Бум или пузырь? Внутри раскалённого рынка недвижимости Цюриха 2025 и далее

Офисный сектор — стабилен при высокой доступности

Рынок офисной недвижимости Цюриха в 2025 году демонстрирует смешанную картину: изобилие предложения и избирательный спрос. После пандемии уровень вакантности офисов вырос из-за распространения удаленной и гибридной работы, однако тенденция стабилизируется. В пяти крупнейших офисных центрах Швейцарии (Цюрих, Женева, Базель, Берн, Лозанна) совокупный уровень доступности составил около 5,0% на конец 2024 года jll.com. В самом регионе Цюриха объем доступных офисных площадей увеличился до 433 700 м² (уровень вакантности 5,3%) к концу 2024 года jll.com. Это немного выше по сравнению с 4,8% годом ранее, продолжая поступательный рост с 2019 года jll.com. Новые проекты на периферии способствовали увеличению вакантности — например, недавно реализованные проекты в Эрликоне и Клотене (север Цюриха) добавили значительные площади в прошлом году jll.com. Районы 5 (Цюрих-Вест) и 11 (Эрликон/Аффольтерн) также отличились заметными новыми предложениями и реконструированными офисами, вышедшими на рынок jll.com. Для сравнения, в некоторых центральных районах свободные площади были поглощены (уровень вакантности снизился в районах 1, 3 и 9), поскольку компании стремились к премиальным локациям jll.com. Ключевые офисные арендные ставки оставались стабильными в течение нескольких лет, что отражает баланс между ростом предложения и устойчивым спросом jll.com. Ставки аренды за первоклассные офисы в центре Цюриха сохранялись на одном уровне с 2022 года, хотя вскоре ситуация может измениться. Высококлассные, экологичные офисные проекты (с сертификатами зеленого строительства и современными удобствами) привлекают арендаторов, и если спрос на такие премиальные площади останется высоким, а предложение будет ограничено, арендные ставки за первоклассные офисы, возможно, наконец начнут расти после периода стагнации jll.com.

Смотря в будущее, прогноз для офисного рынка Цюриха осторожно оптимистичен. Темпы нового строительства офисов резко замедляются – в 2024 году введено в эксплуатацию только около 57 000 м², по сравнению с 343 000 м² в 2020 году jll.com. С 2025 по 2027 годы, ежегодный объем нового предложения в Цюрихе составит в среднем всего лишь 29 000 м², что является лишь долей (примерно –71%) от ежегодного объема, строившегося в 2019–2023 годах jll.com. Это резкое сокращение нового предложения поможет сдерживать дальнейший рост вакансии jll.com. Однако секонд-хенд площади по-прежнему выходят на рынок, поскольку компании оптимизируют свои помещения: ожидается, что примерно 60 000 м² существующих офисов появятся на рынке в 2025–26 годах (вероятнее всего, субаренда или освобождение старых зданий) jll.com. Таким образом, уровень вакансии, скорее всего, останется около отметки 5%+ в ближайшей перспективе jll.com. Спрос со стороны арендаторов сосредоточен на качестве: современные, хорошо расположенные офисы (особенно те, которые соответствуют ESG-стандартам) быстро находят арендаторов, тогда как устаревшие помещения на окраинах долго простаивают. Особенно финансовый и технический секторы Цюриха продолжают стимулировать спрос на аренду. Несколько крупных сделок во второй половине 2024 года показывают уверенность в топ-локациях – например, телеком-компания Salt заняла новый представительский офис над Банхофштрассе, а инвестиционная компания Bellevue Group переехала в отреставрированное здание премиум-класса у Зекселойтенплац jll.com. Благодаря низкому уровню безработицы в Швейцарии (2,5%) и росту ВВП примерно на 1,2% engelvoelkers.com, компании по-прежнему увеличивают численность сотрудников, пусть и осторожно. В целом, офисный рынок Цюриха хорошо сбалансирован: арендаторы выигрывают от большего выбора и стабильных арендных ставок, а арендодатели могут рассчитывать, что снижение строительной активности постепенно ужесточит рынок. Любой рост спроса (например, если компании вернут больше сотрудников в офисы) может быстро привести к укреплению арендных ставок в центральных районах. Пока что ожидаются стабильные офисные ставки с доминантой flight-to-quality – устаревшие офисы могут предложить уступки, в то время как экологичные премиальные офисы в центральном деловом районе и развивающихся субрынках (таких как Zürich-West и Oerlikon) пользуются устойчивым спросом.

Розничный сектор – сегмент премиум-шопинга остается сильным

Розничная недвижимость в Цюрихе показала поразительную устойчивость. На самом деле, главная торговая улица города, Банхофштрассе, по-прежнему остается одной из самых дорогих торговых локаций в мире. Арендные ставки премиум-класса на торговых улицах выросли более чем на 20% с 2020 года, достигнув около 10 250 швейцарских франков за м² в год к концу 2024 года jll.com. Это ставит флагманскую улицу Цюриха сразу после Парижа и Лондона в Европе по стоимости аренды коммерческих помещений jll.com. Такие высокие ставки отражают сильный спрос со стороны люксовых брендов и ритейлеров на ограниченное количество торговых площадей. Вакантность на Банхофштрассе фактически равна 0% jll.com – любое свободное помещение тут же арендуется. В последние годы несколько мировых брендов увеличили площадь своих флагманских магазинов или впервые вышли на эту улицу, поддерживая стопроцентную заполненность. Этому способствует статус Цюриха как богатого глобального города: он лидирует в Европе по покупательной способности на душу населения, что сильно поддерживает розничные расходы jll.com. Постоянный поток туристов, бизнес-путешественников и состоятельных жителей обеспечивает устойчивые продажи в люксовых бутиках, магазинах часов/ювелирных изделий и элитной моде. Даже с ростом электронной коммерции опыт и престиж присутствия на Банхофштрассе остаются незаменимыми для ритейлеров. Похожая ситуация наблюдается и в других престижных районах, таких как Старый город и бутик-кварталы Зеефельда – спрос высок, а вакансий практически нет.

Тем не менее, вторичные торговые локации сталкиваются с более сложной ситуацией. Некоторые боковые улицы и менее центральные торговые центры были вынуждены пересмотреть стратегию после COVID, а ритейлеры среднего сегмента учитывают конкуренцию с онлайн-магазинами. Общий поток посетителей в Цюрихе восстановился с возвращением туристов и офисных работников, но покупатели теперь ожидают большего, чем просто магазины – успешные точки розничной торговли предлагают впечатления (кафе, мероприятия) и удобство. Тем не менее, по сравнению со многими городами, розничный сектор Цюриха чувствует себя хорошо. Уверенность потребителей поддерживается низкой инфляцией и ростом зарплат в Швейцарии, а уровень безработицы очень низкий. Арендодатели на центральных улицах достигли рекордных арендных ставок в 2024 году jll.com, что свидетельствует о высокой уверенности ритейлеров в физических точках продаж. В результате инвесторы по-прежнему заинтересованы в первоклассных торговых активах, которые дают стабильный доход (хотя доходность низкая из-за высокого уровня цен). В дальнейшем результаты ритейла, скорее всего, будут различаться по сегментам: ультрапремиум продолжит процветать, а слабые локации вынуждены будут внедрять инновации. Если туризм из Азии и США будет расти в ближайшие годы, это дополнительно поддержит центральную розницу. Напротив, любое снижение потребительских расходов или новые привычки электронной коммерции могут оказать давление на менее престижные магазины. На данный момент розничная недвижимость Цюриха — это история успеха для топ-локаций: «Локация, локация, локация» по-прежнему справедливо, при этом Bahnhofstrasse сохраняет одни из самых высоких арендных ставок в мире и нулевую вакантность благодаря неослабевающему спросу jll.com.

Промышленность и логистика – высокий спрос, ограниченное предложение

Сегмент промышленных и логистических объектов недвижимости в регионе Цюриха (и в Швейцарии в целом) испытывает устойчивый спрос и снижение вакансий. По состоянию на 2023 год уровень вакансий для инвестиционных логистических объектов по всей стране снизился примерно до 5,1%, по сравнению с 7,7% в 2019 году jll.com. Другими словами, склады и распределительные центры становятся все более занятыми благодаря росту электронной коммерции, реорганизации цепочек поставок и увеличению запасов у компаний. География швейцарской логистики концентрируется вдоль ключевых транспортных коридоров — значительная часть объектов расположена в треугольнике Базель–Цюрих–Золотурн и вокруг крупных мегаполисов jll.com. Цюрих, находясь на пересечении автомагистралей и рядом с аэропортом, занимает ключевую позицию в логистике, но при этом сильно ограничен по площади. Много промышленных территорий было переоборудовано в офисы или жильё (особенно в городе Цюрих), что ограничивает предложение новых складов. Многие существующие склады устарели и не полностью соответствуют современным требованиям (например, низкая высота потолков, меньше зон для разгрузки и погрузки) jll.com, поэтому логистические площади класса A крайне редки.

Арендные ставки на логистические/промышленные помещения в районе Цюриха обычно колеблются от примерно 85 до 140 швейцарских франков за м² в год в зависимости от размера и расположения jll.com. Эти ставки относительно высоки по мировым меркам (что отражает высокую стоимость земли и строительства в Швейцарии). Рост арендной платы был умеренным, но стабильным по мере снижения вакансий. Инвесторы проявляют все больший интерес к этому классу активов из-за его стабильности доходов и потенциала роста — доходность логистических объектов, хотя и низкая в Швейцарии (~4–5%), немного выше, чем у лучшей офисной недвижимости. Примечательно, что большинство логистических объектов недвижимости в Швейцарии находится в собственности компаний (компании владеют своими складами) jll.com. Лишь около 300 логистических объектов по стране являются сдаваемыми в аренду инвестиционными активами jll.com. Это повышает неликвидность и эксклюзивность рынка. Те немногие инвестиционные склады, которые появляются в продаже, вызывают серьезную конкуренцию, включая иностранных институциональных инвесторов, которых привлекает стабильность Швейцарии.

В ближайшие годы ожидается, что развитие логистики останется ограниченным. Подходящие земли вокруг Цюриха для новых крупных складских комплексов ограничены и строго регулируются. Однако некоторые промышленные зоны на окраинах города и вдоль автомагистрали A1 активно развиваются – старые объекты могут быть переоборудованы в многоэтажные логистические комплексы или разделены для городского last-mile распределения. Тренд на перенос производственных мощностей ближе к месту потребления (большее хранение запасов внутри Швейцарии) и рост онлайн-торговли будут поддерживать высокий спрос на современные складские помещения. В результате уровень вакантности может еще больше снизиться, а арендные ставки немного вырасти, особенно для объектов класса «прайм». Одна из задач – модернизация устаревших зданий – многие старые промышленные здания не соответствуют современным логистическим требованиям jll.com. В качестве решения пробуют преобразовать часть таких зданий под self-storage или малые предприятия, чтобы сократить вакантность jll.com. В целом, перспективы индустриальной недвижимости Цюриха позитивные, характеризуются дефицитом предложения и устойчивым спросом. Эта ниша может не привлекать столько внимания, как цюрихское жильё или офисы, но она открывает новые перспективы для инвесторов, способных ориентироваться в зонировании и находить подходящие активы – фундаментальные предпосылки низкой вакантности и стабильного спроса на аренду здесь прочны jll.com.

Инвестиционный прогноз: доходность, иностранный интерес и возможности

Иностранные инвестиции и регулирование: Важно отметить, что Швейцария соблюдает строгие правила (Lex Koller), ограничивающие иностранное владение жилой недвижимостью.

Иностранцы-нерезиденты, как правило, не могут покупать жильё в Цюрихе (за исключением редких случаев или через определённые освобождённые структуры) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Однако иностранцы могут свободно инвестировать в коммерческую недвижимость, а до настоящего времени также могли приобретать акции швейцарских компаний или фондов недвижимости без ограничений jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Это позволило иностранному институциональному капиталу косвенно выйти на рынок Цюриха.Существует значительный мировой интерес — суверенные фонды благосостояния, международные фонды недвижимости (REITs) и частные инвесторы вкладывают средства в швейцарские фонды недвижимости, строительные проекты и приобретение коммерческих активов.Например, престижные офисные здания и торговые объекты Цюриха часто становятся предметом конкуренции между немецкими фондами или инвесторами из Ближнего Востока.В будущем, однако, регуляторная среда может ужесточиться.В марте 2025 года швейцарское правительство объявило о планах дальнейшего ограничения покупок недвижимости иностранцами, что может привести к отмене льготы, позволявшей иностранцам свободно приобретать акции котирующихся на бирже компаний недвижимости jacquemoudstanislas.ch.Если такие реформы будут приняты (в настоящее время они обсуждаются), для иностранных инвесторов потребуется разрешение правительства даже на косвенное участие в недвижимости, что станет существенным изменением, направленным на охлаждение спроса jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Это вызвало опасения, что зарубежный капитал может быть отпугнут.Тем не менее, законодательный процесс продолжается – любые изменения потребуют времени и могут быть смягчены jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.На данный момент интерес иностранных инвесторов остается высоким, особенно в отношении коммерческих активов и партнерств по развитию.Стабильная доходность на рынке с низкой доходностью: Недвижимость Цюриха ценится как «тихая гавань» для инвестиций, предлагая стабильность вместо высокой доходности. В 2025 году доходность от элитных жилых и офисных объектов в Цюрихе обычно составляет всего около 2,5%–3,5% в год (брутто) foxstone.ch. Такая умеренная доходность отражает высокие оценки и низкие риски швейцарской недвижимости. Для институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды и страховые компании, надежность и сохранность капитала недвижимости Цюриха делают ее ключевым активом. Фактически, крупные владельцы сообщают о стабильных или растущих ценах – например, Swiss Life (один из крупнейших инвесторов в недвижимость в Швейцарии) отметила, что справедливая стоимость ее портфеля выросла примерно на 0,2% в 1 квартале 2025 года, несмотря на общее снижение reuters.com. Доходность от аренды считается абсолютно надежной благодаря полной заполняемости объектов и высокой платежеспособности арендаторов в Цюрихе. Совокупная доходность в будущем, как ожидается, будет складываться главным образом из поступлений от аренды плюс умеренный прирост капитала (прогнозируемый рост цен составляет около 1–4% в год в ближайшие годы investropa.com). Международные инвесторы также продолжают проявлять интерес, несмотря на низкую доходность, благодаря статусу Швейцарии как «тихой гавани». В периоды глобальной нестабильности недвижимость в Цюрихе привлекает иностранных покупателей, стремящихся сохранить свое состояние investropa.com. Крепкий швейцарский франк и политическая стабильность страны только усиливают привлекательность.

Новые возможности – зеленые и нишевые сегменты: Инвесторы также присматриваются к новым нишам и стратегиям добавления стоимости на рынке Цюриха. Одной из ключевых тем становится устойчивое развитие. Растёт спрос (со стороны арендаторов и покупателей) на экологичные, энергоэффективные здания, а объекты с зелёными сертификатами могут продаваться по более высокой цене investropa.com. Государственная политика по снижению выбросов углерода – например, новый закон, обязывающий устанавливать солнечные панели на большинстве новых зданий pv-magazine.com – потребует модернизации старого фонда и развития инфраструктуры возобновляемой энергетики. Это создаёт возможности для инвесторов, которые смогут преобразовывать устаревшие здания за счёт теплоизоляции, тепловых насосов, солнечных установок и т. д., повышая стоимость объектов и соответствуя зелёным стандартам. Ещё одна тенденция – технологии и PropTech в сфере недвижимости: функции «умного дома», цифровые сервисы для арендаторов и аналитика данных повышают ценность объектов (особенно интересны для технологически подкованных арендаторов на рынке Цюриха) investropa.com.

Определённые сектора недвижимости также имеют потенциал для роста. Логистические комплексы и объекты для life-science востребованы, но их остро не хватает – перепрофилирование или строительство легкопромышленных помещений на окраинах агломерации под last-mile логистику или лабораторно-исследовательские центры выглядит перспективно. Ещё одна возможность – жилищное строительство в «B»-локациях вокруг Цюриха: из-за недоступности жилья в центре города районы на окраинах или в пригородах бурно развиваются (инвесторы нацеливаются на новое арендное жильё с более высокой доходностью) foxstone.ch. В самом деле, пригородные районы с хорошим транспортным сообщением становятся инвестиционными центрами, так как арендаторы ищут более доступные варианты вне центра города foxstone.ch. Кроме того, альтернативные жилищные модели набирают популярность: co-living и жилищные кооперативы. В Цюрихе сильны традиции некоммерческих жилищных кооперативов, и город активно поддерживает это направление (планируется, что к 2050 году 33% жилья будет некоммерческим) digitalcollection.zhaw.ch. Хотя такая застройка не максимизирует прибыль, кооперативы обеспечивают стабильный долгосрочный доход и зачастую основаны на сотрудничестве государства и частного сектора – институциональные инвесторы, такие как пенсионные фонды, делают первые осторожные вложения как часть ESG-стратегии. В частном сегменте co-living пространства с гибкими условиями аренды и общими удобствами привлекают молодых специалистов и экспатов, что делает этот нишевый сегмент особенно интересным.

Прогноз доходности: В целом инвесторы могут рассчитывать на умеренную, но стабильную доходность от недвижимости в Цюрихе в ближайшие несколько лет. Премиальные жилые и коммерческие объекты могут приносить порядка 3% годовых денежного потока foxstone.ch, плюс еще несколько процентов за счет прироста капитала — не впечатляюще, но соответствует низкорискованному профилю Швейцарии. Те, кто ищет более высокую доходность, рассматривают стратегии добавленной стоимости (например, реновация старых квартир с последующей продажей на рынок собственников жилья, учитывая высокий спрос покупателей) или девелопмент (однако высокие строительные расходы и регулирование делают это сложным в Цюрихе). Платформы коллективных инвестиций в недвижимость тоже появились на рынке (например, Foxstone, Crowdhouse), позволяя инвесторам брать на себя немного больше рисков ради целевой доходности в диапазоне 5–7% через диверсифицированные портфели foxstone.ch. Интерес со стороны зарубежных инвесторов, вероятно, сохранится в отношении ключевых активов, если только новые законы не ограничат его значительно. В целом, инвестиционная перспектива Цюриха остается позитивной, но конкурентной — стабильность и нехватка недвижимости указывают на устойчивость цен, однако инвесторам придется проявлять креативность для достижения доходности. Основные возможности — в устойчивых улучшениях, удовлетворении спроса на жилье в недостаточно обеспеченных сегментах и использовании продолжающегося роста Цюриха на фоне изменений в регулировании.

Ключевые районы и горячие точки недвижимости

Цюрих — это город разнообразных районов, каждый из которых отличается своим характером и тенденциями на рынке недвижимости. Ниже мы выделяем несколько ключевых кварталов — от ультра-премиальных приозерных районов до перспективных урбанистических зон — с указанием их уровней цен, факторов популярности, девелоперских проектов и качества жизни:

Энге (Район 2) – Роскошная жизнь у озера. Энге, расположенный на южной стороне центра Цюриха, стал магнитом для элитных апартаментов и состоятельных профессионалов. Здесь цены в среднем составляют около 18 300 швейцарских франков за м² investropa.com, что является одними из самых высоких в городе. Недавние роскошные проекты (с такими удобствами, как частные тренажерные залы и услуги консьержа) привлекают в Энге богатых экспатов и технических руководителей investropa.com. Привлекательность района объясняется его первоклассным расположением: в пешей доступности от делового центра, на берегу озера, с такими объектами, как парк Ритер и музей Бэренгассе. Уровень жизни здесь отличный: в Энге есть элитные магазины, международные школы и всего несколько минут до финансового центра Парадеплац. Поскольку новые премиальные проекты все еще строятся, эксклюзивность Энге – и высокие цены – сохранятся investropa.com.
Зеефельд (Район 8) – Самый желанный район у озера Цюрих. Зеефельд – это чрезвычайно востребованный район к востоку от центра города, ценимый за близость к озеру Цюрих, модные рестораны и оживленную атмосферу. Здесь недвижимость стоит наивысших цен (одни из самых высоких за м² в Цюрихе) и пользуется огромным спросом investropa.com. Вакантность практически отсутствует – все хотят жить в Зеефельде. Несмотря на низкую доходность от аренды (~2–3%, что свидетельствует о очень высокой капитальной стоимости), постоянно низкая вакантность и высокие арендные ставки подтверждают привлекательность этого района investropa.com. В Зеефельде сочетаются элегантные исторические здания и современные апартаменты, многие из которых с видом на озеро. Местные жители наслаждаются отдыхом у воды, зелеными зонами, такими как парк Цюриххорн, и бутиками. Район популярен как среди состоятельных местных жителей, так и среди экспатов. Из-за очень ограниченной территории в Зеефельде появляется немного новых проектов (кроме редких элитных жилых комплексов), поэтому предложение остается ограниченным. Ожидается, что Зеефельд останется элитным анклавом с выдающимся качеством жизни и соответствующими ценами.
Флунтерн (Район 7) – Престиж на Цюрихберге. Флунтерн расположен на лесистых склонах холма Цюрихберг и является одним из самых престижных жилых районов Цюриха. Он известен живописными видами, роскошными виллами и лучшими школами. Флунтерн особенно востребован семьями благодаря элитным образовательным возможностям – здесь находятся известные школы (например, филиал Zurich International School и отличные государственные начальные школы), которые стабильно пользуются высоким спросом. Дома в Флунтерне просторные и часто имеют яркую архитектуру, здесь расположены резиденции многих посольств и топ-менеджеров. Цены на недвижимость очень высоки (на уровне озёрных кварталов), а предложения постоянно дефицитны – любая новая продажа в Флунтерне вызывает мгновенный интерес. Район предлагает спокойную, зелёную атмосферу (рядом зоопарк и лесные тропы), и при этом всего в нескольких минутах от центра на трамвае. Новое строительство минимально из-за строгих правил зонирования, сохраняющих облик района. В итоге, Флунтерн сочетает в себе уединённость, природу и престиж, что поддерживает высокий спрос среди цюрихской элиты.
Цюрих Вест / Крайс 5 (Район 5) – От индустриального к модному. Крайс 5, также известный как Цюрих Вест, изменился с суровой индустриальной зоны в один из самых модных районов города. Идущая джентрификация ведёт к росту цен на недвижимость – в 2024 году средняя цена квартиры здесь достигает 14 600 швейцарских франков за м², что на 3% выше по сравнению с прошлым годом investropa.com. Район наполнен новыми застройками: старые склады уступили место лофтам, арт-галереям, офисам технологических компаний и ночным заведениям. Молодые профессионалы и креативные люди стремятся в Крайс 5 за его необычной атмосферой и относительной доступностью по сравнению с центром investropa.com. Город активно инвестирует в повышение привлекательности Крайс 5 для жизни – создаются парки, школы и культурные пространства, чтобы сделать район более удобным для семей investropa.com. Транспортная доступность отличная (несколько трамвайных линий, близко станция Hardbrücke). Благодаря крупным проектам, таким как Europaallee (сразу за путями) и локальным реновациям, развитие продолжается. Сейчас Крайс 5 славится одними из самых стильных ресторанов, клубов и дизайн-магазинов Цюриха, а также современной инфраструктурой для жителей. Район предлагает уникальный городской стиль жизни, и, как результат, спрос (и цены) продолжают расти на фоне продолжающегося ренессанса investropa.com.
Альтштеттен (район 9) – Перспективный городской центр. Альтштеттен, расположенный на западе Цюриха, привлекает внимание как более доступный жилой район с потенциалом роста. Долгое время это был преимущественно промышленный/рабочий район, но в последние годы произошли кардинальные изменения. Цены на недвижимость в центре Цюриха взлетели, «заставляя многих покупателей и арендаторов рассматривать Альтштеттен как более бюджетный вариант» investropa.com investropa.com. Средняя стоимость за м² здесь значительно ниже, чем в центре города (что делает район одним из самых выгодных в Цюрихе) investropa.com. В то же время Альтштеттен пережил масштабное обновление инфраструктуры – в частности, продление легкорельсовой линии Лимматталь и другие улучшения общественного транспорта сделали поездки из Альтштеттена в центр города очень удобными investropa.com. Вокруг железнодорожной станции Альтштеттена и вдоль транспортных магистралей появляются новые жилые и многофункциональные проекты. Теперь район предлагает современные апартаменты, торговые центры и офисные комплексы (несколько крупных компаний имеют офисы в бизнес-парках Альтштеттена). Благодаря быстрому транспорту, низкой аренде/ценам и росту числа удобств, Альтштеттен превращается в динамичный второй центр города. Многие покупатели жилья впервые и молодые семьи выбирают этот район ради доступного пространства. По мере того как все больше людей открывают для себя его удобство и выгоду, репутация и стоимость недвижимости Альтштеттена неуклонно растут investropa.com.
Эрликон (район 11) – Процветающий делово-жилой узел. Эрликон на севере Цюриха является одной из самых успешных историй развития города. Благодаря отличным транспортным связям (крупная станция S-Bahn, пересадочные узлы трамваев и автобусов) и большому количеству земли, Эрликон превратился в динамичный городской центр. Район усеян новыми офисами, торговыми центрами (например, ТЦ Neumarkt) и жилыми комплексами. Этот рост подстегивает спрос на недвижимость — медианная цена дома в Эрликоне сейчас превышает 2,5 млн швейцарских франков (для больших семейных домов), а стоимость всех типов недвижимости продолжает расти investropa.com. Агентства недвижимости сообщают о возросшем интересе, поскольку и жители, и бизнес все больше стремятся к удобному расположению Эрликона investropa.com investropa.com. Текущие проекты развития района — еще один значимый фактор: возводятся или недавно завершены многочисленные высотки и многофункциональные здания, что добавляет современное жилье и улучшает инфраструктуру investropa.com. На уровне улиц в Эрликоне появились новые парки, рестораны и культурные площадки, формируя оживлённую атмосферу investropa.com. Он становится все более самодостаточным – здесь можно жить, работать и отдыхать, не покидая района. Благодаря стратегическому расположению (10 минут на поезде до центра Цюриха и прямое железнодорожное сообщение с аэропортом Цюриха), Эрликон — горячая точка как для инвесторов, так и для арендаторов. Район, по прогнозам, продолжит процветать: впереди еще новые улучшения (например, планируемый иновационный кампус и спортивные объекты). Для тех, кто ищет потенциал уверенного роста в Цюрихе, Эрликон предлагает привлекательное сочетание транспортной доступности, новых застроек и сравнительно умеренных цен (по крайней мере, по сравнению с центром города и озерными районами).
Аффольтерн (район 11) – Новая инфраструктура, новая привлекательность. Более удалённый район 11, Аффольтерн стал ярким пятном на рынке недвижимости благодаря развитию инфраструктуры и разумным ценам. Недавно Федеральное дорожное управление Швейцарии вложило крупные средства в новые дороги и расширение автомагистралей вокруг Аффольтерна investropa.com, значительно улучшив транспортную доступность. Это привлекло внимание покупателей, для которых важны удобные поездки на автомобиле или автобусе investropa.com. Кроме того, в Цюрихе в 2023 году был зафиксирован бум на строительство новых квартир, особенно в таких районах, как Аффольтерн — было построено больше всего новых квартир с 2018 года, что свидетельствует об интересе как среди застройщиков, так и среди покупателей investropa.com. С этими новыми квартирами, появляющимися на рынке (часто по более низким ценам, чем в центре города), Аффольтерн привлекает молодых специалистов и семьи, ищущих современное жильё по конкурентоспособным ценам investropa.com investropa.com. Соответственно, население этого района растет. Аффольтерн также выигрывает благодаря близости к зелёным зонам и более спокойной загородной атмосфере, предлагая баланс городской и сельской жизни. Планы города по возможному расширению общественного транспорта до Аффольтерна только увеличат его привлекательность. Короче говоря, Аффольтерн развивается в положительном направлении: улучшенное транспортное сообщение, новые жилые комплексы и всё ещё доступные цены делают его отличным выбором для тех, кто ищет выгодную покупку. Его продолжающаяся трансформация говорит о уверенном будущем росте как в сообществе, так и в стоимости недвижимости investropa.com.
Schwamendingen (Район 12) – Доступность с потенциалом для обновления. На севере города Шваммендинген исторически считался недорогим и незамеченным районом — но ситуация меняется. Сейчас это «привлекает внимание как бюджетная альтернатива» для тех, кого вытеснили высокие цены в центре Цюриха investropa.com. Стоимость жилья здесь одна из самых низких в городе, что привлекает многих покупателей впервые и семьи со средним доходом. Особый интерес вызывает волна обновлений в Шваммендингене. Флагманский проект, “Über-Gärten”, предлагает 228 новых арендных квартир с инновационным дизайном (просторные лоджии, общие «лесные сады»), чтобы повысить комфорт жизни investropa.com. Такие проекты обновляют жилой фонд и привлекают всё более разнообразное население. Ещё одно крупное улучшение — Шваммендингенский шумозащитный тоннель, новаторский инфраструктурный проект, который накрыл участок автомагистрали «зелёной» конструкцией investropa.com. Это радикально снизило шум и загрязнение в районе, а на крыше тоннеля создан новый парк investropa.com. Качество жизни ощутимо повысилось — тише на улицах, чище воздух, появились новые зелёные зоны. Всё это говорит о значительных инвестициях в сообщество Шваммендингена. Сейчас район предлагает уникальное сочетание доступности и комфорта, что становится всё более редким в Цюрихе investropa.com. Поэтому популярность Шваммендингена растёт среди тех, кто ищет выгодное вложение: вы получаете больше пространства за свои деньги, а район развивается. Это отличный пример того, как пригороды Цюриха меняются в соответствии с современными запросами. В будущем репутация Шваммендингена и спрос на недвижимость здесь будут продолжать расти, хотя цены останутся более доступными по сравнению с элитными районами города.

Каждый из этих районов иллюстрирует многогранность рынка недвижимости Цюриха. Также заслуживают упоминания сообщества «Золотого берега» и «Серебряного берега» вдоль Цюрихского озера за пределами городской черты — Золотой берег (солнечный восточный берег) в таких городах, как Кюснахт и Цолликон, остается ультра-премиальным для вилл, и здесь продажи особняков могут превышать 10 миллионов швейцарских франков investropa.com, тогда как Серебряный берег (западный берег, например, Тальвиль, Хорген) предлагает немного больше ценности, но также остается очень престижным. Что касается города, независимо от того, ищете ли вы роскошь старого света (Энге, Зеефельд, Флунтерн), модную городскую жизнь (Крайс 5) или новые семейные районы (Альтштеттен, Аффольтерн, Швамединген), районы Цюриха это предоставляют — если вам удастся найти там место. Примечательно, что во всех районах наблюдается общий дефицит предложения. Даже в «доступных» кварталах найти жилье непросто. Это означает, что рост цен — это городское явление, просто в разных масштабах. Для инвесторов и покупателей жилья понимание этих нюансов районов — какие из них сейчас на пике моды, а какие являются вечной классикой — ключ к успешной навигации по рынку Цюриха.

Инфраструктурные и девелоперские проекты, формирующие будущее

Модернизация транспорта: Цюрих продолжает активно инвестировать в инфраструктуру для поддержки своего роста и повышения качества жизни. В последние годы были завершены или запущены масштабные расширения общественного транспорта. Яркий пример — новая легкорельсовая линия Лимматталь, открывшаяся для соединения западных районов (Альтштеттен/Аффольтерн) с пригородами вдоль долины Лиммат. Это продление трамвайной линии, наряду с другими улучшениями трамвайной сети, значительно сократило время в пути из отдалённых районов в город investropa.com. Улучшенная транспортная доступность уже способствует развитию таких районов, как Альтштеттен и Аффольтерн, делая их более привлекательными для жителей и бизнеса. Планируются дальнейшие продления трамвайных линий и проекты выделенных автобусных полос, чтобы у всех районов были хорошие транспортные связи. Одновременно пригородная железнодорожная сеть S-Bahn — основа передвижения по большому Цюриху — проходит модернизацию. Перегруженная станция Штадельхофен будет расширена (строительство дополнительного туннеля и платформ уже планируется), чтобы увеличить пропускную способность поездов через центр Цюриха в ближайшие годы. Федеральное правительство также реализует проект «Туннель Цюрих Брюттен» (новый железнодорожный туннель в направлении Винтертура) для улучшения междугородних связей к началу 2030-х годов. Эти проекты позволят увеличить частоту поездов и снизить уровень переполненности, чтобы обеспечить прогнозируемый рост населения агломерации.

Что касается дорожной инфраструктуры, инновационные решения улучшают движение транспорта и экологию. Одним из примечательных проектов является шумоизоляционный кожух автотрассы в Швамедингене (упомянутый выше), который был построен для покрытия шумного автобана озеленённой поверхностью investropa.com. Это не только вновь объединило районы, разделённые трассой, но также создало новый зелёный парк длиной 1,6 км для жителей – решение, выгодное и для мобильности, и для качества городской среды. Город и кантон планируют аналогичные проекты для устранения других транспортных узловых точек с помощью туннелей или крыш (например, обсуждается возможное строительство тоннеля на части кольцевой улицы Rosengartenstrasse, чтобы снизить уровень шума в густонаселённых кварталах). Кроме того, общественный транспорт Цюриха становится более экологичным: город поэтапно внедряет электрические автобусы и расширяет велосипедную инфраструктуру, планируя новые велосипедные «супермагистрали», которые будут пересекать город. Все эти усилия соответствуют стремлению Цюриха стать образцовым транспортным городом XXI века, где даже отдалённые пригороды хорошо связаны и приоритет отдаётся устойчивым видам транспорта. Эффективная транспортная инфраструктура крайне важна и для рынка недвижимости – она открывает новые территории для застройки и обеспечивает развитие города без транспортного коллапса.

Крупные проекты развития: Несколько крупномасштабных проектов изменяют облик городской среды Цюриха. Возможно, самым ожидаемым является проект Hardturm «Ensemble», который преобразит давно пустующий стадион Хардтурм в районе 5. Проект включает в себя новый футбольный стадион на 18 000 мест для двух футбольных клубов Цюриха, окружённый двумя высотными башнями и среднеэтажными зданиями, в которых будет размещено ~600 новых квартир (включая доступное жильё), а также офисные и торговые площади swissinfo.ch. Избиратели одобрили этот план стоимостью 570 миллионов швейцарских франков ещё в 2018 году swissinfo.ch, и после многих лет политических баталий и юридических споров строительство должно начаться в ближайшее время. После реализации проект создаст совершенно новый район на западе Цюриха, решая задачи по спортивной инфраструктуре и жилищному строительству. Жилищная составляющая значительна – одна из башен будет предназначена преимущественно для кооперативного/некоммерческого жилья, что поможет городу приблизиться к целям по доступности жилья swissinfo.ch. Несмотря на то что судебные споры задерживали сроки реализации (проект был то «заморожен», то возобновлён из-за противодействия с некоторых сторон) coliseum-online.com swissinfo.ch, в целом ожидается, что Ensemble в итоге будет реализован, предоставив современный стадион к середине/концу 2020-х и столь необходимые новые квартиры.

В центре города недавно завершились последние этапы масштабного проекта Europaallee (реконструкция бывших железнодорожных территорий рядом с главным вокзалом Цюриха). За последнее десятилетие Europaallee предоставил новые офисные площади (включая крупный кампус Google), сотни квартир, университетский кампус и торговые галереи — фактически расширив центр города. Его завершение в 2020–2021 годах означает, что в центральной части Цюриха больше не осталось крупных пустующих участков. Теперь внимание переключается на мелкие участки для точечной застройки и бывшие промышленные зоны. Например, в районе Эрликон продолжается развитие таких объектов, как Centro (реновация центра Эрликона), и к башне Andreasturm, открытой в 2018 году, присоединились другие высотки, такие как Franklin Tower, а вокруг станции Эрликон планируются новые здания. На севере Цюриха реализуется план создания нового инновационного парка рядом с Дюбендорфом (немного за пределами города), который будет включать исследовательские и опытно-конструкторские помещения, а возможно, и жильё — с использованием близости к ETH и университету.

Городские планировщики Цюриха также делают акцент на устойчивом городском развитии. Многие старые промышленные районы в агломерации подлежат преобразованию в жилые кварталы смешанного использования. Например, в пригородах: район Дитикон реализует крупный проект по превращению старой промзоны в жилой квартал с тысячами квартир, что косвенно облегчает дефицит жилья в самом Цюрихе. В пределах города продолжается реконструкция районов Крайс 4 и 5 (Лангштрассе и Цюрих Вест), при этом планы предусматривают создание зеленых двориков и общественных пространств рядом с новыми зданиями investropa.com. Генплан города до 2040 года фокусируется на «Innenentwicklung» — внутреннем развитии, то есть на уплотнении существующей городской застройки, а не расширении за счет пригородов. Это предполагает изменение зонирования для отдельных территорий рядом с транспортом с целью разрешить более высокие здания и поощрять многофункциональные высотки в определённых зонах (например, больше высотных домов будет разрешено вокруг Альтштеттена и Эрликона). Однако Цюрих сочетает это с жесткими требованиями к дизайну и экологическим стандартам, чтобы сохранить характер города.

Инфраструктура и градостроительство: Еще одной важной инициативой является приверженность Цюриха концепции «Общество 2000-ватт» и климатическим целям. Город реализует программы по модернизации зданий для повышения энергоэффективности, расширяет сети центрального отопления (часто с использованием воды из озера или вторичного тепла) и требует установки солнечных панелей на новых строениях в соответствии с новым федеральным законом pv-magazine.com. Такой экологически ориентированный подход заставляет застройщиков интегрировать солнечные панели, зеленые крыши и эффективные системы вентиляции и кондиционирования — это увеличивает начальные затраты, но повышает долгосрочную устойчивость. Результат — город остается высококачественным для жизни, с низким уровнем загрязнения и устойчивым к изменению климата, что, в свою очередь, поддерживает высокую стоимость недвижимости.

Политика зонирования также меняется. Город заявил о планах защищать пространство для некоммерческого жилья — например, резервировать часть муниципальных земель для жилищных кооперативов и прописывать в зонировании стимулы для строительства доступного жилья в новых проектах. Примечательной целью, утвержденной голосованием горожан, является достижение доли треть всего жилищного фонда под управлением кооперативов или других некоммерческих организаций к 2050 году digitalcollection.zhaw.ch. Это стимулирует город выделять землю и предоставлять выгодные условия для подобных проектов (например, кооперативный жилой комплекс «Больше, чем жилье» в районе Хунцикер — реализован несколько лет назад — стал моделью для тиражирования). Кроме того, обсуждаются ограничения на краткосрочную аренду (Airbnb) как средство обеспечить использование жилья под местные нужды: Цюрих рассматривает вариант ограничений сдачи квартир туристам, чтобы предотвратить их выбывание из долгосрочного рынка, хотя строгого закона пока не принято.

В заключение, инфраструктура и планы развития Цюриха ориентированы на умный рост: расширение транспортных возможностей, создание нового жилья в малоиспользуемых районах и улучшение зеленых и общественных пространств города. Проекты, такие как стадион Хардтурм, туннель Швамендінген и новые трамвайные линии, воплощают подход Цюриха – инвестировать в улучшения, которые преследуют несколько целей одновременно (жилье, мобильность, экология). Эти усилия помогут Цюриху оставаться чрезвычайно конкурентоспособным и комфортным для жизни городом, что в свою очередь поддерживает прочность рынка недвижимости. Конечно, задач много (от сопротивления местных жителей до сложных швейцарских процедур согласования), но история города показывает поступательное, консенсусное развитие. Для инвесторов и жителей эти изменения означают лучшее транспортное сообщение, больше возможностей для жилья в определённых районах и постоянное развитие городской среды Цюриха в течение следующего десятилетия.

Регуляторная среда: налоги, правила собственности и строительные нормы

Рынок недвижимости Цюриха функционирует в рамках стабильной, но развивающейся нормативно-правовой базы Швейцарии, которая охватывает все – от налогов и правил покупки для иностранных граждан до экологических стандартов. Вот ключевые аспекты и предстоящие изменения на 2025 год:

Правила иностранного владения – Закон Лекса Коллера: Возможно, самым характерным регулированием является закон Лекса Коллера, который ограничивает возможность приобретения жилой недвижимости в Швейцарии иностранными гражданами.

В городе Цюрих это означает, что иностранцы, не являющиеся резидентами, не могут покупать дома или квартиры в качестве инвестиций или для отдыха.Только резиденты (включая иностранных граждан с разрешением на проживание в Швейцарии) рассматриваются как местные жители при покупке недвижимости jacquemoudstanislas.ch.Есть несколько исключений – например,иностранцы могут без проблем покупать определённые дома для отдыха в туристических районах или приобретать значительную долю в зарегистрированном швейцарском фонде/компании недвижимости (косвенное владение) jacquemoudstanislas.ch.Коммерческая недвижимость также освобождена от ограничений, поэтому иностранные компании или частные лица могут свободно покупать офисы, магазины, отели и т.д.Эти правила исторически сдерживали международные спекуляции на рынке швейцарской недвижимости и обеспечивали, чтобы рынок не был захвачен зарубежными покупателями (как это происходит в некоторых других мировых городах).Однако назревают изменения: в марте 2025 года Федеральный совет (правительство Швейцарии) объявил о планах дальнейшего ужесточения закона Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Среди предлагаемых реформ иностранцы, проживающие в Швейцарии, могут быть вынуждены продать свой дом, если они уедут (устранение лазейки), и что важно, текущее исключение для покупки акций в компаниях, занимающихся недвижимостью, будет отменено jacquemoudstanislas.ch.Это означает, что иностранным инвесторам потребуется разрешение даже для косвенных инвестиций через зарегистрированную фирму по недвижимости или фонд — что является значительным изменением.Также предлагается: иностранные покупатели коммерческой недвижимости будут ограничены использованием объектов только для собственных нужд; они не смогут покупать исключительно для сдачи в аренду jacquemoudstanislas.ch.Эти меры направлены на охлаждение спроса и решение проблемы нехватки жилья в Швейцарии (как часть более широкой стратегии, связанной с опасениями по поводу роста населения) jacquemoudstanislas.ch.Важно отметить, что это ещё не закон — проект готовится к парламентским дебатам, и ожидается сильное противодействие со стороны бизнеса и групп, связанных с недвижимостью jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Если такие строгие правила в конечном итоге будут приняты (что не гарантировано), это может ознаменовать значительное изменение в правовой среде для иностранных инвестиций, что потенциально приведет к сокращению некоторых притоков иностранного капитала.Тем временем, на 2025 год сохраняется статус-кво: иностранные покупатели играют ограниченную прямую роль на рынке жилья Цюриха, но активно участвуют в коммерческих и косвенных инвестициях.Любой, кто хочет инвестировать из-за рубежа, должен следить за дебатами по реформе Lex Koller, так как они могут изменить пути инвестирования в ближайшем будущем.Налоги на недвижимость и расходы на владение жильем: Налоговая система Швейцарии в целом благоприятна для владельцев недвижимости, хотя и имеет некоторые особенности. Федерального налога на прирост капитала с долгосрочной продажи частной недвижимости нет, но кантон Цюрих (как и большинство других кантонов) взимает свой налог на прирост стоимости недвижимости при продаже, обычно по скользящей шкале (чем раньше после покупки вы продаете, тем выше налог, стимулируя долгосрочное владение). В Цюрихе также взимается налог на передачу недвижимости (около 1% от цены) и сборы нотариуса/регистрационной палаты при заключении сделок practiceguides.chambers.com. Владельцы жилья выплачивают ежегодный налог на состояние на стоимость своего имущества, и, что важно, в Швейцарии существует налог на «вмененный арендный доход» для собственников-occupants — фактически, владельцы облагаются налогом, как если бы они получали доход от сдачи своего же жилья zug4you.ch. Многим собственникам этот налог не нравится, регулярно звучат призывы к его реформе или отмене. В настоящее время в Берне продолжаются обсуждения отмены налога на вмененную арендную стоимость, при этом для компенсации может быть также отменен вычет по ипотечным процентам ubs.com. Если реформа будет проведена в ближайшие годы, это изменит расчет выгод для собственников (возможно, повысит чистые налоги для тех, кто полностью выплатил ипотеку, но уберет стимул не покупать собственное жилье). По состоянию на 2025 год окончательного решения нет — за ситуацией стоит следить. Из положительного для владельцев: инфляция в Швейцарии снизилась, а эталонная ставка по ипотеке (от которой зависит разрешенное повышение арендной платы) оставалась неизменной в 2024 году swissmarketplace.group, поэтому расходы на проценты по ипотеке и обслуживание, привязанные к инфляции, стабилизировались. Для инвесторов доход от аренды облагается налогом как обычный доход (после вычета расходов), а корпоративные инвесторы пользуются сравнительно низкими швейцарскими корпоративными ставками налога (около 19% в Цюрихе, ожидается легкое снижение в рамках национальной налоговой реформы, соответствующей стандартам ОЭСР). В целом, налоговое законодательство в области недвижимости предсказуемо и умеренно, с постепенными изменениями вместо резких скачков — и это один из факторов, по которым инвестиционный климат Швейцарии остается привлекательным.

Защита прав арендаторов и регулирование аренды: В Цюрихе, как и во всей Швейцарии, действует система, благоприятная для арендаторов. Примерно 55-60% швейцарских домохозяйств арендуют жилье (в городе Цюрих этот показатель ещё выше), поэтому законы стремятся к балансу, но склоняются к защите арендаторов. Арендную плату обычно можно повышать только при определённых условиях – например, если увеличивается национальная референтная процентная ставка или в случае инфляции и капитального ремонта с повышением стоимости жилья. В 2023 году у арендодателей появилась редкая возможность повысить ставки, потому что референтная ипотечная ставка была повышена дважды (с 1,25% до 1,5%), что способствовало сильному росту аренды в тот год swissmarketplace.group. В 2024 году ставка осталась стабильной, новых ценовых шоков, как, например, рост цен на топливо, не произошло, поэтому рост арендной платы замедлился до ~4-5% swissmarketplace.group. Если недавнее снижение ставки SNB приведёт к снижению референтной ставки, некоторые арендаторы даже смогут запросить уменьшение арендной платы (хотя обычно с задержкой). Защита от выселения в Швейцарии очень сильна — арендаторы с долгосрочными договорами могут быть выселены только по ограниченным причинам, например, по причине личного использования владельцем, и даже тогда с существенным предварительным уведомлением. Также существует система, позволяющая арендаторам оспаривать чрезмерное повышение арендной платы или первоначальные ставки как “злоупотребляюще высокие” в суде, учитывая низкий уровень вакантности жилья. Городское правительство Цюриха следит за ситуацией с доступным жильём и рассматривает возможность введения дополнительных мер (например, контроля аренды или расширения субсидий), если жилищный кризис усилится. По состоянию на 2025 год новых законов о контроле арендной платы, помимо существующей федеральной системы, не введено, но эта тема обсуждается в политике, особенно на фоне протестов арендаторов из-за резкого роста арендной платы и выселений (например, протест в домах «Sugus» в конце 2024 года swissinfo.ch). Инвесторам следует учитывать, что повышение арендной платы регулируется и политическое давление на сдерживание резких скачков аренды возрастает на фоне дефицита жилья.

Экологическое строительство и зонирование: Цюрих и Швейцария активно продвигают экологические нормативы для недвижимости. В июне 2024 года швейцарские избиратели с огромным перевесом одобрили новый закон для ускорения внедрения возобновляемых источников энергии pv-magazine.com. Один из ключевых пунктов: все новые здания площадью более 300 м² должны иметь солнечные панели на крышах или фасадах с 2025 года pv-magazine.com. Канон Цюрих может даже распространить это требование на более мелкие здания. Это фактически делает интеграцию солнечной энергии стандартом для новых проектов. Кроме того, во многих кантонах (включая Цюрих) введены правила, что новые системы отопления не могут быть масляными или газовыми – они должны быть возобновляемыми (тепловой насос, солнечная энергия и др.) или как минимум соответствовать минимальным требованиям по выбросам, особенно в новых зданиях и при реконструкциях. Город Цюрих поощряет сертификацию Minergie (швейцарская экологическая маркировка зданий) для новых построек; хотя это не обязательно, многие девелоперы её придерживаются для упрощения получения разрешений и чтобы привлечь покупателей, заботящихся об экологии. Нормы строительства также требуют высокого уровня изоляции, окон с тройным остеклением и других энергоэффективных решений в рамках швейцарской цели сократить выбросы в строительном секторе. Для застройщиков это означает немного более высокие строительные затраты, но и то, что новые здания в Швейцарии обладают высочайшей энергоэффективностью. В ближайшие годы ожидается усиление работ по модернизации старых зданий до новых стандартов – возможно, за счёт господдержки или обязательных требований при крупных ремонтах.

В сфере зонирования градостроители Цюриха сталкиваются с задачей создания большего количества жилья и офисов без расширения городской застройки. Законы о зонировании были пересмотрены, чтобы разрешить большую плотность в определённых районах: например, в зонах вокруг железнодорожных станций или транспортных узлов разрешено строительство средне- и высотных зданий там, где раньше допускалась только малоэтажная застройка. Город также применяет стратегию «Innenentwicklung» – преобразование малоиспользуемых коммерческих территорий в жилые, деление слишком больших квартир на несколько меньших и т.д. Примечательная инициатива по зонированию – выделение зон для высотных зданий: в Цюрихе есть конкретные районы, где разрешено строить здания выше 40 м, например, части Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) и возле Altstetten, в то время как в историческом центре и на набережной действуют строгие ограничения по высоте. Такой подход концентрирует высотную застройку там, где инфраструктура готова её поддержать и сохраняет панорамные виды города (например, на Альпы).

Другой регулирующий аспект – квоты на доступное жильё и кооперативы в крупных новых проектах. Город часто добивается того, чтобы часть квартир в больших комплексах продавалась некоммерческим жилищным ассоциациям или предлагалась в аренду по ценам ниже рыночных в течение определённого срока. Это часть реализации целевого показателя в 1/3 некоммерческого жилья digitalcollection.zhaw.ch. На данный момент в Цюрихе около 25% жилья – это кооперативы/некоммерческий сектор, поэтому город будет и дальше наращивать такие меры.

В целом, регулирующая среда Цюриха в 2025 году может быть охарактеризована как стабильная, но склонная к большему вмешательству для решения жилищных и климатических проблем. Налоги по-прежнему относительно низкие и предсказуемые. Правила для иностранных покупателей ужесточены и могут ужесточиться ещё больше, хотя коммерческие инвесторы всё ещё находят возможности. Экологические нормы усиливаются, делая устойчивые строительные методы обязательными. А меры по обеспечению доступности жилья — от защиты арендаторов до продвижения кооперативов — постепенно расширяются, чтобы компенсировать дисбалансы рынка. Для заинтересованных сторон соблюдение законодательства означает необходимость взаимодействия с этими политиками: например, планирование установки солнечных батарей с самого начала или структурирование инвестиций в соответствии с правилами Lex Koller. Хотя такие регулирования добавляют сложности, они также способствуют долгосрочной привлекательности Цюриха — обеспечивают устойчивое развитие, ограничивают спекулятивные пузыри и сохраняют высокое качество жизни в городе, что в конечном итоге поддерживает стоимость недвижимости.

Риски и вызовы рынка

Несмотря на общий оптимизм в отношении Цюриха, ряд рисков и вызовов может повлиять на рынок недвижимости в 2025 году и в ближайшие годы. Инвесторы и наблюдатели должны учитывать следующие факторы:

Риски процентных ставок и финансирования: После многих лет сверхнизких процентных ставок, стимулировавших рост цен, ситуация изменилась. В 2022–2023 годах Национальный банк Швейцарии агрессивно повысил ставки с отрицательных значений до 1,75%, что несколько охладило рынок. К 2025 году инфляция снизилась, и НБШ перешёл к небольшому снижению ставки investropa.com, но риск повторного роста ставок остаётся при резком росте инфляции или изменении глобальных условий. Рост процентных ставок напрямую влияет на рынок недвижимости Швейцарии, делая ипотечные кредиты дороже и снижая доступность для покупателей, что может ослабить спрос investropa.com. С учётом того, насколько высоки цены в Цюрихе, они чувствительны к стоимости финансирования — значительное повышение ставок может вытеснить часть потенциальных покупателей с рынка, а рост цен — замедлиться или даже смениться спадом в перегретых сегментах. Кроме того, банки ужесточили критерии кредитования (частично из-за регулирования Basel III с 2025 года, требующего увеличения капитальных резервов foxstone.ch). Заёмщики теперь сталкиваются со строгими лимитами (максимум ~80% от стоимости и жёсткими стресс-тестами при 5% ставке), что может ограничивать инвесторов с высоким уровнем заемных средств. Хотя рыночный консенсус сейчас предполагает стабильную или слегка понижающуюся динамику ставок (при инфляции в Швейцарии около 0,7% engelvoelkers.com), любой инфляционный сюрприз или финансовый шок могут это изменить. Эта неопределённость вокруг ставок остаётся одним из главных рисков для рынка.
Макроэкономическая и геополитическая неопределенность: Рынок недвижимости Цюриха зависит от общего состояния экономики Швейцарии и глобальной стабильности. Экономические неопределенности – такие как возможная глобальная или европейская рецессия – представляют риск investropa.com. Например, если спад затронет банковский или технологический сектор, Цюрих может столкнуться с потерей рабочих мест или сокращением расширения, что ослабит спрос как на офисные, так и на жилые помещения. Город не застрахован от глобальных событий: война в Украине, энергетические кризисы или другие геополитические напряженности могут перекинуться и сюда. Швейцарское правительство явно отметило, что напряженная геополитическая ситуация (война в Украине, конфликты на Ближнем Востоке) остается латентным риском для международной торговли и цен на энергоносители, что может негативно отразиться на экономике Швейцарии engelvoelkers.com. Всплеск цен на нефть/газ, например, может вновь разжечь инфляцию и создать давление на потребителей и бизнес. Кроме того, валютные колебания (очень сильный швейцарский франк) могут навредить швейцарскому экспорту и корпоративным прибылям, косвенно затрагивая заполняемость офисов и спрос на жилье со стороны корпоративных переселенцев. Другой макрофактор – миграционная политика: рост населения Швейцарии (который стимулирует спрос на жилье) может замедлиться, если политические силы добьются ограничения иммиграции. Упомянутая инициатива SVP по установлению потолка численности населения на уровне 10 миллионов является экстремальной, но она указывает на политическое давление по сдерживанию роста jacquemoudstanislas.ch. Если иммиграция будет значительно сокращена, спрос на жилье может ослабеть в долгосрочной перспективе. В целом, несмотря на то, что экономика Швейцарии в настоящее время стабильна, глобальная рецессия или кризисные сценарии представляют собой фактор риска, при котором могут возрасти вакантные площади и цены подвергнуться коррекции.
Пузырь на рынке жилья и проблемы доступности: Годы роста цен вызвали вопрос: Находится ли Цюрих в ценовом пузыре недвижимости? По некоторым показателям, да – он входит в число городов с высоким риском пузыря. Глобальный индекс пузырей рынка недвижимости UBS за 2023 год по-прежнему относит Цюрих к категории “риск пузыря” — это один из двух городов мира (наряду с Токио) на таком уровне ubs.com mattgul.com. Цены на жилье по отношению к доходам и аренде чрезвычайно высоки. Если процентные ставки повысятся или спрос снизится, завышенные оценки жилья в Цюрихе могут столкнуться с коррекцией. Регуляторы осознают этот риск; в последние годы Швейцарский национальный банк вновь активировал контрциклический буфер капитала для ограничения чрезмерного ипотечного кредитования. Аналитики UBS в настоящее время оценивают риск пузыря как “умеренный” (снижен с экстремального) из-за небольшого замедления роста цен investropa.com, но опасность по-прежнему сохраняется. Доступность жилья для местных жителей на пределе – семьям со средним доходом трудно купить даже скромную квартиру, что вызывает социальные и политические вопросы. Все чаще слышны голоса о том, что рынок жилья неоправданно дорог, и если больше людей начнет покидать город из-за невозможности купить собственное жилье, спрос может снизиться. Кроме того, пузыри часто лопаются не только из-за изменения ставок, но и из-за смены настроений покупателей. Если покупатели поверят, что цены достигли пика, даже временно, психология может развернуться к рынку покупателей. Хотя пока нет признаков резкой смены настроений (учитывая продолжающийся дефицит), риск стагнации или умеренной коррекции в переоценённых сегментах (например, в дорогих квартирах класса люкс или инвестиционных апартаментах с очень низкой доходностью) сохраняется.
Проблемы строительства и снабжения: Ирoния заключается в том, что одной из главных проблем рынка является обратная сторона дефицита – недостаточно нового жилья вводится в эксплуатацию. Это риск, поскольку если дефицит сохранится или усугубится, это может затормозить экономический рост (компаниям будет сложнее привлекать кадры, если жильё станет слишком дефицитным или дорогим) и привести к усилению государственного вмешательства. Строить больше в Цюрихе сложно: высокие строительные издержки, нехватка рабочей силы в отрасли, длительные процессы согласования и сопротивление местных жителей замедляют развитие. В 2024 году жилищное строительство достигло минимума, и хотя предпринимаются усилия для его увеличения, есть риск, что будет построено слишком мало жилья для удовлетворения спроса, что продлит кризис. В коммерческом сегменте строительство новых офисов резко сократилось jll.com, что может быть выгодно существующим владельцам недвижимости в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной – означать меньшее количество современных площадей для привлечения новых компаний. Инфляция стоимости строительных материалов – ещё одна проблема: несмотря на некоторое снижение в 2024 году, прежние скачки цен на сталь, древесину и др. сделали проекты дороже, и некоторые были отложены. Если случится новый виток глобальной инфляции, это может ещё больше затруднить реализацию проектов.
Регуляторные и политические риски: Изменения в законах и правилах создают ещё один набор проблем. Например, предложенное ужесточение закона Lex Koller, о котором говорилось ранее, может отпугнуть некоторых иностранных инвесторов в случае принятия, что потенциально уменьшит приток капитала в определённые сегменты (например, финансирование строительства за счёт иностранных инвесторов может стать затруднено). Хотя цель таких мер — сдержать рост цен, они могут иметь побочные эффекты, такие как снижение ликвидности на рынке недвижимости jacquemoudstanislas.ch. Внутри страны есть и политические риски в виде инициатив избирателей или изменений политики. Швейцарская прямая демократия позволяет гражданам выносить инициативы, влияющие на рынок недвижимости — от заморозки арендных ставок до налогов на пустующие помещения и строгих ограничений по зонированию. Сегодня достаточно сильна волна требований о больших гарантиях для арендаторов из-за нехватки жилья. Если аренда продолжит расти, может последовать популистский призыв к мерам по контролю за её уровнем или к ужесточению правил выселения при ремонтах и т.д. Такие нормы могут снизить доходность для арендодателей. С другой стороны, антиростовые настроения в политике могут ограничить развитие (например, если общественное сопротивление новой плотности застройки усилится, строить жильё в Цюрихе станет ещё труднее). Недавние провалы ряда проектов на референдумах в Швейцарии (не в Цюрихе, но, к примеру, инициатива по ограничению строительства в Женеве) свидетельствуют об этом напряжении. Городские власти Цюриха в целом выступают за развитие (ими руководят прагматики, видящие потребность в жилье), однако политическая конъюнктура может измениться.
Инфляция и операционные расходы: Хотя в настоящее время уровень инфляции в Швейцарии низок (~1–2%), рост инфляции повысит операционные расходы на содержание зданий (энергия, обслуживание, налог на имущество, привязанный к стоимости) и потенциально процентные ставки, что уменьшит денежные потоки владельцев. Для коммерческой недвижимости высокая инфляция может навредить розничным продавцам и арендаторам офисов, затрудняя повышение арендной платы. С другой стороны, умеренная инфляция может быть выгодна инвесторам с долгом, поскольку обесценивает его, но в Швейцарии многие инвесторы в основном используют собственный капитал. Кроме того, расходы на энергетический переход могут быть значительными – модернизация старых зданий, установка солнечных панелей, новых систем отопления и т.д. требует капитала. Хотя со временем это обычно окупается, на первом этапе это финансовый вызов, особенно для мелких арендодателей.

По сути, рынок недвижимости Цюриха не лишён уязвимостей. Он стоит на очень прочных основах (высокий спрос, низкое предложение, экономическая стабильность), но такие риски, как экономические спады, колебания процентных ставок и изменения в регулировании, могут охладить пыл рынка. Участникам следует сохранять осторожный оптимизм: ожидается дальнейший рост, но сценарии мировой рецессии или резкой смены политики способны этот тренд изменить. Характерно, что такие институты, как UBS, отслеживают Цюрих как потенциальный пузырь mattgul.com – напоминание не терять бдительности. Тем не менее, Цюрих исторически хорошо справлялся с кризисами – даже в период финансового кризиса 2008 года цены лишь ненадолго остановились. Привлекательность города как финансового центра и комфортного места для жизни обеспечивает подушку безопасности. Тем не менее, в будущем решение проблемы доступности и увеличение предложения жилья станут ключевыми для снижения социальной напряженности и предотвращения перегрева рынка недвижимости до критической точки. Хрупкий баланс между привлекательностью для инвесторов и удовлетворением потребностей жителей будет определять политику и риски в ближайшие годы.

Источники:

Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
Investropa – Анализ рынка недвижимости Цюриха (июнь 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
SWI Swissinfo – «Жилищный дефицит в Швейцарии: насколько все плохо?» (апрель 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
SMG Homegate Rent Index – Динамика арендных цен 2024 (январь 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
Investropa – «Покупка недвижимости в Швейцарии: стоит ли?» (июнь 2025) investropa.com investropa.com
JLL Research – Офисный рынок Цюриха 2025 jll.com jll.com jll.com
JLL – Ритейл на главных улицах Цюриха Q4 2024 jll.com jll.com
JLL – Рынок логистики Швейцарии 2024 jll.com
Foxstone – Тренды рынка недвижимости Швейцарии 2025 foxstone.ch foxstone.ch
Investropa – «8 самых горячих районов недвижимости в Цюрихе 2025» investropa.com investropa.com investropa.com
Investropa – Анализ районов Цюриха investropa.com investropa.com investropa.com
Швейцарское федеральное статистическое управление / Reuters – Данные о ценах на жилье и уровне вакансий reuters.com swissinfo.ch
Бюллетень Jacquemoud Stanislas Law – Поправки по ужесточению Lex Koller (март 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
pv-magazine – Швейцарский закон о солнечной энергетике принят (июнь 2024) pv-magazine.com
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Рейтинг городов mattgul.com
Investropa – Прогноз швейцарского рынка 2024/25 investropa.com investropa.com
Swissinfo – Проект стадиона “Ensemble” в Цюрихе swissinfo.ch
Swissinfo – Протесты против нехватки жилья в Цюрихе swissinfo.ch

Розничный сектор – сегмент премиум-шопинга остается сильным

Промышленность и логистика – высокий спрос, ограниченное предложение

Инвестиционный прогноз: доходность, иностранный интерес и возможности

Ключевые районы и горячие точки недвижимости

Энге (Район 2) – Роскошная жизнь у озера. Энге, расположенный на южной стороне центра Цюриха, стал магнитом для элитных апартаментов и состоятельных профессионалов. Здесь цены в среднем составляют около 18 300 швейцарских франков за м² investropa.com, что является одними из самых высоких в городе. Недавние роскошные проекты (с такими удобствами, как частные тренажерные залы и услуги консьержа) привлекают в Энге богатых экспатов и технических руководителей investropa.com. Привлекательность района объясняется его первоклассным расположением: в пешей доступности от делового центра, на берегу озера, с такими объектами, как парк Ритер и музей Бэренгассе. Уровень жизни здесь отличный: в Энге есть элитные магазины, международные школы и всего несколько минут до финансового центра Парадеплац. Поскольку новые премиальные проекты все еще строятся, эксклюзивность Энге – и высокие цены – сохранятся investropa.com.
Зеефельд (Район 8) – Самый желанный район у озера Цюрих. Зеефельд – это чрезвычайно востребованный район к востоку от центра города, ценимый за близость к озеру Цюрих, модные рестораны и оживленную атмосферу. Здесь недвижимость стоит наивысших цен (одни из самых высоких за м² в Цюрихе) и пользуется огромным спросом investropa.com. Вакантность практически отсутствует – все хотят жить в Зеефельде. Несмотря на низкую доходность от аренды (~2–3%, что свидетельствует о очень высокой капитальной стоимости), постоянно низкая вакантность и высокие арендные ставки подтверждают привлекательность этого района investropa.com. В Зеефельде сочетаются элегантные исторические здания и современные апартаменты, многие из которых с видом на озеро. Местные жители наслаждаются отдыхом у воды, зелеными зонами, такими как парк Цюриххорн, и бутиками. Район популярен как среди состоятельных местных жителей, так и среди экспатов. Из-за очень ограниченной территории в Зеефельде появляется немного новых проектов (кроме редких элитных жилых комплексов), поэтому предложение остается ограниченным. Ожидается, что Зеефельд останется элитным анклавом с выдающимся качеством жизни и соответствующими ценами.
Флунтерн (Район 7) – Престиж на Цюрихберге. Флунтерн расположен на лесистых склонах холма Цюрихберг и является одним из самых престижных жилых районов Цюриха. Он известен живописными видами, роскошными виллами и лучшими школами. Флунтерн особенно востребован семьями благодаря элитным образовательным возможностям – здесь находятся известные школы (например, филиал Zurich International School и отличные государственные начальные школы), которые стабильно пользуются высоким спросом. Дома в Флунтерне просторные и часто имеют яркую архитектуру, здесь расположены резиденции многих посольств и топ-менеджеров. Цены на недвижимость очень высоки (на уровне озёрных кварталов), а предложения постоянно дефицитны – любая новая продажа в Флунтерне вызывает мгновенный интерес. Район предлагает спокойную, зелёную атмосферу (рядом зоопарк и лесные тропы), и при этом всего в нескольких минутах от центра на трамвае. Новое строительство минимально из-за строгих правил зонирования, сохраняющих облик района. В итоге, Флунтерн сочетает в себе уединённость, природу и престиж, что поддерживает высокий спрос среди цюрихской элиты.
Цюрих Вест / Крайс 5 (Район 5) – От индустриального к модному. Крайс 5, также известный как Цюрих Вест, изменился с суровой индустриальной зоны в один из самых модных районов города. Идущая джентрификация ведёт к росту цен на недвижимость – в 2024 году средняя цена квартиры здесь достигает 14 600 швейцарских франков за м², что на 3% выше по сравнению с прошлым годом investropa.com. Район наполнен новыми застройками: старые склады уступили место лофтам, арт-галереям, офисам технологических компаний и ночным заведениям. Молодые профессионалы и креативные люди стремятся в Крайс 5 за его необычной атмосферой и относительной доступностью по сравнению с центром investropa.com. Город активно инвестирует в повышение привлекательности Крайс 5 для жизни – создаются парки, школы и культурные пространства, чтобы сделать район более удобным для семей investropa.com. Транспортная доступность отличная (несколько трамвайных линий, близко станция Hardbrücke). Благодаря крупным проектам, таким как Europaallee (сразу за путями) и локальным реновациям, развитие продолжается. Сейчас Крайс 5 славится одними из самых стильных ресторанов, клубов и дизайн-магазинов Цюриха, а также современной инфраструктурой для жителей. Район предлагает уникальный городской стиль жизни, и, как результат, спрос (и цены) продолжают расти на фоне продолжающегося ренессанса investropa.com.
Альтштеттен (район 9) – Перспективный городской центр. Альтштеттен, расположенный на западе Цюриха, привлекает внимание как более доступный жилой район с потенциалом роста. Долгое время это был преимущественно промышленный/рабочий район, но в последние годы произошли кардинальные изменения. Цены на недвижимость в центре Цюриха взлетели, «заставляя многих покупателей и арендаторов рассматривать Альтштеттен как более бюджетный вариант» investropa.com investropa.com. Средняя стоимость за м² здесь значительно ниже, чем в центре города (что делает район одним из самых выгодных в Цюрихе) investropa.com. В то же время Альтштеттен пережил масштабное обновление инфраструктуры – в частности, продление легкорельсовой линии Лимматталь и другие улучшения общественного транспорта сделали поездки из Альтштеттена в центр города очень удобными investropa.com. Вокруг железнодорожной станции Альтштеттена и вдоль транспортных магистралей появляются новые жилые и многофункциональные проекты. Теперь район предлагает современные апартаменты, торговые центры и офисные комплексы (несколько крупных компаний имеют офисы в бизнес-парках Альтштеттена). Благодаря быстрому транспорту, низкой аренде/ценам и росту числа удобств, Альтштеттен превращается в динамичный второй центр города. Многие покупатели жилья впервые и молодые семьи выбирают этот район ради доступного пространства. По мере того как все больше людей открывают для себя его удобство и выгоду, репутация и стоимость недвижимости Альтштеттена неуклонно растут investropa.com.
Эрликон (район 11) – Процветающий делово-жилой узел. Эрликон на севере Цюриха является одной из самых успешных историй развития города. Благодаря отличным транспортным связям (крупная станция S-Bahn, пересадочные узлы трамваев и автобусов) и большому количеству земли, Эрликон превратился в динамичный городской центр. Район усеян новыми офисами, торговыми центрами (например, ТЦ Neumarkt) и жилыми комплексами. Этот рост подстегивает спрос на недвижимость — медианная цена дома в Эрликоне сейчас превышает 2,5 млн швейцарских франков (для больших семейных домов), а стоимость всех типов недвижимости продолжает расти investropa.com. Агентства недвижимости сообщают о возросшем интересе, поскольку и жители, и бизнес все больше стремятся к удобному расположению Эрликона investropa.com investropa.com. Текущие проекты развития района — еще один значимый фактор: возводятся или недавно завершены многочисленные высотки и многофункциональные здания, что добавляет современное жилье и улучшает инфраструктуру investropa.com. На уровне улиц в Эрликоне появились новые парки, рестораны и культурные площадки, формируя оживлённую атмосферу investropa.com. Он становится все более самодостаточным – здесь можно жить, работать и отдыхать, не покидая района. Благодаря стратегическому расположению (10 минут на поезде до центра Цюриха и прямое железнодорожное сообщение с аэропортом Цюриха), Эрликон — горячая точка как для инвесторов, так и для арендаторов. Район, по прогнозам, продолжит процветать: впереди еще новые улучшения (например, планируемый иновационный кампус и спортивные объекты). Для тех, кто ищет потенциал уверенного роста в Цюрихе, Эрликон предлагает привлекательное сочетание транспортной доступности, новых застроек и сравнительно умеренных цен (по крайней мере, по сравнению с центром города и озерными районами).
Аффольтерн (район 11) – Новая инфраструктура, новая привлекательность. Более удалённый район 11, Аффольтерн стал ярким пятном на рынке недвижимости благодаря развитию инфраструктуры и разумным ценам. Недавно Федеральное дорожное управление Швейцарии вложило крупные средства в новые дороги и расширение автомагистралей вокруг Аффольтерна investropa.com, значительно улучшив транспортную доступность. Это привлекло внимание покупателей, для которых важны удобные поездки на автомобиле или автобусе investropa.com. Кроме того, в Цюрихе в 2023 году был зафиксирован бум на строительство новых квартир, особенно в таких районах, как Аффольтерн — было построено больше всего новых квартир с 2018 года, что свидетельствует об интересе как среди застройщиков, так и среди покупателей investropa.com. С этими новыми квартирами, появляющимися на рынке (часто по более низким ценам, чем в центре города), Аффольтерн привлекает молодых специалистов и семьи, ищущих современное жильё по конкурентоспособным ценам investropa.com investropa.com. Соответственно, население этого района растет. Аффольтерн также выигрывает благодаря близости к зелёным зонам и более спокойной загородной атмосфере, предлагая баланс городской и сельской жизни. Планы города по возможному расширению общественного транспорта до Аффольтерна только увеличат его привлекательность. Короче говоря, Аффольтерн развивается в положительном направлении: улучшенное транспортное сообщение, новые жилые комплексы и всё ещё доступные цены делают его отличным выбором для тех, кто ищет выгодную покупку. Его продолжающаяся трансформация говорит о уверенном будущем росте как в сообществе, так и в стоимости недвижимости investropa.com.
Schwamendingen (Район 12) – Доступность с потенциалом для обновления. На севере города Шваммендинген исторически считался недорогим и незамеченным районом — но ситуация меняется. Сейчас это «привлекает внимание как бюджетная альтернатива» для тех, кого вытеснили высокие цены в центре Цюриха investropa.com. Стоимость жилья здесь одна из самых низких в городе, что привлекает многих покупателей впервые и семьи со средним доходом. Особый интерес вызывает волна обновлений в Шваммендингене. Флагманский проект, “Über-Gärten”, предлагает 228 новых арендных квартир с инновационным дизайном (просторные лоджии, общие «лесные сады»), чтобы повысить комфорт жизни investropa.com. Такие проекты обновляют жилой фонд и привлекают всё более разнообразное население. Ещё одно крупное улучшение — Шваммендингенский шумозащитный тоннель, новаторский инфраструктурный проект, который накрыл участок автомагистрали «зелёной» конструкцией investropa.com. Это радикально снизило шум и загрязнение в районе, а на крыше тоннеля создан новый парк investropa.com. Качество жизни ощутимо повысилось — тише на улицах, чище воздух, появились новые зелёные зоны. Всё это говорит о значительных инвестициях в сообщество Шваммендингена. Сейчас район предлагает уникальное сочетание доступности и комфорта, что становится всё более редким в Цюрихе investropa.com. Поэтому популярность Шваммендингена растёт среди тех, кто ищет выгодное вложение: вы получаете больше пространства за свои деньги, а район развивается. Это отличный пример того, как пригороды Цюриха меняются в соответствии с современными запросами. В будущем репутация Шваммендингена и спрос на недвижимость здесь будут продолжать расти, хотя цены останутся более доступными по сравнению с элитными районами города.

Инфраструктурные и девелоперские проекты, формирующие будущее

Регуляторная среда: налоги, правила собственности и строительные нормы

Риски и вызовы рынка

Риски процентных ставок и финансирования: После многих лет сверхнизких процентных ставок, стимулировавших рост цен, ситуация изменилась. В 2022–2023 годах Национальный банк Швейцарии агрессивно повысил ставки с отрицательных значений до 1,75%, что несколько охладило рынок. К 2025 году инфляция снизилась, и НБШ перешёл к небольшому снижению ставки investropa.com, но риск повторного роста ставок остаётся при резком росте инфляции или изменении глобальных условий. Рост процентных ставок напрямую влияет на рынок недвижимости Швейцарии, делая ипотечные кредиты дороже и снижая доступность для покупателей, что может ослабить спрос investropa.com. С учётом того, насколько высоки цены в Цюрихе, они чувствительны к стоимости финансирования — значительное повышение ставок может вытеснить часть потенциальных покупателей с рынка, а рост цен — замедлиться или даже смениться спадом в перегретых сегментах. Кроме того, банки ужесточили критерии кредитования (частично из-за регулирования Basel III с 2025 года, требующего увеличения капитальных резервов foxstone.ch). Заёмщики теперь сталкиваются со строгими лимитами (максимум ~80% от стоимости и жёсткими стресс-тестами при 5% ставке), что может ограничивать инвесторов с высоким уровнем заемных средств. Хотя рыночный консенсус сейчас предполагает стабильную или слегка понижающуюся динамику ставок (при инфляции в Швейцарии около 0,7% engelvoelkers.com), любой инфляционный сюрприз или финансовый шок могут это изменить. Эта неопределённость вокруг ставок остаётся одним из главных рисков для рынка.
Макроэкономическая и геополитическая неопределенность: Рынок недвижимости Цюриха зависит от общего состояния экономики Швейцарии и глобальной стабильности. Экономические неопределенности – такие как возможная глобальная или европейская рецессия – представляют риск investropa.com. Например, если спад затронет банковский или технологический сектор, Цюрих может столкнуться с потерей рабочих мест или сокращением расширения, что ослабит спрос как на офисные, так и на жилые помещения. Город не застрахован от глобальных событий: война в Украине, энергетические кризисы или другие геополитические напряженности могут перекинуться и сюда. Швейцарское правительство явно отметило, что напряженная геополитическая ситуация (война в Украине, конфликты на Ближнем Востоке) остается латентным риском для международной торговли и цен на энергоносители, что может негативно отразиться на экономике Швейцарии engelvoelkers.com. Всплеск цен на нефть/газ, например, может вновь разжечь инфляцию и создать давление на потребителей и бизнес. Кроме того, валютные колебания (очень сильный швейцарский франк) могут навредить швейцарскому экспорту и корпоративным прибылям, косвенно затрагивая заполняемость офисов и спрос на жилье со стороны корпоративных переселенцев. Другой макрофактор – миграционная политика: рост населения Швейцарии (который стимулирует спрос на жилье) может замедлиться, если политические силы добьются ограничения иммиграции. Упомянутая инициатива SVP по установлению потолка численности населения на уровне 10 миллионов является экстремальной, но она указывает на политическое давление по сдерживанию роста jacquemoudstanislas.ch. Если иммиграция будет значительно сокращена, спрос на жилье может ослабеть в долгосрочной перспективе. В целом, несмотря на то, что экономика Швейцарии в настоящее время стабильна, глобальная рецессия или кризисные сценарии представляют собой фактор риска, при котором могут возрасти вакантные площади и цены подвергнуться коррекции.
Пузырь на рынке жилья и проблемы доступности: Годы роста цен вызвали вопрос: Находится ли Цюрих в ценовом пузыре недвижимости? По некоторым показателям, да – он входит в число городов с высоким риском пузыря. Глобальный индекс пузырей рынка недвижимости UBS за 2023 год по-прежнему относит Цюрих к категории “риск пузыря” — это один из двух городов мира (наряду с Токио) на таком уровне ubs.com mattgul.com. Цены на жилье по отношению к доходам и аренде чрезвычайно высоки. Если процентные ставки повысятся или спрос снизится, завышенные оценки жилья в Цюрихе могут столкнуться с коррекцией. Регуляторы осознают этот риск; в последние годы Швейцарский национальный банк вновь активировал контрциклический буфер капитала для ограничения чрезмерного ипотечного кредитования. Аналитики UBS в настоящее время оценивают риск пузыря как “умеренный” (снижен с экстремального) из-за небольшого замедления роста цен investropa.com, но опасность по-прежнему сохраняется. Доступность жилья для местных жителей на пределе – семьям со средним доходом трудно купить даже скромную квартиру, что вызывает социальные и политические вопросы. Все чаще слышны голоса о том, что рынок жилья неоправданно дорог, и если больше людей начнет покидать город из-за невозможности купить собственное жилье, спрос может снизиться. Кроме того, пузыри часто лопаются не только из-за изменения ставок, но и из-за смены настроений покупателей. Если покупатели поверят, что цены достигли пика, даже временно, психология может развернуться к рынку покупателей. Хотя пока нет признаков резкой смены настроений (учитывая продолжающийся дефицит), риск стагнации или умеренной коррекции в переоценённых сегментах (например, в дорогих квартирах класса люкс или инвестиционных апартаментах с очень низкой доходностью) сохраняется.
Проблемы строительства и снабжения: Ирoния заключается в том, что одной из главных проблем рынка является обратная сторона дефицита – недостаточно нового жилья вводится в эксплуатацию. Это риск, поскольку если дефицит сохранится или усугубится, это может затормозить экономический рост (компаниям будет сложнее привлекать кадры, если жильё станет слишком дефицитным или дорогим) и привести к усилению государственного вмешательства. Строить больше в Цюрихе сложно: высокие строительные издержки, нехватка рабочей силы в отрасли, длительные процессы согласования и сопротивление местных жителей замедляют развитие. В 2024 году жилищное строительство достигло минимума, и хотя предпринимаются усилия для его увеличения, есть риск, что будет построено слишком мало жилья для удовлетворения спроса, что продлит кризис. В коммерческом сегменте строительство новых офисов резко сократилось jll.com, что может быть выгодно существующим владельцам недвижимости в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной – означать меньшее количество современных площадей для привлечения новых компаний. Инфляция стоимости строительных материалов – ещё одна проблема: несмотря на некоторое снижение в 2024 году, прежние скачки цен на сталь, древесину и др. сделали проекты дороже, и некоторые были отложены. Если случится новый виток глобальной инфляции, это может ещё больше затруднить реализацию проектов.
Регуляторные и политические риски: Изменения в законах и правилах создают ещё один набор проблем. Например, предложенное ужесточение закона Lex Koller, о котором говорилось ранее, может отпугнуть некоторых иностранных инвесторов в случае принятия, что потенциально уменьшит приток капитала в определённые сегменты (например, финансирование строительства за счёт иностранных инвесторов может стать затруднено). Хотя цель таких мер — сдержать рост цен, они могут иметь побочные эффекты, такие как снижение ликвидности на рынке недвижимости jacquemoudstanislas.ch. Внутри страны есть и политические риски в виде инициатив избирателей или изменений политики. Швейцарская прямая демократия позволяет гражданам выносить инициативы, влияющие на рынок недвижимости — от заморозки арендных ставок до налогов на пустующие помещения и строгих ограничений по зонированию. Сегодня достаточно сильна волна требований о больших гарантиях для арендаторов из-за нехватки жилья. Если аренда продолжит расти, может последовать популистский призыв к мерам по контролю за её уровнем или к ужесточению правил выселения при ремонтах и т.д. Такие нормы могут снизить доходность для арендодателей. С другой стороны, антиростовые настроения в политике могут ограничить развитие (например, если общественное сопротивление новой плотности застройки усилится, строить жильё в Цюрихе станет ещё труднее). Недавние провалы ряда проектов на референдумах в Швейцарии (не в Цюрихе, но, к примеру, инициатива по ограничению строительства в Женеве) свидетельствуют об этом напряжении. Городские власти Цюриха в целом выступают за развитие (ими руководят прагматики, видящие потребность в жилье), однако политическая конъюнктура может измениться.
Инфляция и операционные расходы: Хотя в настоящее время уровень инфляции в Швейцарии низок (~1–2%), рост инфляции повысит операционные расходы на содержание зданий (энергия, обслуживание, налог на имущество, привязанный к стоимости) и потенциально процентные ставки, что уменьшит денежные потоки владельцев. Для коммерческой недвижимости высокая инфляция может навредить розничным продавцам и арендаторам офисов, затрудняя повышение арендной платы. С другой стороны, умеренная инфляция может быть выгодна инвесторам с долгом, поскольку обесценивает его, но в Швейцарии многие инвесторы в основном используют собственный капитал. Кроме того, расходы на энергетический переход могут быть значительными – модернизация старых зданий, установка солнечных панелей, новых систем отопления и т.д. требует капитала. Хотя со временем это обычно окупается, на первом этапе это финансовый вызов, особенно для мелких арендодателей.

Источники:

Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
Investropa – Анализ рынка недвижимости Цюриха (июнь 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
SWI Swissinfo – «Жилищный дефицит в Швейцарии: насколько все плохо?» (апрель 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
SMG Homegate Rent Index – Динамика арендных цен 2024 (январь 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
Investropa – «Покупка недвижимости в Швейцарии: стоит ли?» (июнь 2025) investropa.com investropa.com
JLL Research – Офисный рынок Цюриха 2025 jll.com jll.com jll.com
JLL – Ритейл на главных улицах Цюриха Q4 2024 jll.com jll.com
JLL – Рынок логистики Швейцарии 2024 jll.com
Foxstone – Тренды рынка недвижимости Швейцарии 2025 foxstone.ch foxstone.ch
Investropa – «8 самых горячих районов недвижимости в Цюрихе 2025» investropa.com investropa.com investropa.com
Investropa – Анализ районов Цюриха investropa.com investropa.com investropa.com
Швейцарское федеральное статистическое управление / Reuters – Данные о ценах на жилье и уровне вакансий reuters.com swissinfo.ch
Бюллетень Jacquemoud Stanislas Law – Поправки по ужесточению Lex Koller (март 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
pv-magazine – Швейцарский закон о солнечной энергетике принят (июнь 2024) pv-magazine.com
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Рейтинг городов mattgul.com
Investropa – Прогноз швейцарского рынка 2024/25 investropa.com investropa.com
Swissinfo – Проект стадиона “Ensemble” в Цюрихе swissinfo.ch
Swissinfo – Протесты против нехватки жилья в Цюрихе swissinfo.ch

Офисный сектор — стабилен при высокой доступности

Розничный сектор – сегмент премиум-шопинга остается сильным

Промышленность и логистика – высокий спрос, ограниченное предложение

Инвестиционный прогноз: доходность, иностранный интерес и возможности

Ключевые районы и горячие точки недвижимости

Энге (Район 2) – Роскошная жизнь у озера. Энге, расположенный на южной стороне центра Цюриха, стал магнитом для элитных апартаментов и состоятельных профессионалов. Здесь цены в среднем составляют около 18 300 швейцарских франков за м² investropa.com, что является одними из самых высоких в городе. Недавние роскошные проекты (с такими удобствами, как частные тренажерные залы и услуги консьержа) привлекают в Энге богатых экспатов и технических руководителей investropa.com. Привлекательность района объясняется его первоклассным расположением: в пешей доступности от делового центра, на берегу озера, с такими объектами, как парк Ритер и музей Бэренгассе. Уровень жизни здесь отличный: в Энге есть элитные магазины, международные школы и всего несколько минут до финансового центра Парадеплац. Поскольку новые премиальные проекты все еще строятся, эксклюзивность Энге – и высокие цены – сохранятся investropa.com.
Зеефельд (Район 8) – Самый желанный район у озера Цюрих. Зеефельд – это чрезвычайно востребованный район к востоку от центра города, ценимый за близость к озеру Цюрих, модные рестораны и оживленную атмосферу. Здесь недвижимость стоит наивысших цен (одни из самых высоких за м² в Цюрихе) и пользуется огромным спросом investropa.com. Вакантность практически отсутствует – все хотят жить в Зеефельде. Несмотря на низкую доходность от аренды (~2–3%, что свидетельствует о очень высокой капитальной стоимости), постоянно низкая вакантность и высокие арендные ставки подтверждают привлекательность этого района investropa.com. В Зеефельде сочетаются элегантные исторические здания и современные апартаменты, многие из которых с видом на озеро. Местные жители наслаждаются отдыхом у воды, зелеными зонами, такими как парк Цюриххорн, и бутиками. Район популярен как среди состоятельных местных жителей, так и среди экспатов. Из-за очень ограниченной территории в Зеефельде появляется немного новых проектов (кроме редких элитных жилых комплексов), поэтому предложение остается ограниченным. Ожидается, что Зеефельд останется элитным анклавом с выдающимся качеством жизни и соответствующими ценами.
Флунтерн (Район 7) – Престиж на Цюрихберге. Флунтерн расположен на лесистых склонах холма Цюрихберг и является одним из самых престижных жилых районов Цюриха. Он известен живописными видами, роскошными виллами и лучшими школами. Флунтерн особенно востребован семьями благодаря элитным образовательным возможностям – здесь находятся известные школы (например, филиал Zurich International School и отличные государственные начальные школы), которые стабильно пользуются высоким спросом. Дома в Флунтерне просторные и часто имеют яркую архитектуру, здесь расположены резиденции многих посольств и топ-менеджеров. Цены на недвижимость очень высоки (на уровне озёрных кварталов), а предложения постоянно дефицитны – любая новая продажа в Флунтерне вызывает мгновенный интерес. Район предлагает спокойную, зелёную атмосферу (рядом зоопарк и лесные тропы), и при этом всего в нескольких минутах от центра на трамвае. Новое строительство минимально из-за строгих правил зонирования, сохраняющих облик района. В итоге, Флунтерн сочетает в себе уединённость, природу и престиж, что поддерживает высокий спрос среди цюрихской элиты.
Цюрих Вест / Крайс 5 (Район 5) – От индустриального к модному. Крайс 5, также известный как Цюрих Вест, изменился с суровой индустриальной зоны в один из самых модных районов города. Идущая джентрификация ведёт к росту цен на недвижимость – в 2024 году средняя цена квартиры здесь достигает 14 600 швейцарских франков за м², что на 3% выше по сравнению с прошлым годом investropa.com. Район наполнен новыми застройками: старые склады уступили место лофтам, арт-галереям, офисам технологических компаний и ночным заведениям. Молодые профессионалы и креативные люди стремятся в Крайс 5 за его необычной атмосферой и относительной доступностью по сравнению с центром investropa.com. Город активно инвестирует в повышение привлекательности Крайс 5 для жизни – создаются парки, школы и культурные пространства, чтобы сделать район более удобным для семей investropa.com. Транспортная доступность отличная (несколько трамвайных линий, близко станция Hardbrücke). Благодаря крупным проектам, таким как Europaallee (сразу за путями) и локальным реновациям, развитие продолжается. Сейчас Крайс 5 славится одними из самых стильных ресторанов, клубов и дизайн-магазинов Цюриха, а также современной инфраструктурой для жителей. Район предлагает уникальный городской стиль жизни, и, как результат, спрос (и цены) продолжают расти на фоне продолжающегося ренессанса investropa.com.
Альтштеттен (район 9) – Перспективный городской центр. Альтштеттен, расположенный на западе Цюриха, привлекает внимание как более доступный жилой район с потенциалом роста. Долгое время это был преимущественно промышленный/рабочий район, но в последние годы произошли кардинальные изменения. Цены на недвижимость в центре Цюриха взлетели, «заставляя многих покупателей и арендаторов рассматривать Альтштеттен как более бюджетный вариант» investropa.com investropa.com. Средняя стоимость за м² здесь значительно ниже, чем в центре города (что делает район одним из самых выгодных в Цюрихе) investropa.com. В то же время Альтштеттен пережил масштабное обновление инфраструктуры – в частности, продление легкорельсовой линии Лимматталь и другие улучшения общественного транспорта сделали поездки из Альтштеттена в центр города очень удобными investropa.com. Вокруг железнодорожной станции Альтштеттена и вдоль транспортных магистралей появляются новые жилые и многофункциональные проекты. Теперь район предлагает современные апартаменты, торговые центры и офисные комплексы (несколько крупных компаний имеют офисы в бизнес-парках Альтштеттена). Благодаря быстрому транспорту, низкой аренде/ценам и росту числа удобств, Альтштеттен превращается в динамичный второй центр города. Многие покупатели жилья впервые и молодые семьи выбирают этот район ради доступного пространства. По мере того как все больше людей открывают для себя его удобство и выгоду, репутация и стоимость недвижимости Альтштеттена неуклонно растут investropa.com.
Эрликон (район 11) – Процветающий делово-жилой узел. Эрликон на севере Цюриха является одной из самых успешных историй развития города. Благодаря отличным транспортным связям (крупная станция S-Bahn, пересадочные узлы трамваев и автобусов) и большому количеству земли, Эрликон превратился в динамичный городской центр. Район усеян новыми офисами, торговыми центрами (например, ТЦ Neumarkt) и жилыми комплексами. Этот рост подстегивает спрос на недвижимость — медианная цена дома в Эрликоне сейчас превышает 2,5 млн швейцарских франков (для больших семейных домов), а стоимость всех типов недвижимости продолжает расти investropa.com. Агентства недвижимости сообщают о возросшем интересе, поскольку и жители, и бизнес все больше стремятся к удобному расположению Эрликона investropa.com investropa.com. Текущие проекты развития района — еще один значимый фактор: возводятся или недавно завершены многочисленные высотки и многофункциональные здания, что добавляет современное жилье и улучшает инфраструктуру investropa.com. На уровне улиц в Эрликоне появились новые парки, рестораны и культурные площадки, формируя оживлённую атмосферу investropa.com. Он становится все более самодостаточным – здесь можно жить, работать и отдыхать, не покидая района. Благодаря стратегическому расположению (10 минут на поезде до центра Цюриха и прямое железнодорожное сообщение с аэропортом Цюриха), Эрликон — горячая точка как для инвесторов, так и для арендаторов. Район, по прогнозам, продолжит процветать: впереди еще новые улучшения (например, планируемый иновационный кампус и спортивные объекты). Для тех, кто ищет потенциал уверенного роста в Цюрихе, Эрликон предлагает привлекательное сочетание транспортной доступности, новых застроек и сравнительно умеренных цен (по крайней мере, по сравнению с центром города и озерными районами).
Аффольтерн (район 11) – Новая инфраструктура, новая привлекательность. Более удалённый район 11, Аффольтерн стал ярким пятном на рынке недвижимости благодаря развитию инфраструктуры и разумным ценам. Недавно Федеральное дорожное управление Швейцарии вложило крупные средства в новые дороги и расширение автомагистралей вокруг Аффольтерна investropa.com, значительно улучшив транспортную доступность. Это привлекло внимание покупателей, для которых важны удобные поездки на автомобиле или автобусе investropa.com. Кроме того, в Цюрихе в 2023 году был зафиксирован бум на строительство новых квартир, особенно в таких районах, как Аффольтерн — было построено больше всего новых квартир с 2018 года, что свидетельствует об интересе как среди застройщиков, так и среди покупателей investropa.com. С этими новыми квартирами, появляющимися на рынке (часто по более низким ценам, чем в центре города), Аффольтерн привлекает молодых специалистов и семьи, ищущих современное жильё по конкурентоспособным ценам investropa.com investropa.com. Соответственно, население этого района растет. Аффольтерн также выигрывает благодаря близости к зелёным зонам и более спокойной загородной атмосфере, предлагая баланс городской и сельской жизни. Планы города по возможному расширению общественного транспорта до Аффольтерна только увеличат его привлекательность. Короче говоря, Аффольтерн развивается в положительном направлении: улучшенное транспортное сообщение, новые жилые комплексы и всё ещё доступные цены делают его отличным выбором для тех, кто ищет выгодную покупку. Его продолжающаяся трансформация говорит о уверенном будущем росте как в сообществе, так и в стоимости недвижимости investropa.com.
Schwamendingen (Район 12) – Доступность с потенциалом для обновления. На севере города Шваммендинген исторически считался недорогим и незамеченным районом — но ситуация меняется. Сейчас это «привлекает внимание как бюджетная альтернатива» для тех, кого вытеснили высокие цены в центре Цюриха investropa.com. Стоимость жилья здесь одна из самых низких в городе, что привлекает многих покупателей впервые и семьи со средним доходом. Особый интерес вызывает волна обновлений в Шваммендингене. Флагманский проект, “Über-Gärten”, предлагает 228 новых арендных квартир с инновационным дизайном (просторные лоджии, общие «лесные сады»), чтобы повысить комфорт жизни investropa.com. Такие проекты обновляют жилой фонд и привлекают всё более разнообразное население. Ещё одно крупное улучшение — Шваммендингенский шумозащитный тоннель, новаторский инфраструктурный проект, который накрыл участок автомагистрали «зелёной» конструкцией investropa.com. Это радикально снизило шум и загрязнение в районе, а на крыше тоннеля создан новый парк investropa.com. Качество жизни ощутимо повысилось — тише на улицах, чище воздух, появились новые зелёные зоны. Всё это говорит о значительных инвестициях в сообщество Шваммендингена. Сейчас район предлагает уникальное сочетание доступности и комфорта, что становится всё более редким в Цюрихе investropa.com. Поэтому популярность Шваммендингена растёт среди тех, кто ищет выгодное вложение: вы получаете больше пространства за свои деньги, а район развивается. Это отличный пример того, как пригороды Цюриха меняются в соответствии с современными запросами. В будущем репутация Шваммендингена и спрос на недвижимость здесь будут продолжать расти, хотя цены останутся более доступными по сравнению с элитными районами города.

Инфраструктурные и девелоперские проекты, формирующие будущее

Регуляторная среда: налоги, правила собственности и строительные нормы

Риски и вызовы рынка

Риски процентных ставок и финансирования: После многих лет сверхнизких процентных ставок, стимулировавших рост цен, ситуация изменилась. В 2022–2023 годах Национальный банк Швейцарии агрессивно повысил ставки с отрицательных значений до 1,75%, что несколько охладило рынок. К 2025 году инфляция снизилась, и НБШ перешёл к небольшому снижению ставки investropa.com, но риск повторного роста ставок остаётся при резком росте инфляции или изменении глобальных условий. Рост процентных ставок напрямую влияет на рынок недвижимости Швейцарии, делая ипотечные кредиты дороже и снижая доступность для покупателей, что может ослабить спрос investropa.com. С учётом того, насколько высоки цены в Цюрихе, они чувствительны к стоимости финансирования — значительное повышение ставок может вытеснить часть потенциальных покупателей с рынка, а рост цен — замедлиться или даже смениться спадом в перегретых сегментах. Кроме того, банки ужесточили критерии кредитования (частично из-за регулирования Basel III с 2025 года, требующего увеличения капитальных резервов foxstone.ch). Заёмщики теперь сталкиваются со строгими лимитами (максимум ~80% от стоимости и жёсткими стресс-тестами при 5% ставке), что может ограничивать инвесторов с высоким уровнем заемных средств. Хотя рыночный консенсус сейчас предполагает стабильную или слегка понижающуюся динамику ставок (при инфляции в Швейцарии около 0,7% engelvoelkers.com), любой инфляционный сюрприз или финансовый шок могут это изменить. Эта неопределённость вокруг ставок остаётся одним из главных рисков для рынка.
Макроэкономическая и геополитическая неопределенность: Рынок недвижимости Цюриха зависит от общего состояния экономики Швейцарии и глобальной стабильности. Экономические неопределенности – такие как возможная глобальная или европейская рецессия – представляют риск investropa.com. Например, если спад затронет банковский или технологический сектор, Цюрих может столкнуться с потерей рабочих мест или сокращением расширения, что ослабит спрос как на офисные, так и на жилые помещения. Город не застрахован от глобальных событий: война в Украине, энергетические кризисы или другие геополитические напряженности могут перекинуться и сюда. Швейцарское правительство явно отметило, что напряженная геополитическая ситуация (война в Украине, конфликты на Ближнем Востоке) остается латентным риском для международной торговли и цен на энергоносители, что может негативно отразиться на экономике Швейцарии engelvoelkers.com. Всплеск цен на нефть/газ, например, может вновь разжечь инфляцию и создать давление на потребителей и бизнес. Кроме того, валютные колебания (очень сильный швейцарский франк) могут навредить швейцарскому экспорту и корпоративным прибылям, косвенно затрагивая заполняемость офисов и спрос на жилье со стороны корпоративных переселенцев. Другой макрофактор – миграционная политика: рост населения Швейцарии (который стимулирует спрос на жилье) может замедлиться, если политические силы добьются ограничения иммиграции. Упомянутая инициатива SVP по установлению потолка численности населения на уровне 10 миллионов является экстремальной, но она указывает на политическое давление по сдерживанию роста jacquemoudstanislas.ch. Если иммиграция будет значительно сокращена, спрос на жилье может ослабеть в долгосрочной перспективе. В целом, несмотря на то, что экономика Швейцарии в настоящее время стабильна, глобальная рецессия или кризисные сценарии представляют собой фактор риска, при котором могут возрасти вакантные площади и цены подвергнуться коррекции.
Пузырь на рынке жилья и проблемы доступности: Годы роста цен вызвали вопрос: Находится ли Цюрих в ценовом пузыре недвижимости? По некоторым показателям, да – он входит в число городов с высоким риском пузыря. Глобальный индекс пузырей рынка недвижимости UBS за 2023 год по-прежнему относит Цюрих к категории “риск пузыря” — это один из двух городов мира (наряду с Токио) на таком уровне ubs.com mattgul.com. Цены на жилье по отношению к доходам и аренде чрезвычайно высоки. Если процентные ставки повысятся или спрос снизится, завышенные оценки жилья в Цюрихе могут столкнуться с коррекцией. Регуляторы осознают этот риск; в последние годы Швейцарский национальный банк вновь активировал контрциклический буфер капитала для ограничения чрезмерного ипотечного кредитования. Аналитики UBS в настоящее время оценивают риск пузыря как “умеренный” (снижен с экстремального) из-за небольшого замедления роста цен investropa.com, но опасность по-прежнему сохраняется. Доступность жилья для местных жителей на пределе – семьям со средним доходом трудно купить даже скромную квартиру, что вызывает социальные и политические вопросы. Все чаще слышны голоса о том, что рынок жилья неоправданно дорог, и если больше людей начнет покидать город из-за невозможности купить собственное жилье, спрос может снизиться. Кроме того, пузыри часто лопаются не только из-за изменения ставок, но и из-за смены настроений покупателей. Если покупатели поверят, что цены достигли пика, даже временно, психология может развернуться к рынку покупателей. Хотя пока нет признаков резкой смены настроений (учитывая продолжающийся дефицит), риск стагнации или умеренной коррекции в переоценённых сегментах (например, в дорогих квартирах класса люкс или инвестиционных апартаментах с очень низкой доходностью) сохраняется.
Проблемы строительства и снабжения: Ирoния заключается в том, что одной из главных проблем рынка является обратная сторона дефицита – недостаточно нового жилья вводится в эксплуатацию. Это риск, поскольку если дефицит сохранится или усугубится, это может затормозить экономический рост (компаниям будет сложнее привлекать кадры, если жильё станет слишком дефицитным или дорогим) и привести к усилению государственного вмешательства. Строить больше в Цюрихе сложно: высокие строительные издержки, нехватка рабочей силы в отрасли, длительные процессы согласования и сопротивление местных жителей замедляют развитие. В 2024 году жилищное строительство достигло минимума, и хотя предпринимаются усилия для его увеличения, есть риск, что будет построено слишком мало жилья для удовлетворения спроса, что продлит кризис. В коммерческом сегменте строительство новых офисов резко сократилось jll.com, что может быть выгодно существующим владельцам недвижимости в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной – означать меньшее количество современных площадей для привлечения новых компаний. Инфляция стоимости строительных материалов – ещё одна проблема: несмотря на некоторое снижение в 2024 году, прежние скачки цен на сталь, древесину и др. сделали проекты дороже, и некоторые были отложены. Если случится новый виток глобальной инфляции, это может ещё больше затруднить реализацию проектов.
Регуляторные и политические риски: Изменения в законах и правилах создают ещё один набор проблем. Например, предложенное ужесточение закона Lex Koller, о котором говорилось ранее, может отпугнуть некоторых иностранных инвесторов в случае принятия, что потенциально уменьшит приток капитала в определённые сегменты (например, финансирование строительства за счёт иностранных инвесторов может стать затруднено). Хотя цель таких мер — сдержать рост цен, они могут иметь побочные эффекты, такие как снижение ликвидности на рынке недвижимости jacquemoudstanislas.ch. Внутри страны есть и политические риски в виде инициатив избирателей или изменений политики. Швейцарская прямая демократия позволяет гражданам выносить инициативы, влияющие на рынок недвижимости — от заморозки арендных ставок до налогов на пустующие помещения и строгих ограничений по зонированию. Сегодня достаточно сильна волна требований о больших гарантиях для арендаторов из-за нехватки жилья. Если аренда продолжит расти, может последовать популистский призыв к мерам по контролю за её уровнем или к ужесточению правил выселения при ремонтах и т.д. Такие нормы могут снизить доходность для арендодателей. С другой стороны, антиростовые настроения в политике могут ограничить развитие (например, если общественное сопротивление новой плотности застройки усилится, строить жильё в Цюрихе станет ещё труднее). Недавние провалы ряда проектов на референдумах в Швейцарии (не в Цюрихе, но, к примеру, инициатива по ограничению строительства в Женеве) свидетельствуют об этом напряжении. Городские власти Цюриха в целом выступают за развитие (ими руководят прагматики, видящие потребность в жилье), однако политическая конъюнктура может измениться.
Инфляция и операционные расходы: Хотя в настоящее время уровень инфляции в Швейцарии низок (~1–2%), рост инфляции повысит операционные расходы на содержание зданий (энергия, обслуживание, налог на имущество, привязанный к стоимости) и потенциально процентные ставки, что уменьшит денежные потоки владельцев. Для коммерческой недвижимости высокая инфляция может навредить розничным продавцам и арендаторам офисов, затрудняя повышение арендной платы. С другой стороны, умеренная инфляция может быть выгодна инвесторам с долгом, поскольку обесценивает его, но в Швейцарии многие инвесторы в основном используют собственный капитал. Кроме того, расходы на энергетический переход могут быть значительными – модернизация старых зданий, установка солнечных панелей, новых систем отопления и т.д. требует капитала. Хотя со временем это обычно окупается, на первом этапе это финансовый вызов, особенно для мелких арендодателей.

Источники:

Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
Investropa – Анализ рынка недвижимости Цюриха (июнь 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
SWI Swissinfo – «Жилищный дефицит в Швейцарии: насколько все плохо?» (апрель 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
SMG Homegate Rent Index – Динамика арендных цен 2024 (январь 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
Investropa – «Покупка недвижимости в Швейцарии: стоит ли?» (июнь 2025) investropa.com investropa.com
JLL Research – Офисный рынок Цюриха 2025 jll.com jll.com jll.com
JLL – Ритейл на главных улицах Цюриха Q4 2024 jll.com jll.com
JLL – Рынок логистики Швейцарии 2024 jll.com
Foxstone – Тренды рынка недвижимости Швейцарии 2025 foxstone.ch foxstone.ch
Investropa – «8 самых горячих районов недвижимости в Цюрихе 2025» investropa.com investropa.com investropa.com
Investropa – Анализ районов Цюриха investropa.com investropa.com investropa.com
Швейцарское федеральное статистическое управление / Reuters – Данные о ценах на жилье и уровне вакансий reuters.com swissinfo.ch
Бюллетень Jacquemoud Stanislas Law – Поправки по ужесточению Lex Koller (март 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
pv-magazine – Швейцарский закон о солнечной энергетике принят (июнь 2024) pv-magazine.com
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Рейтинг городов mattgul.com
Investropa – Прогноз швейцарского рынка 2024/25 investropa.com investropa.com
Swissinfo – Проект стадиона “Ensemble” в Цюрихе swissinfo.ch
Swissinfo – Протесты против нехватки жилья в Цюрихе swissinfo.ch

Тенденции на рынке жилой недвижимости в 2025 году

Рост цен на фоне хронической нехватки жилья: Рынок жилья в Цюрихе остается исключительно напряженным в 2025 году. Цены на недвижимость продолжают расти из-за сильного спроса и ограниченного предложения. К середине 2025 года цены на квартиры в городе выросли примерно на 4,5% в годовом выражении (индивидуальные дома +4,0%) investropa.com. Медианная квартира теперь стоит около 1,68 миллиона швейцарских франков, средняя цена составляет от 14 000 до 21 000 швейцарских франков за м² в зависимости от района investropa.com investropa.com. Уровень вакантности в Цюрихе достиг рекордно низкого показателя — 0,07% — всего 7 из 10 000 квартир — это самый низкий показатель в Швейцарии и, вероятно, во всей Западной Европе swissinfo.ch. Другими словами, практически каждая квартира занята, что отражает хронический дефицит жилья. Новое строительство сильно отстает от роста населения (ожидается только около 42 000 новых квартир по всей стране в 2025 году против примерно 50 000 необходимых swissinfo.ch), поэтому конкуренция за жилье остается острой. Неудивительно, что цены продаж продолжают расти — швейцарские аналитики прогнозируют годовой рост на 3–4% для стоимости жилья в Цюрихе до 2025 года engelvoelkers.com. Если не произойдет экономического шока, значительного снижения цен ожидать не стоит, пока спрос значительно превышает предложение investropa.com investropa.com.

Динамика рынка аренды и покупки: В Цюрихе арендная плата также стремительно растет, что еще больше меняет соотношение «покупка против аренды». После двузначного скачка в 2023 году запрашиваемая стоимость аренды в городе выросла еще на 4,5% в 2024 году swissmarketplace.group. Аренда по всему кантону Цюрих увеличилась примерно на 4,8% за прошлый год swissmarketplace.group, даже несмотря на то, что темпы роста замедлились по сравнению со скачком в 2023 году. Ожидается, что эта тенденция продолжится и в 2025 году — спрос продолжает расти (благодаря иммиграции и формированию новых домохозяйств), в то время как вакантность практически равна нулю, а новое предложение остается минимальным swissmarketplace.group. Короче говоря, арендаторы сталкиваются с жесткой конкуренцией и ростом расходов. Между тем, стоимость заимствований снизилась: Швейцарский национальный банк снизил базовую ставку до 0,25% в начале 2025 года investropa.com, что облегчило ставки по ипотеке. Благодаря снижению стоимости кредитования и росту аренды, владеть жильем сейчас зачастую выгоднее, чем арендовать для долгосрочных жителей investropa.com. На самом деле исследование UBS указывает, что к началу 2025 года расходы на владение домом стали ниже, чем на аренду, в большинстве регионов Швейцарии (преимущество аренды сократилось до ~3%, а в некоторых случаях исчезло совсем) investropa.com. В Цюрихе и Женеве аренда все еще целесообразна при краткосрочном проживании менее 5 лет из-за очень высоких цен на недвижимость investropa.com. Но для тех, кто планирует остаться надолго и может позволить себе приобрести жилье, покупка вновь становится привлекательной. Агентства недвижимости отмечают, что резкий рост арендной платы в сочетании с более дешевыми кредитами впервые за много лет меняет баланс в пользу покупки engelvoelkers.com. Такая динамика — беспрецедентное давление на аренду и улучшение условий по ипотеке — стала ключевой темой рынка 2025 года.

Спрос, демография и дефицит предложения: На устойчиво высокий спрос на жильё в Цюрихе влияют сразу несколько факторов. Экономика города процветает: здесь расположено более 120 000 компаний (включая международные банки, страховые фирмы и бурно развивающийся сектор технологий/биотехнологий), что привлекает работников в регион investropa.com. Иммиграция остаётся высокой — население Швейцарии в 2024 году увеличилось примерно на 83 000 человек swissinfo.ch, а численность населения Цюриха постоянно растёт, усиливая потребность в новом жилье. В то же время строительство нового жилья отстаёт от спроса. Рост затрат на строительство, нехватка рабочей силы и недавнее повышение процентных ставок замедлили запуск новых проектов swissinfo.ch. Количество земли ограничено географией и строгим зонированием, особенно в центральных районах, где жильё наиболее востребовано. Собственники также не спешат продавать недвижимость, поэтому вторичное предложение на рынке крайне мало engelvoelkers.com. В результате, доступность жилья в Цюрихе значительно ниже критичного порога вакантности в 1%, определяющего состояние дефицита swissinfo.ch. Даже на малогабаритные квартиры стабильно претендуют десятки арендаторов. Такое несоответствие спроса и предложения вряд ли исправится в ближайшее время — Ассоциация подрядчиков Швейцарии предупреждает, что уровень вакантности ещё больше снизится по всей стране, так как строительство отстаёт от спроса на годы вперёд swissinfo.ch. Следствие — постоянное давление на рост цен и арендных ставок. Эксперты действительно называют Цюрих «мировой столицей нехватки жилья» из-за крайнего дефицита аренды swissinfo.ch. На данный момент рынок жилья Цюриха остаётся фундаментально ограниченным и устойчивым, чему способствуют мощная экономика города и его привлекательность. Если не произойдёт серьёзных изменений, аналитики ожидают дальнейшую стабильность цен и умеренный рост в ближайшие годы engelvoelkers.com investropa.com, хотя вопрос доступности для местных жителей становится все острее.

Рынок коммерческой недвижимости: офисы, ритейл и индустриальные объекты

Риски и вызовы рынка

Риски процентных ставок и финансирования: После многих лет сверхнизких процентных ставок, стимулировавших рост цен, ситуация изменилась. В 2022–2023 годах Национальный банк Швейцарии агрессивно повысил ставки с отрицательных значений до 1,75%, что несколько охладило рынок. К 2025 году инфляция снизилась, и НБШ перешёл к небольшому снижению ставки investropa.com, но риск повторного роста ставок остаётся при резком росте инфляции или изменении глобальных условий. Рост процентных ставок напрямую влияет на рынок недвижимости Швейцарии, делая ипотечные кредиты дороже и снижая доступность для покупателей, что может ослабить спрос investropa.com. С учётом того, насколько высоки цены в Цюрихе, они чувствительны к стоимости финансирования — значительное повышение ставок может вытеснить часть потенциальных покупателей с рынка, а рост цен — замедлиться или даже смениться спадом в перегретых сегментах. Кроме того, банки ужесточили критерии кредитования (частично из-за регулирования Basel III с 2025 года, требующего увеличения капитальных резервов foxstone.ch). Заёмщики теперь сталкиваются со строгими лимитами (максимум ~80% от стоимости и жёсткими стресс-тестами при 5% ставке), что может ограничивать инвесторов с высоким уровнем заемных средств. Хотя рыночный консенсус сейчас предполагает стабильную или слегка понижающуюся динамику ставок (при инфляции в Швейцарии около 0,7% engelvoelkers.com), любой инфляционный сюрприз или финансовый шок могут это изменить. Эта неопределённость вокруг ставок остаётся одним из главных рисков для рынка.
Макроэкономическая и геополитическая неопределенность: Рынок недвижимости Цюриха зависит от общего состояния экономики Швейцарии и глобальной стабильности. Экономические неопределенности – такие как возможная глобальная или европейская рецессия – представляют риск investropa.com. Например, если спад затронет банковский или технологический сектор, Цюрих может столкнуться с потерей рабочих мест или сокращением расширения, что ослабит спрос как на офисные, так и на жилые помещения. Город не застрахован от глобальных событий: война в Украине, энергетические кризисы или другие геополитические напряженности могут перекинуться и сюда. Швейцарское правительство явно отметило, что напряженная геополитическая ситуация (война в Украине, конфликты на Ближнем Востоке) остается латентным риском для международной торговли и цен на энергоносители, что может негативно отразиться на экономике Швейцарии engelvoelkers.com. Всплеск цен на нефть/газ, например, может вновь разжечь инфляцию и создать давление на потребителей и бизнес. Кроме того, валютные колебания (очень сильный швейцарский франк) могут навредить швейцарскому экспорту и корпоративным прибылям, косвенно затрагивая заполняемость офисов и спрос на жилье со стороны корпоративных переселенцев. Другой макрофактор – миграционная политика: рост населения Швейцарии (который стимулирует спрос на жилье) может замедлиться, если политические силы добьются ограничения иммиграции. Упомянутая инициатива SVP по установлению потолка численности населения на уровне 10 миллионов является экстремальной, но она указывает на политическое давление по сдерживанию роста jacquemoudstanislas.ch. Если иммиграция будет значительно сокращена, спрос на жилье может ослабеть в долгосрочной перспективе. В целом, несмотря на то, что экономика Швейцарии в настоящее время стабильна, глобальная рецессия или кризисные сценарии представляют собой фактор риска, при котором могут возрасти вакантные площади и цены подвергнуться коррекции.
Пузырь на рынке жилья и проблемы доступности: Годы роста цен вызвали вопрос: Находится ли Цюрих в ценовом пузыре недвижимости? По некоторым показателям, да – он входит в число городов с высоким риском пузыря. Глобальный индекс пузырей рынка недвижимости UBS за 2023 год по-прежнему относит Цюрих к категории “риск пузыря” — это один из двух городов мира (наряду с Токио) на таком уровне ubs.com mattgul.com. Цены на жилье по отношению к доходам и аренде чрезвычайно высоки. Если процентные ставки повысятся или спрос снизится, завышенные оценки жилья в Цюрихе могут столкнуться с коррекцией. Регуляторы осознают этот риск; в последние годы Швейцарский национальный банк вновь активировал контрциклический буфер капитала для ограничения чрезмерного ипотечного кредитования. Аналитики UBS в настоящее время оценивают риск пузыря как “умеренный” (снижен с экстремального) из-за небольшого замедления роста цен investropa.com, но опасность по-прежнему сохраняется. Доступность жилья для местных жителей на пределе – семьям со средним доходом трудно купить даже скромную квартиру, что вызывает социальные и политические вопросы. Все чаще слышны голоса о том, что рынок жилья неоправданно дорог, и если больше людей начнет покидать город из-за невозможности купить собственное жилье, спрос может снизиться. Кроме того, пузыри часто лопаются не только из-за изменения ставок, но и из-за смены настроений покупателей. Если покупатели поверят, что цены достигли пика, даже временно, психология может развернуться к рынку покупателей. Хотя пока нет признаков резкой смены настроений (учитывая продолжающийся дефицит), риск стагнации или умеренной коррекции в переоценённых сегментах (например, в дорогих квартирах класса люкс или инвестиционных апартаментах с очень низкой доходностью) сохраняется.
Проблемы строительства и снабжения: Ирoния заключается в том, что одной из главных проблем рынка является обратная сторона дефицита – недостаточно нового жилья вводится в эксплуатацию. Это риск, поскольку если дефицит сохранится или усугубится, это может затормозить экономический рост (компаниям будет сложнее привлекать кадры, если жильё станет слишком дефицитным или дорогим) и привести к усилению государственного вмешательства. Строить больше в Цюрихе сложно: высокие строительные издержки, нехватка рабочей силы в отрасли, длительные процессы согласования и сопротивление местных жителей замедляют развитие. В 2024 году жилищное строительство достигло минимума, и хотя предпринимаются усилия для его увеличения, есть риск, что будет построено слишком мало жилья для удовлетворения спроса, что продлит кризис. В коммерческом сегменте строительство новых офисов резко сократилось jll.com, что может быть выгодно существующим владельцам недвижимости в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной – означать меньшее количество современных площадей для привлечения новых компаний. Инфляция стоимости строительных материалов – ещё одна проблема: несмотря на некоторое снижение в 2024 году, прежние скачки цен на сталь, древесину и др. сделали проекты дороже, и некоторые были отложены. Если случится новый виток глобальной инфляции, это может ещё больше затруднить реализацию проектов.
Регуляторные и политические риски: Изменения в законах и правилах создают ещё один набор проблем. Например, предложенное ужесточение закона Lex Koller, о котором говорилось ранее, может отпугнуть некоторых иностранных инвесторов в случае принятия, что потенциально уменьшит приток капитала в определённые сегменты (например, финансирование строительства за счёт иностранных инвесторов может стать затруднено). Хотя цель таких мер — сдержать рост цен, они могут иметь побочные эффекты, такие как снижение ликвидности на рынке недвижимости jacquemoudstanislas.ch. Внутри страны есть и политические риски в виде инициатив избирателей или изменений политики. Швейцарская прямая демократия позволяет гражданам выносить инициативы, влияющие на рынок недвижимости — от заморозки арендных ставок до налогов на пустующие помещения и строгих ограничений по зонированию. Сегодня достаточно сильна волна требований о больших гарантиях для арендаторов из-за нехватки жилья. Если аренда продолжит расти, может последовать популистский призыв к мерам по контролю за её уровнем или к ужесточению правил выселения при ремонтах и т.д. Такие нормы могут снизить доходность для арендодателей. С другой стороны, антиростовые настроения в политике могут ограничить развитие (например, если общественное сопротивление новой плотности застройки усилится, строить жильё в Цюрихе станет ещё труднее). Недавние провалы ряда проектов на референдумах в Швейцарии (не в Цюрихе, но, к примеру, инициатива по ограничению строительства в Женеве) свидетельствуют об этом напряжении. Городские власти Цюриха в целом выступают за развитие (ими руководят прагматики, видящие потребность в жилье), однако политическая конъюнктура может измениться.
Инфляция и операционные расходы: Хотя в настоящее время уровень инфляции в Швейцарии низок (~1–2%), рост инфляции повысит операционные расходы на содержание зданий (энергия, обслуживание, налог на имущество, привязанный к стоимости) и потенциально процентные ставки, что уменьшит денежные потоки владельцев. Для коммерческой недвижимости высокая инфляция может навредить розничным продавцам и арендаторам офисов, затрудняя повышение арендной платы. С другой стороны, умеренная инфляция может быть выгодна инвесторам с долгом, поскольку обесценивает его, но в Швейцарии многие инвесторы в основном используют собственный капитал. Кроме того, расходы на энергетический переход могут быть значительными – модернизация старых зданий, установка солнечных панелей, новых систем отопления и т.д. требует капитала. Хотя со временем это обычно окупается, на первом этапе это финансовый вызов, особенно для мелких арендодателей.

Источники:

Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
Investropa – Анализ рынка недвижимости Цюриха (июнь 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
SWI Swissinfo – «Жилищный дефицит в Швейцарии: насколько все плохо?» (апрель 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
SMG Homegate Rent Index – Динамика арендных цен 2024 (январь 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
Investropa – «Покупка недвижимости в Швейцарии: стоит ли?» (июнь 2025) investropa.com investropa.com
JLL Research – Офисный рынок Цюриха 2025 jll.com jll.com jll.com
JLL – Ритейл на главных улицах Цюриха Q4 2024 jll.com jll.com
JLL – Рынок логистики Швейцарии 2024 jll.com
Foxstone – Тренды рынка недвижимости Швейцарии 2025 foxstone.ch foxstone.ch
Investropa – «8 самых горячих районов недвижимости в Цюрихе 2025» investropa.com investropa.com investropa.com
Investropa – Анализ районов Цюриха investropa.com investropa.com investropa.com
Швейцарское федеральное статистическое управление / Reuters – Данные о ценах на жилье и уровне вакансий reuters.com swissinfo.ch
Бюллетень Jacquemoud Stanislas Law – Поправки по ужесточению Lex Koller (март 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
pv-magazine – Швейцарский закон о солнечной энергетике принят (июнь 2024) pv-magazine.com
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Рейтинг городов mattgul.com
Investropa – Прогноз швейцарского рынка 2024/25 investropa.com investropa.com
Swissinfo – Проект стадиона “Ensemble” в Цюрихе swissinfo.ch
Swissinfo – Протесты против нехватки жилья в Цюрихе swissinfo.ch

Розничный сектор – сегмент премиум-шопинга остается сильным

Промышленность и логистика – высокий спрос, ограниченное предложение

Инвестиционный прогноз: доходность, иностранный интерес и возможности

Ключевые районы и горячие точки недвижимости

Энге (Район 2) – Роскошная жизнь у озера. Энге, расположенный на южной стороне центра Цюриха, стал магнитом для элитных апартаментов и состоятельных профессионалов. Здесь цены в среднем составляют около 18 300 швейцарских франков за м² investropa.com, что является одними из самых высоких в городе. Недавние роскошные проекты (с такими удобствами, как частные тренажерные залы и услуги консьержа) привлекают в Энге богатых экспатов и технических руководителей investropa.com. Привлекательность района объясняется его первоклассным расположением: в пешей доступности от делового центра, на берегу озера, с такими объектами, как парк Ритер и музей Бэренгассе. Уровень жизни здесь отличный: в Энге есть элитные магазины, международные школы и всего несколько минут до финансового центра Парадеплац. Поскольку новые премиальные проекты все еще строятся, эксклюзивность Энге – и высокие цены – сохранятся investropa.com.
Зеефельд (Район 8) – Самый желанный район у озера Цюрих. Зеефельд – это чрезвычайно востребованный район к востоку от центра города, ценимый за близость к озеру Цюрих, модные рестораны и оживленную атмосферу. Здесь недвижимость стоит наивысших цен (одни из самых высоких за м² в Цюрихе) и пользуется огромным спросом investropa.com. Вакантность практически отсутствует – все хотят жить в Зеефельде. Несмотря на низкую доходность от аренды (~2–3%, что свидетельствует о очень высокой капитальной стоимости), постоянно низкая вакантность и высокие арендные ставки подтверждают привлекательность этого района investropa.com. В Зеефельде сочетаются элегантные исторические здания и современные апартаменты, многие из которых с видом на озеро. Местные жители наслаждаются отдыхом у воды, зелеными зонами, такими как парк Цюриххорн, и бутиками. Район популярен как среди состоятельных местных жителей, так и среди экспатов. Из-за очень ограниченной территории в Зеефельде появляется немного новых проектов (кроме редких элитных жилых комплексов), поэтому предложение остается ограниченным. Ожидается, что Зеефельд останется элитным анклавом с выдающимся качеством жизни и соответствующими ценами.
Флунтерн (Район 7) – Престиж на Цюрихберге. Флунтерн расположен на лесистых склонах холма Цюрихберг и является одним из самых престижных жилых районов Цюриха. Он известен живописными видами, роскошными виллами и лучшими школами. Флунтерн особенно востребован семьями благодаря элитным образовательным возможностям – здесь находятся известные школы (например, филиал Zurich International School и отличные государственные начальные школы), которые стабильно пользуются высоким спросом. Дома в Флунтерне просторные и часто имеют яркую архитектуру, здесь расположены резиденции многих посольств и топ-менеджеров. Цены на недвижимость очень высоки (на уровне озёрных кварталов), а предложения постоянно дефицитны – любая новая продажа в Флунтерне вызывает мгновенный интерес. Район предлагает спокойную, зелёную атмосферу (рядом зоопарк и лесные тропы), и при этом всего в нескольких минутах от центра на трамвае. Новое строительство минимально из-за строгих правил зонирования, сохраняющих облик района. В итоге, Флунтерн сочетает в себе уединённость, природу и престиж, что поддерживает высокий спрос среди цюрихской элиты.
Цюрих Вест / Крайс 5 (Район 5) – От индустриального к модному. Крайс 5, также известный как Цюрих Вест, изменился с суровой индустриальной зоны в один из самых модных районов города. Идущая джентрификация ведёт к росту цен на недвижимость – в 2024 году средняя цена квартиры здесь достигает 14 600 швейцарских франков за м², что на 3% выше по сравнению с прошлым годом investropa.com. Район наполнен новыми застройками: старые склады уступили место лофтам, арт-галереям, офисам технологических компаний и ночным заведениям. Молодые профессионалы и креативные люди стремятся в Крайс 5 за его необычной атмосферой и относительной доступностью по сравнению с центром investropa.com. Город активно инвестирует в повышение привлекательности Крайс 5 для жизни – создаются парки, школы и культурные пространства, чтобы сделать район более удобным для семей investropa.com. Транспортная доступность отличная (несколько трамвайных линий, близко станция Hardbrücke). Благодаря крупным проектам, таким как Europaallee (сразу за путями) и локальным реновациям, развитие продолжается. Сейчас Крайс 5 славится одними из самых стильных ресторанов, клубов и дизайн-магазинов Цюриха, а также современной инфраструктурой для жителей. Район предлагает уникальный городской стиль жизни, и, как результат, спрос (и цены) продолжают расти на фоне продолжающегося ренессанса investropa.com.
Альтштеттен (район 9) – Перспективный городской центр. Альтштеттен, расположенный на западе Цюриха, привлекает внимание как более доступный жилой район с потенциалом роста. Долгое время это был преимущественно промышленный/рабочий район, но в последние годы произошли кардинальные изменения. Цены на недвижимость в центре Цюриха взлетели, «заставляя многих покупателей и арендаторов рассматривать Альтштеттен как более бюджетный вариант» investropa.com investropa.com. Средняя стоимость за м² здесь значительно ниже, чем в центре города (что делает район одним из самых выгодных в Цюрихе) investropa.com. В то же время Альтштеттен пережил масштабное обновление инфраструктуры – в частности, продление легкорельсовой линии Лимматталь и другие улучшения общественного транспорта сделали поездки из Альтштеттена в центр города очень удобными investropa.com. Вокруг железнодорожной станции Альтштеттена и вдоль транспортных магистралей появляются новые жилые и многофункциональные проекты. Теперь район предлагает современные апартаменты, торговые центры и офисные комплексы (несколько крупных компаний имеют офисы в бизнес-парках Альтштеттена). Благодаря быстрому транспорту, низкой аренде/ценам и росту числа удобств, Альтштеттен превращается в динамичный второй центр города. Многие покупатели жилья впервые и молодые семьи выбирают этот район ради доступного пространства. По мере того как все больше людей открывают для себя его удобство и выгоду, репутация и стоимость недвижимости Альтштеттена неуклонно растут investropa.com.
Эрликон (район 11) – Процветающий делово-жилой узел. Эрликон на севере Цюриха является одной из самых успешных историй развития города. Благодаря отличным транспортным связям (крупная станция S-Bahn, пересадочные узлы трамваев и автобусов) и большому количеству земли, Эрликон превратился в динамичный городской центр. Район усеян новыми офисами, торговыми центрами (например, ТЦ Neumarkt) и жилыми комплексами. Этот рост подстегивает спрос на недвижимость — медианная цена дома в Эрликоне сейчас превышает 2,5 млн швейцарских франков (для больших семейных домов), а стоимость всех типов недвижимости продолжает расти investropa.com. Агентства недвижимости сообщают о возросшем интересе, поскольку и жители, и бизнес все больше стремятся к удобному расположению Эрликона investropa.com investropa.com. Текущие проекты развития района — еще один значимый фактор: возводятся или недавно завершены многочисленные высотки и многофункциональные здания, что добавляет современное жилье и улучшает инфраструктуру investropa.com. На уровне улиц в Эрликоне появились новые парки, рестораны и культурные площадки, формируя оживлённую атмосферу investropa.com. Он становится все более самодостаточным – здесь можно жить, работать и отдыхать, не покидая района. Благодаря стратегическому расположению (10 минут на поезде до центра Цюриха и прямое железнодорожное сообщение с аэропортом Цюриха), Эрликон — горячая точка как для инвесторов, так и для арендаторов. Район, по прогнозам, продолжит процветать: впереди еще новые улучшения (например, планируемый иновационный кампус и спортивные объекты). Для тех, кто ищет потенциал уверенного роста в Цюрихе, Эрликон предлагает привлекательное сочетание транспортной доступности, новых застроек и сравнительно умеренных цен (по крайней мере, по сравнению с центром города и озерными районами).
Аффольтерн (район 11) – Новая инфраструктура, новая привлекательность. Более удалённый район 11, Аффольтерн стал ярким пятном на рынке недвижимости благодаря развитию инфраструктуры и разумным ценам. Недавно Федеральное дорожное управление Швейцарии вложило крупные средства в новые дороги и расширение автомагистралей вокруг Аффольтерна investropa.com, значительно улучшив транспортную доступность. Это привлекло внимание покупателей, для которых важны удобные поездки на автомобиле или автобусе investropa.com. Кроме того, в Цюрихе в 2023 году был зафиксирован бум на строительство новых квартир, особенно в таких районах, как Аффольтерн — было построено больше всего новых квартир с 2018 года, что свидетельствует об интересе как среди застройщиков, так и среди покупателей investropa.com. С этими новыми квартирами, появляющимися на рынке (часто по более низким ценам, чем в центре города), Аффольтерн привлекает молодых специалистов и семьи, ищущих современное жильё по конкурентоспособным ценам investropa.com investropa.com. Соответственно, население этого района растет. Аффольтерн также выигрывает благодаря близости к зелёным зонам и более спокойной загородной атмосфере, предлагая баланс городской и сельской жизни. Планы города по возможному расширению общественного транспорта до Аффольтерна только увеличат его привлекательность. Короче говоря, Аффольтерн развивается в положительном направлении: улучшенное транспортное сообщение, новые жилые комплексы и всё ещё доступные цены делают его отличным выбором для тех, кто ищет выгодную покупку. Его продолжающаяся трансформация говорит о уверенном будущем росте как в сообществе, так и в стоимости недвижимости investropa.com.
Schwamendingen (Район 12) – Доступность с потенциалом для обновления. На севере города Шваммендинген исторически считался недорогим и незамеченным районом — но ситуация меняется. Сейчас это «привлекает внимание как бюджетная альтернатива» для тех, кого вытеснили высокие цены в центре Цюриха investropa.com. Стоимость жилья здесь одна из самых низких в городе, что привлекает многих покупателей впервые и семьи со средним доходом. Особый интерес вызывает волна обновлений в Шваммендингене. Флагманский проект, “Über-Gärten”, предлагает 228 новых арендных квартир с инновационным дизайном (просторные лоджии, общие «лесные сады»), чтобы повысить комфорт жизни investropa.com. Такие проекты обновляют жилой фонд и привлекают всё более разнообразное население. Ещё одно крупное улучшение — Шваммендингенский шумозащитный тоннель, новаторский инфраструктурный проект, который накрыл участок автомагистрали «зелёной» конструкцией investropa.com. Это радикально снизило шум и загрязнение в районе, а на крыше тоннеля создан новый парк investropa.com. Качество жизни ощутимо повысилось — тише на улицах, чище воздух, появились новые зелёные зоны. Всё это говорит о значительных инвестициях в сообщество Шваммендингена. Сейчас район предлагает уникальное сочетание доступности и комфорта, что становится всё более редким в Цюрихе investropa.com. Поэтому популярность Шваммендингена растёт среди тех, кто ищет выгодное вложение: вы получаете больше пространства за свои деньги, а район развивается. Это отличный пример того, как пригороды Цюриха меняются в соответствии с современными запросами. В будущем репутация Шваммендингена и спрос на недвижимость здесь будут продолжать расти, хотя цены останутся более доступными по сравнению с элитными районами города.

Инфраструктурные и девелоперские проекты, формирующие будущее

Регуляторная среда: налоги, правила собственности и строительные нормы

Риски и вызовы рынка

Риски процентных ставок и финансирования: После многих лет сверхнизких процентных ставок, стимулировавших рост цен, ситуация изменилась. В 2022–2023 годах Национальный банк Швейцарии агрессивно повысил ставки с отрицательных значений до 1,75%, что несколько охладило рынок. К 2025 году инфляция снизилась, и НБШ перешёл к небольшому снижению ставки investropa.com, но риск повторного роста ставок остаётся при резком росте инфляции или изменении глобальных условий. Рост процентных ставок напрямую влияет на рынок недвижимости Швейцарии, делая ипотечные кредиты дороже и снижая доступность для покупателей, что может ослабить спрос investropa.com. С учётом того, насколько высоки цены в Цюрихе, они чувствительны к стоимости финансирования — значительное повышение ставок может вытеснить часть потенциальных покупателей с рынка, а рост цен — замедлиться или даже смениться спадом в перегретых сегментах. Кроме того, банки ужесточили критерии кредитования (частично из-за регулирования Basel III с 2025 года, требующего увеличения капитальных резервов foxstone.ch). Заёмщики теперь сталкиваются со строгими лимитами (максимум ~80% от стоимости и жёсткими стресс-тестами при 5% ставке), что может ограничивать инвесторов с высоким уровнем заемных средств. Хотя рыночный консенсус сейчас предполагает стабильную или слегка понижающуюся динамику ставок (при инфляции в Швейцарии около 0,7% engelvoelkers.com), любой инфляционный сюрприз или финансовый шок могут это изменить. Эта неопределённость вокруг ставок остаётся одним из главных рисков для рынка.
Макроэкономическая и геополитическая неопределенность: Рынок недвижимости Цюриха зависит от общего состояния экономики Швейцарии и глобальной стабильности. Экономические неопределенности – такие как возможная глобальная или европейская рецессия – представляют риск investropa.com. Например, если спад затронет банковский или технологический сектор, Цюрих может столкнуться с потерей рабочих мест или сокращением расширения, что ослабит спрос как на офисные, так и на жилые помещения. Город не застрахован от глобальных событий: война в Украине, энергетические кризисы или другие геополитические напряженности могут перекинуться и сюда. Швейцарское правительство явно отметило, что напряженная геополитическая ситуация (война в Украине, конфликты на Ближнем Востоке) остается латентным риском для международной торговли и цен на энергоносители, что может негативно отразиться на экономике Швейцарии engelvoelkers.com. Всплеск цен на нефть/газ, например, может вновь разжечь инфляцию и создать давление на потребителей и бизнес. Кроме того, валютные колебания (очень сильный швейцарский франк) могут навредить швейцарскому экспорту и корпоративным прибылям, косвенно затрагивая заполняемость офисов и спрос на жилье со стороны корпоративных переселенцев. Другой макрофактор – миграционная политика: рост населения Швейцарии (который стимулирует спрос на жилье) может замедлиться, если политические силы добьются ограничения иммиграции. Упомянутая инициатива SVP по установлению потолка численности населения на уровне 10 миллионов является экстремальной, но она указывает на политическое давление по сдерживанию роста jacquemoudstanislas.ch. Если иммиграция будет значительно сокращена, спрос на жилье может ослабеть в долгосрочной перспективе. В целом, несмотря на то, что экономика Швейцарии в настоящее время стабильна, глобальная рецессия или кризисные сценарии представляют собой фактор риска, при котором могут возрасти вакантные площади и цены подвергнуться коррекции.
Пузырь на рынке жилья и проблемы доступности: Годы роста цен вызвали вопрос: Находится ли Цюрих в ценовом пузыре недвижимости? По некоторым показателям, да – он входит в число городов с высоким риском пузыря. Глобальный индекс пузырей рынка недвижимости UBS за 2023 год по-прежнему относит Цюрих к категории “риск пузыря” — это один из двух городов мира (наряду с Токио) на таком уровне ubs.com mattgul.com. Цены на жилье по отношению к доходам и аренде чрезвычайно высоки. Если процентные ставки повысятся или спрос снизится, завышенные оценки жилья в Цюрихе могут столкнуться с коррекцией. Регуляторы осознают этот риск; в последние годы Швейцарский национальный банк вновь активировал контрциклический буфер капитала для ограничения чрезмерного ипотечного кредитования. Аналитики UBS в настоящее время оценивают риск пузыря как “умеренный” (снижен с экстремального) из-за небольшого замедления роста цен investropa.com, но опасность по-прежнему сохраняется. Доступность жилья для местных жителей на пределе – семьям со средним доходом трудно купить даже скромную квартиру, что вызывает социальные и политические вопросы. Все чаще слышны голоса о том, что рынок жилья неоправданно дорог, и если больше людей начнет покидать город из-за невозможности купить собственное жилье, спрос может снизиться. Кроме того, пузыри часто лопаются не только из-за изменения ставок, но и из-за смены настроений покупателей. Если покупатели поверят, что цены достигли пика, даже временно, психология может развернуться к рынку покупателей. Хотя пока нет признаков резкой смены настроений (учитывая продолжающийся дефицит), риск стагнации или умеренной коррекции в переоценённых сегментах (например, в дорогих квартирах класса люкс или инвестиционных апартаментах с очень низкой доходностью) сохраняется.
Проблемы строительства и снабжения: Ирoния заключается в том, что одной из главных проблем рынка является обратная сторона дефицита – недостаточно нового жилья вводится в эксплуатацию. Это риск, поскольку если дефицит сохранится или усугубится, это может затормозить экономический рост (компаниям будет сложнее привлекать кадры, если жильё станет слишком дефицитным или дорогим) и привести к усилению государственного вмешательства. Строить больше в Цюрихе сложно: высокие строительные издержки, нехватка рабочей силы в отрасли, длительные процессы согласования и сопротивление местных жителей замедляют развитие. В 2024 году жилищное строительство достигло минимума, и хотя предпринимаются усилия для его увеличения, есть риск, что будет построено слишком мало жилья для удовлетворения спроса, что продлит кризис. В коммерческом сегменте строительство новых офисов резко сократилось jll.com, что может быть выгодно существующим владельцам недвижимости в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной – означать меньшее количество современных площадей для привлечения новых компаний. Инфляция стоимости строительных материалов – ещё одна проблема: несмотря на некоторое снижение в 2024 году, прежние скачки цен на сталь, древесину и др. сделали проекты дороже, и некоторые были отложены. Если случится новый виток глобальной инфляции, это может ещё больше затруднить реализацию проектов.
Регуляторные и политические риски: Изменения в законах и правилах создают ещё один набор проблем. Например, предложенное ужесточение закона Lex Koller, о котором говорилось ранее, может отпугнуть некоторых иностранных инвесторов в случае принятия, что потенциально уменьшит приток капитала в определённые сегменты (например, финансирование строительства за счёт иностранных инвесторов может стать затруднено). Хотя цель таких мер — сдержать рост цен, они могут иметь побочные эффекты, такие как снижение ликвидности на рынке недвижимости jacquemoudstanislas.ch. Внутри страны есть и политические риски в виде инициатив избирателей или изменений политики. Швейцарская прямая демократия позволяет гражданам выносить инициативы, влияющие на рынок недвижимости — от заморозки арендных ставок до налогов на пустующие помещения и строгих ограничений по зонированию. Сегодня достаточно сильна волна требований о больших гарантиях для арендаторов из-за нехватки жилья. Если аренда продолжит расти, может последовать популистский призыв к мерам по контролю за её уровнем или к ужесточению правил выселения при ремонтах и т.д. Такие нормы могут снизить доходность для арендодателей. С другой стороны, антиростовые настроения в политике могут ограничить развитие (например, если общественное сопротивление новой плотности застройки усилится, строить жильё в Цюрихе станет ещё труднее). Недавние провалы ряда проектов на референдумах в Швейцарии (не в Цюрихе, но, к примеру, инициатива по ограничению строительства в Женеве) свидетельствуют об этом напряжении. Городские власти Цюриха в целом выступают за развитие (ими руководят прагматики, видящие потребность в жилье), однако политическая конъюнктура может измениться.
Инфляция и операционные расходы: Хотя в настоящее время уровень инфляции в Швейцарии низок (~1–2%), рост инфляции повысит операционные расходы на содержание зданий (энергия, обслуживание, налог на имущество, привязанный к стоимости) и потенциально процентные ставки, что уменьшит денежные потоки владельцев. Для коммерческой недвижимости высокая инфляция может навредить розничным продавцам и арендаторам офисов, затрудняя повышение арендной платы. С другой стороны, умеренная инфляция может быть выгодна инвесторам с долгом, поскольку обесценивает его, но в Швейцарии многие инвесторы в основном используют собственный капитал. Кроме того, расходы на энергетический переход могут быть значительными – модернизация старых зданий, установка солнечных панелей, новых систем отопления и т.д. требует капитала. Хотя со временем это обычно окупается, на первом этапе это финансовый вызов, особенно для мелких арендодателей.

Источники:

Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
Investropa – Анализ рынка недвижимости Цюриха (июнь 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
SWI Swissinfo – «Жилищный дефицит в Швейцарии: насколько все плохо?» (апрель 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
SMG Homegate Rent Index – Динамика арендных цен 2024 (январь 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
Investropa – «Покупка недвижимости в Швейцарии: стоит ли?» (июнь 2025) investropa.com investropa.com
JLL Research – Офисный рынок Цюриха 2025 jll.com jll.com jll.com
JLL – Ритейл на главных улицах Цюриха Q4 2024 jll.com jll.com
JLL – Рынок логистики Швейцарии 2024 jll.com
Foxstone – Тренды рынка недвижимости Швейцарии 2025 foxstone.ch foxstone.ch
Investropa – «8 самых горячих районов недвижимости в Цюрихе 2025» investropa.com investropa.com investropa.com
Investropa – Анализ районов Цюриха investropa.com investropa.com investropa.com
Швейцарское федеральное статистическое управление / Reuters – Данные о ценах на жилье и уровне вакансий reuters.com swissinfo.ch
Бюллетень Jacquemoud Stanislas Law – Поправки по ужесточению Lex Koller (март 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
pv-magazine – Швейцарский закон о солнечной энергетике принят (июнь 2024) pv-magazine.com
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Рейтинг городов mattgul.com
Investropa – Прогноз швейцарского рынка 2024/25 investropa.com investropa.com
Swissinfo – Проект стадиона “Ensemble” в Цюрихе swissinfo.ch
Swissinfo – Протесты против нехватки жилья в Цюрихе swissinfo.ch

Офисный сектор — стабилен при высокой доступности

Розничный сектор – сегмент премиум-шопинга остается сильным

Промышленность и логистика – высокий спрос, ограниченное предложение

Инвестиционный прогноз: доходность, иностранный интерес и возможности

Ключевые районы и горячие точки недвижимости

Энге (Район 2) – Роскошная жизнь у озера. Энге, расположенный на южной стороне центра Цюриха, стал магнитом для элитных апартаментов и состоятельных профессионалов. Здесь цены в среднем составляют около 18 300 швейцарских франков за м² investropa.com, что является одними из самых высоких в городе. Недавние роскошные проекты (с такими удобствами, как частные тренажерные залы и услуги консьержа) привлекают в Энге богатых экспатов и технических руководителей investropa.com. Привлекательность района объясняется его первоклассным расположением: в пешей доступности от делового центра, на берегу озера, с такими объектами, как парк Ритер и музей Бэренгассе. Уровень жизни здесь отличный: в Энге есть элитные магазины, международные школы и всего несколько минут до финансового центра Парадеплац. Поскольку новые премиальные проекты все еще строятся, эксклюзивность Энге – и высокие цены – сохранятся investropa.com.
Зеефельд (Район 8) – Самый желанный район у озера Цюрих. Зеефельд – это чрезвычайно востребованный район к востоку от центра города, ценимый за близость к озеру Цюрих, модные рестораны и оживленную атмосферу. Здесь недвижимость стоит наивысших цен (одни из самых высоких за м² в Цюрихе) и пользуется огромным спросом investropa.com. Вакантность практически отсутствует – все хотят жить в Зеефельде. Несмотря на низкую доходность от аренды (~2–3%, что свидетельствует о очень высокой капитальной стоимости), постоянно низкая вакантность и высокие арендные ставки подтверждают привлекательность этого района investropa.com. В Зеефельде сочетаются элегантные исторические здания и современные апартаменты, многие из которых с видом на озеро. Местные жители наслаждаются отдыхом у воды, зелеными зонами, такими как парк Цюриххорн, и бутиками. Район популярен как среди состоятельных местных жителей, так и среди экспатов. Из-за очень ограниченной территории в Зеефельде появляется немного новых проектов (кроме редких элитных жилых комплексов), поэтому предложение остается ограниченным. Ожидается, что Зеефельд останется элитным анклавом с выдающимся качеством жизни и соответствующими ценами.
Флунтерн (Район 7) – Престиж на Цюрихберге. Флунтерн расположен на лесистых склонах холма Цюрихберг и является одним из самых престижных жилых районов Цюриха. Он известен живописными видами, роскошными виллами и лучшими школами. Флунтерн особенно востребован семьями благодаря элитным образовательным возможностям – здесь находятся известные школы (например, филиал Zurich International School и отличные государственные начальные школы), которые стабильно пользуются высоким спросом. Дома в Флунтерне просторные и часто имеют яркую архитектуру, здесь расположены резиденции многих посольств и топ-менеджеров. Цены на недвижимость очень высоки (на уровне озёрных кварталов), а предложения постоянно дефицитны – любая новая продажа в Флунтерне вызывает мгновенный интерес. Район предлагает спокойную, зелёную атмосферу (рядом зоопарк и лесные тропы), и при этом всего в нескольких минутах от центра на трамвае. Новое строительство минимально из-за строгих правил зонирования, сохраняющих облик района. В итоге, Флунтерн сочетает в себе уединённость, природу и престиж, что поддерживает высокий спрос среди цюрихской элиты.
Цюрих Вест / Крайс 5 (Район 5) – От индустриального к модному. Крайс 5, также известный как Цюрих Вест, изменился с суровой индустриальной зоны в один из самых модных районов города. Идущая джентрификация ведёт к росту цен на недвижимость – в 2024 году средняя цена квартиры здесь достигает 14 600 швейцарских франков за м², что на 3% выше по сравнению с прошлым годом investropa.com. Район наполнен новыми застройками: старые склады уступили место лофтам, арт-галереям, офисам технологических компаний и ночным заведениям. Молодые профессионалы и креативные люди стремятся в Крайс 5 за его необычной атмосферой и относительной доступностью по сравнению с центром investropa.com. Город активно инвестирует в повышение привлекательности Крайс 5 для жизни – создаются парки, школы и культурные пространства, чтобы сделать район более удобным для семей investropa.com. Транспортная доступность отличная (несколько трамвайных линий, близко станция Hardbrücke). Благодаря крупным проектам, таким как Europaallee (сразу за путями) и локальным реновациям, развитие продолжается. Сейчас Крайс 5 славится одними из самых стильных ресторанов, клубов и дизайн-магазинов Цюриха, а также современной инфраструктурой для жителей. Район предлагает уникальный городской стиль жизни, и, как результат, спрос (и цены) продолжают расти на фоне продолжающегося ренессанса investropa.com.
Альтштеттен (район 9) – Перспективный городской центр. Альтштеттен, расположенный на западе Цюриха, привлекает внимание как более доступный жилой район с потенциалом роста. Долгое время это был преимущественно промышленный/рабочий район, но в последние годы произошли кардинальные изменения. Цены на недвижимость в центре Цюриха взлетели, «заставляя многих покупателей и арендаторов рассматривать Альтштеттен как более бюджетный вариант» investropa.com investropa.com. Средняя стоимость за м² здесь значительно ниже, чем в центре города (что делает район одним из самых выгодных в Цюрихе) investropa.com. В то же время Альтштеттен пережил масштабное обновление инфраструктуры – в частности, продление легкорельсовой линии Лимматталь и другие улучшения общественного транспорта сделали поездки из Альтштеттена в центр города очень удобными investropa.com. Вокруг железнодорожной станции Альтштеттена и вдоль транспортных магистралей появляются новые жилые и многофункциональные проекты. Теперь район предлагает современные апартаменты, торговые центры и офисные комплексы (несколько крупных компаний имеют офисы в бизнес-парках Альтштеттена). Благодаря быстрому транспорту, низкой аренде/ценам и росту числа удобств, Альтштеттен превращается в динамичный второй центр города. Многие покупатели жилья впервые и молодые семьи выбирают этот район ради доступного пространства. По мере того как все больше людей открывают для себя его удобство и выгоду, репутация и стоимость недвижимости Альтштеттена неуклонно растут investropa.com.
Эрликон (район 11) – Процветающий делово-жилой узел. Эрликон на севере Цюриха является одной из самых успешных историй развития города. Благодаря отличным транспортным связям (крупная станция S-Bahn, пересадочные узлы трамваев и автобусов) и большому количеству земли, Эрликон превратился в динамичный городской центр. Район усеян новыми офисами, торговыми центрами (например, ТЦ Neumarkt) и жилыми комплексами. Этот рост подстегивает спрос на недвижимость — медианная цена дома в Эрликоне сейчас превышает 2,5 млн швейцарских франков (для больших семейных домов), а стоимость всех типов недвижимости продолжает расти investropa.com. Агентства недвижимости сообщают о возросшем интересе, поскольку и жители, и бизнес все больше стремятся к удобному расположению Эрликона investropa.com investropa.com. Текущие проекты развития района — еще один значимый фактор: возводятся или недавно завершены многочисленные высотки и многофункциональные здания, что добавляет современное жилье и улучшает инфраструктуру investropa.com. На уровне улиц в Эрликоне появились новые парки, рестораны и культурные площадки, формируя оживлённую атмосферу investropa.com. Он становится все более самодостаточным – здесь можно жить, работать и отдыхать, не покидая района. Благодаря стратегическому расположению (10 минут на поезде до центра Цюриха и прямое железнодорожное сообщение с аэропортом Цюриха), Эрликон — горячая точка как для инвесторов, так и для арендаторов. Район, по прогнозам, продолжит процветать: впереди еще новые улучшения (например, планируемый иновационный кампус и спортивные объекты). Для тех, кто ищет потенциал уверенного роста в Цюрихе, Эрликон предлагает привлекательное сочетание транспортной доступности, новых застроек и сравнительно умеренных цен (по крайней мере, по сравнению с центром города и озерными районами).
Аффольтерн (район 11) – Новая инфраструктура, новая привлекательность. Более удалённый район 11, Аффольтерн стал ярким пятном на рынке недвижимости благодаря развитию инфраструктуры и разумным ценам. Недавно Федеральное дорожное управление Швейцарии вложило крупные средства в новые дороги и расширение автомагистралей вокруг Аффольтерна investropa.com, значительно улучшив транспортную доступность. Это привлекло внимание покупателей, для которых важны удобные поездки на автомобиле или автобусе investropa.com. Кроме того, в Цюрихе в 2023 году был зафиксирован бум на строительство новых квартир, особенно в таких районах, как Аффольтерн — было построено больше всего новых квартир с 2018 года, что свидетельствует об интересе как среди застройщиков, так и среди покупателей investropa.com. С этими новыми квартирами, появляющимися на рынке (часто по более низким ценам, чем в центре города), Аффольтерн привлекает молодых специалистов и семьи, ищущих современное жильё по конкурентоспособным ценам investropa.com investropa.com. Соответственно, население этого района растет. Аффольтерн также выигрывает благодаря близости к зелёным зонам и более спокойной загородной атмосфере, предлагая баланс городской и сельской жизни. Планы города по возможному расширению общественного транспорта до Аффольтерна только увеличат его привлекательность. Короче говоря, Аффольтерн развивается в положительном направлении: улучшенное транспортное сообщение, новые жилые комплексы и всё ещё доступные цены делают его отличным выбором для тех, кто ищет выгодную покупку. Его продолжающаяся трансформация говорит о уверенном будущем росте как в сообществе, так и в стоимости недвижимости investropa.com.
Schwamendingen (Район 12) – Доступность с потенциалом для обновления. На севере города Шваммендинген исторически считался недорогим и незамеченным районом — но ситуация меняется. Сейчас это «привлекает внимание как бюджетная альтернатива» для тех, кого вытеснили высокие цены в центре Цюриха investropa.com. Стоимость жилья здесь одна из самых низких в городе, что привлекает многих покупателей впервые и семьи со средним доходом. Особый интерес вызывает волна обновлений в Шваммендингене. Флагманский проект, “Über-Gärten”, предлагает 228 новых арендных квартир с инновационным дизайном (просторные лоджии, общие «лесные сады»), чтобы повысить комфорт жизни investropa.com. Такие проекты обновляют жилой фонд и привлекают всё более разнообразное население. Ещё одно крупное улучшение — Шваммендингенский шумозащитный тоннель, новаторский инфраструктурный проект, который накрыл участок автомагистрали «зелёной» конструкцией investropa.com. Это радикально снизило шум и загрязнение в районе, а на крыше тоннеля создан новый парк investropa.com. Качество жизни ощутимо повысилось — тише на улицах, чище воздух, появились новые зелёные зоны. Всё это говорит о значительных инвестициях в сообщество Шваммендингена. Сейчас район предлагает уникальное сочетание доступности и комфорта, что становится всё более редким в Цюрихе investropa.com. Поэтому популярность Шваммендингена растёт среди тех, кто ищет выгодное вложение: вы получаете больше пространства за свои деньги, а район развивается. Это отличный пример того, как пригороды Цюриха меняются в соответствии с современными запросами. В будущем репутация Шваммендингена и спрос на недвижимость здесь будут продолжать расти, хотя цены останутся более доступными по сравнению с элитными районами города.

Инфраструктурные и девелоперские проекты, формирующие будущее

Регуляторная среда: налоги, правила собственности и строительные нормы

Риски и вызовы рынка

Риски процентных ставок и финансирования: После многих лет сверхнизких процентных ставок, стимулировавших рост цен, ситуация изменилась. В 2022–2023 годах Национальный банк Швейцарии агрессивно повысил ставки с отрицательных значений до 1,75%, что несколько охладило рынок. К 2025 году инфляция снизилась, и НБШ перешёл к небольшому снижению ставки investropa.com, но риск повторного роста ставок остаётся при резком росте инфляции или изменении глобальных условий. Рост процентных ставок напрямую влияет на рынок недвижимости Швейцарии, делая ипотечные кредиты дороже и снижая доступность для покупателей, что может ослабить спрос investropa.com. С учётом того, насколько высоки цены в Цюрихе, они чувствительны к стоимости финансирования — значительное повышение ставок может вытеснить часть потенциальных покупателей с рынка, а рост цен — замедлиться или даже смениться спадом в перегретых сегментах. Кроме того, банки ужесточили критерии кредитования (частично из-за регулирования Basel III с 2025 года, требующего увеличения капитальных резервов foxstone.ch). Заёмщики теперь сталкиваются со строгими лимитами (максимум ~80% от стоимости и жёсткими стресс-тестами при 5% ставке), что может ограничивать инвесторов с высоким уровнем заемных средств. Хотя рыночный консенсус сейчас предполагает стабильную или слегка понижающуюся динамику ставок (при инфляции в Швейцарии около 0,7% engelvoelkers.com), любой инфляционный сюрприз или финансовый шок могут это изменить. Эта неопределённость вокруг ставок остаётся одним из главных рисков для рынка.
Макроэкономическая и геополитическая неопределенность: Рынок недвижимости Цюриха зависит от общего состояния экономики Швейцарии и глобальной стабильности. Экономические неопределенности – такие как возможная глобальная или европейская рецессия – представляют риск investropa.com. Например, если спад затронет банковский или технологический сектор, Цюрих может столкнуться с потерей рабочих мест или сокращением расширения, что ослабит спрос как на офисные, так и на жилые помещения. Город не застрахован от глобальных событий: война в Украине, энергетические кризисы или другие геополитические напряженности могут перекинуться и сюда. Швейцарское правительство явно отметило, что напряженная геополитическая ситуация (война в Украине, конфликты на Ближнем Востоке) остается латентным риском для международной торговли и цен на энергоносители, что может негативно отразиться на экономике Швейцарии engelvoelkers.com. Всплеск цен на нефть/газ, например, может вновь разжечь инфляцию и создать давление на потребителей и бизнес. Кроме того, валютные колебания (очень сильный швейцарский франк) могут навредить швейцарскому экспорту и корпоративным прибылям, косвенно затрагивая заполняемость офисов и спрос на жилье со стороны корпоративных переселенцев. Другой макрофактор – миграционная политика: рост населения Швейцарии (который стимулирует спрос на жилье) может замедлиться, если политические силы добьются ограничения иммиграции. Упомянутая инициатива SVP по установлению потолка численности населения на уровне 10 миллионов является экстремальной, но она указывает на политическое давление по сдерживанию роста jacquemoudstanislas.ch. Если иммиграция будет значительно сокращена, спрос на жилье может ослабеть в долгосрочной перспективе. В целом, несмотря на то, что экономика Швейцарии в настоящее время стабильна, глобальная рецессия или кризисные сценарии представляют собой фактор риска, при котором могут возрасти вакантные площади и цены подвергнуться коррекции.
Пузырь на рынке жилья и проблемы доступности: Годы роста цен вызвали вопрос: Находится ли Цюрих в ценовом пузыре недвижимости? По некоторым показателям, да – он входит в число городов с высоким риском пузыря. Глобальный индекс пузырей рынка недвижимости UBS за 2023 год по-прежнему относит Цюрих к категории “риск пузыря” — это один из двух городов мира (наряду с Токио) на таком уровне ubs.com mattgul.com. Цены на жилье по отношению к доходам и аренде чрезвычайно высоки. Если процентные ставки повысятся или спрос снизится, завышенные оценки жилья в Цюрихе могут столкнуться с коррекцией. Регуляторы осознают этот риск; в последние годы Швейцарский национальный банк вновь активировал контрциклический буфер капитала для ограничения чрезмерного ипотечного кредитования. Аналитики UBS в настоящее время оценивают риск пузыря как “умеренный” (снижен с экстремального) из-за небольшого замедления роста цен investropa.com, но опасность по-прежнему сохраняется. Доступность жилья для местных жителей на пределе – семьям со средним доходом трудно купить даже скромную квартиру, что вызывает социальные и политические вопросы. Все чаще слышны голоса о том, что рынок жилья неоправданно дорог, и если больше людей начнет покидать город из-за невозможности купить собственное жилье, спрос может снизиться. Кроме того, пузыри часто лопаются не только из-за изменения ставок, но и из-за смены настроений покупателей. Если покупатели поверят, что цены достигли пика, даже временно, психология может развернуться к рынку покупателей. Хотя пока нет признаков резкой смены настроений (учитывая продолжающийся дефицит), риск стагнации или умеренной коррекции в переоценённых сегментах (например, в дорогих квартирах класса люкс или инвестиционных апартаментах с очень низкой доходностью) сохраняется.
Проблемы строительства и снабжения: Ирoния заключается в том, что одной из главных проблем рынка является обратная сторона дефицита – недостаточно нового жилья вводится в эксплуатацию. Это риск, поскольку если дефицит сохранится или усугубится, это может затормозить экономический рост (компаниям будет сложнее привлекать кадры, если жильё станет слишком дефицитным или дорогим) и привести к усилению государственного вмешательства. Строить больше в Цюрихе сложно: высокие строительные издержки, нехватка рабочей силы в отрасли, длительные процессы согласования и сопротивление местных жителей замедляют развитие. В 2024 году жилищное строительство достигло минимума, и хотя предпринимаются усилия для его увеличения, есть риск, что будет построено слишком мало жилья для удовлетворения спроса, что продлит кризис. В коммерческом сегменте строительство новых офисов резко сократилось jll.com, что может быть выгодно существующим владельцам недвижимости в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной – означать меньшее количество современных площадей для привлечения новых компаний. Инфляция стоимости строительных материалов – ещё одна проблема: несмотря на некоторое снижение в 2024 году, прежние скачки цен на сталь, древесину и др. сделали проекты дороже, и некоторые были отложены. Если случится новый виток глобальной инфляции, это может ещё больше затруднить реализацию проектов.
Регуляторные и политические риски: Изменения в законах и правилах создают ещё один набор проблем. Например, предложенное ужесточение закона Lex Koller, о котором говорилось ранее, может отпугнуть некоторых иностранных инвесторов в случае принятия, что потенциально уменьшит приток капитала в определённые сегменты (например, финансирование строительства за счёт иностранных инвесторов может стать затруднено). Хотя цель таких мер — сдержать рост цен, они могут иметь побочные эффекты, такие как снижение ликвидности на рынке недвижимости jacquemoudstanislas.ch. Внутри страны есть и политические риски в виде инициатив избирателей или изменений политики. Швейцарская прямая демократия позволяет гражданам выносить инициативы, влияющие на рынок недвижимости — от заморозки арендных ставок до налогов на пустующие помещения и строгих ограничений по зонированию. Сегодня достаточно сильна волна требований о больших гарантиях для арендаторов из-за нехватки жилья. Если аренда продолжит расти, может последовать популистский призыв к мерам по контролю за её уровнем или к ужесточению правил выселения при ремонтах и т.д. Такие нормы могут снизить доходность для арендодателей. С другой стороны, антиростовые настроения в политике могут ограничить развитие (например, если общественное сопротивление новой плотности застройки усилится, строить жильё в Цюрихе станет ещё труднее). Недавние провалы ряда проектов на референдумах в Швейцарии (не в Цюрихе, но, к примеру, инициатива по ограничению строительства в Женеве) свидетельствуют об этом напряжении. Городские власти Цюриха в целом выступают за развитие (ими руководят прагматики, видящие потребность в жилье), однако политическая конъюнктура может измениться.
Инфляция и операционные расходы: Хотя в настоящее время уровень инфляции в Швейцарии низок (~1–2%), рост инфляции повысит операционные расходы на содержание зданий (энергия, обслуживание, налог на имущество, привязанный к стоимости) и потенциально процентные ставки, что уменьшит денежные потоки владельцев. Для коммерческой недвижимости высокая инфляция может навредить розничным продавцам и арендаторам офисов, затрудняя повышение арендной платы. С другой стороны, умеренная инфляция может быть выгодна инвесторам с долгом, поскольку обесценивает его, но в Швейцарии многие инвесторы в основном используют собственный капитал. Кроме того, расходы на энергетический переход могут быть значительными – модернизация старых зданий, установка солнечных панелей, новых систем отопления и т.д. требует капитала. Хотя со временем это обычно окупается, на первом этапе это финансовый вызов, особенно для мелких арендодателей.

Источники:

Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
Investropa – Анализ рынка недвижимости Цюриха (июнь 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
SWI Swissinfo – «Жилищный дефицит в Швейцарии: насколько все плохо?» (апрель 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
SMG Homegate Rent Index – Динамика арендных цен 2024 (январь 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
Investropa – «Покупка недвижимости в Швейцарии: стоит ли?» (июнь 2025) investropa.com investropa.com
JLL Research – Офисный рынок Цюриха 2025 jll.com jll.com jll.com
JLL – Ритейл на главных улицах Цюриха Q4 2024 jll.com jll.com
JLL – Рынок логистики Швейцарии 2024 jll.com
Foxstone – Тренды рынка недвижимости Швейцарии 2025 foxstone.ch foxstone.ch
Investropa – «8 самых горячих районов недвижимости в Цюрихе 2025» investropa.com investropa.com investropa.com
Investropa – Анализ районов Цюриха investropa.com investropa.com investropa.com
Швейцарское федеральное статистическое управление / Reuters – Данные о ценах на жилье и уровне вакансий reuters.com swissinfo.ch
Бюллетень Jacquemoud Stanislas Law – Поправки по ужесточению Lex Koller (март 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
pv-magazine – Швейцарский закон о солнечной энергетике принят (июнь 2024) pv-magazine.com
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Рейтинг городов mattgul.com
Investropa – Прогноз швейцарского рынка 2024/25 investropa.com investropa.com
Swissinfo – Проект стадиона “Ensemble” в Цюрихе swissinfo.ch
Swissinfo – Протесты против нехватки жилья в Цюрихе swissinfo.ch