Imobiliário de Hong Kong 2025: Da Queda à Recuperação – Tendências, Áreas em Alta e Previsões até 2028

Visão Geral do Mercado e Principais Fatores

O mercado imobiliário de Hong Kong em 2025 encontra-se em uma encruzilhada entre a recuperação e a incerteza. Após atingir o pico em 2021, os valores dos imóveis passaram por uma correção de vários anos, com os preços das residências recuando para níveis de meados da década de 2010 spglobal.com. Os preços residenciais caíram quase 30% em relação aos picos de 2021, atingindo mínimas não vistas desde 2016 spglobal.com. Ao mesmo tempo, os volumes de transações estão se recuperando fortemente – as vendas totais de imóveis saltaram 17% em 2024 (após quedas em 2022–23) à medida que os compradores retornaram com o afrouxamento das restrições da pandemia globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. O resultado é uma perspectiva de mercado mista: a demanda está se aquecendo e as políticas mudaram para apoiar os compradores, mas partes do mercado (especialmente escritórios) enfrentam excesso de oferta e sentimento fraco hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

Vários fatores-chave estão moldando essas dinâmicas:

• Tendências Econômicas: A economia de Hong Kong está em uma recuperação modesta após a COVID, crescendo 3,1% ano a ano no 1º trimestre de 2025 spglobal.com. No entanto, ventos contrários globais – aumento das tensões comerciais entre EUA e China e desaceleração na China continental – moderam as perspectivas. O governo alerta que política comercial incerta e volatilidade externa podem “ofuscar as perspectivas de curto prazo” spglobal.com, mantendo os investidores cautelosos.
• Taxas de Juros & Finanças: Com o dólar de Hong Kong atrelado ao dólar americano, as taxas de juros locais dispararam em 2023 juntamente com os aumentos do Federal Reserve dos EUA. Em maio de 2025, a taxa básica da Autoridade Monetária de Hong Kong estava em 4,75% globalpropertyguide.com, mas sinais de alívio começaram a surgir. O Fed pausou os aumentos das taxas, o HIBOR (taxas interbancárias) começou a suavizar, e os bancos até reduziram as taxas de empréstimo preferenciais no final de 2024 globalpropertyguide.com. A redução dos custos de empréstimo melhorou o sentimento dos compradores e reduziu o peso das hipotecas, contribuindo para o recente aumento nas vendas de imóveis cushmanwakefield.com. Olhando para frente, possíveis cortes nas taxas do Fed no final de 2025 podem impulsionar ainda mais a liquidez e o poder de compra hongkongbusiness.hk. Dito isso, as autoridades alertam para cautela: qualquer volatilidade futura nas taxas ou oscilações do mercado global pode rapidamente se espalhar pelo altamente alavancado setor imobiliário de Hong Kong globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Demografia & Fluxos de Talentos: Tendências populacionais são um fator de dois gumes. A população de Hong Kong era de aproximadamente 7,53 milhões em 2024, aumentando 0,1% após quedas anteriores reuters.com. Esquemas governamentais de atração de talentos e a reabertura das fronteiras resultaram em um influxo líquido de cerca de 21.000 pessoas em 2024 reuters.com, incluindo milhares de profissionais do Continente e do exterior. Esse afluxo – 14.200 talentos “importados” (mais 9.300 dependentes) apenas nos dois primeiros meses de 2025 – está impulsionando a demanda por aluguéis de alto padrão e residências de luxo jll.com.hk. No entanto, o crescimento populacional permanece anêmico, e a cidade ainda está se recuperando do êxodo de residentes de 2019–2022 globalpropertyguide.com. O envelhecimento da população e o crescimento mais lento no número de domicílios a longo prazo representam desafios para a demanda habitacional sustentada.
• Fatores Políticos & de Integração: O cenário político da cidade se estabilizou sob a Lei de Segurança Nacional, mas seu apelo internacional e a confiança dos investidores ainda estão se recuperando da turbulência de 2019. Enquanto isso, a integração de Hong Kong com a Grande Baía (GBA) é um motor cada vez mais importante. Laços transfronteiriços mais estreitos prometem novas oportunidades econômicas (por exemplo, polos conjuntos de inovação e aumento da presença de empresas do Continente) que podem impulsionar a demanda por escritórios e apartamentos em distritos de fronteira. No entanto, riscos geopolíticos persistem – atritos entre EUA e China ou mudanças na política do Continente em relação a Hong Kong podem influenciar fluxos de capital e decisões corporativas sobre imóveis. Por exemplo, as disputas comerciais em andamento entre EUA e China já estão remodelando o setor de logística e levando empresas a repensar cadeias de suprimentos jll.com.hk jll.com.hk.
• Ambiente Regulatório: Em uma reviravolta dramática de política, o governo de Hong Kong desmantelou medidas de resfriamento do mercado imobiliário com mais de uma década em 2023–2024 para reanimar o mercado em queda. Os impostos sobre transações, que antes tinham como alvo compradores estrangeiros e de segunda residência, foram reduzidos ou eliminados. Essa mudança de política – detalhada em uma seção posterior – reabriu as portas para compradores da China Continental e reduziu os custos iniciais para os locais, injetando nova demanda globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ao mesmo tempo, estratégias de oferta de terrenos e habitação de longo prazo estão sendo implementadas para enfrentar a escassez crônica, o que pode remodelar as tendências de desenvolvimento até 2028 e além.

De modo geral, 2025 marca um ponto de inflexão para o mercado imobiliário de Hong Kong. O setor residencial mostra sinais iniciais de estabilização em meio a políticas de apoio e recuperação da confiança, enquanto os segmentos comercial e industrial seguem um caminho mais cauteloso. Nas seções abaixo, analisamos cada grande setor – residencial, comercial (escritórios e varejo) e industrial – examinando tendências atuais, dados de preços e volumes, mudanças de políticas e as perspectivas para diferentes distritos. Também destacamos iniciativas de planejamento urbano (de novas cidades a mega-reclamações) e identificamos as principais oportunidades e riscos de investimento que definirão o cenário imobiliário de Hong Kong no curto e médio prazo.

Mercado Residencial: Preços no Fundo do Poço com Retomada da Demanda

Preços e Vendas de Imóveis: O mercado habitacional de Hong Kong passou por uma correção significativa desde 2021, mas há sinais claros de que os preços estão atingindo o fundo do poço em 2025. O índice oficial de preços residenciais caiu ano a ano por 13 trimestres consecutivos globalpropertyguide.com. No primeiro trimestre de 2025, os preços das residências estavam 7,8% abaixo do registrado um ano antes (e cerca de 9% em termos reais), mantendo a sequência de quedas, embora em ritmo moderado globalpropertyguide.com. Isso ocorre após quedas de dois dígitos durante grande parte de 2023. A Figura 1 abaixo ilustra como os valores retornaram aproximadamente aos níveis de 2016 após o pico durante a pandemia:

Notavelmente, o segmento de luxo está superando o mercado de massa em meio à desaceleração. Enquanto apartamentos pequenos e médios (menos de 100 m²) tiveram queda de preços de 7–9% ano a ano no 1º trimestre de 2025, as casas maiores acima de 160 m² na verdade subiram 7,2% em preço em relação ao ano anterior globalpropertyguide.com. Essa divergência sugere uma demanda resiliente (ou oferta limitada) por propriedades ultra-prime – provavelmente impulsionada por compradores ricos e expatriados retornando – mesmo enquanto os valores das moradias convencionais permanecem sob pressão. Todas as categorias de tamanho tiveram pequenas quedas trimestre a trimestre no 1º trimestre, indicando que o mercado geral ainda não se recuperou totalmente globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

De forma animadora, os volumes de transações dispararam apesar da correção de preços, um sinal de que os compradores estão voltando ao mercado. O total de transações imobiliárias (novos + usados) saltou 23,5% em 2024 para 53.099 negócios, revertendo as fortes quedas de 2022–23 globalpropertyguide.com. O ritmo continuou no início de 2025: as vendas residenciais do 1º trimestre de 2025 aumentaram 19–36% ano a ano tanto no segmento primário (novos) quanto no secundário globalpropertyguide.com. No mercado de imóveis novos especialmente, a demanda reprimida é evidente – as construtoras venderam 3.897 novas unidades no 1º trimestre (36% a mais que no 1º trimestre de 2024), já que compradores aproveitaram lançamentos com preços atrativos globalpropertyguide.com. Hipotecas mais baratas e o fim das restrições de compra liberaram muitos compradores que estavam à margem. Até o mercado de revenda (secundário) teve mais de 8.200 unidades negociadas no 1º trimestre (um aumento anual de 19%) globalpropertyguide.com. No entanto, em comparação com as médias históricas, o volume total de vendas ainda está se recuperando de uma base muito baixa (ainda abaixo dos picos vistos em meados da década de 2010), então o aumento atual indica uma recuperação em estágio inicial, e não um boom completo.

Ventos favoráveis de políticas: Um grande catalisador por trás da recuperação das vendas tem sido a flexibilização das políticas do mercado imobiliário. Após anos de rigorosas “medidas de resfriamento”, as autoridades mudaram drasticamente de direção:

Em fevereiro de 2024, Hong Kong removeu todas as taxas extras de selo sobre compras de imóveis globalpropertyguide.com. Isso efetivamente eliminou o Imposto de Selo do Comprador de 15% para estrangeiros, o Imposto Adicional de 15% para segundas residências e as taxas escalonadas sobre revendas rápidas (Imposto de Selo Especial) que estavam em vigor desde o início da década de 2010 globalpropertyguide.com. Como afirmou o Secretário das Finanças, Paul Chan, as restrições do lado da demanda “não eram mais necessárias diante das atuais condições econômicas e de mercado” globalpropertyguide.com. O impacto foi imediato – com esses impostos eliminados, compradores da China continental retornaram em massa ao mercado imobiliário de Hong Kong, impulsionando as transações especialmente no final de 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Antes disso, em outubro de 2023, o governo já havia dado o primeiro passo ao reduzir pela metade várias taxas de selo (BSD e imposto sobre segunda residência reduzidos de 15% para 7,5%) e encurtar o período de restrição de revenda para especuladores de 3 anos para 2 anos globalpropertyguide.com. Os impostos de selo para compradores estrangeiros classificados como “talentos” também foram isentos (condicionado à permanência para obtenção de residência permanente) globalpropertyguide.com. Esses ajustes de meados de 2023 foram a primeira flexibilização em uma década e prepararam o terreno para a remoção total em 2024.
• Para apoiar ainda mais compradores locais de primeira viagem de imóveis mais baratos, o orçamento para 2025/26 elevou o limite de preço para a taxa mínima de selo: a partir de fevereiro de 2025, imóveis de até HK$4 milhões (≈US$511 mil) pagam apenas HK$100 de imposto de selo globalpropertyguide.com. Esse novo teto (em relação ao anterior de HK$3M) beneficia cerca de 15% das transações e renuncia a cerca de US$400 milhões em receita tributária por ano para ajudar na acessibilidade globalpropertyguide.com.
• A Autoridade Monetária de Hong Kong também afrouxou as regras de concessão de hipotecas – notavelmente reduzindo a margem de taxa de juros do teste de estresse em 1% em 2022 – para melhorar a capacidade de financiamento dos compradores em meio a condições de taxas mais altas globalpropertyguide.com. Isso deu aos tomadores de empréstimos um pouco mais de flexibilidade na aprovação de crédito, compensando parcialmente o impacto do aumento das taxas de juros.

Essas reversões de políticas marcam uma mudança profunda em relação à postura de longa data do governo de suprimir a especulação. O objetivo agora é estimular um mercado lento e atender à demanda genuína. Os resultados até agora: a confiança no mercado melhorou, e a atividade de compra aumentou conforme o esperado globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Observadores do setor notam que, após o fim das medidas de resfriamento, “os níveis de transações… aumentaram novamente” e o otimismo dos compradores cresceu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Crucialmente, os incorporadores responderam precificando novos projetos de forma competitiva para atrair compradores. Ao longo de 2024–25, muitos lançamentos vieram com descontos significativos ou incentivos, o que, aliado a impostos mais baixos, impulsionou a rápida absorção de novas unidades cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Essa redução de estoque se reflete na queda do “meses de oferta” de novos imóveis não vendidos – de um pico de ~102 meses em 2023 para 78 meses no final de 2024 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. A JLL projeta que, se as vendas se mantiverem em torno de 18.000 novas unidades por ano, o estoque não vendido pode se normalizar para ~58 meses (cerca de 5 anos) até o final de 2025, aproximando-se de um mercado mais equilibrado worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Em resumo, o excesso do mercado primário está diminuindo, reduzindo a pressão baixista sobre os preços. Os incorporadores estão até adiando alguns projetos ou alugando unidades não vendidas para evitar inundar o mercado worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com – um gerenciamento estratégico de oferta que indica confiança em uma eventual recuperação.

Oferta de Habitação e Construção: A crônica escassez de moradias em Hong Kong não desapareceu, mas esforços recentes começam a dar frutos em termos de nova oferta. A atividade de construção residencial disparou no ano passado: as conclusões em 2024 saltaram 75% para 24.261 unidades, uma reviravolta acentuada em relação à calmaria induzida pela pandemia (as conclusões haviam caído 35% em 2023) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Este foi um dos maiores totais anuais de conclusão em muitos anos, graças à finalização de vários grandes projetos. Notavelmente, Kowloon e os Novos Territórios responderam por 93% das novas moradias (com participações de 48% e 45%, respectivamente), enquanto a Ilha de Hong Kong – onde o terreno é mais escasso – viu apenas 7% das conclusões de 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. O distrito de Kowloon City (que inclui Kai Tak) sozinho contribuiu com impressionantes 33% de todas as novas unidades em 2024, refletindo a enorme reurbanização da antiga área do aeroporto globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nos Novos Territórios, as maiores fontes de nova oferta foram Yuen Long e Tuen Mun (cada uma com 17% das conclusões de 2024) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – áreas com grandes projetos de novas cidades e conjuntos habitacionais entrando em operação. Essa distribuição geográfica destaca uma tendência contínua: o crescimento de novas moradias está concentrado nos distritos periféricos, já que o núcleo urbano tem espaço limitado para grandes empreendimentos.

O impulso continuou em 2025: outros 5.486 unidades foram concluídas apenas no 1º trimestre de 2025 globalpropertyguide.com. Significativamente, 62% dessas eram pequenos apartamentos com menos de 40 m² globalpropertyguide.com, atendendo à demanda do mercado de massa. Os dados mais recentes do governo mostram que o estoque total de moradias de Hong Kong (privadas e públicas) atingiu cerca de 1,292 milhão de unidades em 2024, um aumento de 1,7% em relação ao ano anterior globalpropertyguide.com. Mais da metade desse estoque (cerca de 700 mil unidades) são minúsculos apartamentos Classe A/B com menos de 70 m² – um legado dos incorporadores maximizando o volume sob restrições anteriores globalpropertyguide.com. Embora o recente aumento na oferta esteja aliviando parte da pressão, ainda está tentando compensar décadas de oferta insuficiente. Mesmo após o salto de 2024, a taxa de vacância residencial em Hong Kong permanece baixa (cerca de 4,5% do estoque no final de 2024, incluindo casas ainda em processo de Permissão de Ocupação) rvd.gov.hk, e a superlotação é prevalente no segmento de baixa renda.

Para enfrentar a escassez crônica, planos ambiciosos estão em andamento (veja a seção Política & Planejamento Urbano para detalhes). Desde a aceleração do desenvolvimento de terrenos até grandes novos bairros como a Metrópole do Norte, o governo pretende adicionar centenas de milhares de moradias nos próximos 10–15 anos globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. No curto prazo (próximos 3–4 anos), o Departamento de Habitação prevê que 108.000 novas unidades privadas possam ser produzidas worldpropertyjournal.com – um aumento de cerca de 10% em relação aos níveis máximos recentes de oferta. Se concretizado, esse pipeline ajudará a aliviar gradualmente a demanda reprimida. No entanto, no período imediato de 2025–2028, a oferta de moradias permanecerá relativamente restrita pelos padrões internacionais, já que projetos de grande escala (aterros, novos corredores ferroviários, etc.) levam tempo para se materializar.

Mercado de Aluguel: O lado de aluguel do mercado residencial de Hong Kong também está passando por um ponto de virada. Durante o boom de preços da década de 2010, os rendimentos foram levados a níveis ultrabaixos (2–3%) porque os valores de capital subiram muito mais rápido do que os aluguéis – uma característica de Hong Kong como um mercado de ativos de porto seguro. Agora, com os preços em queda e os aluguéis começando a subir, os rendimentos brutos de aluguel estão aumentando, oferecendo melhores retornos de renda aos proprietários (embora ainda modestos). Os rendimentos médios de apartamentos pequenos subiram para cerca de 3,7% no início de 2025, ante cerca de 2,7% dois anos antes globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Unidades maiores rendem menos (cerca de 2,4% para imóveis de luxo), mas também melhoraram ligeiramente em relação ao ano anterior globalpropertyguide.com. Esses números permanecem “extremamente baixos pelos padrões internacionais” – um lembrete de que o mercado imobiliário residencial de Hong Kong é principalmente um jogo de capital, onde os investidores aceitam baixos rendimentos na expectativa de valorização dos preços globalpropertyguide.com.

No terreno, os aluguéis estão subindo moderadamente após uma queda durante a pandemia. No 1º trimestre de 2025, os valores de locação aumentaram cerca de 3–9% ano a ano em todos os tamanhos de unidades globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Notavelmente, o maior crescimento dos aluguéis ocorreu no segmento de 100–160 m² (+9% a/a), refletindo a retomada da demanda por unidades familiares maiores e residências de luxo globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Em contraste, os menores apartamentos (<40 m²) tiveram aumento de aluguel de cerca de 3,5% globalpropertyguide.com – ainda saudável, provavelmente devido ao retorno de jovens profissionais e solteiros com a reabertura da cidade. Por região, os aluguéis nos Novos Territórios subiram mais rápido (a partir de uma base mais baixa), com pequenos apartamentos nos NT registrando quase 10% de crescimento, já que mais pessoas buscam espaço acessível fora do centro urbano globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Os apartamentos na Ilha de Hong Kong continuam sendo os mais caros para alugar (por exemplo, cerca de US$ 60 por m²/mês para unidades com menos de 40 m² na Ilha de HK vs cerca de US$ 44 nos NT) globalpropertyguide.com. Mesmo assim, a combinação de aluguéis em alta e preços em queda significa que a relação aluguel-preço está se normalizando. Essa tendência está atraindo alguns investidores de volta ao mercado – rendimentos de aluguel melhorados foram citados como um dos fatores que “estimulam investidores a retornar” ao setor habitacional em 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Para os inquilinos, porém, os aumentos graduais dos aluguéis estão pesando após o breve alívio durante a COVID; a acessibilidade da moradia continua sendo uma questão social urgente, especialmente para famílias de baixa renda ainda presas em minúsculas unidades subdivididas ou aguardando moradia pública.

Perspectiva para o setor residencial: A maioria dos analistas prevê que o setor residencial atingirá o equilíbrio até o final de 2025. Com a estabilização das taxas de juros e a melhora no equilíbrio entre oferta e demanda, os preços das casas devem se estabilizar e possivelmente apresentar um leve crescimento nos próximos anos. As principais consultorias preveem mudanças nos preços para 2025 na faixa de -5% a +3% cushmanwakefield.com jll.com.hk – essencialmente uma estabilização após as quedas de dois dígitos anteriores. Dados do governo já mostram que, na primavera de 2025, os preços reais (ajustados pela inflação) das casas voltam aos níveis de 2012 globalpropertyguide.com, reduzindo significativamente o risco de bolha. De fato, Hong Kong saiu da categoria de maior “risco de bolha” no Índice Global de Bolha Imobiliária do UBS 2024 pela primeira vez, devido à forte correção de preços globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Esse ponto de partida mais saudável, combinado com incorporadoras gerenciando ativamente a nova oferta (até mesmo suspendendo projetos para evitar excesso de oferta worldpropertyjournal.com), sugere uma base para uma recuperação gradual. Salvo choques externos, os valores dos imóveis podem se estabilizar em 2025 e retomar um crescimento modesto até 2028, apoiados pela melhora na acessibilidade, retorno dos compradores do continente e uma esperada flexibilização das condições monetárias. No entanto, qualquer recuperação provavelmente será contida, e não explosiva – os formuladores de políticas mudaram explicitamente para uma estratégia habitacional “liderada pela oferta” para evitar superaquecimento futuro globalpropertyguide.com, e um volume significativo de habitação pública está em andamento para absorver parte da demanda (28.000 novas unidades públicas por ano planejadas) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Em resumo, o mercado residencial de Hong Kong em 2025 está começando a virar a esquina. Os preços estão próximos do seu ponto mais baixo do ciclo, a atividade de transações está melhorando e a mudança de política do governo a favor dos compradores elevou o sentimento. Ainda assim, o caminho à frente é cauteloso: o mercado precisa absorver o estoque existente (quase 79.000 unidades não vendidas no final de 2024 entre projetos em pré-venda e concluídos worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) e monitorar as forças econômicas cruzadas. Para usuários finais e investidores, 2025–2026 pode oferecer uma janela de preços relativamente estáveis e mais opções, antes que a escassez de oferta a longo prazo volte a pressionar os preços para cima. Localização e segmento serão importantes – os preços das casas populares provavelmente permanecerão fracos até que o excesso de oferta seja absorvido, enquanto o segmento de luxo, mais escasso, pode registrar ganhos mais rápidos (especialmente se o influxo de expatriados abastados e profissionais do Continente continuar). No geral, o pior da recessão imobiliária parece ter passado, preparando o terreno para um período de estabilização e crescimento incremental rumo a 2028 cushmanwakefield.com.

Imóveis Comerciais: Escritórios sob Pressão, Varejo em Recuperação

O setor de imóveis comerciais de Hong Kong está passando por fortunas divergentes em 2025. O mercado de escritórios enfrenta alta vacância e pressão de queda nos aluguéis devido ao novo estoque e às tendências de espaços de trabalho em evolução. Em contraste, o setor de varejo está se recuperando cautelosamente à medida que o fluxo de pessoas e o turismo se recuperam, embora os aluguéis do varejo permaneçam abaixo dos picos pré-pandemia. Examinamos cada um a seguir:

Mercado de Escritórios: Alta Vacância em Meio a uma Nova Onda de Oferta

O mercado de escritórios de Classe A de Hong Kong está em uma fase favorável aos inquilinos, lidando com um excesso de oferta e demanda fraca. Os números contam a história: a taxa geral de vacância de escritórios Classe A subiu para a casa dos dois dígitos e deve se aproximar de 19% até o final de 2025 (acima de ~17% em 2024) hongkongbusiness.hk. Este é um aumento dramático em relação à vacância quase zero no Central há alguns anos, e reflete fatores tanto cíclicos quanto estruturais:

• Aumento de Nova Oferta: Após anos de oferta restrita, Hong Kong está vendo uma onda de novos edifícios comerciais sendo concluídos, especialmente em distritos empresariais emergentes. Aproximadamente 3,5 milhões de pés quadrados de novo espaço para escritórios chegarão ao mercado só em 2025, liderados por projetos emblemáticos como o International Gateway Centre em West Kowloon (um complexo de duas torres de 2,6 milhões de pés quadrados sobre a estação de trem de alta velocidade) e novos arranha-céus em áreas tradicionalmente restritas hongkongbusiness.hk. Desenvolvimentos em andamento em Kowloon East (Kwun Tong/Kai Tak) – idealizado como um segundo CBD – também estão adicionando uma área significativa de escritórios. A Fitch Ratings observa que o crescimento contínuo da oferta “em áreas como Kowloon East” é um dos principais fatores do aumento da taxa de vacância hongkongbusiness.hk.
• Demanda contida e busca por qualidade: A demanda de ocupantes tem se recuperado apenas lentamente da queda causada pela pandemia. No 1º trimestre de 2025, a absorção líquida foi, na verdade, de 143.000 pés quadrados negativos, já que o espaço devolvido por inquilinos que reduziram suas operações superou os novos contratos de locação jll.com.hk jll.com.hk. Muitas empresas estão reavaliando suas necessidades de espaço devido ao trabalho híbrido e à redução de custos. As que estão expandindo (notadamente nos setores financeiro e de serviços profissionais) são frequentemente inquilinos em “busca por qualidade” – aproveitando os aluguéis mais baixos para migrar para edifícios premium cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Isso levou a um desempenho melhor nas áreas centrais: por exemplo, a vacância em Central melhorou para 11,5% no 1º trimestre de 2025 (de 11,6%), já que continua atraindo demanda por espaços de alto padrão jll.com.hk jll.com.hk. Da mesma forma, as vacâncias em Wanchai/Causeway Bay e Tsim Sha Tsui (zonas tradicionais de negócios) se estabilizaram em torno de 8–10% jll.com.hk jll.com.hk. Em contraste, os distritos descentralizados estão sofrendo mais – a vacância em Kowloon East disparou para 21,3% no 1º trimestre de 2025 jll.com.hk jll.com.hk, devido ao influxo de novos edifícios e à consolidação de inquilinos de volta para as áreas centrais. A disponibilidade geral na cidade (incluindo espaços para sublocação) é ainda maior, girando em torno de 19–20% em meados de 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Queda nos Aluguéis: Com a oferta abundante e inquilinos com muitas opções, os proprietários estão sob pressão para competir nos aluguéis e incentivos. Os aluguéis de escritórios estão em clara tendência de queda: os aluguéis de imóveis de Classe A caíram cerca de 3–5% em 2024, e mais ~1,3% no 1º trimestre de 2025 jll.com.hk. Todos os submercados registraram quedas no início de 2025 – Hong Kong East (Quarry Bay) liderou com uma queda de 3,4% no 1º trimestre, enquanto até mesmo Central viu os aluguéis caírem 0,7% no trimestre jll.com.hk jll.com.hk. Segundo a JLL, os aluguéis no distrito financeiro estão agora cerca de 20% abaixo dos níveis pré-2019, aumentando a competitividade regional de Hong Kong, mas reduzindo as receitas dos proprietários. Especialistas de mercado preveem que os aluguéis de escritórios continuarão caindo antes de se estabilizarem: as previsões para a variação anual dos aluguéis em 2025 variam de -5% a -10% jll.com.hk jll.com.hk. A Fitch espera até mesmo uma “reversão negativa de aluguel na casa dos baixos dois dígitos” para contratos vencendo, já que os inquilinos renovam a valores de mercado significativamente mais baixos hongkongbusiness.hk. O lado positivo é que o ritmo de queda está desacelerando – o 2º trimestre de 2025 registrou apenas uma queda trimestral de 1%, uma melhora em relação aos -2,5% do 1º trimestre cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Isso sugere que o pior pode ter passado, com os aluguéis se aproximando de um fundo do ciclo no final de 2025.

Apesar desses desafios, a atividade de locação aumentou em relação aos níveis mais baixos da pandemia. No 2º trimestre de 2025, o volume de novos contratos de locação atingiu 1,2 milhão de pés quadrados – o maior volume trimestral desde o início de 2020 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Grande parte desse movimento foi impulsionada pelo setor bancário e financeiro, que sustentou várias grandes relocações e expansões cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. O mercado de IPOs de Hong Kong também mostrou sinais de recuperação em 2023–24, e qualquer retomada sustentada nos mercados de capitais “ajudaria a apoiar a demanda por escritórios” de empresas financeiras e profissionais cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Além disso, empresas da China Continental (especialmente de tecnologia e gestão de patrimônio) continuam vendo Hong Kong como uma localização estratégica, fornecendo um fluxo de locatários – embora seus planos de expansão tenham sido mais cautelosos recentemente, em meio à própria incerteza econômica da China.

Do ponto de vista de investimento, os valores de capital dos escritórios corrigiram junto com os aluguéis. Os preços dos escritórios de Classe A caíram cerca de 20–30% em relação ao pico, levando a algumas oportunidades interessantes para investidores com visão de longo prazo. De fato, operações de ativos problemáticos ou de valorização estão surgindo: espera-se que bancos vendam ativos de escritórios retomados em 2025 hongkongbusiness.hk, o que pode permitir que compradores adquiram edifícios de qualidade com desconto. Grandes incorporadoras e fundos imobiliários (REITs) permanecem financeiramente estáveis (a Fitch mantém perspectiva estável para grandes proprietários como Link REIT, Swire, SHKP e Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), então uma onda de vendas forçadas é improvável; no entanto, proprietários menores ou ativos não essenciais podem mudar de mãos à medida que o mercado se reajusta.

Em termos de pontos geográficos de destaque:

• O CBD Central permanece resiliente – seu prestígio e oferta limitada de novos espaços o mantêm relativamente isolado. Os aluguéis de escritórios Classe A em Central (~HK$120 por pé²/mês) ainda têm um prêmio de 40–50% em relação a Kowloon East. A Fitch destacou Causeway Bay (onde a Hysan domina) como um “submercado relativamente resiliente” mesmo durante a recessão hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Kowloon East e Kai Tak são o epicentro da nova oferta e, portanto, o ponto mais fraco atualmente. Com vacância acima de 20% e mais projetos sendo concluídos (por exemplo, novas torres de escritórios na Kai Tak Development Area), este distrito continuará sendo um mercado do inquilino até 2028. Os proprietários aqui estão oferecendo aluguéis agressivos e incentivos para adaptação para atrair ocupantes, especialmente porque algumas multinacionais recuaram dos planos de descentralização.
• West Kowloon é um novo polo de escritórios para ficar de olho. O International Gateway Centre (IGC), um projeto icônico de torres gêmeas acima da Estação West Kowloon, será concluído até o final de 2025 building.hk building.hk. Com 2,6 milhões de pés² de escritórios Classe A e 600 mil pés² de shopping, o IGC aumentará significativamente o estoque de escritórios em Tsim Sha Tsui/Jordan. Seu apelo está na conectividade (ligação ferroviária de alta velocidade com a China continental) e nas instalações novas (projetadas por um arquiteto renomado). Indicações iniciais sugerem que instituições financeiras e empresas da China continental estão interessadas em West Kowloon para sedes regionais. No entanto, no curto prazo, isso aumentará a pressão de vacância até que a absorção acompanhe.
• Áreas antigas do entorno do CBD (por exemplo, Wan Chai, Island East): Esses locais tiveram as maiores quedas de aluguel (por exemplo, Quarry Bay -3,4% no 1º trimestre jll.com.hk) à medida que alguns inquilinos migraram para Central ou prédios novos. Parte do estoque de escritórios antigos pode passar por requalificação ou reposicionamento (por exemplo, para coworking, hotéis ou até residencial via incentivos para conversão de uso).

Perspectivas para Escritórios: Espera-se que o ajuste do mercado de escritórios continue até 2025–2026. Os proprietários provavelmente precisarão permanecer competitivos nos termos de locação para manter a ocupação, especialmente com mais ~4+ milhões de pés quadrados de oferta prevista para 2025–2027 (incluindo projetos como One North Point e novas torres em Kwun Tong). Analistas preveem que a vacância pode atingir o pico por volta de 2025–26 e depois melhorar gradualmente à medida que a economia se fortalece e a oferta diminui. Espera-se que os aluguéis atinjam o piso até 2026, podendo se estabilizar ou subir levemente depois disso, à medida que o excesso de oferta é absorvido e se o papel de Hong Kong como centro financeiro permanecer sólido. Um fator encorajador: o status de Hong Kong como local de sedes regionais permanece inquestionável na Ásia – há um renovado interesse de empresas de tecnologia e gestão de ativos do continente em estabelecer grandes escritórios na cidade. Esforços do governo para atrair empresas (como concessões fiscais para family offices) também podem estimular a demanda por escritórios. No entanto, os dias de vacância ultrabaixa e aluguéis em espiral acabaram, pelo menos no médio prazo. As empresas têm mais opções do que nunca – podem escolher espaços de alto padrão em Kowloon por metade do aluguel do Central, ou negociar condições favoráveis em edifícios premium no Central graças à maior vacância. Como resultado, o crescimento dos aluguéis, quando retornar, provavelmente será lento e segmentado, com os escritórios de melhor qualidade e bem localizados se recuperando primeiro.

Por ora, 2025 oferece aos ocupantes uma excelente janela para garantir contratos de locação de escritórios atrativos, enquanto investidores podem encontrar valor em ativos de escritórios depreciados (especialmente se adquiridos abaixo do custo de reposição). O principal risco à frente é se a demanda enfraquecer ainda mais – por exemplo, se uma recessão global ou uma desaceleração local ocorrer, a redução de escritórios pode ser retomada e prolongar o excesso de oferta. Por outro lado, uma surpresa positiva (por exemplo, um grande influxo de empresas do continente após a normalização das fronteiras, ou uma recuperação do setor de tecnologia) pode acelerar a absorção. Assim, as partes interessadas estão de olho na economia mais ampla e na conectividade de Hong Kong com a China, pois esses fatores influenciarão fortemente a demanda por escritórios até 2028.

Mercado de Varejo: Retomada Gradual Impulsionada pela Retomada do Turismo

O mercado imobiliário de varejo de Hong Kong está em modo de recuperação em 2025, após ter sido atingido pelo duplo impacto dos protestos sociais de 2019 e quase três anos de isolamento devido à COVID. O fluxo de consumidores e as vendas estão voltando a crescer graças ao retorno dos turistas e ao consumo local, mas o setor ainda não recuperou totalmente o dinamismo pré-2019. Os aluguéis nas áreas de varejo mais valorizadas permanecem relativamente baixos, e as vacâncias nas ruas comerciais – embora estejam melhorando – ainda estão elevadas em comparação aos anos de boom.

Tendências de Turismo & Vendas: O motor vital do mercado varejista de Hong Kong é o turismo, especialmente os visitantes da China continental, que historicamente impulsionaram os gastos com luxo. Com a reabertura da fronteira no início de 2023, as chegadas de visitantes dispararam. Hong Kong registrou 44,5 milhões de chegadas de turistas em 2024, um aumento de 31% em relação ao ano anterior hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. Este é um retorno impressionante, embora ainda cerca de um terço abaixo dos 65 milhões de chegadas em 2018 (o último ano antes dos protestos e da pandemia) hongkongfp.com. Para 2025, o turismo está a caminho de crescer ainda mais: as chegadas mensais no início de 2025 estavam em torno de 2,2 milhões (jan) e subindo ceicdata.com. O governo e o Conselho de Turismo têm sido proativos, promovendo “megaeventos” e promoções para atrair viajantes internacionais e restaurar a reputação de Hong Kong como a Cidade Mundial da Ásia cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Como resultado, as vendas no varejo mostram sinais de estabilização. Após uma contração brutal em 2020 e uma recuperação tímida em 2021–22, o valor total das vendas no varejo finalmente se estabilizou. De jan a abr de 2025, as vendas no varejo caíram 5,6% em relação ao ano anterior hongkongbusiness.hk, o que, embora ainda seja uma queda, é um declínio menor do que os -7% registrados em 2024 hongkongbusiness.hk. Em maio de 2025, as vendas mensais no varejo até registraram um aumento de +2,4% YoY, marcando o primeiro crescimento em mais de um ano cushmanwakefield.com. Categorias como joias, relógios e artigos de luxo (que dependem dos gastos dos turistas) permanecem abaixo dos níveis pré-pandemia, mas categorias de massa (supermercados, bens de consumo) têm se mantido graças à demanda local. Importante notar que os padrões de consumo dos compradores da China continental mudaram: muitos agora gastam mais em experiências acessíveis e outlets do que apenas em boutiques de luxo, uma tendência que impulsionou o varejo de alimentação, bebidas e entretenimento.

Vagas e Aluguéis: O mercado de locação de varejo está melhorando, mas não é uma recuperação uniforme. A vacância de lojas de rua em distritos comerciais importantes foi de ~10,6% no 1º trimestre de 2025, praticamente igual aos 10,5% do final de 2024 jll.com.hk jll.com.hk. Isso significa que cerca de 1 em cada 10 lojas ao nível da rua em áreas nobres (como Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Central, Mong Kok) ainda está vaga – bem diferente da vacância próxima de 0% durante o boom turístico dos anos 2010. Os shoppings tiveram desempenho um pouco melhor: a vacância em shoppings de alto padrão foi de ~9,2% no 1º trimestre (acima dos 9,1% do final de 2024) jll.com.hk jll.com.hk, já que os shoppings bem administrados de Hong Kong mantiveram a maioria dos locatários durante a crise com concessões de aluguel e promoções. As vacâncias persistentemente altas indicam que alguns espaços de varejo, especialmente grandes lojas âncora antes ocupadas por marcas de luxo, permanecem vazios ou têm sido lentos para serem alugados. Várias lojas de destaque na Russell Street e Canton Road (anteriormente as ruas comerciais mais caras do mundo) fecharam entre 2019–20 e ainda não encontraram substitutos de longo prazo. As que foram alugadas geralmente tiveram aluguéis muito mais baixos para novos tipos de inquilinos (por exemplo, marcas locais, farmácias, artigos esportivos ou até experiências pop-up).

Os aluguéis do varejo continuam a se ajustar modestamente para baixo, refletindo essas condições. No 1º trimestre de 2025, os aluguéis de lojas de rua caíram mais 0,8% em relação ao trimestre anterior jll.com.hk jll.com.hk. Os aluguéis dos principais shoppings caíram 0,3% e os dos shoppings super-prime caíram 0,2% no trimestre jll.com.hk jll.com.hk. Em termos anuais, os aluguéis de lojas estão alguns pontos percentuais abaixo do ano passado. No entanto, o ritmo de queda desacelerou significativamente – as quedas agora estão em dígitos baixos, em comparação com quedas de dois dígitos em 2020. Os proprietários ainda estão geralmente oferecendo descontos de aluguel ou condições flexíveis para atrair inquilinos em meio a “ventos contrários nas vendas” em alguns segmentos do varejo jll.com.hk jll.com.hk. Para 2025, as previsões sugerem movimento de aluguel estável a -5% para varejo de rua e prime – essencialmente permanecendo no fundo do poço jll.com.hk jll.com.hk. Se os gastos dos turistas continuarem a se recuperar, os aluguéis podem finalmente se estabilizar até 2026.

Mudança no Mix de Inquilinos: Uma tendência notável é uma reorganização do mix de inquilinos do varejo. Onde antes boutiques de relógios de luxo e moda dominavam as principais ruas de Hong Kong, agora marcas mais acessíveis e operadores de experiências estão ocupando espaços cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Por exemplo, no 2º trimestre de 2025, áreas como Mong Kok e Tsim Sha Tsui tiveram locações ativas por marcas de roupas esportivas, fast fashion e cosméticos voltadas para consumidores preocupados com o valor cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Academias, lojas de lifestyle e até serviços financeiros (bancos, corretoras) também têm expandido para unidades de varejo no nível da rua jll.com.hk jll.com.hk, aproveitando aluguéis mais baratos para aumentar sua presença. Essa diversificação está criando um cenário de varejo mais dinâmico, embora um pouco menos sofisticado. Os shoppings também estão se ajustando – muitos shoppings de alto padrão trouxeram mais entretenimento (como áreas infantis, exposições de arte) e opções gastronômicas para atrair público. O incentivo do governo para eventos (Art Basel, festival de música Clockenflap, eventos esportivos, etc.) ajuda ao aumentar o fluxo de pessoas de curto prazo e os gastos nesses períodos cushmanwakefield.com.

Por distrito:

• Causeway Bay (tradicionalmente o principal distrito de varejo) ainda está em baixa. Os aluguéis na Russell Street caíram drasticamente em relação ao pico e a vacância é maior do que em outros lugares. Mas marcas locais de moda e alimentação & bebidas estão gradualmente ocupando os espaços; a recuperação da área dependerá do retorno dos turistas do continente aos hábitos de compras pré-2019.
• Tsim Sha Tsui teve alguma recuperação graças aos turistas que pernoitam – o Harbour City (um shopping gigante) relata vendas melhores, e a Nathan Road está vendo inquilinos de médio porte (como farmácias e marcas esportivas) substituírem joalherias de luxo. O distrito cultural de West Kowloon (M+) e o terminal de trem de alta velocidade nas proximidades estão agregando atrativos à área.
• Mong Kok e Sham Shui Po (populares entre os locais e visitantes do continente em busca de pechinchas) são relativamente vibrantes. Esses distritos, na verdade, registraram aumentos nos aluguéis ano a ano para espaços de lojas menores, de acordo com a Colliers, devido à forte demanda de negócios locais e ao apelo de ruas especializadas (rua dos tênis, rua da eletrônica) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Shopping centers em áreas suburbanas (New Town Plaza de Sha Tin, Tsuen Wan, etc.) têm sido resilientes ao longo do tempo, impulsionados pela população residencial local. Continuam com alta taxa de ocupação e costumam ser os primeiros a ver a recuperação das vendas quando o consumo melhora.

Perspectiva para o varejo: A trajetória é cautelosamente otimista. À medida que as viagens internacionais se normalizam, Hong Kong pode se aproximar dos números de visitantes pré-pandemia até 2026–27, o que aumentaria significativamente a demanda do varejo. Já, a reabertura das fronteiras da China continental e o relaxamento da quarentena liberaram o turismo reprimido, e o gasto per capita dos turistas deve aumentar à medida que a confiança retorna. Portanto, muitos esperam que os aluguéis do varejo atinjam o piso até 2025, com uma leve alta em 2026. A Fitch Ratings observa “sinais provisórios de estabilização” no varejo e mantém perspectivas estáveis para os principais proprietários de shoppings (por exemplo, Link REIT, que possui muitos shoppings) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. As vendas do varejo em 2025 devem crescer em dígitos baixos, salvo novos choques cushmanwakefield.com.

No entanto, o cenário do varejo pós-COVID será diferente. A penetração do comércio eletrônico em Hong Kong aumentou durante a pandemia (as vendas do varejo online ainda estavam 4,1% abaixo do ano anterior no final de 2024, já que parte da demanda voltou para o offline) savills.com savills.com. Algumas mudanças estruturais – mais gastos locais em áreas residenciais, menos extravagância de luxo puro – podem persistir. Hong Kong também está competindo com outros polos de compras (como os shoppings mais novos de Macau e as lojas duty-free de Hainan) pelo gasto de luxo chinês. Isso sugere que aluguéis ultra-altos de varejo (do tipo que fez de Causeway Bay a rua comercial mais cara do mundo) podem não retornar tão cedo. Em vez disso, os proprietários vão focar no varejo experiencial (coisas que as compras online não podem oferecer) e em um mix equilibrado de locatários para manter shoppings e ruas comerciais atraentes.

O apoio do governo pode continuar por meio de esquemas de vouchers de consumo (como feito em 2022) ou promovendo a reputação de Hong Kong como um destino turístico seguro e empolgante. Se a economia em geral se mantiver e o desemprego permanecer baixo, o consumo local também sustentará o setor varejista. Em resumo, espere uma recuperação estável, ainda que pouco espetacular, no mercado imobiliário de varejo: queda da vacância, aumento gradual dos aluguéis e um cenário varejista adaptativo buscando captar tanto o consumidor local quanto o turista até 2028.

Imóveis Industriais: Logística Resiliente Enfrentando Novos Desafios

O setor de imóveis industriais de Hong Kong – que inclui armazéns, centros logísticos e edifícios industriais-comerciais – demonstrou resiliência durante a pandemia, mas enfrenta ventos contrários devido à mudança nos padrões de comércio e ao aumento da oferta. Historicamente, a oferta restrita de terrenos e o papel de Hong Kong como polo comercial mantinham as vacâncias industriais extremamente baixas (frequentemente abaixo de 2%). Isso mudou em 2023–2024, à medida que o comércio global desacelerou e novos projetos de armazéns modernos foram lançados.

Ocupação e Oferta: Após um longo período de ocupação total, as vagas em instalações industriais aumentaram em relação ao seu piso mínimo. A taxa geral de vacância em armazéns subiu de 7,9% no 4º trimestre de 2024 para 8,9% no 1º trimestre de 2025 jll.com.hk, a mais alta em muitos anos. Isso se deveu em parte à conclusão de vários grandes empreendimentos logísticos de alto padrão nos últimos trimestres, aumentando o espaço disponível. Segundo a JLL, até mesmo os armazéns “prime” (os mais novos e melhor localizados) que mantiveram ~98% de ocupação durante a COVID agora têm mais de 8% de vacância em março de 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Considerando o estoque de armazéns prime de Hong Kong de ~60 milhões de pés quadrados, isso se traduz em mais de 5 milhões de pés quadrados vagos no 1º trimestre de 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Essencialmente, um mercado que antes sofria com falta de espaço agora tem um pouco de folga.

A nova oferta tem sido um fator: projetos como a expansão do ATL Logistics Centre e modernos armazéns com rampas em Tsing Yi, Tung Chung e nos Novos Territórios aumentaram a capacidade. O governo também lançou um programa para revitalizar prédios industriais antigos (por conversão ou reconstrução), o que em alguns casos levou a aumentos temporários de vacância à medida que os edifícios eram esvaziados para conversão – embora muitos tenham sido transformados em escritórios, hotéis ou self-storage, deixando assim de contar como estoque “industrial”.

Mudanças na Demanda: Do lado da demanda, a demanda por logística e industrial enfraqueceu em comparação ao pico da pandemia. Durante 2020–21, a demanda por e-commerce e armazenamento disparou (para suprimentos médicos, distribuição de compras online, etc.), mantendo os armazéns cheios. À medida que essas tendências se normalizaram, a ocupação de armazéns desacelerou. A JLL observa que a atividade de locação no 1º trimestre de 2025 foi dominada por renovações em vez de novas expansões jll.com.hk. Muitos operadores 3PL (logística terceirizada) estão renovando no mesmo local ou até reduzindo o espaço devido à pressão de custos e ganhos de eficiência. Algumas empresas de grande volume reduziram espaço, já que as exportações/importações de Hong Kong ainda não se recuperaram totalmente – embora tenha havido um sinal de esperança no final de 2024, com as exportações subindo 3,6% ano a ano e o volume de carga aérea aumentando cerca de 9,6% à medida que as cadeias globais de suprimentos se destravaram savills.com savills.com.

A dinâmica do comércio regional pesa bastante: As contínuas tensões comerciais entre EUA e China e uma economia global em desaceleração enfraqueceram a demanda por armazenamento de mercadorias de reexportação jll.com.hk jll.com.hk. O papel de Hong Kong como centro de reexportação é desafiado por portos mais diretos no continente e mudanças nos padrões de fornecimento (por exemplo, menos importação dos EUA de produtos chineses, mais fornecimento do Sudeste Asiático). Assim, alguns ocupantes de armazéns têm consolidado ou mudado o foco. O frete aéreo é um ponto positivo – com o Aeroporto Internacional de Hong Kong ainda sendo o aeroporto de carga mais movimentado do mundo, a recuperação no volume de carga aérea (quase +10% no final de 2024) sustentou a demanda por espaço logístico no aeroporto savills.com. Mas o frete marítimo/logística atrelado à manufatura do continente tem sido mais lento.

Aluguéis e Valores: Apesar da maior vacância, os aluguéis industriais têm se mantido relativamente estáveis, refletindo o estoque geral ainda limitado e a natureza essencial da logística. Os aluguéis de galpões prime caíram apenas 0,9% trimestre a trimestre no final de 2024 jll.com.hk jll.com.hk, e dados anedóticos sugerem que permaneceram praticamente estáveis no início de 2025. Mesmo após os aumentos recentes, a vacância de galpões (~9%) é muito menor do que a vacância de escritórios, então os proprietários ainda não precisaram reduzir drasticamente os aluguéis. Muitos contratos logísticos são de longo prazo e os inquilinos valorizam a localização (a vantagem geográfica de Hong Kong para distribuição no Delta do Rio das Pérolas). Dito isso, se a vacância continuar subindo para dois dígitos, poderemos ver alguma flexibilização nos aluguéis em edifícios industriais mais antigos ou menos bem localizados. A JLL alerta que “a vacância de galpões premium deve aumentar ainda mais, pressionando as taxas de aluguel” no curto prazo jll.com.hk jll.com.hk.

Os valores de capital industrial também se mantiveram firmes ao longo de 2024, até mesmo aumentando em alguns casos devido ao interesse de investidores (ativos industriais são procurados por seu potencial de requalificação e rendimentos comparativamente mais altos). No 4º trimestre de 2024, o volume de vendas de imóveis industriais fracionados saltou 38% trimestre a trimestre savills.com, à medida que investidores anteciparam o fundo do mercado e aproveitaram as taxas de juros mais baixas. Usuários finais (como empresas de logística ou operadoras de data center) também estão surgindo como compradores de propriedades industriais, garantindo espaços para uso de longo prazo savills.com savills.com. Os rendimentos de ativos industriais (geralmente ~3–4%) parecem atraentes em relação aos rendimentos ultrabaixos do setor de escritórios.

Tendências Notáveis:

• Data Centers & Uso de Nova Economia: Com o impulso de Hong Kong para se tornar um polo tecnológico, alguns terrenos industriais estão sendo reaproveitados para data centers, laboratórios de P&D ou instalações de computação em nuvem. Esses usos exigem alta capacidade de energia e segurança, muitas vezes se encaixando bem em zonas industriais. Há uma demanda crescente por espaço de data center (Hong Kong é um dos principais mercados de data center da Ásia), o que indiretamente sustenta os valores dos terrenos industriais.
• Oportunidade na Metrópole do Norte: A planejada Metrópole do Norte nos Novos Territórios (ver seção adiante) inclui parques logísticos dedicados e uma “zona de Inovação e Tecnologia” próxima a Shenzhen. Este plano de longo prazo pode deslocar parte da demanda industrial para o norte, à medida que novas instalações sejam inauguradas lá no final da década de 2020. Por enquanto, áreas como Hung Shui Kiu e Yuen Long estão sendo consideradas para o desenvolvimento de armazéns modernos para atender à Grande Baía. Isso representa tanto uma oportunidade (infraestrutura moderna) quanto um risco (pode atrair inquilinos de instalações existentes em Kwai Tsing ou outros locais).
• Mudanças Estruturais: O setor industrial está se adaptando às mudanças estruturais no comércio global. O comércio de importação e exportação de Hong Kong está evoluindo: menos domínio no armazenamento de mercadorias de baixo custo, mais foco em logística de alto valor, armazenamento refrigerado (para produtos farmacêuticos, alimentos) e distribuição regional para o comércio eletrônico. Essa transição “levará tempo e enfrentará desafios” jll.com.hk, mas é necessária para que Hong Kong mantenha sua relevância como centro logístico. Melhorias de eficiência (automação em armazéns, etc.) também podem reduzir o espaço necessário por unidade de movimentação, afetando a demanda de longo prazo.

Perspectiva para o Setor Industrial: No curto prazo (2025–2026), o mercado imobiliário industrial de Hong Kong pode apresentar vacância ligeiramente maior e aluguéis estáveis ou em leve queda, à medida que a nova oferta atinge o pico e o comércio global permanece morno. Por exemplo, a vacância pode chegar a dois dígitos baixos antes de se estabilizar. No entanto, até 2027–2028, espera-se que o setor recupere o equilíbrio. A localização estratégica de Hong Kong e seu porto/aeroporto de classe mundial significam que a demanda logística deve, em última análise, crescer em linha com a recuperação do comércio regional. Se as tensões geopolíticas diminuírem e o crescimento global for retomado, as necessidades de armazenagem aumentarão. Além disso, qualquer redução nas tarifas dos EUA ou melhoria nas relações comerciais China-Ocidente pode impulsionar diretamente os volumes de carga de Hong Kong.

Os investidores permanecem otimistas no longo prazo – evidenciado por lances fortes contínuos em vendas industriais em bloco e otimismo dos principais players. As recentes vendas de terrenos industriais pelo governo (em Tuen Mun, etc.) ainda tiveram boa procura, indicando confiança no futuro do setor. Perspectiva de aluguel: Após uma possível queda de 0-5% em 2025 para armazéns de alto padrão, os aluguéis podem voltar a subir moderadamente (~2-3% ao ano) a partir de 2026, à medida que a vacância volte a diminuir. Os rendimentos podem comprimir devido à alta demanda de investimento no setor industrial (incluindo um mercado nascente de REITs para ativos logísticos na Ásia cushmanwakefield.com).

Em resumo, o setor imobiliário industrial de Hong Kong está enfrentando um período de transição. Ele havia sido o destaque (baixa vacância, crescimento constante) mesmo quando escritórios e varejo enfrentavam dificuldades, mas agora está se normalizando para um mercado um pouco mais frouxo. Ainda assim, em comparação com outros setores, os fundamentos industriais permanecem relativamente sólidos, com sem excesso de oferta (apenas um ajuste de condições extremamente restritas). A evolução do setor – para uma logística mais inteligente, integração com o comércio eletrônico do continente e possível conversão de uso – será um tema-chave até 2028. Os stakeholders que se adaptarem (por exemplo, modernizando antigos edifícios industriais, adotando indústrias de tecnologia) têm potencial para se beneficiar no próximo ciclo de alta.

Política Governamental e Iniciativas de Planejamento Urbano

As perspectivas imobiliárias de Hong Kong estão intrinsecamente ligadas à política governamental – tanto intervenções de mercado de curto prazo quanto planejamento de uso do solo de longo prazo. Nos últimos anos, houve avanços significativos em ambas as frentes. Já discutimos a reversão das medidas de resfriamento e as mudanças tributárias que alteraram o sentimento do mercado em 2024–25. Aqui, destacamos brevemente esses pontos e depois focamos nos mega-projetos de planejamento urbano e planos de desenvolvimento habitacional que moldarão o setor imobiliário do território na próxima década.

Reversão das Medidas de Resfriamento: A era de uma década de forte supressão da demanda (2010–2020) terminou efetivamente. No início de 2024, todas as taxas extras de selo foram eliminadas para dar fôlego ao mercado habitacional globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Essa reversão de política não pode ser subestimada – marca uma mudança filosófica de conter os preços a todo custo para priorizar a atividade de mercado e a rotatividade habitacional. A remoção do imposto de 15% para compradores estrangeiros e de outras taxas tornou imediatamente os imóveis de Hong Kong mais acessíveis para compradores do continente e do exterior, que haviam sido praticamente excluídos pelos impostos. Combinado com regras de hipoteca mais flexíveis (limite de teste de estresse mais baixo) e incentivos específicos para imigrantes qualificados comprarem imóveis, o governo sinalizou que deseja atrair talentos e investimentos por meio do setor imobiliário, em vez de desencorajá-los. Para o futuro, autoridades indicaram que vão apostar no aumento da oferta (e habitação subsidiada) para lidar com a acessibilidade, em vez de suprimir a demanda. Isso sugere que, à medida que o mercado se recupera, é improvável que vejamos uma rápida reimposição de medidas rigorosas de resfriamento, a menos que uma nova bolha especulativa se forme claramente. Por ora, a postura da política é favorável a um mercado imobiliário estável e líquido.

Estratégia de Oferta Habitacional de Longo Prazo: A escassez de moradias e os preços altíssimos em Hong Kong têm sido fonte de descontentamento público há anos. Em resposta, a Estratégia Habitacional de Longo Prazo (LTHS) do governo estabeleceu metas ambiciosas. De acordo com o relatório de progresso mais recente (outubro de 2024), a meta de oferta habitacional para 10 anos é de 430.000 unidades (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Destas, 70% (cerca de 302.000 unidades) estão planejadas como habitação pública (incluindo apartamentos subsidiados para venda e unidades de aluguel público), e 30% (aproximadamente 132.000) como habitação privada globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. A ênfase na habitação pública é maior do que nunca – refletindo a direção política de aumentar a disponibilidade de moradias acessíveis. O governo pretende disponibilizar terrenos para pelo menos 30.000 unidades de habitação pública por ano e viabilizar cerca de 18.000 unidades privadas anualmente globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Essas metas são superiores à produção histórica, portanto dependem da liberação de novos terrenos em um ritmo sem precedentes.

Principais iniciativas sob esta estratégia:

• Manter uma abordagem “liderada pela oferta”: acelerar o desenvolvimento de terrenos e ser flexível no zoneamento para construir mais apartamentos mais rapidamente globalpropertyguide.com.
• Fortalecimento da escada habitacional: reativar programas como Starter Homes, expandir o Esquema de Propriedade de Habitação Subsidiada, para que mais pessoas possam passar do aluguel para a casa própria globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Melhorando a eficiência da habitação pública de aluguel: incentivar inquilinos abastados a sair ou comprar para que apartamentos de aluguel fiquem disponíveis para os necessitados globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

No curto prazo, o governo lançou um polêmico programa de “Habitação Pública Leve” – um plano de HK$26,4 bilhões para construir 30.000 casas provisórias (unidades pré-fabricadas) em terrenos ociosos em cinco anos globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Estas são essencialmente moradias temporárias e baratas destinadas a aliviar a pior superlotação (por exemplo, pessoas em “casas caixão” subdivididas). Embora isso ajude milhares de famílias a obter condições de vida um pouco melhores enquanto aguardam habitação pública permanente, enfrentou críticas devido ao seu alto custo e natureza temporária globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ainda assim, destaca o reconhecimento do governo sobre a crise habitacional e a disposição de gastar em soluções paliativas.

Novas Áreas de Desenvolvimento em Massa: Para atender às necessidades habitacionais e econômicas, Hong Kong está realizando alguns dos seus maiores projetos de desenvolvimento de terras em décadas. Os dois principais são:

• Metrópole do Norte – Um plano visionário para transformar o norte dos Novos Territórios (áreas na fronteira com Shenzhen) em uma vasta metrópole de novas cidades, parques tecnológicos e até 926.000 novas casas ao longo de 20 anos globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Anunciado em 2021 e agora uma prioridade do governo, este plano abrange locais como Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling e uma nova “Cidade de Inovação e Tecnologia” no Lok Ma Chau Loop. O objetivo é integrar-se à economia tecnológica de Shenzhen, criando efetivamente um cluster de cidades duplas. Mais de 40% da meta habitacional deve ser concluída até 2032 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – o que implica cerca de 370.000 unidades até lá, aumentando dramaticamente a oferta. A Metrópole do Norte contará com várias novas linhas de MTR, polos comerciais e uma grande proporção de habitação pública. Implicação: Nos próximos 5 a 10 anos, veremos retomada de terras, rezoneamento de áreas agrícolas/campos degradados e construção em fases nessas regiões. Investidores imobiliários já estão de olho em terrenos nos Novos Territórios antecipando esse boom de desenvolvimento.
• Visão Lantau Amanhã – Também conhecida como ilhas artificiais de Kau Yi Chau, este é um plano para recuperar cerca de 1.700 hectares de terra próximo à Ilha de Lantau (a oeste da Ilha de Hong Kong) para construir uma nova metrópole em ilhas artificiais. A Fase 1, atualmente em projeto, prevê cerca de 1000+ hectares de terra recuperada que poderiam fornecer ~200.000 novas casas (com 70% de habitação pública) e um novo Distrito Central de Negócios globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Todo o projeto Lantau Amanhã, se totalmente realizado entre 2030 e 2040, seria um dos maiores projetos de recuperação de terras do mundo. O argumento do governo é que isso cria uma enorme nova reserva de terras para “moderar os ainda altos custos de moradia de Hong Kong” a longo prazo globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Também incluiria infraestrutura de transporte (estradas e trilhos conectando Lantau e áreas urbanas) e zonas comerciais substanciais para apoiar o crescimento econômico. O custo é enorme (estimado em mais de HK$580 bilhões), e há controvérsias sobre o impacto ambiental e o custo. Mas o financiamento inicial já foi aprovado para iniciar o planejamento e o projeto. Se seguir o cronograma, os primeiros lotes de terra podem estar disponíveis no início da década de 2030, um pouco além do nosso foco em 2028, mas certamente afetando o sentimento do mercado. A perspectiva do Lantau Amanhã tranquiliza o mercado de que a escassez de terras será amenizada no longo prazo, o que pode conter a especulação e manter as expectativas de preços de longo prazo sob controle.

Adicionalmente:

• Extensão da Nova Cidade de Tung Chung: Um projeto de curto prazo (já em construção) para recuperar 130 ha no norte de Lantau e expandir a cidade de Tung Chung. Até 2030, fornecerá 49.000 apartamentos para 144.000 pessoas além de uma área comercial considerável globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Isso é significativo para o médio prazo: alguns desses apartamentos estarão disponíveis entre 2027–2028, oferecendo novas moradias privadas e públicas próximas ao aeroporto.
• Reurbanização Urbana (Kowloon & áreas urbanas): A Urban Renewal Authority (URA) está acelerando a reurbanização de distritos antigos (Sham Shui Po, To Kwa Wan, etc.), o que resultará em novos projetos residenciais e comerciais. O governo também implementou um imposto sobre vacância em 2018 (5% do valor do imóvel para apartamentos desocupados por mais de 6 meses) para pressionar os incorporadores a lançarem unidades mais rapidamente, e reservou alguns antigos terrenos comerciais (como em Kai Tak) para habitação pública a fim de aumentar a oferta. Essas medidas garantem que os terrenos já disponíveis sejam usados de forma eficiente.

Transporte e Infraestrutura: Vários projetos de infraestrutura vão desbloquear novas áreas ou melhorar a conectividade, impactando o mercado imobiliário:

• A linha férrea Shatin-Central foi totalmente inaugurada em 2022, melhorando o acesso ao longo do corredor de Kowloon e provavelmente elevando os valores em distritos como Kai Tak e Ma On Shan.
• Uma planejada ferrovia Hong Kong-Shenzhen Ocidental (através da Metrópole do Norte) vai melhorar a integração transfronteiriça e tornar novas cidades viáveis para o deslocamento diário.
• Ligações rodoviárias como o Túnel Tseung Kwan O–Lam Tin (inaugurado em 2022) reduzem o tempo de viagem, aumentando o apelo residencial de Tseung Kwan O.
• O governo está estudando o desenvolvimento de espaço subterrâneo no CBD (Central-Wanchai) e a venda de terrenos do antigo aeroporto no pátio norte para uso comercial, o que pode injetar mais oferta de escritórios de Classe A de forma planejada para evitar a concentração excessiva.

Em resumo, a direção da política de Hong Kong é dupla: medidas imediatas para revitalizar o mercado e projetos de longo prazo para expandir a oferta de terrenos e moradias. Para investidores e incorporadores, isso significa um cenário com menos restrições de compra (bom para a demanda), mas eventualmente muito mais construção de moradias (o que pode limitar o crescimento desenfreado dos preços). As intervenções do governo continuarão a desempenhar um grande papel – por exemplo, se o mercado superaquecer novamente, as autoridades podem reintroduzir restrições seletivas, e se a economia enfraquecer, mais estímulos (como isenções fiscais ou programas para compradores de primeira viagem) podem surgir. Além disso, a política não pode ser ignorada: políticas como priorizar moradores locais versus compradores do continente, integração da fronteira terrestre e alocação de habitação pública versus privada dependem da agenda da administração e do sentimento público.

No geral, as iniciativas de planejamento urbano como Northern Metropolis e Lantau Tomorrow apresentam grandes oportunidades – elas criarão novos distritos comerciais, milhões de metros quadrados de novos espaços para escritórios/hotéis/comércio, e ambientes modernos de cidades inteligentes. Elas também apresentam riscos de execução (atrasos, estouros de orçamento, oposição pública). Empresas do setor imobiliário que se alinharem com esses planos – por exemplo, aquisições de terrenos nos Novos Territórios, posicionamento para novos CBDs – poderão colher recompensas significativas até 2028 e além. Ao mesmo tempo, as áreas urbanas existentes enfrentarão concorrência desses novos empreendimentos futuramente, potencialmente mudando o cenário de investimentos (por exemplo, a importância do Central será diluída quando outro CBD surgir em uma ilha artificial? As casas dos Novos Territórios reduzirão a diferença de preço em relação às casas urbanas quando a conectividade melhorar?). Essas são as questões estratégicas no horizonte.

Destaque Distrital: Áreas-Chave e Novos Pontos Quentes

O mercado imobiliário de Hong Kong é altamente localizado – bairros e distritos possuem dinâmicas únicas. Aqui fornecemos um panorama de regiões notáveis, destacando quais áreas estão prosperando e quais enfrentam desafios em 2025, além de novos pontos quentes para ficar de olho:

• Central & Admiralty (Ilha de Hong Kong): O tradicional CBD da Ilha de Hong Kong continua sendo o local de escritórios mais prestigiado (e caro). A vacância nos arranha-céus do Central está em torno de 11–12%, significativamente abaixo da média da cidade jll.com.hk jll.com.hk. Os escritórios de Classe A do Central mostraram-se relativamente resilientes devido à oferta limitada de novos espaços e à demanda sustentada de empresas financeiras – mesmo em períodos de baixa, muitas empresas preferem “flight-to-quality” para o Central. O varejo em Central (por exemplo, Queen’s Road, IFC mall) está se recuperando gradualmente com o retorno de turistas e trabalhadores de escritório, embora algumas boutiques de luxo tenham dado lugar a locatários mais voltados ao estilo de vida. No setor residencial, Mid-Levels e The Peak (áreas residenciais de alto padrão adjacentes ao Central) continuam a registrar preços recordes e, curiosamente, grandes residências de luxo nessas áreas tiveram aumento de preços em 2024–25, mesmo com o mercado de massa em baixa globalpropertyguide.com. Com poucos novos empreendimentos (escassez de terrenos em Mid-Levels), esses bairros continuarão sendo enclaves de elite. Perspectiva: Central manterá sua dominância como centro financeiro até 2028, impulsionado por novas infraestruturas (por exemplo, o novo terminal da linha Shatin-Central do MTR em Admiralty). No entanto, à medida que novos distritos de negócios surgem, o crescimento do Central pode ser mais incremental. Investidores ainda veem ativos de escritórios no Central (por exemplo, unidades em condomínio no Bank of America Tower ou prédios antigos prontos para reurbanização) como troféus, dada a atratividade duradoura da área.
• Kowloon East (Kwun Tong / Kai Tak): Apresentado como o “CBD2”, Kowloon East passou por uma transformação massiva de uma antiga área industrial para um polo de escritórios. Dezenas de antigas fábricas em Kwun Tong foram convertidas em edifícios de escritórios modernos, e a reurbanização de Kai Tak (local do antigo aeroporto) está em andamento com novas torres de escritórios de Classe A, hotéis e condomínios. Em 2025, Kowloon East oferece espaço de escritório Classe A com grande desconto em relação ao Central – os aluguéis são cerca da metade, e muitos escritórios com grandes lajes foram inaugurados ali. Mas a vacância é alta (~20%+) jll.com.hk jll.com.hk, pois a oferta superou a demanda. Algumas grandes empresas que se mudaram para lá anteriormente (atraídas pelos aluguéis mais baixos) depois reduziram o espaço ou saíram durante a COVID. O mercado de escritórios de Kai Tak, em particular, ainda é incipiente; uma torre emblemática inaugurada por um grande inquilino ficou em grande parte vazia após a conclusão. Perspectiva: Nos próximos anos, Kowloon East será um mercado favorável ao inquilino – espere negociações agressivas enquanto os proprietários buscam ocupar os edifícios. O sucesso da área dependerá da melhoria das ligações de transporte (a linha ferroviária Shatin-Central ajuda, e está previsto um sistema de ligação ecológico dentro de Kai Tak) e talvez da realocação de agências governamentais para lá. Ainda há otimismo de que, com o tempo, Kowloon East amadurecerá e se tornará um vibrante distrito comercial (com novos shoppings, o megaestádio Kai Tak Sports Park abrindo em 2024, etc.). Por enquanto, porém, investidores agem com cautela devido à alta vacância e aos longos períodos de locação.
• West Kowloon & Tsim Sha Tsui: A área de West Kowloon, na fronteira com Tsim Sha Tsui, está rapidamente emergindo graças ao terminal ferroviário de alta velocidade e ao West Kowloon Cultural District (WKCD). O WKCD trouxe locais de classe mundial (museu M+, Palace Museum, Xiqu Centre), o que aumentou o fluxo de pessoas e tornou a área um ponto turístico-cultural. Ao lado disso, como mencionado, o International Gateway Centre e outros novos arranha-céus estão adicionando um horizonte moderno. O próprio Tsim Sha Tsui (TST) continua sendo um importante distrito de compras e hotéis. Sofreu em 2020 com a ausência de turistas, mas está se recuperando – os aluguéis de pequenas lojas em TST tiveram uma leve alta em 2024, à medida que marcas populares expandiram cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Os edifícios comerciais de TST (como os ao longo da Canton Road ou no complexo Harbour City) apresentam baixa vacância (~8% jll.com.hk jll.com.hk) devido à demanda de empresas de design, sourcing e do continente. Perspectiva: Com a nova oferta de West Kowloon, o distrito ampliado de TST/West Kowloon pode formar uma grande zona de negócios contígua até 2028. Esta área tem a vantagem de ser um entroncamento – a ligação ferroviária com Shenzhen/Guangzhou, o expresso para o aeroporto e a proximidade com Central via túneis sob o porto. Esperamos demanda crescente por escritórios em West Kowloon assim que a oferta inicial for absorvida, já que empresas que buscam atuar tanto em Hong Kong quanto no continente acham a área atraente. Projetos residenciais em áreas próximas (estação Olympic, estação Austin) também estão em alta demanda, devido à localização conveniente. Investidores devem observar a velocidade com que o IGC e outros empreendimentos são locados – uma absorção rápida validaria o potencial de West Kowloon e elevaria o perfil (e os valores) da área.
• Novos Territórios (Norte e Noroeste): Os Novos Territórios são onde está centrado o crescimento futuro de Hong Kong, graças ao plano da Metrópole do Norte. Atualmente, distritos como Yuen Long, Tuen Mun e Tin Shui Wai são mais áreas residenciais e industriais menos desenvolvidas (com algumas exceções, como a movimentada cidade de Yuen Long). Mas os dados de 2024 já mostraram essas áreas ganhando destaque: Yuen Long e Tuen Mun tiveram 34% de todas as novas unidades residenciais privadas concluídas em 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, indicando o foco dos incorporadores em áreas virgens dos NT. Os preços das casas nos Novos Territórios são geralmente mais baixos (cerca de 30–50% mais baratos por pé quadrado do que em Kowloon urbana/Ilha de HK), o que, combinado com novas ligações de transporte, está atraindo famílias mais jovens. A futura Metrópole do Norte abrangerá locais como Kwu Tung (perto de Lok Ma Chau) – destinado a ser um grande polo tecnológico e habitacional. O governo já começou a rezonear terras e negociar com Shenzhen para viabilizar uma zona de inovação transfronteiriça. Perspectiva: Até 2028, provavelmente veremos as primeiras fases da Metrópole do Norte em construção – possivelmente novos conjuntos habitacionais públicos e o campus tecnológico Lok Ma Chau Loop (onde alguns edifícios já estão sendo erguidos). Cidades fronteiriças podem se tornar pontos quentes do mercado imobiliário à medida que a infraestrutura as conecta aos centros urbanos (por exemplo, o novo MTR Northern Link em planejamento). Investidores com visão de longo prazo já estão acumulando terrenos ou propriedades antigas de vilarejos no norte dos NT antecipando um grande retorno. No entanto, há riscos – o desenvolvimento aqui significa reassentar vilarejos, lidar com questões ambientais e alinhar-se aos planos de Shenzhen, o que pode causar atrasos. Se bem executado, o norte dos NT pode se tornar o “Vale do Silício” Shenzhen-HK, impulsionando a demanda tanto por moradias quanto por escritórios (e talvez aliviando os preços em toda a cidade ao aumentar a oferta). No médio prazo, distritos como Yuen Long, Sheung Shui, Fanling crescerão de forma constante em população e comodidades, reduzindo a diferença em relação às áreas urbanas tradicionais.
• Ilha de Lantau & Zona do Aeroporto: Lantau abriga o aeroporto, porta de entrada de Hong Kong, e está passando por um impulso de desenvolvimento. Além do projeto de longo prazo Lantau Tomorrow, no curto prazo há a expansão de Tung Chung (com milhares de apartamentos previstos até 2027) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Além disso, a Ponte Hong Kong-Zhuhai-Macau, inaugurada em 2018, tornou Lantau um local estratégico de logística – uma economia de cabeceira de ponte está surgindo em cidades como Tung Chung e Sunny Bay, com previsão de parques logísticos e até propostas para polos de entretenimento. Perspectiva: O mercado imobiliário de Lantau (por exemplo, a comunidade de expatriados de Discovery Bay, apartamentos em Tung Chung) se beneficiará da conectividade aprimorada e do crescimento do aeroporto (projeto Airport City com varejo, escritórios, instalações para exposições). No entanto, grande parte dos terrenos recuperados para o Lantau Tomorrow não impactará o mercado até a década de 2030. Enquanto isso, investidores estão otimistas quanto a hotéis e varejo outlet próximos ao aeroporto, esperando que o turismo se recupere totalmente (o aeroporto recebeu um recorde de 74 milhões de passageiros antes da COVID; em 2023 estava em recuperação). Planos do governo para desenvolver recursos de Cidade Inteligente em Lantau (por exemplo, veículos autônomos em novas áreas) também podem torná-la uma área residencial moderna e atraente no futuro.
• Distritos Urbanos Antigos (Sham Shui Po, Tokwawan, etc.): Essas áreas, com muitos edifícios antigos, estão passando por renovação liderada pela URA. Por exemplo, em Sham Shui Po, projetos como o patrimônio Mei Ho House e novos edifícios altos estão chegando. Kowloon City (To Kwa Wan) teve uma onda de novos condomínios após o fechamento do antigo aeroporto de Kai Tak. Esses distritos costumam apresentar um mosaico de novos condomínios de luxo em meio a antigos tong lau (prédios sem elevador). Perspectiva: Oferecem oportunidades para incorporadoras e investidores de pequeno porte participarem de reurbanizações em menor escala. À medida que a URA licita ativamente terrenos, mais moradias modernas e espaços comerciais surgirão aqui até 2028, elevando o perfil (e os preços) de bairros antes considerados “antigos” ou “operários”. Por exemplo, a abertura da estação To Kwa Wan do MTR em 2021 já valorizou as perspectivas dessa área. Antecipamos uma gentrificação constante nesses locais.

Em resumo, a geografia do crescimento de Hong Kong está se expandindo. Enquanto a Ilha e a velha Kowloon permanecem vitais (especialmente para escritórios de alto padrão e residências de luxo), as novas fronteiras em Kowloon East, West Kowloon e os Novos Territórios do Norte são onde grande parte da ação e das oportunidades estarão nos próximos anos. Áreas emergentes oferecem tanto maior risco quanto maior potencial de recompensa: o sucesso depende da conclusão da infraestrutura e da materialização da demanda. Para investidores, uma abordagem equilibrada pode envolver manter ativos principais em distritos nobres para estabilidade, enquanto investe seletivamente em distritos emergentes para valorização (por exemplo, comprando espaço comercial em um novo centro urbano antes que a população acompanhe totalmente). Para usuários finais, a variedade de distritos significa mais opções de estilo de vida – desde a conveniência urbana até mais espaço em novos bairros suburbanos – o que é um desenvolvimento positivo, considerando as restrições históricas de terras em Hong Kong.

Oportunidades e Riscos de Investimento

À medida que o mercado imobiliário de Hong Kong passa por uma transição em 2025, os investidores estão avaliando novas oportunidades em relação a riscos persistentes. Abaixo, destacamos as principais oportunidades e riscos a serem considerados no horizonte de 2025–2028:

Principais Oportunidades de Investimento:

• Apostas de Recuperação em Segmentos Supervendidos: Após a correção dos últimos anos, certos segmentos imobiliários oferecem valor. Prédios de escritórios de alta qualidade com avaliações deprimidas (especialmente em áreas descentralizadas) apresentam uma chance para investimento em valor – investidores podem adquirir ativos Classe A a preços significativamente mais baixos do que há alguns anos, com a perspectiva de recuperação dos aluguéis até o final da década de 2020. Por exemplo, os valores de capital dos escritórios em Kowloon caíram drasticamente, e proprietários como bancos estão começando a se desfazer de ativos de escritórios retomados hongkongbusiness.hk. Investidores experientes estão de olho nesses ativos problemáticos ou com desempenho abaixo do esperado para reposicionamento ou manutenção de longo prazo. Da mesma forma, propriedades comerciais em distritos turísticos (lojas em Causeway, shoppings em TST) que tiveram quedas acentuadas nos aluguéis podem gerar retornos expressivos se compradas agora e mantidas até que o gasto dos visitantes retorne totalmente.
• Hotéis e Hospitalidade: O setor de hospitalidade está em ascensão com a retomada do turismo. Notavelmente, hotéis representaram 45% do valor total das transações imobiliárias no 1º trimestre de 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – um sinal de que os investidores estão otimistas com hotéis. Muitos hotéis tiveram prejuízo ou foram reconfigurados durante a COVID (alguns alugados como quarentena governamental). Agora, com a ocupação e as diárias subindo, quem investir ou adquirir hotéis tende a se beneficiar. Há também oportunidades de conversão: alguns prédios comerciais antigos estão sendo convertidos em hotéis para atender à demanda futura. O esforço do governo de Hong Kong para sediar grandes eventos e atrair visitantes (ex: Art Basel, Rugby Sevens, etc.) sustenta a perspectiva. Até 2028, Hong Kong pode enfrentar novamente uma escassez de quartos de hotel de qualidade, tornando os preços atuais atraentes.
• Logística e Data Centers: Apesar de uma oscilação de curto prazo, os imóveis logísticos permanecem fundamentalmente sólidos. O crescimento do comércio eletrônico e a reconfiguração da cadeia de suprimentos manterão Hong Kong relevante como centro de distribuição na Ásia. Armazéns modernos geram boa renda e têm baixa obsolescência. Além disso, data centers estão em alta demanda devido ao status de Hong Kong como hub de dados (excelente infraestrutura de telecomunicações e proximidade com a China). Converter ou construir áreas industriais em data centers é um nicho lucrativo – empresas globais de tecnologia e REITs estão ativamente buscando espaço. Investidores que conseguem navegar pelos requisitos técnicos e questões de fornecimento de energia podem acessar essa classe de ativos em crescimento, com retornos estáveis de longo prazo (frequentemente por meio de contratos longos com grandes locatários de tecnologia).
• Desenvolvimento Residencial em Novas Áreas: Os planos agressivos do governo para habitação significam que muitos terrenos serão disponibilizados por meio de licitação em novas áreas de desenvolvimento. Para incorporadoras com forte capacidade de execução, a Northern Metropolis e outras Novas Cidades apresentam enormes oportunidades – projetos de grande escala com potenciais economias de escala. Os custos dos terrenos nessas áreas podem ser menores (o governo pode oferecer parcerias ou condições favoráveis para garantir o cumprimento das metas), e a demanda deve ser robusta, dada a necessidade habitacional. Além disso, no médio prazo, se as taxas de juros caírem, os preços residenciais podem voltar a subir a partir de 2025, gerando lucro para quem adquiriu terrenos durante o período de baixa. Mesmo para investidores menores, comprar cedo em um distrito emergente (pré-crescimento) pode gerar valorização de capital à medida que a infraestrutura e a população chegam.
• Educação e Imóveis Especiais: Uma oportunidade um tanto discreta: imóveis relacionados à educação. A Colliers projeta uma demanda crescente por escolas internacionais, jardins de infância e centros de treinamento à medida que mais famílias de expatriados e profissionais do continente vêm para Hong Kong hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Imóveis adequados para campi ou centros de aprendizagem (com grandes áreas, em zonas residenciais) podem atrair maior interesse de investidores. Da mesma forma, moradias para idosos e instalações de saúde tendem a se expandir (dada a demografia envelhecida), abrindo nichos para empreendimentos de moradia sênior ou edifícios de consultórios médicos – segmentos ainda incipientes em Hong Kong.
• Retrofits Verdes e Sustentáveis: Investidores que focam em ESG (Ambiental, Social, Governança) podem agregar valor ao modernizar edifícios antigos para padrões verdes. O impulso de Hong Kong pela sustentabilidade significa que há incentivos para edifícios energeticamente eficientes. Modernizar um bloco antigo de escritórios ou residencial (melhor isolamento, sistemas inteligentes) pode aumentar sua atratividade para inquilinos e prepará-lo para futuras exigências governamentais sobre uso de energia.

Principais Riscos e Desafios:

• Risco de Taxa de Juros e Financiamento: Embora as taxas pareçam estar se estabilizando, qualquer aumento inesperado nas taxas de juros globais afetaria diretamente Hong Kong (devido ao câmbio atrelado). Taxas altas aumentam os custos de empréstimos, reduzem a capacidade de compra dos compradores e podem levar a inadimplências e vendas forçadas (especialmente para investidores altamente alavancados). Pequenos incorporadores ou investidores com dívidas de taxa flutuante são vulneráveis se as taxas permanecerem elevadas por mais tempo do que o previsto. Por outro lado, se as taxas caírem muito rapidamente e causarem uma entrada repentina de capital especulativo, isso pode exigir respostas políticas.
• Riscos Macroeconômicos Globais e Geopolíticos: Hong Kong é extremamente exposta a fatores externos. Uma desaceleração na economia global ou na China pode descarrilar a recuperação imobiliária local. Por exemplo: uma significativa crise no mercado imobiliário chinês ou um crescimento mais lento no continente pode reduzir o investimento do continente em imóveis de Hong Kong e enfraquecer a demanda por luxo. Geopoliticamente, as tensões entre EUA e China representam um risco constante – novas sanções, tarifas ou restrições ao fluxo de capitais podem assustar investidores ou limitar o fluxo de dinheiro transfronteiriço. A posição única de Hong Kong, de encontro entre Oriente e Ocidente, a torna sensível; qualquer escalada (guerra tecnológica, questões no estreito de Taiwan) pode levar à cautela ou até à realocação de expatriados, afetando a ocupação de escritórios.
• Mudanças Políticas e Regulatórias Locais: Embora o cenário político esteja estável agora, quaisquer mudanças importantes (como trocas de liderança ou reversões de políticas) podem impactar o mercado imobiliário. Por exemplo, se a acessibilidade à moradia para os locais não melhorar, o governo pode ser pressionado a reimpor medidas de resfriamento ou regras de propriedade mais rígidas (como mais impostos para compradores estrangeiros novamente ou impostos sobre vacância mais rigorosos). A lembrança de anúncios abruptos de políticas no passado (como o imposto de selo de 15% de um dia para o outro em 2012) significa que o risco de política está sempre presente. Além disso, se os preços dos imóveis subirem rápido demais, a reação pública pode causar uma repressão política – um ato de equilíbrio para as autoridades.
• Excesso de Oferta em Certos Segmentos: Embora, no geral, Hong Kong sofra com falta de oferta, excesso de oferta localizado é possível. O setor de escritórios é um exemplo claro – muitos novos escritórios em Kowloon East/West Kowloon podem levar a um excesso prolongado e pressionar financeiramente os proprietários (embora os grandes players estejam lidando, os menores ou aqueles com ativos únicos podem sofrer). Da mesma forma, se os projetos Northern Metropolis e Lantau forem entregues conforme o cronograma, no final da década de 2020 pode haver um excesso de novas residências – especialmente se o crescimento populacional não corresponder às previsões ou se a emigração for retomada. Um excesso de oferta limitaria preços e aluguéis, reduzindo as margens de lucro dos incorporadores.
• Custos de Construção & Mão de Obra: Construir em Hong Kong é caro e demorado. Recentemente, os custos de materiais de construção têm sido voláteis globalmente, e Hong Kong também enfrenta escassez de mão de obra qualificada na construção. Atrasos e estouros de orçamento são comuns em megaprojetos. Para os incorporadores, isso é um risco – vencer uma licitação de terreno do governo por um certo preço e depois ver os custos de construção dispararem pode corroer as margens ou até tornar o projeto inviável se o mercado mudar. O governo está tentando mitigar isso com pré-fabricação e importação de mão de obra, mas continua sendo um desafio que pode atrasar a entrega da oferta.
• Estabilidade do Câmbio Atrelado: Este é um risco de baixa probabilidade, mas de alto impacto. O mercado imobiliário de Hong Kong é sustentado pelo câmbio atrelado USD-HKD, que mantém as taxas de juros atreladas ao Fed e historicamente proporcionou juros baixos e influxo de capitais. Se algum dia houver pressão sobre o câmbio atrelado (devido a grandes saídas de capital ou pressão política), isso pode causar instabilidade monetária. Uma mudança no regime de câmbio causaria uma grande reprecificação dos ativos. A maioria dos analistas espera que o câmbio atrelado se mantenha (é robusto desde 1983), mas é um risco de fundo a ser reconhecido.
• Oscilações no Sentimento do Mercado: O mercado imobiliário em Hong Kong é tão psicológico quanto fundamental. Sentimento negativo – seja devido a um surto repentino (como visto em 2020), erro de política ou evento de crédito – pode congelar transações e fazer os preços caírem rapidamente. Por outro lado, exuberância pode retornar (como visto em recuperações anteriores) e inflar uma mini-bolha. Os investidores devem navegar cuidadosamente por essas oscilações, talvez por meio de diversificação ou foco em rendimento de renda ao invés de apostas puramente especulativas. O risco de liquidez também é real: em períodos de baixa, encontrar compradores pode ser difícil, o que pode prender investidores que se alavancaram demais esperando vendas rápidas.

Ao equilibrar esses fatores, muitos veem 2025 como um ponto de entrada atraente no mercado imobiliário de Hong Kong – os valores estão relativamente baixos, e o governo e a economia estão fornecendo suporte para uma recuperação. Mas é um momento para seletividade e diligência. Imóveis bem localizados e de qualidade devem superar os secundários (a bifurcação entre ativos prime e não-prime pode se ampliar). Recomenda-se que os investidores testem seus investimentos contra os riscos mencionados: por exemplo, o rendimento do ativo cobre juros mais altos? Existe um uso alternativo caso o uso principal não tenha bom desempenho?

Em última análise, os fundamentos de Hong Kong – estado de direito nos negócios, porta de entrada para a China, centro financeiro global – sugerem que, apesar dos desafios recentes, continua sendo um mercado imobiliário atraente para quem tem uma perspectiva de médio a longo prazo. Os próximos anos provavelmente recompensarão investidores que conseguirem navegar pela volatilidade de curto prazo enquanto se posicionam para a transformação da cidade (por meio da Northern Metropolis, integração à Greater Bay Area e um modelo econômico pós-COVID). Uma gestão de risco prudente e alinhamento com a direção do governo (por exemplo, parcerias em projetos público-privados, adoção de desenvolvimento inteligente/verde) serão fundamentais para aproveitar o próximo capítulo de Hong Kong.

Perspectiva de Mercado 2025–2028: Otimismo Cauteloso à Frente

Olhando para frente, o mercado imobiliário de Hong Kong está preparado para uma recuperação gradual e realinhamento nos próximos 3–4 anos. O pior dos efeitos da pandemia e da correção induzida por políticas parece ter ficado para trás, mas o ritmo de melhora vai variar por setor e depender das condições macroeconômicas. Veja a seguir uma previsão setor a setor até 2028:

• Residencial: O cenário base é de estabilização em 2025, seguido por um crescimento moderado dos preços em 2026–2028. Com o mercado imobiliário se firmando até o final de 2025 (estoque em queda, demanda retomada), os preços das casas podem apresentar aumentos percentuais anuais de um dígito baixo a médio na segunda metade da década. Isso pressupõe que as taxas de juros diminuam um pouco (melhorando a acessibilidade) e que a economia cresça de forma constante. É improvável que vejamos um retorno aos aumentos anuais de mais de 20% dos anos 2010, dadas as medidas de oferta do governo e o sentimento ainda em recuperação. Em vez disso, espere uma trajetória mais sustentável – talvez um crescimento total dos preços das casas privadas na ordem de +10% a +15% acumulado de 2025 a 2028, com o segmento de luxo superando o mercado de massa. Até 2028, os preços do mercado de massa podem recuperar os níveis de 2019 (eliminando a queda recente), enquanto o segmento de luxo pode até desafiar os picos anteriores se o fluxo de riqueza do continente for retomado. Os volumes de transações devem permanecer saudáveis enquanto a política for favorável – podemos ver cerca de 60 mil+ negócios por ano (acima dos cerca de 45–50 mil dos últimos anos, mas abaixo dos anos de pico de 100 mil). Os principais fatores de influência incluem: taxas de juros globais (um aumento acentuado prejudicaria a recuperação), sucesso dos programas de atração de talentos (mais população = mais demanda por moradia) e execução de nova oferta (se o governo inundar o mercado com novos apartamentos mais rápido do que o esperado, isso pode conter os preços). No geral, uma perspectiva equilibrada: a habitação provavelmente fará a transição de um mercado de compradores em 2023–25 para um mercado mais neutro até 2027, com equilíbrio entre oferta e demanda no horizonte, como observado pela JLL worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• Escritórios: O setor de escritórios provavelmente enfrentará mais um ou dois anos de fraqueza antes de atingir um ponto de virada. 2025 e início de 2026 podem registrar novas quedas nos aluguéis (acumulando talvez mais -5% a -10%, além das quedas anteriores) à medida que a nova oferta atinge o pico e a vacância se aproxima do ápice em torno de 18–20% hongkongbusiness.hk. Muitos contratos de locação que vencem em 2025 serão renegociados para baixo (a Fitch espera cortes de aluguel na casa dos 10% para esses casos) hongkongbusiness.hk, mantendo as médias deprimidas. No entanto, até 2027, prevemos que as taxas de vacância comecem a cair se o crescimento econômico continuar e menos novos projetos entrarem no pipeline. O final da década de 2020 pode ver um mercado de escritórios mais restrito à medida que o excesso atual é absorvido – mas isso depende em grande parte do sucesso de Hong Kong em atrair empresas (por exemplo, empresas do continente estabelecendo sedes, multinacionais expandindo na GBA). Supondo uma absorção moderada, os aluguéis de escritórios de padrão A podem se estabilizar por volta de 2026 e potencialmente subir um pouco (digamos 2-3% ao ano) em 2027–28, principalmente em edifícios de alto padrão. Edifícios de padrão inferior podem ficar para trás ou até mesmo serem convertidos para outros usos. Os valores de capital devem seguir os aluguéis com algum atraso; esperamos que atinjam o fundo do poço em 2025–26 e depois se recuperem lentamente. Em 2028, os aluguéis e preços de escritórios ainda podem estar abaixo do pico de 2019, mas o mercado deve estar mais saudável, com uma nova taxa de vacância de equilíbrio talvez em dígitos baixos (considerando alguma persistência do trabalho remoto). Um fator imprevisível: se empresas do continente voltarem agressivamente (por exemplo, estatais consolidando escritórios regionais em HK), a absorção pode acelerar e impulsionar uma recuperação mais forte.
• Varejo: A trajetória para o setor imobiliário de varejo é cautelosamente positiva. 2025 provavelmente será o ano da estabilização, com pequenas quedas nos aluguéis ou desempenho estável. A partir de 2026, se o turismo se normalizar totalmente (possivelmente atingindo mais de 60 milhões de visitantes até 2027, aproximando-se dos níveis pré-crise), os aluguéis de varejo podem voltar a subir, especialmente nos principais distritos turísticos. Projetamos que os aluguéis de lojas de rua subam talvez 5–10% no total entre 2026–2028, recuperando parte do terreno perdido à medida que a vacância volta para dígitos simples. Os aluguéis dos principais shoppings podem ter crescimento semelhante ou um pouco menor, já que se mantiveram mais estáveis anteriormente. A recuperação do setor de varejo também será impulsionada por grandes eventos (a cidade está concorrendo para sediar eventos como os Gay Games, etc.) e por grandes atrações (a Disneyland de Hong Kong está em expansão, novas inaugurações de museus, etc.). Em 2028, os aluguéis de varejo provavelmente ainda estarão abaixo do pico de 2014, mas o mix de locatários terá mudado para um perfil mais diversificado, possivelmente tornando o setor menos volátil (menos dependência de poucas marcas de luxo). Um risco para essa perspectiva é o comportamento do consumidor do continente: se mais turistas chineses optarem por comprar no próprio país (com a redução das tarifas de importação de luxo na China, eles têm menos incentivo para comprar em HK do que antes), Hong Kong pode nunca recuperar totalmente o volume anterior de vendas de luxo. Nesse caso, os aluguéis de varejo podem se estabilizar em um novo patamar. Mas o volume total de vendas deve ser saudável, já que o número de visitantes e o poder de compra local aumentam com o crescimento econômico (a previsão do governo para as vendas no varejo é de crescimento modesto nos próximos anos, alinhado com uma recuperação mais ampla do consumo).
• Industrial: Esperamos que o setor industrial/logístico permaneça relativamente estável com uma tendência positiva no médio prazo. Após um leve aumento na vacância e aluguéis estáveis em 2024–2025, as crescentes necessidades do e-commerce, distribuição regional para o comércio da ASEAN e integração com a logística da GBA provavelmente impulsionarão a demanda. Os aluguéis industriais podem retomar uma tendência de alta modesta até 2026, acumulando potencialmente um crescimento de ~5%–10% até 2028 em relação aos níveis atuais, especialmente para galpões modernos. A vacância pode voltar para cerca de 5% ou menos até 2028, à medida que o mercado se reequilibra e menos novos empreendimentos são concluídos (já que há pouca terra para grandes galpões). Além disso, qualquer descomissionamento de prédios industriais antigos para reurbanização removerá efetivamente estoque, apertando a oferta. Os valores dos imóveis industriais podem subir mais rápido que os aluguéis, pois a demanda de investidores é alta – prevemos compressão do cap rate à medida que mais capital (incluindo fundos institucionais e REITs) busca a renda estável dos ativos logísticos. Se as taxas de juros caírem, isso impulsionará ainda mais os preços no segmento industrial. Até 2028, o setor pode ser um dos que mais performam em termos de retorno total (aluguel + valorização de capital), desde que o comércio global não seja severamente impactado.
• Segmentos Emergentes (Imóveis de Tecnologia/Inovação): À medida que Hong Kong se diversifica, até 2028 talvez falemos sobre o crescimento de parques de escritórios de tecnologia (talvez a inauguração da primeira fase do Lok Ma Chau Loop) e laboratórios de ciências da vida. Os planos do governo para desenvolver um hub de TI na Metrópole do Norte podem criar uma nova classe de propriedades (escritórios-laboratório, campi de P&D). Estes provavelmente serão impulsionados por parcerias público-privadas com players específicos do setor. Se os planos avançarem, até 2028 poderemos ver a ocupação inicial desses espaços, atraindo empresas e talentos – um sinal positivo para a base econômica da cidade. Imóveis associados à integração da Greater Bay Area – como instalações logísticas transfronteiriças, espaços de coworking para empresas do continente – também ganharão mais destaque.

De forma geral, o mercado imobiliário de Hong Kong até 2028 provavelmente terá superado o choque da COVID e as incertezas políticas do início dos anos 2020, retornando a uma trajetória de crescimento moderado alinhado aos fundamentos econômicos. As ações do governo indicam que o objetivo é um “pouso suave” e estabilização em vez de outro boom desenfreado: ampla oferta de moradias para conter preços extremos, mas também medidas para garantir que o imóvel continue sendo um investimento atraente.

Investidores com horizonte de longo prazo permanecem otimistas: Hong Kong consistentemente se classifica como um dos principais mercados de investimento imobiliário da Ásia por sua liquidez e estado de direito, e espera-se que isso continue. Empresas financeiras globais estão expandindo novamente em Hong Kong (basta observar os muitos bancos contratando para gestão de patrimônio visando o capital chinês), o que é um bom sinal para a demanda por escritórios e residências de luxo. Capital chinês continental, que ficou mais ou menos em pausa entre 2020–2022, provavelmente retornará – se a economia da China se estabilizar, compradores abastados do continente podem voltar a ver imóveis em Hong Kong como um porto seguro de ativos, especialmente com a fronteira totalmente aberta e a desvalorização do RMB tornando os ativos de HK mais baratos em termos de RMB jll.com.hk jll.com.hk. De fato, a JLL sugere que a desvalorização do RMB pode atrair capital do continente para o mercado residencial de Hong Kong jll.com.hk jll.com.hk. Tal fluxo, se se concretizar, pode impulsionar o segmento de alto padrão e até levar o governo a monitorar um possível superaquecimento.

Resumo da Previsão: O mercado imobiliário de Hong Kong, em todos os setores, está prestes a melhorar, mas não sem cautela. As partes interessadas devem esperar ganhos graduais em vez de um boom acentuado, com 2025 sendo o ano de transição que prepara o terreno. Até 2028, prevemos:

• Preços residenciais modestamente mais altos do que em 2025, volumes de vendas saudáveis; moradia ainda cara, mas um pouco mais acessível do que nos anos de pico devido ao crescimento da renda e à adição de moradias pelo governo.
• Aluguéis de escritórios provavelmente atingiram o fundo do poço e começam a subir lentamente; vacância menor do que o pico, mas ainda acima do mínimo histórico, com uma bifurcação entre locais disputados (apertados) e os com excesso de oferta (mais frouxos).
• Aluguéis de varejo em recuperação, mas ainda abaixo dos antigos máximos; o cenário do varejo mais experiencial e diversificado.
• Setor industrial/logístico sólido, com baixas vacâncias e importância crescente no contexto da GBA; possivelmente o primeiro setor a atingir totalmente o desempenho pré-2019.
• Novos distritos (Northern Metropolis etc.) em desenvolvimento, injetando otimismo para a futura expansão de Hong Kong e proporcionando oportunidades imobiliárias além do núcleo tradicional.

Crucialmente, muito depende das condições econômicas externas. Se uma recessão global ocorrer em 2026, isso pode atrasar ou suavizar essas recuperações. Por outro lado, se a reabertura da China e a economia global superarem as expectativas, o setor imobiliário de Hong Kong pode superar nossas previsões de base. Portanto, “otimismo cauteloso” é a palavra de ordem – as peças estão no lugar para uma recuperação, mas o ritmo será moderado. Como destacou uma manchete de pesquisa, o mercado de Hong Kong tem uma “perspectiva mista”, mas com oportunidades surgindo à medida que os ventos contrários diminuem hongkongbusiness.hk. A adaptabilidade da cidade já foi comprovada muitas vezes, e seu mercado imobiliário agora está se adaptando a uma era pós-pandemia e de redefinição de políticas – uma que parece estar em uma base mais firme e sustentável rumo a 2028.

Fontes:

• Global Property Guide – Análise do Mercado Residencial de Hong Kong 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Revisão do Mercado de Hong Kong 1S 2025 e Perspectiva para 2S cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Resumo Preliminar do Mercado de Hong Kong 1T 2025 jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Business (Colliers) – Perspectiva Mista para 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch Vê Aumento da Vacância em Escritórios hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – Resfriamento do mercado imobiliário de Hong Kong spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – Vendas e Locação Industrial em Hong Kong (mar 2025) savills.com savills.com
• Reuters – População de Hong Kong cresce ligeiramente em 2024 reuters.com reuters.com
• Outros: Dados do Departamento de Avaliação e Classificação via GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Conselho de Turismo de HK via notícias hongkongfp.com, e comunicados/imprensa/informações do governo globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com para detalhes de políticas e planejamento.