Недвижимость BVI 2025: Бум или спад на рынке райской недвижимости? Тенденции, прогнозы цен и инвестиционные перспективы

Рынок недвижимости Британских Виргинских островов (BVI) в 2025 году представляет собой динамичное сочетание тропической привлекательности и осторожного оптимизма. После всплеска активности в постпандемийный период объемы сделок с недвижимостью недавно заметно сократились – общий объем продаж в денежном выражении снизился с рекордных 156 миллионов долларов в 2022 году до всего 69 миллионов долларов в 2024 году smithsgore.com. Это замедление, частично вызванное окончанием местных льгот по гербовому сбору и бюрократическими препятствиями, заставило покупателей задуматься: Закончен ли бум на райскую недвижимость или это лишь пауза? В этом подробном отчете мы рассмотрим текущее состояние рынка недвижимости BVI, тенденции и прогнозы цен, особенности регионов, а также что могут ожидать инвесторы (как иностранные, так и местные) в 2025 году и далее. От роскошных вилл на Вирджин-Горде до коммерческих проектов на Тортоле – мы изучим возможности, риски и нормативно-правовую базу, формирующую будущее этого карибского рынка virginislandsnewsonline.com bvi.gov.vg.

Обзор рынка 2025: тренды жилой и коммерческой недвижимости

Жилой сектор: Жилой рынок недвижимости BVI испытал резкий подъем после COVID в 2020–2021 годах, за которым последовала заметная коррекция. Количество сделок достигло пика в 2021 году (338 продаж), а затем сократилось примерно на 29% в 2022 году и еще на 23% в 2023 году (до 184 продаж) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. К 2024 году рынок замедлился до исторических минимумов, а комментаторы описывали ситуацию как «резкое падение» активности virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Оба сегмента покупателей — местные и иностранные — сократили активность: покупки Belongers (граждан BVI) упали с $83 млн в 2021 году до $38 млн в 2024 году, а продажи нерезидентам обрушились с $116 млн в 2022 году до $30 млн в 2024 году virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Фактически, в 2024 году было совершено всего 22 сделки с иностранными покупателями — это минимум за последнее десятилетие smithsgore.com. Этот спад объясняется рядом факторов: окончанием срока действия широкой отмены гербового сбора для местных жителей после 2021 года, ростом глобальных процентных ставок, которые сдержали инвестиции, а также длительными процедурами одобрения сделок, из-за которых сделки срывались bvi.gov.vg bvi.gov.vg.

Несмотря на снижение объема, цены на жилье остаются относительно стабильными с 2021 года (если не учитывать единичные продажи ультра-роскошных объектов) smithsgore.com. Большинство проданных домов относились к категории умеренных цен: например, в 2024 году большая часть проданных домов (35 объектов) стоила менее 1 миллиона долларов, тогда как только 12 домов были проданы по цене выше 1 миллиона долларов smithsgore.com. Это говорит о том, что основной рынок домов среднего класса сохраняет свою стоимость, несмотря на сокращение числа сделок. Еще один положительный момент — продажи земельных участков: спрос на участки под застройку в 2024 году восстановился, достигнув 137 продаж (против 96 в 2023 году), когда местные жители воспользовались возможностью приобрести более доступные земельные наделы smithsgore.com. Особенно популярны участки в диапазоне 50 000–100 000 долларов, на которые приходится около 39% всех сделок с земельными участками smithsgore.com. Средняя цена под застройку на Тортоле остается примерно 4 доллара за квадратный фут — практически без изменений с 2023 года smithsgore.com, что также указывает на стабильность стоимости «сырой» земли.

Коммерческий сектор: Сегмент коммерческой недвижимости относительно мал, но демонстрирует оживление благодаря восстановлению туризма. Спрос на офисные и розничные помещения в Роуд-Тауне (столице Тортолы) стабилен, чему способствует финансовая индустрия и рост сектора профессиональных услуг. Особенно заметно, что возрастает активность в сфере гостеприимства и строительстве объектов смешанного назначения. Несколько крупных курортов, разрушенных ураганами 2017 года, наконец-то вновь открылись или восстанавливаются, оживляя рынок гостиничных и вилльных объектов. Особенно стоит отметить, что флагманский Peter Island Resort открылся после полной реконцепции в декабре 2024 года bvi.org.uk, а знаменитый Bitter End Yacht Club на Вирджин-Горде практически полностью восстановил марину и инфраструктуру bvi.org.uk. Также в стадии подготовки находятся новые гостиничные проекты (подробнее о них — ниже), что не только стимулирует строительную активность, но и свидетельствует о долгосрочной уверенности в туризме на BVI. В итоге, несмотря на низкий объем продаж жилой недвижимости к 2025 году, рынок в целом демонстрирует признаки устойчивости: цены на востребованную недвижимость остаются высокими, местные жители инвестируют в землю, а развитие туризма ускоряется. Эта база может стать основой для постепенного восстановления в ближайшие годы.

Тенденции и прогнозы стоимости недвижимости

Текущие тенденции цен: Цены на недвижимость на Британских Виргинских островах продемонстрировали удивительную стабильность в последние бурные годы. Несмотря на колебания объёмов сделок, средние цены продажи как для местных, так и для иностранных покупателей оставались относительно стабильными после 2020 года smithsgore.com. Частично это связано с небольшим размером рынка — одна сделка с недвижимостью сверхвысокой стоимости (например, роскошный дом за $12,6 млн на Вирджин Горда, проданный в 2022 году) может исказить средние показатели smithsgore.com. Если скорректировать такие аномальные случаи, то базовый ценовой тренд показывает минимальную волатильность. Например, типичная вилла с тремя спальнями на холме на Тортоле или коттедж на пляже на Джост Ван Дайке продаются примерно по той же цене, что и несколько лет назад. Доминирование сделок стоимостью до $1 млн (почти 80% всех продаж домов в 2019–2023 годах были менее $1 млн bvi.gov.vg bvi.gov.vg) говорит о том, что средний сегмент остаётся основой рынка недвижимости БВО. Для сравнения, сделки выше $3 млн редки — всего 12 таких продаж элитных домов произошло в 2019–2023 годах bvi.gov.vg bvi.gov.vg — но этот элитный сегмент привлекает повышенное внимание и крупные суммы при заключении сделок. Несколько эксклюзивных поместий (в таких районах, как Oil Nut Bay, Little Dix Bay и Moskito Island) приходились на значительную долю общей рыночной стоимости в отдельные годы smithsgore.com. Например, одна продажа земли за $45 млн в Oil Nut Bay в 2022 году составила более 28% от общего объема рынка за тот год virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Не считая таких «трофейных» продаж, прослеживается устойчивая тенденция: основная стоимость недвижимости на БВО ни не взлетала, ни не обрушивалась, а сохраняла стабильность, несмотря на замедление темпов продаж.

Прогноз на ближайшие несколько лет: Заглядывая вперед, отраслевые эксперты и официальные прогнозы ожидают осторожно оптимистичную траекторию. В макроэкономическом обзоре правительства BVI отмечается, что снижение ипотечных ставок в США и Европе к концу 2024 года может оживить спрос покупателей за счет снижения стоимости заимствований bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Если мировые процентные ставки снизятся к 2025 году, больше потенциальных покупателей (особенно из Северной Америки и Европы) могут получить стимул для инвестирования во вторую недвижимость или дома для выхода на пенсию на островах. Кроме того, ожидается усиление интереса со стороны американских инвесторов в ближайшей перспективе bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Такие факторы, как сильный доллар (валюта BVI — это доллар США), привлекательность налогово-нейтральной юрисдикции и даже политические изменения (в одном из отчетов отмечается, что недавние выборы в США повысили доверие инвесторов), могут привести к увеличению активности покупателей из США. Со стороны предложения продолжающиеся улучшения в обработке лицензий для владения иностранной недвижимостью (рассматривается далее) должны привести к ликвидации очередей и разблокировать отложенные сделки, что, возможно, сделает 2025 год поворотной точкой, когда объемы продаж снова начнут расти bvi.gov.vg bvi.gov.vg.

Большинство аналитиков воздерживаются от прогнозирования явного ценового «бума», однако умеренный рост цен возможен в отдельных сегментах. На первоклассную недвижимость на побережье и с видом на океан может оказываться повышенное ценовое давление, так как предложение ограничено, а спрос возвращается. Перспективы рынка роскошной недвижимости «чрезвычайно позитивны», по словам одного из местных агентств, благодаря растущему числу состоятельных людей, ищущих эксклюзивный отдых на Карибах cirebvi.com cirebvi.com. Застройщики делают ставку на эту тенденцию, начиная новые элитные проекты (например, недавние виллы Oil Nut Bay были быстро распроданы) и отмечая высокий интерес даже в медленный период 2023–24 годов. К 2026 году, если текущие тенденции сохранятся, Виргинские острова могут войти в новый цикл роста: объемы сделок восстановятся до доковидных уровней, а цены будут плавно расти, особенно на удачно расположенные дома и объекты рядом с курортами. Однако у этих прогнозов есть оговорки – возможный мировой экономический спад, региональная нестабильность или активный сезон ураганов в Атлантике могут охладить рынок. В целом, экспертные прогнозы на 2025–2027 годы осторожно оптимистичны: ожидается стабилизация рынка с постепенным ростом, а не спекулятивным скачком, чему способствуют улучшение основных показателей, таких как туризм и инвестиции в инфраструктуру bvi.org.uk bvi.org.uk.

Инвестиционные возможности и риски

Инвестиции в недвижимость BVI предлагают уникальное сочетание выгод и вызовов. Ниже мы выделяем ключевые возможности, привлекающие инвесторов, а также риски, которые стоит учитывать, особенно иностранным покупателям, экспатам и пенсионерам, рассматривающим покупку недвижимости на территории.

Возможности:

Привлекательность для иностранных покупателей: BVI — это англоязычная, политически стабильная Британская заморская территория, использующая доллар США — факторы, которые придают иностранным инвесторам уверенность в безопасности их недвижимости. Права собственности на недвижимость хорошо защищены, а правовая система (основывающаяся на английском общем праве) надежна для защиты титула и разрешения споров.
Налогово-дружелюбная среда: Британские Виргинские острова знамениты тем, что здесь нет подоходного налога, налога на прирост капитала, а также налога на наследство или имущество. Этот налоговый режим, часто называемый «фискально нейтральным», может стать настоящей находкой для инвесторов или пенсионеров, стремящихся минимизировать налоговые потери на своих активах imin-caribbean.com qwealthreport.com. Основной транзакционный налог — это разовый гербовый сбор (рассматривается далее), а текущие налоги на недвижимость чрезвычайно низки по международным стандартам (буквально несколько долларов за акр земли, как показано в таблице ниже). Доход от аренды облагается лишь небольшим налогом на оценочную стоимость сдаваемой в аренду недвижимости bvi.gov.vg, что делает аренду недвижимости потенциально привлекательным источником дохода.
Стабильный спрос и доход от аренды: Развитый туристический сектор Британских Виргинских островов (сейчас полностью восстановившийся, и превысил 1 миллион посетителей в 2024 году, что стало рекордом после урагана bvi.org.uk bvi.org.uk) обеспечивает высокий спрос на аренду домов для отпуска и краткосрочных вилл. Инвесторы в арендные виллы, кондоминиумы или жилые комплексы могут получать высокий доход за счет высоких суточных ставок в пиковый сезон (яхтенные туристы и состоятельные путешественники часто ищут частные виллы). Благодаря новым прямым рейсам из Майами и расширению регионального авиасообщения bvi.org.uk, доступность Британских Виргинских островов увеличивается, что, вероятно, еще больше повысит туристический поток. Это приводит к привлекательной заполняемости и высоким доходам от аренды для удачно расположенных объектов (особенно прибрежных вилл и недвижимости рядом с маринами или пляжами).
Сегмент элитной недвижимости: Репутация BVI как «игровой площадки миллиардеров» — благодаря частным островным поместьям, таким как Necker, Moskito и Oil Nut Bay — повышает её привлекательность среди инвесторов с ультравысоким уровнем достатка. Владение недвижимостью на BVI может быть престижным и привлекать тех, кто ищет эксклюзивность. Девелоперы предлагают индивидуальные роскошные дома и курортные комплексы с множеством удобств (от бунгало на воде до особняков на вершине холма), что создаёт возможности для инвестиций в проекты, ориентированные на самый верхний сегмент рынка. Эти трофейные активы могут значительно расти в цене и приносить солидный доход от аренды (или просто обеспечивать несравненное личное удовольствие) в соответствии с ростом глобального благосостояния. Последние награды, такие как победа Oil Nut Bay в номинации «Лучшая частная вилла Карибского бассейна» bvi.org.uk bvi.org.uk, подчеркивают мировой уровень некоторых объектов недвижимости BVI.
Лайфстайл и рай для пенсионеров: Для экспатов и пенсионеров BVI предлагает идиллический образ жизни — песчаные пляжи, парусный спорт и дайвинг, тёплый климат круглый год и сплочённое мультикультурное сообщество. Уровень преступности низкий, здравоохранение и инфраструктура улучшаются, а острова находятся в нескольких часах лета от материковой части США. Многие стремятся приобрести здесь виллу для выхода на пенсию или второй дом, а также получить долгосрочный вид на жительство. Хотя стоимость жизни высокая, определённые льготы (например, беспошлинный ввоз личных вещей и отсутствие регулярных налогов на недвижимость за исключением символических сумм) делают пенсионную жизнь на BVI финансово осуществимой. Правительство также запустило программу для удалённых работников «Work in Paradise», позволяющую профессионалам жить на BVI и работать удалённо, что соответствует глобальному тренду на удалённую работу caymaniantimes.ky caymaniantimes.ky — эта инициатива может увеличить спрос на долгосрочную аренду домов и апартаментов среди цифровых кочевников и независимых от локации работников.

Риски и сложности:

Уязвимость к природным катастрофам: BVI находятся в зоне ураганов, и недавняя история подчёркивает этот риск. В 2017 году ураган Ирма (5-й категории) опустошил территорию, повредив большое количество домов, марин и инфраструктуры. Инвесторы должны учитывать, что риск ураганов — постоянная угроза: соответственно, страховые взносы высоки, а строительство по жёстким стандартам (бетонные конструкции, ударопрочные окна, ураганные ставни и т.п.) — крайне важно. Стоимость недвижимости может в краткосрочной перспективе снизиться из-за стихийных бедствий, поэтому владение недвижимостью здесь подразумевает необходимость закладывать расходы на страховку и подготовку к штормам. С другой стороны, восстановление после прошлых ураганов часто приводило к совершенствованию строительных норм и модернизации объектов, возможно, делая новые здания более устойчивыми, чем когда-либо.
Бюрократические препятствия: Существенным сдерживающим фактором для иностранных инвесторов стал длительный и обременительный процесс получения лицензии на владение землей для нерезидентов (NBLHL). Исторически на одобрение лицензии от правительства может уйти 9–12 месяцев (или больше), что приводит к тому, что **“контракты истекают [и] покупатели решают не доводить сделки до конца” bvi.gov.vg bvi.gov.vg*. Действительно, в 2023 году многие сделки сорвались из-за этих административных узких мест virginislandsnewsonline.com. Несмотря на то, что проводятся реформы для ускорения этого процесса (как описано в разделе о правовой базе), по состоянию на 2025 год иностранные покупатели по-прежнему сталкиваются с дополнительной бюрократией и ожиданием, что несет в себе риск при изменении рыночных условий за это время. Терпение и хорошее юридическое сопровождение необходимы для успешного прохождения режима лицензирования.
Высокие транзакционные издержки для иностранцев: Инвестирование в недвижимость на БВО требует крупных единовременных затрат для неграждан. Гербовый сбор для иностранных покупателей составляет 12% от покупной цены или оценочной стоимости (по сравнению с 4% для местных жителей) smithsgore.com, что является значительной надбавкой и существенно увеличивает стоимость покупки. Кроме того, к расходам добавляются юридические сборы (около 1% от стоимости), расходы на топографическую съемку, страховку и любые обязательства по развитию (если покупается земельный участок) smithsgore.com. В сочетании с процессом лицензирования транзакционные издержки и усилия иностранного покупателя немалые. Это означает, что инвесторам нужен более долгосрочный горизонт, чтобы окупить эти расходы за счет прироста стоимости или дохода от аренды. При продаже недвижимости также возникают некоторые расходы (хотя налога на прирост капитала нет), а малый размер рынка может затруднить быструю ликвидацию инвестиций по сравнению с более крупными рынками.
Ликвидность и размер рынка: Рынок недвижимости BVI имеет бутиковый размер – годовые объемы продаж исчисляются десятками, а не сотнями. Как отмечалось, в 2024 году было всего около 22 сделок с иностранными покупателями, а исторически — примерно 30 в год bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Такая низкая ликвидность связана с риском: может потребоваться больше времени для поиска покупателя при продаже, и недвижимость может находиться на рынке месяцами или даже годами, особенно в более дорогих сегментах. Формирование цены может быть затруднено в небольшом рынке, и стоимость активов может определяться всего несколькими сделками. Инвестору стоит быть готовым к отсутствию сопоставимых продаж и потенциально более нестабильным срокам экспозиции объекта. Кроме того, любое неблагоприятное событие (глобальная рецессия или местный шок) может резко сократить и без того ограниченный пул покупателей в краткосрочной перспективе, как это произошло в 2023–24 году, когда «люди с возможностями и деньгами уже не покупали с прежней скоростью» virginislandsnewsonline.com.
Экономическая зависимость и внешние факторы: Экономика BVI – и, соответственно, рынок недвижимости – в значительной степени зависит от туризма и финансовых услуг, которые очень чувствительны к внешним воздействиям. Спад в глобальных путешествиях (как это было во время пандемии) напрямую влияет на доходы от аренды и спрос на покупку недвижимости для образа жизни. Аналогично, любые серьезные изменения в международном финансовом регулировании или офшорных финуслугах могут повлиять на численность экспатов и потоки капитала на Виргинские острова. Кроме того, сила валюты (доллара США) может сработать в обе стороны: очень сильный доллар делает недвижимость BVI дороже для европейских или британских покупателей, а слабый доллар может оттолкнуть покупателей из США. Тенденции процентных ставок — еще один фактор; резкое повышение ставок с середины 2022 года охладило спрос на жилье bvi.gov.vg bvi.gov.vg, тогда как ожидаемое снижение ставок может подтолкнуть рынок вверх. Инвесторы должны следить за мировыми экономическими индикаторами и понимать, что BVI, несмотря на определенную защищенность, не застрахованы от глобальных рыночных волн.

В заключение, BVI остаются чрезвычайно привлекательным, но сложным рынком недвижимости. Их великолепные объекты и налоговые преимущества дают большие перспективы для тех, кто готов справляться с вызовами. Успешные инвесторы, как правило, ориентируются на долгосрочную перспективу, сотрудничают с опытными местными специалистами и следят за изменениями законодательства, которые могут снизить некоторые риски (например, продолжающиеся реформы, ускоряющие одобрение приобретения иностранцами). Уравновешивая эти возможности и риски, иностранцы, экспаты и местные жители могут принимать обоснованные решения по инвестированию в этом карибском раю.

Правовая и нормативная база владения недвижимостью

Покупка недвижимости на Британских Виргинских островах требует понимания ряда важных юридических требований и ограничений, особенно для иностранцев. Территория придерживается политики, направленной на защиту местной собственности на землю, при этом приветствуя иностранные инвестиции на определённых условиях. Ниже приведён обзор ключевых правовых и нормативных аспектов:

Лицензия на владение землёй для не-резидентов (NBLHL): Все зарубежные покупатели — включая граждан Великобритании, США или любой другой страны — обязаны получить лицензию на владение землёй для не-резидентов, чтобы владеть недвижимостью на Британских Виргинских Островах bvisothebysrealty.com smithsgore.com. Эта лицензия представляет собой разрешение, выдаваемое государством и привязанное к конкретной приобретаемой недвижимости (одна лицензия на одну собственность) и является непередаваемой. Процесс подачи заявления довольно тщательный: после подписания договора купли-продажи адвокат покупателя подаёт заявку на получение NBLHL с сопроводительными документами (финансовые рекомендации, личные и профессиональные рекомендации, справка о несудимости и прочее) в Министерство природных ресурсов smithsgore.com. Затем заявление рассматривается Кабинетом министров и Губернатором. Процесс рассмотрения обычно занимает от 3 до 9 месяцев (иногда дольше) smithsgore.com; на этот период недвижимость удерживается в эскроу вне рынка для покупателя. Осознавая чрезмерные задержки, которые возникали ранее, правительство с декабря 2023 года ввело новые правила для оптимизации процесса. Изменения в политике (Политика № 1 2023 года) устанавливают фиксированные сроки рассмотрения заявлений и предоставляют “автоматическое” разрешение на сдачу недвижимости в аренду как часть лицензии onealwebster.com onealwebster.com, что означает: как только вы получили NBLHL, вы можете сдавать свою недвижимость в аренду (при получении простой торговой лицензии) без отдельного одобрения государства. Эти реформы также делают стандартные сроки действия лицензии (освещённые в разделе о строительных обязательствах) более продолжительными и гибкими onealwebster.com. Тем не менее, иностранным покупателям рекомендуется нанять опытного местного юриста и приготовиться к тому, что получение права собственности займёт время, так как лицензия остаётся юридическим обязательным требованием для завершения сделки smithsgore.com.
Требование к местной рекламе: Одним из уникальных этапов при покупке для нерезидентов является период публичного уведомления. По закону, когда продажа иностранному покупателю согласована, предстоящая сделка (по согласованной цене) должна публиковаться в местных газетах на протяжении четырех последовательных недель smithsgore.com. По сути, это возможность преимущественного права покупки для любого заинтересованного жителя, чтобы он мог вмешаться и сопоставить цену и условия. Если в течение этого периода никто из местных не изъявит желания купить, продажа может быть завершена. На практике крайне редко бывает, чтобы местный покупатель перехватил сделку, если только имущество не было значительно недооценено. Тем не менее, эта процедура обязательна и добавляет примерно месяц к сроку проведения сделки. Доказательство публикации и уведомление министерству являются необходимыми частями процесса подачи заявления на получение NBLHL smithsgore.com.
Согласие правительства при последующих продажах: Даже после того, как иностранец приобретает недвижимость и получает NBLHL, при перепродаже может потребоваться дополнительный шаг. Если в будущем иностранный владелец захочет продать недвижимость, может потребоваться согласие правительства на передачу прав собственности, независимо от статуса нового покупателя smithsgore.com. Это правило служит дополнительным контролем для обеспечения соблюдения правил владения землей (например, чтобы новый покупатель также получил лицензию). В большинстве случаев это формальность, которой занимается представитель продавца, но важно отметить, что каждое изменение права собственности, в котором участвует нерезидент, требует официального одобрения на Британских Виргинских островах.
Обязательство по застройке: Чтобы предотвратить спекуляцию землей и гарантировать, что приобретенные участки используются по назначению, правительство BVI (Британских Виргинских островов) возлагает на нерезидентов, покупающих незастроенную землю, обязательство по развитию участка. Обычно покупатель обязан начать строительство дома или другого объекта на участке в течение определенного срока. Согласно новой политике 2023 года, этот срок был увеличен с 3 лет до 5 лет (с возможностью продления еще на 2 года) onealwebster.com onealwebster.com, предоставляя инвесторам больше времени. Также теперь официально установлена минимальная стоимость застройки в $350 000 для жилых проектов onealwebster.com. Другими словами, иностранный покупатель пустого участка обязан построить жилье стоимостью не менее $350 тыс. в течение 5 лет, иначе ему грозят штрафы или даже лишение лицензии. Эти условия будут подробно изложены в NBLHL. Цель — предотвратить скупку и «замораживание» земли иностранцами и стимулировать развитие, способствующее экономике. Если покупатель не выполняет взятые обязательства, он может подать заявку на продление (за дополнительную плату) или столкнуться со штрафами — новая политика предусматривает четкий график взысканий вместо прежних штрафов по усмотрению onealwebster.com. Покупатели, планирующие долгосрочное владение землёй, должны учитывать эти требования и заранее заложить в бюджет расходы на строительство.
Система регистрации прав собственности: Земля на BVI, как правило, находится в праве собственности (freehold title), с внесением информации о праве в реестр (Land Registry). Титульное страхование здесь не распространено; вместо него адвокаты проводят проверку чистоты права, а регистрация государством считается окончательной и юридически полноправной. Существуют некоторые ограничения для иностранцев на приобретение «чувствительных» земель (например, государственные земли или отдельные сельхозземли обычно не продаются иностранцам), но практически вся частная недвижимость, включая квартиры и дома, доступна для покупки при условии получения вышеуказанной лицензии. Долгосрочная аренда (leasehold) встречается редко, разве что для отдельных государственных проектов. В целом, система регистрации прав современна и надежна, позволяя инвесторам быть уверенными в сохранности собственности после оформления всех разрешений.
Затраты на владение землей и налоги: В BVI взимается гербовый сбор при передаче недвижимости и умеренный ежегодный налог на имущество, но в остальном владельцы недвижимости не обременяются тяжелыми налогами. Гербовый сбор, оплачиваемый при завершении сделки, составляет 4% от продажной цены или оценочной рыночной стоимости для Belongers, и 12% для Non-Belongers smithsgore.com. Этот налог должен быть оплачен до того, как Земельный реестр зарегистрирует право собственности нового владельца. Единственный другой регулярный платеж — это налог на имущество, который на самом деле состоит из двух компонентов: налог на землю и налог на дом. Для Belongers налог на землю является символическим — 10 долларов за первый акр и 3 доллара за каждый следующий акр; для Non-Belongers он выше, но все же номинальный (например, 150 долларов за первый акр для иностранного владельца земли) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Налог на дом (здание) составляет 1,5% в год от оценочной годовой арендной стоимости строения bvi.gov.vg. На практике эту «годовую арендную стоимость» определяет налоговый инспектор — для скромного дома это может быть несколько тысяч долларов, так что налог составит лишь несколько сотен долларов в год. Других ежегодных налогов, связанных с владением недвижимостью, нет (нет общего налога на стоимость имущества, муниципальных сборов и т.д.). В таблице ниже приведены эти налоги и сборы:

Налог / Сбор	Билонгер (местный)	Небилонгер (иностранец)
Гербовый сбор при покупке	4% от стоимости или оценочной стоимости smithsgore.com	12% от стоимости или оценочной стоимости smithsgore.com
Годовой земельный налог	$10 за первый акр, +$3 за каждый последующий акр bvi.gov.vg	$50 за ≤0.5 акра; $150 за ≤1 акр; +$50 за каждый доп. акр bvi.gov.vg bvi.gov.vg
Годовой налог на дом (здание)	1.5% от оценочной арендной стоимости дома bvi.gov.vg	1.5% от оценочной арендной стоимости (та же ставка для всех) bvi.gov.vg
Сбор за подачу заявления на лицензию NBLH	Н/Д (лицензия не требуется)	$500 для физлица, $1,500 для компании onealwebster.com (сбор за подачу заявления)
Юридические услуги (обычно)	~1% от стоимости покупки smithsgore.com	~1% от стоимости покупки (для всех одинаково)
Обязательство по развитию	Н/Д (нет обязательного требования по строительству)	Необходимо построить дом стоимостью ≥$350,000 в течение 5 лет onealwebster.com onealwebster.com (для покупок земли)

(Примечание: указанные выше сборы актуальны на 2025 год после изменений в политике. «Билонгеры» — это граждане BVI или определенные BVI-компании; «небилонгеры» — иностранные физические или юридические лица.)

Арендные и бизнес-лицензии: Если нерезидент (non-Belonger) планирует сдавать свою недвижимость в аренду (например, как виллу для отпуска или на долгий срок), необходимо получить торговую лицензию на ведение бизнеса по сдаче недвижимости. Обычно это делается достаточно просто, но это важная юридическая процедура. Хорошая новость: новые NBLHL теперь включают в себя разрешение на сдачу в аренду после получения торговой лицензии onealwebster.com onealwebster.com. Раньше для сдачи недвижимости требовалось отдельное заявление. Оформление торговой лицензии требует оплаты сбора и некоторых документов, а также ежегодного продления, но для большинства иностранных арендодателей этот процесс рутинный. Есть также правила о найме персонала (например, управляющих или смотрителей), если вы нанимаете сотрудников, но эти вопросы регулируются трудовым законодательством, а не исключительно законами о недвижимости.
Другие нюансы: Иностранные инвесторы не получают автоматически право на проживание или постоянное жительство на Британских Виргинских островах при покупке недвижимости. Вид на жительство и разрешение на работу оформляются отдельно – наличие дома может помочь продемонстрировать связь с территорией, но для проживания свыше стандартного срока пребывания (обычно до 30 дней, для туристов возможно продление до 6 месяцев) необходим соответствующий иммиграционный статус. Некоторые пенсионеры или владельцы вторых домов живут на островах неполный год и покидают территорию до окончания разрешенного срока, либо оформляют ежегодный вид на жительство (для этого необходимо подтвердить финансовые средства и т.д.). Если ваша цель – переезд на Виргинские острова после покупки недвижимости, важно это учитывать.

В целом, правовая система BVI направлена на баланс между привлечением инвестиций и защитой местных интересов. Для иностранцев процесс более сложный, но выполнимый: множество экспатов успешно приобрели свой дом мечты на островах, следуя этим правилам. Последние реформы правительства в конце 2023 года – позитивный сигнал, свидетельствующий о стремлении улучшить опыт иностранных покупателей за счет ускорения выдачи лицензий и большей гибкости, что повысит привлекательность BVI на мировом рынке недвижимости.

Особенности регионов: Тортола, Вирджин-Горда, Анегада, Джост Ван Дайк

Британские Виргинские острова включают более 50 островов, но четыре из них чаще всего становятся центром внимания при покупке недвижимости: Тортола, Вирджин-Горда, Анегада и Джост Ван Дайк. Каждый остров обладает уникальным характером, уровнем развития и особенностями рынка недвижимости. Здесь выделены ключевые черты и тенденции рынка в этих регионах:

Тортола

Тортола — самый крупный и населённый остров Британских Виргинских островов, здесь находится столица Роуд-Таун и проживает около трех четвертей всего населения территории. Будучи политическим и экономическим центром, рынок недвижимости Тортолы самый активный и разнообразный. Здесь можно найти всё: от домов местных семей и доступных квартир в пригородах Роуд-Тауна до роскошных вилл на склонах холмов в районах Белмонт, Кейн Гарден Бэй и Спайгласс Хилл с панорамными видами на океан. На Тортоле также расположено большинство коммерческой недвижимости БВО — офисные здания (в основном в Роуд-Тауне, обслуживающие сектор финансовых услуг), торговые помещения и промышленные объекты вокруг Порт-Пёрселл и Уикхамс-Кей. Рынок недвижимости острова отражает общие тенденции БВО: всплеск покупок среди местного населения в 2020–2021 годах (чему способствовали льготы по гербовому сбору), а затем замедление. Тем не менее, Тортола остаётся центром локального спроса. Основными покупателями здесь выступают жители (Belongers); действительно, более 80% всех сделок в последние годы были совершены местными жителями, хотя они обеспечили лишь около одной третьей общей рыночной стоимости bvi.gov.vg bvi.gov.vg (так как иностранные покупатели, как правило, приобретают более дорогую недвижимость). Это подчеркивает двойственность рынка Тортолы — местный рынок для домов и земель средней ценовой категории и меньший рынок вилл премиум-класса для экспатов/инвесторов. Средний дом на Тортоле — это, например, трёхкомнатный дом с бассейном в холмистой местности, который в 2025 году может стоить от примерно 500 000 до 1,5 миллионов долларов в зависимости от местоположения и удобств. Также есть несколько кондоминиумов (например, в Nanny Cay Marina или Lambert Beach), которые привлекают покупателей, ищущих готовые дома для отпуска или сдачи в аренду.

Недавние и предстоящие инфраструктурные проекты на Тортоле призваны повысить привлекательность недвижимости на острове. Власти рассматривают расширение международного аэропорта Терранс Б. Летсом (остров Биф) – главного аэропорта рядом с Тортолой – для приема более крупных самолетов и увеличения числа прямых рейсов bvi.org.uk bvi.org.uk. Улучшенная воздушная доступность, как правило, увеличивает спрос на недвижимость, особенно на дома для отпуска. В сфере гостеприимства на Тортоле ожидается реновация Prospect Reef Resort (рядом с Роуд-Тауном) в современный отель на 150 номеров с конференц-залами bvi.org.uk, что может стимулировать рынок недвижимости и спрос на аренду в районе, если проект будет реализован. Кроме того, ведётся работа над новым бутик-отелем на 65 номеров и модернизацией марины в Порт-Пёрселле в рамках государственно-частного партнерства bvi.org.uk. Все эти проекты показывают, что Тортола инвестирует в развитие туристической и деловой инфраструктуры, что является положительным фактором для стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе.

С точки зрения образа жизни Тортола предлагает наибольшее удобство – лучшие дороги, больше ресторанов и магазинов, школы, медицинские учреждения – поэтому многие экспаты, работающие на островах, выбирают жизнь здесь. Такие районы, как Вест-Энд (Соперс-Хол) и Ист-Энд популярны среди экспатов благодаря гаваням и паромному сообщению. Характер недвижимости Тортолы напоминает оживленный карибский маленький город (в Роуд-Тауне), который переходит в спокойные жилые районы на холмах и у заливов. Инвесторы, заинтересованные в доходе от аренды, часто выбирают Тортолу, так как именно здесь годовая заполняемость (за счет местных жителей и иностранных специалистов) самая высокая. По сути, Тортола – это практическое сердце рынка недвижимости BVI: менее эксклюзивна, чем некоторые курортные анклавы, но является надежным выбором с широкими возможностями для разных бюджетов.

Вирджин-Горда

Виргин-Горда, третья по численности населения, но вторая по значимости в туризме, известна своей потрясающей природной красотой и элитными объектами для отдыха. Часто считается роскошной столицей рынка недвижимости BVI. Недвижимость на острове отличается роскошными виллами, курортными усадьбами и эксклюзивными жилыми сообществами. Особенно Ойл Нат Бэй, Литл Дикс Бэй и Москито-Айленд (расположенный у берегов Виргин-Горды) в последние годы внесли значительный вклад в объем сделок с недвижимостью BVI по стоимости smithsgore.com. Продажи в этих люксовых районах в некоторые годы составляли 15–60% от общего долларового объема сделок по всей территории smithsgore.com. Например, единственная продажа крупного участка в Ойл Нат Бэй в 2022 году за 45 миллионов долларов существенно исказила статистику того года virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com. Эти эксклюзивные объекты предлагают дома за несколько миллионов долларов с первоклассными удобствами (марины, вертолетные площадки, частные пляжи). Москито-Айленд, принадлежащий сэру Ричарду Брэнсону, известен своими частными владениями, стоящими десятки миллионов долларов. Только в 2024 году здесь состоялись знаковые сделки в каждом из этих районов (по одной продаже в Литл Дикс, Москито-Айленд и Ойл Нат Бэй), несмотря на общее замедление рынка smithsgore.com – что свидетельствует о том, что ультра-люксовый сегмент развивается по своим собственным законам.

Помимо элиты, в Виргин-Горде есть и более традиционный рынок. В главном поселке Spanish Town (The Valley), а также в районах, таких как Саванна-Бэй или Леверик-Бэй, продаются участки земли и виллы, которые, хотя и не дешевые, чаще всего имеют стоимость в пределах низкого семизначного или высокого шестизначного диапазона. Многие объекты недвижимости предлагают панорамные виды на Норт-Саунд или пролив сэра Фрэнсиса Дрейка. Виргин-Горда привлекает экспатов и пенсионеров – здесь тише, чем на Тортоле, очень безопасно и живописно, при этом есть все необходимое: внутренний аэропорт, паромные переправы, новая больница и продуктовые магазины. Всемирно известные бани (гигантские гранитные валуны) и многочисленные пляжи поддерживают высокий спрос на краткосрочную аренду со стороны туристов. Некоторые инвесторы покупают виллы исключительно для сдачи в аренду отдыхающим, извлекая выгоду из статуса Виргин-Горды как роскошного курорта.

Смотрясь в будущее, развитие на Вирджин-Горде остается тщательно контролируемым. Руководство и сообщество острова поддерживают малозаселенные, экологически ориентированные проекты, чтобы сохранить местное очарование. Тем не менее, ведется несколько заметных проектов: Bitter End Yacht Club в North Sound, как уже упоминалось, восстанавливается как ведущий яхтенный курорт, который, вероятно, будет включать в себя мариновые виллы на продажу; Biras Creek, еще один бутик-курорт, планирует новые улучшения bvi.org.uk. Эти проекты в North Sound наряду с Oil Nut Bay делают район Северного залива Вирджин-Горды по-прежнему центром элитной недвижимости. Тем временем, использование туристических достопримечательностей Вирджин-Горды (например, Национальный парк «The Baths») обеспечивает высокий спрос на недвижимость вблизи этих мест или с хорошим доступом к пляжам.

В целом, Вирджин-Горда предлагает смешение ультрароскошных и средне-высоких рыночных возможностей. Это место, где можно найти приморскую виллу за 10 миллионов долларов или участок на холме с великолепным видом за 500 000 долларов. Недвижимость острова поддерживается его репутацией тихого рая с элементами роскоши. Иностранные инвесторы, для которых важны эксклюзивность и природная красота, часто выбирают Вирджин-Горду. Для будущего БВО, пока мировой рынок роскоши остается сильным, Вирджин-Горда будет и дальше превосходить ожидания и вносить значительный вклад в недвижимость территории.

Анегада

Анегада — исключение как по географическому положению (отдаленный плоский коралловый атолл в 15 милях к северу от остальных), так и по своему профилю недвижимости. В отличие от гористой, вулканической местности остальной части БВО, Анегада плоская, лишь на 28 футов поднимается над уровнем моря и окружена милями нетронутых белых песчаных пляжей и коралловых рифов. С очень небольшим населением (менее 300 жителей) Анегада мало застроена. Большинство построек — это уютные коттеджи, пляжные бунгало или небольшие гостевые дома. Остров живет в собственном ритме; инфраструктура базовая (электричество и водоснабжение есть, но ограничены, и всего одна главная дорога).

Недвижимость на Анегаде относительно редка и недорогая по сравнению с Тортолой или Вирджин-Гордой. Здесь можно приобрести земельные участки, некоторые — непосредственно у пляжа или рядом с ним, часто по ценам, которые показались бы невероятными в других частях Карибского региона. Государственные земли Анегады сдавались в аренду или продавались на особых условиях для поддержки местного владения, что означает, что возможности иностранцев приобрести землю во владение могут быть ограничены определенными районами или существующими объектами. Те иностранцы, кто все же приобретает недвижимость на Анегаде, обычно делают это ради приключений и уединения — для создания уединенного дачного убежища или эко-курорта. Плюс — это нетронутая природа и низкая стоимость, а минус — недостаток коммунальных услуг и удобств (например, на Анегаде нет большого продуктового магазина или банка, а за многими товарами нужно плыть или лететь на Тортолу).

Интерес к Анегаде медленно растет по мере того, как экотуризм набирает популярность. Несравненные рифы острова (популярные среди дайверов) и знаменитые традиции лова лобстеров делают его уникальным местом притяжения. Ведутся разговоры о разумном развитии — небольших бутик-курортах или глэмпинг-объектах — которые могли бы поднять престиж Анегады. Подобное развитие, вероятно, повысит стоимость недвижимости, но его также ждет пристальное внимание с целью сохранить хрупкую экологию (весь остров по сути является природным заповедником для фламинго, редких игуан и рифовой живности). С точки зрения инвестора Анегада — это спекулятивная возможность: вы можете сейчас относительно дешево приобрести участок у моря в надежде, что в будущем экотуризм будет процветать. Риск, конечно, в том, что развитие останется медленным или ограничится экологическими требованиями, и цены в основном останутся на прежнем уровне.

В настоящее время рынок недвижимости Анегады очень мал и неликвиден — сделок совершается всего несколько в год. Но стоит обратить на него внимание как на уникальное место в регионе, ведь он предлагает то, чего нет на других островах: огромные участки нетронутого пляжа. Если правительство Британских Виргинских островов когда-либо сделает развитие Анегады приоритетом (например, с улучшением транспортных связей), остров может пережить мини-бум. Сейчас же он остается пристанищем для любителей автономного образа жизни и местных жителей, где обладание кусочком рая особенно ощущается как «уход от всего мира».

Йост ван Дейк

Йост ван Дейк (JVD), хотя и маленький (всего 3 квадратных мили), всемирно известен среди яхтсменов своими пляжными барами и расслабленной атмосферой. Это «остров вечеринок» Британских Виргинских островов, родина легендарных Foxy’s и Soggy Dollar Bar. Недвижимость на Йост ван Дейке ограничена — население всего около 300 человек, и большая часть острова холмистая или труднодоступная, кроме как по морю. Главные обжитые районы — Грейт Харбор и Уайт Бэй. Здесь в основном расположены скромные дома или небольшие арендуемые коттеджи для туристов. Крупных курортов нет (местные жители традиционно осторожно относятся к чрезмерной застройке и хотят сохранить обаяние Йоста).

Для тех, кто все же решается инвестировать, Йост предлагает высокую привлекательность для аренды в туристический сезон. Вилла или гостевой дом в шаговой доступности от знаменитого пляжа Уайт Бэй могут отлично сдаваться на короткий срок, ведь тысячи моряков и однодневных туристов приезжают на Йост ван Дейк и нередко хотят остаться на ночь. Однако таких объектов крайне мало — на рынке JVD в любой момент времени может быть всего несколько домов. Земля также редка и зачастую находится в семейной собственности. Если удастся купить что-то, цена может быть очень высокой в пересчете на квадратный метр из-за редкости; небольшой участок у пляжа или коттедж могут стоить немало, просто потому что выбора крайне мало.

Одна из проблем на Йосте — инфраструктура: на острове нет аэропорта (добираться можно только на пароме или частной лодке) и ограничены коммунальные услуги. Это означает, что для любого крупного строительства необходимо доставлять материалы баржой и часто закладывать автономные системы (водяные цистерны, генераторы/солнечные батареи и т.п.). Эти трудности до сих пор сдерживали развитие. Тем не менее, репутация Йост ван Дейка как места, обязательного для посещения в яхтенном мире гарантирует, что любая недвижимость, связанная с гостеприимством, имеет прочные основы. Недавно правительство восстановило паромный причал на Йосте и другие объекты после повреждений от шторма, что улучшило доступность. Если туризм продолжит расти, можно ожидать некоторого увеличения спроса на номера или арендуемые объекты на JVD, возможно, даже появления новых построек.

По сути, рынок недвижимости Джост Ван Дайка — это небольшой, эксклюзивный и ориентированный на образ жизни рынок. Люди покупают здесь недвижимость, потому что им нравится праздничный, но уединённый характер острова. Инвестиционная доходность уходит на второй план по сравнению с радостью обладания частью острова, который в канун Нового года или в любое воскресенье становится эпицентром карибских развлечений. В масштабах общего рынка недвижимости BVI, JVD не является основным драйвером объёма, но играет важную роль для туризма, что косвенно приносит пользу всему рынку недвижимости на островах, укрепляя привлекательность BVI в целом.

(Другие острова: Несколько других частных или малонаселённых островов иногда упоминаются в разговорах о недвижимости – например, Неккер-Айленд (частный остров Брансона) или Скраб-Айленд (остров с курортом и номерами с долевым владением) – но это редкие случаи. Подавляющее большинство сделок с недвижимостью приходится на четыре вышеуказанных острова.)

Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости

В BVI реализуются или недавно завершились несколько крупных инфраструктурных и девелоперских инициатив, которые способны существенно повлиять на рынок недвижимости. Развитие инфраструктуры может повысить стоимость недвижимости и укрепить доверие инвесторов, а новые проекты часто создают возможности как для прямых инвестиций, так и для сопутствующего роста. Вот основные проекты и тенденции, за которыми стоит следить:

Расширение взлетно-посадочной полосы аэропорта: Правительство BVI активно планирует расширение взлетно-посадочной полосы в Международном аэропорту Терранс Б. Летсом (EIS) на острове Биф, Тортола. В 2024 году был завершён долгожданный бизнес-план по расширению аэропорта, который представил варианты увеличения длины взлетно-посадочной полосы c 4 646 футов, чтобы принимать более крупные региональные самолёты bvibeacon.com. По состоянию на май 2025 года правительство заявило, что «путь открыт» для реализации этого проекта, а предварительный бизнес-план отдаёт предпочтение продлению полосы и расширению перрона как наилучшему экономическому варианту virginislandsnewsonline.com bvinews.com. Хотя сроки всё ещё уточняются, от этого проекта ожидают значительных изменений: появится возможность прямых рейсов с Восточного побережья США (например, Майами) и, возможно, из других центров. Действительно, American Airlines начала прямые рейсы Майами-Тортола в июне 2023 года (до 6 рейсов в день в высокий сезон) bvi.org.uk bvi.org.uk, а другие авиаперевозчики добавляют новые маршруты (Caribbean Airlines теперь связывает Тортолу с Сан-Хуаном, Антигуа, Барбадосом и др.). Увеличение количества рейсов и появление крупных самолётов после расширения сделают BVI гораздо более доступными для путешественников и владельцев недвижимости. Более простой доступ, как правило, повышает спрос на дома для отдыха, пенсионную недвижимость и увеличивает рынок туристической недвижимости (например, отели и виллы). Районы, расположенные рядом с аэропортом, и Тортола в целом, могут получить «премию за транспортную доступность» в стоимости недвижимости, если и когда проект расширения полосы будет завершён.
Бум туристического размещения: После многих лет восстановления после урагана сектор размещения на БВО стремительно расширяется. Знаменитый курорт Peter Island вновь открылся в конце 2024 года после масштабной реконструкции и снова стал флагманским 5-звездочным курортом bvi.org.uk. В северной части Виргин-Горды клуб Bitter End Yacht Club и Saba Rock были возрождены, а Biras Creek готовится к новому развитию (включая новый ресторан на воде) bvi.org.uk. Важно для Тортолы: правительство сделало приоритетом реконструкцию Prospect Reef Resort (принадлежащий государству заброшенный курорт рядом с Роуд-Тауном). В начале 2024 года объявление о намерении по долгосрочному развитию Prospect Reef вызвало большой интерес, и к апрелю 2025 года поступавшие заявки находились на стадии рассмотрения bvi.org.uk. Видение проекта — гостиница уровня 4 звезды (или выше) как минимум на 150 номеров и с конференц-залами на 300 делегатов bvi.org.uk. Если это реализуется, будет закрыт важный пробел: на Тортоле появится бутик-отель бизнес-класса и конференц-центр, что, вероятно, приведет к улучшениям в близлежащем Роуд-Таун и сделает БВО более привлекательным для проведения конференций и яхтенных мероприятий. Кроме того, в марте 2024 года правительство подписало соглашение с JOMA Properties о строительстве нового бутик-отеля на 65 номеров в Port Purcell (Роуд-Таун) с рестораном, магазинами, фитнес-центром и модернизированной мариной bvi.org.uk. Ожидается, что этот проект в районе гавани начнется в ближайшее время и добавит современные объекты гостеприимства в столице. Совокупный эффект всех этих проектов огромен: все основные курорты возобновили работу или готовятся к открытию, а также появляются новые — это своеобразное вотум доверия росту туризма на БВО. Для рынка недвижимости это означает создание новых рабочих мест (что увеличивает спрос на жилье среди работников), улучшенную инфраструктуру (что делает окружающие жилые районы более привлекательными), и в целом повышение престижа островов, что может привлечь больше покупателей недвижимости.
Марины и инфраструктура для яхтинга: BVI является столицей парусного спорта Карибов, и дальнейшие инвестиции в марины приносят пользу недвижимости, связанной с яхтингом. Nanny Cay Marina на Тортоле расширилась после 2017 года, добавив новые таунхаусы и места для стоянки яхт (многие из них были проданы или сданы в аренду международным владельцам яхт). Yacht Harbour в Spanish Town, Virgin Gorda был реконструирован. В рамках развития North Sound Oil Nut Bay и марина Yacht Club Costa Smeralda (YCCS) предоставляют современные стоянки для суперъяхт. Наличие этих объектов укрепляет рынок элитной недвижимости, так как владельцы яхт часто ищут недвижимость для домашней базы. Кроме того, местная инфраструктура для лодочного транспорта, например, паромные терминалы, также модернизируется: West End Ferry Terminal на Тортоле (Soper’s Hole) будет полностью перестроен к 2026 году в рамках проекта стоимостью $15 млн для улучшения шлюза с Американских Виргинских островов bvibeacon.com bvi.gov.vg. Временный терминал уже вновь открыл West End для международных паромов в конце 2021 годаvirginislandsnewsonline.com, восстановив важную связь для Jost Van Dyke и западной Тортолы. Более современные причалы для паромов обеспечивают более удобные поездки между островами, что потенциально увеличивает активность на рынке недвижимости между островами (например, житель Jost сможет ездить на Тортолу на работу, если паромное сообщение надежное, делая недвижимость на Jost более привлекательной для круглогодичного проживания).
Дороги и коммунальная инфраструктура: Хотя это не вызывает такого ажиотажа, текущие улучшения дорог, водоснабжения и возобновляемой энергетики постепенно повышают уровень жизни. На Тортоле проведено восстановление покрытия дорог на ключевых маршрутах (например, на East End и West End). Правительство также поощряет использование возобновляемой энергии: солнечные установки постепенно становятся популярнее, что особенно важно для автономных мест как Анегада или виллы в удалённых холмах, делая такую недвижимость более самодостаточной и привлекательной. Волоконно-оптический интернет расширен на Тортоле и в некоторых частях Virgin Gorda – этот фактор становится всё важнее, поскольку удалённая работа становится нормой. Надёжный высокоскоростной интернет – важное преимущество для объектов, рассчитанных на цифровых кочевников или современных покупателей. BVI добился здесь успехов, сотрудничая с телекоммуникационными компаниями по развитию цифровой инфраструктуры.
Социальная инфраструктура: Такие проекты, как строительство новых школ, медицинских учреждений и общественных центров, косвенно влияют на недвижимость, улучшая качество жизни. В Road Town построено новое здание для Elmore Stoutt High School, а планы по модернизации больничного отделения или строительству клиник на внешних островах (на Virgin Gorda уже есть новая клиника) находятся в стадии обсуждения. Эти улучшения делают некоторые районы более привлекательными для семей или пенсионеров (например, близость к медицинским услугам на Virgin Gorda теперь является плюсом).

В заключение, Британские Виргинские острова находятся на этапе обновлённого роста и модернизации своей инфраструктуры. Синергия улучшенного транспорта (воздушного и морского), новых гостиничных проектов и постоянных обновлений коммунальных услуг создаёт положительный цикл для рынка недвижимости. Объекты, которые раньше считались слишком отдалёнными, могут стать более привлекательными благодаря улучшению доступа. Так же, роскошные поместья становятся ещё более ценными, когда частный самолёт или коммерческий рейс может приземлиться в нескольких минутах езды. Ключ для инвесторов — определить, какие районы получат наибольшую выгоду. Например, стоимость земли на Биф-Айленде (Тортола) может вырасти, если аэропорт расширят; Ист-Энд/Грейт-Камано также может привлечь больше интереса. Районы рядом с паромным терминалом Вест-Энд могут вырасти в цене, когда новый терминал заработает. И, безусловно, Норт-Саунд, Вирджин-Горда продолжит процветать как элитное место благодаря концентрации крупных проектов. В общем, развитие инфраструктуры в 2025 году и далее склоняется в пользу роста, что создаёт благоприятные условия для недвижимости, если всё будет реализовано устойчиво и с заботой об экологии.

Налоговые последствия и стимулы для владельцев недвижимости

Британские Виргинские острова часто выделяют как юрисдикцию с благоприятным налогообложением, и это распространяется на владение недвижимостью. Как индивидуальные инвесторы, так и корпорации считают БВО привлекательными благодаря относительно низкой налоговой нагрузке. Вот основные налоговые особенности и стимулы, связанные с недвижимостью:

Отсутствие подоходного и налога на прирост капитала: Правительство БВО не взимает ни подоходный налог, ни налог на прирост капитала, ни налог на наследство/имущество с физических лиц. Это означает, что если вы получаете доход от аренды вашей недвижимости на БВО или в дальнейшем продаёте свою недвижимость с прибылью, местные власти не будут облагать эти доходы налогом. (Если вы являетесь налоговым резидентом другой страны, вы можете иметь обязательства там, но локально БВО не берёт свою долю.) Это огромный стимул для инвесторов из стран с высокими налогами — это позволяет получать полную доходность или прибыль от инвестиций в недвижимость на БВО, за вычетом скромных локальных сборов. Согласно финансовым анализам, политика БВО по нулевому налогообложению доходов физических и юридических лиц является краеугольным камнем её привлекательности как юрисдикции globalwealthprotection.com glomad.net. В целом, территория пополняет бюджет косвенными способами (через лицензионные сборы, пошлины и гербовые сборы), а не за счёт постоянных налогов на доходы или имущество.
Гербовый сбор: Как уже упоминалось ранее, основным налогом при покупке недвижимости является гербовый сбор. Для Belongers он составляет 4%; для Не- Belongers — 12% от покупной цены или рыночной стоимости (в зависимости от того, что выше) smithsgore.com. Существует один важный стимул/исключение: впервые приобретающим недвижимость Belonger’ам гербовый сбор отменялся или возвращался в определённые периоды. Фактически, с 2020 по 2021 годы все Belongers пользовались временной отменой гербового сбора при покупке недвижимости (для стимулирования рынка во время COVID) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. С 2022 года льгота сохраняется только для впервые приобретающих жильё Belonger’ов bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Эта политика значительно способствовала росту числа местных владельцев жилья – например, всплеск покупок среди Belongers в 2020–2021 частично объясняется именно гербовой льготой. По состоянию на 2025 год эта льгота для впервые приобретающих сохраняется как инструмент государственной политики (и действует в определённой форме, согласно политике, хотя и подлежит пересмотру). Для иностранных покупателей такой льготы нет; 12% гербовый сбор – это фиксированная стоимость входа. Опытный иностранный инвестор учтёт это в расчёте доходности. Важно отметить, что если не-Belonger регистрирует корпорацию BVI (где он собственник) для покупки недвижимости, применяется та же повышенная ставка 12%, поскольку конечное владение остаётся иностранным.
Налог на недвижимость: Ежегодные ставки налога на недвижимость в БВО чрезвычайно низкие по международным стандартам, практически неощутимые. Как упоминалось ранее, иностранец с участком земли в один акр может платить около 150 долларов в год земельного налога bvi.gov.vg bvi.gov.vg, а налог на дом в размере 1,5% от арендной стоимости может составлять несколько сотен долларов. Для местных жителей сумма еще меньше. Такая политика обусловлена стремлением не возлагать тяжелое финансовое бремя на владельцев земли — возможно, это историческое решение поощрять владение землей как средство накопления семейного богатства (сильная культурная ценность владения землей среди жителей БВО). Стимулы за своевременную оплату: Если налоги на недвижимость оплачиваются с 1 сентября по 30 ноября, вы избегаете процентов или штрафов bvi.gov.vg. По сути, если заплатить до конца года, никаких дополнительных сборов не будет. Также предусмотрены освобождения для отдельных учреждений (церкви, школы и т.д.) bvi.gov.vg, но они обычно не распространяются на частных инвесторов. В итоге, расходы по содержанию недвижимости в БВО очень низкие — это привлекательно для владельцев, чья недвижимость может простаивать часть года (вас не оштрафуют на крупные суммы налогов за пустующее жилье).
Налогообложение дохода от аренды: Официально «налог на дом» в размере 1,5% от годовой арендной стоимости — основной механизм налогообложения дохода от аренды globalpropertyguide.com. На практике это низкая эффективная ставка налога. Например, если виллу можно сдать за $50 000 в год, то расчетная годовая арендная стоимость может быть примерно такой же, и 1,5% от $50 000 — это $750 в год. Нет отдельной налоговой декларации по доходу от аренды помимо оплаты этого налога на недвижимость. Многие владельцы также сдают жилье в краткосрочную аренду по системе налогообложения отелей (10% налога на общую сумму аренды, оплачиваемого гостем и передаваемого государству). Но этот 10% гостиничный налог платит гость, а не владелец, то есть это не налог на доход владельца как таковой (хотя он может влиять на ставки аренды). Важно, что нет налога на репатриацию дохода от аренды за границу — инвесторы могут свободно переводить заработанные средства, так как в БВО отсутствует валютный контроль.
Стимулы для развития: В BVI нет программы гражданства за инвестиции или прямого получения резиденции за инвестиции, в отличие от некоторых соседей по Карибскому региону. Однако правительство время от времени предоставляет стимулы для определенных типов застроек. Например, гостиничный застройщик может получить освобождение от уплаты таможенных пошлин при импорте строительных материалов или временные налоговые каникулы на корпоративную прибыль в рамках согласованного соглашения. Это индивидуальные стимулы, которые обычно предоставляются для крупных проектов, приносящих пользу экономике (не для частных покупателей жилья). В меньшем масштабе, как уже упоминалось, местные покупатели, приобретающие жилье впервые, получают льготы в виде освобождения от гербового сбора. Также существуют гранты или программы финансирования, помогающие местным жителям приобрести жилье (например, через Национальный банк или социальные программы по обеспечению жильем, как проект Joe’s Hill Manor). Хотя это напрямую не влияет на иностранных инвесторов, такие инициативы показывают направление государственной политики на поддержку приобретения и развития жилья. Иностранный инвестор, сотрудничающий с местным партнером по девелоперскому проекту, может косвенно получить выгоду от стимулов, на которые имеет право партнер.
Затраты и сборы: Стоит отметить еще несколько расходов, которые хотя и не являются налогами, все же влияют на финансовый результат. Страховые взносы на BVI довольно высоки (страхование от ураганов стоит дорого), а также взимаются налоги на страховые премии (например, 7%-ый налог на страховые премии, что стандартно во многих странах). Если вы создаете компанию BVI для владения недвижимостью, существует ежегодный лицензионный сбор за регистрацию компании (несколько сотен долларов). Это относительно небольшие расходы по сравнению с общей налоговой картиной, но инвесторам стоит принимать их во внимание.

В целом, налоговый режим BVI является значительным преимуществом для владельцев недвижимости. Это позволяет «покупать и держать» недвижимость с минимальными издержками на содержание, а также получать доход или прибыль с минимальным местным налогообложением. Основное налоговое препятствие — это единовременная уплата гербового сбора для иностранцев. После этого текущие расходы низки, что делает BVI привлекательным местом для вложения средств в недвижимость. Именно поэтому недвижимость на BVI славится устойчивостью — владельцы не испытывают давления продавать из-за налоговых счетов и могут позволить себе держать объекты в долгосрочной перспективе. Со своей стороны правительство балансирует систему, собирая доходы за счет развитой индустрии регистрации компаний и других сборов, сохраняя при этом дружественный режим налогообложения для инвесторов в недвижимость.

Ключевые факторы рынка: туризм, финансы и удаленная работа

Несколько основных факторов определяют спрос (и в определенной степени предложение) на рынке недвижимости BVI. Понимание этих ключевых рыночных драйверов помогает понять, почему рынок недвижимости работает так, как он работает сегодня, и куда он может двигаться в будущем:

Восстановление и рост туризма: Туризм является основой экономики BVI, обеспечивая значительную долю рабочих мест и доходов, а также оказывая прямое влияние на рынок недвижимости. Когда туризм процветает, увеличивается спрос на виллы, кондоминиумы и землю для новых гостиничных проектов. После двойных потрясений ураганов 2017 года и пандемии 2020 года количество прибывающих туристов на BVI резко выросло. В 2024 году территория зафиксировала 1,09 миллиона прибывших посетителей – наивысший показатель с 2017 года bvi.org.uk, включая рекордное число круизных пассажиров и рост количества туристов, отдыхающих с ночёвкой, на 16,7% bvi.org.uk. Этот рост вызывает возобновление интереса к жилью для отдыха. Владельцы, сдающие свои дома через Airbnb или агентства по аренде вилл, отмечают, что бронирования вернулись к допандемийному уровню, что улучшает экономику владения вторым домом здесь. Кроме того, девелоперы чувствуют себя увереннее, начиная новые проекты (как видно по открытию ранее упомянутых курортов и строительству новых). Сектор парусного спорта на BVI (один из лучших в мире для яхтинга) является серьёзным магнитом, а ежегодные популярные мероприятия – такие как Весенняя регата, Poker Run и др. – создают спрос на краткосрочную аренду и демонстрируют острова потенциальным покупателям. Прогноз по туризму остается позитивным: офис премьер-министра отметил, что показатели 2024 года являются переломным моментом, и предпринимаются усилия по разработке Национального плана развития туризма для руководства ростом в течение следующего десятилетия bvi.org.uk. Если BVI будет продолжать двигаться по этому пути (если не случится непредвиденных потрясений), туризм и дальше будет подпитывать рынок недвижимости – как посредством прямых инвестиций (отели, виллы), так и за счет косвенного интереса (люди влюбляются в острова на отдыхе и решают купить здесь недвижимость).
Финансовые услуги и экспат-работники: Другим столпом экономики BVI является индустрия финансовых услуг – в частности, регистрация оффшорных компаний, фидуциарные услуги и администрирование фондов. Хотя у многих компаний, зарегистрированных на BVI, нет физического присутствия, эта отрасль предоставляет работу нескольким тысячам профессионалов на территории (юристы, бухгалтеры, управляющие трастами и др.). Это зачастую хорошо оплачиваемые экспаты или местные жители, которые формируют прочный средний и верхний средний класс. Их потребности в жилье формируют сегмент рынка недвижимости: долгосрочная аренда и покупка домов в благополучных районах. Например, управляющий трастовой компанией из Лондона может снять современную квартиру на Cane Garden Bay или со временем купить дом в Bellevue или Cooten Bay на Тортоле. Таким образом, здоровье финансового сектора поддерживает спрос на жилье среднего/высокого класса на Тортоле. Любое расширение (или сокращение) этого сектора может повлиять на уровень занятости и цены. В последние годы BVI сталкивались с давлением (например, черные списки ЕС и изменения в глобальном регулировании), но адаптировали законодательство, чтобы оставаться конкурентоспособными. На 2025 год индустрия финансовых услуг стабильна и постепенно диверсифицируется (финтех, семейные офисы и т.д.). Более того, многие в этом секторе предпочитают владеть жильем – правительство поощряет местных работников этой сферы инвестировать в недвижимость (отсюда программы, такие как отмена гербового сбора и специальные ипотечные кредиты). Поэтому этот драйвер скорее стабильный фактор, чем двигатель роста, но он крайне важен. Если сектор финансовых услуг получит импульс (например, за счет релокаций после пандемии или появления новых оффшорных продуктов), это может увеличить спрос на жилье для руководителей, офисные помещения и даже стимулировать продажи элитной недвижимости благодаря бонусным выплатам.
Тренд удалённой работы: Глобальный переход к удалённой работе, ускоренный пандемией COVID-19, создал новый класс потребителей недвижимости: цифровые кочевники и удалённые профессионалы, желающие жить в красивых местах, сохраняя работу в других странах. Британские Виргинские острова, с их потрясающей природой и низкими налогами, являются отличным вариантом для привлечения таких людей. Признавая это, правительство запустило программу «Work in Paradise» в 2021 году для облегчения длительных пребываний удалённых сотрудников caymaniantimes.ky caymaniantimes.ky. Хотя программа и не столь известна, как у Барбадоса или Бермуд, она показала, что Британские Виргинские острова открыты для этой тенденции. Эксперты по недвижимости Christie’s BVI отмечают, что удалённая работа сделала Тортолу “более привлекательной, чем когда-либо” – профессионалы понимают, что могут работать из виллы на берегу моря с надёжным интернетом, а не из городского офиса cirebvi.com. Это уже стимулирует спрос как на аренду, так и на покупку недвижимости: технологические предприниматели, финансисты и креативные специалисты ищут на Британских Виргинских островах виллы для долгосрочной аренды или даже приобретают жильё, чтобы обосноваться в раю. Ключевыми требованиями являются хорошая связь (которую БВО улучшили) и развитая инфраструктура для активной жизни, которой здесь в избытке. По мере нормализации удалённой работы БВО, скорее всего, получит свою долю “армии Zoom”, ищущей тропические виды для жизни и работы. Эта тенденция особенно выгодна таким островам, как Тортола и Виргин-Горда, где инфраструктура способна поддержать жизнь и работу удалённых специалистов (электроэнергия, интернет, близость к аэропортам). Это рыночный фактор, который десять лет назад не был так значителен, но в ближайшем десятилетии может составить значительную часть деятельности в сфере недвижимости — фактически, это новая волна экспатриантов, приезжающих не по найму, а по собственной инициативе.
Глобальный экономический климат и тенденции роста благосостояния: Как рынок роскошной недвижимости и вторых домов, Британские Виргинские острова (BVI) во многом зависят от благосостояния состоятельных людей из ключевых стран–источников (США, Великобритания, Канада, Европа). Лица с высоким уровнем дохода (HNWIs) за последние несколько лет значительно приумножили свое состояние, и многие перераспределяют свои портфели в пользу реальных активов, таких как недвижимость. Карибский регион, благодаря своему статусу «тихой гавани» в нестабильные периоды, привлекал HNWIs, ищущих убежище во время пандемии. BVI также испытали этот приток в 2020–21 годах. Сейчас, на фоне инфляции и опасений рецессии в 2023–25 годах, некоторые богатые инвесторы взяли паузу – это отразилось на снижении иностранных продаж в 2023 году bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Однако прогнозы показывают, что если инфляция снизится, а процентные ставки упадут, инвесторское доверие вернется, и активы, такие как недвижимость на BVI, могут вновь стать востребованными как для инвестиций, так и для образа жизни bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Кроме того, на решения влияют валютные колебания (сильный американский доллар способствует увеличению числа покупателей из США, а британцы, наоборот, могут воздержаться от покупок при слабом фунте) и политическая стабильность (на BVI были некоторые проблемы с управлением, но в целом ситуация остается стабильной). Показательно, что ожидается рост интереса со стороны американских инвесторов согласно местной рыночной информации bvi.gov.vg bvi.gov.vg – возможно, из-за экономического оптимизма или просто благодаря более активному продвижению BVI на рынке США.
Качество жизни и безопасность: Наконец, нельзя недооценивать нематериальные факторы, такие как высокое качество жизни, низкий уровень преступности и ощущение общности на BVI. Многие выбирают BVI среди других стран именно потому, что это англоязычное, относительно безопасное место для воспитания детей или выхода на пенсию. Здесь нет массового туризма в масштабах, например, соседних USVI или Пуэрто-Рико; BVI остаются спокойными и престижными. Население также очень сплоченное, и новые экспаты часто отмечают гостеприимную атмосферу местного сообщества. В эпоху глобальной неопределенности такая среда очень привлекательна. Она особенно стимулирует спрос среди представителей зарубежного управленческого звена и пенсионеров. Например, финансовый специалист, приближающийся к пенсии, может переехать на несколько лет работать в BVI, а затем остаться там, купив дом, именно из-за высокого качества жизни и безопасности.

поддерживается сочетанием жизнеспособного туризма, устойчивой базы жителей финансового сектора, растущего притока дистанционных работников и предпочтений мировой элиты

Прогнозы экспертов и перспективы на 2026 год и далее

Что прогнозируют эксперты по недвижимости BVI во второй половине 2020-х? Хотя точные прогнозы всегда затруднительны для такого небольшого рынка, как BVI, консенсус местных аналитиков, девелоперов и прогнозы самого правительства указывают на осторожно оптимистичное будущее при наличии ряда ключевых условий и этапов, за которыми стоит следить.

Восстановление объема сделок: После заметного спада в 2023–24 годах, эксперты ожидают, что активность сделок начнет расти в 2025–2026 годах. Уже в середине 2024 года был отмечен рост количества продаж на 26,7% за первую половину 2024 года по сравнению с тем же периодом 2023 года bvi.gov.vg bvi.gov.vg, что говорит о том, что рынок, возможно, достиг дна и начинает восстанавливаться. Если реформы правительства по ускорению обработки заявок на NBLHL будут эффективно реализованы, в 2025 году может быть заключено больше иностранных сделок в короткие сроки, что увеличит их количество. Министр финансов признал, что ускорение процесса выдачи лицензий на владение землей существенно для результатов рынка в 2025 году и в будущем bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Можно ожидать, что правительство приложит к этому значительные усилия (уже были введены фиксированные сроки и увеличен штат сотрудников в земельном министерстве). Таким образом, к 2026 году количество ежегодных продаж может вернуться к «нормальным» уровням, наблюдавшимся до 2020 года (возможно, 200–300 сделок в год по всей территории, при отсутствии внешних потрясений).
Постепенный рост цен: Что касается цен, краткосрочный прогноз — это постепенное движение вверх, а не резкие скачки. Макроэкономический обзор, проведённый правительством, показал, что несмотря на колебания объемов, цены в последние годы оставались стабильными smithsgore.com, и инсайдеры предсказывают схожий устойчивый тренд с небольшим положительным уклоном. Если спрос восстановится, а предложение останется ограниченным (а оно таковым и является — прибрежных земель и вилл на рынке в каждый момент времени немного), базовые экономические законы указывают на плавный рост цен, особенно в привлекательных локациях. Элитная недвижимость может задать тон: уникальные поместья способны установить новые рекордные максимумы, если появится подходящий покупатель (по слухам, на 2025 год ведутся переговоры по продаже недвижимости за несколько миллионов). Однако для среднего дома умеренный рост стоимости, соответствующий инфляции или чуть выше (скажем, 3–5% в год), может стать нормой. Единственный фактор неопределённости — строительные расходы: если стоимость материалов и рабочей силы вырастет, новому строительству понадобятся более высокие цены продажи для рентабельности, что может в целом подтолкнуть цены вверх. Пока же ожидаются стабильные расходы и стабильные цены, и рынок недвижимости BVI остаётся больше рынком «покупай ради образа жизни и стабильного дохода», а не спекулятивных сделок с быстрым оборотом.
Улучшение настроений инвесторов: Ожидания среди профессионалов рынка недвижимости на BVI улучшаются по сравнению с прошлым годом. В качестве факторов уверенности они называют рост числа авиарейсов (рейсы American Airlines) и открытия престижных курортов. Один известный девелопер описал рынок как продолжающий оставаться “горячим” для хорошо расположенных объектов и выразил мнение, что тенденция роста продолжится oilnutbay.com — хотя это цитата из 2019 года, она снова актуальна на фоне туристического бума. Местные агентства в 2025 отмечают рост запросов из Северной Америки и Европы. Неопределённость пандемии сменилась осознанием, что Карибы — востребованное убежище, а умелое реагирование BVI на кризисы (они хорошо справились с COVID и восстановились после ураганов) укрепляет уверенность инвесторов. Политическая приверженность BVI принципам хорошего управления и прозрачности в ответ на расследование 2021 года также важна — стабильность и верховенство права ключевы для инвесторов, и правительство BVI стремится их усилить. Если этот прогресс продолжится, можно ожидать притока новых иностранных покупателей, особенно пенсионеров и тех, кто ищет безопасные способы сберечь капитал.
Продолжение роста в сегментах люкса и нишевых направлениях: Прогнозируется, что сегмент люкса продолжит расширяться. На острове Москито уже появилось несколько новых владений миллиардеров, а в Oil Nut Bay продолжают предлагаться новые участки, поэтому верхний сегмент рынка будет периодически приносить громкие сделки. Эко-люкс — новая развивающаяся ниша, возможно, на Анегаде или меньших островах, так как устойчивое развитие становится важным аргументом. Не удивляйтесь, если через несколько лет мы услышим о крупном эко-курорте с резиденциями на Анегаде или о продаже частного острова для реализации зеленого проекта. Еще одна ниша, вероятно, будет расти — недвижимость у марин (популярность парусного спорта и мегаяхт сейчас на пике, а BVI caters to that crowd). В правительственном прогнозе отмечается, что «объекты класса люкс в районах Long Bay, Oil Nut Bay, Gorda Estate и Eustatia Island продолжат оказывать влияние на рынок» bvi.gov.vg, что подразумевает сохранение высокого интереса и объемов в верхнем ценовом сегменте.
Поддержка местного рынка: Со стороны местных властей сохраняется стремление поддерживать участие жителей BVI в рынке недвижимости. Программы помощи Belongers в покупке жилья (например, специальные ипотеки, жилищные проекты вроде Joe’s Hill Manor, где было построено несколько десятков новых домов) помогут сохранить долю местных покупателей на высоком уровне (как и прежде, в 2022–2023 годах они составляли 82–84% всех сделок) bvi.gov.vg bvi.gov.vg. Эта база поддерживает активность среднего сегмента рынка. Если ставки по кредитам снизятся, интерес к займам среди местного населения может возрасти, что дополнительно простимулирует покупки. Небольшой рост объема сделок среди Belonger в 2023 году по сравнению с 2022 bvi.gov.vg bvi.gov.vg свидетельствует о том, что местный рынок уже начинает стабилизироваться после изменений в освобождении от гербового сбора. К 2026 году можно ожидать, что жители BVI снова достигнут рекордных уровней владения собственным жильем, если экономика останется стабильной.
Риски для прогноза: Важно уравновешивать позитивный прогноз учетом возможных рисков. Изменение климата и экстремальные погодные условия остаются самой большой угрозой — серьезный ураган может отбросить рынок на год и более, как уже случалось ранее. Прогноз исходит из среднестатистических сезонов ураганов; катастрофический удар отсрочит прогресс. Кроме того, мировой экономический спад является риском: если США или Европа вступят в рецессию в 2025 году, количество дискреционных покупок, таких как дома для отдыха, может снизиться. Офшорному финансовому сектору BVI также придется ориентироваться в изменениях глобальной налоговой политики; любая значительная потеря бизнеса здесь может повлиять на рынок жилья в Роуд-Тауне и за его пределами. Наконец, важной является реализация местных реформ — например, если новые цели по обработке NBLHL фактически не будут достигнуты и лицензии по-прежнему будут задерживаться более года, некоторые иностранные покупатели могут отказаться, что затормозит восстановление рынка.
Вывод — Прогноз: Учитывая все факторы, консенсус-прогноз заключается в том, что 2025 год станет началом восстановления, а в 2026–2027 годах последует более полный рост рынка недвижимости BVI. Ожидается умеренный рост цен (на несколько процентов в год) в большинстве сегментов, более высокий — в сегменте роскоши. Объем сделок будет расти и, возможно, превысит допандемический уровень к 2027 году, если реформа лицензий будет полностью реализована. Ожидается увеличение строительной активности — как жилой (новые виллы, возможно, один-два комплекса кондоминиумов), так и коммерческой (отели, объекты для яхтенных марин), учитывая анонсированные проекты. К 2030 году BVI вполне могут иметь расширенный аэропорт, новые курорты и репутацию одного из лучших направлений для удаленных работников — все это поддержит рынок недвижимости. Фразу из отчета Christie’s BVI можно считать отражающей настроение: «Для тех, кто хочет инвестировать в рынок недвижимости Тортолы, будущее выглядит светлым» cirebvi.com cirebvi.com. Обоснованный осторожный оптимизм уместен, однако основы для процветающего рынка недвижимости в Британских Виргинских островах уже закладываются.

Источники:

Smiths Gore BVI – Аналитика рынка 2023/24 (Данные и анализ по недвижимости) smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com
Правительство Виргинских островов – Макроэкономический обзор и прогноз на 2023–2025 годы (раздел о недвижимости и приложение) bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg
Virgin Islands News Online – Комментарий по поводу спада на рынке недвижимости (апрель 2025) virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com virginislandsnewsonline.com
O’Neal Webster (Юридическая фирма) – Пояснение: Новые правила для землевладельцев, не являющихся резидентами (январь 2024) onealwebster.com onealwebster.com onealwebster.com
Smiths Gore / Christie’s – Руководство по покупке недвижимости на BVI для нерезидентов smithsgore.com smithsgore.com smithsgore.com
Правительство BVI – Информация о налоге на недвижимость bvi.gov.vg bvi.gov.vg bvi.gov.vg
Правительство BVI – Территориальное обращение премьер-министра 2025 года (Основные моменты по туризму и развитию) bvi.org.uk bvi.org.uk bvi.org.uk bvi.org.uk
Christie’s International Real Estate BVI – Блог: Будущее рынка недвижимости на Тортоле cirebvi.com cirebvi.com cirebvi.com
Caymanian Times – Запуск программы «BVI Work From Paradise» (май 2021) caymaniantimes.ky