Piața Imobiliară din Riyadh 2025: Creștere Explozivă, Proiecte Vision 2030 & Perspective de Viitor

Piața imobiliară din Riyadh trece printr-un boom remarcabil în 2025, susținut de fundamente economice solide, cerere în creștere și planuri ambițioase de dezvoltare. Inițiativele de diversificare economică ale Arabiei Saudite și Viziunea 2030 au impulsionat activitatea imobiliară, transformând Riyadh într-un punct central pentru investiții. Tranzacțiile imobiliare au atins niveluri record în 2024 – tranzacțiile imobiliare din întreaga Arabie Saudită au crescut cu 37%, ajungând la 236.690 de tranzacții (evaluate la 267,8 miliarde SAR) content.knightfrank.com – iar Riyadh conduce această creștere. Doar vânzările rezidențiale au crescut cu 38%, ajungând la 202.661 de tranzacții în valoare de 164,8 miliarde SAR în 2024 content.knightfrank.com, un trend care și-a menținut avântul și în 2025. Această activitate frenetică duce la creșterea prețurilor: valorile totale ale proprietăților din Arabia Saudită au crescut cu aproximativ 5,1% de la an la an în T1 2025, impulsionate de aprecierea terenurilor și a vilelor, iar Riyadh a înregistrat cele mai mari creșteri de preț cbre.sa.

Mai mulți indicatori arată către condiții solide de piață. Creditarea ipotecară se extinde rapid pentru a alimenta achizițiile de locuințe – noile împrumuturi rezidențiale au crescut cu 28,3% de la an la an până la începutul lui 2025 cbre.sa – iar creșterea populației și crearea de locuri de muncă în Riyadh susțin cererea pentru locuințe. Aproape jumătate din toate noile locuri de muncă din Arabia Saudită în ultimii 5 ani au fost create în Riyadh, datorită parțial programului guvernamental de Sediu Regional, care atrage companii în capitală content.knightfrank.com. Ca rezultat, cererea pentru locuințe (atât pentru cumpărare, cât și pentru închiriere) a crescut considerabil. De fapt, se estimează că populația Riyadhului va crește cu 38% între 2022 și 2030 content.knightfrank.com, intensificând nevoia de locuințe și spații comerciale. Conducerea Regatului a stabilit în mod explicit obiective ambițioase pentru capitală: își propun să dubleză dimensiunea și populația Riyadhului în cadrul Viziunii 2030, susținută de investiții de 800 miliarde de dolari în infrastructură și dezvoltări noi reuters.com. Acești factori au făcut ca Riyadh să devină una dintre cele mai fierbinți piețe imobiliare din Golf la început de 2025.

Totuși, acest boom nu este lipsit de provocări. Presiunile privind accesibilitatea încep să apară – prețurile locuințelor au crescut mai rapid decât veniturile în unele segmente, iar dobânzile mai ridicate au făcut ca ipotecile să fie mai costisitoare. S&P Global a remarcat că, până în 2023, creșterea accentuată a prețurilor și costurile ridicate ale creditelor au temperat entuziasmul unor cumpărători english.alarabiya.net. Deși cererea rămâne robustă, o lipsă de proprietăți disponibile pentru mutare imediată în Riyadh menține prețurile ridicate și exclude anumiți potențiali cumpărători arabnews.com. Totuși, scăderile recente ale ratelor dobânzilor de la sfârșitul anului 2024 și noile politici (cum ar fi vizele pentru cumpărătorii străini) sunt așteptate să îmbunătățească accesibilitatea și să susțină cererea arabnews.com arabnews.com. Per ansamblu, sentimentul de piață pentru 2025 este optimist: reformele guvernamentale, giga-proiectele și evenimentele majore (Expo 2030, un posibil Campionat Mondial în 2034) stimulează o narațiune de creștere pe termen lung deloitte.com.

Piața imobiliară rezidențială din Riyadh

Locuințele reprezintă vedeta boom-ului imobiliar din Riyadh. Tranzacțiile și prețurile locuințelor au crescut semnificativ, reflectând cererea puternică atât din partea utilizatorilor finali, cât și a investitorilor:

Volumul și valorile vânzărilor: Volumul tranzacțiilor rezidențiale din Riyadh, Jeddah și Dammam a crescut cu aproximativ 50% în 2024 comparativ cu 2023 deloitte.com deloitte.com. În total, au fost 102.522 de tranzacții imobiliare în aceste orașe principale, în valoare de 118 miliarde SAR în 2024 deloitte.com. Riyadh deține o pondere semnificativă din această activitate ca principal centru de afaceri al Regatului deloitte.com. Efortul guvernului de a crește rata de deținere a locuințelor (țintind 70% până în 2030) dă rezultate – cetățenii saudiți beneficiază de credite ipotecare subvenționate și sprijin pentru avans, stimulând achizițiile de locuințe. Emiterea de credite ipotecare în 2024 a crescut cu 17,7% la 93,6 miliarde SAR (în mare parte pentru achiziția de vile) content.knightfrank.com, după o ușoară scădere în 2023. Până la începutul anului 2025, creșterea creditelor pentru locuințe a accelerat și mai mult la +28% anual cbre.sa, indicând un apetit de cumpărare neîntrerupt.
Tendințe de preț: Prețurile locuințelor sunt în creștere accelerată, în special în Riyadh. În 2024, prețurile de vânzare ale apartamentelor din Riyadh au crescut cu 10,6% iar prețurile vilelor au urcat, în medie, cu 6,3% content.knightfrank.com. Unele cartiere au înregistrat creșteri chiar mai spectaculoase – de ex., districtul Al Wadi a înregistrat o creștere anuală a prețurilor de 49% content.knightfrank.com – ceea ce evidențiază modul în care cererea a depășit oferta în anumite zone. Până în T1 2025, valorile proprietăților din Riyadh au continuat să conducă la nivel regional, susținute de aprecierea terenurilor și a vilelor cbre.sa. În capitală, apartamentele rămân relativ accesibile pentru clasa de mijloc: aproximativ 69% dintre apartamentele vândute în ultimul an au avut prețuri între 250.000–1.000.000 SAR (≈66.000–266.000 USD), adresându-se cumpărătorilor cu venituri mici și medii deloitte.com. Între timp, prețurile vilelor de lux au crescut odată cu cererea tot mai mare pentru segmentul premium, deși există avertismente că o supraofertă de locuințe de lux s-ar putea manifesta dacă mai mulți cumpărători (de ex. străini) nu intră pe acest segment bloomberg.com. În ansamblu, creșterea accelerată a prețurilor determină o schimbare a preferințelor cumpărătorilor spre apartamente și case tip townhouse în locul vilelor independente, datorită accesibilității și schimbării stilului de viață content.knightfrank.com.
Aprovizionare & Construcții: Constructorii de locuințe se grăbesc să țină pasul cu cererea. Stocul de locuințe din Riyadh s-a extins cu 49.400 de unități noi în 2024, aducând oferta totală a orașului la aproximativ 1,4 milioane de locuințe content.knightfrank.com. La nivel național, oferta de locuințe în principalele zone metropolitane urmează să crească de la 3,5 milioane de unități în prezent la 3,9 milioane până în 2028 content.knightfrank.com. În Riyadh, guvernul a anunțat planuri pentru 330.000 de noi unități locative până în 2030 (inclusiv 305.000 pentru cetățenii saudiți) pentru a sprijini obiectivele de proprietate din Vision 2030 content.knightfrank.com. Sunt în dezvoltare mari comunități masterplanificate: de exemplu, proiectul Sedra al ROSHN din nordul Riyadhului se întinde pe 20 de milioane m² și va livra peste 30.000 de locuințe cu școli, parcuri și facilități trade.gov. Astfel de proiecte la scară largă, realizate de dezvoltatori publici și privați, măresc constant oferta. Cu toate acestea, creșterea cererii este atât de puternică încât „lipsa de imobiliare în Riyadh” rămâne o preocupare, potrivit S&P, motiv pentru care prețurile continuă să crească arabnews.com. Noua linie de dezvoltare (inclusiv inițiativele de locuințe accesibile) va fi esențială pentru a tempera inflația prețurilor și pentru a acomoda populația în creștere a orașului.
Piața închirierilor: Sectorul de închirieri din Riyadh reflectă, de asemenea, creșterea cererii. Afuxul de populație (tineri saudiți și expatriați care vin pentru locuri de muncă) determină absorbția unităților pentru închiriere. Deși nu sunt oferite cifre specifice pentru chirii în 2025 în sursele noastre, observatorii pieței notează că chiriile cresc în zonele de top, în special pentru apartamente, având în vedere costul ridicat al achizițiilor. Programul guvernamental Sakani și ratele ipotecare subvenționate au transformat mulți chiriași în proprietari, însă cei care nu își permit să cumpere la prețurile actuale se confruntă cu o piață a închirierilor tot mai restrictivă. Piața puternică a muncii și afluxul de profesioniști expatriați (mulțumită noilor investiții de afaceri) ar trebui să mențină cererea pe segmentul închirierilor la un nivel sănătos. Un risc este accesibilitatea – dacă prețurile locuințelor și ratele dobânzilor rămân ridicate, tot mai multe familii din clasa de mijloc s-ar putea orienta spre închiriere, punând presiune pe oferta de pe piață. Per ansamblu, sectorul rezidențial din Riyadh în 2025 se caracterizează prin creștere rapidă și dezvoltare optimistă, dar echilibrată de provocări emergente privind accesibilitatea.

Imobiliare comerciale: Sectoarele de birouri și retail

Piața birourilor

Piața birourilor din Riyadh este extrem de fierbinte în 2025, stimulată de un boom economic și de o inițiativă de a transforma capitala într-un centru regional de afaceri. Cererea pentru spații de birouri de clasa A depășește cu mult oferta, ceea ce duce la creșteri vertiginoase ale chiriilor și la noi construcții:

Cerere și chirii în creștere vertiginoasă: Ocuparea birourilor premium în Riyadh este extrem de ridicată, companiile luptând pentru spații de calitate. În T1 2025, chiriile birourilor din Riyadh au crescut cu 21% față de anul precedent – un ritm de creștere uimitor – pe măsură ce chiriașii concurează pentru puținele birouri de top disponibile cbre.sa. Chiar și în 2024, această tendință era evidentă; chiriile au crescut cu ~18% YoY până în T4 2024 pe fondul unei rate scăzute de neocupare cbre.com. Programul Regional Headquarters (RHQ) (efectiv din 2024) impune companiilor străine să stabilească birouri pentru Orientul Mijlociu în Arabia Saudită dacă doresc contracte guvernamentale. Această inițiativă a făcut ca 571 de companii să se relocheze la Riyadh doar în 2024 deloitte.com, crescând masiv cererea pentru spații de birouri. Sectoare cheie precum finanțe, servicii profesionale și tehnologie își extind prezența – numărul de angajați în birouri a crescut cu 5,3% în 2024 în Arabia Saudită deloitte.com. Cu activitatea de afaceri solidă (PIB non-petrolier a crescut cu ~5% în 2024 arabnews.com), perspectivele pentru cererea de birouri rămân foarte optimiste.
Stoc și Noi Dezvoltări: Dezvoltatorii se întrec să livreze noi clădiri de birouri, însă proiectele mari necesită timp. La sfârșitul anului 2024, stocul de birouri din Riyadh era de aproximativ 6,4 milioane m² GLA (suprafață brută închiriabilă) deloitte.com. Adăugiri recente includ Laysen Valley, STC Square (Faza 1) și proiectul New East, care au adăugat colectiv aproximativ 145.000 m² de birouri de clasa A în 2024 deloitte.com. Iconicul King Abdullah Financial District (KAFD), noul centru financiar al Riyadhului, a văzut o parte semnificativă a turnurilor sale inaugurate cu rate mari de pre-închiriere deloitte.com. Mai multe mega-proiecte vor injecta în curând o cantitate substanțială de birouri: proiectul New Murabba downtown (cu zgârie-norul Mukaab) este programat să adauge spații comerciale uriașe până în 2030 reuters.com, iar zonele comerciale din Diriyah Gate vor oferi birouri într-un cadru cu specific tradițional. Între timp, soluții temporare precum renovarea clădirilor vechi sau utilizarea spațiilor de tip co-working sunt folosite pentru a răspunde cererii. Guvernul accelerează, de asemenea, infrastructura precum Riyadh Metro (deschidere în 2025) pentru a extinde districtele de birouri viabile. Deși în cele din urmă aceste proiecte vor atenua lipsa, pe termen scurt birourile de clasa A rămân limitate, oferindu-le proprietarilor un avantaj considerabil la stabilirea prețurilor.
Perspective de piață: În următorii câțiva ani, piața de birouri din Riyadh este de așteptat să rămână favorabilă proprietarilor. Rata de neocupare în clădirile premium este minimă, iar companiile sunt dispuse să plătească o primă pentru calitate și locație. Creșterea anuală a chiriilor cu două cifre s-ar putea tempera pe măsură ce noile livrări intră pe piață în perioada 2026–2027, dar cererea este prognozată să crească în paralel, menținând o piață tensionată. Un risc potențial ar fi încetinirea eforturilor de diversificare economică sau retragerea unor companii, însă indicatorii actuali (fluxurile de ISD, noile înregistrări de afaceri, relocările guvernamentale din alte orașe) toate sugerează continuarea expansiunii. În concluzie, sectorul de birouri din Riyadh este în plină expansiune, susținut de obiectivul Vision 2030 de a transforma orașul într-o destinație globală pentru afaceri.

Piața Retail

Sectorul imobiliar de retail din Riyadh se află în plină evoluție și expansiune. Cheltuielile de consum cresc odată cu avansul populației și al turismului, însă peisajul retail se transformă către formate moderne și destinații experiențiale:

Tendințe de vânzări și cerere: Vânzările din retail din Arabia Saudită sunt în creștere constantă. La începutul anului 2025, tranzacțiile de retail la punctele de vânzare (POS) au crescut cu aproximativ 8% față de anul precedent (ian.-feb. 2025) cbre.sa, reflectând creșterea încrederii consumatorilor, o populație tânără și turismul în revenire. Oxford Economics estimează că volumul vânzărilor de retail în KSA va crește cu o rată CAGR de aproximativ 4,4% între 2025 și 2027 deloitte.com – o creștere sănătoasă susținută de venituri disponibile mai mari și de un număr mai mare de vizitatori. Riyadh, ca cel mai mare oraș, este un beneficiar major al acestei tendințe. Notabil este faptul că festivalurile și evenimentele anuale Riyadh Season ale orașului au crescut traficul de vizitatori în mall-uri și spații de divertisment. Creșterea turismului (30 de milioane de vizitatori internaționali în 2024 cbre.sa) se reflectă de asemenea în creșterea cheltuielilor din retail, în special în sectorul luxului și al ospitalității.
Chirii și grad de ocupare: În ciuda vânzărilor în creștere, chiriile spațiilor comerciale au înregistrat doar o creștere marginală în 2024 deloitte.com. Motivul este creșterea semnificativă a ofertei de spații comerciale din ultimii ani – numeroase mall-uri și centre comerciale noi s-au deschis în tot Riyadhul. Proprietarii mall-urilor vechi, tradiționale, se confruntă cu o presiune competitivă, deoarece cumpărătorii se orientează spre centrele noi care oferă experiențe imersive. Multe complexe comerciale vechi se luptă să păstreze chiriașii și traficul de clienți deloitte.com, fiind forțate să inoveze sau să riște să rămână vacante. Zonele comerciale premium (de ex. Kingdom Centre mall, Riyadh Front, Mall of Arabia) impun în continuare chirii ridicate, dar media generală a chiriilor este temperată de supraoferta din locațiile secundare. Experții de piață avertizează că lanțul de mega-mall-uri preconizat pentru Riyadh ar putea duce la o supraofertă pe termen lung dacă cererea consumatorilor nu ține pasul cbre.sa. Până acum, cererea a fost „relativ stabilă”, ceea ce a făcut ca chiriile să crească doar ușor în 2024 deloitte.com. Gradul de ocupare în retail la nivelul întregului oraș rămâne satisfăcător, dar proprietarii oferă stimulente în subpiețele saturate.
Schimbarea formatelor: În concordanță cu tendințele globale, retailul experiențial este în creștere în Riad. Dezvoltatorii integrează divertisment, restaurante și zone de agrement în proiectele comerciale pentru a atrage mulțimi. De exemplu, viitorul proiect Mall of Saudi (în construcție) va include pârtii de schi interioare și atracții de tip parc tematic. Mall-urile existente găzduiesc tot mai multe evenimente și experiențe temporare. Magazinele pop-up au câștigat, de asemenea, popularitate – spații comerciale pe termen scurt care creează interes și notorietate de brand deloitte.com – în special în mall-urile mari. Acest lucru reflectă preferințele consumatorilor în evoluție “îndepărtându-se de dezvoltările comerciale tradiționale independente” spre destinații integrate, mixte deloitte.com. Centrele de lifestyle în aer liber, piețele inspirate de souq-uri (de exemplu în Diriyah) și retailul din cadrul marilor proiecte mixte (precum New Murabba) vor diversifica peisajul comercial.
Perspective: În următorii 3–5 ani, sectorul de retail din Riad are o perspectivă dublă. Pe de o parte, cererea va crește datorită unui număr mai mare de turiști (Expo 2030 la orizont), unei populații tinere aflate în creștere și veniturilor tot mai mari. Pe de altă parte, un val de ofertă nouă (mai multe mall-uri mari și retail stradal în noile cartiere) va inunda piața. Dezvoltatorii deja reconvertesc sau modernizează centrele comerciale mai vechi pentru a rămâne competitivi. Ne putem aștepta la creșteri moderate ale chiriilor în spațiile comerciale de top pe măsură ce destinațiile cele mai bune prosperă, însă locațiile secundare ar putea vedea chirii stagnante sau în scădere dacă supraoferta se agravează. Comercianții vor deveni probabil mai selectivi, alegând locații cu trafic ridicat și experiențe bogate. Per ansamblu, piața imobiliară de retail din Riad este în tranziție: orașul va câștiga numeroase complexe comerciale moderne, însă este nevoie de planificare atentă pentru a evita un exces de spații comerciale nediferențiate.

Imobiliare industriale și logistice

Sectorul imobiliar industrial și de logistică din Riad experimentează o creștere robustă, susținută de diversificarea economică și de eforturile Arabiei Saudite de a deveni un hub logistic regional. De la depozite la parcuri de producție, cererea este în creștere:

Factori puternici de cerere: Cererea industrială este susținută atât de sectoarele petroliere, cât și de cele non-petroliere. Prețurile mai mari ale petrolului din ultimii ani au stimulat activitatea petrochimică și de producție, în timp ce accentul pus de guvern pe creșterea exporturilor non-petroliere a extins nevoile logistice cbre.sa. În 2024, companiile petrochimice saudite au înregistrat o profitabilitate îmbunătățită, iar exporturile non-petroliere au crescut, impulsionând nevoile de facilități de depozitare și distribuție cbre.sa. Comerțul electronic este un alt factor de creștere – pe măsură ce cumpărăturile online se răspândesc în Regat, companiile investesc în centre de procesare a comenzilor în jurul Riyadhului. În plus, creșterea populației și extinderea retailului determină o nevoie mai mare de depozite frigorifice și facilități de distribuție alimentară pentru a deservi regiunea capitalei.
Creșterea chiriilor și a gradului de ocupare: Lipsa spațiului logistic de calitate a condus la creșterea chiriilor industriale, în special în zonele industriale consacrate ale Riyadhului. CBRE a observat că ratele de închiriere industrială cresc în Riyadh încă de la începutul anului 2025 cbre.sa. Gradul de ocupare este ridicat în parcurile logistice bine poziționate (de exemplu, lângă portul uscat și aeroporturile din Riyadh). În unele cazuri, depozitele mai vechi sunt reamenajate sau extinse la specificații moderne (plafoane mai înalte, facilități de încărcare mai bune) pentru a satisface cerințele chiriașilor. Prețurile terenurilor din districtele industriale au crescut, de asemenea, din cauza competiției pentru terenuri dezvoltabile. Cu cerere solidă din partea operatorilor 3PL (logistică terță parte), retailerilor și producătorilor, proprietarii beneficiază de chiriile tot mai mari, iar noile proiecte sunt închiriate rapid.
Inițiative Vision 2030: Vision 2030 a Arabiei Saudite include programe specifice pentru a stimula infrastructura industrială și logistică. Programul Național de Dezvoltare Industrială și Logistică (NIDLP) oferă stimulente pentru proiecte de producție și depozitare deloitte.com. Zone Economice Speciale (SEZ-uri) sunt în curs de înființare; în special Zona Logistică Integrată Riyadh de lângă Aeroportul Internațional King Khalid permite deținerea 100% de capital străin și oferă scutiri de taxe pentru a atrage companii logistice globale deloitte.com. Guvernul investește de asemenea în infrastructura de transport – de exemplu, extinderea capacității portuare în Jeddah și Dammam și implementarea unui Master Plan Logistic Vision 2030 pentru a eficientiza întregul lanț de aprovizionare deloitte.com. Aceste inițiative au dus la o creștere concretă: datele Autorității Portuare Saudite au arătat că volumul de mărfuri manipulate a crescut cu 14% în 2024 față de 2023 deloitte.com, indicând un flux mai mare de bunuri, ceea ce stimulează cererea de spații pentru depozitare și distribuție.
Pipeline-ul de ofertă: În zonele industriale periferice ale Riyadhului (cum ar fi Sudair City for Industry și a Doua Zonă Industrială), depozite și fabrici noi sunt construite într-un ritm constant. Proiecte de amploare susținute de guvern precum extinderile “SIP** (Saudi Industrial Park)** și investițiile din sectorul privat (de exemplu, centru logistic al Agility sau DHL) adaugă la stocul disponibil. Cu toate acestea, cererea ține pasul, astfel că rata de neocupare rămâne scăzută pentru spațiile de calitate. Piața cunoaște o anumită specializare – de exemplu, depozitare cu temperatură controlată pentru farmaceutice și alimente, depozite mari pentru distribuția de retail și chiar o creștere a spațiilor imobiliare pentru centre de date. Pe viitor, sute de mii de metri pătrați de spații logistice noi sunt planificate în jurul Riyadhului, dar se așteaptă ca cea mai mare parte să fie absorbită, având în vedere poziția strategică a Arabiei Saudite la intersecția dintre Asia, Europa și Africa.
Perspective: Segmentul industrial/logistic este pregătit pentru o creștere continuă. Prognozele guvernamentale vizează transformarea Arabiei Saudite într-un centru logistic de top până în 2030, ceea ce implică infrastructură de clasă mondială în Riyadh. Ne putem aștepta la dezvoltarea unor parcuri logistice moderne (cu vămi integrate, zone vamale, etc.) în anii următori. Ratele de închiriere ar putea continua să crească, deși într-un ritm moderat, pe măsură ce oferta ajunge din urmă cererea. Cea mai mare oportunitate este în facilități specializate – cei care dezvoltă centre logistice și de livrare pe ultimele mile, de înaltă calitate și bazate pe tehnologie, vor beneficia de cererea acumulată. Riscurile de urmărit includ supra-construirea dacă fiecare dezvoltator se grăbește să intre pe piață și fluctuații ale comerțului global (o încetinire globală poate diminua creșterea volumelor). Dar, începând cu 2025, piața imobiliară industrială a Riyadh-ului este o piață a proprietarului, cu sprijin guvernamental puternic care susține extinderea cbre.sa.

Imobiliare de ospitalitate & turism

Sectorul imobiliar de ospitalitate din Riyadh este în plină expansiune, datorită creșterii turismului și evenimentelor majore. Noi hoteluri, resorturi și locații de divertisment se deschid pe măsură ce orașul se transformă într-o destinație:

Afux record de turiști: Arabia Saudită a promovat agresiv turismul și deja se văd rezultatele. Sosirile de turiști internaționali au atins 30 de milioane în 2024, în creștere cu 9,5% față de anul precedent cbre.sa, depășind cu mult nivelurile istorice. De fapt, Regatul și-a depășit deja obiectivul Vision 2030 de 100 de milioane de turiști cu șapte ani înainte de termen deloitte.com deloitte.com. Riyadh, fiind capitala, a atras o mare parte din acest flux, mai ales pentru afaceri, conferințe și evenimente precum Riyadh Season. Cheltuielile turiștilor au atins un record de 153,6 miliarde SAR în 2024 cbre.sa, susținând economia locală și determinând investitori să construiască mai multe hoteluri și apartamente cu servicii.
Performanța hotelieră: Piața hotelieră din Riad atinge noi recorduri. Tariful Mediu Zilnic (ADR) în Riad a crescut la 895 SAR în 2024, depășind centre globale precum Dubai, Hong Kong și Madrid deloitte.com. Aceasta reprezintă o creștere de la 702 SAR în 2023 la 726 SAR la nivel național, iar în Riad chiar mai ridicată deloitte.com deloitte.com. Rata de ocupare a fost, de asemenea, solidă, susținută atât de călătoriile de afaceri, cât și de creșterea turismului de agrement. Succesul evenimentului Riyadh Season (un festival de divertisment de mai multe luni) a umplut hotelurile în lunile de iarnă, iar un calendar extins de evenimente menține un flux constant de vizitatori. Jeddah rămâne o poartă turistică cheie, însă piața hotelieră din Riad a depășit-o prin ADR-uri mai ridicate datorită unei cereri mixte corporative și de agrement deloitte.com. Orașul se poziționează pentru a găzdui Expo 2030, ceea ce va necesita o creștere semnificativă a numărului de camere hoteliere – autoritățile planifică să asigure zeci de mii de camere noi până atunci.
Noi dezvoltări: Pentru a valorifica turismul, se află în desfășurare proiecte majore în domeniul ospitalității. În Cartierul Diplomatic al Riadului și în centrul orașului, mai multe hoteluri de 5 stele (Ritz-Carlton, Fairmont etc.) sunt renovate sau construite de la zero. Proiectul Diriyah Gate va cuprinde mai multe stațiuni de lux și hoteluri boutique integrate în peisajul istoric reuters.com reuters.com. La sfârșitul anului 2024, dezvoltatorul Diriyah a convenit asupra unor acorduri de aproape 1 miliard de dolari cu firme europene pentru dezvoltarea hotelurilor și a imobiliarelor reuters.com, semnalând încrederea internațională în potențialul turistic al Riadului. În plus, Qiddiya (orașul de divertisment) va găzdui hoteluri de tip resort în jurul parcurilor tematice și pistelor de motorsport până în 2026-2027. Alte giga-proiecte precum NEOM și Marea Roșie sunt în afara Riadului, dar vor impulsiona colectiv turismul saudit, canalizând probabil mulți vizitatori prin Riad ca hub de tranzit. Orașul investește, de asemenea, în resurse culturale – muzee, arene de evenimente și centre de convenții – care vin adesea cu componente de ospitalitate adiacente.
Perspective: Perspectivele în sectorul imobiliar hotelier sunt extrem de pozitive. Cu Riadul pregătit să găzduiască Expo 2030 (un eveniment de tip World’s Fair ce se așteaptă să atragă milioane de vizitatori) și, posibil, Cupa Mondială FIFA 2034, orașul se mobilizează pentru a primi un aflux uriaș de vizitatori deloitte.com. Aceasta înseamnă continuarea construcției de hoteluri pentru toate categoriile (de la lux la segmentul mediu, inclusiv apartamente de tip “serviced”). Sprijinul oferit de guvern – eliberarea mai multor vize turistice, organizarea de evenimente de divertisment și investițiile prin PIF în proiecte turistice – oferă o bază solidă. Din punct de vedere al cifrelor, numărul de camere disponibile în Riad probabil se va dubla în următorii 5–7 ani. Riscurile includ asigurarea că cererea va ține pasul (adică să se evite un exces de camere de hotel în perioadele de vârf scăzut) și menținerea calității serviciilor la standarde internaționale. Însă, având în vedere tendințele actuale, Riadul este pe drumul cel bun pentru a se consolida ca destinație principală pentru afaceri și turism de plăcere, cu un peisaj imobiliar pe măsură.

Dezvoltări majore și proiecte care modelează Riadul

Unul dintre cele mai interesante aspecte ale sectorului imobiliar din Riad este portofoliul de mega-proiecte aflate în curs de desfășurare. Aceste dezvoltări – susținute de Fondul Public de Investiții (PIF) al guvernului și parteneri din sectorul privat – transformă peisajul orașului și creează noi oportunități de investiții. Iată câteva dintre cele mai importante proiecte în derulare sau care urmează să înceapă la care merită să fiți atenți:

New Murabba & The Mukaab: Anunțat în 2023, New Murabba este un proiect gigantic ce vizează construirea unui nou centru urban în nord-vestul Riadului până în 2030. Întinzându-se pe 19 kilometri pătrați, va include zone rezidențiale, comerciale și de divertisment și este de așteptat să găzduiască sute de mii de locuitori la finalizare reuters.com. În inima proiectului va sta The Mukaab, un zgârie-nori iconic în formă de cub, cu o înălțime de aproximativ 400 de metri, gândit să fie una dintre cele mai mari structuri construite din lume. New Murabba va găzdui un muzeu, o universitate de tehnologie și design, un teatru multi-funcțional cu efecte imersive, peste 80 de spații culturale și de divertisment, precum și nenumărate magazine și restaurante reuters.com. Doar acest proiect este estimat să adauge o ofertă imobiliară uriașă – se preconizează că va contribui cu 180 de miliarde SAR (48 miliarde dolari) la PIB-ul non-petrolier și va crea 334.000 de locuri de muncă până în 2030 reuters.com. Dimensiunea pură a proiectului New Murabba (aproximativ un sfert din suprafața Manhattanului) subliniază ambiția Riadului de a deveni un “oraș în interiorul unui oraș” cu o experiență urbană futuristă.
Diriyah Gate: La doar 15 minute de centrul Riadului, Diriyah este un giga-proiect de 63 de miliarde de dolari pentru restaurarea și reamenajarea sitului istoric UNESCO At-Turaif și a împrejurimilor sale reuters.com reuters.com. Adesea numită “bijuteria Regatului”, Diriyah este transformată într-o destinație culturală și de lifestyle de talie mondială. Planul include cartiere rezidențiale de lux în stil arhitectural Najdi tradițional, hoteluri de lux, muzee, souk-uri comerciale și spații de divertisment – toate integrate cu structurile istorice din cărămidă de lut reuters.com. Faza unu (Diriyah Gate I) este deja în construcție și dispune de un district comercial și de restaurante exclusivist denumit Bujairi Terrace, inaugurat la sfârșitul lui 2022. Diriyah Gate Development Authority a obținut parteneriate externe semnificative; în 2024 a semnat contracte de aproximativ 1 miliard de dolari cu firme europene pentru dezvoltarea unor părți ale proiectului reuters.com. Investitorii străini achiziționează participații în hotelurile și proprietățile imobiliare din Diriyah, atrași de progresele proiectului și de sprijinul guvernamental reuters.com reuters.com. Cu o finalizare așteptată în jurul anului 2027 mrgglobal.com, Diriyah va adăuga mii de unități locative și camere de hotel și va plasa ferm Riad pe harta turismului global.
Qiddiya Entertainment City: Qiddiya este un proiect vast axat pe divertisment, situat la periferia Riyadh-ului (aproximativ 40 km de centrul orașului). Investiția planificată este de aproximativ 40 de miliarde de dolari, cu finalizarea prevăzută până în 2030 mrgglobal.com. Acoperind 366 de kilometri pătrați de poale de deșert, Qiddiya va găzdui parcuri tematice, un circuit de Formula 1, un parc acvatic, arene sportive, terenuri de golf și peste 120 de atracții recreative. Un parc tematic Six Flags (care va avea ceea ce va fi cel mai rapid roller coaster din lume) este una dintre principalele ancore, alături de un mare parc acvatic (buget ~750 milioane dolari) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiya va include și zone rezidențiale, hoteluri și spații comerciale centrate pe divertisment. Proiectul este deja bine avansat în construcție – infrastructura și primele facilități sunt în curs de dezvoltare – deși calendarul deschiderii a fost eșalonat. Odată operațional, Qiddiya va poziționa Riyadh ca o capitală regională a divertismentului pentru familii, captând turismul intern care în prezent se îndreaptă spre străinătate. Investitorii imobiliari vizează Qiddiya pentru suprafața sa uriașă de teren și volumul viitor de vizitatori, care ar putea depăși 17 milioane anual odată ce va fi complet dezvoltat (conform proiecțiilor inițiale). Dezvoltarea va stimula, de asemenea, sectoarele de ospitalitate și retail ale orașului prin cererea suplimentară creată.
King Salman Park & Sports Boulevard: Aceste două proiecte urmăresc să îmbunătățească considerabil calitatea vieții și opțiunile de petrecere a timpului liber în Riyadh, crescând indirect valorile imobiliare la nivelul întregului oraș. King Salman Park va fi cel mai mare parc urban din lume, o oază verde de 13–16 km² pe terenul vechiului aeroport din Riyadh turnerandtownsend.com mic-hub.com. Acesta va include grădini amenajate, un complex artistic regal de mari dimensiuni, facilități sportive, un teren de golf și componente rezidențiale în jurul parcului. Proiectul se desfășoară în mai multe faze și va crea o nouă „inimă verde” pentru oraș – proprietățile din apropierea parcului înregistrează deja creșteri de valoare datorită perspectivei de a trăi lângă parc. Între timp, Sports Boulevard este o rețea de 135 km de piste pentru ciclism, echitație și alergare care traversează Riyadh, legând principalele parcuri și zonele de vale (wadi). Străjuită de instalații artistice și zone de agrement, are scopul de a promova stiluri de viață sănătoase. Pe măsură ce aceste proiecte vor fi finalizate (până în 2026–2027 pentru fazele majore), Riyadh va deveni o metropolă mai verde, mai prietenoasă cu pietonii, ceea ce va crește atractivitatea proprietăților și oportunitățile de dezvoltare de-a lungul acestor coridoare.
Metroul din Riyadh și infrastructura: Deși nu este un proiect imobiliar propriu-zis, Metroul din Riyadh reprezintă o infrastructură esențială care urmează să fie deschisă în etape în jurul anului 2025. Acest proiect, în valoare de 22,5 miliarde de dolari, adaugă șase linii de metrou și zeci de stații în tot orașul. Metroul (și modernizarea paralelă a rețelei de autobuze) influențează deja piața imobiliară – zonele situate în apropierea viitoarelor stații (cum ar fi de-a lungul străzilor Olaya, King Abdullah, etc.) înregistrează apariția unor noi proiecte mixte și interes sporit din partea investitorilor care anticipează dezvoltarea orientată spre transportul public. Un transport public mai bun va face posibilă dezvoltarea unor locuințe și birouri cu densitate mai mare, mai departe de centrul orașului aglomerat, extinzând astfel amprenta imobiliară a Riyadhului. În plus, conectivitatea îmbunătățită este un punct forte de vânzare pentru companiile străine și expatriați, susținând astfel indirect piețele de birouri și rezidențiale.

Aceste proiecte de anvergură, printre altele, remodelează viitorul Riyadhului. Investițiile la această scară sunt fără precedent – după cum a remarcat o companie, amploarea giga-proiectelor Vision 2030 reprezintă „o nouă eră… la o scară nemaivăzută până acum” mrgglobal.com. Pentru investitori și dezvoltatori, acestea prezintă oportunități masive: creșterea valorii terenurilor din zonele adiacente, numeroase contracte secundare și parteneriate, și șansa de a face parte din crearea unui oraș global iconic. Angajamentul guvernului este puternic (fondul PIF de 925 de miliarde de dolari alimentează multe dintre aceste inițiative reuters.com), dar provocarea rămâne la nivel de execuție – livrarea la timp și evitarea unei suprasaturări în anumite segmente vor fi cheia succesului.

Politici guvernamentale și impactul Vision 2030

Guvernul saudit joacă un rol esențial pe piața imobiliară, folosind pârghii politice și inițiative Vision 2030 pentru a ghida creșterea acestui sector. Mai multe măsuri de politici și reforme au un impact direct asupra domeniului imobiliar din Riyadh în 2025:

Vision 2030 și diversificarea economică: Lansată în 2016, Vision 2030 este planul strategic principal care conduce transformarea Arabiei Saudite. Pentru sectorul imobiliar, Vision 2030 a stabilit obiective ambițioase: creșterea ratei deținerii locuințelor la 70%, dezvoltarea de orașe și atracții noi și transformarea Riyadhului într-una dintre cele mai importante economii urbane ale lumii. Rezultatul a fost o susținere și finanțare guvernamentală fără precedent pentru proiecte imobiliare. Fondul de Investiții Publice (PIF) a fost „vehiculul preferat” pentru a livra giga-proiecte precum NEOM, Diriyah și Qiddiya reuters.com. Aceste eforturi vizează în mod direct diversificarea economiei, îndepărtarea de dependența de petrol prin dezvoltarea unor sectoare precum locuințele, turismul și imobiliarele de divertisment. Vision 2030 a creat practic un boom al construcțiilor imobiliare – potrivit unei estimări, portofoliul de construcții din Arabia Saudită (mare parte fiind imobiliar) depășește valoarea de 1 trilion de dolari în mii de proiecte.
Programe de locuințe: Pentru a atinge obiectivele privind locuințele, guvernul a lansat programe precum Sakani și Wafi. Sakani oferă cetățenilor saudiți sprijin financiar pentru locuințe, granturi de teren sau unități cu preț redus, ceea ce a crescut semnificativ cererea rezidențială. Banca Centrală Saudită (SAMA) a redus, de asemenea, avansul minim pentru cumpărătorii pentru prima dată de la 30% la 5% (pentru saudienii), îmbunătățind dramatic accesibilitatea și stimulând un val de tranzacții content.knightfrank.com. Această schimbare de politică a fost citată drept un factor cheie în spatele creșterii cu 53% a vânzărilor de locuințe din Jeddah în 2024 content.knightfrank.com, având un efect similar pe piața din Riad, permițând multor chiriași să devină proprietari. Wafi, pe de altă parte, reglementează vânzările off-plan, oferind cumpărătorilor mai multă încredere în achiziționarea de locuințe aflate în construcție. Aceste politici au stat la baza exploziei pieței ipotecare din ultimii ani și vor continua să modeleze strategiile de dezvoltare rezidențială.
Reforme privind proprietatea străină: Istoric, proprietatea imobiliară de către străini în Arabia Saudită a fost strict restricționată. În ultimii ani, noile reglementări au deschis piața pentru străini ca parte a atragerii investițiilor. A fost introdusă o viză de rezidență premium (Gold Card), permițând străinilor bogați să locuiască în Arabia Saudită fără un sponsor și, esențial, să cumpere proprietăți (cu investiții de peste 1 milion $) content.knightfrank.com. Acest lucru creează efectiv o cale către rezidență prin investiții imobiliare, similar programelor “golden visa” din alte țări content.knightfrank.com. De asemenea, a fost aprobată o nouă lege privind proprietatea imobiliară pentru persoane și companii străine (în afara orașelor sfinte și a zonelor militare), facilitând achiziția de locuințe de către expați și deținerea de imobile comerciale de către companiile străine. Aceste reforme, împreună cu mandatul RHQ pentru companii, au crescut interesul internațional pentru piața imobiliară din Riad. Deși este încă la început, cererea cumpărătorilor străini este de așteptat să crească, mai ales pentru reședințe de lux și active comerciale, Arabia Saudită promovându-se ca destinație globală.
Politica de investiții și ISD: Strategia Națională de Investiții a Arabiei Saudite își propune să crească masiv investițiile străine directe în Regat – vizând 388 miliarde SAR anual în ISD până în 2030 (de la 95,9 miliarde SAR în 2023) deloitte.com. Sectorul imobiliar este o zonă-cheie pentru atragerea acestui capital. În acest scop, guvernul a implementat reforme de reglementare pentru a îmbunătăți ușurința de a face afaceri: simplificarea licențierii pentru proiecte de dezvoltare, revizuirea legislației privind tranzacțiile imobiliare și instaurarea unor registre transparente. Crearea REIT-urilor (Fonduri de Investiții Imobiliare) pe piața bursieră saudită permite, de asemenea, investitorilor străini să investească indirect în proprietăți. Există acum peste o duzină de REIT-uri listate public, unele axate pe active din Riad, care beneficiază de o permisiune deținere 100% străină. În plus, stimulente fiscale sunt oferite în zone speciale și pentru anumite proiecte (de exemplu, scutiri de taxe pe 50 de ani pentru dezvoltatori în unele giga-proiecte) pentru a încuraja participarea internațională. Aceste politici încep să dea roade – de exemplu, investitori străini au cumpărat deja participații în mai multe proiecte Diriyah reuters.com, iar companii globale majore (de la firme de construcții la operatori hotelieri) se implică în dezvoltările din Riad.
Planificare urbană și reglementări: Guvernul planifică activ și extinderea urbană a Riadului. Un nou Masterplan Urban Riad este implementat pentru a gestiona creșterea orașului până în 2030 și după. Acesta pune accent pe dezvoltarea cu utilizare mixtă, integrarea transportului public și conservarea siturilor culturale precum Diriyah. Regulile de zonare sunt ajustate pentru a încuraja dezvoltarea cu densitate ridicată de-a lungul coridoarelor de transport (pentru a evita extinderea necontrolată) și pentru a desemna zone pentru locuințe accesibile. De asemenea, autoritățile saudite au introdus (sau pilotează) o taxă pe tranzacțiile imobiliare pentru a înlocui vechile taxe, eficientizând transferurile de proprietăți și crescând transparența fiscală. O taxă pe “terenurile albe” pe terenurile urbane neconstruite (aplicată prima dată în 2017) este extinsă acum în mai multe orașe și faze suplimentare pentru a descuraja speculațiile și a forța utilizarea terenurilor vacante importante – acest lucru ar trebui să crească gradual oferta de terenuri în centrul Riadului, pe măsură ce proprietarii fie construiesc, fie vând. În final, reglementările de construcții încurajează puternic practicile de construcție verde și tehnologiile de tip smart-city, în special în proiectele conduse de stat, aliniate cu obiectivele de sustenabilitate ale Viziunii 2030.

În rezumat, politica guvernamentală sub Viziunea 2030 a funcționat ca un catalizator pentru boom-ul imobiliar din Riad. Prin sprijin financiar, eliminarea obstacolelor de reglementare, investiții de fonduri publice și stimularea implicării sectorului privat și a investitorilor străini, statul a creat un mediu fertil pentru dezvoltare. Pe măsură ce ne apropiem de 2030, menținerea sprijinului (și ajustarea, precum gestionarea riscurilor de accesibilitate sau suprasaturare) va fi esențială pentru a susține încrederea investitorilor și stabilitatea pieței pe termen lung.

Investiții străine și interes internațional

Investițiile străine devin din ce în ce mai vitale pe piața imobiliară din Riad, iar orașul atrage o atenție internațională tot mai mare. Deși actorii locali (PIF și dezvoltatorii locali) domină proiectele actuale, capitalul și expertiza străină pătrund prin multiple canale:

Cresterea ISD & Interesului Investitorilor: Atitudinea pro-investiții a guvernului saudit dă roade. Deși nivelurile ISD au scăzut la începutul anului 2024 comparativ cu 2023, tendința generală este ascendentă și optimistă deloitte.com. Oficialii prognozează o rată CAGR de 22% a fluxurilor ISD până în 2030 deloitte.com, iar sectorul imobiliar este unul dintre sectoarele principale vizate. Investitorii globali sunt atrași de amploarea oportunităților – puține locuri în lume oferă orașe complet noi și mega-dezvoltări aproape de la zero. De exemplu, investitorii internaționali au cumpărat deja participații în mai multe proiecte Diriyah Gate (hoteluri și componente mixte) reuters.com reuters.com. Directorul general al proiectului Diriyah a menționat la sfârșitul anului 2024 un “salt major al interesului pentru investițiile străine” acum că proiectul a trecut de la planuri la realitate reuters.com. Această tendință probabil se extinde și la alte proiecte: odată ce firmele globale văd progrese la NEOM, Qiddiya și New Murabba, încrederea lor de a investi crește.
Parteneriate și asocieri în participațiune: Multe companii străine intră pe piața din Riad prin parteneriate. Giganți din construcții din China, Coreea de Sud și Europa câștigă contracte pentru a construi infrastructură și zgârie-nori. De exemplu, antreprenori europeni sunt implicați în construcția metroului din Riad și în lucrările preliminare pentru New Murabba. În dezvoltarea imobiliară, se formează asocieri în participațiune – de exemplu, un dezvoltator italian și o companie franceză au semnat recent contracte de aproximativ 1 miliard de dolari pentru Diriyah reuters.com. Operatorii globali de hoteluri (Hilton, Marriott, Accor, etc.) au semnat contracte pentru a administra noi proprietăți în giga-proiectele din Riad. În plus, firmele străine de inginerie, arhitectură și planificare (americane, britanice etc.) sunt profund implicate în proiectarea noilor proiecte urbane, aducând bune practici internaționale. Aceste colaborări vin adesea cu investiții de capital sau cel puțin cu angajamente pe termen lung pe piața saudită.
Investitori regionali: Dincolo de interesul occidental, investitorii din regiunea Golfului (EAU, Kuweit, Qatar, Bahrain) sunt, de asemenea, interesați de Riad. Unii au investit prin intermediul REIT-urilor saudite, iar alții colaborează la dezvoltări specifice. De exemplu, Emaar și Aldar din EAU și-au exprimat în trecut interesul pentru proiecte saudite (deși în principal în alte orașe). Procesul continuu de privatizare și listare la bursă (IPO) a marilor dezvoltatori imobiliari saudiți (cum ar fi ROSHN sau, posibil în viitor, Diriyah Company) ar putea deschide porți pentru fondurile suverane sau instituții regionale de a investi în imobiliarele din Riad.
Cumpărători străini de proprietăți: La nivel individual, Arabia Saudită devine treptat mai deschisă față de cumpărătorii străini de proprietăți. După cum s-a menționat, noile vize și legile privind proprietatea permit expaților să dețină locuințe în Riad (ceea ce anterior era rar). Cererea este încă modestă, dar în anumite proiecte de lux (de exemplu, reședințe de brand sau ansambluri rezidențiale din nordul Riadului), dezvoltatorii vizează cumpărători din străinătate. De exemplu, persoane bogate din alte țări din Orientul Mijlociu, din Asia sau Occident, care au afaceri în Arabia Saudită, iau în considerare achiziționarea de apartamente în Riad ca reședințe secundare. Programul de Rezidență Premium, care acordă rezidență în schimbul unei investiții imobiliare, are potențialul de a atrage cumpărători cu averi mari din întreaga lume content.knightfrank.com. Dacă măcar o mică parte din cererea pe care Dubaiul o are din partea cumpărătorilor internaționali s-ar orienta spre Riad, ar putea reprezenta o sursă importantă de capital.
Piete de capital și fonduri: Administratorii internaționali de fonduri urmăresc, de asemenea, piața din Riyadh. În 2022, MSCI a adăugat Arabia Saudită la indicele piețelor emergente imobiliare, determinând REIT-urile și ETF-urile globale să includă acțiuni imobiliare saudite. Fondurile private de investiții imobiliare și investitorii instituționali (de exemplu, fonduri globale de pensii) au început să facă due diligence asupra activelor saudite, deși tranzacțiile sunt abia la început. O provocare rămâne transparența pieței și experiența – pentru a răspunde acestei provocări, Arabia Saudită a implementat cadre legislative și de date imobiliare mult mai solide. Pe măsură ce acestea se maturizează, analiștii se așteaptă la mai multe investiții directe străine în active generatoare de venituri (precum achiziționarea de participații în clădiri de birouri, mall-uri sau parcuri industriale din Riyadh). Am putea vedea achiziții notabile sau investiții comune în următorii ani, pe măsură ce piața se maturizează.

În concluzie, implicarea internațională pe piața imobiliară din Riyadh crește de la o bază scăzută la niveluri semnificative. Guvernul recunoaște că, pentru a realiza planurile de trilioane ale Viziunii 2030, este nevoie de capital și know-how străin. Prin urmare, atrage activ investitori prin stimulente și evenimente globale importante (precum conferințe de investiții și roadshow-uri). Există dovezi clare de succes: „Există mult interes din America, din fiecare țară… Vom colabora cu orice țară care poate livra calitate și să fie punctuală,” spune directorul general al Diriyah Co. reuters.com, reflectând deschiderea Arabiei Saudite. Investițiile străine nu mai sunt doar binevenite, ci sunt esențiale pentru a transforma viziunea unui viitor dincolo de petrol în realitate reuters.com. Pentru investitorii și companiile străine, Riyadh oferă șansa de a intra devreme pe una dintre cele mai dinamice piețe metropolitane din lume.

Perspective de piață și prognoze pentru următorii 3–5 ani

Privind spre viitor, perspectivele pentru piața imobiliară din Riyadh în următorii 3–5 ani (2025–2030) sunt în general optimiste, deși cu unele precauții. Prognozele și proiecțiile experților arată o creștere puternică în majoritatea segmentelor:

Traiectorie de creștere continuă: Analiștii proiectează în mod unanim că sectorul imobiliar al Arabiei Saudite va continua să se extindă robust pe tot parcursul deceniului. Prognoza Deloitte sugerează că piața imobiliară a Regatului va beneficia de o creștere susținută până în 2025, impulsionată de Viziunea 2030 și reformele economice deloitte.com. În termeni cantitativi, un raport de cercetare de piață estimează dimensiunea pieței imobiliare saudite la aproximativ 75 de miliarde de dolari în 2025, ajungând la ~110 miliarde de dolari până în 2030 (aproximativ 7–8% CAGR) mordorintelligence.com. Riyadh, fiind capitala și cel mai mare oraș, va capta o parte substanțială din această creștere. Proiectele de dezvoltare ale orașului (rezidențial, comercial și infrastructură) indică investiții anuale de ordinul zecilor de miliarde de dolari pentru viitorul previzibil.
Prognoză pentru sectorul rezidențial: Cererea de locuințe va rămâne ridicată în Riyadh pe măsură ce creșterea populației se menține la 2–3% pe an arabnews.com. Ținta guvernului de 70% proprietate asupra locuințelor până în 2030 (de la ~60% acum) înseamnă că construcția de locuințe va accelera. Knight Frank estimează că populația Riyadh va ajunge la aproximativ 10 milioane până în 2030 (de la ~7,5 milioane în 2022) content.knightfrank.com, ceea ce implică necesitatea construirii a sute de mii de locuințe noi. Se preconizează că prețurile locuințelor vor continua să crească, deși poate într-un ritm mai moderat dacă oferta va ține pasul. Unele prognoze estimează o creștere a prețurilor la locuințe în Riyadh de ordinul a câteva procente pe an, nu de două cifre ca în 2021–2024. Până în 2028, se estimează că vor exista aproximativ 400.000 de unități locative noi în principalele orașe content.knightfrank.com, iar cota Riyadh va fi mare (de exemplu, 30-50 de mii de unități noi în fiecare an). Atât timp cât economia rămâne puternică, aceste unități ar trebui să fie absorbite, menținând o piață echilibrată cu o ușoară apreciere a prețurilor în fiecare an. Dacă prețul petrolului rămâne ridicat și cheltuielile guvernamentale substanțiale, există potențial de creștere pentru cerere (și deci pentru prețuri). În schimb, dacă ratele dobânzii rămân ridicate la nivel global, accesibilitatea ipotecilor ar putea limita creșterea prețurilor pe termen mediu – un factor de monitorizat.
Previziuni Comerciale & pentru Birouri: Perspectivele sectorului de birouri sunt foarte pozitive pe termen mediu. Ascensiunea Riadului ca centru regional de afaceri va continua probabil, mai ales cu Expo 2030 care va determina companiile multinaționale să își stabilească prezența înainte de eveniment. Oferta de spații de birouri de clasa A va crește (odată cu funcționarea completă a KAFD, apariția de noi turnuri pe strada King Abdullah etc.), însă și cererea ar trebui să crească pe măsură ce mai multe firme se relochează sub mandatul RHQ și noi industrii (de exemplu, startup-uri din tehnologie, companii de divertisment) se extind în Riad. Este posibil să vedem o temperare a creșterii chiriilor la niveluri mai normale (de exemplu, 5–10% anual) după salturile enorme recente, pe măsură ce următoarea ofertă apare între 2026–2027. Rata de neocupare ar putea crește ușor de la practic zero la un 5–10% mai sănătos în a doua parte a deceniului, dar acest lucru indică în continuare o piață favorabilă proprietarilor. Cheia va fi etapizarea componentelor de birouri din megaproiecte: dacă New Murabba, Diriyah etc. livrează prea mult spațiu de birouri odată, în jurul anilor 2028–2030, ar putea apărea un surplus temporar. Totuși, având în vedere extinderea așteptată a activității de afaceri (PIB-ul Arabiei Saudite este estimat să crească de la 786 miliarde $ în 2024 la aproximativ 981 miliarde $ până în 2030 deloitte.com), absorbția noilor spații de birouri este probabil să fie puternică.
Previziuni pentru Retail & Ospitalitate: Vânzările din retail vor crește constant pe măsură ce populația și turismul cresc, însă piața imobiliară de retail ar putea întâmpina un punct de inflexiune. În următorii 5 ani, Riadul va adăuga mai multe mega-mall-uri și districte comerciale noi (de exemplu, componentele comerciale din Diriyah și New Murabba, plus proiecte private precum Mall of Saudi). Acest lucru ar putea duce la creșterea ratei de neocupare în retail dacă centrele mai vechi nu se reinventează. Preconizăm creșteri stagnante sau ușoare ale chiriilor medii pentru spațiile comerciale, cu posibilitatea unei piețe favorabile chiriașilor dacă apare un exces de ofertă în anumite subsectoare (cum ar fi prea multe mall-uri de lux). Totuși, cele mai bune destinații de retail care oferă experiențe vor continua să prospere. Pe segmentul ospitalității, oferta de camere de hotel din Riad va crește semnificativ înainte de Expo 2030. Guvernul va asigura o capacitate hotelieră suficientă pentru eveniment – ceea ce înseamnă posibil zeci de mii de camere noi până în 2029. Ocupația și tarifele ar putea scădea ușor pe termen scurt pe măsură ce se deschid hoteluri noi (o tendință obișnuită în orașele gazdă înainte de evenimente de anvergură), însă pe termen lung, creșterea turismului și a călătoriilor de afaceri ar trebui să umple aceste camere. Preconizăm cerere maximă în 2030 datorită Expo, apoi un posibil declin și apoi o creștere normalizată. În ansamblu, segmentul imobiliar de ospitalitate din Riad are o traiectorie de creștere, numărul de vizitatori internaționali fiind prevăzut să crească pe măsură ce Arabia Saudită se promovează ca destinație pe tot parcursul anului (turismul religios aduce în principal beneficii altor orașe, însă turismul de afaceri și agrement va favoriza Riadul).
Factori macroeconomici: Piața imobiliară din Riad va fi de asemenea influențată de tendințele macroeconomice mai largi. Dacă prețurile petrolului rămân relativ ridicate (de exemplu, peste 70 USD), guvernul poate continua să cheltuiască mult pe proiecte, ceea ce este favorabil pieței imobiliare. O scădere semnificativă a prețului petrolului ar putea forța tăieri de cheltuieli sau încetinirea unor proiecte, ceea ce ar modera creșterea imobiliară. De asemenea, condițiile economice globale contează: o recesiune globală ar putea reduce investițiile străine sau angajările de expatriați pe termen scurt, afectând gradul de ocupare a birourilor și segmentul rezidențial de lux. Pe de altă parte, integrarea reușită pe piețele globale (de exemplu, aderarea Arabiei Saudite la mai mulți indici globali, găzduirea de evenimente importante etc.) poate accelera creșterea. Pe ansamblu, majoritatea analiștilor prevăd extinderea sectorului imobiliar din Arabia Saudită în ciuda provocărilor globale, datorită factorilor interni și protecției guvernamentale (de exemplu, S&P se așteaptă ca sectorul imobiliar din Arabia Saudită să crească în 2024, chiar dacă prognozează o răcire a pieței din Dubai arabnews.com).

În concluzie, următorii 3–5 ani ar trebui să vadă piața imobiliară din Riad continuând să prospere pe segmentele rezidențial, comercial și industrial. Urmează injecții masive de ofertă, dar și cererea va fi pe măsură. Apogeul Viziunii 2030, în anul 2030, va fi un moment definitoriu, moment în care multe dintre mega-proiecte vor fi finalizate, iar atenția globală va fi asupra Riadului cu ocazia Expo. Așteptarea generală este că piața imobiliară din Riad, în 2030, va fi semnificativ mai mare și mai matură decât astăzi – o dovadă a unui deceniu de transformare accelerată. Factorii interesați ar trebui să se pregătească pentru o piață dinamică, care probabil va avea perioade de creștere rapidă, dar și unele dificultăți inerente creșterii, însă pentru cei bine poziționați, oportunitățile sunt imense.

Riscuri și oportunități pentru investitori, dezvoltatori și cumpărători

Ca orice piață aflată într-o creștere rapidă, boom-ul imobiliar din Riad aduce atât oportunități substanțiale, cât și riscuri notabile. Mai jos prezentăm principalele riscuri și oportunități pe care investitorii, dezvoltatorii și cumpărătorii ar trebui să le ia în considerare:

Oportunități:

Beneficiați de o piață cu creștere accelerată: Riadul oferă șansa de a investi într-o piață cu unele dintre cele mai rapide ritmuri de creștere din lume. Valorile proprietăților au crescut (creșteri de două cifre în unele segmente), iar chiriile sunt în creștere pentru birouri și proprietăți industriale cbre.sa cbre.sa. Investitorii pot obține randamente ridicate, fie prin aprecierea capitalului (teren/clădiri), fie prin randamente solide din chirii în sectoarele cu ofertă insuficientă (de exemplu, birouri de clasa A, centre logistice moderne). Fundamentele economice – demografie tânără, economie în expansiune, politici pro-dezvoltare – creează un mediu favorabil pentru creșterea valorii pe termen lung.
Catalizatori Vision 2030: Multe evenimente și proiecte catalitice se află la orizont, care pot stimula cererea de imobiliare. Expo 2030 de la Riyadh, de exemplu, va atrage milioane de vizitatori și afaceri străine, ceea ce probabil va crește cererea pentru ospitalitate, închirieri și spații de birouri. FIFA World Cup 2034 (pe care Arabia Saudită îl va găzdui, cu unele evenimente posibil în Riyadh) va aduce de asemenea atenție globală și cheltuieli deloitte.com. Giga-proiectele precum Qiddiya și Diriyah, odată deschise, vor crea noi sub-piețe turistice și rezidențiale. Investitorii inteligenți ar putea viza zonele din apropierea acestor proiecte înainte ca acestea să fie pe deplin funcționale, pentru a beneficia de creșterea prețurilor pe măsură ce infrastructura și atracțiile se deschid.
Sprijin guvernamental și stabilitate: Implicarea puternică a guvernului oferă un grad de stabilitate și risc redus pentru anumite proiecte. Multe dezvoltări mari au susținere suverană, ceea ce înseamnă că este puțin probabil să fie abandonate și pot oferi infrastructură asigurată (drumuri, utilități), ba chiar și sprijin financiar. Există de asemenea programe de stimulare și finanțare (credite cu costuri reduse de la Fondul de Dezvoltare Imobiliară, oportunități de parteneriat public-privat etc.) la care dezvoltatorii pot apela, reducând riscul proiectului. În plus, stabilitatea politică a Arabiei Saudite și poziția fiscală puternică (datorită veniturilor din petrol) oferă încredere că planuri precum Vision 2030 vor fi duse la capăt, spre deosebire de unele perioade speculative din alte țări.
Segmenturi neexploatate: Există în continuare nișe insuficient deservite în sectorul imobiliar din Riyadh. De exemplu, segmentul de locuințe accesibile pentru saudiții cu venituri medii sau mici – dezvoltatorii care pot construi locuințe de calitate la prețuri mai mici pot accesa o cerere uriașă (mai ales că majoritatea noii oferte a vizat zona premium). De asemenea, recondiționarea birourilor de clasa B sau spațiile de co-working pot deservi IMM-urile și startup-urile care nu își permit chirii premium. Sectorul de logistică are nevoie de facilități specializate (depozitare la rece, huburi pentru last-mile) care sunt încă deficitare. În domeniul ospitalității, pe lângă hotelurile de 5 stele, există oportunitate pentru hoteluri de categorie medie și economică, pe măsură ce turismul se diversifică. Chiar și retailul comunitar din noile cartiere rezidențiale poate fi profitabil, întrucât multe suburbii noi nu dispun inițial de servicii de bază. Identificarea acestor goluri poate duce la rezultate investiționale solide.
Investiții străine și exituri: Pe măsură ce interesul investitorilor străini crește, vor exista mai multă lichiditate și opțiuni de exit. Un investitor care achiziționează sau dezvoltă active acum va găsi probabil mai mulți cumpărători (fonduri internaționale, REIT-uri etc.) care să concureze pentru cumpărarea activelor stabilizate peste câțiva ani. Acest lucru crește potențialul pentru exituri profitabile prin vânzarea de active sau IPO-uri ale portofoliilor imobiliare. De asemenea, creează oportunități de joint venture cu actori globali experimentați pentru transfer de know-how și împărțirea riscului. Intrarea jucătorilor străini “validează” practic piața, ceea ce poate duce la comprimarea randamentelor (deci la creșterea valorii de capital) pentru activele premium la niveluri mai apropiate de cele internaționale – o oportunitate pentru cei care intră devreme.

Riscuri:

Supraofertă potențială în unele segmente: Având în vedere volumul uriaș de proiecte planificate, există riscul ca anumite segmente imobiliare să devină supraofertate. De exemplu, linia de proiecte de malluri și centre comerciale din Riad este imensă; dacă cheltuielile consumatorilor nu cresc suficient de rapid, multe spații comerciale ar putea rămâne goale, afectând astfel ratele de închiriere cbre.sa. În mod similar, sectorul hotelier ar putea întâmpina un exces după Expo 2030 dacă creșterea turismului stagnează. Chiar și segmentul rezidențial ar putea ajunge la supraofertă dacă dezvoltatorii depășesc cererea reală pentru unități de lux – Knight Frank avertizează asupra unei posibile supraoferte de locuințe high-end dacă nu apar surse noi de cerere bloomberg.com. Supraoferta ar muta piața în favoarea chiriașilor/cumpărătorilor, reducând randamentele investitorilor și cauzând corecții de preț în zonele afectate. Dezvoltatorii ar trebui să planifice proiectele treptat și să se alinieze îndeaproape la cererea reală.
Presiuni de accesibilitate și rate ale dobânzii: Un risc imediat este accesibilitatea. Prețurile au crescut atât de mult încât multe familii saudite obișnuite găsesc dificil să cumpere în centrul Riyadh-ului, mai ales combinate cu ratele mai mari la creditele ipotecare. După cum a evidențiat S&P, prețurile ridicate și creditele ipotecare scumpe au dus la o scădere a tranzacțiilor în 2023 arabnews.com, iar deși cererea este susținută de guvern, există o limită a cât de departe poate merge accesibilitatea. Dacă ratele dobânzilor la nivel global rămân ridicate sau cresc și mai mult, accesarea creditelor ipotecare ar putea încetini, reducând vânzările rezidențiale. Cumpărătorii cu credite ar putea fi supraîmpovărați, crescând riscul de neplată a creditelor sau capital negativ dacă prețurile scad capitaleconomics.com. Guvernul ar putea fi nevoit să acorde mai multe subvenții sau să împartă riscurile pentru a menține ritmul. Investitorii ar trebui să fie prudenți cu supraîndatorarea într-un context de creștere a ratelor.
Execuție și întârzieri ale proiectelor: Riscul de execuție la mega-proiecte nu este deloc neglijabil. Deja au existat rapoarte conform cărora unele proiecte au fost reprioritizate (de exemplu, părți din NEOM au fost reduse sau planificate pentru un termen mai lung) reuters.com. Întârzierile în construcție din cauza complexității, capacității antreprenorilor sau problemelor din lanțul de aprovizionare pot afecta ritmul livrării proiectelor imobiliare. Dacă infrastructura esențială (precum metroul sau drumurile spre noile dezvoltări) întârzie, acest lucru poate împiedica succesul proiectelor imobiliare. Pentru dezvoltatori și investitori, întârzierile înseamnă o așteptare mai lungă pentru randamente și depășiri potențiale de costuri. Deși PIF și marii dezvoltatori reduc acest risc prin parteneriate globale, amploarea fără precedent poate duce la schimbarea termenelor. Este esențial să existe planuri de rezervă și să nu se mizeze pe termene de finalizare prea optimiste în modelele financiare.
Schimbări de reglementare: Mediul de reglementare, deși în prezent favorabil, ar putea introduce modificări care să influențeze randamentele. De exemplu, guvernul ar putea introduce noi taxe sau comisioane pentru tranzacțiile imobiliare, deținerea de terenuri sau veniturile din chirii, pe măsură ce sectorul se modernizează. O TVA pentru tranzacțiile imobiliare (peste cota actuală de TVA și taxa pe tranzacție) sau taxe mai mari pentru proprietarii străini pot fi opțiuni pe viitor. De asemenea, politicile se pot schimba – de exemplu, dacă piața se supraîncălzește, autoritățile ar putea impune limite mai stricte pentru creditele ipotecare sau alte măsuri de răcire. Pe de altă parte, eliminarea stimulentelor (de exemplu, dacă beneficiile programului RHQ expiră după 2030) ar putea modifica cererea. Investitorii trebuie să fie la curent cu schimbările de politici. Partea pozitivă este că tendința a fost una de liberalizare și sprijin, dar trebuie avut în vedere riscul politic pe termen lung.
Riscuri globale și geopolitice: Factorii externi reprezintă un risc, având în vedere interconectarea Arabiei Saudite. O recesiune globală majoră ar putea reduce prețurile la petrol, micșorând puterea de cheltuire a guvernului și încetinind proiectele. De asemenea, ar putea reduce expansiunea companiilor străine, ceea ce ar afecta cererea pentru birouri, și ar scădea numărul turiștilor, afectând hotelurile. Tensiunile geopolitice din regiune sunt un alt factor; deși Arabia Saudită este în general sigură, orice instabilitate în Golf sau Orientul Mijlociu mai larg poate afecta sentimentul investitorilor și activitatea economică arabnews.com. În plus, evenimente neprevăzute (pandemii etc.) pot perturba evoluția pozitivă, așa cum s-a văzut în 2020. Diversificarea a îmbunătățit reziliența, dar petrolul susține încă o mare parte din cheltuielile saudite – așa că volatilitatea pieței petroliere rămâne un risc de bază pentru sectorul imobiliar.
Maturitatea și transparența pieței: Fiind o piață imobiliară relativ tânără și emergentă, Riyadh-ul nu are profunzimea istorică a piețelor mai mature. Aceasta înseamnă că este posibilă o volatilitate mai ridicată, iar transparența datelor este încă în curs de îmbunătățire. Investitorii pot întâmpina provocări în obținerea unor date de piață corecte, iar evaluările pot fluctua în funcție de sentiment. Chiar dacă s-au făcut progrese considerabile (precum Indicele Prețurilor Imobiliare de către GASTAT stats.gov.sa), unii investitori pot solicita prime de risc mai mari până când piața va ajunge la maturitate deplină. Acest aspect poate face finanțarea mai scumpă sau poate limita opțiunile de exit pe termen scurt.

În concluzie, piața imobiliară din Riyadh oferă o poveste excepțională de creștere, cu numeroase oportunități de profit, dar nu este lipsită de capcane. Pentru investitori și dezvoltatori, cheia este să se alinieze cu viziunea guvernului (care oferă un vant favorabil), să facă o due diligence amănunțită și să diversifice pe mai multe segmente pentru a reduce riscurile specifice sectorului. Oportunitățile – de la participarea la giga-proiecte până la satisfacerea nevoilor nesatisfăcute de locuire – pot aduce randamente semnificative dacă sunt gestionate corect. Pentru cumpărătorii de locuințe, oportunitatea este de a achiziționa într-o piață în creștere și de a vedea o apreciere semnificativă, însă trebuie să fie atenți să nu își depășească bugetele, având în vedere fluctuațiile ratelor dobânzii. Atâta timp cât navighează acest peisaj cu prudență informată, piața imobiliară în plină dezvoltare a Riyadh-ului în 2025 și ulterior poate fi extrem de profitabilă. Transformarea orașului este în plină desfășurare, iar cei care contribuie și participă la această creștere vor avea de câștigat în noua eră a „construiește și vor veni” în inima Arabiei Saudite.

Surse:

CBRE Research – Saudi Arabia Real Estate Market Review Q1 2025: Concluzii cheie privind segmentele de birouri, rezidențial, retail, ospitalitate și industrial din Riyadh cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
Deloitte – KSA Real Estate Predictions 2025: Prezentare generală a perspectivei pieței, impacturile Viziunii 2030 și proiecțiile investițiilor străine deloitte.com deloitte.com; și Comunicatul de presă Deloitte privind performanța din 2024: tranzacții rezidențiale, ofertă de birouri și indicatori pentru sectorul ospitalității deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
Knight Frank – Saudi Arabia Residential Market Review 2024/25: Date privind volumul tranzacțiilor, modificările de preț și factorii specifici pentru cererea și oferta de locuințe din Riyadh content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
Reuters News – Acoperire a principalelor proiecte și planuri: Anunțul New Murabba (dublarea suprafeței Riyadh până în 2030) reuters.com; acorduri pentru proiectul Diriyah cu investitori străini și strategia PIF reuters.com reuters.com.
Arab News / Raport S&P – Perspective asupra previziunilor și riscurilor pentru 2024: Vision 2030 stimulează cererea, impactul ratelor dobânzilor și citatul privind deficitul de imobiliare din Riad care menține prețurile ridicate arabnews.com arabnews.com.
Knight Frank via Bloomberg – Comentarii despre accesibilitatea locuințelor și riscul de supraofertă pe segmentul de lux în Arabia Saudită bloomberg.com.
MRG Global – Date despre bugetele și termenele de execuție ale giga-proiectelor (Diriyah 63 miliarde USD până în 2027; Qiddiya 40 miliarde USD până în 2030) mrgglobal.com.
Trade.gov / ROSHN – Informații despre proiectele rezidențiale la scară largă din Riad (30.000 de locuințe Sedra pe o suprafață de peste 20 milioane mp) trade.gov.
Vision2030 și surse oficiale – Detalii despre proiecte de îmbunătățirea calității vieții precum King Salman Park (parc urban de peste 13 km²) și obiectivele guvernamentale privind locuințele content.knightfrank.com mic-hub.com.