Przegląd rynku na 2025 rok i kolejne lata
Rynek nieruchomości we Florencji w 2025 roku charakteryzuje się odpornością i umiarkowanym wzrostem, przewyższając wiele innych włoskich miast. Po stabilnym roku 2023, wartości nieruchomości we Florencji nadal rosły w 2025 roku, napędzane silnym popytem i ograniczoną podażą. W rzeczywistości ceny domów we Florencji wzrosły o około 6,1% rok do roku na pierwszym kwartale 2025 roku (osiągając średnio 4 331 € za metr kwadratowy) globalpropertyguide.com, nawet gdy niektóre inne rynki pozostały w stagnacji. To stawia Florencję wśród najdroższych rynków nieruchomości we Włoszech, na równi z takimi miastami jak Mediolan i Wenecja globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Patrząc w przyszłość, analitycy przewidują kontynuację, ale umiarkowany wzrost cen zamiast gwałtownych skoków, biorąc pod uwagę wysokie wartości bazowe i ogólne warunki gospodarcze columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy rynku nieruchomości we Florencji pozostają pozytywne, wspierane przez jej globalny urok, silną turystykę i trwałą atrakcyjność jako miejsca do życia i inwestowania.
Kilka czynników decyduje o sile rynku nieruchomości we Florencji. Status miasta jako obiektu światowego dziedzictwa UNESCO i międzynarodowej atrakcji turystycznej przyciąga inwestorów zarówno do nieruchomości mieszkaniowych, jak i komercyjnych. Zagraniczni nabywcy byli szczególnie aktywni po pandemii – na przykład zainteresowanie kupujących z USA w Toskanii (w tym we Florencji) wzrosło o ponad 125% powyżej poziomów sprzed pandemii, znacząco przyczyniając się do wzrostu popytu investropa.com investropa.com. Po stronie podaży, Florencja zmaga się z przewlekłymi ograniczeniami: nowa zabudowa jest ograniczona przez surowe przepisy dotyczące ochrony zabytków i planowania przestrzennego, a wielu właścicieli domów z kredytami hipotecznymi o niskim oprocentowaniu niechętnie sprzedaje (utrzymując ograniczoną podaż na rynku wtórnym) investropa.com investropa.com. Efektem jest brak równowagi między popytem a podażą, co wciąż wywołuje presję na wzrost cen investropa.com investropa.com. Jednak tempo wzrostu jest umiarkowane i oczekuje się jego stabilizacji w najbliższych latach (Nomisma, instytut badawczy, prognozuje w całych Włoszech wzrost cen nominalnych o ok. +2% rocznie do 2025 roku blogimmobiliarecavallo.com). Podsumowując, Florencja wchodzi w rok 2025 z silnym rynkiem nieruchomości, charakteryzującym się wysokimi wartościami, dużym popytem na wynajem oraz ostrożnym optymizmem co do stabilnego wzrostu.
Trendy nieruchomości mieszkaniowych we Florencji
Sektor mieszkaniowy we Florencji jest dynamiczny, kształtowany przez różnorodne trendy w różnych segmentach. Ceny nieruchomości stale rosną od połowy lat 2010., przy czym po 2022 roku nastąpiło wyraźne przyspieszenie investropa.com. Pod koniec 2024 roku średnie ceny ofertowe mieszkań wynosiły około 4 300–4 316 € za m² investropa.com investropa.com – znacznie powyżej średniej krajowej – i nadal rosły w 2025 roku. Jednym z kluczowych czynników jest popyt międzynarodowy: Florencja niezmiennie przyciąga zagranicznych nabywców nieruchomości (szczególnie Amerykanów, mieszkańców Europy Północnej, a także coraz więcej innych inwestorów zagranicznych), którzy doceniają styl życia w Toskanii i dostrzegają wartość jej nieruchomości investropa.com investropa.com. Napływ zagranicznych nabywców po pandemii znacząco zwiększył popyt na mieszkania i historyczne nieruchomości. Jednocześnie popyt lokalny ewoluował – niskie stopy procentowe w poprzednich latach pozwoliły wielu Włochom na zakup mieszkań, ale obecnie wyższe koszty kredytów sprawiają, że mniej jest kupujących po raz pierwszy, co przesuwa rynek w kierunku osób posiadających większy kapitał i nabywców zagranicznych.
Rezydencje luksusowe stanowią ważny segment rynku. Ceny nieruchomości premium i luksusowych we Florencji stale rosną, czemu sprzyja ograniczona podaż i globalne zainteresowanie osób o wysokim majątku investropa.com investropa.com. Nowe inwestycje luksusowe są rzadkością z powodu przepisów dotyczących ochrony dziedzictwa, dlatego istniejące wille najwyższej klasy i prestiżowe apartamenty w centrum historycznym osiągają wysokie ceny. Zamożni nabywcy (zarówno zagraniczni, jak i krajowi) nadal wykupują palazza, penthousy i wille, co utrzymuje tę część rynku w dobrej kondycji investropa.com investropa.com. Na przykład ekskluzywne dzielnice na wzgórzach i historyczne pałace cieszą się dużym popytem i ograniczoną dostępnością, co zdaniem ekspertów przełoży się na dalszy wzrost cen w segmencie luksusowym investropa.com investropa.com. Tymczasem mieszkania z segmentu średniego i przystępne cenowo mają swoje własne trendy. Florencja ma starzejącą się populację – około 28% mieszkańców ma ponad 65 lat w 2024 roku – co zwiększa zainteresowanie mieszkaniami przyjaznymi seniorom oraz rozwojem mieszkań z asystą investropa.com investropa.com. Deweloperzy i inwestorzy zauważają potrzebę dostępnych, jednopoziomowych mieszkań, wind w starszych budynkach oraz wspólnot skierowanych do emerytów, biorąc pod uwagę rosnącą w Italii długość życia (obecnie ok. 84 lata) investropa.com investropa.com. To stwarza okazję do modernizacji istniejących mieszkań lub budowy nieruchomości odpowiednich dla seniorów („starzenie się w miejscu”), czyli niszy, która w najbliższych latach ma rosnąć.
Kolejnym ważnym trendem jest wpływ studentów i młodszych najemców na rynek. Florencja gości dużą populację studentów (ponad 40 000 studentów Uniwersytetu Florenckiego, ~11% zagranicznych), skoncentrowanych w takich rejonach jak Novoli investropa.com investropa.com. Niedawna rozbudowa kampusu uniwersyteckiego oraz nowe, dedykowane akademiki (np. obiekt na 404 miejsca otwarty w 2024 roku) zwiększyły prestiż Novoli investropa.com investropa.com. Popyt na mieszkania studenckie jest bardzo wysoki – nowe akademiki zapełniły się niemal w 100% natychmiast investropa.com. To wpłynęło na wzrost czynszów w dzielnicach sąsiadujących z uczelnią i sprawia, że Novoli oraz podobne rejony są atrakcyjne dla inwestorów kupujących pod wynajem (oferujących solidne zwroty z najmu dla studentów) investropa.com. Z drugiej strony, niektórzy analitycy ostrzegają, że nadpodaż mieszkań studenckich w dłuższej perspektywie (jeśli powstanie więcej prywatnych akademików) może ostatecznie ustabilizować lub obniżyć czynsze w tym konkretnym segmencie investropa.com. Ogólnie jednak „efekt studencki” pozytywnie wpływa na niektóre rejony i segmenty rynku wynajmu.
Wreszcie, polityka rządu dotycząca wynajmu kształtuje na nowo krajobraz mieszkaniowy. W odpowiedzi na niedobory mieszkań i zjawisko nadmiernej turystyki, władze Florencji zaostrzyły przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego (takiego jak Airbnb) w historycznym centrum wpisanym na listę UNESCO. Od 2023 roku miasto zakazało wydawania nowych licencji na wynajem krótkoterminowy na starówce, mając na celu ochronę podaży mieszkań na wynajem długoterminowy investropa.com investropa.com. W rezultacie liczba ofert na Airbnb w centrum Florencji – która wystrzeliła z około 1 500 w 2018 roku do 9 000 w 2024 roku – zaczęła spadać na skutek nowych regulacji investropa.com investropa.com. Dodatkowo miasto zachęca właścicieli do zwrotu nieruchomości na rynek najmu długoterminowego (na przykład oferując ulgi podatkowe w podatkach miejskich od drugiego domu w przypadku zmiany z wynajmu turystycznego na standardowy wynajem) investropa.com. Oczekuje się, że te działania złagodzą ograniczenia na rynku wynajmu dla mieszkańców, ale jednocześnie oznaczają nieco niższe stopy zwrotu z najmu w centrum opanowanym przez turystów (ponieważ bardzo dochodowy najem krótkoterminowy jest ograniczany) investropa.com investropa.com. Rzeczywiście, wielu inwestorów zaczyna szukać poza turystycznym centrum: wcześniej zaniedbane dzielnice (tuż poza centro) oferują lepsze długoterminowe stopy zwrotu z wynajmu i mniej barier regulacyjnych investropa.com investropa.com. Podsumowując, rynek mieszkaniowy we Florencji w 2025 roku charakteryzuje się wysokimi wartościami nieruchomości i silnym popytem w całym zakresie – od luksusowych posiadłości po mieszkania studenckie – łagodzonym przez zmiany w polityce, które mają zrównoważyć potrzeby mieszkaniowe mieszkańców z turystyką.
Trendy w nieruchomościach komercyjnych we Florencji
Sektor nieruchomości komercyjnych we Florencji również jest aktywny, choć na nieco skromniejszą skalę w porównaniu do większych miast Włoch. Rynek biurowy we Florencji odnotował odnowiony wzrost. Wartość nieruchomości biurowych rosła pod koniec 2024 i na początku 2025 roku, częściowo z powodu ożywienia gospodarczego po pandemii oraz niskiej podaży nowoczesnych powierzchni biurowych. W pierwszym kwartale 2025 roku średnia cena sprzedaży biura we Florencji wynosi około 3 230 € za m², a najlepsze biura w centrum miasta (obszar Duomo) osiągają nawet 4 900 € za m² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Średnia stawka najmu biur w mieście to około 17–18 € za m² miesięcznie mercato-immobiliare.info, a w prestiżowych centralnych lokalizacjach może przekraczać 23 €/m² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Co istotne, ceny sprzedaży biur wzrosły o około +6,6% w ostatnich dwóch kwartałach mercato-immobiliare.info, co wskazuje na silny popyt. Większość inwestycji biurowych wciąż koncentruje się w Mediolanie i Rzymie (które w 2024 roku przyciągnęły około 85% całkowitej wartości inwestycji biurowych) practiceguides.chambers.com, jednak Florencja przyciąga firmy z branż takich jak moda, design, nauka czy administracja regionalna. Rośnie również zainteresowanie elastycznymi przestrzeniami i coworkingiem, wraz z rozwojem sceny technologicznych i kreatywnych startupów we Florencji. Ogólnie rzecz biorąc, choć Florencja nie jest głównym ośrodkiem biurowym, jej rynek biur pozostaje zdrowy, z niskim poziomem pustostanów dla powierzchni wysokiej jakości i stabilną stopą zwrotu z najmu.Sektory nieruchomości handlowych i hotelarskich są silnie uzależnione od ogromnej gospodarki turystycznej Florencji. Powierzchnie handlowe przy głównych ulicach w historycznym centrum – zwłaszcza przy Via de’ Tornabuoni, wokół Duomo i innych prestiżowych ulicach – są niezmiennie bardzo poszukiwane przez luksusowe marki i detalistów. Florencja uważana jest za centrum handlu luksusowego we Włoszech italiancompanyformations.com, dzięki stałemu napływowi zamożnych turystów. Czynsze za główne lokale handlowe w centrum Florencji należą do najwyższych w kraju, a zwroty z najmu są stosunkowo niskie (odzwierciedlające wysokie wartości nieruchomości), ponieważ inwestorzy traktują luksusowe witryny handlowe jako prestiżowe aktywa. W całych Włoszech w 2024 roku odnotowano boom inwestycyjny w sektorze handlu detalicznego (handel przyciągnął największy udział inwestycji komercyjnych, około 2,4 mld euro) practiceguides.chambers.com, a Florencja bez wątpienia zyskała jako jedno z kluczowych luksusowych miejsc zakupowych poza Mediolanem. Obserwujemy także trend adaptacyjnych przekształceń – historyczne budynki w centrum Florencji są przekształcane w butiki, galerie lub przestrzenie hotelarsko-usługowe, gdy miasto stara się zrównoważyć potrzeby komercyjne z ochroną dziedzictwa.
W sektorze hotelarskim Florencja nadal pozostaje liderem. Turystyka nie tylko się odbudowała, ale osiągnęła rekordowe poziomy po COVID-19: Włochy odwiedziło ponad 65 milionów turystów zagranicznych w 2024 roku, co przekroczyło liczby sprzed pandemii gowithguide.com gowithguide.com, a sama Florencja przyjęła około 3,8 miliona zagranicznych turystów w 2023 roku (z prawie 13 milionami ogólnej liczby noclegów) gowithguide.com. Przekłada się to na wysoką efektywność hoteli, pensjonatów i wynajmu krótkoterminowego. Obłożenie hoteli i ceny pokoi we Florencji pozostają wysokie, co pobudza zainteresowanie inwestorów branżą hotelarską. Inwestycje w nieruchomości hotelarskie we Włoszech wzrosły o 66% w 2024 roku (do ok. 1,8 mld euro) practiceguides.chambers.com, a rozwój luksusowych hoteli stał się priorytetem dla wielu inwestorów. We Florencji, podobnie jak w Rzymie i Wenecji, stale inwestuje się w nowe lub odnowione hotele, aby sprostać oczekiwaniom wymagających podróżnych. Nowe otwarcia hoteli, renowacje historycznych budynków na potrzeby noclegowe oraz pojawianie się międzynarodowych marek na rynku florentyńskim są elementami tego trendu.
Dodatkowo, logistyka i nieruchomości przemysłowe odgrywają mniejszą rolę w rejonie Florencji, lecz poprawa infrastruktury (takie jak rozbudowa lotniska we Florencji i lepsza dostępność autostrad) stopniowo zwiększają atrakcyjność nieruchomości przemysłowych na obrzeżach miasta. Szerzej patrząc, region Toskanii miał w 2024 roku stabilny rynek logistyczny (sektor logistyczny Włoch odnotował kompresję stóp zwrotu do ok. 5,4% dla nieruchomości prime) practiceguides.chambers.com. Obszary przy północnych obrzeżach Florencji (np. w okolicach Osmannoro, Sesto Fiorentino) skupiają magazyny i parki przemysłowe obsługujące gospodarkę regionalną, a wskaźniki ich wynajmu utrzymują się na stabilnym lub rosnącym poziomie. Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości komercyjnych we Florencji odradza się i ewoluuje: biura znów cieszą się popytem, sektor handlu/dobrobytu hotelarskiego rozkwita dzięki turystyce, a nawet niszowe sektory takie jak mieszkania studenckie (omówione wcześniej) oraz logistyka są na radarze inwestorów. Rynek komercyjny miasta pozostaje mniejszy i bardziej wyspecjalizowany niż w większych metropoliach, ale oferuje wyjątkowe możliwości związane z kulturowymi i gospodarczymi atutami Florencji (sztuka, turystyka, edukacja, dobra luksusowe).
Dynamika popytu i podaży
Równowaga popytu i podaży na rynku nieruchomości we Florencji jest zasadniczo przechylona na korzyść popytu, co przyczynia się do stałego wzrostu cen. Popyt kupujących wspierany jest przez wiele źródeł: mieszkańców lokalnych (często z majątkiem rodzinnym lub wśród profesjonalistów z podwójnym dochodem), krajowych inwestorów z innych regionów Włoch oraz zagranicznych nabywców poszukujących drugiego domu lub inwestycji w Toskanii. To szerokie zaplecze popytu szczególnie wzrosło po stronie międzynarodowej – na przykład zainteresowanie zagranicznych nabywców we Florencji gwałtownie wzrosło w ostatnich dwóch latach, a liczba zapytań znacznie przekroczyła poziom sprzed 2020 roku investropa.com. Szczególnie aktywni byli Amerykanie, którym sprzyjał stosunkowo silny dolar w ostatnich latach, co sprawia, że nieruchomości wyceniane w euro są bardziej atrakcyjne. Ponadto zmiany stylu życia (elastyczna praca zdalna, chęć doświadczania kultury) sprawiły, że niektórzy cudzoziemcy przenieśli się lub spędzają część roku we Florencji, przez co jeszcze bardziej rośnie popyt na mieszkania, zarówno do zakupu, jak i wynajmu długoterminowego.
Z drugiej strony, podaż pozostaje ograniczona. Średniowieczna i renesansowa tkanka miejska Florencji sprawia, że w centrum miasta jest bardzo mało miejsca na nową zabudowę. Nowe inwestycje mieszkaniowe są w dużej mierze ograniczone do obszarów peryferyjnych lub przebudowy już istniejących budynków (np. przekształcenie starego budynku w apartamenty). Dane pokazują, że w całym kraju budownictwo mieszkaniowe jest powściągliwe – liczba pozwoleń na budowę nowych budynków mieszkalnych we Włoszech faktycznie nieznacznie spadła w 2024 roku globalpropertyguide.com – a Florencja jest tego doskonałym przykładem. W mieście nie odnotowano znaczącego wzrostu zasobów mieszkaniowych; nawet w 2024 roku wielu właścicieli mieszkań nie chce ich sprzedawać, ponieważ mają korzystne kredyty hipoteczne z poprzednich lat investropa.com. Ten efekt blokady (około 60% posiadaczy kredytów hipotecznych we Włoszech spłaca zobowiązania z oprocentowaniem poniżej 4% businesswire.com) zmniejsza rotację nieruchomości na rynku, ponieważ właściciele nie chcą sprzedawać mieszkań i tracić korzystnych warunków. W efekcie oferta mieszkań na sprzedaż jest bardzo ograniczona, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach.
Nierównowaga między popytem a podażą ma kilka konsekwencji. Po pierwsze, wywołuje konkurencję i licytacje o nieruchomości pojawiające się na rynku, co podtrzymuje wzrost cen. Po drugie, skłania kupujących do rozważania alternatywnych lokalizacji – gdy w historycznym centrum jest mało ofert lub ceny są bardzo wysokie, popyt przenosi się na okoliczne dzielnice lub nawet do pobliskich miejscowości. Widać to we Florencji po rosnącym zainteresowaniu dzielnicami półcentralnymi (takimi jak Gavinana, Campo di Marte, Coverciano) i przedmieściami z dobrym dojazdem (np. Scandicci z linią tramwajową) lanazione.it. Po trzecie, ograniczona podaż doprowadziła do kryzysu na rynku najmu: ponieważ wiele mieszkań było do niedawna wynajmowanych na krótki okres, osoby poszukujące długoterminowego najmu miały trudność ze znalezieniem lokum, co wywindowało czynsze. Odpowiedzią miasta jest wprowadzenie ograniczeń na nowe najmy turystyczne, by udostępnić więcej mieszkań dla lokalnych mieszkańców. Rzeczywiście, wraz z powrotem części mieszkań z Airbnb na rynek długoterminowy, możemy spodziewać się niewielkiego złagodzenia ograniczeń podaży pod koniec 2025 roku, lecz obecnie popyt nadal zdecydowanie przewyższa podaż w większości segmentów.
Jednym z pozytywnych aspektów podaży jest ponowne wykorzystanie i rozwój niektórych dużych terenów. We Florencji realizowanych jest kilka projektów rewitalizacji miejskiej – na przykład Manifattura Tabacchi (dawna fabryka tytoniu) jest przekształcana w kompleks wielofunkcyjny z przestrzeniami kreatywnymi, mieszkaniami oraz zakwaterowaniem dla studentów; natomiast obszar wokół nowych linii tramwajowych (przedłużenie do lotniska itp.) stymuluje powstawanie średniowysokich budynków mieszkalnych na przedmieściach. Projekty te dodadzą trochę nowych lokali oraz nowoczesnej powierzchni komercyjnej, jednak ogółem nie są wystarczające, by znacząco zmienić dynamikę podaży w mieście. Wskaźniki pustostanów dla nieruchomości wysokiej jakości pozostają bardzo niskie zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym, podkreślając niedobór podaży. Podsumowując, rynek nieruchomości we Florencji charakteryzuje się silnymi czynnikami popytowymi (lokalnymi i globalnymi) w warunkach ograniczonego wzrostu podaży, co sprawia, że wartości nieruchomości utrzymują się na stałej, rosnącej trajektorii. Dopóki nie wzrośnie liczba nowych inwestycji lub nie osłabnie popyt, ta dynamika prawdopodobnie się utrzyma, utrzymując konkurencyjność rynku zarówno dla kupujących, jak i najemców investropa.com investropa.com.
Trendy cenowe i prognozy
Ceny nieruchomości we Florencji należą do najwyższych we Włoszech i wykazują wyraźny trend wzrostowy w ostatnich latach. Na początku 2025 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w mieście wynosi około 4 000 euro z hakiem, przy zróżnicowaniu w zależności od dzielnicy (szczegóły w tabeli poniżej). Oznacza to znaczący wzrost od połowy lat 2010; na przykład pod koniec 2023 roku średnia wartość domu wynosiła około 4 300 €/m², w porównaniu do około 3 500 €/m² w 2016 roku investropa.com. W okresie 2020-2022 wzrost cen był stosunkowo stały (3-5% rocznie), a mimo tymczasowego spowolnienia związanego z pandemią, rynek nabrał później tempa. 2024 był szczególnie przełomowym rokiem: podczas gdy ogólnokrajowy rynek włoski był dość stabilny (a nawet odnotował lekką korektę w I kwartale 2025 globalpropertyguide.com), we Florencji odnotowano znaczące wzrosty cen (~+6% rok do roku) globalpropertyguide.com. Ta ponadprzeciętna sytuacja tłumaczona jest unikalnymi, lokalnymi czynnikami popytowymi omówionymi wcześniej.
Na 2025 rok i kolejne lata większość analityków przewiduje umiarkowany wzrost cen nieruchomości we Florencji, a nie gwałtowny boom lub krach. Prognoza zespołu badawczego Immobiliare.it zakładała, że rok 2024 przyniesie niewielkie wzrosty cen sprzedaży w największych miastach – np. +2% w Mediolanie, +1,1% w Rzymie – i rzeczywiście, ceny we Florencji rosną w zakresie niskich jednocyfrowych wartości, co powinno się utrzymać, o ile nie nastąpią nieprzewidziane wstrząsy columbusintl.com. Nomisma, uznany włoski instytut badań nad rynkiem nieruchomości, spodziewa się również fazy stabilizacji: ich prognozy do 2025 roku przewidują, że ceny mieszkań we Włoszech wzrosną jedynie umiarkowanie (~1,5–2% rocznie nominalnie), a liczba transakcji ustabilizuje się na poziomie 600-700 tys. w całym kraju grimaldi.casa housinganywhere.com. W przypadku Florencji, będącej rynkiem o dużym popycie, może się to przełożyć na nieco wyższy niż przeciętny wzrost (być może rzędu 2–4% rocznie), o ile warunki gospodarcze pozostaną korzystne. Warto zauważyć, że stopy procentowe mają tu znaczenie – Europejski Bank Centralny rozpoczął obniżanie stóp pod koniec 2024 roku, by pobudzić wzrost gospodarczy practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, co może sprawić, że kredyty hipoteczne staną się nieco bardziej dostępne i wesprą ceny. Jednak stopy hipoteczne są nadal znacznie wyższe niż w okresie rekordowo niskich poziomów z 2021 roku, co może ograniczać aktywność lokalnych nabywców.
Jeśli chodzi o ceny najmu, we Florencji obserwuje się jeszcze bardziej dramatyczne trendy. Czynsze rosną bardzo szybko, do tego stopnia, że Florencja rywalizuje obecnie z Mediolanem o miano najdroższego rynku najmu we Włoszech. Przewidywano, że pod koniec 2024 roku średni czynsz we Florencji osiągnie 29 € za m²/miesiąc, wyprzedzając Mediolan (około 25 €) columbusintl.com. Potwierdzają to również najnowsze dane: na początku 2025 roku średnia stawka najmu w mieście wynosiła około 21–22 € za m² (z uwzględnieniem wszystkich dzielnic i wielkości nieruchomości) lanazione.it, jednak mieszkania w centralnych lokalizacjach często osiągają 25–30 €/m² przy wynajmie długoterminowym, a jeszcze wyższe stawki w przypadku krótkoterminowych najemców. W ujęciu procentowym, czynsze wzrosły we Florencji w 2024 roku aż o +18% columbusintl.com columbusintl.com – to ogromny wzrost odzwierciedlający odbudowę turystyki po COVID-19 i niedobór mieszkań. W przyszłości wzrost czynszów może się ustabilizować, jeśli więcej mieszkań trafi na rynek długoterminowy (wskutek ograniczeń Airbnb), jednak z powodu nieustannie rosnącego ruchu turystycznego oraz dużej liczby studentów i profesjonalistów poszukujących zakwaterowania, czynsze prawdopodobnie pozostaną wysokie. Inwestorzy mogą więc liczyć na solidne stopy zwrotu z najmu, zwłaszcza poza ścisłym historycznym centrum.
Podsumowując, prognozy cenowe dla Florencji wskazują na dalszy łagodny wzrost. Jeśli nie wystąpią nieprzewidziane spowolnienia gospodarcze, wartości nieruchomości prawdopodobnie będą dalej rosnąć w najbliższe 2-3 lata, choć wolniej niż podczas ostatnich gwałtownych wzrostów. Panuje przekonanie, że fundamenty Florencji – międzynarodowa atrakcyjność, ograniczona podaż – uchronią ten rynek przed większą korektą cen i sprawią, że będzie bardziej odporny niż mniej popularne regiony. Ryzyka takie jak wyższe stopy procentowe czy zmiany w polityce mogą ograniczyć tempo wzrostu, ale znaczny spadek wartości na obecnych warunkach wydaje się mało prawdopodobny. Potencjalni nabywcy w 2025 roku powinni być przygotowani na wysokie ceny wejścia, które prawdopodobnie jeszcze nieco wzrosną z czasem, a sprzedający mogą z ostrożnym optymizmem oczekiwać utrzymania wartości lub umiarkowanego wzrostu. Po stronie wynajmu właściciele mieszkań mogą liczyć na nieustający popyt i wysokie stawki najmu, choć nowe regulacje mogą skierować część tego popytu poza ścisłe centrum (np. do legalnie wynajmowanych stref nieco poza centrum). Ogólnie rzecz biorąc, ceny nieruchomości we Florencji w 2025 roku i później prognozowane są do stopniowego wzrostu, potwierdzając status miasta jako stabilnej i atrakcyjnej lokalizacji inwestycyjnej w długim terminie columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com.
Kluczowe dzielnice i obszary warte uwagi
Florencja to miasto o wyraźnie zróżnicowanych dzielnicach, z których każda ma swój własny profil nieruchomości. Zrozumienie lokalnej geografii jest kluczowe, ponieważ ceny i trendy znacznie różnią się w zależności od obszaru. Poniżej znajduje się tabelaryczne zestawienie średnich cen mieszkań we Florencji według dzielnic (z odpowiadającymi poziomami czynszów), ilustrujące rozpiętość od najdroższych, centralnych rejonów po bardziej przystępne obrzeża:
| Osiedle (Strefa) | Średnia cena sprzedaży (€/m²) | Średni czynsz (€/m² miesięcznie) |
|---|---|---|
| Centrum historyczne (Centro) | ~5 330 € | ~24,0 € |
| Oltrarno (po drugiej stronie Arno) | ~5 260 € | ~25,3 € |
| Michelangelo – Porta Romana (wzgórza na południu) | ~5 383 € | ~21,6 € |
| Campo di Marte – Libertà (północno-centralna) | ~4 420 € | ~20,9 € |
| Leopoldo – Porta al Prato (północno-zachodnia półcentralna) | ~3 835 € | ~16,4 € |
| Firenze Nord (Novoli) | ~3 470 € | ~15,2 € |
| Coverciano – Bellariva (wschodnie, mieszkalne) | ~4 240 € | ~15,9 € |
| Isolotto (południowo-zachodnie, mieszkalne) | ~3 260 € | ~12,9 € |
| Ugnano – Mantignano (peryferie zachodnie) | ~2 800 € | ~14,3 € |
Źródło: Dane Immobiliare.it (połowa 2025) catonecasa.it catonecasa.it. Te dane pokazują, że centralne/historyczne dzielnice osiągają ceny znacznie powyżej 5 000 €/m², podczas gdy peryferyjne osiedla na obrzeżach miasta mogą być nawet o połowę tańsze. Warto zauważyć, że Oltrarno (czyli „druga strona Arno”, znana z warsztatów rzemieślniczych i autentycznego klimatu) jest prawie tak samo droga jak główne historyczne centrum, co odzwierciedla wysokie zainteresowanie tym rejonem catonecasa.it. Strefa Michelangelo–Porta Romana, obejmująca prestiżowe wzgórza tuż na południe od rzeki (w pobliżu Piazzale Michelangelo i Ogrodów Boboli), to jedna z najbardziej ekskluzywnych dzielnic mieszkaniowych z przestronnymi willami i luksusowymi apartamentami, które windują ceny na sam szczyt przedziału catonecasa.it catonecasa.it. Na przeciwległym biegunie są takie obszary jak Isolotto (powojenne osiedle mieszkaniowe) i Ugnano/Mantignano (półwiejska peryferia), które stanowią bardziej dostępny rynek i przyciągają rodziny szukające korzystnej ceny i spokojnego otoczenia za około 3 000 €/m² lub mniej catonecasa.it catonecasa.it.
Dzielnice warte uwagi pod kątem wzrostu i potencjału inwestycyjnego obejmują kilka poza tradycyjnymi turystycznymi hotspotami. Przykładem jest Novoli/Firenze Nord – dzięki rozbudowie nowego kampusu uniwersyteckiego oraz prywatnym projektom mieszkaniowym dla studentów, profil Novoli rośnie. Wartości nieruchomości w tej okolicy (około 3 300–3 500 €/m²) mają dalej wzrastać wraz ze wzrostem popytu ze strony studentów i kadry dydaktycznej oraz trwającymi usprawnieniami infrastruktury (takimi jak linia tramwajowa do centrum i lotniska), które poprawiają połączenia investropa.com investropa.com. Podobnie, dzielnica Campo di Marte (na północ od centrum, zlokalizowana przy stadionie piłkarskim Artemio Franchi i mieszcząca domy z początku XX wieku) oferuje nieco niższe ceny niż centrum (~4 300–4 500 €/m²) catonecasa.it, ale cieszy się dużą atrakcyjnością wśród osób szukających równowagi pomiędzy historią a nowoczesnymi udogodnieniami. Campo di Marte jest także przewidziane do rewitalizacji w związku z planami modernizacji stadionu, co może dodatkowo pobudzić lokalny rynek nieruchomości.
Oltrarno oraz sąsiednie obszary, takie jak San Niccolò i Bellosguardo, to również miejsca, na które warto zwrócić uwagę. Autentyczność i bohemska atmosfera Oltrarno od dawna przyciągały mieszkańców; obecnie, gdy część inwestorów odwraca się od przepełnionych turystami okolic wokół duomo, zainteresowanie Oltrarno coraz bardziej rośnie. Raporty pokazują, że stopy zwrotu z najmu w Oltrarno są wyższe niż w historycznym centrum, co przyciąga tam inwestycje investropa.com investropa.com. Ponadto, Bellosguardo i Pian dei Giullari (wzgórza na południowy zachód) oraz Fiesole (miasteczko na wzgórzu na północ) pozostają ulubionymi lokalizacjami dla zamożnych kupujących poszukujących willi z widokiem – te obszary nie notują wielu transakcji, ale reprezentują górny segment rynku, gdzie niektóre nieruchomości osiągają nawet 6 000–8 000 € za m² za naprawdę wyjątkowe rezydencje.
Na przystępnym końcu rynku, modne stają się dzielnice na obrzeżach, które oferują dobre połączenia komunikacyjne. Na przykład Scandicci, oddzielna gmina położona na południowy zachód od Florencji, jest połączona linią tramwajową i doświadczyła wzrostu cen ze względu na poprawę dostępności. Średnie ceny w Scandicci (~3 240 €/m²) są znacznie niższe niż w samym mieście Florencja, ale rosną (około +2% rok do roku), ponieważ coraz więcej osób postrzega to miejsce jako sensowne do zamieszkania podczas pracy lub studiowania we Florencji lanazione.it lanazione.it. Podobna sytuacja dotyczy Sesto Fiorentino na północny zachód (blisko kampusu naukowego uniwersytetu oraz niektórych biur korporacyjnych), gdzie średnie ceny wynoszą około 3 300 €/m² lanazione.it. Te rynki podmiejskie korzystają z nadwyżki popytu – rodziny i kupujący z ograniczonym budżetem, którzy uznają ceny w mieście za zbyt wygórowane. Dzięki trwającej rozbudowie siec tramwajowej oraz innej infrastruktury, obszary położone wzdłuż tych linii (np. rejon szpitala Careggi, Rifredi, Bagno a Ripoli z planowaną linią tramwajową) prawdopodobnie odnotują pozytywny wpływ na rynek nieruchomości.
Podsumowując, “gorące” obszary Florencji rozciągają się od ultraprestiżowego centrum (wciąż pewna inwestycja, choć droga), przez modne sąsiednie dzielnice (Oltrarno, San Marco itd.), aż po strefy rozwoju takie jak Novoli oraz półprzedmieścia, gdzie względna przystępność cenowa i projekty inwestycyjne gwarantują potencjał wzrostu. Inwestorzy i kupujący do zamieszkania powinni dopasować swoje cele do dzielnicy: czy to długoterminowy wzrost wartości w historycznym centrum, wysokie stopy zwrotu z najmu w okolicach uniwersytetu, czy korzystne inwestycje w ślad za nową infrastrukturą. Różnorodność florenckich kwartierów sprawia, że na rynku 2025 każdy znajdzie segment odpowiadający swojej strategii.
Kwestie prawne i podatkowe (w tym dla inwestorów zagranicznych)
Inwestowanie lub zakup nieruchomości we Florencji wymaga poruszania się po włoskim systemie prawnym i podatkowym. Dobrą wiadomością jest to, że Włochy nie nakładają ogólnych ograniczeń dla zagranicznych nabywców: obcokrajowcy (w tym obywatele spoza UE) mogą swobodnie kupować nieruchomości we Włoszech, pod warunkiem że ich kraj ojczysty pozwala Włochom na to samo (zasada wzajemności jest zazwyczaj zakładana w większości krajów) getgoldenvisa.com veles-club.com. Do zakupu nieruchomości nie jest potrzebne żadne specjalne pozwolenie – zagraniczny nabywca musi jedynie uzyskać włoski numer identyfikacji podatkowej (codice fiscale) i przejść przez standardową procedurę zakupu. Transakcje obsługuje notariusz (notariusz prawa cywilnego), który sporządza akt, dokonuje analizy stanu prawnego i pobiera podatki. Często zagraniczni nabywcy zatrudniają anglojęzycznego prawnika lub adwokata ds. nieruchomości, ale nie jest to wymóg prawny. Tytuł własności jest bezpieczny we Włoszech dzięki wiarygodnemu rejestrowi gruntów, a własność przez cudzoziemców (osobiście lub przez spółkę) jest w pełni uznawana.
Z podatkowego punktu widzenia nabywcy powinni być świadomi następujących kluczowych kwestii:
- Podatki od zakupu: Przy zakupie nieruchomości mieszkalnej z rynku wtórnego od prywatnego sprzedawcy, głównym kosztem jest podatek rejestracyjny, który wynosi 9% wartości katastralnej (wartość ustalona, zazwyczaj niższa niż wartość rynkowa) dla nierezydentów lub przy zakupie drugiego domu. Jeśli nabywca przenosi rezydencję i to jego pierwszy dom we Włoszech, można skorzystać z obniżonej stawki 2%, ale zagraniczni inwestorzy, którzy nie planują rezydować, zazwyczaj płacą 9% linkedin.com. Przy zakupie nowej nieruchomości od dewelopera zamiast podatku rejestracyjnego pobierany jest VAT (zazwyczaj 10% na mieszkania lub 22% dla nieruchomości luksusowych) plus stała opłata rejestracyjna. Dodatkowo należy uwzględnić opłaty notarialne (około 1–2% ceny) oraz prowizję agencji (jeśli korzystasz z pośrednika, ~3–4%). Całościowo, zagraniczny nabywca powinien spodziewać się kosztów transakcyjnych na poziomie 10–15% ceny zakupu, wliczając podatki i opłaty.
- Podatki od posiadania: We Włoszech obowiązuje coroczny podatek od nieruchomości zwany IMU (Imposta Municipale Unica) na drugie domy. Ponieważ zagraniczni właściciele zazwyczaj nie kwalifikują się do uznania nieruchomości w Florencji za główne miejsce zamieszkania (prima casa), IMU będzie należny każdego roku. Stawkę określa lokalna gmina (Florencja) i opiera się ona na wartości katastralnej z określonymi mnożnikami; w praktyce wynosi ona zazwyczaj około 0,4–0,6% wartości rynkowej rocznie, choć może się różnić. (Mieszkańcy są zazwyczaj zwolnieni z IMU od głównego miejsca zamieszkania, ale to zwolnienie nie przysługuje, jeśli nie jesteś rezydentem Włoch w tym domu). Może być też pobierana niewielka coroczna opłata za wywóz śmieci/utrzymanie (TARI).
- Dochód z najmu: Jeśli wynajmujesz nieruchomość, dochód z wynajmu podlega opodatkowaniu we Włoszech. Najem długoterminowy mieszkań może korzystać z korzystnego, zryczałtowanego podatku cedolare secca – 21% podatku od czynszu brutto (bez dodatkowego podatku dochodowego), jeśli spełnione są określone warunki. W przeciwnym razie dochód z najmu doliczany jest do Twojego zwykłego dochodu i opodatkowany według stawek progresywnych (mogących być wyższe). Dochód z najmu krótkoterminowego (np. przez Airbnb) również podlega opodatkowaniu i należy zarejestrować działalność; niektórzy właściciele korzystają z agencji lub lokalnych zarządców nieruchomości do obsługi podatków i zgodności z przepisami. Włochy mają umowy podatkowe z wieloma krajami, aby uniknąć podwójnego opodatkowania dochodów z najmu. Przy odpowiedniej strukturze, zagraniczni inwestorzy mogą zminimalizować podwójne opodatkowanie, często uzyskując zagraniczny kredyt podatkowy za zapłacone podatki we Włoszech.
- Podatek od zysków kapitałowych: Jeśli sprzedasz nieruchomość później z zyskiem, Włochy pobierają podatek od zysków kapitałowych w wysokości 26% od osiągniętego zysku, ale tylko jeśli nieruchomość była w posiadaniu krócej niż 5 lat. Nieruchomości będące własnością dłużej niż pięć lat są zwolnione z podatku od zysków kapitałowych, co zachęca do dłuższego trzymania nieruchomości. (Wyjątek: jeśli jesteś rezydentem Włoch i dom był Twoim głównym miejscem zamieszkania, zyski są wolne od podatku niezależnie od okresu własności).
- Dziedziczenie: We Włoszech istnieją podatki od spadków i darowizn, ale z dość wysokimi progami dla bliskich krewnych. Nieruchomość we Włoszech podlega włoskim przepisom dotyczącym spadków i podatkom, jeśli właściciel umrze; warto, aby zagraniczni właściciele zasięgnęli porady dotyczącej testamentów i rozważyli posiadanie nieruchomości za pośrednictwem spółki lub innego podmiotu, jeśli planowanie spadkowe jest istotne.
Włochy wprowadziły ostatnio ulgi podatkowe mające na celu przyciągnięcie zamożnych cudzoziemców i pracowników. Nie dotyczą one bezpośrednio nieruchomości, ale są istotne. Na przykład nowy rezydent Włoch może ubiegać się o zryczałtowany podatek od dochodów zagranicznych (płacąc ryczałt 100 000 euro rocznie od wszystkich dochodów zagranicznych) – jest to korzystne dla zamożnych osób przenoszących się do Włoch (często tych, którzy kupują luksusowe domy) idealista.it. Istnieje także specjalny reżim podatkowy dla zagranicznych emerytów przeprowadzających się do wybranych regionów (7% zryczałtowany podatek od zagranicznych emerytur, choć dotyczy to wybranych obszarów południowych, a nie Toskanii). Dodatkowo Włochy oferują „wizę pobytu na zasadzie uznaniowej” dla emerytów lub osób niezależnych finansowo chcących zamieszkać we Włoszech; wymaga ona wykazania odpowiednich dochodów, ale wielu cudzoziemców kupujących nieruchomości korzysta z tej ścieżki, by mieszkać w Florencji częściowo lub na stałe. Warto podkreślić, że sam zakup nieruchomości nie daje prawa do pobytu – nadal potrzebujesz wizy/statusu, aby mieszkać we Włoszech długoterminowo, jeśli jesteś spoza UE. Jednak posiadanie nieruchomości może wspierać wniosek wizowy (potwierdzając zakwaterowanie i zobowiązanie finansowe).
Pod względem prawnym, zagraniczni nabywcy powinni również wziąć pod uwagę:
- Finansowanie: Włoskie banki udzielają kredytów osobom niemieszkającym we Włoszech, choć zazwyczaj maksymalna wartość kredytu hipotecznego dla cudzoziemców wynosi 50–60% wartości nieruchomości, a oprocentowanie może być nieco wyższe niż dla rezydentów. Wielu zagranicznych nabywców w Florencji płaci gotówką lub korzysta z kredytu w swoim kraju, wykorzystując kapitał własny, unikając tym samym biurokracji związanej z włoskim kredytem hipotecznym.
- Kontrola nieruchomości: Zawsze przeprowadzaj dokładną analizę due diligence – zweryfikuj dane katastralne nieruchomości, upewnij się, że nie ma obciążeń ani nieautoryzowanych prac budowlanych oraz że osoba sprzedająca posiada jasny tytuł własności. Zazwyczaj to notariusz zajmuje się tymi weryfikacjami. Stare budynki we Florencji mogą podlegać historycznym ograniczeniom (vincoli), jeśli są chronione przez urząd ds. zabytków; nie uniemożliwia to zakupu, ale oznacza, że wszelkie renowacje wymagają specjalnych zezwoleń.
- Regulacje dotyczące wynajmu: Jak już wspomniano, jeśli planujesz wynajem, bądź świadomy lokalnych przepisów. Na przykład wynajem krótkoterminowy jest obecnie mocno ograniczony w historycznym centrum Florencji wpisanym na listę UNESCO – nowy właściciel nie może automatycznie rozpocząć działalności Airbnb w tej okolicy z powodu limitu na nowe licencje investropa.com. Jednak poza starówką przepisy są bardziej liberalne, choć wymagana jest rejestracja w urzędzie miasta. Jeśli planujesz czerpać dochód z najmu, zawsze sprawdź aktualne lokalne regulacje.
Podsumowując, zagraniczni inwestorzy na rynku nieruchomości we Florencji korzystają z generalnie przyjaznego otoczenia inwestycyjnego, bez barier własnościowych i przy rozsądnych podatkach — zwłaszcza jeśli struktura inwestycji jest odpowiednio zaplanowana. Kluczowe kwestie to zaplanowanie podatków od zakupu (które są wyższe, jeśli nie zostaniesz rezydentem), zapewnienie zgodności z przepisami dotyczącymi wynajmu oraz wykorzystanie sieci umów o unikaniu podwójnego opodatkowania i specjalnych reżimów podatkowych w celu optymalizacji inwestycji. Przy odpowiedniej pomocy prawnej zakup nieruchomości we Florencji może przebiegać sprawnie — dobrze ugruntowane włoskie prawo własności i profesjonalny system notarialny zapewniają bezpieczeństwo transakcji. Wielu zagranicznych nabywców z powodzeniem uczyniło z Florencji swój drugi dom lub miejsce inwestycji, przyciągani nie tylko pięknem miasta, ale również stabilnością praw własności i potencjalnymi korzyściami podatkowymi.
Szanse i ryzyka inwestowania w nieruchomości
Florencja oferuje połączenie atrakcyjnych możliwości oraz istotnych ryzyk, które każdy inwestor lub nabywca nieruchomości powinien rozważyć w 2025 roku:
Możliwości:
- Solidne zwroty z wynajmu: Dzięki wysokiemu popytowi na wynajem stopy zwrotu z wynajmu we Florencji są atrakcyjne, zwłaszcza w porównaniu do wielu europejskich miast. Średni brutto zwrot z wynajmu mieszkań wynosi tu ok. 6–8% globalpropertyguide.com, co jest bardzo korzystne. Przykładowo, małe mieszkania w dzielnicach studenckich lub tuż poza centrum turystycznym mogą dać zwroty powyżej 7% rocznie globalpropertyguide.com. To szansa dla inwestorów poszukujących dochodu — zarówno z długoterminowego wynajmu lokalnym mieszkańcom/studentom, jak i regulowanego wynajmu krótkoterminowego turystom. Wysokie czynsze (renty we Florencji należą do najwyższych we Włoszech columbusintl.com) w połączeniu z nadal przystępnymi cenami zakupu (w porównaniu do Londynu, Paryża itd.) sprawiają, że potencjał uzyskania dobrej płynności finansowej jest znaczny.
- Potencjał wzrostu wartości kapitału: Rynek nieruchomości we Florencji historycznie był mniej zmienny i stale zyskujący na wartości. W perspektywie 5-10 lat właściciele zazwyczaj obserwowali wzrost cen. Dzięki trwałemu urokowi miasta i ograniczonej nowej zabudowie, długoterminowe perspektywy wzrostu kapitału pozostają pozytywne. Inwestorzy stawiający na konkretne dzielnice (np. obszary przeznaczone do modernizacji infrastruktury, jak nowe linie tramwajowe, lub strefy podlegające gentryfikacji) mogą osiągnąć wyniki przewyższające średnią miejską. Przykład Oltrarno i innych niegdyś niedocenianych dzielnic, które obecnie zyskują na wartości, pokazuje, że wybór odpowiedniego obszaru przynosi efekty.
- Dywersyfikacja i bezpieczna przystań: Inwestowanie we Florencji to dywersyfikacja dla inwestorów międzynarodowych. Włoski rynek nieruchomości, a szczególnie Florencji, nie zawsze porusza się w zgodzie, np. z rynkami akcji czy innymi rynkami nieruchomości na świecie. Podczas globalnych spadków wartości, nieruchomości w Toskanii często utrzymywały wartość, ponieważ zamożni kupujący nabywali „realne aktywa”. Namacalna wartość posiadania historycznego apartamentu florenckiego lub willi w Toskanii stanowi atrakcyjną „bezpieczną przystań”. W niepewnych czasach aktywa trwałe w kulturowo znaczących lokalizacjach mogą zachowywać popyt.
- Możliwości rozwoju i zwiększenia wartości: Dla tych, którzy są gotowi podjąć się projektów, Florencja oferuje wiele starszych nieruchomości wymagających renowacji. Włochy okresowo oferowały ulgi podatkowe na remonty (np. niedawny program „Superbonus 110%”, który choć wygasa, pokazał wsparcie rządu dla modernizacji nieruchomości). Odnowienie apartamentu z wieków do poziomu luksusu lub przekształcenie dużej nieruchomości na kilka mieszkań może znacznie zwiększyć jej wartość. Jest też szansa w segmentach niszowych, takich jak placówki dla seniorów czy akademiki – popyt przewyższa tu podaż, więc inwestorzy rozwijający lub adaptujący nieruchomości na te potrzeby mogą osiągnąć wysokie zyski.
- Inwestycje napędzane turystyką: Oprócz klasycznego rynku mieszkaniowego, boom turystyczny we Florencji otwiera możliwości w nieruchomościach hotelowych. Posiadanie małego pensjonatu, B&B lub apartamentu z obsługą (zgodnie z nowymi przepisami) może być dochodowe. Dodatkowo, lokale komercyjne obsługujące turystów (restauracje, sklepy) w kluczowych lokalizacjach to inwestycja w siłę florenckiej turystyki (ponad 5 milionów zwiedzających muzea, jak Uffizi, w 2023 roku gowithguide.com gowithguide.com oraz rekordowe liczby turystów). Ponieważ turystyka stanowiła ponad 10% PKB Włoch w 2023 roku gowithguide.com, Florencja stoi na czele tego trendu, oferując stabilne tło dla inwestycji w nieruchomości związane z turystyką.
Ryzyka:
- Ryzyko gospodarcze i stóp procentowych: Gospodarka Włoch rozwija się powoli (około 0,5–1% wzrostu PKB globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) i pozostaje podatna na wstrząsy. Recesja lub wzrost bezrobocia mogą osłabić lokalny popyt na nieruchomości. Ponadto, choć stopy procentowe się ustabilizowały, każdy przyszły wzrost stóp procentowych w Europie mógłby obniżyć dostępność finansowania dla kupujących na kredyt i wywrzeć presję na spadek cen. Globalne problemy gospodarcze (np. ponowna fala pandemii lub kryzys geopolityczny) również mogą ograniczyć zainteresowanie zagranicznych nabywców oraz turystykę, co bezpośrednio wpływa na rynek nieruchomości we Florencji.
- Zmiany regulacyjne: Środowisko regulacyjne stanowi kluczowe ryzyko, zwłaszcza dla inwestorów wynajmujących nieruchomości. Już zaobserwowaliśmy surowsze zasady dotyczące najmu krótkoterminowego w centrum Florencji investropa.com; możliwe jest, że rząd krajowy wprowadzi szersze regulacje (w Italii trwają dyskusje na temat ustawy o najmach krótkoterminowych i nawet podatku od drugiego domu w miastach turystycznych). Dodatkowo mogą zmienić się przepisy podatkowe – chociaż Włochy obecnie oferują korzystne podatki liniowe oraz zachęty, zmiana priorytetów rządowych może doprowadzić do zmian podatkowych dla zagranicznych właścicieli lub wprowadzenia nowych danin. Monitorowanie polityki jest kluczowe.
- Płynność i koszty transakcyjne: Nieruchomości we Florencji (i we Włoszech ogólnie) są mało płynne. Nieruchomości, zwłaszcza z wyższej półki lub unikatowe, mogą czekać na nabywcę przez wiele miesięcy, a nawet lat, zanim zostaną sprzedane w pożądanej cenie. Jeśli będziesz musiał wyjść z inwestycji szybko, możesz być zmuszony do znacznego upustu. Koszty transakcyjne są również wysokie (jak wspomniano, około 10% lub więcej przy zakupie, a sprzedający często płacą prowizję agenta około 3%), co oznacza, że ceny muszą wzrosnąć o ponad 15%, by wyjść na zero przy całym cyklu inwestycyjnym. Ograniczona płynność i koszty sprawiają, że inwestorzy powinni mieć perspektywę wieloletnią i nie liczyć na szybki obrót nieruchomościami.
- Koszty strukturalne i utrzymania: Budynki we Florencji są stare – posiadanie apartamentu z epoki renesansu oznacza konieczność radzenia sobie z infrastrukturą liczącą setki lat. Nieprzewidziane wydatki na renowacje, konieczność przechodzenia przez włoską biurokrację w celu uzyskania pozwoleń (szczególnie, jeśli nieruchomość jest oficjalnie zabytkowa), oraz bieżące naprawy mogą być znaczne. Nowe regulacje UE dotyczące efektywności energetycznej mogą w nadchodzących latach wymusić modernizację starszych budynków (Włochy debatują, jak je wdrożyć). Wszystkie te czynniki mogą ograniczyć zwrot z inwestycji lub utrudnić remonty. Dokładna analiza stanu technicznego budynku oraz potencjalnych przyszłych obowiązków (np. obowiązkowych renowacji elewacji narzuconych przez wspólnotę mieszkaniową lub wzmocnień sejsmicznych) jest istotna.
Rozważając te czynniki, rozsądni inwestorzy we Florencji przyjmą długoterminowe, wartościowe podejście. Możliwości osiągnięcia solidnych zysków i wzrostu wartości aktywów są realne, ale trzeba także być przygotowanym na wyzwania, takie jak zawiłość przepisów czy wahania rynku. Dywersyfikacja we Florencji (łączenie kluczowych i rozwijających się dzielnic lub różnych typów najmu) może ograniczyć część ryzyka. Wielu inwestorów uważa, że wartość sama w sobie posiadania nieruchomości we Florencji – przyczółka w jednym z największych miast świata – jest nagrodą samą w sobie, a przy odpowiednim planowaniu korzyści finansowe mogą iść w parze z tym doświadczeniem. Jak zawsze, dokładny research, ewentualnie konsultacje z lokalnymi ekspertami rynku nieruchomości i przejrzysta strategia pomogą maksymalnie wykorzystać rynek nieruchomości we Florencji przy jednoczesnej redukcji ryzyka.
Czynniki ekonomiczne i turystyczne wpływające na rynek
Rynek nieruchomości we Florencji nie może być oddzielony od szerszego kontekstu ekonomicznego i turystycznego regionu. Losy miasta są ściśle związane z jego rolą jako stolicy kultury i turystyki, a także z ogólną kondycją włoskiej gospodarki.
Turystyka jest bez wątpienia największym zewnętrznym motorem rynku nieruchomości we Florencji. Do 2024 roku turystyka we Florencji wróciła na rekordowo wysokie poziomy – miasto odnotowało prawie 13 milionów noclegów w 2023 roku (około 75% z nich to turyści zagraniczni) gowithguide.com, a trend w 2024 roku był jeszcze wyższy. Dla porównania, liczba ludności metropolitalnej Florencji wynosi około 700 000, ale w szczytowych miesiącach faktyczna liczba osób (z turystami) wzrasta do ~1,5 miliona gowithguide.com. Ten ogromny napływ tworzy duże zapotrzebowanie na krótkoterminowe noclegi – hotele, wynajem wakacyjny itd. – co pośrednio wpływa na rynek mieszkaniowy (wiele mieszkań przekształcono w apartamenty turystyczne, o czym mowa wyżej). Oznacza to również, że firmy obsługujące turystów (sklepy, restauracje) mają się dobrze, co wspiera wynajem nieruchomości komercyjnych w najlepszych lokalizacjach. Atrakcje kulturalne takie jak Galeria Uffizi (5 milionów odwiedzających w 2023 roku) gowithguide.com oraz renesansowe dziedzictwo miasta sprawiają, że Florencja nieustannie pojawia się na turystycznych „listach marzeń”. Dopóki Florencja pozostaje topowym światowym kierunkiem – i włoskim numerem jeden pod względem turystyki sztuki i historii – popyt na nieruchomości będzie silny: cudzoziemcy często kupują tu drugie domy po odwiedzinach, a inwestycje w obiekty hotelarskie pozostają atrakcyjne.
Jednak turystyka niesie ze sobą także pewne ryzyka lub wyzwania: nadmierna turystyka stała się problemem, co skłania do wdrażania regulacji (jak limity wynajmu) i może odstraszać niektórych mieszkańców ze względu na zatłoczenie miasta. Trwa debata na temat zrównoważonej turystyki – gdyby miasto wprowadziło dalsze ograniczenia (np. limit dziennych odwiedzających lub surowsze licencjonowanie hoteli), mogłoby to mieć mieszane skutki dla rynku nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, lokalne władze starają się zarządzać turystyką w sposób chroniący jakość życia mieszkańców, co w dłuższej perspektywie jest korzystne dla rynku nieruchomości (zapewniając, że miasto pozostaje miejscem do życia, a nie tylko muzeum pod gołym niebem).
Na szerszym froncie gospodarczym Florencja korzysta z faktu, że jest stolicą Toskanii, stosunkowo zamożnego regionu. Gospodarka miasta opiera się nie tylko na turystyce, ale także na modzie (niektóre duże włoskie domy mody mają tu lub w okolicy swoje siedziby), edukacji (kilka uniwersytetów i szkół międzynarodowych) oraz produkcji dóbr luksusowych (perfumy, wyroby skórzane itd.). Stopa bezrobocia w Toskanii była niższa niż średnia krajowa, a Florencja cieszy się sporą klasą średnią. Według danych z 2022 roku przeciętny roczny dochód w okolicach Florencji wynosił około 24 000 € lanazione.it, co jest wyższe niż w wielu miastach południowych, a to wspiera lokalną siłę nabywczą mieszkań na rynku nieruchomości (choć wciąż jest to niewiele w porównaniu do kosztów zakupu). Wzrost gospodarczy na poziomie krajowym we Włoszech jest umiarkowany – prognoza na 2025 rok wynosi około 0,8-1% globalpropertyguide.com – a wysoki dług publiczny czasem wprowadza niepewność. Każda większa zmiana polityki gospodarczej lub szok (jak działania oszczędnościowe, znaczne podwyżki podatków itd.) mogą mieć wpływ na zaufanie konsumentów i rynek nieruchomości. Do tej pory, mimo powolnego wzrostu, niskie stopy procentowe aż do niedawna oraz czynniki kulturowe (Włosi chętnie inwestują w nieruchomości) utrzymywały stabilność rynku nieruchomości.
Istotnym czynnikiem była polityka monetarna Europejskiego Banku Centralnego. W latach 2022-2023 rosnąca inflacja doprowadziła do podniesienia stóp procentowych, co zaczęło ochładzać niektóre rynki mieszkaniowe w Europie. Pod koniec 2024 roku EBC przeszedł do niewielkich obniżek stóp procentowych w miarę, jak inflacja malała practiceguides.chambers.com. Dla Włoch, a przez to także dla Florencji, niższe stopy oznaczają, że kredyty hipoteczne stają się nieco bardziej dostępne, co potencjalnie może przywrócić część nabywców wykluczonych przez wysokie stopy procentowe w 2023 roku. Wielu Florentyńczyków jednak korzysta głównie z własnych środków lub małych pożyczek, więc ten wpływ jest umiarkowany – ale to pozytywny trend wzrostu popytu. Inflacja wpływa także na koszty budowy: gwałtowny wzrost kosztów materiałów w latach 2021-2022 sprawił, że budowa i renowacje były droższe, co spowolniło niektóre projekty. Jeśli inflacja pozostanie opanowana, budownictwo może znowu przyspieszyć, stopniowo zwiększając podaż.
Dodatkowo, kursy walut i globalna sytuacja gospodarcza mają wpływ na rynek. Silny dolar (lub funt itd.) w stosunku do euro sprawia, że nieruchomości we Florencji są relatywnie tańsze dla tych nabywców. W latach 2022-2023 euro było stosunkowo słabe, co zaowocowało zauważalnym wzrostem liczby amerykańskich kupujących korzystających z tej sytuacji investropa.com. Gdyby euro znacząco się umocniło, mogłoby to ostudzić entuzjazm zagranicznych inwestorów lub sprawić, że bardziej aktywni byliby Europejczycy. Stabilność polityczna we Włoszech i UE również odgrywa dużą rolę w postrzeganiu rynku przez zagranicznych inwestorów – każda niepewność może tymczasowo spowolnić zakupy, a okresy stabilizacji (jak obecny rząd Włoch sygnalizujący prorozwojową politykę inwestycyjną) pomagają utrzymać zainteresowanie.
Na koniec, czynniki porównawcze regionalne: wewnątrz Toskanii to Florencja jest miastem numer jeden, ale kupujący biorą również pod uwagę inne obszary, takie jak wybrzeże Toskanii (np. wybrzeże Versilia: Forte dei Marmi itp.) czy miasteczka na wzgórzach (jak Siena, Lucca, Pisa). Dla porównania, te rynki są zazwyczaj tańsze (np. w mieście Lucca średnia wynosi ok. 3 100 €/m² idealista.it, w Pizie jeszcze mniej), z wyjątkiem szczególnych enklaw (Forte dei Marmi w prowincji Lucca ma ultrawysokie ceny willi ze względu na zamożnych międzynarodowych rezydentów). Czasami, gdy Florencja staje się „zbyt droga”, część kupujących może wybrać duży wiejski dom 30 km dalej w cenie małego mieszkania w mieście. Zatem Florencja konkuruje w regionie Toskanii o pewnych nabywców. Na rok 2024 Florencja pozostała najdroższym miastem w Toskanii (ok. 4 300–4 400 €/m²), następnie wybrzeże i Lucca lanazione.it idealista.it. Dobra kondycja rynku florenckiego może faktycznie podnieść ceny na okolicznych rynkach – na przykład ktoś, kogo nie stać na Florencję, może kupić w Prato, Pistoii czy Arezzo (wszystkie to pobliskie miasta z niższymi cenami), lekko podnosząc tamte rynki. Odwrotnie, jakikolwiek spadek we Florencji prawdopodobnie byłby odczuwalny w całej Toskanii jako negatywny sygnał.
Podsumowując, turystyka i trendy gospodarcze obecnie mocno sprzyjają nieruchomościom we Florencji: turystyka zapewnia stały napływ popytu i dochodów do miasta, a szersza gospodarka – choć niskorozwojowa – jest wystarczająco stabilna, by wspierać dalsze inwestycje w nieruchomości. Globalna atrakcyjność Florencji do pewnego stopnia izoluje ją od lokalnych zawirowań ekonomicznych – międzynarodowe zainteresowanie może ją podtrzymać nawet przy osłabieniu krajowego popytu. Niemniej inwestorzy powinni obserwować politykę turystyczną, trendy gospodarcze w Europie oraz konkurencję regionalną, ponieważ czynniki te nadal będą kształtować trajektorię rynku. Dopóki Florencja pozostaje prężnym centrum kultury i gospodarki, jej sektor nieruchomości prawdopodobnie też pozostanie dynamiczny.
Porównania do okolicznych obszarów Toskanii
Ocena rynku nieruchomości we Florencji nabiera sensu w zestawieniu z innymi regionami Toskanii, a także jej bezpośrednimi przedmieściami, by zobaczyć jej względną kondycję i atrakcyjność.
W obrębie obszaru metropolitalnego ceny we Florencji są znacznie wyższe niż w sąsiednich miejscowościach. Na przykład na początku 2025 średnia cena domu w:
- miasto Florencja: ~4 365 €/m² (przy czynszu ok. 21,1 €/m²) lanazione.it.
- Sesto Fiorentino (północne przedmieście w pobliżu lotniska we Florencji): ~3 313 €/m² (wynajem ~13,1 €/m²) lanazione.it.
- Scandicci (południowy zachód, połączony tramwajem): ~3 240 €/m² (wynajem ~13,5 €/m²) lanazione.it lanazione.it.
Oznacza to, że zakup we Florencji właściwej wiąże się z 30-35% premią w porównaniu z tymi pobliskimi miejscowościami. Nawet w szerszej prowincji Florencji wiele półwiejskich obszarów lub mniejszych społeczności ma znacznie niższe ceny. Na przykład, w mieście takim jak Empoli lub Pistoia (niedaleko Florencji) ceny mogą średnio wynosić 2 000–2 999 € za metr kwadratowy. Jasno widać, że bycie w historycznym mieście lub w odległości spaceru od Duomo oznacza wyraźnie wyższy koszt. Jednak przedmieścia zyskują na popularności: poprawiona komunikacja (jak tramwaj do Scandicci i wkrótce do innych przedmieść) oraz poszukiwanie przystępności cenowej powodują pewną konwergencję. Jak wspomniano, Scandicci odnotowało wzrost cen częściowo dzięki połączeniu tramwajowemu lanazione.it, a nawet posiada niektóre „VIP” dzielnice na wzgórzach (Mosciano itp.), gdzie ceny osiągają 3 800–4 000 €/m², choć dotyczy to dużych willi lanazione.it. Różnica między Florencją a jej przedmieściami może się nieznacznie zmniejszyć, jeśli ceny w mieście będą rosły szybciej niż na przedmieściach, ale prestiż Florencji prawdopodobnie zapewni jej utrzymanie pozycji najdroższego wyboru.
Porównanie Florencji z innymi miastami Toskanii:
Pozostałe prowincje Toskanii mają rynki nieruchomości generalnie mniejsze i tańsze:
- Siena – Miasto historyczne i ośrodek turystyczny, ceny w Sienie są wysokie jak na jej rozmiar, ale wciąż zazwyczaj niższe niż we Florencji. W wielu częściach Sieny ceny wynoszą około 3 000–3 500 €/m². Brakuje w niej międzynarodowego biznesu i sektora edukacyjnego jak we Florencji, więc popyt pochodzi głównie od turystów i mieszkańców.
- Piza – Znana z Krzywej Wieży, Piza charakteryzuje się umiarkowanymi cenami (średnio może to być 2 200–2 800 €/m²). Na rynek wpływ mają uniwersytet i pewna obecność branży technologicznej, ale ponownie – nie jest on tak międzynarodowy jak florentyński.
- Lucca – Lucca jest interesująca: stała się dość popularna wśród zagranicznych nabywców (urokliwe miasto otoczone murami). Według danych, prowincja Lukka miała jedne z najwyższych cen w Toskanii (około 3 165 €/m², co czyni ją jedną z najdroższych po Florencji) idealista.it. Najprawdopodobniej wynika to z obecności zamożnych enklaw (nadmorskie Forte dei Marmi w prowincji Lucca jest niezwykle drogie). Samo miasto Lucca ma średnią cenę ~2 500 €/m², ale segment luksusowy jest podbijany przez zainteresowanie obcokrajowców.
- Arezzo, Pistoia, Grosseto itp. – Te prowincje i miasta są znacznie tańsze, często mieszczą się w przedziale 1 500–2 500 €/m². Przyciągają niektórych zagranicznych nabywców poszukujących wiejskich domów (zwłaszcza na obszarach Chianti na pograniczu prowincji Siena/Arezzo), lecz nie konkurują bezpośrednio z Florencją.
Warto zwrócić uwagę na wiejskie tereny Chianti pomiędzy Florencją a Sieną. Wielu międzynarodowych nabywców zakochanych w Toskanii rozważa miasto kontra wieś. W Chianti (np. miejscowości takie jak Greve in Chianti, Gaiole in Chianti) ceny za m² mogą być niższe – często 2 500–3 000 €/m² średnio immobiliare.it immobiliare.it – warto jednak pamiętać, że nieruchomości wiejskie są zwykle większe i mają ziemię, więc całkowita cena może być wysoka, mimo umiarkowanej kwoty za m². Rynek wiejskich willi i gospodarstw był bardzo silny podczas pandemii (ludzie szukali przestrzeni) i wciąż pozostaje mocny, lecz jest bardzo zróżnicowany (pięknie odrestaurowane wiejskie domy osiągają milionowe ceny, podczas gdy wymagające remontu chaty mogą być relatywnie tanie). Rynek florencki kontra Chianti to często kwestia stylu życia: wygoda miasta i potencjał wynajmu (Florencja) kontra spokój wiejskich okolic i zwykle większe nieruchomości (Chianti). Niektórzy inwestorzy wybierają Chianti do użytku prywatnego (domy wakacyjne), a Florencję jako czystą inwestycję (wynajem).
Wybrzeże Toskanii (np. wybrzeże Versilia w prowincji Lucca oraz Monte Argentario na południu) to kolejne porównanie: Te miejsca stanowią rynek „drugich domów” dla Włochów i obcokrajowców szukających nieruchomości nad morzem. Forte dei Marmi (Versilia) to jedno z najdroższych miejsc we Włoszech (wille tam przekraczają często 10 000 €/m², głównie za sprawą zamożnych kupców z Rosji i Europy). Jednak to rynek luksusowy – nieporównywalny bezpośrednio z szeroko rozumianym rynkiem florentyńskim. Ogólnie, poza nielicznymi wyjątkami, wybrzeże Toskanii jest tańsze niż Florencja.
Jeśli chodzi o trendy rynkowe, Florencja często wyznacza kierunek lub odzwierciedla szerszy trend toskański. Na przykład w 2024 roku ceny domów w całej Toskanii wzrosły o około 1%–2% idealista.it, co jest podobne do krajowej średniej, ale Florencja odnotowała lepsze wyniki z przyrostami bliższymi 5%+ w tym okresie. Okoliczne tereny czasami odczuwają efekt aureoli: kiedy rynek we Florencji robi się zbyt gorący, część popytu przenosi się do sąsiednich miast. Przykładem są mniejsze miasta, takie jak Prato (tylko 20 km od Florencji), w których odnotowano wzrost liczby transakcji mieszkaniowych ze strony osób pracujących we Florencji, a kupujących nieruchomości w Prato ze względów cenowych. Żadne z tych miejsc nie jest jednak w stanie powtórzyć unikalnego uroku Florencji; dlatego Florencja utrzymuje wysoką premię i pozostaje bardziej stabilna. W okresach spowolnienia także lepiej trzyma wartość – ponieważ zawsze istnieje pewien podstawowy popyt kulturowy/turystyczny, którego brakuje mniejszym miejscowościom. Na przykład po 2008 roku wiele mniejszych rynków toskańskich znacznie straciło na wartości, podczas gdy Florencja zaliczyła łagodniejszy spadek i szybciej się odbiła.
Podsumowując, Florencja jest niekwestionowanym liderem rynku nieruchomości w Toskanii zarówno pod względem cen, jak i popytu. Okoliczne części Toskanii oferują niższe ceny wejścia i czasem wysoką jakość życia (co może być okazją dla osób, które nie stać na zakup we Florencji), ale nie dorównują profilowi inwestycyjnemu Florencji pod względem płynności, popytu na wynajem czy potencjału wzrostu wartości. Mimo to inwestorzy mogą rozważyć takie miejsca jak przedmieścia Florencji czy drugorzędne miasta toskańskie pod kątem określonych strategii (np. zakupu większych nieruchomości czy dywersyfikacji). Kiedy to ma znaczenie, warto wziąć pod uwagę kontekst regionalny: cała Toskania notuje umiarkowany wzrost wartości nieruchomości investropa.com, a zagraniczne zainteresowanie jest wysokie w malowniczych rejonach. Jednak Florencja wyróżnia się jako kosmopolityczne centrum i pod wieloma względami bardziej przypomina Mediolan, Rzym czy Wenecję pod kątem dynamiki rynku niż sąsiednie miasta prowincjonalne. Specjalny status miasta sprawia, że często podąża ono własną ścieżką, a porównanie z okolicznymi obszarami jedynie podkreśla wyjątkowość rynku nieruchomości we Florencji na tle regionu.
