Рынок недвижимости Портофино в 2025 году и дальнейшем

Обзор рынка

Портофино, небольшая рыбацкая деревня, ставшая международным райским уголком роскоши, может похвастаться одними из самых высоких цен на недвижимость в Италии, что отражает его эксклюзивность и ограниченное предложение. По состоянию на 2025 год, средняя стоимость жилой недвижимости в Портофино составляет около 8 000 евро за квадратный метр, что является самым высоким показателем в Италии citizenx.com и значительно выше национальной средней. Рынок включает ультра-роскошные виллы на зеленых холмах, уютные апартаменты у гавани и небольшое количество коммерческих объектов, ориентированных на туристов высокого класса. Несмотря на мировую экономическую нестабильность, сектор недвижимости Портофино остается устойчивым – его поддерживает состоятельная база покупателей и вечная привлекательность города. Иностранные покупатели с высоким уровнем достатка рассматривают Портофино как безопасную инвестицию и престижное место для жизни, привлекаемые сочетанием природной красоты, первоклассной инфраструктуры и итальянского шарма idealista.it idealista.it.

Ключевые особенности рынка недвижимости Портофино в 2025 году:

Ультра-высокие цены: Стоимость жилой недвижимости – одна из самых высоких среди курортных рынков Европы, сопоставима с Капри и Лазурным берегом voronoiapp.com immobiliare.it. В мае 2025 года средняя запрашиваемая цена в Портофино составила 7 955 €/м², что на 2.9% выше, чем годом ранее immobiliare.it.
Преобладание сегмента люкс: Большинство сделок приходится на покупку роскошных вторых домов или инвестиционной недвижимости иностранцами. Около 70% покупателей элитной недвижимости в Италии — иностранцы idealista.it, что отчетливо прослеживается и в Портофино.
Ограниченное предложение: Строгие строительные нормы и география города (он расположен в природном парке и прибрежной зоне) существенно сдерживают новое строительство. Жилой фонд очень мал, а объекты часто передаются по наследству в семье или продаются вне рынка, что сохраняет хронический дефицит предложения.
Сильный спрос, вызванный туризмом: Статус Портофино как места для jet-set поддерживает процветающий рынок краткосрочной аренды и гостиничного бизнеса. На долю роскошного туризма пришлось около 25% туристической индустрии Италии в 2024 году luxurytribune.com, а Портофино/Тигуллио может похвастаться самой высокой плотностью пятизвездочных отелей в стране luxurytribune.com – это отражает платежеспособную публику, формирующую спрос на недвижимость.

В целом, рынок недвижимости Портофино в 2025 году отличается устойчивостью и эксклюзивностью. Далее мы детально рассмотрим каждый сегмент – жилую (в том числе элитную), коммерческую недвижимость, ценовые тенденции, перспективы развития, а также сравнение Портофино с другими престижными рынками – основываясь на последних данных и экспертных анализах.

Жилая недвижимость в Портофино

Жилая недвижимость в Портофино включает как уютные апартаменты в деревне, так и роскошные приморские виллы, практически все по высокой стоимости. Средняя цена жилья в Портофино значительно выше, чем в других городах Италии: для сравнения, 7 955 €/м² в Портофино в мае 2025 года значительно превышает показатели даже дорогих городов (Милан – примерно 5 000 €/м²; Рим – около 3 600 €/м²) citizenx.com immobiliare.it. Фактически Портофино является самым дорогим жилым районом Италии, немного опережая Капри (средняя цена около 8 849 €/м² в тот же период) immobiliare.it immobiliare.it. Это также значительно превышает стоимость жилья в соседних городах Лигурийского побережья — например, в Санта-Маргерита-Лигуре средняя цена составляет около 5 942 €/м² immobiliare.it.

Историческая тенденция: Стоимость недвижимости в Портофино на протяжении десятилетий остается стабильно высокой, что отражает его эксклюзивную репутацию. В последние годы наблюдались значительные колебания из-за общих экономических факторов и постпандемийной динамики. В течение 2023-2024 годов цены испытывали определенную волатильность: средняя запрашиваемая цена достигла пика в июле 2023 года на уровне примерно €9 607/м², затем снизилась до минимума около €7 023/м² в марте 2024 года, прежде чем восстановиться в 2025 году immobiliare.it. Такая динамика свидетельствует о кратковременной коррекции после перегрева рынка в 2022–2023 годах (когда отложенный международный спрос и нехватка предложений привели к рекордному росту цен), а затем о стабилизации и умеренном росте во второй половине 2024 и в 2025 году. Даже на минимуме цены в Портофино оставались непревзойденными на национальном уровне, что подчеркивает устойчивость рынка.

Текущие цены (2025): По состоянию на середину 2025 года типовые объекты выставляются от небольших апартаментов в районе порта (часто €1–3 миллиона за скромные площади) до роскошных вилл на окрестных холмах, цена которых легко может достигать €10–30+ миллионов в зависимости от уровня и вида. По данным местных аналитиков, медианная цена предложения составляет около €8 миллионов за многокомнатную виллу, а сверхпремиальные объекты стоят дороже. В расчете на квадратный метр €8 000–€10 000/м² – обычная стоимость хорошо расположенных домов immobiliare.it. Например, дом на берегу с 3 спальнями (~200 м²) может выставляться за €8–9 миллионов. Такой уровень цен ставит Портофино в один ряд с самыми эксклюзивными мировыми курортами – согласно рейтингу Knight Frank, Портофино занимает место в топ-15 мировых элитных рынков с примерно $15 000 за м² (≈€13 500) voronoiapp.com. Для сравнения, это сопоставимо с ценами на премиальную недвижимость в Каннах или Сен-Тропе, хотя и уступает астрономическим показателям Монако (~$50 000/м²).

Рынок аренды: Аренда жилья в Портофино также исключительно дорога. Долгосрочное предложение аренды очень ограничено (многие владельцы не сдают свои вторые дома), но когда квартиры доступны, средняя запрашиваемая арендная плата в 2025 году составляла €34,6 за м² в месяц immobiliare.it — около €3 460 в месяц за квартиру площадью 100 м². Это представляет собой рост на 16,5% по сравнению с годом ранее immobiliare.it, что свидетельствует о резко возросшем спросе на аренду. Примечательно, что арендные ставки в Портофино более чем в три раза превышают средний показатель по провинции (€10,5/м²) immobiliare.it. В летний туристический сезон рынок краткосрочной аренды также переживает бум: виллы и роскошные апартаменты могут приносить десятки тысяч евро в неделю от состоятельных отдыхающих. (Например, вилла на скале с бассейном может сдаваться за €20 000+ в неделю в июле-августе.) Доходность от аренды, тем не менее, остается умеренной из-за чрезвычайно высоких капитальных стоимостей — инвесторы могут рассчитывать на чистую доходность около 2–3% на этом рынке, что означает, что недвижимость часто покупают скорее для прироста капитала и образа жизни, чем для дохода.

Жилищное строительство: Новое жилищное строительство в Портофино практически отсутствует из-за природоохранных норм — город окружен Региональным парком Портофино и морским заповедником, что строго ограничивает новое строительство. Реконструкция существующих зданий — основная деятельность в этом секторе. Многие старые дома были отремонтированы в соответствии с современными стандартами роскоши, зачастую под строгим архитектурным контролем для сохранения исторического облика Портофино. Одна из заметных тенденций — преобразование исторических зданий в элитные резиденции или бутик-кондоминиумы, хотя каждый проект реализуется индивидуально и это большая редкость. По сути, жилищный рынок — это ограниченный, драгоценный фонд недвижимости, что поддерживает долгосрочную ценность: даже в периоды общего спада на рынке недвижимости в Портофино наблюдается лишь пауза в сделках, а не существенное снижение цен. Владельцы, как правило, состоятельны и не испытывают давления к продаже; покупатели ждут свою недвижимость иногда годами. В результате спрос стабильно превышает предложение, и цены остаются высокими.

Сегмент элитной недвижимости

Весь рынок Портофино можно назвать «роскошным», но внутри него есть ультра-элитный сегмент по-настоящему уникальных поместий и вилл, которые привлекают миллиардеров со всего мира. Эти трофейные объекты — часто крупные исторические виллы с панорамным видом на море, частными садами, бассейнами и прямым выходом к воде — отличаются премиальными ценами и высоким интересом со стороны международных покупателей. В 2024 и 2025 годах ряд крупных сделок и проектов подчеркнул силу этого элитного сегмента:

Рекордные продажи вилл: Villa Buonaccordo, знаменитый особняк пастельно-жёлтого цвета с видом на бухту Портофино, была продана китайскому технологическому предпринимателю примерно за €30–35 миллионов theguardian.com magazine.greatestate.it. Аналогично, Villa Altachiara (бывшее имение графини Вакка Аугуста) была куплена российским покупателем примерно за €25 миллионов magazine.greatestate.it. Эти продажи подчеркивают, что покупатели из Китая, России, США и других стран готовы платить большие деньги за лучшие адреса Портофино. Примечательно, что эти сделки были возможны благодаря налоговым льготам Италии (режим фиксированного налога), которые поощряют состоятельных людей оформлять вид на жительство magazine.greatestate.it theguardian.com. Агенты сообщают, что объекты за €20M+ в Портофино теперь регулярно вызывают интерес у зарубежных покупателей и считаются относительными выгодными предложениями — «за те же деньги, что и квартира в лондонском Найтсбридже» theguardian.com.
Инвестиции знаменитостей и магнатов: Бернар Арно, генеральный директор LVMH и самый богатый человек в мире, проявляет личный интерес к Портофино – через гостиничное подразделение LVMH (Belmond) он приобрел и реконструировал роскошные объекты недвижимости в этом районе realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Между тем, члены семьи Берлускони (одной из самых богатых в Италии) владеют здесь поместьями, а модные дизайнеры (например, Дольче и Габбана) также знамениты своими домами в Портофино. Такие владельцы с громкими именами как отражают, так и поддерживают высокий статус города. Когда виллы, принадлежащие знаменитостям, появляются на рынке, это часто вызывает международный резонанс в прессе. Например, историческая вилла, долгое время находившаяся в собственности Пьера Сильвио Берлускони (сына Сильвио Берлускони), сейчас проходит реконструкцию, чтобы стать резиденцией его семьи, и местные СМИ оценивают её примерно в 20 миллионов евро affaritaliani.it affaritaliani.it. Привлекательность владения частью Портофино продолжает привлекать UHNWI (сверхобеспеченных людей) — от руководителей технологических компаний до европейской аристократии.
Рост цен на объекты класса люкс: По данным Prime International Residential Index компании Knight Frank, цены на элитное жилье в Портофино выросли примерно на +7,1% в 2024 году, что является одним из самых высоких темпов роста в мире (16-е место в индексе PIRI100) idealista.it. Этот рост опередил рынки роскошной недвижимости во Флоренции, Милане и Риме idealista.it, что указывает на то, что курортные и lifestyle-локации, такие как Портофино, лидируют на рынке high-end недвижимости. Аналогично, компания Savills сообщила, что на рынках «вторых домов» в Италии (куда входит Портофино) цены увеличились (~+6–7%) в 2023 году, опередив первичные городские рынки mansionglobal.com mansionglobal.com. Ограниченное предложение вилл класса люкс — многие из которых уникальны — вызвало конкуренцию за эти объекты, что приводит к росту цен. Даже при высоких процентных ставках такие покупки часто совершаются за наличные, поэтому на цены влияют скорее настроения покупателей и тренды в накоплении богатства (рост фондового рынка и пр.), чем стоимость финансирования.
Новые проекты класса люкс: Примечательной тенденцией является выход на рынок недвижимости Портофино крупных международных брендов и девелоперов, которые рассматривают его как долгосрочную инвестицию. Например, в конце 2024 года группа Fort Partners (аффилированная с Four Seasons Hotels) приобрела Castello San Giorgio — замок на скале площадью 1 200 м² с видом на залив, якобы за сумму свыше €60 млн luxurytribune.com. Ведется реконструкция, чтобы превратить его, возможно, в ультра-роскошный бутик-отель или апартаменты (планируемое использование объекта привлекает большое внимание, так как участие Four Seasons намекает на появление новой гостиницы класса люкс). Кроме того, в 2021 году Belmond (LVMH) приобрела Villa Beatrice — еще один престижный объект в Портофино, что укрепило позиции люксового холдинга luxurytribune.com luxurytribune.com. Эти шаги демонстрируют уверенность в том, что ультра-элитная недвижимость Портофино будет продолжать расти в цене и оставаться магнитом для мировой элиты.

В целом, сегмент роскошной недвижимости в Портофино определяется престижем, приватностью и инвестициями мировой элиты. Среди покупателей преобладают миллиардеры и центимиллионеры, которые часто имеют несколько домов по всему миру. Они ценят Портофино за его уникальное сочетание гламура и уединения – место, где мегаяхты качаются в крошечной гавани на фоне зелёных холмов, усыпанных виллами. Эксперты отрасли отмечают, что интерес со стороны иностранцев остаётся высоким: брокеры элитной недвижимости сообщают о росте запросов из Северной Америки, Северной Европы и Ближнего Востока в частности. Благодаря благоприятному налоговому режиму Италии и привлекательности «Дольче Вита», трофейные объекты недвижимости в Портофино, по всей видимости, останутся востребованными на международном рынке в обозримом будущем. Прогноз Knight Frank на 2025 год подчёркивает, что элитные рынки Италии (особенно в Лигурии и Тоскане) сохранят устойчивость благодаря стабильному международному спросу и относительной выгоде по сравнению с другими престижными направлениями idealista.it.

Коммерческая и гостиничная недвижимость

Помимо жилых домов, недвижимость Портофино включает также коммерческие объекты – в первую очередь в гостиничном и розничном секторах, которые напрямую связаны с экономикой роскошного туризма региона. Несмотря на то, что город очень маленький (менее 500 жителей), здесь находится значительное количество элитных заведений (бутик-отели, рестораны, дизайнерские магазины), обслуживающих состоятельных посетителей. Ключевые особенности коммерческого рынка в 2025 году включают:

Роскошные отели: В Портофино и окружающих городах Ривьеры необычайно много пятизвездочных отелей. В регионе Тигульо (включая Портофино, Санта-Маргерита-Лигуре, Рапалло и др.) насчитывается шесть 5-звездочных отелей — одна из самых высоких концентраций в Италии luxurytribune.com. В самом Портофино жемчужиной считается Belmond Hotel Splendido — легендарный отель на вершине холма (ранее монастырь) с потрясающими видами на залив. Splendido и его дочерний отель Splendido Mare на набережной подвергаются многолетней реновации под руководством LVMH realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Эта реновация (начатая в 2023 году и продолжающаяся до 2024/25) направлена на “сохранение исторического наследия” и повышение уровня комфорта гостей, включая такие обновления, как новый бассейн и обновленные люксы realinvest.co.uk. Этапная реставрация, проводимая ведущими дизайнерами, подчеркивает уверенность в туристическом будущем Портофино: Belmond фактически готовит икону к будущему, чтобы она оставалась на вершине роскошного туризма. В июне 2025 года Belmond объявил, что Hotel Splendido вновь откроется в “новую эру великолепия” следующим летом instagram.com, отметив усовершенствования, сочетающие исторический шарм с современным ультра-люксом. Ожидается, что цены на номера (уже превышающие €1,000 за ночь за стандартный номер в высокий сезон) после реконструкции станут еще выше.
Новые гостиничные проекты: Значительным событием стало запланированное возрождение отеля Portofino Kulm. Этот исторический гранд-отель, возвышающийся на вершине горы Портофино (в парке над городом), был закрыт десятилетиями. В декабре 2024 года миланская группа AKNO приобрела отель Portofino Kulm с намерением восстановить его как курорт класса люкс aknogroup.com aknogroup.com. Отель Kulm, шедевр модерна 1906 года, подвергнется масштабной реконструкции, совмещая сохранение архитектурного наследия с современными удобствами aknogroup.com. План AKNO Group нацелен «вернуть ему былое величие» и вновь сделать его мировой достопримечательностью aknogroup.com aknogroup.com. Этот проект, после завершения через несколько лет, пополнит гостиничный фонд Портофино сегментом лакшери и, как ожидается, повысит привлекательность региона. Открытие такого знакового объекта, как Kulm (с его захватывающими видами на Лигурийское побережье), не только создает инвестиционную ценность, но и отражает более широкую тенденцию: инвесторы ориентируются на туристическую инфраструктуру высокого класса в местах, подобных Портофино, предвидя рост числа состоятельных гостей.
Розничная торговля и ресторанный бизнес: Крошечная набережная Пяццетта в Портофино усеяна эксклюзивными бутиками (бренды люксовой моды, ювелирные магазины) и ресторанами высокой кухни. Коммерческая недвижимость здесь крайне ограничена – существуют всего несколько десятков бутик-мест/эксклюзивных помещений, а вакантные места появляются редко. По сообщениям, аренда лучших торговых площадей на Пяццетте является одной из самых высоких в Италии по цене за квадратный метр (сопоставимо с роскошными улицами Рима или Милана в пик сезона). Хотя точные данные не публикуются, по неофициальной информации, флагманские бутики (часто pop-up магазины брендов летом) платят значительную премию за доступ к обеспеченной аудитории и знаменитостям. Ресторанные объекты, многие из которых принадлежат семьям уже несколько поколений, иногда переходят к новым владельцам по высоким ценам благодаря престижу адреса в Портофино. В целом, коммерческий сегмент недвижимости напрямую зависит от туристического потока – его состояние отражено в бурном росте числа гостей. В 2024 году Италия зафиксировала 215 миллионов туристических посещений летом (рекорд с пандемии) luxurytribune.com, и Портофино значительно выиграл от этого всплеска роскошного туризма.
Марины и инфраструктура: Одной из уникальных особенностей недвижимости Портофино является его морская инфраструктура — гавань. Хотя с традиционной точкой зрения это не «недвижимость» в виде зданий, владение или аренда места для яхты в Портофино считается признаком статуса и сопровождается высокими затратами. Марина небольшая (может вместить только относительно скромные яхты до ~35 м во внутренней гавани), что означает, что аренда мест для швартовки летом стоит чрезвычайно дорого и часто оформляется по долгосрочным соглашениям. Ведутся обсуждения по управлению туристическим судоходством и возможной модернизации некоторых портовых объектов (например, улучшение причалов, сервис трансферов на катерах), чтобы лучше обслуживать суперяхты, стоящие на якоре у берега. Эти инфраструктурные планы, хотя и ограничены из-за географии, направлены на сохранение привлекательности Портофино при одновременном контроле пиковых нагрузок в сезон. В начале 2023 года местные власти даже ввели правила по ограничению скопления людей — например, запрет на длительное пребывание в некоторых популярных смотровых точках — в рамках мер по сохранению качества пребывания для гостей tourtravelandmore.com. Подобные меры косвенно влияют и на коммерческую недвижимость: регулируя поток туристов, Портофино гарантирует, что его элитные бутики и отели работают в эксклюзивной и не перегруженной среде.

В итоге коммерческая недвижимость Портофино определяется высоким уровнем сервиса и ограниченностью предложения. Отели получают значительные инвестиции и проходят реставрации, торговые площади редки, но очень востребованы, а вся коммерческая экосистема поддерживается ведущей позицией Портофино на рынке роскошного туризма в Италии. Инвесторами в этом сегменте обычно выступают институциональные игроки или бренды класса люкс (как в случае Belmond/LVMH и Four Seasons/Fort Partners), и их недавние инвестиции демонстрируют оптимизм в том, что Портофино и дальше будет «играть на более высоком уровне», оставаясь элитным направлением в ближайшие годы.

Тенденции цен и текущая стоимость

Ценовая динамика Портофино за последнее десятилетие в целом была восходящей, прерываемой короткими периодами стабилизации или незначительных коррекций. Исторический тренд повторяет динамику других престижных рынков жилья для отдыха: относительная устойчивость в периоды спадов и быстрое восстановление в фазах экономического роста за счет состоятельной базы собственников. Вот обзор тенденций цен, как в прошлом, так и на текущий момент по состоянию на 2025 год:

Долгосрочная перспектива: В 2000-х годах на рынке недвижимости Италии наблюдался бум, а затем замедление после финансового кризиса 2008 года. Однако в Портофино отмечалось лишь незначительное снижение стоимости недвижимости в конце 2000-х и начале 2010-х годов по сравнению с общенациональным спадом. К середине 2010-х годов цены в Портофино снова начали расти, несмотря на стагнацию на большинстве итальянских рынков. Богатые покупатели, в том числе иностранцы, все чаще стремились вложиться в «тихие гавани» и lifestyle-недвижимость; Портофино оказался одним из первых бенефициаров этой тенденции. К 2019 году местные агенты сообщали, что цены на элитные виллы достигли новых максимумов (превысив уровень 2008 года), чему способствовало введение фиксированного налогового режима в Италии в 2017 году, привлекшего богатых экспатов (подробнее об этом в разделе о политике) theguardian.com theguardian.com. Конец 2010-х ознаменовался стабильным спросом, хотя объем сделок оставался низким (мало предложений на рынке).
Влияние пандемии (2020–2022): Пандемия COVID-19 изначально заморозила продажи в 2020 году из-за ограничений на поездки. Но парадоксальным образом это подогрело интерес к эксклюзивным резиденциям после снятия локдаунов: международные покупатели, особенно из Северной Европы и США, устремились приобретать средиземноморские дома, где можно было удаленно работать в красивой обстановке. Рынки роскошной недвижимости на побережье и в сельской местности Италии выросли в 2021–2022 годах, и Портофино не стал исключением. Конкуренция за немногочисленные объекты обострилась. По отзывам, некоторые дома, которые долго стояли на рынке, были куплены, поскольку покупатели начали ценить стиль жизни и заботу о благополучии. Это привело к росту цен в 2021 и особенно в 2022 году. Глобальное исследование Knight Frank отметило, что курортные рынки в этот период опережали по динамике города — что соответствует опыту Портофино idealista.it. К началу 2023 года средние значения достигли рекордных уровней.
Недавние колебания (2023–2025): Как уже упоминалось, в 2023 году наблюдался пик цен примерно в середине года на недвижимость в Портофино, за которым последовала небольшая коррекция. По данным Immobiliare.it, пик пришёлся на июль 2023 года (~9 600 €/м²), а минимум — на март 2024 года (~7 000 €/м²) immobiliare.it. Это колебание примерно на 25% может переоценивать реальные изменения стоимости, так как средние значения могут искажаться несколькими предложениями в небольшом сегменте рынка. Многие эксперты считают, что фундаментальные цены на самом деле не снижались так сильно; скорее, после продажи или снятия с рынка рекордно дорогих объектов в конце 2023 года оставшийся пул предложений отражал более низкую среднюю стоимость. К середине 2024 года ситуация стабилизировалась. С мая 2024 года (7 729 €/м²) по май 2025 года (7 955 €/м²) цены выросли примерно на +2,9% immobiliare.it, что свидетельствует о возвращении к умеренному росту. По сути, 2024 год стал годом охлаждения и нормализации после бурного скачка, вызванного постковидным спросом. На входе в 2025 год настроения покупателей вновь улучшились: процентные ставки стабилизировались, а перспективы мировой экономики прояснились, что привело к новому росту цен на элитные объекты.
Текущие значения (2025): Местные агентства сходятся во мнении, что стоимость недвижимости в Портофино в 2025 году находится на исторических максимумах либо близка к ним. Средняя запрашиваемая цена (~8 тыс. €/м²) — лишь общий ориентир; истинный премиум-сегмент (лучшие локации, готовые к заселению роскошные виллы) без труда достигает 10 000–15 000 € за м². Например, вилла площадью 300 м² в идеальном состоянии с видом может стоить около 30–40 миллионов евро (что подразумевает ~100 тыс. €/м² за наиболее престижные части участка, такие как застраиваемая земля с панорамным видом — так работают надбавки за расположение на таком маленьком рынке). С другой стороны, небольшая квартира 50 м² без вида на море может стоить «всего лишь» 600 000 € (что всё равно 12 тыс. €/м²). Стоимость земли астрономическая: фактически свободной земли для покупки нет, но даже скромный участок или руина стоят огромных денег из-за потенциала для реконструкции.
Сравнение по регионам: Портофино остается самым дорогим муниципалитетом в Лигурии и Италии. В пределах провинции Генуя он занимает первое место с большим отрывом — например, €7 955/м² в Портофино против среднего по провинции €2 231, и значительно выше второго места (Санта-Маргерита с €5 942) immobiliare.it immobiliare.it. В более широком итальянском контексте Портофино и Капри, как правило, год от года делят первое место; нынешняя средняя цена на Капри (€8 849) немного превосходит Портофино immobiliare.it, но на Капри наблюдалось небольшое снижение за год в 2025 году, тогда как в Портофино был зафиксирован рост immobiliare.it. Оба муниципалитета существенно превышают средний показатель по городам материковой части.

Таблица ниже обобщает текущие средние цены (и недавние изменения по сравнению с прошлым годом) в Портофино по сравнению с выбранными элитными рынками:

Местоположение (май 2025)	Средняя цена продажи (€/м²)	Годовое изменение (по сравнению с маем 2024)
Портофино (Лигурия)	€7 955 immobiliare.it	+2,9% immobiliare.it (восстановление после падения 2024 года)
Капри (залив Неаполя)	€8 849 immobiliare.it	-2,3% immobiliare.it (незначительное охлаждение после пика)
Санта-Маргерита-Лигуре	~€5 942 immobiliare.it	+?% (устойчивый рост, высоко для материка)
Милан (среднее по городу)	~€5 000 (оцен.)	+6–7% (сильный рост в центре города в 2024)
Рим (среднее по городу)	~€3 600 immobiliare.it	+6,9% immobiliare.it (здоровое восстановление в 2024/25)
Монако (Монте-Карло)**	€50 000+ (премиум)	+4% (2024) — мировые рекордные цены

Источники: рыночные отчеты Immobiliare.it и отраслевые публикации.
Монако: приведено для мировой сопоставимости; он значительно опережает все другие рынки.

Как показано в таблице, Портофино и Капри занимают особое положение в Италии (ни один другой итальянский курорт последовательно не достигает в среднем €7k–€9k/м²). Они также конкурируют с международными элитными рынками. Например, Сен-Тропе во Франции демонстрирует средние значения около €20 000–€25 000/м² для элитной недвижимости residences-immobilier.com housesandapartments.fr, а диапазон цен в Каннах составляет €10 000–€25 000/м² cotedazur-sothebysrealty.com. Лучшие объекты в Портофино (торгуются ближе к €15 000/м²) приближаются к этим уровням, хотя в среднем цены чуть ниже из-за преобладания компактных домов. Тем не менее, в глобальных рейтингах стоимости элитной жилой недвижимости Портофино занимает видное место как один из самых дорогих курортных рынков в мире voronoiapp.com.

Что касается трендов аренды, как отмечалось ранее, цены на аренду в Портофино резко выросли в последнее время (+16,5% в годовом выражении), в среднем достигнув €34,6/м²/мес. в 2025 году immobiliare.it. Интересно, что арендная плата на Капри выросла еще больше (+35% в годовом выражении) immobiliare.it, что свидетельствует о послековидном буме аренды элитной сезонной недвижимости. Оба направления отражают более широкую тенденцию: обеспеченные путешественники искали эксклюзивные виллы и дома для аренды в 2022–2024 годах, что подстегнуло рост ставок. Некоторые владельцы, таким образом, получают прибыльный сезонный доход, хотя налог на краткосрочную аренду и регулирование в Италии (например, необходимость регистрировать гостей, платить фиксированный налог 21% на аренду типа Airbnb) — факторы, с которыми инвесторам приходится учитывать.

Глядя в будущее, ожидается, что текущие значения сохранятся или немного вырастут. Нет признаков существенного стресса или избытка предложения, которые могли бы снизить цены в Портофино. Напротив, аналитики прогнозируют «стабильное плато или плавный рост» цен в 2025–2026 годах, если не случится серьезных внешних потрясений. Далее мы рассмотрим явные прогнозы и более подробные перспективы.

Прогноз и перспективы рынка

Прогнозы для рынка недвижимости Портофино на ближайшие годы (2025–2027) в целом оптимистичны, хотя отмечается ограниченный темп роста из-за уже высоких цен. Ряд отраслевых источников дают представление о том, чего ожидать:

Прогноз Knight Frank на 2025 год: Согласно отчёту о благосостоянии и прогнозу элитного рынка недвижимости от Knight Frank, элитные рынки недвижимости Италии останутся устойчивыми и продолжат стабильный рост до 2025 года idealista.it. Для таких мест, как Портофино, ожидается, что устойчивый международный спрос будет способствовать поддержанию цен. Хотя бурный всплеск после COVID пошёл на спад, Knight Frank предполагает сценарий умеренного роста, а не снижения, отмечая такие факторы, как конкурентные цены по сравнению с другими мировыми центрами и неизменная привлекательность Италии idealista.it. На практике это может означать годовой рост цен на элитное жильё в пределах нескольких процентов (например, +3% до +5% в год) при условии стабильных экономических условий. Рост в Портофино на +7% в 2024 году может не повторяться ежегодно, но небольшой прирост вполне реален.
Savills Prime Index: Savills в своем анализе конца 2024 года отметил, что цены на элитные вторичные объекты в Италии продолжат расти из-за ограниченного предложения и увеличенного спроса из городов mansionglobal.com. Их прогнозы на 2025 год по основным итальянским городам различаются – Милан стабилен или +1%, Рим +2-4% idealista.it idealista.it, однако для курортных локаций, таких как озеро Комо, тосканская деревня и т.д., Savills ожидает опережающий рост. Следовательно, Портофино, вероятно, также попадет в эту категорию. Процентные ставки (которые были высокими в 2023–24 годах) влияют на среднестатистических покупателей, но гораздо меньше на сверхобеспеченных; поэтому смягчение ставок в конце 2025/2026 станет плюсом, но не критично. Глава итальянского офиса Savills заявил, что рынок люксовой недвижимости показал «сильную устойчивость несмотря на экономическую неопределенность» idealista.it, ожидая стабильный спрос, особенно на аренду и восстановление сделок в рынках с ограниченным предложением (например, новостройки в Риме) idealista.it idealista.it. В Портофино объем сделок останется небольшим, но цены редких продаж, скорее всего, установят новые ценовые ориентиры.
Отчет Engel & Völkers/Nomisma: Market Report Italy 2025 (от Engel & Völkers с Nomisma) дает широкий обзор рынка люксовой недвижимости. В документе отмечается, что виллы и исторические дома составляют 40% сделок на рынке элитной недвижимости Италии a.storyblok.com, что отражает спрос на живописные и уникальные объекты недвижимости – именно к такой категории относится Портофино. Прогноз отчета на 2025 год — «умеренный рост, поддерживаемый стабильным спросом на эксклюзивные объекты» (перевод итальянского текста), при этом международный интерес остается высоким, что должно поддерживать устойчивость люксовых прибрежных рынков. Отчет предупреждает, что геополитические или экономические потрясения могут снизить настроения, но при их отсутствии элитный сегмент Италии находится на крепком фундаменте.
Мнение местных экспертов: Интервью с местными агентами по элитной недвижимости (например, Джанмарко Биззони из Zampetti) подтверждают, что 2025 год ожидается ещё одним успешным годом для рынка элитной недвижимости в Италии idealista.it. Ключевые драйверы роста: рост международного спроса, элитная недвижимость как защита от инфляции и ограниченное предложение idealista.it idealista.it. Эти условия, безусловно, применимы и в Портофино. Агентства сообщают, что у них больше квалифицированных покупателей, чем доступных объектов, и некоторые клиенты начали расширять поиск на соседние районы (например, Санта-Маргерита или Портовенере далее по побережью) из-за нехватки предложений непосредственно в Портофино. Такое перераспределение спроса может немного уменьшить количество сделок в Портофино (так как покупатели выбирают другие места), однако не снижает цены в самом Портофино — напротив, это подчёркивает, насколько востребован этот город. Пока финансовые рынки в целом остаются стабильными (а это влияет на благосостояние потенциальных покупателей), прогнозируется стабильность или плавный рост цен. Ожиданий снижения цен практически нет; напротив, одним из потенциальных рисков для прогнозов является то, что если на рынок выйдет очень дорогой объект (например, поместье за 50 млн евро), это может установить новый ценовой рекорд и фактически поднять средний уровень цен.
Прогноз по аренде и туризму: Туристические власти прогнозируют дальнейший рост элитного туризма в Италии до 2026 года, хотя, возможно, темпы роста будут более умеренными после постпандемийного бума. Местное самоуправление Портофино совместно с регионом Лигурия инвестирует в инфраструктуру, такую как развитие дорог (дорога в Портофино была восстановлена после оползня в 2018 году и недавно дополнительно укреплена), а также в проекты устойчивого туризма. Новый паромный маршрут, открывшийся в 2025 году, соединяет Портофино с другими деревнями Ривьеры для разгрузки дорожного движения. Эти улучшения облегчают доступ к курорту и усиливают привлекательность Портофино, косвенно поддерживая стоимость недвижимости. Если глобальный туризм останется активным (за исключением новых пандемий или конфликтов), Портофино продолжит наслаждаться полными летними сезонами, высокой загрузкой отелей и, соответственно, высоким спросом на краткосрочную аренду. Это может ещё больше повысить доходность от аренды и потенциально привлечь новых инвесторов на рынок, если они увидят возможности в секторе элитной аренды.

В заключение, прогноз по недвижимости Портофино на ближайшие несколько лет в целом позитивный: стабильные или растущие цены, устойчивый спрос и постоянные инвестиции высокого уровня. Рост может быть не взрывным – рынок зрелый и уже очень дорогой – но ожидается, что он будет поступательным. Наблюдатели часто отмечают, что рынок элитной недвижимости Италии — это своего рода тихая гавань (материальный актив, исторически стабильный), а курс страны направлен на привлечение состоятельных покупателей (путём налоговых стимулов). Такая преемственность политики прибавляет уверенности. Единственными оговорками к такому радужному прогнозу могут стать внешние экономические потрясения (например, серьёзная рецессия, затрагивающая фондовые рынки, может временно замедлить продажи) или возможные изменения в регулировании (если, к примеру, в будущем правительство ужесточит налоговые льготы для иностранцев — хотя никаких изменений в этой сфере не предвидится). Если ничего из этого не случится, Портофино, скорее всего, продолжит своё нынешнее развитие: небольшой, сияющий центр европейского рынка недвижимости с поступательным ростом стоимости и неизменной привлекательностью.

Инвестиционные возможности и вызовы

Инвестиции в недвижимость Портофино могут быть очень прибыльными, но сопряжены с уникальными трудностями. Ниже мы выделим ключевые возможности, привлекающие инвесторов, а также риски и вызовы, о которых стоит помнить:

Возможности / Преимущества:

Рост стоимости капитала и стабильность: Цены на недвижимость в Портофино демонстрируют устойчивый рост в долгосрочной перспективе. Даже когда общий рынок Италии испытывал трудности, Портофино сохранял свою стоимость. Элитная недвижимость здесь считается активом-убежищем: её стоимость, как правило, растёт со временем быстрее инфляции, сохраняя и приумножая капитал idealista.it idealista.it. Ограниченное предложение и постоянный спрос со стороны мировых элит создают условия для дальнейшего роста цен. Инвесторы, ориентирующиеся на ультра-премиальный сегмент, рассматривают Портофино как способ диверсификации капитала в материальный актив с низкой волатильностью (сверхбогатые зачастую приобретают «трофейную» недвижимость не только для проживания, но и как часть стратегии сохранения богатства).
Высокая доходность от аренды (в высокий сезон): Для тех, кто готов сдавать свою недвижимость в аренду, Портофино предлагает потенциально высокую доходность, особенно за счет краткосрочной роскошной аренды. В летний сезон (а теперь все чаще и в межсезонье) сюда приезжают состоятельные арендаторы, готовые платить самые высокие ставки. Как отмечено, арендные ставки значительно выросли (например, +16% за прошлый год) immobiliare.it. Хорошо расположенная вилла может принести сотни тысяч евро дохода за одно лето. По данным одного агентства по элитной недвижимости, высокая доходность от аренды достижима в эксклюзивных туристических направлениях, таких как озеро Комо, Амальфитанское побережье – и, следовательно, Портофино idealista.it. Это может компенсировать расходы на владение. Более того, некоторые инвесторы используют смешанную модель: наслаждаются виллой часть года, а в пиковые недели сдают ее – фактически монетизируя свой дом для отпуска. С учетом роста сегмента элитного туризма, обеспеченные путешественники, желающие арендовать виллу в Портофино, будут всегда.
Стиль жизни и личное использование: Многие инвесторы также мотивированы образом жизни. Владение недвижимостью в Портофино открывает доступ в элитное сообщество – здесь можно пришвартовать свою яхту в гавани, общаться с искушенной международной публикой и наслаждаться стилем жизни Итальянской Ривьеры. Это нематериальное преимущество является мощным стимулом. Для тех, кто использует итальянский режим фиксированного налога, выбор Портофино в качестве основного места жительства обеспечивает завидный образ жизни при низких налогах на иностранный доход. По сути, инвестиция здесь – отчасти финансовая, отчасти личная. Такая двойная выгода делает подобные вложения привлекательными, даже если чистая арендная доходность или рост цены будут ниже, чем у более рискованных активов.
Диверсификация портфеля: Недвижимость в ультра-престижных районах ведет себя иначе, чем фондовые рынки или даже основной рынок недвижимости. Она менее подвержена экономическим циклам (ведь владельцы не паникуют и не продают в периоды спада). Для семейных офисов и состоятельных инвесторов добавление недвижимости в Портофино диверсифицирует портфель. Это также защита от валютных колебаний (так как активы номинированы в евро). Особенно стоит отметить, что американцы в последние годы чаще покупают жилье в Италии, чтобы воспользоваться сильным долларом – рассматривая элитную недвижимость как валютный хедж и привлекательный актив.
Налоговые льготы: Дружелюбная политика Италии к состоятельным людям сама по себе является возможностью. Режим фиксированного налога для нерезидентов (фиксированный налог €100 тыс. в год на доход по всему миру) theguardian.com уже привлек десятки миллионеров. Владение недвижимостью в Италии может помочь получить ВНЖ и этот налоговый статус. Кроме того, в Италии есть виза для пенсионеров с достаточным доходом (“elective residence”), облагаемым налогом всего в 7% при переезде в определённые регионы (в основном на юге страны) theguardian.com – это менее актуально для Портофино, но режим фиксированного налога очень значим. Эти схемы увеличивают круг потенциальных покупателей (инвесторы знают, что их личное налоговое бремя в Италии будет ограничено, что делает владение недвижимостью более комфортным в финансовом плане).
Потенциал для развития и увеличения стоимости: Хотя новое строительство практически невозможно, всё ещё остаются возможности добавить стоимость за счёт реновации. Многие объекты недвижимости в Портофино исторические и могут требовать модернизации. Инвесторы с подходящей командой (архитекторами, дизайнерами, знакомыми с местными правилами) могут значительно повысить ценность, восстановив или обновив виллы. Учитывая очень высокий спрос конечных покупателей на полностью отреставрированные и готовые к заселению дома (многие предпочитают не заниматься ремонтом самостоятельно), инвестор, купивший старую недвижимость и обновивший её по стандартам роскоши, сможет продать такой объект с заметной прибылью. Например, нынешние реновации старых отелей и вилл компаниями Belmond и Fort Partners показывают потенциал таких проектов – после завершения стоимость этих объектов значительно возрастёт. В меньшем масштабе частный инвестор может отремонтировать квартиру или дом, чтобы затем перепродать (флиппинг встречается реже из-за налогов, но возможен) или получать более высокую арендную/продажную стоимость.

Сложности / Риски:

Ликвидность ультралюкс-сегмента: Хотя на недвижимость в Портофино всегда есть спрос, круг покупателей в самом высоком ценовом сегменте весьма ограничен. Если вы вложили €20 млн в виллу и захотите продать её позже, поиск следующего покупателя может занять время. Ликвидность может стать проблемой, если требуется быстрая продажа idealista.it idealista.it. Недвижимость может находиться на рынке месяцами или даже годами, пока не найдётся “свой” покупатель (если только объект не продаётся с существенным дисконтом). Поэтому недвижимость в Портофино больше подходит для долгосрочных инвесторов; это не рынок для быстрого перепродажи (флиппинга). Расходы на содержание и низкая ликвидность означают, что инвесторы должны быть готовы держать актив продолжительное время или запастись терпением в ожидании своей цены.
Высокие затраты на вход и владение: Абсолютные цены огромны, поэтому необходимый для входа капитал высок. Кроме того, в Италии значительные транзакционные издержки — около 9–10% налогов и сборов при покупке второго дома (меньше, если вы оформляете резидентство и делаете его основным жильем, но многие иностранные покупатели рассматривают это как второй дом). Текущие расходы включают налоги на недвижимость (IMU) для вторых домов, которые в Портофино могут составлять несколько тысяч евро в год из-за высокой кадастровой стоимости, плюс обслуживание. Содержание роскошной виллы (сады, бассейны, охрана, персонал) обходится дорого — легко может доходить до десятков тысяч в год. Если недвижимость является исторической или находится в охраняемой зоне, любые изменения требуют разрешений и, возможно, привлечения специалистов-ремесленников, что увеличивает расходы. Альтернативная стоимость также является фактором: деньги, замороженные в не приносящем доход активе, могли бы быть инвестированы в другое место. Тем не менее, у этих покупателей обычно достаточно средств, но это стоит учитывать.
Регуляторные препятствия: Ремонт или изменения недвижимости в Портофино могут быть бюрократически сложными. Действуют строгие нормы по охране наследия и окружающей среды. Получение разрешения на пристройку, установку бассейна или даже на смену цвета фасада может требовать прохождения нескольких инстанций (коммуна, региональный орган по охране природы и т.д.). Это может замедлить проекты по увеличению стоимости и добавить неопределенности. Кроме того, юридические процедуры в Италии довольно медленные, если возникают споры (например, по границам участка или по наследственным претензиям на собственность). Иностранные инвесторы также сталкиваются с другой правовой системой (поэтому важно нанимать хороших нотариусов и юристов). Хотя правительство настроено дружелюбно к иностранным инвесторам, всегда есть небольшой риск будущих изменений политики (например, в политических дебатах обсуждались ограничения на иностранное владение в горячих точках с целью сдерживания роста цен — хотя в Италии пока такого закона нет, в отличие от некоторых других стран).
Насыщенность рынка и альтернативные варианты: Можно утверждать, что потенциал роста Портофино может быть ограничен из-за уже очень высоких цен. При средних €8 тыс. и пиках выше €10 тыс. за м², дальнейший рост может замедлиться. Некоторые инвесторы могут считать, что другие регионы Италии (например, части Тосканы или озеро Гарда) имеют больший потенциал для роста цен, начиная с более низкой базы. Если некоторые ключевые международные покупатели изменят свои предпочтения (например, американцы вдруг начнут предпочитать Амальфи или Апулию), спрос в Портофино может перераспределиться. Однако, учитывая всемирную известность Портофино, это несущественная проблема — здесь, вероятно, всегда будет свой круг покупателей.
Глобальные экономические факторы: Хотя Портофино защищён от внешних воздействий, он не полностью застрахован от мировых потрясений. Резкое повышение процентных ставок в 2022 году действительно охладило некоторые дискреционные покупки предметов роскоши по всему миру. Точно так же сильное евро может сделать покупки дороже для покупателей с долларом или фунтом, пусть и незначительно. Геополитические события (например, санкции против российских олигархов в 2022 году) вывели часть потенциальных покупателей с рынка (некоторые российские владельцы действительно пострадали). Эти факторы могут временно повлиять на спрос. Как отмечает Guardian, после начальной осторожности состоятельные клиенты продолжают приезжать, когда видят стабильность политики theguardian.com. Таким образом, макрориски присутствуют, но обычно имеют временный эффект.

инвестирование в Портофино — это ставка на сверхэлитную недвижимость

Демография покупателей и спрос на рынке

Спрос на недвижимость в Портофино по-настоящему глобален. Демография покупателей в последние годы значительно смещается в сторону международных лиц с высоким уровнем дохода, при гораздо меньшем участии итальянской элиты. Понимание того, кто и зачем покупает, многое объясняет в динамике рынка:

Доминирование иностранцев: Иностранные инвесторы сейчас составляют примерно 70% покупателей в сегменте элитной недвижимости Италии idealista.it — и в Портофино эта доля, вероятно, ещё выше. Традиционно состоятельные итальянцы (промышленники, модельеры и т.д.) владели многими виллами в Портофино (и некоторые до сих пор владеют), но сегодня среди новых покупателей чаще встречаются иностранцы: американцы, британцы, северные европейцы, жители Ближнего Востока и азиаты (особенно китайцы). Особенно заметен приток американцев и британцев с 2017 года, что совпало с налоговыми стимулами Италии и, возможно, недовольством внутренней политикой или издержками (как подметил один агент: «Почему бы не купить виллу в Портофино по цене лондонской квартиры?» theguardian.com).
Профили ультра-богатых: Покупатели, как правило, относятся к таким категориям, как предприниматели, топ-менеджеры транснациональных компаний, финансисты или знаменитости. Многие из них находятся в сегменте ультра-богатых (UWF) с состоянием значительно выше 50 миллионов евро. Например, среди недавних покупателей — технологические магнаты (китайский миллионер-полупроводниковик, купивший Villa Buonaccordo theguardian.com), российские олигархи (до санкций россияне проявляли высокую активность; один приобрел Villa Altachiara magazine.greatestate.it), а также королевские семьи и инвесторы из Персидского залива (в Портофино наблюдается интерес со стороны богатых семей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., иногда через доверительных лиц или компании). В Knight Frank Wealth Report 2025 отмечается, что в Италии насчитывается более 40 000 человек с капиталом превышающим 10 млн долларов, и страна продолжает оставаться одним из главных направлений для глобальных UHNWIs idealista.it. Многие из них ищут наследие и стиль жизни – и именно это Портофино может предложить.
Мотивы покупателей: Помимо инвестиций, покупателей привлекает жизненный стиль Портофино – уединение, красота и высокий социальный статус. Обычно они планируют использовать недвижимость как дом для отпуска или временное проживание (постоянных жителей немного, хотя некоторые пенсионеры или переезжающие по схеме фиксированного налога делают виллу своим основным домом). Есть и поколенческий аспект: одни покупатели – обеспеченные пенсионеры или люди предпенсионного возраста, стремящиеся насладиться своим успехом (им как раз по душе спокойная, идиллическая атмосфера), другие — находящиеся на пике карьеры, для которых вилла в Портофино — высший символ статуса или семейное убежище. После COVID появилась новая тенденция: состоятельные семьи ищут поместья, где смогут собираться безопасно; уединенная вилла в Портофино отлично отвечает этим требованиям.
География спроса:
- Северная Америка: Отмечается рост интереса со стороны США и Канады. Сильный доллар и романтика Италии привели к тому, что многие американцы приобрели итальянскую недвижимость в 2021–2024 годах. Gate-away (портал) сообщил, что американцы — лидеры по поисковым запросам недвижимости в Италии gate-away.com. В случае с Портофино американские покупатели часто бывали здесь на круизах или на яхтах и влюбились в это место. The Guardian (2019) отмечала, что американцы стали приезжать благодаря налоговым льготам, а один британский агент сказал: «многие устали от Лондона… им нравится местная культура и, конечно, налоговые преимущества» theguardian.com. То есть американцы и британцы — основная группа.
- Европа: В Европе среди покупателей часто встречаются представители Великобритании, Швейцарии, Франции и Германии/Северной Европы. Покупатели из Великобритании и Швейцарии часто являются экспатами или международными бизнесменами, для которых Италия привлекательна своим климатом и стоимостью по сравнению с их родными рынками. Некоторые жители Северной Европы (Скандинавии, Нидерландов), скопившие состояние, также рассматривают Средиземноморье для покупки второго дома.
- Ближний Восток: Богатые покупатели с Ближнего Востока (Катар, ОАЭ, Саудовская Аравия) активно инвестировали в другие премиальные рынки Европы (Лондон, Лазурный берег), а также в меньшей степени интересуются Италией. В Портофино одним из примечательных инвесторов опосредованно является семья Аль-Тани из Катара благодаря инвестициям в гостиничную сферу, но индивидуальные покупатели из стран Персидского залива пока остаются в меньшинстве (правда, некоторые арендуют виллы на лето).
- Азия: Интерес со стороны китайских покупателей к элитной недвижимости в Италии вырос. Покупка недвижимости миллиардером из Китая в Портофино theguardian.com — яркий тому пример. По мере появления новых миллионеров в Китае некоторые начали искать надёжные инвестиции и стиль жизни в Европе — Италия с её культурой и роскошной репутацией привлекла часть этих инвесторов. Есть также интерес со стороны Юго-Восточной Азии (например, индонезийских или сингапурских магнатов), но он не так задокументирован.
- Россия и страны СНГ: Исторически россияне очень любили Итальянскую Ривьеру (а также Тоскану и Сардинию). До 2022 года россияне были ключевыми игроками на элитном рынке. В Портофино были владельцы и покупатели из России (например, продажа виллы в 2015 году российскому покупателю magazine.greatestate.it). Из-за санкций и геополитической напряженности активность состоятельных россиян резко снизилась — некоторые были вынуждены избавиться от активов или, по крайней мере, оставаться незаметными. Это привело к резкому сокращению спроса в 2022 году. Однако покупатели из других стран бывшего СССР (Казахстан и др.), а также россияне со вторым паспортом, возможно, по-прежнему скрытно участвуют на рынке.
Итальянские национальные покупатели: Сейчас итальянцы составляют лишь около 30% покупателей элитной недвижимости по всей стране idealista.it. В Портофино это, как правило, наследственные владельцы или новые покупатели из числа самых состоятельных жителей Италии (например, главы крупных корпораций, известные промышленные семьи и т.д.). Примеры — семья Берлускони (медиамагнаты), а также известные модельеры (у Армани недвижимость в других регионах Италии; у D&G ранее была в Портофино). Сохраняется и локальный элемент: некоторые обеспеченные семьи из Генуи или Милана традиционно владеют дачами, передающимися из поколения в поколение. Но в целом сейчас Портофино для большинства итальянцев стал недосягаем — многие предпочитают более доступные места на Лигурийском побережье или побережье Тосканы, если их благосостояние лишь среднего уровня.
Поведение покупателей: Интересно, что покупатели все чаще становятся «непривязанными к определенному месту внутри Италии», как отметили в Savills, — то есть они ищут просто лучшую недвижимость с определёнными характеристиками, но не обязательно в каком-то конкретном городе mansionglobal.com. Однако уникальность бренда Портофино означает, что многие целенаправленно хотят именно Портофино. У агентов есть клиенты в листах ожидания только по Портофино или его окрестностям — их не интересуют альтернативы. Этот отложенный спрос — одна из причин, по которым цены остаются высокими. Когда на рынок выходит первоклассная недвижимость, часто есть несколько заинтересованных сторон из разных уголков мира. Переговоры чаще касаются не торга, а того, кто успеет заполучить объект (часто по запрашиваемой цене или близко к ней).
Культурные и жизненные преимущества: Покупателей привлекает образ жизни «Дольче Вита» — идея прогуливаться по площади с джелато или принимать гостей на террасе с видом на яхты. Портофино сочетает в себе роскошь и простоту: это и место гламура, и уютная деревушка. Это сочетание особенно привлекательно для иностранных покупателей, которые романтизируют итальянскую жизнь. Кроме того, итальянская культура, кухня и климат являются большими плюсами. Некоторые покупатели также ценят относительную безопасность Италии (низкий уровень насильственных преступлений и т.д.), а также доступность медицины и услуг для резидентов.

В заключение, рыночный спрос на недвижимость в Портофино обеспечивается разнообразной международной клиентурой очень обеспеченных людей, которые в первую очередь ищут престижный дом для отдыха или второе жильё. Их спрос опирается как на рациональные факторы (инвестиции, налоговое планирование), так и на эмоциональные (образ жизни, наследие, статус). Пока иностранные покупатели по-прежнему рассматривают Италию как «безопасное и престижное место» idealista.it и Италия активно приглашает их, есть все основания считать, что этот мировой спрос на Портофино останется высоким. Состав покупателей может меняться (например, если изменится геополитическая ситуация, российские покупатели могут вернуться, или с дальнейшим ростом числа состоятельных людей в Азии появятся больше китайских или индийских покупателей), но общий знаменатель — это состоятельность и умение ценить уникальные черты Портофино.

Государственное регулирование и влияние политики

Государственная политика и нормативные акты играют значительную роль на рынке недвижимости Портофино, главным образом определяя стимулы для зарубежных покупателей и устанавливая ограничения на застройку. Итальянское правительство, а также местные власти Портофино реализовали меры, которые влияют на этот рынок:

Стимул «Плоский налог» для новых резидентов: Введённый в 2017 году, итальянский режим фиксированного налогообложения (forfait) позволяет лицам, которые не были налоговыми резидентами Италии по крайней мере 9 из последних 10 лет, переехать в Италию и платить фиксированный налог €100 000 в год со всех доходов, полученных за рубежом theguardian.com. Это не зависит от того, сколько человек зарабатывает за границей – чрезвычайно выгодное предложение для лиц с высоким доходом (включая пенсионеров, живущих на инвестиции). Схема может быть расширена на членов семьи за €25 000 для каждого theguardian.com. Эта политика стала настоящим прорывом для рынка элитной недвижимости: она непосредственно привела к тому, что многие богатые люди стали переезжать в Италию или проводить там больше времени. В 2017–2018 годах примерно 350–400 человек подали заявку на участие в программе theguardian.com, и число заявителей с тех пор выросло. Портофино, являясь одним из самых желанных мест в Италии, естественно, стал одним из бенефициаров. Как сообщала газета Guardian, новые резиденты по этой схеме были “люди из Великобритании, Швейцарии, России, США, стандартный набор… очень, очень богатые люди” theguardian.com. Эти люди часто покупают первоклассную недвижимость (Милан, озеро Комо, Тоскана – и Портофино). Обязательство государства по поддержанию этой политики (подтверждённое на 15 лет при запуске theguardian.com) даёт покупателям уверенность, что они могут строить долгосрочные планы. По сути, плоский налог — это краеугольная политика, которая привлекла новый международный спрос на такие рынки, как Портофино. Без неё некоторые, возможно, всё равно покупали бы дома для отдыха, но стимул фактически стать резидентом с минимальными налогами убедил многих действительно покупать недвижимость и проводить значительное время в Италии.
Визовые и иммиграционные правила: Италия предлагает сравнительно доступное получение вида на жительство для обеспеченных лиц. Помимо режима фиксированного налога (который требует смены налогового резидентства в Италии), существует виза инвестора (для тех, кто инвестирует 500 000 евро в итальянскую компанию или 250 000 евро в стартап, или 2 млн евро в государственные облигации, или 1 млн евро на благотворительность) — но это менее напрямую связано с недвижимостью. Более актуальна виза на основе избранного проживания, предназначенная для пенсионеров или финансово независимых лиц, которая требует подтверждения дохода (около 32 000 евро в год для одного человека) и позволяет жить в Италии без необходимости работать. Многие иностранные покупатели используют её, чтобы жить в своем итальянском доме часть года. Для пенсионеров, переезжающих в отдельные южные регионы, также существует специальный 7% фиксированный налог с иностранных пенсий theguardian.com, но Портофино (так как он на севере) не подходит; тем не менее, пенсионеры часто выбирают Италию в целом, что позволяет высвободить капитал для покупки в Портофино, если они этого захотят. В целом, итальянский визовый режим весьма благосклонен к владельцам недвижимости — в отличие от некоторых стран, в Италии нет минимальной стоимости покупки для получения вида на жительство, но владение недвижимостью, безусловно, укрепляет визуальные заявки, так как демонстрирует связь с Италией.
Налоги и расходы на недвижимость: В Италии взимается налог при покупке недвижимости (imposta di registro) для вторичных объектов — обычно 9% от кадастровой стоимости (часто ниже рыночной) для нерезидента, покупающего второе жильё. Для новостроек применяется НДС (обычно 10%). В случае с Портофино большинство объектов — это старые дома, поэтому действует регистрационный налог 9% — существенная сумма, но не критичная для состоятельных покупателей. Ежегодно IMU (Imposta Municipale Unica) взимается со вторичного жилья (основное место жительства в основном освобождено). Ставки IMU в Портофино применяются к кадастровым значениям, которые хотя и устарели, но были увеличены по мере обновления государством. Владельцы элитных домов могут рассчитывать на несколько тысяч евро в год по IMU. Примечательно, что в 2023 году итальянское правительство обсуждало масштабную кадастровую реформу, чтобы уравнять официальные стоимости и рыночные (это повысило бы налоги IMU), но из-за политического противодействия она пока заморожена. Если такая реформа будет принята, владельцы в Портофино могут столкнуться с заметным ростом налогов на недвижимость (так как действующие кадастровые стоимости сильно ниже реальных €8 тыс./м²). Однако, учитывая профиль владельцев, это вряд ли приведет к продажам, но ситуация мониторится.
Регулирование краткосрочной аренды: Хотя сам Портофино не сталкивается с такими проблемами избыточного туризма, как, например, Венеция или Флоренция (из-за масштабов), Италия сейчас ищет способы регулировать Airbnb и краткосрочную аренду. На сегодняшний день любой, сдающий жильё на короткий срок, должен зарегистрировать деятельность и платить фиксированный налог 21% с дохода от аренды (cedolare secca). Предлагались более строгие меры (например, номер лицензии в объявлениях, лимит дней сдачи в отдельных городах и др.), но на 2025 год общенациональное ужесточение правил пока не введено. В Портофино местные власти поддерживают эксклюзивность города; запреты на краткосрочную аренду не введены, но ограниченное количество жилья само по себе не позволяет ей сильно развиться. Если в Италии в будущем введут более строгие правила, это может повлиять на инвесторов, планирующих активную сдачу жилья, но учитывая премиальность рынка Портофино, большинство владельцев сдают выборочно или вовсе не сдают.
Законы о застройке и зонировании: Портофино находится под многочисленными мерами защиты: он является частью Регионального природного парка (Parco di Portofino) и прилегающей Морской охраняемой зоны. Эти статусы накладывают ограничения на использование земли, строительство и даже такие вещи, как якорение лодок в определённых зонах giornaledellavela.com. Местный городской план строго регулирует новое строительство — практически всё ограничено реконструкцией существующих зданий. Любые изменения внешнего облика здания, скорее всего, потребуют разрешения. Также действует закон о культурном наследии (любое здание старше 50 лет может быть признано культурно значимым, и для его модификации потребуется согласование с надзорными органами). Эти правила ограничивают предложение (что положительно сказывается на сохранении высоких цен), но могут разочаровать владельцев, желающих расширить или модернизировать жильё. Например, строительство бассейна может быть запрещено, если это затрагивает ландшафт. Также действуют экологические нормы: в Портофино реализуются инициативы по устойчивому развитию, поэтому новые проекты должны соответствовать определённым критериям. Впрочем, эти ограничения считаются решающими для сохранения красоты Портофино, что, в свою очередь, поддерживает стоимость недвижимости. Покупатели должны принять тот факт, что они хранители наследия — радикальные изменения не допускаются.
Политика управления туризмом: Косвенно меры по регулированию туристических потоков влияют на рынок недвижимости, поддерживая престиж Портофино. В 2023 году мэр Портофино ввёл правила, чтобы предотвратить переполненность небольших площадей — например, знаменитое правило о запрете ожидания («зоны без ожидания»), когда массовые экскурсионные группы прибывают с круизных лайнеров, чтобы обеспечить проходимость и избежать заторов. Хотя это и породило курьёзные заголовки, но подчёркивает настрой избежать впечатления, что город переполнен или неприятен из-за толп туристов tourtravelandmore.com. В городе также ограничено пребывание крупных круизных судов (они стоят на якоре в море, а пассажиров доставляют малыми партиями) и действует лимит на туристические автобусы. Всё это гарантирует, что Портофино остаётся опрятным и эксклюзивным — именно то, чего хотят владельцы недвижимости. Регуляторная политика показывает, что местные власти стремятся поддерживать высокий уровень статуса города.
Экономические и финансовые правила: Более широкие законы Италии, например, регулирующие владение иностранцами, очень либеральны. Нет ограничений для иностранных покупателей недвижимости в Италии (Италия придерживается принципа взаимности, но практически граждане всех крупных стран могут покупать здесь жильё). Перевод средств для покупки должен соответствовать требованиям ЕС по борьбе с отмыванием денег. В последние годы в Италии ужесточился контроль за элитными сделками, чтобы исключить их использование для отмывания преступных доходов. Это значит, что для крупных сделок требуется полная документация личности покупателя и происхождения средств — сейчас это повсеместная практика. Примечательно, что Италия не последовала примеру таких стран, как Канада или Новая Зеландия, не ввела запрет или налог для зарубежных покупателей — наоборот, Италия приветствует их, что подтверждают и налоговые схемы.

В заключение, государственная политика в основном способствовала развитию рынка недвижимости в Портофино: налоговые стимулы привлекают состоятельных покупателей, отсутствуют ограничения на покупку для иностранцев, а местные законы защищают характер территории (и, соответственно, стоимость недвижимости). Покупателям, конечно, предстоит столкнуться с бюрократическими сложностями Италии при получении разрешений и разобраться с налоговой системой (для этого нужны хорошие налоговые консультанты, чтобы воспользоваться фиксированным налогом и ориентироваться в имущественных налогах), но для состоятельных клиентов эти задачи вполне решаемы. Совпадение национальной и местной политики в продвижении элитного туризма и проживания создает стабильную среду для инвесторов. Возможно, в будущем стоит следить за возможными изменениями режима фиксированного налога при смене политической власти, однако с учетом всех преимуществ, которые он принес (и относительно небольших издержек для государства, учитывая ограниченное число пользователей), скорее всего, он сохранится.

Сравнение с другими элитными рынками

Портофино занимает особую нишу, но интересно сравнить его с другими элитными рынками недвижимости Италии и Европы. Ниже мы рассмотрим, как Портофино выглядит по разным параметрам в сравнении с несколькими известными рынками премиальной недвижимости:

Внутри Италии – Портофино против Капри, Озеро Комо, Тоскана и др.: Портофино и Капри часто упоминаются как самые дорогие уголки Италии. По состоянию на 2025 год средние цены на Капри (€8,8 тыс/м²) немного выше, чем в Портофино (€8 тыс) immobiliare.it immobiliare.it, но в обоих местах лучшие объекты продаются по цене, значительно превышающей пять цифр за м². Капри очень похож: небольшой, потрясающий туристический остров с мировой известностью и ограниченным предложением. Рынок Капри чуть крупнее (на острове больше недвижимости и два города — Капри и Анакапри), а также больше круглогодичной местной активности. Оба рынка привлекают международных UHNWI и имеют ярко выраженный характер вторичного жилья. Одно из отличий — транспортная доступность: до Портофино можно добраться на машине (пусть и по извилистой дороге) и он близко к материковым удобствам, в то время как на Капри можно добраться только на лодке или вертолете. Некоторые покупатели предпочитают материковое удобство Портофино (например, возможность доехать до Милана за 2-3 часа), тогда как другим нравится уединенность Капри. Озеро Комо — еще один известный роскошный район — для американцев он стал знаменит благодаря Джорджу Клуни. Цены на элитные объекты на озере Комо также взлетели (по одному источнику, €10 300/м² за элитную недвижимость на Комо, +19,9% в 2023 году) mansionglobal.com. На Комо предлагают грандиозные виллы на берегу озера; сезонность там меньше, чем в Портофино (там можно жить круглый год). Портофино, лежащий на море, больше привлекает яхтсменов, а Комо интересен тем, кто любит сочетание альпийского и мягкого климата. Тоскана (Флоренция и загород) отличается тем, что Флоренция — это круглогодичный город c уникальным культурным наследием, а цены на элитную недвижимость (~€9 600/м² в 2023 году в центре города) mansionglobal.com немного выше среднего показателя по Портофино. Однако сельская Тоскана (например, Кьянти и др.) предлагает усадьбы по более низкой цене за м², но с большими земельными участками. Многие состоятельные инвесторы делают и то, и другое: апартаменты в городе (Флоренция/Милан) и дом на побережье, как в Портофино. Costa Smeralda (Сардиния) — еще один элитный итальянский курорт (район Порто Черво) — летом здесь экстремально дорого, а виллы стоят на уровне Портофино (на Смарелде в 2022 году была знаменитая продажа виллы за €100 млн+ mansionglobal.com). Рынок Сардинии также ориентирован на иностранцев (особенно на богатых европейцев). Это скорее курорт, чем деревенское сообщество, в отличие от Портофино. По степени эксклюзивности Портофино и Costa Smeralda сопоставимы, но рынок Сардинии больше сосредоточен на ультрасовременных виллах и курортах, построенных с 1960-х годов, тогда как Портофино славится историческим шармом своей недвижимости.
Портофино vs. Французская Ривьера (Кот-д’Азур): Французская Ривьера давно считается эталоном роскошной недвижимости в Европе (места вроде Сен-Тропе, Канн, Кап-Ферра, Монако). Портофино, по сравнению с ней, меньше и менее откровенно роскошен – здесь всё более сдержанно. По ценам Монако лидирует: средние цены выше 50 000 €/м², из-за чего 8 000 € Портофино выглядят скромно facebook.com. Монако – уникальный случай с нулевым предложением земли и статусом налоговой гавани. Сен-Жан-Кап-Ферра и Сен-Тропе — одни из самых дорогих не городских рынков недвижимости во Франции. В Сен-Тропе средний показатель – около 20 000 €/м² и выше (с ультра-люксовыми виллами до 40 000 €) residences-immobilier.com housesandapartments.fr. Пиковая цена в Портофино — 15 000 €/м² — ниже, чем на топ-объектах Французской Ривьеры, но не сильно отстаёт, например, от Канн (там хорошие объекты стоят 10–15 тыс. евро) cotedazur-sothebysrealty.com. Одна из причин, по которой Кот-д’Азур настолько дорог – исторически более крупное международное сообщество и, возможно, большая ликвидность (большой рынок). Очарование Портофино в том, что там тише и более камерно, чем, например, в Монте-Карло или Каннах. Здесь нет ни шикарных казино, ни бурной ночной жизни – что можно считать как плюсом, так и минусом в зависимости от покупателя. Некоторые ультра-богатые предпочитают уединённость Портофино и его «аутентичность» по сравнению с более коммерческим люкс-форматом Ривьеры. Тем не менее, многие владеют недвижимостью в обоих регионах – они дополняют друг друга (можно плавать между ними на средиземноморской яхте). Luxury Tribune недавно отметил, что Ибица стала третьим самым дорогим курортом Средиземного моря после Капри и Сен-Тропе luxurytribune.com, что говорит о том, что Капри (а значит и Портофино) тоже на вершине рейтинга.
Портофино против крупных городов (Лондон, Париж, Нью-Йорк): Интересно сравнить с крупными городами: в центральном районе Лондона цены на ультра-премиум недвижимость могут составлять около £20,000–£30,000 за м² (что эквивалентно €22k–€33k), что выше, чем в Портофино. В Нью-Йорке (Манхэттен) премиальная недвижимость может достигать $30,000 за фут² (примерно €33k/м²) в супер-элитных новостройках. Гонконг также знаменит своей дороговизной (€40k/м² за премиальную недвижимость). Однако эти города являются финансовыми центрами с гораздо более широкими рынками. Портофино — это исключительно покупка ради стиля жизни. Одним из преимуществ Италии (и Портофино) является то, что на мировом уровне она считается «выгодным вложением» для ультра-богатых: вилла с видом на море за €10 млн, которая могла бы стоить в два раза дороже на Лазурном Берегу Франции или в три раза дороже в некоторых районах Калифорнии. Knight Frank отмечает, что за $1 млн в Милане можно купить 52 м² idealista.it, тогда как в Монако или Манхэттене за эти деньги квадратных метров будет значительно меньше, что подтверждает относительную доступность роскоши Италии. Тот же принцип привлекает покупателей в Портофино: за стоимость роскошных апартаментов в Найтсбридже я могу купить виллу с садом и видом на море в Портофино. Эта относительная выгода — часть притягательности Италии.
Сравнение образа жизни и престижности: У Портофино есть определённая легендарная престижность, схожая с такими местами, как Монте-Карло, Санкт-Мориц (для лыж) или Капри. В литературе и кино название этого места часто появляется как символ la dolce vita. По уровню исключительности он занимает очень высокое место — возможно, только Монте-Карло (благодаря концентрации богатства) и некоторые частные анклавы вроде Кап-Ферра могут сравниться по эксклюзивности в Европе. Однако атмосфера Портофино более сдержанно-роскошная (здесь нет суперклубов, только живописная площадка и изысканные рестораны). Покупатели выбирают Портофино ради тишины и красоты, в то время как Монте-Карло предпочитают из-за бизнес/налоговой среды, а Лондон — за культурную жизнь. Так что по стилю жизни Портофино больше похож на маленькие ультра-элитные курорты, такие как Сен-Бартельми в Карибском бассейне или Аспен в США (хотя Аспен для катания на лыжах). Это место, куда приезжают, чтобы отдохнуть в стиле.
Размер и ликвидность рынка: По сравнению с другими рынками, рынок Портофино крошечный (одновременно продаётся лишь пара десятков объектов, часто даже меньше). На Капри и в Сен-Тропе предложения больше (обширнее территории). В городских рынках ликвидность значительно выше (много сделок). Это значит, что ценовые индексы Портофино могут быть более волатильны из-за меньшего объёма выборки, но каждая сделка становится заметным событием. Это также означает, что спекулянтам сложнее работать — если в городах застройщики строят новые люксовые башни, то в Портофино «новое предложение» невозможно, и цены не могут быть сглажены за счёт строительства.

Источники:

magazine.greatestate.it

В заключение, Портофино занимает достойное место среди элитных рынков недвижимости Европы. Хотя здесь не самые высокие цены (Монако и часть Ривьеры превосходят его), Портофино входит в высшую лигу по эксклюзивности и стоимости за квадратный метр. В Италии это, пожалуй, главное место наряду с Капри, явно превосходя даже крупные города по стоимости. На международном уровне Портофино привлекает ту категорию покупателей, которые ищут подлинное средиземноморское убежище — альтернативу, возможно, более броской Французской Ривьере или городской роскоши глобальных мегаполисов. Тот факт, что Бернар Арно и другие ценители инвестируют здесь наряду с владением недвижимостью в других премиальных точках, говорит о многом: Портофино — это обязательная жемчужина в глобальном портфеле недвижимости для тех, кто может себе это позволить.

С точки зрения инвестиций некоторые наблюдатели отмечают, что элитные прибрежные рынки Италии, такие как Портофино, до недавнего времени были несколько недооценены по сравнению с Францией или Испанией, и этот разрыв начал сокращаться по мере притока иностранного капитала idealista.it. Южная Европа в целом показывала лучшие темпы, а Италия возглавляла многие рейтинги роста idealista.it. Портофино становится частью этой истории — возрождения интереса к богатым традициями и стилем жизни местам. Эта тенденция, вероятно, позволит Портофино и дальше подниматься в мировых рейтингах по цене и привлекательности, вплотную приближаясь к давно устоявшимся центрам, таким как Сен-Тропе.

Заключение

Рынок недвижимости Портофино в 2025 году отличают суперлативы — одни из самых высоких цен в Европе, одни из самых состоятельных покупателей мира и исключительная элитарность, с которой могут сравниться лишь немногие места. Мы рассмотрели его жилой, люксовый и коммерческий сегменты, отметили устойчивый рост цен и позитивный прогноз, выделили привлекательность инвестиций наряду с определёнными вызовами, а также отметили, как государственная политика и мировые сравнения определяют его место.

В итоге, Портофино является индикатором устойчивости элитной недвижимости. Его небольшие размеры и охраняемый статус гарантируют практически фиксированное предложение, а его мировая привлекательность поддерживает неограниченный спрос. В результате этот рынок, за исключением чрезвычайных событий, продолжает процветать. Цены в 2025 году стабилизировались после периода бурного роста и нацелены на умеренное увеличение. Новые инвестиции — от обновлённого отеля Splendido до возрождения Portofino Kulm и продажи частных вилл — привносят свежую энергию и подтверждают, что мировая элита по-прежнему очарована Портофино.

Для инвесторов и наблюдателей Портофино демонстрирует, как стиль жизни, история и грамотная политика могут поддерживать рынок элитной недвижимости. Здесь недвижимость — это не просто стены и земля, а олицетворение la dolce vita и наследия. Тем, кому посчастливилось владеть частью Портофино, принадлежит не просто недвижимость, а частичка итальянской мечты, которая, по всей видимости, будет жить ещё долго — такой же сверкающей и вечной, как воды Лигурийского моря в солнечный летний день.