Perspective asupra pieței imobiliare din Uniunea Europeană 2025–2028: Tendințe, riscuri și oportunități în sectorul rezidențial și comercial

Introducere

Piața imobiliară a Uniunii Europene se află într-un moment de cotitură în 2025. După o perioadă turbulentă marcată de inflație galopantă, creșteri rapide ale ratelor dobânzilor și perturbări cauzate de pandemie, atât sectorul rezidențial cât și cel comercial intră într-o fază de redresare precaută. Stabilizarea condițiilor macroeconomice – inclusiv scăderea inflației și primele reduceri ale ratelor dobânzilor – a îmbunătățit predictibilitatea pentru investitori și dezvoltatori pwc.com mediaassets.cbre.com. În același timp, deficitul persistent de locuințe și schimbarea cerințelor chiriașilor post-pandemie modelează dinamica pieței în statele membre UE. Acest raport oferă o analiză cuprinzătoare a peisajului imobiliar al UE în 2025, acoperind contextul macroeconomic, tendințele din sectorul rezidențial și comercial, principalele piețe naționale (Germania, Franța, Spania, Italia, Olanda, Polonia), prețuri, echilibrul cerere-ofertă, fluxuri investiționale, activitatea de construcții, schimbările de politici și o perspectivă până în 2028. Temele cheie includ impactul dobânzilor ridicate (dar stabilizate), presiunea pentru sustenabilitate și conformarea ESG, precum și oportunitățile emergente pe fondul riscurilor persistente.

Contextul macroeconomic în 2025

Contextul economic general al Europei în 2025 este unul de creștere moderată și scădere a inflației. După ce a evitat la limită recesiunea în 2023, economia UE este proiectată să crească cu aproximativ 1,1% în 2025, iar zona euro cu puțin sub 1% economy-finance.ec.europa.eu. Această creștere anemică – practic la același nivel cu cea din 2024 – reflectă o cerere a consumatorilor încă fragilă și incertitudini externe. Remarcabil este faptul că Spania și Polonia se remarcă prin prognoze de creștere a PIB peste medie (~2,5–3+%), în timp ce Germania are o creștere așteptată modestă, în jur de 0,8% mediaassets.cbre.com, pe fondul stagnării industriale recente. Franța și Italia se aliniază probabil mediilor UE, aproape de 1% creștere, fiind afectate de o scădere a consumului și cererii de export cbre.fr.

Crucial pentru sectorul imobiliar este faptul că inflația a scăzut brusc față de vârfurile din 2022. Inflația de bază în zona euro este estimată la o medie de ~2,1% în 2025 (față de 2,4% în 2024) pubaffairsbruxelles.eu, apropiindu-se practic de ținta BCE de 2% pentru 2025–2026. Această dezinflație, alături de încetinirea creșterii prețurilor de bază, a permis Băncii Centrale Europene să oprească și să inverseze ușor politica de înăsprire agresivă. După ce a atins un vârf de 4% la dobânda de depozit la sfârșitul lui 2023, BCE a început să reducă dobânzile la mijlocul lui 2024; până în aprilie 2025 rata de politică monetară a ajuns la ~2,25% economy-finance.ec.europa.eu. Și alte bănci centrale europene au urmat tendința. Ca urmare, costurile de împrumut în 2025 rămân ridicate față de anii 2010, dar s-au redus față de vârfurile din 2023, atenuând presiunea pe sectoarele dependente de credit, precum cel imobiliar. Spre exemplu, dobânzile medii la creditele ipotecare în Franța au scăzut la ~3,3% la începutul lui 2025, după ce au depășit 3,5%, iar banca centrală a Poloniei și-a redus rata de politică monetară de la 6,75% la circa 5% până în 2025, stimulând capacitatea de achiziție a cumpărătorilor.

Impactul ratelor dobânzilor este, așadar, dublu: Pe de o parte, creșterea bruscă a dobânzilor din 2022–2023 a afectat sever accesibilitatea și volumul investițiilor; pe de altă parte, stabilizarea și ușoara scădere a ratelor în 2025 au îmbunătățit sentimentul pieței. Dezvoltatorii și cumpărătorii de locuințe au acum încredere mai mare că condițiile de finanțare se vor îmbunătăți treptat, nu se vor deteriora brusc pwc.com. Într-adevăr, condițiile de finanțare devin mai favorabile pentru tranzacții – raportul pozitiv dintre costul datoriilor și rentabilitate devine „din nou posibil” pe măsură ce costul creditului scade ușor, iar marjele de randament se stabilizează cbre.com cbre.com. Totuși, dobânzile nu vor reveni la nivelurile extrem de scăzute din anii 2010 mediaassets.cbre.com. Randamentele pe termen lung rămân ridicate, ceea ce limitează relansarea rapidă a prețurilor proprietăților. Consensul este că 2024 a reprezentat punctul minim ciclic pentru investiții, iar 2025 va aduce o redresare treptată mai degrabă decât un boom spectaculos cbre.com.

Un alt factor macroeconomic important este incertitudinea geopolitică, care continuă să planeze asupra Europei. Războiul din Ucraina și tensiunile comerciale globale au menținut prețurile energiei și încrederea firmelor la niveluri volatile. Deși prețurile la gaz și energie în Europa sunt cu mult mai mici decât în 2022, orice șoc suplimentar ar putea reaprinde inflația și ar forța băncile centrale să oprească reducerile de dobânzi pwc.com. Evenimente politice – precum alegerile ce urmează în Germania sau posibile schimbări de politică comercială în SUA – reprezintă de asemenea riscuri pentru creștere și încrederea investitorilor reuters.com reuters.com. Pentru moment însă, așteptările de bază pentru 2025 rămân creștere economică constantă, chiar dacă nu spectaculoasă, scăderea inflației și o plafonare a dobânzilor, care în ansamblu oferă un cadru mai stabil pentru deciziile din imobiliare față de ultimii doi ani.

Tendințe pe piața rezidențială: redresare pe fondul deficitului de ofertă

Piața locuințelor din Europa în 2025 evidențiază un amestec de reziliență și constrângeri. După o scădere sau o stagnare în multe țări în perioada 2022–2023, prețurile locuințelor se stabilizează sau revin pe creștere în 2025, pe fondul unui deficit cronic de ofertă și al încrederii sporite a cumpărătorilor, deoarece finanțarea devine mai accesibilă. Totuși, diferențele regionale sunt evidente: unele piețe ating noi maxime, în timp ce altele doar acum ating minimul după scăderile recente.

Figura: Creșterea nominală a prețurilor locuințelor în țările UE, comparativ între evoluția an/an T4 2023 (bare albastre) versus T4 2024 (bare galbene). Multe piețe au trecut de la scădere la creștere până la final de 2024. Mai multe țări (partea stângă) au avut creșteri de două cifre în 2024, inclusiv Spania, Olanda, Polonia, Portugalia, Ungaria și altele, în timp ce Germania, Suedia și Franța (partea dreaptă) au avut fie creșteri modeste, fie continuarea unor mici scăderi economy-finance.ec.europa.eu. Acest lucru reflectă o redresare inegală pe piețele de locuințe din Europa.

Tendințe de preț: Potrivit datelor Eurostat, prețurile locuințelor din UE au crescut cu aproximativ 4% (nominal) în 2024, iar avansul va continua și în 2025 – însă magnitudinea diferă semnificativ de la țară la țară. În Germania, care a trecut prin una dintre cele mai abrupte corecții din Europa, prețurile au scăzut cu ~12% din 2022 până la jumătatea lui 2024 reuters.com, dar s-au stabilizat ulterior. În T4 2024, prețurile din Germania au înregistrat prima creștere anuală (+1,9% an/an) după nouă trimestre consecutive de scădere globalpropertyguide.com. Sondajele prevăd că valorile locuințelor germane vor recupera ~3–3,5% în 2025 reuters.com, ajutate de scăderea dobânzilor la credite ipotecare, deși riscurile rămân înclinante spre scădere dacă incertitudinile economice sau politice persistă reuters.com. În Franța, prețurile locuințelor au scăzut ușor; T3 2024 a înregistrat –3,96% an/an pentru locuințele existente globalpropertyguide.com. Această corecție însă se atenuează, scăderea fiind estimată la –0,7% la începutul lui 2025 și o stabilizare așteptată la final de 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Prețurile apartamentelor din Paris, de exemplu, au scăzut cu ~5,5% în 2024 (al 13-lea trimestru consecutiv de scădere) globalpropertyguide.com, dar ar urma să se stabilizeze în 2025 pe măsură ce se îmbunătățesc condițiile de creditare și intră în vigoare măsurile de sprijin guvernamental.

Contrastăm acest lucru cu Spania, unde piața imobiliară este dinamică. Prețurile locuințelor spaniole au crescut spectaculos cu +11% în 2024 în medie – cea mai rapidă creștere din 2007 – și au fost încă în creștere cu ~11,2% față de anul precedent în T1 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cererea internă puternică, revenirea cumpărătorilor străini și o economie în creștere (peste 2%) au menținut piața spaniolă „dinamică pe tot parcursul anului 2025”, după cum afirmă multe surse idealista.com. Chiar și previziunile conservatoare anticipează că prețurile din Spania vor crește cu încă 5–8% în 2025 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Polonia se confruntă de asemenea cu o creștere robustă a prețurilor: pe fondul inflației ridicate și a creșterilor salariale, prețurile apartamentelor poloneze au crescut cu ~8% față de anul trecut la începutul lui 2025 pe piața secundară (și cu ~4–6% la construcțiile noi) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. În ciuda unei scăderi abrupte a vânzărilor în 2023, cererea cumpărătorilor din Polonia își revine acum datorită reducerii ratelor dobânzilor și a unui program guvernamental de subvenționare a creditelor ipotecare cu dobândă de 2% pentru cumpărătorii la prima achiziție globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Olanda oferă un alt exemplu – după o scurtă scădere în 2023, valorile locuințelor olandeze au crescut +8,7% în 2024 la maxime istorice abnamro.com. Băncile prevăd un alt avans de ~7% în 2025, invocând scăderea ratelor creditelor ipotecare, creșterea veniturilor și penuria persistentă de locuințe drept factori-cheie abnamro.com. De altfel, prețurile locuințelor din Țările de Jos au crescut cu peste 7% anual în toți anii recenți în afară de 2023 abnamro.com abnamro.com. Chiar și acolo unde piețele au fost slabe, semnalele de revenire sunt evidente: Suedia, Austria și Germania, care au avut contracții semnificative în 2023, au revenit la o creștere modestă a prețurilor spre sfârșitul lui 2024, în timp ce Franța și Finlanda au fost ultimele mari piețe care încă afișează ușoare scăderi anuale economy-finance.ec.europa.eu. Per ansamblu, cele mai multe piețe rezidențiale europene sunt așteptate să vadă creșteri de prețuri în 2025 pe măsură ce ciclul devine ascendent fitchratings.com.

Dinamicile cererii și ofertei: Un factor critic care susține prețurile rezidențiale este desechilibrul dintre cererea și oferta de locuințe. Mai simplu spus, Europa nu construiește suficiente locuințe pentru a acoperi ritmul formării de noi gospodării și migrarea către orașe, iar acest deficit s-a agravat recent. Oferta de locuințe a scăzut puternic din 2022, deoarece dezvoltatorii s-au retras din cauza costurilor mari ale creditării, inflației prețurilor materialelor și blocajelor la eliberarea autorizațiilor economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Finalizarea locuințelor la nivelul UE s-a prăbușit în 2023–2024 (cu scăderi de două cifre), iar autorizațiile de construcție au atins minime ale ultimelor decenii economy-finance.ec.europa.eu. De exemplu, în Germania construcția de locuințe noi se prăbușește – autorizațiile în 2023 au scăzut cu ~27%, iar demararea lucrărilor cu 25%, cele mai mici niveluri din 2000 încoace globalpropertyguide.com. Germania adaugă acum mult mai puține unități decât cele ~320.000 pe an de care are nevoie chiar și după țintele revizuite (un studiu guvernamental arată o necesitate de ~2,5 milioane de locuințe noi până în 2030, de departe peste producția actuală) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lipsa locuințelor este evidentă: „un decalaj imens între ceea ce trebuie construit și ceea ce se construiește”, după cum spune un economist german specializat pe piața locuințelor globalpropertyguide.com. Aceasta intensifică deficitul de locuințe din Germania, în special în marile orașe unde creșterea populației prin migrație continuă (Berlin, München etc. au nevoie fiecare de zeci de mii de noi locuințe anual) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Povești similare răsună în toată UE. Franța trece printr-un declin prelungit al construcțiilor rezidențiale – în 2023 autorizațiile și demarările de noi locuințe au scăzut cu ~23–25% față de anul precedent globalpropertyguide.com, iar 2024 se conturează a fi și mai slab, fiind descris de grupurile industriale drept „catastrofal” globalpropertyguide.com. În 2024, demarările de locuințe noi în Franța abia au atins ~260.000 unități globalpropertyguide.com, cel mai scăzut nivel din cel puțin 2000. Constructorii se confruntă cu costuri materiale explozive (după războiul din Ucraina) și noi reglementări de mediu care generează costuri adiționale, în timp ce cumpărătorii se lovesc de dobânzi ipotecare mai mari globalpropertyguide.com. Deși autoritățile speră la o stabilizare spre mijlocul lui 2025, Federația franceză a Construcțiilor prevede stagnare prelungită și doar ~239.000 demarări de locuințe în 2025 globalpropertyguide.com. Italia suferă la rândul ei pe partea de construcții noi – clădirile rezidențiale autorizate au scăzut din nou în 2024 (–0,2% după o scădere de –7,7% în 2023) la doar ~55.000 unități, o fracțiune din nivelurile mijlocului anilor 2000 globalpropertyguide.com. Această scădere de lungă durată (Italia ridicând peste 250.000 de locuințe anual în anii 2000, față de ~50.000 acum) contribuie la penurie în orașele cu cerere crescută globalpropertyguide.com. Chiar și în Spania, unde piața prosperă, construcțiile noi cresc cu prudență: în 2024 s-au demarat ~112.000 locuințe, în creștere cu 14,5% față de anul precedent, pe măsură ce constructorii reacționează la dinamica prețurilor globalpropertyguide.com. Totuși, acest volum este modest față de nevoile Spaniei și mult sub nivelul dinainte de 2008. Polonia, una dintre cele mai dinamice piețe din Europa, a avut finalizări de locuințe în scădere cu peste 20% în 2022–2023 pe fondul costurilor de finanțare ridicate, deși se anticipează o revenire moderată odată cu scăderea ratelor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pe scurt, noua ofertă este limitată aproape peste tot de costuri ridicate de finanțare și construire, bariere de reglementare și restricții privind terenurile, chiar în vreme ce motoarele cererii (creșterea populației urbane, gospodării mai mici, venituri mai bune) continuă globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Multe țări se confruntă cu rate de neocupare de închiriere la minime istorice și cu o competiție acerbă între cumpărători pentru proprietăți de calitate.

Pe partea cererii, formarea gospodăriilor și migrația mențin nevoia de locuințe la un nivel ridicat. Germania, de exemplu, și-a crescut populația cu 3% în ultimul deceniu (în mare parte prin imigrare), ceea ce se concentrează în marile orașe globalpropertyguide.com. Polonia a absorbit peste un milion de refugiați ucraineni, mulți dintre aceștia închiriind sau cumpărând acum locuințe globalpropertyguide.com. Chiar și acolo unde populația totală este stagnantă, o tendință spre gospodării cu o singură persoană și o urbanizare continuă susțin cererea de locuințe. Astfel, cererea depășește oferta în mare parte din Europa, ceea ce susține prețurile, în ciuda provocărilor de accesibilitate. Comisia Europeană observă că, în multe state membre, „oferta limitată de locuințe noi a devenit unul dintre principalii factori ai creșterii continue a prețurilor la locuințe” începând cu 2024 economy-finance.ec.europa.eu. Acest lucru este valabil mai ales pe piețe cu deficit de ofertă, precum Olanda, unde lipsa cronică de locuințe a menținut prețurile pe o traiectorie ascendentă în 2024–25 abnamro.com. Chirii și piețe de închiriere: Oferta limitată determină și creșterea chiriilor, deși unele țări au impus plafoane la chirii. Germania rămâne o piață a chiriașilor (peste 52% dintre gospodării închiriază globalpropertyguide.com), iar cererea continuă a crescut chiriile cu aproximativ 3,5% în 2024 (în scădere de la 5% în 2023) globalpropertyguide.com. Alte piețe cu creșteri puternice ale chiriilor includ Irlanda, Olanda și Europa Centrală. Notabil, chiriile rezidențiale olandeze sunt setate să crească cu până la 7-8% în 2025 datorită indexării cu inflația și pe fondul vânzării de către proprietarii privați (ceea ce reduce oferta de chirii) ca urmare a noilor reglementări iamexpat.nl abnamro.com. Polonia a înregistrat un aflux de chiriași (familii ucrainene), ceea ce a dus la creșterea chiriilor și a randamentelor – randamentele brute din chirii depășesc 6% în orașele poloneze globalpropertyguide.com. Stocul de locuințe de închiriat din unele țări chiar scade: de exemplu, noile legi de control al chiriilor și taxele din Olanda (Affordable Rent Act) determină micii proprietari să iasă din piață, vânzând unitățile către proprietari-ocupanți abnamro.com. Această „privatizare” a fostelor locuințe de închiriat, observată și în Germania și Spania, reduce și mai mult oferta de chirii și poate, paradoxal, să agraveze pe termen lung problema accesibilității mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Factorii de decizie politică sunt sub presiune să intervină pe măsură ce accesibilitatea pentru chiriași se deteriorează, dar măsuri precum plafoanele la chirii pot descuraja investițiile și pot reduce oferta pe termen lung mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Finanțarea ipotecară și accesibilitatea: Creșterea bruscă a ratelor la creditele ipotecare la sfârșitul lui 2023/începutul lui 2024 a slăbit semnificativ accesibilitatea locuințelor, însă condițiile au început să se îmbunătățească în 2024. La nivelul UE, capacitatea de împrumut a gospodăriilor a scăzut brusc în 2022–23 – veniturile nu au reușit să țină pasul cu creșterea costurilor ipotecare, obligând mulți cumpărători să amâne achizițiile economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Creșterea creditării ipotecare a devenit negativă, iar prețurile au scăzut în consecință. Acum, pe măsură ce ratele dobânzilor scad ușor, capacitatea de împrumut a revenit puternic în 2024, depășind creșterea prețurilor locuințelor economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Acesta este un „semnal de revenire” cheie pentru sectorul rezidențial: cumpărătorii blocați la dobânzi de 3,5% sau 4% pot reveni pe piață dacă ratele scad spre 2,5–3%. Totuși, accesibilitatea rămâne tensionată – raportul între prețurile locuințelor și capacitatea de împrumut e cu mult peste media istorică economy-finance.ec.europa.eu, ceea ce înseamnă că este încă nevoie de un efort istoric de mare pentru finanțarea unei locuințe. În multe țări, prețurile reale la locuințe au depășit creșterea veniturilor în ultimii 5 ani, creând decalaje de accesibilitate economy-finance.ec.europa.eu. Criteriile mai stricte la acordarea creditelor au redus parțial riscul (de exemplu, băncile olandeze și poloneze aplică limite stricte de îndatorare, ceea ce, potrivit ABN AMRO, a menținut gospodăriile „stabile financiar” chiar și când prețurile au crescut abnamro.com). Dar, pe viitor, constrângerile de accesibilitate vor limita ritmul de creștere a prețurilor – piețele cu cele mai abrupte creșteri recente (Spania, Olanda, etc.) s-ar putea răci dacă cumpărătorii ating un plafon al sumei pe care o pot plăti. Repere naționale – sectorul rezidențial:

Germania: Cerere ridicată, construcții reduse, revenire timidă. Deficitul de locuințe din Germania este acut – marile orașe se confruntă cu un „dezechilibru pronunțat” între cerere și ofertă globalpropertyguide.com. Noile angajamente de guvernare pentru 2025 urmăresc să stimuleze construcțiile (ex: simplificarea autorizațiilor, mai mult teren disponibil) globalpropertyguide.com, însă efectul va apărea cu întârziere. După doi ani de scădere, prețurile locuințelor germane se stabilizează. Sfârșitul lui 2024 a adus creșteri nominale (~+1–2% YoY) globalpropertyguide.com, deși prețurile reale au fost constante sau ușor negative. Prognozele indică creștere moderată a prețurilor (~3%) în 2025 reuters.com, dacă BCE continuă să reducă dobânzile. Riscurile includ economia anemică a Germaniei (care a scăzut în 2023–24) reuters.com și incertitudinea politică premergătoare alegerilor federale din 2025 reuters.com. Chiriile continuă să crească, dar mai lent, cu 3–4% anual globalpropertyguide.com. Cu peste jumătate dintre germani chiriași și cu puține locuințe accesibile de cumpărat, presiunea pe factorii de decizie politică pentru extinderea ofertei persistă – altfel, atât chiriile, cât și prețurile sunt așteptate să continue să crească în perioada 2025–2028 (însă într-un ritm moderat).
Franța: Stabilizarea după o corecție ușoară. Piața rezidențială franceză a înregistrat o mică deflație a prețurilor între 2021–2024, cu o scădere cumulată de ~5–10% în termeni reali. La finalul lui 2024, prețurile locuințelor existente erau cu ~4% sub nivelul anului precedent globalpropertyguide.com, deși ritmul declinului a încetinit considerabil (doar –0.7% YoY așteptat până în feb. 2025) globalpropertyguide.com. Valorile din Paris sunt sub maxime (–5% YoY), îmbunătățind ușor accesibilitatea globalpropertyguide.com. 2025 ar trebui să marcheze un punct de inflexiune spre stabilitate sau creștere ușoară, ajutată de sprijinul guvernului pentru cumpărători (ex: extinderea creditelor fără dobândă, prelungirea termenelor la credite ipotecare) și o posibilă relaxare a condițiilor de creditare globalpropertyguide.com. Totuși, revenirea Franței va fi limitată de un nivel foarte scăzut al construcțiilor noi – autorizările în 2024–25 sunt cele mai slabe din ultimele decenii globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Stocul de locuințe noi este în scădere, ceea ce ar putea limita tranzacțiile dar poate și stabiliza prețurile. Contextul macroeconomic francez (creștere economică aproape de zero și șomaj în creștere în 2024–25 cbre.fr cbre.fr) nu susține în mod deosebit cererea rezidențială, însă oferta mică și economiile substanțiale ale gospodăriilor rămân factori de protecție. Se preconizează stabilizarea prețurilor în 2025 și o posibilă ușoară creștere până în 2026, cu variații regionale importante (Paris ar putea avea o revenire mai slabă decât orașele secundare).
Spania: Piață fierbinte, creștere amplă. Spania se remarcă în Europa prin creșterile anuale de ~8–11% ale prețurilor la locuințe atât în 2023 cât și în 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, iar previziunile pentru 2025 rămân optimiste (ex: +6%-8% conform Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Cererea e alimentată de o economie în creștere (PIB-ul Spaniei va avansa cu ~2-2,5% în 2025 mediaassets.cbre.com), șomaj redus și revenirea investitorilor/turiștilor străini. Chiar și cu dobânzi mai ridicate, cumpărătorii spanioli beneficiază de tot mai multe credite pe rată fixă și venituri în creștere. Construcțiile își revin – locuințele începute au crescut cu +14,5% în 2024 globalpropertyguide.com – dar oferta este încă sub explozia cererii, ceea ce menține competiția ridicată pentru imobile. Regiunile de coastă și Madrid/Barcelona au cele mai mari creșteri de preț, pe când unele zone din centrul țării sunt mai stabile. Chiriile cresc și ele. Guvernul spaniol a introdus o nouă lege a locuinței în 2023 care plafonează creșterea chiriilor în zone „de stres” și oferă stimulente fiscale pentru chirii accesibile. Acest lucru ar putea ține sub control creșterea chiriilor în marile orașe, dar, având în vedere ritmul pieței și oferta limitată, inflația chiriilor de circa 5%+ e așteptată în 2025. În ansamblu, perspectiva Spaniei (dacă nu apare un șoc extern) este pozitivă, piața dinamică continuând până în 2026, deși probabil nu cu creșteri cu două cifre în mod constant, întrucât accesibilitatea va restrânge gradual entuziasmul.
Italia: Creștere moderată între constrângeri. Piața rezidențială italiană a fost mai temperat. După ani de stagnare, prețurile au crescut timid în 2021–2022, apoi s-au stabilizat. Datele oficiale arată creșteri de ~4,5% YoY în T4 2024 (cele mai mari din ultimii 3 ani) globalpropertyguide.com, pe fondul revenirii cererii și lipsei accentuate a locuințelor calitative. Prețurile la locuințele noi au crescut și mai mult (+9,3% YoY) pe fundalul costurilor de construcție transmise cumpărătorilor globalpropertyguide.com. Totuși, date private arată o stagnare în T1 2025 – prețuri medii în scădere cu ~2,6% YoY (–4,6% real) ca urmare a dobânzilor ridicate de la începutul lui 2024 globalpropertyguide.com. Pe scurt, piața Italiei este stagnantă în termeni reali, cu posibile mici creșteri nominale. Orașe mari ca Milano și Roma sunt lideri – ex: Roma +3,4% YoY în T1 2025 globalpropertyguide.com și Milano atingând noi maxime – în timp ce multe piețe mici stagnează sau chiar scad ușor. Cererea în Italia se stabilizează; volumele de tranzacții la început de 2024 au fost constante (+0,3% YoY) după scăderi în 2023 globalpropertyguide.com. Oferta rămâne o piedică – Italia construiește puține locuințe noi (autorizații în 2024 la ~55.000 unități, aproape la fel ca în 2021 globalpropertyguide.com), iar subvenția generoasă pentru renovare (Superbonus 110%) care a stimulat activitatea în 2021–22 a fost eliminată, ducând la scăderea volumului de muncă al firmelor de construcții globalpropertyguide.com. Partea bună: accesul la credit s-a îmbunătățit puțin (mai puțini cumpărători sunt refuzați la credite, potrivit Banca d’Italia) globalpropertyguide.com. Pentru 2025–2027, se estimează o creștere ușoară a prețurilor, în linie cu inflația (~2% anual), fără boom dar fără prăbușire. Nordul (Milano, etc.) va rămâne mai dinamic decât sudul.
Olanda: Revenire puternică, deficit constant. Olanda a avut unul dintre cele mai accentuate boom-uri de preț pandemic din Europa (+15% în 2021), urmat apoi de o corecție în 2022–23 când dobânzile au crescut. Corecția a fost de scurtă durată – începând cu mijlocul lui 2024 prețurile au crescut din nou, iar 2024 s-a încheiat cu +8,7% creștere, atingând maxime istorice abnamro.com. Factorii principali sunt deficitul structural de locuințe (estimat la sute de mii), creșterea robustă a salariilor și revenirea rapidă a creditării ipotecare. Pentru 2025, prețurile locuințelor olandeze sunt prognozate să urce cu ~7–9% abnamro.com abnamro.com – printre cele mai mari din Europa de Vest – apoi va scădea la ~3–5% în 2026, când constrângerile de accesibilitate vor reapărea. Interesant este că, acum, creșterile sunt conduse de orașe mici și zone rurale, pe când Amsterdam și alte mari orașe au creșteri mai lente abnamro.com. Un motiv îl constituie politicile guvernului (ex: reguli mai stricte pentru „buy-to-let” și viitoare controale de chirii în segmentul mediu) care au determinat investitorii să vândă apartamente de închiriat din orașe, crescând oferta spre cumpărătorii-ocupanți abnamro.com. Volumul tranzacțiilor crește din nou – ABN AMRO a revizuit în sus prognoza de vânzări pentru 2025 la +5% YoY, menționând că mulți proprietari vând înainte de intrarea în vigoare a noilor reglementări abnamro.com. Totuși, oferta de locuințe rămâne restrânsă și construcțiile noi sunt limitate de reguli de mediu (ex: restricții privind emisiile de azot) și lipsa forței de muncă. Astfel, perspectiva pentru piața rezidențială olandeză este de creștere a prețurilor și chiriilor, dar într-un ritm mai moderat după 2025 și cu probleme persistente de accesibilitate pentru cei aflați la prima achiziție.
Polonia: Potenzial de creștere ridicat, influențe externe. Piața rezidențială poloneză a crescut rapid în ultimul deceniu; deși a avut un recul în 2022–23 din cauza dobânzilor mari, trendul rămâne ascendent. La începutul lui 2025, prețurile apartamentelor poloneze continuau să crească cu ~5–10% YoY în marile orașe globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Piața s-a răcit în 2023 când vânzările au scăzut dramatic (–31% YoY) din cauza costurilor ipotecare globalpropertyguide.com, dar tonul este din nou „moderat optimist” datorită scăderii inflației și reducerii dobânzilor de către banca centrală globalpropertyguide.com. Un nou program de credite subvenționate („First Home”, ipotecă fixă 2% pentru tineri) lansat la mijlocul lui 2023 a stimulat cererea pentru locuințe accesibile globalpropertyguide.com. Totuși, revenirea este inegală: în T1 2025, vânzările de locuințe noi au rămas cu ~17% sub nivelul anului anterior, iar unele orașe (Kraków, Łódź) au scăderi de peste 25%, ceea ce duce la stocuri tot mai mari de imobile nevândute globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL avertizează asupra unui dezechilibru pe anumite piețe – ex: Kraków are peste 2 ani de stoc la ritmul actual de vânzare globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Varșovia și zona Trójmiasto (Tri-City) sunt echilibrate, cu vânzări mai bune globalpropertyguide.com. Experții de piață estimează stabilizarea cererii în 2025, susținută de creșteri salariale și dobânzi scăzute, fiind exclus un „crash” sau falimente mari globalpropertyguide.com. Un fenomen notabil: cumpărătorii străini devin tot mai activi în Polonia, ajungând la peste 30% din vânzări pe unele piețe noi (mai ales periferia Varșoviei) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cei mai mulți sunt ucraineni (mulți cu planuri pe termen lung de a rămâne), alături de alți cumpărători CEE și asiatici, atrași de stabilitatea Poloniei și prețurile încă accesibile globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Acest aflux aduce un plus de cerere. În perspectivă, economia Poloniei (cu creșteri prognozate de ~3–4% PIB) și deficitul de locuințe (mai ales în orașele mari precum Varșovia și Kraków) indică creșterea prețurilor și chiriilor. Politicile guvernului pot aduce volatilitate (ex: scheme subvenționate anunțate/dispar brusc globalpropertyguide.com), dar per ansamblu, perspectiva pe termen mediu este pozitivă, Polonia fiind adesea citată ca una dintre cele mai interesante piețe de investiții imobiliare din Europa.

Tendințe pe piața imobiliarelor comerciale: Schimbări sectoriale și optimism prudent

Sectorul proprietăților comerciale din Europa a navigat o ajustare dificilă și este acum pe cale de redresare treptată. Șocul de dobândă din 2022–23 a determinat reevaluarea activelor (randamente mai mari, valori mai mici) și o scădere a volumelor investiționale în 2023. În 2024, sentimentul a început să se îmbunătățească, iar 2025 se așteaptă să aducă stabilizare suplimentară și creștere selectivă între sectoare. Tema generală este „fuga către calitate”: chiriașii și investitorii preferă active de înaltă calitate, „future-proof” (fie birouri moderne cu facilități, fie depozite logistice în locații premium), în timp ce proprietățile inferioare ca standard au cerere redusă. Între timp, segmente comerciale grav afectate de pandemie (ex: retailul, hotelurile) sunt în plin proces de revenire, iar sectoarele „alternative” (cum ar fi centre de date, științe ale vieții, locuințe pentru studenți) câștigă importanță. Mai jos sunt detaliate tendințele în principalele sectoare: birouri, retail, industrial/logistică, ospitalitate și nișe emergente.

Birouri: Piețele de birouri din Europa se îmbunătățesc cu prudență după tulburările provocate de pandemie și revoluția muncii la distanță. Cererea de închiriere pentru birouri își revine, deși în multe orașe rămâne sub nivelurile de dinainte de 2020. Susținută de creșterea angajărilor cu profil de birou și de rate de prezență mai stabile, 2025 ar trebui să aducă o nouă creștere a volumului de închirieri – CBRE prognozează o creștere cu 5–10% a activității de închiriere în 2025, apropiindu-se de mediile istorice mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Într-adevăr, după ce marile corporații și-au regândit necesarul de spații între 2021–2023, începe să se contureze o imagine mai clară a „muncii hibride” și companiile iau din nou decizii pe termen lung privind ocuparea birourilor. Prezența la birou s-a îmbunătățit – peste 60% dintre companii raportează o prezență medie de 40–80% (cu peste 10 puncte procentuale față de anul trecut), iar multe intenționează să crească acest procent, ceea ce la rândul său susține cererea de spații mediaassets.cbre.com. Drept urmare, ratele de neocupare încep să atingă maximul și chiar să scadă în unele orașe în 2025, după ce au crescut în anii anteriori mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Cu toate acestea, scăderea gradului de neocupare se observă în principal la clădirile de top, iar rata totală de neocupare rămâne ridicată în anumite piețe (de exemplu, unele zone din Paris, orașe germane secundare).

Tendința principală este polarizarea calității. Chiriașii își consolidează și deseori reduc portofoliile, dar prioritizează birouri de calitate superioară, eficiente energetic și bine localizate (spații „Clasa A”). Această orientare spre calitate face ca imobilele noi sau recent renovate, cu facilități de top, să se bucure de o cerere puternică și chiar de creșteri ale chiriilor, în timp ce birourile vechi, nerenovate, stagnează. Proprietarii birourilor secundare sunt presați să renoveze sau să reproiecteze respectivele active. După cum a spus un CEO din industrie, necesitatea de a oferi medii de lucru de înaltă calitate determină o diferență mai mare de randament între activele prime și cele inferioare mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. În 2025, chiriile pentru birourile prime din centrele orașelor cu ofertă limitată ar putea vedea creșteri moderate (susținute de un grad de neocupare redus la spațiile de calitate), în timp ce stocul secundar rămâne cu chirii stabile sau în scădere. Dezvoltarea de noi birouri a încetinit (din cauza costurilor ridicate de construcție și a problemelor de finanțare), ceea ce, ironic, ajută situația gradului de neocupare – cu mai puține finalizări de clădiri noi, piețele pot absorbi treptat spațiile deja vacante.

Sentimentul investitorilor față de birouri, deși încă prudent, este în îmbunătățire față de pragul minim din 2023. Birourile formează tradițional cea mai mare pondere a investițiilor imobiliare, iar deși mulți investitori instituționali au stat pe margine anul trecut, există un apetit în creștere pentru tranzacții core-plus sau value-add la prețuri ajustate mediaassets.cbre.com. Și disponibilitatea de credite pentru birouri a revenit, creditorii fiind mai dispuși să finanțeze activele bune (chiar dacă la rapoarte mai scăzute între împrumut și valoare) mediaassets.cbre.com. Pentru birourile prime, în special, evaluările s-ar putea stabiliza în 2025 pe măsură ce ratele dobânzilor se stabilizează și cumpărătorii și vânzătorii ajung la un acord privind prețurile. Estimăm creșterea moderată a volumului tranzacțiilor cu birouri în 2025, axate pe active cu cerere puternică din partea chiriașilor sau pe cele propice reprofilării (de exemplu, birouri vechi ce pot fi conversate în spații verzi, moderne). Totuși, revenirea sectorului birouri va fi graduală și inegală: obstacole rămân reducerea portofoliilor (multe companii își micșorează încă suprafața cu 10–20% pe măsură ce munca hibridă continuă) și incertitudinea economică, care face ocupanții prudenți în privința extinderilor mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. De asemenea, riscul de învechire planează asupra sectorului – clădirile care nu pot respecta noile standarde energetice sau așteptările chiriașilor vor avea dificultăți în a atrage ocupanți sau investitori (mai multe despre impactul ESG, mai târziu). În concluzie, 2025 ar trebui să aducă o creștere modestă a închirierilor și investițiilor în birouri – un semn de schimbare în piață –, însă următorul ciclu de creștere va fi definit de diferențierea calității și, probabil, va presupune mai puțini metri pătrați per angajat decât în trecut.

Retail: După o perioadă prelungită de declin, sectorul imobiliar de retail din Europa dă în sfârșit semne de viață. Comerțul tradițional cu amănuntul a fost lovit de concurența comerțului online și de restricțiile pandemice, ceea ce a dus la creșterea neocupării și reducerea chiriilor în perioada 2020–2022. Totuși, pe măsură ce obiceiurile consumatorilor se normalizează și investitorii se adaptează la noul peisaj, încrederea revine. 2024 a înregistrat o creștere a traficului și vânzărilor în retail, mai ales în segmente precum străzile de lux și parcurile de retail. În 2025, investițiile în retail sunt pregătite pentru o revenire: în special marile centre comerciale – cândva evitate – revin în atenție. Potrivit CBRE, 2025 ar putea aduce revenirea tranzacțiilor majore cu centre comerciale dominante, având în vedere că prețurile acestora sunt acum atractive comparativ cu alte tipuri de proprietăți mediaassets.cbre.com. În SUA, deja au avut loc câteva tranzacții importante cu mall-uri, iar acest optimism se extinde și în Europa mediaassets.cbre.com. Randamentele activelor de retail prime au crescut semnificativ în 2022–23 (valorile au scăzut), dar acest lucru înseamnă că acum cumpărătorii pot achiziționa mall-uri sau portofolii de high street de cea mai bună calitate la randamente atractive. Pe măsură ce inflația scade și cheltuielile de consum se stabilizează (vânzările de retail din UE se îmbunătățesc treptat), se pare că perioada cea mai dificilă pentru chiriile de retail a trecut.

Într-adevăr, chiriile și gradul de ocupare din retail se îmbunătățesc în multe piețe. Gradul de neocupare în marile centre comerciale este în scădere față de vârf, iar retailerii se extind din nou cu prudență, în special discounterii, lanțurile de outlet și formatele cu experiență. Străzile comerciale din marile orașe turistice (Londra, Paris, Madrid, Milano) și-au revenit pe măsură ce turismul și-a revenit; chiriile prime în aceste locații cresc pentru prima dată după mulți ani. În locațiile secundare, însă, provocările persistă – centrele comerciale mai slabe vor avea nevoie de reprofilare (spre utilizări mixte sau logistică), deoarece cererea de retail nu va reveni niciodată complet la nivelurile de dinainte de online. Recuperarea retailului este ajutată și de faptul că practic nu se mai construiește spațiu de retail nou (dezvoltatorii au sistat investițiile în mall-uri cu ani în urmă), deci activele de calitate existente se confruntă cu o concurență limitată din partea ofertelor noi.

Investitorii, în special fondurile value-add și oportuniste, au fost activi în achiziția activelor de retail la prețuri reduse, mizând pe o revenire ciclică. Acum, și investitorii “core” (de exemplu, instituțiile) revin pe piață pentru cele mai bune proprietăți. Preconizăm creșterea volumului investițiilor în retail în 2025, posibil cu două cifre procentuale, chiar dacă plecând de la un nivel scăzut. Randamentele prime ar putea să se comprime ușor, având în vedere cererea reînnoită mediaassets.cbre.com. Un avertisment: performanța retailului este legată de încrederea consumatorilor, care rămâne fragilă în Europa. Inflația ridicată din 2022–23 a erodat puterea de cumpărare și, deși veniturile reale ale gospodăriilor cresc din nou, consumatorii rămân atenți la prețuri și economisesc mai mult cbre.fr. În piețe precum Franța, încrederea consumatorilor este slabă, iar o revenire majoră a cheltuielilor nu este probabilă în 2025 cbre.fr, ceea ce ar putea limita creșterea vânzărilor de retail. Astfel, revenirea imobiliară de retail va favoriza formate care se aliniază cu noile modele de consum – de exemplu, centre ancorate de supermarketuri, parcuri de retail cu integrare omni-channel și mall-uri de destinație care oferă experiențe ce nu pot fi înlocuite online. Per ansamblu, perspectiva sectorului retail este cea mai bună din ultimii ani, cu 2024 drept punct de minim și 2025 aducând stabilizare sau creștere a chiriilor, plus o creștere a tranzacțiilor de investiții în active bine localizate mediaassets.cbre.com.

Logistică & Industrial: Sectorul de imobiliare logistice (depozite, centre de distribuție, parcuri industriale) a fost vedeta performantă a ultimilor ani, fiind impulsionat de comerțul electronic și de reconfigurarea lanțurilor de aprovizionare. Chiar și acest sector, însă, a experimentat o ușoară răcire în 2023, pe fondul încetinirii creșterii economice și al amânării expansiunii de către unii chiriași. Intrând în 2025, fundamentele sectorului logistic rămân solide și se așteaptă reluarea creșterii. Cererea de închiriere pentru depozite moderne este mare, deși în 2024 a avut loc o scădere temporară a volumului tranzacționat (de fapt, s-a situat sub nivelul din 2019 în 2024, ca urmare a revenirii la normal după pandemie) mediaassets.cbre.com. Această perioadă de stagnare pare de scurtă durată: CBRE anticipează o creștere a închirierilor logistice, în special în semestrul II 2025, pe măsură ce companiile își reiau planurile de extindere amânate mediaassets.cbre.com. Sunt mai mulți factori favorabili: tendințele de nearshoring și re-shoring presupun mai multă producție și spații de stocare în Europa (războiul din Ucraina și schimbările din comerțul global au determinat companiile să-și scurteze lanțurile de aprovizionare) mediaassets.cbre.com. De asemenea, au avut loc schimbări în practicile de gestiune a stocurilor – companiile doresc mai mult stoc de siguranță (“just in case”), ceea ce susține cererea de depozite.

Rata de neocupare în logistică, care în multe piețe s-a aflat la minime istorice (<5%), a crescut ușor în 2023 din cauza unui val de spații noi livrate. Însă rata de neocupare ar trebui să se stabilizeze în 2025 și probabil va rămâne scăzută, pe măsură ce depozitele noi vor fi absorbite de piață mediaassets.cbre.com. În fapt, dezvoltatorii din unele țări (UK, Germania etc.) au redus dezvoltarea speculativă având în vedere costurile ridicate de finanțare, ceea ce duce la o ofertă nouă mai limitată după 2024. Traiectoria chiriilor este puternică: chiriile prime pentru logistică sunt prognozate să țină pasul cu inflația în 2025, adică vor rămâne relativ stabile real mediaassets.cbre.com. Multe dintre cele mai importante locații logistice din Europa înregistrează proiecții de creștere a chiriilor de ordinul câtorva procente, reflectând cererea susținută pentru cele mai bune amplasamente mediaassets.cbre.com. Creșterea chiriilor ar putea să se modereze față de salturile cu două cifre din 2022, dar se va menține pozitivă.

Investitorii rămân foarte optimiști privind logistica. Această clasă de active a fost prima care și-a revenit la nivelurile valorice listate – până la finalul lui 2024, REIT-urile logistice europene se tranzacționau aproape de valoarea netă a activelor (anterior se tranzacționau cu discount-uri mari) mediaassets.cbre.com. Acest lucru reflectă încrederea. Apetitul investitorilor este robust, cu o varietate mare de cumpărători (instituții, fonduri suverane, private equity) care încearcă să-și crească alocarea în logistică mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Totuși, oportunitățile de achiziție sunt rare, deoarece deținătorii păstrează aceste active valoroase. Ratele de capitalizare pentru logistică prime au crescut în 2022-23 (valorile au scăzut oarecum), dar par să se fi stabilizat în mare parte până în 2024; orice comprimare suplimentară a randamentelor va depinde de o scădere mai mare a dobânzilor. Pentru 2025, ne așteptăm ca volumul investițiilor în logistică să crească – mai ales după ce se clarifică direcția dobânzilor, având în vedere cât capital dorește să intre pe acest segment. Un aspect de urmărit este politica comercială și nearshoring-ul: ocupanții industriali din Europa așteaptă să vadă ce vor face SUA (ex. posibile tarife noi în 2025) și cum evoluează climatul geopolitic mediaassets.cbre.com. Acest lucru poate influența destinațiile unde companiile decid să-și extindă facilitățile de producție sau depozitare (de exemplu, companiile americane ar putea investi mai mult în facilități din UE dacă tarifele modifică fluxurile comerciale). În plus, obsolescența este un factor important – depozitele vechi, fără înălțimi mari sau fără facilități ESG, ar putea avea dificultăți, în timp ce facilitățile logistice moderne, “verzi”, comandă chirii premium. În concluzie, sectorul logistic rămâne unul de creștere, cu 2025 marcat foarte probabil de reluarea extinderii ocupării și de cerere solidă din partea investitorilor, susținută de megatendințe precum e-commerce-ul, reziliența lanțurilor de aprovizionare și nearshoring-ul.

Hoteluri & Ospitalitate: Sectorul hotelier s-a redresat puternic după pandemie, datorită creșterii cererii de călătorie la nivel european. În 2024, multe piețe turistice (ex. Sudul Europei, Paris/Londra) au avut venituri hoteliere record și sentimentul investitorilor s-a îmbunătățit considerabil. 2025 se anunță favorabil pentru imobiliarele din ospitalitate. Se preconizează că turismul internațional în Europa va continua să crească, iar alocările către sectorul hotelier urcă din partea investitorilor mediaassets.cbre.com. Savills și alți brokeri raportează că hotelurile sunt privite acum ca oferind randamente bune, mai ales pentru că pot ajusta prețul camerei în perioade inflaționiste (hotelurile pot “hedge” inflația prin repricing zilnic). Potrivit CBRE, piața investițiilor hoteliere din Europa “este de așteptat să rămână pozitivă, sprijinită de creșterea alocărilor către sector și perspective solide de randament” mediaassets.cbre.com. Cumpărătorii de tip value-add au fost deosebit de activi (achiziționând hoteluri pentru renovare sau rebranding), însă capitalul core revine și el în 2025 mediaassets.cbre.com.

Ne așteptăm la o creștere a volumului tranzacțiilor hoteliere în 2025, inclusiv unele tranzacții de portofoliu, pe măsură ce atât private equity, cât și investitorii instituționali vor să profite de boom-ul de călătorii. Piețe cheie precum Spania, Grecia și Italia (cu turism de agrement puternic) sunt foarte vizate, la fel și marile centre de afaceri, unde ocuparea hotelieră reîncepe să crească în timpul săptămânii. Există, de asemenea, interes pentru segmente alternative de ospitalitate, cum ar fi proprietățile de tip extended-stay sau resort. În ansamblu, ospitalitatea oferă o poveste de creștere pentru perioada 2025–2028, pe fondul cererii de călătorii aflată pe un trend structural ascendent și al randamentelor superioare celor din sectoarele tradiționale de proprietăți, ceea ce o face atractivă pentru diversificare. Principalele riscuri ar fi o scădere economică globală care să lovească turismul sau o nouă creștere a prețurilor la energie (care afectează costurile de călătorie), însă în lipsa acestora, traiectoria se menține pozitivă.

Sectoare alternative și nișe emergente: Investitorii caută tot mai mult dincolo de “cei trei mari” clasici (birouri, retail, industrial) către imobiliare operaționale și sectoare de nișă. Studiul Emerging Trends ULI/PwC 2025 a constatat că centrele de date, infrastructura energetică nouă și specialitățile rezidențiale (ex. cămine studențești) ocupă primele locuri ca perspective de investiții și dezvoltare europe.uli.org. Aceste zone exploatează vectori de creștere seculară:

Centre de Date: Cererea explozivă de infrastructură digitală (cloud, AI, 5G) face ca centrele de date să fie unul dintre cele mai rapide segmente imobiliare în creștere. La nivel european, capacitatea de data center se extinde, deși adesea limitată de disponibilitatea energiei. Investitorii se luptă să intre pe această piață, dar oportunitățile sunt rare. CBRE menționează că concurența a crescut și multe centre de date se tranzacționează în afara pieței; chiar și oportunitățile de tip “powered shell” (depozite convertibile) atrag licitații strânse mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Cu factori favorabili solizi și costuri de finanțare în scădere, dezvoltarea și investițiile în data center vor rămâne probabil foarte active în perioada 2025–2028. Orașele principale (Frankfurt, Londra, Amsterdam, Dublin, Paris) concentrează cea mai mare activitate, însă apar și piețe secundare.
Noua Infrastructură Energetică: Pe măsură ce Europa urmărește decarbonizarea, imobiliarele legate de tranziția energetică – ex. fabrici de baterii, terenuri pentru parcuri solare sau eoliene, stații de încărcare pentru vehicule electrice, facilități de producție a hidrogenului – atrag tot mai multă atenție. Potrivit PwC, noua infrastructură energetică se află în topul perspectivelor pentru 2025 europe.uli.org. Acest segment se suprapune cu imobiliarele industriale, dar implică adesea parteneriate cu operatori energetici și contracte de închiriere pe termen lung. Este o zonă de urmărit, deși rămâne de nișă comparativ cu sectoarele imobiliare de bază.
Alternative Rezidențiale: Segmente precum cămine studențești, centre de seniori și co-living sunt în plină expansiune. Sectorul căminelor studențești (PBSA) din Europa crește pe fondul înscrierii tot mai multor studenți la universitate și a deficitului cronic de spații moderne în multe orașe. Studenții din Generația Z așteaptă facilități de calitate, iar investitorii văd aici cerere robustă (și de multe ori stabilitate anticiclică) mediaassets.cbre.com. Căminele studențești au fost listate printre sectoarele de top pentru 2025 de către investitori europe.uli.org. Imobilele pentru seniori și cele de sănătate beneficiază, la rândul lor, de tendințele demografice (îmbătrânirea populației) și atrag tot mai mult capital instituțional. Aceste sectoare sunt mai puțin sensibile la ciclurile economice și aduc diversificare.
Multifamily/BTR: Deși “rezidențialul” în sine nu este alternativ, sectorul multifamily Built-to-Rent (BTR) deținut instituțional continuă să crească în Europa (mai ales în UK, Germania, Olanda, Spania). Mulți asigurători și fonduri cresc alocările în locuințe de închiriat, având în vedere cererea puternică a chiriașilor și veniturile stabile, iar această tendință va continua și în 2025. Există provocări (reglementări privind plafonarea chiriilor pot descuraja investițiile, cum s-a văzut în Olanda), însă aspectele ESG favorizează și ele proiectele BTR noi (acestea pot fi construite la standarde de eficiență ridicată). Se preconizează că investițiile transfrontaliere în multifamily vor rămâne importante, în special cu investitori americani și canadieni prezenți pe piața europeană.

În concluzie, piața imobiliarelor comerciale din Europa în 2025 este caracterizată de divergență: sectoarele precum logistica, rezidențialul și alternativele conduc revenirea, retailul și ospitalitatea sunt în relansare, iar birourile se îmbunătățesc dar se confruntă cu transformări structurale. Calitatea activului, locația și standardele ESG contează mai mult ca niciodată în separarea câștigătorilor de pierzători.

Repere pe țări în piața imobiliară comercială

Privind către piețele cheie naționale – Germania, Franța, Spania, Italia, Olanda, Polonia – evidențiem tendințe notabile în sectoarele lor imobiliare comerciale:

Germania: Cea mai mare piață comercială a Europei, în recalibrare. Germania a trecut printr-o încetinire semnificativă în 2023, cu volume investiționale în scădere și apariția unor semne de stres (în special la proprietarii supra-îndatorați de birouri și portofolii rezidențiale). În 2024–25, birourile germane se confruntă cu o perspectivă bifurcată. Orașe ca Berlin, München și Frankfurt încă înregistrează o cerere sănătoasă pentru birouri de prim rang (chiriași din tehnologie și finanțe se extind cu prudență), iar chiriile birourilor prime s-au menținut – chiar au crescut în unele subpiețe. Dar birourile secundare, mai ales cele din zone periferice sau din clădiri vechi, înregistrează rate de neocupare ridicate. La nivel național, gradul de neocupare la birouri a crescut la circa 6–7% în medie, dar acum s-a stabilizat deoarece puține proiecte noi intră pe piață. Sentimentul investitorilor în Germania este prudent din cauza stagnării economice și a costurilor mai mari de finanțare, totuși așteptarea stabilizării randamentelor atrage unii investitori înapoi. Remarcabil este faptul că fondurile de proprietăți deschise din Germania (parte majoră a pieței) au trebuit să ajusteze în jos valorile în 2023; până în 2025 ar putea începe din nou achiziții selective la noile prețuri. Logistica din Germania rămâne foarte puternică – grad de neocupare sub 3% în principalele huburi (Ruhr, Berlin, Frankfurt) și continuare a creșterii chiriilor. Mulți investitori globali vizează logistica germană, în ciuda competiției acerbe. Retailul este mixt: retailul stradal din orașele bogate din sud se recuperează, dar cel din orașele mici încă are dificultăți. Per ansamblu, piața comercială a Germaniei în 2025 este una de stabilizare graduală – expresia “revenire lentă și cu hopuri” e potrivită pwc.com. O problemă emergentă este refinanțarea: creditorii germani sunt mai prudenți, astfel că 2025–2026 va aduce probabil mai multe active la vânzare (mai ales birouri) pe măsură ce împrumuturile ajung la maturitate – oportunități pentru cumpărători la prețuri ajustate.
Franța: Paris – centrul atenției. Piața comercială franceză este dominată de regiunea Paris, care trece prin ajustări. Birourile din Paris au înregistrat o scădere a volumului de închirieri în 2024 pe fondul unei economii lente și prudenței corporative cbre.fr. Zona La Défense are în special o rată mai mare de neocupare deoarece unele companii și-au redus spațiile. Pentru 2025, nu se așteaptă o revenire clară a birourilor decât, posibil, spre sfârșitul anului cbre.fr. Totuși, birourile prime din CBD-ul parizian rămân foarte apreciate și rare – cerințele ESG (cum ar fi legea care interzice, din 2025, închirierea spațiilor cu eficiență energetică redusă) împing proprietarii să renoveze sau să vândă clădirile neconforme, ceea ce va fi o tematică majoră. Logistica din Franța a avut un maxim în 2021–22 dar s-a răcit în 2023; în prezent, ocupanții sunt mai precauți, iar gradul de neocupare crește ușor odată cu noua ofertă cbre.fr. Există “o creștere constantă a stocului disponibil” în anumite subpiețe logistice franceze, cererea fiind on hold; astfel, 2025 va fi mai degrabă un an al absorbției stocului decât al creșterii chiriilor cbre.fr. Totuși, factorii pe termen lung (e-commerce, livrarea în 1 zi etc.) susțin logistica franceză, mai ales în jurul Parisului și Lyonului. Retailul în Franța – magazinele stradale din Paris s-au bucurat de revenirea turiștilor (americanii profitând de un euro avantajos etc.) și retailerii de lux se extind. Însă, per ansamblu, vânzările retail franceze sunt sub așteptări din cauza slabei încrederi a consumatorilor cbre.fr. Prin urmare, chiriile retail probabil vor rămâne stabile în 2025, cu excepția locațiilor prime. Volumul total al investițiilor în Franța a atins un minim în 2024; se așteaptă stabilizare și o ușoară creștere în 2025 cbre.fr. Marile instituții franceze (asigurători etc.) care au pus pauză achizițiilor ar putea relua dacă prețurile sunt potrivite. ESG este în prim-plan – Franța e printre primele care implementează noua raportare (CSRD) privind planurile climatice, lucru care va influența decisiv deciziile investitorilor cu privire la activele franceze cbre.com cbre.com.
Spania: Punct luminos cu revenire pe scară largă. Piața imobiliară comercială spaniolă este susținută de economia robustă și apetitul investitorilor pentru randamente mai mari. Madrid și Barcelona sunt clasate între cele mai bune orașe pentru perspectivele investiționale în 2025 (Madrid chiar pe locul 2 în Europa, cf ULI/PwC) europe.uli.org. Birouri: Piața birourilor din Madrid are o activitate solidă de închiriere; gradul de neocupare e în jur de 9–10% și în scădere, deoarece nu vine un val de ofertă nouă. Chiriile în zonele prime din Madrid și Barcelona au crescut și ar putea crește în continuare din cauza lipsei spațiilor de clasa A. Logistică: Sectorul logistic spaniol prosperă – cererea în jurul Madridului și Cataloniei rămâne ridicată, iar grupurile internaționale cumpără platforme logistice spaniole (atrase, deseori, de randamente superioare Germaniei/Franței). Odată cu creșterea consumului și exporturilor Spaniei, se așteaptă cerere susținută de depozite; dezvoltatorii sunt activi, dar terenul din jurul marilor orașe e limitat – grad de neocupare scăzut. Retail: Sectorul spaniol de retail s-a redresat puternic datorită turismului și cheltuielilor consumatorilor – traficul în magazine a revenit, chiar și centrele comerciale secundare au înregistrat scăderea vacanțelor. Investitori americani și europeni vizează activele de retail pentru strategii value-add, anticipând creșterea economică viitoare. Hoteluri: Poate adevăratul “diamant” – gradul de ocupare și tarifele hotelurilor din Spania sunt la niveluri record în multe stațiuni și orașe; au loc numeroase tranzacții hoteliere (hoteluri de familie vândute către fonduri la randamente atractive). Se așteaptă creștere turistică, imobiliarele hoteliere rămânând un sector „fierbinte” în 2025. Pe scurt, Spania este privită ca o piață de creștere, atrăgând capital transfrontalier, iar sectoarele sale comerciale – de la birouri la hoteluri – sunt pe trend de expansiune, dar cu atenție la riscurile globale.
Italia: Oportunități selective într-o piață stabilă. Economia Italiei crește lent (~0,8–1,0%), iar piața imobiliară are tendința să reacționeze cu întârziere față de țările mai dinamice. Milano rămâne vedeta – e capitala financiară și a modei, atrăgând cea mai mare parte din investițiile în birouri și mixed-use. Gradul de neocupare la birourile din Milano e scăzut (~4-5%), iar chiriile prime au atins maxime istorice deoarece firmele tech și financiare concurează pentru puținele spații de clasa A. Proiecte noi de birouri în Porta Nuova și CityLife avansează bine (chiar închiriate în avans). Piața de birouri din Roma e mai mică și dominată de guvern – relativ stabilă, dar fără creșteri spectaculoase ale chiriilor ca Milano. Logistica în Italia e în plină expansiune: nordul țării (Lombardia, Veneto) și coridoarele spre Roma/Napoli cunosc o explozie a cererii de depozite, pe măsură ce e-commerce-ul italian crește de la o bază mică. Stocul modern logistic se extinde, susținut de investitori ca Prologis și Logicor; totuși, probleme legate de infrastructură și birocrație țin randamentele puțin mai ridicate – un avantaj pentru investitorii axați pe yield. Retail: Italia are încă o cultură puternică a retailului fizic, iar deși pe străzile secundare sunt multe spații libere, cele mai luxoase străzi din Milano (Via Montenapoleone) și Roma sunt extrem de puternice, retailerii globali de top plătind chirii record (mulate pe cheltuielile turiștilor). Centrele comerciale secundare sunt stabile dacă au supermarketuri ca ancore. Hoteluri: Hotelurile italiene, în special cele de lux și resorturile din Toscana, Amalfi etc., sunt la mare căutare la nivel internațional (indivizi cu avere mare, branduri de lux). Ne așteptăm la mai multe tranzacții trophy în acest sector în 2025. Principala provocare pentru Italia o reprezintă prudența creditorilor și riscul politic – însă cu un guvern relativ pro-dezvoltare, unele reforme (precum accelerarea autorizărilor) pot ajuta gradual. Perspectivele pentru imobiliarele italiene sunt stabile, cu zone de creștere (birouri Milano, logistică, hoteluri); s-ar putea vedea o creștere moderată a volumelor investiționale în 2025, pe măsură ce unii investitori internaționali își sporesc expunerea (datorită randamentelor superioare Italiei față de țările de bază).
Olanda: Țară mică, interes investițional mare. Olanda impresionează investitorii globali prin transparență și fundamente solide. Birourile din Amsterdam au un grad de neocupare scăzut (~7%); firmele tech și financiare caută spații premium, însă Amsterdamul a interzis construcția de noi birouri în unele zone pentru a încuraja dezvoltarea de locuințe – restricționând oferta, dar și potențialul de creștere pe termen lung. Totuși, în 2025, chiriile la birourile prime din Amsterdam ar putea crește ușor pe fondul rarității. Orașe olandeze secundare, precum Rotterdam și Eindhoven, au vacanțe mai mari și chirii stabile. Logistică: Olanda este o forță în logistică (portul Rotterdam, aeroportul Schiphol). Cererea pentru depozite rămâne foarte ridicată, iar noile spații dezvoltate în 2020–22 se absorb rapid. Accesul la terenuri și autorizații pentru logistică a devenit mai greu (parțial și din cauza legislației “azotului”), astfel că oferta e restrânsă. Se estimează că chiriile la logistică se vor menține sau vor crește odată cu inflația, iar investitorii vor continua să își îndrepte capitalul spre active logistice olandeze – mulți investitori asiatici și nord-americani preferă acest sector. Retail: Vânzările retail au fost decente, iar centrele comerciale s-au adaptat bine la omnichannel. High street-ul din Amsterdam are susținere din turism (și ușoară creștere a chiriilor de lux); centrele de proximitate sunt stabile, pe fondul consumului constant. Povestea principală din Olanda este reglementarea sectorului rezidențial – Legea Chiriilor Accesibile a extins controlul chiriilor pentru mai multe unități, astfel că mulți proprietari de buy-to-let vând. Acest lucru poate favoriza redirecționarea capitalului spre retail și alte sectoare. Perspectiva investițională: Olanda în 2025 ar trebui să atragă fluxuri investiționale active, capitalul internațional fiind atras de lichiditate. Cursul euro-dolar favorabil face activele olandeze mai ieftine pentru investitorii americani cbre.com. Toate sectoarele – birouri, industrial, rezidențial, retail – vor avea cerere, dar logistica și rezidențialul (în pofida reglementărilor, povestea pe termen lung e favorabilă) vor conduce. ESG joacă și aici un rol major, Olanda având ținte de sustenabilitate stricte ce influențează proiectarea și renovarea clădirilor.
Polonia: Creștere și randamente în Europa Centrală. Polonia este cea mai mare piață CEE și e considerată ca fiind cea mai matură instituțional din regiune. Piața de birouri din Varșovia a avut o rată de neocupare ridicată (~11–12%) după un val de livrări noi și unele reduceri de spații de către multinaționale, dar 2024 a adus recorduri de închirieri, mai ales din partea companiilor IT și servicii pentru afaceri. Până în 2025, cu aproape niciun proiect nou în derulare (dezvoltările au fost puse pe hold în 2023), gradul de neocupare din Varșovia va scădea probabil, iar chiriile prime pot crește ușor. Orașele regionale din Polonia (Kraków, Wrocław) au piețe office active (stimulată de BPO/tehnologie) – chirii mai mici, atractive pentru chiriașii orientați spre costuri. Industrial/Logistică: Polonia atrage logistică, servind atât piața locală, cât și ca hub de distribuție către Germania și Europa de Est. S-au construit depozite moderne masiv (mai ales în jurul Varșoviei, Łódź și Silezia Superioară), Polonia rivalizând acum cu Germania la take-up anual. Cererea e încă mare, deși 2023 a avut un mic recul; 2025 va aduce probabil re-expansiune pe fondul producerii mai aproape de Europa (companii relocate din Asia). Cu costuri de teren și muncă reduse față de Vest, boom-ul logistic polonez va continua; investitorii sunt extrem de activi – randamentele sunt mari (cap rate ~5-6% la logistică premium, față de 3,5-4% în Germania), atrăgând capital străin. Retail: Retailul polonez și-a revenit odată cu creșterea cheltuielilor consumatorilor (alimentată de creșterea salariilor). Mall-urile moderne din Varșovia și alte orașe mari au grad de ocupare mare și traficul în creștere. Vânzările retail au fost volatile din cauza inflației, dar parcurile de retail esențial prosperă. Lanțurile internaționale se extind în continuare în Polonia, subliniind încrederea companiilor. Fluxuri investiționale: Polonia este adesea citată drept cea mai atractivă piață din CEE pentru investitorii internaționali lexology.com. 2025 va aduce probabil mai mult capital – deja multe fonduri americane și europene și-au făcut parteneriate sau platforme în Polonia (mai ales în logistică și rezidențial pentru închiriere). Investițiile transfrontaliere sunt facilitate de stabilitatea și creșterea Poloniei; totuși, riscul valutar (volatilitatea zlotului) și schimbările politice pot fi factori de luat în calcul. Alegerile din octombrie 2023 au adus un guvern nou, pro-UE, ce poate îmbunătăți și mai mult sentimentul investitorilor. În concluzie, perspectiva imobiliarelor comerciale poloneze pentru 2025–2028 este de creștere puternică – combină randament și creștere greu de găsit în UE de bază, deși cu un risc ușor mai crescut. Ne așteptăm la mai multe tranzacții transfrontaliere la birouri (pe fondul diversificării față de capitalele vestice scumpe), logistică (pentru portofolii pan-europene) și chiar PRS rezidențial (odată cu dezvoltarea închirierilor instituționale).

Fluxuri investiționale și piețe de capital

După un 2023 dificil, piețele de capital imobiliar din Europa se pregătesc pentru o recuperare graduală a activității investiționale în 2025. Anul precedent a fost definit de un diferențial mare bid-ask – vânzătorii reticenți să reducă prețul și cumpărătorii cerând randamente mai mari pe fondul datoriilor scumpe. Acest blocaj s-a tradus în volume tranzacționale mult mai mici. Acum, pe fondul stabilizării ratelor dobânzii și ajustării valorii proprietăților (corecții de 10–30% pe anumite segmente), cumpărătorii și vânzătorii găsesc tot mai des un teren comun. Într-adevăr, diferențialul bid-ask se va reduce și mai mult în 2025, deblocând mai multe tranzacții cbre.com cbre.com. Un impuls important este chiar motivația crescută de a tranzacționa: mai multe active ajung pe piață pe măsură ce proprietarii constrânși (scadențe de credite, răscumpărări de fonduri etc.) decid să vândă iar disponibilitatea ușor crescută a finanțării permite cumpărătorilor să intre cbre.com cbre.com. Proprietarii foarte îndatorați și fondurile deschise cu cereri de retrageri vor fi mai motivați să vândă, în timp ce deținătorii pe termen lung pot aștepta cbre.com cbre.com. Această creștere a numărului de active la vânzare, combinată cu o datorie ușor mai ieftină, va duce probabil la volume investiționale mai mari în 2025. Analiștii de piață prognozează că volumul investițiilor comerciale imobiliare europene ar putea crește cu 10–15% în 2025 (față de 2024), cu accelerări suplimentare în 2026.

Totuși, revenirea investițiilor va fi graduală și inegală. Având în vedere că ratele dobânzilor vor rămâne probabil peste nivelurile scăzute de dinainte de pandemie, există un spațiu limitat pentru o reinflamare semnificativă a prețurilor – cumpărătorii vor rămâne disciplinați în privința prețurilor, iar creșterea valorii va fi moderată cbre.com cbre.com. Activele premium din sectoarele preferate (de ex. logistică de top, rezidențial, birouri de prestigiu) ar putea vedea din nou compresia randamentelor spre finalul lui 2025, pe măsură ce competiția determină creșteri ușoare de prețuri cbre.com cbre.com. Totuși, activele secundare sau cele cu probleme (contracte pe termen scurt, nevoi de investiții suplimentare) pot tranzacționa în continuare cu discounturi. Perspectivele generale de randament pentru sectorul imobiliar european se îmbunătățesc însă. Cu randamentele obligațiunilor retrase din vârf și randamentele proprietăților ajustate în sus, diferența devine din nou rezonabilă. CBRE remarcă faptul că efectul de levier pozitiv este din nou posibil, ceea ce înseamnă că un investitor poate finanța o achiziție la un cost al datoriei sub randamentul proprietății în anumite cazuri cbre.com. Această redeschidere fundamentală a arbitrajului datorie-capital va ajuta la atragerea de capital înapoi pe piață.

Unul dintre cele mai încurajatoare trenduri este revenirea anticipată a capitalului internațional în 2025. În perioada 2022–2023, investițiile transfrontaliere au încetinit, mulți investitori americani și asiatici amânând intrarea din cauza volatilității valutare și a incertitudinii. Acum, condițiile devin mai favorabile: euro s-a depreciat față de dolar, ceea ce face activele europene mai ieftine în dolari, iar costurile împrumuturilor în Europa au scăzut față de finalul lui 2022 cbre.com. Se estimează că aceste evoluții vor stimula investitorii de peste hotare să realoce capital spre Europa. În mod special, anumiți mari investitori nord-americani și din Orientul Mijlociu văd acum un raport bun valoare/risc oferit de imobiliarele europene (mai ales că piața americană are propriile probleme la birouri). Capitalul „aflat pe margine” este semnificativ – există mult capital disponibil („dry powder”) în fonduri globale de private equity imobiliar, mare parte din acesta destinat oportunităților de tip oportunistic sau value-add pe piețe ca Europa cbre.com. Acești investitori nu vor să rateze fereastra de oportunitate înainte ca valorile să înceapă din nou să crească; mulți vor acționa în 2025 pentru a achiziționa active la baza ciclului. Ne așteptăm la modele de investiții transfrontaliere precum: investiții nord-americane sporite în portofolii logistice și rezidențiale europene (un trend deja vizibil), interes continuu din partea fondurilor suverane din Orientul Mijlociu pentru active emblematice din Londra și Paris (de ex. turnuri de birouri, hoteluri) și fluxuri intra-europene (fonduri germane, franceze cumpărând în Spania, Europa Centrală și de Est etc., pentru randamente mai mari).

Datele JLL arată că la începutul lui 2025, volumul tranzacțiilor imobiliare în EMEA era în creștere cu peste 40% de la un trimestru la altul odată cu îmbunătățirea sentimentului jll.com. Dacă această traiectorie continuă, 2025 ar putea marca începutul unui nou ciclu ascendent. Studiile Savills Research proiectează similar că volumul investițiilor în Europa va crește cu ~13% YoY în 2025 și încă 25% în 2026, pe măsură ce revenirea capătă avânt (deși cifrele variază în funcție de analiză). Rotația capitalului este interesantă: în timpul recesiunii, investitorii locali au dominat (cei care își cunoșteau piețele continuând să cumpere selectiv). Odată cu revenirea pieței, investitorii globali probabil vor reprezenta o pondere mai mare a achizițiilor, revenind la tiparele cu activitate transfrontalieră ridicată caracteristice Europei de dinainte de 2020.

Merită menționată și schimbarea peisajului de finanțare. Băncile europene au devenit mai conservatoare în creditarea imobiliară, mai ales pentru birouri și proiecte de dezvoltare. Acest lucru a creat spațiu pentru creditori alternativi – fonduri de debt private equity, companii de asigurări etc. – să intervină. În 2025 și după, creditorii non-bancari sunt așteptați să câștige cotă de piață în finanțarea imobiliară pgim.com. Aceștia pot oferi adesea termeni mai flexibili, deși la rate mai mari. Acest aspect e extrem de important pentru refinanțarea creditelor scadente în 2025–2026. Multe active cumpărate la minime de randament vor avea dificultăți la refinanțare la dobânzile actuale fără capital suplimentar. Este posibil să vedem o creștere a joint venture-urilor, recapitalizărilor sau vânzărilor ca soluție. Totuși, riscul sistemic general pare limitat; băncile europene au expuneri mai mici pe credite imobiliare decât în ultima criză și au provizionat prudent.

Din punct de vedere al preferințelor geografice ale investitorilor: sondajele pentru 2025 arată că Londra, Madrid, Paris sunt cele mai căutate orașe din Europa europe.uli.org – Londra pentru lichiditate și corecția de preț (după Brexit și extinderea randamentelor arată atractiv), Madrid pentru creștere și valoare relativă, Paris pentru stabilitate și scară pe termen lung. Alte orașe precum Berlin, Milano și marile orașe olandeze sunt, de asemenea, pe poziții fruntașe. Crește totodată interesul pentru orașe secundare cu fundamente solide (ex: Munchen, Dublin, Lisabona, Varșovia), pe măsură ce investitorii își lărgesc aria de căutare a randamentelor.

Preferințele sectoriale ale investitorilor au fost deja discutate (logistica, rezidențialul și alternativele, preferate; birourile, abordate selectiv; retailul revin cu prudență). Mulți investitori își segmentează acum strategiile mai clar după profilul de risc: fondurile core vizează active de top în orașele mari (profitând de corecția de preț), în timp ce fondurile oportuniste cumpără active cu probleme sau pentru redezvoltare (de exemplu, achiziționarea unui birou vechi la preț redus pentru conversie în spațiu rezidențial sau de laboratoare). Tema „repoziționării” este majoră – ne așteptăm la un val de capital investit pentru conversia proprietăților învechite (mai ales birouri și retail) în destinații noi, ceea ce reprezintă atât o strategie de investiții, cât și un răspuns la supracapacitatea din unele segmente.

În concluzie, piețele de capital imobiliar din Europa pentru 2025 sunt pregătite pentru o revenire, determinată de îmbunătățirea condițiilor de finanțare, abundența capitalului disponibil și percepția unui minim al pieței. Riscuri precum creșterea economică lentă sau inflația neașteptată ar putea tempera revenirea cbre.com, dar sentimentul general s-a schimbat spre un optimism prudent. După cum a remarcat un lider din industrie, după traversarea „furtunii” inflației și a dobânzilor, sectorul „vedea zona de aterizare la orizont”, chiar dacă provocările geopolitice și cerințele ESG rămân dificultăți continue europe.uli.org. Starea de spirit e optimistă, dar cu rezerve – fiecare tranzacție este analizată cu atenție, iar doar cele mai bune oportunități sunt urmărite cu determinare.

Perspective 2025–2028: Riscuri, oportunități și trenduri transformative

Privind dincolo de orizontul imediat, perioada 2025–2028 va fi una formativă pentru piața imobiliară din UE. Actorii pieței urmăresc câteva trenduri și riscuri-cheie care vor modela evoluția industriei pe termen mediu. În această secțiune, discutăm perspectiva orientată spre viitor, incluzând riscuri potențiale, arii de oportunități de creștere, accentul tot mai intens asupra sustenabilității/ESG și evoluția modelor de investiții transfrontaliere.

Riscuri economice și de piață

Deși scenariul de bază presupune o îmbunătățire constantă, există riscuri notabile ce pot deraia sau întârzia redresarea imobiliară:

Riscul de dobândă și inflație: Dacă inflația persistă sau apar noi șocuri (ex: o creștere bruscă a prețului petrolului), băncile centrale ar putea opri reducerile de dobândă sau chiar reveni la creșteri. Piețele imobiliare se bazează pe ideea unor rate în scădere în 2025–2026; orice inversare ar afecta rapid sentimentul și valorile proprietăților. De asemenea, chiar și dacă ratele scad, ele s-ar putea stabiliza la niveluri mai ridicate decât minimele ultra-scăzute ale anilor 2010. Această „nouă normalitate” înseamnă că randamentele/cap rate-urile probabil nu vor reveni la minimele anterioare, limitând potențialul de creștere a valorii activelor. Scenariu optimist: inflația continuă să decelereze și până în 2026 dobânzile se stabilizează aproape de mediile istorice (~1–2% dobândă BCE), creând un mediu favorabil pentru proprietăți.
Creșterea economică și cererea din partea ocupanților: Perspectivele de creștere ale Europei, deși în îmbunătățire, rămân modeste. Mult depinde de evitarea recesiunilor. Riscurile includ o încetinire accentuată în China (ce lovește exporturile europene), o recesiune în SUA sau probleme interne precum reapariția îngrijorărilor privind datoria suverană. Dacă creșterea economică rămâne sub așteptări (de exemplu, dacă creșterea zonei euro se menține sub 1% până în 2026), cererea pentru spații – mai ales la birouri și retail – ar putea rămâne slabă. Deja creșterea lentă este un risc citat ca factor care frânează revenirea investițională cbre.com. Potential de creștere: stimulentele fiscale sau o evoluție tehnologică neașteptată pot impulsiona economiile UE peste estimări, stimulând cererea pentru toate categoriile de active.
Nesiguranța geopolitică: Războiul din Ucraina rămâne imprevizibil – o escaladare sau prelungire afectează încrederea investitorilor și anumite piețe (țările din Europa Centrală și de Est sunt mai expuse, deși Polonia a profitat economic de relocarea afacerilor din Ucraina/Rusia). Mai mult, tensiuni globale precum un posibil război comercial între SUA și China (mai ales dacă politica internă din SUA se schimbă) pot afecta industriile de export europene, cu efecte asupra cererii de spații industriale mediaassets.cbre.com. Europa se confruntă și cu schimbări politice interne (val de alegeri 2024–2025) ce pot modifica politici relevante pentru sectorul imobiliar (ex. guverne mai de stânga ar putea impune controale de chirii; cele de dreapta ar putea relaxa reglementări, dar crește incertitudinea, așa cum se vede la ascensiunea populismului). Perioada până în 2028 aduce alegeri importante (Parlamentul European 2024, Germania 2025 etc.), fiecare influențând temporar incertitudinea.
Sistemul financiar și lichiditatea: Imobiliarele se confruntă cu o lichiditate mai redusă după ani de bani ieftini. Un risc e peretele de refinanțare – un volum mare de credite și obligațiuni ajung la scadență între 2025–2027. Dacă condițiile de creditare nu se îmbunătățesc suficient, putem vedea distres, vânzări rapide sau chiar defaulturi, în special la birouri sau în piețe precum țările nordice (companiile suedeze de proprietăți sunt deosebit de tensionate). Pentru unii investitori (cei care vânează active problematice), aceștia sunt oportunități, dar există și riscul exagerării scăderii de prețuri. Până acum, băncile și autoritățile de reglementare par încrezătoare că situația e gestionabilă, dar e de urmărit atent. Pe de altă parte, dezvoltarea fondurilor de datorie private face ca, totuși, o parte din lipsa băncilor să fie compensată de capital alternativ.
Costurile de dezvoltare și construcție: Costurile de construcție rămân ridicate (materiale, forță de muncă), iar deși s-au stabilizat în 2024, pot crește din nou din cauza problemelor pe lanțul de aprovizionare sau a prețurilor la energie. Dacă nu scad, multe proiecte devin neviabile financiar, limitând oferta. Pe termen scurt, asta ajută proprietarii de active existente, dar e negativ pe termen lung pentru creșterea sectorului și pentru economiile care au nevoie de locuințe/infrastructură nouă. Reglementările de mediu stricte (ex: limite pe construcții din preocupări climatice) sporesc și ele costurile/delază proiecte (criza azotului din Olanda e exemplu clar). Un risc e subconstrucția, ce duce la scăderea accesibilității locuințelor și la lipsuri de spațiu de birouri/logistică de top – practic, criză de ofertă. Invers, dacă costurile scad neașteptat (sau eficiența crește tehnologic), putem avea un mic boom de construcții ulterior, reducând o parte din deficit.
Schimbările comportamentale ale ocupanților: Trenduri precum munca la distanță și comerțul online vor continua să modifice utilizarea proprietăților. Efectul complet al muncii hibride încă nu e clar – dacă până în 2028 companiile ajung la norme, de ex., de 50% prezență la birou, spațiul necesar per angajat poate scădea pe termen lung, crescând vacanțele sau conversiile de clădiri de birouri în alte destinații. La fel, retailul online poate face un nou salt (prin tehnologii gen realitate augmentată sau schimbare generațională), ce ar putea amenința cererea de retail peste estimări. Actorii pieței imobiliare va trebui să rămână agili, repoziționând și reînchiriind spații după necesitate.

În rezumat, riscurile pe termen mediu sunt înclinate spre zona macroeconomică și geopolitică. Consensul mizează pe un scenariu de tip „muddle-through”, dar orice abateri (inflație ridicată, creștere slabă sau șocuri) ar testa reziliența revenirii sectorului imobiliar. Industria e conștientă de aceste rezerve – după cum s-a notat, **„există rezerve la fiecare pas”** în ciuda optimismului prudent din sector europe.uli.org europe.uli.org. Liderii din imobiliare urmăresc astfel atent „cei cinci D” amintiți de un director instituțional: datorie, demografie, decarbonizare, deglobalizare și digitalizare europe.uli.org europe.uli.org – adică exact riscurile și motoarele prezentate mai sus.

Oportunități de creștere și perspectivă strategică

În ciuda riscurilor, există oportunități semnificative de creștere pentru cei care sunt poziționați corect. Unele dintre aceste oportunități apar direct din provocările menționate mai sus – de exemplu, renovarea și reamenajarea proprietăților mai vechi se anunță a fi o afacere în plină expansiune. Având atâtea clădiri de birouri care necesită modernizare pentru a se conforma normelor ESG, companiile specializate în reutilizare adaptivă sau modernizare vor găsi mult de lucru (iar investitorii pot obține randamente prin transformarea clădirilor „marron” în „verzi”). Perioada până în 2028 ar putea vedea mii de birouri și spații comerciale din Europa transformate în apartamente, laboratoare, locuințe pentru studenți sau alte utilizări. Acest lucru nu doar că rezolvă suprasolicitarea într-un segment, ci și lipsa de ofertă în altul (de exemplu, transformarea birourilor goale în locuințe necesare în centrele orașelor).

O altă oportunitate o reprezintă integrarea tehnologiei în sectorul imobiliar. Industria a fost istoric în urmă la acest capitol, dar lucrurile se schimbă. Creșterea PropTech și utilizarea AI, IoT și analizelor de date pentru optimizarea operațiunilor clădirilor, marketingului și deciziilor de investiții se accelerează. Conform sondajului PwC, peste 85% dintre respondenți se așteaptă ca AI să aibă un impact semnificativ asupra tuturor ariilor din imobiliare în următorii cinci ani pwc.com pwc.com. Deja, AI este folosită pentru întreținere predictivă, prognozarea fluctuațiilor de chiriași și analiza pieței pwc.com pwc.com. Adoptarea acestor tehnologii poate crește eficiența și randamentele – de exemplu, AI poate ajuta hotelurile să stabilească prețuri dinamice pentru camere sau poate ajuta proprietarii să identifice ce chiriași ar putea reînnoi sau reloca. Companiile imobiliare care investesc în transformarea digitală vor depăși, probabil, restul pieței. De asemenea, Europa ar putea vedea o creștere a inițiativelor de clădiri inteligente și orașe inteligente, în aliniere cu agendele UE de digitalizare și ecologie, oferind noi căi de investiții în infrastructura bazată pe tehnologie.

Schimbările demografice și sociale aduc, la rândul lor, oportunități. Îmbătrânirea populației creează nevoie de locuințe pentru seniori, clădiri de birouri medicale și facilități de îngrijire – un sector care va crește puternic până în 2028. Urbanizarea și preferința tinerilor profesioniști de a închiria în centre urbane vibrante susține creșterea locuințelor private închiriate la nivel instituțional (build-to-rent) și a spațiilor de co-living. Între timp, locuințele pentru studenți (după cum am menționat) sunt în expansiune – piețe precum Germania și Italia au rate de acoperire relativ scăzute pentru PBSA, astfel încât investitorii finanțează noi proiecte acolo. Imobiliarele pentru științele vieții (laboratoare, hub-uri R&D) reprezintă o altă nișă în creștere, mai ales după ce pandemia a pus în evidență importanța farma și biotech. Orașe precum Boston și Cambridge din SUA au prosperat cu spații de laborator; Europa urmează exemplul în locuri ca Cambridge UK, Amsterdam și Berlin. Ne putem aștepta ca fonduri specializate să direcționeze tot mai mulți bani spre campusuri de cercetare aproape de universități și spitale.

Din perspectivă geopolitică, Europa se poziționează să beneficieze de “friendshoring” și reconfigurare industrială. Odată cu companiile globale care caută alternative la Asia, Europa (în special Europa de Est) are șanse să atragă producția de baterii pentru vehicule electrice, semiconductori (cu sprijinul EU Chips Act), și alte fabrici de înaltă tehnologie. Fiecare fabrică adusă la nivel local implică nevoi imobiliare: locuințe pentru muncitori, logistică, birouri etc. Polonia, de exemplu, a atras investiții majore în fabrici de baterii; acestea întăresc piețele imobiliare locale. Similar, tranziția industriei auto către electric – fabricile dezvoltate în Germania, Franța, Spania pentru mașini electrice vor avea efecte colaterale pozitive. Investitorii imobiliari pot găsi oportunități în dezvoltarea infrastructurii în jurul acestor proiecte, fie că e vorba de depozite, centre de training sau chiar retail pentru noile comunități de muncitori.

Fluxurile transfrontaliere de capital pot, la rândul lor, crea oportunități. Dacă, așa cum se așteaptă mulți, capitalul asiatic (de exemplu din Singapore, Coreea de Sud) și cel nord-american reintră masiv în Europa, jucătorii locali ar putea beneficia din parteneriate cu acești nou-veniți. Am putea vedea mai multe joint venture-uri, în care capitalul străin se asociază cu dezvoltatori locali (care au know-how-ul) pentru a urmări diverse proiecte, fie că e vorba despre rezidențial în Polonia sau logistică în Spania. Investițiile transfrontaliere duc adesea la compresia randamentelor (creștere de valoare) în piețele țintă, deci dacă, de exemplu, investitorii americani decid în masă că rezidențialul german e un refugiu sigur, pot crește valorile de acolo, recompensând pe cei care au intrat devreme.

În cele din urmă, inițiativele guvernamentale ar putea debloca noi zone de creștere. UE și guvernele naționale investesc masiv în energie verde și infrastructură – de la rețele feroviare la stații de încărcare EV sau subvenții pentru modernizare. Imobiliarele asociate acestor domenii (dezvoltări orientate pe tranzit, real estate pentru stații de încărcare EV etc.) poate nu au fost clasice, dar reprezintă noi categorii de active investiționale.

În concluzie, deși metodele tradiționale de buy-and-hold pentru birouri sau retail nu mai oferă certitudini, peisajul 2025–2028 propune oportunități de creștere transformatoare prin reconfigurarea activelor, adoptarea proptech, targetarea segmentelor influențate de demografie și alinierea cu tranzițiile majore europene (digitală și verde).

Sustenabilitate și tendințe ESG

Una dintre cele mai profunde schimbări pe piața imobiliară europeană este integrarea sustenabilității și ESG (Environmental, Social, Governance) în fiecare aspect al industriei. Toate semnele indică că această tendință se va accentua până în 2028, influențând fundamental valorile activelor, cererea chiriașilor și strategiile investitorilor. De fapt, sondajele din industrie arată că conformitatea cu ESG este percepută drept cea mai mare provocare atât pe termen scurt, cât și pe termen lung pentru sectorul imobiliar europe.uli.org europe.uli.org.

Începând cu 2024, mai multe reglementări converg:

Directiva UE Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) obligă companiile mari să raporteze detaliat indicatori ESG din anul fiscal 2024 (primele rapoarte în 2025) cbre.com cbre.com. Aceasta include companiile imobiliare și chiriașii (mulți dintre aceștia trebuie acum să raporteze amprenta spațiilor închiriate). Standardele Europene de Raportare a Sustenabilității (ESRS) vor face raportarea mult mai riguroasă cbre.com. Proprietarii imobiliari vor fi presați să arate planuri de tranziție climatică și rezultate clare.
Propusa Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CS3D) va obliga companiile nu doar să raporteze, ci să implementeze activ planuri pentru atingerea țintelor climatice cbre.com cbre.com. Pentru investitorii imobiliari, aceasta înseamnă angajamente publice și executarea unor strategii de reducere a emisiilor de carbon pentru portofoliile lor, precum modernizări pentru a se alinia cu obiectivele Net Zero Carbon cbre.com.
Reglementările bancare Basel IV, în vigoare în jurul anului 2025, includ cerințe de capital mai mari pentru bănci pe anumite tipuri de credite imobiliare. Dacă băncile atribuie un risc mai mare clădirilor „marron” ineficiente, costurile de finanțare pentru acestea ar putea crește cbre.com. Acest lucru adaugă un alt stimulent ca proprietarii să îmbunătățească sustenabilitatea pentru a menține lichiditatea activelor.
La nivel de activ, multe țări înăspresc codurile energetice pentru clădiri. De exemplu, Directiva Europeană privind Performanța Energetică a Clădirilor (în discuții de revizuire) ar putea impune standarde minime de eficiență energetică pentru clădirile existente (de exemplu, până în 2030, clădirile trebuie să atingă anumite calificative sau nu vor putea fi închiriate). Franța are deja o lege: de la 2025, chiriașii cu cele mai slabe etichete energetice (G) sunt interziși, forțând practic modernizarea sau retragerea acelor spații de pe piață deepki.com. Țări ca Olanda cer deja, spre exemplu, ca birourile să aibă minimum etichetă EPC C pentru a putea fi închiriate. Aceste reglementări fac ca activele neconforme să piardă venit și valoare – fenomenul de stranding. După cum notează CBRE, „activele care nu se conformează standardelor de sustenabilitate sunt probabil supuse unei reevaluări în scădere, din cauza investițiilor necesare” cbre.com.
Comunitatea investitorilor se autoreglează deja: inițiative precum Net Zero Asset Owners Alliance și altele angajează fonduri pentru decarbonizarea portofoliilor până în 2050. Unii investitori mari nu mai cumpără proprietăți care nu îndeplinesc criterii ESG specifice, ceea ce reduce practic piața pentru activele neconforme.

Concluzia este că factorii ESG afectează direct evaluarea activelor și închirierea. Clădirile cu referințe solide de sustenabilitate (sisteme HVAC eficiente energetic, panouri solare, certificări verzi precum BREEAM/LEED, spații interioare sănătoase etc.) se bucură de cerere crescută, chiriași mai stabili și chiar prime de chirie sau de valoare. Studiile arată că birourile certificate verde încasează prime de chirie de ordinul a 6% sau mai mult față de concurenții necertificați exquance.com. Au, de asemenea, rate de neocupare mai mici și o retenție superioară a chiriașilor. Această stabilitate a fluxului de numerar și protecție viitoare duc la compresia randamentului pentru activele verzi – investitorii acceptă cap rate mai mici, deoarece consideră veniturile ca mai sigure cbre.com cbre.com. În contrast, clădirile vechi, cu emisii ridicate de carbon, au cap rate mai mari și lichiditate mai scăzută. Vedem deja apariția brown discount pe tot continentul; până în 2028 acesta s-ar putea accentua semnificativ. De exemplu, estimările arată că birourile din Londra cu ratinguri slabe EPC se tranzacționează la randamente perceptibil mai mari decât echivalentele eficiente – un trend ce se va extinde probabil peste tot.

ESG nu înseamnă doar E (mediu): componenta Socială este vizibilă în reglementările privind locuințele accesibile, impactul asupra comunității și tendințele privind bunăstarea chiriașilor. Am putea vedea mai multe parteneriate public-privat pentru dezvoltarea locuințelor accesibile, deoarece guvernele promovează valoarea socială (unele orașe deja impun un anumit procent de unități accesibile în noile proiecte). Dezvoltatorii care pun accent pe facilități comunitare, certificări de wellness, etc., ar putea avea un avantaj în fața ocupanților. Guvernanța, de asemenea – transparența și buna guvernanță corporativă – sunt acum atent analizate de investitori și creditori (zilele JV-urilor opace sau a controalelor slabe de risc se apropie de sfârșit pentru firmele care caută capital).

Totuși, există și un val de reacție sau dezbatere ESG în industrie. Raportul PwC a menționat că, în 2024, ESG a trecut pe planul doi față de preocupările tradiționale precum cererea chiriașilor și sănătatea financiară ca influență principală – unii din industrie pun sub semnul întrebării avantajele/costurile acțiunilor ESG agresive pwc.com pwc.com. Când marjele de profit sunt mici, a investi masiv în modernizări sustenabile poate părea descurajant. De asemenea, lipsa de claritate privind standardele aflate în evoluție reprezintă o problemă – oamenii se tem că ceea ce este considerat „sustenabil” acum s-ar putea schimba peste 20 de ani pwc.com. Cu toate acestea, reglementarea presează subiectul – un uimitor 74% dintre profesioniștii în real estate spun că reglementarea este principala problemă care le afectează afacerea în 2024 pwc.com, iar mare parte din acestea sunt reglementări ESG. Ca răspuns, firmele mai proactive trec de la vorbă la faptă: investesc în energie regenerabilă pentru clădiri, implementează AI pentru managementul energetic, dezvăluie riscurile climatice conform TCFD, etc. Până în 2028, conformarea ESG nu va mai fi opțională – va fi un standard de bază. Firmele care se adaptează devreme ar putea culege beneficii (costuri operaționale mai mici, condiții de finanțare mai bune – unele bănci oferă „credite verzi” cu discounturi, și relații mai solide cu chiriașii). Cei care rămân în urmă s-ar putea confrunta mai târziu cu investiții de capital mai mari și deprecierea valorii.

Asigurările și riscul fizic climatic reprezintă o altă fațetă ESG. Companiile de asigurări măresc primele sau chiar retrag acoperirea pentru activele din zone cu risc crescut (zone inundabile, predispuse la incendii de pădure). PwC a subliniat preocuparea tot mai mare legată de accesul la asigurare pe măsură ce crește riscul climatic pwc.com. Proprietățile din zonele costiere sau expuse climatic ar putea necesita investiții în reziliență (diguri, sisteme de drenaj etc.). Până în 2028, analiza riscului climatic va deveni probabil o parte standard a due diligence-ului la achiziții imobiliare, putând influența acordarea de credite (băncile ar putea include riscurile climatice în condițiile de împrumut).

În concluzie, trendul sustenabilității este o temă definitorie pentru perspectivele imobiliare ale UE. Așteptați-vă la:

Inițiative masive de renovare: Stocul de clădiri al UE este vechi; renovarea reprezintă atât o provocare, cât și o oportunitate de investiții de trilioane de euro. Proiectele de instalare a sistemelor eficiente energetic, izolație și chiar renovări structurale din lemn vor deveni frecvente.
Contracte verzi și colaborare cu chiriașii: Proprietarii și chiriașii lucrează împreună pentru a reduce consumul de energie – de exemplu, partajarea datelor, clauze verzi în contract unde chiriașii se angajează la practici sustenabile.
Inovație în materiale și design: Mai multe construcții din lemn, materiale reciclate, construcții modulare pentru reducerea deșeurilor și emisiilor de carbon, toate stimulate de obiectivele ESG.
Diversificare în finanțare: Obligațiuni verzi, împrumuturi legate de sustenabilitate (cu dobânda dependentă de atingerea țintelor ESG) vor deveni mai frecvente. Deja, în prima jumătate a lui 2023 s-a înregistrat un volum ridicat de obligațiuni imobiliare verzi în Europa. Acest lucru oferă un avantaj (capital mai ieftin) liderilor ESG.
Lideri din sectorul public: Guvernul și instituțiile UE ar putea investi direct în dezvoltări sustenabile exemplare (de exemplu, inițiativa Renovation Wave a UE vizează dublarea ritmului de renovare până în 2030). De asemenea, orașele ar putea impune reguli locale mai stricte decât cele naționale (ex: taxe locale pe carbon pentru clădiri).

Per ansamblu, efortul de a atinge Zero Emisii de Carbon până în 2050 în Europa înseamnă că sectorul imobiliar trebuie să se transforme în următorii 25 de ani – iar perioada 2025–2028 va reprezenta primele faze critice ale acestei transformări. Începând deja cu 2025, investitorii trebuie să publice planuri de tranziție climatică și să înceapă implementarea acestora cbre.com cbre.com, astfel încât până în 2028 ar trebui să vedem progrese semnificative. Aceste active și companii care acceptă provocarea ar putea avea parte de creșteri de valoare și „stabilitate crescută a fluxului de numerar” cbre.com cbre.com, în timp ce cei ce întârzie s-ar putea trezi inadecvați sau penalizați sever.

Modele de investiții transfrontaliere

Până în 2028, anticipăm o piață imobiliară europeană mai globalizată și interconectată – deși modelată parțial și de forțele de deglobalizare (de ex. mai mult comerț intra-european vs dependență de piețe îndepărtate). Investițiile transfrontaliere vor atinge sau depăși probabil nivelurile de dinainte de pandemie. Câteva modele probabile:

America de Nord spre Europa: Investitorii nord-americani (fonduri de pensii, private equity, REIT-uri) vor continua să fie jucători majori în Europa. Scara capitalului lor depășește adesea actorii locali, permițând achiziția de portofolii mari. Ne așteptăm ca grupurile din SUA și Canada să își crească alocările către Europa pentru diversificare și, uneori, prețuri mai bune. De exemplu, dacă birourile din SUA rămân problematice, iar cele europene și-au revenit, capitalul s-ar putea reloca în consecință. Dolarul puternic (dacă persistă) este un bonus pentru ei cbre.com. Ar putea avea loc și fuziuni și achiziții transfrontaliere – companiile europene de real estate pot deveni ținte pentru cele nord-americane (cum am văzut când Brookfield și alții au intrat în acționariatul firmelor din Marea Britanie și Germania).
Asia/Orientul Mijlociu spre Europa: Capitalul din Asia (de exemplu, fonduri suverane singaporeze, fonduri de pensii coreene) și Orientul Mijlociu (fonduri saudite, EAU, Qatar) a fost și va fi extrem de influent. Investitorii din Orientul Mijlociu aleg adesea active de tip „trofeu” (zgârie-nori din Londra, repere pariziene etc.), iar acest trend se va relua în forță între 2025–2026 deoarece aceste regiuni au lichidități obținute din veniturile mari din petrol. Investitorii asiatici se pot concentra pe logistică, sectoare tehnologice, sau birouri de top în orașe-cheie. O schimbare: investițiile chineze outbound sunt mult reduse din cauza situației interne din China, așa că golul este umplut de alții (precum GIC din Singapore, foarte activ în logistică și cămine studențești europene).
Fluxuri intra-europene: Investitorii europeni vor investi tot mai mult transfrontalier. De exemplu, fondurile germane sunt tradițional cumpărători mari de spații de birouri și retail în UE (probabil vor reveni odată ce ieșirile de fluxuri din fonduri se stabilizează). Investitorii francezi s-ar putea orienta spre Spania sau Italia, cei nordici ar putea cumpăra active în Țările Baltice etc. În plus, cu Marea Britanie în afara UE, investitorii din UE care au evitat UK din cauza incertitudinii Brexit ar putea reveni pentru randamente mari (și invers, investitori UK spre UE). Până în 2028, relația dintre imobiliarele UK – UE ar putea să se normalizeze, Londra rămânând un magnet pentru bani europeni și orașele UE atrăgând fonduri britanice în căutare de creștere.
Dezvoltare transfrontalieră și parteneriate JV: Nu doar achiziții – capitalul străin va finanța și proiecte de dezvoltare. Parteneri din Orientul Mijlociu și Asia ar putea co-dezvolta proiecte mixte în orașele Europei. De exemplu, un fond nord-american poate colabora cu un dezvoltator local în Polonia pentru a construi portofolii de apartamente de închiriat – combinând capitalul cu expertiza locală. Aceste JV-uri aduc bune practici și ajută la modernizarea pieței.
Diversificarea țintelor: Inițial, capitalul transfrontalier merge spre piețele de bază (UK, Franța, Germania). Totuși, tot mai mulți se orientează către piețe „de nivel doi” pentru randamente mai bune sau creștere: de ex. Polonia, Spania, Olanda, Irlanda, Portugalia, chiar și unele din Europa de Sud-Est. Până în 2028, am putea vedea investiții instituționale inclusiv în Grecia sau Bulgaria, pe măsură ce economiile acestora se integrează și dacă randamentele sunt atractive.

Merită menționat că investițiile transfrontaliere pot face piețele mai corelate. Dacă sentimentul global se deteriorează, investitorii transfrontalieri tind să se retragă simultan, accentuând scăderile (cum a fost în 2008 și 2020). Invers, când sentimentul este bun, pot inunda rapid o piață cu capital, ducând la creșterea prețurilor. Jucătorii locali vor trebui să fie agili – eventual parteneriând sau sincronizându-și mișcările cu aceste fluxuri.

Un aspect pozitiv al activității transfrontaliere este că răspândește inovația și standardele. Investitorii internaționali aduc așteptări legate de ESG (mulți investitori instituționali nord-americani și europeni împărtășesc acum obiective ESG similare), ceea ce ajută la propagarea standardelor verzi pe piețele unde investesc. Ei aduc și know-how operațional – de exemplu, introducând tehnici moderne de administrare a proprietăților pe o piață nouă.

Capitalul transfrontalier are în vizor și alternativele – ne putem aștepta ca investitorii străini să achiziționeze platforme, nu doar active. De exemplu, o firmă americană de private equity ar putea cumpăra un operator european de locuințe pentru studenți pentru a-și crea o bază. Sau un fond asiatic ar putea investi într-un dezvoltator de centre de date. Aceste deal-uri de tip platformă pot accelera creșterea acelor sectoare la nivelul întregului continent.

Până în 2028, Europa ar putea vedea mai multe investiții outbound – investitori europeni care merg în afara continentului. În prezent, instituțiile europene investesc mai ales în Europa sau în SUA. Dacă piețele europene devin prea scumpe sau competitive, ar putea aloca mai mult către Asia-Pacific sau alte regiuni. Dar având în vedere nevoia Europei de capital pentru a-și îndeplini provocările (locuințe, adaptare la schimbările climatice etc.), va exista destul capital de absorbit local.

În rezumat, modelele transfrontaliere ar putea reveni la volume mari și surse diverse, consolidând Europa ca destinație majoră pentru capitalul global imobiliar. Interacțiunea dintre capitalul local și cel străin va modela prețurile – de exemplu, dacă băncile locale restricționează creditarea către anumite sectoare, capitalul străin ar putea achiziționa active la discount, beneficiind apoi când condițiile se îmbunătățesc. Cheia va fi monitorizarea trendurilor valutare (acestea influențează fluxurile; un euro slab invită investiții inbound, un euro puternic ar putea genera mai multe investiții outbound) și a climatului politic (tratate de investiții, taxare a cumpărătorilor străini – de exemplu, Canada și Noua Zeelandă au introdus interdicții pentru străini la achiziția de locuințe; dacă Europa ar aplica vreodată ceva similar, acest lucru ar putea schimba fluxurile, dar nu există semne de mișcări ample de acest fel deocamdată).

Concluzie

2025 marchează un punct de inflexiune pentru piața imobiliară a Uniunii Europene. Atât sectoarele rezidențial, cât și cel comercial trec de la o perioadă de corecție și incertitudine, la una de stabilizare și creștere selectivă. Mediul macroeconomic – definit printr-o creștere moderată a PIB, inflație în retragere și sfârșitul înăspririi monetare – oferă o fundație mai solidă pentru activitatea imobiliară decât anii volatili anteriori. Piețele rezidențiale din UE își revin per ansamblu, susținute de lipsa fundamentală de ofertă și îmbunătățirea condițiilor de creditare, deși accesibilitatea și măsurile de politică vor tempera ritmul. Piața imobiliară comercială își creează un nou drum: birourile evoluează către utilizări de calitate superioară, retail-ul se adaptează lumii omni-channel, logistica beneficiază de vânturi structurale favorabile, iar sectoarele alternative capătă importanță.

Privind înainte spre 2028, perspectivele sunt prudent optimiste. Liderii industriei se așteaptă, în mare majoritate, la o creștere a încrederii în afaceri și a profitabilității în anii următori pwc.com. Totuși, o fac cu ochii larg deschiși asupra riscurilor – de la sincope economice la șocuri geopolitice – și cu înțelegerea că acest ciclu va fi diferit de cel precedent. Sustenabilitatea și inovația vor fi elementele de diferențiere. Cei care abordează proactiv cerințele ESG, refac clădirile și utilizează tehnologia vor fi cel mai bine poziționați să prospere în noua eră a pieței imobiliare europene. După cum a rezumat un executiv, succesul depinde acum de navigarea celor „5 D”: datorie, demografie, decarbonizare, deglobalizare, digitalizare europe.uli.org.

Piața imobiliară a Europei în perioada 2025–2028 va fi probabil marcată de transformare: transformarea proprietăților vechi în spații mai verzi și mai utile; transformarea orașelor pentru a deveni mai locuibile și mai reziliente; și transformarea practicilor de industrie pentru a fi mai transparente și bazate pe date. Investițiile sunt pe cale să revină pe măsură ce capitalul global reapare în Europa, atras atât de necesitate (diversificare, subinvestiție în ultimii ani), cât și de oportunitate (valoare relativă, cerere structurală). Investițiile și parteneriatele transfrontaliere vor fi cruciale pentru livrarea noilor locuințe, infrastructuri și modernizări de care Europa are nevoie.

În sfera rezidențială, dacă guvernele și sectorul privat pot colabora pentru a crește oferta de locuințe – fără a reduce excesiv stimulentele pentru investiții – există potențialul de a reduce deficitul locativ până la sfârșitul acestui deceniu, ceea ce ar stabiliza prețurile și ar aduce beneficii societății. În imobiliarele comerciale, adoptarea modelelor de lucru flexibile și a noilor comportamente de consum poate revitaliza activele care se adaptează, în timp ce cele care nu, ar putea dispărea. Până în 2028, ne așteptăm la un peisaj imobiliar european mai rezilient, mai sustenabil și mai tehnologizat, cu oportunități de creștere în fiecare provocare depășită.

În cele din urmă, piața imobiliară a Uniunii Europene se află la răscrucea dintre prudență și oportunitate. Următorii ani vor marca noi orizonturi pentru sector, propulsați de un optimism temperat și focus pe crearea valorii pe termen lung, nu pe agitația de moment. Drept dovadă a acestei mentalități, 80% dintre liderii pieței imobiliare europene se așteaptă ca încrederea în afaceri și profiturile să crească sau să rămână stabile în 2025, reflectând acest optimism prudent pwc.com. Totuși, sunt pregătiți să schimbe cursul dacă este necesar – vigilenți la incertitudini, dar animați de nevoia continuă de spații de calitate pentru ca europenii să poată trăi, munci, cumpăra și prospera. Ciclul imobiliar se întoarce, iar cei care își aliniază strategiile la realitățile macro, nevoile societale și imperativele de sustenabilitate vor conduce piața imobiliară a Uniunii Europene din 2025 până în 2028 și dincolo de acest interval.

Surse:

Comisia Europeană, Spring 2025 Economic Forecast: Moderate growth amid global uncertainty – prognoze PIB & inflație economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – perspective de industrie și sentiment pwc.com europe.uli.org
CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – macro trenduri, prognoze sectoriale, analiză a pieței de capital mediaassets.cbre.com cbre.com
Reuters, German house prices to climb 3.5% this year… – sondaj piață locuințe Germania și context reuters.com reuters.com
Global Property Guide, Residential Property Market Analysis 2025 (Germania, Franța, Spania, Italia, Polonia) – date prețuri, ofertă/cerere, notițe de politici globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Comisia Europeană, Signals of a turnaround in the housing market (Spring 2025) – tendințe prețuri locuințe UE, capacitate de împrumut, colapsul ofertei economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
CBRE France, Real Estate Market Outlook 2025 – perspective economie Franța și sector (creștere slabă, calendar recuperare birouri) cbre.fr cbre.fr
CBRE Europe, Capital Markets Outlook 2025 – factori de revenire a investițiilor, revenirea capitalului internațional cbre.com cbre.com
CBRE Europe, Sector Spotlights 2025 (Birouri, Retail, Logistică, Spații rezidențiale) – trenduri de închiriere, vacanțe, chirii, indicatori cheie mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
ABN AMRO, Housing Market Monitor Jan 2025 – revenirea prețurilor la locuințe în Olanda și factori (credite ipotecare, deficit) abnamro.com abnamro.com
Sarupya Ganguly (Reuters), Germany’s struggling housing market… – scăderi de dobânzi care ajută piața locuințelor din Germania, incertitudine electorală reuters.com reuters.com
Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), France’s Residential Market 2025 – atenuare scădere preț, date despre criza construcțiilor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Spain’s Residential Market 2025 – creșteri de prețuri cu două cifre, revenirea construcțiilor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Key Findings – top orașe (Londra, Madrid, Paris) și sectoare (centre de date etc.) europe.uli.org
CBRE, Sustainability Chapter, Outlook 2025 – cerințe raportare ESG (CSRD/ESRS), impact asupra randamentelor și planurilor de tranziție cbre.com cbre.com
PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – provocări ESG și reacția industriei pwc.com pwc.com
JLL, Global Real Estate Perspective May 2025 – creștere de volum în T1 2025 (referință în snippets) jll.com
Savills, European Investment Outlook – creșteri de volum prognozate pentru 2025 și 2026 (referință în snippets) savills.com
Knight Frank, ESG outlook 2025 – premium la chirie pentru clădirile verzi (referință căutare) exquance.com
Interviuri CEO prin PwC/ULI – focus pe „datorie, demografie, decarbonizare, deglobalizare, digitalizare” pentru profituri europe.uli.org.