Reviravolta no Mercado nas Alturas: Imobiliário de Denver em 2025 Desafia a Gravidade e Prepara Grandes Mudanças

Resumo Executivo

O mercado imobiliário de Denver em 2025 está passando por uma mudança dramática, saindo do mercado frenético de vendedores dos últimos anos para um ambiente mais equilibrado (e até favorável para compradores). O estoque residencial aumentou para níveis recordes da década, esfriando o crescimento antes acelerado dos preços das casas e dando aos compradores um novo poder de negociação shishito-re.com axios.com. Os preços das casas se estabilizaram – a mediana em torno de US$ 600 mil está praticamente inalterada em relação ao ano anterior – marcando um “reequilíbrio saudável” após a rápida valorização do boom pandêmico recolorado.com axios.com. As casas estão levando um pouco mais de tempo para serem vendidas e os cortes de preço estão se tornando comuns, já que quase 38% dos anúncios tiveram redução neste verão (bem acima da média nacional) axios.com. Ao mesmo tempo, as altas taxas de hipoteca próximas de 7% reduziram um pouco a demanda, mantendo muitos compradores à margem apesar do aumento da oferta axios.com.

No lado comercial, o mercado de escritórios de Denver está enfrentando taxas recordes de vacância no centro, acima de 35%, um legado do trabalho remoto cbre.com. No entanto, há sinais iniciais de estabilização: a atividade de locação aumentou e os espaços para sublocação estão sendo lentamente absorvidos, indicando que o pior pode ter passado coloradosun.com. O setor de imóveis comerciais de varejo continua sendo um ponto positivo, com baixa vacância (~4-5%) e aluguéis estáveis, já que o consumo permanece sólido lee-associates.com corken.co. Os imóveis industriais continuam apresentando bom desempenho, impulsionados pela demanda de e-commerce e logística; a vacância está em torno de 8% e os aluguéis estão subindo gradualmente milehighcre.com.

Olhando para o futuro, os fundamentos de longo prazo de Denver permanecem sólidos. Espera-se que o crescimento populacional continue (a região metropolitana de Denver deve ultrapassar 3,6 milhões de habitantes até 2030), sustentando a demanda por moradia metrodenver.org. Os líderes da cidade estão adotando políticas pró-habitação – desde a legalização de unidades residenciais acessórias em toda a cidade até o incentivo ao desenvolvimento acessível – com o objetivo de enfrentar os desafios de oferta e acessibilidade coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Grandes projetos de infraestrutura e desenvolvimento (como a reurbanização de 62 acres do River Mile no centro e expansões de transporte) prometem remodelar o cenário urbano e criar novas oportunidades de investimento à medida que nos aproximamos de 2030. Em resumo, o mercado imobiliário de Denver em 2025 está em um período de recalibração, com os excessos do recente boom dando lugar a uma trajetória mais sustentável. Compradores e investidores agora têm espaço para manobrar, mesmo com a incerteza econômica e as altas taxas de juros representando riscos de curto prazo. Aqueles que se mantiverem informados e adaptáveis ao “novo normal” estarão prontos para prosperar no cenário imobiliário em evolução de Denver dmarealtors.com dmarealtors.com.

Principais Métricas de Mercado (2025):

Métrica	Valor (2025)	Variação YoY / Observações
Preço Mediano de Casa (Metro)	~US$ 600.000 (mar–jun 2025)	≈ 0% vs 2024 (estável, mercado se estabilizando) recolorado.com dmarealtors.com
Valorização do Preço das Casas	~+1% (Cidade de Denver, jun 2025)	Pequeno aumento (após ganhos anuais de ~15–20% em 2021) redfin.com
Listagens Ativas (Metro)	~13.000 (verão 2025)	+50% vs 2024 (maior desde 2011) dmarealtors.com denverite.com
Meses de Estoque	~2,0 meses (jun 2025)	Acima de ~1,2 em 2024 – mercado mais equilibrado (5–6 meses é “normal”) dmarealtors.com
Dias Médios no Mercado	25 dias (jun 2025, Denver)	+7 dias YoY (casas vendendo um pouco mais devagar) redfin.com
Taxa de Hipoteca de 30 Anos	~6,5–7,0% (meados de 2025)	Acima de ~3% em 2021 (taxas altas restringem a acessibilidade) themortgagereports.com nerdwallet.com
Vaga em Aluguel Residencial	8,6% (MF Metro, meados de 2025)	Elevada devido a novos apartamentos (favorável ao inquilino) corken.co
Vaga em Escritórios (Centro)	36,8% (2º tri 2025)	+1,5 pp YoY – recorde histórico (efeito pós-pandemia) cbre.com
Vaga em Escritórios (Metro)	~25–27% (2º tri 2025)	Acima de ~24% em 2024 (subúrbios <20%; Cherry Creek ~8%) coloradosun.com
Vagas no Varejo (Metro)	~4,2% (1º tri 2025)	Próximo de mínima histórica (forte demanda no varejo) lee-associates.com
Valor Médio de Aluguel no Varejo	US$ 23,5/pé²/ano (meados de 2025)	Crescimento modesto do aluguel (oferta nova limitada) corken.co
Vagas Industriais (Metro)	8,1% (1º tri 2025)	+0,3 pp ano a ano (leve aumento, novos galpões adicionados) milehighcre.com
Valor Médio de Aluguel Industrial	US$ 9,60/pé²/ano (1º tri 2025)	+3,2% ano a ano (demanda estável por espaço logístico) milehighcre.com
População da Cidade de Denver	~717.000 (2024)	+19% vs 2010; previsão de ~730 mil até 2030 5280.com aterio.io
População da Região Metropolitana de Denver	~3,3 milhões (estimativa 2025)	Projeção de ~3,6 milhões até 2030 metrodenver.org

(Fontes: Denver Metro Assoc. of Realtors, REcolorado MLS, Zillow/Redfin, CBRE, projeções do Censo dos EUA.)

Visão Geral das Condições Atuais do Mercado (2025)

Em 2025, o mercado imobiliário de Denver está passando por uma transição notável das condições aceleradas da era pandêmica para um estado mais frio e equilibrado. Após anos de extremo poder dos vendedores, o estoque se recuperou dramaticamente, dando aos compradores mais opções e poder de negociação. Na região metropolitana de Denver, os anúncios residenciais ativos dispararam para mais de 12.000 na primavera de 2025 – um nível “não visto desde 2011,” e mais que o dobro da média de oferta da última década shishito-re.com denverite.com. Esse aumento de anúncios marca uma reversão acentuada em relação a 2021–2022, quando houve momentos com menos de 1.000 casas disponíveis e os compradores precisavam correr e dar lances acima do pedido em praticamente tudo denverite.com.

É importante ressaltar que os preços das casas se estabilizaram após uma leve queda no final de 2022–2023. O preço mediano de venda na área de Denver gira em torno de US$ 600 mil–US$ 620 mil (para todos os tipos de imóveis) em meados de 2025, praticamente estável em relação ao ano anterior recolorado.com redfin.com. Em março de 2025, o preço mediano de fechamento foi de US$ 595.000 – idêntico a março de 2024, sinalizando “sinais de estabilidade em meio a todo o movimento” na oferta recolorado.com recolorado.com. Em junho, os preços subiram apenas 1–2% em relação ao ano anterior, uma mudança modesta que reforça o novo equilíbrio redfin.com. Essa estabilização ocorre após o crescimento frenético dos preços durante a pandemia (~20% de aumento anual no pico) e sugere que o mercado de Denver entrou em uma fase corretiva, e não em um colapso. Como disse um corretor local, “não temos um mercado ruim, é um mercado diferente” – caracterizado por estabilização e recalibração de expectativas dmarealtors.com.

A atividade de vendas em 2025 tem sido estável, mas não frenética. Após um inverno relativamente lento, a temporada de vendas na primavera registrou um aumento saudável nas transações – por exemplo, as vendas fechadas em abril de 2025 aumentaram 3% em relação ao ano anterior recolorado.com – mas nada parecido com os picos maníacos de 2021. Os compradores tornaram-se mais deliberados, e o aumento das taxas de juros limitou o quanto eles podem pagar por uma casa (e, assim, até onde os preços podem chegar). Na verdade, os desafios de acessibilidade agora são um tema central: taxas de hipoteca na faixa de 6,5–7% significam pagamentos mensais significativamente mais altos, mesmo com os preços das casas permanecendo próximos dos recordes históricos themortgagereports.com axios.com. Isso manteve alguns potenciais compradores à margem, criando uma dinâmica interessante em que o estoque está em alta (porque as casas demoram mais para serem vendidas), mas a demanda total está um pouco contida em relação à oferta. O resultado é que o equilíbrio de poder mudou para os compradores em muitos segmentos. Pela primeira vez em anos, os compradores em Denver podem levar o tempo que quiserem e pesquisar sem medo de que uma casa desapareça no dia seguinte. Eles estão conseguindo negociar reduções de preço e concessões dos vendedores, um cenário impensável durante o mercado hipercompetitivo da pandemia shishito-re.com shishito-re.com.

Crucialmente, a mudança no mercado é desigual entre faixas de preço e tipos de propriedade. Casas de alto padrão tiveram uma desaceleração mais acentuada: em meados de 2025, o segmento de luxo de Denver (casas acima de US$ 1 milhão) possui de 5 a 10 meses de estoque, o que significa que compradores nessa faixa têm bastante opção e poder de negociação dmarealtors.com dmarealtors.com. Em contraste, as faixas de preço de entrada e intermediária (onde a maioria dos compradores está limitada pelo quanto pode financiar) continuam mais competitivas, embora certamente mais frias do que antes. Também há uma diferença entre casas unifamiliares (casas isoladas) e unidades anexas (condomínios/sobrados). Os preços das casas unifamiliares se mantiveram próximos das máximas históricas (mediana de ~US$ 665 mil para casas isoladas na primavera) denverite.com denverite.com, enquanto os preços dos condomínios enfraqueceram, caindo cerca de 5–6% em relação ao pico de 2022 (mediana dos condomínios em Denver ~US$ 350 mil agora vs ~US$ 400 mil no pico) denverite.com. O amplo estoque de condomínios e talvez a diminuição da preferência, típica da pandemia, por morar no centro fizeram com que os condomínios “apresentassem um enfraquecimento mais significativo” nos valores shishito-re.com denverite.com. Essa tendência é confirmada pelos dados de vendas: em abril, os preços de venda de condomínios/sobrados estavam cerca de 6% menores do que um ano antes, e as unidades anexas estavam levando o dobro do tempo para serem vendidas em relação às casas isoladas denverite.com. Em resumo, o mercado geral está esfriando, mas casas unifamiliares de qualidade em bairros desejados ainda atraem atenção, enquanto imóveis menos conservados ou com preços acima do mercado (especialmente condomínios) podem ficar disponíveis por um período prolongado.

Tendências do Mercado Imobiliário Residencial

Preços dos Imóveis e Taxas de Valorização

Após uma montanha-russa nos últimos anos, a trajetória dos preços das casas em Denver em 2025 é melhor descrita como estável ou levemente ascendente. A era de valorização anual de dois dígitos deu lugar a crescimento zero ou crescimento de um dígito baixo nos valores dos imóveis. Segundo dados da MLS, o preço mediano de venda para a área metropolitana na primavera de 2025 (~US$595 mil–US$605 mil) ficou praticamente inalterado em relação a 2024 recolorado.com recolorado.com. O Redfin também relatou que o preço mediano na cidade de Denver foi de US$625.000 em junho de 2025, um aumento modesto de 1,6% em relação ao ano anterior redfin.com. Para contextualizar, durante o boom de 2020–2022, Denver registrou saltos anuais de 15–20% nos preços. Agora, o mercado claramente atingiu um platô elevado – com os preços “mantendo-se estáveis” em vez de continuarem subindo recolorado.com. Essa estabilização é resultado direto do aumento da oferta e da demanda contida; essencialmente, os fundamentos do mercado foram reequilibrados.

Notavelmente, há alguma variação por segmento. Os preços das casas unifamiliares em Denver têm sido relativamente resilientes, com valores medianos flertando com recordes (~US$660 mil–US$670 mil para casas isoladas em meados de 2025) denverite.com denverite.com. Quaisquer mudanças anuais são pequenas – por exemplo, o preço mediano das casas isoladas em abril de 2025 foi de US$604 mil, cerca de +1% em relação ao ano anterior recolorado.com. Por outro lado, imóveis anexados tiveram leve depreciação. O preço mediano de apartamentos/condomínios (cidade de Denver) caiu de cerca de US$400 mil no pico de 2022 para aproximadamente US$350 mil em 2025 denverite.com. Um dos motivos é que o estoque de condomínios é maior e o público comprador (muitas vezes iniciantes ou investidores) é mais sensível ao aumento das taxas de juros. Especialistas observam que, enquanto os valores das casas unifamiliares se mantiveram estáveis, “o mercado de apartamentos e condomínios apresentou um enfraquecimento mais significativo.” shishito-re.com No geral, porém, a taxa de valorização de Denver em 2025 é praticamente estável – uma mudança dramática em relação à valorização acelerada dos últimos anos.

Olhando para frente, as previsões de preços para os próximos anos são geralmente moderadas. Alguns analistas até preveem uma leve queda nos preços à medida que o mercado absorve totalmente o aumento do estoque. Por exemplo, uma empresa de dados imobiliários previu uma possível queda de 9% nos valores das casas em Denver no próximo ano se o estoque continuar superando a demanda shishito-re.com shishito-re.com. Isso representaria uma correção moderada dos valores superestimados durante a pandemia. No entanto, outros veem os preços estagnando ou subindo apenas modestamente nos próximos anos. O consenso entre muitos economistas é que o período de 2025–2030 provavelmente trará “aumentos de preços mais estáveis” – talvez um crescimento anual de um dígito baixo – em vez de outra alta meteórica. Espera-se mais atividade de vendas à medida que as taxas eventualmente diminuam, mas os preços devem crescer mais em linha com a renda e a inflação usnews.com uschamber.com. Em essência, os valores das casas em Denver devem se valorizar de forma muito mais lenta daqui para frente, salvo algum novo choque de oferta ou demanda. Isso é uma boa notícia para a sustentabilidade: após uma alta de mais de 40% nos preços entre 2020 e 2022, uma pausa está permitindo que as rendas se equiparem e evitando uma crise de acessibilidade ainda maior.

Estoque e Demanda dos Compradores

O estoque foi o fator decisivo em 2025. O número de casas à venda na região metropolitana de Denver explodiu de níveis historicamente baixos para o maior estoque em mais de uma década. Em maio de 2025, os anúncios ativos aumentaram cerca de 48–50% em relação ao ano anterior shishito-re.com axios.com. Em números absolutos, isso significou cerca de 12.000–13.000 casas no mercado a cada mês do final da primavera e verão shishito-re.com fred.stlouisfed.org. Compare isso com o auge da febre de compras durante a pandemia, quando o estoque caiu para menos de 2.000 e até mesmo 1.000 em alguns momentos – uma escassez de anúncios sem precedentes denverite.com. Os níveis atuais de estoque se assemelham a 2011 (o último fundo do mercado), destacando o quão dramática foi essa mudança shishito-re.com denverite.com. Por que esse aumento? Uma combinação de fatores: as casas simplesmente estão ficando mais tempo no mercado (então os anúncios se acumulam), mais vendedores estão decidindo anunciar e aproveitar enquanto os preços estão altos, e a demanda dos compradores esfriou (então menos anúncios são vendidos imediatamente) shishito-re.com denverite.com.

Do ponto de vista de um comprador, esse aumento de inventário é uma bênção. Finalmente há espaço para pesquisar, comparar e negociar. “Agora você tem mais opções e mais tempo”, como observou um relatório – os dias de fazer uma oferta apressada em poucas horas acabaram shishito-re.com shishito-re.com. Em meados de 2025, o tempo mediano no mercado em Denver se estendeu para cerca de 2–3 semanas (16 dias para casas independentes e 30 para apartamentos em junho), enquanto um ano antes muitas casas eram vendidas em menos de 1–2 semanas dmarealtors.com. Pelos números: as casas em Denver estão ficando em média cerca de 25 dias no mercado (na cidade toda) contra apenas 18 dias no verão passado redfin.com. Isso indica que os compradores não estão mais com tanta pressa como antes, muitas vezes levando seu tempo e até mesmo esperando por reduções de preço nos anúncios. De fato, cortes de preço se tornaram comuns: 38% dos anúncios tiveram redução de preço em junho de 2025, a maior porcentagem do país e um sinal de que os vendedores superestimaram o preço inicial e tiveram que ajustar axios.com. O economista sênior da Zillow, Orphe Divounguy, definiu assim: “a diferença entre compradores e vendedores está diminuindo… um reequilíbrio saudável.” axios.com Em outras palavras, depois de anos em que os vendedores ditavam o preço, o mercado está se recalibrando para o que os compradores estão dispostos (e podem) pagar.

É importante notar que a demanda dos compradores, embora tenha melhorado em relação ao inverno, permanece moderada. As taxas de juros mais altas afastaram alguns compradores, especialmente os de primeira viagem, que são sensíveis ao aumento das parcelas mensais axios.com. Além disso, a incerteza econômica (conversas sobre recessão, demissões no setor de tecnologia, etc.) tornou os compradores mais cautelosos. Ainda assim, a demanda de forma alguma desapareceu – Denver continua sendo uma cidade desejada e os fluxos de entrada populacional continuam, então há uma base subjacente de compradores para casas com preços adequados. Na verdade, o número real de vendas tem se mantido bastante estável. Por exemplo, em junho de 2025, a cidade de Denver registrou 880 vendas de casas, um leve aumento (+2,8%) em relação a junho de 2024 redfin.com redfin.com. E a percentagem de anúncios que são vendidos acima do preço pedido, embora tenha caído em relação ao pico, ainda está em quase 30% (cerca de 29% das vendas em maio de 2025 foram acima do preço de lista) zillow.com zillow.com. Isso implica que casas bem precificadas e atraentes ainda podem gerar disputas e serem vendidas por um valor acima do pedido. Em resumo, a demanda dos compradores em Denver se normalizou: há muitos compradores interessados, mas eles estão mais seletivos e agora têm mais poder. O mercado mudou de “múltiplas ofertas no primeiro dia” para um ritmo mais padrão, onde “os compradores permanecem ativos e prontos para fazer ofertas”, mas em seus próprios termos recolorado.com recolorado.com.

Taxas de Hipoteca e Acessibilidade

Acessibilidade financeira é o calcanhar de Aquiles do mercado imobiliário de Denver em 2025. O golpe duplo dos altos preços das casas e das altas taxas de hipoteca esticou o orçamento de muitos compradores ao limite. Depois de permanecer abaixo de 3% durante grande parte de 2020–2021, as taxas de hipoteca de 30 anos subiram dramaticamente a partir de 2022, quando o Federal Reserve combateu a inflação. Em meados de 2023, as taxas estavam na faixa de 6–7%, e permaneceram assim em grande parte até 2025. Na verdade, a taxa média de 30 anos em 2025 ficou em torno de 6,7–6,8%, um pouco acima da média de 2024 themortgagereports.com nerdwallet.com, e não muito distante dos picos de 7,1% atingidos no final de 2023. Para os compradores, isso significa que o custo de financiamento está aproximadamente o dobro do que era há poucos anos. O impacto na acessibilidade é profundo: uma casa de $600 mil que era quase acessível a 3% se torna um verdadeiro desafio a 7%. Os pagamentos mensais de principal e juros são centenas (ou até mil) de dólares mais altos. Como resultado, a quantidade de compradores qualificados diminui, ou os compradores precisam buscar casas mais baratas para manter os pagamentos sob controle.

O índice de acessibilidade habitacional de Denver piorou de acordo. Mesmo com os preços se estabilizando, os custos elevados de financiamento significam que a renda necessária do comprador típico aumentou. Muitos compradores agora se veem esbarrando nos limites de dívida em relação à renda, especialmente os de primeira viagem, que não têm patrimônio para transferir de uma casa anterior. Isso se manifestou em vendas mais lentas nos segmentos de entrada e intermediário – potenciais compradores estão adiando a compra, esperando que as taxas caiam ou que os preços se ajustem para compensar axios.com. Corretores relatam que a acessibilidade “mantém muitos à margem”, apesar do maior poder de negociação dos compradores em 2025 axios.com.

Do outro lado, compradores à vista e investidores com grande poder aquisitivo enfrentam menos concorrência agora. No frenesi de 2021, ofertas à vista frequentemente superavam ofertas financiadas. Em 2025, com menos compradores conseguindo arcar com uma compra, aqueles com dinheiro à vista ou grandes entradas podem selecionar as melhores oportunidades. Além disso, algum alívio pode estar no horizonte: economistas preveem que as taxas de hipoteca podem diminuir gradualmente no final de 2025 e além, se a inflação continuar a esfriar bankrate.com dmarealtors.com. Mesmo uma queda para a faixa de 5% já melhoraria notavelmente a acessibilidade e provavelmente “traria mais atividade de vendas” à medida que compradores que estavam de fora retornam facebook.com usnews.com. Mas, no curto prazo, o ambiente de altas taxas é um fator limitante para o potencial do mercado. Isso efetivamente colocou um teto em até onde os preços podem chegar sem que as rendas aumentem na mesma proporção.

Por fim, os impostos sobre propriedade e custos de seguro em Denver também influenciam a acessibilidade. O sistema de impostos sobre propriedade do Colorado sofreu um grande impacto em 2023–2024, quando as avaliações dos imóveis dispararam e a antiga lei estadual de limite de impostos (Emenda Gallagher) deixou de existir. Muitos proprietários receberam aumentos de avaliação de 30-40%, elevando significativamente as contas de impostos leg.colorado.gov coloradonewsline.com. Uma proposta de votação (Proposição HH) que limitaria esses aumentos foi rejeitada em 2023 ballotpedia.org, então impostos mais altos aumentam o custo de possuir um imóvel em 2025. Embora as taxas de imposto do Colorado sejam relativamente baixas em nível nacional, a rápida valorização elevou os impostos em valores absolutos. Além disso, os prêmios de seguro vêm aumentando (devido a fatores como inflação nos custos de construção e riscos de granizo/vento no Colorado). No geral, o custo mensal de possuir um imóvel em Denver – hipoteca, impostos, seguro – está no nível mais alto de todos os tempos para novos compradores. Esse desafio está reduzindo a demanda e provavelmente manterá o crescimento do mercado imobiliário modesto até que as taxas ou os preços se ajustem para melhorar a acessibilidade.

Bairros Populares e Pontos Quentes Locais

Apesar do esfriamento geral do mercado, certos bairros de Denver permanecem perenemente populares e continuam a ver forte interesse em 2025. Na verdade, à medida que o mercado se normaliza, compradores e investidores estão redirecionando o foco para localizações que mantêm valor a longo prazo – áreas com comodidades desejáveis, boas escolas e potencial de crescimento. Segundo especialistas locais do mercado imobiliário, alguns dos “bairros mais quentes” de Denver em 2025 incluem:

Cherry Creek – Um enclave de alto padrão conhecido por lojas e restaurantes de luxo, com uma mistura de condomínios sofisticados e casas unifamiliares. Os preços médios das casas aqui ultrapassam US$ 1,8 milhão, e a demanda permanece robusta apesar das mudanças mais amplas do mercado stucrowell.com. O estoque limitado e o prestígio de Cherry Creek mantêm os valores elevados; é citado como uma localização privilegiada para investimento a longo prazo devido ao seu histórico de valorização e exclusividade stucrowell.com. Mesmo no setor de escritórios, Cherry Creek está superando (sua vacância comercial é de apenas ~8%, muito mais saudável do que o centro) coloradosun.com.
Sloan’s Lake – Localizado no lado oeste da cidade, ao redor do maior lago de Denver, Sloan’s Lake se transformou em um dos bairros que mais crescem stucrowell.com. Oferece uma mistura única de vida à beira do lago e proximidade ao centro. A região viu um surto de novas construções, desde townhomes modernos até casas unifamiliares de alto padrão, muitas vezes substituindo antigos bangalôs. Com vistas para o lago e opções de lazer ao ar livre à porta, Sloan’s Lake está atraindo tanto jovens profissionais quanto famílias. Os investidores adoram porque a oferta limitada de propriedades à beira do lago em Denver faz com que os valores aqui tendam a se manter e crescer stucrowell.com.
Washington Park (Wash Park) – Um bairro clássico e histórico, centrado em um dos parques mais queridos de Denver, Wash Park continua em alta demanda. Ruas arborizadas com bangalôs do início do século XX (muitos lindamente renovados) dão ao bairro um charme especial. As casas aqui são caras – frequentemente acima de US$ 1,5 milhão – e “vendem rapidamente, com valores permanecendo fortes” stucrowell.com stucrowell.com. A combinação de vida ao lado do parque, localização central e sensação de comunidade mantém Wash Park entre as principais escolhas para compradores de alto padrão. Em 2025, mesmo com a desaceleração em algumas áreas, casas históricas bem conservadas em Wash Park continuaram a receber múltiplas ofertas.
Berkeley e Tennyson – Uma área em ascensão no Noroeste de Denver, Berkeley (ao redor da Tennyson Street) tem visto um boom de boutiques descoladas, cervejarias e restaurantes stucrowell.com. É um bairro que simboliza a revitalização: antigos chalés e terrenos vazios deram lugar a novas construções modernas e reformas com ampliação. Com um preço médio de casa em torno de US$ 900 mil (ainda mais acessível do que o centro de Denver), Berkeley está atraindo compradores que podem ter sido excluídos de Highland/LoHi, nas proximidades stucrowell.com. Muitos que queriam o clima descolado de Highlands migraram para Berkeley, impulsionando a demanda e o crescimento dos preços por lá stucrowell.com. Frequentemente é citado como um bairro de destaque para valorização futura, pois ainda oferece valor relativo e muita movimentação.
Hilltop – Um bairro de luxo tradicional no leste de Denver, conhecido por seus grandes terrenos e mistura de casas Tudor imponentes e reconstruções modernas. Hilltop é descrito como “exclusivo & atemporal”, onde famílias criam raízes para o longo prazo stucrowell.com. Os preços médios estão bem acima de US$ 1 milhão. Embora não seja tão chamativo quanto LoDo ou RiNo, a estabilidade e o prestígio de Hilltop o tornam um favorito consistente. Em 2025, compradores de alto poder aquisitivo que buscam casas unifamiliares na cidade (em vez dos subúrbios) continuam mirando Hilltop e o vizinho Crestmoor.

Outras áreas que merecem destaque incluem Highland/LoHi, Capitol Hill, Platt Park e Central Park (antigamente Stapleton) – todos já apareceram em listas de “melhores bairros” por sua combinação de comodidades e opções de moradia 5280.com 5280.com. Por exemplo, Highland (ao norte do centro) continua muito desejado por seus restaurantes e facilidade para caminhar, embora os preços tenham disparado por lá. Capitol Hill e Speer, com seu clima urbano e casas antigas, voltaram ao ranking de 2025 da 5280 à medida que o mercado se recuperou da queda de 2024 5280.com. E Central Park, uma comunidade planejada com casas e parques mais novos, continua atraindo famílias (seu valor mediano de imóvel é de cerca de US$ 780 mil) zillow.com.

Também é notável que, em 2025, “vilarejos abastados estão em ascensão” – muitos dos bairros mais bem classificados têm preços médios acima de US$ 1 milhão, refletindo como as áreas de alto padrão mantiveram seu valor 5280.com 5280.com. Ainda assim, há opções “quentes” para uma vida mais acessível: bairros no extremo nordeste de Denver (como Montbello ou Green Valley Ranch) ou subúrbios próximos (como o bairro North Aurora, em Aurora, etc.) oferecem preços medianos na faixa dos US$ 400 mil zillow.com zillow.com. Essas áreas são populares entre investidores para propriedades de aluguel devido ao menor preço de entrada.

Em resumo, os bairros populares de Denver em 2025 vão desde enclaves ultraluxuosos até distritos descolados em processo de gentrificação. Os compradores estão priorizando locais que oferecem benefícios de estilo de vida (parques, caminhabilidade, vistas) ou fundamentos sólidos de investimento (oferta limitada, corredores comerciais em desenvolvimento). A desaceleração do mercado não mudou muito a ordem de preferência – ela permitiu principalmente que os compradores tivessem uma chance melhor de realmente conseguir uma casa nesses bairros cobiçados, sem o caos das guerras de lances.

Tendências do Mercado Imobiliário Comercial

Enquanto o mercado residencial ganhou as manchetes com seu esfriamento, os setores de imóveis comerciais de Denver estão passando por seus próprios ajustes pós-pandemia em 2025. O mercado de escritórios está passando por uma correção dramática, o varejo está estável e em recuperação, e o setor industrial permanece relativamente forte, embora abaixo do seu pico. Sobre isso, há grandes projetos de desenvolvimento que influenciarão o cenário comercial nos próximos anos.

Setor de Escritórios: Alta Vacância e Busca por Qualidade

O mercado de escritórios de Denver tem sido o setor comercial mais desafiado, como em muitas cidades, graças à revolução do trabalho remoto e à redução das empresas. Os números contam a história: a vacância geral de escritórios na região metropolitana de Denver atingiu cerca de 27% no início de 2025, um recorde para a cidade bisnow.com coloradosun.com. O centro de Denver (CBD) foi particularmente afetado – a vacância lá disparou para 34,9% no final de 2024 e continuou subindo para 36,8% em meados de 2025 coloradosun.com cbre.com. Na prática, mais de um terço do espaço de escritórios do centro está vazio. Esse é um número impressionante comparado ao período pré-pandemia, em 2019, quando a vacância no centro era de cerca de 14% coloradosun.com. O moderno e próximo distrito RiNo (River North) tem uma vacância de escritórios ainda maior, cerca de 45–46%, em grande parte porque vários novos projetos de escritórios foram entregues lá justamente quando a demanda diminuiu coloradosun.com.

A questão central é que a demanda por espaço de escritório diminuiu estruturalmente. Muitas empresas adotaram o trabalho híbrido (por exemplo, “três dias no escritório por semana”, conforme observado por Lindsay Gilbert da CBRE) coloradosun.com, reduzindo a quantidade de espaço de que precisam. Algumas empresas sublocaram ou desistiram de andares inteiros. Exemplos notáveis incluem escritórios de advocacia e empresas de tecnologia reduzindo ou mudando para espaços menores e mais eficientes (um escritório de advocacia mudou de uma torre no centro para um espaço menor no RiNo) coloradosun.com. A disponibilidade de sublocação disparou em 2020–2022, à medida que as empresas tentaram se desfazer do espaço não utilizado, embora haja um lado positivo: em 2025, o volume de sublocações começou a cair, sugerindo que o excesso está sendo gradualmente absorvido cbre.com cbre.com. De fato, o espaço de sublocação no centro caiu cerca de 29% ano a ano até o segundo trimestre de 2025 cbre.com cbre.com, indicando que parte dele encontrou novos inquilinos ou expirou e voltou a ser espaço vago direto.

Os proprietários estão respondendo com medidas agressivas. Descontos no aluguel, períodos de carência e generosos incentivos para melhorias tornaram-se padrão para atrair inquilinos. Como resultado, os aluguéis pedidos basicamente estagnaram ou caíram. O aluguel médio pedido no centro de Denver era de cerca de US$ 41/pé² (serviço completo) no segundo trimestre de 2025, “praticamente inalterado pelo quarto trimestre consecutivo”, após uma leve queda trimestral de 0,5% cbre.com. Os aluguéis efetivos (após concessões) são ainda menores. Os proprietários sabem que precisam competir em qualidade e preço. As empresas que estão no mercado buscam uma “fuga para a qualidade” – preferem edifícios mais novos e com mais comodidades. Assim, torres Classe A com comodidades modernas ainda despertam interesse, enquanto edifícios Classe B/C mais antigos estão enfrentando dificuldades. Essa divisão é acentuada: muitos inquilinos preferem reduzir sua área, mas mudar para um prédio melhor para atrair os funcionários de volta.

Há alguns sinais positivos em meio ao cenário sombrio dos escritórios. A atividade de locação aumentou cerca de 13% no final de 2024 em relação ao ano anterior, o que significa que mais inquilinos estão visitando e assinando contratos (ainda que, muitas vezes, contratos menores) coloradosun.com coloradosun.com. Corretores locais sentem que o mercado está “finalmente se estabilizando” – o sentimento é de que podemos estar no pico ou próximos do pico de vacância coloradosun.com. De fato, a CBRE observou que, não fosse por uma grande realocação de inquilino, a absorção no centro teria sido positiva no segundo trimestre de 2025 cbre.com. Isso indica que, tirando as grandes saídas, o dia a dia das locações está melhorando. “Vimos sinais de estabilização… as pessoas estão mais confiantes de que tivemos um pouso suave economicamente, o que ajuda as empresas a tomarem decisões de longo prazo para escritórios,” disse um corretor comercial coloradosun.com. Em outras palavras, se a economia em geral evitar uma recessão, as empresas podem voltar a planejar crescimento, o que pode eventualmente se traduzir em necessidade de espaço de escritório (ainda que configurado para trabalho híbrido).

Além disso, nenhuma nova construção de escritórios está sendo iniciada no centro – já são zero novos projetos em andamento há vários trimestres cbre.com. O último grande edifício de escritórios (1900 Lawrence) foi entregue em meados de 2024 cbre.com. Essa falta de nova oferta, com o tempo, ajudará a estabilizar as vacâncias, já que os incorporadores não estão aumentando o excesso. Também podemos ver conversões de escritórios desempenhando um papel: a cidade está estudando formas de converter escritórios obsoletos do centro em residenciais ou uso misto. Qualquer conversão desse tipo (embora cara e complexa) pode ajudar a absorver o excesso de inventário no longo prazo.

Vale a pena destacar os pontos positivos dentro do mercado de escritórios: certos submercados estão se saindo melhor. A vacância de escritórios em Cherry Creek é de apenas ~8–9% – essencialmente totalmente ocupada – e possui os aluguéis de escritórios mais altos de Denver (~$49/pé²) coloradosun.com coloradosun.com. Esta área sofisticada continua em demanda por usuários de escritórios de finanças, advocacia e medicina que desejam estar em um distrito comercial vibrante. Da mesma forma, o mercado de subúrbios do sudeste de Denver (como DTC), embora esteja fraco, não é tão grave quanto o centro, frequentemente apresentando vacância na casa dos dois dígitos. O mercado de escritórios de Boulder (separado, mas regional) também tem uma dinâmica diferente devido à demanda de tecnologia. Mas para os edifícios altos do centro, 2025 será um mercado favorável aos inquilinos. Empresas que renegociam contratos estão conseguindo reduções significativas de aluguel ou verbas para reformas. Proprietários de prédios mais antigos estão sob pressão para investir em reformas ou considerar usos alternativos. O próprio governo da cidade interveio, alugando alguns grandes blocos (por exemplo, sublocando o antigo prédio do Denver Post para seus escritórios) para ajudar a preencher espaços coloradosun.com. A perspectiva de longo prazo para escritórios em Denver provavelmente depende da recuperação do centro como um destino vibrante. Planos para adicionar moradias, parques e atrações no centro (mais sobre isso em Perspectiva de Longo Prazo) visam revitalizar o núcleo da cidade, o que, por sua vez, apoiaria a demanda por escritórios. Por enquanto, espere que a vacância de escritórios permaneça elevada até 2025–2026, com melhora gradual se o emprego crescer e mais trabalhadores retornarem presencialmente.

Setor de Varejo: Estabilidade e Recuperação

Em contraste com os escritórios, o setor imobiliário de varejo de Denver demonstrou resiliência e até força em 2025. O mercado de varejo (shoppings, lojas de rua, restaurantes, etc.) foi fortemente impactado no início da COVID, mas se recuperou à medida que os consumidores voltaram às compras e refeições presenciais. As taxas de vacância para espaços de varejo na região metropolitana de Denver estão baixas – em torno de 4–5%, o que está próximo dos recordes históricos lee-associates.com. Um relatório do 1º trimestre de 2025 apontou a vacância do varejo em Denver em apenas 4,2% com disponibilidade recorde de 5,0% lee-associates.com, refletindo forte demanda e pouca construção nova. Em muitos bairros populares e polos suburbanos, encontrar espaço de varejo é, na verdade, competitivo. Centros comerciais bem localizados e lojas de rua em Denver frequentemente têm listas de espera de locatários.

Os aluguéis para o varejo se mantiveram estáveis ou subiram modestamente. O aluguel médio pedido está em torno de US$ 23,5 por pé quadrado (por ano), triple-net, em Denver em meados de 2025 corken.co. Esse é um valor estável que não sofreu grandes variações, crescendo talvez 1–3% ao ano, o que é saudável, mas não inflacionário. Os proprietários recuperaram um pouco do poder de precificação, já que a ocupação está alta, mas estão atentos ao fato de que os varejistas operam com margens apertadas. O forte consumo em 2023–2025 sustentou o varejo – a economia do Colorado tem sido sólida, e as pessoas estão ansiosas para se reunir e fazer compras no pós-pandemia, beneficiando especialmente restaurantes, bares e varejo de experiências corken.co. Uma tendência é a mudança para locatários orientados a serviços (como salões de beleza, estúdios de ginástica, clínicas médicas, etc.) ocupando espaços que antes eram apenas de varejo, já que esses serviços não podem ser feitos online e atendem às necessidades do bairro corken.co.

O novo desenvolvimento de varejo tem sido limitado, o que ajudou a manter a vacância baixa. Denver viu poucos novos shoppings ou grandes centros de varejo serem construídos nos últimos anos (exceto aqueles dentro de projetos de uso misto), então o estoque existente está sendo gradualmente absorvido. O varejo no centro é um pouco misto – algumas vagas persistem no Distrito Central de Negócios devido à redução do fluxo de trabalhadores de escritório, mas outras áreas como RiNo e LoHi estão movimentadas, com novos restaurantes e lojas abrindo. Segundo Marcus & Millichap, a vacância do varejo no centro na verdade caiu pelo segundo ano consecutivo entrando em 2025, já que reutilizações adaptativas e o crescimento residencial no centro ajudaram a preencher algumas lojas marcusmillichap.com marcusmillichap.com. Pequenos negócios estão cautelosamente otimistas, embora preocupações com criminalidade e pessoas em situação de rua no centro tenham deixado alguns hesitantes (um problema em toda a cidade que as autoridades estão enfrentando).

No varejo suburbano, particularmente em grandes power centers e shoppings, o cenário é geralmente positivo. Shoppings como o Cherry Creek Shopping Center mantiveram a ocupação com uma mistura renovada de locatários (mais entretenimento, alimentação e marcas nativas digitais abrindo lojas físicas). O cruzamento entre industrial e varejo (distribuição de armazéns para o varejo) também é notável: muitas vendas no varejo acontecem online atualmente, o que impulsiona a demanda no setor industrial (tratado separadamente). Mas para o varejo físico, a população crescente de Denver e o turismo (que se recuperou em 2023–24) sustentam os gastos. Imóveis de investimento em varejo viram as taxas de capitalização permanecerem aproximadamente estáveis, com investidores vendo o varejo em Denver como menos arriscado do que escritórios, mas talvez menos aquecido do que multifamiliar. A perspectiva para o varejo é estável – espera-se que a baixa vacância continue, especialmente para centros de bairro bem localizados, e crescimento de aluguel em dígitos baixos enquanto a oferta permanecer controlada. Incorporadores estão começando a integrar o varejo em projetos de uso misto (como lojas no térreo de novos prédios residenciais) em vez de centros de compras independentes, o que mantém o estoque de varejo alinhado com as novas áreas de crescimento residencial.

Setor Industrial: Alta Demanda com Leve Arrefecimento

O mercado imobiliário industrial de Denver (armazéns, centros de distribuição, espaços de manufatura) tem sido um dos destaques nos últimos anos, e continua em boa forma em 2025, embora com um leve esfriamento em relação ao seu pico. A localização estratégica da região metropolitana como centro logístico do Mountain West, combinada com o boom do comércio eletrônico, levou a um desenvolvimento industrial frenético e absorção em 2020–2022. Em 2025, parte desse ímpeto foi normalizado, mas os fundamentos ainda são fortes.

As taxas de vacância para espaços industriais são baixas a moderadas. No final do 1º trimestre de 2025, a vacância industrial geral de Denver aumentou ligeiramente para 8,1% (de ~7,8% anteriormente), o que ainda é historicamente baixo e abaixo da média nacional milehighcre.com. A vacância direta é ainda menor (~7,7%), sendo o restante espaço de sublocação milehighcre.com. O leve aumento na vacância é atribuído principalmente a um aumento da nova oferta – os incorporadores entregaram muitos novos armazéns no último ano, especialmente grandes projetos especulativos próximos ao Aeroporto Internacional de Denver e ao longo da I-70. Só no 1º trimestre de 2025, cerca de 864.000 pés² em seis edifícios foram entregues milehighcre.com. Felizmente, uma boa parte das novas construções foi feita sob medida ou pré-locada (quase 78% do espaço entregue no 1º trimestre já estava comprometido) milehighcre.com. Isso impediu que a vacância aumentasse mais. A absorção líquida continua positiva – Denver absorveu +531.000 pés² no 1º trimestre de 2025, na verdade maior do que no 1º trimestre de 2024 em 9,9% milehighcre.com milehighcre.com. Grandes ocupações como o novo centro de distribuição de 529.000 pés² da Target nos subúrbios do norte e a ocupação de 339.000 pés² pela Discount Tire impulsionaram a absorção milehighcre.com. Isso é significativo porque mostra a demanda contínua dos locatários por grandes espaços.

No entanto, o ritmo acelerado de 2021 (quando as empresas estavam disputando espaço de armazém para distribuição de e-commerce) diminuiu. O volume de locações no início de 2025 caiu cerca de 13% em relação ao final de 2024 (embora ainda acima dos níveis do início de 2024) milehighcre.com. Há indícios de que o crescimento dos aluguéis industriais se estabilizou um pouco. Os aluguéis médios pedidos em Denver estão em torno de US$ 9,60/pé² (NNN anual) para armazém/distribuição, o que representa um aumento de cerca de 3% ano a ano milehighcre.com. Isso é uma desaceleração em comparação com os saltos de aluguel de um dígito médio/alto vistos em 2018–2021. Os aluguéis efetivos (após concessões) estão em cerca de US$ 8,48, alta de ~8% YoY milehighcre.com – ainda um ganho sólido, indicando que muitos proprietários conseguem aumentar o aluguel nas renovações, dada a falta de alternativas para os inquilinos milehighcre.com. Os proprietários industriais continuam em uma posição favorável de modo geral, mas estão atentos à nova oferta. O pipeline de desenvolvimento estava em torno de 4,7 milhões de pés² em construção no 1º trimestre de 2025, um pouco abaixo dos picos recentes, já que alguns projetos foram concluídos milehighcre.com milehighcre.com. Notavelmente, a construção especulativa diminuiu – os incorporadores estão mais cautelosos agora, focando em projetos built-to-suit ou em fases após verem a vacância aumentar um pouco.

O mercado industrial de Denver é fortemente influenciado por certos submercados: o corredor do Aeroporto no extremo nordeste de Denver concentra a maior parte das novas construções e da atividade de locação (capturou 60% de todas as locações no 1º trimestre de 2025) milehighcre.com, graças à disponibilidade de terrenos e ao acesso às rodovias. É lá que Amazon, Walmart, Target e outros grandes players têm instalações importantes. Como esses players expandiram rapidamente em 2020–21, desde então se tornaram mais cautelosos (a Amazon, notoriamente, pausou parte da expansão). Assim, a demanda industrial mudou para uma combinação mais normal de 3PLs, empresas de materiais de construção, fabricantes, etc. Denver também se beneficia do crescimento da manufatura regional e das necessidades da indústria da cannabis por armazéns. A ocupação permanece alta (94,2% segundo a CBRE no 1º trimestre de 2025) no setor industrial bisnow.com, e qualquer demanda enfraquecida é principalmente relativa ao ritmo acelerado anterior – ainda é um mercado favorável ao proprietário para galpões modernos bem localizados.

Em resumo, o setor imobiliário industrial em Denver para 2025 está estável e forte. Estamos vendo um pequeno aumento na vacância e uma leve desaceleração no crescimento dos aluguéis à medida que o mercado absorve uma onda de nova oferta, mas os fundamentos gerais (vacância abaixo de 10%, absorção positiva, crescimento dos aluguéis superando a inflação) permanecem positivos. Salvo uma grande recessão econômica, a posição de Denver como um centro regional de distribuição em crescimento deve manter seu setor industrial aquecido. O desafio para o setor será gerenciar as próximas fases de desenvolvimento – garantindo que os novos projetos estejam alinhados com a demanda para evitar excesso de oferta. Até o momento, o mercado industrial de Denver se mantém como um pilar de força relativa entre seus setores comerciais, oferecendo renda confiável para investidores e espaço para a contínua expansão de negócios de logística, manufatura e serviços.

Principais Desenvolvimentos e Projetos de Infraestrutura

Vários grandes projetos de desenvolvimento e infraestrutura estão em andamento em Denver que impactarão significativamente o mercado imobiliário (tanto comercial quanto residencial) nos próximos anos. Alguns dos mais notáveis em 2025 incluem:

The River Mile – Este é, indiscutivelmente, o projeto de reurbanização urbana mais ambicioso de Denver: um distrito planejado de uso misto de 62 acres ao longo do rio South Platte, no centro (no local atual do parque de diversões Elitch Gardens). Em junho de 2025, a cidade aprovou a primeira fase de US$ 1 bilhão do River Mile unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Com o apoio da Kroenke Sports & Entertainment, o plano diretor prevê 15 milhões de pés quadrados de desenvolvimento ao longo de mais de 20 anos, incluindo cerca de 8.000 unidades residenciais e milhões de pés quadrados de espaço para escritórios, varejo e entretenimento unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Após a conclusão, espera-se que duplique a população do centro e crie um novo bairro de alta densidade à beira do rio unitedstatesrealestateinvestor.com. A Fase I começou no final de 2023, com foco em infraestrutura – novas ruas, utilidades, parques – com alguns parques já abertos e os primeiros edifícios programados para começar no final de 2025 unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. O River Mile vai adicionar milhares de apartamentos/condomínios (incluindo habitação acessível), torres de escritórios modernas e comodidades públicas (como trilhas ribeirinhas melhoradas e pontes para pedestres) unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Este desenvolvimento é um divisor de águas: vai expandir o alcance do centro, fornecer o estoque de moradias tão necessário (aliviando a pressão em outros lugares) e pode atrair novas empresas em busca de um ambiente vibrante de morar e trabalhar. Para o mercado imobiliário comercial, os planejados 6,6 milhões de pés quadrados de escritórios do River Mile podem absorver a demanda assim que o mercado se recuperar unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com, embora isso seja uma perspectiva de longo prazo.
Projetos de Revitalização do Centro – Junto com o River Mile, Denver tem uma visão mais ampla para renovar o centro da cidade nos próximos 20 anos (de acordo com o Plano da Área Central e iniciativas relacionadas). Há uma grande ênfase em parques e espaços públicos: os planos preveem novos parques no centro (por exemplo, propostas para cobrir parte da I-25 ou construir parques em áreas subutilizadas) denverite.com, e melhorar os já existentes, como o Civic Center. Na verdade, o Civic Center Park está programado para revitalização a partir de 2025 para aumentar a segurança e a usabilidade coloradocommunitymedia.com. A renovação do 16th Street Mall é um projeto-chave em andamento: o principal calçadão da cidade está recebendo uma reforma de US$ 175 milhões (novo piso, iluminação e design) com conclusão prevista para o outono de 2025 westword.com westword.com. Quando concluído, espera-se que o Mall atraia novamente compradores e turistas, beneficiando o comércio e os restaurantes do centro. Além disso, estão sendo explorados esforços para converter antigos prédios de escritórios em residências ou hotéis para injetar uma população 24/7 no centro, o que, por sua vez, apoia o comércio de rua e a vitalidade geral. Essas mudanças visam enfrentar a vacância e a lenta recuperação do centro após a pandemia westword.com. Em resumo, a cidade está investindo para tornar o centro mais habitável e menos dependente exclusivamente de trabalhadores de escritório.
Expansão do Aeroporto Internacional de Denver (DEN) – O DEN está no meio de uma enorme expansão e renovação em várias fases (o projeto Great Hall). Em 2025, um novo ponto de controle central de segurança (East Security) está previsto para ser inaugurado no terminal westword.com westword.com, após a inauguração bem-sucedida do ponto de controle West Security em 2024 westword.com. Esses pontos de controle modernizados aumentarão o fluxo de passageiros e a eficiência da segurança. Além disso, as expansões dos saguões adicionaram novos portões (o DEN adicionou dezenas de portões até 2022 e mais estão por vir). Para o setor imobiliário, um aeroporto maior significa mais tráfego aéreo e potencialmente mais demanda por hotéis, escritórios e espaços industriais próximos (logística aeroportuária). A cidade também está concluindo um novo entroncamento diamante divergente na Peña Boulevard com a Jackson Gap para melhorar o acesso ao aeroporto até o final de 2025 westword.com. Uma conectividade eficiente deve ajudar o submercado do Aeroporto a continuar crescendo (onde estão muitos armazéns e empresas relacionadas a viagens). As reformas do Great Hall continuarão além de 2025, mas cada marco (como as novas áreas de segurança) melhora a experiência do viajante, apoiando indiretamente os setores de turismo e convenções de Denver – que, por sua vez, impulsionam o desempenho de hotéis e varejo no centro da cidade.
Projetos de Transporte – Além do aeroporto, as melhorias na infraestrutura regional de Denver moldam os padrões de desenvolvimento imobiliário. Um grande projeto é o plano para o Colfax Avenue Bus Rapid Transit (BRT), uma iniciativa de US$ 280 milhões para adicionar faixas exclusivas para ônibus e estações aprimoradas ao longo da Colfax (o corredor de trânsito mais movimentado de Denver) até o final desta década enr.com. Em 2025, a cidade sob o novo prefeito Mike Johnston sinalizou compromisso com esta e outras expansões de transporte público para apoiar o crescimento habitacional sem congestionamentos enr.com. Quando o Colfax BRT estiver concluído (estimado para ~2027-28), as áreas ao longo da East Colfax poderão passar por uma revitalização, com projetos de habitação de maior densidade e uso misto surgindo devido à melhoria do transporte. Já há investidores de olho em motéis e terrenos na Colfax para reurbanização. O estado também está estudando o Front Range Rail (trem de passageiros de Fort Collins a Colorado Springs passando por Denver), embora isso ainda esteja mais nas fases de planejamento. Nas estradas, o Departamento de Transportes do Colorado está concluindo grandes melhorias em rodovias: o Central 70 Project (que rebaixou e cobriu a I-70 no norte de Denver, concluído no final de 2022) abriu novo espaço de parque e está impulsionando a reurbanização dos bairros adjacentes. Agora, a atenção está voltada para o “Gap” da I-25 Sul e várias redesenhos de interseções na região metropolitana de Denver (como as melhorias na I-25/Broadway previstas para conclusão em 2025). As melhorias de infraestrutura geralmente aumentam o valor dos imóveis próximos ao melhorar o acesso e a estética. Por exemplo, o parque sobre a I-70 (em Elyria-Swansea) deve aumentar o apelo desses bairros.

Em resumo, o cenário comercial de Denver nos próximos anos será fortemente influenciado por esses grandes projetos. O River Mile vai adicionar gradualmente um novo distrito de opções. A 16th Street Mall, o Civic Center e outras reformas no centro visam fortalecer o núcleo, tornando-o mais atraente para empregadores e residentes (ajudando a preencher aqueles escritórios vazios ao longo do tempo). O crescimento do aeroporto consolida o status de Denver como um grande hub, o que pode atrair empresas (por exemplo, de tecnologia da aviação, logística) para instalar operações aqui. E os projetos de transporte/rodovias vão direcionar onde o desenvolvimento se concentra (por exemplo, ao longo da Colfax ou perto de novas estações de trem). Investidores imobiliários estão de olho nesses projetos – muitas vezes adquirindo terrenos no caminho do progresso. Por exemplo, terrenos próximos a futuras estações de BRT ou ao redor do River Mile têm sido negociados em antecipação à maior demanda. No geral, a conclusão das principais infraestruturas até 2025 e além deve criar novas oportunidades e ajudar a cidade a acomodar o crescimento de forma mais sustentável.

Oportunidades de Investimento

Para investidores imobiliários, o mercado em transformação de Denver em 2025 apresenta um mix de oportunidades que eram raras há apenas alguns anos. Com a desaceleração do mercado, investidores experientes podem encontrar melhores valores e ter mais opções de propriedades, seja para revenda, desenvolvimento ou renda de aluguel. Aqui estão algumas das principais estratégias de investimento em Denver atualmente:

Bairros “quentes” emergentes para valorização: Como discutido, bairros como Berkeley/Tennyson, Sloan’s Lake e Sun Valley/West Colfax oferecem potencial significativo de valorização. Berkeley se tornou um polo para quem foi excluído dos preços do Highland, e investidores têm comprado casas antigas para reformar ou demolir e construir dúplexes/casas geminadas modernas. Com comércio descolado e um clima moderno, os valores dos imóveis em Berkeley estão em forte trajetória de alta stucrowell.com. Da mesma forma, a contínua revitalização de Sloan’s Lake (com novos condomínios e casas geminadas perto do lago) oferece oportunidades – comprar uma casa antiga para reformar ou alugar uma casa geminada nova pode gerar bons retornos à medida que a região se consolida como um bolsão de luxo à beira do lago stucrowell.com stucrowell.com. Sun Valley (logo a oeste do centro, próximo ao estádio dos Broncos) também merece destaque – historicamente uma das áreas mais pobres de Denver, está em processo de revitalização com novas moradias populares e é uma Opportunity Zone. Investidores de olho no longo prazo podem adquirir terrenos ou se associar em projetos ali, antecipando a valorização à medida que os planos do River Mile e do distrito do estádio se concretizam nas proximidades. No geral, investidores em 2025 estão mirando o “próximo” LoHi ou RiNo – áreas adjacentes a bairros já em ascensão – na teoria de que o crescimento irá transbordar.
Aluguéis de Curta Duração (STRs) & Airbnb: Denver é um destino turístico e de convenções, e os aluguéis de curta duração continuam sendo lucrativos, embora fortemente regulamentados. As regras da cidade exigem que os operadores de STR sejam licenciados e só possam alugar sua residência principal (ou parte dela), impedindo, na maioria dos casos, STRs puramente de investimento em condomínios coloradocommunitymedia.com. Apesar disso, investidores encontraram maneiras criativas, como “house hacking” (comprar um duplex ou uma casa com um apartamento no porão; morar em uma parte e alugar a outra como STR). Bairros como LoDo, RiNo e Capitol Hill, com vida noturna e atrações, apresentam forte demanda no Airbnb. Um investidor que mora fora do local pode não ter permissão para alugar uma casa inteira como STR durante todo o ano devido à regra da residência principal, mas alguns estão fazendo parcerias com proprietários locais ocupantes ou focando em cidades próximas (como áreas de condado não incorporadas) com regras mais flexíveis. Os retornos dos STRs em Denver podem superar os aluguéis tradicionais de longo prazo – frequentemente 15-20%+ de rendimento bruto – devido às diárias e alta ocupação durante a temporada de esqui e o verão. No entanto, por causa da exigência de residência principal, a oportunidade de STR geralmente está em comprar um imóvel que permita uma unidade de aluguel separada (ADU ou suíte no porão). Coincidentemente, a recente legalização dos ADUs em toda a cidade de Denver pode expandir isso (mais proprietários podem construir um ADU para alugar no Airbnb e obter renda extra) coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Investidores podem financiar a construção de ADUs para proprietários em troca de participação na receita. Fora da cidade, aluguéis de curta duração em subúrbios próximos às montanhas (por exemplo, Golden, Boulder County) ou Colorado Springs são alternativas, embora sejam mercados separados.
Aluguéis de Longo Prazo & Build-to-Rent: Com muitos potenciais compradores presos ao aluguel devido às altas taxas, a demanda por aluguéis de longo prazo de qualidade está forte. Os aluguéis em Denver haviam moderado um pouco em 2023–24, mas na primavera de 2025 o mercado de locação mostra sinais de suavização leve – por exemplo, preços medianos de contratos de apartamentos caíram cerca de 2% ano a ano recolorado.com e a vacância subiu para cerca de 8,5% corken.co devido a uma onda de novos prédios de apartamentos. Para investidores, isso significa que os inquilinos têm mais opções, então os proprietários de imóveis para aluguel precisam ser competitivos (oferecendo melhores comodidades, talvez aluguéis um pouco mais baixos). Por outro lado, as altas taxas de juros mantêm as pessoas alugando por mais tempo, sustentando a ocupação. Aluguéis de casas unifamiliares em distritos escolares desejados continuam sendo ouro – muitas famílias que não podem comprar ainda querem uma casa para morar e pagarão um valor premium. Investidores institucionais têm sido ativos no mercado de aluguel de casas unifamiliares em Denver, e novas comunidades “build-to-rent” (loteamentos inteiros de casas construídas especificamente para aluguel) surgiram nos arredores. Por exemplo, em subúrbios como Aurora, Commerce City e Parker, construtoras estão oferecendo novos townhomes ou casas exclusivamente para aluguel. Investidores (de grandes fundos a pequenos proprietários) podem aproveitar comprando imóveis novos para aluguel ou portfólios de casas, apostando tanto no fluxo de caixa quanto na valorização. Espera-se que o crescimento dos aluguéis em Denver retome um ritmo modesto (~2-4% ao ano) após a leve queda deste ano, dado o forte cenário de empregos e população. Isso torna as posses de longo prazo atraentes – a renda de aluguel deve aumentar com o tempo e, se comprada durante este mercado mais calmo, o preço de entrada não está em um pico histórico.
Oportunidades de Compra, Reforma e Revenda (Fix-and-Flip): Durante o mercado aquecido, investidores de fix-and-flip tiveram dificuldade em encontrar casas “problemáticas” ou abaixo do valor de mercado – tudo era vendido muito rápido, muitas vezes para compradores finais dispostos a assumir reformas por conta própria. Agora, com as casas ficando mais tempo à venda e compradores mais exigentes quanto ao estado do imóvel (como observado pela DMAR: casas que precisam de reforma “tendem a ficar mais tempo no mercado” denverite.com), os flippers podem atuar mais. Por exemplo, um imóvel antigo que não está vendendo pode ter uma redução de preço para um patamar atrativo para investidores. Os flippers podem então reformá-lo para o padrão pronto para morar que os compradores de hoje desejam (já que agora os compradores geralmente “não têm interesse em assumir projetos” dmarealtors.com). O segredo é comprar por um preço baixo o suficiente para cobrir os custos de reforma e manutenção nesse ambiente de juros mais altos. As margens de lucro são menores do que quando os preços estavam subindo rapidamente, então os flippers precisam ser seletivos. Mas em bairros com imóveis mais antigos (como Aurora, Englewood, Wheat Ridge), há bastante oportunidade para agregar valor. Além disso, a atividade de execuções hipotecárias, embora ainda baixa historicamente, aumentou um pouco à medida que alguns proprietários enfrentam dificuldades com pagamentos mais altos ou perda de emprego – proporcionando oportunidades ocasionais em leilões. No geral, o equilíbrio mudando para um mercado de compradores significa que flippers e investidores de valor agregado têm mais poder de negociação em imóveis deteriorados (menos disputas de lances contra compradores comuns). Com os custos de construção se estabilizando (madeira e materiais caíram em relação aos picos de 2021), os projetos de reforma estão fechando melhor as contas. Investidores de sucesso estão focando em casas onde melhorias estratégicas (reforma de cozinha/banheiro, adicionar um quarto) podem aumentar significativamente o valor de revenda.
Nova Construção & Desenvolvimento: Para incorporadores, a necessidade de moradia em Denver ainda é crítica a longo prazo, mesmo que o mercado de curto prazo tenha esfriado. Os preços dos terrenos se estabilizaram um pouco após dispararem em 2020–22, o que é um ponto positivo para a viabilidade dos empreendimentos. As políticas da cidade estão cada vez mais pró-densidade: a partir de 2025, ADUs são permitidas em todos os lugares e os requisitos de ocupação pelo proprietário foram reduzidos coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com, e o estado tem promovido a redução de barreiras para a construção de moradias coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Isso cria oportunidades para preencher mais unidades habitacionais em áreas desejáveis. Por exemplo, investidores podem pegar um grande terreno unifamiliar no centro de Denver e agora construir uma ADU para alugar ou vender separadamente. Algumas zonas permitem dúplexes ou quadraplexes onde antes havia apenas uma casa. Desenvolvimento em pequena escala (adicionando habitação de média densidade) está prestes a crescer graças a essas mudanças de zoneamento. Além disso, novas construções suburbanas para venda estão em demanda por compradores que não conseguiram encontrar algo na cidade – assim, construtoras como Lennar, Richmond, etc., ainda estão ativamente construindo em novos loteamentos ao redor de Denver. Investidores podem se associar a esses empreendimentos ou financiá-los.

Um ângulo específico de nova construção: desenvolvimento multifamiliar. Mesmo com muitos apartamentos entregues, muitos especialistas veem que a região metropolitana de Denver ainda precisa de mais moradias para sua população crescente. A construção desacelerou em 2023 devido aos custos e às taxas de juros, mas até o final de 2025 podemos ver uma retomada, especialmente se forem utilizados incentivos municipais para unidades acessíveis. A ordem de Expansão da Acessibilidade Habitacional de Denver exige que projetos maiores incluam unidades acessíveis ou paguem uma taxa (em vigor desde 2022), e embora isso adicione complexidade, pode ser compensado por incentivos como descontos fiscais ou permissões de densidade extra. Investidores especializados em projetos de Crédito Fiscal para Habitação de Baixa Renda (LIHTC) ou parcerias público-privadas podem encontrar Denver receptiva. Existem também Zonas de Oportunidade em vários bairros de Denver (Sun Valley, partes de Montbello, etc.) onde investidores podem obter benefícios fiscais para investimentos de longo prazo. Essas designações de OZ (estabelecidas em 2018) são válidas até 2026 para benefícios completos, então 2025 é um momento crítico para investir nelas.

Em resumo, o mercado de Denver em 2025, com seu aumento de oferta e preços moderados, é um terreno fértil para investidores pacientes e estratégicos. Seja por meio de imóveis para aluguel (aproveitando uma forte demanda de locatários), revendas (agora mais viáveis com o aumento do estoque) ou desenvolvimento (com novas políticas incentivando mais unidades), há caminhos para o lucro. O segredo será analisar os negócios com premissas realistas – esperando um crescimento de preços mais normal, prevendo taxas de financiamento mais altas e mirando localizações com apelo duradouro. Os investidores não podem mais contar com a maré alta elevando todos os barcos (como em 2021). Em vez disso, o sucesso em 2025 e além virá de agregar valor real – por meio de reformas, uso inteligente do solo ou gestão superior de propriedades – e escolhendo locais que estejam alinhados com os padrões de crescimento futuro de Denver.

Desafios e Riscos

Embora haja muitas oportunidades, o mercado imobiliário de Denver enfrenta vários desafios e riscos que podem limitar seu desempenho nos próximos anos. Investidores, incorporadores e proprietários devem ficar atentos a esses fatores:

Incerteza Econômica e Taxas de Juros: Talvez o maior risco imediato seja a economia em geral. Há preocupações persistentes sobre uma possível recessão ou desaceleração econômica. Se as condições nacionais ou globais piorarem (por exemplo, devido ao aperto do Fed, eventos geopolíticos, etc.), Denver sentiria os efeitos em perdas de empregos e redução da demanda por moradia. Até agora, a economia de Denver tem sido resiliente, com baixo desemprego (~4% no início de 2025 assets.cushmanwakefield.com), mas setores como o de tecnologia tiveram demissões que merecem atenção. Além disso, as taxas de juros continuam sendo uma incógnita. O caminho do Federal Reserve em 2025–2026 influenciará significativamente o mercado imobiliário. Se a inflação se mostrar persistente e as taxas permanecerem elevadas ou até subirem, isso corroeria ainda mais a acessibilidade e poderia pressionar os preços das casas para baixo. Por outro lado, se a inflação esfriar e o Fed cortar as taxas, as taxas de hipoteca podem cair – impulsionando a demanda, mas possivelmente levando a outro aumento de preços se a oferta não acompanhar. Assim, o mercado está em uma linha tênue, fortemente influenciado pela política do Fed. Muitos apostam na queda das taxas (o que seria um vento favorável), mas qualquer aumento inesperado nas taxas é um risco claro que pode “paralisar negócios e excluir mais compradores”.
Acessibilidade e Fadiga do Comprador: Relacionado a isso, a própria crise de acessibilidade é um risco. O preço médio das casas em Denver em relação à renda média local está em múltiplos historicamente altos (mesmo com preços estáveis, as altas taxas tornam este um dos momentos menos acessíveis em décadas). Se isso persistir, mais famílias podem optar por não comprar imóveis ou migrar para áreas mais baratas, reduzindo a demanda local por moradias. Já o crescimento populacional do Colorado desacelerou em comparação com a década de 2010 cpr.org, em parte porque as pessoas estão se mudando para lugares com custos mais baixos. O Colorado Futures Center alerta que os altos custos de moradia podem prejudicar o crescimento econômico se os trabalhadores não puderem pagar para viver aqui. Em resposta, há pressão política para enfrentar a questão da acessibilidade da moradia – por meio de subsídios, maior densidade, controle de aluguel, etc. Isso leva a outro risco: mudanças regulatórias.
Riscos Regulatórios e Legislativos: O ambiente de políticas em torno da habitação é dinâmico. Um grande debate é o controle de aluguel. O Colorado atualmente proíbe ordenanças locais de controle de aluguel por lei estadual (desde 1981), mas em 2023 foi apresentado um projeto de lei para revogar essa proibição. Ele não foi aprovado (a proposta foi rejeitada em comissão) cpr.org, mas defensores dos direitos dos inquilinos prometeram continuar pressionando por medidas de estabilização de aluguel westword.com. Se nos próximos anos o estado permitir alguma forma de controle de aluguel (mesmo que apenas para prédios antigos ou um percentual das unidades), isso pode impactar o retorno de investimentos em aluguéis. Os proprietários estão preocupados com isso, mesmo que não seja iminente. Outra área legislativa: impostos sobre a propriedade. Como mencionado, os impostos sobre a propriedade no Colorado aumentaram devido à valorização acelerada. A derrota da Prop HH significa que não há alívio imediato além de uma redução temporária da alíquota de avaliação feita pela legislatura. Se os impostos continuarem altos, isso pode pressionar os proprietários (especialmente aqueles com renda fixa) e potencialmente aumentar as taxas de execução hipotecária ou forçar vendas. Podem haver futuras medidas de votação ou projetos de lei para tratar disso, mas o resultado é incerto.

Por outro lado, o ambiente regulatório também está impulsionando mudanças pró-habitação (que já abordamos, como a legalização de ADUs). Estas são principalmente oportunidades, mas vêm com complexidades. Por exemplo, a nova zona de inclusão para grandes empreendimentos em Denver (exigindo unidades acessíveis) pode desencorajar alguns projetos de mercado ou reduzir as margens. Além disso, Denver agora exige licenças de aluguel para todos os aluguéis de longo prazo (a partir de 2024) robinsonandhenry.com, o que, embora melhore a qualidade dos aluguéis, adiciona custos e burocracia para os proprietários. Custos de conformidade, exigências de inspeção e possíveis multas são riscos que pequenos proprietários precisam administrar.

Custos de Construção e Mão de Obra: Embora os custos de materiais tenham diminuído em relação aos picos extremos de 2021, construir em Denver continua caro. O setor da construção ainda enfrenta escassez de mão de obra – muitos trabalhadores qualificados saíram durante a Grande Recessão e nunca retornaram, e agora há competição por mão de obra com projetos de infraestrutura. As pressões salariais na construção são significativas (e a inflação em geral aumenta os custos de combustível, etc.). Problemas na cadeia de suprimentos melhoraram, mas não foram totalmente resolvidos; certos materiais ou componentes ainda podem ter longos prazos de entrega. Para os incorporadores, isso significa que os orçamentos podem estourar e os projetos podem atrasar, o que representa um risco para a entrega da oferta tão necessária. Para as construtoras, os altos custos fazem com que se concentrem em produtos de luxo (para recuperar os custos no preço) ou construam mais longe, onde o terreno é mais barato – de qualquer forma, não ajudando diretamente na acessibilidade dentro da cidade. Se ocorrer outra interrupção global na cadeia de suprimentos (por exemplo, problemas comerciais ou outra onda de pandemia), isso pode atrasar novamente a construção.
Riscos Climáticos e Ambientais: Denver geralmente é menos ameaçada por desastres climáticos do que áreas costeiras, mas não é imune. Cada vez mais, eventos climáticos extremos e mudanças climáticas representam riscos. O Colorado tem visto incêndios florestais mais frequentes (embora principalmente em áreas montanhosas) e tempestades de granizo severas na região de Front Range. Uma temporada significativa de fumaça de incêndios ou um grande evento de granizo pode deprimir temporariamente a atividade imobiliária (e aumentar permanentemente os custos de seguro). Além disso, Denver possui algumas zonas propensas a inundações ao longo do Platte e Cherry Creek – as mudanças climáticas podem agravar o risco de enchentes durante chuvas intensas. A cidade e os incorporadores precisam investir em mitigação (como as melhorias de drenagem incluídas em projetos como a engenharia fluvial do River Mile para reduzir o risco de enchentes unitedstatesrealestateinvestor.com). Ignorar isso pode resultar em danos à propriedade ou códigos de construção mais rigorosos no futuro.
Excesso de Construção em Certos Segmentos: Embora, em geral, Denver tenha oferta insuficiente de moradias, há risco de excesso de construção localizado, especialmente em apartamentos de luxo. Um grande número de unidades de apartamentos Classe A chegou ao mercado entre 2020–2024. O aumento da vacância para cerca de 8,6% em multifamiliares é evidência de que a oferta finalmente alcançou a demanda, pelo menos temporariamente corken.co. Se os incorporadores continuarem investindo em projetos semelhantes de alto padrão sem pausa, poderemos ver vacâncias mais altas e concessões no mercado de aluguel, o que prejudicaria os retornos dos investidores e possivelmente levaria a inadimplência de empréstimos em projetos superalavancados. Da mesma forma, em segmentos comerciais como o industrial, há risco de alguns incorporadores exagerarem. Como mencionado, a vacância subiu para cerca de 8% com uma onda de galpões entregues milehighcre.com. Se a economia desacelerar e o consumo cair, a absorção de novos galpões pode diminuir, e de repente esse setor pode enfrentar vacância mais alta. A história de Denver mostra ciclos em que o excesso de construção em escritórios (anos 1980) ou condomínios (meados dos anos 2000) levou a quedas de vários anos. É preciso vigilância dos incorporadores para não repetir isso.
Condições de Financiamento e Crédito: A saúde do ambiente bancário e de empréstimos é outro fator. Com taxas de juros mais altas, alguns bancos regionais reduziram o crédito para imóveis comerciais. No primeiro semestre de 2023, houve algumas falências de bancos nos EUA, o que tornou os credores mais cautelosos. Se as condições de crédito se apertarem ainda mais (devido à política do Fed ou à aversão ao risco dos bancos), pode ser difícil até mesmo para projetos sólidos obterem financiamento. O risco de refinanciamento também é real – muitos empréstimos para propriedades comerciais estão vencendo, e os tomadores enfrentarão taxas muito mais altas, que em alguns casos podem não ser suportadas pelos fluxos de caixa atuais (especialmente escritórios com vacância). Isso aumenta o risco de inadimplência ou vendas forçadas, o que pode pressionar os valores para baixo se ocorrerem em volume. Embora os fundamentos de Denver sejam fortes, a cidade não está imune à reprecificação nacional dos imóveis comerciais que está ocorrendo à medida que as taxas de capitalização sobem. Por exemplo, um prédio de escritórios avaliado com cap de 5% há dois anos pode precisar de cap de 7-8% agora, implicando uma grande queda de valor, o que pode levar a proprietários devolvendo as chaves aos credores. Esse estresse pode se espalhar, afetando as receitas fiscais da cidade e os valores dos imóveis vizinhos. É um risco mais concentrado em ativos comerciais como escritórios antigos ou apartamentos superalavancados, mas vale a menção.

Em resumo, os agentes do mercado imobiliário de Denver precisam navegar por um cenário com múltiplos riscos externos e internos. Ventos econômicos contrários, mudanças de políticas e os efeitos pós-boom da pandemia convergem neste momento. O mercado está se reequilibrando, mas pode se deteriorar se, por exemplo, uma recessão ocorrer enquanto as taxas de juros ainda estiverem altas. Dito isso, Denver já demonstrou resiliência em ciclos anteriores. Muitos desses desafios (acessibilidade, restrições regulatórias, resiliência climática) estão sendo ativamente enfrentados por meio de políticas e inovação. A chave será a adaptabilidade – quem conseguir ajustar estratégias (por exemplo, migrar para construção de unidades mais acessíveis quando o luxo estiver saturado, ou utilizar financiamentos criativos em um mercado de crédito restrito) mitigará esses riscos. E, no geral, a economia diversificada e a atratividade de Denver oferecem uma proteção – mesmo que o crescimento desacelere, as pessoas continuam se mudando para cá pela qualidade de vida, o que sustenta a demanda imobiliária de longo prazo. No entanto, é preciso cautela: o dinheiro fácil no setor imobiliário foi feito em 2020-21; daqui para frente, é uma fase de trabalho sólido e atenção às condições macroeconômicas e tendências de políticas locais.

Perspectiva de Longo Prazo (2026–2030)

Olhando além dos ajustes atuais, a perspectiva de longo prazo para o mercado imobiliário de Denver para o restante da década (2026–2030) permanece otimista no geral, embora com expectativas mais moderadas. Vários fatores-chave vão moldar essa trajetória:

Crescimento Populacional e Demografia

O crescimento populacional de Denver deve continuar de forma constante, embora em um ritmo mais lento do que o explosivo dos anos 2010. A cidade de Denver propriamente dita deve crescer de cerca de 716.000 em 2024 para aproximadamente 730.000 até 2030 5280.com aterio.io. Esse é um crescimento modesto (cerca de 2% no total, refletindo o espaço limitado e uma base já alta). No entanto, a área metropolitana mais ampla (Denver-Aurora-Lakewood MSA) absorverá a maioria dos novos residentes. Prevê-se que a região metropolitana de Denver ultrapasse 3,6 milhões de pessoas até 2030, acima dos cerca de 3,3 milhões em meados da década metrodenver.org. Isso representa um acréscimo de mais de 300.000 pessoas na região metropolitana, ou cerca de um aumento de 10%. Esse crescimento virá de uma combinação de aumento natural e migração líquida.

Importante ressaltar que quem está se mudando para Denver está mudando. Pessoas na faixa dos 20 e 30 anos ainda virão por empregos e estilo de vida, mas os altos custos podem desviar alguns jovens para outros lugares. Enquanto isso, a população do Colorado com 65 anos ou mais está crescendo rapidamente (em todo o estado, esse grupo será cerca de 77% maior em 2030 do que em 2015) codot.gov. Isso pode aumentar a demanda por moradias menores, comunidades para maiores de 55 anos e até arranjos de convivência multigeracional (algumas famílias adicionam ADUs para pais idosos, por exemplo). A capacidade da região de atrair e reter talentos dependerá da disponibilidade e acessibilidade de moradias – por isso, os planos de desenvolvimento imobiliário de longo prazo visam fornecer mais unidades para acomodar esses 300 mil novos residentes.

Planos de Desenvolvimento Urbano e Transporte

A forma urbana de Denver continuará evoluindo em direção à densidade e ao desenvolvimento orientado ao transporte até 2030. Os planejadores da cidade estão executando o “Blueprint Denver” e planos de bairros que preveem centros e corredores de uso misto. Podemos esperar ver mais edifícios residenciais de médio porte ao longo das principais ruas e perto de estações de transporte, substituindo antigos strip malls ou estacionamentos. A decisão da cidade de permitir ADUs em todos os lugares até 2025 faz parte dessa densificação suave nas áreas residenciais coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Até 2030, poderemos ver milhares de novas ADUs nos bairros de Denver, oferecendo tanto moradias para aluguel quanto acomodações para famílias ampliadas.

O transporte público terá um papel fundamental. A RTD (Regional Transportation District) concluiu sua expansão FasTracks (por exemplo, linhas ferroviárias para o DIA, para Arvada, etc.) até o final da década de 2020, exceto a linha para Boulder, que está muito atrasada. Há uma discussão renovada para concluir essa linha Northwest Rail até Boulder/Longmont por volta de 2030 (com potencial financiamento estadual). Se isso acontecer, as áreas ao redor das estações propostas (como nas cidades do Condado de Boulder) podem ver uma valorização imobiliária. Dentro da cidade, o BRT da Colfax previsto para 2028 provavelmente desencadeará um mini-boom de desenvolvimento ao longo da Colfax, como mencionado em enr.com. A cidade também está analisando formas de melhorar o transporte público na Federal Blvd e na Broadway – embora os detalhes ainda não estejam definidos, quaisquer melhorias desse tipo também incentivariam mais moradias ao longo desses corredores.

Outra ideia transformadora em discussão é o “Central Denver Rail Re-alignment”, que potencialmente removeria a linha de trem de carga que passa pelo centro (Decatur/Federal até Globeville) e a redirecionaria, liberando terrenos e reduzindo o ruído nos bairros centrais. É algo especulativo, mas se um projeto como esse avançar até 2030, pode liberar locais significativos para novos empreendimentos. Da mesma forma, o departamento estadual de transportes está estudando melhorias na I-25 Central (abrangendo trechos da I-25 pelo centro de Denver, talvez com tampas ou alargamento). Se as coberturas sobre a I-25 perto do centro se tornarem realidade (como aconteceu com a I-70), isso pode literalmente criar novos imóveis (parques ou até mesmo áreas edificáveis).

Grandes projetos que se concretizarão até 2030 também marcarão a paisagem. As primeiras fases do River Mile (discutidas anteriormente) devem estar bem avançadas – possivelmente com alguns milhares dessas unidades habitacionais construídas e alguns escritórios e comércios. O National Western Center no norte de Denver (requalificação do complexo da exposição agropecuária) está programado para ser totalmente realizado por volta de meados ou final da década de 2020, trazendo um campus internacional de eventos agrícolas e atrações durante todo o ano. Isso está impulsionando novos empreendimentos de uso misto nos bairros vizinhos de Globeville e Elyria-Swansea, tradicionalmente áreas de baixa renda – até 2030, talvez vejamos esses bairros transformados com novos apartamentos, espaços de criação e uma orla revitalizada do rio South Platte.

Os estacionamentos da Ball Arena (de propriedade da Kroenke) também estão prontos para reurbanização. A KSE divulgou uma visão para a Ball Arena Redevelopment – potencialmente um bairro denso de uso misto nesses terrenos, conectando-se ao River Mile visionplan.ballarena.com. Se aprovado, pode começar antes de 2030, adicionando mais moradias e espaços comerciais ao centro. O plano de longo prazo da cidade para o centro prevê mais conversões residenciais de prédios de escritórios antigos – até 2030 provavelmente veremos algumas conversões de destaque (por exemplo, algumas torres de escritórios dos anos 1980 podem se tornar apartamentos ou hotéis com incentivos da cidade). Isso ajudará a diversificar o uso do centro.

No geral, até 2030, Denver provavelmente será uma cidade mais multinodal: o centro da cidade mais vários centros secundários ativos (Cherry Creek, uma área revitalizada do Colorado Center/Glendale, polos de tecnologia no DTC, etc.), todos mais interconectados por transporte público e infraestrutura para bicicletas. Melhorias significativas de infraestrutura (16th Street Mall concluído, I-70 concluído, Great Hall do DIA concluído, possivelmente partes da I-25 refeitas) tornarão a cidade mais acessível e atraente. Esses investimentos, por sua vez, apoiam o mercado imobiliário ao tornar a terra mais utilizável e os bairros mais habitáveis.

Trajetórias Previstas dos Preços Imobiliários

Prever os preços até 2030 envolve muitas suposições, mas a maioria dos analistas vê crescimento moderado e constante nos valores das casas em Denver a longo prazo, salvo uma grande recessão econômica. A era de ganhos anuais acima de 10% provavelmente acabou; em vez disso, pense em 2–5% ao ano, em média – basicamente acompanhando ou superando ligeiramente a inflação e o crescimento da renda. As previsões de cinco anos do U.S. News para o mercado imobiliário apontam “aumentos de preços mais suaves” nacionalmente até 2030, com o retorno de um volume de vendas mais normal facebook.com usnews.com. Isso está alinhado com as expectativas locais para Denver: mais transações à medida que o mercado encontra equilíbrio, mas preços subindo em um ritmo muito mais lento do que nos anos de frenesi.

Um motivo para esperar valorização contínua (ainda que modesta) é o equilíbrio fundamental entre oferta e demanda. Denver ainda não está construindo moradias suficientes para satisfazer completamente o crescimento populacional. Até 2030, mesmo que adicionemos essas 300 mil pessoas, a construção de casas precisaria acelerar além dos níveis atuais para acomodá-las confortavelmente. O ritmo da construção desacelerou em 2022–2024 devido a custos e aumentos nas taxas, então pode haver um pequeno déficit a ser compensado. Isso manterá uma tendência de alta nos preços dos imóveis e aluguéis. No entanto, o ritmo de valorização será autolimitado pela acessibilidade – se os preços subirem rápido demais, a demanda cai, como já vimos.

As taxas de aluguel também devem subir moderadamente. Após a atual onda de novos apartamentos ser absorvida, digamos, até 2025–2026, o crescimento dos aluguéis pode voltar para cerca de 3% ao ano. Alguns analistas projetam que os aumentos de aluguel em Denver podem até acelerar mais para o final da década, caso a aquisição de imóveis continue cara e mais pessoas optem por alugar por mais tempo. Para os valores de imóveis comerciais, há divergência por tipo: industrial e multifamiliar provavelmente irão valorizar (embora mais lentamente do que os enormes ganhos da década passada) porque possuem fortes fatores de demanda. Os valores do varejo devem se manter estáveis ou subir levemente, especialmente para centros ancorados por supermercados ou localizados em bairros fortes – o varejo que sobreviveu ao avanço do comércio eletrônico geralmente é o tipo mais resiliente. Os valores de escritórios são a grande incógnita – até 2030, se o plano do centro da cidade for bem-sucedido e a economia crescer, a vacância de escritórios pode cair para a faixa dos 20% (vindo dos 30%), mas é difícil imaginar que volte a níveis abaixo de 15% sem uma mudança de paradigma. Isso sugere que os valores de escritórios podem não se recuperar totalmente aos patamares pré-2020 até 2030. Alguns prédios mais antigos podem ser convertidos para outros usos, reduzindo efetivamente o estoque de escritórios (o que ajudaria os valores dos edifícios restantes a se recuperarem um pouco). A expectativa é que, até o final da década, o mercado de escritórios encontre um novo equilíbrio (com menos espaço total ocupado do que em 2019, mas também menos espaço disponível após as conversões). Investidores com visão de longo prazo podem ver oportunidade em vendas de escritórios em dificuldades em 2025–2026, apostando em uma retomada nos anos 2030.

Por fim, premissas macroeconômicas: A maioria das previsões assume ausência de grandes crises – em vez disso, um pouso suave ou uma leve recessão em 2024, seguida de crescimento. Se isso se confirmar, o mercado imobiliário de Denver provavelmente evitará qualquer correção severa além da pequena queda de 2022–23. Se ocorrer uma recessão severa (semelhante à de 2008), tudo muda; Denver veria quedas de preços no curto prazo, mas historicamente se recuperou mais rápido do que muitos mercados devido à economia diversificada.

Em termos de números quantificáveis, o preço mediano das casas em Denver em 2030 pode estar na faixa de US$ 700 mil a US$ 750 mil (acima dos ~US$ 600 mil atuais), assumindo um crescimento anual composto de ~3%. O aluguel de um apartamento de 2 quartos, que hoje está em torno de US$ 1.800, pode chegar a ~US$ 2.200 até 2030 sob taxas de crescimento semelhantes. São estimativas especulativas, mas ilustram que o crescimento tende a ser incremental, não exponencial. O setor imobiliário continuará sendo um investimento sólido, porém com retornos mais normais em vez da valorização extremamente alta vista no período de 2010–2020.

Ambiente Regulatório

O cenário imobiliário de Denver também está sendo remodelado por uma série de mudanças regulatórias e legislativas em nível municipal e estadual. Como já mencionamos algumas, vamos resumir os principais desenvolvimentos regulatórios que afetam o setor imobiliário a partir de 2025 e nos anos seguintes:

Mudanças de Zoneamento e Upzoning: Denver tomou uma iniciativa ousada para incentivar uma densidade moderada ao permitir unidades residenciais acessórias (ADUs) em todas as zonas residenciais da cidade coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Essa reforma, que entrou em vigor no final de 2024, expandiu a elegibilidade para ADUs de 36% dos bairros para 100%. Também removeu barreiras anteriores, como a exigência de ocupação pelo proprietário para ter uma ADU coloradocommunitymedia.com. Agora, um proprietário pode construir uma casa nos fundos ou converter uma garagem sem precisar de um zoneamento especial. Espera-se que isso adicione gradualmente unidades habitacionais (e oportunidades de investimento) em toda a cidade. Além disso, a nova lei de ADUs do Colorado (HB-1152, em vigor a partir de meados de 2025) simplifica ainda mais a aprovação de ADUs em todo o estado – por exemplo, ela proíbe as cidades de banirem totalmente as ADUs ou exigirem estacionamento extra na maioria dos casos coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Denver saiu na frente, mas a lei estadual garante que os subúrbios ao redor de Denver também possam começar a permitir ADUs, potencialmente aliviando a pressão habitacional em toda a região metropolitana.

Além das ADUs, Denver está analisando um upzoning mais amplo. Há discussões sobre permitir dúplexes ou tríplexes em zonas unifamiliares (seguindo o exemplo de Minneapolis ou Portland). O governador Polis propôs um projeto de lei estadual em 2023 para obrigar as cidades a permitirem mais densidade perto do transporte público e em centros de emprego; não foi aprovado, mas a pressão sobre os governos locais continua. Podemos ver Denver atualizar preventivamente seu código de zoneamento até 2026 para permitir habitações multifamiliares em mais áreas, especialmente perto de linhas de ônibus/trem. Se isso acontecer, pode abrir um potencial significativo de desenvolvimento – por exemplo, transformar um quarteirão de casas unifamiliares em pequenos prédios de quatro unidades ou townhomes.

Incentivos Fiscais e Programas: O ambiente regulatório inclui incentivos, não apenas punições. Denver e Colorado oferecem vários incentivos para certos tipos de desenvolvimento. Por exemplo, Denver possui um Fundo de Habitação Acessível e oferece assistência financeira ou isenção de impostos para projetos que incluam habitação de baixa renda. A recente política de zoneamento inclusivo de Denver (Expanding Housing Affordability ordinance) exige unidades acessíveis, mas também concede benefícios aos incorporadores, como redução de exigências de estacionamento ou descontos em taxas de licenças, caso cumpram as regras. O estado, por sua vez, vem ampliando o financiamento para habitação acessível (o Colorado criou um Fundo de Subsídio ao Desenvolvimento Habitacional com recursos de estímulo, e em 2022 os eleitores aprovaram a Prop 123 para destinar parte da arrecadação de impostos a projetos de habitação acessível). Esses incentivos tornam mais atraente para os incorporadores construir moradias acessíveis, o que pode aumentar a oferta e moderar um pouco os aluguéis/preços de mercado nesse segmento.

Para compradores privados, também existem incentivos fiscais: Programas de assistência para compradores de primeira casa (como o Metro DPA) foram reforçados para ajudar com o pagamento inicial. E certas áreas de Denver são designadas como Zonas de Oportunidade pela legislação fiscal federal, como mencionado – investir nessas áreas (e manter o investimento por 10 anos) gera benefícios fiscais sobre ganhos de capital. Embora o principal período das OZ termine em 2026 para novos investimentos, muitos projetos estão em andamento para aproveitá-lo unitedstatesrealestateinvestor.com. Sun Valley, por exemplo, tem recebido investimentos de OZ que auxiliam sua revitalização.

Controle de Aluguéis e Proteções ao Inquilino: Como mencionado anteriormente, o controle de aluguéis atualmente não é permitido no Colorado (a proibição foi mantida em 2023) cpr.org. Portanto, Denver não pode implementar ordenanças de controle de aluguel. No entanto, Denver adotou algumas medidas de proteção ao inquilino que não envolvem controle de preços. Por exemplo, Denver aprovou uma lei que garante assistência jurídica a inquilinos de baixa renda enfrentando despejo (para equilibrar as condições no tribunal). O estado do Colorado também aprovou leis que exigem mais aviso prévio para aumentos de aluguel e rescisões de contrato. Além disso, Denver aplica padrões por meio do seu programa de licenciamento de aluguel – ao exigir que proprietários obtenham licença e realizem inspeções regulares, a cidade busca garantir que os imóveis para aluguel sejam seguros e habitáveis robinsonandhenry.com. Proprietários não conformes podem enfrentar multas ou serem impedidos de alugar. Essa medida regulatória, totalmente em vigor a partir de 2024, pode eliminar as piores propriedades ou incentivar os proprietários a corrigirem problemas, beneficiando os inquilinos (embora adicione algum custo aos proprietários).

Olhando para o futuro, grupos de defesa dos inquilinos estão pressionando por medidas mais rigorosas: isso pode incluir uma nova proposta de estabilização de aluguéis se o cenário político mudar (talvez permitindo limites como aumentos máximos de 3-5% ao ano em prédios antigos), ou coisas como ordenanças de “justa causa” para despejo que limitam os despejos a motivos específicos. A cidade de Denver ainda não aprovou a justa causa (algumas cidades menores no CO já aprovaram), mas isso pode entrar na pauta. Proprietários e investidores devem acompanhar isso, pois afeta a flexibilidade na gestão de propriedades.

Regulamentações de Desenvolvimento e Licenciamento: Por outro lado, ao incentivar moradias, há alguns encargos regulatórios a considerar. O código de construção de Denver continua evoluindo para padrões mais ecológicos – por exemplo, Green Buildings Ordinance (exigindo telhado verde, painéis solares ou eficiência para grandes edifícios) – aumentando o custo, mas melhorando a sustentabilidade. Até 2027, Denver proibirá conexões de gás em novos edifícios comerciais e multifamiliares, exigindo energia elétrica (de acordo com seu plano de ação climática). Essas regras significam que os incorporadores precisam prever orçamento para HVAC elétrico, etc. Além disso, o processo de licenciamento de Denver, notoriamente lento, está sendo reformulado. A nova administração e o conselho municipal enfatizaram a aceleração das aprovações para impulsionar a habitação (há uma iniciativa para reduzir o tempo de licenciamento simplificando a análise). Se for bem-sucedida, essa melhoria regulatória pode reduzir os custos de manutenção para os incorporadores e colocar o produto no mercado mais rapidamente.

Outro aspecto regulatório: Distritos Metropolitanos e HOAs. Muitos novos subúrbios usam financiamento de distrito metropolitano (uma forma quase governamental de financiar infraestrutura com impostos futuros). O estado ajustou as regulamentações desses distritos para evitar abusos (alguns incorporadores foram acusados de sobrecarregar os proprietários com dívidas excessivas por meio desses distritos). Isso pode aumentar marginalmente os custos iniciais dos incorporadores, mas protege os proprietários de taxas exorbitantes no futuro. A regulamentação das HOAs também foi reforçada – agora as HOAs enfrentam limites em super-penhoras e têm mais regras para torná-las transparentes.

Atualizações Legislativas sobre Impostos sobre Propriedade: Diante do clamor sobre o aumento dos impostos sobre propriedade, é provável que a legislatura volte a discutir alívio em 2025. Se alguma nova lei for aprovada (ou uma medida de votação), pode limitar os aumentos de avaliação ou reduzir as taxas de avaliação permanentemente. Uma proposta em 2024 (Prop HH) teria reduzido levemente as taxas e dado uma pequena isenção para residências ocupadas pelos proprietários, em troca de reduzir futuros reembolsos do Tabor ballotpedia.org coloradonewsline.com. Os eleitores rejeitaram, mas algum alívio (especialmente para idosos) pode voltar. Já em 2023, a legislatura concedeu uma expansão única da isenção de residência para idosos/veteranos. Para planejamento, os proprietários devem estar cientes de que os impostos podem permanecer altos e considerar isso no P&L. Por outro lado, se o alívio for aprovado em 2025 ou 2026, isso pode impactar positivamente o poder de compra (impostos mais baixos tornam a posse um pouco mais acessível em relação ao aluguel).

Em suma, o ambiente regulatório de Denver está evoluindo ativamente para enfrentar a crise habitacional – principalmente flexibilizando o zoneamento e oferecendo incentivos para o desenvolvimento de moradias acessíveis – enquanto também responde às preocupações da comunidade por meio de proteções aos inquilinos e padrões de qualidade. Para os envolvidos, é um pouco de tudo: mais oportunidades de desenvolvimento (ADUs, maior densidade), mas também novas responsabilidades (licenciamento de aluguel, exigências de habitação inclusiva). A tendência parece ser facilitar o aumento da oferta de moradias como solução principal para a acessibilidade, o que a longo prazo deve beneficiar o mercado ao aumentar o estoque e evitar picos de preços extremamente instáveis. Mas durante a transição, conformidade e adaptação são fundamentais. Aqueles que se mantêm informados sobre essas mudanças (por exemplo, proprietários que agora descobrem que podem construir uma ADU onde antes não era permitido, ou locadores garantindo que possuem licença) se sairão melhor do que aqueles pegos de surpresa. O equilíbrio de Denver entre ser pró-crescimento e atento à equidade social continuará a moldar os resultados imobiliários daqui para frente.

Opiniões de Especialistas e do Setor

Para complementar este relatório, vamos ouvir perspectivas de especialistas locais – corretores, economistas e incorporadores – sobre o clima imobiliário de Denver. Suas percepções práticas ajudam a contextualizar os dados:

1. “Um Mercado em Recalibração” – Amanda Snitker, Denver Metro Association of Realtors: Snitker, presidente do Comitê de Tendências de Mercado da DMAR, descreve 2025 no mercado imobiliário de Denver como “um estudo em recalibração.” Ela observa que tanto compradores quanto vendedores começaram o ano com expectativas irreais (compradores esperando quedas nas taxas, vendedores assumindo que a valorização de dois dígitos continuaria), mas “a realidade tem sido muito mais sutil.” As taxas de hipoteca permaneceram altas, o estoque aumentou e a acessibilidade está ditando o comportamento dmarealtors.com dmarealtors.com. Os vendedores não podem mais precificar com base no pico do ano passado e esperar uma guerra de lances; aqueles que fazem isso estão enfrentando “hesitação, oportunidades perdidas e negócios parados.” Os compradores, por sua vez, não devem tentar acertar a taxa perfeita ou correm o risco de perder casas que agora estão ao seu alcance. O conselho dela: o sucesso agora depende de alinhar-se com as condições atuais – mantendo-se com os pés no chão, informado e responsivo ao novo normal dmarealtors.com dmarealtors.com. Em outras palavras, este não é um mercado “ruim”, apenas diferente, recompensando quem se adapta rapidamente. Snitker destaca pontos positivos: os compradores têm mais espaço para negociar e poder de barganha, e casas bem preparadas ainda vendem em questão de semanas, enquanto as supervalorizadas ou negligenciadas ficam paradas denverite.com denverite.com. É um reequilíbrio saudável. Ela comenta, “aqueles que mantêm os pés no chão… serão os que terão sucesso. Consciência em tempo real é o ativo mais valioso.” dmarealtors.com. Isso resume o sentimento geral de muitos corretores: o mercado de Denver não está desmoronando – está se normalizando, e os participantes precisam recalibrar suas estratégias de acordo.

2. Surto de Estoque e Mercado do Comprador – Orphe Divounguy, Economista da Zillow: O economista sênior da Zillow, Orphe Divounguy, destacou como Denver mudou para um mercado do comprador em 2025. Citando o nível recorde de reduções de preço (38% dos anúncios com cortes), ele escreveu: “A diferença entre compradores e vendedores está diminuindo. Isso é um reequilíbrio saudável.” axios.com. Divounguy enfatiza que, após anos de crescimento extremo, ter estoque acima da média nacional e compradores com poder de negociação é algo positivo para a estabilidade de longo prazo do mercado axios.com axios.com. No entanto, ele também alerta que os desafios de acessibilidade estão mantendo muitos compradores à margem, mesmo que as condições agora os favoreçam axios.com. Sua análise sugere que, embora os indicadores apontem para um mercado do comprador, trata-se de um mercado do comprador “vazio” se esses compradores não puderem agir por falta de condições financeiras. Isso ressalta a necessidade de soluções criativas para ajudar locatários a se tornarem proprietários (como assistência para entrada ou redução de taxas). A pesquisa da Zillow também mostrou que o estoque de Denver é um dos poucos entre as grandes cidades acima dos níveis pré-pandemia axios.com, o que, em sua visão, é um retorno a condições mais equilibradas e não um sinal de alerta. Em resumo, a opinião de Divounguy é que o mercado imobiliário de Denver está corrigindo um boom insustentável, e isso é, em última análise, benéfico, mas a transição é turbulenta devido aos altos custos de financiamento.

3. Perspectiva Comercial e Pouso Suave – Lindsay Gilbert, Corretora de Escritórios da CBRE: No setor comercial, Lindsay Gilbert, vice-presidente da CBRE em Denver, apresentou uma perspectiva cautelosamente otimista para escritórios: “Vimos sinais de estabilização… À medida que avançamos para 2025, acho que as pessoas estão esperançosas e se sentindo mais confiantes de que tivemos, economicamente, um pouso suave, o que obviamente ajuda o mercado imobiliário, já que as empresas agora se sentem um pouco mais confiantes para tomar essas decisões de escritório de longo prazo.” coloradosun.com. A percepção de Gilbert é que o pior da turbulência da pandemia pode ter passado – no final de 2024 algumas empresas solidificaram suas políticas híbridas e voltaram a alugar espaços (a locação de escritórios em Denver subiu 13% ano a ano) coloradosun.com. Ela observa que muitos empregadores definiram “três dias por semana” no escritório coloradosun.com, o que significa que ainda precisam de um espaço significativo (ainda que reduzido) e estão firmando contratos de locação de acordo. Ela também observou um aumento na absorção de sublocações por novos inquilinos, o que reduz o estoque sombra coloradosun.com. A perspectiva de Gilbert implica que o mercado de escritórios de Denver, embora ainda muito desafiado, não está em queda livre – está se ajustando a um novo patamar. Sua menção a um pouso suave economicamente é fundamental: a economia diversificada de Denver (tecnologia, aeroespacial, saúde, energia renovável, etc.) pode evitar uma recessão profunda, permitindo que as empresas recuperem a confiança. Isso, por sua vez, ajuda o setor imobiliário comercial a se recuperar gradualmente. Ela está basicamente dizendo: a narrativa sobre a vacância de 35% no centro de Denver não é totalmente pessimista – há atividade nos bastidores trabalhando para preencher parte desse espaço. Os proprietários só precisam atravessar esse período atraindo inquilinos com melhorias de qualidade, pois a demanda é por qualidade.

4. Perspectiva do Desenvolvedor – Projetos Transformadores e Crescimento Futuro: Do lado do desenvolvimento, considere a visão compartilhada pela equipe por trás do projeto River Mile quando Denver o aprovou em meados de 2025. Eles o chamaram de “um dos projetos de reurbanização urbana mais ambiciosos da história do Colorado”, projetando 25.000 novos empregos e 16.450 novos residentes criados com a conclusão do River Mile unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. O responsável pelo desenvolvimento da Revesco (antes da aquisição pela KSE) costumava dizer que o centro de Denver estava “pronto para uma evolução” – transformando estacionamentos em bairros vibrantes. Após a aprovação, analistas observaram que o River Mile “posiciona o centro de Denver para uma fase de crescimento transformador, atingindo a maior densidade urbana de Denver” uma vez construído unitedstatesrealestateinvestor.com. O otimismo aqui é que os desenvolvedores veem fundamentos sólidos de longo prazo em Denver – o suficiente para justificar investimentos de bilhões de dólares. Eles estão apostando na contínua entrada de população e em empresas querendo uma presença urbana se o ambiente for adequado (uso misto, servido por transporte, com comodidades). Pode-se citar uma economista regional como Patty Silverstein (que frequentemente assessora a câmara de Denver): ela indicou que a economia e a necessidade habitacional de Denver continuarão crescendo, ainda que em ritmo moderado, e que investir em habitação e infraestrutura agora é fundamental para evitar gargalos no futuro. Essencialmente, o consenso dos especialistas é que Denver deve crescer de forma “inteligente” – adicionando densidade, transporte e acessibilidade – para sustentar seu impulso. O River Mile e projetos similares são o setor privado alinhando-se com essa visão.

5. Sentimento do setor sobre Desafios: Os especialistas também não ignoram os riscos. Por exemplo, a Associação de Corretores de Imóveis do Colorado em seus relatórios destacou como as taxas de hipoteca definiram o mercado de 2023–24 e provavelmente também vão impulsionar 2025, dizendo que “os compradores estão muito sensíveis até mesmo a pequenas mudanças nas taxas agora” e que cada aumento afasta mais pessoas dmarealtors.com. Eles antecipam que, se as taxas caírem abaixo de 6%, a demanda reprimida vai disparar – um sentimento compartilhado por muitos corretores que têm clientes esperando por taxas melhores. No lado do aluguel, a Associação de Apartamentos da Região Metropolitana de Denver observou em 2024 que o influxo de novos apartamentos foi “um alívio bem-vindo para os inquilinos, finalmente algum poder de negociação,” mas alertou que “até 2025, esperamos que a absorção alcance e a vacância volte a apertar,” ou seja, os inquilinos não devem contar com o excesso de oferta por muito tempo corken.co corken.co. Isso sugere que os administradores de imóveis estão se preparando para que o mercado volte a favorecer os proprietários à medida que a população cresce e ocupa as novas unidades.

Por fim, uma perspectiva sobre o panorama geral: o economista do setor imobiliário Patrick Duffy (citado na U.S. News) afirmou que, nacionalmente, “os próximos cinco anos provavelmente trarão mais atividade de vendas, mas espere aumentos de preços mais estáveis” facebook.com. Aplicando isso a Denver, está alinhado com a ideia de que o volume vai aumentar à medida que as pessoas se adaptam ao novo normal, mas não veremos aquelas escaladas malucas de preços – o que é uma trajetória de mercado mais saudável e sustentável. Muitos especialistas locais concordam: Denver está entrando em um período de estabilidade e sustentabilidade. Como disse uma corretora, “2025 é sobre Denver recuperando seu ritmo de forma equilibrada – nada de altos e baixos bruscos, apenas passos firmes para frente.”

Fontes:

Relatórios de Tendências de Mercado da Associação de Corretores de Imóveis da Região Metropolitana de Denver (DMAR) dmarealtors.com dmarealtors.com dmarealtors.com
Estatísticas do Mercado Imobiliário da REcolorado recolorado.com denverite.com
Dados do Mercado de Denver Redfin & Zillow redfin.com axios.com
Reportagens do Colorado Sun & Denverite coloradosun.com denverite.com
Pesquisa da CBRE e comentários de corretores cbre.com coloradosun.com
Insights Imobiliários Shishito shishito-re.com shishito-re.com
Cidade e Condado de Denver, Planejamento Comunitário e Desenvolvimento coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com
Artigos locais sobre imóveis: Westword, Denverite, Axios Denver westword.com axios.com
Previsões de Habitação dos EUA facebook.com e outros.