Рынок недвижимости озера Комо 2025 – Подробный отчет

Рынок недвижимости озера Комо славится своими роскошными виллами, живописными пейзажами и международной привлекательностью. По состоянию на 2025 год рынок остается динамичным, но относительно стабильным, с высоким спросом со стороны иностранных покупателей и сильным арендным сектором, обусловленным туризмом. Стоимость недвижимости вокруг озера за последний год немного выросла (в среднем на +1% в 2024 году) idealista.it, и эксперты прогнозируют постепенное дальнейшее удорожание (около 3% в 2025 году) при ограниченном предложении investropa.com. В этом обзоре подробно рассматриваются сегменты недвижимости на озере Комо – жилой фонд (основные резиденции), дома для отдыха/второго проживания (включая элитную недвижимость) и коммерческая недвижимость – а также актуальные тенденции, цены, арендная доходность, демография покупателей, инвестиционные перспективы, изменения в регулировании, ключевые локации и развитие инфраструктуры, формирующие рынок в 2025 году и в дальнейшем.

Обзор сегментов рынка

Рынок жилой недвижимости (основные резиденции)

Несмотря на то, что озеро Комо известно как место отдыха и вторых домов, здесь также существует и локальный жилой рынок. Город Комо в частности является центром для покупателей недвижимости для постоянного проживания, предлагая высокий уровень жизни круглый год, рабочие места (близость к Милану и Швейцарии) и полный набор услуг (школы, больницы). Спрос на основные резиденции стабилен и составляет примерно четверть всех сделок laprovinciadicomo.it. Цены в городе высоки по национальным меркам – в конце 2024 года они составляли в среднем около 2 800 евро за м² investropa.com, но при этом немного ниже, чем в туристических районах озера, поскольку в городе Комо представлен более широкий выбор объектов, включая квартиры в современных домах. Реновированные дома в центре города Комо обычно стоят 6 000–7 000 евро за м² laprovinciadicomo.it. Местные покупатели часто прибегают к ипотеке для приобретения жилья; примечательно, что доля покупателей домов для отдыха, пользующихся ипотекой, выросла до ~13,8% в 2024 году (с 12,1% в 2023 году) на фоне стабилизации процентных ставок idealista.it, что свидетельствует об улучшении условий кредитования даже в сегменте жилья для отдыха. Приобретатели основной недвижимости ценят удобные транспортные связи (в Комо есть прямое железнодорожное сообщение с Миланом) и меньшую, по сравнению с популярными деревнями средины озера, туристическую нагрузку.

Дома для отдыха и второго проживания

Рынок недвижимости на озере Комо в основном состоит из вторых домов и домов для отдыха. Около 50% покупателей приобретают недвижимость на озере как второй дом для личного отдыха, и еще 25% — это инвесторы, которые планируют сдавать жилье или держать его с целью увеличения стоимости laprovinciadicomo.it. Эти покупатели домов для отпуска, как правило, обеспеченные и люди среднего возраста: 56% из них находятся в возрасте от 45 до 64 лет idealista.it, часто это семьи (более 80% покупателей домов для отпуска — это семьи, а не одиночки we-wealth.com). Они ищут идиллический образ жизни — панорамные виды на озеро, тишину и подлинное итальянское очарование. Рынок вторых домов на озере Комо по-настоящему интернационален: в 2024 году 60% покупателей были иностранцами, в первую очередь из США и Германии, а также других стран Северной Европы laprovinciadicomo.it. Среди иностранных покупателей есть экспаты или итальянцы, живущие за границей и ищущие родовое гнездо, а также североевропейцы и американцы, которых привлекает сочетание гламура и покоя озера we-wealth.com. Среди покупателей есть как лица с очень высоким уровнем достатка, приобретающие многомиллионные виллы, так и более скромные инвесторы, ищущие уютные квартиры в деревнях или фермерские дома под реконструкцию. Всем им свойственна любовь к живописным местам — одни отдают приоритет близости к воде, а другие не против расположения чуть выше или в глубине, если это обеспечивает лучшие виды и уединение idealista.it.

Спрос на загородные дома остается устойчивым благодаря мировому имиджу озера Комо (усиленному наличием домов знаменитостей и упоминаниями в медиа), а также тенденции, сложившейся после пандемии: жители городов стремятся к рекреационным уединениям. Особенно важно, что международный туризм в районе озера Комо полностью восстановился – число туристических приездов в провинции Комо выросло на 25% в 2023 году по сравнению с 2019, было зафиксировано 4,6 миллиона ночевок и около 85% посетителей приезжали из-за границы investropa.com. Это обеспечивает стабильный поток потенциальных арендаторов и покупателей на перепродажу. Покупатели вторых домов часто рассчитывают частично сдавать их в аренду, тем самым сочетая личное использование для отдыха с инвестициями (см. Доходность от аренды ниже). При выборе недвижимости современные покупатели проявляют все больший интерес к более тихим районам и аутентичным впечатлениям; риелторы отмечают, что многие клиенты теперь предпочитают уединенные, спокойные деревни вместо самых переполненных туристами городков investropa.com investropa.com. Это расширило интерес покупателей за пределы традиционных горячих точек на менее центральные районы, что подробно рассматривается в разделе Ключевые локации.

Сегмент класса люкс и премиум

Элитная недвижимость является флагманским сегментом рынка озера Комо, охватывая исторические виллы, современные усадьбы и апартаменты высокого класса, которые стоят на порядок дороже. К 2024 году виллы на первой линии озера Комо в среднем стоили около 2,5 млн евро, а типичный диапазон для больших элитных вилл, которые меняли владельцев, составлял 2,5–5 млн евро investropa.com investropa.com. Исключительно эксклюзивные прибрежные владения в престижных районах могут значительно превышать этот диапазон — например, исторические виллы с большими садами на первой линии озера в топовых локациях стартуют от 5 млн евро и легко превышают 10 млн евро за самые престижные объекты we-wealth.com. В расчёте на квадратный метр, отремонтированные объекты элитной недвижимости обычно стоят 4 000–10 000 евро за м², а для особо редких коллекционных вилл до 15 000 евро/м² laprovinciadicomo.it. Эти цены делают озеро Комо одним из самых дорогих рынков Италии, сравнимым с центром Милана или элитными районами Рима laprovinciadicomo.it.

Несмотря на высокие цены, спрос на элитную недвижимость остается сильным и устойчивым. Согласно отчету Engel & Völkers Market Report 2025, в сегменте роскошной недвижимости на озере Комо наблюдается стабильность цен или незначительный рост, чему способствуют постоянный международный спрос и ограниченное предложение качественных домов laprovinciadicomo.it. В частности, американцы, немцы и другие северные европейцы проявляют высокую активность в сегменте роскошных покупок, привлеченные спокойствием и живописностью озера laprovinciadicomo.it. Покупатели из Азии (например, из Китая) также проявили растущий интерес в последние годы к инвестициям в элитную недвижимость investropa.com. Ограниченный выбор объектов на первой линии у воды и исторических вилл приводит к давлению с предложением: владельцы удерживают активы (часто откладывая продажу в надежде на дальнейший рост цен на фоне инфляции) laprovinciadicomo.it, и немногие новостройки могут сравниться с величием старых поместий. В результате, ожидается, что цены в высшем сегменте будут расти в 2025 году. Например, роскошные апартаменты в популярных городках (Черноббио, Мольтрасио, Карате Урио, Лальо и др.) продавались по цене €1–1,8 миллиона в 2024 году investropa.com investropa.com, что отражает тот факт, что даже небольшие дома высокого класса стоят миллионы благодаря ограниченному новому предложению и устойчивому интересу покупателей investropa.com investropa.com. В целом, гламур и статус «тихой гавани» для сохранения капитала поддерживают привлекательность сегмента роскоши — значительные коррекции цен маловероятны из-за высокого спроса и уникальной привлекательности этой недвижимости investropa.com investropa.com.

Коммерческая и гостиничная недвижимость

Коммерческая недвижимость на озере Комо в значительной степени связана с туристической и гостиничной индустрией. Регион не является деловым или промышленным центром; основу сектора коммерческой недвижимости здесь составляют отели, рестораны и торговые площади, ориентированные на туристов. В последние годы наблюдается рост интереса инвесторов к гостиничным объектам озера Комо. Фактически, курортные направления, такие как озеро Комо, Таормина и Форте-дей-Марми, составили почти 39% от общего объема инвестиций в отели в Италии в 2024 году hospitalitynet.org. Это впечатляющая доля, подчеркивающая значимость озера Комо как рынка люксового туризма. Было заключено множество крупных сделок по продаже элитных отелей: например, итальянский инвестор приобрел ультра-люксовый отель на озере Комо примерно за 100 миллионов евро в 2024 году (дополнив быстрорастущий портфель гостиниц класса люкс) greenstreetnews.com. Также заходят крупнейшие международные бренды — Six Senses открывает новый 5-звездочный курорт на озере Комо (102 номера, открытие запланировано на 2025 год), а Marriott с брендом EDITION анонсировали дебют отеля на озере Комо к 2025 году sixsenses.com linkedin.com. Эти события свидетельствуют о доверии к неизменной привлекательности озера для состоятельных путешественников.

Доходность от аренды коммерческих гостиничных объектов повысилась благодаря восстановлению туризма в Италии. В 2024 году страна побила рекорд по количеству туристов (64,5 миллиона посетителей) и показала улучшение показателей в сегменте отелей hospitalitynet.org hospitalitynet.org. Люксовые отели на озере Комо демонстрируют высокую загрузку и рост средней цены за сутки проживания, что повышает прибыль инвесторов. Крупные иностранные инвесторы (из Европы, Ближнего Востока, США) проявляют высокую активность, формируя более половины объема покупок на гостиничном рынке Италии hospitalitynet.org. Бутик-отели региона и апартаменты с краткосрочной сдачей в аренду особенно привлекательны с точки зрения инвестиций благодаря ограниченному предложению и возможности устанавливать премиальные цены за виды на озеро и эксклюзивность.

Помимо отелей, торговые и прочие коммерческие помещения на озере Комо, как правило, небольшие и локальные. В основных городах (Комо, Белладжо, Менаджо и др.) есть оживленные магазины, рестораны и кафе, обслуживающие туристов; арендные ставки за лучшие торговые площади в этих пешеходных центрах остаются высокими благодаря большому потоку людей в пиковый сезон. Однако сезонность играет свою роль – часть бизнеса зимой закрывается или сокращает часы работы. Также существует местный спрос на офисные помещения в городе Комо, учитывая его роль провинциальной столицы и кросс-граничную экономику (некоторые компании и профессионалы работают между Комо и соседним Лугано, Швейцария). Доля вакантных офисов в Комо относительно невелика, а сегмент первоклассных офисов в целом по Италии привлекает институциональный капитал благодаря стабильным фундаментальным показателям hospitalitynet.org. Тем не менее, по сравнению с жилым и гостиничным секторами, коммерческая недвижимость на озере Комо – это более узкая ниша, часто находящаяся в собственности и под управлением владельцев (например, семейные отели и магазины), а не крупные инвестиционные объекты.

Тенденции рынка и динамика ценообразования

Ценовые тенденции и региональные различия

Цены на недвижимость на озере Комо продолжают медленно расти. После всплеска спроса после Covid рынок стабилизировался в 2023–2024 годах с умеренным ростом. Согласно данным Tecnocasa, итальянские озерные направления показали средний рост цен на +1,5% в середине 2025 года по сравнению с предыдущим годом, а увеличение на озере Комо составило примерно +1% (заметно меньше, чем на озере Гарда — +2,6%) idealista.it idealista.it. Внутри региона озера Комо динамика цен различается по подрегионам: Леккская сторона (восточный берег) прибавила около +1,7%, а Комская сторона (западный берег) осталась примерно на прежнем уровне за тот же период idealista.it. Это говорит о том, что относительно доступное восточное ответвление имело еще некоторый потенциал роста, тогда как самые дорогие западные районы вышли на плато, так как они уже были на очень высоком уровне. Действительно, в западном и центральном поясе (традиционный коридор роскоши от Комо через Тремеццину до Менаджо) возможности для дальнейшего роста цен весьма ограничены — исторически эти районы показывали лишь примерно 3–5% годового прироста в долгосрочной перспективе investropa.com investropa.com. Например, некоторые первоклассные локации зафиксировали всего лишь +4,5% роста цен в 2022 году investropa.com. Для сравнения, менее известные северные города продемонстрировали более высокие процентные увеличения, поскольку инвесторы «открывают» новые, более доступные районы (см. тренд №2 ниже о росте интереса к северному берегу).

Прогнозы на 2025 год остаются положительными, но сдержанными. Рыночные аналитики прогнозируют, что цены на недвижимость на озере Комо вырастут как минимум на ~3% в 2025 году по сравнению с 2024 годом investropa.com из-за продолжающегося международного спроса. Аналогично, Engel & Völkers ожидает незначительного роста цен в 2025 году в сегменте люкс, ссылаясь на инфляцию и нехватку элитных предложений laprovinciadicomo.it. Проще говоря, ожидается постепенное повышение цен, а не резкий скачок. Более высокие процентные ставки по всему миру в 2023–24 годах не оказали существенного влияния на рынок элитной недвижимости озера Комо (многие покупки совершаются за наличные), и по мере стабилизации или небольшого снижения ипотечных ставок в Европе внутренний спрос может даже усилиться. В более широком масштабе рынок жилья Италии показал устойчивость к 2025 году — цены растут в годовом выражении idealista.it, и озеро Комо находится в русле этого тренда.

Одна из заметных тенденций — географический сдвиг спроса: покупатели (особенно иностранцы) всё чаще ищут уединённые локации и объекты с выгодным соотношением цена/качество. Туристические центры, такие как Белладжо и центральная часть Комо, увидели отток части покупателей на окраины или в более тихие деревни и прибрежные районы investropa.com. В 2024 году количество предложений недвижимости резко выросло в центральных зонах, таких как Менаджо и город Комо, что привело к превышению предложения над актуальным спросом investropa.com. В результате время продажи увеличилось: объекты в этих центральных районах в среднем находятся на рынке ~38 дней (против 25 дней годом ранее) investropa.com. С ростом предложения продавцам пришлось становиться гибче в вопросах цены, что привело к незначительному снижению цен в центральных районах investropa.com investropa.com. Это охлаждение — не обвал, а здоровая балансировка: рынок центрального озера Комо был очень дефицитным в 2021–22 годах, а небольшое замедление к концу 2024 отражает изменение предпочтений покупателей, а не снижение интереса к озеру Комо. Многие покупатели просто предпочитают другую часть озера — например, дом на склоне или в менее оживленном городке — что делает спрос более равномерным.

Район / Местоположение	Типичные цены на недвижимость (отремонтированные дома)	Примечания к рынку
Город Комо и Первый бассейн (юго-западная часть у Комо)	€4 000–€7 000/м² за квартиры и дома в хорошем состоянии laprovinciadicomo.it (центр города до ~€7k).	Популярно для постоянного проживания и среди коммутеров.Сильный местный спрос поддерживает высокие цены.Город Комо является одним из предпочтительных районов для круглогодичного проживания laprovinciadicomo.it.
Берег Лекко (восточный берег) (юго-восточная ветвь, например.Варенна, Беллано)	€4,000–€6,000/м² за отремонтированные дома laprovinciadicomo.it (немного ниже, чем аналогичные дома на западном берегу).	Растущий интерес благодаря живописной красоте и немного более низким ценам.Недавний рост цен ~+1,7% в 2024 году idealista.it превзошел западный берег.Улучшения инфраструктуры (дороги, паромные переправы) повышают доступность.
Западный берег (Центральная и Северная части) (Черноббио до Тремеццины до Менаджио, включая «Золотой треугольник»)	6 000–10 000 €/м² за отремонтированные объекты в престижных деревнях laprovinciadicomo.it.Прибрежные или исторические виллы часто выходят за пределы этого диапазона; ультра-престижные виллы могут достигать €12,000–15,000/м² laprovinciadicomo.it.	Наиболее престижная и традиционно дорогая зона.Сильный спрос на второе жилье со стороны иностранных покупателей; здесь много роскошных вилл.Рост цен медленный (зрелый рынок), но значения очень высокие.Западная часть озера (Тремеццина, Менаджо) по-прежнему остается самой востребованной для покупки домов для отдыха laprovinciadicomo.it.
Весь озеро Комо (среднее)	Примерно €2,500–€10,000/м² в целом в зависимости от типа недвижимости и местоположения investropa.com investropa.com.Средняя цена жилья ~2 800 €/м² в районе Большого Комо investropa.com.	Премиум за озёрный берег: дома на берегу озера в среднем стоили 4 000–7 000 €/м² в 2024 году investropa.com (включая не-люксовые варианты).Озеро Комо занимает среднее положение среди озёр Италии: цены здесь выше, чем на Маджоре/Изео (где максимум для элитной недвижимости ~€4 400/м²), но сопоставимы с верхним сегментом озера Гарда laprovinciadicomo.it.Обычное время продажи ~3–6 месяцев, варьируется в зависимости от ценового сегмента laprovinciadicomo.it.

Источники: Engel & Völkers Market Report 2025 laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it; idealista/data idealista.it; Immobiliare.it; анализ Investropa.

Северная часть озера Комо (Alto Lario) и некоторые восточные прибрежные деревни набирают популярность как «перспективные» районы. Инвесторы показали рост количества запросов на 144% по северным деревням (например, Домазо, Граведона) за один из последних лет investropa.com, привлечённые значительно более низкими ценами и улучшающейся доступностью. Доступность северного побережья по сравнению с югом делает его привлекательным для тех, у кого меньший бюджет или кто рассчитывает на более высокий потенциал арендной доходности investropa.com. Точно так же восточный берег (сторона провинции Лекко) выделяется своей живописностью и новой инфраструктурой, что делает район более доступным. Крупный проект дорожного тоннеля (см. раздел Инфраструктура) сократит время в пути вокруг озера, что повысит привлекательность восточных городков. Уже Белладжио и Варенна на восточном берегу провели городские обновления — улучшен общественный транспорт, парковки, благоустройство — что способствует росту стоимости недвижимости и привлекательности для инвестиций investropa.com. Эксперты прогнозируют, что восточный берег может в будущем предложить более высокую доходность, так как он несколько менее насыщен по сравнению с известным западным побережьем investropa.com investropa.com.

В целом, динамику цен по регионам можно резюмировать следующим образом:

Как видно из таблицы, расположение является ключевым фактором стоимости на озере Комо. Престижные деревни на западной и центральной части озера получают самые высокие цены, тогда как восточные и дальние северные районы предлагают более доступные цены с потенциалом роста. Тем не менее, даже «нижний» сегмент озера Комо (около €4 тыс./м²) значительно превосходит средние цены на жильё в Италии — что подчёркивает статус озера как премиального рынка. Примечательно, что недвижимость на первой линии у воды стоит существенно дороже: хотя средние цены на жильё в провинции Комо составляют около €2 800–3 000/м² investropa.com investropa.com, предложения на береге озера обычно намного выше, а роскошные виллы на первой линии часто продаются за несколько миллионов евро (чаще всего покупателям из узкого круга, включая знаменитостей и мировых бизнесменов investropa.com).

Значимые тенденции рынка 2024–2025

Несколько микротрендов влияют на рынок недвижимости озера Комо в 2025 году:

“Умные” ремонты и устойчивое развитие: Растет спрос на энергоэффективные и современные дома. Многие старые объекты недвижимости модернизируются, чтобы соответствовать новым стандартам ЕС по энергопотреблению. Ожидается, что доля объектов с сертификатами энергоэффективности на озере Комо увеличится примерно на 7% в 2025 году investropa.com, благодаря Директиве ЕС по энергоэффективности зданий и местным инициативам по поддержке экологичной реконструкции. Покупатели все чаще ищут такие характеристики как солнечные панели, тепловые насосы и автоматизация дома, особенно в сегменте элитного жилья investropa.com investropa.com. Эта тенденция повышает стоимость отремонтированных домов и поддерживается налоговыми льготами (обсуждаются позже).
Рост популярности северного побережья: Как уже отмечалось, северная часть озера (такие города как Колико, Домазо, Граведона) становится точкой притяжения для инвесторов, ищущих выгодные предложения. Туризм в Ломбардии в целом вырос примерно на 25% по сравнению с доковидным периодом investropa.com, и экономные путешественники открывают для себя северное побережье озера Комо для доступного отдыха. Это обеспечивает более высокую доходность от аренды на севере и привлекает инвесторов к более дешевым объектам недвижимости investropa.com investropa.com. Ожидается, что стоимость недвижимости на севере будет постепенно расти по мере развития инфраструктуры и увеличения числа туристов, ищущих альтернативу переполненному центральному региону.
Изменение предпочтений иностранных покупателей: Иностранцы по-прежнему доминируют на рынке элитных покупок, но их интересы эволюционируют. Есть свидетельства того, что состоятельные покупатели отходят от самых популярных туристических центров (таких как Белладжио) в пользу более эксклюзивных, малозаметных мест. Сообщения о переполненности — даже мэр Комо говорил о необходимости ограничения числа посетителей в разгар сезона — несколько снизили привлекательность ультра-популярных мест для покупателей, ищущих уединение investropa.com. Это привело к росту популярности деревень Лальо и Карате Урио (тихие города на западном берегу, известные виллами знаменитостей) среди покупателей с высоким уровнем достатка investropa.com investropa.com. По сути, ультра-люксовый сегмент ищет уединения: уникальные владения, спрятанные вдали от туристических маршрутов. Эту тенденцию поддерживают приобретения элитной недвижимости знаменитостями в удалённых районах, что задаёт тренд и привлекает внимание к этим сообществам investropa.com investropa.com.
Культурный туризм стимулирует развитие отдельных районов: Города с культурными достопримечательностями получают стимул. Например, стоимость недвижимости в Варенне растет по мере того, как она становится известным направлением культурного туризма investropa.com investropa.com. Мероприятия, такие как Музыкальный фестиваль на озере Комо и Festival di Bellagio e del Lago di Como, которые проходят и на площадках Варенны, увеличили поток посетителей примерно на 25% по сравнению с допандемийным уровнем investropa.com investropa.com. Во время этих фестивалей отели и дома для отдыха в Варенне часто распродаются полностью, что подчеркивает высокий спрос на туризм investropa.com. Растущий культурный статус Варенны (поддерживаемый СМИ и путеводителями) привлекает новых покупателей и умеренно повышает цены investropa.com. Ожидается, что интерес к культурно насыщенным местам останется высоким.
Развитие и предложение: Новое строительство вокруг озера Комо ограничивается строгими градостроительными нормативами (для сохранения исторического и природного облика) и отсутствием доступных земельных участков в престижных местах. Тем не менее, в 2023–2024 годах наблюдался мини-бум реконструкций и малоэтажных проектов в центральных районах. В результате предложение новых или обновленных квартир для долгосрочной аренды увеличилось, особенно в районах Комо и Лекко. Многие арендодатели, заметив перенасыщение рынка краткосрочной аренды, переключились на долгосрочные контракты, создавая более конкурентные условия на рынке аренды (освещается в разделе Рынок аренды) investropa.com investropa.com. В итоге цены на аренду в центральных районах стабилизировались или даже снизились благодаря появлению на рынке большего количества вариантов для местных жителей и долгосрочных арендаторов investropa.com investropa.com.

В заключение, рынок недвижимости на озере Комо в 2025 году характеризуется высокими, но стабильными ценами, небольшим смещением интереса от сверхцентральных локаций к более широким районам и продолжающимся притоком иностранного капитала, стремящегося к уникальному стилю жизни на озере. Далее мы перейдём к рынку аренды — ключевому компоненту для многих инвесторов здесь.

Рынок аренды и доходность

Краткосрочная аренда для отдыха

Краткосрочная аренда (STR) на платформах, таких как Airbnb, стала значительной возможностью на озере Комо благодаря высокому туристическому спросу. Регион входит в число лучших мест Италии для аренды жилья на отпуск благодаря своей живописной природе, близости к Милану и международной известности trepievi.com. Туристы — от состоятельных путешественников до семей и удалённых сотрудников — с удовольствием снимают частные виллы и апартаменты для «аутентичного» проживания, обеспечивая высокую загрузку и доходы для владельцев trepievi.com trepievi.com.

В 2023 году типичный объект краткосрочной аренды на озере Комо был занят 226 ночей в году (из 365), при среднем уровне загрузки около 62% и средней дневной ставке 307 долларов investropa.com. К 2024 году спрос ещё больше вырос: уровень загрузки аренды в пиковые периоды превысил 88% в 2024 году, что отражает рост числа туристов investropa.com investropa.com. Популярные объекты в престижных локациях зачастую достигают почти полной загрузки в высокий сезон с апреля по октябрь (некоторые показывают заполняемость до 98% в пиковые месяцы bestcomo.com).

Доходность от аренды на краткосрочную аренду может быть очень привлекательной. В таких популярных городах, как Белладжо, Менаджо, Варенна и Тремеццина, хорошо управляемая недвижимость может приносить 150–500 евро за ночь в зависимости от размера и уровня роскоши trepievi.com trepievi.com. Типичная заполняемость в этих горячих точках составляет 65%–85% в течение года trepievi.com. Годовой валовой доход от аренды одного объекта в первоклассном районе может достигать 40 000–80 000 евро trepievi.com trepievi.com. Это соответствует годовой валовой доходности аренды около 10–12% от стоимости объекта для лучших вариантов trepievi.com trepievi.com – исключительно высокая доходность по меркам рынка недвижимости. Как правило, местные агенты оценивают среднюю доходность STR (валовую) в диапазоне 3%–8% в год для владельцев на озере Комо; она варьируется в зависимости от того, насколько активно и профессионально объект продвигается bestcomo.com bestcomo.com. Даже нижняя граница этого диапазона сопоставима или превышает доходность от долгосрочной аренды в городах Италии (среднее значение для квартир в Риме — около 4–7% валовой доходности) globalpropertyguide.com.

Преимущества краткосрочной аренды на озере Комо включают возможность личного использования недвижимости в межсезонье и получение выгоды от высоких ставок в пик туристического сезона. Более того, 8 из 10 посетителей провинции Комо — иностранцы investropa.com, что означает большую целевую аудиторию для STR, которые часто готовы тратить значительные суммы на жилье во время отпуска. Постоянный приток туристов круглый год (включая межсезонье для проведения мероприятий, свадеб, конференций и растущего тренда «воркейшн») обеспечивает спрос на хорошо расположенные объекты даже вне летнего сезона trepievi.com trepievi.com. Примечательно, что рост числа свадебных торжеств и киносъемок/фотосессий на виллах озера Комо также создал нишевый спрос на аренду престижных объектов на короткий срок trepievi.com trepievi.com.

Однако владельцам следует учитывать операционные сложности краткосрочной аренды: частая смена гостей означает больше усилий на маркетинг, уборку и обслуживание, либо расходы на найм управляющего недвижимостью. Местные эксперты предупреждают, что эффективное управление краткосрочной арендой — ключ к высоким доходам: в этом конкурентном рынке необходимы профессиональный уровень гостеприимства, оперативная коммуникация с гостями и динамическое ценообразование trepievi.com trepievi.com. Кроме того, наблюдается тенденция появления муниципальных регуляций для контроля объёма краткосрочной аренды (см. Юридические обновления). Некоторые сообщества на озере Комо обсуждали или уже внедрили ограничения, чтобы защитить доступность местного жилья и управлять чрезмерным туризмом trepievi.com. Например, регламенты региона Ломбардия обязывают частных собственников STR держать свою недвижимость свободной не менее 90 дней в году bestcomo.com, что фактически ограничивает максимальную занятость 275 днями (чтобы отличать случайную аренду от постоянного гостиничного бизнеса). Владельцы нескольких объектов краткосрочной аренды также сталкиваются с более высокими налогами по новым правилам (подробнее расскажем позже). Несмотря на эти факторы, краткосрочная аренда остается «отличной возможностью в 2025 году», при условии, что инвесторы внимательно выбирают локацию и обеспечивают профессиональное управление trepievi.com trepievi.com.

Некоторые районы выделяются для инвестиций в краткосрочную аренду на озере Комо: Белладжио (знаменитый город-открытка, привлекает состоятельных туристов, готовых платить высокие ставки), Менаджо (центральное расположение и оживленная набережная, популярно среди семей и зарубежных туристов) trepievi.com trepievi.com, Варенна (романтическая атмосфера и потрясающие виды, любимое место для пар) trepievi.com trepievi.com, и Тремеццина (дом знаменитых вилл, таких как Бальбьянелло и Карлотта, привлекательный для арендаторов высокого класса) trepievi.com trepievi.com. Тем временем, Колико и Домазо на севере предлагают более низкие цены на входе, но высокий спрос на аренду, особенно со стороны спортивного туризма (виндсерфинг, кайтсерфинг и др.) trepievi.com trepievi.com – здесь можно получить стабильную отдачу при меньших инвестициях. В целом, сегмент краткосрочной аренды на озере Комо в 2025 году процветает, чему способствуют “вечное очарование” озера и рост элитного туризма trepievi.com trepievi.com.

Долгосрочная аренда

Долгосрочный рынок аренды (договоры на год и более) на озере Комо относительно невелик, поскольку многие объекты недвижимости являются вторыми домами и не предназначены для постоянного проживания. Тем не менее, существует стабильный спрос на долгосрочную аренду со стороны местных жителей, а также растущее число экспатов и удалённых работников, базирующихся рядом с озером. В городе Комо и других крупных городах долгосрочная аренда ориентирована на профессионалов (в том числе тех, кто ездит на работу в ближайшие города или в Швейцарию), студентов (Университет Инсубрии в Комо), а также местных жителей, которые не могут позволить себе купить жильё на этом дорогом рынке. В этих районах наблюдается стабильный уровень арендной платы, так как спрос и предложение сбалансированы. Например, в южной части озера Комо (в районе города Комо) средний уровень занятости составляет около 67% даже для краткосрочной аренды investropa.com, что говорит о здоровом всесезонном использовании, которое также выражается в устойчивом спросе на долгосрочную аренду. По данным краткосрочной аренды, на сентябрь 2024 года в районе Комо числится 1 324 активных предложения на Airbnb, и эта цифра осталась стабильной по сравнению с предыдущим годом investropa.com. Такая стабильность свидетельствует о том, что рынок не перенасыщен, что помогает предотвращать падение доходности от аренды investropa.com investropa.com.

Валовая доходность от долгосрочной аренды, как правило, ниже, чем от аренды на время отпуска, но более предсказуема. В крупных итальянских городах доходность жилой недвижимости составляет около 4–6% globalpropertyguide.com. На озере Комо долгосрочная доходность, как правило, ближе к нижней границе этого диапазона для объектов класса люкс (так как их покупка намного дороже, чем аренда), – многие владельцы люксовой недвижимости предпочитают краткосрочную аренду или оставляют жилье пустым для личного пользования. Однако для квартир среднего сегмента, которые могут снимать местные жители, доходность может быть неплохой, особенно с учетом устойчивого спроса на аренду. Примечательно, что цены на аренду в центральных районах озера недавно оказались под небольшим давлением: как уже упоминалось, в 2023–24 годах на рынок долгосрочной аренды вышел поток новых или отремонтированных объектов, что заставило арендодателей конкурировать и арендные ставки стабилизировались или немного снизились в таких местах, как Менаджо и центральный Комо investropa.com investropa.com. Смещение некоторых арендодателей с Airbnb на долгосрочные договоры (в поисках надежного дохода на фоне переизбытка краткосрочных предложений) увеличило объем доступного долгосрочного жилья и умеренно снизило арендные ставки investropa.com investropa.com. Это хорошие новости для арендаторов, которые теперь имеют больше вариантов и возможности для переговоров в 2025 году.

С другой стороны, в некоторых районах наблюдается рост спроса и ставок на долгосрочную аренду – особенно на восточном побережье (сторона Лекко). Рост числа международных компаний и удалённых работников в регионе привел к тому, что всё больше экспатов переезжают в такие города, как Лекко, Варенна или Беллано. К концу 2022 года в районе озера Комо проживало более 70 000 иностранных граждан (около 8% населения), и это число продолжает расти investropa.com investropa.com. Многих привлекает работа в сфере технологий, финансов или гостеприимства на севере Италии investropa.com. Эти экспаты часто предпочитают снимать жильё, а не покупать, что увеличивает спрос на качественные дома для долгосрочной аренды. Агентства недвижимости (например, Engel & Völkers) отмечают высокий спрос на аренду со стороны экспатов и ожидают его дальнейшего роста investropa.com investropa.com. Местные власти улучшают инфраструктуру (транспорт, удобства) для поддержки новых жителей investropa.com. В результате арендные ставки на восточном берегу растут, особенно в районах, популярных у туристов и экспатов. Эта тенденция — рост спроса на аренду со стороны экспатов — превращает восточный берег в рынок арендодателей, где цены на аренду медленно растут, в отличие от стабильных или даже снижающихся ставок в избыточно насыщенных центральных зонах investropa.com.

В итоге, краткосрочная аренда на озере Комо позволяет получать высокий доход, но требует активного управления и учёта меняющихся нормативов. Долгосрочная аренда обеспечивает более стабильную, но меньшую доходность, с очагами сильного спроса (город Комо, сторона Лекко), особенно со стороны растущего международного сообщества. Обе стратегии выигрывают от вечной привлекательности озера Комо — факт, который не упускают из виду инвесторы, многие из которых учитывают доходность от аренды наряду с личным удовольствием при покупке недвижимости здесь.

Демография покупателей и факторы спроса

Рынок недвижимости озера Комо подпитывается разнообразием покупателей, среди которых выделяется значительная доля иностранных приобретателей и тех, кто ищет инвестиции для образа жизни. Понимание того, кто покупает и зачем, является ключом к оценке направленности рынка.

Иностранные против местных покупателей: Озеро Комо — это рынок, ориентированный на международных покупателей. Иностранцы стабильно составляют большую долю покупателей по стоимости, особенно в сегментах роскошного жилья и вторых домов. В 2024 году около 60% покупателей недвижимости на озере Комо были иностранцами, согласно анализу Engel & Völkers laprovinciadicomo.it. Это значительно больше, чем в большинстве других итальянских регионов (в туристическом сегменте по всей Италии иностранцы составили примерно 15,7% покупателей в 2024 году, против 13,5% в 2023 году idealista.it, однако на озере Комо этот процент гораздо выше). Американцы и немцы — два крупнейших международных покупателя, за ними следуют граждане Великобритании, Нидерландов, Франции, Швейцарии и других стран Северной Европы laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Также проявляется интерес со стороны Ближнего Востока и Азии к престижным объектам, однако европейские и североамериканские покупатели по-прежнему доминируют. Привлекательность региона для иностранцев объясняется мировой репутацией озера Комо как безопасного, престижного места — многие покупатели из-за рубежа — состоятельные лица, которые ищут либо место для отдыха, либо дом для выхода на пенсию, либо инвестицию, которой смогут пользоваться сами.
Покупатели первичного и вторичного жилья: Как отмечалось ранее, примерно 50% покупателей на озере Комо приобретают исключительно дом для отдыха/второе жилье, тогда как лишь около 25% покупают основное место жительства для постоянного проживания (оставшиеся ~25% — это инвесторы без непосредственных личных целей или со смешанными мотивами) laprovinciadicomo.it. Покупатели основного жилья обычно местные жители или люди, переезжающие для работы/стиля жизни, в то время как среди покупателей вторичного жилья есть как итальянцы из других городов, так и большая международная группа. Интересно, что среди тех, кто покупает вторые дома на итальянских озерах (не только Комо), значительная часть — итальянцы из таких городов, как Милан, однако именно озеро Комо “attira prevalentemente stranieri” (в большей степени привлекает иностранцев), включая тех итальянцев, которые живут за рубежом, но хотят иметь дом на родине we-wealth.com. Близость к Милану (для покупателей из Ломбардии) и романтический имидж Комо подогревают интерес со стороны итальянцев, но именно иностранный спрос отличает Комо от менее известных озёр.
Возраст и семейный профиль: Типичный покупатель недвижимости для отдыха на озере Комо, как правило, среднего или старшего возраста. Около 66% покупателей домов для отдыха — в возрасте 45–64 лет we-wealth.com, часто находящихся на пике своей карьерной реализации или в начале пенсионного возраста. Молодёжь до 35 лет представлена на рынке вторых домов относительно редко (многие не могут позволить себе такие цены, хотя среди покупателей встречаются молодые миллионеры из сферы технологий и предприниматели). Основная демографическая группа — семьи: более 80% покупок домов у озера совершают семьи (чаще пары), а не одиночки we-wealth.com. У многих есть подростки или взрослые дети — они видят загородный дом как место сбора семьи на отдых. С другой стороны, одинокие покупатели составляют ~18–20% сделок по вторым домам we-wealth.com idealista.it, и эта доля немного снизилась после пандемии, поскольку на рынок пришло больше семей. Люди с высоким достатком часто оформляют покупку через семейные трасты или холдинговые компании, однако цель использования остается той же — многопоколенное семейное удовольствие от недвижимости.
Мотивация: Покупатели движимы сочетанием факторов образа жизни и инвестиций. Образ жизни имеет первостепенное значение – озеро Комо предлагает спокойствие, природную красоту, мягкий климат и культурный престиж. Для многих иностранных покупателей владение домом здесь – мечта и символ статуса (часто упоминается «эффект Джорджа Клуни» – его вилла в Лальо прославила озеро Комо среди многих состоятельных международных покупателей). Инвестиционные соображения также имеют значение: недвижимость на озере Комо считается относительно стабильным средством сбережения с потенциалом умеренного роста стоимости и дохода от аренды. В нестабильные времена материальные активы в престижных местах особенно привлекательны. Ключевым моментом является то, что многие покупатели имеют двойное намерение: они планируют использовать недвижимость часть года, а в остальное время сдавать ее в аренду (или в будущем переехать туда на пенсии). Опросы показывают, что покупателям нравится идея, что их дом для отпуска может «оплачивать свое содержание» за счет аренды bestcomo.com, эффективно компенсируя расходы при сохранении капитала в престижной локации.
Что ищут покупатели: Самыми востребованными типами недвижимости на озере Комо являются апартаменты с видом на озеро, современными удобствами и удобным доступом, а также отдельно стоящие виллы (особенно с садами, бассейнами и приватностью). Согласно рыночным данным, трёхкомнатная квартира (2-спальная) — это наиболее востребованный формат жилья, составляющий около 31% запросов, за ним следуют отдельно стоящие/смежные дома (~30%) и затем двухкомнатные квартиры (1-спальная) (~31%) idealista.it idealista.it. В целом, наблюдается высокий интерес ко всему — от уютных однокомнатных pied-à-terre до просторных семейных вилл; но общий знаменатель — это вид на озеро. Недвижимость с панорамным видом на озеро — самая желанная, и часто на них цена выше примерно на 20% или больше по сравнению с аналогичными объектами без вида idealista.it idealista.it. Среди других важных характеристик, которые ищут покупатели – открытые пространства (террасы, балконы, сады), частная парковка (большая редкость в деревнях на склонах), доступ к воде или собственный причал, современные интерьеры после ремонта bestcomo.com. Также растёт интерес к услугам “под ключ” (управление недвижимостью, консьерж и др.) и экологичным решениям, поскольку часть покупателей предпочитает дом, полностью готовый для жизни, отражая тренд на роскошь “ключ в руки” и заботу об экологии we-wealth.com we-wealth.com.
Происхождение иностранных покупателей: А если копнуть глубже, какие иностранные страны проявляют наибольшую активность? Северные европейцы (включая британцев, скандинавов, немцев, голландцев) давно являются традиционными покупателями недвижимости на озере Комо – это продолжается, хотя недавний экономический спад в Германии слегка снизил бюджеты некоторых немецких покупателей we-wealth.com. Спрос среди британцев остаётся устойчивым (несмотря на сложности из-за Brexit), часто сосредотачиваясь на центральных районах озера. Американцы значительно увеличили своё присутствие, особенно в сегменте дорогой недвижимости, чему способствовал сильный доллар в последние годы и привлекательность Италии как безопасного и интересного направления idealista.it idealista.it. Американские покупатели приобретают как многомиллионные виллы, так и уютные небольшие дома для отдыха. Также встречаются итальянцы, проживающие за рубежом (например, работающие в сфере финансов в Лондоне или Дубае), которые ищут недвижимость на родине в престижном месте we-wealth.com. В последнее время агенты отмечают появление некоторых покупателей из Восточной Европы (например, Польша, Чехия) на рынке вторых домов по мере роста их благосостояния – исследование Tecnocasa показало, что покупки итальянских домов для отдыха восточноевропейцами увеличились в 2024 году idealista.it idealista.it. Ближний Восток и Китай пока остаются незначительными, но растущими источниками покупателей: несколько громких сделок были совершены покупателями из стран Персидского залива и Азии, ищущими престижные объекты, хотя их доля пока невелика.

к 2025 году база покупателей недвижимости на озере Комо стала более международной, чем когда-либо

laprovinciadicomo.it

Инвестиционные перспективы и риски

Озеро Комо часто называют одним из главных инвестиционных направлений для недвижимости, и на то есть веские причины – но, как и на любом рынке, здесь существуют и возможности, и риски. Ниже приведён сбалансированный взгляд на то, почему инвестиции в недвижимость на озере Комо могут быть привлекательны, а также с какими вызовами и рисками стоит считаться инвесторам.

Преимущества и возможности инвестирования

Глобальная привлекательность и стабильный спрос: Озеро Комо обладает мировой репутацией, которая поддерживает стабильный спрос даже тогда, когда другие рынки слабеют. Его статус роскошного направления и «трофейной» локации гарантирует постоянный поток покупателей и арендаторов со всего мира. Это обеспечивает ликвидность для недвижимости с адекватной стоимостью и уверенность в том, что спрос не исчезнет внезапно. Даже во время восстановления после пандемии озеро Комо процветало — туристический поток достиг рекордных показателей в 2024 году, а международные покупатели стали движущей силой роста цен на жильё на 5–8% за тот год investropa.com investropa.com. Неувядающий гламур этого региона служит хеджем против локальных спадов.
Доходность от аренды, обусловленная туризмом: Как уже упоминалось ранее, доходность от аренды (особенно краткосрочной) на озере Комо может быть очень высокой. Инвесторы могут получать значительный денежный поток, сдавая жильё туристам, зачастую превосходя доходы от долгосрочной аренды в городах. Туристический бум в Ломбардии (51 миллион туристов в 2023–24 годах по всему региону) investropa.com и 4,6 миллиона ночёвок в провинции Комо investropa.com обеспечивают устойчивый рынок краткосрочной аренды. Для тех, кто готов заниматься сдачей жилья для отпуска, озеро Комо предоставляет возможность получать 8–10% валовой доходности в лучших районах trepievi.com trepievi.com – это значительная возможность в мире с низкой доходностью. Такой потенциал дохода в сочетании с личным использованием делает инвестицию весьма привлекательной.
Ограниченное предложение элитной недвижимости: География и нормативные ограничения сдерживают появление новых объектов, что поддерживает долгосрочную стоимость. Горный рельеф и нормы по охране наследия озера означают, что очень мало новых застроек на берегу может появиться, а деревни не могут существенно разрастаться. Многие дома располагаются в исторических виллах или в старинных центрах городков, где количество объектов ограничено. Этот дефицит, особенно когда речь идёт о недвижимости на первой линии и с панорамными видами, создаёт внутреннюю ценность. Даже если спрос будет колебаться, лучшие локации останутся в дефиците, что поддержит их стоимость. Инвесторы, выбравшие объект в престижной локации (например, у озера в Белладжо или на холме с видом), могут быть относительно уверены, что подобных объектов на рынке не будет настолько много, чтобы это негативно сказалось на ценах.
Улучшение инфраструктуры и связности: Продолжающиеся и запланированные проекты по развитию инфраструктуры обещают повысить доступность региона, что может еще больше увеличить стоимость недвижимости. Главным примером является обходная дорога Тремеццины (тоннель Колонно–Грианте), которая строится с целью обойти перегруженную западную прибрежную дорогу. Несмотря на задержки, ее планируют завершить к 2028 году, и она считается “стратегической инфраструктурой” для облегчения передвижения по озеру ilgiorno.it ilgiorno.it. После завершения дорога значительно сократит время в пути по западному берегу и снизит поток транспорта через деревни – это потенциально повысит стоимость недвижимости в этом коридоре благодаря улучшению доступности и уменьшению шума от транспорта. Аналогично, улучшение работы паромов и увеличение числа авиасообщений (в миланском аэропорту Мальпенса теперь работает более 75 авиакомпаний, осуществляющих прямые рейсы по всему миру investropa.com) делает Озеро Комо еще более доступным для посещения, что поддерживает спрос на жилье со стороны иностранных покупателей, которым теперь удобнее приезжать. Эти улучшения связности расширяют охват рынка.
Налоговые льготы на реконструкцию: Правительство Италии продлило и усовершенствовало щедрые налоговые стимулы для поощрения ремонта жилья, что особенно выгодно для рынка Лаго ди Комо (многие объекты являются историческими и требуют модернизации). Такие программы, как “Bonus Ristrutturazioni” (Бонус на реконструкцию) и эко-бонус, позволяют владельцам возвращать значительную часть расходов на ремонт в виде налоговых вычетов investropa.com. Хотя известный “Супербонус 110%” был сокращен, значительные налоговые вычеты (часто 50–90% от расходов) все еще сохраняются для повышения энергоэффективности, сейсмических усовершенствований и др. Эти стимулы продлены до 2024 года investropa.com investropa.com. Для инвестора это означает, что покупка старой виллы с целью ремонта становится особенно привлекательной с финансовой точки зрения – вы можете увеличить стоимость и привлекательность недвижимости, используя субсидированные средства. В результате инвестиции в старые дома получают новый импульс investropa.com investropa.com. В контексте Лаго ди Комо, это – очаровательные исторические дома, которые можно модернизировать, а налоговые льготы помогут раскрыть их потенциал и привлечь к ним больше инвесторов.
Устойчивость и престиж: Рынки высокого класса, такие как озеро Комо, как правило, устойчивы к экономическим колебаниям. Исторически роскошная недвижимость в Италии проявляла «заметную устойчивость и привлекательность» даже во времена общерыночных спадов laprovinciadicomo.it. Многие покупатели здесь обладают большими денежными средствами и не сильно закредитованы, поэтому проблемные продажи встречаются редко. Кроме того, озеро Комо выигрывает от относительной политической стабильности Италии (как страны ЕС) и безопасности прав собственности. Его рассматривают как тихую гавань для инвестиций глобальные инвесторы, сравнивая с лучшей недвижимостью Лондона или Нью-Йорка, но с дополнительным преимуществом — возможностью использовать жилье для отдыха. Долгосрочный тренд цен плавно растущий, и, что немаловажно, стоимость содержания относительно низкая (ежегодные налоги на недвижимость в Италии умеренные для не-люксовых объектов, и нет налога на имущество сверх налога IMU). Поэтому инвесторы могут позволить себе долгосрочное владение без существенных издержек, спокойно пережидая временные спады.

Проблемы и риски инвестирования

Высокий порог входа: Покупка на озере Комо очень дорогая. Цены за квадратный метр тут в несколько раз выше средних по стране, а сопутствующие издержки в Италии (налоги на сделки, нотариус, агентские) для нерезидентов могут составлять около 10–15% от стоимости. Лучшие объекты часто стоят миллионы investropa.com we-wealth.com, что ограничивает число покупателей. Такая неликвидность требует внимательного выбора актива — нишевый объект может долго ждать своего покупателя при перепродаже. Кроме того, с финансированием могут быть сложности: итальянские банки выдают ипотеку иностранцам на консервативных условиях, поэтому большинство сделок — за наличные. Высокие процентные ставки (при займе за рубежом) и валютные риски (евро против вашей валюты) также важны для иностранных инвесторов в 2025 году.
Ограниченный рост капитала в премиальном сегменте: В отличие от быстро развивающихся рынков, рост на озере Комо медленный и стабильный. Если инвестор ищет быструю капитализацию, этот рынок может разочаровать. Премиальные районы уже находятся на пике стоимости, и, как отмечается, рост цен в самых дорогих зонах составляет лишь несколько процентов в год investropa.com. Есть риск переплатить на пике цикла и затем наблюдать за стагнацией цен в течение некоторого времени. Например, в Белладжо или центральной части Менаджо цены достигли плато – иностранные покупатели отказались от дальнейшего повышения цен в этих локациях, что привело к легкой корректировке цен на фоне роста предложений investropa.com investropa.com. Таким образом, одним из рисков является насыщение рынка в дорогом сегменте: если на рынок выйдет слишком много похожих объектов класса люкс или если ультрабогатые покупатели переключат внимание на другие направления (например, из-за моды или появления нового горячего места), продавцам придется корректировать ожидания. По сути, озеро Комо – это скорее “стабильный доход / образ жизни”, чем спекулятивная аренда в расчете на быструю прибыль от роста стоимости.
Регуляторные изменения (Аренда и налоги): Инвесторам, полагающимся на доход от аренды, необходимо следить за изменениями в регулировании. Недавнее изменение, вступившее в силу в 2024 году, увеличило единую ставку налога на доход от краткосрочной аренды с 21% до 26% для владельцев нескольких объектов аренды bestcomo.com bestcomo.com. Частное лицо все еще может сдавать один объект по ставке 21%, но если у вас два и более, то на дополнительные объекты распространяется ставка 26% (если только вы не создадите бизнес-структуру). Это изменение в Бюджетном законе Италии 2024 года повышает издержки для тех, кто формирует портфель краткосрочных аренд. Кроме того, в Ломбардии действует правило обязательного простоя 90 дней для краткосрочной аренды (и требование зарегистрироваться как бизнес при сдаче >3 объектов), что ограничивает возможность агрессивного масштабирования краткосрочного арендного бизнеса без перехода на полноценную гостиничную деятельность bestcomo.com bestcomo.com. Также обсуждается ужесточение регулирования Airbnb в популярных туристических городах (например, Флоренция, Венеция); хотя на озере Комо пока не введены жесткие ограничения, некоторые муниципалитеты могут рассмотреть вопрос об ограничении выдачи новых лицензий или введении зонирования для защиты местного жилья. Подобные меры могут повлиять на будущую доходность от аренды. Что касается покупки, то в Италии периодически обсуждаются фискальные реформы, которые могут затронуть рынок недвижимости (например, переоценка кадастровой стоимости для налогообложения или изменение правил наследования), пока без конкретных решений, но это вопрос для наблюдения. В целом Италия благоприятна для иностранных собственников недвижимости, однако налоговая и арендная политика может меняться в зависимости от государственных приоритетов.
Овертуризм и местная реакция: Популярность озера Комо — палка о двух концах. В пик сезона некоторые города страдают от переизбытка туристов, что перегружает местную инфраструктуру. Существует риск, что если озеро станет «слишком туристическим», оно утратит часть своего очарования или власти введут ограничения. Например, мэр Комо выдвигал идею ограничения приезда однодневных туристов из-за перенаселения investropa.com. Если для регулирования потока туристов будут введены такие меры, как туристический налог, плату за пробки или ужесточение градостроительных норм, это может косвенно повлиять на использование и стоимость недвижимости. Кроме того, недовольство местных жителей по поводу пустующих домов или использования их исключительно под краткосрочную аренду может привести к повышению налогов на второе жилье или к правилам, благоприятствующим постоянным жителям (в некоторых альпийских городах Италии подобные меры уже введены). Хотя на озере Комо пока не было серьезных протестов против туристов, инвесторам стоит быть внимательнее к отношениям с сообществом и следить за тем, чтобы их инвестиции приносили пользу (реставрация недвижимости, уважение к местной культуре), чтобы избежать возможных проблем в будущем.
Экономические и валютные факторы: Хотя озеро Комо в некоторой степени изолировано, макроэкономические факторы всё же представляют риски. Значительное повышение процентных ставок во всём мире может охладить спрос, особенно со стороны тех, кому требуется финансирование. Курсовые колебания также имеют значение: если евро значительно укрепится, приобретение и содержание дома станет дороже для покупателей не из еврозоны. Наоборот, слабый евро (как в 2022–23 годах) сделал итальянскую недвижимость выгодной для покупателей с долларами США и швейцарскими франками — если ситуация изменится, спрос из этих регионов может снизиться. Экономика Италии хоть и улучшается (ожидаемый рост ВВП +1% в 2025 году) hospitalitynet.org, по-прежнему характеризуется высоким уровнем долга и может столкнуться с проблемами; любая нестабильность может сказаться на уверенности покупателей или привести к финансовым мерам, затрагивающим недвижимость. Тем не менее, это умеренные риски — многие покупатели на озере Комо менее чувствительны к экономическим циклам — однако инвестору стоит диверсифицировать портфель и не считать, что на общий климат можно не обращать внимание.
Климатические и экологические риски: Изменение климата вызывает определённые опасения даже для спокойного озера: учащение сильных дождей привело к оползням и наводнениям в некоторых районах озера Комо в последние годы. Например, в 2021 году сильные бури вызвали потоки обломков в некоторых прибрежных городках. Инфраструктура модернизируется для снижения этих рисков, однако покупатели должны учитывать геотехнические опасности при покупке недвижимости на склонах (устойчивость склонов, дренаж) и, возможно, рост стоимости страховки для домов у воды. Кроме того, содержание исторических домов (каменных вилл и пр.) может быть дорогостоящим и требует особого внимания, особенно с учетом изменения погодных условий (жаркое лето, проблемы с влажностью). Хотя озеру Комо не грозят такие крайние климатические угрозы, как эрозия побережья, инвесторам необходимо учитывать уход за недвижимостью и устойчивость — обратная сторона владения старинной виллой в зеленой зоне заключается в постоянных расходах на её сохранение.

В заключение, инвестирование в недвижимость озера Комо в 2025 году предлагает привлекательное сочетание высокого качества жизни и финансовой выгоды, поддерживаемое мировым спросом, высокой доходностью от аренды и ограниченным предложением. Фундаментальные основы рынка прочны — это уникальный актив с ограниченным объемом. Тем не менее, потенциальным инвесторам нужно учитывать высокие начальные издержки, умеренный прирост капитала и меняющиеся правила, а также быть ответственными хранителями местной среды и культуры. При разумной проверке и долгосрочном подходе многие считают недвижимость на озере Комо драгоценным дополнением к инвестиционному портфолио, способным приносить и доходы, и бесценные личные впечатления.

Юридические и нормативные обновления

Владение недвижимостью на озере Комо (и в Италии в целом) требует осведомленности о ряде юридических и нормативных аспектов. За последние пару лет появилось несколько важных обновлений, которые влияют на владение, налогообложение и застройку недвижимости в этом регионе. Ниже приведён обзор ключевых юридических и нормативных факторов на 2025 год:

Покупка и владение недвижимостью

Иностранная собственность: В Италии нет существенных ограничений для иностранных покупателей недвижимости. Граждане стран ЕС имеют полные права, а граждане стран, не входящих в ЕС, также могут свободно покупать недвижимость, если их родная страна разрешает итальянцам покупать там (договоры о взаимности охватывают большинство крупных стран). Процесс покупки одинаков для итальянцев и иностранцев – включает предварительный договор, нотариуса (notaio) для оформления акта, уплату регистрационных налогов и т.д. Иностранные покупатели должны получить итальянский налоговый код (codice fiscale) и соблюдать валютные правила (декларирование происхождения средств при ввозе крупных сумм). В целом, правовая система благоприятна для иностранных покупателей, что способствовало международному наплыву на озере Комо.
Налоги при покупке: При покупке недвижимости покупатели платят регистрационный налог (или НДС, если приобретают новостройку у застройщика). Для покупателей второй недвижимости (что актуально для большинства сделок у озера Комо) регистрационный налог составляет 9% от кадастровой стоимости (это расчетная стоимость, обычно ниже рыночной) для готовых домов. При покупке у застройщика с НДС ставка составляет 10% (22% для объектов роскошной категории A/1). Также взимается фиксированный кадастровый и ипотечный налог по €50 каждый. Для объектов роскошной категории (A/1, A/8, A/9 в итальянском реестре) действуют более высокие годовые налоги (нет льгот для основного жилья) и не применяется пониженный НДС; однако многие виллы на озере Комо по налоговым критериям не относятся к роскошным, в зависимости от характеристик. Недавних изменений в ставках налога при покупке не было, но покупателям стоит работать с нотариусом для точного расчета расходов. Услуги нотариуса и агента оплачиваются отдельно (в сумме примерно 2–4%). Эти юридические издержки нужно учитывать инвесторам.
Налоговые льготы на основное место жительства: Если кто-то переезжает и становится резидентом в купленной недвижимости (использует ее как основное жилье), он может получить налоговые льготы: при покупке основного жилья взимается гораздо меньший регистрационный налог (2% вместо 9%), а муниципальный налог (IMU) не начисляется для неровкошных домов. Некоторые иностранцы действительно оформляют резидентство (или вид на жительство в Италии), чтобы воспользоваться этими льготами, хотя большинство владельцев дач на озере Комо этого не делают. В 2024–25 годах не было введено существенных новых требований к резидентству или налогов, специфичных для озера Комо, однако Италия запустила специальные налоговые режимы для привлечения состоятельных лиц (например, фиксированный налог €100K на иностранные доходы для новых резидентов и фиксированный налоговый режим для пенсионеров в южных регионах). В Ломбардии также действуют стимулы для тех, кто переезжает и работает дистанционно. Это может косвенно подтолкнуть некоторых покупателей действительно переехать и жить у озера, а не только отдыхать.

Правила аренды

Правила краткосрочной аренды: Как обсуждалось в разделе об аренде, в Ломбардии действуют определённые правила для краткосрочной аренды. По закону, лица, сдающие недвижимость туристам, не должны превышать 90 дней непрерывной аренды одной партии, а также обязаны обеспечивать пустоту объекта как минимум 90 дней в году (это сделано для различия частных арендодателей и коммерческих операций) bestcomo.com. Если у владельца размещено более 3 объектов для краткосрочной аренды, он обязан зарегистрироваться как бизнес (impresa) с получением номера НДС, что означает обязательное начисление НДС 10% на аренду и возможность списания расходов, фактически ведя деятельность как отель или B&B на легальных основаниях bestcomo.com. Эти правила, введённые для предотвращения злоупотреблений системой «единого налога», были ужесточены в 2023 году с началом строгого контроля в 2024 году. Кроме того, хозяева обязаны регистрировать гостей на местном полицейском портале (для безопасности) и платить туристический сбор муниципалитету (в большинстве городков на озере Комо взимается небольшой налог с человека за ночь в высокий сезон).
Налогообложение доходов от аренды: Существенное изменение в 2024 году — корректировка режима cedolare secca (единого налога) для краткосрочной аренды. Ранее любой частный арендодатель мог выбрать оплату 21% единого налога на доход от аренды (вместо прогрессивного подоходного налога) для договоров до 30 дней. Новый Бюджетный закон 2024 (Закон 197/2023) предусматривает, что если физлицо сдает несколько объектов по краткосрочным договорам, доход от одного объекта облагается по ставке 21%, а остальные — по повышенной ставке 26% единого налога bestcomo.com bestcomo.com. На практике, если у кого-то две квартиры для сдачи отдыхающим, необходимо назначить одну из них под ставку 21% и платить 26% с дохода от другой. Если используется сервис или агентство (например, Airbnb), удерживающие 21% у источника со всех сдаваемых объектов, владелец обязан будет компенсировать разницу по налогам с помощью бухгалтера в конце года, чтобы применить ставку 26% к нужному объекту bestcomo.com. Это изменение фактически препятствует владению несколькими квартирами под Airbnb в качестве частного лица, подталкивая таких инвесторов либо к объединению активов в один крупный объект, либо к регистрации бизнеса. Важно, что для владельцев одной квартиры ставка по-прежнему 21%, то есть классический случай сдачи одной дачи или квартиры в аренду на время отпуска не меняется. Однако кто планирует купить, например, три апартамента в Белладжо под Airbnb, должен учесть более высокую налоговую нагрузку, если не оформит бизнес.
Долгосрочные договоры аренды: Долгосрочная аренда (более 30 дней) регулируется стандартным итальянским законодательством о найме. Обычно договоры заключаются на 4 года + 4 года или являются временными (12-18 месяцев в случае временных ситуаций). В Италии законодательство, как правило, на стороне арендатора: выселение за неуплату может быть долгим (многие месяцы или даже годы в суде). Однако многие арендаторы на долгий срок в регионе озера Комо — это экспаты или компании, которые, как правило, соблюдают договоры, а по элитным контрактам часто требуется существенный залог или банковская гарантия. Существенных изменений в законе в этой области в 2024 году не произошло, хотя правительство обсуждало стимулы для собственников, предоставляющих жильё по доступным ценам. Некоторые владельцы на озере Комо предпочитают краткосрочную аренду, чтобы избежать этих гарантий для арендаторов, однако, как отмечено, часть из них переходит на долгий срок из-за рыночных условий. Инвесторам стоит знать различия: краткосрочная аренда теперь более жёстко регулируется по количеству и налогообложению, а долгосрочная предоставляет арендаторам больше прав, но облагается стабильным фиксированным налогом в 21% (cedolare secca 21% может применяться к долгосрочным договорам найма на 3 и более лет, и изменений не было).

Регулирование строительства и застройки

Разрешение на строительство: Озеро Комо подпадает под строгие правила планирования. Большая часть береговой линии регулируется ландшафтными и культурными ограничениями (vincolo paesaggistico), для любых изменений требуется специальное разрешение, особенно если речь идёт об исторической недвижимости. Новое строительство строго контролируется: снос старого здания с целью возведения большего по размеру зачастую не разрешается, а если и допускается, то площадь нового объекта и его внешний вид сильно ограничены. Для недвижимости у воды часто действуют ограничения на изменение фасада, цветовую гамму и высоту. Тем, кто планирует застройку или серьёзную реконструкцию, необходимо работать с архитекторами и получать согласования в муниципалитете и иногда у провинциальных или региональных органов (например, в Soprintendenza по культурному наследию, если речь идёт о старой вилле).
Бонусные строительные стимулы: Как уже упоминалось, правительство Италии ввело и впоследствии скорректировало схему Superbonus 110% для энергоэффективной реконструкции. С 2025 года Superbonus (который позволял получить налоговый кредит 110% на соответствующие работы) был сокращён — в настоящее время он обычно составляет 90% для соответствующих работ и с большим количеством ограничений (например, основное место жительства или лимиты по доходу) и должен быть постепенно отменён к 2025 году, если не будет продлён. Тем не менее, остаются и другие бонусы: Ecobonus (65% кредита для энергетических улучшений), Sismabonus (до 80% за сейсмозащитные работы, хотя регион озера Комо относится к малосейсмичным зонам) и стандартный 50% бонус на реконструкцию. Эти стимулы часто можно комбинировать или применять по очереди. Важно отметить, что Италия разрешала передачу этих кредитов (подрядчикам или банкам), что по факту делало их скидкой, но в 2023 году правительство ограничило механизм передачи кредитов для контроля расходов. Тем не менее, владельцы недвижимости могут использовать эти кредиты в течение 5–10 лет через свои налоги. Для озера Комо, где многие покупатели имеют значительный доход (часто иностранный, необлагаемый налогом в Италии, что усложняет использование бонусов), эти стимулы реже используются напрямую иностранными покупателями, но они могут быть учтены при формировании цены (итальянский продавец мог модернизировать недвижимость с помощью бонуса, и это увеличивает стоимость без пропорционального увеличения цены). Обновлённые стимулы продлены до 2024 года и, вероятно, дальше, что сигнализирует о продолжающейся поддержке государства по обновлению старого фонда зданий в Италии investropa.com. Это позитивно для исторических объектов озера Комо, делая реставрацию более финансово осуществимой и поощряя сохранение вилл вместо их заброшенности.
Требование энергетической сертификации: В соответствии с директивами ЕС Италия ужесточает требования к энергетической эффективности недвижимости. К 2025 году все объекты, выставленные на продажу, должны будут указывать класс энергоэффективности (APE), а неэффективные здания (класс F или G) по проекту новых правил EPBD должны быть обновлены до 2030 года. Это приводит к тому, что многие дома на озере Комо проходят реновацию — утепление, новые окна, солнечные панели на крышах (где это разрешено) и пр. Ожидается, что на 7% больше объектов получат высокие классы энергоэффективности к 2025 году в этом районе investropa.com investropa.com. Покупателям следует учитывать правила в сфере энергетики: если они покупают очень старый дом, в будущем они могут быть обязаны его модернизировать (или столкнуться с ограничениями на продажу или сдачу в аренду по будущему законодательству ЕС). Стимулирующая (налоговые бонусы) и ограничительная (будущие требования) политика государства направлены на модернизацию недвижимости, и озеро Комо становится частью этой тенденции.
Охрана наследия и ландшафта: Озеро Комо обладает множеством охраняемых памятников и природных зон. Владение исторической виллой может означать необходимость получения разрешения даже на изменение внутренней планировки или реставрацию фресок. Однако новых значимых ограничений сверх существующих не появилось – напротив, местные власти стараются поощрять владельцев к восстановлению и поддержанию памятников (часто за счет бонусов или упрощения согласований на реставрацию с использованием оригинальных материалов). Например, в Тремеццине коммуна разработала рекомендации по сохранению характера вилл и садов. Также действует правило, как правило, запрещающее новое строительство на определенном расстоянии от берега озера (чтобы сохранить природный ландшафт). Любому инвестору, планирующему застройку или масштабную реконструкцию, следует как можно раньше проконсультироваться с геометром/архитектором и ознакомиться с градостроительными планами.

Государственные и местные инициативы

Управление туризмом: В части регулирования, связанного с недвижимостью, управление туризмом пересекается с этим направлением – в некоторых городах введены ограничения на новое строительство отелей во избежание чрезмерной застройки, делается ставка на качество, а не количество. Также муниципалитеты вкладывают средства в сервисы (вывоз мусора, безопасность), которые частично финансируются за счет налога на недвижимость и туристического сбора. Хорошо финансируемое местное управление (Комо, Белладжио и др.) способствует хорошему состоянию территории, что косвенно поддерживает стоимость недвижимости. В 2024 году регион Ломбардия запустил промо-кампании вроде «Озеро Комо – Подлинная красота», что скорее маркетинговое замечание, но оно демонстрирует настрой властей поддерживать туризм, который в свою очередь поддерживает интерес к недвижимости.
Торгово-промышленная палата и продвижение инвестиций: Местная Торгово-промышленная палата (Комо-Лекко) отслеживает рост числа иностранных жителей и работает над инициативами, делающими регион привлекательным для международных профессионалов (например, мероприятия для нетворкинга, коворкинги). Их отчеты подтверждают высокий процент иностранцев и подчеркивают потребность в инфраструктуре, которой занимаются местные власти investropa.com investropa.com. Это не законы как таковые, но они свидетельствуют о политике, поддерживающей инвестиции в недвижимость – местные власти заинтересованы в том, чтобы состоятельные иностранцы покупали дома и вносили вклад в экономику, и вряд ли станут вводить меры, отпугивающие таких покупателей.

В целом, правовая среда Италии в 2025 году остается благоприятной для владельцев недвижимости на озере Комо, с некоторыми новыми нюансами: заметное повышение налогов для тех, кто сдает в аренду несколько объектов краткосрочно, и продолжающиеся стимулы для проведения ремонтов. Покупателям следует соблюдать правила регистрации аренды и налоговой отчетности (желательно работать с местным коммерциалистом-бухгалтером) и обращать внимание на строительные нормы при перепланировке. Если все формальности соблюдены, владение домом на озере Комо достаточно прозрачно, позволяя инвесторам сосредоточиться на наслаждении и — возможно — получении прибыли от своей части la dolce vita.

Обзор ключевых локаций

Озеро Комо часто описывают как собрание очаровательных городков и деревень, каждая из которых обладает своим уникальным характером и привлекательностью. Здесь мы даём обзор ключевых мест вокруг озера — в частности, Белладжио, Комо (город), Тремеццина, Менаджо и Варенна — подчеркивая их рынки недвижимости и особенности:

Белладжио

Часто называемый «Жемчужиной озера Комо», Белладжио расположен на вершине мыса, где встречаются два рукава озера, открывая панорамные виды. Это, пожалуй, самая известная деревня на озере, славящаяся своими мощёными улочками, роскошными отелями и наплывом однодневных туристов. Недвижимость в Белладжио — одна из самых ценных (и дорогих) на озере Комо. Исторические виллы и элегантные апартаменты здесь стоят очень дорого — цены на исторические виллы на берегу озера стартуют от 5 миллионов евро и могут превышать 10 миллионов евро, если имеется большая территория we-wealth.com. Также в живописном центре города имеются небольшие квартиры, которые, хотя и дешевле в абсолютных цифрах, всё равно стоят дорого за квадратный метр из-за расположения. Рынок недвижимости Белладжио в значительной степени формируется иностранными покупателями, приобретающими второе жильё, и инвесторами в гостиничный бизнес. Многие здания были преобразованы в элитные апартаменты для отдыха или B&B, чтобы удовлетворить спрос туристов.

Привлекательность Белладжио обеспечивает высокий арендный потенциал — это самое востребованное место для роскошных краткосрочных арендаторов на озере trepievi.com trepievi.com. В высокий сезон жилье в дефиците, а арендные ставки максимально высоки. Инвесторы в Белладжио могут извлекать из этого выгоду, но также должны быть готовы к вызовам крайне туристической среды (толпы и ограниченная приватность). Действительно, некоторые сверхбогатые покупатели избегают Белладжио именно по этой причине, предпочитая более уединённые места investropa.com investropa.com. Тем не менее, престиж Белладжио непревзойдён: по данным Savills Italy, он остаётся «центром запросов» среди покупателей премиум-класса we-wealth.com. Перспективы Белладжио смотрятся стабильно — местные власти совершенствуют инфраструктуру (новые причалы для парома и парковки за пределами исторического центра) investropa.com, что поможет регулировать туристический поток. В целом, Белладжио — эталон роскошного рынка недвижимости на озере Комо: красивый, дорогой и вечно востребованный.

Комо (город)

Комо — крупнейший город на озере (население ~85 000 человек) и экономический и культурный центр региона. В отличие от туристических деревень, Комо — функционирующий круглый год город с постоянной жизнью: он знаменит своей шёлковой промышленностью, оживлёнными площадями и великолепным собором Дуомо в центре. В плане недвижимости Комо предлагает более широкий выбор: от роскошных вилл в районах типа Вилла Ольмо или на набережной, до современных апартаментов и исторических зданий в центре, а также более доступных квартир на окраинах. Цены на недвижимость в Комо за отремонтированные объекты высоки — примерно 6 000–7 000 евро за м² в центральных районах laprovinciadicomo.it, что отражает высокий спрос. Однако цены всё же чуть ниже, чем в «золотом треугольнике» центральной части озера, что делает Комо своего рода «ценовой альтернативой» для тех, кто хочет жить у озера, но нуждается в городских удобствах и, возможно, чуть более низкой стоимости по сравнению с Белладжио или Менаджо за аналогичную недвижимость.

Город Комо популярен среди покупателей первичного жилья (включая местных профессионалов и миланских коммутеров) laprovinciadicomo.it. Это один из предпочтительных районов для тех, кто ищет жильё для постоянного проживания вокруг озера laprovinciadicomo.it благодаря своей инфраструктуре: больницы, школы (в том числе международные), шоппинг и транспорт (две железнодорожные станции связывают с Миланом за 30–40 минут). В результате рынок Комо обладает стабильностью, которой не хватает исключительно курортным городам. Существует стабильный местный спрос, который поддерживает цены. В 2024 году в некоторых районах Комо, таких как Биньянико и Вилла Ольмо, запрашиваемые цены составляли около 4 950 € за м² investropa.com investropa.com, что особенно привлекательно для иностранных покупателей, ищущих элитные апартаменты в городе. Комо также привлекает швейцарских покупателей благодаря близости к швейцарской границе (Лугано находится всего в ~30 км).

Рынок аренды в Комо включает как туристическую аренду (это входная точка для многих посетителей, хотя большинство предпочитает останавливаться в средней части озера), так и долгосрочную аренду для жителей. Заполняемость краткосрочной аренды в Комо была высокой (~67% медианная заполняемость), а 1 324 активных объявления Airbnb насчитывалось в этом районе к концу 2024 года investropa.com investropa.com, что указывает на значительное присутствие сектора краткосрочной аренды. Среди долгосрочных арендаторов в Комо есть умеренно многочисленное сообщество экспатов (некоторые люди, работающие в Швейцарии или в местных компаниях, выбирают Комо из-за качества жизни). Всё это делает рынок недвижимости Комо универсальным: здесь можно купить квартиру как для постоянного проживания, так и в качестве инвестиции под сдачу в аренду или как удобную вторую резиденцию для круглогодичного проживания.

Что касается перспектив ценообразования, городской рынок Комо вырос примерно на +6% в 2023 году investropa.com и еще примерно на ~+1,5% к маю 2024 года investropa.com, достигнув средней цены 2 098 евро за м² (сюда включены все состояния и локации, поэтому эта цифра ниже, чем в премиальных районах) investropa.com investropa.com. В отчете Engel & Völkers отмечается, что в городе Комо отремонтированные дома продаются по цене 6–7 тыс. €/м² и быстро находят покупателей, если имеют внешние пространства или вид на озеро, зачастую в течение 3–6 месяцев laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Таким образом, Комо — это ликвидный рынок с устойчивым спросом, который уравновешивает сезонный характер всего озера своей стабильной локальной активностью.

Тремеццина

Тремеццина обозначает участок западного побережья примерно между Ленно и Тремеццо (и теперь это объединенная коммуна, включающая Ленно, Меццегру, Тремеццо и Осуччо). Этот район, расположенный напротив Белладжо по другую сторону озера, знаменит своими величественными историческими виллами (такими как Вилла Бальбьянелло и Вилла Карлотта), а также великолепными видами на закаты. Он часто считается частью центральной «золотой» зоны озера по недвижимости. Недвижимость в Тремеццине пользуется большим спросом как второе жилье; действительно, Engel & Völkers называет Тремеццину и соседние города одними из самых востребованных среди покупателей домов для отдыха на озере Комо laprovinciadicomo.it. Цены на качественно обновлённые дома здесь колеблются примерно в диапазоне 6 000–8 000 евро за м² и достигают 10 000 евро/м² для премиальных позиций на первой линии у озера laprovinciadicomo.it. Крупные виллы на воде в Тремеццине легко достигают многомиллионных ценников (на одном уровне с ценами на недвижимость в Белладжо или Черноббио).

Очарование Тременцины заключается в сочетании природной красоты и относительной тишины. Хотя сюда приезжает много туристов (Вилла Бальбьянелло — популярная достопримечательность, а прогулочная тропа Greenway проходит через город), по сравнению с Белладжо, здесь всё более распределено. Здесь расположено множество стильных бутик-отелей и ресторанов, что делает образ жизни особенно привлекательным. Рынок аренды в Тременцине силён в области элитной недвижимости — как отмечено в разделе об аренде, эта зона «идеальна для affitti di lusso (элитная аренда)» trepievi.com trepievi.com, привлекая состоятельных путешественников, которые снимают целые виллы. По одному анализу, хорошо обставленная вилла в Тременцине может приносить €300–€500 в сутки в высокий сезон при высокой заполняемости, что делает инвестиции выгодными для владельцев trepievi.com trepievi.com.

Важным проектом для Тременцины является строительство объездной дороги Тременцины (обход SS340). Нынешняя прибрежная дорога через Тремеццо и Ленно часто бывает перегружена; новая объездная улица в виде тоннеля позволит перенаправить транспортные потоки. После задержек работы возобновились в 2024 году, а завершение ожидается к апрелю 2028 года ilgiorno.it comozero.it. После завершения этого проекта пробки и шум в центре города должны значительно уменьшиться, что, вероятно, повысит привлекательность и стоимость недвижимости в Тременцине. Несмотря на местные волнения по поводу организации движения во время строительства, результат единодушно воспринимается как шаг вперёд в инфраструктуре.

Перспективы рынка недвижимости в Тременцине остаются устойчиво высокими: здесь ограниченное предложение, высокий престиж (многие предложения в этом районе — это «виллы мечты») и улучшающаяся инфраструктура. Востребованные зоны внутри Тременцины включают Ленно (с его бухтой и пляжем), Меццегра (немного выше, отличные виды) и сам Тремеццо (где находится 5-звёздочный Grand Hotel Tremezzo). Являясь одним из главных элитных анклавов на озере Комо, стоит ожидать, что цены здесь останутся на высоком уровне и будут расти, особенно на недвижимость с прямым видом на озеро или возможностью пешего доступа к воде.

Менаджо

Расположенный на западном берегу немного севернее Тремеццины, Менаджо — еще один ключевой городок, который закрепляет западную часть центральной акватории озера. Он смотрит через воду на Варенну и Белладжо, формируя знаменитый туристический треугольник. Менаджо известен своей привлекательной набережной, большим общественным Лидо (пляжный бассейн), расположеным рядом гольф-клубом и приятным центром города, который оживленный, но менее крутой, чем в Белладжо. Недвижимость в Менаджо очень высоко ценится благодаря центральному расположению и удобствам. Здесь немного больше жителей и больше практичности, чем в маленьких деревнях, что делает город привлекательным для полу-резидентов, пенсионеров и отдыхающих. Цены на отреставрированные квартиры или дома в Менаджо в целом находятся в верхнем сегменте: аналогично Тремеццине, около €6,000–€8,000 за м² в центре, с объектами у озера или с видом — еще выше. В последние годы в Менаджо появилось много новых элитных жилых комплексов, которые, как правило, сразу раскупаются иностранными покупателями, ищущими современный комфорт в лучшем месте.

Менаджо выделяют среди «самых востребованных» мест благодаря стратегическому расположению и оживленной атмосфере trepievi.com trepievi.com. Здесь есть круглогодичные сервисы (магазины, рестораны, больница), что делает Менаджо подходящим и для постоянного проживания. Исторически многие британцы и французы выбирали Менаджо (здесь даже есть английская библиотека и сообщество экспатов). Паромный узел в Менаджо соединяет его с Белладжо и Варенной, что является большим плюсом — легко исследовать озеро или поужинать на другом берегу, а поезд до Милана из Варенны всего в нескольких минутах на катере. Эта транспортная доступность увеличивает ценность недвижимости в Менаджо.

Арендная доходность в Менаджо высока. Это одно из лучших мест для краткосрочной аренды с большим спросом летом со стороны семей и групп. Например, квартира в Менаджо легко может сдаваться по €200+ за ночь в летние месяцы. Согласно данным Tre Pievi, заполняемость и доходность в Менаджо сопоставимы с Белладжо, поскольку многие туристы выбирают проживание здесь ради удобства, а затем катаются на пароме в Белладжо на экскурсии trepievi.com trepievi.com.

Будущее Менаджо выглядит позитивно: город выиграет от того же обходного тоннеля, что повлияет на Тремеццину (северный выезд тоннеля будет рядом с Менаджо), что улучшит трафик после завершения строительства. Также реализуются местные проекты по обновлению набережной и, возможно, пешеходизации центральных улиц для повышения качества жизни (отдельные инициативы обсуждались муниципалитетом). Сочетая в себе оживленность и живописное очарование, Менаджо, вероятно, останется популярным местом. Для инвесторов Менаджо предлагает чуть большую «ликвидность», чем небольшие деревни — здесь почти всегда есть несколько предложений, а покупательский интерес стабилен. Это баланс между сугубо туристическим городком и местным центром, что делает рынок Менаджо динамичным и устойчивым.

Варенна

На противоположной стороне озера от Менаджо находится Варенна — жемчужина восточного берега. Варенна меньше Менаджо или Белладжо, но чрезвычайно живописна — она цепляется за склон горы с красочными домами и обладает романтичной, тихой атмосферой. Путешественники ценят Варенну за прекрасные виды (особенно на закате) и более спокойную атмосферу. Варенна также является транспортным узлом на восточном берегу: здесь есть железнодорожная станция (до Милана, через Лекко) и сюда причаливают автомобильные паромы из Менаджо и Белладжо, что обеспечивает отличную транспортную доступность.

Недвижимость в Варенне исторически стоила немного дешевле, чем аналогичная на западном берегу, однако разрыв постепенно сокращается. Благодаря возросшему международному интересу к восточному берегу, цены в Варенне растут. Отремонтированная квартира с видом на озеро в Варенне может стоить €5 000–€7 000 за м², что находится в верхней части ранее упомянутого диапазона “Лекко сайт 4k–6k”, так как Варенна — это премиальное направление на восточном берегу. Тем не менее, здесь можно найти больше выгодных предложений, чем в Белладжо, при схожем очаровании. Виллы вокруг Варенны (если такие появляются в продаже) также достигают высоких цен; например, Вилла Монастеро (музей-вилла) и Вилла Чипресси (отель) иллюстрируют роскошные владения этого района — хотя они и не выставлены на продажу, их наличие подчеркивает качество местной недвижимости.

Уникальным фактором для Варенны являются её культура и мероприятия. Как уже упоминалось, здесь проходят части фестиваля озера Комо и другие культурные события, что повышает её статус. В последние годы Варенна отмечает всплеск культурного туризма, что привело к увеличению числа посетителей примерно на 25% по сравнению с уровнем до 2019 года investropa.com investropa.com. Это повлияло и на рынок недвижимости: увеличился спрос на жильё (в том числе со стороны тех, кто покупает B&B или дома для отдыха) и в целом повысились цены, поскольку город становится всё более узнаваемым investropa.com investropa.com. Высокая загрузка отелей и домов для отпуска во время мероприятий свидетельствует о растущей популярности Варенны investropa.com.

Варенна особенно популярна среди пар и тех, кто ищет романтичный или спокойный отдых. Краткосрочная аренда пользуется здесь большим спросом, а цены на проживание в пик сезона высоки (почти как в Белладжо за сопоставимые апартаменты). Однако количество предложений по аренде в Варенне весьма ограничено (город небольшой), что поддерживает высокий уровень заполняемости.

Городские проекты обновления

investropa.com

Варенна предлагает очарование и растущие возможности

investropa.com

(К другим заметным местам на озере Комо относятся Черноббио (роскошные виллы и близость к городу Комо), Лальо (прославившийся благодаря знаменитым жителям, очень эксклюзивный), Ленно (в Тремецине, с прекрасной бухтой), а также северные города Коли́ко и Домазо (atmosphere более расслабленная, акцент на спорт и природу). Хотя здесь они не описаны подробно, у каждого свой рыночный профиль. Как правило, первый залив рядом с городом Комо и центральная часть озера — самые дорогие, тогда как дальше на север или в малые восточные деревни можно найти больше выгодных предложений.)

Развитие инфраструктуры и его влияние на недвижимость

Инфраструктура и доступность имеют решающее значение в регионе озера Комо, где география может и восхищать, и препятствовать передвижению. Несколько текущих или недавних проектов уже влияют на рынок недвижимости, улучшая транспортное сообщение, снижая перегруженность и повышая общую привлекательность различных районов:

Обходная дорога Тремеццина (вариант SS340 “Regina”): Это главный проект – новая объездная дорога с тоннелями и виадуками, которая позволит вывести транспорт с узкой прибрежной дороги на западном берегу озера. Проект проходит примерно от Колонно до Грианте (рядом с Менаджо), включает около 9,8 км новой дороги и предназначен для решения проблемы известного “узкого горлышка” через Сала Комачина, Осуччо, Ленно и Тремеццо. Строительство началось в конце 2020 года, но было приостановлено; по состоянию на апрель 2024 работы возобновлены с плановой датой завершения в апреле 2028 года ilgiorno.it comozero.it. После завершения проект будет революционным: тяжелый транзитный транспорт (грузовики и т.д.) пойдет по тоннелям, а не “ползти” через центры деревень. Для недвижимости это означает более тихие и удобные для пешеходов прибрежные деревни на этом участке, что должно сделать их еще более привлекательными для жителей и туристов. Недвижимость в Колонно, Сала Комачина, Осуччо, Ленно, Тремеццо и Грианте выиграет за счет улучшения доступности (более короткая дорога из Комо) и лучшей экологической ситуации (меньше загрязнения и шума). В ожидании этого некоторые аналитики уже отмечают, что текущие инфраструктурные работы способствуют росту интереса к северному и восточному берегам investropa.com investropa.com (хотя обходная дорога строится на западе, она косвенно помогает восточному берегу благодаря более эффективному распределению транспортных потоков).
Дорожные и туннельные улучшения в других районах: Помимо крупной объездной дороги ведутся и локальные дорожные работы. На восточной стороне со стороны Лекко дороги SP72 и SS36 были модернизированы и лучше обслуживаются, благодаря чему поездка из Лекко в Варенну и Колико стала более комфортной. В 2024 году было временно приостановлено движение по прибрежной железной дороге Лекко-Колико для проведения технического обслуживания, что вызвало некоторые неудобства ilgiorno.it ilgiorno.it, но это показатель того, что инфраструктуру действительно поддерживают. Также обсуждаются новые тоннели для обхода некоторых прибрежных участков на восточном рукаве (особенно в районе Манделло-дель-Ларио), но пока нет конкретных решений. В настоящий момент главный эффект дает именно западный обход.

Улучшения общественного транспорта: В общественный паромный транспорт на озере Комо были вложены инвестиции. Navigazione Lago di Como за последние годы ввела новые, более быстрые паромы и улучшила расписание, чтобы лучше соединять приозерные города и обеспечивать больше рейсов зимой. Современный гибридный (электро-дизельный) паром был спущен на воду, что демонстрирует стремление к эффективности и устойчивости. Лучшее паромное сообщение может повысить привлекательность недвижимости, уменьшая необходимость в автомобиле. Например, если между Варенной и Белладжо будут поздние вечерние рейсы парома, кто-то сможет спокойно жить в одном городе и ужинать в другом и т.д. Обсуждается также прямой скоростной паром из города Комо в Белладжо, который, если будет реализован, напрямую соединит нижнюю часть озера с центральной, что значительно облегчит передвижение для местных жителей и туристов (сейчас этот путь на медленном пароме занимает более 2 часов).
Железнодорожное сообщение: Город Комо хорошо связан железнодорожными линиями (две линии в Милан: одна до Milano Centrale через Монцу и одна до Milano Cadorna через Саронно). Эти маршруты отличаются частым движением, идут работы по обновлению подвижного состава, но новых линий не строится. На восточной стороне озера ветка Лекко–Колико обслуживает восточный берег до Варенны и дальше до Колико. Среди новых проектов: есть предложение (пока не утвержденное) создать железнодорожную ветку или фуникулер из Менаджо в Лугано (Швейцария), чтобы возродить историческое сообщение — однако пока это только идея. Важно отметить, что модернизация Европейской железнодорожной сети (включая Готтардский тоннель и др.) улучшает трансграничное сообщение; Комо выигрывает косвенно, поскольку путь из Цюриха или Франкфурта в Милан (по швейцарским поездам) сокращается, и иностранным путешественникам становится легче добираться в Комо на поезде. Хотя это не непосредственно проект для озера Комо, он повышает его доступность для определённой категории туристов.
Авиасообщение: На озере Комо нет собственного аэропорта, но оно находится в удобной близости от миланских аэропортов — Мальпенса (~1 час 15 минут на машине от Комо), Линате (~1 час) и Бергамо (~1 час 20 минут). Интересный факт: аэропорт Мальпенса расширил свою маршрутную сеть; по последним данным, более 75 авиакомпаний осуществляют рейсы из Мальпенсы, связывая её со многими глобальными направлениями investropa.com. Увеличение числа прямых рейсов (например, новых направлений в Северную Америку и на Ближний Восток) означает, что иностранные покупатели и туристы могут попасть на озеро Комо без лишних сложностей (часто — один перелет и короткая поездка на автомобиле). Мальпенса также связана поездом с Миланом, а далее — с Комо через пересадку. Кроме того, аэропорт Лугано в Швейцарии находится примерно в 30 км от Комо (хотя в последнее время его коммерческие рейсы ограничены). В любом случае, общая тенденция — это улучшение международной транспортной доступности, что поддерживает глобальный рынок вторых домов в Комо.
Коммунальные услуги и интернет: Хотя это не так привлекательно, улучшения в сфере коммунальных услуг могут повлиять на привлекательность недвижимости, особенно для удалённых работников или экспатов. За последние несколько лет оптоволоконный интернет был проведён во многие города Лаго-ди-Комо. К 2025 году большинство центральных, а также многие небольшие города будут иметь доступ к высокоскоростному широкополосному интернету (FTTC или FTTH), что позволяет желающим работать из дома на озере. Это было частью инициативы Италии по развитию широкополосного интернета и позволяет Лаго-ди-Комо позиционировать себя как реальную базу для «умной работы» (что действительно отмечают некоторые местные агентства: trepievi.com trepievi.com). Надёжный интернет и связь делают объекты недвижимости более привлекательными для молодежи и всех, кому важна подключённость.
Городские улучшения: В нескольких городах начаты проекты по развитию инфраструктуры и благоустройству:
- Белладжио: Обновление набережной, улучшение организации дорожного движения (парковки за пределами центра для снижения пробок на узких улицах) и, возможно, новая пешеходная зона у озера.
- Варенна: Как уже упоминалось, отмечена городская реновация с улучшением общественного транспорта и инфраструктуры investropa.com – сюда входит обновление причала для паромов, установка лифта от уровня вокзала к причалу (для улучшения мобильности), а также улучшение освещения и указателей в городе.
- Город Комо: Завершена реконструкция набережной (новое покрытие, озеленение), планируется новый музей/аквариум на берегу озера, который может стать ещё одной достопримечательностью. Также продолжается проект нового пешеходного моста, соединяющего две части набережной. Хотя эти изменения в основном эстетические, они улучшают качество жизни и туристический опыт, косвенно поддерживая стоимость недвижимости.
Инициативы по устойчивому развитию: Лаго-ди-Комо входит в состав биосферного резервата ЮНЕСКО (треугольник «Менаджио, Белладжио, Варенна» — это часть большего альпийского участка). Реализуются инициативы по развитию устойчивой мобильности — например, происходит установка новых зарядных станций для электромобилей в городах и продвижение электролодок. Их наличие может стать дополнительным аргументом для эко-осознанных покупателей. Кроме того, реализуются программы управления отходами и контроля качества воды, способствующие поддержанию чистоты озера (в целом, летом вода в озере подходит для купания). Все эти меры по экологической инфраструктуре помогают сохранять природную привлекательность, которая составляет основу ценности недвижимости у Лаго-ди-Комо.

В заключение, развитие инфраструктуры в и вокруг озера Комо повышает связанность и качество жизни. Масштабный проект дороги Тремеццина значительно повысит привлекательность определённых районов (а возможно, и стоимость недвижимости по мере завершения строительства). Улучшение транспортной доступности — будь то более быстрые паромы или больше рейсов — всё сильнее интегрирует озеро Комо в глобальные и региональные сети, что особенно важно для рынка вторых домов международного уровня. Для владельцев недвижимости и инвесторов эти изменения означают, что «стиль жизни на озере Комо» становится ещё более удобным: проще приезжать, меньше шума от транспорта и больше современных удобств, всё это расширяет круг покупателей (в том числе тех, кого раньше могла оттолкнуть удалённость или пробки). Районы, которые раньше считались труднодоступными (например, верхняя часть озера или восточный берег), благодаря этим изменениям выходят на первый план. Инфраструктура, возможно, не так романтична, как закат над озером, но она играет важную роль в развитии рынка недвижимости на озере Комо в будущем.

Источники:

Engel & Völkers “Market Report Italia 2025” – данные по рынку элитной недвижимости на озере Комо (цены €4k–€10k/м², 60% иностранных покупателей, спрос стабильный и т.д.) laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it
La Provincia di Como (20 мар 2025) – резюме отчета E&V: иностранных покупателей 60% (преимущественно США, Германия, Северная Европа), распределение сегментов: 50% — второе жилье, 25% — инвестиции, 25% — основное, а также ценовые категории по районам laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it.
Investropa Лаго ди Комо 2025 Тренды – комплексный анализ трендов (арендная доходность, региональные сдвиги, спрос со стороны экспатов, стимулирующие меры для реноваций и др.) investropa.com investropa.com investropa.com.
Investropa Лаго ди Комо 2025 Статистика – аналитика на основе данных (средняя цена набережной €2.5 млн, прогноз роста цен +3%, роскошные виллы €2.5–€5 млн в 2024 г. и др.) investropa.com investropa.com investropa.com.
We Wealth (ноябрь 2023) – “Comprare casa al lago 2025” – аналитика по итальянскому рынку: рост стоимости у озерных направлений с 2020 года, премиальные зоны Лаго ди Комо (первый бассейн, Тремеццина, Менаджо, Белладжио) – виллы от €5 млн и выше we-wealth.com; профиль покупателей (45% иностранцы у озёр, среди иностранцев преимущественно северные европейцы, для Комо — американцы) we-wealth.com we-wealth.com; статистика покупателей дачных домов (основная масса – 45–64 года, 81% семейные) we-wealth.com.
idealista/news (2 июля 2025) – «Туристическая недвижимость, море и озеро» – озеро Комо +1% к ценам за год (восточное побережье +1,7%, западное 0%) idealista.it; доля иностранцев на рынке домов для отпуска выросла до 15,7% (2024) idealista.it; предпочитаемые типы недвижимости (трёхкомнатные ~31% и др.) idealista.it; возраст покупателей (56% — 45–64 года) idealista.it.
Блог Tre Pievi Real Estate (февраль 2025) – «Краткосрочная аренда на озере Комо 2025» – подробный анализ краткосрочной аренды: €150–€500/ночь, 65–85% загрузка, возможная валовая доходность 10–12% trepievi.com trepievi.com; €40–80k годовой доход для хорошо управляемой краткосрочной аренды trepievi.com; выделяет Белладжо, Менаджо, Варенну, Тремеццину как лучшие районы trepievi.com; отмечает введение ограничений на краткосрочную аренду в некоторых городах, важность проверки местных правил trepievi.com; также отмечает, что Колико/Домазо — более дешевые, но популярные районы для краткосрочной аренды trepievi.com.
HospitalityNet / EY Отчет (март 2025 г.) – Инвестиции в гостиницы Италии: 2,1 млрд евро в 2024 году, курорты, такие как озеро Комо — большая доля (~39%) hospitalitynet.org; отели класса люкс составляют 45% объема hospitalitynet.org hospitalitynet.org; рекордный туризм — 64,5 млн посетителей в 2024 году hospitalitynet.org; подчеркивается, что Италия — ведущий рынок и отдельно выделяется озеро Комо как ультра-эксклюзивное перспективное направление для курортов hospitalitynet.org hospitalitynet.org.
Bocconi/BS4TA (2024) – Данные рынка 1 полугодия 2024: рост цен на жилье в Комо +1,55% по сравнению с 2023 bocconistudentsfortrophyassets.com (не упоминается напрямую выше, но соответствует другим данным).
BestComo Immobiliare FAQ (обновлено 2024) – информация об аренде и налогах: Средняя доходность STR 3–8% bestcomo.com; Плоская ставка налога увеличена до 26% при сдаче нескольких STR-объектов (Бюджетный закон 2024) bestcomo.com; необходимо регистрироваться как предприниматель при владении более чем 3 объектами bestcomo.com; правило Ломбардии — закрытие на 90 дней bestcomo.com.
Официальные источники: обновления итальянского MIT (Министерство инфраструктуры) о ходе работ по варианту Тремеццины mit.gov.it ilgiorno.it; отчет Торгово-промышленной палаты Комо-Лекко о иностранных жителях (цитата Engel & Völkers в Investropa) investropa.com investropa.com.

Рынок недвижимости озера Комо 2025 – Подробный отчет

Обзор сегментов рынка