Rynek nieruchomości we Frankfurcie w 2025 roku to studium kontrastów: gorący sektor mieszkaniowy zmagający się z ograniczoną podażą, rynek komercyjny dostosowujący się do nowych trendów pracy oraz rosnące zainteresowanie inwestorów zagranicznych. Ta finansowa stolica — siedziba Europejskiego Banku Centralnego — mierzy się z wysokim popytem i niską dostępnością mieszkań, co napędza wzrost cen, nawet gdy nowe drapacze chmur i zrównoważone inwestycje zmieniają panoramę miasta. Poniżej przedstawiamy analizę każdego segmentu frankfurckiego rynku nieruchomości wraz z aktualnymi trendami, prognozami na najbliższe 3–5 lat, wpływem regulacji, rentownością oraz kluczowymi obszarami wartymi uwagi.
Nieruchomości mieszkaniowe we Frankfurcie (własność & wynajem)
Aktualny stan rynku (2025): Rynek mieszkaniowy we Frankfurcie pozostaje napięty i wysoce konkurencyjny. Silny popyt ze strony rosnącej populacji i napływających specjalistów znacznie przewyższa nową podaż, utrzymując wskaźnik wolnych mieszkań na historycznie niskim poziomie (poniżej 1% w wielu rejonach) investropa.com cbreim.com. Ceny mieszkań wzrosły dramatycznie w ciągu ostatniej dekady – ponad 60% powyżej poziomu sprzed pięciu lat investropa.com – choć gwałtowne podwyżki stóp procentowych w latach 2022/23 spowodowały krótkotrwałe ochłodzenie. W 2023 r. ceny nieco spadły ze swojego szczytu, ale obecnie ustabilizowały się i pozostają stosunkowo odporne investropa.com. Średnia cena za metr kwadratowy w najlepszych dzielnicach należy do najwyższych w Niemczech, co odzwierciedla status Frankfurtu jako centrum finansowego oraz ograniczoną ilość terenów pod zabudowę.
Trendy najmu: Rynek wynajmu jest bardzo napięty, a właściciele korzystają z niskiej dostępności oraz stabilnych podwyżek czynszów. Czynsze w centrum miasta stale rosną z powodu nieprzerwanego popytu i ograniczonej podaży investropa.com. W ciągu ostatnich dwóch lat czynsze wzrosły o ok. 3–5% rocznie, zgodnie z trendami ogólnokrajowymi investropa.com. W 2025 roku przeciętne mieszkanie z jedną sypialnią jest wynajmowane za ok. 1200 € miesięcznie, co sprawia, że Frankfurt pozostaje jednym z najdroższych miast w Niemczech investropa.com. Dane pokazują nawet niewielki spadek wobec poziomu z 2023 roku (ok. 1280 € za jednopokojowe mieszkanie), co sugeruje, że fala nowych mieszkań oraz lokalne działania na rzecz zwiększenia podaży nieco ograniczyły wzrost czynszów investropa.com. Nadal jednak popyt przewyższa podaż, a właściciele w centrach mogą dyktować czynsze premium. Przeciętna brutto stopa zwrotu z najmu mieszkań to ok. 3,4–3,5% investropa.com — stosunkowo niska, wskazując na wysokie ceny nieruchomości w stosunku do czynszu. Zjawisko to jest szczególnie widoczne w ścisłym centrum, gdzie ceny mieszkań rosły szybciej niż czynsze, przez co rentowność spadła poniżej 4% investropa.com investropa.com. Dla przykładu, w latach 1990–2022 ceny mieszkań we Frankfurcie wzrosły o 175%, znacznie więcej niż czynsze (~98%), przez co rentowność w centrum miasta wynosiła na początku 2024 roku zaledwie 3,6% investropa.com investropa.com.
Podaż & nowe inwestycje: Nowe budownictwo mieszkaniowe przyspiesza, ale nadal nie nadąża za popytem. W 2023 roku Frankfurt odnotował 24% wzrost liczby oddanych do użytku mieszkań investropa.com, a w 2024 szacuje się kolejny wzrost o około 5% investropa.com. Ten boom budowlany – w tym duże projekty jak „Wohnquartier Franky” w Gallus oraz „Quartier Oststern” w Ostendzie (planowane na 2025 r.) – zwiększa zasoby mieszkaniowe investropa.com. Niemniej jednak szybki wzrost liczby mieszkańców miasta (prognozowany wzrost z ok. 776 tys. w 2023 r. do ponad 827 tys. w 2035 r.) wywiera stałą presję na mieszkania investropa.com investropa.com. Dostępność terenów pod inwestycje jest ograniczona, a nowe mieszkania szybko znajdują nabywców. Plan urbanistyczny Frankfurtu kładzie nacisk na projekty o wysokiej gęstości i konwersję starych biurowców na mieszkania (np. w dzielnicy Lyoner Quartier w Niederradzie), jednak te działania tylko częściowo łagodzą niedobory. Ustawa o efektywności energetycznej budynków (GEG), zaktualizowana w 2023 r., narzuca obecnie wyższe wymagania dotyczące energooszczędności nowych budynków i instalacji grzewczych, co wpływa na inwestycje mieszkaniowe. Deweloperzy skupiają się na energooszczędnych, „zielonych” domach, wiedząc, że nieruchomości klasy A/B zaczynają osiągać premię cenową (wartości domów energooszczędnych wzrosły o ok. 2,2% pod koniec 2023 r. względem 2022) investropa.com investropa.com. Te proekologiczne standardy nieco podnoszą koszty budowy, lecz jednocześnie zabezpieczają inwestycje na przyszłość i kuszą nabywców zainteresowanych zrównoważonym rozwojem.
Prognozy na przyszłość (3–5 lat): Oczekiwany jest dalszy wzrost cen mieszkań i czynszów, choć w wolniejszym tempie. Wielu analityków uważa, że korekta cen z 2023 r. osiągnęła już swoje dno investropa.com. Gdy stopy procentowe się ustabilizują i wróci zaufanie kupujących, solidne fundamenty Frankfurtu (silny rynek pracy, rosnące zamożnienie) mają podnieść ceny stopniowo w górę. Badania Deutsche Bank sugerują, że ceny mieszkań w Niemczech ponownie zaczną umiarkowanie rosnąć w 2025 roku, a Frankfurt – ze względu na chroniczny niedobór podaży – powinien podążać tą ścieżką investropa.com. Czynsze mają dalej rosnąć o ~3–5% rocznie w kolejnych latach investropa.com, o ile nie nastąpi masowy boom budowlany. Kombinacja wysokiego popytu i ograniczonego budownictwa sprawia, że ścisłe centrum pozostanie wymagające dla najemców; eksperci przewidują dalszy wzrost czynszów w centrum i rosnącą konkurencję o każde mieszkanie investropa.com investropa.com. Struktura najemców i preferencje mogą nieco się zmienić – np. coraz więcej młodych profesjonalistów wybiera mikroapartamenty (kompaktowe, umeblowane lokale) jako tańszą opcję w mieście investropa.com investropa.com. Trend ten nasilił się, ponieważ od 2011 roku Frankfurt zyskał ok. 62 500 nowych mieszkańców, przy jedynie 14 200 nowych mieszkaniach, co czyni kreatywne rozwiązania typu „small space” atrakcyjnymi dla przyjezdnych investropa.com investropa.com. Z drugiej strony rodziny – zarówno najemcy, jak i kupujący – coraz częściej szukają domów na przedmieściach Frankfurtu, zamieniając dłuższy dojazd na większy, tańszy dom investropa.com investropa.com. Ta migracja z centrum do przedmieść ma się utrzymać, pobudzając popyt (i rentowność najmu) w miejscowościach dojazdowych, gdzie rodziny chcą większej przestrzeni za rozsądną cenę investropa.com.
Nastroje inwestorów, kupujących i najemców: Nastroje w sektorze mieszkaniowym są ostrożnie optymistyczne. Kupujący – zwłaszcza osoby kupujące pierwszy raz – wracają na rynek, ponieważ ceny się stabilizują. Atrakcyjność Frankfurtu i historycznie stały wzrost wartości (2–6% rocznie w długim okresie) dają pewność, że zakup to opłacalna inwestycja długoterminowa investropa.com investropa.com. Wielu kupujących po raz pierwszy chce jak najszybciej sfinalizować zakup, zachęconych nieco lepszą dostępnością cenową i nadal „znośnymi” – w historycznym ujęciu – stopami procentowymi investropa.com. Inwestorzy również wypatrują okazji: stopy zwrotu z najmu we Frankfurcie są co prawda umiarkowane, ale bezpieczniejsze niż w bardziej zmiennych rynkach, a wzrost gospodarczy miasta i niskie poziomy pustostanów sugerują stabilny dochód investropa.com investropa.com. Co istotne, rośnie udział zagranicznych kupujących – liczba sprzedanych nieruchomości dla klientów międzynarodowych wzrosła o ok. 6% w 2024 roku, gdy po spadku cen wróciła stabilizacja investropa.com investropa.com. Najemcy z kolei odczuwają presję wysokich kosztów. Wielu młodych najemców dostosowuje się, wybierając mniejsze mieszkania lub współdzielone mieszkania (co-living), a rodziny coraz częściej „dojeżdżają, by się kwalifikować” (przeprowadzają się na obrzeża, by znaleźć tańszy najem) investropa.com investropa.com. Ogólnie widoczna jest akceptacja, że mieszkania w centrum Frankfurtu pozostaną drogie, dlatego zarówno sektor publiczny, jak i prywatny starają się wprowadzać innowacje – czy to poprzez nowe inwestycje, rozbudowę przedmieść, czy nowoczesne technologie. Przykładowo, nowe apartamenty są już często wyposażone w technologie smart home; to odpowiedź na oczekiwania technologicznie zaawansowanych nabywców, którzy są nawet skłonni zapłacić więcej za połączone, energooszczędne domy investropa.com investropa.com. Badania pokazują, że ok. 70% poszukujących mieszkań aktywnie oczekuje inteligentnych rozwiązań (np. smart termostaty, zabezpieczenia itp.), a deweloperzy we Frankfurcie wykorzystują to jako przewagę w nowych projektach investropa.com investropa.com.
Kluczowe dzielnice mieszkaniowe warte obserwacji: Prestiżowe, centralne dzielnice, takie jak Westend, Nordend i Sachsenhausen, nadal cieszą się ogromnym zainteresowaniem zarówno wśród właścicieli, jak i najemców – ze względu na lokalizację, udogodnienia oraz prestiż. Te rejony utrzymują stały, bardzo wysoki popyt i najwyższe ceny. Na przykład apartamenty w Westend regularnie osiągają jedne z najwyższych cen za metr kwadratowy w mieście, co oznacza bardzo niskie stopy zwrotu. Dzielnica bankowa (Banking District)/Innenstadt również jest popularna wśród segmentu luksusowych apartamentów kierowanych do kadry zarządzającej. Ciekawa zmiana zachodzi w Ostendzie (wschodnia część Frankfurtu) – historycznie bardziej przemysłowej, a obecnie szybko przekształcającej się w centrum kultury i kreatywności, na co wpływ ma m.in. obecność Europejskiego Banku Centralnego oraz inicjatywy, takie jak Centrum Przemysłów Kreatywnych. Wartość nieruchomości w Ostendzie dynamicznie rośnie, ponieważ powstaje coraz więcej galerii, firm medialnych i technologicznych start-upów, co podnosi prestiż oraz popyt na loftowe biura i mieszkania investropa.com investropa.com. Ożywienie tej dzielnicy, wspierane inicjatywami miasta oraz poprawą komunikacji, sprawia, że to obecnie gorący punkt dla nowych inwestycji mieszkaniowych investropa.com investropa.com. Z kolei Niederrad – dawniej nazywany „Bürostadt” ze względu na parki biurowe – to obszar, do którego należy podchodzić ostrożnie. Po licznych konwersjach dawnych biur na mieszkania, ceny apartamentów w Niederradzie spadły o ok. 10,4% w I półroczu 2023 r/r investropa.com investropa.com. Zainteresowanie tamtych rejonów osłabło, ponieważ uwaga (i kapitał) koncentruje się na obecnie modnych, centralnych projektach, jak drapacze chmur FOUR w centrum investropa.com investropa.com. W efekcie wartość nieruchomości i wzrost cen najmu w Niederradzie pozostają w tyle za innymi dzielnicami. Tymczasem miasteczka podmiejskie wokół Frankfurtu (region Ren-Men) zyskują na popularności – takie rejony jak Offenbach, Eschborn czy Bad Homburg oferują relatywnie niższą barierę wejścia na rynek i coraz częściej przyciągają rodziny, a nawet inwestorów szukających wyższych stóp zwrotu. Podsumowanie: można oczekiwać, że ścisłe centrum mieszkaniowe Frankfurtu pozostanie drogie i zbyt mało rozwinięte w stosunku do potrzeb, natomiast perspektywy wzrostu znajdziemy raczej na obrzeżach (jak Ostend) lub w przedmieściach, gdzie możliwa jest nowa zabudowa.
Rynek nieruchomości komercyjnych we Frankfurcie (biura, handel, logistyka)
Rynek biurowy
Aktualna sytuacja (2025): Sektor biurowy Frankfurtu przechodzi po pandemii fazę „resetu” i wysyła mieszane sygnały. Z jednej strony, aktywność najmu mocno odbiła na początku 2025 r. – wynajem powierzchni biurowych w pierwszym kwartale (niemal 198 000 m²) był najwyższy w historii odnotowanych Q1 cbre.de cbre.de, głównie dzięki rekordowym kontraktom w nowych inwestycjach. Najważniejsze transakcje to przednajęcie 73 000 m² przez Commerzbank w powstającym Central Business Tower (dzielnica bankowa), wynajem 32 000 m² przez ING w Hafenpark Quartier w Ostendzie i kancelaria White & Case z 12 000 m² w Central Parx (Westend) cbre.de cbre.de. Wszystkie te umowy dotyczą nowoczesnych, prestiżowych budynków i podkreślają trend „ucieczki do jakości”: biura klasy premium w centrum są bardzo poszukiwane i osiągają rekordowe czynsze. W rzeczywistości czynsz za najlepsze biura we Frankfurcie osiągnął właśnie historyczne maksimum ok. 51 euro za m² miesięcznie (na I kw. 2025), wobec 49 euro pod koniec 2024 cbre.de cbre.de. Nowe wieżowce z certyfikatami ekologicznymi i udogodnieniami osiągają nawet ponad 50 euro/m², ścigając się z Monachium o rekordy czynszowe w Niemczech realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. Jednak nie cały rynek biurowy dzieli ten sukces. Ogólny poziom pustostanów wzrósł do blisko 10% w skali miasta (bez podnajmów) – to poziom niespotykany od dekady cbre.de cbre.de. Wyraźnie rysuje się podział: w centrum wskaźnik pustostanów to tylko ~6,7%, ponieważ banki i firmy utrzymują prestiżowe adresy, podczas gdy w oddalonych biurowych dzielnicach i starszych budynkach pustostany przekraczają 10% cbre.de cbre.de. Dzielnice takie jak Niederrad i część Europa-Viertel miały ostatnio największy wzrost pustostanów, głównie przez nowe oddane powierzchnie i konsolidacje najemców cbre.de cbre.de. Z kolei całkowita podaż biur powiększa się wraz z oddawaniem nowych wieżowców i łączne pustostany wzrosły z ~9,5% do 10,0% na koniec 2024 cbre.de. Mówiąc krótko, Frankfurt ma obecnie rynek biurowy dwóch prędkości: lśniące biurowce klasy A radzą sobie świetnie (często w pełni wynajęte zanim zostaną ukończone), podczas gdy starsze biura klasy B/C mają trudności ze znalezieniem najemców, co winduje ich poziom pustostanów cbre.de.
Stopy zwrotu z najmu i inwestycje: Inwestorzy w biura we Frankfurcie obserwowali wzrost stóp zwrotu w odpowiedzi na zmiany stóp procentowych. Stopy zwrotu za najlepsze biura ustabilizowały się na poziomie ok. 5,1% w centrum biznesowym (CBD) cbre.de, co stanowi znaczący wzrost wobec poziomów poniżej 4% sprzed kilku lat. Lokalizacje drugorzędne oferują jeszcze wyższe stopy zwrotu (5,4% na obrzeżach miasta, do ok. 6,6% na rynkach peryferyjnych) w celu rekompensaty wyższego poziomu pustostanów i ryzyka cbre.de cbre.de. Obserwatorzy rynku uważają, że główna korekta cen już się odbyła – wycena aktywów została zakończona, a stopy zwrotu się stabilizują imap.com imap.com. W III kwartale 2024 roku netto stopa zwrotu za najlepsze biura we Frankfurcie wynosiła ok. 4,5% imap.com (przy nieco różnych definicjach), ale do 2025 roku większość ekspertów zgadza się, że stopy w zakresie 4,5–5,0% odzwierciedlają nową równowagę na rynku biur „core“ we Frankfurcie. Te wyższe stopy zwrotu, połączone ze stabilną bazą najemców, przyciągają inwestorów, którzy przeczekali lata szczytowych cen. Rzeczywiście, rok 2024 przyniósł umiarkowane ożywienie w wolumenie inwestycji biurowych w największych miastach Niemiec, a eksperci przewidują, że 2025 rok przyniesie ponowny wzrost popytu na nieruchomości komercyjne wraz ze stabilizacją kosztów finansowania imap.com imap.com. Warto podkreślić, że inwestorzy skupiają się na jakości: najchętniej kupowane są nowoczesne, dobrze wynajęte budynki w najlepszych lokalizacjach. Słabsze, starsze biura są odrzucane lub sprzedawane przez właścicieli instytucjonalnych, co tworzy okazje dla inwestorów typu value-add do zakupu z dyskontem imap.com imap.com. Status Frankfurtu jako światowego centrum finansowego powoduje, że prestiżowe aktywa (np. wieżowce w dzielnicy bankowej) pozostają na celowniku inwestorów międzynarodowych, nawet w niespokojnych czasach.
Prognoza na przyszłość (biura): Przez kolejne 3–5 lat kluczowe będzie wchłonięcie nowej podaży oraz rewitalizacja starszych biur. Frankfurt posiada imponujący pipeline inwestycji z terminem ukończenia do 2025–2027 (np. wieże FOUR Frankfurt, wieża ONE i inne wysokościowce, które dodadzą setki tysięcy m² powierzchni). Ta nowa podaż spowoduje utrzymanie się wysokiego ogólnego poziomu pustostanów. Analitycy przewidują, że poziom pustostanów może nawet jeszcze wzrosnąć krótkoterminowo – potencjalnie przekraczając 11% – gdy firmy będą konsolidować powierzchnię, a praca zdalna/hybrydowa ograniczy wzrost popytu cbre.de cbre.de. Najbardziej ucierpią starsze, mniej wydajne obiekty – właściciele takich budynków będą musieli je modernizować lub przekształcać, by przyciągnąć najemców. Natomiast popyt na prestiżową, certyfikowaną w zakresie ESG powierzchnię biurową powinien pozostać wysoki. Gospodarka Frankfurtu (zdominowana przez finanse, technologie i konsulting) wciąż ceni sobie współpracę osobistą w wysokiej jakości przestrzeni, czego dowodem są rekordowe czynsze. Możliwe jest nawet, że czynsze za topowe biura utrzymają się lub jeszcze wzrosną w CBD, jeśli podaż najwyższej klasy powierzchni się skurczy – już teraz w niektórych transakcjach osiągano 50–51 €/m² realestate.bnpparibas.de cbre.de. Jednak właściciele powierzchni poza ścisłym centrum będą musieli oferować zachęty lub obniżać czynsze; co ciekawe, rośnie różnica czynszowa: w minionym roku średnie czynsze w CBD wzrosły o ok. 22%, podczas gdy w peryferiach średnie czynsze spadły o ok. 6%, gdy te rynki słabły cbre.de cbre.de. Ta polaryzacja prawdopodobnie się utrzyma. Trendy dotyczące wykorzystania biur we Frankfurcie także się zmieniają: wiele banków i dużych firm optymalizuje swoje powierzchnie, jednak przybywa nowych graczy (np. fintechy i agencje UE), którzy wynajmują nowe powierzchnie. Rola Frankfurtu jako bankowego centrum Europy po Brexicie będzie się sukcesywnie zwiększać – niemal 60 instytucji finansowych uzyskało licencje we Frankfurcie od czasu Brexitu investropa.com, a firmy takie jak JPMorgan przeniosły do Frankfurtu ogromne aktywa (230 mld USD), by utrzymać działalność w UE investropa.com. Ten napływ miejsc pracy w sektorze finansowym sprzyja popytowi na biura, zwłaszcza w segmencie premium. Ogólnie możemy się spodziewać umiarkowanego wzrostu popytu na biura w kolejnych latach (jedna z prognoz wskazuje na ok. 450 000 m² rocznie do 2025 r., wobec ok. 398 000 m² w 2024 r.) cbre.de realestate.bnpparibas.de, jeśli gospodarka będzie utrzymywać się na odpowiednim kursie. Konsensus rynkowy jest taki, że rok 2024 prawdopodobnie był cyklicznym dołkiem pod względem najmu, a 2025–2026 przyniosą stopniową poprawę cbre.de. Jednak najemcy będą wybredni: „zielone” budynki oraz elastyczne, nowoczesne układy będą wynajmowane w pierwszej kolejności, podczas gdy przestarzałe biurowce będą mieć problemy z obsadą. Inwestorzy i właściciele coraz mocniej koncentrują się więc na aktywnym zarządzaniu aktywami – unowocześnianiu nieruchomości pod kątem zrównoważonego rozwoju (ESG) i udogodnień – by sprostać nowym standardom rynkowym cbre.de.
Kluczowe lokalizacje biurowe: Frankfurckie Central Business District (CBD) – obejmujące Bankenviertel (dzielnicę finansową), Innenstadt i części Westend – to strefa premium. To tutaj wieże takie jak Taunusturm, Marienturm czy powstające wieże FOUR Frankfurt kształtują panoramę miasta. CBD niezmiennie przyciąga największy udział najmu (ok. 40% na początku 2025 r.) cbre.de, ponieważ firmy cenią sobie prestiż i dostępność komunikacyjna. Powierzchni w dzielnicy bankowej jest bardzo mało – pustostany sięgają tu zaledwie ok. 5–7% cbre.de – stąd czynsze utrzymują się na maksymalnych poziomach. Przyległe Westend, znane z eleganckich willi przerobionych na biura i nowych wysokościowców typu mixed-use (jak Opernturm, itd.), to kolejny topowy subrynek o niskim poziomie pustostanów. Dzielnice przy obrzeżach centrum takie jak Europaviertel (na zachód od śródmieścia) i Ostend zyskują na znaczeniu przez nowe projekty deweloperskie. Przykładowo, Ostend mieści EBC oraz nowoczesne biurowce typu kampusowego; w 2024 r. ING wynajęło tu aż 32 000 m² cbre.de, co potwierdza rangę tej lokalizacji. Europaviertel (West Miasta) to miejsce dużych oddanych projektów (np. zwolnienie się wieżowca „Kastor” wywołało skok pustostanów w Europaviertel w I kw. 2025) cbre.de. Mimo to, dzielnice te są świetnie skomunikowane i przyciągają najemców wrażliwych cenowo oraz operatorów coworkingowych. Poza miastem istotnym skupiskiem biur jest Eschborn (przedmieście na północny zachód od Frankfurtu), gdzie ulokowanych jest wiele funkcji back office z uwagi na niższe czynsze; jego kondycja podlega wahaniom w związku z cyklami cięcia kosztów (obecnie pustostany są tu wyższe niż w mieście). Dzielnica biurowa Niederrad (Lyoner Quartier) przechodzi transformację – część biur przekształcono w mieszkania, a poziom pustostanów w reszcie biur jest wysoki i segment ten jest obecnie słabszy. Podsumowując, centralny Frankfurt oraz kilka nowych lokalizacji (np. Hafenpark w Ostendzie) to najgorętsze miejsca, podczas gdy starsze zdecentralizowane parki biurowe napotykają trudności.
Nieruchomości handlowe i detaliczne
Aktualny stan: Rynek nieruchomości handlowych we Frankfurcie odbudowuje się po zakłóceniach spowodowanych pandemią, choć utrzymują się długoterminowe zmiany. Główne ulice handlowe miasta – Zeil i Goethestraße – pozostają jednymi z najcenniejszych lokalizacji handlowych w Niemczech. Czynsze za najlepsze lokale handlowe we Frankfurcie ustępują w kraju jedynie Monachium, co odzwierciedla zamożną bazę klientów miasta i wydatki turystów. (Pod koniec 2024 r. średnie czynsze za najlepsze lokale handlowe w głównych miastach Niemiec wynosiły około 252 €/m²/miesiąc, zaś we Frankfurcie plasowały się w górnej granicy 200 euro statista.com.) Ruch pieszy silnie się odrodził: Frankfurt może się pochwalić około 14 000 nocujących turystów na 1000 mieszkańców – to blisko rekordowych poziomów, częściowo dzięki powrotowi turystów zagranicznych dzhyp.de dzhyp.de. Co istotne, zamożni turyści z Azji powrócili, stanowiąc kluczową grupę klientów segmentu luksusowego we Frankfurcie dzhyp.de dzhyp.de. Skorzystał na tym rynek luksusowy na Goethestraße (frankfurckie „Piąta Aleja”), gdzie flagowe butiki globalnych marek notują poprawę sprzedaży. Jednocześnie rynek handlowy Frankfurtu mierzy się z wyzwaniami. Strukturalne przejście do e-commerce oraz zmieniające się nawyki konsumentów prowadzą do wzrostu pustostanów w lokalizacjach drugorzędnych. W ostatnich latach zamknięto wiele marginalnych sklepów, szczególnie w mniej atrakcyjnych częściach miasta i mniejszych centrach handlowych – to trend ogólnokrajowy dzhyp.de dzhyp.de. Jednak rdzeń strefy handlowej Frankfurtu okazał się odporny. Według raportów rynkowych, wiele lokali, które opustoszały podczas COVID, ma teraz nowych najemców, co pomogło ustabilizować czynsze za najlepsze lokale dzhyp.de dzhyp.de. Zeil, główny deptak handlowy we Frankfurcie, zanotował kilka głośnych pustostanów (np. likwidacje domów towarowych), lecz duże zapotrzebowanie ze strony sklepów dyskontowych, sportowych oraz konceptów doświadczalnych szybko wypełniło te powierzchnie. Jednak w centrum handlowym MyZeil przy Zeil w 2024 r. było nadal kilka pustych lokali, co pokazuje, że zamknięte galerie handlowe mają trudniej (tekst podkreśla, że „wiele pustych sklepów w centrum handlowym Zeil” nadal się utrzymuje, choć zainteresowanie najlepszymi lokalami jest „ożywione”) dzhyp.de. Ogólnie rzecz biorąc, współczynnik pustostanów we Frankfurcie jest w lokalizacjach premium znacznie niższy niż w mniej atrakcyjnych rejonach miasta. Najnowsze badania wskazują, że pustostany handlowe w centrum miasta rosły od lat, lecz w czołowych miastach takich jak Frankfurt ustabilizowały się i są znacznie poniżej poziomu ~15–17% spotykanych w słabszych śródmiejskich centrach handlowych Niemiec dzhyp.de knightfrank.com.
Trendy i regulacje: Detaliści we Frankfurcie dostosowują się, koncentrując się na mniejszych, wysokowartościowych sklepach i strategiach omnichannel. Sklepy tymczasowe (pop-up) i lokale gastronomiczne zajmują część większych powierzchni. Miasto wspiera też przebudowy o funkcjach mieszanych – na przykład część przestarzałych lokali handlowych jest przekształcana na siłownie, miejsca rozrywki albo nawet biura czy mieszkania, by podtrzymać życie centrum. Frankfurccy planiści nie wprowadzili ostatnio restrykcyjnych przepisów branżowych, lecz popierają działania takie jak liberalizacja zagospodarowania przestrzennego umożliwiająca wykorzystanie pustostanów pod inne funkcje, gdzie jest to stosowne. Właściciele najlepszych ulic handlowych stali się bardziej elastyczni na warunki umów po pandemii, by utrzymać najemców. W segmencie luksusowym popyt na topowe lokale jest bardzo silny: międzynarodowe marki często płacą odstępne za zdobycie najlepszego miejsca na Goethestraße, która w III kwartale 2024 r. miała drugie najwyższe czynsze luksusowe w Europie (~15 100 €/m²/rok) savills.com. Szerzej, perspektywy handlu są powiązane z wydatkami konsumenckimi, które we Frankfurcie pozostają solidne dzięki niskiej stopie bezrobocia i bogatym mieszkańcom. Stopy kapitalizacji nieruchomości handlowych nieco wzrosły wraz z podwyżkami stóp procentowych – stopy dla najlepszych ulic handlowych we Frankfurcie wynoszą obecnie ok. 3,8-4,0%. Nieruchomości drugorzędne (np. centra osiedlowe, peryferyjne) notują wyższe stopy, co odzwierciedla większe ryzyko.
Prognozy na przyszłość (handel): W nadchodzących latach przewidywana jest stabilność w segmencie premium oraz dalsze przetasowania poza nim. Oczekuje się, że czynsze na głównych ulicach pozostaną stabilne lub lekko wzrosną, ponieważ ekspansja detalistów jest ostrożna. Według niektórych prognoz czynsze za najlepsze lokale powinny utrzymać obecny poziom, jako że odbiły już niemal do poziomów sprzed pandemii dzhyp.de. Jeśli rozwój turystyki utrzyma się (Frankfurt to duże centrum targowe i biznesowe), może to zwiększyć sprzedaż detaliczną i pozwolić na umiarkowane podwyżki czynszów w najlepszych lokalizacjach. Z drugiej strony starsze korytarze handlowe mogą notować dalsze spadki lub zmiany funkcji. Spodziewać się można więcej sklepów doświadczalnych – flagowe salony pełniące rolę showroomów czy miejsc wydarzeń, co uzasadnia wysokie czynsze doświadczeniem klienta. Poziom wynajęcia przy głównych ulicach powinien pozostać wysoki; ewentualne pustostany będą szybko zajmowane. Na ulicach drugorzędnych pustostany mogą się utrzymywać w wysokich jednocyfrowych lub niskich dwucyfrowych wartościach, dopóki alternatywne funkcje nie zagospodarują nadmiaru powierzchni. Ogólnie nastroje inwestorów wobec rynku handlowego są chłodniejsze niż względem innych segmentów – wielu inwestorów obecnie wybiera logistykę czy mieszkaniówkę – lecz najlepsze nieruchomości handlowe we Frankfurcie nadal postrzegane są jako podstawowe aktywa ze względu na rzadkość i prestiż.
Główne strefy handlowe: Dominują dwa obszary: Zeil to tętniąca życiem, zamknięta dla ruchu ulica handlowa, skupiająca główne sieci detaliczne (domy towarowe, odzieżowe, sklepy elektroniczne). Przyciąga ogromne tłumy zarówno mieszkańców, jak i turystów. Czynsze na Zeil wyznaczają rynkowy standard we Frankfurcie (tuż ponad 300 €/m²/miesiąc przed pandemią, obecnie nieco mniej). Pomimo pewnych zmian najemców (np. restrukturyzacja Galeria Kaufhof), Zeil zachowuje mocny miks najemców i „żywą” aktywność leasingową dzhyp.de dzhyp.de. Zaledwie przecznicę dalej Goethestraße to frankfurcka enklawa luksusu, siedziba butików takich marek jak Gucci, Chanel i Rolex. Krótka ulica osiąga najwyższe czynsze – według jednego z raportów ok. 15 000 €/m² rocznie za najlepsze lokale, konkurując z luksusowymi ulicami Paryża i Mediolanu savills.com. Goethestraße korzysta z bliskości hoteli pięciogwiazdkowych oraz zamożnych klientów (w tym wielu zagranicznych). Fressgass (Kalbächer Gasse) to kolejna popularna ulica śródmieścia znana z restauracji i sklepów specjalistycznych – napędza ją popyt na gastronomię i rekreację. Jeśli chodzi o centra handlowe, MyZeil (nowoczesna galeria przy Zeil) oraz Skyline Plaza (przy Messe) to kluczowe adresy; prezentują zróżnicowane wyniki, a MyZeil notował niektóre pustostany, zastępowane obecnie nowoczesnymi konceptami rozrywkowymi. Lokalny handel osiedlowy w dzielnicach takich jak Bornheim czy Bockenheim pozostaje stabilny, obsługując codzienne potrzeby, choć nie są to duże cele inwestycyjne. Podsumowując, ścisłe centrum handlowe Frankfurtu jest mocne i prawdopodobnie pozostanie lokalizacją najwyższej klasy, nawet jeśli miasto dostosowuje się do zmieniającej się roli handlu w dobie e-commerce.
Nieruchomości przemysłowe i logistyczne
Aktualny stan: Segment logistyczny i przemysłowy w regionie Frankfurt-Ren-Men pozostaje niezwykle silny. Centralne położenie Frankfurtu, ogromny rynek konsumencki i największe węzły transportowe (2. najruchliwsze lotnisko cargo w Europie, skrzyżowania autostrad) czynią go logistycznym hotspotem. Popyt na magazyny i centra dystrybucyjne jest ogromny, podczas gdy dostępność powierzchni jest skrajnie niska. Pod koniec 2024 r. współczynnik pustostanów w nowoczesnych magazynach typu big-box wynosił około 1% – to praktycznie pełne obłożenie cbre.com cbre.com. Nawet starsze lub mniej pożądane magazyny mają minimalne pustostany z powodu nadmiarowego popytu. W 2024 roku region Frankfurtu odnotował około 385 000 m² wynajętej powierzchni magazynowej, co stanowiło niewielki spadek o 9% względem rekordowego poziomu z 2023 r. cbre.com cbre.com. Ten spadek wynikał nie z braku najemców, lecz z braku dostępnej podaży. Co więcej, znaczący udział najmu (11%) stanowiły firmy podnajmujące powierzchnie (co pokazuje, że firmy kreatywnie szukają przestrzeni) cbre.com cbre.com. Dodatkowo 40% wszystkich wynajętych powierzchni w 2024 r. stanowiły nowe projekty – to wyraźny wzrost udziału – ponieważ deweloperzy spieszą z realizacją projektów pod konkretne zamówienia, by zaspokoić potrzeby najemców cbre.com cbre.com. Kluczowe obiekty logistyczne wokół Frankfurtu wynajmowane są zwykle przez operatorów logistycznych 3PL, dystrybutorów e-commerce, sieci handlowe i firmy produkcyjne wymagające regionalnej dystrybucji.
Czynsze i stopy kapitalizacji: Czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne rosną systematycznie ze względu na ograniczoną podaż. W II połowie 2024 roku czynsz za najlepsze powierzchnie magazynowe we Frankfurcie osiągnął około €7,90–8,20 za m²/miesiąc, co stanowi historyczne maksimum realogis.com mktgdocs.cbre.com. Czynsze wzrosły o ok. +5% tylko w 2024 roku na obszarze metropolitalnym mktgdocs.cbre.com. Najemcy są gotowi płacić wyższe stawki za bliskość lotniska Frankfurt oraz rynków konsumenckich. Tymczasem stopy kapitalizacji nieruchomości logistycznych pozostają atrakcyjne w porównaniu do innych sektorów. Najlepsze stopy kapitalizacji w głównych niemieckich ośrodkach (takich jak Frankfurt) wynosiły około 4,25–4,5% pod koniec 2024 roku, po wzroście z około 3,5% w 2021 roku realestate.bnpparibas.com imap.com. Dla Frankfurtu dane CBRE wskazały na stopę kapitalizacji na poziomie około 4,4% na koniec 2024 mktgdocs.cbre.com. Pomimo wyższych kosztów finansowania, apetyt inwestorów na logistykę pozostaje mocny dzięki fundamentom branży. W istocie wolumeny inwestycyjne w sektorze przemysłowym/logistycznym Frankfurtu wzrosły – w 2024 roku dokonano transakcji o wartości ~758 mln €, co oznacza wzrost o 55% rok do roku mktgdocs.cbre.com. Odbija się to w wysokiej atrakcyjności tych aktywów – globalne fundusze i trusty nieruchomościowe aktywnie kupują magazyny, mając pewność co do popytu długoterminowego (zwłaszcza po boomie e-commerce w czasie pandemii).
Perspektywy (Logistyka): Fundamenty wskazują na utrzymanie dużej siły rynku. Rynek logistyczny Frankfurtu powinien utrzymać wysoki popyt przez najbliższe 3–5 lat, napędzany rozwojem e-commerce, optymalizacją łańcuchów dostaw przez detalistów oraz kluczową rolą Frankfurtu jako europejskiego węzła dystrybucyjnego. Nawet gdy niemiecka gospodarka napotykała trudności, wynajem powierzchni logistycznych pozostał odporny – i trend ten prawdopodobnie się utrzyma. Jednak nowa podaż jest ograniczona przez dostępność gruntów. Niewiele jest dużych działek w pobliżu Frankfurtu nadających się pod duże magazyny, a samorządy często są niechętne przekwalifikowywaniu gruntów pod logistykę. Pipeline inwestycji jest umiarkowany – jedno ze źródeł podaje, że w okolicy jest „skromny pipeline nowych inwestycji” mktgdocs.cbre.com. Oznacza to, że wakat będzie pozostawał ultraniski, a czynsze będą nadal rosły. Możliwe, że czynsze przekroczą €9/m² w ciągu kilku lat, jeśli podaż nie nadąży za popytem. Najemcy poszukują obiektów nowoczesnych, z wysokim składowaniem (zwłaszcza dla zautomatyzowanych centrów dystrybucyjnych) – dlatego starsze budynki mogą być przebudowywane. Dodatkowo, rozwój Frankfurtu jako centrum danych (ze względu na obecność DE-CIX) pochłania przemysłowe działki pod serwerownie, co może jeszcze bardziej ograniczyć dostępność powierzchni logistycznych (choć centra danych same w sobie stają się dynamicznym „przemysłowym” subsektorem, przyciągając inwestorów takich jak REIT-y) investropa.com. Nastroje inwestorów wobec logistyki pozostają bardzo optymistyczne. Wielu inwestorów instytucjonalnych uznaje już logistykę za kluczową klasę aktywów, a frankfurcki rynek, z wysokim poziomem wynajęcia i czynszami indeksowanymi inflacją, traktowany jest jako bezpieczna inwestycja przynosząca stabilny dochód. Stopy kapitalizacji mogą ponownie spaść, jeśli spadną stopy procentowe, lecz w najbliższym czasie prawdopodobnie utrzymają się na poziomie ok. 4,5%.
Kluczowe obszary logistyczne: Najlepsze korytarze logistyczne znajdują się na obrzeżach Frankfurtu: szczególnie okolice lotniska Frankfurt (FRA), takie jak CargoCity oraz dzielnice Mörfelden-Walldorf, Raunheim i Kelsterbach, gdzie duże centra dystrybucyjne obsługują fracht lotniczy oraz szybką dystrybucję detaliczną. W tych lokalizacjach praktycznie nie odnotowuje się wolnych powierzchni. Parki logistyczne wzdłuż autostrad A3, A5 i A7 (na północ i wschód od aglomeracji) są równie istotne – np. okolice Hanau/Aschaffenburg na wschód oraz Darmstadt na południe. Duże sklepy internetowe i firmy kurierskie mają huby przy tych trasach. Dalej położone lokalizacje jak Gießen, Koblencja i Fulda (do 100 km) czasami przejmują nadmiarowy popyt, gdy bliższe opcje są niedostępne. Jednym z ważnych skupisk jest Weiterstadt (niedaleko Darmstadt), gdzie Amazon i inni mają centra logistyczne. Kolejnym punktem rozwoju jest obszar Langen/Seligenstadt przy A3. Ogólnie rzecz biorąc, każda działka położona w promieniu 30 minut jazdy od Frankfurtu, którą można przeznaczyć pod przemysł, jest wyjątkowo atrakcyjna. Przy ograniczonym dostępie do gruntów można spodziewać się większej liczby magazynów wielokondygnacyjnych oraz intensyfikacji wykorzystania obecnych lokalizacji. Podsumowując, sektor logistyczny Frankfurtu to jeden z najzdrowszych segmentów rynku nieruchomości – prawie pełne wynajęcie, rosnące czynsze i stabilny popyt w przyszłości – choć ograniczony wyzwaniem, jakim jest dodanie nowej powierzchni.
Luksusowe i wysokiej klasy inwestycje
Aktualna sytuacja rynkowa: Segment luksusowych nieruchomości we Frankfurcie – obejmujący ekskluzywne rezydencje, prestiżowe wieżowce biurowe i pięciogwiazdkowe hotele – jest na fali wznoszącej, napędzanej zarówno przez lokalny kapitał, jak i inwestorów zagranicznych. Miasto może nie kojarzy się z luksusowymi nieruchomościami tak jak Londyn czy Paryż, ale buduje pozycję bezpiecznej przystani dla zamożnych inwestorów szukających europejskich aktywów. W segmencie mieszkaniowym najwyższej klasy nieruchomości (np. penthouse’y w wieżowcach centrum lub eleganckie wille w dzielnicy Westend) nadal osiągają rekordowe ceny. W odróżnieniu od szerokiego rynku, ultra-premium ceny niemal nie zareagowały na ostatnie podwyżki stóp procentowych – bogaci klienci często płacą gotówką i są mniej wrażliwi na koszty finansowania. Nowe luksusowe wieże mieszkaniowe stanowią dowód popytu: Grand Tower (ukończony w 2019 r.) sprzedał szybko ponad 400 apartamentów premium, a nowsze projekty, takie jak One Forty West (luksusowa wieża hotelowo-mieszkaniowa) i Eden, przyciągnęły zamożnych nabywców. Największym przedsięwzięciem jest FOUR Frankfurt – inwestycja za ponad 1 mld € obejmująca cztery wieżowce w centrum miasta, której zakończenie przewidziano na 2025 rok investropa.com. Projekt zakłada 600 luksusowych apartamentów, dwa hotele pięciogwiazdkowe, biura i powierzchnie handlowe, tworząc de facto luksusową mini-dzielnicę w samym centrum khl.com 4frankfurt.de. Forward purchase jednej z wież FOUR przez Allianz za 1,4 mld € (najdroższa transakcja pojedynczego budynku w Niemczech) pokazuje wiarę w frankfurcki rynek nieruchomości z najwyższej półki 4frankfurt.de businesstraveller.com. W sektorze komercyjnym biurowce klasy prime również zaliczane są do segmentu high-end. Wieże te, często zaprojektowane przez słynnych architektów i z zastosowaniem najnowocześniejszych rozwiązań ekologicznych, osiągają najwyższe czynsze i przyciągają inwestorów instytucjonalnych (więcej w sekcji o biurach).
Jednak pojawiają się oznaki krótkoterminowej nadpodaży na rynku luksusowych najemców. Pod koniec 2024 roku odnotowano nadpodaż luksusowych mieszkań na wynajem (zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i biurowym). Przykładowo, wakat na rynku biurowym Frankfurtu (obejmującym wiele obiektów klasy premium) wzrósł do ok. 9,2% w III kw. 2024 z 8,6% na początku tego roku investropa.com. Ponadto, we wszystkich największych niemieckich miastach – w tym we Frankfurcie – liczba dostępnych nowych luksusowych lokali mieszkalnych wzrosła o ok. 8,9% w 2024 roku – to znaczny wzrost podaży investropa.com. Ta fala nowych oddań do użytku (apartamenty, prestiżowe wieże na wynajem) miejscami przewyższyła bieżący popyt. Agencje nieruchomości sygnalizowały spowolnienie wynajmu luksusowych powierzchni w 2024 – JLL informowało o odłożeniu wielu dużych zapytań dotyczących najmu powierzchni premium investropa.com, a niektórzy właściciele apartamentów luksusowych byli zmuszeni obniżyć oczekiwania czynszowe, by wynająć lokale. W rezultacie stopy zwrotu z luksusowych najemców zmalały, ponieważ czynsze nie nadążają za wysokimi cenami zakupu w tym segmencie investropa.com investropa.com. Podsumowując, luksusowy rynek we Frankfurcie pozostaje atrakcyjny, choć doświadcza obecnie lekkiej nadpodaży w najdroższym segmencie.
Profil kupującego i nastroje: Rynek luksusowych nieruchomości staje się coraz bardziej międzynarodowy. Szczególnie kupujący z Bliskiego Wschodu celują we frankfurckie nieruchomości luksusowe uznając je za „bezpieczne inwestycje” investropa.com investropa.com. Niestabilność geopolityczna w ich krajach sprawia, że wielu zamożnych inwestorów z Bliskiego Wschodu dywersyfikuje majątek, lokując go w aktywa trwałe za granicą – a Frankfurt spełnia wiele kryteriów: silna gospodarka, stabilność polityczna i rosnąca pozycja centrum finansowego. Raport Knight Frank Wealth 2024 odnotował wzrost liczby ultrabogatych osób z Bliskiego Wschodu kupujących w Europie, a Frankfurt został wskazany jako lokalizacja premium investropa.com investropa.com. Tych inwestorów przyciągają aktywa takie jak prestiżowe biurowce czy nowe luksusowe apartamenty, które mogą zapewnić stabilny dochód z najmu lub długoterminowy wzrost wartości. Inwestorzy z Azji również mają Frankfurt na oku (jak wspomniano, napływ kapitału transgranicznego z Azji do Europy wzrósł w 2023 roku o 26%, a Frankfurt był jednym z kluczowych celów) investropa.com investropa.com. Tymczasem krajowi niemieccy kupujący z segmentu premium pozostają aktywni – odnoszący sukcesy bankierzy, menedżerowie i przedsiębiorcy z Frankfurtu często inwestują w luksusowe mieszkania zarówno do własnego użytku, jak i na wynajem. Nieruchomości luksusowe we Frankfurcie postrzegają jako stabilną przystań na lata, zwłaszcza wobec rozwoju miasta. Nastroje wśród nabywców luksusu są generalnie pozytywne: ceny, choć wysokie, nadal są niższe niż w Londynie czy Zurychu, więc dla niektórych to „więcej wartości za te same pieniądze” przy porównywalnym standardzie życia w centrum finansowym. Stabilny (choć nie spektakularny) wzrost wartości nieruchomości luksusowych we Frankfurcie przemawia także do tych, którzy szukają spokojnego wzrostu, a nie gwałtownych skoków.
Perspektywy na przyszłość (segment luksusowy): W najbliższych latach rynek nieruchomości luksusowych we Frankfurcie ma rosnąć, ale w kontrolowanym tempie. Obecna nadpodaż ultra-luksusowych mieszkań na wynajem powinna zostać stopniowo wchłonięta wraz z rozwojem gospodarki i napływem kolejnych ekspatów. Ew. oznaki słabości czynszów lub cen na najwyższym poziomie w latach 2024/25 mogą być tymczasowe. Do 2026–2027 roku, wraz ze wzrostem populacji i bogactwa Frankfurtu, obecny nadmiar ekskluzywnych mieszkań po boomie budowlanym może okazać się bardzo potrzebnym zapasem. Ceny mieszkań luksusowych powinny zatem nadal podążać w górę, choć w umiarkowanym tempie. Możliwa jest niewielka korekta lub zatrzymanie wzrostu wartości mieszkań z rynku wtórnego w krótkim terminie (ze względu na konkurencję wielu nowych lokali), ale nowe projekty prawdopodobnie będą startowały już z wyższego pułapu cenowego, gdy obecny zapas zostanie „wessany” przez rynek. W segmencie komercyjnym, jak wspomniano, czynsze za biura premium biją rekordy – więc przychody właścicieli luksusowych wieżowców są wysokie, co podtrzymuje wartość tych nieruchomości. Kolejnym czynnikiem jest długofalowy efekt Brexitu: wraz z rosnącą obecnością firm finansowych we Frankfurcie zwiększy się popyt na luksusowe mieszkania dla kadry zarządzającej i na prestiżowe powierzchnie biurowe, co będzie wspierać sektor premium investropa.com investropa.com. Zmiany regulacyjne nie są obecnie ukierunkowane konkretnie na nieruchomości luksusowe, choć ogólny nacisk na energooszczędność dotyczy również deweloperów z tego segmentu (w praktyce projekty luksusowe wdrażają zielone technologie, gdyż ich klienci oczekują najwyższych standardów). Ewentualną przeszkodą mógłby być wzrost podatków od nieruchomości lub zaostrzenie wymogów wobec zagranicznych nabywców, jeśli kiedyś takie pojawią się w Niemczech, lecz obecnie takich restrykcji nie ma.
Najciekawsze projekty i dzielnice: Sztandarową inwestycją jest FOUR Frankfurt – powstanie tu nie tylko luksusowa zabudowa mieszkalna, ale także pięciogwiazdkowy hotel (marki Rosewood) oraz sklepy premium w samym centrum miasta khl.com 4frankfurt.de. Po zakończeniu w 2025 r. utworzy się tam mini-dzielnica luksusu między dzielnicą bankową a najważniejszymi ulicami handlowymi. Warto też wspomnieć o dzielnicy Starej Opery (Alte Oper), gdzie planowane są kolejne prestiżowe, wielofunkcyjne inwestycje (jak Opera Towers), łączące luksusowe sklepy, biura i mieszkania. Westend pozostaje tradycyjną luksusową dzielnicą mieszkaniową – przy jej zadrzewionych ulicach znajdują się konsulaty i milionerskie rezydencje; nowe apartamenty klasy premium z infill development sprzedają się tu szybko dzięki prestiżowi lokalizacji. Sachsenhausen Północ, nad Menem, to kolejna enklawa z luksusowymi inwestycjami (będącymi okazją do podziwiania panoramy miasta). Jeśli mowa o stylu życia premium i zakupach, kluczowe znaczenie mają ulica Goethestraße i Fressgass, a powstające w ich pobliżu inwestycje (np. projekty Neue Mainzer Straße) łączą luksus z wygodą centrum. Podsumowując – frankfurcki segment high-end ma świetne perspektywy dzięki napływowi kapitału i talentów z całego świata, lecz inwestorzy powinni dobrze przeanalizować jaki segment luksusu wybierają: nieruchomości najwyższej klasy w najlepszych lokalizacjach będą utrzymywać wartość, natomiast projekty „luksusowe” drugiej kategorii poza centrum mogą sprzedawać się wolniej. Ogólnie awans Frankfurtu w rankingach światowych centrów finansowych (już oceniany jako najważniejsze w Europie kontynentalnej) dobrze wróży dla popytu na nieruchomości premium investropa.com investropa.com.
Nieruchomości inwestycyjne i zainteresowanie zagranicznych inwestorów
Aktualna sytuacja rynkowa: Frankfurt ponownie ugruntował swoją pozycję magnesu dla międzynarodowych inwestorów nieruchomościowych w roku 2025. Po słabszych latach 2022–2023 (gdy wzrost stóp procentowych i niepewność gospodarcza ograniczyły liczbę transakcji) wraca zaufanie. W 2024 roku wolumen inwestycji nieruchomościowych we Frankfurcie wzrósł, czego przykładem jest wzrost inwestycji komercyjnych o +21,3% rok do roku w I półroczu 2024 we wszystkich czołowych miastach Niemiec, w tym Frankfurcie investropa.com. Łączna wartość transakcji nieruchomościowych w Niemczech w 2024 r. wyniosła ok. 35–36 mld euro (dane JLL/Colliers), co oznacza wzrost o ok. 14% wobec najniższego poziomu rok wcześniej reuters.com reuters.com. Frankfurt, jako lokalizacja „A”, zgromadził sporą część tego kapitału. Według jednego z szacunków 2,5 mld euro zainwestowano we frankfurckie nieruchomości tylko w 2024 roku investropa.com. Profil inwestora uległ zmianie – tam gdzie wcześniej dominowały niemieckie instytucje, obecnie zagraniczni inwestorzy odgrywają coraz większą rolę. Zainteresowanie Frankfurtem ze strony inwestorów zagranicznych rośnie, szczególnie kapitału z Azji i Bliskiego Wschodu. W 2023 roku inwestorzy z regionu Azji i Pacyfiku zwiększyli zaangażowanie w europejskich nieruchomościach o 26%, a znacząca część tej kwoty skierowana była do takich miast jak Frankfurt investropa.com. Inwestorzy z Azji doceniają pozycję Frankfurtu jako bankowego centrum UE oraz świetną łączność (zarówno cyfrową – największy na świecie węzeł internetowy, jak i fizyczną – bezpośrednie połączenia lotnicze z największymi miastami Azji) investropa.com investropa.com. Tymczasem bliskowschodnie fundusze państwowe i ultrabogate rodziny postrzegają Frankfurt jako spokojną przystań – sposób na dywersyfikację majątku poza burzliwymi regionami. Dodatkowo po-Brexitowy krajobraz przyciąga nowych graczy: inwestorzy i firmy z Wielkiej Brytanii coraz częściej patrzą na Frankfurt, podążając za swoimi klientami z branży bankowej, którzy przenieśli tu operacje investropa.com investropa.com. Klasyczny przykład to JPMorgan przenoszący 230 mld USD aktywów do Frankfurtu, co było wskazówką, że to właśnie we Frankfurcie znajduje się przyczółek finansowy UE investropa.com. Rzeczywiście po uzyskaniu licencji przez prawie 60 instytucji finansowych po Brexicie panuje powszechne przekonanie, że wielu inwestorów brytyjskich i globalnych ulokuje kapitał we frankfurckich nieruchomościach, aby utrzymać obecność w strefie euro investropa.com investropa.com.
Nastroje inwestorów i strategia: Nastroje są ostrożnie optymistyczne. Inwestorzy powszechnie wierzą, że korekta na niemieckim rynku nieruchomości osiągnęła dno, co tworzy nowe możliwości imap.com imap.com. Ceny spadły z wcześniejszych szczytów (szczególnie w przypadku biur), a stopy kapitalizacji wzrosły do atrakcyjnych poziomów, jak wcześniej omówiono. Przykładowo, wzrost stóp kapitalizacji w segmencie biurowym we Frankfurcie do ok. 5% ułatwia analizę inwestycji, ponieważ aktywa oferują sensowną różnicę w stosunku do finansowania cbre.de cbre.de. Wielu inwestorów w 2023 r. pozostawało poza rynkiem, ale w 2025 są gotowi do powrotu, ponieważ oczekuje się stabilizacji lub nawet lekkiego spadku stóp procentowych. W rzeczywistości powszechny jest pogląd, że „od 2025 r. ceny osiągną dno, a stopy procentowe się ustabilizują”, co pobudzi popyt na inwestycje w nieruchomości imap.com imap.com. Takie nastawienie napędza „ucieczkę do jakości” – inwestorzy koncentrują się na najlepszych, dobrze wynajętych aktywach w topowych lokalizacjach Frankfurtu, by zminimalizować ryzyko imap.com imap.com. Istnieją też okazje typu value-add – niektórzy właściciele znajdują się pod presją, więc na rynek trafiają mniejsze i średnie nieruchomości (szczególnie wymagające wynajęcia lub modernizacji), zwłaszcza we Frankfurcie imap.com imap.com. Przenikliwi inwestorzy celują w te okazje, planując zarządzanie aktywami i wykorzystanie długoterminowego wzrostu Frankfurtu. Kolejnym czynnikiem są kryteria ESG (Środowiskowe, Społeczne, Ład korporacyjny) – inwestorzy cenią nieruchomości z „zielonymi” certyfikatami, a frankfurcki rynek, korzystający z nowych przepisów o efektywności energetycznej, daje możliwość modernizacji starszych budynków i zwiększenia ich wartości imap.com imap.com. Przykładowo, wieżowiec biurowy z lat 70. można dziś kupić taniej (ze względu na wysoką pustostanowość), zmodernizować do aktualnych „zielonych” standardów i ponownie wynająć z wyższą stawką – czego podejmują się liczne wyspecjalizowane fundusze.
Aktywność inwestorów zagranicznych: Różne grupy zagranicznych inwestorów mają odmienne priorytety: inwestorzy z Azji (m.in. Korea Południowa, Singapur, Japonia) interesują się frankfurckimi wieżowcami biurowymi oraz hotelami, często działając w joint venture lub za pośrednictwem globalnych funduszy investropa.com investropa.com. Inwestorzy północnoamerykańscy (USA, Kanada) rozglądają się za okazjami w trudnościach lub łączą siły z lokalnymi operatorami, tworząc portfele logistyczne i inwestując w biura typu value-add. Nabywcy z Bliskiego Wschodu mają podwójne podejście – niektórzy, jak fundusze Kataru czy ZEA, celują w duże aktywa typu core (uczestniczyli m.in. w zakupie wieżowców we Frankfurcie), podczas gdy prywatne rodziny z regionu często kupują prestiżowe apartamenty i lokale komercyjne (np. nabywając luksusowe mieszkania na wynajem lub własny użytek) investropa.com investropa.com. Inwestorzy z Europy (np. francuskie towarzystwa ubezpieczeniowe, szwajcarskie fundusze) traktują Frankfurt jako element paneuropejskiej strategii, skupiając się na kluczowych aktywach biurowych i handlowych. Ciekawy trend: po Brexicie, brytyjskie firmy i inwestorzy nieruchomościowi coraz aktywniej inwestują we Frankfurcie, by mieć udział we finansowym centrum UE. Obejmuje to zarówno przejmowanie biurowców przez REIT-y, jak i nabywanie mieszkań na wynajem przez brytyjskich inwestorów indywidualnych.
Perspektywy (inwestycje i zainteresowanie zagraniczne): W perspektywie 3–5 lat Frankfurt pozostanie wiodącym celem inwestycji w nieruchomości, czemu sprzyjają siła gospodarcza miasta i poprawa przejrzystości rynku. Przewiduje się stopniowy wzrost wolumenów transakcji w kierunku bardziej normalnych poziomów (choć raczej nie powtórzą się rekordy lat 2018–2019). Zarówno JLL, jak i Colliers prognozują umiarkowany wzrost liczby transakcji w 2025, aczkolwiek „znacznie poniżej długoterminowej średniej” reuters.com reuters.com – będzie to raczej stopniowa odbudowa rynku, a nie szybki boom. Duży znak zapytania stanowią stopy procentowe i tempo wzrostu gospodarczego: jeśli inflacja zostanie opanowana, a EBC przestanie podnosić stopy (lub zacznie je obniżać w latach 2025–26), finansowanie dłużne stanieje i więcej inwestorów zacznie działać na rynku. Z drugiej strony, recesja czy szok finansowy mogą opóźnić odbicie. Mimo to, fundamenty Frankfurtu (siedziba EBC, przyrost miejsc pracy w branży finansowej i technologicznej, strategiczna lokalizacja) sprawiają, że jest to stosunkowo defensywny wybór. Możemy spodziewać się nowych graczy zagranicznych – np. dużych funduszy private equity z USA poszukujących przecenionych portfeli lub azjatyckich firm ubezpieczeniowych dokonujących pierwszych bezpośrednich zakupów w Niemczech. Ponadto inwestorzy instytucjonalni zwiększają zaangażowanie w sektor mieszkaniowy i logistykę we Frankfurcie, uznając je za stabilną, długoterminową inwestycję (regulowany niemiecki rynek najmu zapewnia niską zmienność dochodu). Dla inwestorów zagranicznych istotnym atutem jest otwartość Frankfurtu: brak ograniczeń dla cudzoziemców w nabywaniu nieruchomości oraz silna ochrona prawna, co nadal będzie przyciągać kapitał. Wskaźnikiem rosnącego zainteresowania jest fakt, że liczba nieruchomości sprzedanych zagranicznym nabywcom wzrosła w ubiegłym roku o 6% investropa.com investropa.com, i ten udział najprawdopodobniej nadal będzie rósł.
Obszary i okazje: Zarówno inwestorzy zagraniczni, jak i krajowi, koncentrują się na wybranych dzielnicach i typach aktywów, aby maksymalizować potencjał. Na rynku biurowym głównym celem pozostają Dzielnica Bankowa i Europejskie Centrum (np. kilka wieżowców wokół dworca i terenów targowych zmienia właściciela). W mieszkaniówce centralne dzielnice jak Ostend i Europaviertel – gdzie można kupić duże pakiety mieszkań lub finansować projekty we wczesnej fazie – są hotspotami ze względu na potencjał wzrostu jako rozwijające się premium lokalizacje investropa.com. Niektórzy doświadczeni inwestorzy analizują też obszar Niederrad: ceny tam spadły investropa.com, więc zakup teraz i trzymanie do czasu ożywienia (lub przekształcanie biurowców w mieszkania) może przynieść zyski. W logistyce inwestorzy skupiają się na parkach przemysłowych w okolicach lotniska i wzdłuż głównych autostrad – często poprzez transakcje portfelowe, bo pojedyncze aktywa są trudno dostępne. Rośnie także zainteresowanie sektorami alternatywnymi: centra danych we Frankfurcie (korzystając ze statusu miasta jako europejskiego węzła internetowego) przyciągają wyspecjalizowanych inwestorów zagranicznych, a sektor life science czy powierzchnie laboratoryjne (przy firmach farmaceutycznych i b+r) mogą być następnym kierunkiem ekspansji. Ogólnie inwestorzy – zwłaszcza zagraniczni – widzą Frankfurt jako niedowartościowany w porównaniu z globalnymi miastami. Przy stabilizacji stóp zwrotu i solidnych perspektywach wzrostu, miasto stanowi kluczowy element każdego zdywersyfikowanego portfela nieruchomości w Europie. Jak podsumowuje jeden z branżowych raportów: „Niemcy pozostają atrakcyjnym rynkiem stabilnego wzrostu… a Frankfurt oferuje poszerzoną pulę okazji inwestycyjnych wraz ze stabilizacją stóp zwrotu na wyższych poziomach” imap.com imap.com.
Podsumowując, rynek nieruchomości we Frankfurcie w 2025 roku cechuje się silnym popytem na mieszkania i ograniczoną podażą, rozwarstwieniem sektora komercyjnego (primarne vs. drugorzędne nieruchomości), rozkwitem luksusowych inwestycji oraz rosnącym napływem kapitału zagranicznego. Patrząc w perspektywie 3–5 lat, ceny i czynsze mieszkań będą prawdopodobnie stale rosły (choć umiarkowanie), dzięki rozwojowi Frankfurtu i niedoborom mieszkań, podczas gdy rynek komercyjny będzie stopniowo wychodził z ostatnich zawirowań, skupiając się na jakości i zrównoważonym rozwoju. Nowe inwestycje – od zielonych osiedli mieszkaniowych po wieże definiujące panoramę miasta – wraz z korzystnymi zmianami regulacyjnymi (zachęty energetyczne, ułatwienia w przepisach) będą kształtować krajobraz. Inwestorzy z całego świata są coraz bardziej optymistycznie nastawieni do Frankfurtu, przyciągani przez jego stabilność i potencjał – czy to azjatycki fundusz kupujący wieżowiec biurowy, czy rodzina z Bliskiego Wschodu nabywająca luksusowe apartamenty. W miarę jak kluczowe dzielnice Frankfurtu ewoluują – niektóre, jak Ostend, zyskują na znaczeniu, inne, jak Niederrad, dostosowują się do nowych realiów – miasto oferuje różnorodne perspektywy inwestycyjne. Dla wszystkich uczestników rynku – kupujących, najemców i inwestorów – Frankfurt w 2025 roku to dynamiczny rynek, gdzie przemyślana strategia i dobra znajomość lokalnych realiów pozwalają odkryć znaczące możliwości w szerszym trendzie wzrostowym. W istocie Frankfurt wykorzystuje swoją finansową siłę i strategiczne położenie, aby utrzymać rynek nieruchomości jako jeden z najbardziej atrakcyjnych w Europie na kolejne lata investropa.com investropa.com.
