Imobiliarele din Hong Kong 2025: De la declin la creștere – Tendințe, zone fierbinți și previziuni până în 2028

Prezentare generală a pieței și factori cheie

Piața imobiliară din Hong Kong în 2025 se află la o răscruce între redresare și incertitudine. După ce a atins un vârf în 2021, valorile proprietăților au trecut printr-o corecție de mai mulți ani, prețurile locuințelor revenind la nivelurile din mijlocul anilor 2010 spglobal.com. Prețurile rezidențiale au scăzut cu aproape 30% față de maximele din 2021, atingând minime nemaivăzute din 2016 spglobal.com. În același timp, volumele tranzacțiilor își revin puternic – vânzările totale de proprietăți au crescut cu 17% în 2024 (după scăderile din 2022–23), pe măsură ce cumpărătorii au revenit odată cu relaxarea restricțiilor pandemice globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Rezultatul este o perspectivă mixtă a pieței: cererea se animă și politicile s-au schimbat pentru a sprijini cumpărătorii, însă anumite segmente ale pieței (în special birourile) se confruntă cu un exces de ofertă și un sentiment slab hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

Mai mulți factori cheie modelează aceste dinamici:

• Tendințe economice: Economia Hong Kong-ului este pe o creștere modestă după COVID, înregistrând o creștere de 3,1% de la an la an în T1 2025 spglobal.com. Totuși, factorii externi – tensiunile comerciale în creștere dintre SUA și China și încetinirea Chinei continentale – temperează perspectivele. Guvernul avertizează că politica comercială incertă și volatilitatea externă ar putea „umbri perspectivele pe termen scurt” spglobal.com, menținând investitorii precauți.
• Ratele dobânzilor & Finanțe: Odată cu faptul că dolarul din Hong Kong este legat de dolarul american, ratele dobânzilor locale au crescut în 2023, odată cu majorările Rezervei Federale a SUA. Până în mai 2025, rata de bază a Autorității Monetare din Hong Kong era de 4,75% globalpropertyguide.com, însă au apărut semne de relaxare. Fed-ul a întrerupt creșterile de dobândă, HIBOR (ratele interbancare) au început să scadă, iar băncile chiar au redus ratele dobânzii de referință la sfârșitul lui 2024 globalpropertyguide.com. Costurile mai mici de împrumut au îmbunătățit sentimentul cumpărătorilor și au scăzut povara ipotecară, contribuind la creșterea recentă a vânzărilor de locuințe cushmanwakefield.com. Privind spre viitor, posibilele reduceri ale dobânzii Fed la sfârșitul lui 2025 ar putea stimula și mai mult lichiditatea și puterea de cumpărare hongkongbusiness.hk. Totuși, autoritățile îndeamnă la prudență: orice volatilitate viitoare a ratelor sau fluctuații ale pieței globale se pot propaga rapid în sectorul imobiliar extrem de îndatorat din Hong Kong globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Demografie & Fluxuri de Talente: Tendințele populației reprezintă un factor cu două tăișuri. Populația Hong Kong-ului a fost de aproximativ 7,53 milioane în 2024, crescând ușor cu 0,1% după scăderile anterioare reuters.com. Programele guvernamentale de atragere a talentelor și redeschiderea granițelor au generat un influx net de aproximativ 21.000 de persoane în 2024 reuters.com, inclusiv mii de profesioniști din China continentală și din străinătate. Acest aflux – 14.200 de talente „importate” (plus 9.300 de persoane aflate în întreținere) doar în primele două luni ale anului 2025 – susține cererea pentru închirieri de lux și locuințe de lux jll.com.hk. Totuși, creșterea populației rămâne anemică, iar orașul încă se recuperează după exodul de rezidenți din perioada 2019–2022 globalpropertyguide.com. O populație îmbătrânită și o creștere mai lentă pe termen lung a numărului de gospodării ridică provocări pentru menținerea cererii de locuințe.
• Factori Politici & de Integrare: Peisajul politic al orașului s-a stabilizat sub Legea Securității Naționale, însă atractivitatea internațională și încrederea investitorilor încă se recuperează după tulburările din 2019. Între timp, integrarea Hong Kong-ului cu Greater Bay Area (GBA) devine un motor din ce în ce mai important. Legăturile transfrontaliere mai strânse promit noi oportunități economice (de exemplu, hub-uri comune de inovație și o prezență sporită a companiilor din China continentală) care ar putea stimula cererea pentru birouri și apartamente în districtele de graniță. Totuși, riscurile geopolitice persistă – fricțiunile SUA–China sau schimbările de politică ale Chinei continentale față de Hong Kong pot influența fluxurile de capital și deciziile privind imobiliarele corporative. De exemplu, disputele comerciale continue dintre SUA și China deja transformă sectorul logistic și determină companiile să-și regândească lanțurile de aprovizionare jll.com.hk jll.com.hk.
• Mediul de reglementare: Într-o schimbare dramatică de politică, guvernul din Hong Kong a desființat măsurile de răcire a pieței imobiliare vechi de un deceniu în 2023–2024 pentru a revigora piața în declin. Taxele de timbru care vizau anterior cumpărătorii străini și pe cei de a doua locuință au fost reduse sau eliminate. Această schimbare de politică – detaliată într-o secțiune ulterioară – a redeschis ușa cumpărătorilor din China continentală și a redus costurile inițiale pentru localnici, injectând o cerere nouă globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. În același timp, strategii pe termen lung privind oferta de terenuri și locuințe sunt implementate pentru a aborda lipsurile cronice, ceea ce ar putea remodela tendințele de dezvoltare până în 2028 și ulterior.

Per ansamblu, 2025 marchează un punct de inflexiune pentru sectorul imobiliar din Hong Kong. Sectorul rezidențial arată semne timpurii de stabilizare pe fondul politicilor de sprijin și al revenirii încrederii, în timp ce segmentele comercial și industrial navighează pe o cale mai prudentă. În secțiunile de mai jos, analizăm fiecare sector major – rezidențial, comercial (birouri și retail) și industrial – examinând tendințele actuale, date despre prețuri și volume, schimbări de politici și perspectivele pentru diferite districte. De asemenea, evidențiem inițiativele de planificare urbană (de la orașe noi la mega-revendicări) și identificăm principalele oportunități și riscuri de investiții care vor defini peisajul imobiliar al Hong Kong-ului pe termen scurt și mediu.

Imobiliare rezidențiale: Prețurile ating pragul minim pe măsură ce cererea revine

Prețuri și vânzări de locuințe: Piața locuințelor din Hong Kong a suferit o corecție semnificativă din 2021, dar există semne clare că prețurile ating pragul minim în 2025. Indicele oficial al prețurilor rezidențiale a scăzut de la an la an timp de 13 trimestre consecutive globalpropertyguide.com. La primul trimestru din 2025, prețurile locuințelor erau cu 7,8% mai mici decât cu un an înainte (și cu ~9% în termeni reali), continuând seria de scăderi, deși într-un ritm mai moderat globalpropertyguide.com. Aceasta urmează unor scăderi de două cifre pe parcursul mare parte din 2023. Figura 1 de mai jos ilustrează cum valorile au revenit la nivelurile din 2016 după vârful din perioada pandemiei:

Notabil, segmentul de lux are performanțe mai bune decât piața de masă în contextul declinului. În timp ce apartamentele mici și medii (sub 100 m²) au înregistrat scăderi de preț de 7–9% de la an la an în T1 2025, cele mai mari locuințe peste 160 m² au crescut de fapt cu 7,2% la preț față de anul trecut globalpropertyguide.com. Această divergență sugerează o cerere rezistentă (sau o ofertă limitată) pentru proprietățile ultra-premium – probabil alimentată de cumpărători bogați și expatriați care se întorc – chiar dacă valorile locuințelor obișnuite rămân sub presiune. Toate categoriile de dimensiuni au înregistrat mici scăderi de la trimestru la trimestru în T1, indicând că piața generală nu a revenit încă pe un trend ascendent globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Încurajator, volumele de tranzacții au crescut puternic în ciuda corecției de preț, un semn că cumpărătorii revin pe piață. Numărul total de tranzacții imobiliare (noi + second-hand) a crescut cu 23,5% în 2024 la 53.099 de tranzacții, inversând scăderile abrupte din 2022–23 globalpropertyguide.com. Impulsul a continuat și la începutul lui 2025: vânzările de locuințe din T1 2025 au crescut cu 19–36% de la an la an atât pe segmentul primar (construcții noi), cât și pe cel secundar globalpropertyguide.com. În special pe piața locuințelor noi, cererea acumulată este evidentă – dezvoltatorii au vândut 3.897 de unități noi în T1 (cu 36% mai mult decât în T1 2024), pe măsură ce cumpărătorii au achiziționat lansări la prețuri atractive globalpropertyguide.com. Creditele ipotecare mai ieftine și eliminarea restricțiilor la cumpărare au eliberat mulți cumpărători care stăteau pe margine. Chiar și piața de revânzare (secundară) a înregistrat peste 8.200 de unități tranzacționate în T1 (o creștere anuală de 19%) globalpropertyguide.com. Totuși, comparativ cu mediile istorice, volumele totale de vânzări încă se recuperează de la un nivel foarte scăzut (rămân sub vârfurile din anii 2010), astfel că creșterea actuală indică o revenire timpurie, nu un boom complet.

Vânturi favorabile din partea politicilor: Un catalizator major al revenirii vânzărilor a fost relaxarea politicilor de pe piața imobiliară. După ani de “măsuri de răcire” restrictive, autoritățile au făcut o schimbare bruscă de direcție:

În februarie 2024, Hong Kong a eliminat toate taxele suplimentare de timbru la achizițiile de locuințe globalpropertyguide.com. Aceasta a anulat efectiv taxa de timbru de 15% pentru cumpărătorii străini, taxa suplimentară de 15% pentru a doua locuință și taxele progresive pentru revânzările rapide (Special Stamp Duty) care erau în vigoare din începutul anilor 2010 globalpropertyguide.com. După cum a spus secretarul financiar Paul Chan, restricțiile pe partea de cerere „nu mai sunt necesare în condițiile economice și de piață actuale” globalpropertyguide.com. Impactul a fost imediat – odată cu eliminarea acestor taxe, cumpărătorii chinezi din China continentală s-au întors în număr mare pe piața imobiliară din Hong Kong, crescând semnificativ tranzacțiile la sfârșitul anului 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Anterior, în octombrie 2023, guvernul făcuse deja un prim pas prin înjumătățirea mai multor taxe de timbru (BSD și taxa pentru a doua locuință reduse de la 15% la 7,5%) și scurtarea perioadei de restricție la revânzare pentru speculatori de la 3 ani la 2 ani globalpropertyguide.com. Taxele de timbru pentru cumpărătorii desemnați drept „talente străine” au fost, de asemenea, eliminate (condiționat de obținerea rezidenței permanente) globalpropertyguide.com. Aceste ajustări din mijlocul anului 2023 au fost primele relaxări din ultimul deceniu și au pregătit terenul pentru eliminarea completă din 2024.
• Pentru a sprijini suplimentar cumpărătorii locali la prima achiziție de locuințe mai ieftine, bugetul pentru 2025/26 a crescut pragul de preț pentru taxa minimă de timbru: începând cu februarie 2025, locuințele de până la 4 milioane HK$ (≈511.000 USD) vor avea doar o taxă de timbru de 100 HK$ globalpropertyguide.com. Acest plafon actualizat (de la precedentul 3 milioane HK$) va aduce beneficii pentru aproximativ 15% din tranzacții și va renunța la aproximativ 400 milioane USD venituri fiscale anual pentru a sprijini accesibilitatea globalpropertyguide.com.
• Autoritatea Monetară din Hong Kong a relaxat, de asemenea, regulile de creditare ipotecară – în special prin reducerea cu 1% a ratei tampon pentru testul de stres în 2022 – pentru a îmbunătăți capacitatea de finanțare a cumpărătorilor în condiții de dobânzi mai ridicate globalpropertyguide.com. Acest lucru a oferit împrumutaților puțin mai multă flexibilitate la aprobarea creditelor, compensând parțial impactul creșterii ratelor dobânzilor.

Aceste inversări de politici marchează o schimbare profundă față de poziția de lungă durată a guvernului de a suprima speculațiile. Scopul acum este să stimuleze o piață apatică și să sprijine cererea reală. Rezultatele de până acum: încrederea în piață s-a îmbunătățit, iar activitatea de cumpărare a crescut, așa cum s-a intenționat globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Observatorii din industrie notează că, după eliminarea măsurilor de răcire, „nivelurile tranzacțiilor… au crescut din nou” și optimismul cumpărătorilor a crescut globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Esențial este că dezvoltatorii au răspuns prin stabilirea unor prețuri competitive pentru noile proiecte pentru a atrage cumpărători. Pe parcursul anilor 2024–25, multe lansări au venit cu reduceri semnificative sau stimulente, care, împreună cu taxele mai mici, au stimulat absorbția rapidă a noilor unități cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Această lichidare a stocului se reflectă într-o scădere a “lunilor de stoc” pentru locuințele noi nevândute – de la un vârf de ~102 luni în 2023 la 78 de luni până la sfârșitul lui 2024 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. JLL estimează că, dacă vânzările se mențin la aproximativ 18.000 de unități noi anual, stocul nevândut s-ar putea normaliza la ~58 de luni (aproximativ 5 ani) până la sfârșitul lui 2025, apropiindu-se de o piață mai echilibrată worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Pe scurt, excedentul pieței primare se diminuează, reducând presiunea descendentă asupra prețurilor. Dezvoltatorii chiar amână unele proiecte sau închiriază unitățile nevândute pentru a evita supraaglomerarea pieței worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com – o gestionare strategică a ofertei care indică încredere într-o eventuală redresare.

Aprovizionarea cu locuințe și construcții: Criza cronică de locuințe din Hong Kong nu a dispărut, însă eforturile recente încep să dea roade în ceea ce privește noile livrări. Activitatea de construcție rezidențială a crescut puternic anul trecut: finalizările din 2024 au crescut cu 75% până la 24.261 de unități, o revenire accentuată după stagnarea cauzată de pandemie (finalizările scăzuseră cu 35% în 2023) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Acesta a fost unul dintre cele mai ridicate totaluri anuale de finalizări din ultimii ani, datorită finalizării mai multor proiecte mari. Notabil, Kowloon și Noile Teritorii au reprezentat 93% din noile locuințe (cu cote de 48% și respectiv 45%), în timp ce Insula Hong Kong – unde terenul este cel mai rar – a avut doar 7% din finalizările din 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Districtul Kowloon City (care include Kai Tak) a contribuit cu un impresionant 33% din toate noile unități în 2024, reflectând reamenajarea masivă a fostei zone a aeroportului globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. În Noile Teritorii, cele mai mari surse de noi livrări au fost Yuen Long și Tuen Mun (fiecare cu 17% din finalizările din 2024) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – zone cu proiecte mari de orașe noi și ansambluri rezidențiale care devin disponibile. Această distribuție geografică evidențiază o tendință continuă: creșterea noilor locuințe este concentrată în districtele periferice, deoarece nucleul urban are spațiu limitat pentru dezvoltări de amploare.

Avântul s-a menținut și în 2025: alte 5.486 de unități au fost finalizate doar în T1 2025 globalpropertyguide.com. Semnificativ, 62% dintre acestea au fost garsoniere sub 40 m² globalpropertyguide.com, adresându-se cererii de masă. Cele mai recente date guvernamentale arată că stocul total de locuințe din Hong Kong (private și publice) a ajuns la aproximativ 1,292 milioane de unități în 2024, în creștere cu 1,7% față de anul precedent globalpropertyguide.com. Peste jumătate din acest stoc (aproximativ 700.000 de unități) sunt garsoniere mici de Clasa A/B sub 70 m² – o moștenire a dezvoltatorilor care au maximizat volumul sub constrângerile din trecut globalpropertyguide.com. Deși creșterea recentă a ofertei mai reduce din presiune, încă se încearcă recuperarea unui deficit de decenii. Chiar și după saltul din 2024, rata de neocupare a locuințelor din Hong Kong rămâne scăzută (aproximativ 4,5% din stoc la sfârșitul lui 2024, incluzând locuințele aflate încă în procesul de Obținere a Permisului de Ocupație) rvd.gov.hk, iar supraaglomerarea este frecventă în segmentul cu venituri mici.

Pentru a aborda deficitul cronic, sunt în derulare planuri ambițioase (vezi secțiunea Politici & Planificare Urbană pentru detalii). De la accelerarea dezvoltării terenurilor până la noi orașe masive precum Northern Metropolis, guvernul își propune să adauge sute de mii de locuințe în următorii 10–15 ani globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pe termen scurt (următorii 3–4 ani), Biroul pentru Locuințe estimează că 108.000 de noi unități private ar putea fi produse worldpropertyjournal.com – o creștere de aproximativ 10% față de nivelurile maxime recente de ofertă. Dacă se va realiza, acest flux va ajuta la atenuarea treptată a cererii acumulate. Totuși, în intervalul imediat 2025–2028, oferta de locuințe va rămâne relativ restrânsă după standarde internaționale, deoarece proiectele de mare amploare (recuperări de terenuri, noi coridoare feroviare etc.) necesită timp pentru a se materializa.

Piața de închirieri: Partea de închirieri a pieței rezidențiale din Hong Kong se află, de asemenea, într-un punct de cotitură. În timpul boom-ului prețurilor din anii 2010, randamentele au ajuns la niveluri extrem de scăzute (2–3%) deoarece valorile de capital au depășit cu mult chiriile – o caracteristică a faptului că Hong Kong este o piață de active de refugiu sigur. Acum, odată cu scăderea prețurilor și creșterea treptată a chiriilor, randamentele brute din chirii cresc ușor, oferind proprietarilor venituri mai bune (deși încă modeste). Randamentele medii pentru apartamentele mici au crescut la ~3,7% la începutul lui 2025, față de ~2,7% cu doi ani înainte globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Unitățile mai mari oferă randamente mai mici (în jur de 2,4% pentru locuințele de lux), dar și acestea au crescut ușor de la an la an globalpropertyguide.com. Aceste cifre rămân „extrem de scăzute după standardele internaționale” – o reamintire că imobiliarele rezidențiale din Hong Kong sunt în principal o miză pe capital, unde investitorii acceptă randamente mici în așteptarea aprecierii prețurilor globalpropertyguide.com.

Pe teren, chiriile cresc moderat după o scădere în pandemie. În T1 2025, ratele de închiriere au crescut cu aproximativ 3–9% de la an la an pentru toate dimensiunile de unități globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Notabil, cea mai puternică creștere a chiriilor a fost în segmentul 100–160 m² (+9% y/y), reflectând cererea reînnoită pentru unități familiale mai mari și reședințe de lux globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. În contrast, cele mai mici apartamente (<40 m²) au înregistrat o creștere a chiriilor de ~3,5% globalpropertyguide.com – tot sănătoasă, probabil datorită revenirii tinerilor profesioniști și a persoanelor singure odată cu redeschiderea orașului. Pe regiuni, chiriile din New Territories au crescut cel mai rapid (pornind de la un nivel mai scăzut), cu apartamentele mici din NT având aproape 10% creștere a chiriilor, pe măsură ce tot mai mulți caută spațiu accesibil în afara nucleului urban globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Apartamentele de pe Insula Hong Kong rămân cele mai scumpe de închiriat (de exemplu, ~60 USD pe m² lunar pentru unități sub 40m² pe Insula HK vs ~44 USD în NT) globalpropertyguide.com. Chiar și așa, combinația dintre creșterea chiriilor și scăderea prețurilor înseamnă că raportul chirie/preț se normalizează. Această tendință atrage unii investitori înapoi pe piață – randamentele îmbunătățite ale chiriilor au fost menționate ca un factor care „încurajează investitorii să reintre” pe piața locuințelor în 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Pentru chiriași, însă, creșterile graduale ale chiriilor devin apăsătoare după scurta perioadă de ușurare din timpul COVID; accesibilitatea locuințelor rămâne o problemă socială presantă, mai ales pentru gospodăriile cu venituri mici care încă locuiesc în unități mici subdivizate sau așteaptă o locuință publică.

Perspective pentru sectorul rezidențial: Majoritatea analiștilor consideră că sectorul rezidențial va ajunge la echilibru până la sfârșitul anului 2025. Odată cu stabilizarea ratelor dobânzilor și îmbunătățirea echilibrului dintre cerere și ofertă, se așteaptă ca prețurile locuințelor să se stabilizeze și, eventual, să înregistreze o creștere ușoară în următorii ani. Marile firme de consultanță prevăd pentru 2025 modificări ale prețurilor în intervalul de -5% până la +3% cushmanwakefield.com jll.com.hk – practic, o stabilizare după scăderile anterioare de două cifre. Datele guvernamentale arată deja că, până în primăvara anului 2025, prețurile reale (ajustate la inflație) ale locuințelor revin la nivelurile din 2012 globalpropertyguide.com, reducând semnificativ riscul de bulă imobiliară. De fapt, Hong Kong a ieșit pentru prima dată din categoria de top „risc de bulă” în UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, având în vedere corecția accentuată a prețurilor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Acest punct de plecare mai sănătos, combinat cu faptul că dezvoltatorii gestionează activ noua ofertă (chiar suspendând proiecte pentru a preveni un exces de ofertă worldpropertyjournal.com), sugerează o bază pentru o redresare treptată. În absența unor șocuri externe, valorile locuințelor s-ar putea stabiliza în 2025 și ar putea relua o creștere modestă până în 2028, susținute de o accesibilitate îmbunătățită, revenirea cumpărătorilor din China continentală și o relaxare anticipată a condițiilor monetare. Totuși, orice redresare va fi probabil măsurată, nu explozivă – factorii de decizie au trecut explicit la o strategie de locuințe „condusă de ofertă” pentru a evita supraîncălzirea viitoare globalpropertyguide.com, iar un volum semnificativ de locuințe publice este în curs de dezvoltare, ceea ce va absorbi o parte din cerere (sunt planificate 28.000 de noi unități publice pe an) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

În concluzie, piața rezidențială din Hong Kong în 2025 începe să își revină. Prețurile sunt aproape de minimul ciclului, activitatea tranzacțională se îmbunătățește, iar schimbarea politicii guvernamentale în favoarea cumpărătorilor a ridicat sentimentul pieței. Totuși, drumul înainte rămâne precaut: piața trebuie să absoarbă stocul existent (aproape 79.000 de unități nevândute la sfârșitul lui 2024, atât din proiecte în pre-vânzare, cât și finalizate worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) și să monitorizeze curenții economici. Pentru utilizatorii finali și investitori deopotrivă, 2025–2026 ar putea oferi o perioadă cu prețuri relativ stabile și opțiuni mai numeroase, înainte ca deficitul de ofertă pe termen lung să pună din nou presiune ascendentă. Locația și segmentul vor conta – prețurile locuințelor de masă probabil vor rămâne scăzute până la absorbția surplusului, în timp ce segmentul de lux, mai rar, ar putea înregistra creșteri mai rapide (mai ales dacă afluxul de expați înstăriți și profesioniști din China continentală continuă). Per ansamblu, cea mai grea parte a declinului imobiliar pare depășită, pregătind terenul pentru o perioadă de stabilizare și creștere incrementală spre 2028 cushmanwakefield.com.

Imobiliare comerciale: birouri sub presiune, retail în revenire

Sectorul imobiliar comercial din Hong Kong traversează destine divergente în 2025. Piața birourilor se confruntă cu o rată mare de neocupare și presiune descendentă asupra chiriilor din cauza noii oferte și a tendințelor de lucru în schimbare. În contrast, sectorul de retail își revine cu prudență pe măsură ce traficul pietonal și turismul revin, deși chiriile din retail rămân sub nivelurile de dinainte de pandemie. Analizăm fiecare segment pe rând:

Piața birourilor: neocupare ridicată pe fondul unui nou val de ofertă

Piața birourilor de clasa A din Hong Kong traversează o fază favorabilă chiriașilor, confruntându-se cu exces de ofertă și cerere slabă. Cifrele spun totul: rata generală de neocupare pentru birourile de clasa A a urcat la mijlocul intervalului de două cifre și se estimează că va ajunge la 19% până la sfârșitul lui 2025 (de la ~17% în 2024) hongkongbusiness.hk. Aceasta reprezintă o creștere dramatică față de aproape zero neocupare în Central acum câțiva ani și reflectă atât factori ciclici, cât și structurali:

• Val de ofertă nouă: După ani de ofertă restrânsă, Hong Kong asistă la un val de finalizări de noi clădiri de birouri, în special în districtele de afaceri emergente. Aproximativ 3,5 milioane de picioare pătrate de spațiu de birouri nou vor intra pe piață doar în 2025, conduse de proiecte emblematice precum International Gateway Centre din West Kowloon (un complex cu două turnuri de 2,6 milioane de picioare pătrate deasupra stației de tren de mare viteză) și noi zgârie-nori în zone tradițional aglomerate hongkongbusiness.hk. Dezvoltările în curs din Kowloon East (Kwun Tong/Kai Tak) – gândit ca un al doilea CBD – adaugă, de asemenea, o suprafață semnificativă. Fitch Ratings menționează că creșterea continuă a ofertei „în zone precum Kowloon East” este un factor major al creșterii ratei de neocupare hongkongbusiness.hk.
• Cerere redusă și orientare către calitate: Cererea din partea ocupanților și-a revenit doar lent după declinul cauzat de pandemie. În T1 2025, absorbția netă a fost de fapt negativă, 143.000 de picioare pătrate, deoarece spațiul eliberat de chiriașii care și-au redus dimensiunea a depășit noile contracte de închiriere jll.com.hk jll.com.hk. Multe companii își reevaluează necesarul de spațiu din cauza muncii hibride și a reducerii costurilor. Cele care se extind (în special din domeniul financiar și servicii profesionale) sunt adesea chiriași „flight-to-quality” – profitând de chiriile mai mici pentru a se muta în clădiri premium cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Acest lucru a dus la performanțe mai bune în zonele centrale: de exemplu, rata de neocupare din Central a scăzut la 11,5% în T1 2025 (de la 11,6%), deoarece continuă să atragă cerere pentru spații de top jll.com.hk jll.com.hk. În mod similar, ratele de neocupare din Wanchai/Causeway Bay și Tsim Sha Tsui (zone tradiționale de afaceri) s-au stabilizat în jurul valorii de 8–10% jll.com.hk jll.com.hk. În contrast, districtele descentralizate suportă cea mai mare povară – rata de neocupare în Kowloon East a crescut la 21,3% în T1 2025 jll.com.hk jll.com.hk, având în vedere afluxul de clădiri noi și consolidarea chiriașilor înapoi în zonele centrale. Disponibilitatea totală la nivelul orașului (inclusiv spațiile subînchiriate) este chiar mai mare, menținându-se în jur de 19–20% la mijlocul anului 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Scăderi ale chiriilor: Cu o ofertă abundentă și chiriașii răsfățați cu opțiuni, proprietarii sunt sub presiune să concureze la nivelul chiriilor și al stimulentelor. Chiriile pentru birouri sunt într-o tendință clară de scădere: chiriile pentru clasa A au scăzut cu aproximativ 3–5% în 2024, și cu încă ~1,3% în T1 2025 jll.com.hk. Fiecare sub-piață a înregistrat scăderi la începutul lui 2025 – Hong Kong East (Quarry Bay) a condus cu o scădere de 3,4% în T1, în timp ce chiar și Central a înregistrat o scădere a chiriilor de 0,7% în acest trimestru jll.com.hk jll.com.hk. Potrivit JLL, chiriile din districtul financiar sunt acum cu ~20% sub nivelurile de dinainte de 2019, ceea ce sporește competitivitatea regională a Hong Kong-ului, dar reduce veniturile proprietarilor. Experții de piață prezic că chiriile pentru birouri vor continua să scadă înainte de a se stabiliza: prognozele pentru schimbarea chiriilor pe tot anul 2025 variază între -5% și -10% jll.com.hk jll.com.hk. Fitch chiar se așteaptă la o “reversiune negativă a chiriilor de ordinul ‘low-teens percentage’” pentru contractele care expiră, deoarece chiriașii reînnoiesc la ratele actuale de piață, semnificativ mai mici hongkongbusiness.hk. Partea pozitivă este că ritmul scăderii încetinește – T2 2025 a înregistrat doar o scădere trimestrială de 1%, o îmbunătățire față de -2,5% în T1 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Acest lucru sugerează că ce a fost mai rău a trecut, iar chiriile se apropie de un minim ciclic spre sfârșitul lui 2025.

În ciuda acestor provocări, activitatea de închiriere a crescut față de minimele din timpul pandemiei. În T2 2025, volumul noilor contracte de închiriere a atins 1,2 milioane picioare pătrate – cel mai ridicat nivel trimestrial de ocupare de la începutul anului 2020 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. O mare parte din această creștere a fost determinată de sectorul bancar și financiar, care a stat la baza mai multor relocări și extinderi de amploare cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Piața IPO din Hong Kong a arătat, de asemenea, semne de revenire în 2023–24, iar orice redresare susținută a piețelor de capital ar „ajuta la susținerea cererii de birouri” din partea firmelor financiare și profesionale cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. În plus, companiile din China continentală (în special din domeniul tehnologiei și al managementului averii) continuă să vadă Hong Kong-ul ca pe o locație strategică, oferind un flux constant de chiriași – deși planurile lor de extindere au fost mai prudente în ultima perioadă, pe fondul incertitudinilor economice din China.

Dintr-o perspectivă investițională, valorile de capital ale birourilor au corectat în paralel cu chiriile. Prețurile birourilor de clasa A sunt în scădere cu aproximativ 20–30% față de vârf, ceea ce duce la apariția unor oportunități interesante pentru investitorii cu o viziune pe termen lung. Într-adevăr, apar oportunități de tip distressed sau value-add: se așteaptă ca băncile să vândă active de birouri executate silit în 2025 hongkongbusiness.hk, ceea ce ar putea permite cumpărătorilor să achiziționeze clădiri de calitate la preț redus. Dezvoltatorii mari și REIT-urile rămân stabili din punct de vedere financiar (Fitch are perspective stabile pentru marii proprietari precum Link REIT, Swire, SHKP și Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), astfel că un val de vânzări forțate este puțin probabil; totuși, proprietarii mai mici sau activele non-core ar putea schimba proprietarul pe măsură ce piața se re-evaluează.

În ceea ce privește zonele geografice de interes:

• CBD Central rămâne rezilient – prestigiul său și oferta nouă limitată îl mențin relativ izolat. Chiriile pentru spațiile de clasa A din Central (~120 HK$/mp/lună) încă au o primă de 40–50% față de Kowloon East. Fitch a menționat Causeway Bay (unde Hysan domină) ca fiind o „subpiață relativ rezilientă” chiar și în timpul declinului hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Kowloon East și Kai Tak sunt epicentrul noii oferte și, prin urmare, cel mai slab punct în prezent. Cu o rată de neocupare de peste 20% și mai multe proiecte în curs de finalizare (de exemplu, noi turnuri de birouri în zona de dezvoltare Kai Tak), acest district va rămâne o piață a chiriașilor până în 2028. Proprietarii de aici oferă chirii agresive și stimulente pentru amenajare pentru a atrage ocupanți, mai ales deoarece unele firme multinaționale au renunțat la planurile de descentralizare.
• West Kowloon este un nou pol de birouri emergent de urmărit. International Gateway Centre (IGC), un proiect emblematic cu două turnuri deasupra stației West Kowloon, va fi finalizat până la sfârșitul lui 2025 building.hk building.hk. Cu 2,6 milioane mp de birouri de clasa A și 600.000 mp de spații comerciale, IGC va crește semnificativ stocul de birouri din Tsim Sha Tsui/Jordan. Atractivitatea sa constă în conectivitate (legătură feroviară de mare viteză cu China continentală) și facilități noi (proiectate de un arhitect celebru). Primele semnale arată că instituții financiare și firme din China continentală sunt interesate de West Kowloon pentru sedii regionale. Totuși, pe termen scurt, va crește presiunea asupra gradului de neocupare până când absorbția va ajunge din urmă oferta.
• Zonele periferice vechi ale CBD (de exemplu, Wan Chai, Island East): Aceste locații au înregistrat cele mai mari scăderi ale chiriilor (de exemplu, Quarry Bay -3,4% în T1 jll.com.hk) deoarece unii chiriași s-au mutat în Central sau în clădiri noi. O parte din stocul de birouri învechit ar putea fi supus reamenajării sau repoziționării (de exemplu, în spații de co-working, hoteluri sau chiar rezidențial prin stimulente pentru schimbarea destinației).

Perspective pentru birouri: Se așteaptă ca ajustarea pieței de birouri să continue până în 2025–2026. Proprietarii vor trebui probabil să rămână competitivi în ceea ce privește condițiile de închiriere pentru a menține gradul de ocupare, mai ales având în vedere încă ~4+ milioane de picioare pătrate de spațiu ce urmează să fie livrate în perioada 2025–2027 (inclusiv proiecte precum One North Point și noi turnuri în Kwun Tong). Analiștii prezic că rata de neocupare ar putea atinge un vârf în 2025–26 și apoi să se îmbunătățească treptat pe măsură ce economia se întărește și oferta scade. Chiriile sunt văzute atingând un minim până în 2026, stabilizându-se sau crescând ușor ulterior, pe măsură ce suprasolicitarea este absorbită și dacă rolul Hong Kong-ului ca centru financiar rămâne solid. Un factor încurajator: Statutul Hong Kong-ului ca locație de sediu regional rămâne necontestat în Asia – există un interes reînnoit din partea firmelor de tehnologie și administrare a activelor din China continentală de a deschide birouri mari în oraș. Eforturile guvernului de a atrage companii (precum facilități fiscale pentru birourile de familie) ar putea stimula, de asemenea, cererea de birouri. Totuși, zilele cu rate de neocupare extrem de scăzute și chirii în spirală au apus, cel puțin pe termen mediu. Companiile au mai multe opțiuni ca niciodată – pot alege spații de top în Kowloon la jumătate din chiria din Central sau pot negocia oferte avantajoase în clădiri premium din Central datorită ratelor mai mari de neocupare. Ca urmare, creșterea chiriilor, atunci când va reveni, va fi probabil lentă și segmentată, cu cele mai bune spații, bine localizate, recuperând primele.

Pentru moment, 2025 oferă ocupanților o fereastră excelentă pentru a bloca contracte de închiriere de birouri atractive, în timp ce investitorii pot găsi valoare în active de birouri depreciate (mai ales dacă sunt achiziționate sub costul de înlocuire). Principalul risc în viitor este dacă cererea scade și mai mult – de exemplu, dacă o recesiune globală sau o scădere locală lovește, reducerea spațiilor de birouri ar putea reveni și prelungi surplusul. Pe de altă parte, o surpriză pozitivă (de exemplu, un aflux mare de firme din China continentală după normalizarea granițelor sau o revenire a sectorului tehnologic) ar putea accelera absorbția. Părțile interesate urmăresc astfel cu atenție economia generală și conectivitatea Hong Kong-ului cu China, deoarece acestea vor influența puternic nevoile de spații de birouri în perspectiva anului 2028.

Piața de retail: Revenire treptată pe fondul relansării turismului

Piața imobiliară de retail din Hong Kong este în fază de recuperare în 2025, după ce a fost afectată de dubla lovitură a tulburărilor sociale din 2019 și aproape trei ani de izolare COVID. Traficul de cumpărători și vânzările sunt din nou în creștere datorită revenirii turiștilor și a cheltuielilor locale ale consumatorilor, însă sectorul nu și-a recăpătat încă pe deplin vitalitatea de dinainte de 2019. Chiriile în zonele comerciale de top rămân oarecum scăzute, iar rata de neocupare pe străzile principale – deși în îmbunătățire – este ridicată comparativ cu anii de boom.

Tendințe în turism și vânzări: Sursa principală de viață a pieței de retail din Hong Kong este turismul, în special vizitatorii din China continentală care, istoric, au alimentat cheltuielile pentru produse de lux. Odată cu redeschiderea graniței la începutul lui 2023, sosirile de turiști au crescut vertiginos. Hong Kong a înregistrat 44,5 milioane de sosiri de turiști în 2024, o creștere de 31% față de anul precedent hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. Aceasta este o revenire impresionantă, deși încă cu aproximativ o treime sub cele 65 de milioane de sosiri din 2018 (ultimul an înainte de proteste și pandemie) hongkongfp.com. Pentru 2025, turismul este pe cale să crească și mai mult: sosirile lunare la începutul lui 2025 erau în jur de 2,2 milioane (ianuarie) și în creștere ceicdata.com. Guvernul și Consiliul pentru Turism au fost proactivi, organizând „mega evenimente” și promoții pentru a atrage călători internaționali și a restaura reputația Hong Kong-ului ca Orașul Mondial al Asiei cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ca urmare, vânzările de retail dau semne că au atins pragul minim. După o contracție severă în 2020 și o revenire modestă în 2021–22, valoarea totală a vânzărilor de retail s-a stabilizat în cele din urmă. În perioada ian–apr 2025, vânzările de retail au scăzut cu 5,6% față de anul anterior hongkongbusiness.hk, ceea ce, deși este tot o scădere, reprezintă un declin mai mic decât cel de -7% din 2024 hongkongbusiness.hk. Până în mai 2025, vânzările lunare de retail au înregistrat chiar o creștere de +2,4% YoY, marcând prima creștere din ultimul an cushmanwakefield.com. Categoriile precum bijuterii, ceasuri și produse de lux (care depind de cheltuielile turiștilor) rămân sub nivelurile pre-pandemice, dar categoriile de masă (supermarketuri, bunuri de consum) s-au menținut datorită cererii locale. Important, tiparele de cumpărare ale vizitatorilor din China continentală s-au schimbat: mulți cheltuiesc acum mai mult pe experiențe accesibile și magazine de tip outlet, nu doar pe buticuri de lux, o tendință care a susținut retailul F&B și de divertisment.

Vacanță și chirii: Piața de închirieri retail se îmbunătățește, dar nu este o recuperare uniformă. Rata de neocupare a magazinelor de pe străzile principale din districtele comerciale cheie a fost de ~10,6% în T1 2025, abia în scădere față de 10,5% la sfârșitul lui 2024 jll.com.hk jll.com.hk. Aceasta înseamnă că aproximativ 1 din 10 magazine la nivelul străzii din zonele de top (precum Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Central, Mong Kok) este încă neocupat – departe de rata aproape 0% din perioada de boom turistic a anilor 2010. Centrele comerciale au stat puțin mai bine: rata de neocupare în mall-urile de top a fost de ~9,2% în T1 (în creștere față de 9,1% la sfârșitul lui 2024) jll.com.hk jll.com.hk, deoarece mall-urile bine administrate din Hong Kong au păstrat majoritatea chiriașilor în perioada de declin prin concesii la chirii și promoții. Rata persistent ridicată a neocupării indică faptul că unele spații de retail, în special magazinele mari de tip flagship ocupate anterior de branduri de lux, rămân goale sau se închiriază greu. Mai multe magazine de profil de pe Russell Street și Canton Road (anterior cele mai scumpe artere comerciale din lume) s-au închis în perioada 2019–20 și încă nu au găsit înlocuitori pe termen lung. Cele care au fost închiriate au fost adesea la chirie mult mai mică către noi tipuri de chiriași (de exemplu, branduri locale, farmacii, articole sportive sau chiar experiențe pop-up).

Chiriile din sectorul retail continuă să se ajusteze ușor în scădere, reflectând aceste condiții. În T1 2025, chiriile magazinelor de pe principalele artere comerciale au scăzut cu încă 0,8% față de trimestrul anterior jll.com.hk jll.com.hk. Chiriile centrelor comerciale de top au scăzut cu 0,3%, iar cele ale mall-urilor super-prime cu 0,2% în acest trimestru jll.com.hk jll.com.hk. La nivel anual, chiriile magazinelor sunt cu câteva procente mai mici decât acum un an. Totuși, ritmul de scădere s-a încetinit semnificativ – scăderile de chirii sunt acum de ordinul unei singure cifre, comparativ cu prăbușirile de două cifre din 2020. Proprietarii încă oferă, în general, discounturi la chirie sau condiții flexibile pentru a atrage chiriași în contextul „vânturilor potrivnice” la vânzări din unele segmente de retail jll.com.hk jll.com.hk. Pentru 2025, prognozele sugerează o evoluție a chiriilor între stagnare și -5% pentru retailul de pe artere principale și cel de top – practic, la un nivel minim jll.com.hk jll.com.hk. Dacă cheltuielile turiștilor continuă să se recupereze, chiriile s-ar putea stabiliza în sfârșit până în 2026.

Schimbarea mixului de chiriași: O tendință notabilă este rearanjarea mixului de chiriași din retail. Dacă odinioară buticurile de ceasuri de lux și modă dominau arterele comerciale principale din Hong Kong, acum tot mai multe branduri accesibile și operatori axați pe experiențe ocupă spații cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. De exemplu, în trimestrul 2 din 2025, zone precum Mong Kok și Tsim Sha Tsui au înregistrat închirieri active din partea unor branduri de îmbrăcăminte sport, fast fashion și cosmetice care vizează cumpărătorii atenți la preț cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Sălile de fitness, magazinele de lifestyle și chiar serviciile financiare (bănci, firme de brokeraj) s-au extins, de asemenea, în spații comerciale la nivelul străzii jll.com.hk jll.com.hk, profitând de chiriile mai mici pentru a-și crește prezența. Această diversificare creează un peisaj comercial mai dinamic, deși ușor mai puțin exclusivist. Și mall-urile se adaptează – multe centre comerciale de lux au adus mai mult divertisment (zone pentru copii, expoziții de artă) și restaurante pentru a atrage vizitatori. Inițiativa guvernului de a organiza evenimente (Art Basel, festivalul de muzică Clockenflap, evenimente sportive etc.) ajută prin creșterea fluxului de vizitatori pe termen scurt și a cheltuielilor în acele perioade cushmanwakefield.com.

Pe districte:

• Causeway Bay (Tradițional, districtul comercial nr. 1) este încă apatic. Chiriile pe Russell Street au scăzut masiv față de vârf și rata de neocupare este mai mare decât în alte zone. Totuși, brandurile locale de modă și F&B ocupă treptat spațiile; revenirea zonei va depinde de reluarea obiceiurilor de cumpărături ale turiștilor din China continentală la nivelul de dinainte de 2019.
• Tsim Sha Tsui a înregistrat o ușoară revenire datorită turiștilor care stau peste noapte – Harbour City (un mall uriaș) raportează vânzări îmbunătățite, iar Nathan Road vede chiriași din segmentul mediu (precum farmacii și branduri sportive) înlocuind bijutierii de lux. Districtul cultural West Kowloon (M+) și terminalul de tren de mare viteză din apropiere adaugă noi atracții zonei.
• Mong Kok și Sham Shui Po (populare printre localnici și vizitatorii de o zi din China continentală pentru produsele ieftine) sunt relativ vibrante. Aceste districte au înregistrat de fapt creșteri ale chiriilor de la an la an pentru spațiile comerciale mai mici, conform Colliers, datorită cererii puternice din partea afacerilor locale și atracției străzilor specializate (strada adidașilor, strada electronicelor) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Centrele comerciale din zonele suburbane (New Town Plaza din Sha Tin, Tsuen Wan etc.) au fost rezistente pe tot parcursul perioadei, susținute de zonele rezidențiale locale. Acestea continuă să se bucure de o ocupare ridicată și sunt adesea primele care văd o revenire a vânzărilor atunci când consumul se îmbunătățește.

Perspective pentru retail: Traiectoria este prudent optimistă. Pe măsură ce călătoriile internaționale se normalizează, Hong Kong ar putea ajunge la nivelul de vizitatori de dinainte de pandemie până în 2026–27, ceea ce ar crește semnificativ cererea de retail. Deja, redeschiderea granițelor Chinei continentale și relaxarea carantinei au eliberat turismul acumulat, iar cheltuielile turistice per capita sunt așteptate să crească pe măsură ce revine încrederea. Prin urmare, mulți se așteaptă ca chiriile din retail să atingă minimul până în 2025, cu o ușoară creștere în 2026. Fitch Ratings menționează „semne tentative de stabilizare” în retail și are perspective stabile pentru marii proprietari de centre comerciale (de exemplu, Link REIT care deține multe mall-uri) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Vânzările din retail în 2025 sunt prognozate să crească cu un procent mic, cu excepția unor noi șocuri cushmanwakefield.com.

Totuși, peisajul retail post-COVID va fi diferit. Penetrarea comerțului electronic în Hong Kong a crescut în timpul pandemiei (vânzările de retail online erau încă în scădere cu 4,1% YoY la sfârșitul lui 2024, deoarece o parte din cerere s-a mutat înapoi offline) savills.com savills.com. Unele schimbări structurale – mai multe cheltuieli locale în zonele rezidențiale, mai puțină extravaganță pură de lux – ar putea persista. Hong Kong concurează, de asemenea, cu alte centre comerciale (cum ar fi noile mall-uri din Macau și magazinele duty-free din Hainan) pentru cheltuielile de lux ale chinezilor. Acest lucru sugerează că chiriile ultra-ridicate pentru retail (de tipul celor care au făcut din Causeway Bay cea mai scumpă stradă comercială din lume) s-ar putea să nu revină prea curând. În schimb, proprietarii se vor concentra pe retailul experiențial (lucruri pe care cumpărăturile online nu le pot oferi) și pe un mix echilibrat de chiriași pentru a menține mall-urile și străzile comerciale atractive.

Sprijinul guvernamental ar putea continua prin scheme de vouchere de consum (așa cum s-a făcut în 2022) sau prin consolidarea reputației Hong Kong-ului ca destinație turistică sigură și interesantă. Dacă economia generală rezistă și șomajul rămâne scăzut, consumul local va susține, de asemenea, sectorul de retail. În concluzie, se preconizează o revenire constantă, chiar dacă nespectaculoasă, a sectorului imobiliar de retail: scăderea gradului de neocupare, creșterea treptată a chiriilor și o scenă de retail adaptabilă care urmărește să atragă atât portofelul local, cât și dolarul turistic până în 2028.

Imobiliare industriale: logistică rezilientă în fața unor noi provocări

Sectorul proprietăților industriale din Hong Kong – care include depozite, centre logistice și clădiri industriale de birouri – a arătat reziliență în timpul pandemiei, dar se confruntă cu dificultăți din cauza schimbării tiparelor de comerț și a creșterii ofertei. Istoric, oferta limitată de terenuri și rolul Hong Kong-ului ca hub comercial au menținut gradul de neocupare industrială extrem de scăzut (adesea sub 2%). Acest lucru s-a schimbat în 2023–2024, pe măsură ce comerțul global a încetinit și noi proiecte moderne de depozite au fost finalizate.

Ocupare și ofertă: După o perioadă îndelungată de ocupare completă, vacanțele în facilitățile industriale au crescut față de nivelul minim. Rata generală de neocupare a depozitelor a crescut de la 7,9% în T4 2024 la 8,9% în T1 2025 jll.com.hk, cel mai ridicat nivel din ultimii ani. Acest lucru s-a datorat parțial finalizării în ultimele trimestre a câtorva facilități logistice mari, de înaltă specificație, care au crescut spațiul disponibil. Potrivit JLL, chiar și depozitele „prime” (cele mai noi, cele mai bine localizate) care au rămas ~98% ocupate în timpul COVID au acum peste 8% neocupare până în martie 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Având în vedere stocul de depozite prime din Hong Kong de ~60 milioane de picioare pătrate, asta se traduce prin mai mult de 5 milioane de picioare pătrate neocupate la T1 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Practic, o piață care odinioară era lipsită de spațiu are acum puțin răgaz.

Noua ofertă a fost un factor: proiecte precum extinderea ATL Logistics Centre și depozitele moderne cu rampă din Tsing Yi, Tung Chung și New Territories au adăugat capacitate. Guvernul a lansat, de asemenea, un program de revitalizare a clădirilor industriale mai vechi (prin conversie sau reconstrucție), ceea ce în unele cazuri a dus la creșteri temporare ale neocupării, deoarece clădirile au fost golite pentru conversie – deși multe au fost transformate în birouri, hoteluri sau spații de self-storage, ieșind astfel din numărătoarea stocului „industrial”.

Schimbări ale cererii: Pe partea de cerere, cererea pentru logistică și spații industriale s-a atenuat comparativ cu vârful din perioada pandemiei. În 2020–21, cererea pentru comerț electronic și depozitare a explodat (pentru materiale medicale, distribuție de cumpărături online etc.), menținând depozitele pline. Pe măsură ce aceste tendințe s-au normalizat, ocuparea depozitelor a încetinit. JLL menționează că activitatea de închiriere în T1 2025 a fost dominată de reînnoiri mai degrabă decât de noi extinderi jll.com.hk. Mulți operatori 3PL (logistică terță parte) își reînnoiesc contractele pe loc sau chiar reduc suprafața din cauza presiunilor de cost și a creșterii eficienței. Unele firme cu volum mare de tranzacționare au redus spațiul deoarece exporturile/importurile Hong Kong-ului nu și-au revenit complet – deși a existat o rază de speranță la sfârșitul lui 2024, cu exporturi în creștere cu 3,6% YoY și un trafic aerian de marfă în creștere cu ~9,6% pe măsură ce lanțurile globale de aprovizionare s-au deblocat savills.com savills.com.

Dinamica regională a comerțului are o influență majoră: Tensiunile comerciale continue dintre SUA și China și o economie globală în încetinire au slăbit cererea pentru depozitarea mărfurilor de reexport jll.com.hk jll.com.hk. Rolul Hong Kong-ului ca hub de reexport este pus la încercare de porturile continentale mai directe și de schimbarea modelelor de aprovizionare (de exemplu, mai puține importuri SUA de bunuri din China, mai multă aprovizionare din Asia de Sud-Est). Astfel, unii ocupanți de depozite au început să consolideze sau să își schimbe focusul. Transportul aerian de marfă este un punct luminos – cu Aeroportul Internațional Hong Kong rămânând cel mai aglomerat aeroport de marfă din lume, revenirea volumului de marfă aeriană (aproape +10% la sfârșitul lui 2024) a susținut cererea pentru spații logistice aeroportuare savills.com. Însă transportul maritim/logistica legate de producția continentală au fost mai lente.

Chirii și Valori: În ciuda unei rate mai mari de neocupare, chiriile industriale au fost relativ stabile, reflectând stocul total încă limitat și natura esențială a logisticii. Chiriile pentru depozitele de top au scăzut doar cu 0,9% de la trimestru la trimestru la sfârșitul lui 2024 jll.com.hk jll.com.hk, iar datele anecdotice sugerează că au rămas aproximativ constante la începutul lui 2025. Chiar și după creșterile recente, rata de neocupare a depozitelor (~9%) este mult mai mică decât cea a birourilor, astfel că proprietarii nu au fost nevoiți să reducă drastic chiriile încă. Multe contracte de închiriere logistică sunt pe termen lung, iar chiriașii apreciază locația (avantajul geografic al Hong Kong-ului pentru distribuția în Delta Râului Pearl). Totuși, dacă rata de neocupare continuă să crească spre două cifre, am putea vedea o ușoară scădere a chiriilor în clădirile industriale mai vechi sau mai puțin bine poziționate. JLL avertizează că „rata de neocupare pentru depozitele premium este de așteptat să crească în continuare, ceea ce va suprima chiriile” pe termen scurt jll.com.hk jll.com.hk.

Valorile capitalului industrial s-au menținut, de asemenea, solide pe parcursul anului 2024, crescând chiar în unele cazuri datorită interesului investitorilor (activele industriale sunt căutate pentru potențialul lor de reconversie și randamentele relativ mai mari). În T4 2024, volumul vânzărilor industriale pe unități a crescut cu 38% de la trimestru la trimestru savills.com, pe măsură ce investitorii au anticipat atingerea minimului pieței și au profitat de ratele mai mici ale dobânzilor. Utilizatorii finali (cum ar fi firmele de logistică sau operatorii de centre de date) apar, de asemenea, ca cumpărători de proprietăți industriale, asigurându-și spații pentru utilizare pe termen lung savills.com savills.com. Randamentele activelor industriale (adesea ~3–4%) par atractive în comparație cu randamentele extrem de scăzute din sectorul de birouri.

Tendințe Notabile:

• Centre de Date & Utilizări pentru Noua Economie: Odată cu eforturile Hong Kong-ului de a deveni un hub tehnologic, unele situri industriale sunt reconvertite pentru centre de date, laboratoare de cercetare și dezvoltare sau facilități de cloud computing. Aceste utilizări necesită o capacitate mare de energie și securitate, potrivindu-se adesea bine în zonele industriale. Există o cerere în creștere pentru spații de centre de date (Hong Kong este o piață de top pentru centrele de date în Asia), ceea ce susține indirect valorile terenurilor industriale.
• Oportunitatea Metropolisului de Nord: Metropolisul de Nord planificat în New Territories (vezi secțiunea de mai jos) include parcuri logistice dedicate și o „zonă de Inovație și Tehnologie” lângă Shenzhen. Acest plan pe termen lung ar putea muta o parte din cererea industrială spre nord, pe măsură ce noi facilități vor fi disponibile acolo până la sfârșitul anilor 2020. Pentru moment, zone precum Hung Shui Kiu și Yuen Long sunt vizate pentru dezvoltarea de depozite moderne care să deservească Greater Bay Area. Aceasta reprezintă atât o oportunitate (infrastructură modernă), cât și un risc (ar putea atrage chiriași din facilitățile existente din Kwai Tsing sau din alte părți).
• Schimbări structurale: Sectorul industrial se adaptează la schimbările structurale din comerțul global. Comerțul de import-export al Hong Kong-ului evoluează: mai puțină dominanță în depozitarea mărfurilor cu cost redus, mai mult accent pe logistică de valoare ridicată, depozitare frigorifică (pentru produse farmaceutice, alimente) și distribuție regională pentru comerțul electronic. Această tranziție va „dura și va întâmpina provocări” jll.com.hk, dar este necesară pentru ca Hong Kong să își mențină relevanța ca hub logistic. Îmbunătățirile de eficiență (automatizare în depozite etc.) ar putea, de asemenea, reduce spațiul necesar per unitate de flux, afectând cererea pe termen lung.

Perspective pentru sectorul industrial: Pe termen scurt (2025–2026), sectorul imobiliar industrial din Hong Kong ar putea înregistra o ușoară creștere a ratei de neocupare și chirii stabile sau ușor în scădere, pe măsură ce noua ofertă atinge un vârf și comerțul global rămâne modest. De exemplu, rata de neocupare ar putea ajunge la valori de două cifre mici înainte de a se stabiliza. Totuși, până în 2027–2028, se așteaptă ca sectorul să revină la echilibru. Locația strategică a Hong Kong-ului și portul/aeroportul de clasă mondială înseamnă că cererea de logistică ar trebui să crească în cele din urmă odată cu redresarea comerțului regional. Dacă tensiunile geopolitice se atenuează și creșterea globală reia, nevoile de depozitare vor crește. Mai mult, orice reducere a tarifelor SUA sau îmbunătățirea relațiilor comerciale China-Vest ar putea crește direct volumele de marfă ale Hong Kong-ului.

Investitorii rămân optimiști pe termen lung – dovadă fiind ofertele puternice continue pentru vânzările en-bloc industriale și optimismul marilor jucători. Vânzările recente de terenuri industriale ale guvernului (în Tuen Mun etc.) au atras în continuare interes, indicând încredere în viitorul sectorului. Perspectivele chiriilor: După o posibilă scădere de 0-5% în 2025 pentru depozitele premium, chiriile ar putea începe să crească moderat (~2-3% anual) după 2026, pe măsură ce rata de neocupare scade din nou. Randamentele s-ar putea comprima având în vedere cererea ridicată de investiții pentru sectorul industrial (inclusiv o piață REIT incipientă pentru active logistice în Asia cushmanwakefield.com).

În concluzie, sectorul imobiliar industrial din Hong Kong traversează o perioadă de tranziție. A fost performerul de top (vacanță redusă, creștere constantă) chiar și atunci când birourile și retailul au avut dificultăți, însă acum se normalizează către o piață ușor mai relaxată. Totuși, comparativ cu alte sectoare, fundamentele industriale rămân relativ solide, cu fără un exces de ofertă (doar o ajustare de la condiții extrem de restrictive). Evoluția sectorului – către logistică mai inteligentă, integrare cu comerțul electronic din China continentală și posibile conversii de utilizare – va fi o temă cheie până în 2028. Părțile interesate care se adaptează (de exemplu, modernizând clădirile industriale vechi, adoptând industriile tehnologice) vor avea de câștigat în următorul ciclu ascendent.

Politica guvernamentală și inițiativele de planificare urbană

Perspectivele imobiliare ale Hong Kong-ului sunt indisolubil legate de politica guvernamentală – atât de intervențiile pe termen scurt pe piață, cât și de planificarea utilizării terenurilor pe termen lung. În ultimii ani au avut loc mișcări semnificative pe ambele planuri. Am discutat deja despre retragerea măsurilor de răcire și modificările fiscale care au schimbat sentimentul pieței în 2024–25. Aici, le evidențiem pe scurt și apoi ne concentrăm pe mega-proiectele de planificare urbană și planurile de dezvoltare a locuințelor care vor modela piața imobiliară a teritoriului în următorul deceniu.

Schimbare de direcție a măsurilor de răcire: Era de un deceniu a suprimării agresive a cererii (2010–2020) s-a încheiat efectiv. Până la începutul lui 2024, toate taxele suplimentare pe timbru au fost eliminate pentru a revitaliza piața locuințelor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Această inversare de politică nu poate fi subestimată – marchează o schimbare filozofică de la controlul prețurilor cu orice preț la prioritizarea activității pe piață și a tranzacțiilor imobiliare. Eliminarea taxei de 15% pentru cumpărătorii străini și a altor taxe a făcut imediat proprietățile din Hong Kong mai accesibile pentru cumpărătorii din China continentală și din străinătate, care fuseseră în mare parte excluși de taxe. Combinat cu reguli ipotecare mai relaxate (prag de testare la stres mai scăzut) și stimulente specifice pentru imigranții calificați să cumpere locuințe, guvernul a transmis că dorește să atragă talente și investiții prin canalul imobiliar, nu să le descurajeze. În viitor, oficialii au indicat că vor miza pe creșterea ofertei (și a locuințelor subvenționate) pentru a aborda problema accesibilității, nu pe suprimarea cererii. Acest lucru sugerează că, pe măsură ce piața își revine, este puțin probabil să vedem o reimpunere rapidă a unor măsuri stricte de răcire, cu excepția cazului în care se formează clar o nouă bulă speculativă. Pentru moment, poziția politică este favorabilă unei piețe imobiliare stabile și lichide.

Strategia de aprovizionare cu locuințe pe termen lung: Criza de locuințe și prețurile extrem de ridicate din Hong Kong au fost o sursă de nemulțumire publică de ani de zile. Ca răspuns, Strategia pe Termen Lung pentru Locuințe (LTHS) a guvernului a stabilit obiective ambițioase. Conform celui mai recent raport de progres (octombrie 2024), ținta de aprovizionare cu locuințe pe 10 ani este de 430.000 de unități (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dintre acestea, 70% (aproximativ 302.000 de unități) sunt planificate ca locuințe publice (inclusiv apartamente subvenționate de vânzare și unități de închiriere publică), iar 30% (aproximativ 132.000) ca locuințe private globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Accentul pe locuințele publice este mai mare ca niciodată – reflectând direcția politicii de a crește disponibilitatea locuințelor accesibile. Guvernul își propune să asigure terenuri pentru cel puțin 30.000 de unități de locuințe publice pe an și să faciliteze aproximativ 18.000 de unități private anual globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Aceste obiective sunt mai mari decât producția istorică, așa că depind de deblocarea unei noi oferte de terenuri într-un ritm fără precedent.

Inițiative cheie în cadrul acestei strategii:

• Menținerea unei abordări „bazate pe ofertă”: accelerarea dezvoltării terenurilor și flexibilitate în zonare pentru a construi mai multe apartamente mai rapid globalpropertyguide.com.
• Consolidarea scării locuințelor: relansarea unor scheme precum Starter Homes, extinderea Schemei de Proprietate a Locuințelor Subvenționate, astfel încât mai mulți oameni să poată trece de la închiriere la proprietate globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Îmbunătățirea eficienței locuințelor publice de închiriat: încurajarea chiriașilor cu venituri bune să se mute sau să cumpere, astfel încât apartamentele de închiriat să fie eliberate pentru cei nevoiași globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Pe termen scurt, guvernul a lansat un controversat program „Locuințe Publice Ușoare” – un plan de 26,4 miliarde HK$ pentru a construi 30.000 de locuințe interimare (unități prefabricate) pe terenuri neutilizate în decurs de cinci ani globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Acestea sunt practic apartamente temporare ieftine menite să atenueze supraaglomerarea extremă (de exemplu, persoane care locuiesc în „case sicriu” subdivizate). Deși acest lucru ajută mii de familii să obțină condiții de trai puțin mai bune în timp ce așteaptă o locuință publică permanentă, programul a fost criticat pentru costul ridicat și caracterul său temporar globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cu toate acestea, subliniază recunoașterea de către guvern a unei crize a locuințelor și disponibilitatea de a cheltui pentru soluții provizorii.

Zone noi de dezvoltare masivă: Pentru a răspunde nevoilor de locuințe și economice, Hong Kong desfășoară unele dintre cele mai mari proiecte de dezvoltare a terenurilor din ultimele decenii. Cele două proiecte emblematice sunt:

• Metropola de Nord – Un plan vizionar de a transforma Teritoriile de Nord (zonele de la granița cu Shenzhen) într-o metropolă extinsă cu orașe noi, parcuri tehnologice și până la 926.000 de locuințe noi pe parcursul a 20 de ani globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Anunțat în 2021 și devenit acum o prioritate guvernamentală, acest plan cuprinde locuri precum Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling și un nou „Oraș al Inovației și Tehnologiei” la Lok Ma Chau Loop. Scopul este integrarea cu economia tehnologică a Shenzhen, creând practic un cluster dual de orașe. Peste 40% din ținta de locuințe urmează să fie finalizată până în 2032 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – ceea ce implică aproximativ 370.000 de unități până atunci, ceea ce va crește dramatic oferta. Metropola de Nord va include mai multe linii noi de metrou (MTR), centre comerciale și o proporție mare de locuințe publice. Implicație: În următorii 5–10 ani, vom vedea reînceperea exproprierii terenurilor, reîncadrarea terenurilor agricole/industriale și construcția etapizată în aceste zone. Investitorii imobiliari deja urmăresc terenuri în Teritoriile de Nord anticipând acest boom al dezvoltării.
• Viziunea Lantau de Mâine – Cunoscut și ca insulele artificiale Kau Yi Chau, acesta este un plan de recuperare a aproximativ 1.700 de hectare de teren lângă Insula Lantau (la vest de Insula Hong Kong) pentru a construi o nouă metropolă pe insule artificiale. Faza 1, aflată în prezent în proiectare, prevede aproximativ peste 1.000 de hectare de teren recuperat care ar putea oferi ~200.000 de locuințe noi (70% locuințe publice) și un nou cartier central de afaceri globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Întregul proiect Lantau Tomorrow, dacă va fi realizat complet până în anii 2030-2040, ar fi unul dintre cele mai mari proiecte de recuperare de terenuri din lume. Argumentul guvernului este că va crea o rezervă uriașă de teren pentru a „modera pe termen lung costurile încă ridicate ale locuințelor din Hong Kong” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ar include, de asemenea, infrastructură de transport (șosele și căi ferate care leagă Lantau de zonele urbane) și zone comerciale substanțiale pentru a susține creșterea economică. Costul este enorm (estimativ peste 580 miliarde HK$), iar proiectul este controversat din cauza impactului asupra mediului și a costurilor. Dar finanțarea inițială a fost aprobată pentru a începe planificarea și proiectarea. Dacă se respectă calendarul, primele parcele de teren ar putea fi disponibile la începutul anilor 2030, puțin în afara orizontului nostru 2028, dar cu siguranță cu impact asupra sentimentului pieței. Perspectiva proiectului Lantau Tomorrow oferă pieței asigurarea că penuria de terenuri va fi atenuată pe termen lung, ceea ce ar putea reduce speculațiile și menține sub control așteptările privind prețurile pe termen lung.

În plus:

• Extinderea noului oraș Tung Chung: Un proiect pe termen mai apropiat (deja în construcție) pentru a recupera 130 ha pe partea de nord a insulei Lantau și a extinde orașul Tung Chung. Până în 2030 va oferi 49.000 de apartamente pentru 144.000 de persoane plus o zonă comercială considerabilă globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Acest lucru este semnificativ pentru termenul mediu: unele dintre aceste apartamente vor fi disponibile până în 2027–2028, oferind locuințe private și publice noi aproape de aeroport.
• Reamenajare urbană (Kowloon & zone urbane): Autoritatea pentru Reînnoire Urbană (URA) accelerează reamenajarea cartierelor vechi (Sham Shui Po, To Kwa Wan etc.), ceea ce va genera noi proiecte rezidențiale și comerciale. Guvernul a introdus, de asemenea, o taxă pe neocupare în 2018 (5% din valoarea proprietății pentru apartamentele lăsate goale >6 luni) pentru a determina dezvoltatorii să lanseze mai rapid unități, și a rezervat unele foste terenuri comerciale (cum ar fi în Kai Tak) pentru locuințe publice pentru a crește oferta. Aceste măsuri asigură că terenul deja disponibil este folosit eficient.

Transport și infrastructură: Mai multe proiecte de infrastructură vor deschide noi zone sau vor îmbunătăți conectivitatea, afectând piața imobiliară:

• Linia feroviară Shatin-Central a fost deschisă complet în 2022, îmbunătățind accesul de-a lungul coridorului Kowloon și probabil crescând valorile în districte precum Kai Tak și Ma On Shan.
• O planificată linie feroviară Hong Kong-Shenzhen de Vest (prin Northern Metropolis) va îmbunătăți integrarea transfrontalieră și va face noile orașe viabile pentru navetă.
• Legături rutiere precum tunelul Tseung Kwan O–Lam Tin (deschis în 2022) reduc timpul de călătorie, sporind atractivitatea rezidențială a zonei Tseung Kwan O.
• Guvernul studiază dezvoltarea spațiului subteran CBD (Central-Wanchai) și vânzarea terenului de pe vechiul aeroport, partea de nord a platformei pentru uz comercial, ceea ce ar putea aduce mai multă ofertă de birouri de clasa A într-un mod planificat pentru a preveni supraconcentrarea.

În concluzie, direcția politicii Hong Kong-ului este dublă: măsuri imediate pentru a revigora piața și proiecte pe termen lung pentru a extinde oferta de terenuri și locuințe. Pentru investitori și dezvoltatori, aceasta înseamnă un peisaj cu mai puține restricții la cumpărare (benefic pentru cerere), dar în cele din urmă mult mai multă construcție de locuințe (ceea ce ar putea limita creșterea accelerată a prețurilor). Intervențiile guvernamentale vor continua să joace un rol important – de exemplu, dacă piața se supraîncălzește din nou, oficialii ar putea reintroduce restricții selective, iar dacă economia slăbește, ar putea apărea mai multe stimulente (cum ar fi reduceri de taxe sau scheme pentru cumpărătorii la prima achiziție). De asemenea, politica nu poate fi ignorată: politici precum prioritizarea localnicilor față de cumpărătorii de pe continent, integrarea la granița terestră și alocarea locuințelor publice vs private depind toate de agenda administrației și de sentimentul public.

Per ansamblu, inițiativele de planificare urbană precum Northern Metropolis și Lantau Tomorrow prezintă oportunități uriașe – acestea vor crea noi districte comerciale, milioane de metri pătrați de spații noi pentru birouri/hoteluri/retail și medii moderne de tip smart-city. Ele prezintă, de asemenea, riscuri de execuție (întârzieri, depășiri de buget, opoziție publică). Jucătorii din domeniul imobiliar care se aliniază acestor planuri – de exemplu, achiziții de terenuri în NT, poziționare pentru noile CBD-uri – ar putea obține recompense semnificative până în 2028 și ulterior. În același timp, zonele urbane existente vor avea parte de concurență din partea acestor noi dezvoltări mai târziu, ceea ce ar putea schimba peisajul investițional (de exemplu, își va pierde Central din importanță dacă un alt CBD apare pe o insulă artificială? Vor reduce locuințele din New Territories diferența de preț față de cele urbane odată cu îmbunătățirea conectivității?). Acestea sunt întrebările strategice care se profilează la orizont.

Reflector pe districte: zone cheie și hotspot-uri emergente

Piața imobiliară din Hong Kong este extrem de localizată – cartierele și districtele au fiecare dinamici unice. Aici oferim o imagine de ansamblu a regiunilor notabile, evidențiind care zone prosperă și care se confruntă cu provocări în 2025, precum și hotspot-uri emergente de urmărit:

• Central & Admiralty (Insula Hong Kong): CBD-ul tradițional de pe Insula Hong Kong rămâne cea mai prestigioasă (și scumpă) zonă de birouri. Rata de neocupare în zgârie-norii din Central este de aproximativ 11–12%, semnificativ sub media orașului jll.com.hk jll.com.hk. Birourile de Clasa A din Central s-au dovedit relativ rezistente datorită ofertei noi limitate și cererii susținute din partea firmelor financiare – chiar și în perioadele de declin, multe afaceri preferă „flight-to-quality” către Central. Retailul din Central (de ex. Queen’s Road, IFC mall) își revine treptat odată cu revenirea turiștilor și a angajaților de birou, deși unele buticuri de lux au fost înlocuite de chiriași din zona lifestyle. Pe segmentul rezidențial, Mid-Levels și The Peak (zonele rezidențiale de lux adiacente Central) continuă să atingă prețuri record, iar, interesant, locuințele de lux mari de aici au înregistrat creșteri de preț în 2024–25 când piața de masă era în scădere globalpropertyguide.com. Cu puține dezvoltări noi (terenuri limitate în Mid-Levels), aceste cartiere vor rămâne enclave de elită. Perspective: Central își va menține dominația ca hub financiar până în 2028, susținut de noi infrastructuri (de ex. noul terminal al liniei Shatin-Central MTR din Admiralty). Totuși, pe măsură ce apar noi districte de afaceri, creșterea Central ar putea fi mai incrementală. Investitorii văd în continuare activele de birouri din Central (de ex. unități în Bank of America Tower sau clădiri vechi potrivite pentru reamenajare) ca ținte de trofeu datorită atractivității durabile a zonei.
• Kowloon East (Kwun Tong / Kai Tak): Promovat ca „CBD2”, Kowloon East a trecut printr-o transformare masivă dintr-o zonă industrială veche într-un centru de birouri. Zeci de foste fabrici din Kwun Tong au fost convertite în clădiri moderne de birouri, iar reamenajarea zonei Kai Tak (locul fostului aeroport) este în curs, cu noi turnuri de birouri de clasa A, hoteluri și apartamente. Începând cu 2025, Kowloon East oferă spații de birouri de clasa A la un preț mult mai mic decât în Central – chiriile sunt aproximativ la jumătate, iar multe birouri cu suprafețe mari au fost deschise aici. Totuși, rata de neocupare este ridicată (~20%+) jll.com.hk jll.com.hk, deoarece oferta a depășit cererea. Unele companii mari care s-au mutat aici mai devreme (atrase de chiriile mai mici) și-au redus ulterior spațiul sau au părăsit zona în timpul pandemiei de COVID. Piața de birouri din Kai Tak, în special, este la început; un turn emblematic deschis de un chiriaș important a rămas în mare parte gol după finalizare. Perspective: În următorii câțiva ani, Kowloon East va fi o piață favorabilă chiriașilor – se așteaptă oferte agresive, pe măsură ce proprietarii caută să ocupe clădirile. Succesul zonei va depinde de îmbunătățirea legăturilor de transport (linia feroviară Shatin-Central ajută, iar un sistem ecologic de legătură în interiorul Kai Tak este planificat) și, poate, de relocarea unor agenții guvernamentale acolo. Există încă optimism că, în timp, Kowloon East se va maturiza într-un district comercial vibrant (cu noi centre comerciale, stadionul mega Kai Tak Sports Park care se deschide în 2024 etc.). Pentru moment, însă, investitorii abordează cu prudență din cauza ratei ridicate de neocupare și a perioadelor lungi de ocupare a spațiilor.
• West Kowloon & Tsim Sha Tsui: Zona West Kowloon, la granița cu Tsim Sha Tsui, se dezvoltă rapid datorită terminalului de tren de mare viteză și West Kowloon Cultural District (WKCD). WKCD a adus locații de talie mondială (muzeul M+, Muzeul Palatului, Xiqu Centre) care au crescut traficul de vizitatori și au transformat zona într-un punct fierbinte pentru turismul cultural. În apropiere, după cum s-a menționat, International Gateway Centre și alte turnuri noi adaugă o siluetă modernă orașului. Tsim Sha Tsui (TST) în sine rămâne un district principal pentru cumpărături și hoteluri. A avut de suferit în 2020 din cauza absenței turiștilor, dar își revine – chiriile pentru spațiile mici de la parter din TST au înregistrat o ușoară creștere în 2024, pe măsură ce brandurile de masă s-au extins cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Clădirile de birouri din TST (cum ar fi cele de pe Canton Road sau din complexul Harbour City) se bucură de o rată scăzută de neocupare (~8% jll.com.hk jll.com.hk) datorită cererii din partea firmelor de design, aprovizionare și a celor de pe continent. Perspective: Odată cu noile dezvoltări din West Kowloon, districtul extins TST/West Kowloon ar putea forma o zonă de afaceri mare și continuă până în 2028. Această zonă are avantajul de a fi un nod de legătură – conexiunea feroviară cu Shenzhen/Guangzhou, trenul expres spre aeroport și apropierea de Central prin tunelurile de sub port. Ne așteptăm la o cerere în creștere pentru birouri în West Kowloon odată ce oferta inițială va fi absorbită, deoarece companiile care doresc să acopere atât piețele din Hong Kong, cât și cele din China continentală o vor găsi atractivă. Proiectele rezidențiale din zonele apropiate (stația Olympic, stația Austin) sunt, de asemenea, căutate, datorită locației convenabile. Investitorii ar trebui să urmărească cât de repede se vor închiria spațiile din IGC și altele – o absorbție rapidă ar valida potențialul West Kowloon și ar crește profilul (și valorile) zonei.
• Noile Teritorii (Nord & Nord-Vest): Noile Teritorii reprezintă zona în care creșterea viitoare a Hong Kong-ului este concentrată, datorită planului Northern Metropolis. În prezent, districte precum Yuen Long, Tuen Mun, Tin Shui Wai sunt mai degrabă zone rezidențiale și industriale mai puțin dezvoltate (cu unele excepții, cum ar fi orașul aglomerat Yuen Long). Dar datele din 2024 au arătat deja că aceste zone ies în evidență: Yuen Long și Tuen Mun au avut 34% din toate finalizările de apartamente private noi în 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, indicând atenția dezvoltatorilor asupra terenurilor neconstruite din NT. Prețurile locuințelor în Noile Teritorii sunt în general mai mici (aproximativ cu 30–50% mai ieftine pe metru pătrat decât în Kowloon urban/Insula HK), ceea ce, combinat cu noile legături de transport, atrage familii tinere. Viitoarea Northern Metropolis va cuprinde locuri precum Kwu Tung (lângă Lok Ma Chau) – desemnat pentru un important centru tehnologic și rezidențial. Guvernul a început reconfigurarea terenurilor și negocierile cu Shenzhen pentru a realiza o zonă de inovație transfrontalieră. Perspective: Până în 2028, este probabil să vedem primele faze ale Northern Metropolis în construcție – posibil noi ansambluri de locuințe publice și campusul tehnologic Lok Ma Chau Loop (unde unele clădiri sunt deja în curs de ridicare). Orașele de graniță ar putea deveni puncte fierbinți pentru proprietăți pe măsură ce infrastructura le conectează la centrele urbane (de exemplu, noua linie MTR Northern Link aflată în planificare). Investitorii cu viziune pe termen lung deja acumulează terenuri sau proprietăți vechi de sat în nordul NT anticipând un câștig. Totuși, există riscuri – dezvoltarea aici presupune relocarea satelor, abordarea problemelor de mediu și alinierea cu planurile Shenzhen, ceea ce ar putea cauza întârzieri. Dacă va fi implementat bine, nordul NT ar putea deveni „Silicon Valley” dintre Shenzhen și HK, stimulând cererea atât pentru locuințe, cât și pentru birouri (și, poate, reducând prețurile la nivelul orașului prin creșterea ofertei). Pe termen mediu, districte precum Yuen Long, Sheung Shui, Fanling vor crește constant ca populație și facilități, reducând diferența față de zonele urbane tradiționale.
• Insula Lantau & Zona Aeroportului: Lantau găzduiește aeroportul, poarta de intrare a Hong Kong-ului, și cunoaște un val de dezvoltare. Pe lângă proiectul pe termen lung Lantau Tomorrow, pe termen scurt are loc extinderea Tung Chung (cu mii de apartamente ce vor fi livrate până în 2027) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. De asemenea, Podul Hong Kong-Zhuhai-Macau, deschis în 2018, a transformat Lantau într-un punct strategic logistic – o economie de cap de pod prinde contur în orașe precum Tung Chung și Sunny Bay, unde se preconizează parcuri logistice și chiar propuneri pentru centre de divertisment. Perspective: Piața imobiliară din Lantau (de exemplu, comunitatea de expați Discovery Bay, apartamentele din Tung Chung) va beneficia de conectivitatea îmbunătățită și de creșterea aeroportului (proiectul Airport City cu facilități de retail, birouri, expoziții). Totuși, mare parte din terenul recuperat pentru Lantau Tomorrow nu va influența piața până în anii 2030. Între timp, investitorii sunt optimiști cu privire la hoteluri și retail de tip outlet lângă aeroport, așteptându-se la o revenire completă a turismului (aeroportul a gestionat un record de 74 de milioane de pasageri înainte de COVID; în 2023 era în recuperare). Planurile guvernului de a dezvolta funcționalități Smart City pe Lantau (de exemplu, vehicule autonome în noile zone) ar putea face din aceasta o zonă de locuit modernă și atractivă în viitor.
• Cartiere urbane vechi (Sham Shui Po, Tokwawan etc.): Aceste zone cu multe clădiri îmbătrânite trec printr-un proces de reînnoire condus de URA. De exemplu, în Sham Shui Po, apar proiecte precum patrimoniul Mei Ho House și noi clădiri înalte. Kowloon City (To Kwa Wan) a cunoscut un val de noi apartamente după închiderea vechiului aeroport Kai Tak. Aceste cartiere prezintă adesea un amestec de noi apartamente de lux printre vechile tong lau (apartamente fără lift). Perspective: Ele oferă oportunități pentru dezvoltatori de nișă și investitori să participe la reamenajări de scară mai mică. Pe măsură ce URA scoate la licitație terenuri, aici vor apărea locuințe și spații comerciale mai moderne până în 2028, ridicând profilul (și prețurile) cartierelor considerate cândva „vechi” sau „muncitorești”. De exemplu, deschiderea stației MTR To Kwa Wan în 2021 a îmbunătățit deja perspectivele acelei zone. Anticipăm o gentrificare constantă în aceste locuri.

În concluzie, geografia de creștere a Hong Kong-ului se extinde. Deși Insula și vechiul Kowloon rămân vitale (mai ales pentru birouri de clasă A și locuințe de lux), noile frontiere din Kowloon East, West Kowloon și Northern New Territories sunt zonele unde se va concentra acțiunea și oportunitatea în următorii ani. Zonele emergente oferă atât riscuri mai mari, cât și potențial de recompensă mai mare: succesul depinde de finalizarea infrastructurii și materializarea cererii. Pentru investitori, o abordare echilibrată ar putea presupune deținerea de active de bază în districte premium pentru stabilitate, investind selectiv în districte emergente pentru potențialul de creștere (de exemplu, achiziționarea unui spațiu comercial într-un nou centru urban înainte ca populația să ajungă la nivelul maxim). Pentru utilizatorii finali, varietatea de cartiere înseamnă mai multe opțiuni de stil de viață – de la confort urban la mai mult spațiu în noile orașe suburbane – ceea ce reprezintă o evoluție pozitivă având în vedere constrângerile istorice de teren ale Hong Kong-ului.

Oportunități și riscuri de investiții

Pe măsură ce piața imobiliară din Hong Kong trece printr-o tranziție în 2025, investitorii cântăresc noi oportunități în raport cu riscurile persistente. Mai jos prezentăm principalele oportunități și riscuri cheie de luat în considerare pentru orizontul 2025–2028:

Oportunități majore de investiții:

• Revenirea segmentelor supravândute: După corecția din ultimii ani, anumite segmente imobiliare oferă valoare. Clădirile de birouri de înaltă calitate cu evaluări scăzute (mai ales în zone descentralizate) prezintă o oportunitate pentru investiții de valoare – investitorii pot achiziționa active de clasa A la prețuri semnificativ mai mici decât în urmă cu câțiva ani, cu perspectiva unei reveniri a chiriilor spre sfârșitul anilor 2020. De exemplu, valorile de capital ale birourilor din Kowloon au scăzut puternic, iar proprietari precum băncile au început să vândă active de birouri recuperate hongkongbusiness.hk. Investitorii experimentați vizează aceste active aflate în dificultate sau subperformante pentru repoziționare sau deținere pe termen lung. În mod similar, proprietățile comerciale din districtele turistice (magazine de pe Causeway, mall-uri din TST) care au înregistrat scăderi abrupte ale chiriilor ar putea genera randamente solide dacă sunt cumpărate acum și păstrate până la revenirea completă a cheltuielilor vizitatorilor.
• Hoteluri și ospitalitate: Sectorul ospitalității este în creștere odată cu revenirea turismului. Notabil, hotelurile au reprezentat 45% din valoarea totală a tranzacțiilor imobiliare în T1 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – un semn că investitorii sunt optimiști în privința hotelurilor. Multe hoteluri au fost neprofitabile sau reprofilate în timpul COVID (unele închiriate ca centre de carantină guvernamentală). Acum, odată cu creșterea gradului de ocupare și a tarifelor camerelor, cei care investesc sau achiziționează hoteluri pot beneficia. Există și oportunități de conversie: unele clădiri comerciale vechi sunt transformate în hoteluri pentru a răspunde cererii viitoare. Inițiativa guvernului din Hong Kong de a găzdui evenimente majore și de a atrage vizitatori (de exemplu, Art Basel, Rugby Sevens etc.) susține perspectivele. Până în 2028, Hong Kong ar putea să se confrunte din nou cu un deficit de camere de hotel de calitate, ceea ce face ca prețurile actuale să fie atractive.
• Logistică și centre de date: În ciuda unei instabilități pe termen scurt, proprietățile logistice rămân fundamental solide. Creșterea comerțului electronic și reconfigurarea lanțurilor de aprovizionare vor menține relevanța Hong Kong-ului ca centru de distribuție în Asia. Depozitele moderne oferă venituri decente și au un grad redus de învechire. În plus, centrele de date sunt foarte căutate datorită statutului Hong Kong-ului de hub de date (infrastructură telecom excelentă și proximitate față de China). Conversia sau construirea de situri industriale în centre de date reprezintă o nișă profitabilă – companiile globale de tehnologie și REIT-urile caută activ spații. Investitorii care pot naviga cerințele tehnice și problemele de alimentare cu energie pot accesa această clasă de active în creștere, cu randamente stabile pe termen lung (adesea prin contracte de închiriere pe termen lung către chiriași mari din domeniul tehnologiei).
• Dezvoltare rezidențială în zone noi: Planurile agresive ale guvernului privind locuințele înseamnă că mult teren va fi disponibil prin licitație în noile zone de dezvoltare. Pentru dezvoltatorii cu o execuție puternică, Northern Metropolis și alte New Towns prezintă oportunități uriașe – proiecte la scară largă cu potențiale economii de scară. Costurile terenurilor în aceste zone pot fi mai mici (guvernul ar putea oferi parteneriate sau condiții favorabile pentru a se asigura că obiectivele sunt atinse), iar cererea ar trebui să fie robustă având în vedere nevoile de locuințe. De asemenea, pe termen mediu, dacă ratele dobânzilor scad, prețurile rezidențiale ar putea începe să crească din nou din 2025 încolo, generând profit pentru cei care au achiziționat terenuri în perioada de scădere. Chiar și pentru investitorii mai mici, cumpărarea devreme într-un cartier emergent (înainte de creștere) poate aduce apreciere de capital pe măsură ce infrastructura și populația apar.
• Educație și proprietăți imobiliare specializate: O oportunitate oarecum sub radar: proprietăți legate de educație. Colliers prognozează o cerere în creștere pentru școli internaționale, grădinițe și centre de formare pe măsură ce mai multe familii de expați și profesioniști de pe continent vin în Hong Kong hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Proprietățile potrivite pentru campusuri sau centre de învățare (cu suprafețe mari, în zone rezidențiale) ar putea atrage un interes crescut din partea investitorilor. În mod similar, locuințele pentru seniori și facilitățile medicale sunt susceptibile de a se extinde (având în vedere demografia îmbătrânită), deschizând nișe pentru dezvoltări de tip senior living sau clădiri de birouri medicale – segmente încă incipiente în Hong Kong.
• Reabilitări verzi și sustenabile: Investitorii care se concentrează pe ESG (Environmental, Social, Governance) pot adăuga valoare prin reabilitarea clădirilor vechi la standarde verzi. Efortul Hong Kong-ului pentru sustenabilitate înseamnă că există stimulente pentru clădiri eficiente energetic. Modernizarea unui bloc de birouri sau rezidențial vechi (izolație mai bună, sisteme inteligente) îi poate crește atractivitatea pentru chiriași și îl poate proteja pe viitor împotriva posibilelor reglementări guvernamentale privind consumul de energie.

Riscuri și provocări cheie:

• Risc de rată a dobânzii și finanțare: Deși ratele par să se stabilizeze, orice creștere neașteptată a ratelor globale ale dobânzii ar afecta direct Hong Kong-ul (prin legătura valutară). Ratele ridicate cresc costurile de împrumut, reduc accesibilitatea cumpărătorilor și pot duce la neplăți și vânzări forțate (în special pentru investitorii puternic îndatorați). Dezvoltatorii mai mici sau investitorii cu datorii cu rată variabilă sunt vulnerabili dacă ratele rămân ridicate mai mult decât se anticipa. Pe de altă parte, dacă ratele scad prea repede și provoacă un aflux brusc de capital speculativ, ar putea fi necesare răspunsuri de politică.
• Riscuri macro globale și geopolitice: Hong Kong este extrem de expus la factori externi. O scădere a economiei globale sau a Chinei ar putea deraia redresarea locală a pieței imobiliare. De exemplu: o criză semnificativă pe piața imobiliară din China sau o creștere mai lentă pe continent pot reduce investițiile continentale în proprietăți din Hong Kong și pot slăbi cererea de lux. Din punct de vedere geopolitic, tensiunile SUA–China reprezintă un risc constant – noi sancțiuni, tarife sau restricții privind fluxurile de capital ar putea speria investitorii sau limita mișcarea banilor peste graniță. Poziția unică a Hong Kong-ului, la intersecția Est-Vest, îl face sensibil; orice escaladare (război tehnologic, probleme în strâmtoarea Taiwan) ar putea duce la prudență sau chiar la relocarea expaților, afectând gradul de ocupare a birourilor.
• Schimbări politice și de reglementare locale: Deși scena politică este stabilă acum, orice schimbări majore (cum ar fi schimbări de conducere sau inversări de politici) ar putea afecta piața imobiliară. De exemplu, dacă accesibilitatea locuințelor pentru localnici nu se îmbunătățește, guvernul ar putea fi presat să reimpună măsuri de răcire sau reguli de proprietate mai stricte (cum ar fi din nou taxe mai mari pentru cumpărătorii străini sau taxe de neocupare cu aplicare reală). Amintirea anunțurilor bruște de politici din trecut (cum ar fi taxa de timbru de 15% peste noapte în 2012) înseamnă că riscul politic este mereu prezent. Mai mult, dacă prețurile locuințelor revin prea rapid, reacția publicului ar putea determina o înăsprire a politicilor – o adevărată provocare pentru autorități.
• Supraofertă în anumite segmente: Deși, per ansamblu, Hong Kong duce lipsă de ofertă, supraoferta localizată este posibilă. Sectorul de birouri este un exemplu principal – prea multe birouri noi în Kowloon East/West Kowloon ar putea duce la un excedent prelungit și la presiuni financiare asupra proprietarilor (deși jucătorii mari fac față, cei mici sau cei cu active unice ar putea avea de suferit). De asemenea, dacă proiectele Northern Metropolis și Lantau vor fi finalizate conform programului, spre sfârșitul anilor 2020 ar putea exista un excedent de locuințe noi – mai ales dacă creșterea populației nu corespunde previziunilor sau dacă emigrarea reîncepe. O supraofertă ar plafona prețurile și chiriile, reducând marjele de profit ale dezvoltatorilor.
• Costuri de construcție & forță de muncă: Construcția în Hong Kong este costisitoare și consumă mult timp. Recent, costurile materialelor de construcție au fost volatile la nivel global, iar Hong Kong se confruntă și cu un deficit de forță de muncă calificată în construcții. Întârzierile și depășirile de buget sunt frecvente la mega-proiecte. Pentru dezvoltatori, acesta este un risc – câștigarea unei licitații de teren guvernamental la un anumit preț, doar pentru ca ulterior costurile de construcție să crească, poate reduce marjele sau chiar face un proiect neviabil dacă piața se schimbă. Guvernul încearcă să atenueze acest lucru prin prefabricare și import de forță de muncă, dar rămâne o provocare care ar putea încetini livrarea de noi locuințe.
• Stabilitatea parității valutare: Acesta este un risc cu probabilitate redusă, dar cu impact ridicat. Piața imobiliară din Hong Kong este susținută de paritatea USD-HKD, care menține ratele dobânzilor legate de Fed și a asigurat istoric rate scăzute și intrări de capital. Dacă ar exista vreodată presiuni asupra parității (din cauza unor ieșiri masive de capital sau a presiunilor politice), s-ar putea produce instabilitate monetară. O schimbare a regimului de paritate ar duce la o reevaluare majoră a activelor. Majoritatea analiștilor se așteaptă ca paritatea să reziste (a fost robustă din 1983), dar este un risc de fundal ce trebuie recunoscut.
• Oscilații ale sentimentului pieței: Piața imobiliară din Hong Kong este la fel de psihologică pe cât este de fundamentală. Sentimentul negativ – fie că este cauzat de un focar brusc (așa cum s-a văzut în 2020), o greșeală de politică sau un eveniment de credit – poate îngheța tranzacțiile și poate trimite rapid prețurile în jos. Pe de altă parte, exuberanța poate reveni (așa cum s-a văzut în recuperările anterioare) și poate umfla o mini-bulă. Investitorii trebuie să navigheze cu atenție aceste oscilații, poate prin diversificare sau printr-un accent pe randamentul din venituri, nu doar pe flipuri speculative. Riscul de lichiditate este, de asemenea, real: în perioadele de scădere, găsirea cumpărătorilor poate fi dificilă, ceea ce ar putea bloca investitorii care s-au supraîndatorat așteptând vânzări rapide.

Echilibrând aceste aspecte, mulți văd anul 2025 ca un punct de intrare atractiv pe piața imobiliară din Hong Kong – valorile sunt relativ scăzute, iar guvernul și economia oferă sprijin pentru o revenire. Dar este un moment pentru selectivitate și due diligence. Proprietățile bine localizate, de calitate, ar trebui să depășească performanța celor secundare (bifurcația dintre activele premium și cele non-premium s-ar putea accentua). Investitorii sunt sfătuiți să-și testeze investițiile în raport cu riscurile menționate: de exemplu, poate randamentul activului să acopere dobânzi mai mari? Există o utilizare alternativă dacă utilizarea principală subperformează?

În cele din urmă, fundamentele Hong Kong-ului – statul de drept în comerț, poarta de acces către China, hub financiar global – sugerează că, în ciuda provocărilor recente, rămâne o piață imobiliară atractivă pentru cei cu o perspectivă pe termen mediu și lung. Următorii ani vor recompensa probabil investitorii care pot naviga volatilitatea pe termen scurt, poziționându-se pentru transformarea orașului (prin Northern Metropolis, integrarea în Greater Bay Area și un model economic post-COVID). O gestionare prudentă a riscurilor și alinierea cu direcția guvernamentală (de exemplu, parteneriate în proiecte public-privat, adoptarea dezvoltării smart/green) vor fi cheia pentru a profita de următorul capitol al Hong Kong-ului.

Perspective de piață 2025–2028: Un optimism prudent înainte

Privind înainte, piața imobiliară din Hong Kong este pregătită pentru o recuperare și o realiniere graduală în următorii 3–4 ani. Cea mai grea parte a efectelor pandemiei și a corecției induse de politici pare să fie în urmă, dar ritmul îmbunătățirii va varia în funcție de sector și va depinde de condițiile macro. Iată o prognoză sector cu sector până în 2028:

• Rezidențial: Scenariul de bază prevede stabilizare în 2025, urmată de o creștere moderată a prețurilor în 2026–2028. Odată ce piața imobiliară își va găsi echilibrul spre sfârșitul lui 2025 (stocul scade, cererea revine), prețurile locuințelor ar putea înregistra creșteri anuale de la câteva procente până la o cifră medie în a doua parte a deceniului. Aceasta presupune o ușoară relaxare a ratelor dobânzilor (ceea ce îmbunătățește accesibilitatea) și o creștere economică constantă. Este puțin probabil să vedem o revenire la creșterile anuale de peste 20% din anii 2010, având în vedere măsurile guvernamentale privind oferta și sentimentul încă în curs de recuperare. În schimb, se așteaptă o traiectorie mai sustenabilă – poate o creștere totală a prețurilor locuințelor private de ordinul +10% până la +15% cumulat între 2025 și 2028, cu segmentul de lux depășind piața de masă. Până în 2028, prețurile pe segmentul de masă ar putea reveni la nivelurile din 2019 (anulând scăderea recentă), în timp ce segmentul de lux ar putea chiar să atingă maximele anterioare dacă fluxul de capital de pe continent se reia. Volumul tranzacțiilor ar trebui să rămână sănătos atâta timp cât politicile rămân favorabile – am putea vedea ~60.000+ tranzacții pe an (mai mult decât cele ~45–50.000 din ultimii ani, dar sub vârfurile de 100.000). Factorii cheie de influență includ: ratele dobânzilor la nivel global (o creștere bruscă ar afecta revenirea), succesul programelor de atragere a talentelor (mai multă populație = cerere mai mare de locuințe) și implementarea noii oferte (dacă guvernul aduce pe piață mai multe locuințe noi decât se așteaptă, acest lucru ar putea tempera prețurile). Per ansamblu, o perspectivă echilibrată: piața rezidențială va trece probabil de la o piață a cumpărătorului în 2023–25 la o piață mai neutră până în 2027, cu echilibru între cerere și ofertă la orizont, așa cum a menționat JLL worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• Birouri: Sectorul de birouri va traversa probabil încă un an sau doi de slăbiciune înainte de a atinge un punct de cotitură. 2025 și începutul lui 2026 ar putea aduce noi scăderi ale chiriilor (acumulând poate încă -5% până la -10%, pe lângă scăderile anterioare) pe măsură ce noua ofertă atinge un vârf, iar rata de neocupare se apropie de apogeu, în jur de 18–20% hongkongbusiness.hk. Multe contracte de închiriere care expiră în 2025 vor fi renegociate la prețuri mai mici (Fitch estimează reduceri de chirie de peste 10% pentru acestea) hongkongbusiness.hk, menținând mediile la un nivel scăzut. Totuși, până în 2027, anticipăm că ratele de neocupare vor începe să scadă dacă creșterea economică continuă și mai puține proiecte noi intră pe piață. Sfârșitul anilor 2020 ar putea aduce o piață de birouri mai strânsă, pe măsură ce excesul de astăzi este absorbit – dar acest lucru depinde în mare măsură de succesul Hong Kong-ului în atragerea companiilor (de exemplu, firme din China continentală care își stabilesc sedii, companii internaționale care se extind în GBA). Presupunând o absorbție moderată, chiriile pentru birourile de clasa A ar putea să se stabilizeze în jurul lui 2026 și potențial să crească ușor (să zicem 2-3% pe an) în 2027–28, în special în clădirile premium. Clădirile mai puțin atractive ar putea rămâne în urmă sau chiar să fie reconvertite. Valorile de capital ar trebui să urmeze chiriile cu un decalaj; ne așteptăm să atingă minimul în 2025–26 și apoi să se recupereze lent. Până în 2028, chiriile și prețurile birourilor ar putea fi încă sub vârful din 2019, dar piața ar trebui să fie mai sănătoasă, cu o nouă rată de neocupare de echilibru, poate la o singură cifră (având în vedere o anumită persistență a muncii la distanță). Un factor imprevizibil: dacă companiile din China continentală revin agresiv (de exemplu, întreprinderi de stat care își consolidează birourile regionale în HK), absorbția ar putea accelera și ar putea determina o redresare mai puternică.
• Retail: Traiectoria pentru sectorul imobiliar de retail este prudent pozitivă. 2025 este probabil anul stabilizării, cu scăderi minore ale chiriilor sau performanță plată. Din 2026 încolo, dacă turismul se normalizează complet (posibil să atingă peste 60 de milioane de vizitatori până în 2027, apropiindu-se de nivelurile de dinainte de criză), chiriile pentru spațiile comerciale ar putea începe din nou să crească, mai ales în zonele turistice de top. Estimăm că chiriile pentru magazinele de pe arterele principale ar putea crește cu 5–10% în total între 2026–2028, recuperând o parte din terenul pierdut pe măsură ce rata de neocupare revine la o singură cifră. Chiriile din centrele comerciale premium ar putea avea o creștere similară sau ușor mai mică, având în vedere că au rezistat mai bine anterior. Redresarea sectorului de retail va fi susținută și de evenimente majore (orașul candidează pentru evenimente precum Gay Games etc.) și de atracții importante (Disneyland Hong Kong se extinde, se deschid noi muzee etc.). Până în 2028, chiriile din retail vor fi probabil încă sub vârful din 2014, dar mixul de chiriași va fi mai diversificat, ceea ce ar putea face sectorul mai puțin volatil (mai puțină dependență de câteva branduri de lux). Un risc pentru această perspectivă este comportamentul consumatorului din China continentală: dacă tot mai mulți turiști chinezi aleg să cumpere în țară (odată cu reducerea taxelor la importul de produse de lux în China, au mai puține motive să cumpere în HK ca înainte), Hong Kong s-ar putea să nu recupereze niciodată volumul anterior al vânzărilor de lux. În acest caz, chiriile din retail s-ar putea plafona la un nou nivel normal. Dar, per ansamblu, volumul vânzărilor ar trebui să fie sănătos, deoarece numărul mare de vizitatori și puterea de cumpărare locală vor crește odată cu dezvoltarea economică (prognoza guvernului pentru vânzările din retail este de creștere modestă în următorii ani, în linie cu o redresare mai amplă a consumului).
• Industrial: Ne așteptăm ca sectorul industrial/logistic să rămână relativ stabil, cu o tendință pozitivă pe termen mediu. După o ușoară creștere a ratei de neocupare și chirii stagnante în 2024–2025, nevoile tot mai mari ale comerțului electronic, distribuției regionale pentru comerțul ASEAN și integrarea cu logistica GBA vor stimula probabil cererea. Chiriile industriale ar putea relua o tendință moderată de creștere până în 2026, acumulând potențial o creștere de ~5%–10% până în 2028 față de nivelurile actuale, în special pentru spațiile moderne de depozitare. Rata de neocupare ar putea reveni la aproximativ 5% sau mai puțin până în 2028, pe măsură ce piața se echilibrează și apar mai puține finalizări noi (deoarece terenul pentru depozite mari este limitat). De asemenea, orice dezafectare a clădirilor industriale vechi pentru reamenajare va elimina efectiv stocul, restrângând oferta. Valorile proprietăților industriale ar putea crește mai rapid decât chiriile, deoarece cererea investitorilor este ridicată – anticipăm o comprimare a randamentelor pe măsură ce mai mult capital (inclusiv fonduri instituționale și REIT-uri) caută veniturile stabile ale activelor logistice. Dacă ratele dobânzilor scad, acest lucru va stimula și mai mult creșterea prețurilor în segmentul industrial. Până în 2028, sectorul ar putea fi unul dintre cele mai performante în termeni de randamente totale (chirie + apreciere de capital), cu condiția ca comerțul global să nu fie grav perturbat.
• Segmente emergente (imobiliare Tech/Inovație): Pe măsură ce Hong Kong se diversifică, până în 2028 am putea vorbi despre creșterea parcurilor de birouri tehnologice (poate deschiderea primei faze a Lok Ma Chau Loop) și a laboratoarelor de științe ale vieții. Planurile guvernului de a dezvolta un hub IT în Northern Metropolis ar putea crea o nouă clasă de proprietăți (birouri-laborator, campusuri de cercetare și dezvoltare). Acestea ar fi probabil dezvoltate prin parteneriate public-privat cu jucători specifici din industrie. Dacă planurile avansează, până în 2028 am putea vedea primele ocupări ale acestora, atrăgând companii și talente – un semn optimist pentru baza economică a orașului. Imobiliarele asociate cu integrarea Greater Bay Area – de exemplu facilități logistice transfrontaliere, spații de co-working pentru firmele din China continentală – vor deveni, de asemenea, mai proeminente.

La scară largă, imobiliarele din Hong Kong până în 2028 probabil că vor fi depășit șocul COVID și incertitudinile politice de la începutul anilor 2020, revenind la o traiectorie de creștere moderată, aliniată cu fundamentele economice. Acțiunile guvernului sugerează că urmăresc un „aterrizare lină” și stabilizare mai degrabă decât un nou boom necontrolat: o ofertă amplă de locuințe pentru a tempera prețurile extreme, dar și măsuri pentru a asigura că proprietatea rămâne o investiție atractivă.

Investitorii cu orizont pe termen lung rămân optimiști: Hong Kong se clasează constant printre cele mai bune piețe de investiții imobiliare din Asia datorită lichidității și statului de drept, iar acest lucru este de așteptat să continue. Marile companii financiare globale se extind din nou în Hong Kong (dovadă fiind numeroasele bănci care angajează în managementul averilor pentru gestionarea capitalului chinez), ceea ce este un semn bun pentru cererea de birouri și rezidențial de lux. Capitalul chinez continental, care a fost mai mult sau mai puțin în pauză în 2020–2022, este probabil să revină – dacă economia Chinei se stabilizează, cumpărătorii înstăriți de pe continent ar putea vedea din nou proprietățile din Hong Kong ca un refugiu sigur pentru active, mai ales acum că granița este complet deschisă și slăbirea RMB face ca activele din HK să fie mai ieftine în termeni RMB jll.com.hk jll.com.hk. De fapt, JLL susține că deprecierea RMB ar putea atrage capital continental pe piața rezidențială din Hong Kong jll.com.hk jll.com.hk. Un astfel de aflux, dacă se materializează, ar putea impulsiona segmentul high-end și chiar determina guvernul să monitorizeze eventuale supraîncălziri.

Rezumat prognoză: Piața imobiliară din Hong Kong, pe toate segmentele, este pregătită pentru îmbunătățiri, dar nu fără prudență. Părțile interesate ar trebui să se aștepte la creșteri graduale, nu la un boom brusc, cu 2025 ca an de tranziție care va pregăti terenul. Până în 2028, anticipăm:

• Prețurile rezidențiale ușor mai mari decât în 2025, volumele de vânzări sănătoase; locuințele rămân scumpe, dar ușor mai accesibile decât în anii de vârf datorită creșterii veniturilor și suplimentării fondului locativ de către guvern.
• Chiriile pentru birouri probabil au atins minimul și încep să crească lent; gradul de neocupare scade față de vârf, dar rămâne peste minimul istoric, cu o bifurcare între locațiile căutate (strânse) și cele suprasaturate (mai relaxate).
• Chiriile pentru retail își revin, dar rămân sub maximele anterioare; peisajul de retail devine mai experiențial și diversificat.
• Sectorul industrial/logistic solid, cu grad redus de neocupare și importanță în creștere în contextul GBA; posibil primul sector care va atinge pe deplin performanța de dinainte de 2019.
• Noi districte (Northern Metropolis etc.) în curs de dezvoltare, aducând optimism pentru extinderea viitoare a Hong Kong-ului și oferind oportunități imobiliare dincolo de nucleul tradițional.

Esential, mult depinde de condițiile economice externe. Dacă o recesiune globală lovește în 2026, aceasta ar putea întârzia sau diminua aceste reveniri. Pe de altă parte, dacă redeschiderea Chinei și economia globală depășesc așteptările, proprietățile din Hong Kong ar putea avea performanțe mai bune decât previziunile noastre de bază. Prin urmare, „optimismul prudent” este cuvântul de ordine – premisele pentru o revenire sunt prezente, dar ritmul va fi unul măsurat. După cum spunea un titlu de cercetare, piața din Hong Kong are „perspective mixte”, dar apar oportunități pe măsură ce vânturile potrivnice se atenuează hongkongbusiness.hk. Adaptabilitatea orașului a fost dovedită de multe ori, iar piața sa imobiliară se adaptează acum la o eră post-pandemie, cu resetare de politici – una care pare să fie pe o bază mai solidă și mai sustenabilă în perspectiva anului 2028.

Surse:

• Global Property Guide – Analiza pieței rezidențiale din Hong Kong 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Revizuirea pieței din Hong Kong 1H 2025 și perspective pentru 2H cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Rezumat preliminar al pieței din Hong Kong Q1 2025 jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Business (Colliers) – Perspective mixtă pentru 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch vede creșterea ratei de neocupare a birourilor hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – Piața imobiliară din Hong Kong se răcește spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – Vânzări și închirieri industriale în Hong Kong (mar 2025) savills.com savills.com
• Reuters – Populația Hong Kongului a crescut ușor în 2024 reuters.com reuters.com
• Altele: Datele Departamentului de Evaluare și Valoare prin GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Consiliul de Turism din HK prin știri hongkongfp.com, și comunicate/informații guvernamentale de presă globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com pentru detalii despre politici și planificare.