Piața imobiliară din Auckland 2025: Boom sau declin? În culisele schimbărilor din sectorul imobiliar al orașului

Prezentare generală: Piața imobiliară din Auckland la o răscruce în 2025

Piața imobiliară din Auckland în 2025 se află într-un punct crucial, balansându-se între o scădere anterioară și semnele unei reveniri prudente. După un boom accentuat în perioada COVID și o corecție ulterioară, prețurile locuințelor s-au stabilizat și chiar au început să crească ușor globalpropertyguide.com nzherald.co.nz. În același timp, sectoarele de real estate comercial și industrial trec prin propriile ajustări post-pandemie – de la clădiri de birouri care se confruntă cu un grad mai mare de neocupare, la depozite industriale care încă se bucură de o cerere aproape record. Investitorii și proprietarii urmăresc o confluență de factori: ratele dobânzilor sunt acum pe o traiectorie descendentă, noile politici guvernamentale favorizează investițiile imobiliare, iar marile proiecte de infrastructură promit să remodeleze peisajul urban al Aucklandului. În acest raport, analizăm fiecare segment – rezidențial, comercial și industrial – și explorăm prețurile actuale, tendințele de închiriere, dezvoltările, previziunile pentru finalul anilor 2020 și principalele oportunități și riscuri care urmează.

Sectorul rezidențial: Prețuri, tendințe și chirii

Prețurile locuințelor din Auckland – Niveluri actuale și comparație istorică

Prețurile locuințelor din Auckland în 2025 reflectă o piață care se stabilizează după o corecție notabilă. Prețul median al unei locuințe în regiunea Auckland este de aproximativ 990.000 NZD la mijlocul anului 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Aceasta marchează o scădere de aproximativ 3–4% față de anul precedent, chiar dacă media națională a rămas constantă în aceeași perioadă globalpropertyguide.com. Scăderea din ultimul an este o moștenire a răcirii pieței care a urmat vârfului de la sfârșitul lui 2021. În timpul boom-ului pandemic, prețurile locuințelor din Auckland au crescut cu peste 40%, atingând maxime istorice la sfârșitul lui 2021. De atunci, valorile au scăzut cu aproximativ 20% față de acel vârf reuters.com, inversând aproximativ jumătate din câștigurile extraordinare din perioada COVID.

Pentru a pune acest lucru în perspectivă, prețul median din Auckland a crescut vertiginos de la mijlocul valorii de 700.000 $ în 2019 la bine peste 1 milion $ până în 2021. La apogeul freneziei (sfârșitul lui 2021), prețul median al locuințelor s-a apropiat de 1,3 milioane $. Corecția ulterioară a adus prețul median la puțin peste 1 milion $ până în 2023 nzherald.co.nz. De exemplu, doar între aprilie 2024 și aprilie 2025, prețul median din Auckland a scăzut de la aproximativ 1,04 milioane $ la 1,00 milion $ nzherald.co.nz. Acum, în 2025, prețurile dau semne timpurii de revenire. Scăderea practic s-a aplatizat – de fapt, la începutul lui 2025, prețul median din Auckland era cu doar ~0,5% mai mic față de anul precedent interest.co.nz interest.co.nz – iar creșterile lunare au revenit în unele luni. Datele de la Institutul Imobiliar arată mici, dar consecutive, creșteri lunare de preț la începutul lui 2025, reducând scăderea anuală nzherald.co.nz. Economiștii observă că cererea cumpărătorilor își revine datorită scăderii ratelor la credite ipotecare, dar o ofertă amplă de proprietăți scoase la vânzare limitează creșterile rapide de preț nzherald.co.nz interest.co.nz. Proprietățile se vând mai greu decât în anii de boom (mediana ~42–54 zile pe piață, încă peste normele istorice nzherald.co.nz interest.co.nz), ceea ce indică o piață mai echilibrată, unde cumpărătorii au mai multe opțiuni.

Accesibilitatea rămâne o provocare în ciuda corecției de preț. Chiar și după scăderea recentă, prețurile locuințelor din Auckland sunt de aproximativ 6 ori mai mari decât venitul mediu al gospodăriei, ceea ce înseamnă că deținerea unei locuințe este încă inaccesibilă pentru mulți cumpărători la prima achiziție reuters.com. Vestea bună este că aceasta reprezintă o ușoară îmbunătățire față de 2021, când prețurile erau cu 50% peste nivelurile de dinainte de pandemie și cumpărarea unei locuințe era „practic imposibilă” pentru noii veniți reuters.com. Astăzi, cu prețuri mai mici și rate ale dobânzilor în scădere, majoritatea analiștilor imobiliari (9 din 11 într-un sondaj) cred că condițiile pentru cumpărătorii la prima achiziție se vor îmbunătăți în anul următor reuters.com reuters.com. Într-adevăr, volumul vânzărilor a crescut (vânzările naționale de locuințe au fost cu ~9–17% mai mari la începutul lui 2025 față de anul precedent nzherald.co.nz interest.co.nz), indicând o încredere reînnoită. Dar accesibilitatea locuințelor în Auckland rămâne foarte tensionată în termeni internaționali, iar economisirea unui avans continuă să fie dificilă pe fondul chiriilor ridicate și al costului vieții reuters.com reuters.com.

Dinamica pieței de închiriere și randamentele în Auckland

Piața chiriilor din Auckland în 2025 dă semne de răcire după ani de restricții. Chiriile au crescut constant în perioada 2022–2023, însă inflația chiriilor a încetinit considerabil acum globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Sunt implicați mai mulți factori: migrația netă – un factor cheie al cererii de închirieri – a scăzut brusc față de maximele de după pandemie. În anul până în mai 2025, câștigul net de migrație al Noii Zeelande a fost de doar ~14.800 de persoane, ceea ce este cu peste 80% mai mic decât afluxul din anul precedent globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auckland, fiind destinația principală pentru noii migranți, a resimțit în mod special această relaxare a cererii pe măsură ce imigrația s-a normalizat. În același timp, oferta de locuințe de închiriat a crescut; numărul de anunțuri de închiriere disponibile este mai ridicat decât acum un an, oferind chiriașilor mai multe opțiuni globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trade Me (o platformă importantă de anunțuri imobiliare) raportează chiar că în multe regiuni, inclusiv Auckland, chiriile medii cerute s-au stabilizat sau au început să scadă, pe măsură ce proprietarii concurează pentru chiriași globalpropertyguide.com. Chiriașii au acum mai multă putere de negociere decât au avut de ani de zile, o schimbare notabilă într-un oraș cunoscut pentru chiriile sale scumpe.

Nivelurile actuale ale chiriilor: Chiria mediană săptămânală în Auckland este în jur de 600–630 NZD în 2025. Conform cifrelor guvernamentale, chiria medie săptămânală în Auckland pentru anul până în aprilie 2025 a fost de $631 (aproximativ 366 USD) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Aceasta reprezintă o creștere de doar 0,9% față de anul precedent globalpropertyguide.com, ceea ce înseamnă că chiriile sunt practic stagnante în termeni ajustați la inflație. În unele segmente, chiriile reale scad atunci când se ia în calcul inflația. Această relaxare este evidențiată și de creșterea ratelor de neocupare pentru închirieri – administratorii de proprietăți din Auckland raportează o creștere a locuințelor neocupate și faptul că durează mai mult să găsească chiriași globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cu chiriile consumând deja o parte mare din venituri, există o limită naturală a cât de mult mai pot crește acestea globalpropertyguide.com.

Randamentele brute ale chiriilor pentru proprietățile rezidențiale din Auckland rămân modeste și chiar au scăzut ușor pe măsură ce prețurile se stabilizează, iar chiriile stagnează. La mijlocul anului 2025, randamentul brut mediu al chiriilor pentru proprietățile rezidențiale din Noua Zeelandă este estimat la aproximativ 4,0% globalpropertyguide.com. Aceasta este o scădere față de aproximativ 4,3% cu un an înainte globalpropertyguide.com, reflectând faptul că valorile proprietăților au început să crească din nou, în timp ce creșterea chiriilor s-a oprit. În Auckland, în mod specific, randamentele tind să fie în partea inferioară a intervalului național (prețurile ridicate de achiziție din Auckland reduc procentele de randament). Mulți proprietari din Auckland văd randamente nete (după costuri) foarte mici, adesea în intervalul 2–3%, ceea ce înseamnă că se bazează pe câștiguri de capital viitoare pentru randamentul investiției. Cu ratele dobânzilor ridicate în 2023, mulți investitori cu credite au avut fluxuri de numerar negative, deși reducerile recente ale dobânzilor atenuează această presiune. Apartamentele de lux din oraș pot aduce randamente ușor mai mari decât casele suburbane premium, dar per ansamblu Auckland este o piață cu randamente scăzute după standardele globale – o tendință de lungă durată având în vedere istoria sa de creștere puternică a valorii capitalului.

Pe de altă parte, pentru proprietari, noile modificări fiscale guvernamentale îmbunătățesc calculele privind investițiile în chirii (mai multe detalii în secțiunea Politici). Și, în ciuda stagnării recente, analiștii se așteaptă ca chiriile să crească treptat în următorii ani, odată cu redresarea economiei. Un sondaj Reuters printre experți prognozează o creștere de aproximativ 3,0% a chiriilor urbane în 2025, depășind inflația generală reuters.com reuters.com. Totuși, pe termen scurt, chiriașii au avantajul. Oferta de locuințe de închiriat a fost suplimentată de investitori care încearcă să închirieze proprietăți pe care nu le-au putut vinde ușor în timpul declinului, precum și de un aflux de locuințe nou construite care intră pe piață. Drept urmare, raportul chirie/venit din Auckland rămâne ridicat, dar nu se înrăutățește momentan – oferind o ușoară ușurare chiriașilor după ani de creșteri abrupte.

Sectorul proprietăților comerciale: Tendințe în birouri și retail

Piața birourilor – Creșterea gradului de neocupare vs reziliența spațiilor premium

Sectorul de birouri din Auckland în 2025 se află într-o perioadă de ajustare. Schimbarea indusă de pandemie către munca la distanță și hibridă și-a lăsat amprenta, în special asupra clădirilor de birouri mai vechi. Rata de neocupare a birourilor a crescut în ultimii doi ani, în special pentru clădirile de birouri secundare (de calitate inferioară) din CBD și din zonele periferice. În CBD-ul din Auckland, rata totală de neocupare a fost înregistrată recent la un nivel ridicat de o singură cifră și este în creștere, iar birourile secundare înregistrează acum niveluri de neocupare de două cifre în unele zone cbre.com cbre.com. (Prin comparație, în Wellington, rata de neocupare a birourilor secundare a ajuns la ~19% cbre.com, iar Auckland urmează aceeași tendință ascendentă, deși nu la fel de accentuată.) Proprietarii clădirilor mai vechi sau mai puțin bine situate trebuie să depună eforturi suplimentare pentru a atrage chiriași, adesea oferind reduceri de chirie sau stimulente. Spațiile de subînchiriat au crescut, de asemenea, pe măsură ce companiile își reduc suprafețele ocupate.

În contrast, spațiul de birouri premium – clădiri moderne cu rating seismic ridicat, certificări verzi și facilități atractive – se descurcă mai bine. Rata de neocupare a birourilor premium în Auckland este mai scăzută (procente de o singură cifră) și se așteaptă să se stabilizeze mai curând cbre.com. De fapt, chiriile nete de bază pentru birourile premium din CBD-ul Auckland au continuat să crească ușor chiar și în perioada de stagnare a pieței jll.com jll.com, datorită cererii pentru calitate superioară. Chiriașii de top sunt încă dispuși să plătească un preț premium pentru cele mai bune spații, iar noile clădiri livrate în ultimii ani au fost în mare parte închiriate. De exemplu, PwC Tower (Commercial Bay) și alte adăugiri recente au arătat că, dacă nivelul de calitate este ridicat, există cerere. Potrivit JLL, chiriile pentru birourile premium din Auckland au înregistrat o creștere modestă în ultimul an, în timp ce chiriile premium din Wellington au scăzut pe fondul restricțiilor bugetare guvernamentale jll.com. Totuși, chiriile efective (care includ stimulentele de închiriere) sunt sub presiune. Proprietarii oferă frecvent perioade fără chirie, contribuții pentru amenajare și alte stimulente pentru a atrage chiriași, ceea ce înseamnă că chiriile nete efective pot fi stagnante sau chiar în scădere în termeni reali cbre.com cbre.com. Acest lucru este valabil mai ales în zona periferică a orașului Auckland și pe piața secundară de birouri, unde un exces de spațiu a forțat creșterea concurenței.

Privind spre viitor,

oferta de birouri din Auckland este relativ limitată după 2025, ceea ce ar putea ajuta la echilibrarea pieței. Câteva proiecte semnificative se finalizează în jurul anului 2025 (pipeline-ul de dezvoltare a fost „agitat pe piața birourilor din Auckland” în perioada 2024–25cbre.com), însă dincolo de acest moment, construcțiile noi încetinesc. Odată cu mai puține birouri noi și o economie în îmbunătățire, se estimează că rata de neocupare a birourilor va atinge un vârf până în 2025 și apoi se va îmbunătăți treptat. Previziunile arată că, pe măsură ce economia se întărește în 2026, cererea va crește și spațiul excedentar va fi absorbit, în special în clădirile de top cbre.com cbre.com. Totuși, birourile secundare ar putea continua să întâmpine dificultăți sau să necesite reconversie (unele clădiri mai vechi ar putea chiar fi candidate pentru conversie în rezidențial sau alte utilizări, dacă este fezabil). Pentru moment, investitorii în birouri rămân precauți: randamentele proprietăților de birouri din Auckland au crescut (prețurile au scăzut) în 2022–2023, în concordanță cu creșterea ratelor dobânzilor. Randamentele pentru birourile de top din Auckland sunt în jur de 6–7% după o ușoară scădere, dar odată cu scăderea dobânzilor, ratele de capitalizare încep din nou să se comprime (adică prețurile cresc ușor). De fapt, la sfârșitul anului 2024 au apărut primele semne de consolidare a randamentelor pentru birourile de clasa A din CBD Auckland cbre.com. Per ansamblu, perspectivele sectorului de birouri indică o recuperare lentă – „creștere modestă a chiriilor” pentru birourile de top din Auckland în 2025, cu îmbunătățiri mai ample până în 2026 cbre.com cbre.com.

Piața de retail – Recuperare, Noi Intrări și Schimbări de Noroc

Sectorul de proprietăți comerciale cu amănuntul din Auckland prezintă o traiectorie prudent optimistă în 2025. Cicatricile pandemiei (lockdown-uri, pierderea turismului și creșterea comerțului electronic) se vindecă, iar traficul pietonal revine în districtele comerciale. De fapt, brandurile internaționale de retail privesc din nou Auckland ca o țintă de extindere jll.com. Un semn major de încredere în retailul din Auckland este deschiderea primului megamagazin IKEA din Noua Zeelandă în 2025. Magazinul IKEA de 34.000 m² din Sylvia Park (estul Aucklandului) este programat să fie finalizat în 2025 cbre.com, ancorând o zonă comercială extinsă și atrăgând cumpărători din întreaga regiune. De asemenea, Costco a deschis un magazin mare în West Auckland la sfârșitul anului 2022, iar un alt nou centru comercial (“Maki Centre”) de 18.000 m² se finalizează în Westgate în 2025 cbre.com. Aceste dezvoltări subliniază creșterea reînnoită a retailului de mari dimensiuni și se așteaptă să stimuleze valorile proprietăților locale și chiriile din zonele învecinate.

Ratele de neocupare în retail din Auckland au scăzut în general în ultimul an, cel puțin în locațiile cu performanțe bune. Până la sfârșitul anului 2024, neocupările au scăzut în trei din cinci tipuri de centre comerciale monitorizate de un sondaj cbre.com. Centrele comerciale de top și zonele comerciale de destinație au înregistrat o revenire a cererii din partea ocupanților, pe măsură ce cheltuielile consumatorilor se stabilizează. De exemplu, mall-urile suburbane și parcurile comerciale de tip big-box au performanțe destul de bune, ajutate de revenirea gospodăriilor la cumpărături și mese în persoană. Pe de altă parte, unele mall-uri secundare și zone comerciale stradale din zonele cu potențial mai slab continuă să aibă dificultăți. Piața de retail este bifurcată: “câteva centre” cu rate mai mari de neocupare sunt de obicei mall-uri sub-regionale mai vechi care se confruntă cu concurență intensă (și impactul persistent al cumpărăturilor online) cbre.com. Retailul din CBD-ul Aucklandului a avut, de asemenea, o perioadă dificilă în timpul pandemiei, odată cu pierderea turiștilor internaționali și a angajaților de birou, deși 2025 aduce o oarecare revenire pe măsură ce gradul de ocupare a birourilor crește și turismul își revine. Notabil, retailerii de lux și brandurile internaționale de top și-au arătat interesul pentru Queen Street și Commercial Bay din CBD, atrași de chiriile mai mici și de perspectiva revenirii turiștilor de pe vasele de croazieră.

În ceea ce privește chiriile, chiriile pentru retail din Auckland au fost relativ stabile, dar se preconizează că vor înregistra o creștere modestă pe termen scurt. CBRE prognozează creșteri ușoare ale chiriilor pentru segmentele de retail prime în 2025 cbre.com, în special în locațiile cu trafic pietonal ridicat. Proprietarii din centrele comerciale de top (precum Sylvia Park, Albany, Newmarket) raportează chirii stabile sau în creștere, în timp ce locațiile secundare pot oferi reduceri pentru a păstra chiriașii. Per ansamblu, chiriile pentru retail sunt încă sub nivelurile tendință de dinainte de pandemie, ajustate la inflație, dar direcția este una de îmbunătățire. Randamentele pentru proprietățile de retail au crescut (prețurile au scăzut) în 2022–23 din cauza ratelor mai mari ale dobânzilor, dar și aici există semne de consolidare. De exemplu, randamentele pentru retailul prime de tip large format (big-box retail) s-au comprimat ușor recent, reflectând cererea investitorilor pentru active de retail bine închiriate cbre.com. Investitorii sunt deosebit de interesați de activele de retail cu contracte de închiriere pe termen lung către chiriași puternici (precum supermarketuri sau retaileri multinaționali). Odată cu așteptarea creșterii treptate a încrederii consumatorilor pe măsură ce economia se întărește, perspectivele pentru proprietățile de retail sunt unele de optimism prudent. Totuși, investitorii rămân atenți la schimbările structurale – penetrarea comerțului electronic este încă în creștere, astfel că formatele de retail care oferă experiențe (restaurante, divertisment, servicii) sunt preferate în detrimentul celor axate exclusiv pe cumpărături.

Sectorul proprietăților industriale: Un performer de excepție în continuare

Piața proprietăților industriale din Auckland – care include depozite, facilități logistice și fabrici – a fost performerul de excepție în ultimii ani și rămâne robustă în 2025. Rata de neocupare în spațiile industriale este extrem de scăzută, printre cele mai mici din lume. Chiar dacă rata de neocupare a stocului industrial din Auckland a crescut ușor față de minimele istorice, este încă de doar 1,6% în 2024 cbre.com și aproximativ 2,1% spre sfârșitul lui 2024 oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (Pentru context, orice sub 5% este considerat o piață strânsă; 1–2% în Auckland înseamnă practic ocupare completă, cu doar spații de tip fricțional disponibile.) Această rată extrem de scăzută a neocupării a fost rezultatul unei cereri puternice din partea chiriașilor (în sectoare precum logistică, distribuție și comerț electronic) combinată cu o ofertă nouă limitată într-un Auckland cu terenuri restrânse.

Tendințe ale chiriilor: Chiriile industriale au înregistrat creșteri record din 2021 până în 2023, pe măsură ce chiriașii au concurat pentru spații limitate. Chiriile pentru depozitele de top au crescut semnificativ în acea perioadă. În septembrie 2024, chiria medie de listă pentru depozitele de top din Auckland a ajuns la $194 pe metru pătrat pe an oneroof.co.nz. Aceasta a reprezentat o creștere de 2% față de anul precedent oneroof.co.nz – o creștere mai mică decât în anii anteriori, indicând că creșterea chiriilor s-a moderat la un ritm sustenabil. Încetinirea creșterii chiriilor reflectă o ușoară scădere a cererii (din cauza încetinirii economice generale) și un val de noi spații care au început să apară. În 2024, au fost finalizate mai multe proiecte industriale noi, iar altele sunt programate pentru 2025, adăugând spațiu necesar. Cu toate acestea, construcțiile noi încă obțin chiriile record, deoarece inflația costurilor de construcție a crescut nivelul minim de chirie necesar dezvoltatorilor oneroof.co.nz. Mulți chiriași sunt dispuși să plătească un preț premium pentru depozite moderne cu înălțime mare, având în vedere câștigurile de eficiență.

În ciuda moderării recente, proprietarii de spații industriale rămân într-o poziție de forță. Cu o rată de neocupare în jur de 2%, majoritatea spațiilor de calitate sunt închiriate rapid. Unii chiriași chiar închiriază spații înainte de a avea nevoie de ele pentru a le asigura pentru extinderea viitoare. Există semne emergente că chiriașii își optimizează suprafețele (reducând sau consolidând) ca răspuns la climatul economic oneroof.co.nz oneroof.co.nz, însă cererea generală încă depășește oferta pentru depozitele bine localizate (în special în hub-urile logistice din South Auckland și în zona aeroportului din Auckland). Valorile terenurilor pentru terenurile cu destinație industrială au rămas ridicate, iar interesul pentru terenurile de dezvoltare industrială crește din nou, pe măsură ce investitorii anticipează următorul ciclu de creștere oneroof.co.nz oneroof.co.nz. De exemplu, Colliers raportează că într-un mare parc industrial viitor din nord-vestul Auckland (dezvoltarea Spedding), peste 180 de milioane de dolari în vânzări de terenuri au intrat sub contract, pe măsură ce dezvoltatorii și proprietarii-ocupanți s-au grăbit să își revendice noi amplasamente oneroof.co.nz oneroof.co.nz. În mod similar, zonele industriale greenfield din South Auckland, precum Drury, atrag atenția pentru extinderea viitoare oneroof.co.nz.

Randamentele investițiilor și perspective: Proprietățile industriale au fost apreciate de investitori pentru stabilitatea și creșterea lor, iar randamentele s-au comprimat la minime record în ultimii ani (ceea ce înseamnă evaluări ridicate). Randamentele industriale de top din Auckland au scăzut până în jurul intervalului de 5%–5,5% la apogeul pieței. În 2023, creșterea ratelor dobânzilor a determinat o ușoară creștere a randamentelor (depășind 5,5% pentru proprietățile de top). Totuși, imediat ce Banca Centrală a început să reducă dobânzile la sfârșitul lui 2024, interesul cumpărătorilor pentru active industriale a revenit și randamentele au început din nou să se consolideze oneroof.co.nz oneroof.co.nz. De fapt, până în trimestrul IV 2024, unele tranzacții cu proprietăți industriale de top se realizau cu randamente sub 5,0% pentru proprietăți de cea mai bună calitate, cu contracte de închiriere pe termen lung cbre.com. Colliers observă că baza de cumpărători pentru sectorul industrial crește pe măsură ce banii ies de pe margine (cum ar fi depozitele la termen care ajung la scadență) și caută investiții pe termen lung într-un mediu cu rate ale dobânzilor în scădere oneroof.co.nz oneroof.co.nz.

Toate semnele indică faptul că sectorul industrial va reveni puternic în 2025. Observatorii pieței descriu o „atmosferă optimistă” la începutul lui 2025, așteptându-se la o „revenire la o piață normalizată” după cele 18 luni mai lente care au urmat freneziei din perioada COVID oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Odată cu scăderea costului datoriei, se așteaptă ca mai mulți investitori să reintre pe piață, ceea ce ar putea duce la creșterea valorii proprietăților industriale. Dezvoltatorii se pregătesc, de asemenea – după o ușoară pauză în construcțiile noi (autorizațiile pentru clădiri industriale noi în Auckland în anul până în august 2024 au fost puțin mai scăzute față de anul precedent oneroof.co.nz), activitatea este pe cale să crească pentru a satisface cererea nesatisfăcută. Un risc de urmărit este ciclul economic: dacă activitatea economică încetinește semnificativ sau dacă firmele își reduc operațiunile, cererea industrială s-ar putea diminua temporar. Însă, având în vedere factorii structurali precum creșterea logisticii de ecommerce și lipsa terenurilor industriale disponibile în Auckland, perspectivele pe termen lung ale sectorului rămân foarte solide.

Dezvoltări majore și proiecte de infrastructură care modelează piața

Un număr de dezvoltări majore și proiecte de infrastructură sunt în curs de desfășurare sau la orizont în Auckland, iar acestea sunt pregătite să aibă un impact semnificativ asupra valorilor imobiliare și oportunităților în anii următori.

City Rail Link (CRL): Proiectul City Rail Link din Auckland, în valoare de peste 5 miliarde de dolari, este cel mai mare proiect de infrastructură realizat vreodată în Noua Zeelandă și promite să fie un “schimbător de joc” pentru locuințele și comerțul din Auckland. Programată să fie deschisă în 2026, această linie feroviară subterană de 3,5 km va dubla capacitatea feroviară și va reduce drastic timpii de călătorie către și prin centrul orașului westpac.co.nz westpac.co.nz. Experții compară impactul CRL cu cel al Podului Harbour din anii 1950 – se așteaptă ca acesta să refocalizeze dezvoltarea spre interior și să stimuleze apariția comunităților orientate spre transportul public westpac.co.nz westpac.co.nz. CRL adaugă patru noi stații subterane (două în centrul orașului, una pe Karangahape Road și una în Mt Eden). În așteptarea acestui proiect, atât guvernul central, cât și Consiliul Auckland au trecut la rezonarea zonelor din jurul acestor stații. Guvernul va obliga Consiliul Auckland să permită locuințe cu densitate mare (10 până la 15 etaje) la distanță de mers pe jos de noile stații CRL rnz.co.nz rnz.co.nz – o dezvoltare mult mai intensă decât era permisă anterior. Această politică ar putea transforma cartiere precum Mt Eden, Morningside, Kingsland și Mt Albert cu noi turnuri de apartamente și complexe mixte. Consiliul estimează că doar centrul orașului ar putea vedea de patru ori mai multe locuințe și afaceri după schimbările de zonare care includ practic eliminarea limitelor de înălțime în unele părți ale CBD rnz.co.nz. Per ansamblu, se așteaptă ca CRL să crească valorile proprietăților și activitatea de dezvoltare de-a lungul traseului său, deoarece legăturile de transport îmbunătățite fac aceste locații mai atractive. Deja, investitorii urmăresc terenurile din apropierea stațiilor CRL, anticipând o creștere a cererii pentru apartamente și spații comerciale odată ce linia feroviară va fi operațională. Pe termen lung, creșterea facilitată de CRL va ajuta Auckland să acomodeze creșterea populației fără extindere urbană, prin crearea unor centre urbane vibrante și conectate. (Nu toată lumea este încântată – unii localnici sunt îngrijorați de schimbările caracterului cartierului – dar majoritatea recunosc că Auckland trebuie să crească pe verticală, nu doar pe orizontală westpac.co.nz westpac.co.nz.)
Extinderea Westgate și Nord-Vest: O creștere semnificativă are loc în nord-vestul Aucklandului. Westgate Town Centre este un nou centru urban în curs de dezvoltare, iar în 2025 va fi finalizat centrul comercial Maki Place (~18.000 m²). Odată cu venirea marilor retaileri, Westgate devine un nod comercial major. Suprafețe mari de terenuri rurale din jurul Whenuapai, Kumeu și Riverhead sunt destinate dezvoltării rezidențiale în următorul deceniu, iar infrastructura este implementată pentru a susține acest lucru. Noi legături de autostradă (modernizările Northwestern Motorway) și îmbunătățirea liniilor de autobuz sporesc accesibilitatea. Aceste proiecte vor crea noi comunități suburbane și, inevitabil, vor crește valorile terenurilor în cadranul de nord-vest al Aucklandului.
Sylvia Park/IKEA și Coridorul Estic: În estul Aucklandului, Sylvia Park (deja cel mai mare mall din NZ) se extinde și mai mult. Proiectul principal este deschiderea magazinului IKEA în 2025 – o dezvoltare care va atrage cumpărători din întreaga regiune și va ancora noi spații comerciale și, posibil, logistică de retail en-gros în apropiere cbre.com. În paralel, se dezvoltă mai multe locuințe cu densitate mare; Sylvia Park a adăugat complexe de apartamente și birouri comerciale, evoluând într-un centru urban cu utilizare mixtă. Infrastructura precum Eastern Busway (tranzit rapid de la Panmure la Botany, în construcție) va îmbunătăți transportul și va stimula intensificarea în suburbii precum Pakuranga și Botany.
Drury New Town și Creșterea Sudică: În sud, Drury este una dintre cele mai ambițioase zone de dezvoltare din Auckland. Planificat să se transforme din teren rural într-un nou oraș cu zeci de mii de locuințe, Drury are mai mulți dezvoltatori mari implicați și va beneficia de noi stații de tren și autostrăzi. Deși progresul a fost mai lent decât se spera (parțial din cauza dezbaterilor privind finanțarea infrastructurii), este probabil ca în anii 2020 să prindă contur primele faze majore ale Drury. Aceasta reprezintă o sursă pe termen lung de noi locuințe (utilă pentru accesibilitate), dar și o schimbare majoră a amprentei urbane a Aucklandului, creând practic un nou nod urban la jumătatea drumului spre Hamilton. Speculatorii imobiliari au fost activi în Drury de ani de zile, anticipând câștiguri uriașe odată ce dezvoltarea va începe cu adevărat.
A Doua Traversare a Portului & Transportul Viitorului: Privind mai departe, guvernul planifică o traversare suplimentară a portului Waitematā (posibil tuneluri pentru drum și cale ferată) pentru a suplimenta podul portuar învechit. Deși este încă în faza de planificare incipientă, acest proiect – probabil o inițiativă pentru anii 2030 – este crucial pentru creșterea viitoare a Aucklandului. Pe termen mai scurt, continuă îmbunătățirile la rețeaua de transport existentă: de exemplu, autostrada Puhoi-to-Warkworth a fost deschisă în 2022, făcând nordul îndepărtat al Aucklandului mai accesibil și stimulând orașe precum Warkworth; iar propunerile pentru metrou ușor de la oraș la aeroport (dezbătute de ani de zile) ar putea fi reconsiderate într-o formă diferită de noul guvern. Fiecare dintre aceste mișcări de infrastructură poate afecta semnificativ piețele imobiliare – de obicei, conectivitatea îmbunătățită crește valorile proprietăților în zonele nou conectate (așa cum s-a văzut istoric cu autostrăzile și calea ferată).

În concluzie, Auckland la sfârșitul anilor 2020 va fi remodelat de aceste proiecte. Investitorii ar trebui să urmărească unde merg macaralele și excavatoarele: proprietățile situate lângă noile linii de transport sau în comunități planificate de la zero au adesea o creștere a valorii peste medie. De exemplu, o casă modestă din Mt Eden, aflată la distanță de mers pe jos de o nouă stație CRL, ar putea deveni mult mai valoroasă pe măsură ce apar apartamente și facilități în jurul ei. În mod similar, investitorii timpurii din zonele noi precum Drury sau Whenuapai pot culege roadele pe măsură ce acele pășuni se transformă în suburbii. Pe de altă parte, creșterea ofertei (noi apartamente, case noi) poate tempera creșterile de preț la nivelul întregului oraș – Auckland încearcă activ să permită mai multă construcție pentru a satisface cererea.

Previziuni de piață pentru sfârșitul anilor 2020

Ce rezervă sfârșitul anilor 2020 pentru piața imobiliară din Auckland? Experții prevăd în general o perioadă de redresare și creștere moderată, nu un nou boom spectaculos. Iată o sinteză a proiecțiilor:

Perspective asupra prețurilor locuințelor: După ce au atins un minim în 2023–24, se așteaptă ca prețurile locuințelor din Auckland să crească din nou în a doua jumătate a deceniului, deși într-un ritm moderat. Un sondaj Reuters realizat în rândul a 14 analiști imobiliari prognozează că prețurile locuințelor din Noua Zeelandă vor crește cu ≈3,8% în 2025, urmate de creșteri mai mari de ~6,0% în 2026 și 5,1% în 2027, pe măsură ce redresarea pieței prinde avânt reuters.com reuters.com. Pentru Auckland, creșterea ar putea fi puțin mai mare sau mai mică în funcție de factorii locali, dar direcția va fi similară. Marile bănci și-au redus prognozele pentru a reflecta o revenire mai lentă: de exemplu, Westpac prevede acum o creștere a prețurilor locuințelor de aproximativ 4% în 2025 (față de 6% anterior) și în jur de 6% în 2026 interest.co.nz. ANZ este mai conservatoare, anticipând doar 2,5% în 2025 și aproximativ 5% în 2026 anz.co.nz anz.co.nz. Acest optimism prudent provine din așteptarea unor noi reduceri ale ratelor dobânzilor, a unei creșteri economice îmbunătățite și a unor modificări fiscale favorabile investitorilor, echilibrate de o ofertă abundentă de locuințe și o piață a muncii slabă în prezent interest.co.nz interest.co.nz. În termeni practici, creșterea din Auckland la mijlocul anilor 2020 ar putea însemna că prețul mediu al unei locuințe va crește de la ~$1,0M înapoi spre intervalul $1,1M–1,2M în câțiva ani. Niciuna dintre prognozele principale nu prevede o revenire la salturile anuale frenetice de 15-20% din primii ani ai deceniului 2020 – cu excepția unui șoc precum un nou boom al creditării. În schimb, se preconizează un progres “lent și constant” în sus, extrem de dependent de faptul că economia nu va intra în declin.
Chirii și randamente: Se preconizează că creșterea chiriilor va rămâne modestă în anul următor, cu o inflație a chiriilor posibilă de aproximativ 3% anual reuters.com. Dacă prețurile locuințelor cresc mai repede decât chiriile, randamentele s-ar putea comprima puțin înainte de a se stabiliza. Totuși, pe măsură ce creșterea populației se reia (se așteaptă ca migrația netă să își revină din 2025 încolo) și surplusul de oferte de închiriere este absorbit, chiriile ar putea accelera mai târziu în acest deceniu. Până în 2026–2027, proprietarii ar putea recâștiga o parte din puterea de stabilire a prețurilor, mai ales dacă construcția de noi locuințe de închiriat încetinește din cauza recesiunii actuale. Factorii de decizie politică vor monitoriza îndeaproape chiriile deoarece accesibilitatea pentru chiriași este o problemă socială; în NZ nu există măsuri semnificative de control al chiriilor, dar orice creștere bruscă a chiriilor ar putea atrage o reacție politică. Totuși, scenariul de bază este o creștere moderată a chiriilor, care să urmeze aproximativ ritmul creșterii veniturilor.
Proprietate comercială: Sectorul comercial (birouri, retail, industrial) este pregătit pentru randamente în creștere spre sfârșitul anilor 2020. 2023 și 2024 au fost ani slabi pentru valorile proprietăților comerciale – ratele mai mari ale dobânzilor au determinat creșterea ratelor de capitalizare, reducând valorile de capital, iar creșterea chiriilor a stagnat în unele segmente. Acest lucru a dus la randamente totale abia peste 3% în 2023–24 pentru activele comerciale de top cbre.com cbre.com. Dar situația se schimbă: odată cu scăderea ratelor dobânzilor, valorile de capital sunt așteptate să crească (randamentele se comprimă) în 2025, oferind un impuls randamentelor investitorilor cbre.com cbre.com. Până în 2026, atât comprimarea randamentelor, cât și creșterea chiriilor ar trebui să contribuie pozitiv, ridicând potențial randamentele totale la valori de două cifre mici cbre.com cbre.com. CBRE preconizează că randamentele medii pentru proprietățile de top (birouri, industrial, retail) vor scădea de la un vârf de ~6,85% în 2024 la aproximativ 6,50% până la sfârșitul lui 2025 cbre.com, reflectând o creștere a prețurilor pe măsură ce încrederea revine. Industrialul va conduce probabil clasamentul cu cele mai mari creșteri de valoare (datorită cererii ridicate), urmat de retailul de top și birouri. Birourile secundare pot rămâne în urmă sau chiar să scadă în continuare dacă nu sunt reconvertite, un factor de risc de luat în considerare. Per ansamblu, rata de neocupare ar trebui să scadă în 2026–2027 pe măsură ce economia se întărește – mai ales dacă noile construcții rămân limitate. De exemplu, până în 2026, rata de neocupare pentru birourile și spațiile industriale de top din Auckland s-ar putea restrânge din nou, iar creșterea chiriilor ar putea accelera pe măsură ce excesul de spațiu se reduce cbre.com cbre.com. Un factor imprevizibil este economia globală: o recesiune internațională semnificativă ar reduce cererea din partea ocupanților și ar putea întârzia revenirea sectorului comercial. Dar în lipsa acestui scenariu, sfârșitul anilor 2020 se anunță pozitiv pentru piața imobiliară comercială din Auckland, cu valori care își revin după scăderea cauzată de creșterea ratelor dobânzilor.
Dezvoltare și ofertă: Se preconizează că construcția de locuințe în Auckland va încetini pe termen scurt (2024–2025) din cauza costurilor ridicate de finanțare și a constrângerilor constructorilor, dar apoi ar putea crește spre sfârșitul deceniului ca răspuns la cererea acumulată și sprijinul politic. Impulsul guvernului pentru intensificare în jurul nodurilor de transport (cum ar fi stațiile CRL) și relaxarea regulilor de densitate se vor traduce în cele din urmă în mult mai multe proiecte de apartamente. Am putea vedea un boom al construcțiilor în acele zone țintite în 2026–2030, presupunând că dezvoltatorii obțin finanțare. Dezvoltarea condusă de infrastructură (CRL, noi suburbii în Drury, etc.) înseamnă că Auckland ar putea adăuga un număr mare de locuințe până în 2030, ceea ce ar trebui să ajute la moderarea creșterii extreme a prețurilor, dar oferă și oportunități pentru vânzările de locuințe noi. În sectorul comercial, portofoliul de construcții este limitat pentru birouri (ceea ce este bine pentru a ajuta la redresarea acestui sector), moderat pentru retail (în principal proiecte specifice, cum ar fi extinderi de mall-uri) și continuu pentru industrial (deoarece orice creștere a cererii determină construcția de noi depozite, având în vedere termenele scurte de construcție). Costurile de construcție rămân o preocupare – dacă nu se reduc, unele proiecte planificate ar putea fi amânate sau reduse.

În rezumat, perspectiva consensuală pentru sfârșitul anilor 2020 este o perioadă de creștere moderată și normalizare pentru piața imobiliară din Auckland. Este departe de montanha-rusa de la începutul anilor 2020. În lipsa unor șocuri, proprietarii de locuințe se pot aștepta la o creștere treptată a capitalului propriu, iar investitorii pot anticipa îmbunătățirea randamentelor din chirii pe măsură ce economia și populația cresc. Totuși, piața nu va fi lipsită de provocări – ceea ce ne duce la următoarea secțiune.

Oportunități și riscuri pentru investitori

Pentru investitorii imobiliari din Auckland, 2025 și anii următori prezintă un amestec de oportunități tentante și riscuri de care trebuie să se țină cont. Iată principalele aspecte de luat în considerare:

Oportunități:

Cumpărare la un discount relativ: Locuințele din Auckland sunt cu aproximativ 15–20% mai ieftine acum decât la vârful din 2021, după recenta scădere reuters.com. Aceasta înseamnă că investitorii (și cumpărătorii de locuințe) în 2025 pot achiziționa proprietăți la prețuri care nu au mai fost văzute de câțiva ani. Cu prognoze care indică o creștere viitoare, cei care cumpără în această perioadă de stabilizare ar putea beneficia de redresarea pieței și de câștiguri de capital pe măsură ce valorile cresc din nou spre sfârșitul anilor 2020. Practic, momentul pe piață este favorabil comparativ cu frenezia din 2021 – suntem mai aproape de fundul ciclului decât de vârf.
Mediu favorabil de dobânzi și taxe: Relaxarea monetară a Băncii de Rezervă reduce ratele ipotecare, ceea ce crește fluxul de numerar și capacitatea de împrumut a investitorilor. Ratele dobânzilor la creditele ipotecare, care erau în jur de 6–7% în 2023, au scăzut și ar putea ajunge sub 5% până la sfârșitul lui 2025 interest.co.nz, potrivit economiștilor bancari. Acest lucru îmbunătățește considerabil fezabilitatea serviciului datoriei pentru proprietățile de investiții. În plus, noul guvern a anulat mai multe politici fiscale nefavorabile investitorilor. Din 1 aprilie 2025, proprietarii pot din nou deduce 100% din dobânda la ipotecă ca cheltuială deductibilă fiscal (restabilind ceea ce fusese restricționat în 2021) deloitte.com. Acest lucru reduce semnificativ costul efectiv al deținerii unei proprietăți de închiriat. De asemenea, bright-line test (un impozit pe câștigul de capital la revânzările rapide) va reveni la doar 2 ani din mijlocul anului 2024, față de orizontul de 10 ani impus anterior deloitte.com. Asta înseamnă că, dacă un investitor trebuie să vândă o proprietate după doi sau mai mulți ani, orice câștig de capital nu este impozitat – încurajând mai multă flexibilitate și oportunități de flipping. Aceste schimbări de politici înclină din nou balanța în favoarea investitorilor, după câțiva ani în care a fost favorizată achiziția de către cumpărătorii de prima casă.
Cerere puternică de închiriere (selectiv): Deși piața generală a chiriilor este acum slabă, Auckland are în continuare lipsuri cronice de locuințe în anumite segmente (de exemplu, case de familie în zone cu școli bune sau chirii de calitate în locații centrale). Odată cu probabilitatea revenirii migrației (Noua Zeelandă se redeschide pentru talente și studenți internaționali), cererea de închiriere în Auckland ar trebui să se consolideze spre sfârșitul acestui deceniu, ceea ce ar putea duce la creșteri solide ale chiriilor. Investitorii care vizează zone sau tipuri de proprietăți cu cerere ridicată (de exemplu, case tip townhouse bine poziționate sau apartamente lângă noile stații CRL, atractive pentru tinerii profesioniști) ar putea vedea atât creștere de capital, cât și randamente în îmbunătățire în timp.
Randament industrial și comercial: Proprietățile industriale din Auckland reprezintă un segment deosebit de atractiv pentru cei care își permit un preț mai ridicat. Cu o ocupare aproape completă și chiriași cu contracte pe termen lung, activele industriale oferă venituri stabile și au depășit alte sectoare. Randamentele de aproximativ 5% pentru proprietățile industriale de top pot să nu pară mari, dar având în vedere gradul redus de neocupare și potențialul de creștere a chiriilor, randamentele ajustate la risc sunt convingătoare. În plus, pe măsură ce economia se îmbunătățește, chiar și sectorul de birouri afectat ar putea oferi oportunități – de exemplu, investitorii cu o perspectivă pe termen lung ar putea achiziționa acum clădiri de birouri secundare subevaluate la randamente ridicate și să le reconvertească sau să le renoveze, mizând pe o eventuală revitalizare a centrului orașului.
Valorificarea dezvoltării și infrastructurii: Investitorii inteligenți pot urmări infrastructura. Cumpărarea de terenuri sau locuințe lângă stațiile City Rail Link înainte ca proiectul să fie finalizat ar putea aduce câștiguri substanțiale odată ce zona se densifică și cererea crește. În mod similar, investiția timpurie în zone de creștere precum Drury sau Westgate/Northwest poate genera câștiguri de capital peste medie pe măsură ce aceste zone trec de la periferie la urban. Terenurile pentru dezvoltare în Auckland sunt rare – cei care dețin terenuri în coridoarele de creștere viitoare ar putea beneficia de creșterea valorii terenului sau de parteneriate de dezvoltare cu jucători mai mari pe viitor. Chiar și investitorii mici ar putea lua în considerare achiziții off-the-plan în proiecte de apartamente viitoare lângă noile legături de transport, care adesea vin la un preț redus în faza de planificare și se apreciază până la finalizare dacă piața crește.

Riscuri:

Incertitudine economică și a ratelor dobânzilor: Deși scenariul de bază este pozitiv, există întotdeauna riscul unui impas macroeconomic. O recesiune globală sau un șoc financiar ar putea afecta economia Noii Zeelande, crește șomajul și reduce cererea de locuințe. Dacă inflația ar crește neașteptat, băncile centrale ar putea înăspri din nou politica, ceea ce ar duce la creșterea ratelor ipotecare – punând din nou presiune descendentă pe prețurile proprietăților și fluxurile de numerar ale investitorilor. Pe scurt, drumul către rate mai mici ale dobânzilor s-ar putea să nu fie lin sau garantat. Investitorii ar trebui să-și testeze portofoliile pentru scenarii precum revenirea la rate mai mari sau scăderea chiriilor, pentru orice eventualitate.
Supraofertă în unele segmente: Ironic, unul dintre riscuri este succesul boomului construcțiilor din Auckland. Există un număr record de locuințe în curs de construcție (ce-i drept, unele pot fi întârziate de slăbiciunea actuală a pieței). Dacă multe dintre aceste proiecte se vor materializa, Auckland ar putea vedea o supraofertă de apartamente sau case noi în anumite locații până la sfârșitul anilor 2020. De exemplu, sunt planificate mii de apartamente în jurul stațiilor CRL și mii de case noi independente în suburbiile periferice. Dacă toate vor ajunge pe piață cam în același timp, acest lucru ar putea limita creșterea prețurilor sau chiar provoca scăderi locale, mai ales pentru investitorii care dețin unități generice fără caracteristici unice. REINZ a menționat că un „pipeline amplu” de locuințe noi este deja în curs de realizare, menținând plafonul prețurilor în ciuda creșterii vânzărilor interest.co.nz interest.co.nz. Investitorii ar trebui să fie precauți la achiziționarea în zone care ar putea avea zeci de construcții noi similare ce vor concura pentru chiriași sau cumpărători în câțiva ani. Diversificarea și alegerea proprietăților cu o anumită valoare de raritate (locație unică, design sau teren) sunt esențiale.
Randament scăzut/Flux de numerar negativ: Randamentele scăzute ale chiriilor din Auckland (~3-4%) înseamnă că multe investiții se bazează pe creșterea valorii capitalului pentru a fi profitabile. Pe termen scurt, cu chirii stagnante și costuri ale dobânzilor încă relativ ridicate, investitorii se pot confrunta cu flux de numerar negativ (adică cheltuielile depășesc chiria). Chiar și cu revenirea deductibilității totale a dobânzilor, obținerea unui profit lunar ar putea fi dificilă până când ratele dobânzilor vor scădea și mai mult. Dacă un investitor se supra-îndatorează sau nu are rezerve suficiente, ar putea fi presat să vândă, posibil într-un moment nefavorabil. Este o dilemă clasică „hold or fold” – cei care pot rezista în anii cu flux de numerar redus vor avea de câștigat mai târziu, dar nu toți au acest lux. Atenție: nu presupuneți că ratele de apreciere din trecut vor salva rapid o proprietate cu flux de numerar slab; creșterea va fi probabil moderată.
Risc de inversare a politicilor: Guvernul actual este pro-investitori imobiliari, dar politicile din Noua Zeelandă pot oscila odată cu ciclurile electorale. În 2026 sau 2029, o altă administrație ar putea reimpune reguli mai stricte (de exemplu, prelungirea din nou a testului bright-line sau instituirea unei forme mai largi de impozit pe câștigurile de capital, dezbătut de mult timp). De asemenea, ar putea adopta reglementări favorabile chiriașilor, cum ar fi controlul chiriilor sau protecții mai puternice la evacuare, care ar putea afecta flexibilitatea proprietarilor. Deși nimic nu este iminent, investitorii ar trebui să fie atenți la scena politică. Proprietățile sunt un subiect fierbinte în politica din NZ, iar sentimentul public se poate schimba dacă, de exemplu, prețurile locuințelor cresc din nou la niveluri inaccesibile.
Riscuri climatice și de asigurare: Auckland a învățat lecții dure din inundațiile de la Auckland Anniversary din ianuarie 2023 și din ciclonul Gabrielle. Evenimentele legate de schimbările climatice – inundații severe, furtuni, chiar și creșterea nivelului mării în zonele de coastă – reprezintă un risc tot mai mare. Deja, aproximativ 1.000 de proprietăți din NZ afectate de inundațiile din 2023 au devenit practic neasigurabile și sunt cumpărate de guvern ca fiind nesigure rnz.co.nz rnz.co.nz. Investitorii trebuie să ia în calcul riscurile specifice locației: zonele joase sau cele apropiate de pâraie (zone de inundație) ar putea avea parte de creșteri uriașe ale primelor de asigurare sau de pierderea acoperirii de asigurare în următoarele decenii alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. Acest lucru poate afecta grav valorile proprietăților și lichiditatea. O verificare atentă a istoricului de inundații și a riscului viitor al unui amplasament este esențială. În plus, clădirile mai vechi care necesită consolidare seismică (o problemă mai mare în Wellington decât în Auckland, dar totuși relevantă pentru unele structuri din Auckland) pot reprezenta pasive costisitoare. Per ansamblu, reziliența la factori de mediu devine o parte importantă a strategiei de investiții imobiliare.
Riscuri legate de chiriași și de piață: În cele din urmă, rămân riscurile de rutină: chiriași răi, perioade de neocupare, costuri neașteptate de întreținere sau probleme cu asociația de proprietari la apartamente pot reduce randamentele. Investitorii în proprietăți comerciale trebuie să ia în considerare riscul de neplată al chiriașului – de exemplu, unii retaileri mai mici ar putea să nu supraviețuiască unui stres economic prelungit, lăsând proprietarii cu magazine goale. Sectorul de birouri, în special, se confruntă cu riscul ca munca de acasă să fie o frână permanentă asupra cererii, ceea ce înseamnă că unele investiții în birouri s-ar putea niciodată să nu recupereze pe deplin nivelurile de ocupare sau de chirie din trecut. Investitorii prudenți vor lua în calcul o alocație mai mare pentru neocupare și nu se vor baza excesiv pe normele de ieri.

În esență, piața imobiliară din Auckland oferă un potențial de creștere considerabil pentru investitorii care navighează cu înțelepciune – fundamentele pe termen lung ale orașului (creșterea populației, terenuri limitate în zonele de top, atractivitatea ca oraș internațional) rămân solide. Dar este o piață care necesită strategie: alegerea tipului și locației potrivite de proprietate, menținerea unor rezerve financiare și informarea constantă despre schimbările de politici și economice. Cei care fac acest lucru pot găsi anul 2025 un moment excelent de intrare (sau extindere) într-o clasă de active pregătită pentru redresare.

Politici și reglementări guvernamentale care afectează sectorul imobiliar

Deciziile guvernamentale au un efect profund asupra pieței imobiliare din Auckland, iar anul 2025 aduce un nou peisaj de politici, taxe și reglementări pe care investitorii și proprietarii trebuie să le cunoască:

Modificări fiscale (deductibilitatea dobânzii și testul bright-line): Într-o schimbare majoră față de politica fiscală anterioară privind locuințele, guvernul a restabilit pe deplin deductibilitatea dobânzii pentru proprietățile rezidențiale de investiții. Proprietarii pot din nou să deducă 100% din dobânda la ipotecă din veniturile din chirii începând cu 1 aprilie 2025 deloitte.com. (Aceasta a fost reintrodusă treptat – deductibilitate de 80% pentru anul fiscal care precede aprilie 2025, iar apoi 100% după această dată deloitte.com.) Regulile de limitare ale guvernului anterior, care făceau dobânda nedeductibilă (majorând costurile efective pentru investitori), au fost acum abrogate. În paralel, testul bright-line – practic un impozit pe câștigul de capital pentru proprietățile de investiții vândute într-o anumită perioadă – a fost scurtat dramatic. Pentru proprietățile achiziționate după 1 iulie 2024, perioada bright-line este de doar 2 ani deloitte.com. Aceasta înlocuiește regimul de 5 ani (construcții noi) și 10 ani (locuințe existente) care era în vigoare anterior. Practic, înseamnă că dacă un investitor vinde o proprietate rezidențială după doi ani de deținere, orice câștig este neimpozabil (cu excepțiile obișnuite pentru locuința principală aplicându-se în continuare) deloitte.com. Aceste modificări sunt un avantaj pentru investitori: reduc impozitele și cresc flexibilitatea pentru ajustarea portofoliului. Totuși, rețineți că limitarea pierderilor din chirii rămâne – nu puteți compensa pierderile din chirii cu alte venituri (o regulă neschimbată în aceste reforme) deloitte.com.
Interdicția pentru cumpărătorii străini și posibile excepții: Interdicția Noii Zeelande privind achiziționarea de locuințe existente de către cumpărătorii străini (nerezidenți), în vigoare din 2018, este, din punct de vedere tehnic, încă valabilă în 2025. Actuala coaliție de guvernare a făcut campanie pentru reintroducerea unui anumit acces pentru cumpărătorii străini la segmentul de lux. Au existat unele evoluții: oficialii au semnalat că investitorii străini bogați vor avea voie să cumpere proprietăți rezidențiale de mare valoare până la sfârșitul anului 2025, ca parte a noilor reguli pentru vizele de investiții interest.co.nz interest.co.nz. Viceprim-ministrul a indicat recent disponibilitatea de a „face o excepție” pentru străinii care aduc capital semnificativ – sugerând că va fi stabilit un anumit prag de preț (probabil mult peste 2 milioane de dolari) pentru achizițiile străinilor interest.co.nz interest.co.nz. Aceasta nu reprezintă o abrogare completă a interdicției pentru cumpărătorii străini; mai degrabă, se așteaptă să fie o schemă controlată în care, de exemplu, cumpărarea unei proprietăți de 5 milioane de dolari ar putea fi permisă împreună cu o viză de investitor. Detaliile exacte sunt în așteptare, dar piața de lux din Auckland (gândiți-vă la cartiere exclusiviste precum Herne Bay, Paritai Drive sau apartamente premium noi din centrul orașului) ar putea avea de câștigat dacă cumpărătorii străini cu lichidități revin. Pentru moment, în afară de australieni și singaporezi (care sunt exceptați datorită acordurilor comerciale), persoanele fizice străine rămân în mare parte excluse de la achiziționarea de locuințe în Auckland, ceea ce continuă să tempereze cererea din segmentul de top.
Aprovizionarea cu locuințe și politici de zonare: Guvernul promovează activ politici pentru a crește oferta de locuințe, în special în Auckland. Un exemplu notabil este aplicarea zonării cu densitate mai mare în jurul nodurilor de transport. După cum s-a discutat, noile reguli vor cere Consiliului Auckland să zonifice pentru clădiri de cel puțin 10–15 etaje lângă gările cheie (precum cele ale City Rail Link) rnz.co.nz rnz.co.nz. Aceasta depășește Standardele Rezidențiale de Densitate Medie (MRDS) introduse la nivel național la sfârșitul anului 2021, care deja permiteau până la 3 locuințe de 3 etaje pe majoritatea terenurilor urbane fără consimțământ specific. Consiliul Auckland lucra deja la modificările Planului Unitar pentru a se conforma, iar acum guvernul a adăugat cerințe de înălțime și mai ambițioase lângă transportul public. În plus, există o dispută continuă între centru și local privind modul de gestionare a zonelor cu caracter istoric și a coridoarelor vizuale (protecția patrimoniului vs densitate) – dar tendința este clară către reguli de construcție mai permisive. Concluzia: proprietarii de terenuri din Auckland ar putea găsi mai ușor să dezvolte sau să intensifice utilizarea terenului decât înainte. De exemplu, acea casă individuală pe un teren mare ar putea fi acum dezvoltată în case înșiruite sau apartamente, crescând dramatic valoarea terenului. Merită verificat cele mai recente hărți de zonare pe măsură ce acestea evoluează în 2025–26 pentru oricine dorește să profite de potențialul de dezvoltare.
Programe pentru cumpărătorii la prima casă și locuințe sociale: Pe de altă parte, guvernul menține scheme pentru a ajuta cumpărătorii la prima casă și pentru a oferi locuințe accesibile, ceea ce influențează indirect piața. Granturi precum First Home Grant (pentru cei care cumpără locuințe la prețuri mai mici) și retragerile KiwiSaver First Home rămân disponibile pentru a ajuta cumpărătorii la început de drum. Acestea susțin cererea la capătul inferior al pieței (de exemplu, apartamente, unități în suburbii periferice). Construcția de locuințe sociale este, de asemenea, intensificată prin Kāinga Ora (agenția de stat pentru locuințe), care are numeroase proiecte în Auckland pentru a înlocui stocul vechi cu locuințe publice cu densitate mai mare. Deși aceste eforturi nu concurează direct cu piața privată, ele contribuie la oferta totală de locuințe și pot revitaliza anumite zone (de exemplu, Mt Roskill și Northcote văd mari reamenajări conduse de stat). Există, de asemenea, discuții continue despre drepturile chiriașilor – guvernul anterior a adoptat modificări precum interzicerea evacuărilor fără motiv și permiterea chiriașilor să facă modificări minore. Noul guvern ar putea revizui unele dintre aceste legi privind chiria pentru a se asigura că nu sunt prea împovărătoare pentru proprietari, dar nu au fost confirmate schimbări majore până în 2025.
Politicile Consiliului – Rate și Contribuții de Dezvoltare: Politicile Consiliului Auckland afectează și sectorul imobiliar. Confruntat cu presiuni bugetare, Consiliul a crescut ratele proprietății semnificativ în ultimii ani (creșteri anuale de 7–12%) anz.co.nz anz.co.nz. O altă creștere mare a ratelor este programată pentru 2025, ceea ce va crește costurile de deținere pentru proprietari (deși ratele sunt încă modeste ca procent din valoarea proprietății, comparativ cu standardele internaționale). Pe termen mediu, este posibil ca ratele să nu mai crească la fel de abrupt – Consiliul explorează reduceri de costuri, iar guvernul central ia în considerare plafonarea creșterilor ratelor consiliului anz.co.nz. Totuși, proprietarii ar trebui să bugeteze pentru facturi la rate treptat mai mari în fiecare an, pentru a finanța infrastructura și serviciile. În plus, Consiliul Auckland percepe contribuții de dezvoltare pentru construcțiile noi, pentru a plăti infrastructura – aceste taxe au crescut, afectând costul construirii de locuințe noi (și, implicit, oferta de locuințe). Orice modificare a acestora ar influența disponibilitatea dezvoltatorilor de a construi. Începând cu 2025, nu se prevede nicio reducere a contribuțiilor de dezvoltare, deși au fost propuse unele reduceri sau subvenții țintite (cum ar fi pentru proiecte de locuințe accesibile).
Regulile de creditare bancară: Deși nu este o politică guvernamentală directă, Banca de Rezervă (reglementatorul) influențează piața imobiliară prin restricții la acordarea creditelor ipotecare. Notabil, limitele raportului împrumut-valoare (LVR) au fost un instrument pentru a limita creditarea riscantă. La mijlocul anului 2023, RBNZ chiar a relaxat restricțiile LVR (permițând băncilor să acorde mai multe credite celor cu avansuri mici) deoarece piața era slabă. În prezent, proprietarii-ocupanți pot împrumuta până la 95% LVR în cazuri limitate, iar investitorii au nevoie, de obicei, de avansuri de 35% (adică credite cu LVR de 65%) – deși băncile au o cotă pentru credite cu LVR mai mare pentru investitori. Au existat discuții despre introducerea unor plafoane raport datorii-venituri (DTI) pentru credite ipotecare, dar având în vedere răcirea pieței, RBNZ a amânat această măsură. Dacă piața se va încălzi prea repede spre finalul anilor 2020, reglementatorii ar putea restrânge din nou LVR-urile sau ar putea introduce limite DTI pentru a preveni supraîndatorarea. Pe de altă parte, dacă creșterea creditării rămâne scăzută, băncile ar putea relaxa și mai mult criteriile de creditare, ceea ce ar crește puterea de cumpărare. Investitorii ar trebui să fie atenți la anunțurile RBNZ privind politica macroprudențială, deoarece acestea pot schimba rapid capacitatea de împrumut și, implicit, cererea pe piață.

În concluzie, mediul politic din 2025 este, în general, favorabil pieței imobiliare: investitorii au noi avantaje fiscale, dezvoltatorii beneficiază de o zonare mai permisivă, iar există voință politică pentru creșterea ofertei de locuințe fără a prăbuși prețurile. Desigur, politicile pot evolua – echilibrul delicat este de a asigura creșterea ofertei și accesibilității fără a submina capitalul actual al proprietarilor. În prezent, traiectoria imobiliară a Aucklandului spre finalul anilor 2020 va fi semnificativ ghidată de aceste setări de politici, care urmăresc să atingă exact acest echilibru. Atât investitorii, cât și cumpărătorii de locuințe ar trebui să rămână la curent cu schimbările de la nivel central și local, deoarece acestea pot afecta direct randamentele și obligațiile din investițiile imobiliare.