Rynek nieruchomości w Shenzhen w 2025 roku doświadcza przełomowego odbicia po okresie korekty. Wolumeny transakcji gwałtownie wzrosły dzięki rządowym środkom wsparcia, a ceny stabilizują się w tej technologicznej megametropolii Chin. Rynek obejmuje sektory nieruchomości: mieszkaniowych, komercyjnych (biurowych i handlowych) oraz przemysłowych, z których każdy wykazuje odmienne trendy. Sprzedaż mieszkań skoczyła na początku 2025 roku, gdy uwolniony został stłumiony popyt sz.gov.cn, podczas gdy sektor biur komercyjnych zmaga się z wysoką podażą i łagodniejącymi czynszami sz.gov.cn. Nieruchomości przemysłowe i logistyczne pozostają wsparte przez gospodarkę produkcyjną i technologiczną Shenzhen. Niniejszy raport zawiera kompleksową analizę trendów cenowych, stóp zwrotu z najmu, dynamiki podaży i popytu, demografii, wpływu polityki, rozwoju infrastruktury oraz inwestycji zagranicznych wpływających na rynek nieruchomości w Shenzhen. Porównujemy także trendy w poszczególnych dzielnicach (od ekskluzywnych Nanshan i Futian po bardziej przystępny Longgang) oraz wskazujemy najważniejsze nadchodzące projekty, które mogą ukształtować przyszłość rynku.
Shenzhen, często nazywane chińską Doliną Krzemową, jest kluczowym motorem Greater Bay Area i dąży do wzrostu PKB o 5,5% w 2025 roku cnbayarea.org.cn. Jego silna gospodarka (wzrost o 5,8% w 2024 roku) i populacja ok. 18 milionów (rosnąca o ok. 1,1% rocznie) savills.com tworzą solidny popyt na nieruchomości. Jednak miasto i kraj podkreślają, że „mieszkania są do zamieszkania, a nie do spekulacji”, co prowadzi do polityk stawiających na stabilność i przystępność cenową. Poniżej analizujemy każdy segment rynku nieruchomości w Shenzhen w 2025 roku i później, dostarczając cennych informacji inwestorom, deweloperom i kupującym.
Wpływ czynników ekonomicznych i demograficznych na rynek nieruchomości
Dynamicznie rozwijająca się, napędzana technologią gospodarka Shenzhen oraz trendy demograficzne wyznaczają kierunek dla tamtejszego rynku nieruchomości. Cel PKB miasta na poziomie 5,5% wzrostu w 2025 roku cnbayarea.org.cn podkreśla zaufanie do dalszej ekspansji, po silnym wzroście w 2024 roku. Sektory zaawansowanej produkcji, elektroniki, finansów i badań oraz rozwoju kwitną tutaj, wspierając tworzenie miejsc pracy (planowanych 200 000 nowych etatów w 2025 roku) i wzrost dochodów cnbayarea.org.cn – czynniki wzmacniające popyt na mieszkania. Populacja Shenzhen osiągnęła 17,99 mln w 2024 roku, co oznacza wzrost o 1,1% r/r savills.com, najszybszy w regionie Greater Bay Area, częściowo dzięki migracji wykwalifikowanych pracowników. Ta młoda, rosnąca populacja (przyciągana przez możliwości w branży technologicznej i finansowej) stanowi podstawę popytu na mieszkania dla użytkowników końcowych, nawet jeśli popyt spekulacyjny jest ograniczany.
Pod względem demograficznym rosnąca klasa średnia miasta oraz napływ wykształconych „migrantów technologicznych” napędzają popyt na mieszkania wyższego standardu i wysokiej jakości wynajem. Bliskość Shenzhen i lepsza integracja z Hongkongiem również odgrywają rolę – miasto wyprzedziło Makau jako najpopularniejszy weekendowy cel podróży mieszkańców Hongkongu savills.com. Ruch transgraniczny stymuluje rynek nieruchomości handlowych i hotelarskich (więcej na ten temat w Sektorze Komercyjnym), a niektórzy nabywcy z Hongkongu inwestują w mieszkania w Shenzhen, by skorzystać z relatywnej przystępności cenowej i potencjalnych zysków w przyszłości. Ogólnie rzecz biorąc, silne fundamenty gospodarcze i wzrost populacji stanowią solidną podstawę dla rynku nieruchomości, choć rynek wciąż mierzy się ze skutkami ogólnokrajowego spowolnienia w branży nieruchomości w latach 2022–2023.
Polityka rządu i regulacje dotyczące rynku mieszkaniowego
Środowisko polityczne było decydującym czynnikiem w przełomie rynkowym Shenzhen w 2025 roku. Po długotrwałym zastoju na rynku mieszkaniowym, chińskie władze wprowadziły znaczące środki łagodzące pod koniec 2024 roku, aby „ożywić transakcje mieszkaniowe” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Shenzhen odpowiedziało lokalnymi korektami polityki około września 2024 roku, co pobudziło gwałtowny wzrost sprzedaży. Na przykład, wymogi dotyczące wkładu własnego i ograniczenia w zakupie mieszkań zostały złagodzone, a stopy procentowe kredytów hipotecznych na istniejące pożyczki zostały obniżone, aby zmniejszyć koszty kupujących globalpropertyguide.com. Zmiany te uwolniły skumulowany popyt: w IV kwartale 2024 roku liczba transakcji gwałtownie wzrosła, a ceny się ustabilizowały. W październiku 2024 roku ceny nowych mieszkań w Shenzhen wzrosły o 0,1% m/m – przerywając 18-miesięczny spadek szft.gov.cn – a ceny mieszkań z rynku wtórnego wzrosły o 0,7% m/m (po 13 miesiącach spadków) szft.gov.cn. Impet utrzymał się na początku 2025 roku, wspierany przez „preferencyjne polityki”, którym Savills przypisuje silne wyniki rynku w I kwartale sz.gov.cn.
Stanowisko Pekinu pozostaje niezmienne: mieszkania powinny być dostępne cenowo, a nie wyłącznie instrumentem inwestycyjnym. Trwają dyskusje na temat pilotażowych programów podatku od nieruchomości (Shenzhen jest jednym z kandydatów), a miasto posiada system kwotowy regulujący zakupy mieszkań (np. limity dla nabywców spoza regionu itp.), choć egzekwowanie tych zasad zostało częściowo złagodzone w ramach stymulacji w 2024 roku. W kwietniu 2025 roku Politbiuro Chin podkreśliło „przyspieszenie odnowy miejskiej” – w tym rewitalizację wiosek miejskich i starych zasobów mieszkaniowych – oraz optymalizację polityk w celu absorpcji niesprzedanych mieszkańnews.szhome.com. Wskazuje to na dalsze wsparcie po stronie podaży: projekty rewitalizacyjne i być może rządowy wykup nadwyżek mieszkań w celu stabilizacji rynku globalpropertyguide.com. Rząd Shenzhen intensywnie inwestuje także w mieszkania komunalne i subsydiowane, aby zapewnić dostępność przystępnych cenowo mieszkań dla utalentowanych pracowników.
Co istotne, nabywcy kupujący po raz pierwszy cieszą się uprzywilejowanym statusem (niższe wpłaty własne i dotacje), a w 2025 roku Shenzhen złagodziło definicję „nabywcy kupującego po raz pierwszy”, dzięki czemu więcej osób kwalifikuje się do preferencyjnych kredytów hipotecznych. Dodatkowo, podatki od transakcji przy zamianie na większe mieszkanie zostały obniżone globalpropertyguide.com , co zachęca do większej rotacji na rynku. Efektem netto tych polityk było przywrócenie zaufania kupujących. Shenzhen Real Estate Intermediary Association odnotowało „entuzjastyczną reakcję rynku” na zmiany polityki z końca 2024 roku, nazywając je „solidną podstawą dla zrównoważonego i zdrowego rozwoju” szft.gov.cn rynku.
Patrząc w przyszłość, oczekuje się, że decydenci pozostaną wspierający, ale ostrożni – dalsze gwałtowne wzrosty cen nie są celem. Analitycy prognozują łagodne spadki lub stabilizację cen w 2025 roku w całym kraju , z umiarkowanym wzrostem w 2026 (+1,2%) i 2027 (+2,0%) globalpropertyguide.com . W przypadku miast najwyższej rangi, takich jak Shenzhen, przewiduje się „łagodną korektę” przed stabilizacją do 2026 roku globalpropertyguide.com . Podsumowując, działania rządu w latach 2024–2025 były prorozwojowe dla rynku mieszkaniowego (po wcześniejszym ostrym ograniczeniu deweloperów „Trzema czerwonymi liniami”), mając na celu łagodne lądowanie i stopniowe ożywienie chińskiego rynku nieruchomości.
Główne projekty infrastrukturalne i rozwojowe
Infrastruktura i nowe inwestycje przekształcają krajobraz nieruchomości w Shenzhen w różnych dzielnicach:
- Kolej miejska i transport: Sieć metra w Shenzhen nadal się rozbudowuje, poprawiając połączenia z zewnętrznymi dzielnicami, takimi jak Longgang, Pingshan i Guangming. Nowe linie i przedłużenia (np. Linia 16 do Longgang, koleje między-miastowe) sprawiają, że więcej obszarów staje się dostępnych, zwiększając tam popyt na mieszkania. Między-miastowa kolej Shenzhen–Dongguan–Huizhou oraz trwające modernizacje lotnisk i portów w Shenzhen (nowy terminal na Międzynarodowym Lotnisku Bao’an, ulepszenia Shekou Cruise Homeport) jeszcze bardziej integrują region miasta.
- Strefa Współpracy Qianhai: Qianhai Shenzhen-Hong Kong Modern Service Industry Cooperation Zone w zachodnim Shenzhen (na granicy Bao’an/Nanshan) to jeden z najbardziej znaczących obszarów rozwoju. Qianhai przechodzi ogromną rozbudowę (planowana powierzchnia wzrosła do 120 km²) i zapełnia się biurowcami klasy A, parkami innowacji oraz luksusowymi rezydencjami. Jako otwarta strefa ze specjalnymi politykami przyciągającymi firmy z Hongkongu i zagranicy, Qianhai tworzy nowe centrum biznesowe (CBD). Projekty takie jak Shenzhen Bay Technology Eco-Park i Qianhai Kerry Centre dodają powierzchni komercyjnej, co wpłynie na podaż i czynsze biurowe w całym mieście. Jeśli chodzi o mieszkania, bliskość Qianhai do Hongkongu (dzięki nowemu lądowemu przejściu granicznemu Shenzhen–Hong Kong w Qianhai) czyni to miejsce atrakcyjnym dla profesjonalistów pracujących po obu stronach granicy; ceny nieruchomości dorównują tu centralnym dzielnicom.
- Shenzhen Bay Super Headquarters Base: W Futian/Nanshan powstaje Shenzhen Bay Super HQ Base – ambitny kompleks superwysokich wieżowców planowanych jako siedziby główne firm z listy Fortune 500. Choć wciąż trwa budowa (zakończenia planowane do końca lat 20. XXI w.), projekt ten umocni pozycję Shenzhen jako globalnego centrum biznesowego. Obietnica ikonicznych wież (niektóre przekroczą 400 m wysokości) i kompleksów wielofunkcyjnych (biura, luksusowe apartamenty, handel) już teraz podnosi wartość gruntów w okolicy.
- Zaawansowane Parki Produkcyjne: Shenzhen w unikalny sposób wprowadza innowacje w przestrzeni przemysłowej, budując wielopiętrowe kampusy fabryczne. Miasto planuje „przyspieszyć budowę 20 zaawansowanych parków przemysłowych i wielopiętrowych fabryk” do 2025 rokusz.gov.cn w dzielnicach takich jak Bao’an, Longhua, Guangming i Longgang. Projekty te (obejmujące łącznie 300 km²) będą skupiać produkcję technologiczną, robotykę, nowe źródła energii i inne strategiczne branże news.cgtn.com. Na przykład w dzielnicy Guangming otwarto nowy inteligentny park produkcyjny, w którym działają firmy z branży AI i precyzyjnych instrumentów szgm.gov.cn. Takie inwestycje nie tylko napędzają popyt na nieruchomości przemysłowe, ale także tworzą miejsca pracy i zapotrzebowanie na mieszkania w tych dzielnicach.
- Projekty Rewitalizacji Miejskiej: Shenzhen nieustannie odnawia swoje starsze obszary. Do najważniejszych projektów rewitalizacji miejskiej w 2025 roku należą przebudowa Lychee Garden w Futian oraz rewitalizacja obszaru Nantou Ancient Town w Nanshan, a także liczne przekształcenia starych terenów fabrycznych w parki przemysłów kreatywnych lub apartamenty. Przebudowy dawnych wiosek miejskich („城中村”) – np. Shuiwei i Baishizhou – zwiększają podaż mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach. Miejska inicjatywa „city update”, wspierana przez centralne finansowanie w 2025 rokunews.szhome.com, oznacza więcej takich projektów, które zastąpią zniszczone budynki nowoczesną, gęstszą zabudową.
- Znaczące projekty nieruchomościowe 2025+: W segmencie mieszkaniowym oczekuje się wejścia na rynek kilku głośnych inwestycji. W Nanshan, projekt CITIC Front Bay (Yuanwafu) w Shenzhen Bay, ultraluksusowa inwestycja nadmorska, ma szansę „przebić” dotychczasowy sufit cenowy Shenzhen – odkąd Shenzhen zniosło limity cenowe na nowe mieszkania, ten projekt może zostać wprowadzony na rynek w rekordowych cenach dla miasta sohu.com. Również pod koniec 2024 roku China Resources Land wraz z partnerami deweloperskimi zapłacili rekordową cenę za działkę w Houhai (obszar Shenzhen Bay), co sygnalizuje wiarę w segment premium sohu.com. W Futian, nadchodzące projekty takie jak przebudowa Excellence & Kingkey w Antuoshan oraz projekt New World w pobliżu Xiangmihu wprowadzą nowe luksusowe rezydencje w latach 2025–2026 sohu.com sohu.com. W segmencie komercyjnym, oddania biur klasy A w 2025 roku obejmują 14 nowych projektów biurowych o łącznej powierzchni ~893 000 m² sz.gov.cn (wiele w Qianhai, Houhai i Futian), co zwiększy zasoby biurowe o ~7,9% sz.gov.cn. Ten napływ podaży wpłynie na poziom pustostanów i czynsze, o czym będzie mowa później.
Wszystkie te projekty infrastrukturalne i deweloperskie zwiększają łączność i atrakcyjność Shenzhen, ale wprowadzają też nową podaż, którą rynek musi wchłonąć. Inwestorzy powinni śledzić, które dzielnice na tym skorzystają (np. obszary z nowymi połączeniami transportowymi często notują wzrost wartości nieruchomości) oraz gdzie mogą pojawić się ryzyka nadpodaży (np. nadmiar powierzchni biurowej w niektórych dzielnicach biznesowych).
Rynek nieruchomości mieszkaniowych
Wolumen sprzedaży, ceny i dynamika popytu-podaży
Rynek mieszkaniowy w Shenzhen odbija się w 2025 roku, a wolumeny transakcji gwałtownie rosną w porównaniu z rokiem poprzednim. W I kwartale 2025 sprzedano ponad 26 000 nowych i używanych lokali, co stanowi wzrost rok do roku o 67,7% sz.gov.cn. Ożywienie to rozpoczęło się po złagodzeniu polityki pod koniec 2024 roku: na przykład tylko w ciągu pierwszych 24 dni listopada 2024 sprzedano 7 800 nowych mieszkań (dzienna sprzedaż wzrosła o 201% r/r) oraz 5 477 lokali z rynku wtórnego (wzrost o 118% r/r) szft.gov.cn. Takie wyniki oznaczały najsilniejszą aktywność od 2021 roku. Dane Savills pokazały, że powierzchnia sprzedanych nowych mieszkań wzrosła o 61,3% r/r w I kwartale 2025 sz.gov.cn, co odzwierciedla powrót kupujących na rynek.
Pomimo boomu sprzedażowego, trendy cenowe pozostają stosunkowo stabilne – rynek najpierw odbudowuje wolumen, a dopiero potem ceny. Po spadkach w latach 2022–2023 ceny mieszkań obecnie się stabilizują. W marcu 2025 roku ceny nowych mieszkań w Shenzhen były praktycznie na tym samym poziomie co rok wcześniej, a nawet spadły nieznacznie o 0,4% r/r globalpropertyguide.com. Ceny mieszkań z rynku wtórnego były nadal o około 3% niższe r/r globalpropertyguide.com, ale spadki te zawężają się od kilku miesięcynews.szhome.com. W kwietniu 2025 ceny mieszkań z drugiej ręki spadły jedynie o 0,21% m/m i –2,88% r/r w Shenzhennews.szhome.comnews.szhome.com, co było najmniejszym spadkiem wśród dziesięciu największych miast Chin. W rzeczywistości indeks cenowy Shenzhen był najbardziej odporny, co wskazuje na niemal pełną stabilizacjęnews.szhome.com.
Obecne poziomy cen: Według danych CREIS, w marcu 2025 roku średnia cena nowych mieszkań deweloperskich w Shenzhen wynosiła około 52 700 juanów za m², a mieszkań z rynku wtórnego średnio 67 600 juanów za m² globalpropertyguide.com. Jednak lokalne dane z ogłoszeń sugerują, że w połowie 2025 roku ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w całym mieście są bliższe wysokim 50 000 juanów za m² (Anjuke podaje ok. 57 000 juanów), ponieważ sprzedający w mniej atrakcyjnych lokalizacjach obniżyli oczekiwania. Trendy cenowe znacznie różnią się w zależności od dzielnicy (patrz następna sekcja). Ogólnie rzecz biorąc, ceny mieszkań w mieście pozostają najwyższe w Chinach kontynentalnych poza centralnym Szanghajem i Pekinem. Nawet po ostatniej korekcie, dostępność mieszkań jest bardzo ograniczona – wskaźniki cen do dochodów w miastach I rzędu, takich jak Shenzhen, są niezwykle wysokie, a rząd zapowiedział, że nie dopuści do kolejnej spekulacyjnej bańki.
Po stronie podaży deweloperzy w Shenzhen zachowują ostrożność. W latach 2022–2023 liczba nowych uruchamianych projektów spadła z powodu kryzysu zadłużenia deweloperów w Chinach oraz słabego nastroju na rynku. Spowodowało to nagromadzenie niesprzedanych zapasów w niektórych rejonach. Jednak liczba ukończonych inwestycji rośnie, ponieważ projekty opóźnione przez problemy z finansowaniem wracają na właściwe tory. Analitycy Morningstar przewidują, że „rozpoczęcia budowy nowych domów pozostaną na niskim poziomie przez cały 2025 rok” w Chinach, ale liczba ukończonych inwestycji wzrośnie dzięki wsparciu politycznemu globalpropertyguide.com. W Shenzhen oznacza to umiarkowany napływ nowych mieszkań na rynek – wystarczający, by dać kupującym wybór, ale nie powodujący zalewu. Rząd również bezpośrednio zwiększył podaż mieszkań dostępnych cenowo; Shenzhen ma ambitny cel osiągnięcia 1 miliona jednostek mieszkań subsydiowanych do 2035 roku. Już teraz dziesiątki tysięcy jednostek mieszkań dla talentów i mieszkań komunalnych na wynajem jest w budowie, co ostatecznie złagodzi część popytu na rynku prywatnym.
Dynamika popytu: Obecnie główną siłą napędową jest popyt końcowy (ze strony kupujących po raz pierwszy i osób poprawiających warunki mieszkaniowe), stymulowany niższymi stopami kredytów hipotecznych i łagodzeniem polityki. Popyt inwestycyjny (zakupy spekulacyjne z myślą o zyskach kapitałowych) pozostaje stłumiony w porównaniu z latami boomu, z powodu surowszych regulacji i pamięci o niedawnych spadkach cen. Mimo to długoterminowe perspektywy Shenzhen nadal przyciągają inwestycje zamożniejszych krajowych nabywców oraz niektórych zagranicznych (Hongkong, ekspaci), którzy dostrzegają wartość w okresach spadków. Fundamenty miasta – napływ ludności, ograniczona ilość ziemi i kluczowa rola w Greater Bay Area – sugerują presję popytową. Na razie poziom zapasów na rynku wtórnym jest stosunkowo wysoki (wiele ogłoszeń, gdy właściciele chcą sprzedać w okresie ożywienia), co utrzymuje umiarkowany wzrost cen. Jednak dane transakcyjne wskazują, że uczciwie wycenione mieszkania, zwłaszcza w popularnych dzielnicach, mogą sprzedawać się szybko (niektóre nowe inwestycje pod koniec 2024 roku wyprzedały się w ciągu kilku godzin szft.gov.cn).
Ceny mieszkań według dzielnic i segmentów
Shenzhen to miasto zróżnicowanych subrynków, z wyraźnym kontrastem między dzielnicami centralnymi a peryferyjnymi. Oto przykładowe porównanie średnich cen mieszkań z rynku wtórnego w poszczególnych dzielnicach (stan na połowę 2025 roku):
| Dzielnica | Średnia cena odsprzedaży (lip 2025) | Uwagi dotyczące trendu |
|---|---|---|
| Nanshan (technologiczna i ekskluzywne wybrzeże) | 87 600 ¥/m² shenzhen.anjuke.com | Najwyższe ceny; wiele luksusowych obszarów powyżej 100 tys. ¥. Ceny odbiły się o ok. +8,6% r/r po spadku w 2024. Silny popyt ze strony elit technologicznych i ekspatów. |
| Futian (CBD i centrum) | 73 200 ¥/m² shenzhen.anjuke.com | Prestiżowa dzielnica centralna z luksusowymi osiedlami (wiele osiedli powyżej 80 tys. ¥). Wzrost ok. 10% r/r z niskiego poziomu shenzhen.anjuke.com. Silny popyt na nieruchomości z wyższej półki, wspierany przez najlepsze szkoły i miejsca pracy. |
| Luohu (stare centrum miasta) | 47 800 ¥/m² shenzhen.anjuke.com | Ceny średnie; najstarsza część centrum z przestarzałymi zasobami. Niewielki wzrost r/r (~+6,9% shenzhen.anjuke.com) w trakcie odbudowy. Popularna wśród oszczędnych kupujących szukających centralnej lokalizacji. |
| Bao’an (dzielnica NW, w tym Qianhai) | 54 600 ¥/m² shenzhen.anjuke.com | Zróżnicowana: Qianhai/centrum są drogie (~80 tys. ¥), ale inne obszary bardziej przystępne cenowo. Ogólnie ok. +10,6% r/r shenzhen.anjuke.com dzięki nowym liniom metra i projektom napędzającym wzrost. |
| Longgang (dzielnica NE, duża i podmiejska) | 36 000 ¥/m² shenzhen.anjuke.com | Najtańsza z głównych dzielnic. Odbicie o ok. +11% r/r shenzhen.anjuke.com po wcześniejszych dużych spadkach. Duża nowa podaż utrzymuje umiarkowane ceny. Atrakcyjna dla kupujących po raz pierwszy. |
| Longhua (północ, rozwijające się subcentrum) | ~50 000–60 000 ¥/m² (szac.) | Szybko się rozwija; blisko Futian, z nowymi inwestycjami (np. okolice Shenzhen North). Ceny się odbudowują; silny popyt na nowe mieszkania dzięki poprawie infrastruktury. |
| Inne (Yantian, Pingshan, Guangming itd.) | ~30 000–50 000 ¥/m² (zależnie od lokalizacji) | Yantian (45 tys. ¥) oferuje życie nad morzem, ale jest daleko na wschód. Pingshan (28–30 tys. ¥) i Guangming (~33 tys. ¥) są stosunkowo tanie, przeznaczone pod rozwój przemysłowy. Wszystkie odnotowały umiarkowane wzrosty wraz z poprawą komunikacji. |
Źródła: Ceny ofertowe Anjuke lipiec 2025 shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com.
Tabela pokazuje, jak Nanshan i Futian dominują w segmencie luksusowym. Niedawne badanie wykazało, że w 18 poddzielnicach Shenzhen średnie ceny mieszkań z drugiej ręki przekraczają 80 000 ¥/m² – wszystkie oprócz jednej znajdują się w Futian lub Nanshan sohu.com. Te dwie dzielnice przyciągają zamożnych nabywców (menedżerów z branży technologicznej, specjalistów finansowych i zamożne rodziny), oferując najlepsze szkoły, miejsca pracy i udogodnienia. Odpowiadały za dużą część wartości transakcji; w 2024 roku Futian i Nanshan sprzedały po ok. 9 000+ mieszkań z rynku wtórnego, zajmując 2. i 3. miejsce pod względem liczby transakcji (tuż za znacznie większym Longgang) sohu.com. Wskazuje to nie tylko na wysokie ceny, ale także na płynność tych rynków.
Dla porównania, Longgang i Bao’an notują najwyższe wolumeny transakcji ze względu na dużą podaż i niższe ceny – obsługują rynek masowy i kupujących pierwsze mieszkanie. Longgang, na przykład, prowadził w 2024 roku pod względem liczby sprzedanych mieszkań, co odzwierciedla liczne nowe inwestycje i przystępne cenowo osiedla. W miarę jak miasto się rozrasta, te peryferyjne dzielnice szybko się urbanizują (powstają nowe centra, jak Longgang CBD w Bantian i nadmorskie centrum Bao’an). Wzrost cen w tych rejonach może być bardziej zmienny (napędzany polityką i wahaniami podaży), ale w dłuższej perspektywie poprawa połączeń komunikacyjnych (np. nowe linie metra) zmniejsza różnicę cenową względem centrum miasta.
Różnica cen między nowymi a używanymi mieszkaniami: Warto zauważyć, że w Shenzhen nowe mieszkania są często sprzedawane po nieco niższych cenach niż porównywalne lokale z rynku wtórnego, ze względu na wytyczne cenowe rządu oraz potrzebę szybkiej sprzedaży przez deweloperów. Na przykład, w kwietniu 2024 roku średnia cena transakcyjna za mieszkanie z rynku pierwotnego wynosiła 61 328 ¥/m², co oznacza spadek o 1,5% r/r pdf.savills.asia, podczas gdy ceny na rynku wtórnym były wyższe. Ta różnica sprawia, że nowe inwestycje mogą przyciągać ogromne zainteresowanie (niektóre wyprzedają się w jeden dzień, jak miało to miejsce pod koniec 2024 roku szft.gov.cn). W 2025 roku, po złagodzeniu limitów cenowych, niektóre luksusowe nowe projekty mogą być wprowadzane na rynek powyżej cen mieszkań używanych (np. projekt CITIC w Shenzhen Bay może ustanowić rekord sohu.com). Generalnie jednak nowa podaż w segmencie średnim jest wyceniana tak, by szybko się sprzedać, co wywiera presję konkurencyjną na właścicieli mieszkań z rynku wtórnego.
Rynek najmu i stopy zwrotu
Rynek najmu mieszkań w Shenzhen jest aktywny, ze względu na ogromną populację migrantów (wielu młodych pracowników wynajmuje mieszkania). Czynsze były stosunkowo stabilne lub spadały w latach COVID, ale wraz z ponownym otwarciem gospodarki popyt na wynajem wzrósł. Mimo to wzrost czynszów nie nadążał za wzrostem cen mieszkań w ostatniej dekadzie, co skutkuje niskimi stopami zwrotu z najmu w porównaniu do standardów światowych.
W połowie 2025 roku średnia roczna stopa zwrotu brutto z najmu w Shenzhen wynosi około 2,6% rocznie globalpropertyguide.com – podobnie jak w innych chińskich miastach pierwszej kategorii. Przykładowo, średnie 3-pokojowe mieszkanie (~523 tys. USD za zakup, ~1 179 USD miesięcznego czynszu) daje ok. 2,7% brutto globalpropertyguide.com. Mniejsze lokale przynoszą podobny zwrot (2,6–2,7%). Po odliczeniu kosztów (utrzymanie, podatki itp.), stopa zwrotu netto to zwykle tylko ok. 1% globalpropertyguide.com. Dane te pokazują, że inwestorzy mieszkaniowi w Shenzhen liczą głównie na wzrost wartości nieruchomości, a nie na dochód z najmu.
To powiedziawszy, pojawiają się oznaki, że stopy zwrotu osiągnęły dno: czynsze zaczęły delikatnie rosnąć wraz z poprawą rynku pracy i napływem absolwentów, podczas gdy ceny zakupu się ustabilizowały. W rzeczywistości jedna z analiz zauważyła, że stopy zwrotu z najmu w czterech największych miastach Chin wzrosły do około 1,8% netto w pierwszej połowie 2023 roku yicaiglobal.com, z historycznie niskich poziomów, w miarę jak ceny mieszkań się korygowały. Przystępność najmu w Shenzhen (stosunek czynszu do dochodu) nadal stanowi wyzwanie dla najemców – przeciętne czynsze za mieszkanie mogą łatwo pochłonąć ponad 30% dochodu młodego profesjonalisty w centrum miasta. Rząd promował długoterminowe apartamenty na wynajem i wspierał platformy najmu, aby zapewnić zdrowy rozwój rynku najmu.
Dla inwestorów niskie stopy zwrotu oznaczają, że koszty utrzymania są wysokie w stosunku do czynszu, co może zniechęcać do spekulacyjnych zakupów. Jednak niektórzy właściciele zaczynają teraz dostrzegać nieco lepsze zwroty: na przykład po ponownym otwarciu granic wzrosło zapotrzebowanie na luksusowe najmy ze strony ekspatów i profesjonalistów z Hongkongu, co wsparło czynsze w takich rejonach jak Shekou i Futian CBD. Po stronie podaży napływ instytucjonalnych mieszkań na wynajem (np. marka Port Apartment firmy Vanke i inne REIT-y przekształcające niesprzedane powierzchnie komercyjne na lokale na wynajem) może stopniowo zwiększać pustostany i utrzymywać czynsze pod kontrolą.
Podsumowując, stopy zwrotu z najmu pozostają umiarkowane (~2–3% brutto) globalpropertyguide.com w Shenzhen, co odzwierciedla wysokie wyceny. Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę, że sam dochód z najmu ledwo pokryje koszty finansowania przy obecnych stopach kredytowych, więc teza inwestycyjna opiera się na długoterminowym wzroście cen oraz ewentualnie dywersyfikacji walutowej (dla zagranicznych nabywców). Stabilne lub lekko rosnące czynsze w 2025 roku są pozytywnym sygnałem realnego popytu, ale jakikolwiek gwałtowny wzrost czynszów jest mało prawdopodobny, biorąc pod uwagę znaczącą podaż mieszkań w przygotowaniu i czujność rządu w kwestii kosztów mieszkaniowych.
Sektor nieruchomości komercyjnych
Rynek biurowy (powierzchnie biurowe komercyjne)
Rynek biur klasy A w Shenzhen w 2025 roku charakteryzuje się dużą nową podażą, wysokim poziomem pustostanów i korzystnymi czynszami dla najemców. Szybki rozwój panoramy miasta w ostatnich latach doprowadził do nadpodaży biur w niektórych rejonach, właśnie gdy COVID i spowolnienie w branży technologicznej osłabiły popyt. W rezultacie sektor biurowy znajduje się obecnie w fazie rynku najemcy:
- Podaż i wolne powierzchnie: W 2025 roku Shenzhen dodaje około 0,9 mln m² nowej powierzchni biurowej klasy A sz.gov.cn, zwiększając całkowite zasoby o około 7,9% sz.gov.cn. Główne ukończone inwestycje w I–II kwartale obejmują wieżowce w Qianhai, Houhai i Nanshan Science Park. To wszystko nakłada się na znaczącą podaż dostarczoną w latach 2022–2024. W rezultacie, ogólnomiejskie wskaźniki pustostanów biurowych utrzymują się na poziomie około 27–30% na początku 2025 roku pdf.savills.asia cushmanwakefield.com. Na koniec IV kwartału 2024 roku wynosiły ~29,0% savills.com, a w I kwartale 2025 roku pozostały na podwyższonym poziomie (Knight Frank odnotował „głęboką fazę dostosowawczą” przy pustostanach wciąż bliskich rekordowych poziomów). Niektóre subrynki, takie jak Qianhai, mają jeszcze wyższy poziom pustostanów z powodu jednoczesnego otwarcia wielu nowych budynków.
- Czynniki popytu: Pomimo wyzwań, zróżnicowana gospodarka Shenzhen zapewnia pewien popyt. Sektor technologii i IT pozostaje głównym motorem najmu biur sz.gov.cn – zarówno lokalni giganci technologiczni, jak i startupy powiększają powierzchnie na laboratoria B+R i biura. W I kwartale 2025 roku firmy związane z „nowymi jakościowymi siłami produkcyjnymi” (nowe technologie) aktywnie wynajmowały powierzchnie sz.gov.cn. Sam sektor internetowy odpowiadał za ok. 25% wolumenu najmu biur w I kwartale sz.gov.cn. Dodatkowo, sektory finansowy, usług profesjonalnych i usług konsumenckich zapewniają stabilny popyt na najem sz.gov.cn. Warto odnotować wzrost firm zajmujących się handlem transgranicznym e-commerce i ich dostawców usług, które zajęły znaczną powierzchnię biurową (np. jeden segment wynajął ok. 10 000 m² w I kwartale) sz.gov.cn, korzystając z boomu handlu online i integracji Greater Bay Area.
- Czynsze: Ponieważ podaż przewyższa popyt, właściciele obniżają czynsze, aby przyciągnąć i zatrzymać najemców. Na I kwartał 2025 roku średni czynsz za biura klasy A w całym mieście spadł do około 163 RMB za m² miesięcznie, co oznacza spadek o ok. 3,5% kwartał do kwartału assets.cushmanwakefield.com. W ujęciu rok do roku czynsze spadły o około 9% pod koniec 2024 roku pdf.savills.asia i nadal malały w 2025 roku. Indeks Savills wykazał –9,0% spadek czynszów r/r na IV kwartał 2024 roku pdf.savills.asia, a ten trend się utrzymywał. Efektywne czynsze (z uwzględnieniem zachęt) są jeszcze niższe, ponieważ wielu właścicieli oferuje okresy bezczynszowe lub dopłaty do aranżacji wnętrz. Presja dotyczy całego rynku: nawet prestiżowe biura w Futian CBD odnotowały spadek czynszów, a nowe budynki na obszarach zdecentralizowanych oferują znacznie obniżone czynsze początkowe, aby przyciągnąć najemców. Na razie średni czynsz na rynku biurowym jest w trendzie spadkowym sz.gov.cn i oczekuje się dalszego spadku w 2025 roku, zanim osiągnie dno.
- Perspektywy: Panuje zgoda, że w najbliższym czasie poziom pustostanów biurowych w Shenzhen pozostanie wysoki. „Utrzymująca się nierównowaga podaży i popytu” oznacza, że poziom pustostanów w całym mieście prawdopodobnie pozostanie podwyższony, a czynsze będą dalej spadać research.jllapsites.com w 2025 roku. Są jednak pozytywne sygnały: ożywienie gospodarcze i ekspansja firm w sektorach takich jak nowe pojazdy energetyczne, AI i finanse mogą stopniowo pochłaniać wolną powierzchnię. Absorpcja netto w I kwartale 2025 roku faktycznie się poprawiła (w skali kraju, w miastach pierwszej kategorii absorpcja netto powierzchni biurowej wzrosła, a w Shenzhen odbiła o ok. 50–200% r/r) cbre.com.cn. Jeśli trend się utrzyma, rok 2025 może oznaczać dno cyklu biurowego, po którym nastąpi powolne ożywienie. Inwestorzy wykazują pewne zainteresowanie – w I kwartale 2025 roku aktywa biurowe stały się przedmiotem zainteresowania funduszy inwestycyjnych (w Chinach, kluczowe budynki biurowe były głównym celem inwestycji, zwłaszcza funduszy ubezpieczeniowych) cbre.com.cn. Stopy kapitalizacji/rentowności dla biur w Shenzhen nieco wzrosły z powodu niższych cen, co może przyciągnąć kupujących oczekujących przyszłego odbicia.
Nieruchomości handlowe i hotelarskie
Sektor nieruchomości handlowych w Shenzhen w 2025 roku znajduje się na ścieżce odbudowy, wspierany przez odbicie wydatków konsumenckich i napływ turystów (szczególnie z Hongkongu). Po pandemicznym zastoju klienci i turyści wrócili, co znajduje odzwierciedlenie w spadających pustostanach w centrach handlowych i stabilizujących się czynszach:
- Pustostany i popyt: W I kwartale 2025 roku wskaźnik pustostanów w centrach handlowych Shenzhen spadł do ok. 6,8%, najniższego poziomu od 2020 roku savills.com. To już szósty z rzędu kwartał spadku pustostanów, co wskazuje na absorpcję powierzchni handlowej. Dane Savills pokazują spadek pustostanów o 1,8 punktu procentowego r/r do 6,8% w I kwartale savills.com. Tak niski poziom pustostanów – znacznie poniżej krajowej średniej ok. 7,3% cbre.com.cn – podkreśla siłę odbicia handlu detalicznego w Shenzhen, częściowo dzięki skutecznemu opanowaniu COVID i szybkiemu odbiciu konsumpcji. Popularne dzielnice handlowe (np. Dongmen w Luohu, okolice COCO Park w Futian, Coastal City w Nanshan) notują wysokie obłożenie, gdy krajowe marki i operatorzy gastronomiczni się rozwijają. Nawet nowsze centra handlowe na przedmieściach zaczęły się zapełniać wraz z rozwojem tamtejszych osiedli mieszkaniowych.
- Czynsze: Choć obłożenie się poprawiło, czynsze rosną powoli. Na I kwartał 2025 roku średni czynsz w najlepszych centrach handlowych Shenzhen był nadal o ok. 2,4% niższy r/r savills.com. Właściciele w większości utrzymywali czynsze na stałym poziomie lub oferowali niewielkie obniżki, by wspierać odbudowę najemców. Do połowy 2025 roku pojawiają się oznaki, że czynsze osiągnęły dno – wraz ze wzrostem ruchu i sprzedaży detalicznej niektórzy właściciele stopniowo wycofują tymczasowe ulgi czynszowe. Ogólna atmosfera jest ostrożnie optymistyczna: stabilne czynsze pozwalają detalistom odzyskać równowagę, a ewentualny wzrost czynszów prawdopodobnie nastąpi w 2026 roku, gdy sprzedaż całkowicie się ustabilizuje. Warto zauważyć, że segmenty takie jak luksusowy handel detaliczny i ekskluzywna gastronomia w Shenzhen Bay i Futian odnotowały stosunkowo szybszy powrót czynszów dzięki odporności popytu ze strony zamożnych konsumentów.
- Boom zakupów transgranicznych: Unikalnym czynnikiem napędzającym handel detaliczny w Shenzhen jest wzrost liczby odwiedzających z Hongkongu po ponownym otwarciu granicy. „Hongkończycy jadący na północ, by wydawać pieniądze” stało się trendem, a Shenzhen jest obecnie jednym z najpopularniejszych weekendowych kierunków dla mieszkańców HK savills.com. Przyciągają ich duże centra handlowe w Shenzhen, różnorodność atrakcji rodzinnych oraz relatywnie niższe ceny (ze względu na deprecjację RMB i inny asortyment produktów). Ten napływ zwiększył sprzedaż szczególnie w Luohu (blisko granicy) i Nanshan (parki tematyczne, outlety). Na przykład turyści z Hongkongu znacząco podnieśli obłożenie hoteli i przychody z gastronomii w Shenzhen. Tymczasem turyści z Chin kontynentalnych do Hongkongu obecnie bardziej nastawieni są na zwiedzanie niż zakupy savills.com, co oznacza, że zyski handlu detalicznego w Shenzhen nie są równoważone przez HK – to jednostronny przepływ korzyści savills.com. Ta dynamika zachęca międzynarodowych detalistów do otwierania sklepów w centrach handlowych Shenzhen, by przyciągnąć zarówno lokalnych, jak i turystycznych klientów.
- Trendy strukturalne: Młoda populacja Shenzhen sprawia, że kluczowy jest handel detaliczny oparty na doświadczeniach. Operatorzy centrów handlowych przeznaczają więcej przestrzeni na restauracje, rozrywkę (areny e-sportowe, kina immersyjne) i usługi lifestyle’owe, by przyciągnąć odwiedzających. „White-box” sklepy pop-up oraz nowe krajowe marki („white brand” produkty) zyskują na popularności cushmanwakefield.com, co wskazuje na ewolucję oferty handlowej. Dodatkowo widoczna jest integracja e-commerce – wiele sklepów stacjonarnych pełni jednocześnie funkcję showroomów i centrów realizacji zamówień online. Rząd centralny, promując „zwiększenie konsumpcji” savills.com, daje dodatkowy impuls, a wydarzenia takie jak festiwale zakupowe i dotacje na sprzęt AGD czy samochody (niektóre przyznane w latach 2023–24) pośrednio zwiększają wykorzystanie nieruchomości handlowych (salony, itp.).
- Hotele i branża hotelarska: Segment hotelarski nieruchomości komercyjnych również się odbudowuje. Obłożenie hoteli i ceny pokoi w Shenzhen poprawiły się wraz z powrotem podróży służbowych i turystyki. Choć nie było to wyraźnie poruszane, warto zauważyć, że powstają nowe hotele (często jako część projektów wielofunkcyjnych) w Qianhai i w pobliżu Shenzhen World Exhibition Center, by zaspokoić rosnący popyt MICE (spotkania, wyjazdy motywacyjne, konferencje, wystawy). Te ulepszenia infrastruktury hotelarskiej dodatkowo wspierają handel detaliczny (ponieważ turyści wydają pieniądze w centrach handlowych).
Patrząc w przyszłość, perspektywy rynku nieruchomości handlowych w Shenzhen są pozytywne, zwłaszcza w porównaniu z kilkoma ostatnimi latami. Przy rekordowo niskim poziomie pustostanów i silnym napływie turystów (np. 115% wzrost liczby turystów międzynarodowych przez lotnisko w Shenzhen w 2024 roku) savills.com, właściciele centrów handlowych odzyskują pewność siebie. Niemniej jednak, sektor handlu detalicznego stale się zmienia – starsze centra handlowe w mniej atrakcyjnych lokalizacjach mogą wymagać repozycjonowania (niektóre piętra są przekształcane w przestrzenie coworkingowe lub centra edukacyjne). W odległych dzielnicach wciąż występują słabiej funkcjonujące centra handlowe z wyższym poziomem pustostanów research.jllapsites.com, ale w skali całego miasta trend jest wzrostowy. Inwestorzy ponownie uznają aktywa handlowe za atrakcyjne, biorąc pod uwagę nacisk Chin na konsumpcję krajową; a Shenzhen, z wysokimi dochodami i zaawansowanymi technologicznie konsumentami, znajduje się na czele nowych koncepcji handlu detalicznego.
Nieruchomości przemysłowe i logistyczne
Sektor nieruchomości przemysłowych w Shenzhen – obejmujący powierzchnie produkcyjne, parki biznesowe i logistykę (magazyny) – jest często przyćmiony przez rynek mieszkaniowy i biurowy, jednak pozostaje kluczowy. W 2025 roku sektor ten charakteryzuje się odpornością i transformacją:
- Powierzchnie produkcyjne i B+R: Shenzhen intensywnie modernizuje swoją bazę przemysłową. Ponieważ produkcja stanowi 35% PKB Shenzhensz.gov.cn, miasto wyznaczyło sobie za cel przewodzenie w zaawansowanej produkcji. Do 2025 roku planuje utworzyć wiele przemysłowych klastrów o wartości biliona juanów (np. w elektronice, telekomunikacji, sprzęcie)sz.gov.cn. Aby to wesprzeć, Shenzhen inwestuje w nowe parki przemysłowe i centra innowacji. Wdrażany jest koncept wielopiętrowych „inteligentnych” fabryk, umożliwiających produkcję o wysokiej wartości na ograniczonej powierzchni. Dzielnice takie jak Bao’an, Longhua, Guangming i Pingshan są beneficjentami – na przykład 20 zaawansowanych parków produkcyjnych na powierzchni ~300 km² jest w budowie w tych dzielnicach news.cgtn.com. To nie tylko zwiększa powierzchnię przemysłową, ale także podnosi standardy (dzięki inteligentnym rozwiązaniom i ekologicznym budynkom). Rząd oferuje nawet hojne dotacje (do 100 mln juanów na duży projekt) firmom na modernizację technologiczną fabryksz.gov.cn, zachęcając do zajmowania tych nowych przestrzeni. Popyt na nowoczesne powierzchnie przemysłowe jest wysoki w sektorach takich jak pojazdy elektryczne, biotechnologia i lotnictwo (ponieważ Shenzhen dywersyfikuje się poza elektronikę). Starsze kompleksy fabryczne w obszarach miejskich są przebudowywane lub zmieniają przeznaczenie (niektóre na biura branż kreatywnych lub apartamenty w ramach rewitalizacji miejskiej), koncentrując działalność przemysłową w zaplanowanych strefach.
- Logistyka i magazyny: Rola Shenzhen jako centrum handlu i e-commerce zapewnia silny popyt na logistykę, choć wysokie koszty gruntów sprawiają, że część magazynowania przeniosła się do pobliskich Dongguan/Huizhou. Mimo to, w 2025 roku pojawi się nowa podaż logistyczna w regionie, a absorpcja pozostaje solidna. W I kwartale 2025 roku chiński sektor nieruchomości magazynowych odnotował rekordową absorpcję netto (2,57 mln m²), a wskaźnik pustostanów w całym kraju spadł do 20,3% cbre.com.cn. W samym Shenzhen główne firmy 3PL (logistyka zewnętrzna) i e-commerce (takie jak JD.com, SF Express z siedzibą w Shenzhen) nieustannie poszukują nowoczesnej powierzchni magazynowej, szczególnie w pobliżu portów i lotnisk. Wzrost e-commerce transgranicznego (wysyłka towarów do globalnych konsumentów) napędza popyt na magazyny celne w Shenzhen. Park logistyczny Qianhai i centrum logistyczne przy lotnisku mają niski poziom pustostanów. Jednak ogólny wskaźnik pustostanów w logistyce w szerszym obszarze Shenzhen może być wyższy (niskie kilkanaście procent lub około 20%) ze względu na nowe oddania do użytku. Czynsze za powierzchnię logistyczną pozostają stabilne, a czynsze za najlepsze magazyny w Shenzhen wynoszą około 30–40 RMB za m²/miesiąc w zależności od lokalizacji.
- Parki przemysłowe high-tech i parki biznesowe: Wyraźnym podsegmentem są parki naukowo-technologiczne. Shenzhen High-Tech Industrial Park (SHIP) w Nanshan – często nazywany rdzeniem chińskiej Doliny Krzemowej – pozostaje bardzo pożądany; poziom wynajęcia jest bliski pełnemu, a czynsze za powierzchnie przemysłowe/biurowe (to quasi-biurowa przestrzeń B+R) są wysokie. Nowsze parki w Longgang (Securities Tech Park), Bao’an i innych miejscach obsługują konkretne branże (AI, biotechnologia). Rządowy program Made in China 2025 skierował zasoby do tych parków tearline.mil, co zaowocowało wysokiej jakości infrastrukturą. Na przykład Guangming Science City wyłania się jako główna baza B+R z nowoczesnymi laboratoriami i zwiększy popyt zarówno na powierzchnię laboratoryjną, jak i biura/mieszkania wspierające w tym rejonie.
- Grunty i polityka: Ograniczona ilość gruntów w Shenzhen sprawia, że grunty przemysłowe są bardzo cenne. Miasto wykazało się kreatywnością, jak wspomniano, budując w górę (fabryki wielokondygnacyjne) oraz „odblokowując” grunty wiejskie na cele przemysłowe poprzez reformy. Jednym z rozwiązań politycznych jest zachęcanie fabryk do budowy wyższych obiektów lub przenoszenia się do intensywnych parków przemysłowych, co uwalnia część gruntów pod zabudowę mieszkaniową – to trwająca strategia podaży gruntów. Tymczasem rząd centralny promuje efektywność logistyki (obniżenie kosztów jako % PKB), a Shenzhen przyczynia się do tego poprzez inteligentną infrastrukturę logistyczną (automatyzacja w portach itp.).
Perspektywy dla nieruchomości przemysłowych w Shenzhen są silne. W miarę jak globalne łańcuchy dostaw się reorganizują, część produkcji wraca lub przenosi się na południe Chin – Shenzhen, dzięki przewadze innowacyjnej, powinno przyciągać zaawansowaną produkcję high-tech, podczas gdy produkcja niższego szczebla będzie outsourcowana do tańszych miast w Guangdong. Inwestycje zagraniczne w fabryki rosną (np. nowa fabryka baterii Tesli w Szanghaju sygnalizuje zaufanie do chińskiego przemysłu; Shenzhen może zobaczyć podobne projekty w branżach technologicznych). W logistyce integracja Greater Bay Area (z infrastrukturą taką jak most Hongkong-Zhuhai-Makau i nowe lądowe porty) dodatkowo wzmocni sektor logistyczny Shenzhen jako węzła łączącego GBA ze światem.
Dochody z nieruchomości przemysłowych są zazwyczaj wyższe niż z mieszkaniowych – często 5–7% brutto – co czyni je atrakcyjnymi dla inwestorów, zwłaszcza biorąc pod uwagę wspierające podejście rządu (np. ustanowienie pierwszych chińskich REIT-ów w parkach logistycznych). Możemy oczekiwać dalszego wsparcia politycznego dla nieruchomości przemysłowych i logistycznych, ponieważ są one bezpośrednio powiązane z celami wzrostu gospodarczego. Krótko mówiąc, choć nie są tak medialne jak mieszkania czy biura, nieruchomości przemysłowe/logistyczne w Shenzhen to sektor fundamentalny, o stabilnym popycie i wsparciu rządowym, który prawdopodobnie będzie się rozwijał równolegle z planami modernizacji przemysłowej miasta.
Inwestycje zagraniczne i perspektywy
Historycznie Shenzhen miało mniej bezpośrednich zagranicznych inwestycji w nieruchomości w porównaniu do takich miast jak Szanghaj czy Pekin, ze względu na bardziej restrykcyjne przepisy i dominację krajowych nabywców na rynku. Jednak jest kluczową częścią inicjatywy Greater Bay Area mającej na celu przyciągnięcie zagranicznych firm i kapitału. W sektorze komercyjnym obserwujemy rozszerzanie obecności firm zagranicznych – np. zagraniczne instytucje finansowe w Qianhai oraz międzynarodowe firmy technologiczne zakładające centra badawczo-rozwojowe – co pośrednio zwiększa poziom wynajmu biur. Strefa współpracy Qianhai oferuje zachęty dla firm z Hongkongu i zagranicy, co prowadzi do zawierania umów najmu biur z udziałem podmiotów zagranicznych.
Jeśli chodzi o kapitał inwestycyjny w nieruchomości, w latach 2024–2025 odnotowano ograniczone inwestycje zagranicznych instytucji w chińskie nieruchomości z powodu szerszych obaw (zadłużenie deweloperów itp.), ale pojawiają się oznaki powrotu zainteresowania solidnymi aktywami. Na przykład niektóre zagraniczne fundusze private equity i deweloperzy z Hongkongu współpracowali przy projektach w Shenzhen, wyczuwając dno wycen. Wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w Chinach w I kwartale 2025 wyniósł 56,1 mld RMB cbre.com.cn – choć spadł rok do roku, obejmował kilka dużych przejęć biurowców w miastach pierwszej kategorii, prawdopodobnie z udziałem kapitału zagranicznego. Historia wzrostu Shenzhen i niedawna korekta cen mogą przyciągnąć więcej zagranicznych inwestorów szukających długoterminowych okazji, zwłaszcza jeśli rząd chiński zapewni gwarancje i bardziej przyjazne otoczenie biznesowe.
Nabywcy mieszkań z Hongkongu zasługują na wzmiankę: po normalizacji podróży coraz więcej mieszkańców Hongkongu rozważa zakup domu w Shenzhen w celach inwestycyjnych lub rodzinnych (niektórych przyciągają możliwości edukacyjne dla dzieci w Shenzhen lub po prostu większa powierzchnia mieszkalna za tę samą kwotę w porównaniu do Hongkongu). Jeden z raportów odnotował więcej osób z Hongkongu inwestujących w nieruchomości w Shenzhen w 2025 roku, przyciągniętych różnicą cenową i łatwością podróży (zaledwie kilka minut przez granicę szybką koleją lub metrem) sohu.com. Ten popyt transgraniczny koncentruje się głównie na obszarach blisko granicy z Hongkongiem lub znanych projektach luksusowych. Pozostaje to niszowy, ale godny uwagi czynnik wpływający na popyt na apartamenty z wyższej półki.
Prognozy na najbliższe lata
Patrząc poza rok 2025, ogólne perspektywy dla rynku nieruchomości w Shenzhen są ostrożnie optymistyczne, choć istnieją pewne wyzwania:
- Mieszkania: Po silnym odbiciu liczby transakcji, w 2025 roku ceny mają pozostać zasadniczo na tym samym poziomie lub lekko spaść (konsensus analityków to około –2,5% zmiany w 2025 roku globalpropertyguide.com). Do 2026 roku większość prognoz przewiduje stabilizację lub lekki wzrost cen na rynku mieszkaniowym w Shenzhen, biorąc pod uwagę fundamenty miasta. Miasta z pierwszej ligi, takie jak Shenzhen, powinny przewodzić ożywieniu z niskim jednocyfrowym wzrostem cen w latach 2026–2027 globalpropertyguide.com, zakładając, że szersza gospodarka pozostanie na właściwym torze. Rząd prawdopodobnie będzie dostosowywał politykę, aby zapobiec przegrzaniu rynku – jeśli ceny wzrosną zbyt szybko, mogą pojawić się nowe środki schładzające (np. zaostrzenie kredytów). Nowa podaż z rewitalizacji i programów mieszkaniowych również się pojawi, co może ograniczyć długoterminowy wzrost cen, ale poprawić dostępność mieszkań. Dla inwestorów: najbliższe lata raczej nie przyniosą gwałtownych wzrostów cen jak w przeszłości, lecz umiarkowany wzrost i skupienie na poprawie rentowności najmu.
- Komercyjne (biura/handel): Ożywienie w sektorze biurowym będzie opóźnione. 2025–2026 mogą być nadal trudne z powodu wysokiego poziomu pustostanów. JLL przewiduje, że poziom pustostanów „pozostanie wysoki, a czynsze będą dalej spadać” w biurach w Shenzhen w najbliższym czasie research.jllapsites.com, a punkt zwrotny nastąpi prawdopodobnie pod koniec 2026 roku, gdy nowa podaż się zmniejszy, a wzrost gospodarczy wchłonie wolną powierzchnię. Do 2027 roku spodziewamy się zdrowszego rynku biurowego, jeśli nowe branże (takie jak sztuczna inteligencja, fintech, firmy z branży metaverse) będą się rozwijać. Czynsze mogą stopniowo rosnąć od 2026 roku, ale powrót do poziomów sprzed 2020 roku może zająć kilka lat. Nieruchomości handlowe natomiast powinny odnotować trwałą poprawę. Wraz ze wzrostem liczby ludności i dochodów w Shenzhen oraz rozwojem turystyki, czynsze w handlu detalicznym mogą powrócić do dodatniego wzrostu do 2026 roku. Kluczowe projekty handlowe (jak odnowione Luohu Commercial City, nowe centra handlowe na rozwijających się przedmieściach) zostaną oddane do użytku, ale oczekuje się, że popyt konsumencki dotrzyma im kroku.
- Przemysł/logistyka: Ten segment jest gotowy na stabilny wzrost. Nacisk na modernizację przemysłu i samowystarczalność w produkcji technologicznej prawdopodobnie się nasili, co przyniesie korzyści Shenzhen. Przewidujemy stopniowy wzrost czynszów przemysłowych i wysokie obłożenie w nowoczesnych obiektach. Jednym z ryzyk jest to, że firmy produkcyjne mogą szukać tańszych lokalizacji, ponieważ ziemia i praca w Shenzhen są drogie, ale strategia miasta polega na utrzymaniu tylko produkcji o wysokiej wartości dodanej – co wydaje się być skutecznie realizowane. Popyt na logistykę będzie rósł wraz z rozwojem e-commerce i handlu regionalnego; do 2026–2027 roku, jeśli globalne stopy procentowe będą niższe, możemy zobaczyć wzrost inwestycji w aktywa logistyczne (w tym więcej REIT-ów) w regionie Greater Bay Area, a Shenzhen będzie kluczowym miejscem dla takich funduszy.
- Rząd i polityka: Dzika karta dla prognoz to interwencja rządu. Jeśli rynek nieruchomości w Chinach na poziomie krajowym pozostanie ospały, może pojawić się więcej bodźców – np. dalsze obniżki stóp procentowych kredytów hipotecznych, poluzowanie limitów zakupu mieszkań lub nawet nowe pomysły, takie jak państwowi nabywcy nieruchomości w celu wyczyszczenia zapasów (niektórzy analitycy sugerowali zakrojone na szeroką skalę zakupy niesprzedanych mieszkań przez państwo globalpropertyguide.com). Takie działania mogłyby szybko poprawić nastroje i ceny. Z drugiej strony, jeśli spekulacja się rozgrzeje, mogą powrócić ograniczenia. Shenzhen prawdopodobnie będzie poligonem doświadczalnym dla zrównoważonej polityki mieszkaniowej, biorąc pod uwagę jego znaczenie. Ponadto każdy postęp w sprawie podatku od nieruchomości może zmienić kalkulację inwestycyjną poprzez podniesienie kosztów utrzymania – warto to obserwować po 2025 roku.
Podsumowując, rynek nieruchomości w Shenzhen w 2025 roku prezentuje obraz ożywienia i odporności w różnych sektorach. Sprzedaż mieszkań jest silna, a ceny są blisko punktu zwrotnego w górę, wspierane przez sprzyjającą politykę i rzeczywisty popyt. Nieruchomości komercyjne przechodzą okres dostosowań, ale dynamika gospodarcza miasta i modernizacja infrastruktury tworzą podstawy pod przyszłą absorpcję. Nieruchomości przemysłowe pozostają filarem, ewoluując wraz z wysokotechnologicznymi ambicjami miasta. Dla inwestorów, deweloperów i kupujących Shenzhen oferuje możliwości – czy to poprzez odpowiednie wyczucie momentu wejścia na rynek w fazie stabilizacji, czy skupienie się na dzielnicach i segmentach o wysokim potencjale (takich jak mieszkania popularne na obszarach wzrostu, biura klasy A na cyklicznych dołkach, czy obiekty logistyczne powiązane z e-commerce). W najbliższych latach rynek nieruchomości w Shenzhen prawdopodobnie znajdzie nową równowagę, charakteryzującą się zrównoważonym wzrostem zamiast dawnej zmienności, zgodnie z wizją miasta dotyczącą wysokiej jakości rozwoju.
Źródła: sz.gov.cn szft.gov.cn savills.com globalpropertyguide.com sohu.com i inne wymienione powyżej.
