Отчет о рынке недвижимости Сан-Паулу 2025

Введение и экономический контекст

Рынок недвижимости Сан-Паулу в 2025 году характеризуется активной деятельностью и устойчивостью, несмотря на экономические трудности, такие как высокие процентные ставки. Экономика Бразилии выросла примерно на 3,4% в 2024 году и, как ожидается, увеличится примерно на 2,2–2,3% в 2025 году — умеренными темпами, которые тем не менее поддерживают спрос на жилье globalpropertyguide.com. Инфляция держится на уровне средних однозначных значений (около 4–5%), а ставка Селика, установленная Центральным банком, была повышена до 14,75% к середине 2025 года, что является самым высоким показателем почти за два десятилетия и делает ипотечные кредиты дорогими riotimesonline.com. Тем не менее, стремление к приобретению собственного жилья и инвестициям в реальные активы остается сильным. Фактически, продажи недвижимости в первом квартале 2025 года выросли на 15% по всей стране даже на фоне дорогого кредитования riotimesonline.com, что отражает устойчивость рынка. В этом отчете предлагается всесторонний анализ рынка недвижимости Сан-Паулу в 2025 году — освещаются тенденции жилой и коммерческой недвижимости, цены и доходность, ключевые районы, новые проекты и объекты инфраструктуры, инвестиционные возможности и риски, а также прогнозы на 2026 год и далее — с сопоставлением с последними годами и обзором регуляторных и налоговых аспектов.

Обзор рынка: Агломерация Сан-Паулу (крупнейший экономический центр Бразилии) демонстрирует устойчивый рост цен на недвижимость и беспрецедентные объемы сделок. По состоянию на апрель 2025 года цены на жилье в городе выросли на 6,11% по сравнению с предыдущим годом (номинально), что быстрее, чем 4,93% годом ранее globalpropertyguide.com. С учетом инфляции это означает умеренный реальный рост (~0,5%), но при этом самый резкий номинальный рост за десятилетие для Сан-Паулу globalpropertyguide.com. Это следует за устойчивым восстановлением после пандемии — за 2021–2024 годы цены в Сан-Паулу выросли совокупно примерно на 17% globalpropertyguide.com после периода стагнации в середине 2010-х. Спрос был исключительно высоким: 2024 год стал рекордным по продажам жилья в городе, и эта динамика продолжилась в 2025 году. Тем временем коммерческий сектор, особенно офисы, восстанавливается после спада, вызванного пандемией: уровень вакантности снижается, а арендные ставки растут. В следующих разделах подробно рассмотрены эти тенденции и их основные факторы.

Тенденции жилищной недвижимости в 2025 году

Всплеск продаж и нового предложения

Жилая недвижимость в Сан-Паулу переживает беспрецедентный бум продаж и строительной активности. В 2024 году в городе было зафиксировано 103 346 сделок с жилой недвижимостью, что на 35,7% больше по сравнению с предыдущим годом и является самым высоким показателем за всю историю наблюдений globalpropertyguide.com. Это стало восьмым подряд годом роста количества транзакций. Тенденция ускорилась в 2025 году — только за первые два месяца года продажи выросли на 40,6% в годовом исчислении, и к февралю было продано свыше 17 000 объектов globalpropertyguide.com. Этот взрывной спрос сопровождается всплеском нового строительства. Новые запуски жилья достигли рекордных 104 431 единицы в 2024 году, что на 42,6% больше по сравнению с 2023 годом globalpropertyguide.com. Застройщики быстро увеличивают объем предложений: в январе–феврале 2025 года было запущено 16 940 объектов, что на 130% больше по сравнению с тем же периодом прошлого года globalpropertyguide.com. Такие показатели подчеркивают строительный бум, направленный на удовлетворение спроса покупателей.

Этот высокий спрос обусловлен несколькими факторами. Потребность в жилье остается высокой в агломерации из 22 миллионов человек, и даже при дорогом финансировании бразильцы отдают приоритет недвижимости. По данным отрасли, государственные программы субсидирования жилья значительно способствовали буму: в первом квартале 2025 года возобновленная программа доступного жилья Minha Casa, Minha Vida (MCMV) обеспечила 53% новых запусков и 47% продаж riotimesonline.com. Более того, в 2025 году федеральное правительство расширило MCMV, включив в программу семьи со средним доходом (до 12 000 реалов в месяц), предоставив им субсидированные ипотечные кредиты под 10% годовых, что значительно ниже рыночных ставок riotimesonline.com. Крупные застройщики, такие как Cyrela, выигрывают от высокого спроса: продажи Cyrela в первом квартале 2025 года выросли на 34% по сравнению с прошлым годом riotimesonline.com.

Со стороны предложения застройщики стремятся воспользоваться благоприятной конъюнктурой рынка. Однако предложение по-прежнему ограничено – по оценке национальной ассоциации строителей (CBIC), существующих запасов жилья хватит лишь на ~8 месяцев спроса, если не начнутся новые проекты riotimesonline.com. В начале 2025 года наблюдалось небольшое замедление утверждения новых проектов (запуски в 1 квартале 2025 года снизились примерно на 28% по сравнению с 4 кварталом 2024 года riotimesonline.com), частично из-за роста стоимости строительства и нехватки рабочей силы. Стоимость строительных материалов выросла примерно на 6,8% в годовом выражении riotimesonline.com, и более 70% застройщиков сообщают о трудностях с поиском квалифицированных рабочих riotimesonline.com, что может замедлить темпы ввода нового жилья. Тем не менее, в целом активность в сфере жилищного строительства увеличивается — аналитики прогнозируют рост объёма производства строительного сектора примерно на 2,8% в 2025 году riotimesonline.com, что свидетельствует о продолжающемся доверии.

Динамика цен и стоимость жилья

Цены на жильё в Сан-Паулу продолжили рост в 2025 году, хотя и более умеренными темпами, чем в некоторых других городах Бразилии. Как отмечается, в апреле 2025 года средние цены на жильё в городе выросли на +6,11% в годовом исчислении (номинально) globalpropertyguide.com, ускорившись по сравнению с прошлогодним ростом примерно в 4,9%. Этот прирост слегка опередил инфляцию, обеспечив скромное реальное удорожание. Это здоровый рост по сравнению с Рио-де-Жанейро (~4,6% в год) и соответствует статусу Сан-Паулу как зрелого рынка globalpropertyguide.com. Для сравнения, общенациональный индекс цен на жильё в Бразилии вырос примерно на 7,97% в годовом выражении к апрелю 2025 года globalpropertyguide.com, что стало самым быстрым ростом с 2013 года и было обусловлено стремительным ростом в меньших городах (например, Салвадор +20,6%, Жоан-Песоа +18% globalpropertyguide.com). Более медленный рост цен в Сан-Паулу отражает уже высокую базу и большую эластичность предложения. Примечательно, что в конце 2024 и начале 2025 года в Сан-Паулу был зафиксирован самый резкий полугодовой рост цен за 10 лет globalpropertyguide.com, что свидетельствует о сильной динамике накануне 2025 года.

В абсолютном выражении Сан-Паулу остается одним из самых дорогих рынков Бразилии. По состоянию на середину 2025 года средние цены составляют около 10 000–11 000 реалов за квадратный метр по городу, а в престижных районах цены значительно выше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. В июне 2025 года по результатам исследований Витория, Сан-Паулу и Рио оказались тремя самыми дорогими городами, при этом Витория немного опережает с ~13 000 реалов/м², а Сан-Паулу идет следом thelatinvestor.com. В пределах самого Сан-Паулу цены сильно различаются в зависимости от района (см. региональный анализ ниже). В престижных центральных районах, таких как Жардин Европа, Итаим Биби и Вила-Нова Консейсан, обычно встречаются цены 15 000–20 000+ реалов за м² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Для сравнения, на окраинах или в новых районах цены составляют ~5 000–8 000 реалов за м², что делает рынок очень разнообразным thelatinvestor.com. Например, престижные районы Итаим Биби и Вила Олимпия в среднем стоят 12–18 тысяч реалов за м² thelatinvestor.com, а в пригородных районах, таких как Татуапе или Бутанта, стоимость может быть в пределах высоких одной тысячи. В целом, цены на недвижимость в престижных районах выросли примерно на 5% за последний год thelatinvestor.com, что говорит о стабильном росте стоимости недвижимости в наиболее востребованных локациях.

Со стороны аренды арендная плата растет даже быстрее, чем цены на продажу. В 2024 году арендные ставки на жилье в Сан-Паулу в среднем выросли примерно на 13,5% thelatinvestor.com, чему способствовал высокий спрос (особенно на объекты рядом с новыми линиями метро и наличием рабочего пространства дома). Рост арендной платы опережал инфляцию, что свидетельствует о напряжённости рынка аренды. Такая ситуация сохранялась и в 2025 году: уровень вакансии на рынке аренды жилья очень низок, в среднем всего 3–5% thelatinvestor.com, что говорит о хорошем поглощении предложения аренды. К началу 2025 года типичная ежемесячная арендная плата за 2-комнатные апартаменты составляла R$4,000–7,000 в престижных районах, таких как Жардинс или Вила-Нова-Консейсан, и около ~R$2,000–3,500 в более доступных районах, например, Татуапе или Бутанта thelatinvestor.com. Такие уровни арендной платы, в сочетании с высокими ценами на продажу, обеспечивают умеренную или хорошую доходность от аренды для инвесторов.

Арендная доходность и инвестиционная отдача

Валовая доходность от аренды на рынке жилой недвижимости Сан-Паулу в среднем составляет около 5–6% в 2025 году, что довольно высоко по мировым стандартам, хотя и должно рассматриваться на фоне высоких процентных ставок в Бразилии. По данным Global Property Guide, средняя доходность от аренды квартир в Сан-Паулу составила ~5,94% в первом квартале 2025 года; по отдельным объектам она разнится от 4,1% до 8,2% в зависимости от типа недвижимости и расположения globalpropertyguide.com. Меньшие квартиры в менее престижных районах, как правило, обеспечивают более высокую доходность, тогда как элитное жильё в дорогих районах — более низкую (из-за высоких цен). Эта средняя доходность около 6% значительно выше, чем в Рио-де-Жанейро (~3,8%) globalpropertyguide.com, что отражает как более высокий спрос на аренду, так и более умеренные цены в Сан-Паулу. Местные данные подтверждают, что большинство доходностей от аренды на жилую недвижимость составляет от 4% до 6% в год thelatinvestor.com – объекты в «развивающихся» районах или с уникальной привлекательностью для арендаторов могут давать доходы ближе к верхнему пределу этого диапазона, тогда как объекты в престижных районах чаще приносят около 4%.

Расположение является важнейшим фактором успешности недвижимости в Сан-Паулу.

Рынок характеризуется резким разделением между богатыми центральными/западными районами и более доступными окраинами.Официальные городские данные (проанализированные Loft) показывают, что Западная зона теперь доминирует с точки зрения цен и ликвидности riotimesonline.com.В начале 2025 года ультра-престижные анклавы, такие как Жардин Европа, Итаим Биби, Вила Нова Консейсан и Моэма, достигли исторических ценовых максимумов riotimesonline.com.Например, на эксклюзивной улице Жардин Европa, Rua Frederic Chopin, средние цены на дома составляли 49,8 млн реалов (для особняков площадью около 1 200 м²), что эквивалентно ошеломляющим 41 700 реалов за м² – более чем в два раза превышает уровень цен конца 2024 года riotimesonline.com.Соседние элитные адреса в Итаим Биби также отметились объектами со средней стоимостью значительно выше 10 млн реалов (например,Rua Galeno de Revoredo по цене 14,1 млн реалов) riotimesonline.com.Эти престижные районы рядом с Авенидой Фария Лима (главным финансовым центром) устанавливают самые высокие цены в Сан-Паулу riotimesonline.com.Близость к основным деловым центрам, высококлассные удобства и зеленые зоны, такие как Parque do Povo, повышают их привлекательность riotimesonline.com.Примечательно, что даже при высоких процентных ставках в Бразилии спрос на элитную недвижимость растет – это свидетельствует о покупках, совершаемых состоятельными людьми, и восприятии недвижимости как надежного актива.Сегмент роскоши быстро рос: в 2023 году количество запусков элитного жилья на Юго-Востоке (включая Сан-Паулу) увеличилось на 63%, а объём продаж вырос на 42% по сравнению с прошлым годом thelatinvestor.com.Это продолжает делать пентхаусы и элитные квартиры в таких районах, как Алту-де-Пиньейрус, особенно востребованными за их эксклюзивность и виды thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Важно отметить, что эти доходности являются валовыми и указаны до налогов и расходов. При базовой процентной ставке Бразилии (Selic) на уровне 14% стоимость ипотечных кредитов высока, поэтому доходность от аренды в 5–6% сама по себе может не перекрывать ставки по финансированию. Однако инвесторы оценивают общую доходность (аренда плюс рост стоимости объекта). Сочетание доходности около 6% и роста цен в Сане-Паулу на уровне нескольких процентов в год указывает на хороший потенциал общей доходности в текущем цикле, особенно если в дальнейшем процентные ставки начнут снижаться. Кроме того, многие инвесторы в Бразилии используют фонды недвижимости (FIIs) или совершают покупки за наличные, чтобы снизить издержки на финансирование — наличие стабильных доходностей говорит о привлекательных потоках дохода, и, действительно, Сан-Паулу остается предпочтительным направлением как для внутренних, так и для иностранных инвесторов в недвижимость (подробнее об инвестиционном климате далее).

Ключевые районы и региональный анализ

Помимо известных престижных зон (Жардинс, Итаим, Вила Олимпия, Бруклин, Моэма и др.), появляются или развиваются новые субрынки:

Технологические и креативные центры: Таких районов, как Пиньейрос и Вила Мадалена, цены на недвижимость растут благодаря развитию технологической и стартап-экосистемы Сан-Паулу. В городе почти 340 000 технологических компаний (рост 60% с 2014 года), и многие из них концентрируются в Пиньейрос и вдоль оси Фария Лима thelatinvestor.com. С открытием офисов технологических компаний вблизи, растет спрос на жилье среди молодых профессионалов. Пиньейрос называют «ключевой точкой для инвестиций в недвижимость» благодаря этому технологическому буму и улучшенной инфраструктуре thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ожидается, что цены на жилье и коммерческую недвижимость в этих районах будут продолжать расти по мере расширения инновационной экономики.
Студенческие и университетские районы: Бутантан, где находится Университет Сан-Паулу (USP), переживает демографические изменения. Почти 98 000 студентов обучаются в USP в 2024 году, что вызывает огромный спрос на аренду и недорогое жилье рядом с кампусом thelatinvestor.com. Студенты и научные сотрудники заполняют район, провоцируя мини-бум на рынке недвижимости – множество объектов быстро раскупаются или сдаются университетскому сообществу, а спрос на меблированные апартаменты очень высок thelatinvestor.com. Этот академический рынок делает Бутантан и окружающие районы оживленными и привлекательными для инвесторов, ориентированных на студенческое жилье.
Горячие точки, связанные с инфраструктурой: Районы вдоль новых или расширяющихся линий общественного транспорта становятся все более востребованными. Например, Perdizes (обслуживается новой станцией метро линии 6) прогнозируется рост аренды и цен, поскольку улучшение общественного транспорта исторически может увеличить стоимость жилья поблизости до ~19% thelatinvestor.com. По всему городу агрессивное расширение транспортной сети Сан-Паулу уже отразилось на аренде – значительная часть скачка аренды на 13,5% в 2024 году была связана со спросом на жилье возле новых станций thelatinvestor.com. Другие примеры включают Vila Prudente и Mooca (выгода от расширения метро на востоке) и Morumbi (где новые железнодорожные/монорельсовые линии улучшили доступность).
Зеленые и семейные районы: Наблюдается тенденция, что семьи отдают предпочтение районам с парками и открытыми пространствами. Moema давно пользуется спросом благодаря близости к парку Ибирапуэра, а в Morumbi цены выросли после появления парков, таких как Burle Marx thelatinvestor.com. Местные власти способствуют появлению новых зеленых зон; например, Vila Guilherme на севере получит новые парки и, как ожидается, привлечет семьи, ищущие баланс между городом и природой thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Недвижимость в таких районах, где качество жизни выше (меньше «бетонных джунглей», больше зон для отдыха), пользуется растущим спросом.
Центральное обновление – Анангабау: В центре города, район долины Анангабау выбран для новых градостроительных стимулов, чтобы стимулировать развитие многоэтажного жилья. Реформы градостроительного законодательства в 2023–24 годах (Городской закон №127) теперь позволяют застройщикам строить более высокие здания в центральных районах с развитым транспортом, если они включают доступные по цене жилые помещения thelatinvestor.com. Город даже выкупает непроданные квартиры у застройщиков, чтобы увеличить предложение жилья в центре thelatinvestor.com. Эти меры направлены на решение проблемы нехватки жилья и обновление центральной части Сан-Паулу. Анангабау готовится к трансформации городского силуэта; ожидается появление большего количества высотных зданий, сочетающих рыночное и доступное жилье thelatinvestor.com. Со временем это может сделать центр города более оживлённым и снизить нагрузку на прилегающие районы.

В целом, ландшафт недвижимости Сан-Паулу в 2025 году представляет собой сочетание бурного роста ультра-люксовых секторов на западе и юге, устойчивого спроса в среднеклассных и развивающихся районах и целенаправленного развития по инициативе властей в центре и недостаточно обеспеченных зонах. Разрыв между богатыми районами и остальной частью города остается заметным — это подчеркивают рекордные цены на элитных улицах, несмотря на рост проблем с доступностью жилья в других местах riotimesonline.com. Властям приходится решать задачу поддержания баланса между этим ростом и социальной инклюзией, поскольку высокая стоимость недвижимости в престижных районах усиливает социально-экономическое расслоение riotimesonline.com. Для инвесторов и участников рынка эти региональные различия подчеркивают важность выбора стратегии, ориентированной на конкретные локации.

Тенденции коммерческой недвижимости в 2025 году

Восстановление офисного рынка и арендные ставки

Коммерческая недвижимость Сан-Паулу, в частности сектор офисов, вступила в 2025 год в режиме восстановления, преодолев худшие последствия спада, вызванного пандемией. Уровни вакантных офисных площадей резко снижаются, поскольку компании возвращаются к работе в офисах и расширяют свою деятельность. В первом квартале 2025 года уровень вакантности офисов высокого класса (класс A/A+) упал до 18,3% — это самый низкий показатель с начала пандемии jll.com. Это значительное улучшение по сравнению с пиковым уровнем вакантности около 23% в 2021 году siila.com.br. Сокращение предложения еще более заметно в премиальных субрынках: между апрелем 2024 и апрелем 2025 года общий уровень вакантности офисов снизился с 20,3% до 18%, но в премиальных зданиях “AAA” показатель вакантности снизился с 17,3% до всего лишь 12,6% riotimesonline.com. По сути, в зданиях высшего качества почти нет свободных площадей, что отражает тенденцию арендаторов к выбору объектов с более высоким качеством.

Арендные ставки реагируют соответствующим образом. С ростом спроса и уменьшением вакантных площадей, запрашиваемые арендные ставки на офисы премиум-класса выросли. На начало 2025 года средняя запрашиваемая ставка аренды офисов высокого класса достигла примерно 109 реалов за м² в месяц, что на 15% выше по сравнению с началом 2024 года jll.com. Владельцы востребованных объектов (особенно новых или модернизированных зданий) обладают сейчас более высокой возможностью устанавливать цены, чем за последние 3–4 года. Например, в районе проспекта Паулиста — одном из традиционных офисных кластеров — средняя арендная ставка на лучшие офисные помещения составляет около 250 реалов за м² в месяц thelatinvestor.com. Это отражает высокий спрос и готовность компаний платить больше за расположение в престижных местах. Многие офисные здания на Паулисте прошли реконструкцию (более 35% объектов высокого стандарта были обновлены за последние годы) thelatinvestor.com, что говорит о вложениях владельцев для привлечения арендаторов. План городской администрации по переносу государственных офисов в центр и на Паулисту еще больше подстегнет спрос на офисные площади в самом центре города thelatinvestor.com.

Показатели чистого поглощения подчеркивают силу восстановления офисного рынка. Только за 1 квартал 2025 года в Сан-Паулу было зафиксировано валовое поглощение около 187 000 м² и чистое поглощение 105 000 м² офисных площадей jll.com – это значит, что за один квартал был сдан и занят большой объем помещений. Аналогично, за период январь–апрель 2025 года чистое поглощение составило 107 400 м², что на 23% выше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года riotimesonline.com. Особенно хорошо себя показали здания премиум-класса AAA, которые поглотили 36 000 м² (рост на 21% в годовом выражении) riotimesonline.com. Положительная динамика поглощения объясняется ограниченным новым предложением. По всему городу за январь–апрель 2025 года было введено в эксплуатацию всего 23 700 м² новых офисных площадей riotimesonline.com, что менее половины нового объема, введенного в начале 2024 года. Застройщики стратегически сдерживают или поэтапно выводят проекты, чтобы избежать переизбытка предложения. Пример тому — масштабный проект Esther Towers (94 000 м²) в Южной зоне: его девелопер, EZTec, замедлил строительство, ожидая твердых предварительных договоренностей с арендаторами перед завершением riotimesonline.com riotimesonline.com. Такая сдержанность приводит к тому, что спрос заполняет существующие вакансии, не перегоняя новые объекты, что снижает уровень вакантности.

Ключевые офисные субрынки получают выгоду неравномерно. Самым востребованным корпоративным адресом в Сан-Паулу по-прежнему остается коридор Фария Лима – Вила Олимпия – Беррини – Чукри Заидан на западе/юго-западе города. JLL сообщает, что в первом квартале 2025 года 70% всего спроса на офисные помещения в основных районах было сосредоточено в оси “Беррини–Чукри Заидан” jll.com (это зона современных деловых кварталов на юге/западе). В этих районах уровень вакантности значительно ниже городского среднего: по данным на первый квартал, вакантность в Беррини составляла всего 13,4%, а в Чукри Заидан – 16,5% jll.com. Многие крупные площади, которые ранее пустовали, были заняты – из девяти больших офисных проектов, где на конец 2024 года было более 10 000 м² вакантных площадей, только в пяти такие площади оставались к первому кварталу 2025 года jll.com. Район Авенида Паулиста, хотя и остается важным, постепенно меняется; здесь обновляется старый офисный фонд, а сама территория становится еще более коммерческой (как отмечалось, значительная модернизация и рост арендных ставок). Другие субрынки, такие как Пиньейрос (здесь появляются креативные и технологические компании) и Барра Фунда (офисы для бек-офиса и бюджетных компаний), также демонстрируют активность. С другой стороны, второстепенные районы и устаревшие здания, не соответствующие современным требованиям арендаторов (например, отсутствие удобств или доступа к транспорту), сдаются медленнее. В целом же перспективы офисного рынка становятся все более позитивными — как отметил директор офисного направления JLL: «рынок горячий, сделки происходят», причем, в отличие от обычных сезонов, даже в начале 2025 года наблюдался значительный поток корпоративных переездов jll.com.

Розничная торговля, промышленность и другие сегменты коммерческой недвижимости

Пока офисный сектор привлекает основные заголовки, другие сегменты коммерческой недвижимости Сан-Паулу демонстрируют смешанную картину:

Торговая недвижимость: Сегмент торговой недвижимости тесно связан с потребительскими расходами. Устойчивый экономический рост Бразилии на ~3% в 2023–24 годах и восстановление рынка труда способствовали увеличению потока посетителей в торговых центрах и на торговых улицах. В престижных торговых зонах (таких как улица Оскар Фрейре для люкса или торговые центры в богатых районах) наблюдается восстановление после пандемии: уровень вакантности снижается, а арендные ставки стабилизируются. Тем не менее, рост электронной коммерции заставляет традиционных ритейлеров избирательно подходить к расширению. Спрос наиболее высок на хорошо расположенные площади, предлагающие уникальные впечатления или удовлетворяющие повседневные потребности в густонаселённых районах. На данный момент в Сан-Паулу не отмечается избытка торговых центров; напротив, некоторые новые многофункциональные проекты включают в себя торговые и ресторанные зоны в растущих районах (например, планируемые проекты в расширяющихся пригородах). Арендные ставки в престижных торговых центрах, вероятно, умеренно выросли в 2025 году, хотя подробные данные менее публичны – арендодатели сообщают об улучшении заполняемости и продаж. В целом, рынок торговой недвижимости стабилен, поддерживается крупной потребительской базой города и возвращением туризма, но сталкивается с структурной проблемой онлайн конкуренции.
Промышленная и логистическая недвижимость: Рынок логистической и промышленной недвижимости Большого Сан-Паулу очень динамичен: этому способствуют рост электронной коммерции, услуги третьей стороны по логистике и послепандемийная реорганизация цепочек поставок. Вакантность в современных складах в регионе Сан-Паулу достигла исторических минимумов в последние годы, а арендные ставки выросли. Например, средние ставки аренды складов выросли с примерно 19 реалов/м² в 2020 году до почти 25 реалов/м² в 2024 году cushmanwakefield.com. В 2025 году сохраняется высокий спрос на распределительные центры на окраинах Сан-Паулу (Гуарульюс, Каджамар, Баруэри и др.). Капитализация по промышленным активам остаётся относительно высокой (часто — двузначные проценты), что привлекает инвесторов – например, одна сделка в феврале 2025 года в Каджамаре показала ставку капитализации 14,9% для логистического объекта siila.com.br, что соответствует высоким процентным ставкам в экономике. Новое предложение выходит в ключевых коридорах, но поглощение остаётся высоким. Сан-Паулу – логистический центр Бразилии, поэтому прогноз для промышленной недвижимости – положительный: стабильные или растущие ставки аренды и низкая вакантность в топовых складских помещениях, хотя на динамику также влияет стоимость финансирования на фоне высоких ставок.
Гостиничная и многофункциональная недвижимость: Сектор отелей в Сан-Паулу восстанавливается по мере возвращения деловых поездок и проведения мероприятий. К 2025 году уровень заполняемости и ежедневные тарифы заметно улучшились по сравнению с минимумами 2020–21 годов, хотя ещё не достигли пиковых значений. Это возродило интерес к развитию отелей и апарт-отелей в деловых районах города. Также реализуется множество многофункциональных проектов, сочетающих офисы, жильё, торговлю и гостиницы. Девелоперы делают акцент на комплексах «живи-работай-отдыхай», особенно в западной и южной частях города, чтобы удовлетворить спрос на интегрированную городскую жизнь. Эта тенденция отражает как инициативы по развитию городской среды, так и рыночные предпочтения – новые проекты вдоль Магинал Пиньейрос или возле новых линий метро часто включают коммерческие помещения (магазины, коворкинги) на нижних этажах и жилые квартиры выше.

коммерческая недвижимость в Сан-Пауло в 2025 году находится на подъеме

Новые проекты, инфраструктура и градостроительство

Крупные инфраструктурные проекты и инициативы в области градостроительства преобразуют рынок недвижимости Сан-Пауло и служат ключевым фактором его будущего роста. В 2025 году и в последующие годы реализуются или планируются значимые проекты, охватывающие транспорт, объекты общественного пользования и масштабные застройки:

Расширение системы общественного транспорта: В Сан-Пауло проходит историческое расширение метро и железнодорожной сети. Линия метро 6 (Оранжевая) — новая линия метро протяженностью 15 км, соединяющая Бразиландия (северо-запад) и Сан-Жоаким (центр города), — должна быть открыта к 2025 году acciona.com acciona.com. Эта линия будет обслуживать более 600 000 пассажиров в день и обеспечит метро в недостаточно охваченных районах, включая районы Пердизис и Помпейя, что, как уже отмечалось, уже влияет на стоимость недвижимости поблизости. Кроме того, город продлевает Линию 2 (Зеленую) дальше в восточные пригороды при поддержке международных фондов worldbank.org, а также завершает Линию 17 (Золотую) — монорельс к району аэропорта (Морумби — Конгоньяс). Эти проекты улучшают городскую мобильность и обычно повышают спрос на недвижимость вокруг новых станций. Исследования показывают, что цены на жилье могут вырасти примерно на 10–20% в районах, где появляется новая станция метро thelatinvestor.com. Соответственно, застройщики сосредотачивают новые проекты в районах с развитым транспортом, поддерживая политику города в области ориентированного на транспорт развития.
Дороги и логистическая инфраструктура: В 2025 году штат Сан-Паулу инвестирует значительные средства в инфраструктуру, предусмотрев рекордные 33,5 млрд реалов (5,4 млрд долларов США) bnamericas.com. Ключевые проекты включают улучшение автомагистралей, такие как завершение северного участка Rodoanel (кольцевая дорога), модернизация основных трасс (например, Бандейрантис, Анчиета) и развитие региональных коридоров (проекты типа Rota dos Bandeirantes и др.). Правительство штата объявило о почти 15 млрд реалов на региональные инициативы (Парананапанема, Рота Можиана, Circuito das Águas) для улучшения дорог и коммунальной инфраструктуры в пригородах riotimesonline.com. В городе улучшение автомагистралей и развитие выделенных полос BRT, а также запланированный легкорельсовый транспорт (VLT) в центральной части vectio.com дополнительно укрепят транспортную связанность. Более развитая логистическая инфраструктура повышает привлекательность индустриальных парков вокруг мегаполиса и может открыть новые территории для коммерческого развития.
Городское обновление и зонирование: Градостроительные стратегии Сан-Паулу в последние годы сосредоточены на уплотнении вдоль транспортных коридоров и обновлении центральных районов. Поправки к Генеральному плану 2024 года и изменения в законе о зонировании поощряют строительство многоэтажных, смешанных по доходу проектов в центральных и хорошо расположенных районах. Как уже упоминалось, город принял законодательство, разрешающее дополнительную высоту зданий в обмен на включение доступных жилых единиц (например, Законопроект 127) thelatinvestor.com. Такая «инклюзивная зонация» направлена на привлечение частных инвестиций для создания большего предложения жилья в районах с высокой занятостью и решение жилищного дефицита. Город также покупает жилые помещения у застройщиков в центральных районах, таких как Анангабау, чтобы предоставлять социальное жилье и сокращать вакансию в старых зданиях центра thelatinvestor.com. Еще одна городская программа — это выделение некоторых частных зеленых территорий в статус общественно полезных, что позволяет городу сохранять/создавать парки в обмен на права застройки в других местах thelatinvestor.com. Это стимулирует застройщиков включать зеленые зоны в проекты или вносить вклад в общественные парки, как это происходит в районах, таких как Чакара Флора и в новых парках, запланированных для Вила Гильерме thelatinvestor.com thelatinvestor.com. В целом, эти шаги в градостроительстве направлены на создание более устойчивого города, ориентированного на общественный транспорт, сдерживание разрастания и повышение комфортности жизни — факторы, которые, в свою очередь, делают недвижимость Сан-Паулу более привлекательной.
Крупные проекты в недвижимости: Частный сектор откликается крупномасштабными проектами по всему Сан-Паулу:
- В офисном сегменте, помимо уже упомянутых Esther Towers (94 тыс. м²), которые станут одним из крупнейших офисных комплексов после завершения строительства, появляются новые корпоративные башни в районах Фариа Лима/Итайм и в Бруклин/Чукри Зайдан, где комплекс Parque da Cidade продолжает расширяться. Многие из них – это многофункциональные проекты, включающие офисы, ритейл, а иногда и жилые/гостиничные компоненты.
- В жилом сегменте набирают популярность многофункциональные мегапроекты. «Reserva Alphaville» в Баруэри (метрополитен на западе) и «Parque Global» на юге — примеры застроек с жилыми башнями, торговыми и развлекательными объектами. В центральных районах застройщики, такие как Setin и Tegra, запустили многобашенные проекты, которые включают пространство для коворкинга и магазины на первом этаже в соответствии с концепцией «живи-работай-отдыхай».
- Также наблюдается рост сегмента build-to-rent (многоквартирные дома для аренды) — относительно новой концепции для Бразилии. Крупные компании превращают землю и здания в находящиеся в институциональной собственности многоквартирные жилые комплексы для аренды siila.com.br, что свидетельствует о развитии модели жилого рынка. Это может увеличить качественное предложение арендного жилья и удовлетворить спрос среди молодых профессионалов, предпочитающих жить в домах с широким набором удобств.

В заключение, инфраструктурные и девелоперские проекты в Сан-Паулу являются одновременно следствием и катализатором бума на рынке недвижимости. Улучшение транспорта и амбициозная городская политика (зонирование под повышение плотности, экологические инициативы) открывают новые возможности по всему городу. Покупатели и инвесторы пристально следят, где появится следующая линия метро или дорога, поскольку эти районы часто показывают опережающий рост стоимости недвижимости. Стремление города к модернизации инфраструктуры (поддерживаемое в некоторых случаях федеральным и международным финансированием) способствует долгосрочному росту, однако требует тщательного планирования для обеспечения инклюзивного развития.

Возможности и риски инвестирования

Рынок недвижимости Сан-Паулу предлагает широкий спектр инвестиционных возможностей — от аренды жилых апартаментов с высокой доходностью до премиальных офисов и развивающихся районов — но вместе с тем серьезные риски, о которых инвесторам стоит помнить.

Возможности:

Высокая доходность от аренды: Средняя доходность от аренды жилья в Сан-Паулу составляет 5–6% globalpropertyguide.com, что обеспечивает стабильный поток доходов для инвесторов. Эти показатели привлекательны по сравнению с другими мировыми мегаполисами (где доходность зачастую ниже 4%) и служат защитой от инфляции. Высокий спрос на аренду жилья (вакантность ~3–5% thelatinvestor.com) позволяет быстро находить арендаторов, особенно в центре и возле университетов. Растущее число молодых профессионалов и студентов в Сан-Паулу также поддерживает сильный арендный рынок.
Потенциал прироста капитала: Стоимость недвижимости в Сан-Паулу стабильно растет, и хотя зрелый рынок означает умеренный рост (среднегодовые однозначные проценты в престижных районах globalpropertyguide.com), определенные сегменты имеют потенциал для значительных прибылей. Например, новые районы, связанные с развитием инфраструктуры (расширение метро и др.), могут продемонстрировать скачок цен на недвижимость в ближайшие годы. Ранние инвесторы в такие районы, как Пердизис (Линия 6) или вдоль планируемых транспортных веток, могут получить значительный прирост стоимости с улучшением транспортной доступности thelatinvestor.com. Точно так же инвестиции в районы, в которых планируется урбанистическое обновление (например, возрождение центрального Сан-Паулу), могут приносить высокую доходность по мере джентрификации этих территорий.
Сегменты роскоши и премиум-класса: Рынок люксовой недвижимости в Сан-Паулу переживает бум, что говорит о возможностях для высококлассных проектов или перепродаж. В районах Itaim Bibi, Jardim Europa, Vila Nova Conceição фиксируются рекордные цены в 2025 году riotimesonline.com, но спрос среди состоятельных бразильцев и иностранных покупателей остается высоким. Проекты, ориентированные на этот сегмент (например, бутик-апартаменты класса люкс, пентхаусы в Alto de Pinheiros с панорамными видами thelatinvestor.com), хорошо продаются и часто по премиальным ценам. Инвесторы, способные участвовать в люксовых застройках, могут получить значительную прибыль — это подтверждается ростом запусков элитного жилья на 34% в 2023 году, а также сохранением сильной динамики thelatinvestor.com.
Коммерческие инвестиции и инвестиции в фонды недвижимости (REIT): Восстановление офисного рынка открывает новые возможности для коммерческой недвижимости. Покупка помещений в престижных офисных зданиях (или их долей), пока уровень вакантности остается выше доковидного, может стать ставкой на дальнейшее восстановление – уже сейчас арендные ставки растут, а доля свободных площадей снижается jll.com. Кроме того, бразильские фонды недвижимости (FIIs) позволяют частным лицам инвестировать в диверсифицированные портфели недвижимости (офисы, торговые центры, логистические склады и др.) с определёнными налоговыми льготами. Многие FIIs торгуются на бирже и выплачивают инвесторам арендный доход. По действующим правилам частные инвесторы получают дивиденды от долей FII без подоходного налога (если в фонде 50+ инвесторов и соблюдены другие условия) practiceguides.chambers.com. Это делает FIIs аналогом REIT и популярным, относительно ликвидным способом инвестиций в недвижимость Сан-Паулу без прямого приобретения объектов.
Диверсификация портфеля и валютная игра: Иностранные инвесторы, обращающие внимание на Сан-Паулу, могут диверсифицировать свои активы географически. Бразильский реал время от времени ослабевает, что делает активы относительно дешевле в долларах или евро и может дать курсовую прибыль при укреплении реала. Некоторые международные инвесторы уже активно вовлечены, их привлекает масштаб бразильского рынка – Сан-Паулу по-прежнему «является привлекательным направлением для зарубежных инвесторов, особенно из Европы и Азии» thelatinvestor.com. При тщательной проверке и изучении рынка иностранные покупатели могут воспользоваться локальными знаниями (например, через партнерства или местные фонды). Законодательство позволяет иностранцам свободно приобретать городскую недвижимость: для покупки требуется только наличие бразильского налогового идентификатора (CPF), никаких значимых ограничений для нерезидентов при покупке городской недвижимости нет globalpropertyguide.com.

Риски:

Высокие процентные ставки и расходы на финансирование: В настоящее время процентные ставки в Бразилии очень высоки (Selic 14,75% riotimesonline.com), что приводит к ипотечным ставкам зачастую на уровне середины подростковых значений. Хотя некоторые источники отмечали, что к 2024 году ставки по ипотекам опустились до однозначных значений thelatinvestor.com, ужесточение политики вновь повысило их к 2025 году. Дорогой кредит может снизить доступность жилья для покупателей, особенно для представителей среднего класса. ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение объема ипотечных кредитов через сберегательные банки на 17% в 2025 году riotimesonline.com из-за этих затрат. Инвесторы, полагающиеся на заемные средства, столкнутся с более высокими расходами на обслуживание долга, что потенциально сократит доходность. Если высокие ставки сохранятся, активность на рынке недвижимости может снизиться, а рост цен замедлится. Тем не менее, многие ожидают, что ставки начнут снижаться, если инфляция будет под контролем; многое зависит от действий Центрального банка в конце 2025 – 2026 годов.
Экономическая и политическая неопределенность: Хотя текущие прогнозы по росту ВВП Бразилии скромны, но положительны (~2% в 2025 году globalpropertyguide.com), любой спад или политическая нестабильность могут повлиять на рынок недвижимости. Например, если экономика Бразилии замедлится сильнее, чем ожидалось, или впадет в рецессию, спрос на жилье и коммерческую недвижимость снизится. Политический риск также остается фактором — изменения в государственной политике после всеобщих выборов 2026 года могут сказаться на регулировании строительства, налогах или правилах для иностранных инвесторов. Политика штата и города Сан-Паулу (например, выборы мэра) может влиять на местные налоги на недвижимость и зонирование. Инвесторам следует мониторить макроэкономические показатели и сигналы политики, поскольку в Бразилии уже были периоды экономических подъемов и спадов.
Доступность и перегрев на отдельных рынках: Стремительный рост цен в отдельных районах вызывает опасения по поводу снижения доступности жилья и возможного формирования «пузыря» в этих сегментах. Если цены в престижных районах продолжают расти значительно быстрее доходов, круг новых покупателей сужается, и такие рынки могут столкнуться со стагнацией. Уже отмечается «урбанистическое неравенство» riotimesonline.com — элитные районы становятся всё более закрытыми, что выгодно для нынешних владельцев, но может привести к давлению со стороны общества (например, росту имущественных налогов или ужесточению правил застройки) либо просто к достижению потолка спроса, если местные жители окажутся не в состоянии покупать там жильё. С другой стороны, застройщики, наводняющие рынок маленькими квартирами (Сан-Паулу в последние годы пережил бум микроквартир), могут привести к перепроизводству в отдельных сегментах. Рекордное количество новостроек в 2024–25 гг. globalpropertyguide.com, если спрос не сохранится, может привести к росту нереализованных объектов в среднесрочной перспективе, что, в свою очередь, вызовет корректировку цен или появление дополнительных стимулов при продаже.
Регуляторные и налоговые изменения: Инвесторам необходимо учитывать сложность налоговой и юридической системы Бразилии. При покупке недвижимости взимаются транзакционные налоги (~3% ITBI в Сан-Паулу) и комиссии, составляющие в сумме ~4–6% от стоимости taxsummaries.pwc.com thelatinvestor.com. При владении недвижимостью ежегодно оплачивается налог на имущество IPTU (в Сан-Паулу это примерно от 0,5% до 1,5% от стоимости по прогрессивной шкале) angloinfo.com thelatinvestor.com. Доход от аренды подлежит налогообложению (частные арендодатели платят подоходный налог до 27,5%). В последнее время обсуждаются налоговые реформы; например, в 2025 году изначально предлагалось обложить доходы FII от аренды новыми налогами IBS/CBS, но после давления со стороны индустрии власти заявили о сохранении налоговых льгот для фондов practiceguides.chambers.com. Подобные изменения могут повлиять на доходность инвестиций. Также возврат контроля за ценами аренды (пока такие меры не действуют, но этот риск возрастает при высокой инфляции) или ужесточение законодательства о найме может изменить доходность от аренды. Инвесторам важно следить за изменениями законодательства, нанимать опытных юристов и, возможно, структурировать инвестиции (например, через бразильские холдинговые компании или фонды), чтобы оптимизировать налогообложение.
Валютный риск: Для иностранных инвесторов валюта Бразилии может быть волатильной. Обесценение бразильского реала может уменьшить доходность в долларах США/евро от инвестиций в недвижимость (хотя изначально это делает покупку дешевле). Это палка о двух концах — хотя реал в последнее время был относительно стабилен, глобальные рыночные изменения или внутренние проблемы могут привести к колебаниям.

Учитывая эти факторы, рынок недвижимости Сан-Паулу остается высокопотенциальной, но не безрисковой инвестиционной средой. Фундаментальные особенности города — огромное население, роль финансового центра, жилищный дефицит и улучшающаяся инфраструктура — обеспечивают надежную основу для долгосрочного роста. Однако краткосрочные циклические риски (процентные ставки, экономические сдвиги) и структурные проблемы (неравенство, бюрократия) необходимо учитывать. Осторожные инвесторы применяют такие стратегии, как концентрация на проектах, связанных с транспортом, использование локальных партнерств или диверсификация через фонды недвижимости для снижения некоторых из этих рисков.

Прогнозы и перспективы на 2026 год и далее

В будущем экспертные прогнозы и экономические индикаторы свидетельствуют о том, что рынок недвижимости Сан-Паулу продолжит расти в 2026 году и последующие годы, но, вероятно, умеренными и устойчивыми темпами, а не неконтролируемым бумом. Вот ключевые моменты из прогнозов:

Продолжение роста цен: Аналитики прогнозируют, что по всей Бразилии недвижимость будет дорожать на 6–10% в год до 2026 года, с некоторой региональной разницей thelatinvestor.com. Для Сан-Паулу, как для зрелого рынка, ожидания сводятся к росту цен средними однозначными темпами в год в ближайшей перспективе (возможно, в диапазоне 5–7%). Сводный прогноз указывает на ~5% среднегодового роста по стране в 2025–2026 годах thelatinvestor.com. Эти ожидания предполагают отсутствие серьезных шоков и основаны на постоянном дефиците жилья, росте городского населения и государственной поддержке жилищного строительства. До 2030 года бразильский рынок жилья, по прогнозам, будет расти примерно на 5,4% в год в среднем, увеличившись с ~$62,8 млрд в 2025 году до ~$81,7 млрд в 2030 году thelatinvestor.com. Сан-Паулу как значительная часть этого рынка, вероятно, будет повторять этот стабильный тренд роста — возможно, чуть медленнее, если процентные ставки будут сдерживать рост, или быстрее в случае позитивных экономических сюрпризов.
Ключевые факторы: Несколько факторов будут определять перспективы:
- Динамика процентных ставок: Критически важно, что ставка Selic стабилизируется и со временем снизится с пикового уровня. Если инфляция продолжит замедляться, многие ожидают снижения ставок в конце 2025 — начале 2026 года, что оживит ипотечное кредитование и повысит доступность жилья для покупателей. Это станет стимулом для рынка жилья, возможно ускоряя продажи и рост цен в 2026 году. Наоборот, если высокие ставки сохранятся дольше, рынок может охладиться. В большинстве базовых прогнозов заложено смягчение денежно-кредитной политики к 2026 году thelatinvestor.com.
- Экономический рост: Ожидается, что экономика Бразилии будет расти умеренными темпами (~2% в год в среднесрочной перспективе thelatinvestor.com). Сан-Паулу, являясь локомотивом, может превысить этот показатель. Устойчивый рост ВВП и доходов на этом уровне поддерживает спрос на недвижимость, но и сдерживает его — не стоит ожидать двузначного роста без неожиданного бума. Уровень безработицы снижается, и если эта тенденция продолжится, больше домохозяйств смогут позволить себе покупку жилья.
- Демография и урбанизация: Сан-Паулу продолжит привлекать мигрантов и создавать новые домохозяйства. Население агломерации продолжает расти (прогноз ~22,8 миллиона к 2024 году thelatinvestor.com и далее увеличивается). Молодые взрослые в поисках жилья в сочетании с дефицитом предложения жилья за последние десятилетия означают, что фундаментальный спрос останется высоким. Это подкрепляет положительный долгосрочный прогноз — даже если краткосрочные циклы будут колебаться, городу необходимо больше жилья и коммерческих помещений для растущего и меняющегося населения.
- Государственная политика: Продолжение жилищных программ (MCMV или последующих аналогов) и любые новые стимулы будут влиять на сегмент доступного жилья. Расширение действующей администрацией субсидий (например, включение среднего класса в MCMV под 10% годовых riotimesonline.com) говорит о том, что поддержка сохранится. Также завершение масштабных инфраструктурных проектов в 2025–2027 годах (линии метро и др.) откроет новые районы для застройки, что, как упоминалось ранее, может привести к локальным всплескам роста.
Перспективы по сегментам:
- Для жилой недвижимости ожидается нормализация и устойчивый рост. После бурного скачка 2024–25 годов (с рекордными продажами и запуском новых объектов), рынок может немного замедлиться. ABRAINC (ассоциация застройщиков) и Secovi-SP, возможно, спрогнозируют чуть меньший рост объемов в 2026 году просто потому, что 2025 стал очень высокой планкой. Однако общий рост сохранится из-за неудовлетворенного спроса. Цены в Сан-Паулу вряд ли повторят резкие скачки 2021–22 годов; вместо этого ожидается более сдержанный рост – на уровне инфляции или немного выше, что считается здоровым. Некоторые регионы (например, города Северо-Востока, такие как Форталеза, Салвадор) могут продолжить опережать Сан-Паулу по темпам процентного роста thelatinvestor.com, но Сан-Паулу все равно останется лидером по объему и стабильному росту стоимости.
- В коммерческом/офисном сегменте многие аналитики считают 2025 год началом нового цикла роста. К 2026 году, если экономические условия сохранятся, вакантность офисов в Сан-Паулу может упасть до 10–12% или даже до однозначных значений в престижных районах, что приведет к дальнейшему росту арендных ставок (хотя и более умеренными темпами после первоначального скачка). Однако новый офисный фонд, запланированный на 2025–26 годы (отложенные из-за пандемии проекты сейчас достраиваются), может не позволить вакантности падать слишком быстро nmrk.com. Прогноз по офисам осторожно оптимистичный: улучшение фундаментальных показателей, но еще не рынок арендодателя по всему городу к 2026 году, если только экономика не ускорится. В логистике и промышленной недвижимости ожидается устойчивый высокий спрос – тренды “nearshoring” и электронной торговли могут поддерживать высокую загрузку; некоторые прогнозы предполагают дальнейший рост аренды, но с замедлением темпов по мере открытия новых складов.
- В ритейле/гостиничном бизнесе, при условии отсутствия новых потрясений наподобие COVID, 2026 станет временем консолидации и роста. Аренда в топовых торговых локациях может снова начать расти, а появление новых торговых центров станет возможным по мере возвращения доверия потребителей.
Риски для прогноза: Аналитики выделяют несколько факторов, способных сдерживать рост рынка. Главные из них — “текущая высокая ставка Selic на уровне 14,75%, делающая ипотеку дорогой, потенциальное замедление экономики при росте ВВП всего ~2% и ограничение доступности жилья по мере опережающего роста цен на недвижимость относительно зарплат” thelatinvestor.com. Эти факторы могут ограничить рост цен на таких рынках, как Сан-Паулу, до нижних границ прогнозов (например, 5-6% вместо 9-10%). С другой стороны, признаки более быстрого снижения инфляции или успешных экономических реформ могут повысить доверие и активность на рынке недвижимости.
Долгосрочная перспектива: К 2030 году Сан-Паулу, вероятно, останется доминирующим рынком недвижимости крупнейшей экономики Латинской Америки. Городские аналитики прогнозируют дальнейшую вертикализацию (больше высотных зданий), внедрение умных городских инициатив (транспортная доступность, экологическое строительство и т. д.), а также развитие капитального рынка недвижимости (больше инструментов по типу REIT, рост иностранных институциональных инвестиций). Созревание рынка может привести к снижению номинального роста, но увеличению стабильности. Можно ожидать, что доходность от аренды будет постепенно снижаться, если процентные ставки стабилизируются на более низком уровне – например, доходность может снизиться с ~6% до 4–5% в долгосрочной перспективе, как это происходит на мировых рынках, что подразумевает рост стоимости недвижимости быстрее, чем арендных ставок в таком сценарии.

В заключение, прогноз для рынка недвижимости Сан-Паулу до 2026 года и далее в целом позитивен и делает акцент на устойчивом росте, а не на пузыре. Фундаментальные показатели города (население, экономическая роль) поддерживают стабильный спрос, и несмотря на высокий уровень активности в 2025 году, ожидается мягкое снижение до устойчивых темпов расширения. Участникам рынка стоит ориентироваться на средние темпы роста стоимости, учитывать макроэкономические факторы (особенно процентные ставки) и помнить, что региональные различия сохранятся — например, северо-восток Бразилии может продолжить опережать по темпам роста, в то время как Сан-Паулу и Рио покажут более «умеренное удорожание» с высокой базы thelatinvestor.com. Тем не менее, Сан-Паулу останется центром для инвестиций в недвижимость благодаря разнообразию возможностей в жилом и коммерческом секторах.

Государственное регулирование и налоговые последствия

Любой, кто участвует в рынке недвижимости Сан-Паулу — покупает жильё, продаёт или инвестирует — должен знать о государственном регулировании и налогах, которые применяются. Правовая база для рынка недвижимости в Бразилии хорошо отлажена, хотя и довольно сложна. Ниже представлен обзор основных нормативных и налоговых аспектов:

Налоги на передачу и сделку с недвижимостью: При покупке недвижимости основным налогом является ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) — муниципальный налог на передачу собственности. В городе Сан-Паулу ставка ITBI составляет 3% от стоимости недвижимости taxsummaries.pwc.com. Обычно этот налог оплачивается покупателем при регистрации сделки. Кроме того, существуют нотариальные и регистрационные сборы, а также часто комиссия брокера (как правило, около 6%, оплачивается продавцом). В целом транзакционные издержки для покупателя в Сан-Паулу обычно составляют около 4–6% от стоимости покупки с учетом налогов и сборов thelatinvestor.com. Обратите внимание, что при покупке через сделку с акциями (покупка компании, владеющей недвижимостью) могут быть способы уменьшения налогов, однако власти тщательно проверяют такие структуры, чтобы убедиться в их экономической обоснованности practiceguides.chambers.com.
Налог на владение недвижимостью (IPTU): Владельцы недвижимости в Сан-Паулу ежегодно выплачивают IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), городской налог на недвижимость. IPTU рассчитывается по оценочной стоимости недвижимости и является прогрессивным. Для жилых объектов ставки обычно варьируются примерно от 0,5% до около 1,5% от оценочной стоимости в год в зависимости от стоимости и назначения angloinfo.com thelatinvestor.com. Для коммерческих объектов ставки немного выше (часто до 1,5% или немного больше). Например, квартира средней стоимости может облагаться IPTU примерно в размере 1% от своей стоимости ежегодно. Муниципалитет периодически обновляет оценочную стоимость объектов; в 2024 году в Сан-Паулу одобрено повышение базы оценки недвижимости для IPTU до 10%, из-за чего некоторые владельцы увидели увеличение налоговых счетов siila.com.br. Существуют льготы и скидки для отдельных категорий (недвижимость малой стоимости, владельцы-пенсионеры или инвалиды, имеющие единственное жильё и др.) en.clickpetroleoegas.com.br. В целом IPTU — это сопутствующие расходы, которые следует учитывать при расчёте доходности инвестиций.
Подоходный налог на арендный доход: Если вы сдаёте недвижимость в аренду, арендный доход облагается подоходным налогом в Бразилии. Для физических лиц-арендодателей, являющихся налоговыми резидентами, арендный доход прибавляется к другим видам дохода и облагается по прогрессивным ставкам (до 27,5%). Для лиц, получающих арендный доход выше определённого порога, действует ежемесячное удержание налога (carnê-leão), который затем указывается в годовой налоговой декларации. Однако многие физические лица-арендодатели могут вычесть условные 25% от суммы аренды как расходы, также существуют специальные льготы (например, если арендная плата ниже установленного минимума). Нерезиденты-арендодатели платят фиксированный налог 15% с валовой суммы аренды (или 25%, если резидент оффшорной юрисдикции). Иногда инвесторы структурируют владение недвижимостью через бразильскую компанию или фонд для оптимизации налогов. Одним из популярных инструментов является FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если физическое лицо инвестирует через FII, владеющий объектами недвижимости, выплачиваемый доход от аренды может быть освобождён от налогообложения, если соблюдены определённые условия (в фонде более 100 инвесторов, менее 10% у одного инвестора и др.) practiceguides.chambers.com. Это делает FII очень эффективным с налоговой точки зрения инструментом. Существует также RET (Специальный налоговый режим) для девелоперских проектов через компанию SPE, при котором доходы застройщика облагаются по льготной комбинированной ставке – актуально для строителей, реализующих объекты practiceguides.chambers.com.
Налог на прирост капитала: При продаже недвижимости физические лица обязаны уплатить налог на прирост капитала с любой прибыли. Прибыль рассчитывается как цена продажи минус стоимость приобретения (с учетом инфляции до 1996 года и документально подтвержденных улучшений). Для резидентов Бразилии применяется прогрессивная ставка налога: 15% на прибыль до 5 млн реалов; 17,5% — на часть от 5 до 10 млн; 20% — на часть от 10 до 30 млн; 22,5% — на любую сумму свыше 30 млн реалов taxsummaries.pwc.com taxsummaries.pwc.com. Нерезиденты обычно платят единую ставку 15% на прибыль (25%, если продавец находится в стране с низким налогообложением) brazilbeachhouse.com. Существуют важные льготы: в Бразилии полностью освобождается от CGT продажа единственного жилого объекта на сумму до 440 000 реалов, если в течение последних 5 лет продавец не совершал другую продажу. Другая льгота: если физическое лицо продает жилье и использует вырученные средства для покупки другого жилья в Бразилии в течение 180 дней, прибыль может быть освобождена от налога (это можно использовать один раз в несколько лет) auxadi.com. Эти правила поощряют реинвестирование в жилье. Также стоит отметить, что продажа через корпоративную структуру может позволить избежать части налога (например, продажа акций компании вместо объекта недвижимости освобождает от ITBI, но власти могут признать это продажей недвижимости, если компания была создана только с этой целью practiceguides.chambers.com). Для продавцов крайне важно правильно планировать налоги и консультироваться с местными специалистами, чтобы легально минимизировать CGT.
Вопросы для иностранных покупателей/продавцов: Иностранцы, как правило, приветствуются для инвестиций в городскую недвижимость в Бразилии, включая Сан-Паулу. Нет ограничений на иностранное владение квартирами, домами или коммерческими помещениями в городе – не требуется быть резидентом. Необходим CPF (идентификационный налоговый номер), который иностранные инвесторы могут получить globalpropertyguide.com. Средства должны поступать через официальный банковский сектор (для регистрации иностранного капитала, если планируется репатриация прибыли в будущем). Основные ограничения касаются сельскохозяйственных земель и зон рядом с государственными границами (что не относится к городу Сан-Паулу) globalpropertyguide.com. При продаже недвижимости иностранцами и вывозе средств требуется уплата налога на прирост капитала и внимание к обменным курсам и/или регистрации репатриации, чтобы избежать двойного налогообложения. Доход от аренды для нерезидентов облагается налогом у источника, как указано выше. Иностранным инвесторам рекомендуется работать с юристами и, возможно, владеть недвижимостью через бразильскую юридическую структуру, если планируются множественные сделки.
Регуляторная среда: Правовая система Бразилии обеспечивает сильную защиту права собственности и исполнение договоров (например, арендных). Закон о жилой аренде (Федеральный закон 8.245/1991) дает арендодателям право ежегодно индексировать аренду на инфляцию и вернуть недвижимость по окончании договора или при нарушении арендатора. Выселение за неуплату через суд может занять несколько месяцев, но за последние годы процесс стал более упрощенным. В коммерческой аренде больше гибкости и возможны более длительные сроки по договоренности practiceguides.chambers.com. В Сан-Паулу разрешена краткосрочная аренда (типа Airbnb), хотя кондоминиумы могут регулировать ее внутри своих зданий. Строительство и развитие строго регламентируется городскими зонированием и строительными нормами – требуются местные разрешения (alvará), необходимо соблюдать правила по использованию, высоте и плотности, которые эволюционируют (например, стратегический генплан 2014 года и изменения 2024 года). В Сан-Паулу существуют «Operações Urbanas» (районы урбанистических операций), где застройщики могут платить сборы за превышение зонированных ограничений, финансируя городскую инфраструктуру. Также застройщики вносят вклад через Outorga Onerosa (плата за дополнительные права на застройку), что включается в расходы на проект. Тем, кто планирует застройку, следует внимательно изучать последние изменения в градостроительном законодательстве – как указано выше, последние изменения поощряют высокую плотность вдоль транспорта и в центре города, с возможными ограничениями в других районах (некоторые чисто жилые зоны остаются защищенными).
Налоги на владение через юридические лица: Многие крупные инвесторы используют корпоративные структуры (Ltda или S/A, либо инвестиционные фонды). Обычные компании платят налог на прибыль и доход от аренды (~34% совокупная ставка), но могут компенсировать расходы. В Сан-Паулу также существует налог на пустующие городские земли (чтобы предотвратить земельные спекуляции) – более высокие ставки IPTU применяются к незастроенным участкам. Тем, кто инвестирует в землю под застройку, важно учитывать этот момент и планировать сроки реализации.

По сути, покупатели должны закладывать в бюджет около 5% на издержки по приобретению, ежегодные налоги на имущество и будущие налоги при продаже, а также обеспечить соблюдение бразильских формальных процедур (оформление сделок в официальном реестре и т.д. является критически важным – незарегистрированные передачи не имеют юридической силы). Государство в целом проводит дружественную к инвесторам политику, сохраняя налоговые стимулы для инвестиций в недвижимость (например, для FII), а также расширяя жилищные кредитные программы. Тем не менее стоит следить за предложенными налоговыми реформами – например, обсуждается объединение косвенных налогов (ISS, PIS/COFINS), что может косвенно повлиять на затраты на строительство или услуги недвижимости.

Оставаться в курсе изменений и привлекать профессиональных консультантов поможет покупателям, продавцам и инвесторам эффективно ориентироваться в регулирующей среде. Несмотря на определенную бюрократию, крупный рынок Бразилии и наличие правовой защиты делают её в целом безопасной страной для инвестирования в недвижимость при условии соблюдения правил и понимания налоговых последствий. Как всегда, должная проверка конкретного объекта (право собственности, обременения, долги по кондоминиуму и т.д.) в карторио (реестре) крайне важна – но это уже детали конкретных сделок, а в более широком смысле можно сказать: регуляторная и налоговая система, хотя и сложная, вполне управляема и хорошо изучена местными профессионалами, и продолжает эволюционировать в сторону стимулирования инвестиций и решения социальных задач.

Заключение

Рынок недвижимости Сан-Паулу в 2025 году выделяется своей динамикой и устойчивостью. Как жилой, так и коммерческий сегменты не только восстановились после недавних экономических трудностей, но и вышли на новые высоты – рекордные продажи жилья, строительный бум новых объектов и снижение вакантности офисов до минимальных за несколько лет уровней. Цены растут, но по сравнению с бешеным темпом в некоторых малых городах Бразилии рост в Сан-Паулу отличается основательностью и устойчивостью, что отражает зрелость рынка. Ключевые районы города демонстрируют срез тенденций: ультра-престижные кварталы диктуют рекордные цены на фоне высокого спроса на элитное жильё, технологичные районы и зоны рядом с транспортными проектами активно растут, а городские власти принимают меры по более равномерному и инклюзивному развитию городской среды.

Смотря в 2026 год и далее, прогнозы остаются осторожно оптимистичными. Ожидается дальнейший рост цен на объекты и арендных ставок, чему способствуют структурная нехватка жилья и экономическая стабильность, хотя темпы станут умереннее. Для инвесторов здесь хватает возможностей — от высоких арендных доходов и оживляющегося офисного сегмента до перспектив инфраструктурного роста, при условии грамотного управления рисками высоких ставок по займам и соблюдения требований законодательства. Роль государства остаётся ключевой: инфраструктурные проекты и жилищные программы будут задавать вектор развития рынка, как и возможные изменения в налоговой политике.

По сравнению с прошлыми годами, 2025-й ощущается как кульминация восстановления после пандемии и переход к новому этапу: бурный рост сменяется более устойчивым, нормализующимся расширением. Для сравнения: в середине 2010-х рынок недвижимости Сан-Паулу был в стагнации, в конце 2010-х и начале 2020-х – вновь набрал обороты, а сейчас, в середине 2020-х, речь идет о консолидации на более высоком уровне активности и стоимости. Способность города привлекать людей и бизнес, меняться за счет новых проектов и грамотного городского планирования гарантирует, что недвижимость останется важнейшим драйвером экономики мегаполиса.

В заключение, рынок недвижимости Сан-Паулу в 2025 году устойчив — его отличают высокий спрос, растущие цены и аренда, а также значительное развитие — и он готов продолжить рост в ближайшие годы. Инвесторам и заинтересованным сторонам следует действовать на основе информированных стратегий, уравновешивая фундаментально сильные показатели с макроэкономическими переменными. Ландшафт рынка многогранен: от роскошных пентхаусов до инициатив по доступному жилью, от сверкающих новых офисных башен до обновленных кварталов центра города. Это разнообразие и есть сила рынка. При разумном управлении рисками и постоянном внимании к устойчивому городскому развитию, сектор недвижимости Сан-Паулу, вероятно, будет процветать, укрепляя его статус одного из ведущих рынков недвижимости Латинской Америки.

Источники:

Global Property Guide – Анализ рынка Бразилии 2025 (цены, продажи, новые проекты, доходность в Сан-Паулу) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Secovi-SP и данные CBIC через Rio Times – Рост рынка жилья и процентные ставки riotimesonline.com riotimesonline.com riotimesonline.com
JLL São Paulo Office Outlook Q1 2025 – Вакантность и тенденции аренды офисов jll.com jll.com
Данные CBRE через Rio Times – Заполняемость офисов достигла максимума после пандемии (снижение вакантности, абсорбция) riotimesonline.com riotimesonline.com
Rio Times – Рекордные цены в престижных районах (Jardim Europa, Itaim Bibi) riotimesonline.com riotimesonline.com
The Latinvestor – Тренды рынка недвижимости Сан-Паулу 2025 (изменения зонирования, влияние транспорта, тренды по районам) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
The Latinvestor – Рыночные данные (аренда, доходность, ставки IPTU и др.) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
The Latinvestor – Прогноз по недвижимости Бразилии (прогнозы на 2025–2030 гг., драйверы роста) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
PwC Brazil Tax Summary – Налог на передачу собственности (ITBI) в Сан-Паулу taxsummaries.pwc.com
Справочник экспата Angloinfo – Диапазон налога на недвижимость IPTU в Сан-Паулу angloinfo.com
Chambers & Partners Guide 2025 – Инвестиционные инструменты в недвижимости и налогообложение (освобождение от налога для FIIs) practiceguides.chambers.com
Rio Times – Государственная программа жилищного строительства и поддержка рынка (расширение MCMV в 2025 году) riotimesonline.com
Дополнительные данные из выпусков города/штата Сан-Паулу и рыночных отчетов, упомянутых выше globalpropertyguide.com thelatinvestor.com.