Imobiliare în Seoul 2025: Prețuri la Nori, Politici Îndrăznețe și Perspective pentru Gangnam și Împrejurimi

Piața imobiliară din Seul face titluri în 2025, cu prețurile apartamentelor care cresc vertiginos în cele mai râvnite cartiere, noi mega-proiecte care redesenează orizontul orașului și factorii de decizie politică care se grăbesc să țină în frâu acest boom. În acest raport, analizăm sectoarele rezidențiale și comerciale ale pieței imobiliare din Seul – examinând condițiile actuale ale pieței, tendințele de preț, oportunitățile fierbinți de investiții, intervențiile guvernamentale, proiectele de infrastructură viitoare și prognozele experților. De la valorile uriașe ale apartamentelor din Gangnam până la planurile ambițioase pentru un turn de 100 de etaje în Yongsan, iată o privire detaliată asupra a ceea ce se întâmplă acum și la ce să ne așteptăm în următorii ani.

Prezentare generală a pieței: Povestea a două piețe în 2025

Piața imobiliară din Seul în 2025 se caracterizează prin o creștere robustă în regiunea capitalei în contrast cu performanța slabă din alte părți ale Coreei de Sud. Prețurile locuințelor din Seul și-au revenit puternic, chiar dacă alte zone stagnează. La începutul anului 2025, Indicele Național al Prețurilor Locuințelor al Băncii Coreei era în creștere cu doar 0,31% față de anul precedent (o ușoară scădere după ajustarea la inflație), dar această valoare modestă la nivel național ascunde o divizare regională puternică globalpropertyguide.com. Prețurile locuințelor din Seul au crescut cu 3,63% în ultimul an, conducând creșterea de 1,68% din regiunea metropolitană, în timp ce multe orașe provinciale au continuat să înregistreze scăderi sau stagnări globalpropertyguide.com. De fapt, piața de locuințe din Seul a înregistrat peste o duzină de săptămâni consecutive de creșteri de preț în 2025, cel mai rapid ritm de creștere de la primăvară koreajoongangdaily.joins.com. Impulsul început în cele trei districte ultra-scumpe „Gangnam” din Seul se extinde către alte cartiere precum Mapo, Yangcheon și Gangdong, semnalând o lărgire a raliului koreajoongangdaily.joins.com.

Această polarizare subliniază primatul Seulului: proprietățile din capitală au o primă uriașă. Un apartament nou în Seul se vinde, în medie, cu aproximativ ₩13,4 milioane per m² (~$9.300), de peste 2,3 ori media națională de ₩5,76 milioane globalpropertyguide.com. De fapt, Coreea de Sud are acum cea mai mare diferență între prețurile locuințelor din marile orașe metropolitane și cele din orașele mici dintre toate țările OCDE globalpropertyguide.com. Un apartament luxos în Seul poate ajunge cu ușurință la un preț de peste ₩2 miliarde (aproximativ $1,5–$2 milioane), în timp ce locuințe de dimensiuni similare din orașele secundare costă doar o fracțiune din acea sumă. Tabelul de mai jos arată prețurile medii estimate ale apartamentelor din principalele cartiere ale Seulului comparativ cu media orașului:

District (Seul)	Preț mediu apartament (2025)₩/m²
Gangnam-gu (sud)	₩25.000.000 bambooroutes.com
Seocho-gu (sud)	₩22.000.000 bambooroutes.com
Yongsan-gu (central)	₩20.000.000 bambooroutes.com
Songpa-gu (sud-est)	₩17.000.000 bambooroutes.com
Mapo-gu (nord-vest)	₩15.000.000 bambooroutes.com
Media Seul	~₩10.000.000 bambooroutes.com

Sursa: analiza Bamboo Routes, oct. 2024 (estimări pentru 2025).

După cum se observă mai sus, Gangnam rămâne cea mai scumpă zonă, cu valori medii ale apartamentelor de aproximativ 2,5× media orașului. Alte cartiere bogate precum Seocho, Yongsan și Songpa depășesc, de asemenea, cu mult media, în timp ce Mapo – deși „mai accesibil” relativ – tot se află peste pragul mediu al orașului. Aceste discrepanțe de valoare se măresc, reflectând preferința cumpărătorilor pentru zonele centrale ale Seulului și subliniind dezechilibrul sever între cerere și ofertă din capitală.

Pe partea cererii, mai mulți factori alimentează boomul din Seul. Ratele dobânzilor sunt așteptate să scadă în 2025, Banca Coreei adoptând o atitudine de relaxare, ceea ce a îmbunătățit sentimentul cumpărătorilor cbre.com. Investitorii care anticipează scăderile de dobândă s-au grăbit să obțină credite ipotecare înainte ca noile restricții de creditare să intre în vigoare koreajoongangdaily.joins.com. În același timp, chiriile și prețurile din faza de preconstrucție au crescut, adăugând un sentiment de urgență pentru potențialii proprietari să cumpere acum, nu mai târziu koreajoongangdaily.joins.com. Volumul tranzacțiilor imobiliare din Seul a crescut semnificativ – în mai 2025, tranzacțiile cu apartamente urmau să ajungă la 7.000–8.000 de unități, o creștere bruscă față de lunile anterioare, chiar și în cartierele cu cele mai multe reglementări koreajoongangdaily.joins.com. Această efervescență sugerează că cererea reprimată se eliberează pe măsură ce cumpărătorii se adaptează la noua realitate a pieței cu dobânzi mai mici și teamă de a pierde viitoarele creșteri de prețuri.

Între timp, în afara Seulului, piețele imobiliare rămân reci. În afara regiunii capitalei, anul 2025 marchează al treilea an consecutiv de scăderi de preț în multe orașe mari globalpropertyguide.com. De exemplu, valorile apartamentelor în Busan, Daegu și alte orașe mari continuă să scadă cu 1–4% de la an la an globalpropertyguide.com. Concluzia: revenirea pieței imobiliare din Seul a avut loc la nivel localizant, favorizând în mod disproporționat cartierele de elită și lărgind prăpastia de avere urban-rurală. Un apartament mediu în Seul costă acum de 3,5 ori mai mult decât unul în Busan, față de o diferență de 2,1 ori în urmă cu un deceniu koreajoongangdaily.joins.com. Această divergență ridică o dilemă de politici publice, întrucât țara se confruntă cu probleme de echitate în locuire.

Tendințe ale imobiliarelor rezidențiale în 2025

Creșterea prețurilor și traiectoria de revenire

După o corecție scurtă în 2022–2023, prețurile rezidențiale din Seul revin pe o pantă ascendentă. Analiștii din industrie notează că piața a atins probabil minimul la începutul lui 2023 globalpropertyguide.com. Până în februarie 2025, indicele prețurilor locuințelor din Seul crescuse cu aproape 4% față de anul precedent globalpropertyguide.com, iar lunile de primăvară care au urmat au adus un ritm de creștere și mai accelerat. Notabil, aprilie 2025 a marcat a 12-a săptămână consecutivă de creștere a prețurilor apartamentelor în Seul world.kbs.co.kr. În acea lună, valorile din Gangnam, Seocho și Songpa creșteau cu +0,13% până la +0,18% pe săptămână – depășind creșterea medie urbană de 0,08% pe săptămână world.kbs.co.kr. Important, revenirea prețurilor s-a extins: cartiere precum Seongdong, Mapo, Yongsan, Yangcheon și Gangdong au avut la rândul lor creșteri peste medie în aprilie (circa 0,11–0,17% săptămânal) pe măsură ce încrederea cumpărătorilor a revenit și dincolo de zonele Gangnam world.kbs.co.kr.

Această redresare constantă din Seul contrastează cu stagnarea care persistă în alte regiuni. La începutul trimestrului 1 din 2025, prețurile locuințelor din Coreea, exclusiv Seul, încă scădeau ușor în medie globalpropertyguide.com. De fapt, piețele din afara zonei capitalei au înregistrat o scădere a prețurilor de ~0,04% în aprilie, chiar dacă Seulul propriu-zis a crescut world.kbs.co.kr. Reziliența Seulului (și a centurii sale de navetiști din provincia Gyeonggi) în contextul stagnării la nivel național subliniază efectul de magnet al capitalei – locurile de muncă, facilitățile și perspectivele de investiții continuă să atragă oameni și capital în orbita Seulului. Din punct de vedere demografic, influxul de populație al orașului și dimensiunea redusă a gospodăriilor susțin cererea de locuințe chiar dacă populația Coreei per ansamblu îmbătrânește și scade. Marile instituții și experți sunt precaut optimiști în legătură cu perspectivele imobiliare din Seul. Institutul de Locuințe din Coreea preconizează că, după minimul din 2023, prețurile locuințelor vor intra într-o fază de revenire până la jumătatea lui 2025, iar zona metropolitană Seul se așteaptă la o creștere de aproximativ 0,8% în 2025 (orașul Seul +1,7%) globalpropertyguide.com. Previziunile private sunt chiar mai optimiste: analiștii imobiliari preconizează o creștere anuală a prețurilor în Seul de aproximativ 3–5% în următorii câțiva ani, în absența unor șocuri majore bambooroutes.com. În cartierele cu cerere ridicată, câștigurile pot fi și mai mari – cartierele premium precum Gangnam, Seocho și Yongsan au înregistrat creșteri de până la ~7% pe an în ultimii ani bambooroutes.com. Consensul este că cererea ridicată și oferta limitată vor menține presiunea pe creșterea valorilor, deși măsurile de răcire ale guvernului ar putea tempera ritmul creșterilor bambooroutes.com. Nimeni nu anticipează un colaps total al prețurilor în Seul în acest moment; discuția vizează mai degrabă cât de mult și cât de repede vor crește prețurile în perioada următoare.

Criză de ofertă și construcții noi

Unul dintre principalii factori ai pieței imobiliare din Seul este criza cronică de ofertă în zonele dorite. Oferta de locuințe noi nu a reușit să țină pasul cu cererea de ani de zile, iar chiar și valurile de construcții masive au rezolvat doar temporar deficitul. La mijlocul anilor 2010, finalizarea unui număr record de locuințe (de ex. 626.000 de unități noi în 2018) a oferit o relaxare temporară globalpropertyguide.com. Însă în anii următori, numărul noilor proiecte a scăzut, iar până în 2025 oferta anuală la nivel național (aproximativ 400.000 de unități) este sub cererea estimată cu aproximativ 50.000 de unități anual, ceea ce duce la un deficit cumulativ de circa jumătate de milion de locuințe până în 2025 globalpropertyguide.com. În Seul – un oraș matur, cu terenuri limitate – adăugarea de locuințe este deosebit de dificilă. Reamenajarea apartamentelor vechi și proiectele de tip „oraș nou” din suburbii sunt în curs, însă cartierele cele mai râvnite au foarte puțin spațiu disponibil pentru construcții noi, ceea ce blochează valoarea de raritate a proprietăților existente. Guvernul a implementat măsuri pentru a stimula construcția de locuințe, însă progresul este lent. Deși oficialii au simplificat procesele de autorizare și au încercat să accelereze reamenajarea urbană, aceste măsuri încă nu au adus o creștere semnificativă a ofertei globalpropertyguide.com. Dezvoltatorii se confruntă cu dificultăți precum creșterea costurilor de construcție, reglementări de creditare mai stricte și opoziția localnicilor în unele zone de reamenajare. Astfel, dezechilibrul între cerere și ofertă în Seul rămâne nerezolvat, sugerând că cumpărătorii vor continua să concureze acerb pe o ofertă limitată – o rețetă pentru menținerea prețurilor ridicate, cu excepția unei recesiuni economice majore. Un aspect pozitiv îl reprezintă promovarea noilor locuințe de închiriat. Guvernul a anunțat în august 2024 un Plan de Furnizare a Locuințelor de Închiriat menit să crească numărul de închirieri pe termen lung și proiecte de tip „build-to-rent” globalpropertyguide.com. Acest plan a relaxat anumite restricții pentru proprietarii corporativi – de exemplu, prin relaxarea regulilor de control al chiriei și acordarea de facilități fiscale – pentru a atrage investitorii instituționali în piața de închirieri globalpropertyguide.com. Drept rezultat, mai multe companii financiare și de dezvoltare au început să constituie fonduri dedicate achiziției de locuințe de închiriat pdf.savills.asia. Se așteaptă ca administrarea profesională a apartamentelor de închiriat să extindă opțiunile pentru chiriași și să reducă presiunea de pe piața cumpărătorilor (pentru că mai mulți oameni ar putea alege chiria dacă există apartamente bune, la prețuri rezonabile). Într-adevăr, contractele de închiriere lunară (wolse) devin tot mai comune comparativ cu contractele tradiționale pe depozit unic (jeonse) globalpropertyguide.com. După un vârf în 2021–2022, prețurile jeonse s-au răcit, iar mulți proprietari au trecut la încasarea chiriei lunare – tendință accelerată și de dobânzile mai ridicate, care au făcut depozitele mari mai puțin atractive. Această tranziție „jeonse către wolse”, susținută de stimulente guvernamentale, creează o nouă clasă de active pentru investitori și ar putea, în timp, să tempereze cererea de achiziții prin oferirea unei alternative de închiriere.

Măsuri de politică și intervenția guvernului

Creșterea galopantă a costurilor locuințelor, în special în cartierele luxoase din Seul, a determinat intervenții guvernamentale agresive în 2025. În încercarea de a limita achizițiile speculative și “flipărea” de apartamente, autoritățile au readus un Sistem de Permise pentru Tranzacții cu Terenuri strict în capitală. Începând cu martie 2025, întregi districte din Gangnam, Seocho, Songpa și Yongsan – cele mai scumpe cartiere din Seul – au fost desemnate ca “zone cu permis” pentru vânzarea apartamentelor donga.com. În aceste zone, oricine dorește să achiziționeze un apartament de o anumită dimensiune trebuie să obțină în prealabil aprobarea de la primărie și să promită că va păstra și va locui în proprietate cel puțin 2 ani donga.com. Tranzacțiile care implică chiriași (precum achiziția cu un chiriaș jeonse existent – un truc investițional obișnuit numit “gap investment”) sunt practic interzise în perioada de desemnare de șase luni donga.com donga.com. Tranzacțiile neaprobate pot fi anulate și chiar pot duce la pedepse penale (până la 2 ani de închisoare sau o amendă de până la 30% din valoarea terenului) donga.com. Aceste zone cu permis – pentru prima dată când întregi districte au fost astfel desemnate, deși sistemul există încă din 1970 – subliniază cât de serios tratează autoritățile “boom-ul” prețurilor din “Gangnam 3” și Yongsan. Oficialii și-au exprimat îngrijorarea că creșterile accelerate din Gangnam, Seocho și Songpa umflă prețurile în tot Seulul, necesitând măsuri de răcire de urgență donga.com. Totuși, această măsură a venit după o schimbare bruscă de politică. Primăria Seul ridicase o restricție similară cu doar o lună înainte (în februarie 2025) pentru unele cartiere, doar pentru a introduce o regulă și mai largă câteva săptămâni mai târziu donga.com donga.com. Criticii susțin că asemenea răzgândiri politice au semănat incertitudine pe piață donga.com. “Confuzia în piață a crescut de când reglementările au fost relaxate, pe fondul așteptărilor de scădere a dobânzilor și al creșterii tranzacțiilor,” a notat un economist, criticând guvernul pentru că a revenit brusc asupra deciziei și a erodat încrederea publică donga.com. De fapt, în ciuda regulilor mai stricte, activitatea de cumpărare a crescut în aceste cartiere supracontrolate – iar acum se raportează prețuri record la vânzări, în ciuda sistemului de permise koreajoongangdaily.joins.com. Acest lucru sugerează că acei cumpărători hotărâți găsesc metode pentru a naviga sau a aștepta restricțiile, mai ales cei care vor să locuiască efectiv în apartamente și pot respecta cerința de rezidență.Dincolo de restricționarea tranzacțiilor, guvernul a vizat și finanțarea locuințelor pentru a limita speculațiile. Autoritățile de reglementare financiară ale Coreei au înăsprit și mai mult regulile privind Rata Serviciului Datoriei (DSR) la sfârșitul anului 2024, făcându-le mai dificil pentru cumpărătorii cu pârghie ridicată să împrumute globalpropertyguide.com. Băncile sunt acum obligate să facă un „test de stres” privind capacitatea debitorilor de a rambursa la rate ale dobânzii mai mari în viitor, ceea ce duce efectiv la reducerea sumelor maxime ce pot fi împrumutate de cei cu datorii existente globalpropertyguide.com. Aceste măsuri macroprudențiale urmăresc să prevină supraîndatorarea gospodăriilor cu ipoteci și să reducă licitațiile bazate pe credit. Cu toate acestea, s-a observat un efect secundar neașteptat: pe măsură ce băncile mari din Seul au restricționat creditele, unii debitori s-au orientat către creditori secundari și bănci regionale, creând un „efect balon” prin care creditul s-a mutat în afara canalelor principale globalpropertyguide.com. Factorii de decizie politică merg pe sârmă, încercând să domolească cererea speculativă fără a sufoca achizițiile reale sau să provoace o criză de credit.

Pe partea de ofertă, după cum s-a menționat, autoritățile se concentrează pe strategii pe termen lung precum extinderea fondului locativ și dezvoltarea de noi orașe. Administrația președintelui Yoon Suk-yeol (2022–2025) s-a îndepărtat în mare măsură de abordarea grea de taxare și reglementare a guvernului anterior, preferând în schimb dereglamentarea pentru a stimula construcțiile. Cu toate acestea, Coreea de Sud a trecut printr-o schimbare politică în 2025: până la jumătatea anului, noua administrație a indicat că va evita politicile punitive privind locuințele (precum taxele mari pentru proprietarii multipli) care în trecut au avut consecințe neașteptate koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Noua conducere a semnalat o schimbare spre creșterea ofertei și încrederea în piață. „Nu vom încerca să controlăm prețurile prin taxe,” a declarat președintele Lee Jae-myung, subliniind că accentul va fi pus pe creșterea stocului locativ și reformarea reglementărilor koreajoongangdaily.joins.com. Această poziție politică, dacă va fi dusă la capăt, înseamnă că este posibil să vedem mai puține măsuri ad-hoc de control al prețurilor și politici pro-ofertă mai consistente în anii următori, ceea ce ar putea relaxa presiunea pe termen lung.

Deocamdată, cumpărătorii și investitorii imobiliari din Seul trebuie să facă față unei rețele complexe de reguli – de la plafonarea proprietății în anumite zone, la înăsprirea creditării, până la stimulente fiscale pentru cumpărătorii la prima achiziție. (Notabil, există programe guvernamentale care oferă rate ipotecare reduse pentru tinerii sau primii cumpărători de locuințe pentru a îmbunătăți accesibilitatea bambooroutes.com.) Eficiența acestor măsuri este mixtă: ele pot încetini speculațiile, dar după cum a arătat 2025, nu pot suprima complet cererea într-o piață alimentată de necesitate reală (și teama unor prețuri și mai mari). Accesibilitatea la locuințe rămâne o problemă serioasă – în ciuda eforturilor politice, prețul median al apartamentelor din Seul este aproape de maxime istorice, iar raportul preț-venit este printre cele mai nefavorabile din lume reuters.com. Rezolvarea acestei probleme va necesita un echilibru delicat între temperarea cererii (fără a prăbuși piața) și creșterea ofertei (fără a suprasatura regiuni deja slabe).

Piața închirierilor și randamentele

Piața chiriilor din Seul evoluează și ea. Sistemul jeonse – unde chiriașii depun o garanție uriașă (adesea 50–70% din valoarea proprietății) în loc de chirie lunară – a fost mult timp o caracteristică a imobiliarelor sud-coreene. Însă în ultimii ani, chiriile lunare au devenit mai populare, mai ales în rândul tinerilor care nu își permit sume mari dintr-o dată. În perioada 2024–25, mulți proprietari preferă chirii lunare sau „quasi-jeonse” (garanție mai mică + plăți lunare) deoarece dobânzile mari au făcut ca depozitele mari să fie mai puțin profitabile. Politicile pro-chirie ale guvernului susțin această schimbare globalpropertyguide.com. Pentru chiriași, asta înseamnă mai multe opțiuni, dar și sfârșitul ofertelor jeonse ultra-ieftine care practic ofereau locuință „gratuită” după depunerea garanției.

Randamentele din chirii în Seul rămân notoriu de mici, reflectând prețurile de cumpărare foarte ridicate. Randamentul brut la apartamente este de doar 2–3% anual bambooroutes.com, ceea ce este puțin în comparație cu alte orașe mari sau alte investiții. Mulți proprietari au acceptat istoric randamente mici pentru că mizau pe aprecierea capitalului (iar depozitele jeonse puteau fi reinvestite). Odată cu implicarea investitorilor instituționali în piața închirierilor, e posibil să vedem o abordare mai orientată spre afacere a randamentelor, dar pentru moment Seul rămâne o piață cu randament mic și câștiguri din capital ridicate. Această dinamică explică de ce cererea speculativă se poate instala – investitorii pariază pe creșterea prețurilor, nu pe venit din chirii. De asemenea, este și motivul pentru care creșterile de chirii tind să rămână în urma creșterilor de preț la vânzare; chiriașii nu pot pur și simplu plăti la un nivel care să asigure un randament rezonabil pentru apartamente de miliarde de woni.

Imobiliare comerciale: birouri, retail și altele

Deși titlurile despre segmentul rezidențial fură adesea atenția, sectorul imobiliar comercial din Seul în 2025 trece și el prin schimbări notabile. Per ansamblu, piața comercială a orașului a dat dovadă de reziliență în fața fluctuațiilor economice și continuă să atragă atât investitori interni, cât și externi. Analizăm piața de birouri și retail, precum și tendințele în logistică și volume investiționale.

Piața birourilor: ocupare ridicată și creștere constantă

Piața birourilor din Seul rămâne solidă în 2025, susținută de oferta limitată de spații noi în districtele centrale de afaceri și de cererea corporatistă susținută. Rata de neocupare pentru spațiile de birouri de Clasa A în oraș este excepțional de mică – circa 2,6% în T1 2025, practic neschimbată față de anul trecut cbre.com. Spațiile de birouri prime din zone precum districtul tradițional CBD (Jung-gu/Jongno), Gangnam Business District (Teheran-ro) și districtul financiar Yeouido sunt aproape complet ocupate. Proprietarii au profitat de aceste condiții restrictive: chiriile medii pentru birourile de Clasa A au crescut cu ~1,5% trimestrial în T1, ajungând la circa ₩38,700 pe m² lunar (aproximativ $30 pe m²) cbre.com. Stimulentele la închiriere sunt minime – perioadele fără chirie sunt sub o lună pe an de contract în medie – ceea ce indică faptul că proprietarii au avantaj în negocieri pe fondul vacantelor foarte mici cbre.com.

Analiștii pieței anticipează o ușoară temperare a sectorului de birouri „fierbinte” pe termen mediu, nu însă o scădere. Compania de servicii imobiliare Savills estimează că ritmul de creștere a chiriilor pentru birourile prime va încetini la circa 2–4% în 2025, față de creșterile mai accentuate din anii anteriori pdf.savills.asia. Aceasta deoarece oferta nouă urmează să intre pe piață după ani de subofertă. Remarcabil, dezvoltări de birouri de scară mare în afara „Big 3” tradiționale intră pe piață. De exemplu, Magok, un technopark emergent în vestul Seulului, are campusuri de birouri noi ce atrag companii cbre.com. Pe măsură ce spații moderne din zone ca Magok (sau Pangyo ori Sangam Digital Media City la periferie) devin disponibile, unele companii se relochează sau își extind operațiunile acolo, reducând presiunea cererii din centrul orașului. Totuși, orice creștere a ratei de neocupare de la actualul nivel extrem de scăzut de 2–3% se așteaptă să fie modestă – poate o ușoară urcare spre 3%+, iar birourile prime din Seul ar trebui să rămână pe termen scurt o piață dominată de proprietari pdf.savills.asia.

Merită menționate câteva proiecte majore de birouri și tendințe care modelează acest sector:

• Siluetele Gangnam și Jongno: Cele mai prestigioase adrese de business (de ex. GFC din Yeouido sau turnurile din Gwanghwamun) continuă să se bucure de un grad de neocupare aproape zero și chirii premium. În Gangnam, proiectul Global Business Center (GBC) al Hyundai Motor Group – conceput inițial ca un zgârie-nori cu 105 etaje pentru sediu central – a fost revizuit într-un ansamblu de turnuri ușor mai scunde, construcția urmând să fie accelerată. Odată finalizat, în jurul anilor 2026–27, GBC va adăuga un spațiu semnificativ de birouri (și convenții) în Samseong-dong, consolidând statutul Gangnam ca hub de afaceri. Acest lucru ar trebui să acomodeze o parte din cererea acumulată din partea firmelor care caută suprafețe mari de birouri în sudul Seulului.
• Decentralizare către noi hub-uri: Guvernul orașului Seul a încurajat dezvoltarea de noi poli de afaceri pentru a decentraliza creșterea. Magok (vestul Seulului, lângă aeroportul Gimpo) este un astfel de hub, astăzi găzduind centre de cercetare și campusuri corporative pentru firme de tehnologie și biotehnologie. Digital Media City (DMC) din Mapo/Sangam este un alt exemplu, axat pe companii din media și divertisment. Deși aceste zone sunt în afara centrului tradițional, creșterea lor atrage chiriași care, altfel, ar fi tensionat și mai mult piețele centrale. De exemplu, dacă o mare firmă IT se mută într-un campus construit special în Magok, eliberează spațiu în CBD pentru alte companii. În timp, această abordare de „piață de birouri multicentrică” va adăuga flexibilitate, deși nucleul Seulului va rămâne extrem de căutat.
• Randamente stabile: Pentru investitori, ratele de capitalizare pentru birouri în Seul au fost relativ constante chiar și pe măsură ce chiriile au crescut, ceea ce înseamnă că prețurile au urcat. Ratele de capitalizare pentru birourile de top se află în jurul valorii de 4% și se așteaptă să rămână relativ stabile în 2025 cbre.com. Odată cu atingerea maximului dobânzilor și probabilitatea scăderii acestora, diferența dintre ratele de capitalizare și costurile de finanțare se va îmbunătăți, ceea ce sprijină valorile. Mulți investitori internaționali (fonduri suverane, equity privat, etc.) au Seulul pe radar pentru venituri stabile, pe termen lung, deși randamentele strânse și concurența acerbă fac ca tranzacțiile spectaculoase să fie rare.

Pe scurt, sectorul birourilor din Seul în 2025 se caracterizează printr-un grad de neocupare scăzut, creșteri moderate ale chiriilor și ofertă nouă selectivă. Companiile sunt precaut optimiste – fundalul economic include o creștere mai lentă a PIB-ului, dar așteptatele scăderi de dobândă și expansiunea sectorului tehnologic mențin cererea pentru birouri pozitivă cbre.com. În lipsa unui șoc extern, perspectiva este pentru o piață echilibrată, dar cu avantaj pentru proprietari, mai ales în locațiile premium.

Retail și ospitalitate: redresare cu rezerve

Seulul a trecut printr-o adevărată „montagne russe” pe segmentul retailului imobiliar, lovit mai întâi de pandemie și acum adaptându-se unui peisaj de consum schimbat. În 2025, sectorul prezintă semne de revenire, în special în zonele comerciale orientate spre turism, dar se confruntă și cu provocări din partea comerțului electronic și a unei consumatori prudenți. Vânzările retail la nivel național în Coreea sunt într-o ușoară creștere – pentru ian-feb 2025, vânzările naționale s-au majorat cu ~0,9% față de anul anterior cbre.com, ceea ce indică o creștere modestă. Inflația ridicată și creșterea economică mai lentă i-au făcut pe cumpărători mai atenți la preț, ducând la o tendință de tip „raport calitate-preț” cbre.com. Aceasta înseamnă că magazinele de discount, brandurile bugetare și platformele second-hand se descurcă relativ bine, în timp ce retailul ultra-luxos își păstrează nișa sa (datorită clienților domestici bogați și cumpărătorilor chinezi). Retailul de mijloc este în dificultate. În celebrele zone comerciale din Seul, traficul pietonal revine datorită revenirii turismului. După redeschiderea granițelor, zone precum Myeongdong, Dongdaemun și Insadong – afectate în timpul pandemiei COVID-19 – sunt din nou animate de vizitatori străini. Piețele tradiționale și bulevardele comerciale care depind de turiști au înregistrat o creștere atât a chiriilor, cât și a gradului de ocupare, pe măsură ce magazinele duty-free și ale cosmeticelor înregistrează creșteri de vânzări. De exemplu, rata de neocupare în Myeongdong, care a explodat în 2020, a scăzut pe măsură ce brandurile globale și noii operatori F&B ocupă spațiile, mizând pe o revenire totală a turismului. Guvernul Metropolitan al Seulului a investit de asemenea în revitalizarea districtelor comerciale (proiecte de înfrumusețare, marketing turistic), sprijinind suplimentar redresarea cbre.com. Totuși, nu tot retailul este la fel. Centrele comerciale de cartier și proprietarii de centre comerciale locale raportează că oamenii sunt încă prudenți – cu inflația ridicată, mulți reduc cheltuielile pentru cumpărături discreționare și pentru ieșiri la restauranți cbre.com. Retailul experiențial (divertisment, cafenele, fitness, etc.) devine crucial pentru atragerea traficului. Creșterea cumpărăturilor online în Coreea (una dintre cele mai digitalizate țări ale lumii) înseamnă că e-commerce-ul continuă să plafoneze expansiunea retailului. Mulți comercianți și-au redus amprenta fizică sau au trecut la magazine showroom mai mici, susținute de vânzările online. Rezumat: piața imobiliară de retail din Seul în 2025 este bifurcată: zonele comerciale centrale și turistice sunt pe un trend ascendent – beneficiind de cererea turistică acumulată – în timp ce locațiile secundare de retail încă se confruntă cu un grad ridicat de neocupare și necesitatea reinventării. Sectorul ospitalității reflectă aceeași tendință. Hotelurile din Seul se bucură de un grad de ocupare mai ridicat odată cu revenirea turiștilor internaționali, iar interesul pentru investițiile în hoteluri reîncepe după o perioadă de stagnare. Zonele din jurul atracțiilor turistice populare (Jongno, Myeongdong, COEX Gangnam) au în derulare proiecte hoteliere și renovări pentru a capta cererea. În același timp, operatorii sunt atenți la posibile scăderi economice globale sau la o eventuală revenire a pandemiei, care ar putea stopa din nou turismul. Totuși, deocamdată, perspectiva pentru retail și ospitalitate este prudent pozitivă: chiriile retail tradiționale se stabilizează, iar proprietățile bine poziționate beneficiază de o cerere reînnoită.

Logistică și industrial: ofertă mare, cerere mare

Segmentul imobiliar logistic – depozite, centre de distribuție și facilități de fulfillment – a cunoscut un boom în timpul ascensiunii e-commerce-ului din pandemie. Dezvoltatorii s-au grăbit să construiască centre logistice moderne în împrejurimile Seulului și, probabil, au construit puțin prea mult, prea repede. În 2024, un val de noi spații de depozitare a ajuns pe piață, ducând la o creștere a gradului de neocupare. Până la finalul lui 2024, rata generală de neocupare în logistică ajunsese la aproximativ 23% – un nivel ridicat pentru un sector ocupat aproape complet în urmă cu câțiva ani cbre.com. Acum, în 2025, situația începe să se îmbunătățească treptat. În T1 2025, au fost livrate patru noi facilități logistice Grade A (în total ~221.500 m²), dar aproximativ 30% din acest spațiu a fost pre-închiriat la finalizare, semnalând cerere stabilă cbre.com. Activitatea de închiriere din T1 a totalizat 178.000 m², ajutând rata de neocupare să coboare spre ~22% (de la 23%) cbre.com. Totuși, piața este bifurcată: depozitele pentru lanțul rece au un grad de neocupare mult mai mare (~40%) față de depozitele uscate (16%) cbre.com, deoarece oferta de spații frigorifice a crescut brusc și se umple mai greu. Pe parcursul lui 2025, experții se așteaptă ca gradul de neocupare să scadă gradual pe măsură ce noua ofertă este absorbită de operatorii 3PL (logistică terți), companii de retail și producători. Probabil va mai dura unul sau doi ani până ce excesul de spațiu va fi complet ocupat, presupunând că nu vor apărea alte suprastructuri. Din perspectiva investițională, segmentul logistic din Coreea a atras un interes uriaș (cap rate-urile au scăzut considerabil) în timpul boom-ului e-commerce. Acum, cu gradul de neocupare mai ridicat și cu ratele de capitalizare în creștere la nivel global, investitorii sunt mai selectivi. Există o diferență mai mare în randamente în funcție de calitatea activului și locație cbre.com. Facilitatile logistice ”core”, cu chiriași buni și aproape de Seul (ex. de-a lungul coridoarelor din provincia Gyeonggi) sunt în continuare căutate, în timp ce proiectele speculative din provinciile mai îndepărtate pot avea dificultăți în a găsi cumpărători sau atrag prețuri mai mici. Per ansamblu, fundamentele sectorului (vânzări online în creștere, nevoie de livrare rapidă) rămân solide, deci perspectiva pe termen lung pentru logistică este pozitivă, însă pe termen scurt este o piață a chiriașului până ce absorbția prinde din urmă.

Piața investițională: volume de tranzacționare în revenire

După o perioadă lentă în 2022–2023 din cauza creșterilor de dobândă, investițiile în imobiliare comerciale în Coreea revin în forță în 2025. De fapt, trimestrul I 2025 a adus un volum de investiții de aproximativ ₩7,0 trilioane în proprietăți comerciale, o creștere robustă de 66% față de anul anterior cbre.com. Acest salt a fost alimentat de tranzacții de amploare cu birouri (inclusiv contracte de tip forward-purchase pentru clădiri aflate în construcție) și de reînvierea interesului pentru activele logistice cbre.com. Îmbunătățirea reflectă atât condiții de finanțare mai bune – odată cu pauza creșterilor de dobândă și perspectiva inversării acestora – cât și o încredere reînnoită că piața imobiliară a Coreei se va stabiliza și va oferi randamente atractive ajustate la risc.

Seul rămâne centrul principal al activității investiționale. Clădirile de birouri din Seul sunt foarte căutate de investitorii instituționali, iar randamentele s-au menținut stabile chiar și când alte regiuni au înregistrat o ușoară slăbire cbre.com. Investițiile transfrontaliere sunt notabile: investitori din Singapore, Orientul Mijlociu și America de Nord au fost activi în căutarea de oportunități pe piața coreeană. În 2025, se așteaptă ca mai mult capital străin să intre pe piața imobiliară a Seulului, datorită fundamentelor economice solide ale Coreei și eforturilor acesteia de a se promova ca destinație favorabilă investițiilor bambooroutes.com. Demersurile recente ale guvernului – cum ar fi revizuirea reglementărilor pentru a face REIT-urile mai accesibile și nedeclanșarea unor noi taxe pentru cumpărătorii străini – au menținut Coreea relativ atractivă comparativ cu piețe precum Canada sau Noua Zeelandă, care au impus interdicții asupra proprietății străine koreatimes.co.kr.

Principalele teme din peisajul investițional al anului 2025 includ:

• Diversificarea claselor de active: Deși birourile rămân ținta principală, investitorii analizează și portofolii rezidențiale pentru închiriere (încurajate de planul instituțional pentru închiriere), logistică pentru depozitare frigorifică (în ciuda ratei mari de neocupare, necesitatea pe termen lung este recunoscută), ba chiar și active alternative ca centrele de date. Marile proiecte de dezvoltare din Seul (discutate mai jos) reprezintă de asemenea oportunități pentru parteneriate sau investiții în terenuri.
• Stabilitate în loc de speculație: După volatilitatea ultimilor ani, investitorii preferă activele cu fluxuri de numerar stabile. Acest lucru înseamnă birouri complet închiriate cu chiriași de top sau centre logistice cu contracte pe termen lung. Operațiunile de tip value-add (cumpărarea clădirilor vechi pentru renovare sau închirierea celor neocupate) sunt abordate de jucători locali cu experiență, dar per ansamblu sentimentul este mai degrabă prudent optimist decât euforic.
• Valori de capital și randamente: După cum s-a menționat, randamentele sunt așteptate să rămână în mare parte stabile în 2025 cbre.com. Pentru birourile prime din Seul, randamentele se situează de obicei între 4,0 și 4,5%; la logistică pot fi puțin mai mari, iar la retail variază considerabil în funcție de amplasare. Dacă dobânzile vor scădea la sfârșitul lui 2025, am putea vedea o ușoară comprimare a randamentelor (creștere a prețurilor). Deocamdată însă, așteptările sunt că volatilitatea va rămâne sub control – nu se așteaptă niciun balon sau prăbușire majoră, ci o creștere treptată a valorilor, corelată cu creșterea veniturilor și ușoare ajustări de randament cbre.com.

În concluzie, sectorul comercial imobiliar din Seul a traversat bine pandemia și șocurile de dobândă, iar 2025 se anunță un an de recuperare graduală. Cu piața birourilor solidă, retailerul intrând pe o traiectorie ascendentă și cu multă lichiditate pe margine, activele fizice ale orașului sunt în continuare percepute ca o modalitate sigură și atractivă de păstrare a valorii într-o regiune caracterizată de incertitudini globale.

Dezvoltări majore și proiecte de infrastructură care modelează viitorul

Silueta Seulului este într-o continuă transformare, iar câteva proiecte majore de infrastructură și dezvoltare aflate în desfășurare în 2025 vor avea un impact semnificativ asupra pieței imobiliare în anii următori. Aceste proiecte își propun să îmbunătățească conectivitatea, să creeze noi hub-uri comerciale și să aducă pe piață oferta (sau facilitățile) atât de necesare. Iată câteva dintre cele mai influente exemple:

Yongsan International Business District – Un nou „oraș vertical”

Unul dintre cele mai ambițioase proiecte de pe orizont este planul de transformare a districtului Yongsan din Seul într-un hub de afaceri și comercial de talie mondială. În februarie 2024, orașul a finalizat planurile pentru Yongsan International Business District (Yongsan IBD), vizând statutul de „cel mai mare oraș vertical din lume.” ctbuh.org Această dezvoltare va acoperi un teren de 500.000 m² pe un spațiu folosit înainte ca depou feroviar – una dintre ultimele mari suprafețe neconstruite din centrul Seulului ctbuh.org ctbuh.org. Piesa centrală va fi un zgârie-nori emblematic cu aproximativ 100 de etaje, permis după ce orașul a relaxat reglementările privind înălțimea și zonarea ctbuh.org ctbuh.org. Planul prevede și mai multe clădiri înalte conectate prin pasarele supraterane, spații verzi ample de la parter până pe acoperiș, hoteluri, facilități culturale și chiar un centru major de transport ctbuh.org ctbuh.org.

Construcția Yongsan IBD este programată să înceapă în a doua jumătate a anului 2025, cu primele faze estimate să fie finalizate și pregătite pentru ocupare la începutul anilor 2030 ctbuh.org. Acest calendar subliniază urgența cu care orașul împinge proiectul înainte, după peste un deceniu de încercări eșuate – un plan anterior pentru dezvoltarea Yongsan, din 2006, a eșuat din cauza crizei financiare din 2008 ctbuh.org. Proiectul relansat împarte districtul în zone: o zonă internațională de afaceri (88.557 m²) unde vor apărea zgârie-norul cu 100 de etaje, alte clădiri de birouri clasa A și un hotel de lux, o zonă de complex de afaceri cu turnuri de birouri de 45 de etaje conectate de pasarele supraterane și spații culturale la etajele inferioare, și o zonă de suport pentru afaceri ctbuh.org ctbuh.org. Designul pune accent pe integrarea pe verticală a funcțiunilor mixte – un „oraș compact” unde birouri, locuințe, spații de recreere și parcuri verzi conviețuiesc la distanță de mers pe jos ctbuh.org. Notabil, amplasamentul se situează între viitorul Parc Yongsan (pe fostul teren al garnizoanei americane) și râul Han, oferindu-i o locație deosebită, cu posibilă vedere spre parc și acces la malul apei ctbuh.org. Autoritățile locale intenționează să integreze dezvoltarea în mediul urban înconjurător prin noi conexiuni de transport și extinderea spațiilor verzi pentru legarea cu malul râului și spațiile parcului ctbuh.org.

Impact imobiliar: Yongsan IBD este gata să crească dramatic profilul și valorile terenurilor din Yongsan. Yongsan era deja o adevărată vedetă a pieței rezidențiale din Seul, cu prețurile apartamentelor urcând cu peste 1,5% într-o singură lună la finalul lui 2024 pe fondul speculațiilor legate de noul district de afaceri bambooroutes.com. Prin aducerea unui număr mare de birouri, locuințe de lux și facilități, proiectul va crea efectiv al patrulea mare district de afaceri din Seul (alături de CBD, Gangnam și Yeouido). Zonele limitrofe vor avea probabil parte de cerere suplimentară – cartierele apropiate din Mapo, Jung-gu și chiar Yongsan ar putea fi revitalizate pe măsură ce apar locuințe și retail adaptate forței de muncă sau vizitatorilor IBD. Odată construit, turnul de 100 de etaje va deveni, de asemenea, una dintre cele mai înalte clădiri din Seul (rivalizând cu Lotte World Tower de 123 de etaje din Jamsil), adăugând orașului un nou reper iconic. Proprietarii din Yongsan anticipează deja câștiguri substanțiale, deși măsurile din zona cu permis de construire (menționate anterior) au fost gândite parțial pentru a preveni supra-speculația donga.com. Dacă totul decurge conform planului, până în 2030 Yongsan va găzdui cel mai nou „oraș în oraș” al Seulului, ceea ce ar trebui să reducă presiunea asupra pieței aglomerate de birouri din Gangnam și să distribuie activitatea economică mai uniform în capitală.

Gangnam & Songpa: Jamsil MICE Super Complex și altele

Zona de sud-est a Seulului, care cuprinde Gangnam, Songpa și COEX/Jamsil, este ținta unei alte dezvoltări transformative. Reconversia Complexului Sportiv/MICE Jamsil este un proiect ambițios public-privat pentru a transforma zona învechită a stadionului sportiv Jamsil (din Songpa-gu) într-un modern district MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions) și de divertisment. În martie 2024, Seul a anunțat planuri detaliate pentru acest proiect, cu construcția așteptată să înceapă până în 2025 și să fie finalizată cel mai devreme în 2031 mk.co.kr mk.co.kr.

Componentele cheie ale planului Jamsil includ:

• Un nou Jamsil Dome Baseball Stadium (care va înlocui stadionul vechi în aer liber), cu peste 30.000 de locuri, integrat cu un hotel.
• Un mare centru de convenții MICE și săli de expoziții pentru a găzdui evenimente internaționale.
• Clădiri de birouri, cazare și facilități comerciale de până la 50 de etaje (înălțimea limitată la aproximativ 180–200 m) în apropiere de Jamsil, care vor crea efectiv un grup de zgârie-nori adiacent complexului sportiv mk.co.kr mk.co.kr. Una dintre clădirile propuse are ~50 de etaje în apropiere de stația Sports Complex.
• Modernizarea stadionului principal olimpic Jamsil la standarde actuale.
• Legături îmbunătățite de transport public și o rețea pietonală „tridimensională” ce conectează locațiile, stațiile de metrou (Linia 2 și 9) și dezvoltările din apropiere mk.co.kr.
• Crucial, planul se integrează în viziunea mai largă a unui „Complex Internațional de Schimb” ce leagă Jamsil, COEX din Samseong-dong și viitorul Hyundai GBC. Prin ridicarea lărgimii de utilizare a terenului (schimbând utilizarea spre semi-rezidențial) mk.co.kr, orașul urmărește să creeze o zonă unificată MICE și de afaceri în întreaga zonă Gangnam mk.co.kr. Ideea este de a lega COEX (un centru de convenții și mall), noile turnuri GBC și facilitățile Jamsil prin dezvoltare coordonată și chiar conexiuni fizice (parcuri, pasarele, poate chiar poduri peste râu sau pâraiele Tancheon) mk.co.kr.
• Mai mult spațiu verde și deschis: planurile prevăd noi parcuri ecologice de-a lungul râului Han și al pâraielor Tancheon pentru a reconecta Gangnam și Jamsil, care sunt despărțite de aceste cursuri de apă mk.co.kr.

Acest proiect Jamsil MICE are un buget de peste ₩2,1 trilioane și este condus de un consorțiu de dezvoltatori privați (cu Hanwha E&C ca actor principal) în parteneriat cu orașul mk.co.kr. Odată finalizat, va consolida poziția Songpa ca un district prietenos cu familiile, dar totodată orientat global – deja Songpa atrage familii datorită școlilor de top și a calității rezidențiale, dar în curând ar putea de asemenea să găzduiască un hub de afaceri/turism la fel de avansat ca oricare altul din Gangnam bambooroutes.com bambooroutes.com.

Impact imobiliar: În timpul construcției, sunt de așteptat unele perturbări (cele două echipe rezidente KBO de baseball au trebuit să se relocheze temporar pentru construcția domului allkpop.com). Însă pe termen lung, valorile proprietăților din Songpa au de câștigat. Apartamentele din Jamsil și zonele învecinate au reprezentat produse fierbinți, valoarea lor crescând pe fondul anticipării dezvoltării MICE. De fapt, spre sfârșitul lui 2024, Songpa-gu înregistra unele dintre cele mai rapide creșteri ale prețurilor locuințelor din Seul – prețurile apartamentelor au crescut cu ~0,37% într-o singură săptămână toamna trecută, cea mai mare din țară la acel moment mk.co.kr. O mare parte din această creștere a fost atribuită entuziasmului pentru reconversie și perspectivelor îmbunătățite ale zonei. Noile birouri și hoteluri vor crea și locuri de muncă și vor atrage vizitatori internaționali, stimulând și mai mult economia locală. Iar prin integrarea cu GBC și COEX din Gangnam, dezvoltarea ar putea stimula proiecte suplimentare – de exemplu, îmbunătățiri ale transportului (există discuții despre conexiuni rutiere mai bune sau chiar un vehicul electric de transfer între COEX și Jamsil). Per total, Gangnam și Songpa sunt pregătite să rămână în fruntea creșterii Seulului, înălțându-se, la propriu, pentru a acomoda nevoile internaționale de afaceri și divertisment ale orașului.

Modernizări de transport: trenurile super-rapide GTX și altele

Infrastructura este o parte cheie a poveștii imobiliare a Seulului. Orașul și guvernul național investesc masiv în proiecte de transport pentru a îmbunătăți conectivitatea în regiunea capitalei – cu implicații semnificative pentru piețele imobiliare.

Cel mai revoluționare sunt liniile Great Train Express (GTX) – o rețea de linii feroviare de navetiști de mare viteză care săpează sub regiunea Seulului extins. Acestea sunt adesea comparate cu Crossrail din Londra sau RER din Paris – practic metrou regional expres care circulă cu până la 180 km/h și reduce drastic timpul de călătorie din zonele suburbane până în centrul Seulului koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Până în 2035, sunt planificate șase linii GTX (A până la F), trei dintre ele (A, B, C) fiind deja în stadii avansate reuters.com. În martie 2024, a fost deschis primul segment al GTX-A, conectând Suseo (sud-estul Seulului) de Dongtan (un oraș satelit din Gyeonggi) în doar 19 minute – o călătorie ce dura anterior 80 de minute cu autobuzul reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. Când va fi complet finalizată spre nord, GTX-A va lega nordul Gyeonggi (Paju) prin Gara Seul și Gangnam de sudul Gyeonggi până în 2028 koreajoongangdaily.joins.com. Lucrările au început și pentru liniile GTX-B și C, care vor traversa suplimentar zona metropolitană.

Efectul GTX asupra imobiliarelor a fost imediat și profund. Practic aducând zonele suburbane „mai aproape” de Seul ca timp de navetă, GTX promite să extindă gama zonelor rezidențiale dezirabile. Prețurile proprietăților din jurul stațiilor planificate GTX au explodat imediat după anunț – de exemplu, apartamentele din apropiere de stația Pyeongtaek Jije (o oprire GTX-A) au crescut cu ₩100–200 milioane imediat ce ruta a fost confirmată koreajoongangdaily.joins.com. Multe localități anterior neglijate au cunoscut o creștere bruscă a cererii de locuințe din partea cumpărătorilor care mizează pe conectivitate mai bună. Guvernul vede chiar GTX ca pe o unealtă pentru a soluționa criza locuințelor din Seul: permițând oamenilor să locuiască în afara orașului și totuși să facă naveta rapid, s-ar putea reduce presiunea pe locuințele din Seul și, poate, chiar încuraja rate de natalitate mai mari, făcând casele suburbane mai mari o variantă fezabilă pentru familiile tinere reuters.com reuters.com.

Totuși, afluxul de investiții de-a lungul coridoarelor GTX a generat și îngrijorări legate de supraîncălzirea acelor piețe. Anumiți critici se tem că GTX ar putea accentua disparitățile regionale, concentrând dezvoltarea în câteva „orașe câștigătoare” și lăsând altele în urmă koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Ca răspuns, guvernul planifică linii regionale expres „TX” complementare pentru alte provincii, pentru a echilibra creșterea koreajoongangdaily.joins.com. Deocamdată însă, zone precum Kintex (Ilsan), Incheon, Suwon și Uijeongbu – fiecare programată pentru stații GTX – au devenit puncte fierbinți pe piața imobiliară. În interiorul Seulului, noi linii de metrou și extensii sunt în lucru (de ex. extinderea liniei Shinbundang mai adânc în Gangnam, extensii ale liniei 9 etc.), care tind să aibă impacturi locale asupra prețurilor locuințelor la noile stații. În plus, îmbunătățirile rutiere și planificata telegondolă urbană peste râul Han (parte a planului Hangang Renaissance al orașului) bambooroutes.com au ca scop creșterea accesibilității și atractivității turistice pentru cartierele riverane. Per ansamblu, conectivitatea îmbunătățită este o sabie cu două tăișuri pentru piața imobiliară: poate deschide noi zone de dezvoltare și modera costurile uluitoare ale locuințelor din Seul prin redistribuirea cererii, dar pe termen scurt, deseori cauzează creșteri ale prețurilor la terenuri și locuințe din cauza anticipației. Obiectivul Seulului este să devină un „oraș de 30 de minute” – unde orice nod major din metropolă poate fi atins în maximum 30 de minute cu transportul public koreajoongangdaily.joins.com – iar dacă acest lucru va reuși, va remodela profund tiparele navetei și atractivitatea imobiliară. Procesul este deja în desfășurare, iar investitorii inteligenți se poziționează deja de-a lungul acestor viitoare artere de transport.

Alte proiecte și inițiative notabile

Mai multe alte inițiative merită menționate:

• Parcul Yongsan: Fostul Garrison al armatei americane din Yongsan este transformat într-un parc național uriaș – „Parcul Yongsan” – similar ca anvergură cu Central Park din New York. Porțiuni ale bazei (denumite Grădina pentru copii Yongsan) au fost deja deschise parțial pentru acces public începând cu 2022 mk.co.kr. Pe măsură ce continuă remedierea mediului, viziunea este de a crea o vastă oază verde în inima orașului. Parcul va crește dramatic zona verde pentru centrul Seulului și va ridica fără îndoială atractivitatea (și implicit valorile proprietăților) cartierelor din jur precum Yongsan, Itaewon, Seongdong etc. Acesta este un proiect pe termen lung, desfășurat în etape de-a lungul următorului deceniu.
• Han River Renaissance 2.0: Seul nu neglijează malul râului său. Orașul a lansat Great Hangang Project – 55 de inițiative pentru activarea zonei râului Han bambooroutes.com. Aceasta include construirea de marine, scene plutitoare, parcuri riverane și chiar telecabine pentru traversări panoramice peste râu bambooroutes.com. Îmbunătățirile făcute anterior (cum ar fi Hangang Renaissance din anii 2000) au crescut semnificativ valoarea cartierelor ca Yeouido și Banpo; această nouă fază urmărește să obțină același efect pentru mai multe districte riverane. De exemplu, malul Mapo (zona Ichon/Hanyang) ar putea primi noi spații culturale, iar districtele estice de pe râu ar putea beneficia de facilități recreative îmbunătățite. Valorificarea potențialului râului tinde să facă imobiliarele adiacente mai atractive pentru dezvoltare rezidențială și comercială (cine nu și-ar dori o vedere la râu sau acces rapid la parc?).
• Regenerare și reamenajare urbană: Seul investește masiv în proiecte de regenerare urbană. În loc să construiască doar orașe satelit noi, multe dintre proiecte se concentrează pe revitalizarea cartierelor mai vechi – îmbunătățirea spațiilor publice, stimularea start-up-urilor să folosească clădiri vacante și modernizarea infrastructurii din complexurile de apartamente îmbătrânite. Există programe pentru regenerare locală în cartiere precum Euljiro (transformarea aleilor vechi în zone la modă) și părți din Mapo sau Seodaemun (pentru a atrage rezidenți tineri). Chiar dacă nu sunt la fel de spectaculoase precum zgârie-norii, aceste eforturi pot crește semnificativ valoarea imobiliară prin îmbunătățirea calității vieții și transformarea cartierelor vechi în zone la modă.
• Locuințe pentru grupe demografice specifice: Confruntându-se cu o populație ce îmbătrânește, orașul are planuri pentru dezvoltarea de locuințe adaptate seniorilor (cu tehnologie smart home, elemente de accesibilitate, situate în apropierea facilităților medicale) bambooroutes.com bambooroutes.com. Se dezvoltă și spații de co-living pentru persoane singure și studenți – răspuns la creșterea gospodăriilor single-person și dorința de locuire comunitară bambooroutes.com bambooroutes.com. Aceste segmente emergente nu vor schimba panorama urbană, dar indică nișe de cerere viitoare pe care dezvoltatorii și investitorii încep să le valorifice, ceea ce ar putea schimba destinația unor proprietăți (de ex. transformarea unei clădiri de birouri în rezidență co-living sau complex pentru seniori).

Fiecare dintre aceste proiecte și tendințe contribuie la mozaicul complex al viitorului imobiliar al Seulului. Orașul din 2030 sau 2035 va avea probabil un nou district de afaceri în Yongsan cu un zgârie-nori emblematic, o zonă reinventată pentru evenimente și divertisment în Jamsil, conexiuni mult mai rapide ce unesc întreaga metropolă și cartiere reabilitate ce echilibrează vechiul și noul. Pentru jucătorii de pe piața imobiliară din Seul, a fi la curent cu aceste evoluții este esențial – ele arată unde ar putea apărea următoarele oportunități și creșteri de valoare.

Reflector pe districte-cheie: Gangnam, Songpa, Yongsan, Mapo

Seul este un oraș al cartierelor distincte, fiecare cu propriul său caracter și cu dinamica imobiliară specifică. Aici oferim o privire mai atentă asupra a patru districte-cheie evidențiate pentru importanța lor în 2025 – Gangnam, Songpa, Yongsan și Mapo – analizând ce le alimentează piețele și care este perspectiva pentru fiecare.

Gangnam-gu: Vârful prețului și al prestigiului

Gangnam – sinonim cu bogăția, educația și imobiliarele ultra-scumpe – continuă să stabilească ritmul pieței imobiliare din Seul. Acest district (la sud de râul Han) găzduiește faimoasele cartiere Apgujeong, Cheongdam, Daechi și Samseong, printre altele, și rămâne cel mai scump loc de locuit din Coreea de Sud. După cum s-a arătat anterior, prețul mediu al apartamentelor în Gangnam este estimat la aproximativ ₩25 milioane per metru pătrat, ceea ce înseamnă peste ₩2 miliarde pentru un apartament decent pentru familie bambooroutes.com. După unele estimări, prețurile apartamentelor din Gangnam sunt de circa 2,5 ori mai mari decât media Seulului, iar la sfârșitul lui 2024 avea un preț mediu de vânzare de aproximativ ₩2,4 miliarde – cel mai ridicat din țară statista.com.

În 2025, valorile imobiliare din Gangnam au atins noi recorduri. Entuziasmul cumpărătorilor a revenit puternic după un recul în 2022, apartamentele din Gangnam-gu înregistrând o creștere de aproximativ 0,3–0,4% pe săptămână în unele perioade ale sfârșitului de 2024 mk.co.kr și continuând să crească și în 2025 (deși puțin mai lent decât în vecinii Seocho/Songpa în câteva săptămâni recente) world.kbs.co.kr. Atractivitatea districtului este multifactorială: beneficiezi de cele mai bune școli (academiile private din Daechi-dong sunt legendare, atrăgând familii dispuse să plătească primă ca să trăiască în acel district școlar), o densitate ridicată de sedii corporative și firme tech în Teheran Valley, shopping și viață de noapte de lux în zone precum Cheongdam, și o infrastructură general modernă. A fi rezident în Gangnam înseamnă și prestigiu social, iar cererea din partea cumpărătorilor interni bogați este perpetuu robustă. Investitorii străini urmăresc și ei Gangnam – de exemplu, cumpărătorii chinezi au manifestat interes pentru casele de lux din Seul, deși guvernul monitorizează atent achizițiile străine și a discutat chiar despre închiderea unor portițe legale pentru speculatorii din afara țării globalpropertyguide.com.

Politica guvernamentală s-a concentrat intens asupra Gangnam, având în vedere influența sa disproporționată. Gangnam (împreună cu Seocho și Songpa) se află sub regimul special de permise pentru tranzacții de terenuri (cel puțin până în septembrie 2025) pentru a limita tranzacțiile speculative donga.com. Aceasta a fost o reacție directă la creșterea prețurilor din Gangnam, care s-a extins în restul metropolei – când Gangnam se mișcă, tinde să ridice sau să scadă sentimentul întregii piețe. Autoritățile sunt hotărâte să prevină o „bulă” supraîncălzită în Gangnam care ar putea destabiliza economia. Totuși, în ciuda acestor restricții, volumul tranzacțiilor în Gangnam este de fapt în creștere – cumpărătorii avuți achiziționează în continuare, iar prețuri record la vânzări au fost raportate chiar și sub regimul de permise koreajoongangdaily.joins.com. De exemplu, unități din exclusivistele complexe Tower Palace sau Almaze (Acro) s-au tranzacționat la maxime istorice în acest an.

Privind spre viitor, perspectiva zonei Gangnam este optimistă, dar limitată de politici. Cartierul va beneficia de proiecte majore: complexul Hyundai GBC va consolida Gangnam ca centru de afaceri și convenții, probabil aducând o cerere și mai mare pentru spații comerciale și rezidențiale în apropiere. Dezvoltarea Jamsil MICE din Songpa, cartierul vecin, va spori de asemenea atractivitatea Gangnam (mai multe facilități și evenimente internaționale la îndemână). Pe de altă parte, guvernul poate continua (sau extinde) reglementările asupra imobiliarelor din Gangnam dacă prețurile continuă să crească – măsuri precum taxe de capital mai mari pentru revânzări pe termen scurt, limite mai stricte la credite pentru achiziții în Gangnam etc. au mai fost implementate și ar putea reveni. Totuși, penuria fundamentală de terenuri în Gangnam și cererea insațiabilă înseamnă că prețurile aici probabil vor continua să crească pe termen lung, cu excepția unui mare eveniment de criză la nivel național. Chiar și modificările ratelor dobânzilor afectează Gangnam mai puțin decât alte zone, deoarece mulți cumpărători achiziționează cu capital propriu ridicat (persoane cu lichidități, nu datornici marginali). Pe scurt, Gangnam rămâne indicatorul principal al pieței din Seul – toți ochii vor fi ațintiți asupra lui în anul următor, pentru că poate semnala dacă piața generală e în plină expansiune sau începe să se răcească.

Songpa-gu: Paradisul familiilor și viitor centru de afaceri

Situat chiar la est de Gangnam, Songpa-gu a ieșit din umbra Gangnam pentru a deveni un pol de putere de sine stătător. Songpa cuprinde zone precum Jamsil, Sincheon, Garak și Bangi și are un amestec de locuințe de lux și facilități publice ample. Este, poate, cunoscut cel mai bine ca locația Lotte World Tower (cea mai înaltă clădire din Coreea, cu 123 de etaje), care definește orizontul Jamsil, și pentru găzduirea Jocurilor Olimpice din 1988 (cu facilități precum Stadionul Olimpic Jamsil).

Imobilele rezidențiale din Songpa sunt foarte căutate de familii, datorită unui mix de complexe de apartamente relativ spațioase, școli bune și parcuri abundente (districtul include Lacul Seokchon, Parcul Olimpic etc.). În ultimii ani, școlile din Songpa au excelat la nivelul clasamentelor din oraș – de fapt, Songpa înscrie acum mai mulți elevi în clasa întâi decât Gangnam, reflectând popularitatea sa printre tinerele familii bambooroutes.com. Într-o statistică recentă, Songpa a avut 4.748 de copii de șase ani care au început școala primară, depășind cei 3.747 din Gangnam, un semn clar că mulți părinți consideră mediul educațional din Songpa la fel de atractiv ca cel din Gangnam (dacă nu chiar mai mult) bambooroutes.com. Această cerere puternică din partea familiilor susține piața locuințelor din Songpa. Valorile apartamentelor din zone precum Jamsil și Sincheon au explodat; prețul mediu al unui apartament în Songpa este estimat la ₩17 milioane pe m² (complexele de top din Jamsil atingând sume mult mai mari) bambooroutes.com. Songpa a fost unul dintre primele districte care și-au revenit după încetinirea din 2022 – până la sfârșitul lui 2024 a înregistrat cele mai abrupte creșteri de prețuri din Seul, iar aceste creșteri au continuat și în 2025 mk.co.kr world.kbs.co.kr. Și acest district este acoperit de reglementările zonelor cu permise, menite să limiteze specula donga.com.

Pe partea comercială, Songpa se transformă rapid într-o destinație importantă pentru afaceri și turism. Turnul Lotte World din Jamsil găzduiește birouri, un hotel de lux, un observator și un mall de nivel premium, atrăgând atât vizitatori cât și firme. După cum s-a menționat și anterior, proiectul Jamsil MICE va aduce un centru de convenții de talie mondială, un stadion-acoperiș, hoteluri noi și birouri până în 2030–2031 mk.co.kr mk.co.kr. Acest lucru va crea practic un nou district de afaceri în Songpa, completând zona deja existentă Gangnam COEX, peste râu. Conectivitatea este, de asemenea, un avantaj: Songpa dispune de mai multe linii de metrou (2, 8, 9 și altele aflate în extindere), iar dacă planurile de noi poduri peste Han sau linii de transport în comun se vor materializa, accesibilitatea sa va crește și mai mult.

Perspectiva pentru Songpa: Districtul este pregătit pentru creștere continuă. Fundamentele solide (atractivitate pentru familii, proiecte majore, infrastructură în îmbunătățire) sugerează o cerere robustă atât pentru proprietăți rezidențiale cât și comerciale. Am putea vedea cum Songpa reduce decalajul de preț față de Gangnam – unii analiști cred că zonele redezvoltate din Jamsil ar putea, în cele din urmă, rivaliza cu cele mai scumpe cartiere din Gangnam la preț. O potențială provocare este amploarea noii oferte ce va apărea în Jamsil – birourile și hotelurile planificate vor trebui absorbite de piață. Dar având în vedere deficitul de spații de birouri din Seul, mulți cred că această ofertă suplimentară va fi binevenită, nu problematică. Pentru rezidenți, faza de construcție ar putea aduce unele inconveniente, însă proprietarii sunt în general optimiști că toate aceste investiții se vor traduce prin valori imobiliare și mai mari și un district mai vibrant. Pe scurt, steaua Songpa este în ascensiune și nu mai este doar „vecinul lui Gangnam” – e un district cheie de urmărit pe cont propriu.

Yongsan-gu: Steaua în ascensiune din centrul Seulului

Yongsan-gu, situat central, la nord de râul Han, trece printr-o transformare dramatică. Istoric, Yongsan era cunoscut pentru cantonamentul militar american care ocupa o întindere vastă de teren și pentru piețele de electronice sau nodurile de transport (cum ar fi Gara Yongsan). Pentru mult timp, a rămas în urma zonelor Gangnam în termeni imobiliari – mai degrabă de clasă mijlocie decât elitist, cu unele zone rezidențiale mai vechi. Însă această narațiune e pe cale să se schimbe rapid.

În 2022, Yongsan a căpătat un nou prestigiu după ce biroul prezidențial al Coreei de Sud s-a mutat acolo (în complexul folosit anterior de Ministerul Apărării). Brusc, Yongsan a devenit centrul administrativ al națiunii, crescându-și profilul. În aceeași perioadă, porțiuni din terenul bazei americane au început să fie deschise publicului sub formă de parc, sugerând potențialul viitor al unei vaste zone verzi. Prețurile proprietăților din Yongsan au început să crească rapid. Până în 2024, apartamentele din Yongsan erau printre cele cu cea mai rapidă apreciere din Seul – un raport menționa o creștere de 1,52% a prețurilor apartamentelor din Yongsan într-o singură lună (august 2024) bambooroutes.com, depășind majoritatea celorlalte districte. Această ascensiune rapidă a plasat Yongsan în exclusivistul club al districtelor „zonă cu permise” din 2025, alături de Gangnam, Seocho și Songpa donga.com. Prețul mediu al unui apartament aici se situează acum în jurul valorii de ₩20 milioane pe m² – extrem de ridicat, deși încă puțin sub nivelul Gangnam bambooroutes.com.

Marele catalizator pentru viitorul Yongsan este planificatul Yongsan International Business District (IBD), detaliat anterior. Perspectivele unui zgârie-nori de 100 de etaje, o „vertical city” pe malul apei din Yongsan schimbă regulile jocului ctbuh.org. Acest proiect, împreună cu viitorul Parc Yongsan, va aduce o valoare imensă zonei. Practic, Yongsan urmează să devină următorul mare centru de afaceri al Seulului, făcând legătura între zona tradițională de centru (Jung-gu/Jongno) și partea Gangnam.

Chiar și dincolo de situl IBD, Yongsan are mai multe dezvoltări de lux – sediul AmorePacific (o bijuterie arhitecturală modernă) a fost inaugurat în 2018, iar există complexe rezidențiale premium, precum Raemian Caelitus și altele, care au atras cumpărători avuți. Locația centrală a districtului – este, la propriu, în inima zonei metropolitane Seul – înseamnă că beneficiază de mai multe linii de metrou și de principala gară KTX la Yongsan, ceea ce îl face extrem de accesibil.

Perspective pentru Yongsan: Se așteaptă o creștere continuă și gentrificare. Pe termen scurt, restricțiile privind permisele ar putea să tempereze ușor frenezia, dar cererea autentică (mai ales pentru noile apartamente de lux și pentru terenurile comerciale din partea dezvoltatorilor) va rămâne. Odată cu începerea construcțiilor pentru IBD la sfârșitul lui 2025, prețurile terenurilor și valorile proprietăților din apropiere ar putea primi un nou impuls datorită așteptărilor. Provocarea pentru Yongsan ar putea fi gestionarea sustenabilă a acestei creșteri – infrastructura va avea nevoie de modernizări pentru a face față traficului și populației în creștere. Totuși, guvernul este motivat să aibă succes aici, deoarece IBD este un proiect prestigios. Pentru investitori și cumpărători, Yongsan oferă șansa de a intra într-o zonă „în plin avânt” care nu mai este doar o speculație, ci devine realitate. Până la sfârșitul anilor 2020, nu ar trebui să ne mirăm dacă Yongsan va fi menționat laolaltă cu Gangnam și Yeouido ca un nucleu de business, iar apartamentele sale de lux vor comanda prețuri similare cu cele din districtele din sud.

Mapo-gu: Trendy, tânăr și în ascensiune

Mapo-gu, situat la nord-vest de centrul orașului pe malul nordic al râului Han, are o atmosferă unică și un peisaj imobiliar divers. Include hub-uri precum Hongdae (zona Universității Hongik) cunoscut pentru cultura tinerilor, Sinchon (altă zonă universitară), Yeonnam-dong (cafenele hipster și străzi gentrificate), dar și Sangam Digital Media City (DMC) și părți ale noii faleze. Istoric, Mapo nu era la fel de scump ca zonele tradițional bogate, dar în ultimii ani a devenit unul dintre cele mai dinamice districte din Seul, atrăgând tineri profesioniști, studenți și companii din domeniul tech/media.

În ceea ce privește locuințele, Mapo oferă o combinație: cartiere rezidențiale vechi în jurul Ahyeon și Mapo-ro, dar și complexe de apartamente înalte, moderne, mai ales în zona Sangam (unde a avut loc multă dezvoltare modernă pentru stadionul Cupei Mondiale și DMC). Prețurile în Mapo au crescut constant și districtul este acum considerat una dintre zonele „premium” din afara Gangnam-ului. Prețul mediu al unui apartament este estimat la aproximativ ₩15 milioane pe m², la același nivel cu unele districte centrale bambooroutes.com. Creșterea Mapo a fost atât de notabilă încât, începând cu 2025, este adesea evidențiată printre districtele cu cele mai mari creșteri de preț (odată ce trio-ul Gangnam și Yongsan sunt luate în calcul). De fapt, după cum remarcă JoongAng Daily, tendința ascendentă a prețurilor locuințelor din Seul se extinde dincolo de Gangnam spre zone precum Mapo koreajoongangdaily.joins.com. În primăvara lui 2025, creșterile săptămânale ale prețurilor în Mapo au depășit ușor media orașului, ceea ce reflectă cererea solidă world.kbs.co.kr.

Ce atrage oamenii către Mapo? Mai mulți factori:

• Atractivitate tânără și culturală: Cartiere precum Hongdae, Hapjeong și Yeonnam sunt faimoase pentru viața de noapte, muzică, artă și cafenele. Acestea atrag nu doar studenți, ci și persoane din industriile creative și chiar expați străini.
• Proximitate față de CBD: Mapo este chiar peste râu de Yongsan și adiacent de Jongno/Jung. Zone ca Gongdeok și Mapo-daero au multe clădiri de birouri și sunt la doar câteva stații de metrou de Gara Seul și centrul orașului. Aceasta face din Mapo o opțiune rezidențială convenabilă (și puțin mai ieftină) pentru cei ce lucrează în centru.
• Digital Media City (DMC): În Sangam (nord-vestul Mapo), orașul a construit o zonă de afaceri de înaltă tehnologie care găzduiește marii radiodifuzori (KBS, MBC), companii media și IT. Acest lucru a transformat Mapo într-o mică, dar în creștere, piață de birouri. Forța de muncă din DMC a crescut și cererea pentru locuințe de calitate în zonă.
• Educație: Deși nu la nivelul Gangnam, Mapo are câteva școli bune și este aproape de mai multe universități (Yonsei, Sogang, Hongik, Ewha în Seodaemunul vecin). Acest lucru atrage familii care preferă un mediu puțin mai relaxat decât Gangnam pentru creșterea copiilor, cât și o cerere de închiriere constantă din partea studenților.

Perspective pentru Mapo: Viitorul arată promițător. Pe măsură ce creșterea Seulului devine mai distribuită, Mapo va beneficia de poziția sa strategică între centrul tradițional și expansiunea nord-vestică (spre Ilsan). Finalizarea GTX sau a altor linii de transport ar putea conecta mai bine Mapo de suburbii, crescând profilul său ca important nod de transport (există un plan pentru o stație GTX la Sangam DMC pe Linia A, care ar reduce dramatic timpul de călătorie spre Ilsan sau estul Seulului). Mapo nu se află sub reglementările stricte cu care se confruntă Gangnam, ceea ce ar putea însemna mai puține bariere pentru tranzacții – investitorilor le-ar putea fi mai ușor să vândă/cumpere aici, adăugând lichiditate pieței. Totodată, eforturile continue de regenerare urbană, cum ar fi parcul cultural Mapo Oil Depot (deja finalizat) și diverse modernizări stradale, vor îmbunătăți mediul de locuit.

Ne putem aștepta ca valorile proprietăților din Mapo să continue ascensiunea treptată, depășind eventual media orașului dacă trendul de „cool” și creșterea locurilor de muncă persistă. Poate nu va ajunge la nivelul de preț din Gangnam (datorită dezvoltărilor de lux mai puține momentan), dar diferența s-ar putea reduce. De exemplu, dacă Gangnam este ~2× media orașului și Mapo ~1,5× acum, Mapo s-ar putea apropia spre 1,6–1,7× în următorii ani dacă tendințele continuă. Important este că Mapo oferă un studiu de caz de revitalizare urbană de succes – transformând zone industriale vechi sau subutilizate (precum fosta groapă de gunoi Sangam, acum DMC și World Cup Park) în noi motoare economice. Acest lucru îi conferă districtului adaptabilitate și reziliență.

---

Fiecare dintre aceste patru districte – Gangnam, Songpa, Yongsan și Mapo – ilustrează o fațetă diferită a boom-ului imobiliar din Seul. Gangnam reprezintă culmile luxului și provocările supraîncălzirii; Songpa demonstrează creșterea determinată de familii și infuzia de facilități globale; Yongsan înseamnă potențial nevalorificat care este eliberat prin dezvoltare de anvergură; iar Mapo este zona modernă, în ascensiune, care profită de valul demografic și cultural. Împreună, ele prezintă imaginea unui oraș care simultan își redefinește orizontul, își extinde rețelele și își reînvigorează comunitățile.

Previziuni și perspective pentru anii următori

Privind dincolo de 2025, la ce ne putem aștepta pentru piața imobiliară din Seul? Deși orice prognoză implică incertitudini (oscilații ale economiei globale, evenimente geopolitice etc.), din datele curente și analizele experților se desprind câteva tendințe și previziuni majore:

• Creștere moderată a prețurilor: Consensul este că prețurile rezidențiale din Seul vor continua să crească în următorii ani, dar într-un ritm mai moderat decât salturile anuale de două cifre văzute la sfârșitul anilor 2010. Factori precum deficitul persistent de locuințe, cererea puternică din partea gospodăriilor și concentrarea avuției în Seul susțin o apreciere continuă. Experții estimează că valoarea locuințelor din Seul va crește în medie cu 3–5% pe an pe termen scurt bambooroutes.com. Districtele de lux ar putea depăși acest interval (cu creșteri de una cifră, dar mai ridicate), iar unele zone mai slabe să aibă prețuri stagnante, dar o tendință generală ascendentă este anticipată. Totul este valabil dacă nu apare un șoc major și dacă se confirmă așteptările de relaxare a dobânzilor. Dacă economia slăbește sau dobânzile cresc brusc din nou, creșterea se poate tempera sau amâna.
• Persistența diferențelor regionale: Este probabil să vedem o adâncire a decalajului dintre Seul (și suburbiile imediate) și restul Coreei koreajoongangdaily.joins.com. Dacă nu există o intervenție politică dramatică pentru impulsionarea orașelor regionale, tendința de concentrare a capitalului în Seul va rămâne. Instituții importante precum Korea Housing Institute prevăd continuarea unui „market dual”, în care prețurile din zona capitalei cresc moderat, iar cele din provincii stagnează globalpropertyguide.com. Asta ar putea însemna că, spre 2027, indicele prețurilor locuințelor din Seul să fie cu circa 10% peste nivelul de azi, în timp ce unele orașe provinciale ar putea stagna sau chiar să scadă ușor. Implicațiile sociale și politice ale acestui fenomen vor fi o chestiune importantă pentru guvern.
• Mediul de politici: spre stabilitate și extinderea ofertei: Factorii de decizie au învățat din „roller coaster-ul” ultimului deceniu că măsurile extreme pot avea efecte adverse. Ne așteptăm la un accent pus pe creșterea ofertei de locuințe (prin reamenajare urbană, relaxarea limitelor de densitate, promovarea de noi cartiere lângă stațiile GTX etc.) și sprijin țintit pentru adevărații cumpărători (cum ar fi programe pentru primii cumpărători), mai degrabă decât control agresiv de preț. Noua administrație din 2025 a anunțat că nu va folosi impozite grele pentru a sparge „bulele” koreajoongangdaily.joins.com, ceea ce sugerează o abordare relativ favorabilă pieței. Totuși, dacă prețurile scapă de sub control (de exemplu, cresc cu 10%+ într-un an), răspunsurile de reglementare, precum extinderea zonelor cu permis sau înăsprirea creditării, pot apărea rapid. Scenariul ideal pentru autorități este un „atenuare blândă” – prețuri ce cresc suficient pentru a stimula construirea, dar nu atât de rapid încât să stârnească furie publică sau riscuri financiare.
• Dobânzi și finanțare: Un mare factor incert este politica monetară. Așteptările pieței sunt că Banca Coreei va reduce dobânzile la sfârșitul anului 2025, pe fondul relaxării inflației și încetinirii creșterii economice cbre.com. Dobânzi mai mici ar avantaja imobiliarele – reducând costul creditelor ipotecare, îmbunătățind ușor accesibilitatea și făcând randamentele proprietăților mai atractive comparativ cu obligațiunile. Asta ar putea readuce mai mulți cumpărători și ar stimula investițiile. Dacă relaxarea are loc treptat, impactul va fi gradual. Dacă va fi o reducere agresivă (de exemplu, pe motiv de recesiune), am putea vedea o revenire mai rapidă a pieței imobiliare datorită creditării mai ieftine. Dimpotrivă, dacă inflația revine și dobânzile rămân ridicate, cererea ar fi temperat, iar piața ar putea stagna pentru mai mult timp.
• Perspectivele pieței de investiții: Instituții precum CBRE anticipează o redresare treptată a investițiilor în imobiliare comerciale pe măsură ce ciclul dobânzilor din Coreea se inversează cbre.com. Ne așteptăm la mai multe tranzacții în 2025–2026, posibil revenind la volumele de dinainte de pandemie, mai ales dacă încrederea investitorilor străini în Asia crește. Ratele de capitalizare ar trebui să rămână relativ stabile (sau să se comprime puțin în segmentele premium, dacă competiția se intensifică) cbre.com. Necunoscuta rămâne fluxul global de capital – dacă economia Chinei încetinește sau piețele occidentale devin mai puțin atractive, Seul ar putea atrage mai mult capital extern. Invers, orice șoc financiar global ar putea strânge lichiditatea și bloca tranzacțiile. În general însă, Seulul este văzut ca o piață sigură, de bază, în Asia, iar imobiliarele sale ar trebui să rămână de interes pentru investitori.
• Piața chiriilor și randamentele: Ne-am putea aștepta la o ușoară creștere a randamentelor pentru închiriere pe măsură ce prețurile se stabilizează și chiriile recuperează decalajul. Odată cu intrarea mai multor jucători instituționali pe piața de închirieri, administrarea profesională va duce la optimizarea chiriilor (deși controalele asupra chiriilor și legea protecției chiriașului limitează creșterile bruște în Coreea). Programul guvernamental de creștere a ofertei ar putea duce la mai multă vacanță în stocul vechi și precar, dar nu va genera un suprastoc de locuințe de calitate în curând la Seul. Sistemul Jeonse se va diminua treptat dacă dobânzile se mențin scăzute (pentru că returnarea depozitelor chiriașilor va fi mai puțin atractivă), ceea ce va însemna mai multe gospodării optând pentru chirie lunară, teoretic cu mai bună cash-flow pentru proprietari.
• Calendarul marilor proiecte: În jur de 2028 ar trebui să vedem rezultatele importante ale boom-ului actual de dezvoltare: porțiuni din Yongsan IBD ar putea fi finalizate până atunci (unele turnuri de birouri fiind gata de ocupare), complexul Jamsil MICE va fi în construcție sau parțial deschis, liniile GTX A, B, C vor deveni operaționale (țintind începutul anilor 2030 pentru rețea completă). Acestea vor remodela piața – de exemplu, odată cu funcționarea GTX, zone din Gyeonggi ar putea crește mai rapid (reducând diferența față de Seul), iar noile districte de business ar putea atrage companii din vechile sedii scumpe (poate ușor relaxând chiriile în clădirile vechi, dar crescându-le în turnurile noi). Imobiliarele sunt un joc pe termen lung, iar semințele plantate în 2025 vor avea efecte întinse pe durata următorului deceniu.

În concluzie, perspectiva pentru imobiliarele din Seul este în mare parte pozitivă. Orașul profită de un val de reamenajări și modernizări de infrastructură care îi vor consolida statutul de metropolă globală. Tendințele demografice și economice favorizează cererea continuă de proprietăți, chiar dacă la nivel național Coreea se confruntă cu provocări demografice – Seulul tinde să fie izolat de aceste efecte, fiind magnetul pentru tineret și talente din întreaga țară. Marile instituții împărtășesc opinia că, deși vor exista fluctuații pe termen scurt, imobiliarele din Seul vor rămâne o investiție solidă pe termen mediu și lung globalpropertyguide.com cbre.com.

Desigur, există riscuri. Datoria mare a gospodăriilor reprezintă o preocupare constantă; aproape jumătate din creditele sectorului privat din Coreea sunt legate de imobiliare koreajoongangdaily.joins.com, astfel încât orice șoc ar putea reverbera în întregul sistem financiar. La nivel global, dacă ar exista un declin sever sau un eveniment tip „lebădă neagră”, Seulul nu ar fi imun. Tensiunile geopolitice din regiune ar putea, de asemenea, afecta sentimentul investitorilor străini. Și pe plan intern, dacă accesibilitatea locuințelor s-ar înrăutăți, presiunea politică ar putea conduce la intervenții mai drastice (precum plafoane de prețuri sau programe mari de locuințe publice) care ar putea schimba dinamica pieței.

Deocamdată, totuși, traiectoria este stabilită: 2025 este un an al revenirii pentru piața imobiliară din Seul, iar avântul pare că va continua. Investitorii, cumpărătorii de locuințe și companiile sunt sfătuiți să urmărească îndeaproape semnalele de politică și etapele cheie ale proiectelor, deoarece acestea vor oferi indicații despre unde se află oportunitățile. Fie că este vorba de un apartament de lux în Gangnam, un nou birou în Yongsan, un complex comercial reamenajat în Jamsil sau un officetel la modă în Mapo, Seulul oferă câte puțin din toate – iar în anii următori intenționează să ofere și mai mult, ca oraș asiatic al viitorului construit pe mișcările imobiliare de astăzi.

Surse:

• Global Property Guide – Analiza Pieței Rezidențiale din Coreea de Sud 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• The DONG-A Ilbo – Seul reintroduce sistemul de permise pentru tranzacții de terenuri donga.com donga.com donga.com
• KBS World – Prețurile apartamentelor din Seul continuă să crească pentru a 12-a săptămână consecutiv world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
• Korea JoongAng Daily – Noul guvern trebuie să spargă tiparul… creșteri ale prețurilor la locuințe koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
• Bamboo Routes – Prețurile medii ale apartamentelor în Seul 2025 bambooroutes.com bambooroutes.com; 17 Previziuni pentru imobiliarele din Seul 2025 bambooroutes.com
• CBRE – Datele Seul Q1 2025 cbre.com cbre.com cbre.com; Perspectivele pieței imobiliare din Coreea 2025 cbre.com cbre.com cbre.com
• Savills – Perspective Birouri Coreea 2025 pdf.savills.asia (prin fragment PDF)
• Yonhap/CTBUH – Planurile Districtului Internațional de Afaceri Yongsan ctbuh.org ctbuh.org
• Maeil Business News – Dezvoltarea Complexului Jamsil MICE mk.co.kr mk.co.kr
• Korea JoongAng Daily – GTX va reduce naveta… prețurile din jurul terminalelor au explodat koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
• Reuters – Speranțe pentru trenuri de mare viteză & locuințe reuters.com reuters.com (context despre GTX și prețurile locuințelor).