Introducere și Prezentare Generală a Pieței
Polonia este cea mai mare piață imobiliară din Europa Centrală și de Est, susținută de o economie robustă și o creștere constantă. În 2024, PIB-ul a revenit puternic – mult peste media UE – și se preconizează că va crește cu ~3,4% anual în perioada 2025–2026 ey.com nordlb.com. Această forță economică, împreună cu un șomaj scăzut și venituri în creștere, a susținut cererea în toate segmentele de proprietăți rezidențiale, comerciale și industriale. După o încetinire bruscă în 2023, pe fondul creșterii accentuate a dobânzilor și a tensiunilor geopolitice, optimismul a revenit în 2024: valoarea totală a tranzacțiilor de investiții a ajuns la aproximativ 4,8–5,0 miliarde euro, mai mult decât dublu față de volumul din 2023 ey.com property-forum.eu. Revenirea pieței a fost determinată de o „corecție de preț” care a atras investitorii prin randamente mai atractive, alături de relaxarea politicii monetare la sfârșitul lui 2024 linkedin.com. În următoarele secțiuni, analizăm fiecare sector major – rezidențial, comercial (birouri și retail) și industrial – împreună cu principalele tendințe, modelele regionale, piața de închirieri, activitatea investitorilor și influențele de reglementare care modelează peisajul imobiliar din Polonia.
Piața Imobiliară Rezidențială
Tendințe de Preț și Dezvoltări Recente
Piața rezidențială din Polonia a cunoscut o creștere remarcabilă a prețurilor în ultimii ani, însă traversează acum o perioadă de temperare. Între T2 2022 și T2 2024, prețurile locuințelor din Polonia au crescut cu aproape 26%, cea mai rapidă creștere din UE (spre comparație, multe piețe din Europa de Vest au înregistrat evoluții stagnante sau negative) eznewswire.com. Acest boom a fost alimentat de cererea puternică post-pandemie, inflația ridicată a costurilor de construcție și stimulente guvernamentale – în special programul de credite ipotecare subvenționate „Safe 2%” din 2023, care a permis cumpărătorilor la prima achiziție să împrumute la o dobândă de 2% și a stârnit o adevărată frenezie de cumpărare globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Totuși, odată cu stoparea acestui program și menținerea ratelor ridicate ale dobânzii, ritmul de creștere a prețurilor s-a redus. În primul trimestru al anului 2024, prețul mediu al locuințelor existente în cele șapte mari orașe ale Poloniei a fost de 13.404 PLN/m² (≈3.463 USD) – cu 8,1% mai mare decât anul trecut, însă o creștere mult mai lentă față de perioadele anterioare globalpropertyguide.com. Unitățile noi construite de dezvoltatori aveau un preț ușor mai mare, de 14.265 PLN/m², marcând o creștere anuală modestă de 4,4% globalpropertyguide.com. Această decelerare marchează o stabilizare după creșterile explozive din 2021–2022. De altfel, spre finalul lui 2023, la Varșovia, prețurile s-au plafonat după avansuri rapide – prețul mediu al locuințelor noi (~16.000 PLN/m² în oct. 2023) a rămas practic neschimbat de la o lună la alta, fiind însă cu ~18% mai mare decât în urmă cu un an realting.com realting.com. Experții din industrie menționează că încrederea scăzută în continuarea subvențiilor guvernamentale pentru locuințe, împreună cu costurile mari ale creditării, au temperat ritmul anterior de creștere accentuată globalpropertyguide.com.
În ciuda tendinței de răcire, nu a avut loc nicio corecție semnificativă a prețurilor, iar locuințele din Polonia rămân o investiție preferată. Creditarea ipotecară a început să se redreseze în 2024, pe măsură ce inflația și ratele dau semne de scădere – băncile au acordat circa 83,9 miliarde PLN în noi credite ipotecare în 2024, cu 43% mai mult față de nivelul scăzut din 2023 globalpropertyguide.com. Creșterea generalizată a salariilor (adesea cu 10%+ anual în ultimii ani) și deficitul cronic de locuințe susțin un „prag” sub prețuri. Cei care au amânat achizițiile în 2022–2023 din cauza creditelor costisitoare revin treptat pe piață, în contextul unei scăderi ușoare a dobânzilor. Rata de referință a Băncii Naționale a Poloniei, care atinsese vârful de 6,75% în 2022, a fost redusă la 5,75% până la sfârșitul lui 2024 și se situează la 5,25% la jumătatea anului 2025, cu alte reduceri preconizate tradingeconomics.com linkedin.com. Costurile mai mici de finanțare ar trebui să îmbunătățească accesibilitatea și cererea. Astfel, vânzările de locuințe noi sunt prognozate să crească cu circa 10–15% în 2024–2025 comparativ cu anul anterior ey.com. Analiștii anticipează o evoluție mai lentă, dar totuși pozitivă a prețurilor – practic, o „aterizare lină”. Previziunea EY privind piața imobiliară estimează „un ritm de creștere mai lent al prețurilor în sectorul rezidențial”în viitor ey.com mai degrabă decât o scădere abruptă. Această reziliență reflectă fundamentele solide ale economiei poloneze și preferința culturală pentru deținerea unei locuințe, văzută ca o modalitate stabilă de păstrare a averii.
Figură: Numărul locuințelor noi vândute în Polonia (marile piețe urbane). După un maxim în 2021, vânzările de locuințe noi au scăzut abrupt în 2022, pe fondul restrângerii creditării, au revenit parțial în 2023 și au scăzut din nou în 2024, deoarece ratele dobânzii au rămas ridicate globalpropertyguide.com. 2025 a început mai lent, însă cererea este de așteptat să se stabilizeze odată cu îmbunătățirea condițiilor globalpropertyguide.com. (Sursa: date NBP/JLL)
Diferențe Regionale în Prețurile Locuințelor
Prețurile locuințelor variază semnificativ între regiunile Poloniei, cu Varșovia și alte mari metropole înregistrând cele mai mari valori. Varșovia este de departe cea mai scumpă piață: la sfârșitul lui 2023, apartamentele noi în capitală aveau un preț mediu de aproximativ 16.000 PLN pe metru pătrat, iar cele de pe piața secundară circa 17.000 PLN/m² realting.com realting.com. Prin comparație, prețurile din alte mari orașe sunt mai mici, însă unele dintre acestea au recuperat rapid din diferență față de Varșovia. Kraków, a doua piață ca mărime, se apropie acum de nivelul capitalei – în T3 2023, apartamentele noi din Kraków au atins ~15.500 PLN/m² (iar cele revândute au depășit chiar 16.000 PLN) realting.com realting.com, după avansuri de peste 20% în ultimii doi ani. Wrocław și Tri-City (Gdańsk–Gdynia–Sopot) au avut și ele creșteri abrupte: spre finalul lui 2023, locuințele noi au ajuns la ~13.000 PLN/m² în Wrocław și ~14.300 PLN/m² în Tri-City, cu avansuri anuale de circa 15% realting.com realting.com. Chiar și orașele regionale de dimensiuni medii au explodat – de exemplu, Kraków a înregistrat o creștere de 24,7% la prețul locuințelor, iar Zielona Góra 21,6% între 2022–2024, reflectând cererea puternică și dincolo de capitală eznewswire.com. Între timp, piețele mai accesibile includ Łódź, al treilea oraș ca mărime din Polonia, unde prețul mediu este aproape de 10.000 PLN/m² pewnylokal.pl realting.com, iar în orașele mici din estul Poloniei, prețurile sunt adesea sub 8.000 PLN. Diferența dintre Varșovia și restul țării s-a redus oarecum pe măsură ce orașele secundare au crescut accelerat, însă Varșovia (și într-o anumită măsură Kraków) continuă să aibă o primă de preț. O mare parte din creșterea recentă din orașele regionale a fost stimulată de dezvoltarea economică locală și cererea indirectă – de exemplu, investițiile majore IT/business în Kraków și Poznań, precum și un aflux de profesioniști și studenți ucraineni care au crescut cererea în orașe precum Wrocław și Lublin.
Este important de menționat că situația stocurilor diferă în funcție de regiune. Piața din Varșovia, deși cea mai scumpă, rămâne relativ lichidă – are cel mai mare bazin de cumpărători și cele mai scurte timpuri de vânzare din Polonia globalpropertyguide.com. În Tri-City (zona de coastă Gdańsk), cererea puternică atât din partea localnicilor, cât și a străinilor (inclusiv cumpărători din Scandinavia) a menținut piața echilibrată. Pe de altă parte, unele orașe se confruntă cu supraofertă pe segmentul construcțiilor noi: Kraków și Wrocław au înregistrat o creștere a numărului de unități nevândute de către dezvoltatori, acum comparabilă cu piața mai lentă a Poznań globalpropertyguide.com. În Łódź, situația este cea mai dificilă – la ritmul actual de vânzări ar dura peste doi ani să fie absorbite locuințele nevândute, cel mai lung interval din Polonia globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Aceste discrepanțe regionale înseamnă că tendințele de preț pe viitor pot să varieze: piețele precum Varșovia, cu ofertă nouă limitată, pot rămâne stabile sau să înregistreze ușoare creșteri, în timp ce orașele cu stocuri excedentare ar putea vedea reduceri mai mari din partea dezvoltatorilor sau prețuri stabile până când excesul va fi absorbit. Totuși, scăderi ample nu sunt anticipate; chiar și în piețele mai slabe, dezvoltatorii au preferat să amâne proiectele decât să taie radical prețurile, în încercarea de a menține marja de profit pewnylokal.pl.
Dinamica pieței de închirieri și randamentele
Piața rezidențială de închirieri din Polonia a experimentat o creștere moderată și o revenire treptată la echilibru după o perioadă de volatilitate. În urma mai multor șocuri – pandemia, creșterea inflației și afluxul masiv de refugiați din Ucraina în 2022 – chiriile au crescut brusc. Totuși, inflația chiriilor încetinește acum. În aprilie 2025, chiriile efective pentru locuințe (conform indicelui prețurilor de consum) au fost mai mari cu 4,2% față de anul precedent, în scădere de la aproximativ 5,4% cu un an înainte și practic aliniate cu inflația generală globalpropertyguide.com. Acest lucru arată că majorările de chirie s-au normalizat la un ritm sustenabil după saltul de două cifre din 2022–2023. Analiștii atribuie această domolire “expirării șocurilor” și creșterii ofertei: mulți factori care au determinat anterior creșterea chiriilor – perturbările cauzate de COVID, inflația rapidă, cererea de urgență determinată de refugiați și boomul imobiliar – s-au estompat globalpropertyguide.com. Pe măsură ce peisajul macroeconomic al Poloniei se stabilizează (inflația a scăzut de la ~15% la mijlocul lui 2022 la ~6% la începutul lui 2024, iar creșterea salariilor rămâne robustă), piața de închirieri tinde spre echilibru.
Diferențele regionale de chirie rămân semnificative. Varșovia are cele mai mari chirii de departe, urmată de alte mari orașe. Tabelul de mai jos prezintă chiriile medii cerute în martie 2025 pentru orașele cheie:
| Oraș | Chirie medie lunară (PLN) | Chirie medie (USD) | Schimbare an/an (Mar 2025) |
|---|---|---|---|
| Varșovia | 4.906 PLN | $1.268 | +0,3% |
| Kraków | 3.273 PLN | $846 | +3,7% |
| Łódź | 2.191 PLN | $566 | +3,9% |
| Wrocław | 3.057 PLN | $790 | +0,3% |
| Poznań | 2.564 PLN | $662 | +3,4% |
| Tri-City (Gdańsk/Gdynia/Sopot) | 3.164 PLN | $818 | +3,0% |
Sursa: Raport Otodom despre piața de închirieri, martie 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Chiria medie în Varșovia (~4.900 PLN, sau 1.270 USD) este de peste două ori mai mare decât în orașe regionale mai mici, precum Kielce (aproximativ 2.000 PLN) globalpropertyguide.com, reflectând veniturile mai ridicate și costurile locuințelor din capitală. Notabil, creșterea chiriilor în ultimul an a fost minimă în Varșovia și Wrocław (~0%–0,3% an/an), indicând că aceste piețe au înregistrat deja salturi mari anterior și acum stagnează globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Prin contrast, orașele secundare precum Kraków, Łódź și Poznań au înregistrat încă creșteri moderate de 3–4% anual la începutul lui 2025 globalpropertyguide.com. În ansamblu, condițiile indică o piață mai sănătoasă: oferta de proprietăți de închiriat a crescut (mai mulți proprietari scot locuințe pe piață, inclusiv apartamente cumpărate în timpul boomului recent și apartamente noi), în timp ce cererea – alimentată de tineri profesioniști și studenți care se mută la oraș – rămâne ridicată globalpropertyguide.com. Ratele de neocupare pe segmentul privat de închirieri sunt scăzute, dar chiriașii au acum ceva mai multe opțiuni decât cu un an în urmă. Experții de piață notează că “piața de închirieri din Polonia se apropie treptat de echilibru,” cu creșteri constante ale chiriilor și oferte mai variate, adaptate la cererea încă ridicată globalpropertyguide.com. Vârfurile frenetice din 2022 (când sute de mii de refugiați de război concurau pentru apartamente) s-au domolit; mulți refugiați s-au integrat sau au plecat, iar noi oferte de închirieri – inclusiv unități renovate și unele locuințe administrate instituțional – au intrat pe piață.
Randamentele investițiilor în închirieri în Polonia sunt relativ atractive. În prima parte a lui 2025, randamentul brut mediu al apartamentelor este de aproximativ 6,1%, o creștere ușoară de la ~6,0% la sfârșitul lui 2024 globalpropertyguide.com. Randamentele s-au îmbunătățit, deoarece chiriile au crescut mai rapid decât prețurile de vânzare în ultimul an. Dintre marile orașe, randamentele sunt cele mai ridicate în piețele cu prețuri de achiziție mai mici: de exemplu, Bydgoszcz oferă un randament mediu brut de ~6,65%, iar chiar și în Varșovia randamentul este solid, de 6,5% în ciuda prețurilor mari globalpropertyguide.com. Zona de coastă Gdańsk vede, de asemenea, randamente peste medie (~6,3%). Cele mai mici randamente s-au observat în Poznań (~5,4%), unde valorile proprietăților sunt mai mari raportate la chirii globalpropertyguide.com. Aceste cifre arată că investițiile rezidențiale poloneze pot genera randamente mai bune decât multe capitale din Europa de Vest (unde randamentele de 3–4% sunt comune), deși evident implică riscuri proporționale. Investitorii instituționali au observat acest lucru: sectorul privat al locuințelor de închiriat (PRS) – practic inexistent cu câțiva ani în urmă – se extinde rapid. Astăzi, PRS gestionat profesionist reprezintă mai puțin de 1% din cele aproximativ 4,5 milioane de unități de închiriere din Polonia ey.com, dar ponderea crește rapid. Un studiu recent Cushman & Wakefield a estimat că proprietarii instituționali controlează peste 21.000 de apartamente de închiriat (în marile orașe, ~39% dintre acestea fiind în Varșovia) și mai au 25.000 de unități în dezvoltare prin proiectele anunțate globalpropertyguide.com. Dezvoltatorii explorează din ce în ce mai mult conceptul build-to-rent: unii dezvoltatori vând blocuri întregi direct către fonduri de investiții în locul cumpărătorilor individuali linkedin.com linkedin.com. Această tendință este de așteptat să continue, mai ales pe fondul dobânzilor ridicate din 2023–24 care au făcut buy-to-let mai greu accesibil pentru micii investitori, lăsând loc fondurilor cu capital mare. În plus, se transformă alte tipuri de proprietăți în apartamente de închiriat – de exemplu, birouri sau hosteluri vechi sunt transformate în apartamente și locuințe pentru studenți ey.com ey.com. Pe partea chiriașilor, Polonia are încă o rată ridicată de proprietate asupra locuințelor (aproximativ 87% dintre gospodării sunt proprietari), ceea ce înseamnă că doar ~13% stau cu chirie globalpropertyguide.com. Acest raport redus al locuințelor de închiriat sugerează un potențial semnificativ de creștere a sectorului. Odată cu urbanizarea și migrația (inclusiv aproximativ 1,5 milioane de ucraineni stabiliți acum în Polonia) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, cererea pentru locuințe de închiriat va rămâne probabil ridicată. În concluzie, piața de închirieri se consolidează într-un mod sustenabil: chiriile cresc moderat, randamentele sunt competitive, iar investițiile instituționale aduc ofertă nouă și profesionalism – elemente ce indică maturizarea sectorului.
Piața imobiliară comercială
Sectorul birourilor
Piața de birouri din Polonia s-a dovedit rezistentă în timpul pandemiei și se află acum într-un punct de inflexiune caracterizat de o ofertă nouă limitată și o migrație spre calitate. Varșovia, cu peste 6 milioane m² de spații de birouri, este barometrul pieței. După un vârf al ratei de neocupare cauzat de COVID, aceasta a început să scadă, datorită absorbției puternice din partea chiriașilor și a faptului că aproape nu au existat livrări noi în ultimele trimestre. Până în T4 2024, rata generală de neocupare a birourilor din Varșovia era de aproximativ 10,6%, practic neschimbată față de un an în urmă polandoffices.com. Este important de menționat că există diferențe semnificative între locații: în centrul orașului (zonele centrale de top), rata de neocupare a scăzut la doar 7,4% la începutul lui 2025 polandinsight.com, ceea ce indică o cerere ridicată pentru spații de calitate în zonele centrale. Între timp, districtele de afaceri non-centrale și parcurile de birouri mai vechi au în continuare rate de neocupare de două cifre (~13% în afara centrului din Varșovia) europaproperty.com. Aceasta reflectă o tendință mai generală: chiriașii „se întorc în centru” și preferă clădirile mai noi, cu specificații ridicate, care respectă cerințele ESG și ale angajaților, în timp ce clădirile secundare (mai ales cele cu standarde depășite sau în locații periferice) au dificultăți în a-și păstra ocupanții. Creșterea muncii hibride a determinat multe companii să consolideze sau să își reducă ușor spațiul, însă acestea caută deseori calitate peste cantitate. Astfel, chiriile headline în zonele de top din CBD-ul Varșoviei s-au menținut (~25–27 €/m²/lună pentru turnurile premium), iar proprietarii clădirilor de Clasa B oferă mai multe stimulente pentru a umple spațiile. Hub-urile regionale de birouri – Cracovia, Wrocław, Tri-City, Katowice, Poznań, Łódź – au înregistrat și ele rate de neocupare între 12–16% în 2023, cu performanțe mai bune pentru clădirile moderne față de cele vechi.
Pe partea de ofertă, Polonia intră într-o fază ciclică de scădere. Dezvoltatorii au pus pe pauză, în mare parte, proiectele noi de birouri pe fondul incertitudinii din perioada 2020–2022 și al costurilor ridicate de finanțare; în prezent, pipeline-ul de dezvoltare este foarte redus. Varșovia a adăugat doar ~55.000 m² de spații noi de birouri în tot anul 2024 (un minim istoric), iar și în 2025 oferta va fi restrânsă polandinsight.com. În afara Varșoviei, câteva proiecte se finalizează (de exemplu, în Cracovia și Katowice), dar multe turnuri programate au fost amânate până când contractele de pre-închiriere justifică construcția. Această lipsă de ofertă nouă, combinată cu o cerere constantă, restrânge treptat piața. În Varșovia, spațiul total neocupat (~680.000 m² la jumătatea lui 2024) era de fapt în scădere trimestrială pdf.euro.savills.co.uk. Analiștii de piață observă că este „dificil de spus că piața birourilor din Varșovia suferă de lipsă de ofertă” fiind încă la o rată de neocupare de 10%, însă este evident că spațiile de cea mai bună calitate sunt rapid absorbite, iar un exces de ofertă nu este așteptat realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Limitarea construcțiilor de azi ar putea chiar duce la un deficit al ofertei în locațiile premium până în 2025–2026, oferind posibil proprietarilor o poziție mai puternică.
Activitatea investițională în sectorul birourilor a revenit puternic în 2024. Investitorii au profitat de prețurile reduse – randamentele au crescut la niveluri mai atractive (~5,50%–6,00% pentru birourile premium din Varșovia, față de ~4,75% acum doi ani) – pentru a achiziționa clădiri de calitate superioară. Tranzacțiile cu birouri au totalizat 1,64 miliarde euro în 2024, o creștere de patru ori față de 2023 property-forum.eu. Printre tranzacțiile notabile s-au numărat vânzarea zgârie-norului Warsaw Unit, construit în 2021, către Eastnine AB din Suedia, și două vânzări de campusuri de birouri de către dezvoltatorul Skanska: P180 din Varșovia și clădirea Studio, cumpărate de investitori cehi și suedezi linkedin.com. Aceste tranzacții de amploare demonstrează o încredere reînnoită, deși numărul potențialilor cumpărători rămâne mai mic decât înainte de pandemie linkedin.com. Mulți investitori instituționali se concentrează exclusiv pe active premium, cu chiriași de calitate. Capitalul local a jucat de asemenea un rol tot mai important – investitori privați polonezi și fonduri oportuniste au achiziționat unele clădiri mai vechi la preț redus, vizând conversia acestora către alte utilizări (precum locuințe pentru studenți sau rezidențiale) linkedin.com. Odată cu prudența privind construcția de birouri noi, clădirile existente cu o rată ridicată de neocupare pot deveni candidați pentru reconversie. Privind înainte, sentimentul pentru birouri este prudent optimist. Se așteaptă ca rata de neocupare din Varșovia să scadă ușor, și nu se întrevede o supraofertă majoră. Cererea se îmbunătățește treptat pe măsură ce companiile reîncep extinderea – de exemplu, firmele de tehnologie și servicii de afaceri închiriază din nou spații semnificative în Cracovia și Wrocław după o pauză. Principala provocare pentru proprietari rămâne îndeplinirea standardelor moderne: sustenabilitatea (eficiență energetică, certificări verzi) și facilitățile sunt tot mai des solicitate de chiriași linkedin.com. Clădirile vechi pot necesita modernizări sau riscă să devină depășite. Per total, piața birourilor din Polonia în următorii 1–3 ani ar trebui să asiste la o „revenire treptată a capitalului” și o performanță stabilă, mai ales dacă reducerile de dobândă se vor materializa în 2025 linkedin.com.
Sectorul de retail
Sectorul imobiliar de retail din Polonia a navigat bine perioada de revenire post-pandemie și rămâne una dintre cele mai dinamice piețe de retail din Europa Centrală. Anul 2024 a marcat o revenire a investițiilor în retail și o continuă evoluție a formatelor. Numărul de vizitatori și vânzările din centrele comerciale au revenit aproape de nivelurile din 2019 după ridicarea tuturor restricțiilor COVID – consumatorii polonezi s-au întors cu entuziasm în mall-uri, iar creșterea vânzărilor cu amănuntul (deși temperat de inflația ridicată) a continuat să fie pozitivă. Până în 2024, „vânzările de retail și-au revenit vizibil” după o scădere în 2023 nordlb.com. Important, piața de consum din Polonia are încă un potențial semnificativ: chiar și după ani de creștere, puterea de cumpărare per capita este mult sub media Europei de Vest, ceea ce lasă spațiu de extindere pe măsură ce economia crește nordlb.com. Într-adevăr, retailerii internaționali continuă să intre sau să se extindă în Polonia, atrași de o populație mare (38 de milioane), salarii în creștere și o saturație relativ redusă a spațiilor de retail în unele segmente. În același timp, comerțul online, care a crescut la ~10–12% din vânzările de retail, a ajuns la o stabilizare a creșterii – magazinele fizice rămân cruciale, în special în afara orașelor mari.
În ceea ce privește tipurile de proprietăți, parcurile de retail și centrele de proximitate s-au dovedit a fi performeri de top. În timpul pandemiei, parcurile de retail mai mici (cu magazine alimentare sau DIY ca ancore) s-au dovedit rezistente și au atras ulterior investitori și dezvoltatori. Multe tranzacții în 2024 au vizat portofolii de parcuri de retail din orașe regionale, cu capital internațional, CEE și local achiziționând aceste active cu venituri stabile linkedin.com linkedin.com. Între timp, marile centre comerciale au revenit și ele în atenția investitorilor după o perioadă de prudență. Anul 2024 a înregistrat două dintre cele mai mari tranzacții retail din istoria Poloniei: Magnolia Park din Wrocław vândut cu 373 milioane euro, iar Silesia City Center din Katowice cu 405 milioane euro – ambele achiziționate de NEPI Rockcastle, un important investitor sud-african în imobiliare retail linkedin.com. O altă tranzacție importantă a fost vânzarea unui portofoliu de centre comerciale de către Cromwell, indicând că și activele cu valoare ridicată revin în atenția investitorilor property-forum.eu. Aceste patru tranzacții retail valoroase au fost principalii factori ai ascensiunii investițiilor din acest an property-forum.eu. Randamentele pentru centrele comerciale premium s-au majorat (aproximativ ~6,0%+), ceea ce face achizițiile mai atractive, mai ales că chiriile de retail s-au dovedit mai solide decât se temea inițial în 2020. Chiriile pentru mall-urile premium din Varșovia și alte orașe mari aproape au revenit la nivelurile maxime, iar ratele de neocupare din centrele de top sunt mici (adesea sub 3-5%). Centrele comerciale secundare din orașele mai mici sunt sub mai mare presiune, dar și acolo cererea chiriașilor pentru locații bune persistă.
O tendință notabilă este divergența din cadrul sectorului de retail: pe de o parte, mega mall-urile cu trafic ridicat și centrele de tip outlet au performanțe bune; pe de altă parte, centrele învechite din piețele saturate sunt repoziționate sau ar putea fi în cele din urmă reamenajate (de exemplu, unele mall-uri mai slabe sunt candidate pentru conversia în proiecte mixte sau hub-uri logistice last-mile). Segmentul de parcuri de retail continuă să își extindă oferta — dezvoltatori precum Trei, Immofinanz și Echo Investment construiesc parcuri mici în orașe cu 20–50k locuitori, unde retailul modern era rar întâlnit. Supermarketurile și lanțurile de magazine alimentare cu discount (Biedronka, Lidl etc.) continuă de asemenea expansiunea rapidă, ancorând adesea aceste noi proiecte. În plus, arterele comerciale urbane din Varșovia și Cracovia s-au revitalizat odată cu revenirea turismului în 2022–2023; brandurile de lux și operatorii F&B se extind din nou în zonele centrale premium (Nowy Świat din Varșovia și Centrul Vechi din Cracovia cunoscând un interes reînnoit pentru închirieri). Din perspectiva investitorilor, sectorul imobiliar de retail din Polonia în 2024 a fost sectorul co-lider (la egalitate cu birourile) – fiecare reprezentând aproximativ 32% din volumul de investiții în proprietăți comerciale de peste 5 miliarde euro property-forum.eu. Aceasta reprezintă o revenire remarcabilă, având în vedere că investițiile în retail au stagnat între 2020–2022. Prezența unor investitori cu experiență precum NEPI Rockcastle, MAS Real Estate și EPP (co-deținută de Redefine din Africa de Sud) subliniază încrederea în perspectivele pe termen lung ale sectorului de retail polonez. Chiriile pentru retail au potențialul de a crește în anii următori, susținute de creșterea economică și oferta limitată de mall-uri noi (foarte puține proiecte mari în construcție – majoritatea sunt de amplitudine mai mică). Un punct de urmărit este cheltuiala consumatorilor: inflația ridicată (care a atins 15% în 2022 și ~8% în 2023) a erodat puterea de cumpărare a gospodăriilor, însă inflația se temperează și creșterea reală a salariilor devine pozitivă, lucru care susține vânzările de retail. Un alt factor este infrastructura de e-commerce – retailul online din Polonia crește, dar de la o bază relativ scăzută, iar mulți retaileri tradiționali adoptă modele omnichannel. Per ansamblu, perspectivele pentru piața imobiliară de retail din Polonia sunt prudent pozitive: țara rămâne subnivelată în formate moderne pe cap de locuitor față de Europa de Vest, iar atât retailerii naționali, cât și cei străini, alimentează cererea pentru spații de calitate. Investitorii sunt tot mai selectivi (activele premium și schemele ancorate de supermarketuri sunt preferate), dar 2024 a demonstrat că există apetit atunci când prețul este potrivit.Sectorul Industrial și Logistic
Sectorul imobiliar industrial și logistic a fost unul dintre performerii de top din Polonia, susținut de locația strategică a țării, dezvoltarea accelerată a e-commerce-ului și tendințele de nearshoring. După doi ani record (2021–2022) de dezvoltare și ocupare, piața a luat o pauză în 2023–2024, dar rămâne foarte activă. Stocul total de depozite moderne din Polonia depășește acum 30 milioane m², ceea ce o face cea mai mare din CEE. Principalele hub-uri logistice s-au format în jurul Varșoviei, Łódź (Centrul Poloniei), Silezia Superioară (regiunea Katowice), Poznań, Wrocław și din ce în ce mai mult în Vestul Poloniei (de-a lungul graniței cu Germania), precum și clustere mai mici lângă porturi maritime (Gdańsk) și granița de est (pe măsură ce rutele comerciale către Ucraina se reconfigurează). Cererea pentru spații industriale este robustă. În primul semestru al anului 2024, Polonia a înregistrat 2,6 milioane m² de leasing brut de depozite, marcând al treilea cel mai bun prim semestru din istorie (doar 2021 și 2022 au fost mai ridicate) jll.pl. Chiar și pe fondul încetinirii creșterii economice, leasingul în 2024 a rămas susținut de 1) extinderea operatorilor 3PL și a retailerilor (inclusiv lanțuri de supermarketuri cu nevoi suplimentare de centre de distribuție), 2) investiții în producție (de la auto la electrocasnice), care aleg Polonia ca bază de producție, și 3) unele relocări de lanțuri de aprovizionare din Asia (nearshoring) – locația centrală a Poloniei este atractivă pentru deservirea pieței europene nordlb.com. E-commerce-ul rămâne un motor cheie: retailul online din Polonia, care s-a accelerat în pandemie, are nevoie de infrastructură logistică amplă pentru onorarea comenzilor. Cu giganți precum Amazon, Zalando și jucători locali care își extind centrele de fulfillment, „creșterea extrem de rapidă a retailului online” din Polonia a susținut cererea logistică nordlb.com. În plus, companii străine din Asia și SUA și-au crescut interesul: Polonia este văzută ca una din principalele porți de acces pentru distribuția de bunuri spre Europa de Vest, dar și ca un hub de producție rentabil, cu acces la piața UE nordlb.com. Pe partea de ofertă, dezvoltatorii au livrat spații noi într-un ritm alert, deși acesta începe să încetinească. În 2022, finalizările au atins un maxim istoric (peste 4 milioane m² adăugați). În prima jumătate a anului 2024, aproximativ 1,6 milioane m² au fost livrați – o cantitate mare, dar de fapt cu 37% mai puțin față de S1 2023, indicând că dezvoltatorii au redus proiectele speculative pe fondul incertitudinii economice jll.pl. Multe proiecte începute în 2022 s-au finalizat, iar în 2023 au demarat mai puține construcții noi, din cauza costurilor mai mari de finanțare și a unei abordări prudente. Ca rezultat al acestei oferte mari urmată de o pauză, rata de neocupare a crescut. La jumătatea anului 2024, rata generală a neocupării la depozite în Polonia era de 8,1%, creștere pentru al șaselea trimestru consecutiv, ajungând la cel mai înalt nivel din ultimii ani jll.pl. Totuși, această rată de neocupare rămâne moderată (având în vedere că multe clădiri noi sunt în proces de închiriere), dar reprezintă o schimbare față de piața foarte strânsă de sub 5% din 2021. Unele piețe, precum suburbiile Varșoviei și Silezia Inferioară, au cunoscut o creștere notabilă a spațiului neocupat pe măsură ce proiectele mari au fost terminate. Totuși, mare parte din spațiul neocupat este „fricțional” – spațiu nou care așteaptă chiriași – și este de așteptat să fie absorbit dată fiind cererea stabilă. De fapt, dezvoltatorii raportează că ratele de pre-închiriere s-au îmbunătățit; proiectele în derulare la mijlocul anului 2024 aveau un grad de pre-închiriere mediu de ~55% nbp.pl, ceea ce înseamnă că peste jumătate din spațiu era deja contractat înainte de finalizare. Nivelurile chiriilor pentru depozite au crescut în ultimii doi ani (până în 2024, chiriile headline pentru zonele premium au ajuns la €3.8–€4.5/m²/lună în locații de top, cu aproximativ 15% peste nivelul din 2021), impulsionate de costurile mai mari de construcție și neocuparea scăzută. Odată cu creșterea gradului de neocupare, creșterea chiriilor ar putea stagna, dar nu sunt anticipate scăderi semnificative, având în vedere presiunile inflaționiste asupra costurilor de operare și interesul continuu din partea ocupanților. Apetitul investitorilor pentru proprietăți logistice rămâne ridicat. În 2024, activele industriale/logistice au reprezentat 25% din volumul investițiilor în piața imobiliară comercială a Poloniei, atrăgând 1,26 miliarde euro în tranzacții (cu aproximativ 30% mai mult decât în 2023) property-forum.eu property-forum.eu. Deși această sumă este sub recordul de 2–3 miliarde euro investite anual în 2020–21, reprezintă totuși un rezultat solid. În mod special, investitorii din SUA au fost foarte activi în logistica poloneză în 2024, investind peste 350 milioane euro (aproape 28% din totalul sectorului) property-forum.eu – exemple fiind achizițiile realizate de companii precum Exeter, Hines și Fortress. Capitalul european (fonduri germane, britanice, franceze) continuă de asemenea să caute depozite poloneze, iar jucătorii regionali se extind prin parteneriate. O tranzacție de referință a fost vânzarea portofoliului Diamond Business Park (cu locații în Varșovia, Stryków și Gliwice) către un fond ceh, Investika, și partenerul său de private equity – cea mai mare tranzacție din sectorul depozitelor din 2024 linkedin.com. Doar această achiziție a adus portofoliul de active industriale ale Investika în Polonia la peste 409.000 m² focusonbusiness.eu. Randamentele pentru facilitățile logistice premium s-au ajustat față de minimele istorice – randamentele premium au ajuns la aproximativ 5,75–6,25% în 2023–24 (de la ~4,25% în perioada de vârf), crescând atractivitatea sectorului pentru investitorii interesați de venituri linkedin.com. Având în vedere factorii fundamentali de creștere a cererii, mulți investitori văd logistica poloneză ca o oportunitate pe termen lung. Un sub-sector emergent îl reprezintă depozitele urbane last-mile (centre de distribuție mici la periferia orașelor), care sunt căutate de curieri și firme de livrări alimentare și pot atrage chirii premium.Privind spre viitor, perspectivele pentru sectorul imobiliar industrial din Polonia rămân optimiste, deși cu o atenție sporită asupra gradului de neocupare. Țara continuă să fie una dintre cele mai dinamice piețe logistice din Europa nordlb.com. Chiar dacă spațiul disponibil a crescut (determinând o stabilizare a nivelului extrem de scăzut de neocupare din anii anteriori), dezvoltatorii planifică deja următorul val de proiecte pentru a răspunde noilor veniți și extinderii chiriașilor existenți. De exemplu, cererea din partea producătorilor asiatici este în creștere, iar Polonia se promovează ca o alternativă viabilă la locații din Asia sau chiar Europa Occidentală pentru producție și distribuție nordlb.com. Războiul din Ucraina, deși tragic, a dus la relocarea unor producători din Ucraina sau Rusia în Polonia. De asemenea, eforturile de reconstrucție din Ucraina în anii următori ar putea transforma Polonia într-o bază de organizare pentru materiale și bunuri, stimulând suplimentar cererea logistică. În concluzie, fundamentele sectorului industrial – locație centrală, infrastructură în îmbunătățire (autostrăzi noi, facilități feroviare de marfă) și cerere puternică din partea chiriașilor – ar trebui să îl mențină rezilient. O eventuală slăbire a chiriilor sau ratelor de ocupare pe termen scurt, din cauza afluxului recent de spațiu, este probabil temporară. După cum subliniază un raport, „piața imobiliară logistică a Poloniei se dovedește a fi extrem de rezilientă”, susținută de factori structurali precum comerțul online și nearshoring, care rămân valabili nordlb.com.Tendințe de Investiții și Principalii Jucători de Piață
Volumul investițiilor în imobiliarele poloneze a fluctuat în funcție de tendințele globale de capital, însă 2024 a adus o revenire clară. Investițiile totale în imobiliare comerciale au depășit 5,0 miliarde € în 2024, o creștere de ~130% față de anul precedent și aproape revenind la media ultimilor cinci ani, de circa 5,3 miliarde € property-forum.eu nordlb.com. Toate marile clase de active au avut o activitate investitională sporită. Birourile și retailul au fost cele mai performante sectoare ca volum (fiecare cu aproximativ 32% din total), în timp ce sectorul industrial a deținut 25% și sectoarele alternative (în special locuințe PRS și hoteluri) aproximativ 10% property-forum.eu property-forum.eu. Este de remarcat faptul că doar câteva tranzacții majore au reprezentat o parte substanțială a revenirii – inclusiv două vânzări emblematice de centre comerciale și o vânzare importantă de birouri (Warsaw Unit), așa cum am analizat mai sus. Aceasta sugerează că, deși lichiditatea a revenit, s-a concentrat pe active „prime” și cu valoare mare, unde cumpărătorii au identificat valoare după ajustările de prețuri. De fapt, randamentele proprietăților premium s-au extins cu 50–150 puncte de bază față de minimele de dinainte de 2022, constituind o „corecție de piață” care a permis investitorilor să reintre la prețuri atractive linkedin.com. De exemplu, randamentele pentru birourile de top au atins ~5,5%, pentru centrele comerciale ~6%, iar pentru logistică ~6% (de la niveluri sub 5% anterior), rezultând randamente mai ridicate pentru investitori linkedin.com. În plus, reducerile de dobândă din zona euro la final de 2024 au îmbunătățit sentimentul pieței și condițiile de finanțare linkedin.com. Mixul investitorilor din Polonia este divers. În 2024, investitorii europeni (în special din Germania, Austria, Suedia, Cehia și Marea Britanie) au avut cea mai mare cotă – aproximativ 60% din volumul tranzacțiilor nordlb.com. De exemplu, fonduri instituționale germane și administratori de active francezi au fost activi în tranzacții cu birouri și logistică. Se constată o prezență tot mai mare a capitalului nord-american și asiatic: firme private de investiții din SUA au crescut semnificativ achizițiile (în special pe industrial) property-forum.eu, iar investitori din Africa de Sud (ex. NEPI Rockcastle, Redefine) și Orientul Mijlociu dețin portofolii de retail și birouri. Investitorii regionali (Europa Centrală și de Est) devin mai activi – fonduri cehe și maghiare au achiziționat mai multe birouri și parcuri industriale poloneze. Între timp, investitorii interni joacă un rol mai important decât în trecut, deși încă reprezintă o minoritate în volum. Fondurile de investiții imobiliare (REIT-uri) poloneze nu există încă (legislația e în curs de elaborare), însă companii locale de asigurări, bănci și persoane cu patrimoniu ridicat investesc direct sau în parteneriate. În 2024, capitalul local a vizat oportunități „value-add”, de exemplu achiziția de birouri în dificultate sau centre comerciale mici pentru reconversie linkedin.com. Un așteptat regim polonez REIT (SINN) este discutat pentru 2025 ey.com, care ar putea debloca mai mult capital instituțional local pentru investiții generatoare de venit, dacă va fi implementat. În ceea ce privește jucătorii majori ai pieței, Polonia găzduiește o combinație între dezvoltatori și fonduri locale și internaționale:- Cei mai mari dezvoltatori (rezidențial): Sectorul dezvoltării rezidențiale este condus de companii precum Dom Development, Robyg, Develia și Atal. Grupul Dom Development este cel mai mare ca venituri – în 2023 a fost dezvoltatorul nr. 1 din Polonia, cu venituri de circa 1,85 miliarde PLN (cu 20% peste următorul competitor) scribd.com scribd.com. Dom Dev este lider și la unități vândute pe piețele cheie (de exemplu, aproape 1.800 de unități în Varșovia în 2024) scribd.com. Robyg (acum parte din TAG Immobilien) și Develia sunt alți jucători naționali cu mii de unități anual statista.com. Acești dezvoltatori mari se concentrează pe orașele principale și au traversat bine recenta încetinire (ajustând adesea ritmul vânzărilor și mixul de produse). Dezvoltatorii de dimensiuni medii și regionali – ex. Echo Investment (activează atât pe rezidențial cât și pe comercial), Atal, Budimex Nieruchomości (preluat recent de CP Developer), Murapol, Archicom – contribuie semnificativ la oferta de locuințe. Piața este fragmentată (peste 400 de dezvoltatori activează în Polonia), dar firmele mari câștigă cotă, iar o consolidare este de așteptat pe măsură ce dezvoltatorii mici întâmpină dificultăți cu costurile tot mai ridicate scribd.com scribd.com.
- Cei mai mari dezvoltatori (comercial): Imobiliarele comerciale ale Poloniei au fost influențate de dezvoltatori internaționali majori. În sectorul birourilor, Skanska este o forță dominantă – compania suedeză a construit numeroase turnuri de birouri premium în Varșovia și orașele regionale (fiind lider european ca volum în ultimii ani) realassets.ipe.com. Ghelamco, un dezvoltator belgian, a livrat proiecte emblematice precum Warsaw Spire și Warsaw UNIT. HB Reavis (Slovacia) a dezvoltat celebrul Varso Tower (cea mai înaltă clădire din UE) în Varșovia. Jucătorul local Echo Investment este, de asemenea, un dezvoltator important de birouri (ex. proiectul Browary Warszawskie) și are o platformă de tip joint-venture pentru investiții în birouri. În retail, firme precum ECE și Unibail-Rodamco au construit multe dintre marile centre comerciale; NEPI Rockcastle și ECE/OTCF administrează unele centre premium. Panattoni (cu sediul în SUA) este motorul dezvoltării industriale, asigurând o mare parte din construcțiile de depozite din Polonia. Alți dezvoltatori importanți de logistice sunt Prologis, GLP, Segro, CTP și 7R (firmă locală) – împreună propulsând Polonia în topul european al imobiliarelor logistice.
- Investitori/fonduri active: Pe partea de investiții instituționale, câteva nume se remarcă. NEPI Rockcastle, listat la Johannesburg, este unul dintre cei mai mari proprietari de retail din Polonia după achizițiile din 2024 linkedin.com. Investika (Cehia) și-a crescut rapid portofoliul logistic polonez focusonbusiness.eu. Fondurile germane deschise (Deka, Commerz Real, Union Investment) dețin tradițional mai multe birouri și centre comerciale poloneze, deși unele și-au redus recent activitatea. Allianz Real Estate și CFH/Foncière au dețineri în Polonia. Eastnine AB și Stena Real Estate din Suedia au efectuat achiziții notabile de birouri în 2024 linkedin.com. CPI Property Group (Cehia) a devenit un proprietar important prin achiziția activelor Immofinanz din Polonia în 2022–23, deținând birouri și retail. Pe plan local, PZU (cel mai mare asigurator polonez) și PKO BP (cea mai mare bancă) au ambele divizii de investiții imobiliare, axate pe active premium și finanțare pentru dezvoltare. Fondul de stat PFR Nieruchomości este activ pe segmentul locuințelor de închiriat (inclusiv PRS și affordable). Mai mult, Griffin Real Estate, o platformă privată poloneză, administrează portofolii diverse (ex. Resi4Rent în parteneriat cu investitori internaționali). În concluzie, piața imobiliară din Polonia beneficiază de un mix sănătos între capital global instituțional și dezvoltatori/investitori locali puternici, ceea ce asigură o industrie competitivă și bine capitalizată.
Factori economici și politici care influențează piața
Traiectoria pieței imobiliare din Polonia din ultimii ani a fost strâns interconectată cu condițiile economice și măsurile de politică guvernamentală. Câțiva factori cheie ies în evidență:
- Politica monetară și costurile de finanțare: Creșterea rapidă a ratelor dobânzilor în 2022–2023 a avut un impact profund. Pentru a combate inflația, Banca Națională a Poloniei și-a majorat rata de referință de la aproape zero la începutul lui 2021 la 6,75% până la mijlocul lui 2022 – unul dintre cele mai rapide cicluri de înăsprire din regiune. Acest lucru a dus dobânzile ipotecare la valori de două cifre, reducând considerabil accesibilitatea pentru cumpărătorii de locuințe. Acordarea de credite ipotecare a scăzut abrupt în 2022, pe măsură ce mulți potențiali cumpărători au fost excluși din piață globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dezvoltatorii au încetinit vânzările sau au oferit stimulente proprii de finanțare pentru a susține cererea. În schimb, proprietarii de locuințe existente au avut parte de mai puține vânzări forțate decât se temea, în parte datorită programului guvernamental de “concediu de credit” care a permis debitorilor ipotecari cu dificultăți să suspende plățile până la 8 luni în 2022–23, prevenind un vârf al executărilor silite. Până la sfârșitul lui 2023, inflația dădea semne de încetinire (scăzând la aproximativ 7% IPC de la un vârf de aproximativ 18%), permițând băncii centrale să înceapă reducerea ratelor. Aceasta a redus rata de referință la 6,0% în T4 2023 și apoi la 5,25% până la mijlocul lui 2025 nbp.pl. Această schimbare a început să revigoreze cererea de credit – după cum s-a menționat, 2024 a văzut o creștere de 43% a volumului noilor credite ipotecare globalpropertyguide.com – și a îmbunătățit sentimentul investitorilor. Posibilitatea continuării reducerii ratelor (analiștii prevăd ~4,5% rată de politică până la sfârșitul lui 2025) think.ing.com este un semn pozitiv pentru piața imobiliară, probabil reducând costurile de finanțare și susținând valorile proprietăților.
- Programe guvernamentale de locuințe: Guvernul Poloniei a intervenit activ pe piața locuințelor cu programe de subvenționare în ultimii ani. Schema “Mieszkanie bez wkładu własnego” (“Locuință fără avans propriu”) a fost introdusă în 2022 pentru garantarea creditelor pentru cumpărătorii fără avans complet, deși interesul a fost limitat. Mai semnificativ a fost programul “Bezpieczny Kredyt 2%” (“Credit sigur 2%”) lansat la mijlocul lui 2023 de către guvernul anterior. Acest program a oferit cumpărătorilor aflati la prima achiziție ipoteci la o dobândă de 2% (statul acoperind diferența față de ratele pieței) pentru achiziția de locuințe noi sau existente în limite de preț prestabilite. Efectul a fost dramatic – cererea reținută a fost eliberată, mai ales printre cumpărătorii tineri, stimulând vânzările în a doua jumătate a lui 2023 și contribuind la creșterea prețurilor de la finalul anului globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dezvoltatorii s-au grăbit să lanseze noi proiecte pentru a satisface această cerere subvenționată globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Totuși, programul a avut un buget limitat și a fost practic încheiat la începutul lui 2024 odată cu tranziția politică. Noul guvern (venit la putere la finalul lui 2023) a anunțat o altă abordare: a prezentat programul “Klucz do mieszkania” (“Cheia către apartament”), orientat spre sprijinirea gospodăriilor cu venituri mici să cumpere locuințe ey.com. Această inițiativă intenționează să ofere unități mai ieftine sau stimulente de finanțare, dar cu limite stricte de preț, ceea ce ar putea ajuta în special cumpărătorii din orașe mai mici ey.com. Dacă va fi implementat, acesta ar putea orienta cererea spre piața secundară în zonele mai ieftine, având un efect mai redus în orașe scumpe precum Varșovia (din cauza limitelor de preț) ey.com. Factorii de decizie urmăresc să echilibreze creșterea accesibilității la locuințe cu evitarea unei piețe supraîncălzite. Experiența anterioară arată că, deși subvențiile (ca împrumuturile la 2%) pot stimula temporar cererea și prețurile, acestea pot genera volatilitate odată încetate globalpropertyguide.com. Industria urmărește astfel cu precauție consistența politicii de locuințe. Schimbările bruște – de pildă o propunere privind o nouă taxă pentru proprietarii unor multiple apartamente, vehiculată în 2023 – pot influența și comportamentul investitorilor (doar discuția despre taxarea celei de-a treia și a următoarelor locuințe i-a făcut pe unii mici investitori să amâne achizițiile) globalpropertyguide.com. Pentru moment, există un consens larg pentru îmbunătățirea stocului de locuințe și accesibilității, însă detaliile de implementare sunt în continuă evoluție.
- Urbanism și oferta de teren: O reformă reglementară semnificativă aflată în desfășurare este revizuirea legislației de planificare spațială din Polonia. O modificare a Legii privind Planificarea și Zonarea obligă toate municipalitățile să adopte noi “Planuri Generale” până la sfârșitul lui 2025 pentru a ghida utilizarea terenurilor ey.com. Această reformă (numită uneori “revoluția planificării urbane”) urmărește modernizarea și clarificarea construcțiilor posibile pe anumite terenuri, înlocuind planurile locale depășite. Totuși, dezvoltatorii și-au exprimat îngrijorarea că noile planuri ar putea reduce densitatea sau exclude numeroase terenuri din dezvoltare – în special parcelele care nu au încă un plan local de urbanism ar putea deveni neeligibile pentru construcție după 2026, conform noilor reguli mai stricte globalpropertyguide.com. În așteptare, mulți investitori s-au grăbit să obțină autorizații de construire înainte de intrarea în vigoare a noilor reglementări. De fapt, autoritățile au emis cu aproximativ 20,6% mai multe autorizații în 2024 (aproape 291.000 de locuințe avizate, un număr ridicat) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com pe măsură ce dezvoltatorii și proprietarii de terenuri s-au grăbit să își asigure drepturile de construire conform regulilor existente. Această avalanșă de autorizări a fost determinată și de introducerea la jumătatea lui 2024 a unor noi standarde tehnice (cel mai probabil privind eficiența energetică), ceea ce i-a făcut pe constructori să aplice după vechile standarde, înainte să fie înăsprite globalpropertyguide.com. Experții remarcă faptul că autorizațiile deținute au devenit mai valoroase – unii proprietari de terenuri cu autorizație preferă să aștepte “condiții de piață mai favorabile înainte de a construi”, iar procesul de autorizare rămâne lung și complicat în multe orașe globalpropertyguide.com. Guvernul lucrează și la așa-numita “Lege a Ofertei” (ustawa podażowa), având ca scop creșterea disponibilității terenurilor pentru construcția de locuințe ey.com. O propunere în cadrul acestei legi este de a elibera anumite terenuri agricole din interiorul orașelor pentru dezvoltare rezidențială ey.com. Dacă va fi aprobată, măsura ar putea reduce deficitul de terenuri în orașele cu creștere rapidă, permițând lansarea unor noi proiecte. Per ansamblu, modificările de urbanism și ale politicilor de terenuri din următorii 1–2 ani vor modela fundamental oferta viitoare de locuințe (și într-o anumită măsură, de proiecte comerciale). Mai multă transparență și eficiență în planificare (un obiectiv al reformei) ar fi benefice pe termen lung, însă pe termen scurt aceste schimbări aduc incertitudine și au dus la o “goană pentru autorizații”.
- Noua Lege a Dezvoltatorului & Protecția Consumatorului: La mijlocul lui 2022, Polonia a implementat o Nouă Lege a Dezvoltatorului care întărește protecțiile cumpărătorilor la vânzările de locuințe pe plan. A fost creat un Fond de Garanție pentru Dezvoltatori (fundusz deweloperski) pentru a securiza avansurile cumpărătorilor în cazul în care dezvoltatorul intră în faliment sau nu finalizează proiectul ey.com. Dezvoltatorii trebuie acum să contribuie cu un mic procent din vânzări la acest fond și să respecte cerințe de escrow mai stricte. Deși crește ușor costurile, asigură o mai mare siguranță cumpărătorilor și influențează practicile pieței – de pildă, unii dezvoltatori mici au găsit dificil să se conformeze, ceea ce favorizează consolidarea companiilor mari. În plus, din 2021 Polonia are reguli de garanție stricte, cerând dezvoltatorilor să repare deficiențele timp de 5 ani; combinația acestor reguli avantajează dezvoltatorii reputați și cu finanțe solide, în timp ce operatorii speculativi ies de pe piață, ceea ce stimulează stabilitatea generală.
- Modificări fiscale: Politicile fiscale și de impozitare influențează de asemenea sectorul imobiliar. Începând cu 1 ianuarie 2025, modificări importante la impozitul pe proprietate (RET) au intrat în vigoare ey.com. Aceste schimbări definesc în mod autonom ce constituie o “clădire” sau o “structură” pentru scopuri fiscale, independent de legea construcțiilor. Practic, anumite facilități și elemente de proprietate anterior neimpozitate pot intra sub incidența taxei pe proprietate. De exemplu, unele structuri tehnice, infrastructura pe teren sau clădirile nefinalizate pot deveni impozabile, deși înainte nu erau. Aceasta poate crește povara fiscală pentru proprietari – un motiv de îngrijorare pentru dezvoltatori și investitori, care trebuie să calculeze costuri deținerii mai mari ey.com. Definițiile exacte sunt încă clarificate, iar unii proprietari ar putea contesta noile evaluări fiscale. Pe de altă parte, Polonia nu are încă o taxă națională pe proprietate (în afara RET-ului scăzut) – nu există un impozit anual pe avere pentru imobiliare, ca în alte țări. Totuși, a fost introdusă o mică “taxă pe flipping” în 2022, pentru a descuraja revânzările foarte rapide de apartamente (proprietățile revândute în 6 luni sunt impozitate suplimentar), și există discuții despre taxarea unităților vacante în orașe pentru a forța scoaterea lor la vânzare. Nu au apărut modificări semnificative la impozitul pe câștiguri din capital sau pe venit din chirii; veniturile din chirii pentru persoane fizice pot fi impozitate la o cotă unică de 8,5% până la un plafon, ceea ce este favorabil investitorilor globalpropertyguide.com (existase un plan de eliminare a cotei unice și taxarea progresivă a tuturor veniturilor din chirii, dar a fost abandonat deocamdată).
- Investiții străine și reguli de proprietate: Polonia permite, în general, deținerea în proprietate deplină a imobilelor de către străini, în special cetățenii UE/SEE, care nu au restricții. Cei din afara UE au nevoie de un permis de la Ministerul de Interne pentru a cumpăra terenuri sau case izolate, dar este de obicei o formalitate, iar apartamentele din blocuri nu necesită permis. Aceste reguli nu s-au schimbat recent. Ce s-a modificat este percepția investitorilor străini – așa cum s-a menționat, războiul din Ucraina și tensiunile cu Rusia i-au speriat inițial pe unii investitori în 2022, însă mulți s-au adaptat. Riscul geopolitic este încă luat în calcul (Polonia oferă randamente mai ridicate și din această cauză), dar apartenența la NATO și UE oferă siguranță. Intrările consistente de ISD (peste 20 miliarde € anual în industrie și servicii) susțin în continuare cererea imobiliară pentru spații de producție și birouri ey.com.
- Reglementări ESG și de sustenabilitate: Urmând directivele UE, Polonia promovează construcțiile verzi. Clădirile noi trebuie să îndeplinească standarde tot mai stricte de eficiență energetică (Polonia a adoptat cerințele aproape NZEB – clădiri cu consum energetic aproape zero – pentru autorizațiile noi până în 2021/2022). Se discută și despre obligativitatea instalării panourilor fotovoltaice sau a acoperișurilor verzi pe proiectele mari. Taxonomia UE și cerințele de raportare ESG influențează investitorii – mulți evaluează clădirile după criterii de sustenabilitate (certificat de performanță energetică, amprentă de carbon). Aceasta a declanșat o undă de renovări de birouri pentru eficientizare energetică și un accent pe certificări BREEAM/LEED la proiectele noi. Deși nu e o singură politică, trendul ESG crește costurile de dezvoltare și renovare, dar și asigură relevanța proprietăților pe viitor. După cum menționează EY, “criteriile ESG au devenit centrale în sectorul polonez al imobiliarelor,” cu așteptări mai mari din partea băncilor și investitorilor pentru conformitate nordlb.com nordlb.com. Pe termen lung, clădirile cu soluții ecologice pot beneficia de cerere și valoare mai ridicate, pe când cele neconforme pot fi penalizate fie de piață, fie din punct de vedere reglementar (ex. obligații UE de renovare a clădirilor ineficiente energetic până la anumite termene).
În concluzie, o combinație de politici macroeconomice (dobânzi, măsuri de credit) și de reglementări țintite pe real estate (legea urbanismului, legea dezvoltatorului, subvenții) modelează piața Poloniei. Guvernul merge pe o linie fină între încurajarea dezvoltării (prin creșterea ofertei de terenuri și posibil legislație pentru REIT-uri) și protejarea consumatorilor (prin supravegherea dezvoltatorilor și programe de sprijin pentru cumpărători). Factorii economici precum inflația și creșterea se răsfrâng direct asupra real estate-ului prin costuri de construcție și venituri ale gospodăriilor. În 2025, climatul general se îmbunătățește – inflația scade, dobânzile sunt pe cale să se reducă, iar noul guvern prioritizează accesibilitatea la locuințe – toate acestea ar trebui să ofere un fundal favorabil imobiliarelor. Totuși, actorii de pe piață rămân vigilenți: schimbări bruste de politică sau șocuri externe (ex. escaladarea conflictului din Ucraina, risc global de recesiune) pot modifica rapid sentimentul general.
Perspective pentru următorii 1–3 ani
Rezidențial: Piața locuințelor din Polonia este de așteptat să se stabilizeze și să câștige treptat avânt în următorii ani, cu excepția unor șocuri majore. După un adevărat roller-coaster în ultimii doi ani – cu cererea zdruncinată de fluctuațiile ratelor dobânzilor și de programele de subvenții – 2025 este proiectat a fi un an al normalizării. Prognozele de piață sugerează că vânzările de locuințe vor rămâne stabile sau se vor îmbunătăți ușor în 2025, susținute de rate ale dobânzii mai mici și de creșterea continuă a salariilor, dar fără a reveni la nivelurile record din boom-ul 2020–2021 globalpropertyguide.com. Polityka Insight, împreună cu portalul imobiliar Otodom, anticipează că vânzările de locuințe din 2025 vor „rămâne stabile, evitând o scădere majoră sau un val de falimente ale dezvoltatorilor,” fără însă să atingă vârfurile anterioare globalpropertyguide.com. Acest lucru înseamnă că dezvoltatorii pot anticipa un mediu de vânzări mai sănătos decât în 2023, mai ales dacă programul „Cheia către apartament” va activa o cerere suplimentară în segmentele inferioare. În ceea ce privește prețurile, majoritatea analiștilor prevăd o creștere moderată a prețurilor locuințelor de câteva procente pe an. Ghidul EY pentru 2025 estimează un ritm mai lent de creștere a prețurilor, practic în linie cu inflația ey.com. Cu o inflație de aproximativ 5% sau chiar mai mică, creșterea nominală a prețurilor locuințelor ar putea fi de o singură cifră, ceea ce înseamnă aproximativ stagnare în termeni reali – departe de salturile recente de două cifre, dar pozitiv. O plafonare sau o ușoară scădere a prețurilor reale ar putea chiar îmbunătăți accesibilitatea, care în prezent este tensionată (raportul preț-venit în orașe mari precum Varșovia și Cracovia se află la niveluri istorice).
Un factor care va influența piața este traiectoria ratelor dobânzilor. Dacă banca centrală va reduce ratele mai agresiv decât se așteaptă (de exemplu, aducând rata de referință sub 4% până în 2026), ratele creditelor ipotecare ar scădea și ar da probabil un impuls suplimentar pieței locuințelor. Pe de altă parte, dacă inflația rămâne ridicată și menține costurile de împrumut mai mari pentru mai mult timp, revenirea pieței ar putea fi mai lentă. Presupunând că ratele de bază scad treptat, putem anticipa extinderea disponibilității creditelor ipotecare – mai multe gospodării vor recăpăta eligibilitatea pentru credite, eliberând o parte din cererea amânată a celor care au rămas pe margine în 2022–23. Băncile au început deja să relaxeze condițiile de creditare (FSA-ul polonez impunea până recent cerințe stricte de stres-test, devenite mai ușoare la mijlocul anului 2023), ceea ce ar trebui să îmbunătățească fluxul de credite. În plus, sprijinul pentru cumpărătorii la prima casă rămâne pe agenda publică: dacă noul program guvernamental de locuințe va fi implementat în 2025, acesta ar putea stimula segmentul inferior al pieței (însă, cu limite de preț, ar putea canaliza cererea spre suburbii mai ieftine sau locuințe la mâna a doua).
Un alt trend emergent este creșterea sectorului PRS (inchiriere instituțională), care va adăuga ofertă, în special în Varșovia. Câteva proiecte build-to-rent vor fi finalizate în 2025–2026, oferind apartamente noi de închiriat, ceea ce ar putea crește ușor rata de neocupare în segmentul buy-to-let. Totuși, având în vedere deficitul major de locuințe moderne pentru închiriat din Polonia, aceste adăugiri probabil vor fi absorbite fără probleme, iar chiria este așteptată să continue să crească moderat (între 3–5% anual, la nivel național, dacă inflația rămâne în jurul a 5%). Piața închirierilor ar trebui să rămână tensionată în marile orașe datorită creșterii populației urbane (inclusiv migrația continuă spre orașe). Randamentele la chirii probabil vor rămâne în jur de 6% în medie, păstrând investiția privată în apartamente atractivă în raport cu obligațiunile cu risc redus (mai ales când ratele de dobândă scad).
Esential, nu se anticipează un „crash”/o prăbușire pe piața locuințelor în actuala perspectivă. Situația Poloniei este diferită de unele țări vestice – nu există supra-îndatorare la scară largă (doar ~11% dintre gospodăriile poloneze au credite ipotecare globalpropertyguide.com), iar băncile au fost conservatoare. Oferta de locuințe, deși în creștere, nu este excedentară în raport cu nevoile – Polonia are încă unul dintre cele mai mici numere de locuințe la 1.000 de locuitori din UE, iar estimările sugerează un deficit de câteva milioane de unități. Această subofertă fundamentală, la care se adaugă cererea generațională (Millenialii întemeiază familii), oferă un tampon pentru piață. Riscurile de urmărit includ: o recesiune economică semnificativă care să ducă la creșterea șomajului (acum redus, la ~5%); posibile măsuri drastice de politică, de pildă taxe mari pe proprietățile multiple (ceea ce ar putea forța mici investitori să vândă); sau revenirea inflației ridicate, forțând noi creșteri ale ratelor. În lipsa acestora, scenariul de bază este creștere lentă, dar stabilă – piața imobiliară „se îndreaptă spre stabilizare”, conform Global Property Guide globalpropertyguide.com, cu prețuri și chirii în creștere controlată și cu o dezvoltare ajustată la cererea reală a utilizatorilor finali.
Imobiliare Comerciale: Perspectivele pentru proprietățile comerciale în 2025–2027 sunt prudent optimiste, cu așteptarea unei creșteri a activității investiționale și o îmbunătățire treptată a fundamentelor, mai ales dacă expansiunea economică continuă. Conform observatorilor de piață, „2025 se anunță chiar mai activ decât [2024]” în ceea ce privește tranzacțiile investiționale, dat fiind reducerea anticipată a ratelor și existenta capitalului acumulat ce vizează Polonia linkedin.com linkedin.com. Randamentele ridicate disponibile în Polonia față de Europa Occidentală (adesea cu 150–300 bps mai mari pentru active comparabile) sunt un factor de atracție, iar pe măsură ce costurile de finanțare scad, mai mulți investitori ar trebui să revină. Am putea vedea noi participanți pe piață sau revenirea marilor jucători instituționali care au stat pe margine. Sectoare ce vor conduce în 2025: logistica (încă foarte populară global și cu povestea Poloniei atractivă) și birouri (unde activele readaptate și oferta restrânsă creează o dinamică favorabilă). Chiar și sectorul birourilor – privit până recent cu rezervă – este preconizat să atragă „revenirea treptată a capitalului” în 2025 linkedin.com, în special spre proprietăți premium din Varșovia și din marile orașe regionale. Având în vedere că aproape nu se mai construiesc birouri noi, investitorii ar putea concura pentru active existente, deja stabilizate.
Piața de depozite ar trebui să rămână foarte lichidă. Un bazin important atât de investitori core, cât și oportuniști, țintește portofolii industriale, deci 2025 ar putea aduce tranzacții de portofolii sau chiar achiziții de platforme. Dezvoltarea în logistică va reveni, cel mai probabil, spre finalul lui 2025, pe măsură ce actualele spații goale se vor ocupa; dezvoltatori precum Panattoni și CTP au deja terenuri disponibile și se vor mișca rapid când gradul de neocupare va atinge vârful. Astfel, rata de neocupare în sectorul industrial s-ar putea reduce după ce atinge un vârf de circa 8–10%, iar chiriile ar trebui să fie constante (scăderi majore ale chiriilor sunt improbabile decât dacă apare un exces serioas de ofertă sau o recesiune).
În sectorul retail, interesul investitorilor pentru retail park-uri și centre comerciale premium este de așteptat să continue. Fundamentele solide de consum ale Poloniei și performanța activelor achiziționate în 2024 vor influența încrederea investitorilor. Dacă acele mari achiziții de malluri realizate de NEPI vor aduce randamente bune, alți investitori s-ar putea orienta spre același tip de active. Există posibilitatea ca unele fonduri de retail internaționale să revină în Polonia dacă finanțarea se va îmbunătăți. Chiriile în retail sunt prognozate să crească ușor în schemele de top pe măsură ce vânzările comercianților evoluează și raportul cost-chirie se normalizează. Totodată, universul activelor investibile este mai restrâns (nimeni nu mai construiește malluri noi), așa că activitatea se va concentra pe clădiri existente și poate pe oportunități de reconversie.
Transversal, ESG și modernizarea vor fi puncte de focalizare în următorii ani. Clădirile cu certificări „verzi” solide și eficiență energetică vor performa mai bine la închiriere și evaluare – trend ce se va accentua pe măsură ce regulamentele climatice ale UE se înăspresc. Acest lucru ar putea stimula mai multe proiecte de reabilitare și va influența de asemenea noile construcții (de exemplu, birourile începute în 2025–26 vor viza cele mai înalte ratinguri de sustenabilitate pentru a răspunde exigențelor viitoare ale chiriașilor și investitorilor).
O altă temă este imobiliarele alternative: sectorul rezidențial PRS și căminele studențești sunt așteptate să crească în volum investițional. 2024 a consemnat deja circa 340 milioane € tranzacții PRS (+170% an/an) property-forum.eu, și cifra ar putea crește în continuare. Cu vânzările de locuințe mai lente, dezvoltatorii sunt deschiși să vândă în bloc investitorilor PRS (așa cum s-a semnalat, unii iau în calcul vânzarea integrală de clădiri) linkedin.com. Ne așteptăm la mai multe tranzacții în care un fond va cumpăra un întreg bloc nou pentru a-l închiria – sprijinind astfel atât lichiditatea dezvoltatorilor rezidențiali, cât și crearea de stoc pentru închiriat. În paralel, sectorul căminelor studențești (proiecte de tip dormitor) este o nișă emergentă; 2024 a consemnat și aici câteva tranzacții linkedin.com, și activitatea ar putea accelera având în vedere numărul mare de studenți din Polonia și creșterea continuă a contingentului de studenți străini.
În ceea ce privește contextul economic, se estimează că PIB-ul Poloniei va crește cu aproximativ 3% anual în 2025–2026, presupunând că nu apare o escaladare a crizelor externe ey.com. Această creștere, deși mai lentă decât ratele de peste 5% din perioada pre-2020, este suficientă pentru a stimula creșterea gradului de ocupare în sectorul imobiliar comercial. Consumul ar trebui să fie sprijinit de creșterea veniturilor reale pe măsură ce inflația scade, ceea ce va favoriza segmentul imobiliarelor de retail și ospitalitate. Segmentul industrial va beneficia dacă producția manufacturieră și volumul comerțului se extind (și posibil și de un boom al reconstrucției în Ucraina peste câțiva ani). O incertitudine o reprezintă cursul de schimb – un zlot polonez foarte puternic sau foarte slab poate afecta fluxurile de investiții. Un zlot stabil (PLN) în 2025 ar menține încrederea, în timp ce volatilitatea ar putea determina reținere din partea investitorilor străini din cauza riscului valutar. Din perspectivă politică, câteva aspecte de urmărit pe termen scurt: Dacă legea poloneză privind REIT va fi adoptată în 2025, ar putea deschide calea pentru ca fondurile de investiții interne să intre pe piața imobiliară, potențial generând cerere nouă pentru active comerciale (și oferind o cale de ieșire pentru dezvoltatori prin vânzări publice de tip REIT) ey.com. În plus, modul în care noua lege de urbanism va fi implementată în 2026 va influența fluxurile de dezvoltare – dacă multe terenuri își pierd posibilitatea de construcție, valoarea terenurilor deja zonate și a activelor existente ar putea crește. Poziția guvernului față de capitalul străin va rămâne probabil favorabilă, deoarece Polonia are nevoie de investiții pentru creștere; nu se preconizează apariția unor bariere majore pentru deținerea de proprietăți de către străini. În concluzie, perspectiva pieței pentru următorii 1–3 ani este în general pozitivă pe toate sectoarele. Piața imobiliară din Polonia este poziționată să beneficieze de confluența dintre ratele dobânzii mai scăzute, fundamentele economice solide și convergența continuă a țării cu Europa Occidentală. Așa cum rezumă un raport de industrie, „piața poloneză are fundații solide, iar randamentele investițiilor din Polonia sunt relativ mai bune decât cele din Europa Occidentală” linkedin.com. Investitorii își îndreaptă din nou atenția către Polonia, pe măsură ce rentabilitățile s-au ajustat și perspectivele de creștere rămân intacte. Ne așteptăm la volumuri de tranzacții mai mari în 2025, pe măsură ce mai mult capital se va regăsi în tranzacții și, posibil, la o comprimare suplimentară a randamentelor dacă ratele dobânzilor vor scădea mai rapid decât s-a anticipat. Pentru piețele de chiriași, sunt probabile îmbunătățiri modeste: gradul de neocupare al birourilor va scădea ușor, chiriile pentru retail vor crește treptat, iar cererea pentru logistică va rămâne ridicată. Riscurile negative includ șocuri externe (prețuri la energie, evenimente geopolitice) și incertitudinea politică internă, însă, în lipsa acestora, piața imobiliară poloneză ar trebui să continue pe o traiectorie de dezvoltare stabilă. Actorii din piață ar trebui să se pregătească pentru un mediu de creștere moderată – salturile de două cifre din trecut s-ar putea să se fi încheiat, însă piața intră într-o fază mai matură, caracterizată prin sustenabilitate, profesionalism și randamente stabile. Sursă: Datele și analizele recente au fost preluate din rapoarte ale Băncii Naționale a Poloniei (NBP), perspective globale de consultanță și publicații de specialitate. Referințele cheie includ raportul imobiliar NBP Q1 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, analiza pieței Poloniei realizată de Global Property Guide (mai 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Ghidul EY Polish Real Estate 2025 ey.com și actualizări de piață Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu, printre altele. Acestea furnizează cele mai recente date disponibile privind indicii de prețuri, volumele de tranzacții și prognozele. Toate cifrele statistice și citatele sunt menționate in-line de-a lungul raportului pentru verificare. Perspectivele generale combină aceste tendințe empirice cu opiniile experților pentru a prezenta o imagine cuprinzătoare a pieței imobiliare din Polonia la jumătatea anului 2025.
