Rynek nieruchomości w Toronto 2025: Boom czy krach? Wgląd w zaskakujące trendy kształtujące torontoński rynek

Przegląd: Rynek w zmianie na rozdrożu w 2025 roku

Rynek nieruchomości w Toronto w 2025 roku znajduje się w decydującym momencie. Po gorącym boomie podczas pandemii i gwałtownym spowolnieniu w latach 2022–2023, rynek stabilizuje się z wysoką podażą i spadającymi cenami, co tworzy rynek kupującego w wielu segmentach wowa.ca reuters.com. Sprzedaż mieszkań zaczęła ponownie rosnąć – transakcje w GTA w czerwcu 2025 roku były praktycznie niezmienione (+0,5% rok do roku) rbc.com – jednak ten wzrost popytu został wyprzedzony przez falę nowych ofert, które wzrosły o ok. 10% rok do roku rbc.com. W rezultacie mamy historycznie wysoki poziom podaży (ponad 31 000 aktywnych ofert, najwięcej od ponad 30 lat) wowa.ca i znacznie większą siłę negocjacyjną po stronie kupujących.

Podwyższone stopy procentowe obciążyły dostępność i nastroje kupujących, ale jest też pozytyw: stopy kredytów hipotecznych zaczęły spadać w 2024 roku, a w połowie 2025 roku Bank Kanady przeprowadził serię obniżek stóp, by pobudzić gospodarkę wowa.ca reuters.com. Mimo to koszty kredytów pozostają znacznie powyżej poziomów sprzed pandemii, co trzyma część kupujących na uboczu. Tymczasem rekordowa imigracja i wzrost liczby ludności nadal napędzają podstawowy popyt na mieszkania, zwłaszcza w GTA. Ta interakcja między silnym popytem demograficznym, wysokimi kosztami finansowania i dużą podażą definiuje rynek nieruchomości w Toronto w 2025 roku.

Najważniejsze trendy kształtujące rynek to: łagodniejsze ceny, dłuższy czas sprzedaży i strategiczne obniżki cen przez zmotywowanych sprzedających – zwłaszcza w wyższym segmencie. Jednocześnie niektóre części rynku idą pod prąd z solidną lub rosnącą aktywnością (szczególnie segment domów wolnostojących na poziomie wejściowym w bardziej przystępnych cenowo dzielnicach). W segmencie komercyjnym rynek biurowy pozostaje słaby z wysokimi wskaźnikami pustostanów, podczas gdy nieruchomości przemysłowe i wielorodzinne są stosunkowo odporne. Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Toronto w 2025 roku to opowieść o rynku w fazie przejściowej, oferującym zarówno szanse, jak i wyzwania dla inwestorów, kupujących i sprzedających.

Trendy na rynku mieszkaniowym w 2025 roku

Ceny mieszkań i sprzedaż: Po osiągnięciu szczytu na początku 2022 roku, ceny mieszkań w Toronto spadły do bardziej normalnego poziomu. Na połowę 2025 roku średnia cena domu w GTA wynosi około 1,10 mln dolarów, co stanowi spadek o ok. 5% w porównaniu z rokiem poprzednim wowa.ca nesto.ca. W rzeczywistości złożona cena referencyjna spadła poniżej psychologicznej granicy 1 miliona dolarów po raz pierwszy od 2021 roku wowa.ca. Tabela 1 przedstawia średnie ceny według typu nieruchomości w City of Toronto (416) na czerwiec 2025, gdzie wszystkie spadły rok do roku:

Tabela 1: Średnie ceny mieszkań w Toronto (czerwiec 2025)

Typ nieruchomości	Śr. cena (czerwiec 2025)	Zmiana ceny rok do roku
Wszystkie typy nieruchomości	995 100 $	–5,5% nesto.ca
Domy jednorodzinne	1 216 000 $	–5,9% nesto.ca
Domy szeregowe/Multiplex	739 500 $	–7,1% nesto.ca
Mieszkania własnościowe	585 100 $	–8,0% nesto.ca

Źródło: Dane Toronto Regional Real Estate Board (czerwiec 2025) za pośrednictwem Nesto

Aktywność sprzedażowa była stonowana w porównaniu z gorączkowym tempem w 2021 roku. Około 6 200 nieruchomości zmieniło właściciela w czerwcu 2025 roku w całym GTA, co jest praktycznie niezmienione w porównaniu z rokiem poprzednim wowa.ca rbc.com. To letnie tempo sprzedaży, w połączeniu z napływem nowych nieruchomości na rynek, spowodowało spadek wskaźnika sprzedaży do nowych ofert (SNLR) do poziomu niskich 30% (około 32–34% w czerwcu) wowa.ca rbc.com. SNLR znacznie poniżej 40% wskazuje na rynek kupującego, co stanowi wyraźną zmianę w stosunku do rynku sprzedającego obserwowanego podczas boomu pandemicznego. Kupujący mają teraz więcej opcji i większą siłę negocjacyjną – tylko ok. 29% domów i 17% mieszkań sprzedaje się powyżej ceny wywoławczej, co wskazuje na niewiele wojen licytacyjnych nesto.ca. Liczba miesięcy podaży (MOI) wzrosła do około 4,6 miesiąca dla domów niskokondygnacyjnych i 7 miesięcy dla mieszkań nesto.ca, co ponownie przechyla rynek na korzyść kupujących. Sprzedaż nieruchomości trwa dłużej, a obniżki cen są powszechne, zwłaszcza w przypadku nieruchomości luksusowych. W prestiżowych dzielnicach, takich jak Lawrence Park i Bridle Path, sprzedający nieruchomości powyżej 3 milionów dolarów obniżali ceny ofertowe, aby przyciągnąć nielicznych kupujących w tym segmencie nesto.ca.

Gorące dzielnice i „rebound”-kieszenie: Pomimo ogólnego spowolnienia, nie wszystkie części rynku stoją w miejscu. Niedawna analiza RE/MAX zidentyfikowała kilka „hot pocket” dzielnic w Toronto, gdzie popyt i ceny domów wolnostojących faktycznie rosną pomimo szerszego spadku bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. Na przykład grupa obszarów w zachodniej części miasta (Rockcliffe-Smythe, Keelesdale-Eglinton West, Corso Italia i okolice) odnotowała wzrost mediany cen domów wolnostojących o +6,2% w pierwszej połowie 2025 roku w porównaniu do 2024 bnnbloomberg.ca. Nawet niektóre części luksusowego rynku Toronto wykazały odporność – Bridle Path i okolice St. Andrew–Windfields odnotowały wzrost mediany cen o 11,5% (obecnie powyżej 4,6 mln dolarów), gdy zamożni kupujący wrócili na rynek bnnbloomberg.ca. Na wschodzie bardziej przystępne dzielnice, takie jak South Riverdale, Leslieville i East Danforth, odnotowały umiarkowane wzrosty cen (~+1–2%) rok do roku bnnbloomberg.ca, dzięki ograniczonej podaży w niższych przedziałach cenowych. Te kieszenie siły podkreślają ważny trend: przystępność cenowa jest kluczowa. Obszary z relatywnie niższymi cenami wejścia (jak na standardy Toronto) lub unikalną propozycją wartości przyciągają kupujących, którzy wcześniej stali z boku. W rzeczywistości to kupujący po raz pierwszy napędzili ożywienie sprzedaży domów wolnostojących w przedziale cenowym poniżej 1,2 mln dolarów w całym GTA bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. Domy wycenione pomiędzy 850 000 a 1,2 miliona dolarów w atrakcyjnych mikro-rynkach sprzedają się szybko, gdyż kupujący zdają sobie sprawę, że jeśli ceny znów zaczną rosnąć, ich szansa na zakup przystępnego domu wolnostojącego może się zamknąć bnnbloomberg.ca.

Dynamika na rynku mieszkań własnościowych: Segment mieszkań własnościowych w Toronto jest obecnie segmentem z największą podażą i najbardziej miękkim segmentem na rynku nieruchomości. Średnia cena mieszkań własnościowych (~585 000 $ w mieście) spadła o ok. 8% w porównaniu z rokiem ubiegłym nesto.ca nesto.ca, a podaż jest obfita – MOI dla mieszkań własnościowych wynosi 7 miesięcy, co jest znacznie wyższe niż w przypadku domów niskokondygnacyjnych nesto.ca. Na rynek trafiła fala nowych ukończonych mieszkań własnościowych, zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem. Wielu inwestorów, którzy kupili mieszkania własnościowe w trakcie budowy, teraz wystawia je na sprzedaż z powodu wyższych kosztów, co przyczynia się do dużej podaży. W rezultacie następuje stagnacja cen i większe pole do negocjacji dla kupujących mieszkania własnościowe. Niemniej jednak jakość i lokalizacja nadal mają duże znaczenie: mieszkania własnościowe w atrakcyjnych centralnych lokalizacjach lub blisko transportu publicznego lepiej utrzymują swoją wartość, podczas gdy jednorodne lokale w przepełnionych wieżowcach doświadczają większych obniżek cen. Rynek ekskluzywnych mieszkań własnościowych (luksusowe jednostki, apartamenty typu penthouse) obecnie ma bardzo niewielu kupujących, co dodatkowo obniża ten podsegment. Deweloperzy zareagowali na te warunki, opóźniając lub odwołując niektóre planowane projekty mieszkań własnościowych – rynek nowych mieszkań własnościowych według analiz branżowych „spadł z klifu”, jeśli chodzi o sprzedaż urbanation.ca. Ten spadek przyszłej podaży mieszkań własnościowych może w dłuższej perspektywie pomóc rynkowi w znalezieniu równowagi, ale w krótkim okresie kupujący w Toronto mogą nadal korzystać z dużego wyboru i niższych cen.

Prognozy dotyczące cen nieruchomości: Na początku 2025 roku Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) przewidywała umiarkowany wzrost cen nieruchomości (+2,6%) w ciągu roku i oczekiwała, że średnia cena sprzedaży osiągnie ok. 1,147 mln dolarów na koniec roku urbaneer.com. TRREB spodziewała się, że niższe stopy procentowe kredytów hipotecznych i poprawa podaży przyciągną część kupujących z powrotem na rynek i ustabilizują ceny urbaneer.com. Jednak w połowie 2025 roku stało się jasne, że ożywienie przebiega powoli. Perspektywy branży zostały zrewidowane ostrożniej. Badanie Reutersa wśród ekonomistów z czerwca 2025 roku przewiduje, że ceny nieruchomości w Toronto faktycznie zakończą 2025 rok średnio o ok. 4% niżej reuters.com reuters.com, co odzwierciedla wolniejszą gospodarkę i początkowe przeszacowanie stóp procentowych. Konsensus jest taki, że 2025 to rok, w którym zostanie osiągnięte dno, a bardziej wyraźne ożywienie cen nastąpi w 2026 reuters.com. Eksperci z CMHC i największych banków przewidują stagnację lub lekkie spadki do końca 2025 roku, z powrotem do umiarkowanego wzrostu w 2026 roku, pod warunkiem dalszego spadku stóp procentowych reuters.com cmhc-schl.gc.ca. Innymi słowy, kolejne kilka kwartałów może być niestabilnych, ale większość prognostów oczekuje, że ceny osiągną dno w 2025 roku. W latach 2027–2028 połączenie odnowionego wzrostu gospodarczego, utrzymującej się wysokiej imigracji i prawdopodobnego niedoboru mieszkań (z powodu obecnego spowolnienia budowlanego) może ponownie skierować Toronto na powolną ścieżkę wzrostu cen. Na razie jednak kupujący mogą być spokojni, ponieważ ceny są znacznie poniżej szczytowych poziomów z czasów pandemii, a wszelki wzrost w krótkim terminie oczekiwany jest jako stopniowy. Rynek nieruchomości w Toronto w 2025 roku nie jest w fazie boomu – łapie oddech, a konsensus to stabilizacja przez najbliższy rok, zanim nastąpi powrót do umiarkowanego wzrostu cen w perspektywie 3–5 lat reuters.com cmhc-schl.gc.ca.

Nieruchomości komercyjne: Biura pozostają w tyle, przemysł na prowadzeniu

blog.remax.ca blog.remax.ca Rynek nieruchomości komercyjnych w Toronto rysuje mieszany obraz w 2025 roku, gdzie różne sektory doświadczają bardzo różnych warunków. Ogólnie rzecz biorąc, aktywność inwestycyjna i najemcza spadła w porównaniu do poziomu sprzed pandemii w większości klas aktywów blog.remax.ca, co odzwierciedla niepewność gospodarczą i wyższe koszty kredytów. Jednak niektóre sektory – zwłaszcza magazyny przemysłowe i mieszkania wielorodzinne na wynajem – pozostają zasadniczo silne, podczas gdy rynek biurowy zmaga się ze skutkami pandemii i wysokimi wskaźnikami pustostanów.

Sektor biurowy – Wysoki poziom pustostanów i „ucieczka do jakości”: Rynek biurowy w Toronto (szczególnie w centrum) jest bez wątpienia najsłabszym ogniwem w łańcuchu nieruchomości komercyjnych w tej chwili. Poziom pustostanów w centrum wzrósł do około 18–19% na początku 2025 roku blog.remax.ca – to znaczny wzrost w porównaniu do ~2–3% pustostanów obserwowanych przed 2020 rokiem. Oznacza to, że prawie jedna piąta powierzchni biurowej w centrum stoi pusta, głównie z powodu rewolucji pracy zdalnej i cięć w firmach. Starsze budynki biurowe klasy B i C mają największe trudności z przyciągnięciem najemców, podczas gdy nowoczesne wieżowce klasy AAA nadal cieszą się wyższym poziomem wynajęcia dzięki „ucieczce do jakości” wśród najemców blog.remax.ca. Wielu dużych pracodawców zmniejszyło powierzchnię biurową, podnajęło lub zrezygnowało z nadmiarowej przestrzeni, ponieważ praca hybrydowa się utrzymuje. Chociaż niektóre firmy w 2025 roku próbują częściej sprowadzać pracowników do biura, ogólny popyt na powierzchnię biurową wciąż jest znacznie poniżej poziomu sprzed pandemii renx.ca renx.ca. Właściciele mniej atrakcyjnych budynków reagują, zwiększając zachęty (takie jak darmowe okresy najmu i większe dopłaty do adaptacji powierzchni) i rozważają nawet opcje przebudowy. W rzeczywistości rośnie zainteresowanie, by przekształcać niewykorzystane biura w mieszkania lub obiekty specjalistyczne (takie jak kliniki medyczne, laboratoria life-science czy placówki edukacyjne) blog.remax.ca. Nadpodaż tradycyjnych powierzchni biurowych, w kontraście do niedoborów w sektorach takich jak opieka zdrowotna i senioralna, stwarza możliwość repozycjonowania starszych biurowców blog.remax.ca. Warto zauważyć, że niektóre analizy sugerują, iż rynek biurowy może zbliżać się do dna: ogólnokrajowy poziom pustostanów biurowych ma osiągnąć szczyt około połowy 2025 roku (na poziomie ~15% w skali kraju), a następnie się ustabilizować renx.ca renx.ca. Toronto, jako największy rynek biurowy w Kanadzie, będzie kluczowe do obserwowania – każdy wzrost wynajmu w centrum będzie sygnałem punktu zwrotnego. Na razie jednak przewagę mają najemcy, a czynsze za biura są pod presją z wyjątkiem najnowszych, najbardziej zaawansowanych wieżowców.

Sektor przemysłowy – nadal znakomity wynik: W wyraźnym kontraście do biur, nieruchomości komercyjne sektora przemysłowego w GTA pozostają najlepiej prosperującym sektorem komercyjnym blog.remax.ca. Magazyny, centra dystrybucyjne i obiekty logistyczne nadal cieszą się dużym popytem dzięki rozwojowi e-commerce i silnej gospodarce Ontario. Wskaźnik dostępności powierzchni przemysłowej w Greater Toronto wynosił zaledwie 4,6% w I kwartale 2025 roku, co jest jednym z najniższych poziomów w Kanadzie blog.remax.ca. To niewielki wzrost (o 40 punktów bazowych) w porównaniu z rokiem poprzednim – co wskazuje, że podaż nieco się zwiększyła – ale nadal jest to bardzo napięty rynek w ujęciu historycznym. Po latach niemal zerowego poziomu pustostanów w sektorze przemysłowym, wynajmujący w końcu mają nieco większą konkurencję, a czynsze, które wcześniej gwałtownie rosły, zaczęły się stabilizować. W rzeczywistości pojawiają się oznaki, że wzrost czynszów przemysłowych zaczyna zwalniać: czynsze rynkowe, które osiągnęły szczyt na poziomie około 18+ dolarów za stopę kwadratową w 2023 roku, nieco spadły do około $17–$17,50/sf w 2025 roku, w miarę jak na rynek trafia nowa podaż cbre.ca. Deweloperzy intensywnie rozbudowują parki przemysłowe na obrzeżach GTA – nowoczesne, zaawansowane magazyny powstają wzdłuż autostrad serii 400 w miastach takich jak Whitby, Ajax, Bolton i Caledon, aby sprostać zapotrzebowaniu najemców na nowoczesne, większe obiekty blog.remax.ca. Te nowsze inwestycje oferują nieco bardziej konkurencyjne stawki czynszu i zachęty, dając najemcom możliwości poza bardzo napiętymi rynkami centralnymi blog.remax.ca. Kolejnym interesującym trendem jest adaptacyjne ponowne wykorzystanie starszych nieruchomości przemysłowych w Toronto i okolicach: wraz ze spadkiem produkcji w niektórych starszych obiektach, właściciele przekształcają budynki na wszystko – od samoobsługowych magazynów po obiekty rekreacyjne (np. kryte korty do pickleballa i siłownie) blog.remax.ca. Ogólnie rzecz biorąc, podstawy sektora przemysłowego pozostają silne – poziom pustostanów jest niski, a zainteresowanie inwestorów wysokie w przypadku aktywów logistycznych, choć wymagane stopy zwrotu nieco wzrosły wraz ze stopami procentowymi. Perspektywy: Rynek przemysłowy może nadal się równoważyć w ciągu najbliższych 1–2 lat, ponieważ w GTA powstaje znaczna ilość nowej podaży. Mimo to większość analityków przewiduje, że popyt będzie nadążał za podażą w średnim okresie, utrzymując pustostany przemysłowe poniżej poziomu równowagi i czynsze na stosunkowo stabilnym poziomie goranbrelih.com. Dla inwestorów segment przemysłowy GTA pozostaje atrakcyjny jako długoterminowa inwestycja, chociaż nie ma już takiego szału jak kilka lat temu.

Sektor detaliczny – Adaptacyjna odporność: Rynek nieruchomości detalicznych w Toronto okazał się bardziej odporny, niż niektórzy się spodziewali, i dostosował się do zmieniających się nawyków konsumenckich oraz rzeczywistości po COVID. Wskaźniki pustostanów w najlepszych lokalizacjach handlowych pozostają niskie, a poziomy czynszów generalnie utrzymują się stabilnie lub nawet rosną w najlepszych centrach handlowych blog.remax.ca. Znaczącym wydarzeniem była upadłość (lub ograniczenie działalności) historycznego domu towarowego Hudson’s Bay Company, co mogło pozostawić duże luki w centrach handlowych. Mimo to rynek w dużej mierze przyjął to spokojnie – puste kotwice domów towarowych są teraz wypełniane nowymi funkcjami handlowymi i rozrywkowymi blog.remax.ca. Centra handlowe w GTA przechodzą transformację, wprowadzając nowe doświadczenia: dodają restauracje, kina, supermarkety, a nawet wieżowce mieszkalne na terenach centrów blog.remax.ca. Najlepiej prosperujące centra handlowe w Toronto (takie jak Yorkdale, Eaton Centre, Square One) nadal przodują w kraju pod względem produktywności sprzedaży, a Yorkdale osiąga podobno ponad 2 300 dolarów za stopę kwadratową sprzedaży – zdecydowanie najwięcej w Kanadzie blog.remax.ca. Świadczy to o sile dobrze zlokalizowanego handlu detalicznego. W segmencie lokalnego handlu detalicznego otwarte centra handlowe z kluczowymi najemcami (supermarkety, banki, apteki) są bardzo poszukiwane przez inwestorów blog.remax.ca. Wiele z tych miejsc ma również potencjał rozwoju w przyszłości (dodanie funkcji mieszanych), co czyni je jeszcze bardziej atrakcyjnymi. Wyzwanie stanowi jednak ograniczona podaż wysokiej jakości lokalizacji handlowych – powstaje niewiele nowych inwestycji handlowych, a istniejące aktywa rzadko są przedmiotem obrotu. Ogólnie rzecz biorąc, czynsze detaliczne w 2025 roku są stabilne i nawet rosną w niektórych korytarzach, ale sukces zależy od lokalizacji i formatu. Handel detaliczny przy głównych ulicach w centrum ponownie notuje zdrowy ruch klientów, w miarę jak turystyka i pracownicy biurowi stopniowo wracają, podczas gdy niektóre słabsze punkty handlowe na przedmieściach wciąż zmagają się z presją e-commerce. Perspektywy dla sektora detalicznego na najbliższe lata są ostrożnie optymistyczne: należy spodziewać się dalszej integracji handlu detalicznego z innymi funkcjami (węzły komunikacyjne, mieszkania) oraz nacisku na działania oparte na doświadczeniach, aby przyciągnąć klientów fizycznie. O ile nie nastąpi poważna recesja, handel detaliczny w Toronto powinien nadal „trzymać się mocno”, tak jak miało to miejsce w latach 2024–2025 blog.remax.ca, z stopniowym wzrostem czynszów i wartości w najlepszych segmentach.

Mieszkania wielorodzinne i na wynajem: Nieruchomości wielorodzinne na wynajem (mieszkania) zasługują na wzmiankę w kontekście komercyjnym, ponieważ stanowią coraz ważniejszą klasę aktywów dla inwestorów. W Toronto mieszkania na wynajem budowane z myślą o tym celu są niezwykle poszukiwane – wskaźnik pustostanów w mieście jest niski (około 3% lub mniej) blog.remax.ca urbanation.ca, a czynsze są bliskie rekordowo wysokich poziomów (więcej na ten temat w sekcji o wynajmie poniżej). To wywołało znaczące zainteresowanie rozwojem nowych budynków na wynajem, zwłaszcza że rynek mieszkań własnościowych się ochłodził. W rzeczywistości w I kwartale 2025 roku rozpoczęto budowę ponad 700 nowych mieszkań na wynajem w rejonie Toronto blog.remax.ca, mimo że liczba nowych mieszkań własnościowych znacznie spadła. Inwestorzy tacy jak REIT-y i fundusze emerytalne są przyciągani przez stabilny przepływ gotówki z wynajmu oraz pozornie nieskończony popyt na wynajem w Toronto. Wyzwanie polega na tym, że wysokie koszty budowy i stopy finansowania utrudniają opłacalność nowych projektów. Sektor korzysta z pewnych zachęt rządowych (takich jak niskooprocentowane pożyczki z CMHC na mieszkania na wynajem), ale nawet wtedy ekonomia jest napięta. Ostatnia propozycja rządu dotycząca przywrócenia programu MURB (który pozwala inwestorom odpisać amortyzację budynków na wynajem od dochodu) mogłaby pobudzić więcej inwestycji, jeśli zostanie przyjęta blog.remax.ca. Tymczasem aktywność trwa: liczba proponowanych mieszkań na wynajem osiągnęła rekordowy poziom w 2025 roku, z ok. 26 000 jednostek zgłoszonych w I kwartale – ponad dwukrotnie więcej niż rok wcześniej blog.remax.ca. Wskazuje to, że deweloperzy przygotowują się do budowy większej liczby mieszkań na wynajem, jeśli warunki się poprawią. W przypadku istniejących aktywów na wynajem, nieco słabszy wzrost czynszów w 2025 roku (z powodu zwiększonej podaży) nie zmniejszył zainteresowania inwestorów; wręcz przeciwnie, niektórzy oportunistyczni nabywcy liczą na przejęcie starszych budynków na wynajem lub nawet wieżowców z mieszkaniami własnościowymi, aby przekształcić je w mieszkania na wynajem, stawiając na długoterminowy popyt na wynajem w Toronto.

Rynek inwestycyjny i przepływy kapitału: Aktywność inwestycyjna w nieruchomościach komercyjnych spadła w 2025 roku w porównaniu z poprzednimi latami. Wyższe stopy procentowe spowodowały niewielki wzrost wymagań dotyczących stopy zwrotu i sprawiły, że kupujący stali się bardziej ostrożni. Duzi inwestorzy instytucjonalni i REIT w większości wcisnęli przycisk pauzy na duże przejęcia, zwłaszcza w bardziej ryzykownych segmentach, takich jak biura blog.remax.ca. Jednak prywatni inwestorzy i mniejsze firmy są selektywnie aktywni – na przykład na rynku centrów handlowych, gdzie lokalni inwestorzy agresywnie ścigają każde dostępne centrum z zakotwiczeniem spożywczym blog.remax.ca. Sektor hotelarski również odnotował zaskakujący boom: Po pandemii przychody hoteli w Toronto gwałtownie wzrosły, a sprzedaż hoteli osiągnęła 552 miliony dolarów w 2024 roku (wzrost o 173% w porównaniu z 2023) blog.remax.ca, co sprawiło, że branża hotelarska stała się ostatnio wyraźnym zwycięzcą. Ten wzrost utrzymał się w 2025 roku, gdy podróże rekreacyjne i służbowe zwiększyły obłożenie hoteli i zaufanie inwestorów. Całkowite wartości nieruchomości komercyjnych w Toronto spadły ze szczytów (szczególnie biura, które zostały znacznie odpisane), ale rynek nie doświadczył masowych sprzedaży przymusowych ani wyprzedaży. Kredytodawcy współpracowali z wynajmującymi, aby przedłużać okresy kredytowania zamiast przeprowadzać aukcje przymusowe, licząc na poprawę w średnim terminie. Perspektywy dla nieruchomości komercyjnych w Toronto na najbliższe lata są ostrożnie optymistyczne dla większości sektorów z wyjątkiem biur. Przemysł i wynajem mieszkań prawdopodobnie pozostaną faworytami, handel detaliczny powinien stopniowo się poprawiać wraz z gospodarką, a biura mogą wymagać kilku lat (i być może drastycznych działań, takich jak przebudowy), aby w pełni się odbudować. Inwestorzy z płynnością w latach 2025–2026 mogą znaleźć atrakcyjne możliwości zakupu w naciskanych klasach aktywów (np. starsze biura gotowe do przebudowy lub mieszkania z problematycznych projektów) – ale te inwestycje wymagają cierpliwości i strategii tworzenia wartości. Zdywersyfikowana gospodarka Toronto i ścieżka wzrostu oznaczają, że nieruchomości komercyjne mają długoterminowo pozytywne perspektywy, ale sukces zależy od wyboru odpowiedniego segmentu i aktywa w tym nierównym ożywieniu.

Trendy na rynku najmu: Wysokie czynsze spotykają się z nową podażą

Po latach nieustannie rosnących czynszów rynek najmu w Toronto w 2025 roku doświadcza rzadkiej chwili ulgi dla najemców. Połączenie znacznej nowej podaży na rynku i łagodniejszego rynku wtórnego mieszkań sprawiło, że warunki najmu są nieco łatwiejsze w porównaniu z bardzo napiętą sytuacją z lat 2022–2023. Nie zrozumcie tego źle – Toronto wciąż jest drogim miastem dla najemców, a popyt pozostaje wysoki – ale najemcy w końcu mają nieco większą siłę negocjacyjną niż w ostatnich latach.

Ceny najmu i ostatnie zmiany: Średni czynsz za mieszkanie własnościowe lub apartament w Toronto ustabilizował się, a nawet nieco spadł w porównaniu z rokiem poprzednim. W czerwcu 2025 roku średni miesięczny czynsz w mieście wynosił około 2 587 dolarów, czyli około 5% mniej niż rok wcześniej nesto.ca. To pierwszy roczny spadek cen najmu po dłuższym okresie szybkich wzrostów, które osiągnęły szczyt w 2022 roku. Dla porównania, średnia cena najmu kawalerki wynosi około 2 200–2 400 dolarów, a mieszkania dwupokojowego około 2 800–3 000 dolarów w Toronto – nadal bardzo wysoko, ale już nie rośnie z miesiąca na miesiąc. Według Urbanation średnie ceny najmu za stopę kwadratową w nowych, celowo budowanych nieruchomościach na wynajem spadły o ok. 2,2% rok do roku w pierwszym kwartale 2025 roku urbanation.ca, a po uwzględnieniu zachęt (takich jak darmowe miesiące najmu), realne ceny najmu spadły nawet o 7% w porównaniu z rokiem poprzednim urbanation.ca. Nawet rynek najmu mieszkań własnościowych odnotował pauzę: średnie ceny najmu mieszkań własnościowych w GTA spadały rok do roku przez czwarty kwartał z rzędu na początku 2025 roku urbanation.ca. Zasadniczo gwałtowna inflacja czynszów z ostatnich lat została przerwana – przynajmniej tymczasowo.

Fala podaży i wskaźniki pustostanów: To ochłodzenie czynszów jest w dużej mierze napędzane przez podaż. Toronto doświadczyło bezprecedensowej fali nowej podaży mieszkań skierowanych do najemców. Oddanie do użytku mieszkań na wynajem osiągnęło 30-letni szczyt na początku 2025 roku – ponad 2 100 nowych, specjalnie wybudowanych lokali na wynajem zostało otwartych tylko w pierwszym kwartale, co stanowi wzrost o 173% w porównaniu z rokiem poprzednim urbanation.ca. Dodatkowo, tysiące nowo wybudowanych kondominiów (które często trafiają na rynek najmu) pojawiły się na rynku. Napływ nowych jednostek podniósł wskaźnik pustostanów z najniższych poziomów. Całkowity wskaźnik pustostanów w mieście dla nowszych mieszkań na wynajem wynosił około 3,7% w Toronto (3,5% w całym GTA) w pierwszym kwartale 2025 roku, w porównaniu do około 2,5% rok wcześniej i był najwyższy od połowy 2021 roku urbanation.ca. Chociaż wskaźnik pustostanów na poziomie 3-4% jest nadal stosunkowo niski, stanowi zauważalne złagodzenie w porównaniu do pustostanów poniżej 2%, które były powszechne przed pandemią. Najemcy w końcu widzą trochę więcej możliwości: pod koniec pierwszego kwartału 2025 roku aktywne ogłoszenia dotyczące wynajmu kondominiów wzrosły o 29% rok do roku, co odpowiada około 1,4 miesiąca podaży mieszkań na wynajem na rynku (w porównaniu do historycznie poniżej 1 miesiąca podaży) urbanation.ca. Wynajmujący, którzy stają w obliczu większej konkurencji, zareagowali, oferując zachęty – Urbanation informuje, że prawie 2/3 specjalnie wybudowanych nieruchomości oferowało jakąś formę zachęty (taką jak jeden lub dwa miesiące darmowego czynszu) na początku 2025 roku, dwa razy więcej niż rok wcześniej urbanation.ca. Te oferty realnie obniżają czynsz płacony przez najemców i sygnalizują, że właściciele są chętni, by utrzymać lokale wynajęte.

urbanation.ca Jednak ten rynek najemców może okazać się krótkotrwały. Te same czynniki, które stworzyły tę falę podaży, teraz się odwracają: wyższe stopy procentowe i koszty budowy sprawiają, że deweloperzy naciskają hamulec przy nowych projektach. Liczba rozpoczętych mieszkań na wynajem w GTA spadła o 60% rok do roku w pierwszym kwartale 2025 (rozpoczęto tylko ok. 731 jednostek) urbanation.ca, a łączna liczba mieszkań na wynajem w budowie faktycznie spadła do około 21 800 jednostek – to najniższy poziom od dwóch lat urbanation.ca. W sektorze kondominiów wiele planowanych projektów jest opóźnianych lub porzucanych, co ograniczy podaż nowych inwestorskich kondominiów na wynajem za kilka lat cmhc-schl.gc.ca. Konsensus wśród analityków rynku mieszkaniowego jest taki, że popyt na mieszkania na wynajem w Toronto będzie nadal rósł (dzięki imigracji i wzrostowi zatrudnienia), ale podaż nie nadąży w dłuższej perspektywie. Obecnie wysoki poziom pustostanów i stabilne czynsze to prawdopodobnie tymczasowe okno. Jak ujął to Shaun Hildebrand z Urbanation, „poprawiona dostępność (dla najemców) dzięki ostatnim wzrostom podaży… nie powinna trwać długo, biorąc pod uwagę obecny spadkowy trend w budownictwie.” urbanation.ca Innymi słowy, najemcy powinni korzystać z tej przerwy w 2025 roku, póki trwa – w 2026 lub 2027 Toronto może znów znaleźć się na bardzo napiętym rynku najmu, jeśli nowe budowy nie przyspieszą.

Perspektywy rynku najmu: W ciągu najbliższych 3–5 lat oczekuje się, że wzrost czynszów zostanie wznowiony po tej krótkiej przerwie. Populacja Toronto rośnie w rekordowym tempie, a większość nowych mieszkańców wynajmuje, zanim kupi. Nawet wskaźnik pustostanów na poziomie 3,5% jest niski jak na miasto wielkości Toronto – w wielu światowych metropoliach za zrównoważony uznaje się poziom 5%, więc rynek najmu w Toronto jest nadal niedostatecznie zaopatrzony według tej miary. Niewielki wzrost pustostanów w 2025 roku prawdopodobnie wkrótce osiągnie szczyt, a pod koniec 2025 lub w 2026 roku, o ile gospodarka pozostanie stabilna, czynsze mogą ponownie zacząć rosnąć szybciej niż inflacja. Czynnikiem wspierającym jest polityka: kontrola czynszów w prowincji Ontario (która ogranicza podwyżki czynszów w starszych lokalach do poziomu inflacji, a obecnie zwalnia nowe lokale wybudowane po 2018 roku) może zostać dostosowana. Trwają dyskusje nad rozszerzeniem kontroli czynszów na nowsze budynki, ale do 2025 roku nie wprowadzono zmian – jeśli już, decydenci są ostrożni, by nie zniechęcać do budowy mieszkań na wynajem. Inwestorzy w nieruchomości wielorodzinne liczą na to, że poważny niedobór mieszkań w Toronto i wysokie bariery wejścia na rynek własności utrzymają popyt na wynajem na wysokim poziomie w przewidywalnej przyszłości. W rzeczywistości inwestorzy instytucjonalni aktywnie rozwijają lub nabywają budynki mieszkalne pomimo obecnej presji na zwroty, przekonani, że długoterminowy wzrost czynszów to uzasadni. Dla najemców każda poprawa dostępności może być tymczasowa, o ile rządy znacząco nie zwiększą podaży mieszkań. Rynek najmu w Toronto jest zasadniczo napięty i jeśli obecne zaległości budowlane nie zostaną odwrócone, możemy wspominać rok 2025 jako krótki „oddech”, zanim kryzys najmu ponownie się pogłębi.

Polityka rządowa i regulacje wpływające na rynek

Polityka rządowa stała się w ostatnich latach kluczowym czynnikiem na rynku nieruchomości w Toronto, gdy władze na wszystkich szczeblach reagują na obawy dotyczące dostępności, szybkiego wzrostu cen i niedoboru mieszkań. W 2025 roku wiele działań politycznych i zmian regulacyjnych wpływa na warunki rynkowe:

Ograniczenia dla zagranicznych nabywców: Politycy nadal ograniczają napływ zagranicznego kapitału na rynek mieszkaniowy. Federalna ustawa Prohibition on Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act (zakaz dla zagranicznych nabywców) weszła w życie w 2023 roku i została następnie przedłużona do końca 2026 kpmg.com. Ustawa ta zasadniczo zabrania osobom i firmom zagranicznym zakupu nieruchomości mieszkalnych w Kanadzie (z ograniczonymi wyjątkami), eliminując segment popytu, który często był obwiniany o windowanie cen. Dodatkowo, w Ontario nadal obowiązuje Non-Resident Speculation Tax (NRST) – podatek w wysokości 25% od zakupu nieruchomości mieszkalnych przez cudzoziemców w prowincji kpmg.com. Od 1 stycznia 2025 roku miasto Toronto wprowadziło własny Municipal Non-Resident Speculation Tax (MNRST) w wysokości 10% na zagranicznych nabywców nieruchomości w Toronto kpmg.com. Te nakładające się regulacje oznaczają, że każda zagraniczna jednostka chcąca kupić nieruchomość w Toronto napotka nieprzekraczalne bariery (zakaz lub w praktyce dodatkowy 35% podatek, jeśli w jakiś sposób będzie uprawniona do zakupu). Celem jest zniechęcenie do spekulacji spoza rynku lokalnego i ograniczenie popytu inwestycyjnego, aby lokalni mieszkańcy mieli większe szanse na własność. Według większości ocen, aktywność zagranicznych nabywców w 2025 roku nie jest czynnikiem – została praktycznie wyparta z rynku.
Podatki od pustych mieszkań i inwestorów: Oprócz zagranicznych nabywców, rządy skierowały działania przeciwko krajowym spekulantom i pustym nieruchomościom. Toronto wprowadziło Vacant Home Tax w 2022 roku, nakładając 1% rocznie od wartości oszacowanej na nieruchomości, które stoją puste przez ponad 6 miesięcy (z pewnymi wyjątkami). Polityka ta ma na celu skłonienie inwestorów do wynajmu lub sprzedaży tych lokali zamiast pozostawiania ich pustych, zwiększając tym samym realną podaż mieszkań. Wstępne dane wskazują, że tysiące lokali zostało zgłoszonych jako puste i objętych podatkiem – co stanowi bodziec dla właścicieli do czerpania zysku lub sprzedaży aktywów. Ontario podniosło także prowincjonalną opłatę rejestracyjną dla inwestorów posiadających wiele nieruchomości (w niektórych przypadkach z progresywnym podatkiem spekulacyjnym). Jednocześnie federalny Underused Housing Tax (1% roczny podatek od pustych lub niewykorzystanych nieruchomości należących do zagranicznych nierezydentów) uzupełnia te działania. Ogólnie rzecz biorąc, podatki te zwiększają koszty utrzymywania pustych nieruchomości i wysyłają sygnał, że mieszkania mają służyć ludziom, a nie być tylko inwestycją. Choć trudno precyzyjnie określić efekt, dowody anegdotyczne wskazują, że więcej drugorzędnych mieszkań trafia na rynek najmu, a niektórzy drobni inwestorzy sprzedają nieruchomości z powodu wyższych kosztów i surowszych przepisów.
Zmiany w strefach i inicjatywy na rzecz zwiększenia podaży mieszkań: Jedną z największych zmian w polityce mieszkaniowej było skoncentrowanie się na zwiększeniu podaży poprzez zmiany w podziale na strefy i szybsze zatwierdzanie projektów. Rząd Ontario, wprowadzając Bill 23 (“More Homes Built Faster” Act of 2022), zmusił miasta do umożliwienia większej gęstości zabudowy jako prawa. W związku z tym przepisy miejskie Toronto pozwalają teraz na budowę do czterech jednostek mieszkalnych (“plexów”) na działkach w całym mieście, co w praktyce znosi tradycyjne strefowanie wyłącznie pod domy jednorodzinne. Ta reforma strefowania “missing middle” ma na celu łagodne zagęszczenie dzielnic poprzez domy bliźniacze, trzypaki i domy w ogrodzie. Chociaż zmiana ta przyjmuje się powoli, z czasem może znacząco zwiększyć podaż. Prowincja również nałożyła limity na wzrost opłat deweloperskich i obniżyła opłaty za tanie mieszkania, aby zachęcić do budowy. Z kolei Toronto zamroziło tymczasowo opłaty deweloperskie na poziomie z 2022 roku, aby uniknąć dodatkowych obciążeń dla projektów blog.remax.ca, choć wywarło to presję na dochody miasta. Niektóre przedmieścia, takie jak Vaughan, poszły jeszcze dalej – Vaughan obniżył opłaty deweloperskie o ok. 50% dla niskiej zabudowy, aby pobudzić nową budowę blog.remax.ca. Rząd federalny uruchomił także Housing Accelerator Fund, który oferuje dotacje dla gmin usuwających biurokrację i zwiększających budownictwo mieszkaniowe, a Toronto było beneficjentem (choć okno aplikacyjne zamknięte jest od 2025 r.) blog.remax.ca. Mówi się także o tym, że rząd federalny powiąże środki na infrastrukturę z celami mieszkaniowymi dla miast. Wszystkie te działania mają jeden cel: rozwiązanie kryzysu podaży. Choć nie przyniosą efektów z dnia na dzień, te zmiany polityczne w ciągu najbliższych kilku lat mogą umiarkowanie przyspieszyć tempo powstawania nowych mieszkań w Toronto, zwłaszcza w formie multiplexów, domów w ogrodzie i średniowysokiej zabudowy uzupełniającej.
Regulacje dotyczące kredytów hipotecznych i wsparcie dla kredytobiorców: Po stronie finansowania organy nadzoru utrzymały rygorystyczny test warunków skrajnych dla kredytów hipotecznych, który wymaga, aby nabywcy kwalifikowali się do stóp procentowych o około 2% wyższych niż ich rzeczywista stopa. Ograniczyło to maksymalną kwotę pożyczki i utrzymało część popytu w ryzach. W 2025 roku Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) przedstawiło możliwe dodatkowe ograniczenia (takie jak limity wysokiego wskaźnika zadłużenia i zaostrzenie kwalifikacji dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu), choć jak dotąd nie wprowadzono większych nowych regulacji. Celem jest zapewnienie stabilności systemu finansowego w obliczu wysokiego zadłużenia gospodarstw domowych. Dla kupujących, zwłaszcza tych kupujących po raz pierwszy, rządy wprowadziły pewne programy wsparcia: nowe First Home Savings Account (FHSA) pozwala Kanadyjczykom oszczędzać do 40 000 dolarów bez podatku na wkład własny; istnieje już także First-Time Buyer Incentive (pożyczka współdzielonego kapitału) oraz prowincjonalne ulgi na opłatę rejestracyjną dla nowych nabywców. Programy te pomagają w niewielkim stopniu, ale biorąc pod uwagę ceny w Toronto, ich efekt jest ograniczony. Godną uwagi polityką wspierającą inwestorów/deweloperów w 2025 roku są ulepszone programy ubezpieczeń CMHC dla wynajmu – dzięki programowi MLI Select deweloperzy mieszkań na wynajem lub mieszkań przystępnych cenowo mogą uzyskać niskooprocentowane, ubezpieczone finansowanie, co umożliwiło realizację niektórych projektów. Istnieje również wspomniana wcześniej propozycja przywrócenia zachęt podatkowych MURB z lat 70., które pozwalają inwestorom w mieszkania na wynajem odliczać amortyzację od dochodu – jeśli zostanie wdrożona, może pobudzić budowę mieszkań na wynajem poprzez poprawę rentowności projektów blog.remax.ca. Ostatecznie decyzje Banku Kanady dotyczące stóp procentowych są bez wątpienia największym czynnikiem „politycznym”: po agresywnych podwyżkach do 5% w 2023 roku w celu zwalczania inflacji, bank przeszedł do obniżek stóp procentowych w latach 2024–25, gdy gospodarka słabła wowa.ca reuters.com. W połowie 2025 roku stopa referencyjna wynosiła około 2,75% reuters.com, a oczekiwane są dalsze umiarkowane obniżki (być może do ok. 2,0% na początku 2026 roku) reuters.com. To złagodzenie polityki pieniężnej zaczęło obniżać stopy procentowe kredytów hipotecznych z ich szczytu, poprawiając dostępność cenową dla kupujących i dając oddech tym, którzy muszą odnowić kredyt. Polityka rządu – finansowa, regulacyjna i monetarna – nadal będzie odgrywać kluczową rolę na rynku mieszkaniowym w Toronto. Równowaga, do której dążą decydenci, jest trudna: powstrzymać nadmierny wzrost cen i spekulację, nie doprowadzając do załamania rynku lub zatrzymania rozwoju. Od 2025 roku obserwujemy wyważone podejście: surowe ograniczenia dla nabywców nierezydentów i pustych mieszkań, zachęty dla deweloperów oraz stopniowe łagodzenie polityki pieniężnej, aby uniknąć twardego lądowania.

Czynniki ekonomiczne wpływające na rynek

Podstawowe warunki ekonomiczne stanowią tło dla rynku nieruchomości w Toronto. W 2025 roku szereg czynników ekonomicznych ciągnie rynek w różnych kierunkach:

Stopy procentowe i inflacja: Otoczenie stóp procentowych przeszło zwrot o 180 stopni w porównaniu z zaledwie kilkoma latami wstecz. W latach 2020–2021 kupujący korzystali z oprocentowania kredytów hipotecznych na poziomie 1,5–2%; jednak w 2023 roku Bank Kanady podniósł stopy procentowe do ok. 5%, co spowodowało wzrost 5-letnich stałych kredytów hipotecznych do ok. 5,5–6%, a zmienne stopy procentowe były jeszcze wyższe. Ten szok stóp procentowych był główną przyczyną spowolnienia na rynku nieruchomości w latach 2022–2024, ponieważ wyższe koszty kredytowania zmniejszyły dostępność mieszkań. W 2025 roku inflacja spadła z wcześniejszych szczytów, a Bank Kanady przeszedł do obniżania stóp procentowych, aby wesprzeć gospodarkę wowa.ca reuters.com. W minionym roku bank obniżył swoją stopę referencyjną o 2,25 punktu procentowego (225 pb) reuters.com, a kredytodawcy hipoteczni odpowiednio obniżyli stałe stopy procentowe. W połowie 2025 roku typowe 5-letnie stałe kredyty hipoteczne w Toronto wynoszą około środkowego poziomu 4%, spadając z maksimum z 2023 roku (a niektóre konkurencyjne oferty dla dobrze kwalifikowanych kupujących sięgają nawet wysokiego poziomu 3%). Te obniżki kosztów finansowania stopniowo przyciągają niektórych kupujących z powrotem i łagodzą presję na obecnych właścicieli domów, którzy muszą odnowić swoje kredyty. Jednak stopy procentowe są nadal znacznie wyższe niż ultraniskie poziomy z końca lat 2010., więc dostępność mieszkań pozostaje ograniczona. Jeśli Bank Kanady będzie kontynuował łagodną ścieżkę luzowania – być może kolejne 50–75 pb obniżek stóp w 2026 roku, jak niektórzy przewidują reuters.com – to dodatkowo wzmocni popyt na nieruchomości i siłę nabywczą. Odwrotnie, każdy powrót inflacji lub inny szok, który zmusi stopy procentowe do ponownego wzrostu, będzie stanowił ryzyko spadku dla rynku. Na chwilę obecną podstawowa prognoza ekonomiczna to stabilne lub powoli spadające stopy procentowe, co jest czynnikiem wspierającym aktywność na rynku nieruchomości w przyszłości.
Zatrudnienie i wzrost dochodów: Rynek pracy w Toronto był dość odporny, ale nie bez oznak słabości. Na początku 2025 roku miasto stanęło w obliczu pewnych przeciwności: wyższe stopy procentowe spowolniły sektor budowlany i nieruchomości, a niektóre wysoko wyceniane firmy technologiczne (które przeżywały boom podczas pandemii) zredukowały zatrudnienie. Dodatkowo, spory handlowe USA–Kanada i cła na początku 2025 roku wprowadziły niepewność dla branż nastawionych na eksport reuters.com – w rzeczywistości rozmowy o wojnie handlowej prowadzonej przez USA osłabiły zaufanie biznesu i mogą prowadzić do utraty miejsc pracy w przemyśle wytwórczym i sektorach powiązanych reuters.com. W tym kontekście bezrobocie w Toronto nieco wzrosło i w 2025 roku wynosi około 6–7%, w porównaniu do ~5–6% w 2019 roku. Wolniejszy wzrost gospodarczy sprawił, że gospodarstwa domowe ostrożniej podchodzą do dużych zakupów, takich jak nieruchomości reuters.com reuters.com. Niemniej jednak gospodarka Toronto jest duża i zróżnicowana. Sektory takie jak finanse, edukacja, sektor publiczny i usługi są stabilne i nadal tworzą miejsca pracy. Wynagrodzenia rosną (częściowo z powodu korekt inflacyjnych), co pomaga dochodom nieco nadążać za kosztami mieszkań. Kluczowym czynnikiem, na który należy zwracać uwagę, jest to, czy Kanada wejdzie w recesję pod koniec 2025 roku – niektórzy ekonomiści ostrzegają, że jeśli stopy procentowe zostaną ponownie podniesione lub jeśli światowa gospodarka się osłabi, może dojść do łagodnej recesji, co tymczasowo zaszkodzi popytowi na nieruchomości reuters.com. Z drugiej strony, jeśli sytuacja na rynku pracy w Toronto pozostanie dość stabilna (a dane o zatrudnieniu na początku 2025 roku były w porządku), wzrost liczby ludności i nagromadzony popyt mogą szybko przełożyć się na większą liczbę transakcji mieszkaniowych, gdy poprawi się zaufanie. Zasadniczo równowaga między bezpieczeństwem zatrudnienia a stopami procentowymi zdecyduje o gotowości wielu kupujących do wejścia na rynek. W 2025 roku konsumenci czują się nieco pod presją (wyższe koszty życia, wolniejszy wzrost płac po uwzględnieniu inflacji), co przyczynia się do ostrożnych nastrojów na rynku nieruchomości. Każda poprawa optymizmu gospodarczego lub spadek bezrobocia będzie pozytywnym sygnałem dla rynku mieszkaniowego.
Imigracja i wzrost liczby ludności: Jednym z największych pozytywnych czynników napędzających rynek nieruchomości w Toronto jest rekordowo wysoka imigracja. Kanada powitała bezprecedensową liczbę około 1 miliona nowych osób w latach 2022–2023 (połączenie stałych rezydentów, posiadaczy pozwoleń na pracę/naukę itp.), a cele pozostają wysokie – około 500 000 nowych stałych imigrantów rocznie w 2024 i 2025 roku. Greater Toronto Area przyciąga dużą część tych nowo przybyłych jako największy rynek pracy i centrum imigracyjne Kanady. Nawet w połowie 2024 roku populacja Toronto rosła około 67% szybciej niż rok wcześniej storeys.com, co stanowi zdumiewający wzrost. Chociaż są oznaki, że tempo mogło nieco zwolnić (dane z II kwartału 2024 roku wykazały niewielki spadek w stosunku do rekordowych wskaźników wzrostu canada.ca), imigracja historycznie rzecz biorąc będzie się utrzymywać na wysokim poziomie. Ten napływ tworzy ogromny popyt na mieszkania, zwłaszcza początkowo na rynku najmu. Szacuje się, że imigracja odpowiadała za około 10% lub więcej wzrostu cen nieruchomości w latach 2006–2021 poprzez zwiększenie popytu instagram.com, a dziś efekt ten jest jeszcze bardziej widoczny ze względu na dużą liczbę nowych mieszkańców. Co ważne, imigracja to długoterminowy motor popytu: nowi Kanadyjczycy nie kupują domu pierwszego dnia, ale wielu z nich zamierza kupić nieruchomość po kilku latach wynajmu i aklimatyzacji. Tak więc osoby przybywające w latach 2023–2025 staną się kolejnymi nabywcami mieszkań pod koniec lat 20. XXI wieku. W krótkim okresie wysoka imigracja zaostrza rynek najmu (chociaż nowe budownictwo przyniosło tymczasową ulgę) i wspiera tworzenie gospodarstw domowych, co leży u podstaw popytu na mieszkania. O ile nie nastąpi znacząca zmiana polityczna w celu ograniczenia celów imigracyjnych – co jest przedmiotem debaty politycznej, ale nie zostało wdrożone do 2025 roku – rynek nieruchomości w Toronto będzie miał rosnącą bazę popytu końcowego. W perspektywie 3–5 lat oznacza to, że nawet jeśli krajowa koniunktura gospodarcza się pogorszy, wzrost liczby ludności może pomóc utrzymać popyt na mieszkania. To jeden z powodów, dla których eksperci nie spodziewają się długotrwałego krachu: ludzie potrzebują mieszkań. Z drugiej strony, silna imigracja bez odpowiedniej podaży mieszkań może dodatkowo pogorszyć dostępność cenową (stąd niektóre wezwania do lepszego dostosowania poziomów imigracji do planów mieszkaniowych). Na razie jednak silna imigracja stanowi pozytywną podstawę dla rynku nieruchomości w Toronto, wspierając zarówno rynek wtórny, jak i najmu.
Inne czynniki: Warto wspomnieć o kilku dodatkowych elementach ekonomicznych. Zaufanie konsumentów w 2025 roku jest umiarkowane – badania pokazują, że ludzie martwią się o koszty życia, ale wielu jest optymistycznie nastawionych do długoterminowych perspektyw w rozwijającym się mieście takim jak Toronto. Warunki kredytowe również odgrywają rolę: banki nieco zaostrzyły udzielanie pożyczek, zwłaszcza dla inwestorów i osób o słabszej zdolności kredytowej, ale ogólnie kredyt jest dostępny dla kwalifikujących się nabywców, a marże odsetkowe są normalne. Globalne trendy gospodarcze, takie jak kondycja gospodarki chińskiej czy ceny ropy, mogą pośrednio wpływać na Toronto (np. poprzez nastroje inwestorów lub rozwój kanadyjskiego sektora surowcowego), ale lokalny rynek nieruchomości jest najczęściej bardziej zależny od krajowych stóp procentowych i migracji. Jeszcze jeden lokalny czynnik: finanse miejskie. Toronto miało deficyty budżetowe, a sposób, w jaki miasto sobie z nimi poradzi (ewentualnie poprzez wyższe podatki od nieruchomości lub opłaty), może wpłynąć na koszty posiadania domu. Znaczący wzrost podatku od nieruchomości może na przykład wywrzeć niewielką presję na ceny, choć obecnie stawki podatku od nieruchomości w Toronto należą do najniższych w Ontario. Podsumowując, środowisko gospodarcze w 2025 roku charakteryzuje się wysokim przyrostem ludności, ale umiarkowanym ogólnym wzrostem PKB, a gospodarka znajduje się w późnej fazie cyklu. Stopy procentowe – kluczowa zmienna – są w trendzie spadkowym, co stopniowo powinno stymulować rynek mieszkaniowy, ale nabywcy pozostają wrażliwi na ceny i zatrudnienie. Rynek nieruchomości w Toronto nie istnieje w próżni: jest ściśle powiązany z tymi szerszymi trendami gospodarczymi, a nadchodzące lata będą kształtowane przez to, jak dobrze Kanada zdoła zapewnić miękkie lądowanie i utrzymać zaufanie wśród szybko rosnącej populacji.

Możliwości inwestycyjne i wyzwania

Dla inwestorów, niezależnie czy chodzi o nieruchomości mieszkaniowe czy komercyjne, rynek Toronto w 2025 roku oferuje zarówno kuszące możliwości, jak i znaczące wyzwania. Czas łatwych, szybkich wzrostów cen minął (przynajmniej na razie), więc kluczowa jest mądra strategia i staranny dobór aktywów.

Możliwości w sektorze mieszkaniowym: Ochłodzony rynek to często szansa dla rozsądnego inwestora, by zadziałać. Ceny nieruchomości cofnęły się ze swoich szczytów, a zmotywowani sprzedający oznaczają, że inwestorzy mogą wynegocjować lepsze oferty. Dla tych, którzy chcą inwestować w nieruchomości na wynajem, ten rynek kupującego w połączeniu z nieco niższymi cenami daje lepsze punkty wejścia. Warto zwrócić szczególną uwagę, że domy jednorodzinne w przystępnych przedmieściach lub rozwijających się dzielnicach stanowią okazję: popyt na wynajem rodzinny jest silny, a dzięki nowym przepisom pozwalającym na domy bliźniacze/czterorodzinne w dawnych strefach jednorodzinnych, inwestor może przekształcić dom w kilka jednostek na wynajem i zwiększyć zwrot. Dzielnice w zewnętrznym pierścieniu GTA (Durham, części regionu Peel lub York), które doświadczyły gwałtownego wzrostu cen, są teraz częściowo skorygowane – inwestorzy z długoterminową perspektywą mogą celować w nie pod kątem wartości. Przepływ gotówki z wynajmu mieszkań również się poprawia dzięki wysokim czynszom; mimo że ceny są wysokie, czynsze w Toronto wzrosły o ~20–30% w ostatnich latach, więc zwrot z wynajmu, choć nadal nie jest rewelacyjny, jest nieco lepszy w stosunku do cen. Jeśli inwestor potrafi poradzić sobie z wyższymi kosztami finansowania (być może korzystając z większego wkładu własnego lub alternatywnych pożyczkodawców), może zabezpieczyć nieruchomości, które prawdopodobnie zyskają na wartości, gdy cykl się odwróci. Inna opcja: zakup mieszkań od sprzedających assignments w trudnej sytuacji lub inwestorów wycofujących się z rynku. Niektórzy inwestorzy mieszkaniowi, którzy kupili na etapie budowy na szczycie rynku, teraz muszą przejąć nieruchomość; oportunistyczny nabywca może przejąć assignment ze zniżką lub kupić nowo wybudowane mieszkanie od inwestora, który po prostu chce się wycofać. Takie scenariusze mogą skutkować zakupem poniżej ceny rynkowej. Dodatkowo, małe budynki wielorodzinne (np. triplex lub mały blok mieszkalny) cieszą się popytem, ale jeśli znajdziesz taki z pewnym poziomem pustostanów lub wymagający remontu, możesz dodać wartość i skorzystać z efektu skali w zarządzaniu. Warto również zwrócić uwagę na wsparcie rządowe: programy takie jak MLI Select CMHC mogą zapewnić inwestorom korzystne finansowanie nieruchomości na wynajem, jeśli uwzględnią tanie mieszkania lub rozwiązania ekologiczne, co poprawia rentowność projektu. Ponadto, jeśli rząd federalny przywróci zachęty MURB (pozwalające inwestorom w wynajem odpisywać amortyzację) blog.remax.ca, może to znacząco zwiększyć zwrot z wynajmu po opodatkowaniu i w praktyce dać inwestorom korzyść podatkową za udostępnianie mieszkań na wynajem.

Wyzwania związane z inwestowaniem w nieruchomości: Pomimo niższych cen, wielu inwestorów na rynku nieruchomości napotyka na liczne wyzwania. Największym z nich są wysokie bieżące koszty: stopy procentowe, choć spadły z najwyższego poziomu, nadal wynoszą około 4–5% dla kredytów inwestycyjnych, co w wielu przypadkach jest wyższe niż stopa zwrotu z nieruchomości. Oznacza to, że wiele nieruchomości będzie generować miesięczną stratę (ujemny przepływ gotówki), chyba że inwestor wniesie bardzo wysoki wkład własny lub pobierze najwyższy czynsz rynkowy. Kalkulacja jest trudna: na przykład, w przypadku dupleksu za 1 milion dolarów, z oprocentowaniem 5% i wkładem własnym 20%, rata kredytu znacznie przekroczy zebrany czynsz. Inwestorzy muszą więc dysponować większym kapitałem własnym lub zaakceptować krótkoterminowy ujemny przepływ gotówki, licząc na długoterminowy wzrost wartości. Warunki kredytowe są również bardziej rygorystyczne – banki dokładnie analizują dochody z najmu i mogą wymagać wyższego wkładu własnego od inwestorów. Kolejnym wyzwaniem są przepisy przyjazne najemcom w Ontario. Silna kontrola czynszów w starszych lokalach oznacza, że jeśli kupisz budynek z długoletnimi najemcami, czynsz może być znacznie poniżej poziomu rynkowego, a możliwości jego podniesienia są ograniczone (tylko ok. 2,5% rocznie według wytycznych prowincji dla obecnych najemców). Wynajem na czas remontu lub na własny użytek jest ściśle regulowany, więc strategie „value-add” są bardziej złożone i czasem kontrowersyjne. Dodatkowo, nowe przepisy miejskie, takie jak podatek od pustych domów (Vacant Home Tax), oznaczają, że inwestorzy otrzymują grzywny, jeśli lokal stoi pusty (co ogranicza elastyczność), a działania miasta mające na celu ograniczenie najmu krótkoterminowego (Airbnb) wyeliminowały tę opcję jako źródło wysokich dochodów w wielu kondominiach. Krótko mówiąc, czasy, gdy „wystarczyło kupić dowolne mieszkanie, wrzucić je na Airbnb i zarabiać fortunę”, minęły – inwestorzy muszą teraz działać w bardziej regulowanym środowisku najmu, koncentrując się na najemcach długoterminowych. Istnieje także ryzyko rynkowe: czy ceny mogą jeszcze spaść? Jeśli wierzyć bardziej pesymistycznym prognozom (np. dalszy spadek o 5–10% w 2025 roku), inwestor, który kupi teraz, może doświadczyć spadku kapitału własnego w krótkim okresie. Dla inwestorów z wysokim poziomem zadłużenia jest to ryzyko, jeśli będą musieli wkrótce refinansować lub sprzedać. Dlatego inwestowanie w nieruchomości w 2025 roku to długoterminowy, fundamentalny zakład – chodzi o zakup wysokiej jakości nieruchomości w rozsądnej cenie z planem utrzymania jej mimo ewentualnych krótkoterminowych wahań, przy jednoczesnym starannym zarządzaniu przepływem gotówki.

Możliwości w sektorze komercyjnym: Nieruchomości komercyjne oferują różne możliwości. Na przykład napięty rynek biurowy może być szansą dla kontrariańskiego inwestora na nabycie nieruchomości klasy premium w centrum za stosunkowo niską cenę. Wartość wieżowców biurowych znacznie spadła (spadki jednocyfrowe procentowo dla budynków klasy B, według niektórych szacunków), a niektórzy właściciele pod presją finansową mogą być zmuszeni do sprzedaży. Inwestor z planem przebudowy – na przykład przekształcenia starego biurowca w budynek mieszkalno-usługowy lub centrum medyczne – może wykorzystać niskie koszty nabycia i potencjalny przyszły zwrot, gdy aktywo zyska nowe przeznaczenie. Miasto i region rozważają także zachęty do przekształcania biur (bardziej elastyczne zatwierdzenia, być może dotacje), co może wzmocnić takie projekty. Innym obszarem jest handel detaliczny w mieście: podczas gdy najlepsze centra handlowe są bardzo poszukiwane, szereg nieruchomości handlowych przy głównych ulicach lub starszych pasażach może być dostępnych od właścicieli chcących się wycofać. Biorąc pod uwagę stabilność przychodów z najmu detalicznego w dobrych lokalizacjach, aktywa te mogą zapewnić stabilny dochód i potencjalne możliwości przebudowy (np. dodanie mieszkań nad centrum handlowym). Nieruchomości przemysłowe i logistyczne nadal cieszą się dużym popytem – każdy inwestor, który znajdzie kawałek gruntu przemysłowego lub mały magazyn typu condo, może skorzystać z silnego popytu ze strony firm. Małe magazyny typu condo są na przykład popularne wśród rzemieślników i małych firm i mogą przynosić dobre zwroty. Na rynku komercyjnych nieruchomości wielorodzinnych (większe budynki na wynajem) możliwości są ograniczone, ponieważ wszyscy ich poszukują, ale jeśli uda się znaleźć taki obiekt (może starszy budynek średniowysoki z odłożonym remontem), inwestor może sfinansować ulepszenia przez programy CMHC i cieszyć się bardzo niskim ryzykiem pustostanów. Jak wspomniano, sektor hotelowy odnotował duży wzrost; podczas gdy duże hotele w centrum są przeznaczone dla inwestorów instytucjonalnych, mniejsze hotele butikowe lub motele do przebudowy na obrzeżach Toronto mogą dawać niszowe możliwości, podążając za falą turystyki. Grunty pod zabudowę to kolejny kierunek – przy wolniejszym rynku ceny ziemi spadły z najwyższych poziomów; deweloper/inwestor, który kupi ziemię w latach 2025–26 z rabatem, może dobrze wyczuć moment na rozpoczęcie projektu, gdy rynek ponownie przyspieszy za kilka lat. Wreszcie każda nieruchomość komercyjna o silnych cechach środowiskowych, społecznych i zarządczych (ESG) (jak energooszczędne budynki lub projekty tanich mieszkań) może otworzyć dostęp do specjalnego finansowania lub dotacji, co wzmacnia argument inwestycyjny.

Wyzwania związane z inwestycjami komercyjnymi: Strona komercyjna nie jest pozbawiona swoich bólów głowy. Wysokie stopy procentowe mocno uderzają w projekty komercyjne – stopy kapitalizacji wzrosły, co obniża wartości, a refinansowanie istniejących nieruchomości może być trudne. Przykład biur jest podwójny: choć są tanie, inwestor ryzykuje „łapanie spadającego noża”, jeśli poziom pustostanów się nie poprawi. Utrzymywanie w połowie pustego budynku z długiem jest bolesne, więc tylko ci z głębokimi kieszeniami i jasnym planem konwersji powinni się na to decydować. Przeszkody regulacyjne mogą również utrudniać niektóre strategie value-add; na przykład przekształcenie biur w mieszkania brzmi dobrze, ale przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, kodeksy budowlane i zasady dotyczące relokacji najemców (jeśli budynek jest częściowo zamieszkany) są skomplikowane. W handlu detalicznym wyzwaniem są zmieniające się wzorce konsumpcyjne – e-handel zostanie z nami na stałe, więc inwestor musi mieć pewność, że aktywo detaliczne ma zrównoważony skład najemców lub przyszłe alternatywne zastosowania. W przypadku nieruchomości przemysłowych wyzwaniem jest często niska stopa zwrotu – ceny zostały tak wywindowane, że stopy kapitalizacji są bardzo niskie (3-4%), a przy finansowaniu na podobnym lub wyższym poziomie marże są niewielkie. W zasadzie stawia się na wzrost czynszów i długoterminowy wzrost wartości, co prawdopodobnie nastąpi, ale wymaga cierpliwości. Największym wyzwaniem dla nieruchomości wielorodzinnych jest konkurencja – trudno znaleźć transakcje, które nie są już wycenione perfekcyjnie, ponieważ wszyscy inwestorzy instytucjonalni chcą mieszkań. Jeśli znajdziesz jedną, może to być spowodowane problemami (regulacja czynszów ograniczająca potencjał, konieczność dużych napraw kapitałowych itp.). Płynność na rynku nieruchomości komercyjnych również spadła – w 2025 roku jest mniej kupujących, więc jeśli inwestujesz teraz, musisz być przygotowany na dłuższe trzymanie aktywa, ponieważ pula kupujących do szybkiej odsprzedaży jest mniejsza w środowisku wysokich stóp procentowych. Koszty budowy pozostają wysokie, więc każda nowa inwestycja lub większy remont wiąże się z ryzykiem przekroczenia budżetu. Widzimy także wyższe podatki od nieruchomości i koszty mediów dla nieruchomości komercyjnych, co obniża dochód operacyjny netto. Na przykład stawki podatku od nieruchomości komercyjnych w Toronto są wyższe niż mieszkaniowych, a jeśli miasto podniesie podatki, by pokryć deficyt budżetowy, bezpośrednio wpłynie to na zwroty inwestorów. Wreszcie, ryzyka makroekonomiczne, takie jak potencjalna recesja, zaszkodzą najemcom komercyjnym (wzrost niewypłacalności, pustostanów), więc inwestor musi liczyć konserwatywnie i mieć rezerwy gotówkowe.

Podsumowując, rynek Toronto w 2025 roku oferuje inwestorom okazję do kupowania podczas spadków, dywersyfikacji portfeli i pozycjonowania się na kolejną fazę wzrostu – ale sukces zależy od starannego wyboru transakcji i zarządzania ryzykiem. Jakość ponad ilość to klucz: najlepsze lokalizacje i nieruchomości zazwyczaj utrzymują wartość nawet w trudnych czasach. Niezależnie od tego, czy to bliźniak w rewitalizującej się dzielnicy, czy stary magazyn gotowy do renowacji, możliwości istnieją dla tych, którzy odrobią pracę domową. Trzeba jednak poruszać się wśród wysokich kosztów finansowania, surowszych regulacji i zmieniającej się gospodarki. Czas spekulacji minął; środowisko w 2025 roku sprzyja zdyscyplinowanym, długoterminowym inwestorom, którzy potrafią wykorzystać okazje na chłodniejszym rynku i skorzystać z trwałych fundamentów Toronto (wzrost populacji, ograniczona ziemia, dynamika gospodarcza) w nadchodzących latach.

Perspektywy: Czego można się spodziewać w ciągu najbliższych 3–5 lat

Patrząc w przyszłość, konsensus ekspertów dotyczący rynku nieruchomości w Toronto na najbliższe lata jest ostrożnie optymistyczny – ale z uznaniem, że ożywienie będzie stopniowe i nie obędzie się bez przeszkód po drodze. Oto kluczowe elementy prognozy na 3–5 lat:

Ceny i krzywa sprzedaży: Większość prognoz przewiduje, że rok 2025 wyznaczy dno lub blisko dna cen, z niewielkim spadkiem lub płaskim rozwojem w ujęciu rocznym reuters.com cmhc-schl.gc.ca. Jak wspomniano, analitycy ankietowani przez Reuters przewidują około 2% ogólnokrajowy spadek cen mieszkań w 2025 roku, a w przypadku Toronto konkretnie około –4% reuters.com. Jednak w 2026 roku panuje szerokie oczekiwanie na powrót do umiarkowanego wzrostu cen. Prognoza CMHC na połowę 2025 roku przewiduje ożywienie rozpoczynające się w 2026 roku, w miarę jak fundamenty gospodarcze będą się poprawiać cmhc-schl.gc.ca. Duże banki powtarzają to: na przykład ekonomiści z BMO i RBC oczekują stabilizacji pod koniec 2025 roku i umiarkowanego wzrostu cen (być może w przedziale 3–5% rocznie) w latach 2026–2027 reuters.com. Ważne jest podkreślenie „umiarkowanego” – nie mówimy o 20% rocznych wzrostach z czasów boomu pandemicznego. Raczej o tempie zbliżonym do wzrostu dochodów lub inflacji, co jest zdrowsze i bardziej zrównoważone. Ta prognoza zakłada, że stopy procentowe będą nadal stopniowo spadać i nie nastąpi poważna recesja. Jeśli tak się stanie, wolumeny sprzedaży również powinny wzrosnąć – TRREB prognozował około 12% wzrost sprzedaży w 2025 roku urbaneer.com, i chociaż może to być optymistyczne, sprzedaż w 2026 roku może rzeczywiście przekroczyć poziom z 2024 roku, w miarę jak powróci zaufanie. Nagromadzona grupa kupujących czekających na boku (zwłaszcza kupujących po raz pierwszy) powróci, gdy poprawi się dostępność cenowa. W 2028 roku ceny mieszkań w Toronto mogą potencjalnie ponownie zbliżyć się do swojego szczytowego poziomu z 2022 roku, choć po uwzględnieniu inflacji mogą być nadal nieco niższe. Zasadniczo oczekuje się, że rynek odbuduje się, ale w wolniejszym, bardziej stabilnym tempie niż szalona jazda ostatnich lat.

cykl gospodarczy

reuters.com

interwencje polityczne

miękkie lądowanie

Podaż i budownictwo: Niepokojącym trendem jest gwałtowny spadek budownictwa mieszkaniowego w latach 2024–2025 z powodu wysokich kosztów budowy i problemów z finansowaniem cmhc-schl.gc.ca. Mniej nowych projektów dziś oznacza mniejszą nową podaż w latach 2026–2027, co ironicznie może ponownie doprowadzić do niedoboru na rynku właśnie wtedy, gdy popyt zacznie rosnąć. CMHC ostrzega, że budownictwo mieszkaniowe prawdopodobnie gwałtownie spadnie w Ontario i BC, zwłaszcza w segmencie kondominiów, ponieważ deweloperzy anulują projekty, które przestają być opłacalne cmhc-schl.gc.ca. Już teraz widzimy to w Toronto: niesprzedane zapasy kondominiów rosną, a wiele projektów jest opóźnianych. Ten spadek doprowadzi do mniejszej liczby ukończonych mieszkań za kilka lat, co może ponownie zaostrzyć sytuację na rynku. Również na rynku najmu spadek budownictwa oznacza, że obecna ulga dla najemców może być tymczasowa. W 2027 roku rynek nieruchomości może ponownie stanąć w obliczu presji podażowej, chyba że wiele projektów zostanie szybko wznowionych, gdy warunki się poprawią. Krótko mówiąc, obecny spadek sieje ziarno pod kolejne ożywienie, ograniczając nową podaż. To sugeruje, że choć najbliższy rok lub dwa będą sprzyjać kupującym, wahadło może powrócić do bardziej zrównoważonego lub nawet rynku sprzedawcy w niektórych segmentach pod koniec dekady, jeśli popyt będzie nadal rósł, a podaż nie nadąży.
Segmenty się różnicują: Oczekuj, że różnice w wydajności pomiędzy różnymi segmentami i lokalizacjami będą się utrzymywać. Segmenty przystępne cenowo (domy dla kupujących po raz pierwszy, mieszkania wejściowe) prawdopodobnie doświadczą najwcześniejszego i najsilniejszego odbicia popytu, po prostu ze względu na dużą liczbę kupujących, którzy mogą sobie na nie pozwolić i czekają. Ekskluzywne nieruchomości luksusowe mogą potrzebować więcej czasu, aby w pełni powrócić do najwyższych cen, ponieważ ten rynek był przegrzany, a pula kupujących (często obejmująca zagraniczny kapitał) się zmniejszyła. Centrum miasta vs przedmieścia: podczas boomu pandemicznego przedmieścia radziły sobie lepiej, ale w czasie spadku również spadły procentowo bardziej. Możemy zaobserwować, że dynamika między miastem a przedmieściami się wyrównuje – miejskie mieszkania i domy w atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych lokalizacjach znów zaczynają przyciągać większe zainteresowanie (zwłaszcza w miarę jak powrót do biur stabilizuje się na poziomie 3-4 dni w tygodniu dla wielu firm w 2025 roku renx.ca, co czyni bliskość cenną). Mieszkania vs domy: prognoza TRREB przewidywała, że domy jednorodzinne będą zyskiwać na wartości szybciej niż mieszkania w 2025 roku z powodu „dobrze zaopatrzonego rynku mieszkań” urbaneer.com. W rzeczywistości mieszkania pozostawały w tyle. W nadchodzących latach, jeśli budowa mieszkań pozostanie ograniczona, nadwyżka zostanie wchłonięta i mieszkania mogą wtedy doświadczyć fazy nadrabiania, ale prawdopodobnie mieszkania nadal będą osiągać gorsze wyniki niż domy niskokondygnacyjne w krótkim okresie. Nieruchomości gruntowe mają ograniczoną nową podaż (w Toronto nie powstaje więcej ziemi), więc ich długoterminowe perspektywy pozostają solidne.
Perspektywy rynku najmu: Popyt na wynajem pozostanie niezwykle silny dzięki imigracji i wzrostowi zatrudnienia. Po tegorocznym niewielkim spadku oczekuje się, że czynsze znów zaczną rosnąć. Niektóre prognozy przewidują, że czynsze w Toronto będą rosły mniej więcej w tempie dochodów (~3% rocznie) w ciągu najbliższych 5 lat, ale jeśli własność mieszkania pozostanie nieosiągalna dla wielu, wzrost czynszów może łatwo przekroczyć ten poziom. Podaż mieszkań na wynajem to kluczowa kwestia – jeśli rządy znajdą sposoby na promowanie znacznie większej liczby inwestycji w budownictwo na wynajem, może to ograniczyć inflację czynszów. Jednak biorąc pod uwagę wyzwania, bardziej prawdopodobne jest, że pustostany pozostaną niskie (poniżej 3%) i właściciele odzyskają siłę w ustalaniu cen przed 2026 rokiem. Konsekwencja: dostępność mieszkań pozostanie kluczowym problemem społecznym/politycznym. Możemy zobaczyć więcej kreatywnych rozwiązań: współdzielone mieszkania, budownictwo modułowe, projekty publiczno-prywatne na rzecz tanich mieszkań itp., aby zapewnić dach nad głową rosnącej populacji. Z perspektywy inwestora posiadanie nieruchomości na wynajem w Toronto nadal będzie atrakcyjne (silny popyt, niskie pustostany), pod warunkiem umiejętnego poruszania się po przepisach i kosztach.
Ocena ekspertów: Liderzy branży i ekonomiści często używają słowa „zrównoważony” lub „stabilizujący”, aby opisać przyszły rynek w Toronto. Era gwałtownych wzlotów i upadków może zostać zastąpiona bardziej unormowanym cyklem rynkowym. Robert Hogue z RBC zauważa, że dostępność mieszkań prawdopodobnie nieco się poprawi w nadchodzącym roku – być może odwracając około połowy pogorszenia z czasów pandemii – ale „wciąż nie wróci do poziomu sprzed pandemii” reuters.com. Sugeruje to, że rynek nadal będzie trudny dla kupujących po raz pierwszy, choć nieco mniej niż na szczycie. Wskazuje również na „transformacyjne zmiany” niezbędne do realnej dostępności (takie jak masowy wzrost podaży lub produktywności), które nie są natychmiastowe reuters.com. Bez nich prawdopodobnie wrócimy do długoterminowej historii Toronto: ceny rosnące nieco szybciej niż dochody, chyba że zostaną spowolnione przez działania polityczne. Prognozy pośredników (np. REMAX, Royal LePage) na najbliższy rok lub dwa są zazwyczaj lekko optymistyczne – często przewidują wzrosty cen na niskim lub średnim jednocyfrowym poziomie, powołując się na czynniki fundamentalne, takie jak imigracja. Prognoza CMHC jest nieco bardziej konserwatywna i podkreśla ryzyka, takie jak wysokie zadłużenie i niepewność gospodarcza, ale nawet oni spodziewają się poprawy przed 2026 rokiem cmhc-schl.gc.ca. Ważnym punktem, na który wielu ekspertów zwraca uwagę, jest to, że nastroje mogą się szybko zmienić. Jeśli kupujący uznają, że najgorsze już minęło, możemy zobaczyć falę odłożonego popytu (jak to miało miejsce w 2019 roku po spadku w 2017, a potem na początku 2020 przed COVID). Przy poprawie dostępności dzięki niższym stopom procentowym i nieco niższym cenom, wystarczy kilka miesięcy pozytywnych wiadomości (np. kilka miesięcy wzrostu cen lub przerwa w obniżkach stóp), aby przywrócić bardziej optymistyczne nastroje.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Toronto jest gotowy na stopniowe ożywienie i powrót do wzrostu w nadchodzących latach, ale będzie to inny rodzaj wzrostu – bardziej stonowany i rozproszony. Rynek przetrawia szok ostatnich lat i resetuje się na bardziej zrównoważony kurs. Użytkownicy końcowi (rodziny, kupujący po raz pierwszy) będą siłą napędową następnego cyklu, a nie spekulanci, częściowo dzięki obowiązującym środkom politycznym. Dla inwestorów i nabywców domów z kilkuletnią perspektywą, przekaz większości analityków jest następujący: ten okres słabości to okazja, by wejść na rynek, zanim nieunikniona długoterminowa nierównowaga między podażą a popytem znów da o sobie znać. Toronto pozostaje gospodarczą siłą napędową Kanady i magnesem dla talentów; te fundamentalne czynniki będą wspierać wartości nieruchomości. Jak ujął to jeden z ekonomistów: „spodziewamy się, że ceny mieszkań… ustabilizują się jeszcze w tym roku, a następnie wznowią umiarkowane ożywienie w 2026 roku” reuters.com. W 2028 roku miasto prawdopodobnie będzie zauważalnie większe (dzięki kilkuset tysiącom nowych mieszkańców), a mieszkania będą równie kluczowe jak zawsze. Jeśli obecne polityczne skupienie na podaży mieszkań się utrzyma, możemy zobaczyć pewną poprawę dostępności i więcej możliwości dla kupujących. Jednak jeśli budownictwo będzie słabe, a popyt gwałtownie powróci, Toronto może stanąć w obliczu kolejnego okresu szybkiego wzrostu cen w ostatniej części dekady.

Podsumowanie: W ciągu najbliższych 3–5 lat można oczekiwać zrównoważonego rynku, który przekształci się w umiarkowany rynek sprzedawcy, w miarę jak nadwyżka podaży zostanie wchłonięta. Przewiduje się, że ceny będą początkowo rosły powoli, a następnie nieco przyspieszą w latach 2026–2027, ale prawdopodobnie pozostaną w granicach jednocyfrowych rocznych wzrostów reuters.com. Najemcy prawdopodobnie znów doświadczą wzrostu czynszów po 2025 roku, a dostępność mieszkań pozostanie wyzwaniem, ale nieco lepsza niż w ostatnim najgorszym okresie. Rynek nieruchomości w Toronto pozostanie solidną inwestycją długoterminową, wspieraną przez wzrost liczby ludności i gospodarki – ale droga do kolejnego ożywienia nagrodzi cierpliwość i rozsądne planowanie. Podczas gdy miasto będzie nawigować między stopami procentowymi, zmianami politycznymi i globalnymi zmianami gospodarczymi, jedna rzecz pozostaje niezmienna: popyt na mieszkania w Toronto nie zniknie, co wspiera optymistyczne spojrzenie dla tych, którzy przetrwają obecny powolny okres.

Źródła:

Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) – Market Outlook 2025 komunikat prasowy & miesięczne statystyki urbaneer.com rbc.com
Reuters badanie rynku nieruchomości – 26 czerwca 2025 (Prognozy cen i stóp procentowych) reuters.com reuters.com
REMAX Kanada – Raport o nieruchomościach komercyjnych 2025 i raport o najgorętszych lokalizacjach blog.remax.ca bnnbloomberg.ca
Urbanation – Raport o rynku najmu za I kwartał 2025 (pustostany, czynsze, podaż) urbanation.ca urbanation.ca
RBC Economics – Trendy mieszkaniowe i dostępność, lipiec 2025 reuters.com rbc.com
KPMG Law – Przegląd podatku dla zagranicznych nabywców w Toronto 2025 (MNRST) kpmg.com kpmg.com
CMHC – Prognoza rynku mieszkaniowego 2025, letnia aktualizacja cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca