Piața imobiliară din Wellington în 2025 se află la un punct de cotitură. După un boom în perioada 2020-21 și o scădere ulterioară, valorile proprietăților se stabilizează iar încrederea cumpărătorilor revine cu prudență loweandco.nz globalpropertyguide.com. Prețurile locuințelor din regiune au scăzut cu aproximativ 25% față de vârful de la sfârșitul anului 2021 loweandco.nz, îmbunătățind accesibilitatea, în timp ce ratele extrem de scăzute de neocupare a locuințelor cu chirie din anii anteriori au lăsat loc unei piețe de închirieri mai relaxate în 2025 interest.co.nz interest.co.nz. Pe segmentul comercial, sectorul de birouri din Wellington se confruntă cu o creștere a spațiilor neocupate pe măsură ce apar noi oferte, chiar dacă spațiile industriale rămân foarte căutate și cu disponibilitate redusă research.jllapsites.com linkedin.com. Proiecte majore de infrastructură și reforme de zonare remodelează peisajul urban, pregătind terenul pentru anii următori. Acest raport analizează toate aspectele pieței imobiliare din Wellington – tendințe rezidențiale, performanță comercială, dezvoltare urbană, factori economici – și oferă o perspectivă până în 2028, susținută de cele mai recente date și prognoze.
Tendințe pe piața imobiliară rezidențială
Prețurile locuințelor și activitatea de vânzare
Piața imobiliară din Wellington a trecut printr-o corecție semnificativă, dar arată semne de atingere a pragului minim în 2025. Prețul mediu al locuințelor din regiunea Wellington este de aproximativ 760.000 NZ$ la mijlocul anului 2025, în scădere cu 4,4% față de anul precedent squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. Aceasta marchează o scădere notabilă față de maximele din perioada pandemiei – prețurile sunt cu aproximativ 26% sub vârful atins la sfârșitul anului 2021 ca valoare loweandco.nz. În cel mai recent trimestru (T2 2025), valorile medii din Wellington au scăzut cu aproximativ 2,3%, indicând că ritmul de scădere a încetinit considerabil loweandco.nz. De fapt, indicele prețurilor locuințelor din Wellington a scăzut cu doar ~1% în ultimul trimestru, sugerând că piața se stabilizează mai degrabă decât să continue să scadă loweandco.nz. Volumul tranzacțiilor a crescut, de asemenea, față de apatia de anul trecut: vânzările la mijlocul anului 2025 au fost cu ~13% mai mari decât cu un an înainte, în ciuda unei încetiniri obișnuite de iarnă squirrel.co.nz. Locuințele se vând mai greu decât în perioada de boom – perioada mediană de vânzare este de aproximativ 54 de zile în iunie 2025, reflectând o atitudine precaută a cumpărătorilor squirrel.co.nz. Totuși, aceasta este o îmbunătățire față de începutul declinului; timpul de vânzare s-a redus la ~41 de zile la începutul anului 2025 pe măsură ce vânzătorii au devenit mai realiști în privința prețului loweandco.nz. Per ansamblu, piața rezidențială din Wellington în 2025 poate fi caracterizată ca trecând de la o piață a cumpărătorului spre echilibru, cu prețurile stabilizându-se și volumul vânzărilor recuperându-se treptat.
Prețuri medii ale locuințelor (iunie 2025) globalpropertyguide.com
| Regiune | Preț median (NZD) | Schimbare YoY |
|---|---|---|
| Wellington | $760,000 | –4,4% |
| Auckland | $990,000 | –3,4% |
| Noua Zeelandă (total) | $770,000 | 0,0% |
Tabel: Prețul median din Wellington rămâne ușor sub media națională, fiind una dintre puținele regiuni încă în scădere de la an la an la mijlocul anului 2025 globalpropertyguide.com.
Piața chiriilor și accesibilitatea
După ani de ofertă limitată și chirii în creștere, piața chiriilor din Wellington s-a schimbat în favoarea chiriașilor în 2025. Prețurile cerute la chirii s-au redus, iar mai multe proprietăți sunt disponibile pentru închiriere față de anul trecut. În mai 2025, chiria mediană cerută în Wellington a scăzut la aproximativ $620/săptămână, cu 4–5% mai puțin decât anul trecut interest.co.nz. Trade Me (un site important de anunțuri imobiliare) raportează o creștere a ofertelor de închiriere în regiune – oferta de locuințe de închiriat a crescut cu ~41% față de anul trecut, în timp ce cererea din partea chiriașilor a scăzut cu ~13% interest.co.nz. Cu mai multe opțiuni pe piață, chiriile s-au temperat în capitală interest.co.nz. De fapt, Wellington a condus țara la scăderi anuale ale chiriilor, pe măsură ce proprietarii au concurat pentru mai puțini chiriași interest.co.nz. Aceasta este o inversare remarcabilă față de deceniul anterior și oferă o oarecare ușurare pentru chiriași.
Accesibilitatea locuințelor s-a îmbunătățit odată cu corecția prețurilor și creșterea salariilor. Valoarea medie a unei case în Wellington este acum de aproximativ 5,7 ori venitul mediu al gospodăriei, ceea ce este mai bine decât media națională de ~6,5× venit ecoprofile.infometrics.co.nz. De asemenea, ponderea din venit necesară pentru a plăti o ipotecă medie în Wellington (cu un avans de 20%) este de aproximativ o treime, puțin mai mică decât în NZ per ansamblu ecoprofile.infometrics.co.nz. Aceste valori, deși încă ridicate după standarde internaționale, sunt cele mai bune pe care capitala le-a avut în ultimii ani – un rezultat direct al scăderii prețurilor de la vârf. Pentru context, raportul median din Wellington era aproape 8× venit la apogeul boom-ului; până în 2025 revine în intervalul 5–6× ecoprofile.infometrics.co.nz. Cumpărătorii de prima casă au profitat de această accesibilitate îmbunătățită și de concurența mai redusă: au devenit cel mai mare grup de cumpărători din Wellington, „conducând plutonul” în activitatea de achiziție squirrel.co.nz loweandco.nz. Odată cu scăderea prețurilor și dobânzile trecute de vârf, mulți chiriași văd în sfârșit o cale către proprietate, ceea ce susține cererea pentru locuințele de intrare pe piață.
Demografia cumpărătorilor și noi dezvoltări
Mixul cumpărătorilor din Wellington în 2025 este remarcabil diferit față de acum câțiva ani. Cumpărătorii la prima casă și familiile tinere care își măresc locuința sunt foarte activi, în timp ce investitorii s-au retras în mare parte în timpul declinului squirrel.co.nz loweandco.nz. Rapoartele din industrie menționează că cumpărătorii la prima casă și cei care reduc dimensiunea locuinței reprezintă împreună o mare parte din cumpărătorii activi din capitală loweandco.nz. Aceste grupuri sunt atrase de combinația dintre prețurile scăzute în cartierele bune și certitudinea mai mare acum că ratele la credite ipotecare s-au stabilizat loweandco.nz 1news.co.nz. Prin contrast, mulți investitori cu efect de levier și-au redus expunerea în perioada 2022–2024 – unii proprietari au vândut proprietăți, din cauza randamentelor scăzute și a modificărilor fiscale anterioare squirrel.co.nz. (Este de remarcat că randamentele brute ale chiriilor în Wellington, ~4,5–5%, sunt puțin mai mari decât în Auckland, dar tot nu sunt atractive când ratele la credite ipotecare au fost peste 6% opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) Există semne timpurii că investitorii ar putea începe să revină: un nou guvern, la sfârșitul lui 2023, a readus unele politici fiscale favorabile investitorilor, iar cu prețuri acum mai mici și randamente în creștere, investițiile imobiliare în Wellington par mai viabile pe viitor. Orice revenire a investitorilor va fi probabil treptată, dar rămâne un factor pozitiv pentru cerere spre 2026.
Pe partea de ofertă, Wellington a înregistrat o încetinire a dezvoltării de locuințe noi recent, ceea ce ar putea restrânge piața în anii următori. Autorizațiile de construcție în regiune au scăzut brusc (aproximativ 28% de la an la an până la sfârșitul lui 2024) după un val de construcții în anii anteriori loweandco.nz. Creșterea costurilor de construcție, constrângerile de finanțare și declinul pieței i-au determinat pe constructori să se retragă. Drept urmare, numărul de locuințe noi pentru 2025–2027 este mai limitat. Aceasta este o sabie cu două tăișuri: pe termen scurt, suprasolicitarea de oferte se diminuează, ajutând la stabilizarea prețurilor; dar între 2026–2028, o pauză în construcții acum ar putea însemna că deficitul de locuințe reapare, ceea ce ar putea pune din nou presiune de creștere asupra prețurilor și chiriilor.
În același timp, politicile de intensificare urbană deblochează oferta viitoare. Orașul Wellington a implementat un nou Plan Districtual în 2023 care permite creșterea densității locuințelor în multe zone. Conform regulilor impuse de guvern, majoritatea cartierelor rezidențiale pot construi acum până la 3 locuințe cu 3 etaje fără consimțământ special, iar părți ale orașului și suburbiilor din apropierea nodurilor de transport sunt zonate pentru clădiri de apartamente cu 6+ etaje. Ca rezultat, mai multe proiecte de densitate medie sunt deja în desfășurare sau în faza de planificare. În următorii câțiva ani, orașul se așteaptă să vadă mai multe case înșiruite și apartamente cu regim mic de înălțime, în special în jurul periferiei CBD și în centrele suburbane. Aceste modificări de zonare urmăresc să stimuleze construcția de locuințe și să îmbunătățească accesibilitatea acestora pe termen lung. Deși impactul în 2025 abia începe să se simtă, până în 2028 regulile de planificare mai ușoare ar putea duce la creșteri notabile ale stocului de locuințe din Wellington – ajutând la satisfacerea nevoilor unei populații în creștere și la temperarea creșterii excesive a prețurilor.Prezentare generală a sectorului imobiliar comercial
Sectorul de birouri: Cerere, ofertă și chirii
Piața proprietăților de birouri din Wellington în 2025 traversează o perioadă de creștere a gradului de neocupare și de apariție a unor noi oferte. Rata de neocupare a birourilor din CBD a crescut la aproximativ 8,0% la începutul lui 2025, față de ~5–6% înainte de pandemie research.jllapsites.com. Această creștere se datorează parțial mai multor chiriași mari (în special agenții guvernamentale) care își consolidează sau subînchiriază spațiile. În ultimele luni, aproximativ 16.000 m² de spațiu subînchiriat a fost scos pe piață de ocupanți din sectorul public, cu încă ~13.000 m² de la firme private research.jllapsites.com. Practic, reducerea dimensiunii unor birouri – ca răspuns atât la restricțiile bugetare guvernamentale, cât și la creșterea muncii la distanță/hibrid – a introdus un val de spații secundare care caută chiriași. În același timp, o ofertă nouă semnificativă este în pregătire. Un exemplu este noul turn de birouri cu 11 etaje de la 61 Molesworth Street (în zona parlamentară), care va fi dat în folosință la sfârșitul lui 2025, cu Ministerul Afacerilor Externe ca principal chiriaș research.jllapsites.com. În plus, mai multe clădiri de birouri vechi sunt supuse consolidărilor seismice și renovărilor (de exemplu, pe The Terrace și de-a lungul falezei) și sunt programate să reintre pe piață până în 2026–2027 research.jllapsites.com. Pe măsură ce aceste proiecte se finalizează, se așteaptă ca gradul de neocupare să crească în continuare în următorii doi ani, testând capacitatea pieței de a absorbi spațiul disponibil.
În ciuda unei rate mai mari de neocupare, chiriile pentru birouri în clădirile de top au rămas stabile până acum. Chiriile brute prime în Wellington CBD sunt în medie de aproximativ 750+ $ pe m² anual, cu chirii nete de aproximativ 430–435 $/m² – practic neschimbate în ultimele trimestre research.jllapsites.com. Proprietarii au menținut chiriile de bază, deși stimulentele pentru chiriași (cum ar fi perioadele fără chirie sau contribuțiile pentru amenajare) au devenit mai generoase în acest mediu competitiv. În clădirile de birouri de categorie secundară, chiriile efective sunt sub presiune având în vedere rata de neocupare de aproape 10% în acest segment research.jllapsites.com. Per ansamblu, creșterea chiriilor este plată, iar chiriașii au mai multe opțiuni și putere de negociere decât acum câțiva ani. Spațiile noi, de calitate superioară, sunt încă la mare căutare (mai ales cele cu rating seismic ridicat și certificări verzi), în timp ce stocul mai vechi, nereamenajat, poate avea dificultăți la închiriere. Perspectivele pentru birourile din Wellington depind de tendințele economice și din sectorul public: întrucât guvernul urmează o strategie de cheltuieli conservatoare, amprenta sa ar putea să se reducă și mai mult research.jllapsites.com. Totuși, dacă creșterea sectorului de afaceri și tehnologie se accelerează spre sfârșitul anilor 2020, aceasta ar putea compensa o parte din reducerea sectorului public. Pentru moment, prudența predomină, și anticipăm că rata de neocupare a birourilor din Wellington va rămâne la un nivel ridicat de o singură cifră până în 2026, menținând creșterea chiriilor modestă. Oportunitățile se află în modernizarea spațiilor (migrarea către calitate) și repoziționarea clădirilor mai vechi (inclusiv posibile conversii din birouri în rezidențial, dacă este fezabil), mai ales pe măsură ce cerințele de sustenabilitate cresc.Spații de retail și ospitalitate
Imobiliarele comerciale de tip retail din Wellington prezintă o imagine mixtă, dar în general în îmbunătățire. Locațiile de retail de top din CBD – în special „Golden Mile” de pe Lambton Quay, Willis Street și Courtenay Place – se bucură de o cerere foarte puternică. Rata de neocupare pentru spațiile de retail de top din CBD este aproape zero: doar ~1,1% din spațiul de top era neocupat la sfârșitul anului 2024 insideretail.co.nz insideretail.co.nz. Retailerii internaționali și naționali și-au reînnoit interesul pentru Wellington, mai multe branduri fie extinzând magazinele flagship, fie intrând pe piață pentru prima dată insideretail.co.nz. Cererile de închiriere la începutul anului 2025 au fost constante, pe măsură ce retailerii se poziționează pentru o creștere a cheltuielilor de consum așteptată odată cu scăderea ratelor dobânzilor și revenirea încrederii insideretail.co.nz. De exemplu, brandurile de format mare și cele de lux au căutat spații pe Lambton Quay, anticipând condiții de comerț mai bune în viitor.
Cu toate acestea, zonele secundare de retail încă recuperează terenul pierdut. Rata generală de neocupare a spațiilor comerciale din Wellington city era de aproximativ 8,5% la sfârșitul anului 2024, în creștere față de aproximativ 6,9% cu un an mai devreme insideretail.co.nz. O mare parte din aceste spații neocupate sunt concentrate în zona Courtenay Place și în unele blocuri cu trafic pietonal redus insideretail.co.nz. Aceste zone au fost grav afectate de perturbările cauzate de pandemie (de exemplu, pierderea turiștilor internaționali și a angajaților de birou) și au avut nevoie de timp pentru a-și reveni. Încurajator este faptul că există „semnale pozitive de creștere și regenerare” acum în Courtenay Place – inclusiv noi operatori din domeniul ospitalității și modernizări planificate ale proprietăților – care se așteaptă să crească treptat gradul de ocupare insideretail.co.nz. Proiectul de revitalizare a Courtenay Place al Consiliului Local (ca parte a modernizării Golden Mile) a început în 2025, aducând îmbunătățiri ale peisajului stradal care ar trebui să facă zona mai atractivă pentru cumpărători și clienți ai restaurantelor. În concluzie, sectorul de retail din Wellington este bifurcat: zona principală de retail din CBD prosperă, cu o ocupare aproape completă și chirii în creștere, în timp ce unele zone comerciale periferice sunt încă în proces de recuperare. Pe măsură ce cheltuielile consumatorilor se îmbunătățesc spre 2026 (ajutate de creșterea populației și de costuri ipotecare mai mici), se preconizează că și zonele rămase în urmă se vor umple. Dezvoltări noi precum Takina Convention Centre (deschis în 2023) cresc, de asemenea, traficul pietonal pentru comercianții și restaurantele din apropiere, susținând segmentul imobiliar de ospitalitate.
Proprietăți industriale și logistice
Piața de imobiliare industriale din Wellington rămâne extrem de restrânsă, chiar dacă creșterea economică a încetinit. Spațiul de depozit și fabrică este în cantitate redusă, cu o rată de neocupare de doar aproximativ 2–3% la nivel regional – aproape de minime istorice. Un sondaj Colliers de la sfârșitul anului 2024 a indicat o rată de neocupare industrială în Wellington de 2,4% (cea mai mare din 2020, dar totuși extrem de scăzută) linkedin.com. Practic, aproape tot stocul industrial utilizabil este ocupat, iar orice spațiu care devine disponibil este rapid preluat. Ușoara creștere a ratei de neocupare de la aproape 1% la 2,4% reflectă probabil eliberarea câtorva facilități mai mari plus o economie mai slabă, dar există în continuare mult mai multă cerere decât ofertă pentru spații industriale în Wellington linkedin.com. Esențial, dezvoltarea de noi spații industriale a încetinit considerabil – autorizațiile pentru noi clădiri industriale sunt la cel mai scăzut nivel din aproape un deceniu linkedin.com. Lipsa terenurilor în regiunea Wellington (delimitată de dealuri și port) persistă, mai ales în zonele industriale tradiționale precum Seaview, Petone, Porirua și zona Rongotai/Aeroport linkedin.com. Cu terenuri verzi limitate și costuri ridicate de construcție, puține depozite noi sunt construite chiar dacă chiriașii caută spații moderne.
Această nepotrivire între cerere și ofertă a menținut chiriile industriale pe o traiectorie ascendentă. În 2024, chiriile pentru depozite de top în Wellington sunt în medie de aproximativ $170–180 pe m² pe an linkedin.com. Deși creșterea chiriilor s-a moderat recent din cauza dificultăților economice, chiriile sunt încă la niveluri record și doar au „încetinit” ritmul de creștere linkedin.com. Investitorii rămân optimiști cu privire la proprietățile industriale din Wellington: randamentele s-au comprimat în ultimii ani, dar par să se fi stabilizat în 2025, în general în jurul valorii de 5% pentru activele de top. Sentimentul pieței este că sectorul industrial este „rezilient” și probabil va avea performanțe superioare – susținut de tendințele structurale ale comerțului electronic, nevoile de logistică și rata aproape zero de neocupare, care oferă proprietarilor putere de stabilire a prețurilor linkedin.com. Într-adevăr, încrederea revine în rândul investitorilor industriali, cu așteptări ca o redresare economică să impulsioneze acest segment în 2025 linkedin.com. Cu excepția unui declin major, perspectivele pieței industriale din Wellington sunt pozitive: chiriile ar trebui să rămână ridicate (posibil să crească și mai mult dacă nu apare ofertă nouă), iar orice nou depozit high-stud care va intra pe piață în 2025–2028 va găsi probabil chiriași rapid. Principala provocare va fi găsirea unor modalități de a dezvolta mai mult spațiu industrial (de exemplu, reconversia terenurilor subutilizate sau creșterea depozitelor pe mai multe niveluri) pentru a acomoda cererea viitoare.Dezvoltare urbană și impactul infrastructurii
Mai multe proiecte de infrastructură și inițiative urbane sunt în desfășurare în Wellington, fiind pregătite să influențeze semnificativ modelele imobiliare până la sfârșitul anilor 2020. O inițiativă de referință este mult-așteptatul program de transport „Let’s Get Wellington Moving” – care, deși a fost restructurat în 2023, va aduce îmbunătățiri majore. La sfârșitul anului 2023, guvernul s-a angajat să finanțeze integral un al doilea tunel rutier Mt. Victoria și modernizarea intersecției Basin Reserve transport.govt.nz. Acest al doilea tunel (paralel cu tunelul Mt. Vic din anii 1930) este de așteptat să înceapă construcția până în 2025–26 sub mandatul noului Guvern și, odată finalizat la sfârșitul acestui deceniu, va îmbunătăți dramatic conectivitatea între centrul orașului și suburbiile estice ale Wellingtonului (precum și aeroportul) prin adăugarea de capacitate rutieră și trasee dedicate pentru pietoni/cicliști. Naveta mai ușoară și accesul facil ar putea stimula cererea rezidențială în suburbii precum Kilbirnie, Miramar și Hataitai – potențial crescând valorile proprietăților acolo pe măsură ce timpii de călătorie scad. La Basin Reserve, reproiectarea acelei intersecții aglomerate va debloca un punct de blocaj notoriu, în beneficiul zonelor Te Aro și Newtown din apropiere.În interiorul orașului, revitalizarea Golden Mile este un alt proiect transformator. Acest plan de peste 120 de milioane de dolari va pietonaliza și moderniza principalele artere comerciale din centrul Wellingtonului (de la Lambton Quay până la Courtenay Place), făcându-le mai prietenoase cu pietonii. Lucrările au început în 2025, incluzând noi piste pentru biciclete, trotuare lărgite și restricționarea accesului auto în orele de vârf transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz. Odată finalizat în 2027, peisajul urban îmbunătățit al Golden Mile ar trebui să crească atractivitatea zonei centrale pentru retail și ospitalitate – un aspect pozitiv pentru valorile proprietăților și chiriile magazinelor, birourilor și hotelurilor de pe traseu. Se așteaptă unele perturbări pe termen scurt din cauza lucrărilor, dar pe termen lung, vacanțele comerciale ar trebui să scadă și traficul pietonal să crească, susținând chiriile mai mari pentru retail și reamenajarea clădirilor vechi în spații moderne de retail sau mixte.
Infrastructura de transport public din Wellington este, de asemenea, pregătită pentru îmbunătățiri. Planurile pentru o nouă linie de transport rapid în comun (tramvai ușor sau autobuz rapid) de la gara centrală prin suburbiile sudice/estice au făcut parte din LGWM. Deși forma proiectului de transport rapid este încă în discuție (și a fost pusă în așteptare în urma reorganizării programului din 2023), există lucrări continue pentru îmbunătățirea rețelei de autobuze existente cu benzi dedicate și, posibil, vehicule cu capacitate mai mare. Rețeaua feroviară care deservește suburbiile regiunii Wellington primește și ea modernizări – sunt comandate noi unități de tren pentru liniile metropolitane, iar Metlink plănuiește creșterea frecvenței serviciilor până în 2026. Transportul eficient este esențial pentru susținerea dezvoltării locuințelor cu densitate mai mare de-a lungul coridoarelor cheie (linia Johnsonville, linia Hutt etc.), iar zonele din jurul stațiilor de tren (Johnsonville, Tawa, Porirua etc.) care sunt acum zonate pentru apartamente vor deveni mai atractive pe măsură ce serviciile de transport se îmbunătățesc.
Dincolo de transport, alte proiecte de infrastructură și dezvoltare vor influența peisajul imobiliar:
- Proiecte de consolidare a malurilor și seismice: Orașul continuă să investească în reziliență – de exemplu, consolidarea digului Wellington și îmbunătățirea sistemului de drenaj pentru a reduce riscul de inundații. Mai multe clădiri de patrimoniu sunt consolidate seismic sau reamenajate (restaurarea Primăriei se finalizează în 2025, un nou centru de convenții rezistent la cutremure a fost deschis în 2023). Un mediu construit mai sigur și mai rezilient crește valoarea proprietăților pe termen lung și asigurabilitatea acestora.
- Extinderea suburbană: În suburbiile de nord și orașele satelit, se dezvoltă noi cartiere rezidențiale. De exemplu, mari dezvoltări pe terenuri verzi în Porirua (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Upper Hutt (cartierele Kelson și Wallaceville) și Lower Hutt (zone rezidențiale noi în Wainuiomata și Stokes Valley) vor adăuga mii de locuințe în următorii 5–10 ani. Aceste proiecte vor extinde treptat oferta de locuințe a regiunii și vor muta o parte din creștere către zonele periferice. Notabil, deschiderea în 2022 a autostrăzii Transmission Gully a îmbunătățit accesul către Kapiti Coast și Porirua, stimulând interesul pentru piața imobiliară din aceste zone.
- Dezvoltări de zone comerciale: Sectorul tehnologic din Wellington crește discret; inițiative precum Takapu Valley Tech Hub și extinderea zonei de știință și inovație Wellington (lângă Gracefield) ar putea genera cerere pentru spații comerciale specializate (laboratoare, birouri) până în 2028. În plus, dacă industria cinematografică (centrată în Miramar) continuă să prospere, am putea vedea investiții în noi studiouri sau parcuri de birouri pentru industriile creative, consolidând și mai mult Wellington ca un centru creativ.
Per ansamblu, investițiile actuale în infrastructură din Wellington urmăresc să crească capacitatea și calitatea vieții în oraș, ceea ce sprijină piața imobiliară. Legăturile de transport mai bune vor deschide noi zone rezidențiale și vor permite densități mai mari fără congestie. Modernizările facilităților urbane vor face centrul orașului mai vibrant – încurajând oamenii (și afacerile) să se stabilească în Wellington. Aceste dezvoltări creează premisele pentru o creștere sustenabilă a pieței imobiliare spre sfârșitul anilor 2020.
Influențe economice și demografice
Tendințe de populație și migrație
Curentele demografice sunt un factor de bază pentru perspectivele imobiliare ale Wellington. Regiunea are o creștere a populației, dar modestă comparativ cu rata națională. Zona Greater Wellington a ajuns la aproximativ 541.500 de persoane în 2024, în creștere cu ~0,7% față de anul precedent rep.infometrics.co.nz. Această rată de creștere este mai mică decât media națională a Noii Zeelande, de 1,7% în aceeași perioadă rep.infometrics.co.nz, reflectând faptul că capitala nu a beneficiat la fel de mult de boom-ul migrației post-pandemie ca Auckland sau Christchurch. De fapt, după redeschiderea granițelor Noii Zeelande în 2022, țara a înregistrat un aflux record de migranți în 2023–24 (migrația netă a depășit +100.000 în 2024) – însă o mare parte dintre aceștia s-au stabilit în Auckland sau în alte zone. Wellington a câștigat totuși câțiva migranți din străinătate (studenți internaționali, lucrători calificați în IT și guvern), dar a înregistrat și un flux net continuu de neozeelandezi către Australia, ceea ce a compensat parțial câștigul stats.govt.nz 1news.co.nz. Până la începutul lui 2025, valurile migraționiste s-au schimbat din nou: cele mai recente date arată că migrația netă a încetinit considerabil (la ~+26.000 la nivel național în anul până în martie 2025, față de anul precedent cu cifre uriașe) stats.govt.nz. Pentru Wellington, acest lucru înseamnă probabil că creșterea populației va rămâne moderată, în jur de 0,5–1% anual, cu excepția cazului în care un nou val de migranți vizează în mod special capitala. Recensământul din 2023 pentru regiunea Wellington a înregistrat ~521.000 (populație rezidentă de obicei) stats.govt.nz, iar proiecțiile sugerează o creștere constantă până la ~560.000 până în 2028 (aproximativ +1% pe an). Implicare cheie: cererea de locuințe în Wellington va crește, dar nu va exploda – un ritm gestionabil care, combinat cu noile locuințe ce urmează să fie construite, ar putea menține piața echilibrată.Este de remarcat și faptul că migrația internă în interiorul Noii Zeelande a favorizat recent unele centre mai mici din Insula de Nord, în detrimentul Wellingtonului. Costurile ridicate ale locuințelor și trecerea la munca la distanță au determinat un număr mic de locuitori din Wellington să se mute în regiuni precum Wairarapa sau Palmerston North în perioada 2020–22. Totuși, pe măsură ce accesibilitatea locuințelor din Wellington se îmbunătățește și birourile solicită revenirea la prezența fizică, orașul ar putea reține și atrage din nou mai mulți rezidenți. Nivelurile relativ ridicate de educație și venituri din regiune reprezintă un factor de atracție. Mai mult, populația Wellingtonului are o pondere mai mare de adulți tineri (datorită universităților și locurilor de muncă guvernamentale), ceea ce generează cerere naturală de locuințe pe măsură ce chiriașii devin cumpărători de prima casă etc. În perioada 2025–2028, orice schimbare semnificativă a politicii de imigrație sau o revenire a numărului de studenți internaționali (de exemplu, la Universitatea Victoria) ar crește direct cererea de închiriere și de cumpărare pentru prima dată în Wellington. În concluzie, demografia oferă un vânt din spate blând: Wellington va crește, susținând piața imobiliară, dar nu atât de rapid încât să se supraîncălzească doar din cauza presiunii populației.Factori de ocupare și venit
Sănătatea pieței muncii din Wellington este esențială pentru sectorul imobiliar, având în vedere rolul orașului ca centru administrativ și tehnologic al Noii Zeelande. Ocuparea forței de muncă în Wellington a fost relativ stabilă în timpul fluctuațiilor economice recente. Rata șomajului în regiune a fost de aproximativ 3,4% în 2024, în creștere față de minimele record (~2,8%), dar totuși mai bună decât rata șomajului la nivel național (~5% până în 2025) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. Angajările în sectorul guvernamental au crescut semnificativ în perioada 2018–2022, ceea ce a susținut economia locală, însă o schimbare de guvern la sfârșitul anului 2023 a adus un accent pe restricții fiscale. În 2024, agențiile publice din Wellington s-au confruntat cu reduceri bugetare și evaluări, creând o anumită incertitudine a locurilor de muncă în sectorul public loweandco.nz. Unii contractori și-au pierdut locurile de muncă, iar anumite ministere au consolidat echipele (afectând spațiile de birouri, după cum s-a menționat). Acest lucru a introdus o atitudine precaută în rândul cumpărătorilor – mulți dintre ei angajați în sectorul guvernamental – temperând dorința lor de a-și extinde bugetele pentru locuințe loweandco.nz. Totuși, serviciul public de bază rămâne un angajator uriaș și stabil, astfel că nu se așteaptă un exod masiv de locuri de muncă. Până în 2025, majoritatea reducerilor par să fi fost modeste și punctuale. Dacă e să privim partea pozitivă, economia bazată pe cunoaștere a Wellingtonului se diversifică: creșterea firmelor IT, a startup-urilor și a industriei de film adaugă locuri de muncă în sectorul privat care compensează orice reducere a rolurilor guvernamentale.
Este important de menționat că veniturile în Wellington se numără printre cele mai ridicate din NZ, ceea ce susține accesibilitatea locuințelor și capacitatea de împrumut. Venitul mediu al gospodăriilor din Wellington City este cu aproximativ 15% peste media națională. Creșterea constantă a salariilor, în intervalul de 3–4% anual între 2020–2024, înseamnă că multe gospodării au acum mai multe venituri pe care le pot aloca pentru credite ipotecare (chiar dacă costurile dobânzilor au crescut). Acest lucru a ajutat la limitarea stresului ipotecar: la mijlocul anului 2024, Wellington avea o proporție mai mică de gospodării care cheltuiau peste 40% din venit pe locuință decât majoritatea regiunilor ecoprofile.infometrics.co.nz. Privind spre viitor, o creștere prognozată a șomajului la aproximativ ~4–5% (dacă economia încetinește în 2025) ar fi totuși relativ moderată și probabil de scurtă durată. Până în 2026–27, pe măsură ce economia NZ se redresează, Wellington ar trebui să vadă reluarea creșterii ocupării forței de muncă, mai ales dacă guvernul relaxează cheltuielile sau investește în infrastructură (așa cum se face adesea pentru a stimula creșterea).
În concluzie, perspectivele de angajare pentru Wellington rămân solide, deși cu o atenție sporită asupra politicilor din sectorul public. Locurile de muncă stabile și veniturile în creștere oferă oamenilor încrederea de a cumpăra locuințe sau de a semna contracte comerciale de închiriere. Un risc de menționat: dependența ridicată a Wellingtonului de locurile de muncă din sectorul cunoașterii înseamnă că orice schimbare bruscă (de exemplu, externalizare, automatizare sau mutarea unei agenții mari) ar putea afecta piața imobiliară. Pe de altă parte, ca și capitală, Wellington ar putea beneficia de orice creștere a cheltuielilor guvernamentale în viitor (de exemplu, dacă este nevoie de stimulare economică) – ceea ce ar putea impulsiona din nou angajările și gradul de ocupare a birourilor. Pentru moment, forța de muncă profesională diversificată a orașului și rata scăzută a șomajului oferă o bază solidă pentru piața imobiliară până în 2028.
Ratele dobânzilor și inflația
Traiectoria ratelor dobânzilor a fost un factor dominant în ciclul imobiliar din Wellington. După ce Banca de Rezervă a Noii Zeelande (RBNZ) a majorat agresiv Rata Oficială a Dobânzii din 2021 până la mijlocul lui 2023 (pentru a combate inflația ridicată), costurile de împrumut au triplat față de minimele din pandemie. Până în 2023, ratele medii la creditele ipotecare au ajuns la aproximativ 6%–7% (pentru termene fixe), ceea ce a redus semnificativ puterea de cumpărare a cumpărătorilor și a contribuit la scăderea prețurilor locuințelor. Vestea bună în 2025 este că ciclul ratelor a schimbat direcția: inflația a fost adusă în intervalul țintă, permițând relaxarea ratelor. Inflația anuală în NZ a scăzut la ~2,7% până la mijlocul lui 2025, cel mai scăzut nivel din aproape doi ani squirrel.co.nz squirrel.co.nz. RBNZ, după ce a reușit să reducă presiunile asupra prețurilor (de la o inflație de ~7% în 2022), a început să reducă OCR la sfârșitul lui 2024. La mijlocul lui 2025, OCR este de 3,25% 1news.co.nz, în scădere de la vârful de 5,5%. Acest lucru s-a tradus printr-o ușurare semnificativă pentru debitori: ratele tipice la creditele ipotecare fixe pe 1 an au scăzut la ~5,6% (de la ~6,5% cu un an înainte) 1news.co.nz 1news.co.nz. În mod similar, ratele variabile la creditele ipotecare sunt acum sub 7% în medie, în timp ce în 2023 erau aproape de 8% 1news.co.nz 1news.co.nz.Aceste reduceri ale ratei dobânzii sunt un motiv cheie pentru care piața imobiliară se stabilizează. Costurile mai mici de deservire a datoriilor îmbunătățesc accesibilitatea – de exemplu, fiecare punct procentual de scădere a ratelor ipotecare crește suma pe care un cumpărător mediu din Wellington o poate plăti pentru o locuință fără a-și crește plata lunară. Se așteaptă ca ratele să scadă doar treptat de acum înainte. Economiștii anticipează poate încă o mică reducere a OCR până la sfârșitul lui 2025, apoi o perioadă de stabilizare 1news.co.nz 1news.co.nz. Bănci precum ASB și ANZ semnalează că majoritatea scăderilor de dobândă la creditele ipotecare s-au încheiat pentru moment 1news.co.nz 1news.co.nz. Prin urmare, cumpărătorii nu ar trebui să se aștepte la o revenire la ipotecile ultra-ieftine de 3% din 2021; în schimb, ratele s-ar putea stabiliza în intervalul 4–5% în următorii ani, ceea ce este normal din punct de vedere istoric. Din perspectiva pieței imobiliare, ratele dobânzilor în 2025–2028 vor fi probabil neutre sau de susținere: suficient de ridicate pentru a menține disciplina la împrumuturi, dar suficient de scăzute (raportat la inflație și creșterea veniturilor) pentru a încuraja tranzacțiile. Notabil, investitorii care au fost presați de ratele ridicate pot justifica mai bine achizițiile pe măsură ce randamentele și ratele ipotecare converg.
Pe frontul inflației, locuitorii din Wellington observă o ușoară relaxare a presiunilor legate de costul vieții. În afară de locuințe, un cost care a crescut a fost cel al taxelor locale, care au crescut brusc (Consiliul Local Wellington a aplicat o majorare mare a taxelor în 2024). O parte din aceasta se reflectă în măsurile de inflație. Dar, per ansamblu, odată cu stabilizarea lanțurilor globale de aprovizionare și cu cheltuielile de consum reduse, se așteaptă ca inflația să se mențină în jur de 2–3% – exact în intervalul țintă al RBNZ. Această stabilitate înseamnă că nu sunt anticipate șocuri la nivelul ratelor dobânzilor; era creșterilor rapide de dobândă s-a încheiat, cu excepția cazului în care apare un nou val inflaționist. Pentru sectorul proprietăților comerciale, acest mediu implică de asemenea că ratele de capitalizare (randamentele) s-ar putea stabiliza. În 2022, ratele de capitalizare au crescut odată cu creșterea ratelor dobânzilor; acum, odată cu relaxarea ratelor, vedem stabilizarea ratelor de capitalizare pe piețele de birouri și industriale din Wellington linkedin.com. Investitorii nu mai cer randamente tot mai mari pentru a depăși costul crescând al datoriei. Per total, inflația scăzută și scăderea ușoară a ratelor dobânzilor creează un context pozitiv pentru piața imobiliară din Wellington până în 2028, susținând un nivel sustenabil de creștere a prețurilor și de activitate investițională.
Perspective de investiții: 2025–2028
Perspectivele pentru piața imobiliară din Wellington în următorii câțiva ani sunt prudent optimiste, cu o creștere moderată așteptată, dar și cu unele riscuri de gestionat. Iată la ce se pot aștepta investitorii și observatorii:
- Creșterea prețurilor locuințelor va reveni modest: După ce va atinge un minim în 2024–25, se preconizează că prețurile locuințelor din Wellington vor crește treptat până în 2028. Previziunile consensuale indică creșteri anuale de o singură cifră mai degrabă decât un nou boom. Un sondaj Reuters printre analiști prevede că prețurile locuințelor din Noua Zeelandă vor crește cu aproximativ +3,8% în 2025, apoi vor accelera la +6,0% în 2026 și +5,1% în 2027 globalpropertyguide.com. Wellington ar putea începe puțin mai lent (având în vedere corecția mai mare), dar până în 2026 ar putea urma, în linii mari, acele creșteri naționale. Băncile precum ANZ prevăd, de asemenea, o creștere a prețurilor de 2,5–4,5% în 2025 loweandco.nz. Factorii care determină această revenire: accesibilitate îmbunătățită, creșterea populației (chiar dacă modestă) și reducerea semnificativă a construcțiilor de locuințe, ceea ce va restrânge oferta până în 2026. Totuși, nu se așteaptă o inflație rapidă a prețurilor – constrângerile persistente de accesibilitate și sentimentul precaut al cumpărătorilor vor „temperara creșterea”, menținând-o treptată loweandco.nz. Practic, piața imobiliară din Wellington intră într-o perioadă de revenire moderată mai degrabă decât într-o creștere speculativă.
- Randamentele din chirii și strategia investitorilor: Odată cu scăderea prețurilor locuințelor și cu scăderea ușoară a chiriilor, randamentele din chirii în Wellington s-au îmbunătățit de fapt față de minimele anterioare. Randamentele brute sunt acum, în medie, în jur de 4,5–5% pentru proprietățile rezidențiale opespartners.co.nz opespartners.co.nz, în creștere de la ~3–4% la vârful pieței. Acest nivel este ușor peste randamentul mediu național opespartners.co.nz opespartners.co.nz și face ca deținerea unei proprietăți să fie mai sustenabilă financiar pentru investitori. De fapt, Wellington „se remarcă” prin raporturi chirie/preț relativ decente – de exemplu, chiria pentru o locuință medie din Wellington reprezintă aproximativ 23% din venitul mediu al gospodăriei, mai bine decât accesibilitatea din Auckland ecoprofile.infometrics.co.nz. Pe măsură ce ratele dobânzilor scad, perspectivele de cash-flow pentru proprietari se vor îmbunătăți și mai mult. Este posibil să vedem ca cei care au intrat mai devreme (care au cumpărat la prețuri de vârf) să continue să se dezangajeze financiar, dar noii investitori urmăresc oportunități, în special în segmente precum townhouse-urile care pot atinge randamente de ~4,8% sau apartamentele dual-key cu un randament de ~6% opespartners.co.nz opespartners.co.nz. Odată cu reintroducerea deductibilității fiscale pentru dobânzi (dacă va fi confirmată pe deplin prin modificările de politică din 2025), investiția în chirii în Wellington ar putea deveni mai atractivă. Per ansamblu, investitorii probabil vor rămâne orientați spre randament, preferând proprietățile care fie au un venit solid din chirii, fie potențial de a adăuga valoare (de exemplu, prin construcția unor locuințe suplimentare mici sau renovări pentru a crește chiria).
- Riscuri de urmărit: Câteva riscuri ar putea umbri orizontul. Unul este economia generală – dacă Noua Zeelandă ar intra într-o recesiune mai profundă decât se preconizează (din cauza unor șocuri globale sau a unei încetiniri accentuate în China/Australia), cererea de locuințe din Wellington s-ar diminua, iar chiriașii comerciali s-ar putea retrage. O rată a șomajului care ar depăși, să zicem, 6% ar afecta încrederea. Un alt risc local este dezastrele naturale: poziționarea Wellington-ului pe falii seismice înseamnă că posibilitatea unui cutremur este mereu prezentă. Un cutremur semnificativ ar putea deprima temporar piața și redirecționa investițiile (deși normele moderne de construcție și eforturile continue de consolidare reduc riscul de daune). În plus, schimbările de politici aduc incertitudine. Deși guvernul actual susține dezvoltarea locuințelor, orice schimbări drastice precum noi reguli fiscale sau restricții de credit ar putea influența comportamentul investitorilor. De exemplu, dacă Banca de Rezervă va reimpune în viitor limite mai stricte pentru raportul împrumut-valoare (LVR) pentru a tempera orice exuberanță, acest lucru ar putea încetini piața. Per total, aceste riscuri sunt gestionabile, dar investitorii ar trebui să mențină rezerve prudente și asigurări, având în vedere profilul unic al Wellington-ului.
- Oportunități în perspectivă: Piața din Wellington oferă câteva oportunități distincte privind anul 2028. Trecerea către intensificarea urbană deschide șanse pentru dezvoltare și reamenajare – investitorii inteligenți ar putea reuni proprietăți mai vechi în zone cu regim de înălțime crescut (de exemplu, lângă noduri de transport) pentru a construi case înșiruite sau apartamente care să răspundă cererii acumulate. Sectorul apartamentelor din Wellington a rămas în urmă (majoritatea neozeelandezilor preferă casele), dar, având în vedere accesibilitatea redusă, apartamentele moderne în locații bune ar putea avea o cerere crescută, oferind o nișă de creștere. În imobiliarele comerciale, fluctuația pieței de birouri reprezintă o oportunitate pentru chiriași de a trece la spații mai bune în condiții negociabile și pentru investitori de a repoziționa stocul de birouri învechit (posibil convertind unele birouri periferice în locuințe, lucru care a început să se întâmple în Wellington). Sectorul industrial rămâne o opțiune atractivă – orice dezvoltare în această clasă de active rară, sau chiar păstrarea terenurilor cu destinație industrială, este probabil să aducă randamente bune pe măsură ce nevoile logistice cresc. Mai mult, calitatea vieții din Wellington și atmosfera de „mică capitală cool” continuă să atragă o forță de muncă creativă – atâta timp cât acest lucru persistă, cererea pentru case cu personalitate în cartiere pietonale și pentru spații de birouri creative (studiori, hub-uri de coworking) ar trebui să continue.
Scenariu așteptat până în 2028: Piața imobiliară din Wellington este pregătită să intre într-o perioadă de expansiune sustenabilă mai degrabă decât într-un boom nesustenabil. Ne așteptăm la o creștere lentă a prețurilor locuințelor în următorii ani, deoarece oferta rămâne amplă, iar cumpărătorii sunt atenți la valoare 1news.co.nz. Ofertele numeroase și noile locuințe care apar pe piață vor preveni creșterile accelerate ale prețurilor pe termen mediu 1news.co.nz 1news.co.nz. Până în 2026–27, dacă condițiile economice sunt solide, creșterea prețurilor ar putea accelera ușor, dar probabil va fi limitată la o singură cifră anual. Chiriile ar putea începe să crească din nou după 2025, odată ce surplusul actual este absorbit, dar creșteri mari de chirii sunt puțin probabile având în vedere nivelurile ridicate recente și noua ofertă de locuințe de închiriat (de exemplu, proprietarii care trec de la Airbnb pe termen scurt la contracte de închiriere pe termen lung, adăugând la ofertă). Investitorii imobiliari se pot aștepta la câștiguri modeste de capital plus randamente îmbunătățite din chirii – un profil de randament mai orientat spre venit, comparativ cu câștigurile mari de capital din anii 2010.
În concluzie, piața imobiliară din Wellington în 2025 și-a recăpătat stabilitatea după o corecție și este pregătită pentru o creștere graduală, cu mai puține extreme. Combinația dintre o economie stabilizată, modernizări critice de infrastructură și politici de locuire prudente creează un fundal pentru o piață mai sănătoasă. Atât sectorul rezidențial, cât și cel comercial au provocările lor (accesibilitate și suprasaturare în unele segmente, respectiv), dar și semne clare de reziliență și adaptare. În lipsa unor șocuri, Wellington ar trebui ca până în 2028 să aibă valori imobiliare mai mari decât astăzi, un stoc locativ mai modern (datorită dezvoltării pe terenuri existente) și un oraș care rămâne unul dintre cele mai dorite locuri din Noua Zeelandă pentru a trăi și a face afaceri – cu adevărat „cea mai cool mică capitală” care își menține dinamismul imobiliar.
Surse: Date și rapoarte oficiale, inclusiv comunicatele Real Estate Institute of NZ (REINZ) squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, profiluri economice regionale rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, analize ale agențiilor imobiliare (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, cercetări de piață JLL și Colliers research.jllapsites.com linkedin.com, și comentarii din presă de la 1News, RNZ și alții 1news.co.nz stats.govt.nz, așa cum sunt citate pe parcurs. Acestea oferă cele mai recente perspective pentru 2025 și proiecții privind piața imobiliară din Wellington.
