Prezentare generală (2025): Sectorul imobiliar din Dubai a intrat în 2025 pe o bază solidă. Populația emiratului depășește acum 3,8 milioane (+5% de la an la an), cu 18,7 milioane de turiști care au petrecut cel puțin o noapte în 2024 (+9%) deloitte.com. PIB-ul a crescut cu aproximativ 3,2% în 2024 (231 miliarde AED) deloitte.com. Statutul Dubaiului de „refugiu sigur preferat” a menținut un nivel ridicat al încrederii investitorilor deloitte.com globalpropertyguide.com. Într-adevăr, 2024 a înregistrat o activitate record: ~181.000 tranzacții imobiliare (toate sectoarele) – +36,5% față de anul precedent globalpropertyguide.com – evaluate la aproximativ 522,5 miliarde AED. Prețurile au crescut puternic: de exemplu, un raport recent arată creșteri în 2024 de +11,6% (rezidențial) și +13,2% (comercial) față de 2023 digitaldubai.ae. Acest boom a fost alimentat de cererea puternică atât din partea localnicilor, cât și a străinilor, susținută de creșterea robustă a turismului și a mediului de afaceri globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Piața imobiliară din Dubai rămâne robustă în 2025, susținută de creșterea populației, creșterea turismului și fundamente economice solide deloitte.com. Acești factori stau la baza creșterii recente a volumului tranzacțiilor și a prețurilor globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Sectorul rezidențial (2025)
Cererea pentru locuințe se află la cote istorice. Până în trimestrul IV 2024, prețurile de vânzare rezidențiale erau cu aproximativ 20% peste nivelul din anul precedent, iar chiriile cu 19% mai mari deloitte.com. Atât segmentul de apartamente, cât și cel de vile au înregistrat creșteri de două cifre: de exemplu, un indice de preț pentru Dubai era +19,5% de la an la an în noiembrie 2024 globalpropertyguide.com (apartamente +19,4%, vile +20,3% globalpropertyguide.com). Vilele au condus creșterea, reflectând disponibilitatea lor relativ scăzută; chiriile și randamentele au crescut proporțional cu prețurile de vânzare. Randamentele brute ale chiriilor rămân atractive – în jur de 6,97% în noiembrie 2024 globalpropertyguide.com.
Piața este caracterizată și de un boom al vânzărilor off-plan. În 2024 au fost aproximativ 109.500 tranzacții off-plan – cu 60,6% mai mult față de 2023 globalpropertyguide.com – ceea ce indică faptul că cumpărătorii doresc să își asigure proprietăți înainte de finalizare. Oferta nouă este semnificativă, dar scade după mijlocul deceniului (vezi tabelul de mai jos). În 2024, JLL estimează că au fost livrate aproximativ 38.500 de locuințe noi (în ușoară scădere față de 39.000 în 2023), ducând stocul total de locuințe la aproximativ 757.500 de unități globalpropertyguide.com. O mare parte din acest stoc este concentrat în comunități mari (ex: Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). În următorii ani, analiștii preconizează livrări foarte ridicate: de exemplu, un raport estimează ~27.000 de livrări în 2024, urcând la ~41.000 în 2025 și 42.000 în 2026, apoi scăzând puternic (~19.000 în 2027 și ~1.000 până în 2029) dxbinteract.com.
| An | Noi unități proiectate |
|---|---|
| 2024 | 27.000 (estimare) |
| 2025 | 41.000 |
| 2026 | 42.000 |
| 2027 | 19.000 |
| 2028 | 12.000 |
| 2029 | 1.000 |
Tabel: Prognoză completări locuințe rezidențiale (Sursa: analiză de piață dxbinteract.com).
Aceste suplimentări de stoc ar trebui să răspundă creșterii cererii. Tranzacțiile sunt diversificate: în T1–T3 2024 au fost aproximativ 102.800 de vânzări de apartamente (+40% de la an la an) și 22.900 de vânzări de vile/case tip townhouse (+18% de la an la an) globalpropertyguide.com. Piața este bine echilibrată în prezent, însă perioada 2025/2026 – când livrările ating vârful – va fi un test important. Este de remarcat că stocul Dubaiului de locuințe premium, cu densitate redusă, rămâne limitat; segmentele de vile de lux și proprietăți pe malul apei continuă să înregistreze cerere și creșteri de prețuri deosebit de puternice deloitte.com expertbridge.ae.
Profilul cumpărătorilor străini
Cumpărătorii internaționali domină segmentul premium. Datele recente arată că principalele naționalități ale investitorilor rezidențiali străini în 2025 sunt: indieni (22%), britanici (17%), chinezi (14%), saudiți (11%) și ruși (9%) dxbinteract.com. Aceste cote au crescut ușor: de exemplu, indienii au ajuns de la 21% la 22% din achizițiile străine de la an la an dxbinteract.com. Factorii cheie includ avantajele valutare (ex: slăbiciunea rupiei indiene), proximitatea geografică (India, Arabia Saudită) și deținerea legată de viză (ex: cumpărători chinezi interesați de Vizele de Aur) dxbinteract.com dxbinteract.com. Investitorii britanici (17%) sunt atrași de randamentele ridicate și de ușurința călătoriilor dxbinteract.com. De asemenea, cota deținută de arabii din Golf (în special saudiții) a crescut datorită legăturilor strânse și a ușurinței dublei cetățenii dxbinteract.com. În concluzie, piața rezidențială a Dubaiului, orientată către expați, este acum influențată majoritar de aceste grupuri străine, alături de localnici cu resurse și profesioniști noi din întreaga lume globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Sectorul Comercial (2025)
Segmentele de birouri, retail, ospitalitate și logistică au avut, de asemenea, performanțe bune în 2024–25. Birouri: Chiriile pentru spațiile premium din zonele de top precum Downtown și DIFC au crescut – Deloitte raportează o creștere a chiriilor cu 17% în 2024 față de 2023 deloitte.com. Cererea pentru spații de clasă A persistă (în special din partea industriei financiare și a serviciilor profesionale), chiar dacă munca hibridă temperează nevoia totală de spațiu. Rata de neocupare în spațiile de birouri secundare rămâne ridicată. Retail: Recuperarea turismului și a cheltuielilor de consum a susținut retailul. Masterplanul Dubai 2040 stipulează în mod explicit crearea mai multor centre comerciale de cartier aproape de zonele rezidențiale deloitte.com. Se estimează că vânzările retail vor crește cu aproximativ 6% pe an până în 2027 deloitte.com. Retailul axat pe turism (mall-uri, Dubai Mall, Mall of the Emirates) este aproape de capacitate maximă, iar noi centre de cartier sunt planificate. Ospitalitate: Hotelurile și zona de leisure și-au revenit puternic după Expo, cu un număr record de vizitatori internaționali în 2024. Dubai a stabilit noi maxime la gradul de ocupare și RevPAR la sfârșitul lui 2024 (susținute de Expo, evenimente globale și deschideri de noi hoteluri). Industrial/Logistic: Zonele de depozitare și logistică ale Dubaiului (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) rămân foarte solicitate. Volumele mari de comerț și e-commerce susțin creșterea. Chiriile în parcurile industriale cheie sunt printre cele mai mari din regiune, iar noi proiecte logistice (porturi, zone libere) sunt în extindere. Un raport notează că sectorul logistic își propune să atingă 200 miliarde AED până în 2030 globenewswire.com, ceea ce implică o cerere semnificativă pentru spații aferente.
Per ansamblu, toate sectoarele sunt în creștere: guvernul estimează pentru industria construcțiilor din Dubai +4,2% în 2025 (4% anual până în 2029), impulsionată de proiecte de transport, energie și locuințe globenewswire.com. Notabil, Dubai a aprobat un plan de dezvoltare a rețelei principale de drumuri 2024–27 de 16 miliarde AED (4,4 miliarde USD), acoperind 22 de proiecte (inclusiv 634 km de drumuri noi/extinse) globenewswire.com. La sfârșitul lui 2024 a fost aprobat și un pachet de drumuri de 3,7 miliarde AED (21 de proiecte între 2025–29). Acestea vor îmbunătăți conectivitatea cu noile comunități. Investițiile în infrastructură reprezintă un motor cheie: de exemplu, în ianuarie 2025, RTA a atribuit un contract de 1,5 miliarde AED pentru dezvoltarea străzii Al Fay (drumuri/intersecții majore) globenewswire.com.
Iconicul Burj Khalifa (Downtown Dubai) exemplifică stocul de birouri/ospitatlite premium din centrul Dubaiului. Extinderea infrastructurii de transport de către guvern și crearea de noi huburi (ex: Aeroportul Al Maktoum) au ca scop răspândirea creșterii la nivelul întregului emirat thenationalnews.com globenewswire.com.
Tendințe de Preț & Dinamica Cerere-Ofertă
Traiectoria prețurilor: După corecția din a doua jumătate a anilor 2010, prețurile din Dubai au explodat din 2022 încoace. Între 2022–S1 2025, prețurile rezidențiale au crescut cu aproximativ +60% khaleejtimes.com. Ritmul creșterii anuale a încetinit ușor la final de 2024, dar a rămas la două cifre: ex: +19,5% YoY în noiembrie 2024 globalpropertyguide.com. Prețurile medii de vânzare în T4 2024 au fost cu aproximativ 20% peste cele din T4 2023 globalpropertyguide.com. Indicele Imobiliar DLD (T4 2024) confirmă acest ritm robust digitaldubai.ae. Atât proiectele finalizate (ready), cât și cele off-plan au înregistrat creșteri semnificative, cea mai mare apreciere înregistrându-se la noile dezvoltări și comunități moderne. Chirii: Chiriile au revenit în paralel – Knight Frank și brokerii locali raportează creșteri anuale y-o-y de aproape 20% la chiria apartamentelor în zonele premium. Randamentele brute de închiriere (chirie anuală/preț de achiziție) rămân ridicate la nivel global (~7%) globalpropertyguide.com, chiar dacă sunt sub maximele din 2021.
Tranzacții: Numărul tranzacțiilor de vânzare este la cele mai mari niveluri din istorie. În 2024, au avut loc aproximativ 181.000 de tranzacții imobiliare totale (toate tipurile) globalpropertyguide.com. Contractele off-plan au dominat vânzările noi: ~109.527 de tranzacții off-plan în 2024 (o creștere de 60,6%) globalpropertyguide.com. Activitatea pe piața secundară (revânzare) rămâne de asemenea sănătoasă, reflectând atât cererea utilizatorilor finali, cât și a investitorilor. Notabil, vânzările de apartamente în ian–sept 2024 au atins ~102.800 unități (+40%) iar vile/case de tip townhouse ~22.900 unități (+18%) globalpropertyguide.com.
Ofertă: Activitatea de construcție este ridicată, dar gestionabilă. După cum s-a menționat, livrările au ajuns la ~38.000–39.000 de unități pe an în 2020–24 globalpropertyguide.com. Privind înainte, analiștii prevăd un salt punctual la mijloc de deceniu: aproximativ 80.000–83.000 de unități în total pentru 2025–26 dxbinteract.com. După 2026, livrările scad brusc (la ~19.000 în 2027 și ~1.000 până în 2029 dxbinteract.com). Tabelul de mai sus arată o prognoză a industriei cu acest model. Pe scurt, deși cererea este puternică, creșterea ofertei proiectate pentru 2025–26 va fi un factor cheie pe piață.
Proiecte Majore de Infrastructură & Dezvoltare
Perspectivele imobiliare ale Dubaiului sunt strâns legate de megaproiectele și masterplanurile sale. Cel mai important dintre acestea este extinderea Aeroportului Internațional Al Maktoum (DWC) din Dubai South. Acest proiect de ~35 miliarde dolari va gestiona, în prima sa fază (până în 2032), 150 de milioane de pasageri/an, urmând să ajungă la 260 de milioane thenationalnews.com thenationalnews.com. Contractele pentru noile piste, terminale, trenulețe automate și alte sisteme sunt în curs thenationalnews.com. Extinderea DWC este dedicată explicit acomodării a circa 1 milion de persoane cu locuri de muncă și locuințe în jurul Dubai South thenationalnews.com. Pe măsură ce aeroportul se dezvoltă, va “elibera” potențial imens de dezvoltare: autoritățile plănuiesc închiderea aeroportului aglomerat Dubai International Airport (DXB) și conversia zonei Al Garhoud de 11 km pătrați pentru noi dezvoltări urbane thenationalnews.com. Practic, Dubai creează un nou hub urban (Dubai South) în jurul DWC. Se preconizează că această zonă va genera o cerere uriașă pentru locuințe, parcuri logistice, hoteluri și retail thenationalnews.com thenationalnews.com.
Dincolo de aeroporturi, Dubai continuă să investească în transport și infrastructură urbană. Autoritatea pentru Drumuri și Transport implementează zeci de proiecte: de exemplu, în 2025 a fost atribuit un contract de 1,5 miliarde AED pentru modernizarea Al Fay Street (adăugarea a 13,5 km de poduri/noi drumuri) globenewswire.com. Per ansamblu, guvernul a lansat planuri rutiere de mai multe miliarde de dirhami (22 de proiecte între 2024–27) care acoperă 634 km de drumuri globenewswire.com. Acestea conectează noi zone rezidențiale (Dubailand, Arabian Ranches II, etc.) și facilitează naveta, sporind valoarea comunităților periferice. Și transportul public se extinde (ex: extensii Metro către Expo City, extinderi ale tramvaiului).
Un alt punct principal este Planul Urban Master Dubai 2040. Lansat de Șeicul Mohammed, el ghidează dezvoltarea în jurul a cinci centre urbane principale cu locuințe, parcuri și servicii integrate khaleejtimes.com. Un obiectiv esențial este traiul sustenabil: 60% din suprafața orașului va fi rezervații naturale, 30% parcuri publice, iar facilitățile zilnice la 5–10 minute de locuitori. În practică, asta înseamnă noi centre comerciale de cartier și centre comunitare (care ușurează viața de zi cu zi) deloitte.com. Spre exemplu, unul dintre obiective este ca toate zonele rezidențiale să aibă spații comerciale la parter deloitte.com. Prin corelarea utilizării terenurilor cu transportul, planul 2040 schimbă direcția dezvoltatorilor – cu accent sporit pe proiecte suburbane și cu utilizare mixtă.
Alte proiecte notabile includ District 2020 (redezvoltarea sitului Expo 2020 într-o zonă mixtă de tehnologie și inovație), proiectul MBR City aflat în curs de desfășurare și Dubai Creek Harbour, precum și mega-mall-uri (Cityland Mall în construcție). Fiecare dintre acestea aduce stoc nou rezidențial și comercial. În sectorul imobiliar industrial, extinderea porturilor (Jebel Ali, Al Hamriya) și a zonelor libere (zona logistică Dubai South) continuă într-un ritm susținut. Per ansamblu, linia de proiecte de infrastructură și dezvoltare a Dubaiului este una dintre cele mai mari la nivel global și susține direct viitoarea cerere pentru sectorul imobiliar din acele zone thenationalnews.com globenewswire.com.
Politici guvernamentale, reglementări & reforme de viză
Autoritățile din Dubai au menținut un regim relativ deschis pentru investițiile imobiliare, adăugând măsuri de protecție. În ultimii ani, Dubai Land Department (DLD) a luat măsuri pentru a modera speculațiile: de exemplu, a dublat taxa de înregistrare la 4% din valoarea proprietății (de la 2%) globalpropertyguide.com. O taxă TVA de 5% se aplică la vânzările rezidențiale (excepții pentru proiecte noi off-plan de până la trei ani vechime) globalpropertyguide.com. Între timp, legile privind conturile de escrow (conturi fiduciare obligatorii pentru toate dezvoltările off-plan) au crescut semnificativ protecția cumpărătorilor, iar plafonul ipotecar de 20 de ani încă reglementează împrumuturile acordate gospodăriilor. Aceste politici au favorizat o mai mare transparență și o creștere mai lentă a creditării în imobiliare.
Pe partea de stimulente, Dubai a valorificat reformele privind vizele pentru a stimula cererea. Cel mai important, Vizele de Aur oferă acum rezidență de 10 ani investitorilor imobiliari străini (de exemplu, deținerea a ≥2 milioane AED în imobiliare) redubai.com. Există și o viză de investitor pe 3 ani (peste 750.000 AED) pentru cumpărătorii din segmentul mediu. Alte categorii de viză – inclusiv viza de turist cu intrări multiple de 5 ani, viza pentru muncă remote de 5 ani și viza de freelancer de 5 ani – au crescut semnificativ baza potențialilor chiriași și proprietari redubai.com redubai.com. Chiar și noua viză de pensionare (pentru cei peste 55 de ani) atrage cumpărători către comunități liniștite redubai.com. Pe scurt, politica de imigrare a Dubaiului este acum aliniată strâns cu sectorul imobiliar: deținerea unei proprietăți (mai ales freehold) duce la obținerea mai facilă a rezidenței, ceea ce stimulează la rândul său cererea pentru locuințe și închirieri redubai.com redubai.com.
Per ansamblu, aceste politici echilibrează măsurile de moderare (taxe majorate, TVA) cu stimulentele de creștere (vize, infrastructură). Piața este susținută și de reglementări stabile: străinii pot deține titluri freehold în zonele dedicate, nu există taxe pe proprietate, iar regulile de închiriere sub actul RERA protejează atât proprietarii, cât și chiriașii. Toți acești factori fac ca piața imobiliară din Dubai să rămână atractivă în raport cu alte orașe globale.
Tendințe & oportunități ale investițiilor străine
Capitalul străin rămâne o piatră de temelie a pieței din Dubai. Potrivit datelor DLD și estimărilor analiștilor, investitorii internaționali reprezintă o mare parte din volumul tranzacțiilor (adesea citat la 70–90%). Primele cinci naționalități menționate mai sus ilustrează această diversitate dxbinteract.com. Dincolo de naționalitate, profilul investitorilor diferă în funcție de segment: de exemplu, persoanele cu averi foarte mari (UHNWI) vizează adesea proprietăți de lux (vile pe Palm Jumeirah, apartamente pe malul apei), în timp ce profesioniștii și expații din clasa medie cumpără sau închiriază locuințe mid-market. Mulți menționează randamentele ridicate ale Dubaiului (randamente brute tipice ~7%) și mediul fără taxe drept atracții cheie globalpropertyguide.com. Prințul Moștenitor al Dubaiului a remarcat că încrederea globală în economia emiratului – datorită infrastructurii, mediului de reglementare și calității vieții – continuă să atragă investiții străine globalpropertyguide.com.
Domenii de oportunitate includ rezidențialul de lux (în special pentru investitorii străini care caută siguranță și randament), activele retail (mai ales în suburbiile în creștere) și logistică/depozite (cu ambiția EAU de a deveni un hub comercial). Unele fonduri și REIT-uri privesc din ce în ce mai mult către activele din Dubai, având în vedere cadrul legal favorabil investițiilor. Strategia Națională de Investiții EAU 2031 vizează declarativ dublarea IDE până în 2031 (până la 1,3 trilioane AED) globenewswire.com, cu imobiliarele și logistica printre sectoarele prioritare. În practică, acest lucru ar putea însemna ca mai multe fonduri suverane și fonduri de pensii să aloce capital proiectelor imobiliare și de dezvoltare din Dubai, alimentând suplimentar creșterea.
Perspective & prognoză 2026–2030
Privind către 2026–2030, analiștii prevăd o creștere continuă, dar cu o moderare și o posibilă volatilitate. Problema principală o reprezintă creșterea bruscă a ofertei care are loc acum. Potrivit Fitch Ratings, vârful livrărilor – așteptat să depășească creșterea populației (estimată la 5% pe an) khaleejtimes.com – va încetini probabil actualul trend ascendent al prețurilor. Fitch estimează că piața din Dubai va atinge un vârf în 2024, urmată de o corecție moderată (până la ~15%) la sfârșitul lui 2025 sau în 2026, în scenariul de bază khaleejtimes.com. Aceasta reflectă faptul că livrările (cumulat ~250.000 de unități până în 2027) ar putea să depășească temporar cererea khaleejtimes.com. Fitch notează, de exemplu, că ~120.000 de unități sunt programate pentru livrare doar în 2026 khaleejtimes.com.
Cu toate acestea, alți experți evidențiază factori compensați. Analizele recente subliniază că creșterea populației și fluxurile de investiții din Dubai ar putea depăși 5% pe an (în special dacă HNWI și lucrători calificați continuă să sosească) expertbridge.ae. Din această perspectivă, o mare parte din noua ofertă ar putea fi absorbită de noii rezidenți, astfel încât orice scădere de preț să se limiteze la anumite segmente. De fapt, locațiile de top (vile, zone de pe malul apei) au propria lor dinamică a cererii și ar putea rămâne rezistente expertbridge.ae. Datele de la început de 2025 (volumul tranzacțiilor, nivelurile chiriei) sugerează că piața are încă avânt, ceea ce implică cel puțin o aterizare lină, nu un colaps abrupt.
Presupunând că nu există un șoc global sever, ne așteptăm ca prețurile rezidențiale din Dubai să se stabilizeze sau să încetinească în 2026-27. Sunt posibile unele scăderi moderate (cu o singură cifră) la mijlocul anului 2025/26 dacă ratele dobânzii cresc sau cumpărătorii fac o pauză. Până în 2028–30, pe măsură ce creșterea ofertei încetinește (conform proiecției DXBInteract) și populația continuă să crească, piața ar trebui să se stabilizeze și să reia creșterea moderată. Zonele de creștere a cererii vor include probabil suburbiile proaspăt dezvoltate (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) și districtele de lux (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. Într-un scenariu pozitiv, noi inițiative guvernamentale (stimulente pentru zone tehnologice, proiecte de energie verde) ar putea crea noi centre de joburi, sprijinind cererea. Pe partea de risc, factorii de urmărit includ orice încetinire a investițiilor străine (din motive de tensiuni geopolitice sau rate globale mai mari) și supraoferta de apartamente din segmentele inferioare.
În rezumat, se așteaptă ca piața imobiliară din Dubai să continue să crească până în 2030, deși într-un ritm mai moderat după 2025. Creșterea prețurilor/chiriilor va fi probabil în intervalul mediu-înalt de o singură cifră pe an în a doua jumătate a deceniului. Fundamentele pe termen lung (populația, creșterea turismului, diversificarea economică) rămân pozitive. Totuși, vârfurile ciclice de ofertă și factorii economici globali vor introduce corecții intermitente. Investitorii inteligenți se vor concentra, așadar, pe active de primă clasă, dezvoltări cu dezvoltatori solizi și proiecte aliniate cu viziunea Dubai 2040 și nodurile sale de infrastructură.
Surse: Surse oficiale și de industrie, conform citărilor (Dubai Land Department, Deloitte, JLL, Knight Frank, analize de industrie și presă) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
