Рынок недвижимости Аспена входит в 2025 год с позиции беспрецедентного роста и устойчивого спроса. За последние несколько лет этот эксклюзивный горный анклав в Колорадо продемонстрировал рекордные продажи, вызванные сверхбогатыми покупателями, переездами в период пандемии и хроническим дефицитом предложения. По мере того как рынок нормализуется после исторической лихорадки 2021 года (когда количество сделок достигло примерно 1 500, что значительно выше долгосрочного среднего значения ~900 в год), внимание переключается на перспективы развития. В этом подробном отчете мы рассмотрим тенденции жилой и коммерческой недвижимости Аспена на 2025 год и далее — освещая прогнозы рынка, ценообразование, запасы, новые проекты, поведение покупателей класса люкс, доходность инвестиций и ключевые факторы, такие как процентные ставки, туризм, удаленная работа и местная политика. Актуальные данные за 2024–2025 годы и мнения экспертов обеспечивают взвешенный прогноз до 2027 года по устойчивому, но эволюционирующему рынку недвижимости Аспена.
Тенденции рынка и прогноз на 2025–2027 годы
После двух лет стремительного постпандемийного роста рынок недвижимости Аспена стабилизируется на высоком уровне. Общий объем продаж в Аспене/округе Питкин увеличился с примерно $3,1 млрд в 2023 году до $3,8 млрд в 2024 году, что свидетельствует о высокой активности даже несмотря на снижение по сравнению с пиком 2021 года. Количество сделок в Аспене увеличилось примерно на 3% в 2024 году (180 сделок против 174 в 2023), тогда как объем в денежном выражении снизился примерно на 3%, что говорит о небольшом снижении цен или сокращении количества крупнейших сделок. В соседнем с Аспеном курортном городке Сноумасс-Виллидж наблюдалась еще более высокая динамика — количество сделок выросло на 16% в 2024 году — благодаря новому предложению, стимулирующему спрос. В начале 2025 года общий консенсус таков, что рынок немного остынет после бурного роста. Местный аналитик Рэнди Голд прогнозирует, что продажи в 2025 году в целом сократятся по сравнению с 2024 годом: ожидается 650–800 сделок на сумму $2,8–$3,3 млрд. Большая часть спада ожидается во второй половине 2025 года (H2 2025), когда активность продаж может снизиться на 20–40% по сравнению с предыдущим годом. Короче говоря, 2025-й все равно будет «хорошим годом, но хуже 2024-го», со заметным замедлением к концу года.
В более долгосрочной перспективе отраслевые эксперты сохраняют оптимизм в отношении будущего Аспена. В целом по стране ожидается улучшение ситуации на рынке жилья к 2026 году по мере снижения процентных ставок: главный экономист NAR прогнозирует рост продаж домов в США на ~9% в 2025-м и на 13% в 2026 году, а ставки по ипотеке на 30 лет снизятся примерно до 6% к 2026 году. Рынок Аспена, как правило, устойчив, но не защищен полностью от макроэкономических факторов. Любое краткосрочное падение, скорее всего, сменится быстрым восстановлением благодаря уникальной привлекательности Аспена. Долговременные брокеры сравнивают недвижимость в Аспене с «голубыми фишками» — активом, который сохраняет стоимость и дорожает со временем, выступая даже в качестве защиты в нестабильные времена. «Я бы не стал ставить против Аспена-Сноумасса в долгосрочной перспективе», говорит один из местных экспертов, отмечая непревзойдённый образ жизни и доказанную устойчивость этого района. По оценкам, к 2026–2027 году, при условии стабилизации экономики в целом, стоимость недвижимости в Аспене вновь начнет планомерно расти, однако темп роста будет более сдержанным, чем в стремительные 2020–2022 годы. Одна из прогнозных моделей предсказывает, что цены на жилье в Аспене в совокупности вырастут примерно на 28% за следующие 10 лет, что отражает дальнейшее долгосрочное удорожание (хотя результаты по годам будут отличаться). В целом, период 2025–2027 годов рассматривается как этап нормализации — возможность для рынка перевести дух — перед потенциальным новым циклом роста, который будет обусловлен спросом со стороны состоятельных покупателей и ограниченным предложением.
Данные по ценам и темпы роста стоимости
Цены на жилье в Аспене остаются близки к рекордным максимумам после всплеска в период пандемии. В 2024 году средняя цена в округе Питкин выросла на 24% по сравнению с предыдущим годом, и средняя цена продажи достигла примерно $13,3 млн. Жилые дома в Аспене продемонстрировали огромный рост цен: в 2024 году средний дом в Аспене продавался за $21 млн (медиана – около $16,75 млн), а средняя цена за квадратный фут (PSF) составила $3 300 – по сравнению с ~$2 900 ранее, а в элитных районах, таких как West Aspen и West End, доходила даже до $4 000+ за кв. фут. Для сравнения, 40% выставленных на продажу объектов в Аспене сейчас оцениваются более чем в $4 000 за кв. фут, порог, который до 2020 года покоряли только отдельные эксклюзивные объекты. Цены на квартиры также выросли: медианная цена квартиры в Аспене увеличилась примерно на 5% в 2024 году и составила около $2,85 млн, а 89 сделок по продаже квартир в 2024 году превысили $2 000 за кв. фут. К началу 2025 года общая медианная цена продажи жилья (для всех типов недвижимости) составила около $3,3 млн, увеличившись на 9,1% по сравнению с годом ранее rocket.com, согласно данным Rocket Homes. Даже ранее «доступные» сегменты выросли в цене — например, район Smuggler остается относительно недорогим по меркам Аспена, однако и там стоимость выросла вместе с рынком.
В сегменте ультра-люкса рынок элитной недвижимости Аспена задал новые ценовые высоты. В 2024 году было совершено 5 сделок с домами стоимостью более $50 млн, и каждая третья продажа жилья в Аспене теперь превышает $20 млн avantgardeaspen.com. Только в 2024 году в Аспене было реализовано 11 объектов по цене свыше $30 млн, включая рекордную сделку на $108 млн по ставке ~$4 820 за кв. фут. Самая высокая зафиксированная цена за квадратный фут составила впечатляющие $8 215/кв. фут за пентхаус стоимостью $43 млн (Monarch on the Park), что примерно вдвое выше доковидного максимума (в 2019 году самая крупная сделка составляла $23 млн по ~$3 018/кв. фут). Как отмечает опытный брокер Тим Эстин, «Цены выросли в 2,5–3 раза с начала пандемии COVID-19… просто не хватает предложения для удовлетворения спроса». Действительно, после небольшого снижения в 2022 году (медианная цена в Аспене тогда упала примерно на 14%), стоимость не только восстановилась, но и вышла на новые максимумы. Рост стоимости элитных объектов обеспечен высоким спросом на премиальную недвижимость (особенно среди обеспеченных покупателей, покидающих мегаполисы или ищущих жилье для удаленной работы), а также «не имеющей аналогов» редкостью, позволяющей продавцам диктовать цены. Даже несмотря на легкое охлаждение рынка в 2025 году, большинство экспертов ожидают, что цены останутся на текущих уровнях или незначительно вырастут в ближайшие пару лет. Прогнозы на 2025 год предполагают, что стоимость останется стабильной или увеличится на несколько процентов в большинстве сегментов Аспена и Сноумасса, а возможное снижение затронет лишь избыточно насыщенные или устаревшие объекты.
Уровень предложения и дефицит жилья
Несмотря на заоблачные цены, предложение жилья в Аспене остается очень ограниченным, что является одним из основных факторов поддержки рынка. По состоянию на январь 2025 года в Аспене насчитывалось всего 174 активных жилых предложения — исторически низкий уровень — даже после небольшого 4% роста по сравнению с предыдущим годом. К маю 2025 года количество предложений увеличилось до примерно 258 домов на рынке (ежемесячный рост на 5,7%), что отражает постепенное накопление предложения. Этот рост начал смещать жилищные условия в Аспене в сторону более сбалансированного или даже ориентированного на покупателя рынка по сравнению с ажиотажем 2021–22 годов rocket.com. Одновременно спрос также немного остыл, поэтому объекты продаются дольше, а у покупателей больше вариантов, чем год назад rocket.com. Тем не менее, в абсолютных цифрах предложение жилья все еще значительно ниже долгосрочных норм — объем предложений в Аспене составляет лишь долю от доковидного уровня, а в Сноумассе также наблюдается ограниченная доступность. И Аспен, и Сноумасс завершили 2024 год лишь «незначительным увеличением» предложения, которое «по-прежнему остается исторически низким», согласно отчету Эстина о рынке. Во многих ценовых сегментах и районах ожесточенные торги уступили место осторожным переговорам, однако продавцы по-прежнему обладают значительным преимуществом из-за дефицита качественных объектов. Одной из ключевых причин ограниченного предложения являются жесткие ограничения на застройку в Аспене. Регион сталкивается с проблемой «нехватки земли» — практически не осталось свободных участков в престижных районах, таких как Аспен или Сноумасс. Муниципальные нормы Аспена строго ограничивают новое строительство: теперь в городе можно строить жилые здания не более 9 250 кв. футов (или 8 750 кв. футов в пределах городской черты), при этом действует многоступенчатая система согласования, из-за которой крупные дома (более примерно 5 750 кв. футов) получить разрешение очень сложно. Подвалы площадью более 1 000 кв. футов теперь запрещены (ранее допускалось до 4 000 кв. футов). К тому же в городе Аспен выдается всего 6–8 разрешений на снос в год (по лотерее), плюс еще несколько для коренных жителей. Все демо-разрешения на 2025 год уже распределены, что означает, что застройщикам, планировавшим снести и заменить старые здания, придется ждать несколько лет. С 2019 года было выдано всего 32 разрешения на снос, а фактических сносов произошло менее 10 — многие разрешения использовались для потенциальных проектов, которые так и не были реализованы. Этот затор в процессе обновления вынуждает владельцев и строителей выбирать реновацию. На самом деле зачастую проще и быстрее сделать капитальную реконструкцию (сохранив часть существующего строения), чем пытаться построить новый дом при существующих нормативных ограничениях в Аспене.Snowmass Village, несмотря на то, что исторически имел больше открытых пространств, также сталкивается с нехваткой земли. Практически вся земля в Base Village Snowmass уже распределена — после завершения строительства последних зданий к 2027 году, «в Base Village не останется земли для дальнейшего развития», по словам застройщиков. В 2024 году в Snowmass было 142 предложения о продаже жилой недвижимости, но 89 из них находились в одном проекте (Stratos Condo Development), что подчеркивает, насколько мало независимых предложений вне новых проектов. Дома дешевле 5 миллионов долларов в Snowmass практически исчезли, так как оставшееся предложение относится к сегменту люкс. Тем временем, входной уровень рынка Aspen практически исчез — даже старые квартиры стабильно продаются по цене выше $1,500–$2,000 за квадратный фут, а отдельно стоящие дома дешевле $5–6 миллионов крайне редки (и зачастую это варианты под снос). Цены на землю соответствующим образом взлетели: общий объем сделок с земельными участками в Aspen упал до $253 миллионов в 2024 году просто потому, что осталось так мало участков, а продажа самого дорогого пустого участка составила $35 миллионов. Застройщики переключились на покупку старых домов для реконструкции или расширения; как отмечается в одном из отчетов, «покупатели обращаются к проектам по перепланировке, достройке и сносу/новому строительству» из-за нехватки свободной земли.
Проще говоря, ограничения по предложению в Aspen носят структурный и долгосрочный характер. Жесткий контроль роста, высокие издержки на строительство (оценочные $1,500 за квадратный фут строительных работ, $2,000–$4,000 за квадратный фут с учетом всех затрат для объектов класса люкс) и сопротивление общества чрезмерной застройке продолжат ограничивать появление нового жилого фонда. Даже когда рыночный спрос снижается, владельцы часто сохраняют недвижимость в Aspen как имущество для нескольких поколений, поэтому объем добровольных продаж невелик. Эта динамика поддерживает высокий ценовой минимум в Aspen — стоимость является «функцией предложения и запасов, а их просто недостаточно, чтобы удовлетворить спрос», как заметил Эстин. В перспективе, в 2025–2027 годах, вероятно, произойдет лишь незначительный рост предложения (возможно, за счет пары новых проектов апартаментов и желающих зафиксировать прибыль на пике цен), но значительного перенасыщения не ожидается. К 2027 году, любой краткосрочный прирост предложений из-за замедления продаж может быть поглощен, как только рынок снова ускорится.
Новые жилые и коммерческие проекты
Несмотря на строительные сложности Aspen, ряд заметных проектов развития находятся в работе, которые будут формировать будущий объем предложения на рынке – особенно в Snowmass Village и центре Aspen/секторе отелей:
- Snowmass Base Village – Финальная стадия: Snowmass на протяжении десятилетий занимался реконструкцией своей базовой зоны, которая завершается проектом Base Village стоимостью $1 миллиард, включающим роскошные кондоминиумы, отели, магазины и удобства. Последний жилой комплекс, названный “Stratos”, состоит из двух зданий и 89 роскошных кондоминиумов, и его завершение планируется в 2027 году. Продажи Stratos стартовали в январе 2025 года и вызвали ажиотаж среди покупателей — за несколько недель более 75% юнитов были забронированы (к началу 2025 года оставалось доступно только около 21 из 89 юнитов). Цены в Stratos начинались примерно с $2,9 млн за меньшие юниты и достигали $30 млн за пентхаусы. Этот проект, а также недавно построенное здание Cirque (часть отеля Viceroy, чьи кондоминиумы были распроданы за две недели по цене ~$2,700 за кв. фут) businessinsider.com, повышают статус и цены Snowmass Village до почти аспенских уровней. На самом деле, средняя цена продажи кондоминиума в Snowmass составила $3,8 млн в 2024 году — что сопоставимо с показателями Aspen, а новые юниты в Snowmass продавались по цене $1,800–$2,500 за кв. фут. Когда Stratos будет завершен в 2027 году, Base Village будет полностью застроен, а значит, рост Snowmass в дальнейшем будет основан, главным образом, на перепродаже (вероятно, по еще более высоким ценам, учитывая отсутствие нового предложения). Город, когда-то бывший «младшим братом» Aspen, становится самостоятельным роскошным курортом businessinsider.com.
- Aspen Lift 1A Area – Роскошные отели/апартаменты: Значительное внимание уделяется развитию западного склона горы Аспен (коридор Lift 1A). Два давно ожидаемых проекта здесь — это Aman Aspen Resort (часто называют Gorsuch Haus/Aman) и Lift One Lodge, которые вместе предложат новые гостиничные номера, долевые резиденции и общественные объекты (лыжный музей и сервис для лыжников). После многих лет задержек, в 2024 году эти проекты продвинулись вперед: Lift One Lodge проходил стадию рассмотрения разрешительной документации (ожидается выдача разрешения в начале 2025 года), а проект Aman/Gorsuch планирует подать документы к концу 2024 года. Директор по развитию сообщества Aspen отметил, что первые строительные работы для Lift One Lodge могут начаться летом 2025 года (при согласовании с Aspen Ski Co). Если эти ультра-люксовые отели будут реализованы по графику, то смогут открыться примерно в 2026–2027 годах, добавив элитный уровень гостиничных услуг и брендированные резиденции (бренд Aman, как ожидается, установит рекорды по цене за квадратный фут). Этот проект также оживит долгое время заброшенную территорию у подножия склона, фактически расширяя центр Aspen новыми ресторанами, магазинами и общественным пространством вокруг нового подъемника 1A и лыжного музея. Экономический эффект от прихода Aman ожидается значительным, так как он укрепляет статус Aspen среди мировых люксовых курортов.
- Новые отели в центре города: В коммерческом центре Аспена двa бутик-отеля недавно пополнили гостиничный фонд. MOLLIE Aspen, роскошный бутик-отель на 68 номеров, разработанный местной компанией HayMax, открылся в декабре 2023 года и вызвал большой ажиотаж. С японско-скандинавским дизайном и удобным расположением возле парка Пэпк, MOLLIE быстро стал одним из самых стильных новых мест для проживания в Аспене (даже получил звание “Лучший отель” в местной премии 2024 года). Вслед за ним White Elephant Aspen — известный отельный бренд из Нантакета — открывает свой первый филиал на Западе в Аспене в конце 2025 года, добавив 54 номера к гостиничному фонду Аспена. White Elephant (по адресу 110 W. Main St.) обещает сочетание горного стиля с современной роскошью, и местные представители туриндустрии радостно поприветствовали добавление «54 новых гостиничных номеров в фонд Аспена» на церемонии закладки. Эти новые отели расширяют возможности для размещения гостей (что косвенно может поддержать дальнейшее регулирование краткосрочной аренды, так как город предпочитает, чтобы туристы останавливались в отелях). Это также подчеркивает доверие инвесторов к туристическому будущему Аспена.
- Другие проекты: Примечательны также несколько небольших проектов и инфраструктурных обновлений. В Сноумассе элитные жилые поселки, такие как Aura и Cirque (роскошные резиденции с возможностью катания на лыжах туда и обратно) недавно были проданы более чем за 10 млн долларов каждый, что свидетельствует о появлении новых ультра-роскошных домов за пределами Аспена. Рынок ультра-роскошных домов в Аспене тоже продолжает развиваться: несмотря на ограничения, каждый год на рынок выходит несколько крупных новых строек (часто продаваемых вне рынка за сумму свыше $30 млн). В перспективе модернизация аэропорта Аспен/Питкин Каунти станет значимым инфраструктурным проектом: задумано построить новый терминал аэропорта к 2027–2028 годам и выровнять взлетно-посадочную полосу, что потребует полного ее закрытия летом/осенью 2027 года. Этот проект стоимостью более 500 млн долларов, хоть и не относится напрямую к недвижимости, должен повысить доступность Аспена для крупных самолетов и в перспективе улучшить опыт гостей. Во время закрытия в 2027 году возможен временный спад туристического потока (некоторые путешественники могут выбрать более доступные направления или остановиться в Сноумассе), но эта инвестиция свидетельствует о «долгосрочной приверженности будущему Аспена как ведущего мирового курорта». В целом, новые проекты в Аспене и Сноумассе ориентированы на высокий сегмент — роскошные кондоминиумы, отели и сервисы — и хотя они добавляют некоторое количество объектов, они также поднимают планку (и цены) на рынке в ближайшие годы.
Тенденции рынка люксовой недвижимости и покупатели с высоким уровнем дохода
Рынок недвижимости Аспена в основном движется покупателями с ультравысоким уровнем дохода (UHNW), и последние тенденции показывают, что их влияние только растет. Аспен стал магнитом для миллиардёров и мировой элиты, ищущих как стиль жизни, так и инвестиции. По данным Forbes, по оценкам, 100–125 миллиардёров сейчас владеют домами в Аспене, что почти ставит его на один уровень с Нью-Йорком по плотности недвижимости миллиардеров. Эти покупатели изменили структуру продаж в Аспене — как отмечалось ранее, полностью треть всех продаж домов в Аспене сейчас превышает $20 млн avantgardeaspen.com, тогда как еще десять лет назад такие сделки были редкостью. Вхождение этой элитной категории покупателей подняло цены на роскошную недвижимость в Аспене до заоблачных высот — по нескольку сделок на сумму более $50 млн в год (что неслыханно для большинства рынков). Многие состоятельные люди (технопредприниматели, управляющие хедж-фондами, знаменитости, иностранные инвесторы) рассматривают недвижимость в Аспене как престижный актив и безопасную гавань. Во время пандемии этот эффект только усилился: “Люди, покидающие города, и возможность удалённой работы” привели к огромному наплыву спроса, удвоив или утраив цены с 2019 года. Привлекательность Аспена как локации для удалённой работы — природная красота, приватность, инфраструктура мирового уровня — означает, что состоятельные покупатели теперь часто приобретают жильё с планами длительного проживания или даже основного места жительства в Аспене, а не только для коротких отпусков.
Поведение покупателей роскоши в Аспене подчеркивает эксклюзивность, удобства и долгосрочную ценность. Обычно эти покупатели — покупатели за наличные или с большим первоначальным взносом, поэтому они менее чувствительны к колебаниям процентных ставок. Вместо этого их активность теснее связана с финансовыми рынками и ростом благосостояния. Когда фондовые рынки или экономика испытывают колебания, в Аспене может наблюдаться краткосрочное снижение продаж недвижимости премиум-класса, поскольку покупатели становятся осторожнее. Однако всегда есть несколько “ищущих убежище”, которые покупают в Аспене даже во времена спада, веря в долгосрочную ценность этого рынка. Например, несмотря на “медвежий” рынок в 2022 году, в Аспене всё равно были зафиксированы рекордные продажи. К 2023–2024 годам, когда экономика стабилизировалась, когорта миллиардеров снова вернулась, приобретаю редкие объекты (например, продажа особняка в Аспене за $76 млн в начале 2023 года и продажа за $108 млн в 2024). Внебиржевые сделки также набирают обороты — многие громкие сделки не попадают в MLS, поскольку покупатели и продавцы тихо совершают сделки между собой среди сверхбогатых. В 2024 году в Аспене было зафиксировано несколько внебиржевых продаж свыше $30 млн, что значительно “подняло рынок” с точки зрения сравнительных цен. Эта тенденция означает, что официальная статистика может даже занижать реальный рост цен в элитном сегменте.
Предпочтения в сегменте роскоши также изменяются. Покупатели теперь ожидают готовые к проживанию, современные дизайны с элементами заботы о здоровье и широким спектром удобств. «Современные, элитные кондоминиумы, которые зонирование Аспена не разрешает строить в городе», были построены в Сноумасс, привлекая покупателей, ценящих новостройки. Лучшие районы, такие как Ред Маунтин, Оул Крик и центр города, остаются неизменно желанными, но даже традиционно «менее престижные» районы (такие как Вест Аспен или Сноумасс) ощутили рост цен на дома класса люкс, поскольку обеспеченные покупатели расширяют поиск большего пространства и уединения. Многие владельцы с очень высоким уровнем дохода приобретают несколько объектов недвижимости в Аспене – например, одно большое поместье и ещё одну квартиру в центре. Ограничения на краткосрочную аренду в Аспене (введённые в 2022 году) мало повлияли на этих покупателей, так как большинство из них не зависят от дохода от аренды; напротив, эти правила сделали квартиры в зонах размещения гостей (освобождённые от ограничений краткосрочной аренды) ещё более востребованными для тех, кто хочет гибко сдавать жильё.
Интересная особенность роскошного рынка Аспена — это взаимодействие с мировыми трендами в сегменте luxury. Покупатели элитной недвижимости сравнивают Аспен с другими престижными рынками (Юг Франции, Сен-Бар, Хэмптонс и т.д.). Аспен удерживает позиции благодаря круглогодичной привлекательности (горнолыжные зимы, прохладное лето), культурным событиям и эксклюзивности (ограниченное предложение). Сейчас обычным стало, что элитные дома в Аспене стоят $4 000–$5 000+ за кв. фут, что сопоставимо с ценами на лучших объектах Манхэттена или Лондона. Рекордная продажа по цене $8 215/кв. фут подчёркивает, что Аспен твёрдо занимает место в мировом сверхпремиальном сегменте. Как сказал один из застройщиков, «мы подняли рынок на новый уровень» – Аспен и даже Сноумасс фактически пересмотрели своё ценообразование благодаря притоку покупателей элитного сегмента. В дальнейшем ожидается сохранение высокого спроса со стороны состоятельных покупателей. Количество богатых людей в мире увеличивается, и многие открывают для себя Аспен впервые. При отсутствии крупных катастроф, уничтожающих капиталы, Аспен будет по-прежнему демонстрировать устойчивое поглощение объектов класса люкс, особенно, если речь о уникальных и качественных предложениях. Единственный нюанс – эти покупатели крайне разборчивы; объекты, которые воспринимаются как переоценённые или ниже класса, могут оставаться непроданными, что сейчас наблюдается на отдельных примерах на фоне стабилизации рынка. В целом, однако, сегмент элитной недвижимости, скорее всего, будет задавать тон всему рынку Аспена: когда богатые покупают – рынок растёт, когда делают паузу – и Аспен берёт передышку.
Коммерческая недвижимость в Аспене
Хотя внимание обычно приковывается к жилой недвижимости, коммерческий сектор недвижимости Аспена также заслуживает внимания – его отличают высокие цены, дефицит предложений и активная розничная/туристическая экономика. В центре Аспена, в районе так называемого «Золотого треугольника» (в районе улиц Galena St, Cooper Ave, пешеходного молла Hyman Ave) сосредоточено множество бутиков класса люкс, художественных галерей, ресторанов и офисов, конкурирующих за ограниченные площади. Коммерческая недвижимость в Аспене продаётся по одним из самых высоких ставок в Колорадо. В 2024 году аренда торговых помещений на первом этаже в центре Аспена составляла от примерно $275 до $325 за квадратный фут в год (NNN), что характерно только для ведущих мировых торговых улиц. Офисные площади также дорогие (хотя этот сегмент рынка меньше); аренда офисов в Аспене варьируется от $60 до $100 за кв. фут в год, причём это часто бутик-офисы над магазинами. Эти ставки отражают высокий спрос со стороны брендовых ритейлеров и бизнеса на присутствие в Аспене. В последние годы бренды вроде Prada, Louis Vuitton и Dior открыли здесь флагманские бутики, что способствует росту арендных ставок на ритейл. Даже местным компаниям (риелторам, туристическим фирмам и т.д.) сложно выдерживать конкуренцию и высокие издержки для сохранения позиции в центре.
Однако сделки с коммерческой недвижимостью происходят редко, поскольку многие здания долгое время находятся в собственности состоятельных инвесторов. Фактически, в последние годы было заключено очень немного сделок с коммерческой недвижимостью. Одна из крупных сделок состоялась в августе 2024 года: продажа за 70 миллионов долларов пяти элитных коммерческих зданий в центре Аспена (от Ajax Holdings семьи Суки девелоперу Марку Ханту). Примечательно, что Марк Хант за последнее десятилетие собрал крупный портфель недвижимости в центре Аспена, часто перебивая предложения других покупателей – его продолжающие инвестиции демонстрируют уверенность в будущем розничной торговли Аспена. Помимо этой многопрофильной сделки, в 2024 году практически не было крупных коммерческих продаж; по данным округа Питкин, во втором квартале 2024 года было всего 3 коммерческие сделки (столько же, сколько и во втором квартале 2023 года), а объем продаж снизился примерно на 27% до 5,6 млн долларов за квартал. По сути, владельцы не спешат расставаться с коммерческой недвижимостью Аспена, и если что-то и продается, то только по премиальной цене (ставки капитализации чрезвычайно низкие, часто в диапазоне 3–4% или не раскрываются публично).
Что касается коммерческой аренды, магазины и рестораны Аспена в основном восстановились после пандемии. Занятость торговых площадей летом 2023–2024 годов была высокой, что подтверждается ростом сборов по городскому торговому налогу. Например, поступления от налога на размещение в округе Питкин в середине 2024 года выросли примерно на 5% по сравнению с прошлым годом, а сборы по торговому налогу в целом выросли на 6,4%, что свидетельствует о здоровых тратах туристов. К лету 2025 года Торговая палата Аспена зафиксировала более высокие показатели заселенности по сравнению с предыдущим годом и «оживлённое начало» сезона благодаря возобновлению мероприятий и росту доверия путешественников. Большие потоки туристов выгодны владельцам помещений – арендаторы из числа розничной торговли и индустрии гостеприимства за 2021–2024 годы демонстрировали хорошие показатели продаж, что позволяло им выдерживать высокие арендные ставки. По сути, в центре Аспена почти не бывает “пустующих” витрин – если и освобождается помещение, то на него уже есть новый арендатор (или оно находится на реконструкции). После COVID некоторые компании действительно пересмотрели своё присутствие (за счет удаленной работы отдельные офисы сократились), но многие пространства были быстро заняты расширяющимися люксовыми ритейлерами или новыми концепциями в гостеприимстве. Например, новые отели (Mollie и White Elephant) дополнили свои первые этажи ресторанами или бутиками, что повышает коммерческую активность.
Одной из проблем коммерческой сферы Аспена остается то, что местные предприятия (например, доступные закусочные, сервисы бытовых услуг) сталкиваются со слишком высокими арендными ставками, что вызывает опасения по поводу экономического разнообразия города. Муниципальные власти экспериментировали с нормативами, чтобы сохранять часть местно-ориентированной торговли, но экономика сурова. Тем временем развитие коммерческой застройки ограничено — в центре мало возможностей построить новые торговые площади. Несколько проектов, таких как планируемая реконструкция здания бывшего Crystal Palace или обновление квартала музея искусств Аспена, обсуждаются, но крупных новых коммерческих центров не планируется. Большинство коммерческого роста будет связано с проектами смешанного использования (например, магазины на первых этажах новых отелей или кондоминиумов).
В заключение, коммерческая недвижимость Аспена характеризуется заоблачными ставками аренды, минимальной вакантностью и крайне редкими сделками купли-продажи. Инвесторы рассматривают ее как престижный актив, аналогично жилой недвижимости. Для всего рынка здоровый коммерческий сектор крайне важен: он гарантирует, что Аспен остается привлекательным направлением с роскошными магазинами, ресторанами и развлечениями, что, в свою очередь, подогревает спрос на недвижимость. Текущие тенденции показывают, что туризм и расходы в Аспене находятся на высоком уровне, поддерживая ставки и стоимость коммерческой недвижимости. В период 2025–2027 годов перспективы коммерческого сектора остаются положительными, но не предполагают быстрого роста — ожидается, что стоимость будет оставаться стабильной или расти постепенно (можно сказать, что есть предел того, сколько еще ритейлеры могут платить, однако снижение спроса маловероятно, учитывая платежеспособную аудиторию). Важный фактор, за которым стоит следить, — это закрытие аэропорта в 2027 году: в период реконструкции взлетно-посадочной полосы летом может наблюдаться снижение потока туристов, что способно повлиять на ритейлеров и отели. Однако такое влияние будет временным, а новые объекты аэропорта в дальнейшем сделают Аспен еще более доступным и привлекательным для состоятельных туристов.
| Краткий обзор коммерческой недвижимости (Аспен) | Значение (2024) |
|---|---|
| Аренда розницы (центр города) | $275–$325 за кв. фут (в год, NNN) |
| Аренда офисов | $60–$100 за кв. фут (в год) |
| Объем коммерческих продаж, 2 кв. 2024 | $5,59 млн (3 сделки) |
| Объем коммерческих продаж, 2 кв. 2023 | $7,64 млн (3 сделки) |
| Доходы от налога на размещение (1 пол. 2024) | $168,3 млн (рост на 5% по сравнению с прошлым годом) |
Инвестиционные возможности и доходность от аренды
Инвестиции в недвижимость Аспена за последнее десятилетие оказались чрезвычайно прибыльными — как с точки зрения роста стоимости активов, так и по потенциалу дохода от аренды. Однако инвестиционный профиль здесь уникален: доходность (капитализация) относительно низкая, и основной расчет делается на долгосрочный рост стоимости и личное использование, а не высокий денежный поток. Многие покупатели в Аспене совмещают инвестирование с собственным пользованием — они могут сдавать объект в аренду на короткое время, а также получать удовольствие от личного пользования (что сложно учесть в доходности). Вместе с тем, рынок аренды в Аспене очень силен, особенно в сегменте премиум-класса. Краткосрочная аренда для отдыха приносит потрясающие ставки в пиковые сезоны. Более того, арендные ставки на роскошную недвижимость достигли такого уровня, что некоторые топовые поместья в Аспене сдаются по цене свыше $400 000 в месяц в самые востребованные периоды. (Это не опечатка — состоятельные арендаторы готовы платить шестизначные суммы за месяц проживания в особняке на Рождество или лето). Недавний отчет отметил, что несколько ультра-элитных домов сдаются по цене $100 000–$400 000+ в месяц в 2024–2025 годах, поскольку спрос значительно превышает предложение на элитном рынке аренды.
Для более типичных объектов аренда по-прежнему остается крепкой. К концу 2024 года медианная долгосрочная аренда в Аспене составляла около $17 650 в месяц, при этом даже 1-комнатные квартиры сдавались в среднем за $5 000+ в месяц. Элитные квартиры и дома регулярно сдаются за $25 000–$50 000 в месяц зимой или летом. Краткосрочные (по ночам/неделям) ставки аренды в туристические сезоны могут составлять $1 000–$3 000 за ночь для роскошных квартир и $5 000+ за ночь для роскошных домов. Такой доход может приносить здоровую годовую доходность (часто 3–5% от стоимости недвижимости) владельцам, которые сдают свои дома несколько месяцев в году, что особенно примечательно с учетом низких кап-рейтов Аспена. Спрос на аренду поддерживается постоянным потоком состоятельных туристов на горнолыжные курорты, фестивали и в праздничные дни — номерной фонд в отелях Аспена ограничен, поэтому многие гости выбирают аренду частных домов. Заполняемость вакансионных арендованных объектов остаётся высокой, хотя введённые в 2022 году городские правила короткосрочной аренды (STR) добавили определённые сложности. Владельцы вторых домов теперь сталкиваются с дополнительными налогами (до 21,3% дохода от аренды для инвестиционной недвижимости) и зональными ограничениями на краткосрочную сдачу вне специально определённых гостиничных зон. Эти правила были призваны стимулировать рост долгосрочной аренды для местных работников, но на практике многие владельцы по-прежнему предпочитают выгодный краткосрочный рынок и просто внимательно структурируют сделки. Некоторые перешли на аренду более чем на 30 дней (чтобы избежать STR-налогов), при этом доход остаётся значительным, а арендаторы — часто те же сезонные гости.
С точки зрения инвестиций недвижимость в Аспене предлагает стабильность и престиж. Даже во время экономических спадов стоимость недвижимости в Аспене, как правило, восстанавливается быстрее, чем на большинстве рынков. Круг покупателей — международный и постоянно расширяющийся, что обеспечивает высокую ликвидность в премиальном сегменте. Доходность от аренды, как уже отмечалось, скромная, если считать её буквально (дом за $10 млн может приносить $300 тыс. в год валовой аренды = 3% доходности), но многие инвесторы считают это приемлемым с учётом высокой вероятности дальнейшего роста цен и возможности самим пользоваться недвижимостью. Кроме того, для тех, кто купил до 2020 года, рост стоимости был выдающимся — увеличение стоимости дома в 2–3 раза за короткий промежуток. Новые инвесторы в 2025 году вряд ли увидят столь взрывной рост, но умеренное подорожание в сочетании с арендным доходом может по-прежнему превосходить многие альтернативные инвестиции, особенно с учётом низких издержек на владение (налоги на недвижимость в Колорадо довольно низкие, менее 0,5% эффективная ставка).
Популярные инвестиционные стратегии включают: покупку квартир (condo) в центре Аспена с возможностью краткосрочной аренды (у объектов в “зонах, освобождённых от гостиничных ограничений”, самая высокая заполняемость), покупку недвижимости в Snowmass Base Village для получения выгоды от роста на этом курорте и последующей сдачи через профессиональные агентства, или приобретение старых домов в Аспене с целью реконструкции и перепродажи (так называемый flip market). Последнее стало сложнее из-за ограничений на разрешения и роста строительства, но опытные девелоперы по-прежнему могут зарабатывать на большой разнице в цене между устаревшими домами 1980-х годов и современными объектами, которые сейчас востребованы. Также сохраняется интерес к долевому владению недвижимостью и клубным членствам (например, Dancing Bear residences, частные клубы-резиденции Аспена), что позволяет инвесторам получить “долю” Аспена за меньший входной порог с возможностью сдавать объект в аренду.
Следует также отметить агентства по аренде класса люкс и управляющих недвижимостью Аспена — такие компании, как Luxuri, Fifth Avenue Rentals и другие, специализируются на продвижении высококлассной аренды в Аспене по всему миру, помогая владельцам находить арендаторов, готовых платить высокую цену. Наличие этих агентств, а также платформ, таких как Airbnb (для объектов эконом-класса), делает сдачу домов в Аспене более доступной для владельцев, увеличивая привлекательность инвестиций. С другой стороны, инвесторам стоит учитывать регулирующую среду: город может пересматривать правила краткосрочной аренды, а в обществе ведутся дебаты о необходимости ограничения «тёмных домов» и краткосрочных аренд для сохранения характера сообщества. Пока что были достигнуты компромиссы (например, установление лимита на количество разрешений на краткосрочную аренду, введение сборов), но радикальный запрет маловероятен, учитывая важность туризма. Вывод для инвесторов: Недвижимость в Аспене не является дойной коровой с точки зрения доходности, но сочетает стабильный доход, удовольствие и высокий потенциал роста, что редко встречается на других рынках. Она ведёт себя скорее как произведение искусства или акции голубых фишек – ценится знатоками и устойчива в долгосрочной перспективе. Тем, кому важна именно капитализация, лучше рассмотреть другие направления (например, коммерческую недвижимость или рынки с более высокой доходностью), но для состоятельных инвесторов, ищущих безопасное и приятное средство сохранения капитала, Аспен остаётся крайне привлекательным. Как сказала одна из местных брокерских компаний: «Недвижимость в Аспене – это голубые фишки в чистом виде».Факторы, влияющие на рынок Аспена
Несколько внешних и локальных факторов будут определять динамику рынка недвижимости Аспена в 2025–2027 годах:
- Процентные ставки и экономика: Повышенные ставки по ипотеке в 2023–2024 годах (около 7%) мало повлияли на рынок премиум-класса в Аспене, поскольку многие покупатели не зависят от кредитования. Однако ставки влияют на психологию покупателей и сегмент среднего уровня. Если ставки начнут снижаться до ~6% к 2025 году и до ~5,5–6% к 2026 году, как прогнозируют, это может открыть дополнительный спрос – особенно среди тех, кто покупает объекты дешевле $10 млн или берёт крупные кредиты. Кроме того, сильная экономика и рост фондового рынка напрямую подталкивают продажи в Аспене: Аспен – это «дискреционный рынок», связанный с созданием богатства и динамикой фондового рынка. Когда инвесторы ощущают приток средств (бонусы, IPO и проч.), они покупают дома в Аспене. Наоборот, если начнётся рецессия (некоторые крупные банки оценивают вероятность рецессии в 2025 году в 20–40%), в Аспене может наблюдаться кратковременное замедление. На данный момент экономика Колорадо является устойчивой (занятость на ~7,2% выше доковидного уровня), а сверхбогатые имеют больше ликвидности, чем когда-либо, что является благоприятным фактором. Однако Аспен будет внимательно следить за глобальными экономическими индикаторами – любой крупный спад или финансовый кризис могут временно отодвинуть крупных покупателей на второй план.
- Тенденции в туризме и путешествиях: Успехи рынка недвижимости Аспена тесно связаны с его привлекательностью как курорта. Туризм стремительно восстановился после пандемии. В 2023 и 2024 годах количество посетителей летом и зимой почти достигло рекордных показателей, а 2025 год, по данным Торговой палаты Аспена, обещает быть «оживлённым летом» с высоким уровнем заполняемости отелей. Сильный туристический спрос поддерживает стоимость недвижимости двумя способами: он обеспечивает доход от аренды для владельцев и превращает некоторых гостей в будущих покупателей (многие влюбляются в Аспен во время отпуска и решают купить здесь дом). Календарь мероприятий Аспена (например, Food & Wine Classic, ArtCrush, X Games и др.) и расширение на новые рынки (прямые рейсы из большего числа городов) продолжают привлекать обеспеченных гостей. Стоит отметить предстоящее закрытие взлётно-посадочной полосы аэропорта в 2027 году — с марта по октябрь 2027 года аэропорт Аспена будет недоступен, что может отпугнуть некоторых путешественников. Руководство аэропорта планирует направлять рейсы в близлежащие аэропорты и поощрять поездки на автомобиле, однако этим летом мы можем наблюдать спад элитного туризма. Владельцы недвижимости, сдающие жильё, могут почувствовать это в виде снижения заполняемости в середине 2027 года. Однако это разовый инфраструктурный проект, и многие считают, что обновлённый аэропорт (с новым терминалом к 2028 году) в итоге увеличит туристический потенциал и удобство Аспена. Тенденции активного отдыха (горные лыжи, велосипед и т. д.) также влияют на Аспен; пандемия вызвала бум на уличную активность, что выгодно горным городкам. Если этот тренд сохранится (люди будут ставить во главу угла впечатления на природе), интерес к Аспену продолжит расти.
- Удалённая работа и изменения в стиле жизни: Революция удалённой работы стала переломным моментом для Аспена. Теперь это не просто место для отпуска — Аспен стал реальным вариантом для частичного постоянного проживания многих состоятельных людей, осознавших, что работать можно откуда угодно. Это структурное изменение труда навсегда расширило круг потенциальных покупателей недвижимости в Аспене — теперь руководители из сферы технологий, финансов и др., которые раньше были привязаны к городам, могут проводить месяцы в Аспене, что делает покупку недвижимости здесь оправданной. Пока гибридная и удалённая работа остаётся нормой (а это, скорее всего, так и будет), Аспен будет выигрывать. Многие компании также начали проводить корпоративные выезды и тимбилдинги в Аспене, что поддерживает рынок элитной аренды среди недели. Единственный минус удалённой работы — она создала напряжение на рынке жилья для местных работников (ведь всё больше владельцев вторых домов стали проводить длинные периоды в Аспене, занимая жильё, которое могло бы сдаваться местным). В целом, удалённая работа положительно влияет на спрос. Как отметил один брокер, с 2020 года «возможность жить и работать удалённо» значительно увеличила спрос, что способствовало резкому росту цен. Этот фактор сохраняется, и Аспен часто упоминают наряду с такими местами, как Тахо, Джексон-Хоул и Парк-Сити, как одних из главных бенефициаров эпохи работы из любой точки мира.
- Местная политика (жилье и аренда): Аспен сталкивается с проблемой управления своим успехом. С одной стороны, город принял строгие правила краткосрочной аренды (STR) в 2022 году, включая лимит на разрешения и высокие налоги на STR (примерно 11–21% в зависимости от типа недвижимости). Цель — сдержать рост объектов Airbnb, принадлежащих инвесторам, и сохранить характер сообщества. Это повлияло на рынок кондоминиумов — объекты в туристической зоне (освобождены от большинства правил STR) продаются с премией из-за более свободных возможностей сдачи в аренду, тогда как за пределами этой зоны спрос чуть мягче, если только у объекта нет уникальных особенностей. Пока новые правила STR не привели к наплыву долгосрочных арендаторов (как надеялись некоторые чиновники), но поведение владельцев изменилось. Еще один аспект — требования к обеспечению доступного жилья и сборы для новых застроек. Аспен требует от застройщиков либо строительства доступного жилья, либо уплаты высоких сборов — по сообщениям, это существенно увеличивает стоимость проектов (на 25–30% “мягких затрат”). Однако несмотря на эти усилия, “в Аспене по-прежнему не хватает доступного жилья, что создает дополнительную нагрузку на районы среднего долины вплоть до Гленвуд-Спрингс”. Большинство местных работников вынуждены ездить на работу 20–40 миль, так как жить в Аспене слишком дорого. В итоге это может повлиять на уровень обслуживания или доступность рабочей силы (например, нехватка работников может затруднить работу ресторанов, горнолыжных курортов и т.д., что немного снижает качество пребывания для владельцев недвижимости и туристов). Сообщество активно ищет решения — от строительства жилья с ограничениями права собственности в нижних районах долины до возможного ограничения спекулятивных застроек, которые не способствуют появлению жилья для местных жителей. Налоги на передачу недвижимости и туристические сборы тоже играют роль: в Аспене и Сноумасс взимается несколько видов налогов, направляемых на финансирование доступного жилья и инфраструктуру. Любое их повышение (например, в Сноумассе рассматривается новый сбор на краткосрочную аренду) может немного снизить доходность владельцев, но пока эти издержки малы по сравнению со стоимостью собственности.
- Экологические и другие факторы: Привлекательность Аспена может зависеть от экологических проблем — лесных пожаров, засухи/неустойчивости снежного покрова (качество горнолыжного сезона) и т.д. Пока что Аспену везло: было достаточно снега и не было крупных пожаров в самой черте города, однако климатические изменения требуют внимания, поскольку они влияют на горнолыжную индустрию. С другой стороны, стремление Аспена соблюдать экологические стандарты (строгие энергетические нормы для строек, акцент на устойчивом развитии) может привлечь покупателей, заботящихся об окружающей среде. Кроме того, глобальные социальные тренды — стремление к безопасности, уединению, политической стабильности — делают Аспен (в США, с низким уровнем преступности и высоким уровнем сервиса) привлекательным местом по сравнению с некоторыми зарубежными альтернативами.
В целом, рынок Аспена в ближайшие годы будет формироваться под влиянием сочетания экономических условий и местного управления. Ключевое слово — баланс: город старается найти компромисс между туристической привлекательностью и комфортом жизни, а рынок — между высоким спросом и ограниченным предложением. Если США удастся избежать сильной рецессии и интерес к путешествиям сохранится, Аспен скорее всего будет процветать. Незначительные трудности вроде роста ставок или ужесточения регулирования могут вызвать короткие паузы, но фундаментальные факторы — глобальное богатство и уникальность Аспена — создают позитивный прогноз.
Экспертные мнения и анализ
Эксперты отрасли в целом сходятся во мнении о устойчивости и долгосрочной силе Аспена, признавая при этом текущий переходный период. Тим Эстин (брокер Aspen Snowmass Sotheby’s) охарактеризовал рынок в начале 2025 года как «нормализующийся на более высоких ценовых уровнях» – после ажиотажа, вызванного пандемией COVID, Аспен вышел на новый уровень стоимости и теперь демонстрирует более типичные сезонные закономерности и динамику переговоров. Он отмечает, что 40% объектов сейчас выставлены по цене выше $4,000 за кв. фут, тогда как до 2020 года таких было лишь несколько, что свидетельствует о постоянном росте структуры цен на рынке. Эстин также подчеркивает ограниченность предложения (малое количество нового строительства из-за ограничений на снос и др.) и делает вывод, что рост цен в первую очередь определяется наличием объектов, подразумевая, что цены будут держаться или расти, пока предложение остается ограниченным.
Рэнди Голд (местный аналитик рынка) представил подробный прогноз на 2025 год, по сути ожидая мягкую посадку: год будет крепким, но немного уступит пикам 2024 года. Его прогноз предполагает меньшее количество сделок и меньший денежный оборот почти во всех сегментах в 2025 году (Аспен и Сноумасс, дома и квартиры), но стоимость (цена за кв. фут, медианные цены) останется стабильной или покажет умеренный однозначный прирост в большинстве районов. Важно, что он ожидает еще один сильный год продаж сверхлюксовых объектов в 2025 году — недвижимость на сумму более $10 млн и $20 млн продолжит активно продаваться, даже если общее число сделок снизится. Голд также отметил множество новых изменений в земельном кодексе (ограничения на размер домов, сокращение TDR и др.) и высказал мнение, что «мы увидим гораздо больше реконструкций в будущем» из-за дороговизны и длительности строительства новых объектов. Он также упомянул, что некоторые покупатели заняли выжидательную позицию из-за нестабильности на рынке акций и вероятности рецессии, но любая неопределенность на рынке, по его мнению, скорее всего, будет краткосрочной.
Крис Клуг (брокер из Аспена) также выразил уверенность в долгосрочной перспективе: «Недвижимость в Аспене была отличной инвестицией как с точки зрения качества жизни, так и финансов… это словно голубые фишки». Клуг отмечает, что Аспен «обычно ощущает макроэкономические колебания позже и восстанавливается быстрее», чем другие рынки. Это проявилось после 2008 года и вновь после начала 2020 года — в Аспене были краткосрочные спады, а затем резкие всплески. Его совет: хотя мы «можем увидеть краткосрочные колебания», уникальное сочетание стиля жизни и ограниченного предложения делает Аспен надежным выбором. В своем весеннем обновлении 2025 года Клуг отметил, что спрос остается высоким, и люди просто «хотят быть в Aspen Snowmass» несмотря на экономические новости. Подобная качественная оценка свидетельствует, что настроения среди покупателей остаются позитивными; многие руководствуются желаниями, связанными со стилем жизни, которые превышают сроки экономических циклов.
В более широком контексте, такие источники, как Zillow и WalletInvestor, также демонстрируют оптимизм (хотя они и менее специфичны к особенностям Аспена). Согласно данным Zillow, стоимость домов в Аспене выросла примерно на 3,5% за год к началу 2025 года, а их прогнозные алгоритмы часто предполагают дальнейший рост из-за ограниченности предложения. Предостережение исходит от некоторых национальных изданий, которые ожидают охлаждения рынка люксовых вторых домов по мере угасания пандемийного бума; однако особый дисбаланс спроса и предложения и мировой престиж Аспена делают его исключением, который часто идет вразрез с общенациональными трендами.
В заключение, экспертные оценки по поводу Аспена до 2027 года остаются осторожно оптимистичными. Можно ожидать небольшую коррекцию или период стабилизации в 2025 году, за которым последует дальнейшее укрепление и рост в 2026–2027 годах, если не случится значимого экономического кризиса. Репутация Аспена как мирового альпийского оазиса для состоятельных людей кажется незыблемой – он стабильно входит в число ведущих люксовых рынков недвижимости США не просто так. Как отмечает Клуг, Аспен предлагает “качество жизни… которого я больше нигде не встречал”, и покупатели это понимают. Эта нематериальная ценность, в сочетании с реальным дефицитом, лежит в основе рынка, который развивается, но остается фундаментально устойчивым.
Заключение
Рынок недвижимости Аспена на период 2025–2027 годов можно охарактеризовать как развивающийся, но устойчивый. Молниеносный рост, вызванный пандемией, сменился фазой консолидации, однако цены в Аспене по-прежнему близки к рекордным значениям, а интерес со стороны состоятельных покупателей не ослабевает. Жилой инвентарь медленно увеличивается после исторического минимума, что может дать покупателям немного больше свободы на переговорах. Тем не менее, структурные ограничения предложения и строгие регламенты гарантируют, что Аспен не будет чрезмерно застроен – это формула для долгосрочной устойчивой стоимости. На коммерческом рынке центр Аспена процветает за счет люксового туризма, удерживая арендные ставки на уровне крупных городов и выигрывая от высокого туристического спроса.
Ключевые тенденции, на которые стоит обратить внимание, включают влияние новых проектов, таких как завершение строительства Base Village в Сноумассе и появление новых отелей в Аспене, на рынок – они увеличат предложение и инфраструктуру, но, скорее всего, по сверхпремиальным ценам, что ещё раз подчеркнет элитарный характер рынка. Поведение покупателей класса люкс и дальше будет формировать Аспен, поскольку ультрасостоятельные клиенты выделяют часть своего капитала на объекты в Аспене как для личного отдыха, так и ради инвестиций. Уверенность этой группы (зависящая от фондового рынка и мировой экономики) будет решающей; пока что она демонстрирует явное желание инвестировать в Аспен как в престижное направление.
Инвесторы в недвижимость Аспена должны подходить к ближайшим годам с реалистичными ожиданиями: двузначный годовой рост прошлых лет, возможно, замедлится, но фундаментальные факторы ограниченного предложения и высокого спроса предполагают стабильный рост. Несмотря на то что доходность от аренды не самая высокая, её поддерживают круглогодичная привлекательность Аспена и готовность люксовых арендаторов платить за этот опыт высшую цену. Опытные инвесторы смогут эффективно обойти новые правила краткосрочной аренды и обратить внимание на ниши вроде Сноумасса (в какой-то степени “нового Аспена”) для поиска относительно выгодных и растущих активов.
Наконец, такие факторы, как процентные ставки, потоки туристов и местная политика будут играть вспомогательную роль. Если не произойдет какого-то серьёзного кризиса, Аспен сохранит статус одного из самых эксклюзивных и высокоэффективных рынков недвижимости в мире. Ландшафт будет и дальше меняться с введением новых регуляций и проектов, но двигатель рынка – неугасаемая привлекательность Аспена/Сноумасса, где мировое богатство встречается с природной красотой и уникальным образом жизни. Для покупателей, продавцов и инвесторов понимание этих тенденций и работа с опытными местными экспертами – залог успешной навигации по уникальному рынку Аспена в ближайшие годы. В эпоху перемен привлекательность и долгосрочная ценность Аспена остаются такими же устойчивыми, как горы, окружающие его.
Источники: Последние рыночные отчеты, материалы новостей Aspen Times, анализы местных брокеров и данные за 2024–2025 годы, а также другие, как указано по тексту.
