Rynek nieruchomości w Marrakeszu 2025: kompleksowy przegląd i prognozy

Aktualny przegląd rynku (2025)

Sektor nieruchomości mieszkaniowych

Ceny i trendy: Rynek mieszkaniowy w Marrakeszu był wyjątkowo dynamiczny na początku 2025 roku. Po okresie stagnacji w latach 2020–2022, ceny gwałtownie wzrosły w 2024 roku. Na początku 2025 roku ceny nieruchomości w Marrakeszu były podobno o 20% wyższe niż rok wcześniej ipst.education, co stanowi rekordowy wzrost napędzany ogromnym popytem i ograniczoną podażą. Trend ten kontrastuje ze średnią krajową, gdzie ceny mieszkań notowały umiarkowany jednocyfrowy wzrost sandsofwealth.com. Segmenty luksusowe prowadziły wzrost – ekskluzywne wille i nowoczesne apartamenty w prestiżowych lokalizacjach najszybciej zyskiwały na wartości, napędzane przez zagranicznych nabywców i turystykę premium vaneau-maroc.com linkedin.com. Nawet mieszkania ze średniej półki oraz na przedmieściach odnotowują wzrosty: w centralnych dzielnicach szacowany wzrost wyniósł 3–7% rocznie, podczas gdy niektóre przedmiejskie strefy zyskują 8–12% rocznie, gdyż kupujący szukają tańszych opcji poza centrum miasta sandsofwealth.com. Warto zaznaczyć, że ceny domów w Marrakeszu pozostają konkurencyjne w skali międzynarodowej mimo ostatnich wzrostów i nadal są niższe niż w największych globalnych metropoliach, co nadal przyciąga inwestorów zagranicznych linkedin.com.

Podaż i popyt: Zainteresowanie kupujących znacznie przewyższa dostępną podaż w wielu segmentach. Powrót po pandemii przyniósł falę nagromadzonego popytu: jeden z raportów wskazuje, że od stycznia do kwietnia 2024 roku liczba zapytań o apartamenty w Marrakeszu wzrosła o 46%, a popyt na wynajem umeblowanych mieszkań wzrósł o 20% linkedin.com. Ten intensywny popyt – szczególnie na wysokiej jakości lokale – sprawił, że nieruchomości sprzedają się szybciej i przy mniejszych negocjacjach. W połowie 2025 roku domy spędzały średnio tylko 33 dni na rynku, co odzwierciedla szybkie tempo sprzedaży linkedin.com. Po stronie podaży nowa zabudowa nie nadążała za popytem. Deweloperzy borykają się ze wzrostem kosztów gruntów i materiałów, a ograniczona dostępność gruntów w prestiżowych lokalizacjach (np. historyczna Medyna i uznane zamożne dzielnice) ogranicza nową podaż ipst.education ipst.education. Połączenie gotowych do zakupu nabywców i ograniczonej podaży stworzyło rynek sprzedającego. Wolumeny transakcji są jednak mieszane: dane ogólnokrajowe pokazują, że w I kwartale 2024 roku sprzedaż mieszkań spadła o około 3% rok do roku en.7news.ma en.7news.ma – co może odzwierciedlać niską dostępność mieszkań oraz gwałtownie rosnące ceny, które wykluczają część kupujących. W Marrakeszu wiele lokalnych rodzin zostało zmuszonych do przeprowadzki na przedmieścia w poszukiwaniu tańszych rozwiązań ipst.education, podczas gdy w centrum rośnie liczba zakupów na drugie domy lub inwestycje przez kupujących z innych miast. Utrzymuje to wysokie zapotrzebowanie na nieruchomości w centralnych lokalizacjach mimo wzrostów cen, ale budzi obawy o dostępność i przystępność dla mieszkańców ipst.education.

Stopy zwrotu z najmu: Marrakesz oferuje atrakcyjne stopy zwrotu z najmu, zwłaszcza ze względu na swoje walory turystyczne. Na II kwartał 2025 roku średnia brutto stopa zwrotu z najmu dla apartamentów w mieście wynosi około 7,1% rocznie, nieco powyżej średniej krajowej wynoszącej 6,7% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Mniejsze lokale dają zwykle nieco niższą stopę zwrotu (np. około 6% dla mieszkania z jedną sypialnią), podczas gdy większe apartamenty lub riady mogą oferować powyżej 8% brutto globalpropertyguide.com. Tabela 1 przedstawia przykładowe ceny i czynsze za apartamenty:

Typ apartamentu (Marrakesz, II kw. 2025)	Średnia cena (USD)	Miesięczny czynsz (USD)	Brutto stopa zwrotu (rocznie)
Apartament 1-pokojowy	$129 000	$645	6,0% globalpropertyguide.com
Apartament 2-pokojowy	$150 600	$860	6,9% globalpropertyguide.com
Apartament 3-pokojowy	$169 400	$1 183	8,4% globalpropertyguide.com

Tab. 1: Średnie ceny apartamentów i czynsze w Marrakeszu (II kw. 2025) wraz z orientacyjnymi brutto stopami zwrotu z najmu globalpropertyguide.com.

Te zwroty są solidne w porównaniu do innych marokańskich miast – na przykład mieszkania w Casablance przynoszą średnio około 7,0%, a w Agadirze (nadmorskim mieście turystycznym) około 4,8% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Wysokie zwroty w Marrakeszu są wspierane przez silny popyt na wynajem napędzany turystyką. Wskaźniki obłożenia w dobrze zlokalizowanych mieszkaniach są bardzo wysokie. W nowoczesnych centralnych dzielnicach, takich jak Guéliz i Hivernage, obłożenie wynosi średnio 85–90% sandsofwealth.com, dzięki stałemu popytowi ze strony ekspatów, młodych profesjonalistów i turystów na krótkoterminowych pobytach. Nawet tradycyjne riady w starej Medynie – skierowane głównie do turystów – utrzymują przez cały rok obłożenie na poziomie około 65% sandsofwealth.com. Tak zdrowy poziom obłożenia i czynszów przekłada się na doskonały potencjał dochodowy dla inwestorów. Wielu właścicieli korzysta z platform takich jak Airbnb, aby wynajmować riady lub wille turystom za wysokie stawki noclegowe, osiągając 8–12% rocznych zwrotów w luksusowych kompleksach willowych (np. w Palmeraie) w dobrych latach turystycznych sandsofwealth.com.

Kluczowe dzielnice: Krajobraz nieruchomości w Marrakeszu to mozaika różnych dzielnic, z których każda ma swój własny poziom cen i profil inwestycyjny:

Medyna (Stare Miasto): Historyczna Medyna wpisana na listę UNESCO oferuje tradycyjne riady w swoich labiryntowych uliczkach. Ceny tutaj bardzo się różnią w zależności od stanu nieruchomości i bliskości atrakcji. Tradycyjny riad może kosztować około 3 000–6 000 MAD za m² (wiele z nich to starsze budynki wymagające renowacji), podczas gdy małe apartamenty w Medynie kosztują około 8 000–12 000 MAD za m² moroccan-dream.com moroccan-dream.com. Inwestorzy są przyciągani przez turystyczną renomę Medyny – odnowione riady mogą osiągać wysokie stawki dziennego najmu od turystów poszukujących autentycznego pobytu, choć należy wziąć pod uwagę koszty utrzymania.
Guéliz: „Ville Nouvelle” Marrakeszu, Guéliz to nowoczesna dzielnica centrum miasta znana z sklepów, kawiarni i galerii. Jest popularna wśród młodych profesjonalistów i ekspatów ze względu na swoje udogodnienia i dobrą komunikację. Ceny mieszkań w Guéliz wynoszą średnio około 12 000–15 000 MAD za m² moroccan-dream.com. Przekłada się to na około 1200–1500 USD za m², co oferuje solidną wartość w centrum miasta. Luksusowe nowe apartamenty mogą osiągać ponad 20 000 MAD za m², ale nawet niektóre ekskluzywne lokale tutaj są tańsze niż w strefach ultra-luksusowych. Połączenie miejskiego stylu życia i względnej przystępności sprawia, że Guéliz to gorący punkt inwestycyjny, z konsekwentnie wysoką frekwencją najmu i popytem.
Hivernage: Sąsiadujący z Guéliz, Hivernage to luksusowa dzielnica Marrakeszu – zielona okolica z ekskluzywnymi apartamentowcami, klubami nocnymi i pięciogwiazdkowymi hotelami. Należy do najdroższych rejonów miasta. Luksusowe apartamenty w Hivernage zazwyczaj kosztują od 20 000 do 30 000 MAD za m², a wyjątkowe nowe inwestycje lub rezydencje hotelowe mogą kosztować 35 000–40 000 MAD za m² mansionglobal.com moroccan-dream.com (≈ 2 000–4 000 USD/m²). Na przykład, kilka lat temu elitarne mieszkanie w Hivernage mogło kosztować 35 tys. MAD/m² (a ceny rzadkich prywatnych willi są jeszcze wyższe) mansionglobal.com. Atutem Hivernage jest połączenie luksusu i wygody – mieszkańcy mają dostęp do wykwintnych restauracji i rozrywki na wyciągnięcie ręki. Dzielnica przyciąga zagranicznych kupców (zwłaszcza z Europy i Bliskiego Wschodu), którzy szukają pieds-à-terre, co dodatkowo nakręca popyt i ceny vaneau-maroc.com.
Palmeraie: Kilka kilometrów na północ od miasta znajduje się La Palmeraie, słynąca z rozległych gajów palmowych i luksusowych kompleksów willowych. Ten obszar stanowi „Beverly Hills” Marrakeszu, goszcząc okazałe posiadłości, ośrodki golfowe i kryjówki celebrytów. Luksusowe wille w Palmeraie kosztują około 20 000–30 000 MAD za m² powierzchni zabudowanej moroccan-dream.com, a duże działki (ziemia handlowana jest po ~15 000–25 000 MAD za m² moroccan-dream.com). Ceny całych willi często sięgają milionów dirhamów. Palmeraie wykazuje ogromny długoterminowy wzrost cen — wartości wzrosły szacunkowo o 45–60% w ciągu ostatnich pięciu lat sandsofwealth.com — a wille tutaj generują jedne z najwyższych stóp zwrotu z najmu (często 8–10%+ rocznie) dzięki wysokim stawkom za luksusowe wynajmy wakacyjne sandsofwealth.com. Ograniczona nowa podaż (surowe przepisy budowlane chroniące gaj palmowy) i globalny popyt na wyjątkowe nieruchomości sprawiają, że Palmeraie pozostaje jednym z najbardziej ekskluzywnych i inwestycyjnie perspektywicznych obszarów Marrakeszu.
Agdal: Zlokalizowany w pobliżu ogrodów Agdal i niedaleko lotniska, Agdal to nowsza, miejska dzielnica popularna wśród rodzin. Znajdują się tu zarówno apartamenty w średniowysokiej zabudowie, jak i osiedla willowe oraz duże sklepy i aquapark w Marrakeszu. Ceny są tu umiarkowane, co odzwierciedla bardziej podmiejski charakter: apartamenty kosztują średnio 10 000–13 000 MAD za m², a wille około 15 000–22 000 MAD za m² moroccan-dream.com. Dzięki większej ilości wolnych gruntów Agdal w ostatnich latach przeszedł znaczny rozwój, obejmując także ekologiczne projekty mieszkaniowe. Jest to uważana za obszar wzrostu – oferujący spokojniejsze otoczenie i większe powierzchnie mieszkań, a jednocześnie pozostający w niewielkiej odległości samochodem od centrum miasta. Inwestorzy widzą potencjał Agdalu w miarę postępującej rozbudowy infrastruktury; prognozy sugerują, że takie dzielnice jak Agdal mogą odnotować 20% wzrost cen do 2027 roku wraz z pojawieniem się nowych projektów i udogodnień sandsofwealth.com sandsofwealth.com.
Nowe Przedmieścia: Poza tym rozwój Marrakeszu stworzył nowe dzielnice, takie jak Targa, Sidi Ghanem i inwestycje wzdłuż Route de l’Ourika (droga prowadząca w stronę gór Atlas). Obszary te oferują nowe osiedla mieszkaniowe, szkoły, a czasem parki przemysłowe (w przypadku Sidi Ghanem). Nieruchomości są tu tańsze niż w mieście – często 30-50% taniej za m² niż w Guéliz. Są to lokalizacje coraz częściej wybierane przez klasę średnią z Marrakeszu na domy rodzinne i przez inwestorów szukających okazji. Warto zauważyć, że Route de l’Ourika (na południe od miasta) wyróżniana jest jako „wschodząca” strefa z nieruchomościami inwestycyjnymi o wysokiej stopie zwrotu (niektóre oferują prognozowane zyski na poziomie 10–14% oraz duży potencjał wzrostu wartości wraz z rozwojem okolicy) sandsofwealth.com. Wraz z poprawą infrastruktury i dostępności komunikacyjnej (np. nowe drogi i planowane połączenie kolejowe) te obrzeżne dzielnice mają perspektywy dalszego rozwoju.

Nieruchomości komercyjne i hotelarskie

Biura i handel: Rynek nieruchomości komercyjnych w Marrakeszu jest mniejszy niż w Casablance czy Rabacie, ponieważ tutejsza gospodarka napędzana jest głównie przez turystykę, a nie siedziby korporacji. Niemniej jednak rok 2024 przyniósł kilka zauważalnych zmian. Ogólnie rzecz biorąc, ceny nieruchomości komercyjnych na początku 2024 roku utrzymały się na podobnym poziomie rok do roku en.7news.ma, ale w tym czasie wartości powierzchni biurowych wzrosły o około 6,5%, podczas gdy ceny powierzchni handlowych spadły o około 1,5% en.7news.ma. Ta rozbieżność odzwierciedla popyt na wysokiej jakości biura (gdy firmy i ekspaci zdalnie pracujący rozwijają działalność lokalną) w porównaniu z utrzymującymi się wyzwaniami sektora handlowego (gdzie tradycyjne sklepy mierzą się z konkurencją e-commerce i nowych centrów handlowych). Wolumeny transakcji komercyjnych były zmienne: w pierwszym kwartale 2024 roku liczba sprzedaży spadła o 14,8% rok do roku en.7news.ma – szczególnie sprzedaż nieruchomości handlowych gwałtownie spadła – co sugeruje, że wielu inwestorów wstrzymało decyzje w okresie niepewności. Jednak transakcje biurowe wykazały odporność, a jeden z raportów wskazywał, że liczba transakcji biur zaczęła wyraźnie rosnąć w późniejszej części 2024 roku en.7news.ma. Marrakesz zyskał nowoczesne parki biurowe i centra coworkingowe, aby obsłużyć rosnącą społeczność MŚP, startupów i firm offshoringowych. Większość dużych biur jest skoncentrowana w Guéliz (komercyjnym centrum miasta) oraz w peryferyjnych strefach biznesowych, takich jak Sidi Ghanem. Czynsze za najlepsze biura są zazwyczaj niższe niż w Casablance (co przyciąga firmy szukające oszczędności na zaplecze administracyjne), a współczynnik wynajęcia biur w mieście pozostaje na zdrowym poziomie.

Handel detaliczny i centra handlowe: Po stronie handlu detalicznego Marrakesz może pochwalić się kilkoma centrami handlowymi o łącznej powierzchni około 155 000 m² powierzchni handlowej propertywheel.co.za. Największym jest Menara Mall, nowoczesny kompleks, a do innych należą Carré Eden w Guéliz oraz Al Mazar Mall w pobliżu Agdal. Centra te cieszą się dużym ruchem zarówno turystów, jak i mieszkańców. Do 2025 roku w Marrakeszu przewidywane jest także otwarcie nowego mega-centrum handlowego – rozszerzenia znanej marki Morocco Mall propertywheel.co.za, co może jeszcze bardziej podnieść rangę miasta jako regionalnego centrum zakupowego. Pomimo wzrostu liczby galerii handlowych, tradycyjne suki w Medynie pozostają integralną częścią sceny handlowej oraz gospodarki Marrakeszu. Czynsze za lokale w najlepszych, często odwiedzanych przez turystów miejscach (np. wokół placu Jemaa el-Fna czy przy alejach Gueliz) są wysokie. Niewielki spadek cen nieruchomości handlowych sugeruje, że inwestorzy są ostrożnie optymistyczni – gotowi zapłacić za najlepsze lokalizacje, ale ostrożni wobec tych drugorzędnych.

Nieruchomości w sektorze hotelarskim i turystycznym: Sektor hotelarski jest filarem rynku nieruchomości w Marrakeszu. Maroko odnotowało rekordowe ożywienie turystyki – 14,5 miliona odwiedzających w 2023 roku (wzrost o 34% w porównaniu z 2022) moroccoworldnews.com – a Marrakesz, jako główna destynacja kraju, stał na czele tego boomu. W 2024 roku Maroko przyjęło 17,4 miliona turystów (kolejny wzrost o +20%) reuters.com, dwa lata przed założeniami rządowymi. Hotele i wynajem krótkoterminowy w Marrakeszu kwitły. Na początku 2023 roku współczynnik obłożenia hoteli wynosił około 73% gowithguide.com; pod koniec 2024 roku wielu hotelarzy zgłaszało jeszcze wyższe wskaźniki, zbliżając się do poziomów sprzed pandemii. Wiodące, międzynarodowe marki hotelowe inwestują – na przykład Fairmont otworzył nowy luksusowy resort, Ritz-Carlton zapowiedział inwestycję, a istniejące resorty (Royal Palm, Four Seasons i inne) rozszerzają działalność. Inwestycje te nie tylko podnoszą wartości nieruchomości hotelarskich, ale również stymulują popyt na mieszkania w sąsiadujących dzielnicach (m.in. dla pracowników czy zagranicznych menedżerów). Ponadto niezliczone riady w Medynie zostały przekształcone w butikowe pensjonaty – trend ten utrzymywać się będzie w 2025 roku, a inwestorzy chętnie kupują domy z charakterem pod renowację i najem turystyczny. Krótkoterminowy wynajem cieszy się ogromną popularnością: Marrakesz regularnie plasuje się wśród topowych rynków Airbnb w Afryce, a wysokie zyski odzwierciedlają ten trend. Utrzymująca się siła turystyki (prognoza: w 2030 r. nawet 26 milionów turystów w kraju reuters.com) sugeruje, że hotele, resorty i najmy wakacyjne w Marrakeszu nadal będą bardzo dochodowymi aktywami.

Podsumowując, rok 2025 zastaje rynek nieruchomości w Marrakeszu w fazie wzrostowej. Ceny nieruchomości mieszkaniowych – zarówno segmentu luksusowego, jak i średniego – rosną w warunkach silnego popytu. Zwroty z najmu są wysokie, czemu sprzyja turystyka i rozwój urbanistyczny. Kluczowe dzielnice, od historycznej Medyny po nowoczesny Hivernage, przyciągają różnorodnych inwestorów i wszystkich łączy niepowtarzalny charakter miasta. Sektor komercyjny utrzymuje stabilność – choć jest mniej widoczny – rozwijają się biura oraz nowe inwestycje handlowe odpowiadające na potrzeby miasta. Scena jest gotowa na wzmożoną aktywność inwestycyjną w kolejnych latach dekady, pod warunkiem zachowania równowagi między wzrostem, zrównoważonym rozwojem i inkluzywnością.

Możliwości inwestycyjne w Marrakeszu

Marrakesz oferuje wiele możliwości inwestycyjnych, od ugruntowanych, luksusowych enklaw po powstające dzielnice rozwojowe. Poniżej przedstawiamy najbardziej obiecujące lokalizacje i projekty przyciągające uwagę inwestorów w 2025 roku:

Dzielnice o wysokim zwrocie z inwestycji: W kilku częściach Marrakeszu odnotowuje się szczególnie wysoki zwrot z inwestycji. Palmeraie pozostaje najlepszym wyborem dla inwestorów luksusowych: jej ekskluzywne wille nie tylko silnie zyskują na wartości (wzrost wartości długoterminowej o ok. 50% w ciągu pięciu lat) sandsofwealth.com, ale także generują 8–12% rocznie dochodu z wynajmu wakacyjnego sandsofwealth.com. Podobnie okolica Guéliz/Hivernage oferuje stabilne zyski – nowoczesne apartamenty zapewniają tutaj 6–9% zwrotu przy ok. 85% obłożenia sandsofwealth.com oraz stały wzrost kapitału, co czyni je ulubionym wyborem dla zrównoważonych i długoterminowych inwestycji. Kluczowe znaczenie dla osób poszukujących wzrostu wartości mają rozwijające się przedmieścia. Obszary takie jak Route de l’Ourika (na południe od miasta) są wskazywane jako strefy o wysokim potencjale, gdzie obecnie uzyskuje się 10–14% zwrotu i oczekuje się szybkiego wzrostu wartości wraz z poprawą infrastruktury sandsofwealth.com. Inwestorzy, którzy kilka lat temu kupili ziemię lub domy w tych peryferyjnych dzielnicach, już zauważają znaczące zyski, a dalszy zwrot z inwestycji jest przewidywany w miarę rozrostu miasta.
Aktywa napędzane turystyką: Biorąc pod uwagę status Marrakeszu jako międzynarodowej atrakcji turystycznej, nieruchomości odpowiadające na potrzeby turystów są szczególnie korzystne. Riady w Medynie to jedna z takich klas aktywów – zakup zrujnowanego riadu w celu jego renowacji i przekształcenia w pensjonat może być bardzo opłacalny. Wiele prywatnych funduszy i nabywców z Europy stosuje ten model, czerpiąc korzyści zarówno ze wzrostu wartości nieruchomości po renowacji, jak i z wysokich przepływów gotówki z wynajmu. Nawet mimo wzrostu cen w Medynie, odnowione riady mogą być sprzedawane z dużą premią ze względu na ich urok i potencjał w branży hotelarskiej vaneau-maroc.com. Podobnie, apartamenty serwisowane i apart-hotele w centralnych lokalizacjach cieszą się popytem wśród turystów i cyfrowych nomadów, oferując inwestorom hybrydowe zyski mieszczące się na pograniczu nieruchomości mieszkalnych i hotelarskich. Nadchodzący Puchar Narodów Afryki 2025 (AFCON) (którego gospodarzem jest Maroko) to przykład skoku popytu wywołanego wydarzeniem, na który liczą inwestorzy – oczekuje się wzrostu stawek najmu krótkoterminowego podczas turnieju, a nieruchomości w pobliżu stadionów i stref kibica powinny odnotować wzrost zarówno przychodów z najmu, jak i być może wartości kapitałowej linkedin.com. Patrząc jeszcze dalej, Mistrzostwa Świata FIFA 2030 (których Maroko będzie współgospodarzem) już skłaniają do spekulacyjnych inwestycji w branżę hotelarską i nieruchomości na wynajem, zwłaszcza w miastach gospodarzy takich jak Marrakesz sandsofwealth.com. Inwestorzy zainteresowani tymi wydarzeniami kupują już teraz, aby wykorzystać wzrost zapotrzebowania na miejsca noclegowe i infrastrukturę turystyczną.
Główne projekty deweloperskie: Inwestycje na dużą skalę mogą tworzyć nowe gorące punkty inwestycyjne. Przykładem jest projekt „M Avenue”, ekskluzywnego, wielofunkcyjnego bulwaru w centrum Marrakeszu, który niedawno został oddany do użytku. W jego skład wchodzą luksusowe rezydencje, lokale handlowe oraz ekskluzywny klub rezydencyjny Four Seasons, co odmieniło okolicę i przyniosło wysoką sprzedaż, udowadniając, że markowe, przemyślane projekty mają szansę na sukces w tym mieście housing.place. Kolejnym ważnym przedsięwzięciem jest Park Przemysłowy Marrakeszu w Tamansourt (miasteczko satelickie ok. 10 km na zachód od Marrakeszu). Rząd zatwierdził tę strefę przemysłową pod koniec 2024 roku, a budowa około 83 działek przemysłowych zaczyna przyspieszać lokalne zatrudnienie en.hibapress.com linkedin.com. W miarę rozwoju tego parku, przewiduje się wzrost popytu (i cen) na mieszkania w Tamansourt – co daje szansę wczesnym inwestorom na zakup ziemi lub nieruchomości w Tamansourt po stosunkowo niskich kosztach przed pełnym rozwojem tego obszaru. Ponadto, osiedla golfowe i resortowe nadal się rozwijają. Projekty takie jak nowe rezydencje Fairmont w Palmeraie czy wille golfowe na obrzeżach miasta pozwalają inwestorom wejść w zarządzane środowiska resortowe, atrakcyjne dla zamożnych nabywców i najemców. Zazwyczaj oferują programy zarządzania najmem (na przykład gwarantowane zyski z najmu przez kilka lat) i korzystają z całorocznej turystyki golfowej w Marrakeszu.
Infrastruktura jako katalizator: Marrakesz przechodzi bezprecedensowe modernizacje infrastruktury, które z kolei otwierają możliwości inwestycji w nieruchomości wzdłuż ich korytarzy. Najbardziej przełomowa jest planowana rozszerzenie kolei dużych prędkości (TGV) do Marrakeszu. Rząd Maroka zatwierdził rozbudowę kolei o wartości 10 miliardów dolarów, obejmującą nową linię szybkich pociągów od obecnego krańca (Kenitra/Casablanca) aż do Marrakeszu linkedin.com. Po ukończeniu (planowanym na około 2030 rok) zdecydowanie skróci to czas podróży do Casablanki i Rabatu, efektywnie integrując Marrakesz z gospodarczą stolicą kraju. Nawet przed zakończeniem inwestycji, nieruchomości w pobliżu przyszłych stacji TGV cieszą się rosnącym zainteresowaniem – niektóre tereny wzdłuż trasy już zyskują 8–10% w oczekiwaniu na inwestycję sandsofwealth.com. Podobnie, trwająca rozbudowa lotniska Marrakesz-Menara (część strategii „Airports 2030” w Maroku) zwiększa przepustowość do 14 milionów pasażerów rocznie atalayar.com. Dzielnice w pobliżu lotniska i wzdłuż ulepszonych dróg (takich jak trasa do centrum) mogą skorzystać na nowych inwestycjach hotelarskich, biznesowych parkach powiązanych z lotniskiem czy mieszkaniach dla pracowników portu lotniczego. Przykładowo inwestorzy kupują ziemię na południowym skraju miasta (droga do Tamansourt, rozbudowa Agdal) spodziewając się wzrostu wartości wraz z zakończeniem modernizacji lotniska. Kolejna szansa napędzana rozbudową infrastruktury związana jest z planowanym Grand Stade Marrakesz (stadionem). W związku z organizacją globalnych wydarzeń przez Maroko, mówi się o modernizacji istniejącego stadionu w Marrakeszu lub budowie nowego kompleksu sportowego. Nieruchomości w pobliżu takiego projektu mogą szybko zyskać na wartości po potwierdzeniu planów, co miało już miejsce w rejonach planowanych stadionów Mistrzostw Świata w innych miastach sandsofwealth.com.
Zachęty rządowe i nowe strefy: Strategia rozwoju marokańskiego rządu wskazuje Marrakesz jako kluczowy biegun wzrostu, co wiąże się ze wspierającymi politykami. Tworzenie nowych stref miejskich wokół Marrakeszu stwarza możliwości dla wczesnych inwestorów: na przykład tereny przeznaczone pod projekty budownictwa mieszkaniowego na przystępne ceny (często na obrzeżach miasta) objęte są ulgami podatkowymi i dofinansowaniem dla deweloperów. Inwestorzy współpracujący przy takich projektach mogą liczyć na szybsze uzyskanie pozwoleń oraz zainteresowanie wśród kupujących (ze względu na deficyt mieszkań). Rząd wspiera inicjatywy „smart city” – przykładem jest system Bus Rapid Transit (BRT) wdrażany w Marrakeszu na rzecz zrównoważonego transportu publicznego araburban.org – co prowadzi do wzrostu atrakcyjności i dostępności dzielnic położonych wzdłuż nowych tras komunikacji. Przemyślana strategia inwestorów polega na nabywaniu nieruchomości na trasie tych ulepszeń przed ich realizacją. Przykładem jest korytarz wzdłuż Route de Casablanca wychodzącej z Marrakeszu, przeznaczony do modernizacji przed Mundialem i już teraz przyciągający nowe kompleksy komercyjne; inwestorzy to zauważyli i zaczęli zabezpieczać działki wzdłuż tej osi sandsofwealth.com.
Zrównoważone i niszowe inwestycje: Rosnącym trendem stają się inwestycje w zrównoważone nieruchomości. Pierwsze ekologiczne osiedla mieszkaniowe w Marrakeszu (wille zasilane energią słoneczną, apartamenty z certyfikatem budownictwa ekologicznego) powstają głównie na przedmieściach, takich jak Agdal i okolice sandsofwealth.com. Projekty te, choć niszowe, odpowiadają na rosnące zapotrzebowanie wśród ekologicznie świadomych nabywców (zarówno marokańskich profesjonalistów, jak i europejskich emerytów). Często korzystają z rządowych ulg (np. ulgi podatkowe dla zielonego budownictwa orchidisland.immo) i mogą osiągać wyższe ceny. Do 2025 roku niektóre ekologiczne inwestycje w Marrakeszu notują 5–8% roczny wzrost wartości sandsofwealth.com, co jest wynikiem nieco powyżej średniej rynkowej, wskazując na obiecujący segment dla inwestorów zainteresowanych zrównoważonym rozwojem. Dodatkowo inwestorzy badają niszowe segmenty, takie jak mieszkania studenckie (wraz ze wzrostem liczby szkół międzynarodowych i uczelni, dedykowane akademiki mogą być nową okazją) oraz obiekty medyczne/turystyki emerytalnej (wykorzystanie Marrakeszu jako miejsca wypoczynku i leczenia dla zagranicznych seniorów szukających zimowego słońca i dobrej opieki zdrowotnej). Choć to wciąż nowe pomysły, zróżnicowany profil odwiedzających Marrakesz sprawia, że rynek nieruchomości jest otwarty na kreatywne modele inwestycyjne wykraczające poza tradycyjne ramy.

Podsumowując, krajobraz inwestycyjny Marrakeszu w 2025 roku jest dynamiczny i zróżnicowany. Istnieją możliwości inwestycji w prestiżowe aktywa (luksusowe wille, apartamenty w centrum miasta o stabilnych dochodach), jak i projekty wzrostowe (rozwijające się dzielnice i grunty pod zabudowę). Głównym motywem jest to, że globalny wizerunek Marrakeszu – wzmacniany przez turystykę, wydarzenia i infrastrukturę – tworzy wiele kanałów generujących zyski z nieruchomości. Inwestorzy, którzy dostosują swoją strategię do kierunku rozwoju miasta (np. koncentrując się na obszarach korzystających z nowych połączeń transportowych lub obsługujących napływ turystów i ekspatów), prawdopodobnie osiągną znaczne korzyści. Oczywiście kluczowe pozostają gruntowna analiza i lokalna znajomość rynku, jednak ogólna perspektywa jest taka, że Marrakesz nadal będzie nagradzał inwestorów w nieruchomości wysokim potencjałem zwrotu w nadchodzących latach linkedin.com.

Czynniki wzrostu i wyzwania rynku

Wyniki rynku nieruchomości w Marrakeszu są kształtowane przez równowagę pomiędzy silnymi czynnikami wzrostu a wyzwaniami i ryzykami, którymi należy odpowiednio zarządzać. Zrozumienie tych czynników pozwala lepiej określić przyszły kierunek rozwoju rynku:

Kluczowe czynniki wzrostu rynku

Silna kondycja gospodarcza: Marokańskie otoczenie makroekonomiczne pozostaje względnie stabilne, zapewniając solidne podstawy dla rynku nieruchomości. Po przezwyciężeniu pandemii gospodarka wzrosła o około 3% w 2023 roku, a w 2025 przewiduje się wzrost na poziomie około 3,3% globalpropertyguide.com. Marrakesz, choć nie jest centrum przemysłowym, korzysta ze stabilności krajowej oraz rozwoju takich sektorów jak turystyka, rolnictwo w okolicznych regionach i usługi. Niska inflacja w ostatnich latach (utrzymująca się na poziomie jednocyfrowym) oraz aktywna polityka monetarna (referencyjna stopa Banku Al-Maghrib została obniżona do 2,75% w 2024 r., by pobudzić wzrost globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) sprawiają, że koszty kredytów utrzymują się na umiarkowanym poziomie. Oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie 4,5–5% umożliwiło większej liczbie nabywców klasy średniej wejście na rynek sandsofwealth.com. Wzrost gospodarczy w połączeniu z młodą, urbanizującą się populacją (urbanizacja w Maroku wynosi obecnie ok. 65% i rośnie sandsofwealth.com) systematycznie zwiększa popyt na mieszkania w miastach takich jak Marrakesz. Co ważne, polityczna stabilność Maroka oraz inwestycyjny rating kredytowy dają pewność zarówno lokalnym, jak i zagranicznym inwestorom, że fundamenty gospodarcze pozostaną sprzyjające.
Napływ inwestycji zagranicznych: Marrakesz zdecydowanie ugruntował swoją pozycję jako raj inwestycyjny w nieruchomościach dla międzynarodowych nabywców.

55% w 2024 roku

sandsofwealth.com

55% transakcji na rynku nieruchomości z wyższej półki

sandsofwealth.com

10% wszystkich luksusowych nieruchomości

sandsofwealth.com

prawo własności dla cudzoziemców

sandsofwealth.com

Rozkwitający sektor turystyczny: Turystyka jest krwią napędową gospodarki Marrakeszu, a jej ostatnie wyniki są znakomite. Jak już wspomniano, Maroko osiągnęło rekordową liczbę przyjazdów turystów – 14,5 miliona w 2023 oraz 17,4 miliona w 2024, znacznie przekraczając poziomy sprzed pandemii reuters.com moroccoworldnews.com. Sam Marrakesz przyciąga miliony z tych gości jako najpopularniejszy kierunek w kraju. Ten napływ napędza rynek nieruchomości na wielu płaszczyznach: wzrosło zapotrzebowanie na wynajem krótkoterminowy (riady, wille, apartamenty Airbnb), co podnosi stopy zwrotu i uzasadnia zakupy inwestycyjne właśnie pod wynajem wakacyjny linkedin.com. Wielu obcokrajowców zakochuje się w Marrakeszu jako turyści i decyduje się na zakup drugiego domu – to znaczące źródło popytu na nieruchomości. Turystyka napędza także budowę nowych hoteli, kurortów i obiektów rozrywkowych, przyczyniając się do wzrostu rynku nieruchomości komercyjnych. Kluczowe jest, że strategia rządu przewiduje 26 milionów turystów do 2030 roku reuters.com, a wydarzenia o światowej randze (szczyt MFW w 2023 roku, AFCON 2025, Mistrzostwa Świata 2030) mają utrzymać Marrakesz w świetle reflektorów na arenie międzynarodowej. Ten utrzymujący się trend turystyczny działa jako długoterminowy czynnik rozwoju, zapewniając stały przepływ dochodów z wynajmu oraz wzrost wartości nieruchomości w ulubionych przez turystów lokalizacjach.
Wsparcie ze strony rządu: Rząd Maroka wprowadził liczne polityki wspierające rynek nieruchomości.

Program Bezpośredniego Wsparcia Mieszkaniowego

construmat.com

moroccoworldnews.com

Ustawa Finansowa na 2025 rok

obniżono opłaty rejestracyjne

orchidisland.immo

„miast przyszłości”

orchidisland.immo

„Wizją 2030”

housingfinanceafrica.org

agenz.ma

Infrastruktura i rozwój miejski: Intensywny rozwój infrastruktury jest głównym czynnikiem napędzającym rynek nieruchomości w Marrakeszu. Wspominaliśmy już o przełomowych projektach – przedłużeniu kolei dużych prędkości, rozbudowie lotniska, nowych drogach itp. – wszystkie one poprawiają łączność Marrakeszu. Ulepszona dostępność (np. w przyszłości 2-godzinna podróż pociągiem z Casablanki zamiast 4 godzin samochodem) ma przyciągnąć firmy i dojeżdżających, co może uczynić Marrakesz atrakcyjnym miejscem zamieszkania dla osób pracujących częściowo w Casablance/Rabat sandsofwealth.com. Wewnątrz miasta modernizacja infrastruktury (takie jak nowe autostrady, wiadukty czy planowany BRT – szybki transport publiczny) rozładowuje korki i otwiera nowe tereny pod zabudowę. Na przykład modernizacja autostrady do Agadiru oraz rozbudowa obwodnic wokół Marrakeszu sprawiły, że dawniej odległe przedmieścia stały się dużo bardziej dostępne, nagle zamieniając je w atrakcyjne obszary inwestycyjne. Inicjatywy planowania urbanistycznego również mają znaczenie – lokalne władze realizują projekty mające na celu upiększenie oraz rozbudowę miasta. Jednym z nich jest budowa dużego centrum kongresowego (pojemność ok. 20 000) do 2026 roku sandsofwealth.com, mającego wzmocnić sektor konferencyjny i eventowy Marrakeszu (co już jest znaczące, biorąc pod uwagę popularność miasta wśród organizatorów międzynarodowych szczytów). Obiekt powstaje w pobliżu Medyny i przewiduje się, że podniesie wartości nieruchomości w promieniu 5 km z uwagi na lepszą infrastrukturę i większy popyt na wynajem dla uczestników wydarzeń sandsofwealth.com. Podsumowując, rozwój infrastruktury działa multiplikująco: bezpośrednio podnosi ceny gruntów wzdłuż nowych inwestycji, a pośrednio zwiększa atrakcyjność miasta, tym samym zwiększając ceny nieruchomości na całym rynku.

Kluczowe wyzwania i ryzyka

Przystępność cenowa i obciążenie lokalnych nabywców: Minusem gwałtownie rosnących cen jest obniżona przystępność cenowa dla lokalnych mieszkańców. Podczas gdy Marrakesz przyciąga zamożnych zagranicznych i krajowych inwestorów, wiele lokalnych rodzin i osób kupujących po raz pierwszy zostaje wypchniętych poza rynek centralny. Średnie ceny nieruchomości w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach (często powyżej 20 tys. MAD/m² w Hivernage/Guéliz) są daleko poza zasięgiem średnich dochodów lokalnych mieszkańców. Dla porównania, apartament o powierzchni 100 m² w centrum Marrakeszu może łatwo kosztować 1,5–2 mln MAD (≈150–200 tys. USD), podczas gdy typowe gospodarstwo domowe z klasy średniej miałoby trudności z uzyskaniem takiego finansowania. Doprowadziło to do dysproporcji społecznych – luksusowe inwestycje rozwijają się dynamicznie, ale zapotrzebowanie na mieszkania dla ludzi o średnich dochodach nie jest w pełni zaspokojone. Rzeczywiście, rząd wciąż podaje deficyt mieszkaniowy na poziomie 2,5 mln jednostek w skali kraju housingfinanceafrica.org, skoncentrowany na mieszkaniach przystępnych cenowo. W Marrakeszu osoby o niższych dochodach często muszą szukać zakwaterowania na obrzeżach miasta lub nawet w nieformalnych osiedlach, aby znaleźć lokum w odpowiedniej cenie. Wzrost cen o ponad 20% w ciągu roku ipst.education tylko pogłębił przepaść w przystępności cenowej. W rezultacie rośnie presja na decydentów, aby zapobiec powstawaniu wykluczających enklaw miejskich. Jeśli mieszkańcy będą nadal wypychani na zewnątrz (szukając domów w gminach poza Marrakeszem, takich jak Tamansourt czy Targa), miasto może doświadczyć segmentacji społeczno-ekonomicznej oraz problemów takich jak wydłużające się dojazdy do pracy. Wysokie koszty wynajmu są także wyzwaniem – czynsze rosną wraz z cenami nieruchomości, co wprawdzie jest korzystne dla właścicieli, ale obciąża najemców. W Marrakeszu szczególnie w centrum obserwuje się wzrosty czynszów, przez co część pracowników (np. z branży hotelarskiej) mieszka daleko od swojego miejsca pracy. Przystępność cenowa jest więc kluczowym wyzwaniem: bez interwencji (takiej jak większa liczba mieszkań subsydiowanych lub społecznych projektów mieszkaniowych) pojawia się ryzyko spadku popytu w dłuższej perspektywie albo nasilenia napięć społecznych. Rządowe programy subsydiowania oraz wspieranie nowych inwestycji w tzw. „mieszkania ekonomiczne” są próbą zaradzenia temu problemowi ipst.education, ale pozostaje on istotną kwestią.
Inflacja i koszty budowy: Globalne presje inflacyjne oraz problemy z łańcuchem dostaw wpłynęły na Maroko. Koszt materiałów budowlanych (cement, stal, miedź itp.) gwałtownie wzrósł w latach 2022–2023 w związku z globalnymi zakłóceniami dostaw, a choć w 2024 roku ustabilizował się, budowa nadal pozostaje znacznie droższa niż kilka lat temu vaneau-maroc.com. Deweloperzy w Marrakeszu musieli przenieść te wyższe koszty na kupujących, co przyczyniło się do wzrostu cen vaneau-maroc.com. W niektórych przypadkach projekty były opóźniane lub ograniczane ze względu na przekroczenie kosztów, co ograniczyło ilość nowej podaży na rynku. Jeśli inflacja ponownie wzrośnie (na przykład z powodu wyższych cen energii lub wahań kursowych), stopy procentowe kredytów hipotecznych mogą również wzrosnąć z obecnych umiarkowanych poziomów, co zmniejszyłoby siłę nabywczą kupujących. Już teraz Bank Al-Maghrib odnotował nieznaczny wzrost średnich stóp procentowych kredytów hipotecznych do ok. 4,8% w 2023 roku housingfinanceafrica.org (z ok. 4,3% wcześniej), a dalsze zacieśnianie byłoby wyzwaniem dla rynku. Dodatkowo, wyższe globalne stopy procentowe czynią finansowanie dużych projektów droższym. Mniejsi deweloperzy bez dużych zasobów finansowych mogą mieć trudności z kontynuowaniem realizacji projektów, jeśli koszty będą nadal rosły, co potencjalnie prowadzić może do spowolnienia lub anulowania projektów. Każde znaczące spowolnienie nowo powstającego budownictwa może pogłębić nierównowagę między popytem a podażą. Z drugiej strony, jeśli deweloperzy będą kontynuować budowę i zawyżać ceny mieszkań, by pokryć koszty, ryzykują utratę kupujących i nagromadzeniem zapasów w niektórych segmentach rynku (zwłaszcza w przypadku luksusowych inwestycji spekulacyjnych). Utrzymanie równowagi między kosztami a dostępnością mieszkań to więc prawdziwa sztuka balansowania.
Regulacyjne i biurokratyczne przeszkody: Chociaż Maroko poprawia klimat biznesowy, wciąż istnieją biurokratyczne wyzwania na rynku nieruchomości. Na przykład nadawanie tytułu własności i rejestracja gruntów są skomplikowane – zaangażowanych jest wiele agencji (Rejestr Gruntów, gminy miejskie), a procedury mogą być powolne. Inwestorzy czasami napotykają opóźnienia w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę lub renowację, szczególnie na chronionych obszarach, takich jak medyna (zasady ochrony dziedzictwa wymagają dodatkowych zgód). Takie opóźnienia zwiększają koszty utrzymania nieruchomości i mogą zniechęcać do inwestowania, jeśli nie są odpowiednio zarządzane. Co więcej, rynek najmu historycznie charakteryzował się prawnymi osobliwościami: marokańskie prawo najmu (w szczególności ustawa 67-12 z 2013 r.) mocno chroni prawa najemców, co jest społecznie korzystne, ale czasami sprawia, że eksmisja niepłacących najemców jest długotrwałym procesem feelhome.ma. Niektórzy właściciele byli niechętni długoterminowym umowom najmu w obawie przed sytuacją „uwięzienia”, preferując najem krótkoterminowy na potrzeby turystyczne. Nowa ustawa o najmie z 2025 roku ma na celu unowocześnienie tych regulacji, ale skuteczność równoważenia interesów właścicieli i najemców dopiero się okaże agenz.ma agenz.ma. W międzyczasie wszelkie zmiany regulacyjne mogą wywołać niepewność. Przykładowo, pogłoski o nowych podatkach lub zmianach dotyczących zasad własności dla cudzoziemców (nawet jeśli są nieprawdziwe) mogą odstraszać inwestorów. Przejrzystość i konsekwencja polityki są kluczowe. Niedawne reformy podatkowe rządu – podwyższenie podatku od zysków kapitałowych dla nierezydentów do 25% orchidisland.immo oraz inne zmiany – choć mają na celu sprawiedliwość fiskalną, mogą być przez niektórych zagranicznych inwestorów postrzegane jako zwiększające koszty inwestycji. Ważne jest, aby wszelkie zmiany były dobrze komunikowane, a Maroko pozostawało atrakcyjnym środowiskiem inwestycyjnym (dzięki zachętom w innych obszarach), by nie osłabić entuzjazmu zagranicznych inwestorów.
Obciążenie infrastruktury i problemy miejskie: Szybki wzrost niesie ze sobą ryzyko nadmiernego obciążenia infrastruktury miejskiej. Drogi, zaopatrzenie w wodę i sieć energetyczna Marrakeszu są pod presją w miarę powstawania nowych inwestycji. Korki uliczne są już wyzwaniem w szczycie sezonu turystycznego i choć projekty takie jak BRT przyniosą ulgę, nie są natychmiastowym rozwiązaniem. Kolejnym problemem jest niekontrolowany rozrost miasta – jeśli rozwój będzie postępował bez właściwego planowania (dróg, transportu publicznego, szkół, szpitali), nowe dzielnice mogą borykać się z problemami wpływającymi na jakość życia, co z kolei odbije się na wartości nieruchomości. Przykładem jest kultowa Palmeraie, która doświadcza stresu ekologicznego z powodu nadmiernej zabudowy i wyczerpywania się wód gruntowych – władze musiały interweniować i wstrzymać niektóre inwestycje, by chronić to zielone płuco miasta. Podobnie gospodarka odpadami i zanieczyszczenie powinny nadążać za rozwojem Marrakeszu, by miasto nie straciło na atrakcyjności. Czynniki klimatyczne i środowiskowe to także wyzwania na dłuższą metę: Maroko doświadcza okresowych susz, a region Marrakeszu jest półpustynny. Braki wody mogą ograniczyć liczbę nowych pól golfowych czy zielonych rezydencji, jakie da się utrzymać w okolicy. Miasto rozwija programy oczyszczania i ponownego wykorzystania wody, ale każda degradacja środowiska (np. utrata palmowych gajów) może odbić się na atrakcyjności (a więc i premii cenowej) środowiskowo zorientowanych lokalizacji Marrakeszu.
Szoki zewnętrzne i zmienność rynku: Rynek Marrakeszu, mocno uzależniony od popytu zagranicznego i turystycznego, jest narażony na wstrząsy zewnętrzne. Pandemia Covid-19 była tego wyraźnym przykładem – liczba turystów gwałtownie spadła w 2020 r., a rynek nieruchomości praktycznie zamarł, ceny stanęły w miejscu lub lekko spadły, a liczba transakcji gwałtownie się zmniejszyła. Nagły spadek turystyki (spowodowany światową recesją, pandemią lub wydarzeniami bezpieczeństwa) może bezpośrednio uderzyć w rentowność wynajmu i nastroje inwestorów. Wydarzenia geopolityczne także mają wpływ: na przykład spowolnienie gospodarek europejskich (skąd pochodzi wielu kupujących) może zmniejszyć zainteresowanie Europejczyków zakupem domów wakacyjnych. Istotne są także kursy walut – silny dirham czyni nieruchomości w Maroku droższymi dla obcokrajowców w ich własnej walucie. Na 2025 rok perspektywy są pozytywne, ale inwestorzy zachowują ostrożność, mając świadomość możliwości cyklicznych spadków. Analitycy rynku zwracają uwagę, że niedawny szybki wzrost cen może się wyhamować lub lekko skorygować, jeśli pojawi się nadpodaż nieruchomości luksusowych lub wzrosną globalnie stopy procentowe, ograniczając siłę nabywczą zagranicznych kupujących. Większość jednak spodziewa się jedynie łagodnych korekt dzięki rozważnemu zarządzaniu gospodarczemu Maroka i zdywersyfikowanemu popytowi. Kluczowe jest budowanie odporności – poprzez dywersyfikację gospodarki (aby Marrakesz nie był zależny tylko od turystyki), zachęcanie zarówno zagranicznych, jak i lokalnych kupujących oraz utrzymanie zdrowych praktyk kredytowych – co pomoże ograniczyć zmienność rynku.

Podsumowując, gwałtowny wzrost rynku nieruchomości w Marrakeszu napędzają mocne czynniki: stabilność gospodarcza, boom turystyczny, napływ kapitału zagranicznego, inwestycje w infrastrukturę oraz sprzyjająca polityka państwa. Niemniej jednak stoją przed nim wyzwania związane z dostępnością cenową, rosnącymi kosztami oraz potrzebą rozsądnego zarządzania, by podtrzymać sukces. Wyzwanie dla interesariuszy (rządu, deweloperów i inwestorów) polega na tym, by zapewnić inkluzywny i zrównoważony rozwój – balansując zysk i dostępność, nowoczesność z ochroną dziedzictwa, oraz dynamiczny rozwój z jakością życia. Jeśli zostanie to dobrze poprowadzone, Marrakesz będzie dalej błyszczeć jako perła marokańskiego rynku nieruchomości. Jeśli nie, niektóre czynniki, które dziś windują sukces, mogą w przyszłości stać się źródłem presji.

Regulacje i otoczenie prawne

Ramy prawny i regulacyjny w Maroku – a w szczególności w Marrakeszu – jest ogólnie uważany za przyjazny inwestorom, z jasno określonymi prawami własności i otwartością na własność zagraniczną. Istnieją jednak istotne szczegóły dotyczące przepisów, podatków i ostatnich reform, o których powinni wiedzieć zarówno krajowi, jak i międzynarodowi nabywcy:

Prawa własności nieruchomości

Maroko gwarantuje silne prawa własności w systemie opartym na francuskim prawie cywilnym. Akty własności są rejestrowane w Katastrze Gruntów (ANCFCC), a transakcje są przeprowadzane przez licencjonowanych notariuszy, co zapewnia bezpieczeństwo tytułu własności. W Marrakeszu, jak i w całym Maroku, cudzoziemcy mają prawo nabywać i posiadać nieruchomości na własność (100% tytułu w swoim imieniu) zarówno dla celów mieszkaniowych, jak i komercyjnych sandsofwealth.com. Jedynym ograniczeniem jest zakup ziemi rolnej – obywatele zagraniczni nie mogą kupować gruntów rolnych, chyba że przekształcą je w projekt nierolniczy lub zakupią za pośrednictwem marokańskiej spółki za zgodą sandsofwealth.com. Jednak nieruchomości miejskie, zarówno mieszkania w mieście, jak i działki pod zabudowę, są dostępne dla zagranicznych nabywców bez limitów ani specjalnych zezwoleń. Ta otwartość stanowiła kamień węgielny marokańskiej polityki nieruchomości i przez lata przyciągała wielu zagranicznych nabywców do Marrakeszu.

Własność przez cudzoziemców wiąże się z ochroną prawną podobną do tej, jaką mają obywatele lokalni. Po zakończeniu sprzedaży i jej rejestracji prawa właściciela są egzekwowalne w sądzie. Sądy marokańskie uznają umowy i mają przepisy regulujące rozstrzyganie sporów (choć proces może być powolny; wielu zagranicznych nabywców woli dodawać klauzule arbitrażowe lub starannie wybierać notariuszy, by zminimalizować przyszłe problemy). Co ważne, Maroko umożliwia swobodny transfer środków dla inwestorów zagranicznych: jeśli kupiłeś nieruchomość za pieniądze przesłane przez oficjalny system bankowy, możesz później sprzedać nieruchomość i swobodnie przetransferować dochód ze sprzedaży (kapitał i zysk kapitałowy) w walucie obcej. Ta możliwość wymiany jest gwarantowana, o ile początkowa transakcja została zarejestrowana w urzędzie wymiany walut – to kluczowe zapewnienie dla inwestorów, że nie utkną z niepłynnym kapitałem.

Dla krajowych nabywców własność nieruchomości jest równie pewna. Marokańczycy postrzegają nieruchomości jako bezpieczną inwestycję, a kulturowa preferencja do posiadania własności jest silna. Prawo przewiduje mechanizmy takie jak „melkias” (tradycyjne tytuły) umożliwiające przekształcenie ich w tytuły własnościowe w starszych społecznościach – to trwające działania zwiększające zaufanie do rynku. Rząd również naciska na cyfrową modernizację: wprowadzana jest nowa platforma elektroniczna do transakcji nieruchomościowych i rejestracji hipotek, która ma usprawnić procedury us.diplomatie.ma. W przypadku Marrakeszu wiele tradycyjnych domów w Medynie nie miało oficjalnego tytułu własności dekady temu, jednak programy pomogły je zarejestrować, integrując je z formalnym rynkiem i umożliwiając bankom udzielanie kredytów pod ich zastaw.

Ogólnie rzecz biorąc, bezpieczne ramy prawne – od Aktu własności do roli notariuszy i rejestru gruntów – wzmacniają reputację Marrakeszu jako wiodącej destynacji inwestycyjnej linkedin.com. Zaleca się jednak, aby nabywcy przeprowadzili należytą staranność: upewnili się, że nieruchomość ma czysty tytuł własności (bez zaległych obciążeń czy sporów własnościowych), zwłaszcza w przypadku starszych riadów, gdzie dziedziczenie może komplikować stan prawny. Zatrudnienie wykwalifikowanego lokalnego prawnika lub skorzystanie z renomowanych agencji (wielu zagranicznych inwestorów korzysta z agencji takich jak John Taylor, Kensington itp., które przeprowadzają dokładne kontrole) jest rozsądne dla uniknięcia komplikacji.

Opodatkowanie nieruchomości

System podatkowy Maroka przeszedł reformy w latach 2023–2025, aby zachęcić do inwestycji, a jednocześnie zwiększyć wpływy do budżetu państwa. Kluczowe podatki i ostatnie zmiany obejmują:

VAT (podatek od wartości dodanej): VAT dotyczy głównie sprzedaży nowych nieruchomości (z planu lub od dewelopera). Standardowa stawka VAT wynosiła 20%, ale od 2025 r. rząd wprowadził obniżoną stawkę VAT 18% na główne miejsce zamieszkania orchidisland.immo. Oznacza to, że jeśli kupujesz nowy dom od dewelopera i jest to twoje główne miejsce zamieszkania, VAT jest trochę niższy, co faktycznie obniża cenę. Nieruchomości luksusowe powyżej określonej ceny (2 mln MAD, ~200 tys. USD) wciąż podlegają pełnej stawce VAT 20% orchidisland.immo, co pozwala zachować wpływy z luksusowych transakcji przy jednoczesnym obniżeniu kosztów mieszkań dla klasy średniej. VAT zwykle jest wliczony w cenę podaną przez dewelopera, więc kupujący widzi go jako część ceny zakupu. Warto zauważyć, że odsprzedaż nieruchomości (między osobami prywatnymi) jest zwolniona z VAT w Maroku – VAT dotyczy tylko pierwszej sprzedaży nowej inwestycji.
Opłaty rejestracyjne i notarialne: Przy sprzedaży nieruchomości płaci się opłatę rejestracyjną oraz honorarium notarialne. Od 2025 roku opłata rejestracyjna została obniżona do stawki podstawowej 5% (z 6%) wartości nieruchomości orchidisland.immo. W przypadku tanich mieszkań lub zakupu przez kupujących po raz pierwszy poniżej określonych progów cenowych, często obowiązują jeszcze niższe stawki lub zwolnienia w ramach wsparcia mieszkalnictwa socjalnego (np. niektórzy kupujący po raz pierwszy małe mieszkania płacą 0%–3%). Natomiast w przypadku transakcji o wysokiej wartości może obowiązywać nieco progresywna stawka dochodząca do ok. 6–7% orchidisland.immo, zgodnie z nową strukturą w ustawie finansowej na rok 2025, która nakłada na luksusowych nabywców nieco wyższe opłaty. Honoraria notarialne są oddzielne – zazwyczaj około 1% ceny, plus 20% VAT od honorarium notariusza. Pozytywnym posunięciem było porozumienie notariuszy w 2024 roku, by ograniczyć ich honoraria do 2 500 MAD (≈250 USD) dla transakcji w ramach rządowego programu dopłat housingfinanceafrica.org. Ten limit znacząco obniżył koszty zamknięcia transakcji przy zakupie mieszkań socjalnych (wcześniej honoraria mogły wynosić 5 000–6 000 MAD za małą jednostkę). Przy typowej transakcji na rynku nieruchomości w Marrakeszu, kupujący może obecnie oczekiwać, że łączne koszty nabycia (rejestracja + notariusz + drobne opłaty skarbowe) wyniosą około 6–7% ceny zakupu – co jest stosunkowo korzystnym wynikiem w porównaniu do standardów międzynarodowych.
Roczne podatki od nieruchomości: Istnieją dwa główne roczne podatki od nieruchomości: podatek miejski (często zwany „Taxe Urbaine” lub podatek od wspólnoty terytorialnej) oraz podatek za usługi. Są one naliczane od wartości czynszowej nieruchomości (a nie od wartości rynkowej). Dla właścicieli zamieszkujących na stałe przewidziane są ulgi i zwolnienia – często przez pierwsze 3–5 lat od nabycia nowego lokalu nie płaci się podatku miejskiego, a na główną nieruchomość obowiązuje zwolnienie do określonej wartości czynszowej. Po przekroczeniu tego poziomu, podatek miejski wynosi zwykle od 10% do 30% wartości czynszowej orchidisland.immo, przy czym wyższe wartości nieruchomości oznaczają wyższy procent podatku. W praktyce oznacza to zazwyczaj bardzo umiarkowane podatki efektywne (często kilkaset dolarów rocznie za przeciętne mieszkanie). Podatek za usługi (wywóz śmieci, itp.) wynosi zwykle ok. 5–10% wartości czynszowej. Gmina Marrakeszu, tak jak inne, wykorzystuje te środki na usługi lokalne. Istotne jest to, że ziemia niewykorzystana w granicach miast może podlegać podatkowi karnemu, mającemu na celu ograniczenie spekulacji gruntami.
Podatek od dochodu z wynajmu: Dochód z wynajmu w Maroku podlega opodatkowaniu dla właścicieli, choć istnieją odliczenia. Indywidualni właściciele płacą podatek od dochodu netto z wynajmu (po zastosowaniu ryczałtowego odliczenia 40% kosztów przy najmie długoterminowym). Stawki są progresywne, od 0% dla bardzo niskich kwot do 38% dla wysokich dochodów, jednak po 40% odliczeniu efektywna stawka jest znacznie niższa. Wielu drobnych właścicieli kończy płacąc efektywnie około 10–15% podatku od dochodu z wynajmu armonia-solutions.com. Jeśli wynajmujesz umeblowaną nieruchomość turystom, powinieneś uzyskać rejestrację działalności gospodarczej i płacić podobny podatek (choć egzekwowanie formalności było historycznie słabe, teraz jest coraz bardziej restrykcyjne, zwłaszcza w miastach turystycznych). Co istotne, od 2023 roku marokańska ustawa budżetowa wprowadziła uproszczony reżim opodatkowania dochodów z wynajmu, by poprawić zgodność z przepisami bdo.global. Właściciele mogą wybrać opłatę ryczałtową w oparciu o przedziały czynszowe, co upraszcza rozliczenia. Ponadto, w ramach pomocy po-covidowej, dochód z wynajmu poniżej określonego poziomu był tymczasowo zwolniony, by pomóc małym właścicielom – rozwiązania te ewoluują z roku na rok.
Podatek od zysków kapitałowych (CGT): Przy sprzedaży nieruchomości osoby fizyczne podlegają CGT od zysku. Dla rezydentów marokańskich stawka wynosi 20% od zysku kapitałowego, ale istnieją znaczne zwolnienia: główne miejsce zamieszkania utrzymywane przez co najmniej 6 lat jest zwolnione z CGT do określonej wartości, a nawet powyżej tej kwoty stosuje się częściowe zwolnienie en.bladi.net. W przypadku nieruchomości, które nie są głównym miejscem zamieszkania, rezydenci również mają pewne ulgi – od 2023 roku mogą odliczyć kwotę stałą oraz dodatkowe 5% za każdy rok własności (po pierwszym roku) od opodatkowanego zysku. Właściciele nierezydenci jednak historycznie płacili stałą stawkę 20% od zysków z mniejszymi zwolnieniami. Ustawa budżetowa na 2025 rok wprowadziła istotną zmianę: podniosła stawkę CGT dla nierezydentów do 25% orchidisland.immo. Ta podwyżka ma na celu zapewnienie, by zagraniczni spekulanci płacili sprawiedliwy udział, ale to coś, co potencjalni zagraniczni inwestorzy muszą wziąć pod uwagę. Pozytywną stroną dla lokalnych właścicieli jest to, że ta sama reforma zwiększyła ulgi dla rezydentów – po pięciu latach własności nieopodatkowana część zysku rośnie (wydaje się, że jest to dodatkowe 10% zwolnienia za każdy rok powyżej 5. roku własności) orchidisland.immo, co zachęca do długoterminowego posiadania i nagradza właścicieli, którzy utrzymują nieruchomość dłużej. We wszystkich przypadkach, jeśli ktoś sprzedaje po bardzo długim czasie lub przy bardzo niskim zysku, mogą mieć zastosowanie minimalne podatki (często istnieje podatek minimalny, np. 3% ceny sprzedaży zamiast CGT, jeśli wyliczony podatek od zysku byłby niższy).
Podatek od spadków i inne podatki: Maroko nie nakłada podatku od spadków na bezpośrednich potomków; nieruchomości przekazywane dzieciom lub małżonkowi są zazwyczaj nieopodatkowane (poza nominalnymi opłatami rejestracyjnymi). Przy wprowadzaniu kapitału do Maroka w celu zakupu nieruchomości obowiązuje podatek w wysokości 1% (ale jest to zazwyczaj część procesu rejestracji). Dodatkowo, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w krótkim czasie po zakupie (spekulacja), historycznie istniał dodatkowy podatek, ale z czasem zasady zostały uproszczone do standardowego podatku od zysków kapitałowych.

Ogólnie rzecz biorąc, środowisko podatkowe jest konkurencyjne. Obniżenie opłat rejestracyjnych i VAT dla typowych nabywców ma na celu pobudzić rynek orchidisland.immo orchidisland.immo, podczas gdy wzrost niektórych podatków dla segmentów luksusowych prawdopodobnie ma minimalny wpływ na popyt w segmencie premium w Marrakeszu (zamożni nabywcy nie są znacząco zniechęceni kilkoma dodatkowymi punktami procentowymi podatku, szczególnie biorąc pod uwagę stosunkowo niskie koszty posiadania nieruchomości w Maroku w ujęciu rocznym). Zaleca się kupującym konsultację z lokalnym doradcą podatkowym, zwłaszcza jeśli planują wynajem nieruchomości lub jej późniejszą sprzedaż, aby zoptymalizować wykorzystanie ulg podatkowych (na przykład, oficjalna rejestracja zakupionego domu jako głównego miejsca zamieszkania może przynieść ogromne oszczędności podatkowe przy sprzedaży).

Ostatnie reformy i zmiany regulacyjne

Okres 2023–2025 przyniósł szereg reform w sektorze nieruchomości w Maroku, mających na celu modernizację rynku i zapewnienie jego odporności:

Program Pomocy Mieszkaniowej 2024–2028: Uruchomiony w styczniu 2024 roku, ten program bezpośrednich dotacji (lokalnie nazywany „Da’am Al Sakan”) zastąpił wcześniejszy system ulg dla deweloperów. W jego ramach uprawnieni nabywcy pierwszego mieszkania otrzymują dotację w wysokości 100 000 MAD na nowe mieszkania o wartości poniżej 300 000 MAD lub 70 000 MAD na mieszkania w przedziale 300–700 tys. MAD construmat.com. Do końca 2024 roku około 48 000 nabywców skorzystało z tej pomocy, a na wsparcie wydano w sumie 3,8 miliarda MAD (~380 milionów dolarów) moroccoworldnews.com. W Marrakeszu program pobudził głównie rozwój obrzeży miasta i projekty przystępnych mieszkań (ponieważ niewiele mieszkań w centrum spełnia limity cenowe). Program wiąże się jednak z warunkami: nieruchomość musi służyć jako główne miejsce zamieszkania przez 5 lat (bez natychmiastowej odsprzedaży ani używania jej wyłącznie na wynajem) i musi być to nowe mieszkanie z pierwszej sprzedaży z aktem własności (aby zapobiec oszustwom) housingfinanceafrica.org housingfinanceafrica.org. W przypadku wcześniejszej sprzedaży dotacja musi zostać zwrócona housingfinanceafrica.org. Te zasady zapewniają, że pomoc trafia do prawdziwych właścicieli domów i ogranicza spekulację. Program, wraz z ustalonymi maksymalnymi opłatami notarialnymi, o których mowa housingfinanceafrica.org, stanowi fundament marokańskiej strategii poprawy dostępności mieszkań.
Reforma rynku najmu 2025: Uznając potrzebę lepszej regulacji najmu (oraz zachęcania do długoterminowego wynajmu jako opłacalnej inwestycji), władze wprowadziły zaktualizowane ramy prawne dotyczące wynajmu mieszkań w 2025 roku. Kluczowe aspekty to jaśniejsze umowy najmu (krok w kierunku standaryzowanych umów z przejrzystymi warunkami) oraz potencjalna regulacja czynszów dla mieszkań w określonych przypadkach agenz.ma agenz.ma. Reforma podkreśla poprawę relacji pomiędzy właścicielami a najemcami – na przykład zachęcanie do mediacji w przypadku sporów oraz terminowych płatności czynszu przez najemców agenz.ma. Chociaż szczegóły są wciąż wprowadzane, celem jest „Gwarantowana stabilność finansowa” na rynku wynajmu agenz.ma. W praktyce może to oznaczać ograniczenia częstotliwości podwyżek czynszów w trakcie trwania najmu lub ramy postępowania z kaucją, itp. Dla inwestorów nowoczesne prawo najmu jest w dłuższej perspektywie korzystne: profesjonalizuje sektor i może zwiększyć zaufanie inwestorów instytucjonalnych (np. firm, które mogłyby budować mieszkania na wynajem), wiedząc że zasady gry są jasno określone. Znaczący rynek najmu w Marrakeszu (zarówno krótkoterminowy, jak i długoterminowy) skorzysta z tych przejrzystych regulacji, ponieważ usprawnią one rozwiązywanie kwestii takich jak eksmisja najemcy za niepłacenie czynszu (obecnie eksmisja sądowa może trwać wiele miesięcy, co zniechęca niektórych właścicieli). Istnieje nadzieja, że poprzez zrównoważenie ochrony najemców z uczciwymi prawami właścicieli, więcej właścicieli będzie skłonnych wprowadzać mieszkania na długoterminowy rynek najmu, zwiększając podaż i stabilizując czynsze.
Ustawa Finansowa 2025 – Zmiany w podatku od nieruchomości: Omówiliśmy już główne zmiany podatkowe (VAT, opłaty rejestracyjne, CGT). Oprócz nich, ustawa wprowadziła pewne zachęty dla inwestycji strategicznych. W szczególności, w ramach nowej Karty Inwestycyjnej wprowadzone zostały ulgi podatkowe i subsydia dla deweloperów budujących w priorytetowych segmentach – np. mieszkania dostępne cenowo, mieszkania dla studentów czy projekty w mniej rozwiniętych regionach sandsofwealth.com sandsofwealth.com. Marrakesz, choć nie jest „mniej rozwinięty”, może skorzystać z tych zachęt w swojej prowincji lub w przypadku specjalnych projektów (na przykład duże, nowe osiedle z mieszkaniami dla różnych grup dochodowych mogłoby otrzymać wsparcie). Ponadto ustawa finansowa stworzyła uproszczone ramy działania dla funduszy inwestycyjnych nieruchomości (REITs), co potencjalnie otwiera drogę dla większych inwestycji instytucjonalnych na marokańskim rynku nieruchomości. W przypadku segmentu luksusowego, zmiany w ustawie (jak wyższy CGT dla cudzoziemców, progresywna opłata rejestracyjna) zostały uzupełnione środkami do walki z uchylaniem się od opodatkowania nieruchomości (takimi jak dokładniejsze kontrole zadeklarowanych wartości sprzedaży oraz uprawnienia władz podatkowych do weryfikacji płatności „pod stołem”) orchidisland.immo. Celem jest zapewnienie przejrzystości – co korzystnie wpływa na reputację i uczciwość rynku.
Cyfryzacja i przejrzystość: Rząd i sektor prywatny poprawiają przejrzystość na rynku nieruchomości. Przykładem jest powstanie internetowych portali do wyszukiwania tytułów własności i śledzenia transakcji, które są obecnie testowane. Wprowadzono również nowe wymogi dla deweloperów w zakresie zabezpieczenia wpłat kupujących „z planu” poprzez gwarancje bankowe (ochrona dla nabywców mieszkań na wypadek zatrzymania inwestycji). W Marrakeszu, gdzie wiele nieruchomości sprzedaje się obcokrajowcom „z planu”, zwiększa to zaufanie. Powstanie „Agenz” i innych proptech startupów w Maroku, które publikują dane o cenach nieruchomości i indeksach, także poprawia przejrzystość rynku dla inwestorów i decydentów.
Regulacje dewizowe: Choć nie jest to zmiana, warto zauważyć, że Maroko utrzymuje dość liberalne podejście wobec inwestorów zagranicznych na rynku nieruchomości. Nierezydenci mogą otwierać rachunki dirhamowe konwertowalne (aby łatwo przesyłać środki na i z transakcji nieruchomościami). Jedynym wymogiem jest zadeklarowanie środków w chwili wwozu przez bank marokański. W ostatnich latach Maroko poluzowało część kontroli kapitałowych – na przykład umożliwiając Marokańczykom łatwiejsze inwestowanie za granicą. Jednak kraj nadal ściśle zarządza swoją walutą i rachunkiem obrotów z zagranicą. Inwestorzy zagraniczni w Marrakeszu nie napotykają problemów z transferem dochodów z najmu czy wpływów ze sprzedaży, o ile pierwotna inwestycja została należycie zadeklarowana.

Podsumowując, otoczenie regulacyjne w Marrakeszu (i w całym Maroku) jest coraz bardziej uproszczone i przyjazne inwestycjom. Kupujący korzystają z bezpiecznych praw własności oraz wielu zachęt, a rząd aktywnie udoskonala przepisy, dostosowując je do ewolucji rynku (zarówno w zakresie promowania własności mieszkań, zapewniania sprawiedliwego prawa najmu, jak i dostosowywania podatków). Jak zawsze, inwestorzy powinni być na bieżąco z aktualnym prawem – konsultując się z doświadczonym notariuszem lub prawnikiem – jednak trend jest taki, że Maroko ułatwia i zwiększa bezpieczeństwo inwestowania w nieruchomości, a Marrakesz pozostaje jednym z najbardziej cenionych rynków.

Perspektywy na przyszłość (2026–2030)

Patrząc w przyszłość, rynek nieruchomości w Marrakeszu jest gotów do dalszego rozwoju, choć jego charakter może się nieco zmieniać wraz z ewolucją miasta i szerszego kontekstu. Oto kluczowe elementy prognoz na lata 2026–2030 według ekspertów i obecnych trendów:

Prognozy wzrostu i nastroje rynkowe

Wartości nieruchomości: Większość analityków przewiduje, że w Marrakeszu nastąpi stały wzrost cen w ciągu najbliższych 5+ lat, choć raczej w bardziej zrównoważonym tempie niż gwałtowny wzrost z 2024 roku. Roczny wzrost cen mieszkań na poziomie średnich jednocyfrowych wartości (np. 4–7% rocznie) jest powszechnie prognozowany sandsofwealth.com sandsofwealth.com. Taki wzrost przewyższałby inflację, co oznacza realny zysk dla właścicieli, jednak nie byłby na tyle gwałtowny, by tworzyć bańkę. Segmenty o wysokim popycie – luksusowe wille, butikowe riady i dobrze położone apartamenty – mogłyby nadal osiągać górne pułapy tego zakresu (lub więcej w szczególnych przypadkach), zwłaszcza jeśli turystyka będzie bić kolejne rekordy, a kapitał zagraniczny pozostanie dostępny. Bardziej umiarkowane segmenty mogą rosnąć w tempie zbliżonym do inflacji, gdy obecny popandemiczny boom w pełni się ustabilizuje. Czynsze przewiduje się, że będą rosły mniej więcej proporcjonalnie do cen nieruchomości, utrzymując atrakcyjne poziomy stóp zwrotu; jednak jeśli na rynek wejdzie zbyt wiele nowych nieruchomości na wynajem (hoteli lub apartamentów typu Airbnb), wzrost czynszów może nieco wyhamować.

Prognozy ekspertów: Ludzie z branży są zdecydowanie optymistyczni. Philippe Chalindar, dyrektor luksusowej agencji w Marrakeszu, niedawno stwierdził, że „Przyszłość rynku nieruchomości w Maroku wygląda wyjątkowo obiecująco” ze względu na trwającą modernizację infrastruktury oraz nadchodzące ważne wydarzenia międzynarodowe linkedin.com. To podsumowuje powszechne przekonanie, że globalna pozycja Marrakeszu będzie się tylko umacniać, napędzając dobrobyt na rynku nieruchomości. Wielu ekspertów wskazuje rok 2030 jako rok przełomowy – nie tylko ze względu na Mistrzostwa Świata, ale również jako moment, w którym Maroko zamierza znacząco zmodernizować swoją infrastrukturę i zwiększyć zdolność przyjmowania turystów reuters.com. Do tego czasu Marrakesz może mieć już działający pociąg dużych prędkości i nową panoramę gotowych projektów, co dobrze wróży wartościom. Konsensus jest taki, że jeśli nie wydarzy się nic nieprzewidzianego, Marrakesz w 2030 roku będzie większym, nowocześniejszym miastem i z wyższymi cenami nieruchomości niż dziś. Nawet Bank Centralny Maroka, zazwyczaj konserwatywny, zauważa, że nieruchomości powinny pozostać solidną klasą aktywów dzięki urbanizacji i stabilnym makrofundamentom Maroka sandsofwealth.com globalpropertyguide.com.

Trzeba jednak pamiętać, że tempo rozwoju może różnić się w zależności od segmentu rynku. Na przykład niektórzy przewidują, że popyt na luksusowe drugie domy może się ustabilizować, jeśli ceny wzrosną za bardzo w porównaniu do konkurencyjnych destynacji. Marrakesz jest porównywany do takich miejsc jak Dubaj czy południowa Hiszpania; wciąż ma przewagę cenową, która według prognoz utrzyma się przez tę dekadę linkedin.com, ale jeśli ta różnica znacząco się zmniejszy, wzrost w segmencie ultra-luksusowym może się wypłaszczyć. Z drugiej strony segmenty średni i dostępny cenowo mogą doświadczyć przyspieszonego wzrostu, jeśli programy rządowe skutecznie przyciągną więcej kupujących na rynek (czyli zwiększą popyt na tym poziomie). Wiele będzie zależało od ogólnego zdrowia gospodarki – jednak biorąc pod uwagę, że Maroko dąży do ok. 4%+ wzrostu PKB rocznie pod koniec tej dekady, wspieranego przez reformy i nowe branże, fundamenty gospodarcze dla rynku nieruchomości wydają się pozytywne sandsofwealth.com.

Ekspansja miejska i infrastruktura do 2030 roku

Forma urbanistyczna Marrakeszu ma się rozszerzać i zmieniać dzięki trwającym projektom:

Nowe połączenia transportowe: Do 2030 roku linia Kolei dużych prędkości Kenitra–Casablanca–Marrakesz powinna być operacyjna (lub bliska ukończenia) en.bladi.net sandsofwealth.com. Będzie to przełomowe – czas podróży z Casablanki do Marrakeszu skróci się do około 2,5 godziny, skutecznie integrując Marrakesz z północnym korytarzem gospodarczym. Nieruchomości w Marrakeszu mogą zyskać podobnie jak miało to miejsce w Tangerze po uruchomieniu pierwszego TGV: zwiększone zainteresowanie ze strony firm i osób dojeżdżających lub przeprowadzających się dzięki łatwiejszemu dostępowi. Możemy również zobaczyć przedłużenie linii kolejowej Marrakesz–Agadir (studia są w toku en.bladi.net) w latach 30. XXI wieku, ale już sama perspektywa sprawiła, że tereny na tej osi (na południe od Marrakeszu) stały się atrakcyjniejsze. Rozbudowa lotniska Menara prawdopodobnie zostanie ukończona, z nowoczesnym terminalem, a być może także drugą drogą startową atalayar.com. Większe lotnisko (o przepustowości 14 milionów) oznacza więcej bezpośrednich lotów z nowych rynków – napływ turystów i zagranicznych nabywców z takich miejsc jak USA, Azja i Afryka. W okolicach lotniska można spodziewać się nowych stref logistycznych, hoteli i osiedli mieszkaniowych dla ekspatów, które będą się pojawiać pod koniec dekady, korzystając z poprawionej łączności.
Rozwój miasta i nowe dzielnice: Marrakesz w 2030 roku jeszcze bardziej się rozszerzy. Tamansourt, nowe miasto na zachód od centrum, prawdopodobnie znacznie się rozrośnie – być może zmieni się w miasto liczące ponad 100 000 mieszkańców, jeśli plany się urzeczywistnią (pierwotnie tak właśnie miało być). Kluczowy będzie sukces tamtejszego parku przemysłowego en.hibapress.com; jeśli powstaną miejsca pracy, popyt na mieszkania w Tamansourt pójdzie w górę i może stać się ono samowystarczalnym przedmieściem. Ekspansja na północ w kierunku Douar Abiad i Oulad Hassoun (za Palmeraie) jest również spodziewana, szczególnie jeśli powstaną nowe drogi. Na południu obszary wzdłuż drogi Ourika oraz w pobliżu Targa zostaną zabudowane projektami o mieszanym przeznaczeniu. Narodowy Plan Urbanistyczny zakłada tworzenie miast-satelitów i zapobieganie rozwoju dużych slumsów, więc formalna ekspansja z infrastrukturą to wybrana strategia. Dla Marrakeszu oznacza to, że do 2030 roku powinniśmy zobaczyć bardziej policentryczne miasto: tętniące życiem zabytkowe centrum, nowoczesne śródmieście (Guéliz/Hivernage) i kilka podmiejskich ośrodków (Tamansourt na zachodzie, Targa/Ourika na południu, być może technologiczno-przemysłowy hub na północy).

Wewnątrz miasta nadal będzie trwał rozwój poprzez dogęszczanie. Puste działki w granicach obecnego miasta (na przykład w Mechouar lub w pobliżu M’hamid) są zabudowywane mieszkaniami lub przekształcane w parki. Plan zagospodarowania Marrakeszu zakłada ochronę terenów zielonych, takich jak historyczne gaje palmowe, przy jednoczesnym umożliwieniu rozwoju pionowego tam, gdzie jest to odpowiednie. Limity wysokości zabudowy mogą być nieco złagodzone w niektórych nowych rejonach – obecnie Marrakesz cechuje się raczej niską zabudową ze względu na ochronę dziedzictwa i panoramy (większość budynków ma mniej niż 5 pięter mansionglobal.com), ale do 2030 roku możliwe jest pojawienie się średniowysokich kompleksów (8-10 pięter) na obrzeżach miasta jako sposób na zwiększenie zasobów mieszkaniowych bez rozlewania się zabudowy. Nie spodziewa się jednak gwałtownych boomów wysokościowców, gdyż Marrakesz ceni swój kameralny charakter.

Inicjatywy Smart City i Zrównoważonego Rozwoju: Lata 20. XXI wieku sprawią, że Marrakesz stanie się bardziej inteligentny i ekologiczny. Maroko ma krajowy cel ograniczenia emisji gazów cieplarnianych o 45% do 2030 r. oraz zwiększenia udziału energii odnawialnej do 52% mocy shiftcities.org. Marrakesz przyczyni się do tego przez instalacje paneli słonecznych (można sobie wyobrazić nowe duże hotele i budynki publiczne pokryte panelami), być może zakłady przetwarzające odpady na energię oraz lepszy transport publiczny ograniczający uzależnienie od samochodów. Już teraz miasto ma w pobliżu elektrownię słoneczną (niedaleko jest Ouarzazate, gdzie znajduje się największa na świecie elektrownia CSP), a mniejsze projekty solarne mogą zasilać sąsiedztwa. Zielone standardy budowlane prawdopodobnie staną się powszechniejsze – być może do 2030 r. wszystkie nowe duże inwestycje będą musiały mieć certyfikat ekologiczny lub przynajmniej efektywny energetycznie projekt. Może to nieco zwiększyć koszty początkowe, ale podniesie wartość i atrakcyjność w dłuższym okresie. System Bus Rapid Transit (BRT) w Marrakeszu, który ma zostać uruchomiony w połowie dekady, znacząco poprawi mobilność miejską araburban.org. Do 2030 r. sieć BRT może zostać rozbudowana o kilka linii łączących kluczowe dzielnice. Wymienionych zostanie także więcej starych, ikonicznych dla miasta autobusów z silnikami diesla na elektryczne lub zasilane CNG, co poprawi jakość powietrza. Te działania na rzecz zrównoważonego rozwoju sprawiają, że miasto staje się bardziej przyjazne do życia, co pośrednio wspiera wartości nieruchomości (ludzie są skłonni zapłacić więcej za mniej zanieczyszczone i wygodne lokalizacje).
Dziedzictwo kulturowe i odporność miejska: Po trzęsieniu ziemi Al Haouz we wrześniu 2023 r. (epicentrum tuż poza Marrakeszem) wzrosła uwaga wobec odporności infrastruktury. W nadchodzących latach należy się spodziewać zaostrzenia przepisów budowlanych pod kątem bezpieczeństwa sejsmicznego, zwłaszcza przy nowych inwestycjach wokół Marrakeszu. Modernizacja zabytkowych obiektów w Medynie może także stać się priorytetem (może dzięki wsparciu globalnych funduszy, bo Medina jest na liście UNESCO). Do 2030 roku Marrakesz powinien mieć bardziej odporną zabudowę na tego rodzaju ryzyka. Dodatkowo miasto podejmuje działania w zakresie ochrony przed powodziami (choć klimat jest suchy, to podczas deszczów występują tu powodzie). Prawdopodobne są nowe projekty kanalizacji oraz tworzenie zielonych zbiorników retencyjnych. Wszystkie te działania gwarantują, że rozwój miejski nie odbędzie się kosztem podatności na zagrożenia – przyszłość Marrakeszu będzie bardziej odporna na katastrofy. Odporne miasto to atrakcyjna inwestycja, bo oznacza mniejsze ryzyko dla aktywów nieruchomościowych.

Strategia narodowa i jej wpływ na Marrakesz

Marrakesz skorzysta na szerszych strategicznych planach Maroka do 2030 roku:

Strategia turystyczna: Jak wspomniano, cel Ministerstwa Turystyki to 26 milionów turystów do 2030 roku reuters.com, co oznacza około 50% wzrost w stosunku do poziomu z 2024 roku. Marrakesz, będący filarem marokańskiej turystyki, otrzyma znaczną część inwestycji, by to wesprzeć. Strategia obejmuje otwieranie nowych rynków (np. przyciąganie turystów z Ameryki, Afryki i Azji), poprawę dostępności (więcej bezpośrednich lotów, stąd rozbudowa lotniska) oraz rozwój nowych szlaków turystycznych (jak łączenie Marrakeszu z turystyką pustynną w Merzoudze czy wypoczynkiem nad morzem w Essaouirze/Agadirze). W kwestii nieruchomości przekłada się to na kontynuację boomu w nieruchomościach hotelowych – więcej hoteli (być może wejście międzynarodowych marek lub rozbudowa obecnych), więcej nieruchomości ukierunkowanych na gości (takich jak apartamenty resortowe, rezydencje markowe), a także nieruchomości towarzyszące jak centra handlowe, obiekty rozrywkowe (aby turyści wydawali więcej lokalnie). Marrakesz skupia się także na segmencie MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions) – przykładem jest nowe centrum konferencyjne w 2026 roku, a do 2030 możemy zobaczyć Marrakesz goszczący jeszcze większe, globalne kongresy. To umacnia pozycję Marrakeszu jako całorocznej destynacji (nie tylko sezonowej), co stabilizuje ruch turystyczny i poziom wynajmu przez cały rok.
Nowy Model Rozwoju Maroka (NDM): Ogłoszony w 2021 roku, ten długoterminowy plan zakłada podniesienie Maroka do statusu kraju o średnich dochodach wyższych do 2035 roku poprzez włączający wzrost gospodarczy. Ma filary takie jak poprawa edukacji, zarządzania oraz rozwoju regionalnego. Marrakesz mógłby skorzystać z inicjatyw NDM, takich jak decentralizacja inwestycji – na przykład zachęcanie większej liczby firm lub instytucji do zakładania działalności w Marrakeszu zamiast koncentrowania wszystkiego w Casablance/Rabacie. Mówi się o stworzeniu z Marrakeszu regionalnego centrum technologicznego lub kreatywnego, wykorzystując jego potencjał kulturowy do przyciągania branż kreatywnych (moda, design, film – Marrakesz ma już festiwal filmowy i studia filmowe w pobliskim Warzazat). Jeśli się to powiedzie, miasto zdywersyfikuje swoją gospodarkę poza turystyką, a wzrośnie popyt na powierzchnie biurowe, coworkingi i mieszkania dla profesjonalistów. NDM kładzie też nacisk na zrównoważony rozwój i jakość życia, co współgra z realizowanymi w Marrakeszu projektami (np. parki miejskie, poprawa opieki zdrowotnej i szkół w mieście). Bardziej przyjazne do życia miasto zatrzymuje talenty i przyciąga emerytów oraz pracowników zdalnych – wszystko to korzystnie wpływa na rynek nieruchomości.
Krajowe programy mieszkaniowe: Maroko prawdopodobnie wprowadzi nowe programy mieszkaniowe po 2028 roku, gdy obecny system dotacji się zakończy. Rozważane są partnerstwa publiczno-prywatne w celu rozwoju tanich mieszkań na dużą skalę. Marrakesz, z deficytem mieszkań w segmencie niskobudżetowym (wielu pracowników mieszka w przepełnionych kwaterach), może doczekać się dużych, tanich projektów (na przedmieściach lub w nowych miastach) wspieranych przez państwo. Takie inwestycje mogą częściowo powstrzymać wzrost cen mieszkań na wejściu, zapewniając podaż, ale też oznaczają wolumen – wysoką sprzedaż jednostek i aktywność budowlaną, które przyczyniają się do dobrej kondycji sektora nieruchomości. Jeśli chodzi o politykę dla segmentu premium – Maroko może próbować przyciągnąć „turystów rezydencyjnych” (zagranicznych emerytów) do 2030 roku, oferując np. długoterminowe wizy lub ulgi podatkowe, biorąc pod uwagę przyjemny klimat. Jeśli takie polityki zostaną wprowadzone (na wzór portugalskiego programu Golden Visa czy zachęt dla emerytów na Mauritiusie), Marrakesz będzie jednym z głównych beneficjentów jako miejsce, które cudzoziemcy wybierają do mieszkania na część roku. To dodatkowo zwiększy popyt na domy w mieście, zwłaszcza mniejsze wille i ekskluzywne apartamenty.
Mega-wydarzenia i integracja globalna: Do 2030 roku Maroko współorganizując Mistrzostwa Świata w Piłce Nożnej pozostawi po sobie trwałe dziedzictwo. Marrakesz ma być jednym z sześciu marokańskich miast-gospodarzy moroccoworldnews.com. Przygotowania obejmują nie tylko obiekty sportowe, ale także upiększanie miasta, infrastrukturę oraz promocję. Mundial pokaże Marrakesz miliardom ludzi na całym świecie, co może zapoczątkować nową falę turystyki i zainteresowania. Często po takich wydarzeniach miasta-gospodarze doświadczają wzrostu zapytań o nieruchomości (co miało miejsce np. po igrzyskach olimpijskich czy innych mundialach). Wyzwanie dla Marrakeszu będzie polegało na przekuciu tego w zrównoważony wzrost, a nie spekulacyjne bańki. Jednak bycie miastem mundialowym to ogromny atut w kontekście globalnego wizerunku miasta. Coraz większa integracja Maroka z afrykańskimi i bliskowschodnimi sieciami gospodarczymi (poprzez umowy handlowe i inwestycje) może spowodować, że Marrakesz stanie się miastem-bramą – kulturowo jest skrzyżowaniem Europy, Afryki i świata arabskiego, a coraz więcej firm może wykorzystywać go jako miejsce na biura regionalne lub wyjazdy integracyjne, co nada jego rynkowi nieruchomości ciekawy wymiar.

Podsumowując, perspektywy do 2030 roku dla rynku nieruchomości w Marrakeszu są bardzo pozytywne. Wszystko wskazuje na to, że miasto będzie kontynuować swój rozwój jako kwitnący rynek nieruchomości, wspierany przez krajowe strategie rozwoju oraz swoją wyjątkową atrakcyjność. Spodziewamy się zmodernizowanego Marrakeszu – z nowoczesną infrastrukturą, szerszą bazą gospodarczą, a jednocześnie zachowującego egzotyczny urok Medyny i luksus swoich resortów. Inwestorzy nieruchomości i nabywcy domów mogą spodziewać się rynku, który – choć dojrzewający i być może stabilizujący się w porównaniu do wzrostu z lat 2024/25 – nadal pozostanie nastawiony na rozwój. Jak zawsze, kluczowa będzie roztropna inwestycja – wybór odpowiedniej lokalizacji i rodzaju nieruchomości oraz śledzenie zmian w polityce. Fundamentem wizji Marrakeszu w 2030 roku jest jednak obraz rozkwitającej metropolii, gdzie tradycja i postęp tworzą fascynującą historię rynku nieruchomości – tak jak miało to miejsce przez ostatnią dekadę i więcej. „Marrakesz wciąż przyciąga wymagających nabywców szukających zarówno stylu życia, jak i zyskowności,” zauważa jedno z pism branżowych – stwierdzenie to najprawdopodobniej będzie aktualne także w 2030 roku linkedin.com linkedin.com.

Źródła:

Vaneau Maroc – Rynek nieruchomości w 2025 roku w Maroku: Rosnące ceny i nowe rozwiązania vaneau-maroc.com vaneau-maroc.com
IPST Maroko – Rekordowy wzrost cen nieruchomości w Marrakeszu (marzec 2025) ipst.education ipst.education
Orchid Island Marrakech – Zmiany na marokańskim rynku nieruchomości w kwietniu 2025 linkedin.com linkedin.com
Global Property Guide – Wskaźniki zwrotu z najmu w Maroku, II kwartał 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Agencja Moroccan Dream – Ceny nieruchomości w Marrakeszu według dzielnic moroccan-dream.com moroccan-dream.com
Sands of Wealth – Trendy rynku nieruchomości w Marrakeszu (czerwiec 2025) sandsofwealth.com sandsofwealth.com
7News Morocco – Rynek nieruchomości stabilny na początku 2024 roku en.7news.ma en.7news.ma
Reuters – Maroko odwiedziło 17,4 mln turystów w 2024 r., o 20% więcej niż w 2023 reuters.com reuters.com
Morocco World News – Maroko gości 14,5 mln turystów w 2023 roku moroccoworldnews.com
John Taylor Marrakech – „Marrakesz: Zmieniający się krajobraz rynku nieruchomości” (marzec 2025) linkedin.com linkedin.com
Sands of Wealth – Czy ceny nieruchomości wzrosną w 2025 roku? (Analiza rynku) sandsofwealth.com sandsofwealth.com
Agenz.ma – Nowe ramy prawne wynajmu nieruchomości 2025 agenz.ma agenz.ma
Orchid Island – Ustawa finansowa 2025: Wpływ na opodatkowanie nieruchomości orchidisland.immo orchidisland.immo orchidisland.immo
CAHF Africa – Analiza finansowania mieszkań w Maroku 2023 housingfinanceafrica.org housingfinanceafrica.org.