Przegląd rynku (Aktualna sytuacja w 2025 roku)
Rynek nieruchomości w Rio de Janeiro w 2025 roku znajduje się w fazie umiarkowanego ożywienia i odnowionego wzrostu. Po długim okresie stagnacji pod koniec lat 2010., wartości nieruchomości ponownie zaczęły rosnąć, choć wzrost ten pozostaje umiarkowany w ujęciu skorygowanym o inflację. Na kwiecień 2025 roku ceny sprzedaży mieszkań w Rio de Janeiro wzrosły o około 4,6% rok do roku (rdr) (najwyższy roczny wzrost od 2015 roku), ale po uwzględnieniu inflacji w Brazylii był to tylko około −0,9% w ujęciu realnym globalpropertyguide.com. Oznacza to, że choć ceny nominalne rosną, inflacja pochłonęła część zysków. Mimo to wzrost ten oznacza punkt zwrotny dla rynku w Rio, który od 2015 do 2018 roku notował stagnację lub spadki wartości z powodu recesji w Brazylii i konsekwencji poolimpijskich.
Popyt na nieruchomości pozostaje odporny pomimo niesprzyjających warunków gospodarczych. W całym kraju rynek mieszkaniowy Brazylii wykazywał dużą aktywność w 2024 roku – na przykład sprzedaż mieszkań w São Paulo wzrosła o ponad 35% w 2024 roku globalpropertyguide.com – a Rio de Janeiro częściowo powtórzyło ten trend. W Rio całkowita liczba transakcji na rynku nieruchomości wzrosła o około 14% w 2024 roku w porównaniu z rokiem poprzednim thelatinvestor.com. Odzwierciedla to odbudowę zaufania kupujących i skumulowany popyt, mimo że wysokie stopy procentowe sprawiły, że finansowanie stało się drogie. Bazowa stopa procentowa Brazylii (Selic) wzrosła do 14,75% na początku 2025 roku, co jest najwyższym poziomem od prawie dwóch dekad riotimesonline.com. Tak wysokie stopy ostudziły zakupy finansowane kredytem, szczególnie wśród przedstawicieli klasy średniej polegających na hipotekach. Niemniej jednak kulturowe przywiązanie do posiadania własnego mieszkania oraz kreatywne rozwiązania finansowe (takie jak wydłużanie okresów spłaty czy wykorzystanie środków z funduszy emerytalnych) sprawiają, że Brazylijczycy pozostają aktywni na rynku riotimesonline.com.
Pod względem makroekonomicznym gospodarka Brazylii wzrosła o około 3,4% w 2024 roku globalpropertyguide.com, a choć przewiduje się, że wzrost spowolni do około 2% w 2025 roku, rynek nieruchomości w Rio korzysta z poprawy zaufania konsumenckiego i zatrudnienia. Znaczny deficyt mieszkaniowy (szacowany na 369 000 brakujących mieszkań w mieście Rio thelatinvestor.com) również wspiera długoterminowy popyt. Programy rządowe, takie jak reaktywowana inicjatywa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) dotycząca tanich mieszkań, odegrały kluczową rolę w utrzymaniu dolnej części rynku poprzez subsydiowanie zakupu nieruchomości. Na początku 2025 roku rząd federalny rozszerzył nawet program MCMV na wyższe progi dochodowe (do 12 000 R$ miesięcznie) z preferencyjnymi stopami hipotecznymi 10% riotimesonline.com, wspierając kupujących po raz pierwszy. Na wyższym poziomie zamożni kupujący i inwestorzy (zarówno krajowi, jak i zagraniczni) wkroczyli, by napędzać sprzedaż, równoważąc odpływ segmentów uzależnionych od kredytów hipotecznych. Ogólnie rzecz biorąc, Rio wchodzi w połowę 2025 roku z ostrożnym optymizmem: popyt pozostaje silny, a dostępność ofert w niektórych segmentach się kurczy, jednak wysokie koszty finansowania i niepewność gospodarcza spowalniają tempo wzrostu riotimesonline.com riotimesonline.com.
Trendy na rynku mieszkaniowym (Sektor mieszkaniowy)
Ogólne trendy rynkowe i cenowe: Sektor mieszkaniowy w Rio de Janeiro doświadcza rozbieżnych tendencji w różnych segmentach. Średnio ceny domów rosną umiarkowanie w całym mieście, jednak z istotnymi różnicami w zależności od dzielnicy i rodzaju nieruchomości. Jak zauważono, ceny w całym mieście wzrosły o około 4–7% w ciągu ostatniego roku w ujęciu nominalnym thelatinvestor.com. Co ważne, prestiżowe rejony Rio radzą sobie lepiej niż segment średni. W 2024 roku średnia cena w całym mieście wzrosła o około 7,3%, jednak luksusowe dzielnice znacznie przewyższyły ten wynik: wartości w najlepszych lokalizacjach, takich jak Leblon, Ipanema i Lagoa, wzrosły rok do roku o ponad 10% thelatinvestor.com. W ciągu pięciu lat (2020–2025) ogólna cena za metr kwadratowy w Rio wzrosła o około 15%, podczas gdy nieruchomości z wyższej półki zyskały na wartości 25–30% w tym okresie thelatinvestor.com. Odzwierciedla to odporność segmentu luksusowego na wahania gospodarcze, ponieważ zamożni nabywcy często kupują za gotówkę i są mniej wrażliwi na stopy procentowe thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Natomiast mieszkania ze średniej półki odnotowały znacznie wolniejszy wzrost, a po uwzględnieniu inflacji ceny w segmencie średnim niemal nie zmieniły się w ostatnich latach globalpropertyguide.com. W zasadzie rynek mieszkaniowy Rio jest podzielony: dzielnice z ograniczoną podażą i wysokim standardem notują silny wzrost wartości, podczas gdy tańsze obszary pozostają stosunkowo stabilne.
Boom segmentu luksusowego: Luksusowy rynek nieruchomości mieszkaniowych w Rio przeżywa boom i wyróżnia się na tle innych. W 2023 roku łączna wartość sprzedaży nieruchomości luksusowych (zwykle definiowanych jako domy powyżej ~2 mln R$) wzrosła o 70% – to niezwykły skok – a dobra passa trwa przez cały 2024 rok i wchodzi w 2025 thelatinvestor.com. Obecnie luksusowe nieruchomości stanowią około 15% całkowitej wartości sprzedaży nieruchomości w Rio, mimo że odpowiadają za znacznie mniejszą liczbę sprzedanych mieszkań, co pokazuje, jak istotne są transakcje z wyższej półki na rynku thelatinvestor.com. Ceny w elitarnych dzielnicach podkreślają ten trend: Leblon, najdroższa dzielnica miasta, osiąga średnio R$20 000–25 000 za m² za najlepsze nieruchomości, podczas gdy mieszkania przy plaży w Ipanemie kosztują około R$18 000–22 000 za m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Te ultraprestiżowe obszary mają bardzo ograniczoną ofertę i stanowią swoisty odpowiednik “blue-chip” na rynku nieruchomości – wartości nieruchomości tam pobiły rekordy w 2023 roku i nadal rosną thelatinvestor.com. W rzeczywistości, Leblon została uznana za najdroższą dzielnicę Brazylii w 2023 roku i wciąż jest symbolem statusu; wartości nieruchomości w Leblon wzrosły do około 25 000 R$/m² i oczekuje się, że będą nadal rosnąć ze względu na nienasycony popyt i małą podaż thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Tabela: Przedziały cenowe nieruchomości mieszkaniowych w Rio de Janeiro według segmentu thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Segment | Przykładowe dzielnice | Typowy zakres cenowy (R$/m²) |
|---|---|---|
| Ultra-premium | Leblon; Ipanema (przy plaży) | R$20 000 – R$25 000 |
| Premium | Wewnętrzna Ipanema; Lagoa; Jardim Botânico; Gávea; luksusowe części Copacabany | R$15 000 – R$20 000 |
| Wschodząca klasa wyższa | Botafogo; Flamengo; Barra da Tijuca (najlepsze rejony) | R$10 000 – R$15 000 |
| Średnia dla miasta | Wszystkie dzielnice (średnia ogólna) | ~R$12 000 za m² (średnia) |
Źródło: The Latinvestor (analiza rynku, czerwiec 2025) thelatinvestor.com
Jak pokazano powyżej, lokalizacje z najwyższej półki w Zona Sul (Strefa Południowa) mają ceny znacznie powyżej średniej miejskiej, podczas gdy nawet „wschodzące luksusowe” obszary, takie jak Botafogo czy części Barra da Tijuca, osiągają już pięciocyfrowe kwoty za metr kwadratowy thelatinvestor.com. Te różnice cenowe podkreślają wartość lokalizacji, widoków i ekskluzywności. Warto odnotować, że Barra da Tijuca, nowa, zaplanowana dzielnica, oferuje luksus w niższej cenie za m² (około R$9 000–12 000 w jej najlepszych częściach) i jest najszybciej rozwijającym się subrynkiem luksusowym thelatinvestor.com. W ostatnim czasie liczba premier ekskluzywnych nieruchomości w Barra wzrosła o 34,1%, gdy deweloperzy wykorzystują rosnący popyt na większe, nowoczesne apartamenty w tej okolicy thelatinvestor.com. Przestronne nieruchomości z bogatą infrastrukturą w Barra – często zlokalizowane w zamkniętych osiedlach z basenami, siłowniami i parkingiem – przyciągają zamożne rodziny szukające większej przestrzeni niż w starszych nadmorskich dzielnicach thelatinvestor.com. To sprawia, że Barra zyskuje coraz większe znaczenie na luksusowej scenie Rio, pełniąc rolę swoistego „drugiego centrum” ekskluzywnego rynku poza tradycyjną Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Rynek najmu i wynajmy krótkoterminowe: Rynek najmu w Rio był dynamiczny, pod wpływem turystyki oraz rosnącej popularności platform do wynajmu krótkoterminowego.
Tradycyjne długoterminowe stopy zwrotu z wynajmu w mieście są umiarkowane – średnio wynoszą około 4–5% brutto rocznie w większości obszarów, a często poniżej 4% w prestiżowych dzielnicach Strefy Południowej takich jak Copacabana czy Botafogo thelatinvestor.com.Wysokie ceny zakupu w tych pożądanych dzielnicach zmniejszają rentowność najmu (na przykład skromne dwupokojowe mieszkanie w Copacabanie może kosztować tyle, że roczny czynsz stanowi jedynie około 3% jego wartości) thelatinvestor.com.Skłoniło to niektórych inwestorów do zwrócenia się ku krótkoterminowym wynajmom (Airbnb) w celu zwiększenia zysków.Od końca lat 2010. Rio przeżywa boom na krótkoterminowy wynajem, zwłaszcza w turystycznych rejonach przy plaży.W Ipanemie na przykład obecnie przypada jedno ogłoszenie na Airbnb na każde 7 domów w okolicy – to uderzająca statystyka, która pokazuje, jak powszechne stały się wynajmy wakacyjne reuters.com reuters.com.W sąsiedniej Copacabanie liczba ofert na Airbnb również gwałtownie wzrosła (o ok. 24% od 2019 roku) reuters.com.Ten trend ma zarówno zalety, jak i wady.Z jednej strony stwarza to dochodowe możliwości dla właścicieli i zarządców nieruchomości: przedsiębiorczy gospodarze w Rio zbudowali firmy zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami, podwajając swoje portfele co roku, aby sprostać popytowi turystycznemu reuters.com.Z drugiej strony, wzrost liczby najmu krótkoterminowego sprawia, że znalezienie najmu długoterminowego w tych rejonach jest trudniejsze i podnosi czynsze, co budzi niepokój lokalnych stowarzyszeń mieszkańców reuters.com.Zarządy wspólnot mieszkaniowych często mają trudności z pogodzeniem interesów właścicieli, którzy czerpią zyski z Airbnb, z tymi, którzy skarżą się na tymczasowych gości lub problemy z bezpieczeństwem reuters.com.Jak dotąd władze Rio nie wprowadziły wielu regulacji dotyczących wynajmu krótkoterminowego, ale eksperci branżowi uważają, że to tylko kwestia czasu, zanim zostaną nałożone kolejne zasady (lub podatki), jak miało to miejsce w innych dużych miastach reuters.com.Każde takie rozporządzenie będzie kluczowym czynnikiem do obserwowania, ponieważ może wpłynąć na zachowanie inwestorów na rynku kondominiów.Podsumowując, rynek wynajmu w Rio w 2025 roku to opowieść o dwóch rynkach: stabilnym rynku wynajmu długoterminowego z umiarkowanymi zyskami oraz gorącym rynku wynajmu krótkoterminowego, który przekształca wiele mieszkań w de facto apartamenty hotelowe – trend ten prawdopodobnie utrzyma się, dopóki turystyka pozostanie silna.Rynek mieszkaniowy średniego i przystępnego segmentu: Średni i niższy segment rynku mieszkaniowego w Rio napotkały na więcej przeszkód. Wysokie stopy procentowe (ponad 14% Selic) sprawiły, że kredyty hipoteczne stały się kosztowne, co wykluczyło część kupujących z klasy średniej riotimesonline.com. W rezultacie wzrost cen na rynkach wtórnych (szczególnie w niektórych częściach strefy północnej lub na obrzeżach miasta) był płaski lub podążał jedynie za inflacją. Dostępność wynajmu także budzi obawy, ponieważ wielu potencjalnych kupujących odkłada zakup i nadal wynajmuje. Koncentracja rządu na mieszkaniach subsydiowanych ma wpływ na ten segment: rozszerzone programy MCMV i niskooprocentowane kredyty finansowane z FGTS stymulują budowę przystępnych cenowo nieruchomości na przedmieściach. Ponad 278 mld R$ jest inwestowane w skali kraju w mieszkalnictwo socjalne do 2025 roku, z zamiarem dodania milionów mieszkań i być może stabilizacji cen w niektórych odległych rejonach, gdzie pojawia się nowa podaż thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Na przykład duże projekty mieszkaniowe na zachodnich przedmieściach (np. Campo Grande lub Santa Cruz w zachodniej części Rio) mogą nieco złagodzić presję cenową poprzez zwiększenie liczby dostępnych mieszkań thelatinvestor.com. Historycznie, gdy otwierano nowe przedsięwzięcia mieszkaniowe dla osób o niższych dochodach (jak w pierwszej fali programu MCMV do 2014 r., który wybudował 2,4 mln mieszkań w skali kraju), wartości nieruchomości w pobliżu zwykle stabilizowały się lub nawet nieznacznie spadały ze względu na zwiększoną podaż thelatinvestor.com. Sugeruje to, że w peryferyjnych dzielnicach Rio intensywna budowa mieszkań może utrzymać ceny na przystępnym poziomie, co jest dobrą wiadomością dla osób kupujących pierwszy dom.
Kolejnym zauważalnym trendem jest wzrost liczby profesjonalnie zarządzanych mieszkań na wynajem (multifamily), co jest stosunkowo nową koncepcją w Brazylii. Deweloperzy i inwestorzy dostrzegają możliwości budowy wieżowców mieszkaniowych na wynajem (model popularny w USA/EU) w Rio i São Paulo, szczególnie wobec dużej otwartości młodych profesjonalistów na długoterminowy wynajem. Program Reviver Centro (omówiony poniżej) nawet umożliwia przekształcanie starych biurowców w mieszkania na wynajem w centrum thelatinvestor.com. Ogólnie, podczas gdy rynek luksusowych nieruchomości przyciąga uwagę dwucyfrowymi wzrostami, szerszy rynek mieszkaniowy w Rio charakteryzuje się powolną, ale stałą poprawą, wspieraną przez rządowe ulgi i rzeczywistą potrzebę mieszkań na każdym poziomie dochodów.
Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych (biura, handel, przemysł)
Rynek biurowy: Sektor biurowy w Rio de Janeiro w ostatnich latach zmagał się z problemami, ale wreszcie widać oznaki poprawy. Miasto przeszło przez okres nadpodaży w latach 2010 – pogłębiony przez gospodarczą recesję po igrzyskach olimpijskich oraz skutki afery Petrobras, które doprowadziły do redukcji zatrudnienia i opuszczenia wieżowców korporacyjnych. Wskaźnik pustostanów na rynku biurowym w Rio przez większą część końcówki lat 2010 przekraczał 30%. Jednakże w 2025 roku poziom pustostanów biurowych stopniowo spada. W pierwszym kwartale 2025 roku wskaźnik pustostanów biurowych w Rio spadł do 29,4%, co stanowi najniższy poziom od około 10 lat jll.com. Choć ~29% nadal jest bardzo wysoką wartością według światowych standardów, tendencja spadkowa wskazuje na dodatnie pochłanianie netto powierzchni biurowej. W ciągu ostatniego roku (I kw. 2024 – I kw. 2025) pustostany spadły o około 5 punktów procentowych w całym mieście jll.com. Dwa obszary były liderami tego pochłaniania pod koniec 2024 roku: Centro (Śródmieście) oraz Barra da Tijuca. W centrum Rio odnotowano spadek pustostanów o 2,5 p.p. tylko w IV kwartale 2024, głównie dzięki temu, że agencje rządowe zajęły powierzchnię biurową jll.com. Na przykład rząd stanu Rio oraz prokuratura stanowa powiększyły swoje biura w Centro, zajmując niektóre od dawna puste budynki jll.com. Barra da Tijuca, która pełni funkcję drugorzędnej dzielnicy biurowej (popularnej wśród firm szukających nowoczesnych powierzchni poza zatłoczonym centrum), również przyczyniła się do zmniejszenia liczby pustostanów jll.com.
Nawet przy tych wzrostach, około jedna na cztery do jednej na trzy powierzchni biurowych w Rio pozostaje pusta, co odzwierciedla rynek wciąż będący w fazie odbudowy. Stawki czynszów za biura klasy premium są pod presją, a właściciele często oferują ustępstwa, aby pozyskać najemców. Trend „flight-to-quality” jest widoczny: najemcy wykorzystują łagodne warunki, aby przenieść się do budynków wyższej klasy (często nowych, bardziej efektywnych wieżowców w Porto Maravilha lub Barra) za atrakcyjne czynsze, opuszczając starsze zasoby. Powoduje to stopniową bifurkację rynku biurowego – prestiżowe budynki klasy AAA znajdują najemców, podczas gdy przestarzałe biura (szczególnie w Centralnym Okręgu Biznesowym) mają trudności lub są przekształcane. Warto odnotować inicjatywę „Reviver Centro” (omawianą później), która zachęca do konwersji nieużywanych biurowców w centrum na mieszkalne lub hotelowe thelatinvestor.com. W nadchodzących latach oczekujemy dalszego spadku pustostanów biurowych w Rio wraz z rozwojem gospodarki, jednak tempo będzie zależeć od popytu ze strony nowych firm. Sektory takie jak petrochemia, technologie i finanse napędzają większość najmu w Rio; wszelkie rozszerzenie działalności (na przykład, gdyby ceny ropy utrzymały się na wysokim poziomie, wspierając firmy energetyczne) mogłoby przyspieszyć pochłanianie powierzchni biurowych. Dodatkowo, operatorzy coworkingów i elastycznych biur weszli na rynek w Rio, chcąc wykorzystać firmy poszukujące elastyczności – operatorzy ci zajęli część powierzchni, zwłaszcza na odnowionych terenach portowych i w Zona Sul. Generalnie, rynek biurowy w Rio w 2025 roku stabilizuje się: najgorszy nadmiar podaży już minął, obecność sektora publicznego pomaga, a brak dużej, nowej podaży pozwala stopniowo zmniejszać pustostany jll.com jll.com.
Handel detaliczny i wielofunkcyjny: Sektor nieruchomości handlowych w Rio dostosowuje się do zmieniających się wzorców konsumenckich. Tradycyjny handel stacjonarny mocno ucierpiał podczas recesji 2015–2016 i pandemii w 2020 roku, jednak lata 2024–2025 przyniosły powrót ruchu pieszego, zwłaszcza na otwartych ulicach handlowych oraz w centrach handlowych w zamożnych dzielnicach. Popularne centra handlowe w Rio (takie jak Shopping Rio Sul w Botafogo, BarraShopping w Barze i Village Mall) notują wyższy poziom wynajęcia lokali niż dwa lata temu, ponieważ sprzedaż detaliczna odbudowała się wraz z turystyką. Interesującym zjawiskiem w segmencie centrów handlowych jest konsolidacja i inwestycje ze strony dużych operatorów. Na przykład w 2024 roku Iguatemi (jedna z czołowych brazylijskich firm zarządzających centrami handlowymi) we współpracy z funduszem nieruchomościowym nabyła 16,6% udziałów w Shopping Rio Sul, jednym z najważniejszych centrów handlowych w Rio practiceguides.chambers.com. Ta transakcja odzwierciedla odnowione zaufanie do rynku ekskluzywnego handlu oraz trend przejęć i fuzji operatorów centrów handlowych w celu zwiększania skali działalności. Również Aliansce Sonae (inny znaczący fundusz REIT) inwestuje w rozszerzanie funkcji wielofunkcyjnych swoich centrów – dodając komponenty mieszkaniowe i biurowe do centrów handlowych, tworząc kompleksy typu „mini-miasto” siila.com.br. W Rio widzimy kontynuację rozwoju kompleksu BarraShopping, gdzie powstają sąsiadujące wieże biurowe, centra medyczne, a nawet planowane wieże mieszkaniowe na terenie obiektu. Te wielofunkcyjne centra handlowe odpowiadają na potrzebę wygody klientów (życie, zakupy i praca w jednym miejscu) i napędzają ruch pieszy.
Handel uliczny w topowych dzielnicach (np. restauracje i butiki w Ipanemie, Leblon i Copacabanie) korzysta na silnym powrocie turystów w latach 2023–2025. Przy stosunkowo słabej walucie Brazylii (real), Rio stało się atrakcyjnym kierunkiem wyjazdów, a wydatki turystów wzrosły – przynosząc korzyści hotelom, restauracjom i handlowi. Ulice handlowe, takie jak Garcia d’Ávila (Ipanema) czy Visconde de Pirajá, odnotowały nowe otwarcia sklepów, w tym wejście marek międzynarodowych próbujących dotrzeć do klientów premium. Z drugiej strony niektóre centra osiedlowe w mniej zamożnych dzielnicach wciąż borykają się z pustostanami i konkurencją ze strony e-commerce. Udział handlu internetowego w Brazylii wzrósł podczas pandemii, co hamuje rozwój wielkopowierzchniowego handlu detalicznego. Obserwujemy, jak niektóre większe, puste lokale handlowe są przekształcane w centra logistyczne ostatniej mili, a nawet w kościoły i szkoły na przedmieściach.
Przemysł i logistyka: Choć rynek przemysłowy São Paulo dominuje, sektor nieruchomości logistycznych w aglomeracji Rio wykazuje silną dynamikę. Pandemiczny boom e-commerce oraz rozwój brazylijskiego sektora naftowego i gazowego zwiększyły zapotrzebowanie na magazyny i centra dystrybucyjne wokół Rio (szczególnie przy autostradach w rejonie Baixada Fluminense oraz w pobliżu portu i lotniska). Według JLL, do początku 2025 roku ogólnokrajowy wskaźnik pustostanów nieruchomości przemysłowych w Brazylii osiągnął rekordowo niski poziom (~7–8%) jll.com – a parki logistyczne w Rio są częścią tej historii, z wieloma całkowicie wynajętymi obiektami. Kluczowa infrastruktura, jak rozbudowa Portu Itaguaí i modernizacja Porto do Açu w Rio (dużego prywatnego portu na północ od miasta), przyciąga inwestycje logistyczne. Faktycznie, Porto do Açu i powiązane kompleksy przemysłowe odnotowały około 6 miliardów BRL inwestycji, tworząc nowe parki przemysłowe, które są wyróżniane jako transformujące region thelatinvestor.com. Dodatkowo, rozwój centrów danych w Brazylii objął Rio: w stanie zaplanowano lub realizuje się ponad 900 MW mocy centrów danych, co napędza budowę wyspecjalizowanych obiektów i może uczynić Rio centrum infrastruktury technologicznej do 2030 roku bnamericas.com. Dla inwestorów, nieruchomości przemysłowe oferują wyższe zwroty niż mieszkaniówka (często stopy kapitalizacji 8–10%+), a popyt na nie utrzymuje się na wysokim poziomie. Spodziewamy się dalszego rozwoju tego segmentu, wspieranego przez rolę Rio jako bramy logistycznej kraju (z jego portami, kompleksami petrochemicznymi i dużą bazą konsumentów).
Podsumowując, komercyjny sektor nieruchomości w Rio w 2025 roku jest zróżnicowany: rynek biurowy wychodzi z wysokiego poziomu pustostanów wraz z poprawą sytuacji gospodarczej; sektor handlowy stabilizuje się dzięki strategicznym inwestycjom i łączeniu funkcji; a sektor przemysłowo-logistyczny jest jasnym punktem z niskimi pustostanami i ekspansją napędzaną przez e-commerce i handel.
Projekty wielofunkcyjne i nowe inwestycje
Rio de Janeiro doświadcza wzrostu popularności zabudowy wielofunkcyjnej, ponieważ planiści miejscy i deweloperzy dążą do unowocześnienia tkanki miejskiej i tworzenia przestrzeni do życia, pracy i rozrywki. Jednym z najważniejszych wielofunkcyjnych projektów rewitalizacji miejskiej jest projekt Porto Maravilha w Strefie Portowej (Centro). Ten długoterminowy projekt, zapoczątkowany przed Igrzyskami Olimpijskimi w 2016 roku, przekształca dawniej zaniedbane nabrzeże w tętniącą życiem dzielnicę z biurami, mieszkaniami, obiektami kulturalnymi i usprawnioną komunikacją miejską. Do 2026 roku zrewitalizowana strefa portowa ma pomieścić do 70 000 nowych mieszkańców w obrębie 1 km od transportu publicznego, dzięki rozbudowie mieszkań mieszkalnych równolegle z projektami komercyjnymi itdp.org. Porto Maravilha oferuje obecnie atrakcje takie jak Muzeum Jutra i akwarium AquaRio, nowoczesne biurowce klasy A (np. Aqwa Corporate) oraz nowe osiedla mieszkaniowe w budowie. Projekt skoncentrowany na technologii, “Porto Maravalley” – centrum innowacji, został otwarty w 2024 roku, by przyciągnąć startupy i branże kreatywne thelatinvestor.com. To centrum, z przestrzeniami coworkingowymi i inkubatorami, zwiększyło atrakcyjność Strefy Portowej dla młodych profesjonalistów i jest częścią szerszego planu łączenia biur technologicznych, apartamentów i przestrzeni rekreacyjnych w tej okolicy thelatinvestor.com. Odrodzenie Strefy Portowej jako sąsiedztwa wielofunkcyjnego budzi porównania do stylu Doliny Krzemowej – oferuje ona nowoczesne apartamenty w dawnych magazynach/loftach, nowe kawiarnie i restauracje oraz łatwe połączenia tramwajem (VLT) do centrum miasta. Wynikiem jest rosnąca społeczność, w której ludzie mogą mieszkać, pracować i spędzać czas towarzysko bez długich dojazdów thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Poza centrum miasta, Barra da Tijuca stała się miejscem intensywnego rozwoju zaplanowanych osiedli wielofunkcyjnych. Sama Barra została zaprojektowana z myślą o koncepcji mixed-use – duże kompleksy planowane od podstaw często obejmują wieże mieszkalne, centra handlowe, szkoły, a czasem także biurowce. Trend ten jest kontynuowany w projektach takich jak Ilha Pura (dawna Wioska Olimpijska, dziś osiedle mieszkaniowe z parkami i komercyjnym centrum miasteczka) oraz w nowych etapach zabudowy wokół Barra Olympic Park. Plany dla Projeto Imagine na terenie Parku Olimpijskiego przewidują na przykład park rozrywki, muzea, centrum gastronomiczne, a także potencjalnie zabudowę mieszkaniową czy hotelową, przekształcając niektóre obiekty olimpijskie w miejsce rozrywki rodzinnej i dzielnicę wielofunkcyjną coliseum-online.com. Dodatkowo, prywatni deweloperzy w Barra i Recreio (jeszcze dalej na zachód) budują kompleksy wielowieżowe, w których mieszkańcy mają dostęp do pasaży handlowych oraz przestrzeni coworkingowych. Te samowystarczalne osiedla umożliwiają styl życia, w którym codzienne potrzeby można zrealizować w zasięgu spaceru – to stosunkowo nowa koncepcja w zdominowanej przez samochody Barrze.
Deweloperzy branży retail również wdrażają mixed-use. Aliansce Sonae, główny operator centrów handlowych, ogłosił, że realizuje sześć dużych projektów wielofunkcyjnych w całej Brazylii, w tym także w Rio, obejmujących 35 wież mieszkalnych, biurowych i hotelowych zintegrowanych z centrami handlowymi siila.com.br. Oznacza to, że działki centrów handlowych (często duże tereny w atrakcyjnych lokalizacjach) coraz częściej będą miejscem powstawania biur, apartamentów i hoteli – skutecznie przekształcając centra handlowe w wielofunkcyjne dzielnice. W Rio takim przykładem jest rozbudowa wokół Bossa Nova Mall przy lotnisku Santos Dumont, gdzie powstał hotel, a przestrzeń została połączona z biurowcami i lotniskiem – tworząc wielofunkcyjne centrum podróży, handlu i biznesu w śródmieściu.
Program Reviver Centro to kolejny czynnik stymulujący rozwój wielofunkcyjny. Przekształcając nieużytkowane powierzchnie biurowe w historycznym centrum w mieszkania (lofty, studia) i dodając lokale handlowe na parterze, wprowadza aktywność przez całą dobę w miejsce, które dotąd żyło tylko w godzinach pracy thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Program przewiduje ulgi podatkowe i zachęty planistyczne dla deweloperów tworzących mieszkania w Centro, co często skutkuje projektem mixed-use: starsze biurowce stają się apartamentami na górnych kondygnacjach, a na parterze powstają kawiarnie lub sklepy, dzięki czemu zachowana zostaje architektoniczna spuścizna, ale zyskuje ona nowe, współczesne funkcje. Zwiększa to nie tylko podaż mieszkań, ale także w zrównoważony sposób miesza funkcje mieszkaniowe i komercyjne w centrum miasta.
Ulepszenia infrastruktury wzmacniają opłacalność projektów typu mixed-use. Na przykład nowe linie komunikacji miejskiej (szczegółowo opisane w późniejszej części) oznaczają, że społeczności mieszane w Strefie Zachodniej i na przedmieściach będą miały lepszą łączność, co zachęci do rozwoju projektów zorientowanych na transport publiczny, łączących mieszkania, biura i handel w pobliżu stacji. Konkretne przykłady to planowana rozbudowa systemu metra: reaktywacja Linii Metra 3 (proponowana linia pod zatoką do Niterói) i wydłużenie Linii 2 mają zostać ukończone do około 2030 roku railjournal.com railway.supply, co najprawdopodobniej pobudzi rozwój projektów typu mixed-use wokół przyszłych stacji po obu stronach Zatoki Guanabara. Podobnie nowy korytarz BRT TransBrasil (planowany do całkowitego otwarcia w 2025 roku) biegnie wzdłuż Avenida Brasil i obejmie stacje w Strefie Północnej, gdzie władze miasta przewidują rozwój obszarów zorientowanych na transport publiczny. Oczekuje się, że BRT przewiezie ponad 250 000 pasażerów dziennie do 2030 roku, dlatego przewiduje się istotny rozwój nieruchomości (na przykład wieżowców mieszkalnych z wbudowanymi sklepami) w pobliżu przystanków, aby obsłużyć tę populację itdp.org.
Podsumowując, nieruchomości typu mixed-use to rosnący trend w Rio, postrzegany jako sposób na ożywienie dzielnic i jednoczesne zaspokajanie wielu potrzeb. Przykłady takich projektów widać w Strefie Portowej, Barze i Centro, a w przyszłości duże działki gruntów (stare tereny przemysłowe, tereny po igrzyskach olimpijskich itp.) prawdopodobnie zostaną zagospodarowane z połączeniem funkcji mieszkaniowych, komercyjnych oraz rekreacyjnych. Taka dywersyfikacja ma pozytywny wpływ na rynek, ponieważ tworzy bardziej odporne społeczności i daje inwestorom szanse na udział w projektach o wielorakich funkcjach.
Szczegółowe uwagi dotyczące dzielnic
Podsumowując, każda z dzielnic Rio opowiada inną historię w 2025 roku. Strefa Południowa jest dojrzała i droga, stanowi ostoję luksusu z ograniczonym potencjałem wzrostu zasobów. Barra da Tijuca jest nowoczesna i rozwijająca się, przyciąga popyt na przestrzeń i nowoczesność. Centro/Porto jest w fazie zmian, z potencjalnie największym potencjałem wzrostu, ponieważ przekształca się w centrum wielofunkcyjne. Nowe strefy na północy i dalekim zachodzie mają obietnicę stać się kolejną granicą, zwłaszcza tam, gdzie modernizacja infrastruktury pokrywa się z dostępnymi terenami pod zabudowę. Przemyślani inwestorzy coraz częściej stosują podejście zorientowane na dzielnice, rozpoznając te mikro-rynki – jedni celują w wysoką stopę zwrotu w rozwijających się obszarach, inni pozostają przy sprawdzonym bezpieczeństwie Zona Sul.
Trendy inwestycyjne (inwestycje krajowe i zagraniczne)
Inwestycje krajowe: Brazylijscy inwestorzy – od indywidualnych nabywców po dużych deweloperów i fundusze – pozostają głęboko zaangażowani na rynku nieruchomości w Rio. Kulturowo nieruchomości są w Brazylii preferowaną klasą aktywów, a Rio ustępuje pod względem znaczenia krajowego jedynie São Paulo, przyciągając znaczny kapitał krajowy. Pomimo wysokich stóp procentowych utrudniających zaciąganie kredytów, wielu Brazylijczyków nadal kupuje nieruchomości jako zabezpieczenie przed inflacją i zmiennością walutową (aktywa materialne uważane są za bezpieczniejsze w niepewnych czasach). Dane z początku 2025 roku pokazują, że Brazylijczycy wciąż intensywnie inwestują w mieszkania, a sprzedaż i liczba nowych inwestycji wzrosły w I kwartale 2025 r. o 15% na poziomie krajowym riotimesonline.com. W Rio lokalni deweloperzy tacy jak Cyrela, Even i RJZ aktywnie ruszają z nowymi projektami, co pokazuje, że widzą tu szansę. Najwięksi brazylijscy deweloperzy notują bardzo dobre wyniki: na przykład Cyrela Brazil Realty odnotowała +34% wzrost sprzedaży w I kwartale 2025 r. rok do roku, osiągając sprzedaż na poziomie 2,1 mld reali brazylijskich riotimesonline.com. Obejmuje to także projekty w Rio, co sugeruje duży popyt krajowy na nowe inwestycje. Ponadto krajowe banki i inwestorzy instytucjonalni zwiększają ekspozycję za pomocą Funduszy Inwestycyjnych Nieruchomości (FIIs), które często zawierają nieruchomości z Rio (takie jak centra handlowe czy biurowce). Trendem w 2024 roku była konsolidacja w sektorze REIT i galerii handlowych (jak wspomniano, Iguatemi i FII nabywające część centrum handlowego Rio Sul) practiceguides.chambers.com – krajowe wehikuły inwestycyjne łączą siły, aby inwestować w najlepsze nieruchomości.
Polityka mieszkaniowa rządu również sprzyja inwestycjom krajowym. Rozszerzenie kredytowania hipotecznego opartego na FGTS (kredyty z funduszu pracowników publicznych) zapewniło stosunkowo tańszy kredyt dla kupujących o niższych i średnich dochodach, podtrzymując wolumen sprzedaży. Chociaż ABECIP (stowarzyszenie instytucji udzielających kredytów hipotecznych) prognozuje spadek ogólnej liczby udzielanych kredytów hipotecznych o 10% w 2025 roku z powodu wysokich stóp procentowych, spadek ten dotyczy głównie kredytów na warunkach rynkowych; kredyty subsydiowane (FGTS) mają wzrosnąć o ~1% do 126,8 mld R$, częściowo równoważąc spadek riotimesonline.com riotimesonline.com. Tak więc rynek krajowy się dostosowuje: mniej osób zaciąga standardowe kredyty hipoteczne w bankach, ale więcej korzysta ze specjalnego finansowania lub płaci gotówką (często z pomocą rodziny lub oszczędności zgromadzonych w czasie pandemii). Duże brazylijskie fundusze emerytalne i ubezpieczeniowe również pośrednio inwestują w nieruchomości i przy wysokich stopach procentowych niektóre z nich przygotowują się do zakupu nieruchomości teraz, licząc na atrakcyjne stopy kapitalizacji i możliwość refinansowania w przyszłości, gdy stopy spadną.
Kolejnym krajowym trendem jest wzrost liczby inwestorów krótkoterminowego wynajmu (jak omawiano wcześniej). Wielu drobnych brazylijskich inwestorów kupiło mieszkania w Rio wyłącznie z myślą o wynajmowaniu ich na Airbnb, faktycznie stając się mikroprzedsiębiorcami. To krajowy kapitał kierowany w nieruchomości pod kątem uzyskania dochodu. Firmy takie jak XP i Housi utworzyły fundusze służące do zakupu lokali mieszkalnych na dochód z wynajmu zarządzanego, co świadczy o rosnącym zainteresowaniu instytucjonalnym rynkiem najmu.
Inwestycje zagraniczne: Zainteresowanie zagranicznych inwestorów nieruchomościami w Rio de Janeiro znacząco wzrosło w ostatnich latach, czyniąc ten czynnik ważną częścią krajobrazu rynku w 2025 roku. Wzrost ten jest napędzany przez kilka czynników: korzystną sytuację walutową, stosunkowo niskie ceny w porównaniu do rynków międzynarodowych oraz otwartość regulacyjną. Brazylijski real w ostatnich latach był słaby (np. kurs ok. 5 R$ za 1 USD), co daje cudzoziemcom w praktyce „zniżkę” rzędu 20–30% w porównaniu do kilku lat temu thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Luksusowe nieruchomości w Rio kosztują około 5000 USD za m², co jest wyjątkowo przystępne w porównaniu do innych światowych miast – dla porównania, nieruchomości klasy premium w Nowym Jorku czy Londynie kosztują 3–5 razy więcej za metr kwadratowy thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ta atrakcyjna oferta przyciągnęła nabywców z Europy, Ameryki Północnej oraz Bliskiego Wschodu. Obecnie nabywcy zagraniczni stanowią szacunkowo 25–40% zakupów nieruchomości luksusowych w Rio, w zależności od dzielnicy thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Według analizy Latinvestor, około 40% nabywców luksusowych nieruchomości w Rio to osoby z zagranicy (60% lokalnych), a prognozy mówią, że udział cudzoziemców w transakcjach na rynku luksusowym może w najbliższych latach wzrosnąć do 35% wszystkich transakcji thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Obcokrajowcy są przyciągani do dzielnic takich jak Ipanema, Leblon i Barra, gdzie widzą potencjał do czerpania przyjemności z życia (lub dochodu z wynajmu krótkoterminowego) oraz długoterminowego wzrostu wartości. Inwestorzy z USA i Europy postrzegają Rio jako stosunkowo niedrogi tropikalny metropolii, a niektórzy dywersyfikują tu swoje inwestycje, gdy rynki w ich krajach ojczystych osiągają szczyty. Zainteresowanie wykazują także inwestorzy z Chin i Bliskiego Wschodu; na przykład widzieliśmy tam nabywców z Bliskiego Wschodu kupujących apartamenty na ostatnich piętrach przy plaży w Barze oraz Europejczyków kupujących kolonialne domy w Santa Teresa na butikowe hotele lub wille na Airbnb. Warto podkreślić, że Brazylia nie nakłada żadnych ograniczeń prawnych na własność nieruchomości miejskich przez obcokrajowców, co jest dużym atutem thelatinvestor.com. Osoba z zagranicy może kupić nieruchomość w Rio tak samo jak Brazylijczyk, potrzebując jedynie lokalnego identyfikatora podatkowego (CPF) globalpropertyguide.com. Proces zakupu stał się nawet bardziej przyjazny dla obcokrajowców dzięki zwiększonej przejrzystości – cyfrowe rejestry nieruchomości i elektroniczne procedury notarialne skróciły czas transakcji z miesięcy do tygodni thelatinvestor.com. Istnieją także umowy podatkowe (np. z USA i krajami UE), aby unikać podwójnego opodatkowania, a dochód z wynajmu dla obcokrajowców często można repatriować na rozsądnych warunkach podatkowych. Wszystko to obniża bariery dla międzynarodowych inwestorów.
Widzimy również inwestycje zagranicznych funduszy i firm. Na przykład globalne firmy private equity wykazują zainteresowanie brazylijskim sektorem logistyki i biurowców (choć São Paulo zwykle otrzymuje największy udział, Rio znajduje się na ich radarze, szczególnie w przypadku niszowych aktywów, takich jak parki technologiczne czy studia). Segment hotelarski w szczególności przyciągnął inwestorów zagranicznych – w ostatnich kilku latach kilka hoteli w Copacabanie/Ipanemie przeszło w ręce międzynarodowych grup, które liczą na odbicie turystyki. Również w sektorze korporacyjnym sprzedaż udziałów w takich aktywach jak centra handlowe w Rio czy infrastruktura, jak koncesja na metro, angażuje kapitał zagraniczny (np. kanadyjski CPPIB zainwestował w przeszłości w metro w Rio; nie jest to bezpośrednio „nieruchomość”, ale branża pokrewna). Inny przykład: Hines (amerykańska firma nieruchomościowa) inwestuje w kompleksy wielofunkcyjne w Brazylii siila.com.br, co może obejmować projekty w Rio, co pokazuje zainteresowanie instytucjonalnych inwestorów zagranicznych.
Pod sumując, zagraniczne inwestycje na rynku nieruchomości w Rio są na najwyższym poziomie od wielu lat. Agencje nieruchomości specjalizujące się w obsłudze zagranicznych nabywców (takie jak WhereInRio i Rio Exclusive) odnotowują duże zainteresowanie. Przewiduje się, że ten napływ będzie się utrzymywać tak długo, jak długo kurs walutowy i dynamika zwrotów będą korzystne. Inwestorzy międzynarodowi wnoszą nie tylko kapitał, lecz czasami także wyższe standardy i innowacje (np. popyt na budynki ekologiczne lub technologie inteligentnego domu, co skłania lokalnych deweloperów do adaptacji). Panuje zgoda, że zagraniczny popyt to wielki impuls dla rynku, który zwiększa płynność i pomaga wchłonąć zapasy nieruchomości segmentu premium thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Jednak, jak zauważono, przyczynia się to także do wzrostu cen w luksusowych dzielnicach, co może obniżać rentowność i wypierać część lokalnych nabywców. Wyzwanie polegać będzie na takim zbilansowaniu napływu kapitału z zewnątrz, aby przynosił on szerokie korzyści całemu miastu.
Trendy cenowe i prognozy rynkowe do 2030 roku
Aktualna trajektoria cen: Na rok 2025 ceny nieruchomości w Rio de Janeiro znajdują się na umiarkowanej ścieżce wzrostu ogółem, przy czym niektóre segmenty rynku przewiduje się, że nadal będą przewyższać inne. Po korekcie po 2015 roku rynek osiągnął dno w latach 2018–2019, po czym nastąpiło stopniowe odbicie. W ujęciu nominalnym indeks cen mieszkań FIPEZAP dla Rio jest obecnie na najwyższym poziomie w historii (przekraczając szczyt z 2014 roku), ale w ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji) ceny są wciąż poniżej poziomów z połowy minionej dekady globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Sugeruje to dalszy potencjał wzrostu, jeśli warunki gospodarcze pozostaną stabilne. Na rok 2025 analitycy przewidują, że ceny mieszkań w Rio będą nadal rosły w tempie niskim do średniego – kilka procent w skali roku. Eksperci branżowi prognozują roczny wzrost cen luksusowych nieruchomości na poziomie ok. 5–7% w latach 2025–2026, czyli o 2–3 punkty procentowe powyżej tempa wzrostu szerszego rynku thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Oznacza to, że ogólny rynek (wszystkie segmenty razem) może w krótkim terminie odnotować wzrost cen o ok. 3–4% rocznie, zakładając opanowanie inflacji na poziomach średniorocznych (cel inflacyjny w Brazylii to ok. 3,5% na 2025 rok). Jeżeli stopy procentowe zaczną spadać pod koniec 2025 roku (co jest możliwe w przypadku wyhamowania inflacji), możemy zobaczyć przyspieszenie wzrostu cen wraz z większą dostępnością kredytu. Natomiast jeśli stopy pozostaną na wysokim poziomie, wzrost cen może być umiarkowany i oparty głównie na zakupach za gotówkę.
Do 2030 r. – Mieszkalnictwo: Patrząc na średnioterminowy horyzont, oczekuje się skumulowanego wzrostu cen. Przewiduje się, że segment luksusowy wzrośnie o około +15% w ujęciu skumulowanym w latach 2025–2030 (co daje średnio ~3% rocznie) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Szerszy rynek mieszkaniowy może wykazywać podobną lub nieco niższą trajektorię, być może na poziomie 10–12% całkowitego wzrostu do 2030 r. (jest to szacunkowa wartość, zważywszy na historycznie niższe wyniki segmentu średniego względem luksusowego). W praktyce oznacza to, że ceny domów w Rio mogą mniej więcej nadążać za inflacją lub nieznacznie ją przewyższać, ale powrotu do wybuchowych dwucyfrowych rocznych wzrostów z początku lat 2010. nie spodziewa się większość analityków. Kluczowe czynniki prognozowanego wzrostu to: utrzymujący się popyt na mieszkania (ze względu na deficyt i urbanizację), poprawa warunków gospodarczych (PKB per capita Brazylii powoli rośnie i przewiduje się, że nadal będzie rósł) oraz rosnący udział inwestorów zagranicznych, wprowadzający płynność. Do 2030 r. luksusowe nieruchomości w Rio mogą nadal być uznawane za tanie w skali globalnej, więc jest miejsce na wzrost cen, jeśli międzynarodowy popyt wzrośnie z 25% do 35% rynku, jak się przewiduje thelatinvestor.com.
Biorąc pod uwagę poszczególne dzielnice, Leblon i Ipanema prawdopodobnie utrzymają pozycję liderów cenowych – ograniczona nowa podaż i niezmienny prestiż sprawiają, że ceny będą tam rosły stabilnie (mogą bez trudu przekroczyć R$30 000/m² pod koniec lat 2020., jeśli utrzymają się obecne trendy). Obszary z większą podażą, jak Barra, będą rosły, ale prawdopodobnie w umiarkowanym tempie, ze względu na dużą liczbę nowych mieszkań, które pojawią się na rynku. Tanie lokalizacje peryferyjne mogą odnotowywać wolniejszy wzrost cen, jeśli na rynku pojawi się wiele mieszkań MCMV (zwiększenie podaży), ale te rejony mogą zyskać dzięki zwiększonej liczbie transakcji.
Do 2030 r. – Komercyjne: Rynek biurowy spodziewany jest stopniowo odradzać się. Prognozy brokerów komercyjnych sugerują, że współczynnik wolnych powierzchni biurowych w Rio może spaść do niskiego poziomu 20% do 2027 r., zakładając brak dużych nowych inwestycji i stabilne pochłanianie kilku punktów procentowych rocznie. Czynsze mogą zacząć nieznacznie rosnąć po 2025 r., gdy udział wolnych powierzchni spadnie; do 2030 r. czynsze w biurach klasy premium mogą być znacząco wyższe (realnie) niż obecnie, jeśli poziom pustostanów się ustabilizuje (być może 15–20% pustostanów do 2030 r. w pozytywnym scenariuszu). Może to oznaczać wzrost cen za wynajem biur klasy premium, ponieważ obecne wyceny są zaniżone przez wysoki poziom pustostanów. Każda prognoza musi jednak uwzględniać możliwość konwersji powierzchni biurowych, która zmniejszy podaż – program Reviver Centro może wyłączyć z rynku część starszych biur (przekształconych w mieszkania), co mechanicznie poprawi proporcje popytu i podaży biur oraz wesprze odbudowę cen dla pozostałej powierzchni biurowej. W handlu sprzedaż w centrach handlowych ma rosnąć wraz z poprawą sytuacji gospodarczej; stopy kapitalizacji w najlepszych galeriach mogą się obniżać w razie spadku stóp procentowych, co przełoży się na wzrost wartości aktywów. Nieruchomości przemysłowe najprawdopodobniej będą nadal osiągać dobre wyniki – niektóre prognozy wskazują, że czynsze za wynajem magazynów w Brazylii będą rosły, a poziom pustostanów pozostanie poniżej 10% do 2030 r., co dobrze wróży wartościom magazynów (zwłaszcza wokół portu i lotniska w Rio, wraz ze wzrostem wymiany handlowej).
Czynniki makroekonomiczne i ryzyka prognozy: Powyższa prognoza zakłada stosunkowo łagodne otoczenie makroekonomiczne. Kluczowym czynnikiem dla przyszłości rynku nieruchomości w Rio będą stopy procentowe – jeśli Brazylii uda się opanować inflację i stopa Selic ponownie spadnie do jednocyfrowego poziomu (na przykład do 8–9% do 2027 roku, jak niektórzy oczekują practiceguides.chambers.com), rynek kredytów hipotecznych może się gwałtownie ożywić, wywołując nową falę popytu końcowego i szybszy wzrost cen niż obecnie prognozowany. W tym scenariuszu wzrost cen mógłby zaskoczyć pozytywnie, zwłaszcza w segmencie masowym. Z drugiej strony, jeśli wysokie stopy procentowe i restrykcyjna polityka fiskalna utrzymają się dłużej, wzrost może nie sprostać przewidywaniom i pozostać na poziomie realnie niezmienionym. Innym czynnikiem są zmiany polityczne/regulacyjne: ewentualne wprowadzenie ponownej kontroli czynszów lub wysokich podatków od nieruchomości mogłoby zniechęcić do inwestycji. Jednak ostatnie sygnały (jak dyskutowana na 2025 rok reforma podatkowa) sugerują, że rząd jest świadomy potrzeby ochrony funduszy nieruchomości i prawdopodobnie zachowa zachęty dla inwestycji practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Długoterminowa odporność: Długookresowe prognozy na okres po 2030 roku są zazwyczaj optymistyczne wobec Rio. Wyjątkowy styl życia miasta – połączenie walorów przyrodniczych (plaże, góry) i miejskiej kultury – postrzegane jest jako trwała zachęta, która będzie napędzać wzrost wartości w segmencie luksusowym niezależnie od krótkoterminowych cykli thelatinvestor.com. Do 2030 roku, jeśli utrzymają się globalne trendy, życie przy plaży w dużym mieście może stać się jeszcze większym luksusem, a Rio oferuje to w porównywalnie atrakcyjnych cenach. Na znaczeniu zyskają także kwestie klimatyczne i zrównoważonego rozwoju; nieruchomości z odpornymi rozwiązaniami projektowymi (na powodzie, upały itp.) oraz zieloną technologią mogą osiągać wyższe ceny, a rynek w Rio będzie się odpowiednio rozwijał thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Aby zilustrować możliwy scenariusz na rok 2030: wyobraźmy sobie ustabilizowane stopy procentowe, inflację na poziomie około 3%, umiarkowany wzrost gospodarczy – nieruchomości w Rio mogą wtedy rosnąć o około 5% nominalnie rocznie. Nieruchomość warta 1 000 000 R$ w 2025 roku mogłaby, w takich warunkach, kosztować około 1,3–1,4 miliona R$ w 2030 roku. Segment luksusowy może radzić sobie nieco lepiej (np. 1 mln R$ w 2025 r. -> 1,5 mln R$ w 2030 r. za lokal z najwyższej półki). To liczby o charakterze spekulacyjnym, ale odpowiadają szacunkowej 15% skumulowanego wzrostu w luksusie i nieco niższemu wzrostowi rynku ogólnego.
- Rozbudowa transportu publicznego: Sieć transportowa Rio przeszła poważne modernizacje, z których wiele ma bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości.
Infrastruktura i projekty rozwojowe wpływające na rynek nieruchomości
Strategiczne projekty infrastrukturalne w Rio de Janeiro odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu krajobrazu nieruchomości, często otwierając nowe obszary pod zabudowę i podnosząc wartości nieruchomości poprzez lepszą komunikację i udoskonalone usługi. Oto kilka kluczowych inicjatyw i ich wpływ na rynek nieruchomości:
W istocie, rozwój infrastruktury w Rio zarówno naprawia historyczne deficyty, jak i toruje drogę do przyszłego wzrostu. Każda nowa linia transportowa lub system przeciwpowodziowy poszerza mapę „pożądanych” nieruchomości o kolejny fragment miasta. Do 2030 roku miasto przewiduje siebie jako bardziej połączoną metropolię: taką, w której specjalista może mieszkać w Niterói lub Nova Iguaçu i dojechać pociągiem/metrem do pracy w Centro; albo turysta łatwo przejedzie tramwajem z portu wycieczkowego do hotelu w Lapa; albo mieszkaniec Realengo na dalekim zachodzie może przesiąść się do BRT i metra, by dotrzeć na plaże Copacabany w mniej niż godzinę. Realizacja tych planów nie tylko poprawi jakość życia, ale także równomierniej rozłoży popyt na nieruchomości – zmniejszając presję na kilka centralnych dzielnic i uwalniając potencjał w słabiej zagospodarowanych częściach. Już teraz widać wyraźnie: dostępność transportowa i jakość infrastruktury są mocno powiązane z nowymi „gorącymi” lokalizacjami rynku nieruchomości w Rio (na przykład okolice nowych linii BRT i VLT cieszą się wzrostem popytu) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Inwestorzy powinni więc „podążać za infrastrukturą”, szukając okazji w Rio w nadchodzących latach.
Otoczenie regulacyjne i podatkowe
Otoczenie regulacyjne i podatkowe w Rio de Janeiro (i w całej Brazylii) to kluczowy czynnik dla rynku nieruchomości, wpływający na wszystko – od harmonogramów inwestycyjnych po zwrot z inwestycji. Na rok 2025 istotnych jest kilka aspektów tego otoczenia:
Polityki prorozwojowe: Zarówno władze miejskie, jak i federalne wprowadziły środki mające na celu stymulowanie rozwoju nieruchomości. Omówiliśmy Reviver Centro, który w istocie jest pakietem ulg w zagospodarowaniu przestrzennym oraz zachęt podatkowych (takich jak zwolnienia lub obniżki podatku od nieruchomości (IPTU) i miejskich opłat za zatwierdzanie projektów) dla inwestycji w centrum miasta thelatinvestor.com. Polityka ta zachęca do adaptacyjnego wykorzystywania budynków oraz pomaga ograniczyć biurokrację, oferując przyspieszone wydawanie zezwoleń dla kwalifikujących się projektów en.prefeitura.rio. Podobnie, w obszarze budownictwa dostępnego cenowo, wzmocnienie przez rząd federalny programu Minha Casa, Minha Vida (MCMV) w latach 2023–2025 odzwierciedla regulacyjną troskę o mieszkalnictwo: poprzez podnoszenie limitów dochodowych i oferowanie subsydiowanych stóp procentowych (tak niskich jak 4–5% dla najniższego pułapu dochodowego oraz 8–10% dla rozszerzonego progu do dochodu R$12 tys.) riotimesonline.com, rząd skutecznie interweniuje, aby utrzymać aktywność rynku nieruchomości we wszystkich fazach cyklu koniunkturalnego. Pożyczki te są często łączone z obniżonymi podatkami transakcyjnymi dla kupującego. Ponowne uruchomienie programu MCMV wiązało się również z wymaganiami, by część nowych dużych inwestycji przeznaczyć na lokale dostępne cenowo, integrując mieszkalnictwo socjalne z planowaniem miejskim.
Zmiany podatkowe: Ważnym wydarzeniem jest reforma podatkowa w Brazylii, która będzie omawiana w 2025 roku. Kraj dąży do uproszczenia swojego złożonego systemu podatkowego, a Ustawa uzupełniająca nr 214/2025 (Statut Reformy Podatkowej) wprowadzi nowy Podatek od Towarów i Usług (IBS) oraz Składkę na Towary i Usługi (CBS), które będą stopniowo wdrażane od 2026 do 2033 roku practiceguides.chambers.com. Usługi nieruchomościowe i czynsze, które wcześniej nie były opodatkowane jednolicie (najmy od osób fizycznych są zazwyczaj zwolnione z podatku do określonych limitów), mogłyby podlegać nowym podatkom. Początkowo pojawiały się obawy, że przychody z wynajmu z Funduszy Inwestycyjnych Nieruchomości (FII) lub nawet z najmu nieruchomości stracą część ulg podatkowych w ramach nowego systemu practiceguides.chambers.com. Jednak po nacisku ze strony branży rząd zasygnalizował, że zachowa zwolnienia dla funduszy nieruchomościowych, aby utrzymać ich atrakcyjność practiceguides.chambers.com. W przypadku indywidualnych właścicieli nieruchomości przychody z najmu nadal podlegają opodatkowaniu jak zwykły dochód, jeśli przekraczają pewne progi, ale Brazylia historycznie umożliwiała uproszczone odliczenie przychodów z najmu. Podatek od przeniesienia własności nieruchomości (ITBI) w Rio pozostaje na poziomie około 3% wartości nieruchomości, a roczny podatek od nieruchomości (IPTU) jest umiarkowany (progresywnie wyższy dla droższych nieruchomości i dla gruntów niewykorzystanych zgodnie z ustawą miejską). W ostatnich latach Miasto Rio dostosowało stawki IPTU i wartości szacunkowe (w 2018 r.), co zwiększyło podatki od nieruchomości o wysokiej wartości, ale od tego czasu nie ogłoszono nowych podwyżek. Warto mieć na oku laudemium – 5% podatek, który obowiązuje przy transakcjach niektórych nadmorskich nieruchomości położonych na terenach należących do rządu federalnego (np. niektóre obszary przy plaży) practiceguides.chambers.com. Ta specyfika to zasada historyczna, ale jest dobrze znana lokalnym uczestnikom rynku i zwykle uwzględniana w kosztach finalizacji zakupu dotkniętych nią nieruchomości.
Zasady dotyczące inwestycji zagranicznych: Środowisko jest bardzo otwarte. Brazylia nie nakłada żadnych ograniczeń dotyczących własności nieruchomości miejskich przez cudzoziemców, jak wspomniano, a Rio nie wprowadza żadnych dodatkowych barier poza krajowymi przepisami thelatinvestor.com. Inwestorzy zagraniczni muszą zarejestrować swoją inwestycję w Banku Centralnym (aby ułatwić późniejszy transfer środków) i uzyskać numer podatkowy CPF globalpropertyguide.com, jednak są to proste procedury. W rzeczywistości Brazylia usprawniła proces rejestracji i nadawania tytułu własności: przejście na rejestry cyfrowe oznacza, że zagraniczni nabywcy w wielu przypadkach mogą teraz sfinalizować zakup zdalnie, wykorzystując podpisy elektroniczne oraz pełnomocnictwa. Ubezpieczenie tytułu własności nie jest w Brazylii tak powszechne jak w USA, ponieważ główną gwarancją jest system notarialny i rejestr publiczny, jednak zaleca się przeprowadzenie due diligence przez prawników. System prawny wspiera egzekwowanie umów, choć czasami może być powolny; prawo najmu np. pozwala na stosunkowo łatwą eksmisję niepłacących najemców (po 3 miesiącach braku zapłaty właściciel może zazwyczaj odzyskać nieruchomość w ciągu kilku miesięcy poprzez sąd). Brazylijskie sądy faktycznie egzekwują wykonanie umów dotyczących nieruchomości, co daje inwestorom pewność, że transakcje zostaną zamknięte zgodnie z umową.
Regulacje dotyczące rozwoju: Planowanie przestrzenne i zatwierdzanie budowy w Rio podlegają nadzorowi miejskomu, a czasami również stanowemu. Jednym z wyzwań historycznie były opóźnienia biurokratyczne – uzyskanie wszystkich pozwoleń (środowiskowych, konserwatorskich w przypadku obszarów zabytkowych, przyłączeń mediów itp.) mogło być powolne. Miasto stara się to usprawnić poprzez systemy online „jednego okienka” oraz limity czasowe na odpowiedzi. Na przykład, w Rio wprowadzono system (SICAR) do śledzenia zgód, a w ramach programu Reviver Centro niektóre przekształcenia omijają długotrwałe postępowania dotyczące zmiany przeznaczenia, ponieważ przepisy wcześniej zatwierdziły zmianę funkcji dla wielu stref centrum en.prefeitura.rio. Regulacje środowiskowe mają duże znaczenie ze względu na geografię Rio: każda inwestycja w pobliżu chronionych lasów (np. Park Narodowy Tijuca) lub wybrzeża musi przejść dodatkową ocenę środowiskową. Niekiedy egzekwowanie tych przepisów prowadziło do wstrzymania projektów (np. luksusowego apartamentowca w Joá z powodu obaw środowiskowych). Generalnie jednak tendencja regulacyjna sprzyja zrównoważonemu i odpornemu budownictwu – projekty obejmujące tereny zielone, nawierzchnie przepuszczalne lub certyfikację LEED mogą szybciej przechodzić przez procedurę zatwierdzania, a nawet otrzymać ulgi podatkowe. Kryteria ESG (Environmental, Social, Governance) zyskują na znaczeniu w brazylijskim sektorze budowlanym practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, co oznacza, że deweloperzy coraz częściej zwracają uwagę na spełnienie nowych norm efektywności energetycznej, by nie być postrzeganymi przez inwestorów w niekorzystnym świetle.
Stopy procentowe i środowisko kredytowe: Choć nie jest to regulacja sama w sobie, środowisko stóp procentowych jest kształtowane przez Bank Centralny Brazylii i ma ogromny wpływ na rynek nieruchomości. Obecnie wynoszące 14,25–14,75% ogranicza dostępność kredytów, lecz większość analityków spodziewa się stopniowych obniżek pod koniec 2025 roku, jeśli inflacja na to pozwoli riotimesonline.com. Rząd okresowo ustala również procent oszczędności, który musi zostać przeznaczony na kredyty hipoteczne, co zapewnia bankom pulę środków na udzielanie kredytów (choć wysokie stopy nadal ograniczają ich popularność). Warunki kredytów hipotecznych w Brazylii to zwykle 20–35 lat i stopy stałe (często z indeksacją inflacyjną). Wysokie stopy napędzają innowacje: niektóre banki oferują kredyty hipoteczne indeksowane do IPCA (inflacja konsumencka) z niższą początkową stopą, a mówi się także o stworzeniu amerykańskiego rynku długoterminowych kredytów o stałej stopie, gdy pojawi się stabilność. Z inwestycyjnego punktu widzenia, w momencie spadku stóp procentowych, warto mieć świadomość ryzyka przedterminowej spłaty istniejących hipotek (ponieważ kredytobiorcy mogą refinansować).
W otoczeniu podatkowym dla inwestorów: dochód z najmu uzyskiwany przez osobę fizyczną jest opodatkowany jak zwykły dochód (stawka progresywna do 27,5%), lecz wielu inwestorów korzysta z osób prawnych lub funduszy dla optymalizacji podatkowej. Popularnym narzędziem jest FII (Fundusz Inwestycyjny Nieruchomości) – jeśli inwestor kupuje udziały w notowanym FII inwestującym w nieruchomości w Rio, dywidendy są zwolnione z podatku dla rezydentów indywidualnych (a nawet zagraniczni inwestorzy uzyskują korzystne warunki w pewnych przypadkach). To silna zachęta, a pierwotnie rozważana reforma podatkowa na 2025 rok zagrażała temu zwolnieniu, lecz jak wspomniano, pojawiają się sygnały, że zostanie ono utrzymane practiceguides.chambers.com. Inną metodą jest założenie prostej brazylijskiej spółki holdingowej (Ltda) do posiadania nieruchomości; pozwala to na pewne odliczenia podatkowe i ułatwia proces sprzedaży (sprzedaż udziałów spółki zamiast nieruchomości może obejść część podatku od przeniesienia własności). Niemniej te strategie wymagają konsultacji prawnej. W zakresie podatków transakcyjnych Rio pobiera ok. 2% opłaty notarialnej i 3% ITBI, a przy zakupie nowej nieruchomości deweloperskiej także ok. 4% podatku od inkorporacji. To koszty, z którymi inwestorzy się liczą. W Brazylii obowiązuje także podatek od zysków kapitałowych (15% dla nierezydentów od zysków ze sprzedaży nieruchomości), lecz niektórzy cudzoziemcy traktują te nieruchomości jako długoterminową inwestycję lub korzystają z podobnych do 1031 wymian przez struktury korporacyjne, by odroczyć ten podatek.
Ryzyka i zabezpieczenia: Środowisko prawne zapewnia różne zabezpieczenia: kontrola czynszów w sensie limitowania stawek nie występuje w Brazylii (czynsze są swobodnie negocjowane, zazwyczaj indeksowane rocznie o inflację, o ile nie uzgodniono inaczej). To pozytywna informacja dla inwestorów. Istnieje ryzyko zmian politycznych, które mogłyby wprowadzić bardziej interwencyjną politykę mieszkaniową (np. silniejsze prawa lokatorów lub limity czynszów), ale obecnie trend jest rynkowy. Prawo zapewnia relatywnie szybką eksmisję za niepłacenie czynszu (zazwyczaj w ciągu 6 miesięcy), a obowiązek kaucji lub żyranta chroni właścicieli. W przypadku deweloperów obowiązują też przepisy przeciwko praniu pieniędzy – zagraniczni nabywcy muszą wprowadzić pieniądze oficjalnymi kanałami (rejestracja w Bank of Brazil itd.), co jest prostą, lecz ważną formalnością.
Podsumowując, prognozy regulacyjne na 2025 rok są zdecydowanie sprzyjające inwestycjom w nieruchomości. Działania rządu – od utrzymania otwartego rynku dla zagranicznych właścicieli, przez rozszerzanie programów mieszkaniowych, po zapewnienie, że nowe podatki nie zahamują funduszy nieruchomościowych – wskazują na zrozumienie roli nieruchomości w gospodarce. Reformy podatkowe upraszczają niektóre aspekty, co powinno długoterminowo zmniejszyć niepewność wśród inwestorów. Oczywiście, jak w każdym rynku wschodzącym, poruszanie się po biurokracji wymaga należytej staranności i lokalnej wiedzy, ale stale wprowadzane są ulepszenia. Jak podkreśla raport The Latinvestor, Brazylia zwiększyła przejrzystość i ograniczyła biurokrację w ostatnich transakcjach nieruchomościowych thelatinvestor.com. Słaby real stanowi zachętę dla zagranicznych inwestorów (faktycznie 20–30% zniżki w przeliczeniu na waluty obce), a Brazylia współpracuje nawet z innymi krajami, aby ułatwić swobodny przepływ inwestycji thelatinvestor.com. Wszystkie te czynniki sprawiają, że obecne otoczenie jest najkorzystniejsze od dawna dla osób zainteresowanych sektorem nieruchomości w Rio.
Wyzwania i ryzyka na rynku
Chociaż perspektywy rynku nieruchomości w Rio są generalnie pozytywne, warto zwrócić uwagę na wyzwania i ryzyka, które mogą na niego wpłynąć:
- Wysokie stopy procentowe i koszty finansowania: Największym wyzwaniem w 2025 roku pozostaje wysoki poziom stóp procentowych w Brazylii. Przy stopie Selic na poziomie około 14% oprocentowanie kredytów hipotecznych dla konsumentów sięga dwucyfrowych wartości (często ~12–14% rocznie dla kredytów o stałym oprocentowaniu). Znacznie ogranicza to dostępność mieszkań dla klasy średniej – wielu nie kwalifikuje się na wystarczająco wysokie pożyczki, aby kupić nieruchomość w droższych dzielnicach Rio lub musi płacić bardzo wysokie raty miesięczne riotimesonline.com. Same banki zaostrzają kryteria udzielania kredytów z powodu wyższych kosztów finansowania (konta oszczędnościowe finansujące hipoteki notowały odpływy środków po wzroście stóp) riotimesonline.com. Prognoza ABECIP dotycząca 17% spadku prywatnych (SBPE) kredytów hipotecznych w 2025 roku podkreśla, jak duże trudności generuje finansowanie riotimesonline.com. Jeśli wysokie stopy utrzymają się dłużej niż oczekiwano, rynek nieruchomości może wyhamować – liczba kwalifikujących się nabywców będzie mniejsza, a na rynku pierwotnym może się pojawić nadwyżka niesprzedanych mieszkań. Sytuacja ta szczególnie zagraża średniej klasy inwestorom i mniejszym deweloperom, którzy opierają się na przedsprzedażach finansujących budowę.
- Niepewność gospodarcza i fiskalna: Stabilność makroekonomiczna Brazylii jest kluczowa. Zagrożenia obejmują wybuchy inflacji, zmienność walutową lub szersze załamanie gospodarcze. Chociaż gospodarka rosła w ostatnich latach, Brazylia nadal ma znaczące zadłużenie publiczne, a każdy kryzys fiskalny lub utrata zaufania inwestorów mogą doprowadzić do wprowadzenia polityki oszczędnościowej lub ograniczenia dostępności kredytów. Głęboka recesja (na przykład wywołana globalnym szokiem lub załamaniem cen surowców) zaszkodziłaby zatrudnieniu i dochodom w Rio, bezpośrednio osłabiając popyt na nieruchomości. Dodatkowo, jeśli fiskalna sytuacja rządu wymusi cięcia wydatków, programy mieszkaniowe takie jak MCMV mogą mieć ograniczone budżety, odbierając kluczowe wsparcie dla rynku mieszkań dla osób o niskich dochodach. Rio w szczególności zależy także od sektorów takich jak ropa i gaz oraz turystyka; spadek cen ropy może ograniczyć inwestycje firmy Petrobras (dużego pracodawcy w Rio) wpływając na obłożenie biur, podczas gdy globalny spadek podróży mógłby uderzyć w segment hotelarski.
- Nadmierna podaż w niektórych segmentach: Choć ogólnie brakuje mieszkań, są miejsca potencjalnej nadpodaży. Powierzchnie biurowe to przykład – mimo że poziom pustostanów maleje, przy ok. 29% wciąż jest bardzo wysoki jll.com. Jeśli firmy utrzymają trend pracy zdalnej/hybrydowej, popyt na biura może w pełni nie wrócić, pozostawiając strukturalny nadmiar powierzchni biurowej w niektórych dzielnicach. To może obniżać czynsze i ceny biur przez lata. Podobnie segment luksusowych mieszkań mógłby doświadczyć ryzyka nadpodaży, jeśli zbyt wiele wysokiej klasy inwestycji wystartuje równocześnie. Rynek luksusowy ma się teraz dobrze, ale jeśli deweloperzy przeszacują popyt i oddadzą dziesiątki nowych luksusowych wież w Barra i Zona Sul w krótkim czasie, rynek może mieć trudności z ich wchłonięciem, co doprowadzi do dłuższych okresów sprzedaży i potencjalnych obniżek cen. Poza optymizmem Latinvestor, to coś, na co należy zwracać uwagę szczególnie w okolicach 2026 roku, gdy wiele obecnie planowanych inwestycji zostanie ukończonych.
- Zmiany regulacyjne i interwencje: Chociaż obecne przepisy są korzystne, zawsze istnieje ryzyko zmian regulacyjnych, które mogą negatywnie wpłynąć na rynek. Na przykład, jeśli pogorszy się dostępność mieszkań, władze mogą rozważyć działania takie jak kontrola czynszów lub zaostrzenie regulacji dotyczących Airbnb. Jak wspomniano w raporcie Reutersa, lokalni urzędnicy mogą ostatecznie „wycofać się” z szerzenia się Airbnb reuters.com reuters.com. Może to przyjąć formę wymogów licencyjnych, limitów liczby najemców krótkoterminowych w budynku lub dodatkowych podatków od dochodów z najmu krótkoterminowego. Takie przepisy mogłyby zmniejszyć dochody inwestorów nieruchomości liczących obecnie na wynajem turystyczny. Jeśli chodzi o podatki, jeśli potrzeby fiskalne Brazylii wzrosną, rząd może ponownie rozważyć opodatkowanie obecnie zwolnionych obszarów (np. zakończenie ulgi podatkowej od dywidend REIT lub podwyższenie podatków od nieruchomości luksusowych). Każdy wzrost obciążeń podatkowych sprawi, że inwestycje staną się nieco mniej atrakcyjne. Biurokracja także jest nadal ryzykiem – pomimo postępów, proces uzyskiwania pozwoleń bywa nieprzewidywalny; projekt może zostać opóźniony przez wyzwania prawne (na przykład stowarzyszenia sąsiedzkie lub prokuratura mogą wnosić pozwy o wstrzymanie inwestycji, które uznają za nieprawidłowe practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Projekty o wysokiej renomie czasami grzęzną w sądach z powodu kwestii środowiskowych lub ochrony zabytków. To ryzyko jest szczególnie istotne dla dużych lub kontrowersyjnych inwestycji.
- Poczucie bezpieczeństwa i przestępczość: Rio de Janeiro jest znane z problemów z przestępczością i bezpieczeństwem publicznym. Podczas gdy niektóre dzielnice (obszary turystyczne Zona Sul, Barra) są stosunkowo bezpieczne, inne odnotowują wyższe wskaźniki przestępczości. Wahania poziomu bezpieczeństwa (takie jak wzrost przemocy w wyniku konfliktów gangów lub działań policyjnych w określonych rejonach) mogą wpływać na nastroje na rynku nieruchomości. Na przykład inwestorzy zagraniczni lub nawet brazylijscy nabywcy mogą wahać się, by kupować mieszkania na granicy niestabilnych faweli, lub żądać obniżki cen, aby zrekompensować postrzegane ryzyko. Wyraźnie pogarszające się bezpieczeństwo mogłoby zahamować atrakcyjność nawet rozwijających się dzielnic. Miasto wdrożyło programy takie jak UPP (Oddziały Police Pacification), które na początku lat 2010 przyniosły sukces w zmniejszeniu przemocy w niektórych fawelach, ale ich wycofanie w ostatnich latach spowodowało częściowy powrót przestępczości. Dlatego jeśli bezpieczeństwo nie poprawi się lub co gorsza pogorszy, będzie to stanowić ryzyko dla wartości nieruchomości, szczególnie w rozwijających się dzielnicach i w centrum miasta (choć śródmieście odnotowuje poprawę, jej załamanie zaszkodziłoby impulsowi Reviver Centro).
- Ryzyka środowiskowe i klimatyczne: Geografia Rio niesie ze sobą pewne ryzyka środowiskowe, które właściciele nieruchomości muszą brać pod uwagę. Ulewne deszcze i niewystarczająca infrastruktura odwadniająca historycznie powodowały powodzie i osuwiska. Dzielnice w strefie północnej i zachodniej czasami doświadczają powodzi podczas letniego sezonu deszczowego, co może niszczyć nieruchomości i obniżać ich wartość (stąd wspomniane wcześniej inwestycje w infrastrukturę odwadniającą, aby temu przeciwdziałać) thelatinvestor.com. Społeczności na wzgórzach na obrzeżach miasta są zagrożone osuwiskami, które zagrażają domom (zwłaszcza tym nieformalnym). W dłuższej perspektywie zmiany klimatyczne i podnoszący się poziom morza stanowią zagrożenie dla nieruchomości nadbrzeżnych – obszary takie jak Leblon, Ipanema i Copacabana znajdują się na poziomie morza i w nadchodzących dekadach mogą być narażone na podnoszący się poziom wód lub sztormowe fale. Niektóre prognozy przewidują częstsze ekstremalne zjawiska pogodowe; faktycznie, ostatni trend bardzo intensywnych ulew w południowo-wschodniej Brazylii uwydatnił słabości infrastruktury. Choć rok 2030 nie jest odległy, do tego czasu możemy zaobserwować wzrost kosztów ubezpieczeń dla nieruchomości nad wodą lub nowe przepisy budowlane, wprowadzające obowiązek stosowania środków ochronnych. Kolejnym problemem jest erozja plaż (np. w niektórych latach znacznie zmniejsza się ilość piasku na wybranych plażach – można to złagodzić poprzez projekty dosypywania piasku). Te wyzwania środowiskowe oznaczają, że deweloperzy i właściciele muszą inwestować w odporne budownictwo (hydroizolacje, lepsze systemy odwadniające, awaryjne źródła zasilania itp.), a zaniechanie tego może stanowić ryzyko dla długoterminowej rentowności ich nieruchomości. Już teraz niektórzy obserwatorzy zauważają, że pogłębianie się tych problemów może w bardzo odległej perspektywie osłabić atrakcyjność życia przy oceanie thelatinvestor.com thelatinvestor.com, choć obecnie dla większości ludzi urok nadal przeważa nad obawami.
- Ryzyko polityczne: Chociaż brazylijska demokracja jest stabilna, polityczne zawirowania w kraju mogą prowadzić do zmian w przepisach mających wpływ na biznes. Finanse stanu i miasta Rio miały w przeszłości trudności (stan ogłosił niemal bankructwo w 2016 r.). Skandale polityczne lub niestabilność mogą pośrednio wpływać na zaufanie inwestorów. Nadchodzące wybory prezydenckie w kraju w 2026 roku mogą przynieść zmianę podejścia do gospodarki (na przykład, jeśli do władzy dojdzie mniej przyjazny rynkom rząd lub zostaną wprowadzone kontrole kapitału itp., może to wpłynąć na nastroje zagranicznych inwestorów). Aktualnie ryzyko to wydaje się niskie – administracja Luli jak dotąd postępuje pragmatycznie wobec rynków – jednak inwestorzy na pewno to monitorują.
Ocena tych ryzyk prowadzi wielu analityków do wniosku, że żadne z nich nie są nie do pokonania, ale wymagają strategicznego planowania. Na przykład wysokie stopy procentowe można złagodzić, koncentrując się na segmentach mniej zależnych od finansowania (segment luksusowy lub najem, gdzie kupuje się za gotówkę). Nadpodaż można kontrolować poprzez dokładne badania rynkowe i unikanie nadmiernej zabudowy w jednej mikro-lokalizacji. Ryzyko regulacyjne można minimalizować, śledząc rozwój polityki (branża w Brazylii często negocjuje z rządem, jak widać na przykładzie dostosowań podatkowych dla FIIs practiceguides.chambers.com). Kwestie bezpieczeństwa i środowiskowe są bardziej problemami społecznymi, ale nawet tutaj uczestnicy rynku nieruchomości lobbują za zmianami (np. deweloperzy finansujący modernizację faweli wokół swoich projektów lub wspierający ochronę przeciwpowodziową przez wymagane kompensacje środowiskowe).
Podsumowując, rynek nieruchomości w Rio oferuje duże możliwości, ale nie jest pozbawiony wyzwań. Inwestorzy i deweloperzy muszą umiejętnie radzić sobie z wahaniami makroekonomicznymi, śledzić zmiany w polityce oraz wybierać lokalizacje i typy projektów, które mogą wytrzymać lub uniknąć specyficznych, lokalnych ryzyk (takich jak przestępczość czy klimat). Fundamenty rynku – niedobór mieszkań, unikalny atrakcyjny charakter lokalizacji – dają pewien bufor, lecz to rozsądne zarządzanie ryzykiem odróżni udane przedsięwzięcia od tych nierentownych.
Szanse dla Kupujących, Inwestorów i Deweloperów
Mimo wyzwań, rynek nieruchomości w Rio de Janeiro w latach 2025–2030 oferuje szereg interesujących możliwości dla różnych uczestników rynku:
Dla kupujących domy: Obecny moment może być korzystny dla niektórych typów nabywców. Brazylijczycy o stabilnych dochodach, którzy mogą skorzystać z finansowania subsydiowanego (np. przez program MCMV lub pożyczki z FGTS), znajdą rządowe oferty kredytów hipotecznych na warunkach poniżej rynkowych riotimesonline.com. To jest okno zakupowe na pierwsze mieszkanie na korzystnych warunkach. Pomimo ogólnie wysokich stóp procentowych, jeśli i gdy zaczną one spadać w najbliższych latach, właściciele domów, którzy kupią teraz, mogą później refinansować kredyt na niższe oprocentowanie, skutecznie czerpiąc zyski ze wzrostu wartości. Dodatkowo, ze względu na wcześniejszą recesję i pandemię, ceny w Rio nie poszybowały w górę jak w niektórych światowych miastach – dopiero teraz wracają do wzrostów. Oznacza to, że wiele nieruchomości nadal wyceniane jest rozsądnie w ujęciu realnym. Na przykład ktoś, kto chce kupić mieszkanie w dobrej dzielnicy, może znaleźć ceny na 2025 rok, które realnie odpowiadają latom 2014 globalpropertyguide.com. Zasadniczo istnieje szansa na zakup blisko dołka cyklu. Kupujący posiadający obcą walutę lub dochody mają jeszcze większą przewagę: słaby real (około 5 R$ za $1) daje 30% większą siłę nabywczą niż kilka lat temu thelatinvestor.com. Mieszkanie za 1 mln R$ kosztuje około 200 tys. USD, co jest bardzo atrakcyjne dla zagranicznych nabywców lub Brazylijczyków zarabiających w dolarach/euro. Krótko mówiąc, dla kupujących (krajowych i zagranicznych) którzy mają zapewnione finansowanie lub gotówkę, Rio oferuje lokalizacje na światowym poziomie za ułamek ceny innych światowych miast. Miłośnicy plaż mogą potraktować to jako okazję do posiadania kawałka Ipanemy czy Copacabany, gdy nadal jest to „tanie” w skali światowej.
Osoby kupujące po raz pierwszy lub kupujące większe mieszkanie mogą również znaleźć okazje w rozwijających się dzielnicach, które są na fali wzrostowej. Jak wspomniano, rewitalizacja Centrum oznacza, że ktoś może teraz stosunkowo tanio kupić loft w śródmieściu i potencjalnie zyskać na wzroście wartości, gdy okolica będzie się poprawiać (plus korzystać z miejskiego stylu życia bez długich dojazdów). Albo rodzina, która nie mogła sobie pozwolić na Leblon, może kupić nieruchomość w Jardim Oceanico, Barra – dzięki temu wchodzi w rejon z dużym potencjałem wzrostu, gdy infrastruktura będzie się tam rozwijać. Inna strategia: wykorzystanie lekkich spadków cen w nadpodażowych segmentach – na przykład niektóre luksusowe apartamentowce wypuszczone na rynek w latach 2020–21 nadal mają niesprzedane lokale, a deweloperzy mogą oferować rabaty lub promocje na te mieszkania. W takich przypadkach kupujący mogą wynegocjować atrakcyjne warunki (np. wyższy standard wykończenia lub miejsce parkingowe w cenie).
Dla inwestorów (inwestorzy wynajmu/przychodów): Rio oferuje szereg strategii dla inwestorów. Jedną z możliwości jest rynek najmu krótkoterminowego, który pozostaje silny. Zakup mieszkania w turystycznej dzielnicy (Ipanema, Copacabana, Barra) pod wynajem na Airbnb może przynieść znacznie wyższe dochody niż tradycyjny najem. Przy jednym Airbnb na 7 domów w Ipanemie reuters.com, udowodniono, że popyt jest stabilny. Przedsiębiorczy inwestorzy budują portfele takich lokali; nawet jeśli przepisy zostaną zaostrzone, ci, którzy już teraz stworzą dobrą operację (z odpowiednimi licencjami lub w budynkach, które na to pozwalają), mogą liczyć na wysokie zyski. Na przykład, mieszkanie z dwiema sypialniami w pobliżu hotelu Copacabana Palace może przynosić wysokie stawki nocne w sezonie – często przewyższając roczny najem długoterminowy już w 8-9 miesięcy najmu krótkoterminowego. Jest też opcja arbitrażu walutowego: zagraniczni inwestorzy otrzymują zwrot w realach (często 5%+ netto), ale jeśli real umocni się w przyszłości, zyskują również na kursie walutowym. Nawet obecnie brazylijskie stopy zwrotu w najmie ~4-6% są wyższe niż w wielu krajach rozwiniętych, gdzie wynoszą 2-3%. Jak pokazano na infografice, zwroty z najmu w Rio (średnio ok. 4%, czasem do ~7%) są porównywalne lub lepsze niż w wielu miastach Ameryki Łacińskiej thelatinvestor.com. Dla inwestora w USD lub EUR, jest to atrakcyjne w świecie niskich stóp procentowych – z możliwością wzrostu wartości kapitału.
Inwestorzy mogą również rozważyć nieruchomości komercyjne takie jak biura czy powierzchnie handlowe, gdzie ceny wciąż są obniżone. Zakup wysokiej jakości biurowca teraz po niskiej cenie i jego wynajem może przynieść dobre zwroty, jeśli rynek biurowy odbije do 2030 r. Fundusze nieruchomości (FII) skupione na galeriach handlowych lub biurach w Rio są notowane z dyskontem, oferując dochody rzędu 8-10%. Osoby zaznajomione z rynkiem kapitałowym mogą zainwestować w te instrumenty, uzyskując zdywersyfikowaną ekspozycję. Kolejna opcja: logistyka/magazyny na obrzeżach miasta (lub w okolicznych miastach jak Itaboraí przy Kompleksie Petrochemicznym) — wraz z rozwojem e-commerce, posiadanie niewielkich magazynów może być opłacalne (niektóre mniejsze parki logistyczne pozwalają inwestorom kupić pojedyncze jednostki magazynowe i wynajmować je MŚP).
Dla bardziej pasywnych inwestorów zagranicznych połączenie przejrzystego procesu zakupu, braku podatku dla zagranicznych nabywców i możliwości repatriacji środków sprawia, że Rio jest łatwiejszym miejscem do inwestowania niż wiele innych rynków wschodzących. Istnieją firmy zarządzające nieruchomościami (jak ta z artykułu Reutersa, zarządzająca 100 jednostkami Airbnb reuters.com reuters.com), które można zatrudnić do codziennego zarządzania, co oznacza, że można inwestować zdalnie.
Dla deweloperów i budowniczych: Strona deweloperska również ma jasne perspektywy. Oczywistą szansą jest zaspokojenie deficytu mieszkaniowego – istnieje ogromny, niezaspokojony popyt na mieszkania przystępne cenowo i dla klasy średniej. Deweloperzy specjalizujący się w projektach MCMV (często budujących w strefach północnych/zachodnich) nadal będą korzystać ze wsparcia rządu i gwarantowanych źródeł finansowania. Federalny plan budowy 2,5 miliona domów do 2025 roku (z finansowaniem w wysokości 278 mld R$) thelatinvestor.com oznacza stały biznes dla tych, którzy obsługują ten segment. W Rio deweloper może skorzystać z zachęt, uczestnicząc w programie Reviver Centro – przekształcenie budynku biurowego może być tańsze i szybsze niż budowa od podstaw (z uwagi na zachęty i niższy koszt nabycia zdegradowanej nieruchomości komercyjnej). Przy niedoborze mieszkań w mieście wynoszącym ~369 tys. thelatinvestor.com, każde mieszkanie o odpowiedniej jakości w dobrej lokalizacji prawdopodobnie znajdzie nabywców lub najemców, zwłaszcza jeśli zostanie właściwie wycenione.
Kolejną szansą są projekty luksusowe i niszowe. Wraz ze wzrostem międzynarodowego zainteresowania, pojawia się miejsce na ultraluksusowe produkty, które dotychczas były rzadko spotykane w Rio. Na przykład kilku deweloperów buduje obecnie rezydencje markowe (np. apartamenty powiązane z luksusowymi markami hotelowymi) i duże penthouse’y dla klientów o wysokim poziomie zamożności. Przewiduje się, że rynek luksusowy w Rio przewyższy rynek ogólny, więc deweloperzy skupiający się na tym segmencie mogą liczyć na wyższe ceny i atrakcyjne marże zysku. Kluczem jest wyróżnienie się – projekty oferujące technologię inteligentnych domów, udogodnienia wellness, ekologiczne rozwiązania lub wygodę użytkowania mieszanej zabudowy będą się wyróżniały i mogą być wyceniane wyżej thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się też mieszane minispołeczności – deweloper, który zdoła pozyskać większą działkę, może stworzyć nową „planowaną społeczność” z mieszkaniami, biurami i strefami rekreacyjnymi w jednym miejscu (podobnie jak duże projekty Multiplan czy Aliansce w Barra). Biorąc pod uwagę ten trend, uzyskanie zgód na tego typu zintegrowane projekty może być teraz łatwiejsze niż dawniej, ponieważ władze widzą ich wartość.
Rewitalizacja i wartość dodana: Rio posiada duży zasób starszych budynków, niektóre z nich znajdują się w atrakcyjnych lokalizacjach, które są niedostatecznie wykorzystywane. Inwestorzy i deweloperzy mogą znaleźć okazje do uzyskania wartości dodanej: na przykład kupując stary budynek mieszkalny w Copacabanie, odnawiając lokale i części wspólne, a następnie sprzedając lub wynajmując na wyższym poziomie – de facto flipping całego budynku. W Centro, jak wspomniano, zakup pustego budynku biurowego za ułamek kosztów odtworzenia i przekształcenie go w modne lofty może być niezwykle opłacalne, jeśli zostanie zrealizowane efektywnie. Przywileje programu Reviver Centro (np. zwolnienia z opłat za zmianę przeznaczenia i szybsze zatwierdzenia) dodatkowo uatrakcyjniają tę inwestycję thelatinvestor.com. Istnieją doniesienia o dużym zainteresowaniu – bycie jednym z pierwszych inwestorów może przynieść przewagę reputacyjną i zysk.
Technologiczne i niszowe możliwości: Wykorzystanie technologii w nieruchomościach otwiera nowe perspektywy. Na przykład wzrost popularności wirtualnych wycieczek (VR) umożliwił deweloperom sprzedaż nieruchomości międzynarodowym nabywcom zdalnie – według statystyk, nieruchomości z wirtualnymi wycieczkami sprzedają się o 31% szybciej i średnio o 9% drożej thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Oznacza to, że wdrażanie PropTech może poszerzyć pulę inwestorów oraz popyt na Twoją nieruchomość. Osoby korzystające z VR i cyfrowego marketingu mogą wykorzystać ten 55-procentowy wzrost zagranicznych zakupów od 2020 r. thelatinvestor.com. Ponadto co-living i akademiki to rozwijająca się nisza – w Rio działa wiele uniwersytetów i szkół językowych, przyciągających studentów z Brazylii i zagranicy, jednak budynki przeznaczone specjalnie na cele studenckie są nieliczne. Rozwój lub przekształcenie budynku w nowoczesne lokale typu dormitorium lub co-living (ze wspólnymi przestrzeniami, udogodnieniami w cenie) w pobliżu uczelni (np. w Urca przy UFRJ lub w centrum przy FGV) może odpowiedzieć na potrzeby niedosłużonego rynku i przynieść dobre zyski. Inną opcją są przestrzenie coworkingowe – wielu profesjonalistów pracuje jako freelancerzy lub hybrydowo, dlatego innowacyjni deweloperzy integrują strefy cowork w budynkach mieszkalnych, zwiększając atrakcyjność swoich inwestycji.
Wreszcie, zrównoważony rozwój to nie tylko wyzwanie, ale także szansa. Rosnące jest zapotrzebowanie na „zielone” budynki – te z panelami słonecznymi, systemami zbierania deszczówki, energooszczędną architekturą. Zarówno końcowi nabywcy, jak i duzi najemcy biurowi coraz wyżej cenią kwestie ESG. Projekty, które uzyskują zielone certyfikacje, mogą także otrzymać zachęty finansowe lub szybsze wynajęcie powierzchni. Jak wskazują prognozy, popyt na zrównoważone materiały budowlane w Brazylii rośnie o 11% rocznie thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Deweloperzy, którzy wyprzedzą konkurencję w tym zakresie, mogą wyróżnić swój produkt i potencjalnie uzyskać wyższy czynsz lub cenę, zwłaszcza w obliczu narastających obaw związanych z klimatem.
Podsumowując, rynek w Rio oferuje szerokie spektrum możliwości: okazje taniego zakupu na obecnym etapie cyklu odbudowy rynku, wysokodochodowe inwestycje w nieruchomości na wynajem lub niedoceniane lokalizacje oraz perspektywy deweloperskie napędzane zachętami politycznymi i zmieniającymi się trendami stylu życia. Uczestnicy rynku, którzy przeprowadzą staranne badania i dostosują swoje strategie do kierunku rozwoju miasta – bardziej połączonego, wielofunkcyjnego i zrównoważonego – mogą znacznie zyskać. Pod wieloma względami Rio w drugiej połowie lat 20. XXI wieku może być przykładem historii sukcesu: miasta, które mierzy się ze swoimi problemami i uwalnia swój potencjał. Inwestorzy odpowiadający na potrzeby mieszkaniowe, modernizujący zaniedbane aktywa lub dostosowujący się do ewoluujących wymagań (czy to luksusowy styl życia, czy współzamieszkiwanie) prawdopodobnie uznają nadchodzące lata za satysfakcjonujące, zarówno finansowo, jak i jeśli chodzi o kształtowanie kolejnego rozdziału Nowego Cudu Miasta.
Źródła:
- Global Property Guide – Brazylijski Rynek Nieruchomości Mieszkaniowych – Analiza 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Trendy cenowe domów w Rio a inflacja)
- The Latinvestor – Luksusowy rynek nieruchomości w Rio de Janeiro w 2025 roku thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statystyki segmentu luksusowego, przedziały cenowe i prognozy)
- The Latinvestor – 19 prognoz dotyczących nieruchomości w Rio de Janeiro w 2025 roku thelatinvestor.com thelatinvestor.com (wpływ projektu Reviver Centro, trendy w stopie zwrotu z najmu, dane demograficzne)
- The Rio Times – Brazylijski rynek mieszkaniowy rośnie o 15% pomimo wysokich stóp procentowych (maj 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (stopy procentowe, prognozy kredytów hipotecznych, dane z sektora budowlanego)
- Reuters – „Airbnb napędza boom najmu krótkoterminowego w turystycznym raju Rio” (październik 2024) reuters.com reuters.com (popularność najmu krótkoterminowego i jego wpływ na mieszkania długoterminowe)
- JLL Brazil – Perspektywy rynku biurowego w Rio de Janeiro Q1 2025 jll.com jll.com (wskaźniki pustostanów biur i absorpcja rynku w Rio)
- Chambers & Partners – Nieruchomości 2025 Brazylia (Przewodnik praktyczny) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (otoczenie regulacyjne, skutki reformy podatkowej, trendy rynkowe)
- Valor International (przez Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statystyki dotyczące uruchomień i wzrostu sprzedaży w centrum)
- Rio Times – Performance brazylijskiego rynku nieruchomości w 2024 roku riotimesonline.com (Warunki makroekonomiczne, kontekst stóp procentowych)
- Prefeitura do Rio – Program Reviver Centro thelatinvestor.com (Statystyki niedoboru mieszkań i zachęty do konwersji)
