Недвижимость в Осло: Бум или крах? Прогноз рынка на 2025 год выявляет рост цен, горячие точки и скрытые риски

Регион	Изменение цен на жилье (год к году, 1 кв. 2025)
Осло (вкл.Bærum)	+3,3% ssb.no
Ставангер	+8,4% ssb.no
Берген	+3,5% ssb.no
Тронхейм	+0,9% ssb.no
Норвегия (в целом)	+2,4% ssb.no

Несмотря на умеренный рост цен в Осло на данный момент, эксперты отрасли прогнозируют ускорение.Экономисты прогнозируют рост цен на жилье в Осло до 2025 года, отмечая Осло как основной двигатель общенационального подъема bt.no.Главный экономист Eiendom Norge отметил, что цены на жилье в Осло могут вырасти более чем на 10% в 2025 году, чему способствуют хроническая нехватка жилья, ожидаемое снижение процентных ставок и стабильный рост заработной платы lister24.no lister24.no.Только за первый квартал цены на жилье в Осло выросли на 8,4% по сравнению с предыдущим кварталом с учетом сезонных колебаний ssb.no, что свидетельствует о сильной динамике в преддверии весны.К середине 2025 года средняя стоимость норвежского дома составляет 5,11 млн крон, по сравнению с 4,87 млн крон всего месяцем ранее investropa.com.Осло остается самым дорогим рынком — стандартная двухкомнатная квартира в столице часто стоит более 7 миллионов норвежских крон (примерно €8 300 за м²) investropa.com investropa.com.Такие высокие цены подчеркивают как привлекательность Осло, так и проблемы с доступностью жилья.В целом, тенденция на рынке жилой недвижимости в 2025 году — это возобновленный рост: после стабилизации в конце 2023 года стоимость жилья в Осло снова растет, чему способствуют высокий спрос и ограниченное предложение.

Тенденции рынка жилой недвижимости в 2025 году

Рынок жилья Осло уверенно восстанавливается в 2025 году после более спокойного периода в конце 2023 года. Цены на жилье вновь растут, хотя и неравномерно по регионам Норвегии. В целом по стране цены на дома выросли на 2,4% в годовом выражении в первом квартале 2025 года, а в Осло (включая соседний Берум) — на 3,3% ssb.no. На самом деле, рост цен в Осло оказался несколько слабее ожиданий — около +4,8% за первые пять месяцев 2025 года, что является самым низким показателем среди крупных городов eiendomnorge.no. В то же время нефтяной Ставангер продемонстрировал существенный рост — 8,4% в годовом выражении ssb.no. Несмотря на повышение процентных ставок, спрос со стороны покупателей остается высоким. За 2025 год в Норвегии был зафиксирован рекордный объем продаж на рынке вторичного жилья: на 15,6% больше проданных домов по сравнению с прошлым годом eiendomnorge.no. Рынок Осло выигрывает благодаря устойчивому сильному спросу — квартиры по-прежнему продаются быстро (среднее время по стране — 42 дня в мае, а в популярных районах еще быстрее) eiendomnorge.no. Эта устойчивость спроса в сочетании с ограниченным предложением формирует рынок продавца в сегменте жилой недвижимости Осло.

Таблица: Рост цен на жилье в Осло и других городах (сезонно скорректировано, 1 кв. 2024 – 1 кв. 2025)

Динамика цен на жилье и прогнозы

Действительно, ожидается снижение процентных ставок.Norges Bank сигнализировал о вероятном снижении ставки в марте 2025 года, возможно, еще два снижения в течение года lister24.no.Более низкие ставки увеличат покупательскую способность и могут высвободить сдерживаемый спрос, способствуя дальнейшему росту цен lister24.no lister24.no.Между тем финансовое состояние домохозяйств относительно устойчиво — уровень безработицы низкий, а заработная плата растет, поэтому многие покупатели справляются с ростом стоимости ипотеки.Аналитики отмечают, что рынок жилья Норвегии был «менее чувствителен к процентным ставкам», чем ожидалось, и цены держатся на высоком уровне, несмотря на повышение ставок bt.no.Некоторые даже утверждают, что мы входим в «новую норму» устойчиво высоких ставок без обвала цен на жилье bt.no bt.no.Тем не менее, проблема доступности реальна: Медицинский индекс Осло («Sykepleierindeksen») показывает, что в 2024 году медсестра могла позволить себе купить только 2,3% выставленных на продажу домов в Осло — по сравнению с 2,7% годом ранее, а к 2025 году этот показатель, как прогнозируется, опустится ниже 2% livingimpact.no.Другими словами, рост цен значительно опережает рост местных доходов, подталкивая покупателей, приобретающих жилье впервые, к краю.Представители отрасли предупреждают, что двузначная инфляция цен в 2025 году может усугубить кризис доступности, и всё меньшее количество квартир будет по карману среднестатистическим гражданам livingimpact.no.В целом, краткосрочные перспективы предполагают сильный рост цен – возможно, даже слишком сильный.Мнения экспертов сходятся в том, что если предложение не улучшится значительно, стоимость жилья в Осло будет продолжать расти в ближайшие годы, если не произойдёт внешнего экономического потрясения.К 2030 году некоторые прогнозы даже указывают на совокупный рост, который может привести к тому, что стоимость жилья в Осло будет на 30% выше, чем сегодня livingimpact.no.Вызов в будущем будет заключаться в управлении этим ростом, чтобы избежать перегрева и увеличения разрыва в доступности жилья.После незначительной корректировки в конце 2023 года, цены на жильё в Осло снова растут, и прогнозы указывают на значительный скачок. В 2024 году общий индекс цен на жильё в Норвегии вырос на умеренные 6,4% investropa.com, но к 2025 году этот рост ускорился. К середине 2025 года цены на 5,9–7,3% выше по сравнению с предыдущим годом investropa.com investropa.com — это один из самых значительных периодов роста за последние годы. Это примечательно, учитывая, что ключевая ставка Norges Bank находится на максимуме с 2008 года (4,50%), а ипотечные ставки — около 5,6% investropa.com investropa.com. Высокая стоимость заимствований не помешала “быстрому восстановлению” цен на жильё — на самом деле, центральный банк выделяет рост цен на жильё как фактор, вызывающий опасения за доступность livingimpact.no. Рост цен в самом Осло, хоть он поначалу и отставал, к концу года обгонит средненациональные показатели. Ассоциация риэлторов Eiendom Norge опубликовала оптимистичный прогноз роста цен на жильё в 2025 году на +10% по стране и ожидает, что в Осло, а также в Бергене и Ставангере, цены вырастут на более чем 10% lister24.no lister24.no. Этот прогноз распространяется на период с декабря 2024 по декабрь 2025 года, что означает двузначный скачок цен в течение календарного года lister24.no. Обоснование: беспрецедентная нехватка нового жилья, сильный рост доходов и ожидаемые снижения процентных ставок создадут идеальные условия для ускорения цен lister24.no.

Динамика спроса и предложения

Этот дефицит предложения сталкивается с устойчивыми факторами спроса.Население Осло продолжает расти (к 2024 году в муниципалитете проживало около 720 000 человек lifeinnorway.net), а иммиграция добавляет тысячи новых жителей.Хотя общий прирост населения в Норвегии невелик, наибольший прирост приходится на городские районы, такие как Осло livingimpact.no.Молодые специалисты и иммигранты, в частности, обеспечивают высокий спрос на стартовые квартиры и аренду, что поддерживает конкуренцию на рынке livingimpact.no.Формирование домашних хозяйств остается устойчивым – несмотря на очень высокие цены, норвежцы сильно предпочитают владение жильем, чему способствуют исторически низкий уровень безработицы и системы социальной защиты.Со стороны спроса еще одним фактором является инвестиционный интерес: как отечественные, так и иностранные инвесторы привлекаются к недвижимости Осло как к стабильному активу (подробнее об этом ниже).Таким образом, спрос имеет прочную основу, даже в условиях высоких ставок.Однако со стороны предложения существует структурное узкое место.Годы медленного рассмотрения нормативных документов и противодействия увеличению плотности застройки сдерживали строительство.Среднее время получения разрешения на новые жилищные проекты в Осло составляет 5–6 лет, что более чем в два раза больше по сравнению с 2016 годом nbbl.no.Это означает, что даже когда рыночные условия улучшаются, предложение не может быстро отреагировать – «строительство жилья похоже на танкер, чтобы повернуть, требуется много времени», отмечает Лауридсен lister24.no.В результате слишком много покупателей будут бороться за слишком малое количество домов, что почти неизбежно приведет к ценовым войнам и скачкам цен в привлекательных районах nbbl.no nbbl.no.Мы уже видим первые признаки: в мае 2025 года количество выставленных на продажу домов росло быстрее, чем продажи, что привело к увеличению предложения на лето eiendomnorge.no.Однако ожидается, что высокий сезон спроса «истощит» большую часть этого предложения к середине лета eiendomnorge.no.Короче говоря, рыночная активность высока, но предложение по-прежнему ограничено.Если строительство не ускорится резко, дисбаланс между стремительным спросом и скромным предложением сохранится, поддерживая восходящую траекторию рынка, но также увеличивая риск дефицита, при котором только богатые смогут позволить себе жилье в Осло.Рынок недвижимости Осло определяется фундаментальным несоответствием между спросом и предложением. Спрос на жилье в столице никогда не был выше: 2025 год идет к рекордному числу продаж вторичного жилья в истории Норвегии eiendomnorge.no. Активность покупателей резко возросла в начале 2025 года: дома продаются быстрее и в большем количестве, чем в прошлом году eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Тем не менее, этот высокий спрос сталкивается с растущей нехваткой предложения. Новое жилищное строительство сократилось до кризисного уровня, что означает, что на рынок выходит все меньше жилья. С 2008 года, когда был мировой финансовый кризис, в Норвегии не строили так мало домов nbbl.no. В Осло застройщики практически остановили строительство. Ввод новых домов в Осло снизился примерно до 1 567 единиц в 2024 году, что составляет едва ли половину от расчетной ежегодной потребности города estatenyheter.no estatenyheter.no. Хуже того, проектный портфель истощается: из-за низких продаж новостроек и роста стоимости строительства почти не запускается новых проектов. Генеральный директор Eiendom Norge Хеннинг Лауридсен сообщает, что в третьем квартале 2023 года в Осло было начато строительство всего 10 новых домов — практически полная остановка eiendomswatch.no. По всей стране количество новых строительств может составить лишь около 12 000 в 2023 году при демографической необходимости почти в 30 000 единиц eiendomswatch.no. Этот разрыв предвещает серьезный дефицит предложения. Лауридсен недвусмысленно предупреждает: «Это кризис», отмечая, что дома, строительство которых не началось в 2023 году, приведут к дефициту, который полностью ударит по рынку в 2025–2026 годах eiendomswatch.no. К 2027 году, если спад строительства 2024 года продолжится, Осло может увидеть сокращение ввода жилья почти на 90% по сравнению с пиком 2023 года livingimpact.no — тревожный сценарий, при котором новое предложение практически исчезает.

Экономические и демографические факторы

Широкие экономические и демографические тренды в Норвегии формируют общий контекст для рынка недвижимости Осло. Макроэкономические условия в 2025 году улучшаются: после сложных нескольких лет с высокой инфляцией и повышением ставок норвежская экономика, по прогнозам, восстановится на фоне снижения инфляции и стабилизации процентных ставок cbre.com. Инфляция снизилась примерно до 2,2% в 2024 году cbre.com, и поскольку ужесточение денежно-кредитной политики, вероятно, достигло пика, реальные располагаемые доходы снова растут. Рост ВВП материковой части Норвегии был скромным (~0,9% в 2024 году) cbre.com, но, по прогнозам, немного превысит тренд в ближайшие годы по мере улучшения глобальной ситуации nho.no. Для рынка жилья важно, что процентные ставки достигли пика или близки к нему. Ключевая ставка 4,5% остаётся неизменной с конца 2023 года, и, как уже отмечалось, рынки ожидают понижения ставок с весны 2025 года lister24.no. Это означает, что эпоха постоянного роста ипотечных ставок заканчивается, что даст облегчение заёмщикам. Уже сейчас фиксированные ипотечные ставки стабилизировались на уровне около 5,65% investropa.com и могут немного снизиться, если центральный банк начнёт смягчать политику. Снижение стоимости кредитования в конце 2025 и 2026 годов поддержит доступность жилья и, возможно, расширит возможности получения кредитов — что положительно скажется на спросе на недвижимость.

С демографической точки зрения Осло продолжает оставаться основным магнитом Норвегии для людей и рабочих мест. В то время как общий рост населения Норвегии является умеренным (прогнозируется +10% с 2024 по 2050 год) ssb.no, городские центры растут быстрее. Население Осло достигло 717 000 человек в январе 2024 года en.wikipedia.org и увеличилось более чем на 23 000 за последние четыре года lifeinnorway.net. Международная иммиграция является ключевым фактором: в третьем квартале 2023 года чистый прирост населения Норвегии составил 19 500 человек eiendomswatch.no, и значительная часть этого увеличения приходится на города. В Осло также происходит внутренняя миграция, особенно среди молодых взрослых, хотя в последние годы высокие цены на жилье вынуждают некоторых переселяться в пригородные муниципалитеты. Демографически Норвегия сталкивается со старением населения и низкой рождаемостью (распространённая тенденция в Европе) livingimpact.no. Однако спрос на жилье в Осло поддерживается молодыми домохозяйствами и иммигрантами. Население города в среднем моложе, чем в остальной части страны, и многие молодые профессионалы предпочитают жить в центре. Кроме того, меньший размер домохозяйств (много одиночек) означает, что со временем требуется больше жилых единиц на душу населения. Эти демографические сдвиги — старение, урбанизация, уменьшение размера домохозяйств — изменяют профиль спроса на жильё livingimpact.no. Например, растет потребность в небольших квартирах для одиночек и пожилых людей, а устойчиво высокий спрос на жильё для семей объясняется продолжающейся иммиграцией.

Еще одним фактором влияния является рынок труда и рост доходов. Рынок труда в Норвегии остается устойчивым; уровень безработицы в Осло низкий (держится на уровне 3–4%). В стране также наблюдался значительный рост заработной платы в 2023–2024 годах, отчасти потому, что работники требовали повышения зарплаты, чтобы не отставать от инфляции. Существенный рост зарплат (и щедрые социальные пособия) поддерживали финансовое положение домохозяйств на относительно здоровом уровне, что позволило многим справляться с более высокими платежами по ипотеке. Эта сильная покупательная способность поддерживает рынок жилья — действительно, рост зарплат был назван одной из причин, позволяющих ценам на жилье расти в 2025 году несмотря на высокие ставки investropa.com lister24.no. Тем не менее, доступность жилья снижена: соотношение цен на жилье к доходам в Осло достигло рекордных уровней. Арендный рынок дает еще один взгляд на экономическое влияние. Так как многие не могут позволить себе покупку, спрос на аренду быстро растет. Аренда в Осло выросла примерно на 30,8% с 2019 года, а медианная арендная плата за однокомнатную квартиру сейчас составляет примерно 10 000 норвежских крон в месяц livingimpact.no. Высокие арендные ставки указывают на дефицит жилья и также влияют на мобильность рабочей силы (например, ключевым специалистам, таким как медсёстры, сложно и покупать, и арендовать жилье, как отмечает Индекс медсестры). Наконец, политическая среда и социальная стабильность в Норвегии — низкий уровень коррупции, сильная правовая система, значительный суверенный фонд — создают климат экономической уверенности, который привлекает иностранных инвесторов и поддерживает высокую уверенность среди местных потребителей. Опросы потребительских настроений (например, индикатор ожиданий Finans Norge) демонстрировали сдержанные ожидания из-за высоких процентных ставок, многие норвежцы заявляют, что «сейчас не время для крупных покупок» finansavisen.no. Однако это настроение меняется, поскольку повышение ставок приостанавливается, и общественность видит свет в конце туннеля. В целом экономические и демографические факторы в 2025 году формируют смешанную, но в целом благоприятную картину для рынка недвижимости Осло: растущие доходы и население поддерживают спрос, а перспектива смягчения денежно-кредитной политики улучшает прогноз. Главный вызов — обеспечить соответствие предложения жилья этим динамикам роста устойчивым образом.

Развитие инфраструктуры и его влияние на рынок недвижимости

Крупные инфраструктурные и девелоперские проекты меняют облик некоторых районов Осло и могут значительно влиять на стоимость недвижимости. Возможно, наиболее ожидаемым является Fornebubanen — новая линия метро длиной 8 км, которая соединит сеть метро Осло с Форнебу (развивающимся технологическим/деловым районом и жилым массивом к западу от города). Этот проект стоимостью 26 млрд норвежских крон уже реализуется, и после завершения (планируется около 2029 года) время в пути от Форнебу/Люсакара до центра города сократится до менее чем 15 минут. Регионы вдоль маршрута, такие как Скеуен, Векеру и Лиллеакер, уже получают повышенное внимание инвесторов в ожидании улучшения транспортной доступности. Как отмечено, привлекательность Лиллеакера для семей усиливается благодаря предстоящей линии investropa.com. Исторически появление новых веток метро в Осло (например, линия Лёрен, открытая в 2016 году) приводило к росту стоимости недвижимости в прилегающих районах, и ожидается, что Fornebubanen окажет такой же эффект — принеся ценовую премию районам, ранее считавшимся труднодоступными.

Еще одним преобразующим проектом является продолжающееся развитие зоны Fjord City (Fjordbyen) в Осло. Это многолетний проект по обновлению набережной с запада на восток. Мы уже увидели выдающиеся результаты в Бьервике (новые музеи, офисы и тысячи апартаментов) и Тьювхольмене. Далее на запад внимание переключается на реконструкцию пирса Филипстад и модернизацию портовой инфраструктуры. По мере того как грузовые операции порта постепенно выносятся из центра города, ценные прибрежные земли будут открыты для многофункциональной застройки. Цель города — больше жилья, парков и коммерческих пространств вдоль фьорда. Дальнейшие инвестиции в инфраструктуру набережной — новые променады, велодорожки, марины и т.д. — не только повышают качество жизни, но и увеличивают привлекательность недвижимости поблизости investropa.com. Например, продление Havnepromenaden (променад вдоль гавани) и новые пешеходные мосты связывают районы между собой и увеличивают спрос на недвижимость в ранее индустриальных районах, таких как Сёренга и Лохавн.

Улучшения транспортной инфраструктуры за пределами Fornebubanen также играют важную роль. Национальный транспортный план 2022–2033 предусматривает крупные инвестиции в дороги и железные дороги, которые приносят пользу региону Осло investropa.com. Значимым проектом является новая железнодорожная линия Фолло, открытая в конце 2022 года, которая сократила время в пути между Осло и быстро растущим городом Ски вдвое. Это делает более реальным ежедневное сообщение из южных пригородов и оказывает существенное влияние на рынок жилья в этих районах (люди могут выбрать проживание дальше от центра, что частично снижает нагрузку на Осло). Кроме того, такие проекты по развитию дорог, как модернизация трассы E18 West Corridor (включая прокладку части трассы в тоннелях и улучшение развязок вокруг Сандвики), позволят снизить заторы и уровень шума, потенциально открывая новые участки для застройки и увеличивая стоимость пригородной недвижимости. Внутри города Осло инвестирует в модернизацию общественного транспорта: строительство новых трамвайных линий и их продление (трамвайная сеть будет расширена, охватив районы, такие как Тонсенхауген, к 2027 году), приобретение более вместительных трамваев и автобусов, а также расширение сети велосипедных дорожек. Эти усилия соответствуют цели Осло стать первым в мире городом без выбросов к 2030 году investropa.com и повышают качество жизни в районах, что часто связано с ростом спроса на недвижимость. Например, рост популярности района Лёрен частично обусловлен строительством там новой станции метро несколько лет назад investropa.com. Планируемые в будущем расширения метро — например, продление к больнице Ахус в Лёренске — могут аналогично повысить привлекательность восточного направления для инвестиций в недвижимость в ближайшие годы.

Крупные городские проекты также оказывают влияние на рынок. Норвежское правительство (через Statsbygg) реализует проект Новый правительственный квартал в центре Осло. Это позволит объединить и восстановить здания государственных учреждений на месте тех, которые были разрушены в 2011 году, построив новые высотные здания и общественные пространства. Строительство началось в 2021 году и будет продолжаться большую часть десятилетия. После завершения этого проекта, тысячи сотрудников будут ежедневно возвращаться на работу в центр города, что принесет выгоду розничной торговле в центре и может повысить спрос на жилье поблизости (например, в Grünerløkka, St. Hanshaugen). Аналогично, другие проекты под руководством Statsbygg, такие как расширение Национального музея (открыт в 2022 году) или будущего Музея эпохи викингов на Бюгдёй (повторное открытие в 2026 году), улучшают культурную инфраструктуру Осло и делают прилегающие районы более привлекательными для проживания.

Инфраструктура также может влиять на коммерческую недвижимость. Появление сетей 5G и дата-центров в регионе (привлечённых дешёвой возобновляемой энергией Норвегии) делает Осло потенциальным технологическим хабом, увеличивая спрос на современные офисные пространства. Например, огромный новый кампус дата-центра (Skygard в регионе Осло), который начнёт работу в 2025 году, сигнализирует о росте этого сектора 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Кроме того, продолжающиеся модернизации аэропорта Осло (увеличение пропускной способности) и инициативы по развитию зелёной мобильности (например, сеть электрических паромов в Ослофьорде) со временем будут способствовать росту бизнеса и туризма, косвенно поддерживая рост на рынке недвижимости.

В заключение, развитие инфраструктуры является ключевым фактором роста рынка недвижимости Осло. В частности, новые транспортные связи, как правило, повышают стоимость недвижимости и стимулируют развитие в прилегающих районах. Стремление города к устойчивому урбанистическому развитию (транспорт, зелёные зоны, культурные объекты) делает всё больше районов привлекательными и доступными. Инвесторы внимательно следят за этими проектами — быть в курсе предстоящего инфраструктурного апгрейда может означать приобрести недвижимость до того, как стоимость отразит все позитивные перемены. Поэтому в 2025 году и в ближайшие годы стоит обратить внимание на районы Фурнебу-Лиллэакер, продолжающиеся проекты Fjord City и транзиторные районы.

Изменения в регулировании и обновления государственной политики

Недавние и планируемые изменения политики направлены на решение проблем жилищного рынка, хотя реакция на них неоднозначна. Одна из актуальных тем — регулирование ипотечного кредитования в Норвегии (Utlånsforskriften), которое ограничивает соотношение кредита к доходу и требует высокого первого взноса при покупке второго жилья (40% в Осло). Это регулирование было создано для предотвращения чрезмерной задолженности и спекуляций, но из-за охлаждения рынка в 2023 году некоторые лидеры отрасли считают, что теперь оно мешает покупателям жилья впервые и новому строительству. Eiendom Norge призывает отменить или смягчить ипотечное регулирование, называя его «избыточным» с учётом нового закона о финансовых контрактах и текущей ситуации на рынке eiendomswatch.no. Однако Финансовый надзор и Finans Norge (ассоциация финансовой отрасли) настроены осторожно — они считают, что правила укрепляют балансы домохозяйств. По состоянию на начало 2025 года правительство не отменило эти правила, но есть давление с требованием пересмотра, если ситуация с предложением жилья и доступом для первых покупателей ухудшится eiendomswatch.no. Возможно, мы увидим увеличение квот гибкости для банков или специальные условия на покупку новостроек.

Еще одной значимой проблемой местной политики является Småhusplan (План малых домов) Осло — регламент, регулирующий малоээтажные жилые зоны. В середине 2023 года, после многих лет обсуждений, городской совет утвердил новый Småhusplan, который немного ослабляет некоторые ограничения, чтобы стимулировать строительство большего количества жилых единиц на крупных участках. Например, пересмотренный план позволяет строить таунхаусы на четыре квартиры (fourmannsboliger) даже в зонах, предназначенных ранее для индивидуальных домов, а также снижает минимальную площадь участка для многоквартирных домов до 400 м² raederbing.no. Также допускается незначительное увеличение максимально разрешенной высоты зданий и снижение минимально необходимой площади частного двора до 100 м² (ранее было 150), что позволяет более эффективно использовать землю raederbing.no raederbing.no. Эти изменения были задуманы как компромисс: позволить строить больше жилья (чтобы бороться с дефицитом), но при этом сохранить зелёные насаждения и характер вилловых районов. Однако, новый план столкнулся с препятствием — Норвежское управление по водным и энергетическим ресурсам (NVE) высказало протест в связи с недостаточностью оценок риска оползней/наводнений в этих зонах oslo.kommune.no aftenposten.no. В результате план пока не вступил в законную силу, и в некоторых районах сохраняется временный мораторий на строительство в зонах малых домов. С новым городским правительством (коалиция, ориентированная на развитие, избрана в конце 2023 года) ведется работа по разрешению этой ситуации. Политики обеих ведущих партий заявили, что хотят увеличить темпы жилищного строительства в Осло arkitektur.no, что, вероятно, означает стремление принять рабочий Småhusplan. Если план будет реализован, это позволит умеренно увеличить плотность застройки — например, разделять крупные участки или заменять отдельные дома на дуплексы или четыре квартиры, что со временем увеличит предложение жилья. Для домовладельцев и инвесторов это может означать больше возможностей для перепланировки недвижимости во внешних районах Осло, но также и возможные изменения в облике районов и стоимости земли.

На национальном уровне правительство выразило обеспокоенность надвигающимся дефицитом жилья. Рабочая группа при Министерстве местного самоуправления (KDD) поставила амбициозную цель построить 130 000 новых домов к 2030 году и в июне 2025 года представила 73 предложения для достижения этой цели eiendomnorge.no. Многие предложения сосредоточены на упрощении процессов планирования и строительства — сокращении бюрократии, ускорении зонирования, стандартизации строительных норм — по сути, чтобы «ускорить танкер». По мнению Eiendom Norge, хотя упрощение помогает, настоящая проблема заключается в политической воле на уровне муниципалитетов eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Финансовое положение муниципалитетов напряженное (у многих высокий долг и растущие процентные расходы), и существует опасение, что местные органы власти могут даже отодвинуть на второй план новые жилищные проекты, требующие дорогостоящей инфраструктуры eiendomnorge.no. Для противодействия этому появились нетрадиционные идеи политики. В конце 2023 года Хеннинг Лауридсен (Eiendom Norge) предложил «чрезвычайные» меры, такие как муниципальные программы выкупа непроданных новостроек, налоговые стимулы вроде снижения налога на имущество на вторичное арендное жилье и перенос государственных субсидий с электромобилей на поддержку жилья eiendomswatch.no. Эти идеи отражают нарастающую тревогу по поводу спада в строительстве. Хотя национальное правительство пока не предприняло таких шагов, в государственный бюджет на 2024 год были включены средства на строительство студенческого жилья и некоторые субсидии для покупателей впервые в сельской местности. Если кризис усугубится, мы можем увидеть, как Осло или государство рассмотрят возможность выкупа новых квартир для поддержки застройщиков или смягчение налоговых/кредитных ограничений для стимулирования активности eiendomswatch.no.

Еще одним обновлением регулирования, влияющим на рынок аренды, являются новые поправки к закону о найме жилья (хотя достаточно незначительные) и продолжающиеся обсуждения контроля аренды. В Норвегии нет жестких ограничений по аренде, но арендодатели могут повышать арендную плату по действующим контрактам примерно на индекс потребительских цен один раз в год. За несколько лет арендные ставки выросли примерно на 30%, поэтому организации арендаторов требуют усиления защиты. На данный момент реакция правительства была осторожной, сосредотачиваясь скорее на увеличении предложения жилья (включая больше муниципального и некоммерческого жилья). Также стоит отметить налог на имущество: в Осло действует ежегодный налог на имущество (в настоящее время 3‰ от стоимости сверх не облагаемого минимума). Новый городской совет в 2023 году проводил кампанию за снижение налога на имущество, и в 2024 году они начали это реализовывать, увеличив порог освобождения. Если налог будет полностью отменен, это может немного повысить доступность жилья, хотя и уберет источник дохода, используемый для финансирования муниципальных услуг.

В заключение, изменения политики в 2025 году направлены на смягчение дефицита жилья и поддержание финансовой стабильности, однако прогресс идет медленно. Смягчение правил кредитования или ускорение процесса планирования могли бы увеличить предложение, но это более долгосрочные меры. В краткосрочной перспективе самым очевидным инструментом воздействия правительства будет политика процентных ставок (через Norges Bank) — ожидаемое снижение ставок фактически является смягчением политики, что поддержит рынок lister24.no. Также стоит внимательно следить за регуляторными рисками: если цены на жилье вырастут слишком сильно, политическое давление может привести к мерам по охлаждению спроса (как это уже происходило в некоторых странах). И наоборот, если строительство останется на прежнем низком уровне, власти могут начать активнее стимулировать развитие этого сектора. Пока что регуляторная среда находится в состоянии осторожного баланса — власти стараются стимулировать строительство нового жилья, не подрывая при этом финансовую стабильность или местную автономию.

Инвестиционные возможности и риски

Учитывая описанные выше тенденции, рынок недвижимости Осло в 2025 году представляет собой сочетание привлекательных возможностей и заметных рисков для инвесторов. Что касается возможностей, доходность от аренды улучшается после многих лет низких показателей. Квартиры в центральной части Осло исторически давали скромную доходность (около 3% валовой), но поскольку арендная плата растет быстрее, чем цены, доходность начала расти. Ожидается, что доходность аренды в центре города будет увеличиваться на фоне высокого спроса со стороны арендаторов investropa.com. Анализ показывает, что средняя валовая доходность квартир в Осло составляет около 3,2%, а новые объекты (например, большие современные квартиры) могут приносить около 3,7% investropa.com. В условиях низких процентных ставок такая доходность казалась незначительной, но при ставках 4-5% доходность аренды около 3,5% начинает выглядеть разумно – особенно если снижение ставок приведет к уменьшению стоимости кредитов. Инвесторы, способные покупать за собственные средства или использовать дешевое финансирование, рассматривают жесткий рынок аренды Осло как относительно безопасную ставку: вакантность чрезвычайно низкая, а случаи неуплаты аренды редки благодаря системе социальной защиты в Норвегии. Кроме того, ослабление норвежской кроны сделало недвижимость в Осло дешевле в пересчете на иностранную валюту. Крона обесценилась примерно на 6,5% в 2022 году и еще на 1,3% в 2023 году investropa.com, поэтому иностранные покупатели теперь находят лучшую стоимость. Например, при текущем обменном курсе элитные квартиры в Осло стоят значительно дешевле за квадратный метр, чем в других столицах Северной или Западной Европы – примерно 8 300 евро/м² в Осло против более 10 000 евро в элитных районах Стокгольма или Копенгагена investropa.com. Эта «валютная скидка» в сочетании со стабильностью Норвегии привлекает все больше иностранных инвесторов на рынок недвижимости Осло investropa.com investropa.com. Осло все чаще рассматривается как «тихая гавань» на рынке недвижимости с устойчивым долгосрочным ростом и крепкой законностью. Кросс-граничные инвестиции в норвежскую недвижимость в последние годы в среднем составляли 18% от объема и могут снова вырасти investropa.com. Международные фонды ценят высокую прозрачность Норвегии и поддержку ее суверенного фонда благосостояния, триллионного масштаба (что обеспечивает экономическую стабильность) investropa.com.

Еще одной возможностью являются проблемные активы и проекты с потенциалом роста стоимости. В условиях упомянутого ранее напряжения на финансовом рынке некоторые застройщики и владельцы недвижимости под давлением могут продавать активы со скидкой. Инвесторы с ликвидностью могут приобрести качественные здания у «мотивированных продавцов», которым необходимо рефинансирование. Уже состоялись крупные сделки (например, продажи портфелей котируемыми на бирже собственниками), которые свидетельствуют о том, что капиталообеспеченные покупатели выбирают лучшие объекты 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Кроме того, стремление Осло к устойчивому развитию означает, что старые офисные здания, нуждающиеся в модернизации (для соответствия энергетическим стандартам и т. д.), можно купить относительно дешево и переоборудовать, чтобы повысить их стоимость. Существует высокий спрос со стороны арендаторов и инвесторов на здания с экологической сертификацией — объекты с хорошими показателями устойчивого развития пользуются более высокой заполняемостью и даже ценовой премией cbre.com. Таким образом, перепрофилирование старого здания в «зеленое» становится разумной стратегией на ближайшие годы, поскольку компании стремятся достичь ESG-целей.

Инвесторы также могут сосредоточиться на нишевых сегментах, таких как студенческое жилье, ко-ливинг и логистика, которые обладают благоприятной динамикой. Студенческого жилья не хватает (число студентов в университетах Осло растет, но жилья для них строят недостаточно), и правительство призывает строить больше eiendomswatch.no. Частные инвесторы могут восполнить этот дефицит. Логистические объекты вокруг Осло, как отмечалось ранее, пользуются спросом благодаря росту электронной коммерции; доходность там выше, и крупные международные игроки уже активны (например, инвестиции NREP в склады на сумму 3 млрд крон 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Кроме того, дата-центры и объекты для наук о жизни становятся новыми классами активов в Осло благодаря национальной стратегии — дешевое возобновляемое электричество и прохладный климат Норвегии привлекают проекты дата-центров 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Недвижимость, связанная с технологиями и научными исследованиями (например, объекты возле Oslo Science City или кластера наук о жизни), может демонстрировать повышенный рост стоимости по мере расширения этих секторов.

Однако эти возможности сопряжены с рисками, которые инвесторы должны учитывать. В первую очередь это процентный риск. Хотя ожидается снижение ставок, существует неопределённость — если инфляция вновь возрастет или глобальные рынки изменятся, Norges Bank может сохранить ставки высокими на более долгий срок. Стоимость недвижимости чувствительна к стоимости капитала; более медленный график снижения ставок может охладить энтузиазм и ограничить рост цен. С другой стороны, если ставки быстро снизятся, инвесторы с заемным капиталом выиграют, но это также может привести к всплеску цен, вызывающему опасения по поводу пузыря. Еще один риск — регуляторная среда: если доступность жилья резко ухудшится, политический ответ может включать меры, которые непреднамеренно навредят инвесторам (например, ужесточение регулирования аренды или повышение налогов на инвесторов/вторичное жилье). В Осло уже несколько лет назад был немного увеличен налог на дорогую недвижимость и увеличена оценка вторичных домов для целей налога на имущество — дальнейшие шаги в этом направлении могут снизить доходность инвестиций. Кроме того, призыв к снижению налога на имущество на арендную недвижимость eiendomswatch.no не гарантирован; напротив, налоговая политика находится в процессе изменений и при определённых правительствах может ужесточиться для владельцев недвижимости.

К специфическим для рынка рискам относится остановка строительства, которая может привести к потенциальному дисбалансу. В среднесрочной перспективе чрезвычайно низкое предложение жилья может подтолкнуть цены так высоко, что возрастет риск резкой коррекции (если, например, в будущем начнется строительный бум или если многие владельцы будут вынуждены продавать из-за ставок). Сценарий «жилищного кризиса» — когда новое предложение почти отсутствует — имеет две стороны: это хорошо для владельцев активов в краткосрочной перспективе (по мере роста стоимости), но создает системный риск в долгосрочной (если семьи массово покидают город или формируется ценовой пузырь). Инвесторам следует учитывать и риски ликвидности. Объем сделок на рынке недвижимости Норвегии восстанавливается 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, но всё ещё ниже пиковых значений; если речь не идет о первоклассных активах, может быть сложнее быстро выйти из инвестиций, особенно в периоды спада.

Инвесторам в коммерческую недвижимость нужно учитывать тренды спроса арендаторов после пандемии — гибридный формат работы может ограничить рост спроса на офисы, а ритейлу приходится соперничать с электронной коммерцией. В Осло вакантность в офисах пока относительно низкая, но если несколько крупных проектов завершатся одновременно (например, намеченных на 2026 год), рынок может ослабнуть для средних объектов. Выбор активов с надёжными арендаторами и устойчивыми характеристиками (технологии, экологичность, удобное расположение) — ключ к снижению риска. Геополитические и валютные колебания остаются фоновым риском: пока слабая крона помогает иностранным покупателям, курс валюты может измениться (укрепление кроны усложнит выход из инвестиций для иностранцев). Тем не менее, многие иностранные инвесторы хеджируют валютные риски.

В заключение, рынок недвижимости Осло в 2025 году демонстрирует надежные фундаментальные показатели и перспективы роста, что делает его привлекательным для инвестиций – особенно в сегментах аренды жилья и первоклассной коммерческой недвижимости. Стабильность города и дисбаланс между спросом и предложением свидетельствуют о вероятности дальнейшего роста цен. Возможности многочисленны в развивающихся районах, при покупке проблемных активов и в нишах с высоким спросом. Однако инвесторам стоит проявлять осторожность, обращая внимание на процентные ставки, изменения в политике и общее экономическое положение. Диверсификация и долгосрочный горизонт вложений являются разумной стратегией, ведь рынок Осло, хотя и менее волатилен, чем многие другие, не застрахован от потрясений. Оставаясь информированным (как это дает данный детальный обзор) и проявляя избирательность, инвесторы могут получить выгоду от роста Осло, грамотно управляя рисками. В ближайшие годы город окажется на грани между бурным ростом и дефицитом – что станет как захватывающим, так и непростым вызовом для всех участников рынка.

Источники: Данные Норвежского статистического бюро (SSB) по ценам на жилье ssb.no, рыночные отчеты и прогнозы Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, заявления отраслевых экспертов bt.no eiendomswatch.no, документы по планированию муниципалитета Осло raederbing.no, а также аналитика компаний по недвижимости (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Эти источники легли в основу приведенных выше тенденций, данных и прогнозов, предоставляя фактическую базу для этого обзора рынка недвижимости Осло.

Тенденции рынка коммерческой недвижимости

В торговой недвижимости также наблюдается переломный момент.

Потребительские расходы, скорее всего, вырастут по мере снижения инфляции и стабилизации процентных ставок, что должно повысить розничные продажи в 2025 году cbre.com.Инвесторы сосредотачивают внимание на торговых объектах, ориентированных на товары первой необходимости (например, на торговых центрах с супермаркетами), как на более безопасных вариантах cbre.com.Розничная торговля на главных улицах в центре Осло остается устойчивой в сегменте товаров класса люкс – Nedre Slottsgate теперь может похвастаться самой высокой концентрацией магазинов класса люкс на одной улице в Европе 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Тем временем промышленные и логистические объекты продолжают пользоваться высоким спросом.Лизинг в логистике активизировался в конце 2024 года и, как ожидается, останется на высоком уровне в 2025 году cbre.com.Вакантность на складах может немного увеличиться с почти нулевых уровней, но новые крупные склады вокруг Осло быстро привлекают арендаторов cbre.com.Гостиничные объекты — еще одна яркая точка: гостиничный сектор Осло уверенно восстановился после пандемии, RevPAR (доход на доступный номер) в Осло вырос на 6,3% по сравнению с прошлым годом и сейчас на более чем 32% выше, чем в 2019 году 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Международный туризм набирает обороты, поддерживая высокую загрузку, хотя уровень загрузки отелей в Осло все еще немного не дотягивает до допандемийных показателей 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.В целом, инвесторы в коммерческую недвижимость осторожно настроены оптимистично — в 2024 году объемы инвестиций в Норвегии увеличились на 45% 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, — но они продолжают оставаться избирательными.Давление со стороны необходимости рефинансирования — ключевая тенденция: более высокие процентные расходы создали «долговой разрыв», который вынуждает некоторых владельцев с высокой долговой нагрузкой продавать объекты недвижимости.Это значительное присутствие вынужденных продавцов, вызванное трудностями с рефинансированием, по прогнозам, сохранится до 2025 года, поскольку кредиты переоцениваются по более высоким ставкам, а стоимость недвижимости снизилась 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.В целом, рынок коммерческой недвижимости Осло в 2025 году характеризуется стабилизацией и выборочной силой: первоклассные объекты (офисы, розничная торговля товарами первой необходимости, логистика, отели) восстанавливаются, в то время как вторичные активы и застройщики с слабыми финансами сталкиваются с трудностями.

Коммерческий сектор недвижимости Осло переживает переломный момент в 2025 году. После двух лет встречного ветра начинается «новый восходящий цикл» благодаря стабилизации экономики cbre.com. Офисные объекты продемонстрировали значительный рост инвестиций в 2024 году, чему способствовали финансово устойчивые покупатели. Доходность лучших офисных помещений даже немного снизилась, так как инвесторы с крупным капиталом скупали качественные активы 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Арендная плата за офисы в Осло выросла примерно на 4% в 2024 году, но рост выровнялся к середине 2025 года 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Спрос на аренду немного снизился на офисном рынке Осло, и теперь требуется больше времени, чтобы сдать помещения в аренду, особенно в старых зданиях 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Новые крупные проекты, такие как Oslo Science City (34 000 м²) и Здание наук о жизни в Университете Осло (97 000 м²), которые будут сданы к 2026 году, значительно увеличат предложение современных офисных площадей 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Эти несколько крупных проектов составляют почти 88% ожидаемого нового предложения офисной недвижимости в Осло до 2026 года 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, что означает, что кроме них, строительство ведется сдержанно. Вакантность офисов немного выросла с исторически низких уровней, но ставки аренды премиальных помещений остались стабильными, а аренда класса A даже слегка снизилась в начале 2025 года, поскольку арендаторы получили больше возможностей в переговорном процессе 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Тем не менее, офисы с хорошей локацией и энергоэффективностью в центре Осло сохраняют свою стоимость, а вот устаревшие и неэкологичные здания сталкиваются с проблемами ценообразования и рефинансирования.