Perspective asupra pieței imobiliare din SUA pentru 2025 și mai departe

Introducere

După câțiva ani tumultuoși, piața imobiliară din SUA în 2025 intră într-o nouă fază marcată de tendințe de stabilizare și un optimism prudent. Atât sectorul rezidențial, cât și cel comercial, au rezistat șocurilor generate de pandemie, creșterilor rapide ale ratelor dobânzilor și inflației ridicate. Privind spre 2025 și următorii câțiva ani, observăm o piață a locuințelor care rămâne subdimensionată, dar care se îmbunătățește treptat în ceea ce privește stocul, și un peisaj comercial în care anumite sectoare (precum cel industrial și multifamilial) rămân robuste, în timp ce altele (în special cel de birouri) se străduiesc să-și revină. Ratele dobânzii, care au atins maxime istorice, sunt așteptate să se tempereze ușor, influențând comportamentul cumpărătorilor și strategiile de investiții. Acest raport oferă o prezentare cuprinzătoare a tendințelor actuale și prognozelor până în 2028, acoperind sectoarele rezidențiale și comerciale, dinamica regională, factorii cheie, precum și riscurile și oportunitățile cu care se confruntă investitorii.

Puncte cheie: Prețurile locuințelor la nivel național s-au stabilizat față de creșterile rapide din 2020–2022 și cresc acum într-un ritm mult mai lent (unii analiști prezic chiar un declin modest în 2025) zillow.com. Volumul vânzărilor se menține sub nivelurile pre-pandemice, dar este prognozat să crească pe măsură ce ratele ipotecare scad și mai multă ofertă apare pe piață realestatenews.com. Sectoarele imobiliare comerciale sunt divergente: proprietățile industriale și multifamiliale continuă să beneficieze de o cerere puternică, cele de retail se bucură de un nivel scăzut al vacanțelor, în timp ce piața de birouri înregistrează rate ridicate de neocupare, dar ar putea fi aproape de punctul minim cbre.com cbre.com. La nivel național, piețele din Sun Belt și alte regiuni accesibile conduc la capitolul creșterii, în timp ce unele piețe care au fost supraîncălzite anterior parcurg acum corecții ușoare de preț nar.realtor. Tendințele demografice (cum ar fi Millennials care ajung la vârsta optimă pentru a deveni proprietari), schimbările tehnologice (de exemplu munca la distanță și comerțul electronic) și condițiile macroeconomice vor modela peisajul imobiliar în anii următori. În secțiunile de mai jos, analizăm fiecare aspect în detaliu, cu o perspectivă până în 2028 pentru diferite segmente și regiuni.

I. Tendințe în imobiliarele rezidențiale (2025)

Prețurile locuințelor și volumul vânzărilor

Creșterea rapidă a prețurilor locuințelor în perioada pandemiei a lăsat loc unei perioade de creștere mult mai lentă în 2024–2025. La nivel național, prețurile locuințelor sunt aproape de maxime istorice, dar cresc doar modest. În primul trimestru al anului 2025, prețul mediu la nivel național pentru o locuință unifamilială existentă a fost de aproximativ 402.300 de dolari, în creștere cu 3,4% față de anul precedent nar.realtor. Acest lucru este departe de creșterile anuale de două cifre văzute în 2021–2022. De fapt, doar 11% dintre zonele metropolitane au înregistrat creșteri de preț de două cifre la începutul lui 2025 (în scădere față de 14% la sfârșitul lui 2024) nar.realtor, și aproximativ 17% dintre piețe au înregistrat scăderi de preț anualizate în T1 2025 nar.realtor. Unele piețe care au fost anterior foarte “fierbinți” – de exemplu, Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco și Seattle – au avut scăderi de preț în ultimul an sau doi, dar acum își revin pe măsură ce cumpărătorii se adaptează la noile condiții nar.realtor. În schimb, câteva piețe care înregistrează încă scăderi de preț (precum Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC; și unele piețe din Florida) beneficiază de o creștere puternică a joburilor și este de așteptat să se stabilizeze și să își revină în viitorul apropiat nar.realtor. În general, regiunile accesibile, cu o creștere economică și demografică solidă, prezintă o rezistență mai bună a prețurilor, în timp ce unele piețe costiere scumpe se mențin stabile sau doar ușor în creștere, reflectând limitele de accesibilitate nar.realtor.

Volumul vânzărilor de locuințe a scăzut semnificativ în ultimii doi ani, în principal din cauza creșterii bruște a ratelor ipotecare. Vânzările de locuințe existente în 2023–2024 au atins cele mai scăzute niveluri din ultimii 30 de ani (plasându-se în jurul unui ritm anual de 4 milioane), deoarece mulți cumpărători au fost excluși din piață, iar potențialii vânzători au preferat să rămână cu ratele lor mici nar.realtor realestatenews.com. Totuși, există semne ale unui punct de inflexiune. National Association of Realtors (NAR) remarcă faptul că vânzările de locuințe aflate în așteptare la sfârșitul lui 2024 au început finalmente să crească ușor de la un an la altul nar.realtor, iar stocul de locuințe disponibile – atât noi, cât și existente – a început să crească încet după o perioadă lungă de secetă nar.realtor. Cererea amânată este semnificativă: populația SUA a crescut cu 70 de milioane din 1995, totuși vânzările anuale de locuințe sunt aproximativ la același nivel ca în 1995 nar.realtor. Acest lucru sugerează că multe gospodării și-au amânat achizițiile și ar putea reveni pe piață odată ce condițiile se îmbunătățesc. De fapt, economistul-șef al NAR prognozează o revenire a activității de vânzare: după doi ani foarte slabi, vânzările de locuințe existente sunt proiectate să crească cu aproximativ 6% în 2025, iar vânzările de locuințe noi cu aproximativ 10% realestatenews.com. Alte prognoze sunt mai conservatoare – de exemplu, Zillow estimează că vânzările existente vor crește doar cu aproximativ 1,4% în 2025 (până la ~4,12 milioane locuințe vândute) zillow.com – însă consensul este că volumul vânzărilor va avea o tendință de creștere în 2025 și nu de scădere. Mai departe, așa cum vom discuta în secțiunea de prognoze, cei mai mulți analiști se așteaptă ca vânzările de locuințe să continue o recuperare graduală în perioada 2026–2028, dacă ratele ipotecare vor scădea și vor exista mai multe construcții noi (vezi Prognoze în Secțiunea VII).

Oferta de locuințe și nivelurile de inventar

Inventarul de locuințe – numărul de locuințe disponibile la vânzare – a fost cronic scăzut în ultimii ani, ceea ce a menținut prețurile ridicate în ciuda dobânzilor mai mari. Vestea bună este că nivelul stocului începe să se îmbunătățească față de minimele istorice. Realtor.com raportează că numărul locuințelor disponibile la sfârșitul lui 2024 a fost cel mai mare din 2019 încoace, datorită unei combinații între mai multe construcții noi și un timp de vânzare ușor mai lung pentru anunțuri realtor.com. Chiar și așa, piața este încă departe de echilibru: la nivel național, inventarul la sfârșitul lui 2024 era cu aproximativ 20% sub media 2017–2019 pentru acea perioadă a anului realtor.com. Pe scurt, este o “jumătate plină sau jumătate goală” – condițiile se ameliorează, dar cumpărătorii din multe zone încă se confruntă cu o ofertă limitată. Important, există variații regionale notabile în revenirea inventarului. Regiunile Sud și Vest au făcut cei mai mari pași spre nivelurile de stoc pre-pandemie, în timp ce Midwest-ul și Nord-Est-ul rămân mai constrânse realtor.com. Acest lucru reflectă, probabil, un ritm mai ridicat al construcțiilor noi și al migrației către piețele Sun Belt (mai multă ofertă nouă), în timp ce multe piețe din Midwest și Nord-Est au avut mai puține construcții noi și mai mulți proprietari au preferat să rămână la casele lor.

La nivel general, piața locuințelor din SUA se confruntă în continuare cu un deficit structural de locuințe. O analiză recentă a Zillow estimează că națiunea este cu aproximativ 4,5 milioane de locuințe sub “oferta sănătoasă” businessinsider.com. Constructorii au intensificat activitatea în ultimii ani – lansările rezidențiale atingând cel mai ridicat nivel din 2006 –, însă piața muncii este restrânsă, costurile materialelor ridicate și reglementările urbanistice limitează ritmul de creștere a ofertei noi. În 2024, lansările au început să scadă ușor din cauza costurilor mai mari de finanțare pentru constructori. Privind spre viitor, Fannie Mae se așteaptă ca lansările să scadă puțin în 2025 și apoi să crească din nou în 2026 pe măsură ce cererea sporește businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) prognozează similar că noile construcții vor fi aproximativ la fel în 2025 și apoi vor crește treptat după aceea businessinsider.com. Acest lucru sugerează că ameliorarea ofertei va fi una incrementală – suficientă pentru a preveni escaladarea rapidă a prețurilor, dar nu pentru a elimina deficitul peste noapte.

Un factor major care frânează stocul existent de locuințe este așa-numitul „efect de blocare”. Milioane de proprietari actuali au contractat credite ipotecare pe 30 de ani la dobânzi ultra-scăzute (adesea 3% sau mai puțin) în perioada 2020–2021. Cu ratele actuale ale creditului ipotecar ajunse la aproximativ 6–7%, acești proprietari ar suferi o pierdere mare dacă ar vinde și ar cumpăra o casă nouă la ratele curente. Ca urmare, mulți aleg să nu se mute, ceea ce ține inventarul de revânzare departe de piață. Lawrence Yun de la NAR observă că acest efect de blocare a fost o frână pentru ofertă, dar ar trebui să se diminueze în timp, pe măsură ce evenimentele de viață inevitabil forțează mutări (în fiecare an, există milioane de căsătorii, divorțuri, nașteri, relocări de serviciu și pensionări care vor determina vânzări, în ciuda ratelor ridicate) nar.realtor. În plus, dacă ratele ipotecare vor coborî, mai mulți dintre acești proprietari vor fi dispuși să își scoată casele la vânzare. Într-adevăr, dacă ratele vor scădea către niveluri „normale” în anii următori (să zicem, 5% sau mai puțin), experții anticipează un val de vânzători care vor intra, în sfârșit, pe piață, ușurând criza de ofertă businessinsider.com.

Tendințe pe piața chiriilor și a locuințelor de închiriat

Piața de închirieri a explodat imediat după pandemie, cu prețuri ale chiriilor crescând în cel mai rapid ritm din ultimele decenii în perioada 2021–2022. De atunci, creșterea chiriilor s-a temperat considerabil, pe măsură ce un val de noi apartamente a intrat pe piață și s-au atins limitele de accesibilitate. La începutul lui 2025, creșterea națională a chiriilor este modestă – aproximativ la nivelul inflației generale sau ușor sub aceasta. De exemplu, chiria medie solicitată în SUA în mai 2025 a crescut cu doar 1,0% de la an la an yardimatrix.com, o decelerare bruscă față de creșterile anuale de 10–15% văzute cu câțiva ani înainte. Datele RealPage arată că chiriile efective au crescut doar cu 1,1% în anul care s-a încheiat în martie 2025, cea mai mare creștere anuală din ultimul an, dar totuși o cifră foarte moderată realpage.com. Această răcire reflectă creșterea ofertei: dezvoltatorii au livrat un val de noi unități multifamiliale în 2023–2024 – cel mai ridicat nivel de completări de apartamente noi din anii 1980 mf.freddiemac.com. Cu mai multe opțiuni disponibile, chiriașii au câștigat putere de negociere, iar proprietarii din multe orașe au fost nevoiți să ofere reduceri sau concesii pentru a umple apartamentele.

În ciuda acestui val de construcții, cererea de locuințe de închiriat rămâne solidă, prevenind un exces sever pe cele mai multe piețe. Rata națională de neocupare a locuințelor de închiriat a fost de 7,1% în trimestrul I 2025, ușor în creștere de la 6,6% cu un an înainte advisorperspectives.com. Cu alte cuvinte, neocuparea a crescut puțin, dar este încă scăzută raportat la istoric (pentru context, rata vacanțelor de închiriere era adesea 8–10% la sfârșitul anilor 2010). Multe dintre noile apartamente sunt absorbite, deși într-un ritm mai lent, deoarece cererea subsecventă rămâne puternică – piața muncii din SUA a crescut, adulții tineri continuă să formeze gospodării noi, iar costul mare al cumpărării unei locuințe menține mai multă lume în segmentul chiriașilor. Freddie Mac notează că cererea pentru multifamiliale a fost „excepțională”, dar noua ofertă record a menținut creșterea chiriilor modestă și ratele de neocupare ridicate în unele zone mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. În 2024, rata de neocupare multifamilială națională a fost în jur de 6%, iar **scenariul de bază Freddie Mac prevede ca aceasta să urce ușor spre 6,2% în 2025** odată cu apariția a încă mai multor unități noi mf.freddiemac.com. Totuși, acesta se așteaptă a fi un vârf; pe măsură ce construcțiile se temperează ca reacție la creșterea ratelor dobânzilor, fluxul de noi livrări va scădea. Într-adevăr, **dezvoltatorii multifamiliali fac un pas înapoi – noile începuturi de proiecte în 2025 sunt prognozate să fie cu mult sub mediile pre-pandemice (cu circa 30% mai puțin, potrivit CBRE) cbre.com. Spre finalul lui 2025 și mai departe, ritmul de livrare de locuințe noi se va modera, permițând piața apartamentelor să se strângă din nou.

Previziunile privind prețul chiriilor reflectă această dinamică. Cele mai recente prognoze Zillow estimează că chiriile la case unifamiliale vor crește cu aproximativ 3,2% în 2025, iar cele la multifamiliale (apartamente) cu circa 2,1% zillow.com. În mod similar, Freddie Mac anticipează o creștere națională a chiriilor de circa 2,2% în 2025, puțin sub media pe termen lung mf.freddiemac.com. Aceste creșteri modeste în 2025 reprezintă de fapt o revenire față de 2024, când creșterea chiriilor a atins un minim (aproape de zero în multe orașe). Cu alte cuvinte, chiriile nu mai explodează, dar continuă să crească încet, într-un ritm sustenabil. Merită menționat că tendințele variază în funcție de segmentul pieței: casele unifamiliale de închiriat (case de închiriat) au parte de o cerere și o creștere mai puternică a chiriilor decât apartamentele multifamiliale, parțial pentru că multe familii care nu pot cumpăra locuințe caută case suburbane de închiriat zillow.com. Acest lucru atrage interesul investitorilor pentru portofolii de case unifamiliale de închiriat.

Privind dincolo de 2025, mulți analiști anticipează că creșterea chiriilor va rămâne moderată în 2026, iar apoi s-ar putea accelera din nou până în 2027–2028, odată ce actualul val de construcții va fi absorbit. O revenire la creșteri istorice ale chiriilor (în jur de 3% anual) este probabil să aibă loc în a doua jumătate a deceniului mf.freddiemac.com. De fapt, unele regiuni deja performează peste medie: de pildă, mai multe orașe din Sun Belt și Midwest continuă să înregistreze creșteri peste medie datorită influxului de populație și creșterii locurilor de muncă arbor.com. Per total, fundamentele pieței de închirieri (creșterea locurilor de muncă, demografia) rămân solide, dar echilibrul dintre ofertă și cerere va dicta evoluția chiriilor. Pe termen scurt, oferta robustă este povestea – menține chiriile sub control și oferă chiriașilor mai multe opțiuni. Între 2026–2028, dacă activitatea de construcție se retrage conform așteptărilor, proprietarii pot recâștiga puterea de negociere a prețului, mai ales în piețele cu locuri de muncă în creștere și cu dezvoltare limitată de noi locuințe.

II. Tendințe pe sectoare în imobiliarele comerciale

Deși imobiliarele rezidențiale fac cele mai multe titluri de presă, sectorul imobiliar comercial (CRE) reprezintă o lume vastă ce cuprinde clădiri de birouri, centre comerciale, depozite industriale, apartamente, hoteluri, centre de date și multe altele. Perspectivele pentru CRE în 2025 sunt extrem de specifice fiecărui sector în parte, cu performanțe ce variază semnificativ între tipurile de proprietăți. Mai jos prezentăm tendințele din principalele sectoare – birouri, retail, industrial, multifamilial – care cumulează cea mai mare parte a pieței americane de proprietăți comerciale. Sublinăm condițiile actuale și ce se poate aștepta în următorii ani pentru fiecare dintre acestea:

Sectorul de birouri

Piața birourilor a fost cel mai provocator sector din imobiliarele comerciale de la pandemie încoace. Ascensiunea muncii la distanță și în sistem hibrid a redus structural cererea pentru spații de birouri în multe orașe, determinând rate ridicate ale neocupării și scăderea valorii proprietăților din acest segment. În 2024–25, multe clădiri de birouri din centrele urbane, mai ales cele vechi, se confruntă cu un grad redus de ocupare. Rata națională de neocupare a birourilor se situează aproape de niveluri record – circa 18–19% din spațiul de birouri este neocupat în medie – iar în unele mari piețe urbane această rată depășește 20% cbre.com cbre.com. Spațiile de subînchiriat (birouri închiriate de companii care încearcă să le subînchirieze din cauza surplusului) rămân, de asemenea, abundente. Aceste condiții au pus o presiune semnificativă pentru scăderea chiriilor la spațiile standard de birouri și au cauzat o perioadă dificilă pentru proprietarii de birouri cu scadențe apropiate ale creditelor. Pe scurt, sectorul birourilor este în recesiune.

Totuși, apar semne din ce în ce mai clare că piața birourilor atinge un minim și intră într-un ciclu lent de revenire. Potrivit previziunilor CBRE pentru 2025, activitatea de închiriere a început să crească în 2024 și ar urma să se îmbunătățească și în 2025, deși într-un ritm modest cbre.com. CBRE prognozează o creștere de 5% a volumului total de închirieri de birouri în 2025, ceea ce ar reprezenta o inversare binevenită după mai mulți ani de contracție cbre.com. Noile construcții de birouri aproape au stagnat, ceea ce va limita și mai mult supraoferta cbre.com. Pe măsură ce companiile se adaptează la modelul de lucru hibrid, multe ajung la concluzia că au în continuare nevoie de spații fizice pentru colaborare și cultură organizațională, doar că poate mai puțin spațiu per angajat sau în locații diferite. Sentimentul chiriașilor se schimbă treptat de la pură contracție la stabilizare și extindere selectivă, potrivit sondajelor din industrie cbre.com. Mulți chiriași reînnoiesc contractele (adesea micșorând suprafața sau alegând o „migrare spre calitate”), ceea ce stabilizează gradul de ocupare.

Un trend clar este o bifurcație a pieței de birouri: clădirile de birouri mai noi, de înaltă calitate („Clasa A”), cu facilități excelente, au parte de o cerere mult mai sănătoasă decât clădirile mai vechi, depășite. Spațiul de birouri premium – clădirile de top din fiecare piață – începe chiar să devină rar în unele orașe, pe măsură ce chiriașii se concentrează către cele mai bune proprietăți cbre.com. CBRE definește spațiul de birouri premium drept cele mai bune clădiri; ei se așteaptă ca rata de neocupare pentru birourile premium să revină la nivelurile de dinainte de pandemie (~8% neocupare) până în 2027 datorită acestei migrări spre calitate cbre.com. În schimb, birourile de calitate inferioară probabil vor continua să întâmpine dificultăți și ar putea necesita reconfigurare (unele s-ar putea transforma în locuințe sau alte utilizări, deși conversia este adesea complexă). Per total, se prognozează ca rata de neocupare pentru birouri să „atingă un vârf” la aproximativ 19% la nivel național, apoi să scadă treptat pe măsură ce economia crește și spațiul excedentar este absorbit lent cbre.com. Ne putem aștepta doar la o revenire constantă, nu rapidă, a pieței birourilor: chiar și până în 2027, majoritatea analiștilor nu preconizează ca cererea pentru birouri să revină la nivelurile anterioare anului 2020, însă cea mai grea parte a declinului ar putea fi deja trecută. Investitorii abordează acest sector cu prudență; există oportunități de a achiziționa proprietăți de birouri aflate în dificultate la prețuri foarte reduse, însă risc investițional este ridicat cu excepția cazului în care se investește în proprietăți moderne, în locații premium, cu o rezistență sporită.

Sectorul Retail

Sectorul imobiliar retail – care include mall-uri, centre comerciale de tip strip center, magazine mari de tip big-box și vitrine stradale din centrul orașului – a cunoscut o revenire impresionantă după minimele din pandemie. Lockdown-urile din perioada COVID au afectat puternic retailul tradițional, accelerând eliminarea retailerilor mai slabi. Cu toate acestea, supraviețuitorii au intrat într-un peisaj cu o ofertă foarte limitată de spații noi și concurență redusă. Drept urmare, fundamentele proprietăților de retail în 2025 sunt, probabil, cele mai solide din ultimii ani. Rata națională de neocupare pentru retail este sub 5%, cea mai mică dintre toate tipurile principale de proprietăți comerciale cbre.com cbre.com. În multe piețe, spațiile retail de calitate (mai ales cele din centre suburbane bine poziționate sau pe centre ancorate de supermarketuri) sunt închiriate integral. Un motiv este faptul că aproape niciun spațiu nou de retail nu a fost construit în ultimii ani, așa că cererea a ajuns din urmă oferta. Dezvoltatorii rămân precauți cu privire la construcția de retail (parțial din cauza amenințării comerțului online), ceea ce înseamnă că centrele existente au concurență foarte redusă din partea proiectelor noi cbre.com.

În consecință, chiriile din retail încep să crească după o perioadă lungă de stagnare. Proprietarii din locațiile premium au recăpătat puterea de negociere – chiriile solicitate pentru spațiile retail sunt de așteptat să crească în 2025 având în vedere disponibilitatea redusă cbre.com. Mulți retaileri, în special lanțurile naționale, reacționează semnând contracte de închiriere pe termen mai lung pentru a fixa locații dorite înainte ca prețurile să urce și mai mult cbre.com. Important de menționat, performanța retailului diferă în funcție de format. Centrele comerciale de tip open-air din cartiere și comunități (adesea ancorate de supermarketuri sau bunuri esențiale) au prosperat și au rate înalte de ocupare, în timp ce unele mall-uri închise, mai vechi, încă se confruntă cu provocări, cu excepția cazului în care au fost reconfigurate sau repoziționate. Totuși, chiar și mall-urile au văzut o creștere a traficului pietonal în 2022–2023 pe măsură ce clienții au revenit la cumpărăturile fizice; mall-urile de Clasa A din zonele prospere se descurcă rezonabil de bine, în timp ce mall-urile inferioare sunt transformate (în centre mixte, hub-uri logistice etc.).

Geografic, expansiunea retail se concentrează pe piețele cu creștere rapidă. Retailerii vizează zonele metropolitane cu creșteri solide ale populației și locurilor de muncă – de exemplu, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville și Charlotte sunt citate ca puncte fierbinți unde activitatea de închiriere retail este în creștere cbre.com. Aceste piețe din Sun Belt și alte zone în expansiune nu doar că atrag mai mulți locuitori, dar adesea oferă locuințe mai accesibile (ceea ce lasă consumatorilor mai mulți bani disponibili pentru cumpărături locale). De asemenea, zonele cu investiții semnificative în infrastructură (ex. autostrăzi noi sau extensii de transport public) atrag dezvoltări retail noi pe măsură ce accesibilitatea se îmbunătățește cbre.com. Investitorii instituționali, care au evitat sectorul retail ani la rând, revin încet datorită fundamentelor solide. Per ansamblu, perspectiva pentru real estate-ul retail în 2025 este una prudent optimistă: așteptați-vă ca ratele scăzute de neocupare și creșterea modestă a chiriilor să continue, exceptând un declin economic major. Un factor de risc ce trebuie urmărit este comerțul online: vânzările online sunt încă în creștere (~15% din totalul vânzărilor retail), deci retailerii fizici trebuie să continue să evolueze, oferind experiențe sau servicii pe care online-ul nu le poate egala. Însă narațiunea potrivit căreia comerțul online va elimina complet magazinele fizice s-a dovedit falsă – în schimb, SUA are acum un parc de magazine „dimensionat corect” după ani de consolidare, iar centrele rămase beneficiază de acest lucru.

Sectorul Industrial & Logistică

Imobiliarele industriale – în principal depozite, centre de distribuție și facilități de producție – au fost performeri remarcabili în ultimii ani. Explozia comerțului electronic și restructurarea lanțurilor de aprovizionare (inclusiv stocuri mai mari deținute pe teritoriul național) au generat o cerere record pentru spații de depozitare între 2020 și 2022. Până în 2023, rata de neocupare a sectorului industrial a atins minime istorice în multe piețe (adesea sub 4%). Dezvoltatorii au răspuns printr-un val de construcții noi, iar spre finalul lui 2023 s-a produs o oarecare temperare a cererii, odată cu normalizarea ritmului de închiriere. Intrând în 2025, piața industrială rămâne fundamental solidă, deși nu mai este la fel de efervescentă ca în vârful creșterii comerțului online. Rata de neocupare industrială la nivel național a crescut ușor odată cu apariția multor depozite noi, dar rămâne relativ scăzută, iar piața este considerată „favorabilă chiriașilor” pe termen scurt cbre.com. Depozitele mai vechi, mai puțin eficiente, înregistrează rate mai mari de neocupare, pe măsură ce chiriașii preferă facilități noi de tip „high-cube” – o „migrație spre calitate” similară trendului din birouri cbre.com. Totuși, se așteaptă o înăsprire a condițiilor spre finalul lui 2025 pe măsură ce ritmul construcțiilor scade și cererea continuă să crească cbre.com.

Mai mulți factori modelează cererea industrială în 2025. În primul rând, politica comercială și tendințele de reshoring sunt influente: tarifele mai mari la importuri în SUA (implementate în 2024) au determinat unele companii să mărească stocurile pe plan intern (pentru a importa bunuri înainte ca tarifele să intre în vigoare) și să ia în calcul producția internă sau apropiată de SUA cbre.com. CBRE menționează că acest lucru ar putea stimula cererea crescută de facilități industriale lângă granița SUA–Mexic și de-a lungul principalelor coridoare logistice nord-sud (precum autostrăzile I-35 și I-29) cbre.com. Orașe precum San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines și Minneapolis sunt evidențiate ca potențiali beneficiari ai acestor schimbări, datorită poziției geografice favorabile pentru rutele comerciale continentale cbre.com. În al doilea rând, compoziția chiriașilor industriali este în schimbare: firmele de logistică terță parte (3PL) ocupă o cotă tot mai mare din contractele de închiriere, pe măsură ce companiile externalizează nevoile de depozitare către operatori specializați. CBRE estimează că firmele 3PL vor reprezenta peste o treime din volumul de închirieri industriale în 2025 cbre.com, reflectând tendința către lanțuri de aprovizionare mai flexibile, la cerere.

În ceea ce privește volumul, se preconizează că închirierea industrială la nivel național va totaliza puțin peste 800 de milioane de picioare pătrate în 2025 cbre.com. Acest nivel ar fi sub vârful atins în perioada pandemiei (2021 a înregistrat o cerere extraordinară), dar totuși peste norma dinainte de pandemie cbre.com. Practic, sectorul industrial trece de la o creștere accelerată la un ritm de creștere mai sustenabil. Pe partea de ofertă, după mai mulți ani de „construcții prolifice”, dezvoltatorii trag frâna. Noile inițieri de construcții industriale scad drastic – fiind estimate cu peste 50% mai reduse în 2025 față de 2024 cbre.com. Această pauză permite pieței să absoarbă proiectele speculative existente ce au fost deja finalizate. Până la finalul lui 2025, pe măsură ce aceste spații se ocupă, balanța s-ar putea înclina din nou în favoarea proprietarilor, în special pentru facilitățile moderne din hub-urile logistice cheie. Creșterea chiriilor pentru spațiile industriale va rămâne, așadar, probabil pozitivă, dar moderată pe termen scurt – proprietarii pot oferi concesii în piețele cu surplus temporar, dar, pe ansamblu, ratele de închiriere sunt susținute de inflație și de costurile ridicate de înlocuire. În concluzie, perspectiva sectorului industrial rămâne foarte pozitivă: extinderea continuă a comerțului electronic, reconfigurarea lanțurilor de aprovizionare și noua ofertă restrânsă prognozează fundamente sănătoase. Cu excepția unei recesiuni majore, depozitele ar trebui să aibă rate mari de ocupare și creșteri constante ale chiriilor în următorii ani, ceea ce face proprietățile industriale să rămână preferate de investitorii instituționali (inclusiv fonduri de investiții imobiliare și fonduri de capital privat).

Sectorul Multifamilial (Blocuri de Apartamente)

Sectorul multifamilial (clădiri mari de apartamente cu peste 5 unități) este adesea considerat parte din piața imobiliară rezidențială, dar reprezintă și o clasă de active comerciale esențială pentru investitori. În 2025, multifamilialul trece printr-un moment unic: un val uriaș de ofertă nouă combinat cu o cerere puternică din partea chiriașilor. Așa cum s-a menționat, 2023–2024 a adus un număr record de unități de apartamente noi, ceea ce a făcut ca rata de neocupare la nivel național să crească ușor și ritmul creșterii chiriilor să încetinească. Pentru investitori, acest lucru s-a tradus prin concesii mai mari și venit operațional net plat în unele piețe cu ofertă ridicată în ultimul an. Cu toate acestea, fundamentele sectorului multifamilial sunt departe de a fi slabe – ele se normalizează după o perioadă excepțional de restrictivă. Pe parcursul lui 2025, presiunea din partea noii construcții e de așteptat să înceapă să se reducă. CBRE estimează că rata de neocupare va scădea ușor în 2025 (până pe la 4,9% la final de an, față de ~5,3% la sfârșitului lui 2024) și chiriile medii vor crește din nou cu aproximativ 2,6% pe an cbre.com. De asemenea, Freddie Mac anticipează pentru 2025 o creștere a chiriilor tot în zona mică de 2% și doar o creștere minoră a neocupării, la circa 6,2% (conform măsurătorilor RealPage), presupunând o aterizare lină a economiei mf.freddiemac.com. În esență, piața multifamilială în 2025 ar trebui să rămână echilibrată – nici piața chiriașilor, nici a proprietarilor la nivel național – cu o ușoară îmbunătățire față de 2024.

Un factor cheie este că formarea de gospodării noi este de așteptat să rămână puternică. Demografia și economia favorizează cererea continuă de locuințe de închiriat: creșterea locurilor de muncă, deși mai lentă decât după pandemie, este totuși pozitivă, iar cohorda mare a milenialilor se află la vârsta optimă pentru a-și întemeia familii. Mulți dintre acești tineri continuă să locuiască cu chirie, fie din preferință, fie pentru că prețurile ridicate la locuințe și dobânzile le amână prima achiziție de case. În plus, imigrația (care a revenit pe creștere în 2022–2023) contribuie la cererea de locuințe de închiriat. Atâta timp cât economia SUA evită o recesiune majoră, ar trebui să vedem milioane de gospodării de chiriași noi în următorii ani, ceea ce ajută la absorbția noii oferte.

Geografic, povestea ofertei este foarte concentrată. O mare parte a construcțiilor recente de apartamente a avut loc în statele din Sun Belt – în special Texas, Florida, Carolina, Georgia, Arizona și unele zone din Mountain West. De fapt, 10 din cele 16 mari piețe multifamiliale din SUA au depășit deja vârfurile construcțiilor, iar celelalte șase sunt așteptate să atingă vârful în 2025, pe măsură ce proiectele ajung la finalizare cbre.com. Asta sugerează că până în 2026, practic toate marile piețe vor vedea o scădere a livrărilor de noi unități. Metropolele Sun Belt, care au condus valul de dezvoltare, probabil se vor răci pe termen scurt (cu rate mai mari de neocupare în orașe precum Austin sau Nashville anul acesta), însă au și creșteri robuste ale populației care vor umple, în cele din urmă, aceste apartamente. Orașele-port de coastă (precum New York, Los Angeles, San Francisco) au avut construcții noi comparativ mai puține și rămân subofertate la capitolul locuințe de închiriat; aceste piețe înregistrează o ocupare puternică și creșteri de chirii odată cu revenirea migrației urbane. O tendință notabilă este interesul tot mai mare al investitorilor pentru multifamilialul din Midwest. Unele orașe din Midwest (de ex. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) oferă prețuri accesibile și economii stabile, iar prognozele estimează creșteri susținute ale chiriilor în Midwest, posibil 4-5% anual în anii următori multihousingnews.com pe măsură ce aceste piețe recuperează decalajul de la un nivel scăzut de bază.

Din perspectiva investițiilor, proprietățile multifamiliale sunt în continuare privite ca unele dintre cele mai sigure clase de active comerciale – oamenii au mereu nevoie de un loc unde să locuiască. Totuși, ratele mai mari ale dobânzilor au afectat evaluările sectorului multifamilial, deoarece investitorii nu mai pot conta pe datoria ieftină pentru a-și maximiza randamentele. Ratele de capitalizare (măsurători ale randamentului proprietăților) pentru apartamente au crescut față de minimele din 2021, ceea ce înseamnă că prețurile au mai scăzut, chiar dacă chiriile cresc. CBRE estimează că ratele de capitalizare se vor stabiliza sau comprima ușor în 2025, odată cu relaxarea condițiilor financiare cbre.com cbre.com. În termeni practici, aceasta ar putea însemna că 2025–2026 reprezintă o fereastră atractivă pentru investiții în multifamilial, înainte ca ratele dobânzilor să scadă mai mult și să împingă prețurile din nou în sus. Riscurile pentru multifamilial includ orice scădere economică majoră (șomajul scade capacitatea de plată a chiriașilor) și suprasaturarea locală în câteva piețe, însă la nivel național perspectiva pe termen lung este solidă. Până în 2026–2028, după absorbția actualului val de unități noi, multe piețe ar putea să se confrunte din nou cu subofertă, ceea ce va pune presiune ascendentă pe chirii. Dezvoltatorii, conștienți de costurile mai ridicate de finanțare, evită supraconstruirea la nivel național; de fapt, numărul de proiecte de construcție multifamilială începute în 2025 este de așteptat să fie semnificativ sub nivelurile ultimilor ani cbre.com. Acest lucru pregătește terenul pentru un echilibru favorabil între cerere și ofertă peste câțiva ani.

(Notă: Alte sectoare comerciale precum hotelurile și centrele de date merită menționate. Hotelurile și-au revenit puternic odată cu creșterea cererii de călătorii, deși dobânzile ridicate limitează dezvoltările noi. Centrele de date experimentează o creștere excepțională datorită cloud computingului și AI – cererea pentru 2025 este „fierbinte,” cu rate record de neocupare sub 3% și nivele record de construcție, potrivit CBRE cbre.com. Totuși, pentru concizie, ne concentrăm pe sectoarele principale solicitate.)

III. Ratele dobânzilor și tendințele ipotecare

Ratele dobânzilor – în special cele la ipoteci – joacă un rol esențial pe piața imobiliară. În ultimii doi ani, creșterea accelerată a dobânzilor a fost cel mai mare obstacol pentru sectorul locuințelor. În 2020–2021, dobânda fixă pe 30 de ani era în jur de 3%, alimentând o frenezie de cumpărări. Până la sfârșitul lui 2023, aceeași dobândă s-a dublat, depășind 7% sau mai mult, cel mai ridicat nivel din ultimele circa 20 de ani. Această creștere a fost un rezultat direct al politicii agresive de majorare a dobânzilor de referință de către Rezerva Federală, pentru a combate inflația: pe măsură ce Fed a crescut dobânzile de bază în 2022 și 2023, costurile de creditare la nivelul întregii economii au crescut. Ratele ridicate la ipotecă afectează dramatic accesibilitatea – de exemplu, o rată lunară de 2.000 de dolari acoperă un împrumut mult mai mic la 7% dobândă decât o făcea la 3%. Conform NAR, rata lunară pentru o casă tipică (cu avans de 20%) a ajuns la circa 2.120 dolari la început de 2025, cu 4,1% mai mult decât cu un an în urmă, în ciuda unei încetiniri a creșterii prețurilor locuințelor nar.realtor. Mulți cumpărători au fost excluși de această scădere a accesibilității, iar vânzările de case au scăzut la niveluri de recesiune în 2023–24, în mare măsură din cauza ratelor la ipoteci.

Vestea bună pentru 2025 este că mediul ratelor dobânzilor pare să se stabilizeze, iar o ușurare se întrevede la orizont. Odată ce inflația a început să scadă de la vârfuri, Rezerva Federală a încetinit ritmul majorărilor de dobândă. De fapt, Fed-ul a efectuat câteva mici scăderi ale ratelor la sfârșitul lui 2024 nar.realtor, iar din a doua jumătate a lui 2025 se așteaptă ca rata fondurilor federale să rămână stabilă sau chiar să mai scadă dacă inflația permite. Totuși, este important de subliniat că ratele la creditele ipotecare nu vor scădea neapărat în același ritm cu reducerile Fed nar.realtor. La finalul lui 2024, când Fed a început să reducă rata, ratele ipotecare abia s-au mișcat – Yun de la NAR a subliniat factori precum „deficitul federal supradimensionat” care mențin presiunea în sus asupra ratelor pe termen lung, împiedicând scăderea rapidă a ratelor la credite nar.realtor. În loc de o scădere bruscă, majoritatea analiștilor prevăd o relaxare treptată a ratelor la creditele ipotecare în următorii ani. Ultima prognoză Fannie Mae anticipează că rata fixă pe 30 de ani va fi în jur de 6,2% la sfârșitul lui 2025 și circa 6,0% la sfârșitul lui 2026, doar o îmbunătățire modestă față de circa 6,6–6,7% în mijlocul lui 2025 mpamag.com. Mortgage Bankers Association este ceva mai optimistă, imaginând că ratele ar putea ajunge în zona de mijloc a intervalului de 5% până în 2026–27, dar și așa, acestea sunt mult peste ratele ultra-scăzute din trecutul recent. Pe scurt, costurile de împrumut vor rămâne probabil ridicate față de anii 2010, deși ceva mai mici decât vârful din 2023.

Pentru cumpărătorii de locuințe, asta înseamnă că 2025–2028 va necesita ajustarea așteptărilor. Cumpărătorii ar putea trebui să accepte costuri de finanțare ceva mai ridicate ca „noua normalitate”, cel puțin pe termen mediu. Sunt implicații și privind alegerea produselor ipotecare: când ratele erau 3%, aproape toată lumea bloca un credit pe 30 de ani cu rată fixă. La 6–7%, vedem tot mai mult interes pentru credite ipotecare cu rată variabilă (ARM) sau buys down temporare (când vânzătorul sau dezvoltatorul subvenționează rata pentru primii ani pentru a reduce plata inițială). Vedem și creativitate, precum creditele ipotecare asumabile devenind tot mai atractive – unii cumpărători vor plăti un preț premium dacă pot prelua creditul FHA sau VA cu rată mică al vânzătorului. Creditorii au început să lanseze noi programe (termeni de credit pe 40 de ani sau produse cu acțiuni împărțite) pentru a ajuta la accesibilitate. Aceste trenduri vor continua câtă vreme ratele rămân ridicate. Pe de altă parte, dacă și când ratele vor scădea, ar putea apărea o adevărată explozie a refinanțărilor, când proprietarii se vor grăbi să-și reducă ratele lunare. Momentan, refinanțările sunt la nivel foarte scăzut (pentru că puțini ar dori să refinanțeze la 6% un credit contractat la 3%), dar în 2026–2027, dacă ratele scad cu un punct sau două, milioane de împrumutați ar putea beneficia – aceasta este o perspectivă pe care industria o privește cu speranță.

Merită menționat și impactul ratelor asupra investitorilor și dezvoltatorilor. Tranzacțiile de real estate comerciale au încetinit anul trecut deoarece costul datoriei a crescut, iar condițiile de creditare s-au înăsprit. Rata capitalizării (randamentele investiționale) a trebuit să crească, cum spuneam, iar anumiți investitori foarte îndatorați se confruntă cu provocări la refinanțare. Volumul creditelor ipotecare multifamiliale și comerciale a scăzut drastic în 2023–24. Totuși, cu perspective de scădere ușoară a ratelor, prognozele din industrie estimează că activitatea investițională va crește. CBRE preconizează o creștere de 5–10% a volumului de investiții în imobiliare comerciale în 2025 pe măsură ce încrederea în economie sporește și așteptările de preț ale cumpărătorilor/vânzătorilor se apropie cbre.com cbre.com. Pe segmentul rezidențial, volumul total al creditelor ipotecare (achiziție + refinanțare) este prognozat să crească față de nivelul minim: Fannie Mae estimează circa 1,98 trilioane USD credite ipotecare în 2025, ajungând la 2,33 trilioane în 2026 pe măsură ce vânzările de locuințe își revin și refinanțările încep să reapară mpamag.com. Aceste valori sunt totuși sub cele peste 4 trilioane din boom-ul refinanțărilor din 2020, însă direcția este ascendentă.

În concluzie, ratele dobânzilor vor rămâne un factor critic de volatilitate pentru piața imobiliară până în 2028. Așteptarea de bază este o scădere moderată a ratelor ipotecare în următorii ani, dar fără revenirea la minimele istorice. Activitatea imobiliară (atât achiziții cât și construcții) ar trebui să se revigoreze pe măsură ce ratele se relaxează. Totuși, toate previziunile vin cu avertismentul că inflația neașteptată sau șocurile economice pot schimba traiectoria ratelor. Pentru moment, consensul este că șocul de rată a trecut, iar mediul devine încet mai favorabil atât pentru împrumutați cât și pentru investitori. După cum a spus un director din industria ipotecară, „Ne așteptăm ca ratele să scadă ușor, deși nu la minimele istorice de altădată” mpamag.com. Să planifici credite la 6% astăzi, cu opțiunea de a refinanța la 5% ulterior, este o strategie prudentă pentru cumpărătorii din această perioadă.

IV. Repere regionale și la nivel de orașe

Piața imobiliară este renumită pentru caracterul său local. Deși tendințele la nivel național oferă fundalul, diferențele regionale din SUA au fost foarte pronunțate în ultimii ani – și vor continua să fie. Iată câteva evoluții regionale și la nivel de oraș pe piața rezidențială, precum și marile metropole de urmărit:

Euforia Sun Belt (Sud-Est și Sud-Vest): Regiunea Sun Belt (care se întinde din Florida până în Texas și mai departe în sud-vest și o parte din vest) a fost performerul deceniului trecut și continuă să conducă mulți indicatori. State precum Florida, Texas, Carolina de Nord și de Sud, Georgia, Arizona și Tennessee au înregistrat o puternică creștere a populației și a numărului de locuri de muncă, atrăgând atât persoane fizice (inclusiv angajați remote și pensionari), cât și relocări corporative. Această migrație a alimentat cererea de locuințe și a menținut prețurile relativ ridicate în aceste zone. Multe orașe din Sun Belt au înregistrat creșteri de preț uriase până în 2022; unele dintre aceste piețe s-au temperat în 2023 (cu mici scăderi de preț), dar în general rezistă bine. De exemplu, prețul median al locuințelor în Miami, FL a crescut cu circa 9% în ultimul an realtor.com și Orlando, FL a avut o creștere de peste 12% an la an realtor.com, conform previziunilor Realtor.com – semn că forța pieței persistă. În același timp, Austin, TX, simbol al euforiei imobiliare din pandemie (prețuri crescute cu peste 40% în doi ani), a suferit o corecție a valorilor în 2023. În 2025, prețurile din Austin sunt un pic sub vârf, dar economia orașului este puternică și creșterea populației ridicată, astfel încât NAR se așteaptă ca Austin să „revină pe creștere în viitorul apropiat” nar.realtor. Factori comuni în Sun Belt sunt accesibilitatea (comparativ cu orașele de coastă), taxele mai mici, crearea locurilor de muncă și clima caldă – aceștia vor rămâne valabili până la finalul anilor 2020. Investitorii preferă în special piețele ca Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa și Charlotte, care dispun de mărime și potențial de creștere. Un punct sensibil îl reprezintă clima și asigurările: zonele de pe coastă din Florida și Gulf Coast se confruntă cu creșterea costului asigurărilor (din cauza uraganelor și inundațiilor), ceea ce ar putea afecta accesibilitatea și atractivitatea pentru cumpărători pe termen lung dacă nu se găsesc soluții.
Piețe de coastă cu costuri ridicate: Marile metropole scumpe de pe coastă – precum New York, zona Bay Area San Francisco, Los Angeles, Boston, Washington D.C. și Seattle – au avut evoluții mixte. Multe dintre aceste piețe au înregistrat mici scăderi la începutul lui 2020 (când munca remote a permis relocări din orașele dense), urmate de o revenire spectaculoasă în 2021 odată cu reactivarea vieții urbane. Până în 2022, mai multe orașe de pe coastă au cunoscut din nou dificultăți: migrație negativă (persoane mutate spre zone mai ieftine) și, în unele cazuri, concedieri în sectorul tech (mai ales în San Francisco și Seattle) au redus cererea. În 2023, San Francisco a înregistrat scăderi ale prețului mediu de la an la an și valorile locuințelor au rămas practic neschimbate (+1,5% față de aceeași perioadă a anului trecut, în T1 2025) nar.realtor – piața din Bay Area a stagnat. Totuși, există semne de stabilizare: orașele atrag din nou locuitori. Datele NAR arată că după „mutarea spre suburbii” din timpul pandemiei, 2024 a adus cea mai mare revenire a populației în centrele urbane din ultimul deceniu nar.realtor. Tinerii profesioniști revin pentru joburi și facilități, iar imigrația internațională (care se concentrează în aceste orașe majore) crește. Astfel că, deși New York sau San Francisco nu mai trăiesc explozia din Austin sau Nashville, ele au în continuare ofertă de locuințe extrem de limitată și venituri mari, ceea ce ar trebui să susțină prețurile. De exemplu, opt dintre cele zece mai scumpe piețe metropolitane sunt în California (de exemplu, prețul mediu in San Jose depășește 2 milioane USD, +9,8% față de anul anterior) nar.realtor. Aceste piețe sunt scumpe datorită subproducției cronice și a amplasamentelor dorite, iar prețurile ar urma să crească încet atâta vreme cât stocul rămâne redus. Accesibilitatea locuințelor este o problemă majoră pe coastă, cu rate foarte scăzute de proprietate (în Bay Area, sub 55% dintre gospodării sunt proprietari) nar.realtor. Aceasta va genera presiune politică pentru dezvoltare rezidențială și măsuri de accesibilitate, ce pot remodela aceste piețe pe termen lung.
Stabilitatea Midwestului: Midwestul a stat departe de lumina reflectoarelor, însă a devenit tot mai atractiv datorită accesibilității și economiilor stabile. Orașe ca Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee și Minneapolis nu au cunoscut boom-uri sau prăbușiri majore; au avut o creștere constantă, modestă, de o singură cifră a prețurilor și volatilitate redusă. În 2024–2025, metropolele din Midwest au cea mai rapidă revenire a vânzărilor, pe măsură ce cumpărătorii excluși din piețele scumpe caută alternative mai ieftine. De exemplu, analizele Realtor.com au plasat mai multe piețe din Midwest în top 10 pentru 2025 la potențial de creștere a vânzărilor și prețurilor realtor.com. De notat ar fi Colorado Springs, CO (uneori clasificată în Mountain West), pe locul 1 în acest clasament, Virginia Beach, VA (oraș de coastă sud-estic mai accesibil), pe locul 3, și Greensboro, NC pe locul 10 realtor.com. Chiar dacă nu toate acestea aparțin strict Midwestului, direcția generală arată că orașele secundare cu calitate bună a vieții sunt în creștere. Midwestul oferă de obicei randamente mai mari (cap rate/rental yield), lucru ce atrage investitori spre orașe precum Cleveland sau Detroit pentru închirieri sau achiziții multifamiliale. Piața rezidențială din Midwest va crește moderat și constant, fără fluctuații dramatice. Un aspect de urmărit este populația: unele zone Midwest încă au stagnare sau scădere ușoară a populației, ceea ce limitează cererea, dar orașele cu locuri de muncă în medicină, educație sau industrie merg bine și implicit susțin piața imobiliară.
Coridorul Nord-Estic: Regiunea Boston–D.C. are o dinamică mixtă. Piața locuințelor din New York și-a revenit după scăderea din 2020; chiriile din Manhattan au atins maxime istorice în 2022, iar prețurile la apartamente s-au stabilizat. Suburbiile din jurul NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) rămân solide, fiind puține locuințe de vânzare. Boston este o piață rezistentă datorită universităților și locurilor de muncă din biotehnologie – prețurile continuă să urce moderat. Philadelphia și Baltimore sunt metropole mai accesibile în coridor, care au crescut ca alternative la D.C./NYC. Washington D.C. a avut prețuri destul de stabile recent, parțial datorită unor stocuri mari de apartamente și unei ușoare scăderi de populație, dar veniturile mari și limitarea terenului pentru case unifamiliale mențin concurența. În general, Nord-Estul are fond locativ mai vechi și creștere lentă, deci oferta este restrânsă. Cât timp economia regională (axată pe guvern, educație, finanțe, sănătate) rămâne stabilă, prețurile vor avansa lent. O tendință interesantă este că ratele înalte afectează piețele scumpe mai puternic – o ipotecă de 7% la o casă de 1 milion $ în NJ e mult mai costisitoare decât la o casă de 300.000 $ în Ohio. Deci presiunea de accesibilitate în Nord-Est este severă. Acest lucru poate temperează creșterea prețurilor pe termen scurt până când ratele scad sau veniturile cresc.
Accesibilitate regională și modele de migrație: În ansamblu, accesibilitatea este factorul cheie pentru performanța regională. Regiunile care acum câțiva ani erau extrem de accesibile (Sud-Est, zone din Vest ca Idaho/Utah) au avut creșteri mari ale prețurilor odată cu valul de migrație, iar acum nu mai sunt la fel de ieftine – ceea ce a temperat ușor cererea. În schimb, regiunile care nu au trăit boom-uri (Midwest, Nord-Est) se dovedesc mai atractive ca preț. Continuă să se vadă migrație din state scumpe spre state mai ieftine: de exemplu, California, Illinois și New York au avut pierderi nete de populație, în timp ce Florida, Texas, Carolina, Tennessee câștigă populație. Se așteaptă ca acest trend să persiste, favorizat de munca remote și de pensionari care caută climat cald și ieftin. Florida merită o mențiune specială: a avut un val uriaș de noi locuitori (și prețuri la locuințe cu ~40% mai mari în 3 ani). Recent, unele piețe din Florida (Naples, Tampa, sudul statului) au stagnat din cauza excluderii localnicilor din motive de prețuri mari și asigurări, însă Miami și Orlando sunt prognozate ca piețe de top pentru 2025 la vânzări și creșteri de preț realtor.com, semn că Florida rămâne foarte atrăgătoare.

În Tabelul 1 de mai jos, sumarizăm câteva exemple de indicatori regionali ai pieței rezidențiale pentru a ilustra diversitatea:<table> <thead> <tr><th>Metropolă (Regiune)</th><th>Preț median T1 2025</th><th>Schimbare preț (an la an)</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Jose, CA (Coasta de Vest)**</td><td>2.020.000 USD</td><td>+9,8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Sun Belt)**</td><td>865.000 USD</td><td>+1,8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (Coasta de Vest)**</td><td>1.320.000 USD</td><td>+1,5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Pacific)**</td><td>1.165.100 USD</td><td>+7,3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Urban Honolulu a fost una dintre puținele piețe ne-continentale în top 10 cele mai scumpe**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Tabelul 1: Exemple de prețuri medii pentru case unifamiliale în Q1 2025 și modificări anuale ale prețurilor în anumite zone metropolitane. Chiar și printre piețele cu cele mai ridicate prețuri, creșterea variază – de exemplu, piața dominată de tehnologie din San Jose a înregistrat aproape 10% creștere, în timp ce San Francisco a fost aproape plată nar.realtor. Orașul Naples din Florida a avut doar +1.8%, pe măsură ce piața sa, anterior în plină expansiune, s-a răcit nar.realtor.)

După cum arată datele, majoritatea piețelor metropolitane au atins noi maxime istorice la prețuri până în 2025, chiar dacă ritmul de creștere a încetinit nar.realtor. Provocarea privind accesibilitatea este prezentă la nivel național, dar este cea mai acută în zonele metropolitane scumpe. La începutul anului 2025, o familie avea nevoie de un venit anual de peste 100.000 USD pentru a-și permite o casă medie (cu avans de 10%) în aproape 45% din piețe nar.realtor. Pe de altă parte, mai există câteva locuri (aproximativ 3% din piețe) unde o familie ce câștigă 50.000 USD ar putea cumpăra o locuință nar.realtor – acestea tind să fie orașe mai mici din Midwest sau din Sud. Această diferență subliniază de ce oamenii se relochează. Privind spre viitor, ne așteptăm la continuarea rearanjărilor regionale: piețele accesibile cu perspective bune de angajare vor atrage mai mulți locuitori (ceea ce va susține piețele imobiliare locale), în timp ce piețele extrem de inaccesibile vor depinde de cumpărătorii cu venituri mai mari sau vor cunoaște o creștere mai lentă. Totuși, niciună regiune nu este monolitică – factori locali precum deschiderea unei noi fabrici, o extindere a unei companii tech sau un dezastru natural pot influența drastic imobiliarele unui oraș. Actorii din real estate vor trebui să rămână atenți la aceste evoluții de micro-nivel chiar și când urmăresc tendințele macro.

V. Principalii factori demografici, tehnologici și economici

Mai multe forțe subiacente modelează peisajul imobiliar. În această secțiune, discutăm principalii factori demografici, tehnologici și economici care influențează piața rezidențială și comercială. Acești factori ajută la explicarea tendințelor observate și oferă o perspectivă despre cum ar putea evolua piața în următorii câțiva ani.

Schimbări demografice: Demografia este destinul cererii de locuințe. SUA se află într-un proces de transfer generațional. Milenialii (născuți ~1981–1996) – cea mai mare generație din forța de muncă – se află acum în mare parte între finalul de 20 și finalul de 30 de ani, vârste cheie pentru formarea gospodăriilor și cumpărarea de locuințe. Această cohortă a întârziat oarecum achiziția de locuințe față de generațiile anterioare (din cauza unor factori precum datoria de studii și consecințele crizei din 2008), însă acum intră masiv pe piață. De fapt, vârsta medie a unui cumpărător de locuință aflat la prima achiziție a crescut la 38 de ani, un maxim istoric nar.realtor, reflectând cât durează economisirea pentru avans într-un context de prețuri ridicate. Mulți apelează la ajutorul familiei: 25% dintre prima achizitori au folosit un cadou sau împrumut de la rude, iar 7% au folosit moșteniri – niveluri record nar.realtor. Pe măsură ce milenialii avansează în vârstă, preferințele lor se pot schimba de la apartamente mici spre case mai mari în suburbii, impulsionând cererea în zone prietenoase cu familiile. Imediat în urma lor, Generația Z (născuți ~1997–2012) începe să intre în viața adultă; cei mai în vârstă din Gen Z sunt la mijlocul de 20 de ani și își încep carierele, adesea ca chiriași. În următorii 5 ani, Gen Z va adăuga o cerere semnificativă de locuințe de închiriat și, în cele din urmă, de case starter (deși probabil abia spre finalul anilor 2020 pentru achiziții). Între timp, Baby Boomers (născuți 1946–1964) au ajuns deja la vârsta pensionării. Mulți aleg să „îmbătrânească la domiciliu”, rămânând mai mult în locuințele lor față de generațiile anterioare, ceea ce duce la un rulaj redus pe piața imobiliară. Totuși, unii aleg să reducă dimensiunea sau să se relocheze – adesea în zone cu climă mai caldă sau pentru a fi aproape de nepoți – influențând astfel piețe precum Florida, Arizona și Carolina. Boomers au fost cumpărători activi în 2023–24, depășindu-i uneori pe cei mai tineri, adesea pentru că au capital și pot plăti cash. De fapt, achizițiile integral cu bani cash sunt la maxime istorice, reprezentând 26% din tranzacții (și peste 30% din achizițiile repetate) recent nar.realtor, parțial deoarece cumpărătorii mai în vârstă vând pentru a cumpăra ceva mai mic sau folosesc averi acumulate. O altă tendință demografică este creșterea gospodăriilor multigeneraționale. NAR raportează un maxim istoric: 14%–17% dintre cumpărători achiziționează locuințe multigeneraționale pentru a acomoda părinți vârstnici sau copii adulți ce revin acasă nar.realtor. Economiile de costuri și preferințele culturale determină acest lucru, crescând cererea pentru locuințe unifamiliale mai mari cu spații de tip in-law suite etc. În final, creșterea populației din SUA a încetinit în anii 2010, dar a primit un impuls din imigrația crescută post-2021. Imigrația internațională este un factor cheie pentru formarea de noi gospodării, în special în orașele mari și pentru cererea de spații de închiriat. Atâta vreme cât SUA continuă să accepte imigranți într-un ritm sănătos, acest lucru va susține cererea de locuințe în anii următori (fiecare familie de imigranți are nevoie de locuință, fie de închiriat, fie de cumpărat). În concluzie, demografia este în general favorabilă pieței rezidențiale: un contingent mare intră în intervalul de vârstă potrivit pentru achiziția locuinței, evenimentele de viață vor forța mutări chiar și în context de blocaj al ratelor, iar creșterea populației va continua presiunea pe ofertă nar.realtor. O preocupare rămâne accesibilitatea pentru cumpărătorii tineri – dacă prețurile și ratele rămân ridicate, milenialii și Gen Z ar putea forma gospodării mai greu sau vor prefera chiria, ceea ce ar putea schimba traiectoria gradului de deținere a locuințelor.
Tendințe tehnologice: Tehnologia influențează piața imobiliară pe mai multe planuri. Probabil cea mai de impact este dezvoltarea muncii la distanță, care a eliberat mulți angajați de legătura cu biroul. Acest lucru a remodelat deja cererea rezidențială – permițând oamenilor să se mute departe de centrele urbane sau chiar în alte regiuni (cum s-a observat în migrația către Sun Belt). Munca la distanță se estimează că va persista într-o formă hibridă, ceea ce va menține cererea dispersată. Angajații pot prioritiza accesibilitatea și spațiul (birou la domiciliu) în defavoarea timpului de navetă, ceea ce avantajează zonele suburbane și exurbane. Totuși, după cum s-a menționat, unele companii cer întoarcerea angajaților la birou, deci orașele nu devin desuete. Pe segmentul comercial, tehnologia remote work rămâne provocarea majoră pentru sectorul office, așa cum am descris anterior. O altă tendință tech este expansiunea comerțului electronic. Creșterea cumpărăturilor online (accelerată în pandemie) a crescut cererea de spații logistice (depozite, centre de fulfillment) și a pus presiune pe anumite formate de retail. Proprietarii de malluri au reacționat adăugând chiriași orientați pe experiență (spații de entertainment, săli de sport, cabinete medicale) care sunt „rezistente la internet”. Va continua interacțiunea dintre tech și retail: să ne așteptăm la mai multe formate omnichannel (magazine folosite drept showroomuri sau puncte de fulfilment pentru comenzile online), ceea ce ar putea susține ocuparea spațiilor de retail bine amplasate. În zona rezidențială, tehnologia eficientizează tranzacțiile. Platformele online de listare (Zillow, Redfin, Realtor.com) și tururile virtuale oferă cumpărătorilor un acces fără precedent la informații. Creditele ipotecare digitale și semnăturile electronice simplifică procesul de achiziție. Aceste eficientizări nu schimbă raportul cerere-ofertă, dar fac piața mai transparentă și, poate, reduc unele fricțiuni (deși războaiele de licitație pot rămâne intense!). În plus, proptech-ul și casele inteligente: multe case noi și complexe rezidențiale includ deja termostate smart, sisteme de securitate și dispozitive IoT, care pot fi un punct de atracție la vânzare. La nivel tehnologic, metodele de construcție evoluează (încet totuși) – de exemplu, se explorează construcția modulară și printarea 3D a locuințelor pentru reducerea costurilor și creșterea vitezei, potențial un factor major dacă se generalizează pentru rezolvarea deficitului de locuințe. Analiza datelor și AI sunt din ce în ce mai folosite de investitori imobiliari pentru identificarea oportunităților (ex. algoritmi pentru a găsi proprietăți subevaluate sau pentru a prezice viraje ale pieței). Sectorial, centrele de date reprezintă o categorie imobiliară în plină expansiune datorită dezvoltării cloud și AI – după cum s-a menționat, rata de neocupare la data centers e de circa 2.8%, iar capacitatea crește rapid cbre.com. Nevoia de infrastructură digitală (centre de date, amplasamente pentru antene) e un factor nou în deciziile dezvoltatorilor de teren. În final, dinamica industriei tech poate influența drastic anumite piețe. Marile hub-uri tech (San Francisco, Seattle, Austin) și-au văzut piețele rezidențiale oscilând odată cu succesul companiilor tehnologice. În 2025, sectorul tech începe să-și revină după valul de concedieri, ceea ce dă speranțe că aceste piețe vor reporni. Între 2025–2028, dacă AI și alte inovații declanșează un nou boom tech, marile orașe cu centre tech se vor confrunta cu presiuni crescute asupra ofertei de locuințe, dacă nu se va construi mai mult.
Factori economici și politici: Condițiile economice generale rămân factori fundamentali. Creșterea numărului de locuri de muncă, dinamica veniturilor și creșterea PIB influențează direct cererea de imobiliare. Economia SUA în 2025 se estimează că va crește moderat – CBRE prognozează creștere a PIB de 2,0%–2,5% în 2025 cbre.com, o valoare ușor peste media istorică, în ipoteza unei aterizări line. Această creștere este alimentată de consum (gospodăriile au încă situații financiare rezonabile) și de relaxarea condițiilor financiare. Crearea de locuri de muncă solidă în 2023–24 a avut loc chiar și în contextul unui declin al vânzărilor de locuințe, ceea ce sugerează că există o cerere latentă ce ar putea ieși la suprafață dacă contextul se îmbunătățește realestatenews.com. Dacă piața muncii rămâne robustă (șomajul oscilând în jurul valorii de 4–4,5% conform previziunilor) cbre.com, oamenii vor continua să își întemeieze gospodării și să investească în imobiliare. Creșterea salariilor este un alt factor – lefurile au crescut, dar nu atât de rapid ca prețurile locuințelor în multe zone, ceea ce afectează accesibilitatea. Dacă inflația salarială continuă la ~4-5% anual în timp ce creșterea prețurilor la case se temperează la 2-3%, acest lucru ar putea restabili echilibrul treptat. Inflația influențează imobiliarele prin impactul asupra ratelor (după cum am menționat) și asupra costurilor de construcție. Inflația materialelor și manoperei a fost foarte ridicată în 2021–22. Aceasta s-a temperat, însă construirea unei case rămâne mult mai scumpă decât înainte de pandemie. Orice îmbunătățire a ofertei (și deci a accesibilității) depinde de productivitatea construcțiilor și de costuri; politici publice menite să reducă barierele de reglementare sau să ofere subvenții ar putea ajuta. Politica guvernamentală va rămâne un factor imprevizibil. La nivel federal, se discută despre programe de sprijin pentru prima achiziție (avans subvenționat, credite fiscale), care ar putea stimula cererea dacă s-ar implementa. Totuși, impactul major e probabil la nivel local/stat: reforme de reglementare pentru creșterea densității, proceduri de autorizare mai rapide și stimulente pentru locuințe accesibile ar putea crește gradual oferta în piețele greu accesibile. State precum California și Oregon au început să mandateze construcția de locuințe și să legalizeze unitățile de tip ADU, ceea ce ar putea adăuga, pe termen lung, unități suplimentare. Un alt factor economic este mediul financiar: disponibilitatea creditului. Băncile au înăsprit standardele de creditare pe fondul ratelor ridicate și incertitudinii. Asta îi afectează nu doar pe cumpărători (care găsesc mai greu să califice sau trebuie să suporte costuri mai mari), ci și pe dezvoltatori (care obțin mai greu finanțări pentru construcții). Dacă sectorul bancar se stabilizează și ratele scad, condițiile de creditare s-ar putea relaxa, ceea ce ar impulsiona activitatea imobiliară. În schimb, orice șoc financiar (o criză de lichiditate sau un impas privind plafonul de datorie al statului, de exemplu) ar putea afecta rapid sentimentul pieței. Politica fiscală (cheltuielile și deficitul guvernamental) contează, de asemenea: un deficit federal mare este unul dintre motivele invocate pentru menținerea ratelor ridicate pe termen lung nar.realtor. Dacă SUA ar reduce deficitul, s-ar putea diminua presiunea crescătoare pe randamentele obligațiunilor și, implicit, pe ratele ipotecare. Și, desigur, politica fiscală privind taxele influențează piața imobiliară – se discută despre posibile schimbări legate de deducerea SALT sau taxe pentru investitori, ce pot modifica stimulentele de cumpărare în state cu impozite mari sau pentru deținătorii de locuințe de închiriat.

În concluzie, avantajul demografic al unui număr mereu mai mare de potențiali cumpărători și chiriași de vârstă optimă susține cererea pe termen lung, tehnologia reconfigurează unde și cum trăiesc/lucrează oamenii (ținând cont de diferențele între tipurile de proprietăți), iar fundalul economic – ratele dobânzilor, creșterea economică, inflația – imprimă ritmul general pe piața imobiliară. Aceste motoare sunt interconectate: de exemplu, dacă tehnologia permite mai multe joburi remote în Midwest, este vorba de o schimbare economică și demografică pentru acea regiune. Sau, dacă politica economică ține inflația sub control, boom-ul tehnologic în data centers poate continua fără a supraîncărca rețeaua electrică (o altă legătură între tech și economie, menționată și la soluțiile nucleare pentru alimentarea data centers cbre.com). Actorii din real estate vor trebui să urmărească aceste motoare macro cu atenție. Următorii ani vor aduce, cel mai probabil, o continuă adaptare la „noile normalități” ale vieții post-pandemie, ratelor mai mari decât în anii 2010 și ale preferințelor aflate în schimbare ale unei noi generații.

VI. Riscuri și Oportunități de Investiție

Piața imobiliară a anilor 2025–2028, deși promițătoare din multe puncte de vedere, implică și un set unic de riscuri și oportunități pentru investitori – fie că sunt instituții mari, fie proprietari/închiriatori individuali. Mai jos prezentăm principalele riscuri pe care trebuie să le aveți în vedere, precum și oportunitățile ce pot fi valorificate în această perioadă:

Principalele Riscuri de Investiție:

Dobânzi și Costuri de Finanțare Ridicate: Dobânzile ridicate cresc costurile de împrumut, ceea ce poate eroda randamentele investițiilor sau accesibilitatea la locuințe. Dacă ratele rămân ridicate o perioadă mai lungă decât se așteaptă (sau cresc din nou din cauza inflației), finanțarea tranzacțiilor imobiliare va rămâne dificilă, ceea ce ar putea duce la scăderea valorii proprietăților. Mulți investitori comerciali care au cumpărat la dobânzi mici se confruntă cu riscul refinanțării – refinanțarea împrumuturilor la ratele actuale poate fi nesustenabilă, ceea ce poate duce în unele cazuri la default sau la vânzări sub presiune. Acest risc este deosebit de prezent în sectorul office, unde scăderea valorilor și ratele ridicate se întâlnesc (un val de credite comerciale pentru birouri ajunge la scadență în 2025–2026). Creșterea randamentelor (“cap rates”) poate reduce valorile proprietăților în toate sectoarele, cel puțin pe termen scurt, ceea ce reprezintă un risc pentru actualii proprietari.
Posibilitatea unei Recesiuni Economice: Deși scenariul de bază este o aterizare lină, există mereu riscul unei recesiuni – fie din cauza suprastrângerii politicii Fed, a unor șocuri globale, sau a evenimentelor geopolitice. O recesiune cu pierderi semnificative de locuri de muncă ar afecta cererea imobiliară (mai puțini cumpărători de case, mai multe apartamente libere, retaileri în dificultate etc.). Sectore precum hoteluri și locuințe de lux sunt deosebit de sensibile la ciclul economic. Chiar și o ușoară scădere ar putea amplifica alte riscuri, cum ar fi neplata chiriașilor sau creșterea gradului de neocupare. Investitorii trebuie să facă calcule conservatoare privind creșterea chiriilor și să mențină rezerve de numerar pentru a trece de o perioadă dificilă.
Bifurcația Pieței și Învechirea Activelor: Așa cum am discutat, anumite tipuri de proprietăți (birouri vechi, centre comerciale depășite, apartamente fără facilități moderne) pot deveni funcțional învechite sau cel puțin mult mai puțin competitive. Riscul este ca banii să fie „blocați” în aceste active fără ieșire facilă – de exemplu, o clădire de birouri veche poate necesita investiții masive pentru a fi transformată în rezidențial, și chiar și atunci zona sau economia locală nu susțin conversia. Investitorii care dețin active de calitate secundară în locații dificile pot ajunge în capcane de valoare. Similar în segmentul rezidențial, proprietățile din zone cu populație în scădere sau cu risc climatic ridicat pot avea performanțe slabe. Să știi ce să nu cumperi este la fel de important ca să găsești oportunități bune.
Riscuri Regulatorii și Politice: Imobiliarele sunt supuse schimbărilor legislative. Un risc îl reprezintă controalele asupra chiriilor sau extinderea legilor de protecție a chiriașilor ca răspuns la problemele de accesibilitate. Deja, unele state și orașe au implementat plafoane de chirie care limitează creșterile veniturilor pentru proprietari. Un alt risc sunt majorările de taxe pe proprietate pe măsură ce primăriile caută surse de venit – acest lucru poate afecta puternic proprietarii de spații comerciale și chiar pe cei rezidențiali (așa cum s-a văzut în unele orașe din Sun Belt unde aprecierea rapidă a valorilor a dus la creșterea taxelor). Din perspectiva dezvoltării, modificările legilor de urbanism pot avea efecte duale: relaxarea regulilor poate crea oportunități (mai multă densitate permisă), dar noi cerințe de mediu sau design pot adăuga costuri. În cazuri extreme, orice discuție privind eliminarea schimburilor 1031 sau creșterea taxelor pe câștiguri de capital la vânzarea de proprietăți ar putea influența comportamentul investitorilor (deocamdată, nu sunt măsuri iminente la nivel federal).
Riscuri Climatice și de Mediu: Schimbările climatice reprezintă un risc tot mai relevant în imobiliare. Proprietățile din zonele de coastă afectate de inundații, zonele predispuse la uragane, regiuni cu incendii de vegetație sau secetă înregistrează costuri de asigurare mai mari și risc de scădere a valorii. De exemplu, în anumite părți ale Floridei, asigurătorii s-au retras, stârnind îngrijorări privind asigurabilitatea pe termen lung a proprietăților. Similar, în statele vestice, incendiile forestiere pot face unele piețe rurale de lux riscante. Reglementările de mediu care urmăresc sporirea rezilienței (precum cerința de a construi la înălțime sau cu materiale rezistente la foc) pot crește costul dezvoltării sau renovării. Investitorii trebuie să ia în calcul riscul climatic pentru a evita proprietățile care ar putea fi, la propriu, sub apă sau nelocuibile peste câteva decenii.
Riscuri de Execuție și Lichiditate: Într-un mediu de piață volatil, derularea unor proiecte mari sau a unor strategii de turnaround implică risc de execuție. De exemplu, achiziția unui birou în dificultate pentru conversie în apartamente poate implica complexitate de construcție neașteptată sau opoziție din partea comunității. Între timp, riscul de lichiditate presupune că abilitatea de a vinde o proprietate rapid și la un preț corect poate fi afectată dacă sentimentul pieței se schimbă sau piețele de credit se blochează (cum s-a întâmplat scurt la început de 2020). Imobiliarele sunt prin natura lor ilichide, deci investitorii trebuie să fie pregătiți să dețină proprietatea pe termen mai lung. Flipperii sau speculanții pe termen scurt pot fi prinși de mișcările pieței.

În ciuda acestor riscuri, anii următori aduc și numeroase oportunități:

Oportunități Cheie:

Cumpărare într-o Piață a Cumpărătorului (Oportunități Selective): După piața frenetică a vânzătorilor din 2020–2022, multe zone (în special cele cu case scumpe sau piețe dominate de investitori) s-au răcit. Cumpărătorii individuali de locuințe în 2025 s-ar putea confrunta cu mai puțină competiție, ofertă mai mare și chiar scăderi de preț la anumite proprietăți – o schimbare binevenită după „războaiele” de licitații. Cei care sunt pregătiți financiar pot negocia tranzacții mai bune, mai ales dacă vizează vânzători motivați (de ex., cineva care trebuie să se relocheze rapid). Pentru investitori, această încetinire a pieței a creat șanse de a achiziționa proprietăți la un preț relativ redus față de vârfurile recente. De exemplu, unele orașe din Sun Belt cu creșteri rapide (Boise, Austin, Phoenix) au suferit corecții; investitorii isteți analizează aceste zone pentru a intra înainte ca creșterea să se reia.
Achiziția de Active cu Probleme: Odată cu nivelurile ridicate ale dobânzilor, anumiți proprietari de active sunt în dificultate – mai ales în sectorul birourilor, dar și unii proprietari suprandatorați de locuințe multifamiliale sau dezvoltatori cu locuințe noi nevândute în piețe mai slabe. Mediul actual amintește de începutul anilor ’90 sau de perioada post-2008, din perspectiva oportunităților din activele problematice. Investitorii instituționali cu capital disponibil se pregătesc să cumpere credite neperformante sau proprietăți executate silit la preț redus, în special birouri ce pot fi reprofilate. Chiar și unele hoteluri și spații comerciale pot fi achiziționate sub costul de construcție și reproiectate/repoziționate. Fereastra pentru astfel de tranzacții depinde de cât vor dura ratele ridicate și de modul în care băncile gestionează creditele problematice (extindere vs. executare silită). Dar, pentru cei cu răbdare și capital, următorii 1-3 ani pot aduce oportunități unice în ciclul pieței, cu potențial de profit mare dacă proprietățile sunt readuse la viață sau dacă ratele scad (ceea ce crește valorile).
Creșterea în Sectore și Piețe Insuficient Deservite: Anumite sectoare au perspective solide ce le fac atractive pentru dezvoltatori sau investitori. După cum am menționat, sectorul de industrial/logistică rămâne foarte solicitat – construirea de noi centre de distribuție moderne în noduri cheie (sau chiar conversia unor mari spații de retail în centre logistice) poate fi profitabilă. Locuințele multifamiliale sunt necesare aproape peste tot; deși vedem multe complexe de lux în construcție, există un deficit de locuințe accesibile. Dezvoltatorii axați pe segmentul mediu sau investitorii în comunități de case modulare pot obține randamente stabile și o concurență mai redusă. Închirierea de locuințe unifamiliale (SFR) este un alt segment în creștere – instituțiile mari continuă să cumpere sau să construiască astfel de case pentru închiriere, dar și investitorii mici pot beneficia (mai ales pe piețe cu cerere ridicată de închiriere din partea celor care nu pot cumpăra). La nivel regional, piețele secundare emergente precum Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City etc., care au ratat creșterea explozivă recentă, pot oferi acum randamente solide din chirii și potențial de apreciere odată cu extinderea muncii la distanță. Aceste piețe sunt tot mai interesate pentru investitorii care caută randamente bune și pot depăși marile orașe dacă migrația oamenilor și companiilor continuă.
Strategii de Valoare Adăugată și Reconvertire: Stocul imobiliar îmbătrânește, creând șansa de a adăuga valoare prin renovare sau schimbarea destinației. De exemplu, investitorii cumpără blocuri de apartamente din anii ’70-’80 și modernizează unitățile pentru a obține chirii mai mari – o strategie clasică de “value-add”, încă funcțională având în vedere premiumul oferit de chiriași pentru finisaje moderne și electrocasnice eficiente energetic. În retail, transformarea unui mall în declin într-un “centru de oraș” mixt, cu apartamente și birouri, este o idee urmărită cu succes de mulți dezvoltatori. Și, după cum s-a menționat, convertirea birourilor în rezidențial este o temă de actualitate: chiar dacă se pretează doar pentru o parte din clădirile depășite (din motive de structură sau cost), orașe precum Washington D.C. și New York oferă stimulente pentru astfel de conversii, creând potențial viitoare unități valoroase din birouri vacante. Cei care reușesc primii să descopere astfel de conversii pot valorifica atât prețuri mici la achiziție, cât și sprijinul autorităților.
Valul Demografic Favorabil: Oportunitățile generate de demografie includ construirea sau investiția în locuințe pentru seniori/comunități 55+ (cerere tot mai mare pe măsură ce Baby Boomers îmbătrânesc), locuințe pentru studenți în orașe universitare în creștere și locuințe de bază pentru Millennials care devin proprietari (dezvoltatorii care pot livra case mai mici și accesibile pot câștiga o piață masivă). Un alt segment este locuințele multigeneraționale – constructorii pot integra spații pentru familii extinse, valorificând tendința identificată de NAR nar.realtor. Investitorii pot urmări și proprietăți în centre urbane de unde tinerii revin – de exemplu, blocuri mici de apartamente sau spații de tip co-living, pe piețe unde chiriile au scăzut dar revin pe măsură ce oamenii se întorc.
Avantajul Dobânzii: Interesant, tocmai ceea ce reprezintă un risc (ratele mari) poate produce și oportunitate. Dacă un investitor cumpără acum la un cap rate mai mare și se finanțează la o rată ridicată, există upside dacă/atunci când ratele scad – putând eventual să refinanțeze la dobândă mai mică peste câțiva ani, ceea ce crește fluxul de numerar, iar valoarea proprietății poate crește doar din compresia randamentelor (dacă datoriile devin mai ieftine, cumpărătorii pot plăti mai mult). Și cumpărătorii de case pot adopta strategia „mărită casa, întâlnește dobânda” – adică alege locuința corectă, refinanțezi ulterior. Posibilitatea scăderii ratelor acționează ca un stimul pentru cei ce acționează acum, cât ceilalți așteaptă. De fapt, sondajul Fannie Mae arată că mulți experți se așteaptă ca dobânzile la creditele ipotecare să scadă ușor și să revină aproape de valorile istorice normale în următorii ani mpamag.com mpamag.com. Achiziționând sau investind înainte ca acest lucru să se întâmple înseamnă cumpărare la un preț relativ redus și profit de apreciere pe măsură ce cererea revine.

În evaluarea riscurilor vs. oportunităților, investitorii (mari și mici) ar trebui să mențină disciplină și due diligence. Imobiliarele sunt un joc de cursă lungă, cu cicluri. Intervalul 2025–2028 va premia cel mai probabil pe cei selectivi – care se concentrează pe locații puternice, factori de cerere sustenabilă și strategii de exit realiste – și care dețin o rezervă pentru a rezista volatilității pe termen scurt. Măsuri prudente precum fixarea dobânzii sau hedgingul ratelor, menținerea unui grad moderat de îndatorare și bugete de rezervă pentru proiecte pot diminua multe din riscurile enumerate. Pe partea oportunităților, este esențială pregătirea (cu capital sau finanțare pregătite din timp) pentru a acționa rapid când apare o ocazie bună, deoarece competiția va reveni rapid dacă condițiile se ameliorează. Per total, deși piața are incertitudini, imobiliarele rămân o clasă de active cu valoare intrinsecă și reziliență dovedită, iar următorii ani oferă un cadru favorabil achiziției de active de calitate la prețuri mai bune decât acum 1-2 ani – perspectivă atractivă pentru investitorii cu adevărat pricepuți.

VII. Perspective și prognoze pentru 2025–2028

Ce aduc următorii ani pentru piața imobiliară din SUA? Prognoza este întotdeauna dificilă, însă majoritatea analiștilor importanți prevăd o perioadă de normalizare treptată și creștere, mai degrabă decât un boom sau un colaps. Aici compilăm perspectivele pentru diferite segmente și evidențiem așteptările de consens până în 2028:

Prețurile locuințelor: După creșterea extremă din perioada 2020–2022 (prețurile naționale ale locuințelor au crescut cu ~40% în acest interval), piața practic a stagnat în 2023–2024, cu valori stabile sau ușor în creștere. Pentru viitor, majoritatea prognozelor prevăd o apreciere modestă a valorii locuințelor — în general, de câteva procente anual — cel puțin pentru următorii câțiva ani. Tabelul de mai jos prezintă proiecțiile mai multor surse de încredere:

Sursa prognozei	Modificarea așteptată a prețurilor la locuințe 2025	Modificarea așteptată a prețurilor la locuințe 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Asociația Națională a Agenților Imobiliari	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
Asociația Băncilor Ipotecare	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Indicele valorii locuințelor)	–1,4% zillow.com (scădere)	(Fără prognoză)
Grup de experți (peste 100 economiști)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Tabelul 2: Prognoze selectate privind creșterea prețurilor la locuințe pentru 2025 și 2026. Majoritatea experților anticipează creștere continuă, dar într-un ritm mai lent decât în ultimii ani — de ordinul a 0–4% pe an. (Fannie Mae și NAR sunt mai optimiste, MBA este mai conservator, iar Zillow prevede o ușoară scădere în 2025, posibil urmată de revenirea la creștere.) Toți prevăd moderație mai degrabă decât o scădere abruptă sau o nouă explozie.

După cum indică tabelul, există o varietate de viziuni. Perspectiva actualizată a NAR (la începutul anului 2025) anticipează o creștere a prețurilor de aproximativ 3% în 2025 și accelerare la 4% în 2026 businessinsider.com — practic în linie cu creșterea veniturilor. Fannie Mae este puțin mai optimistă pentru 2025 (+4,1%), dar apoi vede o răcire la +2% în 2026 mpamag.com, presupunând poate o creștere a ofertei până atunci. MBA este cel mai precaut, cu o creștere abia peste zero până în 2026 businessinsider.com, presupunând că ratele mari mențin prețurile plafonate. Viziunea Zillow de o ușoară scădere în 2025 (–1,4%) zillow.com subliniază că, dacă stocul de locuințe crește și cererea cumpărătorilor rămâne slabă, am putea vedea o ușoară erodare a prețurilor în unele zone, deși tendința de revizuire era ascendentă (se aștepta anterior –1,9%, îmbunătățit la –1,4%). Un studiu de specialitate Pulsenomics/Fannie Mae a identificat un consens de aproximativ +3,4% și +3,3% pentru 2025 și 2026 fanniemae.com, practic revenirea la o creștere normală și sustenabilă. După 2026, deși există mai puține prognoze formale, mulți experți sugerează că prețurile caselor vor continua să crească cu o rată de o singură cifră mică până în 2027–2028 (dacă nu apare un nou șoc major), susținute de deficitul de ofertă și de cererea robustă. Dacă ratele ipotecare scad semnificativ la finalul anilor 2020, ritmul creșterii prețurilor ar putea accelera, însă asta ar îmbunătăți și accesibilitatea, creând o piață mai echilibrată.

Vânzări de locuințe și construcții: Pe partea de tranzacții, 2025 este, în general, văzut drept începutul unei reveniri după volumele scăzute din 2023–24. NAR estimează că vânzările de locuințe existente vor crește cu aproximativ 6% în 2025 (și încă ~11% în 2026) realestatenews.com, deși aceste procente au fost recalculate în scădere față de prognozele anterioare mai optimiste. Fannie Mae a redus prognoza vânzărilor pentru 2025 de la o creștere de 11% la aproximativ 4% (circa 4,9 milioane de tranzacții) în mai 2025 housingwire.com. Modelul Zillow previzionează o creștere mai mică, de ~1–2%. Traiectoria depinde foarte mult de evoluția ratelor ipotecare: o scădere chiar și spre 6% sau 5,x% până la final de 2025 ar putea debloca multă activitate latentă. Până în 2028, unii analiști consideră că s-ar putea reveni la un volum „normal” de 5,5–6 milioane de vânzări anuale de locuințe existente (cum a fost în 2019), dar acest scenariu ar putea fi prea optimist dacă ratele rămân sus. Vânzările de locuințe noi s-au menținut de fapt mai bine (construcțiile noi au acoperit o parte din deficitul de stoc), iar prognozele (NAR, Fannie) le văd în creștere cu circa 10% în 2025, pe fondul interesului stimulat de oferte și reduceri de dobândă din partea constructorilor realestatenews.com. Lansările de construcții rezidențiale ar putea scădea ușor în 2025 (de la ~1,34 milioane în 2024 către aproximativ 1,3 milioane), apoi ar putea reintra pe trend ascendent în 2026–2028 spre 1,5 milioane dacă cererea o permite businessinsider.com. Este important de menționat că aceste niveluri sunt în continuare sub necesarul pentru a acoperi pe deplin deficitul locuințelor, astfel că orice subconstrucție asigură un sprijin al prețurilor pe termen mediu. Construcția de locuințe de închiriat se așteaptă să încetinească semnificativ până în 2026 (după ce va atinge un vârf în 2024–25), ceea ce ar putea tensiona din nou piața chiriilor până în 2027.

Dobânzi ipotecare și finanțare: Proiecțiile privind dobânzile indică, în general, o scădere treptată: după cum s-a menționat, Fannie Mae vede ~6,0% la finalul lui 2026 pentru ipotecile fixe pe 30 de ani mpamag.com. MBA este și mai optimist, estimând aproximativ 5,5% până în 2027. Până în 2028, dacă inflația ajunge la sau sub 2%, s-ar putea vedea dobânzi ipotecare în zona de 5%, ceea ce, istoric, este normal (și chiar accesibil față de anii 1980!). Rezerva Federală este probabil să abordeze o politică neutră sau de relaxare pe tot parcursul lui 2025, atâta timp cât inflația se menține sub control, ceea ce ar duce la diminuarea dobânzilor pe termen scurt și ulterior a randamentelor pe termen lung. Un factor imprevizibil este bilanțul Fed (reducerea lichidității) și cererea globală de obligațiuni SUA — acestea pot menține dobânzile pe termen lung mai sus decât ar fi de așteptat (cum s-a văzut în 2023). Dar consensul este că vârful ratelor a fost depășit, iar finalul anilor 2020 ar trebui să aducă rate mai mici sau cel puțin nu mai mari decât cele din începutul decadei. Acest lucru ar trebui să fie benefic pentru sectorul rezidențial și cel comercial. Accesul la credite ipotecare ar putea crește din nou pe măsură ce ratele scad – ne putem aștepta la mai multe programe pentru cumpărători debutanți, credite de portofoliu bancar și poate revenirea creditelor non-QM (non-standard) pe măsură ce băncile devin mai încrezătoare. În sectorul comercial, piețele de creditări ar putea deveni mai flexibile în 2026–27 astfel încât să faciliteze finalizarea tranzacțiilor (cap rate-urile pot scădea, ceea ce ar crește moderat valorile cbre.com).

Piața închirierilor: În sectorul chiriilor, anii 2025 și 2026 par să fie ani de absorbție — multe apartamente noi vor fi ocupate de numărul tot mai mare al gospodăriilor de chiriași. Grupul de experți anticipează o creștere a chiriilor la nivel național de aproximativ 3% anual în acești ani, ceea ce este moderat mf.freddiemac.com. Unele firme ca Yardi sau CBRE estimează chiar mai puțin în 2025 (~2-2,5% așa cum am văzut) mf.freddiemac.com cbre.com. Până în 2027 și 2028, ritmul de creștere a chiriilor ar putea accelera dacă va scădea gradul de neocupare după încetinirea construcțiilor – posibil să revină la 3–4% pe an, în linie cu creșterea veniturilor. Rata de neocupare pentru clădirile multifamiliale ar putea atinge un vârf de 6–7% în 2024–25, apoi să scadă spre 5% în 2027. Casele unifamiliale pentru închiriere vor rămâne foarte căutate și ar putea avea o creștere a chiriilor peste cea a apartamentelor (medie de o singură cifră), pentru că familiile caută mai mult spațiu. Rata deținerii locuințelor ar putea începe iar să crească ușor spre finalul deceniului dacă accesibilitatea se va îmbunătăți, însă pe termen de 1–2 ani s-ar putea menține la circa 65% (a scăzut recent la 65,1%, minim pe cinci ani, din cauza dificultăților de cumpărare) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Dacă ratele ipotecare scad, unii chiriași ar putea deveni proprietari, ceea ce va crește rata deținerii la 66–67% până în 2028, dar și acest lucru depinde de dezvoltarea construcțiilor de locuințe pentru segmentul entry-level.

Perspective pentru sectorul comercial: Fiecare sector comercial are propriul său calendar de redresare:

Birouri: Birourile se redresează cel mai lent – se așteaptă rate ridicate de neocupare până în 2025–2026, cu îmbunătățiri ușoare de la an la an. Până în 2028, piața birourilor va fi probabil puternic bifurcată: spațiile de top în locații premium vor putea fi aproape complet închiriate și vor comanda chirii solide, în timp ce clădirile mai vechi ar putea fi ocupate doar pe jumătate sau transformate. Am putea vedea ca rata generală de neocupare a birourilor să scadă de la ~19% în 2025 la poate sub 15% până în 2028, dacă economia este solidă și o parte din stoc este eliminat din inventar (conversii/demolări). Creșterea chiriilor pentru birouri va fi minimă până când scade neocuparea; proprietarii vor continua să ofere concesii în majoritatea piețelor încă câțiva ani. Investitorii văd anii 2025–2026 drept o perioadă de repoziționare sau achiziție a spațiilor de birouri în dificultate, cu teza că până în 2028–2030 acele active (cele bine localizate și modernizate) vor genera venituri mai bune.
Retail: Perspectivele pentru retail sunt stabile spre pozitive. Se estimează că ratele de neocupare vor rămâne scăzute (în jur de 4-5% la nivel național), deoarece există puține livrări noi. Creșterea chiriilor ar putea fi de câteva procente pe an, iar zonele de retail cu trafic ridicat din suburbii în expansiune ar putea vedea chiar creșteri mai mari, deoarece chiriașii se luptă pentru spațiul limitat. Unele formate de retail (cum ar fi centrele în aer liber) vor fi căutate de investitori; randamentele potențiale s-ar putea comprima ușor pentru aceste segmente favorizate, având în vedere elementele fundamentale solide cbre.com. Până în 2028, am putea vedea o reluare a dezvoltării de proiecte noi de retail dacă cheltuielile consumatorilor rămân ridicate – posibil mai multe proiecte de la zero în piețele din Sun Belt unde creșterea populației impune apariția de noi supermarketuri și servicii. Dar, în general, retailul se află acum într-un echilibru unde cererea și oferta sunt potrivite, astfel încât ar trebui să ofere randamente stabile fără fluctuații majore.
Industrial: Sectorul industrial este pregătit să își continue traseul de creștere, deși într-un ritm mai moderat. Cererea de depozitare este susținută structural de comerțul electronic și de reconfigurarea lanțurilor de aprovizionare (precum mai mult stoc de siguranță intern). După răcirea din 2023–2024, volumul de închirieri în 2025 este încă robust (peste 800 milioane de picioare pătrate) cbre.com și se preconizează că va rămâne puternic. CBRE notează că se revine la „motoarele de dinainte de pandemie”, ceea ce implică absorbție constantă. Astfel, neocuparea spațiilor industriale ar putea rămâne la aproximativ 5% în 2025 și ar putea chiar să se reducă la 4% sau mai puțin până în 2027, dacă se construiește mai puțin. Chiriile pentru spațiile industriale au crescut cu două cifre procentuale recent; această creștere se va reduce probabil la 3-5% anual în viitor – tot sănătos. Un factor interesant: noi facilități de stocare la rece, centre de date (cu specific industrial) și fabrici noi (datorită reterenționării pe plan local) pot adăuga și ele la cererea dincolo de distribuția tradițională. Până în 2028, sectorul industrial ar putea avea nevoie de modernizări (de exemplu, stocul mai vechi fără înălțimi mari ar putea fi și mai ieftin), dar, în ansamblu, rămâne unul dintre cele mai solide sectoare pe termen lung.
Multifamilial: Sectorul multifamilial ar trebui ca până în 2028 să se redreseze după absorbția ofertei actuale. Sfârșitul anilor 2020 ar putea însemna un nou ciclu de construcții dacă chiriile accelerează din nou. Pe termen scurt (2025–2026) este caracterizat de operațiuni stabile – o ușoară creștere apoi scădere a neocupării – și o creștere a chiriilor în jurul inflației. Spre comparație, panelul de experți Fannie Mae estimează o creștere națională a prețului locuinței de circa 3,3% în 2026 fanniemae.com; creșterea chiriilor reflectă adesea creșterea veniturilor și a prețurilor, deci un procentaj de mijloc de 3% pentru apartamente este plauzibil spre jumătatea deceniului. Între 2027–2028, odată cu livrări tot mai rare de proiecte noi, gradul de ocupare se poate strânge, împingând chiriile peste 4% în anumite piețe (mai ales dacă creșterea locurilor de muncă merge bine). Un element imprevizibil este venitul chiriașilor: dacă creșterea salariilor continuă să fie solidă, proprietarii au spațiu pentru a ridica chiriile. Invers, orice inițiativă pentru plafonarea chiriilor sau protecția chiriașilor ar putea limita creșterile în anumite orașe.

Puncte-cheie pe regiuni: Regiunile în creștere (Sud-Est, Texas, Mountain West) ar urma să continue dezvoltarea. Creșterea prețului locuințelor până în 2028 se prognozează a fi cea mai puternică în Carolina, Florida, Georgia, Texas și anumite zone din statele Montana – piețele respective ar putea avea creșteri cumulate de peste 15% în următorii 4 ani, comparativ cu poate jumătate din acest procentaj în Nord-Est/Midwest. Totuși, anumite orașe din Rust Belt ar putea surprinde cu o creștere stabilă dacă atrag lucrători la distanță sau industrii noi (de exemplu, noua fabrică Intel din Columbus, Ohio ar putea încuraja cererea de locuințe acolo). California de coastă va avea probabil o performanță sub cea a Sun Belt raportat procentual, dar va avea totuși o creștere pozitivă modestă, pur și simplu pentru că baza de pornire este foarte ridicată și accesibilitatea rămâne o problemă. Până în 2028, unele piețe anterior în întârziere (precum Chicago sau Baltimore) ar putea avea o revenire dacă aplică politici care favorizează construcția de locuințe sau pe măsură ce populația revine în orașe, însă probabil vor rămâne piețe stabile, nu cu creștere accelerată.

Accesibilitate și rata de proprietate asupra locuințelor: O mare întrebare este dacă locuințele vor deveni mai accesibile până în 2028. Dacă se mențin componentele prognozei noastre – creștere moderată a prețurilor și o ușoară relaxare a ratelor ipotecare – atunci veniturile gospodăriilor (care cresc recent cu ~4% pe an) ar putea începe să recupereze. Aceasta ar îmbunătăți treptat accesibilitatea. De exemplu, la început de 2025, o familie medie aloca ~24% din venit pentru o ipotecă la o locuință medie nar.realtor; acest procent ar putea scădea sub 22% până în 2028 dacă ratele vor scădea și veniturile vor crește. O astfel de îmbunătățire ar putea atrage mai mulți cumpărători pentru prima dată pe piață. Ratele de deținere a locuințelor ar putea apoi să crească din nou, după o perioadă de stagnare. Orice intervenție guvernamentală pentru a ajuta cumpărătorii noi (ajutoare pentru avans etc.) ar influența de asemenea piața. Pe segmentul închirierilor, dacă mai mulți chiriași vor deveni proprietari spre finalul deceniului, cererea de chirii s-ar putea relaxa ușor, însă având în vedere deficitul actual de unități, chiria va rămâne puternică.

Rezumatul traiectoriei: Până în 2028, piața imobiliară din SUA este anticipată să fie pe baze mai solide – excesele perioadei pandemice fiind în mare parte absorbite, stocul de vânzări și închirieri oarecum îmbunătățit, iar dobânzile sperăm stabilizate într-o zonă moderată. Nu se identifică semne ale unui crah sistemic (nu sunt probleme generalizate de credit ipotecar ca în 2008), deci orice ajustări vor fi probabil regionale și graduale. De fapt, reziliența arătată în 2023–24 – când prețurile s-au menținut sau chiar au crescut ușor cu dobânzi de peste 7% – sugerează un nivel substanțial de susținere. Lipsa cronică de locuințe și cererea demografică acționează ca un tampon contra scăderilor puternice de preț la scară națională businessinsider.com. Pe segmentul comercial, 2028 ar putea marca o adevărată renaștere: multe active aflate în dificultate tranzacționate la mijlocul deceniului ar putea fi repuse pe picioare, iar sectoare precum birouri ar putea avea un nou început, cu o ofertă redusă și stoc adaptat.

Desigur, incertitudinile sunt numeroase. Evenimente geopolitice, modificări de politici sau factori imprevizibili (o nouă pandemie?) pot schimba aceste perspective. Dar în absența acestora, scenariul de bază pentru 2025–2028 este prudent optimist: imobiliarele rezidențiale ar trebui să vadă o creștere lentă dar constantă a vânzărilor și construcțiilor, cu creșteri ușoare de prețuri, în timp ce segmentul comercial se redresează treptat, cu anumiți câștigători (industrial, multifamilial, retail premium) în prim-plan, iar segmentele problematice găsindu-și noul echilibru prin adaptare. Investitorii și cumpărătorii care navighează cu răbdare și prudență anii următori ar putea beneficia de pe urma unei faze de creștere mai normalizată și mai sustenabilă, estimată să urmeze.

Surse:

National Association of Realtors – Prognoze și date despre piața rezidențială 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognoză pentru valoarea și vânzările locuințelor (mai 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (aprilie/mai 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – Perspectivele pieței imobiliare din SUA 2025 (decembrie 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Piețele de top pentru locuințe în 2025 (decembrie 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Rata de vacanță și de deținere a locuințelor, trimestrul I 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (T1 2025) nar.realtor