Imobiliário na Filadélfia em 2025: Boom ou Queda? 7 Tendências Surpreendentes e Previsões Ousadas

O estoque (casas listadas para venda) continua extremamente restrito, o que continua sustentando os preços. Há pouco mais de 4.100 casas no mercado na Filadélfia no início de 2025 drexel.edu. Esse número está cerca de 34% acima dos níveis mínimos históricos da crise de estoque em 2021 drexel.edu, mas ainda está cerca de um terço abaixo dos padrões pré-pandemia. Na verdade, o estoque está ~46% abaixo dos níveis de 2019, segundo uma estimativa plusrealtors.com. Essa escassez crônica é resultado direto de vendedores segurando as vendas (muitas vezes porque não querem trocar taxas de hipoteca baixas pelas taxas mais altas de hoje phillymag.com), combinada com uma década de construção insuficiente. Novas listagens estão subindo lentamente, mas a demanda dos compradores ainda excede a oferta, especialmente para casas acessíveis e de preço médio plusrealtors.com plusrealtors.com. O estoque em meses de oferta continua baixo, e múltiplas ofertas ainda são comuns em listagens com bom preço em áreas desejadas.

A demanda dos compradores na Filadélfia permanece estável, impulsionada por alguns fatores. Primeiro, a relativa acessibilidade da cidade (preços medianos ~37% mais baixos que a média dos EUA redfin.com) continua atraindo compradores de primeira viagem e até mesmo alguns migrantes de outros estados fugindo de mercados mais caros phillyvoice.com. Como observou um corretor local: “Filadélfia é sempre uma opção melhor do que Nova York… vemos pessoas descendo de Nova York” em busca de um estilo de vida urbano mais acessível phillyvoice.com. Em segundo lugar, o crescimento do emprego e o baixo desemprego (a taxa de desemprego da cidade atingiu o menor nível em 30 anos, ~4,2% em 2023 pew.org) dão a mais residentes a estabilidade financeira para comprar imóveis. E, em terceiro lugar, os persistentes aumentos de aluguel (mais sobre isso abaixo) estão motivando muitos a considerar a compra, se puderem. Dito isso, as altas taxas de hipoteca (~6,5–7% para um empréstimo de 30 anos phillyvoice.com) e a acessibilidade limitada (as rendas na Filadélfia ficam atrás de outras grandes cidades phillymag.com, e um comprador precisa de uma renda de ~$117 mil para comprar uma casa mediana nos EUA phillyvoice.com) estão limitando até onde a demanda pode chegar. Muitos potenciais compradores atingiram um teto de preço, levando-os a pausar as buscas ou procurar casas menores/mais baratas, o que, por sua vez, mantém um limite nas vendas e no crescimento dos preços.

Resumo para o setor residencial: O mercado imobiliário da Filadélfia em 2025 está mais frio, mas longe de estar gelado. Os preços estão altos, mas se estabilizando, o estoque está crescendo lentamente, mas ainda apertado, e a demanda está saudável dentro das restrições de acessibilidade. O mercado parece estar caminhando para o equilíbrio – uma “reversão saudável à média” em vez de qualquer correção brusca drexel.edu. Na verdade, analistas observam que todos os sinais apontam para um pouso suave: um mercado mais equilibrado, com preços mais racionais e melhor acessibilidade, em vez de uma grande queda drexel.edu. Como veremos na seção de previsões, especialistas preveem que a valorização modesta dos preços continuará, salvo qualquer grande choque econômico.

Insights por Bairro: As Áreas Mais Quentes (e Frias) da Filadélfia

O mercado imobiliário é hiperlocal, e isso é especialmente verdadeiro na Filadélfia, uma cidade de bairros distintos que vivem trajetórias de mercado muito diferentes. Alguns bairros emergentes estão tendo rápidos aumentos de preço e desenvolvimento, enquanto algumas áreas já consolidadas esfriaram após booms anteriores.

Diversas tendências-chave surgem dos dados:

• Áreas anteriormente “subvalorizadas” estão disparando: Oeste e Sudoeste da Filadélfia (excluindo University City) tiveram a maior valorização de preços na cidade – cerca de +9,3% ano a ano drexel.edu. Norte da Filadélfia não ficou muito atrás, com +8,3% drexel.edu. Essas áreas de menor preço agora estão no radar de investidores e compradores de imóveis, graças à sua relativa acessibilidade e ao novo interesse em desenvolvimento. Analistas atribuem o aumento a um grande influxo de investimento externo, especialmente em bairros próximos a linhas de transporte público e corredores comerciais drexel.edu. No Oeste/Sudoeste da Filadélfia, isso inclui lugares como Walnut Hill, Cedar Park e Kingsessing, que estão se beneficiando da demanda de pessoas que foram excluídas dos preços do Center City e University City e procuram opções mais a oeste. Da mesma forma, no Norte da Filadélfia, bairros ao redor da Temple University, partes de Brewerytown/Sharswood e áreas ao longo da Broad Street têm visto uma onda de reformas e novas construções que estão elevando os preços. Essas áreas antes eram desvalorizadas, com imóveis de barganha; agora estão gentrificando rapidamente, oferecendo retornos potencialmente altos para investidores (embora com preocupações sobre deslocamento).
• “Próximos bairros quentes” para ficar de olho: Alguns bairros específicos aparecem consistentemente nas previsões locais como prontos para um crescimento significativo. Estes incluem South Kensington, Port Richmond e partes de West Philadelphia plusrealtors.com plusrealtors.com. South Kensington, logo ao norte de Fishtown/Northern Liberties, está passando por uma onda de desenvolvimento moderno e se tornou, na prática, uma extensão da movimentada cena de Fishtown. Port Richmond, um bairro historicamente operário próximo ao rio, agora segue os passos de Fishtown, já que compradores buscam casas geminadas relativamente acessíveis um pouco mais afastadas. E em West Philly, áreas a oeste das universidades (como Mantua, Belmont e East Parkside) e ao redor de polos de transporte estão atraindo incorporadores e compradores em busca de valor. Uma análise local da RE/MAX destacou “bairros em revitalização” como esses pelo seu forte potencial de crescimento, à medida que novas comodidades chegam e as tendências de preços devem superar as médias da cidade nesses bolsões plusrealtors.com plusrealtors.com. Investidores já estão mirando áreas “prontas para investimento” em West Philadelphia como Powelton Village, Wynnefield e Cedar Park, que estão em processo de revitalização newagerealtygroup.com.
• Efeitos em cascata da gentrificação: O padrão de gentrificação na Filadélfia geralmente funciona como uma onda que se move para fora do centro. Vimos isso em South Philadelphia (por exemplo, Point Breeze e Grays Ferry foram gentrificados das bordas do Center City para fora) e nos bairros próximos ao rio (Northern Liberties -> Fishtown -> Kensington -> agora Port Richmond). Os dados refletem parte disso: Kensington/Frankford (que inclui Fishtown/East Kensington) ainda apresentou um saudável +4,9% YoY de crescimento de preços drexel.edu – não tão alto quanto os 8–10% de alguns anos atrás, mas sólido e acima da média da cidade. Isso sugere que mesmo áreas em segunda onda de gentrificação continuam a valorizar, embora em um ritmo mais sustentável. Enquanto isso, novas fronteiras adjacentes como Harrowgate ou Olde Richmond perto de Port Richmond podem ser as próximas a despontar à medida que a onda continua. Compradores e investidores em busca do “próximo Fishtown” estão vasculhando esses bairros, elevando o valor dos terrenos.
• Bairros de alto padrão atingindo um teto: Em forte contraste, alguns dos bairros mais caros e anteriormente de alto crescimento da Filadélfia estabilizaram em termos de preço. Notavelmente, os preços das casas em University City ficaram praticamente estáveis (+0,1% ano a ano) drexel.edu, e South Philadelphia cresceu muito pouco (+0,2%) drexel.edu. Center City/Fairmount (que cobre o centro e áreas adjacentes como Fairmount/Spring Garden) conseguiu apenas cerca de +2,8% drexel.edu. O que está acontecendo? Nessas áreas, os preços já haviam subido tanto na última década que atingiram um teto de acessibilidade no atual ambiente de juros altos. Por exemplo, os preços medianos em Queen Village, Fairmount ou University City frequentemente superam US$ 500 mil phillymag.com, e o público comprador nesse patamar é limitado quando as hipotecas estão em 7%. Além disso, alguns desses mercados têm apresentado pequenas quedas ou estagnação nos preços à medida que a demanda esfriou – um corretor observou que o mercado “decolou” em 2020-21 para casas com comodidades como quintais e terraços, mas “tudo se estabilizou” agora em 2024 phillyvoice.com. Essencialmente, o aquecimento saiu dos bairros de alto padrão; eles estão estáveis, mas não mais em ascensão. Isso cria oportunidades para compradores em busca de pechinchas em áreas nobres – eles podem encontrar poder de negociação agora que esses mercados se normalizaram.
• Mercados intermediários estáveis: Outros submercados como Northeast Philadelphia (dividido em “Lower NE” e “Upper NE” nos dados) apresentaram crescimento moderado (~2–3% ano a ano) drexel.edu. São áreas em grande parte mais suburbanas (bairros de casas geminadas e fileiras como Mayfair, Bustleton, etc.) que não tiveram um grande boom na pandemia e, portanto, não estão passando por uma queda – apenas seguem com valorização modesta. Northwest Philadelphia (Chestnut Hill, Mt. Airy, Roxborough) ficou praticamente estável (+0,2% ano a ano) drexel.edu, provavelmente refletindo que esses mercados também tiveram grandes altas anteriormente (por exemplo, Mt. Airy teve demanda intensa em 2020–21) e desde então esfriaram para um equilíbrio.

Em resumo, a história de crescimento da Filadélfia depende muito do bairro. Os maiores ganhos estão acontecendo em bairros que ainda estão nos primeiros estágios de revitalização, onde os valores dos imóveis ainda têm espaço para subir (West/SW Philly, partes do Norte, bairros próximos ao rio mais afastados). Em contraste, os antigos bairros badalados que já “chegaram lá” (Center City, Grad Hospital, Passyunk, etc.) estão dando uma pausa ou até mesmo passando por pequenas correções. Para investidores imobiliários e compradores de imóveis, isso significa que há muitas oportunidades nas áreas emergentes – mas com riscos mais altos e necessidade de maior diligência – enquanto mercados mais maduros oferecem estabilidade e menos concorrência no momento. Como um relatório colocou, “há oportunidades de sobra para compradores em bairros menos saturados e para investidores focados em habitação para trabalhadores e aluguéis”, enquanto as restrições de acessibilidade continuam sendo um desafio nos CEPs mais caros plusrealtors.com.

Tendências do Mercado Imobiliário Comercial: Escritórios, Varejo, Industrial e Multifamiliar

O setor de imóveis comerciais (CRE) da Filadélfia é um cenário misto em 2025, com cada segmento (escritórios, varejo, industrial, multifamiliar) seguindo um caminho diferente. De modo geral, o mercado de escritórios está enfrentando dificuldades com alta vacância e uma crise de identidade na era do trabalho remoto, o varejo está se estabilizando à medida que o movimento de pedestres retorna ao centro, o mercado imobiliário industrial continua sendo um ponto positivo apesar de um aumento recente na vacância, e o setor multifamiliar (apartamentos) continua com forte demanda, embora uma onda de novos empreendimentos esteja chegando ao mercado. Vamos analisar cada setor:

Mercado de Escritórios: Alta Vacância e uma Era de Reinvenção

O setor de escritórios da Filadélfia enfrentou grandes desafios desde a pandemia, e 2025 a encontra em uma encruzilhada. A vacância de escritórios no centro disparou para níveis históricos – cerca de 20–24% dos 43 milhões de pés quadrados de escritórios do Center City estão agora vagos phillymag.com. Em termos concretos, mais de 10 milhões de pés quadrados estão vazios, um número impressionante para uma cidade que tradicionalmente tinha vacância na casa dos 10%. Os números oficiais colocam a vacância de escritórios da Filadélfia em torno de 19–20% em 2024 phillyofficespace.com, em linha com a média dos EUA (~19,4% em meados de 2025) commercialcafe.com. A vacância no Center City é ainda maior, chegando a quase 24% segundo algumas estimativas phillymag.com, após grandes escritórios de advocacia e corporações reduzirem seus espaços. Esse excesso está diretamente ligado à mudança para o trabalho remoto/híbrido – a ocupação física de trabalhadores de escritório na Filadélfia permanece bem abaixo dos níveis pré-pandemia. Mesmo no final de 2024, a frequência aos escritórios no centro era de apenas ~50%–60% dos níveis de 2019, em média governing.com, o que significa que muitas empresas simplesmente não precisam mais do espaço que tinham antes.

Proprietários estão sentindo o impacto: prédios de escritórios mais antigos, Classe B em particular, estão sofrendo com altas taxas de vacância (escritórios padrão Classe A e B tinham ~22–23% de vacância no início de 2024 nmrk.com). Enquanto isso, os melhores escritórios “trophy” (torres Classe A mais novas ou recentemente renovadas) estão se saindo um pouco melhor (~16–17% de vacância) nmrk.com, já que os inquilinos buscam a “fuga para a qualidade” – consolidando-se em espaços de maior qualidade para atrair os funcionários de volta. Essa dinâmica foi observada por grandes proprietários como a Brandywine Realty Trust: seu CEO observou que o portfólio da Brandywine no Center City está “com mais de 90% de ocupação”, beneficiando-se de inquilinos que fogem de prédios mais antigos inquirer.com. Em essência, as torres de escritórios mais novas em West Market Street e University City estão se mantendo, enquanto escritórios antigos em outras áreas do Center City (e em certos submercados suburbanos) lutam para atrair inquilinos.

O impacto financeiro para a cidade é significativo: altas taxas de vacância significam valores de propriedades mais baixos (e menor arrecadação de impostos) e menos fluxo de pessoas frequentando os negócios do centro. Segundo uma fonte, o espaço de escritório vago está “custando milhões à Filadélfia” em impostos e atividade econômica perdidos phillyofficespace.com. Os aluguéis de escritórios estão sob pressão, e os proprietários estão oferecendo grandes concessões para preencher os espaços. A atividade de novos contratos de locação está fraca – como exemplo, apenas cerca de 540 contratos de locação de escritórios foram assinados na cidade em 2024, “menos de 10” dos quais eram novos inquilinos vindos de fora da Filadélfia (uma estatística que um funcionário local chamou de “patética”) inquirer.com. Claramente, o crescimento orgânico da demanda por escritórios é mínimo; a maioria das locações é apenas realocação de empresas já existentes.

O que está sendo feito? Filadélfia está buscando ativamente maneiras de reaproveitar prédios de escritórios subutilizados e revitalizar o mercado de escritórios. Uma proposta que chamou a atenção é uma isenção de imposto predial por 20 anos para incentivar a conversão de antigos escritórios em apartamentos residenciais inquirer.com inquirer.com. (A atual isenção de imposto por 10 anos, que impulsionou fortemente o desenvolvimento residencial nas últimas décadas, foi reduzida em 2020 para novas construções, mas mantida para conversões; agora, autoridades acham que é preciso ainda mais incentivo para conversões de escritórios, que são caras inquirer.com.) O relatório de 2025 da Comissão de Reforma Tributária recomendou dobrar a isenção para 20 anos para prédios de escritórios em “situação difícil”, mas com um prazo de 5 anos para estimular ação rápida inquirer.com inquirer.com. Isso exigiria aprovação estadual (já que a lei da Pensilvânia limita isenções a 10 anos) inquirer.com, mas sinaliza a urgência do problema. O impulso não é apenas econômico – há também o aspecto de atender às necessidades habitacionais: reaproveitar escritórios vazios em apartamentos pode aumentar a oferta de moradias (possivelmente até unidades acessíveis) no centro da cidade inquirer.com. Filadélfia, na verdade, tem sido líder em conversões de escritórios para residências historicamente (muitos prédios antigos de escritórios no centro viraram apartamentos nos últimos 20 anos sob a isenção de 10 anos) inquirer.com. Agora, com tanto espaço vago, a cidade quer acelerar ainda mais essa tendência. Um exemplo emblemático é o histórico Wanamaker Building próximo à Prefeitura, que perdeu sua loja Macy’s e agora planeja converter seus andares de escritórios em centenas de apartamentos axios.com. Da mesma forma, a torre de escritórios de 18 andares em 1701 Market Street (rebatizada como “17 Market West”) está passando pela maior conversão pós-pandemia da Filadélfia, transformando-se em 299 unidades de aluguel com comodidades de estilo resort axios.com. Esses projetos têm como objetivo “dimensionar corretamente” o centro da cidade, absorvendo o excesso de espaço de escritórios e adicionando moradores em tempo integral para apoiar os negócios locais.

Olhando para frente, a perspectiva para escritórios é cautelosa. Especialistas preveem que o setor de escritórios “ainda estará lidando com questões de retorno ao trabalho” até 2025 tcsr.realtor, o que significa que não haverá um retorno rápido à ocupação total. Podemos esperar crescimento de aluguel estável ou mínimo na melhor das hipóteses e possivelmente um enfraquecimento adicional em prédios mais antigos. Algumas novas construções ainda estão avançando – notavelmente, a nova sede da Chubb, uma torre de 18 andares e US$ 430 milhões na 20th & Arch que trará 1.200 novos empregos e 3.000 funcionários para o centro até 2026 axios.com. Projetos como este mostram uma demonstração de confiança na Filadélfia como um local viável para empresas em crescimento. No entanto, tal otimismo é moderado pela realidade de que a maior parte dos novos empreendimentos de escritórios recentemente tem ocorrido nos subúrbios, e não na cidade inquirer.com, em parte devido aos altos impostos sobre salários e negócios da Filadélfia, tornando-a menos atraente para expansões corporativas inquirer.com. Líderes da cidade estão discutindo reduções fiscais mais amplas para estimular a atividade comercial inquirer.com, mas quaisquer mudanças serão graduais.

Em resumo (escritórios): O mercado de escritórios da Filadélfia está em um período de transição e reinvenção. Altas taxas de vacância (~20%) inquirer.com persistem, especialmente em prédios mais antigos, e a cultura do trabalho remoto reduziu estruturalmente a demanda. A recuperação do setor provavelmente virá da consolidação (flight-to-quality) e da conversão (adaptive reuse) em vez de um ressurgimento da locação tradicional de escritórios. Espere que o Center City reduza gradualmente sua área de escritórios e diversifique seus usos (mais residências, hotelaria, etc., em antigos locais de escritórios) nos próximos anos. É um ambiente desafiador para os proprietários de escritórios, mas também uma oportunidade para re-desenvolvimentos visionários. Como disse uma corretora comercial, “escritório é o grande ponto fora da curva” em um cenário de CRE que está se recuperando tcsr.realtor tcsr.realtor – ou seja, é o elo mais fraco que levará mais tempo para se recuperar.

Mercado de Varejo: Renascimento do Centro em Meio aos Desafios do E-Commerce

O cenário de imóveis de varejo na Filadélfia está mostrando sinais encorajadores de renascimento após a queda causada pela pandemia, embora ainda não tenha retornado totalmente ao patamar pré-2020. O Center City, principal polo varejista da região, viu o retorno de compradores, turistas e especialmente moradores, o que impulsiona a demanda por lojas e restaurantes. Segundo o relatório mais recente do Center City District (final de 2024), a ocupação do varejo no centro da Filadélfia está em ~83% centercityphila.org. Em números absolutos, há cerca de 1.792 estabelecimentos de varejo abertos na área central do Center City (Girard Ave até Tasker St) centercityphila.org. Importante ressaltar que o número de varejistas cresceu cerca de 15% desde 2019 centercityphila.org, indicando que mais lojas e restaurantes estão operando agora do que antes da pandemia – uma recuperação notável. Novas lojas abriram em ritmo mais rápido do que fechamentos nos últimos dois anos, incluindo tanto marcas nacionais quanto muitos independentes locais (notadamente uma “febre dos cookies” de novas confeitarias, entre outras tendências centercityphila.org).

O fluxo de pedestres teve uma forte recuperação no Center City. No final de 2024, contagens de pedestres e dados de celulares mostraram o movimento de pessoas no centro em ~85% dos níveis pré-pandemia governing.com, colocando a Filadélfia em 7º lugar entre os principais centros urbanos dos EUA em ritmo de recuperação inquirer.com. Os principais fatores são o retorno dos trabalhadores de escritório (em regime híbrido), um aumento de moradores no centro (a população do Center City atingiu recordes, com mais pessoas morando no centro agora do que em 2019 billypenn.com), e a retomada do turismo e convenções. Como exemplo, a temporada de festas de 2024 teve mercados natalinos movimentados e hotéis quase lotados, indicando que os turistas estão de volta. Além disso, eventos como a iniciativa “Open Streets” – que fecha certas ruas para festivais de pedestres – deram grande impulso aos lojistas (90% dos negócios relataram aumento de movimento e as vendas médias subiram 68% durante um desses eventos) centercityphila.org. Melhorias na segurança pública (as taxas de criminalidade no centro diminuíram) nbcphiladelphia.com e ruas mais limpas também estão ajudando a incentivar o retorno dos consumidores.

Nos bairros fora do Center City, os corredores comerciais estão em vários estágios de saúde. Muitas áreas comerciais de bairro (por exemplo, Germantown Avenue em Mt. Airy, Passyunk Avenue no Sul da Filadélfia, Frankford Ave em Fishtown) na verdade prosperaram durante a pandemia, já que as pessoas ficaram mais próximas de casa. Essas áreas mantiveram em grande parte uma forte ocupação, com negócios voltados para o público local (cafés, serviços, boutiques) indo bem. No entanto, alguns bairros são mal atendidos ou ainda sofrem com desinvestimento, então o cenário do varejo varia muito de quarteirão para quarteirão. No geral, a vacância do varejo na Filadélfia em toda a cidade estava em torno de 10% no final de 2023, o que não é ruim considerando as tendências nacionais de vacância no varejo. Os aluguéis para espaços de varejo de destaque no Center City ficam na faixa de US$ 50–US$ 70/pé² (corredor da Walnut St), embora os proprietários tenham sido mais flexíveis após a pandemia.

Olhando para frente, especialistas acreditam que o varejo no Center City “estabilizou, mas ainda tem espaço para crescer” billypenn.com. A expectativa é que, à medida que mais trabalhadores retornem (mesmo que apenas 3 dias por semana) e a densidade residencial aumente, a demanda por espaços de varejo continue crescendo. Em 2025, a Filadélfia tinha mais moradores no centro do que nunca e quase o mesmo número de restaurantes e bares do período pré-pandemia billypenn.com – indicando uma recuperação robusta na hospitalidade. Os consumidores voltaram a frequentar restaurantes e lojas físicas com entusiasmo, embora a inflação e a escassez de mão de obra em 2024 tenham desafiado alguns negócios. O espectro do comércio eletrônico ainda paira (a presença da Amazon significa que bens de consumo não voltarão para as lojas físicas), então o varejo que terá sucesso será aquele que oferecer algo que as compras online não podem: conveniência (por exemplo, serviços, comida rápida), experiências (eventos, ambiente social) ou imediatismo (necessidades de última hora).

Em resumo (varejo): O mercado imobiliário de varejo da Filadélfia está em ascensão, especialmente no centro, após um período difícil. A ocupação está em torno de 83% e subindo centercityphila.org, novas lojas estão abrindo e o fluxo de pedestres está ~85% recuperado governing.com. Os aluguéis e valores dos imóveis comerciais estão se recuperando de acordo. A forte base residencial do centro da cidade é um grande ponto positivo para a resiliência do varejo. Ainda há espaço para melhorias (algumas vacâncias a serem preenchidas), mas a trajetória é positiva – um “futuro brilhante para o varejo na Filadélfia”, como destacou uma manchete centercityphila.org. Proprietários e corretores permanecem cautelosamente otimistas de que, à medida que os escritórios e o turismo se recuperem ainda mais, o Center City pode chegar a mais de 90% de ocupação no varejo nos próximos anos, trazendo de volta toda a vitalidade do cenário de compras e gastronomia da Filadélfia.

Industrial & Logística: Um boom de galpões faz uma pausa, depois continua

Entre 2021 e 2023, incorporadores construíram milhões de metros quadrados de novos armazéns em Filadélfia e arredores (especialmente nos condados suburbanos e no sul de Nova Jersey) para acompanhar a Amazon, empresas de logística e outros. Isso levou a níveis recordes de vacância industrial (frequentemente abaixo de 5%). No entanto, no final de 2023 e em 2024 houve um aumento nas entregas que temporariamente superou a absorção por parte dos locatários. Em meados de 2025, a taxa de vacância industrial da Filadélfia subiu para cerca de 8,6% globest.com – um aumento de cerca de 1,6 ponto percentual em relação ao ano anterior globest.com. Esse salto parece grande, mas se deve principalmente a novos edifícios vazios entrando no mercado. Só no segundo trimestre de 2025, foram entregues 5,44 milhões de pés² de novo espaço industrial, mais que o dobro do entregue no primeiro trimestre e muito acima do ritmo do ano anterior globest.com. Cerca de 40% das entregas de 2024 ainda estavam vagas na conclusão lee-associates.com, o que elevou as taxas de vacância. Certos submercados sentiram mais: por exemplo, os condados suburbanos da Filadélfia viram a vacância subir de ~5,6% para 7,1% em um ano globest.com, e a vacância industrial do sul de Nova Jersey atingiu ~11,6% globest.com após a abertura de vários armazéns de grande porte ao longo da NJ Turnpike.

Apesar desse excesso de oferta de curto prazo, as perspectivas para o setor industrial permanecem robustas. Fundamentalmente, os incorporadores reduziram o início de novos projetos, permitindo que o mercado absorva o espaço disponível. Apenas 7,7 milhões de pés quadrados estavam em construção em meados de 2025 na região da Filadélfia – o menor nível de pipeline desde 2019 globest.com. A Colliers (uma corretora) prevê que, com a desaceleração acentuada das construções, a vacância “vai diminuir gradualmente até o final de 2025 e início de 2026” à medida que a nova oferta for absorvida pelos locatários globest.com. De fato, os fatores de demanda (crescimento portuário, e-commerce, necessidades regionais de distribuição) ainda estão presentes. Embora a absorção líquida no início de 2025 tenha sido modesta (apenas cerca de 50.000 pés quadrados no 2º trimestre de 2025, contra 1,1 milhão de pés quadrados no ano anterior globest.com), há demandas ativas de locatários no mercado. Alguns mega-armazéns recém-entregues estão em negociações de locação em 2025 e, uma vez que esses contratos sejam fechados, a ocupação irá melhorar.

Aluguéis de espaços industriais se mantiveram e até subiram um pouco. O valor médio de locação na Grande Filadélfia era de cerca de US$ 11,25 por pé quadrado NNN no 2º trimestre de 2025, ligeiramente acima dos ~US$ 11,19 do ano anterior globest.com. Os proprietários não precisaram reduzir os aluguéis, indicando confiança de que o excesso de espaço é temporário. A região continua sendo um polo logístico de destaque – é possível alcançar dezenas de milhões de consumidores em um dia de transporte rodoviário a partir da Filadélfia – então a demanda por centros de distribuição modernos não vai desaparecer. Grandes investidores institucionais investiram pesado no setor industrial da Filadélfia: por exemplo, em 2025 um investidor pagou US$ 141,7 milhões por um portfólio no sul de Nova Jersey (uma das maiores aquisições industriais) globest.com, sinalizando otimismo contínuo.

Em resumo (industrial): o mercado imobiliário industrial da Filadélfia está esfriando levemente de extremamente aquecido para apenas aquecido. A vacância em torno de 8–9% é um desvio de curto prazo devido à rápida construção, mas com início de novas construções no menor nível em seis anos e a demanda ainda forte, espera-se que o setor volte a se apertar até 2026 globest.com. O crescimento dos aluguéis tem sido modesto, mas positivo. Entre todos os tipos de CRE, industrial é o “único ponto quente” que os analistas destacam consistentemente tcsr.realtor. Para investidores, galpões modernos na região da Filadélfia continuam atraentes, embora seja importante estar atento às diferenças entre submercados (alguns polos do sul de Nova Jersey estão um pouco superofertados no momento). No longo prazo, o crescimento de logística centrada em portos (PhilaPort aumentou a capacidade) e a localização da Filadélfia sugerem crescimento contínuo. A única ressalva: se as taxas de juros permanecerem altas, financiar novos projetos industriais ou manter imóveis vagos fica mais caro – mas muitos incorporadores já desaceleraram nesse sentido.

Multifamiliar & Aluguel de Apartamentos: Forte Demanda Encontra Nova Oferta

O setor residencial multifamiliar da Filadélfia (apartamentos para aluguel) tem passado por uma montanha-russa – no bom sentido. A cidade viveu um boom de construção de apartamentos do final dos anos 2010 ao início dos anos 2020, impulsionado pela isenção fiscal de 10 anos e pela crescente demanda de jovens locatários. Esse boom culminou em um número recorde de novas entregas justamente quando a recuperação pós-pandemia ganhou força. Agora, em 2025, o mercado de apartamentos está absorvendo essa oferta. A demanda dos locatários é robusta – na verdade, muitos potenciais compradores de imóveis estão permanecendo no mercado de aluguel devido às altas taxas de juros e preços dos imóveis, então a demanda por aluguel está ainda mais forte. Mas o desafio de curto prazo é um excesso de novas unidades de luxo chegando ao mercado simultaneamente, o que trouxe leve suavidade no topo do mercado.

No entanto, nem todos os segmentos do mercado de aluguel são iguais. Os apartamentos de luxo “Classe A” – normalmente os novos edifícios altos e reluzentes com comodidades premium – estão enfrentando muita concorrência no momento. Como mencionado anteriormente, a Filadélfia teve um nível sem precedentes de construção multifamiliar em andamento. 2024 viu mais de 13.000 novas unidades multifamiliares entregues (área metropolitana) mmgrea.com, um dos maiores anos já registrados. Esse aumento de oferta levou ao que observadores chamaram de “excesso de oferta de aluguel no topo do mercado” inquirer.com – basicamente, unidades sofisticadas demais disputando um grupo limitado de locatários de alta renda. Isso forçou alguns proprietários de novos edifícios a oferecer concessões (como meses de aluguel grátis) para preencher os apartamentos. O crescimento do aluguel nesses edifícios de luxo tem sido mais estável, e os períodos de locação se alongaram. O Inquirer relatou que as altas taxas de juros e os custos de construção, combinados com esse excesso de oferta de luxo, criaram “realidades econômicas duras” para os incorporadores, significando que alugar novos edifícios está mais difícil agora sem reduzir os aluguéis ou oferecer promoções inquirer.com.

Reconhecendo o potencial de excesso de oferta, os incorporadores recuaram a partir de 2023. Os inícios de construção multifamiliar em 2024 caíram cerca de 37% em comparação com 2023 mmgrea.com mmgrea.com. Até o final de 2024, apenas cerca de 11.300 unidades ainda estavam em construção em toda a região metropolitana – cerca de 17% abaixo da média histórica do pipeline mmgrea.com mmgrea.com. E olhando para frente, as entregas previstas para 2025 devem despencar em cerca de 60%: apenas cerca de 5.300 unidades devem ser entregues em 2025, contra mais de 13.000 em 2024 mmgrea.com. Essa queda dramática na nova oferta permitirá que o mercado respire. Na verdade, vários submercados verão nenhuma grande nova entrega em 2025 mmgrea.com. Os pontos de destaque de nova oferta em 2025 serão North Philadelphia (aprox. 753 unidades), South Philly/Navy Yard (~860 unidades), e Art Museum/Northern Liberties (~873 unidades) mmgrea.com, conforme as previsões – bem menos do que essas áreas receberam em 2023–24. A implicação é que, até 2026, com a construção em ritmo lento, o estoque existente será alugado e o mercado pode voltar a se aquecer, potencialmente favorecendo novamente os proprietários com um crescimento mais rápido dos aluguéis.

Os incorporadores multifamiliares da Filadélfia também estão mudando um pouco o foco. Alguns estão buscando projetos mais modestos de “habitação para força de trabalho” ou solicitando subsídios para incluir unidades acessíveis, já que o segmento de luxo está saturado. O bônus de zoneamento inclusivo da cidade (que concede maior densidade para projetos que incluam unidades acessíveis ou contribuam para um fundo habitacional) começou a produzir alguns apartamentos acessíveis no local em novos edifícios – uma tendência que deve crescer. Também há interesse em converter alguns edifícios comerciais em residenciais (como discutido na seção de escritórios), o que pode adicionar um estoque habitacional único, embora essas conversões normalmente resultem em unidades de luxo também (devido ao custo).

Notáveis empreendimentos multifamiliares a serem concluídos em 2025 ilustram as tendências: no Navy Yard, os primeiros edifícios residenciais desse distrito estão sendo inaugurados – dois prédios totalizando 614 apartamentos com comodidades de estilo resort axios.com. Eles têm como público-alvo jovens profissionais e funcionários do Navy Yard e fazem parte de um grande plano para criar um novo bairro de uso misto ali (com milhares de outras unidades ao longo do tempo) axios.com. Em University City, vários novos edifícios altos foram recentemente inaugurados ou estão prestes a ser concluídos, atendendo à força de trabalho das áreas de educação e saúde e estudantes (por exemplo, os novos prédios EVO e Apex). Center City viu a estreia de torres ultraluxuosas como The Laurel (Rittenhouse) e Arthaus (Avenue of the Arts) nos últimos 1–2 anos, adicionando inventário de condomínios de alto padrão (que competem com os aluguéis no topo do mercado). Enquanto isso, fora do centro, bairros como Northern Liberties e East Kensington viram uma proliferação de edifícios de apartamentos de médio porte preenchendo o espaço, muitos dos quais já estão sendo alugados. Há também uma tendência de comunidades de casas geminadas “build-to-rent” surgindo em partes da cidade, misturando a linha entre aluguéis unifamiliares e multifamiliares.

Para os locatários, o ambiente atual significa um pouco mais de opções, especialmente no segmento de luxo. Os inquilinos frequentemente encontram concessões em unidades novas (como um mês grátis) e desfrutam de abundantes comodidades enquanto os edifícios competem entre si. Mas no espaço de aluguel acessível e de preço médio, ainda está apertado – edifícios de apartamentos mais antigos e aluguéis de casas geminadas apresentam baixa vacância porque muitas famílias que poderiam ter comprado sua primeira casa há 5 anos estão alugando por mais tempo agora. Assim, os apartamentos Classe B/C continuam cheios e seus aluguéis estão aumentando de forma constante. Do ponto de vista do investimento, propriedades nesse mercado intermediário (o chamado “workforce housing”) estão em alta demanda devido à sua ocupação estável.

Em resumo (multifamiliar): o mercado de apartamentos da Filadélfia em 2025 é caracterizado por forte demanda subjacente, vacância levemente elevada em unidades recém-construídas e uma grande desaceleração nas novas construções que irá restaurar o equilíbrio. Os aluguéis estão crescendo cerca de 3% e podem acelerar assim que a oferta atual for absorvida mmgrea.com. A ocupação ainda está acima de 93% mmgrea.com, mostrando saúde geral. Como resumiu uma previsão, “os apartamentos vão lidar com [o] excesso de novas construções” no curto prazo, mas a perspectiva geral é estável tcsr.realtor. De fato, o multifamiliar é considerado uma das classes de ativos mais resilientes – as pessoas sempre precisam de moradia. A Filadélfia também tem uma vantagem por continuar mais acessível para locatários do que Nova York, DC ou Boston, o que ajuda a atrair e reter jovens residentes (uma “força poderosa” em sua demanda habitacional, segundo a Zillow phillyvoice.com). Os investidores continuam ativos no cenário multifamiliar da Filadélfia, buscando tanto novos empreendimentos (se bem precificados) quanto aquisições de valor agregado de imóveis antigos para renovar. Com as taxas de juros altas, o desenvolvimento diminuiu, mas o capital está migrando para ativos existentes. O resumo: o setor de apartamentos está navegando por uma onda temporária de oferta, mas está fundamentalmente em bases sólidas, sustentado pelo crescimento do emprego e pela população estável de locatários da cidade.

Oportunidades e Riscos de Investimento no Mercado da Filadélfia

Pela ótica do investidor – seja um pequeno investidor residencial ou um grande player institucional – o mercado imobiliário da Filadélfia em 2025 oferece uma combinação de oportunidades atraentes e riscos notáveis. Abaixo, destacamos as principais oportunidades e riscos nos setores residencial e comercial:

➤ Oportunidades:

• Bairros Subvalorizados & Oportunidades de Valorização: Como discutido, áreas como West Philadelphia, South Kensington, Port Richmond, e partes de North Philly estão em processo de transformação e ainda oferecem preços de entrada relativamente baixos. Esses bairros estão “prontos para um crescimento significativo”, tornando-os alvos principais para valorização plusrealtors.com. Investidores que reabilitam casas geminadas deterioradas ou desenvolvem novas moradias nessas áreas podem aproveitar a onda de aumento de valores. Por exemplo, casas em West Philly que foram vendidas por menos de $100 mil há alguns anos em bairros como Mantua ou Mill Creek agora estão sendo reformadas ou alugadas para estudantes/profissionais a taxas muito mais altas – ainda assim, os preços continuam razoáveis em relação a bairros mais centrais. Best Places to Invest frequentemente destaca enclaves de West Philly (por exemplo, Wynnefield, Cedar Park) que estão se revitalizando e provavelmente terão retornos acima da média newagerealtygroup.com. Da mesma forma, a narrativa do “próximo Fishtown” em torno de South Kensington/Olde Kensington oferece oportunidade: novos projetos de condomínios e apartamentos lá estão vendendo rapidamente, indicando fortes comparativos futuros.
• Imóveis para Aluguel & Habitação para Trabalhadores: Com aluguéis próximos das máximas históricas e uma grande população incapaz de comprar casas, imóveis para aluguel na Filadélfia são atraentes. O público de locatários está crescendo à medida que os altos preços dos imóveis e as taxas de juros levam as pessoas a adiar a compra plusrealtors.com. Aluguéis de casas unifamiliares em bairros operários estáveis (por exemplo, Northeast Philly) ou pequenos prédios multifamiliares em áreas com acesso a transporte público podem proporcionar fluxo de caixa sólido. As taxas de vacância em aluguéis acessíveis são muito baixas, e os investidores podem esperar valorização moderada juntamente com um mercado de aluguel resiliente plusrealtors.com. Além disso, iniciativas em toda a cidade para construir mais “habitação para trabalhadores” (acessível para pessoas de renda média) significam que pode haver oportunidades de parcerias público-privadas, subsídios ou simplesmente menos concorrência ao focar em aluguéis de médio padrão em vez de luxo. Resumindo: as taxas de capitalização relativamente altas da Filadélfia (em comparação com mercados costeiros) e a forte demanda por aluguel tornam a cidade um local atraente para investimento imobiliário de compra e retenção.
• Nichos Comerciais: Industrial e Ciências da Vida: Como mencionado, o imobiliário industrial continua sendo um setor aquecido – centros de distribuição, terminais de caminhões, galpões flex – todos estão em alta demanda. Embora haja um excesso de oferta no curto prazo, a necessidade de longo prazo por instalações logísticas modernas é forte, e a localização estratégica da Filadélfia garante que os ativos industriais aqui continuarão valiosos. Investidores especializados em industrial podem encontrar oportunidades nos galpões recém-construídos e vagos (alguns proprietários podem estar buscando vender ou recapitalizar devido à instabilidade do mercado) e no desenvolvimento de instalações build-to-suit para locatários específicos. Outro nicho é o imobiliário de ciências da vida: Filadélfia, com sua concentração de universidades e hospitais, tornou-se um polo crescente de ciências da vida (frequentemente chamada de “Cellicon Valley” em referência ao seu setor de terapia celular e genética). Espaços de laboratório em University City e no Navy Yard tiveram enorme crescimento. Empresas estão ativamente buscando espaços de laboratório e biofabricação, então converter ou construir propriedades para uso em ciências da vida (que têm aluguéis premium) pode ser lucrativo. Grandes projetos como Schuylkill Yards e uCity Square são prova dessa tendência. Embora ciências da vida possam ser arriscadas (o sucesso do locatário depende de financiamento de P&D), a demanda por espaço de laboratório na Filadélfia tem sido robusta – em certo momento, a vacância de laboratórios chegou perto de 0%. Esta é uma oportunidade emergente para investidores especializados.
• Reuso Adaptativo & Conversões: As dificuldades do setor de escritórios na verdade apresentam uma oportunidade – se você tiver visão e capital – de converter escritórios com baixo desempenho em apartamentos, hotéis ou uso misto. Com a cidade provavelmente implementando novos incentivos (por exemplo, uma possível isenção fiscal de 20 anos para conversões de escritórios inquirer.com), os incorporadores poderiam basicamente obter localizações privilegiadas no Center City com desconto (dado o valor depreciado dos edifícios de escritórios) e se beneficiar de incentivos fiscais para criar unidades residenciais em alta demanda. O sucesso de conversões anteriores (Old City está cheia de antigos galpões transformados em lofts, e muitos prédios antigos de escritórios já foram convertidos em apartamentos/hotéis no passado) é um bom sinal. Um exemplo atual de destaque é a conversão do 1701 Market St. em apartamentos com comodidades de luxo axios.com – o Alterra Group está apostando em forte demanda de aluguel para um reuso adaptativo bem localizado. Se a isenção de 20 anos for aprovada, isso pode melhorar significativamente a economia dos projetos de conversão. Investidores podem mirar prédios antigos ao redor da Broad Street e Market East que são candidatos ao reuso. Além dos escritórios, Filadélfia possui um estoque de belos edifícios históricos (escolas, fábricas, igrejas) que podem ser comprados e requalificados – frequentemente gerando apoio da comunidade e produtos únicos (como lofts) que podem alcançar preços premium.
• Principais Desenvolvimentos & Investimento Público: A cidade possui vários planos de desenvolvimento catalisadores (detalhados na próxima seção) – participar ou aproveitar esses projetos pode ser lucrativo. Por exemplo, à medida que o mega-projeto Penn’s Landing (12 torres na orla) avança (assim que for retomado), os valores dos imóveis próximos em Old City/Society Hill waterfront podem disparar. O planejado parque sobre a I-95 em Penn’s Landing (um projeto de infraestrutura pública destinado a reconectar a cidade ao Rio Delaware) tornará os terrenos adjacentes muito mais valiosos. Da mesma forma, a expansão de linhas de transporte ou novas estações (caso surjam com o financiamento de infraestrutura a partir de 2025) pode abrir novos locais para desenvolvimento orientado ao transporte. Ser um dos primeiros a reunir terrenos nessas áreas é uma oportunidade clássica. Filadélfia também possui diversas Zonas de Oportunidade que oferecem benefícios fiscais para investir em determinados bairros; investidores experientes podem utilizar esses programas para mitigar impostos enquanto revitalizam áreas como partes do Norte e Oeste da Filadélfia.

➤ Riscos:

• Risco de Taxa de Juros e Financiamento: O risco mais imediato em 2025 é o ambiente de altas taxas de juros. Os custos de financiamento para imóveis praticamente dobraram desde 2021. Isso não só aperta o fluxo de caixa dos investidores (pagamentos de hipoteca mais altos), mas também pode deprimir os valores dos imóveis (à medida que as taxas de capitalização sobem). Para investidores altamente alavancados, há o risco de fluxo de caixa negativo se as taxas subirem ainda mais. Projetos de desenvolvimento podem ter dificuldades para fechar as contas, levando a atrasos ou cancelamentos. Se a inflação permanecer alta e mantiver as taxas elevadas (ou se o mercado de crédito se tornar mais restrito), a atividade imobiliária pode desacelerar e alguns proprietários podem enfrentar dificuldades, especialmente aqueles que compraram com taxas de capitalização baixas em 2020–21 e agora precisam refinanciar. Essencialmente, o custo do capital é um grande fator de risco – está tornando tudo, desde a compra de casas até aquisições comerciais, mais caro e pode esfriar o mercado além do esperado.
• Excesso de Oferta em Certos Segmentos: Embora, em geral, Filadélfia não sofra com excesso de oferta, segmentos específicos estão em risco. O mais claro é o segmento multifamiliar de luxo no curto prazo – como mencionado, um excesso de novos apartamentos de alto padrão faz com que os proprietários estejam competindo fortemente. Se a economia enfraquecer ou o crescimento do emprego desacelerar, esses novos edifícios podem ser alugados ainda mais lentamente, pressionando financeiramente os desenvolvedores. No setor de escritórios, há efetivamente excesso permanente de oferta, a menos que muitos edifícios sejam retirados do mercado ou convertidos; qualquer investidor em escritórios deve estar atento à alta vacância e à necessidade de investir em grandes melhorias para permanecer competitivo (risco de investir mais dinheiro em algo que pode não dar retorno se o trabalho remoto persistir). O varejo não sofre com excesso de oferta em toda a cidade, mas certos corredores (como alguns shoppings suburbanos ou áreas comerciais mais fracas) podem continuar enfrentando dificuldades e altas vacâncias à medida que o varejo evolui. No setor industrial, o risco é se as vagas atuais não forem absorvidas tão rapidamente quanto o projetado – por exemplo, se uma recessão afetar a demanda do comércio eletrônico – então esses grandes galpões vazios podem iniciar uma corrida para o fundo com queda nos aluguéis. No entanto, esse risco é mitigado pela redução nas construções e pelos fundamentos de longo prazo.
• Riscos Econômicos e de Emprego: A saúde econômica mais ampla da Filadélfia é um fator. O crescimento de empregos na região tem sido razoável recentemente (o emprego na área da Filadélfia aumentou cerca de 2,2% em meados de 2024, um pouco acima da média nacional bls.gov, e os setores de educação/serviços de saúde adicionaram 28.400 empregos ano a ano bls.gov). Mas Filadélfia não é uma cidade de alto crescimento como as do Sunbelt; sua economia é mais estável e lenta. Se ocorrer uma recessão nacional nos próximos anos (alguns analistas previam uma leve, embora as chances tenham diminuído philadelphiafed.org), Filadélfia pode ver perdas de empregos em setores como hospitalidade ou até mesmo saúde, o que esfriaria a demanda por todos os tipos de imóveis. Além disso, Filadélfia ainda enfrenta uma taxa de pobreza alta (~23%) e rendas domiciliares relativamente baixas – se a inflação superar o crescimento dos salários, muitos moradores podem ser excluídos tanto da compra de imóveis quanto do aluguel a preços de mercado, reduzindo o número de inquilinos e compradores solventes. Já a acessibilidade é uma grande questão: as rendas em Filadélfia ficam significativamente atrás das de NYC, Boston, DC phillymag.com, tornando os recentes aumentos de preços particularmente dolorosos. Uma crise de acessibilidade contínua pode forçar os formuladores de políticas a intervir (controle de aluguel, exigências maiores de zoneamento inclusivo, etc., o que pode representar riscos regulatórios para investidores).
• Mudanças em Políticas e Impostos: O mercado imobiliário da Filadélfia é bastante afetado por políticas locais. A famosa isenção fiscal de 10 anos para novas construções foi reduzida a partir de 2022 (agora é uma isenção parcial), o que já é apontado como um dos motivos para a queda nos alvarás de construção. Existe o risco de que a cidade ou o estado possam implementar novas mudanças que afetem o retorno dos investidores – por exemplo, a cidade pode aumentar as taxas de imposto sobre a propriedade ou reavaliar os valores (a Filadélfia fez uma reavaliação de propriedades em 2022–2023 que aumentou significativamente as avaliações para muitos, e outra em 2024 phila.gov). O imposto sobre salários da cidade (~3,79% para residentes) e o Imposto sobre Renda e Receitas Empresariais (BIRT) estão entre os mais altos do país; se não forem reduzidos, podem continuar a sufocar o crescimento comercial (como mencionado, muitas empresas escolhem os subúrbios para evitar esses impostos inquirer.com). Por outro lado, se os impostos forem reduzidos para estimular o crescimento, o orçamento da cidade pode ficar pressionado, afetando os serviços. Além disso, novas regulamentações de zoneamento podem representar tanto oportunidades quanto obstáculos. Por exemplo, a criação de uma nova categoria de zoneamento (RTA-2) com exigências mais flexíveis ballardspahr.com pode permitir maior densidade em projetos residenciais – uma oportunidade. Mas também há propostas para exigir mais unidades acessíveis ou benefícios comunitários dos incorporadores (o Conselho Municipal da Filadélfia é conhecido por ser bastante envolvido nas aprovações de empreendimentos). O ambiente legislativo na Filadélfia pode ser imprevisível, então os investidores enfrentam algum risco político. No lado dos aluguéis, embora atualmente não haja controle de aluguel na Filadélfia, a pressão por proteções aos inquilinos está sempre presente; algo como regras de “justa causa” para despejo ou moratórias de construção em certos bairros pode surgir se a gentrificação provocar reação negativa.
• Infraestrutura Envelhecida & Problemas de Serviços Públicos: Algumas questões estruturais podem indiretamente representar riscos. A infraestrutura da Filadélfia – de estradas ao transporte público (SEPTA) – precisa de investimentos. Há preocupações sobre o número de passageiros e o financiamento da SEPTA (a quantidade de passageiros ainda está cerca de 30% abaixo do período pré-COVID, e há lacunas orçamentárias para as operações). Se o serviço de transporte público for reduzido (como já foi alertado em cenários mais pessimistas), isso pode diminuir o apelo de alguns bairros e padrões de deslocamento, impactando a atratividade imobiliária. As escolas públicas da cidade, embora estejam melhorando em algumas áreas, ainda levam muitas famílias a se mudarem para os subúrbios, o que prejudica a demanda de longo prazo por moradia de famílias de classe média na cidade. Além disso, embora o crime esteja em queda no Center City e em algumas áreas, a Filadélfia registrou um aumento na violência armada durante os anos da pandemia. A percepção de criminalidade e limpeza pode influenciar o mercado imobiliário – por exemplo, incidentes de grande repercussão ou distúrbios (como os de 2020) podem reduzir a confiança de investidores e lojistas no curto prazo. A cidade está trabalhando nessas questões (por exemplo, programas de prevenção à violência, reformas policiais), mas continuam sendo fatores a serem monitorados como riscos.

Ao avaliar essas oportunidades e riscos, muitos analistas descrevem o mercado imobiliário da Filadélfia como resiliente, mas não sem desafios. Ele não apresenta as oscilações extremas de alguns mercados do Sunbelt (não houve grandes excessos de construção ou estouros de bolhas especulativas aqui na memória recente), e seu preço mais baixo oferece uma proteção (o mercado é, arguivelmente, “subvalorizado” em relação aos fundamentos atuais millersamuel.com). Mas o crescimento lento também significa que não se pode contar com uma rápida valorização sem melhorias ativas. Para investidores, uma diligência prévia minuciosa no nível de bairro é crucial – a variabilidade de Filadélfia de quarteirão para quarteirão significa que um quarteirão pode diferir enormemente do próximo em termos de perspectivas. Fazer parcerias com especialistas locais, acompanhar as decisões do conselho municipal e ter planos de contingência para custos de manutenção mais altos são abordagens prudentes neste mercado.

Principais Desenvolvimentos e Projetos que Moldam o Futuro

Diversos grandes empreendimentos imobiliários – em andamento ou planejados – estão prestes a remodelar o cenário urbano da Filadélfia nos próximos anos. Esses projetos abrangem desde sedes corporativas e arranha-céus até vastos distritos de uso misto e reformas de infraestrutura pública. Eles não apenas oferecem oportunidades de construção e investimento, mas também influenciarão a desejabilidade dos bairros, a criação de empregos e os valores das propriedades em toda a cidade. Aqui estão alguns dos desenvolvimentos mais impactantes para ficar de olho:

• Chubb Headquarters (2000 Arch Street, Center City): A companhia global de seguros Chubb está erguendo uma nova torre de 18 andares para sua sede na Arch Street, no Center City. Este projeto de cerca de US$ 430 milhões adicionará 40.700 m² de espaço para escritórios e se destaca por trazer empregos para a cidade em vez de sair dela. A Chubb planeja transferir e expandir 3.000 funcionários nesta sede, incluindo 1.200 novos empregos para a Filadélfia axios.com. O edifício, que já atingiu sua altura máxima (a sinalização foi instalada em 2024), será concluído em 2026 axios.com. Para a Filadélfia, isso representa um voto de confiança em sua capacidade de atrair e reter grandes empregadores. O influxo de funcionários da Chubb (muitos provavelmente se mudando dos subúrbios) pode impulsionar o mercado imobiliário no Center City e arredores, além de apoiar o comércio e restaurantes.
• 17Market West (1701 Market St Conversão): Um exemplo principal de conversão de escritório para residencial, este projeto da Alterra Property Group está transformando uma torre de escritórios vaga de 18 andares no coração de Market West em 299 apartamentos de luxo além de varejo no térreo axios.com. Batizado de “17Market West”, será inaugurado no final de 2025 axios.com como a maior conversão pós-pandemia da cidade. As comodidades são luxuosas (piscina de água salgada na cobertura, cabanas, quadra de pickleball, simulador de golfe, etc.) axios.com, visando competir com novas construções. Seu sucesso pode servir de modelo para futuras conversões e adicionará centenas de residentes a um quarteirão que antes ficava deserto após as 17h. Este projeto essencialmente cria um novo polo residencial no distrito comercial, ajudando a manter o Centro da Cidade vibrante 24/7.
• Harper Square “Needle Tower” (Rittenhouse): Na sofisticada região de Rittenhouse Square, a incorporadora local Pearl Properties está planejando o Harper Square, uma esguia torre residencial de 50 andares na 19th Street axios.com. Terá cerca de 215 unidades de luxo e se destacará acima da área de prédios baixos, dando-lhe uma aparência de “agulha”. A demolição no local começou em 2024, embora o início das obras ainda não tenha data marcada axios.com. A conclusão está prevista para cerca de 2027 axios.com. Se construída, será um dos edifícios residenciais mais altos da Filadélfia. Isso reflete a confiança contínua no mercado de apartamentos/condomínios de luxo a longo prazo. O Harper Square complementará o já existente edifício Harper de 24 andares da Pearl nas proximidades axios.com. Projetos como este mantêm o horizonte da Filadélfia em crescimento e atendem àqueles que buscam moradia de alto padrão no Centro da Cidade (competindo com a qualidade de Nova York, mas com preços de Filadélfia).
• The Bellwether District (Sul da Filadélfia): Como mencionado, o Bellwether District é uma reurbanização maciça de 1.300 acres de antigas terras de refinaria no sul/sudoeste da Filadélfia. Ao longo de 10–15 anos, a Hilco Redevelopment Partners está investindo cerca de US$ 4 bilhões para criar um campus de armazéns modernos, centros de distribuição e laboratórios de ciências da vida axios.com. A visão inclui milhões de pés quadrados de espaço industrial e, potencialmente, alguns usos comerciais mistos. Em 2025, o Bellwether estará concluindo seus dois primeiros armazéns industriais (um no início de 2025, outro até o final do ano) axios.com. Estes são apenas uma pequena fração do plano geral, mas marcam o início. Este projeto é transformador: irá limpar uma área contaminada ambientalmente, gerar milhares de empregos (os empregos industriais e de logística para substituir os empregos perdidos na refinaria) e possivelmente criar um novo motor econômico para essa parte da cidade. Para o mercado imobiliário próximo, o Bellwether aumentará a demanda por moradia no sul da Filadélfia se os trabalhadores quiserem morar perto do local. Também pode melhorar a infraestrutura (estradas, utilidades) na área, beneficiando outras propriedades. Um risco é que é um projeto de longo prazo, então a execução consistente é fundamental.
• Reurbanização do Navy Yard (Sul da Filadélfia): O Philadelphia Navy Yard, uma antiga base naval transformada em parque de escritórios, está passando por uma grande expansão para se tornar um distrito urbano de uso misto. Em 2022, a PIDC (corporação de desenvolvimento da cidade) e Ensemble/Mosaic divulgaram um plano diretor de mais de US$ 6 bilhões para adicionar residências, varejo, hotel e mais escritórios ao longo de 20 anos axios.com. Em 2025, as primeiras unidades residenciais no Navy Yard serão inauguradas: um complexo de apartamentos com 614 unidades em dois edifícios, completo com lojas e muitas comodidades axios.com. Estes devem ser concluídos até setembro de 2025 axios.com. Os apartamentos do Navy Yard são um grande marco: após décadas como um centro de trabalho das 9h às 17h, o Navy Yard ganhará uma população residente, caminhando para se tornar um verdadeiro bairro. Fases futuras preveem milhares de novas unidades habitacionais, um novo hotel, uma escola, parques e possivelmente uma nova ligação de transporte público. À medida que esta área evolui, cria efetivamente um novo bairro à beira-mar, provavelmente valorizando terrenos em partes próximas do sul da Filadélfia (por exemplo, Pennsport, Whitman) e atraindo empresas que desejam um ambiente de campus (especialmente empresas de ciências da vida e P&D, que já estão no Navy Yard). É um dos maiores empreendimentos de desenvolvimento urbano da Filadélfia.
• Megaprojeto Penn’s Landing Waterfront: Na orla do rio Delaware, entre Old City e Northern Liberties, a Durst Organization (incorporadora sediada em NY) planeja um projeto de uso misto de US$ 2,2 bilhões abrangendo 12 acres axios.com. O plano prevê 12 torres com milhares de unidades residenciais, além de escritórios, varejo e um hotel axios.com – essencialmente criando um novo bairro na orla. A obra foi iniciada (cerimonialmente) em 2022, mas infelizmente está paralisada há mais de dois anos em 2025 axios.com. O aumento das taxas de juros e a incerteza econômica provavelmente tiveram um papel. Também há obras de infraestrutura necessárias (o parque sobre a I-95, previsto para ser concluído por volta de 2026, é pré-requisito para realmente conectar este local à cidade). O projeto Penn’s Landing está em compasso de espera, mas se/quando avançar, mudará drasticamente o horizonte da orla e adicionará uma grande quantidade de moradias. É o tipo de megaprojeto que pode criar milhares de empregos na construção e, ao ser concluído, atrair novos moradores (incluindo possivelmente mais condomínios de alto padrão voltados para quem poderia escolher NYC ou Jersey City). Por enquanto, é uma grande incógnita (“o tempo dirá se algum dia será realizado”, diz a Axios axios.com). A cidade e a Durst continuam publicamente comprometidas, mas todas as atenções estão voltadas para o alinhamento do financiamento e das condições de mercado.
• Boom de Arranha-céus no Center City (Diversos): Além do Harper Square, alguns outros arranha-céus significativos estão em andamento ou foram recentemente concluídos:
  • Two Cathedral Square na 17th & Race (uma torre de 23 andares de escritórios/residencial) está em construção.
  • 2222 Market (um edifício de escritórios de 20 andares para o escritório de advocacia Morgan Lewis) foi inaugurado em 2022, adicionando estoque moderno de escritórios.
  • 1301 Market (proposta de uso misto de 32 andares pelo sistema de saúde Jefferson) pode iniciar as obras no futuro.
  • Esses projetos mostram que o Center City ainda tem bolsões de desenvolvimento, especialmente para usos especializados (como escritórios médicos ou sedes). No entanto, dado o alto índice de vacância de escritórios, não espere muitos novos arranha-céus comerciais além dos que já estão em andamento – em vez disso, é mais provável que torres residenciais ou de uso misto preencham as lacunas no horizonte.
• Plano da Arena dos 76ers (Complexo Esportivo no Sul da Filadélfia): Um desenvolvimento de última hora: Após muita controvérsia, o Philadelphia 76ers abandonou sua proposta de construir uma nova arena de US$ 1,3 bilhão no Center City (em Market East, ao lado de Chinatown) no início de 2025 axios.com. Em vez disso, agora estão explorando um plano com a Comcast Spectacor para construir uma nova arena dos Sixers no atual Complexo Esportivo do Sul da Filadélfia (próximo ao atual Wells Fargo Center) axios.com. Isso está em estágios muito iniciais (negociações sobre financiamento, questões fiscais e benefícios para a comunidade ocorrerão em 2025) axios.com. Se avançar, significa que o complexo esportivo no Sul da Filadélfia continuará sendo o centro dos esportes da cidade por décadas, potencialmente com uma nova arena de última geração ancorando um desenvolvimento ainda maior ali (a Comcast já havia sugerido um plano de reurbanização de US$ 2,5 bilhões para a área do complexo esportivo anteriormente axios.com). Para o mercado imobiliário, uma nova arena no Sul da Filadélfia provavelmente terá menos impacto imediato nos valores das propriedades (já que já é uma área consolidada de eventos esportivos, não um bairro), mas pode estimular projetos adicionais de entretenimento/hospitalidade ao redor. Por outro lado, isso significa que a área de Market East no Center City não receberá o grande impulso (e a perturbação) de um projeto de arena – um alívio para alguns membros da comunidade, mas também significa que a revitalização do varejo em Market East terá que encontrar outros catalisadores. A decisão dos Sixers foi acompanhada de perto por incorporadores devido às suas implicações para ambos os bairros.
• Projetos de Infraestrutura (Cap Parks, Transporte): Vários projetos públicos vão melhorar o contexto imobiliário da Filadélfia:
  • O Cap Park da I-95 em Penn’s Landing (um parque de 4 acres sobre a rodovia, ~US$ 225 milhões) está avançando, com conclusão prevista para 2026. Isso vai cobrir uma área degradada e criar uma conexão direta da Front Street até a orla em Penn’s Landing, presumivelmente aumentando a atratividade dos terrenos adjacentes (incluindo o local da Durst mencionado).
  • O Cap da Vine Street Expressway (I-676) próximo a Chinatown é outro conceito – um parque sobre a rodovia rebaixada entre a Broad e a 2nd Street poderia reconectar Chinatown e Callowhill. Parte do financiamento foi garantida para estudo/projeto. Se realizado, pode mitigar a divisão causada pela I-676 e valorizar os imóveis em Chinatown North/Callowhill.
  • Plano do Distrito da 30th Street Station: Existe uma visão de longo prazo liderada pela Amtrak para desenvolver a área ao redor da 30th Street Station (em University City), incluindo potencialmente cobrir os pátios ferroviários para criar um novo distrito de uso misto. Embora isso seja para mais de 10 anos, partes desse projeto, como o Schuylkill Yards (o projeto Brandywine Realty/Drexel construindo laboratórios/escritórios a oeste da 30th St), já estão em andamento. O Schuylkill Yards entregou sua primeira torre de ciências da vida e está construindo residências em seguida; no total, entregará de 6 a 8 arranha-céus ao longo de 20 anos. Isso está mudando fundamentalmente o horizonte de University City e adicionando espaço de parque (Drexel Square).
  • Expansões de transporte público: A SEPTA está planejando uma extensão ferroviária para King of Prussia (conectando o Center City à área do shopping KOP via Norristown); se acontecer por volta de 2026-27, pode impactar o desenvolvimento ao longo dessa rota. Dentro da cidade, há conversas sobre o metrô do Roosevelt Blvd (sonhado há muito tempo, ainda sem financiamento) e modernização dos bondes. Embora não seja imediato, o transporte público melhorado é sempre um benefício para o mercado imobiliário ao longo das linhas de transporte.

Esses projetos indicam coletivamente que Filadélfia está investindo em seu futuro – desde megaempreendimentos privados até infraestrutura pública – o que, por sua vez, aumenta a confiança no mercado imobiliário. Claro, nem tudo ocorrerá sem problemas ou dentro do cronograma (vide: atraso em Penn’s Landing, mudança de planos da arena dos Sixers), mas a tendência é que a cidade está se posicionando para crescimento e conectividade. Por exemplo, o Center City District registrou mais de US$ 1,2 bilhão em atividade de desenvolvimento no centro em 2024 apenas (20 projetos concluídos, 33 em construção) centercityphila.org – um ritmo notável que continua a transformação do centro em um ambiente mais residencial e diversificado. A proliferação de guindastes em University City e Northern Liberties também mostra bairros sendo remodelados.

De uma perspectiva macro, esses desenvolvimentos irão: criar milhares de empregos na construção no curto prazo; adicionar nova oferta habitacional (ajudando a conter aumentos de preços/aluguéis na cidade se unidades suficientes forem entregues); potencialmente adicionar novo estoque de escritórios ou laboratórios (testando a profundidade do mercado para esses usos); e melhorar a qualidade de vida (parques, comodidades), tornando Filadélfia mais atraente tanto para residentes quanto para empresas. Ficar de olho nesses projetos é crucial para investidores e observadores, pois eles frequentemente sinalizam onde as próximas oportunidades podem estar (por exemplo, investir em áreas adjacentes a um grande projeto antes de sua conclusão, ou mirar em indústrias que ocuparão os novos espaços).

Fatores Econômicos e Demográficos que Influenciam o Mercado Imobiliário

Várias tendências econômicas e demográficas fundamentam o desempenho do mercado imobiliário da Filadélfia. Em 2025, o destino da cidade está atrelado a fatores como crescimento do emprego, mudanças populacionais, taxas de juros (condições macro nacionais) e políticas locais sobre impostos e zoneamento. Aqui examinamos como esses fatores estão afetando o mercado imobiliário:

• Crescimento de Empregos e o Mercado de Trabalho: A economia da Filadélfia está em uma trajetória de recuperação. No início de 2025, o emprego total na região metropolitana da Filadélfia atingiu 3,116 milhões de empregos não agrícolas bls.gov. Crucialmente, o maior setor da região, Serviços de Educação e Saúde, adicionou cerca de 28.400 empregos de março de 2024 a março de 2025 bls.gov – um testemunho da força dos “Eds and Meds” da Filadélfia (ancorado por universidades como Penn/Temple/Drexel e sistemas de saúde como Penn Medicine, Jefferson). Além disso, dados da cidade mostraram que, em 2023, a taxa de desemprego da Filadélfia teve uma média de apenas 4,2% – a mais baixa em mais de 30 anos pew.org. A cidade também atingiu um marco ao ter 765.400 empregos dentro da cidade em média em 2023 pewtrusts.org, o que está próximo de um recorde histórico. Esse mercado de trabalho robusto sustenta a demanda por moradia: mais pessoas trabalhando significa mais pessoas capazes de alugar ou comprar. Também está melhorando um pouco as rendas (embora o crescimento salarial tenha sido moderado). Uma tendência notável é um aumento no nível de escolaridade da força de trabalho da Filadélfia – mais empregos em tecnologia, medicina e profissões de maior qualificação whyy.org. Isso é positivo para o setor imobiliário, já que uma força de trabalho mais educada geralmente se traduz em maior demanda por moradia e capacidade de absorver novos estoques (por exemplo, jovens profissionais alugando nesses novos apartamentos ou eventualmente comprando condomínios). No entanto, o ritmo de crescimento de empregos da Filadélfia ainda não é acelerado – cerca de 2% em 2024 bls.gov, um pouco acima da média nacional, mas longe de ser explosivo. Projeções de longo prazo da comissão regional de planejamento (DVRPC) mostram a região crescendo cerca de 10,1% em empregos até 2050 dvrpc.org, o que é relativamente lento. Portanto, embora não haja cenário de colapso de empregos no momento, a cidade também não está adicionando empregos como algumas cidades em rápido crescimento, o que limita a velocidade com que a demanda imobiliária pode crescer. Um ponto de otimismo: após décadas perdendo empresas para os subúrbios, a Filadélfia viu algumas empresas se mudarem para a cidade para atrair talentos. Se a cidade conseguir manter o desemprego baixo e começar a atrair mais empregadores de fora (talvez com maior competitividade tributária), isso seria um divisor de águas para a demanda por escritórios e moradias.
• População e Migração: A população da Filadélfia tem sido relativamente estável, com pequenas flutuações. O Censo de 2020 contou cerca de 1,603 milhão de residentes na cidade, após um modesto aumento na década de 2010 (Filadélfia cresceu pela primeira vez em 50 anos durante 2006–2016). A pandemia inicialmente causou alguma saída de moradores (jovens saindo durante os lockdowns, etc.), mas em 2022–2023 a queda populacional da cidade se estabilizou. Na verdade, uma análise da Drexel observou que a COVID “estabilizou o crescimento populacional urbano”, e não um êxodo massivo como nos anos 1970 tcsr.realtor tcsr.realtor. A população da região metropolitana da Filadélfia ainda está crescendo lentamente, e há indícios de que alguns moradores dos subúrbios se mudaram para a cidade (especialmente casais sem filhos e jovens profissionais). O otimismo da Zillow em relação ao mercado imobiliário da Filadélfia se deve em parte à sua relativa acessibilidade atraindo novos moradores phillyvoice.com – algumas pessoas de Nova York, DC, etc., de fato estão se mudando para a Filadélfia, descobrindo que podem trabalhar remotamente ou encontrar empregos aqui e reduzir drasticamente os custos de vida. Essa imigração de talentos é um sinal positivo. Dito isso, Filadélfia também vê uma rotatividade contínua: algumas famílias se mudam em busca de melhores escolas, alguns residentes de baixa renda foram empurrados para subúrbios próximos devido ao custo da moradia. O saldo é próximo de zero ou de um leve crescimento. Para o mercado imobiliário, uma população estável com potencial de crescimento modesto significa uma demanda constante (sem medo de uma perda populacional como Detroit), mas também significa que os incorporadores não podem contar com uma grande expansão demográfica para preencher unidades – eles precisam competir por moradores. Em nível regional, muitos condados suburbanos (Montgomery, Chester, etc.) continuam crescendo, e Filadélfia compete com eles. É notável que o Center City e bairros adjacentes tenham mais moradores agora do que em décadas, indicando uma tendência de reurbanização entre certos grupos demográficos (jovens adultos, pessoas reduzindo o tamanho da casa). Se isso continuar – se, por exemplo, a Geração Z e os Millennials continuarem escolhendo a vida urbana – os bairros centrais da Filadélfia verão uma demanda habitacional sustentada.
• Taxas de Juros e Clima de Financiamento: Já mencionamos isso nos riscos, mas para reiterar o fator macro: as altas taxas de juros de 2023–2025 têm grande influência no mercado imobiliário. As taxas de hipoteca em torno de ~6,5–7% phillyvoice.com reduziram o poder de compra dos compradores em cerca de ~25% em comparação com 2021. Essa é uma razão chave para o crescimento mais lento dos preços das casas – muitos compradores atingiram o limite de acessibilidade. Isso também explica por que o estoque está apertado (compradores que querem trocar de imóvel estão presos). No setor comercial, taxas de capitalização mais altas significam valores de ativos mais baixos em alguns casos, e dificuldade para financiar novos negócios. A expectativa da maioria dos analistas é que as taxas permaneçam elevadas até 2025 (o Fed sinaliza que não haverá cortes rápidos). A pesquisa do Fed da Filadélfia mostrou que analistas profissionais não esperam uma recessão acentuada, o que implica que não haverá cortes urgentes pelo Fed philadelphiafed.org. Alguns prognosticadores acham que entre 2026–27, o Fed pode afrouxar e as taxas de hipoteca podem se estabilizar na faixa de 5% realestate.usnews.com, o que estimularia mais atividade. Mas uma inflação “persistente” pode mantê-las mais altas. Portanto, a incerteza sobre as taxas de juros paira sobre os próximos anos: uma queda mais rápida do que o esperado pode liberar uma demanda reprimida por moradias (bom para vendedores/construtoras), enquanto taxas persistentemente altas podem reduzir ainda mais as vendas e novas construções. Filadélfia, com seus preços geralmente mais baixos, pode até se sair melhor do que cidades caras em tempos de juros altos – já que casas de $300 mil ainda são negociáveis a 7% (com estratégias criativas de redução de taxa, etc.) mais facilmente do que casas de $1 milhão. Ainda assim, projetos que exigem muito capital (prédios altos, grandes construções comerciais) são os mais sensíveis aos custos de financiamento, e podemos ver menos lançamentos até que a perspectiva das taxas melhore.
• Política Local – Impostos e Zoneamento: A política tributária da Filadélfia é uma faca de dois gumes. Por um lado, a isenção fiscal de 10 anos tem sido um impulso para o desenvolvimento há 20 anos (estimulando bilhões em novas construções). Por outro, os impostos sobre salários e empresas da cidade provavelmente têm freado o crescimento do emprego. A Comissão de Reforma Tributária em 2025 está recomendando cortes nos impostos sobre salários/empresas para impulsionar o setor comercial inquirer.com, mas implementar tais cortes é politicamente e financeiramente desafiador. Para o mercado imobiliário, qualquer redução no imposto sobre salários pode tornar Philly mais atraente para empregadores (bom para a ocupação de escritórios e para a saúde econômica geral). A redução parcial da isenção de 10 anos (em vigor desde 2022) já começou a mostrar efeito: os incorporadores correram para obter licenças antes da mudança, levando a um pico e depois a uma queda. Agora, menos projetos podem ser iniciados porque o incentivo é menor. No entanto, a cidade ainda mantém a isenção para conversões (100% por 10 anos) e está considerando a extensão para 20 anos para escritórios, como discutido em inquirer.com. Se isso for aprovado, espere uma onda de conversões de escritórios dentro da janela de 5 anos. Em termos de zoneamento, a cidade tem feito ajustes incrementais no código: por exemplo, introduzindo uma nova zona RTA-2 com tamanhos de lotes reduzidos para incentivar mais construção de casas geminadas em lotes pequenos ballardspahr.com, e aprovando projetos de lei para reprimir incorporadores “problemáticos” ou garantir que as promessas de habitação acessível sejam cumpridas whyy.org whyy.org. De modo geral, o zoneamento da Filadélfia é relativamente permissivo em muitas áreas (em comparação com municípios suburbanos), o que permitiu muito desenvolvimento de preenchimento. Mas a resistência da comunidade em algumas áreas em processo de gentrificação (como ao redor da Temple ou em Chinatown vs a arena) pode influenciar projetos. A tradição do Conselho Municipal de prerrogativa dos vereadores significa que os membros locais do conselho têm grande influência – investidores precisam ser espertos para navegar isso. Uma nota positiva de política: o compromisso da cidade com habitação acessível está impulsionando iniciativas que, embora aumentem os custos para incorporadores (por exemplo, taxas de zoneamento inclusivo), visam garantir que os ganhos do mercado imobiliário sejam amplamente compartilhados. Se bem-sucedido, isso pode criar um ambiente mais sustentável onde o crescimento pode continuar com apoio público em vez de reação negativa. Por fim, avaliações de propriedades: a Filadélfia reavaliou propriedades para 2023, levando a um aumento médio de 31% nas avaliações residenciais (com alguns bairros dobrando). Embora a alíquota tenha sido ajustada, muitos proprietários viram suas contas de impostos aumentarem. Futuras reavaliações frequentes (como planejado) podem trazer ajustes mais graduais; no entanto, é algo a se observar, pois afeta os custos de manutenção e pode pressionar alguns proprietários a vender.
• Mudanças Demográficas: Além da população bruta, a composição importa. A formação de lares é um fator chave – os millennials estão em seus principais anos de compra de imóveis (final dos 20 até os 40 anos). Filadélfia tem muitos millennials que até agora alugaram; se alguns começarem famílias e precisarem de mais espaço, ficarão na cidade (comprarão uma casa maior na Filadélfia) ou se mudarão? A retenção dessas famílias millennials influenciará a demanda por casas geminadas e duplas em bairros como Northeast ou Northwest Philly. Por outro lado, os Baby Boomers estão reduzindo o tamanho – Filadélfia tem visto muitos “ninhos vazios” mudarem dos subúrbios para condomínios no Center City em busca de um estilo de vida urbano. Essa tendência sustenta o mercado de condomínios (um dos motivos pelos quais torres de luxo têm tido bom desempenho). Se a cidade continuar oferecendo comodidades e segurança, mais aposentados podem escolher Filadélfia, o que é uma oportunidade dado o seu custo de vida relativamente baixo para uma grande cidade. Além disso, a imigração historicamente reforçou a população de Filadélfia (a cidade tem comunidades consideráveis de imigrantes asiáticos, africanos e latino-americanos). Uma postura federal mais aberta à imigração pode trazer mais recém-chegados, que alugam e eventualmente compram casas, especialmente em bairros que tradicionalmente acolhem imigrantes (South Philly, Northeast). Essa é uma força demográfica positiva para a demanda habitacional que às vezes passa despercebida.
• Ensino Superior e População Estudantil: Filadélfia tem mais de 100.000 estudantes universitários em várias instituições. Áreas ao redor dos campi (University City, North Philly perto da Temple, etc.) têm ecossistemas imobiliários únicos de moradia estudantil. University City, em particular, está crescendo com apartamentos voltados para estudantes e desenvolvimento liderado por universidades. Tendências de matrícula podem afetar esses mercados – atualmente, escolas como Drexel e Temple têm matrículas estáveis ou crescentes, o que mantém a demanda por moradia fora do campus forte. Mas a Temple, em particular, enfrentou problemas com criminalidade ao redor do campus que preocuparam estudantes/pais – esse é um risco para o mercado de moradia fora do campus se não for resolvido. O fluxo contínuo de graduados das faculdades de Filadélfia também aumenta o pool de talentos local e muitos permanecem na cidade (a retenção de graduados melhorou). Isso alimenta o mercado de aluguel para jovens profissionais e, eventualmente, a compra do primeiro imóvel.

Em essência, o mercado imobiliário da Filadélfia é sustentado por uma economia diversificada e orientada para serviços que cresce de forma modesta, e um perfil demográfico que está se urbanizando e se tornando mais educado. Os grandes fatores como taxas de juros e ciclos econômicos nacionais, claro, influenciarão o mercado (como em todo lugar), mas Filadélfia demonstrou uma resiliência mesmo durante a pandemia e a recuperação. A proposta de valor relativa da cidade – comodidades de uma grande cidade a um custo menor – parece estar atraindo atenção, razão pela qual a Zillow a classificou como um dos cinco principais mercados para 2025 phillyvoice.com. Manter essa vantagem de acessibilidade enquanto melhora as oportunidades de emprego será fundamental para sustentar o crescimento imobiliário.

Previsão e Perspectiva: Projeções de 3 a 5 anos para o mercado imobiliário da Filadélfia

Olhando para o futuro, o que os especialistas preveem para o mercado imobiliário da Filadélfia nos próximos 3 a 5 anos? Em linhas gerais, a perspectiva é de crescimento contínuo, mas em um ritmo moderado e saudável – bem diferente dos picos insustentáveis do boom da pandemia, mas ainda assim amplamente positiva em todos os setores. Abaixo estão as previsões e projeções:

Previsão para o Mercado de Habitação: A maioria dos analistas prevê que os preços residenciais da Filadélfia continuarão subindo modestamente no curto prazo. Zillow, por exemplo, projeta que os valores das casas em Philly aumentarão cerca de +2,6% em 2025 phillyvoice.com. Uma previsão local da RE/MAX é um pouco mais otimista, esperando valorização de +2,5% a +4,5% nos preços em 2025 plusrealtors.com – basicamente acompanhando a inflação. Em termos numéricos, o preço mediano das casas na cidade (cerca de US$ 250 mil em 2024) pode chegar à faixa de US$ 256 mil–US$ 261 mil até o início de 2026 plusrealtors.com. Após 2025, à medida que as taxas de juros possam diminuir e a economia se estabilize, a Filadélfia pode ver um aumento nas vendas de casas e um crescimento de preços na faixa de um dígito baixo a médio ao ano. A pesquisa de previsores do Fed da Filadélfia indicou que, nacionalmente, os índices de preços de casas devem subir cerca de 3,5–4% em 2025 e cerca de 2–3% em 2026 philadelphiafed.org philadelphiafed.org. O mercado local de Philly provavelmente seguirá essa trajetória – talvez um pouco mais alto em 2025 devido ao seu momento como um mercado “quente”, depois estabilizando para ganhos anuais de ~2–3% até 2027. Em um período de 5 anos, isso pode resultar em um aumento total de aproximadamente 10–15% nos valores das casas.

Notavelmente, a Zillow classificou Filadélfia como o 5º mercado imobiliário mais competitivo entre as principais metrópoles para 2025 phillyvoice.com. Essa competitividade (impulsionada por preços relativamente acessíveis, oferta limitada e demanda constante) deve persistir. No entanto, “competitivo” não significa preços descontrolados – na verdade, implica que Filadélfia provavelmente terá um desempenho melhor do que alguns mercados de alto custo que podem estagnar. Especialistas locais como Larry Flick, da Berkshire Hathaway, disseram que 2024 foi como uma repetição de 2023 (praticamente estável), e eles preveem uma retomada apenas quando as taxas de juros recuarem claramente phillymag.com. Assim, o timing dos cortes de juros pelo Federal Reserve (talvez em 2025 ou 2026) pode ser um catalisador para um aumento mais forte nas vendas e nos preços. Se as taxas caírem para a faixa dos 5%, espere uma onda de atividade reprimida de compradores (millennials entrando no mercado), o que pode fazer os preços subirem um pouco mais rápido por um ou dois anos. Por outro lado, se houver uma recessão, os preços em Filadélfia podem apenas se estabilizar por um período (mas uma queda acentuada parece menos provável, a menos que haja um grande choque de emprego).

Perspectiva do Mercado de Aluguéis: A previsão é que os aluguéis continuem subindo, embora moderadamente. A previsão citada anteriormente foi de +3% para os aluguéis em 2025 mmgrea.com, após um aumento de cerca de 2% em 2024. À medida que a nova oferta é absorvida e se a inflação permanecer acima de ~2%, espere que os aluguéis subam talvez 3–4% ao ano em 2026–2027. Até 2028, os aluguéis podem estar cumulativamente cerca de 15% mais altos do que hoje. Um alerta: se houver uma onda de conversões de escritórios para residências criando muitas novas unidades de aluguel (centenas ou milhares de unidades adicionadas), isso pode conter o crescimento dos aluguéis localmente ao aumentar a oferta. Mas, em toda a cidade, a desaceleração planejada nas novas construções sugere que a vacância voltará a diminuir e dará mais poder de precificação aos proprietários a partir do final de 2025 globest.com. Essencialmente, após um breve mercado favorável ao inquilino em 2023–24 para unidades de luxo, o pêndulo pode voltar para um mercado favorável ao proprietário até 2026, salvo uma recessão. Para os inquilinos, o alívio pode vir apenas se o crescimento dos salários superar o aumento dos aluguéis (melhorando a acessibilidade) ou se a cidade aumentar significativamente o estoque de moradias acessíveis.

Previsões para o Mercado Imobiliário Comercial:

• Escritórios: A recuperação do setor de escritórios será lenta. Especialistas como o Dr. Kevin Gillen preveem que os escritórios “ainda estarão lidando com o retorno ao trabalho” por um futuro previsível tcsr.realtor. Nos próximos 3 anos, espera-se que as taxas de vacância permaneçam elevadas. Pode haver uma leve melhora – por exemplo, a vacância caindo de cerca de 20% para talvez 15% até 2028 – principalmente devido à redução do estoque (conversões retirando espaço de escritório do mercado, empresas alugando menos). Não se espera uma rápida reversão à ocupação pré-pandemia. Os aluguéis provavelmente permanecerão estáveis em termos nominais, o que na verdade significa queda em termos reais (considerando a inflação). A tendência de “flight-to-quality” sugere que edifícios novos e sustentáveis serão bem locados (talvez até novos projetos como o 2222 Market ou a sede da Chubb se preenchendo), enquanto edifícios antigos de classe B/C podem continuar a ficar ociosos ou serem reaproveitados. O sucesso dos programas de conversão (caso a isenção de 20 anos seja aprovada em 2025) será fundamental: potencialmente alguns milhões de pés quadrados de escritórios podem ser convertidos até 2030, o que ajudaria a estabilizar o restante. O mercado de escritórios da Filadélfia em 5 anos pode ser menor, mas mais saudável – a expectativa é um estoque mais enxuto com melhor ocupação, e um influxo de usos residenciais em antigos corredores de escritórios trazendo mais movimento. O objetivo do Center City District é um centro diversificado, menos dependente de escritórios. Do ponto de vista do investimento, os valores dos escritórios podem cair ainda mais antes de se estabilizarem (alguns dizem que os valores dos escritórios na Filadélfia já caíram cerca de 20-30% desde 2019, podendo cair um pouco mais). Por volta de 2027, podemos ver sinais de recuperação se, por exemplo, o emprego se recuperar totalmente e as taxas de ocupação melhorarem devido à normalização do modelo híbrido.
• Varejo: Espera-se que o setor de varejo continue sua recuperação gradual. A previsão é que a ocupação do varejo no Center City suba de 83% para algo próximo dos 90% até 2026, assumindo que não haja novas interrupções em nível de pandemia centercityphila.org. Muitos analistas acreditam que o varejo físico terá um modesto renascimento, já que a “demanda reprimida” pós-pandemia por experiências continua. Os aluguéis do varejo em áreas nobres podem voltar a subir após um período de estabilidade – possivelmente retornando aos níveis pré-2020 entre 2025 e 2026. Corredores secundários de varejo provavelmente se estabilizarão com menos vacâncias à medida que negócios locais ocupam os espaços vagos. O risco para o varejo é duplo: o comércio eletrônico (que não vai desaparecer, e algumas grandes redes estão reduzindo o número de lojas) e uma possível desaceleração econômica (os gastos do consumidor podem cair). Mas a temporada de festas de 2024 e além deve dar pistas – atualmente, indicadores como o número de lojas no Center City estar +15% desde 2019 centercityphila.org são animadores. Em 5 anos, o varejo na Filadélfia pode se voltar mais para alimentação/bebidas e experiências, enquanto a variedade de lojas tradicionais de bens de consumo pode diminuir. O movimento de pedestres no centro pode se recuperar totalmente para 100% do pré-Covid até cerca de 2026, especialmente se mais residentes e estudantes estiverem presentes, o que favorece o varejo. Portanto, a previsão é cautelosamente otimista: ocupação e aluguéis estáveis ou em leve alta no varejo, com oportunidades de crescimento para estabelecimentos bem localizados e bem conceituados (como aqueles voltados para residentes e turistas).
• Industrial: As perspectivas para o setor industrial são bastante positivas além do contratempo atual. Conforme mencionado no artigo da GlobeSt., a Colliers projeta que a vacância diminua até 2026 globest.com, ou seja, eles esperam que a absorção acompanhe e talvez volte para níveis de vacância em torno de 5-6%. O crescimento dos aluguéis no setor industrial pode reacelerar assim que o excesso de oferta for absorvido – possivelmente retornando a aumentos percentuais anuais de um dígito médio, dada a demanda sustentada. Entre 2025 e 2027, a Filadélfia pode ver uma nova onda de desenvolvimento industrial se a demanda voltar com força (especialmente para usos especializados como armazenamento refrigerado ou centros de distribuição de última milha próximos à cidade). O fator imprevisível é como as mudanças na cadeia de suprimentos e eventuais alterações econômicas se desenrolarão – atualmente, o near-shoring e o aumento dos estoques são tendências que favorecem mais espaço de armazém. Além disso, melhorias de infraestrutura (como alargamento de rodovias, aprofundamento de portos) podem aumentar a atratividade da Filadélfia para empresas de logística. Em um horizonte de 5 anos, espere que o mercado industrial continue sendo o “queridinho” do setor imobiliário comercial local. As taxas de capitalização permanecerão baixas (ou seja, valores altos) para ativos industriais em relação a outros tipos de imóveis comerciais. A única ressalva: se as taxas de juros permanecerem altas, novos desenvolvimentos especulativos serão mais cautelosos. Mas em 2026–27, se as taxas caírem e a vacância estiver controlada, podemos ver novos grandes projetos propostos (por exemplo, uma segunda fase do Bellwether District ou expansão de parques logísticos nos subúrbios).
• Multifamiliar: O setor multifamiliar/de apartamentos está previsto para prosperar após o atual pico de oferta. Já no final de 2025, com a conclusão de obras caindo 60%, o mercado se torna mais restrito. A ocupação deve permanecer na faixa de 90% e pode até subir para mais de 95% nos submercados principais até 2026, uma vez absorvido o excesso. O crescimento dos aluguéis deve ser saudável – talvez de 3% a 5% ao ano – não explosivo, mas suficiente para atrair investimentos contínuos mmgrea.com. Alguns analistas nacionais (por exemplo, Freddie Mac ou Yardi) identificaram a Filadélfia como um mercado com fundamentos sólidos para o multifamiliar no futuro, dada sua economia estável e segmento acessível subofertado. De fato, uma tendência potencial é o aumento do desenvolvimento de unidades de médio padrão e acessíveis (especialmente se a cidade ampliar incentivos ou se o zoneamento inclusivo gerar mais unidades). Em 5 anos, mais conversões de escritórios para residenciais podem trazer, por exemplo, alguns milhares de novos apartamentos no centro, mas provavelmente de forma escalonada. Assim, o crescimento geral da oferta multifamiliar pode moderar nos próximos anos e, depois, possivelmente acelerar novamente se as condições de mercado melhorarem até 2027 (à medida que os desenvolvedores recuperam a confiança com financiamento melhor e aluguéis em alta). O interesse em investimento no multifamiliar da Filadélfia provavelmente permanecerá alto – já em 2022–2023 muitos investidores institucionais compraram prédios de apartamentos na cidade como uma aposta de valor em comparação com mercados mais aquecidos. Essa tendência deve continuar.

Previsão do Pipeline de Desenvolvimento: Nos próximos 3–5 anos, muitos dos principais projetos que listamos serão concluídos ou terão avanços significativos. Até 2028, a Filadélfia pode realisticamente ter:

• A nova arena dos 76ers está em andamento no Sul da Filadélfia (abertura talvez até 2031, se tudo correr bem).
• Diversas conversões de escritórios no Center City concluídas (Wanamaker, 1700 Market, etc.) e talvez alguns edifícios residenciais de grande porte construídos do zero (Harper Square até 2027, mais uma ou duas torres em Schuylkill Yards).
• O parque sobre a I-95 finalizado e em uso (2026 ou 2027).
• Bellwether totalmente na Fase 2 ou 3, com vários milhões de pés quadrados de armazéns construídos.
• Navy Yard com algumas centenas de residentes e talvez um novo hotel.
• Possivelmente o projeto Penn’s Landing retomado se as taxas de juros caírem – talvez uma ou duas torres subindo até 2028 se for reiniciado até 2026.
  Em essência, é provável que a Filadélfia veja um surto de crescimento físico em seu horizonte e paisagem urbana até o final da década de 2020, impulsionado por esses projetos. Isso contribuirá para sua base econômica e pode deslocar alguns centros de demanda (por exemplo, a orla do Delaware pode finalmente se tornar um destino residencial se a Durst construir algumas torres).

Riscos para a Previsão: Vale destacar possíveis desvios. Se a economia nacional entrar em recessão em 2024 ou 2025, o mercado imobiliário da Filadélfia pode passar por uma breve fase de estagnação – os preços das casas podem estabilizar ou cair levemente (especialmente se o desemprego aumentar e as taxas de hipoteca não caírem na mesma proporção), e a locação comercial pode desacelerar. Mas a maioria não prevê um colapso como o de 2008; bancos e famílias estão geralmente em melhor situação. Especificamente, a Filadélfia foi citada por alguns analistas como “subvalorizada” pela primeira vez em anos millersamuel.com, o que significa que os preços das casas em relação à renda e aos aluguéis são bastante razoáveis. Isso sugere que o risco de queda é limitado – não há uma bolha para estourar aqui como pode haver em mercados superaquecidos. Assim, mesmo em um cenário de recessão leve, o mercado imobiliário da Filadélfia pode simplesmente estagnar por um ano e depois retomar um crescimento modesto, em vez de sofrer uma grande queda de preços. No setor comercial, uma recessão pode prejudicar ainda mais os escritórios (atrasando qualquer recuperação nesse segmento) e possivelmente pausar alguns desenvolvimentos (se o financiamento secar). Por outro lado, um cenário positivo também é plausível: se a inflação cair mais rápido e o Fed reduzir as taxas até o final de 2024, poderemos ver um mini-boom em 2025–26, com compradores que estavam à margem voltando ao mercado, impulsionando vendas e preços um pouco acima do previsto. Isso beneficiaria as construtoras e possivelmente incentivaria o início de mais projetos (o que a Filadélfia realmente precisa, dada sua escassez de moradias).

Sentimento dos Especialistas: Líderes locais do mercado imobiliário geralmente expressam otimismo de que a Filadélfia verá um período “em grande parte estável”tcsr.realtor, sem oscilações dramáticas. A frase “o mercado imobiliário retornando à média” (ou seja, voltando ao crescimento normal) resume bem as expectativas tcsr.realtor. Reid Rosenthal, um corretor veterano da Filadélfia, disse no início de 2025 que “tudo se estabilizou… é um bom momento para comprar na Filadélfia porque tudo se estabilizou” phillyvoice.com. Estabilidade pode ser algo bom – permite planejamento e menos volatilidade movida por especulação.

Até 2030, se as tendências atuais continuarem, é provável que a Filadélfia tenha:

• Um pouco mais de pessoas (talvez 1,62 milhão contra 1,58 milhão hoje),
• Maior emprego (especialmente se projetos como Bellwether e Navy Yard cumprirem as promessas de criação de empregos),
• Um centro com mais moradores e menos escritórios (talvez 85% dos escritórios ocupados, mas muitos novos prédios residenciais),
• Preços de imóveis e aluguéis ~10-20% acima dos de hoje (dependendo da inflação),
• E desenvolvimento contínuo em certos polos (University City, áreas ribeirinhas, etc.).

Conclusão: O mercado imobiliário da Filadélfia entrando em meados da década de 2020 parece fundamentalmente sólido. Após enfrentar o choque da pandemia e rápidas mudanças nas taxas de juros, está em transição para uma fase de crescimento moderado. Tanto os setores residencial quanto comercial têm desafios a enfrentar, mas também caminhos claros para oportunidades. Para os envolvidos – de compradores a investidores e formuladores de políticas – o foco será encontrar o equilíbrio: promover crescimento e desenvolvimento enquanto mantém a cidade acessível e habitável. Os próximos anos serão críticos para definir se a Filadélfia conseguirá transformar seu momento atual (como um mercado “quente” e acessível) em sucesso de longo prazo. Até agora, os indicadores são animadores: setores de emprego fortes, aumento da população no centro, grandes investimentos em infraestrutura e megaprojetos, e um amplo consenso de que a Filadélfia está em trajetória ascendente, mesmo que seja uma subida constante em vez de uma ascensão meteórica.