Rynek nieruchomości w Pekinie 2025: zaskakujące trendy, odważne inwestycje i co dalej

Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Ceny mieszkań: Po latach wzrostów przekraczających wszelkie oczekiwania, ceny mieszkań w Pekinie weszły w fazę umiarkowanej korekty. Na początku 2025 roku średnia cena nowego mieszkania w Pekinie wynosiła około 46 000 RMB za metr kwadratowy (≈6 400 USD) – faktycznie wzrosła o około 1,8% rok do roku globalpropertyguide.com. Dla porównania, ceny mieszkań z rynku wtórnego w Pekinie wynosiły średnio aż ~68 700 RMB za m² (~9 580 USD), ale były niższe o około 6,5% w porównaniu z rokiem poprzednim globalpropertyguide.com. Ta rozbieżność odzwierciedla unikalną dynamikę Pekinu: nowe lokale (często na przedmieściach, z rządowymi limitami cenowymi) odnotowały niewielkie wzrosty, podczas gdy starsze mieszkania w najlepszych lokalizacjach taniały, gdy właściciele stali się bardziej elastyczni. Warto zauważyć, że Pekin był jednym z najlepiej radzących sobie dużych miast – ceny nowych mieszkań w Szanghaju wzrosły o 10% r/r, ale w innych miastach pierwszej kategorii ceny mieszkań z rynku wtórnego również spadły o 3–6% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ogólnie rzecz biorąc, analitycy pozostają ostrożni: sondaż Reutersa z maja 2025 prognozował, że ceny mieszkań w kraju spadną o około 4–5% w 2025 roku, a w 2026 roku pozostaną na podobnym poziomie reuters.com reuters.com. W Pekinie prawdopodobnie oznacza to łagodną korektę w 2025 roku, a następnie stabilizację, a nie szybkie odbicie.

Popyt na mieszkania i sprzedaż: Wolumeny transakcji na rynku mieszkaniowym w Pekinie wykazują wczesne oznaki ożywienia dzięki wsparciu politycznemu. Po gwałtownym załamaniu w latach 2022–2023, sprzedaż mieszkań zaczęła się stabilizować – w I kwartale 2025 roku sprzedano w całym kraju około 184,8 mln m² mieszkań, tylko o 2,4% mniej rok do roku, co stanowi znaczną poprawę w porównaniu z wcześniejszymi dwucyfrowymi spadkami globalpropertyguide.com. Szczególnie rynek wtórny (odsprzedaż) w Pekinie znacznie się ożywił: w grudniu 2024 roku sprzedano w Pekinie ponad 20 000 istniejących mieszkań, co jest najwyższym miesięcznym wynikiem od ponad 20 miesięcy globalpropertyguide.com. Ten wzrost przypisuje się skumulowanemu popytowi i złagodzeniu przepisów (omówionych poniżej), a także zmianie preferencji kupujących na rzecz gotowych mieszkań. W całym mieście nabywcy coraz częściej wybierają ukończone lokale zamiast mieszkań z rynku pierwotnego w trakcie budowy, obawiając się po kryzysie zadłużenia deweloperów. W I kwartale 2025 roku powierzchnia sprzedanych w Chinach mieszkań z rynku pierwotnego w trakcie budowy spadła o 10,2% rok do roku, podczas gdy sprzedaż nowych, ukończonych mieszkań wzrosła o 18,6% globalpropertyguide.com. Pekin odzwierciedla ten trend – coraz więcej kupujących wybiera pewność gotowych mieszkań, nawet jeśli oznacza to wyższą cenę. Rządowy specjalny program pożyczkowy o wartości 4 bilionów RMB mający na celu dokończenie wstrzymanych inwestycji wzmacnia zaufanie, że nowe projekty zostaną ukończone globalpropertyguide.com. W rezultacie niesprzedane zapasy na rynku pierwotnym w Pekinie zaczęły się stopniowo zmniejszać.

Podaż i zapasy: Pomimo odbudowujących się sprzedaży, Pekin wciąż boryka się z znaczną nadwyżką mieszkań w niektórych segmentach. Rozpoczęcia nowych budów gwałtownie spadły w związku z szeroko zakrojoną kontrolą branży – w skali kraju rozpoczęcia projektów mieszkaniowych spadły o 22,5% w 2024 roku globalpropertyguide.com. Liczba ukończonych inwestycji również spadła (~–25% w 2024), choć powinna się poprawić w 2025 roku, gdy rządowe finansowanie pomoże dokończyć projekty globalpropertyguide.com. W Pekinie deweloperzy (zwłaszcza państwowi) ostrożnie wprowadzali nowe projekty. Zapasy niesprzedanych mieszkań osiągnęły w 2024 roku najwyższy poziom od kilku lat, choć tempo wzrostu spowolniło globalpropertyguide.com. Do marca 2025 roku około 421,6 mln m² powierzchni mieszkaniowej było wystawione na sprzedaż w całym kraju (najwięcej od 2018 roku) globalpropertyguide.com. Aby temu zaradzić, władze Pekinu ograniczają podaż gruntów pod nowe inwestycje mieszkaniowe i nawet odzyskują nieużywane tereny, by zapobiec przyszłej nadpodaży globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Stosują też kreatywne strategie absorpcji – na przykład wykupują niesprzedane lokale, by przekształcić je w mieszkania komunalne, oraz oferują „bony mieszkaniowe”, by zachęcić mieszkańców stref rewitalizowanych do zakupu mieszkań w innych lokalizacjach globalpropertyguide.com. Działania te mają na celu stopniowe zmniejszanie nadwyżki. W praktyce w najbardziej pożądanych rejonach Pekinu zapasy niesprzedanych mieszkań są niewielkie (nowe projekty wciąż się wyprzedają, choć wolniej niż wcześniej), podczas gdy na obrzeżach i w starszych osiedlach liczba ofert jest wyższa. Program odnowy miejskiej (omówiony później) to kolejny element – poprzez rewitalizację starych osiedli i „wiosek miejskich” miasto chce zastąpić przestarzałe zasoby nowoczesnym budownictwem i złagodzić nadpodaż practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.

Rynek najmu: Rynek najmu mieszkań w Pekinie w 2025 roku przechyla się na korzyść najemców, a czynsze pozostają na stałym poziomie lub lekko spadają po latach stagnacji. Oficjalne dane pokazują, że czynsze w mieście (mierzone przez komponent najmu w CPI) były niższe o 0,1% rok do roku w marcu 2025, kontynuując trend łagodnej deflacji czynszów globalpropertyguide.com. Jest to faktycznie poprawa w porównaniu ze spadkami czynszów o –0,3% do –0,4% r/r pod koniec 2024 roku globalpropertyguide.com. Do czynników stojących za stagnacją czynszów należą zwiększona podaż mieszkań z dopłatami rządowymi oraz więcej opcji najmu (miasto agresywnie zwiększało liczbę przystępnych cenowo lokali na wynajem, dając najemcom siłę negocjacyjną) globalpropertyguide.com. Dodatkowo, niepewność gospodarcza i skutki po COVID ograniczyły napływ nowych migrantów w ostatnich latach, łagodząc popyt. Właściciele mieszkań w Pekinie obecnie bardziej konkurują o utrzymanie najemców; podwyżki czynszów są rzadkie, a wielu oferuje bonusy lub nieco niższe stawki przy przedłużeniu umowy. Wynajem mieszkań z wyższej półki dla ekspatów, który kiedyś był bardzo popularny, również odnotował pustostany, gdy granice były zamknięte, choć popyt wzrósł ponownie po ponownym otwarciu Chin. Ogólnie rzecz biorąc, stopy zwrotu z najmu w 2025 roku pozostają niskie (często tylko 1–2% w centralnych dzielnicach), ale mogą się poprawić, jeśli ceny sprzedaży jeszcze spadną, a czynsze osiągną dno. Rząd ze swojej strony zwiększa podaż mieszkań na wynajem – np. poprzez wykup nieruchomości komercyjnych lub niesprzedanych mieszkań i przekształcanie ich w lokale na wynajem – aby zapewnić długoterminową stabilność czynszów globalpropertyguide.com. Dla najemców Pekin jest obecnie względnie „rynkiem najemcy”, co stanowi wyraźną zmianę w porównaniu z sytuacją sprzed dekady, gdy czynsze rosły nieprzerwanie.

Nieruchomości komercyjne: biura i handel detaliczny

Rynek biurowy

Trendy 2025: Wchodząc w 2025 rok, rynek biurowy pozostaje słaby, ale wykazuje ostrożne oznaki stabilizacji. Właściciele nieruchomości skupili się na utrzymaniu najemców, starając się zatrzymać obecnych użytkowników przed zmniejszeniem powierzchni lub przeprowadzką. W II kwartale 2025 roku odnowienia stanowiły prawie 30% całej aktywności najmu biur – to znak, że właściciele oferują hojne zachęty, aby skłonić najemców do przedłużenia umów zamiast opuszczania lokali cushmanwakefield.com. Firmy technologiczne są jasnym punktem: sektor TMT (technologia, media, telekomunikacja) przewodził popytowi na najem w II kwartale, zwłaszcza firmy z branży AI i telekomunikacyjnej, które się rozwijają, co pomogło wchłonąć powierzchnię cushmanwakefield.com. Absorpcja netto w II kwartale 2025 roku była dodatnia i wyniosła około 39 700 m², a ogólnomiejski wskaźnik pustostanów w biurach klasy A spadł do 16,9% do połowy 2025 roku cushmanwakefield.com. Średnie czynsze za biura klasy A jednak nadal spadały – obniżyły się o około 2,3% kwartał do kwartału do poziomu około 222 RMB za m² miesięcznie (około 3,00 USD/ft² miesięcznie) cushmanwakefield.com. Właściciele starszych lub nieprime’owych budynków są szczególnie skłonni do negocjacji, czasem oferując miesiące darmowego czynszu lub wysokie dopłaty na wykończenie. Krajowe firmy (zwłaszcza przedsiębiorstwa państwowe i instytucje finansowe) są obecnie głównymi najemcami wypełniającymi powierzchnię, ponieważ wiele międzynarodowych korporacji nadal ostrożnie podchodzi do ekspansji w Chinach assets.cushmanwakefield.com. Zauważa się również, że ucieczka do jakości trwa: najemcy przenoszą się z biur klasy B lub zdecentralizowanych lokalizacji do wolnych pięter w dzielnicach CBD i Zhongguancun, które są teraz dostępne w atrakcyjnych cenach. Patrząc w przyszłość, presja podażowa nieco się zmniejsza – tylko około 144 000 m² nowej powierzchni biurowej klasy A ma zostać oddane w Pekinie w 2025 roku, po fali opóźnień (wiele projektów przesunięto na lata 2026–27) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. To może dać rynkowi trochę oddechu. Niemniej jednak, odbudowa czynszów będzie powolna; większość prognoz zakłada, że czynsze za biura w Pekinie pozostaną na stałym poziomie lub nieznacznie spadną w 2025 roku, podczas gdy wskaźniki pustostanów będą stopniowo się obniżać. Właściciele prawdopodobnie będą kontynuować strategię niskich czynszów także w 2026 roku, aby zapełnić powierzchnięnadchodzące projekty. Pozytywną stroną jest to, że status Pekinu jako politycznego i innowacyjnego centrum Chin zapewnia, że kluczowe subrynki, takie jak CBD, Financial Street i Zhongguancun, pozostaną w dłuższej perspektywie bardzo pożądane. Rzeczywiście, inwestorzy instytucjonalni przyglądają się problematycznym aktywom biurowym – na przykład w głośnej transakcji singapurski GIC nabył LG Twin Towers w Pekinie (dwie wieże klasy A przy Alei Chang’an) za ponad 8 miliardów RMB, stawiając na długoterminowy popyt w centrum Pekinu pdf.savills.asia. To zaufanie ze strony doświadczonych inwestorów sugeruje, że rynek biurowy, choć osłabiony, wciąż ma się dobrze.

Rozwój handlu detalicznego i projektów wielofunkcyjnych

Sektor nieruchomości handlowych w Pekinie przeżywa boom nowej podaży, mimo że wydatki konsumenckie odradzają się tylko stopniowo. W 2024 roku w Pekinie oddano do użytku rekordowe 1,62 mln m² nowej powierzchni handlowej – to największy roczny przyrost w historii jll.com. Ogromne centra handlowe i obiekty wielofunkcyjne otwarto w całym mieście, także na rozwijających się przedmieściach, co przyczyniło się do wzrostu pustostanów i zaostrzenia konkurencji o najemców. Wskaźniki przedsprzedaży dla nowych centrów handlowych spadły – w 2024 roku projekty otwierano ze średnio tylko ~72% powierzchni wynajętej przed otwarciem (w porównaniu do ponad 90%, które wcześniej były wymagane do startu) jll.com. Zamiast opóźniać otwarcia, deweloperzy kontynuowali realizację, licząc na wynajem po otwarciu, aby zapełnić sklepy. Pod koniec 2024 roku i na początku 2025 ta strategia zaczęła przynosić efekty: wraz z stopniową poprawą ruchu pieszych, wiele nowych centrów handlowych uzupełniało puste lokale najemcami z branży gastronomicznej (F&B) i rozrywkowej, dążąc do osiągnięcia ~90% poziomu wynajęcia w ciągu roku od otwarcia jll.com. Rzeczywiście, restauracje i rozrywka odegrały kluczową rolę w przyciąganiu klientów z powrotem – marki F&B napędzają dużą część popytu na wynajem i pomagają nowym centrom zdobyć popularność jll.com.

Popyt konsumencki poprawia się, ale nie gwałtownie rośnie. Sprzedaż detaliczna w całym mieście była w rzeczywistości niższa o około 3% r/r w pierwszych pięciu miesiącach 2025 roku savills.com, co odzwierciedla wciąż słabe zaufanie konsumentów i przeniesienie wydatków na luksus za granicę. Jednak perspektywy na drugą połowę 2025 roku są jaśniejsze: Pekin spodziewa się wzrostu dzięki stymulacji politycznej i powracającej turystyce. Rząd wprowadził środki mające na celu pobudzenie konsumpcji – od festiwali zakupowych i programów bonów po rozszerzenie stref zakupów bezcłowych. Wraz z odradzaniem się krajowych podróży w Chinach (w tym większą liczbą turystów z innych prowincji odwiedzających centra handlowe i atrakcje Pekinu), rośnie liczba odwiedzających sklepy. Jak wspomniano w przeglądzie, chińscy przywódcy zasygnalizowali w 2025 roku bardziej proaktywną politykę fiskalną mającą na celu pobudzenie popytu krajowego cushmanwakefield.com. Eksperci ds. nieruchomości handlowych pozostają więc optymistyczni, że nowe centra handlowe w Pekinie stopniowo wchłoną dostępną powierzchnię. Widoczny jest trend w kierunku handlu „zorientowanego na doświadczenie”: obiekty takie jak SKP-S (nowoczesne centrum luksusu i sztuki) oraz Universal CityWalk (przy Universal Studios) są pełne w weekendy, co pokazuje, że unikalne miejsca mogą prosperować.

Strefy wielofunkcyjne i piesze: W Pekinie pojawiają się także zintegrowane inwestycje, łączące handel, biura, hotele i rozrywkę, tworząc nowe podcentra miejskie. Sztandarowym przykładem są rozbudowy WF Central i Guomao Mall w centrum miasta, a także projekty rewitalizacji miejskiej, które przekształciły stare dzielnice fabryczne w modne strefy komercyjne. Jedna z inicjatyw zakłada przekształcenie części tradycyjnych dzielnic w butikowe ulice handlowe – miasto dąży do tego, by każda dzielnica miała swoją reprezentacyjną ulicę pieszą do 2025 roku assets.cushmanwakefield.com. Działania te wpisują się w nadanie Pekinowi statusu krajowego „Międzynarodowego Centrum Konsumenckiego”, mając na celu umocnienie stolicy jako centrum zakupów i kultury. Podsumowując, choć podaż nieruchomości handlowych w Pekinie jest rekordowo wysoka – co wywiera krótkoterminową presję na czynsze i poziom wynajmu – średnioterminowe perspektywy są wspierane przez politykę rządową i ogromną bazę konsumencką Pekinu. Właściciele nieruchomości, którzy wyróżnią swoje obiekty (poprzez dobór najemców, inteligentne technologie i integrację z turystyką oraz kulturą), mają największe szanse na sukces w nowym otoczeniu.

Nieruchomości luksusowe: domy z wyższej półki i rynki niszowe

Luksusowe nieruchomości mieszkaniowe w Pekinie reprezentują najwyższy segment rynku mieszkaniowego – mowa o ultradrogich apartamentach w centrum Pekinu, przestronnych willach na zamkniętych osiedlach oraz historycznych domach z dziedzińcem (siheyuan) w śródmieściu. Ten segment w 2025 roku charakteryzuje się odpornością na utratę wartości, ale niską płynnością. Zamożni nabywcy stali się bardziej wymagający i wrażliwi na ceny w obliczu ogólnego spowolnienia rynku oraz rządowego podejścia „mieszkanie, nie spekulacja”. W rezultacie wolumen transakcji luksusowych nieruchomości spadł w 2024 roku, a ceny odnotowały łagodny spadek – zwłaszcza na wtórnym rynku luksusowym (odsprzedaż nieruchomości z wyższej półki). Według JLL, spadek cen odsprzedaży nieruchomości z wyższej półki w Pekinie zawęził się na początku 2025 roku, co sugeruje, że najgorsze może być już za nami joneslanglasalle.com.cn. Innymi słowy, ceny luksusowych nieruchomości faktycznie spadły w latach 2023–24, ale do I kwartału 2025 tempo spadku wyhamowało, co sugeruje stabilizację. Po stronie nowych nieruchomości deweloperzy luksusowych apartamentów w prestiżowych lokalizacjach Pekinu (takich jak Wschodnia Trzecia Obwodnica, okolice parku Chaoyang czy dzielnica Financial Street) w dużej mierze utrzymali poziom cen dzięki ograniczonej nowej podaży i silnemu popytowi ze strony użytkowników końcowych. Rzeczywiście, niektóre flagowe projekty wciąż osiągają ceny powyżej 150 000 RMB za m² (>2 000 USD/ft²). Na przykład lokale w serii „Emerald” China Resources lub projekty Sinobo w pobliżu dzielnicy ambasad pozostają niezwykle drogie i często są sprzedawane wyłącznie na zaproszenie.

Kilka trendów wyróżnia się w segmencie luksusowym:

• „Cichy luksus” i nacisk na jakość: Zamożni nabywcy w Pekinie coraz częściej wybierają bardziej stonowane, zorientowane na jakość rozwiązania. Zamiast ostentacyjnego przepychu, rośnie zainteresowanie rzemiosłem, udogodnieniami prozdrowotnymi i technologią smart home. Rezydencje markowe (z usługami hotelowymi) również cieszą się zainteresowaniem wśród niektórych nabywców, choć w Pekinie jest ich mniej niż w Szanghaju czy Shenzhen.
• Wpływ polityki: Luksusowe nieruchomości mieszkaniowe były bezpośrednio dotknięte przez politykę – w przeszłości w Pekinie obowiązywały wyższe wymagania dotyczące wkładu własnego i surowsze zasady kwalifikacji dla większych/droższych lokali. Pod koniec 2024 roku część z nich została złagodzona (np. obniżenie wkładu własnego nawet przy zakupie drugiego mieszkania practiceguides.chambers.com oraz zniesienie rozróżnienia na „zwykłe i niezwykłe mieszkania”, które często obciążało drogie nieruchomości practiceguides.chambers.com). W rezultacie w 2025 roku pula potencjalnych nabywców luksusowych nieruchomości jest nieco szersza niż rok wcześniej. Jednak nadal obowiązuje limit „jedna nieruchomość na cudzoziemca”, a ogólna dostępność kredytów na zakupy spekulacyjne pozostaje ograniczona globalpropertyguide.com.
• Luksusowe wynajmy i co-living: Ciekawą niszą jest wzrost liczby luksusowych rezydencji na wynajem oraz apartamentów serwisowanych skierowanych do kadry zarządzającej i zamożnych millenialsów, którzy preferują elastyczność. Firmy takie jak Funlive i SilverStar przekształcają niektóre nieruchomości z wyższej półki w długoterminowe wynajmy lub przestrzenie co-livingowe z luksusowymi udogodnieniami, częściowo w odpowiedzi na wolniejszą sprzedaż. Zapewnia to ujście dla luksusowych zapasów i odpowiada na potrzeby tych, którzy nie są gotowi na zakup.

Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości luksusowe w Pekinie lepiej utrzymały wartość niż rynek masowy – wzmocnione przez niedobór (podaż gruntów w centralnych obszarach jest minimalna) oraz fakt, że ultrabogaci nabywcy są mniej wrażliwi na stopy procentowe. Nabywcy zagraniczni (np. ambasady lub ekspaci) stanowią również niewielką część popytu na luksusowe wille i apartamenty w Pekinie, choć indywidualni nabywcy zagraniczni napotykają ograniczenia (zazwyczaj dozwolony jest tylko jeden dom i muszą pracować/studiować w Chinach przez rok) wise.com. Wraz z ponownym otwarciem Chin, nieco więcej zagranicznych nabywców powraca do segmentu premium, często kupując na własny użytek lub jako inwestycję długoterminową.

W prestiżowych lokalizacjach – np. tradycyjne siheyuan w dzielnicach hutongów lub penthouse’y z widokiem na Pałac Letni – ceny faktycznie znów powoli rosną, ponieważ są one postrzegane jako niezastąpione aktywa. W 2025 roku odnotowano rekordowo wysokie ceny ofertowe dla rzadkich nieruchomości (np. odnowiony dom w stylu siheyuan w dzielnicy Dongcheng, który trafił na rynek za ponad 500 mln ¥). Poza takimi przypadkami, rynek luksusowy jest w dużej mierze stabilny: sprzedający trzymają ceny, zamiast wyprzedawać, a kupujący mocniej negocjują. Oczekuje się, że gdy ogólna sytuacja gospodarcza się poprawi, skumulowany popyt w segmencie premium przełoży się na ponowny wzrost cen, biorąc pod uwagę tworzenie się bogactwa w Pekinie i ograniczoną podaż najlepszych lokalizacji. Do tego czasu luksusowe nieruchomości pozostają bezpieczną przystanią dla kapitału (w perspektywie 5+ lat), ale z ograniczoną dynamiką krótkoterminową.

Trendy w nieruchomościach przemysłowych i logistycznych

Sektor nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Pekinie w 2025 roku prezentuje mieszany obraz. Z jednej strony miasto doświadcza fali nowej podaży – na terenie metropolii powstają nowoczesne magazyny i parki przemysłowe. Z drugiej strony, trudności gospodarcze i konkurencja regionalna sprawiły, że rynek w ostatnich latach przeszedł z korzystnego dla właścicieli na korzystny dla najemców jll.com.

Wzrost podaży i pustostanów: Oczekuje się, że rok 2025 będzie szczytowym rokiem pod względem oddania do użytku nieruchomości logistycznych w Pekinie. Raporty branżowe wskazują, że w 2025 roku zostanie dostarczonych około 1,8–1,9 mln m² nowych obiektów logistycznych, co stanowi niemal połowę obecnych zasobów rynkowych w jednym rzucie (ogromna ekspansja) assets.cushmanwakefield.com. Większość tej podaży koncentruje się na obrzeżach miasta – szczególnie w dzielnicy Pinggu na dalekim wschodzie, która sama odpowiada za szacunkowo 83% nowej powierzchni magazynowej w latach 2025–2027 jll.com. Inne skupiska, w których spodziewane są nowe projekty, to Tongzhou Logistics Park (wschód/południowy wschód, w pobliżu podcentrum) oraz obszar Shunyi (północny wschód, w pobliżu lotniska Beijing Capital), a także pewne rozlanie się inwestycji na sąsiednią prowincję Hebei. Ta fala podaży już spowodowała wzrost pustostanów. Ogólny wskaźnik pustostanów logistycznych w Pekinie wzrósł ostatnio do około 18,2% jll.com – to historycznie wysoki poziom, odzwierciedlający fakt, że wiele magazynów konkuruje o najemców. Właściciele nieruchomości obniżają więc czynsze lub oferują okresy bezczynszowe, aby przyciągnąć najemców.

Zmiany popytu: Popyt na powierzchnie logistyczne w Pekinie, choć rośnie, nie nadąża za nadpodażą, co prowadzi do presji na spadek czynszów i migracji najemców do tańszych lokalizacji. Zauważalnym trendem jest, że niektórzy najemcy nastawieni na oszczędności (zwłaszcza e-commerce, dystrybutorzy detaliczni i firmy logistyczne 3PL) przenoszą się z Pekinu do pobliskich miast, takich jak Langfang czy Tianjin, aby zaoszczędzić na czynszu jll.com. Sąsiednie obszary w regionie Jing-Jin-Ji często oferują nowsze obiekty za ułamek kosztów pekińskich, a także zachęty od lokalnych władz. Niemniej jednak, kluczowe subrynki logistyczne w Pekinie radzą sobie lepiej. Na przykład Beijing Airport Logistics Park (w pobliżu lotniska Capital) oraz centrum logistyczne Tongzhou pozostają stosunkowo odporne – ich wskaźniki pustostanów są znacznie niższe od średniej, dzięki doskonałej lokalizacji i stabilnemu popytowi ze strony operatorów 3PL obsługujących samo miasto jll.com. Ponadto, w miarę jak Pekin realizuje politykę „odciążania funkcji niekapitałowych” (przenosząc część tradycyjnej produkcji poza miasto), pojawia się nowy popyt ze strony branż o wyższej wartości dodanej. Sektory farmaceutyczny i produkcji technologicznej stają się nowymi najemcami powierzchni przemysłowych, poszukując wyspecjalizowanych obiektów (takich jak chłodnie czy warsztaty B+R) w Pekinie lub w Beijing Economic-Technological Development Area (Yizhuang).

Parki przemysłowe i polityka: Rząd aktywnie kształtuje krajobraz nieruchomości przemysłowych. Beijing Daxing International Airport Economic Zone to flagowy projekt napędzający nowy rozwój. Ta strefa, obejmująca Pekin i Hebei, zajmuje 150 km² i obejmuje wiele wyspecjalizowanych parków przemysłowych english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn. Pod koniec 2024 roku około 420 000 m² nowych parków przemysłowych (biotechnologia, lotnictwo, centra inkubacji technologii itp.) działało już na tym obszarze, kolejne 400 000 m² w budowie, a celem jest 1 000 000 m² w ciągu najbliższych kilku lat english.beijing.gov.cn. Takie inicjatywy przyciągają firmy ulgami podatkowymi i nawet strefami bonded (bezcłowymi) – na przykład firmy w Daxing Biopharma Park oszczędzają około 30% kosztów, działając w strefie bonded english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn. Podobnie starsze strefy przemysłowe w Shunyi, Shijingshan (Shougang Park) i Changping są przekształcane w centra zaawansowanych technologii, często z nowoczesnymi nieruchomościami przemysłowymi dla firm z branży robotyki, AI i „inteligentnej” produkcji. Wsparcie rządu – takie jak przyspieszone zatwierdzenia projektów przemysłowych i duże inwestycje w infrastrukturę – sprawia, że nowe parki przemysłowe w Pekinie stają się bardziej atrakcyjne english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn.

Perspektywy: Krótkoterminowe perspektywy dla właścicieli nieruchomości logistycznych są trudne ze względu na nadpodaż. Można się spodziewać, że czynsze będą stagnować lub spadać na peryferyjnych lokalizacjach, dopóki nadmiar powierzchni nie zostanie wchłonięty. Jednak fundamenty popytu są ostrożnie pozytywne: e-commerce nadal rośnie (internetowa sprzedaż detaliczna w Chinach wciąż wzrasta, napędzając zapotrzebowanie na magazyny), a producenci z nowych sektorów (takich jak baterie do pojazdów elektrycznych, sprzęt półprzewodnikowy itp.) rozwijają się w aglomeracji pekińskiej. Do 2026–2027 roku, gdy nowe magazyny w Pinggu się zapełnią (lub ich rozwój zostanie spowolniony), rynek powinien się zrównoważyć. Inwestorzy również obserwują ten segment – niektóre zagraniczne fundusze i wehikuły podobne do REIT są zainteresowane aktywami logistycznymi w Pekinie, widząc obecną słabość jako okazję do zakupu przy lepszych stopach zwrotu. Ciekawym rozwiązaniem politycznym jest chińska inicjatywa dotycząca REIT-ów infrastrukturalnych, które do 2025 roku obejmowały nieruchomości logistyczne. Pekin może zobaczyć część swoich magazynów włączonych do REIT-ów na rynek krajowy, co zapewni nowy kapitał i płynność cushmanwakefield.com.

Podsumowując, rynek nieruchomości przemysłowych w Pekinie zmienia kierunek: od standardowych fabryk w stronę obiektów high-tech i logistycznych, przy czym kierunek ten wyznaczają decyzje władz dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Najlepsze parki logistyczne w pobliżu węzłów transportowych pozostaną poszukiwane, podczas gdy starsze lub oddalone magazyny będą mieć trudności. Rola miasta w zintegrowanym regionie Pekin-Tianjin-Hebei (Jing-Jin-Ji) oznacza również, że firmy zawsze będą rozważać opcje tuż za granicą. Niemniej jednak posiadanie bazy w stolicy daje przewagi (bliskość klientów, władz, talentów), co zapewnia, że rynek nieruchomości przemysłowych w Pekinie ostatecznie znajdzie równowagę po tej fali podaży.

Wpływ polityki i regulacji w 2025 roku

Polityka rządu jest prawdopodobnie największym pojedynczym czynnikiem wpływającym na rynek nieruchomości w Pekinie w 2025 roku. Po kryzysie w sektorze nieruchomości w latach 2021–2023 (wywołanym przez limity zadłużenia „Trzy czerwone linie” i duże niewypłacalności deweloperów), władze na wszystkich szczeblach przestawiły się na podtrzymywanie rynku i zapobieganie twardemu lądowaniu. Kilka kluczowych działań regulacyjnych i trendów politycznych kształtuje w tym roku sytuację:

• Łagodzenie ograniczeń dotyczących zakupu mieszkań: Pod koniec 2024 roku Pekin dołączył do innych dużych miast, rozluźniając surowe zasady zakupu nieruchomości, aby pobudzić popyt. W szczególności miasto zniosło długo obowiązujące wymogi dotyczące „hukou i ubezpieczenia społecznego” przy zakupie mieszkań – oznacza to, że osoby spoza Pekinu nie muszą już posiadać lokalnego hukou ani określonej liczby lat opłacania podatków, aby móc kupić mieszkanie practiceguides.chambers.com. Ta zmiana, wprowadzona okólnikiem we wrześniu 2024 roku, poszerzyła pulę kupujących, umożliwiając większej liczbie migrantów i specjalistów zakup nieruchomości w Pekinie (wcześniej wielu mogło kupić tylko jedno mieszkanie lub wcale, jeśli nie mieli lokalnego statusu). Dodatkowo Pekin dostosował się do polityki traktowania gospodarstw domowych bez istniejącego mieszkania w mieście jako nabywców po raz pierwszy, nawet jeśli posiadały nieruchomość gdzie indziej. Ta zasada „uznawania mieszkań, nie kredytów” skutecznie obniżyła wymagane wkłady własne i oprocentowanie kredytów hipotecznych dla wielu osób zmieniających mieszkanie na większe. Wpływ był znaczący – nagle rodzina, która sprzedała swoje jedyne mieszkanie w Pekinie, lub nowo przybyły przenoszący się z innego miasta, może kupić mieszkanie z zaledwie 20–30% wkładem własnym (wcześniej 60%).
• Niższe wkłady własne i tańsze kredyty hipoteczne: Organy nadzoru finansowego wprowadziły szeroko zakrojone zmiany, aby obniżyć koszty zakupu. Pod koniec 2024 roku minimalny wkład własny przy zakupie pierwszego mieszkania w dużych miastach został obniżony do 20% (z 30%), a przy zakupie drugiego mieszkania do 30% (z 40% lub więcej) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Pekin, tradycyjnie ostrożny, również wprowadził te obniżki dla kwalifikujących się kupujących. Banki jednocześnie znacząco obniżyły oprocentowanie kredytów hipotecznych – 5-letnia Loan Prime Rate była kilkukrotnie obniżana, a lokalne banki otrzymały możliwość oferowania większych rabatów. Wielu właścicieli mieszkań w Pekinie skorzystało z nowych zasad umożliwiających jednorazową renegocjację oprocentowania istniejących kredytów hipotecznych, obniżając stawki o 40–60 punktów bazowych. Nowe stawki kredytów hipotecznych dla nabywców po raz pierwszy w Pekinie w 2025 roku spadły do około 4,1–4,3%, najniżej od wielu lat. Te działania znacznie poprawiają dostępność mieszkań: na przykład miesięczne raty od kredytu w wysokości 5 mln juanów są teraz znacznie niższe, co zachęca ludzi do powrotu na rynek.
• Zachęty podatkowe: Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – kluczowy podatek transakcyjny – został tymczasowo obniżony. W sierpniu 2024 roku krajowa polityka podniosła próg uprawniający do zniżki na PCC z 90 m² do 140 m², uznając, że w drogich miastach 90 m² to małe mieszkanie practiceguides.chambers.com. Obecnie w Pekinie nabywcy kupujący po raz pierwszy płacą tylko 1% PCC za mieszkania do 140 m² (wcześniej 1,5%), a nabywcy drugiego mieszkania płacą 1% (dla ≤140 m²) lub 2% (dla >140 m²) – wcześniej było to 3% practiceguides.chambers.com. Te obniżki pozwalają kupującym zaoszczędzić dziesiątki tysięcy juanów i miały na celu pobudzenie zakupów mieszkań na wyższym poziomie. Dodatkowo rząd przedłużył ulgi podatkowe od dochodu osobistego dla osób, które sprzedają mieszkanie i kupują kolejne w krótkim czasie, zachęcając do „wymiany” mieszkań. W rzeczywistości Pekin i wszystkie miasta pierwszej kategorii uruchomiły programy wymiany mieszkań w latach 2024–2025 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Programy te pomagają właścicielom sprzedać obecną nieruchomość (często z rabatami na prowizje pośredników lub gwarantowanym odkupem), aby mogli kupić nową – skutecznie pobudzając obie strony rynku.
• Wsparcie dla deweloperów i budownictwa: Po stronie podaży władze wprowadziły mnóstwo środków, aby ratować deweloperów i zapewnić dokończenie projektów. Rząd centralny uruchomił specjalną pożyczkę w wysokości 250–300 mld jenów, aby dokończyć wstrzymane projekty mieszkaniowe w całym kraju (niektóre z nich znajdują się w Pekinie) globalpropertyguide.com. Władze lokalne, w tym Pekinu, zostały zachęcone do wydłużania terminów budowy, łagodzenia ograniczeń przedsprzedaży i ułatwiania finansowania dla renomowanych deweloperów. W przypadku Pekinu miasto ma głównie wysokiej jakości, często wspieranych przez państwo deweloperów, więc nie doświadczyło tak ekstremalnych problemów jak inne regiony. Niemniej jednak podjęto środki takie jak zniesienie oficjalnych limitów cenowych na sprzedaż nowych projektów – pozwala to deweloperom w Pekinie ustalać ceny nowych lokali bardziej zgodnie z poziomem rynkowym, aby odzyskać inwestycje globalpropertyguide.com. Zmieniono także zasady aukcji gruntów: Pekin zlikwidował system „limitu cenowego gruntu”, który zmuszał do zatrzymania aukcji po osiągnięciu określonej ceny globalpropertyguide.com. Teraz ziemia może być sprzedawana swobodniej, co pod koniec 2024 roku zaowocowało sprzedażą kilku działek z umiarkowaną nadwyżką. Celem jest ożywienie sprzedaży gruntów (źródło dochodów miasta), a jednocześnie danie deweloperom szansy na rozsądne marże przy nowych projektach.
• Promowanie najmu i mieszkań dostępnych cenowo: Rządowe hasło „mieszkania do życia, nie do spekulacji” przekłada się na wsparcie dla rynku najmu. W 2025 roku Pekin nadal zwiększa podaż subsydiowanych mieszkań na wynajem – od przekształcania lokali komercyjnych po wspieranie budowy osiedli na wynajem. Operatorzy najmu otrzymują ulgi podatkowe, a w ramach programów pilotażowych ziemia wiejska może być wykorzystywana pod mieszkania na wynajem. Dostępne cenowo mieszkania na wynajem oraz wspólne akademiki dla młodych profesjonalistów pojawiły się na rynku, częściowo łagodząc presję czynszową i oferując alternatywę dla zakupu. Ta polityka nie pobudza bezpośrednio rynku kupna, ale odpowiada na potrzeby mieszkaniowe i zapobiega nadmiernej inflacji czynszów (co mogłoby zdestabilizować rynek).
• Polityki odnowy i rewitalizacji miejskiej: Znaczący nacisk regulacyjny kładziony jest na odnowę miejską, która pośrednio wpływa na rynek nieruchomości poprzez poprawę środowiska miejskiego i tworzenie nowych możliwości inwestycyjnych. W 2024 roku Pekin wdrożył swoje Ramowe Przepisy dotyczące Odnowy Miejskiej z uproszczonymi procedurami zatwierdzania practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Do 2025 roku miasto wydało ponad tuzin polityk wspierających dotyczących takich tematów jak renowacja starych osiedli, ochrona zabytkowych budynków oraz rewitalizacja miejskich wiosek practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Na przykład, całe obszary zniszczonych mieszkań (niektóre tzw. „miejskie wioski”) są obecnie przeznaczone do przekształcenia – poprzez odbudowę lub gruntowną modernizację – a rząd zapewnia finansowanie i zachęty dla tych projektów. Na szczeblu krajowym Ministerstwo Mieszkalnictwa oraz Rozwoju Obszarów Miejskich i Wiejskich zapowiedziało zintensyfikowaną rewitalizację miejskich wiosek w 2025 roku, z celem renowacji lub odbudowy 1 miliona jednostek practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. W Pekinie takie działania uwalniają cenne tereny w mieście pod nową, wyższej jakości zabudowę (często mieszkania o zróżnicowanym standardzie), a jednocześnie zmniejszają zagrożenia dla bezpieczeństwa. Generują także aktywność budowlaną (a tym samym popyt na usługi związane z nieruchomościami). Jednym z głośnych przykładów jest obszar w pobliżu stacji Pekin Południowy, gdzie stare slumsy są przekształcane w nowe apartamenty i parki – co podnosi ogólną wartość nieruchomości w tej dzielnicy.

Podsumowując, polityka na rok 2025 jest ukierunkowana na stabilizację rynku i przywrócenie zaufania. Wstępne dane sugerują, że zapobiegły one głębszemu załamaniu – spadki sprzedaży się zmniejszają, a ceny znajdują swoje minimum globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Jednak sami decydenci zauważają, że kluczowe jest zaufanie i nie zostanie ono odbudowane z dnia na dzień globalpropertyguide.com. Rząd zatem zobowiązał się do dalszego zapewniania „stabilności mieszkaniowej” i nawet sygnalizował długoterminowe reformy (takie jak wprowadzenie podatku od nieruchomości i rozszerzenie praw najemców), aby promować zrównoważony wzrost. Na razie rynek w Pekinie znajduje się pod parasolem bezpieczeństwa politycznego, a każdy sygnał ponownego ochłodzenia prawdopodobnie spotka się z kolejnymi działaniami łagodzącymi.

Trendy i ograniczenia inwestycji zagranicznych

Inwestycje zagraniczne w nieruchomości w Pekinie historycznie były ograniczone, ale miały wpływ – pojawiały się falami, gdy rynek chiński wydawał się atrakcyjny, i wycofywały się podczas spowolnień lub zaostrzenia regulacji. W 2025 roku zainteresowanie inwestorów zagranicznych nieruchomościami w Pekinie jest obecne, ale ostrożne. Kilka czynników definiuje ten krajobraz:

• Inwestycje instytucjonalne: Duzi globalni inwestorzy (fundusze majątkowe, private equity, deweloperzy z Hongkongu itd.) nadal poszukują wybranych okazji w Pekinie. Szczególnie przyciągają ich najlepsze aktywa komercyjne. Na przykład, jak wspomniano, GIC (singapurski SWF) nabył kompleks biurowy LG Twin Towers w Pekinie za ponad 8 mld RMB gic.com.sg gic.com.sg (chociaż transakcja została sfinalizowana w 2020 roku, podkreśla ona trend, w którym SWF celują w prestiżowe nieruchomości w Pekinie). W latach 2023–2024 kapitał zagraniczny spowolnił z powodu niepewności gospodarczej w Chinach i ryzyka walutowego, ale nie zniknął. Do połowy 2025 roku niektórzy oportunistyczni inwestorzy postrzegają spadek cen w Pekinie jako okazję do taniego zakupu. Doniesienia sugerują, że kilka zagranicznych funduszy rozważa zakup aktywów w trudnej sytuacji (np. wykup długu problematycznych deweloperów z projektami w Pekinie lub współpracę z lokalnymi SOE w celu przejęcia niedokończonych nieruchomości). Wieżowce biurowe i parki biznesowe są głównym przedmiotem zainteresowania, ponieważ sektor handlowy jest obecnie postrzegany jako trudniejszy, a mieszkaniówka jest w większości niedostępna dla podmiotów zagranicznych w celach inwestycyjnych. Warto zauważyć, że inwestorzy z Azji (z Singapuru, Hongkongu itd.) byli ostatnio bardziej aktywni niż firmy zachodnie, ze względu na większą znajomość rynku i być może długoterminową perspektywę azjatycką.
• Polityka wobec zagranicznych nabywców: Chiny utrzymują ograniczenia dotyczące zagranicznych osób fizycznych kupujących nieruchomości. Zazwyczaj cudzoziemiec może kupić tylko jedną nieruchomość mieszkalną w Chinach (na własny użytek, nie na wynajem) i musi mieszkać/pracować w kraju przez co najmniej rok wise.com pacificprime.cn. W Pekinie w szczególności polityka historycznie wymagała od zagranicznych nabywców wykazania się rocznym doświadczeniem zawodowym na miejscu i zabraniała zakupu więcej niż jednego domu. Zasady te pozostają w mocy w 2025 roku; nie było większych złagodzeń dla indywidualnych zagranicznych nabywców, ponieważ władze priorytetowo traktują zapewnienie mieszkań dla lokalnych mieszkańców i ograniczanie spekulacji. Cudzoziemcy nie mogą też kupować nieruchomości komercyjnych w Chinach wyłącznie w celach inwestycyjnych, chyba że robią to za pośrednictwem lokalnie zarejestrowanej spółki lub partnerstwa. Dlatego segment zagranicznych nabywców mieszkań w Pekinie jest bardzo mały – to głównie niektóre rodziny ekspatów, które decydują się na zakup zamiast wynajmu (często jeden z małżonków jest Chińczykiem lub korzystają ze struktury firmowej). Zmiany w 2025 roku (obniżki wkładu własnego itp.) dotyczą również cudzoziemców, ale większą przeszkodą jest w ogóle kwalifikacja do zakupu.
• BIZ i joint venture: Zagraniczni deweloperzy nieruchomości i korporacje często wchodzą do Pekinu poprzez joint venture lub w pełni zagraniczne przedsiębiorstwa (WFOE). W ostatnich latach powstało kilka głośnych projektów joint venture: np. Swire Properties (Hongkong) współtworzył Taikoo Li Sanlitun i obecnie realizuje drugi projekt Taikoo Li w Chaoyang; Tishman Speyer (USA) rozwinął parki biznesowe; a CapitaLand (Singapur) realizuje projekty wielofunkcyjne. W latach 2024–2025 apetyt na nowe przedsięwzięcia osłabł, gdy spadek na rynku nieruchomości w Chinach trafił na pierwsze strony gazet. Jednak rząd stara się zachęcać do inwestycji zagranicznych w nieruchomości komercyjne w ramach ponownego otwarcia. Negatywna lista 2023 dla inwestycji zagranicznych usunęła niektóre bariery (choć rynek nieruchomości był już w dużej mierze otwarty, z wyjątkiem niektórych wrażliwych sektorów) nortonrosefulbright.com nortonrosefulbright.com. Co istotne, zagraniczni inwestorzy mogą teraz swobodniej inwestować w chińskie pośrednictwa nieruchomości, firmy zarządzające nieruchomościami i REIT-y, co może pośrednio zwiększyć ich zaangażowanie w sektorze. Ponadto część kapitału zagranicznego krąży wokół aktywa przemysłowe i logistyczne Pekinu – na przykład GLP (singapurski specjalista ds. logistyki) nadal rozwija się w tym regionie, a fundusze takie jak Blackstone wykazują zainteresowanie chińskimi portfelami parków biznesowych (choć realizacja jest wolniejsza z powodu zezwoleń regulacyjnych i kontroli przepływu kapitału z Chin).
• Kontrola kapitału: Nie można omawiać inwestycji zagranicznych bez wspomnienia o chińskiej kontroli kapitału. Repatriacja środków ze sprzedaży nieruchomości może być powolna i wymaga zgód, co sprawia, że niektórzy zagraniczni inwestorzy są ostrożni. Dodatkowo, zmienność kursu juana w 2025 roku zwiększa ryzyko walutowe. Czynniki te przyczyniły się do spadku wolumenu transakcji zagranicznych od 2020 roku. Dane pokazują, że inwestycje zagraniczne stanowiły w ubiegłym roku jedynie niewielki, jednocyfrowy procent całkowitych inwestycji w nieruchomości w Chinach. Niemniej jednak Pekin – jako stolica – przyciąga znaczną część tych inwestycji zagranicznych, które się pojawiają, dzięki stabilnym fundamentom rynku biurowego i obecności rządu (co oznacza mniejsze ryzyko regulacyjne dla nieruchomości w pobliżu wrażliwych obszarów).
• Najnowsze wydarzenia: W dążeniu do przyciągnięcia kapitału zagranicznego, Pekin poprawia swoje otoczenie biznesowe. Miasto wprowadziło politykę „Dwóch Stref” (Strefa Wolnego Handlu i Strefa Innowacji), oferując łatwiejsze procedury dla przedsiębiorstw z kapitałem zagranicznym, a nieruchomości są tego częścią poprzez Pekińską Strefę Wolnego Handlu (FTZ) (obejmującą takie obszary jak Lize Financial District i Daxing Airport Zone). Zagraniczne firmy zakładające siedziby główne w Pekinie otrzymują przywileje, takie jak dopłaty mieszkaniowe dla kadry kierowniczej, co pośrednio wspiera rynek najmu i segment mieszkań z wyższej półki. Tymczasem kontynuowane są flagowe projekty z udziałem kapitału zagranicznego: przykładem jest kanadyjski fundusz emerytalny CPPIB współpracujący z chińskim Vanke przy inwestycji w mieszkania na wynajem w Pekinie (umowa z 2022 roku, projekty kończone w latach 2024–25). Takie partnerstwa pokazują, że zagraniczny kapitał instytucjonalny dostosowuje się do priorytetów polityki (takich jak mieszkania na wynajem), aby znaleźć możliwości inwestycyjne.

Podsumowując, zaangażowanie zagraniczne w nieruchomości w Pekinie w 2025 roku jest selektywne – duzi gracze celują w kluczowe aktywa i strategiczne sektory, podczas gdy ograniczenia sprawiają, że indywidualny zakup przez cudzoziemców jest minimalny. Jeśli gospodarka Chin się odbije, a napięcia geopolityczne złagodnieją, można spodziewać się powrotu inwestycji zagranicznych, biorąc pod uwagę status Pekinu jako bezpiecznej przystani. Na razie jednak rynek opiera się głównie na inwestorach krajowych, a kapitał zagraniczny stanowi kilka jasnych punktów w postaci prestiżowych przejęć i wspólnych przedsięwzięć przy wysokiej jakości projektach.

Technologia i zrównoważony rozwój w budownictwie

Wzrost rynku nieruchomości w Pekinie to nie tylko więcej budynków – chodzi o inteligentniejsze, bardziej ekologiczne budynki zgodne z wizją miasta dotyczącą zrównoważonego rozwoju urbanistycznego. W 2025 roku technologia (PropTech) i zrównoważony rozwój (zielone budownictwo i ESG) są na czele nowych projektów i zarządzania nieruchomościami w Pekinie:

Boom budownictwa ekologicznego: Pekin agresywnie promuje standardy budownictwa ekologicznego. Rząd dąży do tego, aby 30% wszystkich nowych inwestycji budowlanych posiadało certyfikat ekologiczny do 2025 roku, zgodnie z celami krajowymi amchamchina.org amchamchina.org. W praktyce praktycznie wszystkie większe nowe inwestycje w Pekinie są projektowane co najmniej według chińskiego standardu Green Building Label 2-gwiazdkowego (lub równoważnego LEED Gold). Obejmuje to zaawansowaną izolację, energooszczędne systemy HVAC oraz integrację odnawialnych źródeł energii. Przykładem jest trwająca rozbudowa w podcentrum Tongzhou: nowe budynki urzędów miejskich i obiekty publiczne powstają tam jako ultranowoczesne, ekologiczne konstrukcje z technologiami takimi jak panele słoneczne, systemy odzysku wody deszczowej i materiały niskoemisyjne. W rzeczywistości Centralny Park Zielonego Lasu w Tongzhou został uznany w 2024 roku na szczeblu krajowym za wzorcowy projekt niskoemisyjny chinadailyhk.com. Park i otaczające go budynki wyposażone są w panele fotowoltaiczne, pompy ciepła geotermalne, systemy magazynowania energii, stacje ładowania pojazdów elektrycznych oraz inteligentne zarządzanie energią – prezentując całościowe, zrównoważone podejście chinadailyhk.com. Podobnie, Lotnisko Daxing i jego strefy gospodarcze uzyskały certyfikaty LEED i szeroko wykorzystują odnawialne źródła energii usgbc.org usgbc.org.

Inteligentne budynki i PropTech: Nowe wieżowce komercyjne i kompleksy wielofunkcyjne w Pekinie to coraz częściej „inteligentne” budynki. Obejmuje to czujniki IoT do monitorowania zużycia energii w czasie rzeczywistym, inteligentną kontrolę dostępu (systemy wejścia z rozpoznawaniem twarzy są już powszechne w biurowcach klasy A) oraz systemy zarządzania budynkiem oparte na AI, które optymalizują oświetlenie, wentylację i temperaturę dla efektywności i komfortu. Deweloperzy w Pekinie często podkreślają takie funkcje jak usługi dla najemców dostępne przez aplikację (rezerwacja obiektów, zgłaszanie usterek itp.), zautomatyzowane systemy parkingowe oraz inteligentne roboty ochrony. Warty odnotowania trend to infrastruktura 5G wbudowywana w budynki, zwłaszcza w strefach technologicznych, takich jak Zhongguancun. Niektóre parki biurowe oferują dedykowane sieci 5G, a nawet przestrzeń centrum danych na miejscu dla najemców, co odzwierciedla integrację infrastruktury cyfrowej z nieruchomościami.

Innowacje w budownictwie: Technologia zmienia także sposób, w jaki Pekin buduje. Budownictwo modułowe i techniki prefabrykacji zyskują na popularności, aby przyspieszyć realizację projektów i ograniczyć odpady. Na przykład niektóre z nowych projektów mieszkań na wynajem w Pekinie wykorzystują modułowe jednostki. Roboty budowlane i drony zostały przetestowane – żywy obraz z 2025 roku to roboty pogłębiające wodę w Shougang Park, dawnej hucie stali przekształconej w park technologiczny, jako część jego zaawansowanej technologicznie prezentacji news.cgtn.com. Sam Shougang Park jest przykładem innowacji: zachował stare struktury przemysłowe i przekształcił je w nowoczesne biura i przestrzenie eventowe, łącząc dziedzictwo z technologią (skocznia Big Air z Zimowych Igrzysk Olimpijskich góruje teraz nad kampusem z autonomicznymi autobusami i muzeami wyposażonymi w AR). Park przyciągnął gigantów technologicznych (Tencent, Douyin od ByteDance itd.) i generuje ponad 10 miliardów juanów rocznego przychodu news.cgtn.com – co świadczy o udanym połączeniu nieruchomości, technologii i odnowy kulturowej.

ESG i zdrowie: Po pandemii budynki z funkcjami zdrowotnymi i wellness zyskały na znaczeniu. W Pekinie wiele nowych biurowców stara się o certyfikaty WELL lub dodaje takie rozwiązania jak zaawansowana filtracja powietrza (kluczowa ze względu na zanieczyszczenie i COVID), bezdotykowe windy oraz biophilic design (zieleń wewnątrz budynków). Najemcy, zwłaszcza międzynarodowe korporacje i firmy finansowe, wymagają biur zgodnych z ESG. Oznacza to, że deweloperzy nie tylko instalują panele słoneczne, ale także stosują ekologiczne materiały, zapewniają zaplecze dla rowerzystów i ujawniają ślad węglowy. Starsze budynki również są modernizowane – niektóre biurowce z lat 90. w Pekinie przeszły modernizacje zwiększające efektywność energetyczną, takie jak wymiana oświetlenia na LED czy instalacja inteligentnych szyb, aby zmniejszyć zużycie energii na ogrzewanie/chłodzenie.

Wpływ branży technologicznej: Status Pekinu jako centrum technologicznego (z Zhongguancun Science Park często nazywanym „chińską Doliną Krzemową”) ma symbiotyczny związek z rynkiem nieruchomości. Przykładem jest rozwijający się sektor centrów danych wokół Pekinu: podczas gdy surowe przepisy środowiskowe ograniczają rozwój centrów danych w samym mieście (ze względu na ograniczenia energetyczne i gruntowe), sąsiednie obszary, takie jak Zhangbei w Hebei, mają ogromne farmy serwerowe zasilające internet w Pekinie. W mieście mniejsze centra danych edge computing są integrowane z budynkami komercyjnymi, aby wspierać 5G i IoT. Ponadto automatyzacja zarządzania nieruchomościami jest już standardem. W kompleksach mieszkaniowych w Pekinie powszechne jest korzystanie z wejść na rozpoznawanie twarzy, inteligentnych skrytek na paczki i umów najmu w aplikacji. Miasto testuje także blockchain w transakcjach nieruchomościowych, aby usprawnić przenoszenie tytułów własności i finansowanie – choć powszechne zastosowanie to wciąż kwestia przyszłości.

Inicjatywy rządowe: Rząd miejski Pekinu aktywnie promuje inicjatywy inteligentnego miasta. Jednym z celów jest budowa „nowych inteligentnych społeczności” – osiedli, które posiadają zintegrowane platformy zarządzania do wszystkiego, od bezpieczeństwa po opiekę nad osobami starszymi. Kolejnym jest program „Sponge City” mający na celu poprawę gospodarki wodnej: nowe projekty muszą uwzględniać przepuszczalne nawierzchnie, zielone dachy i systemy retencji wód opadowych. Infrastruktura taka jak zintegrowane tunele użytkowe (przenoszące pod ziemią prąd, telekomunikację, wodę) jest obowiązkowa w nowych dzielnicach – na przykład w Wiosce Igrzysk Azjatyckich w pobliskim Hangzhou (wskazywanej jako wzór) wartość gruntów wzrosła o 20% po wdrożeniu inteligentnej infrastruktury news.cgtn.com news.cgtn.com. Pekin podąża tym śladem w swoich nowszych strefach.

W istocie, zrównoważony rozwój i technologie nie są już opcjonalne w nieruchomościach w Pekinie – to warunek wejścia dla nowych projektów i coraz częściej także dla istniejących, by pozostały konkurencyjne. Te trendy sprawiają, że rozwój Pekinu to nie tylko powiększanie miejskiej zabudowy, ale jej modernizacja. Korzyści są namacalne: bardziej ekologiczne, wydajne budynki obniżają koszty eksploatacji i przyciągają lepszych najemców, a inteligentne rozwiązania zwiększają bezpieczeństwo i komfort użytkowników. W miarę jak Chiny dążą do osiągnięcia celów szczytowych emisji i neutralności węglowej (odpowiednio 2030 i 2060), można się spodziewać, że Pekin jeszcze mocniej postawi na zielone nieruchomości – być może wprowadzając limity emisji dwutlenku węgla dla budynków lub dodatkowe zachęty do modernizacji. To jeszcze bardziej powiąże sektor nieruchomości z agendą technologiczną i zrównoważonego rozwoju.

Kluczowe obszary wzrostu i gorące punkty nieruchomości w Pekinie

Nawet na chłodniejszym rynku, lokalizacja to podstawa – a Pekin stawia duże zakłady na wybrane dzielnice, by napędzić kolejną fazę wzrostu. Oto najważniejsze gorące punkty i strefy rozwoju w Pekinie, gdzie trwa intensywna aktywność na rynku nieruchomości:

• Tongzhou – Podcentrum Pekinu: Dzielnica Tongzhou, po wschodniej stronie Pekinu, to najbardziej widoczny obszar rozwoju jako oficjalnie wyznaczone „Podcentrum Miejskie”. W ciągu ostatnich kilku lat Pekin przeniósł swoje biura administracji miejskiej do Tongzhou, a na początku 2024 roku ukończono pierwszą i drugą fazę nowej strefy biurowej, z ponad 30 000 urzędników przeniesionych chinadailyhk.com chinadailyhk.com. To zapoczątkowało boom budowlany: Tongzhou może się teraz pochwalić nowym miejskim CBD z nowoczesnymi wieżowcami biurowymi, obiektami kulturalnymi (Muzeum Wielkiego Kanału, Centrum Sztuk Scenicznych), a nawet dużym parkiem rozrywki (Universal Studios Beijing, otwarte w 2021 r.) chinadailyhk.com chinadailyhk.com. Przewiduje się, że populacja dzielnicy gwałtownie wzrośnie – plany miasta zakładają, że do 2035 roku w Tongzhou zamieszka 1,3 miliona osób, gdy będzie ono przejmować mieszkańców i funkcje z przeludnionego centrum Pekinu chinadaily.com.cn. Deweloperzy nieruchomości masowo inwestują; godnym uwagi projektem jest Beijing Tongzhou Integrated Development (Tongzhou TOD), kompleks wielofunkcyjny o powierzchni 8,4 mln stóp kwadratowych nad Wielkim Kanałem, obejmujący kilka wysokich biurowców (jeden 52-piętrowy wieżowiec będzie drugim najwyższym budynkiem w Tongzhou, ok. 250 m), trzy wieże mieszkalne i duże podesty handlowe perennialholdings.com perennialholdings.com. Faza 1 tego projektu ma zostać ukończona od 2025 roku perennialholdings.com perennialholdings.com. Atrakcyjność Tongzhou wynika z tańszych gruntów i pełnego wsparcia rządu – obszar ten powstaje z nowymi liniami metra (M6, S6, R1) zbiegającymi się w ogromnym węźle komunikacyjnym, skracającym czas podróży na lotniska w Pekinie do kilku minut perennialholdings.com <a href="https://www.perennialholdings.com/properties/china/ch-beijing-tongKomercyjny TOD znajduje się na stronie perennialholdings.com. Dla inwestorów Tongzhou to perspektywa 20-letnia: choć wciąż się rozwija, już teraz prezentuje zielone, wysokiej jakości planowanie urbanistyczne i przekształca się w tętniący życiem węzeł do życia, pracy i rozrywki. Można spodziewać się dalszego wzrostu w sektorze mieszkaniowym (od przystępnych cenowo mieszkań dla urzędników po luksusowe apartamenty nad rzeką), biur klasy A przyciągających firmy chcące dostosować się do działań rządu oraz handlu detalicznego obsługującego rosnącą populację.
• Lize Financial Business District: Położona na południowy zachód od starego centrum miasta, Lize to nowe centrum finansowe Pekinu w fazie powstawania. Często porównywana do „drugiej Ulicy Finansowej”, Lize została zaprojektowana, aby rozszerzyć CBD poza zatłoczoną dzielnicę Chaoyang. Obszar ten posiada obecnie nowoczesne drapacze chmur (w tym zakrzywioną wieżę Lize SOHO) i przyciągnął główne banki, firmy fintech oraz towarzystwa ubezpieczeniowe. Lize Financial Business District (FBD) obejmuje około 8 km² i integruje funkcje biurowe, mieszkaniowe i komercyjne english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn. Jej profil to „finanse + technologia”: została wyznaczona jako strefa innowacji fintech i odgrywa kluczową rolę w chińskim pilotażu waluty cyfrowej (np. wiele projektów cyfrowego juana ma tu swoją bazę) english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn. Do 2024 roku w Lize było ponad 1 000 przedsiębiorstw zarejestrowanych, w tym czołowi gracze z branży finansów cyfrowych i nowych technologii english.beijing.gov.cn. Kluczowa infrastruktura to Lize City Air Terminal, który łączy się bezpośrednio z lotniskiem Daxing szybkim pociągiem, oraz nowe obiekty kulturalne, takie jak Lize Concert Hall english.beijing.gov.cn. Nieruchomości w Lize są rozchwytywane: kilka biurowców klasy A otwarto w latach 2022–2023 i szybko wynajęły je instytucje finansowe przenoszące się tu ze względu na niższe czynsze niż w tradycyjnym CBD. Projekty mieszkaniowe w Lize (i sąsiednich rejonach Fengtai) również powstają, by zapewnić zakwaterowanie napływającym pracownikom biurowym. Rząd promuje Lize jako „24-godzinne tętniące życiem miasto finansowe” o globalnym znaczeniu english.beijing.gov.cn. Na razie czynsze biurowe w Lize są konkurencyjne (niższe niż na Ulicy Finansowej), ale wraz ze spadkiem pustostanów oczekuje się wzrostu wartości. Sukces Lize jest kluczowy dla strategii Pekinu, by pozostać finansową stolicą Chin i jednocześnie ożywić dawną przemysłową część miasta.
• Obszar lotniska Daxing: Południowa krawędź Pekinu stała się głównym biegunem wzrostu dzięki Międzynarodowemu Portowi Lotniczemu Pekin Daxing, otwartemu w 2019 roku. Wokół tego lotniska-megaport o kształcie rozgwiazdy powstaje rozległa Strefa Ekonomiczna Lotniska, obejmująca dzielnicę Daxing w Pekinie oraz sąsiedni Langfang w Hebei. Całkowita planowana powierzchnia strefy to 150 km², z czego około 50 km² po stronie Pekinu subsites.chinadaily.com.cn english.beijing.gov.cn. Obejmuje ona wyspecjalizowane podstrefy, takie jak park logistyki lotniczej, obszar innowacji technologicznych oraz obszar usług wspierających english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn. Nieruchomości tutaj to głównie obiekty komercyjne i przemysłowe – duże centra logistyczne (dla frachtu lotniczego i dystrybucji e-commerce), parki biznesowe dla firm z branży lotniczej i biotechnologicznej, hotele, outlety i kompleksy biurowe skierowane do firm związanych z lotnictwem. Do końca 2024 roku uruchomiono sześć kluczowych parków przemysłowych, koncentrujących się na sektorach takich jak medycyna regeneracyjna, urządzenia medyczne, biofarmaceutyki i siedziby firm lotniczych english.beijing.gov.cn. Ciekawostka: nowe obiekty w Strefie Kompleksowej Odprawy Celnej pozwalają firmom importować materiały bezcłowo i oszczędzać około 30% kosztów english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn, co przyciągnęło firmy biotechnologiczne do uruchamiania tam produkcji. Na przykład, mówi się, że w tej strefie planowany jest pierwszy butikowy szpital w Pekinie obsługujący pacjentów międzynarodowych. Po stronie mieszkaniowej tradycyjne miasteczka Daxing również przeżywają odrodzenie – można spodziewać się popytu na mieszkania ze strony pracowników obsługujących lotnisko i powiązane branże. Łączność to priorytet: linia kolei dużych prędkości i kilka autostrad łączy obecnie strefę Daxing z centrum Pekinu (20–30 min pociągiem). W miarę wzrostu ruchu na lotnisku (docelowo obsługującego 100 milionów pasażerów rocznie), rozwój otaczającego obszaru przyspieszy. Daxing może przekształcić się w nowe podcentrum miejskie z własną panoramą, jednocześnie uzupełniając rolę Pekinu poprzez obsługę logistyki i biznesu związanego z podróżami.
• Zhongguancun i Strefy Technologiczne Haidian: Północno-zachodni Pekin, a zwłaszcza Zhongguancun w dzielnicy Haidian, pozostaje niezmiennie gorącym miejscem jako czołowa chińska dzielnica technologii i innowacji. Czasami nazywana „chińską Doliną Krzemową”, Zhongguancun jest siedzibą wielu czołowych chińskich firm technologicznych, startupów i instytucji badawczych (rzut kamieniem od uniwersytetów Pekińskiego i Tsinghua). Nieruchomości tutaj to głównie biura B+R, inkubatory oraz nieco mieszkań dla talentów. W ostatnich latach Zhongguancun Science City się rozrosło, pojawiły się nowe klastry, takie jak AI Industrial Park i Fintech Center. Do 2025 roku parki technologiczne Haidian są bliskie pełnej pojemności, co wymusza ekspansję na obszary podmiejskie i sąsiednie miasta. Pekin tworzy centrum innowacji AI do 2025 roku – faktycznie, opublikowano plan wdrożenia, aby uczynić Pekin „międzynarodowo wpływowym centrum AI”, co obejmuje budowę nowych laboratoriów i obiektów w rejonie Zhongguancun oraz Pekin Economic-Technological Development Area (BDA/Yizhuang) beijingetown.com.cn beijingetown.com.cn. Dla rynku nieruchomości oznacza to utrzymujący się silny popyt na wyspecjalizowaną powierzchnię biurową (z zapleczem laboratoryjnym, dodatkowymi mocami itp.), a co za tym idzie – stosunkowo niską pustostanowość i stabilne czynsze w tych nieruchomościach. Beijing E-Town (Yizhuang) na południowym wschodzie również zasługuje na wzmiankę: to strefa rozwoju przemysłowego koncentrująca się na zaawansowanej produkcji (półprzewodniki, pojazdy elektryczne, biotechnologia). E-Town odnotowało kilka dużych projektów fabrycznych i kampusowych (np. fabryka inteligentnych EV Xiaomi, obiekty Li Auto) i posiada własne mieszkania oraz udogodnienia dla pracowników. Ta strefa jest gotowa na dalszy rozwój nieruchomości, ponieważ zaawansowana produkcja jest priorytetem narodowym – nowe projekty często obejmują siedziby w stylu kampusowym z funkcjami biurowymi i fabrycznymi.
• Dzielnice odnowy miejskiej (Shougang i nie tylko): W obrębie miasta obszary przechodzące odnowę miejską są gorącymi punktami dla nowych zastosowań. Najlepszym przykładem jest Park Shougang w Shijingshan (zachodni Pekin) – dawna Huta Żelaza i Stali Stolicy. Po zaprzestaniu produkcji stali przed Igrzyskami Olimpijskimi w 2008 roku (ze względu na obawy o zanieczyszczenie), Shougang stał pusty, aż został wybrany jako miejsce na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2022 (dramatyczny skok Big Air wśród wielkich pieców stał się ikoną). Obecnie Shougang przekształcił się w modny kompleks z biurami technologicznymi, obiektami sportowymi i kulturą. Mieści się tu siedziba dziedzictwa Zimowych Igrzysk Olimpijskich Pekin 2022, a także firmy technologiczne i wydarzenia, takie jak targi gier. Warto zauważyć, że giganci technologiczni Tencent i ByteDance (Douyin/TikTok) założyli swoje bazy w Parku Shougang, przyciągnięci niższymi czynszami i unikalną industrialną estetyką news.cgtn.com. Miejsce to przekształca się w „sci-fi industrial hub”, generując podobno ponad 10 miliardów juanów rocznie news.cgtn.com. Nieruchomości tutaj to nie tyle nowe budynki, co adaptacja starych – ogromne magazyny zamienione na biura-lofty, wieże chłodnicze przekształcone w ścianki wspinaczkowe itd. Ten koncept się rozszerza: Pekin zidentyfikował dziesiątki starych kompleksów fabrycznych i „wiosek miejskich” do odnowy. W miejscach takich jak wioska Gaobeidian czy w pobliżu Hongkou w Chaoyang, projekty pilotażowe zastępują zatłoczone slumsy nowoczesnymi, średniowysokimi osiedlami, przy jednoczesnym zachowaniu niektórych elementów kulturowych. Staną się one nowymi dzielnicami z ulepszonymi warunkami mieszkaniowymi, a więc potencjalnymi przyszłymi hotspotami samymi w sobie.

Podsumowując, rozwój Pekinu nie jest jednolity – niektóre obszary będą się wyróżniać. Centralny rdzeń (wewnątrz 3. obwodnicy) pozostaje bardzo wartościowy, ale ma ograniczone możliwości nowej zabudowy. Wzrost przeniósł się więc do policentrycznych węzłów: Tongzhou na wschodzie, Lize na południowym zachodzie, Daxing na południu, Zhongguancun/Haidian na północnym zachodzie, a także do dalszego zagęszczania już istniejących stref komercyjnych (CBD, Financial Street). Te hotspoty korzystają z ogromnych inwestycji publicznych w transport i infrastrukturę, co zapewnia, że nieruchomości tam – czy to biura, centra handlowe, czy mieszkania – prawdopodobnie będą się cieszyć ponadprzeciętnym popytem i wzrostem wartości w nadchodzących latach. Inwestorzy i kupujący mieszkania w Pekinie coraz częściej „podążają za planem generalnym”, koncentrując się na tych kluczowych obszarach, gdzie rząd kieruje aktywnością gospodarczą (i gdzie będzie rosła liczba ludności oraz miejsc pracy).

Najwięksi deweloperzy i nowe projekty budowlane

Rynek nieruchomości w Pekinie w 2025 roku kształtowany jest przez grono największych deweloperów – w tym państwowych gigantów, dobrze dokapitalizowane prywatne firmy, a nawet zagraniczne spółki joint venture – którzy stoją za flagowymi projektami miasta. Oto niektórzy z kluczowych deweloperów i godnych uwagi projektów:

• Przedsiębiorstwa państwowe (SOEs): Ze względu na polityczne znaczenie Pekinu, wiele kluczowych projektów jest prowadzonych przez przedsiębiorstwa państwowe dysponujące dużymi środkami finansowymi i wsparciem politycznym. Beijing Capital Land oraz BBMG (Beijing Building Materials Group), na przykład, realizowały duże osiedla mieszkaniowe i projekty wielofunkcyjne, zwłaszcza związane z budownictwem społecznym lub rewitalizacją miejską. China Resources Land (CR Land), choć z siedzibą w Shenzhen, jest bardzo aktywna w Pekinie – wybudowała prestiżowe CR Center (Phoenix Place) oraz kilka luksusowych rezydencji, takich jak „Oak Bay” i „Phoenix City”. CR Land współrealizuje także Tongzhou Integrated Development (wraz z Perennial Holdings z Singapuru) perennialholdings.com perennialholdings.com. CITIC Group, kolejny potężny podmiot państwowy, dostarczył najwyższy budynek w Pekinie – 528-metrowy CITIC Tower (China Zun) w dzielnicy CBD – w 2018 roku i nadal wpływa na rozbudowę CBD w fazie II. China Construction Engineering (CCE) oraz China Poly realizują odpowiednio nowe kompleksy biurowe dla administracji rządowej i luksusowe osiedla (Poly posiada serię ekskluzywnych projektów mieszkaniowych, takich jak apartamenty Poly International Plaza). Te przedsiębiorstwa państwowe stosunkowo dobrze przetrwały kryzys na rynku nieruchomości i obecnie nabywają grunty po niższych cenach, co oznacza, że będą liderami wielu nowych projektów uruchamianych w latach 2025–2026.
• Deweloperzy prywatni: Podczas gdy wielu prywatnych deweloperów w Chinach boryka się z problemami, rynek pekiński zdominowany jest przez tych w lepszej kondycji. Vanke, największy deweloper w Chinach, jest bardzo aktywny w Pekinie – jego najnowsze projekty obejmują duże osiedla podmiejskie (Vanke Changyang w Fangshan) oraz rewitalizacje śródmiejskie (uczestniczy w przekształcaniu takich obszarów jak dawny targ tekstylny Dahongmen na nowe cele komercyjne). Longfor Properties (z Chongqing, ale z silną obecnością w Pekinie) wybudował popularne centra handlowe, takie jak Paradise Walk Daxing oraz projekty mieszkaniowe skierowane do wymagającej klasy średniej. Yanlord i Sunac zrealizowały w Pekinie kilka luksusowych inwestycji, choć Sunac znalazł się w trudnej sytuacji w 2022 roku (jego aktywa w Pekinie zostały częściowo przejęte lub sfinansowane przez podmioty państwowe). SOHO China, znana z efektownych biurowców, takich jak Galaxy SOHO i Wangjing SOHO, ostatnio milczy – próbowała sprzedaży do Blackstone, która nie doszła do skutku, ale jej istniejące ikoniczne budynki pozostają wizytówkami Pekinu.
• Inwestycje zagraniczne i joint venture: Firmy takie jak Swire Properties odcisnęły swoje piętno dzięki Taikoo Li Sanlitun (bardzo udane luksusowe centrum handlowe na otwartym powietrzu) i planują drugi projekt Taikoo Li w okolicach CBD. Hines i Tishman Speyer (firmy amerykańskie) realizowały projekty biurowe: Hines współtworzył Trinity Tower w pobliżu dzielnicy ambasad; Tishman Speyer zrealizował Genêve Plaza i inne. Hongkong Land modernizuje swoje nieruchomości w Pekinie, takie jak WF Central – ekskluzywny kompleks handlowo-hotelowy przy Wangfujing. Jak wspomniano, Perennial Holdings (Singapur) jest mocno zaangażowany w ogromny projekt TOD w Tongzhou perennialholdings.com perennialholdings.com. Ci międzynarodowi deweloperzy często wnoszą innowacje w zakresie designu i długoterminowe podejście inwestycyjne, przyczyniając się do nowoczesnej panoramy Pekinu i rozwoju centrów lifestyle’owych.

Najważniejsze projekty warte uwagi:

• Wschodnia ekspansja CBD w Pekinie: Obszar Guomao CBD przechodzi ekspansję na wschód z nowymi działkami. Flagowy CITIC Tower (528m) jest ukończony cushmanwakefield.com, ale wokół niego powstaje lub jest planowanych kilka wieżowców o wysokości ponad 200 m. Wśród nich Z15 Tower (druga faza rozwoju CITIC) i inne, które jeszcze bardziej zdefiniują panoramę Pekinu do 2027 roku. CBD zyska także nowe luksusowe hotele i ulepszone otoczenie (kładki, parki) – choć tempo realizacji spowolniło z powodu warunków gospodarczych.
• Rewitalizacja Financial Street: Tradycyjne centrum finansowe Pekinu w Xicheng (Financial Street) jest w większości zabudowane, ale planowana jest modernizacja starszych części i integracja z sąsiednimi obszarami (takimi jak rejon West Chang’an Avenue). W rejonie Chegongzhuang powstają nowe wysokościowce, które rozszerzą zasięg Financial Street.
• Mega infrastruktura: Choć nie jest to budynek jako taki, Beijing Sub-Center Station w Tongzhou będzie ogromnym węzłem komunikacyjnym łączącym koleje dużych prędkości, metro i terminale autobusowe perennialholdings.com. Wokół niego deweloperzy planują kompleksy komercyjne (podobnie jak w Tokio czy Paryżu powstały dzielnice biznesowe wokół dużych dworców). Obejmie to biura, hotele i handel skierowany do podróżnych oraz firm ceniących łączność.
• Universal Beijing Resort – Faza 2: Park rozrywki Universal Studios w Tongzhou odniósł duży sukces. Planuje się drugi park rozrywki lub przynajmniej rozbudowę o nowe atrakcje oraz dodatkowe hotele. To pobudzi rozwój nieruchomości nastawionych na wypoczynek (outlety handlowe, miejsca rozrywki itp.) na obrzeżach kompleksu.
• Społeczności mieszkań o przystępnych cenach: W ramach programu pilotażowego Pekin przekształca niektóre wiejskie wsie na obrzeżach w wysokogęstościowe strefy mieszkań na wynajem w przystępnych cenach. Jeden z takich projektów znajduje się w Yizhuang, gdzie na dawnych gruntach wspólnotowych powstają tysiące mieszkań na wynajem przeznaczonych dla pracowników o niskich dochodach. To istotne jako nowy model rozwoju publiczno-prywatnego i wprowadzi nową klasę aktywów – profesjonalnie zarządzane społeczności najemców w mieście.
• Obiekty kulturalne i sportowe: Dziedzictwo Zimowych Igrzysk Olimpijskich 2022 pozostawiło w Pekinie nie tylko popularność Shougang, ale także Ice Ribbon (tor łyżwiarski) i inne obiekty w rejonie Parku Olimpijskiego. Trwają dyskusje nad budową dużego międzynarodowego centrum kongresowego w Pekinie, które mogłoby gościć światowe fora (obecnie Pekin nie posiada ultradużego centrum wystawienniczego, takie znajdują się w Szanghaju/Gwanzhou). Jeśli zostanie zatwierdzone, może to oznaczać powstanie dużego kompleksu (hala kongresowa + hotele + biura) w przyszłości.

Wśród nowych inwestycji budowlanych w Pekinie wyraźnie widać jeden trend: jakość ponad ilość. Nowe projekty kładą nacisk na lepszy design, zrównoważony rozwój oraz integrację z transportem i usługami publicznymi. Minęły czasy rozległych, zamkniętych osiedli mieszkaniowych bez udogodnień; teraz liczy się zabudowa wielofunkcyjna i rozwój zorientowany na transport publiczny (TOD). Obecność czołowych deweloperów, zwłaszcza tych z państwowym wsparciem, gwarantuje realizację większości dużych projektów (nie ma porzuconych inwestycji jak w mniejszych miastach). Wraz z konsolidacją deweloperów w Chinach, rynek nieruchomości w Pekinie jest obecnie w rękach najsilniejszych finansowo graczy, co dobrze wróży realizacji projektów i innowacjom.

Prognozy i perspektywy

Patrząc w przyszłość, panuje zgoda, że rynek nieruchomości w Pekinie stopniowo odzyska równowagę w ciągu najbliższych kilku lat, choć gwałtowny wzrost jest mało prawdopodobny w najbliższym czasie. Oto prognozy i oczekiwania dotyczące cen, popytu i stóp zwrotu:

• Ceny mieszkań: Po korekcie w latach 2024–25 ceny domów w Pekinie mają się spłaszczyć pod koniec 2025 roku, a następnie lekko wzrosnąć w 2026 roku. Sondaż Reutersa wśród analityków przewiduje, że krajowe ceny mieszkań wznowią wzrost w 2026 roku o ok. 1,2% po spadku w 2025 roku globalpropertyguide.com. W przypadku Pekinu wielu analityków spodziewa się łagodnego odbicia o 1–3% rocznie w latach 2026 i 2027 globalpropertyguide.com, napędzanego przez segment premium w centralnych lokalizacjach. Uzasadnieniem jest to, że solidne fundamenty Pekinu (ograniczona podaż ziemi, wysokie dochody, status stolicy) ponownie się ujawnią, gdy ustabilizuje się zaufanie. Nikt jednak nie spodziewa się powrotu do dwucyfrowych rocznych wzrostów z lat 2010 – era łatwych spekulacyjnych zysków skończyła się z założenia. Ryzyka spadkowe pozostają: jeśli szersza gospodarka Chin osłabnie lub wzrosną napięcia geopolityczne, rynek nieruchomości w Pekinie może dłużej stagnować. Jednak jeśli to nie nastąpi, 2025 będzie prawdopodobnie dołkiem cen, a 2026 rokiem powolnego odbicia.
• Sprzedaż i popyt na mieszkania: Wolumeny transakcji powinny nadal się poprawiać. W 2025 roku można się spodziewać nieznacznie ujemnego lub płaskiego wzrostu powierzchni sprzedanych mieszkań (sondaż Reutersa przewiduje ok. 5% spadek krajowej sprzedaży w 2025 roku, co i tak jest lepsze niż w 2024) reuters.com. W 2026 roku sprzedaż może ponownie wzrosnąć, gdy uwolniony zostanie stłumiony popyt, zwłaszcza jeśli pojawi się więcej bodźców (np. dalsze obniżki stóp procentowych). W Pekinie roczna sprzedaż nowych mieszkań w 2023 roku była mocno obniżona, więc w 2025 roku może nastąpić wzrost liczby sprzedanych jednostek rok do roku. Główną siłą napędową będą nabywcy kupujący po raz pierwszy i osoby poprawiające warunki mieszkaniowe, korzystający z niższych cen i złagodzonych polityk. Popyt na wynajem w Pekinie pozostanie silny, o ile będzie trwał wzrost zatrudnienia; dlatego oczekuje się, że pustostany na rynku najmu pozostaną niskie, a czynsze mogą zacząć lekko rosnąć pod koniec 2025 roku (być może o 1-2% r/r) wraz z poprawą gospodarki. Niemniej jednak, wzrost podaży tanich mieszkań na wynajem może ograniczyć wzrost czynszów w dolnym segmencie rynku.
• Nieruchomości komercyjne: Czynsze za biura w Pekinie mają pozostać pod presją co najmniej do połowy 2025 roku. Prognozy JLL wskazują, że czynsze za biura klasy A mogą spaść o kolejne kilka procent w 2025 roku, zanim osiągną dno. Wskaźnik pustostanów może jeszcze nieco wzrosnąć wraz z oddaniem nowych projektów na obrzeżach miasta. Jednak w 2026 roku, wraz z ożywieniem aktywności gospodarczej, popyt na biura powinien się odbudować – absorpcja netto może stać się trwale dodatnia, a wskaźniki pustostanów zaczną spadać, prawdopodobnie wracając do niskich kilkunastu procent do 2027 roku. Pozwoli to czynszom ponownie zacząć rosnąć (być może o kilka procent rocznie). Rynek inwestycji biurowych również powinien się ożywić; obecnie wyceny są niskie (wartości kapitałowe spadły o ok. 10-20% od szczytu), ale wzrosły stopy zwrotu, co czyni aktywa bardziej atrakcyjnymi. Stopy zwrotu z najlepszych biur w Pekinie mogą utrzymywać się na poziomie ok. 5% w 2025 roku (wzrost z 4% kilka lat temu), a jeśli powróci zaufanie inwestorów, stopy te mogą ponownie się skurczyć, podnosząc wartości kapitałowe.
• Handel detaliczny i hotelarstwo: Perspektywy nieruchomości handlowych są powiązane z konsumpcją. Większość analityków (np. Cushman & Wakefield) przewiduje odwrócenie trendu w wynajmie powierzchni handlowych pod koniec 2025 roku, wraz z poprawą nastrojów konsumenckich cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Może to oznaczać, że poziom pustostanów osiągnie szczyt w 2025 roku, a następnie zacznie spadać w 2026 roku, gdy nowa podaż zostanie wchłonięta. Czynsze za powierzchnie handlowe, które były płaskie lub spadały, mogą zacząć rosnąć w najlepszych centrach handlowych do 2026 roku. Jedno zastrzeżenie: e-commerce będzie nadal wywierać presję na słabsze centra handlowe, więc rozbieżność między najlepszymi centrami handlowymi oferującymi doświadczenia (radzącymi sobie dobrze) a pozostałymi (mającymi trudności) będzie się utrzymywać. Obłożenie hoteli w Pekinie odbija się po COVID, dzięki powracającym turystom i podróżom służbowym; ponieważ Pekin organizuje liczne wydarzenia (możliwe Igrzyska Azjatyckie lub inne konferencje), perspektywy dla hotelarstwa są optymistyczne. Może to pobudzić nowe projekty hotelowe lub przekształcenie części powierzchni komercyjnych na hotele/apartamenty serwisowane.
• Przemysł/Logistyka: Jak wspomniano, obecna nadpodaż oznacza, że czynsze za powierzchnie logistyczne prawdopodobnie nieznacznie spadną w 2025 roku. Jednak perspektywy średnioterminowe dla tego sektora są solidne, biorąc pod uwagę strukturalny wzrost e-commerce i modernizację łańcuchów dostaw. Do 2027 roku, po szczycie podaży, poziom pustostanów powinien się unormować, a wzrost czynszów może powrócić do poziomu 2-3% rocznie w najlepszych parkach logistycznych. Stopy zwrotu z aktywów logistycznych w Chinach wynosiły około 6% lub więcej; mogą się one skurczyć, jeśli ustabilizowane otoczenie przyciągnie więcej inwestorów (globalni inwestorzy preferują logistykę, więc jeśli zaufanie do Chin powróci, ten sektor jako pierwszy odnotuje ponowne inwestycje).
• Perspektywy polityki rządowej: Decydenci sygnalizowali, że wsparcie dla rynku nieruchomości będzie kontynuowane do czasu osiągnięcia trwałego ożywienia. Możemy spodziewać się dalszych działań w 2025 roku, takich jak ukierunkowane łagodzenie w miastach pierwszej kategorii: np. Pekin może znieść ostatnie pozostałości ograniczeń w zakupie mieszkań (może pozwalając obecnym właścicielom na zakup dodatkowego mieszkania lub nieco łagodząc zasady dla zagranicznych nabywców). Ponadto, jeśli presja deflacyjna się utrzyma, rząd centralny może wprowadzić ulgi podatkowe lub subsydia dla kupujących mieszkania (niektórzy ekonomiści sugerowali np. obniżenie VAT na sprzedaż nowych mieszkań lub bezpośrednie subsydia zakupowe dla rodzin). Każde takie działania bezpośrednio pobudziłyby rynek. Dodatkowo, Pekin jest jednym z kandydatów do pilotażu podatku od nieruchomości, ale biorąc pod uwagę kruchość rynku, jest mało prawdopodobne, aby podatek od nieruchomości został wprowadzony w ciągu najbliższych kilku lat – ta reforma została prawdopodobnie przesunięta w czasie.
• Ryzyka: Prognozy zakładają brak poważnych wstrząsów. Jednak obserwatorzy ostrzegają przed ryzykami, takimi jak: potencjalna podwójna recesja, jeśli bodźce wygasną zbyt szybko; upadłości deweloperów – jeśli kolejny duży deweloper zbankrutuje, może to ponownie przestraszyć kupujących; oraz czynniki zewnętrzne (różnice stóp procentowych powodujące odpływ kapitału itp.). Stanowisko rządu jest jednak takie, że zrobi „wszystko, co konieczne”, aby zapewnić stabilność, więc scenariusz całkowitego załamania ma niskie prawdopodobieństwo. Sektor nieruchomości nie jest już postrzegany jako kluczowy silnik wzrostu (urzędnicy stwierdzili, że nie jest obecnie głównym stabilizatorem gospodarki) reuters.com, ale nie mogą też pozwolić na jego swobodny upadek ze względu na powiązania z systemem finansowym. Dlatego scenariuszem bazowym jest zarządzana stabilizacja.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Pekinie w nadchodzących latach jest gotowy na powolne ożywienie. Przesadny entuzjazm z przeszłości zniknął – zastąpiło go skupienie na rzeczywistym popycie końcowych użytkowników, jakościowej zabudowie i wzroście sterowanym polityką. Dla kupujących mieszkania rok 2025 może być zapamiętany jako doskonałe okno zakupowe przy najniższych cenach i korzystnych warunkach, zanim nastąpi łagodne odbicie. Dla inwestorów rynek nieruchomości w Pekinie pozostaje jednym z najbardziej fundamentalnie stabilnych w Chinach, a unikalna pozycja miasta gwarantuje długoterminową odporność. Fortuny na rynku nieruchomości będą tu coraz częściej budowane dzięki cierpliwości i tworzeniu wartości (przebudowa, lepsze zarządzanie), a nie spekulacji. A dla samego miasta nadchodzące lata prawdopodobnie potwierdzą strategię Pekinu: do 2030 roku powinien wyłonić się bardziej zrównoważony, trwały i tętniący życiem krajobraz nieruchomości – z wieloma prosperującymi centrami, mieszkaniami nieco bardziej przystępnymi cenowo (względem dochodów) oraz budynkami inteligentniejszymi i bardziej ekologicznymi, na miarę stolicy przewodzącej nowej erze wysokiej jakości rozwoju w Chinach.

globalpropertyguide.com reuters.com