O mercado imobiliário de Seul está nos holofotes em 2025, com os preços de apartamentos disparando em seus distritos mais cobiçados, novos megaempreendimentos transformando o horizonte da cidade e formuladores de políticas correndo para conter o boom. Neste relatório, analisamos os setores residencial e comercial de imóveis em Seul – examinando as condições atuais do mercado, tendências de preços, oportunidades quentes de investimento, intervenções governamentais, projetos de infraestrutura em desenvolvimento e previsões de especialistas. Dos valores astronômicos dos apartamentos de Gangnam aos ambiciosos planos de torres de 100 andares em Yongsan, aqui está uma análise detalhada do que está acontecendo agora e do que esperar nos próximos anos.
Visão Geral do Mercado: Uma História de Dois Mercados em 2025
O mercado imobiliário de Seul em 2025 é caracterizado por crescimento robusto na região da capital em contraste com o desempenho lento em outras partes da Coreia do Sul. Os preços das residências em Seul se recuperaram fortemente, mesmo com outras áreas estagnadas. No início de 2025, o Índice Nacional de Preços de Residências do Banco da Coreia subiu apenas 0,31% em relação ao ano anterior (uma leve queda descontando-se a inflação), mas esse número nacional modesto esconde uma divisão regional acentuada globalpropertyguide.com. Os preços das casas em Seul saltaram 3,63% no último ano, liderando o aumento de 1,68% da área metropolitana, enquanto muitas cidades provinciais continuaram com preços estáveis ou em queda globalpropertyguide.com. Na verdade, o mercado de habitação em Seul já soma bem mais de uma dúzia de semanas consecutivas de aumentos de preço em 2025, seu ciclo de crescimento mais rápido desde a primavera koreajoongangdaily.joins.com. O impulso que começou nos três ultra-caros distritos “Gangnam” de Seul está se espalhando para outras áreas como Mapo, Yangcheon e Gangdong, sinalizando uma alta mais ampla koreajoongangdaily.joins.com.
Essa polarização reforça a supremacia de Seul: imóveis na capital têm um ágio gigantesco. O apartamento novo médio em Seul é vendido por cerca de ₩13,4 milhões por m² (~US$ 9.300), mais de 2,3 vezes a média nacional de ₩5,76 milhões globalpropertyguide.com. Na verdade, a Coreia do Sul agora ostenta a maior diferença de preço de moradia entre grandes cidades metropolitanas e pequenas cidades entre todos os países da OCDE globalpropertyguide.com. Um apartamento de luxo em Seul pode facilmente custar mais de ₩2 bilhões (aproximadamente US$ 1,5 a 2 milhões), enquanto casas de tamanho similar em cidades secundárias custam uma fração desse valor. A tabela abaixo destaca os preços médios estimados de apartamentos em distritos chave de Seul versus a média da cidade:
| Distrito (Seul) | Preço Médio do Apartamento (2025)₩/m² |
|---|---|
| Gangnam-gu (sul) | ₩25,000,000 bambooroutes.com |
| Seocho-gu (sul) | ₩22,000,000 bambooroutes.com |
| Yongsan-gu (central) | ₩20,000,000 bambooroutes.com |
| Songpa-gu (sudeste) | ₩17,000,000 bambooroutes.com |
| Mapo-gu (noroeste) | ₩15,000,000 bambooroutes.com |
| Média Seul | ~₩10,000,000 bambooroutes.com |
Fonte: Análise Bamboo Routes, out 2024 (estimativas para 2025).
Como mostrado acima, Gangnam continua sendo a área mais cara, com valores médios de apartamentos cerca de 2,5 vezes a média da cidade. Outros distritos abastados como Seocho, Yongsan e Songpa também superam muito a média, enquanto Mapo – ainda que relativamente mais “acessível” – permanece acima do valor de referência da cidade. Essas disparidades de valor estão se ampliando, refletindo a preferência dos compradores pelas áreas centrais de Seul e evidenciando o forte desequilíbrio entre oferta e demanda na capital.
Do lado da demanda, vários fatores impulsionam o boom de Seul. As taxas de juros devem cair em 2025, com o Banco da Coreia adotando uma postura de afrouxamento, o que melhorou o sentimento do comprador cbre.com. Investidores que antecipam cortes de juros correram para garantir hipotecas antes que novas restrições de crédito entrem em vigor koreajoongangdaily.joins.com. Ao mesmo tempo, aluguéis e preços de imóveis na planta vêm subindo, aumentando a sensação de urgência para que compradores conquistem sua casa própria agora e não depois koreajoongangdaily.joins.com. O volume de vendas residenciais em Seul disparou; em maio de 2025, as transações de apartamentos estavam a caminho de atingir 7.000–8.000 unidades, um salto acentuado em relação aos meses anteriores, mesmo nos distritos sob maior regulação koreajoongangdaily.joins.com. Esse frenesi de atividade sugere que a demanda reprimida está sendo liberada à medida que compradores se ajustam à nova realidade de juros mais baixos e ao medo de perder valorização futura.
Enquanto isso, fora de Seul, os mercados de habitação continuam frios. Fora da região da capital, 2025 marca o terceiro ano consecutivo de queda de preços em muitas cidades grandes globalpropertyguide.com. Por exemplo, os valores dos apartamentos em Busan, Daegu e outras grandes metrópoles ainda apresentam tendência de queda de 1–4% em termos anuais globalpropertyguide.com. O resultado: a recuperação imobiliária de Seul tem sido altamente localizada, beneficiando desproporcionalmente seus distritos centrais e ampliando o fosso de riqueza entre zonas urbanas e rurais. O apartamento médio em Seul já custa 3,5 vezes mais que um em Busan, diferença que era de 2,1× há uma década koreajoongangdaily.joins.com. Essa divergência cria um dilema de políticas públicas pelo desafio de equidade habitacional nacional.
Tendências do Mercado Residencial em 2025
Crescimento de Preço e Trajetória de Recuperação
Após uma breve correção em 2022–2023, os preços residenciais de Seul voltaram a subir. Analistas do setor apontam que o mercado provavelmente atingiu o fundo no início de 2023 globalpropertyguide.com. Em fevereiro de 2025, o índice de preços das casas em Seul já acumulava alta de quase 4% em doze meses globalpropertyguide.com, e os meses seguintes de primavera viram um ritmo ainda mais acelerado. Destaca-se que abril de 2025 marcou a 12ª semana consecutiva de altas nos preços dos apartamentos em Seul world.kbs.co.kr. Naquele mês, os valores em distritos nobres como Gangnam, Seocho e Songpa cresceram +0,13% a +0,18% por semana – superando o crescimento semanal geral da cidade de 0,08% world.kbs.co.kr. Importante, a recuperação de preços se alastrou: distritos como Seongdong, Mapo, Yongsan, Yangcheon e Gangdong também registraram aumentos acima da média em abril (cerca de 0,11–0,17% semanal) à medida que a confiança do comprador retornava além dos limites de Gangnam world.kbs.co.kr.
Esta recuperação constante em Seul contrasta com a contínua fraqueza em outras regiões. Até o primeiro trimestre de 2025, os preços das moradias em toda a Coreia, excluindo Seul, ainda estavam em leve declínio na média globalpropertyguide.com. Na verdade, os mercados fora da capital viram os preços caírem cerca de 0,04% em abril, mesmo enquanto Seul subia world.kbs.co.kr. A resiliência de Seul (e seu entorno de Gyeonggi) em meio à estagnação nacional destaca o efeito de magnetismo da capital — empregos, comodidades e perspectivas de investimento continuam atraindo pessoas e capital para a órbita de Seul. Do ponto de vista demográfico, o influxo populacional da cidade e o tamanho reduzido das famílias mantêm a demanda por moradias, mesmo enquanto a população total da Coreia envelhece e diminui. Principais instituições e especialistas estão cautelosamente otimistas quanto às perspectivas de habitação em Seul. O Instituto Coreano de Habitação projeta que, após o fundo do poço em 2023, os preços das casas entrarão em fase de recuperação até meados de 2025, com a região metropolitana de Seul devendo subir cerca de 0,8% em 2025 (a própria cidade de Seul +1,7%) globalpropertyguide.com. As previsões privadas são ainda mais otimistas: analistas imobiliários preveem crescimento anual dos preços em Seul de cerca de 3–5% nos próximos anos, salvo grandes choques bambooroutes.com. Em bairros de alta demanda, os ganhos podem ser ainda maiores — distritos premium como Gangnam, Seocho e Yongsan têm apresentado altas de até 7% ao ano recentemente bambooroutes.com. O consenso é que a procura elevada e a oferta limitada continuarão pressionando os valores para cima, embora as medidas de esfriamento do governo possam desacelerar a velocidade dos aumentos bambooroutes.com. Ninguém prevê um colapso nos preços em Seul neste momento; o debate é sobre quão alto e quão rápido os preços subirão daqui para frente.Redução da Oferta e Novas Construções
Um dos principais fatores do mercado imobiliário de Seul é a escassez crônica de oferta nas áreas mais desejadas. A nova oferta de moradias tem dificuldade de acompanhar a demanda há anos, e mesmo grandes booms de construção mal reduziram o déficit. Na metade da década de 2010, recordes de conclusão de residências (por exemplo, 626.000 novas unidades em 2018) trouxeram alívio temporário globalpropertyguide.com. Mas as novas obras depois caíram, e em 2025 a oferta anual nacional de novas moradias (em torno de 400 mil unidades) fica abaixo da demanda estimada em cerca de 50 mil unidades por ano, levando a um déficit cumulativo de aproximadamente meio milhão de casas até 2025 globalpropertyguide.com. Em Seul — uma cidade madura e com restrições de espaço —, adicionar novas residências é um desafio ainda maior. A reurbanização de apartamentos antigos e projetos de “novas cidades” em subúrbios estão em andamento, mas os bairros mais cobiçados têm pouco espaço disponível para construção, o que perpetua o valor de escassez das propriedades existentes. O governo implementou medidas para incentivar a construção de habitações, mas o progresso é lento. Embora as autoridades tenham agilizado processos de aprovação e buscado acelerar a reurbanização urbana, essas medidas ainda não resultaram em um aumento significativo da oferta globalpropertyguide.com. Construtoras enfrentam obstáculos como aumento dos custos de construção, normas de crédito mais rigorosas e oposição de moradores locais em algumas áreas de renovação. Assim, o desequilíbrio entre oferta e demanda em Seul continua sem solução, sugerindo que compradores continuarão competindo ferozmente pelas poucas opções disponíveis — uma receita para a continuidade da força dos preços, a menos que ocorra uma grande recessão econômica. Um ponto positivo é o avanço dos novos projetos de aluguel residencial. Em agosto de 2024, o governo anunciou um Plano de Oferta de Habitação para Aluguel visando aumentar o número de locações de longo prazo e projetos “build-to-rent” globalpropertyguide.com. O plano afrouxou certas restrições para grandes proprietários — como aliviar regras de controle de aluguel e conceder incentivos fiscais — para atrair investidores institucionais para o mercado de locações globalpropertyguide.com. Como resultado, várias grandes empresas financeiras e de desenvolvimento começaram a criar fundos para aquisição de habitações de aluguel pdf.savills.asia. A expectativa é que a gestão profissional dos apartamentos alugados amplie as opções para inquilinos e alivie a pressão sobre o mercado de compra (já que mais pessoas podem optar por alugar se houver boas unidades a preços razoáveis disponíveis). De fato, contratos de aluguel mensal (wolse) estão se tornando mais comuns em relação ao tradicional sistema de caução integral (jeonse) globalpropertyguide.com. Após um pico em 2021–2022, os preços do jeonse esfriaram e muitos proprietários migraram para cobrança de aluguel mensal — tendência acelerada pelas altas taxas de juros, que tornaram os grandes depósitos menos atraentes. Essa transição de “jeonse para wolse”, apoiada por incentivos do governo, está criando uma nova classe de ativos para investidores e pode, com o tempo, moderar a demanda por habitação ao oferecer uma alternativa de aluguel.Medidas de Política e Intervenção do Governo
O aumento vertiginoso dos custos de moradia, especialmente nos bairros mais luxuosos de Seul, levou a uma agressiva intervenção do governo em 2025. Para conter a especulação imobiliária e a “revenda rápida”, as autoridades restauraram um rigoroso Sistema de Permissão para Transações de Terras na capital. Desde março de 2025, distritos inteiros de Gangnam, Seocho, Songpa e Yongsan — os bairros mais caros de Seul — foram designados como “zonas de permissão” para vendas de apartamentos donga.com. Nessas áreas, quem quiser comprar um apartamento acima de determinado tamanho deve obter aprovação prévia na administração distrital e comprometer-se a manter e residir no imóvel por pelo menos 2 anos donga.com. Negociações envolvendo inquilinos (como comprar um imóvel já alugado via jeonse — uma tática de investimento conhecida como “investimento gap”) ficam praticamente proibidas durante o período de seis meses da designação donga.com donga.com. Negócios sem autorização podem ser anulados, e as partes podem até responder criminalmente (pena de até 2 anos de prisão ou multa de até 30% do valor do terreno) donga.com. Essas zonas de permissão — a primeira vez que distritos inteiros recebem tal designação em um sistema que existe desde 1970 — mostram como as autoridades estão levando a sério a disparada nos preços dos “3 Gangnam” e Yongsan. Oficiais alegam que os aumentos desenfreados em Gangnam, Seocho e Songpa estavam inflacionando os preços na Grande Seul, exigindo medidas emergenciais de enfraquecimento donga.com. No entanto, essa decisão veio após idas e vindas confusas da política. A Prefeitura de Seul tinha suspendido uma restrição similar um mês antes (em fevereiro de 2025) em certos bairros, apenas para impor uma regra ainda mais ampla semanas depois donga.com donga.com. Críticos argumentam que tais mudanças repentinas vêm gerando incerteza no mercado donga.com. “A confusão do mercado aumentou desde que as restrições foram suspensas, com o corte nas taxas de juros sendo esperado e as transações aumentando”, observou um economista, que criticou o governo por voltar atrás abruptamente e minar a confiança pública donga.com. De fato, apesar das regras mais rigorosas, a atividade de compra realmente cresceu nesses distritos mais controlados — agora registrando preços de venda recordes, apesar do sistema de permissões koreajoongangdaily.joins.com. Isso sugere que compradores determinados estão encontrando meios de contornar ou aguardar o fim das restrições, especialmente consumidores finais que pretendem realmente morar no imóvel e podem atender ao requisito de residência.Além de restringir transações, o governo também mirou o financiamento imobiliário para conter a especulação. Os reguladores financeiros da Coreia apertaram ainda mais as regras do Índice de Serviço da Dívida (DSR) no final de 2024, dificultando que compradores altamente alavancados tomem empréstimos globalpropertyguide.com. Agora, os bancos devem “testar o estresse” na capacidade dos mutuários de pagar com taxas de juros futuras mais altas, reduzindo efetivamente o valor máximo de empréstimos para aqueles que já possuem dívidas globalpropertyguide.com. Essas medidas macroprudenciais buscam evitar que as famílias se endividem demais em hipotecas e esfriar guerras de lances alimentadas por crédito. No entanto, foi observado um efeito colateral não intencional: à medida que grandes bancos em Seul restringiram empréstimos, alguns mutuários recorreram a credores secundários e bancos regionais, criando um “efeito balão” em que o crédito apenas migrou para fora dos canais tradicionais globalpropertyguide.com. Os formuladores de políticas caminham em uma linha tênue, tentando reduzir a demanda especulativa sem sufocar as compras reais de usuários finais ou desencadear uma crise de crédito.
No lado da oferta, como mencionado, as autoridades estão focando em estratégias de longo prazo, como expansão da oferta habitacional e desenvolvimento de novas cidades. O governo do presidente Yoon Suk-yeol (2022–2025) afastou-se amplamente da abordagem anterior de pesados impostos e regulações, adotando em vez disso a desregulamentação para estimular a construção. No entanto, a Coreia do Sul passou por uma mudança política em 2025: no meio do ano, uma nova administração indicou que evitaria políticas habitacionais punitivas (como elevados impostos para múltiplos proprietários) que, no passado, geraram consequências indesejadas koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. A nova liderança sinalizou uma mudança para estimular a oferta e confiar no mercado. “Não tentaremos controlar preços com impostos”, afirmou o presidente Lee Jae-myung, enfatizando que o aumento do estoque habitacional e a reforma de regulamentações serão o foco daqui para frente koreajoongangdaily.joins.com. Essa postura política, se seguida, significa que podemos ver menos medidas pontuais de controle de preços e políticas pro-oferta mais consistentes nos próximos anos, potencialmente aliviando parte da pressão no longo prazo.
Por enquanto, compradores e investidores residenciais de Seul precisam lidar com uma teia complexa de regras – desde limites de propriedade em certas zonas, passando por restrição de crédito, até incentivos fiscais para compradores de primeira viagem. (Vale notar que há programas do governo oferecendo taxas de hipoteca reduzidas para jovens ou compradores de primeira viagem, visando aumentar a acessibilidade bambooroutes.com.) A eficácia dessas medidas é mista: podem desacelerar a especulação, mas como mostrou 2025, não conseguem suprimir totalmente a demanda em um mercado movido por necessidade real (e medo de preços ainda mais altos amanhã). A acessibilidade habitacional continua sendo uma preocupação séria – apesar dos esforços políticos, os preços medianos dos apartamentos em Seul estão próximos das máximas históricas, e as relações preço/renda estão entre as piores do mundo reuters.com. Resolver isso exigirá um equilíbrio delicado entre domar a demanda (sem colapsar o mercado) e impulsionar a oferta (sem exagerar em regiões mais fracas).
Mercado de Aluguéis e Retornos
O mercado de aluguel residencial em Seul também está evoluindo. O sistema jeonse – em que os inquilinos depositam um grande valor (muitas vezes 50–70% do valor do imóvel) em vez de pagar aluguel mensal – sempre foi um marco do mercado imobiliário coreano. Mas nos últimos anos, aluguéis mensais ganharam popularidade, especialmente entre os mais jovens que não conseguem pagar grandes quantias de uma só vez. Em 2024–25, muitos proprietários preferem aluguel mensal ou “quase-jeonse” (depósito menor + pagamentos mensais), já que as taxas de juros elevadas tornam menos lucrativo segurar grandes depósitos. As políticas governamentais pró-aluguel reforçam essa mudança globalpropertyguide.com. Para os inquilinos, isso significa mais opções, mas também o fim dos acordos jeonse ultrabaratos que, na prática, permitiam morar “de graça” após o depósito.
Os retornos de aluguel em Seul continuam notoriamente baixos, reflexo dos preços elevados de compra. Os retornos brutos dos apartamentos giram em torno de apenas 2–3% ao ano bambooroutes.com, magros em comparação a outras cidades globais ou investimentos alternativos. Muitos proprietários historicamente aceitaram retornos baixos porque apostavam na valorização do imóvel (e o depósito jeonse podia ser reutilizado como capital para investimentos). Com o governo atraindo investidores institucionais para o mercado de aluguel, podemos esperar uma abordagem mais empresarial sobre os retornos, mas por ora Seul é um ambiente de baixo rendimento e alto ganho de capital. Essa dinâmica é uma das razões pelas quais a demanda especulativa pode se enraizar – os investidores apostam no crescimento do preço e não na renda do aluguel. Também é um motivo para os aumentos de aluguel geralmente ficarem muito atrás da valorização das vendas; os inquilinos simplesmente não conseguem pagar valores que proporcionariam rendimentos razoáveis em apartamentos multimilionários em won.
Imóveis Comerciais: Escritórios, Varejo e Outros
Embora o segmento residencial costume dominar as manchetes, o mercado imobiliário comercial de Seul em 2025 também passa por mudanças notáveis. De modo geral, o mercado comercial da cidade tem demonstrado resiliência diante de altos e baixos econômicos e continua atraindo investidores nacionais e estrangeiros. Aqui examinamos o mercado de escritórios e as tendências do varejo, logística e volumes de investimentos.
Mercado de Escritórios: Alta Ocupação e Crescimento Estável
O mercado de escritórios de Seul segue forte em 2025, impulsionado pela oferta limitada nos distritos centrais de negócios e pela demanda corporativa contínua. A taxa de vacância dos escritórios de categoria A na cidade está excepcionalmente baixa – cerca de 2,6% no primeiro trimestre de 2025, praticamente inalterada em relação ao ano anterior cbre.com. Espaços de escritórios premium em áreas como o tradicional CBD (Jung-gu/Jongno), o Distrito Empresarial de Gangnam (Teheran-ro) e o centro financeiro de Yeouido estão próximos da ocupação total. Os proprietários souberam capitalizar nessas condições apertadas: os aluguéis médios nominais para escritórios categoria A subiram ~1,5% trimestre a trimestre no 1º trimestre, chegando a cerca de ₩38.700 por m² mensais (aproximadamente US$ 30 por m²) cbre.com. Os incentivos para locação continuam mínimos — períodos de carência ficam abaixo de um mês por ano de contrato, em média — o que indica que os proprietários mantêm vantagem nas negociações diante da baixa vacância cbre.com.
Observadores do mercado preveem certa desaceleração do setor de escritórios aquecido no médio prazo, mas não uma recessão. A empresa de serviços imobiliários Savills projeta que o crescimento dos aluguéis de escritórios premium se modere para cerca de 2–4% em 2025, após os aumentos mais acentuados de anos anteriores pdf.savills.asia. Isso ocorre em parte porque uma nova oferta finalmente vai chegar após anos de escassez. Destacam-se novos empreendimentos de escritórios fora dos tradicionais “Três Grandes” distritos. Por exemplo, Magok, um tecnoparque em ascensão no oeste de Seul, conta com novos complexos de escritórios atraindo empresas cbre.com. À medida que escritórios modernos em Magok (assim como em Pangyo ou Sangam Digital Media City, nos arredores) entram em operação, algumas empresas estão se mudando ou expandindo suas operações lá, aliviando parte da pressão por demanda no centro de Seul. Mesmo assim, qualquer aumento da vacância a partir do atual patamar baixíssimo de 2–3% deve ser modesto — talvez suba para a faixa de 3% — e os escritórios premium de Seul devem continuar como um mercado de proprietários no futuro próximo pdf.savills.asia.
Vale destacar alguns principais projetos de escritórios e tendências que estão moldando este setor:
- Skylines de Gangnam e Jongno: Os endereços comerciais mais prestigiados (por exemplo, o GFC em Yeouido ou torres em Gwanghwamun) continuam desfrutando de vacância próxima de zero e aluguéis premium. Em Gangnam, o projeto Global Business Center (GBC) do Hyundai Motor Group – originalmente concebido como um arranha-céu de 105 andares para sede global – foi revisado para um complexo de torres um pouco mais baixas, com construção prevista para acelerar. Após a conclusão, por volta de 2026–27, o GBC irá adicionar significativo espaço de escritórios (e convenções) em Samseong-dong, fortalecendo o status de Gangnam como polo comercial. Isso deve acomodar parte da demanda reprimida de empresas que buscam grandes áreas contíguas para escritórios no sul de Seul.
- Descentralização para Novos Polos: O governo municipal de Seul tem incentivado o desenvolvimento de novos polos de negócios para descentralizar o crescimento. Magok (oeste de Seul, próximo ao Aeroporto de Gimpo) é um desses polos, agora abrigando centros de P&D e campi corporativos de empresas de tecnologia e biotecnologia. O Digital Media City (DMC) em Mapo/Sangam é outro exemplo, voltado para empresas de mídia e entretenimento. Embora estas áreas estejam fora do centro tradicional, seu crescimento está atraindo inquilinos que poderiam apertar ainda mais os mercados centrais. Por exemplo, se uma grande empresa de TI se muda para um campus próprio em Magok, libera espaço na CBD para outras. Com o tempo, esta abordagem de “mercado de escritórios multicêntrico” oferecerá mais flexibilidade, ainda que o núcleo de Seul continue altamente valorizado.
- Rendimentos Estáveis: Para investidores, as taxas de capitalização de escritórios em Seul têm se mantido relativamente estáveis, mesmo enquanto os aluguéis aumentam, o que significa que os preços subiram. As taxas de captação em escritórios prime permanecem em torno de 4% e devem se manter nessa faixa em 2025 cbre.com. Com as taxas de juros no pico e prestes a cair, o spread entre as taxas de captação e os custos de financiamento tende a melhorar, o que sustenta os valores. Muitos investidores internacionais (fundos soberanos, private equity, etc.) têm os escritórios de Seul no radar para renda estável e de longo prazo, embora os rendimentos baixos e a forte competição por ativos façam com que transações de grande destaque sejam raras.
Em resumo, o setor de escritórios de Seul em 2025 é marcado por baixas taxas de vacância, crescimento moderado de aluguéis e oferta seletiva de novos imóveis. As empresas estão cautelosamente otimistas – o pano de fundo econômico é de crescimento do PIB mais lento, mas os cortes de juros esperados e a expansão do setor de tecnologia mantêm a demanda por escritórios positiva cbre.com. Salvo choque externo, a expectativa é de um mercado equilibrado, com os proprietários mantendo a vantagem, principalmente nos locais mais nobres.
Varejo e Hospitalidade: Recuperação com Ressalvas
O setor de imóveis de varejo em Seul passou por uma montanha-russa: foi primeiro atingido pela pandemia e agora navega num cenário de consumo transformado. Em 2025, o setor apresenta sinais de recuperação, especialmente nos distritos de compras voltados ao turismo, mas também enfrenta desafios do e-commerce e do consumo mais cauteloso.
As vendas no varejo na Coreia estão em leve alta – em janeiro-fevereiro de 2025, as vendas nacionais do varejo subiram cerca de 0,9% ano a ano cbre.com, indicando crescimento modesto. A inflação alta e o crescimento econômico mais lento tornaram os consumidores mais atentos aos preços, impulsionando a tendência do “custo-benefício” cbre.com. Isso significa que lojas de desconto, marcas populares e plataformas de segunda mão estão se saindo relativamente bem, enquanto o varejo ultra-luxuoso também mantém seu nicho (graças a consumidores abastados locais e chineses). O segmento intermediário está sendo pressionado.
Nos famosos polos de varejo de Seul, o fluxo de pessoas está se recuperando com o retorno do turismo. Após a reabertura das fronteiras, regiões como Myeongdong, Dongdaemun e Insadong – que sofreram durante a COVID-19 – voltaram a ficar movimentadas com visitantes estrangeiros. Mercados tradicionais e ruas comerciais que dependem do turismo já apresentam melhora em aluguéis e ocupação, com lojas duty-free e de cosméticos vendo as vendas subirem. Por exemplo, a taxa de vacância em Myeongdong, que disparou em 2020, caiu à medida que marcas globais e novos operadores de F&B ocupam espaços – apostando numa recuperação total do turismo. O governo metropolitano de Seul também investiu na revitalização dos distritos de varejo (projetos de embelezamento, promoção turística), ajudando ainda mais na retomada cbre.com.
Por outro lado, nem todo varejo está igual. Centros de compras de bairro e shoppings locais relatam que os consumidores ainda estão cautelosos – com a inflação alta, as pessoas têm reduzido as compras supérfluas e as idas a restaurantes cbre.com. O varejo experiencial (entretenimento, cafés, academias etc.) está se tornando fundamental para atrair clientes. O crescimento das compras online na Coreia (um dos países mais conectados do mundo) faz com que o e-commerce continue limitando o avanço do varejo físico. Muitas marcas reduziram suas lojas ou migraram para lojas menores no estilo “showroom”, complementadas por vendas online.
Resumindo, o mercado imobiliário de varejo em Seul em 2025 está bifurcado: o varejo turístico central e de luxo está em ascensão – beneficiando-se da demanda reprimida por viagens –, enquanto localidades secundárias ainda enfrentam vacância elevada e precisam se reinventar. O setor de hospitalidade reflete essa tendência. Hotéis em Seul estão com alta ocupação devido ao retorno de viajantes internacionais, e o interesse em investimento hoteleiro está aumentando após um período de baixa. Áreas próximas aos pontos turísticos mais populares (Jongno, Myeongdong, COEX de Gangnam) têm novos projetos de hotéis e reformas para atender à demanda. Enquanto isso, operadores estão atentos a possíveis crises econômicas globais ou ressurgimento de pandemias que possam impactar novamente o turismo. Mas, por enquanto, a perspectiva para varejo/hospitalidade é cautelosamente positiva: os aluguéis de varejo tradicional estão se estabilizando e os imóveis bem localizados estão vendo a demanda se renovar.
Logística e Industrial: Alta Oferta Encontra Forte Demanda
O segmento de imóveis logísticos – armazéns, centros de distribuição e centros de fulfillment – viveu um boom durante o crescimento do e-commerce na pandemia. Desenvolvedores correram para construir centros logísticos modernos nos arredores de Seul e talvez tenham construído demais, rápido demais. Em 2024, uma onda de novos galpões chegou ao mercado, levando a um salto na vacância. No final de 2024, a taxa geral de vacância no setor logístico subiu para cerca de 23% – um patamar elevado para um setor que, há poucos anos, estava praticamente 100% ocupado cbre.com.
Agora, em 2025, a situação começa a melhorar gradualmente. No 1º trimestre de 2025, quatro novos empreendimentos logísticos de Classe A (totalizando ~221.500 m²) foram entregues, mas cerca de 30% desse espaço já estava pré-locado na entrega, indicando demanda constante cbre.com. A atividade de locação no trimestre totalizou 178.000 m², ajudando a vacância a recuar para ~22% (de 23%) cbre.com. Contudo, o mercado está bifurcado: armazéns de refrigeração têm vacância bem maior (~40%) que os de armazenamento seco (16%) cbre.com, já que a cadeia fria aumentou e está levando mais tempo para ser ocupada. Ao longo de 2025, especialistas preveem que a vacância caia gradualmente conforme a nova oferta é absorvida por operadores logísticos (3PL), varejistas e indústrias. Provavelmente serão necessários mais um ou dois anos para que o excesso seja totalmente ocupado, supondo que não haja novo excesso de oferta.
Do ponto de vista do investimento, os imóveis logísticos coreanos atraíram enorme interesse (as taxas de captação caíram muito) durante o boom do e-commerce. Agora, com vacância alta e aumento global das taxas de capitalização, investidores estão mais seletivos. Há uma diferenciação maior nos retornos conforme a qualidade e localização do ativo cbre.com. Galpões logísticos centrais com bons inquilinos e próximos de Seul (exemplo: ao longo dos corredores de rodovias de Gyeonggi) continuam procurados, enquanto projetos especulativos em províncias distantes podem ter dificuldade para achar comprador ou preços mais baixos. No geral, os fundamentos do setor (vendas online crescentes, necessidade de redes de entrega mais rápidas) seguem fortes, então a visão de longo prazo para logística é positiva, mas no curto prazo é um mercado favorável aos inquilinos até que a absorção alcance a oferta.
Mercado de Investimentos: Volume de Transações em Recuperação
Após um período lento em 2022–2023 devido ao aumento das taxas de juros, o investimento em imóveis comerciais na Coreia está se recuperando em 2025. Na verdade, o 1º trimestre de 2025 registrou aproximadamente ₩7,0 trilhões em volume de investimento em imóveis comerciais, um salto robusto de 66% ano a ano cbre.com. Esse aumento foi impulsionado por várias transações de escritórios em larga escala (incluindo compras futuras, em que investidores se comprometem com edifícios ainda em construção) e uma retomada do interesse em ativos logísticos cbre.com. A melhora reflete ao mesmo tempo condições de financiamento mais favoráveis – já que o ciclo de alta dos juros foi interrompido e há expectativa de queda – e a renovada confiança de que o mercado imobiliário coreano irá se estabilizar e oferecer retornos ajustados ao risco atraentes.
Seul continua sendo o centro da atividade de investimentos. Edifícios comerciais em Seul estão em alta demanda por investidores institucionais, e as taxas de capitalização permaneceram estáveis, mesmo enquanto outras regiões passaram por certa desaceleração cbre.com. O investimento transfronteiriço também se destaca: investidores de Cingapura, Oriente Médio e América do Norte têm sido ativos na busca por negócios na Coreia. Em 2025, espera-se que mais capital estrangeiro entre no mercado imobiliário de Seul, graças aos sólidos fundamentos econômicos da Coreia e aos esforços para se promover como um destino amigável para investidores bambooroutes.com. As recentes ações do governo – como a revisão de regulamentos para tornar os REITs mais acessíveis e a não imposição de novos impostos para compradores estrangeiros – têm mantido a Coreia relativamente atraente em comparação a mercados como Canadá ou Nova Zelândia, que impuseram restrições à propriedade estrangeira koreatimes.co.kr. Principais temas no cenário de investimentos de 2025 incluem:- Diversificação de classes de ativos: Embora os escritórios sejam o principal alvo, investidores também estão de olho em portfólios residenciais para aluguel (incentivados pelo plano institucional de locação), logística de armazenamento refrigerado (apesar da alta vacância, a necessidade de longo prazo é reconhecida) e até mesmo ativos alternativos como data centers. Grandes projetos de desenvolvimento em Seul (mencionados abaixo) também apresentam oportunidades para joint ventures e investimento em terrenos.
- Estabilidade acima da especulação: Após a volatilidade dos últimos anos, investidores preferem ativos com fluxo de caixa estável. Isso significa escritórios completamente alugados para empresas de primeira linha ou centros logísticos com contratos de longo prazo. Estratégias de valorização (comprar prédios antigos para reformar, ou locar edifícios vagos) são buscadas por players domésticos experientes, mas no geral o clima é mais cautelosamente otimista do que eufórico.
- Valores de capital e rendimentos: Como mencionado, as taxas de capitalização devem se manter em grande parte estáveis em 2025 cbre.com. Para escritórios prime em Seul, taxas de cap entre 4,0% e 4,5% são comuns; logística pode ser um pouco maior e o varejo varia bastante conforme a localização. Se as taxas de juros realmente caírem no final de 2025, poderemos ver alguma compressão nessas taxas (aumento de preços). Por enquanto, porém, espera-se que a volatilidade permaneça sob controle – nada de grandes bolhas ou colapsos, apenas crescimento incremental nos valores, alinhado ao aumento da renda e pequenos ajustes no yield cbre.com.
Grandes Projetos de Desenvolvimento e Infraestrutura Moldando o Futuro
A paisagem urbana de Seul está em constante evolução e diversos grandes projetos de infraestrutura e desenvolvimento em andamento em 2025 terão impactos significativos no mercado imobiliário nos próximos anos. Esses projetos buscam melhorar a conectividade, criar novos polos comerciais e adicionar a oferta (ou comodidades) tão necessárias ao mercado. Aqui destacamos alguns dos mais influentes:
Yongsan International Business District – Uma Nova “Cidade Vertical”
Um dos projetos mais ousados no horizonte é o plano para transformar o Distrito Yongsan de Seul em um polo empresarial e comercial de classe mundial. Em fevereiro de 2024, a cidade finalizou os planos para o Yongsan International Business District (Yongsan IBD), projetando-o como a “maior cidade vertical do mundo.” ctbuh.org Este desenvolvimento ocupará uma área de 500.000 m² em um terreno anteriormente utilizado como pátio ferroviário – um dos últimos grandes glebas não desenvolvidas no centro de Seul ctbuh.org ctbuh.org. A joia do projeto será um arranha-céu de cerca de 100 andares, autorizado após a cidade decidir flexibilizar limites de zoneamento e altura naquela área ctbuh.org ctbuh.org. O plano inclui também vários edifícios altos conectados por passarelas elevadas, extensas áreas verdes do solo ao topo, hotéis, instalações culturais e até um centro de transporte de grande porte ctbuh.org ctbuh.org.
A construção do Yongsan IBD está prevista para iniciar no segundo semestre de 2025, com as primeiras fases aguardadas para conclusão e ocupação no início da década de 2030 ctbuh.org. Esse cronograma mostra a urgência da cidade em impulsionar o projeto, após mais de uma década de tentativas frustradas – um plano anterior de desenvolvimento de Yongsan em 2006 fracassou por conta da crise financeira de 2008 ctbuh.org. O projeto revivido divide o distrito em zonas: uma zona internacional de negócios (88.557 m²), onde se erguerão o arranha-céu de 100 andares e outros edifícios comerciais de topo, além de um hotel de luxo; uma zona de complexo de negócios com torres de escritório de 45 andares interligadas por passarelas elevadas e espaços culturais nos níveis inferiores; e uma zona de apoio aos negócios ctbuh.org ctbuh.org. O design foca na integração vertical de usos mistos – uma “cidade compacta” onde escritórios, residências, lazer e parques verdes coexistem ao alcance de uma caminhada ctbuh.org. Vale notar que o local está entre o futuro Parque Yongsan (na antiga área da base do exército dos EUA) e o Rio Han, oferecendo uma localização privilegiada com vista potencial para o parque e acesso à orla ctbuh.org. Autoridades pretendem integrar o desenvolvimento ao entorno com novos meios de transporte e estendendo áreas verdes até o rio e os espaços dos parques ctbuh.org.
Impacto imobiliário: O Yongsan IBD promete elevar dramaticamente o perfil e o valor dos imóveis da região. Yongsan já tem sido destaque no mercado residencial de Seul, com os preços de apartamentos subindo mais de 1,5% em um único mês no final de 2024 em meio à especulação sobre o novo distrito empresarial bambooroutes.com. Ao trazer um grande volume de escritórios, residências de alto padrão e comodidades, o projeto deve efetivamente criar um quarto grande distrito de negócios em Seul (além do CBD, Gangnam e Yeouido). As áreas vizinhas devem experimentar demanda indireta – bairros próximos em Mapo, Jung-gu e o próprio Yongsan podem se valorizar com o surgimento de novas moradias e comércio voltado para trabalhadores e visitantes do IBD. A torre de 100 andares, quando pronta, será um dos edifícios mais altos da cidade (rivalizando com a Lotte World Tower de 123 andares em Jamsil), adicionando outro ícone ao skyline de Seul. Proprietários de imóveis em Yongsan já aguardam valorização, embora as restrições na zona de permissão (já mencionadas) tenham sido criadas em parte para evitar especulação excessiva donga.com. Se tudo correr conforme o planejado, até 2030 Yongsan será o lar da mais nova “cidade dentro da cidade” em Seul, o que deve aliviar parte da pressão sobre o saturado mercado de escritórios de Gangnam e distribuir a atividade econômica de modo mais equilibrado pela capital.
Gangnam & Songpa: Jamsil MICE Super Complex e Mais
A região sudeste de Seul, abrangendo Gangnam, Songpa e COEX/Jamsil, é alvo de outro desenvolvimento transformador. A Revitalização do Complexo Esportivo/MICE de Jamsil é um ambicioso projeto público-privado para transformar a envelhecida área do estádio esportivo de Jamsil (em Songpa-gu) em um moderno distrito MICE (Meetings, Incentivos, Conferências, Exibições) e de entretenimento. Em março de 2024, Seul anunciou planos detalhados para este projeto, com início das obras previsto para 2025 e conclusão já em 2031 mk.co.kr mk.co.kr.
Componentes principais do plano de Jamsil incluem:
- Um novo Estádio de Beisebol Dome de Jamsil (substituindo o antigo estádio a céu aberto) com mais de 30.000 assentos, integrado a um hotel.
- Um grande centro de convenções MICE e pavilhões de exposições para sediar eventos internacionais.
- Instalações de escritórios, hospedagem e comerciais com até 50 andares (altura limitada em torno de 180–200m) próximas a Jamsil, o que efetivamente criará um aglomerado de arranha-céus adjacentes ao complexo esportivo mk.co.kr mk.co.kr. Um dos edifícios propostos terá cerca de 50 andares próximo à Estação Sports Complex.
- Reforma do Estádio Olímpico Principal de Jamsil, trazendo-o para padrões modernos.
- Melhoria das conexões de transporte público e uma rede de pedestres “tridimensional”, conectando os locais de eventos, estações de metrô (Linhas 2 e 9) e empreendimentos vizinhos mk.co.kr.
- Principalmente, o plano se integra à visão mais ampla de um “Complexo Internacional de Intercâmbio” conectando Jamsil, COEX em Samseong-dong e o futuro Hyundai GBC. Ao rezonear Jamsil (aumentando índices de aproveitamento ao mudar o uso do solo para semi-residencial) mk.co.kr, a cidade busca criar um cinturão único de negócios e MICE em toda a área de Gangnam mk.co.kr. A ideia é conectar o COEX (um grande centro de convenções e shopping), as novas torres GBC e as instalações de Jamsil por meio de desenvolvimento coordenado e até conexões físicas (parques, passarelas, talvez até pontes sobre o rio ou riacho Tancheon) mk.co.kr.
- Mais áreas verdes e abertas: os planos incluem novos parques ecológicos ao longo do Rio Han e do riacho Tancheon para reconectar Gangnam e Jamsil, atualmente divididos por esses corpos d’água mk.co.kr.
Este projeto Jamsil MICE tem um orçamento de mais de ₩2,1 trilhões e é liderado por um consórcio de incorporadoras privadas (com a Hanwha E&C como participante chave) em parceria com a cidade mk.co.kr. Quando concluído, consolidará a posição de Songpa como um distrito familiar, porém com vocação global – atualmente Songpa já atrai famílias pelas suas escolas de alto nível e qualidade residencial, mas em breve também poderá se orgulhar de um polo empresarial/turístico de ponta, comparável a qualquer área de Gangnam bambooroutes.com bambooroutes.com.
Impacto imobiliário: Durante a construção, são esperadas algumas interrupções (os dois times residentes da KBO precisaram se realocar temporariamente para a construção do novo dome allkpop.com). Mas, a longo prazo, os valores imobiliários de Songpa tendem a se valorizar. Apartamentos em Jamsil e regiões vizinhas vêm sendo muito disputados, com preços subindo diante da expectativa do desenvolvimento MICE. Na verdade, no final de 2024, Songpa-gu registrou alguns dos crescimentos mais rápidos de preços residenciais em Seul – os valores dos apartamentos subiram cerca de 0,37% em apenas uma semana no último outono, o maior aumento do país naquele período mk.co.kr. Grande parte disso foi atribuída ao entusiasmo com a reurbanização e às novas perspectivas da região. Os novos escritórios e hotéis também vão gerar empregos e atrair visitantes internacionais, fortalecendo ainda mais a economia local. E ao se integrar ao GBC de Gangnam e ao COEX, o desenvolvimento pode impulsionar projetos adicionais – por exemplo, melhorias no transporte (há conversas sobre melhores conexões de ônibus ou até um ‘people-mover’ entre COEX e Jamsil). Resumindo, Gangnam e Songpa devem continuar na vanguarda do crescimento de Seul, literalmente verticalizando para atender às necessidades de negócios e entretenimento internacional da cidade.
Melhorias no Transporte: Super Trens GTX e Mais
Infraestrutura é parte fundamental da história imobiliária de Seul. A cidade e o governo nacional estão investindo pesado em projetos de transporte para melhorar a conectividade na região metropolitana – com impactos significativos nos mercados de imóveis.
As mais revolucionárias são as linhas Great Train Express (GTX) – uma rede de ferrovias suburbanas de alta velocidade que cruzam o subsolo da Grande Seul. Elas são frequentemente comparadas ao Crossrail de Londres ou ao RER de Paris – basicamente metrôs expressos regionais que atingem até 180 km/h e cortam drasticamente o tempo de deslocamento das áreas suburbanas ao centro de Seul koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Até 2035, estão planejadas seis linhas GTX (A até F), com três (A, B, C) em estágios avançados reuters.com. Em março de 2024, o primeiro segmento do GTX-A foi inaugurado, conectando Suseo (sudeste de Seul) a Dongtan (uma cidade satélite em Gyeonggi) em apenas 19 minutos – uma viagem que antes levava 80 minutos de ônibus reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. Quando totalmente concluída ao norte, a GTX-A vai ligar Gyeonggi do Norte (Paju), passando pela Estação de Seul e Gangnam até o sul de Gyeonggi, até 2028 koreajoongangdaily.joins.com. As obras também já começaram nas linhas GTX-B e C, que irão cruzar ainda mais a região metropolitana.
O efeito GTX no mercado imobiliário foi imediato e profundo. Ao basicamente “aproximar” os subúrbios distantes de Seul em tempo de viagem, o GTX promete ampliar o leque de áreas residenciais desejadas. Os preços de imóveis ao redor das estações planejadas da GTX dispararam logo após o anúncio – por exemplo, apartamentos próximos à Estação Pyeongtaek Jije (uma parada da GTX-A) subiram ₩100–200 milhões logo depois da confirmação do trajeto koreajoongangdaily.joins.com. Muitos locais antes ignorados viram um aumento na demanda habitacional por compradores apostando na futura conectividade. O governo inclusive vê o GTX como ferramenta para enfrentar a escassez de moradia em Seul: permitir que as pessoas morem fora da cidade, mas possam se deslocar rapidamente, pode aliviar a pressão sobre o mercado de moradias em Seul e talvez até estimular taxas de natalidade ao tornar casas suburbanas maiores viáveis para famílias jovens reuters.com reuters.com.
No entanto, o influxo de investimentos ao longo dos corredores do GTX também levantou preocupações sobre um superaquecimento desses mercados. Alguns críticos temem que o GTX possa ampliar as disparidades regionais, concentrando o desenvolvimento em algumas cidades “vencedoras” e deixando outras para trás koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Em resposta, o governo está planejando linhas expressas regionais complementares “TX” para outras províncias visando equilibrar o crescimento koreajoongangdaily.joins.com. Por enquanto, porém, áreas como Kintex (Ilsan), Incheon, Suwon e Uijeongbu – todas previstas para receber estações do GTX – tornaram-se pontos quentes do mercado imobiliário.
Dentro de Seul, novas linhas e extensões de metrô também estão em andamento (por exemplo, a extensão da linha Shinbundang mais profundamente em Gangnam, extensões da Linha 9 etc.), o que tende a ter impactos localizados nos preços de imóveis nas novas localizações de estações. Além disso, melhorias viárias e um teleférico urbano planejado atravessando o Rio Han (parte do plano Renascentista do Hangang da cidade) bambooroutes.com visam impulsionar a acessibilidade e o apelo turístico dos bairros à beira-rio.
No geral, a melhor conectividade é uma espada de dois gumes para o mercado imobiliário: pode abrir novas áreas de desenvolvimento e moderar os custos insanos de habitação em Seul ao distribuir a demanda, mas a curto prazo costuma fazer os preços dos terrenos e residências dispararem por antecipação. O objetivo de Seul é tornar-se uma “cidade de 30 minutos” – onde qualquer grande polo metropolitano possa ser alcançado em até 30 minutos por transporte público koreajoongangdaily.joins.com. Se isso for bem-sucedido, irá transformar profundamente os padrões de deslocamento e a atratividade imobiliária. O processo já está em andamento, e investidores atentos já estão se posicionando ao longo dessas futuras artérias de transporte.
Outros Projetos e Iniciativas de Destaque
Outras iniciativas merecem menção:
- Yongsan Park: O antigo Quartel-General do Exército dos EUA em Yongsan está sendo convertido em um enorme parque nacional – o “Parque Yongsan” – de escala comparável ao Central Park, de Nova York. Trechos da base (apelidados de Jardim das Crianças de Yongsan) já foram abertos ao público em fase experimental desde 2022 mk.co.kr. Com a continuidade do trabalho de descontaminação ambiental, a visão é ter um vasto oásis verde no coração da cidade. O parque aumentará dramaticamente a área verde no centro de Seul e certamente elevará a atratividade (e, consequentemente, os valores dos imóveis) nos bairros vizinhos como Yongsan, Itaewon, Seongdong etc. Este é um projeto de longo prazo, que ocorrerá em fases ao longo da próxima década.
- Han River Renaissance 2.0: Seul não está negligenciando sua orla. A cidade lançou o Grande Projeto Hangang – 55 iniciativas para revitalizar a área do Rio Han bambooroutes.com. Isso inclui a construção de marinas, palcos flutuantes, parques na orla e até teleféricos panorâmicos para travessia cênica do rio bambooroutes.com. Antigos projetos de embelezamento da orla (como a Renascentista do Hangang nos anos 2000) valorizaram significativamente áreas como Yeouido e Banpo; esta nova fase busca fazer o mesmo com mais distritos ribeirinhos. Por exemplo, a margem de Mapo (área Ichon/Hanyang) pode ganhar novos espaços culturais e os distritos orientais do rio podem receber melhorias em lazer. Valorizar a margem do rio torna o mercado imobiliário adjacente mais atraente para desenvolvimento residencial e comercial (afinal, quem não gostaria de uma vista para o rio ou acesso fácil ao parque?).
- Regeneração e Requalificação Urbana: Seul também está fortemente investida em projetos de regeneração urbana. Ao invés de construir novas cidades satélite, muitos projetos concentram-se em revitalizar bairros antigos – melhorando os espaços públicos, incentivando start-ups a ocupar prédios vazios e reformando a infraestrutura em complexos residenciais antigos. Existem programas para regeneração local em distritos como Euljiro (revitalizando antigos becos em regiões descoladas) e partes de Mapo ou Seodaemun (para atrair jovens moradores). Embora não sejam tão vistosos quanto arranha-céus, esses esforços podem aumentar de maneira significativa o valor dos imóveis ao tornar os bairros antigos mais habitáveis e modernos.
- Habitação Específica por Demografia: Diante do envelhecimento da população, a cidade tem planos para empreendimentos residenciais adaptados a idosos (com tecnologia de smart home, acessibilidade e proximidade a centros médicos) bambooroutes.com bambooroutes.com. Também cresce o segmento de co-living para solteiros e estudantes – resposta ao aumento das famílias unipessoais e à busca por convívio comunitário bambooroutes.com bambooroutes.com. Esses segmentos emergentes não vão redesenhar o skyline da cidade, mas indicam nichos futuros de demanda que construtores e investidores já começam a preencher, o que pode alterar o uso de alguns imóveis (por exemplo, converter um prédio comercial em co-living ou complexo residencial para idosos).
Cada um desses projetos e tendências contribui para o mosaico complexo do futuro imobiliário de Seul. A cidade em 2030 ou 2035 provavelmente terá um novo distrito de negócios em Yongsan com um arranha-céu emblemático, uma zona de eventos e entretenimento reinventada em Jamsil, conexões metropolitanas muito mais rápidas e bairros rejuvenescidos equilibrando o antigo e o novo. Para quem investe em imóveis em Seul, acompanhar esses desenvolvimentos é fundamental – eles sinalizam onde poderão estar as próximas oportunidades e picos de valorização.
Destaque para os Distritos-Chave: Gangnam, Songpa, Yongsan, Mapo
Seul é uma cidade de distritos únicos, cada um com suas próprias características e dinâmicas imobiliárias. Aqui oferecemos uma análise aprofundada de quatro distritos-chave destacados por sua importância em 2025 – Gangnam, Songpa, Yongsan e Mapo – examinando o que impulsiona seus mercados e as perspectivas para cada um.
Gangnam-gu: O Topo dos Preços e do Prestígio
Gangnam – sinônimo de riqueza, educação e imóveis ultracaros – continua a ditar o ritmo do mercado imobiliário de Seul. Este distrito (ao sul do Rio Han) abriga bairros famosos como Apgujeong, Cheongdam, Daechi e Samseong, entre outros, e permanece como o lugar mais caro para viver na Coreia do Sul. Como mostrado anteriormente, o preço médio dos apartamentos em Gangnam é estimado em cerca de ₩25 milhões por metro quadrado, o que equivale a mais de ₩2 bilhões por um bom apartamento familiar bambooroutes.com. Por alguns critérios, os preços dos apartamentos em Gangnam são cerca de 2,5 vezes maiores que a média de Seul e, no final de 2024, registravam preço médio de venda em torno de ₩2,4 bilhões – o valor mais alto do país statista.com.
O ano de 2025 viu os valores imobiliários de Gangnam baterem novos recordes. O entusiasmo dos compradores retornou com força após uma queda em 2022, com os apartamentos de Gangnam-gu subindo cerca de 0,3%–0,4% por semana em alguns momentos do final de 2024 mk.co.kr e continuando em alta em 2025 (ainda que um pouco mais lento do que os vizinhos Seocho/Songpa em algumas semanas recentes) world.kbs.co.kr. O apelo do distrito é multifacetado: possui as escolas mais conceituadas (as academias privadas de Daechi-dong são lendárias, atraindo famílias dispostas a pagar caro para morar nessa zona escolar), alta concentração de sedes corporativas e empresas de tecnologia no Vale Teheran, compras de luxo e vida noturna em áreas como Cheongdam e infraestrutura moderna. Ser morador de Gangnam tem status social e a demanda dos compradores ricos domésticos é sempre intensa. Investidores estrangeiros também estão atentos à região – por exemplo, compradores chineses mostram interesse em imóveis de luxo em Seul, ainda que o governo monitore de perto a compra de imóveis por estrangeiros e até discuta fechar brechas para especuladores internacionais globalpropertyguide.com.
A política do governo tem se concentrado intensamente em Gangnam, dada sua influência desproporcional. Gangnam (junto com Seocho e Songpa) está sob o sistema especial de permissão de transações de terrenos (pelo menos até setembro de 2025) para reprimir negociações especulativas donga.com. Isso foi uma resposta direta ao pico de preços em Gangnam se espalhando para o resto da região metropolitana – quando Gangnam se move, tende a elevar ou derrubar o sentimento de todo o mercado. As autoridades estão determinadas a evitar uma “bolha” superaquecida em Gangnam que possa desestabilizar a economia. No entanto, apesar dessas restrições, os volumes de transações em Gangnam estão, na verdade, aumentando – usuários finais abastados continuam comprando, e preços recordes de venda foram registrados mesmo sob o regime de permissão koreajoongangdaily.joins.com. Por exemplo, unidades nos exclusivos complexos Tower Palace ou Almaze (Acro) foram negociadas em preços máximos históricos este ano.
Olhando para o futuro, a perspectiva para Gangnam é otimista, porém limitada pela política. O distrito se beneficiará de grandes projetos: o complexo Hyundai GBC reforçará Gangnam como centro de negócios e convenções, provavelmente trazendo ainda mais demanda por espaços comerciais e residenciais nos arredores. O desenvolvimento MICE em Jamsil, no adjacente Songpa, também aumentará o atrativo de Gangnam (mais comodidades e eventos internacionais na porta). Por outro lado, o governo pode continuar (ou ampliar) os controles regulatórios sobre os imóveis de Gangnam se os preços continuarem subindo – medidas como impostos sobre ganhos de capital mais pesados para revendas de curto prazo, limites de empréstimo mais rigorosos para compras em Gangnam, etc., já foram usadas antes e podem retornar. Ainda assim, a escassez fundamental de terrenos em Gangnam e a demanda insaciável significam que os preços aqui provavelmente continuarão subindo a longo prazo, salvo uma grande crise nacional. Mesmo alterações na taxa de juros afetam Gangnam menos do que outras áreas, pois muitos compradores adquirem com alto capital próprio (indivíduos com grande disponibilidade de dinheiro, não compradores marginais). Resumindo, Gangnam permanece como o termômetro do mercado de Seul – todos estão atentos ao seu desempenho no próximo ano, já que pode sinalizar se o mercado mais amplo está aquecido ou esfriando.
Songpa-gu: Refúgio Familiar e Centro Empresarial Emergente
Localizado logo a leste de Gangnam, Songpa-gu saiu da sombra de Gangnam para se tornar uma potência por si só. Songpa abrange áreas como Jamsil, Sincheon, Garak e Bangi e possui uma mistura de residências de alto padrão e grandes equipamentos públicos. É talvez mais conhecida como o local da Lotte World Tower (o prédio mais alto da Coreia, com 123 andares), que domina o horizonte de Jamsil, e por ter sediado os Jogos Olímpicos de 1988 (com instalações como o Estádio Olímpico de Jamsil).
O mercado imobiliário residencial em Songpa é altamente cobiçado por famílias, graças a uma combinação de condomínios relativamente espaçosos, boas escolas e abundância de parques (o distrito abriga o Lago Seokchon, o Parque Olímpico, etc.). Nos últimos anos, as escolas de Songpa se destacaram nos rankings da cidade – de fato, Songpa matricula mais alunos no primeiro ano do ensino fundamental do que Gangnam, refletindo sua popularidade entre famílias jovens bambooroutes.com. Em um indicador recente, Songpa registrou 4.748 crianças de seis anos ingressando na escola primária, superando as 3.747 de Gangnam, um sinal marcante de que muitos pais consideram o ambiente educacional de Songpa tão desejável quanto o de Gangnam (se não mais) bambooroutes.com. Essa forte demanda familiar sustenta o mercado imobiliário de Songpa. Os valores dos apartamentos em áreas como Jamsil e Sincheon dispararam; estima-se que o preço médio do metro quadrado em Songpa esteja em torno de ₩17 milhões por m² (nos melhores condomínios de Jamsil bem mais alto) bambooroutes.com. Songpa foi um dos primeiros distritos a se recuperar após a desaceleração de 2022 – no final de 2024 registrou os maiores aumentos de preço em Seul, e esses ganhos continuaram em 2025 mk.co.kr world.kbs.co.kr. O bairro também está coberto pelas regulamentações de zonas de permissão, que visam conter a especulação donga.com.
No lado comercial, Songpa está se transformando rapidamente em um importante destino de negócios e turismo. A Lotte World Tower em Jamsil abriga escritórios, um hotel de luxo, um observatório e um shopping sofisticado, atraindo visitantes e empresas. E como já detalhado, o projeto Jamsil MICE agregará um centro de convenções de classe mundial, um estádio em formato de cúpula, novos hotéis e escritórios até 2030–2031 mk.co.kr mk.co.kr. Isso criará, na prática, um novo distrito de negócios em Songpa, complementando a área do COEX em Gangnam do outro lado do rio. A conectividade também é um ponto forte: Songpa é servida por várias linhas de metrô (2, 8, 9 e mais extensões a caminho), e se os planos para mais pontes sobre o Rio Han ou novas linhas de metrô se concretizarem, se tornará ainda mais acessível.
Previsão para Songpa: O distrito está prestes a continuar crescendo. Seus sólidos fundamentos (atração familiar, grandes projetos, infraestrutura em melhoria) indicam demanda robusta tanto para imóveis residenciais quanto comerciais. Podemos ver Songpa reduzindo a diferença de preços com Gangnam – alguns analistas acreditam que áreas reurbanizadas de Jamsil podem eventualmente rivalizar com os bairros mais caros de Gangnam em termos de preço. Um possível desafio é a grande oferta de novos empreendimentos chegando a Jamsil – os escritórios e hotéis planejados precisarão ser absorvidos. Mas dado o mercado restrito de escritórios em Seul, muitos acreditam que a nova oferta será bem-vinda, não problemática. Para os moradores, a fase de construção pode trazer algum incômodo, mas os proprietários geralmente estão otimistas de que todo o investimento se refletirá em valores ainda mais altos e um distrito ainda mais vibrante. Em resumo, a estrela de Songpa está subindo e o bairro deixou de ser apenas “vizinho de Gangnam” – é um distrito-chave para ficar de olho.
Yongsan-gu: A Nova Estrela do Centro de Seul
Yongsan-gu, localizado centralmente ao norte do Rio Han, está passando por uma transformação dramática. Historicamente, Yongsan era conhecido pela grande base militar dos EUA que ocupava uma vasta extensão de terra e pelos mercados de eletrônicos e polos de transporte (como a Estação Yongsan). Por muito tempo, ficou atrás das áreas de Gangnam em termos imobiliários – mais de classe média do que elitista, com algumas zonas residenciais antigas. Mas essa narrativa está mudando rapidamente.
Em 2022, Yongsan ganhou destaque quando o gabinete presidencial da Coreia do Sul foi transferido para lá (para o complexo antes usado pelo Ministério da Defesa). De repente, Yongsan se tornou o centro administrativo do país, aumentando seu perfil. Ao mesmo tempo, parte das terras da base americana começou a ser aberta como parque, sinalizando o potencial futuro para uma vasta área verde. Os preços dos imóveis em Yongsan começaram a subir acentuadamente. Em 2024, os apartamentos de Yongsan estavam entre os que mais valorizavam em Seul – um relatório apontou um aumento de 1,52% nos preços dos apartamentos de Yongsan em apenas um mês (ago/2024) bambooroutes.com, superando a maioria dos outros distritos. Essa ascensão rápida colocou Yongsan no seleto grupo de distritos “zonas de permissão” em 2025, junto com Gangnam, Seocho e Songpa donga.com. O preço médio dos apartamentos hoje gira em torno de ₩20 milhões por m² – extremamente alto, embora ainda um pouco abaixo do nível de Gangnam bambooroutes.com.
O grande catalisador para o futuro de Yongsan é o planejado Yongsan International Business District (IBD), detalhado anteriormente. A perspectiva de um arranha-céu “cidade vertical” de 100 andares na orla de Yongsan é revolucionária ctbuh.org. Esse projeto, junto com o novo Parque Yongsan, trará enorme valorização à região. Essencialmente, Yongsan está destinado a se tornar o próximo grande polo comercial de Seul, fazendo a ponte entre o centro tradicional (Jung-gu/Jongno) e a área de Gangnam.
Mesmo além do IBD, Yongsan possui diversos projetos de alto padrão – a sede da AmorePacific (uma joia de arquitetura moderna) foi inaugurada em 2018, e há complexos residenciais de luxo como o Raemian Caelitus, entre outros, que atraem compradores endinheirados. A localização central do distrito – literalmente no coração da área metropolitana de Seul – significa que se beneficia de múltiplas linhas de metrô e da principal estação de trem KTX em Yongsan, tornando-o altamente acessível.
Perspectivas para Yongsan: Espere crescimento contínuo e gentrificação. No curto prazo, as restrições de permissão podem esfriar um pouco a euforia, mas a demanda genuína (especialmente por novos condomínios de alto padrão e terrenos comerciais por parte de incorporadoras) continuará. À medida que a construção do IBD começar no final de 2025, os preços dos terrenos e o valor dos imóveis ao redor podem receber outro impulso por antecipação. O desafio de Yongsan será gerenciar esse crescimento de forma sustentável – a infraestrutura precisará de melhorias para acomodar o aumento do tráfego e da população. Mas o governo está motivado para ter sucesso aqui, já que o IBD é um projeto de prestígio. Para investidores e compradores, Yongsan oferece a chance de entrar em uma área “promissora” que já não é mais só especulação, mas realidade em construção. No final dos anos 2020, não se surpreenda se Yongsan for citada ao lado de Gangnam e Yeouido como distrito central de negócios, e se seus apartamentos de luxo alcançarem preços comparáveis aos distritos do sul da cidade.
Mapo-gu: Moderna, Jovem e em Ascensão
Mapo-gu, situada a noroeste do centro da cidade, na margem norte do Rio Han, possui um clima único e um cenário imobiliário diversificado. Inclui polos como Hongdae (área da Universidade Hongik), famosa pela cultura jovem, Sinchon (outra zona universitária), Yeonnam-dong (cafés hipsters e ruas revitalizadas), bem como o Sangam Digital Media City (DMC) e partes da orla em desenvolvimento. Historicamente, Mapo não era tão cara quanto as áreas tradicionalmente nobres, mas nos últimos anos tornou-se um dos distritos mais dinâmicos de Seul, atraindo jovens profissionais, estudantes e empresas de tecnologia/mídia.
Em termos residenciais, Mapo oferece diversidade: bairros antigos ao redor de Ahyeon e Mapo-ro, e modernos conjuntos de apartamentos, especialmente na área de Sangam (onde muito desenvolvimento ocorreu para o estádio da Copa do Mundo e o DMC). Os preços em Mapo vêm subindo constantemente e o distrito já é considerado uma das áreas “nobres” fora de Gangnam. O preço médio do apartamento está estimado em torno de ₩15 milhões por m², similar ao de alguns distritos centrais bambooroutes.com. O crescimento de Mapo já é tão notável que, a partir de 2025, o distrito figura entre os que mais lideram aumentos de preço (após o trio de Gangnam e Yongsan). De fato, conforme destacou o JoongAng Daily, a tendência de alta nos preços das moradias em Seul está se espalhando além de Gangnam para lugares como Mapo koreajoongangdaily.joins.com. Na primavera de 2025, os aumentos semanais em Mapo estavam ligeiramente acima da média da cidade, refletindo demanda sólida world.kbs.co.kr.
O que atrai as pessoas para Mapo? Vários fatores:
- Apelo jovem e cultural: Bairros como Hongdae, Hapjeong e Yeonnam são famosos pela vida noturna, música, arte e cafés. Isso atrai não só estudantes, mas também profissionais das indústrias criativas e até expatriados.
- Proximidade do centro financeiro: Mapo está do outro lado do rio a partir de Yongsan e ao lado de Jongno/Jung. Áreas como Gongdeok e Mapo-daero possuem muitos edifícios comerciais e estão a poucas estações de metrô da Estação de Seul e do centro da cidade. Isso faz de Mapo uma escolha residencial conveniente (e um pouco mais barata) para quem trabalha no centro.
- Digital Media City (DMC): Em Sangam (noroeste de Mapo), a cidade construiu uma zona empresarial de alta tecnologia que abriga grandes emissoras (KBS, MBC), empresas de mídia e de TI. Isso transformou Mapo em um pequeno, mas crescente, mercado de escritórios. A força de trabalho do DMC também impulsionou a demanda por moradias de qualidade na região.
- Educação: Embora não tenha o nível de Gangnam, Mapo tem boas escolas e está próxima de várias universidades (Yonsei, Sogang, Hongik, Ewha em Seodaemun, vizinho). Isso atrai famílias que preferem um ambiente um pouco mais relaxado para criar os filhos do que Gangnam, além de garantir uma demanda constante de aluguel vinda dos estudantes.
Perspectivas para Mapo: O futuro parece promissor. À medida que o crescimento de Seul se distribui melhor, Mapo tende a se beneficiar de sua localização estratégica entre o centro tradicional e a expansão noroeste (em direção a Ilsan). A conclusão do GTX ou outras linhas de transporte pode conectar melhor Mapo aos subúrbios, elevando seu perfil como polo de transporte (há planos para uma estação GTX em Sangam DMC na Linha A, o que cortaria drasticamente o tempo de viagem para lugares como Ilsan ou leste de Seul). Mapo não sofre as regulações extremas de Gangnam, o que pode significar menos barreiras para transações – investidores podem negociar com mais facilidade aqui, proporcionando mais liquidez ao mercado. Além disso, esforços contínuos de revitalização urbana, como o parque cultural Mapo Oil Depot (já concluído) e diversas melhorias de ruas, continuarão aprimorando o ambiente local.
Devemos esperar que os valores imobiliários em Mapo continuem subindo gradualmente, podendo até superar a média da cidade se sua popularidade e crescimento de empregos persistirem. Talvez não alcance o nível de Gangnam (devido à quantidade menor de empreendimentos de luxo até agora), mas a diferença pode diminuir. Por exemplo, se Gangnam vale ~2× a média da cidade e Mapo ~1,5× atualmente, Mapo pode se aproximar de 1,6–1,7× nos próximos anos, se as tendências se mantiverem. Importante destacar que Mapo é um exemplo de renovação urbana bem-sucedida – transformando áreas industriais antigas ou subutilizadas (como o antigo aterro de Sangam, hoje DMC e World Cup Park) em novos motores econômicos. Isso indica sua capacidade de adaptação e resiliência como distrito.
Cada um desses quatro distritos – Gangnam, Songpa, Yongsan e Mapo – ilustra uma faceta diferente do boom imobiliário de Seul. Gangnam mostra os picos do luxo e os desafios do superaquecimento; Songpa demonstra o crescimento impulsionado por famílias e a chegada de instalações globais; Yongsan é sobre potencial inexplorado sendo liberado por grandes projetos; e Mapo é a área moderna ‘da moda’, surfando ondas demográficas e culturais. Juntos, pintam o retrato de uma cidade que simultaneamente redefine seu horizonte, expande suas redes e revitaliza suas comunidades.
Previsão e Perspectiva para os Próximos Anos
Olhando além de 2025, o que esperar do mercado imobiliário de Seul? Embora as previsões estejam sempre sujeitas a incertezas (oscilações econômicas globais, eventos geopolíticos etc.), algumas tendências e previsões principais emergem a partir dos dados atuais e análises de especialistas:
- Continuação do Crescimento Moderado dos Preços: O consenso é que os preços das moradias em Seul continuarão subindo nos próximos anos, mas em ritmo mais moderado do que os ganhos anuais de dois dígitos vistos no final dos anos 2010. Fatores como a persistente escassez de moradias, forte demanda de famílias e concentração de riqueza em Seul sustentam uma valorização adicional. Especialistas projetam que os valores das residências em Seul subirão cerca de 3–5% ao ano em média no curto prazo bambooroutes.com. Distritos nobres podem superar isso (alta de um dígito médio a alto), enquanto algumas áreas mais fracas podem ter preços estáveis, mas a tendência geral é de alta. Isso pressupõe ausência de grandes choques e assume uma possível queda das taxas de juros, conforme esperado. Se a economia fraquejar ou as taxas subirem inesperadamente, isso pode desacelerar ou adiar o crescimento.
- Divergência Regional Persistente: Provavelmente veremos o gap entre Seul (e seus subúrbios imediatos) e o restante da Coreia se ampliar ainda mais koreajoongangdaily.joins.com. A não ser que haja uma intervenção política drástica para impulsionar cidades regionais, a tendência de concentração de capital em Seul já está consolidada. Instituições como o Korea Housing Institute preveem a continuação de um mercado de “duas velocidades”, com os preços na área da capital subindo moderadamente e as províncias se mantendo fracas globalpropertyguide.com. Isso pode significar que, até 2027, o índice de preços das casas de Seul esteja talvez 10% acima do atual, enquanto cidades provinciais podem estar estáveis ou até um pouco abaixo dos níveis de hoje. As consequências sociais e políticas disso serão uma questão central para o governo.
- Ambiente de Políticas: Estabilidade e Expansão de Oferta: Os formuladores de políticas aprenderam com a montanha-russa da década passada que medidas extremas podem ter efeito contrário. Espera-se, daqui para frente, um foco em aumentar a oferta de moradias (via reurbanização, relaxamento de limites de densidade, promoção de novos bairros ao redor das estações GTX etc.) e apoio direcionado a compradores genuínos (como programas para o primeiro imóvel) em vez de controles bruscos de preços. O novo governo de 2025 sinalizou que não usará impostos altos para tentar conter bolhas koreajoongangdaily.joins.com, sugerindo uma abordagem relativamente pró-mercado. De todo modo, se os preços dispararem (por exemplo, subirem mais de 10% em um ano), respostas regulatórias – como ampliação de zonas de permissão ou restrição de financiamentos – podem voltar rapidamente. O cenário ideal para o governo é um “pouso suave” – preços subindo o suficiente para estimular a construção, mas não tanto a ponto de causar revolta pública ou riscos financeiros.
- Taxas de Juros e Financiamento: Um grande fator de incerteza é a política monetária. As expectativas atuais do mercado são de que o Banco da Coreia reduzirá as taxas no final de 2025, com a inflação caindo e o crescimento esfriando cbre.com. Juros menores seriam favoráveis ao setor imobiliário – reduzindo custos de hipoteca, melhorando levemente a acessibilidade, e tornando ganhos imobiliários mais atraentes em relação aos títulos públicos. Isso pode trazer mais compradores de volta e também aumentar o volume de investimentos. Se os cortes forem graduais, o efeito será moderado. Mas se houver uma flexibilização agressiva (por exemplo, devido a uma recessão), poderemos ver uma alta mais acentuada dos preços com empréstimos mais baratos. Por outro lado, se a inflação voltar e as taxas se manterem altas, isso reduzirá a demanda e poderá causar longo período de estabilidade.
- Perspectiva para Mercado de Investimentos: Instituições como a CBRE projetam uma recuperação gradual nos investimentos em imóveis comerciais com a reversão do ciclo de juros na Coreia cbre.com. Esperam-se mais transações em 2025–2026, talvez retornando a níveis pré-pandemia, especialmente se a confiança de investidores estrangeiros na Ásia crescer. As taxas de capitalização devem permanecer relativamente estáveis (ou comprimir levemente nos segmentos principais se a concorrência aumentar) cbre.com. O fator surpresa é o fluxo de capital global – se a economia chinesa desacelerar ou mercados ocidentais ficarem menos atraentes, Seul pode atrair mais capital estrangeiro. Por outro lado, qualquer choque financeiro global pode apertar liquidez e adiar negócios. Mas, no geral, Seul é vista como um mercado seguro e central na Ásia, e deve seguir atraindo muito interesse para seus ativos imobiliários.
- Mercado de Aluguéis e Rentabilidade: É possível que a rentabilidade dos aluguéis melhore um pouco à medida que os preços se estabilizam e os aluguéis acompanham. Com mais investidores institucionais atuando no aluguel, a gestão profissional pode otimizar os valores (embora leis coreanas de proteção ao inquilino e controle de aumentos limitem ajustes bruscos). O incentivo público para ampliar a oferta de aluguel pode elevar a vacância em imóveis antigos ou de baixa qualidade, mas não deve gerar excedente de boas locações em Seul tão cedo. O Jeonse continuará perdendo espaço caso os juros fiquem baixos (pois a devolução dos depósitos fica menos vantajosa para o locatário), o que leva mais famílias a optarem pelo aluguel mensal, o que gera, em tese, melhor fluxo de caixa para os proprietários.
- Cronograma dos Grandes Projetos: Por volta de 2028, veremos resultados concretos do boom de empreendimentos atual: partes do IBD de Yongsan poderão estar concluídas (com torres comerciais já entregues), o complexo Jamsil MICE estará em construção avançada ou parcialmente aberto, linhas GTX A, B e C estarão operacionais (com previsão para início dos anos 2030 para a rede completa). Isso vai transformar ainda mais o mercado – por exemplo, com o GTX funcionando, áreas em Gyeonggi podem se valorizar mais rápido (reduzindo um pouco o gap com Seul), e os novos polos de negócios devem atrair empresas de escritórios antigos e caros (o que pode estabilizar o aluguel em prédios antigos, enquanto eleva os valores nos edifícios novíssimos). Imobiliário é investimento de longo prazo, e as decisões tomadas em 2025 vão repercutir pela próxima década.
Em resumo, a perspectiva para o mercado imobiliário de Seul é, em geral, positiva. A cidade está em onda de reurbanização e avanços em infraestrutura, o que reforçará seu status global. As tendências populacionais e econômicas favorecem a continuidade da demanda, mesmo com os desafios demográficos do país – Seul tende a se manter insulada, como imã de talentos e jovens de toda a Coreia. Grandes instituições compartilham a visão de que, embora haja volatilidade de curto prazo, o imóvel em Seul continuará sendo um investimento sólido no médio e longo prazo globalpropertyguide.com cbre.com.
É claro que existem riscos. O alto endividamento das famílias é uma preocupação constante; quase metade do crédito do setor privado na Coreia está atrelado ao mercado imobiliário koreajoongangdaily.joins.com, então qualquer choque pode reverberar por todo o sistema financeiro. No âmbito global, se houver uma recessão severa ou um evento cisne negro, Seul não estaria imune. Tensões geopolíticas na região também podem impactar o sentimento do investimento estrangeiro. E, no cenário doméstico, se a acessibilidade à habitação piorar, a pressão política pode levar a intervenções mais drásticas (como tabelamento de preços ou grandes programas habitacionais públicos) que podem alterar a dinâmica do mercado.
Por enquanto, porém, o caminho está traçado: 2025 será um ano de ressurgimento para o mercado imobiliário de Seul, e o ímpeto parece que vai continuar avançando. Investidores, compradores de imóveis e empresas devem ficar atentos aos sinais das políticas e marcos dos projetos, pois eles indicarão onde estão as oportunidades. Seja um apartamento de luxo em Gangnam, um novo escritório em Yongsan, um complexo comercial revitalizado em Jamsil ou um officetel moderno em Mapo, Seul oferece um pouco de tudo – e, nos próximos anos, pretende oferecer ainda mais, como a cidade do futuro da Ásia construída a partir dos movimentos imobiliários de hoje.
Fontes:
- Global Property Guide – Análise do Mercado Residencial da Coreia do Sul 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- The DONG-A Ilbo – Seul retoma o sistema de permissão para transações de terrenos donga.com donga.com donga.com
- KBS World – Preços de venda de apartamentos em Seul continuam subindo pela 12ª semana consecutiva world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
- Korea JoongAng Daily – Nova administração deve romper o padrão… aumentos de preços de imóveis koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Bamboo Routes – Preços médios de apartamentos em Seul 2025 bambooroutes.com bambooroutes.com; 17 previsões para o mercado imobiliário de Seul em 2025 bambooroutes.com
- CBRE – Seoul Figures Q1 2025 cbre.com cbre.com cbre.com; Previsão do Mercado Coreano 2025 cbre.com cbre.com cbre.com
- Savills – Perspectiva para Escritórios da Coreia 2025 pdf.savills.asia (via trecho em PDF)
- Yonhap/CTBUH – Planos para o Distrito Internacional de Negócios de Yongsan ctbuh.org ctbuh.org
- Maeil Business News – Desenvolvimento do Complexo Jamsil MICE mk.co.kr mk.co.kr
- Korea JoongAng Daily – GTX reduzirá deslocamentos… preços ao redor das estações dispararam koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Reuters – Trens de alta velocidade & habitação reuters.com reuters.com (contexto sobre GTX e preços de imóveis).
