| Регион | Ср.Цена (€/м², конец 2024) | Годовое изменение (2024) |
|---|---|---|
| Пальма (город) | €4,442/м² yes-mallorca-property.com | +12.7% yes-mallorca-property.com |
| Порт д’Андрач (юго-запад, элитная недвижимость) | €8,991/м² yes-mallorca-property.com | +4% yes-mallorca-property.com |
| Санта Понса (юго-запад) | €6,517/м² yes-mallorca-property.com | +8% yes-mallorca-property.com |
| Алькудия (север) | €4,273/м² yes-mallorca-property.com | +13% yes-mallorca-property.com |
| С’Ареналь (залив Пальмы) | €3,664/м² yes-mallorca-property.com | +25.9% yes-mallorca-property.com |
| Манакор (восток, внутренние районы) | €2,931/м² yes-mallorca-property.com | +30.2% yes-mallorca-property.com |
Таблица 1: Средние заявленные цены на недвижимость игодовой прирост для выбранных районов Майорки yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com.
Обзор рынка 2025
Рынок недвижимости Майорки переживает волну рекордно высоких цен и устойчивого спроса по мере наступления 2025 года. Балеарские острова (во главе с Майоркой) показали одни из самых быстрых темпов роста цен на недвижимость в Испании, почти на 19% в годовом исчислении в 2024 году — это самый высокий показатель в стране privatepropertymallorca.com. К концу 2024 года средняя цена жилья на Майорке достигла примерно €4,700–4,900 за квадратный метр, что значительно выше среднего показателя по стране privatepropertymallorca.com. Такой скачок обусловлен идеальным штормом ограниченного предложения и высокого спроса, на фоне сильной экономики Майорки. Экономика острова уверенно стартовала в 2025 году, растет немного быстрее, чем в среднем по Испании, чему способствовали восстановление строительства и рекордные показатели в туризме spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Несмотря на мировые вызовы, такие как инфляция и рост процентных ставок, рынок недвижимости Майорки остается устойчивым. Количество сделок меньше, чем в ажиотажном 2022 году, но интерес покупателей остается высоким, особенно среди иностранных и состоятельных покупателей. Все признаки указывают на то, что Майорка сохранит статус горячей точки для покупки недвижимости в 2025 году, хотя темпы роста цен замедлятся до более умеренного уровня по сравнению с двузначными скачками прошлых двух лет.
Тенденции цен и прогнозы
Цены на жилье в Майорке стабильно растут и достигли исторических максимумов. В таблице 1 ниже приведены средние цены на недвижимость за квадратный метр в выбранных регионах острова и их недавний рост:
Как показано выше, цены самые высокие на юго-западе в элитных районах – например, ультра-премиальный Порт д’Андратх лидирует с €8,900/м² – в то время как наибольший рост был в развивающихся районах. Более доступные рынки, такие как S’Arenal (за пределами Пальмы) и Манакор, подскочили на 25–30% за год yes-mallorca-property.com, поскольку покупатели, не выдержавшие конкуренции в самых дорогих зонах, ищут варианты с лучшим соотношением цены и качества в других местах yes-mallorca-property.com. В целом, средняя цена на Майорке достигла примерно €4,707/м² к концу 2024 года, по сравнению с ~€4,083 годом ранее yes-mallorca-property.com. Этот годовой рост более чем на 13% превысил рост острова на 10% в 2022 году yes-mallorca-property.com, что подчеркивает, насколько рынок разогрелся после пандемии.
Смотрим в будущее: эксперты прогнозируют мягкое охлаждение. Большинство аналитиков предсказывает, что цены на недвижимость на Мальорке продолжат расти в 2025 году, но более медленными темпами — примерно на 5–7% в среднем yes-mallorca-property.com. Дома класса люкс, возможно, по-прежнему покажут рост на 7–10%, в то время как сегмент средней ценовой категории ожидает примерно 5% yes-mallorca-property.com. Ключевые факторы — ограниченное предложение нового жилья, высокая стоимость строительства и стабильный спрос со стороны иностранных покупателей — по-прежнему имеют значение yes-mallorca-property.com. Если не произойдет серьезных потрясений, 2025 год и последующие годы, скорее всего, принесут умеренный рост цен, а не новый спекулятивный скачок. На самом деле, некоторые корректировки цен уже произошли: около 15–17% предложений на вторичном рынке испытали снижение цен в 2024 году, поскольку отдельные продавцы скорректировали свои ожидания privatepropertymallorca.com. Тем не менее, с учетом того, что стоимость недвижимости на Мальорке сейчас самая высокая в Испании, даже скромные темпы роста позволяют острову сохранять статус рынка продавца privatepropertymallorca.com.
Строительная активность и градостроительство
После многих лет ограниченного строительства Мальорка осторожно наращивает объемы нового жилищного строительства, чтобы удовлетворить спрос на жилье. В первом квартале 2025 года разрешения на строительство жилья выросли на 27,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что стало резким восстановлением, невиданным с 2021 года spanishpropertyinsight.com. Только в марте 2025 года количество выданных разрешений на новое жилье увеличилось почти на 68% spanishpropertyinsight.com. Этот строительный бум стал одним из ключевых драйверов экономики Балеарских островов, свидетельствуя о стремлении увеличить предложение жилья. Недавнее политическое соглашение направлено на перевод части сельхозугодий в разряд жилых территорий, что потенциально открывает новые зоны для строительства по всему архипелагу (включая малые города) с целью смягчения жилищного кризиса yes-mallorca-property.com.
Тем не менее, строгие градостроительные нормы и дефицит земли продолжают накладывать ограничения privatepropertymallorca.com. Местные власти давно ограничивают чрезмерную застройку, чтобы защитить окружающую среду Майорки и не повторить ошибок строительного бума на побережье Испании. Новое строительство сосредоточено в отдельных районах и на проектах реконструкции, что означает, что новостройки остаются относительно небольшой (но дорогостоящей) частью рынка privatepropertymallorca.com. Например, проект «Aire de Llevant» в Пальме добавит 99 современных квартир возле Портитхоля, но подобные крупные застройки случаются редко metrovacesa.com.
Градостроительство также сосредоточено на модернизации инфраструктуры для повышения качества жизни. Бюджет Пальмы на 2025 год предусматривает 78,7 миллиона евро на инфраструктуру, включая реконструкцию центральных площадей и создание новых зеленых зон investropa.com. Особенно примечательно, что строится новая трамвайная линия (Trambadia), которая соединит центр Пальмы с аэропортом и восточными пригородами залива к 2025–2026 годам investropa.com. Эта трамвайная линия — полностью финансируемая правительством Испании — будет обслуживать примерно 27% пассажиропотока общественного транспорта Пальмы и снизит нагрузку на дороги investropa.com. Подобные проекты улучшают мобильность в городе и уже повышают привлекательность (и арендную плату) районов вдоль маршрута. На самом деле, в районах, получивших выгоду от новой инфраструктуры, отмечен рост арендной платы, так как арендаторы готовы платить больше за лучшее транспортное сообщение investropa.com investropa.com.
С точки зрения политики, развитие туризма уравновешивается устойчивостью. Региональное правительство продолжает вводить ограничения на рост туристического размещения – например, лимиты на новые гостиничные места и лицензии на сдачу жилья в аренду, чтобы контролировать перенаселенность investropa.com. Хотя эти ограничения сдерживают строительство новых курортов, они также помогают сохранять окружающую среду Майорки и подталкивают девелоперов к качеству, а не количеству. В целом, перспектива развития на ближайшие годы — умеренное расширение: на горизонте больше строительных кранов, чем в недавнем прошлом, но Майорка далека от неконтролируемого строительного бума. Акцент делается на целевых проектах, реновации существующей недвижимости и инфраструктуре, которая добавляет долгосрочную ценность, что соответствует стратегии устойчивого развития острова.
Влияние туризма на рынок недвижимости
Невозможно переоценить роль туризма на рынке недвижимости Майорки. Остров принял рекордное количество посетителей в начале 2025 года: 1,28 миллиона туристов в первом квартале (рост на 2,6% по сравнению с прошлым годом) и большее количество расходов на одного путешественника (+5,7% общих расходов) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Этот процветающий туристический сектор оказывает мощное влияние на недвижимость несколькими способами:
- Краткосрочная аренда и дома для отдыха: Спрос на аренду жилья для отдыха остаётся крайне высоким. Многие инвесторы покупают квартиры или виллы, чтобы сдавать их туристам, привлекаемые высокими доходами в сезонный пик. Даже несмотря на юридические ограничения, «все так делают», как заметил один инсайдер, что подчеркивает, насколько выгодна аренда для отдыха spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Эта тенденция, однако, сокращает предложение жилья для местных жителей, что способствует росту ценовой недоступности для долгосрочных резидентов. В крайних случаях жизненно важные работники сталкивались с трудностями при поиске жилья рядом с рабочими местами в летний сезон — ситуация, которая вызвала обсуждение ограничения туристической аренды для освобождения жилья для местных жителей spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Рост арендной платы: Долгосрочные цены на аренду резко выросли, отчасти из-за конкуренции с туристическими арендами и ограниченного предложения. Фактически, ставки аренды на Балеарских островах выросли примерно на 30% за последний год и достигли рекордных высот investropa.com. Правительство отреагировало ужесточением нормативов аренды – например, введением более строгого лицензирования аренды по типу Airbnb и объявлением зон с высоким спросом, где рост арендной платы ограничен. Эти меры дали смешанные результаты: они ограничили новые туристические аренды в определённых районах (например, в Пальме был запрещён краткосрочный найм квартир в многоквартирных домах), но также сократили количество объектов для долгосрочной аренды, что непреднамеренно ещё больше подстегнуло рост ставок в условиях дефицита privatepropertymallorca.com.
- Инвестиции в отели: Растущий поток туристов приводит к высокой заполняемости отелей и их прибыльности. Бутик-отели в среднем показывают более 80% заполняемости в 2025 году yes-mallorca-property.com, а даже отели среднего класса заняты примерно на 75% yes-mallorca-property.com. С типичным сроком окупаемости инвестиций в отели около 7–10 лет yes-mallorca-property.com, глобальные гостиничные инвесторы считают Майорку надёжной ставкой. Мы наблюдаем конвертацию исторических зданий в роскошные бутик-отели и агротуристические финки (загородные поместья, предлагающие размещение), чтобы привлечь эко-ориентированных путешественников. Это размывает границу между коммерческой и жилой недвижимостью, поскольку некоторые роскошные виллы одновременно являются доходными объектами для краткосрочной аренды.
- Качество туризма против количества: Местные власти всё больше концентрируются на привлечении качественного и устойчивого туризма, а не только на его объёме spanishpropertyinsight.com. Введение экологического налога для туристов и ограничение количества круизных лайнеров в порту Пальмы — примеры мер по снижению нагрузки на ресурсы spanishpropertyinsight.com. С точки зрения недвижимости это значит акцент на реконструкцию и модернизацию существующих отелей и домов для отдыха (чтобы удовлетворить запросы состоятельных туристов), а не на возведение объектов массового сегмента. Это также повышает интерес к объектам с уникальными особенностями — например, загородным домам, которые можно лицензировать для агротуризма, или виллам, созданным как велнес-ретриты.
В заключение, туризм — это одновременно благо и вызов для рынка недвижимости Майорки. Он стимулирует инвестиции и поддерживает устойчивый спрос (даже во времена мировых экономических колебаний люди продолжают стремиться к солнцу и морю Майорки), но также создаёт напряжённость в вопросе доступности жилья для местных жителей и работников. Постоянная задача как для законодателей, так и для инвесторов — найти правильный баланс между ростом туризма и устойчивым обеспечением жильём: именно эта динамика в ближайшие годы будет формировать тенденции на рынке недвижимости не меньше других факторов.
Влияние иностранных инвестиций и вложений экспатов
Привлекательность Майорки выходит далеко за пределы Испании — и этот международный спрос лежит в основе бумa на рынке недвижимости острова. Иностранные покупатели составляют примерно одну треть всех сделок с недвижимостью на Балеарских островах, что является самым высоким показателем среди всех регионов Испании majorcadailybulletin.com. В конце 2024 года 32,5% продаж жилья пришлись на иностранных граждан (против примерно 15% по стране) majorcadailybulletin.com. Этот приток иностранного капитала оказывает значительное влияние:
- Кто покупает: Европейцы доминируют среди иностранных покупателей. Немецкие и британские покупатели лидируют – исторически немцы были главными инвесторами в недвижимость Майорки, хотя в последнее время британцы также резко увеличили активность majorcadailybulletin.com. Вместе эти две группы составляют примерно 60% всех иностранных сделок. Другие значительные национальности покупателей: шведы, норвежцы и другие скандинавы, французы и голландцы, а также всё больше швейцарских и австрийских инвесторов privatepropertymallorca.com yes-mallorca-property.com. Также заметен рост американских покупателей (и канадцев) за последние пару лет – они теперь формируют около 13% иностранных сделок, что связывают с укрепившимся долларом и постпандемийным интересом к европейским вторым домам charlesdel.com. Даже покупатели с Ближнего Востока (ОАЭ и др.) вошли на ультра-роскошный вилльный рынок Майорки yes-mallorca-property.com.
- Почему Майорка: Иностранцев привлекает образ жизни и стабильность Майорки. Остров предлагает редкое сочетание средиземноморского климата, современной инфраструктуры, безопасности и культуры, что привлекает как пенсионеров, так и покупателей вторых домов и «цифровых кочевников» yes-mallorca-property.com. Для граждан ЕС покупка недвижимости на Майорке не сопряжена с трудностями получения вида на жительство, а для граждан стран вне ЕС испанская программа «Золотая виза» (вид на жительство через инвестиции в недвижимость) стала серьезным стимулом. Примечательно, что более 35% сделок с недвижимостью на Балеарских островах в 2023 году были заключены иностранными покупателями, многие из которых стремились получить «Золотую визу» investropa.com. Несмотря на то, что в Испании начался процесс отказа от «Золотой визы» через покупку недвижимости (программа завершается в 2025 году), заявки, поданные до установленного срока, будут рассмотрены investropa.com. Это спровоцировало последний наплыв инвесторов из стран вне ЕС (например, из США, Китая, Ближнего Востока), желающих «приобрести плацдарм» в Европе через рынок недвижимости Майорки investropa.com investropa.com.
- Влияние на цены: Постоянный поток состоятельных иностранных покупателей фактически вытолкнул цены на Майорке вверх, особенно в привлекательных прибрежных и исторических районах. Заграничные покупатели часто обладают большей покупательской способностью и готовы платить премиальные цены, с которыми местные зарплаты конкурировать не могут. Это превратило отдельные города в международные анклавы — например, районы Санта-Каталина в Пальме или Порт-де-Сольер имеют ярко выраженную космополитичную атмосферу с множеством кафе, принадлежащих иностранцам, и многоязычной жизнью, что также означает более высокие расходы на жилье. Плюс в этом — сильный рынок роскошной недвижимости и глобальный спрос, защищающий Майорку от внутренних спадов charlesdel.com. Минус — местные жители могут оказаться не у дел; это классическая история «образа жизни» на рынке, где иностранный капитал выводит цены на недвижимость за пределы реальных возможностей большинства местных spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Политика и восприятие: Рост иностранного владения вызвал некоторые политические дебаты. Местные политики призывают ограничить или существенно обложить налогом покупки недвижимости иностранцами, чтобы остудить рынок для местных жителей – например, (маловероятное) предложение ввести 100% налог на покупку жилья нерезидентами вызвало определённый переполох в кругах экспатов yes-mallorca-property.com. Хотя такие экстремальные меры не действуют (и считаются маловероятными yes-mallorca-property.com), сам факт обсуждения отражает тревоги местных жителей. С другой стороны, недавние национальные нормативы напротив упростили процедуры для иностранных инвесторов (например, указ Испании 2023 года, уточняющий разрешения на иностранные инвестиции), чтобы не отпугивать покупателей investropa.com. В целом, Мальорка остается очень доброжелательной к международным инвесторам, но дискуссия о том, как долгосрочно сделать жильё доступным для местных жителей, скорее всего, продолжится.
В итоге, иностранные покупатели — движущая сила рынка недвижимости Мальорки: они вносят капитал, поддерживают сегмент люкса и часто проявляют устойчивость, даже если местный спрос снижается. Космополитичная атмосфера на рынке недвижимости острова, скорее всего, сохранится — пока Мальорка продолжает обеспечивать качество жизни и стабильность инвестиций, к которым стремятся покупатели со всего мира.
Сравнение региональных рынков и возможности
Несмотря на то что Мальорка — относительно небольшой остров, рынок недвижимости здесь очень разнообразен: у каждого региона свой характер, уровень цен и возможности. Ниже мы разбираем ключевые районы, включая Пальму, Сольер, Алькудию и другие, чтобы подчеркнуть региональные особенности:
- Пальма-де-Майорка (столица): Пальма — это яркое сердце острова и самостоятельный рынок недвижимости. Здесь проживает около половины населения острова, и город предлагает все: от исторических квартир в старом городе до современных квартир на набережной. Средние цены в Пальме держатся на уровне около 4 400 €/м² yes-mallorca-property.com, увеличившись примерно на 13% за последний год. Центральные районы (Санта-Каталина, Хайме III, Портиксоль и др.) пользуются большим спросом благодаря сочетанию культуры, ночной жизни и развитой инфраструктуры — они привлекательны для молодых специалистов, экспатов и пенсионеров, желающих уменьшить размер жилья. На квартиры и пентхаусы в Пальме наблюдается устойчивый спрос, особенно на отремонтированные объекты с террасами. Например, модный район Санта-Каталина по-прежнему остается горячей точкой для покупателей, ищущих городскую жизнь с характером. Предложение ограничено, а новые проекты в Пальме в основном представляют собой элитные реновации, так как земля здесь в дефиците. Для инвесторов рынок аренды в Пальме самый ликвидный на острове (как для долгосрочной аренды, так и для аренды класса люкс на время отпуска, хотя сейчас лицензии на краткосрочную аренду городских квартир ограничены). Будущая трамвайная линия и благоустройство города ещё больше повышают привлекательность Пальмы на ближайшие годы investropa.com. Несмотря на то, что цены здесь выше, чем на большей части острова, Пальма по-прежнему предлагает интересные возможности — особенно в развивающихся районах на окраине центра, где соотношение цены и перспектив роста значительно лучше по мере расширения города.
- Юго-запад Майорки (Кальвия, Андрач и др.): Юго-западное побережье — это пояс гламура Майорки, известный роскошными курортами и виллами знаменитостей. В этот район входят такие направления, как Пуэрто Порталс/Бендинат, Порт д’Андратх, Санта Понса и Соль-де-Майорка. Здесь находится самая дорогая недвижимость острова: современные виллы, прибрежные особняки и охраняемые жилые комплексы. Средние цены в престижных зонах варьируются от 6 000 до 9 000 евро за м² yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com – рекордные продажи вилл значительно превышают эти средние значения. Например, в Порт д’Андратх средняя цена ~9 000 евро/м² yes-mallorca-property.com, это одни из самых высоких цен в Испании благодаря живописной гавани и роскошной атмосфере. Интересно, что рост цен здесь был умеренным (~+4% за прошлый год yes-mallorca-property.com), поскольку стоимость уже была очень высокой, что говорит о зрелом рынке. Возможности на юго-западе находятся на окраинах: такие районы, как Камп де Мар, Эль Торо (Порт Адриано) или внутреннее село Кальвия пользуются устойчивым спросом по (слегка) более низким ценам, а новые проекты класса люкс (например, дизайнерские виллы на холмах Камп де Мар) выходят на рынок, чтобы удовлетворить спрос. Юго-запад также является центром для покупателей с высоким достатком — как иностранцев, так и испанской элиты, — и поэтому относителен устойчив к краткосрочным спадам рынка. Инвесторы, ориентированные на аренду или перепродажу люксовой недвижимости, найдут этот регион привлекательным: элитные виллы здесь продолжают приносить высокую аренду и зачастую продаются быстрее объектов среднего сегмента в других районах yes-mallorca-property.com. В 2025 году и далее юго-запад, как ожидается, продолжит люксовый бум, особенно высок будет спрос на современные удобства (умные дома, экологичные решения) и вид на море.
- Север и северо-запад (Сольер, Дейя, Полленса, Алькудия): Этот регион, протянувшийся через горы Трамунтана и до северных бухт, сочетает в себе живописную красоту и эксклюзивность. Города, такие как Сольер, Дейя и Вальдемосса в горах северо-запада, славятся своими идиллическими пейзажами и традиционными каменными финками — они привлекают художников, состоятельных экспатов и всех, кто ищет более спокойный уголок рая. Средние цены на недвижимость в Сольере составляют около €5,500–€5,700/м², что отражает высокий спрос engelvoelkers.com. Фактически, цены на апартаменты в Сольере недавно выросли двузначными темпами (+17,5% в 2024 году) на фоне ограниченного предложения engelvoelkers.com. Прибрежные районы, такие как Пуэрто-де-Сольер и побережье Дейи, чрезвычайно дороги из-за дефицита предложений и охраняемых территорий (Дейя неизменно входит в число самых дорогих деревень Испании по цене за м²). Двигаясь на восток, район Полленса и Алькудия (на севере) предлагает сочетание исторических городков и пляжных курортов. Цены в Алькудии (~€4,300/м²) выросли примерно на 13% за прошлый год yes-mallorca-property.com, подтверждая растущую привлекательность региона. Близлежащие Порт-де-Полленса и Порт-д’Алькудия популярны среди семей для покупки домов для отдыха и обладают активным рынком аренды летом. Состав покупателей на севере разнообразен — многие британские семьи и пенсионеры предпочитают этот район, а также другие европейцы, которым по душе более спокойная атмосфера по сравнению с юго-западом. Возможности здесь зачастую связаны с покупкой старых объектов с потенциалом для реконструкции: например, традиционный деревенский дом в старом центре Полленсы или усадьба на окраине Сольера, которую можно восстановить (спрос на восстановленные финки с современными удобствами растёт). Благодаря статусу региона Трамунтана как объекта всемирного наследия ЮНЕСКО, что ограничивает новое строительство, существующая недвижимость хорошо сохраняет стоимость и часто стабильно дорожает.
- Восток и Юго-Восток (прибрежные жемчужины и внутренние города): Восточная сторона Майорки, от холмистого города Арта до Сантаньи и района Сес Салинас, традиционно была более спокойной, но теперь находится в поле зрения инвесторов. Этот регион славится красивыми калами (бухтами) и пляжами, очаровательными деревнями и большим количеством доступных земель по сравнению с юго-западом. Соответственно, цены здесь в среднем ниже — например, в Феланиче на юго-востоке средняя цена менее €2,000/м² yes-mallorca-property.com, а даже в популярном торговом городе Манакор (вторая по размерам города Майорки, восток вдали от моря) цена около €2,900/м² yes-mallorca-property.com. Примечательно, что некоторые восточные муниципалитеты недавно показали самые большие скачки цен на острове (в Манакоре рост составил 30% за год yes-mallorca-property.com), поскольку покупатели, ищущие выгодные предложения, повернулись на восток в поисках доступности yes-mallorca-property.com. Прибрежные места, такие как Cala d’Or, Portocolom или Colònia de Sant Jordi, привлекают иностранных покупателей, ищущих относительно недорогие апартаменты с видом на море или виллы, зачастую за небольшую часть стоимости жилья в Пальме. Между тем, район Сантаньи (юго-восточная оконечность) стал настоящим скрытым хитом роскоши — знаменитости и покупатели элитного сегмента приобретают загородные усадьбы вокруг Сантаньи и Кас Конкос, привлечённые живописными пейзажами и приватностью. Новых элитных жилых комплексов здесь немного, но встречается бутиковая застройка (например, несколько новых апартаментных комплексов у моря возле Кала д’Ор). Для инвесторов восток/юго-восток предлагает выгодные вложения и потенциал роста — летом доходность от аренды может быть высокой за счёт туризма, а по мере медленного улучшения инфраструктуры (лучшие дороги, быстрый интернет для удалённой работы и др.) эти города могут ещё больше приблизиться по уровню цен к более развитому западу.
- Центральная и внутренняя часть (равнина «Пла» и Инка): Внутренняя часть острова — деревни, такие как Аларó, Бинисалем, Синеу, а также небольшой город Инка — формируют сельскохозяйственное сердце острова. Исторически этот регион отличался самой доступной недвижимостью на Майорке, и цены по-прежнему остаются ниже (часто в диапазоне €1,500–€3,000/м² yes-mallorca-property.com). Однако после пандемии возрос спрос на пространство и спокойствие во внутренних районах. Города, такие как Аларó и Санта-Мария (в пределах 20-30 минут от Пальмы), теперь популярны среди семей и экспатов, ищущих виды на виноградники и более доступные цены; даже полностью сельские финки выросли в цене, так как удалённая работа сделала проживание за городом возможным круглый год. Например, цены в Бинисалеме (~€2,462/м²) выросли примерно на 7,4% за прошлый год yes-mallorca-property.com, что отражает растущий интерес к жизни в винодельческих регионах. Центральная равнина предлагает более крупные участки и традиционные дома (многие нуждаются в модернизации) — отличные возможности для тех, кто готов заниматься ремонтом. Развитие здесь минимально из-за строгих сельских зон, но обсуждается вопрос о смягчении требований по использованию земель для жилья в связи с потребностями острова (последние планы переклассификации могут особенно затронуть внутренние муниципалитеты). Инвесторам, рассматривающим вложения во внутренние районы, стоит обратить внимание на проекты агротуризма (переоборудование старых усадеб в гостевые дома) или просто приобретать землю, так как стоимость земли постепенно растет из-за дефицита yes-mallorca-property.com. В целом, хотя внутренние районы и не так эффектны, как побережье, здесь можно найти настоящую аутентичную Майорку и рынок недвижимости, который в процентном отношении может показать наиболее сильный рост в будущем по сравнению с нынешней относительно низкой базой.
Таким образом, каждый регион Майорки предлагает уникальные возможности. Будь то городская атмосфера Пальмы, роскошный образ жизни на юго-западе, природное спокойствие севера или выгодные предложения востока — главное — сопоставить свои цели и бюджет с правильной локацией. Важно, что все районы выигрывают от общих для острова трендов ограниченного предложения и высокого спроса, так что ни один регион не «остается позади» — вопрос лишь в том, какие районы будут расти быстрее, а какие — стабильнее. Опытным покупателям и инвесторам стоит обращать внимание на районы с новой инфраструктурой (новые дороги, порты и т.д.) и на те «следующие модные кварталы», которые граничат с уже престижными локациями.
Элитная недвижимость в последние годы стала локомотивом рынка недвижимости Майорки. Элитная недвижимость – виллы по цене от 2 миллионов евро, пентхаусы дороже 1 миллиона, поместья в диапазоне 5–10 миллионов евро – это самый динамичный сегмент рынка. В 2024 году спрос на элитные дома вырос настолько, что объекты дороже 1,5 миллиона евро продаются быстрее, чем более дешевые yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Многие агентства отмечают, что чем выше цена, тем быстрее продажа в нынешних условиях на Майорке yes-mallorca-property.com. Такой спрос на роскошь объясняется тем, что состоятельные покупатели из разных стран Европы и за ее пределами хотят приобрести престижную недвижимость в лучших районах Майорки (юго-западное побережье, Сон-Вида, Дейя и др.). Доходит до того, что некоторые агентства теперь работают только с объектами дороже 1 миллиона евро, так как дома стоимостью менее миллиона евро продаются медленнее yes-mallorca-property.com. Бум элитной недвижимости также спровоцировал продавцов завышать цены до абсурдных значений (например, есть случаи, когда скромные однокомнатные апартаменты выставляются по цене 1 млн евро, а дома под снос – по 3 млн евро) yes-mallorca-property.com. Хотя не всякая недвижимость с завышенной ценой быстро продается, в целом премиум-сегмент остается с крайне ограниченным предложением – просто больше миллионеров заинтересованы в Майорке, чем доступных вилл на рынке.
В коммерческом сегменте недвижимости тенденции различаются в зависимости от сектора:
- Офисные и торговые помещения: Пальма является коммерческим центром, и её рынок офисов относительно невелик (экономика Майорки в основном ориентирована на туризм и сферу услуг, а не на корпоративный сектор). Вакантность офисных помещений в Пальме низкая, особенно современных офисов высокого класса, так как новое строительство ограничено. С ростом числа предпринимателей и экспатов, работающих удалённо, коворкинги и гибкие рабочие пространства становятся всё более популярными в Пальме. Торговые помещения в туристических местах (старый город Пальмы, Портальс Ноус, набережные курортов) по-прежнему востребованы – операторы люксовых магазинов и предприятий гостеприимства расширяются, чтобы удовлетворить запросы состоятельных туристов. Например, международные бренды и бутики продолжают открываться в центре Пальмы по мере того, как город укрепляет свой имидж круглогодичного направления. Районная торговля за пределами туристических зон, однако, зависит от местных расходов, которые сокращаются из-за высокой стоимости жизни. Поэтому инвесторы в коммерческую недвижимость в основном ориентируются на локации, связанные с туризмом или дорогими жилыми районами (например, новый роскошный ресторан в Санта-Каталине или небольшой офисный центр на Пасео Маритимо, адаптированный для иностранных компаний). Учитывая сильную экономику 2025 года – с рекордной занятостью на Балеарских островах и растущим сектором услуг spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com – перспективы для коммерческой недвижимости в хороших локациях положительные, хотя высокие процентные ставки в мире сдерживают часть спекулятивного строительства.
- Гостиницы и индустрия гостеприимства: Как уже отмечалось выше, гостиничный сектор процветает. Инвесторы заинтересованы в покупке или развитии бутик-отелей в Пальме и живописных городках. Средняя инвестиция в номер бутик-отеля на Майорке составляет около €180 000 за номер, при этом многие работают с загрузкой более 80% yes-mallorca-property.com, что является завидным показателем. Стремление Майорки к качественному туризму означает, что модернизация существующих отелей – в приоритете: многие старые гостиницы проходят реновацию, чтобы добавить спа, экологические стандарты и премиальные услуги. Новое гостиничное строительство ограничено политикой (жители не хотят снова видеть Майорку, застроенную бетонными многоэтажками), однако набирает обороты реконструкция и перепрофилирование зданий под нужды туризма. Кроме того, гибридные модели, такие как апарт-отели или кондо-курорты, становятся всё популярнее, объединяя жилую и гостиничную функции. Для инвесторов индустрия гостеприимства Майорки предлагает стабильную доходность, но сопряжена с нормативными сложностями (получение туристических лицензий и пр.). 2025 год обещает быть удачным для гостиниц, если туристический поток установит новый рекорд, что будет поддерживать высокий спрос на коммерческие гостиничные активы Майорки.
- Промышленность и логистика: Это меньшая часть рынка – островная природа Майорки означает, что здесь нет крупной промышленности, но всегда есть потребность в логистике (склады для товаров, последняя миля доставки для жителей и отелей). Промышленные объекты сконцентрированы в районах Сон Кастельо или Кан Валеро (промышленные парки рядом с Пальмой). Рост электронной коммерции и общее оживление экономики держат уровень вакантности на низком уровне. Развитие в этом секторе скромное из-за ограниченности земли, но доходность обычно стабильна. Важно отметить интерес к проектам в сфере возобновляемой энергетики: инвесторы рассматривают землю для солнечных электростанций и т.д., хотя это уже ближе к инфраструктуре, чем к традиционной недвижимости.
В сущности, весь спектр рынка недвижимости Майорки выглядит уверенно на пороге 2025 года — жилая (от апартаментов до усадеб), коммерческая (особенно все, что связано с туризмом) и ультра-люксовая недвижимость остаются активными сегментами. Главная задача для новых игроков — сориентироваться в условиях дефицита предложений и сложного регулирования, но есть и возможности: драйверы спроса (солнечный климат, международная привлекательность, ограниченное предложение) никуда не исчезают в обозримом будущем.
Прогноз и советы для покупателей, арендаторов и инвесторов
Рынок недвижимости Майорки в 2025 году динамичен и многогранен. Ниже приведены персонализированные рекомендации для разных участников рынка, которые помогут лучше сориентироваться в текущей обстановке:
- Покупателям жилья: Будьте готовы и решительны. С учетом рекордно высоких цен на жилье покупателям стоит внимательно изучать районы и стоимость, чтобы находить объекты по справедливой цене. Помните, что запрашиваемая цена может быть завышенной, но действительно дешевых вариантов почти нет. Если нашли понравившийся объект, действуйте быстро (хорошее жилье часто получает сразу несколько запросов). Стоимость ипотечных кредитов сейчас выше, чем пару лет назад (ставки ~4–5% против ~1% в 2021 году yes-mallorca-property.com), поэтому заранее получайте одобрение на ипотеку и планируйте повышенные ежемесячные платежи. Рассмотрите районы за пределами наиболее популярных – например, если Пальма слишком дорогая, присмотритесь к пригородам, таким как Марратши или Льюкмайор, где можно купить больше за те же деньги yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Также оценивайте перспективу на долгий срок: рынок недвижимости Майорки всегда отличался стабильностью, поэтому покупка для собственного проживания или как долгосрочная инвестиция, скорее всего, себя оправдает. А вот краткосрочные сделки сейчас более рискованны, поскольку годовой рост цен замедлился. И не забывайте о юридических нюансах (особенно если вы не резидент: убедитесь, что понимаете вопросы налогообложения и возможной необходимости лицензии, если планируете сдавать жилье в аренду).
- Арендаторы: Ожидайте конкуренцию и рассматривайте все варианты. Долгосрочный рынок аренды на Мальорке очень ограничен и дорог – неудивительно, что квартиры с хорошим расположением имеют множество заявок, а цены в 2024 году достигают 18–20 € за м² в месяц (например, ~1850 € за квартиру площадью 100 м²) yes-mallorca-property.com. Начинайте поиск заранее и подготовьте документы (подтверждение дохода, рекомендации). Расширьте радиус поиска за пределы самых популярных районов; чуть дальше от побережья или туристических центров можно найти более выгодные предложения. Если вы готовы, рассмотрите аренду вне сезона или аренду с правом выкупа – некоторые владельцы соглашаются на скидку зимой или рассматривают продажу хорошему арендатору. Для тех, кто хочет арендовать туристическое жильё, обратите внимание: новые лицензии на краткосрочную аренду ограничены, поэтому предложение невелико – рассчитывайте на высокие цены на лицензированные виллы летом. В конечном итоге следите за изменениями в законодательстве: правительство осведомлено о проблемах с жильём, поэтому могут появиться новые меры (например, льготы для владельцев за сдачу жилья в долгосрочную аренду), что со временем может улучшить ситуацию. Пока этого нет, арендаторы должны быть готовы платить премиальные цены и, возможно, довольствоваться меньшей площадью или жить с соседями, особенно если бюджет ограничен, особенно в районе Пальмы.
- Инвесторы в недвижимость: Майорка остается надежным выбором, но выбирайте свой сегмент с умом. Остров предлагает инвесторам всё — от объектов с устойчивой доходностью до спекулятивных люксовых проектов, однако климат 2025 года благоприятствует стратегическому подходу. При высоком спросе доходность от аренды остается привлекательной – по данным, брутто-доходность по жилой недвижимости составляет около 5–6% globalpropertyguide.com, а грамотно управляемые объекты для отдыха могут приносить еще больше. Сфокусируйтесь на ликвидных и востребованных локациях: например, апартаменты у моря в Пальме или вилла в Санта-Понсе всегда найдут арендаторов или покупателей. По мнению местных аналитиков, самые «ликвидные» инвестиции сейчас — это: городские квартиры в модных районах Пальмы, виллы в престижных районах Юго-Запада, небольшие бутик-отели и участки с разрешениями на строительство yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Эти классы активов сочетают потенциал дохода и прироста стоимости. Учитывайте регуляторные риски: например, обсуждается налог на иностранных покупателей, а также возможная отмена «золотой визы», что может повлиять на спрос yes-mallorca-property.com. Грамотно иметь местного юриста или консультанта для навигации по вопросам зонирования, законов об аренде и налогообложения. Если вы зарубежный инвестор, обратите внимание, что Испания недавно упростила правила для иностранных вложений с целью сделать их более удобными investropa.com, — но все равно необходимо отчитываться о крупных инвестициях перед властями. В перспективе ожидается замедление роста цен, поэтому стройте планы, исходя из реалистичных темпов роста (5% в год, а не 15%). Кратко: инвестируйте ради стоимости и денежного потока, а не ради чистой спекуляции. Фундамент Майорки — ограниченность земли, международная привлекательность и стабильность еврозоны — создают прочную основу для долгосрочных инвесторов, желающих совместить стиль жизни и прибыль.
В заключение, рынок недвижимости Майорки в 2025 году процветает, но требует умелого подхода. Будь то покупка дома мечты, поиск аренды или инвестиции — успех придет к тем, кто внимательно следит за местными тенденциями, решительно действует при появлении возможностей и умеет подстроиться под уникальный ритм жизни и бизнеса острова. Благодаря сочетанию солнечной безмятежности и стабильной инвестиционной привлекательности Майорка действительно предлагает “райский рынок недвижимости” — и это, похоже, будет продолжаться в ближайшие годы, поскольку остров переосмысливает себя с акцентом на устойчивый рост и неизменную притягательность.
Источники: При составлении этого отчета использовались последние рыночные анализы и данные агентств недвижимости, государственная и портальная статистика, а также инвестиционные отчеты, включая рыночные данные Engel & Völkers engelvoelkers.com engelvoelkers.com, Idealista/Pisos.com через Yes! Mallorca Property yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com, экономический отчет правительства Балеарских островов spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com и местные новости (Majorca Daily Bulletin) majorcadailybulletin.com и другие. Эти источники подчеркивают текущие тенденции на Мальорке: стремительный рост цен, во многом обусловленный международным спросом, ограниченным предложением и неизменной привлекательностью острова благодаря туризму.
