Visão Geral do Mercado para 2025 e Além
O mercado imobiliário de Florença em 2025 é marcado por resiliência e crescimento moderado, superando muitas outras cidades italianas. Após um 2023 estável, os valores das propriedades em Florença continuaram a subir em 2025, impulsionados por uma forte demanda e oferta limitada. De fato, os preços das casas em Florença aumentaram cerca de 6,1% em relação ao ano anterior no primeiro trimestre de 2025 (atingindo uma média de €4.331 por metro quadrado) globalpropertyguide.com, mesmo enquanto outros mercados estagnaram. Isso coloca Florença entre os mercados imobiliários mais caros da Itália, ao lado de cidades como Milão e Veneza globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Olhando para o futuro, analistas preveem altas de preços contínuas, porém graduais em vez de picos rápidos, devido aos altos valores de base e às condições econômicas mais amplas columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com. De modo geral, as perspectivas do mercado imobiliário de Florença permanecem positivas, sustentadas por seu apelo global, turismo robusto e desejo permanente como lugar para viver e investir.
Vários fatores sustentam a força do mercado de Florença. O status da cidade como Patrimônio Mundial da UNESCO e importante destino turístico internacional impulsiona o interesse de investidores tanto em propriedades residenciais quanto comerciais. Compradores estrangeiros têm sido especialmente ativos no pós-pandemia – por exemplo, o interesse de compradores dos EUA na Toscana (incluindo Florença) disparou mais de 125% acima dos níveis pré-pandêmicos, contribuindo significativamente para a demanda investropa.com investropa.com. No lado da oferta, Florença enfrenta restrições crônicas: novas construções são limitadas por rígidas regras de preservação histórica e zoneamento, e muitos proprietários, com hipotecas de baixo juro, relutam em vender (mantendo o estoque de revenda limitado) investropa.com investropa.com. O resultado é um desequilíbrio entre oferta e demanda que continua a colocar pressão de alta sobre os preços investropa.com investropa.com. No entanto, o ritmo de crescimento é moderado e a expectativa é de estabilização nos próximos anos (a Nomisma, um instituto de pesquisa, prevê crescimento nominal dos preços em torno de +2% ao ano na Itália até 2025 blogimmobiliarecavallo.com). Em resumo, Florença entra em 2025 com um mercado imobiliário robusto, caracterizado por altos valores, forte demanda de aluguel e otimismo cauteloso para um crescimento contínuo.
Tendências de Propriedades Residenciais em Florença
O setor residencial em Florença é dinâmico, moldado por diversas tendências em diferentes segmentos. Os preços dos imóveis têm apresentado uma tendência constante de alta desde meados da década de 2010, com uma aceleração notável após 2022 investropa.com. No final de 2024, os anúncios residenciais da cidade atingiam uma média de €4.300–€4.316 por m² investropa.com investropa.com – significativamente acima da média nacional – e continuaram subindo em 2025. Um fator-chave é a demanda internacional: Florença continua sendo um imã para compradores estrangeiros (em particular americanos, nórdicos e cada vez mais outros investidores internacionais) que se sentem atraídos pelo estilo de vida da Toscana e enxergam valor no seu mercado imobiliário investropa.com investropa.com. Esse afluxo de compradores estrangeiros no pós-pandemia adicionou uma demanda substancial por apartamentos e propriedades históricas. Ao mesmo tempo, a demanda local tem evoluído – as baixas taxas de juros dos anos anteriores permitiram que muitos italianos comprassem imóveis, mas agora, com o aumento dos custos de financiamento, há menos compradores locais de primeira viagem, deslocando o mercado para compradores com capital próprio e estrangeiros.Residências de luxo formam um submercado importante. Os preços dos imóveis de alto padrão e luxo em Florença têm subido de forma constante, impulsionados pela oferta escassa e pelo interesse global de pessoas de alta renda investropa.com investropa.com. Novos empreendimentos de luxo são raros devido às regras de preservação, portanto, vilas de alto padrão já existentes e apartamentos prestigiados no centro histórico têm um preço elevado. Compradores abastados (tanto estrangeiros quanto nacionais) continuam a adquirir palácios, coberturas e vilas, mantendo este segmento aquecido investropa.com investropa.com. Por exemplo, bairros exclusivos nas colinas e palácios históricos apresentam forte demanda e disponibilidade limitada, o que especialistas afirmam que levará a valorização contínua dos preços no segmento de luxo investropa.com investropa.com. Enquanto isso, habitações de médio padrão e moradia acessível têm suas próprias tendências. Florença possui uma população envelhecida – cerca de 28% dos residentes têm mais de 65 anos em 2024 – o que está estimulando o interesse em moradias adaptadas para idosos e empreendimentos de residências assistidas investropa.com investropa.com. Incorporadores e investidores estão atentos à necessidade de apartamentos acessíveis e de um só nível, elevadores em prédios antigos e comunidades voltadas para aposentados, considerando o aumento da expectativa de vida na Itália (atualmente cerca de 84 anos) investropa.com investropa.com. Isso representa uma oportunidade para adaptar casas já existentes ou construir residências adequadas para idosos (“envelhecer no local”), um nicho que deve crescer nos próximos anos.
Outro tendência notável é o impacto de estudantes e locatários mais jovens no mercado. Florença abriga uma grande população estudantil (mais de 40.000 estudantes da Universidade de Florença, cerca de 11% internacionais) concentrada em áreas como Novoli investropa.com investropa.com. A recente expansão do campus universitário e a construção de novas acomodações estudantis dedicadas (por exemplo, uma unidade com 404 camas inaugurada em 2024) aumentaram o perfil de Novoli investropa.com investropa.com. A demanda por acomodações estudantis é muito alta – novos dormitórios atingiram quase 100% de ocupação imediatamente investropa.com. Isso elevou os aluguéis nos bairros próximos da universidade e torna Novoli e distritos semelhantes atraentes para investidores de aluguel (oferecendo rendimentos sólidos provenientes de locatários estudantes) investropa.com. Por outro lado, alguns analistas alertam que um excesso de acomodações estudantis a longo prazo (se mais projetos de dormitórios privados forem lançados) pode eventualmente estabilizar ou reduzir os aluguéis nesse sub-setor específico investropa.com. No geral, no entanto, o “efeito estudante” está impulsionando certas áreas e segmentos de aluguel.Finalmente, as políticas governamentais sobre aluguéis estão remodelando o cenário residencial. Em resposta à escassez de moradias e ao excesso de turismo, as autoridades de Florença reprimiram os aluguéis de curto prazo (como Airbnb) no centro histórico listado pela UNESCO. Desde 2023, a cidade baniu novas licenças de aluguel de curto prazo na cidade antiga, visando proteger a oferta de moradias de longo prazo investropa.com investropa.com. Como resultado, o número de anúncios de Airbnb no centro de Florença – que havia explodido de cerca de 1.500 em 2018 para 9.000 em 2024 – começou a diminuir sob as novas regras investropa.com investropa.com. Além disso, a cidade está incentivando os proprietários a devolver imóveis para aluguéis de longo prazo (por exemplo, oferecendo descontos em impostos municipais de segunda residência se eles mudarem de aluguel turístico para locações regulares) investropa.com. Espera-se que essas medidas ajudem a aliviar as restrições de oferta de aluguéis para os moradores locais, mas também significam rendimentos um pouco menores de aluguel no centro turístico (à medida que os aluguéis de curto prazo ultralucrativos são restringidos) investropa.com investropa.com. De fato, muitos investidores agora estão olhando além do núcleo turístico: bairros antes negligenciados (logo fora do centro) oferecem melhores rendimentos de aluguel de longo prazo e menos obstáculos regulatórios investropa.com investropa.com. Em resumo, o mercado residencial de Florença em 2025 é caracterizado por altos valores e forte demanda em todos os segmentos – de propriedades de luxo a apartamentos estudantis – atenuados por mudanças nas políticas que buscam equilibrar o turismo com as necessidades de moradia dos residentes.
Tendências do Mercado Imobiliário Comercial em Florença
O setor de imóveis comerciais de Florença também é ativo, embora em uma escala mais modesta em comparação com as maiores cidades da Itália. O mercado de escritórios em Florença tem visto um crescimento renovado. Os valores das propriedades de escritórios têm aumentado no final de 2024 e início de 2025, em parte devido à recuperação pós-pandêmica das empresas e à baixa oferta de espaços de escritório modernos. No primeiro trimestre de 2025, o preço médio de venda de escritórios em Florença é de cerca de €3.230 por m², com escritórios de alto padrão no centro da cidade (área do Duomo) chegando a €4.900 por m² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Os aluguéis de escritórios têm média de cerca de €17–18 por m² ao mês em toda a cidade mercato-immobiliare.info, podendo ultrapassar €23/m² em localizações centrais prestigiadas mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Notavelmente, os preços de venda dos escritórios subiram aproximadamente +6,6% nos dois últimos trimestres mercato-immobiliare.info, indicando uma demanda robusta. Muito do foco de investimento em escritórios na Itália permanece em Milão e Roma (que captaram cerca de 85% do volume de investimento em escritórios em 2024) practiceguides.chambers.com, mas Florença atrai empresas dos setores de moda, design, academia e governo regional. Também há crescente interesse em espaços flexíveis e coworking à medida que o cenário de startups tecnológicas e criativas de Florença se expande gradualmente. No geral, embora Florença não seja um polo principal de escritórios, seu mercado de escritórios é saudável, com baixa vacância para espaços de qualidade e rendimentos de aluguel estáveis.Os segmentos de imóveis comerciais de varejo e hospitalidade são fortemente influenciados pela enorme economia do turismo em Florença. Os espaços comerciais de varejo nas principais ruas do centro histórico – especialmente ao longo da Via de’ Tornabuoni, em torno do Duomo e outras ruas principais – estão em constante alta demanda por parte de marcas de luxo e varejistas. Florença é considerada um polo do varejo de alto padrão na Itália italiancompanyformations.com, devido ao fluxo constante de turistas abastados. Os aluguéis dos pontos comerciais mais privilegiados do centro de Florença estão entre os mais altos do país, e os rendimentos no varejo são relativamente baixos (refletindo o alto valor dos imóveis), já que os investidores veem as lojas de luxo na cidade como ativos de prestígio. Em todo o país, 2024 viu um boom de investimentos em varejo (o setor atraiu a maior fatia do investimento comercial, cerca de €2,4 bilhões na Itália) practiceguides.chambers.com, e Florença certamente se beneficiou como um dos principais destinos do varejo de luxo fora de Milão. Também é possível observar uma tendência de reutilização adaptativa – edifícios históricos no centro de Florença sendo convertidos em lojas boutique, galerias ou espaços de hospitalidade mista – enquanto a cidade tenta equilibrar as necessidades comerciais com a preservação.
No setor de hospitalidade, Florença continua sendo um destaque. O turismo não apenas se recuperou, mas atingiu níveis recordes após a COVID: a Itália recebeu mais de 65 milhões de turistas internacionais em 2024, superando os números pré-pandemia gowithguide.com gowithguide.com, e Florença recebeu cerca de 3,8 milhões de visitantes estrangeiros em 2023 (com quase 13 milhões de pernoites totais) gowithguide.com. Isso se traduz em uma forte performance para hotéis, pousadas e imóveis de aluguel para temporada. A taxa de ocupação e os preços dos quartos em Florença estiveram elevados, estimulando o interesse de investidores do setor hoteleiro. De fato, o investimento em imóveis de hospitalidade na Itália cresceu 66% em 2024 (para cerca de €1,8 bilhão) practiceguides.chambers.com, com o desenvolvimento de hotéis de luxo sendo prioridade para muitos investidores. Florença, junto com Roma e Veneza, recebe investimentos contínuos em hotéis novos ou renovados para atender viajantes de luxo. Novas inaugurações de hotéis, reformas de edifícios históricos para hospedagens e a entrada de marcas internacionais no mercado de Florença fazem parte dessa tendência.
Além disso, o setor imobiliário logístico e industrial desempenha um papel menor na região de Florença, mas melhorias na infraestrutura (como a expansão do aeroporto de Florença e a conectividade rodoviária) estão gradualmente aumentando o apelo dos imóveis industriais nos arredores da cidade. A região mais ampla da Toscana teve um mercado logístico estável em 2024 (o setor logístico italiano viu a compressão dos yields para cerca de 5,4% no segmento prime) practiceguides.chambers.com. Áreas próximas à periferia norte de Florença (por exemplo, em torno de Osmannoro, Sesto Fiorentino) abrigam armazéns e parques industriais leves que atendem à economia regional, e estes têm apresentado taxas de ocupação estáveis ou em melhora. De modo geral, o mercado imobiliário comercial em Florença está se recuperando e evoluindo: escritórios estão vivenciando uma demanda renovada, o varejo/hospitalidade está em alta devido à força do turismo, e até mesmo setores de nicho como residências estudantis (abordadas anteriormente) e logística estão no radar dos investidores. O mercado comercial da cidade permanece menor e mais especializado do que o de grandes áreas metropolitanas, mas oferece oportunidades únicas ligadas às forças culturais e econômicas de Florença (artes, turismo, educação, bens de luxo).
Dinâmica de Oferta e Demanda
O desequilíbrio entre oferta e demanda no mercado imobiliário de Florença está fundamentalmente inclinado a favor da demanda, contribuindo para os aumentos consistentes de preços. A demanda de compradores é sustentada por múltiplos fluxos: residentes locais (frequentemente com patrimônio familiar ou profissionais de dupla renda), investidores nacionais de outras partes da Itália e compradores internacionais em busca de segundas residências ou propriedades de investimento na Toscana. Essa base ampla de demanda cresceu especialmente no lado internacional – por exemplo, o interesse de estrangeiros em Florença disparou nos últimos dois anos, com consultas bem acima dos níveis pré-2020 investropa.com. Americanos, em particular, têm sido ativos, impulsionados por um dólar relativamente forte nos últimos anos, o que torna o mercado imobiliário denominado em euro mais atraente. Além disso, mudanças de estilo de vida (flexibilidade no trabalho remoto, desejo por experiências culturais) levaram alguns estrangeiros a se mudarem ou passarem parte do ano em Florença, aumentando ainda mais a demanda por habitação tanto para compra quanto para aluguéis de longa duração.
Por outro lado, a oferta continua limitada. O tecido urbano medieval e renascentista de Florença significa que há pouco espaço para novas construções no centro da cidade. O desenvolvimento de habitação nova é amplamente restrito a áreas periféricas ou à requalificação de estruturas já existentes (por exemplo, converter um prédio antigo em apartamentos). Os dados mostram que, em todo o país, a construção residencial tem sido moderada – os alvarás para novos edifícios residenciais na Itália na verdade caíram um pouco em 2024 globalpropertyguide.com – e Florença exemplifica essa tendência. A cidade não viu aumentos significativos no estoque de moradias; mesmo em 2024, muitos proprietários continuam com seus imóveis graças às hipotecas baratas que garantiram em anos anteriores investropa.com. Esse efeito de retenção (com cerca de 60% dos titulares de hipotecas italianas pagando menos de 4% de juros businesswire.com) reduz a rotatividade nas vendas, já que as pessoas relutam em vender e perder suas taxas baixas. Assim, o estoque de imóveis no mercado está apertado, especialmente nas áreas mais desejadas.
O desequilíbrio entre oferta e demanda tem várias implicações. Primeiro, alimenta a concorrência e os lances pelos imóveis que vão à venda, sustentando o crescimento dos preços. Segundo, leva compradores a considerarem localizações alternativas – quando o centro histórico tem poucas opções ou preços muito altos, a demanda se espalha para bairros próximos ou até cidades vizinhas. Vemos isso em Florença com o aumento do interesse em bairros semicentrais (como Gavinana, Campo di Marte, Coverciano) e subúrbios com boas conexões de transporte (como Scandicci pelo bonde) lanazione.it. Terceiro, a oferta limitada provocou um aperto no mercado de aluguéis: com muitos imóveis voltados para aluguéis de curta duração até recentemente, quem procura aluguel de longo prazo teve dificuldade para encontrar apartamentos, impulsionando os aluguéis para cima. A resposta da política da cidade (restrição de novos aluguéis para temporada) é uma tentativa de liberar oferta para residentes. De fato, à medida que algumas unidades do Airbnb voltam ao mercado de longo prazo, podemos ver um leve alívio nas restrições de oferta de aluguel no final de 2025, mas, por enquanto, a demanda ainda supera em muito a oferta na maioria dos segmentos.
Um ponto positivo na oferta é a requalificação e desenvolvimento de determinados grandes terrenos. Florença está presenciando alguns projetos de regeneração urbana – por exemplo, a Manifattura Tabacchi (uma antiga fábrica de tabaco) está sendo transformada em um complexo de uso misto com espaços criativos, residências e moradias estudantis; e a área ao redor das novas linhas de bonde (extensão para o aeroporto, etc.) está impulsionando projetos residenciais de média altura nos subúrbios. Esses projetos vão adicionar algumas unidades e espaços comerciais modernos, mas no geral não são suficientes para mudar radicalmente a dinâmica de oferta da cidade. As taxas de vacância para imóveis de qualidade permanecem muito baixas tanto no setor residencial quanto no comercial, ressaltando a suboferta. Em resumo, o mercado de Florença é caracterizado por fortes motores de demanda (locais e globais) em um cenário de crescimento limitado da oferta, uma receita que manteve os valores imobiliários em uma trajetória ascendente constante. Até que haja um aumento nas novas construções ou um arrefecimento da demanda, essa dinâmica provavelmente persistirá, mantendo o mercado competitivo para compradores e locatários investropa.com investropa.com.
Tendências e Previsões de Preços
Os preços dos imóveis em Florença estão entre os mais altos da Itália e têm apresentado uma clara tendência de alta nos últimos anos. No início de 2025, o preço médio residencial na cidade está aproximadamente na faixa dos €4.000 por metro quadrado, com variações conforme o bairro (conforme detalhado na tabela abaixo). Isso representa um crescimento significativo desde meados da década de 2010; por exemplo, no final de 2023, os valores médios dos imóveis estavam em torno de €4.300/m², acima dos cerca de €3.500/m² em 2016 investropa.com. No período de 2020-2022, o crescimento dos preços foi relativamente constante (3-5% ao ano), e apesar da desaceleração temporária causada pela pandemia, o mercado retomou o ritmo posteriormente. 2024 em particular foi um ponto de virada: enquanto o mercado italiano nacional estava relativamente estável (com até uma leve queda no primeiro trimestre de 2025 no país globalpropertyguide.com), Florença registrou altos ganhos de preço (~+6% ao ano) globalpropertyguide.com. Esse desempenho superior é atribuído aos fatores únicos de demanda da cidade discutidos anteriormente.
Para 2025 e os próximos anos, a maioria dos analistas prevê um crescimento moderado nos preços dos imóveis em Florença, em vez de uma alta ou queda acentuada. Uma previsão da equipe de pesquisa do Immobiliare.it projetou que 2024 traria aumentos modestos nos preços de venda nas principais cidades – por exemplo, +2% em Milão, +1,1% em Roma – e, de fato, os preços em Florença têm subido na faixa de dígitos baixos, tendência que deve continuar salvo choques columbusintl.com. Nomisma, um importante instituto italiano de pesquisa imobiliária, também espera uma fase de estabilização: sua perspectiva até 2025 aponta que os preços de imóveis residenciais na Itália devem crescer de forma modesta (~1,5–2% ao ano em termos nominais) e o número de transações deve se estabilizar em torno de 600-700 mil em todo o país grimaldi.casa housinganywhere.com. No caso de Florença, sendo um mercado de alta demanda, isso pode se traduzir em um crescimento ligeiramente acima da média (talvez na ordem de 2–4% ao ano) se as condições econômicas permanecerem favoráveis. Vale ressaltar que as taxas de juros desempenham um papel – o Banco Central Europeu começou a reduzir as taxas no final de 2024 para estimular o crescimento practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, o que pode tornar os financiamentos um pouco mais acessíveis e sustentar os preços. No entanto, as taxas de hipoteca ainda estão muito mais altas do que os níveis ultrabaixos de 2021, o que pode moderar a atividade de compradores locais.
No que diz respeito aos preços dos aluguéis, Florença registrou tendências ainda mais dramáticas. Os aluguéis têm subido rapidamente, a ponto de Florença agora competir com Milão como o mercado de aluguel mais caro da Itália. No final de 2024, a previsão era de que a média de aluguéis em Florença chegaria a €29 por m²/mês, superando Milão (cerca de €25) columbusintl.com. Isso é corroborado por dados atuais: no início de 2025, o aluguel médio na cidade é de cerca de €21–22 por m² (incluindo todas as áreas e tamanhos de imóveis) lanazione.it, mas apartamentos localizados no centro geralmente alcançam €25–30/m² para contratos de longo prazo, e valores ainda mais altos para curtos períodos. Em termos percentuais, os aluguéis saltaram cerca de +18% em Florença em 2024 columbusintl.com columbusintl.com – um aumento significativo que reflete a retomada do turismo pós-COVID e a escassez de moradias. No futuro, o crescimento dos aluguéis pode desacelerar se houver mais oferta no mercado de longo prazo (devido às restrições do Airbnb), mas com o turismo ainda aquecido e muitos estudantes e profissionais em busca de moradia, os aluguéis devem permanecer elevados. Assim, investidores podem esperar rendimentos sólidos de aluguel, especialmente fora do centro histórico estrito.
Em resumo, as previsões de preços para Florença indicam uma continuidade de subida gradual. Salvo uma crise econômica inesperada, os valores dos imóveis devem continuar subindo nos próximos 2-3 anos, ainda que em um ritmo mais lento do que o recente pico. O consenso é de que os fundamentos de Florença – apelo internacional, oferta limitada – evitarão qualquer correção de preços significativa, protegendo o mercado melhor do que regiões menos procuradas. Riscos como altas de juros ou mudanças de políticas podem limitar o crescimento, mas uma queda acentuada parece improvável nas condições atuais. Quem pretende comprar em 2025 deve se planejar para preços de entrada elevados que provavelmente subirão ainda mais com o tempo, enquanto vendedores podem ser cautelosamente otimistas quanto à manutenção de seus valores ou à obtenção de uma valorização modesta. No lado dos aluguéis, proprietários em Florença podem esperar demanda forte e aluguéis elevados contínuos, ainda que novas regulamentações possam deslocar parte dessa demanda para áreas mais periféricas (por exemplo, zonas de aluguel legal fora do centro). No geral, os preços dos imóveis em Florença em 2025 e além estão projetados para subir gradualmente, reforçando a posição da cidade como um local estável e atraente para investimento de longo prazo columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com.
Principais bairros e áreas para ficar de olho
Florença é uma cidade de bairros distintos, cada um com seu próprio perfil imobiliário. Compreender a geografia local é crucial, pois os preços e tendências variam muito de uma área para outra. Abaixo está uma tabela resumo dos preços residenciais médios em Florença por bairro (com os respectivos níveis de aluguel), ilustrando a variedade que vai dos distritos centrais mais caros até as áreas periféricas mais acessíveis:
| Bairro (Zona) | Preço Médio de Venda (€/m²) | Aluguel Médio (€/m² por mês) |
|---|---|---|
| Centro Histórico (Centro) | ~€5.330 | ~€24,0 |
| Oltrarno (Do outro lado do Arno) | ~€5.260 | ~€25,3 |
| Michelangelo – Porta Romana (Colinas ao sul) | ~€5.383 | ~€21,6 |
| Campo di Marte – Libertà (Norte-central) | ~€4.420 | ~€20,9 |
| Leopoldo – Porta al Prato (Noroeste semi-central) | ~€3.835 | ~€16,4 |
| Firenze Nord (Novoli) | ~€3.470 | ~€15,2 |
| Coverciano – Bellariva (Zona residencial leste) | ~€4.240 | ~€15,9 |
| Isolotto (Zona residencial sudoeste) | ~€3.260 | ~€12,9 |
| Ugnano – Mantignano (Periferia Oeste) | ~€2.800 | ~€14,3 |
Fonte: Dados do Immobiliare.it (meados de 2025) catonecasa.it catonecasa.it. Esses números mostram que as áreas centrais/históricas apresentam preços bem acima de €5.000/m², enquanto bairros periféricos na borda da cidade podem chegar a metade desse valor. Notadamente, Oltrarno (o “outro lado do Arno”, conhecido por suas oficinas de artesãos e ambiente autêntico) é quase tão caro quanto o principal centro histórico, refletindo a alta demanda por seu charme catonecasa.it. A área Michelangelo–Porta Romana, que inclui a colina prestigiada ao sul do rio (próxima à Piazzale Michelangelo e aos Jardins de Boboli), é uma das zonas residenciais mais exclusivas, com vilas espaçosas e apartamentos de luxo que levam os preços ao topo da faixa catonecasa.it catonecasa.it. No extremo oposto, áreas como Isolotto (um bairro residencial do pós-guerra) e Ugnano/Mantignano (periferia semi-rural) representam o mercado mais acessível, atraindo famílias que buscam custo-benefício e tranquilidade a cerca de ~€3.000/m² ou menos catonecasa.it catonecasa.it.
Bairros para ficar de olho quanto ao crescimento e potencial de investimento incluem vários fora dos pontos turísticos tradicionais. A região de Novoli/Firenze Nord é um desses exemplos – com a expansão do novo campus universitário e projetos privados de moradia estudantil, o perfil de Novoli está em ascensão. Os valores dos imóveis ali (em torno de €3.300–€3.500/m²) devem subir ainda mais à medida que a demanda de estudantes e professores aumenta e as melhorias de infraestrutura em andamento (como a linha de bonde até o centro e aeroporto) aumentam a conectividade investropa.com investropa.com. Da mesma forma, o bairro Campo di Marte (ao norte do centro, onde fica o estádio de futebol Artemio Franchi e um mix de casas do início do século XX) oferece preços um pouco mais baixos que o centro (~€4.300–€4.500/m²) catonecasa.it, mas com forte apelo para quem busca equilíbrio entre história e comodidades modernas. Campo di Marte também está planejado para renovação com os projetos de reforma do estádio, o que poderá impulsionar ainda mais o mercado imobiliário local.
O Oltrarno e áreas adjacentes como San Niccolò e Bellosguardo também são zonas-chave para acompanhar. A autenticidade e o ambiente boêmio do Oltrarno há muito atraem pessoas; agora, com alguns investidores se afastando da superlotada região central do duomo, Oltrarno está ganhando ainda mais interesse. Relatórios indicam que os rendimentos de aluguel em Oltrarno são maiores do que no centro histórico, o que está atraindo investimentos para o local investropa.com investropa.com. Além disso, Bellosguardo e Pian dei Giullari (as colinas ao sudoeste) e Fiesole (cidade nas colinas ao norte) permanecem preferidos de longa data para compradores de luxo em busca de vilas com vista – essas áreas podem não ter grande volume de transações, mas representam o topo do mercado, com alguns imóveis ultrapassando €6.000–€8.000 por m² para propriedades realmente excepcionais.
No segmento mais acessível, bairros periféricos que oferecem boas conexões de transporte estão em ascensão. Por exemplo, Scandicci, um município separado a sudoeste de Florença, é conectado por bonde e viu os preços aumentarem devido à sua acessibilidade melhorada. Os preços médios de Scandicci (~€3.240/m²) são muito inferiores aos da cidade de Florença, mas vêm subindo (cerca de +2% ao ano) à medida que mais pessoas o consideram um lugar viável para morar enquanto trabalham ou estudam em Florença lanazione.it lanazione.it. O mesmo vale para Sesto Fiorentino ao noroeste (perto do campus de ciências da universidade e de alguns escritórios corporativos), com média de ~€3.300/m² lanazione.it. Esses mercados suburbanos se beneficiam da demanda excedente – famílias e compradores com orçamento limitado que acham os preços do centro muito altos. Com a expansão contínua da rede de bondes e outras infraestruturas, áreas ao longo dessas linhas (por exemplo, região do hospital Careggi, Rifredi, Bagno a Ripoli com bonde planejado) provavelmente verão impactos positivos no mercado imobiliário.
Em resumo, as áreas “quentes” de Florença vão desde o centro ultra-prime (ainda um investimento de referência, embora de alto custo), até os bairros vizinhos modernos (Oltrarno, San Marco, etc.), passando por zonas de crescimento como Novoli e semi-subúrbios onde a relativa acessibilidade e projetos de desenvolvimento prometem valorização. Investidores e compradores devem alinhar seus objetivos ao bairro: seja valorização de longo prazo em uma região histórica, altos rendimentos de aluguel em áreas estudantis ou apostas de valor no caminho de novos projetos de infraestrutura. A diversidade dos quartieri de Florença garante que haja um segmento para cada estratégia no mercado de 2025.
Considerações Legais e Fiscais (Incluindo para Investidores Estrangeiros)
Investir ou comprar um imóvel em Florença exige a navegação pela estrutura legal e fiscal da Itália. A boa notícia é que a Itália não impõe restrições gerais a compradores estrangeiros: não italianos (incluindo cidadãos de fora da UE) podem comprar imóveis livremente na Itália, desde que seu país de origem permita que italianos façam o mesmo (a reciprocidade é geralmente presumida para a maioria dos países) getgoldenvisa.com veles-club.com. Não é necessário nenhum tipo especial de permissão apenas para comprar um imóvel – o comprador estrangeiro deve simplesmente obter um código de identificação fiscal italiano (codice fiscale) e seguir o procedimento padrão de compra. As transações são feitas por um notário (notário de direito civil), que prepara a escritura, faz a devida diligência sobre o título e coleta os impostos. É comum que compradores estrangeiros contratem um advogado que fale inglês ou um advogado imobiliário para ajudar, mas isso não é obrigatório por lei. O título de propriedade é seguro na Itália, com um registro de imóveis confiável, e a propriedade por estrangeiros (pessoas físicas ou via empresa) é plenamente reconhecida. De uma perspectiva fiscal, os compradores devem estar atentos aos seguintes pontos-chave:- Impostos de Compra: Ao comprar um imóvel residencial usado de um vendedor particular, o principal custo é o imposto de registro, que é de 9% do valor cadastral (um valor avaliado geralmente inferior ao valor de mercado) para não residentes ou compras de segunda residência. Se o comprador transferir sua residência e for sua primeira casa na Itália, pode-se aplicar uma alíquota reduzida de 2%, mas investidores estrangeiros que não pretendem residir normalmente pagam os 9% linkedin.com. Para imóveis novos comprados diretamente de uma construtora, em vez do imposto de registro, há o IVA (tipicamente 10% para residencial, ou 22% se for categoria de luxo) mais uma taxa de registro fixa. Além disso, é preciso considerar os honorários do notário (cerca de 1–2% do preço) e comissão da imobiliária (caso use corretor, cerca de 3–4%). No total, um comprador estrangeiro pode esperar custos de transação em torno de 10–15% do valor de compra, incluindo impostos e taxas.
- Impostos sobre a Propriedade: A Itália possui um imposto anual chamado IMU (Imposta Municipale Unica) sobre segundas residências. Como os proprietários estrangeiros geralmente não qualificam o imóvel de Florença como residência principal (prima casa), o IMU será devido todos os anos. A alíquota é definida pelo município local (Florença) e baseada no valor cadastral, com certos multiplicadores; na prática, costuma variar em torno de 0,4–0,6% do valor de mercado por ano, embora possa variar. (Residências principais de moradores residentes geralmente são isentas de IMU, mas essa isenção não se aplica se você não for residente italiano nesse imóvel). Também pode haver uma pequena taxa anual de coleta de lixo/manutenção (TARI).
- Rendimento de Aluguel: Se você alugar o imóvel, o rendimento do aluguel está sujeito a tributação na Itália. Contratos de locação residencial de longo prazo podem optar por um regime fiscal favorável chamado cedolare secca – uma taxa fixa de 21% sobre o aluguel bruto (sem imposto de renda adicional) se certas condições forem atendidas. Caso contrário, a renda de aluguel é somada à sua renda ordinária e tributada com taxas progressivas (que podem ser mais altas). Para aluguéis de curto prazo (estilo Airbnb), a renda também é tributável e é necessário registrar a atividade; alguns proprietários utilizam agências ou administradores locais para lidar com impostos e conformidade. A Itália possui acordos fiscais com muitos países para evitar a dupla tributação sobre o rendimento de aluguel. Se estruturado corretamente, investidores estrangeiros podem minimizar a dupla tributação, frequentemente obtendo um crédito de imposto estrangeiro pelos impostos pagos na Itália.
- Imposto sobre Ganho de Capital: Se você vender o imóvel posteriormente com lucro, a Itália cobra um imposto sobre ganho de capital de 26% sobre o ganho, mas apenas se o imóvel foi mantido por menos de 5 anos. Imóveis mantidos por mais de cinco anos estão isentos desse imposto, incentivando a posse de longo prazo. (Uma exceção: se você for residente na Itália e a casa era sua residência principal, os ganhos são isentos de impostos independentemente do tempo de posse).
- Herança: A Itália possui impostos sobre herança e doação, mas com limites relativamente altos para parentes próximos. Um imóvel na Itália estará sujeito às regras e impostos de sucessão italianos caso o proprietário faleça; é recomendável que estrangeiros proprietários solicitem aconselhamento sobre testamentos e talvez mantenham o imóvel por meio de uma empresa ou outro veículo, se o planejamento sucessório for uma preocupação.
A Itália introduziu alguns incentivos fiscais para atrair pessoas físicas e trabalhadores estrangeiros de alta renda nos últimos anos, que, embora não sejam específicos para imóveis, são relevantes. Por exemplo, um novo residente na Itália pode solicitar um regime de taxa fixa sobre renda estrangeira (pagando uma quantia única de €100.000 por ano sobre toda renda no exterior) – útil para indivíduos ricos que se mudam para a Itália (frequentemente aqueles que compram casas de luxo) idealista.it. Existe também um regime para aposentados estrangeiros que se mudam para certas regiões (uma taxa fixa de 7% sobre a renda de aposentadoria do exterior, embora isso se aplique apenas a áreas específicas do sul, e não à Toscana). Além disso, a Itália oferece um “visto de residência eletiva” para aposentados ou estrangeiros financeiramente independentes que desejam morar na Itália; embora exija comprovação de renda suficiente, muitos estrangeiros que compram imóveis utilizam essa modalidade para residir em Florença em tempo parcial ou integral. É importante notar que a compra de um imóvel não concede residência automaticamente – ainda é necessário um visto/status para morar na Itália a longo prazo se você não for cidadão da UE. Mas ser proprietário de um imóvel pode apoiar um pedido de visto (demonstrando acomodação e compromisso financeiro).
Legalmente, compradores estrangeiros também devem considerar:
- Financiamento: Bancos italianos concedem empréstimos a não residentes, embora normalmente o valor máximo de financiamento para estrangeiros seja de 50–60% do valor do imóvel, e as taxas de juros podem ser um pouco mais altas para empréstimos a não residentes. Muitos compradores estrangeiros em Florença pagam à vista ou utilizam financiamento de seu país de origem usando o próprio patrimônio, para evitar a burocracia dos financiamentos italianos.
- Verificações de propriedade: Sempre realize uma diligência prévia completa – verifique os dados cadastrais do imóvel, assegure-se de que não há ônus ou obras não autorizadas, e que a pessoa que vende possui a propriedade clara. O notário geralmente realiza essas verificações. Prédios antigos em Florença podem ter restrições históricas (vincoli) se forem protegidos pelo órgão de belas artes; isso não impede a compra, mas significa que qualquer reforma precisa de aprovações especiais.
- Regulamentações de aluguel: Como discutido, se você pretende alugar, fique atento às normas locais. Por exemplo, alugueis de curto prazo estão agora fortemente restritos no centro histórico de Florença (UNESCO) – um novo proprietário não pode automaticamente iniciar um negócio de Airbnb lá devido ao limite de novas licenças investropa.com. Entretanto, fora da cidade antiga, as regras são mais flexíveis, embora seja necessário fazer o registro junto ao município. Sempre verifique as regulamentações locais mais recentes se a renda de aluguel faz parte do seu plano.
Em resumo, investidores estrangeiros no mercado imobiliário de Florença desfrutam de um ambiente geralmente favorável, sem restrições à propriedade e com tributação razoável, especialmente se estruturado corretamente. Os principais pontos de atenção são planejar para os impostos de compra (que são mais altos se você não se tornar residente), garantir o cumprimento das leis de aluguel e aproveitar a rede de acordos fiscais e regimes especiais da Itália para otimizar seu investimento. Com a devida orientação jurídica, comprar em Florença pode ser um processo tranquilo – as bem estabelecidas leis imobiliárias do país e o sistema profissional de notários oferecem um ambiente seguro para transações. Muitos compradores internacionais já tornaram Florença sua segunda casa ou destino de investimento, atraídos não só pela beleza da cidade, mas também pelos direitos de propriedade estáveis e potenciais benefícios fiscais disponíveis.
Oportunidades e Riscos para Investimento Imobiliário
Florença apresenta uma combinação de oportunidades atraentes e riscos notáveis que qualquer investidor ou comprador de imóvel deve considerar em 2025:
Oportunidades:
- Rendimentos robustos de aluguel: Graças à alta demanda de aluguel na cidade, os rendimentos de aluguel em Florença são atraentes, especialmente em comparação com muitas cidades europeias. Os rendimentos brutos para apartamentos giram em torno de 6–8% em Florença globalpropertyguide.com, o que é bastante saudável. Por exemplo, pequenos apartamentos em áreas estudantis ou logo fora do centro turístico podem render acima de 7% ao ano globalpropertyguide.com. Essa é uma oportunidade para investidores em busca de renda – seja por meio de aluguéis de longa duração para moradores/estudantes ou de aluguéis de curta duração regulamentados para turistas. Aluguéis elevados (os aluguéis de Florença estão entre os mais altos da Itália columbusintl.com) combinados com preços de compra ainda acessíveis (em comparação com Londres, Paris, etc.) tornam o potencial de fluxo de caixa muito interessante.
- Potencial de Valorização de Capital: O mercado imobiliário de Florença historicamente tem sido menos volátil e mais constantemente valorizado. Em um horizonte de 5 a 10 anos, os proprietários normalmente viram os valores subirem. Com o apelo duradouro da cidade e a construção limitada, as perspectivas de crescimento de capital a longo prazo permanecem positivas. Investidores que apostam em bairros específicos (por exemplo, áreas previstas para melhorias de infraestrutura, como novas linhas de bonde, ou zonas em processo de gentrificação) podem superar a média da cidade. O exemplo do Oltrarno e de outros distritos antes negligenciados, agora em ascensão, mostra como focar na área certa traz resultados.
- Diversificação e Porto Seguro: Investir em Florença oferece diversificação para investidores internacionais. O mercado imobiliário italiano, e Florença em particular, tende a não se mover em sincronia perfeita com, por exemplo, os mercados de ações ou até mesmo outros mercados imobiliários globais. Durante crises globais passadas, os imóveis na Toscana frequentemente mantiveram seu valor relativamente bem, já que compradores endinheirados buscavam “ativos reais”. O valor tangível de possuir um apartamento histórico florentino ou uma villa toscana proporciona um apelo de porto seguro. Em tempos incertos, ativos tangíveis em locais culturalmente significativos podem manter a demanda.
- Oportunidades de Desenvolvimento e Agregação de Valor: Para quem está disposto a encarar projetos, Florença possui muitos imóveis antigos que podem se beneficiar de reformas. Periodicamente, a Itália oferece incentivos fiscais para reformas (por exemplo, o recente incentivo “Superbonus 110%”, que, embora esteja acabando, mostrou apoio do governo para melhorias em imóveis). Reabilitar um apartamento centenário para padrões modernos de luxo ou converter uma grande propriedade em várias unidades pode aumentar significativamente seu valor. Também há oportunidade em segmentos de nicho, como residências para idosos ou moradias estudantis, cuja demanda supera a oferta – investidores que desenvolvem ou convertem imóveis para atender a essas necessidades podem obter retornos expressivos.
- Empreendimentos Impulsionados pelo Turismo: Para além da moradia tradicional, o boom do turismo em Florença abre oportunidades no setor imobiliário de hospitalidade. Possuir uma pequena pousada, B&B ou apartamento de serviço (em conformidade com as novas regras) pode ser lucrativo. Além disso, espaços comerciais voltados para turistas (restaurantes, lojas) em locais estratégicos representam uma aposta na força contínua da economia de visitantes de Florença (mais de 5 milhões de visitantes em museus como o Uffizi em 2023 gowithguide.com gowithguide.com e números recordes de turistas). Como o turismo na Itália representou mais de 10% do PIB em 2023 gowithguide.com, Florença está à frente disso, apresentando um cenário sólido para investimentos imobiliários ligados ao turismo.
Riscos:
- Risco Econômico e de Taxa de Juros: A economia da Itália está crescendo lentamente (cerca de 0,5–1% de crescimento do PIB globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) e permanece suscetível a choques. Uma recessão ou aumento do desemprego pode reduzir a demanda local por imóveis. Além disso, embora as taxas de juros tenham se estabilizado, qualquer aumento futuro das taxas de juros europeias pode reduzir a capacidade de compra para compradores que utilizam financiamento e exercer pressão para baixo nos preços. Problemas econômicos globais (por exemplo, uma nova onda de pandemia ou crise geopolítica) também podem reduzir o interesse de compradores estrangeiros e do turismo, impactando diretamente o mercado imobiliário de Florença.
- Mudanças Regulatórias: O ambiente regulatório é um risco importante, especialmente para investidores em aluguel. Já vimos regras mais rigorosas para aluguéis de curto prazo no centro de Florença investropa.com; é possível que o governo nacional implemente controles mais amplos (há discussões na Itália sobre uma lei nacional para aluguéis de curto prazo e até mesmo impostos sobre segundas residências em cidades turísticas). Além disso, as leis tributárias podem mudar — embora a Itália atualmente tenha impostos fixos atrativos e incentivos para investidores, uma mudança nas prioridades do governo pode alterar o tratamento tributário de estrangeiros ou introduzir novas taxas sobre propriedades. É essencial acompanhar as políticas públicas.
- Liquidez e Custos de Transação: O mercado imobiliário em Florença (e na Itália em geral) não é muito líquido. Propriedades, especialmente as de alto padrão ou únicas, podem levar muitos meses ou até anos para encontrar um comprador ao preço desejado. Se você precisar sair rapidamente, talvez precise conceder um desconto significativo. Os custos de transação também são altos (como mencionado, cerca de 10% ou mais na compra, e os vendedores frequentemente pagam taxas de corretagem de ~3% também), o que significa que normalmente é preciso que os preços subam mais de 15% apenas para empatar em uma transação de ida e volta. Essa iliquidez e os custos significam que o investidor deve ter um horizonte de vários anos e não esperar lucrar rapidamente com revendas.
- Custos Estruturais e de Manutenção: Os edifícios de Florença são antigos — possuir um apartamento da era renascentista significa lidar com infraestrutura centenária. Custos inesperados para restauração, lidar com a burocracia italiana para obter licenças (especialmente se o imóvel for oficialmente histórico) e a manutenção contínua podem ser consideráveis. Novos regulamentos de eficiência energética da União Europeia podem exigir a modernização de edifícios mais antigos nos próximos anos (a Itália está discutindo como implementar isso). Esses fatores podem reduzir o retorno do investimento ou dificultar reformas. É importante fazer uma due diligence sobre o estado do imóvel e possíveis obrigações futuras (por exemplo, restauração de fachadas exigidas pelo condomínio ou reforço sísmico).
Ao avaliar esses fatores, investidores prudentes em Florença adotarão uma abordagem de longo prazo e orientada por valor. As oportunidades de obter bons retornos e de apreciar o patrimônio são reais, mas também é preciso se preparar para desafios como complexidade legal e flutuações do mercado. A diversificação dentro de Florença (um mix de bairros centrais e emergentes, ou um mix de tipos de aluguel) pode mitigar parte do risco. Muitos investidores percebem que o valor intrínseco de possuir um imóvel em Florença – um espaço em uma das grandes cidades do mundo – já é, por si só, uma recompensa, e com planejamento cuidadoso, as recompensas financeiras podem ser alinhadas a essa experiência. Como sempre, realizar uma pesquisa aprofundada, possivelmente consultando especialistas imobiliários locais e tendo uma estratégia clara ajudará a aproveitar ao máximo o mercado imobiliário de Florença enquanto enfrenta seus riscos.
Fatores Econômicos e Turísticos que Impactam o Mercado
O mercado imobiliário de Florença não pode ser separado do contexto econômico e turístico mais amplo da região. A prosperidade da cidade está intimamente ligada ao seu papel como capital cultural e turística, assim como à saúde econômica geral da Itália.
O turismo é indiscutivelmente o maior impulsionador externo do mercado imobiliário de Florença. Em 2024, o turismo em Florença voltou a atingir níveis recordes – a cidade registrou quase 13 milhões de pernoites em 2023 (cerca de 75% deles por visitantes internacionais) gowithguide.com, e a tendência em 2024 foi ainda maior. Para colocar em perspectiva, a população metropolitana de Florença é de cerca de 700 mil habitantes, mas durante os meses de pico a população efetiva (com turistas) chega a ~1,5 milhão de pessoas gowithguide.com. Esse grande fluxo cria alta demanda por acomodações de curta duração – hotéis, aluguéis para temporada etc. – o que afeta indiretamente o mercado habitacional (muitos apartamentos foram convertidos para aluguel turístico, como discutido). Isso também significa que negócios voltados para turistas (lojas, restaurantes) prosperam, sustentando os aluguéis comerciais nos pontos mais valorizados. Atrações culturais como a Galeria Uffizi (5 milhões de visitantes em 2023) gowithguide.com e o patrimônio renascentista da cidade mantêm Florença permanentemente nas “listas de desejos” de viagem. Enquanto Florença continuar sendo um dos principais destinos globais – e a cidade número 1 da Itália em turismo de arte e história – haverá uma forte base para a demanda por imóveis: estrangeiros frequentemente compram segundas residências após visitar a cidade e o investimento em propriedades de hospitalidade continua atraente.
No entanto, o turismo também traz alguns riscos ou desafios: a sobrecarga turística tornou-se uma preocupação, levando à criação de regulamentações (como os limites de aluguel) e possivelmente afastando alguns moradores devido ao excesso de movimentação na cidade. Há um debate constante sobre turismo sustentável – se a cidade impuser novas restrições (por exemplo, um limite diário de visitantes ou regras mais rígidas para hotéis), isso pode ter efeitos diversos no mercado imobiliário. Mas, em geral, o governo local está tentando gerir o turismo de forma a proteger a qualidade de vida dos residentes, o que, a longo prazo, é positivo para o ambiente imobiliário (garantindo que a cidade permaneça um lugar habitável, e não apenas um museu a céu aberto).
No panorama econômico mais amplo, Florença se beneficia por ser a capital da Toscana, uma região relativamente próspera. A economia da cidade envolve não apenas o turismo, mas também a moda (algumas grandes casas de moda italianas estão sediadas aqui ou nas proximidades), educação (várias universidades e escolas internacionais) e manufatura de bens de luxo (perfumes, artigos de couro, etc.). A taxa de desemprego na Toscana tem sido inferior à média italiana, e Florença conta com uma expressiva classe média. Em 2022, a renda anual média na região de Florença era de cerca de €24.000 lanazione.it, superior à de muitas cidades do sul do país, o que sustenta o poder de compra local para habitação (embora ainda modesto em relação aos custos imobiliários). O crescimento econômico nacional da Itália é modesto – cerca de 0,8–1% previsto para 2025 globalpropertyguide.com – e a alta dívida pública por vezes lança incerteza. Porém, qualquer política econômica ou choque significativo (como medidas de austeridade, aumentos expressivos de impostos, etc.) pode impactar a confiança do consumidor e o setor imobiliário. Até agora, apesar do crescimento lento, as baixas taxas de juros até recentemente e fatores culturais (os italianos preferem imóveis como investimento) mantiveram o mercado imobiliário estável.
Um fator significativo tem sido a política monetária do Banco Central Europeu. Em 2022-2023, o aumento da inflação levou a taxas de juros mais altas que começaram a esfriar alguns mercados imobiliários europeus. No final de 2024, o BCE optou por pequenos cortes de juros à medida que a inflação se desacelerou practiceguides.chambers.com. Para a Itália, e consequentemente para Florença, taxas mais baixas significam que os financiamentos imobiliários ficam um pouco mais acessíveis, podendo trazer de volta alguns compradores que foram excluídos pelos altos juros de 2023. Muitos compradores florentinos, porém, dependem mais de capital próprio/dinheiro ou de empréstimos menores, então o impacto é moderado – mas é uma tendência positiva para a demanda. A inflação também afeta os custos de construção: o aumento no preço de materiais em 2021-2022 tornou a construção ou reforma mais cara, o que desacelerou alguns projetos. Se a inflação permanecer controlada, a construção pode voltar a crescer, aumentando gradualmente a oferta.
Além disso, as taxas de câmbio e a economia global influenciam o mercado. Um dólar forte (ou libra, etc.) em relação ao euro faz com que os imóveis em Florença fiquem mais baratos para esses compradores. Em 2022-2023, o euro estava relativamente fraco e, de fato, houve um aumento notável de compradores americanos se beneficiando dessa situação investropa.com. Caso o euro se valorize significativamente, isso pode enfraquecer o interesse estrangeiro ou tornar os compradores europeus relativamente mais ativos. A estabilidade política na Itália e na UE também influencia a confiança dos investidores estrangeiros — qualquer instabilidade pode momentaneamente desacelerar as compras estrangeiras, enquanto períodos de estabilidade (como o atual governo italiano sinalizando políticas pró-investimento) ajudam a manter o interesse.
Por fim, fatores regionais comparativos: dentro da Toscana, Florença é a principal cidade, mas os compradores também consideram outras áreas como a Toscana costeira (por exemplo, costa da Versilia: Forte dei Marmi, etc.) ou cidades no alto das colinas (como Siena, Lucca, Pisa). Para contextualizar, esses mercados geralmente são mais baratos (por exemplo, a cidade de Lucca tem média em torno de €3.100/m² idealista.it, Pisa ainda menos), exceto por enclaves especiais (Forte dei Marmi, na província de Lucca, tem preços altíssimos de mansões devido a residentes internacionais abastados). Às vezes, se Florença fica “cara demais”, um segmento de compradores pode optar por uma casa grande no campo a 30 km de distância pelo mesmo preço de um pequeno apartamento na cidade. Assim, Florença compete dentro da própria região da Toscana por certos compradores. Em 2024, Florença permaneceu como a cidade mais cara da Toscana (cerca de €4.300–€4.400/m²), seguida de alguns pontos da costa e Lucca lanazione.it idealista.it. A saúde do mercado imobiliário de Florença pode, na verdade, impulsionar os mercados vizinhos – por exemplo, alguém que não pode pagar Florença pode comprar em Prato, Pistoia ou Arezzo (todas cidades próximas com preços inferiores), elevando levemente esses mercados. Por outro lado, qualquer retração em Florença provavelmente seria sentida em toda a Toscana como um sinal negativo.Concluindo, o turismo e as tendências econômicas favorecem fortemente o mercado imobiliário de Florença atualmente: o turismo proporciona um fluxo constante de procura e renda para a cidade e a economia mais ampla, embora de baixo crescimento, é suficientemente estável para sustentar o investimento imobiliário contínuo. O apelo global de Florença a protege, até certo ponto, de tropeços econômicos locais – o interesse internacional pode sustentá-la mesmo que a demanda doméstica enfraqueça. No entanto, investidores devem ficar atentos às políticas de turismo, desenvolvimentos econômicos europeus e à concorrência regional, pois esses fatores continuarão a moldar a trajetória do mercado. Enquanto Florença permanecer um polo cultural e econômico próspero, seu setor imobiliário provavelmente continuará vibrante.
Comparações com Áreas Toscanas Vizinhas
Ao avaliar o mercado imobiliário de Florença, é útil compará-lo com outras áreas da Toscana, assim como com seus subúrbios imediatos, para ter um contexto sobre seu desempenho relativo e atratividade.
Dentro da área metropolitana, os preços de Florença são substancialmente mais altos do que nas cidades adjacentes. Por exemplo, no início de 2025 o preço médio de venda em:
- Cidade de Florença: ~€4.365/m² (com aluguéis ~€21,1/m²) lanazione.it.
- Sesto Fiorentino (subúrbio norte próximo ao aeroporto de Florença): ~€3.313/m² (aluguel ~€13,1/m²) lanazione.it.
- Scandicci (sudoeste, conectado por bonde): ~€3.240/m² (aluguel ~€13,5/m²) lanazione.it lanazione.it.
Isso significa que comprar em Florença propriamente dita implica em um ágio de 30-35% em comparação com essas cidades vizinhas. Mesmo dentro da província mais ampla de Florença, muitas áreas semi-rurais ou comunidades menores possuem preços bem mais baixos. Por exemplo, uma cidade como Empoli ou Pistoia (não muito longe de Florença) pode ter média nos €2.000 por metro quadrado. O atrativo de estar na cidade histórica, ou a uma curta distância do Duomo, claramente implica um custo significativo. No entanto, os subúrbios estão despertando interesse: o transporte melhorado (como o bonde até Scandicci e, em breve, para outros subúrbios) e a busca por acessibilidade estão causando certa convergência. Scandicci, como mencionado, viu aumentar os preços em parte devido à ligação de bonde lanazione.it, e até possui algumas localidades “VIP” em colinas (Mosciano, etc.) com preços chegando a €3.800–€4.000/m², ainda que para grandes vilas lanazione.it. A diferença entre Florença e seus subúrbios pode diminuir levemente se os preços da cidade continuarem subindo mais rápido que os do entorno, mas o prestígio de Florença provavelmente garantirá que ela permaneça a escolha mais cara.
Comparando Florença com outras cidades da Toscana:
As demais províncias da Toscana possuem mercados imobiliários geralmente menores e menos caros:
- Siena – Uma cidade histórica e centro turístico, os preços de Siena são altos para seu porte, mas ainda costumam ser mais baixos que os de Florença. Muitas partes de Siena ficam em torno de €3.000–€3.500/m². Siena não possui o mesmo setor internacional de negócios e educação de Florença, então a demanda é mais puramente do turismo e dos moradores locais.
- Pisa – Conhecida pela Torre de Pisa, possui preços moderados (talvez €2.200–€2.800/m² em média). Seu mercado é influenciado pela universidade e por algum setor tecnológico, mas, novamente, não é tão internacionalmente impulsionado quanto o de Florença.
- Lucca – Lucca é interessante: tornou-se bastante popular entre compradores estrangeiros (uma charmosa cidade murada). Segundo dados, a província de Lucca teve alguns dos preços mais altos da Toscana (cerca de €3.165/m², tornando-a uma das mais caras depois de Florença) idealista.it. Isso se deve provavelmente ao fato de Lucca incluir enclaves de alto padrão (o litoral de Forte dei Marmi, na província de Lucca, é extremamente caro). A cidade de Lucca em si pode ter uma média de ~€2.500/m², mas seu segmento de luxo é impulsionado pelo interesse dos expatriados.
- Arezzo, Pistoia, Grosseto, etc. – Essas províncias e cidades são significativamente mais baratas, muitas vezes na faixa de €1.500–€2.500/m². Atraem alguns compradores estrangeiros em busca de fazendas rurais (especialmente em áreas de Chianti que se sobrepõem a Siena/Arezzo), mas não competem diretamente com Florença.
Uma área notável para comparação é o campo de Chianti entre Florença e Siena. Muitos compradores internacionais que amam a Toscana avaliam cidade versus campo. Em Chianti (por exemplo, cidades como Greve in Chianti, Gaiole in Chianti), os preços por m² podem ser mais baixos — geralmente €2.500–€3.000/m² em média immobiliare.it immobiliare.it — mas é importante notar que imóveis rurais costumam ser maiores e vêm com terrenos, então os preços totais podem ser altos mesmo se o €/m² for moderado. O mercado de vilas rurais e fazendas foi muito forte durante a pandemia (as pessoas buscavam espaço) e continua robusto, mas é um mercado muito segmentado (uma casa de fazenda lindamente restaurada pode atingir milhões, enquanto um chalé precisando de reforma pode ser relativamente barato). O mercado de Florença vs. Chianti normalmente se resume à preferência de estilo de vida: comodidade urbana e potencial de aluguel (Florença) versus tranquilidade rural e propriedades geralmente maiores (Chianti). Alguns investidores escolhem Chianti para uso pessoal (casas de férias) e Florença para puro investimento (aluguéis).
Litoral da Toscana (por exemplo, Costa Versilia na província de Lucca, e Monte Argentario no sul) é outra comparação: essas áreas são mercados de segunda residência para italianos e estrangeiros em busca do mar. Forte dei Marmi (Versilia) é um dos locais mais caros da Itália (villas lá podem facilmente ultrapassar €10.000/m² devido a compradores russos e europeus abastados). Mas é um mercado de luxo de nicho — não diretamente comparável ao mercado amplo de Florença. No geral, fora alguns pontos turísticos de destaque, o litoral da Toscana é mais barato que Florença.
Em termos de tendências de mercado, Florença frequentemente lidera ou reflete a tendência mais ampla da Toscana. Por exemplo, em 2024, os preços das casas em toda a Toscana subiram cerca de 1%–2% idealista.it, similar às médias nacionais, mas Florença superou com ganhos próximos ou superiores a 5% nesse período. As áreas ao redor às vezes veem um efeito halo: quando o mercado de Florença aquece demais, parte da demanda se espalha. Um exemplo: cidades menores como Prato (apenas 20 km de Florença) tiveram aumento nas vendas de imóveis por pessoas que trabalham em Florença, mas compram em Prato por questões de custo. No entanto, nenhum desses lugares consegue replicar o apelo único de Florença; assim, Florença mantém um forte prêmio e tende a ser mais estável. Em períodos de queda, também costuma manter o valor melhor – porque sempre há algum nível básico de demanda cultural/turística que falta às cidades menores. Por exemplo, após 2008, muitos mercados menores da Toscana caíram significativamente em valor, mas Florença teve uma queda mais branda e se recuperou mais rápido.
Resumindo, Florença é a líder incontestável do mercado imobiliário na Toscana tanto em preço quanto em demanda. As áreas ao redor da Toscana oferecem preços de entrada mais baixos e, às vezes, alta qualidade de vida (o que pode ser uma oportunidade para quem foi excluído dos preços de Florença), mas não igualam o perfil de investimento da cidade em termos de liquidez, demanda de aluguel ou potencial de valorização. Dito isso, investidores podem olhar para áreas como subúrbios de Florença ou cidades secundárias da Toscana para estratégias específicas (por exemplo, compra de imóveis maiores ou diversificação). Quando relevante, deve-se considerar o contexto regional: de modo geral, a Toscana está vendo crescimento modesto nos valores dos imóveis investropa.com, com grande interesse estrangeiro nas áreas mais cênicas. Ainda assim, Florença se destaca como centro cosmopolita e, de muitas formas, é mais comparável a Milão, Roma ou Veneza em seu comportamento de mercado do que a seus vizinhos provincianos. O status especial da cidade garante que frequentemente siga seu próprio caminho, e compará-la às áreas próximas só reforça o quão excepcional é o mercado de Florença dentro da região.
