Rynek nieruchomości w Wiedniu 2025–2030: boom czy krach? Kluczowe trendy, zmiany cen i najciekawsze okazje

Przegląd rynku nieruchomości w Wiedniu w 2025 roku

Rynek nieruchomości w Wiedniu w 2025 roku stoi na rozdrożu po okresie niezwykłego wzrostu, a następnie niedawnym ochłodzeniu. Po dekadzie boomu, ceny mieszkań ustabilizowały się, a nawet spadły w wyniku rosnących stóp procentowych i napięć gospodarczych. W latach 2023–2024 Wiedeń odnotował pierwszą trwałą korektę cen od lat 2000., a ceny domów w stolicy spadły o około 2% rok do roku pod koniec 2024 globalpropertyguide.com. Był to siódmy z rzędu kwartał umiarkowanych spadków, kończąc erę dwucyfrowych rocznych wzrostów w latach boomu pandemicznego. Nowe ograniczenia kredytowe wprowadzone w 2022 roku (takie jak minimalny wkład własny 20% i krótsze okresy kredytowania) gwałtownie ostudziły popyt, prowadząc do powolnej aktywności sprzedażowej globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Jednak rok 2025 przyniósł oznaki stabilizacji. W miarę jak inflacja zbliża się do celu 2%, a gospodarka Austrii wraca do umiarkowanego wzrostu, zaufanie kupujących powoli się poprawia cbre.com. Rynek pracy pozostaje silny, a stopy procentowe kredytów hipotecznych zaczynają powoli spadać, co pomaga rynkowi nieruchomości osiągnąć dno. W rzeczywistości analitycy sugerują obecnie, że korekta cen jest w dużej mierze „zakończona”, a wyceny dostosowały się do nowego otoczenia stóp procentowych cbre.com. Sektor nieruchomości w Wiedniu w 2025 roku można więc określić jako stabilny, ale ostrożny – sprzedający w dużej mierze dostosowali oczekiwania, a kupujący wracają na rynek w oczekiwaniu, że najgorszy spadek jest już za nimi.

Pomimo ostatnich przeciwności, fundamenty Wiednia pozostają silne. Miasto niezmiennie plasuje się wśród najbardziej przyjaznych do życia miast na świecie (zajmując 1. miejsce w rankingu The Economist Intelligence Unit w 2023 roku) eib.org, co podkreśla jego atrakcyjność. Wskaźniki pustostanów są niskie, a popyt na wynajem wysoki dzięki rosnącej populacji Wiednia i chronicznemu niedoborowi mieszkań. Inwestorzy instytucjonalni i spółdzielnie posiadają dużą część zasobów mieszkaniowych, zapewniając stabilny, profesjonalnie zarządzany rynek najmu globalpropertyguide.com eib.org. Tymczasem dekady polityki wspierającej mieszkalnictwo (takiej jak mieszkania subsydiowane i kontrola czynszów) zapobiegły poważnym kryzysom dostępności, utrzymując wiedeński rynek nieruchomości stosunkowo odporny w porównaniu z innymi światowymi metropoliami. Wchodząc w 2025 rok, rynek odzwierciedla zdrową równowagę – nie jest to ani rynek sprzedającego, ani gwałtownie spadający. Ceny w wielu segmentach są mniej więcej na tym samym poziomie lub nieco wyższe niż rok temu, a liczba transakcji rośnie. Ta równowaga tworzy podstawy dla tego, co dalej: Czy boom na wiedeńskim rynku nieruchomości powróci, czy rynek pozostanie stonowany? Poniższe sekcje analizują kluczowe trendy kształtujące perspektywy do 2030 roku.

Kluczowe trendy i prognozy (2025–2030)

Nadchodzące lata do 2030 roku będą kluczowe dla rynku nieruchomości w Wiedniu. Wyróżnia się kilka powiązanych ze sobą trendów i prognoz:

• Umiarkowane ożywienie gospodarcze: Gospodarka Austrii wraca na ścieżkę wzrostu w 2025 roku, a PKB ma wzrosnąć o około 1% po krótkiej recesji globalpropertyguide.com. Inflacja została opanowana do poziomu około 2%, co przywraca stabilność cbre.com. To zdrowsze otoczenie powinno łagodnie zwiększyć popyt na nieruchomości. Analitycy przewidują, że stopniowy wzrost cen powróci w 2026 roku, choć nie prognozuje się powrotu do niezdrowych, dwucyfrowych wzrostów. W rzeczywistości eksperci ostrzegają, że krótkoterminowe spekulacyjne skoki cen są mało prawdopodobne – rynek w 2025 roku pozostaje ostrożny i skorygowany w dół, więc spekulanci nie powinni oczekiwać szybkich zysków internationalinvestment.biz. Zamiast tego Wiedeń jest gotowy na stały, umiarkowany wzrost zgodny z fundamentami gospodarczymi.
• Pewność inwestorów po korekcie: Insiderzy rynkowi uważają, że korekta cen osiągnęła dno, a rynek inwestycyjny się odbudowuje cbre.com. Stopy zwrotu, które wzrosły podczas spadku cen, zaczynają ponownie się kompresować, gdy wartości nieruchomości się stabilizują cbre.com. Inwestorzy zagraniczni wracają po okresie dominacji kupujących krajowych cbre.com. Reputacja Wiednia jako bezpiecznej przystani – oferującej solidne zwroty i niską pustostanowość – przyciąga nowe zainteresowanie. Globalne fundusze, które wstrzymały akwizycje w latach 2022–23, obecnie poszukują okazji w Wiedniu, zachęcone poprawiającymi się wskaźnikami gospodarczymi i bardziej przyjaznym poziomem cen dla kupujących.
• Praca zdalna zmienia popyt: Rewolucja pracy zdalnej wywołana pandemią nadal wpływa na preferencje mieszkaniowe w Wiedniu. Z jednej strony wzrosło zapotrzebowanie na domy na przedmieściach, ponieważ coraz więcej rodzin szuka większej przestrzeni i domowych biur poza zatłoczonym centrum investropa.com. Badania pokazują, że 41% austriackich pracowników korzysta z hybrydowych modeli pracy, a niemal wszyscy chcą pracować zdalnie przynajmniej od czasu do czasu investropa.com. To skłoniło wielu do przeprowadzki do większych domów na obrzeżach Wiednia, gdzie za te same pieniądze można mieć więcej przestrzeni. Dzielnice podmiejskie skorzystały na modernizacji infrastruktury, takiej jak rozbudowa autostrady A5, co poprawiło dostępność i czas dojazdu investropa.com. W rezultacie eksperci prognozują dalszy wzrost cen w podmiejskim pierścieniu Wiednia do 2025–2026 roku, korzystając na zmianie stylu życia związanej z pracą zdalną.
• Odnowiony urok życia w mieście: Paradoksalnie, nawet gdy niektórzy wyprowadzają się na obrzeża, wiedeńskie centrum miasta pozostaje bardzo pożądane – zwłaszcza wśród najemców. Populacja miasta rośnie, a wiele osób (szczególnie młodych profesjonalistów) obecnie woli mieszkać w centrum, aby skrócić czas dojazdów investropa.com. Wraz z powrotem biur i życia towarzyskiego po COVID, dzielnice śródmiejskie znów są modne, co prowadzi do wzrostu czynszów w centralnych dzielnicach. Najnowsze prognozy pokazują, że populacja Wiednia wzrośnie o kolejne 310 000 osób do 2053 roku, przy znacznym wzroście skoncentrowanym w dzielnicach śródmiejskich, takich jak Leopoldstadt i Brigittenau investropa.com. Ten napływ do miasta napędza popyt na mieszkania (i czynsze) w centrum. W rzeczywistości już w 2024 roku krótkoterminowe stopy zwrotu z najmu gwałtownie wzrosły wraz z odbiciem turystyki (więcej na ten temat poniżej), co podkreśla atrakcyjność nieruchomości położonych w centrum dla inwestorów investropa.com. Patrząc w przyszłość, Wiedeń stoi przed podwójnym trendem: zamożne rodziny poszukują zielonego, podmiejskiego stylu życia, podczas gdy studenci, ekspaci i młodzi profesjonaliści utrzymują silny popyt na dobrze zlokalizowane mieszkania w mieście.
• Kryzys podaży i niedobór mieszkań: Kluczowym trendem kształtującym rynek jest ograniczony pipeline podaży mieszkań w Wiedniu. Nowe budownictwo mieszkaniowe spada z roku na rok, co jest potęgowane przez rosnące koszty budowy i opóźnienia w wydawaniu pozwoleń globalpropertyguide.com. W 2024 roku liczba ukończonych mieszkań w całym kraju ponownie spadła i Wiedeń nie jest tu wyjątkiem. W pierwszych trzech kwartałach 2024 roku zatwierdzono mniej niż 35 000 mieszkań w całej Austrii, co oznacza spadek o 4,9% w porównaniu z już niskim poziomem z 2023 roku globalpropertyguide.com. To ograniczenie rozwoju powoduje presję na wzrost cen, a zwłaszcza czynszów. Nadmierny popyt jest widoczny – pod koniec 2024 roku czynsze w Wiedniu rosły z powodu braku nowej podaży na rynku cbre.com. Coraz więcej głosów branżowych wzywa do wsparcia rządu (ulgi podatkowe, dotacje), aby ożywić aktywność budowlaną cbre.com. Prognozy na lata 2025–2030 wskazują, że niedobór mieszkań w Wiedniu będzie się utrzymywał, a może się nawet pogłębić, jeśli wzrost liczby ludności przewyższy tempo budowy. Oznacza to bardziej napięty rynek najmu oraz szanse dla deweloperów, którzy będą w stanie zrealizować projekty. Niedobór mieszkań prawdopodobnie będzie jednym z największych wyzwań (i głównych tez inwestycyjnych) dla rynku nieruchomości w Wiedniu w nadchodzącej dekadzie.
• Rosnący rynek najmu i stopy zwrotu: Równolegle z ograniczoną podażą, prognozuje się dalszy wzrost czynszów w Wiedniu. Miasto już odnotowało rekordowy popyt na wynajem w 2024 roku, a oferowane czynsze rosną, szczególnie w przypadku mniejszych mieszkań w centralnych lokalizacjach. Do 2025 roku Wiedeń może pochwalić się najwyższymi stopami zwrotu z najmu mieszkań w Austrii – średnio około 4,1% rocznie internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Jest to wyraźnie więcej niż w Grazu (~3,7%) czy Salzburgu (~2,7%) internationalinvestment.biz. Przy stabilizujących się cenach nieruchomości i rosnących czynszach, stopy zwrotu mogą się jeszcze umocnić. Jednak rozkład ten jest nierówny: przystępne cenowo dzielnice zewnętrzne, takie jak Favoriten, mogą przynosić niemal 7% zwrotu z małych lokali, podczas gdy ekskluzywne dzielnice, jak Döbling, oferują bliżej 3,5% internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Trend na 2025 rok i kolejne lata to wzrost czynszów w całym mieście, ale szczególnie w segmentach skierowanych do klasy średniej i studentów, gdzie popyt jest nieograniczony. Inwestorzy coraz chętniej wybierają wiedeński rynek najmu ze względu na atrakcyjne stopy zwrotu i stabilną bazę najemców.
• Skupienie na zrównoważonym rozwoju (ESG): Wiedeń wdraża trend zielonego budownictwa i ESG, który będzie kształtował rozwój do 2030 roku. Surowsze przepisy budowlane wymagają teraz wysokiej efektywności energetycznej (np. izolacja, odnawialne ogrzewanie), a nowe plany zagospodarowania przestrzennego nakazują co najmniej 50% terenów zielonych w projektach vienna.at vienna.at. Miejska inicjatywa „Smart Climate City” oznacza, że przyszłe projekty muszą uwzględniać elementy adaptacji do zmian klimatu (takie jak zielone dachy i „ulice-ogrody”), aby przeciwdziałać miejskim upałom vienna.at. Te polityki już wpływają na preferencje kupujących – energooszczędne domy i biura z certyfikatem ekologicznym cieszą się rosnącym popytem investropa.com. W rzeczywistości nieruchomości z zielonymi certyfikatami mogą osiągać premie czynszowe w Wiedniu cbre.com. W latach 2025–2030 można się spodziewać, że zgodność z ESG będzie coraz bardziej wpływać na wyceny: starsze, nieefektywne budynki mogą doświadczyć „zielonego dyskonta”, podczas gdy zrównoważone inwestycje będą cieszyć się wyższymi czynszami i wartościami. Uczestnicy rynku nieruchomości w Wiedniu odpowiadają na to, modernizując aktywa i stawiając na aspekty środowiskowe, aby sprostać rosnącemu zapotrzebowaniu na zrównoważony rozwój.

Podsumowując, perspektywy Wiednia są ostrożnie optymistyczne. Większość analityków przewiduje, że nie nastąpi ani dramatyczny krach, ani przegrzana hossa na horyzoncie, lecz raczej okres umiarkowanego wzrostu i ewolucji. Niska podaż i wysokie fundamenty popytowe sprzyjają właścicielom nieruchomości poprzez stały wzrost cen i czynszów każdego roku. Jednak przystępność cenowa i wolumen będą ograniczane przez realia gospodarcze – Wiedeń nie znajduje się w bańce, a ostrożne, długoterminowe strategie inwestycyjne przewyższą spekulacyjne ruchy. Następnie przyjrzymy się, co to wszystko oznacza dla inwestorów w różnych segmentach rynku.

Możliwości inwestycyjne w segmentach mieszkaniowym, komercyjnym i luksusowym

Wiedeń oferuje zróżnicowany wachlarz możliwości inwestycyjnych w nieruchomości. Oto przegląd perspektyw w segmentach mieszkaniowym, komercyjnym i luksusowym:

• Nieruchomości mieszkaniowe: Sektor mieszkaniowy w Wiedniu pozostaje kamieniem węgielnym dla inwestorów, cenionym za stabilność i stałe zyski. Mieszkania na wynajem cieszą się nieustannym popytem – niemal 75% wiedeńskich gospodarstw domowych wynajmuje, zamiast posiadać na własność eib.org eib.org, co zapewnia szeroką pulę najemców. Inwestorzy w standardowe mieszkania mogą obecnie osiągnąć ponad 4% stopy zwrotu brutto w Wiedniu internationalinvestment.biz, najwyższe w Austrii, dzięki stosunkowo rozsądnym cenom zakupu w połączeniu z rosnącymi czynszami. Robotnicze dzielnice (np. Favoriten, Ottakring, Simmering) oferują szczególnie atrakcyjne stopy zwrotu w przedziale 5–6% dla mniejszych mieszkań internationalinvestment.biz. Te obszary, choć mniej centralne, korzystają z silnego lokalnego popytu na wynajem i planowanych połączeń komunikacyjnych. Tymczasem centralne dzielnice (Innere Stadt, Leopoldstadt itd.) notują niższe stopy zwrotu (~3–4%), ale mają tendencję do stałego wzrostu wartości i nigdy nie brakuje tam najemców. Wraz z poluzowaniem zasad udzielania kredytów hipotecznych po 2025 roku (więcej o tym później), spodziewamy się, że na rynek wejdzie więcej kupujących po raz pierwszy i młodych rodzin, co może delikatnie podnieść ceny mieszkań w przystępnych segmentach. Jednak rozbudowane budownictwo społeczne i kontrola czynszów w Wiedniu ograniczają gwałtowny wzrost cen, czyniąc inwestycje mieszkaniowe powolnym, ale stabilnym budowaniem majątku, a nie spekulacyjną grą. Prawdziwa szansa tkwi w strategiach kup i trzymaj: zakupie nieruchomości teraz, by skorzystać z długoterminowego wzrostu liczby ludności i rosnących czynszów. Dodatkowo, niszowe segmenty mieszkaniowe, takie jak akademiki, są obiecujące, biorąc pod uwagę ok. 200 000 studentów w mieście wien.gv.at. Ogólnie rzecz biorąc, wiedeński rynek mieszkaniowy oferuje niskie ryzyko i umiarkowane zyski – idealny profil dla inwestorów nastawionych na dochód oraz tych, którzy szukają ochrony majątku i zabezpieczenia przed inflacją.
• Nieruchomości komercyjne i biurowe: Segment nieruchomości komercyjnych w Wiedniu przechodzi zmiany strukturalne, jednak oferuje kilka jasnych punktów dla inwestorów. Nieruchomości biurowe w Wiedniu okazały się odporne. Miasto cieszy się stosunkowo niskim poziomem pustostanów biurowych (wzrastającym tylko nieznacznie w związku z trendami pracy zdalnej) oraz rosnącymi czynszami za najlepsze lokalizacje cbre.com. Powierzchnie biurowe klasy A są faktycznie deficytowe, ponieważ nowa zabudowa była ograniczona, a firmy wciąż poszukują wysokiej jakości, energooszczędnych budynków, aby przyciągnąć pracowników. Czynsze za najlepsze biura osiągnęły 28 € za m²/miesiąc internationalinvestment.biz, a stopy zwrotu z biur (choć nie są wyraźnie podane w źródłach) utrzymują się na poziomie około 3% dla kluczowych aktywów – co wskazuje na wysoką wartość. Inwestorzy mogą znaleźć okazję w modernizacji starszych zasobów biurowych do standardów ESG, ponieważ takie ulepszenia są nagradzane wyższymi możliwymi czynszami cbre.com. Z drugiej strony, sytuacja na rynku nieruchomości handlowych jest mieszana. Tradycyjne centra handlowe napotykają trudności – rok 2024 przyniósł słabą sprzedaż detaliczną i niewielkie zainteresowanie inwestorów dużymi galeriami internationalinvestment.biz. Jednak handel podstawowy (jak supermarkety i osiedlowe centra spożywcze) ma się bardzo dobrze, ze stopami zwrotu na poziomie 5,3–5,5% i dużym popytem ze strony inwestorów instytucjonalnych internationalinvestment.biz. Ulice handlowe Wiednia i luksusowe butiki również są na dobrej drodze do powrotu: w 2025 roku oczekuje się otwarcia nowych sklepów flagowych w centrum miasta oraz ponownego wzrostu popytu na najlepsze lokale handlowe, zwłaszcza w związku z ekspansją marek luksusowych (turyści wrócili tłumnie, zwiększając wydatki na zakupy) cbre.com. Kolejnym wyróżniającym się segmentem są nieruchomości logistyczne i przemysłowe. Rynek logistyczny Wiednia miał rekordowy rok 2024 (wiele nowych magazynów zostało wybudowanych i wynajętych), a choć podaż na krótko dogoniła popyt, w 2025 roku popyt znów powinien przewyższyć nową podaż cbre.com. Nowoczesne obiekty logistyczne, zwłaszcza te w pobliżu węzłów transportowych, osiągają rosnące czynsze i solidne stopy zwrotu ~5% lub więcej. <sInwestorzy celujący w magazyny e-commerce, centra dostaw ostatniej mili oraz lekkie parki przemysłowe wokół Wiednia mogą oczekiwać silnego wzrostu czynszów, ponieważ baza konsumencka miasta i potrzeby dystrybucyjne się rozszerzają. Na koniec, nieruchomości hotelarskie (hotele, apartamenty serwisowane) zasługują na wzmiankę: Wiedeń odnotował rekordową turystykę w 2024 roku, a obłożenie hoteli i ceny pokoi mocno się odbiły cbre.com. Kilku międzynarodowych inwestorów hotelowych ponownie weszło na rynek wiedeński, stawiając na trwały wzrost turystyki. Podsumowując, możliwości komercyjne w Wiedniu zależą od segmentu: biura i logistyka są faworytami, handel pierwszej potrzeby jest stabilny, a hotelarstwo się odbudowuje, podczas gdy handel drugorzędny i starzejące się biura są mniej preferowane. Przemyślani inwestorzy skupią się na najlepszych, odpornych na przyszłość aktywach (np. biura z certyfikatem ekologicznym, logistyka miejska, centralnie położony handel detaliczny), które są najlepiej przygotowane na trendy popytowe w latach 2025–2030.
• Segment luksusowy i z wyższej półki: Segment luksusowych nieruchomości w Wiedniu wykazuje niezwykłą odporność, a nawet przewyższa oczekiwania w ostatnich latach. W 2024 roku, podczas gdy ceny mieszkań masowych spadały, segment premium (nieruchomości z najwyższej półki) prawie nie stracił na wartości (−4% rok do roku), a nieruchomości ultraluksusowe zyskały na wartości (+0,2%) internationalinvestment.biz. Wskazuje to na stabilny popyt na samym szczycie rynku, nawet podczas ogólnego spowolnienia. Luksusowe oferty Wiednia – czy to okazałe mieszkanie przy Ringstrasse, historyczny pałac w śródmieściu, czy penthouse z widokiem na Dunaj – są cenione zarówno przez lokalne elity, jak i międzynarodowych nabywców poszukujących odrobiny wiedeńskiego, staroświeckiego uroku. Zainteresowanie nieruchomościami zabytkowymi faktycznie rośnie, czemu sprzyjają działania konserwatorskie podkreślające ich wartość kulturową investropa.com. Wiele zabytkowych budynków jest odnawianych i przekształcanych w luksusowe apartamenty, przyciągając inwestorów ceniących architektoniczną wspaniałość Wiednia. Nowym czynnikiem, który wpłynie na ten segment, jest aktualizacja polityki imigracyjnej: w 2025 roku Austria wprowadza ścieżkę do obywatelstwa poprzez inwestycje w luksusowe nieruchomości vnz.bz. W ramach tego oczekiwanego programu zamożni cudzoziemcy, którzy zainwestują około 3 mln euro w nieruchomości z wyższej półki w Austrii (szczególnie w Wiedniu lub Salzburgu), będą mogli przyspieszyć proces uzyskania obywatelstwa vnz.bz. To może diametralnie zmienić popyt na luksus – w praktyce to „złota wiza”, która może przyciągnąć napływ globalnych nabywców o wysokich dochodach, szukających dostępu do UE. Jeśli nawet niewielka część światowych bogaczy zareaguje, wiedeński rynek premium może doświadczyć boomu w latach 2025–2030, podnosząc ceny rezydencji, penthouse’ów i luksusowych projektów deweloperskich. Dla inwestorów segment luksusowy oferuje nie tylko prestiż posiadania wyjątkowych aktywów w stolicy, ale także solidny potencjał finansowy. Czynsze za luksusowe nieruchomości pozostają stabilne (często są pomijane na rzecz wzrostu wartości kapitału), a wiedeński rynek z wyższej półki działa jak bezpieczna przystań – nie był nadmiernie napompowany, więc nie zaliczył krachu i jest mniej zmienny niż np. Londyn czy Nowy Jork. Jak zawsze, płynność na najwyższym poziomie jest mniejsza, więc inwestorzy powinni mieć dłuższą perspektywę. Jednak biorąc pod uwagę wskaźniki, luksusowe nieruchomości w Wiedniu to atrakcyjny magazyn wartości z umiarkowanym wzrostem, obecnie dodatkowo uatrakcyjniony możliwymi korzyściami rezydencyjnymi/obywatelskimi. Kluczowe możliwości to zakup nowych luksusowych apartamentów (niektóre planowane są w centrum miasta i nad brzegiem Dunaju), nabycie zabytkowych kamienic do renowacji lub zakup gruntów pod przyszłe ekskluzywne inwestycje, ponieważ podaż naprawdę prestiżowych lokalizacji jest bardzo ograniczona.

Sedno sprawy: Niezależnie od tego, czy ktoś skupia się na przystępnych cenowo mieszkaniach, wieżowcach biurowych, czy pałacowych penthouse’ach, Wiedeń stanowi przekonujący przypadek inwestycyjny. Każdy segment ma swoje niuanse, ale ogólnie rzecz biorąc, Wiedeń oferuje stabilność, przyzwoite stopy zwrotu i długoterminowy wzrost napędzany realnym popytem. W kolejnych sekcjach przyjrzymy się trajektoriom cen i czynszów, głównym inwestycjom w przygotowaniu oraz otoczeniu politycznemu, które wpłynie na te inwestycje.

Trendy cenowe i analiza rynku najmu

Trendy cenowe Wiednia w ostatnich latach odzwierciedlają rynek, który gwałtownie wzrósł, osiągnął szczyt, a teraz normalizuje się na wysokim poziomie. Po latach dwucyfrowego wzrostu do 2021 roku, średnie ceny mieszkań w mieście przeszły łagodną korektę. Do 2024 roku indeks cen domów w Wiedniu spadł o około 4,4% rok do roku internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz – to znacząca zmiana w porównaniu do wcześniejszych wzrostów o +8–12% rocznie na początku dekady. Ten spadek był w dużej mierze napędzany przez segmenty średniego i budżetowego poziomu, które napotkały ograniczenia w dostępności cenowej. W rzeczywistości domy ze średniej półki cenowej odnotowały największy spadek w 2024 roku (−7,3%), podczas gdy segment podstawowy spadł o około 5% internationalinvestment.biz. Nieruchomości z wyższej półki były bardziej odporne – segment premium spadł tylko o 4%, a luksusowy nieznacznie wzrósł (+0,2%), jak wspomniano internationalinvestment.biz. Geograficznie korekta była szeroka, ale umiarkowana – nawet najmocniej dotknięty region (Burgenland) spadł o około 12%, podczas gdy spadek w Wiedniu o około 4% był stosunkowo łagodny internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Domy wolnostojące w Wiedniu straciły na wartości (−5,2% w 2024 r.), a mieszkania w apartamentowcach spadły o około 3,5% internationalinvestment.biz. Działki budowlane odnotowały większy spadek (−9%), gdy deweloperzy stali się ostrożniejsi internationalinvestment.biz. Warto podkreślić, że te spadki nastąpiły po bardzo długim okresie wzrostów, więc ceny pozostają wysokie w ujęciu bezwzględnym. Dla porównania, przeciętny dom o powierzchni 150 m² w Wiedniu nadal kosztuje około 960 000 € (wzrost o około 1% w porównaniu z 2023 r.) <a href="https://internationalinvestment.biz/en/realinternationalinvestment.biz, wskazując, że korekta w większości usunęła nadmierną bańkę, ale nie spowodowała załamania wartości.

Od 2025 roku wszystko wskazuje na to, że ceny się ustabilizują i mogą ponownie zacząć powoli rosnąć. Zgodnie z konsensusem obserwatorów rynku, ceny w Wiedniu ustabilizują się w 2025 roku, biorąc pod uwagę powrót wzrostu gospodarczego i zakończenie podwyżek stóp procentowych. Rzeczywiście, eksperci twierdzą, że „korekta cenowa została zakończona” cbre.com, a najnowsze dane kwartalne pokazują, że indeks cen w Wiedniu był zasadniczo stabilny pod koniec 2024 i na początku 2025 roku globalpropertyguide.com. Prognozy na przyszłość sugerują niskie jednocyfrowe roczne tempo wzrostu cen na wiedeńskim rynku mieszkaniowym do połowy lat 20. XXI wieku. Komisja Europejska przewiduje, że gospodarka Austrii przyspieszy do około 1,4% wzrostu do 2026 roku globalpropertyguide.com, co powinno przełożyć się na umiarkowany wzrost popytu na mieszkania. Dodatkowo, złagodzenie zasad udzielania kredytów hipotecznych w połowie 2025 roku (omówione później) może nieco zwiększyć siłę nabywczą, zwłaszcza wśród kupujących pierwsze mieszkanie, co może stanowić dolną granicę cen w segmencie mieszkań „budżetowych”. Niemniej jednak, intensywna budowa mieszkań subsydiowanych w Wiedniu nadal będzie zapewniać przystępne alternatywy najmu, co prawdopodobnie zapobiegnie gwałtownemu wzrostowi cen na rynku masowym. Podsumowując, kupujący w Wiedniu mogą spodziewać się powolnego wzrostu cen w najbliższych latach, ale w znacznie wolniejszym tempie niż podczas boomu sprzed 2020 roku. Kolejny gwałtowny wzrost cen, jeśli w ogóle nastąpi, wymagałby prawdopodobnie kombinacji czynników, takich jak silny wzrost gospodarczy, niewystarczająca podaż nowych mieszkań względem wzrostu liczby ludności i/lub napływ nowych inwestorów – scenariusze te mogą się zrealizować pod koniec dekady, jeśli obecne trendy demograficzne się utrzymają.

Po stronie rynku najmu Wiedeń doświadcza znacznie bardziej dynamicznego trendu: czynsze rosną, a zyski właścicieli się poprawiają. Chroniczny niedobór nowych mieszkań w mieście, w połączeniu ze wzrostem liczby ludności, spowodował nadmierny popyt na wynajem cbre.com. Pod koniec 2024 roku było to wyraźnie widoczne: czynsze wzrosły rok do roku, zwłaszcza w dzielnicach miejskich. Na przykład w centrum Wiednia odnotowano wzrost czynszów, ponieważ coraz więcej osób pragnie mieszkać w centrum miasta, napędzane rosnącą populacją i odnowioną preferencją dla miejskich udogodnień investropa.com. Status Wiednia jako centrum dla studentów i ekspatów również stale zwiększa popyt na wynajem. Średnie stopy zwrotu z najmu w Wiedniu, jak wspomniano, wynoszą około 4,1% – co jest całkiem dobrym wynikiem jak na europejskie standardy internationalinvestment.biz. Niektóre konkretne dane ilustrują rozpiętość zwrotów z najmu w całym mieście: w robotniczej 10. dzielnicy (Favoriten) mała kawalerka kosztująca ~147 tys. euro może być wynajmowana za ~844 euro/miesiąc, co daje imponujące 6,9% rocznie internationalinvestment.biz. Na obrzeżach, w 22. dzielnicy (Donaustadt), mieszkanie średniej wielkości za około 439 tys. euro wynajmuje się za ~1 400 euro, co daje 3,8% internationalinvestment.biz. Natomiast w ekskluzywnej 19. dzielnicy (Döbling) luksusowy apartament za 1,08 mln euro może przynieść około 3 250 euro/miesiąc, co daje 3,6% zwrotu internationalinvestment.biz. Ten rozkład pokazuje, że tańsze lokale w mniej prestiżowych dzielnicach oferują najlepsze procentowe zwroty, podczas gdy nieruchomości z wyższej półki są często kupowane bardziej w celu zachowania kapitału niż wysokiego zysku. Warto zauważyć, że średnie stopy zwrotu z najmu w Wiedniu przewyższają te z Salzburga czy Grazu (które są poniżej 3,7%) internationalinvestment.biz, co odzwierciedla solidny poziom czynszów w stosunku do cen zakupu w stolicy.

Popyt na wynajem jest tak silny, że wynajmujący zazwyczaj mają krótkie okresy pustostanów i mogą być wybredni w doborze najemców. Kontrole czynszów obowiązują w wielu starszych budynkach (miejskie przepisy najmu ograniczają czynsze w budynkach sprzed II wojny światowej o określonej wielkości/stanie), ale nowsze mieszkania oraz te w całkowicie odnowionych budynkach są zwolnione z tych ograniczeń i mogą pobierać stawki rynkowe. W segmencie wolnorynkowym oferowane czynsze rosną. Dodatkowo, odrodzenie turystyki i podróży służbowych pobudziło rynek najmu krótkoterminowego (np. wynajem w stylu Airbnb). W 2023 roku Wiedeń odnotował 17,26 miliona noclegów – praktycznie powrót do rekordowych poziomów turystyki investropa.com – co przełożyło się na silny popyt na krótkoterminowe zakwaterowanie. Pod koniec 2024 roku liczba noclegów była o 12,3% wyższa rok do roku, co wskazuje na dynamicznie rozwijający się sektor turystyczny investropa.com. Ten trend zwiększa zainteresowanie inwestorów mieszkaniami w centralnych lokalizacjach, które można wynajmować turystom krótkoterminowo z wyższą stopą zwrotu. W konsekwencji stopy zwrotu z najmu krótkoterminowego mają rosnąć wraz ze wzrostem turystyki investropa.com. Miasto monitoruje ten trend (aby zapewnić, że mieszkania nie są nadmiernie wycofywane z rynku dla mieszkańców), ale na 2025 rok najem krótkoterminowy pozostaje dochodową niszą w wybranych dzielnicach.

Podsumowując, rynek najmu w Wiedniu jest na fali wznoszącej i prawdopodobnie utrzyma się to do 2030 roku. Ceny najmu będą rosły z powodu niewystarczającej nowej podaży i różnych czynników popytowych (studenci, migranci, turyści itd.), poprawiając dochody właścicieli nieruchomości. Inwestorzy powinni śledzić zmiany w polityce (np. nowe regulacje czynszowe lub zasady najmu krótkoterminowego), ale jak dotąd zrównoważone podejście Wiednia utrzymuje rynek przyjazny właścicielom, a jednocześnie uwzględniający potrzeby najemców. Dla najemców perspektywa jest taka, że przystępność cenowa może stać się problemem, zwłaszcza dla nowych mieszkańców miasta, ponieważ znalezienie mieszkania w rozsądnej cenie może być coraz trudniejsze. Wysiłki miasta na rzecz zwiększenia zasobów tanich mieszkań będą kluczowe w łagodzeniu tego problemu. Na razie jednak rosnące czynsze i solidne stopy zwrotu są cechą charakterystyczną wiedeńskiego rynku nieruchomości – trend ten stanowi podstawę omawianych wcześniej możliwości inwestycyjnych.

Główne projekty rozwoju miejskiego i modernizacje infrastruktury wpływające na rynek

Kilka głównych projektów rozwoju miejskiego i modernizacji infrastruktury w Wiedniu ma w najbliższych latach znacząco kształtować krajobraz nieruchomości. Projekty te stworzą nowe centra mieszkalne i komercyjne, poprawią łączność i zwiększą atrakcyjność miasta – wszystkie te czynniki wpływają na wartość nieruchomości i perspektywy inwestycyjne. Poniżej przedstawiono najważniejsze inicjatywy:

• Aspern Seestadt – Miasto w mieście: Projekt Aspern Seestadt w 22. dzielnicy Wiednia (Donaustadt) to sztandarowa inwestycja, która jest przykładem nowoczesnego planowania urbanistycznego miasta. Zbudowane na zrekultywowanym, 240-hektarowym dawnym lotnisku, Seestadt jest jednym z największych projektów rozbudowy miejskiej w Europie esri.com esri.com. Budowa rozpoczęła się w 2007 roku i będzie realizowana etapami do 2030 roku. Po zakończeniu, Seestadt zapewni ponad 25 000 nowych mieszkań i 20 000 miejsc pracy w samowystarczalnej, wielofunkcyjnej dzielnicy z własnym jeziorem, parkami, szkołami i biurami esri.com. Łączy wysoką gęstość zabudowy z dużą ilością terenów zielonych (50% powierzchni przeznaczone jest na parki lub tereny otwarte) i jest zaprojektowane jako poligon doświadczalny „smart city”, z energooszczędnymi budynkami, autonomicznymi autobusami i infrastrukturą ograniczającą ruch samochodowy esri.com esri.com. Co istotne, miasto przedłużyło linię metra U2 do Seestadt, dzięki czemu dojazd do centrum zajmuje tylko około 25 minut esri.com. Aspern Seestadt już cieszy się popularnością – do 2023 roku zamieszkało tam ponad 11 000 mieszkańców, a do końca dekady liczba ta ma osiągnąć 25 tysięcy weltmeister.cc. Dla rynku nieruchomości Seestadt oznacza znaczący przyrost nowoczesnych mieszkań (w dużej części dotowanych lub ze średniej półki), co pomaga zaspokoić popyt i może łagodzić presję cenową w całym mieście. Tworzy także nowe możliwości inwestycyjne – centra handlowe, powierzchnie biurowe dla firm technologicznych (Seestadt przyciąga firmy badawczo-rozwojowe) oraz mieszkania na wynajem w prężnie rozwijającej się nowej społeczności. Sukces Seestadt jest wzorem dla kolejnych „rozszerzeń miejskich” i pokazuje strategię Wiednia polegającą na przekształcaniu nieużywanych terenów poprzemysłowych w tętniące życiem nowe dzielnice esri.com zamiast rozlewania się miasta na przedmieścia zielone.
• Przebudowa Nordbahnhof i Nordwestbahnhof: Wiedeń intensywnie przekształca dawne tereny kolejowe w pobliżu centrum miasta w nowe dzielnice miejskie. Obszar Nordbahnhof (2. dzielnica) oraz Nordwestbahnhof (20. dzielnica) to jedne z największych stref rewitalizacji śródmiejskich w Austrii. Na terenie Nordbahnhof – 85-hektarowym byłym dworcu towarowym na północ od Prateru – od ponad dekady powstaje nowa dzielnica o mieszanym przeznaczeniu eib.org. Obecnie znajdują się tam biura, setki przystępnych cenowo mieszkań, parki (w tym 10-hektarowy park „miejskiej dziczy”) oraz obiekty wspólnotowe eib.org eib.org. Co ważne, duża część mieszkań jest budowana przez stowarzyszenia mieszkaniowe o ograniczonym zysku, aby zapewnić przystępność cenową dla przeciętnych wiedeńczyków eib.org eib.org. Trwająca rozbudowa Nordbahnhof (trafnie nazwana Viertel Zwei i inne) tchnęła nowe życie w Leopoldstadt i udowodniła, że nawet centralnie położone nowe inwestycje mogą pozostać dostępne w wiedeńskim modelu. Tymczasem projekt Nordwestbahnhof – obecnie na etapie planowania i wczesnych prac – ma na celu przekształcenie kolejnego ogromnego terenu kolejowego (około 44 hektarów) na granicy 20. dzielnicy Brigittenau w nową dzielnicę mieszkaniową w ciągu najbliższych 10–15 lat. Plan urbanistyczny miasta 2035 wyraźnie wymienia Nordwestbahnhof jako kluczowy obszar rozwoju, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe vienna.at. Plany przewidują mieszkania dla około 15 000–20 000 mieszkańców oraz znaczną powierzchnię komercyjną, wszystko zintegrowane z nowymi połączeniami komunikacyjnymi i terenami zielonymi. Razem te projekty dostarczą dziesiątki tysięcy nowych mieszkań w pobliżu centrum miasta, łagodząc niedobory mieszkaniowe i tworząc nowoczesne, zorientowane na transport dzielnice. Wartości nieruchomości w sąsiednich dzielnicach już rosną dzięki tym projektom – na przykład starsze budynki w pobliżu w Brigittenau i Leopoldstadt cieszą się nowym zainteresowaniem ze względu na perspektywę nowej infrastruktury i udogodnień. Inwestorzy uważnie obserwują te strefy, ponieważ stanowią one okazję do partnerstw deweloperskich i posiadania nieruchomości w „następnych modnych dzielnicach” w miarę ich rozwoju.
• Rozbudowa metra U2/U5 – Największa modernizacja infrastruktury w mieście: Sieć transportu publicznego w Wiedniu – już teraz jedna z najlepszych na świecie – przechodzi dużą rozbudowę, która będzie miała istotne konsekwencje dla rynku nieruchomości. Projekt U2xU5 to obecnie największy projekt infrastrukturalny miasta dmv-medien.at. Obejmuje on przedłużenie istniejącej linii metra U2 oraz budowę całkowicie nowej linii metra U5, której pierwszy etap ma zostać otwarty do 2026 roku. Projekt ten doda wiele nowych stacji metra i poprawi dostępność komunikacyjną w dotychczas słabiej obsługiwanych rejonach. Na przykład przedłużenie U2 sięgnie głęboko do 10. dzielnicy (Favoriten) i 11. (Simmering), natomiast U5 przebiegnie przez dzielnice centralne i odciąży inne linie. Wpływ na rynek nieruchomości ma być znaczący: nowe stacje metra często powodują wzrost wartości nieruchomości w okolicy, ponieważ dojazdy stają się łatwiejsze, a te rejony bardziej atrakcyjne do życia i pracy. Miasto podkreśla, że te linie metra „otwierają nowe dzielnice” i skracają czasy podróży po Wiedniu dmv-medien.at. W kontekście biznesowym ulepszony transport publiczny to ogromna korzyść – niezawodna, szybka komunikacja miejska to podstawa, która zwiększa atrakcyjność Wiednia jako centrum biznesowego dmv-medien.at. Obszary takie jak Matzleinsdorfer Platz (gdzie powstaje kluczowy węzeł U2/U5) już teraz doświadczają fali nowych inwestycji w oczekiwaniu na metro. W istocie projekt U2/U5 stworzy możliwości rozwoju zorientowanego na transport publiczny, zwiększy zasięg centralnego Wiednia (ponieważ ludzie będą mogli mieszkać dalej, mając szybki dojazd metrem), a także prawdopodobnie zwiększy popyt na mieszkania i biura wzdłuż nowych linii. To zmiana zasad gry dla południowych i wschodnich dzielnic, które teraz zostaną włączone do sieci. Z punktu widzenia inwestora, nieruchomości w odległości spaceru od nowych stacji są bardzo atrakcyjne i można się spodziewać, że lokalny wzrost cen w tych rejonach stacji nastąpi zarówno przed, jak i po otwarciu linii.
• Inne modernizacje transportu i infrastruktury: Poza metrem, Wiedeń inwestuje w szerszą infrastrukturę, która wpływa na rynek nieruchomości. Rewitalizacja okolic Głównego Dworca Wiedeńskiego (Hauptbahnhof), zakończona w połowie lat 2010., nadal napędza rozwój dzielnicy Favoriten dzięki nowym biurom (kilka siedzib firm ma tam teraz swoją bazę) i wieżowcom mieszkalnym. Sieć drogowa Wiednia została ulepszona, m.in. poprzez ukończone przedłużenie autostrady A5 na północ, co ułatwiło dojazdy z okolicznych miejscowości i wzmocniło tamtejsze rynki nieruchomości investropa.com. Trwa także budowa linii kolei dużych prędkości „Koralmbahn”, która połączy Wiedeń bezpośredniej z Karyntią i Włochami (przez Graz i Klagenfurt) – po uruchomieniu w 2025 roku skróci czas podróży między miastami (np. Wiedeń–Klagenfurt w ok. 2h40min), pośrednio zwiększając powiązania Wiednia w Europie railmarket.com. Międzynarodowe lotnisko w Wiedniu to kolejny czynnik: w latach 2023–24 odnotowało rekordowy ruch pasażerski po odbiciu podróży, a choć planowany trzeci pas startowy to perspektywa długoterminowa, obecny wysoki ruch podkreśla status Wiednia jako miasta-bramy, wspierając sektor nieruchomości hotelarskich i konferencyjnych.
• Rewitalizacja miejska i inicjatywy „zielone”: W centrum miasta Wiedeń realizuje liczne mniejsze projekty, które łącznie poprawiają środowisko miejskie i wpływają na atrakcyjność nieruchomości. Nowy plan miasta zakłada „ulice-ogrody” – przekształcanie niektórych ruchliwych ulic w zielone, uspokojone strefy z większą liczbą drzew i przestrzenią dla pieszych vienna.at. Powinno to poprawić jakość życia (i atrakcyjność nieruchomości) w tych rejonach. Prowadzone są także zdecydowane działania, by unikać zabudowy na dziewiczych zielonych łąkach; zamiast tego miasto przeznacza pod zabudowę tereny słabo wykorzystywane, by chronić tereny zielone vienna.at. Przykładowo, obszar Rothneusiedl na dalekim południu został wyznaczony pod ewentualną nową zabudowę miejską (wraz z przedłużeniem U-Bahn) tylko wtedy, gdy wzrost liczby ludności przekroczy obecne prognozy vienna.at – co oznacza, że Wiedeń ostrożnie urbanizuje nowe tereny tylko w razie rzeczywistej potrzeby. Tymczasem powstaje wiele nowych parków i obiektów kulturalnych: teren Donauinsel wzdłuż Dunaju jest stale ulepszany, rozbudowano Muzeum Wiednia, a nowe dzielnice kulturalne (np. wokół promenady Wienfluss) zyskują na znaczeniu. Wszystkie te udoskonalenia czynią wiedeńskie dzielnice bardziej atrakcyjnymi i mogą podnosić wartość okolicznych nieruchomości.

Podsumowując, główne projekty i modernizacje infrastruktury w Wiedniu aktywnie kształtują „Miasto Przyszłości”. Aspern Seestadt oraz rewitalizacje terenów kolejowych zapewnią bardzo potrzebne mieszkania i powierzchnie komercyjne, linia metra U2/U5 jeszcze bardziej zwiąże tkankę miejską i podniesie wartości nieruchomości wzdłuż swojej trasy, a różne inicjatywy ekologiczne zapewnią, że Wiedeń pozostanie miastem przyjaznym do życia w miarę rozwoju. Dla uczestników rynku nieruchomości kluczowe jest śledzenie, gdzie powstanie następna stacja metra U-Bahn lub nowa dzielnica – Wiedeń stosuje bardzo planistyczne podejście do rozwoju, a te plany często wskazują gdzie pojawią się kolejne inwestycyjne gorące punkty. Co ekscytujące, podejście miasta do zrównoważonego, zorientowanego na transport publiczny rozwoju oznacza, że Wiedeń prawdopodobnie utrzyma wysoką jakość życia nawet przy wzroście liczby ludności, co z kolei sprawia, że inwestycje w nieruchomości pozostają atrakcyjne w długim okresie.

Zmiany w otoczeniu regulacyjnym i politycznym wpływające na kupujących i inwestorów

Rynek nieruchomości w Wiedniu jest silnie kształtowany przez austriackie otoczenie regulacyjne i polityczne, które jest znane jako pro-stabilnościowe i zorientowane społecznie. Ostatnie i nadchodzące zmiany w przepisach i regulacjach będą miały istotny wpływ na kupujących i inwestorów. Oto kluczowe zmiany regulacyjne i polityczne, które warto znać w 2025 roku i później:

• Poluzowanie ograniczeń w udzielaniu kredytów hipotecznych: Jedną z najważniejszych zmian dla kupujących w 2025 roku jest wygaśnięcie surowych zasad udzielania kredytów hipotecznych, które obowiązywały od połowy 2022 roku. Austriacka regulacja „KIM”, wprowadzona w celu schłodzenia przegrzanego rynku, nakładała obowiązek co najmniej 20% wkładu własnego, ograniczała obsługę zadłużenia do 40% dochodu oraz limitowała okres kredytowania do 35 lat kroy-immobilien.at. Zasady te utrudniały zwłaszcza osobom kupującym po raz pierwszy uzyskanie finansowania i przyczyniły się do spowolnienia w latach 2023–24. Jednak od 1 lipca 2025 roku regulacja KIM wygasła bez przedłużenia kroy-immobilien.at kroy-immobilien.at. Oznacza to, że banki mają ponownie większą elastyczność w udzielaniu kredytów hipotecznych – mogą udzielać pożyczek z niższym wkładem własnym lub na dłuższy okres według własnego uznania (choć nadal obowiązują wytyczne dotyczące odpowiedzialnego kredytowania) kroy-immobilien.at. Wstępne sygnały pokazują, że wolumen udzielanych kredytów już wzrósł w tańszym segmencie wiedeńskiego rynku, ponieważ więcej młodych kupujących kwalifikuje się do kredytów hipotecznych kroy-immobilien.at. Poluzowanie kredytowania powinno zwiększyć popyt na mieszkania i domy z niższej półki cenowej, a także może umiarkowanie przyspieszyć wzrost cen w tych segmentach. Dla inwestorów łatwiejsze finansowanie może również poszerzyć grono potencjalnych nabywców nieruchomości, wspierając płynność rynku. Krótko mówiąc, koniec zasad KIM oznacza zmianę polityki z ostrożności na wsparcie dla własności mieszkaniowej – co jest korzystne dla rynku w nadchodzącym czasie.
• Kontynuacja kontroli czynszów i ochrony lokatorów: Austria ma długą tradycję polityki przyjaznej najemcom, a Wiedeń w szczególności ściśle reguluje część swojego rynku najmu, aby zapewnić przystępność cenową. Limity czynszowe nadal obowiązują w starszych budynkach na mocy krajowej Ustawy o najmie (Mietrechtsgesetz), która ogranicza czynsz za lokale w budynkach wybudowanych przed 1945 rokiem (chyba że zostały gruntownie wyremontowane) według systemu kategorii. Te regulowane czynsze są często o 25% lub więcej niższe od stawek rynkowych eib.org. Ta polityka nie jest nowa, ale stanowi stabilny element, który inwestorzy muszą brać pod uwagę – potencjał wzrostu wartości starszych nieruchomości może być ograniczony przez prawo, chyba że zostaną one zmodernizowane i wyłączone ze starej kategorii. Ochrona przed eksmisją jest również silna; długoterminowi najemcy mają znaczące prawa. Warto zauważyć, że niemal połowa zasobów mieszkaniowych na wynajem w Wiedniu jest zapewniana przez Stowarzyszenia Mieszkaniowe o Ograniczonym Zysku oraz samo miasto eib.org, oferując mieszkania socjalne po czynszach niższych od rynkowych. Ten rozbudowany sektor non-profit (obejmujący aż 40% wynajmowanych mieszkań eib.org) jest w praktyce filarem polityki, który będzie kontynuowany. Choć te środki oznaczają, że na wiedeńskim rynku nie dojdzie do niekontrolowanych wzrostów czynszów, to jednocześnie stanowią podstawę stabilności społecznej i wysokiej jakości życia, które czynią miasto atrakcyjnym. Dla prywatnych inwestorów kluczowe jest skupienie się na nieruchomościach zwolnionych z kontroli czynszów (nowe budynki, segment luksusowy itp.) lub przygotowanie się na umiarkowane, regulowane zyski ze starszych aktywów. Nie ma żadnych sygnałów, że rząd zamierza złagodzić te zabezpieczenia dla najemców – wręcz przeciwnie, są one politycznie popularne i pozostaną definiującym elementem polityki mieszkaniowej Wiednia.
• Strefowanie, rozwój i dotacje (Plan Wiedeń 2035): Rząd miasta Wiednia w 2025 roku przedstawił nowy Miejski Plan Rozwoju (obecnie nazywany „Plan Wiedeń 2035”), który określa priorytety zagospodarowania przestrzennego i strefowania na następną dekadę vienna.at. Główną polityką tego planu jest zobowiązanie, że nie będą otwierane żadne zupełnie nowe duże strefy rozwojowe; zamiast tego miasto będzie intensyfikować istniejące wyznaczone obszary (takie jak Aspern, Nordwestbahnhof itp.) vienna.at. To skutecznie ogranicza rozlewanie się miasta i koncentruje rozwój w obecnych granicach miejskich. Dla inwestorów i deweloperów oznacza to, że ziemia w mieście pozostanie rzadka i cenna, ponieważ Wiedeń nie spieszy się z przekształcaniem nowych przedmieść. Dodatkowo plan przewiduje, że 50% powierzchni miasta pozostanie terenami zielonymi vienna.at, co wzmacnia to podejście. Kolejna kluczowa polityka: dwie trzecie nowo wyznaczonych terenów mieszkaniowych musi być przeznaczone na mieszkania dotowane (dostępne cenowo) vienna.at. Ta zasada, obowiązująca od kilku lat i teraz potwierdzona, zapewnia, że większość dużych projektów przeznacza większość lokali do miejskiego programu mieszkań dostępnych cenowo. Deweloperzy dużych projektów akceptują to w zamian za pozwolenie na zabudowę, co pozwala utrzymać koszty mieszkań w Wiedniu na stosunkowo niskim poziomie. Jednak z perspektywy inwestora oznacza to, że czysto prywatne inwestycje są zwykle ograniczone do jednej trzeciej lokali w tych nowych strefach, co może ograniczać podaż mieszkań rynkowych. Ta polityka nadal będzie kształtować finanse projektów i strukturę budowanego mieszkalnictwa. Pozytywną stroną jest gwarancja, że Wiedeń będzie nadal produkować dziesiątki tysięcy dostępnych cenowo mieszkań (z miejską dotacją) w nadchodzących latach, co pomaga uniknąć skrajnych niedoborów obserwowanych w innych stolicach. Plan Wiedeń 2035 kładzie także nacisk na rozwój przyjazny klimatowi, z wymogami dotyczącymi zazieleniania i efektywności energetycznej przy nowych pozwoleniach vienna.at. Wszyscy deweloperzy muszą teraz uwzględniać takie elementy jak panele słoneczne, zielone dachy i zrównoważone systemy odwadniające w nowych projektach, zgodnie z miejskim Planem Stref Energetycznych i celami klimatycznymi investropa.com. Te regulacje mogą nieznacznie zwiększyć koszty budowy, ale także tworzą budynki odporne na przyszłość, które łatwiej sprzedać i które mogą przynieść korzyści (np. szybsze pozwolenia lub zachęty). Na koniec plan ma na celu zapewnienie pewności planistycznej dla inwestorów poprzez jasne określenie, co i gdzie można budować vienna.at. Ta przejrzystość jest generalnie zaletą dla klimatu inwestycyjnego – mniej niespodzianek przy zmianie przeznaczenia oznacza łatwiejsze długoterminowe planowanie projektów.
• Opodatkowanie i opłaty: Ogólny system podatkowy dotyczący nieruchomości w Austrii nie przeszedł radykalnych zmian w 2025 roku, ale warto zwrócić uwagę na pewne stałe elementy. Podatek od przeniesienia własności nieruchomości (Grunderwerbsteuer) pozostaje na poziomie 3,5% ceny zakupu (z niższymi stawkami dla bliskich krewnych). W 2023 roku wprowadzono drobną aktualizację, która nieznacznie zmieniła sposób obliczania podatku od darowanych nieruchomości, ale nie ma to istotnego wpływu na standardowe transakcje. Podatek od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości utrzymywanych krócej niż 10 lat nadal obowiązuje (30% od zysku) – co zachęca do dłuższego trzymania nieruchomości. Dochód z najmu uzyskiwany przez inwestorów nadal podlega opodatkowaniu jak zwykły dochód (z możliwością odpisów amortyzacyjnych). Nowość: od 2024 roku rząd zindeksował progi wartości czynszu dla opodatkowania, co może wpłynąć na wyliczenia podatku od niektórych luksusowych nieruchomości, ale jest to kwestia techniczna. W perspektywie pojawiają się dyskusje na poziomie UE o wprowadzeniu standardów efektywności energetycznej, które do 2030 roku mogą zostać powiązane z opodatkowaniem (np. sankcje dla budynków o słabej klasie energetycznej). Austria rozważa, jak zachęcać do modernizacji, być może poprzez ulgi podatkowe lub dotacje, choć na razie nie uchwalono żadnej konkretnej ustawy w tym zakresie. Na ten moment sytuacja fiskalna jest stosunkowo stabilna – Austria nie wprowadza nowych podatków od nieruchomości ani podatków dla zagranicznych nabywców, jak to robią niektóre inne kraje. Stabilność podatkowa przyczynia się do atrakcyjności Wiednia dla zagranicznych inwestorów, którzy nie ponoszą dodatkowych opłat skarbowych poza standardowym 3,5% podatkiem od przeniesienia własności i ok. 1,1% opłatą za wpis do księgi wieczystej.
• Imigracja i zachęty inwestycyjne: Jak wspomniano, Austria uruchamia nową ścieżkę imigracyjną opartą na inwestycjach, która może wpłynąć na rynek luksusowy. Historycznie Austria nie miała prostego programu „Złotej Wizy” dla pasywnych inwestycji w nieruchomości (w przeciwieństwie do, na przykład, Portugalii czy Hiszpanii w przeszłości). Obywatelstwo było przyznawane jedynie w szczególnych przypadkach „wyjątkowego wkładu” (co często oznaczało inwestowanie milionów w biznes tworzący miejsca pracy). Jednak doniesienia z 2025 roku sugerują, że przełomowy program pozwoli na uzyskanie obywatelstwa poprzez inwestycję około 3 mln euro w austriackie nieruchomości vnz.bz vnz.bz. Celem rządu jest przyciągnięcie zamożnych osób i zwiększenie napływu kapitału do gospodarki. Jeśli ta polityka rzeczywiście zostanie wprowadzona (przy surowych kryteriach zapewniających rzeczywiste inwestycje), może to być punkt zwrotny: możemy zaobserwować napływ inwestorów o wysokiej wartości netto kupujących luksusowe nieruchomości w Wiedniu jako drogę do uzyskania paszportu UE. To zwiększyłoby popyt (i ceny) w segmencie luksusowym. Może to również przynieść więcej zagranicznego kapitału do projektów komercyjnych, ponieważ polityka odnosi się zarówno do inwestycji mieszkaniowych, jak i komercyjnych o wysokiej wartości vnz.bz. Chociaż niektórzy ostrzegają, że może to wykluczyć lokalnych nabywców z najwyższej półki, skala prawdopodobnie ograniczy się do zamożnych wnioskodawców. Ten krok to znaczące złagodzenie stanowiska Austrii i wskazuje na bardziej przyjazne inwestycjom podejście. Ponadto Austria już posiada atrakcyjny system zezwoleń na pobyt (karta RWR) dla wykwalifikowanych pracowników i osób samozatrudnionych, co pośrednio wspiera popyt na mieszkania (gdy profesjonaliści przeprowadzają się do Wiednia). W 2024 roku Austria nawet złagodziła niektóre zasady dotyczące pozwoleń na pracę, aby zaradzić niedoborom siły roboczej, co oznacza, że więcej pracowników spoza UE (i ich potrzeby mieszkaniowe) może przyjechać, choć jest to czynnik o mniejszym znaczeniu.

Podsumowując, polityka Wiednia starannie równoważy siły rynkowe z opieką społeczną, a ostatnie zmiany utrzymują tę równowagę. Poluzowanie kredytów w 2025 roku sprzyja kupującym i powinno pobudzić aktywność. Zdecydowane zaangażowanie w mieszkania dostępne cenowo i kontrolę czynszów zapobiega przegrzaniu rynku i zapewnia szeroki dostęp – to jeden z powodów, dla których Wiedeń unika poważnych kryzysów mieszkaniowych obserwowanych gdzie indziej. Inwestorzy działający w Wiedniu muszą rozumieć te zasady: zyski mogą być tu bardzo stabilne, ale obecność regulacji oznacza konieczność poruszania się w ramach systemu (np. korzystanie z dotacji, wybór odpowiedniego typu nieruchomości pod rynkowy najem itp.). Ogólny kierunek do 2030 roku jest jasny – Wiedeń pozostanie przyjazny inwestorom pod względem stabilności, ale nie będzie tolerował spekulacyjnych ekscesów zagrażających dostępności mieszkań. Tworzy to unikalne środowisko, w którym długoterminowy, cierpliwy kapitał ma się dobrze.

Czynniki napędzające popyt: migracja, zatrudnienie, turystyka i edukacja napędzają rynek nieruchomości

Szereg fundamentalnych czynników popytu napędza rynek nieruchomości w Wiedniu, stanowiąc podstawę dla opisanych powyżej trendów i prognoz. Należą do nich wzrost liczby ludności poprzez migrację, silna baza zatrudnienia, rozwijająca się turystyka oraz rola miasta jako centrum edukacyjnego. Każdy z tych czynników przyczynia się do utrzymującego się popytu zarówno na mieszkania, jak i powierzchnie komercyjne:

• Migracja i wzrost liczby ludności: Populacja Wiednia stale rośnie, głównie dzięki migracji. Miasto przekroczyło 2 miliony mieszkańców około 2023 roku en.wikipedia.org en.wikipedia.org i prognozuje się, że osiągnie około 2,2 miliona do 2035 roku vienna.at. Ten wzrost (około 10% w ciągu 15 lat) napędza stały popyt na mieszkania. Znaczna część przyrostu ludności Wiednia pochodzi z migracji międzynarodowej – zarówno z innych krajów UE, jak i spoza niej. Na początku 2024 roku niemal 39% wiedeńczyków miało tło migracyjne (urodzeni za granicą lub z rodzicem urodzonym za granicą) en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Główne grupy to osoby z byłej Jugosławii (Serbia itd.), Turcji, Niemiec, Europy Wschodniej z UE (Polska, Rumunia), a ostatnio napływ z krajów takich jak Syria i Afganistan w ramach kwot uchodźczych, a także z Ukrainy z powodu konfliktu (Austria przyjęła dziesiątki tysięcy przesiedleńców z Ukrainy, z których wielu osiedla się w miastach takich jak Wiedeń). Ta różnorodność sprzyja rynkowi mieszkaniowemu: nowi migranci zazwyczaj wynajmują mieszkania po przyjeździe, zwiększając popyt na wynajem, zwłaszcza w tańszych dzielnicach. Z czasem wielu z nich integruje się i kupuje mieszkania, zwiększając popyt ze strony kupujących. Atrakcyjność Wiednia dla migrantów wynika z możliwości ekonomicznych, bezpieczeństwa i systemu wsparcia społecznego. Miasto korzysta także z migracji wewnętrznej; przyciąga ludzi z wiejskich obszarów Austrii i mniejszych miast, którzy przeprowadzają się do Wiednia w celach zawodowych lub edukacyjnych. Wszystkie te trendy oznaczają, że potrzeby mieszkaniowe Wiednia stale rosną – to kluczowy powód, dla którego budowa wystarczającej liczby mieszkań stanowi wyzwanie. Dla rynku nieruchomości rosnąca liczba ludności praktycznie gwarantuje, że dobrze położone nieruchomości znajdą najemców, a ceny/czynsze mają długoterminową tendencję wzrostową. Warto zauważyć, że planiści Wiednia wyraźnie przewidują ten wzrost i mają przygotowane główne obszary rozwojowe (Aspern itd.), które z łatwością pomieszczą około kolejnych 50 000 mieszkańców vienna.at. Jeśli wzrost przekroczy prognozy, miasto może otworzyć dodatkowe tereny (jak rezerwowy obszar w Rothneusiedl), co ponownie pokazuje, że popyt ma pozostać silny w przewidywalnej przyszłości.
• Zatrudnienie i gospodarka: Wiedeń jest gospodarczym motorem Austrii, a siła jego rynku pracy stanowi kluczowy czynnik napędzający popyt na nieruchomości. Miasto jest siedzibą niezliczonych austriackich i środkowoeuropejskich firm, a także miejscem pracy w sektorze publicznym (ministerstwa, administracja miejska) oraz wielu organizacji międzynarodowych. Na przykład, w Wiedniu mieszczą się Biuro Narodów Zjednoczonych oraz OPEC, a także setki regionalnych siedzib NGO i międzynarodowych firm. To generuje stały napływ profesjonalistów i dyplomatów z zagranicy potrzebujących mieszkań – często na rynku najmu ze średniej i wyższej półki. W 2025 roku stopa bezrobocia w Wiedniu jest stosunkowo niska, a rynek pracy pozostaje silny nawet po pandemii cbre.com. Rozwijają się sektory takie jak IT, nauki przyrodnicze i usługi. Ponadto Wiedeń ma prężnie rozwijającą się scenę startupową i pozycjonuje się jako centrum fintech i badań naukowych (przyciągając odpowiednio talenty). Wzrost zatrudnienia napędza powstawanie nowych gospodarstw domowych – wraz ze zdobywaniem stabilnej pracy, więcej osób wyprowadza się na swoje lub zamienia współdzielone mieszkania na własne apartamenty. Gospodarka miasta okazała się również odporna podczas kryzysu energetycznego 2022–23; choć Austria doświadczyła krótkiej recesji, zróżnicowana gospodarka Wiednia (w tym silny sektor publiczny) zamortyzowała skutki globalpropertyguide.com. Wraz z powrotem wzrostu w 2025 roku, rosnące dochody i poprawa nastrojów konsumenckich będą sprzyjać zakupom mieszkań i remontom. Co ważne, wzrost płac w Austrii dogania inflację, co pomaga przywrócić siłę nabywczą. Dla rynku nieruchomości komercyjnych trendy zatrudnienia są kluczowe: na przykład częściowy powrót do pracy biurowej (po COVID) sprawia, że firmy stabilizują swoje powierzchnie biurowe, a pojawianie się nowych miejsc pracy oznacza, że niektóre firmy ponownie powiększą biura lub poszukają nowoczesnych lokali. Tymczasem silne zatrudnienie i zamożna populacja wspierają popyt na nieruchomości handlowe i rekreacyjne – główne ulice i dzielnice handlowe Wiednia korzystają z lokalnych wydatków około 1,3-milionowej siły roboczej w obszarze metropolitalnym. Krótko mówiąc, stabilny rynek pracy i gospodarcza żywotność Wiednia przekładają się bezpośrednio na zdrową absorpcję nieruchomości zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym.
• Turystyka i popyt krótkoterminowy: Turystyka jest filarem gospodarki Wiednia i znaczącym czynnikiem napędzającym popyt na nieruchomości, szczególnie w segmencie hotelarskim i krótkoterminowego zakwaterowania. Wiedeń niezmiennie plasuje się wśród czołowych europejskich miast pod względem turystyki kulturalnej i konferencyjnej. W 2023 roku, jak wspomniano, miasto odnotowało 17,3 miliona noclegów investropa.com – skutecznie odzyskując poziom turystyki sprzed pandemii (2019 był rekordowym rokiem, a 2023 był tylko o ~2% niższy od tego poziomu). Ten wzrost utrzymał się w 2024 roku, a miesięczne statystyki turystyczne często przewyższały wyniki z poprzedniego roku (np. pod koniec 2024 roku odnotowano dwucyfrowe wzrosty liczby odwiedzających) investropa.com. Co to oznacza dla rynku nieruchomości: hotele mają wysokie obłożenie, co napędza zainteresowanie inwestycjami hotelowymi i nowymi projektami hotelowymi. W latach 2023–25 otwarto lub zapowiedziano kilka nowych hoteli, w tym luksusowe marki i butikowe hotele w odrestaurowanych zabytkowych budynkach – co wskazuje na zaufanie do tego sektora. Dodatkowo, apartamenty na wynajem krótkoterminowy stały się bardzo pożądane. Wielu prywatnych inwestorów w Wiedniu wynajmuje apartamenty turystom i podróżującym służbowo za pośrednictwem platform takich jak Airbnb. Wzrost liczby odwiedzających i popularność Wiednia jako miejsca na dłuższe pobyty (ze względu na liczne wydarzenia i atrakcje) sprawiają, że takie wynajmy krótkoterminowe mogą osiągać wysokie stawki za noc, zwłaszcza w centralnych dzielnicach. Prognozy wskazują, że dzięki strategii turystycznej Wiednia (miasto intensywnie się promuje, np. poprzez inicjatywy takie jak prezentowanie unikalnych dzielnic podczas wycieczek „Heartbeat of Vienna” investropa.com), turystyka będzie nadal rosła. Ponadto Wiedeń jest czołowym miastem kongresowym (organizuje wiele międzynarodowych konferencji), co wzmacnia popyt zarówno na hotele, jak i umeblowane mieszkania na wynajem krótkoterminowy. Kolejnym aspektem jest wiedeńska kultura kawiarniana, muzea i scena muzyczna – wszystko to przyciąga ludzi i wzmacnia markę miasta, co z kolei przyciąga ekspatów i emerytów (niektórzy obcokrajowcy decydują się na zakup drugiego domu w Wiedniu ze względu na jego kulturę). Ogólnie rzecz biorąc, turystyka wprowadza zewnętrzny popyt na rynek nieruchomości, który uzupełnia popyt lokalny. Wspiera opłacalność nieruchomości handlowych i hotelowych w centrum miasta oraz zapewnia dodatkowy potencjał dochodowy właścicielom mieszkań, którzy mogą wynajmować je turystom. Dopóki Wiedeń pozostaje kulturalną stolicą Europy (a wszystko na to wskazuje), ten czynnik będzie nadal przyczyniał się do popytu na nieruchomości.
• Szkolnictwo wyższe i populacja studencka: Wiedeń jest często nazywany „miastem uniwersyteckim” – i to z dobrego powodu. Znajduje się tu wiele głównych uniwersytetów i szkół wyższych, w tym Uniwersytet Wiedeński (jeden z największych w Europie, z ok. 90 000 studentów), Politechnika Wiedeńska (TU Wien), Wiedeński Uniwersytet Ekonomii i Biznesu (WU), Uniwersytet Medyczny w Wiedniu i wiele innych. Łącznie na wiedeńskich uczelniach studiuje około 190 000–200 000 studentów rocznie wien.gv.at shiksha.com, co czyni Wiedeń miastem o największej populacji studenckiej w świecie niemieckojęzycznym en.wikipedia.org. Ta ogromna liczba studentów generuje duży popyt na wynajem – szczególnie na małe mieszkania, akademiki i mieszkania współdzielone. Każdy rok akademicki przynosi fale nowych studentów poszukujących zakwaterowania, w tym wielu studentów zagranicznych (sam Uniwersytet Wiedeński ma ok. 28 000 studentów międzynarodowych) univie.ac.at. Popularne dzielnice studenckie, takie jak Währing, Favoriten i części śródmieścia, mają prężnie rozwijający się rynek kawalerek i mieszkań jednopokojowych. Inwestorzy często kupują mieszkania w pobliżu uczelni, aby wynajmować je studentom, wiedząc, że będzie tam stała rotacja i popyt. Ponadto niektórzy deweloperzy budują kompleksy mieszkaniowe dla studentów lub adaptują starsze budynki na prywatne akademiki. Sektor edukacyjny przyczynia się także do powstawania ośrodków badawczo-innowacyjnych – na przykład dzielnice wokół głównych kampusów uniwersyteckich przyciągają startupy i instytuty, zwiększając zapotrzebowanie na biura i laboratoria. Dodatkowo wielu studentów zostaje w Wiedniu po ukończeniu studiów, zasilając wykwalifikowaną siłę roboczą i przyszłą pulę nabywców mieszkań. Obecność prestiżowych szkół (w tym wielu międzynarodowych szkół podstawowych) przyciąga także rodziny ekspatów do zamieszkania w Wiedniu. Podsumowując, sektor edukacyjny jest stałym motorem popytu na mieszkania – zarówno zapełniając wynajmy w krótkim okresie, jak i dostarczając wykształconych mieszkańców, którzy stają się przyszłymi najemcami i nabywcami nieruchomości w mieście. Ponieważ Austria utrzymuje bezpłatne/niskokosztowe studia wyższe, Wiedeń nadal będzie przyciągał studentów z kraju i zagranicy, więc ten czynnik pozostanie istotny co najmniej do 2030 roku.
• Jakość życia i inne wartości niematerialne: Poza twardymi danymi liczbowymi, warto zauważyć, że konsekwentne plasowanie się Wiednia na szczycie światowych rankingów jakości życia samo w sobie przyciąga ludzi i firmy. Przez wiele lat (2018, 2019, 2022, 2023) Wiedeń był oceniany jako najbardziej przyjazne do życia miasto na świecie według różnych rankingów (Mercer, EIU) eib.org. Wskazywane czynniki to doskonała infrastruktura, bezpieczeństwo, czyste środowisko, bogata kultura i przystępne cenowo mieszkania wysokiej jakości. Ta reputacja przyciąga ekspatów, emerytów i pracowników zdalnych, którzy mają elastyczność w wyborze miejsca zamieszkania. W dobie pracy zdalnej niektórzy zagraniczni profesjonaliści przeprowadzają się do Wiednia wyłącznie ze względu na styl życia, co z kolei zwiększa popyt na wynajem z wyższej półki. Firmy również biorą pod uwagę jakość życia przy wyborze lokalizacji biur – a atrakcyjność Wiednia pomaga mu przyciągać biura regionalne i talenty. Polityczna stabilność miasta i silne rządy prawa dodatkowo wzmacniają zaufanie inwestorów (zarówno lokalnych, jak i zagranicznych), że ich aktywa nieruchomościowe znajdują się w bezpiecznej przystani. Wszystkie te czynniki jakościowe sprawiają, że popyt na nieruchomości w Wiedniu ma szerokie i solidne podstawy: ludzie po prostu chcą mieszkać w Wiedniu, co jest być może najsilniejszym długoterminowym czynnikiem napędzającym rynek.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Wiedniu opiera się na zdrowych i wielowymiarowych czynnikach popytowych. Migracja przyciąga nowych mieszkańców, dynamiczna gospodarka zapewnia miejsca pracy i bogactwo, turystyka wypełnia miasto gośćmi (i najemcami krótkoterminowymi), a uniwersytety stale wprowadzają na rynek mieszkaniowy nowe pokolenia studentów. Przewiduje się, że te siły będą nadal silne w przyszłości – populacja Wiednia rośnie, a jego globalna atrakcyjność nie słabnie. Dla inwestorów i planistów oznacza to, że wyzwanie dotyczy głównie strony podażowej (zapewnienie wystarczającej liczby mieszkań i infrastruktury), a nie popytu. O ile nie wystąpią nieprzewidziane wydarzenia, Wiedeń może liczyć na silny popyt wspierający jego sektor nieruchomości w latach 2025–2030, co wzmacnia pozycję miasta jako stabilnego i atrakcyjnego rynku nieruchomości.

Źródła:

1. Global Property Guide – Austria’s Residential Property Market Analysis 2025: Szczegółowe dane dotyczące zmian cen i podaży mieszkań globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
2. CBRE – Austria Real Estate Market Outlook 2025: Przegląd rynku i trendy w segmentach (gospodarka, inwestycje, biura, logistyka, handel detaliczny, mieszkania, hotele) cbre.com cbre.com cbre.com.
3. International Investment (IPI) – Czy inwestowanie w nieruchomości w Austrii się opłaca? (Raport 2025): Aktualne ceny, stawki najmu, stopy zwrotu według segmentu i regionu internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz.
4. Investropa – 17 mocnych prognoz dla rynku nieruchomości w Wiedniu w 2025 roku: Analiza lokalnych ekspertów na temat trendów takich jak popyt na przedmieściach, wpływ turystyki, zrównoważony rozwój i wzrost liczby ludności investropa.com investropa.com investropa.com.
5. Vienna.at News – Przedstawiono Plan Wiednia 2035 (marzec 2025): Najważniejsze punkty planu rozwoju miasta (zrównoważony rozwój, obszary rozwoju, tereny zielone) vienna.at vienna.at vienna.at.
6. KROY Nieruchomości – Kredyty hipoteczne: Koniec regulacji KIM (2025): Wyjaśnienie zakończenia ograniczeń hipotecznych i ich skutków dla kredytobiorców kroy-immobilien.at kroy-immobilien.at.
7. VNZ.bz – Inwestycja w luksusowe nieruchomości umożliwia uzyskanie obywatelstwa austriackiego w 2025 roku: Omówienie nowej inicjatywy obywatelstwa poprzez inwestycje w nieruchomości (imigracja dla osób z wysokim majątkiem) vnz.bz vnz.bz.
8. EIB.org – Nordbahnhof w Wiedniu – Przystępne mieszkalnictwo po austriacku (listopad 2024): Wgląd w model mieszkaniowy Wiednia, przebudowę Nordbahnhof i rankingi jakości życia eib.org eib.org.
9. Esri Blog – Wewnątrz Aspern Seestadt – Europejski rozwój miejski (wrzesień 2023): Tło projektu Seestadt i działań Wiednia jako smart city esri.com esri.com.
10. Statistik Austria / Miasto Wiedeń – Wiedeń w liczbach 2023: Statystyki ludności i studentów (przez portal statystyk miejskich Wiednia) en.wikipedia.org wien.gv.at.