Rynek nieruchomości w Pradze 2025: trendy, segmenty i prognozy

Wstęp i przegląd rynku (2025)

Rynek nieruchomości w Pradze w 2025 roku przeżywa szerokie ożywienie we wszystkich segmentach po krótkim ochłodzeniu w latach 2022–2023. Ceny nieruchomości ponownie rosną – zwłaszcza w sektorze mieszkaniowym – napędzane odnowionym popytem, łagodzeniem stawek hipotecznych oraz chronicznym niedoborem mieszkań w mieście praguedaily.news investropa.com. Jednocześnie sektory nieruchomości komercyjnych (biurowe, handlowe i hotelarskie) odbijają się w miarę stabilizacji gospodarki i powrotu turystyki, podczas gdy rynek inwestycyjny wykazuje oznaki ożywienia wraz ze wzrostem liczby transakcji cbre.com knightfrankprostory.cz. Poniższy raport zawiera szczegółowy przegląd wszystkich głównych segmentów – mieszkaniowych (w tym rynku luksusowego i najmu), komercyjnych oraz inwestycyjnych – wraz z kluczowymi trendami, dynamiką regionalną, projektami deweloperskimi oraz prognozami na kolejne lata.

Kontekst gospodarczy: Przewiduje się, że czeska gospodarka w 2025 roku odnotuje umiarkowany wzrost, przy jednoczesnym spadku inflacji i stopniowym obniżaniu stóp procentowych cbre.com. Stopa bazowa Czeskiego Banku Narodowego, która osiągnęła szczyt 7% w 2022 roku, została obniżona do około 3,5% w połowie 2025 roku, co przekłada się na znacznie niższe stopy hipoteczne (obecnie ~3,6–4,7%) i poprawę warunków finansowania dla kupujących investropa.com investropa.com. Bezrobocie pozostaje jednym z najniższych w Europie (około 3%), co wspiera dochody gospodarstw domowych, a liczba ludności Pragi stale rośnie (wzrost o ~1,4% rok do roku, do ~1,38 mln na początku 2024 r.) a.storyblok.com – są to trendy demograficzne, które warunkują silny popyt na nieruchomości.
Rynek inwestycyjny: Po okresie spowolnienia aktywność inwestorów zaczyna rosnąć. I kwartał 2025 roku przyniósł najwyższy kwartalny wolumen inwestycji w nieruchomości od początku 2020 roku, co wskazuje na powrót zaufania knightfrankprostory.cz. Całkowite wolumeny inwestycji prognozowane są na ponad 2 miliardy euro w 2025 roku, początkowo napędzane przez kapitał krajowy (czeskie fundusze), ale inwestorzy zagraniczni coraz częściej dostrzegają możliwości wraz z ustabilizowaniem się cen knightfrankprostory.cz cbre.com. Stopy zwrotu z nieruchomości premium ustabilizowały się po wzroście w latach 2022–2023 i oczekuje się, że pozostaną stabilne w 2025 roku (około 4,0% w segmencie mieszkaniowym w Pradze, nieco wyższe w komercyjnym) conbiz.eu cushmanwakefield.com. Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Pradze wykazuje odporność i potencjał w perspektywie 2025 roku, choć każdy segment odznacza się własną dynamiką.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Pradze

Trendy cenowe i popyt w 2025 roku

Po latach gwałtownego wzrostu cen, ceny mieszkań w Pradze krótko stagnowały lub spadły w latach 2022–2023, ale od 2024 roku ponownie szybko rosną i utrzymują ten trend także w 2025 roku. Średnie wartości mieszkań w Pradze osiągnęły rekordowe poziomy na początku 2025 roku, przekraczając szczyty sprzed korekty. W rzeczywistości nowo budowane mieszkania sprzedają się średnio za około 160 000 CZK za metr kwadratowy (≈6 600 €), co stanowi o 10–12,5% więcej niż rok wcześniej praguedaily.news. Według analizy największych deweloperów, w I kwartale 2025 roku w Pradze sprzedano 2 550 nowych mieszkań – to niemal o 60% więcej niż w I kwartale 2024 roku – oznaczając najbardziej intensywny początek roku od 15 lat praguedaily.news. Ten nagły wzrost popytu jest przypisywany spadającym stopom procentowym kredytów hipotecznych oraz odnowionemu zaufaniu kupujących: średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych spadło z około 5,2% w 2024 roku do poniżej 4,7% na początku 2025 roku, co zachęciło wielu dotychczas nieaktywnych kupujących do powrotu na rynek praguedaily.news. Potencjalni właściciele mieszkań także spieszą się w oczekiwaniu na dalszy wzrost cen przy ograniczonej podaży praguedaily.news.

Tabela: Ostatnie roczne zmiany cen mieszkań (Czechy) conbiz.eu

Rok	Nominalna zmiana cen mieszkań
2021	+25,8% (rok boomu)
2022	+6,9% (wolniejszy wzrost)
2023	–1,0% (niewielki spadek)
2024	~+7% (Praga; ponowny wzrost)

Źródło: Czeskie Biuro Statystyczne, Czeski Bank Narodowy – Indeks Cen Nieruchomości csu.gov.cz conbiz.eu

Do połowy 2025 roku wartości nieruchomości w Pradze nie tylko się odbudowały, ale także przekroczyły poziomy sprzed korekty. Nowe mieszkania kosztują średnio 167 947 CZK/m² (stan na czerwiec 2025) investropa.com, a nawet medianowa cena wszystkich mieszkań (w tym starszych z rynku wtórnego) wzrosła o około 16% rok do roku do około 131 000 CZK/m² investropa.com investropa.com. Ten gwałtowny wzrost następuje po okresie w latach 2022–początek 2023, kiedy wysokie koszty kredytów hipotecznych ograniczyły ceny; obecnie, po czterech kolejnych kwartałach wzrostu, rynek mieszkaniowy odzyskał impet investropa.com investropa.com. Branżowe prognozy sugerują dalsze wzrosty cen do 2025 roku, choć w bardziej umiarkowanym tempie. Czeski Bank Narodowy (CNB) ostrzega, że przy obecnych warunkach roczny wzrost cen mieszkań na poziomie 5–10% jest prawdopodobny conbiz.eu conbiz.eu. Niektórzy analitycy są jeszcze bardziej optymistyczni – na przykład doradcy Swiss Life twierdzą, że jeśli stopy procentowe kredytów hipotecznych spadną do około 4,6% pod koniec 2025 roku, ceny mieszkań w Pradze (które wzrosły o około 10–15% w 2024 roku) mogą rosnąć w podobnym, dwucyfrowym tempie w 2025 roku conbiz.eu. Ogólnie rzecz biorąc, panuje konsensus, że ceny będą nadal rosły w najbliższym czasie (napędzane przez nierównowagę pomiędzy podażą i popytem), choć być może nie w tak szybkim tempie jak podczas boomu w 2021 roku.

Ograniczenia podaży i pipeline deweloperski

Mimo silnego popytu, podaż mieszkań w Pradze pozostaje chronicznie ograniczona. Nowe inwestycje budowlane są znacznie mniejsze niż potrzeby, co zaostrza konkurencję o nieruchomości. Na początku 2025 roku liczba niesprzedanych nowych mieszkań na rynku wynosiła jedynie około 5 300–5 700 lokali – to liczba, która prawie się nie zmieniła przez dwa lata, nawet pomimo stopniowego wprowadzania przez deweloperów projektów odłożonych podczas niedawnego spowolnienia praguedaily.news conbiz.eu. Ten statyczny poziom zapasów odzwierciedla powolny obrót: wszystkie nowe lokale są szybko pochłaniane przez nabywców, a niewiele projektów pozostaje dostępnych. Według Czeskiego Urzędu Statystycznego w całym 2024 roku w Pradze zatwierdzono tylko ok. 8 191 mieszkań, podczas gdy według urbanistów miasto potrzebuje ponad 10 000 nowych lokali rocznie, aby zaspokoić popyt praguedaily.news praguedaily.news. W rzeczywistości Praga nigdy nie przekroczyła poziomu 10 000 wydanych pozwoleń mieszkaniowych rocznie w ciągu ostatnich 20 lat, co prowadzi do narastającego deficytu mieszkań praguedaily.news. Proces wydawania pozwoleń i realizacji inwestycji jest często długi i biurokratyczny, przez co inwestycje się opóźniają: choć deweloperzy zwiększyli liczbę rozpoczętych projektów w 2024 roku, chcąc wykorzystać ożywienie rynku, wiele inwestycji wciąż jest na wczesnym etapie i trafi na rynek dopiero za kilka lat conbiz.eu conbiz.eu.

Kilka czynników przyczynia się do niedoboru podaży: wysokie koszty budowy (materiały i robocizna znacznie wzrosły w ostatnich latach), braki kadrowe w branży budowlanej oraz skomplikowane procedury planistyczne i zatwierdzające. Chociaż inflacja kosztów budowy nieco się ustabilizowała od szczytów z lat 2021–2022, budowanie w Pradze pozostaje kosztowne i powolne a.storyblok.com a.storyblok.com. Co więcej, część nowo uzyskanych pozwoleń mieszkaniowych jest obecnie sprzedawana w przedsprzedaży inwestorom instytucjonalnym (na cele wynajmu), przez co te mieszkania nigdy nie trafiają na rynek sprzedaży detalicznej conbiz.eu – skutecznie ograniczając podaż dla indywidualnych nabywców. W rezultacie występuje trwały strukturalny niedobór mieszkań na sprzedaż, co z kolei utrzymuje presję na wzrost cen.

Pozytywną wiadomością jest to, że kilka dużych projektów deweloperskich jest w toku, co ostatecznie zwiększy liczbę mieszkań i w dłuższej perspektywie może złagodzić napięcia na rynku. Obejmują one zarówno duże rewitalizacje terenów poprzemysłowych, jak i inicjatywy miejskie:

Smíchov City (Praga 5) – Ogromny projekt wielofunkcyjny na dawnych terenach kolejowych, obejmujący około 200 000 m². Budowa już się rozpoczęła, a setki nowych mieszkań zostały oddane w latach 2023–2025, a w kolejnych etapach powstaną kolejne tysiące conbiz.eu conbiz.eu.
Dworzec Towarowy Žižkov (Praga 3) – Przekształcany w nową dzielnicę (czasami nazywaną Žižkov City). W planach przewidziano ok. 3 000 mieszkań na tym 300 000 m² terenie, z całkowitą inwestycją na poziomie ok. 25 mld CZK conbiz.eu conbiz.eu. Prace budowlane rozpoczęły się, lecz pełna realizacja projektu zajmie dekadę.
Rohan City (Praga 8) – 22-hektarowa inwestycja nadrzeczna w Karlínie/Invalidovnej, gdzie trwa budowa pierwszych etapów mieszkań i biur conbiz.eu. Projekt ten dostarczy tysiące nowych lokali mieszkaniowych oraz rozległe przestrzenie publiczne wzdłuż Wełtawy wraz z jego postępem.
Miejskie inicjatywy mieszkaniowe: Miasto Praga, dostrzegając kryzys dostępności, uruchomiło miejską spółkę deweloperską (PDS – Pražská developerská společnost) w celu budowy mieszkań na gruntach będących własnością miasta. PDS zarządza ponad 800 000 m² gruntów i planuje realizację ponad 50 projektów (łącznie 6 000–8 000 mieszkań) w ciągu najbliższej dekady conbiz.eu conbiz.eu. Do znaczących planów należą nowe dzielnice mieszkaniowe na obrzeżach, takich jak Dolní Počernice i Nové Dvory, a także przekształcenie istniejących budynków (np. starego urzędu pocztowego) w dostępne cenowo mieszkania conbiz.eu. Chociaż skala inwestycji miejskich będzie stosunkowo niewielka (kilkaset mieszkań rocznie począwszy od ok. 2025 roku), celem jest zapewnienie subsydiowanych mieszkań czynszowych dla kluczowych pracowników oraz umiarkowane „schłodzenie” rynku w dłuższej perspektywie poprzez zwiększenie zasobów mieszkań bez zysku conbiz.eu.

Oprócz tych działań rząd rozważa szersze reformy w celu zwiększenia podaży mieszkań. Proponowane środki obejmują usprawnienie procesu wydawania pozwoleń poprzez cyfryzację, wyznaczenie krajowego koordynatora ds. mieszkalnictwa, a nawet oferowanie państwowych gwarancji kredytów hipotecznych lub zachęt dla deweloperów w celu przyspieszenia budowy conbiz.eu. Jednak dopóki takie reformy nie zostaną wdrożone, analitycy ostrzegają, że niedobór podaży w Pradze będzie się utrzymywał – co oznacza, że popyt nadal będzie przewyższał nową podaż, a wzrost cen prawdopodobnie utrzyma się w kolejnych latach conbiz.eu conbiz.eu.

Najciekawsze dzielnice: centrum vs. obrzeża

Rynek nieruchomości w Pradze dynamicznie rósł w całym mieście, ale wyniki rynkowe różnią się w zależności od dzielnicy, z wyraźnymi trendami w historycznym centrum i na przedmieściach. Zazwyczaj centralne dzielnice osiągają najwyższe ceny – jednak ostatnio najszybszy procentowy wzrost cen występuje w rozwijających się rejonach tuż poza centrum, gdzie kupujący szukają (relatywnej) dostępności i nowych inwestycji.

Poziomy cen: W prestiżowych centralnych lokalizacjach – na przykład Praga 1 (Stare Miasto/Malá Strana), Praga 2 (Vinohrady) oraz części Pragi 7 (Letná) – nowe apartamenty regularnie przekraczają obecnie 200 000 CZK za m² (ponad 8 000 €/m²) praguedaily.news. W tych rejonach podaż nowych mieszkań jest ograniczona (wiele sprzedaży dotyczy odnowionych zabytkowych kamienic lub butikowych inwestycji) i przyciągają one zamożnych kupujących, w tym zagranicznych inwestorów, co utrzymuje bardzo wysokie poziomy cen. Dla porównania, w szybko rozwijających się zewnętrznych dzielnicach, takich jak Praga 9 (Vysočany itp.), średnie ceny nowych mieszkań wynoszą około 147 000 CZK/m² – znacznie mniej, choć wciąż rosną praguedaily.news. W innych dzielnicach ze średniego segmentu, takich jak Praga 4, 5, 10 (obejmujących duże strefy mieszkalne i blokowiska z XX wieku), ceny nowych mieszkań zwykle mieszczą się w przedziale 120–160 tys. CZK/m², w zależności od projektu. Nawet „tańsze” rejony Pragi są obecnie powyżej 100 tys. CZK za m², co odzwierciedla fakt, że niemal wszystkie części miasta stały się drogie w skali ogólnokrajowej.
Najnowsze punkty wzrostu: W ciągu ostatniego roku kilka dzielnic na obrzeżach Pragi odnotowało wzrost cen dwucyfrowy, przewyższając średnią dla całego miasta. W szczególności Praga 7 (obejmująca modne Holešovice i Letną) prowadziła rynek z około +25% wzrostem rok do roku, podnosząc tam średnie ceny powyżej 200 tys. CZK/m² investropa.com investropa.com. Praga 10 (obszary Vršovice, Strašnice) także wzrosła o ok. 18%, a Praga 3 (Žižkov i część Vinohrad) zanotowała ~16% wzrost investropa.com. Te dzielnice łączą względną przystępność cenową (w porównaniu z centrum) z poprawiającą się infrastrukturą i nowymi inwestycjami, czyniąc je atrakcyjnymi dla młodych profesjonalistów i rodzin. Nawet Praga 2 – dzielnica śródmiejska – wzrosła o ok. 17% rok do roku, gdy kupujący wrócili do dobrze znanych, centralnych okolic investropa.com. Krótko mówiąc, wzrost cen był szeroko rozproszony w całej Pradze, a praktycznie wszystkie dzielnice odnotowały wyraźne wzrosty wraz z odbiciem rynku.
Aktywność sprzedażowa: Zewnętrzne dzielnice przeważają pod względem liczby transakcji, ze względu na większą liczbę nowych inwestycji budowlanych. W I kwartale 2025 roku, na przykład, największą liczbę nowych mieszkań sprzedano w Pradze 4, 5, 9 i 10 – dzielnicach z dużymi inwestycjami deweloperskimi i osiedlami mieszkaniowymi praguedaily.news. Mniejsze mieszkania (kawalerki lub jednopokojowe) są szczególnie popularne wśród kupujących i stanowią około 75% sprzedaży nowych lokali, ponieważ ludzie wybierają to, co jest najbardziej osiągalne na drogim rynku praguedaily.news. Tymczasem najbardziej ekskluzywne, centralne dzielnice (Praga 1, 2) mają mniej transakcji, ale ceny za jedną jednostkę są tam bardzo wysokie.
Wpływ infrastruktury: Modernizacje transportu wpływają na dynamikę niektórych dzielnic. Nowa linia metra D (obecnie w budowie) połączy centrum miasta z południowymi przedmieściami (Pankrác–Krč–Libuš–Písnice). Choć ukończenie całej linii jest przewidziane dopiero na lata 30. XXI wieku, oczekiwanie na przyszłe stacje już teraz podnosi wartość nieruchomości wzdłuż planowanej trasy – na przykład okolice przyszłych stacji Písnice i Nádraží Krč odnotowały zauważalny wzrost cen, ponieważ kupujący liczą na poprawę dostępności expats.cz expats.cz. Podobnie trwające projekty drogowe (takie jak przedłużenia ekspresowej obwodnicy Pragi) i nowe linie tramwajowe stopniowo poprawiają dostępność do niektórych obszarów podmiejskich, co z czasem może zwiększać atrakcyjność nieruchomości.

Nieruchomości luksusowe i z najwyższej półki

Segment luksusowych nieruchomości mieszkalnych w Pradze – obejmujący ekskluzywne historyczne apartamenty, penthouse’y w nowoczesnych inwestycjach oraz luksusowe wille – doświadcza ponownego ożywienia w latach 2024–2025. W okresie niepewności rynkowej i wysokich stóp procentowych wiele ekskluzywnych projektów zostało wstrzymanych lub miało trudności ze znalezieniem nabywców. Teraz, gdy wraca zaufanie do rynku, nowe luksusowe nieruchomości i najwyższej klasy renowacje ponownie pojawiają się na rynku w najdroższych lokalizacjach Pragi knightfrankprostory.cz. Knight Frank informuje, że po długiej przerwie ponownie pojawiają się inwestycje premium (lub kompleksowe renowacje) w takich dzielnicach jak Praga 1 i 2, a ich ponadprzeciętna jakość jeszcze bardziej winduje ceny w tych lokalizacjach knightfrankprostory.cz. Przykładami są luksusowe rezydencje w okolicach Rynku Staromiejskiego, ulicy Pařížskiej (aleja luksusowych zakupów) oraz nowo wybudowane kompleksy premium w Hradczanach czy Troi – wszystkie skierowane do zamożnych krajowych i zagranicznych nabywców.

Ceny luksusowych nieruchomości w Pradze, choć wysokie w lokalnym kontekście, wciąż pozostają niższe niż w stolicach Europy Zachodniej, co sugeruje potencjał dalszego wzrostu. Międzynarodowe porównania pokazują, że Praga jest nadal tańsza niż takie miasta jak Monachium, Wiedeń czy Zurych pod względem nieruchomości premium a.storyblok.com. Na przykład luksusowe mieszkanie w Pradze w cenie 8 000 €/m² wydaje się „tanie” w porównaniu z podobnymi nieruchomościami kosztującymi 12 000–15 000 €/m² w Wiedniu lub Monachium. Ta różnica, w połączeniu z rosnącą siłą nabywczą w Pradze (siła nabywcza per capita w tym mieście wynosi ok. 137% krajowej średniej) a.storyblok.com, przyciąga zagranicznych inwestorów na rynek luksusowych nieruchomości w Pradze. W ostatnich latach zamożni nabywcy z takich krajów jak Rosja, Ukraina, Chiny oraz Europa Zachodnia kupowali luksusowe apartamenty w Pradze – zarówno w celach inwestycyjnych, jako drugie mieszkanie, jak i do stałego zamieszkania. (Warto zaznaczyć, że część popytu ze strony obywateli Rosji spadła z powodu sankcji UE obowiązujących od 2022 roku, ale miejsce to zajęli inni zagraniczni nabywcy). Cudzoziemcy praktycznie nie napotykają żadnych barier prawnych przy zakupie nieruchomości w Czechach – zarówno obywatele UE, jak i spoza Unii mogą nabywać nieruchomości bez specjalnych ograniczeń lub wymogów dotyczących rezydencji ceelegalmatters.com – co sprawia, że praski rynek jest dostępny dla globalnych inwestorów. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy dla luksusowych nieruchomości są optymistyczne: deweloperzy znowu zyskują pewność do uruchamiania nowych inwestycji premium, a ożywienie turystyki i lokalnej gospodarki napędza segment z najwyższej półki (np. powroty zamożnych osób z zagranicy do Pragi). W efekcie można się spodziewać, że segment premium będzie się rozwijał w nadchodzących latach, co może zmniejszyć różnicę cenową między Pragą a bardziej ugruntowanymi lokalizacjami luksusowymi.

Rynek najmu i inwestycje w nieruchomości w Pradze

Rosnące czynsze i ograniczona podaż na rynku najmu

Rynek wynajmu mieszkań w Pradze przeszedł w ostatnich latach gwałtowne zmiany, a do 2025 roku stał się zdecydowanie przychylny właścicielom ze względu na rosnący popyt. Na rekordowy poziom popytu na wynajem złożyło się kilka czynników: szybko rosnące ceny nieruchomości (wykluczające wielu potencjalnych nabywców), powrót studentów i ekspatów po COVID-zie oraz znaczący napływ obcokrajowców (w tym ok. 350 000 uchodźców z Ukrainy, którzy od 2022 roku przybyli do Czech, z czego wielu osiedliło się w Pradze) conbiz.eu. Efektem był silny wzrost czynszów. Po krótkim spadku w 2020 roku (kiedy tysiące mieszkań z Airbnb trafiło na rynek najmu długoterminowego podczas załamania turystyki, powodując spadek czynszów o ok. 25%), rynek szybko się odbił conbiz.eu. W latach 2022–2023, gdy turyści wrócili, a krótkoterminowe wynajmy odzyskały te lokale, Praga stanęła wobec nowego niedoboru mieszkań na wynajem, co spowodowało wzrost czynszów o około 7–8% tylko w 2023 roku conbiz.eu.

Pod koniec 2024 i na początku 2025 roku czynsze w Pradze nadal rosną, choć tempo zaczęło się nieco stabilizować. Na początku 2025 roku średnia stawka najmu w Pradze osiągnęła około 438 CZK za m² miesięcznie (czyli około 21 900 CZK za mieszkanie o powierzchni 50 m², lub 900 euro/miesiąc) conbiz.eu. To wzrost w porównaniu do około 395 CZK/m² pod koniec 2023 roku, co odzwierciedla dalszy wzrost, choć mniej gwałtowny niż w latach 2022–23 conbiz.eu. Dla porównania, wynajem typowego mieszkania o powierzchni 50 m² w Pradze (~20 000 CZK/mies.) kosztuje obecnie niemal dwa razy więcej niż podobne mieszkanie w mniejszym mieście regionalnym – na przykład za tę samą kwotę można wynająć ok. 80 m² w mieście takim jak Hradec Králové conbiz.eu. Praga jest zdecydowanie najdroższym czeskim miastem dla najemców, a drugie w kolejności Brno jest przeciętnie tańsze o ok. 15–20%, a inne miasta (Pilzno, Ołomuniec itp.) są jeszcze tańsze conbiz.eu.

W Pradze centralne i modne dzielnice osiągają najwyższe czynsze, choć co ciekawe, różnice pomiędzy dzielnicami są nieco mniejsze w przypadku najmu niż przy cenach zakupu. Według indeksu czynszów Deloitte za I kwartał 2025 roku, najdroższymi dzielnicami były Praga 2 i Praga 3 – obejmujące ekskluzywną Vinohrady i modny Žižkov – ze średnim czynszem około 478 CZK/m²/miesiąc (około 19,5 €/m²) conbiz.eu. Inne centralne obszary, jak Praga 1 i 7, są na podobnym wysokim poziomie. Dzielnice peryferyjne są nieco bardziej przystępne: na przykład Praga 9 średnio ~423 CZK/m² (≈17 €/m²), przy czym Praga 9 odnotowała najszybszy wzrost czynszów (+6,5% w jednym kwartale), ponieważ popyt przesuwa się na obrzeża conbiz.eu. Nawet najtańsze zakątki miasta, jak części Pragi 11 czy 12, mają czynsze znacznie powyżej 300 CZK/m² – co podkreśla, jak silny jest popyt w całym mieście.

Ten silny rynek najmu jest mieczem obosiecznym: zapewnia solidne zwroty właścicielom, ale równocześnie obciąża lokalne gospodarstwa domowe. Według niektórych wskaźników, przystępność czynszów w Pradze jest trudna – typowy czynsz za skromne mieszkanie może pochłaniać dużą część mediany dochodów. Jednak, gdy coraz więcej osób nie może sobie pozwolić na zakup, najem staje się jedyną opcją, co podnosi udział lokatorów. Analitycy branżowi prognozują, że odsetek czeskich gospodarstw mieszkających w najmie wzrośnie do ~25% do 2030 roku, w porównaniu do historycznie niższych poziomów (Czesi tradycyjnie mieli jeden z najwyższych wskaźników własności mieszkań w Europie) conbiz.eu conbiz.eu. Praga, będąc bardziej zurbanizowana i międzynarodowa, już teraz ma wyższy wskaźnik najmu niż średnia krajowa, a trend ten ma dalej rosnąć.

Stopy zwrotu z najmu i nieruchomości inwestycyjne

Z perspektywy inwestora propozycja zakupu na wynajem w Pradze nieco się poprawiła w ciągu ostatnich dwóch lat. Stopy zwrotu z najmu (roczna wysokość czynszu podzielona przez cenę nieruchomości) w Pradze były notorycznie niskie (często tylko 2–3%) podczas boomu lat 2015–2021, ponieważ wartości nieruchomości rosły szybciej niż czynsze. Jednak sytuacja zmieniła się około 2022–2024 roku: wzrost cen nieruchomości wyhamował, a czynsze poszybowały w górę, przez co stopy zwrotu brutto wzrosły do około 4,0% w Pradze conbiz.eu. Analiza z 2024 r. oszacowała średnią stopę zwrotu z apartamentów w Pradze na około 4%, co oznacza wzrost w stosunku do około 3% w szczytowych latach boomu conbiz.eu. Jest to wciąż stosunkowo niska stopa zwrotu (odzwierciedlająca status Pragi jako stabilnego, niskiego ryzyka rynku), ale obecnie jest ona na równi z wieloma miastami zachodnimi i wyższa niż w niedawnej przeszłości Pragi. Stopy zwrotu w miastach regionalnych są zwykle wyższe – na przykład w Ostrawie średnia rentowność z najmu to około 5,1%, ze względu na znacznie niższe ceny zakupu – natomiast stopy zwrotu w Brnie są zbliżone do tych w Pradze (~3% lub nieco poniżej), ze względu na wysokie ceny conbiz.eu.

Nawet przy poziomie około 4% rentowność brutto w Pradze nie jest wyjątkowo wysoka, ale wielu inwestorów ją akceptuje, ponieważ oczekują silnego wzrostu wartości kapitałowej. Połączenie umiarkowanych stóp zwrotu i dużego prawdopodobieństwa wzrostu cen sprawia, że nieruchomości w Pradze są popularną inwestycją długoterminową. Należy pamiętać, że te ~4% to wartość brutto; po odliczeniu kosztów (utrzymanie, podatek od nieruchomości, okresy bez najemcy itp.) stopy zwrotu netto mogą wynosić ~3% conbiz.eu. Mimo to, ze względu na niskie stopy procentowe na lokatach, inwestorzy postrzegają nieruchomości jako atrakcyjną klasę aktywów. Warto zauważyć, że w miarę jak warunki kredytowe się poprawiają (niższe stopy i łagodzenie wcześniejszych ograniczeń kredytowych przez CNB), coraz więcej inwestorów z dźwignią wraca na rynek – innymi słowy, niektórzy kupujący korzystają z tańszych kredytów hipotecznych do finansowania zakupu nieruchomości pod wynajem, licząc na to, że czynsze pokryją raty conbiz.eu. Ten trend nasilił się pod koniec 2024 i w 2025 roku i przewiduje się, że będzie wspierał dalszy wzrost podaży najmu prywatnego.

Najem instytucjonalny i regulacje

Jedną z najważniejszych zmian na praskim rynku najmu jest wzrost znaczenia instytucjonalnych właścicieli oraz sektora Build-to-Rent. Podczas gdy historycznie rynek najmu zdominowany był przez indywidualnych prywatnych właścicieli, w ostatnich latach obserwuje się, że duzi inwestorzy (fundusze, firmy ubezpieczeniowe, firmy nieruchomościowe) kupują całe nowe inwestycje, by je wynajmować conbiz.eu conbiz.eu. Przykładowo, miały miejsce transakcje, w których zagraniczne i krajowe fundusze kupowały od deweloperów setki mieszkań w pakietach i natychmiast przeznaczały je na wynajem długoterminowy. Ten nowy instytucjonalny rynek mieszkań na wynajem rozwija się – a lata 2024–2025 były punktem zwrotnym, z ogłoszeniem kilku dużych transakcji i projektów Build-to-Rent conbiz.eu conbiz.eu. Trend ten wspierają również inicjatywy rządowe: państwo czeskie rozważało oferowanie gwarancji finansowania budownictwa na wynajem i postrzega instytucjonalny najem jako jeden ze sposobów poprawy dostępności mieszkań.

Zaletą tej zmiany może być większa podaż mieszkań na wynajem zarządzanych profesjonalnie (często z lepszym serwisem i utrzymaniem dla najemców). Istnieje jednak również wadą: kiedy inwestorzy wykupują nowe inwestycje, te lokale nie są już dostępne dla indywidualnych nabywców, co może jeszcze bardziej ograniczać rynek sprzedaży i podnosić ceny mieszkań conbiz.eu. Tak więc, chociaż Build-to-Rent pomaga zwiększyć podaż mieszkań na wynajem, pośrednio może pogorszyć problem dostępności mieszkań na własność – co stanowi paradoks zauważany przez obserwatorów rynku.

Pod względem regulacji rynek najmu w Czechach jest stosunkowo liberalny. Nie ma ogólnokrajowych limitów czynszowych ani ograniczeń wzrostu czynszów dla mieszkań prywatnych; czynsze ustalane są na podstawie umowy rynkowej między właścicielem a najemcą. (Wyjątkiem jest niewielka liczba starszych umów objętych wcześniejszymi regulacjami oraz miejskie subsydiowane „mieszkania socjalne”, które stanowią minimalny odsetek zasobów.) Najemcy są chronieni przez standardowe prawa najmu zgodne z UE – na przykład eksmisja wymaga uzasadnionej przyczyny, stosowane są okresy wypowiedzenia itd. – ale nie ma ogólnego limitu cen najmu. W rozgrzanym rynku praskim oznacza to, że czynsze mogą szybko rosnąć, dopóki najemcy się nie przeciwstawią lub popyt nie osłabnie. Władze miasta rozważają działania ograniczające wzrost czynszów (np. dyskutowany jest zaostrzenie zasad dotyczących krótkoterminowych najmu, takich jak Airbnb, które mogą wycofywać mieszkania z rynku długoterminowego), ale na rok 2025 nie obowiązują żadne znaczące przepisy o kontroli czynszów. Zamiast tego stosuje się podejście polegające na zwiększaniu podaży: jak wspomniano, Praga inwestuje w miejskie projekty najmu, by oferować przystępne mieszkania określonym grupom (z umiarkowanym czynszem dla tych lokali) conbiz.eu. Dodatkowo, zwiększono kontrolę nad Airbnb – Praga rozważa wprowadzenie obowiązku rejestracji i być może ograniczenie liczby dni na najem krótkoterminowy, aby część mieszkań wróciła na rynek długoterminowy – ale to wciąż jest w toku. Obecnie właściciele nieruchomości w Pradze korzystają z systemu wolnorynkowego, a przy bardzo niskim poziomie pustostanów, mają znaczną siłę przetargową przy ustalaniu czynszów.

Segmenty Nieruchomości Komercyjnych

Rynek powierzchni biurowych

Praski rynek powierzchni biurowych w 2025 roku jest stabilny i wykazuje odporność po zakłóceniach związanych z pandemią. Z około 3,7 mln m² nowoczesnej powierzchni biurowej, Praga jest drugim co do wielkości centrum biurowym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (po Warszawie). Rok 2023 przyniósł stosunkowo wolne tempo najmu, gdy firmy ponownie oceniały zapotrzebowanie na powierzchnie, ale popyt wzrósł pod koniec 2024 i w 2025 roku. W pierwszym kwartale 2025 roku wskaźnik pustostanów w Pradze spadł do około 7,0%, poprawiając się z poziomu około 7,5–8% rok wcześniej knightfrankprostory.cz. Oznacza to, że puste biura są zapełniane, dzięki ograniczonej nowej podaży i stabilnej aktywności najmu. Netto nowo wynajęta powierzchnia (z wyłączeniem przedłużeń umów) w I kwartale 2025 wyniosła 47 900 m² – o około 5% więcej niż w tym samym okresie w 2024 roku knightfrankprostory.cz, co odzwierciedla rosnące zaufanie najemców wraz z powrotem większej liczby pracowników do biura, przynajmniej w trybie hybrydowym.

Czynsze za biura najwyższej klasy również wzrosły. Czynsze wywoławcze za najwyższej jakości biura klasy A w centrum miasta sięgają obecnie około 29–30 € za m²/miesiąc i wzrosły o ok. 7% rok do roku do I kwartału 2025 r. knightfrankprostory.cz. Właściciele najnowszych, najlepiej wyposażonych budynków mogli żądać wyższych stawek z powodu ograniczonej dostępności premium powierzchni. Wielu najemców stara się przejść do lepszych biur, by zachęcić pracowników do powrotu (flight to quality), co napędza wzrost czynszów w nowoczesnych zrównoważonych budynkach. Tymczasem starsze i mniej efektywne budynki odczuwają większą presję – niektóre mają wyższą pustostanowość i mogą wymagać repozycjonowania lub modernizacji. Cushman & Wakefield podkreśla, że jakość jest kluczowa: dobrze zlokalizowane, posiadające certyfikaty ekologiczne biura są poszukiwane i osiągają wyższe stawki czynszowe, podczas gdy biura drugorzędne mają trudności i mogą nawet nadawać się do zmiany przeznaczenia (np. na mieszkania lub funkcje mieszane), jeśli nie spełniają współczesnych potrzeb najemców cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Po stronie podaży nowe oddania biur w Pradze były ostatnio umiarkowane. Deweloperzy wstrzymali lub opóźnili część projektów w latach 2020–2022, więc pipeline na lata 2023–2025 jest ograniczony. Średnia z ostatnich 10 lat dla nowej podaży rocznej to około 150 000 m², jednak lata 2023–2024 przyniosły znacznie niższą wartość, a rok 2025 także zapowiada się poniżej średniej knightfrank-prod-api.springsystems.cz. To spowolnienie podaży pomogło zapobiec zbyt wysokiemu wzrostowi pustostanów. Kilka istotnych projektów jest w realizacji – na przykład Masaryčka w pobliżu dworca Masaryka (projekt wielofunkcyjny z dużą powierzchnią biurową zaprojektowany przez Zaha Hadid Architects) dodaje nowoczesne biura w centrum miasta. Również Port7 w Holešovicach i Nová Waltrovka w Jinonicach niedawno dostarczyły nowe powierzchnie biurowe, które w większości zostały wynajęte przed oddaniem. Biorąc pod uwagę ograniczoną ofertę w najbliższych latach i utrzymujące się zainteresowanie najemców, perspektywy rynku biurowego w Pradze są stabilne do pozytywnych: przewiduje się, że pustostany utrzymają się na poziomie kilku procent, a wzrost czynszów może nadal trwać, choć w coraz wolniejszym tempie. Firmy w dużej mierze dostosowują się do modelu pracy hybrydowej poprzez optymalizację (a nie rezygnację z) powierzchni biurowej – wiele z nich potrzebuje mniej miejsca na pracownika, ale oczekuje wyższej jakości środowiska, co wspiera popyt na nowe projekty.

Kluczowe subrynki biurowe radzą sobie różnie. Centrum miasta (Praga 1) oraz subrynki Inner City (takie jak Pankrác, Karlín, Smíchov) mają najniższe wskaźniki pustostanów i najwyższe czynsze, podczas gdy niektóre obszary Outer City (peryferie) wykazują większą liczbę wolnych powierzchni. Na przykład Praga 4 (Pankrác/Budějovická) oraz Praga 8 (Karlín) pozostają bardzo popularnymi lokalizacjami dla firm i odnotowały silny popyt na najem oraz wzrost czynszów. Natomiast obszary ze starszym zasobem, jak części Pragi 5 (Nové Butovice), mają nieco wyższy poziom pustostanów. Ogólnie rzecz biorąc, biura w Pradze dobrze radzą sobie z okresem po pandemii – miasto korzysta z różnorodnego popytu (w tym firm IT, usług finansowych, kancelarii profesjonalnych i agencji UE) oraz ograniczonego nadmiernego rozwoju. Głównym wyzwaniem na przyszłość będzie zagospodarowanie starzejących się budynków biurowych, które nie są w stanie konkurować z nowymi standardami; niektóre zostaną wyremontowane, inne mogą być przekształcone na cele mieszkaniowe lub inne (warto obserwować ten trend po 2025 roku).

Handel detaliczny i hotelarstwo

Sektor nieruchomości handlowych w Pradze stopniowo się odbudowuje i przystosowuje do nowych realiów. Handel uliczny w centrum Pragi (np. Na Příkopě, Pařížská, Plac Wacława) został mocno dotknięty podczas COVID, kiedy zniknął ruch turystyczny, ale rok 2024 przyniósł powrót odwiedzających i kupujących. Do 2025 roku turystyka wróciła z przytupem, co jest kluczowe dla praskich detalistów: miasto przyjęło ponad 8 milionów odwiedzających w 2024, co nieznacznie przekroczyło poziom sprzed pandemii praguedaily.news, a ten trend nadal rośnie. Cushman & Wakefield raportuje, że segment luksusowy korzysta z ożywienia w turystyce, gdy zamożni goście (zwłaszcza z USA, państw Zatoki Perskiej, a teraz powracają także turyści z Azji) licznie odwiedzają luksusowe butiki przy Pařížskiej cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Klienci segmentu luksusowego są mniej wrażliwi na inflację, więc sklepy z wyższej półki notują wzrost sprzedaży, a w niektórych przypadkach również ekspansję. Główne ulice handlowe i centra handlowe w Pradze obecnie odnotowują wysoką aktywność najmu i niską pustostanowość, co prowadzi do umiarkowanego wzrostu czynszów w perspektywie. Przewiduje się, że czynsze za najlepsze lokale w centrum Pragi umiarkowanie wzrosną w 2025 roku, odwracając spadki z lat 2020–21 cushmanwakefield.com. Podobnie dobrze radzące sobie centra handlowe w dużej mierze odzyskały najemców i liczbę odwiedzających; właściciele najlepszych obiektów (takich jak OC Chodov, Westfield, Palladium) znowu rozważają niewielkie podwyżki czynszów w związku z poprawą sprzedaży detalistów cushmanwakefield.com.

Jednak nie cały handel detaliczny jest taki sam. Segment handlu detalicznego ze średniej półki (główne marki skierowane do lokalnych konsumentów) odbudowuje się wolniej, ponieważ zaufanie czeskich konsumentów osiągnęło najniższy poziom dopiero pod koniec 2022 roku i od tego czasu stopniowo się poprawia cushmanwakefield.com. Wysoka inflacja w 2022 roku zaszkodziła konsumentom, ale do 2025 roku inflacja jest niższa, a realne płace ponownie rosną, co powinno wesprzeć wydatki konsumenckie. Dyskonty i sieci spożywcze kwitły w trudnych czasach i nadal się rozwijają (na przykład sieci takie jak Lidl czy Pepco pozostają aktywnymi najemcami). W przeciwieństwie do nich, nie wszystkie międzynarodowe marki, które opuściły rynek podczas COVID-u, wróciły, jednak w 2024 roku czeski rynek zanotował wejście 16 nowych marek (według C&W), co świadczy o rosnącym zaufaniu cushmanwakefield.com. Perspektywy dla handlu detalicznego w Pradze są ostrożnie optymistyczne: stabilny wzrost gospodarczy i rosnąca turystyka to atuty, jednak wzrost e-commerce oraz wysokie koszty operacyjne stanowią stałe wyzwania. Spodziewamy się stopniowego wzrostu czynszów w najlepszych lokalizacjach, dalszego nacisku na ofertę gastronomiczną i rozrywkową, aby przyciągnąć klientów, oraz prawdopodobnie braku nowych dużych galerii handlowych (deweloperzy koncentrują się na modernizacji lub rozbudowie istniejących obiektów, a nie budowie nowych, ze względu na nasycenie rynku).

Sektor hotelarski i nieruchomości hotelowych w Pradze odbił się z dużą siłą. Praga jest historycznie jednym z najpopularniejszych kierunków na city-break, a do 2024–2025 roku praktycznie całkowicie powróciła do wolumenów turystycznych sprzed pandemii. Dane dotyczące wyników hoteli to potwierdzają: w III kwartale 2024 roku praskie hotele zanotowały najsilniejszy wzrost przychodów w Europie, a RevPAR (przychód na dostępny pokój) wzrósł o 11% od początku roku w porównaniu z 2019 rokiem cushmanwakefield.com. Poziom obłożenia i ceny pokoi wzrosły dzięki nagromadzonemu popytowi na podróże. Wchodząc w 2025 rok, wzrost utrzyma się, choć już w bardziej normalnym tempie. Popyt w 2025 roku ma przekroczyć poziom z 2019 roku o ponad 16% na praskim rynku hotelowym, co będzie wspierane powrotem turystów z Azji i poprawą połączeń lotniczych cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Warto zaznaczyć, że powracają azjatyckie grupy turystyczne (nieobecne przez lata), a nowe bezpośrednie połączenia lotnicze (np. na Bliski Wschód i do Azji) zwiększają liczbę międzynarodowych przyjazdów.

Po stronie podaży zasób pokoi hotelowych w Pradze rośnie jedynie marginalnie – podaż hoteli pozostaje ograniczona, a w ostatnich latach nie otwarto praktycznie żadnych nowych dużych hoteli poza kilkoma przebudowami. Jedynym segmentem, który przyciąga inwestycje, jest klasa hoteli luksusowych: około 320 nowych pokoi w luksusowych hotelach ma zostać otwartych do końca 2025 roku (w tym prestiżowe projekty, takie jak odnowiony Fairmont Golden Prague oraz nowe hotele w historycznych budynkach) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nawet z tymi nowymi inwestycjami segment luksusowych hoteli w Pradze pozostanie niewystarczająco rozwinięty (zaledwie ~2,8% wszystkich pokoi), co wskazuje na potencjał dalszego wzrostu cushmanwakefield.com. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy dla branży hotelarskiej są bardzo dobre – większa liczba turystów wpływa pozytywnie na przychody hoteli, a także powiązane nieruchomości, takie jak restauracje, kawiarnie i apartamenty na wynajem krótkoterminowy. Inwestorzy to dostrzegli: po przerwie obserwuje się ponowne zainteresowanie przejęciami i rozwojem hoteli w Pradze, zwłaszcza ze strony międzynarodowych operatorów, którzy chcą wejść na rynek lub podnieść standard istniejących obiektów.

Nieruchomości przemysłowe i logistyczne

Sektor nieruchomości przemysłowych i logistycznych w aglomeracji praskiej był w ostatnich latach jednym z liderów wzrostu, a w 2025 roku nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, choć następuje normalizacja po pandemicznym boomie e-commerce. Praga ze względu na strategiczne położenie w Europie Środkowej i swój rynek konsumencki stanowi kluczowy węzeł logistyczny. W latach 2020–2021 gwałtownie wzrosło zapotrzebowanie na magazyny (napędzane przez e-commerce i firmy gromadzące zapasy), co doprowadziło do rekordowo niskich współczynników pustostanów i szybkiego wzrostu czynszów. Do 2024 roku sektor ten lekko wyhamował w związku z osłabieniem części popytu cyklicznego, ale fundamentalne czynniki pozostają silne. Cushman & Wakefield podkreśla, że mimo iż w 2024 roku aktywność najemców w czeskich nieruchomościach przemysłowych osłabła o około jedną trzecią z powodu słabszych warunków gospodarczych, popyt pozostaje historycznie wysoki, a zmiany w łańcuchach dostaw (near-shoring) nadal generują nowe potrzeby na czeskim rynku cushmanwakefield.com.

W regionie Pragi wskaźniki pustostanów nowoczesnych powierzchni logistycznych są niezwykle niskie (często poniżej 3%), ponieważ każda nowa ukończona powierzchnia magazynowa jest szybko wynajmowana. Popyt w 2025 roku ma pozostać stabilny na zdrowym poziomie, choć nie tak gorączkowy jak w szczytowych latach pandemii cbre.com. Jednym z czynników ograniczających jest po prostu brak dostępnej powierzchni – Praga dysponuje niewielką ilością gruntów pod duże magazyny, co powoduje, że część inwestycji przenosi się do regionów ościennych. W konsekwencji czynsze za nieruchomości przemysłowe w Pradze osiągnęły rekordowe wartości i ustabilizowały się na tym poziomie (około 6–7 €/m²/miesiąc za najlepsze powierzchnie logistyczne) po gwałtownych wzrostach w latach 2021–2022. Prognozy na 2025 rok sugerują, że czynsze pozostaną ogólnie stabilne na tym wysokim poziomie, co będzie wspierane przez silny popyt i niewielki poziom pustostanów cushmanwakefield.com. Deweloperzy budują nowe magazyny na szerzej pojętym zapleczu Pragi (np. wzdłuż autostrad D8 i D11), a rozważnie wznawiane są projekty spekulacyjne, by sprostać potrzebom najemców.

Stopy zwrotu z inwestycji przemysłowych lekko wzrosły (osłabły) w 2023 roku wraz z wyższymi stopami procentowymi, ale najlepsze aktywa logistyczne w okolicach Pragi nadal są sprzedawane po atrakcyjnych cenach, biorąc pod uwagę perspektywy wzrostu. Ciekawym trendem jest rosnące zainteresowanie logistyką miejską – mniejszymi centrami dystrybucyjnymi na ostatnią milę, położonymi bliżej miasta, co umożliwia szybsze dostawy. Wraz ze wzrostem liczby ludności Pragi i utrzymującą się popularnością zakupów online takie logistyczne nieruchomości śródmiejskie cieszą się coraz większym popytem. Ogólnie rzecz biorąc, praski rynek nieruchomości przemysłowych powinien pozostać wyjątkowo odporny: nawet w sytuacji niepewnej gospodarki, strukturalne zmiany (e-commerce, nearshoring, strategie zapasów just-in-case) zapewniają utrzymanie popytu na wysokim poziomie. Normalizacja oznacza po prostu, że nie zobaczymy już dwucyfrowych wzrostów czynszów ani ultraniskich pustostanów na poziomie 1%, lecz raczej bardziej zrównoważoną sytuację z utrzymującą się wysoką stopą wynajęcia i wzrostem czynszów zgodnym z inflacją.

Największe Projekty Deweloperskie i Wpływ Infrastruktury

W całej Pradze realizowanych jest wiele projektów deweloperskich i modernizacji infrastruktury, które w najbliższych latach ukształtują krajobraz rynku nieruchomości. Wspomniano już o dużych, mieszkaniowych projektach rewitalizacyjnych na terenach poprzemysłowych (Smíchov City, Žižkov, Wyspa Rohan i inne) oraz o miejskich planach mieszkaniowych. Oprócz tego inicjatywy rewitalizacyjne w centralnych częściach miasta torują drogę dla nowych, wielofunkcyjnych dzielnic:

Rewitalizacja rejonu Florenc: W czerwcu 2025 roku Rada Miasta Pragi zatwierdziła kompleksowy plan przekształcenia dworca autobusowego Florenc i okolic Dworca Masaryka (na styku Pragi 1, 8 i 3). Oznaczony jako „Florenc 21,” projekt ten przekształci zaniedbane centrum komunikacyjne w nowoczesną dzielnicę z mieszkaniami, biurami, przestrzeniami publicznymi i udogodnieniami kulturalnymi praguedaily.news praguedaily.news. Plan zakłada nowe budynki mieszkalne, przedszkole, tereny zielone, a nawet instalacje sztuki publicznej. W zamian za prawa do zabudowy prywatni inwestorzy przekazują ponad 300 milionów CZK na infrastrukturę publiczną w tym rejonie (jak nowe miejskie przedszkole oraz modernizacje ulic i sieci technicznych) praguedaily.news praguedaily.news. Ten projekt ma strategiczne znaczenie, ponieważ połączy historyczne centrum miasta z rozwijającą się dzielnicą Karlín, łącząc tkankę miejską, która przez lata była oddzielona przez bocznice kolejowe i dworzec autobusowy praguedaily.news. W ramach projektu rozważany jest również los starego dworca autobusowego Florenc – miasto analizuje, czy pozostawić go w dotychczasowej lokalizacji, czy przenieść komunikację dalekobieżną – co mogłoby zwolnić jeszcze więcej terenu do zagospodarowania praguedaily.news. Rewitalizacja Florenc, wraz z sąsiednią zabudową Masaryčka, stworzy nowe wielofunkcyjne centrum, które prawdopodobnie w ciągu najbliższej dekady podniesie wartość nieruchomości w okolicy.
Infrastruktura transportowa: Największą inwestycją transportową Pragi jest Linia Metra D. Budowa pierwszego odcinka (Pankrác–Olbrachtova–Nové Dvory itd.) rozpoczęła się w 2022 roku i trwa nadal. Choć pierwsze stacje zostaną otwarte dopiero około 2027 roku, projekt już wpływa na rynek nieruchomości w tych południowych rejonach. Deweloperzy planują inwestycje wokół przyszłych stacji, takich jak Nové Dvory (gdzie przewidziano powstanie całkiem nowego centrum z mieszkaniami, biurami i parkingiem P+R) pdspraha.eu. Miejska spółka deweloperska PDS aktywnie uczestniczy w projekcie Nové Dvory, traktując metro jako „impuls” dla nowej dzielnicy mieszkaniowej pdspraha.eu. Dodatkowo, w Pradze realizowanych jest wiele inwestycji drogowych: kolejne odcinki Obwodnicy Zewnętrznej (D0) są w fazie realizacji (np. planowane połączenie Běchovice–D1), co poprawi komunikację z przedmieściami i centrami logistycznymi, potencjalnie zwiększając zainteresowanie nieruchomościami na obrzeżach miasta. Istotna jest również infrastruktura kolejowa: planowana linia kolejowa na lotnisko w Pradze oraz szybkie połączenia kolejowe mają w przyszłości poprawić dostępność i prawdopodobnie stymulować rozwój północno-zachodnich rejonów Pragi (okolice Dejvic, Veleslavína i dalej). Choć te duże projekty mają długie horyzonty czasowe, doświadczeni inwestorzy już dziś biorą pod uwagę ich wpływ na przyszłą atrakcyjność lokalizacji.
Inicjatywy „Praga Jutra”: Miasto aktywnie planuje swoją przyszłość rozwoju poprzez programy takie jak Praha @ Camp’s „Praga Jutra?”, które mapują wszystkie najważniejsze planowane inwestycje. Nacisk położony jest na zrównoważony rozwój – w tym zieloną infrastrukturę, energooszczędne budynki i odporny projekt urbanistyczny. Przykładowo, projekty uwzględniają zielone dachy i systemy zagospodarowania wody deszczowej (jak nakazano w Florenc) praguedaily.news, a nowe parki publiczne są częścią wielu dużych inwestycji (np. nadbrzeżny park w Rohan City). Tego typu udogodnienia nie tylko poprawiają komfort życia, ale też podnoszą wartość nieruchomości w okolicy poprzez zwiększenie atrakcyjności całego otoczenia miejskiego.

Podsumowując, Praga przechodzi znaczący rozwój i modernizację infrastruktury, które zwiększą jej pojemność i mogą częściowo odciążyć centrum, tworząc nowe atrakcyjne węzły. Choć budowa bywa uciążliwa (w licznych miejscach w latach 2024–25 prowadzone są roboty drogowe powodujące korki), długoterminowo przyniesie poprawę połączeń oraz większą liczbę mieszkań i powierzchni biurowych. Rynki nieruchomości wokół tych inwestycji zwykle doświadczają wzrostu cen z wyprzedzeniem – jak zauważono, okolice nowych stacji metra oraz rewitalizowanych dzielnic już stają się droższe expats.cz expats.cz. Dla deweloperów i inwestorów obserwowanie tych transformacyjnych projektów jest kluczowe, ponieważ wskazują one, gdzie mogą pojawić się następne okazje (i wzrost wartości) w Pradze.

Trendy inwestycji zagranicznych i zasady własności

Inwestycje zagraniczne od dawna odgrywają ważną rolę na praskim rynku nieruchomości – zarówno w sektorze komercyjnym (gdzie instytucjonalny kapitał z zagranicy często finansuje duże transakcje biurowe czy handlowe), jak i w sektorze mieszkaniowym (poprzez indywidualnych kupujących z zagranicy czy ekspatów). W 2025 roku zainteresowanie inwestorów zagranicznych pozostaje wysokie, choć w ostatnich latach sytuacja nieco się zmieniła.

Regulacje dotyczące własności: Republika Czeska jest bardzo otwarta na zagranicznych właścicieli nieruchomości. Każda osoba fizyczna lub firma spoza Czech może kupić nieruchomość w Czechach praktycznie bez żadnych ograniczeń, niezależnie od narodowości ceelegalmatters.com. W przeciwieństwie do niektórych krajów, które wymagają stałego pobytu lub nakładają dodatkowe podatki na zagranicznych kupujących, czeskie prawo traktuje obcokrajowców niemal identycznie jak mieszkańców. Transakcje są przeprowadzane w koronach czeskich i muszą być zarejestrowane w rejestrze katastralnym, ale nie istnieją szczególne bariery. (Jeden wyjątek: ograniczenia dotyczące gruntów rolnych dla obywateli spoza UE obowiązywały w przeszłości, lecz zostały zniesione; ponadto obywatele krajów objętych międzynarodowymi sankcjami, takich jak Rosja, mogą napotkać ograniczenia wynikające z polityki sankcji UE, jednak dotyczy to stosunkowo nielicznych przypadków i ma charakter polityczny.) Podsumowując, praski rynek nieruchomości jest dostępny dla inwestorów z całego świata, co przyczynia się do kosmopolitycznego charakteru własności w mieście.

Zagraniczni nabywcy mieszkań: W segmencie luksusowych nieruchomości mieszkaniowych w Pradze zauważalny udział wśród nabywców stanowili historycznie cudzoziemcy – np. rosyjscy i ukraińscy kupcy byli aktywni w luksusowych dzielnicach (Praga 1, 2, 6) w latach 2010., obok nabywców z Europy Zachodniej kupujących drugie domy. Od 2022 roku popyt rosyjski spadł z powodu sankcji i trudności z finansowaniem, ale popyt innych cudzoziemców wzrósł (w tym ukraińskich ekspatriantów inwestujących swój majątek, a także coraz więcej obywateli UE przyciąganych jakością życia w Pradze i wciąż niższymi cenami niż w ich rodzinnych miastach). Wielu cudzoziemców kupuje dla inwestycji lub dochodu z wynajmu, biorąc pod uwagę silny rynek najmu w Pradze, lub na własny użytek w przypadku relokacji do pracy. W Pradze funkcjonuje także znaczna społeczność ekspatów (profesjonaliści pracujący w IT, finansach itp.), którzy często decydują się na zakup po pewnym czasie najmu, tym samym zwiększając popyt. Według obserwatorów rynku, cudzoziemcy mają szczególnie duży wpływ na rynek luksusowych apartamentów i nowe inwestycje w centralnych dzielnicach – mogą stanowić od 10 do 30% nabywców w niektórych prestiżowych projektach, podczas gdy masowy rynek w dzielnicach zewnętrznych to niemal wyłącznie lokalni czescy kupcy.

Inwestycje komercyjne: Po stronie nieruchomości komercyjnych, w Pradze historycznie większość wolumenów inwestycyjnych pochodziła od zagranicznych inwestorów instytucjonalnych (austriackie, niemieckie, amerykańskie, brytyjskie, a coraz częściej i azjatyckie fundusze). Na przykład wiele prestiżowych budynków biurowych i centrów handlowych w Pradze jest własnością niemieckich funduszy inwestycyjnych lub austriackich firm nieruchomościowych, co odzwierciedla dekady transgranicznego przepływu kapitału. W ostatnich latach krajowi inwestorzy stali się bardziej widoczni. Kombinacja gorącego rynku przed 2022 rokiem i późniejszego wzrostu stóp procentowych sprawiła, że inwestorzy z Czech (często poprzez lokalne fundusze nieruchomościowe i deweloperów) przejęli większy udział w transakcjach. Knight Frank zauważa, że w 2025 roku popytem przewodzi kapitał krajowy, zwłaszcza czeskie fundusze nieruchomościowe poszukujące stabilnych, przynoszących dochód aktywów knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz. Ci lokalni inwestorzy dysponują kapitałem w walucie lokalnej i mogli być bardziej skłonni podejmować decyzje w niepewnych czasach niż niektórzy zagraniczni gracze, którzy się wstrzymali. W rezultacie w 2024 roku krajowi nabywcy stanowili znaczącą część wolumenu inwestycyjnego (np. przejęcia kilku biurowców przez czeski fundusz Trigea, zakup parków handlowych przez krajowych inwestorów itp.).

Jednak inwestycje zagraniczne są gotowe do odbicia w miarę poprawy warunków. Wielu międzynarodowych inwestorów wraca do Europy Środkowej z nowymi strategiami na 2025 rok, kiedy ceny zostały dostosowane, a ryzyko walutowe jest lepiej zabezpieczone. Praga postrzegana jest jako bezpieczna przystań w regionie Europy Środkowo-Wschodniej – oferuje stabilność bliską strefie euro, nie będąc w samej strefie euro (niektórzy inwestorzy oportunistyczni widzą nawet potencjał aprecjacji czeskiej korony). Sektory takie jak logistyka przemysłowa wokół Pragi przyciągają kapitał zagraniczny (na przykład globalni gracze tacy jak Prologis i GLP są aktywnymi deweloperami/właścicielami w parkach przemysłowych pod Pragą). Hotelarstwo to kolejny obszar ożywionego zainteresowania – inwestorzy z Bliskiego Wschodu i Azji poszukują aktywów hotelowych w centrum Pragi, korzystając z odbudowy turystyki. W nowym segmencie instytucjonalnych mieszkań na wynajem kilka zagranicznych funduszy (z Niemiec, Szwecji itp.) nawiązało współpracę z lokalnymi deweloperami lub nabyło portfele mieszkań na wynajem w Pradze conbiz.eu. Przykładowo, szwedzki Heimstaden w ostatnich latach nabył tysiące mieszkań (choć głównie poza Pragą), a teraz rozważa poszerzenie portfela build-to-rent również w stolicy.

Podsumowując, inwestorzy zagraniczni pozostają integralną częścią rynku praskiego, wnosząc kapitał oraz często know-how. Zasady gry są korzystne – brak prawnych przeszkód do posiadania nieruchomości – co czyni Pragę atrakcyjnym celem inwestycyjnym. W najbliższym czasie spodziewamy się, że wolumen inwestycji transgranicznych wzrośnie w miarę stabilizacji stóp procentowych: prognozy CBRE wyraźnie przewidują łączny wolumen inwestycji > 2 mld euro w 2025 roku, czyli więcej niż w poprzednich latach cbre.com cbre.com. Znaczną część tej kwoty prawdopodobnie będą stanowić środki zagraniczne, zarówno bezpośrednio, jak i przez lokalnych partnerów. Struktura inwestycji może się przesunąć w stronę określonych sektorów: inwestorzy zagraniczni wykazują szczególne zainteresowanie biurami klasy prime, wysokiej jakości powierzchnią handlową (główne ulice i dominujące centra handlowe), hotelami oraz logistyką w Pradze, podczas gdy inwestorzy krajowi częściej kupują nieruchomości drugorzędne i mniejsze transakcje. Ta dynamika zapewnia zdrową konkurencję i płynność na rynku.

Czynniki ekonomiczne i demograficzne wpływające na rynek nieruchomości

Kilka czynników makroekonomicznych wpływa na trendy rynku nieruchomości w Pradze:

Wzrost gospodarczy i zatrudnienie: Oczekuje się, że gospodarka Czech wzrośnie o około 2–3% w 2025 roku, co jest umiarkowanym tempem, lecz mimo wszystko wspiera aktywność na rynku nieruchomości cbre.com. Praga, jako stolica, zazwyczaj osiąga lepsze wyniki niż średnia krajowa ze względu na koncentrację usług, IT i branż o wysokiej wartości dodanej. Miasto cieszy się niemal pełnym zatrudnieniem – bezrobocie w Pradze oscyluje wokół 2%, co jest jednym z najniższych wskaźników w UE, co napędza wzrost płac i wzmacnia siłę nabywczą mieszkańców. Silny rynek pracy oznacza, że więcej osób może zakładać gospodarstwa domowe i pozwolić sobie na czynsz lub kredyt hipoteczny (przynajmniej wśród osób o wyższych dochodach). Przyciąga to także migrantów z innych regionów, zwiększając popyt na mieszkania. Z drugiej strony, dotkliwe niedobory siły roboczej (szczególnie w budownictwie i zawodach wymagających kwalifikacji) mogą ograniczać podaż, powodując wzrost kosztów budowy i opóźnienia w realizacji projektów.
Stopy procentowe i inflacja: Trajektoria stóp procentowych ma bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości. Jak wspomniano, agresywne podwyżki stóp przez Czeską Narodową Bank w latach 2021–2022 (w celu zwalczania wysokiej inflacji) doprowadziły do wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych powyżej 5%, co ostudziło rynek mieszkaniowy w latach 2022–23. Obecnie, gdy inflacja została opanowana (inflacja bazowa spadła z dwucyfrowych wartości w 2022 roku do około 2–3% pod koniec 2024 roku) cnb.cz, CNB mogła obniżyć stopy procentowe, co złagodziło koszty finansowania. W połowie 2025 roku średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Pradze wynosi około 3,6–4,7%, co jest najniższym poziomem od kilku lat investropa.com investropa.com. To natychmiast poprawiło dostępność mieszkań dla wielu kupujących, ponieważ miesięczne raty kredytów hipotecznych na typowy kredyt spadły o tysiące koron investropa.com. W konsekwencji wiosenny boom na kredyty hipoteczne w 2025 roku sprawił, że banki odnotowały gwałtowny wzrost liczby wniosków kredytowych, ponieważ kupujący chcieli zabezpieczyć korzystne stopy procentowe investropa.com. Niższe stopy procentowe obniżają też koszt kapitału inwestorów, czyniąc zwroty z nieruchomości bardziej atrakcyjnymi w porównaniu do obligacji. Tak długo jak stopy procentowe pozostaną na tym niższym poziomie (a CNB wskazuje, że prawdopodobnie pozostaną one stabilne przez cały 2025 rok) cnb.cz investropa.com, zapewnia to korzystne tło dla popytu i cen nieruchomości. Kluczowym ryzykiem jest możliwość zaskakującego wzrostu inflacji, który mógłby wymusić ponowny wzrost stóp procentowych – co ponownie wystawiłoby dostępność mieszkań na próbę.
Dochód gospodarstw domowych i dostępność mieszkań: Praga ma najwyższe wynagrodzenia w kraju (około jedną trzecią wyższe niż średnia krajowa), ale dostępność mieszkań znacznie się pogorszyła z powodu wzrostu cen. Zdecydowanym wskaźnikiem według Czeskiego Banku Narodowego jest to, że obecnie tylko 20% najlepiej zarabiających może sobie pozwolić na zakup przeciętnego mieszkania w Pradze na kredyt hipoteczny expats.cz. Przeciętne mieszkanie o powierzchni 70 m² w Pradze kosztuje obecnie około 11,8 mln CZK (≈490 000 €) expats.cz. Sfinansowanie takiego zakupu wymaga bardzo wysokich dochodów: typowi nabywcy biorący kredyty hipoteczne w latach 2024–25 mają dochody gospodarstwa domowego powyżej 90 000 CZK/miesiąc (≈3 700 €) i muszą liczyć się z miesięczną ratą w wysokości ok. 22 000 CZK expats.cz expats.cz. Dla porównania, mediana dochodu gospodarstwa domowego (dla pary z dzieckiem) w Czechach wynosi tylko około 54 400 CZK expats.cz. Ta przepaść w dostępności sprawia, że coraz więcej rodzin klasy średniej decyduje się na wynajem lub przeprowadzkę do odległych przedmieść/miast satelickich. Oznacza to również, że pula nabywców w Pradze opiera się bardziej na wysoko wykwalifikowanych profesjonalistach, parach o podwójnych dochodach lub inwestorach posiadających kapitał. Jeśli wynagrodzenia będą dalej rosły (obecnie wzrastają nominalnie o ~6–8% rocznie), może to stopniowo poprawiać dostępność mieszkań, ale na ten moment wielu mieszkańców nie stać na własne mieszkanie. Może to wywołać presję polityczną na wprowadzenie rozwiązań takich jak programy budowy tanich mieszkań lub wsparcie dla osób kupujących pierwsze mieszkanie – warto to obserwować.
Demografia i migracja: Liczba ludności Pragi rośnie systematycznie, co napędza popyt na mieszkania zarówno do zakupu, jak i wynajmu. Wzrost naturalny jest niski (podobnie jak w większości Europy, w Czechach notuje się niską dzietność), lecz głównym czynnikiem jest migracja napływowa. Praga przyciąga młodych profesjonalistów i studentów z innych regionów Czech i z zagranicy. Dodatkowo fale imigracji – jak duży napływ Ukraińców od 2022 roku – znacząco wpłynęły na Pragę. Miasto zarejestrowało dziesiątki tysięcy nowych mieszkańców praktycznie z dnia na dzień z powodu wojny na Ukrainie; wielu z nich zostało, znalazło pracę i potrzebowało długoterminowego zakwaterowania. Takie wsparcie demograficzne zacieśnia rynek w krótkim okresie (co było widoczne przy gwałtownych wzrostach czynszów w 2022 roku, kiedy przyjechali uchodźcy). W średnim okresie przybywa też osób, które potrzebują mieszkań – co jest wyzwaniem, jeśli podaż mieszkań nie nadąża. Pozytywnie, rosnąca i młodsza populacja wspiera gospodarkę, wypełnia miejsca pracy i przyczynia się do dynamicznego życia miasta, co z kolei sprawia, że praski rynek nieruchomości pozostaje atrakcyjny dla inwestorów. Widzimy też trend suburbanizacji: część rodzin wyprowadza się tuż poza granice Pragi w poszukiwaniu tańszych domów, tym samym poszerzając strefę dojazdową. To doprowadziło do wzrostu cen nieruchomości w sąsiednich powiatach środkowoczeskich. Jednak wielu wciąż woli mieszkać w samej Pradze, jeśli tylko mogą sobie na to pozwolić, co podtrzymuje popyt w mieście.
Koszty budowy i materiały: Koszty budowy nowych nieruchomości mocno wzrosły w latach 2021–2022 (wskaźniki cen materiałów budowlanych wzrosły o kilkanaście procent, a płace w budownictwie poszły w górę). To sprawiło, że realizacja nowych inwestycji stała się droższa i bardziej ryzykowna, co ograniczyło liczbę rozpoczynanych projektów. W 2024 roku koszty te zaczęły się stabilizować, a nawet lekko spadać w ujęciu realnym wraz z poprawą łańcuchów dostaw i normalizacją popytu. Niemniej budowanie w Pradze wciąż jest kosztowne, a deweloperzy muszą to uwzględniać – co oznacza wysokie ceny minimalne opłacalności nowych mieszkań (często powyżej 100 tys. CZK/m²). Jeśli inflacja w budownictwie powróci, mogłoby to jeszcze bardziej spowolnić pojawianie się nowej podaży.

W istocie makrootoczenie w 2025 roku jest ostrożnie korzystne dla nieruchomości w Pradze: wzrost gospodarczy, niskie bezrobocie i przyrost ludności napędzają popyt, a łagodzenie stóp procentowych usuwa poważną przeszkodę, jaka występowała w latach 2022–23. Główne czynniki hamujące to ograniczona dostępność cenowa i ograniczona podaż, które paradoksalnie także utrzymują wysokie ceny. Jeśli nie wystąpi czynnik zewnętrzny (globalna recesja lub wydarzenie geopolityczne), te elementy sugerują, że rynek w Pradze pozostanie na ścieżce wzrostowej.

Prognozy na najbliższe 3–5 lat

Patrząc w przyszłość, perspektywy na 3–5 lat (2025–2030) dla praskiego rynku nieruchomości są ogólnie pozytywne, choć charakteryzuje je spowalniający wzrost oraz utrzymujące się wyzwania strukturalne:

Ceny mieszkań: Oczekuje się, że ceny nieruchomości będą nadal rosnąć w średnim terminie, przewyższając ogólną inflację, ze względu na utrzymującą się nierównowagę między popytem a podażą. Większość prognoz banków i analityków przewiduje roczny wzrost cen na poziomie średnich jednocyfrowych wartości (być może 5–8% rocznie) w najbliższych latach conbiz.eu conbiz.eu. Jest to wolniejsze niż gwałtowne skoki z boomu 2021 roku, ale wciąż solidny wzrost, który pogorszy dostępność mieszkań, o ile nie wzrosną dochody. Niektóre scenariusze są bardziej optymistyczne – jeśli stopy procentowe spadną szybciej lub nie pojawi się znacząca nowa podaż, wzrost cen może pozostać blisko dwucyfrowy do 2025–2026 roku conbiz.eu. Z kolei scenariusz negatywny (np. recesja lub gwałtowny wzrost stóp procentowych) mógłby osłabić popyt i spowodować spłaszczenie cen, ale w tej chwili krach cenowy nie jest przewidywany przez głównych analityków, biorąc pod uwagę niedobór mieszkań na rynku. Czeski Bank Narodowy zauważył, że nawet wzrost na poziomie 5–10% rocznie, choć wysoki, wydaje się być „realistycznym scenariuszem” w obecnych warunkach conbiz.eu conbiz.eu. W dłuższej perspektywie, jeśli Pradze uda się drastycznie zwiększyć budowę mieszkań (poprzez reformy lub realizację dużych projektów), można sobie wyobrazić, że wzrost cen zbliży się do poziomu inflacji lub nawet nastąpi niewielka korekta w niektórych segmentach – ale to prawdopodobnie perspektywa poza 5-letnim horyzontem.
Podaż mieszkań: Kolejne 3–5 lat będzie kluczowe dla postępu dużych projektów deweloperskich w Pradze. Do roku 2030 Smíchov City będzie w późniejszych fazach z tysiącami oddanych mieszkań, Žižkov Station City zacznie oddawać lokale do użytku (jeśli nie zostanie już ukończony), a pierwszy odcinek metra D będzie funkcjonował (planowo pod koniec 2027 roku). Te inwestycje stopniowo zwiększą podaż i mogą nieco odciążyć rynek w centrum. Jednak biurokratyczne opóźnienia nadal stanowią przeszkodę – jeśli nie zostaną skrócone procedury wydawania pozwoleń, Praga może nadal oddawać tylko ok. 6 000–8 000 mieszkań rocznie, co jest niewystarczające. W związku z tym niedobór mieszkań prawdopodobnie się utrzyma w przewidywalnej przyszłości, utrzymując wysokie wartości nieruchomości. Nadzieją jest, że cyfrowe pozwolenia i zmiany legislacyjne (nowe prawo budowlane itp.) skrócą czas realizacji projektów do końca lat 2020 conbiz.eu. Miasto stawia też na mieszkania komunalne, co może stworzyć niewielki, ale stały strumień nowych lokali, pomagając części mieszkańców i stanowiąc bufor bezpieczeństwa, jeśli czynsze staną się zbyt wysokie. Jednak realistycznie, za 5 lat Praga nie „wybuduje się” z kryzysu mieszkaniowego – to walka na dłuższą metę.
Rynek najmu: Oczekuj, że praski rynek wynajmu pozostanie bardzo silny. Ponieważ własność pozostaje trudna do osiągnięcia dla wielu, baza najemców będzie rosła. To sugeruje utrzymującą się presję na wzrost czynszów, choć być może nie tak gwałtowną jak w latach 2022–24. Większa podaż instytucjonalnych mieszkań na wynajem (niektóre nowe projekty build-to-rent mogą zostać ukończone w ciągu najbliższych kilku lat) może nieco złagodzić inflację czynszów, oferując większy wybór. Dodatkowo, jeśli stopy procentowe spadną i niektórzy najemcy staną się kupującymi, popyt na wynajem może nieznacznie osłabnąć. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę status Pragi jako magnesu dla nowych mieszkańców oraz ogólny niedobór mieszkań, czynsze prawdopodobnie nie spadną; w najgorszym razie mogą się ustabilizować, jeśli warunki gospodarcze się pogorszą, ale podstawową prognozą są umiarkowane podwyżki czynszów każdego roku (np. o kilka procent rocznie). Nie oczekuje się radykalnych zmian regulacji – brak politycznego konsensusu w sprawie kontroli czynszów, zatem mechanizm rynkowy będzie dominował, a miasto skoncentruje się na dostarczaniu własnych, przystępnych cenowo lokali dla wybranych grup.
Sektory komercyjne:
- Biura: Rynek biurowy w Pradze powinien pozostać względnie zrównoważony. Możliwa fala nowej podaży około 2026–2027 roku (projekty, które były opóźnione, mogą wtedy zostać ukończone) może nieco podnieść poziom pustostanów, lecz o ile popyt będzie dotrzymywał kroku (a wiele międzynarodowych firm nadal się tu rozwija), wzrost pustostanów powinien być możliwy do opanowania. Praca hybrydowa będzie się dalej rozwijać, ale większość firm ustaliła już model, który wciąż wymaga biur. W nadchodzących latach możemy zobaczyć więcej modernizacji i renowacji biur (do standardów ESG, inteligentnych technologii), ponieważ właściciele konkurują o najemców. Najlepsze powierzchnie biurowe mogą jeszcze trochę zdrożeć, jeśli podaż będzie ograniczona, choć duże wzrosty są mało prawdopodobne; czynsze w starszych biurowcach mogą się natomiast utrzymać lub nawet spaść, jeśli starsze budynki stracą najemców.
- Handel detaliczny: Do 2030 roku praski handel detaliczny może zostać odmieniony przez nowe nawyki konsumenckie – spodziewaj się większej liczby miejsc oferujących doświadczenia (gastronomia, rozrywka) w centrach handlowych oraz potencjalnych zmian wśród najemców przy głównych ulicach (np. mniej oddziałów banków, więcej sklepów flagowych czy pop-upów). Wzrost turystyki (o ile nie nastąpią nieoczekiwane zakłócenia) utrzyma dobrą kondycję handlu i hotelarstwa w centrum. Śródmieście może zyskać dzięki projektom rewitalizacyjnym (jak trwająca przebudowa dolnego Placu Wacława, modernizacja dzielnicy muzealnej), które poprawią otoczenie zakupowe. E-commerce prawdopodobnie zdobędzie większy udział w sprzedaży detalicznej do 2030 roku, co może wywrzeć presję na słabsze sklepy stacjonarne; jednak najlepsze lokalizacje w Pradze powinny nadal przyciągać marki chcące być widoczne. Zatem spodziewaj się stabilnych lub umiarkowanie rosnących czynszów w kluczowych lokalizacjach handlowych i możliwie większej rotacji w lokalizacjach drugorzędnych.
- Przemysłowy: Sektor logistyczny wokół Pragi ma bardzo dobre perspektywy. Region metropolitalny Pragi może zobaczyć nowe parki logistyczne w przygotowaniu, zwłaszcza jeśli projekty drogowe (takie jak ukończenie obwodnicy Pragi i usprawnienia D1, D11) będą postępować, otwierając nowe tereny pod zabudowę. Biorąc pod uwagę strukturalny trend near-shoringu (firmy zachodnie przenoszą produkcję/magazynowanie bliżej Europy), Czechy mogą na tym zyskać, a okolice Pragi jako węzeł otrzymają swoją część inwestycji. Czynsze mogą się ustabilizować, jeśli pojawi się dużo nowej podaży magazynowej, ale obecnie popyt wydaje się gotowy do absorpcji nowych powierzchni. Kluczowym ograniczeniem są ziemia i strefowanie – jeśli władze umożliwią więcej stref przemysłowych wokół Pragi, rynek będzie mógł się rozwinąć. Rentowności przemysłowe mogą znów się skurczyć, jeśli inwestorzy będą nadal inwestować w logistykę (preferowana klasa aktywów), co oznacza, że ceny magazynów mogą wzrosnąć.
Rynek inwestycyjny: Na rynkach kapitałowych oczekuje się wyższych wolumenów transakcji w nadchodzących latach w porównaniu do ospałego okresu 2022–23. Jeśli stopy procentowe pozostaną na niższym poziomie, będzie można sfinalizować więcej transakcji. Do 2026–27 roku możemy zobaczyć roczne wolumeny inwestycji w Czechach z powrotem na poziomie około 3 miliardów euro (co było typowe przed Covid). Krajowi inwestorzy pozostaną aktywni i prawdopodobnie zyskają na doświadczeniu i skali (czeskie fundusze inwestycyjne skutecznie pozyskują kapitał). Zagraniczni inwestorzy – zwłaszcza z Europy, Ameryki Północnej, ale także z Korei Południowej czy Singapuru – będą celować w Pragę ze względu na jej stabilność i wzrost. Spodziewamy się kilku dużych transakcji, które były odłożone na później, dojdą do skutku, gdy oczekiwania sprzedających i kupujących się zbiegną (np. sprzedaż kultowych biurowców lub centrów handlowych przez fundusze kończące cykl). Rentowności dla najlepszych aktywów mogą się nieco skurczyć z powodu konkurencji, ale nie spadną do ultraniskich poziomów z 2019 r.; mogą się ustalić na poziomie ok. 4,5–5% dla biur, 5–5,5% dla centrów handlowych i poniżej 5% dla najlepszej logistyki, na przykład do 2026 roku (to orientacyjne wartości).
Czynniki zewnętrzne i nieprzewidywalne: Każda prognoza musi uwzględniać niepewność. Kilka nieprzewidywalnych czynników dla nieruchomości w Pradze to: globalna sytuacja gospodarcza (głęboka recesja europejska uderzyłaby w popyt ze strony najemców i zaufanie kupujących), zmiany w polityce pieniężnej (jeśli inflacja znów wzrośnie, a CNB gwałtownie podniesie stopy, rynek szybko się ochłodzi), oraz wydarzenia geopolityczne (Praga jest częściowo zabezpieczona, ale takie wydarzenia jak eskalacja wojny czy kryzysy energetyczne mogą ją pośrednio dotknąć – np. wysokie ceny energii wpływają na budownictwo i koszty życia). Z drugiej strony pozytywnym „jokerem” mogłoby być przyjęcie euro przez Czechy (nie ma tego w bezpośrednich planach, ale w dłuższej perspektywie mogłoby to obniżyć ryzyko walutowe i być może jeszcze bardziej obniżyć stopy procentowe, stymulując rynek nieruchomości). Innym czynnikiem są technologie i wzorce pracy – np. jeśli praca zdalna zacznie gwałtownie rosnąć ponad przewidywania, może to bardziej osłabić popyt na biura, niż zakładamy; lub jeśli technologie e-commerce (jak dostawy dronami) zmniejszą zapotrzebowanie na logistykę miejską itd. Są to spekulacje, ale warto je odnotować.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Pradze w perspektywie najbliższych 3–5 lat utrzyma tendencję wzrostową w większości segmentów. Atrakcyjność miasta – silna gospodarka, rosnąca liczba ludności, względna przystępność cenowa na tle Europy oraz status bezpiecznej przystani – będą nadal przyciągać zarówno użytkowników końcowych, jak i inwestorów. Przewidujemy dalszy wzrost wartości nieruchomości i czynszów, choć prawdopodobnie w umiarkowanym, bardziej zrównoważonym tempie niż gwałtowne wzrosty z ostatniej dekady. Kluczowe wyzwania związane z ograniczoną podażą i przystępnością cenową będą się utrzymywać, co przełoży się na dalsze wysiłki zarówno sektora publicznego, jak i prywatnego na rzecz poszukiwania innowacyjnych rozwiązań (od nowych inwestycji po drobne zmiany w polityce). O ile nie nastąpią poważne zawirowania, Praga w 2030 roku będzie nieco większą, bardziej nowoczesną metropolią – z nowymi dzielnicami, ulepszoną infrastrukturą i rynkiem nieruchomości, który choć dojrzalszy, nadal będzie oferować solidne zyski i możliwości dla tych, którzy chcą inwestować lub osiedlić się w tej dynamicznej stolicy.

Źródła: Czeski Urząd Statystyczny; Czeski Bank Narodowy; Ratusz miasta Praga; CBRE Research cbre.com cbre.com; Cushman & Wakefield Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com; Knight Frank Research knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz; raporty Prague Daily News praguedaily.news praguedaily.news; analizy rynkowe Expats.cz i Prague Morning conbiz.eu expats.cz; komunikaty deweloperów (Trigema/Central Group/Skanska) praguedaily.news. Wszystkie dane na rok 2024–2025.