Обзор рынка недвижимости Канн в 2025 году
Рынок недвижимости Канн в 2025 году остается устойчивым и элитным, что выражается в росте цен, низком предложении и высоком спросе. По состоянию на конец 2024 года цены на продажу в Каннах выросли примерно на 4,6% в годовом исчислении, несмотря на общее замедление по стране ondesdelimmo.com. Средняя цена за квадратный метр квартир составляет около €6,100 (на 4 квартал 2024 года) cotedazur-sothebysrealty.com – одна из самых высоких во Франции, а в престижных районах цены значительно выше. Объемы продаж недвижимости остаются высокими: регион Французской Ривьеры (включая Канны) зафиксировал более €9 миллиардов сделок с недвижимостью в 2024 году (примерно на 12% больше, чем в 2023 году) investropa.com. Примечательно, что около 30% покупателей – иностранцы, а почти треть стоимости сделок приходится на объекты класса люкс стоимостью свыше €5 миллионов investropa.com investropa.com. Несмотря на высокие цены, спрос на аренду остается сильным – арендные ставки в Каннах выросли примерно на 8% за прошлый год на фоне сокращения предложения ondesdelimmo.com. Типичная доходность от аренды составляет около 3–4% в престижных районах Канн (для сравнения, квартиры в соседнем Антибе приносят около 4,5% investropa.com). В целом, в 2025 году рынок недвижимости Канн на подъеме: высокие цены и спрос на элитное жилье поддерживаются международными покупателями, ограниченным новым предложением и вечной привлекательностью города для инвестиций и жизни.
Тенденции на рынке жилой недвижимости
Спрос против предложения: В Каннах наблюдается хронический дефицит предложения на рынке жилой недвижимости. Количество выставленных на продажу домов резко сократилось с 2022 года, что создало интенсивный рынок продавца ondesdelimmo.com. Хотя к середине 2023 года больше владельцев выразили готовность продавать, спрос со стороны покупателей всё ещё значительно превышает количество предложений, особенно на небольшие квартиры ondesdelimmo.com. Фактически, компактные объекты самые востребованные – студии и однокомнатные квартиры составляют около 49% запросов покупателей ondesdelimmo.com. Такой акцент на более компактные и доступные pieds-à-terre отражает как интерес инвесторов, так и стремление покупателей вторых домов к объектам, которые проще сдавать в аренду.
Динамика цен: Цены на жилую недвижимость в Каннах продолжают постепенно расти. К 4 кварталу 2024 года во всех категориях площадей наблюдался рост цен: например, медианная цена студии выросла на +3% в годовом выражении, а более крупные трёхкомнатные квартиры подорожали на +6% ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Даже просторные пятикомнатные квартиры (часто роскошные семейные апартаменты) подорожали примерно на +7% до медианы ~1,59 млн евро ondesdelimmo.com. Эта тенденция, при которой крупные объекты дорожают быстрее всего, говорит о том, что состоятельные покупатели повышают цены на премиальные площади – и эта динамика, вероятно, сохранится и в 2025 году. Географически центральные и прибрежные районы лидируют по росту цен; объекты в центре Канн и на юго-восточном побережье выставляются по ценам выше средних, тогда как некоторые периферийные районы остаются чуть более доступными ondesdelimmo.com.
Динамика районов: В Каннах местоположение — это всё. В ультра-престижных зонах, таких как La Croisette, Palm Beach и La Californie, цены значительно выше среднего cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Например, квартиры на La Croisette (набережная с роскошными отелями) в среднем стоят около 11 385 €/м² cotedazur-sothebysrealty.com, что отражает премию за вид на море и престижный адрес. В La Californie, эксклюзивном жилом районе на холме, известном своими виллами и панорамами залива, средняя цена составляет около 9 140 €/м² cotedazur-sothebysrealty.com. Даже район в центре города «La Banane» (между Круазетт и главным бульваром) очень ценится — не за виды, а за удобство. Его центральное расположение и круглогодичный спрос на аренду (благодаря конгрессам и туризму) делают его особенно привлекательным для инвесторов, ищущих высокую доходность от аренды cotedazur-sothebysrealty.com. С другой стороны, такие районы, как La Croix-des-Gardes (тихий квартал на холме), предлагают живописные виды и спокойствие, но с чуть меньшим интересом со стороны иностранных покупателей, что делает цены там немного более доступными cotedazur-sothebysrealty.com. В целом, рынок Канн сильно сегментирован: небольшие старые квартиры в глубине города могут начинаться от 6 000 €/м², тогда как современные пентхаусы или исторические виллы в престижных местах легко превышают 20 000–25 000 €/м² cotedazur-sothebysrealty.com.
Рынок аренды: Сектор аренды в Каннах жесткий и становится еще жестче. Предложение долгосрочной аренды сократилось по всем типам недвижимости (например, количество объявлений о сдаче 2-комнатных квартир упало примерно на 25% в годовом исчислении) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Из-за меньшего количества квартир для сдачи арендные ставки резко выросли, особенно на самые востребованные объекты. Медианная арендная плата за однокомнатную квартиру (2 pièces) достигла примерно €950 в месяц (рост +8% за год) ondesdelimmo.com, в то время как студии в среднем стоят около €700 (+1%). Более крупные семейные квартиры показали меньший рост арендной платы, но их доступность резко снизилась (объявления о сдаче 3–4-комнатных квартир сократились на 30–40% за год) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Этот дефицит аренды частично объясняется новыми правилами энергоэффективности, которые постепенно исключают квартиры с низкими рейтингами из пула аренды my-french-house.com, а также тем, что владельцы переводят жилье в более прибыльную краткосрочную аренду во время проведения мероприятий. В результате сложился рынок арендодателя – низкая вакантность и рост арендных ставок. Для инвесторов аренда в Каннах может быть выгодной (высокий спрос со стороны туристов и бизнесменов), хотя стоимость недвижимости настолько высока, что доходность от аренды остается умеренной (часто 3–4% в год). Тем не менее, учитывая мировую привлекательность Канн и постоянный приток посетителей, хорошо расположенные квартиры могут приносить стабильный доход и рост капитала со временем cotedazur-sothebysrealty.com.
Аналитика рынка элитной недвижимости
Канны являются синонимом роскошной недвижимости — от особняков в стиле бель-эпок до современных пентхаусов. В 2025 году сегмент ультра-премиум остается активным, но демонстрирует признаки умеренного роста, а не ажиотажа. В период с 2022 по 2024 год город фактически зафиксировал снижение объема сделок на 45% для объектов стоимостью выше 1 млн евро investropa.com. Это говорит о том, что вершина рынка достигла временного плато, с меньшим количеством крупных сделок — возможно, из-за глобальной экономической неопределенности или спада после пандемии. Тем не менее, цены на вершине рынка не снизились; они продолжают медленно расти. В 2024 году стоимость элитной недвижимости в Каннах все еще выросла как минимум на +3% в среднем, а в некоторых сегментах (например, крупные апартаменты) — даже больше investropa.com ondesdelimmo.com. К концу 2024 года средняя цена за м² в Каннах (по всем сегментам) достигла 6 119 евро — примерно на 4,1% выше, чем в начале этого года investropa.com, что иллюстрирует плавный, но стабильный рост стоимости элитной недвижимости.Сверхпремиальный спрос: Фактор гламура Канн гарантирует, что спрос на топовые объекты недвижимости никогда по-настоящему не угасает. Виллы на набережной, пентхаусы с видом на море и исторические особняки постоянно пользуются спросом. Действительно, в 2024 году значительная доля сверхпремиальных продаж на Ривьере (дома стоимостью свыше 5 млн евро) была сосредоточена в знаковых локациях, таких как Канны, чему способствуют состоятельные международные покупатели, ищущие статусные активы investropa.com. Многие такие объекты продаются вне рынка через закрытые сети investropa.com. Ла Калифорни и Пальм-Бич выделяются как два престижных района Канн, на которые нацелены лица с очень высоким уровнем достатка. Ла Калифорни предлагает уединённые виллы на холмах с пышными садами и панорамными видами – здесь расположены одни из лучших резиденций в Каннах cotedazur-sothebysrealty.com. Пальм-Бич, на оконечности Круазетт, ценится за своё расположение у воды и тихую эксклюзивность; недавняя реконструкция и обновления в этом районе только усилили его привлекательность cotedazur-sothebysrealty.com. Современная вилла с пятью спальнями в этих кварталах может легко стоить 10–20+ млн евро, а обновлённые пентхаусы на Круазетт с террасами с видом на залив также имеют многомиллионные ценники. Потолок роскоши продолжает расти: на Ривьере настоящие сверхпремиальные владения (особенно крупные участки у воды) в последние годы продавались по цене от 18 до 30 млн евро investropa.com, а в соседних районах, таких как Сен-Жан-Кап-Ферра, средняя стоимость превышает 28 000 евро за м², а рекордные продажи достигают 70 000 евро за м² investropa.com. Сами Канны выигрывают от этого эффекта ореола – они остаются чуть более «доступными», чем Монако или Кап-Ферра, что на самом деле усиливает их привлекательность для международной элиты, ищущей престижный второй дом, который при этом предлагает относительную выгоду.
Профиль покупателя: Сегмент роскоши в Каннах в значительной степени определяется иностранными деньгами и покупателями вторых домов. Международные инвесторы – особенно из Ближнего Востока, Северной Америки и Европы – очень активны в верхнем сегменте рынка investropa.com investropa.com. Покупатели из стран Персидского залива (GCC) вложили примерно 1–2 млрд евро в недвижимость Лазурного берега только в 2024 году investropa.com investropa.com, большая часть этих средств пошла на ультра-роскошные виллы и апартаменты. Американцы также увеличили свое присутствие, чему способствовали сильный доллар и звездная репутация Канн investropa.com. Тем временем британские покупатели (традиционно сильные на Лазурном берегу) тоже возвращаются, чему способствует рост благосостояния на родине, несмотря на сложности, связанные с Brexit investropa.com. Примечательно, что российские олигархи были значимыми игроками на элитном рынке Канн в последние десятилетия; хотя санкции ЕС с 2022 года ограничили их активность (десятки российских вилл на Лазурном берегу были заморожены властями politico.eu), многие состоятельные россияне по-прежнему действуют через подставных лиц или не подпавших под санкции членов семьи, сохраняя присутствие в регионе politico.eu politico.eu. В целом, рынок элитной недвижимости Канн по-настоящему интернационален: это сочетание европейцев, ближневосточных монархов, состоятельных американцев и других мировых миллионеров, все они стремятся получить часть стиля жизни на Лазурном берегу. Такой разнообразный спрос защищает верхний сегмент рынка – даже если одна группа замедляется, другая часто занимает ее место.
Перспективы коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость Канн тесно связана с их статусом мирового центра событий и туризма. Экономика города во многом опирается на конференции, фестивали, гостиничный бизнес и люксовую розницу – именно эти сектора формируют спрос на коммерческие площади.
Гостеприимство и мероприятия: Рынок гостеприимства в Каннах является краеугольным камнем коммерческой недвижимости благодаря насыщенному календарю событий города. Каждый год Канны принимают международные мероприятия – Каннский кинофестиваль, фестиваль рекламы Lions, MIPIM (глобальная конференция по недвижимости), музыкальные и яхтенные фестивали – которые увеличивают население города и заполняют все гостиничные номера. Например, Каннский кинофестиваль в мае привлекает более 200 000 посетителей (при населении всего 75 000 жителей) и приносит примерно 200 миллионов евро в местную экономику за две недели livingonthecotedazur.com. Это единственное событие составляет примерно четверть годового дохода Канн от туризма livingonthecotedazur.com. Такие масштабные мероприятия приводят к огромному спросу на отели, краткосрочную аренду, рестораны и розничную торговлю. Лучшие прибрежные отели и бутик-апартаменты почти полностью заняты во время крупных фестивалей, а цены за ночь взлетают. Давление ощущается не только в сезон – Канны стремятся развивать круглогодичный деловой туризм, чтобы сгладить пики и спады. Дворец фестивалей (главный конгресс-центр Канн) инвестирует в модернизацию – например, в 2024 году потратит 1 миллион евро на установку иммерсивной звуковой технологии Dolby Atmos en.palaisdesfestivals.com, чтобы привлечь больше конгрессов и корпоративных мероприятий вне летнего сезона. Цель – стратегия “туризма 12 месяцев” en.palaisdesfestivals.com: проводя конгрессы, выставки и небольшие фестивали осенью и зимой, Канны обеспечивают загрузку отелей и площадок за пределами традиционного летнего и фестивального пика. Для коммерческой недвижимости это означает стабильный спрос на площадки для мероприятий и объекты гостеприимства. Инвесторы продолжают проявлять интерес к отелям Канн, хотя входные цены высоки, а предложение ограничено (немногие отели в центре часто выставляются на продажу). Также наблюдается высокий интерес к роскошным объектам краткосрочной аренды (виллы и апартаменты), рассчитанным на знаменитостей, руководителей и состоятельных туристов – что фактически размывает грань между жилыми и коммерческими инвестициями.
Розничная торговля: Элитная розничная торговля в Каннах процветает за счет туристических и местных расходов на предметы роскоши. Золотой Квадрат вокруг набережной Круазетт и улицы Антиб объединяет бутики высокого класса, флагманские магазины дизайнеров, галереи и ювелирные салоны. Во время крупных мероприятий эти магазины испытывают наплыв состоятельных посетителей (актеры, кинопродюсеры, бизнесмены), что может составлять значительную часть годовых продаж. Арендная плата за торговые помещения на лучших участках Круазетт остается одной из самых высоких во Франции за пределами Парижа, чему способствует престиж локации. Текущая инициатива города по обновлению набережной Круазетт (описана ниже) включает улучшение условий для шопинга – расширенные променады, лучшее освещение и безопасность – что должно еще больше увеличить поток покупателей cannes.com. Местная коммерция (рестораны, кафе, сервисы) также выигрывает от благосостояния Канн и проводимых мероприятий. Такие районы, как Ле Сюке (Старый город) и Карре д’Ор, оживленно торгуют в высокий сезон. Хотя электронная коммерция и мировые экономические потрясения представляют собой вызовы, традиционная розничная торговля в Каннах, особенно в сегменте люкс, остается устойчивой благодаря фактору впечатлений – состоятельные покупатели, приезжающие на гламурные события или в отпуск, хотят делать покупки лично на Круазетт. Поэтому интерес инвесторов к хорошо расположенным коммерческим помещениям (магазины, заведения общепита) остается высоким, хотя доходность относительно невелика из-за высокой стоимости недвижимости.
Офисные помещения: Офисный рынок – это меньшая часть коммерческого сектора Канн, но его нельзя игнорировать. В отличие от крупных городов, Канны не являются крупным офисным центром; однако существует спрос на профессиональные помещения со стороны секторов, связанных с местной экономикой – компании по организации мероприятий, киностудии и медиафирмы, брокеры по яхтам, агентства недвижимости и финансовые сервисы и др. Многие офисы сосредоточены в центре и вокруг него (например, рядом с вокзалом или в районе Канн Ла Бокка). Одним из заметных событий стало появление креативного/аудиовизуального кластера вокруг нового кампуса Бастид Руж (западные Канны): инициатива “Cannes On Air” привела в город университетский кампус, бизнес-инкубатор и студии, нацеленные на привлечение медиа-стартапов и предприятий киноиндустрии cannes.com. Это добавляет современные офисные и студийные помещения для поддержки сектора кино и создания контента в Каннах. Кроме того, появились коворкинги для мобильных профессионалов, которых привлекает ривьерский образ жизни. В целом, вакантность офисов в Каннах относительно низкая, но арендные ставки не достигают уровня крупных городов. В будущем спрос на офисные и студийные помещения может вырасти, если Канны смогут расширить свою технологическую и креативную экономику благодаря проектам вроде Cannes On Air.
В целом, коммерческие перспективы Канн на 2025 год оптимистичны, чему способствует уникальное положение города в сфере мировых мероприятий и люксового туризма. Гостиничная недвижимость и хорошо расположенные торговые площади, вероятно, останутся востребованными. Усилия города по модернизации инфраструктуры и диверсификации (технологии, образование, круглогодичные события) должны еще больше укрепить коммерческую недвижимость, делая Канны не только летней площадкой для отдыха, но и привлекательным местом для бизнеса.
Новые проекты и инфраструктурные инициативы
Несмотря на давно сложившийся городской облик, Канны переживают несколько заметных преобразований и обновлений, которые сформируют рынок недвижимости в ближайшие годы. Ключевые проекты включают:
- Реконструкция Круазетт: Легендарный бульвар де ла Круазетт — самая известная улица Канн — проходит через уникальное обновление и редизайн. Город провёл крупный международный архитектурный конкурс и представил победивший проект в конце 2022 года cannes.com. Руководят проектом известные бюро (включая Snøhetta и Atelier Roland Castro), работы стартовали в начале 2024 года cannes.com. Проект включает модернизацию подземных коммуникаций, создание возобновляемой талассо-термальной энергосети для прибрежных зданий, а затем полное обновление общественных пространств Круазетт cannes.com. Бульвар станет ещё более удобным для пешеходов, безопасным и элегантным — с улучшенным освещением, озеленением и расширенными променадными зонами для повседневного отдыха и проведения престижных мероприятий cannes.com. Эти инвестиции укрепят престиж Круазетт, что принесёт выгоду роскошным отелям, магазинам и апартаментам вдоль бульвара. С точки зрения недвижимости, обновлённая Круазетт должна повысить стоимость объектов в округе (и без того одних из самых дорогих) и сохранить конкурентоспособность Канн в привлечении мероприятий и туристов.
- Креативный хаб “Cannes On Air”: Канны диверсифицируются благодаря развитию креативной и технологической экосистемы, сосредоточенной в районе Канны-ла-Бокка (западная часть города). Флагманом выступает Креативный кампус Бастид Руж, открывшийся в 2021 году и сейчас принимающий около 1 000 студентов (кампус Жоржа Мельеса Университета Лазурного берега) cannesthebrand.com. Этот кампус специализируется на профессиях в области кино, телевидения и мультимедиа — что вполне соответствует городу кино. Вокруг него формируется новый бизнес-инкубатор и студии в рамках инициативы “Cannes On Air” cannes.com. Цель — превратить Канны в крупный центр аудиовизуального производства, закрепив креативные компании на местном уровне cannes.com. Для рынка недвижимости это означает появление новых офисных помещений, образовательных учреждений и, возможно, студенческого жилья в Канны-ла-Бокка. Здесь же находится впечатляющий Cineum Cannes — футуристичный мультиплекс-кинотеатр, открывшийся в Бастид Руж и подчеркивающий приверженность Канн передовой инфраструктуре для киноиндустрии. Со временем эти проекты могут повысить стоимость недвижимости в районе Ла-Бокка и стимулировать дальнейшее развитие смешанного типа (например, студии, коворкинги, доступные квартиры для молодых специалистов).
- Модернизация портов и марин: Учитывая статус Канн как центра яхтинга, инфраструктура марин является приоритетом. Реализуется многоэтапный проект по расширению и модернизации Старого порта Канн (Vieux-Port) и прилегающих объектов. К 2024 году планы включают продление пирса Жетэ Альбер-Эдуар и перепланировку зоны Лобёф, добавив тысячи квадратных метров новых портовых площадей boatindustry.com. Это позволит порту принимать большее количество и более крупные яхты, а также улучшить обслуживание пассажиров (что важно и для круизного туризма). Расширенная марина повышает привлекательность Канн для состоятельных владельцев яхт и может привести к появлению новых коммерческих объектов на набережной — ресторанов, бутиков, возможно, обновлению территории вокруг порта. Кроме того, Порт Кантон на другом конце Круазетты также был улучшен: здесь появилась новая набережная и школа парусного спорта. Развитие морской инфраструктуры обычно оказывает положительный эффект на рынок элитной недвижимости, ведь яхтсмены часто приобретают здесь жилье — улучшение причала сегодня может привести к продаже виллы завтра.
- Улучшения транспортной инфраструктуры: На региональном уровне улучшение транспортной связанности приносит пользу Каннам. Город связан с железнодорожной сетью TER и TGV, и поэтапные модернизации (улучшение путей, увеличение количества рейсов) продолжаются с целью сокращения времени в пути до Ниццы и других городов. Аэропорт Ницца Лазурный Берег (ближайший международный аэропорт, примерно в 30 минутах от Канн) продолжает расширять маршрутную сеть — что крайне важно для международных покупателей и участников мероприятий. На местном уровне Канны инвестируют в улучшение движения и решения для парковки (например, новые системы «умной» парковки) cannes.com для обслуживания наплыва гостей во время мероприятий. Также обсуждается перспектива будущих продлений высокоскоростных железных дорог и даже трамвайных или BRT (скоростных автобусных) систем вдоль побережья, хотя это долгосрочные проекты. Все такие инфраструктурные улучшения повышают привлекательность недвижимости Канн, поскольку улучшение доступности и качества городской среды делает город более удобным для жизни, работы и инвестиций.
В заключение, градостроительство и развитие Канн балансируют между сохранением и инновациями. Украшая свою жемчужину (Круазетт), развивая новые креативные индустрии и модернизируя транспортную и морскую инфраструктуру, Канны обеспечивают себе статус мирового курорта. Инвесторы в недвижимость и домовладельцы выигрывают, поскольку такие проекты часто приводят к росту капитала, особенно в районах, на которые они оказывают прямое влияние (набережная, Ла Бокка, портовая зона). Канны — город с историей, но в 2025 году он точно не стоит на месте.
Иностранные инвестиции и демография покупателей
Иностранные покупатели давно играют ключевую роль на рынке недвижимости Канн, и их значение только возросло в 2025 году. По оценкам, иностранцы составляют примерно 30% всех покупателей недвижимости на Лазурном Берегу Франции (включая Канны) investropa.com. В сегменте элитной недвижимости Канн доля иностранных покупателей еще выше. Вот кто покупает:
- Европа (Великобритания, ЕС и Швейцария): Европейские покупатели в совокупности составляют крупнейшую группу иностранных инвесторов в регионе — около 40% международных сделок в 2024 году пришлось на европейцев investropa.com. Британские покупатели остаются очень активными в Каннах, их привлекают культурные связи и образ жизни, даже после Брекзита. Сильный фунт в последние годы и рост доходов в Великобритании вновь пробудили интерес британцев к недвижимости на Лазурном Берегу investropa.com. Вместе с ними, немецкие, швейцарские, бельгийские и скандинавские покупатели ищут второе жилье или инвестиционные объекты, ценя стабильность и престиж Канн. Многие покупатели из ЕС предпочитают апартаменты на Круазетт или виллы в охраняемых резиденциях для отдыха.
- Ближний Восток (страны Персидского залива): Возможно, самая влиятельная группа в последнее время — инвесторы из стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), в частности Саудовская Аравия, ОАЭ, Катар и Кувейт, которые вкладывают капитал в Канны. В 2024 году только покупатели из стран GCC обеспечили около 25% всех иностранных покупок недвижимости, потратив более 2 млрд евро на недвижимость на Лазурном Берегу investropa.com. Обычно они нацелены на ультра-люксовые объекты: виллы на берегу, роскошные поместья и элитные девелоперские проекты. Для этих покупателей важны приватность и престиж; им нравятся районы вроде La Californie (с огромными охраняемыми виллами) или новые элитные жилые комплексы. Их интерес обусловлен как образом жизни (спасение от экстремальной жары, наслаждение светской жизнью Ривьеры), так и диверсификацией инвестиций. Этот приток покупателей с Ближнего Востока помог сохранить устойчивость цен на элитную недвижимость, поскольку их покупательная способность значительна.
- Северная Америка (США и Канада): Американцы стали заметной силой на рынке Канн. Благодаря сильному курсу доллара по отношению к евро, американцы находят «выгодные предложения» на рынке европейской недвижимости — фактически получая скидку за счет обменного курса investropa.com. В 2019–2023 годах рост цен на недвижимость в регионе частично был обусловлен покупателями из США и стран Ближнего Востока, которые воспользовались благоприятными колебаниями валют investropa.com. К 2025 году количество запросов от американских покупателей резко выросло (один источник отметил почти 30% рост интереса из США в начале 2025 года по сравнению с 2024) my-french-house.com. Эти покупатели часто ищут инвестиции в образ жизни: пье-де-терр для отпуска (с возможностью сдачи в аренду в их отсутствие) или даже частичный переезд ради климата Ривьеры. Также наблюдается интерес из Канады, хотя и в меньших масштабах. Североамериканцы предпочитают известные районы (им нравятся Круазетт и Палм-Бич за гламур, или соседний Кап д’Антиб за поместья). Относительно стабильная экономическая и политическая ситуация во Франции, а также специальные налоговые соглашения и отсутствие ограничений на иностранное владение недвижимостью делают инвестиции для американцев комфортными investropa.com.
- Россия и СНГ: Русские исторически были крупными игроками на рынке элитной недвижимости Канн — скупая виллы на берегу и пентхаусы в 2000–2010-х годах. Официально санкции с 2022 года это ограничили: Франция заморозила около 50 объектов недвижимости, принадлежащих попавшим под санкции россиянам (многие на Лазурном берегу) politico.eu. Однако на практике ситуация сложнее. По оценкам, около 30 000 русскоязычных жителей проживают в Каннах и окрестностях (Канны, Антиб, Монако и др.), и по неофициальным данным, многие состоятельные россияне по-прежнему тихо проводят время в регионе через членов семьи или скрытые корпоративные структуры politico.eu politico.eu. Хотя новых открытых покупок россиянами стало меньше из-за финансовых и визовых ограничений, некоторая активность сохраняется в тени. Кроме того, покупатели из других постсоветских стран (Украина, Казахстан и др.) проявляют интерес к недвижимости на Ривьере, иногда занимая место, освободившееся после ухода россиян. В общем, восточноевропейские деньги не исчезли, но в 2025 году стали более незаметными.
- Китай и другие регионы: Покупатели из Китая и Восточной Азии встречаются в Каннах реже, чем на рынках Парижа или Лондона, но иногда появляются среди покупателей ультра-элитной недвижимости (чаще выбирая Париж для бизнеса, а Канны — для отдыха). Несколько состоятельных индийцев и выходцев из других частей Азии или Африки также рассматривают недвижимость в Каннах как часть диверсификации глобального портфеля. Их немного, но они заметны, когда приобретают знаковые объекты.
Мотивация: Почему эти иностранные покупатели стекаются в Канны? Общие причины — образ жизни и инвестиционная надежность. Канны предлагают редкое сочетание роскоши и культуры — от яхтинга до кинофестивалей — в политически стабильной обстановке. Иностранные инвесторы также выигрывают от выгодных валютных курсов (как отмечалось для американцев) и все еще низких процентных ставок в Европе. Французское правительство в целом приветствует иностранных владельцев недвижимости: например, существуют привлекательные налоговые режимы для нерезидентов и нет дополнительных сборов при покупке, в отличие от некоторых других стран. Всё это, в сочетании с вечной притягательностью Ривьеры, обеспечивает устойчивый спрос со стороны иностранцев. В 2024 году, когда туризм восстановился после COVID, риелторы сообщили о всплеске просмотров недвижимости иностранцами и возросшем интересе к покупкам investropa.com — и эта тенденция, как ожидается, продолжится. Агентства отмечают, что если бы не ограниченное предложение, международных сделок было бы ещё больше. Пока что иностранные покупатели продолжают занимать значительную долю элитного рынка Канн, поддерживая уровень цен и придавая космополитичный оттенок структуре собственности.
Прогнозы цен и инвестиционный потенциал
Смотрят в будущее, и существует консенсус, что недвижимость Канн продолжит двигаться по восходящей траектории в ближайшие 3–5 лет, хотя и более умеренными темпами. Несколько прогнозов и мнений экспертов указывают на умеренный рост, а не на спекулятивный бум. Вот ключевые прогнозы и факторы:
- Продолжение роста цен: Аналитики ожидают, что стоимость недвижимости в Каннах (и на всей Французской Ривьере) будет продолжать расти в среднесрочной перспективе, чему способствует фундаментальный дисбаланс спроса и предложения. Ведущее международное агентство Savills прогнозирует, что цены на жилье во Франции вырастут примерно на +4% в 2025 году investropa.com – а на премиальных рынках, таких как Лазурный Берег, рост может быть таким же или даже выше. Сочетание ограниченного количества земли для нового строительства и устойчивого спроса создает нижний предел для цен investropa.com. Канны практически застроены (ограничены морем и холмами), а строгие градостроительные правила защищают их исторический облик и природную красоту investropa.com. Поэтому, если не произойдет крупного экономического кризиса, большинство экспертов считают, что маловероятно “обрушение” цен. Вместо этого прогнозируются умеренные однозначные годовые приросты, которые в совокупности продолжают подталкивать Канны к новым ценовым максимумам. Действительно, в 2024 году цены на Ривьере уже выросли в среднем на ~8,7% investropa.com (а в горячих точках, таких как Сен-Тропе, даже больше), и ожидается, что 2025 год принесет дальнейший, хотя и меньший, рост investropa.com.
- Прогноз для сегмента роскоши: Сегмент роскошной недвижимости в Каннах, как ожидается, будет расти медленно, но стабильно. Как уже упоминалось, объемы сделок с объектами стоимостью от миллиона евро снизились в последние годы, что говорит о некотором охлаждении рынка. В дальнейшем прогнозы показывают, что цены на ультра-люксовую недвижимость в Каннах стабилизируются или вырастут лишь незначительно в ближайшей перспективе investropa.com. Доступность на самом верху (даже для богатых) и рост интереса к соседним районам (таким как Монако или Кап д’Антиб) могут ограничить рост в самом дорогом сегменте Канн. Для сравнения, некоторые «перспективные» города Ривьеры могут расти быстрее. Например, Антиб прогнозируется обогнать Канны по темпам роста цен – здесь недавно был зафиксирован рост средних цен на +20,8% всего за один год investropa.com, чему способствовали молодые покупатели и новая инфраструктура, и этот импульс может сохраниться. Тем не менее, рынок роскоши в Каннах не стоит на месте: неизменная привлекательность города гарантирует, что он сохранит стоимость и будет расти умеренно, просто без бурного роста прошлых лет. Это по-прежнему первоклассная локация для долгосрочных инвесторов, даже если процентный рост будет выше в других местах.
- Доходность от аренды и инвестиционная отдача: Тенденция, за которой стоит следить, — это снижение доходности от аренды. Поскольку цены продажи растут быстрее, чем арендные ставки во многих случаях, ожидается дальнейшее сжатие доходности от аренды investropa.com. Проще говоря, если вы купите квартиру сейчас и сдадите ее в аренду, ваша процентная доходность от стоимости покупки может быть немного ниже в ближайшие годы, если только арендные ставки не вырастут значительно. Это уже наблюдается: несмотря на рост арендных ставок, высокие цены покупки означают, что доходность на Ривьере (~3-4%) ниже, чем в некоторых других регионах investropa.com investropa.com. Инвесторам, ориентированным на доход, стоит учитывать это. Однако многие инвесторы в Каннах больше ориентированы на рост капитала и личное использование недвижимости, чем на максимизацию доходности. В этом плане владение недвижимостью в Каннах по-прежнему выглядит перспективно — ожидаемый рост цен плюс возможность получить значительную прибыль при перепланировке или если рынок вновь оживится (например, если мировые события вызовут новый приток состоятельных покупателей в такие «тихие гавани», как недвижимость на Ривьере).
- Мнение экспертов: Местные агенты и эксперты рисуют осторожно оптимистичную картину. Рынок в 2025 году стабилизировался после бурного постпандемийного всплеска и «нормализуется» до устойчивой активности my-french-house.com. Уверенность обеспечивается благодаря снижению инфляции и более предсказуемым процентным ставкам во Франции my-french-house.com. Однако сохраняется чувствительность: любой резкий скачок процентных ставок или крупный геополитический шок может охладить спрос, особенно среди местных покупателей, которые зависят от финансирования my-french-house.com. С положительной стороны, международные факторы — такие как возвращение путешествий и иностранных покупателей — выступают попутным ветром. По мере восстановления авиасообщения и благоприятных валютных тенденций для зарубежных инвесторов, иностранный спрос может усилиться, умеренно повышая цены investropa.com investropa.com. Кроме того, инициативы Франции (например, продление налоговых льгот на энергетическую реновацию и сохранение выгодных ставок по кредитам для покупателей) укрепляют основу рынка my-french-house.com my-french-house.com.
- Риски и непредвиденные обстоятельства: Хотя базовый прогноз предполагает рост, существуют сценарии небольших спадов. Один из анализов предполагает, что объекты недвижимости в районах, сильно зависящих от туризма, могут испытать незначительное снижение цен, если мировая экономическая неопределенность повлияет на путешествия или расходы investropa.com. Ранние показатели в 2024 году показали некоторые колебания – например, загрузка отелей менялась в зависимости от экономических новостей investropa.com. Если в ключевых странах-покупателях начнется рецессия или замедлится туризм, спрос на второе жилье может временно снизиться. Тем не менее, любая коррекция в Каннах, как ожидается, будет ограниченной (возможно, небольшое снижение на несколько процентов максимум) и, вероятно, краткосрочной. Общая траектория, учитывая престиж Ривьеры и дефицит предложений, в долгосрочной перспективе направлена вверх. По сути, недвижимость в Каннах рассматривается как надежная долгосрочная инвестиция: не застрахована от мировых циклов, но исторически очень устойчива и быстро восстанавливается даже при спаде.
Для инвесторов, рассматривающих Канны, ближайшие 3–5 лет предлагают хороший инвестиционный потенциал при относительной стабильности. Возможно, вы не увидите двузначного годового роста, но умеренное удорожание в сочетании с преимуществами образа жизни (и возможностью сдачи в аренду во время мероприятий) делают этот рынок привлекательным. Диверсификация внутри региона может быть разумной – например, некоторые инвесторы присматриваются к пригородам Канн, где рост может быть выше (перспективные районы или близлежащие города), при этом сохраняя опору в самих Каннах для надежности. Как всегда, выбор недвижимости имеет ключевое значение: объекты с хорошим расположением и видом в Каннах должны показывать лучшие результаты, а дома, соответствующие новым предпочтениям (например, экологические стандарты или оздоровительные удобства), могут стоить дороже. На самом деле, тенденция к «устойчивой роскоши» – солнечные панели, энергоэффективные проекты, домашние спа и спортзалы – по прогнозам, будет добавлять стоимости; доля эко-сертифицированных зданий на рынке растет, и покупатели готовы платить за них больше investropa.com investropa.com. Так что вилла с солнечной крышей или квартира в новом экологичном комплексе могут показать выше среднего рост стоимости.
Итог: Ожидается, что цены в Каннах будут постепенно расти в ближайшие несколько лет, при этом элитная недвижимость сохранит свою стоимость, а жилье среднего сегмента, возможно, покажет наибольший процентный рост, поскольку все больше покупателей будут конкурировать за ограниченное предложение. Инвестиционный прогноз положительный, хотя опытные инвесторы будут следить за процентными ставками и мировыми экономическими сигналами. Если вы планируете покупку в Каннах, сделать это раньше может быть выгоднее – а дальше останется только наслаждаться жизнью на Лазурном Берегу, пока ваш актив, будем надеяться, растет в цене.
Сравнение с соседними рынками Ривьеры
Канны — звезда Французской Ривьеры, но как они сравниваются со своими знаменитыми соседями? Вот краткое сравнение Канны vs. Ницца vs. Антиб vs. Монако в 2025 году:
- Ницца: Как крупнейший город Ривьеры, Ницца предлагает более разнообразный и немного более доступный рынок, чем Канны. Средние цены на недвижимость в Ницце составляют около €5,500 за м² investropa.com — заметно ниже, чем в Каннах (€6,100). В 2024 году в Ницце наблюдался умеренный рост цен (+2% в годовом исчислении на квартиры) investropa.com, что говорит о стабильном, зрелом рынке. Привлекательность Ниццы заключается в городских удобствах и улучшающейся инфраструктуре (трамвай, международный аэропорт и т.д.). Город привлекает как иностранных покупателей, так и местных жителей, в том числе тех, кто считает Канны слишком дорогими. Некоторые прибрежные районы Ниццы (Мон Борон, Променад дез Англе) довольно дорогие, но в целом Ницца дает больше пространства за евро, чем Канны. Доходность от аренды в Ницце может быть немного выше из-за более низких цен на входе — инвесторы могут рассчитывать примерно на 4% доходности в Ницце против 3% в Каннах, в зависимости от локации. Однако Канны, возможно, предлагают больше эксклюзивности и гламура, что отражается в их премиальности. В итоге, Ницца — более доступный родственник Канн: высокий спрос, хорошие перспективы роста (особенно по мере продолжения городских преобразований в Ницце), но без бутикового люкса, который определяет Канны.
- Антиб (и Жуан-ле-Пен): Расположенный чуть выше по побережью, Антиб быстро набирает обороты на рынке недвижимости. Традиционно цены в Антибе были ниже, чем в Каннах, но недавний скачок сократил этот разрыв. На самом деле, цены на недвижимость в Антибе выросли примерно на 20% всего за один год investropa.com, что является одним из самых высоких темпов роста во Франции. Этот скачок объясняется джентрификацией, переездом семей и молодых покупателей, а также новыми транспортными связями (Антиб выигрывает от прибрежной железной дороги и улучшения дорог) investropa.com. Даже после этого роста, цены в Антибе все еще обычно немного ниже, чем в Каннах – особенно на аналогичные объекты – но тенденция идет вверх. Антиб предлагает очарование Старого города, популярные пляжи и ультра-роскошный полуостров Кап д’Антиб (усеянный виллами миллиардеров). Это история двух рынков: элитные объекты Кап д’Антиб, которые соперничают с Каннами по цене (виллы здесь могут стоить более 10–20 млн евро), и более доступные квартиры в городе, которые по силам покупателям из высшего среднего класса. Инвесторы отмечают, что доходность от аренды в Антибе (~4-5%) фактически немного выше, чем в Каннах investropa.com, благодаря сильному рынку аренды (в Антибе большая экспат-сообщество и рядом находится технопарк София-Антиполис, плюс летние арендаторы). По состоянию на 2025 год многие рассматривают Антиб как возможность для быстрого роста – он выигрывает за счет тех, кто не может позволить себе Канны, и благодаря уникальному сочетанию уюта и роскоши (музей Пикассо, яхтенная марина и др.). Если Канны считаются зрелым и дорогим рынком, то Антиб горяч и на подъеме, хотя ему может не хватать части гламура красной дорожки Канн.
- Монако: Монако — это отдельная лига: микрогосударство с ультра-богатством и самым дорогим рынком недвижимости в Европе. Сравнивать Монако с Каннами — почти нечестно по отношению к Каннам! Средние цены в Монако астрономические, часто называются около 50 000 €/м² за лучшие локации, а рекордные сделки уходят далеко за эти рамки. Для сравнения, самые высокие средние цены в Каннах (~11 000 €/м² на Круазетт cotedazur-sothebysrealty.com) кажутся небольшими. Даже другие трофейные районы Ривьеры, такие как Кап-Ферра, не могут сравниться с Монако, хотя в отдельных случаях ультра-премиум (например, средние цены на Кап-Ферра ~28 500 €/м², а некоторые сделки — 70 000 €/м² investropa.com). Цены в Монако непрерывно растут — ограниченное предложение и мировой спрос миллионеров поднимают их год за годом. В последнее время в Монако и соседнем Кап-Ферра ультра-премиальные значения выросли на 15–20% с 2019 года investropa.com. Многие иностранные покупатели, которые могли бы рассматривать Канны, также взвешивают Монако из-за его статуса налоговой гавани, безопасности и эксклюзивности. Однако порог входа в Монако чрезвычайно высок (крошечная однокомнатная квартира может стоить столько же, сколько большая роскошная квартира в Каннах). Для тех, кто хочет ривьерский образ жизни на самом высоком уровне, но считает Монако слишком интенсивным или дорогим, Канны могут быть привлекательной альтернативой — предлагая схожий роскошный стиль жизни за небольшую часть стоимости Монако, плюс больше уединения и больший город вокруг. По сути, Монако — для ультрабогатых, которые ценят преимущества княжества, тогда как Канны охватывают более широкий сегмент роскоши, включая очень богатых, но также и просто обеспеченных. Инвесторы в недвижимость, рассчитывающие на рост стоимости, видели стабильный рост Монако, но Канны предлагают потенциально больший относительный рост (например, покупка недвижимости за 2 млн евро в Каннах может принести больший процентный прирост, чем покупка за 10 млн евро в Монако). Оба рынка поддерживаются международным капиталом, но Монако — ультра-стабильный и ультра-дорогой, в то время как Канны чуть более доступны и культурно насыщенны (больше мероприятий, фестивалей и т.д., что некоторым нравится больше, чем более спокойная атмосфера Монако).
Источники: Актуальные данные и прогнозы были собраны из местных рыночных анализов и отчетов по недвижимости, включая статистику рынка недвижимости Лазурного берега за 2024–2025 годы от Investropa investropa.com investropa.com, обзоры рынка недвижимости Франции my-french-house.com investropa.com, гид по рынку Канн от Sotheby’s cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com, а также новости о планах развития Канн cannes.com cannes.com. Это обеспечивает всесторонний взгляд на то, как развивается рынок недвижимости Канн в 2025 году и чего ожидать в ближайшие годы. Приведённые цифры и тенденции (цена за квадратный метр, процентные изменения, демография покупателей и т.д.) взяты непосредственно из этих актуальных отраслевых публикаций и экспертных анализов для обеспечения точности и актуальности.
