Piața imobiliară din Frankfurt în 2025 este un studiu al contrastelor: un sector rezidențial în fierbere ce se confruntă cu o ofertă limitată, un peisaj comercial care se adaptează noilor tendințe de muncă și un interes în creștere din partea investitorilor globali. Acest centru financiar – care găzduiește Banca Centrală Europeană – se confruntă cu o cerere uriașă și un nivel scăzut de locuințe disponibile care duc la creșterea prețurilor, chiar dacă noi zgârie-nori și proiecte de dezvoltare sustenabilă redefinesc silueta orașului. Mai jos analizăm fiecare segment al pieței imobiliare din Frankfurt cu tendințele actuale, previziunile pentru următorii 3-5 ani, impactul reglementărilor, randamentele și principalele zone de urmărit.
Piața rezidențială din Frankfurt (locuințe proprii și închiriate)
Statusul actual al pieței (2025): Piața locuințelor din Frankfurt rămâne strânsă și extrem de competitivă. Cererea solidă, generată de o populație în creștere și de profesioniștii care vin în oraș, depășește cu mult oferta nouă, menținând rata de neocupare aproape de minime istorice (sub 1% în multe zone) investropa.com cbreim.com. Prețurile locuințelor au crescut dramatic în ultimul deceniu – cu peste 60% mai mult decât acum cinci ani investropa.com – deși creșterile accelerate ale ratelor dobânzii din 2022/23 au provocat o ușoară răcire. În 2023, prețurile au scăzut ușor față de vârf, dar s-au stabilizat ulterior și rămân relativ rezistente investropa.com. Prețul mediu pe metru pătrat în cartierele centrale se numără printre cele mai ridicate din Germania, reflectând statutul Frankfurtului ca hub financiar și terenul limitat pentru dezvoltări.
Tendințe pe piața de închirieri: Piața chiriilor este extrem de strânsă, proprietarii beneficiind de rata mică de neocupare și de creșterea constantă a chiriilor. Chiriile din centrul orașului au crescut continuu datorită cererii ridicate și ofertei limitate investropa.com. În ultimii doi ani, chiriile au crescut cu circa 3-5% anual, în linie cu tendințele naționale investropa.com. În 2025, o garsonieră medie se închiriază cu aproximativ 1.200 € pe lună, plasând Frankfurtul printre cele mai scumpe orașe germane investropa.com. Unele date arată chiar și o ușoară scădere față de nivelurile din 2023 (~1.280 € pentru o garsonieră), sugerând că un val de apartamente noi și eforturile locale de a crește oferta de locuințe au calmat într-o oarecare măsură creșterea chiriilor investropa.com. Totuși, cererea depășește oferta, iar proprietarii din zonele centrale pot cere chirii premium. Randamentul brut al chiriei pentru locuințele rezidențiale este, în medie, de aproximativ 3,4–3,5% investropa.com – relativ scăzut, indicând valori ridicate ale proprietăților raportat la chirie. Această comprimare a randamentului este evidentă mai ales în centrul orașului, unde prețurile proprietăților au crescut mai rapid decât chiriile, reducând randamentul sub 4% investropa.com investropa.com. De exemplu, între 1990 și 2022, prețurile apartamentelor din Frankfurt au crescut cu 175%, mult peste creșterea de ~98% a chiriilor din acea perioadă, ceea ce a dus la randamente de doar 3,6% în centrul orașului la începutul lui 2024 investropa.com investropa.com.
Ofertă & Dezvoltări: Construcția de locuințe noi este în creștere, dar încă nu satisface cererea. Frankfurt a înregistrat o creștere de 24% a livrărilor de locuințe noi în 2023 investropa.com, iar pentru 2024 se estimează o creștere suplimentară de circa 5% investropa.com. Această relansare a construcțiilor – incluzând proiecte importante precum „Wohnquartier Franky” în Gallus și „Quartier Oststern” în Ostend (programate până în 2025) – extinde fondul locativ investropa.com. Totuși, creșterea rapidă a populației din oraș (proiectată să crească de la ~776.000 în 2023 la peste 827.000 până în 2035) menține presiunea pe locuințe investropa.com investropa.com. Terenurile disponibile pentru dezvoltare sunt rare, iar unitățile noi sunt rapid ocupate. Planul urbanistic al Frankfurtului a pus accent pe proiecte cu densitate mare și conversia vechilor birouri în apartamente (de ex. în cartiere precum Lyoner Quartier din Niederrad), dar aceste măsuri atenuează doar parțial deficitul. Legea privind energia în construcții (GEG), actualizată în 2023, cere acum standarde energetice mai stricte pentru clădirile și sistemele de încălzire noi, ceea ce influențează construcțiile rezidențiale. Dezvoltatorii se concentrează pe case eficiente energetic, „verzi”, știind că proprietățile eficiente din clasele A/B au început să aibă prețuri premium (valoarea caselor eficiente a crescut cu ~2,2% la finalul lui 2023 față de 2022) investropa.com investropa.com. Aceste standarde ecologice cresc ușor costurile de construcție, însă asigură locuințe „future-proof” și atrag cumpărătorii preocupați de sustenabilitate.
Perspective viitoare (3–5 ani): Se preconizează continuarea creșterii prețurilor și chiriilor, însă într-un ritm mai moderat. Mulți analiști cred că corecția de preț din 2023 a atins minimul investropa.com. Pe fundalul stabilizării ratelor dobânzilor și revenirii încrederii cumpărătorilor, fundamentele sănătoase ale orașului (piața muncii puternică, acumularea de bogăție) ar trebui să determine o reluare treptată a creșterilor de preț. De exemplu, studiile Deutsche Bank sugerează că prețurile locuințelor din Germania vor relua o creștere moderată începând cu 2025, iar Frankfurt ar urma același trend, dat fiind deficitul cronic de ofertă investropa.com. Chiriile sunt prognozate să continue să crească cu aproximativ 3–5% anual în următorii ani investropa.com, dacă nu apare un adevărat boom rezidențial. Combinația dintre cererea ridicată și construcția redusă de noi locuințe va menține centrul orașului greu accesibil pentru chiriași; experții văd chiar chiriile din centru continuând să crească pe fondul concurenței pentru fiecare apartament investropa.com investropa.com. Mixa de chiriași și preferințele acestora s-ar putea schimba ușor – de exemplu, tot mai mulți tineri profesioniști aleg micro-apartamentele (unități compacte, mobilate) ca opțiune urbană accesibilă investropa.com investropa.com. Această tendință s-a accentuat deoarece din 2011 Frankfurt a primit ~62.500 de noi locuitori, dar s-au construit doar 14.200 de apartamente, așa că soluțiile creative pentru spații mici atrag noii veniți investropa.com investropa.com. La celălalt pol, familiile care închiriază sau cumpără caută tot mai mult în suburbii, acceptând naveta mai lungă pentru case mai mari și mai accesibile investropa.com investropa.com. Această migrație „urban-suburbană” este de așteptat să continue, crescând cererea (și randamentele chiriilor) în localitățile de navetiști, pe măsură ce familiile caută mai mult spațiu pentru aceiași bani investropa.com.
Sentimentul Investitorilor, Cumpărătorilor și Chiriașilor: Sentimentul din sectorul rezidențial este precaut, dar optimist. Cumpărătorii – în special cei aflați la prima achiziție – revin pe piață pe măsură ce prețurile se stabilizează. Atractivitatea Frankfurtului și aprecierea istorică constantă (2–6% anual pe termen lung) oferă încredere că achiziția este o investiție solidă pe termen lung investropa.com investropa.com. Mulți cumpărători la prima achiziție sunt dornici să securizeze o locuință, fiind încurajați de o accesibilitate ușor îmbunătățită și de ratele dobânzilor încă gestionabile comparativ cu standardele istorice investropa.com. Investitorii analizează, de asemenea, oportunități: randamentele din chirii în Frankfurt, deși modeste, sunt mai sigure decât pe piețele mai volatile, iar creșterea economică a orașului și rata redusă de neocupare sugerează venituri sigure investropa.com investropa.com. Un aspect notabil este creșterea cumpărătorilor străini – numărul proprietăților vândute către cumpărători internaționali a crescut cu aproximativ 6% în 2024, pe măsură ce stabilitatea a revenit după scăderea prețurilor investropa.com investropa.com. Chiriașii, la rândul lor, resimt presiunea costurilor ridicate. Mulți tineri chiriași se adaptează alegând unități mai mici sau spații de co-locuire, în timp ce familiile din ce în ce mai mult “conduc pentru a se califica” (se mută mai departe pentru a găsi chirii accesibile) investropa.com investropa.com. În ansamblu, există un sentiment de acceptare că locuințele din Frankfurt vor rămâne scumpe, iar sectoarele public și privat încearcă să inoveze – fie prin dezvoltări noi, extinderea suburbanelor sau tehnologii inteligente. De exemplu, apartamentele noi sunt dotate frecvent cu tehnologie smart home, un răspuns la cumpărătorii familiarizați cu tehnologia, care sunt chiar dispuși să plătească un preț premium pentru locuințe conectate și eficiente energetic investropa.com investropa.com. Sondajele indică faptul că aproximativ 70% dintre cei în căutare de locuințe își doresc activ facilități smart (termostate inteligente, sisteme de securitate etc.), iar dezvoltatorii din Frankfurt folosesc acest aspect pentru a diferenția noile proiecte investropa.com investropa.com.
Zone rezidențiale cheie de urmărit: Cartierele centrale de top precum Westend, Nordend și Sachsenhausen rămân extrem de căutate atât pentru achiziție, cât și pentru închiriere, datorită combinației dintre locație, facilități și prestigiu. Aceste zone înregistrează cerere constant ridicată și prețuri de vârf. De exemplu, apartamentele din Westend ating în mod obișnuit unele dintre cele mai mari prețuri pe metru pătrat din oraș, menținând randamentele la un nivel foarte scăzut. Districtul Bancar/Innenstadt este de asemenea popular pentru apartamentele de lux destinate executivilor. O schimbare interesantă are loc în Ostend (estul Frankfurtului) – zona, istoric industrială, se transformă rapid într-un centru cultural și creativ, impulsionată de prezența Băncii Centrale Europene și inițiative precum Creative Industries Centre. Valorile proprietăților în Ostend sunt în creștere semnificativă pe măsură ce galerii de artă, companii media și startup-uri tehnologice sosesc, dinamizând atmosfera (și creând cerere atât pentru birouri tip loft, cât și pentru apartamente) investropa.com investropa.com. Revigorarea acestui cartier, susținută de planuri municipale dedicate economiei creative și de îmbunătățirea conexiunilor de transport, îl transformă într-un punct fierbinte pentru investiții și proiecte rezidențiale noi investropa.com investropa.com. În contrast, Niederrad – numit odată “Bürostadt” pentru parcurile sale de birouri – este o zonă care trebuie abordată cu prudență. Cu multe foste clădiri de birouri convertite în locuințe, prețurile apartamentelor în Niederrad au scăzut cu aproximativ 10,4% în S1 2023 față de anul anterior investropa.com investropa.com. Interesul cumpărătorilor a scăzut pe măsură ce atenția (și capitalul) se deplasează către proiecte centrale mai spectaculoase, precum zgârie-norii FOUR din centrul orașului investropa.com investropa.com. Ca urmare, valorile proprietăților și creșterea chiriilor în Niederrad rămân în urmă față de alte districte. Între timp, orașele suburbane din jurul Frankfurtului (regiunea Rin-Main) câștigă în atractivitate – zone precum Offenbach, Eschborn sau Bad Homburg oferă prețuri de intrare relativ mai mici și atrag tot mai multe familii și chiar investitori interesați de randamente mai mari. Rezumat: se așteaptă ca nucleul rezidențial al Frankfurtului să rămână scump și insuficient ofertat, în timp ce oportunitățile de creștere pot apărea în districte emergente (precum Ostend) sau în zona metropolitană, unde dezvoltarea poate avansa.
Imobiliare comerciale în Frankfurt (Birouri, Retail, Logistică)
Piața spațiilor de birouri
Status Actual (2025): Sectorul de birouri din Frankfurt trece printr-o resetare post-pandemică cu semnale mixte. Pe de o parte, activitatea de închiriere a revenit puternic la începutul lui 2025 – volumul spațiilor de birouri tranzacționate în primul trimestru (aproape 198.000 m²) a fost cel mai mare trimestru 1 înregistrat vreodată cbre.de cbre.de, grație unor contracte record în dezvoltări noi. Tranzacții majore au inclus Commerzbank care prelungește contractul pentru 73.000 m² în viitorul Central Business Tower (Districtul Bancar), ING preluând 32.000 m² la Hafenpark Quartier din Ostend, iar firma de avocatură White & Case închiriind 12.000 m² în Central Parx (Westend) cbre.de cbre.de. Aceste tranzacții – toate în clădiri noi, de primă clasă – subliniază o tendință de “fugă către calitate”: birourile moderne, premium și ultracentrale sunt foarte căutate, adesea aducând chirii record. De fapt, chiria de top la birouri din Frankfurt a atins un maxim istoric de aproximativ 51 € pe m² pe lună (la T1 2025), față de 49 € la sfârșitul lui 2024 cbre.de cbre.de. Noile zgârie-nori cu certificări ecologice și facilități moderne pot chiar depăși 50 €/m², rivalizând cu München pentru cele mai mari chirii de birouri din Germania realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. Totuși, nu toată piața birourilor se bucură de această prosperitate. Rata generală de neocupare a crescut la aproximativ 10% la nivel de oraș (fără a include subînchirierea) – un nivel neatins de un deceniu cbre.de cbre.de. Există o divergență clară: rata de neocupare în CBD este doar ~6,7%, deoarece băncile și companiile țin cu dinții de spațiile prestigioase din centru, în timp ce parcurile de afaceri periferice și clădirile vechi depășesc 10% cbre.de cbre.de. Zone precum Niederrad și părți din Europa-Viertel au înregistrat cele mai mari creșteri ale neocupării în ultima perioadă, din cauza finalizării de spații noi și a companiilor care își reduc suprafața cbre.de cbre.de. Între timp, stocul total de birouri din Frankfurt a crescut odată cu finalizarea unor noi turnuri, ceea ce a urcat rata de neocupare la nivel de piață de la ~9,5% la 10,0% la sfârșitul lui 2024 cbre.de. Practic, Frankfurt are acum o piață de birouri cu două viteze: birourile de clasă A prosperă (sunt adesea contractate înainte de finalizare), în timp ce spațiile de clasă B/C vechi au dificultăți în a găsi chiriași, ceea ce cauzează acolo o neocupare mai mare cbre.de.
Randamente din chirii și investiții: Investitorii în birouri din Frankfurt au observat ajustarea în sus a randamentelor odată cu creșterea ratelor dobânzilor. Randamentele prime pentru birouri s-au stabilizat în jur de 5,1% în zona centrală (CBD) cbre.de, o creștere semnificativă față de randamentele sub 4% din urmă cu câțiva ani. Locațiile secundare oferă randamente și mai mari (5,4% la periferia orașului, până la ~6,6% în subpiețele periferice), pentru a compensa vacanța mai ridicată și riscul mai mare cbre.de cbre.de. Observatorii pieței cred că principala corecție de preț a fost în mare parte finalizată – recalibrarea activelor s-a încheiat și randamentele se stabilizează imap.com imap.com. În T3 2024, s-a raportat că randamentul prime net în Frankfurt era în jur de 4,5% imap.com (pot exista mici diferențe în definiții), însă până în 2025 cei mai mulți sunt de acord că randamentele din intervalul 4,5–5,0% reflectă un nou echilibru pentru clădirile de birouri de top din Frankfurt. Aceste randamente mai mari, combinate cu o bază stabilă de chiriași, atrag acum investitori care au stat pe margine în anii de vârf ai prețurilor. Într-adevăr, 2024 a înregistrat o recuperare modestă a volumului de investiții în birouri în marile orașe ale Germaniei, iar experții anticipează că 2025 va aduce o cerere reînnoită pentru proprietăți comerciale pe măsură ce costurile cu finanțarea se stabilizează imap.com imap.com. Remarcabil, accentul investițiilor este pe calitate: clădiri moderne, cu grad ridicat de ocupare, în locații premium. Spațiile mai slabe sau mai vechi sunt acum evitate sau vândute de proprietarii instituționali, creând o oportunitate pentru investitorii orientați către „value-add”, care le pot achiziționa cu discounturi imap.com imap.com. Statutul global al Frankfurtului ca centru financiar înseamnă că proprietățile de trofeu (precum zgârie-norii din districtul bancar) rămân pe radarul investitorilor internaționali, chiar și în perioade turbulente.
Perspective de viitor (birouri): Următorii 3–5 ani vor fi dedicați absorbției noilor livrări și reinventării birourilor mai vechi. Frankfurt are un pipeline consistent de proiecte care se finalizează între 2025 și 2027 (de exemplu turnurile FOUR Frankfurt, ONE tower și alte clădiri înalte ce aduc sute de mii de m² noi). Această ofertă suplimentară va menține rata generală de neocupare la cote ridicate. Analiștii estimează că vacanța poate chiar să crească temporar – posibil depășind 11% – pe măsură ce companiile își consolidează suprafața și munca la distanță/hibridă limitează creșterea cererii cbre.de cbre.de. Birourile mai vechi și ineficiente vor resimți cel mai puternic impactul; proprietarii acestor clădiri vor trebui poate să le modernizeze sau să le schimbe destinația pentru a atrage chiriași. În schimb, cererea pentru spații moderne, certificate ESG ar trebui să rămână ridicată. Economia Frankfurtului (dominată de finanțe, tehnologie, consultanță) valorizează încă colaborarea față în față în spații de calitate superioară, dovadă fiind chiriile record atinse. Este posibil să vedem chiriile prime susținându-se sau chiar crescând ușor în CBD dacă ofertă de spații premium se restrânge – deja unele tranzacții premium au atins €50–51/m² realestate.bnpparibas.de cbre.de. Însă proprietarii din afara zonei centrale vor fi nevoiți, cel mai probabil, să ofere stimulente sau să scadă chiriile; interesant, se adâncește diferența de chirie: în ultimul an, chiriile medii în CBD au crescut cu ~22%, în timp ce în zonele periferice chiriile medii au scăzut cu ~6% pe măsură ce aceste piețe s-au slăbit cbre.de cbre.de. Această polarizare va continua, cel mai probabil. Tendințele de utilizare a birourilor în Frankfurt evoluează: multe bănci și corporații își optimizează spațiul, dar simultan apar noi jucători (fintech-uri, agenții UE) care deschid birouri. Rolul Frankfurtului ca hub bancar european post-Brexit ar trebui să crească treptat – aproape 60 de instituții financiare au obținut licențe la Frankfurt după Brexit investropa.com, iar companii precum JPMorgan au transferat active uriașe (230 miliarde $) la Frankfurt pentru a asigura operațiunile din UE investropa.com. Acest aflux de job-uri în financiar constituie un suport pentru cererea de birouri, în special pentru spațiile premium. Per ansamblu, se așteaptă o creștere moderată a ocupării birourilor în anii următori (o prognoză vede până la ~450.000 m² anual în 2025, față de ~398.000 m² în 2024) cbre.de realestate.bnpparibas.de, dacă economia rămâne stabilă. Consensul este că anul 2024 a marcat probabil minimul ciclului pentru închirieri, iar 2025–2026 vor aduce o îmbunătățire graduală cbre.de. Însă chiriașii vor fi tot mai selectivi: clădirile „verzi” și planurile flexibile, moderne se vor închiria primele, pe când birourile învechite vor avea dificultăți. Investitorii și proprietarii pun astfel tot mai mult accent pe management activ al activelor – modernizarea proprietăților cu facilități și dotări de sustenabilitate (ESG) – pentru a răspunde noului standard al pieței cbre.de.
Locații cheie pentru birouri: Central Business District (CBD) din Frankfurt – format din Bankenviertel (districtul financiar), Innenstadt și părți din Westend – este zona cea mai importantă. Aici, turnuri precum Taunusturm, Marienturm și viitorul ansamblu FOUR Frankfurt domină profilul orașului. Zona CBD atrage constant cea mai mare cotă de închirieri (circa 40% la început de 2025) cbre.de, deoarece companiile valorizează prestigiul și accesul ușor la transport. În districtul bancar spațiul este rar – rata de neocupare în zonele centrale este doar ~5–7% cbre.de – drept urmare, chiriile rămân la niveluri maxime. Lângă acesta, Westend, cunoscut pentru vilele elegante transformate în birouri și zgârie-norii noi cu utilizare mixtă (precum Opernturm etc.), este o altă subpiață de top cu o rată redusă de vacanță. Districtele periferice precum Europaviertel (la vest de centru) și Ostend sunt remarcabile: aici apar numeroase proiecte noi. Ostend, de exemplu, găzduiește BCE și birouri campus-style moderne; aici ING a închiriat 32.000 m² în 2024 cbre.de, confirmând ascensiunea zonei ca hub de birouri. Europaviertel (City West) a avut parte de livrări mari (de exemplu clădirea „Kastor” devenită vacantă a contribuit la creșterea vacanței în Europaviertel în T1 2025) cbre.de. Cu toate acestea, aceste zone periferice sunt bine conectate și atrag chiriași sensibili la cost și operatori de co-working. În afara orașului, Eschborn (o suburbie la nord-vest) reprezintă un important pol de birouri unde se regăsesc multe funcțiuni back-office – aici chiriile sunt mai mici; succesul zonei depinde de ciclurile de reducere de costuri (în prezent rata de vacanță este mai mare decât în oraș). Districtul de birouri din Niederrad (Lyoner Quartier) trece printr-o perioadă de tranziție, cu birouri transformate în rezidențial – rata de neocupare rămâne ridicată în clădirile de birouri și zona e mai slabă acum. În concluzie, centrul Frankfurtului și câteva zone emergente (precum Hafenpark-ul Ostend) reprezintă principalele puncte fierbinți, în timp ce parcurile de birouri periferice mai vechi se confruntă cu dificultăți.
Imobiliare de Retail & Shopping
Status actual: Piața imobiliară de retail din Frankfurt își revine după perturbările cauzate de pandemie, deși schimbările pe termen lung persistă. Principalele artere comerciale ale orașului – Zeil și Goethestraße – rămân unele dintre cele mai valoroase locații de retail din Germania. Chiriile pentru spațiile comerciale premium din Frankfurt sunt depășite la nivel național doar de cele din München, reflectând baza de clienți cu venituri ridicate a orașului și cheltuielile turiștilor. (La sfârșitul anului 2024, chiriile pentru magazinele premium în cele mai importante orașe germane au avut o medie de ~252 €/m²/lună, cu chiria premium din Frankfurt situându-se aproximativ la peste 200€ statista.com.) Fluxul de vizitatori și-a revenit puternic: Frankfurt găzduiește acum aproximativ 14.000 de turiști cu cel puțin o noapte de cazare la 1.000 de locuitori – o cifră aproape de maximele istorice, datorită în parte revenirii turiștilor internaționali dzhyp.de dzhyp.de. Este de remarcat că vizitatorii asiatici bogați au revenit, fiind o clientelă importantă pentru magazinele de lux din Frankfurt dzhyp.de dzhyp.de. Acest lucru a beneficiat segmentul de retail de lux pe Goethestraße (”A Cincea Avenue” a Frankfurtului), unde magazinele emblematice ale brandurilor globale raportează vânzări îmbunătățite. În același timp, piața de retail din Frankfurt nu este lipsită de provocări. Trecerea structurală către e-commerce și schimbarea obiceiurilor de consum au dus la creșterea numărului de spații vacante în locațiile secundare. În ultimii ani, multe magazine marginale s-au închis, mai ales în părțile mai puțin premium ale orașului și în mall-urile mici – o tendință întâlnită în întreaga Germanie dzhyp.de dzhyp.de. Totuși, zona centrală de retail a Frankfurtului s-a dovedit rezilientă. Potrivit rapoartelor de piață, multe spații comerciale rămase goale în pandemie au fost deja reînchiriate, stabilizând astfel chiriile premium dzhyp.de dzhyp.de. Zeil, principala arteră pietonală de shopping a Frankfurtului, a înregistrat unele spații vacantate de notorietate (ex: reducerea suprafețelor magazinelor universale), însă cererea puternică din partea retailerilor de modă la preț redus, articole sportive și retail cu experiențe a reumplut, în mare parte, aceste spații. Cu toate acestea, în mall-ul MyZeil de pe Zeil existau mai multe unități goale în 2024, reflectând dificultățile mall-urilor indoor (textul notează că ”multe magazine goale în mall-ul Zeil” persistă, deși interesul pentru retailul premium rămâne ”vibrant”) dzhyp.de. În ansamblu, vacanța comercială din Frankfurt este semnificativ mai mică în zonele premium decât în cele mai puțin atractive ale orașului. Un studiu recent indică faptul că rata spațiilor vacante în centru creștea de ani de zile, însă în orașe de top precum Frankfurt aceasta s-a stabilizat și este mult sub ~15–17% înregistrate în centrele urbane germane mai slabe dzhyp.de knightfrank.com.
Tendințe și reglementări: Retailerii din Frankfurt se adaptează concentrându-se pe magazine mai mici, cu impact mare și strategii omnichannel. Magazinele pop-up și gastronomia ocupă unele spații mai mari. Orașul a încurajat și reconversia funcțională mixtă – de exemplu, unele spații comerciale depășite sunt transformate în săli de fitness, centre de divertisment sau chiar birouri/locuințe, pentru a păstra centrul viu. Planificatorii din Frankfurt nu au impus, recent, reglementări stricte specifice retailului, dar susțin măsuri precum relaxarea regimului urbanistic pentru ocuparea spațiilor vacante cu funcțiuni non-retail acolo unde este potrivit. Proprietarii de pe străzile principale au devenit, de asemenea, mai flexibili cu contractele pentru a păstra chiriașii după pandemie. În zona de lux, cererea pentru spațiile premium este acerbă: brandurile internaționale plătesc adesea ”key money” pentru a obține spații pe Goethestraße, care în T3 2024 a avut al doilea cel mai mare nivel al chiriei de lux din Europa (~15.100 €/m²/an) savills.com. Perspectivele largi pentru retail sunt legate de cheltuielile consumatorilor, care la Frankfurt au rămas solide datorită șomajului scăzut și populației prospere. Randamentul chiriilor pentru proprietățile de retail a crescut ușor odată cu rata dobânzilor – randamentele pentru retailul stradal premium din Frankfurt sunt acum în jur de ~3,8–4,0%. Retailul secundar (ex: centre de cartier sau locații periferice) are randamente mai ridicate, reflectând riscurile suplimentare.
Previziuni viitoare (Retail): În anii următori este probabil să avem stabilitate pe segmentul de retail premium și continuarea restrucurării în celelalte zone. Chiriile prime sunt de așteptat să rămână stabile sau să crească ușor, întrucât extinderea retailerilor este prudentă. Unele prognoze indică faptul că chiriile premium din Frankfurt ar trebui să rămână la niveluri actuale, întrucât au revenit deja aproape de valorile pre-pandemice dzhyp.de. Dacă turismul va continua să crească (Frankfurt este o destinație importantă pentru târguri și călătorii de afaceri), acest lucru ar putea impulsiona vânzările de retail și chiar să permită creșteri moderate ale chiriilor pentru cele mai bune locații. Invers, coridoarele comerciale mai vechi ar putea cunoaște scăderi sau reconversii suplimentare. Ne putem aștepta la mai multe concepte de retail experiențial – de exemplu, magazine de tip flagship care funcționează și ca showroom/multispațiu de evenimente – în locațiile premium din Frankfurt, întrucât brandurile justifică chiriile mari prin experiențe imersive pentru clienți. Nivelul de ocupare pe arterele principale ar trebui să rămână ridicat; orice goluri noi vor fi probabil rapid reînchiriate. Străzile secundare pot avea rate de vacanță persistente între o singură cifră mare și începutul intervalului de două cifre, până când vor apărea utilizări alternative care să absoarbă excesul de spațiu. În ansamblu, sentimentul investitorilor pentru retail este mai reținut decât pentru alte clase de active – mulți investitori preferă acum logistica sau rezidențialul – însă retailul premium din Frankfurt rămâne perceput ca o componentă ”core” datorită rarității și statutului său.
Zone cheie de retail: Două zone domină: Zeil este strada de shopping pietonală și aglomerată, unde retailerii mainstream (magazine universale, lanțuri de modă, magazine de tehnologie) se concentrează. Atrage un trafic uriaș atât din partea localnicilor, cât și a turiștilor. Chiriile de pe Zeil sunt reperul pieței de retail din Frankfurt (la peste 300 €/m²/lună înainte de pandemie, ușor mai puțin acum). În ciuda anumitor schimbări de chiriași (ex: restructurarea Galeria Kaufhof), Zeil a păstrat un mix rezilient de locatari și activitate ”vie” de închiriere dzhyp.de dzhyp.de. La doar o stradă distanță, Goethestraße este enclava de lux a Frankfurtului, găzduind buticuri precum Gucci, Chanel și Rolex. Această stradă scurtă comandă cele mai mari chirii – potrivit unui raport, în jur de 15.000 €/m² anual pentru spațiile premium, rivalizând cu străzile de lux din Paris și Milano savills.com. Goethestraße beneficiază de apropierea de hoteluri de cinci stele și de cumpărători cu venituri ridicate (inclusiv mulți vizitatori internaționali). Fressgass (Kalbächer Gasse) este o altă arteră centrală populară, renumită pentru restaurante și magazine de specialitate – a prosperat datorită cererii pentru gastronomie și petrecerea timpului liber. În ceea ce privește mall-urile, MyZeil (un mall modern pe Zeil) și Skyline Plaza (aproape de Messe) sunt centre cheie; performanța lor a fost mixtă, cu MyZeil având unele spații libere, recent reintegrate de concepte noi de divertisment. Retailul de cartier din zone precum Bornheim sau Bockenheim rămâne stabil, servind nevoile locale, deși nu reprezintă ținte majore de investiții. În concluzie, zona centrală de retail premium a Frankfurtului este solidă și probabil să rămână o piață de top, chiar și pe măsură ce orașul se adaptează la noul rol al retailului în era e-commerce.
Imobiliare industriale & logistice
Status actual: Segmentul logistic și industrial din regiunea Frankfurt Rhine-Main este extrem de robust. Locația centrală a Frankfurtului, piața de consum uriașă și hub-urile majore de transport (al doilea cel mai aglomerat aeroport cargo din Europa, intersecții de autostradă) îl fac un punct fierbinte logistic. Cererea pentru depozite și centre de distribuție este extrem de ridicată, în timp ce spațiul disponibil este extrem de limitat. Până la finalul lui 2024, rata de vacanță pentru spațiile logistice moderne de tip big-box era de doar 1% – practic ocupare completă cbre.com cbre.com. Chiar și depozitele mai vechi sau mai puțin ideale au rate minime de vacanță datorită surplusului de cerere. În 2024, regiunea Frankfurt a înregistrat aproximativ 385.000 m² de spații logistice închiriate, cu o scădere ușoară de 9% față de volumul record din 2023 cbre.com cbre.com. Această scădere s-a datorat nu lipsei de chiriași, ci lipsei de spațiu disponibil. De fapt, o parte notabilă din contractările de închiriere (11%) a fost reprezentată de companii care subînchiriază spații (un semn că firmele găsesc metode creative de a obține suprafețe) cbre.com cbre.com. De asemenea, 40% din tot spațiul contractat în 2024 a fost în proiecte noi – o creștere a cotei – pe măsură ce dezvoltatorii se grăbesc să livreze facilități build-to-suit pentru a satisface solicitările chiriașilor cbre.com cbre.com. Facilitățile logistice de bază din jurul Frankfurtului sunt ocupate, de regulă, de furnizori 3PL, distribuitori e-commerce, lanțuri de retail și firme de producție care au nevoie de distribuție regională.
Chirii și randamente: Chiriile prime pentru logistică au crescut constant pe fondul unei crize de ofertă. În semestrul al doilea din 2024, chiria prime pentru spații de depozitare în Frankfurt a atins aproximativ 7,90–8,20 €/m²/lună, un maxim istoric realogis.com mktgdocs.cbre.com. Chiriile au crescut cu aproximativ +5% doar în 2024 în zona metropolitană mktgdocs.cbre.com. Chiriașii sunt dispuși să plătească o primă pentru apropierea de aeroportul din Frankfurt și de piețele de consum. În același timp, randamentele proprietăților logistice rămân atractive în raport cu alte sectoare. Randamentele prime la logistică în marile centre germane (precum Frankfurt) erau de aproximativ 4,25–4,5% spre finalul lui 2024, crescând de la minimele de ~3,5% din 2021 realestate.bnpparibas.com imap.com. În mod specific pentru Frankfurt, datele CBRE plasează randamentul prime la aproximativ 4,4% la sfârșitul lui 2024 mktgdocs.cbre.com. În ciuda costurilor mai ridicate de finanțare, apetitul investitorilor pentru logistică este ridicat datorită fundamentelor solide ale sectorului. De fapt, volumul investițiilor în segmentul industrial/logistic din Frankfurt a urcat semnificativ – aproximativ 758 milioane € tranzacționate în 2024, o creștere cu 55% față de anul precedent mktgdocs.cbre.com. Acest lucru reflectă cât de râvnite sunt aceste active; fondurile globale și trusturile imobiliare cumpără masiv depozite, încrezătoare în cererea pe termen lung (mai ales după boom-ul comerțului online din pandemie). Perspective de viitor (logistică): Fundamentele indică o rezistență continuă. Piața logistică din Frankfurt ar trebui să înregistreze o cerere ridicată și susținută în următorii 3–5 ani, stimulată de creșterea e-commerce-ului, retailerii care își optimizează lanțurile de aprovizionare și rolul Frankfurtului ca nod de distribuție european. Chiar dacă economia Germaniei a avut suișuri și coborâșuri, închirierea de spații logistice a rămas rezilientă – tendință ce va persista cel mai probabil. Totuși, oferta nouă este limitată de constrângeri de teren. Sunt puține terenuri mari disponibile lângă Frankfurt, potrivite pentru depozite mari, iar comunitățile sunt adesea reticente la schimbarea destinației terenurilor pentru logistică. Dezvoltările noi sunt moderate; o sursă menționează că există doar un „pipeline redus de proiecte noi” în zonă mktgdocs.cbre.com. Aceasta implică o rată de neocupare ce va rămâne foarte scăzută și chiriile vor continua să crească. Este posibil ca chiriile prime să depășească 9 €/m² în câțiva ani dacă oferta nu recuperează decalajul. Printre tendințele chiriașilor se numără solicitarea de facilități moderne, cu înălțime mare (mai ales pentru centrele de distribuție automatizate) – astfel, spațiile vechi ar putea fi reamenajate. De asemenea, emergența Frankfurtului ca hub important de centre de date (datorită schimbătorului de internet DE-CIX) absoarbe teren industrial pentru ferme de servere, ceea ce ar putea limita suplimentar disponibilitatea spațiului logistic (deși chiar centrele de date reprezintă un sub-sector industrial în plină expansiune, cu investitori precum REIT-uri prezente) investropa.com. Sentimentul investitorilor față de logistică rămâne foarte pozitiv. Mulți investitori instituționali consideră acum logistica drept o categorie de bază pentru portofolii, iar piața din Frankfurt, cu rate ridicate de ocupare și chirii indexate, este privită ca o sursă sigură de venit. Randamentele ar putea să scadă din nou dacă dobânzile coboară, dar pe termen scurt probabil vor rămâne în jur de 4,5%. Zone logistice-cheie: Coridoarele logistice prime se află la periferia Frankfurtului: în special zonele din jurul Aeroportului Frankfurt (FRA), precum CargoCity și cartiere precum Mörfelden-Walldorf, Raunheim și Kelsterbach, unde centrele de distribuție mari deservesc transportul aerian de marfă și distribuția rapidă pentru retail. Aceste locații au practic grad de ocupare zero. Parcurile logistice de pe autostrăzile A3, A5 și A7 (la nord și est de oraș) sunt, de asemenea, cruciale – de exemplu, zona Hanau/Aschaffenburg la est și Darmstadt la sud. Marii retaileri online și companiile de curierat au huburi pe aceste rute. Mai departe, localități ca Gießen, Koblenz și Fulda (aflate la cel mult 100 km) absorb uneori cererea excedentară când variantele apropiate sunt pline. Un cluster notabil este Weiterstadt (lângă Darmstadt), unde Amazon și alții operează centre. Un alt nod în creștere este zona Langen/Seligenstadt de-a lungul A3. În ansamblu, orice amplasament la maximum 30 de minute de condus de Frankfurt ce poate fi zonat industrial este o proprietate „fierbinte”. Din cauza lipsei de teren, probabil vom vedea mai multe depozite pe mai multe niveluri și intensificarea utilizării terenurilor existente. În concluzie, sectorul logistic din Frankfurt este una dintre cele mai sănătoase părți ale pieței imobiliare – grad de ocupare aproape total, chirii în creștere și cerere solidă pe termen lung – deși limitată de provocarea adăugării de spații noi.Dezvoltări de lux și high-end
Statusul actual al pieței: Segmentul imobiliar de lux din Frankfurt – ce include locuințe exclusiviste, turnuri de birouri premium și hoteluri de cinci stele – se află pe un trend ascendent, alimentat atât de averea locală, cât și de investitori internaționali. Orașul nu e încă sinonim cu proprietățile de lux ca Londra sau Paris, dar își crează o nișă drept refugiu sigur pentru investitorii cu avere mare care caută active europene. Pe segmentul rezidențial, proprietățile ultra-premium (de ex. penthouse-uri în zgârie-nori centrali sau vile impunătoare în Westend) continuă să obțină prețuri record. Spre deosebire de piața largă, prețurile ultra-prime abia au fluctuat în timpul creșterilor recente ale dobânzilor – cumpărătorii bogați plătesc adesea cash și sunt mai puțin sensibili la costurile de finanțare. Noua generație de turnuri rezidențiale de lux din Frankfurt dovedește cererea: Grand Tower (finalizat în 2019) și-a vândut rapid cele 400+ apartamente premium, iar proiecte noi precum One Forty West (turn hotel/condo luxury mixt) și Eden au atras cumpărători din segmentul exclusivist. Cel mai ambițios este FOUR Frankfurt, o dezvoltare de peste 1 miliard € cu patru zgârie-nori în centrul orașului, cu finalizare prevăzută în 2025 investropa.com. Acesta include 600 de apartamente de lux, două hoteluri de lux, plus birouri și spații comerciale, formând practic un mini-cartier high-end în inima orașului khl.com 4frankfurt.de. Achiziția unui turn FOUR de către Allianz pentru 1,4 miliarde € (cea mai scumpă tranzacție individuală cu o clădire din Germania) scoate în evidență câtă încredere există în piața prime din Frankfurt 4frankfurt.de businesstraveller.com. În plan comercial, turnurile de birouri prime pot fi considerate tot segment high-end – aceste clădiri, deseori proiectate de arhitecți celebri și dotate tehnologic pentru sustenabilitate, au atras cele mai mari chirii și investiții instituționale (cum s-a discutat în secțiunea birouri). Totuși, există semnele unui suprastoc pe termen scurt pe segmentul închirierilor de lux. Spre finalul lui 2024, se observa o supraofertă de unități premium de închiriat (atât rezidențiale, cât și de birouri). De pildă, rata de neocupare pentru birouri în Frankfurt (inclusiv multe clădiri premium) a ajuns la ~9,2% în T3 2024, de la 8,6% la începutul anului investropa.com. De asemenea, în toate orașele mari ale Germaniei, inclusiv Frankfurt, inventarul de unități rezidențiale noi de lux a crescut cu ~8,9% în 2024 – o creștere semnificativă a ofertei investropa.com. Acest val de livrări high-end (condominii, turnuri de lux de închiriat) a depășit uneori cererea imediată. Agențiile imobiliare au raportat o scădere a ritmului de închiriere premium în 2024 – JLL nota că multe căutări de spații mari (birouri prime) au fost amânate investropa.com, iar unii proprietari de apartamente de lux au trebuit să scadă pretențiile la chirie pentru a umple unitățile. În consecință, randamentele pentru închirierile de lux au scăzut, deoarece chiriile nu au ținut pasul cu prețurile mari de achiziție din acest segment investropa.com investropa.com. Pe scurt, piața de lux din Frankfurt rămâne atractivă, dar traversează un ușor surplus de stoc în segmentul ultra-high-end.Profilul cumpărătorului și sentimentul pieței: Piața de lux este din ce în ce mai internațională. Cumpărătorii din Orientul Mijlociu, în special, au vizat proprietățile de lux din Frankfurt ca „investiții sigure” investropa.com investropa.com. Instabilitatea geopolitică din țările de origine determină mulți investitori bogați din Orientul Mijlociu să se diversifice în active tangibile din străinătate, iar Frankfurt bifează multe dintre criterii: economie puternică, stabilitate politică și statut în creștere ca centru financiar. Raportul Knight Frank Wealth 2024 a notat o creștere a numărului de persoane cu avere foarte mare din Orientul Mijlociu care cumpără proprietăți în Europa, Frankfurt fiind menționat ca o locație de top investropa.com investropa.com. Acești cumpărători sunt atrași de active precum turnurile de birouri emblematice sau apartamentele noi de lux care pot oferi venituri stabile din chirii sau apreciere a capitalului pe termen lung. Și investitorii asiatici au Frankfurt pe radarul lor (după cum s-a menționat, capitalul transfrontalier din Asia spre Europa a crescut cu 26% în 2023, Frankfurt fiind o țintă cheie) investropa.com investropa.com. În același timp, cumpărătorii de top din Germania rămân activi – bancherii, executivii și antreprenorii de succes din Frankfurt investesc frecvent în apartamente de lux fie ca proprietari-ocupanți, fie pentru închiriere. Ei consideră imobiliarele de lux din Frankfurt drept o valoare sigură, mai ales având în vedere creșterea orașului. Sentimentul în rândul cumpărătorilor de lux este în general pozitiv: prețurile din Frankfurt, deși ridicate, sunt încă sub cele din Londra sau Zurich, astfel că unii o consideră „valoare pentru bani” pentru un stil de viață similar centrelor financiare. Evoluția stabilă (chiar dacă nu spectaculoasă) a valorilor proprietăților de lux din Frankfurt atrage și investitorii care caută apreciere constantă, nu fluctuații mari.
Previziuni de viitor (segmentul de lux): În următorii ani, se preconizează că piața de lux din Frankfurt va crește, însă într-un ritm controlat. Supraproducția actuală pe segmentul închirierilor ultra-luxoase va fi absorbită treptat, odată cu extinderea economiei și sosirea mai multor expatriați. Orice slăbire a chiriilor sau prețurilor la vârf în 2024/25 va fi probabil temporară. Până în 2026–2027, odată cu creșterea populației și a bazei de avere din Frankfurt, surplusul de unități high-end rezultat din boom-ul actual al construcțiilor ar putea deveni inventar necesar. Astfel, prețurile rezidențialelor de lux ar trebui să continue pe o traiectorie ascendentă, dar într-un ritm moderat. E posibil să vedem o mică scădere sau o stagnare a valorilor pentru apartamentele de lux de mâna a doua pe termen scurt (având în vedere concurența cu numeroasele unități noi), însă proiectele noi vor fi probabil lansate la prețuri mai mari odată ce stocul existent este absorbit. Pe partea comercială, după cum am discutat, chiriile la birourile premium ating noi maxime – astfel că veniturile proprietarilor de turnuri de lux sunt solide, susținând valorile. Un alt factor este efectul pe termen lung al Brexit: pe măsură ce mai multe firme financiare își consolidează prezența în Frankfurt, cererea de locuințe de top pentru executivi și pentru birouri premium va crește, susținând sectorul de lux investropa.com investropa.com. Schimbările legislative nu vizează în mod special segmentul de lux, deși tendința generală pentru eficiență energetică îi afectează și pe dezvoltatorii premium (în practică, proiectele de lux adoptă tehnologia verde deoarece clienții/locatarii se așteaptă la cele mai bune standarde). Un potențial risc ar putea fi schimbări la impozitul pe proprietate sau reguli mai stricte pentru cumpărătorii străini, dacă vor fi vreodată introduse, însă în prezent Germania nu impune asemenea limitări.
Dezvoltări și zone notabile: Proiectul FOUR Frankfurt este principala atracție – aducând nu doar noi rezidențe de lux, ci și un hotel de cinci stele (by Rosewood) și retail high-end chiar în centrul orașului khl.com 4frankfurt.de. La finalizare, în 2025, va crea un mini-district de lux între cartierul bancar și zona comercială. De menționat este și Cartierul Operei Vechi (zona Alte Oper), unde sunt planificate mai multe proiecte de tip mixed-use de lux (precum Opera Towers), care combină shopping exclusivist, birouri și apartamente. Westend rămâne zona tradițională rezidențială de lux – străzile sale umbrite de copaci găzduiesc numeroase consulate și vile ale milionarilor; noile apartamente premium din această zonă se vând rapid datorită prestigiului adresei. Sachsenhausen Nord, de-a lungul râului Main, este un alt pol al dezvoltărilor de lux (oferind priveliști către skyline). Pentru retail și lifestyle de lux, zona Goethestraße și Fressgass este esențială, iar noile dezvoltări din apropiere (precum proiectele de pe Neue Mainzer Straße) includ locuințe high-end. În concluzie, sectorul rezidențial de top din Frankfurt este pregătit să prospere pe măsură ce orașul atrage mai mult capital și talente globale – însă investitorii trebuie să fie atenți la ce segment de lux aleg: proprietățile de top din locații centrale vor păstra valoarea, pe când proiectele „de lux” secundare din zone mai puțin bune vor avea o absorbție mai lentă. În ansamblu, ascensiunea orașului în topul centrelor financiare globale (acum cotat drept cel mai important din Europa continentală) este un semn bun pentru cererea de proprietăți de lux investropa.com investropa.com.
Proprietăți de investiții și interesul investitorilor străini
Statusul actual al pieței: Frankfurt s-a reafirmat ferm ca un magnet pentru investitorii internaționali în imobiliare în 2025. După o perioadă mai modestă în 2022–2023 (când creșterea ratelor dobânzilor și incertitudinea economică au redus tranzacțiile), încrederea revine. În 2024, volumul investițiilor imobiliare din Frankfurt a crescut, exemplificat de o creștere anuală de +21.3% a investițiilor comerciale în S1 2024 în marile orașe din Germania, inclusiv Frankfurt investropa.com. Totalul tranzacțiilor imobiliare în Germania în 2024 s-a ridicat la circa 35–36 miliarde de euro (date JLL/Colliers), o creștere de ~14% față de minimul de anul trecut reuters.com reuters.com. Frankfurt, ca locație A de top, a atras o proporție semnificativă din acest capital. Conform unei estimări, 2,5 miliarde euro au fost investite doar în imobiliarele din Frankfurt în 2024 investropa.com. Profilul investitorului s-a schimbat – dacă înainte dominau cumpărătorii instituționali germani, acum investitorii străini joacă un rol tot mai important. Investițiile transfrontaliere în Frankfurt sunt în creștere, conduse de capitalul asiatic și cel din Orientul Mijlociu. În 2023, investitorii din Asia-Pacific și-au crescut expunerea pe piața imobiliară europeană cu 26%, iar o bună parte din fonduri au vizat orașe precum Frankfurt investropa.com. Investitorii asiatici sunt atrași de statutul Frankfurtului drept capitală bancară a UE și de conectivitatea excelentă (atât digitală, cu cel mai mare schimb de internet din lume, cât și fizică, cu zboruri directe din marile orașe asiatice) investropa.com investropa.com. În același timp, fondurile suverane din Orientul Mijlociu și familiile ultra-bogate văd în Frankfurt un refugiu stabil – o modalitate de diversificare față de regiunile turbulente. Peisajul post-Brexit a stimulat și el interesul nou: mulți investitori și firme imobiliare din Marea Britanie urmăresc acum Frankfurtul, urmându-și clienții din banking care și-au mutat operațiunile aici investropa.com investropa.com. Exemplul clasic este JPMorgan, care a transferat 230 miliarde USD în active la Frankfurt, ceea ce a transmis semnalul că Frankfurt e poarta de intrare în UE pentru finanțe investropa.com. De altfel, aproape 60 de instituții financiare au obținut licențe la Frankfurt după Brexit, iar consensul este că și mai mulți investitori britanici și globali se vor orienta spre proprietățile din Frankfurt pentru a păstra prezența în zona euro investropa.com investropa.com.
Sentimentul investitorilor și strategie: Sentimentul este prudent optimist. Investitorii cred pe scară largă că corecția pieței imobiliare din Germania a atins pragul minim, pregătind terenul pentru oportunități imap.com imap.com. Preturile s-au ajustat în jos față de vârf (mai ales la birouri), iar randamentele au crescut la niveluri atractive, așa cum s-a discutat. De exemplu, randamentele prime la birouri în Frankfurt, care au ajuns la ~5%, au făcut subevaluarea mai ușoară, deoarece activele oferă acum o marjă rezonabilă față de costul finanțării cbre.de cbre.de. Mulți investitori au stat pe margine în 2023, dar în 2025 sunt pregătiți să reintre pe piață deoarece se așteaptă ca dobânzile să stagneze sau chiar să scadă ușor. De fapt, o opinie comună este că „începând cu 2025, prețurile vor fi atins minimul și dobânzile se vor fi stabilizat”, ceea ce va stimula cererea de investiții imobiliare imap.com imap.com. Această perspectivă alimentează o „fugă către calitate” – investitorii se concentrează pe active prime, bine închiriate, în cele mai bune locații din Frankfurt pentru a minimiza riscul imap.com imap.com. Există, de asemenea, oportunități value-add: cum unii proprietari sunt sub presiune, există un flux de proprietăți mici și medii (mai ales care necesită închiriere sau renovare) care apar pe piață în Frankfurt imap.com imap.com. Investitorii inteligenți vizează aceste proprietăți, planificând gestionarea activelor și valorificarea creșterii pe termen lung a Frankfurtului. Un alt motor este reprezentat de factorii ESG (mediu, social, guvernanță) – investitorii sunt interesați de proprietăți cu certificări verzi solide, iar piața din Frankfurt, susținută de noi legi privind eficiența energetică, oferă șanse de modernizare a clădirilor vechi și creșterea valorii acestora imap.com imap.com. De exemplu, un turn de birouri din anii ’70 poate fi cumpărat mai ieftin acum (datorită ratei de neocupare mai ridicate), renovat la standarde verzi moderne și reînchiriat la un preț premium – o strategie urmărită de multe fonduri specializate.
Focalizarea investitorilor străini: Diferite grupuri străine au focalizări variate: investitorii asiatici (din țări precum Coreea de Sud, Singapore, Japonia) și-au manifestat interesul pentru turnuri de birouri și hoteluri din Frankfurt, adesea în parteneriate sau prin fonduri globale investropa.com investropa.com. Investitorii nord-americani (SUA, Canada) sunt în căutare de tranzacții distress sau parteneriate cu operatori locali pentru portofolii logistice și proiecte value-add pe segmentul birourilor. Cumpărătorii din Orientul Mijlociu au o abordare dublă – unii, precum fondurile din Qatar sau EAU, vizează active mari core (au fost implicați în trecut în achiziția unor zgârie-nori din Frankfurt), în timp ce familii private din Orientul Mijlociu caută deseori unități rezidențiale și comerciale-trofeu (de exemplu, cumpărând apartamente de lux pentru închiriere sau uz personal) investropa.com investropa.com. Investitorii europeni (de exemplu, asiguratori francezi, fonduri elvețiene) continuă să considere Frankfurt parte a strategiei pan-europene, concentrându-se pe active core de birouri și retail. Un trend specific: după Brexit, firmele imobiliare și investitorii britanici investesc activ în Frankfurt pentru a se asigura că dețin o cotă din centrul financiar al UE. Aceasta include de la REIT-uri care cumpără birouri în Frankfurt, la persoane britanice cu avere mare care achiziționează apartamente pentru închiriere.
Perspective de viitor (Investiții și interes străin): În următorii 3–5 ani, Frankfurt este pregătit să rămână o destinație de top pentru investițiile imobiliare, susținut de puterea economică și îmbunătățirea transparenței pieței. Se estimează că volumul tranzacțiilor va crește treptat spre niveluri mai normale (deși poate fără a atinge febra din 2018–2019). Atât JLL, cât și Colliers prognozează o creștere modestă a volumului tranzacțiilor în 2025, deși „mult sub mediile pe termen lung” reuters.com reuters.com – practic o recuperare constantă, nu un boom rapid. Marele avertisment îl reprezintă dobânzile și creșterea economică: dacă inflația este temperată, iar BCE oprește creșterea dobânzilor (sau le reduce până în 2025–26), finanțarea prin datorie devine mai ieftină și mai mulți investitori vor intra pe piață. În schimb, orice recesiune sau șoc financiar ar putea întârzia revenirea. Cu toate acestea, fundamentalele Frankfurtului (sediul BCE, crearea de locuri de muncă în domeniul financiar și tehnologic, locație centrală) îl fac o alegere defensivă relativ sigură. Este posibil să vedem noi jucători străini pe piață, precum fonduri mari de private equity din SUA care vânează portofolii la discount sau companii asiatice de asigurări care fac primele achiziții directe în Germania. În plus, investitorii instituționali cresc alocările către sectorul rezidențial și logistică în Frankfurt, considerând aceste segmente ca investiții stabile pe termen lung (piața germană reglementată a chiriilor este văzută ca o sursă de venit cu volatilitate scăzută). Pentru investitorii străini, deschiderea Frankfurtului este un avantaj: nu există restricții privind deținerea de proprietăți de către străini, iar protecțiile legale solide vor continua să atragă capital. O statistică care evidențiază interesul extern în creștere: numărul proprietăților vândute cumpărătorilor internaționali a crescut cu 6% anul trecut investropa.com investropa.com, și este probabil ca acest procent să crească în continuare.
Zone și oportunități: Investitorii străini și locali se concentrează deopotrivă pe anumite cartiere și tipuri de active pentru cele mai bune oportunități. În segmentul birourilor, Districtul Bancar și Cartierul European sunt ținte principale (de exemplu, mai multe turnuri din jurul gării și Messe își schimbă proprietarii). Pe segmentul rezidențial, zonele centrale precum Ostend și Europaviertel – unde proiectele noi pot fi achiziționate în bloc sau finanțate anticipat – sunt puncte fierbinți, având potențial de creștere ca viitoare locații prime investropa.com. Unii investitori avizați vizează și zona Niederrad: prețurile au scăzut acolo investropa.com, așa că achiziția acum și deținerea până la revigorarea zonei (sau reconversia birourilor depășite în rezidențial) ar putea aduce profituri. La nivel de logistică, investitorii se concentrează pe parcurile industriale din zona aeroportului și de-a lungul principalelor autostrăzi – adesea prin tranzacții de portofoliu, deoarece activele individuale sunt dificil de găsit. Există interes și pentru sectoare alternative: centrele de date din Frankfurt (beneficiind de statutul orașului ca hub de internet) au atras investitori străini specializați, iar spațiile de life-science sau laboratoare (în jurul companiilor farmaceutice și de cercetare din Frankfurt) ar putea fi următoarea frontieră. Per ansamblu, investitorii – mai ales cei străini – consideră Frankfurt subevaluat față de omologii săi globali. Odată cu stabilizarea randamentelor și perspective solide de creștere, orașul rămâne un element cheie al oricărui portofoliu imobiliar diversificat european. După cum rezuma o analiză de industrie, „Germania rămâne o piață atractivă, cu o creștere stabilă… iar Frankfurt oferă investitorilor un flux îmbogățit de oportunități pe măsură ce randamentele se stabilizează la niveluri ridicate” imap.com imap.com.
În concluzie, piața imobiliară din Frankfurt în 2025 se caracterizează prin o cerere rezidențială puternică și o ofertă limitată, un sector comercial bifurcat (premium vs. secundar), dezvoltări de lux în plină ascensiune și creșterea investițiilor străine. Privind spre următorii 3–5 ani, prețurile și chiriile rezidențiale ar trebui să continue să crească (deși moderat) având în vedere creșterea și deficitul de locuințe din Frankfurt, în timp ce piața comercială se recuperează treptat după șocurile recente, concentrându-se pe calitate și sustenabilitate. Dezvoltările noi – de la complexuri de apartamente verzi la zgârie-nori emblematici – precum și ajustările favorabile ale reglementărilor (stimulente energetice, relaxarea regulilor de dezvoltare) vor contura peisajul. Investitorii din întreaga lume devin tot mai optimiști în privința Frankfurtului, atrași de stabilitate și oportunitate, fie că este vorba despre un fond asiatic care cumpără un turn de birouri sau o familie din Orientul Mijlociu care achiziționează apartamente de lux. Pe măsură ce cartierele cheie ale orașului evoluează – unele precum Ostend în ascensiune, altele precum Niederrad în adaptare – orașul oferă o gamă diversă de perspective imobiliare. Pentru toți partenerii – cumpărători, chiriași și investitori – Frankfurt-ul anului 2025 reprezintă o piață dinamică unde o strategie atentă și o bună cunoaștere locală pot dezvălui oportunități semnificative în contextul tendinței generale de creștere. În esență, Frankfurt valorifică puterea sa financiară și locația strategică pentru a-și asigura că piața imobiliară rămâne una dintre cele mai atractive din Europa în anii următori investropa.com investropa.com.
