Piața imobiliară din Porto continuă să prospere în 2025, construindu-se pe creșterea puternică din ultimii ani. Prețurile proprietăților rezidențiale din Porto au crescut cu aproximativ 7–8% în 2024, depășind media națională și chiar ritmul de creștere din Lisabona theportugalnews.com theportugalnews.com. Cererea rămâne robustă în toate segmentele – rezidențial, comercial, de lux și închiriere – alimentată de oferta limitată de locuințe, o economie locală în plină expansiune și interesul tot mai mare al cumpărătorilor străini. Prețurile medii actuale ale locuințelor în Porto sunt de aproximativ 3.300–3.800 €/mp, cu circa 35% mai mici decât în Lisabona theportugalnews.com, ceea ce subliniază accesibilitatea Porto și potențialul de dezvoltare. Chiriile au atins, de asemenea, niveluri record, cu chiria medie pentru apartamente ajungând la ~13 €/mp (pe lună) la sfârșitul lui 2024 globalpropertyguide.com.
Privind înainte, prognozele rămân pozitive. Analiștii estimează că Porto și alte regiuni cheie din Portugalia vor înregistra creșteri continue de preț în 2025 (în jur de ~5–6%), chiar dacă alte piețe europene încetinesc portugalpathways.io. Scăderea dobânzilor la creditele ipotecare și investițiile majore în infrastructură – de la noi linii de metrou până la un tren de mare viteză către Lisabona – vor consolida atractivitatea pieței imobiliare din Porto. Segmentul de lux al orașului este vibrant, iar zonele exclusiviste precum Foz do Douro ajung la valori de până la 7.500 €/mp theportugalnews.com, iar investitorii străini și expatriații joacă un rol crucial, reprezentând aproximativ 12% din tranzacții ca volum și aducând un capital semnificativ theportugalnews.com.
Totuși, persistă provocări. Oferta de locuințe continuă să fie sub cerere, în ciuda unui număr mai mare de autorizații de construcție (3.410 locuințe noi aprobate în 2024, cel mai mare număr din Portugalia theportugalnews.com). Accesibilitatea devine o preocupare tot mai mare pentru localnici, determinând măsuri de politică guvernamentală – cum ar fi închiderea programului Golden Visa pentru investiții imobiliare și plafonarea creșterii chiriilor la 2,16% pentru 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Investitorii rămân optimiști, dar trebuie să se adapteze schimbărilor de reglementare (de ex. noile reguli privind închirierile pe termen scurt) și riscurilor potențiale precum costuri de finanțare mai ridicate sau o eventuală recesiune globală. Per ansamblu, piața imobiliară din Porto în 2025 se caracterizează prin creștere stabilă, cerere ridicată pe toate segmentele și o perspectivă pozitivă, susținute de dezvoltarea urbană și interesul internațional constant.
(În secțiunile de mai jos, oferim o analiză detaliată a fiecărui segment de piață, prețurile și tendințele actuale, perspectivele viitoare, oportunitățile și riscurile de investiții, precum și factorii cheie care modelează piața imobiliară din Porto în 2025.)
Analiza segmentelor de piață
Piața imobiliară rezidențială
Piața rezidențială din Porto rămâne robustă. Prețurile locuințelor din oraș au urmat o traiectorie ascendentă constantă timp de un deceniu, impulsionate de cererea puternică și oferta limitată. În 2024, prețurile locuințelor din Porto au crescut cu aproximativ 7,8% față de anul precedent, potrivit indexului de prețuri Confidencial Imobiliário theportugalnews.com. Această creștere, deși puțin mai lentă decât saltul de 10,7% din 2023, a făcut totuși din Porto una dintre cele mai dinamice piețe din Portugalia. De fapt, aprecierea de preț din Porto a depășit-o pe cea din Lisabona (care a fost în jur de 4–5% în 2024 theportugalnews.com), reflectând popularitatea în creștere a orașului. Prețul mediu pe metru pătrat în Porto este acum de aproximativ 3.300 € (pe bază de tranzacții), comparativ cu aproximativ 5.000 € în Lisabona theportugalnews.com. Proprietățile premium din cartierele de top (precum Foz do Douro sau centrul istoric) pot ajunge până la 7.500 €/m² theportugalnews.com, deși la nivelul întregului oraș prețurile medii solicitate sunt în jur de 3.768 €/m² în mai 2025 globalpropertyguide.com.
Activitatea de vânzare a fost în plină expansiune. Porto a înregistrat aproximativ 6.800 de vânzări de locuințe în 2024, o creștere de 19% față de anul precedent theportugalnews.com. Acest lucru indică nu doar cererea cumpărătorilor (atât localnici, cât și nou-veniți), ci și o lichiditate în creștere a pieței. Creșterea tranzacțiilor a avut loc chiar și în condițiile în care costurile împrumuturilor au fost ridicate o parte din an, ceea ce sugerează că mulți cumpărători din Porto au capital propriu sau sunt străini (mai puțin descurajați de ratele dobânzilor locale). Spre sfârșitul anului 2024, au apărut semne de moderație în creșterea prețurilor, odată cu atingerea vârfului ratelor dobânzilor, însă cererea a rămas „fundamental puternică”, în special pentru proprietăți de calitate portugalproperty.com. Într-adevăr, apartamentele de lux și casele renovate din centrul Porto sau din suburbii bine conectate continuă să atragă oferte din partea cumpărătorilor care caută atât reședințe, cât și active de investiții.
Pe partea ofertei, construcțiile noi au fost limitate în ultimii ani, ceea ce a exacerbat dezechilibrul dintre cerere și ofertă. Porto, la fel ca restul Portugaliei, suferă de o lipsă de stocuri de locuințe după ani de subdezvoltare. Chiar dacă activitatea de construcție crește acum – cu 3.410 noi locuințe autorizate în 2024 (cel mai mare volum de investiții rezidențiale la nivel național) theportugalnews.com – va dura ceva timp până când aceste proiecte vor intra pe piață. Între timp, dezvoltatorii s-au concentrat puternic pe segmentul high-end, renovând clădiri istorice sau construind apartamente de lux, ceea ce nu face prea mult pentru a ameliora lipsa locuințelor accesibile. Această dinamică a menținut presiunea pe creșterea prețurilor. După cum observă experții JLL, oferta scăzută și cererea excepțional de ridicată au creat o piață „supraîncălzită”, în special în segmentul de lux globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nici o creștere semnificativă a ofertei, nici o scădere mare a cererii nu se întrevede la orizont, ceea ce înseamnă că susținerea prețurilor rămâne puternică globalpropertyguide.com.
Cererea locală vs. cererea străină: Este important de menționat că piața din Porto este susținută atât de cumpărători autohtoni, cât și de investitori internaționali. Multe gospodării portugheze sunt active datorită unei economii în creștere și stimulentelor guvernamentale pentru cumpărătorii la prima achiziție (cum ar fi scutiri de impozit IMT pentru tinerii cumpărători și credite ipotecare garantate de stat idealista.pt). În același timp, cumpărătorii străini (expatriați, investitori și diaspora) au devenit din ce în ce mai vizibili, atrași de prețurile mai mici din Porto comparativ cu alte orașe din Europa de Vest și de calitatea ridicată a vieții. (Tendințele cumpărătorilor străini sunt detaliate într-o secțiune ulterioară, dar aproximativ 12% din volumul total al vânzărilor de proprietăți din Portugalia în 2024 a fost către străini theportugalnews.com theportugalnews.com, iar în zonele de interes precum Porto, ponderea poate fi mai mare pentru proprietățile premium.) Acest mix de cumpărători a menținut cererea rezidențială rezilientă, chiar și în contextul unor dobânzi mai mari, deoarece multe achiziții străine sunt realizate cu bani lichizi sau sunt determinate de stilul de viață.
Per ansamblu, sectorul rezidențial din Porto în 2025 se caracterizează prin: creșterea constantă a prețurilor, vânzări rapide și o ofertă limitată. Deși guvernul și autoritățile locale recunosc o problemă de accesibilitate, piața nu a înregistrat încă nicio corecție de preț – mai degrabă s-a stabilizat la un ritm de creștere mai sustenabil după creșterile procentuale de două cifre din anii precedenți portugalproperty.com portugalproperty.com. În lipsa unui șoc economic major, segmentul rezidențial se preconizează că va menține o traiectorie a prețurilor „moderat pozitivă” pe viitor, susținută de fundamente solide ale cererii portugalproperty.com.
Piața imobiliară comercială
Sectorul imobiliar comercial din Porto a cunoscut o adevărată renaștere, cu un interes ridicat din partea investitorilor și activități record pe segmentul birourilor, retailului, hotelurilor și proprietăților industriale. În 2023, zona metropolitană Porto a înregistrat aproximativ 226 milioane de euro în tranzacții cu proprietăți comerciale, reprezentând o pondere tot mai mare din volumul investițiilor din Portugalia cushmanwakefield.com. Până la sfârșitul anului 2024, volumul investițiilor din Porto a atins niveluri record pentru ultimul deceniu – orașul era pe cale să reprezinte aproximativ 19% din totalul investițiilor imobiliare comerciale din țară (o cotă semnificativă având în vedere dominația Lisabonei) investporto.pt. Această creștere reflectă încrederea tot mai mare în Porto ca hub de afaceri și destinație atrăgătoare pentru investitorii imobiliari.
- Piața de birouri: Sectorul birourilor din Porto a prezentat reziliență și creștere notabile. Corporațiile și multinaționalele s-au extins în Porto, atrase de forța de muncă talentată și costurile mai reduse. Cererea de spații de birouri a crescut brusc – de exemplu, ocuparea birourilor din Lisabona a crescut cu 71% în 2024 portugalbuyersagent.com, iar deși creșterea procentuală a Porto nu a fost la fel de ridicată, orașul a înregistrat de asemenea o cerere foarte puternică. Noile proiecte de birouri din zone precum Boavista și Matosinhos atrag chiriași, însă oferta de calitate rămâne limitată. Rata de neocupare pentru spațiile de birouri premium este scăzută, ceea ce pune presiune pe creșterea chiriilor. (În Lisabona, chiriile pentru spațiile de birouri premium se apropie de 30 €/m²/lună portugalbuyersagent.com; în Porto, chiriile pentru birourile premium sunt mai mici, dar în creștere.) Lipsa stocului modern de birouri înseamnă că orice proiect nou de birouri de înaltă calitate din Porto tinde să fie închiriat rapid, iar proprietarii obțin, în unele cazuri, chirii record. Perspectivele pentru 2025 rămân optimiste, cu prețuri ale chiriilor care vor continua probabil să crească în sectorul office, pe măsură ce tot mai multe companii caută spații și noile oferte apar treptat portugalbuyersagent.com.
Per ansamblu, piața imobiliară comercială din Porto este pregătită pentru creștere în 2025, bazată pe o economie puternică și un optimism al investitorilor. Proprietățile de retail și hotelurile sunt așteptate să atragă cele mai multe investiții în anul următor (retailul a reprezentat o parte semnificativă din investiții istoric, iar turismul stimulează cererea pentru hoteluri) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Între timp, sectoarele de birouri și industrial ar trebui să continue să înregistreze creșteri de chirii și activitate de dezvoltare, atâta timp cât condițiile de finanțare rămân favorabile portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Principala provocare a pieței comerciale din Porto este asigurarea unui stoc adecvat de facilități moderne – un deficit pe care noile proiecte intenționează să îl acopere în 2025 și ulterior.
Segmentul de Proprietăți de Lux
Segmentul imobiliar de lux din Porto este în plină dezvoltare, susținut de cumpărători internaționali înstăriți și de reputația orașului în creștere ca destinație cosmopolită. În mod tradițional, Lisabona și Algarve-ul au atras atenția în ceea ce privește proprietățile de lux, însă Porto este tot mai mult pe radarul cumpărătorilor cu avere ridicată. În indicele global Prime International Residential Index realizat de Knight Frank, Porto (alături de Algarve) s-a clasat printre piețele de top pentru creșterea prețurilor la lux în ultimii ani theportugalnews.com benoitproperties.com. În 2024, prețurile locuințelor de lux din zonele de top ale orașului Porto au crescut cu aproximativ 5% sau mai mult în medie, reflectând o cerere rezistentă în segmentul de vârf (acest lucru este în concordanță cu tendințele globale de lux, unde prețurile în zonele premium au crescut în medie cu ~3,6% în 2024) knightfrank.com.
Cartiere exclusiviste precum Foz do Douro, Nevogilde și părți ale cartierului istoric Ribeira definesc segmentul de lux din Porto. Aceste zone oferă priveliști la apă, farmec istoric sau prestigiu – și impun cele mai mari prețuri. După cum s-a menționat, valorile din zonele de top din Porto au ajuns la aproximativ 7.500 € pe metru pătrat theportugalnews.com, ceea ce reprezintă capătul superior pentru apartamente renovate de top sau vile de lux în oraș. Pentru a pune acest lucru în perspectivă, vârful la Lisabona este de ~10.000 €/m² theportugalnews.com, așa că Porto încă oferă un avantaj de valoare pentru cumpărătorii interesați de lux. Această „diferență de valoare” atrage investitori străini care descoperă că pot obține proprietăți premium în Porto la prețuri semnificativ mai mici decât în alte orașe din Europa de Vest sau chiar Lisabona.
Un semn clar al puterii luxului din Porto: tranzacții record în Foz do Douro. La începutul anului 2024, valorile tranzacțiilor pentru apartamentele din Foz au atins noi cote maxime, unele chirii ajungând la aproximativ 16,9 €/m² pe lună – un nivel comparabil cu cele mai scumpe zone din Lisabona cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Vânzările de penthouse-uri și apartamente mari pe malul râului în Foz au stabilit, de asemenea, recorduri de preț pentru oraș. Cumpărătorii internaționali (din piețe precum SUA, Marea Britanie, Franța, Brazilia și altele) se află în spatele multora dintre aceste tranzacții de lux, adesea achiziționând pentru reședințe secundare, pensionare sau din motive legate de Golden Visa (până când opțiunea imobiliară a acelui program s-a încheiat). Piața de lux beneficiază, de asemenea, de expați portughezi înstăriți care se întorc sau investesc în proprietăți din orașul natal. Segmentul de lux din Porto a cunoscut noi dezvoltări și renovări de nivel înalt în ultimii ani. De exemplu, palate istorice și depozite sunt transformate în condominii de lux sau reședințe de tip boutique. Există și un interes tot mai mare pentru proprietăți viticole în Valea Douro (la câteva ore de Porto) și vile de coastă în zone precum malul mării din Vila Nova de Gaia – acestea intră adesea în piața de lux a regiunii Porto, fiind atractive pentru cei care doresc spațiu și proprietăți dedicate stilului de viață cu acces la oraș. Potrivit managerilor de avere, cumpărătorii bogați sunt în continuare atrași de combinația dintre eleganța lumii vechi și facilitățile moderne oferite de Porto, alături de siguranța și clima Portugaliei theportugalnews.com theportugalnews.com. Factorii de stil de viață – cultura, gastronomia și sentimentul de autenticitate – sunt argumente cheie de vânzare care diferențiază Porto de piețele cu caracter mai degrabă turistic.În rezumat, perspectiva pentru piața imobiliarelor de lux din Porto rămâne pozitivă. Segmentul „rămâne activ”, fiind așteptate creșteri constante ale prețurilor portugalproperty.com. Deși eliminarea programului Golden Visa pentru proprietăți (în vigoare din 2023) a eliminat un stimulent, cei mai mulți cumpărători de lux din Porto sunt motivați de stilul de viață și de investiția pe termen lung, aspecte ce persistă. Atâta timp cât atractivitatea internațională a orașului Porto crește, iar oferta de proprietăți cu adevărat premium rămâne limitată, piața de lux ar trebui să continue să înregistreze o apreciere a prețurilor și o cerere ridicată. Investitorii sunt, totuși, sfătuiți să fie selectivi – cei mai exigenți cumpărători prioritizează acum calitatea, sustenabilitatea și caracteristicile unice ale locuințelor de lux portugalproperty.com, astfel că proprietățile care răspund acestor criterii vor avea cele mai bune performanțe.Piața de închirieri
Piața de închirieri din Porto este tensionată și înregistrează o creștere semnificativă a chiriilor. Cu prețurile de achiziție a locuințelor ridicate și mulți tineri profesioniști, studenți și expați care preferă să închirieze, cererea pentru locuințe de închiriat în Porto a depășit oferta de unități disponibile. Acest lucru a dus la creșteri accentuate ale chiriilor în ultimii ani, în special în centrul orașului și în cartierele universitare.
La sfârșitul anului 2024, chiria mediană pentru noile contracte de închiriere în Porto era de aproximativ 13,04 €/m² pe lună globalpropertyguide.com. Pentru un apartament tipic de 100 m², aceasta se traduce în jur de 1.300 €/lună. Această mediană, înregistrată în T4 2024, era cu 6,3% mai mare decât cu un an înainte globalpropertyguide.com. Porto se clasează acum ca a doua cea mai scumpă piață de închirieri din Portugalia, după Lisabona (care avea o mediană de 16,04 €/m²) globalpropertyguide.com. Aceste date sunt confirmate și de surse private – indicele chiriilor publicat de Idealista arăta chiriile cerute în Porto în jur de 17,8 €/m² la mijlocul anului 2025, deși această valoare este mai mare datorită proprietăților premium listate globalpropertyguide.com.
Nu numai că chiriile au crescut, au atins niveluri record. În unele zone de top, precum centrul orașului și Foz, chiriile posibile pentru apartamente de calitate sunt la niveluri record (după cum s-a menționat, în Foz s-au observat chirii pentru apartamente de peste €16–17/m², la același nivel cu Lisabona) cushmanwakefield.com globalpropertyguide.com. Această creștere a chiriilor este un rezultat direct al unui dezechilibru persistent între cerere și ofertă: mulți dintre cei care ar fi vrut să cumpere locuințe preferă să închirieze (din cauza problemelor de accesibilitate sau a restricțiilor legate de credite ipotecare), iar influxul de expați și nomazi digitali a adăugat o nouă categorie de cerere. În plus, studenții (atât autohtoni, cât și internaționali – universitățile din Porto atrag mulți studenți străini) concurează pentru locuințe de închiriat, generând o presiune crescută în special pe piața din septembrie a fiecărui an.Randamentele chiriilor din Porto sunt destul de atractive pentru proprietari. În mai 2025, randamentele brute medii la apartamentele din Portugalia erau de aproximativ 4,6% globalpropertyguide.com. Randamentele din Porto tind să fie puțin mai mari decât cele din Lisabona (unde, la sfârșitul anului 2024, randamentul la apartamente era de doar ~3,8%) globalpropertyguide.com, deoarece prețurile proprietăților din Porto sunt mai mici, în timp ce chiriile rămân relativ ridicate. Randamentele din zona metropolitană Porto pot depăși 5% în anumite suburbii sau în proprietăți multi-familiale, ceea ce atrage interesul investitorilor – atât de scară mică (de exemplu, persoane care cumpără pentru a închiria pe piața pe termen lung), cât și instituționali (proiecte de tip build-to-rent). De exemplu, Setúbal (la sud de Lisabona) a înregistrat unele dintre cele mai mari randamente, de 5,08%, dar investițiile în proprietăți de închiriat din Porto rămân de asemenea atractive comparativ cu multe orașe din zona euro globalpropertyguide.com.
Guvernul portughez a adoptat politici care influențează piața de închiriere. Pentru a proteja chiriașii cu contracte existente în contextul inflației ridicate, guvernul a limitat majorările de chirie pentru 2023 și din nou pentru 2024/2025. Pentru 2025, creșterile de chirie pentru chiriașii existenți au fost limitate oficial la 2,16% globalpropertyguide.com. Totuși, acest plafon nu se aplică noilor contracte, astfel încât contractele noi reflectă creșterea completă a pieței. Politica de „plafonare a chiriilor” a limitat într-o oarecare măsură inflația chiriilor pentru chiriașii cu contracte pe termen lung, însă noii chiriași (sau cei care se mută) suportă pe deplin nivelul pieței.
Interesant este că, după ani de scădere a ofertei, există indicii că oferta de locuințe de închiriat s-ar putea îmbunătăți. Idealista a raportat o creștere de 49% de la an la an a numărului de locuințe listate pentru închiriere în Portugalia în T1 2025 globalpropertyguide.com. Și în Porto apar mai multe anunțuri. Acest lucru se poate datora unor proprietari care decid să închirieze locuințele (profitând de chiriile ridicate) și posibil ca unii deținători de închirieri pe termen scurt să treacă la închirieri pe termen lung, pe fondul noilor reglementări. Într-adevăr, măsurile recente ale Portugaliei pentru restricționarea închirierilor pe termen scurt (Alojamento Local) ar putea determina revenirea unor locuințe pe piața închirierilor pe termen lung (aceasta este discutată la secțiunea Modificări de Politici). Odată cu stabilizarea sau scăderea ratelor dobânzilor, cumpărarea a redevenit ușor mai atractivă, ceea ce ar putea relaxa puțin presiunea asupra segmentului de închirieri, deoarece un segment de chiriași devine cumpărători globalpropertyguide.com. Totuși, orice relaxare este marginală; experții se așteaptă ca chiriile din Porto să continue să crească în următorii ani, deși poate la un ritm mai moderat decât salturile de două cifre observate anterior globalpropertyguide.com. După cum a notat Savills, „piața de închirieri din Lisabona și Porto va continua probabil să fie sub presiune la nivelul prețurilor… așteptată să continue creșterea” atâta timp cât cererea rămâne ridicată și oferta este limitată globalpropertyguide.com.
Pe scurt, piața chiriilor din Porto în 2025 este definită de chirii record, cerere ridicată și un nivel scăzut al locuințelor vacante. Oferă randamente solide pentru proprietari și rămâne dificilă pentru chiriași. Orașul încearcă să încurajeze creșterea stocului de locuințe de închiriat (prin scheme precum Build-to-Rent și stimulente fiscale), însă aceste inițiative vor avea nevoie de timp pentru a-și arăta efectele. Pentru moment, chiriașii ar trebui să-și planifice bugetul pentru majorări anuale ale chiriei și competiție, mai ales în centrul Porto, în timp ce investitorii pot privi sectorul chiriilor ca pe o oportunitate puternică – însă cu riscul unei noi intervenții reglementative dacă problema accesibilității se agravează.
(Tabelul de mai jos compară prețurile și chiriile medii actuale din Porto cu cele din Lisabona și mediile naționale, ilustrând diferența și ratele de creștere.)
| Piață | Preț mediu de vânzare (€/m²) | Schimbare preț YoY | Chirie medie (€/m²/lună) | Schimbare chirie YoY |
|---|---|---|---|---|
| Porto | €3.768 (mai 2025) globalpropertyguide.com | +5,8% globalpropertyguide.com | €13,04 (T4 2024) globalpropertyguide.com | +6,3% globalpropertyguide.com |
| Lisabona | €5.720 (mai 2025) globalpropertyguide.com | +1,8% globalpropertyguide.com | €16,04 (T4 2024) globalpropertyguide.com | +3,4% globalpropertyguide.com |
| Portugalia (medie) | €2.851 (mai 2025) globalpropertyguide.com | +7,4% globalpropertyguide.com | €8,43 (T4 2024) globalpropertyguide.com | +9,3% globalpropertyguide.com |
Tabel: Comparație între prețurile și chiriile imobiliare din Porto și Lisabona. Valorile proprietăților din Porto sunt mai mici decât în Lisabona, dar au crescut mai rapid, în special în ultimul an. Chiriile din Porto sunt a doua cele mai mari din Portugalia, reflectând o cerere ridicată.
Prețuri actuale ale proprietăților și tendințe recente
Prețurile proprietăților din Porto au atins noi maxime în 2025, în urma unui deceniu de creștere puternică. După ce s-au dublat între 2015 și 2023 în marile orașe ale Portugaliei globalpropertyguide.com, prețurile nu dau semne că ar scădea. În Porto, prețul mediu cerut pentru proprietăți rezidențiale se situează în jurul valorii de 3.768 €/mp în mai 2025 globalpropertyguide.com. Aceasta reprezintă o creștere de aproximativ 5,8% de la an la an pentru prețurile solicitate în oraș globalpropertyguide.com. Prin comparație, prețurile solicitate în Lisabona sunt de aproximativ 5.720 €/mp (o creștere modestă de 1,8% YoY), iar media națională este de 2.851 €/mp (o creștere de 7,4% YoY) globalpropertyguide.com. Datele subliniază că Porto a fost unul dintre lideri în creșterea prețurilor, chiar dacă ritmul creșterii s-a temperat față de explozia post-pandemică. O analiză de la sfârșitul anului 2024 a situat Porto printre primele 10 orașe globale cu cea mai mare apreciere anuală a prețurilor locuințelor – aflându-se pe locul 8 cu o creștere de 8,6%, mai mult decât creșterea de 4,7% a Lisabonei, subliniind astfel avântul său theportugalnews.com theportugalnews.com.
Mai multe tendințe caracterizează dinamica actuală a prețurilor:
- Moderație vs. 2022–23: Creșterea prețurilor în 2024, deși robustă, a fost mai temperată decât în anii anteriori. Piața se stabilizează într-un ritm mai sustenabil după câștigurile anuale de două cifre înregistrate în 2018–2022. Analiștii descriu 2024 ca pe „un an al moderației și rezilienței” – prețurile au continuat să crească, dar într-un ritm mai lent, indicând faptul că piața nu se află într-un boom scăpat de sub control portugalproperty.com portugalproperty.com. Această moderație se datorează parțial ratelor ipotecare mai mari din 2023/începutul anului 2024, care au temperat o parte din cerere, și parțial atingerii limitelor de accesibilitate. Totuși, reziliența este evidentă: în ciuda dificultăților economice, prețurile nu au scăzut; ele doar au crescut mai lent, semn al profunzimii cererii.
- Dezechilibru între cerere și ofertă: Un motiv fundamental pentru care prețurile rămân ridicate este că cererea depășește cu mult oferta de locuințe din Porto. Construcțiile noi au stagnat de ani de zile (din cauza birocrației și a costurilor ridicate ale construcțiilor), astfel încât cumpărătorii concurează pentru un număr limitat de proprietăți, mai ales în zonele centrale globalpropertyguide.com. Această lipsă structurală face ca, chiar dacă cererea scade ușor, prețurile să fie susținute de raritate. De fapt, la sfârșitul anului 2024, „nu există indicii privind un nou ciclu de piață mai echilibrat” – oferta nu reușește să țină pasul, iar cererea rămâne ridicată, ceea ce continuă presiunea de creștere asupra prețurilor globalpropertyguide.com.
- Impulsul segmentului de lux: Mediile recente ale prețurilor sunt influențate de o pondere mai mare a tranzacțiilor de lux. Dezvoltarea imobiliară în Porto s-a orientat către segmentul de lux, iar capitalul străin vizează adesea proprietățile premium. Acest lucru a dus la o creștere disproporționată în zonele scumpe (Foz, Ribeira etc.), ceea ce duce la creșterea mediilor generale. În schimb, unele segmente mai accesibile au înregistrat o creștere mai mică, pur și simplu pentru că foarte puține locuințe noi accesibile intră pe piață.
- Variații între cartiere: În Porto, tendințele de preț diferă în funcție de cartier. Parohiile centrale și de vest (de exemplu, Aldoar/Foz/Nevogilde, Miragaia, Lordelo do Ouro) au unele dintre cele mai ridicate prețuri și o creștere continuă. Zonele periferice și municipalitățile vecine din zona metropolitană (Gaia, Matosinhos, Maia etc.) au înregistrat de asemenea creșteri ale prețurilor în 2024, adesea chiar mai mari procentual, pe măsură ce oamenii caută alternative. De exemplu, în 2024, orașele apropiate Espinho (+8,6%), Póvoa de Varzim (+12,0%) și Vila do Conde (+16,9%) au depășit rata de creștere a orașului Porto theportugalnews.com, arătând o extindere a cererii în întreaga regiune Porto. Cu toate acestea, orașul Porto propriu-zis rămâne cel mai scump din Nord și al doilea la nivel național, după Lisabona.
- Preocupări legate de accesibilitate: Având în vedere că prețul mediu al unei locuințe în Porto este acum în jur de 3.300 €/m² și multe depășesc 300.000 € în termeni absoluți, accesibilitatea pentru rezidenții locali reprezintă o preocupare serioasă. Creșterea veniturilor nu a ținut pasul cu costurile locuințelor. Asociația Națională a Imobiliarelor (APEMIP) a remarcat că prețurile s-au îndepărtat mult de veniturile familiale – chiar și o scădere de 10% nu ar face ca locuințele să fie în mod larg accesibile theportugalnews.com. Într-adevăr, aproximativ 73% dintre gospodăriile portugheze sunt proprietari-ocupanți (mulți fără ipotecă) theportugalnews.com, în timp ce generațiile tinere și noii veniți se confruntă cu bariere ridicate la intrare. Acest context alimentează presiunea politică și intervențiile de politici publice (detaliate ulterior). De asemenea, înseamnă că, pe viitor, numărul cumpărătorilor locali care pot achiziționa proprietăți la prețurile actuale este limitat, ceea ce pune și mai mult accentul pe cererea externă (expatriați, investitori) pentru susținerea creșterii prețurilor.
O altă tendință notabilă actuală este ușoara încetinire a accelerării prețurilor la sfârșitul lui 2024 și începutul lui 2025, nu o scădere a prețurilor, ci o plafonare a ritmului de creștere. Indicele de prețuri Idealista a arătat că, la nivel național, creșterea anuală a prețului locuințelor a rămas constantă la 7,4% atât în aprilie, cât și în mai 2025, sugerând o stabilizare idealista.pt. În Porto, creșterea anuală în mai 2025 a fost de ~5,9%, similară cu luna precedentă idealista.pt. Acest lucru indică faptul că piața nu se încinge suplimentar, ci se menține la un nivel ridicat. Analiștii de la Morningstar se așteaptă ca „creșterea susținută a prețurilor proprietăților să continue în 2025, deși într-un ritm mai lent” decât în 2024 globalpropertyguide.com. Cu alte cuvinte, prețurile continuă să crească, însă cele mai abrupte creșteri sunt probabil în urma noastră dacă ratele dobânzilor se mențin mai ridicate decât nivelurile extrem de scăzute din anii 2010.
În rezumat, prețurile actuale din Porto sunt la niveluri record, iar tendințele recente arată o creștere robustă, dar moderată. Orașul conduce în topul aprecierii prețurilor în Portugalia, alături de alte regiuni de interes. Fundamentele pieței – cererea puternică (atât internă, cât și străină), oferta limitată și costurile ridicate de construcție – continuă să susțină prețurile globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cumpărătorii care intră pe piață în 2025 ar trebui să fie pregătiți pentru prețuri istoric ridicate, dar pot avea un oarecare confort din faptul că ritmul creșterilor se temperează, comparativ cu frenezia de acum câțiva ani. Vânzătorii rămân într-o poziție favorabilă datorită stocului redus. Toată atenția este îndreptată spre posibilitatea ca noile locuințe și măsurile guvernamentale din 2025–26 să schimbe semnificativ acest echilibru, dar pentru moment, valorile imobiliare din Porto rămân pe o traiectorie ascendentă.Previziuni de preț și perspective de cerere pentru viitor
Privind în perspectivă, prognoza pentru piața imobiliară din Porto în următorii ani (2025–2027) este una prudent optimistă. Multiple previziuni și experți sugerează că Porto – împreună cu alte piețe cheie din Portugalia – va continua să înregistreze creșteri de preț în viitorul apropiat, însă într-un ritm mai moderat și sustenabil decât cel din trecutul recent. Există un consens larg că cererea va rămâne puternică, susținută atât de fundamentele locale, cât și de interesul internațional, în timp ce penuria persistentă de ofertă va menține presiunea ascendentă asupra prețurilor.
Previziuni de preț: Un raport recent al Property Market-Index (o firmă de cercetare a pieței imobiliare de lux) prevede că piața imobiliară a Portugaliei va crește cu aproximativ 5,8% în 2025, cu „regiuni cheie precum Lisabona, Algarve și Porto deschizând drumul.” portugalpathways.io portugalpathways.io. Aceasta ar însemna că ritmul de creștere a prețurilor în Porto va continua să fie de ordinul unei cifre în fiecare an – o creștere sănătoasă, mai ales în contextul în care multe alte țări sunt prognozate să aibă prețuri stabile sau în scădere. (În mod notabil, acel raport estimează că piața imobiliară la nivelul UE va scădea cu 2,5% în 2025 portugalpathways.io, astfel încât Portugalia iese în evidență cu o creștere pozitivă.) În mod similar, agențiile și băncile portugheze locale prevăd creșteri continue de preț în 2025, deși mai lente decât în perioada 2022–24. ERA Portugal, de exemplu, a raportat o performanță puternică și anticipează că piața va „menține activitatea în ciuda contextului economic mai larg.” portugalproperty.com
Până în 2026–2027, dacă ratele dobânzilor se vor relaxa și va apărea mai multă ofertă pe piață, creșterea s-ar putea tempera și mai mult, dar nu sunt așteptate în prezent corecții majore de preț. Cu excepția unui șoc extern, valorile locuințelor din Porto sunt susceptibile să continue să crească datorită deficitului structural de locuințe. Unii analiști menționează un posibil scenariu de „aterizare ușoară”: creșterea prețurilor s-ar putea alinia mai îndeaproape cu creșterea salariilor (de exemplu 3–5% anual), pe măsură ce piața se echilibrează. Merită menționat că instituțiile internaționale rămân optimiste în privința Portugaliei – FMI și UE au evidențiat reziliența economică a Portugaliei, iar investițiile continue în locuințe/infrastructură ar putea susține cererea pentru imobiliare.
Perspective privind cererea: Cererea pentru imobiliare în Porto ar trebui să rămână susținută din mai multe motive:
- Reducerea ratelor dobânzilor: După o perioadă de înăsprire monetară, există semne că ratele dobânzilor au atins un vârf și ar putea scădea treptat spre sfârșitul anului 2024 și în 2025. Banca Centrală Europeană a redus ratele de referință cu 25 de puncte de bază în iunie 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com pe măsură ce inflația a fost ținută sub control. Așteptările pieței sugerează o detensionare graduală suplimentară. Ratele mai mici ale creditelor ipotecare în 2025–26 vor îmbunătăți accesibilitatea pentru cumpărătorii locali și ar putea stimula cererea de achiziții portugalproperty.com portugalproperty.com. Multe familii tinere care și-au amânat planurile din cauza costurilor ridicate ale împrumuturilor ar putea reveni pe piață. Chiar și o rată Euribor (de referință) în jur de 2% (față de ~4% în 2023) ar stimula semnificativ activitatea ipotecară portugalproperty.com. Acesta este un factor cheie în creșterea cererii, în special în a doua jumătate a anului 2025 și ulterior, presupunând că inflația rămâne scăzută.
- Demografie & Urbanizare: Populația din zona metropolitană Porto este în creștere, alimentată atât de migrația internă (oameni din orașe mai mici care se mută pentru locuri de muncă), cât și de sosirile internaționale. Ascensiunea orașului ca centru de tehnologie și servicii înseamnă un flux constant de profesioniști care au nevoie de locuințe. Dimensiunea medie a gospodăriei în Portugalia a scăzut (de la 3,3 persoane în 1981 la 2,5 în 2021) theportugalnews.com, ceea ce crește nevoia locuinței pe cap de locuitor. În plus, populația rezidentă străină a crescut cu 37% în deceniul 2011–2021 theportugalnews.com și a continuat să crească – mai mulți rezidenți (localnici și expați) înseamnă o cerere mai mare de locuințe. Există, de asemenea, o tendință de stil de viață: gospodăriile mai mici și tot mai mulți profesioniști singuri închiriază sau cumpără apartamente în oraș, ceea ce adaugă la cererea de unități locative.
- Interes internațional/expat: Cumpărătorii străini vor continua să fie un factor major de cerere în Porto. Chiar și cu închiderea rutei Golden Visa pentru imobiliare, Portugalia rămâne extrem de atrăgătoare pentru expați, pensionari și muncitori la distanță. Reputația țării ca destinație sigură, însorită și accesibilă – combinată cu ușurința procesului de cumpărare a unei proprietăți – continuă să atragă internaționali. Începând cu 2023, străinii reprezentau aproximativ 12% din populația Portugaliei, iar în ultimii cinci ani numărul expaților americani din țară a crescut cu peste 340% (ajungând la aproape 21.000) theportugalnews.com. Porto este în topul preferințelor pentru mulți dintre acești nou-sosiți datorită culturii și costului vieții mai scăzut comparativ cu Lisabona. Agențiile imobiliare raportează un interes în continuare ridicat din partea nord-americanilor, europenilor din nord, brazilienilor și altora pentru 2025 portugalproperty.com. Principalele piețe de origine includ SUA și Canada (Porto a înregistrat o creștere notabilă a americanilor care se mută aici), Marea Britanie (britanici post-Brexit care caută un punct de sprijin în UE), Franța, Germania, Țările de Jos și, desigur, Brazilia (legături culturale/lingvistice) portugalproperty.com. Se preconizează că această cerere internațională va rămâne solidă sau chiar va crește, deoarece incertitudinile geopolitice și economice din alte părți fac din Portugalia un „refugiu sigur” pentru avere theportugalnews.com theportugalnews.com. De fapt, străinii cu venituri mari sunt citați drept un factor-cheie care propulsează piața peste media europeană portugalpathways.io. Chiar și fără stimulente de tip viză, aceștia vin pentru stilul de viață și își diversifică activele prin investiții în imobiliarele portugheze.
- Cerere din partea investitorilor și a instituțiilor: Fondurile de investiții imobiliare și dezvoltatorii se concentrează tot mai mult pe Porto. Perspectivele de investiții (conform CBRE și altor surse) sunt optimiste – investițiile totale în sectorul imobiliar din Portugalia ar putea atinge 2,5 miliarde de euro în 2025 (o creștere anuală de aproximativ 8%) portugalbuyersagent.com, iar Porto va capta o parte importantă din această sumă. Sectore precum build-to-rent, locuințe pentru studenți, co-living și locuințe pentru seniori atrag interesul ca piețe relativ neexplorate în Porto. Atâta timp cât randamentele rămân atractive și economia crește, jucătorii instituționali vor contribui la cerere prin achiziții de proprietăți și dezvoltarea de noi proiecte.
Având în vedere acești factori, perspectiva cererii pentru Porto este puternică. O mențiune: există anumite îngrijorări privind dependența excesivă de cererea externă. Fundamentele locale singure s-ar putea să nu susțină o creștere continuă a prețurilor dacă capitalul străin se retrage. Anumiți analiști avertizează că, în unele segmente premium, evaluările par decuplate de veniturile locale, „fiind determinate în mare măsură de cererea externă.” portugalproperty.com Dacă, de exemplu, sentimentul investitorilor globali se modifică sau modelele de călătorie se schimbă, Porto ar putea înregistra o scădere a cererii de lux. Totuși, nu există semne clare că acest lucru s-ar întâmpla curând, iar diversificarea originii cumpărătorilor reprezintă un factor de atenuare.
Per ansamblu, majoritatea indicatorilor sugerează că piața imobiliară din Porto va continua să crească în următorii ani, deși într-un ritm mai moderat. Expresia „creștere constantă susținută de perspective pozitive” descrie bine consensul globalpropertyguide.com. Deficitul de locuințe va împiedica scăderea prețurilor, iar îmbunătățirea condițiilor economice (PIB-ul Portugaliei este prognozat să crească moderat) împreună cu măsurile de susținere a locuințelor vor sprijini activitatea din domeniu. Alocarea recentă de către Comisia Europeană a sumei de 813 milioane de euro pentru linia feroviară de mare viteză Porto-Lisabona și alte investiții sporesc și ele încrederea în creșterea regiunii expresso.pt. Riscurile, cum ar fi volatilitatea ratelor dobânzilor, evenimentele geopolitice sau o recesiune economică, reprezintă principalele elemente negative care pot tempera această perspectivă.
În concluzie, piața imobiliară din Porto este de așteptat să continue pe o traiectorie ascendentă în anii următori, cu creșteri de prețuri în intervalul mediu de o singură cifră pe an și o cerere ridicată constantă. Piața trece de la creșterea frenetică din finalul anilor 2010 la o fază de creștere mai normalizată, dar tot foarte sănătoasă. Investitorii și cumpărătorii de locuințe rămân optimiști în privința perspectivelor orașului Porto, iar profilul internațional în creștere al orașului sugerează că va rezista încetinirii mai generale din Europa. Dacă nu apare un șoc neprevăzut, Porto ar trebui să depășească multe piețe comparabile și să rămână una dintre poveștile de succes imobiliare din Iberia până în 2025 și ulterior portugalpathways.io portugalpathways.io.
Oportunități și riscuri ale investițiilor imobiliare
Porto oferă un peisaj convingător pentru investiții imobiliare, cu o combinație de oportunități – de la aprecierea capitalului și randamente din chirii până la diversificarea portofoliului – dar și un set de riscuri și provocări la care investitorii trebuie să fie atenți. Fiind al doilea oraș ca mărime al Portugaliei și un pol regional dinamic, Porto a atras în ultimii ani tot mai multă atenție din partea investitorilor, atât locali cât și internaționali. Mai jos prezentăm principalele oportunități și riscuri din piața din Porto pentru 2025:
Oportunități
- Potenzial mare de creștere (Acesibilitate relativă): Prețurile proprietăților din Porto, deși la maxime locale, sunt semnificativ mai mici decât în Lisabona sau alte orașe din Vestul Europei, ceea ce sugerează un potențial de creștere. Prețul mediu (~3.500 €/m²) este o fracțiune din cel din Paris sau Londra și chiar cu ~35–40% mai ieftin decât în Lisabona theportugalnews.com. Acest potențial de “recuperare” înseamnă că investitorii pot beneficia de o apreciere suplimentară pe măsură ce piața din Porto se maturizează. Creșterea puternică a prețurilor din ultimii ani (8%+ anual) și prognozele pozitive (~5%+ pentru anul viitor portugalpathways.io) subliniază potențialul de câștig de capital.
- Randamente solide din chirii și venituri: Spre deosebire de multe capitale europene cu randamente reduse, Porto oferă randamente atractive din chirii. Randamentele brute de aproximativ 4–5% sunt obișnuite pentru apartamentele globalpropertyguide.com, și pot fi chiar mai mari în anumite segmente de locuințe pentru studenți sau zone suburbane. Pe măsură ce chiriile cresc și cererea turistică pentru închirieri rămâne ridicată, investițiile buy-to-let pot fi profitabile. Există și opțiunea închirierilor pe termen scurt (tip Airbnb) în zonele cu mulți turiști; în ciuda noilor reglementări, închirierile de vacanță în Porto generează încă venituri substanțiale datorită turismului pe tot parcursul anului și a unei comunități de nomazi digitali în continuă creștere.
- Oportunități diversificate pe segmente: Piața din Porto nu se rezumă doar la unități rezidențiale tradiționale. Investitorii pot explora segmente de nișă aflate în ascensiune:
- *Locuințe pentru studenți: Porto este un important oraș universitar cu mii de studenți internaționali. Clădirile dedicate cazării studenților (PBSA) sunt insuficiente. Dezvoltarea sau conversia de proprietăți în reședințe pentru studenți reprezintă o zonă de creștere – alimentată de o creștere de aproximativ 16% a studenților străini în ultimii ani investporto.pt investporto.pt.
- Turism și ospitalitate: Dincolo de achiziția de apartamente, investitorii au oportunități în hoteluri, pensiuni sau apartamente de tip hotelier. Boom-ul turistic din Porto (număr record de vizitatori, cu un avans estimat de +9% la nivelul turismului în Portugalia în 2025 portugalbuyersagent.com) înseamnă că activele din ospitalitate pot aduce randamente consistente.
- Comercial/Birouri: Pe măsură ce Porto atrage tot mai multe companii, spațiile moderne de birouri sunt la mare căutare. Investitorii vizionari văd oportunitatea în dezvoltarea birourilor (mai ales a celor verzi, de tip high-tech) pentru a răspunde cererii din partea multinaționalelor care deschid centre tehnologice și de servicii în Porto portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Ascensiunea orașului ca hub tehnologic (supranumit de unii „Silicon Valley-ul Portugaliei”) ar putea crește chiriile și valorile spațiilor de birouri.
- Industrial & Logistică: Odată cu tendințele de nearshoring, depozitele logistice din jurul Portului Porto (aproape de portul și aeroportul său) sunt la mare căutare portugalbuyersagent.com. Investiția în terenuri sau facilități industriale poate beneficia de un nivel record de ocupare și un grad scăzut de neocupare.
- Proiecte de Regenerare Urbană: Porto are numeroase inițiative de reînnoire urbană care prezintă oportunități de investiție. Orașul a încurajat activ reabilitarea centrului său istoric (un sit UNESCO) – investitorii care renovează clădiri vechi pentru uz rezidențial sau comercial nou beneficiază de stimulente și o cerere puternică din partea utilizatorilor finali. În plus, dezvoltarea continuă a cartierelor estice ale orașului Porto (de ex., Campanhã) – inclusiv proiecte precum Matadouro (un fost abator transformat într-un centru cultural și de afaceri) – va revitaliza acele zone, oferind investitorilor timpurii șansa de a beneficia de aprecierea viitoare investporto.pt investporto.pt. A fi parte din impulsul Porto pentru “oraș lider în regenerarea urbană”, pe măsură ce orașul investește în îmbunătățirea calității urbane și a locuințelor accesibile, poate oferi beneficii atât financiare, cât și ESG investporto.pt.
- Mediu Economic și Politic Stabil: Portugalia este considerată un mediu stabil și cu risc redus pentru drepturile de proprietate și afaceri, mai ales în comparație cu unele piețe emergente. Porto, în mod specific, are o guvernare locală pro-business (prin InvestPorto etc.), care încurajează investițiile. Beneficii fiscale (precum noul regim **“IFICI” care înlocuiește NHR pentru anumite venituri din străinătate și impozite pe proprietate relativ scăzute) și căi de obținere a cetățeniei (deși programul Golden Visa pentru proprietăți s-a încheiat, rezidența portugheză poate fi obținută prin alte tipuri de investiții) fac ca mediul să fie prietenos pentru investitori. Economia stabilă din zona euro și îmbunătățirea infrastructurii (detalii în secțiunea următoare) reduc riscurile și cresc perspectivele pe termen lung.
- Opțiuni de Exit și Lichiditate: Piața din Porto a devenit suficient de lichidă încât investitorii pot ieși mai ușor decât înainte. Recunoașterea internațională tot mai mare a orașului Porto înseamnă că există un grup larg de cumpărători pentru revânzare – localnici, expați, fonduri. În plus, dacă strategia cuiva este dezvoltarea, cererea din partea utilizatorilor finali este robustă, astfel că vânzarea unităților înainte de finalizare sau imediat după finalizare este fezabilă (așa cum demonstrează numeroasele dezvoltări noi deja vândute). Cererea de închiriere permite, de asemenea, strategii de tip buy-and-hold cu potențial de vânzare ulterioară după aprecierea activului.
Riscuri
- Risc de dobândă și de finanțare: Deși se așteaptă ca ratele dobânzilor să scadă treptat, acestea rămân mai ridicate decât nivelurile extrem de scăzute de acum câțiva ani. Dacă inflația ar crește din nou, înăsprirea politicii monetare ar putea fi reluată, crescând costurile ipotecare și reducând cererea. Deja, ratele mai ridicate din 2023 au exclus anumiți cumpărători (în special pe cei aflați la prima achiziție și care se bazează pe credite). Investitorii care mizează pe un efect de levier ieftin ar putea constata că costurile de finanțare le reduc profiturile. Totuși, băncile din Portugalia au fost prudente; o creștere bruscă a dobânzilor ar putea pune presiune pe anumiți investitori sau proprietari cu efect de levier, ceea ce ar putea duce la o ușoară creștere a vânzărilor din situații de criză – însă nu se anticipează nimic asemănător scenariului din 2008 în condițiile actuale.
- Schimbări legislative și de reglementare: Mediul de reglementare pentru piața imobiliară din Portugalia este în schimbare, deoarece guvernul încearcă să rezolve criza de accesibilitate a locuințelor. Investitorii se confruntă cu riscuri de natură politică, precum:
- Intervenții pe piața chiriilor: Guvernul a dat dovadă de disponibilitate pentru a plafona majorările de chirie (ca în cazul plafonului de 2,16% pentru 2025) globalpropertyguide.com. Au existat și propuneri pentru controale ale chiriilor sau prelungiri obligatorii ale contractelor de închiriere. În timp ce plafoanele actuale sunt moderate, viitoare schimbări politice ar putea aduce legi mai stricte pentru chirii, care să limiteze creșterile sau să îngreuneze evacuările, afectând calculele privind randamentele.
- Restricții pentru închirierea pe termen scurt: În 2023, ca parte a legii „Mais Habitação” (Mai multe locuințe), s-au suspendat noi licențe pentru închirieri pe termen scurt (de tip Airbnb) în zonele cu densitate ridicată precum centrul orașului Porto portugalresidencyadvisors.com. Licențele existente pot continua și, din finalul lui 2024, pot fi chiar transferate la vânzarea proprietății (după o modificare a regulii) portugalresidencyadvisors.com. Totuși, rămâne incertitudinea: consiliile locale au acum mai multă autonomie pentru a reglementa sau chiar a anula licențele pentru apartamente turistice în anumite zone guestready.com portugalresidencyadvisors.com. Noul guvern din 2024 a indicat o relaxare a unor restricții, dar regulile la nivel local vor continua să se aplice. Pentru investitorii în închirieri de vacanță, acest risc legislativ este semnificativ – regulamentele ar putea deveni din nou mai stricte dacă protestele locuitorilor cresc, ceea ce ar putea limita veniturile profitabile din închirierile pe termen scurt.
- Viza de Aur și Schimbări în Regimul Fiscal: Programul Viza de Aur nu mai include imobiliarele ca investiție eligibilă (din 2023) globalpropertyguide.com. Deși această măsură era anticipată și afectează în principal piețele de lux din Lisabona/Algarve, a eliminat unul dintre factorii principali de cerere. Regimul fiscal popular de Rezident Neobișnuit (NHR) a fost de asemenea încheiat pentru noi aplicanți din 2024 globalpropertyguide.com, fiind înlocuit cu un program mai modest. Aceste schimbări ar putea reduce ușor fluxul anumitor tipuri de cumpărători străini (de ex., pensionari ce caută facilități fiscale). Guvernele viitoare ar putea introduce noi stimulente sau restricții suplimentare – lipsa de predictibilitate în acest sens reprezintă un factor de risc pentru cerere.
- Supraîncălzirea pieței și constrângerile de accesibilitate: Există un risc ca piața să se supraîncălzească sau să atingă un plafon de accesibilitate. Dacă prețurile continuă să crească mai rapid decât veniturile locale, la un moment dat cererea din partea localnicilor ar putea scădea semnificativ. Deja observăm semne: cumpărătorii tineri sunt în mare parte excluși din zona centrală a orașului Porto, iar menținerea populației ar putea avea de suferit dacă angajații nu-și pot permite locuințe. O piață supraîncălzită ar putea atrage și reacții politice (taxe excepționale pe proprietate sau controale de preț mai stricte pot fi dezbătute dacă ia amploare o narațiune a „bulei” imobiliare). Deși în prezent prețurile cresc sustenabil, directorul Confidencial Imobiliário a avertizat că piața este „supraîncălzită” și nu se întrevede un ciclu echilibrat globalpropertyguide.com. Investitorii ar trebui să ia în calcul viabilitatea pe termen lung – un oraș nu poate prospera dacă locuințele devin inaccesibile pentru forța sa de muncă, iar acest risc social s-ar putea transforma în ajustări de politici sau de natură economică.
- Riscuri Economice și Geopolitice: Piața imobiliară din Porto nu este imună la riscurile macroeconomice. O recesiune globală sau o criză a zonei euro ar putea diminua cererea (cumpărătorii străini s-ar putea retrage, companiile ar putea încetini extinderile). Probleme geopolitice specifice – de exemplu, escaladarea conflictelor în Europa sau restricții privind circulația capitalului – ar putea afecta apetitul investitorilor străini. În plus, economia Portugaliei, deși solidă, are un nivel ridicat al datoriei publice; orice problemă fiscală sau instabilitate în UE ar putea afecta piața imobiliară prin încredere și condiții de credit. Până acum, Portugalia a fost privită ca un refugiu sigur (beneficiind de instabilitatea din alte părți), dar acest lucru s-ar putea schimba în funcție de scenariu. Factori globali precum dobânzile din SUA, impactul războiului asupra costurilor energiei etc., reprezintă riscuri externe care ar putea răci brusc piața.
- Lichiditate și Ieșire în Anumite Segmente: Deși lichiditatea s-a îmbunătățit, dacă cineva investește într-o proprietate de foarte înaltă clasă sau un activ comercial de nișă, găsirea unui cumpărător la prețul dorit poate dura. Numărul de cumpărători pentru o casă de oraș de 3 milioane € în Foz sau o clădire mare de birouri este, în mod inerent, mai mic și de multe ori internațional. Într-o perioadă de declin economic, proprietățile de lux pot înregistra fluctuații procentuale mai mari ale prețului și un timp mai lung pe piață. Astfel, investitorii de lux trebuie să fie pregătiți pentru o lichiditate posibil mai redusă și o volatilitate sporită a prețurilor față de proprietățile din segmentul mediu.
- Riscuri de Construcție și Dezvoltare: Pentru cei care dezvoltă proiecte, costurile de construcție au fost volatile, recent foarte ridicate din cauza inflației la materiale și a lipsei de forță de muncă. Întârzierile la eliberarea autorizațiilor (birocrația din Portugalia poate fi lentă) și opoziția comunității (mentalitatea „nu în curtea mea” în zonele istorice) sunt riscuri care pot eroda profitabilitatea proiectului. De asemenea, dacă mai multe unități noi sunt livrate simultan (de exemplu, în anumite suburbii sau la finalizarea unui proiect mare), poate exista o supraofertă pe termen scurt pe acea piață specifică, ceea ce pune presiune pe prețuri. Până acum, nu este un risc la nivelul întregului oraș, dar la nivel de proiect este un aspect de luat în calcul.
În concluzie, investiția în imobiliare în Porto în 2025 oferă perspective solide – creștere de capital, venituri din chirii și diversificare – dar nu este lipsită de riscuri. Investitorii de succes vor trebui să facă o analiză amănunțită: să aleagă locațiile potrivite (cartiere cu potențial de creștere sau regenerare), să fie la curent cu schimbările de politică și să aibă strategii de atenuare a riscurilor (precum finanțarea cu rată fixă pentru a se proteja de fluctuațiile dobânzilor, sau strategii flexibile de închiriere pentru a face față schimbărilor legislative). Partea bună este că fundamentele Porto (creștere economică, revitalizare urbană, atractivitate internațională) sunt favorabile, iar guvernul, în ciuda intervențiilor, își dorește în mod fundamental să încurajeze dezvoltarea locuințelor și investiția străină (dar într-un mod sustenabil). Piața din Porto s-a maturizat, dar rămâne dinamică – oferind oportunități numeroase investitorului abil care echilibrează perspectivele promițătoare cu o viziune realistă asupra capcanelor potențiale.
Proiecte de Infrastructură și Dezvoltare Urbană Care Influențează Piața
Proiectele de infrastructură în desfășurare și planificate în Porto influențează semnificativ piața imobiliară, acționând ca factori de creștere și remodelând peisajul urban. Investițiile în transport, regenerare urbană și dezvoltări noi nu numai că îmbunătățesc calitatea vieții, ci duc adesea la creșterea valorii proprietăților în zonele conectate. Iată câteva inițiative cheie de infrastructură și dezvoltare pentru 2024–2025 și impactul lor asupra pieței imobiliare:
- Extinderea Metroului din Porto: Sistemul de metrou al orașului trece printr-o extindere majoră (adesea numită “Metro do Porto 3.0”), care va îmbunătăți conectivitatea transportului public în întreaga zonă metropolitană. În 2023, Porto a deschis prelungirea Liniei Galbene pentru a deservi mai multe cartiere din nord premierconstructionnews.com. În plus, a fost inaugurată o Linie Roz (Linia G) complet nouă, care leagă zona Boavista (Casa da Música) de centrul orașului (S. Bento), îmbunătățind transportul est-vest prin Porto central. Privind spre viitor, au fost atribuite contracte pentru un plan de extindere de 1 miliard de euro ce adaugă patru linii noi de metrou (totalizând ~40 km și 38 de stații) railjournal.com ayesa.com, inclusiv o linie “Ruby” de 6,3 km ofertată în mai 2024 railwaypro.com. Aceste noi linii (cum ar fi o linie către Gaia și o extensie către părțile estice ale orașului) sunt așteptate în următorul deceniu. Proprietățile aflate pe traseele actuale și viitoare ale metroului au înregistrat deja o creștere a cererii – accesul facil la metrou crește atractivitatea atât pentru cumpărători, cât și pentru chiriași. De exemplu, zonele din jurul noilor stații (cum ar fi Vila d’Este, Vila Nova de Gaia sau interfața de la Casa da Música) au înregistrat deja creșteri de preț în așteptare. Transportul îmbunătățit face ca locuirea în cartierele periferice să fie mai atractivă, ceea ce poate distribui creșterea prețurilor mai uniform și crea noi puncte fierbinți în jurul viitoarelor stații.
- Calea ferată de mare viteză (Porto–Lisabona): Unul dintre cele mai transformatoare proiecte este linia de cale ferată de mare viteză planificată care leagă Porto de Lisabona. Construcția primei faze (Porto-Campanhã până la Soure, ~143 km) urmează să înceapă în 2024 railway-technology.com. Guvernul a acordat concesiunea pentru secțiunea Porto–Oiã în octombrie 2024 infraestruturasdeportugal.pt și a obținut finanțare UE de 813 milioane € pentru această primă fază expresso.pt. La finalizare (estimare sfârșit de deceniu), această linie de mare viteză va reduce timpul de călătorie între Porto și Lisabona la aproximativ 1h15 – 1h30 (de la ~3 ore în prezent). Acest fapt va aduce efectiv cele două orașe mult mai aproape, crescând probabil economia Portoului prin facilitarea deplasărilor de afaceri și navetă. Implicații imobiliare: conectivitatea îmbunătățită tinde să crească cererea pentru proprietăți. Porto ar putea atrage mai mulți profesioniști din Lisabona (care ar putea alege să locuiască în Porto din motive de cost mai redus și să facă naveta ocazional), iar afacerile ar putea să se extindă în Porto știind că sunt la doar o călătorie rapidă cu trenul de capitală. Zonele din jurul principalelor gări din Porto (Campanhã și Devesas din Gaia, etc.) deja beneficiază de reamenajări. Zona gării Campanhã, în special, găzduiește proiecte majore (precum un nou hub de transport și complexul cultural Matadouro) în aliniere cu calea ferată de mare viteză – acest cartier este pe cale să devină un nou pol de creștere, cu o apreciere probabilă a valorilor proprietăților pe măsură ce se transformă într-o poartă modernă către oraș.
- Infrastructura rutieră și poduri: Porto a investit în îmbunătățiri ale drumurilor și poduri noi, care influențează indirect piața imobiliară prin creșterea accesibilității. Un proiect remarcabil aflat la orizont este construcția unui nou pod peste râul Douro pentru metrou și trafic rutier (podul D. António Francisco dos Santos) care va lega Porto și Vila Nova de Gaia. Deși este în principal o legătură de transport, va reduce aglomerația și va deschide posibilități de dezvoltare pe ambele maluri ale râului. De asemenea, modernizările continue ale VCI (inelul rutier intern) și ale drumurilor naționale îmbunătățesc naveta din suburbii, făcând acele zone mai atractive pentru cumpărătorii care caută mai mult spațiu pentru bani, în afara centrului orașului.
- Regenerare urbană și dezvoltări rezidențiale: Țesutul urban al Portoului a trecut printr-o regenerare semnificativă:
- Reabilitarea centrului istoric: În ultimul deceniu, nucleul istoric al orașului (Ribeira, Baixa) a trecut printr-o reabilitare extinsă, atrăgând hoteluri, restaurante și noi rezidenți. Multe clădiri degradate au fost renovate. Acest fapt a crescut deja valoarea proprietăților din aceste zone și le-a transformat în cartiere vibrante (cu unele tendințe de turistificare).
- Dezvoltarea districtului estic: Odată ce centrul orașului a fost în mare parte regenerat, atenția s-a mutat către districtul estic al Porto (Campanhã) investporto.pt. Această zonă, tradițional industrială și neglijată, este acum vizată pentru reînnoire. Proiectul emblematic este conversia Campanhã Matadouro (fostul abator) într-un hub creativ, de afaceri și cultural, aflat deja în construcție printr-o investiție public-privată semnificativă. În plus, sunt planificate noi proiecte rezidențiale și spații publice în Campanhã. Pe măsură ce acest district se transformă, prețurile proprietăților de aici (în prezent sub media orașului) sunt așteptate să crească, reducând disparitatea est-vest din Porto.
- Inițiative pentru locuințe accesibile: Pentru a combate lipsa locuințelor, guvernul portughez a lansat un program public de locuințe în valoare de 2 miliarde de euro și alte măsuri globalpropertyguide.com. Porto urmează să beneficieze de o parte din această finanțare pentru noi cartiere de locuințe accesibile și renovarea unor proprietăți municipale neutilizate. De exemplu, proiecte precum Monte Pedral (un fost teren militar) sunt alocate pentru construcția de locuințe accesibile. Chiar dacă acestea nu vor crește direct prețurile (scopul este oferirea de locuințe cu cost redus), ele vor crește stocul de locuințe și ar putea stabiliza prețurile pe termen lung, precum și vor îmbunătăți zone urbane momentan subutilizate.
- Dezvoltări private: Numeroase dezvoltări private sunt în curs de desfășurare: de la complexe rezidențiale de lux în Foz și pe malul râului din Gaia (precum complexul “Edge” din Foz sau fostele crame de vinuri din Gaia reamenajate ca reședințe), la proiecte mixte precum World of Wine (un mare district cultural/comercial deschis în Gaia). Fiecare dintre acestea tinde să facă zona din jur mai atractivă. De exemplu, proiectul World of Wine a stimulat apariția de hoteluri boutique și apartamente de lux în apropiere.
- Huburi de tehnologie și inovație: Porto încurajează dezvoltarea unor districte de inovație ce pot atrage talente și investiții. Porto Innovation District din zona campusului Universității Porto (zona Asprela) și zona spitalului au noi centre de cercetare și startup-uri – ceea ce generează cerere pentru locuințe în apropiere (mai ales pentru studenți și tineri profesioniști). În plus, proiecte precum „Fuse Valley” – un campus tehnologic planificat în Matosinhos pentru companii precum Farfetch (un unicorn global de tehnologie originar din Porto) – deși întâmpină întârzieri, semnalează crearea unei infrastructuri moderne de afaceri. Dacă vor fi realizate, astfel de proiecte vor crește cererea pentru spații de birouri și locuințe în aceste suburbii.
- Aeroportul Porto și Îmbunătățiri ale Portului: Aeroportul Francisco Sá Carneiro (aeroportul din Porto) urmează să fie extins pentru a gestiona mai mulți pasageri, având în vedere fluxurile record de turiști. Un aeroport extins îmbunătățește conectivitatea internațională, sporind astfel atractivitatea orașului Porto pentru afaceri străine și cumpărători de locuințe. În mod similar, Portul Leixões (portul maritim de lângă Porto) beneficiază de modernizări continue pentru a crește capacitatea de marfă și chiar și pe cea pentru vase de croazieră. Un port mai aglomerat poate conduce la mai multă dezvoltare logistică și industrială în jurul său (în Matosinhos/Leça), stimulând indirect imobiliarele din acele zone prin crearea de locuri de muncă și infrastructură.
Rezumat al impactului: Aceste proiecte de infrastructură și dezvoltare au un impact multiplă asupra pieței imobiliare din Porto:
- Ele deschid noi zone pentru investiții (de exemplu, zonele din jurul noilor linii de metrou sau a căii ferate de mare viteză vor înregistra mai multă activitate imobiliară).
- Tind să crească valorile proprietăților prin îmbunătățirea accesibilității sau a facilităților din cartier. Dovezile empirice din Porto arată că proprietățile situate lângă stațiile de metrou au un preț mai mare.
- De asemenea, ajută la distribuirea cererii – de exemplu, legăturile de transport mai bune pot încuraja mai mulți oameni să locuiască în zonele periferice sau în orașele satelit (Valongo, Maia etc.), reducând presiunea asupra prețurilor din centrul orașului și stimulând în schimb acele piețe de la margine.
- Pe termen lung, aceste îmbunătățiri contribuie la creșterea economică și atractivitatea generală a orașului Porto, ceea ce reprezintă un suport fundamental pentru valorile imobiliare.
Recunoașterea orașului Porto, cum ar fi desemnarea drept “Orașul european al anului” pentru urbanism în 2020 investporto.pt, se datorează parțial acestor proiecte urbane vizionare. Strategia orașului de a echilibra mobilitatea urbană sustenabilă, regenerarea comunităților defavorizate și stimularea locuințelor accesibile investporto.pt sugerează că, pe măsură ce aceste proiecte se vor concretiza, Porto va continua să atragă atât rezidenți, cât și investitori. Pentru proprietarii actuali și viitori, monitorizarea locului unde va apărea următoarea stație de metrou sau zonă de regenerare este esențială – adesea, cartierul neglijat de astăzi poate deveni mâine noul punct fierbinte odată ce ajunge infrastructura.
În concluzie, proiectele de infrastructură și dezvoltare acționează ca o coloană vertebrală pentru creșterea pieței imobiliare din Porto. Actualul val de investiții – de la linii de transport la dezvoltări mixte transformative – construiește fundația pentru următorul capitol al orașului Porto. Aceste îmbunătățiri nu doar că sporesc calitatea vieții, ci, prin extensie, susțin și forța pieței imobiliare pe viitor.
Modificări legislative și actualizări ale politicilor de locuire
Perioada 2023–2025 a adus schimbări semnificative de reglementare și noi politici de locuințe în Portugalia care au impact asupra pieței imobiliare, multe dintre aceste măsuri afectând direct orașul Porto. Aceste schimbări sunt determinate în mare măsură de efortul guvernului de a aborda criza accesibilității locuințelor și de a echilibra interesele rezidenților și ale investitorilor. Mai jos este o prezentare generală a principalelor actualizări de politici și implicațiile acestora:- Sfârșitul vizei de aur pentru imobiliare: Renumitul program Golden Visa din Portugalia, care oferea premise de ședere investitorilor non-UE ce achiziționau proprietăți peste anumite praguri, a fost modificat în 2023 pentru a exclude investițiile imobiliare globalpropertyguide.com. Acest lucru înseamnă că din finalul anului 2023, achiziția de proprietăți în Porto (sau oriunde în Portugalia) nu mai califică un investitor pentru obținerea Golden Visa (deși alte rute precum fonduri de investiții sau crearea de locuri de muncă rămân eligibile). Impactul imediat a fost o avalanșă de tranzacții Golden Visa pe ultima sută de metri înainte de termenul limită și apoi o ușoară răcire a cererii pentru proprietăți ultra-luxury din partea anumitor naționalități (de exemplu, investitori chinezi, turci interesați în special de vize). Totuși, piața generală a absorbit bine această schimbare; până în 2024 devenise evident că atractivitatea Portugaliei „depășește anumite programe de stimulente” portugalproperty.com. Pentru Porto, care era mai puțin dependent de cumpărătorii Golden Visa decât Lisabona/Algarve, impactul a fost minim. Însă dezvoltatorii de proiecte de lux promovează acum mai mult stilul de viață și randamentul, decât beneficiile privind viza. Poziția guvernului este că redirecționarea investițiilor în sectoare productive (prin fonduri) este mai sănătoasă, în timp ce piața imobiliară are suficientă cerere intrinsecă.
- Legea „Mais Habitação” (Mai multă locuință) – 2023: La începutul anului 2023, pe fondul protestelor publice legate de costurile locuințelor, guvernul portughez a introdus un pachet legislativ cuprinzător denumit „Mais Habitação.” Acest pachet legislativ (Legea nr.56/2023 din 6 octombrie 2023) a cuprins mai multe măsuri:
- Închirieri pe termen scurt: Una dintre cele mai discutate măsuri a fost suspendarea noilor licențe pentru locuințe turistice (AL) în zonele urbane cu densitate mare portugalresidencyadvisors.com.Practic, în orașe precum Porto (și Lisabona, etc.), nu s-ar mai acorda noi autorizații pentru apartamente turistice în zonele considerate cu deficit de locuințe.Ideea a fost de a preveni ca mai multe locuințe să fie transformate în Airbnbs în zonele în care localnicii au dificultăți în a găsi case.Totuși, licențele AL existente au fost păstrate și, după opoziție, legea a fost modificată astfel încât licențele AL pot fi transferate odată cu vânzarea proprietății (anterior, vânzarea unei proprietăți ar fi invalidat licența AL) portugalresidencyadvisors.com.Această schimbare de la sfârșitul anului 2024 (Decret-Lege 80/2023 și 82/2023) a fost întâmpinată cu entuziasm de proprietari și platforme precum Airbnb portugalresident.com.De asemenea, o taxă suplimentară propusă pentru AL (CEAL) a fost eliminată portugalresidencyadvisors.com, iar regula care impunea reînnoirea licențelor la fiecare 5 ani a fost eliminată portugalresidencyadvisors.com.Efect net pentru Porto: Înghețarea acordării de noi licențe rămâne în continuare un factor limitativ – în cartierele centrale din Porto, investitorii pot, în general, să cumpere doar proprietăți AL existente dacă doresc să facă închiriere pe termen scurt, deoarece eliberarea de noi autorizații este suspendată.Acest lucru a făcut ca proprietățile existente licențiate AL să fie mai valoroase (un fel de primă de raritate).Unii proprietari, confruntați cu incertitudinea sau schimbările de pe piață, au transferat unități către închirieri pe termen lung, crescând astfel modest oferta în acest segment globalpropertyguide.com.Autoritățile locale din Porto nu au anulat (până în 2025) în mod direct toate AL-urile existente, dar au puterea de a interveni dacă, de exemplu, o anumită zonă este supra-saturată sau cauzează probleme comunității mdme.com.Per ansamblu, climatul de reglementare pentru închirierea pe termen scurt este mai strict, determinând investitorii să ia în considerare închirierea pe termen lung sau alte strategii.Airbnb și-a exprimat disponibilitatea de a colabora cu municipalitățile în conformitate cu noile reguli portugalresident.com, iar un nou guvern de centru-dreapta la sfârșitul anului 2024 a indicat că ar relaxa unele restricții (de fapt, au relaxat părțile referitoare la transferabilitate și licențe perpetue).Totuși, acesta rămâne un domeniu de urmărit, deoarece politica locală poate influența implementarea.
- Încheierea regimului fiscal pentru rezidenți non-obișnuiți (NHR): O altă schimbare majoră a fost închiderea schemei NHR pentru noii solicitanți începând cu 2024 globalpropertyguide.com. NHR oferea rate fiscale favorabile (cum ar fi o cotă fixă de 10% pe veniturile din pensii din străinătate, 0% pe unele venituri externe) pentru 10 ani, atrăgând mulți pensionari expatriați și lucrători la distanță. Schema NHR a contribuit la creșterea cererii externe în locuri precum Porto. Sfârșitul acesteia (numit uneori sfârșitul NHR 1.0) a fost determinat politic de percepțiile privind echitatea fiscală. Guvernul ia în considerare un înlocuitor, „IFICI (NHR 2.0)” concentrat pe anumite profesii de înaltă valoare, cu mai multe condiții portugalpathways.io. Implicație: Unii potențiali expatriați și-au accelerat mutarea în 2023 pentru a beneficia de NHR. Mai departe, Portugalia ar putea fi ușor mai puțin atractivă pentru cei interesați de avantaje fiscale, însă alți factori (clima, costul vieții) continuă să atragă mulți oameni. Porto, fiind mai ieftin decât Lisabona, ar putea beneficia de fapt dacă unii expatriați aleg acum Porto pentru a-și maximiza bugetul în absența facilităților fiscale. Consensul general este că, deși sfârșitul NHR poate să încetinească marginal cererea din partea pensionarilor, nu va schimba dramatic piața, mai ales deoarece beneficiarii existenți ai NHR rămân valabili pe parcursul termenului lor.
- Protecții pe piața închirierilor: Noul Regim Urban de Închiriere (NRAU) a fost ajustat. Pe lângă plafonarea creșterilor de chirie (cum s-a discutat), Mais Habitação a oferit și stimulente fiscale pentru proprietarii care convertesc închirierile pe termen scurt în chirii pe termen lung și a făcut procesele de evacuare ușor mai favorabile chiriașilor. Au existat și măsuri precum garanții de stat pentru chiriașii tineri pentru a încuraja contractele de închiriere mai lungi. Acestea au un efect marginal asupra calculelor investitorilor – plafonarea chiriei este principala, ceea ce reprezintă un mic dezavantaj pentru cei cu chiriași pe termen lung (dar la plafonul de 2%, nu e o povară prea mare, având în vedere că inflația a scăzut).
- Utilizarea forțată a proprietăților vacante: O măsură controversată din lege permite municipalităților să oblige la închirierea locuințelor vacante (case neutilizate >2 ani în zone urbane) prin includerea lor într-un program de închiriere. Deși intenția este de a mobiliza locuințele goale, din 2025 nu a fost aplicată agresiv în Porto. Este mai mult un semnal că păstrarea locuințelor goale ar putea atrage penalizări. Majoritatea investitorilor din Porto își utilizează proprietățile (prin închiriere sau pentru uz personal), deci nu este o problemă răspândită.
- Accelerarea acordării autorizațiilor: Pe o notă pozitivă, pachetul include și simplificarea procesului de obținere a autorizațiilor de construcție și oferirea de stimulente pentru conversia spațiilor comerciale în locuințe. Dacă va fi implementat eficient, acest lucru ar putea crește treptat oferta de locuințe. Consiliul local din Porto a eliminat, de asemenea, unele bariere birocratice pentru autorizațiile de renovare în anumite zone.
- Politici locale – Primăria Porto: Guvernul local al orașului Porto are propriile sale inițiative pentru locuințe. Un program notabil este “Porto com Sentido”, un program de închiriere la prețuri accesibile prin care orașul închiriază apartamente private și le subînchiriază ca locuințe accesibile. Aceasta le oferă proprietarilor chirii garantate (deși sub nivelul pieței, diferența fiind acoperită de oraș). Este un program voluntar și are o scară modestă. Orașul investește, de asemenea, în proiecte de locuințe subvenționate, adesea prin parteneriate public-privat, cu scopul de a păstra familiile din clasa de mijloc în oraș. De exemplu, noi unități locative accesibile sunt construite în zone precum Lordelo do Ouro. Deși aceste inițiative nu împiedică direct investitorii, ele demonstrează efortul de a oferi alternative și ar putea, dacă sunt extinse, să modereze ușor segmentul de piață cu chirii mici.
- Modificări fiscale: Au existat câteva ajustări fiscale:
- Scutirea de IMT (taxa de transfer a proprietății) pentru tinerii cumpărători la prima achiziție (sub 35 de ani) până la o anumită valoare a fost introdusă idealista.pt. Acest lucru ajută tinerii locali să cumpere și ar putea crește treptat tranzacțiile la prețuri mai mici (de exemplu, apartamente sub 250.000 €).
- A fost propusă o taxă pe speculația imobiliară (impozit pe câștigurile de capital mai mare dacă vinzi în decurs de un an etc.), dar aceasta nu a fost încă transpusă într-o lege majoră.
- Cotele de impozit pe proprietate (IMI) rămân neschimbate în Porto (~0,36% din valoarea cadastrală, cu reduceri pentru locuințele eficiente energetic etc.). Porto continuă să aplice un suprataxă municipală (AIMI) pentru proprietățile de lux (proprietăți evaluate colectiv la >600.000 €), care este o politică națională. Nu există nicio nouă taxă penalizatoare pe proprietate în 2025, dincolo de ceea ce exista deja.
- Peisaj politic: Merită menționat că Portugalia a trecut printr-o schimbare de guvern – alegerile anticipate din finalul lui 2024 au adus la putere un nou guvern de centru-dreapta. Acest lucru ar putea anunța o schimbare de ton în politicile pentru locuințe. Primele semnale indică faptul că noul guvern ar putea fi mai prietenos cu piața (de exemplu, eliminarea unor restricții impuse de guvernul anterior privind chiriile – într-adevăr, o ordonanță din începutul lui 2025 a anulat ne-transferabilitatea licențelor de AL și expirarea acestora) shorttermrentalz.com portugalresidencyadvisors.com. De asemenea, au sugerat susținerea construcției de locuințe (focus pe latura ofertei) în locul unor intervenții dure pe piață. De exemplu, eliminarea completă a înghețării licențelor de închiriere pe termen scurt a fost dezbătută (deși nu a fost încă implementată la mijlocul anului 2025). Investitorii ar trebui să fie atenți deoarece politicile ar putea fi ajustate: s-ar putea vedea stimulente pentru dezvoltatori (de exemplu, aprobare rapidă, reduceri de taxe) pentru a construi locuințe accesibile, în loc de restricții suplimentare. Totuși, orice schimbare majoră de politică va necesita timp și consens.
Impact asupra pieței din Porto: În ansamblu, aceste schimbări legislative sunt o sursă mixtă de efecte. Sfârșitul vizelor de aur și NHR elimină doi factori de stimulare a cererii, însă interesul străin rămâne ridicat, indiferent de acestea. Limitele privind închirierea pe termen scurt ar putea reduce achizițiile speculative de apartamente doar pentru Airbnb, ceea ce ar putea tempera ușor cererea (și creșterea prețurilor) în cele mai turistice zone. Pe de altă parte, acestea redirecționează o parte din imobile către locuințe destinate localnicilor, oferind o mică ușurare chiriașilor. Plafonarea chiriilor și măsurile pro-chiriași fac ca leasingul rezidențial să fie puțin mai puțin flexibil pentru proprietari, dar Portugalia rămâne totuși prietenoasă cu proprietarii comparativ cu multe țări din UE (de exemplu, nu există control strict al chiriilor în afara plafonului anual și se poate stabili în continuare chiria pe piață pentru noile contracte).
Esential, politicile transmit că locuirea este o prioritate națională. Sectorul privat se poate adapta în consecință – de exemplu, mai multe proiecte build-to-rent cu chirii moderate pentru a beneficia de noi garanții publice sau stimulente. De asemenea, odată cu eliminarea vizei de aur, dezvoltatorii ar putea adapta produsele mai mult la nevoile locale sau către cumpărătorii reali de stil de viață expat, în loc de investitori motivați doar de viză.
Pentru un cumpărător sau investitor în Porto în 2025, punctele cheie sunt:
- Mai puțini competitori “stimulați de viză” în segmentul de lux (dar încă mulți cumpărători internaționali motivați de alte motive).
- Dacă te axezi pe închirieri pe termen scurt, ține cont de disponibilitatea licenței – ideal ar fi să achiziționezi un AL existent sau să fii pregătit să faci închirieri pe termen mediu pentru turiști/studenți, care, în anumite cazuri, nu necesită AL.
- Păstrează flexibilitatea contractelor de închiriere – contractele pe termen lung sunt, de obicei, pe durată nedeterminată; totuși, mulți investitori optează pentru termene scurte fixe pentru a putea ajusta chiria. Contextul se îndreaptă către mai multă stabilitate pentru chiriași, deci ar trebui să fii pregătit pentru creșteri moderate la reînnoiri.
- Oportunități prin politici publice – de exemplu, ia în calcul oferirea proprietăților către programe de locuințe accesibile pentru beneficii fiscale, sau transformarea proprietăților în raport cu noile stimulente (guvernul oferă, de exemplu, o cotă unică de impozit pe venit de 5% pentru conversia unităților AL în contracte de închiriere pe termen lung pentru un număr de ani).
În concluzie, mediul de reglementare și politicile din piața imobiliară a orașului Porto evoluează, având ca scop limitarea exceselor și promovarea accesibilității fără a împiedica investițiile. Până acum, piața s-a dovedit rezistentă la aceste schimbări – creșterea continuă, deși într-un context ceva mai reglementat. Investitorii și proprietarii inteligenți ar face bine să rămână informați și, eventual, să-și adapteze strategiile (precum concentrarea pe dezvoltări de calitate, sustenabile, încurajate de guvern, sau vizarea segmentelor susținute precum inițiativele de locuințe accesibile). Fundamentele pieței din Porto rămân solide, iar dacă politicile vor reuși să stimuleze oferta și să mențină locuințele accesibile, acestea ar putea chiar prelungi creșterea sănătoasă a pieței, prevenind dezechilibrele extreme. După cum a menționat un document de politică, Portugalia încearcă să creeze un “echilibru mai sănătos” între investițiile turistice și nevoile locale portugalresidencyadvisors.com, ceea ce, pe termen lung, poate crea o piață imobiliară mai stabilă și sustenabilă pentru toți actorii implicați.
Interesul cumpărătorilor străini și tendințe în rândul expatriaților
Una dintre caracteristicile definitorii ale boomului imobiliar din Porto a fost rolul tot mai important al cumpărătorilor străini și al expatriaților. În ultimul deceniu, Portugalia s-a transformat într-un magnet pentru rezidenții internaționali, iar Porto – cu farmecul său autentic, costurile mai reduse și conectivitatea în creștere – a devenit tot mai mult o alegere de top pentru mulți. Până în 2025, investitorii străini și expatriații reprezintă o forță crucială pe piața imobiliară din Porto, influențând totul, de la vânzările de locuințe de lux până la cererea de închirieri.
Amploarea implicării străine: Cumpărătorii străini reprezintă acum o parte semnificativă a tranzacțiilor. La nivel național, aceștia au reprezentat aproximativ 12% din volumul vânzărilor de proprietăți în 2024, în creștere față de doar câteva procente în urmă cu un deceniu theportugalnews.com theportugalnews.com. Această cotă de volum a crescut cu ~8% anual din 2019 theportugalnews.com. În zonele de top ale Lisabonei și Algarve, străinii compun uneori peste jumătate dintre cumpărători. În cazul Porto, o estimare (din surse din industrie) sugerează că străinii alcătuiesc aproximativ 20–30% din achizițiile de proprietăți din oraș – și un procent și mai mare în segmentul de lux. De exemplu, în datele din 2022, peste 50% dintre tranzacțiile imobiliare din zonele de top ale Porto au fost către cumpărători internaționali (similar cu aproximativ 63% în zonele premium ale Lisabonei) benoitproperties.com. Acest lucru subliniază faptul că cererea internațională nu este o nișă; este esențială în dinamica pieței din Porto.
Cine sunt acești cumpărători/expatriați străini? Profilul s-a diversificat:
- Europeni: Grupuri de tradiție precum britanicii, francezii și alți cetățeni UE rămân activi. Francezii au început să migreze spre Portugalia la mijlocul anilor 2010 (căutând avantaje fiscale și stil de viață); mulți se stabilesc în Lisabona/Cascais, însă unii aleg Porto pentru cultura sa și ca bază pentru explorarea regiunii viticole Douro. Britanicii (istoric legați de Porto prin comerțul cu vin de Porto) continuă să cumpere, unii pentru case de vacanță, alții relocându-se după Brexit pentru a avea un punct de sprijin în UE. Irlandezi, germani, olandezi, scandinavi sunt de asemenea prezenți, preferând adesea verile mai blânde din Porto față de Algarve.
- Nord-americani: Creșterea cea mai notabilă vine din partea Statelor Unite și Canadei. Americanii sunt acum unul dintre cele mai dinamice grupuri de expatriați din Portugalia – o creștere de 340% în cinci ani theportugalnews.com. Atrași de siguranță, climă și accesibilitate relativă, mulți americani aleg Porto pentru autenticitatea și scena tech emergentă. Sunt din ce în ce mai frecvente poveștile despre „californieni care schimbă Los Angeles cu Porto”. Acești cumpărători au adesea bugete consistente, provenind de pe piețe americane scumpe, ceea ce duce la creșterea cererii pentru proprietăți mai mari sau de lux. Și canadienii găsesc valoare și un climat blând în Porto.
- Cumpărători brazilieni și lusofoni: Având în vedere limba comună și legăturile culturale, brazilienii au investit de mult timp în Portugalia. În Porto, brazilienii cumpără adesea apartamente pentru copiii care urmează universitatea sau pentru relocarea familiei, dat fiind siguranța și stabilitatea economică din Portugalia. Angola și Mozambic (foste colonii) contribuie și ele cu câțiva cumpărători, deși la o scară mai mică.
- Chinezi și alți asiatici: În perioada de vârf a vizei de aur, investitorii chinezi au fost foarte prezenți în Portugalia (au fost naționalitatea principală pentru vizele de aur). Odată cu închiderea programului pentru achiziția de proprietăți, prezența lor a scăzut, însă unii încă mai cumpără strict pentru investiții sau pentru copiii care studiază în străinătate. Există un interes mic, dar în creștere, și din partea altor țări asiatice (de exemplu, unii antreprenori indieni, pakistanezi din domeniul tehnologiei care aleg Porto, câțiva pensionari japonezi sau coreeni etc.), dar aceștia rămân o fracțiune minoră.
- Orientul Mijlociu și alții: Câțiva cumpărători din Orientul Mijlociu (Turcia, țările din Golf) și din alte regiuni apar uneori, de obicei prin fonduri sau programe de cetățenie secundară, însă nu reprezintă un grup important în Porto.
Motive și tendințe:
- Relocare pentru stilul de viață: Un număr semnificativ de expați aleg să se mute la Porto pentru stilul de viață – siguranță, ritm de viață mai lent, cultură și climat. Porto oferă o scenă culturală bogată, apropiere de ocean și un cost al vieții mai scăzut decât în marile orașe americane sau europene. Orașul ajunge regulat pe listele privind calitatea vieții și are școli internaționale, ceea ce atrage familii. Pentru acești expați, cumpărarea unei locuințe în Porto este adesea unul dintre primii pași, stimulând cererea pentru orice, de la apartamente centrale la case suburbane.
- Nomazi digitali și lucrători la distanță: Portugalia a început să atragă lucrători la distanță (cu viza digitală D8 pentru nomazi digitali). Ecosistemul tech în creștere al orașului Porto, internetul bun și spațiile de co-working au transformat orașul într-un punct de referință pentru profesioniștii digitali. Mulți închiriază, dar unii nomazi cu venituri mari cumpără apartamente pe care să le folosească drept bază. Această tendință crește cererea pentru proprietăți moderne, complet mobilate, în zonele centrale.
- Pensionare și a doua locuință: Porto atrage unii pensionari străini (deși, istoric, Algarve și Cascais din Lisabona au fost mai frecvente). Cei care preferă mediul urban sau au o legătură personală cu nordul preferă Porto. În plus, mulți europeni cumpără în Porto o a doua locuință sau un apartament de vacanță pentru a se bucura de escapade urbane și de valea Douro, mai ales că Porto are legături aeriene foarte bune.
- Educație: O tendință interesantă este achiziționarea de proprietăți de către străini pentru copiii lor care studiază la Porto (Universitatea din Porto atrage mulți studenți internaționali). În loc să plătească chirie, unele familii investesc într-un apartament mic, pe care ulterior îl pot păstra ca proprietate generatoare de venituri.
- Diversificarea investițiilor: Unii cumpărători străini sunt pur investitori care caută să se diversifice geografic. După cum au remarcat analiștii, „bogăția internațională privește țara ca pe un refugiu sigur pentru investiții” în contextul incertitudinii globale theportugalnews.com. Piața stabilă a Portugaliei și randamentele decente sunt atractive în comparație cu piețele volatile de altundeva. Astfel, fonduri străine sau persoane fizice cumpără proprietăți de închiriat, spații comerciale sau chiar terenuri de dezvoltare în și în jurul orașului Porto.
Impact asupra pieței: Afluxul de cumpărători străini are mai multe efecte:
- Creșterea prețurilor: Cererea străină, în special în cartierele dezirabile, a contribuit la creșterea prețurilor. De exemplu, unul dintre motivele pentru care prețurile din Porto au crescut mai repede decât cele din Lisabona în ultima perioadă este că expatriații care “descoperă” Porto au pus o nouă presiune asupra pieței sale de lux, mai mică theportugalnews.com. După cum a menționat directorul eXp Portugal, stilul de viață vibrant al orașului Porto „atrage din ce în ce mai mulți expatriați în fiecare zi,” ceea ce a ajutat la atingerea unui ritm mai rapid de creștere a prețurilor decât Lisabona anul trecut theportugalnews.com. Practic, cumpărătorii internaționali au adesea o putere de cumpărare mai mare, ceea ce stabilește noi repere de preț (de exemplu, plătind 500.000 € pentru un apartament pe care localnicii l-ar evalua la 400.000 €, astfel resetând comparațiile).
- Schimbarea cartierelor: Anumite cartiere au devenit “magneti pentru expatriați” – de exemplu, zona Cedofeita, părți din Bonfim (la modă, în ascensiune) și, desigur, Foz pentru străinii înstăriți. Acest lucru poate avea efecte pozitive (renovarea clădirilor vechi, apariția unor noi afaceri precum restaurante internaționale), dar ridică și preocupări legate de gentrificare.
- Influența asupra pieței de închirieri: Mulți expatriați inițial închiriază înainte de a cumpăra (sau închiriază pe termen lung dacă sunt doar în tranzit). Cererea puternică a expatriaților pentru locuințe de închiriat (adesea dispuși să plătească un preț mai mare pentru apartamente renovate, centrale) a contribuit la creșterea chiriilor. De asemenea, înseamnă că proprietarii vizează frecvent expatriații ca chiriași ideali (venit stabil etc.), ceea ce îi poate exclude pe unii localnici din zonele centrale. Pe de altă parte, studenții străini și tinerii profesioniști ocupă spații de co-living și locuințe pentru studenți, stimulând dezvoltarea acestui tip de proprietăți.
- 81% din investițiile imobiliare provin de la străini: O statistică remarcabilă raportată de The Portugal News: 81% din investițiile imobiliare totale ale Portugaliei în 2022–2023 au provenit de la investitori străini theportugalnews.com. Această cifră include probabil tranzacții comerciale mari, dar evidențiază faptul că influxul de capital din străinătate domină tranzacțiile majore. Porto, așa cum s-a menționat, a avut ~19% din volumul investițiilor naționale în 2024 investporto.pt, ceea ce înseamnă că o mare parte din acest volum din Porto a provenit probabil tot din capital străin (instituțional sau de alt tip). Acest lucru subliniază dependența de sentimentul internațional; dacă investitorii străini s-ar retrage, ar rămâne un gol ce nu ar putea fi umplut ușor de cumpărătorii locali.
Tendințe culturale și de comunitate: Porto a răspuns la influxul de expatriați cu mai multe servicii dedicate acestora:
- Există grupuri active de expatriați, evenimente și programe de integrare. Orașul a lansat un portal pentru nomazi digitali investporto.pt, iar InvestPorto promovează Porto către publicuri internaționale ca destinație pentru investiții străine directe (FDI) linkedin.com.
- Există și o anumită tensiune în comunități din cauza achizițiilor de locuințe de către străini, ceea ce duce la creșterea prețurilor. Acesta este unul dintre motivele reformelor din domeniul locuințelor. Totuși, mulți localnici apreciază, de asemenea, revitalizarea și internaționalizarea orașului Porto (engleza este acum larg vorbită în comerț datorită străinilor).
- Vedem de asemenea migrări transatlantice: de exemplu, portughezi-americani sau descendenți de luso revenind în Portugalia (cu USD puternic față de euro în ultima vreme, unii au considerat că este un moment bun să cumpere „acasă”).
Perspective de viitor: Interesul cumpărătorilor străini pentru Porto este de așteptat să rămână ridicat sau chiar să crească pe termen scurt:
- Portugalia se situează constant printre cele mai bune destinații pentru expatriați (adesea pe locul 1 în sondajul InterNations privind calitatea vieții).
- Chiar și fără Golden Visa, există vize de muncă și vize pentru nomazi digitali care mențin canalele deschise.
- Din punct de vedere geopolitic, Portugalia este văzută ca fiind neutră, pașnică – calități apreciate în vremuri incerte.
- Cursul de schimb dolar-euro, dacă este favorabil USD, ar putea menține afluxul nord-americanilor. În mod similar, instabilitatea sau costurile ridicate din alte părți ale Europei (de exemplu costurile de încălzire din Europa de Nord sau probleme politice) ar putea determina mai mulți oameni să se mute în Portugalia.
- O notă: dacă tendințele muncii la distanță se schimbă (unele companii aduc angajații înapoi la birou), este posibil să existe o ușoară scădere a sosirilor nomazilor. Însă, tendința generală ca oamenii să se relocheze pentru stilul de viață este probabil una de durată.
În concluzie, cumpărătorii străini și expații au devenit parte integrantă a pieței imobiliare din Porto, aducând investiții și conectivitate globală, dar ridicând totodată întrebări legate de accesibilitate și sustenabilitate. Orașul și țara încearcă să echilibreze acești factori – recunoscând rolul crucial al investițiilor străine (care „au propulsat piața să crească de două ori mai repede decât cea a UE”, așa cum afirmă un raport portugalpathways.io portugalpathways.io) și impactul economic pozitiv, în timp ce se asigură că localnicii nu sunt lăsați în urmă. Pentru potențialii cumpărători străini, Porto rămâne foarte primitor – nu există restricții privind deținerea de proprietăți de către străini (Portugalia tratează cumpărătorii străini la fel ca pe cei locali din punct de vedere legal beglobalproperties.com), tranzacțiile sunt transparente, iar multe agenții sunt specializate în asistarea internaționalilor. Tendința unui Porto tot mai internațional pare să continue, îmbogățind caracterul cosmopolit al orașului și, cel mai probabil, valorile sale imobiliare.
Surse:
- Global Property Guide – Analiza pieței rezidențiale imobiliare a Portugaliei 2025, care oferă date despre creșterea prețurilor, valorile regionale, tendințele de închiriere și comentarii ale experților globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
- The Portugal News – mai multe articole (ian. 2025, dec. 2024, mar. 2025) care raportează statistici despre piața imobiliară de la APEMIP și Confidencial Imobiliário, precum și previziuni de creștere a proprietăților în Portugalia theportugalnews.com theportugalnews.com portugalpathways.io.
- Cushman & Wakefield – Porto Market Update 2024 (iun. 2024) evidențiind performanța sectorului din Porto și cifre record în Foz și chiriile din retail cushmanwakefield.com.
- Idealista News – actualizări ale indexului proprietăților (iunie 2025) care confirmă prețurile din Porto și Lisabona și schimbările anuale idealista.pt idealista.pt.
- PortugalProperty.com – prezentare generală Market Trends 2025, care discută ratele dobânzilor, sursele de cerere internațională și perspectivele regionale (Lisabona & Porto luxury) portugalproperty.com portugalproperty.com.
- InvestPorto – rapoarte de investiții pentru oraș care evidențiază atractivitatea Porto, creșterea preluării spațiilor de birouri și proiecte urbane majore în dezvoltare investporto.pt investporto.pt.
- Roca Estate / Portugal Buyers Agent – perspective despre tendințele pieței imobiliare comerciale (investiții record în retail, preluări industriale etc.) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com.
- Comunicate oficiale ale guvernului – informații despre finanțarea proiectului de cale ferată de mare viteză și modificările politicilor Golden Visa/NHR expresso.pt globalpropertyguide.com.
- APEMIP (Asociația Profesioniștilor în Imobiliare) – citată în mass-media despre vânzări, rata de proprietate și probleme de accesibilitate theportugalnews.com theportugalnews.com.
- Confidencial Imobiliário – date privind indexul pieței pentru Porto (creșterea prețurilor în 2024 și volumul vânzărilor) theportugalnews.com theportugalnews.com.
- Knight Frank Wealth Report – context asupra performanței pieței globale de lux și referințe media la poziționarea Porto în indexul prime theportugalnews.com knightfrank.com.
- Diverse publicații de știri și bloguri de consultanță care rezumă legea Mais Habitação și modificările ulterioare ale reglementărilor privind închirierea portugalresidencyadvisors.com portugalresidencyadvisors.com.
