Недвижимость Гонконга 2025: от спада к росту — тенденции, горячие точки и прогнозы до 2028 года

Обзор рынка и ключевые факторы

Рынок недвижимости Гонконга в 2025 году находится на перепутье между восстановлением и неопределённостью. После пика в 2021 году стоимость недвижимости пережила многолетнюю коррекцию, а цены на жильё вернулись к уровням середины 2010-х годов spglobal.com. Цены на жильё снизились почти на 30% по сравнению с максимумами 2021 года, достигнув минимумов, невиданных с 2016 года spglobal.com. В то же время объёмы сделок резко растут — общий объём продаж недвижимости увеличился на 17% в 2024 году (после снижения в 2022–23 годах), поскольку покупатели вернулись после снятия пандемийных ограничений globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. В результате сложился смешанный прогноз по рынку: спрос начинает расти, а политика сместилась в сторону поддержки покупателей, однако отдельные сегменты рынка (особенно офисная недвижимость) сталкиваются с избытком предложения и слабым настроением hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

Несколько ключевых факторов формируют эти тенденции:

Экономические тенденции: Экономика Гонконга после COVID демонстрирует умеренный рост — в первом квартале 2025 года ВВП вырос на 3,1% в годовом выражении spglobal.com. Однако глобальные встречные ветры — рост торговой напряжённости между США и Китаем и замедление экономики материкового Китая — сдерживают перспективы. Правительство предупреждает, что неопределённость торговой политики и внешняя волатильность могут «затмить краткосрочные перспективы» spglobal.com, заставляя инвесторов сохранять осторожность.
Процентные ставки и финансы: Поскольку гонконгский доллар привязан к доллару США, местные процентные ставки резко выросли в 2023 году вслед за повышениями Федеральной резервной системы США. К маю 2025 года базовая ставка Гонконгского валютного управления составляла 4,75% globalpropertyguide.com, однако появились признаки облегчения. ФРС приостановила повышение ставок, HIBOR (межбанковские ставки) начал снижаться, а банки даже сократили ставки по основным кредитам в конце 2024 года globalpropertyguide.com. Смягчение стоимости заимствований улучшило настроения покупателей и снизило ипотечную нагрузку, что способствовало недавнему росту продаж жилья cushmanwakefield.com. В дальнейшем возможное снижение ставок ФРС в конце 2025 года может еще больше повысить ликвидность и покупательскую способность hongkongbusiness.hk. Тем не менее, власти призывают к осторожности: любая будущая волатильность ставок или колебания на мировых рынках могут быстро отразиться на высокозадолженном секторе недвижимости Гонконга globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Демография и потоки талантов: Демографические тенденции — это палка о двух концах. Население Гонконга составляло примерно 7,53 миллиона в 2024 году, увеличившись на 0,1% после предыдущих спадов reuters.com. Государственные программы по привлечению талантов и открытие границ обеспечили чистый приток около 21 000 человек в 2024 году reuters.com, включая тысячи профессионалов с материка и из-за рубежа. Этот приток — 14 200 «импортированных» специалистов (плюс 9 300 иждивенцев) только за первые два месяца 2025 года — поддерживает спрос на элитную аренду и жильё класса люкс jll.com.hk. Тем не менее, рост населения остаётся вялым, и город всё ещё восстанавливается после оттока жителей в 2019–2022 годах globalpropertyguide.com. Стареющее население и замедление долгосрочного роста числа домохозяйств создают вызовы для устойчивого спроса на жильё.
Политические и интеграционные факторы: Политическая ситуация в городе стабилизировалась после введения Закона о национальной безопасности, но его международная привлекательность и доверие инвесторов всё ещё восстанавливаются после потрясений 2019 года. Тем временем интеграция Гонконга с Большим заливом (GBA) становится всё более важным фактором. Более тесные связи через границу обещают новые экономические возможности (например, совместные инновационные центры и рост присутствия материковых компаний), что может стимулировать спрос на офисы и квартиры в приграничных районах. Однако геополитические риски сохраняются — трения между США и Китаем или изменения политики материка в отношении Гонконга могут влиять на потоки капитала и решения по корпоративной недвижимости. Например, продолжающиеся торговые споры между США и Китаем уже меняют логистический сектор и заставляют бизнес пересматривать цепочки поставок jll.com.hk jll.com.hk.
Регуляторная среда: В результате резкой смены политики правительство Гонконга отменило действовавшие десятилетие меры по охлаждению рынка недвижимости в 2023–2024 годах, чтобы оживить падающий рынок. Гербовые сборы, ранее нацеленные на иностранных покупателей и покупателей вторых домов, были снижены или отменены. Этот поворот в политике — подробнее о нем в следующем разделе — вновь открыл двери для покупателей с материкового Китая и снизил первоначальные расходы для местных жителей, что привело к новому спросу globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. В то же время долгосрочные стратегии по обеспечению земельных ресурсов и жилья реализуются для решения хронической нехватки, что может изменить тенденции развития до 2028 года и далее.

В целом, 2025 год становится переломным моментом для рынка недвижимости Гонконга. Жилой сектор демонстрирует первые признаки стабилизации на фоне поддерживающих мер и восстановления доверия, в то время как коммерческий и промышленный сегменты идут более осторожным путем. В следующих разделах мы подробно рассмотрим каждый крупный сектор — жилой, коммерческий (офисы и ритейл) и промышленный — проанализируем текущие тенденции, данные по ценам и объемам, изменения в политике и перспективы для различных районов. Мы также выделим инициативы по градостроительству (от новых городов до масштабных намывов) и определим ключевые инвестиционные возможности и риски, которые будут определять ландшафт недвижимости Гонконга в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

Жилая недвижимость: цены достигают дна, спрос восстанавливается

Цены и продажи жилья: Рынок жилья Гонконга пережил значительную коррекцию с 2021 года, но есть явные признаки того, что цены достигнут дна в 2025 году. Официальный индекс цен на жилье снижался в годовом выражении на протяжении 13 кварталов подряд globalpropertyguide.com. По состоянию на 1 квартал 2025 года цены на жилье снизились на 7,8% по сравнению с прошлым годом (и примерно на 9% в реальном выражении), продолжая падение, хотя и более умеренными темпами globalpropertyguide.com. До этого в течение большей части 2023 года наблюдалось двузначное снижение. На рисунке 1 ниже показано, как стоимость вернулась примерно к уровню 2016 года после пика в период пандемии:

Примечательно, что сегмент роскоши опережает массовый рынок на фоне спада. В то время как цены на малые и средние квартиры (до 100 м²) снизились на 7–9% в годовом исчислении в первом квартале 2025 года, самые большие дома свыше 160 м² фактически выросли в цене на 7,2% по сравнению с прошлым годом globalpropertyguide.com. Такое расхождение свидетельствует о стойком спросе (или ограниченном предложении) на ультра-премиальную недвижимость — вероятно, со стороны состоятельных покупателей и возвращающихся экспатов — даже несмотря на то, что стоимость жилья массового сегмента остается под давлением. Во всех категориях по размеру в первом квартале наблюдались незначительные квартальные снижения, что указывает на то, что общий рынок еще не начал полноценный рост globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Обнадеживает то, что объемы сделок резко выросли несмотря на коррекцию цен, что свидетельствует о возвращении покупателей на рынок. Общее количество сделок с недвижимостью (новое + вторичное жилье) увеличилось на 23,5% в 2024 году до 53 099 сделок, что стало разворотом после резкого падения в 2022–23 годах globalpropertyguide.com. Импульс сохранился и в начале 2025 года: продажи жилья в первом квартале 2025 года выросли на 19–36% в годовом выражении как в первичном (новостройки), так и во вторичном сегментах globalpropertyguide.com. Особенно на рынке новостроек заметен отложенный спрос — застройщики продали 3 897 новых квартир в первом квартале (на 36% больше, чем в первом квартале 2024 года), поскольку покупатели активно приобретали объекты по привлекательным ценам globalpropertyguide.com. Более дешевые ипотечные кредиты и отмена ограничений на покупку позволили многим ранее отложившим покупку выйти на рынок. Даже на рынке вторичного жилья в первом квартале сменили владельцев более 8 200 объектов (рост на 19% в годовом выражении) globalpropertyguide.com. Однако по сравнению с историческими средними значениями общий объем продаж все еще восстанавливается с очень низкой базы (он остается ниже пиков середины 2010-х годов), поэтому нынешний рост указывает скорее на раннюю стадию восстановления, чем на полноценный бум.

Политические стимулы: Основным катализатором восстановления продаж стало смягчение политики на рынке жилья. После многих лет ограничительных «охлаждающих мер» власти резко изменили курс:

В феврале 2024 года Гонконг отменил все дополнительные гербовые сборы на покупку жилья globalpropertyguide.com. Это фактически упразднило 15% гербовый сбор для иностранных покупателей, 15% дополнительный сбор на второе жилье и прогрессивные сборы за быструю перепродажу (Special Stamp Duty), которые действовали с начала 2010-х годов globalpropertyguide.com. Как выразился финансовый секретарь Пол Чан, меры по сдерживанию спроса «больше не нужны в нынешних экономических и рыночных условиях» globalpropertyguide.com. Эффект был мгновенным — после отмены этих налогов покупатели из материкового Китая хлынули обратно на рынок недвижимости Гонконга, что заметно увеличило количество сделок в конце 2024 года globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Ранее, в октябре 2023 года, правительство уже сделало первый шаг, сократив наполовину несколько гербовых сборов (BSD и сбор на второе жилье были снижены с 15% до 7,5%) и сократив срок ограничения перепродажи для спекулянтов с 3 лет до 2 лет globalpropertyguide.com. Гербовые сборы для определённых покупателей — «иностранных специалистов» — также были отменены (при условии, что они останутся для получения постоянного вида на жительство) globalpropertyguide.com. Эти изменения середины 2023 года стали первым послаблением за десятилетие и подготовили почву для полной отмены в 2024 году.
Для дальнейшей поддержки местных покупателей, приобретающих своё первое недорогое жильё, бюджет на 2025/26 год повысил порог стоимости для минимального гербового сбора: с февраля 2025 года жильё стоимостью до 4 млн гонконгских долларов (≈511 тыс. долларов США) облагается только гербовым сбором в размере 100 гонконгских долларов globalpropertyguide.com. Это обновлённое ограничение (ранее было 3 млн гонконгских долларов) затрагивает примерно 15% сделок и ежегодно уменьшает налоговые поступления примерно на 400 млн долларов для повышения доступности жилья globalpropertyguide.com.
Монетарное управление Гонконга также ослабило правила ипотечного кредитования – в частности, снизило буфер процентной ставки стресс-теста на 1% в 2022 году – чтобы улучшить возможности финансирования покупателей в условиях более высоких ставок globalpropertyguide.com. Это дало заемщикам немного больше свободы при одобрении кредита, частично компенсируя удар от роста процентных ставок.

Эти изменения политики означают глубокий сдвиг от давней позиции правительства по подавлению спекуляций. Теперь цель – стимулировать вялый рынок и поддержать реальный спрос. Результаты на данный момент: уверенность на рынке улучшилась, а активность покупателей выросла, как и планировалось globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. По мнению отраслевых наблюдателей, после отмены мер по охлаждению рынка “уровень сделок … снова увеличился”, а оптимизм покупателей вырос globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Ключевым моментом является то, что застройщики отреагировали, устанавливая конкурентоспособные цены на новые проекты, чтобы привлечь покупателей. В течение 2024–25 годов многие новые проекты предлагались со значительными скидками или стимулами, что в сочетании с пониженными налогами способствовало быстрому поглощению новых объектов cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Это сокращение запасов отражается в снижении показателя «месяцы предложения» непроданных новых домов — с пика примерно 102 месяцев в 2023 году до 78 месяцев к концу 2024 года worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. По прогнозу JLL, если продажи сохранятся на уровне около 18 000 новых объектов в год, непроданные запасы могут нормализоваться до ~58 месяцев (примерно 5 лет) к концу 2025 года, что приблизит рынок к более сбалансированному состоянию worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Короче говоря, избыточное предложение на первичном рынке уменьшается, снижая давление на цены. Застройщики даже откладывают некоторые проекты или сдают непроданные объекты в аренду, чтобы избежать перенасыщения рынка worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com — это стратегическое управление предложением свидетельствует о вере в скорое восстановление рынка.

Предложение жилья и строительство: Хроническая нехватка жилья в Гонконге не исчезла, но недавние усилия начинают приносить плоды в виде нового предложения. Активность в жилищном строительстве резко возросла в прошлом году: ввод в эксплуатацию в 2024 году вырос на 75% и составил 24 261 единицу, что стало резким разворотом после спада, вызванного пандемией (в 2023 году ввод снизился на 35%) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это был один из самых высоких годовых показателей за многие годы, благодаря завершению нескольких крупных проектов. Примечательно, что Коулун и Новые Территории обеспечили 93% новых домов (соответственно 48% и 45%), в то время как на острове Гонконг, где земля наиболее дефицитна, было завершено только 7% объектов в 2024 году globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Район Коулун-Сити (включая Кай Так) дал впечатляющие 33% всех новых объектов в 2024 году, что отражает масштабную реконструкцию бывшей территории аэропорта globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. В Новых Территориях основными источниками нового предложения стали Юэнь Лонг и Туэн Мун (по 17% от ввода 2024 года каждый) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – районы с крупными новыми городскими проектами и жилыми комплексами. Такое географическое распределение подчеркивает продолжающуюся тенденцию: рост нового жилья сосредоточен во внешних районах, поскольку в городской части мало места для крупных застроек.

Импульс сохранился и в 2025 году: только в первом квартале 2025 года было завершено ещё 5 486 единиц жилья globalpropertyguide.com. Показательно, что 62% из них — это небольшие квартиры площадью менее 40 м² globalpropertyguide.com, рассчитанные на массовый спрос. По последним данным правительства, общий жилищный фонд Гонконга (частный и государственный) достиг примерно 1,292 миллиона единиц в 2024 году, что на 1,7% больше по сравнению с прошлым годом globalpropertyguide.com. Более половины этого фонда (около 700 тыс. единиц) составляют крошечные квартиры класса A/B площадью менее 70 м² — наследие застройщиков, стремившихся максимизировать объёмы в условиях прежних ограничений globalpropertyguide.com. Хотя недавний рост предложения немного снизил напряжённость, рынок всё ещё догоняет десятилетия дефицита. Даже после скачка 2024 года, уровень вакантного жилья в Гонконге остаётся низким (около 4,5% от общего фонда на конец 2024 года, включая квартиры, находящиеся на этапе получения разрешения на заселение) rvd.gov.hk, а перенаселённость широко распространена среди малообеспеченных слоёв населения.

Для решения хронической нехватки реализуются амбициозные планы (подробнее см. в разделе Политика и градостроительство). От ускоренного освоения земель до масштабных новых городов, таких как Северная Метрополия, правительство планирует добавить сотни тысяч новых домов в ближайшие 10–15 лет globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. В краткосрочной перспективе (следующие 3–4 года) Бюро по жилищным вопросам прогнозирует, что может быть построено 108 000 новых частных квартир worldpropertyjournal.com — это примерно на 10% больше, чем на пике последних лет. Если эти планы будут реализованы, это постепенно поможет снизить отложенный спрос. Однако в ближайшем окне 2025–2028 годов предложение жилья останется относительно ограниченным по международным меркам, поскольку крупные проекты (рекультивация, новые железнодорожные коридоры и т.д.) требуют времени для реализации.

Рынок аренды: Сектор аренды жилой недвижимости в Гонконге также переживает переломный момент. Во время бума цен в 2010-х годах доходность была снижена до ультранизких уровней (2–3%), поскольку стоимость капитала значительно опережала рост арендных ставок – это характерно для Гонконга как рынка активов-убежищ. Сейчас, когда цены снизились, а арендные ставки начинают постепенно расти, валовая доходность от аренды понемногу увеличивается, предлагая арендодателям более высокий доход (хотя и по-прежнему скромный). Средняя доходность на малых квартирах выросла до примерно 3,7% к началу 2025 года, по сравнению с примерно 2,7% двумя годами ранее globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Крупные объекты приносят меньшую доходность (около 2,4% для элитного жилья), но также немного улучшились в годовом выражении globalpropertyguide.com. Эти показатели остаются «чрезвычайно низкими по международным меркам» – напоминая о том, что жилая недвижимость Гонконга в первую очередь является инструментом для прироста капитала, где инвесторы соглашаются на низкую доходность в ожидании роста цен globalpropertyguide.com.

На практике, арендные ставки умеренно растут после спада во время пандемии. В 1 квартале 2025 года ставки аренды увеличились примерно на 3–9% в годовом исчислении по всем типам квартир globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Особенно заметен был рост аренды в сегменте 100–160 м² (+9% г/г), что отражает возросший спрос на крупные семейные квартиры и элитное жильё globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Для сравнения, самые маленькие квартиры (<40 м²) подорожали в аренде примерно на 3,5% globalpropertyguide.com – это всё ещё хороший показатель, вероятно, из-за возвращения молодых специалистов и одиночек после открытия города. По регионам аренда в Новых Территориях росла быстрее всего (с низкой базы), при этом небольшие квартиры в NT подорожали почти на 10%, поскольку всё больше людей ищут доступное жильё за пределами городского центра globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Квартиры на острове Гонконг остаются самыми дорогими для аренды (например, около $60 за м² в месяц для квартир до 40 м² на острове против ~$44 в NT) globalpropertyguide.com. Тем не менее, сочетание роста арендных ставок и снижения цен означает, что соотношение аренды к цене нормализуется. Эта тенденция привлекает некоторых инвесторов обратно на рынок – улучшившаяся доходность от аренды была названа одной из причин, “побуждающих инвесторов вернуться” на рынок жилья в 2025 году cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Для арендаторов же постепенное повышение арендной платы становится ощутимым после кратковременного облегчения во время COVID; доступность жилья остаётся острой социальной проблемой, особенно для малообеспеченных семей, которые всё ещё вынуждены жить в крошечных разделённых квартирах или ждать государственного жилья.

Прогноз для жилой недвижимости: Большинство аналитиков ожидают, что сектор жилой недвижимости достигнет равновесия к концу 2025 года. По мере стабилизации процентных ставок и улучшения баланса спроса и предложения, ожидается, что цены на жильё выровняются и, возможно, покажут умеренный рост в ближайшие годы. Крупные консалтинговые компании прогнозируют изменение цен в 2025 году в диапазоне от -5% до +3% cushmanwakefield.com jll.com.hk – по сути, это стабилизация после предыдущих двузначных падений. Государственные данные уже показывают, что к весне 2025 года реальные (с учётом инфляции) цены на жильё вернутся к уровню 2012 года globalpropertyguide.com, что значительно снижает риск пузыря. Действительно, Гонконг впервые выбыл из категории с наивысшим “риском пузыря” в Глобальном индексе пузырей на рынке недвижимости UBS 2024 года, благодаря резкому снижению цен globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Эта более здоровая отправная точка, в сочетании с тем, что застройщики активно управляют новым предложением (вплоть до заморозки проектов для предотвращения перенасыщения рынка worldpropertyjournal.com), создаёт основу для постепенного восстановления. Если не произойдёт внешних потрясений, стоимость жилья может стабилизироваться в 2025 году и возобновить умеренный рост до 2028 года, чему будут способствовать улучшение доступности, возвращение покупателей с материка и ожидаемое смягчение монетарных условий. Однако любое восстановление, скорее всего, будет плавным, а не взрывным – политики явно перешли к “стратегии предложения” на рынке жилья, чтобы избежать перегрева в будущем globalpropertyguide.com, и значительный объём государственного жилья уже строится, что частично поглотит спрос (запланировано 28 000 новых государственных квартир в год) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

В целом, жилой рынок Гонконга в 2025 году начинает выходить из кризиса. Цены находятся близко к своему циклическому минимуму, активность сделок улучшается, а смена политики правительства в пользу покупателей повысила настроения на рынке. Тем не менее, впереди осторожный путь: рынку предстоит справиться с существующими запасами (почти 79 000 непроданных квартир на конец 2024 года по проектам на стадии предпродажи и завершённым объектам worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) и следить за экономическими колебаниями. Для конечных пользователей и инвесторов 2025–2026 годы могут стать окном относительно стабильных цен и расширенного выбора, прежде чем в долгосрочной перспективе дефицит предложения вновь начнёт оказывать давление на рост цен. Местоположение и сегмент будут иметь значение — цены на массовое жильё, вероятно, останутся слабыми, пока не будет поглощён избыточный объём, тогда как редкий сегмент элитной недвижимости может показать более быстрый рост (особенно если приток состоятельных экспатов и специалистов с материка продолжится). В целом, худшая фаза спада на рынке жилья, по-видимому, позади, что создаёт условия для периода стабилизации и постепенного роста к 2028 году cushmanwakefield.com.

Коммерческая недвижимость: офисы под давлением, ритейл на пути к восстановлению

Коммерческий сектор недвижимости Гонконга в 2025 году переживает разнонаправленное развитие. Офисный рынок сталкивается с высокой вакантностью и давлением на снижение арендных ставок из-за нового предложения и меняющихся тенденций в организации рабочих пространств. В то же время ритейл-сектор осторожно восстанавливается по мере возвращения потока посетителей и туристов, хотя арендные ставки в ритейле остаются ниже доковидных пиков. Рассмотрим каждый сегмент по отдельности:

Офисный рынок: высокая вакантность на фоне новой волны предложения

Рынок офисов класса А в Гонконге сейчас благоприятен для арендаторов и сталкивается с переизбытком предложения и слабым спросом. Цифры говорят сами за себя: общий уровень вакантности офисов класса А вырос до середины десятых процентов и, как ожидается, достигнет 19% к концу 2025 года (по сравнению с ~17% в 2024 году) hongkongbusiness.hk. Это резкий рост по сравнению с почти нулевой вакантностью в Central несколько лет назад, что отражает как циклические, так и структурные факторы:

3,5 миллиона кв. футов

hongkongbusiness.hk

Коулун-Ист

hongkongbusiness.hk

Сдержанный спрос и переход к качеству: Спрос со стороны арендаторов восстанавливается после спада, вызванного пандемией, лишь медленно. В 1 квартале 2025 года чистое поглощение составило минус 143 000 кв. футов, поскольку объемы сдаваемых площадей из-за сокращения арендаторов превысили новые сделки jll.com.hk jll.com.hk. Многие компании пересматривают свои потребности в офисных площадях из-за гибридного формата работы и мер по сокращению расходов. Те, кто расширяется (особенно в финансовом и профессиональном секторах), часто являются арендаторами, выбирающими «переход к качеству» – они пользуются снижением арендных ставок, чтобы переехать в более престижные здания cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Это привело к лучшей динамике в центральных районах: например, вакансия в Central снизилась до 11,5% в 1 квартале 2025 года (с 11,6%), поскольку спрос на офисы высшего класса сохраняется jll.com.hk jll.com.hk. Аналогично, уровень вакантных площадей в Wanchai/Causeway Bay и Tsim Sha Tsui (традиционные деловые районы) стабилизировался на уровне 8–10% jll.com.hk jll.com.hk. В то же время, наибольшую нагрузку испытывают децентрализованные районы – вакансия в Kowloon East выросла до 21,3% по состоянию на 1 квартал 2025 года jll.com.hk jll.com.hk, что связано с появлением новых зданий и возвращением арендаторов в центральные районы. Общий уровень доступности офисных площадей по городу (включая субаренду) еще выше — около 19–20% к середине 2025 года cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
Снижение арендной платы: При избыточном предложении и широком выборе для арендаторов арендодатели вынуждены конкурировать по ставкам и предоставлять стимулы. Арендные ставки на офисы демонстрируют явное снижение: ставки на офисы класса A упали примерно на 3–5% в 2024 году, и еще примерно на 1,3% в первом квартале 2025 года jll.com.hk. Во всех субрынках наблюдалось снижение в начале 2025 года – Восточный Гонконг (Quarry Bay) лидировал с падением на 3,4% в первом квартале, даже в Центральном районе аренда снизилась на 0,7% за квартал jll.com.hk jll.com.hk. По данным JLL, арендные ставки в финансовом районе сейчас примерно на 20% ниже докризисного уровня 2019 года, что повышает региональную конкурентоспособность Гонконга, но сокращает доходы арендодателей. Эксперты рынка прогнозируют дальнейшее снижение арендных ставок до достижения дна: прогнозы изменения арендной платы за весь 2025 год варьируются от -5% до -10% jll.com.hk jll.com.hk. Fitch даже ожидает «отрицательную переоценку аренды в пределах низких двузначных процентов» для истекающих договоров аренды, поскольку арендаторы продлевают их по значительно более низким текущим рыночным ставкам hongkongbusiness.hk. Положительный момент заключается в том, что темпы снижения замедляются – во втором квартале 2025 года падение составило всего 1% за квартал, что лучше, чем -2,5% в первом квартале cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Это говорит о том, что худшее, возможно, уже позади, и ставки аренды приближаются к циклическому минимуму к концу 2025 года.

Несмотря на эти трудности, активность на рынке аренды выросла по сравнению с минимумами пандемии. Во втором квартале 2025 года объем новых арендных сделок достиг 1,2 миллиона кв. футов – это самый высокий квартальный показатель с начала 2020 года cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Значительную часть этого объема обеспечил банковский и финансовый сектор, который стал драйвером нескольких крупных переездов и расширений cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Рынок IPO Гонконга также демонстрировал признаки восстановления в 2023–24 годах, и любое устойчивое оживление на рынках капитала “поможет поддержать спрос на офисы” со стороны финансовых и профессиональных компаний cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Кроме того, материковые китайские компании (особенно в сфере технологий и управления капиталом) продолжают рассматривать Гонконг как стратегическую локацию, обеспечивая поток арендаторов – хотя их планы по расширению в последнее время стали более осторожными на фоне экономической неопределенности в Китае.

С инвестиционной точки зрения стоимость офисных активов скорректировалась вместе с арендными ставками. Цены на офисы класса А снизились примерно на 20–30% от пиковых значений, что создало интересные возможности для инвесторов с долгосрочным горизонтом. Действительно, появляются distressed- или value-add-сделки: ожидается, что банки будут продавать изъятые офисные активы в 2025 году hongkongbusiness.hk, что позволит покупателям приобрести качественные здания со скидкой. Крупные девелоперы и REIT остаются финансово устойчивыми (Fitch сохраняет стабильный прогноз по основным арендодателям, таким как Link REIT, Swire, SHKP и Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), поэтому волна вынужденных продаж маловероятна; однако небольшие владельцы или непрофильные активы могут сменить собственника по мере переоценки рынка.

С точки зрения географических “горячих точек”:

Центральный деловой район (CBD) остается устойчивым – его престиж и ограниченное новое предложение делают его относительно защищённым. Арендные ставки на офисы класса A в Центральном районе (~120 гонконгских долларов за кв. фут/месяц) по-прежнему имеют премию 40–50% по сравнению с Коулун-Ист. Fitch отметил Козуэй-Бей (где доминирует Hysan) как «относительно устойчивый субрынок» даже во время спада hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
Коулун-Ист и Кай Так – эпицентр нового предложения и, соответственно, сейчас самое слабое место. При вакантности более 20% и завершении новых проектов (например, новых офисных башен в районе развития Кай Так), этот район останется рынком арендатора до 2028 года. Арендодатели здесь предлагают агрессивные ставки и стимулы на отделку, чтобы привлечь арендаторов, особенно после того, как некоторые международные компании отказались от планов децентрализации.
Вест-Коулун – это новый офисный кластер, за которым стоит следить. International Gateway Centre (IGC), знаковый проект из двух башен над станцией Вест-Коулун, будет завершён к концу 2025 года building.hk building.hk. С 2,6 млн кв. футов офисов класса A и 600 тыс. кв. футов торговых площадей, IGC значительно увеличит офисный фонд в районах Цим Ша Цуй/Джордан. Его привлекательность заключается в транспортной доступности (скоростная железная дорога в материковый Китай) и новейших объектах (проект от звёздного архитектора). Первые признаки показывают, что финансовые институты и материковые компании заинтересованы в Вест-Коулун для размещения региональных штаб-квартир. Однако в краткосрочной перспективе это увеличит давление на вакантность, пока спрос не догонит предложение.
Старые районы на границе CBD (например, Ван Чай, Айленд Ист): В этих локациях аренда упала сильнее всего (например, Куорри-Бэй -3,4% в 1 квартале jll.com.hk), так как некоторые арендаторы переехали в Центральный район или в новые здания. Некоторые устаревшие офисные объекты могут быть перепрофилированы или реконструированы (например, под коворкинги, отели или даже жильё через стимулирующие меры по смене назначения).

Прогноз для офисов: Ожидается, что корректировка офисного рынка продолжится до 2025–2026 годов. Арендодателям, вероятно, придется сохранять конкурентоспособные условия аренды, чтобы поддерживать заполняемость, особенно с учетом того, что в 2025–2027 годах ожидается ввод еще примерно 4+ миллионов кв. футов новых площадей (включая такие проекты, как One North Point и новые башни в Квун Тонге). Аналитики прогнозируют, что вакантность может достичь пика примерно в 2025–26 годах, а затем постепенно улучшаться по мере укрепления экономики и сокращения предложения. Ожидается, что арендные ставки достигнут дна к 2026 году, после чего могут стабилизироваться или немного вырасти по мере поглощения избыточного предложения и при условии сохранения статуса Гонконга как финансового центра. Обнадеживающий фактор: статус Гонконга как региональной штаб-квартиры остается непререкаемым в Азии – наблюдается возобновление интереса со стороны материковых технологических и управляющих активами компаний к открытию крупных офисов в городе. Усилия правительства по привлечению компаний (например, налоговые льготы для семейных офисов) также могут стимулировать спрос на офисные помещения. Тем не менее, эпоха сверхнизкой вакантности и стремительного роста арендных ставок в офисах закончилась, по крайней мере в среднесрочной перспективе. У компаний теперь больше вариантов, чем когда-либо: они могут выбрать элитные помещения в Коулуне по цене вдвое ниже, чем в Центральном районе, или договориться о выгодных условиях аренды в премиальных зданиях Центрального района благодаря высокой вакантности. В результате, рост арендных ставок, когда он возобновится, скорее всего будет медленным и сегментированным, при этом в первую очередь восстановятся офисы наилучшего качества и с удачным расположением.

На данный момент 2025 год предоставляет арендаторам отличную возможность заключить привлекательные офисные договоры аренды, а инвесторы могут найти выгодные предложения среди обесценившихся офисных активов (особенно если они приобретены ниже стоимости замещения). Основной риск впереди – если спрос еще больше ослабнет – например, в случае глобальной рецессии или локального спада может возобновиться сокращение офисных площадей и затянуться избыток предложения. Напротив, неожиданный позитив (например, массовый приток материковых компаний после нормализации границы или восстановление технологического сектора) может ускорить поглощение. Поэтому заинтересованные стороны внимательно следят за состоянием широкой экономики и связанностью Гонконга с Китаем, так как эти факторы будут существенно влиять на потребности в офисных площадях в преддверии 2028 года.

Розничный рынок: постепенное восстановление на фоне возрождения туризма

Рынок розничной недвижимости Гонконга находится в режиме восстановления в 2025 году после удара двойного кризиса: социальных волнений 2019 года и почти трехлетней изоляции из-за COVID. Поток покупателей и объем продаж снова растут благодаря возвращению туристов и росту местного потребления, однако сектор еще не полностью вернул себе динамику, наблюдавшуюся до 2019 года. Арендные ставки в ключевых торговых районах остаются относительно мягкими, а вакантность на главных торговых улицах – хотя и снижается – все еще высока по сравнению с годами бума.

Туризм и тенденции продаж: Основой розничного рынка Гонконга является туризм, особенно посетители из материкового Китая, которые исторически стимулировали спрос на предметы роскоши. После открытия границы в начале 2023 года количество прибывающих туристов резко возросло. В 2024 году Гонконг зафиксировал 44,5 миллиона туристических прибытий, что на 31% больше, чем в предыдущем году hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. Это впечатляющее восстановление, хотя все еще примерно на треть ниже 65 миллионов прибытий в 2018 году (последний год до протестов и пандемии) hongkongfp.com. В 2025 году ожидается дальнейший рост туризма: ежемесячный поток прибытий в начале 2025 года составлял около 2,2 миллиона (январь) и продолжал расти ceicdata.com. Правительство и Совет по туризму активно проводят «мега-события» и акции, чтобы привлечь иностранных путешественников и восстановить репутацию Гонконга как Мирового города Азии cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

В результате, розничные продажи демонстрируют признаки стабилизации. После резкого спада в 2020 году и вялого восстановления в 2021–22 годах, общий объем розничных продаж наконец стабилизировался. В январе–апреле 2025 года розничные продажи снизились на 5,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года hongkongbusiness.hk, что, хотя и является падением, все же меньше, чем -7% в 2024 году hongkongbusiness.hk. В мае 2025 года месячные розничные продажи даже показали рост на +2,4% в годовом выражении, что стало первым ростом более чем за год cushmanwakefield.com. Категории, такие как ювелирные изделия, часы и товары класса люкс (зависящие от туристических расходов), остаются ниже допандемийного уровня, но массовые категории (супермаркеты, потребительские товары) удерживаются за счет местного спроса. Важно отметить, что покупательское поведение материковых туристов изменилось: многие теперь тратят больше на доступные впечатления и аутлеты, а не только на бутики класса люкс, что поддержало сегменты общественного питания и развлекательной розницы.

Вакантность и аренда: Рынок аренды торговых площадей улучшается, но восстановление неравномерное. Вакантность магазинов на главных торговых улицах в ключевых районах составила около 10,6% в 1 квартале 2025 года, что лишь немного ниже, чем 10,5% в конце 2024 года jll.com.hk jll.com.hk. Это означает, что примерно 1 из 10 магазинов на уровне улицы в престижных районах (таких как Козуэй-Бей, Цим Ша Цуй, Сентрал, Монг Кок) по-прежнему пустует — это далеко от почти нулевой вакантности во время туристического бума 2010-х годов. Торговые центры показали себя немного лучше: вакантность в ведущих моллах составила около 9,2% в 1 квартале (против 9,1% в конце 2024 года) jll.com.hk jll.com.hk, поскольку хорошо управляемые моллы Гонконга сохранили большинство арендаторов в период спада за счет арендных уступок и акций. Сохраняющаяся высокая вакантность указывает на то, что некоторые торговые площади, особенно крупные флагманские магазины, ранее занятые люксовыми брендами, остаются пустыми или сдаются в аренду медленно. Ряд известных магазинов на Рассел-стрит и Кантон-роуд (когда-то самых дорогих торговых улицах мира) закрылся в 2019–20 годах и до сих пор не нашел долгосрочных арендаторов. Те, что были сданы, часто сдавались по значительно более низкой арендной плате новым типам арендаторов (например, местным брендам, аптекам, спортивным магазинам или даже для pop-up проектов).

Арендные ставки на ритейл продолжают умеренно снижаться, что отражает текущие условия. В 1 квартале 2025 года арендные ставки на магазины на главных улицах снизились еще на 0,8% по сравнению с предыдущим кварталом jll.com.hk jll.com.hk. Аренда в ведущих торговых центрах снизилась на 0,3%, а в супертоповых моллах — на 0,2% за квартал jll.com.hk jll.com.hk. В годовом выражении арендные ставки на магазины на несколько процентов ниже, чем год назад. Однако темпы снижения значительно замедлились — сейчас падение арендных ставок составляет низкие однозначные значения, по сравнению с двузначными обвалами в 2020 году. Арендодатели по-прежнему в целом предлагают арендные скидки или гибкие условия, чтобы привлечь арендаторов на фоне «встречного ветра» в некоторых сегментах ритейла jll.com.hk jll.com.hk. Прогнозы на 2025 год предполагают изменение арендных ставок от 0 до -5% для магазинов на главных улицах и в ведущих торговых центрах — по сути, движение по «дну» рынка jll.com.hk jll.com.hk. Если траты туристов продолжат восстанавливаться, арендные ставки могут наконец стабилизироваться к 2026 году.

Изменение состава арендаторов: Одна из заметных тенденций — перетасовка состава арендаторов в розничной торговле. Если раньше на главных торговых улицах Гонконга доминировали бутики роскошных часов и модной одежды, то теперь всё чаще появляются более доступные бренды и операторы, ориентированные на впечатления, которые занимают площади cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Например, во втором квартале 2025 года в районах Монг Кок и Цим Ша Цуй активно арендовали помещения бренды спортивной одежды, fast fashion и косметики, ориентированные на экономных покупателей cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Фитнес-центры, магазины товаров для образа жизни и даже финансовые услуги (банки, брокерские компании) также расширяют присутствие на первых этажах торговых помещений jll.com.hk jll.com.hk, пользуясь снижением арендных ставок для увеличения своего присутствия. Такая диверсификация делает розничный рынок более динамичным, хотя и немного менее престижным. Торговые центры тоже адаптируются — многие элитные моллы добавляют больше развлечений (детские зоны, художественные выставки) и ресторанов, чтобы привлечь посетителей. Правительственная поддержка мероприятий (Art Basel, музыкальный фестиваль Clockenflap, спортивные события и др.) способствует увеличению краткосрочного потока посетителей и расходов в эти периоды cushmanwakefield.com.

По районам:

Козуэй-Бей (традиционно главный торговый район) всё ещё остаётся вялым. Арендные ставки на Рассел-стрит значительно снизились по сравнению с пиковыми значениями, а уровень вакантности выше, чем в других местах. Однако местные бренды одежды и заведения общественного питания постепенно занимают свободные площади; восстановление района будет зависеть от возвращения туристов с материка к привычкам шопинга, существовавшим до 2019 года.
Цим Ша Цуй демонстрирует некоторый рост благодаря туристам, остающимся на ночь — торговый центр Harbour City (огромный молл) сообщает о росте продаж, а на Натан-роуд арендаторы среднего сегмента (например, аптеки и спортивные бренды) заменяют бутики ювелирных изделий класса люкс. Культурный район Вест-Коулун (M+) и терминал высокоскоростной железной дороги поблизости также привлекают людей в этот район.
Монг Кок и Шам Шуи По (популярные среди местных жителей и однодневных туристов с материка благодаря выгодным товарам) остаются довольно оживлёнными. В этих районах, по данным Colliers, действительно наблюдался рост арендных ставок за небольшие торговые помещения в годовом исчислении из-за высокого спроса со стороны местного бизнеса и привлекательности специализированных улиц (улица кроссовок, улица электроники) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
Торговые центры в пригородных районах (New Town Plaza в Ша Тине, Цюнь Вань и др.) на протяжении всего времени демонстрировали устойчивость благодаря жилым массивам поблизости. Они продолжают пользоваться высоким спросом и часто первыми фиксируют восстановление продаж при улучшении потребления.

Прогноз для розничной торговли: Динамика осторожно оптимистичная. По мере нормализации международных поездок Гонконг может приблизиться к допандемийным показателям по числу посетителей к 2026–27 годам, что значительно повысит спрос на розничную торговлю. Уже сейчас открытие границ материкового Китая и смягчение карантинных мер высвободили отложенный туристический спрос, и ожидается, что расходы туристов на душу населения вырастут по мере восстановления уверенности. Поэтому многие ожидают, что арендные ставки на торговые площади достигнут дна к 2025 году с небольшим ростом в 2026 году. Fitch Ratings отмечает «осторожные признаки стабилизации» в розничной торговле и сохраняет стабильный прогноз для крупных арендодателей (например, Link REIT, владеющий многими торговыми центрами) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Ожидается, что розничные продажи в 2025 году вырастут на несколько процентов, если не произойдет новых потрясений cushmanwakefield.com.

Однако розничный сектор после COVID будет другим. Проникновение электронной коммерции в Гонконге резко возросло во время пандемии (онлайн-продажи в рознице все еще были ниже на 4,1% в годовом исчислении к концу 2024 года, поскольку часть спроса вернулась в офлайн) savills.com savills.com. Некоторые структурные изменения — больше местных трат в жилых районах, меньше чистой роскоши и экстравагантности — могут сохраниться. Гонконг также конкурирует с другими торговыми центрами (например, новыми торговыми центрами Макао и магазинами беспошлинной торговли на Хайнане) за траты китайских покупателей роскоши. Это говорит о том, что сверхвысокие арендные ставки на торговую недвижимость (те, что сделали Козуэй-Бей самой дорогой торговой улицей в мире) могут не вернуться в ближайшее время. Вместо этого арендодатели будут делать ставку на опытный ритейл (то, что не может дать онлайн-шопинг) и сбалансированный состав арендаторов, чтобы поддерживать привлекательность торговых центров и улиц.

Государственная поддержка может продолжиться через схемы потребительских ваучеров (как это было в 2022 году) или за счет укрепления репутации Гонконга как безопасного и захватывающего туристического направления. Если экономика в целом останется стабильной, а уровень безработицы — низким, внутреннее потребление также будет поддерживать розничный сектор. В целом ожидается плавное, пусть и не впечатляющее восстановление рынка торговой недвижимости: снижение вакантности, постепенный рост арендных ставок и адаптивная розничная среда, нацеленная на привлечение как местных покупателей, так и туристов к 2028 году.

Промышленная недвижимость: устойчивая логистика сталкивается с новыми вызовами

Промышленный сектор недвижимости Гонконга — склады, логистические центры и производственно-офисные здания — проявил устойчивость во время пандемии, но сталкивается с трудностями из-за изменений в торговых потоках и увеличения предложения. Исторически ограниченное предложение земли и роль Гонконга как торгового узла обеспечивали крайне низкий уровень вакантности в промышленной недвижимости (часто менее 2%). Это изменилось в 2023–2024 годах, когда мировой торговый оборот замедлился, а на рынок вышли новые современные складские проекты.

Заполняемость и предложение: После длительного периода полной заполняемости вакантные площади на промышленных объектах выросли с минимальных значений. Общий уровень вакантности складских помещений увеличился с 7,9% в 4 квартале 2024 года до 8,9% в 1 квартале 2025 годаjll.com.hk, что является самым высоким показателем за многие годы. Это частично связано с завершением строительства нескольких крупных современных логистических объектов в последние кварталы, что увеличило доступные площади. По данным JLL, даже «премиальные» склады (самые новые и удачно расположенные), которые оставались занятыми примерно на 98% во время COVID, теперь имеют более 8% вакантных площадей к марту 2025 года jll.com.hk jll.com.hk. Учитывая, что в Гонконге около 60 миллионов кв. футов премиальных складских площадей, это означает, что более 5 миллионов кв. футов простаивают пустыми по состоянию на 1 квартал 2025 года jll.com.hk jll.com.hk. По сути, рынок, который раньше испытывал нехватку площадей, теперь получил небольшую передышку.

Новые поставки также сыграли свою роль: такие проекты, как расширение ATL Logistics Centre и современные склады с рампами в Цинъи, Тунчунге и Новых Территориях, увеличили мощности. Правительство также запустило программу по обновлению старых промышленных зданий (путем перепрофилирования или реконструкции), что в некоторых случаях привело к временному росту вакантности, поскольку здания освобождались для перепрофилирования — хотя многие из них были преобразованы в офисы, отели или склады самообслуживания и, таким образом, вышли из подсчета «промышленных» площадей.

Сдвиги спроса: Со стороны спроса, спрос на логистику и индустриальные объекты ослаб по сравнению с пиковым уровнем во время пандемии. В 2020–21 годах спрос на электронную коммерцию и хранение (медицинские товары, распределение онлайн-покупок и т.д.) резко вырос, что обеспечивало заполненность складов. По мере нормализации этих тенденций, темпы аренды складов замедлились. JLL отмечает, что в I квартале 2025 года на рынке аренды доминировали пролонгации договоров, а не новые расширения jll.com.hk. Многие 3PL (операторы третьей стороны в логистике) продлевают аренду на прежних местах или даже сокращают площади из-за давления на издержки и повышения эффективности. Некоторые крупные торговые компании сократили площади, поскольку экспорт/импорт Гонконга еще не полностью восстановился – хотя в конце 2024 года появилась надежда: экспорт вырос на 3,6% в годовом выражении, а объем авиагрузоперевозок увеличился примерно на 9,6% благодаря разблокировке глобальных цепочек поставок savills.com savills.com.

Региональная торговая динамика оказывает значительное влияние: продолжающаяся торговая напряженность между США и Китаем и замедление мировой экономики ослабили спрос на хранение товаров для реэкспорта jll.com.hk jll.com.hk. Роль Гонконга как хаба для реэкспорта оспаривается более прямыми материковыми портами и изменением схем закупок (например, снижение импорта товаров из Китая в США, рост закупок в Юго-Восточной Азии). Поэтому некоторые арендаторы складов консолидируются или меняют фокус. Авиаперевозки остаются ярким пятном – Международный аэропорт Гонконга по-прежнему самый загруженный грузовой аэропорт в мире, а восстановление объема авиагрузов (почти +10% в конце 2024 года) поддержало спрос на логистические площади в аэропорту savills.com. Однако морские перевозки/логистика, связанные с материковым производством, были более вялыми.

Аренда и стоимость: Несмотря на более высокий уровень вакантности, арендные ставки на промышленные объекты остаются относительно стабильными, что отражает все еще ограниченный общий фонд и важность логистики. Аренда складов премиум-класса снизилась всего на 0,9% по сравнению с предыдущим кварталом в конце 2024 года jll.com.hk jll.com.hk, а по неофициальным данным, в начале 2025 года они оставались примерно на том же уровне. Даже после недавнего роста, вакантность складов (~9%) значительно ниже, чем в офисном сегменте, поэтому арендодателям пока не пришлось резко снижать ставки. Многие логистические договоры долгосрочные, а арендаторы ценят расположение (географическое преимущество Гонконга для распределения в дельте Жемчужной реки). Тем не менее, если вакантность продолжит расти и приблизится к двузначным значениям, возможно некоторое снижение арендных ставок в старых или менее удачно расположенных промышленных зданиях. JLL предупреждает, что «вакантность складов премиум-класса, как ожидается, продолжит расти, что будет сдерживать арендные ставки» в ближайшей перспективе jll.com.hk jll.com.hk.

Капитализация промышленных объектов также оставалась устойчивой в 2024 году, а в некоторых случаях даже росла благодаря интересу инвесторов (промышленные активы востребованы из-за потенциала редевелопмента и сравнительно более высокой доходности). В 4 квартале 2024 года объем продаж промышленных объектов с разделенной собственностью вырос на 38% по сравнению с предыдущим кварталом savills.com, поскольку инвесторы ожидали достижения дна рынка и воспользовались снижением процентных ставок. Конечные пользователи (например, логистические компании или операторы дата-центров) также начинают приобретать промышленные объекты, закрепляя помещения для долгосрочного использования savills.com savills.com. Доходность промышленных активов (часто ~3–4%) выглядит привлекательно по сравнению с крайне низкой доходностью в офисном секторе.

Ключевые тенденции:

Дата-центры и новые виды использования: В связи со стремлением Гонконга стать технологическим хабом, некоторые промышленные площадки перепрофилируются под дата-центры, лаборатории НИОКР или облачные вычислительные центры. Для таких объектов требуется высокая мощность и безопасность, что часто хорошо сочетается с промышленными зонами. Спрос на площади для дата-центров растет (Гонконг — один из ведущих рынков дата-центров в Азии), что косвенно поддерживает стоимость промышленной земли.
Возможности Северного мегаполиса: Планируемый Северный мегаполис в Новых Территориях (см. следующий раздел) включает специализированные логистические парки и «зону инноваций и технологий» рядом с Шэньчжэнем. Эта долгосрочная программа может сместить часть промышленного спроса на север, поскольку новые объекты появятся там к концу 2020-х годов. Пока что такие районы, как Hung Shui Kiu и Yuen Long, рассматриваются для строительства современных складов для обслуживания Большого залива. Это одновременно и возможность (современная инфраструктура), и риск (это может переманить арендаторов из существующих объектов в Kwai Tsing или других местах).
Структурные изменения: Промышленный сектор адаптируется к структурным изменениям в мировой торговле. Импортно-экспортная торговля Гонконга развивается: уменьшается доминирование складирования дешевых товаров, усиливается акцент на высокотехнологичную логистику, холодильное хранение (для фармацевтики, продуктов питания) и региональное распределение для электронной коммерции. Этот переход «займет время и столкнется с трудностями» jll.com.hk, но он необходим для сохранения значимости Гонконга как логистического центра. Повышение эффективности (автоматизация складов и т.д.) также может снизить потребность в площади на единицу пропускной способности, что повлияет на долгосрочный спрос.

Прогноз для промышленного сектора: В краткосрочной перспективе (2025–2026 гг.) промышленная недвижимость Гонконга может столкнуться с незначительным ростом вакантности и стабильными или немного снижающимися арендными ставками, поскольку объем нового предложения достигнет пика, а мировая торговля останется вялой. Например, вакантность может вырасти до низких двузначных значений, прежде чем стабилизироваться. Однако к 2027–2028 годам ожидается восстановление баланса в секторе. Стратегическое расположение Гонконга и его первоклассный порт/аэропорт означают, что спрос на логистику в конечном итоге будет расти в соответствии с восстановлением региональной торговли. Если геополитическая напряженность снизится и глобальный рост возобновится, потребности в складских помещениях возрастут. Кроме того, любое снижение тарифов США или улучшение торговых отношений между Китаем и Западом может напрямую увеличить грузооборот Гонконга.

Инвесторы сохраняют долгосрочный оптимизм — это подтверждается продолжающимся высоким спросом на промышленные объекты целиком и оптимизмом крупных игроков. Недавние продажи промышленных земель правительством (в Tuen Mun и др.) также вызвали здоровый интерес, что говорит о доверии к будущему сектора. Прогноз по аренде: После возможного снижения на 0–5% в 2025 году для первоклассных складов, арендные ставки могут начать умеренно расти (~2–3% в год) после 2026 года по мере сокращения вакантности. Доходность может снизиться из-за высокого инвестиционного спроса на промышленную недвижимость (включая зарождающийся рынок REIT для логистических активов в Азии cushmanwakefield.com).

В заключение, промышленная недвижимость Гонконга переживает переходный период. Она была лидером (низкая вакантность, стабильный рост) даже тогда, когда офисная и торговая недвижимость испытывали трудности, но сейчас нормализуется до немного более свободного рынка. Тем не менее, по сравнению с другими секторами, фундаментальные показатели промышленной недвижимости остаются относительно прочными, с отсутствием избытка предложения (происходит лишь корректировка после крайне жестких условий). Эволюция сектора — переход к более умной логистике, интеграция с материковой электронной коммерцией и возможное изменение назначения использования — станет ключевой темой до 2028 года. Заинтересованные стороны, которые адаптируются (например, модернизация старых промышленных зданий, внедрение технологических отраслей), смогут получить выгоду в следующем цикле роста.

Государственная политика и инициативы градостроительного планирования

Перспективы рынка недвижимости Гонконга неразрывно связаны с государственной политикой — как краткосрочными рыночными мерами, так и долгосрочным планированием использования земли. В последние годы были предприняты значительные шаги в обоих направлениях. Мы уже обсудили отмену ограничительных мер и налоговые изменения, которые изменили рыночные настроения в 2024–25 годах. Здесь мы кратко их упоминаем, а затем сосредотачиваемся на градостроительных мегапроектах и планах жилищного строительства, которые будут формировать рынок недвижимости территории в ближайшее десятилетие.

Резкий разворот в мерах охлаждения: Десятилетие агрессивного сдерживания спроса (2010–2020) фактически завершилось. К началу 2024 года все дополнительные гербовые сборы были отменены, чтобы вдохнуть жизнь в рынок жилья globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Значимость этого разворота трудно переоценить — это философский сдвиг от сдерживания цен любой ценой к приоритету рыночной активности и оборота жилья. Отмена 15% налога для иностранных покупателей и других сборов сразу сделала недвижимость Гонконга более доступной для покупателей с материка и из-за рубежа, которые ранее были практически вытеснены налогами. В сочетании с смягчением ипотечных правил (пониженный порог стресс-теста) и специальными стимулами для квалифицированных иммигрантов к покупке жилья, правительство дало понять, что хочет привлекать таланты и инвестиции через рынок недвижимости, а не отпугивать их. В дальнейшем власти заявили, что будут делать ставку на увеличение предложения (и субсидированное жилье) для решения проблемы доступности, а не на сдерживание спроса. Это говорит о том, что по мере восстановления рынка вряд ли стоит ожидать быстрого возврата к жестким мерам охлаждения, если только не возникнет новый спекулятивный пузырь. На данный момент политика поддерживает стабильный и ликвидный рынок недвижимости.

Долгосрочная стратегия обеспечения жильём: Дефицит жилья и заоблачные цены в Гонконге уже много лет вызывают недовольство населения. В ответ правительство разработало Долгосрочную стратегию жилищного строительства (LTHS), установив амбициозные цели. Согласно последнему отчету о ходе реализации (октябрь 2024), десятилетний целевой показатель по обеспечению жильём составляет 430 000 единиц (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Из них 70% (около 302 000 единиц) планируется как государственное жильё (включая квартиры с субсидируемой продажей и государственные арендные квартиры), а 30% (примерно 132 000) — как частное жильё globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Акцент на государственном жилье стал как никогда сильным — это отражает политику по увеличению доступности жилья. Правительство ставит цель предоставлять землю для не менее 30 000 единиц государственного жилья в год и способствовать строительству около 18 000 частных квартир ежегодно globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Эти цели выше исторических показателей, поэтому их достижение зависит от беспрецедентных темпов освоения новых земель.

Ключевые инициативы в рамках этой стратегии:

Сохранение “подхода, ориентированного на предложение”: ускорение освоения земель и гибкость в зонировании для более быстрого строительства жилья globalpropertyguide.com.
Укрепление жилищной лестницы: возрождение программ типа Starter Homes, расширение схемы субсидируемого владения жильём, чтобы больше людей могли перейти от аренды к собственности globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Повышение эффективности государственного арендного жилья: поощрение обеспеченных арендаторов к выезду или покупке, чтобы освободить квартиры для нуждающихся globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

В краткосрочной перспективе правительство запустило спорную программу «Легкое государственное жилье» – план стоимостью 26,4 млрд гонконгских долларов по строительству 30 000 временных домов (сборных модулей) на неиспользуемых участках в течение пяти лет globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это, по сути, временные дешевые квартиры, направленные на облегчение самой тяжелой перенаселенности (например, для людей, живущих в разделенных на части «гробовых квартирах»). Хотя это помогает тысячам семей получить немного лучшие жилищные условия в ожидании постоянного государственного жилья, программа столкнулась с критикой из-за высокой стоимости и временного характера globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Тем не менее, это подчеркивает признание правительством жилищного кризиса и готовность тратить средства на временные решения.

Масштабные новые районы развития: Для удовлетворения жилищных и экономических потребностей Гонконг реализует некоторые из своих крупнейших проектов освоения земель за последние десятилетия. Два флагманских проекта:

Северная Метрополия – Визионерский план по преобразованию северных Новых Территорий (районы, граничащие с Шэньчжэнем) в обширную метрополию с новыми городами, технопарками и до 926 000 новых домов за 20 лет globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Объявленный в 2021 году и ставший теперь приоритетом правительства, этот план охватывает такие места, как Хун Шуй Кю, Юэнь Лонг, Фанлинг и новый «Город инноваций и технологий» в Лок Ма Чау Луп. Цель — интеграция с технологической экономикой Шэньчжэня, что фактически создаст кластер из двух городов. Более 40% целевого показателя по жилью планируется завершить к 2032 году globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – что подразумевает ~370 000 единиц к тому времени, что значительно увеличит предложение. В Северной Метрополии появятся несколько новых линий MTR, коммерческие центры и значительная доля государственного жилья. Последствия: В ближайшие 5–10 лет мы увидим изъятие земель, изменение зонирования сельскохозяйственных/промышленных территорий и поэтапное строительство в этих районах. Инвесторы в недвижимость уже присматривают землю в Новых Территориях в ожидании этого строительного бума.
Видение Лантау Завтра – Также известный как искусственные острова Кау И Чау, это план по намыву около 1 700 гектаров земли рядом с островом Лантау (к западу от острова Гонконг) для строительства новой метрополии на искусственных островах. Первая фаза, которая сейчас проектируется, предусматривает около 1000+ гектаров намытой земли, на которой можно будет построить ~200 000 новых домов (70% из которых – государственное жилье) и новый Центральный деловой район globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Весь проект Лантау Завтра, если он будет полностью реализован к 2030–2040-м годам, станет одним из крупнейших в мире проектов по намыву земли. Правительство утверждает, что это создаст огромный новый земельный резерв для «сдерживания все еще высоких цен на жилье в Гонконге» в долгосрочной перспективе globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Проект также включает транспортную инфраструктуру (дороги и железные дороги, соединяющие Лантау и городские районы) и значительные коммерческие зоны для поддержки экономического роста. Стоимость огромна (оценочно более 580 млрд гонконгских долларов), и проект вызывает споры из-за воздействия на окружающую среду и стоимости. Но начальное финансирование уже одобрено для начала планирования и проектирования. Если проект будет реализован по графику, первые земельные участки могут быть доступны в начале 2030-х годов, что выходит за рамки нашего фокуса на 2028 год, но, безусловно, повлияет на настроения. Перспектива Лантау Завтра успокаивает рынок тем, что дефицит земли в долгосрочной перспективе будет смягчен, что может сдержать спекулятивное скупку земли и удерживать долгосрочные ожидания по ценам под контролем.

Дополнительно:

Расширение нового города Тунг Чунг: Проект ближайшей перспективы (уже строится) по намыву 130 га на севере Лантау и расширению города Тунг Чунг. К 2030 году он обеспечит 49 000 квартир для 144 000 человек плюс значительную коммерческую зону globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это важно для среднесрочной перспективы: часть этих квартир будет введена в эксплуатацию к 2027–2028 годам, предлагая новое частное и государственное жилье рядом с аэропортом.
Городская реновация (Коулун и городские районы): Управление по обновлению города (URA) ускоряет реновацию старых районов (Шам Шуи По, То Ква Ван и др.), что приведет к появлению новых жилых и торговых проектов. В 2018 году правительство также ввело налог на пустующие квартиры (5% от стоимости недвижимости за квартиры, пустующие более 6 месяцев), чтобы подтолкнуть застройщиков быстрее выводить объекты на рынок, а также выделило некоторые бывшие коммерческие участки (например, в Кай Так) под государственное жилье для увеличения предложения. Эти шаги обеспечивают, что уже имеющаяся земля используется эффективно.

Транспорт и инфраструктура: Ряд инфраструктурных проектов откроет новые территории или улучшит связанность, влияя на рынок недвижимости:

Железнодорожная линия Шатин–Централ полностью открылась в 2022 году, улучшив доступ вдоль коридора Коулуна и, вероятно, повысив стоимость недвижимости в районах Кай Так и Ма Он Шан.
Планируемая Западная железная дорога Гонконг–Шэньчжэнь (через Северную Метрополию) усилит интеграцию с материком и сделает новые города удобными для поездок на работу.
Дорожные связи, такие как туннель Цюнь Кван О–Лам Тин (открыт в 2022 году), сокращают время в пути, повышая привлекательность Цюнь Кван О для проживания.
Правительство изучает развитие подземного пространства CBD (Централ–Ванчай) и продажу земли северной стоянки старого аэропорта для коммерческого использования, что может обеспечить поступление новых офисов класса А планомерно, чтобы предотвратить их чрезмерную концентрацию.

В целом, политика Гонконга двунаправленная: немедленные меры по оживлению рынка и долгосрочные проекты по расширению земельного и жилищного фонда. Для инвесторов и застройщиков это означает рынок с меньшими ограничениями на покупку (что хорошо для спроса), но в перспективе — гораздо большее жилищное строительство (что может ограничить стремительный рост цен). Вмешательство государства по-прежнему будет играть большую роль — например, если рынок снова перегреется, власти могут вновь ввести избирательные ограничения, а если экономика ослабнет, появятся новые стимулы (например, налоговые льготы или программы для покупателей впервые). Также нельзя игнорировать политику: такие вопросы, как приоритет местных жителей или покупателей с материка, интеграция приграничных территорий, распределение государственного и частного жилья, зависят от курса администрации и общественного мнения.

В целом, инициативы по градостроительству, такие как Northern Metropolis и Lantau Tomorrow, представляют собой огромные возможности – они создадут новые коммерческие районы, миллионы квадратных футов новых офисных/гостиничных/торговых площадей и современные умные городские среды. Они также несут риски реализации (задержки, перерасход бюджета, общественное недовольство). Игроки рынка недвижимости, которые выстроят свою стратегию в соответствии с этими планами – например, приобретение земли в Новых Территориях, позиционирование под новые деловые центры – могут получить значительные выгоды к 2028 году и далее. В то же время существующие городские районы столкнутся с конкуренцией со стороны этих новых проектов, что потенциально изменит инвестиционный ландшафт (например, утратит ли Центральный район свою значимость, если на искусственном острове появится новый деловой центр? Сократится ли разрыв в ценах между жильем в Новых Территориях и городом после улучшения транспортной доступности?). Это стратегические вопросы ближайшего будущего.

В фокусе: ключевые районы и новые точки роста

Рынок недвижимости Гонконга крайне локализован – каждый район и квартал имеет свою специфику. Здесь мы приводим краткий обзор заметных регионов, выделяя, какие районы процветают, а какие сталкиваются с трудностями в 2025 году, а также новые точки роста, за которыми стоит следить:

Central & Admiralty (Гонконгский остров): Традиционный деловой центр на острове Гонконг остается самым престижным (и дорогим) офисным районом. Вакансия в небоскребах Central составляет около 11–12%, что значительно ниже среднего по городу jll.com.hk jll.com.hk. Офисы класса А в Central показали относительную устойчивость благодаря ограниченному новому предложению и стабильному спросу со стороны финансовых компаний – даже в периоды спада многие компании предпочитают “flight-to-quality” в Central. Розничная торговля в Central (например, Queen’s Road, IFC mall) постепенно восстанавливается с возвращением туристов и офисных работников, хотя некоторые бутики класса люкс уступили место арендаторам из сегмента lifestyle. В жилом сегменте Mid-Levels и The Peak (престижные жилые районы, примыкающие к Central) продолжают удерживать рекордные цены, и, что интересно, крупные дома класса люкс здесь подорожали в 2024–25 годах, когда массовый рынок снижался globalpropertyguide.com. Из-за нехватки земли в Mid-Levels новых проектов здесь мало, поэтому эти районы останутся элитными анклавами. Прогноз: Central сохранит доминирующее положение финансового центра до 2028 года, чему будет способствовать новая инфраструктура (например, новая конечная станция линии MTR Shatin-Central в Admiralty). Однако по мере появления новых деловых районов рост Central может стать более постепенным. Инвесторы по-прежнему рассматривают офисные активы Central (например, отдельные помещения в Bank of America Tower или старые здания, подходящие для редевелопмента) как престижные объекты благодаря неизменной привлекательности района.
Коулун Ист (Квун Тонг / Кай Так): Провозглашённый «CBD2», Коулун Ист претерпел масштабную трансформацию из старой промышленной зоны в офисный центр. Десятки бывших фабрик в Квун Тонге были переоборудованы в современные офисные здания, а реконструкция Кай Так (место старого аэропорта) продолжается с появлением новых офисных башен класса А, отелей и жилых комплексов. По состоянию на 2025 год Коулун Ист предлагает офисные помещения класса А по значительной скидке по сравнению с Центральным районом – аренда примерно вдвое ниже, и здесь открылись многие офисы с большими площадями. Но вакансия высокая (~20%+) jll.com.hk jll.com.hk, так как предложение опережает спрос. Некоторые крупные компании, которые переехали сюда раньше (привлечённые низкой арендой), позже сократили площади или съехали во время COVID. Офисный рынок Кай Так особенно находится на начальной стадии; флагманская башня, открытая крупным арендатором, после завершения строительства оставалась в основном пустой. Прогноз: В ближайшие несколько лет Коулун Ист будет рынком арендатора – ожидайте агрессивных предложений, поскольку владельцы стремятся заполнить здания. Успех района будет зависеть от улучшения транспортных связей (железная дорога Шатин-Централ помогает, и внутри Кай Так планируется экологичная транспортная система) и, возможно, от переезда туда государственных учреждений. Всё ещё сохраняется оптимизм, что со временем Коулун Ист станет оживлённым деловым районом (с новыми торговыми центрами, открытием мега-стадиона Kai Tak Sports Park в 2024 году и т.д.). Пока же инвесторы относятся с осторожностью из-за высокой вакантности и длительных сроков заселения.
Вест-Коулун и Цим Ша Цуй: Район Вест-Коулун, граничащий с Цим Ша Цуй, быстро развивается благодаря терминалу высокоскоростной железной дороги и Культурному району Вест-Коулун (WKCD). WKCD предоставил площадки мирового класса (музей M+, Дворцовый музей, Центр Сиху), что увеличило поток посетителей и сделало район центром культурного туризма. Рядом с ним, как уже упоминалось, International Gateway Centre и другие новые башни формируют современный силуэт города. Сам Цим Ша Цуй (TST) остается главным районом для шопинга и отелей. В 2020 году он пострадал из-за отсутствия туристов, но сейчас восстанавливается – аренда небольших торговых помещений в TST немного выросла в 2024 году по мере расширения массовых брендов cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Офисные здания TST (например, вдоль Кантон-роуд или в комплексе Harbour City) имеют низкий уровень вакантности (~8% jll.com.hk jll.com.hk) благодаря спросу со стороны дизайнерских, закупочных и материковых компаний. Прогноз: С появлением новых объектов в Вест-Коулуне расширенный район TST/West Kowloon может стать крупной единой деловой зоной к 2028 году. У этого района есть преимущество перекрестка – железнодорожное сообщение с Шэньчжэнем/Гуанчжоу, экспресс до аэропорта и близость к Центральному району через тоннели под гаванью. Мы ожидаем роста спроса на офисы в Вест-Коулуне, как только будет освоено первоначальное предложение, поскольку компаниям, работающим на рынках Гонконга и материка, это место кажется привлекательным. Жилые проекты в близлежащих районах (станции Olympic, Austin) также пользуются спросом благодаря удобному расположению. Инвесторам стоит следить за тем, как быстро будут сданы в аренду IGC и другие объекты – быстрая сдача подтвердит потенциал Вест-Коулуна и повысит престиж (и стоимость) района.
Новые территории (Север и Северо-Запад): Новые территории — это место, где сосредоточен будущий рост Гонконга, благодаря плану Северного мегаполиса. В настоящее время такие районы, как Юэнь Лонг, Туэн Мун, Тин Шуй Вай, в основном являются жилыми и промышленными окраинами (за исключением оживленного города Юэнь Лонг). Но уже данные за 2024 год показали, что эти районы выходят на первый план: на Юэнь Лонг и Туэн Мун пришлось 34% всех новых завершённых частных квартир в 2024 году globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, что указывает на интерес застройщиков к новым участкам на Новых территориях. Цены на жильё в Новых территориях обычно ниже (примерно на 30–50% дешевле за кв. фут, чем в городских районах Коулуна/Острова Гонконг), что в сочетании с новыми транспортными связями привлекает молодые семьи. Будущий Северный мегаполис охватит такие места, как Кву Тун (рядом с Лок Ма Чау) — здесь планируется создать крупный технологический и жилой центр. Правительство уже начало перераспределять земли и вести переговоры с Шэньчжэнем о создании трансграничной инновационной зоны. Прогноз: К 2028 году, вероятно, мы увидим первые этапы строительства Северного мегаполиса — возможно, новые государственные жилые комплексы и технологический кампус Lok Ma Chau Loop (некоторые здания уже строятся). Приграничные города могут стать горячими точками недвижимости, поскольку инфраструктура соединит их с городскими центрами (например, новая линия метро Northern Link находится в стадии планирования). Инвесторы с долгосрочным взглядом уже скупают землю или старую деревенскую недвижимость на северных Новых территориях в ожидании прибыли. Однако есть и риски — развитие здесь означает переселение деревень, решение экологических проблем и согласование с планами Шэньчжэня, что может привести к задержкам. Если всё будет реализовано успешно, северные Новые территории могут стать “Силиконовой долиной” Шэньчжэнь-Гонконг, стимулируя спрос как на жильё, так и на офисы (и, возможно, снижая цены по всему городу за счёт увеличения предложения). В среднесрочной перспективе районы, такие как Юэнь Лонг, Шёнг Шуй, Фанлинг, будут стабильно расти по численности населения и уровню инфраструктуры, сокращая разрыв с традиционными городскими районами.
Остров Лантау и зона аэропорта: На Лантау расположен аэропорт — ворота Гонконга, и здесь наблюдается активное развитие. Помимо долгосрочного проекта Lantau Tomorrow, в ближайшей перспективе ожидается расширение Тунг Чунга (тысячи новых квартир появятся к 2027 году) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Кроме того, открытие в 2018 году моста Гонконг-Чжухай-Макао сделало Лантау стратегическим логистическим узлом — в таких городах, как Тунг Чунг и Санни Бэй, формируется экономика мостовой головы, планируются логистические парки и даже развлекательные кластеры. Прогноз: Рынок недвижимости Лантау (например, экспат-сообщество Discovery Bay, квартиры в Тунг Чунге) выиграет от улучшения транспортной доступности и роста аэропорта (проект Airport City с торговыми, офисными и выставочными объектами). Однако большая часть намывных территорий для Lantau Tomorrow не повлияет на рынок до 2030-х годов. Тем временем инвесторы проявляют оптимизм в отношении отелей и аутлет-ритейла рядом с аэропортом, ожидая полного восстановления туризма (до COVID аэропорт обслуживал рекордные 74 млн пассажиров; в 2023 году идет восстановление). Государство также планирует развитие функций «умного города» на Лантау (например, автономный транспорт в новых районах), что может сделать его привлекательным и современным местом для жизни в будущем.
Старые городские районы (Шам Шуи По, Токваван и др.): Эти районы с большим количеством старых зданий проходят обновление под руководством URA. Например, в Шам Шуи По появляются такие проекты, как исторический дом Мэй Хо и новые высотки. В Коулун-Сити (То Ква Ван) после закрытия старого аэропорта Кай Так появилось много новых кондоминиумов. В этих районах часто можно увидеть сочетание новых элитных домов и старых tong lau (многоквартирных домов без лифта). Прогноз: Здесь есть возможности для бутиковых застройщиков и инвесторов участвовать в небольших редевелопментах. Поскольку URA активно выставляет участки на торги, здесь появится больше современного жилья и коммерческих площадей к 2028 году, что повысит престиж (и цены) районов, которые раньше считались «старыми» или «рабочими». Например, открытие станции метро То Ква Ван в 2021 году уже улучшило перспективы этого района. Мы ожидаем постепенную джентрификацию этих локаций.

В заключение, география роста Гонконга расширяется. Хотя остров и старый Коулун остаются важными (особенно для офисов класса А и элитного жилья), новые рубежи в Восточном Коулуне, Западном Коулуне и Северных Новых Территориях станут центром активности и возможностей в ближайшие годы. Новые районы предлагают как повышенные риски, так и потенциально высокую отдачу: успех зависит от завершения инфраструктуры и появления спроса. Для инвесторов сбалансированный подход может заключаться в удержании ключевых активов в престижных районах для стабильности и выборочных инвестициях в новые районы ради роста (например, покупка торговых площадей в новом центре до того, как население полностью увеличится). Для конечных пользователей разнообразие районов означает больше вариантов для жизни — от городской доступности до большего пространства в новых пригородах, что является положительным развитием с учетом исторических ограничений по земле в Гонконге.

Инвестиционные возможности и риски

По мере того как рынок недвижимости Гонконга переходит в новую фазу в 2025 году, инвесторы взвешивают новые возможности на фоне сохраняющихся рисков. Ниже мы выделяем основные возможности и ключевые риски, которые стоит учитывать в горизонте 2025–2028 годов:

Основные инвестиционные возможности:

Восстановление перепроданных сегментов: После коррекции последних лет определённые сегменты недвижимости предлагают привлекательную стоимость. Высококлассные офисные здания с заниженными оценками (особенно в децентрализованных районах) предоставляют шанс для стоимостного инвестирования – инвесторы могут приобрести объекты класса А по значительно более низким ценам, чем несколько лет назад, с перспективой восстановления арендных ставок к концу 2020-х годов. Например, капитальная стоимость офисов в Коулуне резко снизилась, и такие владельцы, как банки, начинают распродавать изъятые офисные активы hongkongbusiness.hk. Опытные инвесторы присматриваются к этим проблемным или недооценённым активам для перепозиционирования или долгосрочного владения. Аналогично, торговые объекты в туристических районах (магазины на Козуэй-Бей, торговые центры в TST), где арендные ставки сильно упали, могут принести высокую доходность, если купить их сейчас и держать до полного восстановления туристических расходов.
Отели и гостиничный сектор: Сектор гостеприимства находится на подъёме благодаря возрождению туризма. В частности, отели составили 45% от общей стоимости сделок с недвижимостью в первом квартале 2025 года hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – это признак того, что инвесторы настроены оптимистично в отношении отелей. Многие отели были убыточными или перепрофилированными во время COVID (некоторые сдавались в аренду правительству под карантин). Сейчас, когда загрузка и цены на номера растут, те, кто инвестирует или приобретает отели, могут получить выгоду. Есть и возможности для конверсии: некоторые устаревшие коммерческие здания переделывают в отели для удовлетворения будущего спроса. Стремление правительства Гонконга проводить крупные мероприятия и привлекать туристов (например, Art Basel, Rugby Sevens и др.) поддерживает позитивный прогноз. К 2028 году в Гонконге может снова возникнуть дефицит качественных гостиничных номеров, что делает текущие цены привлекательными.
Логистика и дата-центры: Несмотря на краткосрочные колебания, логистическая недвижимость остаётся фундаментально устойчивой. Рост электронной коммерции и перестройка цепочек поставок сохранят за Гонконгом статус распределительного центра Азии. Современные склады приносят стабильный доход и мало подвержены устареванию. Кроме того, дата-центры пользуются высоким спросом благодаря статусу Гонконга как центра обработки данных (отличная телекоммуникационная инфраструктура и близость к Китаю). Перепрофилирование или строительство промышленных объектов под дата-центры – прибыльная ниша: мировые IT-компании и фонды недвижимости активно ищут площади. Инвесторы, способные разобраться в технических требованиях и вопросах энергоснабжения, могут выйти на этот растущий класс активов с устойчивой долгосрочной доходностью (часто за счёт долгосрочной аренды крупным IT-арендаторам).
Жилая застройка в новых районах: Агрессивные планы правительства по строительству жилья означают, что много земли будет выставлено на тендер в новых районах развития. Для застройщиков с сильными возможностями реализации Северная метрополия и другие Новые города представляют огромные возможности — крупномасштабные проекты с потенциальной экономией на масштабе. Стоимость земли в этих районах может быть ниже (правительство может предложить партнерство или льготные условия для достижения целей), а спрос должен быть устойчивым с учетом жилищных потребностей. Кроме того, в среднесрочной перспективе, если процентные ставки снизятся, цены на жилье могут снова начать расти с 2025 года, что принесет прибыль тем, кто приобрел землю на спаде. Даже для небольших инвесторов ранняя покупка в развивающемся районе (до роста) может принести прирост капитала по мере появления инфраструктуры и населения.
Образовательная и специализированная недвижимость: Довольно незаметная возможность: недвижимость, связанная с образованием. По прогнозам Colliers, спрос на международные школы, детские сады и учебные центры будет расти по мере того, как в Гонконг приезжает все больше семей экспатов и специалистов с материка hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Недвижимость, подходящая для кампусов или учебных центров (с большими площадями, в жилых районах), может вызвать повышенный интерес инвесторов. Аналогично, ожидается расширение жилья для пожилых людей и медицинских учреждений (с учетом старения населения), что открывает ниши для проектов по жилью для пожилых или медицинских офисных зданий — сегменты, которые в Гонконге пока только зарождаются.
Зеленая и устойчивая модернизация: Инвесторы, которые делают ставку на ESG (экологические, социальные и управленческие факторы), могут повысить стоимость, модернизируя старые здания до экологических стандартов. Стремление Гонконга к устойчивому развитию означает наличие стимулов для энергоэффективных зданий. Модернизация старого офисного или жилого здания (лучшая изоляция, умные системы) может повысить его привлекательность для арендаторов и защитить от будущих государственных требований по энергопотреблению.

Ключевые риски и вызовы:

Риск процентных ставок и финансирования: Хотя ставки, похоже, стабилизируются, любой неожиданный скачок мировых процентных ставок напрямую ударит по Гонконгу (из-за валютного коридора). Высокие ставки увеличивают стоимость заимствований, снижают доступность для покупателей и могут привести к дефолтам и вынужденным продажам (особенно для инвесторов с высокой долей заемных средств). Мелкие застройщики или инвесторы с плавающей ставкой по долгам уязвимы, если ставки останутся высокими дольше, чем ожидалось. С другой стороны, если ставки упадут слишком быстро и вызовут внезапный приток горячих денег, это может потребовать ответных мер со стороны властей.
Глобальные макроэкономические и геополитические риски: Гонконг крайне подвержен внешним факторам. Спад в мировой экономике или в Китае может сорвать восстановление местного рынка недвижимости. Например: значительный кризис на рынке недвижимости Китая или замедление роста на материке могут сократить инвестиции с материка в недвижимость Гонконга и ослабить спрос на люксовую недвижимость. В геополитическом плане напряжённость между США и Китаем представляет постоянный риск — новые санкции, тарифы или ограничения на движение капитала могут напугать инвесторов или ограничить трансграничные потоки денег. Уникальное положение Гонконга на стыке Востока и Запада делает его чувствительным; любое обострение (технологическая война, вопросы Тайваньского пролива) может привести к осторожности или даже к переезду экспатов, что повлияет на заполняемость офисов.
Местные политические и регуляторные изменения: Хотя сейчас политическая ситуация стабильна, любые крупные изменения (например, смена руководства или пересмотр политики) могут повлиять на рынок недвижимости. Например, если доступность жилья для местных жителей не улучшится, на правительство может быть оказано давление с целью повторного введения охлаждающих мер или ужесточения правил владения (например, снова повысить налоги для иностранных покупателей или ввести действенные налоги на пустующие квартиры). Память о прошлых резких заявлениях о политике (например, 15% гербовый сбор за одну ночь в 2012 году) означает, что политический риск всегда присутствует. Кроме того, если цены на жильё восстановятся слишком быстро, общественное недовольство может привести к ужесточению политики — для властей это балансирование.
Переизбыток предложения в отдельных сегментах: Хотя в целом в Гонконге ощущается нехватка предложения, локальный переизбыток возможен. Офисный сектор — яркий пример: слишком много новых офисов в Коулун-Ист/Вест-Коулун может привести к затяжному избытку и финансовому напряжению для арендодателей (крупные игроки справляются, но мелкие или владельцы одного актива могут пострадать). Аналогично, если проекты Northern Metropolis и Lantau будут реализованы по графику, к концу 2020-х может возникнуть избыток новых домов — особенно если рост населения не оправдает прогнозов или эмиграция возобновится. Переизбыток будет сдерживать цены и арендные ставки, снижая маржу прибыли застройщиков.
Строительные издержки и рабочая сила: Строительство в Гонконге дорогое и занимает много времени. В последнее время стоимость строительных материалов колеблется по всему миру, а в Гонконге также наблюдается нехватка квалифицированных рабочих в строительстве. Задержки и перерасход бюджета — обычное дело для мегапроектов. Для застройщиков это риск — выиграть тендер на государственный участок по одной цене, а затем столкнуться с ростом строительных издержек, что может съесть прибыль или даже сделать проект нерентабельным, если рынок изменится. Правительство пытается смягчить это с помощью сборки на заводах и привлечения рабочей силы, но это по-прежнему проблема, которая может замедлить ввод нового жилья.
Стабильность валютного курса: Это риск с низкой вероятностью, но с высоким воздействием. Рынок недвижимости Гонконга опирается на привязку HKD к доллару США, что связывает процентные ставки с ФРС и исторически обеспечивает низкие ставки и приток капитала. Если когда-либо возникнет давление на привязку (из-за массового оттока капитала или политического давления), это может вызвать денежно-кредитную нестабильность. Изменение режима валютного курса приведёт к серьёзной переоценке активов. Большинство аналитиков ожидают сохранения привязки (она работает с 1983 года), но это фоновый риск, который стоит учитывать.
Колебания рыночных настроений: Недвижимость в Гонконге зависит от психологии не меньше, чем от фундаментальных факторов. Негативные настроения — будь то из-за внезапной вспышки (как в 2020 году), ошибки в политике или кредитного события — могут заморозить сделки и быстро обрушить цены. Наоборот, эйфория может вернуться (как это было в прошлые периоды восстановления) и раздуть мини-пузырь. Инвесторам необходимо осторожно лавировать между этими колебаниями, возможно, за счет диверсификации или акцента на доходность, а не на чисто спекулятивные перепродажи. Риск ликвидности также реален: в периоды спада найти покупателей сложно, что может привести к «запертому» положению инвесторов, которые взяли слишком много заемных средств в расчете на быструю продажу.

Учитывая все это, многие рассматривают 2025 год как привлекательную точку входа на рынок недвижимости Гонконга — стоимость относительно низкая, а правительство и экономика поддерживают рост. Но сейчас важно проявлять избирательность и тщательную проверку. Качественные объекты в хороших локациях должны опережать вторичные (разрыв между первичными и вторичными активами может увеличиться). Инвесторам рекомендуется стресс-тестировать свои вложения с учетом упомянутых рисков: например, сможет ли доходность актива покрыть более высокие проценты? Есть ли альтернативное использование, если основное направление окажется неэффективным?

В конечном итоге, фундаментальные преимущества Гонконга — верховенство права в бизнесе, ворота в Китай, мировой финансовый центр — говорят о том, что, несмотря на недавние трудности, он остается привлекательным рынком недвижимости для инвесторов со средне- и долгосрочным горизонтом. В ближайшие годы, скорее всего, будут вознаграждены те, кто сможет справиться с краткосрочной волатильностью и правильно позиционироваться для трансформации города (через Северный мегаполис, интеграцию в Большой залив и новую экономическую модель после COVID). Важную роль сыграет грамотное управление рисками и согласование с курсом правительства (например, участие в государственно-частных проектах, внедрение умных/зеленых технологий) — это позволит воспользоваться следующей главой развития Гонконга.

Прогноз рынка 2025–2028: осторожный оптимизм

В перспективе рынок недвижимости Гонконга готовится к постепенному восстановлению и перестройке в ближайшие 3–4 года. Худшие последствия пандемии и вызванной политикой коррекции, похоже, уже позади, но темпы улучшения будут различаться по секторам и зависеть от макроэкономических условий. Вот прогноз по секторам до 2028 года:

Жилая недвижимость: Базовый сценарий предполагает стабилизацию в 2025 году, за которой последует умеренный рост цен в 2026–2028 годах. По мере того как рынок жилья обретет устойчивость к концу 2025 года (снижение предложения, восстановление спроса), цены на жилье могут ежегодно расти на несколько процентов (низкие-средние однозначные значения) во второй половине десятилетия. Это предполагает некоторое снижение процентных ставок (улучшение доступности) и стабильный рост экономики. Вряд ли мы увидим возвращение к ежегодным скачкам на 20%+ как в 2010-х годах, учитывая меры правительства по увеличению предложения и все еще восстанавливающиеся настроения. Вместо этого ожидается более устойчивая траектория — возможно, совокупный рост цен на частное жилье порядка +10% до +15% с 2025 по 2028 годы, при этом сегмент люкс будет опережать массовый рынок. К 2028 году цены на массовом рынке могут восстановить уровни 2019 года (компенсируя недавнее снижение), а сегмент люкс может даже приблизиться к прежним пикам, если возобновится приток капитала с материка. Объемы сделок должны оставаться на здоровом уровне, если политика останется благоприятной — мы можем увидеть ~60 тыс. сделок в год (больше, чем ~45–50 тыс. последних лет, но ниже пиковых 100 тыс.). Ключевые факторы: мировые процентные ставки (резкий рост испортит восстановление), успех программ привлечения талантов (больше населения = больший спрос на жилье), и реализация новых проектов (если правительство выпустит на рынок больше новых квартир, чем ожидалось, это может сдержать рост цен). В целом, сбалансированный прогноз: рынок жилья, вероятно, перейдет от рынка покупателя в 2023–25 годах к более нейтральному рынку к 2027 году, с равновесием между спросом и предложением на горизонте, как отметили в JLL worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
Офисы: Офисный сектор, вероятно, столкнется еще с одним-двумя годами слабости, прежде чем достигнет переломного момента. 2025 и начало 2026 года могут принести дальнейшее снижение арендных ставок (возможно, еще на -5% до -10% в дополнение к предыдущим падениям), поскольку новый объем предложения достигнет пика, а уровень вакантности приблизится к максимуму около 18–20% hongkongbusiness.hk. Многие договоры аренды, подлежащие продлению в 2025 году, будут переоценены в сторону понижения (Fitch ожидает снижения арендной платы на низкие двузначные проценты для таких случаев) hongkongbusiness.hk, что будет сдерживать средние показатели. Однако к 2027 году мы ожидаем, что уровень вакантности начнет снижаться, если экономический рост продолжится и новых проектов станет меньше. В конце 2020-х рынок офисной недвижимости может стать более напряженным по мере того, как избыточное предложение будет поглощено, — но это во многом зависит от успеха Гонконга в привлечении бизнеса (например, открытие штаб-квартир материковыми компаниями, расширение международных компаний в GBA). При умеренном спросе арендные ставки на офисы класса А могут стабилизироваться примерно в 2026 году и потенциально немного вырасти (скажем, на 2–3% в год) в 2027–28 годах, в основном в премиальных зданиях. Менее престижные здания могут отставать или даже быть перепрофилированы. Капитализация должна следовать за арендой с задержкой; мы ожидаем, что она достигнет дна в 2025–26 годах, а затем начнет медленно восстанавливаться. К 2028 году арендные ставки и цены на офисы, возможно, все еще будут ниже пика 2019 года, но рынок должен стать более здоровым, с новым равновесным уровнем вакантности, возможно, в высоких однозначных процентах (с учетом сохранения некоторой удаленной работы). Один из факторов неопределенности: если материковые компании активно вернутся на рынок (например, государственные предприятия консолидируют региональные офисы в Гонконге), поглощение может ускориться и привести к более быстрому восстановлению.
Розничная торговля: Траектория для коммерческой недвижимости в рознице осторожно позитивная. 2025 год, вероятно, станет годом стабилизации, с незначительным снижением арендных ставок или их стагнацией. С 2026 года, если туризм полностью нормализуется (возможно, достигнет 60+ миллионов посетителей к 2027 году, приблизившись к докризисным уровням), арендные ставки на розничные помещения могут снова начать расти, особенно в туристических районах. Мы прогнозируем, что арендные ставки на магазины на главных улицах вырастут примерно на 5–10% в совокупности за 2026–2028 годы, отыграв часть потерь по мере снижения вакантности до однозначных процентов. Арендные ставки в крупных торговых центрах могут показать схожий или немного меньший рост, поскольку ранее они были более устойчивыми. Восстановлению сектора розничной торговли также будут способствовать крупные мероприятия (город подает заявки на проведение таких событий, как Gay Games и др.) и крупные достопримечательности (расширение Гонконгского Диснейленда, открытие новых музеев и т.д.). К 2028 году арендные ставки в рознице, вероятно, все еще будут ниже пика 2014 года, но состав арендаторов изменится в сторону большей диверсификации, что может сделать сектор менее волатильным (меньше зависимости от нескольких люксовых брендов). Один из рисков для этого прогноза — поведение материкового потребителя: если больше китайских туристов будут делать покупки внутри страны (с учетом снижения пошлин на импорт люкса в Китае, у них меньше стимулов покупать в Гонконге, чем раньше), Гонконг может так и не вернуть прежний объем продаж люксовых товаров. В этом случае арендные ставки в рознице могут стабилизироваться на новом уровне. Но общий объем продаж должен быть здоровым, поскольку количество посетителей и покупательная способность местных жителей будут расти вместе с экономическим ростом (прогноз правительства по розничным продажам — умеренный рост в ближайшие годы, что соответствует более широкому восстановлению потребления).
Промышленная недвижимость: Мы ожидаем, что промышленный/логистический сектор останется относительно стабильным с положительным уклоном в среднесрочной перспективе. После небольшого роста вакантности и стабильных арендных ставок в 2024–2025 годах растущие потребности электронной коммерции, региональное распределение для торговли АСЕАН и интеграция с логистикой GBA, вероятно, увеличат спрос. Арендные ставки на промышленную недвижимость могут возобновить умеренный рост к 2026 году, потенциально накопив ~5%–10% роста к 2028 году от текущих уровней, особенно для современных складских помещений. Вакантность может вернуться к уровню около 5% или ниже к 2028 году по мере восстановления баланса на рынке и уменьшения числа новых вводов (так как земли под крупные склады ограничено). Кроме того, любое выведение из эксплуатации старых промышленных зданий для перепрофилирования фактически сократит предложение, ужесточая его. Стоимость промышленной недвижимости может расти быстрее, чем арендные ставки, поскольку спрос со стороны инвесторов высок – мы ожидаем сжатия капитализации по мере того, как больше капитала (включая институциональные фонды и REITs) будет стремиться к стабильному доходу от логистических активов. Если процентные ставки снизятся, это дополнительно подстегнет рост цен в промышленном сегменте. К 2028 году этот сектор может стать одним из самых успешных по совокупной доходности (арендная плата + прирост капитала), при условии, что мировая торговля не будет серьезно нарушена.
Новые сегменты (недвижимость для технологий/инноваций): По мере диверсификации Гонконга к 2028 году мы можем говорить о росте технопарков (возможно, открытие первой очереди Lok Ma Chau Loop) и лабораторий для наук о жизни. Правительственные планы по созданию ИТ-кластера в Северной агломерации могут привести к появлению нового класса объектов (лабораторные офисы, кампусы для НИОКР). Скорее всего, они будут развиваться через государственно-частное партнерство с участием профильных компаний. Если планы будут реализованы, к 2028 году мы можем увидеть первые заселения, что привлечет компании и таланты – это будет позитивным сигналом для экономической базы города. Недвижимость, связанная с интеграцией Большого залива – например, трансграничные логистические объекты, коворкинги для материковых компаний – также станет более заметной.

В целом, к 2028 году рынок недвижимости Гонконга, вероятно, преодолеет шок от COVID и политическую неопределенность начала 2020-х, вернувшись к траектории умеренного роста, соответствующего экономическим фундаментальным показателям. Действия правительства свидетельствуют о стремлении к «мягкой посадке» и стабилизации, а не к новому бурному росту: достаточное предложение жилья для сдерживания экстремальных цен, но и меры для сохранения привлекательности недвижимости как инвестиции.

Инвесторы с долгосрочным горизонтом остаются оптимистичными: Гонконг стабильно занимает одно из ведущих мест среди рынков недвижимости Азии благодаря своей ликвидности и верховенству закона, и ожидается, что это продолжится. Глобальные финансовые компании снова расширяют присутствие в Гонконге (достаточно посмотреть на многочисленные банки, нанимающие специалистов по управлению капиталом для обслуживания китайских клиентов), что благоприятно сказывается на спросе на офисную и элитную жилую недвижимость. Капитал материкового Китая, который был практически на паузе в 2020–2022 годах, вероятно, вернётся — если экономика Китая стабилизируется, состоятельные покупатели с материка могут вновь рассматривать гонконгскую недвижимость как надёжную гавань для активов, особенно с полностью открытой границей и ослаблением юаня, делающим гонконгские активы дешевле в юаневом выражении jll.com.hk jll.com.hk. Действительно, JLL предполагает, что девальвация юаня может привлечь материковый капитал на рынок жилой недвижимости Гонконга jll.com.hk jll.com.hk. Такой приток, если он реализуется, может резко ускорить рост премиального сегмента и даже побудить правительство следить за возможным перегревом.

Краткий прогноз: Рынок недвижимости Гонконга во всех сегментах готовится к улучшению, но не без осторожности. Участникам стоит ожидать постепенного роста, а не резкого бума, при этом 2025 год станет переходным и задаст тон. К 2028 году мы ожидаем:

Цены на жильё немного выше, чем в 2025 году, объёмы продаж здоровые; жильё по-прежнему дорогое, но чуть более доступное, чем в пиковые годы, благодаря росту доходов и новым государственным программам.
Аренда офисов, вероятно, достигла дна и начинает медленно расти; вакантность снизилась с пика, но всё ещё выше исторических минимумов, при этом наблюдается расслоение между востребованными (дефицитными) и перенасыщенными локациями.
Аренда в ритейле восстанавливается, но не достигает прежних максимумов; ритейл становится более ориентированным на впечатления и разнообразным.
Промышленная/логистическая недвижимость остаётся устойчивой с низкой вакантностью и растущей значимостью в контексте Большого залива; возможно, это первый сектор, который полностью восстановится до уровня 2019 года.
Новые районы (Северная метрополия и др.) в стадии развития, что вселяет оптимизм относительно будущего расширения Гонконга и открывает возможности для недвижимости за пределами традиционного центра.

Крайне важно, что многое зависит от внешних экономических условий. Если в 2026 году начнётся глобальная рецессия, это может задержать или ослабить восстановление. Напротив, если восстановление Китая и мировая экономика превзойдут ожидания, рынок недвижимости Гонконга может превзойти наши базовые прогнозы. Поэтому «осторожный оптимизм» — ключевое слово: условия для восстановления созданы, но темпы будут сдержанными. Как выразился один из исследовательских заголовков, рынок Гонконга имеет «смешанные перспективы», но по мере ослабления встречных ветров появляются новые возможности hongkongbusiness.hk. Гибкость города была доказана много раз, и его рынок недвижимости сейчас адаптируется к постпандемической эпохе и новому курсу политики — который, похоже, будет более устойчивым и прочным к 2028 году.

Источники:

Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Гонконга 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield – Обзор рынка Гонконга за 1 полугодие 2025 и прогноз на 2 полугодие cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
JLL – Предварительный обзор рынка Гонконга за 1 квартал 2025 jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
Hong Kong Business (Colliers) – Смешанные прогнозы на 2025 год hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch прогнозирует рост вакантных офисных площадей hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
S&P Global Market Intelligence – Охлаждение рынка недвижимости Гонконга spglobal.com spglobal.com
Savills Research – Продажи и аренда промышленных объектов в Гонконге (март 2025) savills.com savills.com
Reuters – Население Гонконга немного выросло в 2024 году reuters.com reuters.com
Другие: данные Департамента оценки и рейтинга через GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Туристический совет Гонконга через новости hongkongfp.com, и правительственные пресс-релизы/информация globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com для деталей политики и планирования.