Рынок недвижимости Эр-Рияда 2025: Бурный рост, проекты «Видения 2030» и перспективы на будущее

Рынок недвижимости Эр-Рияда переживает заметный бум в 2025 году, обусловленный сильными экономическими фундаментами, растущим спросом и амбициозными планами развития. Экономическая диверсификация Саудовской Аравии и инициативы Vision 2030 значительно активизировали рынок недвижимости, превратив Эр-Рияд в центр притяжения инвестиций. Количество сделок с недвижимостью достигло рекордного уровня в 2024 году — сделки по недвижимости по всей Саудовской Аравии выросли на 37%, достигнув 236 690 транзакций (на сумму 267,8 млрд SAR) content.knightfrank.com — и именно Эр-Рияд возглавил этот рост. Только продажи жилой недвижимости выросли на 38%, достигнув 202 661 сделки на сумму 164,8 млрд SAR в 2024 году content.knightfrank.com, и эта тенденция сохраняется в 2025 году. Такая высокая активность приводит к росту цен: общая стоимость недвижимости в Саудовской Аравии увеличилась примерно на 5,1% в годовом выражении в первом квартале 2025 года за счёт удорожания участков и вилл, а Эр-Рияд показывает наибольший прирост цен cbre.sa.

Целый ряд факторов указывает на устойчивое состояние рынка. Ипотечное кредитование стремительно расширяется и способствует покупке жилья — новые жилищные кредиты выросли на 28,3% в годовом выражении к началу 2025 года cbre.sa, и рост населения и рабочих мест в Эр-Рияде поддерживает спрос на жильё. Почти половина всех новых рабочих мест в Саудовской Аравии за последние 5 лет создана в Эр-Рияде, отчасти благодаря государственной программе размещения региональных штаб-квартир, которая привлекает компании в столицу content.knightfrank.com. В результате спрос на жильё (как на покупку, так и на аренду) резко вырос. Ожидается, что население Эр-Рияда вырастет на 38% с 2022 по 2030 годы content.knightfrank.com, что усиливает потребность в жилье и коммерческих площадях. Руководство Королевства открыто заявило о высоких амбициях для столицы: они стремятся удвоить размеры и население Эр-Рияда в рамках Vision 2030, поддержав это инвестициями в новые инфраструктурные и девелоперские проекты на сумму $800 миллиардов reuters.com. Все эти факторы превратили Эр-Рияд в один из самых динамичных рынков недвижимости Персидского залива на пороге 2025 года.

Однако этот бум сопровождается определёнными трудностями. Появились проблемы с доступностью жилья – цены на недвижимость в некоторых сегментах растут быстрее доходов, а высокие процентные ставки делают ипотеку дороже. S&P Global отметила, что к 2023 году стремительный рост цен и высокая стоимость заимствований остудили энтузиазм некоторых покупателей english.alarabiya.net. Несмотря на то что спрос остаётся высоким, дефицит готовой к заселению недвижимости в Эр-Рияде поддерживает высокие цены и делает жильё недоступным для части потенциальных покупателей arabnews.com. Тем не менее, недавнее снижение процентных ставок с конца 2024 года и новые меры (например, визы для иностранных покупателей) должны повысить доступность и поддержать спрос arabnews.com arabnews.com. В целом, настроения на рынке в 2025 году оптимистичны: реформы правительства, гига-проекты и крупные события (Экспо-2030, возможный чемпионат мира по футболу в 2034 году) способствуют долгосрочному тренду роста deloitte.com.

Жилая недвижимость в Эр-Рияде

Жильё является главным двигателем бума недвижимости Эр-Рияда. Количество сделок и цены на жилую недвижимость резко выросли, что отражает высокий спрос как со стороны конечных покупателей, так и инвесторов:

Объемы и стоимости продаж: Объем сделок с жильем в Эр-Рияде, Джидде и Даммаме вырос примерно на 50% в 2024 году по сравнению с 2023 годом deloitte.com deloitte.com. Всего в этих крупнейших городах было совершено 102 522 сделки с жильем на сумму 118 млрд саудовских риялов в 2024 году deloitte.com. Эр-Рияд составляет значительную долю этой активности как главный деловой центр Королевства deloitte.com. Правительственная программа по увеличению доли собственников жилья (цель — 70% к 2030 году) работает — граждане Саудовской Аравии пользуются субсидированными ипотеками и помощью с первым взносом, что стимулирует покупки жилья. Выдача ипотечных кредитов в 2024 году восстановилась, увеличившись на 17,7% до 93,6 млрд риялов (в основном на покупку вилл) content.knightfrank.com, после небольшого снижения в 2023 году. К началу 2025 года рост новых ипотечных кредитов ускорился еще больше — +28% в годовом выражении cbre.sa, что говорит о неизменном покупательском интересе.
Ценовые тенденции: Цены на жилье стремительно растут, особенно в Эр-Рияде. В 2024 году цены на квартиры в Эр-Рияде выросли на 10,6%, а цены на виллы в среднем поднялись на 6,3% content.knightfrank.com. В некоторых районах рост был еще более впечатляющим – например, в районе Аль-Вади зафиксировано годовое увеличение цен на 49% content.knightfrank.com, что подчеркивает, как спрос в некоторых районах превзошел предложение. К первому кварталу 2025 года стоимость недвижимости в Эр-Рияде продолжила лидировать в регионе за счет роста цен на землю и виллы cbre.sa. В столице квартиры остаются относительно доступными для среднего класса: около 69% проданных за последний год квартир стоило от 250 000 до 1 000 000 SAR (≈66 000–266 000 долларов), что ориентировано на покупателей с низким и средним доходом deloitte.com. Тем временем цены на более дорогие виллы выросли из-за увеличения спроса на роскошное жилье, хотя существует предупреждение, что переизбыток элитных объектов может появиться, если больше покупателей (например, иностранцев) не придет в этот сегмент bloomberg.com. В целом, стремительный рост цен приводит к изменению предпочтений покупателей в сторону квартир и таунхаусов вместо отдельных вилл — из-за доступности и меняющегося образа жизни content.knightfrank.com.
Поставка и строительство: Застройщики стремятся удовлетворить растущий спрос. Жилищный фонд Эр-Рияда увеличился на 49 400 новых единиц в 2024 году, доведя общий объем предложения города до примерно 1,4 миллиона домов content.knightfrank.com. В целом по стране предложение жилья в основных мегаполисах возрастет с 3,5 миллиона единиц в настоящее время до 3,9 миллиона к 2028 году content.knightfrank.com. В Эр-Рияде правительство объявило планы по строительству 330 000 новых жилых единиц к 2030 году (включая 305 000 для граждан Саудовской Аравии) в поддержку целей Vision 2030 по обеспечению населения жильем content.knightfrank.com. Ведется развитие крупных мастер-планируемых сообществ: например, проект Sedra компании ROSHN на севере Эр-Рияда занимает площадь 20 млн м² и обеспечит более 30 000 домов со школами, парками и инфраструктурой trade.gov. Такие масштабные проекты государственных и частных застройщиков постоянно пополняют рынок новыми объектами. Тем не менее, рост спроса настолько высок, что «нехватка недвижимости в Эр-Рияде» остается проблемой, по мнению S&P, что и способствует дальнейшему росту цен arabnews.com. Новые проекты (в том числе инициативы по доступному жилью) будут иметь ключевое значение для сдерживания инфляции цен и удовлетворения растущего населения города.
Рынок аренды: Сектор аренды жилья в Эр-Рияде также демонстрирует рост спроса. Приток населения (молодых саудитов и экспатов, приезжающих на работу) увеличивает поглощение арендного жилья. Хотя конкретные данные по аренде на 2025 год наши источники не предоставляют, наблюдатели рынка отмечают, что арендные ставки растут в престижных районах, особенно на квартиры, учитывая высокую стоимость покупки. Государственная жилищная программа Sakani и субсидированные ипотечные ставки позволили многим арендаторам приобрести собственное жилье, однако те, кто не может позволить себе покупку по текущим ценам, сталкиваются с ужесточением рынка аренды. Сильный рынок труда и приток квалифицированных экспатов (благодаря новым бизнес-инвестициям) должны поддерживать спрос на аренду. Однако есть риск доступности — если цены на жилье и процентные ставки останутся высокими, все больше семей среднего класса могут остаться в аренде, что усилит давление на предложение. В целом, жилье Эр-Рияда в 2025 году характеризуется стремительным ростом и оптимистичным развитием при одновременном появлении проблем с доступностью.

Коммерческая недвижимость: офисный и розничный сектора

Офисный рынок

Офисный рынок Эр-Рияда в 2025 году переживает настоящий бум, чему способствуют экономический подъем и стремление сделать столицу региональным деловым центром. Спрос на офисные помещения класса А значительно превышает предложение, что приводит к росту арендных ставок и новому строительству:

Стремительный рост спроса и арендных ставок: Заполняемость элитных офисов в Эр-Рияде чрезвычайно высока, поскольку компании борются за качественные площади. В 1 квартале 2025 года арендные ставки на офисы в Эр-Рияде выросли на 21% в годовом выражении — это ошеломляющий темп роста — поскольку арендаторы соперничают за ограниченное количество офисов высшего класса, доступных на рынке cbre.sa. Даже в 2024 году эта тенденция уже проявилась: к 4 кварталу 2024 года ставки аренды выросли примерно на 18% в годовом исчислении на фоне низкой вакантности cbre.com. Программа региональных штаб-квартир (RHQ) (введена в действие в 2024 году) требует, чтобы иностранные компании базировали свои ближневосточные офисы в Саудовской Аравии, если они хотят получать государственные контракты. Эта инициатива привела к тому, что только в 2024 году в Эр-Рияд переехало 571 компания deloitte.com, что значительно увеличило спрос на офисные помещения. Ключевые отрасли, такие как финансы, профессиональные услуги и технологии, расширяют свое присутствие — занятость в офисном секторе выросла на 5,3% в 2024 году в Саудовской Аравии deloitte.com. При стабильной деловой активности (нефтяной ВВП вырос примерно на 5% в 2024 году arabnews.com) прогноз по спросу на офисные помещения остается оптимистичным.
Предложение и новые проекты: Девелоперы спешат сдать новые офисные здания, но большие проекты требуют времени. К концу 2024 года офисный фонд Эр-Рияда составлял ~6,4 млн м² GLA (общая арендуемая площадь) deloitte.com. Среди последних добавлений – Laysen Valley, STC Square (фаза 1) и проект New East, которые вместе добавили около 145 000 м² офисов класса А в 2024 году deloitte.com. Знаковый Финансовый район имени короля Абдаллы (KAFD), новый финансовый центр Эр-Рияда, ввел в эксплуатацию значительную часть своих башен с высоким уровнем предарендования deloitte.com. Скоро несколько мегапроектов обеспечат значительный прирост офисных площадей: проект New Murabba в центре города (с небоскребом Мукааб) планирует добавить огромные коммерческие пространства к 2030 году reuters.com, а коммерческие зоны Diriyah Gate предложат офисы в историческом окружении. Временно применяются временные решения, такие как обновление старых зданий или использование коворкингов для удовлетворения спроса. Правительство также ускоряет развитие инфраструктуры, например, метро Эр-Рияда (открытие в 2025 году), чтобы расширить офисные районы. Хотя в конечном итоге эти проекты снимут дефицит, в краткосрочной перспективе офисы класса А остаются в дефиците, что позволяет арендодателям диктовать высокие цены.
Прогноз рынка: В ближайшие несколько лет офисный рынок Эр-Рияда, как ожидается, останется выгоден арендодателям. Вакантность в лучших зданиях минимальна, и компании готовы платить премию за качество и расположение. Двузначный годовой рост арендных ставок может замедлиться, когда новые площади выйдут на рынок в 2026–2027 годах, но прогнозируется, что спрос также будет расти, поддерживая высокую занятость. Потенциальным риском могут стать замедление экономической диверсификации или сокращение бизнеса, но текущие показатели (приток прямых иностранных инвестиций, регистрация новых компаний, переезд правительственных структур из других городов) свидетельствуют о дальнейшем росте. В целом, офисный сектор Эр-Рияда переживает бум, что обусловлено целью «Видение 2030» сделать город мировым деловым центром.

Рынок розничной недвижимости

Розничный сектор недвижимости Эр-Рияда находится на этапе развития и расширения. Потребительские расходы растут на фоне увеличения населения и туризма, но торговый ландшафт смещается в сторону современных форматов и пространств с акцентом на впечатления:

Тенденции продаж и спроса: Розничные продажи в Саудовской Аравии стабильно растут. В начале 2025 года объем транзакций на розничных точках продаж (POS) увеличился примерно на 8% в годовом выражении (январь–февраль 2025 года) cbre.sa, что отражает рост потребительской уверенности, молодое население и восстановление туризма. По оценкам Oxford Economics, объем розничных продаж в КСА будет расти на ~4,4% в год в период с 2025 по 2027 год deloitte.com — это здоровый рост, поддерживаемый увеличением располагаемых доходов и притоком туристов. Эр-Рияд, как крупнейший город, становится главным бенефициаром данной тенденции. Особенно стоит отметить, что ежегодные фестивали и мероприятия Riyadh Season увеличили посещаемость торговых и развлекательных центров. Рост туризма (30 миллионов иностранных туристов в 2024 году cbre.sa) также приводит к увеличению розничных трат, особенно в сегментах люксовых товаров и индустрии гостеприимства.
Арендные ставки и уровень заполненности: Несмотря на рост продаж, ставки аренды торговых площадей продемонстрировали лишь незначительный рост в 2024 году deloitte.com. Причиной является значительное увеличение предложения торговых площадей за последние годы — по всему Эр-Рияду были открыты многочисленные новые торговые центры и моллы. Владельцы устаревших традиционных моллов сталкиваются с конкуренцией, поскольку покупатели предпочитают новые центры с уникальными впечатлениями. Многие устаревшие торговые комплексы испытывают трудности с удержанием арендаторов и посетителей deloitte.com, что вынуждает их внедрять инновации или рисковать пустующими помещениями. Премиальные торговые узлы (например, Kingdom Centre mall, Riyadh Front, Mall of Arabia) по-прежнему устанавливают высокие арендные ставки, но в целом средние показатели по рынку сдерживаются избытком предложения во второстепенных локациях. Эксперты рынка предупреждают, что запланированные проекты новых мега-моллов в Эр-Рияде могут привести к долгосрочному перепроизводству, если спрос не будет расти такими же темпами cbre.sa. Пока что спрос оставался «относительно стабильным», и поэтому арендные ставки немного выросли в 2024 году deloitte.com. Заполняемость торговых объектов по городу остается на достойном уровне, но арендодатели предлагают стимулы в перенасыщенных сегментах рынка.
Смена форматов: В соответствии с мировыми тенденциями, экспериментальный ритейл набирает обороты в Эр-Рияде. Девелоперы интегрируют развлечения, рестораны и зоны отдыха в торговые проекты, чтобы привлечь публику. Например, будущий проект Mall of Saudi (находится в стадии строительства) будет включать крытые лыжные склоны и тематические парки. Существующие торговые центры проводят больше мероприятий и временных экспозиций. Поп-ап магазины также стали популярными — краткосрочные торговые площадки, создающие ажиотаж и узнаваемость бренда deloitte.com, особенно в крупных торговых центрах. Это отражает меняющиеся потребительские предпочтения «отход от традиционных отдельно стоящих торговых объектов» в сторону интегрированных, многофункциональных пространств deloitte.com. Открытые lifestyle-центры, рынки в стиле сук (например, в Диръие), а также торговые зоны в составе больших многофункциональных проектов (таких как New Murabba) будут диверсифицировать торговую сцену.
Перспективы: В ближайшие 3–5 лет розничный сектор Эр-Рияда стоит перед двойственными перспективами. С одной стороны, спрос будет расти благодаря увеличению числа туристов (на горизонте Expo 2030), молодой и растущей популяции, а также повышению доходов. С другой стороны, волна нового предложения (несколько крупных торговых центров и high-street ритейл в новых районах) заполнит рынок. Девелоперы уже переориентируют или модернизируют старые торговые центры для сохранения конкурентоспособности. Мы можем ожидать умеренного роста арендных ставок в премиальном сегменте, где лучшие площадки будут процветать, но второстепенные локации могут столкнуться с их стагнацией или снижением при ухудшении ситуации с избытком предложения. Ритейлеры, скорее всего, станут более избирательными, выбирая локации с высокой проходимостью и насыщенным пользовательским опытом. В целом розничная недвижимость Эр-Рияда находится в стадии трансформации: город получит множество современных торговых комплексов, но потребуется тщательное планирование, чтобы избежать избытка однотипных площадей.

Промышленная и логистическая недвижимость

Промышленный и логистический сектор недвижимости Эр-Рияда демонстрирует уверенный рост на фоне экономической диверсификации и стремления Саудовской Аравии стать региональным логистическим хабом. От складов до промышленных парков — спрос быстро растет:

Сильные факторы спроса: Промышленный спрос поддерживается как нефтяным, так и не нефтяным секторами. Более высокие цены на нефть в последние годы способствовали росту активности в нефтехимической и производственной отраслях, а стремление правительства увеличить не нефтяной экспорт расширило потребности в логистике cbre.sa. В 2024 году саудовские нефтехимические компании продемонстрировали рост прибыльности, а не нефтяной экспорт увеличился, что вызвало повышенные требования к складам и распределительным центрам cbre.sa. Еще одним драйвером выступает электронная коммерция — с ростом онлайн-шопинга в Королевстве компании инвестируют в центры исполнения заказов в районе Эр-Рияда. Кроме того, рост населения и расширение розничной торговли означает, что для обслуживания столичного региона требуется больше холодильных и продуктовых распределительных складов.
Рост арендных ставок и заполняемости: Дефицит качественных логистических площадей привел к росту арендных ставок на промышленные объекты, особенно в наиболее развитых промышленных зонах Эр-Рияда. По данным CBRE, ставки аренды промышленных объектов в Эр-Рияде росли по состоянию на начало 2025 года cbre.sa. Заполняемость высока в удачно расположенных логистических парках (например, возле сухого порта Эр-Рияда и аэропортов). В ряде случаев старые склады перестраивают или расширяют под современные стандарты (более высокие потолки, улучшенные погрузочные площадки) по требованиям арендаторов. Цены на земельные участки в промышленных районах также выросли из-за конкуренции за пригодные к застройке территории. На фоне высокого спроса со стороны 3PL-операторов, ритейлеров и производителей, владельцы объектов получают всё более высокие доходы от аренды, а новые проекты быстро сдаются в аренду.
Инициативы Vision 2030: Программа Vision 2030 Саудовской Аравии включает специальные программы по развитию промышленной и логистической инфраструктуры. Национальная программа промышленного развития и логистики (NIDLP) предлагает стимулы для производственных и складских проектов deloitte.com. Создаются специальные экономические зоны (СЭЗ); в частности Интегрированная логистическая зона Эр-Рияда рядом с международным аэропортом имени короля Халида позволяет 100% иностранное владение и предоставляет налоговые льготы для привлечения мировых логистических компаний deloitte.com. Правительство также инвестирует в транспортную инфраструктуру – например, расширяет портовые мощности в Джидде и Даммаме и реализует генеральный план Vision 2030 по логистике для оптимизации всей цепочки поставок deloitte.com. Эти инициативы привели к ощутимому росту: по данным Саудовской портовой администрации, грузооборот увеличился на 14% в 2024 году по сравнению с 2023 deloitte.com, что свидетельствует об увеличении потока товаров, стимулирующем спрос на складские и распределительные помещения.
Объем предложения: На промышленных окраинах Эр-Рияда (например, в Судэйр-Сити для промышленности и во Втором промышленном городе) новые склады и заводы строятся устойчивыми темпами. Крупные проекты при поддержке государства, такие как расширение “SIP (Saudi Industrial Park)” и инвестиции частного сектора (например, логистические центры Agility или DHL), увеличивают объем доступных объектов. Несмотря на это, спрос сохраняется на высоком уровне, поэтому вакансия среди качественных объектов остается низкой. На рынке появляется специализация – например, склады с температурным режимом для фармацевтики и продуктов питания, крупноформатные склады для розничной дистрибуции, а также растет рынок недвижимости для дата-центров. В перспективе запланированы сотни тысяч квадратных метров новой логистической недвижимости вокруг Эр-Рияда, однако ожидается, что большая часть будет востребована благодаря выгодному географическому положению Саудовской Аравии, соединяющему Азию, Европу и Африку.
Прогноз: Сегмент промышленной и логистической недвижимости находится на пороге дальнейшего роста. Государственные прогнозы ставят цель сделать Саудовскую Аравию ведущим логистическим центром к 2030 году, что предполагает инфраструктуру мирового уровня в Эр-Рияде. В ближайшие годы ожидается развитие современных логистических парков (с интегрированными таможнями, бондовыми зонами и т.д.). Арендные ставки, вероятно, продолжат расти, хотя и умеренными темпами по мере увеличения предложения. Главная возможность заключается в специализированных объектах – компании, которые создают высококачественные, технологически оснащённые логистические и last-mile центры, выиграют на фоне отложенного спроса. К рискам относятся возможное чрезмерное строительство, если на рынок выйдут все девелоперы, а также колебания мировой торговли (мировое замедление может снизить рост объемов). Но по состоянию на 2025 год промышленная недвижимость Эр-Рияда – это рынок арендодателя с мощной государственной поддержкой его расширения cbre.sa.

Недвижимость в сфере гостеприимства и туризма

Недвижимость в сфере гостеприимства Эр-Рияда бурно развивается благодаря росту туризма и масштабным мероприятиям. В городе открываются новые отели, курорты и развлекательные площадки, поскольку он превращается в центр притяжения:

Рекордный приток туристов: Саудовская Аравия активно продвигает туризм, и это приносит плоды. Количество международных туристов достигло 30 миллионов в 2024 году, рост на 9,5% по сравнению с предыдущим годом cbre.sa, что значительно выше прошлых уровней. Более того, королевство уже преодолело цель Vision 2030 по привлечению 100 миллионов туристов на семь лет раньше срока deloitte.com deloitte.com. Столица Эр-Рияд приняла значительную долю этого турпотока, особенно для бизнеса, конференций и таких мероприятий, как Riyadh Season. Туристические расходы достигли рекордных 153,6 млрд саудовских риялов в 2024 году cbre.sa, что укрепило местную экономику и побудило инвесторов строить больше отелей и апарт-отелей.
Показатели гостиничного сектора: Гостиничный рынок Эр-Рияда достигает новых высот. Средняя дневная ставка (ADR) в Эр-Рияде выросла до 895 SAR в 2024 году, опередив такие мировые центры, как Дубай, Гонконг и Мадрид deloitte.com. Это увеличение по сравнению с 702 SAR в 2023 году до 726 SAR по стране в целом и еще более высокое – конкретно в Эр-Рияде deloitte.com deloitte.com. Уровень заполняемости также остается высоким, чему способствуют как деловые поездки, так и растущий поток туристов. Успех сезона в Эр-Рияде (многомесячного фестиваля развлечений) обеспечил заполненность отелей в зимние месяцы, а расширяющийся календарь мероприятий поддерживает устойчивый поток гостей. Джидда остается важными воротами для туристов, но гостиничный рынок Эр-Рияда показал лучшие результаты с более высокими ADR благодаря сочетанию корпоративного и туристического спроса deloitte.com. Город готовится принять у себя Экспо-2030, что потребует значительного увеличения гостиничного фонда – власти планируют к тому времени обеспечить десятки тысяч новых номеров.
Новые проекты: Для привлечения туристов реализуются крупные проекты в сфере гостеприимства. В Дипломатическом квартале и центре Эр-Рияда реконструируются или строятся с нуля несколько 5-звездочных отелей (Ritz-Carlton, Fairmont и др.). Проект Diriyah Gate будет включать в себя несколько роскошных курортов и бутик-отелей, интегрированных в исторический ландшафт reuters.com reuters.com. В конце 2024 года девелопер Diriyah заключил сделки почти на 1 млрд долларов с европейскими компаниями для развития гостиниц и недвижимости reuters.com, что свидетельствует о международном доверии к туристическому потенциалу Эр-Рияда. Кроме того, Qiddiya (город развлечений) разместит курортные отели вокруг тематических парков и автодромов к 2026–2027 годам. Другие гигапроекты, такие как NEOM и Красное море, находятся за пределами Эр-Рияда, но вместе они увеличат туристический поток в Саудовскую Аравию, скорее всего, направляя многих гостей через Эр-Рияд как транспортный узел. Город также инвестирует в культурные объекты – музеи, концертные площадки и выставочные центры, которые часто включают гостиничные комплексы.
Прогноз: Прогноз для рынка недвижимости в сфере гостеприимства крайне положительный. В связи с тем, что Эр-Рияд готовится принять Экспо 2030 (Всемирная выставка, которая, как ожидается, привлечет миллионы посетителей) и, возможно, Чемпионат мира по футболу 2034 года, город активно готовится к огромному притоку гостей deloitte.com. Это означает продолжение строительства гостиниц всех категорий (от люксовых до средних и апарт-отелей). Поддержка со стороны государства — выдача большего количества туристических виз, разрешение на проведение развлекательных мероприятий и инвестиции через PIF в туристические проекты — обеспечивают мощную основу. По статистике, номерной фонд Эр-Рияда, вероятно, удвоится в ближайшие 5–7 лет. Риски включают необходимость сохранения высокого спроса (т.е. предотвращения избытка гостиничных номеров в межсезонье) и обеспечения качества обслуживания, соответствующего международным стандартам. Однако, судя по текущим тенденциям, Эр-Рияд идет к тому, чтобы прочно занять место ведущего делового и туристического направления с соответствующим уровнем развития рынка недвижимости.

Крупные проекты и застройки, формирующие облик Эр-Рияда

Одна из самых захватывающих сторон рынка недвижимости Эр-Рияда — это портфель мегапроектов, которые уже реализуются. Эти проекты, поддерживаемые государственным Инвестиционным фондом (PIF) и частными партнерами, преобразуют городской ландшафт и открывают новые инвестиционные возможности. Вот некоторые из главных действующих и перспективных проектов, за которыми стоит следить:

New Murabba и The Mukaab: Объявленный в 2023 году, New Murabba — это грандиозный проект по созданию нового центра города на северо-западе Эр-Рияда к 2030 году. Площадь 19 квадратных километров будет включать жилые, коммерческие и развлекательные зоны и рассчитана на сотни тысяч жителей после завершения reuters.com. В самом центре будет располагаться The Mukaab — культовый небоскрёб-куб высотой около 400 метров, который должен стать одним из крупнейших сооружений в мире. В New Murabba разместятся музей, университет технологий и дизайна, иммерсивный многоцелевой театр, более 80 развлекательных и культурных объектов и бесчисленные магазины и рестораны reuters.com. Только этот проект добавит огромный объем недвижимости — ожидается, что он внесет в не нефтяной ВВП 180 миллиардов саудовских риялов (48 миллиардов долларов США) и создаст 334 000 рабочих мест к 2030 году reuters.com. Масштаб New Murabba (примерно четверть Манхэттена) подчеркивает стремление Эр-Рияда стать “городом в городе” с футуристичным городским опытом.
Diriyah Gate: Всего в 15 минутах от центра Эр-Рияда находится Дирия — гигапроект стоимостью 63 миллиарда долларов, направленный на восстановление и развитие исторического объекта ЮНЕСКО Ат-Тураиф и его окрестностей reuters.com reuters.com. Часто называемая «жемчужиной Королевства», Дирия превращается в культурное и досуговое направление мирового класса. План включает в себя элитные жилые районы в традиционном надждийском архитектурном стиле, роскошные отели, музеи, розничные рынки (сук) и развлекательные площадки — все это интегрировано с историческими глинобитными постройками reuters.com. Первая очередь (Diriyah Gate I) уже строится, и включает в себя престижный торгово-ресторанный район Bujairi Terrace, открывшийся в конце 2022 года. Управление по развитию Diriyah Gate обеспечило значительные зарубежные партнёрства; в 2024 году были подписаны соглашения на сумму около 1 миллиарда долларов с европейскими компаниями для развития некоторых частей проекта reuters.com. Иностранные инвесторы приобретают доли в отелях и недвижимости Diriyah, привлечённые успехами проекта и поддержкой государства reuters.com reuters.com. Ожидается, что завершение проекта состоится около 2027 года mrgglobal.com, после чего Дирия добавит тысячи жилых единиц и гостиничных номеров, прочно закрепив Эр-Рияд на мировой туристической карте.
Qiddiya Entertainment City: Qiddiya — это обширный развлекательный проект на окраине Эр-Рияда (примерно в 40 км от центра города). Планируемые инвестиции составляют около 40 миллиардов долларов, а завершение планируется к 2030 году mrgglobal.com. Покрывая 366 квадратных километров пустынных предгорий, Qiddiya будет включать в себя парки развлечений, трассу Формулы-1, аквапарк, спортивные арены, поля для гольфа и более 120 развлекательных объектов. Тематический парк Six Flags (с самым быстрым в мире американским горком) станет одним из якорных объектов наряду с большим аквапарком (бюджет ~$750 миллионов) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiya также будет включать жилые анклавы, отели и торговые центры, ориентированные на индустрию развлечений. Проект активно строится — инфраструктура и первые объекты уже возводятся, несмотря на то, что ввод в эксплуатацию пройдет поэтапно. После открытия Qiddiya превратит Эр-Рияд в региональную столицу семейных развлечений и будет привлекать внутренний туризм, который сейчас уходит за границу. Инвесторы в недвижимость проявляют интерес к Qiddiya из-за огромной территории и ожидаемых потоков посетителей, которые могут превысить 17 миллионов ежегодно после завершения строительства (по предварительным прогнозам). Развитие также повысит спрос в гостиничном и торговом секторах города благодаря сопутствующему спросу.
King Salman Park & Sports Boulevard: Эти два проекта нацелены на значительное повышение качества жизни и возможностей для досуга в Эр-Рияде, что косвенно увеличит стоимость недвижимости по всему городу. Парк имени короля Салмана станет крупнейшим городским парком в мире — зеленым оазисом площадью 13–16 км² на территории старого аэропорта Эр-Рияда turnerandtownsend.com mic-hub.com. В нем будут ландшафтные сады, огромный королевский художественный комплекс, спортивные объекты, поле для гольфа и жилые объекты по периметру парка. Проект реализуется поэтапно и создаст новый «зеленый центр» города — недвижимость рядом с парком уже увеличивается в цене за счет перспективы проживания у парка. В то же время Sports Boulevard — это 135-километровая сеть велосипедных, конных и беговых маршрутов, проходящая через Эр-Рияд и связывающая основные парки и долины (вади). Сопровождаемый арт-объектами и зонами для отдыха, проект призван способствовать здоровому образу жизни. По мере завершения этих проектов (к 2026–2027 гг. для основных этапов) Эр-Рияд станет более зеленым и удобным для пешеходов мегаполисом, что повысит привлекательность недвижимости и возможности развития вдоль этих коридоров.
Метро Эр-Рияда и инфраструктура: Хотя это не совсем проект недвижимости, метро Эр-Рияда — жизненно важная инфраструктура, поэтапное открытие которой намечено на 2025 год. Этот проект стоимостью 22,5 миллиарда долларов добавляет шесть линий метро и десятки станций по всему городу. Метро (и параллельно идущее обновление автобусной сети) уже оказывает влияние на рынок недвижимости — районы возле будущих станций (например, вдоль улицы Олайя, улицы Короля Абдаллы и др.) становятся местом для новых многофункциональных проектов и вызывают повышенный интерес у инвесторов, ожидающих развития, ориентированного на транспорт. Улучшение общественного транспорта позволит строить более плотное жилье и офисы дальше от перегруженного центра города, расширяя площадь недвижимости Эр-Рияда. Кроме того, улучшенная транспортная доступность является преимуществом для иностранных компаний и экспатов, что косвенно поддерживает рынки офисной и жилой недвижимости.

Эти знаковые проекты и многие другие формируют будущее Эр-Рияда. Инвестиции такого масштаба беспрецедентны — как отметила одна из компаний, масштаб мега-проектов Vision 2030 — «новая эра… в масштабах, которых никогда раньше не было» mrgglobal.com. Для инвесторов и девелоперов это огромные возможности: рост стоимости земли в прилегающих районах, многочисленные субподряды и партнерства, шанс стать частью создания культового мирового города. Правительство твердо привержено этим инициативам (фонд PIF в размере 925 миллиардов долларов финансирует многие из этих начинаний reuters.com), однако и задачи по реализации сложные — успешная реализация зависит от своевременного ввода проектов и предотвращения перенасыщения отдельных сегментов рынка.

Государственная политика и влияние Vision 2030

Саудовское правительство играет ключевую роль на рынке недвижимости, используя политические механизмы и инициативы Vision 2030 для стимулирования роста этого сектора. Несколько политических мер и реформ непосредственно влияют на рынок недвижимости Эр-Рияда в 2025 году:

Vision 2030 и экономическая диверсификация: Запущенная в 2016 году, Vision 2030 — это всеобъемлющий план трансформации Саудовской Аравии. Для рынка недвижимости Vision 2030 ставит амбициозные цели: увеличение доли собственников жилья до 70%, развитие новых городов и достопримечательностей, а также включение Эр-Рияда в число ведущих городов мира по экономическим показателям. Результатом стала беспрецедентная государственная поддержка и финансирование проектов в сфере недвижимости. Фонд государственного инвестирования (PIF) стал «основным инструментом» для реализации мега-проектов, таких как NEOM, Диръия и Киддия reuters.com. Эти усилия напрямую нацелены на диверсификацию экономики, отход от сырьевой зависимости за счет развития секторов жилья, туризма и развлекательной недвижимости. Vision 2030 по сути стала причиной строительного бума в сфере недвижимости — по некоторым оценкам, строительный портфель Саудовской Аравии (большая часть — это объекты недвижимости) превышает 1 триллион долларов по тысячам проектов.
Жилищные программы: Для достижения жилищных целей правительство запустило такие программы, как Sakani и Wafi. Sakani предоставляет саудийским гражданам поддержку в ипотечном кредитовании, земельные гранты или скидки на жилье, что значительно повысило спрос на жилую недвижимость. Саудовский центральный банк (SAMA) также снизил минимальный первоначальный взнос для покупателей впервые приобретающих жилье с 30% до 5% (для саудитов), что резко повысило доступность и вызвало всплеск сделок content.knightfrank.com. Это изменение политики считается одним из ключевых факторов 53%-го роста продаж жилья в Джидде в 2024 году content.knightfrank.com, а также аналогично повлияло на рынок Эр-Рияда, позволив многим арендаторам стать собственниками. Wafi, напротив, регулирует продажи на стадии строительства, предоставляя покупателям больше уверенности при покупке жилья в строящихся проектах. Эти меры заложили основу взрывного роста рынка ипотеки в последние годы и продолжат определять стратегии развития жилой недвижимости.
Реформы в области иностранного владения: Исторически иностранное владение недвижимостью в Саудовской Аравии было сильно ограничено. В последние годы новые нормативные акты открыли рынок для иностранцев в рамках привлечения инвестиций. Была введена Виза премиального резидентства (Gold Card), позволяющая состоятельным иностранцам жить в Саудовской Аравии без спонсора и, что особенно важно, покупать недвижимость (при инвестициях более 1 миллиона долларов) content.knightfrank.com. Это фактически создало путь к получению резидентства через инвестиции в недвижимость, по аналогии с программами «золотых виз» в других странах content.knightfrank.com. Кроме того, был принят новый закон о праве на владение недвижимостью для иностранных физических и юридических лиц (за пределами священных городов и военных зон), что облегчило покупку жилья для экспатов и владение коммерческой недвижимостью для иностранных компаний. Эти реформы, а также требование о создании штаб-квартир региональных компаний, повысили международный интерес к рынку недвижимости Эр-Рияда. Хотя спрос со стороны иностранных покупателей ещё только начинает формироваться, ожидается его рост, особенно в сегменте элитного жилья и коммерческих активов, поскольку Саудовская Аравия позиционирует себя как глобальное направление.
Инвестиционная политика и политика в области ПИИ: Национальная инвестиционная стратегия Саудовской Аравии направлена на значительное увеличение прямых иностранных инвестиций в Королевство — целевой показатель составляет 388 млрд риялов ежегодно к 2030 году (по сравнению с 95,9 млрд риялов в 2023 году) deloitte.com. Недвижимость является ключевым сектором для привлечения этого капитала. В этой связи правительство осуществляет регуляторные реформы для улучшения условий ведения бизнеса: упрощение лицензирования девелоперских проектов, модернизация законов о сделках с недвижимостью и создание прозрачных реестров. Создание REIT (инвестиционных фондов недвижимости) на саудовской фондовой бирже также позволяет иностранным инвесторам косвенно инвестировать в недвижимость. Сейчас существует более десятка публично торгуемых REIT, некоторые из которых сосредоточены на активах Эр-Рияда и допускают 100% иностранное владение. Кроме того, налоговые льготы предоставляются в особых зонах и на определенные проекты (например, 50-летние налоговые каникулы для девелоперов в некоторых гига-проектах) для расширения международного участия. Совокупно такая политика уже начинает приносить плоды: например, иностранные инвесторы уже приобрели доли в ряде проектов Диръии reuters.com, а крупнейшие мировые компании (от строительных фирм до гостиничных операторов) уже становятся партнерами в развитии Эр-Рияда.
Градостроительное планирование и регулирование: Правительство также активно занимается планированием градостроительного расширения Эр-Рияда. Внедряется новый генеральный план развития города Эр-Рияд, рассчитанный на управление ростом до 2030 года и далее. Он делает упор на комплексное освоение территорий, интеграцию общественного транспорта и сохранение культурных объектов, таких как Диръия. Зонирование корректируется для стимулирования развития повышенной плотности вдоль транспортных коридоров (чтобы избежать неконтролируемой разрастания города) и выделения зон под доступное жилье. Кроме того, власти Саудовской Аравии ввели (или тестируют) налог на сделки с недвижимостью для замены прежних сборов, упрощения перехода прав собственности и повышения прозрачности в бухгалтерии. Налог на «белые земли» на незастроенные городские участки (впервые введённый в 2017 году) теперь расширяется на большее число городов и этапов, чтобы ограничить спекуляции землей и стимулировать использование ценных пустующих территорий — это должно постепенно увеличить предложение в центральном Эр-Рияде по мере того, как собственники будут вынуждены либо строить, либо продавать землю. Наконец, строительные нормы теперь особо поощряют экопринципы застройки и внедрение технологий «умного города», особенно в государственных проектах, что соответствует целям устойчивого развития в рамках Видения 2030.

В целом, государственная политика в рамках Видения 2030 стала катализатором бума рынка недвижимости в Эр-Рияде. Благодаря финансовой поддержке, снятию регуляторных барьеров, вложениям государственных средств и поощрению участия иностранных и частных инвесторов, государство создало плодотворную почву для развития. По мере приближения 2030 года продолжающаяся поддержка политики (и донастройка, например, управление доступностью жилья или рисками перепроизводства) будет необходима для сохранения доверия инвесторов и обеспечения долгосрочной стабильности рынка.

Иностранные инвестиции и международный интерес

Иностранные инвестиции становятся все более важными на рынке недвижимости Эр-Рияда, и город привлекает все большее внимание со стороны зарубежных игроков. Хотя в настоящее время крупнейшими участниками проектов являются внутренние структуры (PIF и местные застройщики), иностранный капитал и экспертиза поступают через различные каналы:

Рост ПИИ и интереса инвесторов: Проинвестиционная позиция правительства Саудовской Аравии приносит свои плоды. Хотя уровень ПИИ несколько снизился в начале 2024 года по сравнению с 2023, общий тренд остается восходящим и оптимистичным deloitte.com. Официальные прогнозы предполагают 22% среднегодового роста (CAGR) притока ПИИ до 2030 года deloitte.com, а недвижимость — один из главных целевых секторов. Глобальных инвесторов привлекают масштабы возможностей — мало где в мире есть шанс участвовать в создании новых городов и гига-проектов практически с нуля. Например, международные инвесторы уже приобрели доли в нескольких проектах Diriyah Gate (гостиницы и объекты смешанного назначения) reuters.com reuters.com. Генеральный директор проекта Diriyah отмечал в конце 2024 года, что наблюдается “резкий всплеск интереса к иностранным инвестициям”, поскольку проект переходит от чертежей к реализации reuters.com. Скорее всего, такое настроение распространится и на другие проекты: когда глобальные компании увидят прогресс на NEOM, Qiddiya и New Murabba, их уверенность в инвестициях возрастет.
Партнерства и совместные предприятия: Многие иностранные компании выходят на рынок Эр-Рияда через партнерства. Строительные гиганты из Китая, Южной Кореи и Европы выигрывают контракты на строительство инфраструктуры и небоскребов. Например, европейские подрядчики участвуют в строительстве метро Эр-Рияда и начальных этапах проекта New Murabba. В сфере недвижимости формируются совместные предприятия – например, итальянский девелопер и французская компания недавно подписали сделки на сумму ~1 млрд долларов для проекта Дирия reuters.com. Крупнейшие мировые гостиничные операторы (Hilton, Marriott, Accor и др.) подписали соглашения об управлении новыми отелями в рамках масштабных проектов Эр-Рияда. Кроме того, зарубежные компании в области инженерии, архитектуры и планирования (американские, британские и др.) активно участвуют в проектировании новых городских объектов, внедряя международные передовые практики. Такое сотрудничество часто сопровождается инвестициями или по крайней мере долгосрочными обязательствами на рынке Саудовской Аравии.
Региональные инвесторы: Помимо западного интереса, инвесторы из стран Персидского залива (ОАЭ, Кувейт, Катар, Бахрейн) также проявляют интерес к Эр-Рияду. Некоторые из них входят на рынок через саудовские REITs, другие участвуют в отдельных проектах. Например, компании из ОАЭ Emaar и Aldar ранее проявляли интерес к саудовским проектам (хотя в основном в других городах). Продолжающаяся приватизация и IPO крупных саудовских застройщиков (таких как ROSHN или Diriyah Company в будущем) может открыть двери для региональных суверенных фондов или институтов для инвестиций в недвижимость Эр-Рияда.
Иностранные покупатели недвижимости: На индивидуальном уровне Саудовская Аравия постепенно становится более открытой для иностранных покупателей недвижимости. Как уже упоминалось, новые визы и законы о собственности позволяют экспатам владеть жильем в Эр-Рияде (что ранее было очень редко). Пока спрос остается скромным, но в отдельных премиальных проектах (например, брендированные резиденции или жилые комплексы на севере Эр-Рияда) застройщики уже ориентируются на зарубежных покупателей. Например, состоятельные люди из других ближневосточных стран, Азии или Запада, ведущие бизнес в Саудовской Аравии, рассматривают возможность приобретения квартир в Эр-Рияде как городского жилья. Программа Premium Residency, дающая право на резидентство при инвестиции в недвижимость, может привлечь состоятельных покупателей со всего мира content.knightfrank.com. Если даже малая доля спроса на недвижимость, который Дубай получает от международных покупателей, будет перенесена в Эр-Рияд, это может стать значительным новым источником капитала.
Капитальные рынки и фонды: Международные управляющие фондами также внимательно следят за рынком Эр-Рияда. В 2022 году MSCI включила Саудовскую Аравию в свой индекс недвижимости развивающихся рынков, что привело к включению саудовских акций недвижимости в глобальные REIT и ETF. Фонды прямых инвестиций в недвижимость и институциональные инвесторы (например, глобальные пенсионные фонды) начали проводить due diligence саудовских активов, хотя сделки только начинаются. Одной из проблем остается прозрачность рынка и опыт – чтобы решить эту задачу, Саудовская Аравия внедрила более надежные правовые и информационные системы рынка недвижимости. По мере их развития аналитики ожидают увеличения объемов прямых иностранных инвестиций в доходные активы (например, покупку долей в офисных центрах, торговых центрах или промышленных парках Эр-Рияда). В ближайшие годы можно ожидать значительных приобретений или совместных инвестиций по мере взросления рынка.

В заключение, международное вовлечение в рынок недвижимости Эр-Рияда растёт с низкой базы до значительного уровня. Правительство осознаёт, что для реализации планов Vision 2030 на триллионы долларов необходимы иностранные капитал и ноу-хау. Поэтому оно активно привлекает инвесторов с помощью стимулов и масштабных мировых мероприятий (таких как инвестиционные конференции и роуд-шоу). Очевидны успехи этой политики: “Существует огромный интерес из Америки, из каждой страны… мы будем работать с любой страной, которая может обеспечить качество и соблюдение сроков,” — говорит генеральный директор Diriyah Co. reuters.com, отражая открытую позицию Саудовской Аравии. Иностранные инвестиции уже не просто приветствуются — они ключ к воплощению в жизнь будущего за пределами нефтяной экономики reuters.com. Для зарубежных инвесторов и компаний Эр-Рияд предоставляет возможность войти на один из самых быстрорастущих мегаполисных рынков мира на раннем этапе.

Прогнозы и перспективы рынка на ближайшие 3–5 лет

Смотря в будущее, прогноз для рынка недвижимости Эр-Рияда на ближайшие 3–5 лет (2025–2030) в целом оптимистичный, несмотря на некоторые предостережения. Прогнозы и мнения экспертов указывают на сильный рост в большинстве сегментов:

Продолжение траектории роста: Аналитики единодушно прогнозируют, что рынок недвижимости Саудовской Аравии будет активно расти до конца десятилетия. По прогнозу Deloitte, рынок недвижимости Королевства будет демонстрировать устойчивый рост до 2025 года благодаря Видению 2030 и экономическим реформам deloitte.com. Согласно одному из маркетинговых исследований, объем рынка недвижимости Саудовской Аравии оценивается в около 75 миллиардов долларов в 2025 году и достигнет примерно 110 миллиардов долларов к 2030 году (примерно 7–8% CAGR) mordorintelligence.com. Эр-Рияд, как столица и крупнейший город, получит значительную долю этого роста. Планы развития города (жилые, коммерческие, инфраструктурные проекты) указывают на ежегодные инвестиции в десятки миллиардов долларов в обозримом будущем.
Прогноз по жилому сектору: Спрос на жилье останется высоким в Эр-Рияде при ежегодном росте населения на 2–3% arabnews.com. Государственная цель — достичь 70% доли собственного жилья к 2030 году (сейчас около 60%), что означает, что строительство жилья будет ускоряться. Согласно прогнозу Knight Frank, население Эр-Рияда к 2030 году достигнет примерно 10 миллионов (с ~7,5 миллионов в 2022 году) content.knightfrank.com, что требует строительства сотен тысяч новых домов. Ожидается, что цены на жилье будут и далее расти, хотя, возможно, темпы подорожания чуть замедлятся, если предложение догонит спрос. Некоторые прогнозы предполагают ежегодный рост цен на жилье в Эр-Рияде на уровне средних однозначных процентов, а не двузначных скачков 2021–2024 годов. К 2028 году во всех крупных городах ожидается появление дополнительных ~400 000 жилых единиц content.knightfrank.com, и значительная доля будет приходиться на Эр-Рияд (например, 30–50 тысяч новых квартир ежегодно). При условии сохранения сильной экономики эти объекты будут освоены рынком, обеспечивая сбалансированный рынок с небольшим ежегодным ростом цен. Если цены на нефть останутся высокими, а государственные расходы — значительными, спрос (и, соответственно, цены) могут вырасти еще больше. Напротив, если процентные ставки во всем мире будут высокими, доступность ипотечного кредитования может ограничить рост цен на среднесрочную перспективу — за этим показателем стоит следить.
Прогноз для коммерческого и офисного сектора: Перспективы офисного сектора очень позитивные в среднесрочной перспективе. Позиционирование Эр-Рияда как регионального делового центра, скорее всего, будет продолжаться, особенно учитывая, что Expo 2030 стимулирует международные компании открывать здесь представительства заранее. Предложение офисов класса А увеличится (с полной эксплуатацией KAFD, новыми башнями на King Abdullah Road и т.д.), но спрос также должен вырасти по мере того, как всё больше компаний переезжают в рамках RHQ-мандата, а новые отрасли (например, технологические стартапы, развлекательные компании) расширяются в Эр-Рияде. Мы можем увидеть замедление роста арендных ставок до более нормальных уровней (например, 5–10% в год) после недавних резких скачков, так как дополнительное предложение появится к 2026–2027 гг.. Уровень вакантности может немного вырасти с практически нулевого уровня до более здоровых 5–10% во второй половине десятилетия, но это всё равно говорит о рынке арендодателя. Ключевым моментом станет этапность реализации офисных компонентов мегапроектов: если New Murabba, Diriyah и др. одновременно введут слишком много офисных площадей в 2028–2030 годах, может возникнуть временное перенасыщение рынка. Однако, с учётом ожидаемого расширения деловой активности (ожидается, что ВВП Саудовской Аравии вырастет с $786 млрд в 2024 году до ~$981 млрд к 2030 году deloitte.com), освоение новых офисных площадей, вероятно, будет высоким.
Прогноз для ритейла и гостиничного сектора: Розничные продажи будут стабильно расти по мере увеличения населения и потока туристов, однако рынок коммерческой недвижимости может оказаться на переломе. В ближайшие 5 лет в Эр-Рияде появится ряд новых мега-моллов и торговых кварталов (например, торговые объекты Diriyah и New Murabba, а также частные проекты, такие как Mall of Saudi). Это может привести к росту уровня вакантности, если старые центры не будут обновляться. Мы прогнозируем стабильные или умеренно растущие средние арендные ставки в ритейле и возможность рынка в пользу арендатора, если в отдельных сегментах будет избыток (например, избыточное количество люксовых ТРЦ). Лучшие торговые точки, предлагающие впечатления, продолжат успешно развиваться. Что касается гостиничного сектора, предложение гостиничных номеров в Эр-Рияде резко вырастет в преддверии Expo 2030. Правительство обеспечит достаточное количество номеров для проведения мероприятия – возможно, речь идёт о десятках тысяч новых гостиничных номеров к 2029 году. Занятость и тарифы могут немного снизиться в краткосрочной перспективе по мере открытия новых отелей (это типичная тенденция для городов–хозяев перед мегасобытиями), но в долгосрочной перспективе рост туризма и деловых поездок обеспечат загрузку этих номеров. Мы ожидаем пикового спроса в 2030 году благодаря Expo, затем возможен краткосрочный спад и, далее, нормализованный рост. В целом, коммерческая недвижимость в гостиничном секторе Эр-Рияда — это история роста, ведь число иностранных посетителей, по прогнозам, будет расти по мере продвижения Саудовской Аравии как круглогодичного туристического направления (религиозный туризм в основном влияет на другие города, а вот деловой и развлекательный поток увеличится именно в Эр-Рияде).
Макроэкономические факторы: На рынок недвижимости Эр-Рияда также будут влиять более широкие макроэкономические тенденции. Если цены на нефть останутся относительно высокими (например, $70+), правительство сможет продолжать активно тратить средства на проекты, что является положительным фактором для недвижимости. Существенное падение цен на нефть может привести к сокращению расходов или замедлению реализации некоторых проектов, что снизит темпы роста рынка недвижимости. Кроме того, важны и глобальные экономические условия: мировая рецессия может в краткосрочной перспективе сократить объемы иностранных инвестиций или число нанимаемых экспатов, что скажется на заполняемости офисов и элитного жилья. Напротив, успешная интеграция в мировые рынки (например, включение Саудовской Аравии в большее число глобальных индексов, проведение масштабных мероприятий и т.д.) может ускорить рост. В целом, большинство аналитиков считают, что рынок недвижимости Саудовской Аравии продолжит расширяться, несмотря на глобальные встречные ветры, благодаря внутренним факторам и поддержке правительства (например, S&P ожидает рост сектора недвижимости в Саудовской Аравии в 2024 году, даже несмотря на прогноз охлаждения рынка Дубая arabnews.com).

В заключение, в ближайшие 3–5 лет рынок недвижимости Эр-Рияда, вероятно, продолжит динамично развиваться во всех сегментах: жилом, коммерческом и промышленном. На горизонте — масштабное увеличение объемов предложения, но и спрос тоже очень высок. Кульминация «Видения 2030» в 2030 году станет ключевым моментом, когда многие мегапроекты будут завершены и Эр-Рияд окажется в центре внимания мировой общественности благодаря Экспо. В целом ожидается, что к 2030 году рынок недвижимости Эр-Рияда будет значительно больше и более зрелым, чем сегодня, как свидетельство десятилетия трансформационного роста. Всем участникам рынка следует готовиться к динамичной среде, где периоды быстрого роста и определённые сложности роста будут неизбежны, однако для тех, кто займет правильные позиции, возможности окажутся огромными.

Риски и возможности для инвесторов, девелоперов и покупателей

Как и в любом быстрорастущем рынке, бум на рынке недвижимости Эр-Рияда несет как значительные возможности, так и определённые риски. Ниже представлены ключевые риски и возможности, которые инвесторам, застройщикам и покупателям стоит учитывать:

Возможности:

Рост на высокоразвивающемся рынке: Эр-Рияд предоставляет шанс инвестировать в рынок с одними из самых высоких темпов роста в мире. Стоимость недвижимости растет (двузначный рост в некоторых сегментах), и арендные ставки увеличиваются на офисные и промышленные объекты cbre.sa cbre.sa. Инвесторы могут получить высокую доходность как за счет роста капитальной стоимости земли/зданий, так и за счет высокой арендной доходности в дефицитных сегментах (например, офисы класса «А», современные логистические центры). Экономические основы — молодое население, растущая экономика, политика, поддерживающая развитие — создают благоприятную среду для долгосрочного роста стоимости.
Катализаторы Vision 2030: Множество каталитических событий и проектов ожидается в ближайшем будущем, что может повысить спрос на недвижимость. Например, Expo 2030 в Эр-Рияде привлечет миллионы посетителей и зарубежных компаний, что, вероятно, увеличит спрос на гостиницы, аренду и офисные площади. Чемпионат мира по футболу FIFA 2034 (который примет Саудовская Аравия, возможно, некоторые мероприятия пройдут в Эр-Рияде) также привлечет мировое внимание и расходы deloitte.com. Гигапроекты, такие как Киддия и Дирия, после открытия создадут новые туристические и жилые субрынки. Опытные инвесторы могут обратить внимание на районы возле этих проектов до их полного ввода в эксплуатацию, чтобы получить выгоду от роста цен по мере открытия инфраструктуры и достопримечательностей.
Государственная поддержка и стабильность: Активное участие государства обеспечивает определенный уровень стабильности и меньших рисков в ряде проектов. Многие крупные застройки имеют государственную поддержку, что означает меньшую вероятность их заморозки и гарантии наличия инфраструктуры (дороги, коммуникации), а также поддержку в финансировании. Существуют также стимулы и программы финансирования (льготные займы от Фонда развития недвижимости, возможности государственно-частного партнерства и др.), которые застройщики могут использовать для снижения рисков проектов. Кроме того, политическая стабильность Саудовской Аравии и сильные государственные финансы (благодаря нефтяным доходам) дают уверенность в том, что планы Vision 2030 будут реализованы, в отличие от некоторых спекулятивных бумов в других странах.
Неосвоенные сегменты: В сегменте недвижимости Эр-Рияда все еще есть недостаточно обслуживаемые ниши. Например, доступное жилье для саудовцев с доходом ниже среднего – застройщики, способные строить качественное жилье по более низким ценам, могут воспользоваться огромным спросом (особенно учитывая, что большая часть нового предложения ориентирована на премиум-сегмент). Аналогично, реновация офисов класса B или пространства для коворкинга могут быть востребованы малыми и средними компаниями и стартапами, которые не могут позволить себе дорогую аренду. Логистический сектор нуждается в специализированных объектах (холодильные склады, хабы последней мили), которых пока мало. В гостиничной сфере, помимо 5-звездочных отелей, есть возможности в среднебюджетных и экономичных отелях, поскольку туризм диверсифицируется. Даже локальная торговля в новых жилых районах может быть выгодной, поскольку во многих новых пригородах изначально отсутствуют базовые сервисы. Выявление подобных ниш может привести к успешным инвестициям.
Иностранные инвестиции и выходы: По мере увеличения интереса иностранных инвесторов появится больше ликвидности и вариантов выхода из проектов. Инвестор, который покупает или развивает активы сегодня, через несколько лет может найти больше покупателей (международные фонды, REIT и др.), конкурирующих за стабильные активы. Это увеличивает потенциал прибыльного выхода через продажу активов или IPO портфеля недвижимости. Также это означает возможности совместных предприятий с опытными мировыми игроками для передачи знаний и разделения рисков. Выход на рынок иностранных компаний фактически «валидирует» рынок, что может привести к снижению доходности (и, соответственно, росту капитальной стоимости) первоклассных активов до уровней, близких к мировым стандартам — возможность для ранних инвесторов.

Риски:

Потенциальное перенасыщение в некоторых сегментах: Из-за огромного объема запланированных проектов существует риск, что определенные сегменты недвижимости станут перенасыщенными. Например, в Эр-Рияде планируется строительство большого количества торговых центров и моллов; если потребительские расходы не вырастут так же быстро, многие торговые площади могут остаться пустыми, что негативно скажется на ставках аренды cbre.sa. Аналогично, гостиничный сектор может столкнуться с избытком предложения после EXPO 2030, если рост числа туристов стабилизируется. Даже на рынке жилой недвижимости может возникнуть избыток, если девелоперы переоценят реальный спрос на роскошные объекты — Knight Frank предупреждает о возможном перенасыщении элитного жилья, если не появятся новые источники спроса bloomberg.com. Перенасыщение переведет рынок на сторону арендаторов/покупателей, снизит доходность инвесторов и приведет к коррекции цен в затронутых районах. Девелоперам следует грамотно поэтапно реализовывать проекты и тесно ориентироваться на реальный спрос.
Проблемы доступности и давления процентных ставок: Один из непосредственных рисков — доступность. Цены выросли настолько, что многим обычным саудовским семьям стало сложно купить жилье в центральном Эр-Рияде, особенно с учетом более высоких ипотечных ставок. Как отметило S&P, высокие цены и дорогие ипотеки привели к снижению числа сделок в 2023 году arabnews.com, и несмотря на государственную поддержку спроса, есть предел, за которым доступность уже невозможно растянуть. Если мировые процентные ставки останутся высокими или продолжат расти, спрос на ипотеку может сократиться, что ослабит продажи жилой недвижимости. Покупатели с кредитами могут оказаться под давлением, увеличивается риск невыплат по кредитам или отрицательного капитала в случае снижения цен capitaleconomics.com. Государству, возможно, потребуется расширить меры поддержки или программы разделения рисков, чтобы сохранить динамику. Инвесторам стоит быть осторожными с избыточным заемным финансированием в условиях роста ставок.
Исполнение и задержки проектов: Риски исполнения у мега-проектов весьма существенны. Уже поступают сообщения о том, что некоторые проекты были переприоритизированы (например, части NEOM были сокращены или перенесены на более поздний срок) reuters.com. Задержки в строительстве из-за сложностей, недостаточной мощности подрядчиков или проблем с цепочками поставок могут повлиять на сроки ввода недвижимости. Если ключевая инфраструктура (например, метро или дороги к новым застройкам) задерживается, это может затормозить успех девелоперских проектов. Для девелоперов и инвесторов это означает более долгие сроки ожидания возврата инвестиций и возможное превышение бюджета. Хотя PIF и крупные застройщики минимизируют риски благодаря глобальным партнёрствам, беспрецедентный масштаб работ может сдвигать графики. Крайне важно иметь планы на случай непредвиденных ситуаций и не полагаться в финансовых моделях на слишком оптимистичные сроки сдачи.
Изменения регулирования: Регуляторная среда, хотя сейчас и поддерживающая, может внести изменения, влияющие на доходность. Например, государство может ввести новые налоги или сборы на сделки с недвижимостью, владение землёй или доход от аренды в процессе модернизации сектора. В будущем возможно введение НДС на сделки с недвижимостью (сверх текущего НДС и налога на сделки) или повышение сборов для иностранных владельцев. Также возможны изменения политики — например, если рынок перегреется, власти могут ввести более строгие ипотечные ограничения или другие меры для его охлаждения. Наоборот, отмена льгот (например, если программа RHQ завершится после 2030 года) может повлиять на спрос. Инвесторам важно внимательно следить за изменениями в политике. Положительным моментом является то, что тренд пока направлен на либерализацию и поддержку, но на долгосрочном горизонте политический риск следует учитывать.
Глобальные и геополитические риски: Внешние факторы представляют риск с учётом вовлечённости Саудовской Аравии в мировую экономику. Крупная мировая рецессия может снизить цены на нефть, урезав государственные расходы и замедлив проекты. Это также может привести к сокращению иностранной корпоративной экспансии (уменьшение спроса на офисы) и снижению числа туристов (удар по гостиницам). Геополитическая напряжённость в регионе также играет роль: хотя Саудовская Аравия в целом безопасна, любая нестабильность в Персидском заливе или на Ближнем Востоке может повлиять на инвестиционные настроения и экономическую активность arabnews.com. Дополнительно, неожиданные события (например, пандемии) могут резко изменить позитивную динамику, как это было в 2020 году. Диверсификация повысила устойчивость, однако значительная часть расходов остаётся привязанной к нефти — поэтому волатильность нефтяного рынка остаётся фундаментальным фактором риска для недвижимости.
Зрелость рынка и прозрачность: Будучи относительно молодым и развивающимся рынком недвижимости, Эр-Рияд не обладает такой исторической глубиной, как более зрелые рынки. Это означает, что возможна большая волатильность, а прозрачность данных все еще улучшается. Инвесторы могут столкнуться с трудностями при получении точных рыночных данных, и оценки могут колебаться в зависимости от настроений. Хотя уже достигнут значительный прогресс (например, Индекс цен на недвижимость от GASTAT stats.gov.sa), некоторые инвесторы могут требовать более высокую премию за риск до тех пор, пока рынок не станет более зрелым. Это может сделать финансирование более дорогим или ограничить возможности выхода в краткосрочной перспективе.

В заключение, рынок недвижимости Эр-Рияда предлагает исключительную историю роста с множеством возможностей для получения прибыли, но он не лишен подводных камней. Для инвесторов и девелоперов ключевым является согласовать действия с государственной стратегией (что дает попутный ветер), проводить тщательную проверку и диверсифицироваться между сегментами, чтобы уменьшить отраслевые риски. Возможности — от участия в гигапроектах до удовлетворения неудовлетворенного спроса на жилье — могут принести значительную прибыль при правильной реализации. Для покупателей жилья это шанс войти в растущий рынок и потенциально получить существенный прирост стоимости, но важно не переоценивать свои финансовые возможности, учитывая колебания процентных ставок. Если подходить к ситуации с информированной осторожностью, рынок недвижимости Эр-Рияда в 2025 году и далее может стать чрезвычайно выгодным. Преобразование города уже идет, и те, кто внесет свой вклад и станет участником этого роста, смогут получить выгоду в новую эру «постройте, и они придут» в самом сердце Саудовской Аравии.

Источники:

CBRE Research – Обзор рынка недвижимости Саудовской Аравии за 1 квартал 2025 года: Ключевые выводы по офисному, жилому, розничному, гостиничному и промышленному секторам Эр-Рияда cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
Deloitte – Прогнозы рынка недвижимости КСА 2025: Обзор рыночных перспектив, влияния «Видения 2030» и прогнозов по иностранным инвестициям deloitte.com deloitte.com; и пресс-релиз Deloitte о результатах 2024 года: сделки с жилой недвижимостью, объемы офисных площадей и показатели сектора гостеприимства deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
Knight Frank – Обзор рынка жилой недвижимости Саудовской Аравии 2024/25: Данные о количестве сделок, изменениях цен и драйверах спроса и предложения жилья в Эр-Рияде content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
Reuters News – Освещение крупных проектов и планов: анонс New Murabba (удвоение Эр-Рияда к 2030 году) reuters.com; соглашения по проекту Diriyah с зарубежными инвесторами и стратегия PIF reuters.com reuters.com.
Arab News / S&P Report – Анализ перспектив и рисков на 2024 год: инициатива Vision 2030 стимулирует спрос, влияние процентных ставок и цитата о нехватке недвижимости в Эр-Рияде, поддерживающей высокие цены arabnews.com arabnews.com.
Knight Frank через Bloomberg – Комментарии по доступности жилья и риску избытка элитной недвижимости в Саудовской Аравии bloomberg.com.
MRG Global – Данные о бюджетах и сроках выполнения гигапроектов (Диръия $63 млрд к 2027 году; Киддия $40 млрд к 2030 году) mrgglobal.com.
Trade.gov / ROSHN – Информация о крупных жилищных проектах Эр-Рияда (Sedra – 30 тыс. домов на 20 млн кв.м) trade.gov.
Vision2030 и официальные источники – Подробности о проектах для повышения качества жизни, таких как парк имени короля Салмана (13+ км² городской парк), и общие государственные цели по строительству жилья content.knightfrank.com mic-hub.com.