Perspective asupra pieței imobiliare din Jeddah pentru 2025: Tendințe, Viziunea 2030 & Previziuni până în 2030

Piața imobiliară din Jeddah intră în 2025 pe un fundament solid, susținută de o cerere robustă și de inițiative conduse de guvern în cadrul Viziunii Saudite 2030. Activitatea de vânzare rezidențială în oraș a crescut semnificativ în ultimul an – Jeddah a înregistrat o creștere de 43,5% de la an la an a tranzacțiilor de vânzare a locuințelor, depășind cu mult creșterea din Riyadh jll-mena.com. Prețurile arată o tendință mixtă: valorile vilelor sunt în creștere chiar dacă prețurile apartamentelor au cunoscut ușoare corecții jll-mena.com. Pe segmentul comercial, sectoarele de birouri și retail din Jeddah se extind constant cu noi proiecte, deși creșterea este mai moderată comparativ cu capitala în plină expansiune, Riyadh argaam.com argaam.com. Dezvoltări majore de infrastructură – de la proiectul de pe malul mării Jeddah Central până la reluarea construcției Jeddah Tower – transformă peisajul urban și creează noi oportunități de investiții. Politicile guvernamentale ce vizează creșterea gradului de deținere a locuințelor și atragerea investițiilor străine (inclusiv deschiderea unor părți din piață pentru investitorii internaționali) catalizează suplimentar creșterea jll-mena.com agbi.com. Acest raport oferă o analiză detaliată a tendințelor din sectorul rezidențial și comercial al pieței imobiliare din Jeddah în 2025, examinează impactul inițiativelor Vision 2030 și al proiectelor cheie, compară Jeddah cu alte centre saudite precum Riyadh și Dammam și oferă o prognoză de piață până în 2030 cu perspective asupra oportunităților și riscurilor pentru investitori și dezvoltatori.

Tendințe în sectorul imobiliar rezidențial din Jeddah

Tendințe de vânzări și prețuri: Piața rezidențială din Jeddah a fost dinamică, cererea accelerând în ultimul an. Tranzacțiile de vânzare a locuințelor în Jeddah au crescut cu 43,5% de la an la an la începutul lui 2025 jll-mena.com, reflectând un val de interes din partea cumpărătorilor. Această creștere coincide cu eforturile la nivel național de a stimula proprietatea locuințelor – programe precum Sakani și Real Estate Development Fund facilitează achiziția de locuințe pentru cumpărătorii aflați la prima achiziție, ceea ce a stimulat semnificativ cererea jll-mena.com. În ceea ce privește prețurile, Jeddah a înregistrat mișcări mixte: prețurile de vânzare ale vilelor au continuat să crească, în timp ce prețurile apartamentelor s-au temperat ușor în ultimele trimestre jll-mena.com. Pentru context, în prima jumătate a anului 2024, prețurile locuințelor în Jeddah au crescut cu aproximativ 5% de la an la an, iar chiriile au urcat cu aproximativ 4% argaam.com argaam.com. Aceasta reprezintă o creștere mai modestă comparativ cu Riad (unde prețurile locuințelor au urcat cu ~10% în aceeași perioadă) argaam.com. Răcirea relativă a prețurilor apartamentelor sugerează o ajustare după câțiva ani de creștere rapidă și, posibil, mai multă ofertă apărută pe acest segment.

Cerere și Oferta de Locuințe: Cererea în Jeddah se orientează către comunități moderne, cu planuri generale bine definite. Atât localnicii, cât și expații manifestă o preferință pentru „viața în comunitate” cu facilități integrate, spre deosebire de proprietățile independente jll-mena.com. În special, nordul orașului Jeddah a devenit un punct de atracție – această zonă a înregistrat cea mai semnificativă creștere a prețurilor, alimentată de dezvoltări noi, de nivel superior, și infrastructură argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Unitățile rezidențiale de nivel mediu-superior până la premium se bucură de o cerere tot mai mare, în concordanță cu statutul Jeddah-ului ca centru comercial și poartă de intrare pentru pelerini și turiști argaamplus.s3.amazonaws.com. Cartierele populare includ zonele de pe malul mării și din nord (precum Obhur și zonele Al-Shati/Waterfront), care oferă vile noi, ansambluri rezidențiale închise și apartamente la malul mării. Datele recente indică faptul că aproape toată creșterea prețurilor din Jeddah în 2023 s-a concentrat în nordul orașului argaamplus.s3.amazonaws.com, unde sunt în desfășurare mai multe proiecte rezidențiale de amploare.

Pe partea ofertei, activitatea de dezvoltare este robustă. Doar în prima jumătate a anului 2024, au fost livrate 11.300 de noi unități rezidențiale în Jeddah, ceea ce a adus stocul total de locuințe al orașului la aproximativ 891.000 de unități argaam.com argaam.com. Alte 16.000 de unități au fost programate pentru finalizare în a doua jumătate a anului 2024 argaam.com. Dezvoltatori importanți – inclusiv ROSHN, fondul de investiții publice – sunt activi în Jeddah. Proiectul Al-Arous al ROSHN în nordul orașului Jeddah, de exemplu, plănuiește să adauge aproximativ 18.000 de case noi într-o comunitate planificată, extinzând oferta de locuințe moderne pentru clasa de mijloc. Astfel de dezvoltări susțin obiectivul Vision 2030 al guvernului de a crește procentul de proprietari de locuințe saudiți (cu o țintă de 70% până în 2030, față de aproximativ 62% în 2020 pwc.com pwc.com). În plus, accesul îmbunătățit la credite ipotecare (susținut de lichiditatea și cerințele de avans mai scăzute ale Companiei Saudite de Refinanțare Imobiliară) a permis mai multor familii tinere să își cumpere locuințe pwc.com pwc.com, susținând astfel cererea pentru noi proiecte rezidențiale.

Chirii și randamente: Piața de închirieri din Jeddah s-a restrâns. Odată cu creșterea populației și un aflux de profesioniști expatriați în anumite sectoare, chiriile pentru apartamente au înregistrat o creștere notabilă recent – chiriile medii pentru apartamente au crescut cu 18% de la an la an în 2023, potrivit unei analize de piață argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Și chiriile pentru vile au crescut (cu o cifră ridicată anuală), deși rămân, în general, sub nivelul celor din Riyadh. La sfârșitul anului 2023, chiriile tipice pentru apartamente în Jeddah variau semnificativ, de la aproximativ 14.400 SAR până la 75.000 SAR pe an, în funcție de locație și calitate, în timp ce chiriile pentru vile variau între aproximativ 60.000 SAR și 175.000 SAR pe an argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Aceste creșteri ale chiriilor reflectă atât cererea ridicată, cât și disponibilitatea limitată a unităților de calitate din zonele de top. Totuși, odată cu apariția unui volum semnificativ de oferte noi în 2024–2025, creșterea chiriilor ar putea încetini. Randamentele pentru proprietari au fost atractive în ultimii ani datorită creșterii chiriilor, însă investitorii urmăresc potențialul risc de supraofertă spre 2030, pe măsură ce zeci de mii de unități vor fi adăugate. Per ansamblu, sectorul rezidențial al Jeddah rămâne pe „o traiectorie pozitivă de extindere continuă”, susținut de cererea solidă și inițiativele guvernamentale pentru locuințe argaam.com.

Tendințe pe piața imobiliară comercială (birouri, retail, industrial)

Imobiliare comerciale de tip retail: Sectorul de retail reprezintă un punct forte în peisajul comercial al orașului Jeddah, susținut de o populație tânără și de turismul în creștere.

În 2024, Jeddah a adăugat 106.000 m² de spațiu comercial nou (de exemplu,o deschidere majoră a unui mall), aducând oferta totală de retail la aproximativ 2,16 milioane m² în oraș argaam.com argaam.com.Această extindere reflectă încrederea în cererea consumatorilor.Datorită inițiativei Vision 2030 de a stimula sectorul de divertisment și agrement, mall-urile din Jeddah au integrat tot mai mult cinematografe, restaurante și atracții pentru familii pentru a atrage vizitatori.Chiriile din centrele comerciale de top „super-regionale” au crescut treptat (aproximativ +4% YoY în S1 2024 pentru centrele comerciale de prim rang) argaam.com, în timp ce centrele comerciale secundare, cu formate mai vechi, au înregistrat o scădere a chiriilor (aproximativ 4% în jos YoY) deoarece cumpărătorii se orientează către experiențe mai noi argaam.com.Per ansamblu, sentimentul pieței de retail este optimist pentru 2025-2026, S&P Global menționând că creșterea populației, extinderea turismului și intrarea brandurilor internaționale vor stimula cererea suplimentară de retail în orașele din Arabia Saudită arabnews.com arabnews.com.Riyadh și Jeddah, în special, sunt martore ale unui val de noi dezvoltări comerciale și mixte care îmbină cumpărăturile cu divertismentul și chiar componente rezidențiale/ospitaliere arabnews.com.În Jeddah, conceptele de retail în aer liber și pe malul apei câștigă popularitate (de exemplu, zonele Corniche și destinații precum districtul Jeddah Yacht Club), reflectând o tendință spre zone comerciale centrate pe stilul de viață arabnews.com.Acestea fiind spuse, sectorul de retail nu este lipsit de riscuri: creșterea comerțului electronic și schimbarea preferințelor consumatorilor înseamnă că operatorii de malluri trebuie să continue să inoveze pentru a atrage vizitatori.S&P a avertizat că supraproducția și concurența ar putea exercita presiune asupra randamentelor din chirii, mai ales dacă proprietarii efectuează cheltuieli de capital semnificative pentru a reamenaja proprietățile arabnews.com.Pentru moment însă, sectorul imobiliar de retail din Jeddah este susținut de cheltuieli puternice ale consumatorilor – ajutate de un venit ridicat pe cap de locuitor și o cultură care tratează mall-urile ca destinații sociale arabnews.com arabnews.com.Cu Arabia Saudită vizând peste 100 de milioane de turiști până în 2030, inclusiv mega-evenimente precum Expo 2030 și Cupa Mondială FIFA 2034, rolul Jeddah ca oraș poartă poziționează sectorul său de retail pentru o creștere susținută arabnews.com.

Proprietăți industriale & logistice: Segmentul de imobiliare industriale din Jeddah se bucură de o creștere semnificativă, dar discretă, aliniată la ambițiile logistice ale Arabiei Saudite.

Fiind principalul oraș-port al Regatului la Marea Roșie, Jeddah este esențială pentru planurile de a deveni un hub logistic global, ceea ce alimentează cererea pentru depozite și centre de distribuție moderne argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Boom-ul comerțului electronic de după 2020 a crescut și mai mult cerințele pentru facilități logistice mari și de înaltă calitate argaamplus.s3.amazonaws.com.În 2023, Arabia Saudită a lansat patru noi Zone Economice Speciale (SEZ) pentru a atrage investiții industriale și de înaltă tehnologie – remarcabil, una dintre acestea este la King Abdullah Economic City (KAEC) lângă Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.SEZ-ul KAEC se concentrează pe producția avansată și logistică și este de așteptat să stimuleze dezvoltarea depozitelor și fabricilor în apropierea Jeddah.Chiriile depozitelor de top în Jeddah variază în prezent aproximativ între 90 și 300 SAR pe m² pe an, în funcție de locație și specificații argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Aceste chirii au crescut deoarece disponibilitatea pentru spații de calitate este redusă – într-adevăr, chiriile industriale au înregistrat creșteri de la mijlocul până la sfârșitul unei singure cifre procentuale în 2022–2023.Deși chiriile pentru depozite în Jeddah sunt puțin mai mici decât cele din Riyadh (care pot ajunge până la 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, diferența se poate reduce pe măsură ce tot mai mulți furnizori 3PL (logistică terță parte) și producători își stabilesc operațiunile în apropierea portului.Proiectul Landbridge din Arabia Saudită – o linie feroviară masivă ce leagă Portul Jeddah de Riyadh și Dammam – este un alt factor revoluționar, a cărui finalizare este așteptată spre sfârșitul deceniului.Prin facilitarea unei mișcări mai rapide a mărfurilor în întreaga țară, este probabil să crească cererea pentru parcurile logistice din jurul portului și zonelor industriale din Jeddah.Per ansamblu, perspectivele pentru sectorul imobiliar industrial sunt optimiste: inițiativa de diversificare Vision 2030 stimulează creșterea segmentului de depozitare, iar Jeddah are de câștigat datorită amplasamentului său strategic.Principala provocare va fi furnizarea unei oferte industriale noi suficiente; altfel, chiriile ar putea continua să crească și să pună presiune pe afacerile mai mici.Cu toate acestea, odată cu noile investiții în terenuri și infrastructură (inclusiv stimulentele pentru ZES), investitorii văd oportunități solide în domeniul imobiliarelor logistice.După cum a menționat un raport, cererea industrială din Arabia Saudită este susținută de o tendință de „creștere semnificativă” care este setată să continue pe măsură ce economia non-petrolieră se extinde argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.

Piața de birouri: Jeddah este a doua cea mai mare piață de birouri din Regat după Riyadh și continuă să crească constant. Stocul total de birouri din Jeddah este de aproximativ 1,2 – 2,1 milioane de metri pătrați (intervalul reflectă diferitele clase de spații) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, ceea ce reprezintă aproximativ un sfert din dimensiunea stocului de birouri din Riyadh. În prima jumătate a anului 2024, nu s-au deschis noi spații de birouri majore în Jeddah, menținând oferta stabilă la aproximativ 1,21 milioane m² de spațiu de calitate argaam.com. Totuși, proiecte noi sunt în sfârșit în pregătire – aproximativ 48.000 m² de birouri sunt așteptați să fie livrați până la finalul lui 2024 în Jeddah argaam.com. Cererea de birouri a fost sănătoasă, stimulată de creșterea afacerilor și rolul Jeddah ca hub comercial și logistic. Chiriile Grade A pentru birouri din Jeddah au crescut cu aproximativ 11% de la an la an până la mijlocul lui 2024, ajungând la circa SAR 1.335 per m² pe an argaam.com, ceea ce indică faptul că proprietarii de spații de calitate au câștigat putere de negociere, întrucât spațiile moderne rămân limitate. (Spre comparație, chiriile premium din zonele centrale ale Riyadh au crescut cu aproape 20% în aceeași perioadă, ajungând la circa SAR 2.090 per m² argaam.com, reflectând o cerere și mai ridicată în capitală). Cei mai mulți dintre chiriașii de top ai birourilor din Jeddah sunt entități guvernamentale și corporații consacrate argaamplus.s3.amazonaws.com, iar noile clădiri de calitate superioară se confruntă cu presiune competitivă pentru a atrage acești chiriași importanți argaamplus.s3.amazonaws.com. Pe viitor, sectorul de birouri din Jeddah este așteptat să se extindă odată cu creșterea economică, dar într-un ritm moderat – orașul nu are boom-ul major de relocare corporatistă văzut în Riyadh. Ratele de neocupare sunt relativ stabile, iar dacă oferta nouă rămâne limitată, chiriile ar trebui să se mențină. O tendință de urmărit este modernizarea stocului de birouri: noile dezvoltări mixte (precum unele porțiuni ale proiectului Jeddah Central) vor aduce spații de birouri de ultimă generație, posibil atrăgând chiriași din clădirile mai vechi și punând presiune pe stocul învechit.

Politici Guvernamentale Cheie și Impactul Viziunii 2030

Politica guvernamentală – ghidată de cadrul strategic Vision 2030 – joacă un rol esențial pe piața imobiliară din Jeddah. Unul dintre obiectivele principale ale Vision 2030 este creșterea ratei de deținere a locuințelor de către saudiți la 70% până în 2030, de la aproximativ 50% sau mai puțin în anii 2010 pwc.com pwc.com. Pentru a atinge acest obiectiv, Ministerul Locuințelor (acum parte din MoMRAH) a implementat reforme majore care au transformat sectorul locuințelor. Inițiativele cheie includ programul Sakani, care simplifică și subvenționează creditele ipotecare pentru familiile saudite, precum și Fondul pentru Dezvoltarea Imobiliară, care oferă finanțare la costuri reduse. Aceste programe au redus timpul de așteptare pentru sprijinul locativ de la ani la aprobare aproape instantanee vision2030.gov.sa, declanșând un val de cerere din partea utilizatorilor finali. După cum s-a menționat anterior, creditele ipotecare susținute de stat și cerințele reduse pentru avans (reduse de la 30% la 5% de către banca centrală) au oferit putere de cumpărare unei noi generații de cumpărători pwc.com. Rezultatul este vizibil în Jeddah, unde multe gospodării care înainte stăteau în chirie au început acum să devină proprietari – stimulând construcția rezidențială pe diferite categorii de preț. Influența Vision 2030 se extinde dincolo de sectorul locuințelor și asupra sectorului comercial imobiliar prin diversificare economică și liberalizare legislativă. Guvernul recunoaște sectorul imobiliar drept unul cheie pentru creșterea PIB-ului non-petrolier (având ca țintă creșterea contribuției imobiliarelor la PIB de la ~7% la 10% până în 2030) pwc.com. Pentru a încuraja dezvoltarea, autoritățile au investit masiv în infrastructură – noi legături de transport, utilități, și îmbunătățiri ale spațiului public – în special în orașe ca Jeddah, care deservesc turismul și comerțul. O politică notabilă este Taxa pe Terenuri Albe, o taxă pe terenurile urbane neconstruite introdusă pentru a descuraja păstrarea terenurilor și pentru a crește oferta de terenuri destinate dezvoltării pwc.com. Jeddah a fost unul dintre primele orașe unde această taxă anuală de 2,5% a fost aplicată terenurilor rezidențiale neocupate, ceea ce a determinat unii proprietari să construiască sau să vândă, îmbunătățind treptat disponibilitatea terenurilor pentru proiecte. În plus, simplificarea procesului de autorizare și modelele de parteneriat public-privat au făcut mai ușoară pentru dezvoltatori realizarea unor proiecte mari aliniate obiectivelor Vision 2030 (de exemplu, reamenajarea centrului din Jeddah este coordonată de Fondul Public de Investiții în parteneriat cu antreprenori privați).

Promovarea turismului în cadrul Viziunii 2030 este o altă zonă de politică ce influențează sectorul imobiliar din Jeddah. Regatul își propune să atragă 100 de milioane de vizite anual până în 2030 (din turism religios, de agrement și evenimente de afaceri). Jeddah, fiind poarta tradițională către Mecca și Medina și un oraș de coastă la Marea Roșie, beneficiază de acest impuls. Facilitarea vizelor turistice de către guvern și investițiile în infrastructura turistică (aeroporturi, terminale pentru croaziere etc.) au stimulat construcția de noi hoteluri, apartamente de tip servicii și complexe comerciale și de divertisment în Jeddah. Efectul de propagare asupra sectorului imobiliar de retail și ospitalitate a fost semnificativ – de exemplu, gradul de ocupare al hotelurilor și tarifele camerelor în Arabia Saudită sunt în creștere iar dezvoltatorii din Jeddah răspund prin planificarea mai multor proiecte în domeniul ospitalității argaam.com argaam.com. Evenimente globale viitoare pe care Arabia Saudită le va găzdui (precum Expo 2030 la Riyadh și Cupa Mondială FIFA 2034) determină modernizări la nivel național, iar Jeddah este programat să primească partea sa – posibil incluzând modernizări ale stadioanelor și zone dedicate fanilor, care sunt legate de dezvoltarea imobiliară (de ex., zone mixte de sport, cazări temporare etc.).

În mod esențial, Viziunea 2030 a contribuit la crearea unui mediu mai favorabil investitorilor din punct de vedere legislativ. Înființarea Autorității Generale Imobiliare (REGA) asigură supraveghere unificată și transparență pentru piața imobiliară arabnews.com. Legislația privind vânzările off-plan (Wafi), proprietatea pe etaje și intermedierea imobiliară a fost adusă la standarde internaționale, oferind o mai mare încredere investitorilor și cumpărătorilor de locuințe. Mai mult, normele de zonare și urbanism sunt actualizate pentru a încuraja dezvoltarea mixtă de tip densitate mare, așa cum se vede în Jeddah Central și alte giga-proiecte, îndepărtându-se de modelul urban extins al trecutului. În concluzie, politicile guvernamentale din cadrul Viziunii 2030 au fost un catalizator pentru extinderea sectorului imobiliar din Jeddah – prin deblocarea finanțării pentru locuințe, finanțarea proiectelor revoluționare, îmbunătățirea climatului investițional și stimularea cererii prin creștere economică și turism.

Peisajul investițiilor străine și actualizări legislative

Arabia Saudită și-a deschis activ sectorul imobiliar către investiții străine în ultimii ani, iar 2024–2025 a adus repere importante în acest domeniu. Un eveniment major a fost relaxarea restricțiilor privind investițiile străine în proprietățile imobiliare din Mecca și Medina. În ianuarie 2025, Autoritatea Pieței de Capital a anunțat că străinii (non-saudiții) pot acum investi în companii care dețin proprietăți în orașele sfinte Mecca și Medina agbi.com agbi.com. Deși deținerea directă de către persoane fizice rămâne interzisă în aceste orașe (exceptând concesiuni de 99 de ani), această măsură permite investitorilor internaționali să achiziționeze acțiuni (până la 49%) în companii imobiliare listate sau REIT-uri care dețin active în Mecca/Medina agbi.com agbi.com. Această schimbare de politică are ca scop „atragerea capitalului străin și furnizarea de lichiditate pentru proiectele actuale și viitoare” din orașele sfinte agbi.com. Este considerată și un pas pilot către o deschidere mai amplă a sectorului imobiliar saudit. Reacția pieței a fost pozitivă – acțiunile companiilor imobiliare, în special cele axate pe Mecca/Medina, au crescut cu aproape 10% la anunț agbi.com. Această reformă transmite investitorilor că Arabia Saudită este serioasă în privința liberalizării pieței imobiliare în cadrul Vision 2030. Faisal Durrani, șeful departamentului de cercetare de la Knight Frank MENA, a salutat reforma drept „cel mai puternic indiciu de până acum” că vor urma noi relaxări ale legii privind deținerea internațională agbi.com.

În general, în întregul Regat (inclusiv Jeddah), reglementările permit acum deținerea 100% străină a afacerilor, inclusiv a celor din dezvoltare imobiliară și intermediere, prin obținerea unei licențe de la MISA (Ministerul Investițiilor) arabnews.com. Aceasta înseamnă că un dezvoltator sau investitor internațional poate înființa o companie cu capital integral străin în Arabia Saudită pentru a derula proiecte imobiliare (cu excepția anumitor locații sensibile). Simplificarea începerii unei afaceri și protecțiile legale solide (de exemplu, aplicarea contractelor, îmbunătățirea legilor falimentului) au adus Arabia Saudită pe un loc superior în clasamentele privind ușurința de a face afaceri. În Jeddah, acest lucru s-a tradus printr-o prezență crescândă a firmelor și fondurilor imobiliare străine care analizează oportunități – de la dezvoltări mixte la facilități logistice. Notabil, fondurile de investiții imobiliare (REIT-uri) au reprezentat o cale accesibilă pentru capitalul străin; din 2021, CMA a permis investitorilor străini să cumpere liber unități în REIT-uri saudite, chiar și în cele cu active în Mecca/Medina agbi.com. Acest lucru a canalizat bani din străinătate către activele comerciale din Jeddah prin intermediul REIT-urilor listate la bursă care dețin centre comerciale, depozite etc.

Un alt aspect al peisajului investițiilor străine este introducerea programului de Rezidență Premium (“Viza de Aur”) în 2019, care acordă străinilor calificați dreptul de a locui pe termen lung în Arabia Saudită, de a deține proprietăți (în afara Mecca/Medina) și de a desfășura afaceri fără sponsor. Programul a avut o creștere treptată a interesului, iar până în 2024 guvernul a promovat și mai mult vizele pe termen lung pentru investitori și profesioniști calificați. Prezența unui număr mai mare de expatriați cu posibilitatea de a cumpăra locuințe va duce probabil la creșterea lentă a segmentului de cumpărători străini în orașe precum Jeddah – în special pentru reședințe de lux și proprietăți pe malul mării. Totuși, marea majoritate a activității imobiliare din Jeddah este încă generată de cumpărătorii locali și regionali (GCC) în această etapă, străinii având un rol mai important pe partea de dezvoltare/investiții decât în cea a deținerii individuale de locuințe.

În ceea ce privește noutățile legislative, autoritățile saudite rafinează continuu legile privind imobiliarele. O nouă Lege a Investițiilor a intrat în vigoare în 2023-2024, simplificând procesul de obținere a licențelor de investiții pentru entitățile străine și egalizând tratamentul investitorilor străini și locali în multe sectoare agbi.com agbi.com. Domeniul imobiliar a fost un beneficiar al acestei legi, deoarece a redus birocrația pentru proiectele finanțate din surse străine. În plus, sistemele de registru funciar și tranzacțiile electronice au fost modernizate – introducerea sistemului electronic de acte și a platformelor precum “Najiz” pentru tranzacții imobiliare au crescut semnificativ transparența și au redus timpul de transfer. Toate aceste măsuri facilitează accesul investitorilor sau fondurilor străine pe piața imobiliară din Jeddah, oferindu-le previzibilitate și încredere.

Un alt proiect de referință este Turnul Jeddah din zona nordică Obhur – pregătit să devină cea mai înaltă clădire din lume, având peste 1.000 de metri.După o pauză, construcția turnului Jeddah a fost reluată oficial la sfârșitul anului 2023, dezvoltatorii vizând finalizarea în jurul anilor 2027–2028 designboom.com designboom.com.În timpul unei ceremonii din ianuarie 2025, s-a turnat betonul pentru etajul 64 al turnului, iar planul este să se adauge aproximativ un etaj la fiecare patru zile de acum înainte designboom.com.Jeddah Tower este piesa centrală a Jeddah Economic City (JEC), o mega-dezvoltare concepută să includă centre comerciale, locuințe și instituții civice pentru până la 100.000 de persoane designboom.com.Întregul JEC, inclusiv turnul, are un cost estimat la 20 de miliarde de dolari designboom.com.Turnul în sine va găzdui o varietate de funcțiuni (un hotel Four Seasons, birouri, apartamente de lux și cea mai înaltă platformă de observație din lume) designboom.com designboom.com.Relansarea acestui proiect este profund simbolică – semnalează încrederea și ambiția Arabiei Saudite în dezvoltarea imobiliară.Dacă va fi finalizat, Jeddah Tower va atrage atenția la nivel global, având potențialul de a transforma zona înconjurătoare într-un magnet pentru investiții (asemănător modului în care Burj Khalifa a revitalizat centrul orașului Dubai).Progresul turnului va fi atent monitorizat în perioada 2025-2030, iar succesul său ar putea ancora un nou cartier de afaceri în oraș.Proiectul evidențiază, de asemenea, o coordonare îmbunătățită între părțile interesate: Kingdom Holding (sponsorul) și noii contractori de inginerie s-au reunit, iar licitațiile pentru construcția finală au fost lansate, ofertele urmând să fie depuse până la sfârșitul anului 2025 designboom.com designboom.com.Rezumând, piața imobiliară din Arabia Saudită în 2025 este mult mai deschisă și reglementată decât era cu un deceniu înainte. Jeddah are de câștigat din afluxul de capital străin, mai ales în proiecte mari și active comerciale. Combinația dintre proiecte guvernamentale enorme (care caută adesea parteneri internaționali) și noi legi care încurajează deținerea străină creează un peisaj în care investitorii globali caută activ oportunități. Se așteaptă ca, pe măsură ce piața se maturizează și randamentele rămân atractive, investițiile străine în sectorul imobiliar din Jeddah să continue o traiectorie ascendentă, aducând nu doar capital, ci și expertiză și noi concepte de dezvoltare în oraș.

Proiecte majore de infrastructură și imobiliare în Jeddah

Jeddah trece printr-o transformare fizică dramatică datorită unei serii de mega-proiecte și îmbunătățiri de infrastructură, multe dintre ele fiind legate de obiectivele Vision 2030. Poate cel mai emblematic este Proiectul Jeddah Central (cunoscut anterior ca “New Jeddah Downtown”). Lansat la sfârșitul anului 2021 de către Fondul Public de Investiții, acest proiect reamenajează o suprafață de 5,7 milioane de metri pătrați din istoricul litoral al Jeddah într-un district modern mixt jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Planul general include patru atracții de referință – o Operă, un stadion, un muzeu și un oceanariu – alături de noi porturi turistice, plaje, parcuri și o gamă vastă de proprietăți imobiliare. Din punct de vedere numeric, Jeddah Central va livra 17.000 de unități rezidențiale, 2.700 de camere de hotel și peste 10 noi facilități de divertisment și turism la finalizare jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Construcția este în plină desfășurare: la începutul anului 2024, au fost atribuite contracte în valoare de 12 miliarde SAR pentru prima fază a atracțiilor (Operă, Stadion, Oceanariu) jeddahcentral.com. Această dezvoltare schimbă regulile jocului pentru zona centrală a Jeddah, înlocuind infrastructura veche cu un orizont de coastă de clasă mondială. Se așteaptă să crească semnificativ valorile proprietăților din zonele adiacente și să creeze noi districte pentru locuințe de lux, shopping și agrement care să rivalizeze cu cele din Dubai sau Doha. Pentru investitori și dezvoltatori, Jeddah Central deschide oportunități în industria ospitalității, apartamente de lux și retail, susținute de sprijinul PIF și locația privilegiată pe coastă a proiectului.

În ceea ce privește infrastructura de transport, Jeddah a înregistrat îmbunătățiri majore care îi sporesc atractivitatea pe piața imobiliară. Noul Aeroport Internațional King Abdulaziz (KAIA) a deschis în 2019 Terminalul 1 ultramodern, mărind semnificativ capacitatea și oferind un terminal spectaculos din punct de vedere arhitectural. Până în 2025, aeroportul va putea procesa aproximativ 30 de milioane de pasageri anual, facilitând sosirea turiștilor și a oamenilor de afaceri care alimentează cererea pentru hoteluri și închirieri pe termen scurt. De asemenea, Haramain High-Speed Railway, operațională din 2018, leagă Jeddah de orașele sfinte – poți călători acum de la Jeddah la Mecca în mai puțin de o oră și la Medina în aproximativ 2 ore. Gara din Jeddah, situată în Al-Sulaimaniah, a devenit un nou nod urban, iar comoditatea acestui tren de mare viteză a făcut ca Jeddah să fie o bază și mai atractivă pentru companii și pelerini (unii pelerini aleg să stea în Jeddah și să facă excursii de o zi la Mecca cu trenul, stimulând astfel sectorul hotelier din Jeddah). Privind spre viitor, linia feroviară planificată Saudi Landbridge Rail (pentru transport de marfă și pasageri spre est) va conecta portul Jeddah direct cu Riyadh și Dammam, transformând practic Jeddah în poarta logistică a națiunii între Marea Roșie și Golful Persic. Acest lucru este de așteptat să declanșeze dezvoltarea unor parcuri logistice și industriale de mari dimensiuni de-a lungul rutei, în special în jurul portului Jeddah, consolidând segmentul imobiliar industrial. Mobilitatea urbană în Jeddah este, de asemenea, pe agenda autorităților. Proiectul mult-discutat Jeddah Metro – o rețea urbană feroviară cu trei linii – a întâmpinat întârzieri, dar rămâne parte din planurile de viitor ale orașului. Dacă va fi reluat (posibil în a doua jumătate a acestui deceniu), un sistem de metrou ar îmbunătăți considerabil confortul navetiștilor și ar putea remodela valorile proprietăților din jurul stațiilor. Între timp, orașul a implementat noi rețele de autobuze și modernizează șoselele (inclusiv un pod suspendat Obhur planificat peste golf nordic) pentru a reduce congestionarea traficului. Infrastructura modernizată se traduce adesea în valori mai mari ale terenurilor în zone anterior slab dezvoltate, un trend deja vizibil în nordul Jeddah, unde lărgirea autostrăzilor și construcția de poduri au îmbunătățit conectivitatea. Alte proiecte remarcabile includ Jeddah Economic City (dincolo de Turn, JEC va include un ansamblu de clădiri înalte, bulevarde comerciale și o marină) și King Abdullah Economic City (KAEC) la nord de Jeddah. Deși KAEC este un oraș planificat separat, desemnarea sa ca Zonă Economică Specială în 2023 și noul accent pus de guvern au legat practic succesul său de creșterea orașului Jeddah. Portul și valea industrială din KAEC atrag producători și firme logistice cu stimulente fiscale, ceea ce poate genera mii de locuri de muncă. Pe măsură ce aceste locuri de muncă se materializează, ar putea stimula cererea de locuințe în nordul Jeddah și chiar în KAEC, extinzând practic zona metropolitană a Jeddah. De asemenea, Red Sea Global (un mega-proiect turistic ce dezvoltă stațiuni pe insule, mai la nord) și proiectele de patrimoniu AlUla, deși nu se află în Jeddah, vor aduce probabil mulți turiști prin Jeddah, justificând astfel noi hoteluri și extinderea aeroportului.În concluzie, orizontul și infrastructura Jeddah din 2025–2030 vor fi definite de aceste mega-proiecte. Faleza centrală a Jeddah va oferi orașului un centru modern, Turnul Jeddah îl va plasa pe harta mondială a recordurilor arhitecturale, iar legăturile de transport îmbunătățite vor integra Jeddah mai strâns cu piețele naționale și globale. Pentru factorii de decizie din domeniul imobiliar, aceste proiecte înseamnă noi cartiere în care să investească, de la apartamente luxoase pe malul mării la parcuri industriale. Deși există riscuri la implementare (întârzieri, depășiri de costuri), amploarea angajamentului guvernamental oferă încredere că transformarea urbană a orașului Jeddah este bine avansată.

Analiză comparativă: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam

Cele trei mari regiuni urbane ale Arabiei Saudite – Riyadh, Jeddah și Dammam/Khobar (Provincia de Est) – au fiecare dinamici imobiliare distincte, influențate de rolurile lor economice și inițiativele Vision 2030. Compararea Jeddah cu celelalte oferă context privind performanța și perspectivele sale:

Riyadh: Capitala este centrul politic și economic, experimentând în prezent un boom imobiliar pe aproape toate fronturile. Sub planuri promovate de Prințul Moștenitor, Riyadh își propune să își dubleze populația la ~15 milioane până în 2030, atrăgând sedii regionale ale companiilor multinaționale și investiții guvernamentale masive. Ca rezultat, piața imobiliară din Riyadh a înregistrat o creștere mai accentuată decât cea din Jeddah. În sectorul rezidențial, Riyadh a văzut prețurile de vânzare crescând cu aproximativ 10% YoY la începutul anului 2024 (față de 5% în Jeddah) argaam.com argaam.com, iar volumul și valorile tranzacțiilor imobiliare sunt mai mari. Aprecierea prețurilor locuințelor din Riyadh a fost generalizată (atât vilele, cât și apartamentele crescând) jll-mena.com, în timp ce în Jeddah evoluția a fost mixtă. Disponibilitatea terenurilor în jurul Riyadh a fost istoric mare, dar creșterea cererii înseamnă că și în Riyadh există lipsuri de locuințe în zonele de vârf. Între timp, piața de birouri a Riyadh este unică – cu peste 5 milioane m² de spațiu și zeci de noi turnuri de birouri în construcție în proiecte precum King Abdullah Financial District. Chiriile pentru birouri de clasă A în Riyadh sunt în medie ~2.000 SAR/m², semnificativ peste media din Jeddah de ~1.300 SAR/m² argaam.com. Scena comercială din Riyadh este de asemenea mai mare decât cea a Jeddah (3,5 milioane m² față de 2,1 milioane m² de spații comerciale la sfârșitul lui 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, și continuă să atragă intrarea inițială a multor branduri internaționale. Din punct de vedere cultural, efortul Riyadh de a deveni un oraș global (cu evenimente, concerte, sport etc.) a început doar recent, dar cu viteză amețitoare, în timp ce Jeddah a fost de mult mai cosmopolit și mai liberal după standardele saudite. În esență, Riyadh conduce creșterea imobiliară a Arabiei Saudite – a dominat anunțurile de noi proiecte și a avut cea mai mare pondere a investițiilor imobiliare în ultimii ani agbi.com. Jeddah, deși în creștere, a încercat să țină pasul cu ritmul Riyadh-ului. Totuși, Jeddah beneficiază de statutul său de oraș de coastă cu atractivitate naturală și va avea mereu traficul Hajj/Umrah. S-ar putea spune că piața din Riyadh este mai fierbinte, dar și mai predispusă la volatilitate (având în vedere că o parte din creșterea ei este determinată de politici și legată de relocările guvernamentale), în timp ce creșterea Jeddah este mai constantă și ancorată în fundamentele comerțului și turismului.
Dammam/Khobar (Provincia de Est): Zona Metropolitană Dammam (DMA, care include Khobar și Dhahran) este inima industriei petroliere din Arabia Saudită și are o populație mai mică (~1,5-2 milioane) decât Jeddah (~4 milioane). Piața imobiliară aici a fost relativ stabilă și cu o creștere modestă. De exemplu, în S1 2024, prețurile locuințelor din Dammam au rămas aproximativ constante, iar chiriile au crescut doar cu ~4% argaam.com, mult sub creșterile văzute atât în Riyadh, cât și în Jeddah. Stocul rezidențial în DMA este în creștere, dar se concentrează în principal pe locuințe de nivel mediu, în special în suburbiile de nord, având ca scop accesibilitatea argaamplus.s3.amazonaws.com. Provincia de Est are totuși zone cu cerere pentru locuințe de lux (directori ai Saudi Aramco și din industriile conexe în complexe rezidențiale pentru expați în jurul Khobar). Însă, per ansamblu, piața rezidențială este mai puțin dinamică decât cea din Jeddah, în parte deoarece creșterea populației este mai lentă. În sectorul de birouri, chiriile de Clasa A din Dammam au crescut cu ~10% YoY până în T2 2024 datorită cererii din partea guvernului și companiilor de servicii petroliere argaam.com, dar valoarea absolută a chiriilor (și nivelul acestora) este sub cel din Jeddah. Retailul din Dammam/Khobar se remarcă prin câteva mall-uri dominante; faleza “Corniche” din Khobar are magazine și restaurante apreciate, însă amploarea lor este limitată la servirea populației locale argaam.com. O particularitate este că locuitorii din Provincia de Est pot trece ușor în Bahrain în weekenduri, ceea ce poate direcționa o parte din cheltuielile pentru retail/hospitalitate în afara regiunii – un lucru cu care Jeddah nu se confruntă. Pe măsură ce Vision 2030 încearcă să diversifice economia din Provincia de Est dincolo de petrol, noi inițiative (precum extinderile masive petrochimice din Jubail și hub-urile logistice) ar putea stimula apariția unor segmente imobiliare specializate (de exemplu, locuințe pentru muncitori, spații industriale). Dar, în linii mari, piața din Dammam este mai mică și mai stabilă, cu perspective moderate de creștere; rareori înregistrează vârfurile de preț/vânzări pe care le au Riyadh sau chiar Jeddah. De asemenea, este mai descentralizată – Dammam, Khobar și Dhahran formează fiecare noduri proprii, în timp ce Jeddah este un singur mare oraș.
Jeddah: se situe între Riyadh și Dammam în multe privințe. Are o economie diversificată – logistică portuară, comerț, turism/pelerinaj, ceva industrie – astfel că factorii care influențează piața imobiliară sunt multipli. Piața rezidențială din Jeddah a fost istoric puțin mai accesibilă decât cea din Riyadh (de exemplu, prețurile apartamentelor pe m² sunt ușor mai mici), deși diferența s-a redus pe măsură ce Jeddah a înregistrat o creștere puternică a prețurilor în 2021–2022. În indexul global al piețelor rezidențiale de lux realizat de Knight Frank, atât Riyadh, cât și Jeddah s-au clasat printre primele șase orașe din lume la creșterea prețurilor la segmentul premium în 2024, subliniind modul în care orașele saudite au înregistrat avansuri remarcabile în ciuda provocărilor globale mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai s-a aflat și el în acea categorie de top). Knight Frank a notat că regiunea Orientului Mijlociu a fost cea mai puternică la nivel global, cu o creștere anuală de 7,2% pe segmentul premium, și prognozează o creștere cumulativă uimitoare de 64% în următorii cinci ani în regiune mansionglobal.com mansionglobal.com. Deși Riyadh ar putea atrage o parte importantă din această creștere, segmentul de lux al Jeddah este și el în ascensiune – vilele de pe malul mării, de exemplu, au prețuri premium și o ofertă limitată. Comparativ cu dezvoltarea explozivă a Riyadh-ului, abordarea Jeddah-ului este puțin mai echilibrată și organică. Proiectele ambițioase ale orașului (precum Jeddah Central, Jeddah Tower) sunt ușor în urmă față de calendarul Riyadh-ului (Riyadh livrează deja proiecte precum Diriyah Gate, Qiddiya în faze avansate). Totuși, spre sfârșitul anilor 2020, odată finalizate aceste proiecte în Jeddah, orașul ar putea cunoaște un salt important. Din punct de vedere cultural și al stilului de viață, Jeddah a fost mereu capitala mai relaxată și mai comercială a Regatului – atrage antreprenori și are o scenă artistică înfloritoare, reflectată în piețe imobiliare de nișă (de exemplu, spații pentru galerii în Al-Balad, cafenele unice etc.). Riyadh, care abia începe să se deschidă cultural, construiește asta de la zero. Pentru investitori, Jeddah oferă avantajul specific unui oraș de coastă (ceva ce Riyadh-ul fără ieșire la mare sau Dammam nu pot oferi), cu un potențial turistic uriaș, în timp ce Riyadh oferă greutatea cheltuielilor guvernamentale și cererea corporatistă.

În rezumat, toate marile orașe saudite beneficiază de investițiile din cadrul Vision 2030, însă Riyadh este în prezent principalul motor de creștere, cu Jeddah pe un loc secund solid și Dammam care experimentează o creștere moderată. Un portofoliu imobiliar echilibrat în Arabia Saudită ar putea include expunere pe sectoarele de birouri și rezidențiale în plină expansiune din Riyadh, dezvoltările din Jeddah bazate pe turism și logistica legată de porturi, precum și activele cu randament stabil din Dammam (cum ar fi locuințele pentru angajații din industria petrolieră sau depozitele care deservesc firmele industriale). Este important de menționat că avantajul comparativ al Jeddah constă în portul său și proximitatea față de Orașele Sfinte – acestea asigură o cerere de bază care este mai puțin volatilă. Avantajul Riyadh constă în atenția guvernului și masa critică atinsă. Cel al Dammam vine din bogăția petrolieră care îl susține. Privind către perioada 2025-2030, Jeddah ar putea reduce diferența față de Riyadh odată cu lansarea megaproiectelor sale, însă Riyadh nu stă pe loc (există planuri pentru investiții masive în cadrul „Strategiei Riyadh”). Va fi interesant de urmărit dacă Jeddah va valorifica punctele sale forte naturale pentru a-și crea o poziționare mai unică (poate ca poarta internațională și capitala culturală a Regatului, complementară rolului de capitală administrativă al Riyadh).

Prognoză de piață pentru 2025–2030

Privind înainte, perspectivele pentru piața imobiliară din Jeddah în perioada 2025–2030 sunt, în general, pozitive, susținute de fundamente economice solide și de planurile naționale de dezvoltare. Analiștii și consilierii prezic creștere continuă pentru segmentele rezidențial, comercial și de ospitalitate, deși ritmul poate varia în funcție de sector și de an. Iată principalele elemente ale prognozei:

Rezidențial: Cererea de locuințe în Jeddah este de așteptat să rămână robustă până în 2030. Combinația dintre creșterea populației (populația Arabiei Saudite este tânără și în creștere) și efortul continuu de a crește rata de deținere a locuințelor de către saudiți va menține presiunea asupra ofertei de locuințe. Preconizăm că prețurile proprietăților rezidențiale din Jeddah vor înregistra creșteri anuale moderate, în general – probabil în zona de mijloc a unei cifre pe an (posibil 3–6% pe an) pentru majoritatea segmentelor, exceptând orice supraîncălzire. Unele zone de mare cerere (de exemplu, vile de lux pe malul mării sau proprietăți în apropiere de noi infrastructuri precum metroul, dacă va fi construit) ar putea să se aprecieze mai rapid. Cercetarea Knight Frank, de exemplu, sugerează că orașele din Orientul Mijlociu ar putea înregistra o creștere de peste 60% a valorii proprietăților de top până în 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, ceea ce ar include zonele de top din Jeddah. Totuși, dezvoltările rezidențiale de scară mare ale guvernului (precum comunitățile Roshn etc.) ar trebui să adauge o ofertă semnificativă, acționând ca o barieră împotriva unei inflații accelerate a prețurilor și menținând locuințele relativ accesibile pentru localnici. Rata de deținere a locuințelor în Arabia Saudită este pe cale să atingă 70% până în 2030 pwc.com pwc.com, iar Jeddah va contribui la acest lucru prin livrarea a zeci de mii de unități noi. Până în 2030, silueta orașului Jeddah va fi semnificativ diferită – multe dintre cele 17.000 de unități din Jeddah Central vor fi livrate, noi clădiri înalte vor puncta Corniche-ul, iar suburbiile planificate din nord vor fi în mare parte finalizate. Chiriile pot înregistra perioade de creștere mai lentă pe măsură ce apare pe piață un nou stoc (în special apartamente); o ușoară creștere a gradului de neocupare este posibilă la mijlocul deceniului, ceea ce ar putea tempera majorările de chirii. Totuși, până în 2030, venituri disponibile mai ridicate și un aflux de expați (din afaceri noi și locuri de muncă în turism) ar putea susține o piață sănătoasă a închirierilor. Preconizăm că randamentele la închiriere se vor stabiliza în intervalul 6-8% pentru proprietățile rezidențiale, ceea ce este atractiv pentru investitori.
Birouri: Se preconizează că piața birourilor din Jeddah se va extinde moderat. Odată cu diversificarea economiei, noi companii private (de exemplu, logistică, turism, fintech) se stabilesc în oraș, stimulând cererea de birouri. Totuși, Riadul se poziționează agresiv ca centru corporativ (mergând până la a impune companiilor să aibă sediul central acolo pentru contracte guvernamentale), ceea ce ar putea limita o parte din creșterea pieței de birouri din Jeddah. Estimăm că Jeddah va adăuga câteva sute de mii de metri pătrați de birouri până în 2030, inclusiv în noduri mixte precum Jeddah Central și de-a lungul coridoarelor nordice. Chiriile de Clasă A pot crește treptat (posibil în medie 2-5% pe an, în concordanță cu inflația/cererea), însă dacă apare o ofertă semnificativă deodată (de exemplu, componenta de birouri a Jeddah Tower sau mai multe noi turnuri), poate exista o perioadă de chirii stabile sau ușor în scădere în jurul anului 2027 când acele proiecte vor fi finalizate. Per ansamblu, gradul de ocupare ar trebui să rămână sănătos având în vedere mediul de afaceri stabil din Jeddah. O tendință ce va evolua până în 2030 va fi spațiile de lucru flexibile și standarde de calitate înalte – noile birouri vor include tehnologie smart și sustenabilitate (aliniindu-se cu obiectivele de clădiri verzi ale Viziunii 2030), ceea ce ar putea justifica o chirie premium.
Retail: Sectorul de real estate retail din Jeddah este pregătit pentru creștere, dar și transformare. Potrivit S&P Global, perspectiva pentru 2025-2026 este puternică datorită turismului și cheltuielilor consumatorilor arabnews.com arabnews.com. Pe măsură ce ne apropiem de 2030, evenimentele majore (Expo, Cupa Mondială) și maturizarea mega-proiectelor (precum stațiunile de la Marea Roșie) vor stimula, cel mai probabil, vânzările retail și traficul de vizitatori. Ne așteptăm să vedem noi formate de retail înflorind: mai multe centre de tip lifestyle în aer liber, zone de dining/divertisment și retail stradal în proiecte mixte, nu doar mall-uri tradiționale închise. Jeddah Central va include promenade comerciale moderne care ar putea deveni principala destinație de shopping a orașului spre finalul deceniului. Chiriile de retail în locațiile premium sunt prognozate să crească moderat (poate ~3% anual în medie), dar spațiul retail secundar ar putea avea dificultăți dacă e-commerce-ul crește mai rapid sau dacă prea multe mall-uri concurează. Până în 2030, penetrarea comerțului electronic va fi cu siguranță mai ridicată, dar cultura saudită va continua probabil să valorizeze experiența din mall-uri, deci nu prevedem “moartea mall-ului” – ci mai degrabă regândirea celor care performează slab. Spațiul total retail per capita în Jeddah va crește, dar, sperăm, în concordanță cu cererea. Echilibrul cerere-ofertă este esențial; S&P a avertizat totuși asupra riscului de suprasaturație dacă dezvoltatorii construiesc excesiv arabnews.com. Dar având în vedere abordarea prudentă din ultima vreme (Riadul nu a adăugat niciun mall major la început de 2024, concentrându-se pe calitatea spațiului existent argaam.com), anticipăm o traiectorie de creștere sustenabilă.
Industrial/Logistic: Se preconizează o expansiune semnificativă în acest sector. Pe măsură ce proiectele Vision 2030 (precum noile ZES și hub-urile logistice) devin realitate, Jeddah ar putea cunoaște un boom în construcția de depozite în jurul portului, KAEC și în zonele logistice planificate. Finalizarea liniei ferate Landbridge (posibil până în 2030) va transforma Jeddah în principalul culoar de import-export al țării, ceea ce înseamnă că cererea de spații de depozitare va crește considerabil. Preconizăm o creștere anuală de două cifre a dezvoltării imobiliare logistice pentru câțiva ani, iar chiriile ar putea continua trendul ascendent până când oferta va atinge un echilibru. Chiriile pentru spațiile logistice de top s-ar putea apropia de cele din Riyadh până în 2030 (ajungând la 300-400 SAR/m²/an pentru cele mai bune depozite), având în vedere cererea ridicată argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investitorii consideră acest segment atractiv datorită randamentelor relativ mai mari și contractelor de închiriere pe termen lung cu chiriași de renume. Până în 2030, Jeddah s-ar putea afirma drept principalul hub logistic de la Marea Roșie, cu centre moderne de distribuție care vor deservi nu doar Arabia Saudită, ci și piețele africane și regionale, datorită portului și aeroportului său.
Ospitalitate: Deși nu a fost cerut explicit, merită menționat sectorul hotelier al Jeddah-ului în prognoză, deoarece obiectivele turistice ale Vision 2030 îl afectează direct. Jeddah va vedea probabil o creștere semnificativă a ofertei de camere de hotel (inclusiv cele 2.700 de camere din Jeddah Central jeddahcentral.com, plus alte proiecte). Ratele de ocupare pot fluctua în funcție de tendințele globale de călătorie, însă traiectoria generală este de creștere a numărului de turiști – atât religioși (pe măsură ce vizele Umrah devin mai accesibile și active pe tot parcursul anului), cât și de agrement (pe măsură ce turismul la Marea Roșie se dezvoltă, mulți turiști vor tranzita Jeddah-ul). Până în 2030, Jeddah ar putea găzdui noi parcuri tematice, terminale pentru nave de croazieră și, posibil, facilități extinse de convenții, toate acestea alimentând sectorul imobiliar (noi dezvoltări de agrement etc.).

Din punct de vedere cantitativ, firmele de cercetare de piață estimează că piața imobiliară a Arabiei Saudite va crește cu un CAGR de aproximativ 7–9% până în 2030, existând potențialul de a-și dubla valoarea de piață până la finalul deceniului techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, fiind o componentă importantă a acesteia, va contribui substanțial. Autoritatea Generală pentru Imobiliare estimează dimensiunea pieței imobiliare naționale la peste 100 de miliarde de dolari până în 2029 arabnews.com. Prin urmare, se poate anticipa că cota Jeddah-ului (istoric poate 15-20% din tranzacții ca valoare) va însuma zeci de miliarde de dolari în vânzări imobiliare anual până în 2030.

Avertismente privind prognoza: Aceste proiecții pozitive presupun că nu vor exista șocuri economice severe. Riscuri precum o recesiune globală prelungită, o scădere bruscă a prețului petrolului care ar afecta cheltuielile guvernamentale sau instabilitatea geopolitică ar putea încetini impulsul (mai multe despre riscuri în secțiunea următoare). De asemenea, ratele dobânzilor joacă un rol – dacă costurile de finanțare rămân ridicate la nivel global, aceasta ar putea atenua creșterea cererii (mai ales pentru creditele ipotecare rezidențiale). Însă Arabia Saudită și-a arătat disponibilitatea de a atenua acest aspect (prin subvenții, etc.). Per ansamblu, perioada 2025–2030 ar trebui să fie una de creștere și modernizare pentru sectorul imobiliar al orașului Jeddah, cu orașul devenind mai proeminent pe plan internațional, iar piața imobiliară mai matură și diversificată.

Oportunități și riscuri pentru investitori și dezvoltatori

Piața imobiliară din Jeddah oferă un mix atrăgător de oportunități, datorită sprijinului guvernamental și cererii structurale, însă vine și cu anumite riscuri pe care părțile interesate ar trebui să le analizeze cu atenție:

Oportunități:

Mega-proiecte Vision 2030: Investitorii și dezvoltatorii pot participa sau profita de numeroasele mega-proiecte din Jeddah. Proiecte precum Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC și extinderile de infrastructură creează noi zone de investiții – de la apartamente de lux, zone comerciale, până la parcuri de birouri. Cei care intră devreme pot securiza terenuri premium sau roluri partenere în aceste dezvoltări. De exemplu, un parteneriat cu PIF în sub-dezvoltări din jurul zonei Jeddah Central sau oferirea de servicii pentru aceste proiecte poate fi foarte profitabil pe măsură ce zona se transformă într-un centru premium.
Cerere în creștere și demografie favorabilă: Populația tânără și în creștere a orașului Jeddah asigură o cerere susținută pentru locuințe, în special pentru cele accesibile și din segmentul mediu. Dezvoltatorii care pot construi locuințe de calitate la prețuri competitive (profitând de stimulentele guvernamentale pentru locuințele accesibile) au la dispoziție o piață pregătită de cumpărători la prima achiziție. În plus, schimbarea culturală către familii nucleare și viață de comunitate generează oportunități pentru comunități planificate, cartiere private și „mini-orașe” mixte în cadrul orașului Jeddah. Faptul că tranzacțiile pe piața rezidențială a orașului Jeddah au crescut cu 43% de la an la an indică cât de multă cerere latentă a fost deblocată jll-mena.com – o tendință care probabil va continua pe măsură ce tot mai multe persoane devin eligibile pentru credite ipotecare.
Perspectivele din turism și ospitalitate: Fiind „Poarta celor Două Moschei Sfinte” și un oraș de coastă la Marea Roșie, Jeddah are de câștigat enorm din impulsul Arabiei Saudite pentru turism. Există oportunitate de a dezvolta hoteluri, resorturi, apartamente cu servicii și locuri de divertisment. Imobiliarele legate de pelerinaje (cum ar fi cazarea modernizată pentru pelerini, hub-uri de transport etc.) reprezintă o nișă — imaginați-vă centre mixte care răspund nevoilor pelerinilor Hajj înainte/după Mecca, posibil o piață neexploatată. Ținta guvernului de 150 de milioane de vizitatori până în 2030 include milioane care trec prin Jeddah argaam.com argaam.com. Investitorii ar putea lua în considerare dezvoltarea de atracții tematice sau proiecte de agrement pe malul mării în Jeddah pentru a capta o parte din surplusul turismului de agrement generat de mega-proiecte (de exemplu, un parc de distracții sau un aquapark pentru familii în Jeddah ar putea avea succes pe măsură ce turismul crește). Viitorul Expo 2030 din Riyadh și alte evenimente vor beneficia indirect Jeddah prin creșterea profilului Arabiei Saudite – vizitatorii internaționali deseori vizitează mai multe orașe, așa că districtul istoric al Jeddah (Al-Balad) și Corniche ar putea cunoaște o renaștere turistică, stimulând cererea pentru retail și hoteluri boutique în zonă.
Hub logistic și industrial: Sectorul logistic este în plină expansiune – portul Jeddah este printre cele mai aglomerate din Orientul Mijlociu, iar cu noi acorduri comerciale și ZES-uri, tot mai multe companii vor avea nevoie de centre de distribuție. Investitorii pot dezvolta sau achiziționa depozite, spații cu camere frigorifice și facilități industriale pentru venituri stabile pe termen lung. Având în vedere impulsul guvernului pentru localizarea industriei (de la automobile la procesarea alimentelor), parcurile industriale din Jeddah (mai ales în apropiere de port sau KAEC) sunt pregătite pentru dezvoltare. Acestea vin adesea cu sprijin guvernamental, cum ar fi utilități sau terenuri subvenționate, ceea ce face investiția și mai atractivă. Odată cu creșterea e-commerce-ului, centrele de livrare pentru ultima milă din oraș sunt o altă oportunitate.
Investiții străine & potențial de parteneriate JV: Liberalizarea regulilor permite investitorilor străini să vină mai ușor – ceea ce înseamnă că dezvoltatorii locali pot căuta parteneri internaționali care să aducă capital și expertiză. Asocierile în participație pot prospera, de exemplu, o firmă locală care colaborează cu un operator hotelier străin pentru a dezvolta un nou resort, sau un birou arhitectural internațional ce colaborează la clădiri iconice (ceea ce deja se întâmplă cu arhitecți globali la Jeddah Tower, Jeddah Central etc.). De asemenea, tot mai mulți cumpărători străini ar putea intra pe segmentul rezidențial de lux (mai ales dacă vizele de rezidență premium vor deveni comune), oferind o nouă bază de clienți pentru dezvoltatorii de lux din Jeddah.
Segmente subevaluate: În ciuda creșterii recente, unele segmente ale pieței din Jeddah ar putea fi încă subevaluate față de cele din regiune. De exemplu, proprietățile de pe malul mării din Jeddah sunt încă mai ieftine decât cele din Dubai sau chiar din Riyadh. Poate exista o oportunitate de arbitraj – investind acum în imobiliare de top în Jeddah, se pot obține aprecieri semnificative pe măsură ce statutul global al orașului crește. De asemenea, turismul de patrimoniu este subdezvoltat – renovarea clădirilor istorice din Al-Balad pentru a le transforma în hoteluri boutique sau centre culturale ar putea atât să conserve patrimoniul, cât și să aducă profit, aliniindu-se cu obiectivele Vision 2030 pentru calitatea vieții.

Riscuri:

Supraofertă în anumite sectoare: Având în vedere amploarea proiectelor în desfășurare, există riscul ca unele segmente să devină supraaprovizionate. Dacă, de exemplu, zeci de mii de apartamente noi inundă piața într-un timp scurt (din comunitățile Roshn, reședințele Jeddah Central etc.), ratele de închiriere și prețurile de vânzare pentru apartamentele din segmentul mediu ar putea stagna sau scădea. S&P Global a semnalat supraoferta ca o preocupare, mai ales în retail, unde prea multe mall-uri ar putea diminua vânzările comercianților arabnews.com. Similar, piața de birouri s-ar putea confrunta cu o supraofertă dacă mai multe turnuri noi se deschid în același timp fără o creștere proporțională a numărului de chiriași. Dezvoltatorii trebuie să temporizeze și să eșaloneze proiectele cu atenție și să își diferențieze produsele pentru a evita să fie prinși într-un exces de ofertă.
Dependența economică de cheltuielile guvernamentale și de petrol: Succesul imobiliar al Arabiei Saudite este strâns legat de cheltuielile guvernamentale (multe proiecte sunt inițiate de guvern sau se bazează pe infrastructura guvernamentală). O scădere semnificativă a prețurilor petrolului sau a veniturilor bugetare ar putea duce la reduceri de cheltuieli sau încetinirea proiectelor. De exemplu, dacă prețul petrolului s-ar prăbuși și ar rămâne la un nivel scăzut, PIF ar putea amâna sau reduce proiecte precum Jeddah Central sau ar putea reduce subvențiile pentru programele de locuințe, având un impact direct asupra pieței. Deși țara are rezerve de siguranță și trece printr-o diversificare, petrolul finanțează încă o mare parte din inițiativele Vision 2030. Investitorii trebuie să fie conștienți că actualul boom este susținut de o politică fiscală expansionistă – orice inversare ar afecta cererea (prin scăderea încrederii consumatorilor, impact asupra locurilor de muncă în construcții etc.).
Ratele dobânzilor și costurile finanțării: Creșterea globală a ratelor dobânzilor în 2022–2024 a făcut ca ipotecile și împrumuturile pentru dezvoltare să fie mai scumpe. Dacă dobânzile ridicate persistă, riscul de finanțare crește – cererea finală ar putea scădea dacă ipotecile devin mai puțin accesibile dincolo de subvențiile guvernamentale, iar dezvoltatorii se confruntă cu costuri mai mari ale capitalului. În cel mai rău caz, proiectele pot fi blocate din cauza problemelor de finanțare. Banca centrală a Arabiei Saudite urmărește, în general, politica Fed-ului SUA din cauza legăturii monedei, deci tendințele globale ale ratelor contează. Pe de altă parte, dacă inflația și ratele scad în anii următori (ceea ce unele prognoze indică posibil pentru 2025-2026), acest risc ar putea fi redus.
Riscuri de reglementare și de execuție: Deși Arabia Saudită și-a îmbunătățit mediul de reglementare, există încă provocări birocratice și de reglementare. Schimbările legislative (de exemplu, orice noi taxe pe tranzacțiile imobiliare sau pe proprietate – dincolo de taxa echivalentă cu TVA de 5% – ar putea lua piața prin surprindere). Riscul de execuție este deosebit de important pentru mega-proiecte: întârzierile sau depășirile de costuri ar putea afecta investițiile asociate. Turnul Jeddah, de exemplu, implică riscuri de execuție – dacă întâmpină o altă pauză, valorile terenurilor din acel proiect ar putea fi afectate. În mod similar, livrarea la timp și după viziune a proiectului Jeddah Central este o sarcină uriașă; dacă nu se ridică la așteptări, ar putea diminua entuziasmul care amplifică în prezent sentimentele investitorilor.
Riscuri geopolitice și de percepție a pieței: Fiind situată în Orientul Mijlociu, Arabia Saudită (și deci Jeddah) poate fi afectată de tensiuni geopolitice regionale. Orice instabilitate sau incident de securitate ar putea reduce temporar turismul sau apetitul investitorilor străini. În plus, ca piață emergentă, sectorul imobiliar saudit poate fi supus fluctuațiilor de sentiment al investitorilor globali. De exemplu, dacă alte piețe devin mai atractive sau dacă apare o scădere globală în sectorul imobiliar, capitalul străin s-ar putea retrage. Pe plan intern, sentimentul pieței ar putea fi afectat dacă, să zicem, un proiect major eșuează sau dacă apare o reacție negativă publică față de schimbările rapide (deși acest lucru este mai puțin probabil în domeniul imobiliar comparativ cu alte sectoare).
Costurile de construcție și lanțul de aprovizionare: Dezvoltarea rapidă a dus la creșterea costurilor de construcție (materiale și forță de muncă) în Arabia Saudită – o provocare evidențiată de rapoartele din industrie argaam.com. Dacă inflația costurilor de construcție continuă, dezvoltatorii ar putea avea marje de profit reduse sau ar putea fi nevoiți să crească prețurile de vânzare dincolo de ceea ce își pot permite consumatorii. Problemele din lanțul de aprovizionare (precum cele globale din timpul pandemiei) pot, de asemenea, întârzia proiectele. Reducerea acestor riscuri necesită o gestionare eficientă a proiectelor și, poate, aprovizionare locală (ceea ce Vision 2030 încurajează, dar fabricarea locală a materialelor necesită timp pentru a se dezvolta pe deplin).
Maturitatea pieței și lichiditatea: Piața imobiliară din Arabia Saudită încă se maturizează. În afară de REIT-uri, există o transparență și o lichiditate limitată comparativ cu piețele mai dezvoltate. Investitorii trebuie să ia în calcul strategia de ieșire – vânzarea rapidă a proprietăților în Jeddah nu este la fel de facilă ca pe piețe foarte lichide, decât dacă cererea este extrem de ridicată. Dacă condițiile pieței se schimbă, vânzarea unor active mari poate dura. Totuși, progrese precum titlurile electronice și datele mai bune din partea REGA îmbunătățesc treptat situația.

În concluzie, oportunitățile în sectorul imobiliar din Jeddah până în 2030 sunt substanțiale – este o piață în ascensiune, cu susținere puternică și factori reali de cerere. Investitorii și dezvoltatorii care se aliniază cu temele Vision 2030 (accesibilitatea locuințelor, turismul, calitatea vieții, diversificarea) pot beneficia nu doar financiar, ci pot găsi și susținere din partea autorităților. Totuși, planificarea prudentă este esențială pentru a gestiona riscurile. Diversificarea între tipuri de active (rezidențial vs comercial) sau orizonturi de timp, obținerea unor condiții bune de finanțare și păstrarea flexibilității proiectelor pentru a se adapta la schimbările pieței sunt strategii inteligente. După cum a rezumat S&P pentru Arabia Saudită, calea de creștere este puternică, dar nu lipsită de provocări arabnews.com arabnews.com – și acest lucru se aplică perfect și pentru Jeddah. Cu o bună gestionare a riscurilor, actorii implicați pot profita de expansiunea pieței imobiliare din Jeddah și pot obține potențial câștiguri semnificative în anii interesanți ce urmează.

Surse:

JLL – Dinamicile pieței de locuințe KSA, T1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Predicții pentru piața imobiliară din Orientul Mijlociu 2024 (Arabia Saudită) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – „JLL estimează 32.000 de noi unități rezidențiale în Riad, Jeddah în semestrul II 2024” (sept 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Continuare: Puncte cheie ale pieței KSA JLL semestrul I 2024 argaam.com argaam.com
AGBI – „Arabia Saudită deschide orașele sfinte pentru investitorii străini” (ian. 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – „Perspectivele imobiliare din retailul saudit sunt solide datorită turismului și Viziunii 2030, spune S&P” (apr. 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Performanța pieței) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – „Cel mai înalt zgârie-nori din lume, Jeddah Tower, își reia construcția pentru finalizarea în 2028” (sept. 2023) designboom.com designboom.com