Przegląd rynku w 2025 roku (mieszkalny i komercyjny)
Rynek nieruchomości w Kantonie w 2025 roku odzwierciedla mieszane ożywienie po wcześniejszych presjach spadkowych. W sektorze mieszkaniowym ceny mieszkań spadały przez cały 2024 rok, lecz na początku 2025 zaczęły się stabilizować. Ceny nowych domów w Kantonie wynosiły w marcu 2025 około 24 700 RMB za metr kwadratowy – praktycznie bez zmian (+0,15% r/r) – podczas gdy średnia cena mieszkań z rynku wtórnego wynosiła około 36 400 RMB (nadal ok. 5,8% niżej r/r). Wolumeny transakcji wyraźnie się odbiły: całkowita powierzchnia sprzedanych nowych mieszkań w IV kwartale 2024 wzrosła do ok. 2,12 mln m², znacznie przewyższając nową podaż (1,05 mln m²), gdy po złagodzeniu polityki powrócił skumulowany popyt savills.com pdf.savills.asia. W styczniu 2025 roku w miastach pierwszej kategorii (w tym Kantonie) sprzedaż nowych domów wzrosła o 16% rok do roku (po uwzględnieniu efektu Chińskiego Nowego Roku), co wskazuje na odnowione zaufanie kupujących do rynku mieszkaniowego Kantonu.
W przypadku nieruchomości komercyjnych rok 2025 przyniósł falę nowej podaży i ostrożne ożywienie. W segmencie biur klasy A Kanton odnotował znaczne nowe oddania do użytku w rozwijających się obszarach, takich jak submarket Międzynarodowego Miasta Finansowego (przybyło ok. 255 000 m² w I kwartale 2025) cushmanwakefield.com. Jednak popyt nie nadążył za podażą, co wpłynęło na wzrost wskaźnika pustostanów biurowych do ok. 19,3% w całym mieście i zmusiło właścicieli do obniżania czynszów cushmanwakefield.com. W I kwartale 2025 średnie czynsze za biura klasy A spadły o ok. 4,8% kwartał do kwartału do około 125 RMB za m² miesięcznie cushmanwakefield.com, co odzwierciedla korzystne warunki dla najemców. Segment nieruchomości handlowych jest bardziej stabilny: całkowity zasób powierzchni handlowej pozostawał na poziomie 5,8 mln m², a konsumpcja napędzana politycznie (np. premie za wymianę sprzętu elektronicznego) wspierała ekspansję najemców. Wskaźnik pustostanów w handlu lekko wzrósł do 8,7%, a średnie czynsze sklepowe obniżyły się o ok. 1,1% na początku 2025 r. Ogólnie rzecz biorąc, rynek komercyjny Kantonu w 2025 roku charakteryzuje się wysoką podażą i pustostanami w biurach, ale także poprawą aktywności handlowej, podczas gdy rynek mieszkaniowy stopniowo wychodzi z dołka po trudnym 2024 roku.
Kluczowe trendy rynkowe w 2025 roku
- Trendy cenowe: Ceny mieszkań w Kantonie przeszły korektę w 2024 roku, po czym nastąpiła stabilizacja w 2025. Ceny nowych mieszkań spadły o około 7% rok do roku do końca 2024, ale bodźce rządowe pomogły powstrzymać spadek. Do marca 2025 ceny nowych mieszkań w głównych chińskich miastach były średnio niższe tylko o 2,8% rok do roku (i praktycznie bez zmian w Kantonie). Rysunek 1 poniżej pokazuje indeks cen nowych domów w Kantonie, który gwałtownie spadł w 2024 roku, ale zaczął rosnąć na początku 2025, gdy poprawiły się nastroje kupujących. Ceny mieszkań z rynku wtórnego odbudowują się wolniej, nadal są o około 4–9% niższe niż rok temu w głównych miastach. W Kantonie wartość mieszkań używanych pozostaje słaba (-5,8% rok do roku w marcu), nawet gdy ceny nowych nieruchomości się ustabilizowały. W sektorze komercyjnym czynsze za biura są pod presją spadkową z powodu nadpodaży, podczas gdy czynsze za lokale handlowe pozostają względnie odporne, notując jedynie niewielkie spadki cushmanwakefield.com.
- Dynamika podaży i popytu: Ostrożność deweloperów i zmiany w polityce ograniczyły nową podaż, jednocześnie zwiększając sprzedaż. Nowa podaż mieszkań w Kantonie w IV kwartale 2024 roku spadła o około 26% kwartał do kwartału do około 1,05 mln m², lecz kwartalna sprzedaż wzrosła aż o 45% (do 2,12 mln m²), gdy kupujący wrócili na rynek savills.com pdf.savills.asia. Ten nagły wzrost popytu pomógł zmniejszyć poziom zapasów. Aktywność na rynku gruntów jednak pozostaje stłumiona – całkowita powierzchnia sprzedanych gruntów pod zabudowę mieszkaniową w Kantonie spadła w 2024 roku o około 50%, co odzwierciedla słabszą chęć deweloperów do realizacji nowych projektów wobec trudności finansowych. Po stronie popytowej zakupy mieszkań na początku 2025 roku napędzały złagodzone restrykcje oraz niższe stopy procentowe kredytów hipotecznych. W styczniu 2025 wolumen sprzedaży nowych mieszkań w Kantonie gwałtownie wzrósł mimo zimowej przerwy, choć luty przyniósł chwilowy spadek (sprzedaż -26% r/r dla Kantonu), zanim dynamika znów nabrała tempa. Popyt najemców w sektorach komercyjnych jest nierównomierny: najem biur napędzają nowe branże (technologia, finanse itp.), lecz nie w wystarczającym stopniu, by wchłonąć całą nową podaż cushmanwakefield.com, natomiast najem powierzchni handlowej skorzystał na ekspansji branż konsumenckich, takich jak elektronika i edukacja, wspieranych rządowymi zachętami.
- Wskaźniki pustostanów: Wysoki poziom pustostanów stanowi istotny problem, zwłaszcza w niektórych dzielnicach i typach nieruchomości. Szacunkowa stopa pustostanów mieszkaniowych w miejskich obszarach Kantonu wynosi około 15–20%, przy większym udziale pustych mieszkań na obrzeżach miasta. Przykładowo, podmiejski rejon Panyu ma najwyższą średnią stopę pustostanów mieszkaniowych (~23%), w porównaniu do poniżej 17% w centralnych dzielnicach takich jak Tianhe, Haizhu i Yuexiu. Wskazuje to na znaczną ilość niesprzedanych lub pustych mieszkań w mniej centralnych częściach miasta. W rynku biurowym, jak już wspomniano, wskaźnik pustostanów w klasie A wzrósł do ok. 19% na początku 2025 roku cushmanwakefield.com w wyniku pojawienia się nowych budynków. Pustostany w handlu detalicznym są niższe (jednocyfrowe), ale również nieznacznie wzrosły (obecnie ok. 8,7% w skali całego miasta). Wysokie pustostany wywierają presję na ceny i czynsze oraz sygnalizują, że podaż przewyższyła krótkoterminowy popyt w wybranych segmentach rynku Kantonu. Właściciele reagują, oferując bardziej elastyczne warunki najmu i promocje w celu zapełnienia pustych lokali — trend ten prawdopodobnie utrzyma się do momentu wchłonięcia nadwyżki podaży.
Profile kluczowych dzielnic (Tianhe, Haizhu, Yuexiu, Panyu)
Kanton to metropolia zróżnicowanych dzielnic, z których każda wyróżnia się charakterystycznymi cechami rynku nieruchomości. Poniżej przedstawiono analizę czterech ważnych centralnych dzielnic, ich rozwoju i atrakcyjności inwestycyjnej:
Dzielnica Tianhe
Tianhe to centrum finansowe i handlowe Kantonu, w którym mieszczą się CBD Tianhe oraz Zhujiang New Town – najbardziej nowoczesna panorama miasta. Dzielnica ta niezmiennie zajmuje miejsce jako najdroższa dzielnica pod względem nieruchomości, a średnie ceny mieszkań znacznie przewyższają średnią miejską. Już w 2017 roku średnia cena nowych mieszkań w Tianhe przekroczyła 30 000 RMB/m² (około dwa razy więcej niż średnia w całym mieście w tamtym czasie), a mieszkania w prestiżowych lokalizacjach (np. Zhujiang New Town CBD) osiągały nawet 70 000 RMB/m² scirp.org. Obecnie, w 2025 roku, wartości nieruchomości mieszkalnych w Tianhe utrzymują się na najwyższym poziomie w Kantonie (na podobnym poziomie jak w Yuexiu), co odzwierciedla centralne położenie i luksusowe udogodnienia. Dzielnica oferuje luksusowe centra handlowe, biura klasy A oraz ekskluzywne apartamenty, które przyciągają zamożnych nabywców i korporacyjnych najemców. Atuty infrastrukturalne – takie jak rozbudowane połączenia metra i nowa linia 11 obsługująca Tianhe macaudailytimes.com.mo – dodatkowo zwiększają atrakcyjność dzielnicy. Z perspektywy inwestycyjnej Tianhe oferuje stabilność i prestiż: nieruchomości zyskują na wartości ze względu na ograniczoną dostępność gruntów oraz wysokie zapotrzebowanie ze strony profesjonalistów i ekspatów. Niemniej jednak, stopa zwrotu jest stosunkowo niska (z uwagi na wysokie ceny i umiarkowane czynsze), a próg wejścia jest bardzo wysoki. Mimo to, dalszy rozwój Tianhe (np. powstający obszar International Financial City na wschodzie cushmanwakefield.com) oraz koncentracja firm z listy Fortune 500 sprawiają, że dzielnica ta pozostaje kluczowym celem dla długoterminowych inwestorów, mimo wysokich cen.
Dzielnica Haizhu
Haizhu leży tuż na południe od Rzeki Perłowej i przekształca się z dawnej dzielnicy przemysłowo-mieszkaniowej w nową strefę technologii i wystawiennictwa. Obejmuje poddzielnicę Pazhou – obecnie Pilotażową Strefę Sztucznej Inteligencji i Gospodarki Cyfrowej Kantonu, gdzie wiele firm technologicznych i przedsiębiorstw e-commerce otworzyło swoje biura. Ta transformacja czyni z Haizhu centrum technologiczne, co napędza popyt zarówno na biura, jak i luksusowe mieszkania w okolicy. Dzielnica gości również kompleks Targów Kantońskich oraz kilka uniwersytetów, co przyczynia się do dynamicznego rynku wynajmu. Nieruchomości w Haizhu są na ogół nieco tańsze niż w Tianhe, ale odnotowały wyraźny wzrost wartości wraz z napływem inwestycji w branżę technologiczną. Na przykład nowe apartamenty w pożądanych częściach Haizhu (blisko Pazhou lub nad rzeką) osiągają wysokie ceny, choć średnie ceny są nieco bardziej przystępne niż w głównych rejonach Tianhe/Yuexiu. Atrakcyjność Haizhu wynika z połączenia wygody i potencjału nowego rozwoju – jest blisko centrum miasta, dobrze skomunikowany i objęty wielkoskalowymi projektami rewitalizacji. Inwestorzy dostrzegają szansę w trwającej odnowie miejskiej Haizhu, gdy stare fabryki i wioski są przekształcane w nowoczesne kompleksy. Pewnym ryzykiem jest jednak pipeline podaży: jeśli zbyt wiele nowych projektów pojawi się jednocześnie w Pazhou, obszar ten może zmagać się ze wzrostem pustostanów lub spadkiem czynszów. Jednak perspektywy średnioterminowe są pozytywne, ponieważ infrastruktura (np. nowe linie metra i mosty) wzmacnia połączenia Haizhu, a polityki rządowe sprzyjają rozwojowi ekosystemu technologicznego.
Dzielnica Yuexiu
Yuexiu to historyczne centrum i serce administracyjne Kantonu. Znajdują się tu urzędy, zabytkowa architektura oraz znane ulice handlowe. Zasoby mieszkaniowe w Yuexiu są przeważnie starsze (wiele tradycyjnych apartamentów), a dostępność gruntów pod nowe inwestycje jest ograniczona. Mimo to Yuexiu pozostaje jednym z najbardziej pożądanych adresów ze względu na centralne położenie, rozwiniętą infrastrukturę i najlepsze szkoły. Średnie ceny mieszkań w Yuexiu dorównują Tianhe – przekraczając 30 000 RMB/m² już kilka lat temu i nadal rosnąc od tego czasu (scirp.org). Atrakcyjne stare osiedla i parki dzielnicy (takie jak Park Yuexiu, Dongshan) przyciągają rodziny i pracowników biurowych, utrzymując silny popyt. Potencjał inwestycyjny w Yuexiu wiąże się z wybranymi projektami odnowy miejskiej: władze lokalne realizują programy modernizacji starych osiedli mieszkaniowych oraz poprawy infrastruktury w starszych obszarach. Z powodu braku wolnych dużych działek większość nowej podaży pochodzi z projektów rewitalizacyjnych, które zazwyczaj są wysokiej klasy i szybko znajdują nabywców. Rynek wynajmu w Yuexiu jest stabilny, wspierany przez znaczną liczbę urzędników i długoletnich mieszkańców; jednak wzrost czynszów jest umiarkowany ze względu na starsze budynki. Dla inwestorów Yuexiu oferuje niską zmienność i solidną, długoterminową wartość. Nieruchomości tutaj są mniej spekulacyjne, traktowane raczej jako „blue-chip”. Minusem może być wolniejszy rozwój współczesny – przy ograniczonej liczbie nowych projektów komercyjnych Yuexiu może wydawać się statyczny wobec dynamicznie rozwijających się dzielnic. Jednak jako kulturowe i administracyjne centrum Kantonu, prestiż i niedobór gruntów sprawiają, że Yuexiu pozostaje ważnym elementem rynku nieruchomości.
Dzielnica Panyu
Panyu to rozległa dzielnica na południu miasta, znana z rozwoju mieszkaniowego i przyjaznego rodzinom środowiska. Dawniej podmiejska, Panyu szybko się zurbanizowała i obecnie jest dobrze zintegrowana poprzez autostrady i metro (znajduje się tu Guangzhou South Railway Station, główny węzeł kolei dużych prędkości w mieście). Ceny nieruchomości w Panyu są znacznie bardziej przystępne niż w centrum Guangzhou – ceny mogą być o połowę niższe, a nawet niższe niż w Tianhe/Yuexiu, w zależności od lokalizacji. W Panyu powstało wiele dużych osiedli mieszkaniowych, w tym nowoczesnych, wysokich kompleksów z licznymi udogodnieniami, które odpowiadają na potrzeby klasy średniej i osób kupujących pierwsze mieszkanie. Dzięki dużej ilości dostępnej ziemi, podaż w Panyu jest wysoka, co przekłada się na wyższy wskaźnik pustostanów (~23%) – najwyższy w Guangzhou. Ryzyko nadpodaży sprawia, że wzrost cen w Panyu był bardziej powściągliwy. Jednak atrakcyjność Panyu tkwi w równowadze pomiędzy rozsądnymi kosztami a poprawiającą się infrastrukturą. Dzielnica oferuje atrakcje takie jak Chimelong (duży park rozrywki), kampusy uniwersyteckie oraz nowe parki przemysłowe. Nadchodzące inwestycje w metro i koleje aglomeracyjne jeszcze bardziej skrócą czas podróży pomiędzy Panyu a centrum miasta macaudailytimes.com.mo macaudailytimes.com.mo. Dla inwestorów Panyu oferuje możliwości wyższych stóp zwrotu z najmu niż w centralnych dzielnicach (dzięki niższym cenom wejścia) oraz długoterminowego wzrostu wartości wraz z rozwojem obszaru miejskiego Guangzhou. Ryzyka to dłuższy czas oczekiwania na zyski oraz potencjalne problemy z płynnością (sprzedaż nieruchomości może trwać dłużej na słabym rynku). Ogólnie, Panyu jest postrzegane jako „kolejna granica” rozwoju miejskiego Guangzhou – dzielnica, która może przyjąć przyszły napływ mieszkańców w bardziej przystępnej cenie.
Rządowe polityki mieszkaniowe i gruntowe
Polityka rządu była decydującym czynnikiem w kształtowaniu rynku nieruchomości w Guangzhou. Pod koniec 2024 roku i w 2025 roku władze wprowadziły szereg środków mających na celu stabilizację rynku mieszkaniowego oraz pobudzenie zakupów. Kluczowym krokiem było złagodzenie ograniczeń dotyczących zakupu mieszkań (HPR). W rzeczywistości rząd miasta Guangzhou całkowicie zliberalizował limity zakupu – od stycznia 2024 roku umożliwiono niemal nieograniczony zakup mieszkań w mieście. Na przykład, od 27 stycznia 2024 roku każda jednostka mieszkalna większa niż 120 m² mogła być swobodnie sprzedawana, bez wcześniejszych ograniczeń dotyczących uprawnień pdf.savills.asia. Oznaczało to faktycznie zniesienie ograniczeń dotyczących posiadania wielu dużych apartamentów i miało na celu pobudzenie popytu wśród osób chcących poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Taka lokalna liberalizacja była zgodna z krajowym przesłaniem, że „mieszkanie jest do życia, a nie do spekulacji”, ale że należy wspierać uzasadniony popyt końcowych użytkowników.
Inne polityki wspierające obejmują obniżenie kosztów kredytów hipotecznych i podatków. Ludowy Bank Chin obniżył stopy procentowe (referencyjna stopa procentowa dla kredytów 5-letnich wynosi obecnie 4,3%) i zalecił bankom obniżenie stawek dla istniejących kredytów hipotecznych, co dało wielu właścicielom mieszkań w Kantonie około 0,5 punktu procentowego obniżki odsetek w 2024 roku. Wymogi dotyczące wkładu własnego zostały ujednolicone i obniżone – obecnie wynoszą co najmniej 15% dla pierwszego i drugiego mieszkania w całym kraju – co ułatwia kupującym zmianę lokali na większe. Rząd znacząco obniżył także podatki transakcyjne dla osób sprzedających dotychczasowe mieszkanie w celu zakupu nowego (aby zachęcić do modernizacji zasobów mieszkaniowych). Te działania łącznie uwolniły popyt mieszkaniowy poprzez zmniejszenie obciążeń finansowych kupujących.
Po stronie podaży gruntów Kanton podążał za scentralizowanym systemem przetargów na sprzedaż ziemi obowiązującym w Chinach, jednak miasto ograniczyło liczbę sprzedawanych działek w obliczu ochłodzenia rynku. Jak już wspomniano, powierzchnia sprzedanej działki mieszkalnej w 2024 roku spadła o około 50% rok do roku – był to celowy krok, by zapobiec nadpodaży i ustabilizować ceny gruntów. Miasto promowało także rewitalizację niewykorzystanych lub słabo wykorzystywanych terenów miejskich (takich jak stare wioski) zamiast nowych inwestycji na niezagospodarowanych obszarach, co jest zgodne z inicjatywami odnowy miejskiej uwzględnionymi w krajowym pakiecie polityk. Ponadto, Kanton został włączony do rządowej “białej listy” bezpieczniejszych deweloperów, co oznacza, że wybrani, stabilni finansowo deweloperzy mogą otrzymać wsparcie i finansowanie mające zapewnić realizację projektów. Ma to na celu budowanie zaufania kupujących wobec mieszkań sprzedawanych na etapie budowy, by projekty w Kantonie nie zostały wstrzymane z powodu problemów płynnościowych deweloperów.
Podsumowując, środowisko polityczne Kantonu w 2025 roku charakteryzuje się celowanym luzowaniem i wsparciem: łagodzeniem ograniczeń zakupowych, obniżaniem kosztów finansowania oraz starannym zarządzaniem podażą gruntów. Te działania zaczęły ożywiać aktywność na rynku (zwłaszcza sprzedaż nowych mieszkań), przy jednoczesnej czujności władz wobec nadmiernej spekulacji. Równowaga między pobudzaniem rzeczywistego popytu a hamowaniem spekulacji jest delikatna – ale jak dotąd, wsparcie polityczne odegrało kluczową rolę w kierowaniu rynku nieruchomości w Kantonie na ścieżkę odbudowy w 2025 roku.
Rozwój infrastruktury wpływający na rynek nieruchomości
Ogromne inwestycje infrastrukturalne w Kantonie przekształcają miasto i wpływają na wartości nieruchomości. W 2025 roku sieć transportowa Kantonu przechodzi dużą rozbudowę. Miasto planuje w ciągu roku otworzyć 10 nowych linii metra i kolei międzymiastowej, dodając 173 kilometry torów macaudailytimes.com.mo. Ten szybki rozwój obejmuje zupełnie nowe linie metra oraz wydłużenia istniejących tras, które poprawiają dostęp do peryferyjnych dzielnic. Na przykład Linia Metra 11, 44-kilometrowa wewnętrzna linia okrężna, została otwarta pod koniec 2024 roku, łącząc w pętli kluczowe dzielnice Tianhe, Yuexiu, Liwan, Haizhu i Baiyun macaudailytimes.com.mo. Takie ulepszenia w komunikacji sprawiają, że wcześniej oddalone dzielnice stają się atrakcyjniejsze zarówno dla rozwoju mieszkaniowego, jak i komercyjnego. Nieruchomości w pobliżu nowych stacji (na przykład wzdłuż trasy Linii 11 lub planowanej Linii 10 na gęsto zaludnionych obszarach barchart.comeguangzhou.gov.cn) powinny odnotować wzrost wartości i większe zainteresowanie ze względu na skrócony czas dojazdu.
Kanton wzmacnia również swoją integrację w ramach Greater Bay Area (GBA) poprzez poprawę transportu międzymiastowego. Nowe północne przedłużenie kolei międzymiastowej Guangzhou-Qingyuan zostało ostatnio otwarte macaudailytimes.com.mo, a szybkie połączenie kolejowe z Kantonu do Hongkongu odnotowało wzrost liczby podróży – w 2024 roku wykonano ponad 27 milionów podróży koleją dużych prędkości między Guangdongiem a Hongkongiem, co stanowi wzrost o 37% w porównaniu z rokiem poprzednim macaudailytimes.com.mo. Tak wzmożona mobilność ułatwia podróże służbowe i codzienne dojazdy w całym regionie, zwiększając atrakcyjność Kantonu jako regionalnego centrum. Może to potencjalnie przyciągnąć inwestycje transgraniczne i zwiększyć popyt na mieszkania (np. nabywcy z Hongkongu poszukujący nieruchomości w Kantonie dzięki łatwiejszemu dostępowi).
Poza transportem, parki przemysłowe i technologiczne są kluczową infrastrukturą kształtującą rynek nieruchomości. Rozwój przez Guangzhou Strefy Sztucznej Inteligencji i Gospodarki Cyfrowej Pazhou w Haizhu to doskonały przykład. Ta strefa o powierzchni 81 km² (z Pazhou jako rdzeniem) przyciąga firmy technologiczne i start-upy, wspierane przez inicjatywy rządowe cnbayarea.org.cn newsgd.com. Wraz z rozwojem nowych kampusów biurowych i laboratoriów innowacyjnych w Pazhou, rośnie również zapotrzebowanie na pobliskie apartamenty, restauracje i hotele. Podobnie w dzielnicy Huangpu (tuż poza naszymi czterema kluczowymi dzielnicami), projekty takie jak Sino-Singapore Guangzhou Knowledge City i Guangzhou Science City przyciągają profesjonalistów, co zwiększa potrzeby mieszkaniowe we wschodnim Guangzhou i sąsiednich rejonach.
Projekty rewitalizacji miejskiej to kolejny aspekt rozwoju infrastruktury. Władze Guangzhou odświeżają stare dzielnice i dawne tereny fabryczne, tworząc nowe przestrzenie użytkowe. Na przykład stare miejskie wioski w atrakcyjnych lokalizacjach są przekształcane w nowoczesne, wielofunkcyjne osiedla. Te działania rewitalizacyjne nie tylko poprawiają warunki życia, ale także efektywnie zwiększają podaż w centralnych częściach miasta bez powiększania jego powierzchni. Jednym z wyróżniających się projektów jest trwająca modernizacja obszaru Tongde Wei w Yuexiu i części Haizhu, gdzie zrujnowana zabudowa mieszkaniowa zmieniana jest w apartamenty średniej klasy – co zwiększa liczbę mieszkań tam, gdzie są one najbardziej potrzebne. Ponadto Guangzhou inwestuje w infrastrukturę publiczną (parki, nabrzeżne promenady wzdłuż Rzeki Perłowej, obiekty kulturalne), które podnoszą atrakcyjność dzielnic i tym samym wartość nieruchomości.
W istocie, boom infrastrukturalny w Guangzhou – od linii komunikacyjnych po parki technologiczne i rewitalizację starych dzielnic – stanowi główny bodziec dla rynku nieruchomości. Poprawa transportu zacieśnia powiązania w obrębie aglomeracji, zmniejsza premię centralności i rozkłada popyt równomierniej. Nowe centra biznesowe (dzielnice finansowe, strefy innowacji) tworzą miejsca pracy poza tradycyjnym śródmieściem, co z kolei pobudza lokalne rynki mieszkaniowe. Rozwój tych inwestycji przewidywany jest do 2030 roku i powinien podtrzymywać wzrost rynku nieruchomości, chociaż obszary słabiej skomunikowane mogą odczuwać mniejsze korzyści. Zarówno dla inwestorów, jak i kupujących mieszkania bliskość nowej infrastruktury staje się coraz ważniejszym czynnikiem w Guangzhou, ponieważ często wiąże się to z potencjałem wzrostu wartości kapitału.
Możliwości inwestycyjne i ryzyka
Możliwości inwestycyjne: Kanton oferuje szeroki wachlarz możliwości zarówno dla krajowych, jak i międzynarodowych inwestorów na rynku nieruchomości, dzięki swojej pozycji miasta pierwszej kategorii oraz roli siły napędowej w regionie Greater Bay Area. Jedną z szans jest wykorzystanie dołka na rynku: po korektach cen w 2024 roku, ceny wejścia w 2025 roku są stosunkowo atrakcyjne w kontekście historycznym, szczególnie na przedmieściach. Inwestorzy z perspektywą średnioterminową mogą skorzystać z oczekiwanego ożywienia i umiarkowanego wzrostu cen w najbliższych latach. Silne fundamenty gospodarcze Kantonu (zróżnicowane branże, zaplecze produkcyjne, rozwijający się sektor technologiczny) oraz stały wzrost liczby ludności gwarantują stabilny popyt końcowych użytkowników na mieszkania. Nieruchomości na wynajem również mogą być atrakcyjne – miejska inicjatywa zapewnienia przystępnych, długoterminowych mieszkań na wynajem i wzrost liczby instytucjonalnych właścicieli wskazują na dojrzewający rynek najmu. Choć stopy zwrotu z najmu nie są wysokie (średnio około 2–3% w najlepszych lokalizacjach), są one nieco wyższe w tańszych dzielnicach, takich jak Panyu lub na obrzeżach miasta, a popyt na wynajem pozostaje solidny ze względu na dużą populację studentów i pracowników migracyjnych.
Kolejna szansa leży w segmentach nieruchomości komercyjnych, które mają perspektywy wzrostu. Na przykład sektor logistyki i nieruchomości przemysłowych w Kantonie przechodzi modernizację i ekspansję – nowoczesne magazyny oraz parki biznesowe w lokalizacjach takich jak Nansha czy w pobliżu portów cieszą się popytem wraz z rozwojem handlu internetowego i wymiany handlowej. Inwestorzy mogą znaleźć wartość w tych nieruchomościach nie-mieszkalnych o wyższym profilu zyskowności. Rynek biurowy, mimo że obecnie osłabiony, daje perspektywy w rozwijających się subrynkach: nieruchomości w nowym International Financial City czy obszarze Pazhou mogą być nabywane w cenach poniżej wartości, gdy okolica nadal się rozwija, z potencjałem wzrostu w miarę dojrzewania tych dzielnic i zapełniania najemcami. Inwestorzy zagraniczni mogą również zwrócić uwagę na aktywa hotelowe i handlowe Kantonu, przewidując odbicie w turystyce i wydatkach konsumentów, gdy gospodarka Chin wraca do normy po pandemii (Kanton historycznie jest gospodarzem wielu targów i konwencji wpływających na popyt hotelowy).
Wsparcie ze strony polityki rządowej również tworzy możliwości inwestycyjne. Przyjazne nastawienie władz do budownictwa na wynajem (w tym przekazywanie gruntów pod inwestycje w najem oraz ulgi podatkowe) może sprawić, że projekty typu build-to-rent staną się opłacalne finansowo. Podobnie projekty rewitalizacji miejskiej często są otwarte na prywatnych partnerów inwestycyjnych – deweloperzy specjalizujący się w przebudowie terenów miejskich mogą znaleźć w inicjatywach kantonu żyzny grunt, ponieważ władze miasta chętnie nawiązują partnerstwa w celu ożywienia starszych dzielnic. Wreszcie, jako miasto GBA, Kanton może zyskać na integracji regionalnej; inwestorzy mogą rozważyć nieruchomości w pobliżu węzłów komunikacyjnych (takich jak Guangzhou South Station czy nowe przystanki kolei międzymiastowej), które w przyszłości mogą stać się centrami komercyjnymi.
Ryzyka inwestycyjne: Pomimo swoich możliwości, rynek nieruchomości w Kantonie niesie ze sobą kilka ryzyk, na które inwestorzy muszą zwrócić uwagę. Jednym z głównych zagrożeń jest utrzymująca się nadpodaż w niektórych segmentach. Wysokie wskaźniki pustostanów mieszkań w takich dzielnicach jak Panyu sygnalizują, że niektóre nieruchomości mogą mieć trudności z wynajmem lub wzrostem wartości w krótkim okresie. Jeśli odbudowa popytu będzie wolniejsza niż oczekiwano, inwestorzy posiadający wiele lokali mogą napotkać na długi czas sprzedaży lub konieczność oferowania dużych rabatów. Nadpodaż na rynku biurowym to kolejne ryzyko – przy blisko 20% pustostanów i kolejnych projektach w przygotowaniu cushmanwakefield.com, czynsze za biura mogą pozostawać na niskim poziomie przez lata, co utrudni osiąganie atrakcyjnych zwrotów z inwestycji biurowych.
Kolejnym czynnikiem ryzyka jest niepewność polityczna i regulacyjna. Chociaż obecne regulacje są korzystne, chiński rząd może szybko zmienić zasady dotyczące rynku nieruchomości w odpowiedzi na sytuację na rynku. Na przykład, jeśli ceny zaczęłyby rosnąć zbyt szybko, władze mogłyby ponownie wprowadzić ograniczenia w zakupie lub bardziej rygorystyczną kontrolę kredytową, co ograniczyłoby aktywność inwestorów. Inwestorzy międzynarodowi również muszą liczyć się z ryzykiem walutowym oraz problemami z transferem zysków – w Chinach obowiązuje kontrola kapitału, przez co wyprowadzenie większych sum z najmu lub ze sprzedaży poza kraj jest utrudnione. Dodatkowo, wahania kursu RMB mogą wpłynąć na realny zwrot z inwestycji zagranicznych.
Występują także ryzyka związane z kondycją gospodarczą i deweloperów. Ogólna recesja na chińskim rynku nieruchomości doprowadziła do problemów finansowych wielu deweloperów. Choć rynek w Kantonie jest stosunkowo zdrowszy, niektórzy lokalni deweloperzy (w tym powiązani z Evergrande lub innymi) borykali się z problemami z płynnością, co może powodować opóźnienia w realizacji projektów. Wsparcie rządu (tzw. „biała lista”) częściowo to ogranicza, ale inwestorzy kupujący lokale na etapie przedsprzedaży lub wchodzący we współpracę deweloperską powinni dokładnie sprawdzać kondycję finansową dewelopera. Ryzyka wiążą się także z czynnikami makroekonomicznymi, takimi jak zmiany stóp procentowych czy spowolnienie gospodarcze wywołane np. handlem międzynarodowym; wyższe bezrobocie lub wolniejszy wzrost dochodów w regionie może również osłabić popyt mieszkaniowy w nadchodzących latach.
Na koniec, inwestorzy powinni wziąć pod uwagę niską rentowność i wysoką wycenę w miastach pierwszego rzędu. W takich miejscach jak Kanton większość zysków z inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe historycznie pochodziła ze wzrostu wartości, nie zaś z wynajmu. Jeśli era dwucyfrowych wzrostów cen się skończyła (a wielu analityków przewiduje umiarkowany wzrost na poziomie 1-3% rocznie po 2025 r.), kalkulacja inwestycyjna się zmienia. Długoterminowi właściciele mogą wciąż liczyć na solidne stopy zwrotu, jednak inwestorzy liczący na szybki zysk będą mieć trudniej. Podsumowując: Kanton oferuje atrakcyjny, lecz złożony krajobraz inwestycyjny – ostrożni inwestorzy będą dywersyfikować portfel (między różne dzielnice i rodzaje aktywów), wykorzystywać sprzyjającą obecnie politykę oraz utrzymywać długi horyzont inwestycyjny, by przeczekać okresowe spowolnienia.
Prognozy i perspektywy rynku (2026–2030)
Patrząc w przyszłość, panuje konsensus wśród ekspertów, że rynek nieruchomości w Kantonie wejdzie w okres stopniowego ożywienia i umiarkowanego wzrostu. Po fazie korekty, rok 2025 postrzegany jest jako punkt zwrotny: ankieta Reutersa wśród analityków prognozuje, że ceny mieszkań w Chinach spadną o ok. 2–2,5% w 2025 roku, a następnie ustabilizują się i powrócą do umiarkowanego wzrostu w 2026 roku reuters.com. Zgodnie z tym, ceny mieszkań w Kantonie powinny osiągnąć dno, a następnie rosnąć w umiarkowanym tempie w drugiej połowie lat 2020. Według jednej z prognoz, ceny nieruchomości w skali kraju mogą wzrosnąć o ok. 1–2% w latach 2026–2027. W przypadku Kantonu (jako miasta pierwszego rzędu o silnych fundamentach), wzrost cen może nieznacznie przekraczać średnią krajową – być może wynosić kilka procent rocznie – zakładając utrzymanie się dobrej kondycji gospodarczej. Dodatkowy potencjał wzrostowy płynie z integracji Greater Bay Area, która może przynieść dodatkowy popyt i inwestycje na rynku mieszkaniowym w Kantonie do 2030 roku.
W segmencie komercyjnym ożywienie rynku biurowego może przebiegać wolno. Niektórzy analitycy mówią wręcz o „straconej dekadzie” chińskich biur z powodu strukturalnej nadpodaży i nowych trendów pracy. Pustostany biurowe w Kantonie mogą pozostać na wysokim poziomie aż do końca lat 2020, zanim nadmiar powierzchni zostanie wchłonięty. Jednak ciągły rozwój gospodarczy w sektorach wysokiej wartości (finanse, technologie, zaawansowana produkcja) powinien stopniowo poprawiać wskaźniki absorpcji powierzchni biurowej. Do 2030 roku czynsze za prestiżowe biura w Kantonie mogą znów zacząć rosnąć, gdy rynek się zbilansuje, choć czasy gwałtownych wzrostów czynszów z lat 2010 raczej już nie wrócą. Rynek nieruchomości handlowych ma natomiast bardziej pozytywne perspektywy, napędzane wzrostem liczby mieszkańców i rosnącymi wydatkami konsumentów. Międzynarodowe marki detaliczne oraz sieci F&B nadal postrzegają Kanton jako ważny rynek, dlatego przewiduje się, że czynsze i poziom najmu w najlepszych lokalizacjach pozostaną wysokie, a do 2030 roku pojawią się nowe projekty handlowe łączące handel, rozrywkę i kulturę.
Jeśli chodzi o prognozy liczbowe, firmy badawcze podają szacunkowe dane: cały chiński rynek nieruchomości ma rosnąć w tempie ok. 3,9% rocznie w latach 2025–2030, osiągając wartość ok. 7 bilionów dolarów amerykańskich do 2030 roku. W segmencie mieszkaniowym jedna z prognoz przewiduje, że całkowita wartość transakcji mieszkaniowych w Chinach w 2030 roku wyniesie 20 bilionów RMB, z czego znaczną część stanowić będzie Kanton jako jeden z najważniejszych rynków. Firmy doradcze JLL i CBRE wskazują na ostrożny optymizm – przewidują, że w 2025 roku sprzedaż i ceny nieruchomości w Kantonie się ustabilizują, a następnie lekko wzrosną, wspierane przez solidną bazę gospodarczą miasta i poprawę infrastruktury (m.in. oddanie do użytku nowych linii metra do 2027 roku). Do 2030 roku Kanton ma także skorzystać z napływu ludności spowodowanego urbanizacją i atrakcyjnością miasta dla talentów w ramach GBA. W 14. Planie Pięcioletnim (2021–2025) i późniejszych przewidziano budowę milionów metrów kwadratowych mieszkań oraz utrzymanie przystępności cenowej, co sugeruje, że wzrost podaży będzie dostosowany do potrzeb demograficznych.
Warto zauważyć, że w długoterminowej perspektywie pozostają niepewności. Obejmują one światowe warunki gospodarcze, kierunek polityki Chin (np. potencjalny podatek od nieruchomości do 2030 roku mógłby zmienić zachowania inwestycyjne) oraz zmiany technologiczne, takie jak praca zdalna (mogąca wpłynąć na popyt na biura). Niemniej jednak pozycja Kantonu jako potęgi handlowej i przemysłowej oraz regionalnego węzła transportowego zapewnia mu odporność. Ogólne oczekiwania to umiarkowany, zrównoważony wzrost, a nie powrót do czasów gwałtownej koniunktury. Jak podsumował jeden z analityków: „Przewidujemy stabilizację cen nowych domów w 2025 roku i ich wzrost w kolejnych latach”. Większość prognoz do 2030 roku zakłada, że rynek nieruchomości w Kantonie będzie się rozwijał zgodnie ze stabilnym wzrostem gospodarczym – stopniowe wzrosty cen, wysokie, ale poprawiające się wolumeny oraz dojrzewający rynek z większym naciskiem na jakość i zrównoważony rozwój.
Tabela 1: Ceny mieszkań w chińskich miastach I klasy (marzec 2025)
| Miasto | Śr. cena nowego mieszkania (RMB/m²) | Zmiana r/r (nowe) | Śr. cena mieszkania z rynku wtórnego (RMB/m²) | Zmiana r/r (wtórny) |
|---|---|---|---|---|
| Pekin | 46 079 (US$6 420) | +1,8% | 68 714 (US$9 580) | –6,5% |
| Szanghaj | 57 588 (US$8 030) | +10,1% | 59 500 (US$8 290) | –6,3% |
| Kanton | 24 744 (US$3 450) | +0,15% | 36 385 (US$5 070) | –5,8% |
| Szenzhen | 52 705 (US$7 350) | –0,4% | 67 587 (US$9 420) | –3,3% |
Źródło: CREIS za pośrednictwem Global Property Guide. Mieszkania w Kantonie są średnio tańsze niż w Pekinie, Szanghaju czy Szhenzen, co wskazuje na względną przystępność cen wśród miast I klasy.
Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Kantonie do 2030 roku będzie większy, bardziej zrównoważony i bardziej zinstytucjonalizowany. Wzrost cen mieszkań najprawdopodobniej będzie umiarkowany, ale dodatni, wspierany przez popyt ze strony użytkowników końcowych, a nie spekulację. Wynajem mieszkań odegra większą rolę na rynku. Miasto będzie nadal inwestować w łączność i jakość życia, jeszcze bardziej integrując swoje dzielnice oraz okoliczne miasta. Dla inwestorów i interesariuszy nadchodzące 5–10 lat w Kantonie oznacza stabilne zyski z mniejszą zmiennością – proces dojrzewania, który podkreśla przejście Kantonu do prawdziwie nowoczesnego, globalnego rynku nieruchomości miejskich.
Źródła: Oficjalne komunikaty rządowe, raporty rynkowe i analizy prasowe wykorzystano do przygotowania tego raportu, w tym dane z Savills, Cushman & Wakefield, Global Property Guide, Reuters oraz statystyki miasta Kanton cushmanwakefield.com pdf.savills.asia. Przedstawiają one aktualny obraz rynku (stan na połowę 2025 roku) oraz prognozy dla rynku nieruchomości w Kantonie do 2030 roku. Wszystkie kwoty podano w juanach chińskich (RMB), o ile nie zaznaczono inaczej.
