·······

Rynek nieruchomości w Melbourne: prognozy na 2025 rok i kolejne lata

23 lipca, 2025
by
Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

Rynek nieruchomości w Melbourne w 2025 roku wykazuje wyraźne oznaki ożywienia po trudnym okresie. Zarówno sektor mieszkaniowy, jak i komercyjny doświadczają zmieniającej się dynamiki, ponieważ drugie co do wielkości miasto Australii korzysta z odnowionego popytu, rekordowego wzrostu liczby ludności oraz poprawiających się nastrojów. W tym kompleksowym raporcie analizujemy najnowsze trendy na rynku nieruchomości w Melbourne – od cen mieszkań i najpopularniejszych dzielnic, po stopy zwrotu z najmu i wpływ infrastruktury – oraz przedstawiamy prognozy na najbliższe lata dla inwestorów, deweloperów i właścicieli domów.

Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych (2025)

Rynek mieszkaniowy w Melbourne wkroczył w 2025 rok z rosnącym impetem. Po spadku w latach 2022–2023, kiedy rosnące stopy procentowe i zakłócenia spowodowane pandemią doprowadziły do obniżenia wartości, sytuacja zaczyna się odwracać. W rzeczywistości, wartości domów w Melbourne odnotowały już kilka kolejnych miesięcy wzrostu na początku 2025 roku propertyupdate.com.au. To znaczący zwrot w porównaniu do 2024 roku, kiedy ceny spadały przez większość miesięcy propertyupdate.com.au. Nastroje na rynku poprawiają się, ponieważ kupujący odzyskują pewność w oczekiwaniu na stabilizację lub nawet spadek stóp procentowych w dalszej części roku commercialrealestate.com.au. Co ważne, Melbourne wciąż opiera się na solidnych fundamentach – dynamicznym wzroście liczby ludności, dużych inwestycjach infrastrukturalnych oraz zróżnicowanej gospodarce – co wzmacnia jego pozycję jako jednego z najlepszych długoterminowych rynków nieruchomości w Australii propertyupdate.com.au.

Na obecne dynamiki rynku mieszkaniowego wpływa kilka czynników. Po stronie podaży, nowa budowa mieszkań nie nadąża za popytem. Pozwolenia na budowę w Wiktorii utrzymują się na niskim poziomie – w ciągu ostatniego roku zatwierdzono jedynie około 56 000 nowych domów (do marca 2025), co jest znacznie poniżej ~75 000 rocznie potrzebnych do osiągnięcia celów wzrostu realestate.com.au realestate.com.au. Wysokie koszty budowy i upadłości firm budowlanych dodatkowo ograniczyły nową podaż realestate.com.au realestate.com.au. Ta niedostateczna podaż zderza się z rosnącym popytem napędzanym wzrostem liczby ludności, co powoduje konkurencję o istniejące domy. Liczba ofert pozostaje stosunkowo niska; choć w maju 2025 liczba nowych ofert gwałtownie wzrosła (drugi najwyższy maj w historii), całkowita liczba nieruchomości na sprzedaż jest nadal niższa rok do roku shapepropertygroup.com.au, co wskazuje, że wielu sprzedających wstrzymuje się – być może czekając na wyższe ceny. W rezultacie dobrze prezentujące się domy, szczególnie w pożądanych dzielnicach, przyciągają duże zainteresowanie kupujących i szybciej się sprzedają. Wskaźnik udanych aukcji w Melbourne osiągnął około 67% w maju 2025 – najwyższy poziom od prawie dwóch lat, co odzwierciedla odnowione zaufanie kupujących shapepropertygroup.com.au.

W szczególności, nie wszystkie segmenty rynku są sobie równe. Wolnostojące domy i nieruchomości przyjazne rodzinom w ugruntowanych lokalizacjach przodują w odbudowie rynku. Natomiast apartamenty o wysokiej gęstości w centrum miasta – zwłaszcza starsze jednostki w wysokich budynkach – nadal napotykają trudności związane z nadpodażą i ostrożnym nastawieniem inwestorów. Eksperci ds. nieruchomości ostrzegają przed mieszkaniami kupowanymi na etapie planowania w CBD Melbourne i wewnętrznych przedmieściach, które historycznie osiągały słabsze wyniki z powodu dużej podaży i słabszego długoterminowego wzrostu wartości kapitału propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Z drugiej strony, przedmieścia środkowej strefy z ograniczoną podażą (np. domy na dużych działkach) i silnym zainteresowaniem właścicieli-uczestników rynku odnotowują zwiększony popyt. Ogólnie rzecz biorąc, rynek mieszkaniowy w 2025 roku przesuwa się z rynku kupującego w kierunku bardziej zrównoważonego lub nawet sprzyjającego sprzedającym. Kupujący, którzy rok temu mogli negocjować znaczne rabaty, obecnie zauważają, że to okno się zawęża, gdy konkurencja się zaostrza shapepropertygroup.com.au.

Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych (2025)

Sektor nieruchomości komercyjnych w Melbourne również znajduje się w punkcie zwrotnym w 2025 roku. Po przetrwaniu pandemii i wysokich stóp procentowych, różne klasy aktywów komercyjnych wykazują obecnie odmienne trendy:

  • Powierzchnia biurowa: Rynek biurowy w Melbourne pozostaje słaby, zwłaszcza w centrum miasta (CBD). Miasto nadal notuje najwyższy wskaźnik pustostanów biurowych w Australii, przy czym pustostany w CBD utrzymują się na poziomie około 18% na styczeń 2025 roku propertycouncil.com.au. Jest to znacznie powyżej krajowej średniej dla CBD (~13,7%) i odzwierciedla trwające wyzwania, takie jak praca zdalna i pojawianie się nowej podaży propertycouncil.com.au. Popyt na powierzchnię biurową był ujemny w ostatnich okresach sprawozdawczych propertycouncil.com.au, choć pojawiają się oznaki, że najgorsze może być już za nami. Biura klasy premium radzą sobie nieco lepiej niż obiekty drugorzędne, ale nawet w budynkach klasy A w Melbourne wskaźnik pustostanów wynosił około 18,5% na początku 2025 roku propertycouncil.com.au. Właściciele reagują, oferując zachęty i modernizując starsze biura, aby przyciągnąć najemców. Wysoki poziom pustostanów i obniżone czynsze w niektórych lokalizacjach stwarzają okazje dla firm do poprawy lokalizacji oraz dla inwestorów do nabycia przecenionych aktywów biurowych. Analitycy branżowi oczekują, że sektor biurowy będzie się stopniowo odbudowywał w kierunku 2026 roku, w miarę jak inicjatywy powrotu do biur nabiorą tempa, a gospodarka się poprawi commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Jednak może to być powolny proces; wsparcie polityczne (takie jak nakłanianie pracowników sektora publicznego do powrotu do biur) może odegrać rolę w ożywieniu popytu na powierzchnie biurowe w CBD Melbourne propertycouncil.com.au.
  • Nieruchomości handlowe: Po kilku trudnych latach, rynek nieruchomości handlowych zaczyna odrabiać straty. Ruch pieszy i wydatki konsumenckie poprawiły się wraz z końcem lockdownów oraz powrotem turystów i pracowników biurowych do miasta. Ulice handlowe i centra handlowe odnotowują większą liczbę odwiedzających, a inwestorzy ponownie interesują się dobrze zlokalizowanymi aktywami handlowymi. W rzeczywistości w 2024 roku nieruchomości handlowe stanowiły rosnący udział w transakcjach komercyjnych, co wskazuje na odnowione zaufanie do tego sektora commercialrealestate.com.au. Analitycy przewidują, że rok 2025 przyniesie najsilniejszy popyt inwestorów na nieruchomości handlowe od około dekady, ponieważ nastroje ulegają poprawie commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Najlepsze centra handlowe oraz obiekty oparte na usługach podstawowych (z anchorami spożywczymi, wielkopowierzchniowe sklepy itp.) okazały się odporne, a wiele centrów handlowych dostosowało się, dodając opcje rozrywkowe i gastronomiczne, aby przyciągnąć więcej odwiedzających commercialrealestate.com.au. Chociaż wyzwaniem pozostaje handel elektroniczny, handel stacjonarny w Melbourne – zwłaszcza w korytarzach wzrostu i ustabilizowanych dzielnicach – ponownie postrzegany jest jako solidna klasa aktywów. Stopy zwrotu z najmu nieruchomości handlowych stały się atrakcyjne po korektach cenowych, a ograniczony nowy rozwój handlu detalicznego w ostatnich latach oznacza, że podaż w najlepszych lokalizacjach jest ograniczona.
  • Przemysł i logistyka: Sektor nieruchomości przemysłowych był wyróżniającym się segmentem w całym kraju i Melbourne nie jest tu wyjątkiem. Ogromny popyt na magazyny, centra dystrybucyjne i obiekty logistyczne (napędzany boomem e-commerce i zmianami w łańcuchach dostaw) doprowadził do rekordowo niskich poziomów pustostanów przemysłowych w ciągu ostatnich dwóch lat. Na połowę 2025 roku wskaźnik pustostanów przemysłowych w Melbourne wzrósł do około 4% propertycouncil.com.au – to niewielki wzrost spowodowany nową podażą wprowadzoną na rynek na przedmieściach – ale nadal jest to wyjątkowo niski poziom w skali światowej i sygnalizuje bardzo napięty rynek propertycouncil.com.au. W kluczowych wschodnich i południowo-wschodnich strefach przemysłowych Melbourne poziom pustostanów jest jeszcze niższy (blisko 1–2%), podczas gdy na zachodnich obrzeżach, gdzie powstaje fala nowych inwestycji, dostępność powierzchni jest wyższa propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Czynsze za jednostki przemysłowe i magazyny logistyczne gwałtownie wzrosły w ciągu ostatnich 18 miesięcy i chociaż tempo wzrostu czynszów może się ustabilizować wraz z pojawieniem się większej podaży, oczekuje się, że wskaźniki wynajmu pozostaną wysokie. Zainteresowanie inwestorów aktywami przemysłowymi pozostaje silne, ale stopy zwrotu spadły do historycznie niskich poziomów ze względu na popularność tego sektora. Następuje pewna normalizacja – na przykład krajowy wskaźnik pustostanów przemysłowych wzrósł do 2,8% w pierwszej połowie 2025 roku z poziomu bliskiego 1% w najniższym punkcie propertycouncil.com.au – jednak rynek przemysłowy w Melbourne nadal należy do najbardziej napiętych na świecie, a długoterminowe czynniki popytowe, takie jak ograniczona ilość gruntów przemysłowych i utrzymująca się konsumpcja dóbr, pozostają aktualne propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości przemysłowe nadal oferują stabilne dochody i potencjał wzrostu, choć czasy dwucyfrowych podwyżek czynszów mogą się kończyć.

Podsumowując, rynek komercyjny w Melbourne w 2025 roku charakteryzuje się odbudową i szansą: sektor biurowy oferuje potencjał inwestycji kontrcyklicznych, ponieważ wartości osiągają dno, handel detaliczny odbija się dzięki nagromadzonej aktywności konsumenckiej, a sektor przemysłowy pozostaje siłą napędową, choć warunki nieco się łagodzą. Przemyślani inwestorzy zaczynają ponownie wchodzić na rynek komercyjny, korzystając z przeszacowanych aktywów i przewidując długoterminowy wzrost wraz z odwróceniem cyklu gospodarczego commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Kluczowe informacje dotyczące konkretnych dzielnic: Obszary wzrostu i dzielnice o wysokim popycie

Melbourne to rozległy obszar metropolitalny, a wyniki rynku nieruchomości znacznie różnią się w zależności od dzielnicy. W 2025 roku niektóre lokalizacje wyłaniają się jako gorące punkty wzrostu ze względu na takie czynniki jak projekty infrastrukturalne, trendy demograficzne i względna przystępność cenowa. Oto kilka kluczowych informacji dotyczących poszczególnych dzielnic:

  • Gwiazdy wewnętrznych i środkowych pierścieni: Zamożne przedmieścia śródmiejskie oraz dobrze ugruntowane obszary środkowego pierścienia wykazują odporny popyt, a w niektórych przypadkach silny wzrost cen. W ciągu ostatniego roku prestiżowe dzielnice, takie jak Toorak i South Yarra, odnotowały wzrost wartości domów o około 136 tys. – 237 tys. dolarów, czyli więcej niż przeciętna roczna pensja propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Wewnętrzny wschodni pas (np. Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) również zanotował sześciocyfrowe wzrosty mediany wartości propertyupdate.com.au. Obszary te korzystają z dostępu do ekskluzywnych udogodnień, szkół i atrakcyjnego stylu życia, a ograniczona podaż utrzymuje wysoką konkurencję. Przedmieścia środkowego pierścienia w promieniu 5–15 km od centrum – na przykład Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley i Box Hill – są wskazywane przez agentów kupujących jako oferujące dużą wartość w 2025 roku auspropertyprofessionals.com.au. Łączą one względną przystępność cenową (w porównaniu do śródmieścia) z dużym popytem na wynajem i rozwiniętą infrastrukturą społeczną. Te przedmieścia, często poddawane gentryfikacji, mają szybko się odbudować, gdy rynek się ożywi z powodu ograniczonej podaży mieszkań i szerokiego zainteresowania kupujących auspropertyprofessionals.com.au. Inwestorzy zwracają także uwagę na „siostrzane” przedmieścia sąsiadujące z tymi gorącymi punktami, przewidując efekt fali cenowej, gdy główne obszary się rozgrzeją auspropertyprofessionals.com.au.
  • Powstające korytarze infrastrukturalne: Duże projekty transportowe przekształcają mapę nieruchomości w Melbourne, a przedmieścia położone w pobliżu nowej infrastruktury są gotowe na długoterminowy wzrost. Doskonałym przykładem jest Suburban Rail Loop (SRL) – ogromna orbitalna linia kolejowa będąca w budowie. Obszary wzdłuż trasy SRL, takie jak Clayton, Burwood i Cheltenham, przyciągają uwagę bystrych inwestorów i deweloperów auspropertyprofessionals.com.au. Te lokalizacje mają stać się dobrze skomunikowanymi węzłami, co zazwyczaj podnosi wartość nieruchomości, gdy projekty zbliżają się do ukończenia. Podobnie, Metro Tunnel (planowane otwarcie w 2025 roku) zapewni nowe podziemne stacje w Arden (North Melbourne) i Parkville; okoliczne dzielnice już teraz odnotowują wzrost zainteresowania deweloperów. Sunshine, na zachodnich przedmieściach, to kolejny obszar do obserwacji – będzie kluczowym węzłem przesiadkowym dla przyszłej linii kolejowej na lotnisko w Melbourne oraz linii metra, co czyni go nowym centrum wzrostu. Wraz z uruchamianiem infrastruktury, poprawa dostępności i nowe udogodnienia zwykle napędzają zarówno popyt, jak i ceny w tych skomunikowanych przedmieściach.
  • Gentryfikujące się przedmieścia rodzinne: Wiele wcześniej niedocenianych przedmieść obecnie szybko się gentryfikuje, przyciągając młode rodziny i profesjonalistów poszukujących większej przestrzeni. Na wschodzie Melbourne, takie obszary jak Ringwood, Blackburn i Glen Waverley przechodzą tę transformację auspropertyprofessionals.com.au. Oferują dobre szkoły, parki i połączenia komunikacyjne, co czyni je atrakcyjnymi dla długoterminowych właścicieli. Modernizacje lokalnych sklepów i restauracji (a także trwające ulepszenia infrastruktury) podnoszą prestiż tych społeczności. W rezultacie, popyt na mieszkania w tych przedmieściach jest silny, co podnosi zarówno ceny, jak i czynsze. Podobnie, części północy i północnego zachodu (na przykład Pascoe Vale, Preston i Coburg na północy) obserwują pojawianie się nowych kawiarni, remonty i napływ młodych nabywców, co przekształca te okolice. Te gentryfikujące się lokalizacje często oferują solidne perspektywy inwestycyjne, ponieważ zaczynają z niższego poziomu cenowego, ale mają wyraźne czynniki wzrostu kapitału.
  • Zewnętrzne korytarze wzrostu: Przedmieścia Melbourne na obrzeżach miasta – zwłaszcza na zachodzie i północy – nadal pochłaniają większość wzrostu liczby ludności miasta. Obszary takie jak Fraser Rise–Plumpton (zewnętrzny zachód Melbourne) były liderami w przyroście ludności w stanie w zeszłym roku (+4 300 osób w 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, a inne, takie jak Cranbourne i Tarneit, przeżywają boom nowych osiedli mieszkaniowych. Te korytarze wzrostu oferują dużo nowej ziemi oraz pakiety dom+działka, które przyciągają kupujących pierwsze mieszkanie i migrantów. Jednak kupujący powinni zachować ostrożność: choć te obszary notują szybki wzrost liczby ludności, często mają nadmiar nowych inwestycji i mogą nie mieć rozwiniętej infrastruktury. Jak zauważa jeden z analityków, szybki wzrost w miejscach takich jak Melton i Werribee South „odzwierciedla głównie wzrost liczby ludności i obfitość nowych inwestycji, ale niekoniecznie wzrost wartości kapitałowej” nieruchomości propertyupdate.com.au. W dłuższej perspektywie ograniczona lokalna infrastruktura – mniej połączeń transportowych, szkół i szpitali – może ograniczać wzrost cen w niektórych oddalonych osiedlach propertyupdate.com.au. Krótko mówiąc, zewnętrzne przedmieścia są przystępne cenowo i poszukiwane pod kątem mieszkań, ale generalnie wiążą się z wyższym ryzykiem inwestycyjnym i zazwyczaj przynoszą wolniejszy wzrost kapitału niż przedmieścia wewnętrzne/środkowe (chyba że są wspierane przez duże inwestycje infrastrukturalne).

Na obecnym rynku wybór przedmieścia jest kluczowy zarówno dla inwestorów, jak i kupujących domy. Dzielnice o wysokim popycie, dobrze położone i z ograniczoną podażą, odbijają się mocno i mają szansę na lepsze wyniki, podczas gdy jednorodne zewnętrzne przedmieścia z nadpodażą mogą pozostawać w tyle. Śledzenie planów infrastrukturalnych i prognoz rozwoju gminy może pomóc w zidentyfikowaniu kolejnej rozwijającej się dzielnicy. Na przykład obszary w pobliżu planowanych stacji SRL lub nowych węzłów autostradowych mogą stać się gorącymi punktami nieruchomości w 2030 roku. Ogólnie rzecz biorąc, geografia szans w Melbourne w 2025 roku obejmuje zarówno prestiżowe enklawy wewnętrzne, jak i rozwijające się przedmieścia środkowe oraz wybrane węzły wzrostu – oferując opcje dla różnych budżetów i strategii.

Ceny nieruchomości: trendy i prognozy

Po okresie korekty, ceny nieruchomości w Melbourne ponownie rosną w 2025 roku. Mediana ceny domu w Melbourne osiągnęła szczyt na początku 2022 roku (w okresie boomu pandemicznego), a następnie spadła o około 10% do 2023 roku auspropertyprofessionals.com.au. Ten spadek, spowodowany podwyżkami stóp procentowych i tymczasowym odpływem inwestorów, sprawił, że Melbourne stało się jednym z najbardziej „niedowartościowanych” rynków stolic w Australii na początku 2024 roku auspropertyprofessionals.com.au. Przechodząc do połowy 2025 roku, sytuacja się poprawia: ceny się ustabilizowały i zaczęły umiarkowanie rosnąć. Home Price Index firmy Domain pokazuje, że wartości nieruchomości w Melbourne wychodzą z ujemnego rocznego wzrostu – w maju 2025 roku roczny spadek wyniósł już tylko -1,2%, co stanowi dużą poprawę w porównaniu do -7,8% na początku 2023 roku corelogic.com.au corelogic.com.au. Z miesiąca na miesiąc ceny rosną od około lutego 2025 roku corelogic.com.au. W praktyce kupujący i sprzedający widzą, że rynek prawdopodobnie osiągnął już swoje minimum.

Patrząc w przyszłość, prognozy przewidują dalszy wzrost cen w Melbourne w latach 2025 i 2026. Najnowsze prognozy Domain wskazują, że Melbourne może przewodzić krajowi w następnym okresie wzrostu. Do końca roku finansowego 2025–26 (czerwiec 2026), mediana cen domów w Melbourne ma osiągnąć rekordowy poziom około 1,11 miliona dolarów, co stanowi około 6% wzrost w stosunku do wartości z połowy 2025 roku australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Ten wzrost (~66 000 dolarów) całkowicie zniwelowałby straty z ostatniego spadku i ustanowił nowy szczyt cenowy australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Przewiduje się również wzrost cen mieszkań, choć w wolniejszym tempie – mediana ceny mieszkania w Melbourne ma osiągnąć około 584 000 dolarów do połowy 2026 roku, co wciąż jest o około 3% poniżej szczytu z 2021 roku australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. To bardziej umiarkowane odbicie na rynku mieszkań przypisuje się utrzymującej się nadpodaży niesprzedanych mieszkań z wcześniejszych boomów budowlanych shapepropertygroup.com.au. Niemniej jednak, czynniki takie jak poprawa dostępności cenowej, ulgi dla kupujących pierwsze mieszkanie oraz wzrost liczby ludności będą wspierać rynek mieszkań, prawdopodobnie powodując wzrost ich wartości w nadchodzących latach shapepropertygroup.com.au.

Kilka czynników napędza te prognozy cenowe. Po pierwsze, oczekuje się złagodzenia kosztów pożyczek – rynki finansowe przewidują, że Bank Rezerw Australii zacznie obniżać stopy procentowe pod koniec 2025 roku commercialrealestate.com.au. Niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych zwiększa zdolność nabywczą kupujących i zazwyczaj stymuluje popyt, co wywiera presję na wzrost cen. Ekonomiści z Domain zauważają, że Sydney i Melbourne, które mają jedne z najwyższych poziomów zadłużenia gospodarstw domowych, zwykle najszybciej reagują na zmiany stóp procentowych australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Oznacza to, że gdy tylko zostaną wprowadzone obniżki stóp lub nawet wyraźnie zasygnalizowane, aktywność kupujących i wzrost cen w Melbourne mogą przyspieszyć. Po drugie, ograniczona podaż mieszkań według prognoz będzie się utrzymywać. Nie przewiduje się gwałtownego wzrostu nowego budownictwa (ze względu na trwające wyzwania w branży budowlanej), więc niedobór mieszkań nadal będzie kluczowym czynnikiem s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Silny wzrost liczby ludności (omówiony w sekcji demograficznej) przy ograniczonej podaży naturalnie podbije koszty mieszkań. Wreszcie, różne formy wsparcia rządowego – takie jak dotacje dla kupujących pierwsze mieszkanie, programy współwłasności oraz ulgi w podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupach o niższej wartości – zapewniają pewien impuls popytowy na poziomie wejściowym, pomagając większej liczbie kupujących wejść na rynek, a tym samym podnosząc ogólny poziom cen.

Warto zauważyć, że Melbourne obecnie oferuje przewagę wartości w porównaniu z innymi dużymi miastami, co może napędzać dodatkowy wzrost cen, gdy inwestorzy i migranci z innych stanów zauważą tę różnicę. Na przykład, mediana ceny domu w Sydney jest mniej więcej o 60–65% wyższa niż w Melbourne na początku 2025 roku shapepropertygroup.com.au, a ta różnica znacznie się powiększyła od 2019 roku. Podobnie Brisbane i Adelaide – kiedyś znacznie tańsze – zbliżyły się cenowo do poziomu Melbourne shapepropertygroup.com.au. Ta względna przystępność cenowa Melbourne (pomimo bycia dużym, globalnym miastem) sprawia, że przyciąga ono kupujących wrażliwych na ceny. Jak podkreślono w jednym z raportów, Melbourne jest obecnie bardzo atrakcyjne dla inwestorów i osób chcących poprawić warunki mieszkaniowe, którzy uznają Sydney za nieosiągalne shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Jeśli stopy procentowe spadną, ci kupujący mogą zalać rynek w Melbourne, wykorzystując rabat miasta i podnosząc wartości nieruchomości shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Oczywiście, prognozy wiążą się z niepewnościami. Większość analityków przewiduje stały, umiarkowany wzrost (na poziomie 4–6% rocznie przez najbliższe kilka lat), a nie powrót do dwucyfrowych rocznych skoków obserwowanych w 2021 roku. Ograniczenia dostępności – przy medianie cen domów wynoszącej około 8–9-krotności dochodu – naturalnie ograniczą tempo wzrostu cen, zwłaszcza jeśli płace nie będą nadążać s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Istnieją również ryzyka spadkowe, takie jak ponowny wzrost inflacji utrzymujący wysokie koszty kredytów lub jakikolwiek nowy wstrząs gospodarczy wpływający na zatrudnienie. Niemniej jednak, konsensus wśród banków i firm badawczych jest taki, że wartości nieruchomości w Melbourne będą nadal rosły do 2026 roku australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to odbudowę kapitału, a dla potencjalnych nabywców – czekanie może oznaczać wyższą cenę w przyszłości.

Podsumowując, po okresie stagnacji ceny w Melbourne ponownie rosną, choć w umiarkowanym tempie. Przewiduje się, że miasto odzyska swoje wcześniejsze szczyty cenowe w ciągu najbliższego roku australianpropertyupdate.com.au, a następnie być może osiągnie nowe rekordy. O ile nie wystąpią żadne wstrząsy, lata 2025–2027 powinny być okresem ponownego wzrostu wartości nieruchomości, wspieranego przez łagodniejsze warunki kredytowe, popyt napędzany wzrostem populacji oraz trwałą atrakcyjność Melbourne jako miejsca do życia i inwestowania.

Wyniki rynku najmu (stopy zwrotu i wskaźniki pustostanów)

Rynek najmu w Melbourne znajduje się pod ogromną presją, charakteryzując się rekordowo niską dostępnością mieszkań i gwałtownymi wzrostami czynszów, choć pojawiają się oznaki, że tempo wzrostu czynszów zaczęło się stabilizować. Wskaźniki dostępności mieszkań w Melbourne gwałtownie spadły w latach 2022–2023, gdy miasto wychodziło z lockdownów związanych z COVID, a najemcy wracali (w tym powracający studenci zagraniczni). Pod koniec 2023 roku wskaźnik dostępności mieszkań w Melbourne spadł do około 1%–1,5%, co jest niezwykle niskim poziomem, niespotykanym od ponad dekady. W niektórych miesiącach spadał nawet poniżej 1% w wybranych zestawieniach danych propertyupdate.com.au. Wchodząc w 2025 rok, wskaźnik dostępności nieznacznie wzrósł – utrzymując się na poziomie około 1,5% do 2% w połowie 2025 roku – ale nadal jest to wyjątkowo niski poziom w ujęciu historycznym (dla porównania, wskaźnik dostępności na poziomie 3% jest często uznawany za „zrównoważony” rynek najmu). Najnowsze dane pokazują, że dostępność mieszkań na wynajem w Melbourne wynosi około 1,8% na początku 2025 roku, w porównaniu do ~1,1% rok wcześniej propertyme.com.au, co odzwierciedla niewielkie złagodzenie sytuacji. Podobnie, CoreLogic odnotował wzrost dostępności z najniższego poziomu 1,4% pod koniec 2023 roku do około 1,9% na koniec 2024 roku corelogic.com.au. Nawet przy tej niewielkiej poprawie, znalezienie mieszkania na wynajem pozostaje poważnym wyzwaniem dla najemców. Na oględziny w popularnych dzielnicach często przychodzi kilkudziesięciu chętnych, a mieszkania wynajmowane są w ciągu kilku dni.

To ultra-niskie zasoby wolnych mieszkań doprowadziły do rekordowych czynszów. Podczas powysiłkowego boomu po lockdownie czynsze w Melbourne wzrosły o kilkanaście procent – w 2022 roku w niektórych dzielnicach czynsze wzrosły o 15–20% w ciągu jednego roku. Do 2023 roku roczny wzrost czynszów w Melbourne osiągnął szczyt na poziomie około ~11% corelogic.com.au corelogic.com.au. Jednak wraz z pojawieniem się ograniczeń związanych z przystępnością cenową, tempo wzrostu czynszów spowolniło. W ciągu roku do końca 2024 roku czynsze w Melbourne wzrosły o bardziej umiarkowane ~4,1% corelogic.com.au – wciąż powyżej długoterminowej średniej, ale daleko od wcześniejszego boomu. W pierwszym kwartale 2025 roku wzrosty były jednocyfrowe procentowo. Mediana tygodniowego czynszu w Melbourne wynosi obecnie około $600+ (dla domów i mieszkań łącznie). Na koniec 2024 roku mediana czynszu za mieszkanie w Melbourne wynosiła 604 dolary tygodniowo, co faktycznie czyniło ją drugim najtańszym miastem stołecznym dla najemców po Hobart corelogic.com.au. (Dla porównania w Sydney było to aż 773 dolary tygodniowo corelogic.com.au, co pokazuje, że Melbourne, choć drogie, nie jest tak kosztowne dla najemców jak Sydney.) Najemcy w Melbourne nadal wydają dużą część dochodu na mieszkanie – średnio około jednej trzeciej dochodu gospodarstwa domowego, co jest najwyższym wskaźnikiem od co najmniej 2006 roku w skali kraju corelogic.com.au – co oznacza, że istnieje granica, jak bardzo czynsze mogą jeszcze wzrosnąć, zanim najemcy zostaną wykluczeni z rynku.

Jednym z najbardziej uderzających zjawisk na rynku najmu w Melbourne jest wycofywanie się wielu inwestorów/właścicieli, co zmniejszyło podaż mieszkań na wynajem. Dane z Residential Tenancies Bond Authority (RTBA) stanu Wiktoria pokazują bezprecedensowy trend: więcej kaucji najemców jest zwracanych (czyli właściciele wycofują się i zwracają kaucje), niż składanych nowych. Na przykład w pierwszym kwartale 2025 roku zwrócono o 3 398 kaucji więcej niż złożono nowych w Wiktorii propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Innymi słowy, liczba aktywnych najemców się kurczy – coś takiego nie zdarzyło się od ponad 20 lat prowadzenia statystyk propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Od połowy 2023 roku Wiktoria straciła około 25 000–30 000 mieszkań na wynajem z rynku abc.net.au abc.net.au, ponieważ właściciele sprzedają lub zmieniają przeznaczenie swoich nieruchomości. To wycofywanie się inwestorów jest spowodowane wieloma czynnikami: wyższymi stopami procentowymi (co podnosi koszty utrzymania nieruchomości inwestycyjnych), wyższymi obciążeniami podatkiem od nieruchomości i opłatą skarbową w Wiktorii (co sprawia, że bycie właścicielem jest mniej opłacalne propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), oraz zaostrzonymi przepisami dotyczącymi najmu, które zdaniem niektórych właścicieli zbytnio faworyzują najemców (np. trudne procedury eksmisji, obowiązkowe standardy utrzymania nieruchomości) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Rząd stanu Wiktoria wprowadził w ostatnich latach ponad 130 zmian w przepisach dotyczących najmu, dając najemcom więcej praw w zakresie posiadania zwierząt, drobnych modyfikacji i rozwiązywania umów najmu, co – choć jest korzystne dla bezpieczeństwa najemców – zostało wskazane przez grupy właścicieli jako powód, dla którego część z nich opuszcza rynek propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Ta idealna burza doprowadziła do spadku czynszówwszystkich ofert, pogłębiając niedobór wolnych mieszkań. Paradoksalnie, poprzez wprowadzanie polityk mających na celu pomoc najemcom (takich jak limity czynszów czy dodatkowe zabezpieczenia dla najemców) oraz wyższe podatki dla inwestorów, krótkoterminowym skutkiem było wycofanie się wielu inwestorów, co zmniejszyło podaż mieszkań na wynajem i wywarło presję na wzrost czynszów propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

Dla najemców obecny rynek oznacza dużą konkurencję i rosnące koszty. Dla inwestorów, którzy pozostali na rynku nieruchomości, oznacza to rekordowo niską dostępność mieszkań i poprawiające się stopy zwrotu z najmu. Rzeczywiście, stopy zwrotu z najmu w Melbourne zaczęły rosnąć z historycznie niskich poziomów. Podczas poprzedniego boomu wartości nieruchomości rosły znacznie szybciej niż czynsze, co powodowało spadek stóp zwrotu brutto (w pewnym momencie średnia stopa zwrotu w Melbourne spadła poniżej 3%). Teraz, dzięki spadkom cen w latach 2022–23 i rosnącym czynszom, stopy zwrotu wykazują tendencję wzrostową. Pod koniec 2024 roku brutto stopa zwrotu z najmu w Melbourne dla mieszkań wzrosła do około 3,7% corelogic.com.au corelogic.com.au. To wciąż stosunkowo niewiele (w Darwin i niektórych mniejszych miastach stopy zwrotu wynoszą 5–6%), ale to więcej niż około 3,4% rok wcześniej. Domy w Melbourne zazwyczaj przynoszą nieco niższą stopę zwrotu niż mieszkania (ponieważ domy są droższe); na przykład stopy zwrotu z domów w Melbourne wynoszą około 3,3%, podczas gdy w przypadku mieszkań w wielu przypadkach przekraczają 4%. Przy obecnych stopach procentowych wyższych niż stopy zwrotu z najmu, większość nieruchomości nadal generuje ujemny przepływ gotówki, ale różnica się zmniejsza. Co ważne, jeśli stopy procentowe spadną w latach 2025–2026, a czynsze pozostaną wysokie, wiele wynajmowanych nieruchomości w Melbourne może osiągnąć neutralny lub dodatni przepływ gotówki, co byłoby atrakcyjną sytuacją dla inwestorów.

Patrząc w przyszłość, perspektywy najmu to przeciąganie liny między podażą a popytem. Z jednej strony, popyt może nieco osłabnąć, ponieważ presja związana z dostępnością mieszkań skłania część najemców do zakupu pierwszego domu (korzystając z programów lub nieco niższych cen w 2024 roku) – faktycznie, w Wiktorii odnotowano wzrost aktywności wśród kupujących pierwsze mieszkanie, co może nieznacznie łagodzić popyt na wynajem abc.net.au abc.net.au. Istnieje również naturalna granica wzrostu czynszów, ponieważ najemcy zaczynają dzielić mieszkania lub mieszkać z rodziną, jeśli czynsze stają się zbyt wysokie corelogic.com.au, co w praktyce obniża tempo powstawania nowych gospodarstw domowych. Z drugiej strony, podaż mieszkań na wynajem raczej nie poprawi się znacząco w krótkim terminie. Inwestycje typu build-to-rent (duże projekty apartamentów na wynajem) są w przygotowaniu, a rząd zachęca do nich ulgami podatkowymi, jednak miną lata, zanim przyniosą one zauważalny efekt. Nastroje inwestorów wobec Wiktorii muszą się poprawić, aby zasoby mieszkań na wynajem znów zaczęły rosnąć. Rząd stanowy dostrzega kryzys na rynku najmu i zaczął rozważać działania takie jak przyspieszenie rozwoju w centrach aktywności oraz analizę ustawień podatkowych, by przyciągnąć inwestorów z powrotem abc.net.au abc.net.au. Dopóki nie zostanie przywrócona większa równowaga, należy się spodziewać, że rynek najmu w Melbourne pozostanie przyjazny właścicielom z niskim poziomem pustostanów. Roczne wzrosty czynszów mogą ustabilizować się na poziomie jednocyfrowym (np. 3–5% rocznie), zakładając, że największy stres już minął corelogic.com.au corelogic.com.au, ale każdy wzrost migracji lub opóźnienie w nowej podaży mieszkań może ponownie wywołać gwałtowne skoki czynszów. Na razie, w 2025 roku najemców nadal czekają trudne warunki, a właściciele nieruchomości cieszą się najwyższymi stopami zwrotu z najmu (i najkrótszym czasem wynajmu) od wielu lat w Melbourne.

Duże projekty infrastrukturalne i ich wpływ na nieruchomości

Melbourne znajduje się w trakcie boomu infrastrukturalnego, z kilkoma projektami kształtującymi miasto będącymi w realizacji lub planowanymi. Te projekty – od nowych linii kolejowych po autostrady – nie tylko zmieniają sposób, w jaki ludzie poruszają się po mieście, ale także wpływają na popyt na nieruchomości i wzorce rozwoju. Oto niektóre z kluczowych inicjatyw infrastrukturalnych oraz ich przewidywany wpływ na rynek nieruchomości w Melbourne:

  • Metro Tunnel (Podziemna Pętla Kolejowa): Planowane zakończenie w 2025 roku, Metro Tunnel tworzy nową linię kolejową przecinającą miasto z pięcioma nowymi podziemnymi stacjami (w tym Arden, Parkville, State Library, Town Hall i Anzac). Rozplątując zatłoczoną City Loop i zwiększając przepustowość, projekt ten znacząco skróci czas podróży do kluczowych obszarów, takich jak dzielnica szpitalna i uniwersytecka w Parkville. Wpływ na nieruchomości: Obszary wokół nowych stacji już teraz odnotowują wzrost zainteresowania inwestorów. Na przykład dawniej przemysłowy obszar Arden jest przeznaczony do dużej przebudowy na wielofunkcyjne centrum; pierwsi inwestorzy nabywają tam nieruchomości w oczekiwaniu na wzrost cen. Parkville – siedziba Uniwersytetu w Melbourne i ośrodków biotechnologicznych – skorzysta na nowej stacji, co prawdopodobnie zwiększy popyt na mieszkania i zakwaterowanie dla studentów w pobliżu. Ogólnie rzecz biorąc, poprawa dostępności zwykle zwiększa wartość nieruchomości poprzez lepszą dostępność dzielnic. Po uruchomieniu Metro Tunnel powinien odciążyć drogi i istniejące linie, zwiększając atrakcyjność dzielnic położonych przy liniach Sunbury i Cranbourne/Pakenham (które łączy tunel). Można się spodziewać efektu domina w postaci większej gęstości zabudowy i rosnących cen domów w odległości spaceru od nowych stacji w dłuższej perspektywie.
  • Suburban Rail Loop (SRL): Ten ambitny projekt, obecnie w budowie (początkowe etapy), docelowo utworzy 90-kilometrową orbitalną linię kolejową wokół środkowych przedmieść Melbourne, łącząc kluczowe centra od Cheltenham (na południowym wschodzie) przez Clayton i Box Hill, następnie do północnych przedmieść, aż do lotniska w Melbourne i Sunshine na zachodzie. To przedsięwzięcie na dekady, ale pierwszy etap (Cheltenham do Box Hill) ma zostać ukończony na początku lat 30. XXI wieku. Wpływ na nieruchomości: SRL jest często określany jako projekt „kształtujący miasto”, ponieważ stworzy nowe węzły transportowe i magnesy rozwoju poza centrum. W oczekiwaniu na to, nieruchomości w dzielnicach wyznaczonych pod stacje SRL zyskują na wartości. Na przykład, Clayton, gdzie powstanie główny węzeł przesiadkowy SRL (i które już jest centrum zatrudnienia dzięki Monash University i centrum medycznemu), odnotowuje większy popyt – inwestorzy przewidują tam wyższe zasięgi najmu i możliwości rozwoju zabudowy wielorodzinnej auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (blisko Deakin University) oraz Box Hill (duże centrum handlowe) są podobnie przygotowane na wzrost, przy czym to drugie już przechodzi rozwój wysokościowy. Rząd planuje więcej zabudowy mieszkaniowej i komercyjnej wokół tych stref stacyjnych SRL, co z czasem może dodać dziesiątki tysięcy nowych mieszkań wzdłuż linii vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Dla właścicieli domów i inwestorów bliskość przyszłej stacji SRL może oznaczać znaczne zyski kapitałowe wraz z poprawą dostępności i udogodnień. Jednak to inwestycja długoterminowa; w krótkim okresie pozostaje pewna niepewność co do harmonogramu projektu i dokładnego przebiegu, ale ogólnie SRL wprowadza optymizm na rynku nieruchomości środkowego pierścienia Melbourne.
  • West Gate Tunnel i inne projekty drogowe: Tunel West Gate (planowany na lata 2025–26) zapewni alternatywę dla chronicznie zakorkowanego mostu West Gate, tworząc nowe połączenie autostradowe z zachodnich przedmieść Melbourne do portu i centrum. To kluczowe dla obszarów takich jak Wyndham (Werribee Point Cook) i Melton – obecnie mieszkańcy tych rozwijających się dzielnic stoją w dużych korkach. Nowy tunel i poszerzone autostrady powinny skrócić czas dojazdu z zachodu, zwiększając atrakcyjność zachodnich przedmieść zarówno dla mieszkańców, jak i firm logistycznych. Wraz z ułatwieniem dojazdów, dzielnice takie jak Altona, Laverton i Sunshine West mogą odnotować wzrost popytu. Dodatkowo, ogromny projekt North East Link (łączący obwodnicę w Greensborough z Eastern Freeway) jest w budowie i ma zostać ukończony do 2027 roku. Wypełni on brakujące połączenie autostradowe w północno-wschodniej części Melbourne, prawdopodobnie podnosząc wartości nieruchomości w dzielnicach takich jak Heidelberg, Bundoora i Doncaster poprzez zmniejszenie korków i przybliżenie tych społeczności do centrów pracy w całym mieście. Poprawa połączeń drogowych zwykle poszerza możliwy promień dojazdu, co może prowadzić do rozwoju nowych osiedli mieszkaniowych i wyższych cen za dobrze położone grunty na obrzeżach.
  • Airport Rail Link: Plany ostatecznego połączenia lotniska w Melbourne z siecią kolejową (poprzez odnogę ze stacji Sunshine, zintegrowaną z Metro Tunnel) posuwają się naprzód. Chociaż terminy zostały przesunięte (obecny cel to końcówka lat 2020.), ten projekt będzie przełomem dla korytarza północno-zachodniego. Sunshine, wyznaczone jako super-węzeł, już teraz jest przeznaczone do znacznego rozwoju – w tym zabudowy wysokiej gęstości i projektów komercyjnych – ze względu na planowaną tam kolej lotniskową i węzeł SRL. Inwestorzy przyglądają się Sunshine oraz pobliskim St Albans i Footscray (które leżą na bezpośredniej linii do lotniska przez Sunshine) jako przyszłym gorącym punktom. Ulepszony dostęp do lotniska może również pobudzić rozwój parków biznesowych i hoteli w regionie, wzmacniając segment nieruchomości komercyjnych. Nieruchomości mieszkaniowe w rejonach Moonee Valley i Brimbank (np. Airport West, Keilor East) mogą zyskać na atrakcyjności dla osób często podróżujących i pracowników branży lotniczej, gdy pociąg będzie mógł dowieźć ich do centrum lub na lotnisko w kilka minut.
  • Obszary odnowy miejskiej: Poza transportem, Melbourne posiada duże strefy odnowy miejskiej, takie jak Fishermans Bend (dawny teren przemysłowy na południe od centrum, przekształcany w dzielnicę o wysokiej gęstości i mieszanym przeznaczeniu) oraz Arden (jak wspomniano, powiązany z Metro Tunnel). Są to projekty długoterminowe, ale dodadzą tysiące domów i miejsc pracy. Wpływ na nieruchomości jest dwojaki: zapewniają nową podaż (co pomaga łagodzić ceny w całym mieście), ale także tworzą bardzo pożądane nowe dzielnice, które mogą osiągać ceny premium. Na przykład, jeśli Fishermans Bend rozwinie się zgodnie z planem w pożądane centrum technologiczne i edukacyjne, pierwsi nabywcy nieruchomości mogą tam odnotować znaczny wzrost wartości.

Ogólnie rzecz biorąc, modernizacje infrastruktury zwykle są korzystne dla rynku nieruchomości. Ulepszone połączenia transportowe sprawiają, że obszary peryferyjne stają się bardziej dostępne, często zmniejszając różnicę cenową między nimi a dzielnicami centralnymi. Już teraz widać, że deweloperzy celują w tereny wokół nowych stacji, by budować apartamenty, domy szeregowe lub centra handlowe, mając pewność, że popyt pojawi się wraz z pociągami. Duże projekty infrastrukturalne wprowadzają także miejsca pracy do gospodarki podczas budowy, co może krótkoterminowo wspierać popyt na mieszkania (pracownicy potrzebujący wynajmu itp.). Obecny plan inwestycji infrastrukturalnych w Melbourne – część stanowego programu „Big Build” – jest jednym z największych w historii miasta, a rynek nieruchomości reaguje na to odpowiednio. Osoby patrzące w przyszłość mogą rozważyć ulokowanie się w dzielnicach, które obecnie są może pomijane, ale za kilka lat będą „przy linii kolejowej” lub będą korzystać ze skróconych czasów podróży. Historia pokazuje, że gdy dana okolica staje się znacznie wygodniejsza (dzięki nowemu zjazdowi z autostrady lub stacji kolejowej), wartości nieruchomości często rosną.

Warto jednak zachować ostrożność: nie każdy projekt gwarantuje boom na rynku nieruchomości, a czas ma znaczenie (wartości często rosną w oczekiwaniu, a potem stabilizują się podczas budowy). Ponadto niektóre dzielnice będą musiały zmierzyć się z utrudnieniami (np. lata hałasu budowlanego lub wykup nieruchomości), co może być krótkoterminowo negatywne. Jednak ogólnie rzecz biorąc, główne projekty infrastrukturalne w Melbourne mają poprawić jakość życia i wzrost gospodarczy miasta – czynniki, które ostatecznie pozytywnie odbijają się na rynku nieruchomości. Inwestorzy słusznie „podążają za infrastrukturą” szukając kolejnych obszarów wzrostu, co czyni to integralną częścią strategii nieruchomościowej w Melbourne na 2025 rok i później.

Wzrost populacji i zmiany demograficzne

Historia ludności Melbourne to opowieść o nadzwyczajnym wzroście i odporności, która jest kluczowym czynnikiem kształtującym przyszłość rynku nieruchomości. Po krótkim przestoju podczas pandemii (gdy zamknięte granice spowodowały spadek migracji netto), wzrost liczby ludności w Melbourne gwałtownie się odrodził, obecnie przekraczając trendy sprzed pandemii. W rzeczywistości Melbourne odnotowało największy przyrost liczby ludności spośród wszystkich australijskich miast w latach 2023–24, zyskując około 142 600 nowych mieszkańców tylko w tym roku abs.gov.au abs.gov.au. Ten roczny wskaźnik wzrostu na poziomie 2,7% należy do najszybszych w kraju i jest znacząco wyższy niż 2,0% wzrostu Sydney w tym samym okresie abs.gov.au. Populacja Wielkiego Melbourne wynosiła około 5,35 miliona w czerwcu 2024 roku abs.gov.au, zmniejszając dystans do Sydney (5,56 miliona) abs.gov.au. Jeśli te trendy się utrzymają, Melbourne jest na dobrej drodze, by potencjalnie wyprzedzić Sydney jako najludniejsze miasto Australii w nadchodzącej dekadzie (niektóre prognozy wskazują na rok 2030 lub krótko po nim). Atrakcyjność miasta – obejmująca liczne miejsca pracy, możliwości edukacyjne i bogatą ofertę kulturalną – w połączeniu z silną migracją zagraniczną, stanowi podstawę tego dynamicznego wzrostu.

Migracja zagraniczna netto była ostatnio głównym motorem wzrostu liczby ludności Melbourne. Wraz z ponownym otwarciem granic Australii i zwiększeniem celów imigracyjnych w celu uzupełnienia niedoborów kadrowych, Melbourne (jako ulubiony kierunek migrantów) korzysta z tego napływu. Szczególnie studenci zagraniczni masowo wrócili na uniwersytety w Melbourne. Widać to w popycie na wynajem w centrum miasta (gdzie studenci wynajmują mieszkania) oraz w niektórych przedmieściach z dużymi społecznościami migrantów. Na przykład Melbourne odnotowało znaczącą migrację z takich krajów jak Indie, Chiny i Nepal, co przyczyniło się do wzrostu liczby ludności na przedmieściach takich jak Clayton i Tarneit (diaspora indyjska), Box Hill i Glen Waverley (diaspora chińska) i tak dalej. Te wzorce demograficzne często wpływają na preferencje mieszkaniowe – np. silny popyt na większe domy rodzinne na obszarach preferowanych przez migrantów, którzy często mieszkają w wielopokoleniowych gospodarstwach domowych, lub popyt na mieszkania na wynajem w pobliżu uniwersytetów ze strony studentów zagranicznych.

Kolejną zmianą związaną z COVID i okresem po pandemii są trendy migracji wewnętrznej. W latach 2020–2021 Melbourne doświadczyło odpływu mieszkańców do regionów oraz innych stanów (szczególnie Queensland), ponieważ praca zdalna i lockdowny skłoniły ludzi do ponownej oceny stylu życia. Jednak ostatnio ten trend się wyhamował lub odwrócił. Wzrost liczby ludności na obszarach regionalnych w Wiktorii nadal jest dodatni, ale stolice (zwłaszcza Melbourne) ponownie przyciągają większość wzrostu abs.gov.au abs.gov.au. Przyciąganie miejsc pracy w mieście, edukacji i udogodnień wydaje się znowu przyciągać ludzi. Przykładem są zewnętrzne, szybko rozwijające się dzielnice Melbourne (na zachodzie, północy i południowym wschodzie miasta): były one najszybciej rosnącymi regionami SA2 w całym kraju w latach 2023–24, co wskazuje, że wiele osób przeprowadza się do tych nowych przedmieść z innych miejsc abs.gov.au abs.gov.au. Zasadniczo, obrzeża miejskie szybko się rozrastają dzięki młodym rodzinom i migrantom. Tymczasem niektóre dzielnice śródmiejskie, które straciły mieszkańców podczas lockdownu (jak części CBD i południa centrum), odżyły teraz, gdy biura, restauracje i życie kulturalne wróciły do pełnej aktywności.

Jeśli chodzi o strukturę demograficzną, Melbourne nadal pozostaje kosmopolitycznym tyglem. Prawie 40% mieszkańców Melbourne urodziło się za granicą i ten odsetek prawdopodobnie wzrośnie wraz z obecną falą migracji. Ta różnorodność często przejawia się w tętniących życiem enklawach kulturowych (Footscray dla społeczności afrykańskich, Springvale dla południowoazjatyckich itd.), z których każda ma swoje własne niuanse rynku mieszkaniowego. Widzimy także zmiany demograficzne, takie jak starzenie się populacji w niektórych ustabilizowanych dzielnicach – rośnie tam liczba osób zmieniających domy na mniejsze i emerytów, na przykład w Beaumaris czy Ivanhoe, co napędza popyt na mieszkania o niskich wymaganiach utrzymania i szeregowce. Z drugiej strony, wyż demograficzny na obszarach rozwojowych oznacza zapotrzebowanie na większe domy, szkoły i parki w tych lokalizacjach.

Jedna z godnych uwagi prognoz: oczekuje się, że Wiktoria (a co za tym idzie Melbourne) będzie liderem wzrostu populacji w kraju do roku podatkowego 2027 shapepropertygroup.com.au. Ma awansować z trzeciego miejsca (pod względem procentowego wzrostu) na pierwsze, wyprzedzając takie stany jak Queensland czy Australia Zachodnia, które ostatnio przodowały shapepropertygroup.com.au. Jest to istotne, ponieważ oznacza utrzymujące się wysokie zapotrzebowanie na mieszkania w Melbourne w średnim okresie. Młoda, rosnąca populacja utrzymuje wysoki wskaźnik tworzenia gospodarstw domowych, co wymaga większej liczby mieszkań. Wyzwanie, jak już wspomniano, będzie polegać na zapewnieniu wystarczającej liczby lokali – stąd nacisk na reformy planistyczne i cele mieszkaniowe (rządowy Housing Accord ma na celu dodanie 1,2 miliona domów w całym kraju do 2029 roku, z czego znaczna część potrzebna jest w korytarzach wzrostu Melbourne).

Kolejnym wartym odnotowania trendem demograficznym po pandemii jest powrót imigrantów i studentów do centrum Melbourne, co ożywiło miasto. Obszary takie jak CBD, Carlton i Southbank, które w 2020 roku odnotowały gwałtowny wzrost pustostanów na rynku najmu, obecnie znów mają bardzo niską dostępność dzięki napływowi studentów i młodych profesjonalistów z zagranicy. Pomaga to ożywić rynek mieszkań w centrum miasta. Oznacza to również, że charakter tych dzielnic – międzynarodowe restauracje, festiwale kulturalne itp. – znów kwitnie, czyniąc Melbourne różnorodnym, globalnie połączonym miastem, z którego jest znane.

Ogólnie rzecz biorąc, wzrost populacji to miecz obosieczny: to duży plus dla popytu na nieruchomości (więcej ludzi = większe zapotrzebowanie na mieszkania we wszystkich przedziałach cenowych), ale jednocześnie obciąża infrastrukturę i może pogorszyć dostępność mieszkań, jeśli podaż nie nadąży. Planiści Melbourne są pod presją, by sprostać temu wzrostowi w sposób zrównoważony – poprzez zwiększenie gęstości zabudowy na terenach już zagospodarowanych, rozbudowę transportu i rozwój nowych przedmieść z odpowiednimi usługami. Z perspektywy inwestora jednak, postawienie na miasto o silnym wzroście populacji, takie jak Melbourne, jest zazwyczaj rozsądne dla długoterminowego wzrostu kapitału. Każdy nowy mieszkaniec potrzebuje miejsca do życia, więc obszary, które najszybciej przyciągają nowych mieszkańców (i oferują pracę lub dobrą komunikację), często notują ponadprzeciętny wzrost wartości nieruchomości. Demografia Melbourne zatem rysuje obraz miasta o solidnej trajektorii wzrostu, napędzającej rynek nieruchomości na wiele lat do przodu.

Polityka rządu i wpływ stóp procentowych

Polityka rządowa i czynniki makroekonomiczne – zwłaszcza stopy procentowe – mają ogromny wpływ na rynek nieruchomości w Melbourne. Okres 2022–2024 pokazał to wyraźnie: agresywne podwyżki stóp procentowych przez Bank Rezerw oraz kilka zmian w polityce stanowej znacząco ostudziły rynek. W miarę jak przechodzimy przez 2025 rok, zarówno otoczenie polityczne, jak i ustawienia monetarne ewoluują w sposób, który wpłynie na wyniki rynku nieruchomości.

Polityka monetarna (stopy procentowe): Bank Rezerw Australii (RBA) gwałtownie podniósł referencyjną stopę gotówkową z rekordowo niskiego poziomu (0,1% w 2021 r.) do około 4,1% w połowie 2023 r., aby zwalczyć wysoką inflację. Ten gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych znacznie ograniczył zdolność kredytową – dla wielu kupujących kwota, którą mogli przeznaczyć na zakup domu, spadła o 20–30%. W konsekwencji ceny nieruchomości spadły w latach 2022–23. Obecnie, w 2025 r., inflacja zaczęła się łagodzić, a RBA wstrzymał podwyżki. Rynki finansowe i ekonomiści powszechnie oczekują, że następnym ruchem będą obniżki stóp procentowych, które mogą rozpocząć się pod koniec 2025 r. commercialrealestate.com.au. Niektóre prognozy sugerują nawet, że RBA może dwukrotnie obniżyć stopy w drugiej połowie 2025 r., jeśli inflacja będzie pod kontrolą commercialrealestate.com.au. Perspektywa niższych stóp procentowych już teraz poprawia nastroje kupujących – świadomość, że kredyty hipoteczne mogą stanieć, zwiększa pewność zakupu. Niższe stopy obniżają miesięczne raty lub pozwalają kupującym pożyczyć nieco więcej, co może stymulować popyt i wzrost cen. Melbourne historycznie było wrażliwe na zmiany stóp procentowych i, jak zauważa główny analityk Domain, miasto to zwykle szybko reaguje na zmiany stóp australianpropertyupdate.com.au. Dlatego każdy konkretny sygnał obniżek stóp może wywołać wzrost aktywności (jak to miało miejsce w poprzednich cyklach, gdy spadające stopy napędzały wzrost rynku nieruchomości). Z drugiej strony, jeśli inflacja okaże się uporczywa, a RBA opóźni obniżki lub nawet ponownie podniesie stopy, zahamuje to odbudowę rynku nieruchomości. Na razie większość wskaźników wskazuje na stabilną lub łagodniejszą politykę monetarną w najbliższym czasie, co jest korzystne dla rynku nieruchomości.

Polityka rządu federalnego i imigracyjna: Australijski rząd federalny wpływa pośrednio na rynek nieruchomości poprzez poziom migracji i programy mieszkaniowe. Obecny rząd utrzymuje wysokie cele imigracyjne, aby napędzać wzrost gospodarczy – na poziomie ponad 300 000 netto migrantów rocznie dla Australii, z czego znaczna część osiedla się w Melbourne. To sprzyja popytowi na mieszkania. Na szczeblu federalnym istnieją także programy takie jak First Home Guarantee (umożliwiający zakup pierwszego domu z depozytem już od 5%, gwarantowany przez rząd) oraz Regional First Home Buyer Guarantee, które pomagają wejść na rynek. W 2025 r. poszerzono kryteria niektórych programów (np. przy FHG przyjaciele lub rodzeństwo mogą wspólnie kupić nieruchomość), co może mieć marginalnie pozytywny wpływ na popyt. Wspólnota uruchomiła także Housing Australia Future Fund, mający na celu finansowanie budowy mieszkań dostępnych cenowo, choć skupia się to na mieszkaniach subsydiowanych i może minąć trochę czasu, zanim powstaną nowe lokale.

Być może najbardziej ambitną inicjatywą federalną jest National Housing Accord (dążący do 1,2 miliona nowych domów w całym kraju do 2029 roku). Sukces tego porozumienia jest niepewny – jak wspomniano wcześniej, obecne tempo zatwierdzania budów nie jest wystarczające, by osiągnąć ten cel realestate.com.au. Jednak samo istnienie tego celu pobudziło dyskusje na temat reform planistycznych i zachęt do zwiększenia podaży. Jeśli rząd federalny lub stanowy wprowadzi dodatkowe zachęty dla budownictwa na wynajem, usprawni procesy zatwierdzania lub zainwestuje w infrastrukturę umożliwiającą udostępnienie nowych terenów, takie polityki mogą stopniowo poprawić podaż mieszkań w Melbourne (a tym samym ograniczyć wzrost cen i presję na czynsze). Jak dotąd, w latach 2024–2025 wprowadzono niewielkie zmiany w polityce – np. niewielkie zwiększenie Commonwealth Rent Assistance, pewne ulgi podatkowe dla instytucjonalnego najmu – ale wciąż nie ma skutecznego rozwiązania problemu niedoboru mieszkań.

Polityka stanu Wiktoria – podatki i regulacje: W Wiktorii polityka rządu stanowego była mieszana dla uczestników rynku nieruchomości. Z jednej strony Wiktoria oferuje hojne zachęty dla osób kupujących pierwsze mieszkanie (np. zniesienie opłaty skarbowej dla domów do 600 tys. dolarów i obniżenie do 750 tys. dolarów, a także 10 tys. dolarów First Home Owner Grant dla nowych budynków w metropolii Melbourne) auspropertyprofessionals.com.au. Pomaga to wspierać popyt w niższym segmencie rynku. Z drugiej strony, rząd Wiktorii w ostatnich latach podniósł kilka podatków wymierzonych w inwestorów nieruchomości i właścicieli o wysokiej wartości, aby zwiększyć dochody i poprawić dostępność mieszkań. Kluczowe zmiany obejmują:

  • Reforma Land Tax od 1 stycznia 2024: próg zwolnienia z podatku od gruntów dla inwestorów został obniżony z 300 000 do zaledwie 50 000 dolarów, przez co znacznie więcej właścicieli nieruchomości zostało objętych podatkiem od gruntów propertyupdate.com.au. Dodatkowo wprowadzono nowe stawki podatku od gruntów (stała opłata do 975 dolarów plus dodatkowe 0,1% od nieruchomości o wartości powyżej 300 tys. dolarów) propertyupdate.com.au. Oznacza to, że nawet drobni inwestorzy posiadający niewielkie mieszkanie muszą teraz płacić coroczny podatek od gruntów, podczas gdy wcześniej mogli nie płacić go wcale.
  • Rozszerzenie Vacant Residential Land Tax na cały stan od 2025 roku propertyupdate.com.au. Teraz, jeśli nieruchomość pozostaje pusta przez ponad 6 miesięcy w roku, właściciel płaci podatek (wcześniej dotyczyło to tylko centrum Melbourne). Może to dotknąć właścicieli domów wakacyjnych lub deweloperów przetrzymujących grunty, zwiększając koszt utrzymywania nieruchomości poza rynkiem najmu.
  • Nowy podatek od nieoczekiwanych zysków (obowiązujący od lipca 2023 r.), który nakłada podatek do 50% od wzrostu wartości gruntu, gdy grunt zostaje przekwalifikowany na bardziej wartościowe przeznaczenie propertyupdate.com.au. Podatek ten jest wymierzony w deweloperów i właścicieli gruntów, którzy korzystają na przekwalifikowaniu, szczególnie na obrzeżach Melbourne. Choć ma na celu przechwycenie wartości dla dobra publicznego, krytycy twierdzą, że zniechęca do rozwoju właśnie tam, gdzie najbardziej potrzebne są nowe mieszkania.
  • Podwyższone opłaty i daniny: na przykład, opłata na rzecz służb ratunkowych wliczona w podatki lokalne wzrosła, pełniąc funkcję de facto podatku od nieruchomości propertyupdate.com.au. Dodatkowo, w Wiktorii nadal obowiązują dodatkowa opłata skarbowa dla zagranicznych nabywców oraz opłata dla właścicieli niezamieszkałych, co może ograniczać część inwestycji zagranicznych.

Dodatkowo, Wiktoria posiada bardzo pro-najemcowskie przepisy dotyczące wynajmu, jak opisano wcześniej (brak eksmisji „bez winy”, łatwiejsza zgoda na zwierzęta, obowiązkowa konserwacja itp.). Wszystkie te przepisy miały na celu zapewnienie większego bezpieczeństwa i sprawiedliwości dla najemców, ale można argumentować, że sprawiły, iż niektórzy inwestorzy dwa razy się zastanowią przed zakupem w Melbourne, zamiast np. w Brisbane czy Perth (gdzie przepisy są mniej uciążliwe). W rezultacie, Wiktoria zyskała w latach 2024–2025 reputację mniej przyjaznej dla właścicieli – co przyznają nawet analitycy Domain, zauważając, że wyższe podatki i ograniczone możliwości wydatków na infrastrukturę mogą sprawić, że Wiktoria będzie mniej atrakcyjna niż inne stany dla inwestorów australianpropertyupdate.com.au.

Wpływ tych polityk jest widoczny: udzielanie kredytów inwestycyjnych w Wiktorii spadło, a wielu inwestorów sprzedało nieruchomości (jak omówiono w sekcji dotyczącej wynajmu). W krótkim okresie doprowadziło to do ograniczenia podaży mieszkań na wynajem i wzrostu czynszów – to niezamierzony skutek, z którym rząd obecnie się zmaga. Decydenci znajdują się w trudnej sytuacji, próbując poprawić dostępność mieszkań dla najemców i osób kupujących pierwsze mieszkanie, nie zniechęcając jednocześnie inwestorów i deweloperów potrzebnych do zapewnienia podaży mieszkań. Branża nieustannie apeluje do Wiktorii o ponowne rozważenie niektórych z tych rozwiązań (na przykład podniesienie progu podatku od gruntów lub wprowadzenie zachęt dla projektów build-to-rent poprzez oferowanie zniżek podatkowych od gruntów). Na połowę 2025 roku nie wprowadzono żadnych istotnych zmian, ale jest to obszar, który warto obserwować. Wszelkie przyszłe zmiany polityki – takie jak potencjalna reforma podatku od czynności cywilnoprawnych (w Nowej Południowej Walii wprowadzono opcję corocznego podatku, Wiktoria może pójść w ich ślady) lub nowe zasady zagospodarowania przestrzennego umożliwiające budowę większej liczby mieszkań o średniej gęstości – mogą znacząco zmienić krajobraz rynku nieruchomości. Pod koniec 2024 roku rząd Wiktorii ogłosił plany, by zwiększyć podaż mieszkań na już zagospodarowanych przedmieściach poprzez rozszerzenie programu Activity Centres (zwiększenie intensywności zabudowy wokół węzłów komunikacyjnych) abc.net.au abc.net.au, z celem 300 000 nowych domów w tych obszarach do 2051 roku gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Jeśli zostanie to skutecznie zrealizowane, może to złagodzić długoterminową presję.

Jeśli chodzi o krótkoterminowe nastroje rynkowe, działania rządu mają także efekt psychologiczny. Na przykład odwołanie przez Wiktorię Igrzysk Wspólnoty Narodów 2026 w 2023 roku (z powodu problemów budżetowych) zachwiało pewnością co do finansów stanu, ale bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości był minimalny, poza wstrzymaniem niektórych inwestycji regionalnych. Pozytywnie natomiast, wszelkie rządowe dotacje lub bodźce (takie jak tymczasowe zniżki podatku od czynności cywilnoprawnych czy granty dla kupujących domy) zwykle powodują wzmożoną aktywność zakupową – na przykład, gdy w 2020 roku wprowadzono ogólnokrajowy grant HomeBuilder, doprowadziło to do boomu budowlanego na przedmieściach Melbourne. Obecnie nie obowiązują takie granty, ale jeśli rynek będzie potrzebował wsparcia, rządy mogą wprowadzić środki, które szybko zostaną odzwierciedlone w cenach.

Podsumowując, otoczenie polityczne i stóp procentowych w 2025 roku znajduje się w fazie przejściowej. Silne przeciwności w postaci rosnących stóp procentowych i podatków dla inwestorów, z którymi borykał się Melbourne, prawdopodobnie słabną: stopy procentowe mają spaść w ciągu najbliższego roku commercialrealestate.com.au, a rząd, widząc kryzys najmu, może złagodzić kolejne zniechęcające działania wobec inwestorów. Dla inwestorów obecne warunki w Melbourne były wymagające, ale każda zmiana (obniżki stóp lub korekty polityki wspierające podaż) może sprawić, że wahadło przechyli się z powrotem. Dla właścicieli-uczestników rynku perspektywa tańszych kredytów hipotecznych to dobra wiadomość, choć muszą się oni liczyć z wciąż wysokimi kosztami wejścia i konkurencją. Doświadczenie Melbourne pokazuje, że polityka rządu może znacząco wpływać na cykl nieruchomości – przy odpowiedniej równowadze może ona wspierać zrównoważony wzrost i podaż, ale jeśli zostanie źle skalibrowana, może powodować krótkoterminowe zakłócenia (jak exodus właścicieli wynajmujących). Uczestnicy rynku będą uważnie obserwować nadchodzące decyzje RBA oraz wszelkie ogłoszenia dotyczące mieszkalnictwa w budżetach stanowych lub federalnych, ponieważ to one pomogą wyznaczyć kierunek dla rynku nieruchomości w Melbourne w najbliższych latach.

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w Melbourne

Dla inwestorów i deweloperów nieruchomości rynek Melbourne w 2025 roku stanowi krajobraz zarówno kuszących możliwości, jak i istotnych ryzyk. Wydaje się, że cykl nieruchomości w mieście zaczyna się odwracać w górę, a ci, którzy odpowiednio się ustawią w tej fazie, mogą w kolejnych latach osiągnąć znaczne zyski. Jednak do poruszania się po wyzwaniach specyficznych dla rynku Melbourne potrzebna jest ostrożna strategia. Oto kluczowe możliwości i ryzyka:

Możliwości:

  • Moment zakupu kontr-cyklicznego: Melbourne właśnie wyszło z okresu spadku/zastoju cen, co oznacza, że wartości w wielu rejonach są wciąż poniżej swoich ostatnich szczytów. Ta faza – gdy rynek się odbudowuje, ale jeszcze nie przeżywa boomu – może być idealnym momentem na zakup. Jak ujął to jeden z ekspertów, teraz jest kontr-cykliczna okazja do inwestowania, z cenami wciąż poniżej szczytowych poziomów i rosnącym impetem propertyupdate.com.au. Kupujący w 2025 roku mogą nabyć nieruchomości po cenach, które – jeśli prognozy wzrostu 5–6% rocznie się sprawdzą – mogą z perspektywy czasu wydawać się okazją. Historia z początku lat 20. XXI wieku pokazała, że cykle nieruchomości w Melbourne zmieniają się stosunkowo szybko; ci, którzy kupili podczas dołka w 2019 roku, odnotowali duże zyski już w 2021 roku. Możliwe, że jesteśmy w podobnym punkcie zwrotnym, gdzie zakup przed powrotem tłumu przynosi najlepsze zyski.
  • Silne długoterminowe fundamenty: Fundamenty Melbourne – wzrost liczby ludności, zróżnicowana gospodarka (finanse, technologie, edukacja, opieka zdrowotna) oraz ogromne inwestycje infrastrukturalne – sprawiają, że jest to solidny wybór na dłuższą metę. Miasto jest konsekwentnie oceniane jako jedno z najbardziej przyjaznych do życia na świecie, co przyciąga zarówno ludzi, jak i firmy. Wzrost liczby ludności jest szczególnie korzystny dla inwestorów; więcej ludzi oznacza stały popyt na mieszkania. Ponieważ prognozuje się, że Melbourne będzie najszybciej rozwijającym się miastem Australii w nadchodzących latach shapepropertygroup.com.au, inwestorzy mogą być pewni, że będzie głęboka pula najemców i przyszłych nabywców dobrze położonych nieruchomości. Zróżnicowana gospodarka również chroni przed zmiennością; nawet jeśli jeden sektor (np. studenci zagraniczni) osłabnie, inne (jak migracja krajowa czy boom technologiczny) mogą nadrobić straty.
  • Poprawiające się stopy zwrotu z najmu i dochody: Jak podkreślono, czynsze gwałtownie wzrosły, a stopy zwrotu odbiły się od najniższych poziomów. W niektórych segmentach (mieszkania, wynajem domów szeregowych) można teraz znaleźć stopy zwrotu brutto na poziomie 4–5%, co jest znacznie lepsze niż kilka lat temu. Przy pustostanach <2% właściciele mają siłę cenową, by nadal umiarkowanie podnosić czynsze. Ten silny rynek najmu poprawia przepływy pieniężne inwestorów i może przyciągnąć ich z powrotem do Melbourne. Dodatkowo, jeśli stopy procentowe spadną, różnica między stopą zwrotu z najmu a oprocentowaniem kredytu hipotecznego się zmniejszy, co potencjalnie może nawet umożliwić dodatni przepływ gotówki na niektórych nieruchomościach – scenariusz niespotykany w Melbourne od wielu lat. Inwestorzy, którzy zdecydują się na zakup nieruchomości przed obniżkami stóp (a więc przed ewentualnym powrotem inwestorów), mogą skorzystać zarówno na wzroście wartości kapitału, jak i na okresie lepszych zwrotów z najmu.
  • Względna dostępność cenowa (zainteresowanie z innych stanów i zagranicy): W porównaniu z Sydney, nieruchomości w Melbourne są stosunkowo tanie – domy kosztują dwie trzecie ceny z Sydney, mieszkania są jeszcze tańsze shapepropertygroup.com.au. To przyciąga zainteresowanie kupujących z innych stanów oraz inwestorów zagranicznych (szczególnie z Azji), którzy postrzegają Melbourne jako miasto światowej klasy oferujące dobrą relację jakości do ceny. W miarę jak podróże wracają do normy, możemy zobaczyć powrót zagranicznych nabywców (Chiny nieco poluzowały ograniczenia dotyczące odpływu kapitału w latach 2023–24), a Melbourne historycznie było ulubionym miejscem inwestycji zagranicznych po Sydney. Różnica wartości to szansa; inwestorzy mogą kupić najlepsze nieruchomości w Melbourne ze stopami zwrotu równymi lub lepszymi niż w Sydney, za znacznie niższą cenę wejścia, oczekując, że z czasem Melbourne może zniwelować część tej różnicy shapepropertygroup.com.au.
  • Ukierunkowane obszary wzrostu: Istnieją konkretne segmenty gotowe na inwestycje. Domy przyjazne rodzinom na działkach w poddających się rewitalizacji przedmieściach środkowego pierścienia pozostają najlepszym wyborem, ponieważ korzystają zarówno z popytu właścicieli-uczestników rynku, jak i najemców. Szeregowce i niskokondygnacyjne apartamenty butikowe w pożądanych strefach szkolnych lub blisko transportu to kolejny atrakcyjny segment – odpowiadają na potrzeby osób zmniejszających metraż oraz młodych rodzin, których nie stać na domy. Również niszowe inwestycje, takie jak zakwaterowanie dla studentów, mogą ponownie rozkwitnąć ze względu na powrót studentów zagranicznych, a projekty build-to-rent cieszą się wsparciem rządu (25-letnie ulgi podatkowe od gruntów w Wiktorii dla kwalifikujących się inwestycji), co czyni je nową, ale rosnącą szansą. Strona komercyjna również oferuje możliwości: na przykład wysokiej jakości obiekty logistyczne lub centra handlu wygodnego w korytarzach wzrostu prawdopodobnie będą miały wysokie obłożenie i wzrost czynszów, więc inwestorzy z dłuższym horyzontem i większym budżetem mogą znaleźć dobre okazje w tych sektorach, zanim stopy kapitalizacji ponownie się skurczą wraz z ożywieniem gospodarki.
  • Potencjał korzystnych zmian politycznych: Choć ostatnie polityki były przeszkodą, sytuacja może się odwrócić. Jeśli rząd Wiktorii, pod presją kryzysu najmu, wprowadzi zmiany przyjazne inwestorom (takie jak ulgi podatkowe od gruntów lub nowe zachęty), wartości nieruchomości i popyt inwestorów mogą gwałtownie wzrosnąć. Podobnie, każdy federalny bodziec dla rynku mieszkaniowego (np. nowe dotacje lub ulgi podatkowe) pobudziłby rynek. Sprytni inwestorzy śledzą klimat polityczny, by wykorzystać wszelkie przewagi wprowadzone ustawowo.

Ryzyka:

  • Ryzyko stóp procentowych/finansowania: Największym ryzykiem jest sytuacja, gdy inflacja nie ustąpi i stopy procentowe pozostaną „wyższe na dłużej”. Jeśli RBA nie obniży stóp lub, co gorsza, jeszcze je podniesie, koszty kredytowania pozostaną ograniczeniem. Wysokie stopy kredytów hipotecznych nie tylko ograniczają nowe zadłużenie, ale także obciążają obecnych właścicieli (choć większość radzi sobie dzięki buforom, zawsze istnieje ryzyko przymusowej sprzedaży, jeśli stopy wzrosną nieoczekiwanie wysoko). Chociaż obecny konsensus przewiduje łagodzenie, inwestorzy powinni przetestować swoje finanse na scenariusz, w którym stopy pozostaną na obecnym poziomie lub będą spadać bardzo powoli. Era ultra-tanich pieniędzy się skończyła; ci, którzy oczekują powrotu do 2% stóp hipotecznych, mogą się rozczarować. Dodatkowo, warunki kredytowe się zaostrzyły – banki są bardziej rygorystyczne w ocenie zdolności kredytowej. Jeśli standardy udzielania kredytów zostaną jeszcze zaostrzone (np. jeśli regulatorzy zwiększą wymogi kapitałowe lub bufory), to ryzyko dla popytu na nieruchomości.
  • Ryzyko podatkowe i regulacyjne: Skłonność Wiktorii do traktowania nieruchomości jako „kury znoszącej złote jaja” (jak to określił jeden z komentatorów propertyupdate.com.au) nie musi się skończyć. Stan boryka się z deficytem budżetowym i istnieje ryzyko, że mogą zostać wprowadzone kolejne podatki lub opłaty (na przykład mówi się o potencjalnej kontroli czynszów lub dalszych podwyżkach podatku od gruntów, jeśli sytuacja fiskalna się pogorszy). Takie działania mogą przestraszyć inwestorów lub obniżyć zwroty. Podobnie, dodatkowe reformy prawa najmu – takie jak limity czynszów, o które zabiegają niektórzy rzecznicy najemców – bezpośrednio ograniczyłyby potencjał dochodowy inwestorów (choć obecnie Wiktoria nie wprowadziła limitów czynszów, w przeciwieństwie do niektórych miast europejskich). Inwestorzy muszą być świadomi, że ryzyko polityczne jest wyższe w Wiktorii niż w wielu innych stanach i uwzględnić to w swojej strategii. Dywersyfikacja portfela lub odpowiednia struktura własności w celu optymalizacji podatkowej (korzystanie z dobrego doradztwa) jest niezbędna.
  • Nadmierna podaż w niektórych segmentach: Chociaż ogólnie w Melbourne brakuje mieszkań, istnieje ryzyko lokalnej nadpodaży. Jednym z przykładów są apartamenty w wysokich budynkach w centrum miasta; duża liczba nowych wieżowców mieszkalnych w CBD/Southbank zostanie ukończona około 2025–26, w tym wiele projektów typu build-to-rent. Może to tymczasowo zwiększyć poziom pustostanów w tych rejonach i osłabić czynsze lub ceny standardowych mieszkań w wysokich budynkach. Podobnie, podział gruntów na obrzeżach miasta może prowadzić do nadmiaru podaży – jeśli nastąpi recesja lub kryzys kredytowy, rynki domów z działką mogą odnotować spadki cen, gdy deweloperzy będą obniżać ceny niesprzedanych nieruchomości. Inwestorzy powinni zachować ostrożność, aby nie przepłacać za nowe inwestycje w konkurencyjnych segmentach i zamiast tego koncentrować się na nieruchomościach o pewnej rzadkości (unikalne cechy, lokalizacje z ograniczoną podażą).
  • Czynniki ekonomiczne i zatrudnienia: Rynek nieruchomości w Melbourne, jak każdy inny, jest powiązany z szerszą gospodarką. Istnieją ryzyka, takie jak globalne spowolnienie gospodarcze (jeśli np. gospodarka Chin znacznie zwolni, może to wpłynąć na Melbourne poprzez zmniejszenie napływu studentów lub utratę miejsc pracy związanych z surowcami w skali kraju) lub krajowa recesja, która zwiększy bezrobocie. Wyższy poziom bezrobocia osłabiłby popyt na mieszkania i mógłby zwiększyć liczbę zaległości hipotecznych. Obecnie bezrobocie jest niskie, a dochody rosną, co jest pozytywne, ale jeśli to się odwróci, stanowi to ryzyko. Koncentracja niektórych branż (Melbourne ma duży sektor finansowy i usług profesjonalnych) oznacza, że uderzenie w te sektory (np. kryzys finansowy lub relokacja dużych firm) może wpłynąć na pulę kupujących na rynkach z wyższej półki.
  • Klimat i planowanie środowiskowe: To ryzyko długoterminowe, ale warte odnotowania. Części Melbourne (szczególnie nad zatoką i nisko położone zachodnie przedmieścia) są narażone na ryzyko powodzi i podnoszenia się poziomu morza w nadchodzących dekadach. Już teraz koszty ubezpieczeń rosną w niektórych obszarach podatnych na powodzie. Choć nie jest to zagrożenie natychmiastowe, inwestorzy z bardzo długim horyzontem czasowym powinni rozważyć odporność środowiskową lokalizacji swojej nieruchomości. Ponadto standardy efektywności energetycznej dla wynajmu stają się coraz bardziej rygorystyczne; starsze nieruchomości mogą wymagać modernizacji (dodatkowy koszt), aby spełnić wymogi.
  • Zmienność rynku i wyczucie czasu: Rynek w Melbourne może być cykliczny. Inwestor może kupić nieruchomość oczekując boomu, ale może on nastąpić później, niż się spodziewa. Na przykład, jeśli obniżki stóp procentowych zostaną przesunięte na 2026 rok, ceny mogą pozostać stosunkowo płaskie w 2025 i wzrosnąć dopiero później. Koszt alternatywny kapitału to kwestia do rozważenia – w środowisku wysokich stóp procentowych inwestycja w nieruchomości przynosi ~3-4%, podczas gdy bezpieczna lokata terminowa daje 5%. Niektórzy inwestorzy mogą uznać, że to się nie opłaca, co stanowi psychologiczne ryzyko dla popytu. Trzeba być gotowym na długoterminowe utrzymanie nieruchomości i nie liczyć na szybkie zyski w niepewnych czasach.

Rozważając te czynniki, wielu ekspertów nadal postrzega Melbourne w 2025 roku jako korzystne dla strategicznego, długoterminowego inwestowania. Kluczem jest selektywność: wybieraj aktywa o trwałej atrakcyjności (np. domy z epoki w wewnętrznych dzielnicach, nieruchomości blisko transportu i miejsc pracy itp.), unikaj nowych inwestycji „jednego rozmiaru dla wszystkich” bez elementu rzadkości i upewnij się, że Twój budżet poradzi sobie z przewidywanymi podwyżkami stóp procentowych lub pustostanami. To czas, by być selektywnym, ale optymistycznym. Jak zauważa Michael Yardney, znany doradca inwestycyjny: Sprytni inwestorzy skupiają się na wysokiej jakości, „inwestycyjnych” nieruchomościach o solidnych fundamentach, zamiast gonić za spekulacyjnymi modami propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Przyjmują długoterminową perspektywę, rozumiejąc, że historia wzrostu Melbourne pozostaje nienaruszona i że krótkoterminowe wyzwania często tworzą najlepsze momenty wejścia.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Melbourne wchodzący w 2025 rok i kolejne lata oferuje przekonującą narrację – miasto odbudowujące się, pełne nowej infrastruktury i ludzi, które według prognoz ma przewodzić wzrostowi nieruchomości w kraju. Dla inwestorów i interesariuszy zadaniem jest wykorzystanie możliwości tego ożywienia (rosnące ceny, silny popyt na wynajem, względna wartość) przy jednoczesnym zarządzaniu ryzykiem (zmiany polityki, stopy procentowe i niuanse podaży). Ci, którzy to zrobią, mogą się przekonać, że Melbourne ponownie zasłuży na swoją reputację jako najlepsza destynacja inwestycyjna w nieruchomości, a najbliższe lata położą fundamenty pod solidne zyski i dobrobyt w tym sektorze.

Źródła:

Marcin Frąckiewicz

Don't Miss

Real Estate Market in Poland – Comprehensive Report

Rynek nieruchomości w Polsce – kompleksowy raport

Wprowadzenie i przegląd rynku Polska jest największym rynkiem nieruchomości w
Gstaad Real Estate Soars in 2025: Sky-High Chalet Prices, Luxury Trends & 2030 Outlook

Nieruchomości w Gstaad szybują w 2025 roku: zawrotne ceny chaletów, trendy w luksusie i prognozy na 2030

Gstaad, malowniczy alpejski kurort w Szwajcarii, posiada jeden z najbardziej