Альпийский бум недвижимости: перспективы рынка Вербье на 2025 год

Расположенный в Швейцарских Альпах, Вербье давно ассоциируется с роскошным катанием на лыжах и элитными шале. По состоянию на 2025 год рынок недвижимости здесь достигает новых высот, устанавливая рекордные цены и сталкиваясь с ростом спроса. Более того, Вербье недавно был признан «Лучшим горнолыжным курортом мира» (World Ski Awards 2022) heavenpublicity.co.uk, что еще раз подчеркивает его мировую привлекательность. В этом отчете представлен всесторонний анализ рынка недвижимости Вербье: в жилом, коммерческом и сегменте люкс, а также перспективы развития на 2025 год и ближайшие годы. Рассматриваются ключевые тенденции, профили покупателей, доходность от аренды, инфраструктурные проекты и изменения в регулировании — с сопоставлением с другими ведущими альпийскими направлениями — чтобы вооружить инвесторов и покупателей недвижимости практическими знаниями.

Содержание

1. Жилая недвижимость в Вербье – Тенденции рынка, уровень цен и предложение жилья.
2. Сегмент элитной недвижимости – Трофейные шале, спрос в ультра-премиум сегменте и прогнозы.
3. Коммерческая и гостиничная недвижимость – Торговые помещения, отели и инфраструктура курорта.
4. Тенденции рынка и прогнозы цен (2025–2028) – Последние показатели и будущее развитие.
5. Покупатели и инвесторы: демография и мотивации – Кто покупает и почему.
6. Обзор рынка аренды – Сезонные колебания спроса и доходность от аренды.
7. Инфраструктура и проекты развития – Новые подъемники, удобства и модернизация курорта.
8. Правовая и регулирующая среда – Законы, налоги и изменения, влияющие на инвестиции.
9. Вербье против других альпийских курортов – Как Вербье сравнивается с Санкт-Морицем, Церматтом и др.
10. Заключение и прогнозы – Краткий обзор выводов и ожиданий на будущее.

Давайте окунемся в динамичный рынок недвижимости Вербье и узнаем, что ждет этот знаменитый альпийский курорт в будущем.

Жилая недвижимость в Вербье

Рынок жилой недвижимости в Вербье находится на крутой восходящей траектории, подпитываемой ограниченным предложением и глобальным спросом. С 2020 года цены на швейцарские дома для отпуска (такие как в Вербье) выросли более чем на 30% — примерно на 10 процентных пунктов больше, чем рост на общем рынке швейцарской недвижимости ubs.com. В самом Вербье стоимость домов выросла примерно на 25% с 2020 года, компенсировав предыдущий спад и установив новые рекорды ubs.com. К началу 2025 года высококлассная квартира или шале в Вербье стоит не менее 22 100 швейцарских франков за квадратный метр, что на ~2,8% больше, чем годом ранее ubs.com ubs.com. Это делает Вербье одним из самых дорогих рынков Альп, уступая по стоимости только Санкт-Морицу в Швейцарии ubs.com. Для ультра-премиальных резиденций в лучших локациях Вербье цены обычно достигают 35 000 шв.фр./м² — а в некоторых уникальных случаях даже превышают шесть цифр за квадратный метр ubs.com.

Предложение крайне ограничено. Закон о вторичном жилье «Lex Weber» 2012 года (введён в действие в 2016 году) ограничил строительство второго жилья до 20% от жилого фонда в туристических районах, фактически остановив строительство новых домов для отдыха в таких местах, как Вербье, которые уже давно превысили этот лимит ubs.com knightfrank.com. В результате количество доступного жилья резко сократилось – к 2024 году количество домов в Альпах, выставленных на продажу, было на 40% меньше, чем в 2019 году alpinepropintel.com. В любой момент на рынке находится лишь около 1,5–2% от общего жилого фонда швейцарских горнолыжных курортов alpinepropintel.com. Предложение объектов в самом Вербье часто падает даже ниже этого и без того низкого среднего показателя, что создаёт острую конкуренцию за привлекательные шале. Когда качественная квартира появляется на рынке, часто начинается борьба покупателей (вплоть до продаж выше заявленной стоимости) – тенденция, которую даже описывают как возвращение gazumping на микро-рынке Вербье countrylife.co.uk countrylife.co.uk.

Жилищный фонд в Вербье представлен старыми шале и апартаментами 1970-х годов (многие из которых готовы к роскошной реконструкции) и несколькими новыми проектами, которые успели быть построены до запрета. Новые апартаменты крайне редки. Покупатели, предпочитающие современные квартиры «под ключ», имеют мало вариантов, что дополнительно поднимает цены на все новые или полностью отреставрированные объекты countrylife.co.uk. Многие существующие шале в престижных районах (Соналон, Ле Эссер, Ле Руж и др.) прошли существенную модернизацию до ультра-высокого стандарта countrylife.co.uk. В целом, жилой сектор Вербье характеризуется высоким спросом при ограниченном предложении, что гарантирует сохранение высоких цен даже в условиях стабилизации рынка после бума, связанного с пандемией.

Курорт (Кантон)	Средняя цена (CHF/м²)	Изменение цены в 2024	Кратко о рынке
Вербье (VS)	22,100 ubs.com	+2.8% г/г ubs.com	Глобальный спрос; ограниченное предложение (лимит Lex Weber)
Санкт-Мориц (GR)	22,300 ubs.com	+4.0% г/г ubs.com	Ультра-премиум; рынок элитной недвижимости с историей
Церматт (VS)	20,900 ubs.com	+5.5% г/г ubs.com	Иконический курорт без машин; сильный недавний рост
Гштаад (BE)	20,600 <a href=»https://www.ubs.com/global/en/wealthmanagement/insights/chief-investment-office/life-goals/real-estate/ubs-alpine-property-focus/_jcr_content/root/contentarea/mainpar/toplevelgrid_9059155/col_1/table_copy.1351711619.file/dGFibGVUZXh0PS9jb250ZW50L2RhbS9hc3NldHMvd20vZ2xvYmFsL2Npby9kb2MvYWxwaW5lLXByb3BlcnR5LWZvY3VzL3N3aXNzLWFwZi1lbi0yMDI1LnB+3,0% г/г ubs.com	Эксклюзивная деревня; меньшая высота, круглогодичная привлекательность
Андерматт (UR)	20 200 ubs.com	–3,3% г/г ubs.com	Развивающийся курорт; новое предложение (иностранцы освобождены от Lex Koller)

Источники: UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com.Цены указаны для «высококачественных» вторых домов в первом квартале 2025 года.Сокращения кантонов: VS = Вале, GR = Граубюнден, BE = Берн, UR = Ури.

Снимок цен (1 квартал 2025): Средняя цена в Вербье (~22 000 швейцарских франков за м²) находится на вершине альпийских рынков. Для сравнения, это сопоставимо с Санкт-Морицем (22 300 швейцарских франков за м²) и выше, чем в Церматте (~20 900 швейцарских франков) или Гштааде (~20 600 швейцарских франков) ubs.com. В следующей таблице представлены Вербье и выбранные конкуренты:

Примечательно, что на рынок жилья Вербье сильное влияние оказывают покупатели вторых домов, а не местные постоянные жители. Многие объекты недвижимости здесь — это сезонные шале, используемые для отдыха или получения дохода от аренды, а не для постоянного проживания. (Деревни Ле Шабль и Брюсон, расположенные ниже по склону, предлагают большее количество постоянных резиденций и относительную доступность, при этом сохраняя доступ к лыжной зоне Вербье heavenpublicity.co.uk.) В самом Вербье сочетание престижа, ограниченного нового строительства и международного спроса говорит о том, что цены на жильё будут оставаться устойчивыми. Даже несмотря на то, что стремительный рост 2020–2022 годов замедлился, фундаментальный дисбаланс между высоким спросом и низким предложением по-прежнему поддерживает стоимость недвижимости в Вербье.

Сегмент элитной недвижимости

Элитный сегмент в Вербье заслуживает особого внимания, поскольку здесь сосредоточена одна из самых эксклюзивных недвижимости в Альпах. В это число входят многомиллионные шале в лучших местах (часто с возможностью катания прямо до дома, широким спектром удобств и панорамными видами). В Вербье — один из крупнейших выборов «трофейных шале» в Швейцарии, что делает его магнитом для покупателей с очень высоким уровнем благосостояния countrylife.co.uk. В последние годы ультра-премиальные сделки в Вербье били рекорды — например, известно о продаже объектов значительно дороже 30 миллионов швейцарских франков, а цены за квадратный метр свыше 35 000 швейцарских франков сейчас «обычное дело» для жилья самого высокого класса ubs.com.

Тенденции после пандемии: Во время пандемийного бума (2020–2022) цены на элитную недвижимость в Альпах выросли беспрецедентно (общий рынок в Вербье увеличился примерно на 10% только в 2022 году) jamesedition.com. Для сравнения: в 2023 и 2024 годах в этом сегменте наблюдается небольшое охлаждение. По данным UBS, цены на элитную швейцарскую недвижимость выросли всего на 2% в 2023 году после рывка на 10% в 2022 году jamesedition.com. Это охлаждение произошло под влиянием укрепления швейцарского франка, увеличения ипотечных ставок и замедления мировой экономики – факторов, которые сделали элитные швейцарские шале немного менее доступными или привлекательными в краткосрочной перспективе jamesedition.com jamesedition.com. В Вербье наблюдатели отмечают, что интерес покупателей замедлился с середины 2022 года, а некоторые объекты элитного сегмента к концу 2023 года даже подверглись небольшим ценовым коррекциям или оставляли пространство для торга alpinepropintel.com alpinepropintel.com.

Однако многие рассматривают это замедление как здоровую стабилизацию, а не спад. Покупатели с большим объемом наличных средств по-прежнему присутствуют, и верхний ценовой сегмент остается устойчивым. Эксперты отрасли прогнозируют, что объекты дороже 10 миллионов швейцарских франков сохранят свою стоимость и продолжат пользоваться спросом, тогда как недвижимость стоимостью около 5 миллионов франков может сильнее пострадать от влияния процентных ставок jamesedition.com jamesedition.com. В Вербье приток новых миллиардеров и мультимиллионеров (число миллиардеров в Швейцарии выросло на 10% за прошлый год) обеспечивает стабильный поток потенциальных покупателей элитной недвижимости jamesedition.com.

Портрет покупателя: Покупатели роскошных шале в Вербье — это международная смесь лиц с ультравысоким уровнем благосостояния (UHNWI) — часто предприниматели, финансисты или знаменитости, для которых на первом месте стоят стиль жизни и эксклюзивность. Иностранцы играют ключевую роль (подробнее о демографии покупателей в следующем разделе), хотя и элита Швейцарии тоже активна. Многие из этих покупателей — покупатели за наличные или с долгосрочным горизонтом инвестиций, что делает их менее чувствительными к краткосрочным изменениям процентных ставок alpinepropintel.com. Во время пандемии некоторых покупателей роскошной недвижимости привлекала идея альпийского убежища как безопасного и приватного отдыха. Сегодня мотивацией служат создание семейного наследия (передача шале из поколения в поколение), диверсификация портфеля инвестиций и наслаждение всемирно известными возможностями для катания на лыжах и светской жизнью в Вербье.

Стоит отметить один незаметный встречный ветер для сегмента роскоши: новый всплеск силы швейцарского франка. Сильный франк делает швейцарскую недвижимость дороже для покупателей с иностранной валютой; аналитики UBS предупреждают, что продолжающееся укрепление франка может снизить спрос на самые дорогие дома в Вербье, возможно, перенаправив некоторых покупателей в немного более “дешёвые” альпийские локации ubs.com ubs.com. Однако пока престиж Вербье и ограниченное число элитных шале удерживают цены на высоком уровне. Даже признаки перехода к рынку покупателя (замедление продаж, небольшие корректировки цен) в основном наблюдаются в среднем ценовом сегменте, тогда как настоящая элитная недвижимость остаётся крайне востребованной.

Смотрим в будущее: сектор роскоши в Вербье, по прогнозам, останется устойчивым, но избирательным. Рост цен, возможно, будет умеренным в ближайшие пару лет, однако потолок для рекордных цен продолжает расти – особенно по мере появления на рынке недавно отреставрированных, впечатляющих шале. Примером служит недавнее открытие Chalet No.14 — ранее частного шале, а теперь ультра-роскошного бутик-отеля/шале, что демонстрирует сохраняющийся спрос на роскошь на рынке недвижимости Вербье (с ночными тарифами и оценочной стоимостью на самом высоком уровне) newhotels.guide telegraph.co.uk. В целом, роскошная недвижимость Вербье позиционируется как долгосрочная инвестиция: предложение практически фиксировано, а спрос со стороны состоятельных желающих приобщиться к стилю жизни Вербье остается стабильно высоким alpinepropintel.com jamesedition.com.

Коммерческая и гостиничная недвижимость

Помимо шале и апартаментов, ландшафт недвижимости Вербье включает скромный, но важный коммерческий сектор — а именно торговые площади, рестораны/бары, отели и другую недвижимость, связанную с туризмом. Как горнолыжный курорт, коммерческая недвижимость Вербье тесно переплетена с индустрией гостеприимства и экономикой туризма.

Розничная торговля и рестораны: В центре Вербье расположены бутики высокого класса, горнолыжные магазины, аперитив-бары и рестораны высокой кухни, многие из которых занимают коммерческие помещения на первом этаже. Спрос на первоклассные торговые площади в Вербье высок во время пиковых зимних и летних сезонов, так как как люксовые бренды, так и местные предприятия борются за внимание туристов. Арендная плата за удачно расположенные торговые помещения обычно высока (сопоставима с главными торговыми улицами малых городов) из-за обеспеченной клиентуры и большого потока людей зимой. Однако коммерческий рынок очень небольшого масштаба; помещений мало, а текучесть невелика. Местные владельцы магазинов часто заключают долгосрочные договоры аренды, а когда помещения становятся доступны для аренды или продажи, их быстро занимают, иногда расширяющиеся операторы гостиничного бизнеса. Недавней тенденцией стало то, что существующие предприятия приобретают шале или квартиры для переоборудования в проживание для персонала или склады, из-за острой нехватки жилья для сезонных работников knightfrank.com. Это показывает, как даже жилая недвижимость пересекается с коммерческими потребностями Вербье, – работодатели инвестируют в недвижимость, чтобы обеспечить жильем свой персонал, поскольку дефицит аренды угрожает их деятельности.

Отели и курорты: Гостиничный фонд Вербье варьируется от уютных B&B до пятизвёздочных отелей. Особенно стоит отметить W Verbier Hotel (открыт в 2013 году), который вывел Вербье на карту брендов роскошной гостиничной индустрии и стабильно входит в число лучших лыжных отелей мира. W, а также бутик-дизайнерские отели, такие как Experimental Chalet, стимулируют конкуренцию в сегменте высококлассного размещения worldskiawards.com cntraveller.com. С момента пандемии уровень загрузки отелей Вербье был на стабильно высоком уровне – 2022 и 2023 годы ознаменовались значительным ростом лыжного туризма. В пиковые зимние недели отели часто работают практически на полную загрузку, что позволяет устанавливать премиальные цены на номера. Операторы увеличили продолжительность сезона (открытие раньше зимой и продвижение летних активностей) для максимального использования ресурсов; например, подъёмники Вербье теперь планируют работать с начала декабря до конца апреля seeverbier.com, что способствует высокой загрузке отелей.

Ведутся несколько новых проектов в гостиничной сфере, которые повысят коммерческий профиль недвижимости Вербье. Один из них — реконструкция Chalet Carlsberg на склоне с преобразованием в “L’Inkontro”, современный альпийский бар/ресторан, завершённый к сезону 2023/24 heavenpublicity.co.uk heavenpublicity.co.uk. В близлежащем Ла Цумаз (связан с Вербье подъёмниками) успешный ресторан “Papill’on” в 2024 году расширился, добавив небольшой бутик-отель на 9 номеров heavenpublicity.co.uk – это говорит о том, что даже близлежащие деревни инвестируют в инфраструктуру для привлечения дополнительного спроса. В самом Вербье открываются новые кафе и гибридные пространства (например, Le Koti в Le Châble, сочетающий кофейню, паб и бистро), которые рассчитаны на туристов и местных жителей круглый год heavenpublicity.co.uk. Хотя эти отдельные проекты относительно малы, в совокупности они свидетельствуют о динамичной сфере гостеприимства, которая продолжает развиваться. Инвесторы, интересующиеся коммерческой недвижимостью в Вербье, часто проявляют интерес к покупке или реконструкции отелей, однако такие возможности редки — большинство отелей находятся в семейном владении или уже принадлежат долгосрочным инвестиционным фондам. Когда же отель выставляется на продажу, интерес высок — как со стороны международных гостиничных сетей, так и инвестиционных фондов, что отражает уверенность в туристическом потенциале Вербье.

Инфраструктура как коммерческий актив: Еще одной составляющей коммерческой недвижимости Вербье является горнолыжная инфраструктура (подъемники и др.), которой управляет Téléverbier. Хотя это не «недвижимость» в традиционном смысле, подъемники и улучшения горнолыжной зоны значительно влияют на стоимость всей недвижимости в Вербье. В 2022 году международный оператор горнолыжных курортов Vail Resorts вызвал сенсацию, приобретя долю в лыжных операциях Андерматта, что породило слухи о том, что крупные игроки могут обратить внимание и на другие швейцарские курорты mansionglobal.com. Однако компания подъемников Вербье заявила, что переговоры не ведутся и курорт не продается vaildaily.com. Тем не менее, такой интерес подчеркивает, что инфраструктура Вербье — ценный актив сама по себе. Дальнейшие инвестиции со стороны Téléverbier (см. следующий раздел о новых подъемниках) по сути являются вложениями в привлекательность недвижимости на этом курорте в целом.

В целом, сектор коммерческой недвижимости Вербье небольшой, но процветающий, чему способствует популярность курорта. Торговые и ресторанные помещения стоят дорого, а отели пользуются высоким спросом и ростом посещаемости в течение всего года. Взаимосвязь между туризмом и стоимостью недвижимости очевидна — по мере того как привлекательность Вербье для лыжников и отдыхающих растет, коммерческие помещения, обслуживающие этих гостей, становятся более прибыльными, что, в свою очередь, поддерживает интерес инвесторов. Хотя данные о ставках аренды и доходности коммерческих объектов публикуются нечасто, по отзывам очевидцев можно судить о низкой вакантности и стабильных или растущих ставках аренды в престижных локациях, что указывает на рынок, благоприятный для арендодателей. Потенциальным инвесторам коммерческой недвижимости в Вербье стоит учитывать ограниченное предложение и сложное регулирование (работа отелей может подпадать под строгие требования по зонированию и лицензированию). В целом, коммерческий рынок, ориентированный на индустрию гостеприимства в Вербье дополняет жилой сектор, укрепляя роскошную инфраструктуру курорта.

Тенденции рынка и прогнозы цен (2025–2028)

После необычайного роста стоимости недвижимости в 2020–2022 годах, рынок недвижимости Вербье вступает в фазу нормализованного роста. В 2024 году цены на швейцарские дома для отдыха выросли в среднем примерно на 4%, что является здоровым показателем, но уступает скачкам в 6–10% в год, наблюдавшимся в предыдущие два года ubs.com jamesedition.com. В Вербье в частности, наблюдался рост примерно на 3% в 2024 году (1 квартал 2025 к 1 кварталу 2024) ubs.com. На 2025 год аналитики ожидают дальнейшего роста цен, но в еще более умеренном темпе ubs.com. По прогнозу команды по недвижимости UBS, цены на жилье в Альпах опять вырастут в 2025 году, но медленнее, чем в 2024 ubs.com – что, вероятно, означает низкие однозначные темпы роста (на уровне 2–3%). Такой сдержанный прогноз отражает достижение рынком высокой точки, когда устойчивость ставится выше ажиотажа.

Ключевые факторы, влияющие на прогноз на 2025–2028 годы, включают:

• Процентные ставки и финансирование: В 2023–2024 годах ипотечный рынок Швейцарии претерпел изменения — центральный банк повысил ставки с исторически низких уровней. Однако к середине 2025 года ключевая ставка Национального банка Швейцарии составляла всего 0,25%, и ожидания были такими, что ставки останутся низкими или даже немного снизятся до 2026 года investropa.com. Дешевое финансирование (и недавно снижающиеся ипотечные ставки) делает владение более привлекательным по сравнению с арендой investropa.com investropa.com, что поддерживает спрос. Тем не менее, более высокие затраты на заимствование по сравнению с двумя годами назад сократили бюджеты некоторых маргинальных покупателей, особенно в среднем сегменте рынка. Большинство покупателей в Вербье имеют низкий уровень кредитной нагрузки (многие платят наличными или делают взнос более 50%), поэтому процентные ставки здесь не так критичны, как в городских рынках, но они всё равно важны для общего настроя. Прогноз стабильных или даже снижающихся ставок в 2025–2027 годах является позитивным для роста цен, пусть даже и умеренного.
• Глобальная экономическая ситуация: Цикл элитной недвижимости тесно связан с финансовым положением состоятельных людей. Если рынки акций и корпоративные прибыли показывают хорошие результаты, больше капитала направляется во вторичные дома. Прошлый год был отмечен определённой волатильностью на мировых рынках, но 2025 год пока отмечается ростом доверия инвесторов. Тем не менее экономическая неопределённость (инфляция, геополитические напряжённости) может представлять сложности. Недвижимость Вербье часто рассматривается как актив-“тихая гавань” благодаря стабильности Швейцарии. В периоды глобальных потрясений спрос на швейцарскую недвижимость может даже расти, поскольку инвесторы ищут стабильные средства сохранения капитала. Таким образом, умеренный глобальный рост с периодической волатильностью (консенсусный прогноз) может парадоксальным образом поддерживать привлекательность Вербье как надёжного вложения.
• Демография – Волна бэби-бумеров: Одним из интересных драйверов спроса является большая когорта состоятельных бэби-бумеров (ныне в возрасте от поздних 50 до 70 лет), выходящих на пенсию или в частичную пенсию. Многие из них продают бизнесы или покидают руководящие должности, обладая значительным капиталом и стремятся вложиться в престижную недвижимость для отдыха. По наблюдениям UBS, именно эти обеспеченные бэби-бумеры в последние годы способствовали росту рынка загородных домов ubs.com. Вопрос в том, продолжится ли эта тенденция. Вероятно, да, по крайней мере до конца 2020-х, поскольку это поколение уделяет приоритетное внимание отдыху с семьёй и здоровому активному образу жизни. Вербье, с его сочетанием приключений и роскоши, идеально подходит для этого. Пока эта демографическая группа (в Европе, Великобритании, США) финансово обеспечена, спрос на альпийские резиденции будет сохраняться. Это структурный попутный ветер для рынка в среднесрочной перспективе.
• Динамика предложения и новое строительство: Ожидается, что предложение останется ограниченным. Хотя недавнее изменение в законодательстве (вступает в силу в октябре 2024 года) немного ослабило ограничения на строительство вторых домов – разрешая некоторым существующим старым квартирам расширяться на 30%, даже если это приводит к созданию новых единиц ubs.com – это не станет переломным моментом в ближайшей перспективе. Это может привести к появлению на рынке нескольких дополнительных квартир или разделенных шале в Вербье в ближайшие годы, но этого недостаточно, чтобы уменьшить дефицит. Новое строительство непосредственно в Вербье будет в основном ограничено ранее утвержденными проектами и реконструкцией старых зданий (практически нет свободных земель для крупных застроек из-за зонирования и лимитов на второе жилье). Следовательно, увеличение предложения будет незначительным и недостаточным для удовлетворения устойчивого спроса. Это подразумевает продолжение давления на рост цен. Как отмечается в одном из отчетов, с момента принятия Инициативы по вторым домам строительство в Альпах «практически остановилось», поэтому даже небольшой сейчас рост (стимулированный смягчением в 2024 году) просто предотвращает полную стагнацию, не превышая спрос ubs.com.

Учитывая все эти факторы, прогноз по ценам на недвижимость в Вербье до 2028 года выглядит осторожно-оптимистичным. Мы ожидаем ежегодный рост капитальной стоимости примерно в диапазоне 3–5% в ближайшие несколько лет investropa.com investropa.com. Это при условии отсутствия серьезного экономического спада. Также предполагается, что обсуждаемые далее регуляторные изменения не сильно ограничат покупки иностранцами. Сценарий стабилизации цен или небольшой коррекции может случиться, если, например, Швейцария ужесточит правила покупки или если глобальный спад коснется рынка люксовых активов. Но при отсутствии этих факторов базовый сценарий – постепенный рост стоимости. Дополнительно, в швейцарском прогнозе Julius Baer на 2024 год отмечался рост активности сделок в конце 2024 года и «ожидание дальнейшего оживления в 2025 году» investropa.com, что свидетельствует о быстром завершении постковидной стагнации.

Важно отметить, что даже если рост цен будет умеренным, уровень цен, по прогнозам, останется высоким. Мало что указывает на то, что оценки недвижимости в Вербье значительно снизятся – «пол» поддерживается ограниченным предложением и состоятельными владельцами, которые, как правило, не вынуждены продавать. На самом деле многие владельцы скорее будут держать или сдавать свои шале в аренду, чем продавать их на слабом рынке, что способствует низкой оборачиваемости. Alpine Property Intelligence (консалтинговое агентство по вопросам горнолыжной недвижимости) прогнозирует сценарий «низкой оборачиваемости, умеренного снижения цен [в некоторых случаях] и лучших возможностей для покупателей» в краткосрочной перспективе alpinepropintel.com alpinepropintel.com. На практике это означает больше переговоров по отдельным сделкам, а не обвальное падение цен по всему рынку.

В целом, ожидается стабильность и умеренный рост рынка недвижимости в Вербье в период с 2025 по 2028 годы. Бум сменился более мягкой посадкой на высоком плато. Для инвесторов это означает, что основными выгодами в ближайшие годы будут доходность от аренды и долгосрочный прирост капитала – а не быстрые перепродажи. А для покупателей – что, хотя цены вряд ли «обрушатся до выгодных уровней», темп их роста стал более плавным, предоставляя возможность войти на рынок с меньшей спешкой, чем во время пика 2021 года.

Покупатели и инвесторы: демография и мотивация

Одна из отличительных черт Вербье – космополитичность круга покупателей. В отличие от некоторых горнолыжных регионов, где преобладают местные владельцы, рынок домов для отдыха в Вербье по своей природе международный ubs.com. Кто же покупает недвижимость – и зачем?

Национальности и демография: Исторически сложилось так, что британские покупатели были особенно влюблены в Вербье – настолько, что курорт даже получил прозвища вроде “Sloane Square на склонах” в связи с тем, что лондонская элита сделала Вербье своей зимней площадкой для развлечений thegentlemansjournal.com. Даже сегодня покупатели из Великобритании остаются заметными (хотя Brexit и колебания валюты внесли некоторые сложности). В отчёте компании Savills за 2014 год Вербье назывался “первым выбором для многих британских покупателей” и барометром британского спроса в Альпах countrylife.co.uk. В последние годы состав покупателей расширился: обеспеченные покупатели из Западной Европы (Бельгия, Франция, Германия, Скандинавия), США, а также всё чаще из Ближнего Востока и Азии проявляют интерес к альпийской недвижимости в Швейцарии. Многих иностранцев привлекают стабильность, безопасность и престиж Швейцарии, помимо катания на лыжах. Конечно, швейцарские покупатели сами тоже активны, особенно состоятельные семьи из Женевы или других городов, желающие обзавестись домом для отдыха в Вале. В таких проектах, как Андерматт (где иностранцы могут приобретать недвижимость без ограничений), примерно половину покупателей составляют швейцарцы, а остальные — иностранцы mansionglobal.com. В Вербье доля иностранных покупателей, вероятно, ещё выше, учитывая его репутацию и тот факт, что иностранцы могут купить там недвижимость (с соответствующими разрешениями).

Согласно одному из аналитических обзоров рынка, самыми популярными швейцарскими регионами среди обеспеченных иностранных покупателей в 2024 году стали Вале (где расположен Вербье), Тичино, Во, Граубюнден и Берн — то есть в основном альпийские и приозёрные регионы jamesedition.com. Среди конкретных курортов Вербье, Санкт-Мориц и Гштаад вызывают наибольший интерес у покупателей из-за рубежа jamesedition.com. Это соответствует статусу Вербье как курорта мирового уровня. По сути, покупка дома в Вербье часто воспринимается как вхождение в эксклюзивный международный клуб.

Инвестор vs. покупатель для жизни: Покупатели недвижимости в Вебье, как правило, имеют смешанную мотивацию — частично инвестиционную, частично для личного пользования. Очень немногие являются чистыми спекулянтами или «флипперами». Недвижимость в Вебье обычно приобретается на долгий срок (горизонт 10+ лет) и является покупкой ради страсти alpinepropintel.com. Как отмечает Alpine Property Intelligence, лыжные дома часто являются «исполнением долгосрочной мечты», а не покупкой ради быстрой выгоды alpinepropintel.com. Покупатели, как правило, планируют использовать недвижимость для семейных каникул (а в будущем, возможно, и для полупенсии), а также ожидают, что она подорожает со временем. Низкий уровень закредитованности означает, что владельцы не вынуждены сдавать в аренду или продавать — они могут переждать все рыночные циклы, что способствует стабильности alpinepropintel.com.

Мотивация: Существует несколько факторов, по которым люди решают инвестировать в недвижимость Вебье:

• Образ жизни и досуг: В первую очередь, покупателей привлекает всемирно известный горнолыжный курорт Вебье (410 км трасс в 4 Vallées) и яркая атмосфера après-ski heavenpublicity.co.uk. Владение шале здесь — это актив для жизни, предоставляющий альпийские приключения зимой и множество летних развлечений (пешие походы, велосипедные маршруты, фестивали) в межсезонье schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch. Это место, где «легенды, королевские особы и поп-звезды» встречаются с поклонниками спорта heavenpublicity.co.uk — по сути, сочетание гламура и подлинного горного очарования, которое редко где встретишь. Многие покупатели отмечают желание создать семейное место для отдыха, где будут складываться воспоминания на поколения.
• Потенциал арендного дохода: Хотя это не основная мотивация, возможность получать доход от аренды, когда владелец не пользуется объектом, является значительным плюсом. Еженедельная аренда в высокий сезон в Вебье – одна из самых дорогих в Альпах, что позволяет компенсировать расходы на содержание (подробнее об этом в разделе про аренду). Для некоторых инвесторов, особенно для тех, кто не планирует проводить в Вебье весь сезон, доходность от аренды также играет роль — позволяя превратить недвижимость в приносящий доход актив, а не просто «спящий» второй дом.
• Инвестиции-убежище: Политический нейтралитет Швейцарии, сильная валюта и надежная правовая система внушают доверие международным инвесторам. Владение недвижимостью в Швейцарии рассматривается как безопасное средство сохранения капитала. В отличие от многих стран, в Швейцарии не было острых кризисов на рынке недвижимости, а сила франка зачастую обеспечивает валютную доходность вдобавок к прибыли от недвижимости. Кроме того, швейцарская банковская тайна (исторически) и деликатность привлекают тех, кто ищет конфиденциальность. В нестабильные времена шале в Вербье может ощущаться как осязаемый «тихий гавань»-актив. Примечательно, что в Швейцарии также отсутствует карательный налог на имущество, который присутствует в некоторых других альпийских странах – например, Франция взимает ежегодный налог на имущество с недвижимости стоимостью выше примерно 1,3 млн евро, что может стать значительной затратой для владельцев шале стоимостью более 5 млн евро mansionglobal.com. В Швейцарии нет аналогичного национального налога на имущество mansionglobal.com, что делает Швейцарию более привлекательной для инвесторов с точки зрения налоговой политики.
• Эксклюзивность и престиж: Существует неосязаемый, но реальный мотив: владение домом в Вербье – это признак статуса. Возможность позволить себе жилье в этом престижном курорте говорит о финансовом успехе. Фактор престижа не стоит недооценивать – как и владение недвижимостью в Сен-Тропе или на Манхэттене, это определенный социальный капитал. Яркая светская жизнь Вербье (включая такие мероприятия, как Музыкальный фестиваль Вербье и звездные новогодние вечеринки) только усиливает привлекательность. Некоторые покупатели просто влюбляются в Вербье после посещения и стремятся стать частью местного сообщества.
• Климат и востребованность круглый год: Интересно, что несмотря на опасения по поводу изменения климата, высокогорные курорты вроде Вербье считаются более устойчивыми в будущем для занятий лыжным спортом. Лыжная зона Вербье простирается до 3300 м (ледник Мон Фор), обеспечивая длинный и надежный сезон heavenpublicity.co.uk. По исследованию Savills, Вербье входит в число самых устойчивых к изменению климата курортов (благодаря высоте и инвестициям в системы искусственного оснежения) savills.co.uk. Покупатели убеждены, что их лыжный дом сохранит ценность для катания на лыжах даже через десятилетия, в отличие от низкогорных курортов, где сезон может сокращаться. Более того, Вербье стремится стать двусезонным курортом – летом также наблюдается рост туризма, с развивающейся инфраструктурой и активностями для привлечения гостей вне зимнего сезона schraner-verbier.ch. Такая универсальность укрепляет инвестиционную привлекательность: недвижимость можно использовать или сдавать в аренду в любое время года.

С точки зрения возраста и профиля, покупатели варьируются от 30 до 70 лет. Более молодые покупатели (30-40 лет, часто предприниматели или финансисты) могут быть привлечены знаменитой ночной жизнью Вербье и возможностями для фрирайда, в то время как старшие покупатели (50-60 лет, возможно, недавно вышедшие на пенсию или приближающиеся к ней) чаще отдают приоритет комфорту, здоровью и семейной атмосфере. Многие покупатели – это семьи, приобретающие недвижимость с целью создать место для встреч детей и внуков. Также мы наблюдаем влияние мультигенерационного капитала, когда шале покупается как наследственный актив. Корпоративные инвесторы встречаются реже на рынке жилой недвижимости Альп (ввиду ограничений Lex Koller для иностранных компаний), однако иногда объекты приобретаются через корпоративные структуры ради конфиденциальности или налогового планирования.

Поведение инвесторов: После покупки владельцы недвижимости в Вербье, как правило, сохраняют свои активы на долгий срок. Часто шале остаются в одной семье десятилетиями, что создает низкое предложение на вторичном рынке. Если изменения и происходят, то, как правило, из-за жизненных событий (например, владелец перестает кататься на лыжах или переезжает по личным причинам), а не из-за конъюнктуры рынка. Такое неэластичное предложение защищает стоимость от краткосрочных колебаний. Кроме того, поскольку владельцы зачастую являются состоятельными людьми и не сильно закредитованы, продажи по принуждению случаются редко, даже во время экономических спадов.

В заключение, покупатели недвижимости в Вербье — это обеспеченные, интернациональные и ориентированные на образ жизни люди с продуманным инвестиционным подходом. Их привлекает уникальное сочетание спорта, социальной жизни и стабильности, которое предлагает Вербье. Их мотивация объединяет личное удовольствие и долгосрочное сохранение капитала. Понимание этой психологии очень важно: это объясняет, почему недвижимость в Вербье может стоить так дорого и при этом оставаться относительно ликвидной — в этих альпийских объектах недвижимости видят глубокую эмоциональную и стратегическую ценность, которая выходит далеко за рамки простых “кирпичей и бетона”.

Информация о рынке аренды

Рынок аренды в Вербье — неотъемлемая часть местного рынка недвижимости, поскольку многие владельцы сдают свои объекты, а многие туристы ищут краткосрочные шале или апартаменты. Динамика аренды в Вербье выраженно сезонная и следует за лыжным сезоном и летними туристическими пиками.

Сезонный спрос: Зимы в В Verbier привлекают наплыв лыжников с декабря по апрель. Пик арендного “сладкого периода” – примерно 20 недель в лыжный сезон (с начала декабря до Пасхи), когда спрос максимален, а недельные ставки взлетают knightfrank.com knightfrank.com. В это время включаются праздники Рождества/Нового года, конец января, февраль (особенно школьные каникулы), а также март и Пасха — в эти периоды премиальные шале могут быть полностью заняты за максимальную стоимость. Помимо зимних недель Verbier теперь может похвастаться и устойчивым летним сезоном: примерно 10 недель арендного спроса вне зимы, особенно в июле и августе, когда Альпы притягивают пеших туристов, горных велосипедистов и любителей фестивалей knightfrank.com. В целом, недвижимость в Verbier может достигать примерно 30 недель занятости в год, что значительно превышает традиционный 10–15-недельный исключительно лыжный сезон десятилетней давности knightfrank.com. Этот рост отражает успех курорта по продвижению круглогодичного туризма и мероприятий.

В несезонное время (весной после закрытия подъемников и в позднюю осеннюю паузу) спрос резко падает, и многие объекты остаются пустыми или сдаются по значительно сниженным ставкам. Расчетливые владельцы могут использовать эти периоды для обслуживания недвижимости или личного проживания. Однако важно то, что ставки в высокий сезон настолько выгодны, что даже с учетом простоев годовая доходность остается привлекательной.

Ставки аренды и доходность: Арендные ставки в Verbier – одни из самых высоких в Альпах. Роскошное шале в Verbier может приносить десятки тысяч франков в неделю в пик сезона, в зависимости от размера и удобств (шале с обслуживающим персоналом — еще дороже). Например, удачно расположенные апартаменты с 3 спальнями могут сдаваться за CHF 5,000–7,000 в неделю в высокий сезон, а большое отдельно стоящее шале на Новый год — за CHF 15,000–25,000+ в неделю. Летние недельные ставки ниже — примерно 50–70% от зимних пиковых, хотя особые мероприятия (например, недели фестивалей классической музыки) могут их поднять.

В целом, доходность от аренды в Вербье стабильна, но не выдающаяся — это типично для элитной курортной недвижимости (где стоимость недвижимости очень высока относительно аренды). По данным аналитиков рынка недвижимости Альп, среднегодовая чистая доходность сдачи в аренду швейцарской горнолыжной недвижимости составляет чуть менее 4% в год alpinepropintel.com. Knight Frank также отмечает, что валовая доходность около 4% достижима на большинстве альпийских курортов knightfrank.com. В случае Вербье доходность склоняется к нижней границе этого диапазона для ультра-элитных шале (так как покупные цены очень высоки). Для более умеренно оценённых апартаментов, которые всё ещё хорошо сдаются, доходность может быть немного выше. Например, Knight Frank привёл такой пример: шале за 1 млн евро в Шамони (в некотором смысле сравнимое с вербьенским средним сегментом) может принести валовую выручку в 80 тыс. евро при сдаче на 30 недель, что даёт 40 тыс. евро чистого дохода до налогообложения (что составляет 4% чистой доходности) knightfrank.com. Можно экстраполировать, что недвижимость в Вербье стоимостью 2 млн швейцарских франков может принести около 100 тыс. франков в год и чистыми оставить примерно 50 тыс. после расходов, что соответствует этим ~4%. При этом ультра-люксовые шале могут давать меньший процент (около 2–3%), так как их доход от аренды, хотя и велик в абсолютных числах, ниже относительно их многомиллионной стоимости покупки.

Важно уточнить разницу между валовой и чистой доходностью: Валовая доходность — это просто аренда, делённая на цену покупки. Чистая доходность учитывает вычет расходов — а аренда в Альпах действительно влечёт за собой расходы: услуги по управлению недвижимостью, уборка, техническое обслуживание (в том числе уборка снега), страховка, возможно обслуживание кредита и агентские комиссии. Владельцы недвижимости в Вербье часто нанимают местные агентства или консьерж-сервисы для управления сдачей, которые берут 15–20% дохода от аренды. После всех расходов валовая доходность в 4% может сократиться до ~2.5–3% чистыми для владельца. В отчёте Alpine Property Intelligence указано значение «чуть менее 4% чистыми» в среднем, что говорит о том, что при эффективном управлении сдача действительно покрывает основные расходы и оставляет небольшую прибыль alpinepropintel.com. Дополнительно, арендные ставки выросли примерно на 10% с 2019 года в Швейцарских Альпах alpinepropintel.com благодаря повышенному спросу после COVID, что немного улучшило доходность (хотя цены покупки также росли, в основном сохраняя доходность на прежнем уровне).

Правила аренды: В Швейцарии довольно лояльное отношение к краткосрочной аренде для отдыха. На национальном уровне нет ограничений по количеству ночей, на которые можно сдавать второе жилье (в отличие от некоторых городов, где существует лимит на количество ночей на Airbnb) knightfrank.com. В Вербье владельцы свободно используют такие платформы, как Airbnb, Booking.com или местные агентства по аренде шале для краткосрочной сдачи жилья. Есть одно исключение: если недвижимость была куплена по схеме, требующей сдачи в аренду (некоторые новые комплексы классифицируют апартаменты как «инвестиционные объекты», чтобы обойти лимиты на второе жилье), тогда владелец обязан сдавать ее определенное количество недель. Но в целом в Вербье сдача жилья происходит по усмотрению владельца. Владельческие сообщества (например, ТСЖ многоквартирного дома) теоретически могут вводить свои правила краткосрочной аренды, но это решается индивидуально и встречается редко knightfrank.com.

Портрет и поведение арендаторов: Зимой в Вербье арендаторами часто становятся еженедельные отдыхающие на лыжах – семьи, компании друзей, корпоративные ретриты, обычно из Великобритании, Европы и других стран. Они приезжают ради знаменитых склонов и ночной жизни. Многие возвращаются из года в год в одно и то же время. Летом жилье арендуют хайкеры, велосипедисты или участники мероприятий (например, публика фестиваля в Вербье или участники велогонок). Наличие сильного рынка аренды – еще одно преимущество для инвесторов: найти арендаторов в Вербье в высокий сезон относительно легко, учитывая популярность курорта.

Одно интересное последствие жилищного дефицита — местным бизнесам и сезонному персоналу сложно найти жилье. Некоторые работодатели уже арендуют или покупают недвижимость, чтобы разместить сотрудников (как отмечалось ранее) knightfrank.com. Такой спрос на жилье для персонала чаще относится к более доступным объектам в Ле Шабль или окрестностях, но это свидетельствует о напряженной ситуации на рынке аренды и вне туристического сезона. Владельцы небольших квартир в Вербье или Ле Шабль могут сдавать их посезонно местным жителям или работникам (например, на 4 зимних месяца инструктору по лыжам), зачастую по цене ниже туристической недельной аренды, но с гарантией более длинного срока найма.

Сезонность ставок: Как и ожидалось, арендные ставки значительно колеблются в зависимости от сезона. Исследования UBS показали, что на таких курортах, как Вербье и Церматт, разница между стоимостью аренды в лыжный сезон и летом огромна, что объясняется премией за доступ к лучшим горнолыжным зонам alpinepropintel.com. Это значит, что владелец не может просто разделить годовой доход на 12 месяцев — основная часть заработка приходится на зиму, значительно меньше — на лето, а в межсезонье — почти ничего. Успешное управление сезонностью — ключ к успеху (например, своевременная корректировка цен и активное продвижение объекта перед пиком спроса).

В целом, доходность от аренды в Вербье является высокой по швейцарским меркам и создает значимый стимул для владельцев сдавать недвижимость. Хотя никто не станет миллионером только за счет дохода от аренды одного шале, этот доход может существенно компенсировать эксплуатационные расходы и даже покрывать ипотечные проценты во многих случаях. Например, при нынешних низких ставках по ипотеке (швейцарские переменные/фиксированные ставки около 2.5–3% на 2024 год knightfrank.com knightfrank.com), чистая доходность в 3% и выше означает, что недвижимость может быть почти самоокупаемой при кредитном плече. Такая динамика – низкие издержки на финансирование и высокая арендная плата – делает владение (даже с ипотекой) все более привлекательным по сравнению с обычной арендой. Действительно, к началу 2025 года из-за роста арендных ставок и низких процентных ставок владение домом в Швейцарии зачастую стало ежегодно дешевле, чем его аренда investropa.com jamesedition.com. В случае Вербье, высокая стоимость аренды шале на несколько недель может быть направлена на выплату стоимости владения, что мотивирует частых гостей приобретать свою собственность, если есть такая возможность.

Пример: Семья, снимающая хорошее шале на две недели в высокий сезон, может ежегодно тратить 20 000 швейцарских франков. Эта сумма может пойти на выплату процентов по крупному займу или на формирование собственного капитала – это осознание подталкивает постоянных арендаторов к покупке собственной недвижимости.

В заключение, рынок аренды в Вербье характеризуется высоким сезонным спросом, премиальными ценами и доходностью около 3–4%. Увеличившаяся протяженность туристического сезона повысила потенциал заполняемости. Хотя рынок по-прежнему концентрируется на зиме, развитие летних видов отдыха позволяет владельцам все больше рассчитывать на круглогодичную отдачу. Инвесторам все же стоит закладывать в расчет периоды простоя и расходы на управление, но с учетом текущих трендов сдача недвижимости в Вербье может быть прибыльным и относительно «беззаботным» занятием (особенно при использовании профессиональных агентств). Сильный спрос на аренду также повышает ликвидность на рынке продаж – потенциальные покупатели знают, что могут легко сдавать свою недвижимость, что оправдывает высокую покупную цену.

Инфраструктура и девелоперские проекты

Постоянные инвестиции в инфраструктуру и объекты комфорта жизненно важны для такого курорта, как Вербье, чтобы сохранять свое преимущество. Несколько реализуемых и планируемых проектов в Вербье и регионе Валь-де-Бан обеспечивают улучшение транспортной доступности, устойчивое развитие и повышение качества пребывания гостей – все это может косвенно увеличить стоимость недвижимости за счет привлекательности курорта.

1. Новые подъемники и улучшения склонов: Самым значительным проектом является строительство подъемника Саволейр Тэлэмикст. Эта давно ожидаемая система подъемников обеспечит более эффективное соединение Вербье с сектором Саволейр/Ла Цумаз. Это комбинированная гондола и кресельный подъемник (отсюда и название Тэлэмикст), и проект включает две стадии: от Ле Эссер до Саволейр (новая 10-местная гондола) планируется открыть в декабре 2025 года, а продолжение от Саволейр до Ла Цумаз (удлинение кресельного подъемника) — к декабрю 2026 года heavenpublicity.co.uk. Работы начались в 2023 году, что свидетельствует о серьезной приверженности проекту несмотря на высокие затраты. Этот современный подъемник существенно улучшит поток лыжников и доступность, превратив некогда медленное соединение в быстрое verbier4vallees.ch seeverbier.com. Для владельцев недвижимости, особенно в Саволейр/Эссер, это отличная новость — теперь “Вербье станет ближе”, и привлекательность шале на этой стороне горы возрастет. Также усиливается привлекательность Ла Цумаз (более тихая деревня через перевал) за счет более легкого доступа к основному лыжному району Вербье, что потенциально может повысить и стоимость недвижимости там. Кроме того, Téléverbier планирует новый 6-местный кресельный подъемник к зимнему сезону 2026/27 в другой части горнолыжной зоны, начало строительства — в 2025 году snowindustrynews.com. Постоянное обновление подъемников позволяет Вербье оставаться на передовой современных горнолыжных инфраструктур.

2. Реконструкция спортивного центра: В 2017 году крытый спортивный центр Вербье (включавший бассейн и другие объекты) пострадал от пожара, и сейчас ведется масштабная работа по его восстановлению и переосмыслению. Новый проект Verbier Sports Centre был одобрен с ориентировочным бюджетом 69 миллионов швейцарских франков valdebagnes.ch. Дизайн, утверждённый в конце 2023 года, амбициозен — он включает в себя полуолимпийский бассейн, зоны для отдыха, спа, игровую зону для детей (горки и др.), большой тренажёрный зал с модульными помещениями и ресторан valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Это многофункциональный комплекс, ориентированный как на местных жителей, так и на туристов, с перспективой на 30 лет вперёд valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Начало строительных работ запланировано на 2025 год, открытие ожидается к 2028 valdebagnes.ch. Примечательно, что дизайн проекта отдаёт предпочтение местным материалам (камню и дереву) и устойчивому развитию, что соответствует философии Вербье — сочетанию современных потребностей с альпийским характером valdebagnes.ch. Также обсуждается возможность добавления катка в составе комплекса (вопрос пока на стадии обсуждения) valdebagnes.ch. После завершения этот спортивный центр значительно улучшит круглогодичный опыт проживания и отдыха в Вербье — предоставляя возможности для оздоровления и развлечений даже в непогоду и вне сезона. Для владельцев недвижимости это весомое преимущество: наличие первоклассных досуговых объектов в городе повышает привлекательность Вербье как места для жизни и отдыха.

3. Модернизация центра деревни: Проект Place de l’Ermitage — еще одна инициатива, направленная на улучшение качества жизни. Центральная площадь в Верьбье (Place de l’Ermitage) перепроектируется с активным учетом мнения общественности, чтобы создать зеленое, многофункциональное общественное пространство valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Планируется высадить больше зелени (деревья, болота, питаемые дождевой водой), установить общественные скамейки, павильон с многофункциональным залом и кафе, а также создать гибкое пространство для рынков, концертов или даже зимнего катка valdebagnes.ch. Под площадью будет построена трехэтажная подземная парковка (на ~200 мест), которая будет искусно скрыта, чтобы сохранить эстетику valdebagnes.ch. Строительство площади и парковки планируется начать примерно в конце 2025 года. Цель — создать в Верьбье настоящий центр деревни, привлекательный во все времена года, место встреч как для местных жителей, так и для туристов, не ограниченное только подъемниками и барами. Такие городские улучшения могут мягко поднять стоимость недвижимости поблизости и в целом сделать Верьбье более комфортным для жизни и менее перегруженным автомобилями.

4. Мобильность и устойчивое развитие: Вербье делает акцент на устойчивом транспорте и энергетике в своих планах развития. Курорт признаёт, что наибольший углеродный след связан с тем, как посетители добираются до курорта heavenpublicity.co.uk. К счастью, Вербье — один из самых доступных крупных курортов, куда легко добраться на общественном транспорте: можно сесть на поезд из Женевы (или даже из Лондона через Eurostar и швейцарские железные дороги) прямо до Ле Шабль, а затем подняться на гондоле в Вербье heavenpublicity.co.uk. Наличие этой канатной дороги от станции в долине — огромное преимущество, и оно продвигается как более экологичный способ добраться (без автомобильного трафика в гору). Кроме того, прямые рейсы в Сьон (город в Вале) и сезонные рейсы в Женеву делают доступ удобным для зарубежных путешественников heavenpublicity.co.uk. Внутри курорта предпринимаются шаги к пешеходизации ключевых улиц: например, части Rue de Médran (рядом с главным подъемником) становятся более дружелюбными к пешеходам, чтобы улучшить атмосферу деревни и поощрять пешие прогулки/велосипед valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Что касается энергии, компания канатных дорог Вербье и другие объекты инвестируют в возобновляемые источники энергии, энергоэффективное производство снега и лучшую теплоизоляцию для сокращения энергопотребления heavenpublicity.co.uk. Все эти усилия связаны с темой доступности и устойчивого развития, которую курорт определил как ключевую для своего будущего heavenpublicity.co.uk.

5. Другие проекты: В более широкой зоне Валь-де-Банж (муниципалитет, включающий Вербье) реализуются культурные и туристические инициативы, такие как дегустационный зал вин «Кайрос» в Брусоне (открыт в отреставрированном шале, предлагает винные туры и роскошные двухкомнатные апартаменты) heavenpublicity.co.uk. Хотя проект небольшой, он отражает тенденцию к диверсификации туристических активностей (гастрономический туризм и др.). Также стоит отметить гондолу в Брусоне (открыта в 2014 году) — это не новинка, но напоминает, что Вербье связан с несколькими деревнями, и эти связи были улучшены за последнее десятилетие. Подключение Брусона через гондолу расширило зону катания и добавило альтернативные варианты размещения, а дальнейшее развитие (новые отели или активности) смогут дополнить основные предложения Вербье.

Смотря в будущее, коммуна Вербье имеет 30-летний план развития (PAZ), который уравновешивает рост с сохранением окружающей среды valdebagnes.ch. Здесь осознанно стараются избежать разрастания шале по склонам гор (“спасение швейцарских горнолыжных курортов от разрастания” даже стало темой обсуждения в свое время swissinfo.ch). Это означает, что будущее развитие будет сосредоточено на разумном уплотнении и модернизации инфраструктуры, а не на неограниченном строительстве новых домов. Поэтому ожидайте дальнейших инвестиций, например, в транспорт (возможно, больше электробусов, или даже рассмотрение вопроса о тоннеле или улучшении дороги для снижения заторов в пиковые выходные) и удобства, а не в крупные новые жилые массивы.

Влияние на рынок недвижимости: Все эти проекты — подъемники, спортивные объекты, благоустройство, меры устойчивого развития — повышают привлекательность Вербье. Для нынешних владельцев это означает улучшение качества жизни и, скорее всего, рост стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе, поскольку курорт остается конкурентоспособным на мировом уровне. Для потенциальных покупателей это сигнал, что Вербье не почивает на лаврах, а активно совершенствуется, что снижает инвестиционные риски (город останется динамичным и современным). Особенно важно, что все эти инвестиции воплощаются даже при наличии законодательных ограничений на новое жилье: это говорит о стремлении к качеству, а не количеству — улучшать существующее для привлечения состоятельных клиентов, а не расширяться. Такая модель обычно способствует росту цен на недвижимость, ведь качество жизни постоянно растет, а объем предложения существенно не увеличивается.

Вкратце, «дорожная карта» развития Вербье продумана и целенаправленна. К 2025–2028 годам мы увидим новую скоростную канатную дорогу, строительством спортивно-оздоровительного комплекса, озеленение центра деревни и постоянное повышение экологической устойчивости. Всё это позволяет Вербье оставаться на переднем крае альпийских курортов и благоприятно влияет на сохранение динамики роста рынка недвижимости.

Правовая и регуляторная среда

Инвестирование в швейцарскую недвижимость — особенно для иностранцев — требует понимания сложной правовой и регулирующей системы. Вербье, находясь в Швейцарии, подчиняется как федеральным законам, так и кантональным (Валле) нормативам, которые могут влиять на владение недвижимостью. В последние годы и в обозримом будущем существует ряд важных правовых моментов и возможных изменений, о которых стоит знать:

Lex Koller (Закон об иностранной собственности): Знаменитый швейцарский закон, ограничивающий покупку недвижимости иностранцами, Lex Koller, играет ключевую роль на рынках курортной недвижимости. По сути, иностранцы, не проживающие в Швейцарии, могут приобретать только определённые виды недвижимости (как правило, это дома для отдыха в специально обозначенных туристических зонах) и зачастую с ограничением по площади (примерно 200 м² жилой площади) investorsinproperty.com. Вербье — одна из таких зон, где иностранцы могут покупать недвижимость, однако необходимо получить кантональное разрешение и попасть в рамки ежегодных квот на выдачу разрешений. Например, кантон Вале (в котором находится Вербье) ежегодно выдаёт ограниченное количество разрешений для иностранных покупателей — и они часто быстро расходятся из-за высокого спроса. Процедура может быть бюрократичной и строго соблюдается properstar.sg. Иностранцы не могут приобретать несколько объектов: обычно допускается только одна недвижимость на одного нерезидента. Кроме того, недвижимость должна использоваться для личных целей (короткосрочная аренда разрешена, однако приобретать объект исключительно для спекуляции через компанию без специального разрешения нельзя).

В течение многих лет закон Лекс Коллер был ограничительным, но стабильным. Предстоящие изменения: С марта 2025 года Федеральный совет Швейцарии объявил о планах дальнейшего ужесточения закона Лекс Коллер ubs.com jacquemoudstanislas.ch. Это довольно существенно. Предложения (детали которых еще предстоит разработать) включают такие меры, как: требование иностранцам с местом жительства в Швейцарии продавать свое жилье при выезде из страны (закрытие лазейки, позволявшей сохранять его как второе жилье), запрет иностранным покупателям приобретать коммерческую недвижимость с целью инвестиций (только для использования в собственном бизнесе), возможное прекращение освобождения, позволявшего иностранцам приобретать акции швейцарских компаний недвижимости, и что особенно важно, рассматриваются новые ограничения на приобретение иностранцами домов для отдыха и апарт-отелей jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. Хотя детали по домам для отдыха еще не определены, курс задан на дальнейшие ограничения для иностранных покупателей в популярных местах, таких как Вербье. Эти изменения являются частью политических мер по борьбе с нехваткой жилья и сдерживанию роста цен для местных жителей (инициатива связана даже с более широкими демографическими вопросами) jacquemoudstanislas.ch.

Что это значит? Если эти меры будут внедрены, нерезидентам будет сложнее покупать недвижимость в таких местах, как Вербье — возможно, появятся более строгие квоты на получение разрешений или дополнительные условия. Однако законодательный процесс длительный и может вызвать сопротивление jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. Законопроект ожидается к концу 2025 года, дебаты продлятся до 2026 года. Между тем, сама перспектива ужесточения правил может побудить некоторых иностранцев «купить сейчас, а не потом», что увеличит краткосрочный спрос. Напротив, неуверенность может заставить других отложить покупку. Действующим иностранным владельцам не придется продавать (если только они не подпадают под исключение для постоянного проживания и не уезжают, согласно новому правилу). Но если запрет на апарт-отели все-таки введут, это может ограничить новые модели застройки.

На данный момент никаких немедленных изменений Lex Koller не произошло investropa.com — статус-кво сохраняется в 2025 году, что означает, что иностранцы могут продолжать покупать дома для отдыха в Вербье по действующим правилам. Просто стоит следить за ситуацией. Если вы иностранный инвестор и рассматриваете Вербье, крайне важно отслеживать этот законодательный процесс, так как он может повлиять на ваши права или ликвидность ваших активов в будущем.

Lex Weber (Закон о вторых домах): Часто путают с Lex Koller, но инициатива о вторых домах (Lex Weber) — это другое важное регулирование. Одобренная швейцарскими избирателями в 2012 году, она запрещает строительство новых вторых домов в коммунах, где доля таких домов превышает 20% всего жилья ffw.ch. Вербье (коммуна Валь-де-Бан) значительно превышает этот порог — по оценкам, около 75% недвижимости в Вербье — это вторые/курортные дома. Поэтому с 2013 года нельзя разрешить строительство новых чисто курортных домов. Однако были использованы некоторые лазейки: например, проекты, одобренные до 2012 года, были реализованы; для некоторых новых проектов была введена «обязательная аренда», определяющая их как отели или инвестиционную недвижимость, а не чисто вторые дома countrylife.co.uk. Также, апарт-отели (юниты, продаваемые покупателям, но сдаваемые в аренду управляющей компанией) иногда использовались в качестве обходного пути, поскольку считаются гостиничным размещением.

Важно отметить, как уже упоминалось ранее, что Lex Weber была немного смягчена в конце 2024 года. В неофициально названном «Lex Candinas» (по имени политика, который ее предложил), закон был пересмотрен, чтобы разрешить увеличение зданий, существующих до 2013 года, на до 30%, даже если это приводит к созданию новых единиц ubs.com. На практике это означает, что если у вас есть старый многоквартирный дом в Вербье, вы сможете добавить пристройку или дополнительные апартаменты на чердаке и т.д., то есть увеличить площадь на 30%. Эта мера направлена на то, чтобы немного увеличить предложение без нового строительства на незастроенных землях. Возможно, это приведет к появлению на рынке некоторых новых апартаментов в Вербье в ближайшие годы, но с учетом ограничений (только здания, построенные до 2012 года, и обязательное получение разрешений на строительство, которые коммуна будет тщательно контролировать) — это точно не приведет к перенасыщению рынка. Скорее это позволит местным владельцам расширяться или реконструироваться и, возможно, создать несколько арендных квартир. Еще один аспект закона Вебера — переоборудование: при продаже основные резиденции могут становиться вторичными домами, что уже происходит и увеличивает число домов для отдыха (но закон и раньше это позволял; новое в том, что люди сейчас конвертируют объекты, а затем продают их с наценкой 15–20%, поскольку апартаменты, подходящие для вторых домов, стоят дороже alpinepropintel.com).

Закон Вебера останется в силе, и, помимо послабления на 30% расширения, дальнейших смягчений не ожидается. Наоборот, экологические лобби могут добиваться ужесточения контроля во избежание лазеек. Для покупателя это значит, что новые строящиеся объекты — очень редкость: в основном можно купить только существующую недвижимость в Вербье. Также это значит, что ваша инвестиция выигрывает за счёт искусственно ограниченного предложения (что хорошо для стоимости, но если ваша мечта — индивидуальное новое шале, это почти невозможно, если только оно не строится взамен старого).

Налоги и расходы: В Швейцарии нет единого налога на передачу недвижимости; он варьируется в зависимости от кантона. В Вале налог на передачу недвижимости обычно составляет около 2,5% от цены покупки (по местной традиции часто делится между покупателем и продавцом). Нотариальные и регистрационные сборы добавляют примерно по ~0,3–0,5% каждый properstar.sg. Таким образом, общие транзакционные издержки могут составить ~3–4% в Вербье – меньше, чем во многих странах, например, во Франции или Италии. Ежегодные налоги на недвижимость в Швейцарии также умеренные; некоторые коммуны взимают ежегодный налог на владение недвижимостью, но в Вале он невысок. Однако в Швейцарии исторически существовал налог на «вменённую арендную стоимость» для домовладельцев (когда владельцы-оккупанты облагаются налогом на теоретический доход от сдачи своего дома в аренду). Здесь предлагается серьёзное изменение: отмена налога на вменённую арендную стоимость для основных мест жительства. Швейцарский парламент рассматривал эту реформу (она популярна среди местных жителей), и, если её примут, это может сопровождаться мерами компенсации, например, снижением вычета процентов по ипотеке и, возможно, введением нового налога на второе жильё ubs.com. Последний пункт очень важен для владельцев недвижимости в Вербье: если налог на второе жильё будет введён, это может означать увеличение ежегодных расходов для владельцев домов для отдыха (возможно, надбавку или более высокий налог на непервичное жильё). Эта идея пока остаётся на уровне обсуждения, но её выдвигают как способ компенсировать потерю доходов от отмены налогообложения вменённой арендной стоимости основного жилья ubs.com.

Правила и налогообложение аренды: Сдача вашей недвижимости в Вербье в аренду подразумевает уплату налога на доход от аренды в Швейцарии (федеральный, кантональный и коммунальный налоги). Владельцы-нерезиденты обычно платят налог у источника на арендный доход в Швейцарии, хотя зачастую могут вернуть часть суммы на основании соглашений со страной проживания. Кроме того, при краткосрочной аренде взимается коммунальный туристический сбор – владельцы обычно должны регистрироваться и платить небольшую сумму за ночь или годовой фиксированный платёж в местный туристический офис за каждый сдаваемый объект. Если вы регулярно сдаёте недвижимость, разумно поручить ведение этих вопросов швейцарскому бухгалтеру.

Местное зонирование и разрешения: На практике любые ремонтные работы или расширения требуют местных разрешений. Власти Валь-де-Бань известны своей строгостью, но справедливостью — их цель сохранить альпийскую эстетику. Например, существуют правила по стилю шале, типам крыш и т.д. Также покупателям следует учесть, что сельскохозяйственные земли или определённые охраняемые зоны вокруг Вербье вообще не подлежат застройке. Большинство продаваемых объектов уже находятся в строительных зонах, поэтому этот вопрос возникает в основном у тех, кто мечтает купить пастбище и построить новое шале (что невозможно по действующим правилам).

Сравнительная перспектива: По сравнению с другими альпийскими странами, в Швейцарии самая строгая нормативная база для иностранных покупателей (Lex Koller) и нового строительства (Lex Weber). Однако она также очень стабильна — изменения происходят медленно (через прямую демократию или осторожные действия правительства). Во Франции, напротив, нет ограничений на приобретение недвижимости иностранцами или покупку вторых домов на национальном уровне, но налоги выше (как уже отмечалось, налог на роскошь на недвижимость, более высокие ежегодные налоги и т.д.), а в некоторых районах вводятся ограничения на краткосрочную аренду в городах. Австрия вообще запрещает неевропейцам приобретать второе жильё во многих регионах, и даже граждане ЕС сталкиваются с местными ограничениями. Так что, в каком-то смысле, купить недвижимость в Швейцарии сложно, но возможно для иностранцев — если разобраться с разрешением, можно стать полноправным владельцем недвижимости в одном из лучших курортов мира с надёжной правовой защитой.

Ещё один регуляторный момент: так называемая «Инициатива ради будущего» упоминалась в связи с рынком люксовой недвижимости, что, как сообщается, оказывает сдерживающее воздействие на сегмент ультра-премиум ubs.com. Скорее всего, речь идет о более широкой политической инициативе (возможно, связанной с устойчивым развитием или ограничением чрезмерной застройки в интересах будущих поколений). Детали выходят за рамки данного обсуждения, но суть в том, что политические настроения в Швейцарии учитывают необходимость не позволить рынку люксового жилья выйти из-под контроля, если это ущемляет интересы местных жителей. Это может привести к ужесточению стандартов экологического строительства или повышению налогов на элитные дома. Пока что это в основном настроение, создающее атмосферу осторожности.

Вывод для инвесторов: Тщательное юридическое сопровождение крайне важно. При покупке в Вербье обязательно работайте с местным нотариусом или юристом. Убедитесь, что вы понимаете статус разрешения (разрешено ли иностранцам покупать объект и имеется ли доступная квота?), все обязательства по аренде или ограничения, а также налоговые последствия. Следите за развитием реформы Lex Koller — хотя пока это ещё не закон, она отражает желание Швейцарии сохранять доступность жилья, а значит в будущем возможно ужесточение правил иностранной собственности. В то же время швейцарская правовая система обеспечивает надёжность прав собственности и традиционно уважает имущественные права. Как только вы станете владельцем недвижимости в Вербье, можете быть уверены в стабильности своего права — попасть на рынок сложно, зато актив будет защищён в стране с сильным правопорядком.

Вербье и другие альпийские курорты

Как Вербье сравнивается с другими ведущими альпийскими и швейцарскими курортами? Во многих отношениях Вербье находится в верхнем эшелоне горнолыжных курортов мира, и понимание его относительной позиции может прояснить инвестиционные решения.

Ценообразование и престиж: Как уже отмечалось, Вербье в настоящее время является вторым по дороговизне рынком горнолыжной недвижимости в Альпах (сразу после Санкт-Морица) с ~CHF 22,100/м² ubs.com. Это ставит его впереди других элитных швейцарских курортов, таких как Церматт, Гштаад и перспективный Андерматт ubs.com. На международном уровне уровень цен в Вербье сопоставим или превосходит цены на всемирно известных французских курортах: например, Куршевель 1850 во Франции исторически отмечал цены в диапазоне €20–30 тыс. за м², что сопоставимо с верхней планкой Вербье. Сверхпремиальные шале в Вербье (CHF 35 тыс./м² и более) находятся на одном уровне с роскошной недвижимостью в Куршевеле, Межеве или Валь-д’Изере среди объектов высшего класса. Австрийские и итальянские курорты, как правило, отстают по ценам (за исключением, пожалуй, Кицбюэля, который имеет сильный сегмент люкса, но все же более низкие цены за м²). Таким образом, Вербье является одним из самых дорогих горнолыжных рынков в мире, что подтверждает его престиж ubs.com.

Отличия профиля покупателей: Покупатели недвижимости в Вербье очень интернациональны, как уже обсуждалось. Для сравнения, Санкт-Мориц — это курорт с долгой историей блеска высшего света (подумайте о европейской аристократии и знаменитостях). Санкт-Мориц также привлекает многих иностранных покупателей (в том числе значительное количество итальянцев благодаря географической близости, а также немцев и всемирных сверхобеспеченных лиц). Здесь также действует ограничение Lex Koller, но укоренена глубокая роскошная культура (например, дворцовый отель, поло на снегу и т.д.). Церматт, как курорт без автомобилей и немного более удалённый (доступен только на поезде), очень популярен среди швейцарских и немецких покупателей, а также тех, кого особенно привлекает чарующий Маттерхорн. Американцы тоже часто выбирают Церматт за его культовый статус. Гштаад отличается более сдержанной атмосферой старых денег; здесь более низкая высота для катания на лыжах, но привлекательность сохраняется круглый год (знаменитые летние школы, теннис и т.д.) и много состоятельных швейцарцев, а также некоторых иностранцев (особенно исторически крепкие связи с ближневосточными королевскими семьями и британцами). Андерматт уникален: это новичок, который целенаправленно добивался интереса иностранных покупателей, освободив их от Lex Koller mansionglobal.com mansionglobal.com. В итоге в Андерматте очень разнообразный пул покупателей – половина швейцарцев, половина иностранцев со всего мира mansionglobal.com. В Андерматте цены ниже, но быстро растут (~7,7% годового прироста за 10 лет) mansionglobal.com. Покупатель, который хочет более простых правил приобретения, может рассмотреть Андерматт, но должен быть готов к тому, что это развивающийся курорт (ощущение небольшого поселка, пока не столь оживлен, как Вербье, хотя ситуация улучшается благодаря инвестициям Vail и множеству новых проектов).

Горнолыжная зона и климат: Вербье может похвастаться одной из крупнейших лыжных областей в Швейцарии (4 Долины, 410 км трасс) heavenpublicity.co.uk. Это сопоставимо с регионом Энгадин курорта Санкт-Мориц (около 350 км, если учитывать близлежащие курорты) и больше, чем разрозненные области Гштаада. Лыжная зона Церматта (совместно с Червинией, Италия) также огромна (около 360 км) и известна близостью Маттерхорна. По высоте: верхняя станция подъёмника Вербье находится на высоте 3 330 м на Мон Фор heavenpublicity.co.uk, что обеспечивает отличную снегодостоверность. В Санкт-Морице верхняя точка (Diavolezza) — примерно 3 000 м; Кляйн Маттерхорн в Церматте — 3 883 м (самый высокий подъёмник в Европе), так что в Церматте есть возможность кататься по леднику даже летом. Для сравнения, в Гштааде максимальная высота — около 2 300 м, что хорошо в снежные зимы, но хуже в тёплые годы. Таким образом, устойчивость к климату высока у Вербье, Церматта, Санкт-Морица; у других — умеренно. Это становится важным сравнительным фактором: все более предпочтительны для покупателей курорты, которые выше по высоте и гарантируют снег, поэтому такие места, как Вербье и Церматт, опережают по росту цен более низкие курорты alpinepropintel.com.

Круглогодичная привлекательность: Все ведущие курорты стремятся стать круглогодичными, но некоторые из них имеют природные преимущества. В Вербье создали насыщенную летнюю программу (например, проводят Вербье-фестиваль классической музыки, который привлекает международную культурную публику). Церматт красив летом и популярен среди пеших туристов (вида на Маттерхорн — большой плюс). Санкт-Мориц, пожалуй, лидирует по многоcезонной привлекательности — здесь летом можно заниматься парусным спортом на озёрах, играть в гольф и участвовать в таких событиях, как Энгадинский летний марафон; вот уже более века это по-настоящему круглогодичное направление. Гштаад также очень круглогодичный курорт, здесь проходят знаменитый музыкальный фестиваль, конные соревнования и другие события — его считают не только зимним, но и летним светским местом. Андерматт развивает летний гольф и активные виды отдыха, но пока ещё только набирает известность. В сравнении Вербье уверенно держится как двухсезонный курорт, возможно, более привлекательный для молодой/любящей приключения публики летом (горный велосипед, трейлраннинг) плюс престижные мероприятия. Чем разнообразнее сезоны, тем выше потенциал сдачи в аренду и качество проживания.

Сообщество и атмосфера: У каждого курорта своя неповторимая атмосфера. Вербье часто описывают как место с веселой, молодежной энергетикой — он известен своей апре-ски вечеринкой (Farinet, Farm Club и др.), а также сочетанием спортивной публики и обеспеченных гостей. Здесь можно увидеть финансистов в одежде Patagonia, а не в формальных шубах. Санкт-Мориц, напротив, может показаться более формальным или показательно роскошным — представьте шубы, бутики дизайнеров и устоявшуюся социальную жизнь (его публика в среднем старше). Церматт — это очаровательная деревня с более спокойной атмосферой, альпинистскими традициями (организованные восхождения и т.д.) и роскошными шале; кроме того, из-за отсутствия автомобильного движения здесь тише (нет ревущих Lamborghini, как, возможно, в Санкт-Морице или Вербье). Гштаад продвигает слоган «поднимитесь вверх — замедлитесь» — ультра-роскошь, но очень сдержанно и спокойно; знаменитости скрываются здесь без лишнего шума. Для инвесторов такие нюансы имеют значение: если вы ищете доход от аренды, энергичный имидж Вербье может привлечь больше еженедельных арендаторов, чем тихая эксклюзивность Гштаада, например.

Сравнительные правила: Иностранцы могут покупать недвижимость на всех этих швейцарских курортах по разрешениям Lex Koller (Санкт-Мориц, Церматт, Гштаад — все в разрешенных зонах). Но интересно, что в некоторых местах, таких как Венген или Мюррен (в Бернском Оберланде), автотрафик запрещен и существует больше ограничений на покупку недвижимости иностранцами; это, однако, более мелкие рынки. За пределами Швейцарии французские курорты (например, Валь-д’Изер, Куршевель, Мерибель, Шамони) не имеют ограничений по национальности покупателей, что иногда упрощает инвестиции для иностранных покупателей. Однако там есть и другие трудности (французский налог на прирост капитала, другие законы о наследовании и т.д.). Швейцарские ограничения могут показаться сдерживающими, но именно этот дефицит (ограниченное количество недвижимости в иностранной собственности) делает курорты более эксклюзивными и может поддерживать высокую стоимость недвижимости.

Рыночные тенденции: Во время пандемии и после нее все ведущие альпийские рынки бурно росли. Индекс Knight Frank показал, что цены на дома во французских и швейцарских горнолыжных зонах значительно выросли в 2020–2022 годах, а на многих курортах был зафиксирован двузначный ежегодный прирост. Например, Alpine Prop Intel зафиксировал рост на 7–9% в швейцарских курортах в 2022 году, а также схожие значения в таких местах, как Валь-д’Изер alpinepropintel.com. Сейчас по всей Альпийской зоне отмечается общее замедление. На французских курортах в 2023/24 годах также наблюдался более сдержанный рост или стабилизация, а в некоторых — увеличение предложения (во Франции нет закона Вебера, поэтому застройщики много строили, чтобы воспользоваться спросом — например, новые проекты в Межеве или Валь-д’Изере). Швейцарские ограничения на строительство привели к меньшему объему нового предложения, поэтому рост цен здесь может сохраниться. В то же время, рост курса швейцарского франка сделал местную недвижимость дороже в пересчете на евро или доллар, тогда как французская (оцененная в евро) «кажется» дешевле для тех, кто держит доллары (из-за ослабления евро в начале 2024 года). Это может склонить некоторых иностранных покупателей в ту или иную сторону.

Сравнение налогов: Швейцария vs другие страны: Мы упоминали французский налог на недвижимость mansionglobal.com, который отпугивает некоторых состоятельных покупателей (примерно 0,5–1,5% ежегодно от стоимости недвижимости свыше €1,3 млн). В Австрии и Италии такого налога на недвижимость нет, но есть свои особенности (например, в Австрии часто требуется сдавать любое второе жилье иностранцев в аренду для туристов, а в Италии выше затраты при покупке). Стабильный и разумный налоговый режим Швейцарии — это плюс, однако стоит помнить, что во многих кантонах Швейцарии существует ежегодный налог на состояние на общий чистый капитал (включая недвижимость по всему миру) в размере примерно 0,1–0,5%. В Вале тоже взимается налог на состояние, но для состоятельных лиц его эффективная ставка сравнительно низкая и часто смягчается благодаря соглашениям о фиксированной налоговой ставке для некоторых иностранных резидентов.

Сравнение доходности от аренды: По данным арендного гида Knight Frank, французские курорты иногда могут показывать чуть более высокую доходность за счёт более низких цен на покупку, но при этом сохраняют высокий арендный спрос (например, Шамони — он доступнее по цене покупки, но популярен среди туристов). Однако у швейцарских курортов зачастую больше потенциал роста стоимости в долгосрочной перспективе, благодаря ограниченному предложению и статусу «средства сбережения». Здесь встаёт вопрос: доходность или рост? В Швейцарии чаще ставка делается на второе (сохранение/увеличение капитала), во Франции — больше на текущую доходность, но, возможно, с меньшим приростом капитала в долгосрочной перспективе (хотя это не строгое правило).

Качество инфраструктуры: Швейцарские курорты, включительно с Вербье, славятся первоклассной инфраструктурой (эффективные подъёмники, ухоженные трассы, надёжное электричество и водоснабжение и т.д.). Французские курорты различаются: некоторые имеют современные подъемники (например, горнолыжная область 3 Долины с Куршевелем), другие могут иметь более устаревшую инфраструктуру. Именно за надёжность и комфорт готовы платить в Швейцарии.

В заключение, Вербье держится на своем уровне или лидирует по многим направлениям: цена, спрос, международный престиж, качество катания на лыжах и круглогодичные предложения. Его главные швейцарские конкуренты — Санкт-Мориц и Церматт, каждый из которых обладает своими уникальными сильными сторонами (Санкт-Мориц — для ультра-люксового образа жизни и событий, Церматт — для альпинистской магии и того самого вида на Маттерхорн). Гштаад предлагает иной опыт — скорее, это летнее убежище, где также есть катание на лыжах, что привлекает определенную элиту. При выборе между ними большую роль играют личные предпочтения: вы предпочитаете блистательную высшую знать (Санкт-Мориц), атмосферу уюта без машин (Церматт), тихую утонченность (Гштаад) или энергичную космополитичную сцену (Вербье)? С точки зрения инвестиций все эти курорты доказали свою устойчивость и востребованность. Недавняя награда Вербье как «Лучший горнолыжный курорт мира» в 2022 году heavenpublicity.co.uk — это значимый плюс, свидетельствующий о широком признании его превосходства. И в сравнении лицом к лицу Вербье стабильно входит в число лучших вариантов для покупателей, которые хотят сочетать серьезное катание и оживленную деревенскую жизнь schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch.

Также можно провести сравнение с некоторыми североамериканскими курортами (для полноты картины): такими, как Аспен или Вейл в США, или Уистлер в Канаде. В Аспене ультра-премиальные дома достигают еще более высоких абсолютных цен (мега-особняки по $25M+), но по цене за м2 Вербье хорошо конкурирует благодаря высокой плотности и ограниченности земли в Альпах. Многие европейцы предпочитают именно Альпы из-за культурных и транспортных преимуществ, поэтому Вербье часто выигрывает для международных покупателей, которые могли бы рассматривать дома на лыжных курортах США.

В конечном счете, Вербье находится в высшей лиге наряду с Санкт-Морицем, Церматтом, Куршевелем, Межевом и др. Он предлагает уникальное сочетание качеств, благодаря которому его называют лучшим всесторонним горнолыжным курортом Европы. Пока эта репутация сохраняется, рынок недвижимости в Вербье продолжит процветать — как в сравнении, так и совместно с другими премиальными альпийскими курортами.

Выводы и перспективы

Рынок недвижимости Вербье по состоянию на 2025 год характеризуется стабильностью, эксклюзивностью и зрелым балансом после бума прошлых лет. Цены на жилье и роскошную недвижимость находятся на исторических максимумах — на это влияет неутолимый спрос при крайне ограниченном предложении. Ажиотаж пандемийной эры сменился устойчивым темпом, и пока нет признаков значительного спада. Напротив, прогнозируется умеренный рост и сохранение высокой стоимости.

Ключевые выводы этого обзора включают:

• Устойчивость жилого сектора: Рынок жилья в Вербье остается одним из самых устойчивых в Альпах. Даже несмотря на то, что ежегодный рост цен снизился до однозначных значений, стоимость недвижимости на курорте поддерживается уникальными факторами – юридическими ограничениями на новое строительство, неизменным интересом со стороны состоятельных зарубежных покупателей и статусом курорта высокого класса. Покупателям нужно быть готовыми к высокой цене входа, но исторически те, кто сделал этот шаг, получали не просто дом, а актив, сохраняющий свою стоимость (или растущий в цене) на протяжении различных экономических циклов alpinepropintel.com.
• Особенности рынка элитной недвижимости: Сегмент ультра-люкса в Вербье претерпевает небольшую корректировку; рекордные цены привели к паузе и более избирательному спросу. Тем не менее, престиж владения трофейным шале в Вербье остается неизменным. Мы ожидаем, что элитный сегмент продолжит торговаться в относительно узком диапазоне – значительных коррекций не предвидится без внешних шоков, благодаря глубине состоявшихся покупателей, желающих заполучить такие активы. Фактически, самый верхний сегмент рынка (объекты стоимостью более 10 млн шв. франков) ожидаемо сохранит или нарастит стоимость, даже если жилье среднего сегмента покажет более стабильную динамику jamesedition.com.
• Коммерческие и арендные возможности: Рынок аренды предлагает стабильную доходность на уровне 3–4%, чему способствуют длинный зимний сезон и растущая летняя привлекательность alpinepropintel.com knightfrank.com. Инвесторы, ориентированные на доход, могут быть уверены в стабильной популярности Вербье; сезонный спрос не ослабевает. В коммерческом сегменте ограниченное количество торговых и гостиничных площадей гарантирует, что любые вложения (например, гостиница или магазин) сопровождаются стабильным спросом и престижем из-за ассоциации с брендом Вербье. Синергия между успехом туризма и результатами рынка недвижимости очевидна: пока Вербье продолжает привлекать состоятельных туристов, им будут нужны места для проживания, шопинга и отдыха – что создает замкнутый цикл для владельцев недвижимости.
• Будущее развитие и инфраструктура: Вербье активно готовит себя к будущему. Грядущие инфраструктурные проекты, такие как подъемник Savoleyres и новый спортивный центр, улучшат условия для жизни и отдыха heavenpublicity.co.uk valdebagnes.ch. К 2028 году Вербье предложит еще лучшее сообщение и удобства, укрепляя свои позиции в числе ведущих альпийских курортов. Для недвижимости это означает, что инвестиционная среда со временем улучшается — вы приобретаете жилье на курорте, который постоянно развивается, а не стоит на месте. Более доступный, устойчивый и насыщенный активностями Вербье привлечет новые поколения туристов и покупателей.
• Регуляторные нюансы: В перспективе регуляторные изменения (ужесточение правил для иностранных покупателей, возможные налоги на второе жилье) добавляют элемент осторожности ubs.com ubs.com. Хотя эти меры могут немного охладить спрос или повысить стоимость владения, они также отражают управляемый подход Швейцарии к рынку недвижимости — предотвращая перегрев и спекулятивные пузыри. В долгосрочной перспективе такая стабильность выгодна для серьезных инвесторов. Тем не менее, заинтересованным сторонам стоит следить за обсуждением этих мер и, возможно, принимать решения быстрее, если они опасаются ужесточения правил (например, иностранец может захотеть купить в 2025 году, а не в 2027, если ожидает ужесточения Lex Koller).
• Конкурентные преимущества: По сравнению с другими альпийскими точками, Вербье неизменно подтверждает свою силу — будь то в плане цен, образа жизни или устойчивости. Он достигает привлекательного баланса: гламурный, но спортивный, престижный, но подходящий для семей, международный, но при этом по-настоящему швейцарский. Такая универсальная привлекательность, скорее всего, обеспечит Вербье место на верхних строчках списков желающих приобрести недвижимость, даже несмотря на достойную конкуренцию со стороны таких мест, как Санкт-Мориц или Церматт. По сути, Вербье не обязательно быть абсолютным «победителем» среди курортов — ему просто важно оставаться в топе, и все свидетельствует о том, что так и будет.

Прогноз: Ожидается, что в ближайшие несколько лет устойчивый, хотя и не впечатляющий рост стоимости недвижимости в Вербье составит несколько процентов в год investropa.com. Возможны отдельные временные спады (например, в определённых сегментах или если глобальное событие приведёт к более широкому замедлению), но такая слабость, вероятнее всего, будет встречена отложенным спросом и фундаментальной поддержкой цен. Инвесторские настроения остаются положительными — недвижимость Вербье рассматривается как долгосрочное вложение с сочетанием выгоды для стиля жизни и финансовой отдачи. Состав покупателей может измениться: например, к ним могут присоединиться больше покупателей из Северной Америки или Ближнего Востока, привлечённых сильным долларом или стабильностью франка — но разнообразие спроса остаётся преимуществом.

Кроме того, по мере того как молодые состоятельные люди (миллениалы и предприниматели поколения Z) начинают инвестировать в недвижимость отдыха, знаменитая ночная жизнь и экстремальные виды спорта в Вербье хорошо позиционируют его для этой демографической группы. Усилия курорта в области устойчивого развития также соответствуют ценностям молодых покупателей, что может добавить ещё один уровень привлекательности (приятно знать, что ваш дом для отпуска находится в сообществе, стремящемся к экологическим инициативам).

В заключение, рынок недвижимости Вербье в 2025 году и далее находится на пути к дальнейшему процветанию, хотя и в более умеренных темпах по сравнению с недавним прошлым. Для тех, кто рассматривает возможность инвестирования, посыл ясен: Вербье предлагает уникальный и привлекательный комплекс — но вход требует приверженности как с финансовой точки зрения, так и в понимании правил. Однако оказавшись внутри, вы присоединяетесь к клубу собственников, которым доступны не только капиталовложения, но и бесценный опыт жизни в Альпах на высшем уровне. Как можно охарактеризовать это в духе современных заголовков: Вербье — это не просто рынок недвижимости, а инвестиция в стиль жизни, и всё указывает на то, что она будет приносить дивиденды ещё долгие годы.

Источники: В данном отчёте использовались данные и аналитика ведущих швейцарских финансовых учреждений (UBS, Julius Baer), консалтинговых агентств по недвижимости (Investropa, Knight Frank, Savills), публикации швейцарского правительства и местных властей Вербье. Среди использованных материалов — UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com, Ski Property Report от Knight Frank knightfrank.com knightfrank.com, аналитика Alpine Property Intelligence alpinepropintel.com alpinepropintel.com, тенденции рынка класса люкс от JamesEdition jamesedition.com, федеральные бюллетени Швейцарии jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch, а также местные новости из Валь-де-Бань valdebagnes.ch valdebagnes.ch, среди прочего, чтобы обеспечить всесторонний и актуальный взгляд на рынок недвижимости Вербье в 2025 году.