Недвижимость Марбельи 2025: Рекордный рост, бум роскоши и прогнозы на будущее

Рынок недвижимости Марбельи стремительно развивается к 2025 году на волне рекордного роста и устойчивого спроса. Давно известная как жемчужина Коста-дель-Соль в Испании, Марбелья демонстрирует стремительный рост продаж, быстрое повышение цен и процветающий сегмент роскошной недвижимости, который продолжает привлекать состоятельных иностранных покупателей. Несмотря на глобальные трудности, местный рынок недвижимости остается жизнеспособным и устойчивым, чему способствуют значительные иностранные инвестиции, ограниченное предложение жилья и уверенный рост туризма. Ниже мы рассматриваем все основные аспекты рынка недвижимости Марбельи в 2025 году и в будущем — от тенденций в жилой недвижимости и особенностей сегмента luxury до аренды, новых застроек и прогнозов на будущее — с опорой на данные и экспертные мнения.

1. Тенденции на рынке жилой недвижимости в 2025 году

Резкий рост объема продаж: Жилой рынок Марбельи вошел в 2025 год на полной скорости. Продажи домов в так называемом «Золотом треугольнике» (Марбелья, Эстепона и Бенаавис) выросли на 24,7% в годовом исчислении в первом квартале 2025 года dmproperties.com — почти достигнув рекордных уровней сделок, зафиксированных во время бума 2022 года. В первом квартале 2025 года в этих трех муниципалитетах было продано 2 339 объектов (по сравнению с 1 875 в первом квартале 2024 года) dmproperties.com. В самой Марбелье в первом квартале 2025 года было совершено более 1 200 продаж, что на 7,8% больше по сравнению с прошлым годом dmproperties.com, что вновь подтверждает ее статус крупнейшего и самого активного рынка региона. Эстепона показала наибольший рост с увеличением продаж на 59% (благодаря завершению новостроек), а Бенаавис также вырос на 17% dmproperties.com dmproperties.com. Хотя в 2023 году после исключительного 2022 года был отмечен кратковременный спад общего числа сделок, активность осталась на исторически высоком уровне и вновь пошла вверх в 2024 году, причем уже в первой половине 2024 года показатели на 5,4% опережали второе полугодие 2023 года dmproperties.com. Одним словом, спрос на жилье остается высоким, а рынок продемонстрировал здоровье и устойчивость несмотря на экономические колебания dmproperties.com.

Растущие цены и высокий спрос: Цены на недвижимость в Марбелье продолжают стремительно расти. По всем типам недвижимости запрашиваемые цены в Марбелье увеличились примерно на 13,7% с середины 2023 года по середину 2024 года panoramamarbella.com, достигнув исторического максимума — примерно 4 812 евро за квадратный метр к июню 2024 года panoramamarbella.com. К середине 2025 года средние цены поднялись ещё выше — около 5 213 €/м² в Марбелье (рост на 8,3% за год) idealista.com — это однозначно самые высокие цены на Коста-дель-Соль. Это значит, что за последнее десятилетие цены более чем удвоились panoramamarbella.com. Для сравнения, средняя цена в Золотом треугольнике (~4 260 €/м² в начале 2025 года) существенно превышает как средний показатель по Андалусии (1 857 €/м²), так и среднее значение по провинции Малага (2 869 €/м²) dmproperties.com. Такой устойчивый рост цен обусловлен чрезмерным спросом и сокращением предложения. Количество объектов на продажу постепенно снижается — жилищный фонд в Марбелье сократился примерно на 9% с второго квартала 2023 года по второй квартал 2024 года (и почти на 18% в некоторых престижных районах, таких как Восточная Марбелья) panoramamarbella.com. При существенном превышении числа покупателей над продавцами ограниченное предложение в сочетании с высоким спросом подталкивает цены к новым вершинам. Примечательно, что 90%+ сделок с недвижимостью в районе Марбельи приходятся на вторичное жильё (а не новостройки) dmproperties.com, поскольку новое строительство не поспевает за спросом. Тем не менее, новые дома — благодаря современным удобствам — быстро раскупаются, зачастую ещё на этапе строительства, что дополнительное давит на цены (на долю новостроек приходилось менее 10% сделок в 2023 году в Марбелье, против примерно 19% по провинции Малага) dmproperties.com.

Устойчивые рыночные драйверы: Несколько факторов поддерживают бурный рост рынка жилой недвижимости Марбельи. Во-первых, туризм вернулся на рекордные уровни, привлекая новых посетителей, которые часто впоследствии становятся покупателями недвижимости panoramamarbella.com panoramamarbella.com. Коста-дель-Соль отпраздновала 2023 год как лучший туристический год за всю историю (14 миллионов посетителей, +9,4% по сравнению с 2022 годом) panoramamarbella.com, и 2024 год снова идет к новым рекордам благодаря росту числа туристов на 18% в начале 2024 года panoramamarbella.com. Классный климат, безопасность и стиль жизни Марбельи как «тихой гавани» Европы продолжают привлекать людей panoramamarbella.com panoramamarbella.com. Во-вторых, экономика Испании и условия кредитования остаются благоприятными – по прогнозам, экономика Испании вырастет примерно на 2,8% в 2025 году (одна из самых быстрорастущих в ЕС) dmproperties.com, ожидается постепенное снижение процентных ставок, а что удивительно — ипотечное кредитование в Испании выросло, несмотря на повышение ставок dmproperties.com dmproperties.com. При этом, премиальный сегмент рынка Марбельи в основном работает за наличный расчет – менее 10% сделок с недвижимостью класса люкс (от 2 млн евро) совершаются с использованием ипотеки panoramamarbella.com – что делает этот сегмент менее уязвимым к изменению процентных ставок. Наконец, постпандемийный тренд удаленной работы стимулировал переезд в регионы с высоким качеством жизни; новая испанская цифровая виза для кочевников (Закон о стартапах 2023) привлекает удаленных сотрудников и предпринимателей, часть которых оседает в Марбелье и увеличивает спрос на жилье dmproperties.com. В целом, жилой сектор Марбельи в 2025 году характеризуется крепкими фундаментальными показателями — высоким спросом (как со стороны иностранцев, так и местных), ограниченным предложением и уверенностью покупателей, что закладывает основу для дальнейшего роста.

2. Динамика рынка роскошной и высококлассной недвижимости

Марбелья является синонимом роскошной недвижимости, и сегмент элитного жилья продолжает процветать. Этот рынок характеризуется многомиллионными виллами, престижными закрытыми жилыми комплексами и первоклассными прибрежными апартаментами, которые привлекают мировую элиту, ищущую солнце и эксклюзивность. В 2024–2025 годах спрос на элитную недвижимость остается чрезвычайно высоким, подталкивая цены в лучших районах Марбельи к беспрецедентным уровням. Знаменитая Золотая Миля и расположенные поблизости ультрапремиальные районы «стали жертвой собственного успеха» — цены за квадратный метр здесь сопоставимы с такими мировыми мегаполисами, как Лондон или Париж dmproperties.com. Ограниченное количество элитных объектов (например, на первой линии моря у Puente Romano) взвинтило цены до таких высот, что даже многие состоятельные покупатели не могут себе этого позволить dmproperties.com. Например, новые или отреставрированные люксовые апартаменты в Марбелье обычно стоят от ~6 000 €/м² до 30 000 €/м² в самых эксклюзивных прибрежных зонах Золотой Мили panoramamarbella.com. Современные виллы также стартуют примерно от 8 000 €/м² и могут превышать 10 000–14 000 €/м² за топовые объекты panoramamarbella.com. Эти цифры подчеркивают статус Марбельи как одного из самых дорогих рынков в мире — согласно отчету Knight Frank Wealth Report за 2024 год, Марбелья заняла 13-е место среди самых дорогих рынков элитной жилой недвижимости в мире, опередив такие города, как Майорка и Ванкувер panoramamarbella.com. (Тем не менее, она остается относительной выгодной по сравнению с Монако, самым дорогим рынком, где цены около 58 000 €/м² panoramamarbella.com.)

Профиль покупателя и тенденции: Сегмент роскоши в Марбелье в основном ориентирован на международных покупателей с высоким уровнем дохода, которые часто ищут второе жилье или место для выхода на пенсию. Покупки за наличные являются нормой (как отмечается, менее 10% продаж стоимостью выше 2 млн евро проходят с использованием ипотечных кредитов panoramamarbella.com), что свидетельствует о финансовой состоятельности этих покупателей. Хотя традиционные рынки (Великобритания, Северная Европа, Ближний Восток) продолжают быть хорошо представлены, наблюдаются заметные новые тенденции в демографии покупателей. Агентства сообщают о возрождении интереса со стороны Северной Америки и Ближнего Востока: в прошлом году стало больше состоятельных посетителей из США, Канады и стран Персидского залива, обычно в возрасте 35–50 лет, которые открывают для себя стиль жизни Марбельи и иногда приобретают элитную недвижимость panoramamarbella.com. В то же время восточноевропейский спрос (Польша, Чехия и др.) вырос практически с нуля до заметного сегмента dmproperties.com, и даже наблюдается скромное возвращение российских покупателей (хотя не на уровне олигархов) наряду с притоком украинцев, переехавших сюда с 2022 года dmproperties.com. Британцы остаются основой рынка роскоши – несмотря на Брексит, покупатели из Великобритании по-прежнему возглавляли покупки иностранцами в 2023 году (около 15% продаж в провинции Малага) dmproperties.com и продолжают лидировать в 2024 году. Состоятельные покупатели становятся все более избирательными: современный дизайн, новое строительство и брендированные резиденции пользуются высоким спросом dmproperties.com. Девелоперы отвечают на это проектами дизайнерских брендированных вилл (например, новые виллы Elie Saab в Sierra Blanca) и жилыми комплексами с большим спектром удобств. Постковидные предпочтения также немного изменились — после первоначального бума на современные компактные виллы «под ключ» многие покупатели элитной недвижимости снова ищут более просторные дома с большим участком и садами для приватности dmproperties.com. В целом, сектор роскоши не демонстрирует признаков замедления; эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на 5–10% до 2025 года в сегменте премиум-класса Марбельи, поскольку состоятельные покупатели конкурируют за ограниченное число уникальных объектов dmproperties.com dmproperties.com.

Престижные районы и застройки: Рынок элитной недвижимости Марбельи сосредоточен вокруг нескольких востребованных районов. Золотая Миля (протяженность между Marbella Club и Puerto Banús) остается определяющим ультра-престижным районом, где расположены культовые резиденции и роскошные апартаменты на первой линии моря — здесь стабильно достигаются самые высокие цены, хотя объем продаж ограничен из-за нехватки предложений dmproperties.com. Внутри континента, закрытое сообщество La Zagaleta (в Бенахависе) сохраняет свою привлекательность для очень состоятельных лиц, ищущих особняки с большими участками и высшей степенью безопасности dmproperties.com. Рядом находящийся El Madroñal переживает новый расцвет: старые виллы здесь обновляют, строятся новые, привлекая покупателей, желающих уединения в холмах dmproperties.com. К другим постоянно популярным районам относятся Sierra Blanca, Nueva Andalucía, Guadalmina и Los Monteros, которые неизменно притягивают покупателей сегмента люкс dmproperties.com. На горизонте появляется ряд крупных элитных проектов, вызывающих интерес. Например, El Real de La Quinta (недавно основанное загородное гольф-сообщество к северу от Nueva Andalucía) пользуется «особо высоким спросом» на виллы и апартаменты, предлагая современные дома на фоне нетронутой природы dmproperties.com. Новые районы класса люкс, находящиеся недалеко от Марбельи, такие как Los Flamingos и El Paraíso (между Марбельей и Эстепоной), также набрали популярность — за последние годы здесь были выкуплены и застроены большие участки, что позволило предложить новые дома премиум-класса по ценам чуть ниже топового уровня Марбельи dmproperties.com. В категории super-prime строится (или недавно завершено) несколько резиденций под брендом 5-звёздочных отелей, в том числе проекты под эгидой мировых гостиничных брендов. Они не только добавляют гламура, но и увеличивают предложение обслуживаемых элитных апартаментов для тех, кто ищет готовый роскошный стиль жизни. В целом, рынок элитной недвижимости Марбельи в 2025 году динамичен и ограничен по предложению, что практически гарантирует дальнейший рост цен и острую конкуренцию за лучшие объекты.

3. Тенденции коммерческой недвижимости

Хотя Марбелья больше всего известна роскошной жилой недвижимостью, коммерческий сектор недвижимости также развивается в 2025 году, чему способствуют экономический рост региона и приток населения. Гостиничные и торговые объекты выделяются как сильные игроки благодаря восстановлению туризма и высокому уровню потребительских расходов со стороны туристов и состоятельных жителей. Открывается или находится в стадии разработки множество новых отелей, курортов и ресторанов, что отражает уверенность в привлекательности Марбельи как круглогодичного направления класса люкс. (Например, к культовым отелям Marbella Club и Puente Romano присоединились новые объекты и расширения, а международные бренды инвестируют в гостиничную сферу региона panoramamarbella.com.) Заполняемость отелей на Коста-дель-Соль достигла примерно 88% в июне 2024 года и прогнозировалась около 90% на пик летнего сезона panoramamarbella.com – практически рекордные показатели – что вызывает интерес инвесторов к покупке и строительству отелей. Эксперты отмечают, что туризм высокого класса находится на беспрецедентном пике, теперь практически отсутствует межсезонье, так как гости приезжают круглый год panoramamarbella.com. Это привело к выгодным возможностям для коммерческих инвестиций в отели, курорты, пляжные клубы, а также престижные рестораны и торговые площадки, ориентированные на состоятельных туристов.

Рынок торговой и офисной недвижимости в Марбелье является более нишевым, но демонстрирует положительную динамику. Рост постоянного населения города (за счёт экспатов и цифровых кочевников) увеличил спрос на премиальные торговые площади, особенно в марине Марбельи, историческом центре и торговых центрах. Зоны с высокой проходимостью, такие как Пуэрто-Банус и престижные торговые улицы Марбельи, обеспечивают максимальные арендные ставки, а коэффициент вакантности остаётся низким для качественных торговых объектов. Роскошные бренды и бутик-инвесторы продолжают открывать магазины, чтобы обслуживать состоятельное сообщество. Тем временем рынок офисной недвижимости в Марбелье относительно ограничен (так как местная экономика не ориентирована на корпоративный сектор), но наблюдается заметный рост коворкингов и малых офисных центров. Под влиянием наплыва удалённых сотрудников и небольших международных компаний провайдеры гибких офисов открывают коворкинг-центры в Марбелье и соседних городах. Кроме того, растущая технологическая сцена города Малага (“Malaga Valley”) оказывает влияние на побережье — некоторые технологические компании и стартапы выбирают побережье для размещения вспомогательных офисов, привлекаясь стилем жизни dmproperties.com. Эффект “Malaga Tech Park” вместе с новыми стимулами для стартапов (в рамках испанского закона о стартапах) могут постепенно стимулировать дальнейший спрос на современные офисные помещения в регионе Марбелья dmproperties.com.

Стоит отметить, что развитие коммерческой недвижимости также связано с прогрессом градостроительного планирования. Долгожданный новый генеральный план урбанизации Марбельи (см. раздел 5) в конечном итоге должен освободить земли и прояснить зонирование для новых коммерческих проектов. В течение многих лет неопределённость в вопросах планирования сдерживала крупномасштабное коммерческое строительство (в Марбелье действовали моратории на планирование и задержки с выдачей лицензий). Теперь, когда появился путь к нормализации, мы можем увидеть, как предлагаются новые торговые комплексы, бизнес-парки или многофункциональные проекты в самой Марбелье и её окрестностях для обслуживания растущего населения. В соседних муниципалитетах проактивное планирование уже позволило реализовать проекты – например, Эстепона приветствовала новые торговые центры и инфраструктуру благодаря более гибкому градостроительному регулированию dmproperties.com. В перспективе инвесторы интересуются не только традиционными торговыми и офисными помещениями, но и альтернативными секторами, такими как логистика и здравоохранение. С расширением экономики провинции Малага такие секторы, как логистика (склады для электронной коммерции и цепочек поставок) и частные медицинские учреждения, находятся в поле зрения инвесторов на Коста-дель-Соль в 2025 году и далее colliers.com. В целом, коммерческая недвижимость в Марбелье выигрывает от общего благополучия региона: отели и гостиничная недвижимость переживают бум, торговля на главных улицах поддерживается состоятельными покупателями, а даже нишевые офисные и специализированные секторы отмечают рост спроса.

4. Обзор рынка аренды (долгосрочная и посуточная аренда)

Рынок аренды в Марбелье переживает бум и трансформацию, на который влияют высокий спрос со стороны арендаторов и изменения в регулировании долгосрочной и краткосрочной аренды. Долгосрочная аренда (жилые договоры обычно на 12 месяцев и более) становится всё более дефицитной и дорогой, так как многие владельцы недвижимости в последние годы переключились на высокодоходную посуточную сдачу. К 2025 году долгосрочный рынок заметно ужесточился – предложение снизилось примерно на 15% по сравнению с годом или двумя ранее directimo.com. Этот дефицит, в сочетании с постоянным спросом со стороны приезжих специалистов и местных жителей, ведет к регулярному росту арендных ставок на 4–10% в год по всему Коста-дель-Соль directimo.com. В Марбелье, где доходы арендаторов поддержаны иностранными жильцами и удалёнными работниками, арендные ставки – самые высокие в регионе. Например, типичная 2-комнатная квартира в Марбелье сдаётся за €1 400–3 000 в месяц, что значительно выше, чем в Малаге (€900–1 500) или других городах, таких как Эстепона (€900–1 400) directimo.com. В таблице ниже представлены диапазоны месячной аренды долгосрочных квартир в 2025 году для Марбельи и близлежащих рынков:

Город	Квартира с 1 спальней	Квартира с 2 спальнями	Квартира с 3 спальнями
Марбелья	€900–1,400	€1,400–3,000	€2,200–4,000 (люкс) directimo.com
Малага	€700–1,100	€900–1,500	€1,200–2,000 directimo.com
Эстепона	€700–1,100	€900–1,400	€1,300–2,100 directimo.com
Бенальмадена	€700–950	€800–1,300	€1,100–1,800 directimo.com
Фуэнхирола	€650–950	€800–1,300	€1,100–1,800 directimo.com
Торремолинос	€650–900	€700–1,200	€1,000–1,600 directimo.com
Нерха	€510–800	€700–1,000	€1,100–1,600 directimo.com

Таблица: Типичный диапазон ежемесячной арендной платы (в евро) за долгосрочную аренду по городам и размерам квартир (2025). В Марбелье высокая надбавка, что отражает ее статус города люкс и ограниченное предложение.

Не только арендные ставки в Марбелье самые высокие, но и арендная доходность (годовая аренда в процентах от стоимости недвижимости) обычно немного ниже в престижных районах Марбельи из-за крайне высоких цен покупки. Валовая доходность от долгосрочной аренды в Марбелье в среднем составляет около 3,5%–5,0% в год (ещё меньше для роскошных вилл), тогда как на более доступных рынках Коста-дель-Соль доходность достигает ~4%–5,5% directimo.com. Тем не менее, многих инвесторов привлекает рынок аренды Марбельи благодаря безопасности арендаторов высокого класса и потенциалу роста капитала. Важно отметить, что спрос на аренду существует круглый год — благодаря исчезающей сезонности туризма даже зимой фиксируется значительный уровень заселения, а многие экспаты ищут аренду на год. При этом летом по-прежнему отмечается премиум: новые договоры аренды, заключённые в пиковый сезон, могут быть на ~10–15% дороже, в то время как вне сезона ставки могут быть немного ниже directimo.com.

Рынок туристической (краткосрочной) аренды — ещё один важный элемент в пазле недвижимости Марбельи. Благодаря огромному притоку туристов в Марбелье размещены тысячи объектов краткосрочной аренды на платформах вроде Airbnb. Краткосрочная аренда обычно обеспечивает более высокий валовой доход (часто доходность 4–7%, в лучших случаях до 8–9%), чем долгосрочная аренда directimo.com. Однако она сопряжена с компромиссами: высокая сезонность (заселённость может колебаться от 50% вне сезона до почти 90% летом), большие расходы на управление и маркетинг, а также всё большее количество регуляторных ограничений directimo.com directimo.com. Один из ярких трендов — перевод многих долгосрочных аренд в туристическую аренду; по оценкам, в Марбелье до 60% сдаваемого жилья сейчас используется для туристов, что резко снижает предложение для местных жителей directimo.com. Это стало одной из причин вышеупомянутого дефицита долгосрочной аренды (меньше объектов для местных) и стало причиной официальных мер.

Изменения в регулировании аренды: В 2024–2025 годах власти начали ужесточать правила для краткосрочной аренды, чтобы справиться с нехваткой жилья и воздействием на жилые районы. Новый андалусийский декрет (Декрет 31/2024, февраль 2024) установил более строгие требования для получения лицензий на туристическую аренду directimo.com. Некоторые города по соседству (например, Малага и Фуэнхирола) даже запретили выдачу новых лицензий на туристическую аренду в определённых зонах и сделали действующие лицензии непередаваемыми новым владельцам directimo.com. Хотя Марбелья не ввела полный запрет на 2025 год, ТСЖ теперь имеют больше полномочий запрещать сдачу квартир туристам в своих зданиях, а региональные власти высказываются за ограничение неконтролируемого роста аренды в стиле Airbnb dmproperties.com. Это означает, что обладание лицензированной туристической недвижимостью в Марбелье становится более эксклюзивным (и ценным) преимуществом, а новые игроки сталкиваются с трудностями directimo.com. Одновременно изменения в национальном законодательстве укрепляют сегмент долгосрочной аренды: недавние поправки ускорили процесс выселения самозаселенцев и неплательщиков, придавая арендодателям больше уверенности в сдаче в долгосрочную аренду dmproperties.com. Также, в соответствии с Законом о жилье Испании 2023 года, рост арендных ставок по существующим договорам ограничен, а права арендаторов усилены, чтобы сделать долгосрочную аренду более стабильной. Эти меры наряду с рыночными факторами предполагают, что, возможно, нас ждет небольшой сдвиг в пользу долгосрочной аренды со стороны некоторых инвесторов — особенно потому, что цифровые кочевники и удалённые работники создают спрос на среднесрочную (1–6 месяцев) меблированную аренду, которая стирает грань между отпускным и долгосрочным проживанием directimo.com. В целом, рынок аренды в Марбелье чрезвычайно динамичен: долгосрочные ставки находятся на рекордных максимумах и продолжают расти, а краткосрочная аренда по-прежнему приносит привлекательный доход (несмотря на ужесточение правил), благодаря устойчивой популярности Марбельи среди туристов.

5. Крупнейшие новые проекты и инициативы в области городского планирования

Ландшафт Марбельи буквально меняется благодаря ряду крупных новых проектов и долгожданному городскому плану, который будет определять рост на годы вперед. Значительным прорывом стало продвижение нового Генерального плана городского развития Марбельи (PGOM). После многих лет задержек и юридических сложностей мэрия Марбельи в 2024 году дала предварительное одобрение новой концепции PGOM, а окончательное утверждение ожидается в начале 2025 года dmproperties.com. Это важное событие: отсутствие обновленного генерального плана долгое время мешало выдаче разрешений на строительство и оставляло тысячи объектов недвижимости в юридической неопределенности. После окончательного утверждения нового PGOM он узаконит многие дома со спорным статусом и установит четкие правила дальнейшей застройки, устранив недостатки Марбельи по сравнению с соседними городами dmproperties.com. За этим последует разработка детального Плана городского развития (POU) в течение двух ближайших лет dmproperties.com. В совокупности эти планы направлены на решение наболевших проблем, таких как пробки, парковка, водоснабжение и обновление инфраструктуры dmproperties.com. Градостроители планируют новые или улучшенные дороги, развитие общественного транспорта и расширение коммуникаций для поддержки роста Марбельи. Например, обсуждаются варианты новых объездных дорог и паркингов для снижения летних пробок, а также модернизация водопроводной сети для обеспечения поставок в периоды пикового спроса. В PGOM также закладываются положения о общественной инфраструктуре (парки, школы, больницы) с учетом роста численности населения. Короче говоря, новый градостроительный план Марбельи должен “нормализовать” ситуацию в плане планирования, раскрыть потенциал развития и дать инвесторам уверенность, что Марбелья может расти устойчиво dmproperties.com.

Тем временем, девелоперская активность процветала в соседних муниципалитетах, где градостроительные нормы были более гибкими. Поскольку утверждение градостроительных проектов в Марбелье в значительной степени было заторможено на протяжении большей части последнего десятилетия, застройщики перенесли внимание на такие районы, как Эстепона, Бенахавис, Охен, Михас и Манильва, где была доступна земля и ускоренные процедуры получения разрешений dmproperties.com. Особенно Эстепона превратилась в центр новых проектов — ей способствовало как достаточное количество земли, так и проактивная городская администрация, что привело к появлению множества новых жилых комплексов на востоке и западе от города Эстепона dmproperties.com. К 2024 году, по сообщениям, насчитывалось 374 новых проекта в стадии строительства по всей Коста-дель-Соль, из которых около 170 были сосредоточены рядом с Марбельей (и Эстепона имела наибольшее количество) dmproperties.com. Многие из них представляют собой мастер-планируемые сообщества с современными апартаментами и таунхаусами с курортной инфраструктурой, ориентированные на иностранных покупателей, которые изначально, возможно, планировали приобрести недвижимость в Марбелье, но нашли лучшее соотношение цены и качества по соседству. Теперь, по мере прояснения ситуации с градостроительным планированием Марбельи, можно ожидать волну нового строительства в самой Марбелье, хотя оно будет ограничено оставшимися земельными участками. Фактически, нехватка пригодных для застройки земель в Марбелье означает, что многое из будущего строительства будет представлять собой реконструкцию или уплотнение (например, снос старых домов для строительства новых вилл или обновление существующих сообществ).

Некоторые ключевые новые застройки и проекты в Марбелье и её окрестностях включают:

• Элитные жилые комплексы: В настоящее время строится несколько роскошных апартаментов и вилл, зачастую с участием известных архитекторов или брендов. Например, проект Palo Alto в Охене (над Марбельей) расширяется за счет современных апартаментов и пентхаусов. В самой Марбелье бутик-застройки в Сьерра-Бланка и Нуэва-Андалусия предлагают технологии «умный дом», инфраструктуру для здоровья и услуги консьержа для привлечения состоятельных покупателей. Также набирает популярность тренд брендированных резиденций — например, вышеупомянутые виллы от Elie Saab и другие резиденции, связанные с брендами элитной гостиничной индустрии, что добавляет уникального статуса и подразумевает сервис «под ключ».
• Проекты курортов и отелей: Сектор гостеприимства привлекает значительные инвестиции. Примечательный проект — будущий W Marbella, пятизвездочный курорт на пляже в восточной части Марбельи, открытие которого запланировано на 2025 год и который станет одним из немногих отелей сети W в Испании. Аналогично, проект Four Seasons Resort и резиденций, расположенный на первой линии между Марбельей и Эстепоной, реализуется крупной международной командой и обещает ультра-роскошный отель и частные дома (это будет первый Four Seasons на юге Испании). Эти престижные проекты не только способствуют развитию туристической инфраструктуры, но и включают брендированные резиденции, которые могут приобретать покупатели. Кроме того, старые отели проходят реновацию и модернизацию (например, культовый Marbella Club недавно отметил свое 70-летие с обновленными предложениями panoramamarbella.com panoramamarbella.com). Местные власти приветствуют эти инвестиции, понимая, что новые роскошные курорты и обновленные отели повышают привлекательность Марбельи и создают рабочие места.
• Публичная инфраструктура и городские улучшения: Помимо частных застроек, реализуется ряд общественных инициатив по улучшению городской среды Марбельи. Одна из них — продолжающееся расширение Senda Litoral (приморская набережная) — проект прогулочной дорожки, соединяющей все города Коста-дель-Соль с пешеходной дорожкой вдоль моря. Секции Марбельи расширяются, увеличивая зоны для отдыха и доступ к побережью dmproperties.com. Город также развивает «речные парки» вдоль своих рек, превращая берега в зеленые зоны для досуга dmproperties.com. В процессе планирования и новые объекты культуры и развлечений, такие как большая новая концертная арена вблизи Эстепоны (группа Starlite анонсировала площадку для мероприятий) dmproperties.com. Помимо этого, ведется расширение школ, медицинских центров и спортивных объектов для обслуживания растущих сообществ экспатов dmproperties.com. Все эти инициативы, хоть и не столь эффектные, как роскошные курорты, крайне важны для устойчивого развития — они повышают качество жизни и обеспечивают привлекательность Марбельи для постоянного проживания, а не только как курортного направления.

В заключение, Марбелья вступает в новую фазу развития в 2025 году. После многих лет сдержанного прогресса из-за неопределённости в планировании, город готов наверстать упущенное с новым чётким городским планом и готовыми к запуску проектами. Ожидайте увидеть проекты, изменяющие городской облик в ближайшие несколько лет — от резиденций с выдающимся дизайном до пятизвёздочных курортов — всё это на фоне инвестиций города в инфраструктуру для поддержания статуса мирового класса.

6. Тенденции иностранных инвестиций и демография покупателей

Доминирование иностранных покупателей: Иностранные инвестиции — это основа рынка недвижимости Марбельи, и они достигают новых высот. В начале 2025 года доля иностранных покупателей достигла рекордного уровня, составив 34,75% всех продаж домов в провинции Малага (включая Марбелью) dmproperties.com. Это самая высокая доля за всю историю, по сравнению с примерно 31,6% годом ранее dmproperties.com, и значительно выше примерно 15% на национальном уровне в Испании. В таких популярных районах, как Марбелья, Бенаавис и Эстепона (“Золотой треугольник”), иностранное влияние ещё более выражено — по оценкам экспертов, более половины всех покупателей в Марбелье — иностранцы dmproperties.com. Этот международный спрос стал ключевым фактором роста цен и строительной активности региона. Без преувеличения можно сказать, что благополучие рынка Марбельи связано с глобальным доверием инвесторов к этому району как к безопасной и роскошной гавани.

Основные национальности покупателей: Состав иностранных покупателей в 2025 году одновременно демонстрирует и преемственность, и перемены. Британские покупатели остаются на первом месте в Марбелье (и на всей Коста-дель-Соль) — несмотря на трудности с визовым режимом после Brexit, британцы составили около 15% иностранных сделок в 2023 году и продолжают лидировать в 2024 году dmproperties.com. Долгая любовь англичан к образу жизни на Коста-дель-Соль (солнце, гольф и большая экспат-сообщества) поддерживает стабильный спрос. Северные европейцы также заметны: голландцы и шведы составили примерно по 8% иностранных покупателей в 2023 году dmproperties.com, вместе с другими скандинавами (норвежцами, датчанами) и немцами, которые всегда активны dmproperties.com. Бельгийцы и французы также выделяются, особенно в сегменте люкс и в таких районах, как “Долина гольфа” в Новой Андалусии.

На сцене появляются покупатели из Восточной Европы. За последний год или два Польша стала новым источником инвесторов — “новым рынком с огромным потенциалом”, по мнению местных экспертов dmproperties.com. Польские покупатели, а также некоторые инвесторы из Чехии и Румынии, всё чаще приобретают недвижимость на Коста-дель-Соль, которых привлекает климат Испании и, возможно, желание диверсифицировать активы вдали от своих домашних рынков. Также в последнее время наблюдается небольшой рост числа покупателей из США и Канады panoramamarbella.com. Улучшение авиасообщения (прямые рейсы из Северной Америки в Малагу) и сильный доллар в 2024 году сделали андалузскую недвижимость сравнительно доступной. Многие североамериканцы ищут второе жильё или рассматривают переезд после COVID, а сочетание безопасности, культуры и климата Марбельи кажется привлекательным.

В сегменте очень дорогой недвижимости покупатели с Ближнего Востока (из стран Персидского залива) стали заметнее в Марбелье — они часто ищут ультра-роскошные виллы с высокой степенью приватности. Арабо-говорящий рынок (включая Северную Африку) исторически важен для Марбельи и сохраняет это значение dmproperties.com. В то же время российские покупатели, игравшие весомую роль в 2010-х годах, практически исчезли после 2022 года из-за войны и санкций; однако по неофициальным данным в 2024 году отмечается незначительное возобновление интереса к покупке недвижимости со стороны россиян (в основном покупателей среднего уровня, а не владельцев мегаяхт-олигархов) dmproperties.com. Кроме того, трагическая война в Украине привела к волне украинских беженцев и экспатов, переехавших на Коста-дель-Соль с 2022 года dmproperties.com. Некоторые из этих украинцев, располагая капиталом, приобрели жильё или остались в долгосрочной аренде, увеличив иностранный спрос.

Мотивы инвестиций: Иностранных инвесторов в Марбелье привлекает сочетание факторов стиля жизни и финансовых преимуществ. Многие покупатели ищут дом для отдыха, который одновременно служил бы инвестицией — место для семейного отдыха, которое со временем также вырастет в цене. Репутация Марбельи как «надежного и безопасного» рынка недвижимости в Европе является огромным преимуществом forbes.com. Даже на фоне глобальной экономической неопределенности Марбелья считается безопасной гаванью, а инвесторы отмечают стабильность Испании и неизменно высокий спрос на эту локацию. Для европейских покупателей недвижимость на Коста-дель-Соль часто дешева по сравнению с их родными городами (например, за 1 млн евро в Марбелье можно приобрести гораздо больше, чем в Лондоне, Париже или других крупных городах panoramamarbella.com). Для граждан неевропейских стран программа резиденции за инвестиции (Золотая виза) в Испании была дополнительным стимулом — она предоставляла вид на жительство покупателям недвижимости от 500 000 евро. Однако эта программа постепенно отменяется правительством Испании (решение об отмене золотой визы для владельцев недвижимости было объявлено в 2023–2024 годах) dmproperties.com. Ожидается, что это мало повлияет на Марбелью, так как сверхбогатым покупателям она была не нужна, но может незначительно снизить спрос со стороны инвесторов среднего уровня из стран, не входящих в ЕС, для которых виза была важным фактором.

Еще одним мотивирующим фактором является потенциал дохода от аренды: многие иностранные покупатели планируют сдавать свои дома в Марбелье хотя бы часть года. Благодаря высокой доходности от аренды класса люкс и бурно развивающемуся туристическому рынку эти инвесторы видят возможность как увеличить капитал, так и получать стабильный доход от аренды forbes.com. Это особенно актуально для тех, кто приобретает недвижимость в комплексах с управляющей компанией по аренде. Кроме того, налоговые и иммиграционные аспекты тоже играют роль — например, в Андалусии в 2022 году был отменен налог на крупное состояние, что привлекло состоятельных людей становиться налоговыми резидентами Марбельи (они экономят значительные суммы по сравнению со странами с высоким уровнем налогообложения).

С точки зрения демографии, иностранные покупатели в Марбелье традиционно были преимущественно среднего возраста и пенсионеры. Но сейчас наблюдается заметный сдвиг в сторону более молодых покупателей (30-40 лет) dmproperties.com. Это часто предприниматели, IT-специалисты или удалённые работники, которые, освободившись от необходимости присутствовать в офисе, выбирают Марбелью из-за стиля жизни. Новая виза для цифровых кочевников упростила процедуру проживания в Испании для удалённых работников из стран, не входящих в ЕС, и Марбелья использует это, сочетая роскошь и современные удобства dmproperties.com dmproperties.com. Такие молодые покупатели часто ищут современные квартиры с рабочим пространством и хорошей связностью, способствуя круглогодичной активности международного сообщества Марбельи.

В итоге пул покупателей Марбельи по-настоящему международный и расширяется. Тенденции иностранных инвестиций идут вверх, укрепляя статус Марбельи как одного из самых космополитичных рынков недвижимости в Европе. Разнообразие покупателей — от британских пенсионеров до польских предпринимателей и королевских особ из стран Персидского залива — добавляет устойчивости, ведь рынок не зависит от одной страны. Пока Марбелья предлагает уникальное сочетание солнца, безопасности, роскоши и инвестиционной стабильности, иностранные покупатели будут продолжать приезжать, привнося капитал и развивая регион.

7. Регуляторные и политические изменения, влияющие на рынок недвижимости

В последние годы на рынок недвижимости Марбельи влияют несколько регуляторных и политических изменений: от местных градостроительных реформ до национальных жилищных законов. Вот ключевые изменения, которые стоит знать:

• Градостроительные реформы: Как уже упоминалось в разделе 5, новый Генеральный план Марбельи (PGOM) — это важный локальный политический прорыв. После окончательного утверждения (ожидается в 2025 году) он упростит процесс согласования строительства и легализует многие объекты, которые ранее находились в «подвешенном» состоянии dmproperties.com. Это должно стимулировать развитие в пределах города Марбелья и сократить бюрократические задержки, которые досаждали инвесторам и застройщикам. Новый план также предусматривает выделение участков под доступное жилье и улучшение планирования инфраструктуры, что в долгосрочной перспективе положительно скажется на предложении недвижимости и стоимости, делая Марбелью более функциональным городом.
• Изменения в программе «Золотая виза»: Программа «Золотая виза» в Испании (которая предоставляет вид на жительство гражданам стран, не входящих в ЕС, инвестирующим не менее 500 000 евро в недвижимость) значительно сокращается. В 2023 году центральное правительство Испании объявило, что отменит возможность получения золотой визы за покупку недвижимости в качестве меры против спекулятивных покупок и инфляции на рынке жилья dmproperties.com. Ожидается, что это изменение политики будет реализовано к 2025 году. Хотя на Коста-дель-Соль действительно были покупатели из Китая, Ближнего Востока и других регионов, использовавшие золотые визы, общий эффект для Марбельи может быть умеренным — местные эксперты отмечают, что программа в основном была рассчитана на «средний класс» инвесторов, а не на ультрабогатых dmproperties.com. Тем не менее, возможно небольшое снижение спроса со стороны инвесторов из стран, не входящих в ЕС, которым была нужна эта виза (или они могут выбрать альтернативные варианты через предпринимательские или финансовые визы Испании).
• Жилищный закон Испании 2023: В середине 2023 года Испания приняла новый национальный жилищный закон, который ввел меры по контролю арендной платы и усилил права арендаторов на «напряженных» рынках аренды. Ключевые моменты включают ограничение ежегодного увеличения арендной платы (обычно индекс потребительских цен или максимум 2% для 2023–2024 гг.) и предоставление региональным правительствам полномочий объявлять районы с высоким спросом, где могут применяться дополнительные ограничения. В Марбелье, где рынок аренды очень напряжен, возможно появление таких зон, однако по состоянию на 2025 год Андалусия еще не ввела местные лимиты. Закон также упростил для сообществ собственников квартир возможность ограничивать краткосрочную аренду в своих зданиях (требуется только простое большинство голосов) – это изменение дало многим жилым комплексам Марбельи возможность запрещать или ограничивать аренду типа Airbnb для сохранения жилого спокойствия dmproperties.com. Кроме того, крупные арендодатели (более 10 объектов) сталкиваются со строгими правилами и возможным снижением арендной платы в определённых случаях, но основная часть арендного фонда Марбельи принадлежит малым арендодателям/владельцам вторых домов, так что этот аспект влияет незначительно.
• Регулирование лицензий на аренду: Региональное правительство Андалусии ужесточило правила лицензирования туристической аренды (как упоминалось ранее). Помимо Указа 31/2024, в котором предъявляются более высокие стандарты (безопасность, доступность и др.), обсуждается возможность введения квот или мораториев в наиболее перенасыщенных районах. Хотя в Марбелье пока не было введено тотального «замораживания» лицензий, в регионе в целом наблюдается тенденция к ужесточению регулирования туристической аренды для обеспечения доступности жилья для местных жителей и предотвращения беспокойства. Теперь владельцы недвижимости должны гораздо тщательнее регистрировать и соблюдать правила посуточной аренды (иначе грозят штрафы). Местные муниципалитеты также усиливают контроль за нелегальной сдачей. Эти меры могут замедлить рост количества новых объектов для туристической аренды, а некоторых собственников вынудить вернуть жилье на долгосрочный рынок, что со временем может немного смягчить дефицит аренды.
• Налогообложение и фискальные стимулы: Андалусия предпринимает шаги по фискальному привлечению состоятельных лиц и инвесторов. Самым заметным стало отменa налога на имущество в 2022 году для резидентов Андалусии. Власти Марбельи представляют это как конкурентное преимущество, привлекая покупателей с высоким уровнем дохода для официального проживания в Марбелье (они экономят от 0,2 до 2,5% ежегодного налога на мировые чистые активы, который пришлось бы платить в других регионах Испании) panoramamarbella.com. Кроме того, Испания ввела налоговые льготы в рамках Закона о стартапах 2023 для цифровых кочевников и стартапов – в том числе плоскую ставку подоходного налога 24% для соответствующих критериям удалённых работников на доход до 600 тыс. евро на 5 лет и облегчённую регистрацию компаний. Это делает Марбелью более привлекательной для иностранных удалённых работников и предпринимателей, косвенно увеличивая спрос на аренду и жильё (как уже было сказано) dmproperties.com. Между тем, транзакционные издержки (налог на передачу имущества) в Андалусии были немного снижены в 2021 году (единая ставка 7% вместо прогрессивной до 10%), и это всё ещё действует – благодаря этому покупка недвижимости теперь немного дешевле, чем несколько лет назад.
• Саморегулирование отрасли: Хотя формально это не государственная политика, стоит упомянуть локальное нормативное нововведение: регулирование рынка недвижимости. Исторически в Испании были низкие барьеры для входа в профессию агента по недвижимости, однако на Коста-дель-Соль наблюдается тенденция к профессионализации сектора. В 2023 году марбельские брокеры основали ассоциацию (Leading Property Agents, LPA) с кодексом этики и стандартами dmproperties.com. Они выступают за введение обязательного лицензирования или сертификации агентов на региональном уровне. Хотя это пока непосредственно не влияет на покупателей и продавцов, в долгосрочной перспективе подобные меры могут увеличить прозрачность и профессионализм сделок, повысив доверие инвесторов.

В заключение, политическая среда 2025 года характеризуется стремлением к устойчивости и балансу: власти стараются сдерживать спекулятивные излишества (тем самым ужесточая визовые и арендные правила), одновременно поощряя здоровый рост (утверждая новые градостроительные планы и предоставляя налоговые стимулы для привлечения талантов и инвестиций). Для рынка недвижимости Марбельи это означает более урегулированный сектор краткосрочной аренды, потенциально более широкий круг покупателей (цифровые кочевники, новые европейцы), которые частично заменяют мотивированных визовыми программами покупателей, а также, вероятно, более гладкий путь для девелопмента после введения нового городского плана. Участники рынка, которые своевременно реагируют на эти регуляторные изменения, могут более уверенно ориентироваться в новых условиях — например, инвесторы могут сосредоточиться на недвижимости с уже действующими туристическими лицензиями (теперь это дефицитный актив) или на долгосрочной аренде, зная, что выселить арендатора сейчас менее рискованно, чем ранее. В целом, Марбелья остаётся территорией, благоприятной для инвестиций, но при этом контроль со стороны государства усиливается, чтобы обеспечить устойчивость и общественную пользу от бумa.

8. Сравнение с другими рынками (Коста-дель-Соль и вся Испания)

Рынок недвижимости Марбельи не существует в изоляции — полезно сравнить его показатели с другими регионами Коста-дель-Соль и Испании в целом. Во многих отношениях Марбелья лидирует, хотя на региональном и национальном уровне также наблюдаются заметные тенденции:

Сравнения с Коста-дель-Соль («Берег Солнца»): По всему побережью Коста-дель-Соль, которое тянется от Малаги до Гибралтара, Марбелья выделяется как самый дорогой и нацеленный на международную клиентуру рынок. По состоянию на 2024/25 годы средние цены в Марбелье (более 5 000 €/м² по запросу) примерно вдвое превышают цены в городе Малага (около 2 500 €/м²) и значительно выше, чем в других прибрежных городах, таких как Фуэнхирола или Торремолинос dmproperties.com. Даже внутри элитного «Золотого треугольника» Марбелья — Эстепона — Бенахавис стоимость недвижимости в Марбелье остаётся самой высокой. Однако темпы роста были сильными по всему региону. На самом деле, Эстепона и Бенахавис — хотя и дешевле Марбельи — испытали стремительное развитие и рост цен, частично благодаря эффекту “перетекания” успеха Марбельи. Особенно Эстепона стала настоящим лидером: в первом квартале 2025 года продажи в Эстепоне выросли на +59% по сравнению с прошлым годом (самый высокий рост в регионе) dmproperties.com, чему способствовала волна завершённых новых строек и относительно «выгодные» цены, которые привлекают покупателей, считающих Марбелью слишком дорогой dmproperties.com. Благодаря более низкой цене на недвижимость (и большому количеству нового предложения) в Эстепоне был больший потенциал для роста. В то же время рост продаж в Марбелье в этом квартале составил более умеренные +7,8% dmproperties.com — это солидно, но отражает более зрелый рынок с ограниченным предложением. В Бенахависе общий рост продаж за тот же период составил +17% dmproperties.com, что говорит о высоком спросе и там, однако временная пауза в сдаче новых проектов привела к снижению продаж новых построек в этом квартале dmproperties.com.

Что касается ценовых тенденций, все регионы Коста-дель-Соль в последнее время демонстрировали устойчивый рост цен. Согласно данным Registradores, провинция Малага (по сути, Коста-дель-Соль) зафиксировала скачок цен на жилье +13,1% в годовом исчислении в начале 2024 года dmproperties.com — один из самых быстрых темпов роста в Испании. Марбелья, будучи премиальным субрынком, временами даже опережала этот показатель (как отмечается, примерно 13,7% годового роста к середине 2024 года) panoramamarbella.com. Но интересно, что некоторые ранее второстепенные районы начинают догонять лидеров: например, по данным Idealista, Восточная Марбелья (Лос Монтерос и др.) к середине 2024 года показала почти 19% годового прироста цен idealista.com, так как покупатели ищут альтернативу сверхдорогой Золотой Миле (сама Золотая Миля показала скромный рост ~2–3%, вероятно, потому что цены там уже были очень высокими) idealista.com. Тем временем, город Малага переживает собственный бум, особенно в сегменте люксовых апартаментов в центре и на набережной «Málaga Towers». Однако характер спроса отличается — рынок Малаги более внутренний, с молодыми покупателями и местными экономическими драйверами (технопарк и др.), в то время как рынок Марбельи ориентирован на курорты/второй дом dmproperties.com. Фактически, рост цен в Малаге стал выталкивать местных покупателей впервые из центра в пригороды (Торремолинос, Бенальмадена) dmproperties.com, тогда как покупатели в Марбелье — в основном более состоятельные иностранцы и ищущие второе жильё.

Более широкий контекст по Испании: В целом по стране рынок недвижимости Испании также находится на подъеме, но рост Марбельи превосходит большинство регионов. В среднем по Испании годовой рост цен на жилье составил +7–11% в 2023–2024 годах (в зависимости от источника) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Особенно Андалусия стала самым быстрорастущим регионом, показав +13,4% годового роста цен в конце 2024 года — и внутри Андалусии провинция Малага (где находится Марбелья) возглавила этот рост globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это делает Коста-дель-Соль одним из самых горячих рынков Испании, опережая по темпам роста Мадрид и Барселону в этот период. Единственными сопоставимо горячими рынками в Испании были некоторые участки средиземноморского побережья (Валенсия/Аликанте с иностранными покупателями) и Балеарские острова. Например, на Балеарских островах (Майорка, Ибица) также отмечался сильный двузначный рост недавно, как и на побережье Валенсии globalpropertyguide.com. Но даже при этом престиж Марбельи и уровень цен уступает в Испании лишь нескольким местам, таким как отдельные районы Ибицы или определенные районы Мадрида. Фактически, Марбелья сейчас занимает 6-е место среди муниципалитетов Испании по средней цене жилья, уступая только нескольким ультра-элитным муниципалитетам Балеарских островов и некоторым эксклюзивным районам Мадрида panoramamarbella.com.

Что касается объема продаж, в целом в Испании в 2023 году наблюдалось небольшое охлаждение (число сделок снизилось примерно на 9,8% по стране по сравнению с ажиотажем 2022 года) dmproperties.com, но важно отметить, что 2022 год был аномальным. Даже несмотря на это снижение, 2023 год стал одним из самых активных за всю историю, а в 2024 году активность вновь начинает расти. Локальная тенденция в Марбелье повторяла общую ситуацию: продажи в Золотом треугольнике снизились примерно на 20% в 2023 году по сравнению с 2022 годом dmproperties.com, однако это скорее нормализация, а не обвал, и к концу 2023/началу 2024 года траектория снова пошла вверх dmproperties.com. В других регионах Испании, особенно где преобладал внутренний спрос, повышение процентных ставок оказало большее влияние (например, в некоторых частях внутренней Испании продажи замедлились). В то же время, в Марбелье, благодаря большому количеству покупателей с наличными, рынок оказался относительно отделённым от общих рыночных циклов Испании. Например, когда рынки, зависящие от ипотеки, замедлились из-за роста ставок в 2023 году, в Марбелье продолжились активные покупки за наличные иностранными покупателями.

Коста-дель-Соль против других побережий: Сравнивая Марбелью с другими популярными прибрежными районами Испании: Коста-дель-Соль (особенно Марбелья) в последнее время опережает Коста-Бланку (район Аликанте) и Коста-Браву в Каталонии по росту цен и развитию сегмента роскоши. Эти регионы тоже популярны среди иностранцев (особенно среди британцев и немцев на Коста-Бланке), но цены там, как правило, ниже, чем в Марбелье, а темпы роста немного уступают Малаге. Наиболее близкий аналог Марбельи — это, пожалуй, Ибица или Майорка на Балеарских островах, которые также ориентированы на иностранных покупателей и сектор роскоши. На самом деле Ибица превосходит Марбелью по ценам (здесь находится самая дорогая муниципалитет в Испании — Сант-Хосеп, примерно €6 300/м² panoramamarbella.com). Однако на Балеарских островах меньше объемы сделок и есть ограничения из-за островного положения. Марбелья, обладая большей территорией и удобством материка, предлагает больше возможностей для развития и круглогодичной жизни, поэтому некоторые инвесторы предпочитают её островам.

Взгляд инвестора: С точки зрения инвестиций, Марбелья и Коста-дель-Соль считаются одним из самых привлекательных регионов Испании для инвестиций в недвижимость в преддверии 2025 года. По данным Colliers International, в Испании отели, торговые площади, логистика и жилье в развивающихся регионах, таких как Коста-дель-Соль, являются основными направлениями для инвесторов в 2025 году colliers.com. Сочетание сильного туризма, иностранного спроса и экономического роста в Андалусии делает этот регион особенно привлекательным. Между тем, некоторые другие регионы Испании сталкиваются с иными тенденциями – например, рынок Барселоны замедляется из-за местных регулирований (ограничения аренды и т. д.), а некоторые внутренние районы только начинают оправляться после последнего кризиса. Устойчивый бум Коста-дель-Соль во многом уникален, хотя эксперты не считают его пузырем, поскольку рост обусловлен реальным спросом (люди действительно хотят здесь жить или отдыхать), а не спекуляцией dmproperties.com dmproperties.com.

В целом, Марбелья опережает большинство других рынков Испании как по росту цен, так и по привлечению международного капитала. В пределах Коста-дель-Соль она задает темп, хотя такие соседи, как Эстепона, значительно набирают популярность благодаря тому, что могут предложить больше земель и чуть более низкие цены. Этот взаимодополняющий рост пошел на пользу всему региону – сформировав широкий выбор недвижимости: от ультра-люкса в Марбелье до более бюджетных вариантов вдоль побережья, все под знаменем привлекательности Коста-дель-Соль. Для покупателя или инвестора, выбирающего локации, Марбелья предлагает вершину роскоши и мирового престижа, хотя и по высокой цене; другие города Коста-дель-Соль предоставляют тот же климат и образ жизни по более низкой цене, но потенциально с меньшим престижем или ликвидностью. Широкий испанский рынок служит фоном, подчеркивающим, что Марбелья – это звезда на фоне уже растущего национального рынка, что делает ее перспективы продолжения роста весьма благоприятными при отсутствии серьезных макроэкономических изменений.

9. Прогнозы на будущее и экспертные оценки

Смотря вперед, большинство экспертов по недвижимости сходятся во мнении, что рынок Марбельи останется устойчивым в 2025 году и в ближайшие несколько лет, хотя темпы роста могут слегка замедлиться. Нет серьезных признаков резкого спада; напротив, прогнозы говорят о продолжении роста, но в более устойчивых пределах, а не о бурных скачках, как в 2022 году.

Краткосрочный прогноз (2025–2026): Марбелья входит в 2025 год с сильным импульсом — продажи высоки, цены на рекордном уровне, спрос не ослабевает. Отраслевые прогнозы на 2025 год предполагают дальнейший рост цен на Коста-дель-Соль на уровне +5% до +15% для вторичной недвижимости и, возможно, +15–20% для новостроек, так как рост строительных расходов и дефицит земли подталкивают цены на новые объекты вверх dmproperties.com dmproperties.com. Такой прогноз (основанный на экспертном анализе TINSA и местных агентств) указывает на еще один бычий год, хотя и не настолько однородный, как повсеместный скачок 2022 года. Вторичная недвижимость в премиальных локациях может продемонстрировать рост стоимости на высокие однозначные проценты, тогда как самые востребованные новые проекты (с современными характеристиками) способны обеспечить двузначный рост цен из-за высоких строительных расходов и заинтересованных покупателей на этапе строительства dmproperties.com. К 2026 году многие ожидают, что темпы роста цен замедлятся, – не снижение цен, а более мягкий подъем, – по мере того, как на рынок выйдет больше новых объектов, что поможет снять напряжение предложения dmproperties.com dmproperties.com. По сути, дополнительный объем жилья, ожидаемый к 2026 году (результат текущего строительного бума в Эстепоне/Марбелье), должен способствовать лучшему балансу спроса и предложения, что может сдержать экстремальный рост цен. Это расценивается положительно: «мягкая посадка» темпов роста поможет предотвратить пузырь и сохранить долгосрочное здоровье рынка dmproperties.com.

Эксперты также отмечают, что многие фундаментальные факторы по-прежнему поддерживают рынок. Процентные ставки, согласно сигналам Европейского центрального банка, вероятно, стабилизируются или даже снизятся к концу 2024 года и в 2025 году по мере контроля инфляции. Снижение ставок может подтолкнуть больше покупателей с ипотекой вернуться на рынок, что обеспечит дополнительный рост (в Испании в 2024 году одобрений ипотек даже стало больше, несмотря на высокие ставки) dmproperties.com. Испанская экономика, по прогнозам, будет стабильно расти (~2–3% ежегодно) при низком уровне безработицы, особенно в Андалусии, которая лидирует по темпам роста dmproperties.com dmproperties.com. Такие макроэкономические условия способствуют уверенности покупателей. Более того, иностранный спрос не демонстрирует признаков ослабления — напротив, геополитическая напряжённость в других странах (например, нестабильность в других частях Европы или стремление состоятельных лиц к надёжным инвестициям) продолжит привлекать покупателей в Марбелью, которую считают безопасной инвестицией в привлекательном месте dmproperties.com. Один из агентов заметил: «до пузыря нам далеко… 2025 год всё ещё будет сильным для недвижимости в провинции Малага, и этому способствуют индикаторы» dmproperties.com. Это отражает общий настрой, что 2025 год должен стать ещё одним рекордным годом, хотя, возможно, и чуть спокойнее, чем два предыдущих.

Потенциальные проблемы: При этом ни один рынок не застрахован от возможных рисков. Некоторые факторы, которые могут сдержать бум в Марбелье: глобальные экономические сдвиги (если, например, в северной Европе начнётся серьёзная рецессия или случится финансовый кризис, часть покупок по категории «люкс» могут поставить на паузу); колебания валютных курсов (очень сильное евро может сделать покупки дороже для покупателей из-за пределов еврозоны); или изменения политики (например, если правительство Испании введёт меры по охлаждению инвестиций во второе жильё, или если Андалусии придётся вводить ограничения по аренде/ценам — такие меры в ближайшее время не ожидаются, но за этим стоит следить). Кроме того, доступность жилья для местных становится всё острее — если местные жители полностью вытеснены с рынка, это может вызвать социальное и политическое давление, влияющее на местную политику (например, требование включать доступные квартиры в проекты или налог на пустующие дома). Уже сейчас отмечается, что из-за нехватки доступного жилья компаниям сложно нанимать сотрудников, так как работники не могут найти себе жильё dmproperties.com. Новый генеральный план может частично решить этот вопрос за счёт зонирования под строительство доступного жилья, но результаты проявятся не сразу.

Еще одной проблемой может стать насыщение определенных сегментов: например, если на рынок одновременно выйдет слишком много ультра-люксовых вилл по цене €10 млн и выше, пул покупателей на этом уровне ограничен. Однако, учитывая мировой притягательность Марбельи, есть оптимизм, что спрос сохранится, особенно с выходом новых рынков (Америка, Восточная Европа и др.). Девелоперы региона также учитывают опыт прошлых лет и стараются избежать чрезмерной застройки, как это было в 2000-х: сейчас финансирование более дисциплинированное, многие проекты реализуются поэтапно или под заказ.

Долгосрочное видение: Если смотреть дальше 2026 года, перспективы Марбельи связаны с ее продолжающимся развитием в качестве круглогодичного космополитичного центра. Городские власти и бизнес-лидеры стремятся к росту “качества, а не количества”, что означает — они предпочитают стабильное, устойчивое увеличение и привлечение высококлассных проектов. Задача — избежать очередного бума и последующего кризиса; на самом деле, память о крахе 2008 года держит всех участников рынка настороже. Отличие от 2000-х вселяет уверенность: сегодняшние покупатели — в основном конечные пользователи или долгосрочные инвесторы, а не спекулянты, перепродающие контракты; банки кредитуют с осторожностью, не раздувая кредитный пузырь dmproperties.com. Это говорит о том, что цикл роста Марбельи может быть более продолжительным. Даже если после 2025 года цены стабилизируются, ожидается их “плато”, а не падение — при отсутствии внешних шоков.

В ближайшие годы завершение крупных проектов (например, резиденции Four Seasons и W Hotel, новые жилые комплексы и др.) добавит престиж региону, а также увеличит предложение в высшем сегменте. Если спрос сохранится, эти проекты еще больше укрепят репутацию Марбельи и могут поднять ценовой потолок для ультра-премиальной недвижимости (будут установлены новые рекорды продаж, когда такие “трофейные” проекты выйдут на рынок). Развитие инфраструктуры (аэропорт, дороги и т.д.) также может сыграть свою роль: аэропорт Малаги расширяет маршрутную сеть (в том числе больше прямых дальнемагистральных рейсов), делая побережье доступнее для новых рынков покупателей — это может тихо изменить правила игры, привлекая со временем больше американцев, канадцев и азиатов.

Мнения экспертов: Описывая ситуацию, директор одного из местных агентств резюмировал: “Мы еще не вышли из фазы роста… благодаря стабильному продолжающемуся спросу при постепенном росте цен”; он ожидает, что рост цен замедлится к 2026 году по мере улучшения ситуации с предложением dmproperties.com. Главное пожелание экспертов — “здоровый, устойчивый рост”: умеренное повышение цен, определенное регулирование для поддержания профессионализма и развитие инфраструктуры, чтобы поддерживать проекты dmproperties.com. Также есть оптимизм относительно того, что привлекательность Марбельи меняется со временем: это уже не только рынок для пенсионеров и домов отдыха, но и все чаще место для технопредпринимателей, молодых семей и цифровых кочевников, что расширяет целевую аудиторию. Если Марбелья продолжит диверсификацию экономики (не только туризм/недвижимость) — например, за счет участия в технологическом росте Малаги, — это станет дополнительной защитой рынка недвижимости за счет местного спроса со стороны конечных пользователей.

Итог: Будущее рынка недвижимости Марбельи до 2025 года и в последующие годы выглядит ярким и многообещающим. Ожидается, что цены на жильё продолжат расти (хотя и более умеренными однозначными темпами со временем), чему способствует ограниченное предложение и активные зарубежные покупатели. Объёмы сделок должны остаться высокими, и 2025 год, скорее всего, станет ещё одним очень активным годом, если не случится глобальных потрясений dmproperties.com. Новое строительство будет медленно увеличивать объёмы предложения, и к 2026 году мы, возможно, увидим охлаждение рынка до более нормализованных темпов — что считается здоровым результатом. Ни один серьёзный аналитик сейчас не говорит о «пузыре» на рынке Марбельи; как отмечено в одном отчёте, нет «объективных признаков» пузыря, просто сильный рынок постепенно снижает обороты, переходя к устойчивой высокой активности dmproperties.com. Для инвесторов и покупателей недвижимости Марбелья в 2025 году предлагает одну из самых интересных историй в Европе: сочетание гламура, стабильной доходности и потенциала роста, подкреплённых настоящей привлекательностью образа жизни и данными, которые свидетельствуют о дальнейших перспективах этого рынка.

Источники:

• Diana Morales Properties (Knight Frank) – Отчёт о рынке недвижимости Марбельи 2024–2025 dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com
• Panorama Properties – Informe del Mercado Inmobiliario Marbella 2025 (Кристофер Кловер) panoramamarbella.com panoramamarbella.com panoramamarbella.com panoramamarbella.com
• Анализ рынка недвижимости DM Properties за 1 квартал 2025 года – Продажи и цены в Золотом треугольнике dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com
• Directimo – Доходность аренды на Коста-дель-Соль 2025: анализ directimo.com directimo.com directimo.com directimo.com
• DM Properties (на испанском) – «К пузырю?» Прогноз на 2025 год dmproperties.com dmproperties.com dmproperties.com
• Индекс цен Idealista – Марбелья (июнь 2025) idealista.com idealista.com
• Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Испании 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Elite Villas Marbella – Блог о рыночных тенденциях 2025 elitevillasmarbella.se elitevillasmarbella.se (рыночные ожидания и потенциал инвестиционной доходности)
• Дополнительные данные от Forbes & Colliers о тенденциях инвестирования colliers.com forbes.com и местные новостные отчеты о туризме и развитии.