Mercado Imobiliário de Riade 2025: Crescimento Explosivo, Projetos da Visão 2030 & Perspectivas Futuras

O mercado imobiliário de Riad está passando por um notável boom em 2025, sustentado por sólidos fundamentos econômicos, demanda crescente e planos de desenvolvimento ambiciosos. As iniciativas de diversificação econômica e a Visão 2030 da Arábia Saudita impulsionaram fortemente a atividade imobiliária, tornando Riad um ponto focal para investimentos. As transações imobiliárias atingiram níveis recordes em 2024 – os negócios imobiliários em todo o país saltaram 37%, totalizando 236.690 transações (avaliadas em SAR 267,8 bilhões) content.knightfrank.com – com Riad liderando esse crescimento. Apenas as vendas residenciais dispararam 38%, chegando a 202.661 negócios no valor de SAR 164,8 bilhões em 2024 content.knightfrank.com, uma tendência que manteve o ritmo em 2025. Essa atividade frenética está elevando os preços: os valores dos imóveis na Arábia Saudita subiram cerca de 5,1% ano a ano no 1º trimestre de 2025, impulsionados pela valorização de terrenos e vilas, com Riad apresentando os maiores ganhos cbre.sa.

Diversos indicadores apontam para condições de mercado robustas. O crédito hipotecário está se expandindo rapidamente para impulsionar a compra de moradias – novos financiamentos residenciais cresceram 28,3% ano a ano até o início de 2025 cbre.sa – e o crescimento populacional e a geração de empregos em Riad sustentam a demanda habitacional. Quase metade de todos os novos empregos na Arábia Saudita nos últimos 5 anos foi criada em Riad, graças em parte ao programa de Sedes Regionais do governo, que atrai empresas para a capital content.knightfrank.com. Como resultado, a demanda por moradias (compra e aluguel) disparou. De fato, projeta-se que a população de Riad cresça 38% de 2022 a 2030 content.knightfrank.com, intensificando a necessidade de espaços residenciais e comerciais. A liderança do Reino estabeleceu ambições altas para a capital: eles pretendem dobrar o tamanho e a população de Riad com a Visão 2030, apoiados por US$ 800 bilhões em investimentos em infraestrutura e novos empreendimentos reuters.com. Esses fatores tornaram Riad um dos mercados imobiliários mais aquecidos do Golfo para 2025.

No entanto, esse boom não está isento de desafios. Estão surgindo pressões de acessibilidade – os preços das casas aumentaram mais rápido do que a renda em alguns segmentos, e as taxas de juros mais altas tornaram os financiamentos mais caros. A S&P Global observou que, até 2023, os preços em alta e os custos elevados de empréstimos arrefeceram o entusiasmo de alguns compradores english.alarabiya.net. Embora a demanda permaneça robusta, a escassez de imóveis prontos para morar em Riad mantém os preços elevados e exclui alguns possíveis compradores arabnews.com. Ainda assim, as recentes quedas nas taxas de juros desde o final de 2024 e novas políticas (como vistos para compradores estrangeiros) devem melhorar a acessibilidade e sustentar a demanda arabnews.com arabnews.com. No geral, o sentimento do mercado para 2025 é otimista: reformas governamentais, giga-projetos e grandes eventos (Expo 2030, uma potencial Copa do Mundo em 2034) impulsionam uma narrativa de crescimento de longo prazo deloitte.com.

Mercado Imobiliário Residencial em Riad

A habitação é a estrela do boom imobiliário de Riad. As transações e os preços residenciais aumentaram acentuadamente, refletindo uma forte demanda de usuários finais e investidores:

Volume e Valores de Vendas: O volume de negócios residenciais em Riade, Jidá e Dammam aumentou cerca de 50% em 2024 em comparação com 2023 deloitte.com deloitte.com. No total, foram realizadas 102.522 transações residenciais nessas grandes cidades, no valor de SAR 118 bilhões em 2024 deloitte.com. Riade representa uma grande fatia dessa atividade como o principal centro de negócios do Reino deloitte.com. O esforço do governo para aumentar a propriedade de imóveis residenciais (meta de 70% até 2030) está funcionando – os cidadãos sauditas desfrutam de hipotecas subsidiadas e assistência para o pagamento inicial, incentivando a compra de casas. A emissão de hipotecas em 2024 se recuperou 17,7% para SAR 93,6 bilhões (principalmente para compras de vilas) content.knightfrank.com, após uma leve desaceleração em 2023. No início de 2025, o crescimento dos novos financiamentos imobiliários acelerou ainda mais para +28% ano a ano cbre.sa, indicando um apetite de compra inabalado.
Tendências de Preço: Os preços de moradias estão disparando, especialmente em Riade. Em 2024, os preços de venda de apartamentos em Riade subiram 10,6% e os preços de vilas aumentaram em média 6,3% content.knightfrank.com. Alguns bairros tiveram aumentos ainda mais dramáticos – por exemplo, o distrito de Al Wadi registrou um aumento anual de preço de 49% content.knightfrank.com – destacando como a demanda superou a oferta em certas áreas. No primeiro trimestre de 2025, os valores imobiliários em Riade continuaram a liderar regionalmente, impulsionados pela valorização de terrenos e vilas cbre.sa. Na capital, apartamentos continuam relativamente acessíveis para a classe média: cerca de 69% dos apartamentos vendidos no último ano custavam entre SAR 250.000–1.000.000 (≈US$66mil–US$266mil), atendendo compradores de baixa e média renda deloitte.com. Enquanto isso, os preços das vilas de alto padrão aumentaram com a crescente demanda de luxo, embora haja alertas de que um excesso de unidades de luxo pode surgir a menos que mais compradores (por exemplo, estrangeiros) entrem nesse segmento bloomberg.com. Em geral, o acelerado crescimento dos preços está levando a uma mudança nas preferências dos compradores para apartamentos e casas geminadas ao invés de vilas isoladas, devido à acessibilidade e a mudanças de estilo de vida content.knightfrank.com.
Oferta & Construção: As construtoras estão correndo para acompanhar a demanda. O estoque habitacional de Riade expandiu em 49.400 novas unidades em 2024, elevando o suprimento total da cidade para cerca de 1,4 milhão de residências content.knightfrank.com. Em todo o país, a oferta de moradias nas principais metrópoles deverá crescer das atuais 3,5 milhões de unidades para 3,9 milhões até 2028 content.knightfrank.com. Em Riade, o governo anunciou planos para 330.000 novas unidades habitacionais até 2030 (incluindo 305.000 para cidadãos sauditas) para apoiar as metas de propriedade residencial da Visão 2030 content.knightfrank.com. Grandes comunidades planejadas estão em desenvolvimento: por exemplo, o projeto Sedra da ROSHN no norte de Riade abrange 20 milhões de m² e entregará mais de 30.000 residências com escolas, parques e comodidades trade.gov. Projetos em larga escala, tanto de desenvolvedores públicos quanto privados, estão aumentando gradualmente o estoque. Apesar disso, o crescimento da demanda é tão robusto que a “escassez de imóveis em Riade” continua sendo uma preocupação, segundo a S&P, razão pela qual os preços continuam subindo arabnews.com. O novo pipeline de oferta (incluindo iniciativas de moradia acessível) será crucial para conter a inflação dos preços e acomodar a crescente população da cidade.
Mercado de Aluguéis: O setor de locação em Riade também reflete o aumento da demanda. O afluxo populacional (de jovens sauditas e expatriados que chegam para trabalhar) está impulsionando a absorção de unidades de aluguel. Embora números específicos de aluguel para 2025 não sejam fornecidos em nossas fontes, observadores do mercado destacam que os aluguéis estão subindo nas áreas mais valorizadas, especialmente para apartamentos, dada a alta do custo de compra. O programa habitacional Sakani do governo e as taxas de hipoteca subsidiadas converteram muitos locatários em proprietários, mas aqueles que não conseguem comprar aos preços atuais enfrentam um mercado de aluguel mais acirrado. O forte mercado de trabalho e o afluxo de profissionais expatriados (graças a novos investimentos empresariais) devem manter a demanda por aluguel aquecida. Um risco é a acessibilidade – se os preços das casas e as taxas de juros permanecerem altos, mais famílias de classe média podem permanecer no aluguel, pressionando a oferta de locação. No geral, o setor residencial de Riade em 2025 é caracterizado por crescimento rápido e desenvolvimento otimista, mas equilibrados com desafios emergentes de acessibilidade.

Imóveis Comerciais: Setores de Escritórios e Varejo

Mercado de Escritórios

O mercado de escritórios de Riade está em alta em 2025, impulsionado por um boom econômico e pelo objetivo de transformar a capital em um polo regional de negócios. A demanda por escritórios de padrão A supera amplamente a oferta, levando a um aumento nos aluguéis e nova construção:

Procura e Aluguéis Disparando: A ocupação de escritórios premium em Riade está extremamente alta, enquanto as empresas disputam espaços de qualidade. No 1º trimestre de 2025, os aluguéis de escritórios em Riade subiram 21% na comparação anual – uma taxa de crescimento impressionante – à medida que os locatários competem pelos poucos escritórios de alto padrão disponíveis cbre.sa. Mesmo em 2024, essa tendência já era visível; os aluguéis subiram cerca de 18% ano a ano até o 4º trimestre de 2024 diante da baixa vacância cbre.com. O programa de Sedes Regionais (RHQ) (em vigor desde 2024) exige que empresas estrangeiras instalem seus escritórios do Oriente Médio na Arábia Saudita caso queiram contratos governamentais. Essa iniciativa resultou em 571 empresas mudando-se para Riade apenas em 2024 deloitte.com, impulsionando ainda mais a demanda por escritórios. Setores-chave como finanças, serviços profissionais e tecnologia estão expandindo sua presença – os empregos ligados a escritórios cresceram 5,3% em 2024 na Arábia Saudita deloitte.com. Com a atividade empresarial aquecida (PIB não petrolífero cresceu cerca de 5% em 2024 arabnews.com), a perspectiva para a demanda por escritórios permanece otimista.
Oferta e Novos Desenvolvimentos: Desenvolvedores estão correndo para entregar novos prédios comerciais, mas grandes projetos levam tempo. Até o final de 2024, o estoque de escritórios de Riad era de aproximadamente 6,4 milhões de m² de ABL (área bruta locável) deloitte.com. Adições recentes incluem o Laysen Valley, STC Square (Fase 1) e o projeto New East, que juntos adicionaram cerca de 145.000 m² de escritórios Classe A em 2024 deloitte.com. O icônico King Abdullah Financial District (KAFD), o novo centro financeiro de Riad, viu uma parte significativa de suas torres entrar em operação com altas taxas de pré-locação deloitte.com. Diversos mega projetos em breve vão injetar oferta substancial de escritórios: o projeto New Murabba no centro (com o arranha-céu Mukaab) deve adicionar grandes espaços comerciais até 2030 reuters.com, e as zonas comerciais de Diriyah Gate vão oferecer escritórios em um ambiente histórico. No curto prazo, soluções paliativas como a reforma de prédios antigos ou o uso de espaços de coworking estão sendo usadas para suprir a demanda. O governo também está acelerando infraestruturas como o Metrô de Riad (abertura em 2025) para expandir as áreas viáveis para escritórios. Embora eventualmente esses projetos atenuem a escassez, no curto prazo espaço de escritório Classe A permanece escasso, conferindo aos proprietários forte poder de precificação.
Perspectiva de Mercado: Nos próximos anos, espera-se que o mercado de escritórios de Riad permaneça favorável aos proprietários. A vacância em edifícios de alto padrão é mínima, e as empresas estão dispostas a pagar um prêmio por qualidade e localização. O crescimento anual de aluguel em dois dígitos pode moderar à medida que nova oferta entra no mercado por volta de 2026–2027, mas a demanda deve crescer paralelamente, mantendo o mercado restrito. Um risco potencial seria se os esforços de diversificação econômica desacelerassem ou se as empresas reduzissem suas atividades, mas os indicadores atuais (entradas de IDE, novos registros de empresas, transferências governamentais de outras cidades) todos sugerem expansão contínua. Em resumo, o setor de escritórios de Riad está em plena expansão, sustentado pela meta da Visão 2030 de tornar a cidade um destino global de negócios.

Mercado de Varejo

O setor imobiliário de varejo de Riad está em meio a um processo de evolução e expansão. O consumo está crescendo junto com a população e o turismo, mas o panorama do varejo está mudando para formatos modernos e destinos de experiência:

Tendências de Vendas e Demanda: As vendas no varejo da Arábia Saudita estão em uma trajetória ascendente constante. No início de 2025, as transações de varejo em pontos de venda (POS) aumentaram cerca de 8% em relação ao ano anterior (jan–fev 2025) cbre.sa, refletindo a crescente confiança do consumidor, uma população jovem e a recuperação do turismo. A Oxford Economics projeta que o volume de vendas no varejo na Arábia Saudita crescerá a uma CAGR de cerca de 4,4% entre 2025 e 2027 deloitte.com – um crescimento saudável apoiado por rendas mais altas e maior número de visitantes. Riad, como maior cidade, é uma das principais beneficiárias dessa tendência. Notavelmente, os festivais e eventos anuais da Riyadh Season impulsionaram o fluxo de pessoas para shoppings e locais de entretenimento. O crescimento do turismo (30 milhões de visitantes internacionais em 2024 cbre.sa) também está se traduzindo em gastos no varejo, especialmente no varejo de luxo e hospitalidade.
Aluguéis e Ocupação: Apesar do aumento nas vendas, as taxas de aluguel no varejo apresentaram apenas crescimento marginal em 2024 deloitte.com. O motivo é o aumento substancial na oferta de espaço de varejo nos últimos anos – inúmeros novos shoppings e centros comerciais foram inaugurados em Riad. Proprietários de shoppings antigos e tradicionais enfrentam pressão competitiva à medida que os consumidores se voltam para centros mais novos que oferecem experiências imersivas. Muitos complexos de varejo envelhecidos estão tendo dificuldades para reter lojistas e visitantes deloitte.com, forçando-os a inovar ou correr o risco de vacância. Áreas nobres do varejo (ex: shopping Kingdom Centre, Riyadh Front, Mall of Arabia) ainda praticam aluguéis elevados, mas a média geral de aluguéis é suavizada pelo excesso de oferta em locais secundários. Especialistas de mercado alertam que o pipeline de mega-shoppings em Riad pode levar a um excesso de oferta a longo prazo caso a demanda do consumidor não acompanhe o ritmo cbre.sa. Até agora, a demanda tem sido “relativamente estável”, de modo que os aluguéis subiram apenas ligeiramente em 2024 deloitte.com. A ocupação do varejo em toda a cidade permanece razoável, mas proprietários estão oferecendo incentivos em submercados saturados.
Mudança de Formatos: Em sintonia com as tendências globais, o varejo experiencial está em ascensão em Riad. Os incorporadores estão integrando entretenimento, gastronomia e lazer aos projetos de varejo para atrair o público. Por exemplo, o futuro Mall of Saudi (em construção) contará com pistas de esqui indoor e atrações de parque temático. Shoppings existentes estão promovendo mais eventos e experiências temporárias. As lojas pop-up também ganharam força – espaços de varejo temporários que geram burburinho e reconhecimento de marca deloitte.com – principalmente nos grandes centros comerciais. Isso reflete a mudança nas preferências do consumidor “afastando-se dos empreendimentos varejistas tradicionais isolados” em direção a destinos integrados e de uso misto deloitte.com. Centros de estilo de vida ao ar livre, mercados inspirados em souq (ex.: em Diriyah) e varejo em grandes projetos de uso misto (como o New Murabba) vão diversificar o cenário varejista.
Perspectiva: Nos próximos 3–5 anos, o setor varejista de Riad enfrenta uma perspectiva dupla. Por um lado, a demanda vai crescer graças ao aumento do número de turistas (com a Expo 2030 no horizonte), a uma população jovem e em crescimento e à elevação da renda. Por outro lado, uma onda de nova oferta (vários shoppings de grande porte e varejo de rua em novos distritos) inundará o mercado. Incorporadores já estão adaptando ou modernizando centros de varejo antigos para se manterem competitivos. Podemos esperar crescimento moderado dos aluguéis em locais de varejo prime à medida que os melhores destinos prosperam, mas localizações secundárias podem ver aluguéis estáveis ou em queda caso o excesso de oferta piore. Os varejistas devem se tornar mais seletivos, optando por locais de alto fluxo e ricos em experiências. De modo geral, o mercado imobiliário de varejo de Riad está em transição: a cidade ganhará muitos complexos comerciais modernos, mas é necessário um planejamento cuidadoso para evitar um excesso de espaços varejistas sem diferenciação.

Imóveis Industriais & Logísticos

O setor de imóveis industriais e logísticos em Riad está experimentando um crescimento robusto, impulsionado pela diversificação econômica e pelo esforço da Arábia Saudita para se tornar um centro logístico regional. Desde armazéns a parques industriais, a demanda está em alta:

Fortes Motores de Demanda: A demanda industrial é impulsionada tanto pelos setores petrolíferos quanto não petrolíferos. Os preços mais altos do petróleo nos últimos anos impulsionaram a atividade petroquímica e manufatureira, enquanto o foco do governo em aumentar as exportações não petrolíferas expandiu as necessidades logísticas cbre.sa. Em 2024, as empresas petroquímicas sauditas apresentaram maior lucratividade e as exportações não petrolíferas cresceram, impulsionando a maior demanda por instalações de armazenamento e distribuição cbre.sa. O e-commerce é outro motor – à medida que as compras online se difundem no Reino, as empresas estão investindo em centros de distribuição ao redor de Riad. Além disso, o crescimento populacional e a expansão do varejo significam que mais armazéns refrigerados e centros de distribuição de alimentos serão necessários para atender à região da capital.
Aumento de Aluguéis e Ocupação: A escassez de espaços logísticos de qualidade levou ao aumento dos aluguéis industriais, principalmente nas zonas industriais consolidadas de Riad. A CBRE observou que as taxas de locação industrial estavam subindo em Riad no início de 2025 cbre.sa. A ocupação está elevada nos parques logísticos bem localizados (por exemplo, próximos ao porto seco e aeroportos de Riad). Em alguns casos, armazéns antigos estão sendo reformados ou ampliados para padrões modernos (pé-direito mais alto, melhores facilidades de carga) para atender às exigências dos inquilinos. Os preços dos terrenos em distritos industriais também se valorizaram devido à concorrência por terrenos disponíveis para desenvolvimento. Com uma demanda robusta de operadores logísticos terceirizados (3PL), varejistas e indústrias, os proprietários aproveitam o aumento dos aluguéis e os novos projetos têm ocupação rápida.
Iniciativas do Vision 2030: O Vision 2030 da Arábia Saudita inclui programas específicos para impulsionar a infraestrutura industrial e logística. O Programa Nacional de Desenvolvimento Industrial e Logístico (NIDLP) oferece incentivos para projetos de manufatura e armazenagem deloitte.com. Zonas Econômicas Especiais (SEZs) estão sendo estabelecidas; em especial, a Zona de Logística Integrada de Riad próxima ao Aeroporto Internacional King Khalid permite 100% de propriedade estrangeira e oferece benefícios fiscais para atrair empresas globais de logística deloitte.com. O governo também está investindo em infraestrutura de transporte – por exemplo, expandindo a capacidade portuária em Jeddah e Dammam e implementando um Plano Diretor de Logística do Vision 2030 para otimizar toda a cadeia de suprimentos deloitte.com. Essas iniciativas têm levado a um crescimento tangível: dados da Autoridade Portuária Saudita mostraram que a movimentação de cargas aumentou 14% em 2024 em relação a 2023 deloitte.com, indicando mais mercadorias em circulação, o que impulsiona a demanda por espaço de armazenamento e distribuição.
Pipeline de Oferta: Na periferia industrial de Riad (como a Cidade Sudair para Indústria e a Segunda Cidade Industrial), novos galpões e fábricas estão sendo construídos em ritmo constante. Grandes projetos apoiados pelo governo como expansões do “SIP** (Parque Industrial Saudita)** e investimentos do setor privado (por exemplo, centro logístico da Agility ou DHL) estão adicionando inventário. Apesar disso, a demanda acompanha o ritmo, portanto, a vacância continua baixa para estoques de qualidade. O mercado está observando certa especialização – por exemplo, armazenamento com controle de temperatura para setor farmacêutico e alimentício, galpões de grande porte para distribuição no varejo e até crescimento no setor de data centers. Para os próximos anos, centenas de milhares de metros quadrados de novos espaços logísticos estão planejados ao redor de Riad, mas espera-se que grande parte seja absorvida, dada a localização estratégica da Arábia Saudita conectando Ásia, Europa e África.
Perspectiva: O segmento industrial/logístico está pronto para continuar crescendo. As previsões do governo visam transformar a Arábia Saudita em um dos principais polos logísticos até 2030, o que implica infraestrutura de classe mundial em Riad. Podemos esperar desenvolvimento de parques logísticos modernos (com alfândega integrada, zonas alfandegárias, etc.) nos próximos anos. As taxas de aluguel podem continuar subindo, embora em ritmo moderado à medida que a oferta se equipara à demanda. A maior oportunidade está em instalações especializadas – quem construir centros logísticos e de última milha de alta qualidade e com tecnologia avançada se beneficiará da demanda reprimida. Os riscos a serem observados incluem o potencial superdimensionamento se todos os desenvolvedores entrarem ao mesmo tempo, e flutuações no comércio global (uma desaceleração mundial pode prejudicar o crescimento do volume). Mas, a partir de 2025, o setor imobiliário industrial de Riad é um mercado do proprietário com fortes incentivos governamentais apoiando sua expansão cbre.sa.

Imóveis de Hospitalidade & Turismo

O setor imobiliário de hospitalidade em Riad está em alta, graças ao aumento do turismo e à realização de grandes eventos. Novos hotéis, resorts e espaços de entretenimento estão surgindo à medida que a cidade se transforma em um destino:

Afliuxo Recorde de Turistas: A Arábia Saudita promoveu agressivamente o turismo e isso está trazendo resultados. As chegadas de visitantes internacionais chegaram a 30 milhões em 2024, um aumento de 9,5% em relação ao ano anterior cbre.sa, superando em muito os níveis históricos. De fato, o Reino já ultrapassou sua meta da Visão 2030 de 100 milhões de turistas sete anos antes do previsto deloitte.com deloitte.com. Riad, sendo a capital, recebeu uma grande parcela desse fluxo de turistas, especialmente para negócios, conferências e eventos como o Riyadh Season. Os gastos dos turistas atingiram o recorde de SAR 153,6 bilhões em 2024 cbre.sa, fortalecendo a economia local e incentivando investidores a construir mais hotéis e apartamentos com serviços.
Desempenho Hoteleiro: O mercado hoteleiro de Riade está atingindo novos patamares. A Tarifa Média Diária (ADR) em Riade subiu para SAR 895 em 2024, superando grandes polos globais como Dubai, Hong Kong e Madri deloitte.com. Isso representou um aumento de SAR 702 em 2023 para SAR 726 em todo o país, e ainda mais alto especificamente em Riade deloitte.com deloitte.com. As taxas de ocupação também têm sido robustas, impulsionadas tanto por viagens corporativas quanto pelo crescimento do turismo de lazer. O sucesso da Riyadh Season (um festival de entretenimento que dura vários meses) lota os hotéis durante os meses de inverno, e um calendário de eventos cada vez maior mantém a visitação constante. Jedá continua sendo uma importante porta de entrada turística, mas o mercado hoteleiro de Riade se destacou com ADRs mais altos devido à combinação de demanda corporativa e de lazer deloitte.com. A cidade está se posicionando para sediar a Expo 2030, o que exigirá uma expansão significativa na oferta de quartos de hotel – as autoridades planejam garantir dezenas de milhares de novos quartos até lá.
Novos Desenvolvimentos: Para capitalizar o turismo, grandes projetos de hospitalidade estão em andamento. No Distrito Diplomático e no centro de Riade, diversos hotéis 5 estrelas (Ritz-Carlton, Fairmont, etc.) estão sendo reformados ou construídos do zero. O projeto Diriyah Gate contará com vários resorts de luxo e hotéis boutique integrados ao cenário histórico reuters.com reuters.com. No final de 2024, o desenvolvedor de Diriyah fechou acordos de quase 1 bilhão de dólares com empresas europeias para desenvolver hotéis e imóveis reuters.com, sinalizando confiança internacional no potencial turístico de Riade. Além disso, Qiddiya (a cidade do entretenimento) terá hotéis resort ao redor de seus parques temáticos e pistas de automobilismo entre 2026-2027. Outros giga-projetos como NEOM e o Mar Vermelho ficam fora de Riade, mas juntos impulsionarão o turismo na Arábia Saudita, provavelmente canalizando muitos visitantes por Riade como centro de viagens. A cidade também está investindo em ativos culturais – museus, arenas de eventos e centros de convenções – que geralmente vêm acompanhados de componentes de hospitalidade adjacentes.
Perspectiva: A perspectiva para o setor imobiliário de hospitalidade é extremamente positiva. Com Riad se preparando para sediar a Expo 2030 (uma Exposição Mundial que deve atrair milhões) e possivelmente a Copa do Mundo FIFA 2034, a cidade está se preparando para acomodar um enorme influxo de visitantes deloitte.com. Isso significa a contínua construção de hotéis de todas as categorias (do luxo ao médio padrão, além de apartamentos com serviços). A posição favorável do governo – emitindo mais vistos de turismo, permitindo eventos de entretenimento e investindo através do PIF em projetos turísticos – garante uma base sólida. Em números, a oferta de quartos em Riad provavelmente dobrará nos próximos 5 a 7 anos. Os riscos incluem garantir que a demanda acompanhe (ou seja, evitar excesso de oferta de quartos de hotel em períodos de baixa procura) e manter a qualidade do serviço para cumprir padrões internacionais. Mas, considerando as tendências atuais, Riad está no caminho certo para se firmar como um destino de viagem de negócios e lazer de primeira linha, com um cenário imobiliário à altura.

Principais Desenvolvimentos e Projetos que Estão Moldando Riad

Um dos aspectos mais empolgantes do cenário imobiliário de Riad é o portfólio de mega projetos em andamento. Esses empreendimentos – apoiados pelo Fundo de Investimento Público (PIF) do governo e parceiros privados – estão transformando o panorama da cidade e criando novas oportunidades de investimento. Veja a seguir alguns dos principais projetos em andamento e futuros para ficar de olho:

New Murabba & The Mukaab: Anunciado em 2023, o New Murabba é um projeto gigantesco para construir um novo centro na região noroeste de Riad até 2030. Abrangendo 19 quilômetros quadrados, incluirá áreas residenciais, comerciais e de entretenimento, e espera-se que acomode centenas de milhares de residentes quando concluído reuters.com. No seu coração estará The Mukaab, um arranha-céu icônico em formato de cubo com cerca de 400 metros de altura, projetado para ser uma das maiores estruturas já construídas no mundo. O New Murabba contará com um museu, uma universidade de tecnologia e design, um teatro multiuso imersivo, mais de 80 espaços culturais e de entretenimento e inúmeras lojas e restaurantes reuters.com. Só esse projeto deve adicionar um fornecimento maciço de imóveis – estima-se que contribuirá com SAR 180 bilhões (US$ 48 bilhões) para o PIB não petrolífero e criará 334.000 empregos até 2030 reuters.com. A escala do New Murabba (cerca de um quarto do tamanho de Manhattan) evidencia a ambição de Riad de ser uma “cidade dentro da cidade”, com uma experiência urbana futurista.
Diriyah Gate: A apenas 15 minutos do centro de Riad, Diriyah é um giga-projeto de US$ 63 bilhões para restaurar e reurbanizar o histórico sítio da UNESCO de At-Turaif e seus arredores reuters.com reuters.com. Frequentemente chamada de “joia do Reino”, Diriyah está sendo transformada em um destino cultural e de estilo de vida de classe mundial. O plano inclui bairros residenciais sofisticados no estilo arquitetônico tradicional Najdi, hotéis de luxo, museus, souks (mercados) de varejo e locais de entretenimento – tudo integrado às estruturas históricas de barro reuters.com. A primeira fase (Diriyah Gate I) já está em construção, com um distrito sofisticado de varejo e gastronomia chamado Bujairi Terrace, inaugurado no final de 2022. A Autoridade de Desenvolvimento do Diriyah Gate garantiu parcerias estrangeiras significativas; em 2024, fechou acordos no valor de cerca de US$ 1 bilhão com empresas europeias para desenvolver partes do projeto reuters.com. Investidores estrangeiros estão adquirindo participações acionárias em hotéis e imóveis de Diriyah, atraídos pelo progresso do projeto e pelo apoio do governo reuters.com reuters.com. Com a conclusão prevista para cerca de 2027 mrgglobal.com, Diriyah adicionará milhares de unidades habitacionais e quartos de hotel, colocando Riad de vez no mapa do turismo global.
Cidade de Entretenimento Qiddiya: Qiddiya é um vasto empreendimento voltado para o entretenimento nos arredores de Riade (cerca de 40 km do centro da cidade). O investimento planejado é de cerca de US$ 40 bilhões, com conclusão prevista para 2030 mrgglobal.com. Abrangendo 366 quilômetros quadrados de sopés desérticos, Qiddiya contará com parques temáticos, um circuito de Fórmula 1, parque aquático, arenas esportivas, campos de golfe e mais de 120 atrações recreativas. Um parque temático da Six Flags (que terá a montanha-russa mais rápida do mundo) é um dos principais destaques, juntamente com um grande parque aquático (orçamento de ~US$ 750 milhões) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiya também incluirá áreas residenciais, hotéis e comércio focado em entretenimento. O projeto já está bem avançado – a infraestrutura e as primeiras instalações estão em construção – embora a abertura esteja prevista em etapas. Quando estiver operacional, Qiddiya colocará Riade como capital regional do entretenimento familiar, atraindo o turismo interno que atualmente vai para o exterior. Investidores imobiliários estão de olho em Qiddiya por sua grande área de terras e potencial número de visitantes futuros, que poderá ultrapassar 17 milhões por ano quando totalmente concluído (segundo projeções iniciais). O empreendimento também impulsionará os setores de hospitalidade e varejo da cidade, devido à demanda gerada.
King Salman Park & Sports Boulevard: Esses dois projetos visam melhorar imensamente a qualidade de vida e as opções de lazer em Riade, aumentando indiretamente os valores imobiliários em toda a cidade. O King Salman Park será o maior parque urbano do mundo, um oásis verde de 13 a 16 km² nos terrenos do antigo aeroporto de Riade turnerandtownsend.com mic-hub.com. Contará com jardins paisagísticos, um enorme complexo de arte real, instalações esportivas, campo de golfe e componentes residenciais ao redor do parque. O projeto está sendo realizado em fases e criará um novo “coração verde” para a cidade – imóveis próximos ao parque já estão sendo valorizados devido à perspectiva de morar ao lado do parque. Enquanto isso, o Sports Boulevard será uma rede de 135 km de ciclovias, trilhas para equitação e pistas de corrida que cruzam Riade, ligando grandes parques e áreas de vale (wadi). Repleto de instalações artísticas e pontos recreativos, visa promover estilos de vida saudáveis. À medida que esses projetos forem concluídos (até 2026–2027 para as principais fases), Riade se tornará uma metrópole mais verde e amigável para pedestres, o que, por sua vez, aumenta a atratividade dos imóveis e oportunidades de desenvolvimento ao longo desses corredores.
Metrô de Riade e Infraestrutura: Embora não seja propriamente um projeto imobiliário, o Metrô de Riade é uma infraestrutura crucial prevista para ser inaugurada em fases por volta de 2025. Este projeto de US$ 22,5 bilhões adiciona seis linhas de metrô e dezenas de estações em toda a cidade. O metrô (e sua atualização paralela da rede de ônibus) já está influenciando o mercado imobiliário – áreas próximas às futuras estações (como ao longo da Rua Olaya, Avenida King Abdullah, etc.) estão vendo novos projetos de uso misto e maior interesse de investidores que antecipam o desenvolvimento orientado ao transporte. Um transporte público melhor tornará viável o desenvolvimento de residências e escritórios de maior densidade mais distantes do congestionado centro da cidade, expandindo a área imobiliária de Riade. Além disso, a conectividade aprimorada é um ponto de venda para empresas estrangeiras e expatriados, apoiando indiretamente os mercados de escritórios e residenciais.

Esses projetos de destaque, entre outros, estão remodelando o futuro de Riade. Investimentos nessa escala são inéditos – como observou uma empresa, a escala dos giga-projetos da Visão 2030 está inaugurando “uma nova era… em uma escala nunca antes vista” mrgglobal.com. Para investidores e incorporadores, eles representam oportunidades massivas: valorização de terrenos em áreas adjacentes, inúmeros subcontratos e parcerias, e a chance de fazer parte da criação de uma cidade global icônica. O compromisso do governo é forte (o fundo de US$ 925 bilhões do PIF está financiando muitos desses empreendimentos reuters.com), mas também o são os desafios de execução – a entrega pontual e o cuidado para evitar excesso de oferta em certos segmentos serão fundamentais para o sucesso.

Políticas Governamentais e Impacto da Visão 2030

O governo saudita desempenha um papel fundamental no mercado imobiliário, utilizando ferramentas políticas e iniciativas da Visão 2030 para orientar o crescimento do setor. Diversas medidas e reformas políticas estão impactando diretamente o mercado imobiliário de Riade em 2025:

Visão 2030 e Diversificação Econômica: Lançada em 2016, a Visão 2030 é o plano diretor que conduz a transformação da Arábia Saudita. Para o setor imobiliário, a Visão 2030 estabeleceu metas ambiciosas: elevar a taxa de propriedade de imóveis para 70%, desenvolver novas cidades e atrações, e fazer de Riade uma das principais economias urbanas do mundo. O resultado tem sido apoio e financiamento governamental sem precedentes para projetos imobiliários. O Fundo de Investimento Público (PIF) tem sido o “veículo de escolha” para viabilizar giga-projetos como NEOM, Diriyah e Qiddiya reuters.com. Esses esforços visam diretamente diversificar a economia além do petróleo, desenvolvendo setores como habitação, turismo e imóveis de entretenimento. A Visão 2030 criou essencialmente um boom da construção imobiliária – de acordo com uma estimativa, a carteira de construção saudita (em grande parte do setor imobiliário) ultrapassa US$ 1 trilhão em valor distribuído em milhares de projetos.
Programas Habitacionais: Para alcançar as metas habitacionais, o governo lançou programas como o Sakani e Wafi. O Sakani oferece aos cidadãos sauditas apoio financeiro para aquisição de moradia, doação de terrenos ou unidades com desconto, o que aumentou significativamente a demanda residencial. O Banco Central Saudita (SAMA) também reduziu o pagamento inicial mínimo para compradores de primeira viagem de 30% para 5% (para sauditas), melhorando drasticamente a acessibilidade e impulsionando um aumento nas transações content.knightfrank.com. Essa mudança de política foi citada como um dos principais fatores por trás do aumento de 53% nas vendas de imóveis em Jeddah em 2024 content.knightfrank.com, e impactou de forma semelhante o mercado de Riyadh ao permitir que muitos inquilinos se tornassem proprietários. O Wafi, por sua vez, regula as vendas na planta, dando mais confiança aos compradores na aquisição de imóveis em construção. Essas políticas sustentaram a explosão do mercado de hipotecas nos últimos anos e continuarão a moldar as estratégias de desenvolvimento residencial.
Reformas na Propriedade Estrangeira: Historicamente, a propriedade estrangeira de imóveis na Arábia Saudita era fortemente restrita. Nos últimos anos, novos regulamentos abriram o mercado para estrangeiros como parte da estratégia de atração de investimentos. Um Visto de Residência Premium (Gold Card) foi introduzido permitindo que estrangeiros com alto poder aquisitivo vivam na Arábia Saudita sem a necessidade de um patrocinador e, de forma crucial, comprem imóveis (com investimentos acima de US$ 1 milhão) content.knightfrank.com. Isso cria efetivamente um caminho para residência através do investimento imobiliário, semelhante a programas de “visto dourado” em outros países content.knightfrank.com. Além disso, uma nova lei de propriedade de imóveis para pessoas físicas e jurídicas estrangeiras foi aprovada (exceto em cidades sagradas e zonas militares), facilitando a compra de casas por expatriados e a posse de imóveis comerciais por empresas estrangeiras. Essas reformas, juntamente com o mandato RHQ para empresas, aumentaram o interesse internacional no mercado imobiliário de Riyadh. Embora ainda incipiente, a demanda de compradores estrangeiros deve crescer, especialmente por residências de alto padrão e ativos comerciais, à medida que a Arábia Saudita se posiciona como um destino global.
Política de Investimento e IDE: A Estratégia Nacional de Investimentos da Arábia Saudita visa aumentar massivamente o investimento estrangeiro direto no Reino – com a meta de SAR 388 bilhões em IDE anualmente até 2030 (ante SAR 95,9 bilhões em 2023) deloitte.com. O setor imobiliário é um dos principais focos para atrair esse capital. Para isso, o governo implementou reformas regulatórias para melhorar o ambiente de negócios: simplificação de licenças para projetos de desenvolvimento, revisão das leis de transações imobiliárias e criação de registros transparentes. A criação de FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) na bolsa saudita também permite que investidores estrangeiros invistam indiretamente em propriedades. Já existem mais de uma dúzia de FIIs listados publicamente, alguns focados em ativos em Riyadh, que contam com permissão de 100% de propriedade estrangeira. Além disso, incentivos fiscais são oferecidos em zonas especiais e para determinados projetos (por exemplo, isenções fiscais de 50 anos para incorporadoras em alguns giga-projetos) para aumentar a participação internacional. Essas políticas, coletivamente, já estão dando resultados – por exemplo, investidores estrangeiros já compraram participações em vários projetos de Diriyah reuters.com, e grandes empresas globais (de construtoras a operadores hoteleiros) estão se associando aos projetos de Riyadh.
Planejamento Urbano e Regulamentação: O governo também está ativamente planejando a expansão urbana de Riyadh. Um novo Plano Diretor Urbano de Riyadh está sendo implementado para administrar o crescimento até 2030 e além. O plano enfatiza o desenvolvimento de uso misto, integração do transporte público e preservação de sítios culturais como Diriyah. As regras de zoneamento estão sendo ajustadas para incentivar o desenvolvimento de maior densidade ao longo dos corredores de transporte (para evitar expansão descontrolada) e para designar áreas de moradias populares. Além disso, as autoridades sauditas introduziram (ou estão testando) um Imposto sobre Transações Imobiliárias para substituir taxas antigas, simplificar as transferências de propriedades e aumentar a transparência fiscal. Um imposto sobre “terrenos brancos” em terrenos urbanos não desenvolvidos (aplicado pela primeira vez em 2017) agora está sendo expandido para mais cidades e novas fases para desencorajar a especulação e forçar a utilização de lotes vagos – isso deve, gradualmente, aumentar a oferta no centro de Riyadh à medida que os proprietários constroem ou vendem. Por fim, os regulamentos de construção agora incentivam fortemente as práticas de construção sustentável e tecnologias de cidades inteligentes, especialmente em projetos liderados pelo governo, alinhando-se aos objetivos de sustentabilidade da Visão 2030.

Em resumo, a política governamental sob a Visão 2030 tem sido catalisadora do boom imobiliário de Riyadh. Ao oferecer apoio financeiro, eliminar obstáculos regulatórios, investir fundos públicos e estimular o envolvimento estrangeiro e do setor privado, o Estado criou um ambiente fértil para o desenvolvimento. À medida que nos aproximamos de 2030, a continuidade do apoio e ajustes nas políticas (como gestão da acessibilidade ou riscos de excesso de oferta) será fundamental para manter a confiança dos investidores e garantir a estabilidade de longo prazo do mercado.

Investimento Estrangeiro e Interesse Internacional

O investimento estrangeiro é cada vez mais vital no mercado imobiliário de Riade, e a cidade está atraindo uma atenção internacional crescente. Embora players domésticos (PIF e incorporadoras locais) dominem os projetos atuais, capital e expertise estrangeiros estão fluindo por diversos canais:

Crescimento do IDE & Interesse de Investidores: A postura pró-investimento do governo saudita está dando resultados. Embora os níveis de IDE tenham caído no início de 2024 em relação a 2023, a tendência geral é de alta e otimismo deloitte.com. Autoridades projetam um CAGR de 22% nos influxos de IDE até 2030 deloitte.com, e o setor imobiliário é um dos principais focos. Investidores globais são atraídos pela magnitude das oportunidades – poucos lugares no mundo oferecem cidades e megaempreendimentos totalmente novos quase do zero. Como exemplo, investidores internacionais já adquiriram participações em vários projetos do Diriyah Gate (hotéis e componentes de uso misto) reuters.com reuters.com. O CEO do projeto Diriyah observou no final de 2024 um “grande aumento no interesse de investimento estrangeiro” agora que o projeto passou das plantas para a realidade reuters.com. Esse sentimento provavelmente se estende a outros projetos também: à medida que empresas globais veem progresso em NEOM, Qiddiya e New Murabba, sua confiança para investir cresce.
Parcerias e Joint Ventures: Muitas empresas estrangeiras estão entrando no mercado de Riade por meio de parcerias. Gigantes da construção da China, Coreia do Sul e Europa estão ganhando contratos para construir infraestrutura e arranha-céus. Por exemplo, empreiteiras europeias estão envolvidas na construção do metrô de Riade e nas obras iniciais do New Murabba. No desenvolvimento imobiliário, estão se formando joint ventures – por exemplo, uma incorporadora italiana e uma empresa francesa assinaram recentemente acordos de cerca de US$ 1 bilhão para projetos em Diriyah reuters.com. Operadores globais de hotéis (Hilton, Marriott, Accor etc.) já assinaram para administrar novas propriedades nos giga-projetos de Riade. Além disso, empresas estrangeiras de engenharia, arquitetura e planejamento (americanas, britânicas etc.) estão profundamente envolvidas no design dos novos projetos urbanos, trazendo as melhores práticas internacionais. Essas colaborações costumam vir acompanhadas de investimento de capital ou pelo menos compromissos de longo prazo com o mercado saudita.
Investidores Regionais: Além do interesse ocidental, investidores do Golfo (EAU, Kuwait, Catar, Bahrein) também estão de olho em Riade. Alguns já atuam por meio de REITs sauditas; outros estão fazendo parcerias em projetos específicos. Por exemplo, as empresas Emaar e Aldar dos EAU já sinalizaram interesse em projetos sauditas (embora principalmente em outras cidades). O atual processo de privatização e IPOs de grandes incorporadoras sauditas (como a ROSHN ou Diriyah Company, potencialmente no futuro) pode abrir as portas para fundos soberanos ou instituições regionais investirem no mercado imobiliário de Riade.
Compradores estrangeiros de imóveis: No âmbito individual, a Arábia Saudita está se tornando gradualmente mais aberta a compradores estrangeiros de imóveis. Como mencionado, novos vistos e leis de propriedade permitem que expatriados tenham casas em Riade (o que antes era raro). A adesão ainda é modesta, mas em certos projetos de alto padrão (por exemplo, residências de marcas ou condomínios no norte de Riade), incorporadoras estão direcionando suas ofertas a compradores do exterior. Por exemplo, indivíduos ricos de outros países do Oriente Médio, Ásia ou Ocidente que têm negócios na Arábia Saudita estão considerando comprar apartamentos em Riade como pieds-à-terre. O programa de Residência Premium, que concede residência mediante investimento imobiliário, tem potencial para atrair compradores de alto patrimônio de todo o mundo content.knightfrank.com. Se até mesmo uma fração da demanda que Dubai vê de compradores internacionais migrar para Riade, isso pode se tornar uma nova fonte significativa de capital.
Mercados de Capitais e Fundos: Gestores de fundos internacionais também estão acompanhando o mercado de Riade. Em 2022, a MSCI adicionou a Arábia Saudita ao seu índice de imóveis de mercados emergentes, levando REITs e ETFs globais a incluírem ações imobiliárias sauditas. Fundos de private equity imobiliário e investidores institucionais (por exemplo, fundos de pensão globais) começaram a realizar due diligence em ativos sauditas, embora as negociações estejam apenas começando. Um desafio continua sendo a transparência e a experiência do mercado – para enfrentar isso, a Arábia Saudita implementou estruturas mais robustas de dados imobiliários e quadros legais. À medida que estas amadurecem, analistas esperam mais investimento estrangeiro direto em ativos geradores de renda (como compra de participações em torres de escritórios, shoppings ou parques industriais em Riade). Podemos esperar aquisições notáveis ou investimentos conjuntos nos próximos anos à medida que o mercado amadurece.

Em resumo, o engajamento internacional com o setor imobiliário de Riade está crescendo de uma base baixa para níveis significativos. O governo reconhece que, para realizar os planos trilionários da Visão 2030, são necessários capital e conhecimento estrangeiro. Assim, está ativamente atraindo investidores através de incentivos e eventos globais de alto perfil (como conferências e roadshows de investimento). Há evidências claras de sucesso: “Há muito interesse da América, de todos os países… trabalharemos com qualquer país que entregue qualidade e cumpra prazos,” diz o CEO da Diriyah Co. reuters.com, refletindo a postura aberta da Arábia Saudita. O investimento estrangeiro não é mais apenas bem-vindo, é crucial para transformar a visão de um futuro além do petróleo em realidade reuters.com. Para investidores e empresas estrangeiras, Riade oferece a chance de entrar cedo em um dos mercados metropolitanos que mais crescem no mundo.

Perspectivas de Mercado e Previsões para os Próximos 3–5 Anos

Olhando para frente, a perspectiva para o setor imobiliário de Riade nos próximos 3–5 anos (2025–2030) é geralmente otimista, embora com algumas ressalvas. Previsões e projeções de especialistas indicam forte crescimento em quase todos os segmentos:

Trajetória de Crescimento Contínuo: Analistas projetam de forma unânime que o setor imobiliário da Arábia Saudita continuará a expandir-se de forma robusta ao longo do restante da década. A previsão da Deloitte sugere que o mercado imobiliário do Reino terá crescimento sustentado até 2025, impulsionado pela Visão 2030 e pelas reformas econômicas deloitte.com. Em termos quantitativos, um relatório de pesquisa de mercado estima o tamanho do mercado imobiliário saudita em cerca de US$ 75 bilhões em 2025, atingindo aproximadamente US$ 110 bilhões até 2030 (CAGR de cerca de 7–8%) mordorintelligence.com. Riade, sendo a capital e a maior cidade, capturará uma parcela substancial desse crescimento. O pipeline de desenvolvimento da cidade (em áreas residenciais, comerciais e infraestrutura) aponta para investimento anual na ordem de dezenas de bilhões de dólares no futuro previsível.
Previsão para o Setor Residencial: A demanda por moradia permanecerá alta em Riade à medida que o crescimento populacional se mantém em 2–3% ao ano arabnews.com. A meta do governo de 70% de propriedade de residências até 2030 (acima dos ~60% atuais) significa que a construção de moradias será acelerada. A Knight Frank projeta que a população de Riade atinja aproximadamente 10 milhões até 2030 (ante ~7,5 milhões em 2022) content.knightfrank.com, o que implica a necessidade de centenas de milhares de novas moradias. Espere que os preços das casas continuem subindo, embora talvez em ritmo mais moderado se a oferta acompanhar. Algumas previsões apontam crescimento percentual anual de preços de um dígito no mercado residencial de Riade, em vez dos aumentos de dois dígitos de 2021–2024. Até 2028, espera-se que ~400.000 novas unidades habitacionais sejam entregues nas principais cidades content.knightfrank.com, e a participação de Riade será grande (ex.: 30 mil–50 mil novas unidades por ano). Desde que a economia permaneça forte, essas unidades devem ser absorvidas, mantendo um mercado equilibrado com leve valorização de preços a cada ano. Se os preços do petróleo permanecerem elevados e os gastos do governo seguirem robustos, há potencial de alta para a demanda (e, assim, para os preços). Por outro lado, se as taxas de juros permanecerem elevadas globalmente, a acessibilidade ao crédito imobiliário pode limitar o crescimento dos preços no médio prazo – fator a ser monitorado.
Previsão Comercial & de Escritórios: A perspectiva para o setor de escritórios é muito positiva no médio prazo. A ascensão de Riade como um centro regional de negócios provavelmente continuará, especialmente com a Expo 2030 impulsionando multinacionais a estabelecerem presença antes do evento. A oferta de escritórios Classe A aumentará (com o KAFD totalmente operacional, novas torres na King Abdullah Road, etc.), mas a demanda também deve crescer à medida que mais empresas se mudam sob o mandato RHQ e novas indústrias (por exemplo, startups de tecnologia, empresas de entretenimento) se expandem em Riade. Podemos ver o crescimento dos aluguéis desacelerando para níveis mais normais (por exemplo, 5–10% ao ano) após os recentes saltos expressivos, à medida que mais oferta chega em 2026–2027. A vacância pode subir de praticamente zero para um patamar mais saudável de 5–10% na segunda metade da década, mas isso ainda indica um mercado favorável ao proprietário. O segredo será o escalonamento dos componentes de escritórios dos megaprojetos: se New Murabba, Diriyah, etc., lançarem muito espaço de escritório ao mesmo tempo por volta de 2028–2030, pode haver um excesso temporário. Contudo, dado o esperado aumento da atividade empresarial (o PIB da Arábia Saudita deve crescer de US$ 786 bilhões em 2024 para cerca de US$ 981 bilhões até 2030 deloitte.com), a absorção de novos escritórios provavelmente será forte.
Previsão de Varejo & Hospitalidade: As vendas no varejo crescerão de forma constante com o aumento da população e do turismo, mas o mercado imobiliário de varejo pode enfrentar um ponto de inflexão. Nos próximos 5 anos, Riade adicionará vários novos megashoppings e distritos de compras (por exemplo, os componentes comerciais de Diriyah e New Murabba, além de projetos privados como o Mall of Saudi). Isso pode elevar a taxa de vacância no varejo se os centros mais antigos não se reinventarem. Prevemos crescimento estável ou leve nos aluguéis médios do varejo, com possibilidade de um mercado favorável ao inquilino caso haja excesso de oferta em alguns subsetores (como excesso de shoppings de luxo). Os melhores destinos varejistas que oferecem experiências continuarão a prosperar, no entanto. Na hospitalidade, a oferta de quartos de hotel em Riade irá disparar antes da Expo 2030. O governo garantirá capacidade hoteleira suficiente para o evento – o que pode significar dezenas de milhares de novos quartos de hotel até 2029. A ocupação e as tarifas podem suavizar ligeiramente no curto prazo com a abertura de novos hotéis (tendência comum em cidades-sede antes de megaeventos), mas, a longo prazo, o aumento do turismo e das viagens de negócios deve preencher esses quartos. Antecipamos pico de demanda em 2030 devido à Expo, seguido por uma possível queda e, depois, crescimento normalizado. No geral, o setor imobiliário de hospitalidade em Riade é uma história de crescimento, com o número de visitantes internacionais projetado para continuar subindo à medida que a Arábia Saudita se promove como destino durante todo o ano (o turismo religioso beneficia principalmente outras cidades, mas o turismo de negócios e lazer beneficiará Riade).
Fatores Macroeconômicos: O setor imobiliário de Riade também será moldado por tendências macroeconômicas mais amplas. Se os preços do petróleo permanecerem relativamente altos (por exemplo, acima de US$70), o governo poderá continuar seus altos investimentos em projetos, o que é positivo para o setor imobiliário. Uma queda significativa no preço do petróleo poderia forçar cortes de gastos ou desacelerar alguns projetos, o que moderaria o crescimento imobiliário. Além disso, as condições econômicas globais importam: uma recessão mundial pode reduzir o investimento estrangeiro ou a contratação de expatriados no curto prazo, afetando a ocupação de escritórios e residências de alto padrão. Por outro lado, a integração bem-sucedida nos mercados globais (por exemplo, a Arábia Saudita entrando em mais índices globais, sediando grandes eventos, etc.) pode acelerar o crescimento. No geral, a maioria dos analistas prevê o setor imobiliário saudita se expandindo apesar dos ventos contrários globais, graças a fatores internos e ao respaldo do governo (por exemplo, a S&P espera que o setor imobiliário da Arábia Saudita cresça em 2024, mesmo prevendo um esfriamento no mercado de Dubai arabnews.com).

Para concluir, os próximos 3 a 5 anos devem ver o mercado imobiliário de Riade continuar a florescer nos segmentos residencial, comercial e industrial. Grandes injeções de oferta estão a caminho, mas a demanda também será massiva. O ápice da Visão 2030 em 2030 será um momento decisivo, quando muitos dos megaprojetos serão concluídos e a atenção global estará voltada para Riade devido à Expo. A expectativa geral é que o setor imobiliário de Riade em 2030 será significativamente maior e mais maduro do que hoje – um testemunho de uma década de crescimento transformador. Os participantes devem se preparar para um mercado dinâmico, que provavelmente terá picos de crescimento e alguns desafios, mas, para quem estiver bem posicionado, as oportunidades são imensas.

Riscos e Oportunidades para Investidores, Desenvolvedores e Compradores

Como em qualquer mercado em rápido crescimento, o boom imobiliário de Riade traz tanto oportunidades substanciais quanto riscos notáveis. Abaixo destacamos os principais riscos e oportunidades que investidores, desenvolvedores e compradores de imóveis devem considerar:

Oportunidades:

Aproveitando um Mercado de Alto Crescimento: Riade oferece a chance de investir em um mercado com uma das taxas de crescimento mais rápidas do mundo. Os valores dos imóveis vêm se valorizando (altos ganhos percentuais em alguns segmentos), e os aluguéis estão subindo para escritórios e imóveis industriais cbre.sa cbre.sa. Os investidores podem potencialmente alcançar altos retornos, seja por meio da valorização de terrenos/prédios ou de fortes rendimentos de aluguel em setores com baixa oferta (por exemplo, escritórios Classe A, centros logísticos modernos). Os fundamentos econômicos – população jovem, economia em expansão, políticas pró-desenvolvimento – criam um ambiente favorável para o crescimento de valor a longo prazo.
Catalisadores da Visão 2030: Muitos eventos e projetos catalisadores estão no horizonte que podem impulsionar a demanda imobiliária. A Expo 2030 em Riad, por exemplo, atrairá milhões de visitantes e empresas estrangeiras, provavelmente aumentando a demanda por hotelaria, aluguel e espaços de escritórios. A Copa do Mundo FIFA 2034 (que a Arábia Saudita irá sediar, com alguns eventos possivelmente em Riad) também atrairá atenção global e gastos deloitte.com. Giga-projetos como Qiddiya e Diriyah, ao serem inaugurados, criarão novos submercados turísticos e residenciais. Investidores atentos podem mirar áreas próximas a esses projetos antes de estarem totalmente operacionais, para se beneficiar da valorização dos preços à medida que infraestrutura e atrações são inauguradas.
Apoio e Estabilidade Governamental: O forte envolvimento do governo proporciona um nível de estabilidade e menor risco em certos projetos. Muitos empreendimentos grandes têm respaldo soberano, o que significa que são menos propensos a serem abandonados e podem oferecer infraestrutura garantida (estradas, utilidades) e até apoio financeiro. Existem também incentivos e programas de financiamento (empréstimos de baixo custo do Fundo de Desenvolvimento Imobiliário, oportunidades de parcerias público-privadas, etc.) que os desenvolvedores podem aproveitar, reduzindo o risco do projeto. Além disso, a estabilidade política da Arábia Saudita e sua forte posição fiscal (devido às receitas do petróleo) dão confiança de que planos como a Visão 2030 serão realizados, ao contrário de alguns booms especulativos de outros lugares.
Segmentos Inexplorados: Ainda existem nichos pouco atendidos no mercado imobiliário de Riad. Por exemplo, o segmento de moradias populares para sauditas de baixa e média renda – desenvolvedores que conseguem construir casas de qualidade a preços mais baixos podem captar uma grande demanda (especialmente porque a maior parte da nova oferta tem se concentrado no mercado de luxo). Da mesma forma, reformas de escritórios de categoria B ou espaços de coworking podem atender a PMEs e startups que não podem pagar aluguéis em áreas nobres. O setor de logística demanda instalações especializadas (armazenamento refrigerado, hubs de última milha) que ainda estão em falta. No setor de hotelaria, além dos hotéis 5 estrelas, há oportunidades em hotéis de médio porte e econômicos à medida que o turismo se diversifica. Até o varejo comunitário em novos bairros residenciais pode ser lucrativo, já que muitos novos subúrbios inicialmente carecem de serviços básicos. Identificar essas lacunas pode levar a resultados de investimento sólidos.
Investimento Estrangeiro e Saídas: À medida que cresce o interesse de investidores estrangeiros, haverá mais liquidez e opções de saída. Um investidor que compra ou desenvolve ativos agora pode encontrar mais compradores (fundos internacionais, FIIs, etc.) competindo para adquirir ativos estabilizados daqui a alguns anos. Isso aumenta o potencial de saídas lucrativas por meio de vendas de ativos ou IPOs de portfólios imobiliários. Também significa oportunidades de joint venture com players globais experientes para transferência de conhecimento e compartilhamento de riscos. A entrada de estrangeiros “valida” o mercado, possivelmente comprimindo yields (e assim elevando os valores de capital) para ativos premium, aproximando-os dos níveis internacionais – uma oportunidade para quem entra cedo.

Riscos:

Potencial Excesso de Oferta em Alguns Segmentos: Com o grande volume de projetos planejados, existe o risco de que certos segmentos imobiliários fiquem superofertados. Por exemplo, o pipeline de shoppings e centros comerciais em Riad é enorme; se o consumo não crescer na mesma velocidade, muitos espaços de varejo podem ficar vazios, prejudicando os valores de aluguel cbre.sa. Da mesma forma, o setor hoteleiro pode enfrentar um excesso de oferta após a Expo 2030 se o crescimento do turismo estagnar. Até mesmo o segmento residencial pode sofrer excesso de oferta caso os incorporadores superestimem a demanda real por unidades de luxo – a Knight Frank alerta para uma possível superoferta de moradias de alto padrão, a menos que novas fontes de demanda surjam bloomberg.com. O excesso de oferta mudaria o mercado em favor de locatários/compradores, comprimindo os retornos dos investidores e provocando correções de preços nas áreas afetadas. Os incorporadores devem planejar os projetos de forma criteriosa e alinhada com a demanda real.
Pressões de Acessibilidade e Taxas de Juros: Um risco imediato é a acessibilidade. Os preços subiram tanto que muitas famílias sauditas comuns têm dificuldade para comprar no centro de Riad, especialmente com as altas taxas de juros nos financiamentos imobiliários. Como destacado pela S&P, os preços elevados e hipotecas caras levaram a uma queda nas transações em 2023 arabnews.com, e embora a demanda seja impulsionada pelo governo, há um limite para o quanto a acessibilidade pode se estender. Se as taxas de juros globais permanecerem altas ou subirem ainda mais, a procura por financiamentos pode desacelerar, esfriando as vendas residenciais. Compradores com financiamentos podem ser prejudicados, aumentando a possibilidade de inadimplência ou patrimônio negativo caso os preços venham a cair capitaleconomics.com. O governo pode precisar ampliar subsídios ou medidas de compartilhamento de risco para manter o ritmo de crescimento. Os investidores devem ter cautela para não se alavancarem demais em um ambiente de juros altos.
Execução e Atrasos em Projetos: O risco de execução em mega projetos é significativo. Já há relatos de alguns projetos sendo re-priorizados (por exemplo, partes do NEOM sendo reduzidas ou planejadas para o longo prazo) reuters.com. Atrasos na construção devido à complexidade, capacidade dos empreiteiros ou problemas na cadeia de suprimentos podem impactar o cronograma de entregas imobiliárias. Se a infraestrutura essencial (como o metrô ou estradas para novos empreendimentos) atrasar, isso pode prejudicar o sucesso dos projetos imobiliários. Para desenvolvedores e investidores, atrasos significam maior tempo de espera por retornos e possíveis estouros de custos. Embora o PIF e grandes desenvolvedores estejam mitigando isso com parcerias globais, a escala sem precedentes pode fazer com que os cronogramas mudem. É crucial ter planos de contingência e não basear as projeções financeiras em datas de conclusão excessivamente agressivas.
Mudanças Regulatórias: O ambiente regulatório, embora atualmente favorável, pode trazer mudanças que impactem os retornos. Por exemplo, o governo pode introduzir novos impostos ou taxas sobre transações imobiliárias, posse de terrenos ou rendimento de aluguéis à medida que moderniza o setor. Um IVA sobre transações imobiliárias (além do IVA e imposto de transação já existentes) ou taxas mais altas para proprietários estrangeiros podem ser possibilidades no futuro. Além disso, políticas podem mudar – por exemplo, se o mercado superaquecer, as autoridades podem impor limites de hipoteca mais rígidos ou outras medidas para conter a demanda. Por outro lado, a retirada de incentivos (caso os benefícios do programa RHQ expirem após 2030) pode alterar a demanda. Os investidores precisam acompanhar as mudanças de política. O lado positivo é que a tendência tem sido de liberalização e apoio, mas é importante considerar risco regulatório no horizonte de longo prazo.
Riscos Globais e Geopolíticos: Fatores externos são um risco, dado o grau de interconectividade da Arábia Saudita. Uma recessão global significativa pode reduzir os preços do petróleo, diminuindo o poder de gasto do governo e desacelerando projetos. Pode também reduzir a expansão empresarial estrangeira, afetando a demanda por escritórios, e diminuir o fluxo de turistas, impactando hotéis. Tensões geopolíticas na região são outro fator; embora a Arábia Saudita seja geralmente segura, qualquer instabilidade no Golfo ou no Oriente Médio mais amplo pode impactar o sentimento dos investidores e a atividade econômica arabnews.com. Além disso, eventos inesperados (pandemias, etc.) podem interromper a trajetória positiva, como visto em 2020. A diversificação aumentou a resiliência, mas o petróleo ainda sustenta grande parte dos gastos sauditas – portanto, a volatilidade do mercado de petróleo permanece como um risco subjacente para o setor imobiliário.
Maturidade e Transparência do Mercado: Como um mercado imobiliário relativamente jovem e emergente, Riade carece da profundidade histórica de mercados mais maduros. Isso significa que é possível haver maior volatilidade, e a transparência dos dados ainda está em processo de aprimoramento. Os investidores podem enfrentar desafios para obter dados precisos de mercado, e as avaliações podem oscilar de acordo com o sentimento do mercado. Embora grandes avanços tenham sido feitos (como o Índice de Preços de Imóveis da GASTAT stats.gov.sa), alguns investidores podem exigir prêmios de risco mais altos até que o mercado amadureça ainda mais. Isso pode tornar o financiamento mais caro ou limitar opções de saída no curto prazo.

Em conclusão, o mercado imobiliário de Riade oferece uma história de crescimento excepcional com muitos caminhos para lucro, mas não está livre de armadilhas. Para investidores e incorporadores, a chave é alinhar-se à visão do governo (que traz uma vantagem), realizar uma diligência rigorosa e diversificar entre segmentos para se proteger contra riscos específicos de setores. As oportunidades – desde participar de projetos gigantes até atender a demandas habitacionais não supridas – podem gerar retornos significativos se executadas corretamente. Para compradores de imóveis, a oportunidade é entrar em um mercado em ascensão e potencialmente presenciar uma valorização substancial, mas é necessário ter cuidado para não extrapolar orçamentos, considerando as oscilações das taxas de juros. Desde que se navegue por esse cenário com cautela e informação, o mercado imobiliário em ascensão de Riade em 2025 e além pode ser extremamente recompensador. A transformação da cidade já começou e, quem contribuir e participar desse crescimento, tende a se beneficiar na nova era do “construa e eles virão” no coração da Arábia Saudita.

Fontes:

CBRE Research – Saudi Arabia Real Estate Market Review Q1 2025: Principais destaques do mercado para os setores de escritórios, residencial, varejo, hotelaria e industrial de Riade cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
Deloitte – KSA Real Estate Predictions 2025: Visão geral das perspectivas de mercado, impactos da Visão 2030 e projeções de investimento estrangeiro deloitte.com deloitte.com; e Comunicado de Imprensa Deloitte sobre o desempenho de 2024: transações residenciais, oferta de escritórios e métricas do setor de hospitalidade deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
Knight Frank – Saudi Arabia Residential Market Review 2024/25: Dados sobre volumes de transações, variações de preços e fatores específicos de oferta e demanda de moradias em Riad content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
Reuters News – Cobertura de grandes projetos e planos: anúncio do Novo Murabba (duplicando Riad até 2030) reuters.com; acordos do projeto Diriyah com investidores estrangeiros e estratégia do PIF reuters.com reuters.com.
Arab News / Relatório S&P – Insights sobre as perspectivas e riscos para 2024: Vision 2030 impulsionando a demanda, impactos das taxas de juros e a citação sobre a escassez imobiliária em Riad mantendo os preços altos arabnews.com arabnews.com.
Knight Frank via Bloomberg – Comentários sobre a acessibilidade habitacional e o risco de excesso de imóveis de luxo na Arábia Saudita bloomberg.com.
MRG Global – Dados sobre orçamentos e cronogramas de giga-projetos (Diriyah US$ 63 bilhões até 2027; Qiddiya US$ 40 bilhões até 2030) mrgglobal.com.
Trade.gov / ROSHN – Informações sobre projetos habitacionais de grande escala em Riad (30 mil casas do Sedra em mais de 20 milhões de m²) trade.gov.
Vision2030 e fontes oficiais – Detalhes sobre projetos de qualidade de vida como o King Salman Park (parque urbano de mais de 13 km²) e metas gerais do governo para habitação content.knightfrank.com mic-hub.com.