Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
- Zona Sul (Южная зона): Zona Sul — самый престижный район Рио, включающий в себя культовые районы, такие как Леблон, Ипанема, Копакабана, Фламенго, Ботафого и Лагоа.Недвижимость здесь в основном характеризуется дефицитом и высокими ценами.Недвижимость в Зона Сул, особенно вдоль пляжа и вокруг Лагоа (лагуна Родриго де Фрейтас), имеет самые высокие цены в городе, как уже отмечалось ранее — часто варьируются от 15 000 до 25 000 реалов за квадратный метр в элитных зданиях thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Леблон и Ипанема — это коронные жемчужины: ограниченные размеры Леблона и его эксклюзивность (всего несколько кварталов на набережной) делают его чрезвычайно ограниченным по предложению, поэтому его стоимость поднялась на вершину рынка.Даже на более медленном рынке спрос на Леблон остается ненасытным — в 2023 году он был отмечен как самое дорогое место (~R$25 тыс./м²) и продолжает расти в цене, поскольку состоятельные покупатели рассматривают его как символ статуса и надежное средство сохранения капитала thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Ипанема, аналогично, пользуется всемирным признанием и предлагает сочетание роскошных кондоминиумов и очаровательных старых зданий; любая недвижимость рядом с пляжем в Ипанеме считается очень престижной.Zona Sul также пользуется лучшими городскими удобствами – лучшими ресторанами, больницами, школами и туристическими достопримечательностями – что поддерживает ее привлекательность.Обратной стороной является крайне ограниченное новое строительство.Зонирование строгое, и свободных участков мало, поэтому новые проекты обычно представляют собой бутик-реконструкции или редкую реконструкцию старого здания.Это поддерживает ограниченность предложения.Важной тенденцией здесь является то, что доходность от аренды в Южной зоне снижается, поскольку цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата thelatinvestor.com thelatinvestor.com.В таких районах, как Ипанема, Копакабана и Ботафого, многие квартиры сейчас принадлежат инвесторам (в том числе иностранцам), которые подняли цены на покупку, но рост аренды не поспевал за этим, что привело к доходности на уровне всего ~3% thelatinvestor.com.Таким образом, можно сказать, что Zona Sul стала скорее игрой на прирост капитала, чем на получение дохода.Для жителей эти районы остаются очень привлекательными из-за их образа жизни — прогулочные улицы, доступ к пляжу, культура (например,театры в Ботафогу, ночная жизнь в Лапе, прилегающей к Глории), и улучшенный транспорт (линии метро обслуживают большую часть Зона-Сул).Будущая инфраструктура, такая как расширение метро и новые линии легкорельсового транспорта (VLT), призвана еще больше улучшить транспортную доступность из Зоны Суд в другие районы города, что может только усилить рост стоимости недвижимости.Короче говоря, зона Сул в 2025 году — это рынок продавца для качественной недвижимости: спрос превышает предложение, активны отечественные и иностранные элитные покупатели (некоторые платят наличными или в долларах США), а уникальное сочетание природной красоты и городских удобств гарантирует, что этот район остается самым дорогим уголком Рио thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Барра-да-Тижука (Западная зона): Барра-да-Тижука представляет собой современную границу Рио – обширный район пригородного типа на западе города, известный своими высотками, закрытыми жилыми комплексами и широкими проспектами. Недвижимость в Барре имеет совершенно иной характер, чем в Зона-Сул.Он предлагает больше пространства и новое строительство по относительно низким ценам (в расчёте на м²), что привлекает семьи и тех, кто ищет образ жизни в американском пригороде.Текущие цены в престижных районах Барры составляют примерно R$9,000–12,000 за м², что значительно ниже, чем в лучших районах Зона-Сул thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Однако в Барра наблюдается быстрый рост: в последнее время этот район называют лидером по темпам роста цен в сегменте роскоши, а новые элитные застройки увеличивают стоимость недвижимости thelatinvestor.com.Например, запуск роскошных кондоминиумов на побережье и закрытых жилых комплексов в районах, таких как Жардин Осеанико и вдоль пляжа Резерва, привлек покупателей класса люкс в Барру, повысив её престиж.Девелоперская активность высокая — в Барра всё ещё есть земля для крупных проектов, и застройщики ввели в эксплуатацию много новых объектов в 2023–2024 годах (некоторые из которых были отложены после строительного бума, связанного с Олимпийскими играми).Район Олимпийского парка и его окрестности постепенно реконструируются: спортивные объекты переоборудуются (одна арена превращена в старшую школу, другая — в тренировочный центр), а прилегающие участки предназначены для проектов смешанного использования.Инфраструктура Барра значительно улучшилась за последнее десятилетие – Олимпийские игры 2016 года привели к строительству новых шоссе (TransOlímpica), маршрутов BRT и продлению линии метро 4 в Барра, что связало район с Ипанемой.Эти улучшения делают Барру более доступной и привлекательной, сокращая время в пути до Южной зоны.В результате Барра становится все более самодостаточной и похожей на город, с множеством торговых центров (BarraShopping, Village Mall), офисными кластерами (там находятся штаб-квартиры нефтяных компаний и корпораций), а также культурными площадками.Многие бразильцы, которые могли бы позволить себе жить в Зона-Сул, выбирают Барру ради более просторного жилья или более спокойной обстановки.Кроме того, международные покупатели проявляют интерес к элитным кондоминиумам Барры – здесь можно жить у моря за небольшую часть стоимости аналогичного жилья в Майами или Дубае, что особенно привлекательно для покупателей с Ближнего Востока и из Европы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Заглядывая в будущее, Барра-да-Тижука готова оставаться одним из районов роста Рио.Это признано ключевой зоной для нового строительства класса люкс (в Рио запланировано более 40 роскошных проектов на 2025–2026 годы, преимущественно в Барре, что отражает уверенность застройщиков) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Быстрый рост населения района (много молодых семей переезжает сюда) и постоянные инфраструктурные проекты (например, модернизация канализации, водоотводов в подверженных наводнениям субрайонах и др.) свидетельствуют о том, что его роль на рынке недвижимости Рио будет только увеличиваться.Однако одной из задач является обеспечение устойчивого роста – заторы на дорогах являются проблемой, поскольку уровень владения автомобилями высок, и поддержание надлежащего уровня обслуживания для растущего населения будет важным.Тем не менее, по сравнению с десятилетием ранее, Барра уже далеко не «отдалённый спальный район», а скорее продолжение центра города, с постоянно растущей стоимостью недвижимости по мере её развития.
- Сентро и портовая зона: Сентро (центр города) Рио и прилегающая портовая зона находятся в разгаре значительного возрождения.Исторически Сентро был оживлённым деловым и административным центром Рио, но после рабочего дня он опустевал и в 2000-х годах страдал от запустения и роста числа пустующих помещений.Теперь, благодаря государственно-частным инициативам, таким как Reviver Centro и реконструкция Porto Maravilha, этот район привлекает новых жителей и инвесторов.Данные за начало 2024 года показали рост количества запусков новых проектов на 35% в центральных и портовых районах, а также увеличение продаж недвижимости там на 12,6% thelatinvestor.com.Это свидетельствует о очень сильном интересе к городскому центру, поскольку застройщики начинают использовать стимулы для строительства жилья, а покупатели осознают потенциал жизни в центре города.Программа Reviver Centro, запущенная в 2021 году и набирающая обороты к 2024–25 годам, является поворотным моментом.Он предлагает налоговые льготы и более быстрое одобрение на преобразование коммерческих зданий в жилые, а также допускает новое строительство жилья в частях центра города, которые ранее предназначались только для коммерческого использования en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.Эта политика напрямую решает проблему оцениваемого дефицита жилья примерно в 369 000 единиц в Рио, превращая неиспользуемые офисные помещения в квартиры thelatinvestor.com.Несколько застройщиков присоединились к проекту; например, старые офисные башни вдоль Авениды Риу-Бранку перепланировываются и превращаются в современные лофты/кондоминиумы.Город сообщает о десятках зданий, находящихся на стадии переоборудования по состоянию на 2025 год.Эти усилия уже приносят плоды: молодые профессионалы и студенты переезжают в Центро, чтобы воспользоваться более короткими поездками на работу, модной жизнью в лофтах и историческим очарованием таких районов, как Лапа, Сауде и Праса Мауá thelatinvestor.com.Новые жилые башни в портовой зоне (такие как в районе Педра-ду-Сал и рядом с Орла Конде) также способствуют формированию растущего сообщества.Атмосфера меняется — центр Рио становится районом «24/7», где вслед за жителями появляются новые бары, галереи и сервисы.Это добродетельный круг: большее количество людей, проживающих там, увеличивает спрос на супермаркеты, школы и т.д., что дополнительно способствует привлекательности района для проживания.Государственные стимулы (такие как освобождение от налога на недвижимость IPTU для отремонтированных зданий) усиливают этот импульс thelatinvestor.com.Кроме того, масштабные расходы на инфраструктуру в районе Сентро и вокруг него укрепляют его перспективы.Система легкорельсового транспорта (VLT) теперь беспрепятственно соединяет автобусный терминал, порт и центр города, что облегчает жизнь без автомобиля.Также планируются модернизация железнодорожной станции Сентрал ду Бразил и, возможно, восстановление некоторых пригородных железнодорожных линий, что улучшит транспортную связанность.Зона порта (Zona Portuária) в частности привлекает многих молодых профессионалов и технологические компании благодаря таким инициативам, как технопарк Porto Maravalley, как упоминается на thelatinvestor.com.Высокотехнологичные и креативные индустрии находят себе место в восстановленных складах, превращённых в офисы (например,на Pier Mauá и прилегающих территориях), придавая портовой зоне атмосферу «района стартапов».Для недвижимости это означает, что спрос на современные квартиры в портовой зоне растет, но предложение все еще ограничено — это способствует росту цен и превращает этот район в инвестиционный центр thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Первые новоселы находят хорошие возможности как в исторических зданиях, так и в новых кондоминиумах.Прогноз: Центро и портовая зона, вероятно, обладают наивысшим потенциалом роста до 2030 года в Рио.По мере завершения большего количества проектов эти районы смогут поглотить значительную часть спроса на жилье в городе.Риски остаются (общественная безопасность и бездомность в центре города остаются проблемами, требующими постоянного внимания), но городские власти и частные заинтересованные стороны, по-видимому, настроены на возрождение центра.Сочетание культурного наследия (вековая архитектура, музеи, ночная жизнь) и современных удобств (транспорт, близость к рабочим местам) придают этим районам уникальное преимущество в случае успешного обновления.В настоящее время стоимость недвижимости в Центро ниже, чем в Зона-Сул, но можно ожидать их сближения, поскольку центр города снова становится престижным жилым районом.
Инфраструктурные улучшения укрепляют жизнеспособность проектов со смешанным использованием. Например, новые линии общественного транспорта (подробности приведены в следующем разделе) означают, что смешанные сообщества в Западной зоне и пригородах получат лучшую транспортную доступность, что будет способствовать развитию проектов, ориентированных на общественный транспорт, сочетающих жильё, офисы и торговлю рядом со станциями. Конкретный пример — запланированное расширение метро: возрождение линии метро 3 (предполагаемая подводная линия до Нитероя) и продление линии 2 нацелены на завершение к ~2030 году railjournal.com railway.supply, что, скорее всего, стимулирует развитие многофункциональных комплексов вокруг будущих станций по обе стороны залива Гуанабара. Аналогично, новый BRT-коридор TransBrasil (полностью откроется к 2025 году) проходит вдоль Авениды Бразилия и будет включать станции в Северной зоне, где городские власти ожидают застройки, ориентированной на транспорт. Ожидается, что BRT будет перевозить более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, поэтому вокруг его остановок прогнозируется значительная застройка недвижимости (например, жилые башни с интегрированной торговлей), чтобы обслуживать эту аудиторию itdp.org.
В заключение, недвижимость со смешанным использованием — растущий тренд в Рио, который рассматривается как способ оживления районов и одновременного удовлетворения различных потребностей. Проекты в Портовой зоне, Барра и Сентро являются примерами этого, а в будущем крупные участки земли (старые промышленные территории, Олимпийские земли и др.) с большой вероятностью будут перестраиваться с сочетанием жилого, коммерческого и досугового назначения. Такое разнообразие положительно отражается на рынке, поскольку создает более устойчивые сообщества и открывает возможности для инвесторов участвовать в многофункциональных проектах.
Уникальные особенности по районам
- Новые районы (Северная зона и за её пределами): Помимо хорошо известных зон, некоторые новые районы на севере Рио и в дальних западных районах заслуживают внимания. Северная зона (Zona Norte), традиционно более рабочий и промышленный район, сейчас испытывает всплески роста благодаря улучшению инфраструктуры. Правительство инвестировало сотни миллионов реалов в проекты по борьбе с наводнениями, такие как контроль на реке Акари и обновление городской среды в Жардин Маравилья, стремясь сократить затопления и повысить качество жизни в районах Северной зоны thelatinvestor.com. По мере завершения этих проектов районы, ранее страдавшие от наводнений или запущенности, могут стать более привлекательными и повысить стоимость недвижимости. Здесь проводится аналогия с развитием Барра: инвестиции в инфраструктуру привели к росту цен на жильё, и Северная зона может последовать этому примеру, дав более высокую доходность от аренды и рост цен на жилье, благодаря новым дорогам, канализации и транспорту, которые делают её более удобной для жизни thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Важно отметить, что общий прирост населения Рио происходит на периферии – население метрополии составляет около 13,8 миллиона в 2024 году и продолжает расти, причем большая часть роста приходится на пригороды и северные районы thelatinvestor.com. Это означает естественный рост спроса на жилье в этих районах, что дает возможности для инвесторов. Доходность от аренды в некоторых частях Zona Norte (например, в районах Мейер или Тижука) может быть выше, чем в Южной зоне, поскольку цены на недвижимость ниже, а арендная плата достаточная – доходность в 6–7% не редкость для хорошо расположенных квартир в Северной зоне, что привлекает инвесторов как вариант с лучшим денежным потоком. Кроме того, запланированная Линия метро 3 (которая соединит Нитерой через залив с Северной зоной) и расширение линий BRT через Zona Norte значительно улучшат транспортную доступность, что, вероятно, приведет к росту цен в районах вдоль этих маршрутов к концу 2020-х. В дальних западных районах (Санта Круз, Кампу Гранде, Рекрейо помимо Барра) большие земельные участки позволили масштабно строить новые жилые комплексы, многие из которых реализуются по программе MCMV или аналогичным. Эти районы считаются “новыми” с точки зрения предложения жилья, хотя они остаются более доступными по цене. Например, в Кампу Гранде появилось несколько новых жилых комплексов с квартирами для семей среднего класса и соответствующий рост торговых объектов (новые торговые центры) для их обслуживания. Хотя такие периферийные районы не настолько прибыльны, как вложения в Леблон, они могут обеспечивать стабильный рост и объем, особенно по мере продвижения городской застройки Рио на запад. Метрополия Рио-де-Жанейро является полицентричной, и мы можем увидеть появление вторичных деловых районов и здесь (некоторые государственные учреждения или бэк-офисы переезжают в более дешёвые северные и западные районы), что, в свою очередь, способствует развитию местного рынка недвижимости. В итоге, районы Рио в 2025 году рассказывают разные истории. Южная зона – зрелая и дорогая, убежище для роскоши с ограниченным ростом предложения. Барра-да-Тижука – современный и развивающийся район, привлекающий спрос на пространство и новизну. Сентру/Порту находится в фазе перемен, с, возможно, наибольшим потенциалом роста, поскольку превращается в многофункциональный хаб. А развивающиеся районы на севере и дальнем западе открывают новые горизонты, особенно там, где обновление инфраструктуры сочетается с наличием свободных земель под застройку. Опытные инвесторы все чаще выбирают подход, ориентированный на конкретный район, понимая особенности этих микрорынков: одни стремятся к высокой доходности в перспективных локациях, а другие предпочитают «голубые фишки» и безопасность Зона Сул.
- Расширение общественного транспорта: Транспортная сеть Рио претерпела значительные улучшения, многие из которых напрямую влияют на рынок недвижимости.Город реализовал три линии скоростного автобусного транспорта (TransOeste, TransCarioca и TransOlímpica) к Олимпийским играм, и сейчас крупнейший проект BRT, TransBrasil, близок к завершению.Коридор BRT TransBrasil проходит вдоль Авенида Бразил (главной магистрали Рио с севера на юг) и соединяет отдалённую Западную зону (Деодоро) и Северную зону с центром города.С 20 станциями и пропускной способностью более 250 000 пассажиров в день к 2030 году, TransBrasil, как ожидается, значительно сократит время в пути и будет стимулировать развитие районов вдоль своего маршрута itdp.org.Районы, которые ранее были плохо обеспечены транспортом – например, части Пенья, Рамус и Деодоро – должны стать более привлекательными как для жилых, так и для коммерческих проектов после того, как BRT будет полностью введён в эксплуатацию.Мы ожидаем, что около станций BRT появятся ориентированные на транспорт застройки (например, многоэтажные жилые дома или торговые центры), аналогично тому, что произошло вдоль предыдущего коридора TransOeste в Гуаратубе и Рекрейо.Кроме того, система метро в Рио готовится к возрождению и расширению.Планы по линии метро 3 были возрождены государственным правительством, предусматривая 22-километровую линию (включая подводный тоннель), которая соединит центр Рио с Нитерой и Сан-Гонсалу через залив Гуанабара railjournal.com railway.supply.Хотя завершение намечено на 2030–2031 годы, даже сама приверженность этому проекту уже оказывает положительный эффект: цены на недвижимость в Нитерое (непосредственно за пределами города Рио) и в районах Рио Сан-Кристован/Порту (куда пойдет соединение) могут начать отражать ожидаемый рост доступности.Аналогичным образом, предложения по продлению линии метро 2 глубже в Западную зону (возможно, с более центральным выходом в быстро развивающийся пригород Рио Барра-да-Тижука или соединением конечной станции линии 4 дальше на запад) находятся на стадии изучения projects.worldbank.org railway.supply.Каждое расширение метро, которое сокращает зависимость от автомобилей, обычно приводит к росту стоимости недвижимости поблизости — например, когда в 2016 году линия 4 была открыта до Барры, цены на недвижимость в Барре и даже вдоль питающей её линии BRT заметно выросли.По мере появления новых линий мы можем ожидать аналогичных результатов.В Рио также была введена современная система легкорельсового трамвая (VLT) в центре города в 2016 году, и расширение сети VLT продолжается (была открыта новая линия, соединяющая станцию Сентрал с аэропортом Сантос Дюмон и др.).VLT сделал центр города и портовую зону гораздо более доступными для передвижения, что напрямую способствует целям Reviver Centro.Недвижимость рядом со станциями VLT (например, вокруг Praça Mauá или Rua Sete de Setembro) теперь имеет дополнительное преимущество для продажи.
Конечно, непредвиденные события (мировые рецессии, колебания цен на сырьевые товары, влияющие на Бразилию и др.) могут изменить траекторию. Тем не менее, консенсус среди профессионалов рынка недвижимости Рио остается оптимистичным на ближайшие 5+ лет: около 85% опрошенных специалистов по элитной недвижимости ожидают продолжающегося роста цен до 2025 года и далее thelatinvestor.com thelatinvestor.com. При ограниченном количестве первоклассных объектов и растущей международной привлекательности рынок недвижимости Рио-де-Жанейро готов постепенно укрепляться до 2030 года, вознаграждая инвесторов, которые терпеливо проходят через его циклы.
Инфраструктурные и девелоперские проекты, влияющие на рынок недвижимости
Стратегические инфраструктурные проекты в Рио-де-Жанейро играют ключевую роль в формировании рынка недвижимости, часто открывая новые районы для застройки и увеличивая стоимость объектов за счет улучшения транспортной доступности и сервисов. Вот некоторые ключевые инициативы и их влияние на недвижимость:
- Дороги и мосты: Ряд дорожных инфраструктурных проектов влияет на модели застройки. Elevado do Joa (эстакада Жоа) была расширена для облегчения движения в Барру; новые туннели, такие как Túnel da Grota Funda, открыли доступ в РеКреио и за его пределы, что привело к бурному росту этих районов за последнее десятилетие. В перспективе обсуждается проект Linha Verde BRT, который соединит Барру с такими районами, как Жакарапагуа, и стимулирует развитие внутренних зон. Также обсуждается возможное расширение до четырех полос или альтернатива перегруженной скоростной трассе Linha Amarela, что улучшит связь между северной зоной и Баррой. Кроме того, крупномасштабные национальные проекты, такие как планируемая междугородняя железная дорога Рио-Сан-Паулу (если она реализуется) или улучшения автомагистралей (например, объездная BR-101 вокруг мегаполиса), могут косвенно повлиять на направления расширения логистики и жилищного строительства.
- Модернизация аэропортов и портов: В два аэропорта Рио – Галеан (GIG) и Сантос Дюмон (SDU) – были вложены инвестиции и проведена реорганизация. В Галеане построили новый терминал перед Чемпионатом мира 2014 года, но он страдал от недозагрузки; недавно правительство планировало повторную приватизацию Галеана и интеграцию его управления с Сантос Дюмон для балансировки пассажиропотока. Если Галеан вновь обретет популярность (существуют планы по созданию аэропортового города с логистическими и коммерческими зонами вокруг), в близлежащем районе Илья-ду-Говернадор может активизироваться развитие недвижимости для аэропортового бизнеса и жилья для работников. Модернизация портов также имеет большое значение. Порт Рио в центре города теперь больше обслуживает круизные лайнеры и мелкий груз, тогда как крупные грузовые операции переместились в Порту ду Ассу (на дальних окраинах) и порт Итагуай. В Порту ду Ассу реализуются масштабные инвестиции (~6 млрд реалов упомянуто) thelatinvestor.com – это более важно для экономики штата, но может привести к появлению дополнительных офисов или спроса на жилье в Рио, если компании разместят персонал в городе. Обновленный круизный терминал Пьер Мауá увеличивает поток туристов, делая центр города более привлекательным для гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды недвижимости.
- Коммунальные услуги и проекты устойчивости: Не все значимые проекты связаны с транспортом. Значительные средства инвестируются в управление водными ресурсами, контроль наводнений и улучшение санитарии, что напрямую улучшает качество жизни (и, соответственно, привлекательность недвижимости) во многих районах. Как отмечалось выше, такие проекты, как канализация реки Акари (350 млн реалов) и дренаж Жардин Маравилья (340 млн реалов) в Западной зоне, направлены на решение проблемы хронических наводнений thelatinvestor.com. После завершения этих проектов домовладельцы, скорее всего, столкнутся со снижением страховых взносов и ростом рыночной стоимости недвижимости, поскольку ранее риск наводнений приводил к снижению цен. Аналогично, усилия по модернизации системы канализации по всему городу (особенно в районах Барра и Западной зоны, где исторически отсутствовала полная канализация) приносят как экологические, так и экономические выгоды — чистые лагуны и пляжи повышают стоимость недвижимости и позволяют получать больше разрешений на застройку. Энергетическая инфраструктура также заслуживает внимания: штат Рио получает инвестиции в развитие электроэнергии (например, новые теплоэлектростанции рядом с Итагуай), а также реализуется программа модернизации электросети. Стабильная энергосистема критически важна для строительства высоток и новых технологических объектов, таких как центры обработки данных. Кроме того, повышение популярности удаленной работы увеличило спрос на скоростной интернет — в Рио активно расширяют оптоволоконные сети в новые пригороды, что делает эти районы привлекательными для профессионалов и, соответственно, увеличивает спрос на жилье.
- Городское обновление и общественные пространства: Помимо жёсткой инфраструктуры, проекты по обновлению общественных пространств могут преобразить районы. Создание городом променадa Орла Конде вдоль набережной центра (как часть проекта Porto Maravilha) превратило ранее заброшенную портовую зону в красивый бульвар с новыми музеями и зонами отдыха — стоимость недвижимости поблизости заметно выросла. Планируется внедрить подобные улучшения и в других районах: например, в районе Мадурейра был создан большой парк (Parque Madureira), который фактически увеличил стоимость земли, добавив зелёное пространство в плотной городской застройке. Также существуют предложения по перепрофилированию части давно неиспользуемой верфи Арсенал да Маринья в центре города в культурные и жилые объекты, что ещё больше ускорит возрождение района Центру.
- Высокие процентные ставки и стоимость финансирования: Главная проблема в 2025 году — это высокая ставка рефинансирования в Бразилии. При уровне Selic около 14% ставки по ипотеке для потребителей находятся на двузначном уровне (часто ~12–14% годовых по фикcированным кредитам на жильё). Это сильно снижает доступность недвижимости для покупателей из среднего класса — многие не могут получить достаточно крупный кредит для покупки в более дорогих районах Рио или сталкиваются с очень высокими ежемесячными выплатами riotimesonline.com. Сами банки ужесточают условия кредитования из-за увеличившихся затрат на привлечение средств (сберегательные счета, которым финансируют ипотеку, претерпели отток вкладов при росте ставок) riotimesonline.com. Прогноз ABECIP о снижении на 17% объёма ипотечного кредитования на частном рынке (SBPE) в 2025 году подчёркивает, что финансирование является встречным ветром riotimesonline.com. Если высокие ставки сохранятся дольше, чем ожидается, рынок недвижимости может замедлиться: количество платежеспособных покупателей уменьшится, а запасы непроданных квартир в новых проектах вырастут. Это особенно угрожает среднему сегменту и небольшим застройщикам, для которых продажи на этапе строительства служат основным источником финансирования.
- Экономическая и фискальная неопределенность: Макроэкономическая стабильность Бразилии имеет решающее значение. Среди рисков — всплески инфляции, валютная волатильность или более масштабный экономический спад. Хотя в последние годы экономика росла, на Бразилии все еще лежит значительный государственный долг, и любой фискальный кризис или потеря доверия инвесторов могут привести к мерам жесткой экономии или сокращению доступности кредитов. Глубокая рецессия (например, вызванная глобальным шоком или обвалом цен на сырье) нанесет ущерб занятости и доходам в Рио-де-Жанейро, напрямую ослабив спрос на недвижимость. Кроме того, если фискальное положение правительства вынудит к сокращениям, такие жилищные программы, как MCMV, могут столкнуться с ограничениями бюджета, что уберет важную поддержку для рынка жилья для людей с низким доходом. Конкретно Рио также зависит от секторов нефти и газа и туризма; падение цен на нефть может сократить инвестиции со стороны Petrobras (крупного работодателя в Рио), повлияв на заполняемость офисов, а спад мирового туризма может негативно сказаться на сегменте гостиничного бизнеса.
- Избыточное предложение в отдельных сегментах: Несмотря на общий дефицит жилья, существуют сегменты с потенциальным избытком предложения. Офисные площади — тому пример: хотя вакантность и снижается, она по-прежнему очень высока — около 29% jll.com. Если компании продолжат тенденцию дистанционной/гибридной работы, спрос на офисы может так и не восстановиться полностью, оставляя структурное избыточное предложение офисных площадей в некоторых районах. Это может давить на ставки аренды и цены на офисы в течение многих лет. Аналогично, люксовая жилая недвижимость может столкнуться с риском перенасыщения, если сразу выйдет слишком много высокобюджетных проектов. Сейчас премиум-сегмент показывает хорошие результаты, но если застройщики переоценят спрос и за короткий срок введут десятки новых башен класса «люкс» в Барра и Зона-Сул, рынку может быть сложно их «переварить», что приведет к увеличению сроков продаж и, возможно, к снижению цен. Несмотря на оптимизм Latinvestor, за этим стоит внимательно наблюдать, особенно к 2026 году, когда многие проекты, находящиеся сейчас на стадии планирования, будут завершаться.
- Регуляторные изменения и вмешательство: Хотя текущая политика поддерживает рынок, всегда существует риск изменений в регулировании, которые могут негативно повлиять на рынок. Например, если доступность жилья ухудшится, власти могут рассмотреть такие меры, как контроль за арендой или ужесточение регулирования Airbnb. Как указано в отчете Reuters, местные чиновники могут в итоге “дать отпор” активному росту Airbnb reuters.com reuters.com. Это может проявляться в виде требований лицензирования, ограничений на количество краткосрочных арендуемых объектов в здании или введения дополнительных налогов на доходы от краткосрочной аренды. Такие правила могут уменьшить доходность инвесторов, которые сейчас делают ставку на туристическую аренду. Что касается налогов, если потребности бюджета Бразилии вырастут, правительство может пересмотреть вопросы налогообложения сейчас освобождённых секторов (например, отменить освобождение от подоходного налога дивидендов REIT или увеличить налоги на элитную недвижимость). Любое повышение налоговой нагрузки сделает инвестиции менее привлекательными. Кроме того, сохраняется риск бюрократии – несмотря на улучшения, разрешительная процедура до сих пор может быть непредсказуемой; проект может быть задержан из-за юридических разбирательств (например, ассоциации жителей или Прокуратура могут подать иски против проектов, которые они считают незаконными practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Крупные проекты иногда оказываются «замороженными» в судах из-за экологических требований или вопросов исторического наследия. Этот риск особенно актуален для масштабных или спорных застроек.
- Вопросы безопасности и восприятия преступности: В Рио-де-Жанейро широко известные проблемы с преступностью и общественной безопасностью. В то время как некоторые районы (туристическая Зона Сул, Барра) относительно безопасны, в других отмечаются более высокие уровни преступности. Колебания уровня безопасности (например, всплески насилия из-за конфликтов между бандами или полицейских операций в определённых районах) могут повлиять на настроение игроков рынка недвижимости. Например, международные или даже бразильские инвесторы могут не решиться приобретать жильё в районах, соседствующих с нестабильными фавелами, либо будут требовать скидки за такой риск. Серьёзное ухудшение безопасности может снизить привлекательность перспективных районов. В городе есть программы, такие как UPP (отряды полиции по умиротворению), которые были успешны в начале 2010-х годов по снижению насилия в ряде фавел, но их сокращение в последние годы привело к возобновлению преступности. Таким образом, если ситуация с безопасностью не улучшится, а наоборот ухудшится, это становится риском для цен на недвижимость, особенно в развивающихся районах и центре города (несмотря на то что центр демонстрировал улучшения, откат назад может подорвать успехи программы Reviver Centro).
- Экологические и климатические риски: География Рио создает определенные экологические риски, которые должны учитывать все участники рынка недвижимости. Сильные дожди и неадекватная дренажная система исторически приводили к наводнениям и оползням. Районы Северной и Западной зон иногда сталкиваются с наводнениями в летний сезон дождей, что может повредить недвижимость и снизить её стоимость (поэтому были упомянуты вложения в дренаж для снижения этих рисков) thelatinvestor.com. Сообщества на склонах холмов на окраинах подвергаются риску оползней, угрожающих домам (особенно неформальным постройкам). В долгосрочной перспективе изменение климата и повышение уровня моря представляют угрозу для прибрежной недвижимости – районы такие как Леблон, Ипанема и Копакабана находятся на уровне моря и могут пострадать от повышения уровня моря или штормовых нагонов в ближайшие десятилетия. Некоторые прогнозы предсказывают более частые экстремальные погодные явления; на самом деле, недавняя тенденция очень сильных ливней на юго-востоке выявила слабые стороны инфраструктуры. Хотя 2030 год уже не за горами, к тому времени мы можем столкнуться с ростом страховых выплат для прибрежных объектов или новыми строительными нормами, требующими защитных мер. Еще одна проблема — эрозия пляжей (например, в отдельные годы количество песка на некоторых пляжах заметно уменьшается — это можно компенсировать специальными программами восполнения песка). Эти экологические вызовы означают, что застройщики и владельцы должны вкладываться в устойчивое строительство (гидроизоляцию, улучшенные дренажные системы, резервные источники питания и т.д.), и игнорирование этого может стать риском для долгосрочной сохранности их объектов. Уже сейчас некоторые наблюдатели отмечают, что если эти проблемы усугубятся, привлекательность жизни возле океана в отдаленном будущем может снизиться thelatinvestor.com thelatinvestor.com, хотя на данный момент привлекательность пока перевешивает опасения для большинства.
- Политический риск: Несмотря на то, что демократия в Бразилии стабильна, политические колебания в стране могут приводить к изменениям в политике, влияющим на бизнес. Финансы штата и города Рио в прошлом были проблемными (в 2016 году штат находился на грани банкротства). Политические скандалы или нестабильность могут косвенно влиять на доверие инвесторов. Предстоящие национальные выборы в 2026 году могут привести к иной экономической политике (например, если к власти придет менее рыночная или более протекционистская администрация, могут последовать ограничения на движение капиталов и т.д., что способно повлиять на отношение иностранных инвесторов). В настоящее время этот риск низок — администрация Лулы пока действует прагматично по отношению к рынкам — но инвесторы всё равно принимают его в расчет.
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Бразилии 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Динамика цен на жилье в Рио по сравнению с инфляцией)
- The Latinvestor – Рынок элитной недвижимости в Рио-де-Жанейро в 2025 году thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика сегмента luxury, диапазоны цен и прогнозы)
- The Latinvestor – 19 прогнозов для рынка недвижимости в Рио-де-Жанейро на 2025 год thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Влияние проекта Reviver Centro, тенденции доходности от аренды, демографические данные)
- The Rio Times – Рынок жилья Бразилии вырос на 15% несмотря на высокие процентные ставки (май 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (Процентные ставки, прогнозы по ипотеке, данные строительного сектора)
- Reuters – «Airbnb стимулирует бум краткосрочной аренды в туристической мекке Рио» (октябрь 2024) reuters.com reuters.com (Распространенность краткосрочной аренды и её влияние на долгосрочное жильё)
- JLL Brazil – Обзор рынка офисов Рио-де-Жанейро, 1 квартал 2025 jll.com jll.com (Уровень вакантности офисов и динамика поглощения в Рио)
- Chambers & Partners – Недвижимость 2025 Бразилия (Практическое руководство) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (Регуляторная среда, последствия налоговой реформы, рыночные тенденции)
- Valor International (через Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Статистика о запуске проектов и скачке продаж в центральной части)
- Rio Times – Рынок недвижимости Бразилии: итоги 2024 года riotimesonline.com (Макроэкономические условия, контекст процентных ставок)
- Prefeitura do Rio – Программа Reviver Centro thelatinvestor.com (Статистика по нехватке жилья и стимулам по перепрофилированию)
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции на рынке жилой недвижимости (Жилой сектор)
Общие рыночные и ценовые тенденции: Жилой сектор в Рио-де-Жанейро демонстрирует разные тенденции в различных сегментах. В среднем, цены на жилье по городу растут умеренно, но с существенными различиями по районам и типам недвижимости. Как отмечено, в целом по городу цены выросли примерно на 4–7% за последний год в номинальном выражении thelatinvestor.com. Важно отметить, что престижные районы Рио опережают средний сегмент. В 2024 году средняя цена по городу выросла примерно на 7,3%, но в элитных районах этот рост был значительно выше: стоимость недвижимости в таких престижных кварталах, как Леблон, Ипанема и Лагоа, увеличилась на 10% и более по сравнению с прошлым годом thelatinvestor.com. За пятилетний период (2020–2025) общая цена за квадратный метр в Рио выросла примерно на 15%, в то время как стоимость объектов высокого класса увеличилась на 25–30% за этот период thelatinvestor.com. Это отражает устойчивость премиального сегмента к экономическим колебаниям, так как состоятельные покупатели часто приобретают недвижимость за наличные и меньше зависят от процентных ставок thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Напротив, жилье среднего сегмента росло куда медленнее, и с учетом инфляции цены в этом сегменте почти не изменились за последние годы globalpropertyguide.com. По сути, рынок жилой недвижимости Рио разделился: в районах с ограниченным предложением и высоким уровнем цен отмечается уверенный рост стоимости, а более доступные районы остаются относительно стабильными.
Бум сегмента роскоши: Рынок элитной жилой недвижимости в Рио переживает бум и стал одним из лидеров. В 2023 году общий объем продаж объектов класса «люкс» (обычно определяемых как дома стоимостью выше ~2 млн реалов) вырос на 70% — это исключительный скачок — и впечатляющие результаты сохранялись в 2024 году и продолжаются в 2025-м thelatinvestor.com. Сейчас элитная недвижимость составляет около 15% от общего объема сделок по стоимости в Рио, хотя по количеству единиц доля гораздо меньше, что подчеркивает значимость сделок с дорогой недвижимостью на рынке thelatinvestor.com. Цены в элитных районах подтверждают этот тренд: в Леблоне, самом дорогом районе города, средняя стоимость «прайм»-объектов составляет 20 000–25 000 реалов за м², а квартиры у пляжа в Ипанеме стоят порядка 18 000–22 000 реалов за м² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. В этих ультра-престижных зонах крайне дефицитное предложение, и фактически они выступают как «голубые фишки» недвижимости — здесь в 2023 году были достигнуты рекордные значения, и рост продолжается thelatinvestor.com. На самом деле Леблон был назван самым дорогим районом Бразилии в 2023 году и остается символом статуса: стоимость недвижимости в Леблоне достигла около 25 000 реалов/м² и ожидается дальнейший рост на фоне неутолимого спроса и ограниченного предложения thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Таблица: Диапазоны цен на жилье в Рио-де-Жанейро по сегментам thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Сегмент | Пример районов | Типичный ценовой диапазон (R$/м²) |
|---|---|---|
| Ультра-премиум | Леблон; Ипанема (первая линия) | R$20 000 – R$25 000 |
| Премиум | Внутренняя Ипанема; Лагоа; Жардин Ботанико; Гавеа; престижные части Копакабаны | R$15 000 – R$20 000 |
| Перспективный премиум | Ботафого; Фламенго; Барра-да-Тижука (лучшие районы) | R$10 000 – R$15 000 |
| Среднее по городу | Все районы (общий средний) | ~R$12 000 за м² (средний) |
Источник: The Latinvestor (анализ рынка, июнь 2025) thelatinvestor.com
Как показано выше, топовые районы в Zona Sul (Южная зона) имеют цены значительно выше городского среднего, в то время как даже «новые престижные» районы, такие как Ботафого или части Барра-да-Тижука, теперь стоят пятьзначные суммы за квадратный метр thelatinvestor.com. Эти различия в цене выделяют ценность местоположения, вида и эксклюзивности. Особенно Барра-да-Тижука, новый спланированный район, предлагает роскошь по более низкой цене за м² (около R$9 000–12 000 в его престижных частях) и был самым быстрорастущим субрынком роскоши thelatinvestor.com. Запуски элитного жилья в Барра недавно выросли на 34,1%, поскольку застройщики воспользовались спросом на большие, современные квартиры в этом районе thelatinvestor.com. Просторные, насыщенные удобствами объекты Барра — часто в закрытых комплексах с бассейнами, спортзалами и парковками — привлекают обеспеченные семьи, ищущих больше пространства, чем могут предложить старые прибрежные районы thelatinvestor.com. Это сделало Барра все более значимым игроком на рынке элитной недвижимости Рио, своего рода «вторым ядром» дорогого жилья за пределами традиционной Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции на рынке жилой недвижимости (Жилой сектор)
Общие рыночные и ценовые тенденции: Жилой сектор в Рио-де-Жанейро демонстрирует разные тенденции в различных сегментах. В среднем, цены на жилье по городу растут умеренно, но с существенными различиями по районам и типам недвижимости. Как отмечено, в целом по городу цены выросли примерно на 4–7% за последний год в номинальном выражении thelatinvestor.com. Важно отметить, что престижные районы Рио опережают средний сегмент. В 2024 году средняя цена по городу выросла примерно на 7,3%, но в элитных районах этот рост был значительно выше: стоимость недвижимости в таких престижных кварталах, как Леблон, Ипанема и Лагоа, увеличилась на 10% и более по сравнению с прошлым годом thelatinvestor.com. За пятилетний период (2020–2025) общая цена за квадратный метр в Рио выросла примерно на 15%, в то время как стоимость объектов высокого класса увеличилась на 25–30% за этот период thelatinvestor.com. Это отражает устойчивость премиального сегмента к экономическим колебаниям, так как состоятельные покупатели часто приобретают недвижимость за наличные и меньше зависят от процентных ставок thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Напротив, жилье среднего сегмента росло куда медленнее, и с учетом инфляции цены в этом сегменте почти не изменились за последние годы globalpropertyguide.com. По сути, рынок жилой недвижимости Рио разделился: в районах с ограниченным предложением и высоким уровнем цен отмечается уверенный рост стоимости, а более доступные районы остаются относительно стабильными.
Бум сегмента роскоши: Рынок элитной жилой недвижимости в Рио переживает бум и стал одним из лидеров. В 2023 году общий объем продаж объектов класса «люкс» (обычно определяемых как дома стоимостью выше ~2 млн реалов) вырос на 70% — это исключительный скачок — и впечатляющие результаты сохранялись в 2024 году и продолжаются в 2025-м thelatinvestor.com. Сейчас элитная недвижимость составляет около 15% от общего объема сделок по стоимости в Рио, хотя по количеству единиц доля гораздо меньше, что подчеркивает значимость сделок с дорогой недвижимостью на рынке thelatinvestor.com. Цены в элитных районах подтверждают этот тренд: в Леблоне, самом дорогом районе города, средняя стоимость «прайм»-объектов составляет 20 000–25 000 реалов за м², а квартиры у пляжа в Ипанеме стоят порядка 18 000–22 000 реалов за м² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. В этих ультра-престижных зонах крайне дефицитное предложение, и фактически они выступают как «голубые фишки» недвижимости — здесь в 2023 году были достигнуты рекордные значения, и рост продолжается thelatinvestor.com. На самом деле Леблон был назван самым дорогим районом Бразилии в 2023 году и остается символом статуса: стоимость недвижимости в Леблоне достигла около 25 000 реалов/м² и ожидается дальнейший рост на фоне неутолимого спроса и ограниченного предложения thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Таблица: Диапазоны цен на жилье в Рио-де-Жанейро по сегментам thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Сегмент | Пример районов | Типичный ценовой диапазон (R$/м²) |
|---|---|---|
| Ультра-премиум | Леблон; Ипанема (первая линия) | R$20 000 – R$25 000 |
| Премиум | Внутренняя Ипанема; Лагоа; Жардин Ботанико; Гавеа; престижные части Копакабаны | R$15 000 – R$20 000 |
| Перспективный премиум | Ботафого; Фламенго; Барра-да-Тижука (лучшие районы) | R$10 000 – R$15 000 |
| Среднее по городу | Все районы (общий средний) | ~R$12 000 за м² (средний) |
Источник: The Latinvestor (анализ рынка, июнь 2025) thelatinvestor.com
Как показано выше, топовые районы в Zona Sul (Южная зона) имеют цены значительно выше городского среднего, в то время как даже «новые престижные» районы, такие как Ботафого или части Барра-да-Тижука, теперь стоят пятьзначные суммы за квадратный метр thelatinvestor.com. Эти различия в цене выделяют ценность местоположения, вида и эксклюзивности. Особенно Барра-да-Тижука, новый спланированный район, предлагает роскошь по более низкой цене за м² (около R$9 000–12 000 в его престижных частях) и был самым быстрорастущим субрынком роскоши thelatinvestor.com. Запуски элитного жилья в Барра недавно выросли на 34,1%, поскольку застройщики воспользовались спросом на большие, современные квартиры в этом районе thelatinvestor.com. Просторные, насыщенные удобствами объекты Барра — часто в закрытых комплексах с бассейнами, спортзалами и парковками — привлекают обеспеченные семьи, ищущих больше пространства, чем могут предложить старые прибрежные районы thelatinvestor.com. Это сделало Барра все более значимым игроком на рынке элитной недвижимости Рио, своего рода «вторым ядром» дорогого жилья за пределами традиционной Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции на рынке жилой недвижимости (Жилой сектор)
Общие рыночные и ценовые тенденции: Жилой сектор в Рио-де-Жанейро демонстрирует разные тенденции в различных сегментах. В среднем, цены на жилье по городу растут умеренно, но с существенными различиями по районам и типам недвижимости. Как отмечено, в целом по городу цены выросли примерно на 4–7% за последний год в номинальном выражении thelatinvestor.com. Важно отметить, что престижные районы Рио опережают средний сегмент. В 2024 году средняя цена по городу выросла примерно на 7,3%, но в элитных районах этот рост был значительно выше: стоимость недвижимости в таких престижных кварталах, как Леблон, Ипанема и Лагоа, увеличилась на 10% и более по сравнению с прошлым годом thelatinvestor.com. За пятилетний период (2020–2025) общая цена за квадратный метр в Рио выросла примерно на 15%, в то время как стоимость объектов высокого класса увеличилась на 25–30% за этот период thelatinvestor.com. Это отражает устойчивость премиального сегмента к экономическим колебаниям, так как состоятельные покупатели часто приобретают недвижимость за наличные и меньше зависят от процентных ставок thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Напротив, жилье среднего сегмента росло куда медленнее, и с учетом инфляции цены в этом сегменте почти не изменились за последние годы globalpropertyguide.com. По сути, рынок жилой недвижимости Рио разделился: в районах с ограниченным предложением и высоким уровнем цен отмечается уверенный рост стоимости, а более доступные районы остаются относительно стабильными.
Бум сегмента роскоши: Рынок элитной жилой недвижимости в Рио переживает бум и стал одним из лидеров. В 2023 году общий объем продаж объектов класса «люкс» (обычно определяемых как дома стоимостью выше ~2 млн реалов) вырос на 70% — это исключительный скачок — и впечатляющие результаты сохранялись в 2024 году и продолжаются в 2025-м thelatinvestor.com. Сейчас элитная недвижимость составляет около 15% от общего объема сделок по стоимости в Рио, хотя по количеству единиц доля гораздо меньше, что подчеркивает значимость сделок с дорогой недвижимостью на рынке thelatinvestor.com. Цены в элитных районах подтверждают этот тренд: в Леблоне, самом дорогом районе города, средняя стоимость «прайм»-объектов составляет 20 000–25 000 реалов за м², а квартиры у пляжа в Ипанеме стоят порядка 18 000–22 000 реалов за м² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. В этих ультра-престижных зонах крайне дефицитное предложение, и фактически они выступают как «голубые фишки» недвижимости — здесь в 2023 году были достигнуты рекордные значения, и рост продолжается thelatinvestor.com. На самом деле Леблон был назван самым дорогим районом Бразилии в 2023 году и остается символом статуса: стоимость недвижимости в Леблоне достигла около 25 000 реалов/м² и ожидается дальнейший рост на фоне неутолимого спроса и ограниченного предложения thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Таблица: Диапазоны цен на жилье в Рио-де-Жанейро по сегментам thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Сегмент | Пример районов | Типичный ценовой диапазон (R$/м²) |
|---|---|---|
| Ультра-премиум | Леблон; Ипанема (первая линия) | R$20 000 – R$25 000 |
| Премиум | Внутренняя Ипанема; Лагоа; Жардин Ботанико; Гавеа; престижные части Копакабаны | R$15 000 – R$20 000 |
| Перспективный премиум | Ботафого; Фламенго; Барра-да-Тижука (лучшие районы) | R$10 000 – R$15 000 |
| Среднее по городу | Все районы (общий средний) | ~R$12 000 за м² (средний) |
Источник: The Latinvestor (анализ рынка, июнь 2025) thelatinvestor.com
Как показано выше, топовые районы в Zona Sul (Южная зона) имеют цены значительно выше городского среднего, в то время как даже «новые престижные» районы, такие как Ботафого или части Барра-да-Тижука, теперь стоят пятьзначные суммы за квадратный метр thelatinvestor.com. Эти различия в цене выделяют ценность местоположения, вида и эксклюзивности. Особенно Барра-да-Тижука, новый спланированный район, предлагает роскошь по более низкой цене за м² (около R$9 000–12 000 в его престижных частях) и был самым быстрорастущим субрынком роскоши thelatinvestor.com. Запуски элитного жилья в Барра недавно выросли на 34,1%, поскольку застройщики воспользовались спросом на большие, современные квартиры в этом районе thelatinvestor.com. Просторные, насыщенные удобствами объекты Барра — часто в закрытых комплексах с бассейнами, спортзалами и парковками — привлекают обеспеченные семьи, ищущих больше пространства, чем могут предложить старые прибрежные районы thelatinvestor.com. Это сделало Барра все более значимым игроком на рынке элитной недвижимости Рио, своего рода «вторым ядром» дорогого жилья за пределами традиционной Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции на рынке жилой недвижимости (Жилой сектор)
Общие рыночные и ценовые тенденции: Жилой сектор в Рио-де-Жанейро демонстрирует разные тенденции в различных сегментах. В среднем, цены на жилье по городу растут умеренно, но с существенными различиями по районам и типам недвижимости. Как отмечено, в целом по городу цены выросли примерно на 4–7% за последний год в номинальном выражении thelatinvestor.com. Важно отметить, что престижные районы Рио опережают средний сегмент. В 2024 году средняя цена по городу выросла примерно на 7,3%, но в элитных районах этот рост был значительно выше: стоимость недвижимости в таких престижных кварталах, как Леблон, Ипанема и Лагоа, увеличилась на 10% и более по сравнению с прошлым годом thelatinvestor.com. За пятилетний период (2020–2025) общая цена за квадратный метр в Рио выросла примерно на 15%, в то время как стоимость объектов высокого класса увеличилась на 25–30% за этот период thelatinvestor.com. Это отражает устойчивость премиального сегмента к экономическим колебаниям, так как состоятельные покупатели часто приобретают недвижимость за наличные и меньше зависят от процентных ставок thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Напротив, жилье среднего сегмента росло куда медленнее, и с учетом инфляции цены в этом сегменте почти не изменились за последние годы globalpropertyguide.com. По сути, рынок жилой недвижимости Рио разделился: в районах с ограниченным предложением и высоким уровнем цен отмечается уверенный рост стоимости, а более доступные районы остаются относительно стабильными.
Бум сегмента роскоши: Рынок элитной жилой недвижимости в Рио переживает бум и стал одним из лидеров. В 2023 году общий объем продаж объектов класса «люкс» (обычно определяемых как дома стоимостью выше ~2 млн реалов) вырос на 70% — это исключительный скачок — и впечатляющие результаты сохранялись в 2024 году и продолжаются в 2025-м thelatinvestor.com. Сейчас элитная недвижимость составляет около 15% от общего объема сделок по стоимости в Рио, хотя по количеству единиц доля гораздо меньше, что подчеркивает значимость сделок с дорогой недвижимостью на рынке thelatinvestor.com. Цены в элитных районах подтверждают этот тренд: в Леблоне, самом дорогом районе города, средняя стоимость «прайм»-объектов составляет 20 000–25 000 реалов за м², а квартиры у пляжа в Ипанеме стоят порядка 18 000–22 000 реалов за м² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. В этих ультра-престижных зонах крайне дефицитное предложение, и фактически они выступают как «голубые фишки» недвижимости — здесь в 2023 году были достигнуты рекордные значения, и рост продолжается thelatinvestor.com. На самом деле Леблон был назван самым дорогим районом Бразилии в 2023 году и остается символом статуса: стоимость недвижимости в Леблоне достигла около 25 000 реалов/м² и ожидается дальнейший рост на фоне неутолимого спроса и ограниченного предложения thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Таблица: Диапазоны цен на жилье в Рио-де-Жанейро по сегментам thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Сегмент | Пример районов | Типичный ценовой диапазон (R$/м²) |
|---|---|---|
| Ультра-премиум | Леблон; Ипанема (первая линия) | R$20 000 – R$25 000 |
| Премиум | Внутренняя Ипанема; Лагоа; Жардин Ботанико; Гавеа; престижные части Копакабаны | R$15 000 – R$20 000 |
| Перспективный премиум | Ботафого; Фламенго; Барра-да-Тижука (лучшие районы) | R$10 000 – R$15 000 |
| Среднее по городу | Все районы (общий средний) | ~R$12 000 за м² (средний) |
Источник: The Latinvestor (анализ рынка, июнь 2025) thelatinvestor.com
Как показано выше, топовые районы в Zona Sul (Южная зона) имеют цены значительно выше городского среднего, в то время как даже «новые престижные» районы, такие как Ботафого или части Барра-да-Тижука, теперь стоят пятьзначные суммы за квадратный метр thelatinvestor.com. Эти различия в цене выделяют ценность местоположения, вида и эксклюзивности. Особенно Барра-да-Тижука, новый спланированный район, предлагает роскошь по более низкой цене за м² (около R$9 000–12 000 в его престижных частях) и был самым быстрорастущим субрынком роскоши thelatinvestor.com. Запуски элитного жилья в Барра недавно выросли на 34,1%, поскольку застройщики воспользовались спросом на большие, современные квартиры в этом районе thelatinvestor.com. Просторные, насыщенные удобствами объекты Барра — часто в закрытых комплексах с бассейнами, спортзалами и парковками — привлекают обеспеченные семьи, ищущих больше пространства, чем могут предложить старые прибрежные районы thelatinvestor.com. Это сделало Барра все более значимым игроком на рынке элитной недвижимости Рио, своего рода «вторым ядром» дорогого жилья за пределами традиционной Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции на рынке жилой недвижимости (Жилой сектор)
Общие рыночные и ценовые тенденции: Жилой сектор в Рио-де-Жанейро демонстрирует разные тенденции в различных сегментах. В среднем, цены на жилье по городу растут умеренно, но с существенными различиями по районам и типам недвижимости. Как отмечено, в целом по городу цены выросли примерно на 4–7% за последний год в номинальном выражении thelatinvestor.com. Важно отметить, что престижные районы Рио опережают средний сегмент. В 2024 году средняя цена по городу выросла примерно на 7,3%, но в элитных районах этот рост был значительно выше: стоимость недвижимости в таких престижных кварталах, как Леблон, Ипанема и Лагоа, увеличилась на 10% и более по сравнению с прошлым годом thelatinvestor.com. За пятилетний период (2020–2025) общая цена за квадратный метр в Рио выросла примерно на 15%, в то время как стоимость объектов высокого класса увеличилась на 25–30% за этот период thelatinvestor.com. Это отражает устойчивость премиального сегмента к экономическим колебаниям, так как состоятельные покупатели часто приобретают недвижимость за наличные и меньше зависят от процентных ставок thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Напротив, жилье среднего сегмента росло куда медленнее, и с учетом инфляции цены в этом сегменте почти не изменились за последние годы globalpropertyguide.com. По сути, рынок жилой недвижимости Рио разделился: в районах с ограниченным предложением и высоким уровнем цен отмечается уверенный рост стоимости, а более доступные районы остаются относительно стабильными.
Бум сегмента роскоши: Рынок элитной жилой недвижимости в Рио переживает бум и стал одним из лидеров. В 2023 году общий объем продаж объектов класса «люкс» (обычно определяемых как дома стоимостью выше ~2 млн реалов) вырос на 70% — это исключительный скачок — и впечатляющие результаты сохранялись в 2024 году и продолжаются в 2025-м thelatinvestor.com. Сейчас элитная недвижимость составляет около 15% от общего объема сделок по стоимости в Рио, хотя по количеству единиц доля гораздо меньше, что подчеркивает значимость сделок с дорогой недвижимостью на рынке thelatinvestor.com. Цены в элитных районах подтверждают этот тренд: в Леблоне, самом дорогом районе города, средняя стоимость «прайм»-объектов составляет 20 000–25 000 реалов за м², а квартиры у пляжа в Ипанеме стоят порядка 18 000–22 000 реалов за м² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. В этих ультра-престижных зонах крайне дефицитное предложение, и фактически они выступают как «голубые фишки» недвижимости — здесь в 2023 году были достигнуты рекордные значения, и рост продолжается thelatinvestor.com. На самом деле Леблон был назван самым дорогим районом Бразилии в 2023 году и остается символом статуса: стоимость недвижимости в Леблоне достигла около 25 000 реалов/м² и ожидается дальнейший рост на фоне неутолимого спроса и ограниченного предложения thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Таблица: Диапазоны цен на жилье в Рио-де-Жанейро по сегментам thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Сегмент | Пример районов | Типичный ценовой диапазон (R$/м²) |
|---|---|---|
| Ультра-премиум | Леблон; Ипанема (первая линия) | R$20 000 – R$25 000 |
| Премиум | Внутренняя Ипанема; Лагоа; Жардин Ботанико; Гавеа; престижные части Копакабаны | R$15 000 – R$20 000 |
| Перспективный премиум | Ботафого; Фламенго; Барра-да-Тижука (лучшие районы) | R$10 000 – R$15 000 |
| Среднее по городу | Все районы (общий средний) | ~R$12 000 за м² (средний) |
Источник: The Latinvestor (анализ рынка, июнь 2025) thelatinvestor.com
Как показано выше, топовые районы в Zona Sul (Южная зона) имеют цены значительно выше городского среднего, в то время как даже «новые престижные» районы, такие как Ботафого или части Барра-да-Тижука, теперь стоят пятьзначные суммы за квадратный метр thelatinvestor.com. Эти различия в цене выделяют ценность местоположения, вида и эксклюзивности. Особенно Барра-да-Тижука, новый спланированный район, предлагает роскошь по более низкой цене за м² (около R$9 000–12 000 в его престижных частях) и был самым быстрорастущим субрынком роскоши thelatinvestor.com. Запуски элитного жилья в Барра недавно выросли на 34,1%, поскольку застройщики воспользовались спросом на большие, современные квартиры в этом районе thelatinvestor.com. Просторные, насыщенные удобствами объекты Барра — часто в закрытых комплексах с бассейнами, спортзалами и парковками — привлекают обеспеченные семьи, ищущих больше пространства, чем могут предложить старые прибрежные районы thelatinvestor.com. Это сделало Барра все более значимым игроком на рынке элитной недвижимости Рио, своего рода «вторым ядром» дорогого жилья за пределами традиционной Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции на рынке жилой недвижимости (Жилой сектор)
Общие рыночные и ценовые тенденции: Жилой сектор в Рио-де-Жанейро демонстрирует разные тенденции в различных сегментах. В среднем, цены на жилье по городу растут умеренно, но с существенными различиями по районам и типам недвижимости. Как отмечено, в целом по городу цены выросли примерно на 4–7% за последний год в номинальном выражении thelatinvestor.com. Важно отметить, что престижные районы Рио опережают средний сегмент. В 2024 году средняя цена по городу выросла примерно на 7,3%, но в элитных районах этот рост был значительно выше: стоимость недвижимости в таких престижных кварталах, как Леблон, Ипанема и Лагоа, увеличилась на 10% и более по сравнению с прошлым годом thelatinvestor.com. За пятилетний период (2020–2025) общая цена за квадратный метр в Рио выросла примерно на 15%, в то время как стоимость объектов высокого класса увеличилась на 25–30% за этот период thelatinvestor.com. Это отражает устойчивость премиального сегмента к экономическим колебаниям, так как состоятельные покупатели часто приобретают недвижимость за наличные и меньше зависят от процентных ставок thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Напротив, жилье среднего сегмента росло куда медленнее, и с учетом инфляции цены в этом сегменте почти не изменились за последние годы globalpropertyguide.com. По сути, рынок жилой недвижимости Рио разделился: в районах с ограниченным предложением и высоким уровнем цен отмечается уверенный рост стоимости, а более доступные районы остаются относительно стабильными.
Бум сегмента роскоши: Рынок элитной жилой недвижимости в Рио переживает бум и стал одним из лидеров. В 2023 году общий объем продаж объектов класса «люкс» (обычно определяемых как дома стоимостью выше ~2 млн реалов) вырос на 70% — это исключительный скачок — и впечатляющие результаты сохранялись в 2024 году и продолжаются в 2025-м thelatinvestor.com. Сейчас элитная недвижимость составляет около 15% от общего объема сделок по стоимости в Рио, хотя по количеству единиц доля гораздо меньше, что подчеркивает значимость сделок с дорогой недвижимостью на рынке thelatinvestor.com. Цены в элитных районах подтверждают этот тренд: в Леблоне, самом дорогом районе города, средняя стоимость «прайм»-объектов составляет 20 000–25 000 реалов за м², а квартиры у пляжа в Ипанеме стоят порядка 18 000–22 000 реалов за м² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. В этих ультра-престижных зонах крайне дефицитное предложение, и фактически они выступают как «голубые фишки» недвижимости — здесь в 2023 году были достигнуты рекордные значения, и рост продолжается thelatinvestor.com. На самом деле Леблон был назван самым дорогим районом Бразилии в 2023 году и остается символом статуса: стоимость недвижимости в Леблоне достигла около 25 000 реалов/м² и ожидается дальнейший рост на фоне неутолимого спроса и ограниченного предложения thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Таблица: Диапазоны цен на жилье в Рио-де-Жанейро по сегментам thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Сегмент | Пример районов | Типичный ценовой диапазон (R$/м²) |
|---|---|---|
| Ультра-премиум | Леблон; Ипанема (первая линия) | R$20 000 – R$25 000 |
| Премиум | Внутренняя Ипанема; Лагоа; Жардин Ботанико; Гавеа; престижные части Копакабаны | R$15 000 – R$20 000 |
| Перспективный премиум | Ботафого; Фламенго; Барра-да-Тижука (лучшие районы) | R$10 000 – R$15 000 |
| Среднее по городу | Все районы (общий средний) | ~R$12 000 за м² (средний) |
Источник: The Latinvestor (анализ рынка, июнь 2025) thelatinvestor.com
Как показано выше, топовые районы в Zona Sul (Южная зона) имеют цены значительно выше городского среднего, в то время как даже «новые престижные» районы, такие как Ботафого или части Барра-да-Тижука, теперь стоят пятьзначные суммы за квадратный метр thelatinvestor.com. Эти различия в цене выделяют ценность местоположения, вида и эксклюзивности. Особенно Барра-да-Тижука, новый спланированный район, предлагает роскошь по более низкой цене за м² (около R$9 000–12 000 в его престижных частях) и был самым быстрорастущим субрынком роскоши thelatinvestor.com. Запуски элитного жилья в Барра недавно выросли на 34,1%, поскольку застройщики воспользовались спросом на большие, современные квартиры в этом районе thelatinvestor.com. Просторные, насыщенные удобствами объекты Барра — часто в закрытых комплексах с бассейнами, спортзалами и парковками — привлекают обеспеченные семьи, ищущих больше пространства, чем могут предложить старые прибрежные районы thelatinvestor.com. Это сделало Барра все более значимым игроком на рынке элитной недвижимости Рио, своего рода «вторым ядром» дорогого жилья за пределами традиционной Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции на рынке жилой недвижимости (Жилой сектор)
Общие рыночные и ценовые тенденции: Жилой сектор в Рио-де-Жанейро демонстрирует разные тенденции в различных сегментах. В среднем, цены на жилье по городу растут умеренно, но с существенными различиями по районам и типам недвижимости. Как отмечено, в целом по городу цены выросли примерно на 4–7% за последний год в номинальном выражении thelatinvestor.com. Важно отметить, что престижные районы Рио опережают средний сегмент. В 2024 году средняя цена по городу выросла примерно на 7,3%, но в элитных районах этот рост был значительно выше: стоимость недвижимости в таких престижных кварталах, как Леблон, Ипанема и Лагоа, увеличилась на 10% и более по сравнению с прошлым годом thelatinvestor.com. За пятилетний период (2020–2025) общая цена за квадратный метр в Рио выросла примерно на 15%, в то время как стоимость объектов высокого класса увеличилась на 25–30% за этот период thelatinvestor.com. Это отражает устойчивость премиального сегмента к экономическим колебаниям, так как состоятельные покупатели часто приобретают недвижимость за наличные и меньше зависят от процентных ставок thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Напротив, жилье среднего сегмента росло куда медленнее, и с учетом инфляции цены в этом сегменте почти не изменились за последние годы globalpropertyguide.com. По сути, рынок жилой недвижимости Рио разделился: в районах с ограниченным предложением и высоким уровнем цен отмечается уверенный рост стоимости, а более доступные районы остаются относительно стабильными.
Бум сегмента роскоши: Рынок элитной жилой недвижимости в Рио переживает бум и стал одним из лидеров. В 2023 году общий объем продаж объектов класса «люкс» (обычно определяемых как дома стоимостью выше ~2 млн реалов) вырос на 70% — это исключительный скачок — и впечатляющие результаты сохранялись в 2024 году и продолжаются в 2025-м thelatinvestor.com. Сейчас элитная недвижимость составляет около 15% от общего объема сделок по стоимости в Рио, хотя по количеству единиц доля гораздо меньше, что подчеркивает значимость сделок с дорогой недвижимостью на рынке thelatinvestor.com. Цены в элитных районах подтверждают этот тренд: в Леблоне, самом дорогом районе города, средняя стоимость «прайм»-объектов составляет 20 000–25 000 реалов за м², а квартиры у пляжа в Ипанеме стоят порядка 18 000–22 000 реалов за м² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. В этих ультра-престижных зонах крайне дефицитное предложение, и фактически они выступают как «голубые фишки» недвижимости — здесь в 2023 году были достигнуты рекордные значения, и рост продолжается thelatinvestor.com. На самом деле Леблон был назван самым дорогим районом Бразилии в 2023 году и остается символом статуса: стоимость недвижимости в Леблоне достигла около 25 000 реалов/м² и ожидается дальнейший рост на фоне неутолимого спроса и ограниченного предложения thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Таблица: Диапазоны цен на жилье в Рио-де-Жанейро по сегментам thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Сегмент | Пример районов | Типичный ценовой диапазон (R$/м²) |
|---|---|---|
| Ультра-премиум | Леблон; Ипанема (первая линия) | R$20 000 – R$25 000 |
| Премиум | Внутренняя Ипанема; Лагоа; Жардин Ботанико; Гавеа; престижные части Копакабаны | R$15 000 – R$20 000 |
| Перспективный премиум | Ботафого; Фламенго; Барра-да-Тижука (лучшие районы) | R$10 000 – R$15 000 |
| Среднее по городу | Все районы (общий средний) | ~R$12 000 за м² (средний) |
Источник: The Latinvestor (анализ рынка, июнь 2025) thelatinvestor.com
Как показано выше, топовые районы в Zona Sul (Южная зона) имеют цены значительно выше городского среднего, в то время как даже «новые престижные» районы, такие как Ботафого или части Барра-да-Тижука, теперь стоят пятьзначные суммы за квадратный метр thelatinvestor.com. Эти различия в цене выделяют ценность местоположения, вида и эксклюзивности. Особенно Барра-да-Тижука, новый спланированный район, предлагает роскошь по более низкой цене за м² (около R$9 000–12 000 в его престижных частях) и был самым быстрорастущим субрынком роскоши thelatinvestor.com. Запуски элитного жилья в Барра недавно выросли на 34,1%, поскольку застройщики воспользовались спросом на большие, современные квартиры в этом районе thelatinvestor.com. Просторные, насыщенные удобствами объекты Барра — часто в закрытых комплексах с бассейнами, спортзалами и парковками — привлекают обеспеченные семьи, ищущих больше пространства, чем могут предложить старые прибрежные районы thelatinvestor.com. Это сделало Барра все более значимым игроком на рынке элитной недвижимости Рио, своего рода «вторым ядром» дорогого жилья за пределами традиционной Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции на рынке жилой недвижимости (Жилой сектор)
Общие рыночные и ценовые тенденции: Жилой сектор в Рио-де-Жанейро демонстрирует разные тенденции в различных сегментах. В среднем, цены на жилье по городу растут умеренно, но с существенными различиями по районам и типам недвижимости. Как отмечено, в целом по городу цены выросли примерно на 4–7% за последний год в номинальном выражении thelatinvestor.com. Важно отметить, что престижные районы Рио опережают средний сегмент. В 2024 году средняя цена по городу выросла примерно на 7,3%, но в элитных районах этот рост был значительно выше: стоимость недвижимости в таких престижных кварталах, как Леблон, Ипанема и Лагоа, увеличилась на 10% и более по сравнению с прошлым годом thelatinvestor.com. За пятилетний период (2020–2025) общая цена за квадратный метр в Рио выросла примерно на 15%, в то время как стоимость объектов высокого класса увеличилась на 25–30% за этот период thelatinvestor.com. Это отражает устойчивость премиального сегмента к экономическим колебаниям, так как состоятельные покупатели часто приобретают недвижимость за наличные и меньше зависят от процентных ставок thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Напротив, жилье среднего сегмента росло куда медленнее, и с учетом инфляции цены в этом сегменте почти не изменились за последние годы globalpropertyguide.com. По сути, рынок жилой недвижимости Рио разделился: в районах с ограниченным предложением и высоким уровнем цен отмечается уверенный рост стоимости, а более доступные районы остаются относительно стабильными.
Бум сегмента роскоши: Рынок элитной жилой недвижимости в Рио переживает бум и стал одним из лидеров. В 2023 году общий объем продаж объектов класса «люкс» (обычно определяемых как дома стоимостью выше ~2 млн реалов) вырос на 70% — это исключительный скачок — и впечатляющие результаты сохранялись в 2024 году и продолжаются в 2025-м thelatinvestor.com. Сейчас элитная недвижимость составляет около 15% от общего объема сделок по стоимости в Рио, хотя по количеству единиц доля гораздо меньше, что подчеркивает значимость сделок с дорогой недвижимостью на рынке thelatinvestor.com. Цены в элитных районах подтверждают этот тренд: в Леблоне, самом дорогом районе города, средняя стоимость «прайм»-объектов составляет 20 000–25 000 реалов за м², а квартиры у пляжа в Ипанеме стоят порядка 18 000–22 000 реалов за м² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. В этих ультра-престижных зонах крайне дефицитное предложение, и фактически они выступают как «голубые фишки» недвижимости — здесь в 2023 году были достигнуты рекордные значения, и рост продолжается thelatinvestor.com. На самом деле Леблон был назван самым дорогим районом Бразилии в 2023 году и остается символом статуса: стоимость недвижимости в Леблоне достигла около 25 000 реалов/м² и ожидается дальнейший рост на фоне неутолимого спроса и ограниченного предложения thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Таблица: Диапазоны цен на жилье в Рио-де-Жанейро по сегментам thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Сегмент | Пример районов | Типичный ценовой диапазон (R$/м²) |
|---|---|---|
| Ультра-премиум | Леблон; Ипанема (первая линия) | R$20 000 – R$25 000 |
| Премиум | Внутренняя Ипанема; Лагоа; Жардин Ботанико; Гавеа; престижные части Копакабаны | R$15 000 – R$20 000 |
| Перспективный премиум | Ботафого; Фламенго; Барра-да-Тижука (лучшие районы) | R$10 000 – R$15 000 |
| Среднее по городу | Все районы (общий средний) | ~R$12 000 за м² (средний) |
Источник: The Latinvestor (анализ рынка, июнь 2025) thelatinvestor.com
Как показано выше, топовые районы в Zona Sul (Южная зона) имеют цены значительно выше городского среднего, в то время как даже «новые престижные» районы, такие как Ботафого или части Барра-да-Тижука, теперь стоят пятьзначные суммы за квадратный метр thelatinvestor.com. Эти различия в цене выделяют ценность местоположения, вида и эксклюзивности. Особенно Барра-да-Тижука, новый спланированный район, предлагает роскошь по более низкой цене за м² (около R$9 000–12 000 в его престижных частях) и был самым быстрорастущим субрынком роскоши thelatinvestor.com. Запуски элитного жилья в Барра недавно выросли на 34,1%, поскольку застройщики воспользовались спросом на большие, современные квартиры в этом районе thelatinvestor.com. Просторные, насыщенные удобствами объекты Барра — часто в закрытых комплексах с бассейнами, спортзалами и парковками — привлекают обеспеченные семьи, ищущих больше пространства, чем могут предложить старые прибрежные районы thelatinvestor.com. Это сделало Барра все более значимым игроком на рынке элитной недвижимости Рио, своего рода «вторым ядром» дорогого жилья за пределами традиционной Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции на рынке жилой недвижимости (Жилой сектор)
Общие рыночные и ценовые тенденции: Жилой сектор в Рио-де-Жанейро демонстрирует разные тенденции в различных сегментах. В среднем, цены на жилье по городу растут умеренно, но с существенными различиями по районам и типам недвижимости. Как отмечено, в целом по городу цены выросли примерно на 4–7% за последний год в номинальном выражении thelatinvestor.com. Важно отметить, что престижные районы Рио опережают средний сегмент. В 2024 году средняя цена по городу выросла примерно на 7,3%, но в элитных районах этот рост был значительно выше: стоимость недвижимости в таких престижных кварталах, как Леблон, Ипанема и Лагоа, увеличилась на 10% и более по сравнению с прошлым годом thelatinvestor.com. За пятилетний период (2020–2025) общая цена за квадратный метр в Рио выросла примерно на 15%, в то время как стоимость объектов высокого класса увеличилась на 25–30% за этот период thelatinvestor.com. Это отражает устойчивость премиального сегмента к экономическим колебаниям, так как состоятельные покупатели часто приобретают недвижимость за наличные и меньше зависят от процентных ставок thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Напротив, жилье среднего сегмента росло куда медленнее, и с учетом инфляции цены в этом сегменте почти не изменились за последние годы globalpropertyguide.com. По сути, рынок жилой недвижимости Рио разделился: в районах с ограниченным предложением и высоким уровнем цен отмечается уверенный рост стоимости, а более доступные районы остаются относительно стабильными.
Бум сегмента роскоши: Рынок элитной жилой недвижимости в Рио переживает бум и стал одним из лидеров. В 2023 году общий объем продаж объектов класса «люкс» (обычно определяемых как дома стоимостью выше ~2 млн реалов) вырос на 70% — это исключительный скачок — и впечатляющие результаты сохранялись в 2024 году и продолжаются в 2025-м thelatinvestor.com. Сейчас элитная недвижимость составляет около 15% от общего объема сделок по стоимости в Рио, хотя по количеству единиц доля гораздо меньше, что подчеркивает значимость сделок с дорогой недвижимостью на рынке thelatinvestor.com. Цены в элитных районах подтверждают этот тренд: в Леблоне, самом дорогом районе города, средняя стоимость «прайм»-объектов составляет 20 000–25 000 реалов за м², а квартиры у пляжа в Ипанеме стоят порядка 18 000–22 000 реалов за м² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. В этих ультра-престижных зонах крайне дефицитное предложение, и фактически они выступают как «голубые фишки» недвижимости — здесь в 2023 году были достигнуты рекордные значения, и рост продолжается thelatinvestor.com. На самом деле Леблон был назван самым дорогим районом Бразилии в 2023 году и остается символом статуса: стоимость недвижимости в Леблоне достигла около 25 000 реалов/м² и ожидается дальнейший рост на фоне неутолимого спроса и ограниченного предложения thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Таблица: Диапазоны цен на жилье в Рио-де-Жанейро по сегментам thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Сегмент | Пример районов | Типичный ценовой диапазон (R$/м²) |
|---|---|---|
| Ультра-премиум | Леблон; Ипанема (первая линия) | R$20 000 – R$25 000 |
| Премиум | Внутренняя Ипанема; Лагоа; Жардин Ботанико; Гавеа; престижные части Копакабаны | R$15 000 – R$20 000 |
| Перспективный премиум | Ботафого; Фламенго; Барра-да-Тижука (лучшие районы) | R$10 000 – R$15 000 |
| Среднее по городу | Все районы (общий средний) | ~R$12 000 за м² (средний) |
Источник: The Latinvestor (анализ рынка, июнь 2025) thelatinvestor.com
Как показано выше, топовые районы в Zona Sul (Южная зона) имеют цены значительно выше городского среднего, в то время как даже «новые престижные» районы, такие как Ботафого или части Барра-да-Тижука, теперь стоят пятьзначные суммы за квадратный метр thelatinvestor.com. Эти различия в цене выделяют ценность местоположения, вида и эксклюзивности. Особенно Барра-да-Тижука, новый спланированный район, предлагает роскошь по более низкой цене за м² (около R$9 000–12 000 в его престижных частях) и был самым быстрорастущим субрынком роскоши thelatinvestor.com. Запуски элитного жилья в Барра недавно выросли на 34,1%, поскольку застройщики воспользовались спросом на большие, современные квартиры в этом районе thelatinvestor.com. Просторные, насыщенные удобствами объекты Барра — часто в закрытых комплексах с бассейнами, спортзалами и парковками — привлекают обеспеченные семьи, ищущих больше пространства, чем могут предложить старые прибрежные районы thelatinvestor.com. Это сделало Барра все более значимым игроком на рынке элитной недвижимости Рио, своего рода «вторым ядром» дорогого жилья за пределами традиционной Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции на рынке жилой недвижимости (Жилой сектор)
Общие рыночные и ценовые тенденции: Жилой сектор в Рио-де-Жанейро демонстрирует разные тенденции в различных сегментах. В среднем, цены на жилье по городу растут умеренно, но с существенными различиями по районам и типам недвижимости. Как отмечено, в целом по городу цены выросли примерно на 4–7% за последний год в номинальном выражении thelatinvestor.com. Важно отметить, что престижные районы Рио опережают средний сегмент. В 2024 году средняя цена по городу выросла примерно на 7,3%, но в элитных районах этот рост был значительно выше: стоимость недвижимости в таких престижных кварталах, как Леблон, Ипанема и Лагоа, увеличилась на 10% и более по сравнению с прошлым годом thelatinvestor.com. За пятилетний период (2020–2025) общая цена за квадратный метр в Рио выросла примерно на 15%, в то время как стоимость объектов высокого класса увеличилась на 25–30% за этот период thelatinvestor.com. Это отражает устойчивость премиального сегмента к экономическим колебаниям, так как состоятельные покупатели часто приобретают недвижимость за наличные и меньше зависят от процентных ставок thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Напротив, жилье среднего сегмента росло куда медленнее, и с учетом инфляции цены в этом сегменте почти не изменились за последние годы globalpropertyguide.com. По сути, рынок жилой недвижимости Рио разделился: в районах с ограниченным предложением и высоким уровнем цен отмечается уверенный рост стоимости, а более доступные районы остаются относительно стабильными.
Бум сегмента роскоши: Рынок элитной жилой недвижимости в Рио переживает бум и стал одним из лидеров. В 2023 году общий объем продаж объектов класса «люкс» (обычно определяемых как дома стоимостью выше ~2 млн реалов) вырос на 70% — это исключительный скачок — и впечатляющие результаты сохранялись в 2024 году и продолжаются в 2025-м thelatinvestor.com. Сейчас элитная недвижимость составляет около 15% от общего объема сделок по стоимости в Рио, хотя по количеству единиц доля гораздо меньше, что подчеркивает значимость сделок с дорогой недвижимостью на рынке thelatinvestor.com. Цены в элитных районах подтверждают этот тренд: в Леблоне, самом дорогом районе города, средняя стоимость «прайм»-объектов составляет 20 000–25 000 реалов за м², а квартиры у пляжа в Ипанеме стоят порядка 18 000–22 000 реалов за м² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. В этих ультра-престижных зонах крайне дефицитное предложение, и фактически они выступают как «голубые фишки» недвижимости — здесь в 2023 году были достигнуты рекордные значения, и рост продолжается thelatinvestor.com. На самом деле Леблон был назван самым дорогим районом Бразилии в 2023 году и остается символом статуса: стоимость недвижимости в Леблоне достигла около 25 000 реалов/м² и ожидается дальнейший рост на фоне неутолимого спроса и ограниченного предложения thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Таблица: Диапазоны цен на жилье в Рио-де-Жанейро по сегментам thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Сегмент | Пример районов | Типичный ценовой диапазон (R$/м²) |
|---|---|---|
| Ультра-премиум | Леблон; Ипанема (первая линия) | R$20 000 – R$25 000 |
| Премиум | Внутренняя Ипанема; Лагоа; Жардин Ботанико; Гавеа; престижные части Копакабаны | R$15 000 – R$20 000 |
| Перспективный премиум | Ботафого; Фламенго; Барра-да-Тижука (лучшие районы) | R$10 000 – R$15 000 |
| Среднее по городу | Все районы (общий средний) | ~R$12 000 за м² (средний) |
Источник: The Latinvestor (анализ рынка, июнь 2025) thelatinvestor.com
Как показано выше, топовые районы в Zona Sul (Южная зона) имеют цены значительно выше городского среднего, в то время как даже «новые престижные» районы, такие как Ботафого или части Барра-да-Тижука, теперь стоят пятьзначные суммы за квадратный метр thelatinvestor.com. Эти различия в цене выделяют ценность местоположения, вида и эксклюзивности. Особенно Барра-да-Тижука, новый спланированный район, предлагает роскошь по более низкой цене за м² (около R$9 000–12 000 в его престижных частях) и был самым быстрорастущим субрынком роскоши thelatinvestor.com. Запуски элитного жилья в Барра недавно выросли на 34,1%, поскольку застройщики воспользовались спросом на большие, современные квартиры в этом районе thelatinvestor.com. Просторные, насыщенные удобствами объекты Барра — часто в закрытых комплексах с бассейнами, спортзалами и парковками — привлекают обеспеченные семьи, ищущих больше пространства, чем могут предложить старые прибрежные районы thelatinvestor.com. Это сделало Барра все более значимым игроком на рынке элитной недвижимости Рио, своего рода «вторым ядром» дорогого жилья за пределами традиционной Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции на рынке жилой недвижимости (Жилой сектор)
Общие рыночные и ценовые тенденции: Жилой сектор в Рио-де-Жанейро демонстрирует разные тенденции в различных сегментах. В среднем, цены на жилье по городу растут умеренно, но с существенными различиями по районам и типам недвижимости. Как отмечено, в целом по городу цены выросли примерно на 4–7% за последний год в номинальном выражении thelatinvestor.com. Важно отметить, что престижные районы Рио опережают средний сегмент. В 2024 году средняя цена по городу выросла примерно на 7,3%, но в элитных районах этот рост был значительно выше: стоимость недвижимости в таких престижных кварталах, как Леблон, Ипанема и Лагоа, увеличилась на 10% и более по сравнению с прошлым годом thelatinvestor.com. За пятилетний период (2020–2025) общая цена за квадратный метр в Рио выросла примерно на 15%, в то время как стоимость объектов высокого класса увеличилась на 25–30% за этот период thelatinvestor.com. Это отражает устойчивость премиального сегмента к экономическим колебаниям, так как состоятельные покупатели часто приобретают недвижимость за наличные и меньше зависят от процентных ставок thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Напротив, жилье среднего сегмента росло куда медленнее, и с учетом инфляции цены в этом сегменте почти не изменились за последние годы globalpropertyguide.com. По сути, рынок жилой недвижимости Рио разделился: в районах с ограниченным предложением и высоким уровнем цен отмечается уверенный рост стоимости, а более доступные районы остаются относительно стабильными.
Бум сегмента роскоши: Рынок элитной жилой недвижимости в Рио переживает бум и стал одним из лидеров. В 2023 году общий объем продаж объектов класса «люкс» (обычно определяемых как дома стоимостью выше ~2 млн реалов) вырос на 70% — это исключительный скачок — и впечатляющие результаты сохранялись в 2024 году и продолжаются в 2025-м thelatinvestor.com. Сейчас элитная недвижимость составляет около 15% от общего объема сделок по стоимости в Рио, хотя по количеству единиц доля гораздо меньше, что подчеркивает значимость сделок с дорогой недвижимостью на рынке thelatinvestor.com. Цены в элитных районах подтверждают этот тренд: в Леблоне, самом дорогом районе города, средняя стоимость «прайм»-объектов составляет 20 000–25 000 реалов за м², а квартиры у пляжа в Ипанеме стоят порядка 18 000–22 000 реалов за м² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. В этих ультра-престижных зонах крайне дефицитное предложение, и фактически они выступают как «голубые фишки» недвижимости — здесь в 2023 году были достигнуты рекордные значения, и рост продолжается thelatinvestor.com. На самом деле Леблон был назван самым дорогим районом Бразилии в 2023 году и остается символом статуса: стоимость недвижимости в Леблоне достигла около 25 000 реалов/м² и ожидается дальнейший рост на фоне неутолимого спроса и ограниченного предложения thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Таблица: Диапазоны цен на жилье в Рио-де-Жанейро по сегментам thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Сегмент | Пример районов | Типичный ценовой диапазон (R$/м²) |
|---|---|---|
| Ультра-премиум | Леблон; Ипанема (первая линия) | R$20 000 – R$25 000 |
| Премиум | Внутренняя Ипанема; Лагоа; Жардин Ботанико; Гавеа; престижные части Копакабаны | R$15 000 – R$20 000 |
| Перспективный премиум | Ботафого; Фламенго; Барра-да-Тижука (лучшие районы) | R$10 000 – R$15 000 |
| Среднее по городу | Все районы (общий средний) | ~R$12 000 за м² (средний) |
Источник: The Latinvestor (анализ рынка, июнь 2025) thelatinvestor.com
Как показано выше, топовые районы в Zona Sul (Южная зона) имеют цены значительно выше городского среднего, в то время как даже «новые престижные» районы, такие как Ботафого или части Барра-да-Тижука, теперь стоят пятьзначные суммы за квадратный метр thelatinvestor.com. Эти различия в цене выделяют ценность местоположения, вида и эксклюзивности. Особенно Барра-да-Тижука, новый спланированный район, предлагает роскошь по более низкой цене за м² (около R$9 000–12 000 в его престижных частях) и был самым быстрорастущим субрынком роскоши thelatinvestor.com. Запуски элитного жилья в Барра недавно выросли на 34,1%, поскольку застройщики воспользовались спросом на большие, современные квартиры в этом районе thelatinvestor.com. Просторные, насыщенные удобствами объекты Барра — часто в закрытых комплексах с бассейнами, спортзалами и парковками — привлекают обеспеченные семьи, ищущих больше пространства, чем могут предложить старые прибрежные районы thelatinvestor.com. Это сделало Барра все более значимым игроком на рынке элитной недвижимости Рио, своего рода «вторым ядром» дорогого жилья за пределами традиционной Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Обзор рынка (Текущая ситуация в 2025 году)
Рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025 году находится на стадии умеренного восстановления и возобновления роста. После продолжительного периода стагнации в конце 2010-х годов стоимость недвижимости снова начала расти, хотя рост остается умеренным с учетом инфляции. По состоянию на апрель 2025 года цены на жилую недвижимость в Рио-де-Жанейро выросли примерно на 4,6% в годовом исчислении (YoY) (самое большое ежегодное увеличение с 2015 года), но только около −0,9% в реальном выражении с учетом инфляции в Бразилии globalpropertyguide.com. Это указывает на то, что номинальные цены растут, но инфляция снизила часть прибыли. Тем не менее, этот рост знаменует собой поворот в развитии рынка Рио, где с 2015 по 2018 год цены в основном стояли на месте или даже снижались на фоне рецессии в Бразилии и постолимпийского спада.
Спрос на недвижимость остается устойчивым, несмотря на экономические трудности. В целом по Бразилии жилищный рынок проявлял высокую активность в 2024 году — например, продажи жилой недвижимости в Сан-Паулу выросли более чем на 35% в 2024 году globalpropertyguide.com — и Рио-де-Жанейро повторил часть этой динамики. В Рио общий объем сделок с недвижимостью вырос примерно на 14% в 2024 году по сравнению с предыдущим годом thelatinvestor.com. Это отражает восстановление доверия покупателей и отложенный спрос, несмотря на то, что высокие процентные ставки делают финансирование дорогим. Ключевая ставка Бразилии (Selic) достигла 14,75% в начале 2025 года, что стало самым высоким уровнем почти за два десятилетия riotimesonline.com. Такие высокие ставки охладили покупки в кредит, особенно для покупателей среднего класса, зависящих от ипотек. Тем не менее, культурные приоритеты владения жильём и креативные финансовые решения (например, увеличение сроков кредитования и использование пенсионных накоплений) поддерживают высокую активность бразильцев на рынке riotimesonline.com.
На макроэкономическом уровне экономика Бразилии выросла примерно на 3,4% в 2024 году globalpropertyguide.com, и хотя ожидается, что рост замедлится до ~2% в 2025 году, сектор недвижимости Рио выигрывает от улучшения потребительского доверия и занятости. Значительный дефицит жилья (оценивается в 369 000 единиц в городе Рио thelatinvestor.com) также поддерживает долгосрочный спрос. Государственные программы, такие как возобновленная схема доступного жилья Minha Casa, Minha Vida (MCMV), сыграли значительную роль в поддержке нижнего сегмента рынка за счет субсидирования покупки жилья. В начале 2025 года федеральное правительство даже расширило MCMV на более высокие доходы (до 12 000 реалов в месяц) с преференциальной ипотечной ставкой 10% riotimesonline.com, поддерживая покупателей первого жилья. В верхнем сегменте обеспеченные наличными покупатели и инвесторы (как отечественные, так и иностранные) активизировались и поддержали продажи, компенсируя спад в ипотечно-зависимых сегментах. В целом, Рио вступает в середину 2025 года с осторожно оптимистичным прогнозом: спрос остается стабильным, а в некоторых сегментах предложение сжимается, однако высокие издержки на финансирование и экономическая неопределенность сдерживают темпы роста riotimesonline.com riotimesonline.com.
Уникальные особенности по районам
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
Тенденции на рынке жилой недвижимости (Жилой сектор)
Общие рыночные и ценовые тенденции: Жилой сектор в Рио-де-Жанейро демонстрирует разные тенденции в различных сегментах. В среднем, цены на жилье по городу растут умеренно, но с существенными различиями по районам и типам недвижимости. Как отмечено, в целом по городу цены выросли примерно на 4–7% за последний год в номинальном выражении thelatinvestor.com. Важно отметить, что престижные районы Рио опережают средний сегмент. В 2024 году средняя цена по городу выросла примерно на 7,3%, но в элитных районах этот рост был значительно выше: стоимость недвижимости в таких престижных кварталах, как Леблон, Ипанема и Лагоа, увеличилась на 10% и более по сравнению с прошлым годом thelatinvestor.com. За пятилетний период (2020–2025) общая цена за квадратный метр в Рио выросла примерно на 15%, в то время как стоимость объектов высокого класса увеличилась на 25–30% за этот период thelatinvestor.com. Это отражает устойчивость премиального сегмента к экономическим колебаниям, так как состоятельные покупатели часто приобретают недвижимость за наличные и меньше зависят от процентных ставок thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Напротив, жилье среднего сегмента росло куда медленнее, и с учетом инфляции цены в этом сегменте почти не изменились за последние годы globalpropertyguide.com. По сути, рынок жилой недвижимости Рио разделился: в районах с ограниченным предложением и высоким уровнем цен отмечается уверенный рост стоимости, а более доступные районы остаются относительно стабильными.
Бум сегмента роскоши: Рынок элитной жилой недвижимости в Рио переживает бум и стал одним из лидеров. В 2023 году общий объем продаж объектов класса «люкс» (обычно определяемых как дома стоимостью выше ~2 млн реалов) вырос на 70% — это исключительный скачок — и впечатляющие результаты сохранялись в 2024 году и продолжаются в 2025-м thelatinvestor.com. Сейчас элитная недвижимость составляет около 15% от общего объема сделок по стоимости в Рио, хотя по количеству единиц доля гораздо меньше, что подчеркивает значимость сделок с дорогой недвижимостью на рынке thelatinvestor.com. Цены в элитных районах подтверждают этот тренд: в Леблоне, самом дорогом районе города, средняя стоимость «прайм»-объектов составляет 20 000–25 000 реалов за м², а квартиры у пляжа в Ипанеме стоят порядка 18 000–22 000 реалов за м² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. В этих ультра-престижных зонах крайне дефицитное предложение, и фактически они выступают как «голубые фишки» недвижимости — здесь в 2023 году были достигнуты рекордные значения, и рост продолжается thelatinvestor.com. На самом деле Леблон был назван самым дорогим районом Бразилии в 2023 году и остается символом статуса: стоимость недвижимости в Леблоне достигла около 25 000 реалов/м² и ожидается дальнейший рост на фоне неутолимого спроса и ограниченного предложения thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Таблица: Диапазоны цен на жилье в Рио-де-Жанейро по сегментам thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Сегмент | Пример районов | Типичный ценовой диапазон (R$/м²) |
|---|---|---|
| Ультра-премиум | Леблон; Ипанема (первая линия) | R$20 000 – R$25 000 |
| Премиум | Внутренняя Ипанема; Лагоа; Жардин Ботанико; Гавеа; престижные части Копакабаны | R$15 000 – R$20 000 |
| Перспективный премиум | Ботафого; Фламенго; Барра-да-Тижука (лучшие районы) | R$10 000 – R$15 000 |
| Среднее по городу | Все районы (общий средний) | ~R$12 000 за м² (средний) |
Источник: The Latinvestor (анализ рынка, июнь 2025) thelatinvestor.com
Как показано выше, топовые районы в Zona Sul (Южная зона) имеют цены значительно выше городского среднего, в то время как даже «новые престижные» районы, такие как Ботафого или части Барра-да-Тижука, теперь стоят пятьзначные суммы за квадратный метр thelatinvestor.com. Эти различия в цене выделяют ценность местоположения, вида и эксклюзивности. Особенно Барра-да-Тижука, новый спланированный район, предлагает роскошь по более низкой цене за м² (около R$9 000–12 000 в его престижных частях) и был самым быстрорастущим субрынком роскоши thelatinvestor.com. Запуски элитного жилья в Барра недавно выросли на 34,1%, поскольку застройщики воспользовались спросом на большие, современные квартиры в этом районе thelatinvestor.com. Просторные, насыщенные удобствами объекты Барра — часто в закрытых комплексах с бассейнами, спортзалами и парковками — привлекают обеспеченные семьи, ищущих больше пространства, чем могут предложить старые прибрежные районы thelatinvestor.com. Это сделало Барра все более значимым игроком на рынке элитной недвижимости Рио, своего рода «вторым ядром» дорогого жилья за пределами традиционной Zona Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Рынок аренды и краткосрочная аренда: Рынок аренды в Рио был динамичным, на него влияют туризм и растущая популярность платформ краткосрочной аренды.
Традиционная доходность от долгосрочной аренды в городе остается умеренной — в большинстве районов она составляет в среднем около 4–5% в год (брутто), а часто ниже 4% в престижных районах Южной зоны, таких как Копакабана или Ботафого thelatinvestor.com.Высокие цены покупки в этих привлекательных районах снижают доходность от аренды (например, скромная двухкомнатная квартира в Копакабане может стоить так дорого, что годовая арендная плата будет составлять всего ~3% от её стоимости) thelatinvestor.com.Это побудило некоторых инвесторов обратить внимание на краткосрочную аренду (Airbnb) для увеличения доходности.С конца 2010-х годов в Рио наблюдается бум краткосрочной аренды, особенно в туристических прибрежных районах.В Ипанеме, например, сейчас один объект размещения на Airbnb приходится на каждые 7 домов в этом районе — поразительная статистика, иллюстрирующая, насколько массовыми стали краткосрочные аренды reuters.com reuters.com.В соседней Копакабане количество объявлений на Airbnb также значительно выросло (примерно на 24% с 2019 года) reuters.com.У этой тенденции есть как плюсы, так и минусы.С одной стороны, это создает выгодные возможности для владельцев недвижимости и управляющих: предприимчивые хозяева в Рио создали бизнесы по управлению недвижимостью, ежегодно удваивая свои портфели, чтобы удовлетворить туристический спрос reuters.com.С другой стороны, рост краткосрочной аренды затрудняет поиск долгосрочного жилья в этих районах и приводит к росту арендной платы, что вызывает обеспокоенность у местных ассоциаций жителей reuters.com.Советы кондоминиумов часто испытывают трудности в поиске баланса между интересами владельцев, получающих прибыль от Airbnb, и теми, кто жалуется на временных гостей или проблемы с безопасностью reuters.com.До настоящего времени власти Рио не ужесточали регулирование краткосрочной аренды, но эксперты отрасли считают, что это лишь вопрос времени, когда будут введены новые правила (или налоги), как это произошло в других крупных городах reuters.com.Любое такое регулирование станет ключевым фактором, за которым стоит следить, поскольку оно может повлиять на поведение инвесторов на рынке кондоминиумов.В заключение, арендный рынок Рио в 2025 году — это история двух рынков: стабильный рынок долгосрочной аренды с умеренной доходностью и накалённый рынок краткосрочной аренды, превращающий многие квартиры в фактические гостиничные номера — тенденция, которая, вероятно, сохранится, пока туризм остаётся сильным.Средний сегмент и доступное жилье: Средний и нижний сегменты рынка жилой недвижимости Рио сталкиваются с большими трудностями. Высокие процентные ставки (свыше 14% Selic) делают ипотечные кредиты дорогими, что отталкивает некоторых покупателей из среднего класса riotimesonline.com. В результате рост цен в вторичных районах (особенно в некоторых районах Северной зоны или на окраинах) был либо нулевым, либо едва поспевает за инфляцией. Доступность аренды тоже вызывает опасения, ведь многие потенциальные покупатели откладывают покупку и продолжают арендовать жилье. Влияние государства на этот сегмент выражается в поддержке субсидируемого жилья: расширенные программы MCMV и кредиты с пониженными ставками, финансируемые из FGTS, стимулируют строительство доступных квартир в пригородах. Более 278 млрд реалов вкладывается по всей стране в доступное жилье до 2025 года — цель состоит в строительстве миллионов новых домов и, возможно, в стабилизации цен в отдельных окраинных районах, где появляется новое предложение thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, крупные жилищные проекты на западных окраинах (например, Кампу Гранде или Санта Круз в Западной Зоне Рио) могут немного снизить давление на цены за счет увеличения предложения thelatinvestor.com. Исторически, когда появлялись новые объекты доступного жилья (как это было с первой волной MCMV до 2014 года, в результате которой по всей стране было построено 2,4 миллиона единиц), стоимость недвижимости поблизости, как правило, стабилизировалась или даже незначительно снижалась из-за увеличения предложения thelatinvestor.com. Это говорит о том, что на периферии Рио мощное жилищное строительство может удерживать цены на доступном уровне, что является хорошей новостью для покупателей, приобретающих свое первое жилье.
Еще одной заметной тенденцией стало появление профессионально управляемых жилых комплексов (multifamily), что относительно новое явление для Бразилии. Девелоперы и инвесторы проявляют интерес к строительству жилых башен под сдачу в аренду (модель, распространенная в США и ЕС) в Рио и Сан-Паулу, особенно с учетом того, что молодые специалисты стали чаще рассматривать долгосрочную аренду. Программа Reviver Centro (о ней ниже) даже предусматривает превращение старых офисных зданий в арендные лофты в центре города thelatinvestor.com. В целом, несмотря на то что рынок элитного жилья часто попадает в заголовки благодаря двузначному росту, более широкий рынок жилой недвижимости в Рио характеризуется медленным, но устойчивым прогрессом, чему способствуют государственные стимулы и реальная потребность в жилье для разных слоев населения.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл и промышленность)
Офисный рынок: Коммерческий офисный сектор Рио-де-Жанейро в последние годы сталкивался с трудностями, но наконец начинает показывать признаки улучшения. Город пережил период перенасыщения офисными площадями в 2010-х годах — ситуацию усугубили экономический спад после Олимпиады и коррупционный скандал с Petrobras, что привело к сокращениям и опустевшим корпоративным башням. Вакантность на офисном рынке Рио на протяжении большей части конца 2010-х превышала 30%. Однако в 2025 году уровень вакантности офисов постепенно снижается. В первом квартале 2025 года вакантность на офисном рынке Рио снизилась до 29,4%, что является самым низким уровнем примерно за 10 лет jll.com. Хотя показатель вакантности около 29% всё ещё очень высок по мировым стандартам, тенденция к снижению говорит о положительном чистом поглощении. За прошлый год (с 1 квартала 2024 по 1 квартал 2025) вакантность снизилась примерно на 5 процентных пунктов по всему городу jll.com. Два района лидировали по этому показателю в конце 2024 года: Сентру (Центр) и Барра-да-Тижука. В центре Рио наблюдалось снижение вакантности на 2,5 п.п. только в 4 квартале 2024 года, главным образом благодаря тому, что государственные органы заняли новые площади jll.com. Например, правительство штата Рио и прокуратура расширили свои офисы в центре, заполнив ряд давно пустующих зданий jll.com. Барра-да-Тижука, где расположен второй по значимости офисный район (популярный среди компаний, ищущих современные площади вне перегруженного центра), также способствовала снижению вакантности jll.com.
Даже с учетом этих достижений, примерно каждый четвертый-пятый или третий офис в Рио остается пустым, что отражает рынок, все еще находящийся в стадии восстановления. Арендные ставки на первоклассные офисы находятся под давлением, и арендодатели часто предлагают уступки, чтобы привлечь арендаторов. Тенденция «flight-to-quality» очевидна: арендаторы пользуются мягкими рыночными условиями для переезда в здания более высокого класса (чаще всего — в новые, более эффективные башни в районах Порту-Маравилья или Барра) по привлекательной цене, оставляя старый фонд. Это постепенно приводит к расслоению офисного рынка: лучшие здания класса AAA находят арендаторов, в то время как устаревшие офисы (особенно в центральном деловом районе) сталкиваются с трудностями или перепрофилируются. Примечательной инициативой в этом направлении является программа “Reviver Centro” (обсуждается далее), которая стимулирует преобразование устаревших офисных зданий в центре города в жилые помещения или отели thelatinvestor.com. В ближайшие годы мы ожидаем, что вакантность офисов в Рио будет продолжать снижаться по мере роста экономики, однако темпы этого процесса будут зависеть от спроса со стороны новых предприятий. Именно такие отрасли, как нефтехимия, технологии и финансы, определяют большую часть найма офисных площадей в городе; любое расширение (например, если цены на нефть останутся высокими и это поддержит энергокомпании) может ускорить заселение офисов. Кроме того, провайдеры коворкингов и гибких офисов вышли на рынок Рио, чтобы воспользоваться спросом со стороны компаний на гибкие решения — эти операторы заняли определенную часть площадей, особенно в обновленном портовом районе и в Зона-Сул. В целом офисный рынок Рио в 2025 году стабилизируется: худший избыток остался позади, государственный сектор помогает заполнить помещения, и в ближайшее время не ожидается ввода большого объема нового предложения, что позволяет вакансиям постепенно сокращаться jll.com jll.com.
Розничная и смешанная коммерческая недвижимость: Розничный сектор недвижимости в Рио адаптируется к меняющимся потребительским привычкам. Традиционная розничная торговля сильно пострадала во время рецессии 2015–2016 годов и пандемии 2020 года, но в 2024–2025 годах наблюдается возвращение покупательского трафика, особенно на открытых торговых улицах и в торговых центрах обеспеченных районов. Популярные торговые центры Рио (такие как Shopping Rio Sul в Ботафого, BarraShopping в Барра и Village Mall) сообщают о более высокой заполняемости по сравнению с двумя годами ранее, поскольку розничные продажи восстановились вместе с туризмом. Интересной тенденцией в сегменте торговых центров является консолидация и инвестиции со стороны крупных операторов. Например, в 2024 году Iguatemi (одна из ведущих торговых компаний Бразилии) объединилась с инвестиционным фондом для приобретения 16,6% доли в Shopping Rio Sul, одном из знаковых торговых центров Рио practiceguides.chambers.com. Эта сделка отражает возобновление уверенности в рынке высококлассной розницы и тенденцию к объединению или приобретению активов операторами торговых центров для обеспечения масштабируемости. Аналогично, Aliansce Sonae (еще один крупный девелопер торговых центров — REIT) инвестирует в многофункциональные расширения своих объектов, добавляя жилые и офисные компоненты к торговым площадкам и создавая комплексы «мини-городов» siila.com.br. В Рио мы видим, как комплекс BarraShopping продолжает развиваться, дополняясь отдельными офисными башнями, медицинскими центрами и даже проектируемыми жилыми зданиями на территории. Такие многофункциональные ритейл-хабы отвечают стремлению потребителей к удобству («жить—покупать—работать» в одном месте) и способствуют увеличению потока посетителей.
Уличная торговля в престижных районах (например, рестораны и бутики в Ипанеме, Леблоне и Копакабане) выигрывает благодаря значительному возвращению туристов в 2023–2025 годах. Благодаря относительной слабости бразильского реала Рио представляет собой привлекательное направление, а траты туристов растут — что приносит выгоду отелям, ресторанам и розничной торговле. На главных улицах, таких как Гарсия д’Авила (Ипанема) или Висконде де Пиража, открываются новые магазины, в том числе международные бренды выходят на рынок или расширяют присутствие, рассчитывая на люксовых покупателей. С другой стороны, некоторые торговые центры в менее обеспеченных районах по-прежнему сталкиваются с вакансиями и конкуренцией со стороны электронной коммерции. Уровень проникновения e-commerce в Бразилии резко вырос во время пандемии, что сдерживает расширение крупных розничных форматов. Мы видим, что некоторые большие пустующие торговые площади переоборудуются под логистические центры последней мили или даже под церкви и школы в пригородах.
Промышленность и логистика: Хотя промышленный рынок Сан-Паулу более развит, рынок логистической недвижимости в Большом Рио также демонстрирует высокие показатели. Всплеск электронной коммерции из-за пандемии и рост нефтегазовой промышленности Бразилии увеличили спрос на склады и распределительные центры в Рио (особенно вдоль автомагистралей в районе Байшада Флуминенси, а также рядом с портом и аэропортом). По данным JLL, к началу 2025 года уровень вакансии на рынке промышленной недвижимости Бразилии достиг рекордно низких значений (~7–8%) jll.com — и логистические парки Рио являются частью этой тенденции: многие объекты полностью сданы в аренду. Крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение порта Итагуай и модернизация Порту-ду-Асу (крупного частного порта к северу от города), привлекают значительные инвестиции в логистику. Порту-ду-Асу и связанные с ними индустриальные комплексы уже привлекли около 6 млрд реалов инвестиций, благодаря чему в регионе появляются новые индустриальные парки, изменяющие облик этой части штата thelatinvestor.com. Кроме того, развитие дата-центров в Бразилии достигло Рио: в штате строится или планируется более 900 МВт мощности дата-центров, что стимулирует возведение специализированных объектов и может превратить Рио в технологический инфраструктурный центр к 2030 году bnamericas.com. Для инвесторов промышленная недвижимость предлагает более высокую доходность, чем жилая (часто 8–10% и выше), и пользуется большим спросом. Мы ожидаем дальнейшего роста этого сегмента благодаря роли Рио как логистических ворот (с его портами, нефтехимическими комплексами и большой потребительской базой).
В целом по состоянию на 2025 год коммерческая недвижимость Рио показывает смешанные результаты: офисный рынок выходит из периода высокой вакантности по мере оздоровления экономики; розничный сектор стабилизируется благодаря целевым инвестициям и смешению форматов; промышленный и логистический сектор выделяется как наиболее успешный, с низкой вакантностью и расширением, обусловленным ростом электронной коммерции и товарооборота.
Многофункциональные проекты и новые строительства
Рио-де-Жанейро наблюдает движение в сторону многофункциональных застроек, поскольку городские планировщики и застройщики стремятся модернизировать городскую среду и создавать пространства для жизни, работы и отдыха. Одним из самых значимых проектов редевелопмента многофункционального городского пространства является проект Porto Maravilha в портовой зоне (Centro). Этот долгосрочный проект, начатый ещё до Олимпиады 2016 года, превращает ранее заброшенную набережную в оживлённый район с офисами, жилыми домами, культурными площадками и улучшенным транспортом. К 2026 году обновлённая портовая зона, по прогнозам, будет насчитывать до 70 000 новых жителей в радиусе 1 км от общественного транспорта благодаря масштабному жилищному строительству наряду с коммерческими проектами itdp.org. Сейчас в Porto Maravilha появились такие достопримечательности, как Музей завтрашнего дня и океанариум AquaRio, современные офисные здания класса A (например, Aqwa Corporate) и новые жилые комплексы, находящиеся в стадии строительства. Техно-ориентированный подпроект инновационный центр “Porto Maravalley” открылся в 2024 году для привлечения стартапов и представителей креативных индустрий thelatinvestor.com. Этот центр с коворкингами и инкубаторами ещё больше повысил привлекательность портовой зоны для молодых профессионалов и стал частью широкой программы по сочетанию офисов, жилых помещений и досугового пространства в этом районе thelatinvestor.com. Возрождение портовой зоны в качестве многофункционального района сравнивают с анклавом по типу Кремниевой долины — здесь предлагают современные квартиры в перестроенных складах и лофтах, новые кафе и рестораны, лёгкий доступ к центру города по трамваю (VLT). Результат — растущее сообщество людей, которые могут жить, работать и общаться без долгих поездок thelatinvestor.com thelatinvestor.com.За пределами центра города Barra da Tijuca стала очагом для развития спланированных многофункциональных районов. Сама Барра была задумана как многофункциональный проект – крупные микрорайоны обычно включают жилые башни, торговые центры, школы и иногда офисные здания. Эта тенденция продолжается с проектами, такими как Ilha Pura (бывшая Олимпийская деревня, теперь жилой район с парками и коммерческим центром) и новые очереди застройки вокруг Barra Olympic Park. Например, планы для Projeto Imagine в районе Олимпийского парка предусматривают тематический парк, музеи, гастрономический центр и, возможно, жилые и гостиничные объекты, превращая некоторые олимпийские объекты в развлекательную и многофункциональную зону для семейного отдыха coliseum-online.com. Кроме того, частные застройщики в Барра и Рекреу (ещё западнее) строят мультибашенные комплексы с интегрированными торговыми галереями и коворкингами для жителей. Эти автономные районы ориентированы на стиль жизни, когда все повседневные потребности находятся в шаговой доступности – относительно новая концепция для преимущественно автомобильной Барра.
Девелоперы торговой недвижимости также поддерживают многофункциональный подход. Aliansce Sonae, крупный оператор торговых центров, объявил о строительстве шести масштабных многофункциональных проектов по всей Бразилии, в том числе в Рио, которые объединят 35 жилых, офисных и гостиничных башен с торговыми центрами siila.com.br. Это говорит о том, что территории торговых центров (часто крупные земельные участки в престижных районах) всё чаще будут использоваться под офисы, апартаменты и отели – фактически превращая моллы в многофункциональные городские районы. В Рио примером служит развитие вокруг Bossa Nova Mall рядом с аэропортом Сантос Дюмон, куда теперь входит гостиница, а также прямое соединение с офисными зданиями и аэропортом – формируя многофункциональный узел для путешествий, шопинга и бизнеса в центре города.
Программа Reviver Centro стала ещё одним катализатором многофункциональной застройки. Переоборудование неиспользуемых коммерческих зданий в историческом центре под жильё (лофты, студии) с устройством торговых помещений на первом этаже наполняет прежний деловой район активностью 24/7 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Программа предусматривает налоговые льготы и стимулы по зонированию для застройщиков, которые создают жильё в Сентру, что часто влечёт за собой многофункциональный результат: старые офисные здания превращаются в апартаменты наверху и кафе или магазины на первом этаже, сохраняя архитектурное наследие и адаптируя его к современным реалиям. Это не только увеличивает жилищный фонд, но и гармонично сочетает жилые и коммерческие функции в центре города устойчивым образом.
Тенденции инвестирования (внутренние и иностранные инвестиции)
Внутренние инвестиции: Бразильские инвесторы — от частных покупателей до крупных девелоперов и фондов — по-прежнему активно участвуют на рынке недвижимости Рио. В культурном плане недвижимость остается одним из самых популярных классов активов в Бразилии, а Рио уступает по значимости только Сан-Паулу на национальном уровне, поэтому привлекает значительный внутренний капитал. Несмотря на высокие процентные ставки и дороговизну заемных средств, многие бразильцы продолжают покупать недвижимость как защиту от инфляции и колебаний валюты (материальные активы считаются более безопасными в нестабильные времена). Данные за начало 2025 года показывают, что бразильцы по-прежнему активно инвестируют в жилье, продажи и новые проекты выросли на 15% по стране в I квартале 2025 года riotimesonline.com. В Рио местные застройщики, такие как Cyrela, Even и RJZ, активно запускают новые проекты, что говорит об уверенности в рынке. Крупнейшие бразильские девелоперы отмечают отличные результаты: например, Cyrela Brazil Realty продемонстрировала рост продаж на 34% в I квартале 2025 года по сравнению с прошлым годом, достигнув 2,1 млрд реалов riotimesonline.com. Среди этих проектов есть и риоские, что говорит о высоком внутреннем интересе к новым застройкам. Кроме того, банки и институциональные инвесторы увеличивают вложения через паевые фонды недвижимости (FII), в портфелях которых часто присутствуют объекты Рио (например, торговые и офисные центры). Тенденцией 2024 года стала консолидация в секторе REIT/торговых центров (как уже упоминалось, Iguatemi и один из FII купили долю в торговом центре Rio Sul) practiceguides.chambers.com — бразильские инвестиционные инструменты объединяют ресурсы для владения первоклассной недвижимостью.
Жилищная политика правительства также стимулирует внутренние инвестиции. Расширение ипотечного кредитования под залог FGTS (фонда сотрудников государственного сектора) обеспечило относительно более дешёвое кредитование для покупателей с доходом ниже среднего, поддерживая объёмы рынка. Хотя ABECIP (ассоциация ипотечных кредиторов) прогнозирует снижение общего объёма выдачи ипотечных кредитов в 2025 году на 10% из-за высоких ставок, снижение в основном касается рыночных кредитов; субсидируемое кредитование (FGTS), по прогнозам, вырастет примерно на 1% — до 126,8 млрд реалов, что частично компенсирует падение riotimesonline.com riotimesonline.com. Таким образом, внутренний рынок приспосабливается: меньше людей берут стандартную ипотеку в банках, но больше используют специальные программы кредитования или платят наличными (часто с помощью семьи или средств, накопленных за время пандемии). Крупные пенсионные и страховые фонды Бразилии также инвестируют в недвижимость косвенно, и на фоне высоких ставок некоторые из них позиционируются, чтобы покупать недвижимость сейчас по привлекательным капставкам, рассчитывая на рефинансирование после снижения ставок.
Ещё одна внутренняя тенденция — рост числа инвесторов в краткосрочную аренду (как обсуждалось ранее). Многие мелкие бразильские инвесторы покупают квартиры в Рио исключительно для сдачи через Airbnb, фактически становясь микро-предпринимателями. Это пример вложения внутреннего капитала в недвижимость ради доходности. Компании XP и Housi создали фонды для покупки жилых объектов под управляемую аренду, что говорит о растущем институциональном интересе к сектору аренды жилья.
Иностранные инвестиции: Иностранный интерес к недвижимости Рио-де-Жанейро значительно возрос в последние годы, что делает его важной частью рынка 2025 года. На это влияет несколько факторов: благоприятная валютная ситуация, относительно низкие цены по международным меркам и регулируемая открытость. Бразильский реал был слабым в последние годы (например, торгуется около 5 R$ за доллар США), что фактически дает иностранцам 20–30% «скидку» по сравнению с прошлым thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Элитная недвижимость Рио по цене примерно 5000 долларов США за м² поразительно доступна по сравнению с другими мировыми мегаполисами – для сравнения: элитные объекты в Нью-Йорке или Лондоне стоят в 3–5 раз дороже за квадратный метр thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Такое соотношение цены и качества привлекло внимание покупателей из Европы, Северной Америки и Ближнего Востока. Действительно, по некоторым оценкам, иностранные покупатели сейчас составляют 25–40% покупок элитной недвижимости в Рио в зависимости от района thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Анализ Latinvestor отмечает, что около 40% покупателей сегмента люкс в Рио – это иностранцы (60% – местные), и прогнозирует, что доля иностранных участников на рынке элитной недвижимости в ближайшие годы может вырасти до 35% сделок по объему thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Иностранцев привлекают такие районы, как Ипанема, Леблон и Барра, где они видят потенциал для комфортной жизни (или дохода от аренды через краткосрочную сдачу) и долгосрочного роста стоимости. Инвесторы из США и Европы считают Рио относительно недооценённым тропическим мегаполисом, и некоторые диверсифицируют здесь свои вложения, поскольку рынки их стран достигли пика. Есть также интерес со стороны Китая и Ближнего Востока; например, мы видели, как покупатели с Ближнего Востока приобретали пентхаусы на первой линии в Барре, а европейцы покупали колониальные дома в Санта-Терезе под бутик-отели или виллы для Airbnb. Примечательно, что Бразилия не устанавливает юридических ограничений для иностранцев на владение городской недвижимостью, что является большим плюсом thelatinvestor.com. Иностранный гражданин может купить недвижимость в Рио так же, как и бразилец, требуется только местный налоговый номер (CPF) globalpropertyguide.com. Процесс покупки стал ещё более удобным для иностранцев благодаря большей прозрачности — цифровые реестры недвижимости и электронные нотариальные процедуры сократили сроки сделок с месяцев до недель thelatinvestor.com. Кроме того, действуют налоговые соглашения (например, с США и странами ЕС), чтобы избежать двойного налогообложения, а доход от аренды для иностранцев зачастую можно репатриировать на разумных налоговых условиях. Всё это снижает барьеры для международных инвесторов.
Мы также видим инвестиции иностранных фондов и компаний. Например, глобальные частные инвестиционные фонды проявляют интерес к логистическому и офисному секторам Бразилии (хотя основная доля приходится на Сан-Паулу, Рио также рассматривается ими, особенно в отношении нишевых объектов, таких как технопарки или студии). В сегменте гостиничного бизнеса активно участвуют иностранные инвесторы — за последние пару лет несколько отелей в Копакабане и Ипанеме перешли в собственность международных групп, делающих ставку на восстановление туризма. Даже в корпоративной сфере сделки по продаже долей активов, таких как торговые центры Рио или инфраструктура вроде метрополитена, тоже предусматривают иностранный капитал (например, канадский CPPIB ранее инвестировал в метро Рио; это не совсем «недвижимость», но смежная область). Другой пример: Hines (американская компания по недвижимости) инвестирует в многофункциональные комплексы в Бразилии siila.com.br, что может включать проекты и в Рио, демонстрируя интерес иностранных институциональных инвесторов.
В итоге, иностранные инвестиции в рынок недвижимости Рио находятся на самом высоком уровне за многие годы. Агентства недвижимости, специализирующиеся на обслуживании иностранных покупателей (такие как WhereInRio и Rio Exclusive), сообщают о высокой деловой активности. Ожидается, что этот приток будет продолжаться, пока динамика валют и доходности остается благоприятной. Международные инвесторы приносят не только деньги, но иногда и более высокие стандарты и инновации (например, спрос на экологичные здания или умные технологии для домов, что заставляет местных застройщиков адаптироваться). Консенсус заключается в том, что иностранный спрос является значительным стимулом для рынка, обеспечивая ликвидность и помогая поглощать объекты премиум-класса thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Однако, как уже отмечалось, это также способствует росту цен в элитных районах, что может снизить доходность и вытеснить часть местных жителей. Главная задача — сбалансировать этот внешний капитал так, чтобы он приносил пользу всему городу.
Ценовые тенденции и прогнозы рынка до 2030 года
Текущая динамика цен: По состоянию на 2025 год цены на недвижимость в Рио-де-Жанейро находятся в целом на умеренно восходящей траектории, при этом отдельные сегменты продолжают опережать рынок. После коррекции 2015 года рынок достиг дна примерно в 2018–2019 годах и с тех пор постепенно восстанавливается. В номинальном выражении индекс цен на жилье FIPEZAP для Рио находится на рекордно высоком уровне (превысив пик 2014 года), но в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены остаются ниже уровней середины 2010-х годов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это говорит о потенциале для дальнейшего роста при условии сохранения стабильных экономических условий. На 2025 год аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Рио будут продолжать расти на уровне 2–5% в год. Эксперты отрасли ожидают ежегодный рост цен на элитную недвижимость на ~5–7% в 2025–2026 годах, что примерно на 2–3 процентных пункта выше темпов роста всего рынка thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что общий рынок (все сегменты вместе) может расти на ~3–4% в год в краткосрочной перспективе, при условии, что инфляция останется на уровне средних однозначных значений, как прогнозируется (инфляционная цель Бразилии — около 3,5% на 2025 год). Если к концу 2025 года процентные ставки начнут снижаться (что возможно при замедлении инфляции), темпы роста цен могут ускориться, поскольку кредиты станут более доступными. Напротив, если ставки останутся очень высокими, рост цен, скорее всего, будет умеренным и в основном обусловленным покупателями за наличный расчет.
До 2030 года – Жилая недвижимость: На среднесрочную перспективу ожидается кумулятивный рост цен. Сегмент люксового жилья, по прогнозам, вырастет примерно на +15% в совокупности с 2025 по 2030 год (в среднем ~3% в год) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Более широкий рынок жилой недвижимости может показать схожую или немного более низкую динамику, возможно, на уровне 10–12% общего роста к 2030 году (грубая оценка с учетом исторически меньшей доходности среднего сегмента по сравнению с люксовым). На практике это означает, что цены на жилье в Рио могут расти примерно на уровне инфляции или немного опережать ее, но возвращения к двузначным ежегодным темпам роста, как в начале 2010-х, большинство аналитиков не ожидает. Ключевые факторы прогнозируемого роста: сохраняющийся спрос на жилье (дефицит и урбанизация), улучшение экономических условий (ВВП на душу населения в Бразилии медленно растет и ожидается, что эта тенденция продолжится), а также увеличение участия иностранных покупателей и инвесторов, приносящих ликвидность на рынок. К 2030 году люксовая недвижимость в Рио может по-прежнему оставаться дешевой по мировым меркам, поэтому остается потенциал для роста цен, если международный спрос возрастет с 25% до 35% рынка, как прогнозируется thelatinvestor.com.
По районам, Леблон и Ипанема, вероятно, сохранят лидерство по ценам, так как ограниченное новое предложение и устойчивый спрос будут способствовать стабильному росту цен (к концу 2020-х они могут легко превысить R$30 000/м², если тенденции сохранятся). Районы с большим объемом нового строительства, такие как Барра, также будут расти, но, возможно, более умеренно из-за большого числа новых проектов. Доступные периферийные районы могут столкнуться с медленным ростом цен, если на рынок выйдет много жилья по программе MCMV (рост предложения), но эти районы могут получить выгоду за счет увеличения количества сделок.
До 2030 года – Коммерческая недвижимость: Ожидается постепенное восстановление офисного рынка. Прогнозы коммерческих брокеров предполагают, что вакантность офисов в Рио может снизиться до уровня чуть выше 20% к 2027 году, если не появится много новых объектов и ежегодно будет происходить стабильное поглощение нескольких процентов. Арендные ставки могут начать медленно расти после 2025 года, когда вакантность снизится; к 2030 году ставки аренды в премиальных зданиях могут быть значительно выше (в реальном выражении), если уровень вакантности нормализуется (возможно 15–20% вакантности к 2030 году при позитивном сценарии). Это может привести и к росту цен на премиальную офисную недвижимость, так как пока её оценки занижены из-за высокой вакантности. Однако при любом прогнозе нужно учитывать возможность перевода офисов в жилье — программа Reviver Centro может вывести из фонда часть старых офисов (переделанных в квартиры), что механически улучшит баланс спроса и предложения офисов и поддержит восстановление цен на оставшийся офисный фонд. Для ритейла выручка торговых центров, согласно прогнозам, будет расти в связи с ростом экономики; капитализация для премиальных ТРЦ может снижаться при падении процентных ставок, что приведет к росту стоимости активов. Индустриальная недвижимость, по всей видимости, продолжит демонстрировать сильные результаты — некоторые прогнозы показывают, что ставки аренды логистических объектов в Бразилии будут расти, а вакантность сохранится ниже 10% до 2030 года, что благоприятно скажется на ценах складских помещений (особенно вокруг порта и аэропорта Рио на фоне роста торговли).
Макроэкономические факторы и риски для прогноза: Приведённый выше прогноз предполагает относительно благоприятную макроэкономическую среду. Ключевым фактором для будущего рынка недвижимости Рио останутся процентные ставки — если Бразилии удастся обуздать инфляцию и ставка Селик снова снизится до однозначных значений (например, до 8–9% к 2027 году, как ожидают некоторые practiceguides.chambers.com), ипотечное кредитование может резко оживиться, вызвав новую волну финального спроса, которая подтолкнет цены вверх быстрее текущих прогнозов. В этом сценарии рост цен может удивить в положительную сторону, особенно на массовом рынке. С другой стороны, если высокие ставки и бюджетная консолидация сохранятся, темпы роста могут не дотянуть до прогнозируемых и остаться нулевыми в реальном выражении. Еще один фактор — политические/регуляторные изменения: любое возвращение жесткого контроля за арендой или высокое налогообложение недвижимости может снизить инвестиционную активность. Однако последние сигналы (например, обсуждаемая налоговая реформа 2025 года) показывают, что правительство осознает важность не вредить фондам недвижимости и, вероятно, сохранит стимулы для инвестиций practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Долгосрочная устойчивость: Долгосрочные прогнозы за пределами 2030 года, как правило, оптимистичны в отношении Рио. Уникальное сочетание образа жизни города — природная красота (пляжи, горы) и урбанистическая культура — рассматривается как постоянный притягательный фактор, который будет способствовать росту цен в сегменте люкс вне зависимости от краткосрочных циклов thelatinvestor.com. К 2030 году, если мировые тенденции сохранятся, жизнь у океана в большом городе может стать еще большей роскошью — то, что Рио предлагает по относительно выгодным ценам. Помимо этого, всё большее значение будут иметь климатические и устойчивые технологии: объекты с учётом защиты от наводнений, жары и оборудованные «зелёными» решениями могут стоить дороже, и рынок Рио обязательно подстроится под эти запросы thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Чтобы проиллюстрировать возможный сценарий к 2030 году: представьте нормализацию процентных ставок, инфляцию на уровне ~3%, умеренный экономический рост — рынок недвижимости Рио может расти примерно на 5% в номинальном выражении ежегодно. Недвижимость стоимостью 1 000 000 реалов в 2025 году может стоить порядка 1,3–1,4 миллиона в 2030 году при таких условиях. Сегмент люкс может показать более уверенный результат (например, 1 млн реалов в 2025 —> 1,5 млн в 2030 году для элитного объекта). Это предположительные цифры, но они вписываются в оценку 15% совокупного роста в премиальном сегменте и немного меньший рост по остальному рынку.
По сути, развитие инфраструктуры в Рио одновременно исправляет исторические пробелы и открывает путь для будущего роста. Каждая новая транспортная линия или система защиты от наводнений немного расширяет карту «желанной» недвижимости. К 2030 году город видит себя как более связанный мегаполис: там, где профессионал может жить в Нитерое или Нова-Игуасу и ездить на работу в Центру на поезде или метро, турист может легко доехать на трамвае от круизного порта до отеля в Лапе, а житель Реаленгу на далёком западе сможет быстро доехать на BRT и пересесть на метро, чтобы попасть на пляжи Копакабаны менее чем за час. Достижение этих целей не только повысит качество жизни, но и перераспределит спрос на недвижимость более равномерно — снизив давление на несколько центральных районов и раскрывая потенциал слаборазвитых зон. Уже сейчас видны признаки: транспортная доступность и качество инфраструктуры тесно связаны с недавними горячими точками недвижимости в Рио (например, в районах вокруг новых линий BRT и VLT наблюдается рост спроса) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Инвесторам имеет смысл «следовать за инфраструктурой» при поиске возможностей в Рио в ближайшие годы.
Регуляторная и налоговая среда
Регуляторная и налоговая среда в Рио-де-Жанейро (и в Бразилии в целом) является ключевым фактором для рынка недвижимости, влияя на всё — от сроков застройки до доходности инвестиций. По состоянию на 2025 год стоит отметить несколько аспектов этой среды:
Политика содействия развитию: Как муниципальные, так и федеральные власти внедрили меры по стимулированию развития недвижимости. Мы уже обсуждали Reviver Centro, который по сути представляет собой пакет смягчений в зонировании и налоговых льгот (например, освобождение или снижение налога на недвижимость (IPTU) и сборов за утверждение муниципальных проектов) для застройки в центре города thelatinvestor.com. Эта политика поощряет адаптивное повторное использование зданий и помогает сократить бюрократические процедуры за счет ускоренного получения разрешений для соответствующих проектов en.prefeitura.rio. Аналогично, в сфере доступного жилья усиление федеральным правительством программы Minha Casa, Minha Vida (MCMV) на 2023–2025 годы отражает регулируемую приверженность жилищному строительству: путем повышения лимитов дохода и предоставления субсидированных процентных ставок (от 4–5% для самой низкой категории дохода и 8–10% для расширенной категории до R$12 тыс. дохода) riotimesonline.com, правительство фактически вмешивается, чтобы поддерживать активность рынка недвижимости на разных этапах экономического цикла. Эти кредиты часто сопровождаются снижением транзакционных налогов для покупателей. Перезапуск MCMV также сопровождался требованием, чтобы часть новых крупных проектов выделяла квартиры под доступное жилье, интегрируя социальное жилье в городское планирование.
Изменения в налогообложении: Важным событием является обсуждаемая в 2025 году налоговая реформа в Бразилии. Страна движется к упрощению своей сложной налоговой системы, и Дополнительный закон № 214/2025 (Закон о налоговой реформе) введет новый Налог на товары и услуги (IBS) и Взнос на товары и услуги (CBS), которые будут постепенно вводиться с 2026 по 2033 годы practiceguides.chambers.com. Ранее услуги в сфере недвижимости и аренда не облагались налогом одинаково (арендная плата, получаемая физическими лицами, как правило, освобождена от налогообложения при соблюдении определённых лимитов), теперь же они могут подпасть под действие этих новых налогов. Изначально высказывались опасения, что доход от аренды из инвестиционных фондов недвижимости (FIIs) или даже аренда объектов могут потерять некоторые налоговые преимущества в рамках новой системы practiceguides.chambers.com. Однако после протестов отрасли правительство дало сигнал о сохранении льгот для инвестиционных фондов недвижимости для поддержания их привлекательности practiceguides.chambers.com. Для индивидуальных собственников аренда по-прежнему облагается налогом как обычный доход, если превышает определённые пороги, но в Бразилии исторически разрешён упрощённый вычет для доходов от аренды. Налоги на передачу собственности (ITBI) в Рио остаются на уровне около 3% от стоимости недвижимости, а годовой налог на недвижимость (IPTU) является умеренным (прогрессивно выше для дорогой недвижимости и неиспользуемых участков, согласно Городскому статуту). В последние годы город Рио корректировал ставки IPTU и кадастровую стоимость (в 2018 году), что привело к увеличению налоговой нагрузки на дорогую недвижимость, но с тех пор новых повышений объявлено не было. Также следует помнить о лаудемиуме – 5%-м налоге, который применяется к сделкам с определённой прибрежной недвижимостью, расположенной на земле, принадлежащей федеральному правительству (например, некоторых участках у моря) practiceguides.chambers.com. Эта особенность — наследие прошлого, но она хорошо известна местным участникам рынка и обычно учитывается в закрывающих расходах при сделках с такой недвижимостью.
Правила иностранных инвестиций: Среда очень открытая. Бразилия не устанавливает ограничений на иностранное владение городской недвижимостью, как уже отмечалось, и в Рио нет дополнительных барьеров кроме общенациональных правил thelatinvestor.com. Иностранные инвесторы должны зарегистрировать свои инвестиции в Центральном банке (чтобы облегчить репатриацию в будущем) и получить налоговый идентификатор CPF globalpropertyguide.com, однако эти процессы достаточно просты. Более того, Бразилия улучшила процесс регистрации и оформления прав: переход к электронным реестрам позволяет иностранным покупателям во многих случаях завершать сделки дистанционно, используя электронные подписи и доверенности. Титульное страхование в Бразилии пока не так распространено, как в США, потому что систему нотариата и публичного реестра считают основной гарантией права собственности, однако рекомендуется проведение юридической экспертизы. Правовая система обеспечивает исполнение контрактов, хотя это может быть медленно; например, законодательство о найме позволяет довольно легко выселять арендаторов, не платящих аренду (после 3 месяцев неоплаты собственник обычно может вернуть недвижимость через суд за несколько месяцев). Суды Бразилии действительно обеспечивают исполнение обязательств по заключённым сделкам с недвижимостью, что даёт инвесторам уверенность в завершении сделок на согласованных условиях.
Регулирование строительства: Зонирование и согласование строительства в Рио осуществляется под контролем муниципалитета и иногда штата. Одной из исторических проблем была бюрократическая задержка – получение всех разрешений (экологических, по объектам культурного наследия, коммунальных сетей и пр.) могло занимать много времени. Город старается упростить этот процесс с помощью онлайн-систем и ограничения сроков рассмотрения заявок. Например, Рио внедрил систему SICAR для отслеживания разрешений, а по программе Reviver Centro определённые проекты получают возможность обходить длительные слушания по изменению зонирования, поскольку законодательство заранее одобряет изменение статуса для многих районов центра города en.prefeitura.rio. Экологические нормы играют важную роль из-за особенностей географии Рио: любое строительство рядом с охраняемыми лесами (например, национальным парком Тижука) или на побережье должно проходить дополнительную экологическую экспертизу. Иногда соблюдение этих правил останавливает проекты (например, элитный жилой комплекс в районе Жоа был приостановлен по экологическим причинам). В целом, однако, тенденция законодательства – стимулировать устойчивое и безопасное строительство – проекты с зелёными зонами, водопроницаемыми покрытиями или сертификацией по стандартам LEED могут проходить согласования быстрее, а иногда получать налоговые льготы. Критерии ESG (экологические, социальные, управленческие стандарты) набирают популярность в строительном секторе Бразилии practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, то есть застройщики всё больше обращают внимание на выполнение новых норм по энергоэффективности, чтобы не попасть в немилость к инвесторам.
Процентные ставки и кредитная среда: Хотя это и не является прямым регулированием, уровень процентных ставок определяется Центральным банком Бразилии и оказывает огромное влияние на рынок недвижимости. В настоящее время он составляет 14,25–14,75%, что сдерживает кредитование, однако большинство аналитиков ожидают постепенного снижения ставок начиная с конца 2025 года, если инфляция останется под контролем riotimesonline.com. Государство также периодически предписывает процент от вкладов населения, который должен быть направлен на ипотечные кредиты, что обеспечивает банкам фонд для жилищных займов (однако высокие ставки все же ограничивают спрос). Сроки ипотечных кредитов в Бразилии обычно составляют 20–35 лет, а ставки фиксированы (иногда с поправкой на инфляцию). Высокие ставки способствовали инновациям: несколько банков предлагают ипотеку, индексированную по IPCA (потребительская инфляция), с более низкой начальной ставкой, а также обсуждается возможность создания американского рынка долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой, когда появится стабильность. С точки зрения инвестора, при снижении процентных ставок следует учитывать риски досрочного погашения по имеющейся ипотеке (так как заемщики могут рефинансировать).
В налоговой среде для инвесторов: Доход от аренды, получаемый физическим лицом, облагается налогом как обычный доход (прогрессивная шкала до 27,5%), но многие инвесторы используют юридические лица или фонды для налоговой оптимизации. Популярный инструмент — FII (Фонд инвестиций в недвижимость): если инвестор покупает паи в публичном FII, инвестирующем в объекты Рио, дивиденды не облагаются налогом для резидентов-физлиц (и даже иностранные инвесторы при определённых условиях имеют льготы). Это сильный стимул, и подготовка налоговой реформы 2025 года изначально угрожала этой льготе, но, как отмечалось выше, ожидается её сохранение practiceguides.chambers.com. Ещё один способ — создание простой бразильской управляющей компании (Ltda) для владения недвижимостью; она позволяет списывать некоторые расходы из налогооблагаемой базы и упрощает процесс продажи (продажа долей компании вместо объекта недвижимости может избежать части налога на передачу прав). Однако эти схемы требуют консультации юриста. Что касается налога на сделку, в Рио действует нотариальный сбор 2% плюс примерно 3% ITBI, а если объект новый, то для застройщиков дополнительно налог на регистрацию (около 4%). Эти издержки инвесторы воспринимают как часть стандартных расходов. Также в Бразилии есть налог на прирост капитала (15% для нерезидентов на прибыль от продажи недвижимости), однако некоторые иностранцы рассматривают объект как долгосрочную инвестицию или используют структуру, подобную американским 1031-обменам, чтобы отсрочить уплату налога.
Риски и защита: Правовая среда предусматривает различные гарантии: контроль арендной платы как ограничение максимальной арендной ставки в Бразилии отсутствует (арендная ставка свободно договаривается и обычно индексируется ежегодно на инфляцию, если не согласовано иное). Это выгодно для инвесторов. Есть риск политических изменений, которые могут привести к более активному вмешательству государства в жилищную политику (например, усилению прав арендаторов или введению ограничений на рост аренды), но на данный момент тенденция проинвесторская. Закон о найме жилья в Бразилии позволяет выселять неплательщика относительно быстро (обычно в пределах 6 месяцев), а залог или гарант защищают арендодателя. Что касается покупки объектов, законы по борьбе с отмыванием средств требуют, чтобы иностранные покупатели переводили деньги через официальные каналы (регистрация в Банке Бразилии и др.), что просто, но важно учитывать.
В заключение, регуляторная перспектива на 2025 год в целом благоприятствует инвестициям в недвижимость. Действия правительства — от сохранения открытости для иностранной собственности, до расширения жилищных программ и обеспечения того, чтобы новые налоги не душили фонды недвижимости, — свидетельствуют о понимании роли недвижимости в экономике. Налоговые реформы упрощают некоторые аспекты, что должно снизить неопределённость для инвесторов в долгосрочной перспективе. Конечно, как и на любом развивающемся рынке, для успешной работы требуется тщательная проверка и местная экспертиза, однако улучшения продолжают внедряться. Как отмечает отчёт The Latinvestor, Бразилия повысила прозрачность и сократила бюрократию при сделках с недвижимостью в последнее время thelatinvestor.com. Слабый реал создаёт стимул для иностранных инвесторов (фактически скидка 20–30 % в пересчёте по курсу), и Бразилия даже сотрудничает с другими странами, чтобы упростить потоки инвестиций thelatinvestor.com. Все эти факторы делают текущую ситуацию самой благоприятной за долгое время для тех, кто рассматривает рынок недвижимости Рио.Вызовы и риски на рынке
Хотя перспективы рынка недвижимости Рио в целом позитивны, важно отметить вызовы и риски, которые могут повлиять на рынок:
Оценивая эти риски, многие аналитики приходят к выводу, что ни один из них не является непреодолимым, но все они требуют стратегического планирования. Например, высокий уровень процентных ставок можно компенсировать, сосредоточившись на сегментах, менее зависимых от финансирования (люксовая недвижимость или аренда с оплатой наличными). Перепроизводство можно контролировать за счёт тщательного изучения рынка и недопущения строительства избытка недвижимости в одной микро-локации. Регуляторные риски снижаются за счёт постоянного отслеживания изменений политики (отрасль недвижимости в Бразилии часто ведёт переговоры с правительством, как это было при корректировке налоговой реформы для Фондов инвестиции в недвижимость (FII) – см. practiceguides.chambers.com). Безопасность и экологические вопросы имеют большее общественное значение, однако даже здесь игроки рынка недвижимости лоббируют улучшения (например, застройщики финансируют модернизацию фавел рядом со своими проектами или вносят вклад в борьбу с наводнениями через компенсационные обязательства).
В целом, рынок недвижимости Рио предлагает отличные возможности, но не лишён сложностей. Инвесторы и застройщики должны быть готовы к макроэкономическим колебаниям, внимательно следить за изменением политики и выбирать такие локации и типы проектов, которые смогут противостоять или избежать специфических местных рисков (например, преступности или климатических проблем). Основные рыночные факторы – дефицит жилья, уникальная привлекательность локаций – создают подушку безопасности, однако именно грамотное управление рисками позволит отличить успешные проекты от проблемных.
Возможности для покупателей, инвесторов и девелоперов
Несмотря на определённые трудности, рынок недвижимости Рио-де-Жанейро в 2025–2030 годах предлагает множество убедительных возможностей для различных участников рынка:
Для покупателей жилья: Текущее время может быть благоприятным для определённых категорий покупателей. Бразильцы со стабильным доходом, которые могут воспользоваться субсидированным финансированием (например, по программе MCMV или кредитам FGTS), обнаружат, что государство фактически предлагает им процентные ставки ниже рыночных для покупки жилья riotimesonline.com. Сейчас открывается окно для покупки первого дома на выгодных условиях. Несмотря на то, что процентные ставки в целом высоки, если в ближайшие годы они снизятся, покупатели, оформившие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит по более низкой ставке и тем самым получить выгоду. Кроме того, из-за недавней рецессии и пандемии цены в Рио не взлетели до небес, как в некоторых мировых городах, – сейчас они только начинают расти. Это означает, что многие объекты до сих пор предлагаются по разумным ценам в пересчёте на инфляцию. Например, тот, кто хочет купить квартиру в хорошем районе, всё ещё может найти цены 2025 года, сопоставимые с ценами 2014 года в реальном выражении globalpropertyguide.com. По сути, сейчас есть шанс купить жильё недалеко от «дна» рынка. Покупатели с зарубежной валютой или доходами находятся в ещё более выигрышном положении: слабый реал (около 5 R$ за $1) даёт им на 30% большую покупательную способность, чем несколько лет назад thelatinvestor.com. Квартира за 1 миллион реалов обойдётся примерно в 200 тысяч долларов США, что очень привлекательно для иностранных покупателей или бразильцев с доходами в долларах/евро. В общем, для покупателей (как местных, так и иностранных), у которых уже есть финансирование или наличные, Рио предлагает мировые локации по цене, гораздо ниже других мегаполисов. Любители пляжного отдыха могут воспользоваться шансом купить недвижимость в Ипанеме или Копакабане, пока она ещё «дешёвая» по мировым меркам.
Покупатели, приобретающие жильё впервые, а также те, кто улучшает свои жилищные условия, могут найти возможности в развивающихся районах, которые сейчас на подъёме. Как обсуждалось ранее, благодаря обновлению центра города сейчас можно сравнительно недорого купить лофт в Центру и затем выиграть на росте стоимости недвижимости по мере улучшения инфраструктуры (и одновременно насладиться городской жизнью без долгих поездок на работу). Или семья, которая не могла позволить себе жильё в Леблоне, но может купить квартиру в Jardim Oceanico, Barra, окажется в районе с хорошими перспективами роста благодаря развитию инфраструктуры. Другая стратегия — воспользоваться небольшими снижениями цен в переизбыточных сегментах: например, некоторые элитные квартиры, вышедшие на рынок в 2020–21 годах, до сих пор не распроданы, и застройщики могут предлагать скидки или акции на эти объекты. В таких случаях покупатели могут получить выгодные условия (например, включённую отделку высокого класса или парковочное место).
Для инвесторов (инвесторы в аренду/доход): Рио предлагает широкий спектр стратегий для инвесторов. Одна из возможностей — это рынок краткосрочной аренды, который остается сильным. Покупка квартиры в туристически популярных районах (Ипанема, Копакабана, Барра) для сдачи в аренду через Airbnb может приносить значительно больший доход, чем традиционная долгосрочная аренда. На одну квартиру на Airbnb приходится 7 домов в Ипанеме reuters.com, что доказывает высокий спрос. Опытные инвесторы формируют портфели таких объектов; даже если правила ужесточатся, те, кто наладит операционную деятельность сейчас (с правильными лицензиями или в зданиях, где это разрешено), смогут получать высокую прибыль. Например, двухкомнатная квартира рядом с отелем Copacabana Palace может приносить высокий доход за ночь в высокий сезон — зачастую больше, чем годовая долгосрочная аренда всего за 8-9 месяцев краткосрочной сдачи. Есть также стратегия валютного арбитража: иностранные инвесторы получают доход в реалах (часто 5%+ чистой доходности), а если реал в будущем окрепнет, они выигрывают и на курсе валюты. Даже сейчас доходность аренды в Бразилии ~4-6% выше, чем во многих развитых странах, где доход составляет 2-3%. Как показано на инфографике, доходность в Рио (в среднем около 4%, в отдельных случаях до ~7%) сопоставима или выше, чем во многих городах Латинской Америки thelatinvestor.com. Для инвестора с капиталом в долларах или евро это привлекательный вариант в условиях низких процентных ставок — плюс возможный рост стоимости активов.
Инвесторы могут также рассмотреть коммерческую недвижимость, такую как офисы или торговые помещения, где цены все еще остаются заниженными. Покупка качественного офисного этажа сейчас по низкой цене и сдача его в аренду может принести высокую прибыль, если офисный рынок восстановится к 2030 году. Фонды недвижимости (FII), ориентированные на ТЦ или офисы в Рио, торгуются с дисконтом и предлагают доходность 8-10%. Те, кто знаком с рынком капитала, могут инвестировать в такие инструменты для диверсификации портфеля. Еще одно направление: логистика/склады на окраинах города (или в соседних городах, таких как Итаборaи около нефтехимического комплекса) — с ростом электронной коммерции владение небольшими складами может быть прибыльным (некоторые небольшие логистические комплексы позволяют инвесторам приобретать отдельные склады и сдавать их в аренду малому или среднему бизнесу).
Для более пассивных иностранных инвесторов сочетание прозрачного процесса покупки, отсутствия налога для иностранных покупателей и возможности репатриации средств делает Рио более простым местом для инвестиций по сравнению со многими другими развивающимися рынками. Существуют управляющие компании (например, та, что упоминается в статье Reuters, управляющая 100 объектами Airbnb reuters.com reuters.com), которые можно нанять для повседневного управления, что позволяет инвестировать удаленно.
Для застройщиков и строителей: Ожидаются позитивные моменты и на стороне застройщиков. Очевидная возможность заключается в удовлетворении дефицита жилья — существует огромный неудовлетворённый спрос на доступное и жильё для среднего класса. Застройщики, специализирующиеся на проектах MCMV (часто строящие в северных и западных районах), продолжат пользоваться поддержкой государства и гарантированными источниками финансирования. Федеральный план построить 2,5 миллиона домов к 2025 году (с финансированием 278 миллиардов реалов) thelatinvestor.com означает стабильный бизнес для тех, кто ориентируется на этот сегмент. В Рио застройщик может воспользоваться стимулами, участвуя в программе Reviver Centro — переоборудование офисного здания может быть дешевле и быстрее, чем строительство с нуля (с учётом преференций и более низкой стоимости приобретения проблемной коммерческой недвижимости). При дефиците жилья примерно в 369 тысяч единиц в городе thelatinvestor.com, любое качественное жильё в хорошем районе, скорее всего, найдёт покупателей или арендаторов, особенно если его стоимость будет адекватной.
Ещё одна возможность — люксовые и нишевые проекты. По мере роста международного интереса появляется пространство для ультра-люксовых продуктов, которые ранее встречались в Рио редко. Например, сейчас несколько застройщиков возводят брендированные апартаменты (например, квартиры при роскошных отелях) и большие пентхаусы для состоятельных людей. Ожидается, что рынок элитной недвижимости в Рио будет опережать общий рынок, поэтому застройщики, нацеленные на эту аудиторию, смогут назначать премиальные цены и получать хорошую прибыль. Ключевое — это дифференциация: проекты, предлагающие умные технологии для дома, оздоровительные удобства, экологичный дизайн или мультифункциональность, будут выделяться и смогут спрашивать за жилье больше thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Также растёт интерес к многофункциональным мини-комьюнити — застройщик, который сможет собрать достаточно большой земельный участок, сможет создать новое «планируемое сообщество» с жильём, офисами и зоной отдыха в одном комплексе (по примеру крупных проектов Multiplan или Aliansce в Барре). Учитывая тенденции, получение разрешения на такие интегрированные проекты сейчас, возможно, легче, чем раньше, поскольку власти видят их ценность.
Реконструкция и добавление стоимости: В Рио имеется большой фонд старых зданий, некоторые из которых расположены в престижных районах и используются неэффективно. Инвесторы и застройщики могут найти возможности для добавления стоимости: например, покупка старого многоквартирного дома в Копакабане, ремонт квартир и общих зон с последующей продажей или сдачей в аренду на более высоком уровне — по сути, «переворот» целого здания. В Центро, как уже упоминалось, покупка пустого офисного здания по цене значительно ниже стоимости нового строительства и его преобразование в современные лофты может быть крайне прибыльным при эффективной реализации. Льготы программы Reviver Centro (например, возможно, освобождение от платы за смену назначения и ускоренное согласование) делают это предложение еще более привлекательным thelatinvestor.com. Сообщается о высоком спросе на такие объекты — быть одним из первых инвесторов в этом сегменте может дать репутационные преимущества и прибыль.
Технологические и нишевые возможности: Использование технологий в сфере недвижимости открывает новые перспективы. Например, быстрое развитие виртуальных туров (VR) позволяет застройщикам продавать объекты иностранным покупателям дистанционно — согласно статистике, объекты с виртуальными турами продаются на 31% быстрее и в среднем на 9% дороже thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Это означает, что внедрение PropTech расширяет круг потенциальных инвесторов и увеличивает спрос на ваш объект. Те, кто использует VR и цифровой маркетинг, могут воспользоваться 55%-м ростом иностранных покупок с 2020 года thelatinvestor.com. Кроме того, co-living и студенческое жильё — это развивающийся сегмент: в Рио много университетов и языковых школ, привлекающих студентов со всей Бразилии и из-за рубежа, однако специализированного жилья для студентов крайне мало. Создание или перепланировка зданий под современные общежития или co-living (с общими зонами, включёнными удобствами) рядом с университетами (например, в Урке возле UFRJ или в центре рядом с FGV) может удовлетворить незаполненную нишу и принести хороший доход. Ещё одна возможность — co-working пространства: при большом количестве фрилансеров и специалистов на гибридном графике инновационные застройщики интегрируют рабочие лаунджи в жилые комплексы, что повышает привлекательность проектов.
В конечном итоге, устойчивое развитие — это не только вызов, но и возможность. Спрос на «зеленые» здания — с солнечными панелями, сбором дождевой воды, энергоэффективным дизайном — растет. И конечные покупатели, и крупные арендаторы офисов придают все большее значение ESG. Проекты, получающие зеленые сертификаты, могут также получить финансовые стимулы или более быструю сдачу в аренду. Как отмечается в одном прогнозе, спрос на устойчивые строительные материалы в Бразилии растет на 11% ежегодно thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Девелоперы, которые опережают эту тенденцию, могут дифференцировать свой продукт и, возможно, получать более высокую арендную плату или цену продажи, особенно по мере роста озабоченности климатом.
В заключение, рынок Рио предлагает широкий спектр возможностей: выгодные покупки сейчас, в фазе восстановления рыночного цикла, высокодоходные инвестиции в аренду или недооцененные районы, а также перспективы развития, обусловленные политическими стимулами и меняющимися тенденциями образа жизни. Те, кто проведет тщательное исследование и выстроит стратегию в соответствии с направлениями развития города — более связанного, более смешанного по использованию, более устойчивого — получат значительную выгоду. Во многих отношениях Рио конца 2020-х может стать историей успеха: город, решающий свои проблемы и раскрывающий свой потенциал. Тех, кто инвестирует в решение жилищных потребностей, обновление заброшенных объектов или удовлетворение меняющихся запросов (будь то роскошное или совместное проживание), ожидают в ближайшие годы вознаграждения как с финансовой точки зрения, так и в плане формирования новой главы в истории Чудесного города.
Источники:
