| Strefa | Cena sprzedaży (€/m²) | Czynsz (€/m²·miesiąc) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5 988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5 342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4 249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3 803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3 422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3 846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (część lądowa) | 1 897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
W ciągu ostatniego roku ceny w Wenecji wzrosły umiarkowanie (~+3–5% r/r) idealista.it idealista.it.Raport Nomisma przewiduje, że ceny mieszkań we Włoszech będą rosły o około +1–1,5% rocznie w latach 2025–27 idealista.it; przy ograniczonej podaży i atrakcyjności turystycznej Wenecji, podobnie powolny wzrost wartości nieruchomości jest oczekiwany do 2030 roku.Nabywcy obecnie preferują większe, dobrze wyposażone lokale (przestrzeń do pracy w domu, tereny na zewnątrz) globalpropertyguide.com.Udzielanie kredytów hipotecznych odradza się na poziomie krajowym i powinno stopniowo zwiększać popyt; w 2024 roku liczba transakcji zabezpieczonych hipoteką we Włoszech wzrosła o około 1,3% idealista.it.
Unikalna geografia Wenecji i duża liczba turystów kształtują skomplikowany rynek nieruchomości. W połowie 2025 roku średnie ceny ofertowe za domy w mieście powoli rosną: około 4 642 €/m² w czerwcu 2025 r. w historycznym centrum miasta idealista.it (wzrost z około 4 553 €/m² w październiku 2024 r. idealista.it). Dla porównania, w całej gminie (w tym Mestre) średnia wynosi jedynie około 3 272 €/m² immobiliare.it. Czynsze również wzrosły: około 21,3 €/m²/miesiąc w maju 2025 r. (wzrost o ok. 9,5% r/r) idealista.it, co oznacza brutto stopę zwrotu z wynajmu na poziomie około 5–6%. Ceny różnią się znacznie w zależności od lokalizacji (Tabela 1): prestiżowe dzielnice nad kanałami (San Marco/Rialto, Dorsoduro) osiągają około 5 000–6 000 €/m² immobiliare.it, podczas gdy Lido lub Mestre są poniżej 3 000 € immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Tabela 1: Średnie ceny sprzedaży i wynajmu mieszkań w Wenecji (czerwiec 2025) według dzielnicy. Dane z Immobiliare.it i Idealista.
Rynek komercyjny i turystyczny
Wenecjańskie nieruchomości komercyjne są zdominowane przez turystykę. Rynek hotelarski „wystrzelił” po pandemii: hotele luksusowe i wyższej klasy w pełni się odrodziły (wysokie obłożenie i ceny pokoi) hvs.com, podczas gdy ogólne obłożenie wciąż pozostaje ok. 10% poniżej poziomu z 2019 roku. Nowa podaż jest ograniczona, ale rośnie: ok. 1 500 pokoi hotelowych (9% obecnych zasobów) jest w przygotowaniu, głównie w historycznym centrum hvs.com. Na przykład na wyspie Tronchetto powstają dwa nowe hotele średniej klasy (770 pokoi, łączna inwestycja 115 mln euro campaignforalivingvenice.org), które zostaną otwarte w latach 2025–26. Ta inwestycja w „turystyczną wyspę” (pierwsza umożliwiająca gościom hoteli dojazd samochodem) zwiększy niespotykane dotąd możliwości noclegowe. Kolejną dużą inwestycją jest terminal kontenerowy Porto Marghera (8,5 ha, 189 mln euro, etap 1) informare.it, odzwierciedlający rozwój logistyki, a nie inwestycje mieszkaniowe.Krótkoterminowy wynajem (domy wakacyjne/Airbnb) przeżywa boom: obiekty inne niż hotele stanowiły 31% liczby noclegów w 2023 roku (wzrost z 14% w 2013 roku) hvs.com. Jednak miasto zaczęło teraz zaostrzać przepisy. W październiku 2024 r. Wenecja przyjęła regulację ograniczającą wynajem prywatnych mieszkań na rynku turystycznym do 120 dni w roku campaignforalivingvenice.org. Gospodarze muszą zapewnić osobiste przyjmowanie gości i przestrzegać zasad gospodarowania odpadami/recyklingu, w przeciwnym razie grożą im sankcje campaignforalivingvenice.org. Okres przejściowy „moratorium” obowiązuje do 2026 roku i egzekwuje te limity. Te działania mają na celu ograniczenie liczby ofert Airbnb i uwolnienie mieszkań dla mieszkańców.
Rynek nieruchomości handlowych pozostaje silnie skoncentrowany na turystyce. Najlepsze sklepy nad kanałem osiągają bardzo wysokie czynsze (choć wiele sklepów ucierpiało z powodu zmniejszonego ruchu pieszych w latach 2020–21). W centrum nie dopuszcza się nowych stref komercyjnych, więc powierzchnie handlowe to głównie lokale z długą historią. Jedna z konsekwencji nadmiernej turystyki: kluby nocne i sklepy płacą czynsze na poziomie luksusowych, co przyczynia się do problemów mieszkaniowych lokalnych mieszkańców (niektórzy lokalni „squatterzy” protestują ainvest.com ansa.it).
Dynamika popytu i podaży
Podaż mieszkań w Wenecji jest w zasadzie stała. Ścisła ochrona zabytków i ograniczenia stref zalewowych oznaczają praktycznie brak nowych inwestycji mieszkaniowych w centrum miasta. Dominują remonty i przekształcenia (np. dzielenie lub łączenie historycznych mieszkań). Popyt jest podzielony: krajowy popyt jest umiarkowany, napędzany przez przeprowadzki i emerytów (zachęcanych ulgami podatkowymi globalpropertyguide.com), podczas gdy turystyczny popyt na najmy krótkoterminowe jest wysoki. Całkowita liczba ludności w lagunie spada: liczba mieszkańców historycznego centrum spadła z ok. 56 311 w 2014 roku do ok. 48 500 pod koniec 2024 roku ansa.it. Dla porównania, Mestre na stałym lądzie odnotowało niewielki wzrost populacji do ok. 177 768 w 2024 roku ansa.it. Młodsi mieszkańcy w dużej mierze się wyprowadzili, pozostawiając na wyspach starzejącą się i kurczącą bazę. Ten exodus spowodował, że wiele mieszkań stoi pustych, co paradoksalnie obniża czynsze w centrum, gdyby nie przekształcenia na wynajem krótkoterminowy dla turystów.
Od strony popytowej, letnia turystyka nadal zdecydowanie przewyższa lokalne potrzeby. Wenecję odwiedza ok. 20 milionów turystów rocznie (głównie jednodniowych). Według HVS, 72% wszystkich noclegów turystycznych przypada na historyczne centrum, 25% na Mestre, a tylko 3% na Lido hvs.com. Obłożenie hoteli i przychody prawie wróciły do poziomów sprzed pandemii (szczególnie w hotelach luksusowych), podczas gdy wynajem wakacyjny nadal rośnie. Nowy „bilet jednodniowy” (pilotażowa opłata wstępu od 2024 roku apnews.com) oraz ograniczenia dla grup turystycznych mają na celu regulowanie tłumów. Podsumowując, presja turystyczna pozostaje dominującym czynnikiem popytowym, jednak działania regulacyjne (podatki, limity najmu) stopniowo przesuwają podaż z powrotem w stronę mieszkańców.
Główne inwestycje i planowanie
Główne projekty nieruchomościowe to głównie inwestycje hotelarskie lub infrastrukturalne. Kluczowe przedsięwzięcia obejmują:
- Hotele na wyspie Tronchetto: Dwa nowe hotele 3-gwiazdkowe (Hilton–Hampton i w stylu B&B) z około 770 pokojami (łączna inwestycja około 115 mln euro campaignforalivingvenice.org) zostaną ukończone w latach 2025–26. To stworzy pierwszą w Wenecji dzielnicę hotelową dostępną samochodem.
- Terminal kontenerowy Porto Marghera: Nowy terminal kontenerowy (8,5 ha) jest w budowie, a pierwszy etap (189 mln euro) ma zakończyć się do 2026 roku informare.it. Projekt ten jest częścią szerszej ekspansji logistycznej regionu Wenecji Euganejskiej, a nie rozwoju mieszkalnictwa miejskiego, ale może pobudzić wzrost gospodarczy w regionie.
- Inne projekty w realizacji: Skromny pipeline hotelowy (około 1500 pokoi) koncentruje się w centrum miasta hvs.com. Nie zatwierdzono dużych nowych inwestycji mieszkaniowych; zabudowa uzupełniająca ogranicza się do niewielkiego budownictwa socjalnego lub modernizacji istniejących budynków.
Planowanie urbanistyczne koncentruje się głównie na zarządzaniu turystyką: Wenecja ograniczyła nowe inwestycje hotelowe (moratorium z 2018 roku, obecnie wybiórczo omijane na Tronchetto/Giudecca) i wdraża procesy przejścia na piesze w centrum. Bariera przeciwpowodziowa Mose (ukończona w 2020) jest obecnie rutynowo używana (podnoszona 28 razy w 2024 r. vs 25 w 2023 r. campaignforalivingvenice.org) w celu ochrony miasta. Planowane inicjatywy miejskie obejmują projekty ochrony laguny oraz lepszą kontrolę statków wycieczkowych (kierowanie statków do Marghery).
Wpływ turystyki i zmiany demograficzne
Boom turystyczny nadwerężył komfort życia w Wenecji. Dochody lokalne na mieszkańca są niskie, a przeciwko masowej turystyce wybuchają protesty (np. opór wobec ślubów miliarderów). Niedawna analiza generowana przez sztuczną inteligencję (2025) zauważyła, że większość dochodów z turystyki omija miejscowych ainvest.com. Władze weneckie odpowiedziały środkami takimi jak podatek turystyczny: od 2024 roku zróżnicowana opłata za wstęp (≈5–10 euro) pobierana jest od odwiedzających jednodniowo apnews.com. Ograniczenia wynajmu krótkoterminowego (limit 120 dni) oraz restrykcje ruchu/wniknięcia ZTL mają również chronić mieszkańców.
Dane demograficzne podkreślają tę zmianę: liczba ludności w całej gminie to około 257 500 (szacunek na 2025 r.) worldpopulationreview.com, ale tylko około 48 500 osób mieszka na historycznych wyspach ansa.it. Pozostali mieszkają na stałym lądzie lub są personelem turystycznym. Gęstość zaludnienia oraz liczba pracujących mieszkańców Wenecji spadają od dekad, co napędza nadpodaż niechcianych mieszkań. Te trendy demograficzne osłabiają popyt na mieszkania, nawet jeśli turystyka utrzymuje wysokie zapotrzebowanie na najem krótkoterminowy.
Zmiany klimatu i ryzyko zalania
Ryzyko klimatyczne staje się coraz ważniejszym czynnikiem dla rynku nieruchomości w Wenecji. Poziom morza wokół Wenecji podnosi się średnio o 0,5 cm rocznie, według włoskich naukowców euronews.com. Jedno z badań przewiduje, że część miasta będzie trwale pod wodą do 2150 roku, jeśli obecne trendy się utrzymają euronews.com. Ruchome bariery MOSE zostały już uruchomione niemal 100 razy od 2020 roku, w tym 28 razy w 2024 campaignforalivingvenice.org, co odzwierciedla nasilające się powodzie. Wielokrotna ekspozycja na powodzie może obniżać wartość nieruchomości: badania pokazują, że domy w częściej zalewanych regionach Włoch sprzedają się ze zniżką (do około 4%) arxiv.org. Choć MOSE łagodzi skutki sporadycznych acqua alta, inwestorzy coraz mocniej biorą klimat pod uwagę jako ryzyko. Koszty ubezpieczeń i wymagania inżynieryjne (np. hydroizolacja) czynią nieruchomości weneckie bardziej skomplikowanymi. W perspektywie lat 2025–2030 rosnące koszty ubezpieczeń i adaptacji mogą ograniczyć potencjał wzrostu rynku.
Regulacje, podatki i własność
Włochy generalnie pozwalają na nieograniczoną własność nieruchomości przez cudzoziemców. Nierezydenci płacą standardowe podatki od przeniesienia własności: dla drugich domów opłata rejestracyjna wynosi około 9% ceny (4% jeśli spełnione są warunki „pierwszego domu”), plus roczne podatki katastralne/gruntowe (IMU/TASI). Warto zauważyć, że Włochy przedłużyły ulgę podatkową dla powracających emerytów: cudzoziemcy przechodzący na emeryturę na południu Włoch płacą stały podatek 7% od emerytury/dochodów (obecnie 9 lat) globalpropertyguide.com. Budżet na 2025 rok również wydłużył okres korzystania z ulgi podatkowej „pierwszego domu” do 24 miesięcy globalpropertyguide.com, ułatwiając warunki sprzedaży. Dochód z wynajmu podlega opodatkowaniu (opcjonalnie przez 21% stałej stawki cedolare secca) i musi zostać zgłoszony. Wenecja nakłada specjalne lokalne opłaty: roczny podatek turystyczny za nocleg w hotelu lub wynajętym mieszkaniu. W 2024 roku pilotażowy program „day-pass” pobiera opłatę od odwiedzających na jeden dzień (dzienna opłata, do 10 €, pobierana jest poprzez kontrole QR przy wejściach do miasta) apnews.com.
Ostatnie regulacje mają na celu zachowanie równowagi między mieszkaniami a turystyką. Limit 120 dni na krótkoterminowe najmy campaignforalivingvenice.org jest egzekwowany poprzez ścisłą kontrolę miejską. Nielegalne wynajmy grożą grzywnami. Ulgi na renowacje budynków (takie jak ogólnokrajowy Superbonus) zostały wycofane w 2023 roku, przez co remonty są droższe. Nowe inwestycje w centrum są praktycznie niemożliwe z powodu ochrony dziedzictwa. Ogólnie rzecz biorąc, Wenecja pozostaje przyjazna inwestorom pod względem własności, ale kładzie nacisk na regulacje: miasto chce zniechęcać do spekulacyjnej zmiany mieszkań w całoroczne apartamenty turystyczne.
Prognozy inwestycyjne (2025–2030)
Nieruchomości w Wenecji są ogólnie postrzegane jako stabilne aktywo o niskiej stopie zwrotu. Wysoki popyt (szczególnie w segmencie luksusowym i z najwyższej półki) utrzymuje ceny na wysokim poziomie, ale dochody z najmu (~5–6%) są niższe niż w wielu innych miastach Włoch. Eksperci tacy jak Nomisma przewidują jedynie niewielki wzrost cen we Włoszech (≈1–1,5% rocznie) idealista.it; wyjątkowy charakter Wenecji sugeruje, że może ona nieco przewyższać średnią krajową w tym okresie, ale wzrosty będą ograniczone przez regulacje i obawy klimatyczne. Zagraniczni nabywcy (z USA, Wielkiej Brytanii, Europy Północnej) nadal są zainteresowani, szczególnie apartamentami z dziedzictwem, przyciąganymi renomą miasta. Krajowi nabywcy pozostają ostrożni: młodzi Włosi często uznają nieruchomości za nieosiągalne finansowo. Pozytywnie wpływa jednak ogólnokrajowy trend poprawy rynku kredytowego (prognozowany spadek oprocentowania kredytów hipotecznych) oraz ulgi podatkowe (stały podatek od emerytur, niskie podatki spadkowe), które wspierają popyt.
Ryzyka są znaczące: surowe przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego, starzejąca się populacja oraz zagrożenia klimatyczne mogą ograniczyć wzrost wartości kapitału. Ogólnie rzecz biorąc, analitycy przewidują powolny, ale pozytywny wzrost do 2030 roku, ponieważ prognozuje się złagodzenie inflacji, a podaż w Wenecji pozostanie ograniczona. Podsumowując, rynek wenecki zapowiada się na stabilizację: brak nadpodaży, stałe dochody z turystyki oraz stopniowe, organiczne wzrosty cen (rzędu kilku procent rocznie) idealista.it, o ile nie dojdzie do poważnych wstrząsów gospodarczych lub środowiskowych.
Źródła: Dane pochodzą z włoskich portali nieruchomości (Idealista, Immobiliare.it), lokalnych wiadomości (La Nuova di Venezia, ANSA), raportów branżowych (Nomisma/Idealista, HVS) oraz badań klimatycznych (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
