O mercado imobiliário de Aspen está entrando em 2025 a partir de uma posição de crescimento sem precedentes e demanda duradoura. Nos últimos anos, este exclusivo reduto montanhoso no Colorado teve vendas recordes impulsionadas por compradores ultrarricos, migrações durante a pandemia e uma escassez crônica de oferta. À medida que o mercado se normaliza após o frenesi histórico de 2021 (quando o número de transações chegou a cerca de 1.500, bem acima da média de longo prazo de ~900 por ano), a atenção se volta para o que está por vir. Neste relatório abrangente, exploramos as tendências do mercado residencial e comercial de Aspen para 2025 e além – incluindo projeções de mercado, preços, inventário, novos empreendimentos, comportamento do comprador de luxo, retornos de investimento e fatores-chave como taxas de juros, turismo, trabalho remoto e políticas locais. Dados atuais de 2024–2025 e opiniões de especialistas proporcionam uma perspectiva fundamentada até 2027 sobre o resiliente, porém em evolução, mercado imobiliário de Aspen.
Tendências de Mercado e Projeções para 2025–2027
Após dois anos de crescimento extremo pós-pandemia, o mercado imobiliário de Aspen está se estabilizando em níveis elevados. O volume total de vendas em Aspen/Condado de Pitkin saltou de cerca de US$ 3,1 bilhões em 2023 para US$ 3,8 bilhões em 2024, indicando uma atividade robusta, ainda que abaixo dos picos de 2021. As vendas em unidades em Aspen aumentaram cerca de 3% em 2024 (180 vendas contra 174 em 2023), enquanto o volume em dólares caiu cerca de 3%, sugerindo preços ligeiramente mais suaves ou menos transações de alto valor. Snowmass Village, a cidade vizinha de resort de Aspen, registrou um impulso ainda mais forte – aumento de 16% nas vendas em 2024 – graças ao novo estoque de empreendimentos impulsionando a demanda. Entrando em 2025, o consenso é de que o mercado irá esfriar moderadamente em relação ao ritmo acelerado. O analista local Randy Gold prevê que, no geral, as vendas de 2025 cairão em relação aos níveis de 2024, com expectativa de 650–800 transações totalizando entre US$ 2,8 e US$ 3,3 bilhões em volume. Grande parte dessa desaceleração é esperada para o segundo semestre de 2025 (H2 2025), quando a atividade de vendas pode cair 20–40% em comparação ao ano anterior. Em resumo, 2025 ainda deve ser um “bom ano, mas abaixo de 2024”, com uma desaceleração perceptível ao final do ano.
Olhando mais adiante, especialistas do setor permanecem otimistas quanto à trajetória de longo prazo de Aspen. Em nível nacional, a perspectiva imobiliária deve melhorar até 2026, com a queda das taxas de juros: o economista-chefe da NAR projeta um aumento de ~9% nas vendas de casas nos EUA em 2025 e de 13% em 2026, com as taxas de hipoteca de 30 anos caindo para ~6% até 2026. O mercado de Aspen tende a ser protegido, mas não imune às tendências macroeconômicas. Qualquer queda de curto prazo provavelmente será seguida por uma rápida recuperação, considerando o apelo único de Aspen. Corretores experientes comparam o imóvel em Aspen a um ativo “blue-chip” que mantém seu valor e aprecia ao longo do tempo, atuando até como proteção em períodos voláteis. “Eu não apostaria contra Aspen Snowmass no longo prazo,” diz um especialista local, destacando o estilo de vida incomparável da região e sua comprovada resiliência. Até 2026–2027, assumindo que a economia mais ampla se estabilize, espera-se que os valores imobiliários de Aspen retomem uma subida constante, ainda que em um ritmo mais moderado do que os ganhos explosivos de 2020–2022. Um modelo preditivo prevê que os preços das casas em Aspen aumentem cerca de 28% nos próximos 10 anos, refletindo uma valorização contínua a longo prazo (embora os resultados anuais possam variar). No geral, o período de 2025–2027 é visto como uma fase de normalização – uma chance para o mercado recuperar o fôlego – antes de potencialmente entrar em um novo ciclo de crescimento impulsionado pela demanda de alto poder aquisitivo e oferta limitada.
Dados de Preços e Taxas de Valorização
Os preços das casas em Aspen permanecem próximos dos recordes históricos após o surto do período da pandemia. Em 2024, o preço médio em Pitkin County subiu 24% em relação ao ano anterior, elevando o preço médio de venda para cerca de US$ 13,3 milhões. As casas unifamiliares de Aspen tiveram ganhos de preço impressionantes: a casa média vendida em Aspen alcançou US$ 21 milhões em 2024 (mediana de ~US$ 16,75 milhões), com o preço por metro quadrado (PSF) médio em US$ 3.300 – acima dos ~US$ 2.900 anteriores, chegando até a superar US$ 4.000 por m² em bairros de elite como West Aspen e West End. Para efeito de comparação, 40% dos anúncios ativos em Aspen agora pedem mais de US$ 4.000 por m², um patamar que apenas algumas propriedades de destaque alcançavam antes de 2020. Os preços dos apartamentos também subiram: o preço mediano dos apartamentos em Aspen aumentou cerca de 5% em 2024, chegando a aproximadamente US$ 2,85 milhões, com 89 apartamentos vendidos acima de US$ 2.000/m² em 2024. No início de 2025, os preços medianos gerais de venda de imóveis (todos os tipos de propriedades) ficaram em torno de US$ 3,3 milhões, uma alta de 9,1% em relação ao ano anterior rocket.com, segundo dados da Rocket Homes. Até mesmo os segmentos que antes eram “acessíveis” apresentaram valorização – por exemplo, a região do Smuggler continua sendo relativamente mais barata para Aspen, mas os valores lá também subiram acompanhando o mercado.
No extremo alto do mercado, o mercado imobiliário de luxo de Aspen redefiniu os tetos de preços. Houve 5 vendas de casas acima de US$ 50 milhões em 2024, e uma em cada três vendas residenciais em Aspen agora ultrapassa US$ 20 milhões avantgardeaspen.com. Só em 2024, Aspen registrou 11 vendas acima de US$ 30 milhões, incluindo uma negociação recorde de uma propriedade de US$ 108 milhões, a aproximadamente US$ 4.820 por m². O valor mais alto já conhecido por metro quadrado foi de impressionantes US$ 8.215/m² para uma cobertura de US$ 43 milhões (Monarch on the Park), praticamente o dobro do valor máximo pré-pandemia (em 2019, a maior venda foi de US$ 23 milhões a cerca de US$ 3.018/m²). Como observa o experiente corretor Tim Estin, “Os preços aumentaram de 2,5 a 3 vezes desde a COVID-19… simplesmente não há oferta suficiente para atender à demanda”. De fato, após uma leve correção em 2022 (o preço médio das casas em Aspen caiu cerca de 14% naquele ano), os valores não apenas se recuperaram, mas dispararam para novos patamares. A valorização do segmento de luxo está sendo impulsionada pela forte demanda por propriedades premium (especialmente entre compradores abastados fugindo das cidades ou buscando refúgios para trabalho remoto) e por uma “falta de opções comparáveis” que permite aos vendedores cobrarem preços altíssimos. Mesmo com uma leve desaceleração do mercado em 2025, a maioria dos especialistas espera que os preços se mantenham próximos dos níveis atuais ou apresentem ganhos modestos nos próximos anos. As previsões para 2025 indicam que os valores estarão estáveis ou em leve alta na maioria dos segmentos de Aspen/Snowmass, e qualquer recuo deve se limitar a áreas com excesso de oferta ou imóveis desatualizados.
Níveis de Estoque e Restrições de Oferta Habitacional
Apesar dos preços altíssimos, o estoque em Aspen continua muito restrito, um fator importante que sustenta o mercado. Em janeiro de 2025, Aspen tinha apenas 174 anúncios residenciais ativos – um fornecimento historicamente baixo – mesmo após um leve aumento de 4% em relação ao ano anterior. Em maio de 2025, o número de imóveis anunciados subiu ainda mais, chegando a cerca de 258 casas no mercado (um aumento mensal de 5,7%), refletindo um aumento gradual da oferta. Esse crescimento começou a mudar as condições habitacionais de Aspen para um mercado mais equilibrado ou até mesmo favorável ao comprador em relação ao auge de 2021–22 rocket.com. Ao mesmo tempo, a demanda também esfriou um pouco, de modo que os imóveis permanecem mais tempo no mercado e os compradores têm mais opções do que há um ano rocket.com. Ainda assim, em termos absolutos, a oferta de imóveis continua muito abaixo das normas históricas – o estoque de Aspen à venda é uma fração do que era antes da pandemia, e Snowmass também apresenta oferta limitada. Tanto Aspen quanto Snowmass terminaram 2024 com apenas “pequenos aumentos” no estoque, que “continua historicamente baixo”, segundo o relatório de mercado de Estin. Em muitas faixas de preço e bairros, as disputas por lances deram lugar a negociações cautelosas, mas os vendedores continuam com considerável vantagem devido à escassez de propriedades de qualidade.
Um dos principais motivos para o estoque limitado é as severas restrições de desenvolvimento em Aspen. A região enfrenta um problema de “escassez de terrenos” – praticamente não há terrenos vagos restantes em áreas privilegiadas como Aspen ou Snowmass. As regras municipais de Aspen restringem fortemente novas construções: o código da cidade agora limita o tamanho das residências a 9.250 pés² (ou 8.750 pés² dentro do perímetro urbano), com um novo processo de avaliação em etapas que torna casas grandes (acima de ~5.750 pés²) muito difíceis de serem aprovadas. Subsolos maiores que 1.000 pés² não são mais permitidos (antes o limite era de 4.000 pés²). Além disso, apenas 6 a 8 permissões de demolição são concedidas por ano na cidade de Aspen (via sorteio), além de mais algumas para antigos moradores locais. Todas as permissões de demolição de 2025 já foram alocadas, o que significa que construtores que esperavam demolir e substituir estruturas antigas precisam esperar anos. Desde 2019, apenas 32 permissões de demolição foram emitidas no total, e menos de 10 demolições de fato ocorreram – muitas permissões foram mantidas para projetos potenciais que nunca começaram. Esse gargalo na renovação obriga donos e construtores a optarem por reformas em vez de novas construções. Na verdade, muitas vezes é mais fácil e rápido fazer uma “reforma estrutural completa” (mantendo parte da estrutura) do que buscar uma construção nova no ambiente regulatório de Aspen.
Snowmass Village, que historicamente tinha mais espaço aberto, também está ficando sem espaço. Praticamente toda a área de Base Village em Snowmass já está comprometida – uma vez que os edifícios finais em construção sejam concluídos até 2027, “não restará terreno em Base Village para desenvolver,” de acordo com os desenvolvedores. Snowmass teve 142 anúncios residenciais em 2024, mas 89 deles estavam em um único projeto (o empreendimento de condomínios Stratos), o que ressalta a escassez de anúncios independentes fora de novos projetos. Casas abaixo de US$ 5 milhões em Snowmass agora são virtualmente inexistentes, já que o estoque restante é voltado ao mercado de luxo. Enquanto isso, o mercado de entrada em Aspen praticamente desapareceu – até condomínios antigos costumam ser vendidos acima de US$ 1.500–US$ 2.000/pé², e casas unifamiliares abaixo de US$ 5–6 milhões são extremamente raras (muitas vezes vendidas apenas para demolição, se aparecerem). Os preços dos terrenos aumentaram proporcionalmente: as vendas totais de terrenos em Aspen caíram para US$ 253 milhões em 2024 simplesmente porque restam poucas parcelas, e a maior venda de terreno vazio foi de US$ 35 milhões. Os construtores passaram a comprar casas antigas para reforma ou ampliação; como um relatório observa, “os compradores estão buscando reformas, ampliações e projetos de demolição/reconstrução” devido à falta de terrenos disponíveis.
Resumidamente, as restrições de oferta em Aspen são estruturais e de longo prazo. Rígidos controles de crescimento, altos custos de construção (estimados em US$ 1.500/pé² de custos diretos, US$ 2.000–US$ 4.000/pé² no total para construções de luxo) e a resistência da comunidade à superdesenvolvimento continuarão a limitar o estoque de novas moradias. Mesmo quando a demanda de mercado diminui, os proprietários costumam manter seus imóveis em Aspen como bens geracionais, então a venda voluntária é baixa. Essa dinâmica sustenta o piso elevado dos preços em Aspen – os valores são “uma função do estoque e da oferta, e simplesmente não há o suficiente para atender à demanda,” como observou Estin. Olhando para frente, 2025–2027 provavelmente verá apenas um alívio marginal no estoque (talvez por meio de alguns novos projetos de condomínios e proprietários decidindo vender no pico de preços), mas não um grande excedente. Até 2027, qualquer aumento temporário nos anúncios causado por vendas mais lentas pode ser absorvido assim que o mercado voltar a acelerar.
Novos Empreendimentos Residenciais e Comerciais
Apesar dos desafios de construção em Aspen, vários projetos de desenvolvimento notáveis estão em andamento e irão moldar a oferta futura do mercado – principalmente em Snowmass Village e no setor central/hoteleiro de Aspen:
- Snowmass Base Village – Fase Final: Snowmass esteve envolvida em uma reurbanização de décadas de sua área base, culminando em um projeto de US$ 1 bilhão chamado Base Village, que apresenta condomínios de luxo, hotéis, lojas e comodidades. O complexo residencial final, chamado “Stratos”, é um projeto de condomínio de luxo com dois prédios e 89 unidades com conclusão prevista para 2027. As vendas do Stratos começaram em janeiro de 2025 e tiveram um interesse frenético dos compradores – em poucas semanas, mais de 75% das unidades foram contratadas (apenas cerca de 21 das 89 unidades ainda estavam disponíveis no início de 2025). Os preços no Stratos começaram em torno de US$ 2,9 milhões para as unidades menores e chegam até US$ 30 milhões para as coberturas. Este projeto, juntamente com o recém-finalizado prédio Cirque (parte do hotel Viceroy, cujos condomínios se esgotaram em duas semanas a cerca de US$ 2.700/pé²) businessinsider.com, está elevando o perfil e os preços de Snowmass Village a níveis próximos aos de Aspen. Na verdade, o preço médio de venda de condomínios em Snowmass atingiu US$ 3,8 milhões em 2024 – igualando a média dos condomínios de Aspen, e as novas unidades em Snowmass chegaram a custar US$ 1.800–US$ 2.500 por pé². Uma vez que o Stratos esteja concluído em 2027, a Base Village estará totalmente finalizada, o que significa que o crescimento de Snowmass se voltará principalmente para revendas (provavelmente a preços ainda mais altos, devido à ausência de novo estoque). A cidade que antes era vista como “irmã caçula” de Aspen está se consolidando como um destino de luxo businessinsider.com.
- Aspen Lift 1A Area – Hotéis/Residências de Luxo: Um grande impulso de desenvolvimento está focado na base do lado oeste da Aspen Mountain (corredor Lift 1A). Dois projetos há muito aguardados nesta área são o Aman Aspen Resort (frequentemente chamado de Gorsuch Haus/Aman) e o Lift One Lodge, que juntos prometem novos quartos de hotel, residências fracionadas e comodidades públicas (um museu de esqui e serviços para esquiadores). Após anos de atrasos, esses projetos avançaram em 2024: o Lift One Lodge estava em análise de alvará de construção com previsão de emissão do alvará até o início de 2025, e o projeto Aman/Gorsuch estaria para submeter os alvarás até o fim de 2024. O Diretor de Desenvolvimento Comunitário da cidade de Aspen indicou que os primeiros trabalhos de construção do Lift One Lodge poderiam começar no verão de 2025 (dependendo da coordenação com a Aspen Ski Co). Se esses hotéis ultraluxuosos seguirem o cronograma, podem abrir por volta de 2026–2027, acrescentando hospedagem de alto padrão e residências de marca (a marca Aman deve alcançar preços recordes por metro quadrado). Este desenvolvimento também ativará uma área à beira da pista que estava adormecida há muito tempo, expandindo de fato o centro de Aspen com novos restaurantes, comércio e espaços públicos ao redor de um novo Lift 1A e museu do esqui. O impacto econômico da chegada da Aman deve ser significativo, consolidando o status de Aspen entre os mercados globais de resorts de luxo.
- Novos Hotéis no Centro: No núcleo comercial de Aspen, dois hotéis boutique recentemente se juntaram ao inventário de hospedagem. O MOLLIE Aspen, um hotel boutique de luxo com 68 quartos desenvolvido pela empresa local HayMax, foi inaugurado em dezembro de 2023 com grande destaque. Com design inspirado no estilo japonês-escandinavo e uma localização privilegiada ao lado do Paepcke Park, o MOLLIE rapidamente se tornou uma das novas opções mais elegantes de Aspen (inclusive vencendo o prêmio de “Melhor Hotel” em uma premiação local de 2024). Logo em seguida, o White Elephant Aspen – uma renomada marca de hotéis baseada em Nantucket – está abrindo sua primeira unidade no oeste em Aspen no final de 2025, adicionando 54 quartos ao inventário hoteleiro de Aspen. O White Elephant (na 110 W. Main St.) promete uma mistura de estética montanhosa com luxo moderno, e autoridades locais de turismo comemoraram a adição dos “54 novos quartos ao inventário de hospedagem de Aspen” na inauguração da obra. Esses novos hotéis ampliam a capacidade de Aspen para visitantes (o que pode, indiretamente, apoiar uma maior regulamentação dos aluguéis de curto prazo, já que a cidade prefere que turistas fiquem em hotéis). Eles também demonstram a confiança dos investidores no futuro do turismo em Aspen.
- Outros Empreendimentos: Vários projetos menores e melhorias de infraestrutura também merecem destaque. Em Snowmass, condomínios residenciais de luxo como Aura e Cirque (residências sofisticadas ski-in/ski-out) recentemente registraram vendas superiores a US$ 10 milhões cada, indicando novas casas ultra luxuosas fora do centro de Aspen. O mercado de casas ultra luxuosas de Aspen também segue aquecido, com algumas construções de grande porte entrando à venda a cada ano, apesar das regulações (frequentemente negociadas fora do mercado por mais de US$ 30 milhões). No horizonte, a modernização do Aeroporto de Aspen/Condado de Pitkin será um projeto de infraestrutura importante: os planos incluem um novo terminal até 2027–2028 e um realinhamento da pista, exigindo o fechamento total da pista no verão/outono de 2027. Esse projeto de mais de US$ 500 milhões, embora não seja um empreendimento imobiliário em si, deve melhorar a acessibilidade de Aspen para aeronaves maiores e aprimorar a experiência do visitante a longo prazo. Durante os meses de fechamento em 2027, pode haver uma queda temporária no turismo (alguns viajantes podem optar por destinos de acesso mais fácil, ou ficar em Snowmass), mas o investimento representa um “compromisso de longo prazo com o futuro de Aspen como um destino global de primeira linha.” Em resumo, os novos empreendimentos em Aspen e Snowmass tendem para o alto padrão — condomínios de luxo, hotéis e comodidades — e, apesar de aumentarem o estoque, também elevarão o padrão (e os preços) do mercado nos próximos anos.
Tendências do Mercado Imobiliário de Luxo e Compradores de Alta Renda
O mercado de Aspen é fundamentalmente impulsionado por compradores de altíssimo patrimônio líquido (UHNW), e as tendências recentes mostram que essa influência só aumenta. Aspen tornou-se um ímã para bilionários e elites globais em busca de estilo de vida e investimento. Segundo dados da Forbes, estima-se que de 100 a 125 bilionários já possuam casas em Aspen, colocando a cidade quase no mesmo patamar que Nova York em termos de densidade imobiliária de bilionários. Esses compradores reestruturaram a distribuição de vendas em Aspen – como mencionado, atualmente, um terço das vendas de casas em Aspen ultrapassa US$ 20 milhões avantgardeaspen.com, enquanto esse tipo de venda era raro há uma década. A entrada desse segmento de elite elevou os preços do luxo em Aspen a níveis estratosféricos, com múltiplos negócios acima de US$ 50 milhões em um único ano (algo fora do comum na maioria dos mercados). Muitos indivíduos de alto patrimônio (empreendedores de tecnologia, gestores de fundos de hedge, celebridades, investidores estrangeiros) veem as propriedades em Aspen como um ativo de prestígio e um porto seguro. Durante a pandemia, esse efeito foi ampliado: “Pessoas saindo de áreas urbanas, e a possibilidade de viver e trabalhar remotamente” levou a um enorme aumento na demanda, dobrando ou triplicando os preços desde 2019. O apelo de Aspen como local ideal para trabalho remoto – oferecendo beleza natural, privacidade e comodidades de classe mundial – faz com que compradores ricos agora frequentemente adquiram com a intenção de passar longos períodos ou até mesmo residir em Aspen, e não apenas para férias curtas.
O comportamento do comprador de luxo em Aspen enfatiza exclusividade, comodidades e valor a longo prazo. Esses compradores normalmente são compradores à vista ou fazem grandes entradas, sendo menos sensíveis às oscilações nas taxas de juros. Em vez disso, sua atividade se correlaciona mais com os mercados financeiros e a criação de riqueza. Quando os mercados de ações ou a economia vacilam, Aspen pode ver uma breve retração nas vendas no segmento de alto padrão, à medida que os compradores se tornam mais cautelosos. No entanto, normalmente há alguns que buscam “portos seguros” e compram em Aspen mesmo durante períodos de baixa, acreditando em seu valor duradouro. Por exemplo, apesar de um mercado em baixa em 2022, Aspen ainda registrou vendas recordes. Em 2023–2024, com a normalização da economia, o grupo de bilionários retornou com força, adquirindo propriedades raras (por exemplo, uma venda de US$ 76 milhões de uma propriedade em Aspen no início de 2023 e a venda de US$ 108 milhões em 2024). Transações fora do mercado também aumentaram – muitos negócios de alto perfil nunca aparecem no MLS, pois compradores e vendedores negociam discretamente entre os ultra-ricos. Em 2024, Aspen registrou várias vendas fora de mercado acima de US$ 30 milhões que “impulsionaram o mercado para cima” em termos de comparativos. Essa tendência significa que os dados oficiais podem até subestimar a real valorização das propriedades no topo do mercado.
Os gostos de luxo também estão evoluindo. Os compradores agora esperam projetos modernos, prontos para morar, com recursos de bem-estar e diversas comodidades. “Condomínios modernos e de alto padrão que a legislação urbanística de Aspen não permite no centro” foram construídos em Snowmass, atraindo compradores que valorizam novas construções. Bairros de destaque como Red Mountain, Owl Creek e o centro continuam sendo perenemente desejados, mas até mesmo áreas tradicionalmente consideradas “inferiores” (como West Aspen ou Snowmass) viram o valor das casas de luxo disparar à medida que os ricos ampliam sua busca por espaço e privacidade. Muitos proprietários UHNW colecionam vários imóveis em Aspen – por exemplo, uma grande propriedade mais um pied-à-terre no centro. As restrições a aluguéis de curto prazo em Aspen (adotadas em 2022) não desanimaram muito esses compradores, já que a maioria não depende da renda de aluguel; na verdade, as regulamentações tornaram os condomínios na zona hoteleira (isentos dos limites de STR) ainda mais cobiçados por quem quer flexibilidade para alugar.
Um aspecto interessante do mercado de luxo de Aspen é a interação com tendências globais de luxo. Compradores de alto padrão comparam Aspen a outros mercados de elite (Sul da França, St. Barts, Hamptons, etc.). Aspen mantém seu lugar oferecendo atrativos o ano todo (invernos de esqui, verões agradáveis), eventos culturais e exclusividade (oferta limitada). Hoje em dia, é comum casas de luxo em Aspen alcançarem preços de US$ 4.000–US$ 5.000+ por pé quadrado, valores que rivalizam com locais privilegiados de Manhattan ou Londres. O recorde de US$ 8.215/pe² reforça que Aspen faz parte, de fato, da liga global super-prime. Como um desenvolvedor comentou, “elevamos o mercado” — Aspen e até mesmo Snowmass, essencialmente readequaram seus preços devido à entrada desses compradores de luxo. Para o futuro, a expectativa é que a demanda de indivíduos de alto patrimônio líquido continue forte. O número de pessoas ricas está aumentando no mundo, e muitos estão descobrindo Aspen pela primeira vez. Salvo algum evento de destruição maciça de riqueza, Aspen deverá continuar vendo absorção robusta de imóveis de luxo, especialmente nas propriedades únicas e de altíssima qualidade. A única ressalva é que esses compradores são extremamente exigentes; imóveis considerados caros demais ou de qualidade abaixo do esperado podem ficar encalhados, o que já acontece em alguns casos à medida que o mercado se estabiliza. No geral, porém, o setor de luxo de Aspen provavelmente ditará o ritmo do mercado — quando os ricos compram, o mercado dispara; quando eles pausam, Aspen desacelera.
Imóveis Comerciais em Aspen
Embora o glamour residencial geralmente roube a cena, o setor de imóveis comerciais de Aspen também é notável — caracterizado por altos valores, oferta limitada e uma economia vibrante de varejo e turismo. O “Triângulo Dourado” do centro de Aspen (ao redor da Galena St, Cooper Ave, calçadão da Hyman Ave) abriga uma mistura de boutiques de luxo, galerias de arte, restaurantes e escritórios, todos disputando o espaço limitado. Imóveis comerciais em Aspen são negociados pelas taxas mais altas do Colorado. Em 2024, aluguéis de lojas no nível da rua no centro de Aspen variaram de cerca de US$ 275 a US$ 325 por pé quadrado (NNN anual), patamares normalmente vistos apenas nos principais distritos de compras globais. O espaço para escritórios também é caro (embora o mercado seja bem menor); alugueis de escritórios em Aspen variam de US$ 60 a US$ 100 por pé quadrado ao ano, e isso para escritórios boutique muitas vezes localizados acima de lojas. Essas taxas refletem a forte demanda de lojistas e empresas de luxo para ter presença em Aspen. Marcas como Prada, Louis Vuitton e Dior abriram lojas principais em Aspen nos últimos anos, elevando o valor dos aluguéis no varejo. Até os negócios locais (corretores, empresas de esportes, etc.) enfrentam forte concorrência e altos custos de ocupação para se manterem na cidade.
No entanto, as vendas de imóveis comerciais são infrequentes, já que muitos prédios permanecem por muito tempo nas mãos de investidores ricos. De fato, poucas propriedades comerciais mudaram de dono nos últimos anos. Uma grande transação ocorreu em agosto de 2024: uma venda de US$ 70 milhões de cinco prédios comerciais de alto padrão no centro de Aspen (da Ajax Holdings da família Souki para o incorporador Mark Hunt). Mark Hunt, notavelmente, acumulou um grande portfólio de propriedades no núcleo de Aspen na última década, frequentemente superando outros lances – seu investimento contínuo demonstra confiança no futuro do varejo em Aspen. Fora esse negócio envolvendo vários imóveis, 2024 praticamente não teve vendas comerciais de grande porte; registros do Condado de Pitkin mostram apenas 3 transações comerciais no segundo trimestre de 2024 (mesmo número do segundo trimestre de 2023), com volume de vendas caindo cerca de 27% para US$ 5,6 milhões nesse trimestre. Basicamente, os proprietários estão segurando os imóveis comerciais em Aspen e, quando algo é vendido, é por um preço elevado (os cap rates são extremamente baixos, frequentemente na faixa de 3–4% ou não divulgados publicamente).
Por outro lado, no setor de locação comercial, as lojas e restaurantes de Aspen se recuperaram em grande parte após a pandemia. A ocupação do varejo no verão de 2023–2024 foi forte, como fica evidente pelo crescimento da arrecadação do imposto sobre vendas da cidade. Por exemplo, as receitas do imposto de hospedagem no Condado de Pitkin aumentaram cerca de 5% ano a ano em meados de 2024, e a arrecadação geral do imposto sobre vendas no varejo subiu 6,4%, indicando um turismo saudável. No verão de 2025, a Câmara de Aspen relatou taxas de ocupação superiores às do ano anterior e um “início movimentado” de temporada, graças ao retorno de eventos e à confiança dos viajantes. O alto volume de visitantes beneficia os proprietários – lojistas e empresas do setor de hospitalidade tiveram vendas fortes entre 2021 e 2024, permitindo-lhes suportar os aluguéis elevados. Praticamente não há “vitrines vagas” no centro de Aspen por muito tempo; qualquer espaço vazio frequentemente já tem um novo inquilino em vista (ou está em reforma). Após a COVID, alguns negócios de fato se reorganizaram (com o trabalho remoto, alguns escritórios reduziram espaço), mas muitos locais foram rapidamente ocupados por varejistas de luxo em expansão ou novos conceitos de hospitalidade. Por exemplo, os novos hotéis (Mollie e White Elephant) incorporam restaurantes ou boutiques no térreo, aumentando a vitalidade comercial.
Um desafio na cena comercial de Aspen é que negócios voltados para a comunidade local (por exemplo, lanchonetes acessíveis, serviços do dia a dia) lutam para lidar com os altos aluguéis, o que gera preocupações sobre a diversidade econômica da cidade. A prefeitura já experimentou com legislações para preservar parte do comércio local, mas a questão econômica é difícil. Ao mesmo tempo, o desenvolvimento comercial é limitado – quase não há espaço para construir novas áreas comerciais no núcleo da cidade. Alguns projetos, como a proposta de revitalização do antigo Crystal Palace ou as melhorias no quarteirão do Museu de Arte de Aspen, estão em discussão, mas nenhum grande novo centro comercial está nos planos. O crescimento comercial ocorrerá principalmente em projetos de uso misto (como lojas no térreo de novos hotéis ou condomínios).
Em resumo, os imóveis comerciais de Aspen são caracterizados por aluguéis altíssimos, vacância mínima e vendas raras. Os investidores os veem como uma classe de ativos troféu, assim como os residenciais. Para o mercado em geral, um setor comercial saudável é importante: garante que Aspen continue sendo um destino atraente com compras de luxo, gastronomia e entretenimento – o que, por sua vez, alimenta a demanda por imóveis. As tendências atuais mostram que o turismo e os gastos em Aspen estão robustos, sustentando os aluguéis e valores comerciais. Entre 2025 e 2027, a perspectiva comercial é positiva, mas sem alto crescimento – espera-se que os valores permaneçam estáveis ou subam gradualmente (há, provavelmente, um limite para quanto mais os lojistas podem pagar, mas qualquer queda na demanda é improvável, dada a base de consumidores abastados). Um fator a ser observado é o fechamento do aeroporto em 2027: durante os meses de construção da pista, alguma queda no fluxo de visitantes pode impactar lojistas e hotéis naquele verão. No entanto, qualquer impacto desse tipo deve ser temporário, já que as novas instalações aeroportuárias, em última instância, irão impulsionar a acessibilidade e o apelo de Aspen para viajantes de luxo no longo prazo.
| Panorama Comercial (Aspen) | Valor (2024) |
|---|---|
| Aluguel de Comércio (centro) | US$ 275–US$ 325 por pé² (anual NNN) |
| Aluguel de Escritório | US$ 60–US$ 100 por pé² (anual) |
| Volume de Vendas Comerciais 2º tri 2024 | US$ 5,59 milhões (3 vendas) |
| Volume de Vendas Comerciais 2º tri 2023 | US$ 7,64 milhões (3 vendas) |
| Receita de Imposto de Hospedagem (1º sem 2024) | US$ 168,3 milhões (alta de 5% a/a) |
Oportunidades de Investimento e Retornos de Aluguel
Investir em imóveis em Aspen tem se mostrado extremamente lucrativo na última década, tanto em valorização do ativo quanto no potencial de renda de aluguel. No entanto, o perfil de investimento aqui é único: os retornos (cap rates) são relativamente baixos, e a aposta costuma ser no ganho de capital de longo prazo e no uso para estilo de vida, mais do que em fluxo de caixa elevado. Muitos compradores em Aspen são, na prática, investidores-usuários – podem alugar suas propriedades em períodos parciais, mas também desfrutam pessoalmente delas (o que é difícil de quantificar nos retornos). Dito isso, o mercado de aluguel em Aspen é muito forte, especialmente no segmento de alto padrão. Os aluguéis de temporada de curto prazo atingem valores impressionantes durante a alta temporada. De fato, os aluguéis de luxo cresceram tanto que algumas propriedades de altíssimo padrão em Aspen alcançam mais de US$ 400.000 por mês nos períodos de maior demanda. (Não é erro de digitação – locatários abastados estão dispostos a pagar seis dígitos para ficar em uma mansão em Aspen no Natal ou em um mês de verão). Um relatório recente destacou várias casas ultraluxuosas sendo alugadas por US$ 100 mil–US$ 400 mil+ por mês em 2024–2025, à medida que a demanda supera a oferta de propriedades de aluguel de elite.
Para propriedades mais típicas, os aluguéis ainda são robustos. No final de 2024, o aluguel mediano de longo prazo em Aspen estava em torno de US$ 17.650 por mês, com até mesmo apartamentos de 1 quarto com média acima de US$ 5.000 mensais. Apartamentos e casas de alto padrão costumam ser alugados por US$ 25 mil a US$ 50 mil por mês no inverno ou verão. As taxas de aluguel de curto prazo (diárias/semanal) nas temporadas turísticas podem equivaler a US$ 1.000–US$ 3.000 por noite para apartamentos de luxo e acima de US$ 5.000 por noite para casas de luxo. Essa renda pode gerar um retorno anual saudável (geralmente 3–5% do valor da propriedade) para proprietários que alugam suas casas por parte do ano, o que é notável dada a baixa taxa de capitalização em Aspen. A demanda por aluguel é impulsionada pelo fluxo constante de visitantes abastados para esquiar, festivais e feriados – a oferta de quartos de hotel em Aspen é limitada, por isso muitos visitantes optam pelo aluguel de casas privadas. As taxas de ocupação dos aluguéis de temporada têm sido altas, embora os regulamentos de aluguel de curto prazo (STR) da cidade, introduzidos em 2022, tenham trazido alguma dificuldade. Proprietários de segundas residências agora enfrentam impostos adicionais (até 21,3% sobre a receita de aluguel para imóveis de investimento) e restrições de zoneamento para aluguéis de curto prazo fora das áreas de hospedagem designadas. Essas regras pretendiam incentivar mais aluguéis de longo prazo para moradia da força de trabalho local, mas na prática muitos proprietários ainda preferem o lucrativo mercado de curto prazo e apenas estruturam os aluguéis com cuidado. Alguns passaram a adotar alugueis acima de 30 dias (para evitar os impostos STR), que ainda rendem valores significativos e muitas vezes resultam nos mesmos inquilinos sazonais na prática.
Do ponto de vista de investimento, o mercado imobiliário de Aspen oferece estabilidade e prestígio. Mesmo durante crises econômicas, os valores dos imóveis em Aspen tendem a se recuperar mais rápido do que na maioria dos mercados. O grupo de compradores é internacional e crescente, proporcionando liquidez no segmento de alto padrão. Os rendimentos de aluguel, como mencionado, são modestos se você fizer o cálculo puro (uma casa de US$ 10 milhões pode gerar US$ 300 mil/ano de aluguel bruto = 3% de rendimento), mas muitos investidores consideram isso aceitável dado o alto potencial de valorização e a possibilidade de usufruir do ativo. Além disso, para quem comprou antes de 2020, a valorização foi excepcional – aumentos de 2 a 3 vezes no valor do imóvel em um curto espaço de tempo. Novos investidores em 2025 podem não ver ganhos tão explosivos, mas uma valorização moderada combinada com alguma renda de aluguel ainda pode superar muitos investimentos alternativos, especialmente considerando os baixos custos de manutenção em Aspen (os impostos imobiliários no Colorado são relativamente baixos, com taxa efetiva inferior a 0,5%).
Entre as estratégias de investimento populares estão: comprar apartamentos no centro de Aspen que possam ser alugados por curto prazo (as unidades na zona “isenta de hospedagem” têm a maior taxa de ocupação), comprar imóveis em Snowmass Base Village para aproveitar seu crescimento e depois alugar por meio de programas profissionais, ou adquirir casas antigas em Aspen para reformar e revender (o mercado de flip). Esta última está ficando mais difícil devido às limitações de permissão e ao aumento dos custos de construção, mas desenvolvedores habilidosos ainda podem lucrar com a enorme diferença de preço entre casas antigas dos anos 1980 e o novo produto moderno que os compradores desejam. Também há interesse em propriedade fracionada e associações em clubes (por exemplo, Dancing Bear residences, clubes privados de residências de Aspen) que permitem ao investidor uma fatia de Aspen com custo de entrada mais baixo e possibilidade de uso para aluguel.
Deve-se também observar as agências de aluguel de luxo e administradoras de propriedades de Aspen – empresas como Luxuri, Fifth Avenue Rentals, etc., especializam-se em comercializar aluguéis de alto padrão em Aspen globalmente, garantindo que os proprietários encontrem locatários dispostos a pagar valores altos. A presença dessas agências, juntamente com plataformas como o Airbnb (para unidades mais simples), torna o aluguel de casas em Aspen mais acessível aos proprietários, melhorando a viabilidade do investimento. Por outro lado, os investidores devem ficar atentos ao clima regulatório: a cidade pode ajustar as regras de aluguel de curto prazo, e há um debate em andamento na comunidade sobre limitar “casas escuras” e aluguéis transitórios para preservar o caráter da cidade. Até agora, foram feitos compromissos (por exemplo, limitando o número de permissões de aluguel de curto prazo, impondo taxas), mas uma proibição drástica é improvável, dada a importância do turismo.
Resumo para investidores: O mercado imobiliário de Aspen não é um gerador de caixa em termos de rendimento, mas oferece uma combinação de renda estável, aproveitamento pessoal e potencial de valorização sólido, que poucos mercados conseguem igualar. Ele se comporta mais como uma obra de arte fina ou ações de uma empresa blue chip – valorizado por quem entende do assunto e resiliente a longo prazo. Aqueles que buscam apenas taxa de capitalização provavelmente investirão em outros lugares (como imóveis comerciais ou mercados de maior rendimento), mas para investidores de alta renda em busca de um patrimônio seguro e prazeroso, Aspen continua extremamente atraente. Como disse uma corretora local, “O mercado imobiliário de Aspen é o mais blue chip possível.”
Fatores que Influenciam o Mercado de Aspen
Diversos fatores externos e locais irão influenciar a trajetória do mercado imobiliário de Aspen entre 2025 e 2027:
- Taxas de Juros & Economia: As taxas de hipoteca mais altas em 2023–2024 (em torno de 7%) pouco afetaram o mercado de alto padrão de Aspen, já que muitos compradores não dependem de financiamento. No entanto, as taxas influenciam a psicologia dos compradores e os segmentos de médio porte. Se as taxas começarem a cair para cerca de 6% em 2025 e 5,5–6% em 2026, como previsto, isso pode liberar demanda adicional – especialmente para quem compra imóveis abaixo de US$ 10 milhões ou faz empréstimos jumbo. Além disso, uma economia forte com mercados de ações em alta impulsiona diretamente as vendas em Aspen: Aspen é um “mercado discricionário” atrelado à criação de riqueza e desempenho das ações. Quando os investidores se sentem mais ricos (bônus, IPOs, etc.), compram casas em Aspen. Por outro lado, se houver recessão (alguns grandes bancos apontam chance de recessão em 2025 entre 20 e 40%), Aspen pode sofrer uma desaceleração no curto prazo. No momento, a economia do Colorado está robusta (emprego aproximadamente 7,2% acima dos níveis pré-COVID), e os ultra-ricos têm mais liquidez do que nunca, o que é um bom sinal. Porém, Aspen estará atenta aos indicadores econômicos globais – qualquer grande queda ou crise financeira pode adiar temporariamente o interesse de grandes compradores.
- Tendências de Turismo & Viagens: O sucesso imobiliário de Aspen está intimamente ligado ao seu charme como resort. O turismo voltou com força total após a pandemia. Em 2023 e 2024, a cidade registrou visitas quase recordes tanto no verão quanto no inverno, e 2025 caminha para um “verão movimentado” com altas taxas de ocupação, segundo a Câmara de Aspen. A forte demanda turística sustenta o valor dos imóveis de duas formas: oferece renda de aluguel aos proprietários e converte alguns visitantes em futuros compradores (muitas pessoas se apaixonam por Aspen durante as férias e decidem comprar uma casa ali). O calendário de eventos de Aspen (por exemplo, Food & Wine Classic, ArtCrush, X Games, etc.) e sua expansão para novos mercados (com voos diretos de mais cidades) continuam atraindo visitantes de alto poder aquisitivo. Um ponto de atenção é o fechamento da pista do aeroporto em 2027 – de março a outubro de 2027, o aeroporto de Aspen ficará inacessível, o que pode desmotivar alguns viajantes. A administração do aeroporto planeja direcionar voos para aeroportos próximos e incentivar viagens de carro, mas podemos ver uma queda no turismo de luxo naquele verão. Os proprietários que alugam imóveis podem sentir isso em uma redução da ocupação em meados de 2027. No entanto, trata-se de um projeto de infraestrutura único, e muitos acreditam que o aeroporto renovado (com um novo terminal até 2028) aumentará a capacidade de turismo e a conveniência em Aspen. Tendências de recreação ao ar livre (esqui, ciclismo, etc.) também influenciam Aspen; a pandemia gerou um boom nas atividades ao ar livre, beneficiando as cidades de montanha. Se essa tendência continuar (com pessoas priorizando experiências na natureza), Aspen deverá continuar atraindo interesse.
- Trabalho remoto & mudanças de estilo de vida: A revolução do trabalho remoto foi um divisor de águas para Aspen. Aspen deixou de ser apenas um destino de férias para se tornar um lar semi-permanente para muitos profissionais de alta renda que perceberam que podiam trabalhar de qualquer lugar. Essa mudança estrutural no trabalho aumentou permanentemente o público comprador de Aspen – executivos de tecnologia, finanças etc., que antes estavam presos às cidades, agora podem passar meses em Aspen, o que justifica a compra de um imóvel ali. Enquanto o trabalho híbrido/remoto permanecer comum (o que provavelmente continuará de alguma forma), Aspen será beneficiada. Muitas empresas também começaram a realizar retiros e eventos corporativos em Aspen, impulsionando o mercado de aluguel de luxo durante a semana. A única desvantagem do trabalho remoto é que ele pressionou o mercado de moradia local para os trabalhadores (como mais proprietários de segunda residência passam temporadas maiores, ocupam imóveis que poderiam ser aluguéis para os moradores). Mas, no geral, o trabalho remoto é positivo para a demanda. Um corretor observou que, desde 2020, “a possibilidade de viver e trabalhar remotamente” aumentou significativamente a demanda, contribuindo para o grande aumento dos preços. Esse fator veio para ficar, e Aspen costuma ser citada ao lado de lugares como Tahoe, Jackson Hole e Park City como grandes beneficiários da riqueza do trabalho de qualquer lugar.
- Políticas Locais (Habitação e Aluguéis): Aspen está lidando com o desafio de administrar seu sucesso. Por um lado, a cidade aprovou regulamentações rigorosas para aluguéis de curto prazo (STR) em 2022, incluindo um limite de licenças e pesados impostos sobre STR (variando de ~11–21% dependendo do tipo de propriedade). O objetivo era conter os aluguéis do Airbnb de investidores e preservar o caráter da comunidade. Isso influenciou o mercado de condomínios – imóveis na zona de hospedagem (isentos de muitas regras de STR) estão sendo vendidos com ágio devido à liberdade para aluguéis, enquanto condomínios fora dessa zona apresentam demanda um pouco menor, a menos que tenham características únicas. Até o momento, as regras de STR não inundaram o mercado com aluguéis de longo prazo (como alguns oficiais esperavam), mas mudaram o comportamento dos proprietários. Outro aspecto da política é a exigência e cobrança de habitação acessível para novos empreendimentos. Aspen exige que os incorporadores construam unidades acessíveis ou paguem taxas elevadas – o que, segundo relatos, adiciona um custo significativo (25–30% de “custos indiretos”) aos projetos. No entanto, apesar desses esforços, “continua faltando habitação acessível em Aspen, colocando mais pressão no vale médio até Glenwood Springs”. A maior parte da força de trabalho local faz o trajeto de 32 a 64 km de distância, já que Aspen propriamente dita permanece proibitivamente cara. Isso pode eventualmente impactar o nível de serviços ou a oferta de mão de obra, algo a ser observado (por exemplo, a falta de trabalhadores pode dificultar o funcionamento de restaurantes, operações de esqui, etc., o que reduz um pouco a experiência para proprietários e visitantes). A comunidade busca soluções ativamente, como construir mais moradias com restrição de escritura no vale e potencialmente limitar empreendimentos especulativos que não contribuem para a habitação local. Impostos sobre transferência de imóveis e impostos turísticos também são fatores – Aspen e Snowmass possuem diversos impostos que financiam habitação acessível e infraestrutura. Qualquer aumento nesses custos (por exemplo, Snowmass está considerando uma nova taxa para aluguel de curto prazo) pode afetar marginalmente os retornos dos proprietários, mas até agora esses custos são pequenos em relação ao valor dos imóveis.
- Fatores Ambientais e Outros: A atratividade de Aspen pode ser influenciada por questões ambientais, como incêndios florestais, variações de seca/neve (condições para esqui), etc. Até agora, Aspen tem sido sortuda com abundância de neve e nenhum incêndio direto na cidade, mas as tendências climáticas são algo a ser monitorado, pois afetam a indústria do esqui. Por outro lado, o compromisso de Aspen com a qualidade ambiental (códigos rígidos de energia na construção, ênfase em sustentabilidade) pode atrair compradores preocupados com o meio ambiente. Além disso, tendências sociais mais amplas – desejo por segurança, privacidade, estabilidade política – tornam Aspen (nos EUA, com baixo índice de criminalidade e alto nível de serviços) um refúgio desejável em comparação a algumas alternativas internacionais.
Em resumo, o mercado de Aspen nos próximos anos será moldado por uma mistura de condições econômicas e governança local. O denominador comum é o equilíbrio: a cidade tenta equilibrar o turismo com a qualidade de vida, e o mercado equilibra a demanda exuberante com oferta limitada. Se os EUA evitarem uma recessão severa e o turismo permanecer forte, Aspen está preparada para continuar prosperando. Pequenos ventos contrários como taxas de juros ou regulamentações podem causar pausas curtas, mas os fundamentos da riqueza global e a singularidade de Aspen sugerem uma perspectiva positiva.
Percepções e Análises de Especialistas
Os especialistas do setor geralmente concordam com a resiliência e força a longo prazo de Aspen, ao mesmo tempo que reconhecem o atual período de transição. Tim Estin (corretor da Aspen Snowmass Sotheby’s) descreveu o mercado no início de 2025 como “normalizando em patamares de preços mais altos” – após a euforia pós-COVID, Aspen atingiu um novo patamar de valor e agora apresenta padrões sazonais mais típicos e dinâmicas de negociação habituais. Ele observa que 40% das listagens estão atualmente acima de US$ 4.000/pé², contra apenas algumas antes de 2020, indicando uma mudança permanente na estrutura de preços do mercado. Estin também enfatiza as restrições de oferta (pouca construção nova devido a limites de demolição, etc.) e conclui que o crescimento dos preços é fundamentalmente uma função do estoque, sugerindo que os preços se manterão ou subirão enquanto a oferta permanecer restrita.
Randy Gold (analista de mercado local) apresentou uma perspectiva detalhada para 2025, prevendo essencialmente um pouso suave: um ano sólido, mas levemente abaixo dos picos de 2024. Sua previsão indica menos vendas e menor volume financeiro em quase todos os segmentos em 2025 (Aspen e Snowmass, casas e apartamentos), mas valores (preço por pé², preços medianos) estáveis ou com modesta valorização de um dígito na maioria dos bairros. Importante ressaltar, ele espera mais um ano forte para vendas ultraluxuosas em 2025 – propriedades acima de US$ 10 milhões e US$ 20 milhões continuarão a ser negociadas fortemente – mesmo que o número total de transações diminua. Gold destacou as numerosas novas mudanças no código de uso do solo (limites de tamanho das casas, redução do TDR, etc.) e opinou que “vamos ver muito mais reformas daqui para frente” por conta dos custos e da demora das novas construções. Ele também mencionou que alguns compradores estão em modo “esperar para ver” diante da volatilidade das ações e das chances de recessão, mas que qualquer incerteza no mercado tende a ser de curto prazo.
Chris Klug (corretor em Aspen) compartilhou a mesma confiança a longo prazo: “O mercado imobiliário de Aspen tem sido um ótimo investimento em termos de qualidade de vida e finanças… é o que existe de mais seguro”. Klug aponta que Aspen “normalmente sente os impactos macroeconômicos mais tarde e se recupera mais rápido” do que outros mercados. Isso ficou evidente após 2008 e novamente após o início de 2020 – Aspen teve pequenas quedas e depois disparou. Seu conselho é que, mesmo que “possamos ver algumas flutuações de curto prazo”, a combinação única de estilo de vida e oferta limitada faz de Aspen uma aposta segura. Em sua atualização da primavera de 2025, Klug observou que a demanda permanece alta e as pessoas simplesmente “querem estar em Aspen Snowmass” apesar das manchetes econômicas. Esse tipo de percepção qualitativa sugere que o sentimento entre os compradores ainda é positivo; muitos são motivados por desejos de estilo de vida que superam os ciclos de mercado.
De uma perspectiva mais ampla, fontes como Zillow e WalletInvestor também demonstram otimismo (embora sejam menos específicas para as particularidades de Aspen). Os dados do Zillow mostraram que os valores das casas em Aspen subiram cerca de 3,5% no período de um ano até o início de 2025, e seus algoritmos de previsão costumam indicar aumentos adicionais devido à restrição da oferta. Uma observação cautelosa vem de alguns veículos nacionais, que projetam uma desaceleração nos mercados de segundas residências de luxo à medida que o boom pandêmico diminui; no entanto, o desequilíbrio específico entre oferta/demanda e o prestígio global de Aspen fazem dela uma exceção que frequentemente desafia as tendências nacionais.
Em conclusão, o sentimento dos especialistas sobre Aspen até 2027 é cautelosamente otimista. Podemos esperar uma pequena correção ou estabilização em 2025, seguida de força e valorização contínuas em 2026–2027, assumindo que não haja uma grande crise econômica. A reputação de Aspen como um refúgio alpino de classe mundial para os ricos parece estar segura – ela está consistentemente entre os principais mercados imobiliários de luxo dos EUA por um motivo. Como Klug afirmou com ênfase, Aspen oferece uma “qualidade de vida… que ainda não encontrei em outro lugar”, e os compradores reconhecem isso. Esse valor intangível, combinado à escassez tangível, sustenta um mercado que está evoluindo, porém é fundamentalmente sólido.
Conclusão
O mercado imobiliário de Aspen rumo a 2025–2027 pode ser resumido como evoluindo, mas duradouro. A ascensão meteórica impulsionada pela pandemia deu lugar a um período de consolidação, mas os preços em Aspen permanecem próximos de recordes e seu apelo entre compradores de alto poder aquisitivo segue inabalável. O estoque residencial está subindo lentamente a partir de níveis historicamente baixos, o que pode oferecer um pouco mais de margem para negociação aos compradores. Ainda assim, limitações estruturais de oferta e regulamentos rigorosos garantem que Aspen não será superconstruída – uma receita para a valorização sustentada a longo prazo. No segmento comercial, o centro de Aspen prospera com o turismo de luxo, praticando aluguéis comerciais em patamares comparáveis aos grandes centros urbanos e beneficiando-se do forte consumo de visitantes.
Tendências-chave a serem observadas incluem como novos empreendimentos como a conclusão de Base Village em Snowmass e novas adições hoteleiras em Aspen impactarão o mercado – elas vão adicionar estoque e comodidades, mas provavelmente em faixas de preço ultra-premium que reforçam a natureza de alto padrão do mercado. O comportamento do comprador de luxo continuará a moldar Aspen, à medida que indivíduos UHNW destinam parte de seu patrimônio a propriedades em Aspen tanto para lazer como para investimento. A confiança desse grupo (influenciada pelo mercado de ações e economia global) será decisiva; até agora, tudo indica que continuam inclinados a investir em Aspen como destino de prestígio.
Investidores no mercado imobiliário de Aspen devem abordar os próximos anos com expectativas realistas: a valorização anual de dois dígitos do passado pode moderar, mas os fundamentos de oferta limitada e grande demanda apontam para ganhos constantes. Os rendimentos de aluguel, embora não sejam os mais elevados, são fortalecidos pelo apelo de Aspen durante todo o ano e pela disposição dos locatários de luxo de pagar valores elevados pela experiência Aspen. Investidores experientes saberão navegar pelas novas regras de STR e possivelmente buscar nichos como Snowmass (um “Aspen em ascensão” em certos aspectos) para valor relativo e crescimento.
Por fim, fatores como taxas de juros, fluxo de turistas e políticas locais terão papéis auxiliares. Salvo uma recessão severa, Aspen deve manter seu status como um dos mercados imobiliários mais exclusivos e de melhor desempenho do mundo. O cenário continuará a evoluir com novas regulamentações e projetos, mas o principal fator é o apelo duradouro de Aspen/Snowmass – um local onde a riqueza global se encontra com a beleza natural e um estilo de vida raro. Para compradores, vendedores e investidores, estar atento a essas tendências e contar com especialistas locais é fundamental para navegar pelo mercado único de Aspen nos próximos anos. Em uma era de mudanças, o apelo e o valor de longo prazo de Aspen permanecem tão sólidos quanto as montanhas que a cercam.
Fontes: Relatórios de mercado recentes, cobertura do Aspen Times, análises de corretores locais e dados de 2024–2025, entre outros, conforme citado ao longo do texto.
