Prezentare generală a pieței (2025) – După un an 2023 modest, piața imobiliară din Spania și-a revenit în 2024 și rămâne puternică la intrarea în 2025. Ratele mai scăzute ale BCE și relaxarea inflației au stimulat cererea. Vânzările de case au atins aproximativ 642.000 în 2024 (+10% față de anul precedent) globalpropertyguide.com, iar datele timpurii din 2025 (vânzări în ianuarie +11% față de anul precedent) arată că acest avânt continuă globalpropertyguide.com. Vânzările sunt răspândite la nivel național: Madrid (+10,6% față de anul precedent) și Valencia (+9,0%) au înregistrat creșteri mari, Catalonia +8,5%, Andaluzia +6,9%, iar Canarele +4,6% globalpropertyguide.com. Oferta rămâne limitată: autorizațiile de construcție sunt în creștere (128.000 în 2024, estimare 135.000 în 2025), dar tot sunt sub nivelul formării de gospodării caixabankresearch.com, menținând presiunea ascendentă asupra prețurilor. Drept urmare, prețurile naționale ale locuințelor au crescut cu aproximativ 5–8% în 2024 cbre.com caixabankresearch.com iar chiriile au crescut cu ~11,5% globalpropertyguide.com. Previziunile instituționale indică o creștere continuă: CaixaBank estimează aproximativ 650.000 de tranzacții imobiliare și o creștere de ~5,9% a prețurilor (indicele MIVAU) în 2025 caixabankresearch.com caixabankresearch.com, în timp ce Solvia (Idealista) anticipează vânzări +3–4% și prețuri +5% în 2025 idealista.com idealista.com.
Sector Rezidențial – Cererea este distribuită pe scară largă. În 2024, 18 din 19 regiuni au înregistrat creșteri ale vânzărilor globalpropertyguide.com. Vânzările de locuințe noi au crescut puternic (cu 23% în 2024 globalpropertyguide.com), cel mai ridicat nivel din 2013, reflectând lipsa stocului de revânzare și activitatea intensă a dezvoltatorilor. Totuși, demararea locuințelor rămâne mult sub cerere: solicitările de autorizații sunt în declin accentuat și se mențin sub nivelurile dinainte de 2019 lucasfox.com. Creditarea ipotecară se consolidează: noile credite ipotecare pentru locuințe au crescut cu +14,2% în 2024 la 61,7 mld. euro globalpropertyguide.com, ajutate de scăderea Euriborului. Până în februarie 2025 dobânda medie la noile ipoteci era de ~2,87% (față de 3,62% cu un an înainte) globalpropertyguide.com. Această relaxare bruscă (BCE a redus dobânzile la ~3% spre final de 2024 caixabankresearch.com) a impulsionat achizițiile: CaixaBank estimează tranzacții imobiliare de aproximativ 650k în 2025 caixabankresearch.com.
Diferențele regionale sunt notabile. Madrid rămâne foarte atractiv, cu prețuri de ~3.000–6.000 €/m² pentru apartamente. Vânzările în regiunea Madrid au crescut cu aproximativ 10,6% în 2024 globalpropertyguide.com. Barcelona/Catalonia a avut de asemenea activitate intensă (+8,45% creștere a vânzărilor globalpropertyguide.com), dar oferta este limitată din cauza terenurilor noi puține. Valencia și coasta sa (Alicante, Castellón) au reprezentat 16,3% din totalul vânzărilor naționale în 2024 globalpropertyguide.com, cu dezvoltări noi în coridoarele de creștere. Andaluzia/Costa del Sol (Málaga, Cádiz etc.) a condus cota națională de vânzări (19,6% din toate locuințele globalpropertyguide.com) datorită cererii interne și străine pentru costuri accesibile în regiunile însorite. Insulele Baleare au înregistrat un interes străin mare (o treime din cerere), dar o scădere modestă de 3,8% a vânzărilor în 2024 globalpropertyguide.com. Insulele Canare rămân populare printre europeni; vânzările au crescut cu aproximativ 4,6% globalpropertyguide.com.
Imobiliare Comerciale – 2024 a marcat o revenire a investițiilor și a chirierilor. Birourile din Madrid și Barcelona au avut o cerere puternică de închirieri. Suprafața închiriată de birouri în Madrid a ajuns la ~500.000 m² în 2024 (+40% față de anul precedent) cbre.com; Barcelona este așteptată să atingă ~300.000 m² în 2025 (peste 280.000 m² în 2024, +20%) cbre.com. Investițiile în birouri în 2024 au fost de ~1,50 miliarde € (+25% față de anul precedent) cbre.com, dominate de tranzacții mai mici și achiziții corporative. Birourile din Madrid au reprezentat aproximativ 600 mil. € din această sumă, iar Barcelona ~440 mil. € (+70% față de anul precedent) cbre.com. Randamentele prime pentru birouri sunt de aproximativ 4,85% în Madrid și ~4,95% în Barcelona cbre.com, cu perspectivă de comprimare, în linie cu celelalte piețe europene.
Retailul câștigă avânt. Tranzacțiile de închiriere pe străzile principale au crescut cu aproximativ 11% în 2024, iar spațiile prime sunt limitate cbre.com. Ca urmare, chiriile prime medii pe marile străzi comerciale au crescut cu aproximativ 7% în 2024 cbre.com. Centrele comerciale de asemenea s-au îmbunătățit: traficul și vânzările și-au revenit (vânzări +4,7% față de anul precedent), iar rata de ocupare a atins un maxim al ultimilor patru ani cbre.com. Interesul investitorilor a revenit puternic: investițiile retail au atins circa 2,8 miliarde € în 2024 (+135% față de anul precedent) cbre.com, apropiindu-se de media ultimilor 10 ani, făcând din retail a treia cea mai mare clasă de active (20% din investiția totală) cbre.com.
Hoteluri & Turism – Boom-ul record al turismului din Spania alimentează cererea pentru hoteluri. În 2024, aproximativ 116 milioane de turiști străini au vizitat (+4% față de 2023), generând 364 milioane înnoptări (+5%) și cheltuieli cu ~17% mai mari cbre.com. Gradul mediu de ocupare al hotelurilor a fost de ~68%. Aproximativ 250 de hoteluri noi (17.000+ camere) sunt programate să se deschidă până în 2026 – un sfert fiind de lux cu 5 stele, concentrate în Málaga, Madrid, Canare și Cádiz cbre.com. Reflectând această putere, investițiile hoteliere au ajuns la 3,22 miliarde € în 2024 (23% din totalul investițiilor imobiliare comerciale) cbre.com. Indicatorii operaționali (grad de ocupare, RevPAR) au depășit nivelurile din 2023/înainte de pandemie cbre.com.
Piața de lux – Segmentul de lux rămâne vibrant. Proprietățile de lux din zonele de coastă și din centrele urbane (Marbella, Ibiza, Madrid, Barcelona) au înregistrat o cerere ridicată. Notabil, cumpărătorii bogați din SUA plătesc acum cele mai mari prețuri pe m² dintre toate grupurile de străini reuters.com. Cumpărătorii nerezidenți (20% din tranzacții) au plătit în medie 2.362 €/m² în S2 2024 față de 1.713 € de către localnici reuters.com. Lucas Fox raportează că vânzările de lux au crescut puternic în 2024: reședințele de brand și vilele premium au fost un segment remarcabil lucasfox.com. Peste 62% dintre noile locuințe din Madrid Nuevo Norte vor fi accesibile, reflectând politica publică, însă multe unități de lux sunt construite în paralel (vezi mai jos).
Piața de închirieri (pe termen lung vs scurt) – Chiriile pe termen lung au explodat în 2024; datele Idealista arată un indice național al chiriilor în creștere cu 11,5% (până la ~13,5 €/m²) globalpropertyguide.com. Chiriile din marile orașe au atins niveluri record: Barcelona 23,4 €/m² (+13,9%), Madrid 20,7 €/m² (+15,3%), Palma 17,2 €/m² (+11,9%), Málaga 15,1 €/m² (+11,4%) globalpropertyguide.com. Randamentele brute din chirii (chirii anuale/preț proprietate) sunt moderate: ~5,6% la nivel național în T1 2025, în scădere de la ~6,2% cu un an în urmă globalpropertyguide.com. Randamentele din orașe variază mult – Barcelona ~7,5% media, Valencia ~6,2%, Madrid doar ~4,8% (din cauza prețurilor mai ridicate) globalpropertyguide.com. Cu locuințe încă insuficiente și dobânzi mici, cererea de chirii rămâne ridicată, mai ales din partea tinerilor profesioniști și a imigranților.
Chiriile pe termen scurt (turistice) au crescut accelerat, în ciuda încercărilor de restricționare. Exceltur raportează că oferta tip Airbnb a crescut cu ~25% din 2022 până în 2024, depășind ritmul creșterii hotelurilor reuters.com. În punctele fierbinți: închirierile pe termen scurt în Madrid +49% (acum 38% din paturile turistice) și Málaga +36% în doi ani reuters.com. Această creștere a contribuit la un deficit estimat la nivel național de circa 450.000 de locuințe reuters.com. Ca răspuns, reglementările devin mai stricte: de la 1 iulie 2025 este obligatoriu Registrul de Închirieri Turistice (toate unitățile pentru închirieri în regim hotelier trebuie să aibă un cod de înregistrare pentru a putea fi promovate online) idealista.com. Din 3 aprilie 2025 reguli noi cer aprobarea expresă a comunității pentru apartamentele de închiriat în regim hotelier într-o clădire (vot majoritar al proprietarilor) ldrgroup.nl. Între timp, indexarea chiriilor pe termen lung la inflație se elimină: din 2025 Spania va folosi un nou „indice de referință” (IRAV) pentru majorarea chiriilor, cu o formulă de plafonare globalpropertyguide.com.
Defalcarea pieței regionale
- Madrid: Cea mai mare piață din Spania (~12% din toate vânzările globalpropertyguide.com) este restrânsă și scumpă. Prețurile din Madrid Comunidad au crescut cu ~9,4% an/an în T4 2024 caixabankresearch.com (printre cele mai ridicate la nivel național), iar chiriile premium au crescut cu 15%. Proiectele noi (cum ar fi Madrid Nuevo Norte, vezi mai jos) promit mai multe locuințe (10.500 locuințe) și birouri (1 milion m²) news.griclub.org news.griclub.org. Fluxurile de investiții au crescut: segmentele de birouri, locuințe și hoteluri au atras circa 1,3 mld. € în T1 2025 cbre.co.uk, iar Madrid este pe locul 2 la nivel global ca destinație preferată pentru investitori (CBRE).
- Barcelona/Catalonia: Cota de vânzări ~15,5% (2024) globalpropertyguide.com. Prețurile din Barcelona au crescut ~8% în 2024, iar stocul pe segmentul premium este limitat. Locuințele noi sunt rare și stimulate de interesul străinilor. Proiecte notabile: mult-așteptatul hub feroviar Barcelona Sagrera (o investiție de 2 miliarde € cu o acoperire verde de 3,7 km) se va deschide până în 2028 en.wikipedia.org, eliberând teren pentru dezvoltare. Închirierile de birouri și retailul din Barcelona au accelerat în 2024 cbre.com cbre.com, reflectând dinamism economic.
- Regiunea Valencia: Cu 16,3% din vânzările naționale globalpropertyguide.com, piața regiunii Valencia este puternică. Provincia Alicante (Costa Blanca) a atras cumpărători străini într-o proporție de peste 45% în T4 2024 cottageproperties.es. Centrele urbane (orașele Valencia, Alicante) au chirii tot mai mari (+12% în 2024 în Valencia) globalpropertyguide.com. Investițiile în infrastructură (noi linii de tramvai, extinderea portului) și creșterea sectorului tech susțin cererea.
- Andaluzia/Costa del Sol: Andaluzia (19,6% din vânzări) conduce țara globalpropertyguide.com. Costa del Sol (provincia Málaga) este un magnet pentru străini: britanicii, scandinavii și alții cumpără aici, ceea ce împinge în sus chiriile și vânzările (~Málaga chirie +11,4% în 2024 globalpropertyguide.com). Orașele din interior (Sevilla, Granada) atrag de asemenea interes pe măsură ce prețurile cresc. Fondurile publice se îndreaptă către transport (noi linii de metrou, modernizarea aeroportului), sporind accesibilitatea.
- Insulele Baleare: Turismul și proprietarii străini domină piața. Aproximativ o treime dintre cumpărătorii din Mallorca/IBIZA sunt internaționali globalpropertyguide.com. În 2024, Balearele au fost singura regiune cu o scădere modestă a vânzărilor (-3,8%) globalpropertyguide.com, din cauza suprasaturării segmentului de lux. Cu toate acestea, chiriile rămân cele mai mari din Spania (Palma 17,2 €/m², Ibiza și mai mult) globalpropertyguide.com. Reglementări privind energia regenerabilă și taxe pe a doua locuință (în discuție) pot influența cererea viitoare.
- Insulele Canare: Creștere moderată (vânzări +4,6% în 2024) globalpropertyguide.com. Turismul puternic alimentează cererea în Tenerife, Gran Canaria și Lanzarote. Cumpărătorii străini (în special nord-europeni) reprezintă ~20–25% din tranzacții. Imobiliarele aici oferă încă randamente ridicate (~5–6%) datorită prețurilor mai mici.
Tendințe & prognoze de prețuri
Prețurile locuințelor la nivel național au crescut cu ~5–8% în 2024. Datele oficiale (MIVAH) arată +5,8% (2024 vs 2023) caixabankresearch.com, în timp ce indicele Notarilor a înregistrat +8,4% pentru 2024 caixabankresearch.com. Regiunile cheie au avut creșteri de două cifre: Insulele Baleare +12,1% (T4 2024) și Madrid +9,4% caixabankresearch.com. Piețele din nordul Spaniei (provinciile vestice/nordice) cresc și mai repede (11–15% în T4, potrivit Caixabank) pe fondul căutării de către cumpărători a unui raport calitate/preț mai bun.
Privind spre viitor, prognozele instituționale sunt optimiste. CaixaBank prevede o creștere nominală a prețurilor de ~5,9% în 2025, moderându-se la ~3,0% în 2026, pe măsură ce oferta începe să recupereze caixabankresearch.com. Solvia prognozează o creștere a prețurilor de ~+5% în 2025 idealista.com. Se așteaptă ca creditul ipotecar să rămână abundent pe măsură ce politica BCE se relaxează; băncile ar putea reduce și mai mult costurile de împrumut. Până în 2030, experții se așteaptă la creșteri pozitive, dar mai moderate (prețurile aproape se dublează până în 2030 față de 2020, ajustate la inflație). Creșterea continuă a populației (FMI prevede +1,2%/an) și deficitul de locuințe susțin aceste prognoze caixabankresearch.com.
Dinamica Cererii și Ofertei
Cerere: Alimentată atât de cumpărătorii locali, cât și de cei străini. Creșterea continuă a populației și a forței de muncă (inclusiv imigrația) creează noi gospodării. Ocuparea forței de muncă este aproape de nivelurile pre-Covid, iar salariile sunt în creștere, susținând puterea de cumpărare. Datele recente arată existența unei cereri amânate: Solvia observă că mulți cumpărători au așteptat în 2022–23 din cauza ratelor ridicate, revenind acum idealista.com. Interesul străin este în creștere: străinii au cumpărat ~69.400 de locuințe în S1 2024 (20,4% din toate tranzacțiile) idealista.com. Cetățenii britanici rămân cel mai numeros grup, dar americanii (+2× față de acum 5 ani) și marocanii sunt deosebit de activi reuters.com.
Ofertă: Istoric restrânsă. Construcțiile noi cresc în ritm, însă de la un nivel redus: autorizațiile de construire au crescut cu ~16% în 2024 (107.000 ian–oct) cottageproperties.es, dar solicitările de planificare generală rămân sub nivelurile dinainte de 2019 lucasfox.com. Lipsa terenului este acută în marile orașe (Madrid/Barcelona). Stocul de locuințe este îmbătrânit: doar ~5% dintre locuințele spaniole au <5 ani vechime. Acest dezechilibru – cerere în creștere vs ofertă limitată – este principalul motor al creșterii prețurilor caixabankresearch.com.
Dacă oferta va exploda (de exemplu dacă autorizațiile ajung la 135.000+ în 2025 caixabankresearch.com), creșterea ar putea să se tempereze. Însă în prezent aproape fiecare expert este de acord că restricțiile de ofertă vor menține piața tensionată ani la rând. În sectorul de închiriere, rata mică de neocupare (~2–3% în orașe) cauzează de asemenea creșteri abrupte ale chiriilor.
Dezvoltări Legislative și Regulatorii
Modificările recente de politică modelează piața:
- Închirierea rezidențială: Legea Dreptului la Locuință (Ley 12/2023) a introdus un nou Indice de Referință al Chiriilor (IRAV) din ianuarie 2025 globalpropertyguide.com. IRAV plafonează creșterile anuale de chirie la cea mai mică valoare dintre IPC, inflația de bază sau o rată medie fixă, înlocuind creșterile anterioare indexate la inflație globalpropertyguide.com. Din 2024, s-au aplicat plafoane intermediare (2–3%), însă IRAV va regla contractele noi după mai 2023. Scopul este stabilizarea chiriilor (30% dintre spanioli locuiesc cu chirie) globalpropertyguide.com.
- Închirieri turistice: Pe 3 aprilie 2025, Spania a revizuit regimul locuințelor de vacanță. Legea Proprietății Orizontale impune acum aprobarea expresă a comunității de proprietari (majoritate 3/5) pentru operarea unui apartament turistic ldrgroup.nl. Fără permis, nu este permisă închirierea pe termen scurt. În iulie 2025 Spania implementează noile reguli UE privind închirierile pe termen scurt: toate locuințele închiriate temporar trebuie să fie înscrise într-un registru național (Registro Único) și să arate codul de înregistrare în anunțurile online idealista.com. Aceste măsuri urmăresc să orienteze proprietățile spre închirieri pe termen lung și să limiteze practicile ilegale.
- Golden Visa: Spania a eliminat ruta golden visa imobiliară la 3 aprilie 2025 globalpropertyguide.com. Investitorii obțineau rezidență prin achiziția de proprietăți de minimum 500.000 € (vârf de ~681 vize pe imobiliare în 2019 globalpropertyguide.com). Guvernul a invocat presiunea ascendentă asupra prețurilor din orașe globalpropertyguide.com. Solicitanții existenți își păstrează permisele, dar nu se mai pot depune cereri noi pe filieră imobiliară. Se așteaptă un efect de răcire asupra proiectelor de lux sau mixte, însă cumpărătorii vorbitori de engleză și UE continuă să fie prezenți pe piață.
- Alte măsuri: Autoritățile au discutat despre taxe pe neocupare și stimulente municipale pentru locuințe accesibile, însă nicio taxă generală nouă nu a fost implementată. Controlul creditului ipotecar (plafonarea loan-to-value) rămâne moderat comparativ cu standardele europene. În ansamblu, tendințele de reglementare echilibrează protecția chiriașilor cu atragerea investitorilor.
Peisajul Investițiilor Străine
Spania continuă să atragă capital global. În T1 2024, investițiile totale în imobiliare au fost de 3,3 miliarde € (+39% față de anul anterior) cbre.co.uk, mult peste media europeană. Madrid și Barcelona sunt printre primele 5 orașe pentru investitori internaționali (CBRE). Această creștere include atât străini care cumpără locuințe, cât și companii care achiziționează proprietăți generatoare de venituri. De exemplu, cumpărătorii străini (rezidenți și nerezidenți) au achiziționat circa 1 din 5 locuințe în 2024 idealista.com. Instituțiile (fonduri, REIT-uri, investitori privați) își extind portofoliile pe segmentul “living” (build-to-rent, cămine studențești), retail, logistică și turism. Notabil, străinii plătesc un preț premium: prețul mediu plătit de nerezidenți a fost cu ~38% peste cel plătit de spanioli spre finalul lui 2024 reuters.com.
ISD-urile în Spania (la nivelul economiei generale) au totalizat ~$20,9 miliarde în S1 2024 santandertrade.com. Deși mare parte a mers spre servicii și industrie, o cotă semnificativă finanțează hoteluri, birouri și locuințe. SUA este acum principala sursă de ISD (29% din fluxuri) santandertrade.com, iar americanii sunt printre cei mai activi cumpărători de locuințe reuters.com. Brexit-ul a temperat ușor investițiile britanice, dar cumpărătorii UE (Germania, Franța, țările nordice) rămân puternici. Eliminarea Golden Visa ar putea orienta investitorii către active generatoare de randament în locul rezidenței.
Mediul ipotecar & financiar
Băncile spaniole și debitorii se adaptează la ratele în schimbare. Datoria ipotecară (restantă) este scăzută față de standardele istorice (≈31,3% din PIB în 2024 vs 60% înainte de 2008 globalpropertyguide.com). Acest lucru oferă spațiu pentru creșterea creditului. În 2024, creditarea ipotecară nouă și-a revenit (+14,2% la 61,7 mld € globalpropertyguide.com) după o scădere în 2022–23. Numărul de ipoteci noi (423.761 în 2024) a crescut, de asemenea, considerabil globalpropertyguide.com.
Ratele dobânzilor sunt în scădere: după ce au atins un vârf la mijlocul anului 2024, BCE a redus ratele la ~3% până la sfârșitul anului. Rata medie la creditele ipotecare noi în Spania era ~2,87% în feb. 2025 globalpropertyguide.com, în scădere de la 3,62% cu un an înainte. Aproximativ 90% dintre credite sunt cu dobândă variabilă sau fixă pe termen scurt, astfel că debitorii vor beneficia de reduceri suplimentare (CaixaBank estimează rata principală BCE ~2% până în 2026 caixabankresearch.com). Costurile mai mici de împrumut vor susține cererea cumpărătorilor și refinanțările. Între timp, băncile rămân prudente – LTV-urile sunt moderate (de obicei 80%), iar criteriile de creditare sunt stricte după standardele bulei imobiliare din trecut.
Proiecte majore de dezvoltare
Mai multe proiecte de mare anvergură vor modela piața viitorului. Madrid Nuevo Norte (MNN) este proiectul emblematic: o extindere mixtă de 3,4 km² (2,6 milioane m² construiți) la nord de gara Chamartín. MNN va livra ~10.500 de locuințe (38% accesibile; 62% de lux) și un nou cartier central de afaceri cu 1 milion m² de spații de birouri news.griclub.org news.griclub.org, plus 400.000 m² de parcuri (inclusiv un parc central de 13 ha) news.griclub.org. Se estimează că MNN va crea ~350.000 de locuri de muncă și va adăuga 15,2 miliarde € la PIB-ul național pe parcursul a 25 de ani news.griclub.org.
Proiecte urbane majore: ex. Madrid Nuevo Norte (randare artistică mai sus) va adăuga 10.500 de locuințe, 1,6 milioane m² de birouri și mult spațiu verde news.griclub.org news.griclub.org.
Alte orașe au propriile proiecte: Gara Sagrera din Barcelona este în construcție (cost de ~2 miliarde €) și este de așteptat să fie deschisă până în 2028 en.wikipedia.org. Complexul Sagrera presupune îngroparea liniilor ferate și crearea unui parc liniar de 3,7 km deasupra acestora en.wikipedia.org, eliberând teren pentru locuințe și birouri. În Valencia, planurile pentru vechiul albie de râu și zonele portuare (extinderea Ciudad de las Artes, Parque Central) vor genera terenuri rezidențiale noi. Plaza de la Magdalena din Zaragoza este un megapropiect pentru birouri și hoteluri pe o fostă insulă a râului. Districtul tech 22@ din Barcelona și extinderile sectorului 22@ continuă, cu reconversii mixte ale fostelor zone industriale.
Pe partea de turism, se construiesc stațiuni majore și centre de convenții. De exemplu, FICO Fairgrounds din Málaga (cel mai mare centru de evenimente din Europa) a fost inaugurat în 2023, iar Plaza Mayor II din Madrid este în extindere. În Baleare și Canare, proiectele de complexe de lux și comunități destinate a doua locuință (multe cu finanțare străină) avansează.
Previziuni ale experților (2025–2030)
Rapoartele instituționale sunt de acord cu privire la creșterea în curs, cel puțin până în 2025–26, după care se va modera. CaixaBank (feb. 2025) prevede aproximativ 650k vânzări de locuințe în 2025 (comparativ cu ~642k în 2024) caixabankresearch.com și prețuri în creștere cu ~5,9% (indicele MIVAH) caixabankresearch.com, înainte ca ritmul să se reducă (număr de tranzacții ~620k, prețuri +3,0% în 2026) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. Solvia estimează de asemenea vânzări +3–4% și prețuri la locuințe +5% în 2025 idealista.com idealista.com, menționând că factori precum cererea întârziată și cumpărătorii străini vor persista.
Către sfârșitul anilor 2020, tendințele vor depinde de macroeconomie: dacă ratele rămân scăzute și construcțiile cresc, creșterile de prețuri ar putea încetini la 2–3%. FMI și OECD prognozează o creștere a PIB-ului Spaniei ~2–2,5% anual până în 2030, ceea ce ar trebui să susțină cererea de imobiliare. Există și potențială volatilitate: o nouă creștere a ratelor (de ex. din cauza inflației globale) ar putea răci temporar piața. Per total, analiștii nu văd o bulă imobiliară – Spania rămâne subdezvoltată ca volum. Până în 2030, prețurile locuințelor ar putea fi cu ~20–30% mai mari (nominale) decât în 2025, în absența unor șocuri.
Riscuri și oportunități
Riscuri: Presiunile privind accesibilitatea sunt cea mai mare îngrijorare. Raportul preț/venit în marile orașe spaniole a revenit la nivelurile din 2007, iar “rata de efort” (plata ipotecii vs venit) este ~35% cbre.com – una dintre cele mai ridicate din UE. Banca Spaniei avertizează asupra unui deficit de ~450k locuințe reuters.com. Creșterea rapidă a chiriilor și a prețurilor ar putea declanșa reacții politice și reglementări mai stricte. Noile legi privind chiria și închirierea arată deja o orientare favorabilă chiriașilor. Risc de reglementare: noi limite la chirii sau taxe pe a doua locuință ar putea descuraja investitorii. Eliminarea Golden Visa este un exemplu; orice măsuri similare ar afecta segmentul de lux. Rate de dobândă: o înăsprire globală mai rapidă decât se așteaptă ar crește costurile ipotecare și ar reduce cererea. Volatilitatea turismului: dependența pieței de turism înseamnă că orice scădere abruptă a vizitatorilor (ex. o nouă pandemie) ar afecta închirierile pe termen scurt și hotelurile.
Oportunități: În același timp, punctele forte structurale sunt evidente. Spania oferă randamente relativ ridicate: chiriile la apartamente (~5–7% brut) sunt mult peste randamentele obligațiunilor UE globalpropertyguide.com, ce rămân la circa 1%. Cu costuri de finanțare mici, dezvoltatorii pot obține încă marje profitabile. Sectorul de închirieri este în expansiune – investițiile instituționale în build-to-rent și alternative (cămin studențesc, seniori) atrag capital. Marile proiecte urbane (ex. MNN) vor crea valoare pe termen lung și stoc modern de locuințe, deschizând licitații pentru dezvoltatori. Cererea străină (SUA, Europa de Nord, America Latină) este diversificată și probabil va continua, dat fiind stilul de viață atractiv și cursul valutar favorabil pentru mulți investitori. Stimulentul european pentru construcții verzi va accelera renovarea și dezvoltarea de locuințe eficiente energetic (creșterea activității). În ansamblu, investitorii prudenți văd Spania ca pe o piață cu creștere solidă, cerere ridicată la închiriere și oportunități pentru dezvoltarea noii generații de locuințe și active mixte.
Surse: Cercetarea autorului, inclusiv statistici oficiale (INE), rapoarte din industrie și analize de specialitate globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
