Perspectivas para o Mercado Imobiliário de Boston (2025 e Além)

O mercado imobiliário de Boston em 2025 é caracterizado por custos de moradia em níveis recordes e uma recuperação cautelosa no setor imobiliário comercial, em um cenário de uma economia local resiliente. Apesar dos desafios contínuos de acessibilidade e das elevadas taxas de vacância em escritórios, há sinais “moderados” de otimismo tanto no setor residencial quanto no comercial axios.com. Este relatório abrangente examina as principais tendências nos setores residencial e comercial, destaca grandes desenvolvimentos e mudanças em bairros, analisa a posição de Boston em relação a outros mercados dos EUA e revisa os fatores econômicos e políticos que moldam as previsões até 2030.

Tendências do Mercado Imobiliário Residencial

Dinâmica de Preços e Vendas de Casas

O mercado imobiliário de Boston continua extremamente competitivo e caro em 2025. O preço mediano das casas na região de Boston subiu para cerca de US$ 900.000, refletindo um crescimento de quase 6% em relação ao ano anterior axios.com. Dentro da cidade, o preço mediano gira em torno de US$ 742.000 na primavera de 2025 (cerca de 5,2% acima do ano anterior) axios.com – um dos mais altos entre as principais metrópoles dos EUA. Os valores dos imóveis permanecem resistentes apesar das flutuações econômicas nacionais, ressaltando a resiliência de Boston theluxuryplaybook.com. A alta demanda de profissionais e a oferta limitada mantêm os preços elevados, mesmo com o aumento das taxas de juros reduzindo levemente o ritmo das vendas.

Crescimento de Preços: Os preços típicos das casas em Boston ultrapassaram a marca de US$ 900 mil em 2024–25, com alta de ~6% ano a ano axios.com. No 1º trimestre de 2025, o valor dos imóveis na cidade ainda era ~2–5% maior que no ano anterior theluxuryplaybook.com axios.com, um ganho modesto em comparação com os saltos de dois dígitos registrados no início da década.
Estoque: O estoque de imóveis disponíveis permanece historicamente baixo, embora haja sinais iniciais de alívio. Especialistas preveem que o estoque de imóveis listados vai “aumentar gradualmente” em 2025 à medida que mais vendedores entrarem no mercado axios.com. No final de 2024, havia apenas cerca de 3.900 imóveis ativos em Boston e somente cerca de 1.000 novos anúncios no último trimestre theluxuryplaybook.com – indicando uma oferta extremamente restrita. Os compradores ainda enfrentam competição, com mais de um terço das casas sendo vendidas acima do preço pedido (frequentemente em áreas desejadas como Cambridge, Back Bay e Jamaica Plain) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com.
Atividade de vendas: As casas estão passando um pouco menos de tempo no mercado (cerca de 36 dias em média), já que a demanda permanece robusta theluxuryplaybook.com. Boston é um dos poucos grandes mercados em 2025 onde os compradores não têm uma grande vantagem – na verdade, havia cerca de 7% mais compradores do que vendedores na região metropolitana em abril de 2025 axios.com. Ao contrário de muitas cidades dos EUA que mudaram para um mercado favorável ao comprador, o equilíbrio entre oferta e demanda de Boston é mais apertado, mantendo a vantagem com os vendedores em muitas transações.

Acessibilidade continua sendo um grande desafio. As taxas de hipoteca em torno de 7% aumentaram ainda mais o limite do orçamento dos compradores axios.com. Muitos proprietários estão relutantes em vender e “perder” as taxas de juros ultra-baixas fixadas em anos anteriores axios.com, o que limita a troca por imóveis maiores e novos anúncios. Corretores observam que um alívio significativo só deve chegar se as taxas caírem para cerca de 5,5% ou menos, incentivando mais movimentação axios.com. Consequentemente, compradores de primeira viagem enfrentam grandes barreiras e a taxa de propriedade de imóveis em Boston (cerca de 35%) permanece bem abaixo da média nacional. Os preços medianos de venda são aproximadamente 13× a renda mediana da região, ilustrando o abismo entre o custo da habitação e a renda local.

O mercado imobiliário de alto custo de Boston se destaca nacionalmente. O preço mediano de uma casa nos EUA no início de 2025 era em torno de US$ 417.000, enquanto em Boston era quase o dobro disso axios.com. Na verdade, Boston está entre as 5 áreas metropolitanas mais caras, em pé de igualdade com mercados como São Francisco e Nova York. Sem um novo aumento significativo na oferta ou intervenção de políticas públicas, espera-se que os preços das casas permaneçam elevados. Algumas previsões até sugerem que a mediana pode se aproximar de US$ 1 milhão até 2030, caso a tendência de crescimento da última década continue propertyshark.com, embora juros mais altos e resistência dos compradores possam moderar essa trajetória. No geral, os compradores em 2025 devem esperar um ambiente ágil e com preços elevados em Boston, enquanto os vendedores se beneficiam de baixa oferta e valorização sólida.

Força do Mercado de Aluguéis

O mercado de aluguel residencial de Boston é excepcionalmente forte, sustentado pela demanda contínua de estudantes e jovens profissionais. Os aluguéis alcançaram níveis líderes nacionais em 2025. De fato, no início de 2025, Boston superou Nova York como o mercado de aluguel mais caro dos EUA: o aluguel médio mensal chegou a US$ 3.495 em Boston, ligeiramente acima dos cerca de US$ 3.489 de Nova York e US$ 3.368 de São Francisco secretnyc.co. (Para contexto, essa média abrange todos os tamanhos de unidades; o aluguel mediano de um apartamento de um quarto na cidade gira em torno de US$ 3.300 instagram.com.) Os aluguéis aumentaram cerca de 4% em relação ao ano anterior, refletindo o desequilíbrio persistente entre a demanda por aluguel e as unidades disponíveis secretnyc.co.

Vários fatores impulsionam a resiliência do mercado de aluguel em Boston:

Enorme População Estudantil – A Grande Boston abriga mais de 250.000 estudantes universitários em mais de 50 instituições bu.edu. Essa população transitória garante uma demanda básica por aluguel, especialmente em bairros como Fenway, Allston/Brighton e Mission Hill, próximos às universidades. Mesmo que alguns estudantes busquem moradia fora do campus, o fluxo constante a cada ano mantém a taxa de vacância baixa.
Jovens Profissionais e Altas Rendas – A cidade atrai muitos recém-formados e jovens profissionais das áreas de tecnologia, finanças e biotecnologia que preferem alugar em bairros urbanos. A renda média familiar da área de Boston (em torno de US$ 100 mil ou mais) sustenta níveis elevados de aluguel para unidades de luxo, e muitos locatários estão dispostos a pagar mais para ter proximidade do trabalho e de comodidades.
Oferta Limitada de Aluguéis – A construção de novos apartamentos aumentou, mas não o suficiente para aliviar o mercado restrito. Em 2024, aproximadamente 7.200 novas unidades multifamiliares foram entregues (cerca de um aumento de 2,6% no inventário), e um número semelhante de ~7.000 unidades é esperado em 2025 mmgrea.com. Cerca de 16.000 unidades estão em construção em toda a região metropolitana mmgrea.com. Esse fluxo constante tem mantido a taxa de vacância aproximadamente estável na faixa de 4%–5% (≈95–96% de ocupação) mmgrea.com. O crescimento do aluguel em Boston (2–3% ao ano) está superando a média dos EUA mmgrea.com, mas os acréscimos de oferta são apenas o suficiente para impedir uma inflação de aluguéis de dois dígitos descontrolada.
Fortes Retornos de Aluguel – Aluguéis e valores de propriedades altos significam que os retornos brutos de aluguel são moderados (~3–5%), mas, do ponto de vista do investimento, Boston é vista como um mercado de alta barreira e alta recompensa. A baixa vacância e a arrecadação confiável de aluguéis (dada a base de inquilinos de colarinho branco) tornam as propriedades multifamiliares uma classe de ativos relativamente segura. De fato, observadores do setor apontam que os “fundamentos sólidos, baixa vacância e construção limitada” de Boston proporcionam um porto seguro para investidores imobiliários, incluindo compradores internacionais theluxuryplaybook.com.

Em 2025, o valor médio pedido para aluguéis de um quarto em Boston está em torno de US$ 2.500–US$ 3.000 (mais alto no centro e regiões próximas), enquanto apartamentos de dois quartos frequentemente superam US$ 3.000–US$ 3.500. Bairros populares para aluguel como Fenway, Allston, South Boston e Cambridge enfrentam disputas acirradas por unidades de qualidade christinadinardi.com. Notavelmente, quase metade das residências de Boston são ocupadas por locatários, e muitos potenciais compradores de primeira viagem permaneceram como inquilinos devido aos altos preços das casas. Essa demanda dos locatários deve persistir até 2030, especialmente se os custos de financiamento permanecerem altos e as novas construções continuarem em ritmo moderado.

O mercado de aluguéis de Boston não está isento de desafios: os inquilinos enfrentam uma crise de acessibilidade (as proporções do aluguel em relação à renda são muito altas para quem não tem salários elevados) e há pressão política para proteger os locatários (discutida na seção Mudanças de Política). Mas, do ponto de vista de mercado, as condições de aluguel de 2025 favorecem os proprietários, e aumentos moderados de aluguel (na ordem de 2–4% ao ano) estão previstos para o curto prazo. A demanda por aluguéis pode enfraquecer um pouco se houver uma desaceleração econômica significativa ou se o trabalho remoto permitir que mais pessoas morem mais longe da cidade. Por enquanto, porém, as taxas de vacância em Boston estão entre as mais baixas do país, em torno de 3% therealdeal.com, e os aluguéis continuam em trajetória de alta.

Oferta Habitacional e Desenvolvimento

A descompasso fundamental entre oferta e demanda de moradias em Boston é o que está por trás das tendências citadas acima. Décadas de construção insuficiente, zoneamento rigoroso e limitações geográficas (a área de terra limitada de Boston) criaram uma escassez estrutural de moradias. Os líderes municipais reconhecem isso e estabeleceram metas ambiciosas para adicionar moradias, mas na prática, o novo desenvolvimento enfrenta obstáculos.

Novas Construções: No âmbito do plano “Housing Boston 2030”, a meta é criar 69.000 novas unidades habitacionais até 2030, incluindo milhares de unidades acessíveis com restrição de renda boston.gov. Segundo uma atualização de 2019, Boston estava adiantada em sua produção, com projeções para alcançar aproximadamente 760.000 habitantes (de cerca de 695.000 em 2019) e uma correspondente expansão habitacional até 2030 bankerandtradesman.com bankerandtradesman.com. O ritmo real tem sido de cerca de 5.000–6.000 unidades licenciadas por ano em toda a região metropolitana, o que, apesar de ser mais alto do que nos anos 1990 ou início dos anos 2000, ainda fica atrás do crescimento dos empregos e da população bankerandtradesman.com. Vale ressaltar que, entre 2008 e 2018, a região metropolitana de Boston adicionou 2,54 empregos para cada unidade habitacional permitida bankerandtradesman.com – um cenário propício para o aumento dos preços e aluguéis.

Vários grandes projetos residenciais estão em andamento (veja a seção Novos Empreendimentos) que adicionarão milhares de unidades, incluindo grandes reurbanizações de uso misto em locais como Suffolk Downs, Dorchester Bay City e Allston (corredor da Western Avenue). Os empreendimentos de condomínios de alto padrão no centro e em Back Bay também continuam (ex: as novas Ritz-Carlton Residences na South Station Tower axios.com). No entanto, muitos desses projetos demoram anos ou até décadas. No curto prazo, o estoque continua restrito. Mesmo com o aumento da construção de condomínios – elevando a oferta nos segmentos de luxo – moradias familiares e de entrada são escassas. Restrições de zoneamento para habitação multifamiliar em muitos bairros e subúrbios limitam ainda mais a nova oferta.

É importante destacar que o atual ambiente econômico está dificultando a construção. Custos de construção altíssimos e taxas de juros elevadas colocaram muitos projetos aprovados em espera. Um exemplo marcante é a reurbanização do Suffolk Downs, um terreno de 161 acres planejado para 10.000 novas unidades habitacionais (o maior desenvolvimento único na história de Boston). O primeiro edifício residencial de 475 unidades (Amaya at Suffolk Downs) foi inaugurado no final de 2024, mas nenhum outro edifício residencial teve as obras iniciadas desde então bostonglobe.com bostonglobe.com. A desenvolvedora, HYM Investments, suspendeu a continuidade das obras até reestruturar o financiamento – a alta dos juros e um aumento de 43% nos custos de materiais desde 2020 tornaram o planejamento financeiro original inviável bostonglobe.com. Esse cenário se repete em toda a Grande Boston: até meados de 2024, a Boston Planning & Development Agency estimava que quase 23.000 unidades habitacionais licenciadas estavam “presas na fila” aguardando financiamento ou melhorias nos custos bostonglobe.com. Em cidades suburbanas, autoridades também relatam projetos aprovados parados devido ao alto custo dos empréstimos.

A implicação desses obstáculos à construção é que a escassez de moradia em Boston vai persistir no curto prazo. A demanda supera em muito o que está sendo construído ou renovado. Mesmo com o crescimento populacional sendo modesto (~0,5% ao ano na região metropolitana) huduser.gov, ainda é suficiente para manter a pressão sobre o estoque limitado de moradias. Salvo uma grande recessão ou mudança de política, compradores e locatários provavelmente continuarão enfrentando forte concorrência por imóveis. Pelas próprias estimativas da cidade, Boston precisa de dezenas de milhares de novas unidades para equilibrar o mercado – uma meta que exige não apenas aprovações, mas também condições econômicas que permitam sua construção.

Por outro lado, a cidade e o estado estão buscando maneiras criativas de aumentar a oferta: reutilização adaptativa (por exemplo, convertendo escritórios vazios em apartamentos axios.com), incentivando o desenvolvimento orientado ao transporte público, e exigindo zoneamento inclusivo para unidades acessíveis em novos projetos. Massachusetts também promulgou uma lei em 2021 exigindo que mais de 175 comunidades atendidas pela MBTA zoneiem para habitação multifamiliar “como direito” próximo ao transporte (Boston está isenta desta lei específica pois já permite multifamiliar pelo zoneamento) mass.gov. Com o tempo, tais medidas podem aumentar gradualmente o estoque de moradias em toda a região. Mas são soluções graduais. Nos próximos anos, a história do mercado residencial de Boston continuará sendo de altos preços, baixo estoque e intensa competição, com qualquer alívio vindo de forma lenta.

Tendências do Mercado Imobiliário Comercial

O cenário imobiliário comercial de Boston em 2025 é um quadro misto entre os setores. O mercado de escritórios enfrenta altos índices de vacância e um futuro incerto após as mudanças no ambiente de trabalho da pandemia, enquanto outros segmentos como varejo e industrial mostram mais força. A economia de Boston – ancorada em educação, saúde, tecnologia e ciências da vida – oferece uma base sólida para a demanda comercial, mas mudanças estruturais (trabalho remoto, comércio eletrônico etc.) estão redefinindo as necessidades de espaço. A seguir, detalhamos as tendências nas principais categorias comerciais: escritórios (incluindo o importante nicho de ciência da vida/laboratórios), varejo, industrial, além do desenvolvimento de uso misto.

Espaço de Escritórios & Ciências da Vida

Visão Geral do Mercado de Escritórios

O mercado de escritórios de Boston tem sido lento para se recuperar do choque da pandemia. As taxas de vacância mais do que dobraram em relação aos níveis pré-2020, já que muitas empresas reduziram espaços ou adotaram o trabalho híbrido, deixando uma quantidade substancial de espaço não utilizado. No quarto trimestre de 2024, a vacância nos escritórios da cidade de Boston estava em torno de 18,5% (centro da cidade ~18% desocupado no início de 2025 mktgdocs.cbre.com, com disponibilidade total ~23% incluindo espaços de sublocação) – um aumento dramático em relação à taxa de 7–8% em 2019 mktgdocs.cbre.com therealdeal.com. Em toda a região metropolitana, um quarto de todo o espaço de escritórios ficou vazio em 2024 axios.com, um nível de subutilização sem precedentes na história moderna de Boston.

Apesar dessas altas taxas de vacância, há sinais de estabilização. A atividade de locação de escritórios aumentou no final de 2024 e no primeiro trimestre de 2025, especialmente em prédios “trophy” de Classe A. No centro de Boston, o primeiro trimestre de 2025 registrou mais de 1,09 milhão de pés² locados – o maior volume trimestral desde 2021 –, graças em parte a dois grandes contratos corporativos (Ropes & Gray e PwC ocuparam juntos >600.000 pés²) mktgdocs.cbre.com. Esse aumento na locação reduziu a quantidade de espaço de sublocação no mercado pelo sexto trimestre consecutivo; a disponibilidade de sublocação caiu de 4,37 milhões de pés² há um ano para 3,52 milhões de pés² (4,3% do estoque) no início de 2025 cbre.com mktgdocs.cbre.com. Na verdade, se não fosse uma grande vacância (a Fidelity disponibilizando ~803.000 pés² na 245 Summer Street), o centro de Boston teria registrado absorção líquida positiva no primeiro trimestre de 2025 – o que teria sido o primeiro ganho trimestral de ocupação desde 2019 mktgdocs.cbre.com. Resumindo, as desocupações estão diminuindo, e alguns inquilinos estão cautelosamente voltando a expandir, mas a vacância continua historicamente alta e qualquer recuperação ainda é frágil.

Métricas importantes para o setor de escritórios de Boston (Q4 2024–Q1 2025) ilustram os desafios:

Taxa de Vacância: ~18–19% nos mercados centrais de escritórios de Boston mktgdocs.cbre.com perrycre.com. (Para comparação, a vacância nacional de escritórios gira em torno de 14,1% nar.realtor; a de Boston é mais alta devido ao significativo novo estoque e à redução de espaço por parte dos locatários.) A vacância nos escritórios suburbanos de Boston é ainda um pouco maior (~20%) perrycre.com, já que locatários suburbanos também estão devolvendo espaço.
Absorção: A absorção líquida em 2024 foi negativa (Boston teve –315.000 SF em 2024) perrycre.com, refletindo mais espaços desocupados do que alugados. As previsões indicam que pode levar bem mais de uma década para preencher o espaço vago com taxas normais de absorção perrycre.com. Muitos especialistas acreditam que a demanda por escritórios pode nunca voltar ao pico de 2019, dados os modelos de trabalho híbrido.
Aluguéis: Os aluguéis pedidos permaneceram relativamente estáveis até agora. No centro, o aluguel bruto médio é de cerca de $64–$66 por SF perrycre.com mktgdocs.cbre.com. Os proprietários estão oferecendo concessões generosas (aluguel grátis, subsídios para melhoria do espaço) para atrair locatários, reduzindo efetivamente os aluguéis líquidos. No mercado premium de Cambridge, os aluguéis são mais altos (~$78/SF), mas começaram a cair com o aumento da vacância perrycre.com.
Busca por Qualidade: As empresas que estão alugando novos espaços estão priorizando os prédios de melhor padrão (torres novas, eficientes em energia, com muitas comodidades). Escritórios antigos de Classe B estão tendo dificuldades e podem enfrentar grandes descontos nos aluguéis ou serem destinados a outros usos. Essa “bifurcação” significa que, mesmo com alta vacância geral, prédios de primeira linha em Back Bay e Seaport continuam atraindo inquilinos, enquanto ativos secundários ficam estagnados.

O setor exclusivo de ciências da vida de Boston se cruza fortemente com o mercado de escritórios. A região tornou-se um polo global para empresas de biotecnologia e farmacêuticas na última década, impulsionando um boom na construção de espaços de laboratório (que muitas vezes são contabilizados separadamente dos escritórios gerais). Durante 2020–21, as vagas em laboratórios estavam próximas de zero e os desenvolvedores correram para construir mais edifícios laboratoriais em Cambridge, Boston e polos suburbanos. Agora, esse ciclo mudou:

Mercado de Laboratórios de Cambridge (Kendall Square): Após anos de demanda não atendida, um aumento da nova oferta de laboratórios e alguma consolidação do setor levaram a uma vacância de ~20,5% em laboratórios em Cambridge no final de 2024 perrycre.com. Este é um aumento notável em relação à vacância praticamente zero de 3 anos antes – um indicativo de que o mercado imobiliário de ciências da vida esfriou. Os aluguéis pedidos para os melhores espaços de laboratório em Cambridge caíram (agora cerca de US$ 79/pé², contra US$ 83 em 2023) perrycre.com, e cerca de 1,7 milhão de pés² de laboratórios estão disponíveis para sublocação, já que algumas startups reduzem ou adiam a expansão perrycre.com.
Mercado de Laboratórios de Boston: Dentro da cidade de Boston (áreas como Seaport, South End, Longwood Medical, Allston), o mercado de laboratórios está um pouco mais saudável – vacância em torno de 11% perrycre.com – e, na verdade, houve absorção positiva de espaço de laboratório em 2024 perrycre.com. Diversas grandes empresas farmacêuticas e de biotecnologia alugaram novas instalações nas regiões de Seaport e Fenway. No entanto, uma onda de edifícios laboratoriais em construção em 2022–2023 está sendo entregue agora, testando a profundidade da demanda. No geral, o setor de ciências da vida está em transição para um estado mais equilibrado: após uma expansão frenética, as empresas estão focando no uso eficiente do espaço e no controle de custos. As decisões de locação agora levam mais tempo, e novos projetos de laboratório sem locatários confirmados estão sendo reconsiderados ou adiados para evitar excesso de oferta perrycre.com.

Olhando para o futuro, o mercado de escritórios de Boston enfrenta, na melhor das hipóteses, uma recuperação gradual e de vários anos. Muitas torres no centro permanecem pouco ocupadas durante a metade da semana, já que o trabalho híbrido persiste. Grandes empregadores como Amazon e Salesforce estão revisando suas políticas de escritório (a Amazon inaugurou seu novo escritório de 65.000 m² no Seaport em 2023 e está incentivando o trabalho presencial, o que proporcionou um aumento temporário na demanda perrycre.com). O impulso do retorno ao escritório pode melhorar a utilização do espaço se mais empresas seguirem esse caminho. Além disso, ações de requalificação adaptativa estão em andamento – a Cidade de Boston possui um programa para ajudar na conversão de prédios de escritórios obsoletos em residências axios.com. Algumas dessas conversões (na maioria, propriedades antigas do Financial District) estão em andamento, o que com o tempo irá diminuir o estoque de escritórios e reduzir a vacância enquanto aumenta a oferta de moradias. Essa estratégia dupla de atrair trabalhadores de volta e remover o excesso de estoque de escritórios será fundamental.

A condição de Boston como um polo de profissões de colarinho branco significa que a demanda por escritórios não vai desaparecer completamente – a cidade ainda atrai empresas das áreas de finanças, direito, consultoria e tecnologia que valorizam um endereço em Boston. Mas o nível de demanda foi redefinido para baixo. Analistas do setor estimam que Boston e Washington D.C. tiveram as maiores reduções de espaço de escritório no último ano entre as principais metrópoles, enquanto Nova York até registrou certa absorção positiva nar.realtor. Proprietários e investidores de Boston estão se adaptando a essa nova realidade: os valores dos edifícios caíram, as transações de vendas são raras e alguns proprietários de escritórios altamente alavancados enfrentam dificuldades. O otimismo de longo prazo depende da economia diversificada e do contingente de talentos de Boston; até 2030, uma combinação de crescimento econômico e menos edifícios de escritórios no total pode fazer a vacância voltar a patamares mais normais (talvez na faixa de 10–12%). Nesse ínterim, espera-se uma alta vacância (15–20%) e crescimento limitado dos aluguéis, com a reutilização criativa e diferenciação por qualidade definindo a evolução do mercado de escritórios.

Desenvolvimentos Comerciais Notáveis

Enquanto o setor de escritórios está em transição, vale destacar alguns projetos comerciais de alto perfil que ilustram essas tendências:

South Station Tower – A construção continua em uma torre de uso misto de 51 andares acima da South Station, no centro, com entrega prevista para 2025. O empreendimento contará com escritórios e 166 apartamentos de luxo (Ritz-Carlton Residences). Seu lançamento irá testar o apetite por escritórios premium e moradia de alto padrão em um mercado desaquecido axios.com.
10 World Trade (Seaport) – Um novo prédio de laboratórios/escritórios de 17 andares no Seaport District, entregue em 2024, ainda está em busca de um locatário âncora axios.com. Isso destaca o desafio enfrentado por novos projetos especulativos de escritórios/laboratórios – mesmo no popular Seaport, o excesso de espaços tornou a locação difícil.
Allston Lab Cluster – Em Allston (ao longo da Western Ave perto de Harvard), um novo Harvard University Enterprise Research Campus está em desenvolvimento. A primeira fase, com abertura em 2025, incluirá um hotel, centenas de unidades residenciais e um complexo de laboratórios/escritórios até 2026 axios.com. Dada sua afiliação à Harvard e design moderno, espera-se que tenha boa competitividade para atrair empresas voltadas à ciência, apesar do mercado mais fraco para laboratórios.

Esses projetos refletem uma busca por qualidade e integração de usos mistos – incorporadores estão apostando em complexos de altíssimo padrão, ricos em comodidades e que borram a linha entre comercial e residencial, acreditando que serão mais resilientes. O sucesso (ou as dificuldades) desses empreendimentos na locação será um importante termômetro para a saúde comercial de Boston nos próximos anos axios.com.

Setor de Varejo

Em contraste com os escritórios, o mercado imobiliário de varejo de Boston tem mostrado resiliência notável. As taxas de vacância no varejo estão em níveis mais baixos ou próximos dos recordes, tornando Boston um dos mercados de varejo mais disputados do país. No início de 2024, a taxa de vacância no varejo da região metropolitana de Boston era de apenas 2,9% – empatada com Miami e Raleigh como a menor entre 50 grandes regiões metropolitanas therealdeal.com. Esse é um dado marcante, especialmente após a pandemia, quando muitos esperavam que o comércio eletrônico matasse as lojas físicas. Em vez disso, a oferta limitada e uma economia de consumo em recuperação fortaleceram a ocupação dos espaços de varejo.

Principais fatores da força do varejo em Boston:

Oferta limitada de novos espaços: Quase nenhum novo shopping center ou empreendimento exclusivamente de varejo foi construído em Boston nos últimos anos. Na verdade, menos de 24.000 m² de espaço de varejo estavam em construção em toda a região metropolitana no início de 2024 therealdeal.com. Com tão pouca oferta nova, mesmo um aumento modesto na demanda dos varejistas reduz as vacâncias. Muitas lojas que fecharam em 2020 já foram substituídas por novos inquilinos (muitas vezes restaurantes, cafés ou negócios orientados a serviços em vez de redes tradicionais).
Altos rendimentos e bairros densos: A população afluente da Grande Boston proporciona uma base sólida de clientes. Marcus & Millichap ressaltou que Boston “tem uma das maiores rendas médias de todas as regiões metropolitanas”, mas sem uma abundância de espaço de varejo therealdeal.com. Moradores urbanos e suburbanos de alta renda apoiam boutiques locais, supermercados e varejo de experiência. Distritos como Newbury Street, Prudential Center e Harvard Square continuam apresentando grande movimento e vendas saudáveis, tornando-se “bolsões de varejo únicos e protegidos” mesmo com as mudanças nos hábitos de consumo therealdeal.com.
Turismo urbano e estudantes: A recuperação do turismo em Boston (com ~22+ milhões de visitantes anuais antes da COVID) beneficia os varejistas, especialmente no centro e em Back Bay/Faneuil Hall. Além disso, a enorme população estudantil gasta em alimentação, vestuário e entretenimento, ajudando a manter lojas em áreas como Kenmore/Fenway e Cambridge.
Varejo adaptativo & uso misto: Incorporadores e a cidade têm apostado em projetos de uso misto que incluem varejo em vez de shoppings isolados. Por exemplo, uma nova praça de varejo e entretenimento está planejada para Back Bay, construída como parte de um projeto sobre o Mass Pike therealdeal.com. O local contará com lojas (como showroom de montadora de carros elétricos), restaurantes, hotel, moradias e área verde pública – ilustrando a tendência do “placemaking” para atrair consumidores. O varejo está cada vez mais integrado aos usos residenciais, comerciais e de lazer para garantir uma base de clientes local.

Métricas do varejo em Boston destacam a tendência positiva. A absorção líquida de espaços comerciais tem sido positiva (embora tenha desacelerado em 2024 na comparação anual), e os aluguéis subiram um pouco. O aluguel médio solicitado no varejo está em torno de US$ 21,85 por pé quadrado na região therealdeal.com, e proprietários em locais privilegiados conseguiram inclusive aumentar os valores em cerca de 2% no último ano, apesar de algumas redes nacionais estarem reduzindo operações. O varejo geral (lojas de bairro) lidera com a menor vacância (cerca de 2,6% nacionalmente nar.realtor, e provavelmente similar ou ainda menor em Boston).

Vale notar que o sucesso do varejo em Boston é desigual: o Downtown Crossing ainda tem algumas vitrines vazias e horários comerciais reduzidos, devido ao retorno mais lento dos trabalhadores de escritório. Por outro lado, o varejo nos bairros (centros com supermercado-âncora, serviços locais) está bastante concorrido. Além disso, Boston vem se destacando como um polo de varejo de experiência – novos conceitos que atraem clientes pelo diferencial da vivência. Por exemplo, a Dick’s Sporting Goods vai inaugurar uma flagship “House of Sport” de 11.000 m² em Back Bay com atrações como parede de escalada e gaiolas de rebatidas para atrair consumidores ao espaço físico therealdeal.com. Da mesma forma, espaços de entretenimento interativos, feiras temporárias e praças de alimentação com restaurantes estão em expansão. Essas tendências mostram que os lojistas estão inovando no uso dos espaços físicos de forma complementar às vendas online.

Olhando para frente, o mercado imobiliário de varejo em Boston está posicionado para se manter estável e favorável aos proprietários. O consumo na região permanece forte e o risco de excesso de oferta é baixo. Os principais riscos são macroeconômicos – caso haja recessão, as vendas podem cair, afetando lojas mais frágeis – e estruturais – certos segmentos como fast fashion ou grandes lojas de departamento não estão crescendo. Porém, muitos proprietários em Boston já se adaptaram focando em segmentos resilientes: restaurantes, saúde (clínicas de atendimento rápido etc. em pontos comerciais), estúdios de ginástica e lojas especializadas. Se não houver uma grande crise econômica, a vacância no varejo deve se manter na casa dos baixos dígitos e os aluguéis podem até superar a inflação nos melhores pontos. Em comparação com outras cidades, o varejo de Boston vive uma espécie de renascimento, surpreendendo muitos com sua vitalidade pós-pandemia nar.realtor therealdeal.com.

Industrial e Logística

O setor de imóveis industriais (armazéns, centros de distribuição, espaços de manufatura) na Grande Boston experimentou um boom durante a pandemia, assim como no restante do país, e agora está resfriando levemente em relação aos picos. Durante 2020–2021, o aumento do comércio eletrônico e as interrupções na cadeia de suprimentos reduziram a vacância industrial para mínimos históricos e elevaram os aluguéis drasticamente. No início de 2025, o mercado está se normalizando: as taxas de vacância subiram para cerca de 6–7% (de mínimos abaixo de 4%) e o crescimento dos aluguéis desacelerou para ~2% ao ano nar.realtor.

Métricas específicas para o mercado industrial de Boston (que inclui o núcleo urbano e os subúrbios, já que Boston propriamente dita tem estoque industrial limitado):

Taxa de vacância: ~6,5% no final de 2024 perrycre.com na região metropolitana de Boston, acima dos cerca de 5,9% no início do ano. Novas entregas de armazéns em áreas periféricas (por exemplo, ao longo do anel viário I-495) elevaram a vacância, à medida que a oferta alcança a demanda. Esse nível ainda é relativamente saudável – para referência, uma vacância industrial nacional de 7,0% no 1º trimestre de 2025 é considerada fundamentalmente saudável nar.realtor.
Absorção líquida: A absorção tornou-se modestamente negativa em 2024 na Grande Boston (cerca de –1,8 milhões de pés quadrados acumulados no ano até o 4º trimestre) perrycre.com. Basicamente, o ritmo de nova oferta (construção) superou o crescimento da demanda dos locatários, levando a um pequeno excesso de oferta no curto prazo. Os inquilinos de armazéns (como empresas de logística) expandiram rapidamente entre 2020–22 e, desde então, desaceleraram ou até devolveram parte do espaço conforme o crescimento das vendas online se normalizou.
Aluguéis pedidos: Os aluguéis industriais na região giram em torno de US$ 8–US$ 9 por pé quadrado (triple-net) para o espaço de armazém de grande porte perrycre.com. Os aluguéis estão ainda cerca de 2% mais altos que há um ano nar.realtor, mas os aumentos de aluguel de dois dígitos cessaram. Os aluguéis industriais de Boston são relativamente altos comparados a muitos mercados dos EUA devido à escassez de terrenos e altos custos de construção, mas ainda permanecem abaixo dos principais polos portuários/distribuição, como o Norte de Nova Jersey ou Los Angeles.
Tendências de Desenvolvimento e Localização: A maior parte das novas construções está ocorrendo nas periferias metropolitanas (sul de New Hampshire, centro de Massachusetts), pois os terrenos próximos a Boston são limitados e caros. No entanto, há um interesse crescente em instalações logísticas urbanas para possibilitar entregas no mesmo dia – por exemplo, a Amazon e outras empresas abriram centros menores de distribuição final mais próximos da cidade para atender às expectativas dos consumidores. Propriedades industriais antigas nos subúrbios internos estão sendo renovadas com especificações mais elevadas para atrair locatários, já que construir do zero é um desafio nessas áreas.

No geral, o setor industrial de Boston está passando de extremamente aquecido para apenas aquecido. A disponibilidade de armazéns aumentou, mas não há excesso no mercado. A forte base de consumidores da região e sua localização estratégica (um grande centro populacional com boa conectividade ao corredor do Nordeste) garantem que a demanda por espaços logísticos continuará. Além disso, alguns usos industriais (especialmente relacionados à biotecnologia e robótica) estão em expansão na área de Boston, absorvendo espaços industriais/flexíveis. Por exemplo, várias empresas farmacêuticas necessitam de produção local e instalações de suporte de laboratório, para as quais podem alugar propriedades com zoneamento industrial.

Um fator emergente é a tecnologia na logística: a força de Boston em robótica e IA pode levar à criação de instalações de distribuição mais avançadas na região (por exemplo, armazéns automatizados). Fala-se também em diversificação da cadeia de suprimentos – empresas mantendo mais estoques em território nacional, o que pode aumentar gradualmente a necessidade de armazéns. O mercado da Nova Inglaterra não é um grande polo de distribuição, mas Boston se beneficiará de qualquer tendência de fortalecimento da cadeia de suprimentos do Nordeste.

Resumindo, espera-se que as vacâncias industriais fiquem na faixa média a superior de um dígito (5–8%) nos próximos anos, com crescimento modesto dos aluguéis. O setor continua sendo um dos mais performáticos no mercado imobiliário comercial e é considerado uma “classe de ativos fundamentalmente sólida” nacionalmente nar.realtor. Investidores em Boston ainda preferem propriedades industriais pela estabilidade do fluxo de caixa, mesmo com o aumento das taxas de juros esfriando as aquisições. Caso a economia permaneça sólida, o mercado industrial de Boston seguirá apertado em termos históricos; se houver recessão, há uma demanda reserva suficiente para que qualquer alta na vacância seja administrável (e provavelmente menos severa do que a verificada nos segmentos de escritório ou apartamentos em um cenário de crise).

Tendências de Uso Misto e Conversão

Uma tendência notável no mercado imobiliário comercial de Boston é a ascensão dos empreendimentos de uso misto e das conversões criativas. Devido ao alto valor dos terrenos e às preferências das comunidades, os novos projetos frequentemente combinam múltiplos usos (residencial, escritório, varejo, hotel) em vez de seguirem modelos de uso único. Isso é evidente em projetos como o Hub on Causeway (requalificação da área do TD Garden, com escritórios, residências e varejo) e os futuros projetos Fenway Center e Allston Yards. Os projetos de uso misto ajudam a diversificar o risco para os incorporadores e criar ambientes ativos por mais tempo, beneficiando o tecido urbano da cidade.

Além disso, como mencionado anteriormente, Boston está buscando reaproveitar propriedades subutilizadas, especialmente escritórios, para outros usos. O programa da cidade para converter prédios comerciais antigos em moradias já gerou várias propostas axios.com. Por exemplo, uma torre de escritórios no centro, na State Street, está sendo totalmente convertida em apartamentos. Também há interesse em transformar alguns shoppings de baixo desempenho ou grandes lojas de varejo nos subúrbios em empreendimentos de uso misto do tipo “vilarejo” (com moradia, consultórios médicos etc., ao lado de lojas menores). Parques empresariais suburbanos, enfrentando altas taxas de vacância, estão explorando a mudança de zoneamento para permitir usos residenciais ou educacionais – qualquer coisa para trazer nova vida a cubículos vazios perrycre.com.

Essas conversões e projetos mistos são fundamentais para a estratégia de crescimento de Boston: podem adicionar moradias (aliviando certa pressão) e reduzir o excesso de oferta nos segmentos comerciais. Os legisladores estão simplificando a concessão de licenças para tais transformações. Uma restrição é financeira – conversões podem ser caras e complexas, mas, com a queda no valor dos escritórios, alguns projetos estão se tornando viáveis com incentivos públicos.

No geral, o mercado imobiliário comercial de Boston em 2025 é uma história de divergência: os mercados de escritórios e laboratórios estão se ajustando após um período de excesso, o varejo e o setor multifamiliar estão fortes, e o setor industrial se mantém estável. A resposta da cidade tem sido adaptar-se – promovendo flexibilidade de usos e focando na qualidade ao invés da quantidade de espaço. À medida que a década de 2020 avança, o inventário de espaços de Boston provavelmente evoluirá para atender aos novos padrões de vida, trabalho e consumo, reforçando a tendência para ambientes de uso misto, ricos em amenidades em vez de edifícios tradicionais de uso único.

Novos Projetos de Desenvolvimento e Infraestrutura

Mesmo diante das incertezas do mercado, a linha do horizonte e os bairros de Boston estão sendo remodelados por grandes novos empreendimentos e melhorias em infraestrutura. Aqui destacamos alguns dos principais projetos (recém-concluídos, em construção ou planejados) que vão influenciar o cenário imobiliário até o final da década de 2020. Essas iniciativas abrangem empreendimentos residenciais, comerciais e de uso misto, além de importantes investimentos em transporte e infraestrutura que sustentam o crescimento da cidade.

Principais Projetos de Desenvolvimento Imobiliário

Reurbanização de Suffolk Downs (East Boston/Revere) – O maior projeto de desenvolvimento da história da região metropolitana de Boston, este empreendimento criará um bairro inteiro no terreno de 161 acres de um antigo hipódromo. Como mencionado, o plano prevê 10.000 unidades habitacionais (com 20% acessíveis) além de milhões de metros quadrados destinados a laboratórios/escritórios, varejo e áreas abertas bostonglobe.com bostonrealestatetimes.com. A Fase I da construção começou com o edifício residencial Amaya de 475 unidades (inaugurado no final de 2024) boston.com boston.com. A construção total está prevista para levar mais de uma década (duas fases ao longo de mais de 20 anos) boston.com. Quando concluído, Suffolk Downs criará essencialmente um novo distrito de uso misto entre Boston e Revere, atendido por duas estações da Linha Azul da MBTA. Status atual: Outras construções verticais estão em pausa aguardando financiamento (como discutido, devido aos altos custos) bostonglobe.com, mas obras de infraestrutura (ruas, utilidades, parques) continuam em andamento. Este desenvolvimento é um termômetro para a capacidade de Boston de expandir a oferta habitacional em larga escala.
South Station Tower (Downtown) – Um arranha-céu de vidro com 51 andares sendo construído acima da South Station. Quando concluído (previsto para 2025), abrigará escritórios de alto padrão e 166 apartamentos de luxo (Ritz-Carlton Residences) axios.com, além da ampliação das instalações da estação ferroviária. Com 678 pés de altura, será um dos edifícios mais altos de Boston. O projeto testa a demanda por espaços premium no centro: a parte de escritórios será inaugurada em um mercado de locação enfraquecido, e os apartamentos ultraluxuosos chegarão ao mercado em meio a altas taxas de financiamento imobiliário. Os desenvolvedores continuam otimistas devido à localização voltada para o transporte e à marca Ritz-Carlton. A South Station Tower também representa a busca de Boston para maximizar o uso do solo em polos de transporte público.
Allston Yards/Harvard Enterprise Research Campus (Allston) – No bairro de Allston (do outro lado do Charles de Harvard Square), um grande redesenvolvimento está em andamento em antigos terrenos industriais. O Enterprise Research Campus da Universidade de Harvard faz parte disso, com a Fase I prevista para entrega em 2025–2026: inclui um hotel para conferências, cerca de 900 unidades habitacionais (25% acessíveis) e mais de 400.000 pés² de laboratórios/escritórios voltados para empresas de ciências da vida axios.com. Próximo dali, o projeto Allston Yards (liderado pela New Balance e outros) está adicionando moradias, um supermercado e escritórios ao lado da estação de trem Boston Landing. Além disso, planos para uma nova West Station (nova parada de trem em Allston) e para o Projeto Multimodal I-90 Allston (realinhando a Mass Pike e criando lotes para desenvolvimento com parques e um novo sistema viário) vão liberar ainda mais áreas. Juntos, esses projetos tornam Allston um potencial grande cluster de inovação e residencial, estendendo a cidade densa para uma área antes ocupada por pátios ferroviários. A presença de Harvard e outras instituições garante uma forte demanda de longo prazo na região.
Desenvolvimentos no Distrito do Seaport (South Boston) – O Seaport de Boston foi transformado na última década e continua crescendo. Principais projetos atuais: 10 World Trade Center (prédio de 17 andares para laboratórios/escritórios, entregue em 2024, em fase de locação) axios.com, One Seaport Square (torres de uso misto já concluídas), e futuras fases do Seaport Square. Um desafio notável é ocupar os novos prédios de laboratório dado o desaquecimento das ciências da vida – por exemplo, o 10 World Trade ainda busca inquilinos principais axios.com. Ainda assim, o Seaport permanece atraente devido à infraestrutura moderna e comodidades. No setor residencial, projetos como os condomínios EchelonSeaport e várias novas torres de apartamentos adicionaram milhares de unidades, com mais por vir nos terrenos restantes. Até 2030, espera-se que o Seaport esteja totalmente construído, com mais de 20 milhões de pés² de espaço de uso misto criados desde 2010. A área é um exemplo do crescimento de Boston (e também destaca questões como gentrificação e resiliência climática, já que está em terreno aterrado – mais sobre isso adiante).
Dorchester Bay City (Columbia Point, Dorchester) – Um grande desenvolvimento planejado no antigo terreno de 36 acres do Bayside Expo Center (pertencente à UMass Boston). A proposta prevê 1.740 unidades habitacionais, mais de 4 milhões de pés² de escritórios/P&D e varejo em um novo bairro na orla, adjacente à UMass e à Linha Vermelha do MBTA. Batizado de “Dorchester Bay City”, o projeto busca revitalizar uma península subutilizada. Status: em 2025, o projeto está em fase de análise e tem enfrentado preocupações da comunidade sobre acessibilidade e trânsito. Se seguir adiante, será uma importante fonte de novas moradias no final dos anos 2020 e um impulso econômico para Dorchester – mas também representa a tendência contínua de grandes complexos de uso misto em áreas antes isoladas.
Requalificação da Government Center Garage (Bulfinch Crossing) – Um projeto multiuso que substitui uma parte da antiga garagem perto de Haymarket. A Fase 1 viu a abertura do The Sudbury (torre residencial de 45 andares) em 2020 e do One Congress (torre de escritórios de 43 andares e 1 milhão de pés quadrados, sede do State Street Bank) em 2023. As próximas fases incluem outra torre residencial e possivelmente mais espaço para escritórios ou ciências da vida. Este projeto se destaca por reconectar a malha urbana e adicionar moradias ao centro. Com a entrega do One Congress, o componente de escritórios está em grande parte concluído (e com sucesso de locação, sugerindo que a demanda por espaços de escritório novos em localizações privilegiadas permanece). A próxima torre residencial acrescentará centenas de unidades, incluindo algumas acessíveis. Isso ressalta o esforço da cidade para adicionar moradias no centro – que historicamente se esvaziava após o expediente – criando um bairro mais ativo 24 horas por dia.

Outros empreendimentos poderiam ser listados (por exemplo, o Fenway Center acima do Mass Pike em Fenway, o Cambridge Crossing em East Cambridge, que entregou milhões de pés quadrados de laboratórios/escritórios e moradias de 2019 a 2022, a torre Winthrop Center no centro com escritórios e condomínios inaugurada em 2023, etc.), mas a seleção acima cobre os projetos de maior impacto. Coletivamente, esses empreendimentos vão entregar milhares de unidades de moradia e espaços de trabalho modernos, ajudando a aliviar algumas carências, mas também podendo saturar alguns mercados (como o de laboratórios). Eles também refletem um foco em acessibilidade ao transporte público e uso misto.

Infraestrutura Urbana e Transporte

Melhorias em infraestrutura são fundamentais para apoiar o crescimento imobiliário de Boston e garantir que a cidade continue sendo habitável. Diversos projetos de transporte e infraestrutura estão em andamento ou planejados:

Melhorias na MBTA: O sistema de transporte da Grande Boston (MBTA) está recebendo investimentos para modernizar sua infraestrutura antiga. A Extensão da Linha Verde, um projeto de mais de US$ 2 bilhões que estende o metrô leve por Somerville até Medford, foi inaugurada em 2022, impulsionando o acesso ao transporte (e os valores dos imóveis) nessas áreas. Agora, a atenção se volta para projetos como o Conector das Linhas Vermelha e Azul (um túnel proposto que liga as linhas de metrô Vermelha e Azul no centro, o que melhoraria muito a conectividade da rede) e a aquisição de novos trens e sistemas de sinalização para as Linhas Laranja e Vermelha. Essas melhorias, previstas para meados e final dos anos 2020, visam aumentar a capacidade e a confiabilidade – fatores que influenciam diretamente o mercado imobiliário (imóveis próximos a transportes confiáveis têm preços mais altos). Também há discussões sobre a eventual implementação do trem regional (serviço de trens elétricos e de alta frequência para passageiros), o que ampliaria de forma significativa o raio de moradia acessível para empregos em Boston. Até 2030, algumas fases-piloto disso podem estar operacionais em certas linhas.
Expansão da South Station: Juntamente com a South Station Tower, uma expansão do Centro de Transportes da South Station está adicionando mais trilhos de trem suburbano e um terminal de ônibus aprimorado. Isso permitirá que mais trens atendam ao centro da cidade, acomodando o crescimento do número de passageiros vindo dos subúrbios e potencialmente futuras conexões ferroviárias para Fall River/New Bedford (através do projeto South Coast Rail, inaugurado no final de 2023) e para o oeste de Massachusetts. Um North-South Rail Link (ligando as estações South e North por meio de um túnel), discutido há muito tempo, continua apenas no papel e sem financiamento – se algum dia se concretizar nos anos 2030, seria um divisor de águas para o desenvolvimento orientado ao transporte público. Por enquanto, melhorias incrementais como a modernização da South Station ajudam gradualmente.
Projeto Multimodal I-90 em Allston: Este enorme projeto liderado pelo estado irá retificar a Massachusetts Turnpike na região de Allston (perto do campus West da Boston University), liberando cerca de 100 acres de terreno para novos empreendimentos e parques, além de criar uma nova West Station. Também inclui importantes melhorias para ciclistas/pedestres ao longo do Rio Charles. Embora questões de financiamento federal tenham causado alguns atrasos wgbh.org wgbh.org, Massachusetts está avançando com o projeto. Espera-se que as obras aconteçam por grande parte do final da década de 2020. Quando concluído (provavelmente no início dos anos 2030), irá melhorar dramaticamente a conectividade e transformar Allston na próxima fronteira de desenvolvimento de Boston, como mencionado anteriormente.
Infraestrutura de Resiliência Climática: Dada a localização costeira de Boston e bairros de baixa altitude, a cidade está investindo em defesas contra a elevação do nível do mar e enchentes. Projetos como o plano de resiliência do Moakley Park em South Boston (elevando e redesenhando um parque à beira-mar para absorver ressacas) e estudos de barreiras no porto estão em andamento. Em East Boston e Charlestown, novos empreendimentos agora são obrigados a incorporar proteção contra enchentes (andares térreos elevados, barreiras de enchente móveis, etc.). Embora não seja um único megaprojeco, essas obras formam uma resposta de infraestrutura às mudanças climáticas que vai influenciar o planejamento de terrenos e seguros imobiliários. Até 2030, parte do litoral de Boston provavelmente terá novos diques, paredões ou ruas elevadas (por exemplo, um trecho da Main Street em Charlestown está sendo elevado) para mitigar inundações. Essas medidas são cruciais para a viabilidade de longo prazo de propriedades em áreas como Seaport e East Boston, especialmente expostas.
Ruas e Pontes: Diversas melhorias em menor escala – a demolição da antiga Northern Avenue Bridge em Seaport (que será substituída por uma nova ponte exclusivamente para pedestres), a reconstrução em andamento do entroncamento I-90/I-93 (rampas Mass Pike/Ted Williams Tunnel), e muitas expansões de ciclovias – estão modernizando aos poucos a infraestrutura de Boston. O foco da cidade nos anos 2020 é em ruas multimodais (adicionando faixas de ônibus, ciclovias, cruzamentos de pedestres mais seguros) para reduzir a dependência de carros no centro denso. Isso está alinhado com as tendências do mercado imobiliário: incorporadores frequentemente destacam a proximidade de transporte público e de facilidades para pedestres ao invés de estacionamento, e alguns novos edifícios residenciais têm estacionamento mínimo para incentivar a vida sem carro.

Em conjunto, esses projetos de infraestrutura apoiam o crescimento de Boston ao aumentar a capacidade e a conectividade. O desenvolvimento imobiliário e a infraestrutura estão intimamente ligados – por exemplo, as novas metas de habitação dependem da acessibilidade ao transporte, e as expansões comerciais dependem do deslocamento eficiente dos trabalhadores. O desafio de Boston é atualizar uma infraestrutura dos séculos XIX/XX para as necessidades do século XXI, e os investimentos dos anos 2020 são um começo. Até 2030, Boston deverá ter um sistema de transporte mais robusto (ainda que seguindo em manutenção), conexões regionais aprimoradas e maior resiliência, tudo isso ajudando a sustentar o apelo do mercado imobiliário.

Oportunidades e Riscos de Investimento

O mercado imobiliário de Boston apresenta um cenário de altas recompensas potenciais combinadas a riscos notáveis. É um clássico mercado de alta barreira de entrada – difícil e caro para investir, mas que historicamente entrega retornos sólidos no longo prazo. Abaixo está uma análise das principais oportunidades e fatores de risco para investidores imobiliários (institucionais e individuais) em Boston em 2025 e nos próximos anos.

Por que investidores veem Boston como atraente:

Demanda Resiliente & Economia Diversificada: A economia de Boston é ancorada por setores estáveis e resistentes a recessões – universidades mundialmente renomadas, hospitais e institutos de pesquisa líderes, uma indústria de biotecnologia e farmacêutica em expansão, e uma crescente presença nos setores de tecnologia e finanças. Essa diversidade amortece o mercado imobiliário em períodos de crise. A cidade atrai consistentemente profissionais de alta renda, estudantes e empresas inovadoras, garantindo demanda estável tanto para moradias quanto para espaços comerciais theluxuryplaybook.com. Durante flutuações econômicas nacionais, os valores dos imóveis em Boston tendem a “se manter firmes”, demonstrando resiliência theluxuryplaybook.com.
Altos Rendimentos de Aluguel e Ocupação: Como observado, Boston possui um dos aluguéis mais altos do país e uma vacância muito baixa em imóveis residenciais. Investidores em multifamiliares se beneficiam de fluxo de caixa confiável – a ocupação em apartamentos administrados profissionalmente é de aproximadamente 96% mmgrea.com, e o crescimento dos aluguéis (~2–3% ao ano recentemente) supera muitos outros mercados mmgrea.com. Bairros próximos a sistemas de transporte e universidades oferecem demanda de aluguel especialmente forte e, por isso, se tornam alvos atraentes para investimentos theluxuryplaybook.com. Por exemplo, imóveis em Fenway/Kenmore (próximos a faculdades) ou Davis Square (na linha vermelha) frequentemente geram disputas entre investidores devido à sua estabilidade locatícia.
Valorização de Capital & Escassez: A geografia limitada de Boston e as rigorosas permissões significam que os imóveis tendem a se valorizar ao longo do tempo, já que a demanda cresce mais rápido do que a oferta. Na última década, os preços das casas aumentaram cerca de 66% (2009–2019) propertyshark.com, e embora os ganhos futuros possam moderar, a trajetória de longo prazo é ascendente. Ser proprietário de um imóvel em Boston é, basicamente, possuir uma fatia de um bolo limitado. Essa escassez fez de Boston um “porto seguro” para investidores nacionais e internacionais que buscam crescimento estável e de longo prazo theluxuryplaybook.com. Investidores globais frequentemente mencionam Boston junto com Nova York, Londres e São Francisco – cidades menores em tamanho, mas vistas de forma semelhante como reserva segura de valor em ativos reais.
Polo de Ciências da Vida e Inovação: A proeminência de Boston em ciências da vida oferece oportunidades únicas. Imóveis voltados para biotecnologia (prédios laboratoriais, espaços de incubação) podem cobrar aluguéis elevados e até recentemente quase não tinham vacância. Mesmo com o atual excesso de espaços laboratoriais, o setor de biotecnologia da região deverá se expandir a longo prazo (com avanços na medicina, novas startups oriundas de pesquisas em Harvard/MIT, etc.). Investidores com visão de longo prazo podem achar recompensador comprar ou adaptar imóveis para uso laboratorial quando o mercado se reequilibrar. Além disso, Boston está investindo em espaços de incubação e campi de inovação (por exemplo, a Nubian Square, em Roxbury, está promovendo espaços de arte/inovação), que podem gerar investimentos sustentados pela comunidade.
Conversão e Estratégias de Agregação de Valor: O setor de escritórios em dificuldade apresenta uma oportunidade potencial. Os preços de alguns edifícios de escritórios Classe B/C caíram drasticamente devido à vacância, abrindo caminho para investidores que buscam agregar valor adquirirem esses imóveis com desconto e, então, reformá-los ou convertê-los. O governo municipal de Boston apoia conversões de escritórios para residenciais axios.com, e investidores que conseguirem viabilizar esses projetos podem ver ganhos significativos (com incentivos públicos e futura receita de aluguel/venda). Da mesma forma, centros comerciais antigos ou propriedades industriais em subúrbios próximos podem ser convertidos em empreendimentos de uso misto ou instalações logísticas de última milha. Investidores com especialização em reutilização adaptativa podem encontrar em Boston um terreno fértil nos próximos anos, já que as políticas públicas estão alinhadas com esses esforços.
Mercado de alto padrão e luxo: O mercado residencial de luxo de Boston (como condomínios de mais de US$ 5 milhões em Back Bay, Beacon Hill e Seaport) possui um grupo de compradores limitado, mas estável, incluindo ricos locais, casais de ninho vazio e compradores internacionais (muitos da Europa, Ásia e Oriente Médio adquirem pieds-à-terre em Boston). Projetos como o novo One Dalton (Four Seasons Residences) foram vendidos por preços recordes por metro quadrado. O pipeline de novos condomínios de luxo (Ritz South Station, Winthrop Center, etc.) sugere confiança nesse segmento. Para investidores, possuir imóveis de alto padrão para locação ou investir em desenvolvimento/renovação nesses segmentos pode ser lucrativo, apesar do grupo de compradores ser pequeno. O prestígio de Boston como uma cidade histórica e moderna – com instituições culturais e de saúde de primeiro nível – provavelmente continuará atraindo residentes abastados, sustentando o mercado de luxo.

Principais Riscos e Desafios:

Acessibilidade e Risco Político: A crise de acessibilidade habitacional em Boston para os moradores tem gerado significativa pressão política por intervenção. Um exemplo claro é o movimento pelo controle de aluguel (estabilização de aluguel). Em 2023, o Conselho Municipal aprovou a proposta de estabilização de aluguel da prefeita Michelle Wu, que limitaria os aumentos anuais de aluguel ao IPC + 6% (máximo de 10%) boston.com. Essa política afetaria aproximadamente 56% das unidades de aluguel de Boston boston.com se implementada, podendo limitar o crescimento da renda de aluguel para investidores. Embora atualmente exija aprovação estadual (Massachusetts baniu o controle de aluguel em 1994) e enfrente oposição, a mera possibilidade já introduz risco regulatório. Da mesma forma, Boston impõe zoneamento inclusivo (os incorporadores devem fornecer unidades acessíveis ou pagar taxas), havendo pressão para aumentar essas exigências. Política de imposto sobre propriedade é outra questão a observar: em 2024 a cidade buscou transferir temporariamente uma maior carga tributária para propriedades comerciais para aliviar os proprietários de residências, devido à queda dos valores comerciais christinadinardi.com. Investidores em escritórios ou apartamentos podem ver seus impostos aumentarem caso tais medidas sejam aprovadas. No geral, os investidores precisam levar em conta um ambiente de políticas em constante mudança voltado para a proteção de inquilinos e redução de custos de moradia – o que pode pressionar os lucros.
Taxas de Juros e Financiamento: O forte aumento das taxas de juros tem um impacto duplo – custos de financiamento mais altos para aquisições/desenvolvimento e pressão descendente sobre os valores dos imóveis (à medida que os cap rates sobem). Como mencionado, até mesmo desenvolvedores bem capitalizados interromperam projetos como o Suffolk Downs devido a desafios de financiamento bostonglobe.com bostonglobe.com. Os investidores agora enfrentam um serviço da dívida maior e muitas vezes precisam de participações de capital mais elevadas para viabilizar os negócios. Isso pode diminuir o grupo de compradores e dificultar a saída dos investimentos. Se as taxas permanecerem elevadas até 2026–2027, os valores dos imóveis, especialmente de ativos geradores de renda, podem estagnar ou cair em relação aos picos de 2021. Proprietários altamente alavancados correm risco de inadimplência quando os empréstimos vencerem, o que pode levar a vendas de ativos em dificuldade que redefinem os preços de mercado. Para os investidores, isso significa que podem surgir oportunidades de comprar com desconto – mas também que qualquer aquisição precisa ser submetida a uma análise mais conservadora. Em resumo, a era da dívida barata acabou, alterando a lógica de investimento em Boston.
Incerteza no Mercado de Escritórios: Os problemas do setor de escritórios apresentam tanto uma oportunidade quanto um risco. Por um lado, podem haver barganhas – alguns prédios antigos sendo negociados a uma fração do custo de reposição. Por outro lado, a demanda futura por espaços de escritório é incerta. Se o trabalho remoto/híbrido se consolidar nos níveis atuais ou se aprofundar, uma porcentagem significativa dos cerca de 70 milhões de pés² do estoque de escritórios de Boston se tornará essencialmente obsoleta. Os custos de manutenção (impostos, conservação) em torres meio vazias podem esmagar os retornos. Conversões para outros usos são complexas e nem sempre viáveis (devido ao formato dos pavimentos, localização ou restrições de custo). Assim, investidores que buscam ativos de escritórios precisam confiar em uma eventual recuperação do setor ou ter um plano claro de uso alternativo. O risco de “segurar uma faca caindo” no mercado de escritórios é real – os valores podem cair ainda mais se a locação não melhorar. Também há risco de refinanciamento: muitos empréstimos de escritório vencerão entre 2024 e 2026, e proprietários podem devolver as chaves aos credores, aumentando a oferta de ativos em situação de dificuldade. É preciso cautela; alguns investidores podem preferir esperar até que haja maior clareza sobre as novas normas de trabalho antes de realizar grandes apostas em escritórios.
Inflação nos Custos de Construção: Boston é notória por seus altos custos de construção (entre os maiores dos EUA por pé quadrado). A pandemia agravou esse cenário, com o custo dos materiais subindo cerca de 43% desde 2020 bostonglobe.com e os custos de mão de obra também em alta. Isso torna o desenvolvimento arriscado – orçamentos podem estourar e margens de lucro serem corroídas. Projetos que consideravam uma determinada base de custos podem já não ser viáveis, como visto com o atraso em Suffolk Downs. Se a inflação permanecer elevada, o desenvolvimento a partir do zero continuará desafiador, limitando os investidores, na maioria dos casos, à requalificação de ativos existentes. Os altos custos também significam que quaisquer melhorias obrigatórias de capital (por exemplo, para atender a novos códigos de energia ou padrões de resiliência) podem ser caras para os proprietários. Essencialmente, o custo de reposição do imobiliário em Boston é extremamente alto, o que sustenta o valor dos ativos existentes, mas também implica riscos para aqueles que precisam de grandes reformas.
Mudanças Econômicas e Demográficas: Embora as perspectivas para Boston sejam positivas, existem alguns obstáculos. O crescimento populacional em Massachusetts desacelerou nos últimos anos – o estado até mesmo registrou uma leve migração líquida negativa durante a pandemia, já que alguns residentes se mudaram para áreas mais baratas. As projeções da BPDA ainda mostram a cidade de Boston ganhando moradores, chegando a cerca de 760 mil até 2030 bankerandtradesman.com, mas isso depende da capacidade de continuar atraindo jovens adultos e imigrantes. Se os altos custos começarem a afastar mais pessoas (especialmente famílias ou trabalhadores remotos que desejam cidades mais acessíveis), a demanda por imóveis pode enfraquecer. Até agora, Boston tem em geral retido e atraído talentos (impulsionada por suas universidades e indústrias), mas investidores devem acompanhar as tendências migratórias. No cenário econômico, Boston não está imune a recessões – uma crise severa (bolha tecnológica, cortes em financiamento de biotecnologia, etc.) pode afetar a ocupação comercial e os níveis de renda. Além disso, a dependência das grandes empresas de tecnologia (Amazon, Google, etc., que expandiram operações em Boston) vincula parte do destino da cidade à volatilidade desse setor. Fatores globais (como o fluxo de estudantes internacionais ou movimentos de capital estrangeiro) também desempenham um papel; por exemplo, políticas de visto estudantil mais rígidas ou controles de capital no exterior podem indiretamente afetar a demanda por moradia/aluguel em determinados segmentos de Boston.
Riscos das Mudanças Climáticas: Um risco frequentemente subestimado – a localização costeira de Boston significa que muitos imóveis enfrentam risco de longo prazo devido à elevação do nível do mar e tempestades. Bairros como Seaport, East Boston, Charlestown e partes de Back Bay correm risco de inundações em eventos climáticos extremos (alguns foram construídos em terra recuperada, pouco acima do nível atual do mar). Embora a cidade e os incorporadores estejam implementando medidas de resiliência no momento, os custos de seguro para propriedades em áreas de risco de inundação podem aumentar, e até 2030 alguns terrenos podem ser considerados arriscados demais sem infraestrutura protetora significativa. Investidores em imóveis em áreas baixas devem levar em conta custos de mitigação e possíveis exigências regulatórias futuras (por exemplo, obrigações de elevar sistemas mecânicos, etc.). Por outro lado, a postura proativa de Boston em relação ao planejamento climático – como zonas de sobreposição de zoneamento para resiliência – pode ajudar a proteger o valor dos ativos se for bem executada. Mas o risco climático permanece como um pano de fundo que pode afetar a viabilidade e os custos de longo prazo, especialmente para imóveis à beira-mar que atualmente têm preços elevados.

Em resumo, investir em imóveis em Boston é um equilíbrio entre fundamentos sólidos e sinais de alerta. A cidade oferece um dos perfis de demanda mais estáveis do país, aluguéis elevados e crescentes, além de um histórico de valorização – tornando-a muito atraente para quem busca investimentos duradouros. Por esses motivos, ela figura de forma consistente como um mercado de destaque para investimentos institucionais. No entanto, os investidores de hoje precisam navegar em um ambiente muito mais complexo, com mudanças de políticas, oscilações econômicas e mudanças estruturais no mercado imobiliário (como o trabalho remoto) em jogo. Investidores atentos estão focando em ativos e localizações de apelo duradouro – como moradias próximas ao transporte ou campus, laboratórios próximos a centros de pesquisa, logística em zonas com oferta limitada – e fazendo análises com premissas conservadoras. Aqueles que conseguem agregar valor (por meio de requalificação ou reposicionamento) têm a chance de se beneficiar em Boston, especialmente se ajudarem a alinhar a oferta imobiliária às necessidades em evolução da cidade (como mais moradias). Enquanto isso, é essencial acompanhar atentamente as taxas de juros e legislações. Em resumo, Boston pode ser altamente recompensadora para investidores, mas não é para os fracos de coração – requer conhecimento local, paciência e, muitas vezes, grande capacidade financeira para ter sucesso.

Tendências dos Bairros e Gentrificação

Boston é uma cidade de bairros, cada um com sua própria identidade e trajetória. Na última década, muitos bairros passaram por rápidas mudanças – alguns crescendo com novos empreendimentos e preços em alta, outros lutando para preservar a acessibilidade e o caráter diante das pressões da gentrificação. Aqui exploramos algumas tendências notáveis nos bairros em 2025, incluindo áreas emergentes e esforços para gerenciar a gentrificação e o deslocamento.

Bairros em Ascensão e Emergentes

Seaport District & South Boston: Em nenhum outro lugar a transformação foi tão dramática quanto no Seaport. Antes composto por estacionamentos e armazéns, hoje é o “Distrito da Inovação” de Boston, repleto de edifícios residenciais de luxo, escritórios de tecnologia e restaurantes da moda. Os preços de casas e aluguéis aqui estão entre os mais altos da cidade (novos condomínios frequentemente ultrapassam US$ 1.500 por pé quadrado). O bairro adjacente South Boston (“Southie”) também passou por rápida gentrificação, evoluindo de um reduto tradicionalmente irlandês de classe trabalhadora para uma área muito disputada por jovens profissionais e famílias. As tradicionais “triple-deckers” foram reformadas em condomínios caros, e os preços medianos dos condomínios em Southie agora rivalizam com as maiores médias da cidade. O crescimento desta área exemplifica tanto as oportunidades quanto os desafios da gentrificação – os valores dos imóveis dispararam, mas os residentes antigos enfrentam impostos e custo de vida mais altos. Os líderes da cidade estão atentos ao crescimento do Seaport/South Boston para garantir que a infraestrutura (transporte, vias, escolas) acompanhe o ritmo e estão advogando por medidas como destinar parte das novas unidades habitacionais como acessíveis.
East Boston: Do outro lado do porto, East Boston (“Eastie”) surgiu como um novo ponto quente do mercado imobiliário. Com duas estações da Linha Azul do MBTA e vistas cênicas para a orla, Eastie oferece moradias relativamente mais acessíveis – uma mistura de casas de três andares, novos apartamentos de médio porte e condomínios – que têm atraído compradores de primeira viagem e incorporadores. Perfil do bairro: historicamente de imigrantes (latino-americanos), com uma comunidade forte, agora também recebendo um fluxo de jovens profissionais. Segundo observadores locais do mercado, East Boston está ganhando atenção por sua moradia “acessível ao bolso” em relação ao centro e sua comunidade vibrante rentastic.io. Grandes projetos como a requalificação de Suffolk Downs vão adicionar milhares de novas unidades aqui, provavelmente acelerando as mudanças. Os preços de imóveis e aluguéis em Eastie subiram significativamente (aumentos percentuais de dois dígitos nos últimos anos), embora ainda permaneçam abaixo das médias da cidade. As preocupações com a gentrificação são reais – muitos residentes de baixa renda temem serem deslocados com a chegada de empreendimentos de luxo. A cidade tem focado em exigências de moradia acessível nos novos projetos em Eastie e está monitorando despejos. Ainda assim, East Boston deve continuar aumentando em atratividade até 2030 devido à sua localização e impulso de desenvolvimento.
Dorchester, Roslindale e Mattapan: Esses bairros tradicionalmente foram mais acessíveis (e mais diversos racialmente) e agora estão no radar de investidores e compradores de imóveis pelo seu valor relativo e sentimento de comunidade. Dorchester, o maior bairro de Boston, tem áreas que estão se valorizando rapidamente – por exemplo, a região do Polish Triangle/Savin Hill e ao longo da Linha Vermelha do MBTA. Casas nessas áreas agora alcançam preços altos à medida que profissionais se mudam. No entanto, Dorchester é grande e variado; parte dele permanece classe trabalhadora e predominantemente negra ou vietnamita, e o objetivo é gerenciar o crescimento sem deslocar os moradores. Roslindale e Mattapan, um pouco mais distantes do centro, também estão em ascensão. Os restaurantes da praça de Roslindale e o acesso à Linha Laranja/trem de subúrbio atraíram jovens famílias que não puderam pagar Jamaica Plain. Mattapan, com uma forte comunidade caribenha-americana, tem mais casas unifamiliares e continua relativamente acessível, mas investidores já começam a reformar imóveis lá também. Um relatório imobiliário destacou que bairros emergentes como East Boston, Roslindale e Dorchester estão cada vez mais populares entre compradores de primeira viagem e investidores por suas comunidades vibrantes e potencial de crescimento christinadinardi.com. A estratégia anti-despejo da cidade identifica especificamente Mattapan e Fields Corner em Dorchester como áreas para monitoramento boston.gov, pois antecipam mais interesse do setor de desenvolvimento.
Jamaica Plain e South End: Esses bairros já passaram por um processo significativo de gentrificação nos últimos 20–30 anos, mas continuam evoluindo. Jamaica Plain (JP), que antes era um enclave mais boêmio, agora é bastante caro – os preços médios das casas superam US$ 800 mil. Permanece popular por seus parques (Arnold Arboretum, Jamaica Pond) e diversidade, mas o aumento dos aluguéis expulsou alguns moradores de baixa renda. Os grupos comunitários em JP são muito ativos na luta por moradias acessíveis em novos empreendimentos (por exemplo, o processo Plan JP/Rox). South End, conhecido por seus brownstones históricos, foi um bairro predominantemente negro e latino em meados do século XX; hoje é uma das áreas mais caras de Boston, repleta de restaurantes sofisticados e galerias de arte. O preço médio de anúncio no South End gira em torno de US$ 1,45 milhão theluxuryplaybook.com. Os esforços no South End se concentram em preservar as moradias subsidiadas remanescentes (como o empreendimento Villa Victoria) para manter alguma diversidade de renda. Tanto JP quanto South End ilustram o estágio final da gentrificação – bairros altamente desejados e caros, restando apenas vestígios de sua antiga acessibilidade. Servem como alertas para outros bairros que ainda estão em estágios iniciais de transformação.
Roxbury (Praça Nubian): Roxbury é o centro histórico da cultura negra em Boston e enfrentou desinvestimento no passado. Agora está em um ponto de virada, com importantes projetos apoiados pela cidade para revitalizar a área sem deslocar a comunidade. Praça Nubian (anteriormente Praça Dudley) é o ponto focal: a cidade apoiou o desenvolvimento de um novo edifício comercial (Nubian Ascends), moradias acessíveis para artistas viverem e trabalharem, e o Nubian Markets food hall, entre outros axios.com. Há um esforço conjunto de líderes empresariais e cívicos locais para garantir que o renascimento de Roxbury beneficie os atuais residentes. Eles vislumbram até 2050 um polo próspero de artes, educação e comércio que “fortaleça a economia local enquanto preserva a cultura e a diversidade da região” axios.com axios.com. No entanto, as pressões de gentrificação estão crescendo – a proximidade ao centro e a instituições acadêmicas (Northeastern, BU Medical) torna Roxbury atraente para o desenvolvimento. O risco de deslocamento dos antigos moradores negros é uma grande preocupação. Um estudo apontou que a gentrificação frequentemente desloca desproporcionalmente residentes negros axios.com. Organizações comunitárias estão lutando por medidas como o aumento da moradia acessível (por meio de exigências em novos empreendimentos), apoio a negócios de propriedade negra e zoneamento que limite empreendimentos de luxo. O futuro de Roxbury está sendo cuidadosamente planejado através de iniciativas como o Plano de Ação Antideslocamento boston.gov e distritos de sobreposição de planejamento. É um caso de teste para o desenvolvimento inclusivo – se um bairro pode crescer e melhorar economicamente sem repetir o padrão de expulsar as próprias comunidades que o fortaleceram.
Charlestown & Chinatown: Charlestown, antes um bairro operário majoritariamente irlandês, passou por ondas de gentrificação desde os anos 1990 e agora é bastante sofisticado em algumas áreas. Um grande projeto previsto é a reurbanização do Conjunto Habitacional Bunker Hill – um complexo habitacional público que está sendo reconstruído para se tornar uma comunidade de renda mista com 2.700 unidades. Isso mudará significativamente a composição populacional de Charlestown (trazendo mais unidades a preço de mercado), mas o objetivo é evitar a remoção dos atuais residentes de habitação pública por meio de uma construção em fases. Chinatown, de maneira única, permanece como um dos últimos enclaves de imigrantes no centro de Boston. Está sob intensa pressão do avanço de desenvolvimentos de luxo no centro e no South End. A cidade está trabalhando em novas regras de zoneamento para Chinatown para conter a gentrificação, como limites de altura dos edifícios e incentivos para habitação acessível bostonglobe.com. Proteger a cultura e os residentes de Chinatown é prioridade, já que sua localização a torna alvo de interesses imobiliários. Este é um bairro onde o embate entre desenvolvimento e preservação está em pleno andamento. Ativistas comunitários conseguiram defender com sucesso mais projetos de habitação acessível em Chinatown (como os desenvolvimentos Oak Terrace e Parcel R-1), mas o aumento dos aluguéis em prédios privados continua sendo um problema.

Padrões de Gentrificação e Respostas de Políticas Públicas

O padrão em muitos bairros de Boston tem sido: uma onda inicial de jovens profissionais atraídos por custos de moradia mais baixos e acesso ao transporte, seguida por incorporadoras reformando ou construindo moradias para atender a essa demanda de renda mais alta, levando a preços crescentes que acabam excluindo residentes de baixa renda (muitas vezes minorias). Vimos isso no South End, JP, South Boston e, cada vez mais, Roxbury, East Boston e Dorchester. Esta é uma questão central de equidade para a cidade.

A Cidade de Boston está tentando ativamente gerenciar a gentrificação e evitar a remoção de moradores. No início de 2025, lançou seu primeiro Plano de Ação Anti-Remoção em toda a cidade com mais de 40 iniciativas para proteger residentes, pequenas empresas e instituições culturais boston.gov. As estratégias incluem aumentar a produção de moradia acessível, ampliar programas de assistência de aluguel, fortalecer direitos dos inquilinos e assistência jurídica, e usar terrenos da cidade para projetos com preferência comunitária. Uma nova ferramenta, o Mapa de Risco de Remoção, está sendo usada para identificar os bairros mais em risco, permitindo que as intervenções sejam direcionadas boston.gov.

Um exemplo é o Gabinete de Habitação do Prefeito trabalhando com a Universidade de Boston para criar uma ferramenta que avalia se um desenvolvimento proposto provavelmente causará deslocamento em sua vizinhança bu.edu. Se for o caso, o projeto pode precisar incluir mais opções de moradia acessível ou benefícios para a comunidade. Outro exemplo são as reformas de zoneamento: em 2023–24, Boston modernizou seu processo de revisão de desenvolvimento do Artigo 80, com o objetivo de incorporar critérios de equidade e resiliência. Em lugares como Chinatown, são propostas sobreposições de zoneamento específicas para limitar dormitórios de luxo e incentivar unidades acessíveis wgbh.org.

Além disso, Boston possui uma Política de Desenvolvimento Inclusivo (IDP) que exige que grandes empreendimentos disponibilizem 13% das unidades como acessíveis (ou paguem para um fundo). Há discussões para aumentar essa porcentagem ou introduzir políticas de “Preferência de Bairro”, dando prioridade aos residentes locais para as novas unidades acessíveis em sua comunidade. A cidade também está explorando taxas de vinculação comercial (pagas por novos empreendimentos comerciais) para financiar moradia acessível. Essas políticas buscam coletivamente garantir que, à medida que os bairros melhoram, os residentes existentes possam compartilhar os benefícios.

Apesar desses esforços, a gentrificação continua sendo um desafio. Bairros como o South End e East Boston passaram por mudanças demográficas (por exemplo, declínio das populações negra e latina, respectivamente, à medida que os custos de moradia aumentaram). Fideicomissos comunitários de terras e incorporadoras de habitação sem fins lucrativos estão surgindo como uma solução — ao retirar terras do mercado especulativo. Por exemplo, a Dudley Street Neighborhood Initiative, em Roxbury, tem um fideicomisso de terras que criou centenas de casas permanentemente acessíveis. Expandir esses modelos está sendo considerado em toda a cidade.

Nos próximos anos, espera-se que bairros como East Boston, Dorchester (partes), Roxbury, Mattapan e Roslindale continuem mudando, esperançosamente de maneira mais inclusiva. Essas áreas ainda oferecem relativa acessibilidade e, por isso, atraem investimentos, mas as vozes da comunidade são fortes ao pedir por “desenvolvimento sem deslocamento.” A gentrificação em Boston também tem uma dimensão de justiça racial — a cidade está atenta à sua história (como a perda, no século XX, de residentes negros do West End e South End devido à renovação urbana e forças de mercado). O objetivo é evitar repetir isso em lugares como Roxbury. As estatísticas merecem atenção: por exemplo, um estudo observou que a gentrificação expulsa desproporcionalmente os moradores urbanos negros, muitas vezes inteiramente para fora da cidade, para áreas com menos recursos axios.com. Em Boston, a taxa de propriedade de imóveis entre negros é significativamente menor do que entre brancos (um relatório amplamente citado de 2015 constatou que o patrimônio líquido mediano dos bostonianos negros era de US$ 8, contra US$ 247.500 dos bostonianos brancos – uma disparidade alarmante ligada principalmente à diferença na taxa de propriedade). Portanto, preservar oportunidades de aquisição de moradia acessível em bairros de maioria negra é visto como chave para lidar com a diferença de riqueza.

Para concluir, o cenário dos bairros de Boston em 2025 é de crescimento vibrante, mas também de profundas transições. Alguns bairros já se transformaram em enclaves sofisticados, enquanto outros estão prestes a mudar. A abordagem da cidade nesta década influenciará fortemente se Boston continuará sendo um mosaico de comunidades distintas e inclusivas ou se corre o risco de se tornar homogênea, com perfil exclusivamente de alta renda em seus bairros centrais. O conflito entre desenvolvimento e preservação tende a se intensificar à medida que Boston busca adicionar moradias e se modernizar, e o sucesso dessa gestão em nível de bairro definirá o tecido social e cultural da cidade daqui para frente.

Análise Comparativa: Boston vs. Outros Grandes Mercados dos EUA

Em muitos aspectos, o mercado imobiliário de Boston espelha e diverge das tendências nacionais. Enfrenta desafios semelhantes aos de outras cidades costeiras e economicamente robustas (como Nova York, São Francisco, Washington D.C.) – como altos custos de moradia e problemas com espaços de escritórios – mas obteve resultados diferentes em alguns pontos. Veja como Boston se compara a outros grandes mercados dos EUA em diversos aspectos:

Custos de Moradia e Acessibilidade: Boston está firmemente no grupo dos mercados de moradia mais caros. Em 2025, é uma das três cidades mais caras para locatários e também uma das mais caras para compradores de imóveis. Por exemplo, os aluguéis médios colocam Boston em 1º lugar nos EUA (US$ 3.495), superando ligeiramente Nova York (US$ 3.489) e acima de São Francisco (~US$ 3.368) secretnyc.co. O crescimento do aluguel em Boston (4% ao ano) está em linha com outras regiões metropolitanas de alto custo, enquanto algumas cidades do Sun Belt que antes estavam em ascensão tiveram crescimento próximo de zero ou negativo (devido à grande quantidade de novas construções). Quanto ao preço de venda dos imóveis, a mediana da região metropolitana de Boston (na faixa de US$ 750 mil a US$ 900 mil) é menor que a de São Francisco (bem acima de US$ 1 milhão), mas mais alta que a de outras grandes metrópoles – por exemplo, aproximadamente o dobro da mediana de cidades como Miami ou Austin. Os preços de Boston são semelhantes aos de Washington D.C. em magnitude e um pouco abaixo dos de Nova York (a mediana da região metropolitana de NYC é cerca de US$ 1,1 milhão) jvmlending.com. Em termos de proporção preço-renda, Boston (como SF, NYC e LA) supera em muito a média nacional, destacando desafios de acessibilidade que não são vistos em mercados mais baratos como Atlanta ou Dallas.

Uma diferença notável são as restrições de oferta de Boston: ao contrário de áreas metropolitanas em rápido crescimento no Sun Belt (Phoenix, Austin, Raleigh, etc.) que construíram grandes quantidades de novas casas na década de 2010, Boston adicionou moradias mais lentamente. Isso contribuiu para que os preços em Boston subissem continuamente (aumento de 66% na década de 2010) propertyshark.com, enquanto alguns mercados superconstruídos tiveram períodos de estabilidade. Por exemplo, cidades como Houston ou Las Vegas, que puderam expandir-se para fora, mantiveram os preços medianos próximos ou abaixo das médias nacionais por mais tempo (embora também tenham aumentado recentemente). Boston, limitada pela geografia e regulamentação, comportou-se mais como Nova York ou São Francisco, onde a escassez é a norma. Até 2030, o crescimento do estoque habitacional de Boston provavelmente ainda ficará atrás do crescimento populacional, a menos que haja uma mudança drástica nas políticas – uma situação que Boston compartilha com lugares como São Francisco (notória pelo baixo crescimento habitacional em relação aos empregos).

Mercado do comprador vs. Mercado do vendedor: Em 2025, muitos mercados dos EUA passaram a favorecer os compradores devido às taxas de juros mais altas – mas Boston é uma exceção. A Redfin classificou 32 das 50 maiores áreas metropolitanas dos EUA como mercados de compradores no início de 2025, mas Boston foi uma das poucas onde os vendedores ainda tinham uma leve vantagem axios.com. Havia cerca de 7% mais compradores do que vendedores em Boston em abril de 2025 axios.com, enquanto nacionalmente havia cerca de 500.000 vendedores a mais do que compradores (o maior excedente já registrado) axios.com. Cidades do Nordeste como Providence e partes de Nova Jersey também desafiaram a tendência com mais compradores, provavelmente devido à crônica baixa oferta nesses mercados mais antigos axios.com. Em contraste, muitas áreas metropolitanas do Sun Belt (por exemplo, Phoenix, Austin) e até algumas do Meio-Oeste tinham muito mais vendedores (anúncios) do que compradores, conferindo poder de negociação aos compradores. Por exemplo, Austin viu aluguéis e preços de imóveis caírem após um grande aumento de oferta nar.realtor, cenário não observado em Boston. Essa comparação ressalta que a dinâmica do mercado em Boston é mais parecida com a de Nova York – permanece apertada mesmo quando grande parte do país se flexibilizou – refletindo uma demanda constante e oferta limitada.

Imóveis Comerciais (Escritórios): Os desafios do mercado de escritórios de Boston não são únicos – praticamente todas as grandes cidades estão enfrentando maiores índices de vacância no pós-pandemia. Porém, o grau varia. São Francisco foi a mais afetada: a vacância em escritórios disparou de valores de um dígito antes de 2020 para mais de 25–30% em 2023, com o centro de SF especialmente esvaziado devido à adoção do trabalho remoto pelo setor de tecnologia. Nova York inicialmente teve um aumento acentuado da vacância (especialmente em Midtown Manhattan), mas em 2024 apresentou melhora – NYC registrou mais de 3 milhões de pés quadrados de absorção positiva de escritórios no início de 2025, uma recuperação notável nar.realtor. Washington D.C. e Boston foram citadas como mercados com as maiores perdas contínuas de espaços de escritórios nar.realtor – D.C. devido à redução do governo e Boston devido à concentração de locatários de tecnologia/finanças ajustando seus espaços. A vacância de cerca de 18% no centro de Boston é semelhante à de Chicago (que está em torno de 19–20%) e um pouco maior que a de Los Angeles (a vacância nos escritórios de LA em 2024 foi de aproximadamente 17%). É menor do que a de São Francisco, mas maior do que a de Miami (em 2024, Miami tinha vacância em torno de 15% e se beneficiou de migração para a cidade). Houston há muito tempo apresenta altas vacâncias (20%+) devido à desaceleração do setor de energia e ao excesso de construção, então Boston infelizmente está se juntando ao grupo dos mercados historicamente mais frágeis em termos de vacância em escritórios.

Um diferencial é o foco em ciências da vida de Boston – cidades como NYC e DC não possuem um mercado de laboratórios tão grande, enquanto Boston (e SF, em certa medida, em South San Francisco) possuem. O ciclo de expansão/retração do mercado de laboratórios é um fenômeno um tanto único de Boston. Por exemplo, a vacância de laboratórios em Cambridge, de 20% em 2025 perrycre.com, contrasta fortemente com 0% em 2019 – poucos outros mercados apresentam essa dinâmica (talvez a Bay Area, onde alguns submercados como South San Francisco também viram a vacância em laboratórios aumentar com a nova oferta).

No setor varejista e industrial, Boston na verdade parece relativamente forte em comparação com seus pares. Sua taxa de vacância no varejo de 2,9% é a menor do país, empatando com Miami therealdeal.com. Muitas outras regiões metropolitanas têm vacância no varejo entre 4% e 6%. Por exemplo, Atlanta e Phoenix registraram taxas mínimas históricas de vacância no varejo (~4–5%), mas não tão baixas quanto as de Boston. Chicago e Dallas apresentam mais disponibilidade (ainda abaixo de 6–7%). O aperto no varejo se deve em parte ao fato de que cidades do Nordeste não construíram excessivamente centros comerciais como as metrópoles mais dispersas. No setor industrial, a vacância de 6–7% em Boston está um pouco acima da média dos EUA (que é de ~5–6% em 2025) nar.realtor. É maior do que em super hubs logísticos como Atlanta ou o sul da Califórnia (onde a vacância pode ser de 3–4%), mas menor do que em alguns mercados menores. O crescimento do aluguel de Boston no setor industrial (2%) está abaixo dos mercados do Sun Belt, que tiveram grande absorção (por exemplo, Savannah ou Inland Empire, que tiveram mais de 5% de crescimento de aluguel durante o boom). Essencialmente, Boston é um mercado industrial secundário – importante, mas não um grande polo nacional de distribuição – por isso não entrou em superaquecimento nem colapsou; é mais estável.

Mercado de Investimentos e Fluxos de Capital: Grandes cidades de entrada (NYC, LA, SF, DC, Boston) tradicionalmente atraem uma grande fatia dos investimentos imobiliários de fundos de pensão, private equity e investidores estrangeiros. Nos últimos anos, alguns mercados do Sun Belt (Dallas, Charlotte, Nashville etc.) despertaram maior interesse devido às taxas de crescimento mais altas. No entanto, Boston permaneceu um mercado favorito para investidores de perfil conservador em busca de estabilidade. Por exemplo, enquanto Manhattan viu uma forte queda nos valores de escritórios, a queda no valor dos escritórios em Boston foi um pouco menos severa (embora ainda significativa) por conta da diversificação em ciências da vida – vários prédios de escritórios em Boston foram vendidos para conversão em laboratórios, sustentando os preços. No segmento multifamiliar, os cap rates de Boston estão entre os mais baixos (ou seja, o preço por renda é alto), refletindo a confiança do investidor na demanda de longo prazo. Isso é semelhante ao que ocorre em NYC, LA, SF e agora em algumas cidades do Sun Belt como Austin, que também se tornaram caras.

Métrica (2024–25)	Boston	Nova York	San Francisco	EUA
Preço Mediano de Imóvel (região metropolitana)	~US$ 750 mil (cidade de Boston ~US$ 842 mil) axios.com axios.com	~US$ 1,10 milhão (região metropolitana de NYC) jvmlending.com (cidade varia: Manhattan ~US$ 1,3 milhão)	~US$ 1,30 milhão (cidade de SF) / ~US$ 1,0 milhão (Bay Area)	~US$ 417 mil axios.com
Aluguel Médio Mensal (todas as unidades)	~US$ 3.495 secretnyc.co (maior dos EUA)	~US$ 3.489 secretnyc.co (2º maior)	~US$ 3.368 secretnyc.co (3º maior)	~US$ 1.900 (aprox.)
Variação do Inventário Residencial	+2,6% (7.200 unidades adicionadas em 2024) mmgrea.com	Baixa – restrito (NYC adicionou poucas unidades em relação à população)	Baixa – restrito (SF adicionou poucas unidades)	Varia (regiões do Sun Belt 5–10%+)
Taxa de Vacância de Escritórios (CBD)	~18% mktgdocs.cbre.com	~15% (Midtown Manhattan) – em melhora	25%+ (Downtown SF – uma das maiores)	~14% (nacional) nar.realtor
Taxa de Vacância de Varejo (região metropolitana)	~2,9% therealdeal.com (entre as mais baixas)	~4,5% (região metropolitana de NYC, estimativa)	~5% (região metropolitana de SF, estimativa)	~4,1% (nacional) forbes.com
Taxa de Vacância Industrial (região metropolitana)	~6,5% perrycre.com	~4% (região de NY/NJ)	~5% (Área da Baía de SF)	~7,0% (nacional) nar.realtor
Crescimento Populacional (anual)	~+0,5% (metrô) huduser.gov / Cidade: +0,3%	~0% (metrô de NYC estável; cidade em recuperação pós-2020)	~+0,2% (Baía de SF – lento)	~+0,4% (nacional)
Renda Mediana Familiar	~$94 mil (metrô de Boston); Cidade ~$76 mil	~$93 mil (metrô de NYC); Cidade ~$67 mil	~$119 mil (metrô de SF); Cidade ~$119 mil	~$71 mil (EUA)Fontes: Múltiplas – Dados de Boston provenientes das fontes citadas; dados de NYC/SF do HUD, Zillow e relatórios locais (aproximados para comparação); dados nacionais do NAR e do Censo. (Citações no texto: métricas de Boston de 【2】【14】【10】【36】【21】, etc.) Demografia e Crescimento: Comparada a muitas grandes cidades, o crescimento populacional de Boston é modesto. Cidades no Sun Belt (Austin, Phoenix, Orlando) estão crescendo muito mais rápido em termos percentuais, o que leva a mais construções por lá (e potenciais ciclos de boom e queda). O crescimento da região metropolitana de Boston é cerca de 0,5% ao ano huduser.gov, similar ao de Nova York ou Chicago (crescimento lento ou até ligeiras quedas) do que ao de Dallas ou Atlanta (>1% de crescimento anual). Esse crescimento mais lento significa que Boston não tem a mesma necessidade urgente de construir grandes quantidades de moradias como as metrópoles de rápido crescimento – mas começou de uma posição de oferta insuficiente, então ainda sente uma escassez aguda. A imigração internacional e o fluxo de estudantes também diferenciam Boston: cidades como Seattle ou Denver (que tiveram boom com migração interna) têm perfil diferente de Boston, que depende mais da atração de estudantes e trabalhadores do conhecimento do exterior, que muitas vezes permanecem. Esse influxo global se assemelha mais ao de Nova York ou São Francisco. Respostas à Acessibilidade: Muitas cidades caras estão explorando políticas semelhantes às de Boston (por exemplo, estabilização dos aluguéis, aumento de exigências de moradias acessíveis). Por exemplo, St. Paul, MN aprovou uma rígida lei de controle de aluguel em 2021 (posteriormente alterada), e a Califórnia e Oregon implementaram tetos estaduais para aluguéis. O esforço de controle de aluguel em Boston reflete movimentos parecidos em lugares como Seattle ou Montreal, onde o ativismo por moradia é forte. Enquanto isso, cidades como Houston ou Nashville dependem basicamente da expansão da oferta sem tais regulações. Ainda não se sabe qual abordagem conseguirá conter melhor os custos. O desafio de Boston é maior que o da maioria – apenas Nova York, São Francisco, Los Angeles e DC realmente compartilham uma crise de acessibilidade comparável entre as cidades dos EUA. Em resumo, Boston se alinha mais de perto com as cidades litorâneas “porta de entrada” em seu perfil imobiliário: cara, com oferta limitada e demanda comercial robusta, ainda que em evolução. Supera muitos concorrentes em áreas como fundamentos do varejo e estabilidade multifamiliar, ao mesmo tempo que compartilha a dificuldade do setor de escritórios. Em comparação com os mercados do Sun Belt de rápido crescimento, Boston é menos volátil – não viu os mesmos picos de preço habitacional durante a pandemia como, por exemplo, Austin (que subiu cerca de 40% em 2 anos) nem as correções subsequentes. Em vez disso, Boston teve aumentos de preços constantes e implacáveis e agora um platô. A natureza conservadora do crescimento de Boston (gradual, influenciada por políticas) pode significar que evita alguns extremos vistos em outros lugares, mas também significa que problemas como os altos custos estão profundamente enraizados. Tabela: Métricas Selecionadas do Mercado Imobiliário – Boston vs. Outros Grandes Mercados (2024–25) Como a tabela e a discussão mostram, Boston se destaca por seus mercados imobiliário e de varejo extremamente apertados, e seus altos custos de moradia, comparáveis aos de cidades maiores como Nova York e São Francisco, apesar de ter uma população menor. Seu perfil comercial compartilha do estresse pós-COVID visto em cidades semelhantes, embora a forte presença de ciências da vida em Boston a diferencie em certo grau. Olhando para o futuro, Boston e outras áreas metropolitanas costeiras enfrentam questões paralelas: como adicionar moradias para controlar os custos, como reinventar os centros urbanos diante do trabalho remoto e como investir em transporte e resiliência. Boston pode aprender com seus pares e também servir de modelo para eles. Por exemplo, se as conversões de escritórios em moradias forem bem-sucedidas em Boston, outras cidades podem seguir o exemplo de forma agressiva. Por outro lado, se uma crise prolongada de escritórios ou de acessibilidade não for mitigada em Boston, isso pode prenunciar desafios em lugares como Seattle ou DC. O crescimento moderado de Boston e sua forte economia do conhecimento provavelmente garantirão que a cidade permaneça entre os mercados imobiliários mais estáveis e de maior demanda, continuando a atrair investidores que podem ser mais cautelosos em mercados sujeitos a oscilações. Nesse sentido, Boston compartilha o apelo de “porto seguro” de Nova York e San Francisco – mas também precisa lidar com os mesmos dilemas de grandes cidades da década de 2020. Fatores Demográficos e Econômicos Demografia e economia são fatores fundamentais nas tendências imobiliárias de Boston. A população da cidade, as características da força de trabalho e a saúde econômica influenciam diretamente a demanda por moradias e espaços comerciais. Aqui destacamos os principais fatores demográficos e econômicos que moldam o mercado em 2025 e para os próximos anos: Crescimento e Composição Populacional A área metropolitana de Boston (Grande Boston) tem cerca de 4,9 milhões de habitantes. O crescimento é constante, mas modesto. As projeções mais recentes estimam que a população metropolitana atinja cerca de 4,56 milhões até 2027, crescendo aproximadamente 0,6% ao ano huduser.gov. A própria Cidade de Boston, após décadas de declínio e depois de revitalização, cresceu de 617.000 em 2010 para cerca de 675.000 em 2020. A população da cidade teve uma ligeira queda no início da pandemia (quando alguns saíram temporariamente), mas desde então estabilizou-se e retomou o crescimento. Boston está a caminho de chegar a 760.000 habitantes até 2030, segundo a BPDA (agência de planejamento da cidade) – um aumento de cerca de 60.000 em relação a 2020 bankerandtradesman.com. Trata-se de um fluxo significativo (quase 9% de crescimento na década), embora mais lento do que o de muitas cidades do Sun Belt. O crescimento de Boston é impulsionado menos pelo aumento natural (nascimentos menos mortes, que diminuiu com a queda das taxas de natalidade) e mais pela imigração de jovens adultos e imigrantes. A população da cidade é notavelmente jovem: cerca de 34% dos moradores têm entre 20 e 34 anos, uma parcela superior à da maioria das cidades (Boston é frequentemente chamada de “cidade dos jovens adultos” devido às suas faculdades e oportunidades de emprego). A população estudantil é um grande fator – como mencionado, mais de 250.000 estudantes universitários residem na região metropolitana de Boston em qualquer momento bu.edu. Esses estudantes contribuem para a demanda por aluguel e frequentemente permanecem após a graduação para trabalhar, agregando-se à força de trabalho qualificada. Boston também é diversa e está se tornando cada vez mais. A cidade é composta por aproximadamente 45% de brancos, 20% de negros, 20% de hispânicos/latinos, 10% de asiáticos e 5% de multirraciais/outros (Censo de 2020). Imigrantes representam cerca de 29% dos residentes. Os maiores grupos de imigrantes vêm da República Dominicana, China, Haiti, Vietnã e El Salvador, entre outros. Essa diversidade enriquece a cidade e também influencia a moradia (por exemplo, preferência por moradia multigeracional em algumas comunidades, ou bairros específicos reunindo-se por etnia, como Chinatown ou a comunidade latina de East Boston). Uma tendência notável: os tamanhos das residências em Boston são relativamente pequenos (em média ~2,3 pessoas) porque muitos lares são compostos por solteiros ou casais – em parte devido à população jovem e também aos altos custos de moradia que tornam unidades grandes menos acessíveis. Isso estimula a demanda por unidades menores (studios/1 quarto) em empreendimentos de luxo, enquanto famílias geralmente buscam moradia em bairros mais afastados ou subúrbios devido a questões de espaço e escolas. Nos subúrbios, o crescimento tem sido lento. Alguns subúrbios próximos até perderam população de 2020 a 2022, à medida que o trabalho remoto permitiu mudanças para áreas mais distantes ou outros estados. Mas, com o retorno aos escritórios e a atração dos benefícios urbanos, o centro urbano de Boston/Cambridge está voltando a ganhar popularidade. Boston se beneficia por ser um polo de talentos – atrai constantemente graduados não apenas de faculdades locais, mas de todo os EUA e do mundo, que desejam trabalhar no setor de tecnologia/biotecnologia ou fazer pós-graduação. Olhando para 2030, espera-se que a população de Boston seja em média um pouco mais velha (a grande geração de millennials estará chegando aos 40 anos até lá). A capacidade da cidade de reter esses millennials conforme formam suas famílias irá influenciar o mercado imobiliário – se Boston conseguir oferecer moradias adequadas para famílias (condomínios de 3 quartos, bairros seguros, escolas de qualidade), mais pessoas poderão permanecer; caso contrário, alguns migrarão para subúrbios ou cidades mais baratas, afetando a demanda habitacional. As projeções da BPDA mostram que a faixa etária de 20 a 29 anos terá uma redução na participação (de 33% em 2015 para 29% em 2030) bankerandtradesman.com, em parte porque os millennials estão envelhecendo e talvez menos jovens estejam se mudando para lá (devido ao alto custo). No entanto, a população de trinta e quarenta anos de Boston irá crescer, o que pode aumentar a demanda por habitações intermediárias (por exemplo, casas para quem está mudando de categoria, townhouses) – atualmente um segmento restrito. Outro fator: imigração internacional. Políticas federais e condições globais podem influenciar bastante os números. Durante o governo Trump e a COVID, a imigração desacelerou, o que impactou o crescimento de Boston (Boston depende do fluxo de estudantes e trabalhadores estrangeiros; por exemplo, grande parte dos profissionais de tecnologia e pesquisadores médicos em Boston é internacional). Recentemente, a imigração voltou a crescer e o status de Boston como cidade santuário e um polo global de educação a mantém como destino privilegiado. A imigração tende a apoiar a demanda de aluguel inicialmente e a aquisição de imóveis posteriormente, à medida que os imigrantes se estabelecem e prosperam. Economia e Mercado de Trabalho Boston ostenta uma economia altamente educada e de alta renda. A renda média das famílias na região metropolitana é em torno de $94.000, significativamente acima da mediana dos EUA ($71.000). Dentro da cidade, a renda mediana é menor ($76.000) devido à presença de muitos estudantes e famílias de baixa renda, mas ainda assim é relativamente alta para uma grande cidade (por exemplo, mais alta que as medianas de NYC ou LA). A presença de tantos empregos na economia do conhecimento eleva os salários. Boston tem uma das maiores concentrações de residentes com ensino superior (mais de 49% dos adultos possuem diploma de bacharel ou mais, quase o dobro da média nacional). A base de empregos é diversa: as principais indústrias incluem educação e saúde (eds and meds) – os hospitais de Boston (Mass General, Brigham & Women’s, etc.) e universidades (Harvard, MIT, BU, Northeastern, BC e muitas outras) são grandes empregadores e relativamente resistentes a recessões. Ciências da vida/biotecnologia é um importante motor de crescimento, com empresas como Moderna, Biogen, Vertex, etc., e inúmeras startups surgindo (embora sujeitas a ciclos de financiamento). A tecnologia tem uma forte presença, especialmente em software, IA e robótica – grandes empresas de tecnologia têm escritórios significativos (Google, Amazon, Microsoft, Apple expandiram recentemente em Cambridge/Boston), e existe um ecossistema vibrante de startups (frequentemente interseccionando com biotecnologia, como health-tech, fintech). Serviços financeiros continuam relevantes (Fidelity, State Street, muitos fundos de capital de risco e private equity estão sediados em Boston). Além disso, a cidade tem um setor robusto de turismo e hotelaria graças às suas atrações históricas e centros de convenções, além de um setor midiático/criativo pequeno, mas em crescimento. A taxa de desemprego em Boston no final de 2024 estava em torno de 4% (no estado de Massachusetts estava ~4,1% em dezembro de 2024 mass.gov, e na cidade de Boston normalmente um pouco menor). Isso está aproximadamente de volta aos níveis pré-pandemia (que eram em torno de 3%). Está um pouco acima da taxa nacional de desemprego (que era ~3,7% no final de 2024), mas historicamente Massachusetts costuma andar próximo à taxa dos EUA. Em meados de 2025, com alguma incerteza econômica, o desemprego subiu levemente para ~4,5% na região mass.gov. O mercado de trabalho segue aquecido em setores como saúde e tecnologia, mas as demissões no setor de tecnologia nacionalmente impactaram Boston (por exemplo, o Facebook reduziu sua expansão em Cambridge em 2023 em meio a demissões e algumas empresas de biotecnologia cortaram pessoal quando ensaios fracassaram ou o financiamento apertou). Ainda assim, o mercado de trabalho em Boston é considerado resiliente – tende a não ter ciclos de alta ou baixa extremos. Mesmo durante o impacto da COVID em 2020, quando o desemprego atingiu ~16% brevemente, a recuperação foi rápida graças à base estável das universidades/hospitais e à rápida adaptação ao trabalho remoto de conhecimento. Uma tendência interessante: Boston está se tornando um centro de Inteligência Artificial e pesquisa avançada, aproveitando o talento de suas universidades. Se isso continuar, poderemos ver um crescimento na demanda por escritórios/laboratórios para empresas de IA ou robótica, compensando parte do declínio tradicional dos escritórios. A presença de instituições como o CSAIL do MIT, Harvard e uma cena de startups em expansão em IA/robótica (Boston Dynamics, etc.) pode manter Boston na vanguarda da inovação tecnológica. Desigualdade de renda é uma preocupação – Boston tem residentes muito ricos e também bolsões de pobreza. Isso se traduz também em desigualdade habitacional. A estratégia de desenvolvimento econômico da cidade enfatiza o crescimento inclusivo, mas o desafio contínuo é garantir que os trabalhadores não fiquem para trás em uma economia dominada por empregos de alta qualificação. Perspectivas Futuras (2026–2030) Demograficamente, Boston continuará crescendo lentamente, envelhecendo um pouco e se diversificando ainda mais. Até 2030, nenhum grupo racial/étnico será maioria absoluta em Boston (já é o caso hoje – é uma cidade plural). A região metropolitana pode ultrapassar 5 milhões de pessoas por volta de 2030 se as tendências continuarem. O crescimento suburbano pode se acelerar um pouco caso o trabalho remoto e flexível persista (algumas pessoas escolhendo os subúrbios de Metrowest ou North Shore se só precisarem se deslocar alguns dias por semana), mas a própria cidade está planejando crescer e espera acomodar boa parte dos novos habitantes da região para evitar a expansão descontrolada. Economicamente, Boston está posicionada para permanecer um centro global de inovação. Setores como biotecnologia, tecnologia de energia limpa, saúde digital e ensino superior devem se expandir. A presença de grandes financiamentos para pesquisa (subvenções do NIH, etc.) em seus hospitais e universidades continuará impulsionando startups e atraindo empresas. Um possível entrave seria se o trabalho remoto levasse as empresas a contratar de forma mais dispersa, buscando talentos em regiões de menor custo em vez de se concentrarem em Boston – mas até agora o ecossistema colaborativo de Boston ainda atrai empresas para instalar laboratórios e escritórios aqui para acessar sua rede de talentos. Outro fator: melhorias (ou falta delas) na infraestrutura vão influenciar a eficiência econômica. Se as melhorias no transporte público conseguirem aumentar a confiabilidade (por exemplo, sem mais quebras frequentes no metrô), isso vai impulsionar a produtividade e tornar a cidade mais atraente para a participação da força de trabalho. Caso contrário, questões de transporte podem limitar o crescimento ou levar empresas a considerar locais suburbanos ou outras áreas metropolitanas. Boston também tem um ambiente vibrante de financiamento de startups – normalmente fica atrás apenas do Vale do Silício em investimento de capital de risco nos EUA. A desaceleração tecnológica de 2022–2023 reduziu um pouco o financiamento, mas até o final de 2024/2025 já há sinais de retomada em certas áreas (IA, novas modalidades em biotecnologia). Até 2030, Boston provavelmente permanecerá na vanguarda do empreendedorismo em tecnologia/biotecnologia, o que significa demanda por espaços de incubadoras, campus de laboratórios e, eventualmente, à medida que as startups amadurecem, mais espaço de escritórios ou especializado. Isso é um bom sinal para segmentos imobiliários voltados para essas empresas (embora, como vimos, o excesso de otimismo pode levar ao superaquecimento da oferta, como aconteceu recentemente com laboratórios). Em termos de riscos macroeconômicos, Boston pode ser afetada por qualquer recessão nacional (embora talvez de forma mais branda localmente devido aos setores estáveis). Taxas de juros continuando altas podem conter o desenvolvimento e a rotatividade do mercado imobiliário, mas também podem moderar o crescimento dos preços a níveis mais sustentáveis (o que, a longo prazo, pode ser saudável). Por outro lado, se o Fed cortar significativamente as taxas até 2026 (algumas previsões sugerem que as taxas cairão lentamente entre o fim de 2025 e 2026), Boston pode experimentar um ressurgimento na atividade de vendas e uma aceleração dos preços novamente, dada a demanda reprimida por moradias. Fatores de qualidade de vida também desempenharão um papel nas tendências demográficas. A taxa de criminalidade de Boston é relativamente baixa para uma grande cidade, e ela geralmente é considerada uma cidade segura e habitável (exceto pelo custo). Se conseguir manter isso e continuar aprimorando as amenidades públicas (parques, artes, escolas), poderá reter melhor famílias e residentes mais velhos. A cidade está avançando em reformas escolares e ampliando escolas charter, etc., o que pode influenciar se as famílias decidirão permanecer na cidade ou mudar-se para os subúrbios em busca de educação. Em conclusão, as perspectivas demográficas e econômicas de Boston até 2030 são em geral positivas – crescimento lento, altos níveis de educação, economia robusta embora em transformação – o que proporciona uma base sólida para o mercado imobiliário. Os maiores desafios estão em alinhar habitação e infraestrutura a esse crescimento para que a cidade permaneça acessível e equitativa. A tendência demográfica de uma grande parcela de jovens profissionais ingressando na fase familiar testará a adaptabilidade das habitações da cidade (haverá casas geminadas ou condomínios de 3 quartos suficientes? Eles conseguirão permanecer na cidade?). Economicamente, a transição nos hábitos de trabalho e o ciclo contínuo de inovação determinarão que tipos de espaços comerciais serão necessários. Mas os pontos centrais de força de Boston – educação, inovação, saúde – sugerem que continuará atraindo pessoas e empresas, sustentando assim a demanda imobiliária na maioria dos setores. Mudanças Regulatórias e de Políticas que Impactam o Mercado As políticas públicas e regulamentos desempenham um papel fundamental no cenário imobiliário de Boston. Nos últimos anos, diversas mudanças e propostas de políticas surgiram em resposta aos desafios do mercado — desde o aumento dos aluguéis até edifícios comerciais subutilizados. Essas políticas podem influenciar significativamente as decisões de desenvolvimento, a viabilidade de investimentos e o comportamento geral do mercado. Abaixo, destacamos os principais desenvolvimentos regulatórios e de políticas até 2025 e as mudanças previstas no horizonte: Regulamentações de Habitação e Aluguel Iniciativa de Estabilização de Aluguéis (Controle de Aluguéis): Talvez o debate sobre políticas mais divulgado seja a tentativa de Boston de reintroduzir o controle de aluguéis, sob o termo “estabilização de aluguéis”. Em março de 2023, o Conselho Municipal de Boston aprovou a petição de home-rule da prefeita Michelle Wu para estabilização de aluguéis por 11 votos a 2 boston.com. O plano limitaria os aumentos de aluguel para a maioria das unidades locatícias à taxa de inflação (CPI) + 6%, com um teto máximo de 10% ao ano boston.com. Isso significa que, em qualquer ano, um proprietário não poderia aumentar o aluguel mais do que 10%, e muitas vezes o limite seria menor caso a inflação seja modesta. Certos imóveis estariam isentos: prédios pequenos ocupados pelo proprietário (1–3 unidades), novas construções por 15 anos e unidades habitacionais subsidiadas e acessíveis foram excluídas, cobrindo cerca de 55–60% do estoque de aluguel da cidade sob a política boston.com. A proposta também inclui proteções de “justa causa” para despejos (impedindo despejos sem motivo válido) wbur.org. Isso representa uma mudança significativa – Massachusetts proíbe o controle de aluguéis desde 1994, então implementar essa medida exige aprovação em nível estadual. Em meados de 2025, a petição de home-rule estava em tramitação na Assembleia Legislativa Estadual, enfrentando oposição de grupos de proprietários e ceticismo de alguns legisladores. Se aprovada de alguma forma (talvez com provisões de compromisso), terá impacto direto no mercado de aluguéis ao limitar o ritmo de aumento dos aluguéis em locações existentes. Os defensores argumentam que isso dará estabilidade aos inquilinos e evitará aumentos abusivos que impulsionam o deslocamento wbur.org boston.com. Os opositores alertam que isso pode desestimular o investimento em novas moradias e na manutenção (citando estudos econômicos sobre controle de aluguéis). Impacto, se promulgado: Um teto de aluguel pode tornar o investimento em multifamiliares menos lucrativo, especialmente para estratégias de valorização que dependem do aumento do aluguel. Também pode incentivar conversões para condomínio (já que unidades ocupadas pelo proprietário ou novas locações após a venda podem redefinir os aluguéis). Cidades como Boston estão sendo observadas nacionalmente sobre isso; reflete uma tendência mais ampla de reconsiderar o controle de aluguéis em cidades de alto custo. Exigências de Habitação Acessível (Zoneamento Inclusivo): Boston tem uma Política de Desenvolvimento Inclusivo (IDP) há anos – atualmente, desenvolvedores de projetos com 10 ou mais unidades devem tornar 13% das unidades acessíveis (em faixas de renda definidas) ou contribuir para um fundo de habitação acessível. No final de 2022 e em 2023, houve discussões sobre elevar a exigência de acessibilidade para até 20% em certos projetos, e ajustar as metas de renda para alcançar famílias de baixa renda. A administração da Prefeita Wu sugeriu mudanças para garantir mais unidades para famílias de renda média que não se qualificam para unidades de baixa renda, mas não conseguem pagar os preços de mercado. Embora mudanças formais ainda não tenham sido finalizadas, os desenvolvedores estão se preparando para exigências possivelmente mais rigorosas. Já é comum a cidade negociar percentuais maiores em troca de concessões de zoneamento. Impacto: Exigências mais rigorosas de acessibilidade podem aumentar os custos para os desenvolvedores (subvencionando essas unidades ou pagando taxas), o que pode tornar alguns projetos menos viáveis ou elevar os preços das unidades de mercado para compensar. No entanto, devido aos altos preços no segmento de luxo, muitos projetos podem absorver uma exigência maior, especialmente em áreas valorizadas como Seaport. Essa política tem como objetivo garantir comunidades de renda mista e alguma acessibilidade em novos empreendimentos. Aumento das Taxas de “Linkage”: Boston impõe taxas de linkage sobre grandes empreendimentos comerciais (escritórios, hotéis, etc.) – valores destinados à habitação acessível e capacitação profissional. Em 2022, a cidade aprovou o aumento dessas taxas (de cerca de US$ 15 por pé quadrado para US$ 23 por pé quadrado para laboratórios/escritórios ao longo de alguns anos). As taxas mais altas já estão em vigor. Além disso, está sendo considerada a expansão do linkage para grandes empreendimentos residenciais. Impacto: O aumento do linkage eleva o custo do desenvolvimento comercial, o que pode desacelerar levemente novos projetos de escritórios/laboratórios (embora a desaceleração do mercado seja um fator mais relevante). Esse mecanismo direciona diretamente fundos do setor privado para iniciativas habitacionais – desde a década de 1980, o linkage gerou dezenas de milhões para os fundos fiduciários de habitação acessível, e taxas mais altas gerarão ainda mais. Reformas de Zoneamento para Habitação (Lei “Comunidades MBTA”): No âmbito estadual, a Seção 3A da Lei de Zoneamento (lei “Comunidades MBTA”) foi aprovada em 2021, exigindo que 177 cidades e vilarejos da Grande Boston atendidos pelo transporte MBTA zoneiem áreas para habitação multifamiliar por direito (as-of-right) em pelo menos um distrito de tamanho razoável próximo ao transporte público mass.gov. Curiosamente, a Cidade de Boston está tecnicamente isenta dos requisitos dessa lei devido a uma antiga isenção na Lei de Zoneamento mass.gov, mas Boston já possui muitas zonas multifamiliares. O efeito mais amplo é que os subúrbios ao redor de Boston devem criar capacidade de zoneamento para milhares de apartamentos ou correm o risco de perder financiamento estadual. Trata-se de uma medida potencialmente transformadora para estimular a oferta regional de moradias. A partir de 2023–2024, os municípios estão elaborando planos de conformidade – alguns têm resistido (correndo o risco de sofrer penalidades), enquanto outros estão adequando seus zoneamentos. Impacto em Boston: Na cidade propriamente dita, não é direto, mas regionalmente pode aliviar a pressão se mais moradias forem construídas nos subúrbios. Por exemplo, subúrbios próximos como Cambridge, Somerville, Quincy e outros estão sujeitos à lei (muitos já permitem multifamiliares em algumas áreas, mas vão formalizar mais). Se a oferta habitacional crescer nos subúrbios, a demanda por Boston pode se dispersar um pouco, possivelmente amenizando a extrema competição por preços na cidade. Por outro lado, se os subúrbios não cumprirem a lei e abrirem mão dos fundos, pode não haver aumento de oferta, mantendo a pressão sobre Boston. Reforma da Análise de Empreendimentos (Reforma BPDA): A prefeita Wu fez campanha defendendo a reforma da Boston Planning & Development Agency (BPDA), a poderosa agência municipal que supervisiona as aprovações de empreendimentos (Análise do Artigo 80). Em 2023, o Conselho da Cidade avançou a proposta de Wu para, eventualmente, eliminar gradualmente as funções imobiliárias e de planejamento da BPDA e criar um novo departamento de planejamento urbano boston.com. A ideia é modernizar e agilizar o processo de aprovação de empreendimentos, tornando-o mais transparente e voltado ao planejamento, ao invés de negociações. Também há ênfase na incorporação de critérios de equidade e resiliência à análise (por exemplo, exigindo que os projetos considerem impactos climáticos e riscos de deslocamento). Status: Essa é uma mudança estrutural de longo prazo (necessita aprovação estadual para alguns aspectos e será implementada ao longo de anos). Impacto: No curto prazo, desenvolvedores estão incertos sobre possíveis mudanças nas regras. Um processo mais previsível pode ser positivo, mas se novos requisitos (como padrões elevados de resiliência climática ou expectativas de benefícios à comunidade) forem impostos, isso pode aumentar os custos. A administração de Wu também está atualizando o código de zoneamento, por exemplo eliminando exigências mínimas de vagas de estacionamento em algumas áreas para reduzir custos e incentivar o uso de transporte público. Redistribuição do Imposto Predial (Residencial vs. Comercial): Boston possui um sistema único de classificação de impostos prediais, no qual pode tributar propriedades comerciais a uma taxa mais alta do que residenciais. Por lei, a cidade pode transferir um certo máximo do ônus tributário para o setor comercial. Com a queda dos valores de escritórios e o aumento dos residenciais, Boston enfrentou a possibilidade de grandes aumentos de impostos para proprietários residenciais (já que a arrecadação teria que ser distribuída entre mais valor residencial). No final de 2024, a assembleia legislativa estadual aprovou (a pedido de Boston) um ajuste temporário em como os impostos são divididos entre as categorias christinadinardi.com christinadinardi.com. Essencialmente, Boston recebeu permissão para aumentar a fatia comercial acima do limite usual para aliviar o aumento dos encargos fiscais residenciais christinadinardi.com. Isso ocorreu porque muitos escritórios estavam subutilizados (e possivelmente buscando abatimentos do valor venal), fazendo com que o peso do imposto recaísse sobre os proprietários residenciais. A medida, apoiada pela prefeita Wu, é de curto prazo, mas pode ser estendida se o setor imobiliário comercial continuar em baixa christinadinardi.com christinadinardi.com. Impacto: Para proprietários residenciais, trata-se de um alívio – ajuda a manter as contas anuais mais estáveis (importante diante do já alto custo de vida). Para proprietários comerciais, significa uma taxa tributária maior – pagando mais para cobrir lacunas orçamentárias. Críticos (pequenos empresários, proprietários de imóveis comerciais) argumentaram que isso “sobrecarrega injustamente os proprietários comerciais” christinadinardi.com. Para investidores imobiliários, essa política indica que, se o setor comercial permanecer fraco, Boston fará com que ele pague uma fatia maior da receita municipal. É um risco para proprietários de escritórios/varejo que já enfrentam desafios, embora, no contexto, a taxa de imposto comercial em Boston já fosse alta, então a mudança marginal não é grande em relação a outros custos. Políticas de Uso e Planejamento do Solo Planejamento e Zoneamento de Toda a Cidade: Boston historicamente fazia o planejamento de forma pontual ou por bairros. Agora, está buscando um plano diretor para toda a cidade (“Imagine Boston 2030” foi uma estrutura, mas Wu quer atualizações de zoneamento mais concretas). Uma iniciativa é incentivar mais desenvolvimento orientado ao transporte – por exemplo, permitindo mais densidade ao redor das estações de metrô. Vemos isso em propostas para rezonear partes de Dorchester (ao longo da Linha Vermelha) para uso misto, ou permitir multifamiliares nas áreas comerciais de West Roxbury. Além disso, há discussões sobre eliminar exigências mínimas de estacionamento em toda a cidade para projetos residenciais, reduzindo custos e incentivando o uso de transporte público. Algumas dessas mudanças podem ser feitas por meio de emendas de zoneamento, que a BPDA/BZC (Comissão de Zoneamento) gerenciam. Impacto: Se Boston ampliar o zoneamento em algumas áreas (permitir prédios mais altos ou multifamiliares em zonas atualmente unifamiliares), isso pode destravar novas oportunidades de desenvolvimento, potencialmente aumentando a oferta de moradias. Por exemplo, permitir duplexes/triplexes em áreas de Roslindale ou West Roxbury atualmente limitadas a moradias unifamiliares aumentaria modestamente a densidade. Há resistência da comunidade em alguns bairros, portanto as mudanças são graduais. Mas, no geral, a tendência é um zoneamento mais flexível para viabilizar habitação, alinhando-se às pressões estaduais e ao consenso de escassez habitacional. Regulamentações de Resiliência Climática: Boston está integrando resiliência climática nas suas regras de desenvolvimento. Um Checklist de Resiliência Climática já é exigido para grandes projetos (tratando temas como aumento do nível do mar, águas pluviais, calor). A cidade está avançando para exigir que novos prédios sejam carbono zero num futuro próximo (seguindo o código energético “stretch” de Massachusetts e o BERDO, que exige redução de emissões nos edifícios). Além disso, em áreas sujeitas a inundações, edifícios novos frequentemente precisam ser elevados ou à prova d’água (o código de zoneamento foi alterado para permitir pavimentos térreos mais altos por esse motivo). Impacto: Essas regulamentações podem aumentar os custos iniciais de construção (por exemplo, melhor isolamento, painéis solares etc.), mas reduzem riscos a longo prazo. Alguns desenvolvedores apoiam, já que muitos investidores agora priorizam conformidade ESG (Ambiental, Social e Governança). Com o tempo, prédios antigos precisarão de modernizações para cumprir os padrões energéticos (o BERDO exige que grandes edifícios existentes reduzam ou compensem emissões até 2050). Isso pode ser caro para proprietários de imóveis antigos (por exemplo, troca de sistemas de aquecimento, instalação de melhorias de eficiência), mas cria mercado para tecnologias de construção verde. Também pode influenciar os valores imobiliários: edifícios resilientes ao clima e eficientes em energia podem alcançar aluguéis ou preços de venda mais altos, pois serão mais baratos de operar e terão menos penalidades regulatórias. Medidas Anti-Deslocamento: Mencionamos essas anteriormente no contexto dos bairros. A cidade está utilizando políticas como: financiamento para aquisição de moradias acessíveis em risco por organizações sem fins lucrativos (para evitar que virem unidades a preço de mercado), expansão de programas de vouchers, implementação de uma “moratória de despejo” ou confidencialidade de despejos (algumas propostas visam selar registros de despejo para ajudar locatários a encontrar nova moradia). Além disso, o Plano de Ação Anti-Deslocamento coordena esforços como oferecer alívio no imposto predial para proprietários de baixa renda de longa data, para que não sejam expulsos pelo aumento dos impostos causado pela gentrificação, e assistência a pequenos negócios em bairros em transformação boston.gov boston.gov. Impacto: Essas são intervenções mais brandas (não são regulações fortes, exceto talvez se impuserem condições aos incorporadores para contribuírem com fundos anti-deslocamento ou similares). Elas sinalizam a intenção da cidade de orientar o desenvolvimento de forma que os residentes atuais possam se beneficiar. Para os incorporadores, cooperar com esses objetivos (como incluir mais unidades acessíveis ou oferecer espaço comunitário) pode facilitar os processos de aprovação e gerar boa vontade, mesmo que não seja estritamente exigido. Ambiente de Políticas Estaduais e Federais Legislação Habitacional Estadual: Massachusetts tem sido ativa – além da lei MBTA Communities, aprovou uma lei em 2021 exigindo maioria simples (em vez de 2/3) para mudanças de zoneamento locais que promovam habitação. Isso facilita a aprovação de aumento de densidade em assembleias municipais/câmaras de vereadores. O efeito ainda está sendo observado, mas diminui o obstáculo para reformas de zoneamento a favor da habitação. O governo estadual, sob a governadora Maura Healey (2023– ), está priorizando habitação, chegando a declarar emergência de crise habitacional em 2023. Isso pode levar a incentivos estaduais ou financiamento para construção de moradias acessíveis, ou até mesmo sobreposições ao zoneamento local caso as cidades resistam em construir. Boston geralmente está à frente das exigências estaduais, mas se beneficia de qualquer novo financiamento estadual para habitação (por exemplo, o Fundo Fiduciário de Habitação Acessível do estado frequentemente co-financia projetos em Boston). Políticas Federais: Em nível federal, as taxas de juros baixas foram revertidas, o que afetou o mercado. Mas também há fundos federais de infraestrutura (do Projeto de Lei de Infraestrutura de 2021) que Massachusetts e Boston estão utilizando para projetos de transporte e clima – apoiando o setor imobiliário indiretamente ao melhorar a infraestrutura (por exemplo, verba para modernização do MBTA, subsídios para resiliência climática no porto). Além disso, a política monetária federal (taxas de juros) continuará influenciando taxas de hipoteca e cap rates. Se a inflação for controlada, poderemos ver alívio nas taxas, o que aumentaria a atividade imobiliária em Boston e em outros lugares. Política Tributária: Uma ideia local ocasionalmente discutida é um “imposto sobre especulação” ou imposto sobre revenda rápida – penalizando a revenda rápida de propriedades para desencorajar a especulação. Além disso, alguns defensores sugerem um “imposto sobre vacância” para imóveis de luxo vazios (para desencorajar investidores a deixarem apartamentos desocupados). Estas medidas ainda não ganharam força oficial em Boston, mas outras cidades (NYC, Vancouver) já tentaram impostos sobre vacância. Se a acessibilidade em Boston piorar, tais medidas podem ser consideradas. Outra política relacionada é a regulamentação de aluguel de curto prazo – Boston promulgou regras que limitam aluguéis do tipo Airbnb (os proprietários devem registrar os imóveis e, na maioria dos casos, só podem alugar se for sua residência principal, proibindo aluguéis de curto prazo por investidores). Isso foi implementado em 2019 e realmente reduziu o número de anúncios no Airbnb, presumivelmente devolvendo algumas unidades ao mercado de longo prazo. Política de Transporte: Cobrança de congestionamento ou novo financiamento para transporte público podem influenciar o mercado imobiliário de forma indireta. Massachusetts está debatendo formas de financiar o MBTA (potencialmente com novas tarifas ou impostos). Se algo como uma taxa de congestionamento para dirigir até o centro de Boston fosse implementado (não está planejado atualmente, mas é um conceito utilizado no mundo), isso poderia aumentar ainda mais o uso do transporte público e tornar o centro mais atraente para escritórios com fácil acesso ao transporte (e talvez menos para quem depende de carro). Em resumo, o ambiente regulatório de Boston está caminhando para uma maior intervenção para gerenciar os extremos do mercado – estabilizando aluguéis, exigindo acessibilidade e resiliência climática, e impulsionando a produção de mais habitação por meio de reformas de zoneamento. Essa é geralmente uma abordagem mais progressista e intervencionista em comparação com muitas cidades dos EUA. Para os agentes do mercado imobiliário, isso significa navegar em um processo complexo de aprovação e, potencialmente, margens de lucro mais estreitas para o desenvolvimento (devido a exigências e taxas), mas também cria programas que podem ser aproveitados (como incentivos fiscais para habitação acessível ou bônus de densidade para inclusão de certos recursos). Os líderes de Boston tentam manter o equilíbrio: estimular o desenvolvimento para aliviar a escassez, mas canalizá-lo para que atenda amplos objetivos públicos (acessibilidade, sustentabilidade, equidade). O sucesso dessas políticas irá moldar significativamente o panorama imobiliário de Boston até 2030. Os participantes do mercado terão que permanecer ágeis – por exemplo, analisando negócios assumindo que algum tipo de regulação de aluguel estará em vigor, projetando empreendimentos para atender padrões ambientais rigorosos e focando no engajamento comunitário para aprovação de projetos. Se feito corretamente, Boston pode se tornar um modelo de crescimento inclusivo; se houver erros (como regras rígidas demais que travem o desenvolvimento), os problemas podem se agravar. Em 2025, o impulso regulatório é forte e o setor imobiliário de Boston está se adaptando ativamente a essa nova realidade de maior influência do setor público no mercado. Previsões e Perspectivas (2026–2030) Olhando para frente, o que podemos esperar para o mercado imobiliário de Boston ao longo da segunda metade da década de 2020 e até 2030? Embora previsões estejam sempre sujeitas a incertezas (ex: ciclos econômicos, eventos geopolíticos), tendências atuais e projeções de especialistas oferecem algum insight. No geral, o consenso é que o mercado de Boston permanecerá fundamentalmente forte, mas com um crescimento em ritmo mais moderado e sustentável quando comparado ao surto frenético pré-2022. Abaixo estão as perspectivas por setor e principais previsões até 2030: Perspectiva do Mercado Imobiliário Residencial Preços das Casas: Após os ganhos explosivos da década de 2010, espera-se que o crescimento dos preços das casas em Boston modere nos próximos anos. Muitas previsões apontam para uma valorização anual de um dígito baixo a médio no curto prazo. Por exemplo, uma análise projetou que os valores das casas em Boston podem subir cerca de 2–4% ao ano, o que colocaria o preço mediano das casas em Boston potencialmente em torno de US$ 1 milhão até 2030 propertyshark.com se houver composição (vindo de aproximadamente US$ 750–800 mil em 2024). Dito isso, muito depende das taxas de juros: se as taxas de hipoteca voltarem, por exemplo, para o patamar de 5% até 2026, Boston pode ver uma nova onda de demanda reprimida por compradores, impulsionando os preços mais rapidamente no final da década de 2020. Por outro lado, se as taxas permanecerem altas (~7%+) por um período prolongado, o crescimento dos preços pode estagnar ou até mesmo cair levemente em termos reais (ajustados pela inflação). O sentimento dos especialistas é de que Boston evitará grandes quedas de preço, exceto em caso de uma recessão severa – a escassez de moradias atua como um piso para os preços. O cenário mais provável é de crescimento mais estável e períodos de platô. A acessibilidade continuará difícil; sem uma grande expansão na construção, os preços dificilmente cairão de forma significativa. Volume de Vendas: O número de vendas de casas caiu em 2022–2024 devido ao aumento das taxas (muitos proprietários decidiram não vender). À medida que as taxas estabilizarem ou caírem após 2025, o volume de vendas deve se recuperar. Muitos millennials adiaram a compra durante a pandemia e ainda estão ansiosos para adquirir imóveis. Boston pode registrar um aumento nas vendas de condomínios em particular, à medida que mais novos projetos de condomínio forem concluídos (por exemplo, as unidades do Ritz South Station Tower em 2025, etc.) e à medida que casais com filhos adultos trocarem casas unifamiliares por condomínios na cidade. Em 2026–2027, se a economia estiver sólida, as vendas de imóveis podem retornar ou até superar os níveis pré-pandemia. Uma projeção sugeriu cerca de 8.000 vendas de imóveis por ano em Boston (próximo à média anual histórica de renovação) rentastic.io, indicando um mercado saudável, embora não vertiginoso. Aluguéis e Multifamiliares: Os aluguéis em Boston devem continuar subindo, embora provavelmente em um ritmo mais moderado do que os saltos do início dos anos 2020. Com cerca de ~5.000–7.000 novas unidades entrando no mercado anualmente e a taxa de ocupação mantendo-se em torno de 95%, o crescimento dos aluguéis deve acompanhar um pouco acima da inflação. Um relatório de mercado projetou +2,9% de crescimento dos aluguéis em 2025 e algo semelhante em torno de 3% ao ano posteriormente, próximo à média histórica de Boston mmgrea.com. Isso pressupõe ausência de controle de aluguel; se a estabilização dos aluguéis for implementada, os proprietários terão limites (por exemplo, de 6–10% no máximo em tempos de alta inflação, e provavelmente ~4–7% em anos típicos, dependendo do IPC). Com ou sem isso, até 2030 o aluguel médio provavelmente será mais alto do que agora — talvez o aluguel médio de um apartamento possa chegar a cerca de US$ 4.000 (especialmente se a inflação na economia geral ficar em torno de 2–3% ao ano). As taxas de vacância podem subir levemente para um patamar mais normalizado, de ~5–6%, caso entre muita nova oferta ou haja uma queda econômica. Mas, dada a demanda estável de Boston, não se espera um salto de vacância. O mercado de investimentos multifamiliares deve permanecer forte, já que Boston continuará sendo vista como uma aposta confiável (alta ocupação, crescimento estável do aluguel e, até 2030, provavelmente uma resolução na frente regulatória em um sentido ou outro, trazendo certeza). Construção e Estoque: Boston está prestes a adicionar dezenas de milhares de unidades habitacionais até 2030 – a meta da cidade é de 69.000 entre 2015–2030 boston.gov. Em 2025, cerca de 32.000 haviam sido licenciadas desde 2015, então alcançar ~37.000 a mais em 5 anos é muito ambicioso e provavelmente improvável. No entanto, espera-se alguma aceleração com novas leis estaduais e iniciativas municipais. Podemos ver uma onda de grandes projetos sendo entregues no final da década de 2020 (etapas de Suffolk Downs, projetos em Allston etc.), caso os problemas de financiamento se resolvam entre 2025–2026, quando se espera que os juros diminuam. Além disso, as conversões de escritórios para residências poderão começar a contribuir com algumas centenas de unidades aqui e ali no centro, o que até 2030 pode, coletivamente, agregar uma fonte significativa de nova oferta. No total, é plausível que a cidade adicione talvez 20.000–30.000 unidades até 2030 (não a meta total, mas ainda assim substancial). Esse aumento de oferta, embora bem-vindo, será absorvido de forma incremental dada a demanda forte – ajudará a desacelerar o crescimento do preço do aluguel/imóvel, mas não a revertê-lo. A composição do estoque imobiliário pode pender mais para locação multifamiliar, já que é o que os incorporadores têm construído principalmente (aluguel de alto padrão). O desenvolvimento de condomínios, que desacelerou após 2018, pode reagir no final da década de 2020 se o mercado de alto padrão mostrar resiliência. Propriedade de imóveis e acessibilidade: A taxa de propriedade de imóveis em Boston (cerca de 35%) pode aumentar marginalmente se mais condomínios forem lançados e se alguns locatários conseguirem comprar imóveis com uma acessibilidade ligeiramente melhor (assumindo que as rendas aumentem e o crescimento dos preços desacelere). Mas é improvável que isso mude drasticamente; Boston continuará sendo uma cidade majoritariamente de inquilinos em 2030. A acessibilidade continuará sendo um desafio — mesmo que o crescimento dos preços desacelere, as taxas de juros podem permanecer mais altas do que aquelas ultrabaixas da década de 2010, tornando os pagamentos das hipotecas elevados. É provável que a cidade e o estado ampliem a assistência ao comprador de primeira viagem (Massachusetts possui programas de auxílio para entrada, etc.). Até 2030, se a cidade atingir algumas metas habitacionais, poderemos ver as taxas aluguel/renda e preço/renda se estabilizarem ou até melhorarem ligeiramente em relação aos níveis extremos atuais, mas Boston ainda será um dos mercados menos acessíveis dos EUA. Essencialmente, as melhorias de acessibilidade dependem do sucesso das políticas públicas — criação significativa de unidades acessíveis, estabilização efetiva de aluguéis, etc., fatores difíceis de prever. Sem isso, o mercado, sozinho, provavelmente não resolverá a questão, dada a demanda persistente. Perspectiva para Imóveis Comerciais Setor de Escritórios: Espera-se que o mercado de escritórios recupere-se gradualmente, mas de forma desigual ao longo do resto da década. A maioria dos analistas não prevê que a demanda por escritórios retorne aos níveis de 2019 num futuro próximo; o modelo de trabalho híbrido veio para ficar. No entanto, entre 2026 e 2027, muitas empresas já terão definido suas necessidades de espaço de longo prazo. A vacância de escritórios em Boston, atualmente em torno de 18–20%, pode ter atingido o pico por volta de 2024. Podemos ver esse índice cair para meados da faixa dos 10% (%) até o final da década de 2020, à medida que a economia cresce, algum espaço vazio é convertido ou reaproveitado, e a expansão orgânica (ou novas empresas) aproveitam alugueis mais baixos para se mudar. Os aluguéis provavelmente continuarão sob pressão no curto prazo, com proprietários oferecendo concessões. Os valores efetivos de aluguel podem atingir o piso entre 2024 e 2025, subindo gradualmente à medida que o espaço for absorvido. Prédios Prime Classe A devem manter o valor e até aumentar um pouco os aluguéis até 2030, enquanto muitos prédios Classe B podem ser reposicionados. Um sinal positivo: uma previsão nacional observou que mesmo mercados de escritórios problemáticos deverão se estabilizar até a metade da década, embora em um novo patamar de vacância mais alta do que o pré-COVID nar.realtor. Para Boston, um cenário realista é de vacância de escritórios em torno de 12–15% em 2030 (ainda acima dos ~8% de 2019, mas muito melhor do que os níveis de 2024). O melhor cenário (com forte crescimento econômico e retorno ao escritório) poderia reduzir a vacância para 10% ou menos, mas isso parece otimista. Por outro lado, o pior cenário seria outra recessão ou uma nova redução do espaço por trabalhador, mantendo a vacância em torno de 18%+. O resultado mais provável é uma melhora moderada à medida que o “excesso” de espaço de escritório é gradualmente absorvido — por meio de conversões, expansão de inquilinos ou remoção do inventário. Ciências da Vida & Laboratórios: O mercado imobiliário de ciências da vida deve recuperar o equilíbrio até o final desta década. O excesso atual de espaços de laboratório (especialmente em Cambridge) provavelmente levará alguns anos para ser absorvido – possivelmente até 2026 ou 2027 para que a vacância volte a ficar em um dígito, dependendo dos ciclos de financiamento das empresas de biotecnologia. Mas, a longo prazo, biotecnologia é um setor em crescimento (envelhecimento da população, avanços biomédicos, etc.), e Greater Boston é indiscutivelmente o cluster de biotecnologia número 1 do mundo. Até 2030, a demanda por espaços de laboratório pode voltar a ser forte, possivelmente exigindo novos empreendimentos – ainda que os desenvolvedores sejam mais cautelosos após a lição do excesso recente. Espere que os aluguéis de laboratórios se recuperem após uma leve queda, e possivelmente surjam novos projetos híbridos de laboratório/escritório para maior flexibilidade. Algumas projeções da CBRE ou JLL sugerem que, após um ponto baixo em 2024–25, a vacância de laboratórios deve cair e se estabilizar em uma faixa saudável de ~5–10% até 2027–2028, com o crescimento dos aluguéis retomando até lá (desde que haja apoio econômico e científico). Para investidores, o setor de ciências da vida continua sendo uma boa aposta em Boston, embora com um planejamento mais disciplinado dos projetos. Setor de Varejo: O varejo em Boston provavelmente continuará ajustado e dinâmico. Até 2030, o varejo pode até se expandir em alguns bairros – por exemplo, à medida que novos empreendimentos residenciais surgem, geralmente incluem lojas no térreo, adicionando mais vitrines ao estoque. Mas a demanda existe para muitos usos (restaurantes, serviços, lojas especializadas). O comércio eletrônico continuará moldando o varejo; no entanto, as áreas de grande fluxo de pedestres e os distritos de compras locais e exclusivos de Boston devem prosperar enquanto o varejo experiencial e de serviços estiver em alta. A vacância no varejo pode aumentar um pouco a partir do nível ultrabaixo de ~3% caso mais espaço seja construído, mas a projeção é de que fique abaixo da média nacional. Os aluguéis nos principais corredores comerciais (Newbury Street, etc.) provavelmente atingirão novos recordes até 2030, devido ao crescimento da riqueza e a retomada do turismo. As áreas comerciais secundárias nos bairros dependerão das condições econômicas locais, mas devem se manter estáveis. Podemos ver mais conceitos criativos de varejo – como showrooms, lojas temporárias (pop-ups) e espaços de entretenimento – substituindo varejo tradicional declinante. A tendência dos empreendimentos de uso misto significa que o varejo será cuidadosamente selecionado como parte de projetos maiores (garantindo uma mistura de ocupantes que atenda os moradores). Até 2030, alguns imaginam o varejo mais integrado à tecnologia (lojas inteligentes, etc.), mas, fundamentalmente, o setor imobiliário de varejo de Boston deve permanecer como um dos segmentos de melhor desempenho localmente, com baixas taxas de vacância e crescimento modesto dos aluguéis (~1–2% ao ano, em linha com a inflação) nar.realtor. Industrial & Logistics: O mercado industrial deve permanecer sólido. As projeções apontam para a continuidade da demanda industrial nacional à medida que as cadeias de suprimento evoluem (talvez com mais reindustrialização local de certas manufaturas e crescimento contínuo das necessidades de distribuição). Para Boston, a limitação de terrenos manterá as taxas de vacância relativamente baixas. Até 2030, a vacância industrial pode ficar em torno de 6–8% (semelhante ao cenário atual ou um pouco mais alta caso haja mais construções em cidades periféricas). Os alugueis industriais provavelmente crescerão de forma moderada (talvez 2–3% ao ano), ou seja, até 2030 podem estar de 15–20% mais altos que hoje, salvo uma recessão. Um fator imprevisível são as instalações de última milha: se a região adotar medidas como pedágio urbano ou se o trânsito piorar, pode haver ainda mais valorização dos espaços logísticos próximos para permitir entregas mais rápidas. Boston pode ver alguns armazéns urbanos de vários andares até 2030 (tendência que começou em Nova York e Seattle). Além disso, o crescimento de indústrias como produção de veículos elétricos ou manufatura de ciências da vida em Massachusetts pode criar demandas específicas no mercado imobiliário industrial. No geral, o segmento industrial segue sendo uma classe de ativos privilegiada – investidores continuarão construindo ou comprando nos subúrbios de Boston. Existe o risco de leve excesso de oferta se forem construídos muitos galpões grandes na I-495 na expectativa de que o e-commerce continuará tão forte quanto em 2020 – mas a expectativa é que o mercado permaneça equilibrado, com fundamentos sólidos nar.realtor. Hospitalidade e Outros Setores: Até 2030, espera-se que o turismo e o setor de convenções de Boston estejam fortes, supondo ausência de grandes crises globais. Isso pode significar taxas de ocupação e tarifas de hotéis em níveis saudáveis, potencialmente impulsionando novos desenvolvimentos hoteleiros (embora, nos últimos anos, muitos empreendedores tenham mudado projetos de hotéis para laboratórios ou residenciais devido ao maior retorno). Com a expansão do Boston Convention Center e mais eventos, o setor de hospitalidade imobiliária deve ir bem. Outro nicho – habitação estudantil: Se universidades locais aumentarem o número de alunos (algumas já o fazem, notadamente a Northeastern), pode haver mais demanda por dormitórios ou apartamentos privados voltados para estudantes. Podemos ver parcerias nas quais incorporadoras constroem prédios que as universidades alugam integralmente para moradia estudantil, o que pode aliviar parte da concorrência no mercado regular de locação. Condições Gerais do Mercado e Perspectiva de Investimento Clima de Investimento: Espera-se que Boston continue sendo um mercado de primeira linha para investidores. Até 2026, uma vez que as taxas de juros moderem, o capital institucional que estava em “modo de espera” provavelmente voltará às aquisições. As taxas de capitalização podem subir ligeiramente em relação aos níveis ultra-comprimidos de 2021 (por exemplo, as taxas de capitalização de multifamiliares podem se estabelecer em torno de 5% em vez de 4%, devido ao maior custo de financiamento), mas a atratividade relativa de Boston garante taxas sempre baixas em relação ao risco. Se a inflação for controlada e as taxas de juros caírem, os valores imobiliários podem ganhar um impulso no final da década de 2020. Muitos investidores se mantêm otimistas no longo prazo em relação a Boston – como mostram os grandes fundos de ciências da vida criados para investir em imóveis da cidade durante a recente incerteza. Assim, a partir de 2025, espere aumento do volume de transações, especialmente nos segmentos residencial multifamiliar e industrial. Vendas de escritórios em dificuldades também poderão ser aproveitadas por investidores oportunistas para repaginação dos espaços, o que é positivo para a liquidez do mercado. Dados de mercado e insights derivados de: Previsão do mercado imobiliário de Boston pela Axios (2025) axios.com axios.com; Análise da Axios sobre compradores vs.mercados de vendedores axios.com axios.com; Relatório de aluguel SmartAsset (2025) secretnyc.co; RealDeal sobre a vacância no varejo therealdeal.com; Relatório comercial Perry CRE Q4 2024 Boston perrycre.com perrycre.com perrycre.com; Previsão de Boston 2025 da MMG Real Estate Advisors mmgrea.com mmgrea.com; Procedimentos do Conselho Municipal de Boston sobre controle de aluguel boston.com; Boston Globe e comentários de Christina DiNardi sobre tendências de bairros christinadinardi.com axios.com; Projeções populacionais da BPDA e Banker & Tradesman bankerandtradesman.com; Insights do Mercado Comercial NAR (2025) nar.realtor nar.realtor nar.realtor; Visão geral do mercado Luxury Playbook (2025) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com; Documentos de políticas da Cidade de Boston christinadinardi.com boston.gov; e vários outros relatórios de mercado e fontes de notícias conforme citado ao longo do texto.Estas fornecem a base para a análise e previsões acima, combinadas com as tendências de mercado prevalecentes e indicadores econômicos até 2025. Tendências de Desenvolvimento: A maior parte do desenvolvimento na segunda metade da década será de uso misto e orientado ao transporte público. A era das torres de escritórios de uso único está chegando ao fim; em vez disso, torres com uma combinação de escritórios, residências, hotéis – como One Dalton ou Winthrop Center – podem se tornar a norma para diversificar riscos e usos. Além disso, parcerias público-privadas podem surgir para tratar de questões como a conversão de prédios governamentais obsoletos em habitação, ou projetos sobre direitos de uso do espaço aéreo sobre rodovias (o projeto Allston da MassDOT criará essas oportunidades). Indicadores-chave para acompanhar: Crescimento populacional, crescimento de empregos em setores-chave, taxas de juros e resultados de políticas são as métricas a serem acompanhadas até 2030. Se o crescimento populacional de Boston superar as projeções (por exemplo, se o trabalho remoto levar mais pessoas a voltar para cidades como Boston em busca de comodidades), haverá maior pressão sobre a demanda. Se o crescimento de empregos em biotecnologia e tecnologia acelerar (por exemplo, avanços gerando novas empresas), isso pode causar um aperto mais rápido no espaço para escritórios/laboratórios. Por outro lado, se houver uma recessão por volta de 2026 (alguns economistas preveem uma leve antes, mas o momento é incerto), isso pode aumentar temporariamente o desemprego e desacelerar a demanda por moradia – embora provavelmente seja um efeito de curta duração. Previsões de especialistas: Empresas de consultoria imobiliária geralmente preveem que o mercado de Boston se fortalecerá em 2025–2026 após o choque das taxas de juros, e então crescerá de forma constante. Por exemplo, o relatório Emerging Trends da PwC frequentemente coloca Boston entre as 10 melhores cidades em perspectivas imobiliárias – espera-se que isso continue devido aos seus fortes fundamentos. Até 2030, especialistas preveem que Boston terá mais moradias, um setor de escritórios estabilizado (embora com menos espaço por trabalhador) e um foco ainda maior em sustentabilidade nos edifícios. O valor geral do mercado imobiliário da cidade provavelmente será maior (pressupondo crescimento nominal e ausência de grandes crises). Em resumo, as perspectivas para o mercado imobiliário de Boston em 2026–2030 são cautelosamente otimistas. O mercado está passando por um período de transição (ajustes pós-pandemia, mudanças de políticas), mas os próximos anos devem trazer maior clareza e melhorias. As vantagens duradouras de Boston – economia de classe mundial, pouca oferta de terrenos, altos níveis de educação e renda – sugerem que imóveis na cidade continuarão em alta demanda. O mercado provavelmente será “menos inflado e mais equilibrado” do que nos anos de juros ultrabaixos: boa notícia para usuários finais (mais opções, alta de preços um pouco mais lenta) e exigirá mais habilidade dos investidores (não haverá dinheiro fácil, mas retornos sólidos para negociações bem planejadas). Se Boston for bem-sucedida em suas iniciativas políticas atuais, até 2030 poderemos ver uma cidade mais inclusiva e resiliente sem perder seu dinamismo econômico – o que seria positivo para o mercado imobiliário e seus moradores ao mesmo tempo. Fontes: Marcin Frąckiewicz Deixe um comentário Cancelar resposta Your email address will not be published. Guardar o meu nome, email e site neste navegador para a próxima vez que eu comentar. 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