Рынок недвижимости Порту 2025: тенденции, цены, прогнозы и возможности

Рынок недвижимости Порту продолжает процветать в 2025 году, развивая сильный рост последних лет. Цены на жилую недвижимость в Порту выросли примерно на 7–8% в 2024 году, опережая средние показатели по стране и даже рост в Лиссабоне theportugalnews.com theportugalnews.com. Спрос остается устойчивым во всех сегментах — жилом, коммерческом, элитном и арендном — благодаря ограниченному предложению жилья, бурному росту местной экономики и увеличивающемуся интересу иностранных покупателей. Текущие средние цены на жилье в Порту составляют примерно 3 300–3 800 евро за квадратный метр, что примерно на 35% ниже, чем в Лиссабоне theportugalnews.com, что подчеркивает относительную доступность Порту и потенциал для дальнейшего роста. Арендные ставки также достигли рекордных уровней: медианная арендная плата за квартиру составила ~13 евро/м² (в месяц) в конце 2024 года globalpropertyguide.com.

Смотря в будущее, прогнозы остаются позитивными. Аналитики ожидают, что Порту и другие ключевые регионы Португалии продолжат рост цен в 2025 году (примерно на 5–6%), даже несмотря на охлаждение на других европейских рынках portugalpathways.io. Снижение ипотечных ставок и масштабные инфраструктурные проекты — от новых линий метро до скоростной железной дороги между Порту и Лиссабоном — должны укрепить привлекательность недвижимости Порту. Элитный сегмент города процветает: в престижных районах у воды, таких как Фош-ду-Дору, цены достигают 7 500 евро/м² theportugalnews.com, а иностранные инвесторы и экспаты играют ключевую роль, обеспечивая около 12% объема всех сделок и внося значительный капитал theportugalnews.com.

Однако проблемы сохраняются. Предложение жилья по-прежнему отстает от спроса, несмотря на увеличение количества разрешений на строительство (3 410 новых домов одобрено в 2024 году, что является самым высоким показателем в Португалии theportugalnews.com). Доступность жилья становится все более острой проблемой для местных жителей, что побуждает правительство принимать меры — например, отмена «золотой визы» для инвестиций в недвижимость и ограничение роста арендной платы до 2,16% в 2025 году globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Инвесторы остаются оптимистичны, но должны учитывать регуляторные изменения (например, новые правила краткосрочной аренды) и потенциальные риски, такие как повышение стоимости финансирования или мировой экономический спад. В целом, рынок недвижимости Порту в 2025 году характеризуется устойчивым ростом, высоким спросом во всех сегментах и положительным прогнозом, основанным на развитии городской среды и продолжающемся международном интересе.

(В следующих разделах мы представим подробный анализ каждого сегмента рынка, текущих цен и тенденций, перспектив, инвестиционных возможностей и рисков, а также ключевых факторов, формирующих рынок недвижимости Порту в 2025 году.)

Анализ сегментов рынка

Рынок жилой недвижимости

Жилой рынок Порту остается устойчивым. Цены на жильё в городе уже десять лет находятся на стабильной восходящей траектории, чему способствует высокий спрос и ограниченное предложение. В 2024 году цены на жилье в Порту выросли примерно на 7,8% по сравнению с прошлым годом, согласно индексy цен Confidencial Imobiliário theportugalnews.com. Этот рост, хоть и немного медленнее по сравнению с резким скачком в 10,7% в 2023 году, всё равно сделал Порту одним из самых быстрорастущих рынков в Португалии. Фактически, рост цен в Порту обогнал Лиссабон (где рост составил около 4–5% в 2024 году theportugalnews.com), что отражает растущую популярность города. Средняя цена за квадратный метр в Порту сейчас составляет около 3 300 евро (на основе сделок), по сравнению с примерно 5 000 евро в Лиссабоне theportugalnews.com. Элитные объекты в престижных районах (таких как Фош-ду-Доуру или исторический центр) могут стоить до 7 500 €/м² theportugalnews.com, хотя средние запрашиваемые цены по городу составляют около 3 768 €/м² по состоянию на май 2025 года globalpropertyguide.com.

Активность на рынке продаж была на подъеме. В Порту было совершено примерно 6 800 продаж жилья в 2024 году, что на 19% больше по сравнению с предыдущим годом theportugalnews.com. Это свидетельствует не только о спросе среди покупателей (как местных, так и приезжих), но и о росте ликвидности рынка. Всплеск сделок произошел даже несмотря на повышение стоимости заимствований в течение части года, что говорит о том, что многие покупатели в Порту обладают значительным собственным капиталом или являются иностранцами (и менее чувствительны к местным процентным ставкам). К концу 2024 года появились признаки замедления роста цен при достижении пика процентных ставок, однако спрос оставался «фундаментально сильным», особенно на качественную недвижимость portugalproperty.com. Действительно, квартиры высокого класса и отремонтированные дома в центре Порту или хорошо связанных пригородах продолжают привлекать множество покупателей, ищущих как жилье, так и инвестиции.

С точки зрения предложения, новое строительство было ограничено в последние годы, что усугубило дисбаланс между спросом и предложением. Порту, как и остальная часть Португалии, страдает от нехватки жилого фонда после многих лет недостаточного строительства. Хотя сейчас строительство начинает набирать обороты – 3 410 новых жилых единиц получили разрешения на строительство в 2024 году (наибольший объем инвестиций в новое жилье в стране) theportugalnews.com – пройдет время, прежде чем эти проекты поступят на рынок. Тем временем, застройщики в основном сосредоточились на элитном сегменте, реставрируя исторические здания или строя роскошные кондоминиумы, что мало влияет на дефицит доступного жилья. Эта динамика сохраняет давление на рост цен. Как отмечают эксперты JLL, низкое предложение и чрезвычайно высокий спрос создали “перегретый” рынок, особенно в элитном сегменте globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ни значительного увеличения предложения, ни резкого падения спроса не ожидается, поэтому поддержка цен остается сильной globalpropertyguide.com.

Местный спрос против иностранного: Важно отметить, что рынок Порту поддерживается как внутренними покупателями, так и международными инвесторами. Многие португальские семьи активны благодаря растущей экономике и государственным стимулам для покупателей жилья впервые (таким как освобождение молодых покупателей от налога IMT и ипотека с государственной поддержкой idealista.pt). В то же время, иностранные покупатели (экспаты, инвесторы и диаспора) становятся все заметнее, привлеченные более низкими ценами в Порту по сравнению с другими городами Западной Европы и высоким качеством жизни. (Тенденции среди иностранных покупателей описываются в отдельном разделе, но примерно 12% всех сделок с недвижимостью в Португалии в 2024 году пришлось на иностранцев theportugalnews.com theportugalnews.com, а в таких горячих точках, как Порту, эта доля может быть еще выше в премиальном сегменте.) Такая структура покупателей поддерживает устойчивый спрос на жилье, даже несмотря на высокие процентные ставки, поскольку многие иностранцы покупают за наличные или исходя из образа жизни.

В целом, в 2025 году жилой сектор Порту характеризуется: стабильным ростом цен, быстрой оборачиваемостью продаж и ограниченным предложением. Хотя правительство и местные власти признают проблему доступности, рынок пока не столкнулся с коррекцией цен — напротив, темпы роста стабилизировались на более устойчивом уровне после двузначных скачков прошлых лет portugalproperty.com portugalproperty.com. Если не произойдет крупного экономического шока, ожидается, что жилой сегмент сохранит «умеренно положательную» динамику цен, подкрепленную устойчивым спросом portugalproperty.com.

Рынок коммерческой недвижимости

Сектор коммерческой недвижимости Порту переживает ренессанс, наблюдается высокий интерес со стороны инвесторов и рекордная активность в офисах, розничной торговле, гостиницах и промышленной недвижимости. В 2023 году Большой Порту зарегистрировал около 226 миллионов евро сделок с коммерческой недвижимостью, что составляет увеличивающуюся долю инвестиционного объема Португалии cushmanwakefield.com. К концу 2024 года объем инвестиций в Порту достиг максимальных за десятилетие значений — город вышел на уровень около 19% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость в стране (значительная доля с учетом доминирования Лиссабона) investporto.pt. Этот рост отражает увеличение доверия к Порту как к деловому центру и привлекательному направлению для инвесторов в недвижимость.

• Офисный рынок: Офисный сектор Порту демонстрирует заметную устойчивость и рост. Корпорации и транснациональные компании расширяют свое присутствие в Порту, привлекаемые талантливыми кадрами и более низкими издержками. Спрос на офисные помещения резко вырос – например, заполняемость офисов в Лиссабоне выросла на 71% в 2024 году portugalbuyersagent.com, и хотя процентный рост в Порту был не таким высоким, спрос также был очень сильным. Новые офисные проекты в таких районах, как Боавишта и Матозиньюш, привлекают арендаторов, но качественное предложение остается ограниченным. Уровень вакантности на рынке первоклассных офисов низкий, что оказывает давление на рост арендных ставок. (В Лиссабоне арендные ставки на первоклассные офисы приближаются к 30 €/м²/месяц portugalbuyersagent.com; в Порту ставки ниже, но продолжают расти.) Недостаток современных офисных помещений означает, что любой новый высококлассный офисный проект в Порту обычно быстро сдается в аренду, а собственники в некоторых случаях достигают рекордных арендных ставок. Прогноз на 2025 год остается оптимистичным: ожидается дальнейший рост цен на аренду в офисном секторе по мере того, как больше компаний будут искать помещения, а новое предложение поступать на рынок portugalbuyersagent.com.
• Розничная торговля и гостиничный бизнес: Рынок торговой недвижимости в Порту переживает бум, чему способствуют высокий уровень потребительских расходов и рекордный туризм. 2024 год стал рекордным по количеству сделок с торговой недвижимостью в Португалии, и Порту получил выгоду от этой тенденции portugalbuyersagent.com. В центре Порту арендные ставки на торговые помещения на главных улицах достигли рекордных значений в начале 2024 года cushmanwakefield.com. На таких престижных улицах, как Руа-де-Санта-Катарина, практически нет вакантных помещений, а международные бренды продолжают расширяться. Торговые центры в пригороде также отмечают рост арендных ставок и высокую заполняемость – на самом деле, Cushman & Wakefield зафиксировали рекордные арендные ставки в торговых центрах Порту к началу 2024 года cushmanwakefield.com. В гостиничном секторе отельный рынок Порту стремительно растет. Поток туристов в город достиг новых рекордов (в Порту в 2024 году зарегистрирован рост пассажиропотока в аэропорту примерно на 4%, что превышает темпы роста Лиссабона portugalbuyersagent.com), и город посещает больше туристов, чем когда-либо. Это вызвало волну строительства и покупки отелей. Ожидается, что 2025 год станет «рекордным годом» для отелей в Порту, поскольку интерес инвесторов к гостиничному бизнесу остается высоким, а туристический спрос продолжает расти portugalbuyersagent.com. В стадии подготовки реализуются новые гостиничные проекты, в том числе объекты класса люкс и бутик-отели, чтобы воспользоваться популярностью города.
• Промышленная и логистическая недвижимость: Порту является экономическим центром северной Португалии и имеет сильный сектор промышленной/логистической недвижимости благодаря своему стратегическому расположению (близость к порту Лейшойнш и связь с Испанией). В 2024 году спрос на промышленную недвижимость достиг рекордных высот по всей Португалии, и Порту внес значительный вклад в эту тенденцию portugalbuyersagent.com. Склады и логистические площади пользуются высоким спросом благодаря росту электронной коммерции и тренду на перенос цепочек поставок поближе к Европе (nearshoring). Арендные ставки на первоклассные логистические объекты выросли, а вакантность ниже среднеевропейских показателей, даже несмотря на выход нового предложения на рынок portugalbuyersagent.com. Крупные логистические парки вокруг Порту (Маия, Азурем и др.) расширяются. Прогноз для промышленной недвижимости позитивный — ожидается сохранение низкой вакантности и дальнейший рост арендных ставок, поскольку Порту укрепляет статус хаба логистики на северо-западе Иберийского полуострова. Кроме того, дата-центры и объекты для IT-индустрии — развивающийся сегмент, учитывая быстро растущую технологическую экосистему города (Порту привлек офисы и R&D центры многих технологических компаний).

В целом, коммерческая недвижимость в Порту готова к росту в 2025 году, чему способствуют сильная экономика и оптимизм инвесторов. Розничная недвижимость и отели, как ожидается, привлекут наибольший объем инвестиций в следующем году (на долю ритейла традиционно приходится значительная часть вложений, а туризм стимулирует спрос на отели) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Между тем, в офисном и промышленном секторах должен сохраниться рост арендных ставок и активное развитие при благоприятных условиях финансирования portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Главная задача коммерческого рынка Порту — обеспечить достаточное количество современных объектов, и новые проекты должны восполнить этот дефицит в 2025 году и далее.

Сегмент элитной недвижимости

Сегмент роскошной недвижимости в Порту процветает, чему способствуют состоятельные международные покупатели и растущий статус города как космополитического направления. Традиционно Лиссабон и Алгарве привлекали внимание к роскошной недвижимости, но Порту все чаще появляется на радаре состоятельных покупателей. В глобальном Prime International Residential Index от Knight Frank, Порту (наряду с Алгарве) занял одно из ведущих мест среди рынков по росту цен на элитную недвижимость за последние годы theportugalnews.com benoitproperties.com. В 2024 году цены на элитную жилую недвижимость в престижных районах Порту выросли примерно на 5% и более в среднем, что отражает устойчивый спрос в верхнем сегменте (это соответствует глобальным тенденциям роскоши, где цены на элитную недвижимость выросли в среднем на ~3,6% в 2024 году) knightfrank.com.

Эксклюзивные районы, такие как Фош-ду-Дору, Невожилди и части исторического района Рибейра, формируют сегмент роскошной недвижимости Порту. Эти районы славятся видами на набережную, историческим шармом или престижем, – и именно здесь самые высокие цены. Как отмечалось ранее, стоимость элитной недвижимости в Порту достигла примерно €7,500 за квадратный метр theportugalnews.com, что соответствует верхнему уровню для качественно отреставрированных апартаментов или роскошных вилл в городе. Для сравнения: в Лиссабоне верхний предел – около €10,000/м² theportugalnews.com, так что Порту по-прежнему предлагает по-настоящему хорошее соотношение цены и качества для покупателей элитной недвижимости. Этот «разрыв в цене» привлекает иностранных инвесторов, которые видят, что могут приобрести элитную недвижимость в Порту значительно дешевле, чем в других городах Западной Европы или даже в Лиссабоне.

Яркий показатель роскоши Порту: рекордные сделки в Фоз-ду-Дору. В начале 2024 года цены на квартиры в Фозе достигли новых максимумов, а арендные ставки, по сообщениям, приблизились к 16,9 € за м² в месяц — это уровень, сопоставимый с самыми дорогими районами Лиссабона cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Продажи пентхаусов и крупных квартир на берегу реки в Фозе также установили ценовые рекорды для города. За многими такими элитными сделками стоят иностранные покупатели (из США, Великобритании, Франции, Бразилии и других стран), которые часто приобретают жилье для вторичного проживания, выхода на пенсию или в рамках программы «золотой визы» (до окончания этого варианта программы). Роскошный рынок также выигрывает за счет обеспеченных португальских экспатов, возвращающихся или инвестирующих в недвижимость на родине.

В сегменте luxury в Порту за последние годы появилось много новых престижных объектов и реконструкций. Например, исторические дворцы и склады переоборудуются в элитные кондоминиумы или бутик-резиденции. Все больший интерес вызывают винодельческие поместья в долине Дору (в нескольких часах езды от Порту) и дома на берегу моря в районах вроде прибрежной части Вила-Нова-де-Гая — такие объекты также относят к рынку роскоши большого Порту, они привлекательны для тех, кто ценит пространство и образ жизни с удобным доступом к городу. По словам управляющих капиталом, состоятельных покупателей по-прежнему привлекает сочетание старинного шарма Порту с современным комфортом, а также безопасность и климат Португалии theportugalnews.com theportugalnews.com. Образ жизни — культура, кухня и подлинная атмосфера — это ключевые преимущества, которые выгодно отличают Порту от более курортных рынков.

В общем, прогноз для рынка элитной недвижимости в Порту остается положительным. Этот сегмент «остается активным» и ожидается стабильный рост цен portugalproperty.com. Хотя отмена программы «золотой визы» для недвижимости (вступившая в силу в 2023 году) убрала один из стимулов, большинство покупателей элитной недвижимости в Порту движимы образом жизни и долгосрочными инвестициями, что сохраняется. Пока международная привлекательность Порту растет, а предложение действительно первоклассной недвижимости остается ограниченным, рынок элитной недвижимости должен продолжать демонстрировать рост цен и высокий спрос. Однако инвесторам советуется быть разборчивыми – главные покупатели теперь отдают предпочтение качеству, устойчивому развитию и уникальным характеристикам в элитных домах portugalproperty.com, поэтому объекты, отвечающие этим критериям, будут показывать наилучшие результаты.

Рынок аренды

Рынок аренды в Порту очень напряжен и наблюдается значительный рост арендных ставок. Поскольку цены на жилье для покупки высоки, а многие молодые профессионалы, студенты и экспаты предпочитают арендовать жилье, спрос на аренду в Порту значительно превышает предложение свободных квартир. Это привело к резкому росту арендных ставок в последние годы, особенно в центре города и в университетских районах.

На конец 2024 года медианная арендная ставка по новым договорам аренды в Порту составляла примерно 13,04 евро за квадратный метр в месяц globalpropertyguide.com. Для типичной квартиры площадью 100 м² это составляет около 1 300 евро в месяц. Этот медианный показатель, зафиксированный в IV квартале 2024 года, был на 6,3% выше, чем годом ранее globalpropertyguide.com. Сейчас Порту занимает второе место по дороговизне аренды в Португалии после Лиссабона (где медиана составляет 16,04 евро/м²) globalpropertyguide.com. Эти данные совпадают и с частными рыночными показателями — по индексу аренды Idealista запрашиваемая ставка аренды в Порту составляла около 17,8 евро/м² в середине 2025 года, хотя эта цифра выше из-за высокобюджетных объектов на рынке globalpropertyguide.com.

Арендная плата не только растет, но и достигла исторических максимумов. В некоторых престижных районах, таких как центр города и Фоз, достигаемая арендная плата за качественные квартиры находится на рекордных уровнях (как уже упоминалось, в Фозе аренда квартир составляла более 16–17 €/м², что соответствует лиссабонским ценам) cushmanwakefield.com globalpropertyguide.com. Этот рост арендной платы является прямым результатом устойчивого дисбаланса между спросом и предложением: многие потенциальные покупатели жилья теперь арендуют (из-за проблем с доступностью или ипотечными ограничениями), а приток экспатов и диджитал-номадов добавил новую категорию спроса. Кроме того, студенты (как местные, так и иностранные – университеты Порту привлекают множество иностранных студентов) конкурируют за жилье в аренду, что особенно влияет на рынок аренды в сентябре каждого года.

Доходность аренды в Порту довольно привлекательна для владельцев недвижимости. На май 2025 года средняя валовая доходность от аренды квартир в Португалии составляла около 4,6% globalpropertyguide.com. Доходность в Порту, как правило, немного выше, чем в Лиссабоне (где доходность в конце 2024 года составляла лишь ~3,8% для квартир) globalpropertyguide.com, поскольку цены на недвижимость в Порту ниже, а арендная плата все еще относительно высокая. Доходность в Большом Порту может превышать 5% в определённых пригородах или в многоквартирных домах, что привлекает интерес инвесторов — как мелких (например, людей, покупающих для сдачи в долгосрочную аренду), так и институциональных (проекты build-to-rent). Например, Сетубал (южнее Лиссабона) демонстрировал одну из самых высоких доходностей — 5,08%, но инвестиции в аренду в самом городе Порту также остаются привлекательными по сравнению со многими городами еврозоны globalpropertyguide.com.

Правительство Португалии ввело меры, влияющие на рынок аренды. С целью защиты арендаторов с действующими договорами в условиях высокой инфляции, государство установило ограничение на рост арендной платы в 2023 году и вновь для 2024/2025 годов. На 2025 год повышение арендной платы для текущих арендаторов официально ограничено 2,16% globalpropertyguide.com. Однако этот лимит не распространяется на новые договоры аренды, поэтому новые соглашения отражают полный рыночный рост цен. Политика “rent cap” несколько сдерживает инфляцию арендной платы для долгосрочных съемщиков, но новые арендаторы (или те, кто переезжает) сталкиваются с полным рыночным уровнем ставок.

Интересно, что после многих лет сокращения предложения появились признаки того, что предложение арендного жилья может улучшаться. По данным Idealista, в первом квартале 2025 года количество домов, предлагаемых в аренду в Португалии, увеличилось на 49% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года globalpropertyguide.com. В Порту также появляется больше объявлений. Это может быть связано с тем, что некоторые владельцы решают сдавать недвижимость в аренду (воспользовавшись высокими арендными ставками), а также с тем, что владельцы жилья для краткосрочной аренды переходят на долгосрочные аренды из-за новых правил. Действительно, недавние меры Португалии по ограничению краткосрочной аренды (Alojamento Local) могут вернуть часть жилья на рынок долгосрочной аренды (это обсуждается в разделе о политических изменениях). С учетом стабилизации или снижения процентных ставок покупка стала также чуть более привлекательной, что потенциально снижает давление на аренду, поскольку часть арендаторов становится покупателями globalpropertyguide.com. Тем не менее, облегчение незначительно; эксперты ожидают, что в ближайшие годы арендная плата в Порту продолжит расти, хотя, возможно, и более умеренными темпами, чем двузначные скачки в прошлом globalpropertyguide.com. Как отметили в Savills, «рынок аренды в Лиссабоне и Порту, вероятно, продолжит испытывать давление на рост цен… ожидается дальнейший рост цен», пока сохраняется высокий спрос и ограниченное предложение globalpropertyguide.com.

В общем, рынок аренды в Порту в 2025 году характеризуется рекордной арендой, высоким спросом и низкой вакантностью. Для арендодателей это приносит стабильную прибыль, а для арендаторов остается сложным. Город пытается стимулировать развитие арендного жилья (например, через схемы Build-to-Rent и налоговые льготы), но этим инициативам потребуется время, чтобы принести результат. На данный момент арендаторам стоит закладывать в бюджет ежегодный рост арендной платы и конкуренцию, особенно в центре Порту, а инвесторы могут рассматривать сектор аренды как привлекательную возможность — хоть и с риском усиления регулирования, если доступность жилья ухудшится.

(Таблица ниже сравнивает текущие средние цены и аренду в Порту, Лиссабоне и по стране в целом, показывая разницу и темпы роста.)

Рынок	Медианная цена продажи (€/м²)	Годовое изменение цены	Медианная аренда (€/м²/месяц)	Годовое изменение аренды
Порту	€3,768 (май 2025) globalpropertyguide.com	+5.8% globalpropertyguide.com	€13.04 (4 кв. 2024) globalpropertyguide.com	+6.3% globalpropertyguide.com
Лиссабон	€5,720 (май 2025) globalpropertyguide.com	+1.8% globalpropertyguide.com	€16.04 (4 кв. 2024) globalpropertyguide.com	+3.4% globalpropertyguide.com
Португалия (среднее)	€2,851 (май 2025) globalpropertyguide.com	+7.4% globalpropertyguide.com	€8.43 (4 кв. 2024) globalpropertyguide.com	+9.3% globalpropertyguide.com

Таблица: Сравнение цен на недвижимость и аренду в Порту и Лиссабоне. Стоимость недвижимости в Порту ниже, чем в Лиссабоне, но растет быстрее, особенно за последний год. Аренда в Порту вторая по величине в Португалии, что отражает высокий спрос.

Текущие цены на недвижимость и последние тенденции

Цены на недвижимость в Порту достигли новых максимумов в 2025 году после десятилетия уверенного роста. После того как цены более чем удвоились в период с 2015 по 2023 год в основных городах Португалии globalpropertyguide.com, не наблюдается значительных признаков их падения. В Порту средняя запрашиваемая цена жилой недвижимости составляет около 3 768 евро за квадратный метр на май 2025 года globalpropertyguide.com. Это примерно 5.8% роста в годовом исчислении по запрашиваемым ценам в городе globalpropertyguide.com. Для сравнения, запрашиваемые цены в Лиссабоне составляют около 5 720 евро/м² (рост на скромные 1,8% в год) и национальная медиана равна 2 851 евро/м² (рост на 7,4% в год) globalpropertyguide.com. Данные подчеркивают, что Порту был одним из лидеров по росту цен, даже несмотря на то, что темпы роста замедлились после бурного постпандемийного скачка. Анализ конца 2024 года поместил Порту в первую десятку мировых городов по годовому приросту стоимости жилья — он занял 8-е место с ростом на 8,6%, что выше, чем рост в Лиссабоне на 4,7%, что подчеркивает его динамику theportugalnews.com theportugalnews.com.

Несколько трендов характеризуют текущую ценовую динамику:

• Снижение темпов по сравнению с 2022–23 годами: Рост цен в 2024 году, хотя и остался сильным, был менее резким, чем в предыдущие годы. Рынок стабилизируется и выходит на более устойчивый ритм после двузначных годовых приростов, наблюдавшихся в 2018–2022 годах. Аналитики описывают 2024 год как «год умеренности и устойчивости»: цены продолжили расти, но более медленно, что свидетельствует о том, что на рынке нет безудержного бума portugalproperty.com portugalproperty.com. Такое замедление частично связано с ростом ипотечных ставок в 2023/начале 2024 года, что охладило спрос, а также с ограничениями по доступности. Тем не менее, устойчивость очевидна: несмотря на экономические трудности, цены не снизились; они просто росли медленнее, что говорит о глубине спроса.
• Дисбаланс спроса и предложения: Основная причина того, что цены остаются высокими, заключается в том, что спрос на жилье в Порту значительно превышает предложение. Новое строительство отставало в течение многих лет (из-за бюрократических препон и высоких строительных затрат), поэтому покупатели конкурируют за ограниченное количество объектов недвижимости, особенно в центральных районах globalpropertyguide.com. Этот структурный дефицит означает, что даже если спрос немного снизится, цены поддерживаются дефицитом. Действительно, по состоянию на конец 2024 года, “нет признаков наступления нового, более сбалансированного рыночного цикла” — предложение не успевает за спросом, который остается высоким, а значит, продолжается давление на рост цен globalpropertyguide.com.
• Влияние премиального сегмента: На средние цены в последнее время влияет увеличение доли сделок в сегменте премиальной недвижимости. Развитие Порту ориентировано преимущественно на люксовый сегмент, и иностранный капитал часто направляется в элитную недвижимость. Это привело к значительному росту цен в дорогих районах (Фоз, Рибейра и др.), что поднимает общие средние показатели. В то же время в некоторых более доступных сегментах рост был минимальным просто потому, что на рынок практически не поступает новое бюджетное жилье.
• Ценовые различия по районам: В самом Порту ценовые тенденции различаются по районам. Центральные и западные приходы (например, Aldoar/Foz/Nevogilde, Miragaia, Lordelo do Ouro) имеют одни из самых высоких цен и продолжающийся рост. Периферийные районы и соседние муниципалитеты агломерации (Гайя, Матозиньош, Майя и др.) также отметили рост цен в 2024 году, зачастую даже более высокий в процентном соотношении, поскольку покупатели ищут альтернативы. Например, в 2024 году ближайшие города Эшпинью (+8.6%), Повуа-де-Варзин (+12.0%) и Вила-ду-Конде (+16.9%) обогнали темпы роста Порту theportugalnews.com, что указывает на перетекание спроса в Большой Порту. Тем не менее, сам город Порту остается самым дорогим на севере и вторым по стоимости в стране после Лиссабона.
• Проблемы доступности: С средней стоимостью жилья в Порту сейчас около 3 300 €/м² и многими объектами выше 300 000 €, доступность жилья для местных жителей вызывает серьезные опасения. Рост доходов не поспевает за ростом стоимости жилья. Национальная ассоциация недвижимости (APEMIP) отметила, что цены ушли далеко от доходов семей – даже падение на 10% не сделает жилье по-настоящему доступным theportugalnews.com. Действительно, около 73% португальских домохозяйств являются владельцами жилья (многие — без ипотеки) theportugalnews.com, в то время как молодое поколение и новички сталкиваются с высокими барьерами для входа на рынок. Эта ситуация создает политическое давление и вызывает принятие мер (подробнее об этом далее). Кроме того, это означает, что круг местных покупателей, способных позволить себе жилье по текущим ценам, ограничен, что делает внешний спрос (экспаты, инвесторы) еще более значимым для поддержания роста цен.

Еще одной заметной тенденцией в настоящее время является некоторое замедление темпов роста цен в конце 2024 и начале 2025 года — это не снижение цен, а именно стабилизация темпа роста. Индекс цен Idealista показал, что в масштабах страны годовой рост цен на жилье удерживался на уровне 7,4% как в апреле, так и в мае 2025 года, что указывает на выравнивание idealista.pt. В Порту годовой прирост в мае 2025 г. составил примерно 5,9%, что похоже на предыдущий месяц idealista.pt. Это указывает на то, что рынок не перегревается, а удерживается на высоком плато. Аналитики Morningstar ожидают «продолжения устойчивого роста цен на недвижимость в 2025 году, хотя и более медленными темпами», чем в 2024-м globalpropertyguide.com. Другими словами, цены все еще растут, но самые резкие подъемы, вероятно, уже позади, если процентные ставки останутся выше сверхнизких уровней 2010-х годов.

В итоге, текущие цены в Порту находятся на рекордно высоком уровне, при этом последние тенденции свидетельствуют о стабильном, но замедляющемся росте. Город возглавляет Португалию по росту цен наряду с другими популярными регионами. Фундаментальные показатели рынка – высокий спрос (внутренний и иностранный), ограниченное предложение и высокие затраты на строительство – продолжают поддерживать цены globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Покупатели, выходящие на рынок в 2025 году, должны быть готовы к исторически высоким ценам, однако могут утешиться тем, что темпы роста замедляются по сравнению с ажиотажем прошлых лет. Продавцы по-прежнему находятся в выгодном положении из-за низкого объема предложения. Все сейчас следят за тем, смогут ли новое строительство и государственные меры в 2025–26 годах действительно изменить этот баланс, но пока стоимость недвижимости в Порту продолжает расти.

Прогнозы цен и перспектива спроса на будущее

Смотрим в будущее: перспективы рынка недвижимости Порту на ближайшие годы (2025–2027) осторожно оптимистичны. Множество прогнозов и экспертов считают, что Порту – наряду с другими ключевыми рынками Португалии – будет продолжать рост цен в ближайшем будущем, хотя и более умеренными и устойчивыми темпами, чем в недавнем прошлом. Существует широкий консенсус, что спрос останется высоким, чему способствуют как внутренние факторы, так и международный интерес, а постоянный дефицит предложения будет поддерживать цены на высоком уровне.

Прогнозы цен: Недавний отчет Property Market-Index (исследовательская компания по элитной недвижимости) прогнозирует, что рынок недвижимости Португалии вырастет примерно на 5,8% в 2025 году, при этом «ключевые регионы, такие как Лиссабон, Алгарве и Порту, возглавят этот рост». portugalpathways.io portugalpathways.io. Это означает, что рост цен в Порту продолжится на уровне средних однозначных показателей в год – хороший прирост, особенно с учетом того, что во многих других странах прогнозируется стагнация или падение цен на жилье. (Примечательно, что тот же отчет ожидает, что более широкий рынок недвижимости ЕС сократится на 2,5% в 2025 году portugalpathways.io, так что Португалия – исключение с положительной динамикой.) Аналогично, местные португальские агентства и банки прогнозируют дальнейший рост цен в 2025 году, хотя и более медленный, чем в 2022–24 годах. ERA Portugal, например, сообщает о сильных результатах и ожидает, что рынок «сохранит активность несмотря на общую экономическую ситуацию». portugalproperty.com

К 2026–2027 годам, если процентные ставки снизятся и на рынок поступит больше предложений, рост может еще больше замедлиться, однако в настоящее время крупных коррекций цен не ожидается. За исключением внешних шоков, стоимость жилья в Порту, вероятнее всего, продолжит расти из-за структурного дефицита жилья. Некоторые аналитики говорят о возможном сценарии «мягкой посадки»: рост цен может приблизиться к росту заработных плат (например, 3–5% в год) по мере сбалансированности рынка. Стоит отметить, что международные организации сохраняют позитивный взгляд на Португалию — МВФ и ЕС отмечают экономическую устойчивость страны, а продолжающиеся инвестиции в жильё и инфраструктуру могут поддерживать спрос на недвижимость. Прогноз по спросу: Спрос на недвижимость в Порту, скорее всего, останется высоким по ряду причин:

• Снижение процентных ставок: После периода ужесточения денежно-кредитной политики есть признаки того, что процентные ставки достигают пика и могут постепенно снижаться в конце 2024 года и в 2025 году. Европейский центральный банк снизил ключевые ставки на 25 базисных пунктов в июне 2025 года globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, поскольку инфляция была взята под контроль. Ожидания рынка подразумевают дальнейшее постепенное смягчение политики. Снижение ставок по ипотечным кредитам в 2025–26 годах повысит доступность жилья для местных покупателей и может простимулировать спрос portugalproperty.com portugalproperty.com. Многие молодые семьи, которые отложили планы из-за высоких кредитных ставок, могут снова выйти на рынок. Даже ставка Euribor (базовая ставка) около 2% (против ~4% в 2023 году) значительно увеличит активность на рынке ипотечного кредитования portugalproperty.com. Это ключевой фактор увеличения спроса, особенно во второй половине 2025 года и далее, при условии сохранения низкой инфляции.
• Демография и урбанизация: Население агломерации Порту растёт благодаря внутренней миграции (люди из небольших городов переезжают ради работы) и международному притоку. Появление города как центра технологий и услуг означает, что наблюдается стабильный приток профессионалов, которым нужно жильё. Средний размер домохозяйства в Португалии сократился (с 3,3 человек в 1981 году до 2,5 в 2021 году) theportugalnews.com, что увеличивает потребность в жилье на душу населения. Кроме того, количество иностранных жителей выросло на 37% за десятилетие с 2011 по 2021 год theportugalnews.com и с тех пор продолжает расти — чем больше жителей (местных и экспатов), тем выше спрос на жильё. Прослеживается и новая жизненная тенденция: меньше домохозяйств и больше одиноких профессионалов арендуют или покупают квартиры в городе, что также увеличивает спрос на жильё.
• Международный/экспат-интерес: Иностранные покупатели по-прежнему будут главным драйвером спроса в Порту. Даже после закрытия маршрута инвестиций через «Золотую визу» недвижимость Португалии остается чрезвычайно привлекательной для экспатов, пенсионеров и удаленных работников. Репутация страны как безопасного, солнечного и доступного по цене направления — в сочетании с легкостью покупки недвижимости — продолжает привлекать иностранцев. По состоянию на 2023 год, иностранцы составляли около 12% населения Португалии, а за последние пять лет число американских экспатов в стране выросло более чем на 340% (почти до 21 000) theportugalnews.com. Для многих из этих новых жителей Порту — один из приоритетных городов благодаря своей культуре и более низкой стоимости жизни по сравнению с Лиссабоном. Агентства недвижимости отмечают устойчиво высокий интерес со стороны североамериканцев, северных европейцев, бразильцев и других покупателей в 2025 году portugalproperty.com. Источниками спроса являются США и Канада (в Порту наблюдается заметный рост числа американских переселенцев), Великобритания (британцы после Брекзита, ищущие плацдарм в ЕС), Франция, Германия, Нидерланды, а также Бразилия (культурные и языковые связи) portugalproperty.com. Ожидается, что этот международный спрос останется высоким или даже вырастет, поскольку геополитическая и экономическая нестабильность в других странах делает Португалию «тихой гаванью» для капитала theportugalnews.com theportugalnews.com. Действительно, состоятельные иностранцы называются ключевым фактором, способствующим опережающему росту рынка по сравнению с европейскими средними показателями portugalpathways.io. Даже без визовых стимулов они приезжают ради образа жизни и диверсифицируют свои активы, вкладывая их в недвижимость Португалии.
• Спрос со стороны инвесторов и институциональных игроков: Инвестиционные фонды недвижимости и девелоперы всё больше сосредотачиваются на Порту. Прогноз инвестиций (по данным CBRE и других источников) оптимистичен — общий объем инвестиций в недвижимость Португалии в 2025 году может достигнуть €2,5 млрд (рост на ~8% в годовом выражении) portugalbuyersagent.com, и существенная часть этих средств достанется Порту. Такие сектора, как build-to-rent, студенческое жилье, co-living и жильё для пожилых вызывают интерес как относительно неосвоенные рынки в Порту. Пока доходность остаётся привлекательной и экономика растёт, институциональные игроки будут способствовать спросу, приобретая недвижимость и реализуя новые проекты.

Учитывая эти факторы, прогноз спроса на рынке Порту остаётся сильным. Однако есть оговорка: существует некоторая обеспокоенность чрезмерной зависимостью от внешнего спроса. Если иностранный капитал уйдет, одни только внутренние фундаментальные показатели могут не поддержать высокий рост цен бесконечно долго. Некоторые аналитики предупреждают, что в отдельных премиальных сегментах оценки выглядят оторванными от доходов местного населения и «активно подогреваются внешним спросом». portugalproperty.com Если, к примеру, изменится настроение глобальных инвесторов или структура туристических потоков, спрос на дорогую недвижимость в Порту может сократиться. Однако никаких признаков таких изменений пока не наблюдается, а растущее разнообразие источников спроса служит смягчающим фактором.

В целом, большинство показателей указывает на дальнейший рост рынка недвижимости Порту в ближайшие годы, хотя и более умеренными темпами. Выражение «устойчивый рост на фоне позитивного прогноза» хорошо отражает общий настрой globalpropertyguide.com. Дефицит жилья не даст ценам упасть, а улучшение экономических условий (ожидается, что ВВП Португалии будет расти умеренно) совместно с государственной поддержкой жилищного сектора поддержат активность. Недавний грант Европейской комиссии в размере €813 млн на высокоскоростную железнодорожную ветку Порту-Лиссабон и другие инвестиции также укрепляют уверенность в росте региона expresso.pt. Основные риски для такого оптимизма — это волатильность процентных ставок, геополитические события или рецессия.

В заключение, ожидается, что рынок недвижимости Порту в ближайшие годы продолжит восходящую траекторию с ежегодным ростом цен на уровне средних однозначных процентов и сохраняющимся высоким спросом. Рынок переходит от бурного роста конца 2010-х годов к этапу более нормализованного, хотя все же очень здорового, роста. Инвесторы и покупатели остаются уверенными в перспективах Порту, а растущий международный статус города говорит о его устойчивости к замедлению на европейском рынке. Если не произойдет непредвиденного шока, Порту должен превзойти многие аналогичные рынки и остаться одним из успешных примеров рынка недвижимости Иберии до 2025 года и далее portugalpathways.io portugalpathways.io.

Возможности и риски инвестиций в недвижимость

Порту предлагает привлекательные условия для инвестиций в недвижимость, объединяя различные возможности – от прироста капитала и арендной доходности до диверсификации портфеля – а также ряд рисков и вызовов, которые инвесторы должны учитывать. Будучи вторым по величине городом Португалии и динамичным региональным центром, Порту в последние годы привлекает все большее внимание как внутренних, так и зарубежных инвесторов. Ниже мы приводим основные возможности и риски рынка Порту в 2025 году:

Возможности

• Высокий потенциал роста (относительная доступность): Цены на жилье в Порту, хотя и находятся на рекордных локальных максимумах, значительно ниже, чем в Лиссабоне или других западноевропейских городах, что указывает на возможность дальнейшего роста. Средняя цена (~3 500 €/м²) составляет лишь часть стоимости в Париже или Лондоне и даже примерно на 35–40% дешевле, чем в Лиссабоне theportugalnews.com. Этот эффект «догоняющего роста» означает, что инвесторы могут получить дополнительную выгоду по мере дальнейшего развития рынка Порту. Сильный рост цен в последние годы (8%+ в год) и положительные прогнозы (~5%+ в следующем году portugalpathways.io) подчеркивают потенциал прироста капитала.
• Стабильная доходность от аренды и доход: В отличие от многих европейских столиц с низкой доходностью от аренды, Порту предлагает привлекательную доходность. Валовая доходность около 4–5% распространена для квартир globalpropertyguide.com, а в некоторых сегментах, например, в студенческом жилье или на окраинах, доходность ещё выше. С ростом арендных ставок и высоким спросом со стороны туристов инвестиции в сдачу в аренду могут быть весьма выгодными. Также возможны краткосрочные аренды (по типу Airbnb) в туристических районах: несмотря на новые регулирования, туристическая аренда в Порту продолжает приносить высокий доход благодаря круглогодичному туризму и растущему сообществу цифровых кочевников.
• Диверсифицированные сегменты: Рынок Порту — это не только классические жилые объекты. Инвесторы могут рассмотреть нишевые сегменты, которые активно развиваются:
  • *Студенческое жилье: Порту — крупный университетский город с тысячами иностранных студентов. Специализированное студенческое жилье (PBSA) в дефиците. Развитие или переоборудование объектов под общежития — перспективный сектор, чему способствует рост числа иностранных студентов примерно на 16% в последние годы investporto.pt investporto.pt.
  • Туризм и гостиничный бизнес: Помимо покупки квартир, у инвесторов есть возможность вложиться в отели, гостевые дома или апарт-отели. Туристический бум в Порту (рекордное количество гостей, ожидается рост турпотока по всей Португалии на +9% в 2025 году portugalbuyersagent.com) означает, что объекты для размещения могут приносить значительную прибыль.
  • Коммерческая/офисная недвижимость: По мере того как Порту привлекает всё больше компаний, современные офисные пространства становятся востребованными. Дальновидные инвесторы видят перспективы в строительстве офисов (особенно экологичных и технологичных), чтобы удовлетворить спрос со стороны транснациональных компаний, открывающих технологические и сервисные центры в Порту portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Рост города как IT-хаба (некоторые уже называют Порту «Силиконовой долиной Португалии») может привести к росту арендных ставок и стоимости офисной недвижимости.
  • Промышленность и логистика: С учетом тренда на ближнее производство логистические склады вокруг Порту (близко к порту и аэропорту) пользуются спросом portugalbuyersagent.com. Инвестиции в промышленную землю или объекты могут принести выгоду благодаря рекордному спросу и низкой вакантности.
• Городские проекты по обновлению: В Порту реализуется много инициатив по обновлению городской среды, предоставляющих привлекательные возможности для инвестиций. Город активно поощряет восстановление своего исторического центра (объект ЮНЕСКО) — инвесторы, которые реставрируют старые здания для новых жилых или коммерческих нужд, получают льготы и пользуются высоким спросом со стороны конечных пользователей. Кроме того, продолжающееся развитие восточных районов Порту (например, Кампаньи), включая такие проекты, как Matadouro (бывшая бойня, превращаемая в культурно-деловой центр), будет способствовать развитию этих территорий, предоставляя ранним инвесторам шанс получить прибыль от будущего роста стоимости investporto.pt investporto.pt. Участие в программе развития Порту как «лидера по городскому обновлению», по мере инвестиций города в повышение качества городской среды и доступного жилья, может дать как финансовую, так и ESG выгоду investporto.pt.
• Стабильная экономическая и политическая среда: Португалия рассматривается как стабильная, низкорисковая страна для прав собственности и бизнеса, особенно по сравнению с некоторыми развивающимися рынками. В частности, в Порту действует ориентированное на бизнес местное правительство (через InvestPorto и другие), которое приветствует инвестиции. Налоговые льготы (например, новый режим **»IFICI» взамен NHR для определённого иностранного дохода и относительно низкие налоги на недвижимость) и пути получения гражданства (несмотря на завершение программы «золотой визы» для недвижимости, португальский вид на жительство можно получить через другие инвестиции) делают страну привлекательной для инвесторов. Стабильная экономика еврозоны и улучшающаяся инфраструктура (детали в следующем разделе) дополнительно снижают риск и повышают долгосрочные перспективы.
• Варианты выхода и ликвидность: Рынок Порту стал достаточно ликвидным, чтобы инвесторы могли выйти из инвестиций легче, чем раньше. Растущее международное признание Порту обеспечивает широкий пул покупателей для перепродажи — местные жители, экспаты, фонды. Кроме того, если стратегия заключается в строительстве, спрос со стороны конечных пользователей устойчив, поэтому продажа квартир на этапе строительства или после завершения вполне осуществима (что подтверждается многими распроданными новостройками). Спрос на аренду также позволяет реализовывать стратегии «держать и получать доход», последующей продажи при росте стоимости актива.

Риски

• Процентные ставки и риск финансирования: Хотя ожидается постепенное снижение процентных ставок, они остаются выше сверхнизких уровней последних лет. Если инфляция снова вспыхнет, ужесточение денежно-кредитной политики может возобновиться, что приведет к росту стоимости ипотечных кредитов и ослаблению спроса. Уже сейчас более высокие ставки в 2023 году сократили число покупателей (особенно впервые приобретающих жилье и зависящих от кредитов). Инвесторы, рассчитывающие на дешевое заимствование, могут столкнуться с тем, что стоимость финансирования будет съедать доходность. Тем не менее, банки Португалии вели себя осторожно; резкий скачок ставок может создать трудности некоторым заемщикам и владельцам жилья, что потенциально приведет к небольшому увеличению количества проблемных продаж – хотя ничего подобного сценарию 2008 года при текущих условиях не ожидается.
• Регуляторные и политические изменения: Регуляторная среда для недвижимости в Португалии нестабильна, поскольку правительство пытается решить проблему доступности жилья. Инвесторы сталкиваются с политическими рисками, такими как:
  • Вмешательство в рынок аренды: Правительство проявило готовность ограничивать рост арендной платы (например, введя потолок в 2,16% на 2025 год) globalpropertyguide.com. Также поступали предложения о введении контроля за арендой или обязательного продления договоров аренды. Хотя действующие ограничения умеренны, будущие политические изменения могут привести к ужесточению законодательства, ограничивающему рост арендной платы или затрудняющему выселения, что повлияет на расчет доходности.
  • Ограничения краткосрочной аренды: В 2023 году, в рамках закона «Mais Habitação» («Больше жилья»), выдача новых лицензий на краткосрочную аренду (по типу Airbnb) была приостановлена в районах с высокой плотностью населения, таких как центр Порту portugalresidencyadvisors.com. Действующие лицензии могут использоваться дальше и, начиная с конца 2024 года, даже передаваться при продаже недвижимости (после изменения в законе) portugalresidencyadvisors.com. Тем не менее, неопределенность сохраняется: теперь местные органы власти получили больше самостоятельности по регулированию или даже аннулированию лицензий на туристические апартаменты в определенных зонах guestready.com portugalresidencyadvisors.com. Новое правительство в 2024 году объявило о намерении смягчить некоторые ограничения, однако правила на уровне муниципалитетов останутся в силе. Для инвесторов в сферу туристической аренды этот регуляторный риск довольно высок – правила могут быть вновь ужесточены, если общественное недовольство среди местных жителей вырастет, что может привести к ограничению прибыльных доходов от краткосрочной аренды.
  • Изменения в программе «Золотая виза» и налоговом режиме: Программа «Золотая виза» больше не включает недвижимость в качестве допустимой инвестиции (с 2023 года) globalpropertyguide.com. Хотя эта мера была заранее объявлена и в основном затрагивает рынки роскошной недвижимости Лиссабона и Алгарве, она устранила один из факторов спроса. Популярный налоговый режим для нерезидентов (NHR) также был завершен для новых заявителей с 2024 года globalpropertyguide.com, и заменен на более скромную программу. Эти изменения могут немного снизить приток определенных типов иностранных покупателей (например, пенсионеров, ищущих налоговые льготы). Будущие правительства могут ввести новые стимулы или дополнительные ограничения – непредсказуемость в этой сфере является фактором риска для спроса.
• Перегрев рынка и ограничения доступности: Существует риск перегрева рынка или достижения предела доступности. Если цены продолжат опережать доходы местных жителей, в какой-то момент спрос со стороны местных жителей может существенно снизиться. Уже сейчас заметны признаки: молодые покупатели в значительной степени вытеснены из центрального Порту, а удержание населения может пострадать, если работники не смогут позволить себе жилье. Перегретый рынок также может столкнуться с политической реакцией (могут обсуждаться непредвиденные налоги на недвижимость или строгий контроль цен, если утвердится нарратив о «пузыре на рынке жилья»). Хотя сейчас цены растут устойчиво, директор Confidencial Imobiliário предупредил, что рынок «перегрет» и сбалансированного цикла не видно globalpropertyguide.com. Инвесторам стоит учитывать долгосрочную жизнеспособность – город не может процветать, если жилье становится слишком недоступным для работников, а этот социальный риск может привести к политическим или экономическим корректировкам.
• Экономические и геополитические риски: Недвижимость Порту не застрахована от макроэкономических рисков. Глобальная рецессия или кризис в еврозоне снизят спрос (иностранные покупатели могут уйти, компании – замедлить расширение). Конкретные геополитические проблемы – например, эскалация конфликтов в Европе или ограничения на движение капитала – могут снизить интерес иностранных инвесторов. Кроме того, экономика Португалии, хотя и стабильна, характеризуется высоким государственным долгом; любые фискальные проблемы или нестабильность в ЕС могут косвенно повлиять на рынок недвижимости через уверенность и кредитные условия. До сих пор Португалия рассматривалась как «тихая гавань» (выгодополучатель нестабильности в других странах), но это может измениться в зависимости от ситуации. Глобальные факторы, такие как процентные ставки в США, влияние войн на стоимость энергии и т.д., представляют собой внешние риски, которые могут неожиданно охладить рынок.
• Ликвидность и выход на определённых сегментах: Хотя ликвидность выросла, если инвестировать в очень элитную недвижимость или нишевой коммерческий актив, поиск покупателя по желаемой цене может занять время. Круг покупателей для таунхауса за 3 миллиона евро в Фош или большого офисного здания изначально меньше и часто международный. В период спада элитная недвижимость может показывать более значительные процентные колебания цен и дольше находиться на рынке. Поэтому инвесторы в сегменте люкс должны быть готовы к потенциально меньшей ликвидности и большей волатильности цен, чем на объектах среднего класса.
• Риски строительства и девелопмента: Для тех, кто занимается девелопментом, стоимость строительства была нестабильной, в последнее время очень высокой из-за инфляции на материалы и нехватки рабочей силы. Задержки с разрешениями (бюрократия в Португалии может быть медленной) и сопротивление со стороны местного сообщества (настроения NIMBY в исторических районах) — это риски, которые могут снизить прибыльность проекта. Также, если множество новых объектов появится одновременно (например, в некоторых пригородах или при завершении крупного проекта), на этом микро-рынке может возникнуть краткосрочное превышение предложения, что создаст давление на цены. Пока это не риск для всего города, но на уровне проекта об этом стоит помнить.

В заключение, инвестиции в недвижимость Порту в 2025 году сулят существенный потенциал роста – рост капитала, доход от аренды и диверсификацию – но они не лишены рисков. Успех инвестора будет зависеть от тщательного анализа: правильного выбора локаций (районы с перспективами роста или реновации), отслеживания изменений в законодательстве и наличия стратегий для смягчения рисков (например, финансирование по фиксированной ставке для защиты от ростов по кредитам или гибкая стратегия сдачи в аренду для адаптации к изменениям в регуляциях). Хорошая новость в том, что базовые показатели Порту (экономический рост, городское обновление, международная привлекательность) остаются благоприятными, а правительство, несмотря на вмешательства, по сути хочет поддерживать развитие жилищной сферы и приток иностранных инвестиций (только теперь более устойчивым способом). Рынок Порту стал более зрелым, но по-прежнему динамичен – он дает множество возможностей для дальновидного инвестора, который сочетает яркие перспективы с трезвой оценкой возможных рисков.

Инфраструктурные и городские проекты, влияющие на рынок

Действующие и запланированные инфраструктурные проекты в Порту значимо влияют на рынок недвижимости, выступая катализаторами роста и преображая городской ландшафт. Инвестиции в транспорт, городскую реновацию и новые застройки не только улучшают качество жизни, но и часто приводят к росту стоимости недвижимости в связанных районах. Вот некоторые ключевые инфраструктурные и девелоперские инициативы на 2024–2025 годы и их влияние на рынок недвижимости:

• Расширение метро Порту: Метрополитен города переживает масштабное расширение (часто называемое «Metro do Porto 3.0»), что улучшит транспортную связанность по всему мегаполису. В 2023 году в Порту открыли расширение Желтой линии, чтобы обслуживать больше северных районов premierconstructionnews.com. Кроме того, была введена совершенно новая Розовая линия (Линия G), соединяющая район Боавишта (Casa da Música) с центром города (S. Bento), что повысило комфорт передвижения по центральной части Порту с востока на запад. В будущем были подписаны контракты на расширение метро на сумму 1 млрд евро, включающее четыре новые линии (примерно 40 км и 38 станций) railjournal.com ayesa.com, включая 6,3 км «Рубиновую» линию, тендер на которую был объявлен в мае 2024 года railwaypro.com. Ожидается, что эти новые линии (например, линия в сторону Гайи и продление на восточные окраины города) появятся в течение следующего десятилетия. Недвижимость вдоль существующих и будущих маршрутов метро уже пользуется повышенным спросом — легкий доступ к метро повышает привлекательность для покупателей и арендаторов. Например, в районах вокруг новых станций (таких как Vila d’Este, Vila Nova de Gaia или пересадочный узел Casa da Música) уже наблюдается рост цен в ожидании изменений. Улучшения транспорта делают жизнь в пригородах более привлекательной, что может равномернее распределить рост цен и создать новые точки притяжения недвижимости вокруг будущих станций.
• Скоростная железная дорога (Порту–Лиссабон): Одним из самых преобразующих проектов является планируемая линия высокоскоростной железной дороги, соединяющая Порту с Лиссабоном. Строительство первой фазы (Порту-Кампanhã до Суре, ~143 км) должно начаться в 2024 году railway-technology.com. В октябре 2024 года правительство предоставило концессию на участок Порту–Ойя infraestruturasdeportugal.pt и получило 813 миллионов евро финансирования ЕС для этой первой фазы expresso.pt. После завершения (планируется к концу этого десятилетия), эта высокоскоростная линия сократит время в пути между Порту и Лиссабоном до примерно 1ч15–1ч30 (с ~3 часов сейчас). Это фактически значительно сблизит два мегаполиса, вероятно, стимулируя экономику Порту благодаря более легким деловым поездкам и пассажирскому трафику. Влияние на недвижимость: повышение транспортной доступности обычно увеличивает спрос на жильё. Порту может привлечь больше профессионалов из Лиссабона (которые могут выбрать проживание в Порту из-за более низкой стоимости и иногда ездить на работу), а бизнес может расширяться в Порту, зная, что столица находится в одной короткой поездке на поезде. Районы вокруг главных железнодорожных вокзалов Порту (Кампanhã, Девезаш в Гайе и др.) уже переживают реновацию. Окрестности станции Кампanhã, в частности, включают крупные проекты (новый транспортный узел, культурный комплекс Matadouro), связанные со строительством скоростной железной дороги – этот район готов превратиться в новый центр роста, где, вероятно, будет расти стоимость недвижимости по мере превращения в современные ворота города.
• Дорожная и мостовая инфраструктура: Порту вкладывает средства в улучшение дорог и новые мосты, что косвенно влияет на рынок недвижимости, повышая транспортную доступность. Важным предстоящим проектом является строительство нового моста через реку Дору для метрополитена и автотранспорта (мост Д. Антониу Франсиску душ Сантуш), соединяющего Порту и Вила-Нова-де-Гайя. Хотя это в первую очередь транспортная артерия, она уменьшит пробки и откроет возможности для развития на обоих берегах реки. Аналогично, продолжающееся обновление VCI (внутреннего кольца) и национальных автомагистралей улучшает поездки из пригородов, делая эти районы более привлекательными для покупателей жилья, которые могут получить больше пространства за меньшие деньги за пределами городского центра.
• Городская реновация и жилищное строительство: Городская среда Порту претерпевает масштабное обновление:
  • Реновация исторического центра: За последнее десятилетие историческое сердце города (Рибейра, Байша) претерпело масштабную реконструкцию, привлекая отели, рестораны и новых жителей. Многие заброшенные здания были отреставрированы. Это уже повысило стоимость недвижимости в этих районах и превратило их в оживлённые кварталы (пусть и с некоторой туристификацией).
  • Развитие восточного района: После масштабной реновации центра города внимание переключилось на восточные районы Порту (Кампанья) investporto.pt. Эта зона, традиционно промышленная и заброшенная, сейчас стала объектом обновления. Флагманский проект — превращение Кампанья Матадору (старой бойни) в творческий, бизнес- и культурный центр, строительство которого ведётся на основе значительных государственно-частных инвестиций. Кроме того, в Кампанья запланированы новые жилые проекты и общественные пространства. По мере трансформации этого района ожидается рост цен на недвижимость (сейчас они ниже среднегородских), что уменьшит восточно-западный разрыв в Порту.
  • Инициативы в сфере доступного жилья: Для решения жилищного кризиса правительство Португалии запустило программу государственного жилья на 2 миллиарда евро и другие меры globalpropertyguide.com. Часть этого финансирования предназначена для новых жилых районов доступного жилья и ремонта пустующих городских объектов в Порту. Например, такие проекты, как Monte Pedral (территория бывшей военной базы), предназначены для строительства доступного жилья. Хотя это напрямую не вызовет скачка цен (цель — обеспечить жильём по сниженной стоимости), это увеличит предложение и может стабилизировать цены в долгосрочной перспективе, а также повысит качество малоиспользуемых городских территорий.
  • Частные проекты: Реализуется множество частных проектов: от элитных жилых комплексов в Фош и на набережной Гайи (например, комплекс “Edge” в Фош или винные подвалы, переоборудованные в жильё в Гайе), до многофункциональных проектов, таких как World of Wine (большой культурно-коммерческий квартал в Гайе). Каждый из них делает окружающий район более привлекательным. Например, проект World of Wine дал толчок развитию бутик-отелей и элитных апартаментов по соседству.
• Технологические и инновационные хабы: Порту развивает инновационные районы, способные стать магнитом для талантов и инвестиций. Инновационный район Порту вокруг кампуса Университета Порту (район Аспрела) и госпитальной зоны включает новые исследовательские центры и стартапы — что стимулирует спрос на жильё рядом (особенно на аренду для студентов и молодых специалистов). Кроме того, такие проекты, как “Fuse Valley” — планируемый технологический кампус в Матозиньюше для таких компаний, как Farfetch (глобальный технологический «единорог» из Порту), хотя и сталкиваются с задержками, символизируют создание современной деловой инфраструктуры. Если они будут реализованы, такие проекты повысят спрос на офисные площади и жильё в этих пригородах.
• Аэропорт Порту и усовершенствования порта: Аэропорт Франсиску Са Карнейру (аэропорт Порту) планируется расширить для обслуживания большего количества пассажиров в связи с рекордными потоками туристов. Расширенный аэропорт улучшает международную связанность, тем самым повышая привлекательность Порту для иностранных компаний и покупателей недвижимости. Аналогично, порт Лейшойнш (морской порт рядом с Порту) также модернизируется для увеличения грузопотока и даже вместимости круизных лайнеров. Более загруженный порт может способствовать развитию логистики и промышленности в этих районах (в Матозиньюш/Леса), что косвенно стимулирует рынок недвижимости за счет создания рабочих мест и инфраструктуры.

Краткое описание влияния: Эти инфраструктурные и девелоперские проекты оказывают многогранное воздействие на рынок недвижимости Порту:

• Они открывают новые районы для инвестиций (например, районы вокруг новых линий метро или высокоскоростной железной дороги становятся более активными на рынке недвижимости).
• Они, как правило, повышают стоимость недвижимости за счет улучшения транспортной доступности или инфраструктуры района. Практические данные по Порту показывают, что объекты рядом со станциями метро продаются с надбавкой к цене.
• Они также помогают перераспределять спрос – к примеру, улучшенные транспортные связи могут стимулировать переселение людей в пригороды или спутниковые города (Валонгу, Майя и др.), снижая давление на цены в центре города и одновременно развивая рынки на окраинах.
• В долгосрочной перспективе эти улучшения способствуют общему экономическому росту и привлекательности Порту, что служит прочной основой для цен на недвижимость.

Признание Порту, например, звание «Европейского города года» в области урбанизма в 2020 году investporto.pt, во многом связано с этими перспективными городскими проектами. Стратегия города, сочетающая устойчивую городскую мобильность, восстановление неблагополучных районов и развитие доступного жилья investporto.pt, говорит о том, что по мере реализации этих проектов Порту будет продолжать привлекать новых жителей и инвесторов. Для нынешних и потенциальных собственников недвижимости важно отслеживать планы строительства новых станций метро или зон реновации — часто сегодняшний недооцененный район может стать завтра самым востребованным, едва появится инфраструктура.

В заключение, инфраструктурные и девелоперские проекты являются основой роста рынка недвижимости Порту. Текущая волна инвестиций — от транспортных линий до масштабных многофункциональных проектов — формирует фундамент для следующей главы истории города. Эти улучшения повышают не только уровень жизни, но и, в перспективе, служат опорой для дальнейшей устойчивости рынка недвижимости.

Изменения в регулировании и обновления жилищной политики

Период 2023–2025 годов ознаменовался значительными изменениями в регулировании и новыми жилищными политиками в Португалии, которые влияют на рынок недвижимости, и многие меры непосредственно касаются Порту. Эти изменения в основном вызваны усилиями правительства решить проблему доступности жилья и сбалансировать интересы жителей и инвесторов. Ниже представлен обзор ключевых обновлений политики и их последствий:

• Отмена «Золотой визы» для недвижимости: Знаменитая программа «Золотой визы» Португалии, предоставлявшая вид на жительство инвесторам из стран, не входящих в ЕС, при покупке недвижимости выше определённого порога, была изменена в 2023 году: недвижимость теперь исключена из программы globalpropertyguide.com. Это значит, что с конца 2023 года покупка недвижимости в Порту (или в любой другой точке Португалии) больше не дает инвестору права на получение «Золотой визы» (хотя другие пути, такие как инвестиционные фонды или создание рабочих мест, всё ещё подходят). Немедленным эффектом стал ажиотаж со срочными сделками по «Золотым визам» до окончания программы и затем небольшое снижение спроса на ультра-роскошную недвижимость со стороны некоторых национальностей (например, китайских и турецких инвесторов, в основном интересовавшихся визами). Однако в целом рынок хорошо воспринял эти изменения; к 2024 году стало ясно, что привлекательность Португалии «выходит за рамки отдельных программ стимулирования» portugalproperty.com. Для Порту, который был менее зависим от покупателей по «Золотой визе», чем Лиссабон или Алгарве, влияние оказалось минимальным. Но теперь девелоперы элитных объектов больше делают акцент на образе жизни и доходности, а не на преимуществах визы. Позиция правительства заключается в том, что перенаправление инвестиций в продуктивные сектора (через фонды) более полезно, поскольку на рынке недвижимости существует достаточный внутренний спрос.
• Закон «Mais Habitação» (Больше жилья) – 2023: В начале 2023 года, на фоне общественного недовольства из-за роста стоимости жилья, португальское правительство представило комплексный пакет мер по жилищному вопросу под названием «Mais Habitação». Этот законодательный пакет (Закон №56/2023 от 6 октября 2023 года) охватывал ряд мер:
  • Краткосрочная аренда: Одной из самых обсуждаемых мер стало приостановление выдачи новых лицензий на местное размещение (AL) в густонаселённых городских районах portugalresidencyadvisors.com.По сути, в таких городах, как Порту (и Лиссабон и др.), новые разрешения на туристические апартаменты не будут выдаваться в районах, признанных испытывающими жилищный дефицит.Идея заключалась в том, чтобы предотвратить превращение большего количества жилого фонда в квартиры для аренды на Airbnb в районах, где местным жителям сложно найти жилье.Однако существующие лицензии AL были сохранены, и после протестов закон был скорректирован так, что лицензии AL могут передаваться при продаже недвижимости (ранее продажа недвижимости приводила к аннулированию лицензии AL) portugalresidencyadvisors.com.Это изменение в конце 2024 года (Декрет-законы 80/2023 и 82/2023) было встречено с одобрением владельцами и платформами, такими как Airbnb portugalresident.com.Также был отменён предложенный дополнительный налог на AL (CEAL) portugalresidencyadvisors.com, и правило, требующее продления лицензии каждые 5 лет, было удалено portugalresidencyadvisors.com.Чистый эффект для Порту: Заморозка на выдачу новых лицензий по-прежнему является сдерживающим фактором – в центральных районах Порту инвесторы, как правило, могут приобрести только существующие объекты AL, если хотят заниматься краткосрочной арендой, так как выдача новых разрешений приостановлена.Это сделало существующие объекты с лицензией AL более ценными (своего рода премия за дефицит).Некоторые владельцы, столкнувшись с неопределённостью или изменениями на рынке, перевели свои объекты в сегмент долгосрочной аренды, тем самым немного увеличив предложение там globalpropertyguide.com.Местные власти в Порту (по состоянию на 2025 год) не отменили действующие лицензии AL массово, но у них есть полномочия вмешиваться, например, если определённая зона перенасыщена или вызывает проблемы в сообществе mdme.com.В целом, нормативный климат для краткосрочной аренды стал жестче, что заставляет инвесторов рассматривать долгосрочную аренду или другие стратегии.Airbnb выразила готовность сотрудничать с муниципалитетами в рамках новых правил portugalresident.com, и новое правоцентристское правительство, пришедшее к власти в конце 2024 года, заявило, что смягчит некоторые ограничения (и действительно были смягчены положения о передаваемости и бессрочных лицензиях).Тем не менее, это по-прежнему область, за которой стоит следить, поскольку местная политика может влиять на реализацию.
  • Прекращение действия налогового режима для налоговых резидентов без привычного места жительства (NHR): Еще одним крупным изменением стало закрытие программы NHR для новых заявителей с 2024 года globalpropertyguide.com. NHR предлагала льготные налоговые ставки (например, фиксированная ставка 10% для иностранных пенсионных доходов, 0% для некоторых иностранных доходов) на 10 лет, что привлекало многих пенсионеров-экспатов и удалённых работников. Эта программа способствовала иностранному спросу в таких местах, как Порту. Её отмена (иногда называемая завершением NHR 1.0) была политически мотивирована соображениями налоговой справедливости. Правительство рассматривает замену — “IFICI (NHR 2.0)”, ориентированную на определённые востребованные профессии и с более строгими условиями portugalpathways.io. Последствия: Некоторые потенциальные экспаты ускорили свой переезд в 2023 году, чтобы попасть под действие NHR. В дальнейшем Португалия может стать чуть менее привлекательной для тех, кто ориентируется именно на налоговые льготы, но другие факторы (климат, стоимость жизни) по-прежнему привлекают многих. Порту, будучи дешевле Лиссабона, может даже выиграть, если часть экспатов теперь предпочтет Порту для максимизации бюджета при отсутствии налоговых преимуществ. В целом считается, что отмена NHR может немного снизить спрос у пенсионеров, но не окажет радикального влияния на рынок, особенно поскольку уже действующие бенефициары NHR сохраняют свои права на установленный срок.
  • Защита арендаторов на рынке аренды: Были внесены изменения в Новый городской режим аренды (NRAU). Помимо ограничения роста арендной платы (как упоминалось ранее), Mais Habitação также предоставил налоговые стимулы для владельцев, которые переводят краткосрочную аренду в долгосрочную, а процедуры выселения стали немного более ориентированы на интересы съёмщиков. Были также меры, такие как предоставление государственных гарантий молодым арендаторам для стимулирования заключения долгосрочных договоров. Эти меры мало влияют на расчёты инвесторов – главное ограничение роста аренды, что немного снижает доходность для владельцев с долгосрочными арендаторами (но при ограничении в 2% это не слишком обременительно, учитывая снижение инфляции).
  • Принудительное использование пустующих объектов недвижимости: Спорная мера в законе позволяет муниципалитетам обязывать сдавать пустующие дома (не используемые >2 лет в городских районах) через включение их в программу аренды. Хотя намерение — ввести в оборот пустующее жилье, по состоянию на 2025 год в Порту это не применяется активно. Скорее, это сигнал о том, что накопление пустых объектов может привести к штрафам. Большинство инвесторов в Порту используют свою недвижимость (для сдачи или собственного проживания), поэтому это не является массовой проблемой.
  • Ускорение выдачи разрешений: Положительным моментом является то, что пакет также включает в себя упрощение лицензирования строительства и стимулирование переоборудования коммерческих помещений в жилье. Если эти меры будут эффективно реализованы, это может постепенно увеличить предложение. Муниципалитет Порту тоже сократил часть бюрократии для получения разрешений на реконструкцию в особых зонах.
• Местная политика – Муниципалитет Порту: У городской администрации Порту есть собственные жилищные инициативы. Одна из заметных программ — «Porto com Sentido», программа доступной аренды, в рамках которой город арендует частные квартиры и сдает их как доступное жилье. Это предоставляет арендодателям гарантированную аренду (хотя и по цене ниже рыночной, с доплатой города). Схема добровольная и имеет скромный масштаб. Город также инвестирует в проекты субсидируемого жилья, часто через государственно-частные партнерства, стремясь удержать семьи среднего класса в городе. Например, строятся новые доступные квартиры в районах, таких как Lordelo do Ouro. Хотя эти инициативы не мешают напрямую инвесторам, они демонстрируют стремление предоставить альтернативы и, при масштабировании, могут слегка стабилизировать рынок доступной аренды.
• Налоговые изменения: Было внесено несколько налоговых корректировок:
  • Освобождение от IMT (налога на передачу недвижимости) для молодых покупателей впервые (до 35 лет) в пределах определенной цены было введено idealista.pt. Это помогает молодым местным жителям покупать жилье и может постепенно увеличить число сделок в нижнем ценовом сегменте (например, квартиры до 250 000 евро).
  • Была предложена идея налога на спекуляцию недвижимостью (повышенный налог на прирост капитала при продаже в течение года и т.д.), однако она пока не превратилась в серьезный закон.
  • Ставки налога на недвижимость (IMI) в Порту остаются без изменений (~0,36% кадастровой стоимости, есть скидки для энергоэффективных домов и т. д.). В Порту по-прежнему применяется муниципальная надбавка (AIMI) на элитную недвижимость (объекты стоимостью >600 тыс. евро в совокупности), что является национальной политикой. В 2025 году не появилось новых карательных налогов на недвижимость сверх уже существующих.
• Политический ландшафт: Стоит отметить, что в Португалии произошла смена власти — на внеочередных выборах в конце 2024 года к власти пришло новое правоцентристское правительство. Это может ознаменовать смену курса в жилищной политике. Первые сигналы указывают на то, что новое правительство может быть более рыночным (например, отменять часть предыдущих ограничений на аренду — уже в начале 2025 года декрет отозвал запрет на передачу лицензий AL и их истечение) shorttermrentalz.com portugalresidencyadvisors.com. Также заявлено о поддержке развития жилищного строительства (акцент на предложение), а не на жестких рыночных ограничениях. Например, обсуждается полная отмена заморозки выдачи лицензий на краткосрочную аренду (по состоянию на середину 2025 года это еще не реализовано). Инвесторам стоит следить за ситуацией, так как политика может корректироваться: возможно появление стимулов для застройщиков (быстрое одобрение проектов, налоговые льготы) по строительству доступного жилья вместо ужесточения ограничений. Однако любые крупные изменения займут время и потребуют консенсуса.

Влияние на рынок Порту: В целом эти нормативные изменения представляют собой двоякую ситуацию. Прекращение действия «золотых виз» и режима NHR убирает два фактора, стимулирующих спрос, но общий интерес иностранцев остается высоким. Ограничения на краткосрочную аренду могут снизить спекулятивные покупки квартир исключительно для Airbnb, что может немного замедлить рост спроса (и цен) в самых туристических районах. С другой стороны, это возвращает часть объектов на локальный рынок жилья, что немного облегчает ситуацию арендаторов. Ограничения по росту аренды и меры в пользу арендаторов делают долгосрочную аренду немного менее гибкой для владельцев, но Португалия все равно остается страной, благоприятной для арендодателей по сравнению со многими странами ЕС (например, нет полного контроля за арендной платой, кроме ежегодного ограничения, и вы все еще можете устанавливать рыночную аренду для новых контрактов).

Что важно, эти меры показывают, что жилье — национальный приоритет. Частный сектор может сместить фокус — например, строить больше проектов build-to-rent с умеренной арендой, чтобы получить выгоду от новых государственных гарантий и стимулов. Также, с отменой «золотых виз», застройщики могут нацеливаться больше на местные потребности или настоящих покупателей-экспатов, а не только на инвесторов ради виз.

Для покупателя или инвестора в Порту в 2025 году главное:

• Меньше “визовых” конкурентов в сегменте люкс (но по-прежнему много международных покупателей, движимых другими причинами).
• Если заниматься краткосрочной арендой, учитывайте наличие лицензии — идеальный вариант купить уже существующий AL или быть готовым к среднесрочной аренде туристам/студентам, для которой в некоторых случаях AL не требуется.
• Держите аренду гибкой — долгосрочные договоры обычно бессрочные, однако многие инвесторы предпочитают более короткие фиксированные сроки, чтобы пересматривать стоимость. Сейчас климат меняется в сторону большей стабильности для арендаторов, поэтому нужно быть готовым к умеренному росту аренды при продлении.
• Возможности за счет политики — например, предоставление объектов по доступным программам ради налоговых льгот или перепрофилирование недвижимости в свете новых стимулов (государство, например, предлагает 5% плоскую ставку на доходы от сдачи бывших AL в долгосрочную аренду на определенное количество лет).

В заключение, регуляторная и политическая среда на рынке недвижимости Порту стремительно изменяется, направлена на ограничение излишеств и повышение доступности жилья без подрыва инвестиционной привлекательности. На данный момент рынок проявляет устойчивость к этим изменениям – рост продолжается, хотя и в более регулируемых условиях. Умным инвесторам и владельцам жилья стоит быть в курсе последних событий и, возможно, адаптировать свои стратегии (например, фокусироваться на высококачественных, устойчивых проектах, которые поддерживает государство, или нацеливаться на сегменты с поддержкой, такие как инициативы по доступному жилью). Основы рынка Порту остаются крепкими, и если политикам удастся увеличить предложение и сделать жилье более доступным, это может действительно продлить здоровый рост рынка, не допуская крайних перекосов. Как отмечено в одном из аналитических докладов, Португалия пытается создать «более здоровый баланс» между инвестициями в туризм и потребностями местного населения portugalresidencyadvisors.com, что в долгосрочной перспективе может привести к созданию более стабильного и устойчивого рынка недвижимости для всех участников.

Интерес иностранных покупателей и тренды среди экспатов

Одной из определяющих черт бума недвижимости в Порту стала растущая роль иностранных покупателей и экспатов. За последнее десятилетие Португалия превратилась в магнит для международных резидентов, а Порту — со своим подлинным очарованием, невысоким уровнем цен и улучшающейся транспортной доступностью — все чаще становится выбором номер один для многих. К 2025 году иностранные инвесторы и экспаты являются ключевой силой на рынке недвижимости Порту, влияя на всё — от продаж элитного жилья до спроса на аренду.

Масштаб иностранного участия: Сейчас иностранные покупатели составляют значительную часть сделок. В стране в целом они составляли около 12% объема продаж недвижимости в 2024 году, тогда как десять лет назад этот показатель был однозначным theportugalnews.com theportugalnews.com. Эта доля объема растет примерно на 8% ежегодно с 2019 года theportugalnews.com. В престижных районах Лиссабона и Алгарве иностранцы иногда составляют более половины покупателей. В Порту, по оценкам (отраслевые источники), иностранцы совершают примерно 20–30% покупок недвижимости в городе — а в сегменте премиум эта доля еще выше. Например, по данным за 2022 год, более 50% сделок с недвижимостью в престижных районах Порту были заключены иностранными покупателями (аналогично ~63% в престижных районах Лиссабона) benoitproperties.com. Это подчеркивает, что международный спрос — это не ниша, а основной двигатель рынка недвижимости Порту.

Кто эти иностранные покупатели/экспаты? Портрет стал более разнообразным:

• Европейцы: Традиционно активными остаются британцы, французы и другие граждане ЕС. Французы начали массово приезжать в Португалию в середине 2010-х годов (в поисках налоговых льгот и высокого качества жизни); многие селятся в Лиссабоне/Кашкайше, но некоторые — в Порту, ради культуры и удобства путешествий по винному региону Дору. Британцы (исторически связаны с Порту через торговлю портвейном) продолжают покупать — кто-то ради домов для отпуска, кто-то переезжает после Brexit ради европейского плацдарма. Среди покупателей также встречаются ирландцы, немцы, голландцы, скандинавы, которым часто нравится более мягкое лето в Порту по сравнению с Алгарве.
• Североамериканцы: Наиболее заметный рост — со стороны США и Канады. Американцы сейчас — одна из самых быстрорастущих групп экспатов в Португалии — рост на 340% за пять лет theportugalnews.com. Их привлекают безопасность, климат и относительная доступность жилья; многие американцы выбирают Порту за его аутентичность и развивающуюся сферу технологий. Истории о «калифорнийцах, меняющих Лос-Анджелес на Порту», стали обычным явлением. Эти покупатели часто располагают внушительными бюджетами из-за дорогих рынков США, что повышает спрос на большие или элитные объекты. Канадцы также находят в Порту хорошее соотношение цены и качества и мягкий климат.
• Бразильские и лузофонские покупатели: Благодаря общему языку и культурным связям, бразильцы давно инвестируют в Португалию. В Порту бразильцы часто покупают квартиры для детей, обучающихся в университете, или для переезда семьи, учитывая безопасность и экономическую стабильность в Португалии. Ангола и Мозамбик (бывшие колонии) также вносят свой вклад, хотя и в меньшем масштабе.
• Китайцы и другие азиаты: Во времена расцвета «золотых виз» китайские инвесторы были очень заметны в Португалии (они были главной нацией среди получателей Golden Visa). С прекращением выдачи виз за покупку недвижимости их присутствие уменьшилось, но некоторые по-прежнему покупают жильё ради инвестиций или для детей, обучающихся за границей. Также наблюдается небольшой, но растущий интерес со стороны других азиатских стран (например, некоторые индийские, пакистанские предприниматели в сфере технологий выбирают Порту, есть и немного японских или корейских пенсионеров и др.), но их доля остаётся незначительной.
• Ближний Восток и другие: Несколько покупателей из стран Ближнего Востока (Турция, страны Персидского залива) и других регионов также участвуют в этом рынке, зачастую через инвестиционные фонды или программы второго гражданства, но в Порту это не основная группа.

Мотивации и тенденции:

• Переезд ради образа жизни: Значительное число экспатов выбирает переезд в Порту ради образа жизни — безопасности, размеренного ритма жизни, культуры и климата. Порту предлагает богатую культурную жизнь, близость к океану и более низкую стоимость жизни по сравнению с крупными городами США или ЕС. Город регулярно занимает верхние строчки в рейтингах качества жизни и предлагает международные школы, что привлекает семьи. Для таких экспатов покупка жилья в Порту часто становится одним из первых шагов, что стимулирует спрос на все виды недвижимости — от квартир в центре до загородных домов.
• Диджитал-номады и удалённые работники: Португалия активно привлекает удалённых сотрудников (с помощью цифровой визы D8 для номадов). Растущая технологическая экосистема Порту, хороший интернет и коворкинги сделали этот город центром для цифровых профессионалов. Многие арендуют жильё, но кое-кто из высокооплачиваемых номадов покупает квартиры, чтобы использовать их в качестве базы. Эта тенденция повышает спрос на современные меблированные объекты в центральных районах.
• Пенсионеры и второе жильё: В Порту также есть иностранные пенсионеры (хотя исторически чаще они выбирали Алгарве или Кашкайш под Лиссабоном). Те, кто предпочитает городскую среду или имеет личную связь с Севером, выбирают Порту. Кроме того, многие европейцы приобретают здесь второе жильё или апартаменты для отдыха, чтобы проводить уикенды в городе и в долине Дуэро — особенно благодаря хорошему авиасообщению Порту.
• Образование: Интересная тенденция — иностранцы покупают недвижимость для своих детей, обучающихся в Порту (Университет Порту привлекает множество иностранных студентов). Вместо того чтобы платить аренду, некоторые семьи покупают небольшую квартиру, которую потом могут сдавать и получать доход.
• Диверсификация инвестиций: Некоторые иностранные покупатели являются исключительно инвесторами, стремящимися к географической диверсификации. Как отмечают аналитики, «международный капитал рассматривает страну как надежную гавань для инвестиций» на фоне глобальной неопределенности theportugalnews.com. Стабильный рынок Португалии и достойная доходность выглядят привлекательно по сравнению с волатильными рынками других стран. Поэтому иностранные фонды и частные лица приобретают арендную недвижимость, коммерческие площади или даже участки под застройку в Порту и его окрестностях.

Влияние на рынок: Наплыв иностранных покупателей оказывает несколько эффектов:

• Рост цен: Иностранный спрос, особенно в престижных районах, способствовал увеличению цен. Например, одна из причин, по которой цены в Порту росли быстрее, чем в Лиссабоне в последнее время — в том, что экспаты, «открывающие» Порту, создали новое давление на его небольшой рынок недвижимости высокого класса theportugalnews.com. Как отметил директор eXp Portugal, яркая жизнь Порту «привлекает всё больше и больше экспатов каждый день», что помогло городу обеспечить более высокий темп роста цен, чем в Лиссабоне, в прошлом году theportugalnews.com. По сути, иностранные покупатели зачастую обладают более высокой покупательной способностью, что устанавливает новые ценовые ориентиры (например, покупая квартиру за 500 тыс. евро, которую местные оценили бы в 400 тыс., тем самым повышая среднюю стоимость).
• Трансформация районов: Некоторые районы стали настоящими «магнитами для экспатов» — например, район Седофейта, части Бонфима (модный и перспективный), и, конечно, Фош для состоятельных иностранцев. Это может приводить к положительным изменениям (реновация старых зданий, появление новых бизнесов, например, ресторанов интернациональной кухни), но также вызывает опасения по поводу джентрификации.
• Влияние на рынок аренды: Многие экспаты поначалу снимают жильё перед покупкой (или арендуют на долгий срок, если планируют временное пребывание). Сильный спрос экспатов на аренду (они часто готовы платить премию за отремонтированные, центральные квартиры) способствовал росту арендных ставок. Это также означает, что арендодатели всё чаще рассматривают экспатов как идеальных арендаторов (стабильный доход и т.д.), что может вытеснить некоторых местных жителей из центральных и престижных районов. С другой стороны, иностранные студенты и молодые специалисты активно снимают квартиры с подселением и студенческие общежития, стимулируя развитие подобных форматов недвижимости.
• 81% инвестиций в недвижимость от иностранцев: Поразительная статистика, опубликованная в The Portugal News: 81% всех инвестиций в недвижимость в Португалии в 2022–2023 годах были от иностранных инвесторов theportugalnews.com. Эта цифра, вероятно, включает крупные коммерческие сделки, но она подчеркивает, что приток капитала из-за рубежа доминирует в крупных транзакциях. Как отмечено ранее, в 2024 году на Порту пришёлся примерно 19% национального объёма инвестиций investporto.pt, что означает: большая часть этого объёма в Порту, вероятно, также пришла от иностранного капитала (институционального или другого). Это подчёркивает зависимость от международных настроений; если бы иностранные инвесторы сократили активность, возник бы дефицит, который не так-то просто заполнить внутренними покупателями.

Культурные и общественные тенденции: Порту отвечает на приток экспатов, расширяя спектр услуг для них:

• Существуют активные сообщества, мероприятия и интеграционные программы для экспатов. Город запустил портал для цифровых кочевников investporto.pt, а InvestPorto продвигает Порту среди международной аудитории как направление для прямых иностранных инвестиций linkedin.com.
• В сообществах существует некоторая напряженность из-за того, что жилье скупается приезжими, что повышает цены. Это и стало одной из причин жилищных реформ. Однако многие местные жители также ценят обновление и интернационализацию Порту (в коммерции из-за иностранцев теперь широко распространён английский язык).
• Мы также видим трансатлантические переезды: например, португальские американцы или лузо-потомки возвращаются в Португалию (когда курс доллара к евро был сильным, некоторые сочли это удачным моментом, чтобы приобрести жильё «на родине»).

Будущие перспективы: Ожидается, что интерес иностранных покупателей к Порту останется высоким или даже возрастёт в ближайшем будущем:

• Португалия стабильно занимает лидирующие позиции среди направлений для экспатов (часто №1 в опросе InterNations по качеству жизни).
• Даже без «Золотой визы» существуют рабочие визы и визы для цифровых кочевников, что сохраняет открытые каналы.
• В геополитическом плане Португалия считается нейтральной, мирной страной – эти качества ценятся в нестабильные времена.
• Если курс доллар–евро будет выгодным для доллара, поток североамериканцев может сохраниться. Аналогично: нестабильность или высокие расходы в других странах Европы (например, на отопление в Северной Европе или политические обстоятельства) могут подтолкнуть больше людей к Португалии.
• Примечание: если тенденции удалённой работы изменятся (некоторые компании возвращают сотрудников в офисы), приток новых «кочевников» может немного сократиться. Однако общий тренд на переезд людей ради лучшего образа жизни, вероятно, останется секулярным.

В заключение, иностранные покупатели и экспаты стали неотъемлемой частью рынка недвижимости Порту, принося инвестиции и глобальные связи, но также вызывая вопросы о доступности и устойчивости. Город и страна стараются сбалансировать эти факторы — признавая ключевую роль иностранных инвестиций (как отмечается в одном из отчетов, которые «подтолкнули рынок расти в два раза быстрее, чем в ЕС» portugalpathways.io portugalpathways.io) и положительный экономический эффект, при этом заботясь о том, чтобы местные жители не остались обделёнными. Для потенциальных иностранных покупателей Порту остаётся очень гостеприимным — нет никаких ограничений на владение недвижимостью иностранцами (Португалия юридически приравнивает иностранных покупателей к местным beglobalproperties.com), сделки прозрачны, а многие агентства специализируются на помощи иностранцам. Тенденция к интернационализации Порту, вероятно, будет только усиливаться, что обогатит космополитичный облик города и, скорее всего, его стоимость недвижимости.

---

Источники:

• Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Португалии 2025, представляющий данные о росте цен, региональных показателях, тенденциях аренды и экспертных комментариях globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• The Portugal News – несколько статей (янв 2025, дек 2024, мар 2025), сообщающих о статистике рынка жилья от APEMIP и Confidencial Imobiliário, а также прогнозах роста недвижимости в Португалии theportugalnews.com theportugalnews.com portugalpathways.io.
• Cushman & Wakefield – Porto Market Update 2024 (июнь 2024), освещающий показатели сектора Порту и рекордные показатели в Фозе и розничной аренде cushmanwakefield.com.
• Idealista News – обновления индекса недвижимости (июнь 2025), подтверждающие цены и годовые изменения в Порту и Лиссабоне idealista.pt idealista.pt.
• PortugalProperty.com – общий обзор Рыночные тенденции 2025, обсуждающий процентные ставки, источники международного спроса и региональные перспективы (роскошь Лиссабона и Порту) portugalproperty.com portugalproperty.com.
• InvestPorto – отчеты об инвестициях в город, отмечающие привлекательность Порту, рост спроса на офисы и большие городские проекты в разработке investporto.pt investporto.pt.
• Roca Estate / Portugal Buyers Agent – анализ тенденций коммерческой недвижимости (рекордные инвестиции в ритейл, рост занятости в промышленности и др.) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com.
• Официальные правительственные публикации – информация о финансировании проекта высокоскоростной железной дороги и изменениях политики «Золотой визы»/NHR expresso.pt globalpropertyguide.com.
• APEMIP (Ассоциация профессионалов рынка недвижимости) – цитаты через СМИ по продажам, уровню собственности и проблемам доступности жилья theportugalnews.com theportugalnews.com.
• Confidencial Imobiliário – данные индекса рынка по Порту (рост цен в 2024 году и объемы продаж) theportugalnews.com theportugalnews.com.
• Knight Frank Wealth Report – анализ мирового рынка элитной недвижимости и упоминания о позиции Порту в рейтинге престижной недвижимости theportugalnews.com knightfrank.com.
• Различные новостные издания и консалтинговые блоги, суммирующие закон Mais Habitação и последующие изменения в правилах аренды portugalresidencyadvisors.com portugalresidencyadvisors.com.