Perspectivas do Mercado Imobiliário da União Europeia 2025–2028: Tendências, Riscos e Oportunidades nos Setores Residencial e Comercial

Introdução

O mercado imobiliário da União Europeia está em um momento crucial em 2025. Após enfrentar um período turbulento de inflação galopante, rápidas elevações das taxas de juros e as perturbações da era pandêmica, tanto os setores residencial quanto comercial estão entrando em uma fase de recuperação cautelosa. A estabilização das condições macroeconômicas – incluindo o alívio da inflação e os primeiros cortes nas taxas de juros – melhorou a previsibilidade para investidores e incorporadores pwc.com mediaassets.cbre.com. Ao mesmo tempo, a persistente escassez na oferta habitacional e as mudanças nas demandas dos ocupantes pós-pandemia moldam a dinâmica do mercado em todos os estados-membros da UE. Este relatório apresenta uma análise abrangente do cenário imobiliário da UE em 2025, abordando o contexto macroeconômico, tendências dos setores residencial e comercial, principais mercados nacionais (Alemanha, França, Espanha, Itália, Holanda, Polônia), preços, equilíbrio entre oferta e demanda, fluxos de investimento, atividade de construção, mudanças de políticas e perspectivas para 2028. Temas centrais incluem o impacto das taxas de juros altas (mas em estabilização), o impulso pela sustentabilidade e conformidade ESG e as oportunidades emergentes em meio a riscos persistentes.

Contexto Macroeconômico em 2025

O cenário econômico mais amplo da Europa para 2025 é de crescimento moderado e inflação em queda. Após evitar por pouco uma recessão em 2023, projeta-se que a economia da UE cresça cerca de 1,1% em 2025, com a zona do euro ligeiramente abaixo de 1% economy-finance.ec.europa.eu. Esse crescimento morno – praticamente igual ao desempenho de 2024 – reflete a demanda do consumidor ainda frágil e as incertezas externas. Destacam-se, Espanha e Polônia com previsões de crescimento do PIB acima da média (~2,5–3+%), enquanto o crescimento da Alemanha deve permanecer contido, em torno de 0,8% mediaassets.cbre.com, dado o recente estancamento industrial. França e Itália devem acompanhar a média da UE, próximo de 1% de crescimento, prejudicadas por um consumo doméstico mais fraco e queda nas exportações cbre.fr.

Crucial para o setor imobiliário, a inflação caiu fortemente em relação aos picos de 2022. A inflação geral da zona do euro é projetada para atingir ~2,1% em 2025 (de 2,4% em 2024) pubaffairsbruxelles.eu, aproximando-se da meta de 2% do BCE até 2025–2026. Essa desinflação, junto da desaceleração dos preços núcleo, permitiu ao Banco Central Europeu interromper e até reverter levemente sua forte política restritiva. Após atingir 4% na taxa de depósitos no fim de 2023, o BCE iniciou cortes em meados de 2024; em abril de 2025, a taxa básica já estava em ~2,25% economy-finance.ec.europa.eu. Outros bancos centrais da Europa tomaram medidas semelhantes. Como resultado, os custos de financiamento em 2025 continuam altos em relação à década de 2010, mas caíram em comparação aos picos de 2023, aliviando a pressão sobre setores dependentes de crédito, como o imobiliário. Por exemplo, a taxa média de hipoteca na França caiu para ~3,3% no início de 2025 após exceder 3,5%, e o banco central da Polônia cortou sua taxa de referência de 6,75% para cerca de 5% até 2025, ampliando o poder de compra dos compradores.

O impacto das taxas de juros é duplo: por um lado, o salto das taxas em 2022–2023 afetou fortemente a acessibilidade e os volumes de investimento; por outro, a estabilização e ligeira queda das taxas até 2025 melhoraram o sentimento do mercado. Incorporadores e compradores de imóveis agora têm mais confiança de que as condições de financiamento tendem a melhorar gradualmente, e não piorar repentinamente pwc.com. De fato, as condições de financiamento estão se tornando mais favoráveis aos negócios – a alavancagem positiva voltou a ser “possível”, já que o custo da dívida diminui e o spread de yields se estabiliza cbre.com cbre.com. No entanto, as taxas não voltarão aos patamares mínimos da década de 2010 mediaassets.cbre.com. Os yields de longo prazo permanecem elevados, o que limita o quanto os preços dos imóveis podem se valorizar. O consenso é de que 2024 foi o fundo do ciclo para o investimento e 2025 verá uma recuperação gradual e não um boom dramático cbre.com.

Outro fator macroeconômico é a incerteza geopolítica, que continua lançando sombras. A guerra na Ucrânia e as tensões comerciais globais mantêm os preços de energia e a confiança empresarial voláteis. Embora os preços do gás/energia estejam muito mais baixos do que em 2022, qualquer novo choque pode reacender a inflação e forçar bancos centrais a pararem os cortes de juros pwc.com. Eventos políticos – como as próximas eleições na Alemanha ou eventuais mudanças na política comercial dos EUA – também representam riscos à atividade econômica e ao sentimento dos investidores reuters.com reuters.com. Por ora, contudo, as expectativas para 2025 são de crescimento econômico estável (ainda que modesto), inflação em queda e estabilização das taxas de juros, o que garante uma base muito mais estável para decisões imobiliárias do que nos dois anos anteriores.

Tendências no Imobiliário Residencial: Recuperação em Meio à Escassez de Oferta

Os mercados habitacionais europeus em 2025 apresentam uma combinação de resiliência e restrição. Após queda ou desaceleração em muitos países entre 2022 e 2023, os preços das casas estão se estabilizando ou voltando a subir em 2025, impulsionados por crônica escassez de oferta e maior confiança dos compradores à medida que o financiamento se torna mais acessível. No entanto, as diferenças regionais são marcantes: alguns mercados atingem novos recordes enquanto outros apenas encontram o fundo do poço após recentes quedas.

Figura: Crescimento nominal dos preços das residências nos países da UE, comparando a variação ano a ano no 4º trimestre de 2023 (barras azuis) com o 4º trimestre de 2024 (barras amarelas). Muitos mercados passaram de queda para crescimento no final de 2024. Vários países (lado esquerdo) registraram altas de dois dígitos em 2024, como Espanha, Holanda, Polônia, Portugal, Hungria e outros, enquanto Alemanha, Suécia e França (lado direito) apresentaram ganhos modestos ou quedas moderadas economy-finance.ec.europa.eu. Isso reflete a recuperação desigual entre os mercados habitacionais da Europa.

Tendências de preços: Segundo dados do Eurostat, os preços médios das residências na UE subiram cerca de 4% (nominal) em 2024, e novos aumentos são esperados em 2025 – embora a variação seja bastante ampla entre os países. Na Alemanha, que sofreu uma das correções mais acentuadas da Europa, os preços caíram cerca de 12% entre 2022 e meados de 2024 reuters.com, mas desde então estabilizaram. No 4º trimestre de 2024, os preços alemães registraram seu primeiro aumento anual (+1,9% YoY) após nove trimestres consecutivos de queda globalpropertyguide.com. Pesquisas projetam que os valores dos imóveis alemães devem recuperar cerca de 3–3,5% em 2025 reuters.com, ajudados por hipotecas mais baratas, embora os riscos permaneçam inclinados para baixo caso a incerteza econômica ou política persista reuters.com. Na França, os preços dos imóveis residenciais vêm cedendo suavemente; o 3º trimestre de 2024 registrou –3,96% YoY para imóveis usados globalpropertyguide.com. Essa queda está desacelerando, com projeção de recuo de apenas –0,7% no início de 2025 e um piso para os preços previsto para o fim de 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Os valores dos apartamentos em Paris, por exemplo, caíram cerca de 5,5% em 2024 (13º trimestre consecutivo de queda) globalpropertyguide.com, e devem se estabilizar em 2025 com a melhora das condições de crédito e a adoção de medidas de apoio do governo.

Compare isso com a Espanha, onde o mercado imobiliário está dinâmico. Os preços das casas espanholas subiram impressionantes +11% em 2024 em média – o aumento mais rápido desde 2007 – e continuaram subindo cerca de 11,2% ao ano no primeiro trimestre de 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. A forte demanda interna, o retorno de compradores estrangeiros e uma economia em crescimento (crescimento superior a 2%) mantiveram o mercado da Espanha “dinâmico ao longo de 2025”, segundo diversos relatos idealista.com. Mesmo previsões conservadoras indicam que os preços na Espanha podem subir mais 5–8% em 2025 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. A Polônia também está presenciando forte valorização: em meio à alta inflação e aumento dos salários, os preços de apartamentos poloneses subiram cerca de 8% ao ano no início de 2025 no mercado secundário (e cerca de 4–6% em imóveis novos) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Apesar da forte queda nas vendas em 2023, a demanda por parte dos compradores na Polônia já está se recuperando graças ao corte das taxas de juros e a um programa governamental de subsídio a hipoteca de 2% para compradores de primeira viagem globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. A Holanda oferece outro exemplo — após uma breve queda em 2023, os valores das casas holandesas dispararam +8,7% em 2024 atingindo recordes abnamro.com. Bancos preveem novo aumento de cerca de 7% em 2025, citando queda nas taxas de hipoteca, aumento de renda e o persistente déficit habitacional como principais fatores abnamro.com. De fato, os preços das casas na Holanda subiram mais de 7% ao ano em todos os anos recentes, exceto 2023 abnamro.com abnamro.com. Mesmo onde os mercados estavam fracos, já há sinais claros de recuperação: Suécia, Áustria e Alemanha, que tiveram contrações significativas em 2023, voltaram ao crescimento modesto até o final de 2024, enquanto França e Finlândia foram os últimos grandes mercados ainda registrando pequenas quedas anuais economy-finance.ec.europa.eu. No geral, espera-se que a maioria dos mercados imobiliários europeus registre altas de preços em 2025 à medida que o ciclo se inverte fitchratings.com.

Dinâmica de oferta e demanda: Um fator fundamental que sustenta os preços residenciais é o desequilíbrio entre demanda e oferta habitacional. Resumindo, a Europa não está construindo casas suficientes para acompanhar a formação de novos domicílios e as tendências de migração urbana, e esse déficit se agravou recentemente. A oferta habitacional contraiu-se drasticamente desde 2022, à medida que incorporadoras recuaram diante dos altos custos de juros, inflação nos preços dos materiais e entraves nos licenciamentos economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Os empreendimentos concluídos caíram em toda a UE em 2023–2024 (com retração de dois dígitos) e as concessões de alvarás de construção atingiram as menores marcas em décadas economy-finance.ec.europa.eu. Por exemplo, na Alemanha a construção de novas moradias está colapsando – em 2023, os alvarás caíram cerca de 27% e o início de obras, 25%, os menores volumes desde 2000 globalpropertyguide.com. Atualmente, a Alemanha entrega muito menos que as cerca de 320.000 unidades necessárias por ano para atender até mesmo às metas revisadas (um estudo do governo aponta a necessidade de cerca de 2,5 milhões de novas habitações até 2030, bem acima do ritmo atual) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. O déficit é gritante: “um enorme abismo entre aquilo que precisa ser construído e aquilo que está sendo construído”, nas palavras de um economista alemão especializado em habitação globalpropertyguide.com. Isso intensifica a escassez habitacional na Alemanha, especialmente nas grandes cidades, onde o crescimento populacional decorrente de migração persiste (Berlim, Munique, etc., precisam de dezenas de milhares de unidades novas por ano) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Histórias parecidas se repetem por toda a UE. A França vive uma longa crise na construção residencial — em 2023, alvarás e inícios de obras despencaram cerca de 23–25% em relação ao ano anterior globalpropertyguide.com, e 2024 caminha para ser ainda pior, descrito por entidades do setor como “catastrófico” globalpropertyguide.com. Os novos inícios de construção na França em 2024 foram pouco mais de ~260.000 unidades globalpropertyguide.com, o menor número desde pelo menos o ano 2000. Construtoras enfrentam alta nos custos de materiais (por causa da guerra na Ucrânia) e novas exigências ambientais, que encarecem o custo, enquanto compradores enfrentam juros mais elevados globalpropertyguide.com. Embora autoridades esperem uma estabilização em meados de 2025, a Federação Francesa da Construção prevê estagnação e início de apenas cerca de 239.000 moradias em 2025 globalpropertyguide.com. A Itália também enfrenta fraqueza na construção habitacional — os alvarás para novas residências caíram novamente em 2024 (–0,2% após retração de –7,7% em 2023), totalizando apenas cerca de 55.000 unidades, uma fração do patamar dos anos 2000 globalpropertyguide.com. Essa queda de longo prazo (a Itália chegou a construir mais de 250 mil casas/ano nos anos 2000, contra ~50 mil agora) contribui para a escassez em cidades muito demandadas globalpropertyguide.com. Mesmo na Espanha em crescimento, a construção cresce com cautela: os inícios de obras em 2024 foram cerca de 112 mil unidades, alta de 14,5% sobre o ano anterior, na esteira do encarecimento dos imóveis globalpropertyguide.com. Mas isso ainda está aquém do necessário para o país, e muito abaixo do volume pré-2008. A Polônia, um dos mercados em crescimento mais rápido da Europa, viu as entregas de novas moradias caírem mais de 20% em 2022–2023, diante dos altos custos de financiamento, embora se preveja recuperação moderada conforme as taxas caiam globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Em suma, a nova oferta está restrita quase em todos os lugares, devido a altos custos de financiamento e construção, barreiras regulatórias e restrições de terras, exatamente quando os motores da demanda (crescimento populacional urbano, domicílios menores, salários melhores) seguem firmes globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Muitos países enfrentam vacância recorde nos aluguéis e forte competição entre compradores por imóveis de qualidade.

Do lado da demanda, formação de domicílios e migração mantêm a necessidade de moradia elevada. A Alemanha, por exemplo, acrescentou 3% à sua população na última década (em grande parte devido à imigração), concentrada nas principais cidades globalpropertyguide.com. A Polônia absorveu mais de um milhão de refugiados ucranianos, muitos dos quais agora estão alugando ou comprando imóveis globalpropertyguide.com. Mesmo onde a população total está estagnada, uma mudança para domicílios unipessoais e a urbanização contínua sustentam a demanda por habitação. Assim, a demanda supera a oferta em grande parte da Europa, o que sustenta os preços apesar dos desafios de acessibilidade. A Comissão Europeia observa que, em muitos Estados-membros, “a oferta restrita de novas moradias tornou-se um dos principais motores do contínuo crescimento dos preços das casas” em 2024 economy-finance.ec.europa.eu. Isso é especialmente verdadeiro em mercados carentes de oferta como os Países Baixos, onde a escassez crônica mantém os preços em trajetória ascendente em 2024–25 abnamro.com.

Aluguéis e mercados de locação: A oferta restrita também está elevando os aluguéis, embora alguns países tenham imposto tetos para os aluguéis. A Alemanha continua sendo um mercado de locatários (mais de 52% das famílias alugam globalpropertyguide.com) e a demanda persistente elevou os aluguéis em cerca de 3,5% em 2024 (uma queda em relação aos 5% de 2023) globalpropertyguide.com. Outros mercados com forte crescimento dos aluguéis incluem Irlanda, Países Baixos e Europa Central. Destaca-se que os aluguéis residenciais holandeses devem subir até 7–8% em 2025 devido à indexação inflacionária e à venda de unidades por proprietários privados (reduzindo a oferta de aluguel) por causa de novas regulamentações iamexpat.nl abnamro.com. A Polônia registrou um influxo de locatários (famílias ucranianas), impulsionando os aluguéis e os rendimentos – o rendimento bruto médio nas cidades polonesas excede 6% globalpropertyguide.com. O estoque de imóveis para locação em alguns países está realmente diminuindo: por exemplo, novas leis de controle de aluguéis e impostos na Holanda (Lei do Aluguel Acessível) estão levando pequenos proprietários a sair do mercado, vendendo unidades para ocupação própria abnamro.com. Essa “privatização” de antigos imóveis de aluguel, também observada na Alemanha e na Espanha, comprime ainda mais a oferta e pode, paradoxalmente, piorar a acessibilidade ao longo do tempo mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Os formuladores de políticas enfrentam pressão para intervir à medida que a acessibilidade do inquilino é corroída, mas medidas como tetos de aluguel podem desestimular investimentos e reduzir a oferta no longo prazo mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Financiamento hipotecário e acessibilidade: O aumento das taxas hipotecárias no final de 2023/início de 2024 enfraqueceu significativamente a acessibilidade à moradia, mas as condições começaram a melhorar em 2024. Em toda a UE, a capacidade de endividamento das famílias caiu abruptamente em 2022–23 – os rendimentos não acompanharam o aumento dos custos das hipotecas, obrigando muitos compradores a adiar aquisições economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. O crédito hipotecário apresentou crescimento negativo e os preços caíram em resposta. Agora, com as taxas de juros começando a cair, a capacidade de endividamento se recuperou fortemente em 2024, superando o aumento dos preços das habitações economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Este é um importante “sinal de virada” para o setor imobiliário: compradores que estavam excluídos com taxas de 3,5% ou 4% podem voltar ao mercado se as taxas caírem para, por exemplo, 2,5–3%. Ainda assim, a acessibilidade permanece pressionada – a razão entre preços das casas e capacidade de endividamento está bem acima da média histórica economy-finance.ec.europa.eu, ou seja, ainda exige esforço historicamente alto para financiar um imóvel. Em muitos países, os preços reais das casas superaram o crescimento da renda nos últimos 5 anos, criando lacunas de acessibilidade economy-finance.ec.europa.eu. Critérios de concessão de crédito mais rigorosos mitigaram parcialmente riscos (por exemplo, bancos holandeses e poloneses aplicam limites rígidos de dívida/renda, o que, segundo o ABN AMRO, manteve as famílias “financeiramente estáveis” mesmo com preços mais altos abnamro.com). Mas, adiante, os limites de acessibilidade imporão um teto ao ritmo de crescimento dos preços – mercados com valorização muito acentuada recentemente (Espanha, Países Baixos, etc.) podem esfriar se os compradores atingirem o máximo do que conseguem pagar.

Destaques por país – habitação:

Alemanha: Alta demanda, baixa construção, recuperação cautelosa. A escassez de moradias na Alemanha é aguda – as principais cidades enfrentam um “desiquilíbrio pronunciado” entre demanda e oferta globalpropertyguide.com. Novas promessas do governo para 2025 pretendem impulsionar a construção (ex: agilizar licenças, ampliar oferta de terrenos) globalpropertyguide.com, mas qualquer impacto levará tempo. Após dois anos de queda, os preços das casas na Alemanha estão se estabilizando. O final de 2024 mostrou alta nominal nos preços (~+1–2% em base anual) globalpropertyguide.com, embora, em termos reais, os preços estivessem estáveis ou ligeiramente negativos. As previsões indicam crescimento moderado dos preços (~3%) em 2025 reuters.com, assumindo que o BCE continue reduzindo as taxas. Os riscos incluem a economia lenta da Alemanha (que encolheu em 2023–24) reuters.com e incertezas políticas envolvendo as eleições federais de 2025 reuters.com. Os aluguéis continuam subindo, ainda que mais lentamente, cerca de 3–4% ao ano globalpropertyguide.com. Com mais da metade dos alemães alugando e poucas moradias acessíveis à venda, aumenta a pressão sobre o governo para expandir a oferta – caso contrário, tanto aluguéis quanto preços devem seguir subindo entre 2025–2028 (embora em ritmo mais modesto).
França: Estabilização após leve correção. O mercado francês viveu uma leve deflação dos preços em 2021–2024, com queda acumulada de ~5–10% em termos reais. No fim de 2024, os preços de imóveis usados estavam ~4% abaixo do ano anterior globalpropertyguide.com, mas o ritmo de queda desacelerou (só –0,7% esperado até fev/2025) globalpropertyguide.com. Paris está abaixo do pico (queda ~5% em 12 meses), melhorando um pouco a acessibilidade globalpropertyguide.com. 2025 deve marcar um ponto de virada para a estabilidade ou leve crescimento, impulsionada pelo apoio do governo ao comprador (ex: ampliação dos empréstimos a juros zero, alongamento de prazos) e esperada flexibilização no crédito globalpropertyguide.com. Porém, a recuperação francesa estará limitada pela baixíssima construção – os lançamentos de moradias em 2024–25 estão nos níveis mais baixos em décadas globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. O estoque de novos imóveis caiu, o que pode limitar transações, mas também sustenta o piso dos preços. O contexto macroeconômico na França (crescimento do PIB próximo de zero e desemprego em alta em 2024–25 cbre.fr cbre.fr) não estimula muito a demanda habitacional, mas a baixa oferta e a poupança das famílias atuam como fatores positivos. Espere preços franceses estáveis em 2025 e talvez leve alta para 2026, com variações regionais (Paris deve ter recuperação mais lenta que outras cidades).
Espanha: Mercado aquecido, crescimento amplo. A Espanha é um dos destaques da Europa. Os preços das casas subiram ~8–11% ao ano em 2023 e 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, e as previsões para 2025 seguem otimistas (por exemplo, +6% a +8% segundo a Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. A demanda é impulsionada pela economia em expansão (PIB previsto +2–2,5% em 2025 mediaassets.cbre.com), desemprego baixo e retorno dos investidores/turistas estrangeiros. Mesmo com juros mais altos, os espanhóis foram beneficiados pela maior oferta de hipotecas a taxa fixa e aumento de renda. A construção está se recuperando – os lançamentos subiram +14,5% em 2024 globalpropertyguide.com –, mas a oferta ainda é insuficiente ao boom de demanda, mantendo a concorrência pelos imóveis. Regiões costeiras e Madrid/Barcelona registram as maiores altas, enquanto áreas do interior sobem menos. Os aluguéis também estão em alta. O governo espanhol aprovou uma nova lei em 2023 que limita reajustes de aluguel em zonas de “tensão” e oferece incentivos fiscais para contratos acessíveis. Isso pode segurar altas nas grandes cidades, mas como há impulso nos preços e oferta restrita de locação, a inflação de aluguéis em torno de 5%+ é esperada em 2025. Em geral, o cenário do país (salvo choque externo) é positivo, com mercado aquecido até 2026, embora o ritmo de alta deva desacelerar à medida que a acessibilidade for pressionada.
Itália: Crescimento modesto sob restrições. O mercado italiano foi, em comparação, mais contido. Após anos de estagnação, os preços subiram em 2021–2022 e depois se estabilizaram. Dados oficiais mostram alta de ~4,5% nos preços em relação ao mesmo trimestre de 2023 (a maior em quase 3 anos) globalpropertyguide.com, impulsionados pela demanda de compra e falta de imóveis de qualidade. Novos imóveis subiram ainda mais (+9,3% em 12 meses), refletindo o repasse dos custos de construção globalpropertyguide.com. Porém, dados privados mostraram queda média de ~2,6% em 12 meses no começo de 2025 (–4,6% real), pois os juros altos restringiram negócios globalpropertyguide.com. Essencialmente, o mercado italiano está estagnado em termos reais, com possível leve alta nominal. Grandes cidades como Milão e Roma se destacam – ex: Roma +3,4% em 12 meses até Q1 2025 globalpropertyguide.com e Milão em novas máximas –, enquanto cidades menores ficam estáveis ou com leve baixa. A demanda estabiliza; o volume de transações no início de 2024 ficou estável (+0,3% em 12 meses) após queda em 2023 globalpropertyguide.com. A oferta é entrave – a Itália constrói pouco (licenças em 2024 estáveis em ~55 mil unidades globalpropertyguide.com), e o generoso subsídio de renovação (“Superbonus 110%”) que impulsionou obras entre 2021–22 foi encerrado, levando a retração das construtoras globalpropertyguide.com. De positivo, o acesso ao crédito melhorou ligeiramente (menos compradores negados por bancos, segundo o Banco da Itália) globalpropertyguide.com. Para 2025–2027, espere preços subindo moderadamente, acompanhando a inflação (cerca de 2% ao ano), sem bolha nem queda. O norte (Milão, etc.) seguirá mais dinâmico que o sul.
Países Baixos: Reação forte, escassez persistente. Os Países Baixos tiveram um dos maiores booms da pandemia (+15% em 2021) seguido de correção em 2022–23 com a alta nos juros. A queda foi breve – em meados de 2024, os preços voltaram a subir e fecharam 2024 com alta de +8,7%, novo recorde abnamro.com. Os motores são uma escassez estrutural de moradias (estimada em centenas de milhares de unidades), crescimento robusto de salários e rápida normalização dos financiamentos. Em 2025, os preços holandeses devem subir ~7–9% abnamro.com abnamro.com – uma das maiores altas da Europa Ocidental – antes de esfriar para ~3–5% em 2026 com limites à acessibilidade. Curiosamente, o crescimento agora é liderado por cidades pequenas e rurais, enquanto Amsterdã e outras grandes cidades sobem menos abnamro.com. Isso decorre, em parte, de novas regras (restrições na compra por investidores e teto no aluguel médio) que fizeram investidores venderem apartamentos alugados nas cidades, ampliando a oferta para quem quer comprar abnamro.com. O volume de transações voltou a crescer – o ABN AMRO revisou alta de vendas para 2025 para +5%, dizendo que muitos locadores aceleram vendas antes das novas regras abnamro.com. Porém, a oferta segue restrita e a construção (novos projetos) é limitada por regras ambientais (limites de emissão de nitrogênio) e falta de mão de obra. Assim, a expectativa é de mais aumentos de preços e aluguéis no mercado holandês, embora num ritmo menor depois de 2025, e desafios persistentes de acessibilidade para o comprador iniciante.
Polônia: Potencial elevado de crescimento, influenciado externamente. O mercado polonês cresceu rapidamente na última década, e apesar de uma pausa em 2022–23 por juros muito altos, segue em trajetória de alta. No início de 2025, apartamentos poloneses ainda subiam ~5–10% ao ano nas maiores cidades globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. O mercado esfriou em 2023 com a queda nas vendas (–31% em 12 meses) por conta das hipotecas caras globalpropertyguide.com, mas houve tom “moderadamente otimista” com inflação em queda e cortes sucessivos dos juros pelo banco central globalpropertyguide.com. Um novo programa “Primeira Casa” (hipoteca subsidiada a 2% para jovens) lançado em 2023 impulsionou a busca por imóveis acessíveis globalpropertyguide.com. No entanto, a retomada é desigual: no 1° trimestre de 2025, vendas de imóveis novos baixaram ~17% no ano, e cidades como Cracóvia e Łódź caíram mais de 25% nas vendas, elevando o estoque de unidades não vendidas globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. A JLL alerta para desequilíbrios em certas praças, ex: Cracóvia tem mais de 2 anos de estoque ao ritmo de vendas atual globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Varsóvia e a Trójmiasto (Tri-City) estão mais equilibradas globalpropertyguide.com. Analistas preveem que a demanda estabilize em 2025, apoiada pelo aumento salarial generalizado e juros menores, o que evitará um crash ou onda de falências de construtoras globalpropertyguide.com. Destaque: compradores estrangeiros estão cada vez mais ativos na Polônia, já respondendo por mais de 30% das vendas em alguns lançamentos (principalmente ao redor de Varsóvia) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. A maioria são ucranianos (muitos com planos de longo prazo no país), além de outros compradores do Leste Europeu e da Ásia, todos atraídos pela estabilidade relativa e preços ainda acessíveis globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Esse fluxo dá impulso extra à demanda. Para frente, a economia forte da Polônia (PIB previsto +3–4%) e o déficit habitacional (sobretudo em grandes cidades como Varsóvia e Cracóvia) indicam preços e aluguéis em alta. Mudanças repentinas nas regras do governo (por exemplo, subsídios, regulações) podem gerar volatilidade globalpropertyguide.com, mas o cenário de médio prazo segue positivo, com a Polônia figurando entre os principais mercados de oportunidade imobiliária para investidores estrangeiros na Europa.

Tendências no Setor Imobiliário Comercial: Mudanças Setoriais e Otimismo Cauteloso

O setor comercial de imóveis na Europa atravessa um difícil período de ajuste e agora se prepara para uma recuperação gradual. O choque nas taxas de juros de 2022–23 levou à reprecificação dos ativos (maiores yields, menor avaliação) e à queda nos volumes de investimento em 2023. Em 2024, o otimismo começou a retornar, e 2025 deve trazer mais estabilização e crescimento seletivo entre os segmentos. O grande tema é o “flight to quality”: ocupantes e investidores priorizam ativos de alta qualidade e preparados para o futuro (sejam escritórios com modernas comodidades ou galpões logísticos em localizações privilegiadas), enquanto imóveis de padrão inferior enfrentam demanda mais fraca. Ao mesmo tempo, segmentos que sofreram muito na pandemia (ex: varejo, hotéis) finalmente se recuperam, e setores “alternativos” (como data centers, life sciences, moradia estudantil) ganham destaque. A seguir, detalhamos as tendências dos principais segmentos: escritórios, varejo, industrial/logística, hotelaria e novos nichos emergentes.

Escritórios: Os mercados de escritórios na Europa estão melhorando cautelosamente após a turbulência causada pela pandemia e a revolução do trabalho remoto. A demanda por locação de escritórios está se recuperando, embora ainda permaneça abaixo dos níveis pré-2020 em muitas cidades. Apoiada pelo aumento do emprego em funções administrativas e taxas de frequência mais estáveis nos escritórios, 2025 deve registrar um novo aumento no volume de locações – a CBRE prevê um aumento de 5–10% na atividade de locação em 2025, aproximando-se das médias históricas mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. De fato, após grandes corporações terem passado 2021–2023 repensando suas necessidades de espaço, um quadro mais claro do “trabalho híbrido” está se formando, e as empresas voltam a tomar decisões de ocupação de longo prazo. A frequência aos escritórios melhorou – mais de 60% das empresas relatam frequência média de 40–80% (um aumento de >10 pontos em relação ao ano anterior) e muitas esperam elevar ainda mais esse número, o que por sua vez impulsiona a demanda por espaço mediaassets.cbre.com. Como resultado, as taxas de vacância estão começando a atingir o pico e até mesmo declinar em algumas cidades em 2025, após terem aumentado nos anos anteriores mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. No entanto, a redução de vacância ocorre principalmente em edifícios de alto padrão, e a vacância geral continua elevada em determinados mercados (por exemplo, partes de Paris, cidades secundárias da Alemanha).

A tendência principal é uma polarização da qualidade. Os ocupantes estão consolidando e frequentemente reduzindo seus portfólios, mas priorizando escritórios de alta qualidade, eficientes em energia e bem localizados (espaços “Classe A”). Essa busca por qualidade faz com que edifícios mais novos ou recentemente reformados, com excelentes comodidades, tenham forte demanda e até crescimento de aluguéis, enquanto escritórios antigos e não renovados ficam para trás. Proprietários de escritórios secundários enfrentam pressão para reformar ou repensar esses ativos. Como afirmou um CEO do setor, a necessidade de oferecer ambientes de trabalho de alta qualidade está ampliando o diferencial de retorno entre ativos prime e menos qualificados mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Em 2025, os aluguéis dos escritórios prime em centros urbanos com restrição de oferta podem registrar aumentos moderados (apoiados pela baixa vacância de espaços de qualidade), enquanto imóveis secundários apresentam aluguéis estáveis ou em queda. O desenvolvimento de novos escritórios foi desacelerado (devido a custos altos de construção e questões de financiamento), o que, ironicamente, ajuda na questão da vacância – com menos novas entregas, os mercados conseguem absorver gradualmente os espaços já vagos.

O sentimento dos investidores em relação aos escritórios, apesar de ainda cauteloso, está melhorando após o pico negativo de 2023. Escritórios tradicionalmente representam a maior fatia dos investimentos imobiliários, e embora muitos investidores institucionais tenham ficado de fora no ano passado, há um apetite crescente por negócios core-plus ou value-add em escritórios, considerando preços ajustados mediaassets.cbre.com. A disponibilidade de crédito para escritórios também voltou, com credores mais dispostos a financiar bons ativos (embora a proporções mais baixas de financiamento) mediaassets.cbre.com. Para escritórios prime, em particular, as avaliações podem começar a se estabilizar em 2025, à medida que as taxas de juros se estabilizam e compradores e vendedores chegam a um consenso de preços. Esperamos que os volumes de transações de escritórios aumentem moderadamente em 2025, focando em ativos com forte demanda de inquilinos ou potenciais para reposicionamento (por exemplo, escritórios antigos convertidos para espaços modernos e sustentáveis). Ainda assim, a recuperação do setor de escritórios será gradual e desigual: os ventos contrários incluem a redução contínua de portfólios (muitas empresas continuam diminuindo ocupações em 10–20% dado o trabalho híbrido) e a incerteza econômica, que torna os ocupantes cautelosos quanto a expansões mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Além disso, o risco de obsolescência é iminente – edifícios que não atendem a novos padrões energéticos ou às expectativas dos inquilinos terão dificuldades para atrair ocupantes ou investidores (mais sobre os impactos ESG adiante). Em resumo, 2025 deve trazer um pequeno aumento nas locações e investimentos em escritórios – uma virada de ciclo – mas o próximo ciclo de crescimento do setor será definido pela diferenciação de qualidade e, possivelmente, por uma necessidade menor de área por funcionário do que no passado.

Varejo: Após uma longa recessão, o setor imobiliário de varejo europeu finalmente mostra sinais de vida. O varejo físico foi fortemente atingido pela concorrência do e-commerce e, depois, pelos lockdowns da pandemia, que elevaram as vacâncias e forçaram reduções de aluguel em 2020–2022. No entanto, à medida que os hábitos dos consumidores se normalizam e os investidores se ajustam ao novo cenário, a confiança está retornando. 2024 registrou melhora no fluxo e nas vendas do varejo, especialmente em segmentos como ruas de luxo e parques de varejo. Para 2025, os investimentos em varejo estão prontos para um retorno: centros comerciais prime de grande porte – antes rejeitados – voltam ao radar. Segundo a CBRE, 2025 deve marcar o retorno das grandes transações de shopping centers dominantes, pois seus preços agora parecem mais atraentes em relação a outros tipos de ativos mediaassets.cbre.com. Nos EUA, vários grandes negócios de shoppings já aconteceram e esse otimismo começa a se espalhar para a Europa mediaassets.cbre.com. Os yields dos ativos prime de varejo aumentaram significativamente em 2022–23 (os valores caíram), mas isso significa que agora compradores podem adquirir shoppings ou portfólios prime de rua a um spread de rendimento atraente. Com a inflação arrefecendo e o consumo se estabilizando (as vendas do varejo europeu vão melhorando gradativamente), o pior para os aluguéis do varejo parece ter ficado para trás.

De fato, os aluguéis e a ocupação do varejo vêm melhorando em muitos mercados. A vacância em shoppings centers prime está abaixo do pico e lojistas estão voltando a expandir cautelosamente, sobretudo discounters, redes de outlets e formatos de experiência. Ruas de comércio em cidades turísticas importantes (Londres, Paris, Madri, Milão) se recuperaram à medida que o turismo voltou; os aluguéis prime nessas localizações estão subindo pela primeira vez em anos. Em localizações secundárias, porém, persistem desafios – shoppings menos qualificados podem necessitar de uma mudança de uso (para uso misto ou logística), pois a demanda do varejo não retornará totalmente aos níveis pré-online. A recuperação do varejo também é favorecida pelo fato de praticamente não haver novos espaços sendo construídos (os empreendedores pararam projetos de shoppings há anos), então os ativos de qualidade existentes enfrentam pouca concorrência nova.

Investidores, especialmente fundos value-add e oportunistas, têm sido ativos adquirindo ativos de varejo com desconto, apostando na recuperação cíclica. Agora, investidores “core” (por exemplo, institucionais) também estão retornando para os melhores ativos. Esperamos que os volumes de investimento em varejo cresçam em 2025, potencialmente em dois dígitos, embora a partir de uma base baixa. Os yields para ativos prime podem comprimir levemente diante do novo interesse mediaassets.cbre.com. Um ponto de atenção: a performance do varejo está atrelada à confiança do consumidor, que ainda é frágil na Europa. A alta inflação em 2022–23 corroeu o poder de compra e, apesar de a renda real das famílias estar voltando a subir, os consumidores seguem cautelosos e estão poupando mais cbre.fr. Em mercados como França, a confiança do consumidor permanece fraca, e uma forte retomada dos gastos é improvável em 2025 cbre.fr, o que pode limitar o crescimento das vendas no varejo. Dessa forma, a recuperação do imobiliário de varejo vai privilegiar formatos alinhados aos novos padrões de gasto – por exemplo, centros com supermercados, parques de varejo com integração omnichannel e shopping centers de destino com entretenimento que o online não substitui. De modo geral, as perspectivas para o varejo são as melhores em anos, com 2024 provavelmente sendo o ponto mais baixo e 2025 trazendo estabilização ou crescimento dos aluguéis e aumento das transações de investimento em ativos bem localizados mediaassets.cbre.com.

Logística & Industrial: O setor imobiliário logístico (armazéns, centros de distribuição, parques industriais) tem sido o grande destaque dos últimos anos, impulsionado pelo comércio eletrônico e pela reconfiguração das cadeias de suprimentos. Mesmo assim, em 2023 houve um leve desaquecimento à medida que o crescimento econômico desacelerou e alguns ocupantes pausaram planos de expansão. Para 2025, os fundamentos logísticos permanecem robustos e espera-se que o setor retome a expansão. A demanda por locação de armazéns modernos é alta, embora 2024 tenha visto uma queda temporária na ocupação (na verdade, a absorção ficou abaixo dos níveis de 2019, em meio a uma normalização pós-pandemia) mediaassets.cbre.com. Esse compasso de espera parece ser de curta duração: a CBRE prevê que a locação de logística aumentará, especialmente no segundo semestre de 2025, à medida que as empresas retomam os planos de expansão adiados mediaassets.cbre.com. Existem vários ventos favoráveis: tendências de nearshoring e re-shoring significam maior necessidade de manufatura e armazenamento dentro da Europa (a guerra na Ucrânia e as mudanças no comércio global levaram empresas a encurtar cadeias de suprimento) mediaassets.cbre.com. Além disso, as práticas de estoque mudaram – as empresas desejam mais estoque de segurança (“just in case”), o que sustenta a demanda por armazéns.

As taxas de vacância na logística, que em muitos mercados estavam em mínimas históricas (<5%), subiram levemente em 2023 devido a uma onda de novas entregas. Mas a vacância deve se estabilizar em 2025 e provavelmente continuar baixa, à medida que os novos armazéns entregues sejam absorvidos mediaassets.cbre.com. Na verdade, desenvolvedores de alguns países (Reino Unido, Alemanha, etc.) reduziram construções especulativas devido ao aumento dos custos de financiamento, então o pipeline após 2024 está mais enxuto. A trajetória dos aluguéis do setor é forte: os aluguéis prime em logística devem acompanhar a inflação em 2025, significando estabilidade em termos reais mediaassets.cbre.com. Muitos dos principais polos logísticos da Europa têm projeções de crescimento dos aluguéis em torno de um dígito (médio), refletindo a demanda persistente pelos melhores locais mediaassets.cbre.com. O crescimento dos aluguéis pode desacelerar em relação aos saltos de dois dígitos de 2022, mas deve permanecer positivo.

Os investidores permanecem extremamente otimistas em relação à logística. Essa classe de ativos foi a primeira a ver seus valores imobiliários listados se recuperarem – no final de 2024, os REITs de logística europeus estavam sendo negociados próximos ao Valor Líquido dos Ativos (tendo antes negociado com grandes descontos) mediaassets.cbre.com. Isso sinaliza confiança. O apetite dos investidores é robusto, com uma ampla variedade de compradores (instituições, fundos soberanos, private equity) tentando aumentar suas alocações em logística mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. No entanto, as oportunidades de compra são raras, pois os proprietários mantêm esses ativos valiosos. Os cap rates para logística prime subiram em 2022–23 (os valores caíram um pouco), mas parecem ter se estabilizado amplamente em 2024; qualquer compressão adicional dos yields dependerá da queda dos juros. Para 2025, esperamos que os volumes de investimento em logística aumentem também – especialmente uma vez que haja clareza sobre a direção das taxas de juros, dado o volume de capital buscando entrar nesse setor. Uma tendência para ficar de olho é política comercial e nearshoring: os ocupantes industriais da Europa aguardam os movimentos dos EUA (por exemplo, possíveis novas tarifas em 2025) e a evolução do cenário geopolítico mediaassets.cbre.com. Isso pode afetar onde as empresas optam por expandir suas fábricas ou armazenagem (por exemplo, empresas americanas podem investir mais em instalações na UE se as tarifas mudarem as cadeias de suprimentos). Além disso, a obsolescência é um fator aqui também – armazéns antigos, sem pé-direito elevado ou características ESG, podem enfrentar dificuldades, enquanto instalações logísticas de ponta e “verdes” podem cobrar aluguéis premium. Em resumo, o setor imobiliário logístico continua sendo um setor de crescimento, com 2025 provavelmente apresentando nova expansão de ocupação e forte demanda de investidores, sustentado por megatendências como e-commerce, resiliência das cadeias de suprimento e nearshoring.

Hotéis & Hospitalidade: O setor de propriedades hoteleiras se recuperou fortemente da pandemia, graças à crescente demanda por viagens em toda a Europa. Em 2024, muitos mercados turísticos (ex: Sul da Europa, Paris/Londres) bateram recordes de receitas hoteleiras, e o sentimento dos investidores tornou-se positivo. Espera-se que 2025 continue favorável para o setor imobiliário de hospitalidade. O turismo internacional na Europa deve continuar crescendo e as alocações para o setor hoteleiro vêm aumentando entre investidores mediaassets.cbre.com. A Savills e outros corretores relatam que os hotéis agora são vistos como geradores de retornos elevados, especialmente porque muitos podem ajustar suas tarifas para cima em tempos de inflação (hotéis têm capacidade de hedge inflacionário ao reajustar preços diários). De acordo com a CBRE, o cenário de investimentos em hotéis na Europa “deve permanecer positivo, apoiado pelo aumento das alocações no setor e forte potencial de retorno” mediaassets.cbre.com. Compradores com perfil value-add estiveram particularmente ativos (adquirindo hotéis para reformar ou rebranding), mas o capital core também está retornando em 2025 mediaassets.cbre.com.

Antecipamos aumento no volume de transações hoteleiras em 2025, incluindo negócios de portfólio, à medida que tanto private equity quanto investidores institucionais buscam capitalizar sobre o boom das viagens. Mercados-chave como Espanha, Grécia e Itália (que dependem do turismo de lazer) estão na mira, assim como grandes centros de negócios onde a ocupação hoteleira está recuperando durante a semana. Há também interesse em hospitalidade alternativa, como propriedades de estadias prolongadas e resorts. No geral, a hospitalidade apresenta uma trajetória de crescimento para 2025–2028, já que a demanda por viagens permanece estruturalmente em alta e os retornos do setor são maiores do que os de tipos tradicionais de imóveis, tornando-o atraente para diversificação. Os principais riscos são uma recessão global impactando o turismo ou novo aumento dos custos de energia (e, portanto, custos de viagem), mas fora isso, a trajetória é positiva.

Setores alternativos e nichos emergentes: Os investidores estão cada vez mais olhando além dos tradicionais “três grandes” (escritórios, varejo, industrial) para imóveis operacionais e setores especializados. A pesquisa Emerging Trends ULI/PwC de 2025 revelou que data centers, nova infraestrutura energética e alternativas residenciais como moradia estudantil figuram como principais setores em perspectivas de investimento e desenvolvimento europe.uli.org. Essas áreas aproveitam motores de crescimento seculares:

Data Centers: A demanda acelerada por infraestrutura digital (serviços em nuvem, IA, 5G) faz dos data centers um dos segmentos imobiliários de crescimento mais rápido. Por toda a Europa, a capacidade de data centers está em expansão, embora frequentemente limitada pela disponibilidade de energia. Investidores estão disputando seu espaço nesse segmento, mas as oportunidades são escassas. A CBRE observa que a concorrência aumentou e muitos data centers são negociados fora de mercado; mesmo as oportunidades do tipo “powered shell” (compra de galpões para conversão) estão gerando disputas acirradas mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Com ventos favoráveis e custos de financiamento mais baixos, espere que o desenvolvimento e investimento em data centers permaneça altamente ativo até 2025–2028. Cidades líderes (Frankfurt, Londres, Amsterdã, Dublin, Paris) concentram a maior atividade, mas mercados secundários estão surgindo também.
Nova Infraestrutura Energética: Com a Europa perseguindo a descarbonização, imóveis ligados à transição energética – ex: fábricas de baterias, terras para parques solares e eólicos, hubs de carregamento para veículos elétricos, sítios de produção de hidrogênio – estão atraindo atenção dos investidores. A pesquisa da PwC posiciona a nova infraestrutura energética como destaque nas perspectivas para 2025 europe.uli.org. Isso se aproxima do segmento industrial, mas costuma envolver parcerias com empresas de energia e contratos de longo prazo. É um segmento para acompanhar, embora ainda seja nichado em relação aos imóveis core.
Alternativas Residenciais: Segmentos como moradia estudantil, moradia sênior e co-living estão em ascensão. O segmento de moradia estudantil (PBSA) na Europa vem crescendo à medida que as matrículas universitárias aumentam e há uma oferta cronicamente insuficiente de residências estudantis modernas em várias cidades. Os estudantes da Geração Z exigem infraestrutura de qualidade e os investidores enxergam forte demanda (muitas vezes resistente a ciclos econômicos) mediaassets.cbre.com. Moradia estudantil foi destaque entre os principais setores de 2025 para investidores europe.uli.org. Moradia sênior e imóveis de saúde também se beneficiam de tendências demográficas (envelhecimento populacional) e atraem mais capital institucional. Esses nichos são pouco sensíveis a ciclos econômicos e proporcionam diversificação.
Multifamily/BTR: Embora o segmento “residencial”, em geral, não seja alternativo, o Build-to-Rent (BTR) de multifamily institucional continua crescendo na Europa (especialmente Reino Unido, Alemanha, Holanda, Espanha). Muitas seguradoras e fundos estão aumentando a alocação em locação residencial dado o forte apetite dos locatários e a estabilidade da renda, e 2025 deve ver a continuidade dessa tendência. Existem desafios (regulamentação de controle de aluguel, por exemplo, pode inibir o investimento como se viu na Holanda), mas os aspectos ESG também beneficiam projetos BTR novos (podem ser construídos com altíssimo padrão de eficiência). O investimento transfronteiriço em multifamily deve se manter relevante, sobretudo com investidores americanos e canadenses comprando portfólios na Europa.

Em resumo, o setor imobiliário comercial europeu em 2025 é caracterizado pela divergência: setores como logística, residencial (“living”) e alternativos lideram a recuperação, o varejo e a hospitalidade estão em modo de retomada, e escritórios melhorando porém enfrentando mudanças estruturais. Qualidade do ativo, localização e credenciais ESG são mais importantes do que nunca para definir vencedores e perdedores.

Destaques do Mercado Comercial por País

Voltando-se para os principais mercados nacionais em foco – Alemanha, França, Espanha, Itália, Países Baixos, Polônia – destacamos tendências notáveis em seus setores imobiliários comerciais:

Alemanha: Maior mercado comercial da Europa, passando por recalibração. A Alemanha enfrentou uma desaceleração significativa em 2023, com volumes de investimento em queda e algum estresse surgindo (especialmente entre proprietários com alta alavancagem em carteiras de escritórios e residenciais). Em 2024–25, os escritórios alemães enfrentam uma perspectiva bifurcada. Cidades como Berlim, Munique e Frankfurt ainda veem uma demanda saudável por escritórios de prime (inquilinos de tecnologia e finanças expandindo com cautela), e os aluguéis de escritórios prime se mantiveram e até aumentaram em determinados submercados. No entanto, escritórios secundários, especialmente em áreas menos centrais ou edificações antigas, apresentam taxas de vacância mais altas. Nacionalmente, a vacância de escritórios subiu para cerca de 6–7% em média, mas agora está se estabilizando, pois poucos novos projetos estão entrando no mercado. O sentimento dos investidores na Alemanha é cauteloso devido à estagnação econômica e aos custos de financiamento mais altos, mas a expectativa de estabilização dos yields está atraindo alguns de volta. Notavelmente, os fundos imobiliários abertos da Alemanha (uma grande parcela do mercado) precisaram reavaliar os valores em 2023; até 2025, podem voltar a adquirir seletivamente a novos preços. A logística na Alemanha continua muito forte – vacância abaixo de 3% nos principais polos (regiões do Ruhr, Berlim, Frankfurt) e crescimento contínuo dos aluguéis. Muitos investidores globais têm como alvo a logística alemã, apesar da forte concorrência. O varejo é misto: o varejo de rua nas cidades ricas do sul está se recuperando, mas o varejo mais fraco em cidades menores ainda sofre. No geral, o mercado comercial da Alemanha em 2025 é de estabilização gradual – a expressão “recuperação lenta e instável” se aplica pwc.com. Uma questão emergente é o refinanciamento: credores alemães estão mais cautelosos, então 2025–2026 provavelmente verá mais ativos à venda (especialmente escritórios) com o vencimento de empréstimos, o que pode representar oportunidades para compradores a preços ajustados.
França: Paris no centro das atenções. O mercado comercial francês é liderado pela região de Paris, que passa por ajustes. Os escritórios de Paris tiveram uma diminuição nas locações em 2024 devido à economia lenta e à cautela corporativa cbre.fr. A área de La Défense, em particular, apresenta maior vacância, pois alguns ocupantes reduziram seus espaços. Para 2025, uma recuperação clara dos escritórios não é esperada até possivelmente o final do ano cbre.fr. Porém, escritórios prime no CBD de Paris são altamente valorizados e de baixa disponibilidade – exigências ESG (como a lei francesa que proíbe o aluguel de escritórios de baixa eficiência energética a partir de 2025) estão levando proprietários a reformar ou vender edifícios não conformes, tema que será central. A logística na França teve auge em 2021–22, mas esfriou em 2023; agora, prevalece uma postura de observação entre os ocupantes, e a vacância aumenta com a nova oferta cbre.fr. Há um “aumento contínuo do estoque disponível” em alguns mercados logísticos franceses, pois a demanda está em pausa, então 2025 pode ser um ano de absorção ao invés de crescimento de aluguéis cbre.fr. Ainda assim, fatores de longo prazo (e-commerce, entrega em 1 dia etc.) sustentam a logística francesa, especialmente em Paris e Lyon. Varejo na França: lojas de rua em Paris se beneficiaram da volta de turistas (americanos aproveitando o euro favorável etc.) e varejistas de luxo estão em expansão. Mas, de modo geral, as vendas no varejo francês estão aquém das expectativas devido à baixa confiança do consumidor cbre.fr. Assim, os aluguéis no varejo tendem a se manter estáveis em 2025, exceto em locais prime. O investimento total na França esteve em baixa em 2024; deve se estabilizar e crescer levemente em 2025 cbre.fr. As grandes instituições francesas (como seguradoras) que pausaram aquisições podem retomar se o preço estiver certo. ESG é foco principal – a França é uma das primeiras a implementar novos relatórios (CSRD) para planos climáticos, o que influenciará pesadamente as decisões dos investidores em ativos franceses cbre.com cbre.com.
Espanha: Destaque com recuperação ampla. O setor imobiliário comercial da Espanha é impulsionado por sua economia sólida e pelo apetite dos investidores por yields mais altos. Madri e Barcelona estão entre as principais cidades para perspectivas de investimento em 2025 (Madri foi apontada como a #2 na Europa pela ULI/PwC) europe.uli.org. Escritórios: o mercado de escritórios de Madri apresenta boa atividade de locação; a vacância gira em torno de 9–10% e vem caindo, pois não há grandes novos empreendimentos chegando. Aluguéis em áreas prime de Madri e Barcelona subiram e podem crescer ainda mais, dada a escassez de espaços de Categoria A. Logística: O setor logístico espanhol está em expansão – a demanda nas regiões de Madri e Catalunha continua alta, e grupos internacionais investem em plataformas logísticas espanholas (muitas vezes atraídos pelos yields superiores aos da Alemanha/França). Com o crescimento do consumo e das exportações do país, espera-se demanda contínua por galpões; os desenvolvedores estão ativos, mas os terrenos nos grandes centros são limitados, mantendo baixa a vacância. Varejo: O varejo espanhol teve forte recuperação impulsionada pelo turismo e pelo gasto do consumidor – o fluxo de clientes voltou e até shoppings secundários viram a vacância cair. Investidores, incluindo private equities americanos e europeus, estão de olho no varejo espanhol buscando oportunidades de agregação de valor, antecipando mais crescimento econômico. Hotéis: Talvez o setor mais destacado – os níveis de ocupação e tarifas dos hotéis espanhóis estão em patamares recordes em muitos destinos de lazer e cidades, e diversas transações ocorrem (alguns hotéis familiares sendo adquiridos por fundos com yields atraentes). Com o turismo projetado para crescer, o setor hoteleiro espanhol é uma aposta quente para 2025. Em resumo, a Espanha é vista como mercado em crescimento, atraindo capital internacional, com seus setores – de escritórios a hotéis – em expansão, mas atentos aos riscos econômicos globais.
Itália: Oportunidades seletivas em um mercado estável. A economia italiana cresce lentamente (~0,8–1,0%) e seu mercado imobiliário costuma acompanhar seus pares mais dinâmicos com atraso. Milão permanece em destaque – é o centro financeiro e fashion do país, atraindo a maior parte dos investimentos em escritórios e uso misto. A vacância de escritórios em Milão é baixa (~4-5%) e os aluguéis prime atingiram máximas históricas, com empresas de tecnologia e finanças disputando pelo pouco estoque de Categoria A. Vários novos projetos em bairros como Porta Nuova e CityLife estão sendo entregues e já quase locados (muitas vezes pré-locados). O mercado de escritórios de Roma é menor e mais ligado ao governo, relativamente estável, mas sem o crescimento dos aluguéis observado em Milão. Logística na Itália está em ascensão: o norte do país (Lombardia, Veneto) e rotas para Roma/Nápoles viram um aumento na demanda por galpões com o crescimento do e-commerce italiano (a partir de uma base ainda baixa). O estoque de logística moderna está crescendo e é apoiado por investidores como Prologis e Logicor; porém, preocupações com infraestrutura e burocracia mantêm yields um pouco mais altos, o que atrai os investidores em busca de renda. Varejo: A Itália cultua o varejo físico, e enquanto ruas secundárias têm vacância, as vias de luxo prime em Milão (Via Montenapoleone) e Roma são fortíssimas, com varejistas globais pagando aluguéis recordes (impulsionados por turistas). Shoppings secundários se mantêm estáveis se ancorados por supermercados. Hotéis: Os hotéis italianos, especialmente os de luxo e resorts na Toscana, Amalfi etc., têm alta demanda de compradores internacionais (indivíduos de alta renda, marcas de luxo). Espera-se mais transações de “troféus” hoteleiros em 2025. O principal desafio na Itália é o ambiente cauteloso de crédito e o risco político – mas com o governo atual relativamente pró-desenvolvimento, algumas reformas (como acelerar licenças) podem ajudar gradualmente. A perspectiva para os imóveis italianos é de estabilidade com bolsões de crescimento (escritórios em Milão, logística, hotéis) e deve registrar crescimento moderado dos volumes de investimento em 2025, já que alguns investidores internacionais aumentam sua exposição (visto que os yields italianos são maiores do que nos países centrais).
Países Baixos: País pequeno, alto interesse de investimento. Os Países Baixos “jogam acima de seu peso” com investidores globais devido à sua transparência e fundamentos sólidos. Os escritórios de Amsterdã têm vacância baixa (~7%) e empresas de tecnologia e finanças continuam buscando espaços premium; no entanto, Amsterdã impôs proibição de novos escritórios em certas áreas para incentivar moradia, o que, ao restringir a oferta, pode limitar o crescimento de longo prazo dos escritórios. Ainda assim, em 2025, os aluguéis de escritório em Amsterdã podem subir levemente nos pontos prime devido à escassez. Cidades secundárias holandesas como Rotterdam e Eindhoven têm mais vacância e verão estabilidade nos aluguéis. Logística: Os Países Baixos são potência logística (Porto de Rotterdam, aeroporto de Schiphol). O espaço de galpões nesses polos segue muito demandado, e mesmo com o grande volume de entregas entre 2020–22, tudo foi absorvido. O acesso a terrenos e licenças para logística está mais difícil (parte devido a questões ambientais de “nitrogênio”), restringindo a oferta. Espera-se que os aluguéis de logística se mantenham firmes ou subam acompanhando a inflação, e investidores continuem adquirindo ativos logísticos holandeses – muitos investidores asiáticos e norte-americanos, em especial, miram esse setor. Varejo: As vendas no varejo holandês foram razoáveis, e os shoppings do país se adaptaram ao modelo omnichannel. O comércio de rua em Amsterdã é sustentado pelo turismo (algum crescimento de aluguel no segmento de luxo); shoppings locais estão estáveis com o consumo doméstico. O grande tema nos Países Baixos é a regulação do setor residencial – com a Lei de Aluguel Acessível estendendo o controle de aluguel para mais unidades, muitos investidores em aluguel estão se desfazendo de imóveis. Isso pode, inclusive, beneficiar o varejo e outros setores, à medida que investidores domésticos realocam capital. Perspectiva de investimento: Em 2025, espera-se que os Países Baixos mantenham fluxos ativos de investimentos, com capital internacional atraído por sua liquidez. O euro favorável ao dólar também barateia ativos holandeses para americanos cbre.com. Todos os setores – escritório, industrial, residencial, varejo – receberão interesse, mas logística e residencial (apesar da regulação, o déficit habitacional é atraente) devem liderar. ESG também exerce grande peso no mercado holandês, já que o país tem metas ambientais rigorosas que influenciam o design e retrofit dos edifícios.
Polônia: Crescimento e yields na Europa Central. A Polônia é o maior mercado da CEE e é vista como o mais institucionalmente maduro da região. O mercado de escritórios de Varsóvia apresentou vacância elevada (~11–12%) após uma onda de entregas e reduções de empresas multinacionais, mas em 2024 as locações bateram recordes enquanto empresas (especialmente de TI e serviços) expandiram. Em 2025, com quase nenhuma nova entrega prevista (desenvolvimento pausado em 2023), a vacância de Varsóvia deverá cair e os aluguéis prime podem subir. Cidades regionais polonesas (Cracóvia, Wrocław) também têm mercados de escritórios ativos (impulsionadas por empresas de BPO/tecnologia) – os aluguéis são menores e atraentes para inquilinos que buscam custos reduzidos. Industrial/Logística: A Polônia é um ímã para a logística, atendendo tanto seu grande mercado doméstico quanto como hub de distribuição para a Alemanha e o Leste Europeu. Grandes volumes de galpões modernos foram construídos (principalmente perto de Varsóvia, Łódź e Alta Silésia), e hoje a Polônia rivaliza com a Alemanha em absorção anual. A demanda segue alta, embora 2023 tenha visto leve queda; 2025 deve trazer nova expansão com o nearshoring da produção (algumas empresas se mudando da Ásia para a Polônia para servir a Europa). Com custos de terra e mão de obra inferiores aos da Europa Ocidental, o boom logístico polonês deve continuar, e investidores estão muito atuantes – os yields na Polônia são mais altos (cap rate ~5-6% para logística prime, contra 3,5-4% na Alemanha), atraindo muitos investidores estrangeiros. Varejo: O setor varejista polonês se recuperou juntamente com o aumento do consumo (puxado pelo crescimento dos salários). Shopping centers modernos em Varsóvia e grandes cidades registram alta ocupação e aumento de fluxo. As vendas variaram devido à inflação, mas strip malls voltados para bens essenciais prosperam. Marcas varejistas internacionais continuam expandindo na Polônia, mostrando confiança. Fluxos de investimento: A Polônia é frequentemente citada como o mercado mais atraente da CEE para investidores internacionais lexology.com. 2025 deve registrar maior entrada de capital – fundos americanos e europeus já firmaram parcerias na Polônia (principalmente em logística e residencial para locação). O investimento transfronteiriço é facilitado pela estabilidade e crescimento da Polônia; no entanto, risco cambial (volatilidade do zloty) e mudanças políticas devem ser considerados. A eleição de outubro de 2023 levou a um novo governo pró-UE, o que pode melhorar ainda mais o sentimento do investidor. Em resumo, a perspectiva para o mercado comercial polonês em 2025–2028 é de crescimento forte – oferece uma combinação de yield e crescimento difícil de encontrar nos países centrais da UE, ainda que com risco um pouco mais alto. Esperamos o aumento de transações cross-border em escritórios (com empresas diversificando de capitais caras), logística (para portfólios pan-europeus) e até residencial de aluguel institucional (PRS).

Fluxos de Investimento e Mercados de Capitais

Após um difícil 2023, os mercados de capitais imobiliários da Europa se preparam para uma recuperação gradual da atividade de investimentos em 2025. O ano anterior foi marcado por um amplo descompasso entre o que compradores e vendedores queriam – vendedores relutantes em baixar preços e compradores exigindo yields mais altos diante de dívidas caras. Esse impasse resultou em volumes transacionais consideravelmente menores. Agora, com as taxas de juros se estabilizando e os valores dos imóveis tendo sido corrigidos para baixo (correções de 10–30% em alguns segmentos), compradores e vendedores estão encontrando mais pontos em comum. De fato, espera-se que a diferença entre preço pedido e oferta converja ainda mais em 2025, desbloqueando mais negócios cbre.com cbre.com. Um fator-chave é simplesmente maior motivação para transacionar: mais produtos estão chegando ao mercado à medida que proprietários sob pressão (vencimento de dívidas, resgates de fundos etc.) decidem vender ativos, e a melhora do acesso ao financiamento permite que compradores entrem cbre.com cbre.com. Proprietários altamente alavancados e fundos abertos que enfrentam resgates estarão entre os vendedores mais motivados, enquanto detentores de longo prazo podem esperar cbre.com cbre.com. Esse aumento de ativos à venda, combinado com dívida ligeiramente mais barata, deverá resultar em maiores volumes de investimento em 2025. As previsões dos analistas de mercado apontam que os volumes de investimento no setor comercial europeu podem crescer na ordem de 10–15% em 2025 (em relação a 2024), e acelerar ainda mais em 2026.

Dito isso, a recuperação dos investimentos será gradual e desigual. Com as taxas de juros provavelmente permanecendo acima dos patamares baixos do pré-pandemia, há espaço limitado para uma significativa reinflação dos preços – os compradores vão se manter disciplinados quanto à precificação, e o crescimento dos valores será comedido cbre.com cbre.com. Ativos prime em setores favorecidos (por exemplo, logística prime, residencial, escritórios trophy) podem voltar a apresentar compressão de yield até o final de 2025, à medida que a competição eleva ligeiramente os preços cbre.com cbre.com. Entretanto, ativos secundários ou com desafios (contratos curtos, necessidade de capex) podem continuar sendo negociados com desconto. Contudo, a perspectiva geral de retorno para o imobiliário europeu está melhorando. Com yields de títulos fora dos picos e yields de propriedades ajustados para cima, o spread volta a ser razoável. A CBRE destaca que a alavancagem positiva voltou a ser alcançável em alguns casos, ou seja, o investidor pode financiar uma aquisição a um custo de dívida inferior ao yield do ativo cbre.com. Essa reabertura fundamental do arbitragem dívida-capital próprio ajudará a atrair capital de volta ao mercado. Uma das tendências mais animadoras é o retorno esperado do capital internacional em 2025. Ao longo de 2022–2023, o investimento transfronteiriço diminuiu, com muitos investidores dos EUA e Ásia adiando aportes devido à volatilidade cambial e incerteza. Agora, as condições estão se tornando mais favoráveis: o euro está mais fraco em relação ao dólar, tornando os ativos europeus mais baratos em termos de USD, e os custos de captação na Europa recuaram em relação ao final de 2022 cbre.com. Isso deve atrair novamente investidores estrangeiros para a Europa. Em especial, alguns grandes investidores norte-americanos e do Oriente Médio veem atualmente valor relativo atrativo no imobiliário europeu (especialmente porque o mercado dos EUA tem desafios próprios em escritórios). Há muito capital “parado à margem” – há muita munição em fundos de private equity imobiliário globalmente, grande parte destinada a estratégias oportunistas ou value-add em mercados como a Europa cbre.com. Esses investidores não querem perder a janela antes que os valores voltem a subir; muitos vão se movimentar em 2025 para adquirir ativos no fundo do ciclo. Espera-se padrões de investimento transfronteiriço como: aumento do investimento norte-americano em carteiras logísticas e residenciais europeias (tendência já em curso), continuidade do interesse de fundos soberanos do Oriente Médio em ativos icônicos de Londres e Paris (ex: torres de escritórios, hotéis), e fluxos intra-europeus (fundos alemães, franceses comprando na Espanha, CEE, etc. em busca de yield). Dados da JLL mostram que, no início de 2025, os volumes de transações imobiliárias na EMEA subiram mais de 40% trimestre a trimestre à medida que o sentimento melhorou jll.com. Se esse ritmo se mantiver, 2025 pode marcar o início de um novo ciclo de alta. A Savills Research também projeta que os volumes de investimento na Europa subirão ~13% ano contra ano em 2025 e mais 25% em 2026, conforme a recuperação ganha força (embora esses números variem conforme o relatório). A rotação de capital é interessante: durante a baixa, os investidores domésticos predominaram (players locais que conheciam bem seus mercados continuaram comprando de forma seletiva). Com a recuperação, investidores globais provavelmente representarão parcela maior das aquisições, retomando padrões de atividade transfronteiriça elevada da Europa pré-2020. Vale destacar também a mudança no cenário de financiamento. Os bancos europeus ficaram mais conservadores nas concessões de crédito imobiliário, especialmente para escritórios e projetos de desenvolvimento. Isso abriu espaço para financiadores alternativos – fundos de private equity de dívida, companhias de seguros etc. – entrarem em cena. Em 2025 e adiante, espera-se que financiadores não-bancários ganhem participação de mercado no financiamento imobiliário pgim.com. Esses agentes podem frequentemente oferecer termos mais flexíveis, ainda que a taxas mais altas. Isso é especialmente importante para refinanciar vencimentos expressivos previstos para 2025–2026. Muitos ativos adquiridos nos picos de yield baixo terão dificuldades para renovar empréstimos nas taxas de hoje sem aportes adicionais de capital. Podemos ver aumento em joint ventures, recapitalizações ou vendas como solução. Ainda assim, o risco sistêmico parece contido; os bancos europeus têm exposições imobiliárias menores do que na última crise e foram conservadores nas provisões. Quanto às preferências geográficas dos investidores: sondagens para 2025 indicam Londres, Madri, Paris como as principais cidades alvo na Europa europe.uli.org – Londres pela liquidez e por ter ajustado seus preços (pós-Brexit e expansão das yields permanece atrativa), Madri pelo crescimento e valor relativo, Paris pela estabilidade e escala de longo prazo. Outras cidades como Berlim, Milão e grandes cidades holandesas também têm bom destaque nas preferências. Cresce ainda o interesse por cidades secundárias com fundamentos sólidos (por ex. Munique, Dublin, Lisboa, Varsóvia), já que os investidores ampliam a busca por rentabilidade. As preferências de setores dos investidores já foram discutidas (logística, residencial e alternativos preferidos; escritórios seletivos; varejo voltando cautelosamente). Muitos investidores agora segmentam suas estratégias com base no perfil de risco: fundos core focando em ativos prime nas principais cidades (aproveitando recuos de preço), enquanto fundos oportunistas buscam situações de estresse ou oportunidades de requalificação (por exemplo, comprando um antigo escritório com grande desconto para converter em residencial ou laboratório de ciências da vida). O tema “repurposing” (requalificação) é grande – espera-se uma onda de capital para converter propriedades obsoletas (sobretudo escritórios e varejo) em novos usos, estratégia que é ao mesmo tempo investidor e resposta parcial ao excesso de oferta nesses segmentos. Para concluir, os mercados de capitais imobiliários da Europa em 2025 devem reagir, impulsionados por melhores condições de financiamento, muito capital disponível e a percepção de piso nos preços. Riscos como crescimento econômico lento ou surpresas inflacionárias podem prejudicar a recuperação cbre.com, mas o sentimento geral mudou para otimismo cauteloso. Como observou um líder do setor, depois de atravessar as tempestades da inflação e das taxas, o setor “tem uma zona de aterrissagem à vista”, mesmo que a geopolítica e as demandas ESG continuem a desafiar europe.uli.org. O clima é otimista, mas com ressalvas – cada negócio é analisado à lupa e só as melhores oportunidades são perseguidas com agressividade.

Perspectivas 2025–2028: Riscos, Oportunidades e Tendências Transformadoras

Olhando além do horizonte imediato, o período 2025 a 2028 será formativo para o mercado imobiliário da União Europeia. Os agentes acompanham diversas tendências e riscos-chave que determinarão a trajetória do setor no médio prazo. Nesta seção, discutimos as perspectivas futuras, incluindo riscos potenciais, áreas de oportunidade de crescimento, o foco crescente em sustentabilidade/ESG e a evolução dos padrões de investimento transfronteiriço.

Riscos Econômicos e de Mercado

Embora o cenário base seja de melhora gradual, há riscos significativos que podem descarrilar ou atrasar a recuperação do setor imobiliário:

Risco de Juros e Inflação: Se a inflação persistir ou novos choques (ex: alta inesperada do petróleo) ocorrerem, bancos centrais podem interromper cortes ou até mesmo voltar a subir taxas. O mercado imobiliário conta com taxas caindo suavemente em 2025–2026; qualquer reversão nesse quadro afetaria rapidamente o sentimento e os valores dos imóveis. Além disso, mesmo com a queda, os juros podem estabilizar em patamares mais altos do que os ultra-baixos dos anos 2010. Esse novo normal significa que cap rates/yields provavelmente não retornarão aos mínimos anteriores, limitando a valorização dos ativos. Cenário positivo: a inflação desacelera continuamente e, até 2026, as taxas de juros se estabilizam próximas da média histórica (~1–2% de taxa do BCE), criando ambiente benigno para o setor imobiliário.
Crescimento Econômico e Demanda de Ocupantes: As perspectivas de crescimento na Europa, embora melhores, ainda são modestas. Muito depende de evitar recessões. Riscos incluem desaceleração mais drástica na China (afetando exportações europeias), recessão nos EUA ou problemas domésticos, como ressurreição de preocupações com dívidas soberanas. Se o crescimento ficar aquém (por exemplo, se a zona do euro crescer abaixo de 1% até 2026), a demanda de ocupação (especialmente escritórios e varejo) pode continuar fraca. O crescimento lento já é citado como risco para travar a recuperação dos investimentos cbre.com. Potencial de alta: estímulo fiscal ou surpresas positivas advindas da tecnologia podem impulsionar as economias da UE além das previsões, aquecendo a demanda por todos os tipos de imóveis.
Incerteza Geopolítica: A guerra na Ucrânia segue como carta-curinga – escalada ou prolongamento do conflito pode afetar a confiança de investidores e certos mercados (países do CEE são mais expostos, embora a Polônia venha se beneficiando com relocações de negócios vindos da Ucrânia/Rússia). Além disso, tensões globais, como uma possível guerra comercial EUA-China (em especial se houver mudança política nos EUA), podem afetar indústrias exportadoras da Europa, com reflexos na demanda por imóveis industriais mediaassets.cbre.com. A Europa também enfrenta mudanças políticas internas (um ciclo de eleições em 2024–2025) que podem alterar políticas relevantes ao setor (ex: governos mais à esquerda podem impor controles de aluguel ou proteções a inquilinos; mais à direita podem reduzir regulações mas aumentar incertezas, como visto com recentes avanços populistas). Até 2028 haverá eleições importantes (Parlamento Europeu 2024, Alemanha 2025 etc.), cada uma trazendo incertezas no curto prazo.
Sistema Financeiro e Liquidez: O setor imobiliário enfrenta liquidez mais restrita após anos de dinheiro barato. Um risco é o muro de refinanciamento – grande volume de empréstimos e títulos vence entre 2025–2027. Se as condições de crédito não melhorarem suficientemente, podemos ver ocorrências de estresse, descontos acentuados (“fire sales”) ou até calotes, especialmente em setores como escritórios e em mercados como os Nórdicos (as empresas imobiliárias da Suécia estão notadamente pressionadas). Embora isso represente oportunidades para alguns (investidores de ativos problemáticos), pode também levar a quedas exageradas de preço. Até agora, bancos e reguladores parecem confiantes na gestão do risco, mas é necessário monitorar. Por outro lado, o crescimento dos fundos privados de dívida pode ajudar a preencher parte da lacuna caso bancos recuem.
Custos de Desenvolvimento e Construção: Os custos continuam altos (materiais, mão de obra) e, embora tenham estabilizado em 2024, podem voltar a subir por conta de gargalos logísticos ou energia. Se os custos não caírem, muitos projetos seguem inviáveis, restringindo a oferta. Isso é bom para donos de ativos existentes no curto prazo, mas ruim para o setor e para as economias que precisam de mais moradias/infraestrutura. Regulamentações ambientais rígidas (ex: restrições à construção por preocupações climáticas) também encarecem ou atrasam obras (a “crise do nitrogênio” na Holanda é exemplo clássico). O risco é subconstrução levando à piora na acessibilidade de moradias e à escassez de escritórios/indústrias de qualidade – um verdadeiro “crunch” de oferta. Por outro lado, se os custos surpreendentemente caírem (ou a tecnologia aumentar a eficiência), poderemos ver um mini boom de construção, aliviando certas carências.
Mudanças no Comportamento dos Ocupantes: Tendências como trabalho remoto e e-commerce são forças de longo prazo que podem seguir mudando o uso dos imóveis. O efeito completo do trabalho híbrido ainda está em curso – até 2028, se as empresas adotarem, por exemplo, padrões de 50% de presença nos escritórios, a demanda de área por empregado pode diminuir permanentemente, elevando vacância ou conduzindo à conversão de antigos edifícios para outros usos. Igualmente, o varejo online pode dar outro salto (talvez por novas tecnologias como compras em RA ou simples mudança geracional), o que ameaçaria ainda mais o varejo físico. Os players do setor precisarão seguir ágeis para requalificar e reocupar espaços conforme necessário.

Em resumo, os riscos de médio prazo estão inclinados para o lado macroeconômico e geopolítico. O consenso aposta em um “muddling through”, mas quaisquer desvios (alta inflação, baixo crescimento ou choques exógenos) testarão a resiliência da recuperação imobiliária. O setor está ciente dessas ressalvas – como dito, há “caveats a cada esquina” apesar do otimismo cauteloso europe.uli.org europe.uli.org. Os líderes do setor imobiliário, portanto, acompanham de perto os “cinco Ds” citados por um gestor institucional: dívida, demografia, descarbonização, desglobalização e digitalização europe.uli.org europe.uli.org – basicamente, os riscos e vetores discutidos acima.

Oportunidades de Crescimento e Perspectivas Estratégicas

Apesar dos riscos, existem oportunidades significativas de crescimento para quem estiver bem posicionado. Algumas dessas oportunidades surgem diretamente dos desafios mencionados acima – por exemplo, a reabilitação e reconversão de imóveis antigos tende a ser um ramo de negócios em ascensão. Com tantos edifícios de escritórios precisando de atualizações para atender às normas ESG, empresas especializadas em reutilização adaptativa ou retrofit encontrarão muito trabalho (e investidores podem gerar retornos ao transformar edifícios “marrons” em “verdes”). O período até 2028 pode ver milhares de escritórios e espaços comerciais em toda a Europa convertidos em apartamentos, laboratórios, residências estudantis ou outros usos. Isso não só resolve o excesso de oferta em um segmento, como também a escassez em outro (por exemplo, transformar escritórios vazios em moradias tão necessárias nos centros urbanos).

Outra oportunidade está na integração de tecnologia no setor imobiliário. Historicamente, o setor sempre esteve atrasado em relação à tecnologia, mas isso está mudando. A ascensão do PropTech e o uso de IA, IoT e análise de dados para otimizar operações prediais, marketing e decisões de investimento está se acelerando. Segundo pesquisa da PwC, mais de 85% dos entrevistados esperam que a IA tenha algum ou grande impacto em todas as áreas do setor imobiliário nos próximos cinco anos pwc.com pwc.com. Atualmente, IA já está sendo usada para manutenção preditiva, previsão de rotatividade de inquilinos e análise de mercado pwc.com pwc.com. A adoção dessas tecnologias pode melhorar a eficiência e os retornos – por exemplo, IA pode ajudar hotéis a precificar quartos dinamicamente, ou ajudar proprietários a identificar quais inquilinos podem renovar ou se mudar. Empresas imobiliárias que investirem em transformação digital tendem a superar a média do mercado. A Europa também pode presenciar o crescimento de iniciativas de prédios inteligentes e cidades inteligentes, alinhadas às agendas digitais e verdes da UE, oferecendo oportunidades de investimento em infraestrutura com tecnologia embarcada.

Mudanças demográficas e sociais também apresentam oportunidades. O envelhecimento populacional cria demanda por residências sênior, edifícios de consultórios médicos e instituições de cuidados – setor que deve se expandir fortemente até 2028. A urbanização e a preferência dos jovens profissionais por alugar em centros urbanos dinâmicos favorecem o crescimento de moradia privada para aluguel gerida institucionalmente (build-to-rent) e espaços de co-living. Enquanto isso, a moradia estudantil (já mencionada) está em expansão – mercados como Alemanha e Itália têm baixa oferta de PBSA, atraindo investidores para novos projetos nesses países. O setor imobiliário de ciências da vida (laboratórios, polos de P&D) é outro nicho em ascensão, especialmente após a pandemia destacar os setores farmacêutico e de biotecnologia. Cidades como Boston e Cambridge (EUA) viveram um boom de espaços laboratoriais; a Europa segue o mesmo caminho em Cambridge (RU), Amsterdã e Berlim. Espere que fundos especializados destinem mais recursos a campi de ciências da vida, próximos a universidades e hospitais.

Geopoliticamente, a Europa se posiciona para se beneficiar do “friendshoring” e da reconfiguração industrial. Com multinacionais procurando alternativas à Ásia, a Europa (em especial o Leste Europeu) tende a atrair a fabricação de baterias para veículos elétricos, semicondutores (com apoio do Chips Act europeu) e outras indústrias de alta tecnologia. Cada nova fábrica ou planta gera necessidades imobiliárias: moradia para trabalhadores, logística, escritórios, etc. A Polônia, por exemplo, tem conseguido grandes investimentos em fábricas de baterias, aquecendo os mercados imobiliários locais. O mesmo ocorre com a transição da indústria automotiva para veículos elétricos – plantas de produção na Alemanha, França e Espanha para VEs devem ter impacto em cadeia. Investidores podem ver oportunidades em prover infraestrutura ao redor desses projetos, como galpões, centros de treinamento, ou até comércio para novas comunidades de trabalhadores.

Os fluxos de capital transfronteiriços também podem criar oportunidades. Caso o capital asiático (por exemplo, de Singapura ou Coreia do Sul) e norte-americano volte a fluir para a Europa como esperado, os participantes locais podem se beneficiar de parcerias com esses novos entrantes. Podemos ver mais joint ventures onde capital estrangeiro se associa a incorporadores locais (que têm o know-how), seja para projetos residenciais na Polônia ou logísticos na Espanha. Investimento externo também costuma comprimir yields (aumentar os valores) dos mercados-alvo, então, por exemplo, se investidores dos EUA considerarem em massa o residencial alemão um porto seguro, podem elevar os preços lá, favorecendo quem se antecipar.

Por fim, iniciativas governamentais podem destravar áreas de crescimento. A UE e governos nacionais estão investindo fortemente em energia verde e infraestrutura – de ferrovias a redes de recarga de VEs e subsídios para retrofit. Imóveis ligados a esses segmentos (desenvolvimentos orientados para transporte, áreas de estações de carregamento, etc.) podem não ser tradicionais, mas representam novas categorias de ativos investíveis.

Em resumo, enquanto a tradicional estratégia “buy-and-hold” de escritório ou varejo já não é aposta segura, o período 2025–2028 oferece oportunidades transformadoras de crescimento em repaginar ativos, adotar proptech, mirar segmentos guiados pela demografia e alinhar-se às transições amplas da Europa (digital e verde).

Tendências de Sustentabilidade e ESG

Uma das mudanças mais profundas no setor imobiliário europeu é a incorporação de sustentabilidade e ESG (Ambiental, Social, Governança) em todos os aspectos da indústria. Tudo indica que essa tendência só vai se intensificar até 2028, influenciando de modo fundamental o valor dos ativos, a demanda dos inquilinos e a estratégia dos investidores. Pesquisas do setor mostram que a conformidade ESG é vista como o maior desafio para o setor imobiliário, tanto a curto quanto a longo prazo europe.uli.org europe.uli.org.

Vários avanços regulatórios estão convergindo a partir de 2024:

A Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) da UE obriga grandes empresas a reportar métricas ESG detalhadas a partir do exercício fiscal de 2024 (com primeiros relatórios em 2025) cbre.com cbre.com. Isso inclui empresas imobiliárias e também inquilinos (muitos agora precisam informar a pegada ambiental de seus espaços locados). Os European Sustainability Reporting Standards (ESRS) tornarão o reporte de sustentabilidade muito mais rigoroso cbre.com. Donos de imóveis serão pressionados a demonstrar planos claros de transição climática e desempenho.
A proposta de Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CS3D) exigirá que empresas não só divulguem, mas implementem planos para cumprir metas climáticas cbre.com cbre.com. Para investidores imobiliários, isso significa assumir publicamente o compromisso e executar estratégias de redução de carbono em seus portfólios, como modernizar prédios para alinhá-los a caminhos de Net Zero Carbon cbre.com.
As regras bancárias Basel IV, entrando em vigor por volta de 2025, preveem maiores exigências de capital dos bancos para certos financiamentos imobiliários. Se as instituições atribuírem maior risco a edifícios “marrons” e ineficientes, os custos de financiamento desses imóveis vão subir cbre.com. Isso adiciona mais um incentivo para os proprietários aumentarem a sustentabilidade, visando manter a liquidez dos ativos.
No nível dos ativos, muitos países estão endurecendo os códigos de eficiência energética de edifícios. Por exemplo, a Diretiva Europeia de Desempenho Energético de Edifícios (reformulada), atualmente em negociação, pode impor padrões mínimos de desempenho energético para prédios existentes (por exemplo, até 2030, será necessário alcançar certos níveis para locação). A França já tem uma lei: imóveis para aluguel com pior etiqueta energética (G) serão proibidos a partir de 2025, o que de fato obriga a modernização ou retirada dessas unidades do mercado deepki.com. Países como Holanda já exigem, por exemplo, mínimo de EPC classe C para escritórios serem locados. Essas normas significam que ativos que não estiverem em conformidade perderão renda e valor – fenômeno chamado de stranding. Como a CBRE observa, “ativos que não atenderem aos padrões de sustentabilidade devem sofrer reprecificação negativa, devido ao volume de investimento necessário” para adequá-los cbre.com.
A própria comunidade de investidores está se autorregulando: iniciativas como a Net Zero Asset Owners Alliance e outras prometem descarbonizar portfólios até 2050. Já há grandes investidores que não compram imóveis que não atinjam determinados critérios ESG, reduzindo de fato o universo de compradores desses ativos.

O resultado é que os fatores ESG estão afetando diretamente a valorização dos ativos e a locação. Imóveis certificados como sustentáveis (sistemas HVAC eficientes, painéis solares, selos verdes como BREEAM/LEED, ambientes internos saudáveis, etc.) desfrutam de maior demanda, inquilinos mais fiéis e até prêmios de aluguel ou valor. Estudos mostram que escritórios com selo verde podem garantir prêmios de aluguel em torno de 6% ou mais sobre pares não certificados exquance.com. Esses imóveis também costumam ter menor vacância e maior retenção de locatários. Essa previsibilidade de fluxo de caixa e potencial de perpetuidade faz com que haja compressão de yield em ativos verdes – investidores aceitam taxas de retorno menores por considerarem a receita mais segura cbre.com cbre.com. Por outro lado, imóveis antigos e com alta emissão de carbono enfrentam yields maiores e menor liquidez. Já estamos vendo esse brown discount aparecer por toda a Europa; até 2028 pode se acentuar bastante. Por exemplo, segundo estimativas, escritórios em Londres com baixos ratings de eficiência energética negociam com yields notavelmente mais altos do que imóveis eficientes comparáveis – uma tendência que deve se espalhar amplamente.

ESG não é apenas E (ambiental): o componente Social é visível em mandatos de habitação acessível, impacto comunitário e tendências de bem-estar dos inquilinos. Podemos ver mais parcerias público-privadas para desenvolvimento de moradias acessíveis à medida que os governos impulsionam o valor social (algumas cidades já exigem certa % de unidades acessíveis em novos empreendimentos). Desenvolvedores que enfatizam amenidades comunitárias, certificações de bem-estar etc., podem ganhar vantagem com os ocupantes. Governança também – transparência e boa governança corporativa – está agora sob escrutínio de investidores e credores (os dias de joint ventures opacas ou controles precários de risco estão chegando ao fim para empresas que buscam capital).

No entanto, há também uma reação ou debate sobre ESG no setor. O relatório da PwC observou que em 2024, ESG ficou atrás de preocupações tradicionais como demanda de inquilinos e saúde financeira como principal influência – alguns no setor estão questionando o custo/benefício de ações ESG agressivas pwc.com pwc.com. Quando as margens de lucro estão apertadas, gastar muito com melhorias de sustentabilidade pode ser assustador. Além disso, a falta de clareza sobre padrões em evolução é um problema – preocupa-se que o que é considerado “sustentável” hoje possa mudar em 20 anos pwc.com. Apesar disso, a regulamentação está forçando a questão– um impressionante 74% dos profissionais de imóveis disseram que a regulamentação é o principal fator que afeta seus negócios em 2024 pwc.com, sendo grande parte dela referente ao ESG. Como resposta, as empresas mais proativas estão saindo do discurso e indo para a ação: investindo em energia renovável para seus edifícios, implementando IA para a gestão de energia, divulgando riscos climáticos em linha com o TCFD, etc. Em 2028, a conformidade com ESG não será opcional – será o novo padrão. Empresas que se adaptarem antecipadamente podem colher benefícios (custos operacionais mais baixos, melhores condições de financiamento – alguns bancos já oferecem “green loans” com leve desconto, e melhores relações com inquilinos). As que ficarem para trás podem enfrentar altos gastos futuros e desvalorização de ativos.

Seguro e risco climático físico são outra faceta do ESG. Seguradoras estão aumentando os prêmios ou até retirando cobertura para ativos em áreas de alto risco (zonas de inundação, áreas sujeitas a incêndios florestais). A PwC destacou a crescente preocupação com o acesso ao seguro à medida que o risco climático aumenta pwc.com. Propriedades em locais costeiros ou expostos a riscos climáticos podem exigir investimentos em resiliência (muros de contenção, sistemas de drenagem, etc.). Até 2028, a análise de risco climático deverá ser padrão na due diligence para aquisições imobiliárias, e poderá impactar o crédito concedido (bancos talvez considerem riscos climáticos nos termos dos empréstimos).

Em resumo, a tendência de sustentabilidade é um tema definidor para a perspectiva imobiliária da UE. Espere ver:

Iniciativas massivas de retrofit: O patrimônio imobiliário da UE é antigo; a modernização oferece tanto um desafio como uma oportunidade de investimento trilionária. Projetos para instalar sistemas eficientes de energia, isolamento e até reformas estruturais em madeira serão comuns.
Contratos verdes e colaboração com inquilinos: Proprietários e inquilinos trabalhando juntos para reduzir o consumo de energia – como compartilhamento de dados, cláusulas verdes em contratos nos quais os inquilinos se comprometem com práticas sustentáveis.
Inovação em materiais e design: Mais construções em madeira, uso de materiais reciclados, construção modular para reduzir resíduos e carbono, etc., estimulados por metas ESG.
Diferenciação no financiamento: Títulos verdes, empréstimos atrelados a sustentabilidade (com juros vinculados ao cumprimento de metas ESG) serão mais comuns. Já no primeiro semestre de 2023 houve alto volume de títulos imobiliários verdes na Europa. Isso dá vantagem (capital mais barato) aos líderes em ESG.
Liderança do setor público: Governos e instituições da UE podem investir diretamente em empreendimentos sustentáveis exemplares (por exemplo, a iniciativa Renovation Wave da UE pretende dobrar a taxa de reformas até 2030). Além disso, cidades podem impor regras locais mais rígidas do que as nacionais (ex: impostos sobre carbono em edifícios em nível municipal).

No geral, a busca pelo Carbono Zero Líquido até 2050 em toda a Europa significa que o setor imobiliário terá que se transformar nos próximos 25 anos – os anos de 2025 a 2028 serão fases iniciais críticas dessa transformação. Já em 2025, os investidores devem divulgar planos de transição climática e começar a implementá-los cbre.com cbre.com, portanto, até 2028 devemos ver avanços significativos. Esses ativos e empresas que enfrentarem o desafio podem ter seu valor aumentado e “maior estabilidade de fluxo de caixa” cbre.com cbre.com, enquanto os retardatários podem tornar-se obsoletos ou altamente penalizados.

Padrões de Investimento Transfronteiriço

Até 2028, prevemos um mercado imobiliário europeu mais globalizado e interconectado – embora em alguns aspectos influenciado por forças de desglobalização (ex: mais comércio intra-Europa versus dependência de mercados distantes). O investimento transfronteiriço provavelmente retomará ou superará os níveis pré-pandemia. Alguns padrões a esperar:

América do Norte para Europa: Investidores norte-americanos (fundos de pensão, private equity, REITs) continuarão sendo grandes protagonistas na Europa. O volume de capital deles frequentemente supera o dos agentes locais, facilitando aquisições de grandes portfólios. Antecipamos que grupos dos EUA e Canadá aumentarão alocações na Europa visando diversificação e, por vezes, melhor precificação. Por exemplo, se os escritórios nos EUA permanecerem problemáticos, mas os europeus se recuperarem, o capital pode fluir conforme essa dinâmica. O dólar forte (se persistir) é um bônus para eles cbre.com. Fusões e aquisições transfronteiriças também podem acontecer – empresas imobiliárias europeias podem ser alvo de norte-americanas (como vimos Brookfield e outros adquirindo participações em empresas do Reino Unido e da Alemanha).
Ásia/Oriente Médio para Europa: O capital vindo da Ásia (ex: fundos soberanos de Singapura, pensões coreanas) e do Oriente Médio (fundos da Arábia Saudita, Emirados, Catar) tem sido e continuará muito influente. Os investidores do Oriente Médio, em especial, geralmente buscam ativos-ícone (arranha-céus de Londres, marcos de Paris, etc.) e provavelmente retomarão com força total entre 2025–2026, pois essas regiões têm recursos advindos de receitas altas do petróleo. Investidores asiáticos podem focar em logística, setores de tecnologia ou escritórios de alto padrão em cidades de entrada. Uma mudança: o investimento chinês para o exterior foi muito reduzido devido à situação doméstica, sendo substituído por outros (como o GIC de Singapura, bastante ativo em negócios de logística e residências estudantis na Europa).
Fluxos intra-europeus: Investidores europeus também vão investir cada vez mais através das fronteiras. Por exemplo, fundos alemães tradicionalmente são grandes compradores de escritórios e varejo em toda a UE (devem voltar a atuar com força assim que as saídas de recursos dos fundos se estabilizarem). Investidores franceses podem mirar Espanha ou Itália, investidores nórdicos podem adquirir ativos no Báltico, etc. Além disso, com o Reino Unido fora da UE agora, alguns investidores europeus que evitaram o Reino Unido devido à incerteza do Brexit podem voltar em busca de altos retornos (e vice-versa, investidores do Reino Unido investindo na UE). Até 2028, a relação entre os setores imobiliários do Reino Unido e da UE pode se normalizar, com Londres ainda como ímã para o dinheiro europeu e cidades do continente atraindo fundos britânicos em busca de crescimento.
Desenvolvimento transfronteiriço e joint ventures: Não se trata apenas de aquisições – o capital estrangeiro financiará também projetos de desenvolvimento. Parceiros do Oriente Médio e Ásia podem co-desenvolver grandes projetos multifuncionais nas cidades europeias. Por exemplo, um fundo norte-americano pode fazer parceria com um desenvolvedor local na Polônia para construir um portfólio de apartamentos para aluguel – unindo capital e expertise local. Essas joint ventures trazem boas práticas e ajudam a modernizar o mercado.
Diversificação de alvos: Inicialmente, o dinheiro transfronteiriço vai para mercados centrais (Reino Unido, França, Alemanha). Mas cada vez mais diversificam para mercados “de próxima camada” buscando melhores retornos ou crescimento: ex: Polônia, Espanha, Holanda, Irlanda, Portugal e até algum Sudeste Europeu. Podemos ver, até 2028, investimentos institucionais de qualidade em lugares como Grécia ou Bulgária à medida que essas economias se integram e se os retornos forem atraentes.

Vale destacar que o investimento transfronteiriço pode tornar os mercados mais correlacionados. Se o sentimento global azedar, investidores internacionais tendem a recuar simultaneamente, agravando as crises (como se viu em 2008 e 2020). Por outro lado, quando o sentimento é bom, eles podem inundar o mercado com capital, elevando rapidamente os preços. Os agentes locais terão que ser ágeis – eventualmente fazendo parcerias ou ajustando seu timing conforme esses fluxos.

Um aspecto positivo da atividade transfronteiriça é que ela difunde inovação e padrões. Investidores internacionais trazem expectativas ESG (muitos investidores institucionais norte-americanos e europeus compartilham agora objetivos ESG similares), o que ajuda a propagar padrões verdes por todos os mercados nos quais investem. Eles também trazem know-how operacional – por exemplo, introduzindo técnicas modernas de gestão de propriedades em um novo mercado.

O capital transfronteiriço também está de olho em alternativas – espere que investidores estrangeiros comprem plataformas, não apenas ativos. Por exemplo, uma empresa norte-americana de private equity pode comprar uma operadora europeia de habitação estudantil para ganhar base. Ou um fundo asiático pode investir em um desenvolvedor de data centers. Esses acordos de plataforma podem acelerar o crescimento desses setores em todo o continente.

Até 2028, a Europa também poderá ver mais investimento outbound – investidores europeus indo para o exterior. Atualmente, instituições europeias investem principalmente dentro da Europa ou nos EUA. Se os mercados europeus ficarem caros demais ou competitivos, podem alocar mais para Ásia-Pacífico ou outras regiões. Mas, dada a necessidade europeia de capital para enfrentar seus desafios (habitação, adaptação climática etc.), haverá muito o que absorver localmente.

Em resumo, padrões transfronteiriços provavelmente voltarão a altos volumes e fontes diversas, reforçando a Europa como grande destino para o capital imobiliário global. A interação entre capital doméstico e estrangeiro moldará a precificação – por exemplo, se bancos domésticos restringirem crédito para certos setores, capital estrangeiro pode abocanhar ativos com desconto e depois se beneficiar com a melhora das condições. O segredo será acompanhar tendências cambiais (já que influenciam fluxos; um euro fraco atrai investimento externo, um euro forte pode gerar mais saída) e o clima político (tratados de investimento, tributação de compradores estrangeiros – Canadá e Nova Zelândia, por exemplo, implementaram restrições à compra de imóveis residenciais por estrangeiros; se a Europa fizesse algo parecido, poderia mudar esses fluxos, mas não há indicação de movimento amplo nesse sentido por enquanto).

Conclusão

2025 marca um ponto de inflexão para o mercado imobiliário da União Europeia. Tanto o segmento residencial quanto o comercial estão em transição de um período de correção e incerteza para outro de estabilização e crescimento seletivo. O ambiente macroeconômico – caracterizado por crescimento moderado do PIB, queda da inflação e fim do aperto monetário – oferece uma base mais sólida para a atividade imobiliária do que os anos voláteis anteriores. Os mercados residenciais na UE em geral estão se recuperando, sustentados por escassez estrutural de oferta e melhores condições de crédito, embora acessibilidade e políticas públicas moderem o ritmo. Já o setor comercial está traçando novos caminhos: escritórios evoluindo para usos de maior qualidade, varejo se reencontrando em um mundo omnicanal, logística continuando a se beneficiar de tendências estruturais, e setores alternativos ganhando destaque.

Olhando para 2028, as perspectivas são cautelosamente otimistas. Os líderes do setor esperam, em grande maioria, maior confiança e lucratividade nos próximos anos pwc.com. Porém, o fazem atentos aos riscos – de abalos econômicos a choques geopolíticos – e com o entendimento de que este ciclo será diferente do anterior. Sustentabilidade e inovação serão os diferenciais. Quem agir de forma proativa para cumprir obrigações ESG, reformar seus imóveis e usar tecnologia estará mais bem posicionado para prosperar na nova era do imobiliário europeu. Como resumiu um executivo, o sucesso agora depende de navegar com competência pelos “5 Ds”: dívida, demografia, descarbonização, desglobalização, digitalização europe.uli.org.

O mercado imobiliário europeu entre 2025 e 2028 provavelmente será definido por transformação: transformar propriedades antigas em espaços mais verdes e utilizáveis; transformar cidades para que sejam mais habitáveis e resilientes; e mudar práticas do setor, tornando-as mais transparentes e orientadas por dados. O investimento tende a se recuperar à medida que o capital global retorna à Europa, atraído tanto por necessidade (diversificação, subinvestimento dos últimos anos) quanto por oportunidade (valor relativo, demanda estrutural). Investimentos e parcerias transfronteiriças serão essenciais para viabilizar as novas moradias, infraestrutura e modernizações de que a Europa precisa.

No campo residencial, se governos e setor privado colaborarem para ampliar a oferta de moradias – sem inibir excessivamente os incentivos ao investimento –, há potencial para aliviar a escassez até o final desta década, estabilizando preços e beneficiando as sociedades. No setor comercial, abraçar padrões de trabalho flexíveis e novos comportamentos do consumidor pode revitalizar ativos que se adaptarem, enquanto os que não evoluírem tendem a perder relevância. Até 2028, esperamos um cenário imobiliário europeu mais resiliente, sustentável e tecnológico, com oportunidades de crescimento em cada desafio superado.

No fim das contas, o mercado imobiliário da União Europeia está em uma encruzilhada entre cautela e oportunidade. Os próximos anos verão o setor traçar novos rumos, impulsionado por otimismo cauteloso e foco na criação de valor de longo prazo ao invés de modismos passageiros. Como prova desse pensamento, 80% dos líderes do imobiliário europeu esperam que confiança e lucros aumentem ou ao menos se mantenham em 2025, refletindo esse otimismo moderado pwc.com. Eles, contudo, estão prontos para ajustar o rumo se necessário – atentos às incertezas, mas movidos pela demanda persistente por espaços de qualidade onde os europeus possam viver, trabalhar, comprar e prosperar. O ciclo imobiliário está mudando, e quem alinhar sua estratégia com a realidade macroeconômica, as necessidades sociais e os imperativos de sustentabilidade liderará o mercado imobiliário da União Europeia de 2025 a 2028 e além.

Fontes:

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Savills, European Investment Outlook – projeção de aumento de volume em 2025 e 2026 (referenciado via resultado de busca) savills.com
Knight Frank, ESG outlook 2025 – prêmio de aluguel para edifícios verdes certificados (referenciado por busca) exquance.com
Entrevistas com CEOs via PwC/ULI – foco nos “dívida, demografia, descarbonização, desglobalização, digitalização” para lucros europe.uli.org.