O mercado imobiliário de Buenos Aires em 2025 está passando por uma forte recuperação após vários anos desafiadores. Impulsionado por amplas reformas econômicas, flexibilização dos controles cambiais e a confiança renovada dos investidores, as transações imobiliárias dispararam e os preços voltaram a subir thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Os preços nominais dos apartamentos subiram em média cerca de 8,5% no último ano, com bairros de alto padrão registrando ganhos particularmente robustos thelatinvestor.com. Essa retomada acontece apesar do ambiente de alta inflação na Argentina – os valores reais (ajustados pela inflação) dos imóveis permanecem abaixo dos picos – à medida que compradores locais e estrangeiros voltam ao mercado com força thelatinvestor.com globalpropertyguide.com. Nas seções abaixo, fornecemos uma análise abrangente das tendências do mercado imobiliário residencial, comercial e de uso misto em Buenos Aires, incluindo dinâmicas por bairros, comparação de preços com anos anteriores, padrões de investimento, mudanças regulatórias, contexto macroeconômico e os principais desenvolvimentos que influenciam o valor dos imóveis.
Tendências do Mercado Imobiliário Residencial
Volume de Vendas e Demanda: A atividade de vendas residenciais em Buenos Aires acelerou acentuadamente. O número de escrituras assinadas saltou 35% em 2024 em comparação ao ano anterior bowtiedmara.io, marcando o maior impulso do mercado desde 2018. Esse aumento continuou em 2025 – somente no primeiro trimestre de 2025, o volume de transações foi cerca de 40% maior em relação ao ano anterior thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Um catalisador fundamental foi a revogação dos controles cambiais em abril de 2025, que liberou uma demanda reprimida; poucas semanas após essa reforma, as transações imobiliárias dispararam 35% com a entrada maciça de compradores thelatinvestor.com thelatinvestor.com. A confiança dos compradores também foi reforçada por medidas do governo para ampliar o crédito imobiliário após anos de escassez de financiamento para compra de moradias. Pela primeira vez em mais de uma década, bancos locais voltaram a oferecer hipotecas em meados de 2024, resultando em cerca de 9% das compras de imóveis sendo financiadas em 2024, ante apenas 4% no ano anterior bowtiedmara.io. Embora hipotecas ainda sejam utilizadas em menos de 10% das vendas, espera-se que esse crescimento inicial do crédito “ajude a impulsionar o mercado daqui para frente”, já que especialistas observam que o novo acesso à alavancagem costuma desencadear uma demanda habitacional mais ampla thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.
Tendências de Preços: Após uma longa queda, os preços dos imóveis em Buenos Aires entraram em uma fase de recuperação. O preço médio de um apartamento na cidade atingiu USD $2.339 por metro quadrado no início de 2025, mais ou menos no mesmo nível de 2022 e cerca de 7% acima do ano anterior bowtiedmara.io. Isso marca uma reviravolta notável em relação a 2018–2022, quando os valores dos imóveis denominados em dólares caíram. Durante o pior momento da queda (2019–2020), os preços caíram dois dígitos anualmente em termos reais globalpropertyguide.com. Mesmo em termos nominais, os preços médios estavam caindo de 3–5% ao ano até 2022 globalpropertyguide.com. O fundo do poço parece ter sido em meados de 2023; de junho de 2023 a janeiro de 2025, o preço médio por m² na cidade subiu cerca de 8,7% bowtiedmara.io. No entanto, como a Argentina sofreu hiperinflação de 133% em 2023 e continuou com alta inflação em 2024 globalpropertyguide.com idealista.com, os valores reais (ajustados pela inflação) dos imóveis ainda estão significativamente abaixo do pico. Na verdade, uma análise mostrou que, apesar de um aumento nominal de cerca de 5,5% nos preços em dólares no segundo trimestre de 2024, os preços dos apartamentos ajustados pela inflação despencaram cerca de 72% ano a ano nesse trimestre globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. A linha laranja no gráfico abaixo ilustra até onde os preços caíram desde o pico de 2018 e a modesta recuperação em andamento agora:
| Bairro | Preço Médio (USD por m²) | Segmento de Mercado |
|---|---|---|
| Puerto Madero | $5.900 – $6.000 globalpropertyguide.com | Arranha-céus ultra luxuosos |
| Palermo (Soho & Hollywood) | $3.500 – $4.300 thelatinvestor.com thelatinvestor.com | Apartamentos modernos, novos empreendimentos |
| Recoleta | $3.800 – $4.200 thelatinvestor.com | Luxo histórico/alto padrão |
| Belgrano | ~$2.900 – $3.000 thelatinvestor.com | Residencial de classe média/alta |
| Caballito | ~$2.250 – $2.300 thelatinvestor.com | Residencial de classe média |
| San Telmo | $2.100 – $2.800 thelatinvestor.com | Centro histórico (unidades reformadas) |
| Villa Crespo | ~$2.200 – $2.600 (est.) | Bairro em processo de valorização |
| Villa Lugano | $1.500 – $1.800 thelatinvestor.com | Região periférica acessível |
| Média da cidade (CABA) | $2.300 – $2.400 bowtiedmara.io | – |
Os bairros nobres do norte e a orla central apresentam os preços mais altos.
Puerto Madero, um enclave moderno de luxo com torres e comodidades, é a área mais cara, com cerca de US$ 6.000/m² globalpropertyguide.com – aproximadamente 3× a média da cidade.Palermo Soho e Hollywood (subdistritos modernos de Palermo populares entre estrangeiros e jovens profissionais) têm uma média de US$ 3.500–US$ 4.300/m² thelatinvestor.com, refletindo a forte demanda por sua vida noturna, opções gastronômicas e ambiente de coworking.Bairros tradicionais de alto padrão como a Recoleta (conhecida por sua arquitetura em estilo francês e embaixadas) também atingem valores acima de US$ 4.000/m² thelatinvestor.com.Por outro lado, zonas residenciais de classe média como Belgrano e Caballito apresentam preços na faixa de US$2.200 a US$3.000 thelatinvestor.com.Os bairros periféricos de classe trabalhadora no sul e oeste, como Villa Lugano ou partes de Mataderos, oferecem os imóveis mais baratos por cerca de US$1.500/m² thelatinvestor.com.Essas diferenças de valor estão intimamente ligadas à renda local, comodidades e percepções de segurança e infraestrutura.Olhando para frente, analistas locais preveem crescimento nominal dos preços em 2025–2026. Distritos premium devem registrar apreciação anual de +8–12%, enquanto áreas em ascensão podem alcançar ganhos de 10–15% thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Essas previsões consideram que a inflação se modere (de ~120% em 2024 para ~60% em 2025) e que as recentes reformas pró-mercado mantenham o otimismo dos compradores thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Vale destacar que mesmo um aumento anual de 10% nos preços em dólares provavelmente ficaria atrás da inflação local, mas se a inflação argentina realmente desacelerar como esperado, os valores reais dos imóveis podem finalmente se estabilizar ou aumentar após anos de erosão.
Variações de Preço por Bairro: Os valores dos imóveis residenciais em Buenos Aires variam dramaticamente de um bairro para outro. A tabela abaixo destaca os preços médios em áreas selecionadas em meados de 2025:
Bairros em Alta e em Baixa: Em 2024–2025, áreas em processo de gentrificação e regiões nobres lideram o crescimento dos preços, enquanto alguns distritos periféricos ficam atrás. O bairro mais valorizado é Villa Crespo, uma área antes considerada degradada ao lado de Palermo que está passando por rápida gentrificação – o local está registrando apreciação anual de 10–15% nos preços graças a novos empreendimentos e melhorias no transporte thelatinvestor.com. Em seguida, temos Palermo Soho/Hollywood, ambos registrando cerca de ganhos anuais de 8–12% à medida que o interesse de compradores estrangeiros e o estoque limitado elevam os valores thelatinvestor.com. Recoleta e Palermo Chico (outra zona de alto padrão) mantêm um crescimento constante de 8–10% impulsionado pela demanda resiliente no segmento de luxo thelatinvestor.com. Áreas emergentes de classe média como a Villa Urquiza (noroeste) também apresentam forte dinamismo, com preços atuais em torno de ~US$2.600–US$3.300/m² e projeção de crescimento de 10–15% devido à chegada de novas infraestruturas thelatinvestor.com.
Por outro lado, alguns segmentos estão estagnados. Os bairros do extremo sul (Sur), com conectividade precária e alta pobreza, estão praticamente sem valorização – Villa Lugano e distritos adjacentes apresentam apenas 2–4% de crescimento anual de preços thelatinvestor.com, muito abaixo da inflação. Essas áreas, apesar de oferecerem moradia acessível para os moradores locais, carecem do interesse de investimento que impulsiona outras partes da cidade. Mesmo no mercado de aluguel, a demanda é mais fraca nesses locais. O mapa abaixo ilustra essas disparidades regionais: cores mais escuras no norte e centro da cidade estão correlacionadas com preços mais altos e crescimento mais rápido, enquanto as áreas claras no sul têm os valores mais baixos e mínima valorização.
Perfis de Compradores – Estrangeiros vs. Nacionais: Notavelmente, investidores estrangeiros retornaram ao mercado imobiliário de Buenos Aires em números crescentes. Com a desvalorização do peso tornando os imóveis argentinos excepcionalmente baratos em dólares, compradores dos EUA, Espanha e outros países estão “acorrendo” ao mercado thelatinvestor.com. Até meados de 2025, compradores internacionais respondem por cerca de 8–12% de todas as vendas em bairros premium como Palermo, Recoleta e Puerto Madero thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Muitos se sentem atraídos pelas taxas de câmbio favoráveis e pelo potencial de ganhos de capital significativos à medida que o mercado se recupera thelatinvestor.com. Além disso, a Argentina facilitou o investimento de estrangeiros: as restrições cambiais foram suspensas (não prendendo mais os dólares dos investidores) trade.gov, e obter residência é simples mesmo com investimentos modestos (é possível se qualificar para um visto investindo cerca de ARS 1,5 milhão, cerca de USD $1.500, devido à fraqueza do peso) thelatinvestor.com. Estrangeiros não enfrentam barreiras legais para comprar imóveis urbanos, e os vendedores estão cada vez mais dispostos a aceitar ofertas em USD, o que incentiva ainda mais compradores do exterior thelatinvestor.com. Os alvos mais populares para investidores internacionais incluem apartamentos de luxo em Puerto Madero e apartamentos históricos reformados em San Telmo, que oferecem tanto potencial de valorização quanto uma renda de aluguel atrativa de expatriados/turistas thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Compradores domésticos, por sua vez, também estão impulsionando a recuperação. A classe média crescente da Argentina (apesar da volatilidade econômica) tem uma preferência cultural por imóveis como reserva de valor, muitas vezes optando por propriedades em vez de depósitos bancários instáveis. Com a inflação finalmente mostrando sinais de desaceleração e o crédito hipotecário começando a se expandir, mais residentes locais estão tentando comprar casas thelatinvestor.com thelatinvestor.com. As políticas do governo pró-propriedade própria – como ampliação do acesso ao crédito e implementação de anistia fiscal – estimularam ainda mais a demanda local. Sob o programa “Blanqueo” de 2024, argentinos com poupanças não declaradas poderiam legalizar até US$ 100.000 sem imposto (e valores maiores a uma baixa taxa de imposto) se investidos, e espera-se que grande parte desse capital seja destinada ao setor imobiliário thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Além disso, conforme detalhado na seção Jurídica & Regulatória, a Cidade de Buenos Aires eliminou o imposto de selo para a maioria dos compradores de primeira casa de até ~US$190.000 expatsba.com expatsba.com, reduzindo os custos de transação para as famílias locais. Esses fatores permitiram que mais compradores argentinos – especialmente jovens profissionais e pessoas em busca do primeiro imóvel – entrassem no mercado junto com investidores estrangeiros.
Tendências do Mercado de Aluguéis
O mercado de aluguel residencial de Buenos Aires passou por uma mudança dramática desde o final de 2023. Em uma tentativa de corrigir uma grave escassez de aluguéis, o novo governo revogou a rigorosa lei de controle de aluguel da Argentina em dezembro de 2023, que anteriormente impunha contratos de locação fixos de três anos e limites para aumentos de aluguel idealista.com. O impacto imediato foi uma inundação de oferta: dentro de 8 a 9 meses após a revogação, o número de apartamentos disponíveis para alugar na cidade aumentou em cerca de 170% idealista.com. No final de 2024, havia mais de 19.000 anúncios de aluguel em Buenos Aires, mais de 3,2× o estoque do início de 2023 idealista.com. Esse boom de oferta – essencialmente proprietários trazendo imóveis de volta ao mercado de aluguel de longo prazo após a flexibilização das regras – finalmente aliviou a pressão sobre os inquilinos. Embora os valores pedidos ainda estejam subindo em termos nominais, o ritmo desacelerou consideravelmente. Até agosto de 2024, os aluguéis em Buenos Aires aumentaram cerca de 45% em relação ao ano anterior, o que parece alto, mas foi menos da metade da taxa geral de inflação (~94%) no mesmo período idealista.com. Em termos reais, isso representa uma redução de cerca de 49% no custo dos aluguéis para os inquilinos após anos de alta dos preços idealista.com idealista.com. De fato, em meados de 2024, os aumentos mensais dos aluguéis foram os mais baixos desde 2021, resultado direto da oferta ampliada e de políticas mais favoráveis ao mercado idealista.com. Os proprietários, agora livres das restrições anteriores, estão mais dispostos a oferecer imóveis para locação de longo prazo novamente, e muitos moderaram suas expectativas de aluguel para atrair inquilinos em um mercado agora mais competitivo.
Retorno de Aluguel: Para investidores imobiliários, os retornos de aluguel em Buenos Aires giram em torno de 6–8% brutos em dólares para unidades residenciais – retornos moderados considerando o perfil de risco da Argentina. Em toda a cidade, quitinetes oferecem os maiores retornos (cerca de 8,3% em média), pois são mais baratas e procuradas por locatários jovens thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Unidades maiores (2-3 quartos) normalmente rendem cerca de 6–7% em áreas nobres thelatinvestor.com. Por exemplo, quitinetes em bairros centrais podem render ~7–8%, enquanto unidades de um e dois quartos tendem a render ~5–7% dependendo da localização thelatinvestor.com. Palermo Soho, apesar dos altos valores dos imóveis, vê retornos em quitinetes por volta de 7,5%, caindo para ~6,0% em apartamentos de três quartos thelatinvestor.com. Áreas de classe média como Caballito apresentam retornos mais estáveis, ~6% em todos os tamanhos de unidades thelatinvestor.com. Curiosamente, em Puerto Madero – normalmente de baixo retorno devido aos imóveis caros – apartamentos de luxo maiores podem alcançar retornos de ~7,9% (maior que unidades menores), pois famílias expatriadas e executivos abastados estão dispostos a pagar aluguéis premium por residências de alto padrão thelatinvestor.com. No geral, os retornos de aluguel em Buenos Aires são considerados baixos para os padrões da região (ex.: mercados de maior risco na América Latina costumam render >8-10%). Assim, investidores costumam ver Buenos Aires mais como uma aposta em valorização do capital do que em fluxo de caixa thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. O recente aumento da oferta de imóveis para aluguel e a estabilização dos preços dos aluguéis podem manter os retornos sob controle no curto prazo. No entanto, como os preços dos imóveis ainda estão relativamente deprimidos (historicamente falando) e o turismo vem crescendo, existe potencial de alta para a renda de aluguel, especialmente no segmento de locação de curta temporada (Airbnb) voltada para estrangeiros.
Aluguéis de Curto Prazo: O mercado turístico e de Airbnb em Buenos Aires é robusto, já que a cidade se tornou um ponto de referência para nômades digitais e viajantes da região. Bairros como Palermo, Recoleta e San Telmo estão em especial alta demanda para estadias curtas, o que elevou os aluguéis de apartamentos bem mobiliados. Segundo fontes locais, um apartamento típico de um quarto em Palermo pode alcançar cerca de US$ 500+ por mês em aluguel de médio prazo para expatriados ou nômades thewanderinginvestor.com. Dito isso, o governo da cidade começou a considerar regulamentações sobre aluguéis de curto prazo devido a reclamações sobre seu impacto no estoque de moradias. No início de 2025, o prefeito de Buenos Aires propôs novas regras para Airbnbs (conforme citado por observadores do mercado bowtiedmara.io), embora detalhes e fiscalização ainda estejam indefinidos. Por enquanto, as taxas de ocupação para aluguéis de curto prazo são moderadas (~50% de ocupação foi registrada para alguns aluguéis thewanderinginvestor.com), portanto operadores precisam gerenciar períodos de vacância. Ainda assim, muitos proprietários preferem a flexibilidade dos aluguéis diários denominados em dólar, já que o peso argentino é volátil. Daqui para frente, o equilíbrio entre os contratos tradicionais e o uso para aluguel de curto prazo dependerá das decisões políticas e das tendências do turismo.
Mercado Imobiliário Comercial
Embora o setor residencial domine as manchetes, os setores de imóveis comerciais de Buenos Aires – escritórios, varejo e industrial – também estão navegando por uma recuperação pós-pandemia em 2025.
Mercado de Escritórios: O mercado de escritórios Classe A de Buenos Aires está mostrando sinais tímidos de recuperação após alguns anos desafiadores. No primeiro trimestre de 2025, a absorção líquida de espaços de escritórios de alto padrão foi de +28.685 m², indicando que as empresas estão começando a expandir suas áreas novamente cushmanwakefield.com. A demanda tem sido particularmente impulsionada por grandes empresas alugando espaços no corredor Panamericana (subúrbios ao norte ao longo da rodovia) e em Puerto Madero, onde vários novos prédios de escritórios foram entregues recentemente cushmanwakefield.com. Entretanto, o aumento da nova oferta elevou a taxa de vacância dos escritórios para cerca de 16,9% (de cerca de 15,9% no final de 2024) cushmanwakefield.com. Os proprietários estão ativamente buscando inquilinos para prédios recém-entregues, especialmente em áreas não centrais, o que explica o aumento das vacâncias. Os alugueis de escritórios em Buenos Aires permaneceram estáveis em torno de USD $23–$24 por m² ao mês para espaços premium cushmanwakefield.com. Em cerca de $24/m², isso está próximo dos níveis de aluguel pré-pandemia, sugerindo que os proprietários mantiveram os valores pedidos estáveis, apesar da alta vacância, provavelmente devido ao fato de a maioria dos contratos serem dolarizados. Muitas empresas estão aproveitando as condições favoráveis aos inquilinos para se mudar para escritórios mais novos ou melhor localizados a custos semelhantes. No geral, a perspectiva do setor de escritórios é cautelosamente otimista: as reformas econômicas e uma estabilização apoiada pelo FMI melhoraram a confiança empresarial, mas a vacância pode permanecer elevada até que o excesso de oferta (incluindo as recentes torres Catalinas Norte II e outros empreendimentos) seja absorvido. Ainda assim, a absorção positiva gradual e os alugueis estáveis sinalizam que pode ter sido atingido um piso no mercado de escritórios cushmanwakefield.com.
Varejo e Hospitalidade: O setor imobiliário de varejo de Buenos Aires – de shoppings a lojas de rua – também vem se recuperando, impulsionado pelo aumento do consumo (alimentado em parte por turistas e visitantes aproveitando a arbitragem cambial da Argentina). Grandes operadores de shopping centers como a IRSA reportaram métricas melhoradas: em 2024, as receitas de aluguel da IRSA (principalmente de shoppings) aumentaram cerca de 8,8% e o fluxo de visitantes se recuperou significativamente gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Os principais corredores comerciais da cidade (Rua Florida, Avenida Santa Fe, zona de boutiques de Palermo Soho) apresentam baixa vacância e aumento dos aluguéis com a volta dos lojistas. Além disso, Las Cañitas e outras áreas comerciais de nicho estão em alta – uma análise da Infobae no início de 2025 destacou que setores como gastronomia e vida noturna lideram o mercado em Las Cañitas, elevando tanto os preços de aluguel quanto de venda de pontos comerciais na região expatsba.com expatsba.com. Pequenas empresas estão se expandindo com cautela, e marcas internacionais estão retornando ao mercado agora que os controles cambiais foram suspensos (permitindo repatriação de lucros de forma mais fácil para varejistas estrangeiros). Para os proprietários de imóveis comerciais, a indexação dos aluguéis continua sendo um desafio: muitos contratos ainda são ajustados informalmente em dólares ou por cláusulas atreladas à inflação, já que a inflação anual foi de cerca de 95% em 2024 idealista.com. O setor de hospitalidade também se destacou – hotéis boutique e apart-hotéis em áreas como Recoleta e Palermo estão se beneficiando do boom de turismo pós-pandemia e os novos programas de vistos da Argentina para trabalhadores remotos. Alguns investidores até converteram edifícios residenciais para uso em co-living ou hotelaria para aproveitar a alta ocupação paga em dólar. No geral, o segmento comercial varejista/hospitalidade está em modo de crescimento em 2025, embora sujeito a oscilações macroeconômicas no poder de consumo.
Industrial/Logística: O mercado de imóveis industriais (armazéns, parques logísticos) na Grande Buenos Aires teve um início misto em 2025. O primeiro trimestre de 2025 registrou -27.752 m² de absorção líquida (negativa), já que alguns ocupantes reduziram o espaço em meio a uma queda no consumo cushmanwakefield.com. A taxa de vacância em espaços logísticos aumentou levemente para cerca de 4,7% – ainda relativamente baixa – e os alugueis pedidos recuaram para aproximadamente USD $7,20 por m² por mês cushmanwakefield.com. Nenhum novo armazém foi entregue no início de 2025, mas o pipeline de construção é o maior dos últimos cinco anos, já que os desenvolvedores antecipam aumento de demanda cushmanwakefield.com. Os principais submercados industriais estão ao longo da rodovia Panamericana (norte) e das rotas de acesso oeste/sul. A postura pró-negócios da administração Milei e a desvalorização do peso (que torna as exportações argentinas mais competitivas) podem estimular maior demanda por instalações logísticas nos próximos anos. De fato, a Fitch Ratings prevê melhora gradual nas taxas de ocupação e alugueis além de 2025 para o mercado industrial, embora em ritmo moderado devido às incertezas econômicas persistentes financecolombia.com. Se a economia argentina se estabilizar e crescer, espera-se que o setor de armazéns/logística se expanda – investidores industriais estrangeiros já demonstraram interesse e desenvolvedores locais estão preparando projetos antecipando uma retomada da manufatura e do comércio eletrônico.
Desenvolvimentos de Uso Misto e Grandes Projetos
Buenos Aires está presenciando uma onda de desenvolvimentos de uso misto e projetos de infraestrutura que prometem remodelar partes da cidade nos próximos anos. O maior de todos é o megaempreendimento “Costa Urbana”, um novo distrito à beira-mar planejado em 70 hectares de terras recuperadas ao longo do Río de la Plata (ao sul de Puerto Madero). Aprovado no final de 2021 após décadas de atrasos, o Costa Urbana permitirá até 895.000 m² de construção para uma mistura de espaços residenciais, comerciais, de escritórios e públicos stocktitan.net stocktitan.net. O projeto, liderado pela construtora IRSA, dedica mais de 50 hectares a parques e áreas verdes e está investindo cerca de US$ 40 milhões em infraestrutura para integrar o local à cidade stocktitan.net stocktitan.net. Quando for totalmente construído ao longo da próxima década ou duas, espera-se que o Costa Urbana crie um novo bairro de alto padrão – essencialmente uma extensão de Puerto Madero – que poderá abrigar milhares de novos apartamentos, escritórios, complexos comerciais e até escolas e espaços culturais stocktitan.net stocktitan.net. Esse desenvolvimento é o maior projeto urbano da Argentina e tem sido apontado como capaz de “mudar a paisagem da cidade… oferecendo a possibilidade de ampliar e recuperar o acesso à costa do rio”, com usos mistos vibrantes stocktitan.net stocktitan.net. Em termos de impacto de mercado, a futura oferta do Costa Urbana pode exercer pressão para baixo sobre os preços de alto padrão em Puerto Madero (ao adicionar concorrência), mas a longo prazo deverá valorizar áreas antes negligenciadas da zona sul (por exemplo, partes de La Boca/Barracas) graças à infraestrutura e conectividade aprimoradas.
Outras iniciativas significativas de uso misto ou infraestrutura incluem:
- Catalinas Norte II: Um projeto imobiliário comercial ao norte do centro da cidade que acrescentou várias novas torres de escritórios (e alguns componentes residenciais) em 2022–2023 em antigos terrenos ferroviários. Isso expandiu o CBD em direção a Puerto Madero e pode atrair inquilinos corporativos de prédios antigos do centro, potencialmente provocando a conversão dessas propriedades antigas em residências ou hotéis.
- Distrito Arroyo e Parque de la Innovação: Estas são zonas de desenvolvimento menores. O Parque de la Inovação, próximo ao campus universitário em Núñez, pretende ser um polo de tecnologia/inovação combinando laboratórios, escritórios e moradia estudantil, o que pode impulsionar a atividade imobiliária no corredor norte.
- Infraestrutura de Transporte: Nos últimos anos, Buenos Aires investiu pesado em transporte urbano, o que elevou os valores imobiliários ao longo dos corredores melhorados. Projetos como a rodovia Paseo del Bajo (2019) – uma via expressa subterrânea que desvia caminhões do centro – valorizaram áreas como Puerto Madero, Microcentro e San Telmo ao reduzir o tráfego de superfície. A cidade também elevou linhas ferroviárias importantes (Mitre e San Martín) em 2018–2019, eliminando vários cruzamentos de nível em Palermo, Belgrano e Chacarita. Essas obras reduziram a congestão e reconectaram bairros, o que tornou imóveis nas proximidades mais atraentes e acessíveis (corretores locais notaram saltos nos valores em ruas antes bloqueadas assim que os viadutos foram abertos). Além disso, a expansão das linhas Metrobus BRT em avenidas como Cabildo e Juan B. Justo melhorou o transporte público em bairros periféricos, favorecendo a demanda residencial nessas áreas. De modo geral, os avanços em infraestrutura estão transformando o cenário urbano e aumentando o apelo de muitas regiões, uma tendência que especialistas veem continuar à medida que Buenos Aires se moderniza thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Por exemplo, a extensão planejada da Linha H do metrô e a proposta de uma nova Linha F (se retomada) provavelmente estimularão o desenvolvimento nas áreas das futuras estações.
- Regeneração Urbana e Habitação Social: A cidade também tem como alvo certos distritos empobrecidos para melhorias, o que pode ter efeitos imobiliários localizados. A integração em andamento da Villa 31 (um grande assentamento informal próximo ao terminal de transportes Retiro) por meio da adição de moradias formais, utilidades e até de um novo prédio ministerial já começou a valorizar essa zona. Da mesma forma, o legado da Vila Olímpica da Juventude de 2018 em Villa Soldati (construída como moradia de atletas, agora apartamentos de baixo custo) trouxe infraestrutura para o extremo sul, embora o impacto de mercado nessa região avance lentamente. Esses esforços mostram o compromisso da cidade com o crescimento equilibrado, embora seja necessário tempo para que o investimento privado acompanhe em bairros tradicionalmente negligenciados.
No geral, os grandes projetos de Buenos Aires refletem uma cidade em evolução – novos bairros de uso misto, melhor transporte e espaços públicos recuperados estão, gradualmente, costurando o tecido urbano. Para proprietários e investidores, esses projetos podem ser uma faca de dois gumes: muitas vezes levam à valorização imobiliária nas proximidades (graças a melhorias de infraestrutura e conectividade), mas em alguns casos também adicionam uma oferta significativa (como é o caso da Costa Urbana), o que pode moderar o crescimento dos preços no curto prazo. No entanto, o consenso é de que iniciativas de infraestrutura e desenvolvimento são um saldo positivo, aumentando o apelo de Buenos Aires como lugar para viver, trabalhar e investir.
Considerações Legais, Regulatórias & Tributárias
O ambiente regulatório em torno do mercado imobiliário na Argentina mudou consideravelmente na entrada de 2025, com diversas alterações voltadas a estimular o investimento no setor:
- Controles Cambiais Eliminados: Talvez a reforma mais importante – como mencionado anteriormente – é a eliminação da maioria dos controles de câmbio e de capitais a partir de 14 de abril de 2025. O governo do presidente Javier Milei removeu o famoso “cepo cambiario”, o que significa que pessoas físicas e empresas agora podem comprar dólares livremente e transferir fundos ao exterior sem restrições prévias trade.gov. Isso é crucial para o mercado imobiliário: investidores estrangeiros podem trazer recursos com segurança e ter garantia de que conseguirão repatriar lucros, e os locais têm mais confiança de anunciar imóveis em dólares (o padrão) sem receio de ficarem presos ao peso. Além disso, acabou com as arbitragens cambiais complexas que compradores e vendedores utilizavam anteriormente. No geral, a medida restaurou a convertibilidade plena, que “cria um ambiente mais transparente e previsível para comércio e investimento” trade.gov trade.gov. Alinhado a isso, o acordo da Argentina com o FMI e outros credores reforçou as reservas externas, o que deve ajudar a manter a estabilidade do mercado cambial reuters.com reuters.com. O fim do cepo é uma mudança que torna o investimento em imóveis em Buenos Aires muito mais simples tanto para estrangeiros quanto para argentinos.
- Incentivos Fiscais e Mudanças: Para reduzir os custos de transação, a Cidade de Buenos Aires implementou uma importante isenção do imposto de selo (Impuesto de Sellos) a partir de 1º de janeiro de 2025. Compradores de um único imóvel residencial para uso próprio agora estão isentos do imposto de selo de 3,5% sobre escrituras, desde que o valor do imóvel seja inferior a ARS 205 milhões (≈ US$190.000) expatsba.com expatsba.com.Esse limite foi aumentado dramaticamente (de cerca de ARS 56 milhões anteriormente) para levar em conta a inflação, abrangendo assim a maioria das compras de casas de classe média.Para compradores qualificados, isso significa economizar 3,5% do preço de compra – um incentivo substancial (por exemplo,~$6.650 economizados em um apartamento de $190 mil) expatsba.com.Normalmente, o imposto de selo era dividido 50/50 entre comprador e vendedor expatsba.com; agora, compradores de primeira viagem que atendem aos critérios evitam o imposto totalmente, aliviando o encargo.Além disso, o governo nacional sugeriu a retomada de esquemas de crédito fiscal para juros hipotecários e outros incentivos para compradores de imóveis como parte de sua iniciativa habitacional, embora os detalhes ainda estejam em discussão.Do ponto de vista da posse, a atual anistia fiscal (Blanqueo) da Argentina é notável.Conforme descrito anteriormente, até 31 de março de 2025, ativos não declarados podem ser trazidos para o país com uma alíquota de imposto de 0–15% thewanderinginvestor.com.O setor imobiliário é um destino preferencial para esses fundos, já que os moradores locais desconfiam dos bancos – essa política, na prática, direciona dinheiro privado para o desenvolvimento e compra de propriedades, ao mesmo tempo em que oferece aos investidores um status legal para seus fundos thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.É uma janela única, mas se for estendida ou repetida, estimula as vendas de alto padrão (muitas transações de luxo historicamente envolvem algum componente “informal”, que agora pode ser legalizado).Os impostos imobiliários regulares em Buenos Aires são relativamente baixos em comparação com os padrões globais.Os proprietários pagam um imposto anual sobre a propriedade (ABL) à cidade, que é baseado em valores oficialmente avaliados, muitas vezes muito abaixo dos preços de mercado.Para muitos apartamentos, o ABL anual pode ser de apenas algumas centenas de dólares.No entanto, se essas avaliações forem atualizadas pela inflação (um tema de debate), os custos de manutenção da propriedade podem aumentar.Renda de aluguel obtida na Argentina está sujeita ao imposto de renda para residentes (com taxas progressivas de até ~35%).Senhoresio residem fora do país enfrentam uma taxa fixa de retenção na fonte sobre o aluguel bruto (geralmente em torno de 21%), a menos que se registrem e paguem o imposto de renda normalmente.Há também um imposto sobre ganhos de capital de 15% na venda de imóveis adquiridos após 2018 (propriedades mais antigas eram isentas sob as regras anteriores) thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Este CGT se aplica tanto a residentes quanto a proprietários estrangeiros na maioria dos casos, sendo calculado sobre o ganho líquido após a dedução dos custos permitidos.Importante ressaltar que, se o imóvel vendido era uma residência principal ocupada pelo proprietário, os vendedores argentinos muitas vezes podem evitar o imposto sobre ganhos de capital – mas os vendedores estrangeiros não podem, eles pagam os 15%.Custos de transação além do imposto de selo incluem taxas de notário e taxas de corretor (normalmente 4–6% combinados).O ambiente legal, de modo geral, é favorável aos investidores: a constituição da Argentina protege fortemente a propriedade privada (às vezes para frustração dos governos que tentam impor controles), e cidadãos estrangeiros têm os mesmos direitos de propriedade que os locais para imóveis urbanos.Em essência, as reformas de 2023–2025 tornaram o cenário legal e fiscal mais favorável para a atividade imobiliária: impostos mais baixos para proprietários, menos obstáculos regulatórios nos aluguéis e maior liberdade de movimentação de dinheiro.
- Reformas na Lei de Habitação: O governo também abordou as regulamentações do mercado de aluguel. A Lei do Aluguel de 2020, que fixava contratos de 3 anos e ajustes anuais de aluguel, foi efetivamente revogada no final de 2023 por decreto de emergência (DNU 70/2023) idealista.com. Em seu lugar, um regime mais favorável ao proprietário agora permite a livre negociação dos termos e prazos do contrato. Isso levou ao aumento mencionado de 170% na oferta de aluguéis e é considerado positivo para investidores – eles podem alugar unidades com termos flexíveis ou optar por esquemas de aluguel temporário sem restrições draconianas. Por outro lado, os inquilinos têm menos proteção contra aumentos repentinos de aluguel agora, mas o influxo de unidades disponíveis ao menos estabilizou os aluguéis por ora idealista.com idealista.com. Os investidores ainda devem ficar atentos ao sentimento político: a acessibilidade à moradia é um tema quente, e futuras administrações podem voltar para controles mais rigorosos caso o mercado se ajuste demais.
- Riscos e Debates em Andamento: Apesar do progresso, alguns riscos merecem destaque. Um deles é a potencial dolarização da economia que o presidente Milei cogitou – se a Argentina adotar o dólar americano como moeda oficial, isso poderia causar uma disrupção temporária nos preços (embora o mercado imobiliário já seja dolarizado de fato). Outro risco é que, enquanto a inflação está projetada para cair para ~60% em 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com, se não cair tão rapidamente ou se as medidas de austeridade provocarem agitação, a volatilidade econômica pode retornar, prejudicando a disponibilidade de crédito e o sentimento dos compradores. Por fim, a estabilidade macroeconômica da Argentina depende em parte do cumprimento das condições do FMI; qualquer descumprimento do programa pode enfraquecer o peso ou elevar novamente as taxas de juros, com efeitos indiretos sobre o mercado imobiliário. Por ora, no entanto, a maioria dos “fatores macroeconômicos estão se alinhando favoravelmente” para o setor imobiliário – a inflação está diminuindo, o peso está se estabilizando e reformas estruturais (como possíveis privatizações e desregulamentação) visam ao crescimento de longo prazo thewanderinginvestor.com thelatinvestor.com. Os investidores devem se manter informados sobre as políticas em desenvolvimento, mas, no geral, a direção é de um setor imobiliário mais aberto e orientado pelo mercado.
Contexto Econômico & Político que Afeta o Mercado Imobiliário
O desempenho do mercado imobiliário de Buenos Aires está intimamente ligado às oscilações econômicas e políticas mais amplas da Argentina. Ao entrar em 2025, o cenário é de otimismo cauteloso, misturado com o reconhecimento de desafios persistentes:
- Pós-Crise: Recuperação: A Argentina está saindo de uma grave crise econômica entre 2020 e 2022. O PIB teve uma forte contração (quase -10% em 2020 devido à COVID, e continuou encolhendo até 2023) globalpropertyguide.com. A alta inflação (acima de 270% ano a ano em meados de 2024, a pior desde 1991) corroeu o poder de compra globalpropertyguide.com. Esses fatores deprimiram o setor imobiliário por anos – poucos podiam comprar casas, e aqueles com condições esperaram de fora do mercado. No entanto, o final de 2024 e 2025 estão mostrando uma virada. O FMI espera que o PIB volte a crescer no final de 2024, projetando que após uma contração de -3,5% em 2024, a economia retomará um crescimento modesto em 2025 à medida que a inflação e os desequilíbrios fiscais melhoram globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. De fato, em termos trimestrais, o pior pode ter passado: a Argentina entrou tecnicamente em recessão no início de 2024 devido às medidas de austeridade, mas a confiança está voltando à medida que essas medidas começam a dar resultados globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Para o mercado imobiliário, uma economia em melhora significa melhores perspectivas de emprego e renda, o que sustenta a demanda por moradia. Ainda assim, o crescimento virá de uma base baixa e riscos como uma colheita ruim ou choques externos (por exemplo, queda nos preços das commodities) podem conter a recuperação.
Resumindo, o contexto econômico e político de 2025 é favorável ao setor imobiliário em Buenos Aires: a inflação está caindo (melhorando os retornos reais), as reformas abriram o mercado para o capital e o otimismo dos investidores quanto ao futuro da Argentina é elevado. Existem desafios – a economia ainda não está em forte crescimento, a austeridade é dolorosa para muitos e fatores globais como as taxas de juros podem ter efeito – mas, em comparação com a profunda incerteza de 2020–2022, o horizonte se mostra muito mais animador para investimentos no setor imobiliário.
Perspectivas e Conclusão
Ao chegarmos à metade de 2025, o mercado imobiliário de Buenos Aires está em ascensão, oferecendo uma gama diversificada de oportunidades nos setores residencial, comercial e de uso misto. A convergência entre estabilização econômica, políticas pró-investidor e demanda reprimida levou analistas a prever um crescimento sólido pela frente. Especialistas do setor apontam que o mercado imobiliário argentino pode crescer cerca de 3% ao ano em termos reais até 2029, se as tendências atuais se mantiverem thelatinvestor.com, uma virada significativa em relação aos últimos anos de retração. Essa perspectiva otimista depende da continuidade de alguns fatores-chave, que resumimos a seguir:
- Investimento Estrangeiro & Local Sustentado: Com o fim dos controles de capital e uma taxa de câmbio muito favorável, espera-se que investidores estrangeiros continuem investindo em propriedades em Buenos Aires – especialmente nos segmentos de alto padrão e voltados para o turismo. Compradores dos EUA, Europa e da América Latina estão ativamente buscando negócios thelatinvestor.com. Ao mesmo tempo, a compra doméstica deverá se fortalecer conforme a inflação diminui e o crédito retorna lentamente (milhares de novos financiamentos imobiliários estão sendo emitidos à medida que os bancos recuperam confiança) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Esse motor duplo de demanda pode manter a pressão de alta nos preços e absorver o estoque, desde que a situação macroeconômica permaneça estável.
- Clima de Financiamento em Melhora: Os financiamentos imobiliários, quase inexistentes até pouco tempo atrás, provavelmente se tornarão mais comuns. Já em 2024, grandes bancos tinham milhares de solicitações e planos de liberar volumes significativos de crédito imobiliário nos próximos 4 anos thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Taxas de juros mais baixas e empréstimos inovadores ajustados à inflação (como os créditos UVA reativados) tornam o financiamento de imóveis mais acessível thelatinvestor.com. Se a inflação realmente cair para dígitos duplos ou simples nos próximos anos, a Argentina pode até ver o retorno dos financiamentos imobiliários de taxa fixa de longo prazo – um divisor de águas para a classe média que deseja comprar sua casa própria. Um financiamento mais fácil aumentará o número de compradores e “é sempre um grande catalisador para qualquer mercado imobiliário” thewanderinginvestor.com.
- Oferta Residencial Equilibrada: Embora Buenos Aires atualmente tenha um excesso de ofertas (estimado em cerca de 163.000 unidades no mercado, equivalente a 6 anos de vendas no ritmo recente) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, o mercado está gradualmente se equilibrando. Grande parte do estoque excedente são unidades mais antigas, com preços elevados e localizadas em áreas menos desejadas, que passarão por correções de preços ou serão retiradas do mercado. Novas construções em zonas nobres permanecem limitadas (os incorporadores têm sido cautelosos), então nos bairros de alta demanda há, na verdade, uma oferta restrita de imóveis de qualidade, prontos para morar thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Os planos agressivos de desenvolvimento da cidade, como a Costa Urbana, vão adicionar novas unidades, mas de forma gradual. No geral, a absorção das unidades existentes já está em andamento devido ao aumento das transações, e um equilíbrio mais saudável poderá ser alcançado entre 2025 e 2026, evitando uma bolha de preços enquanto permite um crescimento constante expatsba.com expatsba.com. Observadores do mercado destacam que, até o momento, a recuperação parece “genuína… impulsionada por condições melhores e confiança do comprador, em vez de uma alta especulativa” thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Recuperação do Mercado Imobiliário Comercial: O desempenho do setor de escritórios está atrelado à trajetória econômica da Argentina. Se a expansão dos negócios continuar e as multinacionais encontrarem um ambiente mais favorável, as taxas de vacância nos escritórios devem atingir o pico e depois diminuir nos próximos anos. O fato de que os aluguéis dos escritórios de alto padrão permaneceram estáveis indica que os proprietários esperam uma recuperação. Além disso, se as tendências do trabalho remoto se estabilizarem, as empresas podem se consolidar em espaços menores, porém de maior qualidade, beneficiando novos escritórios em áreas como Catalinas, Puerto Madero e o corredor norte. O mercado varejista de imóveis será impulsionado pelo consumo – o turismo e o consumo local devem melhorar com o crescimento da economia, o que é positivo para centros comerciais e shoppings. A demanda industrial pode disparar se os setores de exportação e manufatura da Argentina forem beneficiados pela competitividade cambial e por acordos comerciais. A Fitch Ratings, por exemplo, prevê uma melhora gradual nos fundamentos do mercado imobiliário comercial a partir de 2025 em toda a América Latina, à medida que as taxas de juros diminuem e as economias se estabilizam financecolombia.com. No caso da Argentina, muito depende da continuidade política – mas o potencial para que todos os segmentos imobiliários estejam em alta simultaneamente já é visível.
- Impactos na Infraestrutura & no Desenvolvimento Urbano: Até o final da década de 2020, vários projetos de infraestrutura atualmente em andamento estarão concluídos. Estes provavelmente resultarão em booms imobiliários localizados. Por exemplo, à medida que o Costa Urbana avança, bairros ao sul como Barracas, Boca, e o sul de San Telmo podem apresentar uma valorização significativa a partir de sua base baixa. Novas conexões de transporte – talvez uma Linha F de metrô concluída ou linhas de trem suburbano estendidas – abririam novas “fronteiras de investimento” em áreas atualmente negligenciadas. Os esforços contínuos de modernização de Buenos Aires (iniciativas de cidades inteligentes, desenvolvimento orientado ao transporte, etc.) continuarão valorizando o mercado imobiliário em um ciclo virtuoso thelatinvestor.com.
É claro que nenhuma perspectiva estaria completa sem reconhecer os riscos. A Argentina precisa encontrar um equilíbrio entre conter a inflação sem sufocar o crescimento, e manter os compromissos com a dívida para preservar a confiança dos investidores. Um ressurgimento de políticas populistas ou uma queda nos preços das commodities pode testar a sustentabilidade deste ciclo de valorização imobiliária. Além disso, as preocupações com a acessibilidade podem crescer se os preços dos imóveis subirem mais rápido do que a renda local – cenário que pode provocar intervenção política. Até o momento, medidas como o aumento da oferta de imóveis para locação e a isenção de imposto de selo visam endereçar essa questão, mas a vigilância contínua é fundamental.
Em conclusão, o mercado imobiliário de Buenos Aires em 2025 encontra-se em um momento promissor. Os preços dos imóveis residenciais estão subindo moderadamente após uma longa queda, impulsionados pelo aumento nas vendas e por um cenário político mais saudável thelatinvestor.com bowtiedmara.io. O mercado de aluguel conta com mais oferta e voltou a funcionar, beneficiando tanto inquilinos quanto investidores de longo prazo. O setor imobiliário comercial está se recuperando à medida que a economia se estabiliza, e novos empreendimentos de grande porte apontam para um futuro urbano dinâmico. Os bairros mais disputados da cidade estão prosperando, enquanto áreas anteriormente negligenciadas apresentam novas oportunidades para investidores atentos, dispostos a surfar a onda de gentrificação. Nas palavras de um consultor de investimentos, Buenos Aires hoje está “mostrando tendências muito otimistas, mas é complicado de navegar” thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com – isso significa que os lucros podem ser significativos, mas o conhecimento local e a devida diligência continuam sendo fundamentais. Todos os sinais indicam que, se a Argentina mantiver o atual caminho das reformas, os valores dos imóveis em Buenos Aires ainda têm espaço para subir nos próximos anos, tornando este um momento interessante para participar desse renascimento histórico do mercado.
Fontes: Foram utilizadas múltiplas fontes para a elaboração deste relatório, incluindo análises de mercado do The Latin Investor thelatinvestor.com thelatinvestor.com, The Wandering Investor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com e BowTiedMara bowtiedmara.io; dados do Global Property Guide globalpropertyguide.com; reportagens da Reuters reuters.com, Infobae/La Nación (via fórum ExpatsBA) expatsba.com idealista.com; a Administração de Comércio Internacional dos EUA trade.gov; e insights do setor imobiliário da Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com, entre outros. Estas fontes fornecem uma base factual para as tendências e números discutidos. As informações estão atualizadas até meados de 2025 e serão atualizadas à medida que novos dados estejam disponíveis.
